甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2021）甘09民终12号上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，男，汉族，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：周某，甘肃政剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：巴某，男，裕固族，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：陈某，甘肃梓钊律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人巴某租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后依法组成合议庭对进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项并改判巴某支付拖欠的房屋拆迁费60000元，租期内租金120000元，合计180000元；2.本案上诉费用由巴某承担。事实和理由：2016年2月2日，张某与巴某签订了《房屋拆除协议》和《场地租赁合同》，约定巴某将张某拥有所有权的位于酒泉市××乡对面的土地面积1131平方米上的房屋拆除，巴某付给张某房屋拆除赔偿款180000元，巴某将房屋拆除。该1131平方米的场地由巴某承租，并投资修建，租期为10年，自2016年9月1日至2026年8月30日，每年租金为40000元，租金缴纳时间为每年的8月20日前。《房屋拆除协议》和《场地租赁合同》签订后，巴某在2016年3月房屋拆除前向张某给付房屋拆除赔偿金120000元，剩余房屋拆除赔偿金60000元欠付；巴某自2016年3月将张某的房屋拆除至今，既不投资修建，又不支付租金，造成张某场地闲置和可得经济收益严重受损。为此，张某曾数次找巴某协调解决，巴某均置之不理。巴某欠付拆除房屋赔偿金和租金及怠于投资修建的行为，已经充分证实巴某不履行《场地租赁合同》。此外，张某取得涉案土地是经过水磨沟村村委会批准使用，并出具了办理营业执照的证明，此后张某对涉案土地缴纳了相关费用，本案当事人均系水磨沟村村民，对涉案土地的权属是清楚的，且水磨沟村村委会在租赁时并未约定不得转租与建设，故本案可与村委会协商解决，但因为巴某怠于投资修建致使合同目的不能实现。综上，巴某已于2016年3月将张某的房屋拆除并使用至今，应当支付房屋赔偿金和租金。巴某辩称，张某在合同签订时隐瞒了三个问题：1.涉案土地并非张某所有，张某没有土地的使用权；2.案涉土地是农村集体农用土地，张某租赁土地涉嫌违法；3.张某与巴某约定的租赁期限至2026年，但张某与村委会的租赁期到2017年就截止了。基于上述理由，张某的行为已违反行政法规，系无效民事行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，张某应当向巴某返还因租赁协议取得的价款。张某向一审法院起诉请求：1.依法解除张某、巴某之间的场地租赁合同，并判令巴某返还租赁场地；2.判令巴某支付拖欠的房屋拆迁费60000元，租期内租金120000元，合计180000元；3.判令巴某承担本案涉诉费用。巴某向一审法院反诉请求：1.依法确认张某、巴某之间签订的场地租赁合同及从合同房屋拆除协议无效；2.依法判令张某返还巴某已支付的120000元房屋拆除赔偿款及利息（以120000元为基础，按央行同期贷款利率自2016年4月14日计算至实际清偿之日，暂计算至2019年3月18日，利息共计16910元）；3.全部诉讼费由张某承担。一审法院认定事实：位于酒泉市××乡对面面积约1131平方米的场地系张某从酒泉市××乡民委员会处承租，其经营养殖业。巴某欲从张某处承租此场地经营餐饮业。经双方协商一致。2016年2月2日，以张某为甲方（业主），巴某为乙方（租主）签订房屋拆除协议一份，协议内容为“甲方位于酒泉市××乡对面的场地一处面积1131平方米，意欲出租。因乙方经营项目的需求，乙方承租了甲方的场地。承租后，需要将甲方场地内的废旧房屋拆除，现经甲、乙双方协商，本着平等、互利、互惠的原则，自愿签订房屋拆除协议。