黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0604民初507号原告:大庆市萨尔图区全程房地产经纪服务部，经营场所大庆市萨尔图区。法定代表人王子超，职务负责人。委托诉讼代理人：乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢冠屹，黑龙江庚辰律师事务所律师（未出庭）。被告:杨洪杰，女，1988年5月28出生，汉族，系木易杨摄影工作室美工，住大庆市让胡路区，委托诉讼代理人:王维，黑龙江中蓝律师事务所律师。大庆市萨尔图区全程房地产经纪服务部（以下简称全程房地产）诉被告杨洪杰合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，于2021年2月1日依法由审判员李金霞公开开庭进行了审理。原告大庆市萨尔图区全程房地产经纪服务部的诉讼代理人乔亚男、被告杨洪杰及其诉讼代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全程房地产向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告违约金24800元；2、要求诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月13日，原告与被告签订了《求购房屋委托合同》，被告委托原告购买房产，原告依法于当日带领被告看了两处房产，分别为：大庆市湖滨教师花园F07-1-102室、大庆市湖滨教师花园F05-3-101室。看完房几天后，被告就私自与大庆市湖滨教师花园F05-3-101室房主签订了房屋买卖协议，并协办理了过户手续。但根据原、被告双方签订的《求购房屋委托合同》第四条“甲方或甲方的代理人委托乙方求购的房产交易后，须向乙方一次性支付服务费佣金为：房屋总成交价的1.5%，如甲方需要贷款或其他服务，须向乙方另行支付用费用”；第五条“乙方带领甲方及甲方的陪同看房人看房时，甲方承诺甲方的陪同看房人不得与房产业主泄漏和互留联络方式及私下交易。”；第八条约定：“只要甲方与乙方介绍的房产业主签约就必须通过乙方，如果甲方以任何理由不通过乙方均视为违约，承担违约金房屋成交价的4%进行赔偿”之约定。被告已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故原告特起诉到法院，请求依法支持原告的诉讼请求。杨洪杰答辩称：对于原告主张的要求我方支付违约金没有任何事实与法律依据，原告所述与事实不符，原、被告签订了《求购房屋委托合同》，合同的内容是为原告为被告筛选优质的房源，以便促成进一步的买卖合同达成，合同中并未约定，被告将自己的购房事宜委托给原告。原告所主张的被告私下与房主签订买卖协议违反了委托合同的约定，要求被告支付违约金，更是与事实相悖，被告并没有私下与房主签订买卖合同，而是通过其他中介与房主订立了买卖合同；被告作为消费者，货比三家选择质优价廉的中介服务公司购房，不存在任何过错；并且房源信息是公开非独家的，原告诉请所依据的事实理由不真实，故我方不同意支付违约金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维护我方的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《求购房屋委托合同》原件一份1页，欲证明：2019年2月13日，原告与被告签订了《求购房屋委托合同》，委托原告购买房产，原告依约于当日带领被告看了两处房产，分别为：大庆市开发区湖滨教师花园F07-1-102室、大庆市开发区湖滨教师花园××室。根据原、被告双方签订的《求购房屋委托合同》第四条“甲方或甲方的代理人委托乙方求购的房产交易后，须向乙方一次性支付服务费佣金为：房屋总成交价的1.5%如甲方需要贷款或其他服务，须向乙方另行支付费用”；第五条“乙方带领甲方及甲方的陪同看房人看房时，甲方承诺甲方及甲方的陪同看房人不得与房产业主泄漏和互留联络方式及私下交易。”；第八条的约定：“只要甲方与乙方介绍的房产业主签约就必须通过乙方，如果甲方以任何理由不通过乙方均视为违约，承担违约金房屋成交价的4%进行赔偿”之约定，被告与原房主私下签订了买卖合同，被告已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该份委托合同只能证明被告委托原告看房，并没有明确表明被告将某套房屋的购买事宜委托给原告，也没有确定由原告为被告提供独家的中介服务。