山东省临邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1424民初3651号 原告（反诉被告）：临邑县邢侗街道办事处东街村民委员会第三生产小组，住所地：临邑县城区东街村民委员会驻地。 负责人：王明高，职务：组长 委托诉讼代理人：陈建平，山东盛强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑶琳，山东盛强律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周全升，男，1963年12月9日出生，汉族，住临邑县城区。 委托诉讼代理人：宫景顺，临邑维民法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）临邑县邢侗街道办事处东街村民委员会第三生产小组（以下简称东街第三生产小组）与被告（反诉原告）周全升合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李广民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东街第三生产小组的委托诉讼代理人陈建平、陈瑶琳、被告（反诉原告）周全升的委托诉讼代理人宫景顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告东街第三生产小组诉称，原、被告双方于2010年2月4日签订了《土地租赁合同》一份，约定原告将学校西邻土地15亩租给被告使用，租赁期限为10年。2020年2月4日租赁合同到期，因被告在租赁土地上建有建筑物和构筑物，直接拆除会造成浪费，原、被告于2020年5月26日签订《房屋购买合同》一份，约定被告将租赁土地上的北屋三间、钢结构大棚一座、东屋六间、小铁屋两个、西屋一间、院墙60米以5万元的价格出卖给原告，原告实际向被告支付了7万元。原、被告同时约定自2020年11月1日起原告有权收取案涉房屋的租金。合同订立后被告迟迟不从案涉建筑物、构筑物中搬走，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、确认原、被告于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》合法有效；二、被告2020年11月1日起从案涉建筑物、构筑物中搬走，原告恢复所有权的行使；三、被告向原告支付自2020年11月1日至从案涉建筑物、构筑物中搬离之日的占用费（参照市场同等地段的租金）；本案诉讼费用由被告承担。因被告提起反诉，请求撤销原、被告于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》，原告将诉讼请求变更为：一、被告拆除在承包土地内私自建设的建筑物、构筑物等设施并恢复原状；二、被告支付自合同到期日（2020年2月4日）至被告将建筑物、构筑物拆除日的土地占用费；三、被告向原告返还购买案涉建筑物、构筑物的款项70000元；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告周全升辩称，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。原告租赁给被告的土地系农用地，双方均未办理农用地转用审批手续，因此案涉《土地租赁合同》是无效的，对于合同的无效双方均有过错。《土地租赁合同》中并未明确约定土地用途，我方在建设房屋等的过程中，原告知情但未表示反对，也同意建设房屋。拆除案涉的建筑物、构筑物会造成我方的损失，经鉴定案涉建筑物、构筑物的价值为322180元，原告按上述价值的70%赔偿我方的损失，原告赔偿后我方将拆除案涉建筑物、构筑物。 反诉原告周全升反诉称，反诉原、被告双方于2010年2月4日签订了《土地租赁合同》一份，合同约定反诉原告每年向反诉被告支付租金，反诉原告在租赁土地上合法经营，任何人无权干涉，租赁期限届满后双方可以续签合同，租金另行商议。合同签订后反诉原告一直按时交纳租金，在租赁土地上合法经营，建造了多间房屋及仓库。合同到期后，反诉被告在王明高的组织下，利用人多的优势，使反诉原告在违背真实意思的情况下与反诉被告签订了《房屋购买合同》，将价值32万余元的房产及仓库以5万元的价格出卖给反诉被告，上述合同显失公平。请求：一撤销反诉原、被告于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。