北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29350号原告：北京市通州区西集镇东辛庄村村民委员会，住所地北京市通州区西集镇东辛庄村。负责人：陈亚东，村支部副书记。委托诉讼代理人：冯诏峰，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：车若雯，北京市京都律师事务所实习律师。被告：郭西成，男，1957年8月31日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：胡亚伶(郭西成之妻)，住址同上。委托诉讼代理人：李可，北京市赢嘉律师事务所律师。原告北京市通州区西集镇东辛庄村村民委员会（以下简称村委会）被告郭西成土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告村委会委托诉讼代理人冯诏峰、车若雯到庭参加诉讼，被告郭西成及委托诉讼代理人李可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告村委会向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令确认原告与被告于2004年10月1日签订的《合同》无效；2、请求贵院判令被告将案涉位于北京市通州区西集镇东辛庄村村南西邻鱼坑、北邻村路实际占用的土地恢复原状（拆除地上建筑）后返还原告；3、本案的诉讼费由被告承担。事实理由：2004年10月1日，原告与被告郭西成签订了《土地租赁合同》，合同约定原告将位于北京市通州区西集镇东辛庄村村南西邻鱼坑、北邻村路，面积长30米、宽30米的土地出租给被告建造厂房为饲料加工使用。租赁期限为25年，自2004年10月1日起至2029年10月1日止。土地租金为每年50元。2020年5月，被告曾向贵院起诉要求原告返还案涉土地，原告方才得知该份合同存在。虽然被告起诉的案件已于2020年9月9日撤诉，但土地纠纷尚未解决。原告发现案涉土地为水浇地，该合同约定用途违反了《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的相关规定，且该合同未经村民会议讨论决定，亦无村民代表签字，违反了《村民委员会组织法》第二十四条第（八）项“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，属于涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理”的法律强制性规定。原告认为，案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定的无效情形。同时还存在案涉土地四至界限不明、约定面积与实际面积不符、租期超过法定最长期限、租金约定过低的情形，违反了合同法公平、等价有偿原则，严重损害了村集体利益，故诉至贵院，请求法院判如所请。被告郭西成辩称，不同意原告诉讼请求，认为合同应为有效合同，是双方真实意思表示，不违反相关规定，被告已在此经营17年。1、2020年9月30日北京市规划通州分局向郭西成提供的《政府信息公开申请答复告知书》显示：涉案地块土地规划性质为工矿用地规划区、工矿用地建成区、村镇建设用地建成区，该版规划于2010年11月3日废止；郭西城与村委会于2004年10月1日签订《合同》，合同中约定由郭西成自筹资金建造厂房为饲料加工的用途不违背当时土地规划性质，不违背《土地管理法》的规定，故该合同合法有效。2、在合同签订后，郭西成一次性向村委会交付自2004年10月1日至2029年10月1日的租金。综上，签订的土地租赁《合同》是双方的真实意思表示，内容同法律规定不抵触，合法有效；《村民委员会组织法》第二十四条是管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，村委会不能据此主张合同无效；案涉土地四至明确、租金数额系双方协商的结果，这些均与合同效力无关。所以，请法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2004年10月1日，村委会（甲方）与郭西成（乙方）签订《合同》一份。上述合同内容为：“一、甲乙双方商定，将村南边由西邻鱼坑，北邻马路（非耕地）面积：长30米、宽30米由乙方自筹资金，自己建造厂房为饲料加工用，每年租金50元，上交款不准拖欠。二、甲方提供1、给乙方通往西杨马路行人行车大道；2、提供电（包括三相电）。