北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37743号原告：郑照宁，男，1974年6月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王伯阳，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昊然，北京中昂律师事务所实习律师。被告：刘驿飞，男，1989年11月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨兴宇，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜丹，北京市盈科律师事务所实习律师。第三人：邵云，女，1971年8月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞堂，北京市京师律师事务所实习律师。原告郑照宁（以下简称姓名）与被告刘驿飞（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，在审理过程中，邵云申请作为第三人（以下简称姓名）参加诉讼，本院予以准许，并依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。郑照宁及其委托诉讼代理人王伯阳、孙昊然，刘驿飞及其委托诉讼代理人杨兴宇，邵云之委托诉讼代理人董红盼、刘瑞堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑照宁向本院提出诉讼请求：1.确认郑照宁与刘驿飞签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》合法有效；2.判令继续履行郑照宁与刘驿飞签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》；3.判令刘驿飞将位于北京市804号房屋（以下简称804号房屋）交付郑照宁使用；4.判令刘驿飞支付郑照宁自2018年8月20日至实际给付之日按720元/日计算的违约金；5.判令刘驿飞支付郑照宁律师费4万元。事实和理由：2017年1月10日，郑照宁与刘驿飞签订《房屋买卖合同》，后于同月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，段某某作为刘驿飞的配偶亦出具了《同意出售证明》。上述合同约定刘驿飞以240万元的价格出售804号房屋，郑照宁则应按照约定履行付款义务。2017年7月22日，按照合同约定，双方办理了房屋交接手续，刘驿飞将804号房屋交付郑照宁使用，郑照宁支付了物业费、水电费等费用。2018年8月20日，刘驿飞无故将房屋门锁撬开，强行收回房屋，导致郑照宁损失巨大。现郑照宁诉至法院，望判如所请。刘驿飞辩称，请求法院依法驳回郑照宁全部诉讼请求。在郑照宁与刘驿飞签订房屋买卖合同后，2017年1月11日，双方签订借款合同，约定郑照宁向刘驿飞出借32万元，实际借款金额以本合同的借款期限内的银行转账凭证为准，借款期限为一年，即2017年1月11日-2018年1月10日，借款利率为月利率12%。2017年1月12日，双方就上述借款合同去公证处做了债权公证书，刘驿飞在借款合同签订后向郑照宁转款凭证中有几笔明确标注为借款，实际上郑照宁与刘驿飞间存在的是民间借贷法律关系，双方签订房屋买卖合同是为确保后期借款合同能够有效履行，双方虽签订了房屋买卖合同，但实际不存在房屋履行情况，应认定为借贷法律关系。郑照宁总共给刘驿飞转款2041000元，虽然超过借款合同约定的数额，但是均在借款合同签订后一年内转账。邵云述称，我方认可刘驿飞称其与郑照宁为借贷关系。2018年11月1日，邵云与刘驿飞签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定邵云向刘驿飞支付210万元购买804号房屋，合同依法成立生效后，邵云按照合同约定截至目前支付了136万元购房款，剩余部分双方约定待刘驿飞将804号房屋过户至邵云名下时再支付。邵云购买804号房屋是善意的，且是按照市场价格购买、占有房屋的，购买房屋时邵云审查了刘驿飞与北京市保障房中心签订的房屋买卖合同及购房发票，且房屋安置买卖合同第6条约定房屋产权办理事宜，说明房屋可以进行买卖，因此郑照宁与刘驿飞的纠纷与邵云无关，其二人系借款合同纠纷，即使其二人签订的房屋买卖合同有效，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导意见》第13条，我方的权利优先于郑照宁。