北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27570号原告：刘国峰，男，住北京市大兴区。被告：东方爱和（北京）养老服务有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：岳永刚，执行董事。委托诉讼代理人：毕晓旬，河南吾衡律师事务所律师。原告刘国峰与被告东方爱和（北京）养老服务有限公司（以下简称东方爱和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘国峰、被告东方爱和公司委托诉讼代理人毕晓旬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国峰向本院提出诉讼请求：1．判令被告东方爱和公司向原告刘国峰支付房屋租金92200元及违约金44256元；2．判令被告东方爱和公司向原告刘国峰支付车位占用费40000元；3．判令被告东方爱和公司向原告刘国峰支付未能如约将其工商注册地址从租赁房屋迁出而产生的违约金24000元；4．判令由被告东方爱和公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月30日，原告刘国峰与被告东方爱和公司签订房屋租赁合同，合同约定刘国峰将位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼1层3-5号01房间、3号楼3层3-9号东南角房间以及3号楼1层南侧5个车位租赁给东方爱和公司，租赁期限为6年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止，租金前三年每年24万元、后三年每年28万元，租赁房屋用于东方爱和公司日常办公或从事其它合法经营活动。上述房屋租赁合同签订后履行至2017年9月25日，因东方爱和公司拖欠两个季度的房租，双方决定终止房屋租赁合同并于同日签订终止协议。终止协议约定东方爱和公司应于终止协议签订后一年内还清拖欠房屋租金92200元，如逾期仍未付清则按年利率24%向刘国峰支付逾期违约金。房屋租赁合同终止后，租赁房屋中大厦南侧5个车位由于东方爱和公司已将其提供给粘英峰用于双方合作经营烧烤店可暂不返还，但就此车位东方爱和公司每年应向刘国峰支付车位占用费2万元。此外，东方爱和公司还承诺于终止协议签订后一年内将其工商注册地址从租赁房屋迁出，否则应按月向刘国峰支付违约金1千元。但是，自房屋租赁合同终止协议签订至今，东方爱和公司既未向刘国峰支付任何拖欠租金，也从未向刘国峰支付车位占用费，同时由于东方爱和公司拒不将其工商注册地址从租赁房屋迁出，导致该房屋不能用于公司办公注册，从而给刘国峰造成重大损失，本案纠纷由此产生。基于上述，原告刘国峰为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼，恳请人民法院在查明事实的基础上，判如所请。被告东方爱和公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，被告在2019年年底才知道原告与原房屋所有权人签订的房屋租赁合同没有被西城法院确认并保护，所以刘国峰不是合法的出租人，无权对外出租，无权就此获得租金。被告与原告签订租赁和终止协议的时候不知道刘国峰无权出租房屋的事项，现在有权拒付租金，否则被告还面临向所有权人支付租金的情况。第二，终止协议是2017年9月25日签订的，原告的诉求超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，出租方刘国峰和承租方东方爱和公司签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，租赁房屋基本情况，位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼1层3-5号01房间（面积约80平方米）、3号楼3层3-9号东南角房屋（面积约100平方米）以及3号楼1层南侧5个车位，租赁房屋中1层01号房屋及南侧5个车位系刘国胜从房屋所有权人北京爱心中立高文化有限责任公司承租，刘国胜对其享有转租并获得收益的权利；租赁房屋中3层东南角房屋系刘国峰从房屋所有权人北京水润田丰农业技术开发有限责任公司承租，刘国峰对其享有转租并获得收益的权利。在本合同项下，刘国胜全权委托刘国峰代为出租1层01号房屋及南侧5个车位并代为收取租金，相关房屋租赁合同的签订、履行等事宜均由刘国峰决定并签字。第二条，租赁期限为六年，自2016年7月1日至2022年6月30日止。第三条租金，租金前三年每年为24万元，后三年每年为28万元。2017年9月25日，刘国峰（乙方）和东方爱和公司（甲方）签订《房屋租赁合同》终止协议，约定：双方就终止2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》等相关事宜，经协商一致签订本终止协议，1．甲乙双方签订《房屋租赁合同》后，因乙方无力向甲方支付2017年第二、第三季度房屋租金而构成违约，双方决定自本协议签订之日起终止履行《房屋租赁合同》。2．自2017年4月1日至今，除粘英峰代替乙方于2017年7月29日向甲方支付租金1万元之外，乙方拖欠甲方第二季度租金5万元、拖欠甲方第三季度租金6万元、拖欠电费2200元，以上费用合计后乙方共拖欠甲方租金等费用112200元，扣除乙方向甲方支付的2万元保证金后，乙方实际拖欠甲方租金92200元。3．