河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0482民初1306号原告：章某某，男，1969年11月18日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周某某，北京市博昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某某，北京市信凯律师事务所律师。被告：某某有限公司，住所地：汝州市。法定代表人：叶某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙某某，男，1971年2月14日生，住郑州市金水区。被告：某某有限公司，住所地汝州市。法定代表人：郭某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某某，北京市京师（汝州）律师事务所律师。原告章某某诉被告某某有限公司、某某有限公司合同纠纷一案，原告章某某与2019年10月29日诉之本院，本院于2019年12月26日作出（2019）豫0482民初8813号民事裁定书，裁定驳回原告章某某的起诉。原告章某某不服，上诉至河南省平顶山市中级人民法院，平顶山市中级人民法院于2020年3月9日作出（2020）豫04民终594号民事裁定书，撤销我院（2019）豫0482民初8813号民事裁定书，指令我院审理该民事案件；本院于2020年3月23日收案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章某某及其委托诉讼代理人周某某、高某某、被告某某有限公司的委托诉讼代理人龙某某、被告某某有限公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章某某向本院提出的诉讼请求是：1、确认双方合同解除；2、判决被告赔偿原告经济损失：1731007.34元。事实和理由：2018年5月8日，被告将位于汝州市向阳路兰桂坊商贸城A栋（江山.大时代）酒店物业，3-7层的房产租赁给原告，该物业建筑面积4554.61平方米（含一楼大堂)，年租金600000元，租赁期15年，双方签订了合同。自签订合同至2019年3月4日期间，原告严格按照合同要求，与甲方沟通协调，积极推进酒店的加盟、设计及施工工作。被告招商部经理贺剑峰于2019年3月4日在没有任何原因和理由的情况下告知我方暂停施工。被告方招商部负责人聂丹又于2019年3月14日正式告知我方，涉案酒店物业已经出售，致使合同无法履行，提出解除合同。但可以和原告就损失赔偿问题进行协商。自2018年5月8日签订合同以来，原告在酒店建设上投入了大量的人力、物力和财力，交付定金及装修保证金150000元，并产生酒店装修设计、预算、施工、材料、工人工资及酒店物品等损失。依据合同5.8款之约定，被告应双倍赔偿损失，原告该方面的损失合计1581007元，并退还定金及装修保证金150000元。双方多次协商赔偿事宜但无法达成一致。原告认为：被告擅自解除租赁合同的行为损害了原告的合法权益，故诉至贵院，恳请汝州市人民法院主持公道，支持原告的诉讼请求。被告某某有限公司辩称：当时和原告签订合同以后，贺建峰多次通知原告进场装修，根据施工进度，发现原告进度有点慢，没有达到我们要求的施工节点，且格林豪泰是以原告个人名义签订的合同，因为这个原因才与原告协商后解除合同。被告某某有限公司辩称：涉案房产的所有权属于我公司，大时代与原告签订的租赁协议没有经我公司备案，我公司认为原告与大时代签订的合同属于无效合同，原告要求赔偿损失没有事实和法律依据，本案属于双方协商同意的情况下，原告与大时代公司解除涉案的合同，不存在被告违约的情形，原告的诉求不能成立，请法院依法判决。原告应将房屋恢复原状，赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年5月份，章某某作为乙方与甲方某某有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方某某有限公司将位于汝州市向阳路兰桂坊商贸城A栋（江山·大时代)酒店物业3-7层，建筑面积4554.61平方米（含一楼大堂）的房产出租给乙方章某某，租赁用途为酒店经营。