广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34837号原告：广州市瀛亮物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号B附楼31A房，统一社会信用代码91440104088235137Y。法定代表人：易丰。委托诉讼代理人：梁明辉、何建波，均系广东宏安信律师事务所律师。被告：广州海汇餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路13号首层01房之02（自编），统一社会信用代码91440101MA5CX51L9E。法定代表人：尹亚，系该司执行董事。被告：尹亚，男，1990年9月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告：王鑫禄，男，1991年1月23日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。三被告的共同委托诉讼代理人：孔云飞，系广东卓信律师事务所律师。三被告的共同委托诉讼代理人：眭艺，系广东华穗律师事务所律师。原告广州市瀛亮物业管理有限公司（以下简称“瀛亮公司”）诉被告广州海汇餐饮管理有限公司（以下简称“海汇公司”）、尹亚、王鑫禄房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瀛亮公司的委托诉讼代理人梁明辉、何建波、被告海汇公司、尹亚、王鑫禄的共同委托诉讼代理人孔云飞、眭艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瀛亮公司向本院提出诉讼请求：1.海汇公司向瀛亮公司支付违约金479256元；2.尹亚和王鑫禄对海汇公司的上述付款义务承担连带清偿责任；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：案外人广州市华裕电子服务公司是位于广州市天河区体育东路13号首层01商铺的业主，案外人广州市华裕电子服务公司（委托单位）在2016年6月1日出具《授权委托书》，委托瀛亮公司（受托单位）负责天河区体育东路13号首层01商铺的对外出租经营，委托权限包括：“一、对上述商铺以受托单位的名义对外出租经营，以受托单位的名义与租户签订租赁合同；二、配合租户按照租赁合同的约定办理相应手续；三、对上述商铺进行物业管理，收缴相应水、电、煤气等费用；四、收取租金及租赁保证金；五、上述商铺在租赁过程中所产生争议，以受托单位的名义进行诉讼，由受托单位承受相应法律责任，相应诉讼利益由受托单位收取。期限从2016年6月01日开始到2026年5月30日为止。”瀛亮公司在取得授权后，瀛亮公司与王鑫禄及案外人李超在2019年5月15日签署了《广州市房地产租赁合同》，合同约定：“瀛亮公司作为出租人将广州市天河区体育东路13号首层101之02（自编）出租给王鑫禄及案外人李超作为商业用途使用，建筑面积约200平方，租赁期限为2019年5月15日至2025年5月14日。”合同签订后，瀛亮公司按照约定交付了房屋给王鑫禄及案外人李超使用。之后，尹亚和王鑫禄作为股东于2019年08月15日成立了海汇公司，瀛亮公司作为出租方与海汇公司作为承租方在2019年8月18日签署了《广州市房地产租赁合同》，合同约定:“瀛亮公司作为出租人将广州市天河区体育东路13号首层101之02（自编）出租给海汇公司作为商业用途使用，建筑面积约200平方，租赁期限为2019年5月15日至2025年5月14日等”。但瀛亮公司在2020年7月2日收到海汇公司的《关于解除告知函》及在2020年7月9日收到海汇公司的《告知函》，海汇公司自称因商铺违建被强制拆除，单方面提前解除瀛亮公司与海汇公司的租赁合同，并要求瀛亮公司返还押金及赔偿经济损失。海汇公司已于2020年7月2日退场，以实际行为单方解除合同。海汇公司单方要求提前解除合同的行为，已构成违约，并应承担违约责任而需向瀛亮公司支付违约金，具体理由如下：第一，原、被告签订的合同约定的广州市天河区体育东路13号首层01商铺内的建筑面积200平方米，该商铺已取得合法的产权证明，足以是合法建筑，并不包括任何违法建设。被拆除的违章建筑在商铺外墙北侧，显然不属于瀛亮公司的出租范围内，并且瀛亮公司也没有收取该部分的任何租金，如果各被告私自占有、搭建和使用与租赁无关的违法建筑，其不利后果由各被告承担，并不是瀛亮公司构成违约或海汇公司据以解除合同的法定或合同约定理由。