北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初14296号原告：金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司。法定代表人：车静，执行董事。委托诉讼代理人：周艳萍，女，原告职员。委托诉讼代理人：段长寅，北京市致衡律师事务所律师。被告：北京新东安有限公司。法定代表人：陈锦辉，董事长。被告：北京新骏商业管理有限公司。法定代表人：余国安，董事长。二被告之委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。二被告之委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司与被告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）、北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司的委托诉讼代理人周艳萍、段长寅，新东安公司及新骏公司的委托诉讼代理人彭松岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、新东安公司减免原告2020年2月店铺租金39600元（已减免39600元）、库房租金2745元、店铺物业管理费19008元、库房物业费972元、POS机使用费550元、推广费1056元、排污及垃圾分类服务费2360元，共计66291元；2、新骏公司减免原告2020年3月至5月期间的租金、物业管理费、POS使用费、推广费、排污及垃圾分类服务费，其中2020年3月为66291元、4月为66291元、5月为72857元；3、二被告共同退还原告店铺租赁及物业押金291456元、库房租金押金8235元及物业费押金9324元、质量保证金10000元、灯箱押金26000元、预充值未使用燃气费16361元。事实和理由：2017年3月21日，案外人南拳国际餐饮管理（北京）有限公司（以下简称南拳公司）和新东安公司签订租赁合同，新东安公司将坐落于北京市东城区王府井大街×××号新东安广场五层536-539号店铺（以下简称涉诉店铺），约176平方米出租给原告经营餐饮，租赁期间三年，自2017年5月18日至2020年5月17日。2017年7月18日，新东安公司与南拳公司、南拳公司第一分公司签订变更承租人协议书，承租人由南拳公司变更为南拳公司第一分公司，原合同所缴押金和质保金随之转移。合同签订后，南拳公司和南拳第一分公司共缴纳餐厅合同押金291456元（含租金押金237600元，物业管理费押金53856元）、库房租金及物业费押金17559元、店铺质保金10000元，灯箱押金26000元等费用。2017年8月23日，新东安公司与南拳公司签订补充协议约定租期为2017年7月18日至2020年7月17日，其中2018年7月18日至2020年7月17日期间租金为每平方米450元/月，物业管理费17072元/月。2019年6月1日，新东安公司与原告、南拳公司第一分公司签订变更承租人协议书，承租人由南拳公司第一分公司变更为原告，原合同押金和质保金随之转移。2020年3月3日，原告和二被告签订变更协议，新东安公司将租赁合同权利和义务转让给新骏公司，自2020年3月1日后，由新骏公司代替新东安公司作为新出租人享有出租人权利和义务，原告支付给新东安公司租金押金、库房租金及物业费押金、质量保证金由新东安公司转交给新骏公司，物业管理费押金、预充值未使用燃气费，由新东安公司转交给物业服务企业。2020年1月24日，全国爆发的新冠肺炎疫情，为应对疫情采取了封城和严格商场管控措施，并要求商场限期停业，直接造成新东安商场客流急剧下降，原告营业额严重减少，原告购买食材因积压变质成为废品，亏损严重，无力支付员工工资和交纳房租、物业费。疫情属于不可抗力事件，因合同订立时的客观情况发生重大变化，原告有权要求二被告减免租金，但二被告仅同意减免2020年2月至4月一半的餐厅租金。2020年5月12日，新骏公司致函原告，以原告没有按照约定的期限支付租金违约为由解除合同，原告所缴纳的合同押金作为违约金不予退还。即使原告没有按照合同约定的期限支付租金，也不应该承担违约责任，二被告解除合同时应该退还原告缴纳的合同押金和质量保证金等费用。因原告和二被告就减免租金和退还押金问题上无法协商一致，为此特向贵院起诉，请贵院准其所请。被告新东安公司、新骏公司辩称，原告所述合同签订情况属实。2020年2月起，原告开始不支付租金。另，新东安公司与原告签署了《新东安广场灯箱租赁协议（低位)》租赁新东安公司的灯箱。新东安公司与原告签署《新东安广场库房租赁协议》租赁库房，后新东安公司、新骏公司与原告签署《北京新东安广场租赁合同变更协议》，出租人自2020年3月1日起变更为新骏公司。原告物业管理费、租赁灯箱及库房的租金亦自2020年2月起开始拖欠。2020年5月12日，新骏公司根据租赁合同之约定，向南拳公司送达了《租赁合同解除通知》。上述通知确定租赁合同于2020年5月27日终止，并要求被告按照租赁合同的约定标准交还店铺房屋。但原告至今未给付拖欠二被告的任何款项，且亦未将店铺恢复原状交还新骏公司。2020年6月29日，为了保全证据，被告申请北京市国泰公证处对涉诉店铺进行了保全证据公证并收回涉诉店铺、库房及灯箱。2020年8月，新骏公司为减少损失，自行将涉诉店铺恢复原状，为此支付109676．3元。综上，由于原告怠于履行租赁合同中确定的义务，给二被告造成较大经济损失，构成违约，应当赔偿。