河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民初219号原告：任大龙，男，1968年10月10日出生，汉族，住河南省洛阳市洛宁县。委托诉讼代理人：杨成斌、石会敏，河南千业律师事务所律师。被告：河南大张实业有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区武汉路南段。法定代表人：孙民业，该公司总经理。被告：张国贤，男，1958年6月1日出生，汉族，住河南省漯河市舞阳县。二被告共同委托诉讼代理人：刘茜民，河南大张实业有限公司法律事务部经理。第三人：张超献，男，1962年11月20日出生，汉族，住河南省洛阳市洛宁县城关镇黄金局家属院。第三人：洛宁县大瑞房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市洛宁县南环路北侧。法定代表人：张超献，该公司总经理。第三人：洛宁紫竹房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市洛宁县永宁大道北侧。法定代表人：张利国，该公司总经理。原告任大龙诉被告张国贤、河南大张实业有限公司（以下简称大张实业公司）及第三人张超献、洛宁县大瑞房地产开发有限公司（以下简称大瑞房地产公司）、洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2016）豫03民初217号民事判决书，驳回了任大龙的诉讼请求。任大龙不服该判决向河南省高级人民法院提出上诉，河南省高级人民法院于2018年7月26日作出（2018）豫民终568号民事判决，撤销了本院（2016）豫03民初217号民事判决，改判支持了任大龙的诉讼请求。大张实业公司不服该判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2020年7月31日作出（2019）最高法民再392号民事裁定，撤销了河南省高级人民法院（2018）豫民终568号民事判决及本院（2016）豫03民初217号民事判决，将本案发回本院重申。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任大龙及其委托诉讼代理人石会敏、被告张国贤及大张实业公司共同委托诉讼代理人刘茜民、第三人大瑞房地产公司及其法定代表人张超献、紫竹房地产公司及其法定代表人张利国到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。任大龙向本院提出诉讼请求：1.判令停止对紫竹房地产公司开发的紫竹购物中心三层1250号房产的执行并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、任大龙依法享有足以排除强制执行的民事权益。1.法院查封前签订有合法、有效的书面买卖合同。2013年12月10日，任大龙与洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，大瑞房地产公司将其开发的紫竹购物中心三层1250号房产出卖给任大龙。该合同系双方真实意思表示，不存在法定的无效情形。2.任大龙已支付全部购房款。签订该合同当日，任大龙付清全部房款130622元，并取得全部房款的收据。3.任大龙在房屋买卖合同签订当日已经实现了对涉案房屋的占有、收益。房屋买卖合同签订后，任大龙与大瑞房地产公司指定的洛宁嘉信商业经营管理有限公司（以下简称嘉信公司）签订《紫竹购物中心商铺委托管理协议书》，委托嘉信公司经营管理涉案房屋，期限为2013年12月16日至2018年12月16日。前三年房租抵顶部分房款，之后大张实业公司自2017年1月1日支付租金至今。4.涉案房产未办理过户非因任大龙原因导致。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中任大龙多次向出卖人甚至政府机构反映情况，对涉案房产不能办理过户的情形不存在过错。综上，任大龙符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的全部条件，享有排除执行的民权权益。二、大张实业公司不能对涉案房产享有其主张的优先受偿权。1.其主张的抵押权未经过人民法院依法审查、确认大张实业公司申请执行所依据的（2014）洛民立初第9号调解书只字未提抵押权，也未对抵押权是否有效、大张实业公司是否可对抵押房产优先受偿予以审核或确认。张国贤申请执行所依据的（2014）洛民立初第10号民事调解书也未提到抵押权，其对应的民间借贷并未办理抵押登记。