乙方承诺自本终止协议签订后一年内向甲方还清上述拖欠的租金92200元，如逾期仍未付清，则乙方应按年利率24%向甲方支付逾期违约金，直至全部还清之日止。4．本终止协议签订后3日内，乙方应腾空并向甲方交还1楼和3楼的办公室，而大厦南侧的5个车位以及乙方在车位上搭建的临时建筑，由于乙方已将其提供给粘英峰用于双方合作经营烧烤店，等乙方与粘英峰结束合作后再予返还，但就此车位乙方每年应向甲方支付车位占用费2万元。……。5．乙方使用租赁房屋中3号楼1层3-5号01号房间作为其工商注册地址，对此乙方承诺于本终止协议签订后1年内将其工商注册地址由此迁出，如乙方违反其承诺，应按月向甲方支付违约金1千元。6．甲方同意免除乙方在本终止协议签订之前发生的违约行为，本终止协议履行完毕后，双方再无其它争议问题。刘国峰提交了出租委托协议予以证明刘国胜委托其出租房屋。东方爱和公司对此认可，称知晓此事。经本院和刘国胜核实，刘国胜认可其已全权委托刘国峰办理出租房屋事宜，委托刘国峰作为本案原告主张权利。刘国峰提交了两份房屋租赁合同，予以证明刘国胜从房屋所有权人北京爱心中立高文化有限责任公司承租涉案部分房屋，刘国峰从房屋所有权人北京水润田丰农业技术开发有限责任公司承租涉案部分房屋，二人享有转租并获得收益的权利。合同第10．3条约定乙方有权转租。东方爱和公司对此真实性不认可，称没有见过这两份合同，不了解之前的租赁情况。东方爱和公司提交了两份民事裁定书（（2019）京0102执异118号和（2019）京0102执异120号），予以证明法院认定了刘国峰和刘国胜没有实际占有使用涉案房屋，不能够就该房屋的转租权享有权利。其中（2019）京0102执异118号民事裁定书中“本院认为……鉴于《最高额抵押合同》记载的房屋出租状态，以及在本院审查期间，刘国峰未能提交针对涉案房屋实际占有使用的相关证据，故其案外人异议请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持”。刘国峰对此裁定书真实性认可，主张其对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉，后撤诉，但又起诉了一个新案件，要求继续履行房屋租赁合同。刘国峰提交两份民事判决书（（2019）京0106民初4830号、（2019）京02民终9091号）予以证明至少至上述案件二审判决作出之日即2019年7月26日东方爱和公司仍未将南侧5个车位交还，其有权主张车位占用费。东方爱和公司主张车位在二中院判决生效之后就交还给了刘国峰，系打电话告诉的刘国峰。刘国峰认可对方打电话说将车位交还，但主张口头说交还不算，应当办理书面交接手续。刘国峰要求东方爱和公司支付公司的工商注册地未从涉案房屋迁出的违约金。东方爱和公司认可仍未将公司工商注册地从涉案房屋中迁出。本院认为，依法订立的合同对当事人具有法律约束力。2017年9月25日，刘国峰和东方爱和公司签订的《房屋租赁合同》终止协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。由于该协议约定了多项内容，其中就车位问题，该协议约定“等乙方与粘英峰结束合作后再予返还”，而法院于2019年7月26日就东方爱和公司和粘英峰之间的纠纷作出二审判决，故刘国峰于本案之起诉，未超过诉讼时效，东方爱和公司的相关抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。本案中，刘国峰提交了出租委托协议、两份房屋租赁合同，能够证明刘国峰有权要求东方爱和公司按照《房屋租赁合同》终止协议履行有关义务。（2019）京0102执异118号民事裁定书虽然驳回了刘国峰的异议请求，但是理由之一是刘国峰未能提交针对涉案房屋实际占有使用的相关证据，并未明确否认刘国峰收取租金的权利，故东方爱和公司的相关抗辩意见，依据不足，本院难以采信。刘国峰要求东方爱和公司支付房屋租金92200元，存在依据，故本院予以支持。双方约定的逾期未付租金的违约金标准过高，本院酌情予以调整。刘国峰要求东方爱和公司支付未将公司工商注册地从租赁房屋迁出的违约金，存在合同依据，但是合同约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整。关于车位占用费，由于东方爱和公司主张在二审判决（（2019）京02民终9091号）生效后口头通知刘国峰将车位交还，刘国峰对此认可，故车位占用费的时间应计算至此。本案中东方爱和公司未举证证明具体交还日期，刘国峰仅主张2年的车位占用费，数额合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、东方爱和（北京）养老服务有限公司于本判决生效后7日内支付刘国峰房屋租金92200元，并支付逾期未付的违约金10000元；二、东方爱和（北京）养老服务有限公司于本判决生效后7日内支付刘国峰车位占用费40000元；三、东方爱和（北京）养老服务有限公司于本判决生效后7日内支付刘国峰未将公司工商注册地从租赁房屋迁出的违约金20000元；四、驳回刘国峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4307元，由刘国峰负担822元（已交纳），由东方爱和（北京）养老服务有限公司负担3485元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二一年二月二十三日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