广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30472号原告：夏芳，女，1972年10月22日出生，汉族，住广东省中山市南区×××××碧堤湾畔碧堤六街8幢B座，公民身份号码522××××××××××××529。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。被告：吴一青，女，1985年3月10日出生，汉族，住江苏省如皋市×××××××××××，公民身份号码320××××××××××××348。委托诉讼代理人：刘青，广东敬徳律师事务所律师。被告：刘其海，男，1976年10月18日出生，汉族，住江西省井冈山市×××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××014。被告：廖亚万，男，1965年2月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××054。被告：江美清，女，1972年6月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××442。第三人：覃梅秋，女，1992年9月10日出生，壮族，住广东省中山市东区××××××××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××026。第三人：中山市君华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××××君华新城7区77幢73卡，统一社会信用代码914×××××××××××551C。法定代表人：喻良厚，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁立冈，该公司法务。原告夏芳与被告吴一青、刘其海、廖亚万、江美清案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依职权追加覃梅秋、中山市君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）为第三人，依法组成合议庭分别于2020年12月30日、2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告夏芳及其委托诉讼代理人陈冠荣、被告吴一青的委托诉讼代理人刘青、被告刘其海、被告廖亚万、被告江美清以及第三人君华公司到庭参加诉讼。第三人覃梅秋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏芳向本院提出诉讼请求：1.停止备案在刘其海、覃梅秋名下的位于中山市火炬开发区×××××君华新城1区15幢地下车库负一层01号车位（备案合同号为HTN2017056939）和位于中山市火炬开发区×××××君华新城1区15幢地下车库负一层02号车位（备案合同号为HTN2017056940）的强制执行；2.撤销（2019）粤2071执13364号之三民事裁定书；3.解除（2019）粤2071执13364号案对上述两车位的查封。诉讼中，原告夏芳确认撤回第2项诉讼请求。事实与理由：刘其海、覃梅秋原来共有中山市火炬开发区×××××君华新城1区15幢101房（以下简称该房），该房下面的两个车位（君华新城1区15幢地下车库负一层01号车位和君华新城1区15幢地下车库负一层02号车位）是与该房配套使用和不可分割的组合物业。刘其海、覃梅秋当初向开发商购买该房时，开发商把上述两个车位一起配套出售。刘其海、覃梅秋已经办妥了该房的一手楼产权证，土地证号为中府国用（2015）第易1503056号，房产证号为粤房地权证中府字第0215053226号/粤房地权证中府字第0215053227号，两个车位办理了合同备案登记（01号车位的备案合同号为HTN2017056939，02号车位的备案合同号为HTN2017056940）。现场情况显示，该两个车位不能独立使用，必须依附于该房。而该房如果缺少该两个配套的车位，也是不完整的物业。2017年，刘其海、覃梅秋把该房连同两个车位一并转让给原告，双方于2017年10月10日签订《房地产买卖合同》，于2017年10月14日签订《协议书》。由于该房以及该房下面的两个车位是配套使用、不可分割的组合物业，需要一并转让。双方确认刘其海、覃梅秋以600万元价格转让给原告的转让标的，包括该房以及与该房配套的两个车位。另外，吴燕姬、刘其海、夏芳于2017年10月14日签订另一份《协议书》。上述两份《协议书》约定夏芳支付170万元至刘其海指定的收款人吴燕姬的账户，支付350万元至刘其海指定的收款人中山市喜利装饰设计工程有限公司的账户。签订上述两份《协议书》后，刘其海签署20万元的购房定金收据给夏芳，但当天的20万元划款操作不成功，款项被退回。该20万元购房定金于2017年10月16日由夏芳通过其平安银行账户成功划款至刘其海指定的收款人吴燕姬的工商银行账户，因此，2017年10月14日的20万元购房定金收据仍然保留。2017年10月16日，夏芳通过其平安银行账户划款124万元至刘其海指定的收款人吴燕姬的工商银行账户，通过其农业银行账户划款26万元至刘其海指定的收款人吴燕姬的农业银行账户，两笔款项共计150万元。