由此可知，无论是大张实业公司或张国贤据此对涉案房产申请强制执行，依据的仅是民间借贷的普通债权及法院查封。大张实业公司不能在执行异议之诉程序中当然主张其对涉案房产享有抵押权，更不能据此对抗任大龙的物权期待权。2.大张实业公司所依据的抵押权存续期已经届满，依法不应得到人民法院保护。依据《物权法》第二百零二条、第一百九十五条之规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。具体到本案中，大张实业公司对大瑞房地产公司的借款发生于2010年10月，借款期限至2011年11月15日已届满，诉讼时效应于2013年11月15日届满。虽然大张实业公司与大瑞房地产公司于2014年12月10日达成调解，但其自始至终未有证据显示大张实业公司曾提及确认抵押权或优先受偿的意思表示，从未以协商或请求法院拍卖、变卖抵押房产的方式行使过抵押权，其抵押权依法不应再得到人民法院的保护。2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四部分“关于担保纠纷案件的审理”第59条专门明确：抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，××在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。3.大张实业公司作为涉案房产所在的购物中心自2010年以来的实际租用人，其明知且默许销售抵押房产，对本案纠纷的发生存在重大过错，不能对抗任大龙的物权期待权。2010年10月起大张实业公司即开业并一直占用涉案房产所在的购物中心至今，大瑞房地产公司2013-2014年长期广泛、大肆宣传以销售三层房产，且该宣传以大张实业公司所经营的超市为主要卖点，购房人也曾多次实地查看拟购买的房产。大张实业公司主张自2013年11月中旬知道大瑞房地产公司此次卖房行为，但知晓后仅口头劝阻，未采取有效措施阻止涉案房产的出售，也没有按照其与大瑞房地产公司签订的《抵押合同》第五条、第十条、第十四条之约定，采取要求大张实业公司提供担保，或提前收回贷款、提前行使抵押权等更为有效的维权方式，而是放任、默许大瑞房地产公司继续售卖抵押房产且未要求大瑞房地产公司将所得售房款向其清偿债务。本案中任大龙正好是在大张实业公司知晓大瑞房地产公司售卖抵押房产后的2013年12月10日购买的涉案商铺。也就是说，如果大张实业公司采取了有效的维权措施或明确公开表示涉案房产为其抵押房产，任大龙的购房行为就极有可能不会发生，本案纠纷也可得以避免。大张实业公司作为经验丰富的商业运营主体，配备有专业的法务人员，其对抵押物出售的法律后果应当有清楚认知，并应对大瑞房地产公司所得售房款加以必要监督、约束；而任大龙作为受教育程度较低的普通群众，在整个交易关系中居于信息不对称的劣势地位。因此，大张实业公司怠于或放弃行权利情形明显，应认定为以行为表示同意涉案房产的转让，即便大张实业公司不存在上述抵押权未经确认、已过抵押权存续期间的情形，其抵押权也丧失物上追及力而仅及于转让价金。涉案借款期限早已于2011年11月15日届满，大张实业公司自认2013年11月已知晓涉案房屋被出售，却直到2014年12月10日才提起诉讼，通过法院调解确认债权，并未主张行使抵押权优先受偿，并以此为执行依据查封涉案房产，存在重大主观过错。三、即便大张实业公司不存在上述抵押权未经确认、已过权利存续期及主观过错导致权利丧失的情形，任大龙也具备依法阻却执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条明确为第二十七条的除外情形，满足该条规定的条件可排除担保物权的申请执行人的强制执行。《执行异议复议规定》第二十八条明确为第二十七条的除外情形，即可对抗申请执行人的优先受偿权。（2018）最高法民申4090号民事裁定书也持此观点：《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条规定是二十七条的除外情形，符合条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。四、大张实业公司的抵押物为购物中心3-5层，其长时间对抵押财产及4-5层的免费使用，已获得巨额利益，应作为本案衡量的因素。2010年10月起，大张实业公司即租用涉案购物中心开业经营。据一审判决查明：1-3层为商用，4-5层做宿舍、机电房等物业用房；1-3层自2017年1月1日才开始支付租金，4-5层一直免费使用。