第二，从瀛亮公司租给上个租户黎海琼的情况来看，上个租客黎海琼承租同样商铺同样大小的面积，从2016年6月22日至2019年5月15日承租涉案商铺，在这期间，涉案商铺完全没有发现存在违规建筑的行为，一直都正常经营，但是涉案商铺租给了海汇公司，就发生了天河城管局要求拆除违规加建的建筑，这其中的原因，海汇公司从始至终都很明白，瀛亮公司在租给海汇公司的时候，并不存在违规建筑。第三，被拆除的违建只占了商铺的一小部分，大约十平方，而原、被告签订的合同约定商铺面积为约200平方，只占了承租面积的二十分之一，不影响海汇公司继续履行合同。即使假设房屋存在瑕疵，也可以用减免租金等方式解决，在合同可以继续履行的前提下，海汇公司单方解除合同，已构成根本违约。第四，海汇公司自身经营不善，疫情期间，瀛亮公司也积极影响政府号召予以帮扶，减免了几万元的租金，但海汇公司不欲继续经营，在政府有关部门整治违规建筑的情况下，在没有弄清楚违规建筑的范围的前提下，就急匆匆向瀛亮公司发送《告知函》单方提前解除合同，并立即退场，是不符合法律规定和合同约定的。并且将直接造成瀛亮公司的商铺在疫情期间难以转租而长期闲置，造成瀛亮公司巨大的经济损失，理应承担相应的违约责任并支付违约金。因此，由于海汇公司无法定或约定的理由而单方面提出解除合同，根据《广州市房地产租赁合同》第六条第三点的规定：“租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方违约或提前提出解除合同的，守约方有权要求违约方赔偿其一切损失，并另有权按当期租金的六个月租金收取违约金及赔偿金”，海汇公司应向瀛亮公司支付当期租金的六个月租金的违约金。当期的租金每月为79876元，即违约金为479256元。最后，根据《广州市房地产租赁合同》第十四条第七点的规定：“……乙方（或经营者）的法定代表人及所有股东需对上述违约责任承担连带责任。”国家企业信用信息公示系统显示尹亚是法定代表人，王鑫禄是海汇公司的股东，因此，尹亚和王鑫禄均在两份租赁合同中均亲自签名认可上述条款的效力，因此依照约定应对海汇公司的上述付款义务承担连带清偿责任。被告海汇公司答辩称：1.海汇公司依据合同约定使用涉案商铺，没有违反合同约定及法律规定，不存在违约。2.根据海汇公司与瀛亮公司的租赁合同，瀛亮公司将涉案商铺的整体交由海汇公司使用，海汇公司对涉案商铺存在违法建筑部分并不知情，并不应对此承担任何责任。瀛亮公司将房地产权证书所指向的广州市天河区体育东路13号首层01单位进行分割出租，涉案商铺的实际面积并没有进行测量，租赁合同所称的200平方米是一个估评。租赁合同约定涉案商铺的建筑面积实际以现场为准。海汇公司对涉案商铺进行装修至商铺内违建部分被拆除，瀛亮公司从未向海汇公司主张过海汇公司擅自使用违法建筑，由此可知瀛亮公司一直是将包括违法建筑部分在内的涉案商铺的整体出租给海汇公司。海汇公司对商铺存在违法建筑并不知情，不应承担任何责任。3.涉案商铺的违法建筑部分，在天河区城管部门作出责令整改通知书后，无论是业主还是瀛亮公司均未采取有效的措施，直至天河区城管部门将违法部分强制拆除，从而导致涉案商铺不能达到原有的使用要求。根据合同的约定及相关法律的规定，作为承租人的海汇公司有权解除合同，以防止己方损失的进一步扩大。4.截止目前为止，瀛亮公司仍未将涉案商铺恢复至双方合同约定的条件及使用要求，双方租赁合同的解除，瀛亮公司损失的产生和扩大责任均不在海汇公司，而是在瀛亮公司。综上，瀛亮公司应当承担应其未能按照合同约定提供符合要求的商铺而导致双方租赁合同解除的全部责任。5.关于租赁商铺的面积的问题，在备案的合同约定涉案铺面的面积为130平方米，从这里可以看出，双方对于涉案商铺的面积并没有特别要求，而是对涉案商铺要整体符合使用要求有约定，所以才会约定以现场的面积为准。6.天河区城管部门作出责令改正的通知书的时间是6月23日，要求瀛亮公司整改的时间是6月29日，在瀛亮公司没有整改的情况下，违法建筑部分有随时被拆除的可能，海汇公司发出解除通知的时间上是合理的，而且从事实看，在海汇公司搬迁完毕后，天河区城管部门就对涉案商铺违法建筑部分进行了强制拆除，致使涉案商铺不能达到正常使用的条件。7.无论是海汇公司提交的证据，还是瀛亮公司提交的证据，都显示涉案商铺被强制拆除的部分到目前为止仍然只是使用普通的木板做了间隔，并没有恢复到能够正常使用的状态，从天河区城管部门强制拆除到现在已经接近4个月，瀛亮公司并没有采取任何措施来防止损失扩大。所以海汇公司认为瀛亮公司的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，应当全部驳回。