北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3253号原告：何钟策，男，1967年10月28日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，住北京市顺义区，身份号码xxx。被告：北京今日玉林热能投资管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦1002-10室，统一社会信用代码911101170627752159。法定代表人：苏玉林，董事长。委托诉讼代理人：王良，男，1968年12月8日出生，汉族，北京今日玉林热能投资管理有限公司职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙荣国，男，1970年10月13日出生，汉族，北京今日玉林热能投资管理有限公司职员，住北京市昌平区。被告：北京三川物业管理有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇半壁店村（x园小区16号楼），统一社会信用代码91110113102561271E。法定代表人：孙蒲潇。委托诉讼代理人：初丽华，女，1963年2月20日出生，北京三川物业管理有限公司职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：何剑平，男，1960年10月14日出生，北京三川物业管理有限公司职员，住北京市顺义区。被告：北京市顺义半壁店住宅合作社，住所地北京市顺义区李桥镇南半壁店村，统一社会信用代码91110113102498719L。法定代表人：张春龙，总经理。委托诉讼代理人：张大河，男，1972年8月20日出生，汉族，北京市顺义半壁点住宅合作社职员，住北京市顺义区。原告何钟策与被告北京今日玉林热能投资管理有限公司（以下简称：今日玉林公司）、北京三川物业管理有限公司（以下简称：三川物业公司）、北京市顺义半壁店住宅合作社（以下简称：半壁店合作社）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告何钟策，被告今日玉林公司之委托诉讼代理人王良、孙荣国，被告三川物业公司之委托诉讼代理人何剑平，被告半壁店合作社之委托诉讼代理人张大河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何钟策向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿房屋损失费200000元、房屋租赁费用60000元、财产损失118190元以及搬家费2800元等各项损失共计380990元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年11月21日早9点左右，x小区x区x号楼x单元201室卫生间暖气入户管道爆裂，导致大量暖气水流入101室，使我家被淹泡，造成我家全部装修受损，部分家具、家电、电脑、手机、床上用品衣物箱包受损。事后曾多次找被告协商解决问题，但被告之间相互推诿，不予正面解决，现已对我正常生活造成极度不便，后经发现开裂处又有新变化，请物业及时修复消除安全隐患确保房屋安全质量。现本人决定以法律的手段来维护自身应得权益，请公正的法院予以处理。被告今日玉林公司辩称：一、事发后，答辩人第一时间到达现场，减少原告损失，故不应承担赔偿责任。2019年11月21日10：37分原告（101业主）报修，报修地点为x单元101，答辩人维修人员10：40到达现场，到现场后发现是x号楼x单元201往101漏水。答辩人去了4个维修人员，刘文柱将热力小井打开，及时关掉阀门，为原告减少损失。二、201业主家中无人、报修错误（原告101业主），应对其损失承担全部责任。原告（101业主）报修错误导致答辩人不能第一时间进入现场。答辩人查找到真正漏水房屋后，发现201业主家中无人，经与原告201业主同意找到开锁公司，方能进入现场。上述原告过错行为，导致答辩人无法第一时间进入现场及时维修，故原告应对其损失承担责任。三、原告应及时发现室内管道异常、泄漏等情况，并应时向供热单位进行报修，原告未履行法定义务，故答辩人不应承担责任。原告所在小区为90年代中期建筑，供暖方式为上供下回，公用管道在业主家中。《北京市供热采暖管理办法》第二十条，住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。四、原告101业主未履行交费义务。自答辩人2015年负责涉案小区供暖后，答辩人多次催交供暖费，和要求签订供暖合同，但原告101业主至今一直未缴纳供暖费和签订合同。五、201业主提出的室内供暖管道使用寿命十五年必须更换，没有文件明确规定使用年限，只是根据具体的使用维护情况，有些腐蚀严重或老化严重的管道，需要维修。六、原告提出的财产损失清单及相关赔偿价格无法无据，答辨人不予认可。综上所述，我司对原告的损失不应承担赔偿责任，肯请人民法院查明事实，驳回其全部诉讼请求。被告三川物业公司辩称：一、2019年11月21号我公司客服接报说x号楼x单元101室业主（何钟策的爱人）楼道有积水，客服人员立即派维修部工作人员（邱路）前往查看（有当天报修记录）发现是201室屋内跑水，仔细勘察后确认是暖气水外流（水是热的）工作人员立即联系供暖公司和201室业主（冯大伟），201业主电话表述没有在x园并且回不来，同意应急开锁解决问题。同意开锁费用先期让我们垫付回来后再付我们。客服人员同时也联系了开锁师傅，这期间我公司联系的供暖单位维修人员和开锁师傅同时到达现场，开锁费用是供暖单位先期垫付。我公司维修工作人员（邱路）直到漏水完全修好才撤离现场，对此事件我方认为我公司尽到了服务义务无任何过错，不应该承担损坏赔偿责任。二、关于庭审时201室业主（冯大伟）诉我方他买房前没有告知101室楼板有裂缝和安全隐患事宜。