广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4710号原告：甄国雄，男，1964年12月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：甄培杰（原告儿子），男，1996年4月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广东省华侨物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路84号光华大厦405-406室。法定代表人：许建华。委托诉讼代理人：于建东、胡家妍，均系该司职员。原委托诉讼代理人：周小靖、杨高瞻，均系该司职员。原告甄国雄诉被告广东省华侨物业发展有限公司（简称华侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，先后两次公开开庭进行了审理。原告甄国雄及其委托诉讼代理人甄培杰，被告华侨物业公司的原委托诉讼代理人周小靖、杨高瞻，被告华侨物业公司的委托诉讼代理人于建东、胡家妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甄国雄诉称：原告是广州市XX区XX路XX号之六（XX广场XX楼XX座）213房业主。2019年9月5日上午11时，XX广场XX楼XX座5楼513房水管破裂导致313房木板泡水，为进行维修工程开始停止供水。截至本案起诉之日，已超过50日并接近60日。在此50日期间，原告多次尝试与被告协商，被告以多种原因为由拒绝与我方协商。根据《物业管理服务合同》第四章物业管理服务质量第十九条第9则“急修：停水不超过6小时”之规定，被告应在6小时内完成维修工作，但现在距事发当日远超过合同中所约定的6小时范围，故被告违约，被告应就此向原告公开书面道歉并公示。《物业管理服务合同》第七章违约责任第二十八条规定：“乙方违反本合同第十八条义务和第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期更正。造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任。”原告据此多次要求被告限期更正，但被告始终未作更正。综上，请求法院判令：1、被告在3个工作日内修复破裂的水管（XX路XX号之六XX广场XX楼XX座513房内日常用水供水管道）以恢复正常通水；2、被告就违约向原告公开书面道歉；3、被告支付精神损失费9900元（198天×50元/天）、经济损失100元（我方自行购买管道的费用）；4、本案诉讼费由被告承担。被告华侨物业公司辩称：一、到户供水管已使用三十多年，腐蚀严重，经常爆管。2015年初，我方成立供水改造工作组，前期由服务中心征询意见，后期由XX广场业委会按照《物业管理条例》召开业主大会，面向业主提出意见征询表，张贴统计结果和改造施工方案。2015年4月15日，原告已签署同意更换供水系统及管道的征询表。业委会定期张贴更换供水系统进展情况通报并收取意见反馈给供水改造工作组。期间原告未提出书面异议。通过招标，业委会于2015年12月31日与中标单位广州嵊利供水设备科技有限公司（简称嵊利公司）签署供水管改造合同，于2016年底完成改造，此工作得到该楼栋98%的业主支持，其他业主都于2016年缴齐了改造费用。后原告不同意已实施的供水改造方案，但施工方仍将新的供水管的管口预留到原告的墙外。原告不配合，致新的供水管未能接进原告的卫生间内，但原告的厨房仍有新管道可供使用。经物业排查，2019年9月5日，原告楼上513房卫生间旧供水管爆管，413房因室内防水做的较好未被水浸，但313房大面积进水，导致室内木地板泡水。为此，服务中心关闭了13号户型卫生间老供水管的阀门，并通知原告尽快改造。二、我方一直积极与原告沟通，在明知违反《物业管理条例》的情况下还是向13户型的全部业主征询摸查能否恢复旧供水管，除原告外的业主都不同意。三、旧供水管在改造后本应停止使用，我方应原告要求没有拆掉旧供水管。原告不按业主表决通过的改造方案接入新水管，广州市住房和城乡建设局针对原告的行政复议申请已发文驳回。