刘其海在当天签署150万元的收据给夏芳。根据刘其海和夏芳于2017年10月14日签订的《协议书》第2条，夏芳本应划款350万元至刘其海指定的收款人中山市喜利装饰设计工程有限公司的中山农商银行账户就可以了，但在夏芳划款时，被告知刘其海经营的中山市喜利装饰设计工程有限公司的实际欠款不是350万元，而是3554597元，夏芳同意按3554597元支付（多付54597元），夏芳在2017年10月16日通过其平安银行账户划款3554597元至刘其海指定的收款人中山市喜利装饰设计工程有限公司的中山农商银行账户，刘其海在当天签署3554597元的收据给夏芳。2017年10月23日，肖美如、刘其海、夏芳签订《委托支付协议》，约定夏芳支付80万元至刘其海指定的收款人肖美如的账户。2017年12月5日，夏芳根据该《委托支付协议》的约定，通过其平安银行账户划款至刘其海指定的收款人肖美如的中国银行账户。因此，夏芳实际支付的包括定金的购房款总额为6054597元（20万元+124万元+36万元+3554597元+80万元），比约定的转让价格多付了54597元。因此，该房及两个车位的转让款，夏芳已经支付完毕（超额支付），没有拖欠。刘其海、覃梅秋已经在2017年年底把该房及两个车位同时移交给夏芳，该房及配套的该两个车位一直由夏芳合法占用至今。刘其海、覃梅秋已经办妥了该房的过户手续，过户后夏芳名下的该房的不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0267845号。由于不动产登记机构至今仍未颁发该两个车位的产权证，两个车位暂不具备过户条件，所以该两个车位未办理过户手续。因此，该两个车位未办理过户登记并非由于夏芳自身原因而造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，夏芳的权利能够排除执行。被告吴一青辩称，夏芳提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除强制执行。理由如下：一、没有证据证明夏芳支付了案涉两个车位的的对价。1.刘其海、覃梅秋与夏芳于2017年10月10日签订房地产买卖合同，于2017年10月14日签订协议书，以上两份协议均未约定出卖案涉车位事宜，仅是将上述房产出卖给夏芳。2.夏芳支付的6054597元系用于购买刘其海、覃梅秋名下位于中山市火炬开发区×××××君华新城1区15栋101房的房产。根据刘其海出具的收据、双方签订的协议书与委托支付协议书等证据材料可见，该款项用于购买房产，而不包含购买案涉车位的款项。因此，夏芳并未就案涉车位的购买支付全部价款。二、在车位被查封之后，刘其海与夏芳恶意串通补签协议，补签的协议无效。案涉车位的共有权人覃梅秋于2020年7月10日向法院书面表示同意拍卖案涉两个车位，用于清偿债务。但是，又在2020年7月15日与夏芳签订补充协议，确认购买两个车位，显然这是夏芳为了防止案涉车位被查封拍卖而找到覃梅秋、刘其海补充签订的协议。该补充协议签订在查封之后，补签的合同无效。三、本案不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。别墅已在2017年办理过户，涉案车位直至2019年10月被查封，长达两年时间夏芳从未向刘其海催告过户，更没有通过法律诉讼的方式要求过户，夏芳自身存在明显过错。四、廖亚万、江美清承诺垫付100万元，已经帮刘其海垫付85万元，剩余15万元在一年内付清，还有剩余的15万元及利息由刘其海自行承担。因剩余15万元及相应利息尚未执行到位，吴一青申请查封了刘其海名下的涉案车位，因此即使廖亚万、江美清愿意垫付100万元，但是因为刘其海尚欠15万元及利息，吴一青也不会申请对涉案车位进行解封。被告刘其海辩称，君华公司将涉案房产卖给刘其海的时候一共有4个车位，2个车位无产权，另外2个车位是赠送的，有产权，位于负一楼。四个车位都是排在一起的，我已经交了资料办理手续，开发商没有出证给我。有产权的车位是分别签订了买卖合同，10万元/个的价格，当时出售时别墅加2个车位一共350万元。被告廖亚万、江美清辩称，廖亚万、江美清承诺帮刘其海垫付100万元，已经垫付85万元，剩余15万元在一年内付清，还有剩余的15万元及利息由刘其海自行承担。第三人君华公司陈述，2014年12月，君华公司与刘其海签订认购书时，约定君华公司将1区15幢101房出售给刘其海，并约定将01、02号车位赠送给刘其海。君华公司与刘其海于2017年8月18日签订的两份涉及01、02号车位的商品房买卖合同，是为了办证才补签的，该两份商品房买卖合同上的车位价格不用支付。君华公司于2016年7月通知刘其海来办证，当时已具备办证条件，因刘其海没有办理相关手续，故没有办证。第三人覃梅秋未到庭陈述意见，也未向本院提交书面意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘其海、覃梅秋系位于火炬开发区依云路1号君华新城1区15幢地下车库负一层01号车位（备案合同号：HTN2017056939）、02号车位（备案合同号：HTN2017056940）（以下简称涉案车位）的权利人，备案登记时间为2017年8月18日。