广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初13924号原告：广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店，住所地广州市番禺区南村镇迎宾路塘西路段，统一社会信用代码92440101172379684X。经营者：林永锦。委托诉讼代理人：胡先,广东尚情律师事务所律师。被告：陈*明，男，1970年1月23日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店诉被告陈*明租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店委托诉讼代理人胡先，被告陈*明到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付租金220426.26元。2、判决被告自2020年7月11日开始按欠款金额每日1%的标准向原告支付逾期付款违约金至实际付清之日止，暂计至2020年8月4日为55106.59元（220426.26*25*1%）。3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月1日，原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店与被告陈*明签订一份《租赁合同》，约定原告将位于广州市番禺区南村镇兴南大道北1号房屋的4、5、6层出租给被告作旅业使用，月租金180900元，每2年递增6%，每月25日之前交纳当月租金，逾期缴租按欠款金额每日1%的标准支付违约金。合同签订后，原告已依约将房屋交付被告使用。自2020年3月开始，被告开始拖欠原告租金。2020年6月6日，被告向原告发出《通知书》，称因经营不善，无力继续承租，解除双方签定的《租赁合同》。双方于即日对合同解除后的房屋移交、租金核算事宜达成协议，经核算被告尚欠原告租金413803.84元，被告承诺在2020年7月10日前支付，逾期按日按所欠金额百分之一的标准支付违约金。被告按约定于当日将房屋交还原告。2020年7月16日，双方经再次核实，被告欠原告租金220426.26元。经多次催告，被告以经济困难为由拒付。被告陈*明辩称，1、因为我们的租赁合同是2018年1月1号从他人手中转租而来，之前一直没有看过房产证，通过由对方提供的房产证与租赁合同的面积不符。根据原告提供的证据清单2房地产权证中的物业建筑面积为5284.1平方米，楼层一共6层，每层面积应当为880.68平方米，我方租赁的物业是4、5、6楼，承租面积应当为2642.05平方米，租赁合同里面所约定的公共电梯间面积为19平方米，我方应当缴纳的租金的面积为2661.05平方米，但在租赁合同里面计算的面积为4001平方米，所以我方要求重新计算一下租赁租金。2、我们作为酒店，在新冠××疫情期间被南村镇政府征用为隔离酒店，导致我们酒店不能正常营业。造成了部分经济损失，在疫情期间我方多次向原告申请减免租金，但是原告告知我们没有减免租金的政策。根据我们所了解到的，在同一栋楼，1楼作为餐厅有减免3月份整个月的租金的优惠政策，作为同一栋楼的3楼，优惠政策是从2月份到5月份租金3折，2楼优惠政策是从2月份到5月份租金5折。原告回应称，承租物业在旧房产证已有957.9平方米基础上自行在东侧加盖部分面积，无证面积375.7平方米，每层面积为1333.6平方米，三层为4000.8平方米。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述，认定事实如下：1、位于广州市番禺区南村镇兴南大道1号（宿舍楼），建筑面积6242.01平方米，共计6层，产权人为林永锦，其于2019年8月19日取得上述物业的不动产权证书。林永锦为原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店的经营者。2、2018年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告陈*明（乙方、承租方）签订一份租赁合同（以下简称涉案租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区南村镇兴南大道1号（宿舍楼）的4、5、6三层共计4001平方米物业（以下简称涉案租赁物）出租给乙方作旅业使用。甲方同时将一楼大堂约19平方米出租给乙方作前台使用。租金为每平方米45元，每月租金180900元。2020年1月1日至2021年12月31日每月租金191754元。乙方缴纳履约保证金402000元。涉案租赁合同对其他事项也作了相关约定。3、2020年6月6日，双方当事人签订一份《房屋交还确认书》，确认被告已将涉案租赁物交还原告。同日，双方经对账签订一份《协议书》，确认（1）涉案租赁合同于2020年6月6日终止履行；（2）截至2020年6月5日，被告尚欠甲方租金584238.06元，欠截至2020年4月水电费30565.78元，合计欠款614803.84元。