被告尹亚、王鑫禄答辩称：同意海汇公司的答辩意见。根据瀛亮公司和海汇公司的租赁合同可知，尹亚、王鑫禄并非合同的当事人，海汇公司作为有独立法定资格的当事人，即使在海汇公司违约的情况下，相关的违约责任应当由海汇公司承担，与尹亚和王鑫禄无关。经审理查明：天河区体育东路13号首层01房的登记产权人为案外人广州市华裕电子服务公司。瀛亮公司提交显示由广州市华裕电子服务公司于2016年6月1日出具的《授权委托书》（原件），载明广州市华裕电子服务公司（委托单位）委托瀛亮公司（受托单位）负责天河区体育东路13号首层01、二层01商铺的对外出租经营，具体权限包括：一、对上述商铺以受托单位的名义对外出租经营，以受托单位的名义与租户签订租赁合同……四、收取租金及租赁保证金；五、上述商铺在租赁过程中所产生争议，以受托单位单位的名义进行诉讼，由受托单位承受相应法律责任，相应诉讼利益由受托单位收取；期限从2016年6月1日开始到2026年5月30日为止。2019年5月15日，瀛亮公司（出租人，甲方）与案外人李超、王鑫禄（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方甲方同意将坐落在广州市天河区体育东路13号首层101之02（自编）单位的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约200平方米（实际以现场为准）租赁期限自2019年5月15日至2025年5月14日等。2019年8月15日，海汇公司成立，法定代表人为尹亚，股东为尹亚、王鑫禄。2019年8月18日，瀛亮公司（出租人，甲方）与海汇公司（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将坐落在广州市天河区体育东路13号首层101之02（自编）单位的房地产（即“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约200平方米（实际以现场为准）租赁期限自2019年5月15日至2025年5月14日，其中2019年5月15日至2020年5月14日期间月租金额76073元，2020年5月15日至2021年5月14日期间月租金额79876元……；租金按月结算，由乙方在每月的第15日（如遇节假日，则顺延）前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方，支付日期以乙方银行转账日期为准；乙方须向甲方交纳228219元租赁保证金及水电押金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日并在乙方无违约的情况下三个工作日内将保证金及水电押金的本金退回乙方；在租赁期内，甲方承担下列责任，依照合同将房屋及设备交付乙方使用，负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体架构自然损害的维修费用……；租赁期内，乙方应依时缴纳租金及物业管理费、水电、煤气费等费用，逾期交付租金物业管理费及水电费的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的百分之一向甲方支付滞纳金及违约金，如果逾期超过20日，则视乙方单方违约，甲方有权解除合同，并可单方收回房屋，甲方有权向乙方按本合同的第六条第3点的要求追究违约责任，并不退回保证金及押金；乙方已清楚该物业的所有现状及使用性质，并同意在租赁期内，不得以任何理由（不限于环保消防卫生等原因）提出终止合同的要求，否则按违约条款执行，严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋，并有权追究乙方的违约责任；乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修，必须经甲方书面同意并订立书面协议，甲方有权对工程进行监督；租赁期内，乙方需提前解除合同的应事前征得甲方书面同意；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方违约或提前提出解除合同的，守约方有权要求违约方赔偿其一切损失，并另有权按当期租金的六个月租金收取违约金及赔偿金；乙方如需二次装修及室内消防设施改动方案须报甲方备案同意，并按要求向公安消防部门申报审核同意后方可施工，工程完成后经消防部门验收合格方可投入使用，否则，造成的一切责任及后果由乙方自行承担，与甲方无关；乙方在租赁期满或租赁期内如逾期交租超过一个月而造成单方违约或失踪，或有意躲避甲方人员达一个月，甲方有权收回房屋，对留存在房屋内的物品、设施、设备，甲方视乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，事后乙方不得向甲方索赔；乙方及其实际经营的公司股东清楚并同意，若乙方在租赁期内未经甲方同意擅自搬离承租场地或拖欠甲方租金超过一个月，则视乙方单方违约，甲方有权向乙方按本合同的违约条款的要求追究其违约责任，乙方（或经营者）的法定代表人及所有股东需对上述违约责任承担连带清偿责任等。