北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初4660号原告：中国建设银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。法定代表人：林朝晖，行长。委托诉讼代理人：刘刚，北京市尚荣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何畅，北京市尚荣信律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：宋然，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄雅惠，女，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）与北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）保证合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行北京分行的委托诉讼代理人何畅，被告天台山公司的委托诉讼代理人黄雅惠通过网络在线方式参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行北京分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告对案外人蒋爱辉所欠原告全部剩余贷款本金4713313.42元承担连带保证责任；2.判令被告对案外人蒋爱辉所欠原告截至2020年10月23日未付的利息及罚息共计73906.13元，及自2020年10月24日起至该笔贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》第31条第一款及第二款约定标准计算）承担连带保证责任；以上共计4787219.55元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月14日，原告与案外人蒋爱辉、被告签订了编号为ZF-5-6159-201401954号的《个人住房（商业住房）借款合同》（以下简称借款合同），原告为贷款人，蒋爱辉为借款人，被告为连带保证人。借款合同中，案外人蒋爱辉向原告申请了个人住房贷款，贷款金额共计521万元，贷款期限为360个月，自2015年12月16日至2044年12月16日。合同项下，该笔贷款的担保方式为抵押加阶段性保证，即以借款合同项下贷款资金所购房屋做抵押，在借款人取得该房屋所有权证、并办妥抵押登记之前，由被告提供连带责任保证。在保证期间，被告对蒋爱辉的债务承担连带保证责任，如蒋爱辉未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求被告就全部债务承担保证责任。借款合同生效后，原告如约向蒋爱辉发放了贷款，已经完整、全面的履行了自己的合同义务。但蒋爱辉多次未按借款合同约定偿还本息，已构成严重违约，被告作为连带责任保证人理应对案外人蒋爱辉所欠本息承担保证责任。原告有权要求被告偿还蒋爱辉所欠本息。故原告诉至法院。被告天台山公司辩称：认可蒋爱辉的贷款总金额为521万元。原告虽然有权向被告行使救济权利，但根据借款合同约定，借款人未足额履行本合同项下到期债务的，贷款人有权行使抵押权利。担保人出现部分或全部丧失担保能力的，贷款人有权要求借款人提供符合要求新的担保或通过媒体发布公告催收等方式救济。原告的借款合同均为格式条款，约定均有利于原告，对被告显失公平。借款人自己贷款买房，现借款人将涉案房屋对外出租并收取租金，但被告却承担巨额担保义务，且被告目前没有能力承担此义务。被告于2019年11月22日代替借款人支付罚息、利息、本金共计112313.98元。综上，请求依法驳回原告要求被告承担连带保证责任的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织双方进行了证据交换与质证，对双方真实性无异议的如下证据本院予以确认并在卷佐证：原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、通知书及个人贷款支付凭证、2020年10月23日贷款账户基本信息、欠款明细打印、公证书、个人贷款还款凭证。根据经审查认定的证据及当事人陈述本院认定事实如下：2014年11月14日，蒋爱辉（借款人，抵押人）、建行北京分行（贷款人）、天台山公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，载明：售房人为天台山公司；该房屋系借款人使用贷款所购的第1套房产，该房屋性质为商品用房；房屋坐落：北京市门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A12）门头沟新城城子地区天台山居住项目3层301；借款人借款金额为521万元整；借款期限为360个月，自贷款人将借款款项首次划入第三十三条约定的账户之日起计算；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮2%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人未按合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同用款计划执行下列第壹项。壹：贷款人将款项一次性划入下列账户：账户名称：北京天台山房地产开发有限公司西园嘉园，账号：×××，开户银行：建行甘家口支行；约定还款日为：借款发放日后每月1日，首次约定还款日为2015年1月1日，最后一期还款日为2044年12月16日（借款到期日）。借款人采取委托扣款方式还款，其他约定为：借款人指定委托扣款帐户为：账户名称：蒋爱辉，账号：尾号4072，开户银行：建设银行股份有限公司北京市分行；借款人的还款方法为：等额本息还款法；本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且将抵押财产的《他项权利证书》由贷款人核对无误、收执之日止；抵押人为蒋爱辉，抵押物为房产，处所位于北京市门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A12）门头沟新城城子地区天台山居住项目3层301。