贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10194号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市物流园区乘用车一号宗地1-7号。法定代表人：黄铁昆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明铖，贵州红枫律师事务所律师，执业证号：15201201410674956。上诉人（原审被告）：深圳市佳鸿集团控股有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道大铲湾区金湾大道二段168-5号。法定代表人：周建明。委托诉讼代理人：张杨，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201911078717。委托诉讼代理人：郑娟，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201511269385。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州路豹汽车有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市物流园区乘用车一号宗地1-6、1-7号。法定代表人：肖小红。委托诉讼代理人：张杨，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201911078717。委托诉讼代理人：郑娟，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201511269385。上诉人贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司（以下简称宝驰顺达公司）、深圳市佳鸿集团控股有限公司（以下简称深圳佳鸿集团）、贵州路豹汽车有限公司（以下简称路豹汽车公司）租赁合同纠纷一案，因不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初2785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司、深圳市佳鸿集团控股有限公司、贵州路豹汽车有限公司上诉请求：1．撤销原判第三项、第五项，依法改判；2．一、二审案件受理费由另外二上诉人负担。事实和理由：一、上诉人之间约定的违约责任，系意思自治，依法应得到支持。1．一审未支持上诉人主张的2016年4月18日前的违约金，属事实认定不清，适用法律错误。合同约定：乙方应依约支付租金，如逾期30天之内，乙方除补交所欠租金外，每逾期一天还应按照应交租金0.5‰的标准支付违约金……上诉人之间从签订合同至合同解除，路豹汽车公司欠付租金的行为具有持续性和中断性，因而持续中断并未超过诉讼时效；2．一审将违约金合计调整为租金标准的1.5倍，未充分保护当事人意思自治。一审以违约金过高为由，要求调整违约金，缺乏充分的事实与法律依据。二、一审认定路豹汽车公司违约导致合同解除的情况下，对其要求的装饰装修残值诉请不予支持，判决驳回路豹汽车公司部分诉请，却又依据《鉴定意见书》判决上诉人赔偿路豹汽车公司装饰装修残值损失，属认定事实不清，适用法律错误。三、一审将被上诉人未办理合法建设手续的扩建部分造价费用，判决上诉人全部承担，属认定事实不清，适用法律错误。1．一审将被上诉人未办理合法手续的扩建部分造假费用全部判决上诉人承担于法无据；2．被上诉人扩建部分建筑物为基础和钢结构，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，钢结构工程是建筑工程，其保质保修期等同于设计文件规定的工程的合理使用年限。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，扩建部分建筑物已经使用长达七年，应依法折旧；3．一审未将被上诉人扩建时，拆除上诉人已建完工彩钢瓦的价值予以扣除；4．一审分配诉讼费的承担不当。