供双方共同遵守执行：甲方位于酒泉市××乡对面面积1131平方米的场地内有废旧房屋面积约550平方米，经甲、乙双方协商。乙方付给甲方人民币180000.00元整，做为赔付给甲方的房屋拆除赔偿款。房屋拆迁工作于2016年2月20日开始，乙方先付给甲方人民币10万元整后，由甲方单方面负责拆除、垃圾清理等工作。待房屋拆除、垃圾清理工作结束后，乙方再付给甲方人民币8万元整。场地于2016年3月1日交由乙方使用。甲方不得以任何理由阻止和干涉乙方在场地内投资修建或装修房屋。因甲方提供给乙方的场地位于城郊结合部，在租期内如遇土地转让、出售、政府征地、拆迁等任何行为。届时，土地使用权归甲方所有。因场地内房屋等由乙方投资修建，场地内房屋、地面附着物（如：修建的房屋、房屋内、外的装修、装饰、设备、设施等）归乙方所有。政府拆迁赔偿时，场地内房屋及附着物的赔偿金全部归乙方所有，甲方不得以任何理由阻止和干涉。”。同日，双方又以张某为甲方（业主），巴某为乙方（租主）签订场地租赁合同一份，内容为“甲方位于××乡居民点对面的空闲场地一处，面积1131平方米，意欲出租。乙方意欲租赁甲方的场地经营餐饮业，经甲乙双方本着平等、互利、互惠的原则，协商后，自愿签订场地租赁合同。达成如下协议，供双方共同遵守执行。一、租期：租期为10年，自2016年9月1日至2026年8月30日终止。2016年3月1日至2016年9月1日为场地修建和装修期（在此期间免除租金）。若甲乙任何一方提出提前解除合同，需经甲乙双方协商，达成共识，签订书面协议后，方可解除合同。二、租金：自2016年9月1日至2021年8月30日，每年为人民币40000元。自2021年9月1日到2026年8月30日，场地租金以每年40000元的基础上每年增加5000元。合同签订后，由乙方在每年8月20日之前一次性将当年场地租金向甲方缴清。三、甲方的权利：1、甲方租给乙方的场地，租赁合同到期后场地使用权归属甲方所有。2、甲方有权监督乙方不得经营违法项目，如有经营违法项目，甲方不承担任何责任。四、甲方的义务：1、乙方在租赁场地内进行修建时，甲方他人不得干涉乙方的正常修建，如出现干涉乙方正常修建时，甲方应及时积极出面协调，如协调不成，使乙方的正常修建不能按时完工，给乙方造成的一切经济损失由甲方全权负责赔付给乙方。2、甲方负责提供场地的道路畅通、动力电源、自来水接口、下水道接口。3、甲方需协助乙方完成消防等验收手续，提供相关验收资料。五、乙方的权利。上述合同签订后，2016年4月14日，巴某通过银行转账支付张某120000元。后双方依约定对此的场地内的废旧房屋予以拆除。2019年3月4日，肃州区泉湖镇水磨沟村村民委员会出具证明一份，载明“兹有泉湖乡水磨沟村5组31号居民点对面的空闲场地一处，面积约1131㎡，该宗土地系水磨沟村5组村民集体所有，不属于任何人个人所有，若要向社会公开租赁，需提交五组户主会议讨论同意”。2019年8月7日，酒泉市肃州区泉湖镇水磨沟村村民委员会再次出具证明一份，载明“兹证明水磨沟村5组31号宅基地对面有一宗土地，面积约1131平方米，该宗土地系水磨沟村5组集体所有，且在城市规划范围内，不允许乱修乱建，2016年意欲修建的巴某等人对我村委会的制止予以配合，并未强行修建或者使用”。另经一审法院向酒泉市肃州区泉湖镇水磨沟村村民委员会调查，张某承租的此场地，未经酒泉市肃州区泉湖镇水磨沟村村民委员会同意，张某作为承租人不得转租。现双方因此发生纠纷，诉至法院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案张某出租于巴某的场地因未经出租人酒泉市××乡民委员会同意而转租，致巴某无法实现其合同目的。故对双方达成的场地租赁合同依法应予解除。巴某应将此场地返还张某。对张某要求巴某支付租金的请求，因其未经酒泉市泉湖乡水磨沟村村民委员会同意转租，致巴某无法实现其合同目的，故依公平原则，对此造成的后果应由张某自行承担。故对张某的此请求，不予支持。对双方达成的拆除房屋协议，因拆除房屋的目的是为实现双方签订租赁合同的目的，但因租赁合同的目的无法实现，但房屋拆除合同确已履行。故对拆除房屋约定的合同价款应根据本案实际，酌情巴某已支付张某的120000元不再退还，巴某也再不支付张某房屋拆迁费。