上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初25542号原告：张**福，男，1957年1月22日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：谢月香，女，1959年10月28日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：张伟，男，1982年11月12日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：钱婷婷，女，1983年8月29日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：周宏波。原告张**福、谢月香与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张伟、钱婷婷，被告青客公司委托诉讼代理人周宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张**福、谢月香向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年5月25日至2020年8月22日止的房屋租金人民币(以下币种同)5,360.84元(税前)；2、判令被告向原告支付拖欠的2020年1月、3月、5月、7月水费231.20元以及2020年3月、4月、5月、6月电费489.50元；3、判令被告向原告支付违约金29,362.80元。事实与理由：原、被告于2016年8月2日签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区泰富路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)托管租赁给被告，合同约定了租金金额、租金支付方式和限期、违约责任等。2019年12月，被告开始迟延支付租金，经原告催告后才支付。之后被告多次以疫情为由要求减免或延期支付租金，原告均拒绝并要求被告按照合同支付租金。后原告陆续收到了截至2020年5月24日的租金，但自2020年5月25日起的租金至今未付。另原告经查询得知系争房屋水电费存在拖欠情况。后原告向被告发送了催款函及解约函。原告认为被告已经违约且擅自解除合同，应承担相应的违约责任，故涉诉。审理中，原告将第一项及第三项诉讼请求中的租金及违约金计算标准均变更为按照每月1,784.04元计算，具体金额由法院核算。被告青客公司辩称，确认仅向原告支付租金至2020年5月24日以及月租金标准按照1,784.04元计算，认可原告主张的水电费欠费金额。但因被告属长租公寓行业，受不可抗力疫情影响，目前经营困难、资金紧张，无力全额支付租金及水电费，希望能够打折支付。此外，系争房屋内的装修及家具家电均由被告配置，希望法庭考虑家电家具用于折抵欠付的租金及水电费。关于违约金，因涉案合同解除系因疫情导致，属不可抗力，并非被告主观原因所致，合同客观上已丧失继续履行的条件，故被告不存在违约行为，不应承担违约金。即便法院判决被告需要承担违约金，原告主张的违约金明显过高，请求予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系张**福动迁安置所得。张**福、谢月香(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋作为人才公寓供居住使用，租赁期限自2016年11月30日起至2024年12月24日止；月租金额为1,708元，付三押零，前三年租金不变，以后每年上涨7%即119.56元；甲方作为房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司进行装修；租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日;租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。合同另对双方其他权利义务作出约定。双方另签订《补充协议一》，约定系争房屋托管合同履行届满5年又25天(即2016年11月30日起至2021年12月24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。合同签订后，张**福、谢月香将系争房屋交付青客公司，青客公司向张**福、谢月香支付租金至2020年5月24日。2020年8月22日，青客公司向张**福、谢月香发送短信称，因不可抗力的肺炎疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与张**福、谢月香签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为2020年8月22日，青客公司将房屋现状返还，合同解约日期即为房屋返还日期，之前如有未付的租金及水电费不再支付。后张**福、谢月香收回系争房屋，但因青客公司仍欠付租金及水电费，故张**福、谢月香起诉来院。审理中，张**福、谢月香与青客公司一致确认双方签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月22日解除，青客公司就涉案租赁合同未向张**福、谢月香支付过押金。张**福、谢月香表示其在收到青客公司发送的解约短信后一段时间收回了系争房屋，但仅向青客公司主张至2020年8月22日的租金，此后的费用不再主张。对于青客公司以疫情为由提出减免租金以及希望以家电家具折抵租金及水电费的意见，张**福、谢月香均表示不同意。本院认为，张**福、谢月香与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现双方一致确认上述合同已于2020年8月22日解除，于法不悖，本院予以确认。因目前张**福、谢月香已收回系争房屋，故不存在房屋返还问题。关于租金，青客公司自认仅支付租金至2020年5月24日，并认可租金标准按照税后每月1,784.04元计算，故张**福、谢月香要求青客公司支付自2020年5月25日起至2020年8月22日的租金，本院予以支持。经核算，青客公司应向张**福、谢月香支付租金5,278.80元。关于水电费，青客公司对欠付水电费金额无异议，故本院对张**福、谢月香要求被告支付欠付水费231.20元及电费489.50元的诉讼请求，亦予以支持。审理中，青客公司以疫情为由，提出其拖欠租金系因不可抗力所致，现无力全额支付欠付租金及水电费并请求予以减免，对此张**福、谢月香明确表示不予同意，且青客公司未提供任何证据证明疫情对其履行合同义务造成实际影响，故本院对此答辩意见不予采纳。至于青客公司提出以家具家电折抵欠付的租金及水电费一节，因青客公司在提出退租时明确表示房屋按现状返还，并未提出要求返还家具家电，亦未在提出退租后的合理期限内自行收回，现张**福、谢月香明确表示不同意折抵，故本院对青客公司的该项抗辩亦不予采纳，青客公司应当如数支付欠付的租金及水电费。关于违约金，根据合同约定，青客公司提前退租的，应当承担相应的违约责任，现青客公司抗辩张**福、谢月香主张的违约金金额过高，请求予以调减，本院结合本案实际情况，酌情将违约金调整为1,700元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张**福、谢月香房屋租金5,278.80元；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张**福、谢月香水费231.20元及电费489.50元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张**福、谢月香违约金1,700元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费580元，减半收取290元，由原告张**福、谢月香负担226元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担64元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 卢华艳二〇二一年二月九日法官助理 钱雨婷书 记 员 孙 鸯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。