路豹汽车公司辩称：一、案涉租赁合同标的物为场地上修建的建筑物，即房屋，该房屋因未办理建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设，租赁合同无效。二、案涉租赁合同因宝驰顺达公司未依约办理建设工程规划许可证而无效，宝驰顺达公司无权主张违约责任。反之，宝驰顺达公司应当赔偿路豹汽车公司租赁房屋的扩建费用和装修残值，并退还保证金20万元。三、在路豹汽车公司已明确表示终止租赁合同并搬离的情况下，宝驰顺达公司未积极采取措施防止损失扩大，因此产生的租金或房屋占用费属于扩大损失，应由宝驰顺达公司自行承担。四、深圳佳鸿集团与路豹汽车公司皆为独立法人，未构成人格混同，不应承担责任。深圳佳鸿集团辩称：一、案涉租赁合同为无效合同，案涉租赁合同标的物为场地上修建的建筑物，即房屋，该房屋因未办理建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设，租赁合同无效。二、一审法院将清镇市物流新城管理委员会、清镇市自然资源局出具的情况说明作为认定案涉租赁房屋经过主管部门批准建设的依据，属认定事实错误。相反，情况说明的内容恰好可以证明案涉房屋的相关手续至今未办理。三、假设租赁合同无效，保持公司请求支付租金的违约金及解除合同的违约金亦不符合法律规定。四、深圳佳鸿集团不是合同相对人，不是适格被告，与路豹汽车公司系相互独立的法人，未构成人格混同，不应承担责任。路豹汽车公司上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回被上诉人的全部诉请，支持路豹汽车公司的全部诉讼请求；三、本案诉讼费、保全费、评估鉴定费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，租赁合同因违反禁止性规定而无效。二、一审认定合同有效，且在宝驰顺达公司违约导致合同无效的情况下，判决路豹汽车公司承担违约责任，属适用法律错误。三、一审无凭据对鉴定结论确定的数额进行调减，属认定事实错误。同时，在已经生效判决确定的装修价款的情况下，鉴定机构和一审法院对数额进行调减，违反法律规定。四、即使租赁合同有效，一审认定的租金及违约金明显违反公平原则。五、一审对于上诉人提出的保全申请未及时处理，程序违法。宝驰顺达公司辩称：一、案涉租赁合同合法有效；二、路豹汽车公司按照租赁合同支付租金及违约金，承担占有使用费于法有据；三、一审将违约金合计调整为租金标准的1.5倍，未充分保护当事人意思自治；四、路豹汽车公司违约导致合同解除，对其要求的装修装饰残值损失及扩建部分损失不应支持；五、一审将未办理合法手续的扩建部分造假费用，判决由宝驰顺达公司负担，属适用法律错误。六、诉讼费的负担分配不当。深圳佳鸿集团辩称：一、案涉租赁合同为无效合同，案涉租赁合同标的物为场地上修建的建筑物，即房屋，该房屋因未办理建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设，租赁合同无效。二、一审法院将清镇市物流新城管理委员会、清镇市自然资源局出具的情况说明作为认定案涉租赁房屋经过主管部门批准建设的依据，属认定事实错误。相反，情况说明的内容恰好可以证明案涉房屋的相关手续至今未办理。三、假设租赁合同无效，保持公司请求支付租金的违约金及解除合同的违约金亦不符合法律规定。四、深圳佳鸿集团不是合同相对人，不是适格被告，与路豹汽车公司系相互独立的法人，未构成人格混同，不应承担责任。深圳佳鸿集团上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回被上诉人的全部诉请；三、本案诉讼费、保全费、评估鉴定费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，租赁合同因违反禁止性规定而无效。二、一审认定合同有效，且在宝驰顺达公司违约导致合同无效的情况下，判决路豹汽车公司承担违约责任，属适用法律错误。三、一审无凭据对鉴定结论确定的数额进行调减，属认定事实错误。同时，在已经生效判决确定的装修价款的情况下，鉴定机构和一审法院对数额进行调减，违反法律规定。四、即使租赁合同有效，一审认定的租金及违约金明显违反公平原则。五、深圳佳鸿集团不是合同相对人，不是适格被告，与路豹汽车公司系相互独立的法人，未构成人格混同，不应承担责任。