租赁期限为15年，年租金60万，装修期限为9个月。合同约定了甲乙双方当事人的权利义务及违约责任，其中第五部分第5.8条约定，若乙方未违反5.1条款之约定，甲方不得单方面解除本合同，如甲方单方面强行解除本合同，甲方应向乙方赔偿人民币：20万元违约金，并双倍赔偿乙方装修费（折旧后，年折旧率8%）及酒店所购置的用品等经济损失。第6.5条约定，如因甲方经营规划或整体运营战略等发生变化，而必须提前终止本合同的，甲方应提前60天通知乙方并积极协助乙方搬离该租赁房产，且甲方双倍赔偿乙方装修费（折旧后，年折旧率8%）及酒店所购置的用品等经济损失，双倍无息退还乙方已缴纳的履约保证金。但如因国家政策或各级政府的产业和地域等相关规划发生变更等一切甲方不可控的行为，而影响到乙方剩余租赁期限的，甲方不承担任何责任。2018年6月12日和2018年6月13日向被告某某有限公司转房屋租赁定金共10万元，被告某某有限公司于2018年6月13日向案外人尚中秋出具收据一张，内容为：今收到尚中秋交来大时代商业酒店定金（转账）人民币（大写）壹拾万元整。2018年12月6日，原告通过银行转账方式，将五万元装修保证金转入被告某某有限公司的银行账户，同日被告某某有限公司出具收据一张，内容为：今收到章某某交来A区酒店装修保证人民币（大写）伍万元整。2018年7月5日，案外人尚中秋与格林豪泰酒店（上海）有限公司签订了格林豪泰酒店特许经营合同，合同上显示：许可方（以下简称甲方）格林豪泰酒店（上海）有限公司加盟方（以下简称乙方）尚中秋第一章1.1酒店特许，甲方允许乙方非独占性地使用甲方之“格林豪泰”酒店品牌，特许经营位于以下地址的酒店：中华人民共和国河南省平顶山市汝州市双拥路与向阳路兰桂坊商贸城A栋。乙方同意严格执行本合同内容，并承诺该加盟酒店至少会有95间客房（以甲方认定实际客房数为准）。第五章5.1特许经营加盟费该费用被特许人为获得特许经营权而向特许人支付的一次性费用，该费用不予退还。在本合同签署之日起三天内，乙方应缴纳特许经营加盟费人民币肆拾陆万元整（￥460000.00）。案外人尚中秋于2018年6月22日，将加盟费五万元转入格林豪泰酒店（上海）有限公司的银行账户，2018年7月11日，案外人宋议杨将279000元加盟费转入格林豪泰酒店（上海）有限公司的银行账户。后原告章某某与格林豪泰酒店（上海）有限公司和案外人尚中秋签订转让协议，该协议上显示：甲方格林豪泰酒店（上海）有限公司乙方尚中秋丙方章某某鉴于甲乙双方于2018年7月5日签订《格林豪泰酒店特许经营合同》、《特许经营合同补充协议》及《特许经营合同补充协议二》（以下简称“原合同”），乙方加盟甲方格林豪泰酒店。乙方在经营管理该酒店的过程中，经与丙方协商一致，将原合同权利义务转让予丙方，现经甲乙丙三方共同协商，达成以下协议：一、甲方同意乙方将原合同中有关乙方的权利义务整体转让给丙方，由丙方继续履行原合同。但在签订本转让协议前乙方应付清所欠甲方的全部欠款，否则本协议不生效；二、乙方就丙方履行原合同及本协议向甲方承担连带保证责任。格林豪泰酒店特许经营合同签订后，章某某开始对房屋进行装修。2019年3月，大时代公司通知章某某，解除合同。由于双方在赔偿问题上无法协商一致，向汝州市法院起诉，经汝州市人民法院委托，河南金豫会计师事务所有限公司做出豫金会所专审字（2019）第2-012号审计报告，审计结论：根据河南省汝州市人民法院提供的申请书、民事诉状、记账本、合同及申请人的各项支出凭证等资料，审计计算各项费用合计人民币940503.67元（人民币大写：玖拾肆万零伍佰零叁元陆角柒分）。2020年3月9日平顶山中级人民法院作出（2020）豫04民终594号民事裁定书，显示：本案所涉房屋所有权登记在兰桂坊公司名下，且大时代公司和兰桂坊公司认可包括本案所涉房屋在内的兰桂坊商贸城A栋（江山.大时代）对外出租的商业用房，均以大时代公司名义签订租赁合同后报兰桂坊公司备案。由于租赁合同的效力不以出租方具备所有权为条件，且本案不存在合同无效的是由，故章某某与大时代公司签订的租赁合同为有效合同。