辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1382民初3694号原告：杨东，男，1968年6月15日出生，汉族，国土资源局工作人员，住凌源市。被告：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称“宏达公司”），住所地朝阳开发区长江路六段**。法定代表人：王建华，董事长。委托诉讼代理人：司廷才，辽宁红枫律师事务所律师。原告杨东与被告宏达公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨东、被告宏达公司法定代表人的委托诉讼代理人司廷才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告交付面积为56.69㎡的能正常居住的房屋或按市场价赔偿原告房款260,000元；二、被告赔偿原告违约金180,000元。诉讼过程中原告变更诉讼请求，变更后诉讼请求为“一、要求被告赔偿原告房款256,465.56元（以鉴定结论为准）；二、要求被告赔偿原告损失200,000元。”，事实和理由：2007年8月24日，原告与被告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议书中详细约定了双方的权利义务，双方之间调换的其他房产已履行完毕，但被告承诺交付的盛世华城B区6号楼2单元401室，面积为56.69平房米的房屋不能正常居住，属于异型房屋。原告多次与被告协商此事，被告均未能解决该异型房屋问题，故诉至法院。被告宏达公司辩称：一、2007年原、被告之间对于原告旧房拆迁补偿问题达成协议，被告共补偿原告三套住房，原告应当补给被告房款差价51,188元，后经调解达成补充协议，免除了该房款差价；二、该小区其他住户中大部分均已入住，原告所诉的房屋能够正常居住，且另两套房屋原告已接收；三、被告不存在违约行为，原告自已不领取房屋钥匙，所以本案中被告不承担责任。原告及被告宏达公司围绕诉讼请求和答辩意见向本院提交如下证据材料：情况说明、《城市房屋拆迁补偿安置协议》、三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》、情况说明、补充协议、鉴定报告，以上证据经本院庭审质证和审查，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告公司开发建设盛世华城小区工程，2007年8月24日，原告杨东（乙方，被拆迁人）与被告宏达公司（甲方，拆迁人）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换，合同编号LF-2003-0107），协议约定：甲方因盛世华城项目建设需要，经审查批准，领取了凌延拆许字（2007）第003号《房屋拆迁许可证》，在粮市后范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内；乙方房屋座落在粮市后，《房屋所有权证》编号建设许自证（2003）066,建筑面积101.37㎡，房屋所有权证所标明的房屋设计用途为住宅；甲方将座落在粮市后的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，该房屋为期房，B区22#楼一单元601号96.72㎡→郭刚；B区6#楼二单元401号，56.69㎡；被拆除房屋与产权调换房屋差价款为48,885元，由乙方支付给甲方，该款于主体竣工时结清；乙方保证在2007年8月31日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在2008年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。原告杨东在合同上签名捺印，被告宏建公司在合同上加盖印章。2011年3月17日，原告杨东与被告宏建公司签订《补充协议》，协议约定：粮市后被拆迁人杨东，旧宅有照房屋，其中房照90.73㎡，规划证101.37㎡.经协商，宏达企业集团房地产开发有限公司凌源项目部同意给其增加房屋拆迁补偿费大写人民币伍万壹任壹佰捌拾捌元，小写51,188。原告杨东在协议上签名捺印，被告宏建公司在协议上加盖印章。另查，原告因拆迁换得的房屋共三间，原告将位于盛世华城B区22#楼1-6-1号房屋（96.72㎡）出卖给案外人郭刚；将位于盛开华城B区22#楼一单元302号房屋（96.72㎡）出卖给案外人张丽华。上述二间房屋由案外人郭刚、张丽华分别与宏建公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该两份协议已履行完毕且无争议。本案争议房屋为位于盛世华城B区6#楼二单元401号房屋（56.69㎡），因原告杨东认为该房屋系异型房屋，拒绝在被告处领取房屋钥匙，现涉案房屋仍未交付。涉案房屋经本院现场勘验，存在进户门呈三角形倾斜，客厅靠门一侧有一面积较小的房间呈梯形。诉讼过程中，原告杨东申请对涉案房屋是否为异型房屋及房屋价值进行鉴定，后因未找到是否属于异型房的鉴定单位，评估部门无法进行楼房评估。2017年7月5日，原告杨东另行提出对涉案房屋价值（以同区位标准结构房屋）进行鉴定，2017年11月28日，辽宁方正房产土地资产评估有限责任公司出具辽方正房估资字（2017）第045号房地产估价报告书，估价结果为：估价对象在价值时点（2017年8月24日）的市场价值为256,465.56元。单价4,524元/平方米。本院认为，原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，故合法有效。合同生效后，双方均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。诉讼过程，被告提出涉案房屋能够正常居住，且原告已通过《补充协议》得到补偿的辩解，本院经审查认为，原、被告双方在签订协议时，涉案房屋尚未建造，在涉案房屋建成后存在进户门呈三角形倾斜，客厅靠门一侧有一面积较小的房间呈梯形的情况下，宏建公司应及时通知杨东，并与其进一步协商解决。被告提交的《补充协议》虽载明“……同意给其增加房屋拆迁补偿费51,188元。”但被告未提供相应证据证明该笔费用系因房屋存在T型结构而给原告的补偿，被告的此项辩解理由没有事实和法律的依据，本院依法不予支持。按照一般常人的理解，回迁的房屋应具备正常规划的房屋结构，不影响正常居住或使用。被告宏建公司将存在瑕疵的房屋交付给原告的行为明显违背了诚实信用原则，被告公司应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现被告不能交付给原告正常规划结构的房屋，故原告要求被告公司赔偿房款256,465.56元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿因其逾期交房导致原告无法正常出卖房屋的经济损失200,000元的诉讼请求，因该损失不属于因合同不能履行造成的直接损失，亦不具有可预见性，原告亦未提供相应证据对该损失的发生予以证明，故原告此项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告有事实与法律根据的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司赔偿原告杨东经济损失256,465.56元；二、驳回原告杨东其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,147元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  李 邦代理审判员  乌光锐人民陪审员  赵晓东二〇一八年九月十日书 记 员  邵春芳