按照2016年洛宁县人民政府参与签订协议书约定的租金标准，1-2层的年租金为2052000元，3层的年租金为140万元，即1-3层大张实业公司免费使用期间2010年10月至2016年底的租金合计约为2128.7万元。又依据卷宗材料中大张实业公司提供的抵押材料显示，3-5层房产面积共10276.3㎡，三层面积为7000㎡，即4-5层房产面积为4276.3㎡，参照2016年12月租赁协议约定三层的租金标准，十年免费使用期间的租金也高达850万余元。至此，大张实业公司免费使用涉案房产所在购物中心已获利高达2978.7万元。虽然该获利据大张实业公司称系基于大瑞房地产公司2010年做出的五年免租期优惠承诺产生，但由于纠纷发生大张实业公司持续免费使用4-5层至今，就涉案房产所在的购物中心免费使用的获利部分应当考虑在损失抵销的范围之内。执行异议之诉更倾向于实体审理、实质公平的价值取向，因此在参照适用《执行异议和复议规定》的同时，还需要综合考虑双方的基础法律关系、权利性质及各方当事人的过错程度，合理、合法、公平地处理当事人之间的权益冲突。具体到本案，大张实业公司本身抵押权的缺陷、对抵押权物销售的重大过错等重要因素都决定了其不能对抗任大龙享有的物权期待权。综上，综合考虑本案各方在法律关系中的地位强弱、过错程度、权利来源、社会大众对此问题的一般认知等因素，应依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定认定任大龙对涉案房产享有足以排除大张实业公司及张国贤的强制执行的实体权益。恳请贵院依法支持任大龙的诉求，维护任大龙合法权益。大张实业公司辩称，一、任大龙与洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）签订的《商品房买卖合同》无效，任大龙不是涉案房产的合法所有人，对涉案14㎡房产没有任何实体权利。原因有以下几个方面：1.依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：商品房出售必须取得《商品房预售许可证》。大瑞房地产公司出售给任大龙的14㎡房产至今没有办理《商品房预售许可证》，大瑞房地产公司的出售房产行为违背国家强制性规定，依照《合同法》规定双方买卖行为无效。2.2013年12月7日任大龙在购买涉案14㎡房产时，该涉案房产在2010年11月17日已经抵押给大张实业公司，双方的买卖行为违背了《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，××未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之强制性规定，该买卖合同无效。同时双方的买卖行为又违背《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押权人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；××未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”的强制性规定，依照此规定双方买卖行为也是违背法律规定的。3.任大龙与洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）签订的《商品房买卖合同》非双方真实意思表示，又违背《合同法》第52条的规定，该买卖合同无效。案件在原一审期间，大瑞房地产公司庭审中认可同意大张实业公司主张的抵押权，在二审中大瑞房地产公司2018年10月25日又提供以下证明：“由于公司资金困难卖给任大龙的14㎡房产是为了融资，抵押的财产根本不能买卖，也给任大龙办不了房产过户手续”，由此可知洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）假借卖房实际是为了融资，出售房产不是洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）的真实目的。洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）的行为是一种欺诈行为，按照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定：洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）的行为已构成非法吸收公众存款的违法活动，双方的买卖行为既违背刑事法律规定，又违背《物权法》及《合同法》的规定，该买卖合同无效，按照《合同法》的规定，无效的合同自双方开始签约时就自始无效。