基于该合同差生的纠纷，人民法院应当予以审理。故裁定撤销我院（2019）豫0482民初8813号民事裁定书，指令我院审理该民事案件后，本院又进行了立案，由于在本案审理过程中，原告于2020年6月8日申请追加某某有限公司为被告，并要求被告某某有限公司与被告某某有限公司连带承担对原告章某某的赔偿责任。被告某某有限公司称在审计时并未告知本公司该审计报告的鉴定程序，且该审计报告在审计时对相关证据根本没有进行质证。申请对原告所诉租赁合同所涉及的房产施工工程进行评估鉴定。本院工作人员于2020年10月16日询问河南金豫会计师事务所有限公司工作人员，该公司工作人员表示：关于对章某某案中审计的证据材料对其真实性和合法性没有资格审查，我们只对证据进行审计，对其真实性无权核实；审计的证据都是邮寄的双方没有见面，也没有质证。我院委托评估机构对原告所诉租赁合同所涉及的房产施工工程进行评估，河南中企资产评估事务所于2021年1月21日作出河南中企评报字[2021]第A-002号资产评估报告，评估结论为：委估资产评估价值为￥54667.00元。另外原告的损失还包括格林豪泰酒店加盟费用32.9万元，装修施工图费用10万元，工程预算费用3万元。本院认为，依法成立的合同，对各方合同当事人均有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告章某某与被告被告某某有限公司于2018年5月分签订的《房屋租赁合同》，被告某某有限公司辩称涉案房产的所有权属于我公司，大时代与原告签订的租赁协议没有经我公司备案，我公司认为原告与大时代签订的合同属于无效合同，对于该合同的效力，平顶山中级人民法院作出（2020）豫04民终594号民事裁定书对该合同已予以认定，属于有效合同，合同双方应当按照合同约定履行自己的义务，在合同履行过程中，被告某某有限公司称当时和原告签订合同以后，贺建峰多次通知原告进场装修，根据施工进度，发现原告进度有点慢，没有达到我们要求的施工节点，因为这个原因才与原告协商后解除合同，但被告并没有提供证据予以证明该主张，也没有与原告章某某达成解除合同的协议，属于单方解除合同，应承担相应的违约责任，现原告起诉也要求确认双方解除合同，本院予以准许。因合同的解除，原告的损失有资产评估价值￥54667.00元；格林豪泰酒店加盟费用32.9万元，装修施工图费用10万元，工程预算费用3万元。原告还支付被告定金10万元，装修保证金5万元。根据合同约定及法律规定，被告应双倍返还原告资产评估价值为￥54667.00元、装修施工图费用10万元、工程预算费用3万元、定金10万元，装修保证金5万元，计66.9334万元；关于格林豪泰酒店加盟费用32.9万元，虽属于原告的经济损失，但并不属于租赁合同第6.5条约定的装修费及酒店所购置的用品等经济损失，也不属于履约保证金，故不应二倍赔偿，综上，被告某某有限公司应当赔偿原告损失99.8334万元。关于原告主张的违约金20万元，因在计算损失时，已双倍计算装修损失及定金，本院不再支持。关于原告主张的其他费用，因其提供的证据不符合法律规定或属于间接损失，本院亦不予支持。关于原告要求被告某某有限公司承担连带责任的诉讼请求，因该公司并不是租赁合同的当事人，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告某某有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告章某某各项损失99.8334万元。驳回原告章某某对被告某某有限公司的诉讼请求。驳回原告章某某过高的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20379元，由原告章某某负担8626元，被告某某有限公司负担11753元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  刘兵伟审 判 员  常占伟人民陪审员  李 鹏二〇二一年二月四日书 记 员  王晓东附适用法律条文：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。