北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初25290号原告：梁晖，女，1948年4月16日出生，汉族，北京市第六十五中学退休教师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王奭（原告梁晖之女），1982年11月22日出生，汉族，北京市丰台区东铁匠营街道办事处四方景园社区居委会社区委员，住北京市丰台区。被告：秦淇如，女，1990年10月6日出生，汉族，蕃茄田儿童美术中心教师，住河南省淇县。原告梁晖与被告秦淇如房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁晖，被告秦淇如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁晖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同；2.判令被告按月租金2000元向原告支付自2020年2月29日至2020年7月8日（四个月零九天）租金8600元；3.判令被告赔偿损失共计2340元〔其中房屋钥匙费20元（XXX房门、XXXX室门）、小区门禁卡10元，沙发80元，海尔分体冰箱1650元（购买整体3300元)，电视柜80元，电脑桌500元〕；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：座落在西城区西绒线胡同和平门小区X号楼XX单元XXX房间两居室中的次卧（XXXX号室22平米）租住给秦淇如女士。自2016年6月29日直至2020年7月8日时值四年有余，目前因逃避房租而回老家。疫情期间，秦淇如欠房租已有五个月之多，也是难免之事。目前工资只有2000元，应付生活所必须的吃喝已无力再济房租之难，原告于2020年7月7日19:20主动约秦淇如下楼面谈，与此同时原告的孩子韩永新去检查秦的XXXX号室，敲门无人应答，按理说秦淇如已下楼本该无人。韩永新便邀XXX房间XXXX1室栾宇玲作证，韩永新用钥匙开门，不料当即发现王晓林躲在门后，用手掩其脸部裸露上半身，忙声称要与秦淇如同时与原告相谈房租一事，但韩永新已用手机拍下王晓林的录像，商谈中王晓林说用补发工资补交房租，原告让他们写下字据为证，他们不写，届时已不是刚才的态度，刚才怕韩永新报警，故而说补交房租。有秦淇如为其遮挡，不写字据，怕房东抓住证据，可见住房压根就想不交钱。原告发现被告还私自将原告出租屋内的家具搬出，秦淇如违反合同中第八条合同第四款中的1、2、3、6项。被告屡屡不交房租，对合法执行房东权益的合理做法反而大有厥词。王晓林本已是退租的房客，自由出入秦淇如的04室；本是退租之人却经常有快递公司敲门送货。其他房客屡受影响，早有异议。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。请求贵院依法支持原告诉讼请求。秦淇如辩称，同意租赁合同于2020年7月8日解除，2020年3月1日到2020年7月8日的租金，同意按月租金2000元的标准支付。门禁卡是被告自己办的，不同意赔偿，钥匙在被告这同意退还，冰箱电视柜电脑桌沙发等被告都没有用，被告搬到了客厅从来没有动过，后来又来了一个租户，他经过原告同意后扔的，与被告无关。原告出租诉争房屋并没有经过有关部门对于隔断、群租、安全等方面品准备案。原告作为房屋的产权人和出租人，并没有善尽法定义务和约定义务，不应该完全享受权利。原告以无理理由清退答辩人，违约在先。原告起诉被告欠缴费用、跑路、欺负老弱病残、索要房屋残破家具、违反房屋租赁合同等违约责任缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，梁晖（出租人、甲方）与秦淇如（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市西城区西绒线胡同和平门小区X号楼XX单元XXX室XXXX号屋（以下简称涉案房屋），建筑面积22平方米；房屋所有权人为梁晖；租赁用途为居住，居住人数为只住一人；房屋租赁期自2016年6月29日至2017年6月28日，共计1年。甲方应于2016年6月28日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙“XXX一把XXXX号一把，共两把钥匙”及楼门密码后视为交付完成。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为2000元每月，租金总计24000元每年，支付方式为押一付三，支付日期为第二期2016年7月25日2000元，第三期2016年8月25日2000元……。押金2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三日的；2、欠缴各项费用达100元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；……乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。租赁合同约定房屋租赁期届满后，秦淇如继续租赁涉案房屋。秦淇如向梁晖交付了押金2000元，最后一笔租金交至2020年2月28日，后续租金未予支付。关于押金2000元，梁晖认为秦淇如长期晚交租金，后直接跑路，还住了2个人，违反约定，押金不退；秦淇如不认可押金不退，应从房租中抵扣。以上事实，有当事人提交的租赁合同、银行交易明细、照片、微信聊天记录、短信记录等证据及庭审陈述意见在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁晖与秦淇如签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据现有证据，秦淇如在租赁合同约定的租赁期限届满后继续使用涉案房屋，梁晖未提出异议，应视为双方形成不定期租赁合同关系。依照租赁合同约定，秦淇如应于每月25日支付下月的房租，秦淇如逾期交付房租达三日以上，梁晖有权单方解除合同，收回房屋。结合事实情况，本院确认梁晖与秦淇如之间的租赁合同关系于2020年7月8日解除。根据秦淇如的租金交付情况，秦淇如尚拖欠2020年2月29日至2020年7月8日的租金8600元未予支付，其应承担支付相应租金的义务。故对于梁晖主张秦淇如支付自2020年2月29日至2020年7月8日租金8600元的诉讼请求，本院予以支持。关于梁晖主张秦淇如赔偿损失2340元的诉讼请求，秦淇如认为相关家具其都没有用，搬到客厅之后没有动过，后来来了一个租户经过梁晖同意后扔了，但秦淇如提供的现有证据不足以证明相关主张，而梁晖提供的证据亦不足以证明相关家具的实际价值，结合租赁合同及其附件房屋交割清单的约定及事实情况，根据公平原则，本院酌情确定秦淇如赔偿梁晖损失400元。关于押金2000元，根据租赁合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由秦淇如承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给秦淇如。梁晖认为秦淇如长期晚交租金，后直接跑路，还住了两个人，违反约定，押金不退；秦淇如不认可押金不退，认为应从房租中抵扣。结合租金交付情况，秦淇如存在数次晚交租金的情形，而梁晖亦未提供证据证明其在当时曾提出异议并要求秦淇如承担违约责任，但就本案诉争发生时秦淇如逾期交付2020年2月29日之后租金的情形来看，其已构成违约，梁晖有权主张秦淇如承担相应的违约责任。经本院组织双方当事人就本案进行调解，双方无法达成一致调解意见。本院考虑疫情影响因素，结合合同约定，酌情确定秦淇如承担的违约金为1000元，在押金中予以抵扣。剩余押金1000元对欠付租金8600元予以抵扣后，秦淇如还须支付租金7600元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告梁晖与被告秦淇如就位于北京市西城区西绒线胡同和平门小区X号楼XX单元XXX室XXXX号屋订立的租赁合同关系于2020年7月8日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告秦淇如支付原告梁晖租金7600元；三、本判决生效之日起七日内，被告秦淇如赔偿原告梁晖损失400元；四、驳回原告梁晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，由原告梁晖负担20元（已交纳），由被告秦淇如负担54元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年二月十八日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