任大龙是一个完全民事行为能力人，购买涉案房产时没有向出售方了解是否有《商品房预售许可证》等相关预售房手续，也没有到房管部门了解出售房产是否合法（再审时任大龙承认购房时没有了解所购房产是否有合法手续），任大龙对于购买涉案房产主观上也存在过错。4.任大龙与洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）签订的《商品房买卖合同》没有办理房产登记手续，违背国家强制性规定。依照《物权法》第九条：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的不发生效力”之规定该买卖行为不产生法律效力，依照《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，双方的买卖行为至今无法律效力，任大龙对涉案房产没有合法产权，也就不具备对涉案房产的实体权利。5.大张实业公司对洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）私下分割商场出售商铺的活动不知情，知情后随即采取制止措施。案件从一审、二审到再审，任大龙及其代理人在庭审中都陈述他们是推断大张实业公司应该知道任大龙与洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）的房屋买卖行为，推断属主观臆断不符合证据的表现形式，也不符合客观事实。二审、再审中大瑞房地产公司和张超献的证言均能证明涉案房产出售时洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）没有告知大张实业公司，再审中大张实业公司洛宁店经理尚敬国的当庭证言也能证明涉案房产买卖时大张实业公司不知道，大张实业公司发现洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）将抵押的房产私下出售后，立即派刘茜民经理去制止，大张实业公司及张国贤的债权没有得到实现，怎么会同意××私下处分抵押财产。二、大张实业公司主张抵押权及洛阳市中级人民法院拍卖执行涉案房产符合法律规定。1.依照大张实业公司与原洛宁县房地产开发总公司（后变更为大瑞房地产公司）2010年11月15日签订的《抵押合同》，抵押担保期间为主债权到期后5年，借款活动分别发生在2010年和2012年，大瑞房地产公司在还款逾期后又承诺在2013年紫竹王城项目开盘时全部欠款还清，大张实业公司及张国贤是在2014年12月份起诉到洛阳市中级人民法院主张债权和抵押权，所以大张实业公司主张抵押权是在双方约定的抵押期间之内，依照法律规定也是在诉讼时效期间之内。2.《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”该规定是过了主债权诉讼时效期间后，抵押权人丧失的是抵押权受到人民法院保护的权利即胜诉权，而抵押权本身并没有消灭，如果××自愿同意履行担保义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。3.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。依照此规定，大张实业公司对抵押房产有优先受偿权，案外人任大龙的执行异议依法不应支持。4.本案在诉讼过程中，张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司，均同意大张实业公司主张债权及抵押权，说明××大瑞房地产公司自愿同意抵押权人大张实业公司主张抵押权。大张实业公司主张抵押权于法有据，大瑞房地产公司法定代表人张超献、大瑞房地产公司及紫竹房地产公司均无异议，同意大张实业公司主张抵押权，依照《物权法》第202条的规定，大张实业公司主张抵押权，××表示同意认可，既然××一直同意大张实业公司的主张抵押权并同意对抵押财产优先偿还大张实业公司（一审法院查封，网上拍卖抵押财产时，××没有提出任何异议，并且其法定代表人张超献多次表示尽快将抵押财产拍卖变现后偿还大张实业公司的出借款），所以大张实业公司至今对抵押财产有优先受偿权。5.中共洛宁县委信访领导小组文件：宁信领【2015】4号：关于紫竹购物中心和大张盛德美商铺租金问题处理意见中明确表示：“洛宁县房地产开发总公司以前借河南大张实业有限公司三千万圆，以三、四、五楼抵押，由洛宁县政府出面协调，先把紫竹购物中心四、五楼产权过户到河南大张实业有限公司，三楼待商户问题处理后再过户到大张实业公司名下”。