宝驰顺达公司辩称：一、案涉租赁合同合法有效；二、路豹汽车公司按照租赁合同支付租金及违约金，承担占有使用费于法有据；三、一审将违约金合计调整为租金标准的1.5倍，未充分保护当事人意思自治；四、路豹汽车公司违约导致合同解除，对其要求的装修装饰残值损失及扩建部分损失不应支持；五、一审将未办理合法手续的扩建部分造假费用，判决由宝驰顺达公司负担，属适用法律错误。六、诉讼费的负担分配不当。路豹汽车公司辩称：一、案涉租赁合同标的物为场地上修建的建筑物，即房屋，该房屋因未办理建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设，租赁合同无效。二、案涉租赁合同因宝驰顺达公司未依约办理建设工程规划许可证而无效，宝驰顺达公司无权主张违约责任。反之，宝驰顺达公司应当赔偿路豹汽车公司租赁房屋的扩建费用和装修残值，并退还保证金20万元。三、在路豹汽车公司已明确表示终止租赁合同并搬离的情况下，宝驰顺达公司未积极采取措施防止损失扩大，因此产生的租金或房屋占用费属于扩大损失，应由宝驰顺达公司自行承担。四、深圳佳鸿集团与路豹汽车公司皆为独立法人，未构成人格混同，不应承担责任。宝驰顺公司向一审法院起诉请求：一、解除与被告路豹汽车公司于2013年5月11日签订的《租赁合同》；二、判决被告立即支付原告暂计至2020年5月10日止的租金5770283.33元，并要求支付租金至租赁物交付之日止；三、判决被告赔偿原告欠付租金的违约金至租赁物交付之日止，暂计算至2020年5月10日违约金累计为1262077.69元；四、判决被告赔偿原告违约金14188200元；五、判决被告支付原告水费18803.20元；六、判决被告深圳佳鸿集团对路豹汽车公司上述债务承担连带责任；七、案件受理费、采取诉讼保全的相关费用由被告承担。路豹汽车公司向一审法院提出反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告宝驰顺达公司于2013年5月11日签订的《租赁合同》无效；二、判令反诉被告退还反诉原告保证金200000元；三、判令反诉被告支付反诉原告扩建建筑物及装饰装修残值损失18660460元；四、本案反诉费、鉴定费、保全费等因诉讼所产生的费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2012年12月，原告宝驰顺达公司取得清镇市物流园区乘用车一号宗地1-6号、1-7号国有土地使用权，使用权类型为出让，用途为商业，面积共计7832.538㎡。2013年5月11日，宝驰顺达公司（甲方）与路豹汽车公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将清镇市物流园区乘用车宗地1-6号、1-7号共计7832.5㎡场地出租给乙方作为捷豹-路虎汽车销售维修服务4S店商业用途，并达成如下协议一、租金计算、金额及缴纳时间、账号1、租赁期内租赁场地及地上建筑物主体的租金标准（1）第一年至第五年的年租金为人民币3400000元；（2）第六年的年租金为人民币4420000元；（3）第七年的年租金为人民币4729400元；（4）第八年的年租金为5060458元；（5）第九年的年租金为人民币5414690元；（6）第十年的年租金为人民币5793718元。2、乙方应在免租期届满后十个工作日内向甲方支付第一年的首季度租金，以后租金在每季度首月的10日前支付……。二、场地租赁期限1、该场地租用期为壹拾年。场地交付时间在2013年6月10日前，其中乙方完成装修时间为6个月（即免租期为6个月），免租期自2013年6月10日起计算，免租期届满之次日起开始租金计算。2、协议期限届满后，乙方要求续约的，必须在协议届满前三个月向甲方提出书面申请。同等条件下，乙方有优先续约权。三、场地及地上建筑物的移交1、鉴于目前租赁场地上甲方已搭建部分钢结构工程，为实现乙方租赁场地及地上建筑物作为汽车4S店的合同目的，甲方同意根据乙方提供的4S店《方案设计图》及汽车厂家相关标准要求去调整建筑施工图，并按照甲乙双方书面确认的施工图和工程价款，由甲方负责汽车4S店的基础、主体结构及消防等工程的建造，主体结构改造的费用由乙方承担，乙方有权对施工质量进行管理监督；建筑幕墙、室内墙体及室内装修工程由乙方负责。