北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23109号原告：戴光辉，男，1963年9月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：公正，北京首兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕊，北京首兴律师事务所实习律师。被告：北京中益鑫广房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区怡和北路5号院7号楼15层1509。法定代表人：王永杰，董事长。被告：王永杰，男，1991年10月13日出生，汉族，北京中益鑫广房地产经纪有限公司董事长，住河北省衡水市饶阳县。二被告委托诉讼代理人：王永乐，男，北京中益鑫广房地产经纪有限公司业务员，北京中益鑫广房地产经纪有限公司推荐。原告戴光辉与被告北京中益鑫广房地产经纪有限公司（以下简称中益鑫广公司）、王永杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告戴光辉的委托诉讼代理人公正、张蕊，被告中益鑫广公司及被告王永杰的委托诉讼代理人王永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴光辉向本院提出诉讼请求：1.中益鑫广公司支付戴光辉2020年6月25日至2020年7月20日期间的房屋租金4583元；2.中益鑫广公司返还戴光辉一年的服务费5500元，返还减少的房租2000元；3.中益鑫广公司向戴光辉支付违约金11000元；4.中益鑫广公司赔偿戴光辉自2020年7月21日至2020年12月21日期间的房屋租金损失25500元；5.王永杰对中益鑫广公司的债务承担连带责任；6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年9月23日，戴光辉和中益鑫广公司签订了《北京市房屋出租委托合同》，约定戴光辉将北京市丰台区南苑街道办事处xxx10-2-1001，建筑面积81.98平方米的2室1厅1卫房屋出租给中益鑫广公司。合同期限自2019年9月25日至2022年9月24日止，月租金5500元，每三个月为1期，共12期，总计190600元。合同约定委托期限内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按剩余合同月租金的200%支付违约金。合同签订后，戴光辉于2019年9月23日正式交付房屋给中益鑫广公司，中益鑫广公司按合同交付了3期的租金。2020年6月25日，戴光辉向中益鑫广公司催要6月25日应付的第4期租金16500元，中益鑫广公司多次推脱，拒不支付，并提出解除合同。戴光辉认为，中益鑫广公司不按时交租金，经多次催促，不但不履行合同义务，反而提出解除合同，已构成严重违约。王永杰作为中益鑫广公司的唯一股东，系一人有限责任公司，其不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。故诉至法院。中益鑫广公司和王永杰辩称：2020年6月，新发地疫情最严重的时候，小区不让人员进入，我们确实没办法进去。我们就和戴光辉协商，我们的房租支付到了6月份，当时6月份的时候房子里还住着租户，我们跟戴光辉协商把租客直接对接给他，戴光辉也同意了，当时交接不了，我们就直接把钱退给租户了，由戴光辉和租户直接联系。我们不欠租也没有违约，不同意戴光辉的诉讼请求。戴光辉围绕诉讼请求提交协议书、结算单、北京市房屋出租委托合同、银行对账单、微信记录、企业信息网页截图；中益鑫广公司、王永杰提交微信记录、照片。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，戴光辉（乙方）与北京燕广置业有限责任公司（甲方）签订《协议书》，约定：乙方所选房屋为A10号楼7单元1001，房屋预测面积为81.98平方米，房屋总价为1385462元。2020年8月13日，戴光辉与北京燕广置业有限责任公司签署的结算单显示：出卖人为北京燕广置业有限责任公司，买受人（产权人）为戴光辉；预售房号为A10-7-1001，合同房号为10-2-1001，实测面积82.46平方米，总房款1393574元。