关于涉案商铺租赁事宜，海汇公司向瀛亮公司支付租赁押金及水电押金228219元，支付租金至2020年7月14日。2020年6月23日，广州市天河区城市管理和综合执法局向体育东路13号业主发出《责令限期改正通知书》贰份。其中编号为“穗综天责字（2020）12085号”通知书载明：你（单位）于2020年6月23日在天河区体育东路13号首层北侧进行违规加扩建，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据……责令你（单位）立即停止违法行为，请你（单位）于2020年6月29日12时前自行整改拆除恢复原状。其中编号为“穗综天责字（2020）12086号”通知书载明：你（单位）于2020年6月23日在天河区体育东路13号北侧外墙进行违规加扩建，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据……责令你（单位）立即停止违法行为，请你（单位）于2020年6月29日12时前自行整改拆除恢复原状。瀛亮公司表示其在2020年7月初应海汇公司的要求与城管部门进行协调，但未果。2020年7月2日，海汇公司向瀛亮公司发出《关于解除告知函》，函称自2020年6月23日以来，先后两次收到城管作出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，根据通知书显示，瀛亮公司出租的涉案商铺中存在违章建筑，责令瀛亮公司限期整改，将违建部分拆除；根据现场的实际情况显示，涉及到违建需要拆除的部分约占承租面积的三分之一，而且就是在海汇公司用作餐饮大堂的范围内，大堂之间减少了约一半的使用面积，这对海汇公司继续经营餐饮业造成了极大的影响；而瀛亮公司在收到城管的通知书后，却对此不闻不问，拒绝与海汇公司进行协商、拒绝处理由于拆除违建而如何继续履行《租赁协议》的问题，因此，海汇公司在慎重考虑之后，鉴于瀛亮公司已无法继续向海汇公司提供符合合同约定的房屋、拆除后的房屋也无法满足海汇公司经营的需求，故特向瀛亮公司提出解除租赁合同，详见如下：1.于瀛亮公司收到本函件之日，解除双方于2019年8月18日签订的《合同》；2.为避免损失扩大，海汇公司将于2020年7月4日前将承租的房屋中，可以继续使用的电器、设备全部搬离（该部分电器、设备的价值将不计算在赔偿金额内）；3.瀛亮公司于收到本函件之日起，即视为收回房屋，海汇公司并不继续占有、使用该房屋；4.瀛亮公司应于收到本函件之日起5日内，退回租赁保证金及水电押金228219元；5.海汇公司于2019年10月15日完成装修及添置设备共花费约60万元，现因店铺有违章建筑导致需拆除违章面积，且很多设备无法拆除，直接造成装修设备损失约40万元，员工误工损失5万元，故瀛亮公司应于收到本函件之日其5日内赔偿海汇公司直接经济赔偿款45万元等。海汇公司系通过微信方式及顺丰快递方式分别向瀛亮公司发出上述函件，瀛亮公司表示其于7月5日收到该函件。同日，海汇公司开始搬离涉案商铺，2020年7月3日，瀛亮公司派员前往涉案商铺查看情况并拍摄视频。海汇公司称其于2020年7月4日完成搬离工作，此后瀛亮公司对商铺大门进行上锁。瀛亮公司表示其是于2020年8月准备另行出租涉案商铺时在经拆除的违建部分墙体设立纤维板并对大门进行上锁。2020年7月9日，海汇公司向瀛亮公司发出《告知函》，函称：海汇公司与瀛亮公司就涉案商铺签署《合同》，海汇公司依约履行合同项下义务，因经营需要，海汇公司装修商铺及添置设备共花费约60万元，未实施任何加建、扩建行为；2020年，在海汇公司使用商铺期间，广州市天河区城市管理和综合执法局认定商铺北侧外墙违规加扩建，2020年6月23日，天河城管局已经向瀛亮公司下达《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，要求限期6月29日前整改拆除恢复原状；但是瀛亮公司并未及时将整改通知书的具体情况，海汇公司经多方沟通，于事后了解得知相关情况，海汇公司获知有关情况后，高度重视并积极配合城管的工作，尽力挽回损失；2020年7月7日，天河城管局进场强制拆除涉案商铺违章建筑部分，现因商铺被强制拆除，已经造成了海汇公司的实际损失，并致使海汇公司无法继续经营，双方的租赁合同已经无法履行；鉴于目前情况，特向瀛亮公司提出以下主张：1.