因反诉被告同意解除双方签订的《房屋购买合同》，反诉原告将其反诉请求变更为：一、解除反诉原、被告签订的《房屋购买合同》；二、反诉被告赔偿反诉原告案涉土地上建筑物、构筑物价值的70%，即225526元；三、如反诉被告不赔偿，请求驳回反诉被告本诉的诉讼请求；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。变更反诉请求后的事实与理由为：案涉《土地租赁合同》中约定的土地用途为发展经济，反诉原告经反诉被告同意后建设了案涉建筑物、构筑物，其间的一切手续都是反诉被告的前负责人张富泉协助办理的，张富泉也口头承诺租赁期限届满后再以原租赁价格租给反诉原告20年，反诉原告得到张富泉的口头承诺后才建设了案涉建筑物、构筑物。价值32万余元的建筑物、构筑物，反诉被告以5万元的价格购买，审理过程中又变更了诉讼请求，可见反诉被告是想获取不当利益，应当驳回反诉被告的本诉诉讼请求。 反诉被告东街第三生产小组辩称，双方签订的《土地租赁合同》合法有效，对于反诉原告主张的损失我方无任何过错，应当驳回反诉原告除解除《房屋购买合同》外的其他反诉请求。 本院经审理查明，东街第三生产小组作为出租方（甲方），周全升作为承租方（乙方）于2010年2月4日签订了《土地租赁合同》。合同载明：“为促进集体及私营经营的发展，由于地少无法分配给群众种植，经群众同意后，东街三组现将学校西邻现有土地15亩，租给乙方使用”。合同约定：租赁期限自2010年2月4日起至2020年2月4日止。合同约定：乙方按每亩地每年700斤小麦和700斤玉米的标准付给甲方租金，以当时市场价格计算，乙方分别于每年的12月31日一次付清。若乙方不按期兑现资金，而造成的经济纠纷由乙方负全责。合同约定：租赁期限内土地所有权仍归东街三组所有，土地使用权及生产经营权归乙方，任何人无权干涉。合同约定：土地租赁期满，经双方协商可续签合同，租金另行商议。 东街第三生产小组与周全升于2020年5月26日签订了《房屋购买合同》，合同的内容为：“周全升，身份证号：3724281963××××××××，在邢××街道办事处××组集体土地上（位于犁城小学西邻）所建的院落一处（北屋3间，东西长11米，南北宽6米；东屋六间，东西宽6米，南北长21米；钢结构大棚东西宽10米，南北长50米，面积约500㎡；小铁屋两个；西屋1间，东西宽5米，南北长4米；院墙60米），于2020年2月14日因土地租赁合同到期，经双方协商，周全升自愿将所建全部建筑物一次性转让给东街三组集体所有，定价为伍万元，从此周全升自愿放弃一切权利，空口无凭，立字为据。” 2020年12月2日，周全升向山东明信价格评估有限公司提出评估委托，评估事项为：周全升所有的位于临邑县产及地上附着物的价格。山东明信价格评估有限公司于2020年12月8日出具评估报告书，评估报告书载明评估基准日（2020年12月2日）标的房产及地上附着物的评估价值为322180.00元。评估报告书载明的作为评估对象的房产及地上附着物包括：东房、南房、南房后倒座、厂房、西复合板房、东北彩钢房1、东北彩钢房2、东彩钢棚、南复合板房、南彩钢棚、厕所、大门、铁丝网围挡、院墙、硬化地面、立砖地面、红砖地面、压水井、杨树、梧桐、水电改造。 庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《房屋购买合同》。原、被告均称本案中涉及的建筑物、构筑物与《房屋购买合同》中载明的建筑物、构筑物一致，这些建筑物、构筑物现在由周全升使用。周全升称其经过出租方的同意且出租方原负责人张富泉口头承诺租赁期限届满后以原租赁价格续租20年后才建设了案涉建筑物、构筑物，在建设案涉建筑物、构筑物的过程中张富泉提供了协助。对于周全升主张的上述事实，周全升称无证据提交，都是口头约定。东街第三生产小组对周全升主张的上述事实均不认可，称周全升建设案涉建筑物、构筑物没有经过东街第三生产小组同意，张富泉没有作出上述承诺，且张富泉也无权代表东街第三生产小组的成员作出上述承诺。周全升称签订《土地租赁合同》时约定用于建设仓库，对外租赁。对于周全升主张的上述事实，周全升称无证据提交，都是口头约定。东街第三生产小组对周全升主张的上述事实不认可，称合同中没有约定用途，应按原用途使用。东街第三生产小组称《房屋购买合同》签订后，东街第三生产小组实际向周全升支付了7万元价款，周全升对此不认可，称支付价款的数额为5万元。东街第三生产小组称是以现金的方式支付的，但东街第三生产小组未向本院提交证据加以证明。 