2019年9月23日，戴光辉（甲方、委托人）与中益鑫广公司（乙方、受托人）签订《北京市房屋出租委托合同》，载明：戴光辉全权委托中益鑫广公司向第三方出租丰台区xxx10-2-1001号房屋，委托期自2019年9月25日至2022年9月24日止，合同期内中益鑫广公司有权行使产权人的出租权利及义务，为出租该房屋乙方而采取的行为，如配备其他相关生活设施装修装饰，或可向承租人收取佣金并每月收取一定月租金的差额，本人均可认可；甲方应于2019年9月25日前将房屋交付给乙方；每月房屋租金为5500元，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延（第三年5800元/月），乙方将各期租金划入甲方账户的日期：①2019.9.25付11000元，②2019.12.25付16500元，③2020.3.25付16500元，④2020.6.25付16500元，⑤2020.9.25付11000元，⑥2020.12.25付16500元，⑦2021.3.25付16500元，⑧2021.6.25付16500元，⑨2021.9.25付17400元，⑩2021.12.25付17400元，??2022.3.25付17400元，??2022.6.25付17400元；经甲乙双方协商一致，可终止本合同；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达7日以上的；委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按剩余合同月租金的200%支付违约金。合同签订后，戴光辉依约交付房屋，中益鑫广公司按照合同约定支付三期房屋租金至2020年6月24日，其中因疫情影响，戴光辉对第三期房屋租金减免2000元。庭审中，原、被告双方均表示虽双方签署的为《北京市房屋出租委托合同》，但实际上双方系房屋租赁关系，其中第一季度的租金11000元即为扣除了一个月免租期的租金。庭审中，戴光辉陈述中益鑫广公司曾在6月下旬提出过解除合同，但戴光辉没有同意，中益鑫广公司于2020年7月21日将案涉房屋交还给戴光辉，此后案涉房屋一直未能出租，期间戴光辉把房子借给朋友住了一个月，收了2000元费用。庭审中，中益鑫广公司提交照片一张，显示2020年6月17日，北京天宝伟业物业管理有限责任公司张贴《重要通知》，载明：尊敬的xxx业主/住户：近日，我市发生零星病例，为做好常态化防控下的及时处置、有效应对，现将具体措施通知如下：自2020年6月18日零时起，实行小区封闭管理，恢复所有小区卡口设置，出入口严格执行测温、查证、验码、登记等防控措施，外来人员（包含快递、外卖、装修、维修、中介及访客）和车辆禁止进入。拟证明6月份因疫情影响，其无法进入小区。另查，中益鑫广公司系自然人独资公司，投资人为王永杰一人。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，戴光辉与中益鑫广公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。按照合同约定，中益鑫广公司应于2020年6月25日支付2020年6月25日至2020年9月24日期间的租金16500元，但中益鑫广公司未按期支付租金，构成违约；中益鑫广公司主张其与戴光辉已协商一致于2020年6月将房屋内租户进行交接，解除了案涉合同，戴光辉对此予以否认，中益鑫广公司未提供证据佐证其主张，故本院对其该项主张不予采信。庭审中，中益鑫广公司陈述在2020年6月份案涉房屋内仍有租户未到期，故其主张合同因疫情原因无法继续履行，本院不予采信。2020年6月，中益鑫广公司提出解除合同，戴光辉未同意，戴光辉于2020年7月21日收回房屋，视为双方在2020年7月21日达成解除案涉合同的合意，案涉合同于2020年7月21日解除。戴光辉要求中益鑫广公司支付2020年6月25日至2020年7月20日的房屋租金，合法有据，本院予以支持。中益鑫广公司未按时支付租金，构成违约，应向戴光辉支付违约金，戴光辉主张的违约金合法有据，本院予以支持。戴光辉主张免租期及减少的房屋租金及后续的空置期损失已在违约金中予以考虑，故本院不另行支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，现王永杰未提供证据证明其财产独立于公司财产，故应对中益鑫广公司的债务承担连带责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京中益鑫广房地产经纪有限公司、王永杰于本判决生效后七日内向戴光辉支付二〇二〇年六月二十五日至二〇二〇年七月二十日的租金4583元；二、北京中益鑫广房地产经纪有限公司、王永杰于本判决生效后七日内向戴光辉支付违约金11000元；三、驳回戴光辉的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1015元，由戴光辉负担689元（已交纳），由北京中益鑫广房地产经纪有限公司、王永杰负担326元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇二一年二月二十三日书记员  高桐