此外，合同还约定：保证条款：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。违约责任条款：借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；保证期间内，保证人发生下列情况之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保的，构成借款人违约：2．作为保证人的法人或其他组织发生承包、托管（接管）、租赁、股份制改造、减少注册资本金、投资、联营、合并、兼并、收购重组、分立、合资、（申请）停业整顿、申请解散、（被）申请破产、控股股东／实际控制人变更或重大资产转让、低价或无偿转让财产、减免第三方债务、怠于行使债权或其他权利、停产、歇业、被有权机关施以高额罚款、被注销登记、被吊销营业执照、法定代表人或主要负责人无法正常履行职责、涉及重大法律纠纷、生产经营出现严重困难或财务状况恶化，可能影响保证人承担保证责任的能力的。违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2．宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；6．对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；10.要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保；11.行使担保权利。2014年12月9日，蒋爱辉与建行北京分行签订《补充协议》，约定双方自愿为案涉借款合同办理赋予强制执行效力的公证，若蒋爱辉没有履行借款合同规定的还款义务，或有其他违约事件发生导致建行北京分行提前收回贷款时，建行北京分行可以向公证机关申请《执行证书》，并向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年12月9日，建行北京分行与蒋爱辉向北京市长安公证处办理《个人住房（商业用房）借款合同》及《补充协议》公证，并依法赋予强制执行效力，北京市长安公证处于2014年12月9日出具(2014)京长安内经证字第26770号公证书。合同签订后，2014年12月16日，建行北京分行按约发放了相应贷款，蒋爱辉仅如期偿还了部分款项，其后逾期未还款。2019年11月22日，因蒋爱辉无力还款，天台山公司按照建行北京分行要求代蒋爱辉向建行北京分行偿还本息及罚息合计112313.98元。截至2020年10月23日，蒋爱辉尚欠贷款本金4713313.42元，利息及罚息73906.13元。2020年10月23日，原告向蒋爱辉邮寄《贷款提前到期通知书》，因蒋爱辉不按合同约定按期足额偿还借款本息，自2020年10月23日起，编号为ZF-5-6159-201401954号的《个人住房（商业住房）借款合同》立即到期。庭审中，天台山公司认可房屋尚未办理初始登记，尚未办理所有权证书，无法办理抵押登记。本院认为，建行北京分行与蒋爱辉、天台山公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。各方应当依约履行。案涉保证的保证期间为自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且将抵押财产的《他项权利证书》由贷款人核对无误、收执之日止，该“阶段性保证合同”实属附解除条件的保证合同，当合同约定的条件成就即抵押登记已办妥且将抵押财产的《他项权利证书》由贷款人核对无误、收执之日时，保证合同关系终止。现天台山公司认可案涉房屋初始登记未办理，抵押登记未办理，故解除条件未成就，加之，该公司已经履行过部分保证义务，为蒋爱辉偿还过部分贷款，现蒋爱辉确未依约还款，故建行北京分行有权要求该公司天台山公司履行保证义务。根据合同违约情形结合违约救济措施的约定，蒋爱辉出现未依约按时足额偿还本息或其他应付款项的违约行为时，建行北京分行有权行使救济措施之一项或几项，包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时，有权行使担保权利。该等违约救济措施之间不存在先行后续关系，亦不互为条件。诚然，其还有权要求借款人提供符合贷款人要求的新的担保。但同理，要求提供新担保也属于建行北京分行的权利，而非宣布贷款立即到期或者行使担保权利的前提条件。根据查明事实，蒋爱辉确有逾期还款行为，且天台山公司已经履行了担保义务，其代偿款中除本息外还有罚息，可知各方对蒋爱辉确有违约事实均确认无异。建行北京分行基于蒋爱辉前序违约事实宣布贷款于2020年10月23日到期。蒋爱辉只清偿部分债务，未清偿全部债务，建行北京分行有权行使担保权利，要求天台山公司承担连带保证责任。故对于建行北京分行要求天台山公司对蒋爱辉所欠贷款本金、利息及罚息承担连带保证责任的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对案外人蒋爱辉所欠中国建设银行股份有限公司北京市分行全部剩余贷款本金4713313.42元承担连带保证责任；二、北京天台山房地产开发有限公司对案外人蒋爱辉所欠中国建设银行股份有限公司北京市分行截至二〇二〇年十月二十三日未付的利息及罚息共计人民币73906.13元，及以贷款本金4713313.42元为基数，自二〇二〇年十月二十四日起至该笔贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照如下利率标准计算：年利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮2%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%）承担连带保证责任；三、北京天台山房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向蒋爱辉追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22548元，由北京天台山房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二一年二月九日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静