四、原告的厨房已使用改造后的供水系统五年，但一直未按物业管理规定交纳改造费，并欠缴物业费等费用。经审理查明：本案中原告称其为广州市XX区XX路XX号之六（XX广场XX楼XX座）213房（简称213房）业主，被告对此无异议。广州市XX广场业主委员会（甲方，简称XX广场业委会）与华侨物业公司（乙方）签订《XX广场物业管理服务合同》（无落款日期），约定甲方将XX广场委托乙方实行物业管理；委托管理期限3年，2011年1月1日至2013年12月31日；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（共用的上下水管道、落水管等），附属配套建筑设设施的维修、养护和管理等；停水不超过6小时，停电不超过6小时；报修1小时内开工；乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过（超过半数业主同意）终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任等。2015年4月16日，原告在XX广场业委会《关于更换XX广场一、二期更换供水系统意见征询表》上签字。该征询表主要内容：XX广场一、二期供水系统已投入使用近二十年，近年来发现生活水泵及水管都存在严重的老化及锈蚀现象，曾多次出现局部爆水管、漏水等问题……为了避免造成不可估量的人身安全和财产损失，业委会、服务中心经过联系各商家及三方报价后，拟定一、二期共用一套供水系统的方案，初定每平方米改造费用约35元左右。原告在“同意更换”处打“√”。2015年5月9日，XX广场业委会作出《关于XX广场一、二期供水系统改造工作进展情况公示》，公示称：一、二期供水系统存在严重的老化及锈蚀现象，为了提供生活质量，应业委会要求，采用直供水系统。因此，物业公司在2015年4月至2015年5月期间做了业主意见征询，现结果如下：总数608户，同意436户，不同意70户，未联系上85户，未表态17户。按照物权法相关规定，投票结果已超过三分之二。可以做下一步工作。现成立工作小组，职责为更换水管改造工程的招标及工程质量等的跟进，收费标准及计费方式由工作小组讨论确定。2015年12月17日，被告确定广州嵊利供水设备科技有限公司（简称嵊利公司）为供水改造工程的中标单位。2015年12月31日，XX广场业委会（甲方）、嵊利公司（乙方）签订《工业品买卖合同》，合同载明：甲方是XX广场业委会，已经完成三分之二面积和三分之二业主同意和公示招标等法定程序，具备代表全体业主向乙方采购相关设备和服务的法定资格，为本合同的买受人；乙方为本合同的出卖人；货物名称“生活供水设备及管网拆装改造”，一套，总包干价182万元。2019年9月12日，原告向被告发函，函称：XX广场513房水管破裂致313房泡水后已停水近7天，指出被告行为已违反《物业管理服务合同》中“急修：停水不超过6小时”之规定，并敦促被告尽快恢复供水和书面道歉等。2019年9月17日，被告向原告作出《对XX广场XX号之六213房业主投诉及来函的回复》（2019年9月18日原告在该函下方手写“收到回复，但不同意上述意见，要求公开水管改造工程的全部资料，并尽快恢复正常供水”）。复函称：1、本小区1、2期的水管改造方案，由我司驻嘉富物业小区物业管理服务中心牵头，在2015年4月经过原业委会、新业委会成员、街道居委会、物业服务中心、业主代表成立的工作组多次研究的情况下，将最后确定的供水系统改造方案公示全体业主，在有三分之二以上相关业主签名同意后，已经早于几年前分批进行了改造实施。2、原告房屋所在单元自前两年更换了新的公共供水管后，原旧水管的使用性质已从“公共管道”变为少数住户使用的“专用管道”。3、被告在上述问题产生后已为原告提供一条软水管供其临时引水到卫生间使用。4、对于原告反映服务中心存在的“不理睬、不回复”的问题，我们已责成项目服务中心本着“有则改之，无则加勉”的原则，改进服务态度。向原告提出以下建议：1、建议改造旧供水管，从新的公共供水管线接入供水，争取在根本上解决原告的供水问题。