四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初9026号 原告：成都晨辉汽车有限公司。住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，董事长。 委托诉讼代理人：曾许锋，男，1984年7月17日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：方志国，男，1980年9月5日出生，汉族，住安徽省来安县，系公司员工。 被告：祁美佳，女，1993年2月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 第三人：陈文玉，男，1967年9月19日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 原告成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉汽车公司）与被告祁美佳、第三人陈文玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，本院于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告晨辉汽车公司的委托诉讼代理人曾许锋到庭参加诉讼，被告祁美佳、第三人陈文玉经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 晨辉汽车公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令祁美佳向晨辉汽车公司支付截至2019年3月20日欠缴的租金118903.14元，并补足4个月的优惠期租金18542.4元；2.判令祁美佳向晨辉汽车公司承担所欠租金的违约金163016.21元（以118903.14元为基数从2019年3月21日起算，按每日3‰计算至付清时止，暂计至2020年6月20日）；3.本案诉讼费由祁美佳承担。事实和理由：2015年1月19日，晨辉汽车公司与陈文玉就承租晨辉汽车公司位于成都市高新区××路××号晨明·爱家居总部港2号楼4层4Ｂ31、4Ｂ32号物业事宜签订了《物业租赁协议》（协议编号：2015-004），租赁期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，并约定计租日为2015年5月1日，但最终以晨辉汽车公司发出的书面通知中规定的日期为准。2015年7月10日，陈文玉与晨辉汽车公司、祁美佳签订《合同变更三方协议》，将上述合同中的权利义务转移给祁美佳，后晨辉汽车公司通知租赁期限调整为2015年10月1日至2018年9月30日，从2015年10月1日起计租。晨辉汽车公司按照合同约定履行了物业交付义务，但祁美佳从2017年起开始拖欠租金，经晨辉汽车公司多次催收未果，祁美佳在合同期满后继续使用该物业，至2019年3月20日撤场时仍未交齐所欠租金，祁美佳的行为已严重违约，损害了晨辉汽车公司的合法权益。晨辉汽车公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判决。 祁美佳、陈文玉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2015年1月19日，晨辉汽车公司（出租方／甲方）、陈文玉（承租方／乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定：1.晨辉汽车公司同意将位于成都市高新西区××路××号晨明·爱家居总部港项目（晨明·西区商瑞总部基地）2号馆第×层第××号的物业出租给陈文玉使用；2.陈文玉承租该物业的有效期总计为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租期起算日约定为2015年5月1日，最终以晨辉汽车公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准；3.陈文玉在签订本合同时，陈文玉同意将已缴纳的物业租赁定金自动转为本合同的履约保证金，陈文玉应缴纳的履约保证金共计15000元，本合同有效期内，陈文玉不得将所缴纳的履约保证金用于抵扣或冲抵租金及其他费用；4.租金每六个月一次性支付，租金为4635.6元／月，签订本合同后三日内，陈文玉需一次性向晨辉汽车公司支付首期物业租金总计18542.4元，以后陈文玉需于每半年租金到期时提前15天按时向晨辉汽车公司缴纳；5.本合同有效期满或因法定、约定的事由需提前终止本合同时，陈文玉依约定退出租赁该物业后，经晨辉汽车公司对该物业进行验收，在陈文玉缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，晨辉汽车公司应在陈文玉搬离之日起三十天内不计息将履约保证金退还给陈文玉；6.因陈文玉原因导致本合同被解除、终止或有效期届满时，如陈文玉未在晨辉汽车公司限定的时间内将所属物品、设备等搬离该物业，视认为陈文玉放弃物业内物品、设备等财物的所有权，晨辉汽车公司有权在事前不告知陈文玉的情况下，采取搬离并处置物业内的物品、设备等相应措施，对此晨辉汽车公司不承担任何责任，如陈文玉逾期搬离，逾期搬离期间的占用房屋费用，每占用一天按当年度每天租金的2倍计算；7.本合同有效期满前，陈文玉若有意续租，应提前三个月向晨辉汽车公司提出续租申请，由晨辉汽车公司书面确认，若晨辉汽车公司同意续租，租金和其他租赁条件以双方另行签订的物业租赁合同为准，在同等条件下，陈文玉有优先续租权，如陈文玉放弃或被视为放弃续租的，晨辉汽车公司有权与新的承租者签订物业租赁合同，陈文玉无权提出任何异议；8.陈文玉放弃或被视为放弃续租，陈文玉应在租赁期满后三天内搬离所租赁的该物业；9.陈文玉逾期缴纳租金三天以上即为违约，陈文玉每逾期一天按逾期缴纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金，若逾期缴纳时间达30天（含30天）以上的，晨辉汽车公司有权单方终止本协议；10.