委托合同的法律特点是委托人享有任意解除权，被告作为消费者可以选择委托任意一家中介服务公司购买房屋，该份委托合同是原告提供的格式条款，其中第八条约定“只要签约就要通过原告”加重了被告的责任，应视为无效条款，从该份合同的内容中也可看出，签订合同时双方的意向是原告为被告提供看房服务而非中介服务，虽然原告代领被告查看了房屋，但是作为公开的房源信息，原告不能强制性的要求被告通过其购买房屋。合同内容存在强买强卖的情形。根据被告的质证意见，本院对该份证据的真实性予以认定。2、原告提交大庆市不动产登记资料查询结果原件一份1页，欲证明：在原告代领被告看房后，被告于2019年3月5日办理不动产权证书，可以说明被告未通过原告与房产业主私下交易，依据双方签订的《求购房屋委托合同》第八条的约定，被告应当承担相应的违约责任。经质证，被告对证据的真实性无异议，证明问题有异议，该份证据只能证明被告购买了房产，无法证实是被告与房主私下交易达成的买卖合同，不应承担违约责任。根据被告的质证意见，本院对该份证据的真实性予以认定。3、原告提交视频光盘1张，内含原告经营者王子超与原房主张安邦的爱人的视频录像、原告的工作人员与被告的父亲的视频录像资料各一份，欲证明：1、原房主委托原告代为出售涉案房屋；2、被告方并未通过其他中介机构联系购买涉案房屋，可以证明被告与原房主存在私下买卖房屋行为，被告构成违约。经质证，被告对该组证据的真实性无异议但对证明问题有异议，无法证实原告所述的内容是否真实。另一份所谓的与被告父亲的视频资料内容没有任何图像信息证实视频双方，即便视频是真实的，视频的内容也已经确认，原房主通过多家中介服务公司出售涉案房屋，被告是通过另一家中介服务公司购买的该房产，不存在违约行为，而且原房主也未将代售事宜委托给原告，从庭审内容可以得知，原告与原房主之间不存在书面的委托代理合同，原告也不清楚原房主的具体身份信息，所以原告与原房主之间不存在代理关系。根据被告的质证意见，本院对该份证据的真实性予以认定。4、被告提交1委托购买房地产合同、房屋买卖合同复印件（与原件核对无异）各一份，欲证明：被告于2019年2月28日委托黑龙江祈安乐居房地产经纪有限公司购买位于大庆市高新技术开发区湖滨教师花园××室房屋，成交价格为610，000元，中介费2，000元。该份证据证实了，被告并非原告所述私下与房主签订买卖合同，而是通过另一家房屋中介公司购买的，被告并没有任何违约行为，而且该份证据也证实了被告所购房屋的房源信息是公开非独家的，并非原告单独享有的，不具备独家性，被告作为消费者有权选择任意一家中介服务公司购买房屋。经质证，原告对证据的真实性及证明问题均有异议，被告并未提供中介公司营业资质等相关信息，也为提供已经缴纳中介费用的证据，而且房产信息上明确房主为张安邦，但购房合同上并没有张安邦签字。在我方提供的证据3里原房主已经认可是其为被告找的贷款服务，在一天时间内双方不可能就房款贷款等一切事宜协商并办理完毕。1、被告以在2019年2月13日由原告代领看了涉案房屋，被告两份证据签订时间均为2019年2月18日，根据生活常识，被告不可能在看房同时即与原房主签订房屋买卖合同，可以说明该份证据是被告补签的，没有真实性，而且我方提供的证据3，已经明确各方认可没有通过其他的中介机构进行买卖，被告提交的证据只是为了规避与原告签订合同的违约责任。本院结合本案的相关事实及其他证据综合认定。5、被告提交光盘一份（含录音）、文字资料一份、58同城图片6张；欲证明：录音来源于原房主李响的微信语音文件，被告购买的房屋是房主李响分别于2019年2月16日及2019年2月24日曾自行上传至58同城卖房信息上的，并没有委托给中介公司进行销售，原告也是按照房主李响发布的公开卖房信息联系房主看房，更不存在委托任意一家中介公司单独销售房屋的情况；所以房源信息作为公开的网络信息资源是任何人都可以共享并阅览的，原告可以提供该房屋的中介服务，其他公司也可以，被告有权选择一家质优价廉的房屋中介公司提供服务。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，原告与其他中介公司提供的服务，实质上是居间服务，并不要求各房主单独委托销售，但就房屋中介服务中，也存在单独委托销售这一事项，但涉案房屋并非单独委托销售我方没有异议，但我方收取的费用是向购房人收取，单独委托销售是向原房主收取居间费用，这是有实质上的区别，既然被告委托中介机构代为购买房屋，根据合同我方也应当向被告收取相应费用，即中介费用，所以原告提供的证据不能够证明其不存在违约行为。