文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1572号原告（案外人）：夏六峰，男，汉族，1976年3月4日出生，住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尚岭，江苏冠文律师事务所律师。被告（申请执行人）：戴庆国，男，汉族，1952年7月25日出生，住淮安市清河区。被告（申请执行人）：李训伦，男，汉族，1957年11月8日出生，住淮安市清河区。被告（被执行人）：邢兵，男，汉族，1968年9月19日生，个体工商户，住淮安市清河区。被告（被执行人）：高飞，男，汉族，1980年7月25日出生，住淮安市淮安区。被告（被执行人）：刘冬菊，女，汉族，1983年12月8日生，住涟水县。被告（被执行人）：淮安鑫宇建筑工程有限公司，住所地淮安经济开发区深圳路紫荆苑19-10号。法定代表人：邢兵，该公司经理。原告夏六峰与被告戴庆国、李训伦、邢兵、高飞、刘冬菊、淮安鑫宇建筑工程有限公司（下称鑫宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告夏六峰及其委托诉讼代理人吴成玉、被告戴庆国、李训伦到庭参加诉讼，被告邢兵、高飞、刘冬菊、鑫宇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞、刘冬菊民间借贷纠纷一案，原淮安市清河区人民法院经审理，于2013年8月30日作出（2013）河民初字第2108号民事判决书，判决如下：一、被告刘冬菊于判决生效后15日内偿还原告戴庆国、李训伦借款本金47万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准支付借款利息至实际还款之日止（其中20万元本金从2011年7月16日起、12万元本金从2011年7月29日起、15万元本金从2011年11月2日起支付利息）；二、被告邢兵、高飞对上述债务承担连带责任。本案案件受理费8600元，保全费3520元，公告费600元，合计12720元，由被告刘冬菊负担。原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞民间借贷纠纷一案，原淮安市清河区人民法院经审理，于2013年8月30日作出（2013）河民初字第2109号民事判决书，判决如下：一、被告邢兵于判决生效后15日内偿还原告戴庆国、李训伦借款本金10万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准从2011年12月16日起支付借款利息至实际还款之日止；二、被告高飞对上述债务承担连带责任。本案案件受理费2410元，保全费1270元，公告费600元，合计4280元，由被告邢兵负担。原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞、刘冬菊、淮安鑫宇建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案，原淮安市清河区人民法院经审理，于2013年8月30日作出（2013）河民初字第2110号民事判决书，判决如下：一、被告刘冬菊于判决生效后15日内偿还原告戴庆国、李训伦借款本金15万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准从2011年8月4日起支付借款利息至实际还款之日止；二、被告邢兵、高飞、鑫宇公司对上述债务承担连带责任。本案案件受理费3440元，保全费1770元，公告费600元，合计5810元，由被告刘冬菊负担。上述案件生效后，各履行义务人未履行生效法律文书确定的给付义务，致戴庆国、李训伦申请强制执行。执行案件案号分别为(2014)河执字第0614号、(2014)河执字第0321号、(2014)河执字第0891号。2019年9月12日，本院作出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《执行裁定书》，裁定对被执行人邢兵名下位于淮安市清荷家苑2-8-601室、3-9-305室、3-9-306室房产予以查封。并于当日向淮安市清江浦区清河街道办事处发出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《协助执行通知书》，协助执行项目为：对被执行人邢兵名下位于淮安市清荷家苑2-8-601室、3-9-305室、3-9-306室房产予以查封，不得交付及办理产权等事宜。2019年10月9日，本院作出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《查封公告》，公告查封了上述房产。案外人夏六峰对此提出执行异议，请求解除对淮安市深圳东路120号清荷家苑2-8-601室房屋的查封。本院于2020年3月12日作出（2020）苏0812执异17号执行裁定书，裁定：“驳回异议人夏六峰的异议请求。”原告夏六峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对淮安市深圳东路120号清荷家苑2-8号楼601室房屋的执行，并解除对该房屋的保全措施；2、被告戴庆国、李训伦共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月21日，原告与第三人邢兵、案外人杨飞芹签订《房屋买卖协议》，购买了第三人邢兵、案外人杨飞芹名下位于淮安市清河区拆迁安置房一套(即清荷家苑2-8号楼601室)并于同日支付了全部购房款。2012年8月28日，案外人江苏昌润淮安置业有限公司将上述房屋交付给第三人邢兵。同日，邢兵将房屋交付给原告使用并居住至今。因存在客观障碍，直至2019年8月，上述房屋才具备办理产权登记和过户手续的条件，但又因第三人邢兵拒不协助办理，致使原告至今未能办理过户手续。2019年10月9日，贵院作出(2014)河执字第0614、0321、0891号之一《查封公告》，公告查封了上述房屋。原告获悉房屋被查封的信息后，立即向贵院提出了执行异议，请求解除对上述房屋的查封措施。2020年4月1日，贵院向原告送达了(2020)苏0812执异19号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》(发文日期:2019年2月26日)第8条规定:“金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应子支持：……案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。