本合同自双方签字或盖章并足额交纳首期物业租金、履约保证金之日起生效；11.本合同有效期内，晨辉汽车公司同意给予陈文玉免交第一个合约年总计4个月、第二个合约年总计4个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；12.本合同有效期内，陈文玉享受的承租优惠，需按晨辉汽车公司指定的支付方式及支付周期进行分摊。 2015年7月10日，晨辉汽车公司、陈文玉、祁美佳签订《合同变更三方协议》，约定：1.晨辉汽车公司同意，陈文玉将其在前述《物业租赁合同》中的全部权利义务转由祁美佳承接；2.祁美佳自愿承接陈文玉在上述协议中的全部权利及义务，陈文玉应按照上述协议的约定，履行协议义务;3.在本协议签订之前陈文玉尚欠甲方租金/元，以后各期全部租金由祁美佳按照《物业租赁合同》的约定履行协议支付义务。 祁美佳支付了2015年10月1日至2016年3月31日的租金18542.4元，其中包含2个月免租优惠；支付了2016年4月1日至2016年9月30日的租金18542.4元，其中包含2个月免租优惠。自2016年10月1日起，祁美佳未再支付租金。晨辉汽车公司自认2015年5月1日至2015年9月30日，租期尚未开始计算，租金自2015年10月1日开始起算，租赁期限调整为2015年10月1日至2018年9月30日。 晨辉汽车公司主张，祁美佳于2019年3月20日从晨辉汽车公司的物业撤场。 另查，2020年8月12日，案外人四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）以物业服务合同纠纷将祁美佳诉至本院，要求祁美佳支付欠缴的运营管理费、物业管理费、违约金等。本院于2020年12月25日作出（2020）川0191民初7351号《民事判决书》，该判决查明：2019年3月5日，案涉租赁房屋缴纳了电费200元，此后未再缴纳电费。祁美佳未支付2016年9月30日至2019年3月20日的运营管理费及物业费。案涉合同约定的租期于2018年4月30日已经到期。但根据案涉房屋的现场照片可见，该房屋祁美佳至今未退场。爱家居公司主张为祁美佳提供服务直至2019年3月20日。 以上事实，有当事人陈述、《物业租赁合同》《合同变更三方协议》《收据》、（2020）川0191民初7351号《民事判决书》等证据在卷佐证。 本院认为，案涉《物业租赁合同》《合同变更三方协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。案件审理中，晨辉汽车公司自认2015年5月1日至2015年9月30日租期尚未开始计算，租金自2015年10月1日开始起算。同时，晨辉汽车公司承认祁美佳付清了2015年10月1日至2016年9月30日一年的租金，同意祁美佳可按照合同享受第一年4个月的免租期优惠，本院予以认可。根据晨辉汽车公司的自认以及《物业租赁合同》约定，第二年租金从2016年10月1日起开始计算，至2019年3月20日止即晨辉汽车公司主张的祁美佳撤场时间，为祁美佳实际占有使用租赁房屋的期间，祁美佳应当支付租金及房屋占有使用费。根据《物业租赁合同》约定，2016年10月1日至2017年9月30日，祁美佳因可享受4个月的免租期，故其应支付租金37084.8元（4635.6元/月×8个月），2017年10月1日至2018年9月30日（租赁合同终止前），祁美佳应支付租金55627.2元（4635.6元/月×12个月），2018年10月1日至2019年3月20日，祁美佳应支付房屋占有使用费26268.4元（4635.6元/月×5个月＋4635.6元/月÷30天/月×20天）。综上，祁美佳应当支付2016年10月1日至2019年3月20日的租金及房屋占有使用费合计118980.4元。现晨辉汽车公司要求祁美佳支付118903.14元，因该金额并未超出本院计算的金额，本院予以支持。 另，因祁美佳未按照《物业租赁合同》约定的期限支付租金，晨辉汽车公司主张祁美佳不应享受第二年的免租期优惠，对此本院予以认可，故第二年4个月的免租期祁美佳应按照约定支付租金。因此，对于晨辉汽车公司请求祁美佳支付4个月免租期租金18542.4元的诉讼请求，本院予以支持。 关于欠付租金的违约金问题。本院认为，双方合同约定祁美佳逾期交纳租金三天以上即视为违约，每逾期一日按逾期缴纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金。此处的滞纳金实际为逾期支付租金的违约金，而晨辉汽车公司因祁美佳逾期支付租金确实产生了资金占用利息的损失，故对于晨辉汽车公司要求祁美佳支付逾期支付租金违约金的主张，本院予以支持。晨辉汽车公司在此次诉讼中自行将违约金的计算基数调整为以欠付租金为基数，系其对自身权利的自由处分，本院亦予以认可。但是，每日3‰的计算标准换算成年利率为109.5%，而晨辉汽车公司因祁美佳逾期支付租金所造成的损失实为资金占用利息的损失，年利率109.5%已经超出了法律的合理保护范围，确属过高，故本院确定以年利率6%为计算标准，则违约金的具体计算方式为：以118903.14元为基数，按年利率6%的计算标准，从2019年3月21日起计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告祁美佳于本判决生效之日起十日内向原告成都晨辉汽车有限公司支付118903.14元； 二、被告祁美佳于本判决生效之日起十日内向原告成都晨辉汽车有限公司支付免租期租金18542.4元； 三、被告祁美佳于本判决生效之日起十日内向原告成都晨辉汽车有限公司支付逾期支付租金的违约金，计算方式为：以118903.14元为基数，按年利率6%的计算标准，从2019年3月21日起计算至付清之日止； 四、驳回原告成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2903元，公告费260元及后续公告费，由被告祁美佳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 旭 二〇二一年二月五日 书记员 张碧芮