故对张某要求巴某支付60000元房屋拆迁费的请求，不予支持。对巴某请求确认双方之间签订的场地租赁合同及从合同房屋拆除协议无效及退还120000元房屋拆除赔偿款及利息等的请求，无法律根据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决：一、解除张某与巴某签订的场地租赁合同。限巴某于判决生效后三十内将租赁场地返还张某；二、驳回张某的其他诉讼请求；三、驳回巴某的反诉请求。案件受理费3900元，由张某与巴某各负担1950元。反诉费1350元，由巴某负担。本院二审期间，巴某未提交证据，张某提交通话记录1份，拟证明：一审法院于2020年3月10日向水磨沟村委会调查后形成的调查笔录内容不属实。经质证，巴某认为无法证实张某的证明目的，一审法院虽然没有组织双方当事人一起去调查，但法庭可以单方做出调查，没有通知双方当事人的必要。经审查，本院对真实性予以确认，对证明目的将综合全案事实分析认定。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，张某出租给巴某的场地系水磨沟村农民集体所有，张某认可以从事养殖业的名义取得，由张某向水磨沟村委会交纳租金。2016年2月2日，张某与巴某签订房屋拆除协议和场地租赁合同，约定由巴某支付张某18万元房屋拆除赔偿款，由张某负责拆除之后将场地出租给巴某进行投资建设。对巴某租赁场地进行投资建设的用途，双方认可由巴某修建餐饮用房经营餐饮业。经查，张某和巴某约定将水磨沟村农民集体所有并出租给张某使用的养殖用地转租给巴某修建餐饮用房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定。同时，二审期间张某陈述：“2017年4月20日之后再未向水磨沟村委会交纳租金；2017年4月20日向水磨沟村委会交纳租金时，水磨沟村委会答复场地已拆除，就不收管理费了，意思是不给我租了。”据此足以认定张某将场地转租给巴某修建餐饮用房，事先未征得水磨沟村委会同意，事后未取得水磨沟村委会的追认，并且违反法律强制性规定。故依照《中华人民共和国共同合同法》第五十二条第（五）项规定，认定张某与巴某签订的房屋拆除协议和场地租赁合同无效。张某、巴某均系水磨沟村五组村民，对于张某承租的用于从事养殖业的集体土地能否修建餐饮用房经营餐饮业的问题，双方未尽到谨慎审查义务进而产生错误认识，双方均有过失，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对由此造成的损失应当各自承担相应的责任。本案中，因签订房屋拆除协议和场地租赁合同，张某取得的财产为12万元拆除赔偿款，张某的损失为房屋拆除损失18万元和应当向水磨沟村委会交纳的租金，以及无法继续利用场地产生的相应损失。经查，一审认定房屋拆除协议和场地租赁合同有效不当，并认定巴某已支付的12万元拆除赔偿款不予返还，对此巴某没有提出上诉，视为巴某认可一审判决认定的损失分担数额。同时，根据双方的过错程度及损失情况分析，由巴某分担张某12万元损失不存在数额畸高的情形，故确认巴某已支付的12万元作为对张某各项损失的补偿，剩余6万元巴某无需继续支付，应由张某自行承担。因房屋拆除协议和场地租赁合同无效，张某根据场地租赁合同约定的租金标准主张租赁费没有法律依据，不应支持。本案中，诉争土地属水磨沟村委会集体所有，场地应交回张某，由张某与水磨沟村委会依法处理。综上所述，张某的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定房屋拆除协议和场地租赁合同有效不当，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初1539号民事判决；二、确认张某与巴某于2016年2月2日签订的房屋拆除协议和场地租赁合同无效；三、驳回张某的诉讼请求；四、驳回巴某的其他反诉请求。一审案件受理费3900元，由张某负担1950元，巴某负担1950元。反诉费1350元，由张某负担675元，巴某负担675元。二审案件受理费3900元，由张某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二一年二月二十二日书记员 许晓芳