具体工程施工建设事宜由甲乙双方另行签署补充协议。2、甲方提供800千伏的用电给乙方，并将电缆接至建筑内配电房，因此产生的费用由乙方承担，所有权归乙方所有；甲方提供市政供水管网接至租赁场地内。3、关于租赁场地地上建筑物的外幕墙和门斗将来可能超出现有用地红线的部分，甲方保证由其负责与政府主管部门办理超红线部用地的合法手续，保证乙方对于地上建筑物外幕墙和门斗的装修不会违规，且最终取得政府主管部门的验收合格。4、甲方负责与政府主管部门协调并办理合法手续，将租赁场地西南面用地红线外15米范围内的用地给乙方无偿使用，作为乙方4S店内的停车、通车场地以及乙方设置汽车品牌标识旗帜和标识塔牌等。四、甲方的权利和义务（1）有权以本合同约定的期限和金额向乙方收取租赁费用；……（9）甲方负责办理有关乙方在租赁场地上建设汽车4S店的主体工程及消防工程的设计及施工，负责办理规划建设及消防行政主管部门的报规、报建、验收、消防等手续，确保汽车4S店取得合法建设施工的行政许可及验收文件。乙方4S店施工建设期间，甲方应负责协助乙方进行二装消防设计备案、消防验收及环评工作，直至乙方4S店取得消防验收合格意见书和环评报告。在未取得前述各项行政许可和验收文件前，甲方承诺乙方4S店的建设和运营不会受到政府职能部门的处罚和干扰，如因此给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。五、乙方的权利义务（1）有权依照本合同约定的期限和条件使用承租场地；（2）乙方需在本合同生效之日起伍个工作日内向甲方交纳保证金200000元，本合同到期或解除时甲方退还乙方；（3）乙方需按照本合同约定时间按时向甲方交纳租金，如逾期在三十天之内，乙方除应补交所欠租金外，每逾期一天应按照该场地应交租金0.5‰的标准支付违约金，若逾期三十天仍未交纳，甲方有权终止合同，收回场地的使用权并向乙方追要应缴租金及相应的违约金，由此产生的一切后果及法律责任由乙方承担；……（7）乙方需要合法、合规经营并缴纳经营产生的一切费用（工商、消防、税收、卫生、物管、治安、水电费等）。相关税费需在贵州省清镇市缴纳。土地使用税由甲方负责缴纳；（8）若乙方在合同期内单方面提出终止该合同的履行时，乙方需提前两个月以书面形式通知甲方，经双方友好协商后方可解除。六、违约责任1、本合同签订后，如任何一方擅自终止本合同，除双倍支付保证金外，违约方还须向守约方支付相当于三年租金标准的违约金。2、任何一方违反本合同约定，给对方造成损害时，本合同特别约定的，以其约定承担相应的违约责任；如无约定的，应按照对方的实际损失（包括直接经济损失和间接经济损失）进行赔偿（不可抗拒因素除外）。如双方无法协商达成赔偿的，应向甲方所在地人民法院提起诉讼。七、合同终止和解除（1）本合同约定的租赁期限届满且双方未续约的，本合同到期自动终止；（2）本合同约定的解除合同的条件出现时，合同即解除；（3）本合同经双方友好协商一致即可解除；（4）一方严重违反本合同规定，致使合同的目的不能实现时，守约一方可要求解除本合同。合同签订后，路豹汽车公司已按合同约定向宝驰顺达公司交纳了保证金200000元，并支付2013年12月10日至2018年12月9日期间的租金，2018年12月10日至2019年6月9日期间应付租金为2210000元，路豹汽车公司于2019年1月29日支付140000元，1月30日支付635000元，剩余未付租金1435000元。2019年6月10日至2020年6月9日期间应付租金为4729400元，路豹汽车公司至今也未支付。路豹汽车公司为实现4S店经营目的，对租赁场地进行了钢结构增加、改造工程、基础加固、新增独立基础、室外道路改造工程、土建基础工程、消防工程、机电工程等工程施工，并对建筑物内部进行了装饰装修。2019年4月3日，路豹汽车公司向宝驰顺达公司发出《商务联系函》，载明因汽车行业的大环境因素遭遇了前所未有的实际困难，自2018年5月园区外修路，严重影响经营业务，销量连续下滑，现有营商环境完全不具备路虎捷豹品牌经营，不能再承担巨额亏损，特申请撤场并终止原场地租赁合同。2019年4月11日，宝驰顺达汽车公司向路豹汽车公司回复《商务联系函》，称路豹汽车公司已违反合同约定，要求继续履行合同支付所欠租金。