洛宁县房管局是政府的职能部门，洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）将涉案房产抵押给大张实业公司的事实，洛宁县委书记、县长及有关领导都一清二楚，县政府、县政法委多次召开由法院院长参加的协调会，明确告知包括任大龙在内的集资购房人：集资购房人与洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）的房屋买卖合同违法，因为之前房产已抵押给大张实业公司，要求集资购房人不要违法上访，集资购房人的损失责令大瑞房地产公司尽快解决。2015年时任县政法委书记李杰在协调会上严厉批评洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）私下出售已抵押并且没有《商品房预售许可证》商铺的行为是非法集资，如果处理不好集资户的收益将追究大瑞房地产公司负责人的刑事责任。如果抵押权无效，洛宁县政府不会以红头文件承诺将抵押财产过户给大张实业公司。三、任大龙没有实际占有涉案房产。大张实业公司租赁包括涉案14㎡在内的2万㎡房产于2010年10月1日开业至今一直由大张实业公司经营管理，这在洛宁县城是众所周知的事实。二审、再审中大瑞房地产公司的两份证言均能证明涉案房产一直由大张实业公司占有使用，没有任何人在任何地点以任何形式将涉案房产交付任大龙实际占有。2016年12月13日，在洛宁县人民政府主持下，大张实业公司、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司与包括任大龙在内的三楼集资户签订《协议书》、该协议书洛宁县人民政府作为协调人加盖公章，主管政法的张根苗副县长亲自签字。在该协议中明确表示：包含涉案房产在内的第三层商场产权属大瑞房地产公司，如果任大龙2013年购买的14㎡商铺有效合法，包括任大龙在内的三楼集资户怎么会在2016年12月13日认可同意第三层商场产权属于大瑞房地产公司，任大龙不能自圆其说。四、大张实业公司在起诉大瑞房地产公司时又申请洛阳市中级人民法院对抵押财产再次进行查封，在查封包括涉案14㎡房产在内的房产时，洛宁县房管局没有登记任何任大龙与大瑞房地产公司的房屋买卖信息，洛宁县房管局有关负责人也明确表示大瑞房地产公司将已抵押给大张实业公司的房产私下出售是违法的，根本不能办理房产过户手续。五、张国贤对查封的抵押物（包含任大龙的14㎡房产）有优先受偿权。张国贤在起诉紫竹房地产公司、大瑞房地产公司及张超献时已申请法院对抵押财产查封并提供担保，洛阳市中级人民法院查封包括涉案14㎡房产在内的三楼房产时，洛宁县房管局没有任何任大龙与洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）买卖房屋的登记备案信息，洛宁县房管局配合了洛阳市中级人民法院的查封活动并登记备案，张国贤又申请对查封财产强制执行，洛阳市中级人民法院又在网上拍卖，张国贤作为查封涉案财产申请人对涉案14㎡房产有优先受偿权。任大龙与洛宁县房地产开发总公司的买卖合同违背《物权法》、《担保法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》，依照《合同法》52条应认定无效。任大龙不是涉案14㎡房产的合法所有人，任大龙的执行异议不成立，不能排除张国贤的优先受偿权。一审裁定驳回任大龙在内的130多名原告执行异议起诉后，除任大龙之外130多名原告皆服判息诉，都认为购买抵押的房产是无效的。综上，大瑞房地产公司在没有征得大张实业公司同意的情况下将已抵押的财产私下违法出售给任大龙，大瑞房地产公司与任大龙的房产买卖合同违背《中华人民共和国房地产管理法》、《物权法》、《合同法》、《担保法》及相关法律规定，依照《合同法》第52条规定双方的买卖合同是无效合同，同时依照《最高人民法院关于审理执行异议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，案外人任大龙的执行异议依法不予支持。张国贤答辩意见同大张实业公司的答辩意见。张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司述称，同意大张实业公司的答辩意见。本院经审理查明：1.本案所涉房产，系位于洛宁县××大道北侧××中心××层。该购物中心共5层，1-3层为商用，4-5层为宿舍和机电房等物业用房，系原洛宁县房地产开发总公司开发，该公司名称后变更为大瑞房地产公司。2010年11月15日，原洛宁县房地产开发总公司与大张实业公司签订抵押合同将该房产抵押给大张实业公司，并办理了房屋他项权证，证号：宁房押字第10290号。