北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15138号原告：北京储渊时代文化传播有限公司，住所地北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204。法定代表人：钟红霞，经理。委托诉讼代理人：孙子超，山东潍滨律师事务所律师。被告：陈美男，男，1993年5月18日出生，汉族，中央财经大学职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。原告北京储渊时代文化传播有限公司（以下简称储渊时代公司）与被告陈美男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储渊时代公司之委托诉讼代理人孙子超、被告陈美男之委托诉讼代理人陈东坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储渊时代公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年4月30日解除；2.判令被告退还原告押金44899元；3.判令被告退还原告自2020年2月1日至7月2日期间的租金207025.83元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月2日，原告与被告的代理人张义签订《北京市商业、写字楼租赁合同》，原告承租被告位于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层201的商业房屋作为幼儿英语培训的教室使用，租赁期限自2018年7月3日至2023年1月16日，房租支付方式为押一付六。自2019年12月8日发现新冠肺炎，后北京市教委发布通知要求幼儿园、培训机构停课，复课时间另行通知，该房屋空置不能使用，原告租赁该房屋的目的已不能实现。因新冠肺炎政府防控导致原告经营困难，无力承担房租。原告于2020年4月16日通知被告解约，于4月30日到场交接房屋。4月30日原告清空房屋，5月3日把钥匙及水电卡快递给被告，但被告拒收。房屋不能使用，恢复时间不能确定的情况下，解除合同双方均不应承担违约责任。故原告要求被告退还房屋押金及2020年2月1日至7月2日未使用期间的租金。原告多次与被告沟通解除合同及退还相应款项事宜，均无果，原告无奈诉至法院，望判如所请。陈美男辩称，不同意原告的诉讼请求，原告在起诉状中陈述的事实与客观事实不符。2018年4月2日，双方签订的租赁合同的缔约主体是钟红霞与陈美男，并非本案原告与陈美男，被告申请追加钟红霞为本案的共同原告。同时，原告并不享有解除本案租赁合同的权利，因为原告是恶意违约，其不享有合同解除权，因此，其主张退还押金和返还2020年2月1日至7月2日的租金没有事实与法律依据。事实上，原告是觉得租金太高而恶意提起本案诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月2日，陈美男（出租人、甲方，代理人张义）、钟红霞（承租人、乙方）与北京万科物业服务有限公司（居间人、丙方，以下简称万科物业公司）签订《北京市商业、写字楼租赁合同》（合同编号：0000119，以下简称“租赁合同”），约定：甲方将其所有的坐落于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层201的商铺（以下简称涉案房屋）在毛坯状态下出租给乙方使用，出租面积为246.02平方米，承租区域作为商业用途。免租期为90天，自2018年4月3日起至2018年7月2日止；租赁期限自2018年7月3日起至2023年1月16日止。租金每天每平米6元，每月租金44899元，租金标准在租赁期内采取递增方式，2018年7月3日至2020年7月2日不递增，2020年7月3日至2021年7年2日年租金递增5%，2021年7月3日至2022年7月2日在上一年租金递增5%，2022年7月2日至2023年2月2日在上一年的基础月租金递增5%。租金支付方式为押一付六，每六个月支付一次，具体支付时间为第一次2018年4月3日，第二次2019年1月3日，第三次2019年7月3日，第四次2020年1月3日，第五次2020年7月3日，第六次2021年1月3日，之后半年付。押金相当于一个月租金即44899元；租赁期限届满或合同终止后，押金除扣除应由乙方承担的租金、费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。合同签订当日乙方向甲方支付定金44899元，乙方在本合同签订之日起3日内向甲方交齐首次租金及押金，否则，乙方所交定金归甲方所有，在此期间如甲方违约则向乙方双倍返还定金。租赁期内的物业费由甲方负担。本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方一个月房租作为违约金。免责条款约定：“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。甲方若无法在合同期内履行合同，赔付乙方装修款五十万元，乙方退租放弃屋内固定装修。双方在合同中亦约定了其他事项。合同签订后，陈美男将涉案房屋交付钟红霞，钟红霞向陈美男支付押金44899元，并按合同约定支付了第一期租金。钟红霞亦承租了与涉案房屋相邻的202号房屋等。2018年6月4日，储渊时代公司成立，钟红霞系法定代表人，注册地址为北京市房山区福泽路2号院1号楼2层201、202、204、205。储渊时代公司将涉案房屋等作为少儿英语培训教室使用。