2019年4月24日，路豹汽车公司再次向宝驰顺达公司发出《关于的复函》，称为避免损失持续扩大，同意宝驰顺达公司提出的租赁合同解除条件：1、租金支付至2019年5月31日且在此之前退场；2、相关售后维修设备不予拆除，作为补偿；3、保证金不予退还；4、在本地主流报纸或媒体刊登招租广告，或协助转租。2019年4月24日，路豹汽车公司在《贵阳晚报》发布招租广告，但联系方式为路豹汽车公司工作人员。2019年5月，路豹汽车公司工作人员除安保人员外，其余工作人员已全部撤离该4S店，相关设施、设备等均未拆除。审理中，路豹汽车公司申请鉴定，并支付了鉴定费150000元，一审法院委托贵州智诚项目管理咨询有限公司对案涉房屋已形成附和部分的装饰装修物残值及扩建部分的价值进行鉴定，经鉴定，结论为案涉宗地场地上扩建的建筑物价值为11080710.41元，截至2020年4月30日止，形成附和的装饰装修物残值为1349663.29元；扩建工程的价值主要包括1、钢结构工程（不含钢结构改造工程）价值1386814.6元；2、基础工程354198.6元；3、消防水池工程454488.55元；4、消防安装工程858515.78元；5、装修土建工程（包括维修车间隔墙的砌筑、外墙面铝合金幕墙、玻璃幕墙、塑钢窗的安装，防火门安装、楼地面垫层施工）4704785.18元；6、室外道路工程403724.19元；7、电器安装工程685364.12元；8、给排水安装工程434448.77元；9、采暖及通风工程1549802.69元；10、变电站安装工程248567.93元；对于装饰装修物残值鉴定采用成本摊销法即装修工程剩余残值÷（通常使用年限-已使用年限）/通常使用年限，即3728351.62元÷（10-6.38）/10年=1349663.29元；鉴定范围不包括汽车维修设备、工器具、汽车烤漆房、办公设备（如电脑、打印机等）、可移动的办公家具（沙发、办公桌椅）。审理中，宝驰顺达公司对路豹汽车公司在租赁场地上遗留的建筑物及装饰装修设施等表示不同意利用。为避免双方的损失进一步扩大，一审法院于2020年4月17日组织双方进行调解，双方均表示对合同解除没有异议，对于案涉场地要求被告于2020年5月10日前向原告交付，但被告未能按期交付。2020年7月29日，一审法院再次组织双方进行调解，要求路豹汽车公司在2020年8月18日前完成租赁物交付。2020年7月31日，路豹汽车公司与宝驰顺达公司达成协议，宝驰顺达公司以200000元将路豹汽车公司场地内的办公物品、设备等打包购买，宝驰顺达公司已将货款于同日支付至一审法院账户，路豹汽车公司于同日向宝驰顺达公司移交了场地。另查明，2011年9月27日，清镇市人民政府召开专题会，对贵州红枫顺达汽车城规划设计方案议定为一是原则同意贵州红枫顺达汽车城规划设计方案；二是因规划布局与物流园道路网规划冲突，商投公司须就取消或预留物流园道路征求控规编制单位书面意见，结合该方案附相应附件报市住建局备案；三是因规划有高层建筑，涉及二炮安全事宜，尚需征求国安部门意见；四是按上述意见修改后提请市长办公会议审议。2016年8月1日，清镇市人民政府召开市长办公会，其中同意市住建局提请审议的《关于提请审议红枫顺达汽车城用车市场规划方案的请示》。2020年5月14日，宝驰顺达公司取得案涉场地建设用地规划许可证。2020年5月20日，清镇市物流新城管委会出具《情况说明》，称因白马大道建设和清镇市城市规划调整，案涉场地相关手续正在完善办理中。2020年6月17日，清镇市自然资源局也在《情况说明》中签署“情况属实”。被告深圳佳鸿集团系被告路豹汽车公司的独资股东，在法庭辩论结束前，深圳佳鸿集团并未提交证据证明其公司财产与路豹汽车公司的财产相互独立。