以上事实经过，由原、被告陈述、原、被告提供的证据及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，周全升与东街第三生产小组均同意解除双方签订的《房屋购买合同》，对周全升提出的解除案涉《房屋购买合同》的诉讼请求，本院予以支持。因合同签订后案涉建筑物、构筑物仍由周全升使用，不存在返还案涉建筑物、构筑物的问题。东街第三生产小组称《房屋购买合同》签订后向周全升支付了7万元对价款，周全升对此不认可，称东街第三生产小组只支付了5万元，在东街第三生产小组未提供证据证明其支付了7万元对价款，且合同约定的对价款数额为5万元的情况下，东街第三生产小组提出的支付了7万元对价款的主张本院不予认可，本院认定东街第三生产小组支付对价款的数额为5万元。在合同解除的情况下，东街第三生产小组请求周全升返还已支付的对价款，本院予以支持。 周全升主张案涉《土地租赁合同》无效，理由为：案涉土地系农用地，东街第三生产小组将案涉土地出租给自己用于非农建设，应当办理农用地转用审批手续，但双方均未办理上述手续。东街第三生产小组不认可周全升提出的东街第三生产小组将案涉土地出租给周全升用于非农建设的主张，称案涉土地系农用地，周全升承租案涉土地后应按原用途使用。在案涉《土地租赁合同》未约定案涉土地出租后的用途的情况下，周全升主张案涉《土地租赁合同》签订时双方约定东街第三生产小组将案涉土地出租给自己用于非农建设，周全升应当提供证据证明自己的上述主张，但周全升称该约定是口头约定，没有证据提交，在这种情况下，对周全升的上述主张，本院不予认可。在周全升不能证明案涉《土地租赁合同》签订时双方约定东街第三生产小组将案涉土地出租给自己用于非农建设的情况下，周全升依据案涉土地未办理农用地转用审批手续而主张案涉《土地租赁合同》无效，本院不予支持。 周全升称其经东街第三生产小组同意后在案涉土地上建设了案涉建筑物、构筑物，东街第三生产小组的前负责人张富泉承诺租赁期限届满后按原租赁价格再租给周全升20年并在周全升建设案涉建筑物、构筑物的过程中提供了协助。东街第三生产小组对周全升主张的上述事实均不认可，周全升称其主张的上述事实均是口头约定，无证据提交，在这种情况下，对周全升主张的上述事实本院不予认可。案涉《土地租赁合同》约定的租赁期限已于2020年2月4日届满，在双方未就续租达成一致的情况下，东街第三生产小组要求周全升拆除其在案涉土地上建设的建筑物、构筑物，本院予以支持。东街第三生产小组要求周全升支付其将案涉建筑物、构筑物拆除之前的土地占用费，本院予以支持。土地占用费应自2020年2月5日起计算至周全升将案涉建筑物、构筑物拆除之日。土地占用费的数额应按案涉《土地租赁合同》中约定的租赁价格计算，即按每亩地每年700斤小麦和700斤玉米按当时市场价格折算后的金额计算。在周全升未能举证证明其经东街第三生产小组同意后建设了案涉建筑物、构筑物的情况下，即使周全升建设案涉建筑物、构筑物时东街第三生产小组知情但未表示反对，在案涉《土地租赁合同》已经履行完毕的情况下，周全升要求东街第三生产小组赔偿其因案涉建筑物、构筑物拆除而受到的损失，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除临邑县邢侗街道办事处东街村民委员会第三生产小组与周全升于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》； 二、周全升于本判决生效之日起十日内向临邑县邢侗街道办事处东街村民委员会第三生产小组返还已支付的对价款50000元； 三、周全升于本判决生效之日起三十日内拆除其在承租的土地上修建的院落（北屋3间，东西长11米，南北宽6米；东屋六间，东西宽6米，南北长21米；钢结构大棚东西宽10米，南北长50米，面积约500㎡；小铁屋两个；西屋1间，东西宽5米，南北长4米；院墙60米）； 四、周全升向临邑县邢侗街道办事处东街村民委员会第三生产小组支付自2020年2月5日起至周全升将本判决第三项中的院落拆除之日的土地占用费（占用费的价格按每亩地每年700斤小麦和700斤玉米按当时市场价格折算后的金额计算）； 四、驳回周全升的其他反诉请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费1650元，减半收取825元，由临邑县邢侗街道办事处东街村民委员会第三生产小组负担240元，由周全升负担585元。反诉案件受理费4682元，减半收取2341元，由周全升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李广民 二〇二一年二月八日 书记员  王 慧 注：申请执行的期限为两年。 法院过付款账号：中国工商银行16×××82