2017年10月10日，（卖方）刘其海、覃梅秋与（买方）夏芳签订房地产买卖合同，主要约定：买方购买卖方位于中山市火炬开发区×××××君华新城1区15栋101房产【以下简称涉案房产，房产证号：02150532260215053227，土地证号：国（2015）易1503056】，建筑面积为371.84平方米，土地使用面积为220.83平方米，成交价为600万元，首期楼款500万元在双方签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》之日起7日内支付，尾款100万元在该交易房产取得新不动产权证当日全部付清。2017年10月14日，（卖方、甲方）刘其海、覃梅秋与（买方、乙方）夏芳签订协议书，约定：1.交易总房款为600万元，在涉案房产无查封或其他权利限制前提下，乙方支付定金20万元，支付完定金后日内支付首期购房款150万元，该款项限定于支付到甲方抵押债权人吴燕姬账户，作为解除抵押登记专用款；2.签订完买卖合同后，乙方向甲方支付第二期购房款350万元，该款项限定于支付到甲方债权人农商银行中山南朗支行（还款账户：中山市喜利装饰设计工程有限公司），作为甲方还款专用款；3.剩余房款80万元在双方办理完过户手续并取得新不动产权证当日由乙方一次性支付甲方。夏芳于2017年10月16日向吴燕姬转账支付1700000元、向中山市喜利装饰设计工程有限公司的农商银行南朗支行转账支付3554597元；于2017年12月5日向肖美如转账支付80万元，合计6054597元。刘其海称因拖欠吴燕姬、肖美如的款项，所以让夏芳直接将房款支付给刘其海的债权人。2017年11月13日，涉案房产变更登记在夏芳名下，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0267845号。2020年7月15日，刘其海、覃梅秋与夏芳签订补充协议，约定：涉案房产以及房产下面的两个车位（君华新城1区15幢地下车库负一层01号车位、02号车位）（以下简称涉案车位）是配套使用的组合物业，刘其海向开发商购买涉案房产时，开发商将该两个车位配套出售给刘其海，并办理了备案登记，刘其海出卖给夏芳的涉案房产的价格为600万元，包含该两个车位在内；刘其海已经收取了夏芳支付的涉案房产及车位的转让款600万元，刘其海在2017年年底将该该房及两个车位同时移交给夏芳，并一直由夏芳使用。另查，吴一青与廖亚万、江美清、刘其海房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）粤2071民初6008号民事调解书：廖亚万、江美清、刘其海向吴一青返还购房款85万元、定金15万元，并加倍返还定金15万元，合计115万元，该笔款项由刘其海于2019年7月15日前返还；如刘其海未按时返还，则由廖亚万、江美清先行垫付，垫付后廖亚万、江美清有权向刘其海追偿；若廖亚万、江美清、刘其海逾期履行，则廖亚万、江美清、刘其海以115万元为基数，按月息1%向吴一青支付利息；案件受理费15600元，减半收取7800元（该款吴一青已预交），由刘其海承担，于2019年7月15日前向吴一青支付。调解书生效后，因廖亚万、江美清、刘其海未按调解履行，吴一青向本院申请执行，案号为（2019）粤2071执13364号。执行过程中，本院于2019年10月16日查封涉案车位。2020年7月7日，本院作出（2019）粤2071执13364号之三执行裁定，裁定拍卖涉案车位，并于2020年7月13日发出公告，责令所有人或使用人限期内迁出。夏芳向本院提出执行异议。本院于2020年11月2日作出（2020）粤2071执异402号执行裁定书，裁定驳回夏芳的异议请求。夏芳遂向本院提起执行异议之诉，主张前述实体权利。另查，2020年11月4日，本院作出（2019）粤2071执13364号结案通知书，称吴一青确认廖亚万、江美清履行完其二人应承担的（2019）粤2071民初6008号民事调解书确定的付款义务，本案于2020年11月4日以执行完毕结案方式对廖亚万、江美清结案，并于2020年11月4日将廖亚万、江美清从失信被执行人名单中删除。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，夏芳与刘其海、覃梅秋就涉案房产于2017年10月10日签订房地产买卖合同，夏芳也按照该买卖合同的约定付清了全部购房款，并且涉案房产也于2017年11月13日变更登记在夏芳名下。然而从本院查明事实可知，该买卖合同并未约定涉案两个车位，虽然夏芳与刘其海当庭陈述双方在签订房地产买卖合同时，实际将涉案房产与涉案车位一并出售、转让价600万元包含该两个车位的价格，但是该陈述并未有相应证据予以佐证，而且从双方于2020年7月15日签订的关于涉案车位的补充协议内容可知，双方关于涉案车位的买卖协议是在法院查封之后才补签的，夏芳主张排除执行并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，夏芳诉请停止对涉案车位的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告夏芳的诉讼请求。案件受理费4300元（原告夏芳已预交），由原告夏芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈春华人民陪审员  黄展键人民陪审员  欧少梅二〇二一年二月九日书 记 员  叶丽敏廖乐颖练洪银