根据被告的质证意见，本院对该份证据的真实性予以认定。本院经审理认定的事实如下：2019年2月13日，被告通过58同城搜索相关房屋信息，并通过58同城APP拨打相关联系电话，接通电话的是本案原告。原告根据被告的要求为其推荐了两套房产信息，并签订了《求购房屋委托合同》，约定被告（甲方）委托原告（乙方）购买所需房产。其中合同第四条约定“甲方或甲方的代理人委托乙方求购的房产交易后，须向乙方一次性支付服务费佣金为：房屋总成交价的1.5%，如甲方需要贷款或其他服务，须向乙方另行支付费用”；第五条约定“乙方带领甲方及甲方的陪同看房人看房时，甲方承诺甲方及甲方的陪同看房人不得与房产业主泄漏和互留联络方式及私下交易”；第六条约定：“甲方承诺本人或本人的直系亲属或陪同看房人不与乙方曾介绍的房产业主以任何方式私下交易，（私下交易是指通过乙方看房，不通过乙方交易并且未支付双方约定就会乙方佣金的行为），不通过乙方无论以任何途径交易，甲方需向乙方支付房屋成交价的双倍即4%进行赔偿”；第八条约定：“只要甲方与乙方介绍的房产业主签约就必须通过乙方，如果甲方以任何理由不通过乙方均视为违约，承担违约金房屋成交价的4%进行赔偿”。当日，原告带领被告现场了解两处房产信息，分别为：大庆市开发区湖滨教师花园F07-1-102室、大庆市开发区湖滨教师花园××室。原告称，当时向被告介绍大庆市开发区湖滨教师花园××室房屋的出售价格为620，000元。此后，被告又继续在58同城上搜索房源信息，并通过58同城APP拨打联系电话，联系到黑龙江省祈安居房地产经纪有限公司。2019年2月28日，黑龙江省祈安居房地产经纪有限公司与被告签订《委托购买房地产合同》，并于当日带领被告现场了解两处房产信息，其中包括原告带领被告现场了解的一处房产信息，即涉案大庆市开发区湖滨教师花园××室的房产信息。同日，被告与涉案房产的原房主签订《房屋买卖合同》，约定将位于大庆市开发区湖滨教师花园××室的涉案房屋以610，000元的价格出卖给被告。被告于2019年3月5日办理了涉案房产的权属登记。又查明，涉案房产的原房主将涉案房屋的出售信息分别于2019年2月16日、2019年2月24日自行上传至58同城。原告通过在58同城搜索或是到小区附近查看等方式获取房源信息，然后与各房主联系。本案是原告主动给涉案房屋的原房主打电话联系帮助出售房屋事宜，原房主想尽快出售涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理的免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。本案被告提供的其与原告签订《求购房屋委托合同》的第六、八条约定，禁止甲方（被告）不通过乙方（原告）以任何途径进行交易，只要甲方与乙方介绍的房产业主签约就必须通过乙方，否则视为违约。上述约定限制了委托方以其他正当途径、获取售价更低的相同房产，同时也加重了委托方的违约责任，故该合同的第六、八条中关于加重对方责任、限制对方主要权利的部分内容无效。被告以其他正当途径获取了相同房源的信息，并以更优惠的价格购买了房屋，被告并没有利用原告提供的看房的机会，从而避开原告进行交易的情形，被告的行为不符合《求购房屋委托合同》中约定的“私下交易”，故不构成违约。原告要求被告支付违约金24，800元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，判决如下：驳回原告大庆市萨尔图区全程房地产经纪服务部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费210元，由原告大庆市萨尔图区全程房地产经纪服务部承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李金霞二〇二一年二月七日书记员  李千慧本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律法规：《中华人民共和国民法典》第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。