具有下列情形的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：……因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。”综上，原告认为，上述房屋未办理过户登记手续非因原告自身原因所致，原告并无过错。被告戴庆国辩称，原告与邢兵之间的房屋买卖系私下交易行为，在房屋完工后才几日，房屋的相关验收等手续均未办理的情况下，私下交易房屋，不受法律保护。虽然双方草签了房屋买卖协议，但是原告作为社会阅历丰富的成年人，未尽到审慎审查的义务，在未见到产权证的情况下就购买案涉房屋，且房屋价格明显过低，房屋交易也没有经过不动产登记中心，应当承担房屋买卖不能带来的法律后果。原告所称的入住只是当事人同意而已，而邢兵当时也未取得案涉房屋产权，未完善相关的手续。案涉房屋只是开发商完工，尚未验收报批，事实入住不是法律意义上的占有。被告李训伦同意戴庆国的答辩意见，强调未验收的房屋按照产品质量法规定交易不合法，未办理产权证的房屋交易不受法律保护。被告邢兵、高飞、刘冬菊、鑫宇公司没有提交书面答辩意见。案件审理过程中，原告提交了房屋买卖协议、银行交易回单、收条，证明2010年6月21日，原告从第三人邢兵、案外人杨飞芹（邢兵妻子）处购买了案涉房屋一套并支付了全部购房款15.2万元；被告戴庆国、李训伦认为上述证据与本案无关，是私下交易的合同，对真实性不发表意见。原告提交了住宅质量保证书、住宅使用说明书、电费缴费收据和记录截图，证明2012年8月28日，案涉房屋交付给原告并由原告实际居住至今。被告戴庆国、李训伦对证据真实性无异议，但原告的居住不合法，不是法律意义上的占有。原告提交了其与邢兵微信聊天记录打印件一组、案涉房屋备案的《商品房买卖合同》（合同编号：1029900001576）、淮安市清荷家苑A组团2-8#楼工程竣工报告、单位（子单位）工程竣工验收报告、关于清荷家苑1-1至1-10、2-1至2-11、3-1至3-11号楼及A栋商业用房、B栋商业用房交付使用备案的通知、不动产登记簿信息查询结果、淮安市不动产登记信息查询结果、淮安市不动产登记申请书、竣工验收备案文件、未及时办理工程竣工验收备案情况说明，证明因邢兵违反房屋买卖协议的约定私自加价，且案涉房屋因案外人昌润公司未能按照约定履行房屋竣工验收、交付使用备案、首次权属登记等客观障碍，非因原告夏六峰自身原因未办理过户登记手续，原告夏六峰对未办理过户登记手续没有过错。被告戴庆国、李训伦认为聊天记录系原告与邢兵之间的交易行为，不评论，原告应当知道案涉房屋在2014年前后就被法院公告查封。对于上述其他证据的真实性没有异议，但原告在签订合同之前就应当尽审慎审查义务，明知案涉房屋无证还购买，有明显过错。被告戴庆国称案涉房屋早在2014年就被法院公告查封。本院查明：一、关于原告夏六峰购买涉案房屋的事实。2009年9月21日，淮安市清河新区管委会与邢兵签订了淮安市集体土地房屋拆迁安置补偿协议，邢兵用其所有的老坝村九组的房屋置换了含案涉房屋在内的拆迁安置房共三套。夏六峰举证的《房屋买卖协议》载明，夏六峰、朱春艳与邢兵、杨飞芹于2010年6月21日签订《房屋买卖协议》，双方约定邢兵将清河区五期2-8号楼601室（及案涉清荷家苑2-8-601室）房屋以15.2万元的价格出卖给夏六峰。当日，夏六峰向邢兵的银行卡转账13.2万元，称之前还支付过定金两万元，邢兵当日向夏六峰出具了15.2万元的收条，收条载明：今收到夏六峰购邢兵五期2-8601室房款壹拾伍万贰仟元整。原告称，2012年8月28日，邢兵将案涉房屋交付给原告夏六峰。二、关于涉案房屋被查封的情况。2019年9月12日，本院作出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《执行裁定书》，裁定对被执行人邢兵名下位于淮安市清荷家苑2-8-601室、3-9-305室、3-9-306室房产予以查封。并于当日向淮安市清江浦区清河街道办事处发出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《协助执行通知书》，协助执行项目为：对被执行人邢兵名下位于淮安市清荷家苑2-8-601室、3-9-305室、3-9-306室房产予以查封，不得交付及办理产权等事宜。2019年10月9日，本院作出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《查封公告》，公告查封了上述房产。三、关于房屋未能过户的原因。根据房屋买卖合同第三条、原告调取的与房屋相关的证据材料及原告本人的陈述，案涉房屋属于拆迁安置房，房屋买卖时尚不具备办理产权证的条件，故无法过户。原告称，买房时知道案涉房屋系拆迁安置房屋，也知道邢兵没有产权证，当时类似房屋市场价十万元左右，原告购买案涉房屋的价格是正常的价格，邢兵卖房时曾口头承诺五年以后就可以办证过户，曾要求邢兵协助过户，但是遭到对方加价。案涉房屋2019年初始登记至昌润置业有限公司名下，现登记权利人仍为昌润公司。四、夏六峰占有使用案涉房屋情况夏六峰称，其平时居住在其名下淮阴区房屋中，购买案涉房屋是因为案涉房屋距离其单位近，用来中午午睡。本院实地查看案涉房屋，暂未装修。本院认为，因案涉尚未登记至被执行人邢兵名下，被执行人并非案涉房屋的登记权利人，故本案不适用原告所称的执异复议规定第二十八条，应适用《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告夏六峰在购买涉案房屋时，明知涉案房屋为拆迁安置房，房屋出售人未取得涉案房屋的产权证，故其对涉案房屋不能及时办理转移登记手续存在过错，对于房屋无法办理过户至其名下的风险，应由其自身承担。原告夏六峰依据房屋买卖合同所享有的债权，请求排除对于涉案房屋的执行，无法律依据，依法不应支持。因为邢兵等人被法院执行导致涉案房屋被法院查封，夏六峰可以就自己的损失另案向邢兵等人主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告夏六峰的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告夏六峰负担4300元，被告戴庆国负担1500元，李训伦负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  林晓军人民陪审员  刘学东人民陪审员  韩善楚二〇二一年二月二十三日书 记 员  刘远升