2、满足以下两个前提可维修目前停水的旧水管：①本次维修后如果再次漏水，由原告承担相关损失并支付维修费；②由原告承担本次维修费用（本次维修的供水管已属于原告独家使用的管道）。2019年9月18日，被告向原告作出《对XX广场XX号之六213房卫生间停水的情况说明及建议》（2019年9月18日原告在该函下方手写“收到情况说明及建议，但不同意上述内容，申请公开水管改造涉及XX楼B楼的全部资料”）。该函主要内容：2019年9月5日上午，XX广场物业服务中心接XX号之六313房业主电话说家里进水，物业工程部马上上门检查，发现是之六513房卫生间输水管破裂，导致楼下住户家进水，物业工程部为了不使事态扩大，紧急停了之六13房户型卫生间同一条管线下来的供水管的水。物业服务中心杨经理立马安排物业客服人员紧急联系413、313、213房的住户通报情况，请他们尽快回家查看。另：13房户型原有两条供水管道，厨房、阳台的旧供水管道并没有停水。事后物业工程人员协助因爆管影响住户家进行维修，当晚也借了一条约15米长软管给213房住户甄国雄从阳台接水到卫生间使用。由于之六楼龄已超过二十年，生活水管已经破旧不堪，存在用水安全隐患，新的供水管道系统的改造方案是于2015年4月经过原业委会、新业委会成员、街道居委会、物业服务中心、业主代表多方成立工作组研究多次决定的，考虑到穿过每一户的家里不便于维修管理，故比较多个方案后，确定的方案是从外墙下降到每一个楼层再入户，并且公示全体业主，超过之二的业主签名同意，当时您本人也签名同意了。在2016年，之六13房户型除213房仍在使用旧管线，其余七户都已缴费并成功更换供水管道系统。供水管道系统改造工程已完成三年了，现在还在使用近二十五年前的老旧水管显然非常不安全。我方服务中心建议，请您及时更换供水管道系统，同时结合本人的要求，服务中心可以安排专员协调，咨询13房户型其七户业主是否同意供水管道经过他们家里连接到213房。如过七户业主全部同意，您可以出资让服务中心协助联系施工或由您找施工队更换供水管道。因您楼栋的13房户型自三年前更换了新的供水管道系统，原有旧供水管的使用性质已从“公共管道”变成您独家使用的“专用管道”。基于谁受益，谁付费的原则，如您坚持要维修目前停水的旧水管，您可以出资让服务中心协助联系施工队由您找施工队维修，但如果旧水管经过维修通水后再次发生漏水情况，您需要承诺造成的相关损失都由本人承担。2020年2月28日，本院立案受理本案。第一次庭审中，被告提交的证据包括：1、短信记录、证明及借水管情况说明，拟证实原告收到其借给其使用的水管。短信记录载明：2019年9月5日原告回复“水管拿到了，多谢你。”，次日原告向被告方发送“杨经理您好，非常感谢您能及时在断水的时候为我们提供一条临时软管供我们临时解决房屋内无法用水的问题。”证明载明：原告出具该证明的实际为2019年9月12日，主要内容为原告确认于9月5日向被告借用水管一条。2、《诉求登记表》多份（日期分别为2019年9月11日、2019年9月12日、2019年9月18日），拟证实其多次与原告沟通。其中2019年9月11日《诉求登记表》显示：原告提出“物业要修复老管尽快通水”。物业管理方提出“老水管现在只有213房一家使用，因此老水管早已不是公共水管，而是应该予以废弃的管道；按照“谁受益谁付费”的原则，维修费用由213房承担，并且今后经过13户型的老水管爆管一切损失由213房业主承担”。3、《关于恢复原卫生间、厨房供水管道情况摸查统计表》，拟证实原告同单元的人均不同意按原位置重新铺设新水管。该统计表显示：除原告外，该栋同户型的其他业主均不同意按原铁管道位置重新铺设新水管及分摊施工费用。原告发表质证意见：对证据1中短信记录的真实性予以确认，不清楚证明及借水管情况说明；对证据2的真实性予以确认；证据3并不是水管改造时的摸查表。第二次庭审中，原告提交的证据包括：1、《无负压给水系统图》，拟证实被告所设计的管道铺设方式与原管道铺设方案一致，当前户外水管架设方式违背原设计方案。2、《关于尽快对XX广场2014年已经封箱的选票开箱验票，继续进行业委会换届选举程序的申请》、《收条》、《业主委员会备案回执》，拟证实XX广场第二届业委会成立于2017年5月26日，故2010年8月至2017年5月25日期间以业委会之名进行的行为不合法，使用业委会公章印发的文件无效。