贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初18198号 原告：王相橙，男，1992年5月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙照燃，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205202010202599。 委托诉讼代理人（一般授权）：张顶，系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，执业证号：23072005110003。 被告：王润先，女，1966年7月22日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节市振华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周旭，贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201410208563。 原告王相橙与被告王润先、毕节市振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王相橙的委托诉讼代理人孙照燃、张顶、被告振华公司委托诉讼代理人周旭均到庭参加诉讼，被告王润先经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告王相橙向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除（2020）黔0502民初3943号《民事裁定书》中对被执行人毕节市振华房地产开发有限责任公司位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-1号房屋的查封；二、请求判令不得执行位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-1号房屋；三、请求确认原告王相橙依法对位于位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-1号房屋享有所有权；四、本案诉讼费用由两被告负担。事实及理由：2013年1月，原告王相橙与被告毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）达成口头协议，由原告王相橙购买被告振华公司所有的位于毕节市七星关区房屋。2013年2月18日，原告王相橙在缴纳了房屋维修基金7701.00元、契税5776.00元、办理房产证费用821.00元、水表入户费、燃气开户费、有线电视开户费共计5329.00元，共计19627.00元。原告缴纳上述费用后随即入住该房至今。2018年11月5日，原告王相橙与被告振华公司签订《商品房买卖合同》由原告购买涉案房屋，并一次性支付全部房款376896.00元，但被告振华公司至今未按约为原告办理不动产转移登记。原告在得知涉案房屋因贵院于2020年8月4日作出的（2020）黔0502执3943号民事裁定书被查封后，于2020年10月22日向贵院申请执行异议。贵院于2020年11月5日作出（2020）黔0502执异316号裁定书：驳回案外人王相橙的异议请求。原告认为，原告与振华公司的签订的《商品房买卖合同》不违反法律行政法规的强制性规定，真实有效，且原告已经按照约定向被告振华公司付清所有房款。被告振华公司已经向原告王相橙交付了涉案房屋，原告自2013年入住该涉案房屋后居住使用至今。但因被告振华公司的原因导致原告王相橙至今不能办理不动产转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，贵院应当支持原告的诉讼请求。原告作为涉案房屋的买受人，已经支付全部房款并且实际占有使用该房屋，依法享有排除强制执行涉案房屋的民事权益。贵院将原告的财产予以查封，明显错误。故原告特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，向贵院提出执行异议之诉。望贵院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 审理中，原告王相橙撤回第一项诉讼请求，本院从其所愿。 被告王润先未作答辩，在举证期限内也未向本院递交任何证据材料。 被告振华公司口头辩称：一、原告诉称的事实理由符合客观事实；二、原告所购买的房屋已付清所有购房款；三、涉案房屋未办理房屋证书是客观原因造成，是办证部门的原因造成。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。被告王润先经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告王相橙、被告振华公司所举证据的质证权利。对原告王相橙所举证据：原告身份证、被告振华公司出具的收据4张、商品房买卖合同、青云物业公司出具的收据5张、（2020）黔0502执3943号执行裁定书、（2020）黔0502执316号执行裁定书各1份。被告振华公司质证无异议。经本院审查认为，原告所举证据能证实原告的自然身份事项，原、被告签订商品房买卖合同，原告王相橙向被告支付购房款、向青云物业公司缴纳物业管理费等费用，本院作出裁定等事实，本院予以采信。对被告振华公司所举证据：营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书。原告王相橙质证无异议。经本院审查认为，被告振华公司所举证据能证实其自然身份信息等事实。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月，原告王相橙与被告振华公司达成口头协议，由原告王相橙购买被告振华公司所有的位于毕节市七星关区，房号为Ａ-1-31-1。2013年2月18日，原告王相橙（由其母亲曾玉儒代缴）缴纳了房屋维修基金7701.00元、契税5776.00元、办理房产证费用821.00元、水表入户费、燃气开户费、有线电视开户费5329.00元，共计19627.00元。原告缴纳上述费用后随即入住该房至今。2018年11月5日，原告王相橙与被告振华公司签订书面《商品房买卖合同》，合同约定：原告王相橙购买涉案房屋，购房款为376896.00元，被告振华公司承诺取得该商品房所胡权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告王相橙一次性支付被告振华公司全部房款376896.00元。被告振华公司至今未按约为原告王相橙办理案涉房屋不动产转移登记。2020年8月4日，本院作出（2020）黔0502执3943号民事裁定书裁定查封案涉房屋。原告在得知涉案房屋因本院作出的（2020）黔0502执3943号民事裁定书被查封后，于2020年10月22日向本院申请执行异议。本院于2020年11月5日作出（2020）黔0502执异316号裁定书，裁定：驳回案外人王相橙的异议请求。原告王相橙遂向本院提起本案诉讼。 本院认为，综合原、被告诉辩主张，本案各方当事人争议的焦点主要为：1、案涉房屋是否能排除执行，2、是否能确认涉案房屋的所有权归原告王相橙。 对双方争议的焦点1，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”及第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定，第二十九系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋。但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本案查明事实，原告王相橙对案涉房屋签订合法有效的书面合同的时间为2018年，原告王相橙与振华公司已签订《商品房买卖合同》，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。其于2013年便占有案涉房屋，且原告王相橙已支付完毕案涉房屋的全部购房款支付全部价款376,896.00元，案涉房屋未办理不动产证不能归因于原告王相橙的原因，涉案房屋未能办过户登记系被告振华公司自身的原因所致，原告王相橙对此亦无过错。本院查封案涉房屋的时间为2020年8月4日，系在原告王相橙与被告振华公司签订书面《商品房买卖合同》之后。原告王相橙的执行异议之诉符合上述司法解释的规定，其就执行标的物享有排除执行的民事权益，故原告王相橙的异议请求成立，应判决不得执行涉案房屋。故，本案原告王相橙要求排除执行的诉讼请求符合上述司法解释第二十八条规定的条件，依法可以适用该条规定排除执行。 对双方争议的焦点2，原告王相橙要求确认案涉房屋归其所有。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理产权登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。上述司法解释第二十八条、第二十九条规定系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条、第二十九条规定排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。本案原告王相橙虽可主张物权期待权的保护以排除被告王润先的执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有案涉房屋的所有权。因此，原告王相橙目前仅享有对案涉房屋的物权期待权，其要求确认享有案涉房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，本院应不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行被告毕节市振华房地产开发有限责任公司开发建设的位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-1号房屋； 二、驳回原告王相橙的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由被告王润先负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本院（2020）黔0502执异316号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  詹 伟 人民陪审员  余红梅 人民陪审员  梁道林 二〇二一年二月二日 书 记 员  申 巍