后储渊时代公司于2019年1月4日支付租金254189.96元，于2019年7月5日支付租金269394元。2019年底双方经协商，租金减免0.5元/平方米，储渊时代公司于2020年1月6日支付2020年1月3日至7月2日的租金220372.84元（应为246943元，扣除储渊时代公司代陈美男支付的物业费26570.16元）。因受新冠肺炎疫情影响，北京市教育委员会于2020年1月26日发布北京市大中小幼延期开学、校外培训机构暂停线下培训的通知，该通知要求即日起暂停校外培训机构线下培训活动。接到该通知后，储渊时代公司停止了培训活动。2020年2月，北京市工商行政管理局房山分局长阳工商所下发了《培训机构落实疫情防控措施告知书》，严禁开展任何形式的线下培训。后双方协商房租减免事宜未果。2020年4月16日，钟红霞以短信的方式向陈美男发出解除房屋租赁合同通知书，载明：“我公司法人钟红霞女士租赁您位于北京市房山区九晟商业广场16-1#商务办公楼2层201的底商用于教育培训相关行业，因疫情的原因，按照北京教委和有关部门规定，不能营业，不具备再继续经营的条件，自2020年1月30日至今无法营业。因此次疫情属于不可抗力，我司本着友好协商，互利共赢的原则通知您，解除此房屋的租赁合同，在4月30日前将房屋归还给您……”。陈美男向钟红霞发出回复书，表示不同意解除合同。钟红霞收到回复函后，通过微信向陈美男复函，要求解除合同退还押金，并通知于2020年4月30日到场验收房屋接收钥匙。2020年4月30日，钟红霞搬离涉案房屋，并于当日向陈美男发出通知函，通知陈美男其已于2020年4月30日搬离涉案房屋。2020年5月3日，钟红霞通过顺丰速运将涉案房屋的钥匙及水、电、燃气卡邮寄至陈美男在合同中所留通讯地址，因收件人拒收快件被退回。2020年5月7日，储渊时代公司将注册地址变更至北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204。另查，钟红霞曾于2020年4月22日将陈美男诉至本院，要求确认涉案租赁合同解除并退还租金等。在该案庭审中，陈美男主张钟红霞诉讼主体不适格，认为合同责任应由储渊时代公司承担，故钟红霞撤回起诉，储渊时代公司于2020年11月5日提起本案诉讼。2020年11月30日，陈美男将钟红霞诉至本院，要求解除涉案租赁合同，并要求钟红霞承担违约责任，并于2021年1月21日申请追加储渊时代公司为共同被告。再查，涉案房屋登记在陈美男名下，不动产权证书号为：京（2018）房不动产权第XXXX号。庭审中，本院组织双方交接涉案房屋的钥匙和水、电、燃气卡，陈美男拒绝接收。后双方自行联络交接钥匙等事宜。本院认为，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。本案中，钟红霞作为设立人与陈美男签订了租赁合同，储渊时代公司成立后，由储渊时代公司实际享有合同权利、履行合同义务，陈美男亦在钟红霞个人提起的诉讼中明确主张钟红霞主体不适格，合同责任应由储渊时代公司承担，因此，本院认为，储渊时代公司作为原告提起本案诉讼，并无不当。陈美男要求追加钟红霞作为共同原告，缺乏法律依据，对其该项主张，本院不予采信。关于储渊时代公司要求确认租赁合同于2020年4月30日解除一节，考虑房屋租赁合同的长期性，新冠疫情确实导致储渊时代公司在较长的一段时间内无法使用涉案房屋开展线下培训，以及储渊时代公司不存在恶意违约之情形，涉案租赁合同应予解除为宜。关于合同解除时间，根据查明的事实，储渊时代公司提前通知了陈美男并于2020年4月30日搬离涉案房屋，且于2020年5月3日将涉案房屋的钥匙等邮寄给陈美男，后未实际使用房屋等情况，本院确认涉案租赁合同于2020年5月4日解除。储渊时代公司要求确认涉案租赁合同于2020年4月30日解除，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于储渊时代公司主张退还2020年2月1日至2020年7月2日期间的租金207025.83元一节，本院认为，对2020年5月5日至2020年7月2日期间的租金，因合同已经解除，陈美男应予退还；对2020年2月1日至2020年5月4日期间的租金，考虑到疫情影响，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院确定由双方各自负担一半。经本院核算，陈美男应退还的租金为143429.66元（246.02平方米×5.5元×94天÷2+246.02平方米×5.5元×59天）。对储渊时代公司该金额范围内的诉讼请求，本院予以支持；对储渊时代公司超出该合理金额的诉讼请求，本院不予支持。关于储渊时代公司主张退还押金一节，因陈美男坚持另案追究储渊时代公司的违约责任，该案正在审理过程中，储渊时代公司当前要求陈美男退还押金，不符合双方合同约定，本院暂不予支持，双方就此可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认北京储渊时代文化传播有限公司与陈美男之间的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年5月4日解除；二、陈美男于本判决生效之后十日内返还北京储渊时代文化传播有限公司已付租金143429.66元；三、驳回北京储渊时代文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2671元，由北京储渊时代文化传播有限公司负担1087元（已交纳），由陈美男负担1584元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万青二〇二一年二月二十二日书记员  李淼