北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2783号原告：天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区113号南四层409，统一社会信用代码9111011675529369X8。法定代表人：庞丽萍，董事长。委托诉讼代理人：李晨，女，1991年6月6日出生，回族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工。委托诉讼代理人：蒙金，女，1988年7月1日出生，壮族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工。被告：商志明，女，1980年8月13日出生，满族，户籍地北京市顺义区。委托诉讼代理人：荆振彬（被告商志明之夫），1979年7月25日出生，汉族，住北京市顺义区。原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华物业）与被告商志明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天华物业之委托诉讼代理人李晨、蒙金、被告商志明及其委托诉讼代理人荆振彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天华物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年6月1日至2020年5月31日的物业费19747.26元；2.被告向原告支付滞纳金2162元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告系物业服务关系，被告房屋位于北京市顺义区xxx镇xxx西街2号院xxx，面积140.65平米。双方合同约定：物业服务费单价3.9元/月/平方米，按年度缴纳，被告应在每年5月20日前付清下一年度物业服务费6582.42元。合同同时约定，被告逾期不缴纳的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《xxx前期物业委托服务协议》、《xxx临时管理规约》、《xxx业主手册》及《业主承诺书》作证。双方合同履行过程中，原告依约提供了物业服务，但被告无故拖欠物业服务费，经原告多次催告仍拒不缴纳。自2017年6月1日起至2020年5月31日，被告累计欠缴3年物业服务费。被告欠费行为在物业所在小区形成极其恶劣的影响，给物业公司和其他已交费业主造成严重损害。现原告为维护小区全体业主及物业公司的合法利益，依据原被告双方合同约定及法律规定将争议诉至人民法院，请求法院依法判令被告支付欠缴的费用及滞纳金同时承担本案全部诉讼费用。被告商志明答辩称，认可房屋坐落、建筑面积、物业费计算方式。认可未缴纳物业费期间，但是不认可物业费的收费标准，我方认为应当是3.85元每月每平方。当时买房子的时候，开发商承诺的是3.85元每月每平方米。我方认为原告存在私自更改合同，且在物业费3.9元的修改处没有我方签字。不交物业费的原因：从三层外墙的石材（装饰材料，该石材离墙有空隙）里面漏雨，涉诉房屋在二楼，所以每到雨季，我们阳台均存在漏雨的情形，将我方的电动晾衣架损坏。我方就缴纳了收房第一年的物业费，之后都没有交纳，我方认为是涉诉房屋质量存在问题，导致的漏雨。我方自2017年就找物业公司，但是物业公司说涉诉小区没有交付，让我方去找开发商，但是开发商说让我方找物业维修。我方一直找物业公司要求维修，物业公司让我等着找开发商，物业称其无法维修。2017年，我方自己花钱1300元维修了，当时只要不是下大雨，一般不漏。2019年物业公司开始给我方维修，但是一直没有修好。2020年物业公司又给我方维修，因为是11月维修，所以不知道是否修好。小区环境不好，小区内的湖臭气熏天，全是蚊子，喷泉的水都是黑的，绿化管理不好，服务不到位。小区电梯内的广告费用及快递点等租赁费用、人防设施出租情况没有向业主公开。安全设施不到位，小区内的湖没有栏杆。经审理查明：商志明系北京市顺义区xxx西街2号院xxx号楼2层xxx单元xxx房屋业主，2017年7月11日登记在商志明名下，该房屋建筑面积为140.65平方米。2016年5月29日，作为甲方的商志明与作为乙方的天华物业签订《xxx家园前期物业委托服务协议》、《xxx家园业主手册》、《xxx家园临时管理规约》等，约定由天华物业为该小区提供物业服务。物业管理服务内容为一、房屋公共部位的维护和管理：公共部位是指房屋主体系承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼、板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理：公共设施、设备是指共用的上下水管道、雨水管、水箱、安全监控、加压水泵、供水系统、电梯、电线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、避雷装置、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生的管理服务：公共环境卫生是指公共场所、场地、房屋公用部位非市政道路、车库等清扫保洁及垃圾的收集。四、公共秩序的维护。五、车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护。六、物业装饰装修施工监督管理。七、园林绿地的管理养护。八、参与物业竣工交付使用时的验收交接。九、入住管理。十、物业档案资料的管理。本物业的管理服务费，住宅房屋按所购住宅建筑面积每月每平米3.9元向业主或物业使用人收取。甲方自2016年6月1日起承担本物业的物业服务费。物业服务费按年度交纳，甲方应于每年5月20日前付清下一年度物业服务费。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳违约金等。商志明至今尚未交纳自2017年6月1日起至2020年5月31日的物业费19747.26元。商志明提交音频及视频证明涉诉房屋阳台漏雨情况，天华物业认可涉诉房屋阳台漏雨事实，但称该漏雨系因业主自封阳台导致的。商志明认可涉诉房屋阳台系其自行封闭，亦经物业同意并验收。天华物业称就上述问题其公司已经积极并及时提供了维修服务，在接到业主报修电话后便派工作人员进行维修。天华物业称涉诉房屋阳台属于建筑物专有部分，不属于房屋公共部位的维护和管理，即便如此天华物业仍然提供了阳台维修服务，即对阳台漏水区域进行了打胶处理。天华物业称涉诉漏水阳台在开发商交房时属于半封闭状态，不存在漏水情况。业主自行用窗户封闭阳台后才出现漏水情况。商志明称漏雨系因三层外墙石材存在空隙，水从该空隙漏到吊顶里面导致的。天华物业称若因墙体石材质量问题引起的漏雨应属于开发商责任，天华物业已经及时完成了检查义务且超额完成了维修服务，业主不应以此为由拒交物业费。上述事实，有天华物业提交的《xxx家园前期物业委托服务协议》、《xxx家园业主手册》、《xxx家园临时管理规约》、《xxx家园物业管理部装修管理协议》及物业费催缴通知单等，商志明提交的音频、视频以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。商志明与天华物业签订《xxx家园前期物业委托服务协议》，系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效。商志明作为房屋所有权人理应按照约定标准即3.9元每月每平米交纳相应的物业管理费，商志明主张物业费收费标准为3.85元每月每平米，没有事实及合同依据，本院不予采信。针对商志明辩称涉诉房屋漏雨故拒付物业费的主张，本院认为，在漏雨原因无法确定的情况下，不宜认定物业服务存在瑕疵，故商志明以此为由拒付物业费难以成立。如商志明认为漏雨事实造成其财产损失，其可以另案解决。针对商志明辩称涉诉小区环境、绿化、安全设施服务不到位及小区电梯内的广告费用及快递点等租赁费用、人防设施出租情况没有向业主公开等情况，首先未提供充足的证据证明，其次上述意见均不足以构成其拒交物业费的理由，故本院对商志明上述辩解意见不予采信。关于天华物业主张的滞纳金，通过庭审及被告商志明提交的证据显示，商志明并非恶意欠缴，故对于天华物业滞纳金的诉讼请求，本院不予准许。物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议天华泰平公司进一步提高物业服务水平和管理水平，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告商志明支付原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司自2017年6月1日起至2020年5月31日的物业管理服务费19747.26元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回天华泰平国际物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果被告商志明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元（已全部由原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司预先交纳），由原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司负担27元，由被告商志明负担147元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二一年二月十八日法官助理 张若欣法官助理 王一笑书 记 员 周禹行