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。另查明：一、2019年9月17日，原告向广州市越秀区房屋管理局（简称越秀房管局）反映其213房停水问题。二、2019年10月15日，越秀房管局向原告作出越房群复字（2019）246号《处理意见告知书》，建议原告遵循广大业主意见停止使用老旧水管。原告对上述《处理意见告知书》不服，2019年10月23日向广州市住房和城乡建设局（简称广州住建局）申请行政复议，请求该局监督本案被告恢复正常供水、依法拆除违章建筑的水管。三、2019年12月22日，广州住建局向原告作出穗建行复（2019）32号《驳回行政复议申请决定书》，驳回原告的行政复议申请。该决定书“本局查明部分”其中载明：2014年起XX广场一、二期供水系统大部分设备因老化水压不稳定，影响居民正常用水，要求更换供水系统；2016年该小区完成了供水管道的改造；据2019年9月XX广场物业服务中心对原告所居住的XX号之六进行入户调查所制作的《关于恢复原卫生间、厨房供水管道情况摸查统计表》显示，除原告外，其余楼层住户均不同意在原卫生间、厨房的位置重新铺设新供水管道。本院认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”本案中，原告为XX路XX号之六XX广场XX楼XX座213号房业主，虽《XX广场物业管理服务合同》约定的委托管理期限已届满，但被告继续在该小区提供付物业服务，符合上述法律规定，本案为物业服务合同纠纷。关于原告第一项诉请。第一，按查明的事实，2015年XX广场业委会、被告等牵头XX广场一、二期供水系统改造，当时原告在《关于更换XX广场一、二期更换供水系统意见征询表》上签字，同意更换供水系统。被告在其2019年9月18日《对XX广场XX号之六213房卫生间停水的情况说明及建议》中述称213房所在大楼相同户型的房屋除213房外均已完成供水系统的更换，即原旧水管只有213房在使用。旧水管的维修需要213房所在大楼相同户型的其他业主的配合，但根据被告提供的《关于恢复原卫生间、厨房供水管道情况摸查统计表》，213房所在大楼相同户型的其他业主均不同意按原位置重新铺设新水管，原告要求被告维修原旧水管一方面未让其他业主受益，另一方面在同户型其他业主反对的情况下该项工作客观上也难以开展。第二，在原旧水管爆裂后，原告在被告的帮助下接驳临时软水管解决了原告卫生间供水问题。第三，小区老旧供水系统的更换涉及小区全体业主重大利益，根据被告陈述及举证，小区绝大部分业主已更换了新的供水系统并使用多年，且被告已在原告的213房外预留新供水系统的接头，被告还称213房的厨房已接驳了新供水系统的水管，对该事实原告并无异议。原告出于个人原因考虑，不同意支付新供水系统分摊费用，其213房卫生间仍沿用已使用多年并存在安全隐患的旧水管，旧水管在使用多年后其实际使用价值及维修价值已大打折扣，且事实上本次纠纷也正是源于旧水管爆裂导致被告停用原旧水管，而在旧水管原位置更换新的水管，既得不到相同户型其他业主的支持，也不符合经济实用、节约资源的原则。原告完全可在被告预留的新的供水系统接口位置接驳水管进其卫生间，彻底解决其213房卫生间供水问题。综上，原告该项诉请理据不足，本院不予支持。关于原告第二项、第三项诉请。本案为合同纠纷，并非侵权纠纷。从本案审理情况看，被告在接到原告反映的情况后，积极回应原告诉求并提出解决方案，本案不足以认定被告存在怠于解决或者故意拖延的违约行为，故原告要求被告向其公开书面道歉及赔偿精神损失费、经济损失，均缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告甄国雄的全部诉讼请求。本案受理费250元，由原告甄国雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  吴君胜人民陪审员  伍凤英二〇二一年二月二十二日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