三、如甲方违约或国家政策调整，乙方享有国家优惠政策和拆迁经济补偿权。四、本合同有效期25年，自2004年10月1日至2029年10月1日。合同到期后乙方有权优先续租。”郭西成称承租后在该处在进行养殖类相关经营，现处于闲置状态，并向本院提交个体工商户营业执照、经营养殖相关合同、照片。2020年9月，郭西成将村委会以土地租赁合同为由诉至本院，诉讼请求为：1、请求法院判令将位于北京市通州区西集镇东辛庄村村南西邻鱼坑、北邻马路面积约定300平方米的土地恢复原状后交还原告；2、诉讼费由被告承担。郭西成主张的事实与理由：2010年，村委会领导找到郭西成与其协商临时借用郭西成土地约300平方米，并口头承诺随时用随时返还。郭西成考虑到自己以后还要在村委会领导下经营，故同意暂时把约300平方米的土地借给村委会使用。郭西成多次找村委会腾退土地，始终没有任何结果。后郭西成向本院撤回该案起诉。在上述郭西成诉村委会土地租赁纠纷案中，村委会向本院申请调取涉案地块土地权属与利用现状。北京市规划和自然资源委员会通州分局（以下简称北京规自委通州分局）回函并附图，函称“经查，依据贵院提供的地图，该地块为集体土地，由于勾画的大概范围和位置，故此土地利用现状图仅供参考。”附图为通州区西集镇东辛庄村2018年土地利用现状图，其中红线勾画的地块范围内有部分区域为淡黄色，村委会称淡黄色按照图例为水浇地，红线勾画的地块范围均属于水浇地。本案中郭西成向本院提交了其向北京规自委通州分局申请政府信息公开的答复告知书及附件，告知书载明“根据您所提供的位置范围示意图与《北京市通州区土地利用总体规划图（2001-2010）》进行核实，土地规划性质为工矿用地规划区、工矿用地建成区、村镇建设用地建成区，该版规划于2010年11月3日废止；与《北京市通州区土地利用总体规划图（土地规划调整完善成果实施前）》进行核实，土地规划性质为一般农地区和城乡建设用地，该版规划于2017年12月31日废止；与《通州区土地利用总体规划图》进行核实，土地规划性质为一般农地区和城乡建设用地，该版规划于2020年2月6日废止”。“申请查询图斑范围内03年至今的土地利用现状的申请，依据您提供的附图中勾画的大致范围和位置，经查，该地块土地2009年至2018年土地利用现状为农村道路、村庄、旱地。以上信息属于政府信息公开范围”。“当前执行的土地利用总体规划属于全市国土空间规划一张图的一部分，目前为阶段性成果，该信息属于过程性信息不属于公开范围。”“该地块2003年至2008年和2019年至2020年土地利用现状数据上级单位未下发，向您告知您申请的政府信息公开不存在。”经本院现场勘查，涉案地块上建有地上物及棚子等附属设施，紧邻该房屋东侧为村委会办公用房。现场勘查时，本院工作人员使用地图导航软件，将涉案地块卫星图截图，双方现场确认涉案地块大致位置。经询问，双方向北京规自委通州分局提交的涉案地块范围和位置图与本院截图一致。本院认为，双方争议焦点为合同效力问题，村委会主张合同无效的理由为合同约定的四至不明确、租金过低、租赁期限超出法定期限、约定用途违反法律规定、合同无村民代表签字。本院综合在案证据与现场勘查，郭西成在涉案地块进行畜牧养殖等相关经营，涉案地块所建房屋东侧相邻即村委会办公用房，现郭西成生产经营未被认定为违法经营，地上物亦未被认定为违法建筑，且畜牧养殖并非工业等非农生产，故村委会所主张该合同违反土地管理法相关规定应属无效，本院不予采信。另双方于2004年签订合同并履行多年，村委会所称的四至不明、租金过低、合同无村民代表签字均不属合同无效的法定事由。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方签订的《合同》约定租赁期限超过20年，故超过20年的部分无效，其他部分合法有效。需指出的是，本院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对涉案房屋是否属于违法建筑的认定及处理。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京市通州区西集镇东辛庄村村民委员会与被告郭西成于2004年10月1日签订的《合同》自2024年10月1日至2029年10月1日的部分无效；二、驳回原告北京市通州区西集镇东辛庄村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理35元，由原告北京市通州区西集镇东辛庄村村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 原海涛二〇二一年二月二十日法官助理 梁宏耀书 记 员 吴 艳