此外，排污及垃圾分类服务费、物业管理费、物业费押金及燃气费均不是由二被告收取，与二被告无关。故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，南拳公司和新东安公司签订租赁合同，新东安公司将涉诉店铺（面积约176平方米），出租给南拳公司经营餐饮，租期三年，自2017年5月18日至2020年5月17日。承租人于签署该合同时，须向出租人缴纳合同押金，作为忠实履行本合同各项条款的保证金。合同押金总额相当于3个月基本租金和物业管理费之和。在承租人全部履行合同各项条款的情况下，于租赁期满和承租人按约定交还已修缮好的出租店铺后九十天，或承租人因其违反本合同相应条款而向出租人清偿所赔款项后三十天内（以较后者为准），出租人将合同押金按与出租人收到时同数额同币种返还承租人，但不计利息。承租人同意使用出租人设立的POS数据采集系统或通过与出租人指定银行联网的收银机收取或电脑联网收银系统向顾客收取营业额。自免租期结束之日起，承租人须于每月首日按月支付该系统及相关设备的使用费（含维修费），唯首月使用费承租人须于签署本合同时支付。租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在本合同期满/终止当日或按出租人通知的日期交还出租店铺。因承租人的原因不能按时交还出租店铺的，则每逾期一日，应当向出租人支付出租店铺的实际占用费，并继续承担占用期间的物业管理费和其他费用。实际占用费按承租人正常租赁期限内租金标准的三倍计算。租金、物业管理费和在本合同项下应付的其他款项在到期后十五天内仍未支付的，出租人有权提前终止合同并收回出租店铺。承租人须于2017年4月5日前将上述店铺租赁合同签回并交纳合同押金288816元、质保金10000元、首月租金79200元、首月物业管理费17072元及首月推广费1056元。每月租金(含增值税)按下列(i)及(ii)两个方式中取其高者计收。基本租金：第1-3年79200元/月或每月每平方米450元（基本租金含5%增值税，即79200元；扣除增值税后净额为75428．57元）；（ii）第1-3年每月毛计营业额之15%。租金于每个日历月的第一天交纳基本租金，并在该日历月完结后五天内将该月的毛计营业额报出租人。如毛计营业额之提成比例高于基本租金，则交纳高出的差额部分。承租人在签署本合同时应交付相当于3个月基本租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数)和物业管理费之和的押金，共计288816元。如租金及/或物业管理费在合同期内有所递增，承租人应在出租人发出书面通知七日内将差额补齐。以保证在租赁期内任何时间合同押金均相等于3个月的基本租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和物业管理费。物业管理费（含增值税）为每月17072元或每月每平方米97元。推广费(含增值税)为1056元/月或每月每平方米6元，于每个日历月的第一天缴纳。出租人有权依据实际开支需求，调整有关推广费的金额，并将该等金额和调整日期提前书面通知承租人。质量保证金1万元，在合同解除之日六个月后，该保证金返还承租人，如在此期间有投诉与补偿发生，则出租人于合同解除之日起十二个月后将该保证金扣除补偿费用后余款返还承租人。后，新东安公司（丙方）与南拳公司（甲方）、南拳公司第一分公司（乙方）签订变更承租人协议书，约定承租人由南拳公司于2017年7月18日变更为南拳公司第一分公司，原合同所缴押金和质保金随之转移；对承租人变更前，甲方所欠丙方的各款项，甲、乙方共同对丙方负连带偿还责任。2017年8月23日，新东安公司与南拳公司签订补充协议约定租期为2017年7月18日至2020年7月17日，其中2018年7月18日至2020年7月17日期间租金为每月每平米450元，承租方已支付的租金、物业费、推广费等相应费用相应顺延。2019年6月1日，新东安公司（丙方）与原告（乙方）、南拳公司第一分公司（甲方）签订变更承租人协议书，约定自该日起，承租人由甲方变更为乙方，原合同押金和质保金随之转移。该日前，甲方基于原合同所欠丙方的各款项，由甲乙双方向丙方负连带偿还责任。另，根据南拳第一分公司与新东安公司签署的《北京APM租户POS信息采集系统租户确认协议》，南拳第一分公司按550元/月的标准给付POS设备维护费。另查，原告与新东安公司签订库房租赁协议及变更协议，约定原告承租新东安广场地下二层B2-13B号广场库房，租赁期自2019年12月16日至2020年12月15日，月租金2745元，租金押金8235元。租赁期内，出租人有权提前5日向承租人发出通知的情况下即终止租赁关系。承租人向物业服务企业交纳物业管理费及物业押金，其中月物业管理费972元，于每个日历月第一天交纳，物业押金2916元。如承租人违反协议任何条款，出租人及物业服务企业有权扣除涉诉店铺已付押金及本协议已付的押金作为违约金，当上述押金不足以抵偿损失时，出租人及物业服务企业有权继续向出租人追讨。在承租人全部履行合同的情况下，于租赁期满三十天内，退还押金。自2020年3月1日起，新骏公司变更为出租人。2020年3月3日，新东安公司（甲方）和原告（乙方）、新骏公司（丙方）签订变更协议，约定鉴于甲方为新东安广场业主方及上述合同签订等情况，自2020年3月1日后丙方取代甲方成为新出租人，乙方应分别向丙方、物业服务企业（即广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，以下简称启胜物业公司）行使权利、履行义务；乙方已向甲方支付的租金保证金237600元、质量保证金10000元由甲方转交给丙方，物业管理费押金53856元，由甲方转交给物业服务企业。