上述事实，有当事人的陈述，以及原告（反诉被告）提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、《租赁合同》《商务联系函》《情况说明》、记账凭证、企业信用信息公示报告，被告（反诉原告）提交的《租赁合同》《商务联系函》《关于的复函》、邮寄回单、《贵阳晚报》、《建设工程设计合同》《贵阳路豹4S店钢结构改造工程施工合同》《贵阳路豹4S店钢结构增加工程施工合同》、结算定案书、质保金支付申请书、交通银行记账回执、《贵州省清镇市红枫顺达汽车城路豹4S店项目改造工程施工协议书》《贵州省清镇市红枫顺达汽车城路豹4S店室外道路工程施工协议书》及会议纪要、《贵州省清镇市红枫顺达汽车城路豹4S店土建基础施工补充协议》、结算定案书、《贵阳路豹4S店土建及钢结构工程施工合同》、中国民生银行支付业务回单（付款）、《贵州省清镇市红枫顺达汽车城路豹4S店消防水池施工协议》、结算定案书、贵州路豹项目竣工结算清单、《贵州路豹4S店装修机电总承包工程施工合同》、交通银行记账回执、《贵州路豹汽车4S店消防安装工程施工合同》、《贵州路豹消防补充协议》、工程验收移交签收报告、《贵州路豹4S店10kv室内变配电工程》《建设工程委托监理合同》，鉴定费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案争议的焦点主要有：1、案涉合同是否合法有效？2、原告主张的违约责任是否支持？3、扩建部分的费用及装饰装修残值如何分担？4、深圳佳鸿集团是否承担连带责任？对各争议焦点，分析论述如下：关于第一个争议焦点即合同效力问题。虽然宝驰顺达公司与路豹汽车公司在《租赁合同》中约定的租赁物为7832.5㎡的场地及地上建筑物，原告对该场地也取得了国有土地使用权，办理了建设用地规划许可证及建设用地规划许可证，但双方明确约定合同目的为作为路豹汽车公司的汽车4S店使用，双方据此还约定了4S店的建造、改造及费用的负担等，显然，双方约定的租赁物大部分为国有土地上已建造和需要改扩建的房屋，仅有小部分系土地。对于土地租赁部分，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”的规定，宝驰顺达公司可以将土地使用权租赁给被告使用，因此该部分合法有效。对于房屋租赁部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告宝驰顺达公司虽未取得案涉房屋建设工程规划许可证，但清镇市自然资源局已证明因白马大道建设及清镇市城市规划调整原因，原告相关手续正在完善办理中，因此应认定案涉房屋已经主管部门批准建设，双方签订的合同合法有效，因此对于路豹汽车公司要求判决确认双方签订的《租赁合同》无效的诉请不予支持。因路豹汽车公司未按期支付租金，且案涉租赁物已于2020年7月31日返还给宝驰顺达公司，双方签订的《租赁合同》的目的已不能实现，因此对于宝驰顺达公司要求解除《租赁合同》的诉请予以支持。关于原告诉请的租金，路豹汽车公司自2018年12月10日起至租赁物交付前一日即2020年7月30日之间的租金应按合同约定向宝驰顺达公司支付，具体欠付的租金数额为6881298元（2018年12月10日至2019年6月9日期间剩余未付租金1435000元，2019年6月10日至2020年6月9日期间应付租金4729400元，2020年6月10日-2020年7月30日期间应付租金5060458÷12月×1.7月=716898元）。关于路豹汽车公司要求原告返还保证金200000元的诉请，合同约定擅自终止合同的，除双倍支付违约金外，违约方还需支付三年租金标准的违约金，本案因路豹汽车公司违约导致合同解除，因此该保证金已作为路豹汽车公司应承担的违约责任，故对路豹汽车公司该项诉请不予支持。关于第二个争议焦点，即原告主张的违约责任是否支持。本案中，被告路豹汽车公司未按约定如期支付租金，已构成违约，因此应按合同约定承担相应违约责任。原告主张的违约责任一是欠缴租金的违约金，按照合同约定为逾期按应交租金每日0.5‰的标准计算违约金，二是因违约解除合同的违约金，合同约定除双倍支付保证金外，还需支付三年租金标准的违约金。对于欠缴租金的违约金，路豹汽车公司抗辩已超过诉讼时效，因此原告主张的2016年4月18日前的违约金不予支持，对于2016年4月18日之后欠缴租金的违约金应予以支持。对于合同解除，确因被告违约导致，因此路豹汽车公司应承担相应违约责任，但约定的违约标准显然过高，被告也主张予以调整，故酌情调整违约金。考虑到案涉租赁物用于汽车销售4S店用途、面积较宽等因素，原告另行出租可能需要较长时间，而出租等待期的租金损失即为原告因此遭受的损失，因此对于原告主张的欠缴租金违约金及解除合同违约金，酌情合计调整以原告主张的租金标准的一年半租金为路豹汽车公司应承担的违约责任，因此对于原告该项诉请，一审法院酌情支持由路豹汽车公司支付原告违约金7094100元（4729400元×1.5年）。