郑照宁与刘驿飞于2017年1月11日签订了借款合同，所以2017年1月10日签订房屋买卖合同属于流押条款，根据物权法的规定，郑照宁与刘驿飞于2017年1月10日签订的房屋买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月10日，郑照宁（乙方、买受人）与刘驿飞（甲方、出卖人）、北京某某某房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称某某某公司）签订《房屋买卖合同》，约定：鉴于甲方原居住北京市崇文区***，正式房屋3间，建筑面积49.59平方米，以及XX区1号楼北侧自建房2间被征收，可分得位于北京市朝阳区XXXX约90平方米南北通透三居室购房指标，单价为27000元/平方米，最终总价以选定的面积×单价为准；经甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方净得总房价款为240万元，若选定面积超过91平方米，乙方需按16000元/平方米给甲方补偿；若面积小于90平方米，甲方按27000元/平方米退给乙方；2017年1月11日（甲乙双方做完32万元借款公证手续后），乙方向甲方支付定金10万元；2017年1月24日前，乙方向甲方追加购房定金22万元；待甲方选房完成后，拿到开发商盖章的《XXXX项目定向安置房确认书》（以下简称安置房确认书）原件后，甲乙双方到公证处做《委托购房公证》和100万元借款公证，取得公证书领证通知单后，乙方向甲方支付购房款100万元，此时甲方将安置房确认书原件交于乙方保管；开发商通知交钥匙当日，乙方向甲方支付购房款68万元；甲方取得房产证后，甲乙双方应在60日内办理过户或全权委托公证手续，并结清剩余款项40万元；甲方同意开发商交房当日将房屋交付给乙方；甲乙双方于该房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同见证；房屋交付的含义是指：交易房屋的入户钥匙、门禁、水、电、气表卡由甲方交于乙方；鉴于甲方未取得正式房屋楼门楼牌号，待甲方选定具体楼号后，双方约定将上述房屋具体物业地址和建筑面积补充完整，双方约定的价格和其他付款信息及违约责任不变，甲乙丙三方共同签署正式《北京市存量房屋买卖合同》《过户、按揭代理合同》和补充协议及相关房屋买卖辅助协议等。2017年1月20日，郑照宁（买受人）与刘驿飞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，明确买卖的标的物为804号房屋，建筑面积89.68平方米。同日，郑照宁（乙方、买受人）与刘驿飞（甲方、出卖人）、某某某公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲方尚未取得交易房屋的不动产权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙丙三方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任，房屋价款、居间服务费等所有已签署的合同条款内容不变；2017年1月11日，乙方向甲方支付定金12万元；2017年1月19日，乙方向甲方支付定金1万元；2017年1月20日，乙方向甲方支付定金19万元；2017年3月31日前，甲方取得开发商盖章的安置房确认书原件，并配合乙方到公证处办理《委托购房公证》和《借款公证》，待乙方取得公证书原件或者取得领取公证书回执后，乙方向甲方支付购房款100万元，甲方收到购房款后将安置房确认书原件交于乙方保管；2017年6月30日前，甲方收到开发商交房通知，办完入住手续且将所有入住材料及钥匙交付给乙方后，乙方向甲方支付购房款68万元，若开发商延后交房，该笔付款顺延至甲方交房给乙方之日；一手房产证办下来，甲乙双方办理完过户或者做好全权委托公证手续后，乙方向甲方支付剩余购房尾款40万元；买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人或买受人任何一方违约，违约方应赔偿守约方因主张债权而支出的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》发生冲突，以本协议为准。郑照宁提交段某某于2017年2月8日出具的《同意出售证明》，称其系刘驿飞的配偶，其同意刘驿飞出售804号房屋。郑照宁提交转账凭证，显示其于2017年1月11日向刘驿飞转账12万元，附言记载为“借款”；2017年1月19日，郑照宁向刘驿飞转账1万元；2017年1月20日，郑照宁向刘驿飞转账19万元；2017年2月13日，郑照宁向刘驿飞转账100万元；2017年7月24日，郑照宁向刘驿飞进行两笔转账，金额合计721000元。2017年7月22日，刘驿飞将804号房屋的供暖协议、使用说明书、质量保证书、物业服务协议、临时管理规约、钥匙、门禁卡、电卡等物品交付郑照宁。刘驿飞表示其收到了郑照宁转账支付的全部款项2041000元，但称上述款项均系其从郑照宁处的借款，其之所以将804号房屋相关物品交付郑照宁，系为了保证后续借款合同的顺利履行。