再查，原告向新东安公司承租灯箱，租金已交纳至2020年1月。合同履行中，承租人缴纳店铺租金押金237600元，物业管理费押金53856元、库房租金押金8235元、质量保证金10000元，灯箱押金26000元等费用。原告交纳租金、物业管理费、POS使用费、推广费、排污及垃圾分类服务费至2020年1月31日。因新冠疫情原因，新东安公司减免了2020年2月的一半租金。后，新骏公司向原告、南拳公司、南拳第一分公司发送落款日期为2020年5月12日的合同解除通知，以原告欠付合同款项为由，要求于2020年5月27日解除租赁合同并由原告腾退涉诉店铺，并要求上述三公司承担违约责任。原告称其早于落款日期收到该通知。5月13日，新骏公司向原告发出关于库房租赁合同的解除通知，要求于2020年5月28日解除租赁合同。5月中旬，原告关闭在涉诉店铺处的店铺。关于关闭的具体时间，原告称为12日，二被告称为16日。6月29日,新骏公司收回涉诉店铺。关于库房腾退时间，原告称其在5月12日自行腾退，新骏公司称6月29日由其收回。对此，原告提交：1、三份邮件截图，内容为5月末询问退租后拆除装修恢复毛坯的对接人及细节，6月中旬表示因疫情管控趋严，短期内无法拆除；2、微信截图复印件，内容为发送“B2-13B库房收场单．pdf”文件，文件无法打开，语音无文字转换内容。经质证，被告认可邮件真实性，但认为只能显示被告曾要求原告恢复原状，因发送文件没有原件，无法打开，语音没有识别，无法知道具体内容，故无法证明原告的主张。经释明，二被告明确表示在本案中不提起反诉，对其所主张的损失由另案处理，未发生质保金所针对的投诉与补偿。另查，二被告已另行起诉原告等房屋租赁合同纠纷一案。本院认为，当事人签订的涉诉店铺、库房及灯箱租赁合同、补充协议及变更协议系签字各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告系餐饮行业企业，其承租涉诉院落用于经营餐饮服务，而新冠肺炎疫情，导致被告客观上在一定时期内无法开展或者仅能有限的餐饮服务，其对其营业存在明显负面影响，故新骏公司无权单方解除合同，其发出的解除通知表达了其不愿继续履行合同的意思表示，但不产生解除合同的效力。但原告在收到该通知后即闭店辙场表明亦不愿继续履行合同。双方就店铺、库房及灯箱均订立了租赁合同，考虑到以上合同订立的目的，本院认定原告与新骏公司协商一致，双方的店铺租赁合同、灯箱租赁合同关系于2020年5月12日解除、库房租赁合同于5月13日解除。关于原告要求减免租金的抗辩意见，鉴于被告由于疫情或这疫情防控措施导致营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。新东安公司对2月租金减免的幅度合理，并无不当。根据公平原则，对于3月1日至合同解除之日的租金，POS机费、推广费作为经营、宣传所用，亦应当予以相应比例的减免。关于涉诉店铺及库房的租赁押金、质量保证金、灯箱押金，鉴于经释明被告明确表示不提反诉，且已另行起诉要求支付租金等，故在合同解除后应当予以退还。关于解除后的使用费问题，可另行解决。根据查明的事实，原告并无证据其证据证明其向二被告交纳预充值未使用燃气费，故对此项诉讼请求，本院不予支持。关于排污及垃圾分类服务费、物业管理费，故对此部分可另行主张。关于原告要求退还物业管理费押金，虽然原告与物业公司并未签订书面合同，但物业管理费押金系为保证原告享受物业公司提供服务的同时能够全面向物业公司履行义务而支付的保证金，合同约定由物业公司退还，故原告要求二被告退还物业管理费保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京新东安有限公司减免原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司2020年2月库房租金1372．5元、POS机使用费275元、推广费528元；二、被告北京新骏商业管理有限公司减免原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司2020年3月店铺租金39600元、库房租金1372．5元、POS机使用费275元、推广费528元；减免2020年4月店铺租金39600元、库房租金1372．5元、POS机使用费275元、推广费528元；减免5月店铺租金15329元、库房租金576元、POS机使用费106元、推广费204元；三、被告北京新骏商业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司店铺租赁押金237600元、库房租金押金8235元、质量保证金10000元、灯箱押金26000元；四、驳回原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5066元，由原告金铄南拳餐饮管理（北京）有限责任公司负担1995元（已交纳），由被告被告北京新东安有限公司负担17元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京新骏商业管理有限公司3054元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年二月十日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