关于第三个争议焦点即扩建部分费用及装饰装修残值的分担问题。首先对于装饰装修残值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，因路豹汽车公司违约导致合同解除，宝驰顺达公司对于装饰装修残值又不同意利用，因此对路豹汽车公司反诉要求宝驰顺达公司赔偿装饰装修损失的诉请不予支持。其次，对于扩建部分的费用，双方在合同中已经明确约定由宝驰顺达公司负责消防工程的建造，路豹汽车公司负责主体结构改造的费用，而在鉴定结论中却将消防工程、改造部分的费用均作为扩建部分的损失，因此在鉴定结论中应先行将消防工程部分的价值和改造部分的价值扣减出来，剩余部分再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定分担。办理合法建设手续双方约定由宝驰顺达公司负责办理，现未取得合法手续系因规划调整原因，也就说明宝驰顺达公司以后是能够取得合法手续的，因此对扩建部分的费用应认定由原告承担。在鉴定机构列明的扩建部分的费用中，第3项、第4项即消防水池工程454488.55元和消防安装工程858515.78元按合同约定应由宝驰顺达公司承担，第5项装修土建工程系路豹汽车公司自身为了经营需要而实施的维修车间隔墙的砌筑、外墙面铝合金幕墙、玻璃幕墙、塑钢窗的安装，防火门安装、楼地面垫层施工等，属于改造费用，按合同约定应由路豹汽车公司自行承担，因此该部分4704785.18元应在扩建费用中扣减。在扣减上述费用后，路豹汽车公司扩建产生的费用为11080710.41元-454488.55元-858515.78元-4704785.18元=5062920.9元，再加上宝驰顺达公司本应承担的消防工程部分即1313004.33元（454488.55＋858515.78），宝驰顺达公司应赔偿给路豹汽车公司的损失为6375925.23元。关于第四个争议焦点即深圳佳鸿集团是否承担连带责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，对于股东财产是否独立于公司财产实行举证责任倒置原则，因深圳佳鸿集团并未举证证明其自己财产与路豹汽车公司财产之间相互独立，因此应自行承担不利后果，深圳佳鸿集团应对路豹汽车公司的债务承担连带责任。另外，关于宝驰顺达公司要求路豹汽车公司支付水费18803.2元的诉请，因宝驰顺达公司未举证证明路豹汽车公司产生的用水量及双方约定的水费计算标准，故对其该项诉请不予支持。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）贵州路豹汽车有限公司于2013年5月11日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）贵州路豹汽车有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司租金6881298元；三、被告（反诉原告）贵州路豹汽车有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司违约金7094100元；四、被告深圳市佳鸿集团控股有限公司对被告（反诉原告）贵州路豹汽车有限公司前述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、原告（反诉被告）贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）贵州路豹汽车有限公司损失6375925.23元；六、驳回原告（反诉被告）贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）贵州路豹汽车有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费147997元，保全费5000元，合计152997元，由被告贵州路豹汽车有限公司、深圳市佳鸿集团控股有限公司负担110653元，由原告贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司负担42344元。