（3）原告核实被告已交付履约保证金201000元。考虑到疫情因素，原告不没收保证金，被告也不再主张疫情期间租金减免。冲抵保证金后，被告仍欠原告租金413803.84元。（4）被告承诺2020年7月10日前付清拖欠租金，逾期每日1%支付违约金。4、2020年7月16日，双方再次对账，确认2020年5、6月水电费7622.42元，被告已付定金为402000元，尚欠款为220426.26元。5、因被告未能向原告清偿拖欠款项，原告向本院提起诉讼。本院受理后，针对双方就租赁面积争议，于2020年12月1日组织双方人员现场测量，原告聘请测绘人员到场。经测绘，得出涉案租赁物，即广州市番禺区南村镇兴南大道1号（宿舍楼）4-6层，按中墙计算使用面积为3954.0444平方米，按外墙计算使用面积为4007.0160平方米。原告向测绘单位支出11203.11元测绘费。6、原告提出增加诉讼请求，增加租金请求128920.95元，增加测量费11203.11元，请求上述两费用均应由被告承担。原告认为经测量，被告实际租赁面积大于约定租赁面积98.79平方米，被告应缴纳漏计算面积的租金128920.95元。同时，被告就租赁面积的抗辩不成立，应当支付原告因测量产生费用11203.11元。被告补充答辩称，原告加建部分并无准确数据，不认可增加的诉讼请求。被告不应承担测量费用。7、被告提供广州市番禺区南村镇城市运行综合指挥中心出具证明，拟证实在疫情期间所承租物业被临时征用为隔离酒店。被告提供微信沟通记录，拟证实征用酒店的补助款尚未发放，及有向原告申请减免房租。以上事实有双方提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。双方应按照合同约定履行义务。双方当事人之间的租赁纠纷发生在民法典实施前，应适用当时的《中华人民共和国合同法》及相关司法解释确定当事人之间的权利义务。原告将涉案的广州市番禺区南村镇兴南大道1号（宿舍楼）4-6层出租给被告，原告在原房产证载明的建筑面积基础上另行加建部分，因原告未能就加建部分提供报建手续，双方就加建部分涉及的租赁合同应为无效。不管是否私自加建导致合同涉及部分面积的租赁为无效，原告均有权按照合同约定的租金标准向被告收取租金或房屋占有使用费。双方经对账最终确认被告应支付租金（占有使用费）220426.26元，被告应当及时向原告支付。双方所约定的每日1%标准计算违约金，换算年利率为365%，明显过于加重了承租方（被告）的义务，本院酌情调整为2020年7月11日时一年期贷款市场报价利率（3.85%）的四倍，即年利率15.4%。对于原告主张违约金超出的部分，依法予以驳回。被告抗辩承租面积不对，经本院组织现场测量，确认被告所承租面积与合同约定面积基本一致，本院依法驳回被告请求按2661.05平方米计算租金的请求。被告抗辩所经营酒店被政府征用为隔离酒店，导致经济损失，且多次向原告请求减免租金。因双方在2020年6月6日解除租赁合同时，被告已明确不再主张租金减免，其已不再继续经营，无权再要求原告减免租金。被告所经营酒店被征用的经济损失，为另一法律关系，被告可自行另案主张权利。原告作为出租方，负有提供符合合同约定租赁场地的义务，原告在本案中所出示的不动产权证书中所载明建筑面积与被告所实际承租面积约定不符，被告就此提出异议合理有据。原告自行委托测绘人员就现场进行测量，得出实际出租面积略高出合同约定面积，但不动产权证书所记载之外的建筑面积部分，均为原告未经报建私自加建，在其无法提供报建手续的情况下，无权就所谓漏计算面积要求被告另行支付租金或场地占用费。明确出租物业的面积是原告作为出租方的义务，其在私自加建的情况下另行聘请测绘人员现场测量明确出租面积，为出租方的固有义务，无权要求被告承担测量费用。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第二百一十六条，2020年12月23日修改前的《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定，判决如下：一、被告陈*明应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店支付租金（场地占有使用费）220426.26元及违约金（违约金以220426.26元为基数，自2020年7月11日起，按年利率15.4%计算至款项清偿之日止）。二、驳回原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店的其他诉讼请求。案件受理费7534元，由原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店承担3460元，被告陈*明承担4047元。被告陈*明在履行判决义务时一并向原告广州市番禺区**海鲜酒楼迎宾路分店支付受理费3460元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员    审判员 杨 东二〇二一年二月一日书记员 何震宇