2.2014年12月10日，本院对大张实业公司诉大瑞房地产公司、紫竹房地产公司借款合同纠纷案，以及张囯贤诉张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司借款合同纠纷两案分别作出（2014）洛民立初第9号、第10号民事调解书，分别确认大瑞房地产公司于协议签订之日起三日内支付大张实业公司1500万元及利息1159万元，张超献、大瑞房地产公司于协议签订之日起三日内支付张国贤1500万元及利息，紫竹房地产公司承担连带保证责任。因张超献、大瑞房地产公司、紫竹房地产公司均未履行还款义务，张国贤、大张实业公司先后于2015年4月28日、2015年5月5日向本院申请强制执行。本院受理执行申请后，开始对在诉讼过程中已查封的涉案房产进行执行，已将涉案房产委托评估，并于2016年3月2日移送拍卖。任大龙于2016年5月17日作为案外人对该执行提出异议，本院于2016年5月30日作出（2016）豫03执异163号执行裁定书，驳回任大龙的异议。任大龙不服提起本案诉讼。3.任大龙与原洛宁县房地产开发总公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，出卖的房产为紫竹购物中心三层1250号，单价9330.14元，面积14平方米，总金额为130622元。合同落款处未注明时间，任大龙提交的紫竹房地产公司出具的房款收据出具时间为2013年12月10日，金额为130622元。任大龙还作为委托方与洛宁嘉信商业经营管理有限公司、原洛宁县房地产开发总公司签订了《紫竹购物中心商铺托管经营协议书》，约定商铺交由洛宁嘉信商业经营管理有限公司全权经营管理，期限为2013年12月16日至2018年12月16日。该协议落款处亦未注明时间。4.因大瑞房地产公司的行为造成上访，洛宁县人民政府出面进行了协调。2016年12月13日，在洛宁县人民政府主持下，紫竹购物中心第三层业主委员会（甲方）与大张实业公司（乙方）、大瑞房地产公司（原洛宁县房地产开发总公司，丙方）、洛宁紫竹购物中心有限公司（丁方）达成一份《协议书》，协议说明，涉案房产产权属大瑞房地产公司，2009年12月3日大张实业公司与洛宁紫竹购物中心有限公司签订房屋租赁协议使用该房产，甲、乙双方在诉讼中，经召开多次开大会协调达成该协议；协议期限5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。期间，紫竹购物中心三层7000平方米，每年租金140万元，由大张实业公司承担，每年2月1日前支付。房屋使用费暂由甲方收取，先由乙方汇入洛宁县商务局，再由商务局分配给甲方各位成员等。本院认为，本案争议焦点为大张实业公司是否对案涉房产享有抵押权，任大龙对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。2010年11月15日，原洛宁县房地产开发总公司（现第三人大瑞房地产公司）与大张实业公司签订抵押合同将包含案涉房产在内的位于洛宁县××大道北侧××中心××层抵押给大张实业公司，并办理了房屋他项权证。因借款人（××）大瑞房地产公司未能按期偿还借款，大张实业公司于2014年对大瑞房地产公司、紫竹房地产公司提起诉讼，本院依法对案涉房产进行了查封保全，并作出了民事调解书。大瑞房地产公司与大张实业公司签订的抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，且已经办理了抵押权登记，虽然上述调解书并未注明大张实业公司对抵押物享有优先受偿权，但并不能据此认定大张实业公司的抵押权已经消灭，故大张实业公司对案涉房产依法享有抵押权。在本案诉讼过程中大瑞房地产公司、张超献出具多份证明存在明显矛盾，且在本次案件审理过程中大瑞房地产公司、张超献亦明确表示大瑞房地产公司将案涉房产出售给任大龙时，并未告知大张实业公司，且现有证据也不足以证明大瑞房地产公司将案涉房产出售给任大龙时经过了抵押权人大张实业公司的同意。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定。因此在案涉房产已经办理抵押登记，且任大龙购买涉房产并非用于居住的情况下，依照该规定，大张实业公司对案涉房产依法享有对抗任大龙的优先受偿权，任大龙对案涉房产不享有排除执行的民事权益，任大龙要求停止对执行标的进行执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回任大龙的诉讼请求。本案案件受理费3512元由任大龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长  祖 萌审 判 员  王 睿审 判 员  衡宏波二〇二一年二月七日代书记员  郭海涛