反诉案件受理费67481元，保全费5000元，合计72481元，由原告贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司负担33216元，由被告贵州路豹汽车有限公司负担39265元。鉴定费150000元，由原告贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司负担75000元，由被告贵州路豹汽车有限公司负担75000元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、《租赁合同》是否有效，如果有效是否应当解除；二、深圳佳鸿集团是否应当承担连带责任；三、违约金是否过高。针对以上争议焦点，论述如下：一、《租赁合同》是否有效，如果有效是否应当解除根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立之日起发生法律效力，违反法律法规效力性强制性规定的除外。案涉租赁合同约定出租的标的物为“场地”，面积约7832.50㎡。根据庭审查明的事实，在签订《租赁合同》之时，场地上有部分构筑物，但并没有构筑物的形状、面积、价值等具体信息，由此可知构筑物并不是案涉合同标的物的主要组成部分，而土地为出租的主要标的物。案涉土地已经取得了国有土地使用权，宝驰顺达公司用于出租合法有效，路豹汽车公司否认《租赁合同》是合法有效的合同与事实不符。路豹汽车公司主张合同无效，其应对案涉标的物除土地之外的部分是否为房屋，如果为房屋，其占出租标的物的比重，承担举证责任，但路豹汽车公司未提交充分的证据证明，致使无法区分有效部分与无效部分，其应承担举证不能的责任。一审认定合同有效并无不当，但其理由不当，本院予以纠正如上。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。路豹汽车公司未依约交纳租金，构成违约，宝驰顺达公司有权行使法定解除权，一审判决解除合同并无不当。关于路豹汽车公司所辩称双方已协商解除《租赁合同》，其提交的主要证据为“2019年4月24日，路豹汽车公司向宝驰顺达公司发出的《关于的复函》”，该复函系路豹汽车公司单方意思表示，路豹汽车公司无证据证明宝驰顺达公司曾经对合同解除的条件进行协商，并提出合同解除的条件，故对于路豹汽车公司的辩解一审未予采信并无不当。二、深圳佳鸿集团是否应当承担连带责任根据公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。这是通过法律责任对一人有限责任公司滥用有限责任进行矫正，防止混淆公司财产与股东财产，将公司财产充作私用；有可能以公司名义为自己目的借贷和担保；有可能有计划地独占公司财产；有可能诈欺债权人，等等。对于是否财产混同，股东应当承担举证责任。本案中，深圳佳鸿集团提交的证据不能证明路豹汽车公司的财产独立于自己的财产，一审判决其承担连带责任并无不当。三、违约金是否过高本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，首先，合同租赁期限为10年，违约金约定的标准为三年租金，该约定是双方当事人真实意思表示，双方当事人作为理性商事主体，对违约的后果应能预料到，但路豹汽车公司依然违约不依约支付租金，违约则应承担违约的后果，一审判决承担1.5年的租金标准的违约金较为合适。其次，路豹汽车公司没有证据可以证明违约金过高，应承担举证不能的责任。故，对于路豹汽车公司主张的违约金显失公平的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司、深圳市佳鸿集团控股有限公司、贵州路豹汽车有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326131元，由上诉人贵州宝驰顺达汽车销售服务有限公司负担75560元、深圳市佳鸿集团控股有限公司负担105653元、贵州路豹汽车有限公司负担144918元。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二一年二月八日书记员 朱紫苇