河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0606民初1082号 原告：赵冲，男，1984年12月5日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王冰，河北上广律师事务所律师。 被告：王海茹，女，1987年12月15日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：尹笑飞，河北公泽律师事务所律师。 原告赵冲与被告王海茹合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵冲及委托诉讼代理人王冰，被告委托诉讼代理人尹笑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵冲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告于2018年10月28日与被告签订《租赁协议》；2、请求判令被告向原告支付违约金42000元；3、请求判令被告承担本案的案件受理费。事实与理由：原告于2018年10月28日与被告签订《租赁协议》，约定原告将位于保定市莲池区租赁给被告做经营使用，开设立东方金字塔教育机构，租赁期限为三年，自2018年10月29日至2021年12月1日，租金为第一年45000元，第二年45000元，第三年50000元，按年支付，每年提前两个月支付。协议约定“在租赁期内，乙方违反本合同约定，致使本合同无法履行、终止，乙方应在按照本合同租赁费总额的百分之三十向甲方支付违约金”。合同签订后，被告向原告支付了2018年10月29日至2020年12月1日的租金共计9万元。被告于2020年9月在未通知原告情况下，搬迁至位于海棠园底商的另外一个商铺，被告拒绝与原告沟通合同履行事宜，亦不交回商铺钥匙，被告的办公家具也一直占用此商铺到2020年11月27日。原告认为，被告在租赁期内逾期支付租金，并拒绝与原告就租金支付等合同履行事宜进行任何沟通，被告的行为违反了《租赁协议》的相关约定，被告逾期未缴纳房租、中途退组导致双方《租赁协议》无法继续履行而终止。被告违约导致双方《租赁合同》应依法解除，被告应按合同租赁费总额的百分之三十向原告支付违约金。综上，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决，维护原告的合法权益。 被告王海茹辩称：1、根据合同约定2020年12月1日，合同未到期前原告通过锁门换锁及未通知被告的情况下转租给他人的行为，构成了合同违约，侵犯了原告的承租权，违反了先合同义务，被告没有违约；2、原告主张约定的违约金被告方予以申请合议庭适当减少，被告认为百分之三十过高，应以实际损失为基础，并且兼顾合同的履行情况，不能单单参照合同标的；3、被告要求原告返还属于原告的物品及装修残值。 原告赵冲向本院提交如下证据：证据一：原告赵冲身份证复印件1页；本组证据证明，原告、被告身份信息；证据二：被告签订《租赁协议》1份3页；保定未来花郡客服服务中心提供的被告商铺搬迁证明1页；微信支付交易明细证明4页；微信转账记录截图3张；本组证据证明：原被告签订《租赁协议》，租赁期自2018年10月29日至2021年12月1日，租金第一年45000元、第二年45000元，第三年50000元，每年提前两个月支付。后被告向原告支付了2018年10月29日至2020年10月28日的租金共计9万元，被告应于2020年8月29日前向原告交第三年租金50000元，但被告不仅未向原告支付租金，却违约主动搬离，但仍将房屋占用至2020年11月27日，原告多次索要，被告才将钥匙交回给原告。根据《租赁协议》第八条（二）3、4的约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：3、未按照约定付清房屋租赁费；4、逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用”。根据《民法典》第七百二十二条规定：“第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据《租赁协议》第六条（二）的约定“在租赁期内，乙方违反本合同约定，致使本合同无法履行、终止，乙方应该按照本合同租赁费总额的百分之三十向甲方支付违约金”。被告未交纳房租且已经搬离，系被告原因致使合同无法履行、终止，被告应向原告支付租金违约金42000元。证据三：原告《商品房买卖合同》1份10页；原告购买本案出租商铺的购房收据1张；保定市房屋交易中心官网截图2张；本组证据证明：原告出租商铺产权归原告所有，且已经取得了预售许可证并备案登记。 被告王海茹对原告提交的证据质证意见如下：对证据保定未来花郡客服服务中心提供的被告商铺搬迁证明1页，被告不认可其真实性，该证据签章不符合法律证据形式；对其他证据无异议。 