因商铺被强制拆除，双方的租赁合同已经无法履行，因此双方的租赁合同应于2020年7月7日（天河城管局强制拆除之日）解除，2.请瀛亮公司于收到本函件之日起五日内，退还租赁保证金及水电押金228219元，3.现因店铺有违章建筑导致被强制拆除，直接造成海汇公司装修和设备损失约40万元，误工损失5万元，故请瀛亮公司于收到函件之日起5日内，赔偿海汇公司直接经济赔偿款45万元等。海汇公司系通过微信方式及顺丰快递方式分别向瀛亮公司发出上述函件，瀛亮公司表示其于7月10日收到该函件。2020年7月10日，瀛亮公司向海汇公司发出《关于不同意提前解除合同，并要求贵司继续履行贵我双方签订的租赁合同的回复函》，函称：双方签订的《合同》合法有效，不具备法定和约定的提前解除条件；瀛亮公司出租的涉案商铺是合法建筑，并有合法有效的产权证书，海汇公司所称的被拆除的违法建设，不属于瀛亮公司出租以及收取租金的范围，相反却是海汇公司非法占用、装修、经营的部分，海汇公司应自行承担超出承租面积而非法占用、装修和经营违法建设部分的不利后果；虽然城管部门拆除了海汇公司非法占用、装修和经营的部分面积仅为十几平方米左右，且并不属于瀛亮公司出租的部分,不影响海汇公司继续履行租赁合同的义务，双方关于上述房屋的租赁合同完全可以继续履行，不具备法定或约定的提前解除理由。海汇公司要求提前解除《合同》并要求返还保证金和装修费用等所有主张也全部并无依据；瀛亮公司现要求海汇公司继续履行上述租赁合同，并收回上述无理主张，为拆穿海汇公司谎称无法继续经营的谎言，瀛亮公司特垫资为海汇公司合法租用瀛亮公司的房屋部分砌墙围闭，以证实即使城管部门拆除了海汇公司非法占用、装修和经营的违法建设，也不影响租赁合同的继续履行和海汇公司的正常经营，同时，上述围闭费用是海汇公司违法占用和装修、经营所造成的损失，瀛亮公司要求海汇公司作出赔偿；如海汇公司坚持提前解除上述租赁合同，将构成单方违约，瀛亮公司有权要求海汇公司承担相关的违约责任，并要求海汇公司向瀛亮公司支付违约金并赔偿由此而造成瀛亮公司的一切损失。瀛亮公司提交的EMS全球邮政特快专递邮寄底单显示收件地址为涉案商铺，其提交的妥投证明显示该邮件于2020年7月10日妥投，由他人代收，电联放粒上皇店。海汇公司表示未收到该函件。另，根据瀛亮公司提交的拍摄时间为2010年11月初的涉案商铺照片及商铺平面图（海汇公司对上述证据的真实性予以确认）显示：涉案商铺内因属违建被拆除的部位为商铺北侧最外缘的餐厅就餐区域，违建部位被拆除后，商铺北侧墙体已不复存在，后瀛亮公司在该处设置纤维板进行封闭。瀛亮公司还表示其是于2020年8月准备另行出租涉案商铺时设置该纤维板，经其自行测量，被拆除区域面积为13.34平方米。海汇公司则主张涉案商铺的套内使用面积仅110平方米，违建部分面积超过使用面积的12%，且该区域放置的就餐作为超过店面全部座位的25%，故违建部位被拆除后，店铺内座位数已无法满足海汇公司经营需要，其合同目的无法实现。本院向广州市天河区城市管理和综合执法局发出《协助调查函》，查询以下事项：1.涉案商铺位于广州市天河区体育东路13号首层01房之02，海汇公司提交显示由贵单位于2020年6月23日发出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》【穗综天责字[2020]12086号】，该材料是否属实？2.如上述材料属实，该通知书的具体送达情况如何（签收人的身份如何，如工作单位等）？3.如上述材料属实，该通知书中所涉的“违规加扩建”的加建、扩建情况具体如何（包括但不限于加、扩建主体、时间、范围、面积等）？4.如上述材料属实，该通知书中所涉违建部分的整改情况如何？后该局向本院发出《关于协助查询的复函》[穗天城管综合（2020）1127号]，函称：天河南街执法队于2020年6月23日对体育东路口号北侧首层、二层历史违规扩建情况进行检查并发出责令限期改正通知书《穗综天责字（2020）12085、12086》情况属实。2019年6月，天河南街执法队接市民投诉举报，反映体育东路13号北侧楼裙通道位置存在违规扩建情况。经天河南街执法队多次现场核查并到相关职能部门调档查明：体育东路13号北侧首层、二层裙楼位置存在明显加扩建现象，并已被改造为商铺面积使用，其中二楼北侧扩建部分曾被“动静界”租赁用作美容场所，在天河南街执法队检查中，该店已停止经营退出经营场地。