我方认为我方没有告知义务，房屋是否存在安全隐患这是产权单位范畴，我方没有过错，不应该承担责任。被告半壁店合作社辩称：我方负责给开发商征地、跑开工手续、房屋有质量问题找建筑单位、质量监督站，与我们跑手续没有责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：冯大伟系北京市顺义区x园x区x号楼x层x单元201号房屋（以下简称：201号房屋）所有权人，何钟策系北京市顺义区x园x区x号楼x层x单元101号房屋（以下简称：101号房屋），冯大伟的房屋在何钟策房屋的正上方。2019年11月21日，201号房屋供暖管道破裂导致201号房屋发生漏水，并流至101号房屋，两套房屋均被水泡。涉诉的破裂的供热管道由今日玉林公司负责维护。2020年9月17日，经本院现场勘验：涉诉房屋位于x园x区x号楼x门101室，房屋结构为两室一厅，客厅阳台屋顶漏水，房顶脱落，客厅西墙壁纸起皮脱落，西门厅吊顶的灯跌落在玻璃吊顶，厨房橱柜受潮变形，主卧房顶起皮脱落，卫生间吊顶四周发霉，卫生间墙壁发霉，次卧房顶脱落。诉讼中，今日玉林公司要求追加201号房屋的业主冯大伟为本案的被告。当事人有争议的证据和事实情况如下：原告提交了协议书和承诺书，证明南卧室房屋质量存在问题。对此，三川物业公司认为原告和我方签订了一份协议，我方已经对其进行了补偿。原告提交了起诉书，证明我方交了物业费，至今被告没有解决供暖问题，所以我方一直没有交纳供暖费。今日玉林公司认为2015年我公司接手以后原告一直没有交纳供暖费，巡检的时候我方也发现了暖气管封包的问题，但是原告未告知我方，原告未向我方报修，我方巡检了交纳供暖费的业主，未交纳供暖费的业主我方按照比例再另行巡检。原告提交了租赁合同和发票，证明因漏水无法居住，原告租房居住的损失，漏水事情发生后，今日玉林公司给原告2000元，原告在宾馆住了几天。原告同时提交了物业合同、再审申诉书、测温记录、损失清单，证明因房屋有质量问题我一直在找开发商，被告提供的物业服务没有达标，我方房屋里的温度不够。今日玉林公司认为房屋有裂缝与我方无关，以前的诉讼跟我方没有关系，我方是2015年接收的，从2015年至今原告都没有交供暖费，我方入户检查的时候也联系不上原告，没有原告，我方只能贴公示栏，暖气包封无法检测，没有签订合同，无法入户检查，造成的损失与我方无关，损失清单不认可。三川物业公司认为房屋裂缝与我方无关，我方该做的都做了，接单报修我方都报修了。半壁店合作社认为房屋的裂缝原告可以找第三方机构做鉴定，房屋有质量问题，与我方无关，我方只是跑手续。今日玉林公司提交了巡检记录单、催费通知书、照片、北京市供暖条例，证明我方每年都会入户巡检，粘贴催缴通知书。原告五年没有交供暖费，且根据供暖调条例，暖气管不能包封，原告违反了规定，出现安全隐患原告也不知晓，造成的损失与我方无关。何钟策认为认可证据的真实性，谁给我供暖我给谁交费，之前供暖公司起诉我让我交供暖费，我交了，但是一直没有给我修，被告让我方提供温度记录，我家里的温度没有到相应的温度。关于漏水的原因。原告称：从楼顶穿下来的主管道破裂漏水。被告今日玉林称：一层二层卫生间的穿墙管道破裂漏水，试水打压都张贴了通知，打压的时候未接到任何报修，我方认为是管道腐蚀漏水的，整个管道做了包封。上述事实，有协议书和承诺书、起诉书、租赁合同和发票、物业合同、再审申诉书、测温记录、损失清单、巡检记录单、催费通知书、照片、北京市供暖条例、误工费扣除说明及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。今日玉林公司负责涉诉小区的供暖、供暖收费及维修，《北京市供热采暖管理办法》第十三条第一款规定，供热单位应建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并做好记录。根据今日玉林公司提交的证据，其虽然张贴了告知书，但是未提交证据证明对201号房屋进行了巡检，履行相关的义务，现由于201号房屋供暖管道破裂导致水流入101号房屋。被告今日玉林公司作为涉案房屋所在小区供暖管道管理单位应当对该管道漏水致使原告房屋及屋内部分物品所受损失承担赔偿责任。关于今日玉林公司的答辩意见，本院不予采信。根据查明的事实此次漏水系公共供暖管道破裂所导致，故对今日玉林公司要求追加201号房屋业主冯大伟为被告的请求本院不予准许。关于原告主张被告三川物业公司、半壁店合作社承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋折损费20万元，因部分款项涉及房屋质量问题，原告该项主张与本案因漏水导致的财产损害纠纷不属于同一法律关系，原告可另行向相关主体主张解决。关于今日玉林公司应当承担的因漏水所导致的房屋损失赔偿数额，本院结合现场勘验情况、受损程度，酌情予以确定。关于原告主张的房屋租赁费用损失和搬家费用问题，本院根据漏水原因、漏水情况、受损程度，酌情予以确定。关于原告主张的家用电器损失问题，因无法确定损失的发生，待原告进行维修发生实际损失后，原告可凭有效证据另行向被告另行主张。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条之规定，判决如下：一、被告北京今日玉林热能投资管理有限公司于判决生效后七日内赔偿原告何钟策因暖气管道破裂导致的各项经济损失共计九万七千元；二、驳回原告何钟策的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千零一十五元，由原告何钟策负担四千七百九十元（已交纳），被告北京今日玉林热能投资管理有限公司负担二千二百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二一年二月九日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