刘驿飞提交其与其配偶段某某（甲方、借款人）与郑照宁（乙方、出借人）于2017年1月11日签订的《借款合同》，其中约定，甲方系夫妻关系，二人因资金周转需要，向乙方借款32万元（实际出借额以本合同的借款期限内的银行转账凭证为准）用于资金周转，借款期限一年，自2017年1月11日起到2018年1月10日止（实际放款日期与约定不一致的，以实际放款日期为起算期限；分笔出借资金的，以每笔出借款的实际放款日期为计息起算日期；具体放款日以银行转账凭证为准，还款日顺延，并以最后一笔确定还款日）；借款月利率为2%。2017年1月12日，刘驿飞、段某某、郑照宁在北京市方正公证处就上述《借款合同》办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对《借款合同》进行公证并赋予该《借款合同》强制执行效力。刘驿飞、段某某向公证处提交了其二人的结婚证。郑照宁认可刘驿飞提交的证据的真实性，但不认可刘驿飞主张的证明目的。郑照宁称，因804号房屋系回迁安置房，无法办理贷款，也没有正式的手续，为了保证郑照宁的利益，才又签订了借款合同并办理公证，这样在804号房屋不属于刘驿飞的情况下，郑照宁也可以通过合法的手段拿回其已经支付的房款。郑照宁另指出，借款合同中约定的借款金额与其实际给付刘驿飞的购房定金数额一致。郑照宁另提交其与刘驿飞在某某某公司就买卖804号房屋签订合同的视频对其主张的事实予以佐证。郑照宁申请证人吴某出庭作证。吴某到庭后作证称，其在涉案房屋买卖过程中作为居间方参与了交易，其原系某某某公司的员工，郑照宁与刘驿飞的涉案交易当时由其具体负责，《房屋买卖合同》之所以约定要进行借款公证，是因为当时房屋尚未选定，只是确定按照240万元的价格进行交易，为了给买方增加一个保障，所以做了一个32万元的借款公证，公证只做了一次，后续因为双方已经比较信任了就没有再做；关于交钥匙，郑照宁比较忙，是委托他表弟跟吴某以及刘驿飞进行钥匙等手续的交接，当时签署了收件证明；后续刘驿飞从郑照宁处借走开发商与刘驿飞签订的房屋买卖合同吴某也参与了；关于后期房屋被强行撬锁的的事情，郑照宁收房后将房屋出租，租了8、9个月，后来发现门被撬了，至少被撬了2次，后来锁也被人换了，就去派出所报了案，派出所说这属于经济纠纷，让到法院解决；吴某不知道是谁撬的锁，房屋里有监控，监控视频不是特别清楚，吴某感觉是刘驿飞；在2018年6-8月期间，刘驿飞说可以加急办房产证，曾经借走过安置房购房合同的原件，用了几天又还回来了，房产证没办成，之前刘驿飞曾要求郑照宁提前付尾款，郑照宁没同意，因为房产证没办下来；刘驿飞的配偶曾经与郑照宁商谈过解约事宜，吴某也参加了，因为刘驿飞本人没到，不能确定解约是否是刘驿飞的真实意思，关于违约金双方也没有谈拢，刘驿飞说先把房子卖了再退钱，郑照宁没同意；谈解约是在房屋被撬锁之前。郑照宁另称，刘驿飞向其交付804号房屋后，其对房屋进行了装修并出租，郑照宁提交其就804号房屋与案外人王湛熙于2017年11月15日签订的《北京市房屋租赁合同》对此予以佐证。郑照宁提交刘驿飞于2017年12月11日出具的《承诺书》，内容为：刘驿飞收到郑照宁交付的804号房屋购房合同原件，承诺于2017年12月20日归还郑照宁，在此期间若用此购房合同进行再次交易或者其他有损购房人利益的事项的，刘驿飞承诺按照已付购房款200%赔偿。郑照宁称，刘驿飞并未按照承诺归还购房合同原件。郑照宁提交视频光盘，拟证明在2018年8月15日，刘驿飞通过撬锁的方式将房屋强行收回。光盘中可见刘驿飞及另一身份不明男子在一房间内活动。刘驿飞则表示房屋并非其本人收回，刘驿飞借了高利贷，房子是放高利贷的人收回的，放高利贷的人想让刘驿飞把房子卖了，以便还钱。庭审中，邵云提交其（买受人）与刘驿飞（出卖人）于2018年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人将804号房屋出售给买受人，成交价210万元，出卖人应于2018年11月1日将房屋交付买受人。邵云提交其与刘驿飞于2019年5月28日签订的《房屋买卖补充协议》，其中双方就804号房屋所有权转移登记的办理、购房款的给付等事项进一步进行了约定，明确其中100万元应在804号房屋过户至邵云名下后一次性付清。邵云提交其名下中国银行交易流水明细清单，拟证明其已经实际向刘驿飞支付购房款136万元，其余购房款按照合同约定，在房屋过户至邵云名下后付清。刘驿飞认可上述证据的真实性，并表示，其因急需用钱，故提前向邵云收取了剩余100万元购房款中的26万元。邵云提交居住证明、804号房屋物业费、水费、供暖费发票、停车费、门禁卡费收据等，拟证明其在804号房屋中实际居住。邵云提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、购买装饰材料、家具床垫等票据、804号房屋装修前后对比照片，拟证明其对804号房屋进行了装修并购置家具等物品，增加了房屋的价值。