首层北侧中部外扩部分已被“南洋面馆”合并承租作为经营场所使用，正在经营状态中。上下两层外扩部分面积共计约48平方米，其中首层“南洋面馆”扩建面积约占6平方米。据后期调查和根据“广州市瀛亮物业管理有限公司”于2020年5月8日出具的情况说明（见附件2），体育东路13号首层01房业主为“广州市裕华电子服务公司”，二层业主为“广州市旭瀛物业管理有限公司”。2020年6月23日，天河南街执法队在对体育东路13号北侧历史存在违规扩建进行现场检查中，发现有一身穿白色T恤背包人员正在查看二楼被“动静界”停止经营后空置房屋。经询问，该工作人员承认其是体育东路口号业主负责人，并表示有事可以直接向其反映。之后，天河南街执法队执法人员和该名工作人员一同来到体育东路口号首层“南洋面馆”店内，在该店店长在场的情况下，向现场当事人通报了该址存在违规扩建的情况，要求当事人自行拆除，并现场发出《责令限期改正通知书》。当事人白色T恤人员主动表示由其业主单位签收，并现场指令其公司在场另一穿蓝色制服人员梁树财签名确认（见附件3）。经天河南街执法队执法人员现场询问确认，梁树财现场也承认其为体育东路口号业主公司工作人员，并出示了个人身份证。目前，涉及体育东路13号北侧首层、二层违规扩建部分，已由天河南街执法队于6月29日依法拆除（见附件4）。上述复函后附附件3为瀛亮公司于2020年5月8日向广州市天河区天河南城管中队作出的《关于体育东路13号商铺整改及优化报告》，内容如下：瀛亮公司为广州市天河区体育东路13号首层01房的租户（剩余租期还有十五年)，该物业的业主方为央企直属公司广州市华裕电子服务公司，另体育东路13号二层01房的业主为兄弟公司广州市旭瀛物业管理有限公司，在瀛亮公司二十年前租赁该物业的时候.位于首层01单位旁北边的部分建筑已存在并已使用多年，现经贵单位认定该部分建筑是违章建筑，并于2020年5月8日贵单位已强行拆除了部分违建，因为这部分建筑是历史遗留下来的问题，并已使用多年，且商户正在经营，今瀛亮公司与一二层各产权单位进行汇报及协商，现我们同意将积极配合城管部门约工作，并保证在近期内对该部分违建进行拆修整改……请贵单位暂停现时的拆除工作等。本院认为：海汇公司与瀛亮公司签订的《合同》所涉商铺部分建筑面积未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故双方签署的《合同》因违反法律强制性规定而部分无效，合同部分无效，不影响其他部分的效力，涉案商铺中已取得房地产权证的部分所对应的《合同》应为有效。关于涉案商铺中违章建筑部分的建设主体问题，瀛亮公司称该部分建筑物并不属于其出租范围，可能系海汇公司承租后自行建设，但未提交证据予以证明，另结合瀛亮公司向广州市天河区天河南城管中队作出的《关于体育东路13号商铺整改及优化报告》中的陈述，其上述主张明显与事实不符，本院不予采信。瀛亮公司作为出租方，对租赁标的物的合法性及适租性承担保障义务，因其提供的租赁标的物部分属于违章建筑所导致的不利后果应由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，“……因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。涉案商铺中违章建筑部分已于2020年6月29日被天河南街执法队予以拆除，该违章建筑区域为餐厅内就餐区域，且拆除后商铺北侧墙体已不复存在，结合海汇公司承租涉案商铺系用于经营餐饮的情况，应视为海汇公司于2020年7月2日发出《关于解除告知函》时享有合同解除权，该告知函于同日送达瀛亮公司，则双方间就涉案商铺成立的房屋租赁合同关系中有效的部分于2020年7月2日解除，因涉案合同存在部分有效、部分无效的情形，且其中有效部分系因海汇公司行使合同解除权而解除，故瀛亮公司要求海汇公司支付违约金479256元缺乏事实依据，本院不予支持，对于其要求尹亚、王鑫禄共同承担违约金支付义务的诉请同样予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州市瀛亮物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费8489元，由原告广州市瀛亮物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  苏 琴人民陪审员  雷洪驹二〇二一年二月二十六日书 记 员  谢丽军