被告王海茹向本院提交一下证据：1、微信聊天记录10页。证明原告换锁锁门阻止被告继续承租，且不同意被告转租；2、光盘（手机录像）。证明原告换锁锁门阻止被告继续承租，且不同意被告转租。 原告赵冲对被告提交的证据质证意见如下：录音时间及微信聊天记录都是在2020年11月20日左右，而双方矛盾的起因也是因为被告逾期未交付房租，且根据内容可以看出11月20日时被告并未搬离。对与赵冲的聊天记录及视频真实性认可，与第三人聊天记录真实性不认可。 本院对原被告提交的证据真实性予以认定。 经审理查明，原告赵冲与被告王海茹在2018年10月29日签订了《租赁协议》，主要内容为：“出租方：赵冲，乙方：王海茹130132198712150106。根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规，为明确双方的权利、义务关系，经甲乙双方协商一致，订立本合同二、合作期限10年，从2011年9月1日起至2021年8月31日止；三、合作方式；乙方负责提供经营场地（玉兰大街373号写字楼三、四、五层）面积2711.15平方米，并提供活动场院1000多平方米。乙方不参与经营管理。甲方负责资金筹备，场地装修以及养老机构设备购置和人员配备等一切与经营管理有关的事宜。甲方购置的设备和物品产权归甲方所有。四、1.甲方独立经营管理、独立核算，收入归甲方。2.合作期间无论经营好坏，甲方必须给乙方利润。前5年甲方给付乙方平均每年110万元的利润，合作后5年甲方给付乙方平均每年120万元的利润。3.甲方在经营期间根据经营状况分期付给乙方经营利润，10年共计1150万元。六、违约责任。1.由于一方不履行合同规定的义务，造成无法合作，另一方有权终止本合同，并要求违约方赔偿由此造成的损失（110万元）。2.合同到期后，如甲乙双方继续合作，需一个月前提出。3.如甲方提前终止合同，应赔偿乙方当年利润的20%的违约金；如乙方提前终止合同，应赔偿甲方装修及所购设备、物品投入的全部费用，退还多付的利润并赔偿一年的利润。4.甲乙双方因国家法律，法规及国家相关政策、城市规划，房屋拆迁、不可抗力的等原因，可免除相关责任。”该协议被告事业中心盖章，法定代表人臧保林签字，原告苏全乐签名。协议签订后，养老院、敬老院、光荣院在租赁房屋内经营运行，2011年9月14日被告光荣院交付租金3300000元，2012年3月31日被告光荣院交付租金1100000元，2015年5月被告养老院交付租金1100000元，共计5500000元。双方已实际履行了协议书约定的内容。2017年原告诉至我院，要求四被告支付租金赔偿损失，2017年9月18日我院作出（2017）冀0606民初876号民事判决书：“一、被告保定市北市区民政事业服务中心于本判决生效后十日内给付原告苏全乐租金1200000元（自2016年9月1日起至2017年8月31日止）；二、被告保定市北市区民政事业服务中心于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）苏全乐逾期付款违约金（自2016年9月2日起至付清本年度租金1200000元止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、被告保定市北市区养老院、被告保定市北市区五保供养院、被告保定市北市区光荣院对上述第一项、第二项的内容承担连带给付责任”。保定市北市区养老院不服，上诉于保定市中级人民法院，保定市中级人民法院2018年2月9日作出（2017）冀06民终6508号民事判决书，“驳回上诉，维持原判”。 本院认为，2011年9月1日原告与被告事业中心签订的《合作协议书》，明为合作，实为租赁，是双方真实意思表示，且双方已实际履行了协议内容，故协议合法有效，原告主张被告给付租金的请求应予支持。协议书是事业中心与原告签订，事业中心是协议相对人，所以事业中心应给付原告租金。被告养老院、供养院、光荣院实际占有使用了租赁房屋，同时也履行了支付租金义务，所以该三被告对事业中心给付租金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告保定市北市区民政事业服务中心于本判决生效后十日内给付原告苏全乐租金1200000元（自2017年9月1日起至2018年8月31日止）； 二、被告保定市北市区养老院、被告保定市北市区五保供养院、被告保定市北市区光荣院对上述第一项内容承担连带给付责任； 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，简易程序减半收取7800元，诉讼保全费5000元，合计12800元，由被告保定市北市区民政事业服务中心、被告保定市北市区养老院、被告保定市北市区五保供养院、被告保定市北市区光荣院各负担3200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 霍 霞 二〇二一年二月二十二日 书记员 崔昕雨