关于涉案房屋的来源，刘驿飞提交其父亲刘XX（乙方）与北京市XXXX征收办公室（甲方）、北京市****房屋征收事务中心（丙方）于2016年1月3日签订的《北京市某某周边简易楼腾退项目国有土地上房屋征收补偿协议》，被征收房屋位于北京市XXX106号，乙方已签订公有住宅《房屋买卖协议书》记载建筑面积49.59平方米；乙方选择货币补偿的补偿方式，补偿款项合计4164707.70元；乙方承租公房按照房改售房代扣款20084元；乙方购买奖励安置房源的购房款在本协议生效签订《结算清单》时扣除；甲、丙方根据本项目的征收补偿方案，提供给乙方的本项目奖励安置房户型为三居室一套；根据本项目的征收补偿方案，符合居住困难家庭的认定标准，并审核通过后，甲、丙方另行提供本项目的奖励安置房屋一套，此奖励安置房屋指标及具体事项以《居住困难家庭购买奖励安置房确认单》中约定为准。刘驿飞提交其（买受人）与北京市XXXXX中心（出卖人）于2017年7月22日签订的《XXXX某某周边简易楼腾退项目定向安置房屋买卖合同》，其中购买的房屋即为804号房屋（三居室），销售预测建筑面积92.18平方米，总房款1474880元；出卖人应在2017年7月22日前向买受人交付该房屋。刘驿飞另提交附页《费用明细表及签约时段》，显示刘驿飞支付了804号房屋差额房价款4万元及公共维修基金、物业服务费、供暖费、生活垃圾处理费等费用。刘驿飞据此主张，其购买804号房屋的时间明显晚于其与郑照宁签订《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的签订时间，且房屋差价款、物业费等费用均系刘驿飞支付，郑照宁与刘驿飞之间名为房屋买卖实为借贷关系。郑照宁对刘驿飞的上述主张不予认可，并称根据郑照宁提交的证据可知，刘驿飞在收房当日就将804号房屋交付郑照宁。经询，刘驿飞表示804号房屋尚不具备办理不动产权证书的条件。本院认为：关于郑照宁与刘驿飞争议的其二人之间的法律关系究竟系房屋买卖合同关系抑或借贷关系，根据郑照宁与刘驿飞签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的具体约定、双方通过房地产中介机构达成交易的事实、刘驿飞实际将804号房屋交付郑照宁的事实以及证人吴某的证言等各方面因素综合判断，本院认为郑照宁主张的双方系房屋买卖合同关系与上述事实更为符合。刘驿飞虽提交其与郑照宁签订的《借款合同》《具有强制执行效力的债权文书公证书》等，但该借款合同约定的借款金额与郑照宁、刘驿飞在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的定金数额一致，且借款合同签订在《房屋买卖合同》之后，故本院认为刘驿飞提出的《房屋联合家美买卖合同》系借款合同的担保的意见不能成立。综上，郑照宁与刘驿飞之间应系买卖804号房屋的买卖合同关系。双方签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。刘驿飞未提交证据证明上述合同存在无效情形，故本院对于郑照宁要求确认上述合同有效的请求予以支持。关于郑照宁要求刘驿飞继续履行《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，将804号房屋交付郑照宁并支付实际交付前的迟延交房违约金的请求，根据邵云提交的证据，刘驿飞已将804号房屋另行出售给邵云，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及补充协议亦属有效，邵云已经支付相应的购房款并合法取得了804号房屋的占有，郑照宁未能实际占有房屋，亦未取得房屋的产权登记，其享有的合同权利不能对抗邵云，故本院对其上述请求无法予以支持。因郑照宁与刘驿飞签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无法实际履行，郑照宁可另案要求刘驿飞承担违约责任。关于郑照宁要求刘驿飞承担律师费4万元的请求，虽符合双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定，但郑照宁对于其实际支出律师费4万元的事实未提交任何证据佐证，故本院对其该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告郑照宁与被告刘驿飞签订的《房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》有效；二、驳回原告郑照宁的其他诉讼请求。案件受理费26320元，由原告郑照宁负担320元（已交纳50元，其余270元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告刘驿飞负担26000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年二月十九日书记员 胡琪汶