河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终179号 上诉人（原审原告）：宋伟超，男，1990年4月10日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 被上诉人（原审被告）：张家口市鼎益房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市崇礼区府街雅源小区。 法定代表人：武进林，总经理。 委托诉讼代理人：丁冬生，公司员工。 上诉人宋伟超因与被上诉人张家口市鼎益房地产开发有限公司（以下简称鼎益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市崇礼区人民法院（2020）冀0709民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋伟超、被上诉人鼎益公司委托诉讼代理人丁冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋伟超上诉请求：一、请法院依法判决鼎益公司向宋伟超支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计156893.50元；二、请法院依法判决鼎益公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三、商品房标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条：“依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”宋伟超与鼎益公司2016年5月25日签订商品房买卖合同，因案涉房屋为已竣工房屋，宋伟超未能在商品房买卖合同签订之日起90日取得房屋权属证书，直到2019年6月6日才取得，故请人民法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决鼎益公司向宋伟超支付逾期办理房产证的违约金。 鼎益公司辩称，宋伟超的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宋伟超向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计156893.50元。2.请法院依法判决被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月24日，鼎益公司取得崇礼区西湾子镇府街雅源住宅小区3楼一层（1-19号）房屋所有权证书，产权证号为崇房权证私字第××号。2016年5月6日，宋伟超与鼎益公司签订《府街雅源底商出租合同》（以下简称返租协议），宋伟超将其购买的府街雅源3栋16号底商出租给鼎益公司，租期为36个月，由2016年5月6日至2019年5月6日。租金以一次性付清形式进行支付，即乙方于承租期开始一次性向甲方支付3年租金总额共197770元。2016年5月25日，原告宋伟超与被告鼎益公司签订《商品房买卖合同》，购买鼎益公司府街雅源3号楼1层16号房，房屋用途为商用。建筑面积是61.04平方米，每平米10260元，房款总额为626270元。该合同第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理:买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。”庭审中原告表示不要求退房款，原被告称该房屋原价是每平米13500元，总计824040元，因签订返租协议，3年租金197770元折抵房价后，该房屋总价为626270元。2016年3月、4月宋伟超共计通过银行存款方式支付被告鼎益公司216270元，剩余410000元在张家口银行股份有限公司办理购房贷款。张家口市崇礼区房地产交易所《崇礼区房屋产权转移审批表》载明2017年8月4日鼎益公司申请将府街雅源小区3号楼16号底商转让给宋伟超，2017年12月15日张丽婷经办，复审人为贾圣，审批人为闫巨昌。2019年6月4日崇礼区税务局为宋伟超出具了完税证明，原告宋伟超2019年6月6日领取房屋产权证书。2016年到2018年三年期间，鼎益公司每年支付张家口崇荣物业服务有限公司3号楼16号底商366元物业服务费。 一审法院认为，原被告于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》，合同约定了出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。所以原告主张超过90日就应该给付逾期办证违约金的起算时间不应支持。对于是否在房屋交付使用后365日内办理权属证书，被告认为因原告与被告在2016年5月6日先签订的返租协议，将该房屋返租给被告，租期从2016年5月6日到2019年5月6日，后在2016年5月25日签订的商品房买卖协议，在租期未满前该房屋一直没有交付给原告使用，故交付使用时间应为租期届满后的第二天即2019年5月7日。而且被告认为合同约定是在交付使用后365日内被告将办理权属登记所需资料提交产权登记机关，被告在2017年8月4日申请并由房地产交易所审批了《崇礼区房屋产权转移表》，而非被告在365日内为原告办理完成该权属登记证书。原告未能提供相应证据证明该房屋实际交付使用时间。因此对于原告诉称被告违反该合同约定的事实法院不予认定。合同约定的若因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人退房。对于原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张的从《商品房买卖合同》签订之日起，即2016年5月25日后90天计算违约金的诉讼请求，即2016年8月25日至2019年6月6日，共1016天，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率6%加收50%即9%，以房款626270元为基数，626270×9%÷365＝154.42，故每天的违约金为154.42元，154.42×1016＝156890.72元，因现有证据无法证明被告违约，在庭审中原告也明确表示不主张按照合同约定的违约责任处理方式退房，原告将该房屋返租给被告三年，获得的租金收益一次性折抵了房款，且原告没有证据证明因延期办证对原告造成了实际损失及损失数额，故法院对其诉讼请求不予支持。判决：驳回原告宋伟超的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。 本院查明，2016年3月14日，宋伟超与鼎益公司签订了案涉房屋《府街雅源底商认购协议书》。本院查明的其他事实与原审无异。 本院认为，宋伟超以其与鼎益公司签订了《商品房买卖合同》，鼎益公司逾期为其办理房产证为由，要求鼎益公司向其支付逾期办理房产证的违约金156893.50元，因对于宋伟超的该诉讼请求是否成立，关键是鼎益公司是否存在按照双方合同约定的办理时间逾期为宋伟超办理房屋产权证书的事实。认定该事实，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款内容进行判断。该合同第十五条约定了：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，案涉房屋的交付使用时间即为判断鼎益公司是否存在违约事实的因素。对此事实，鼎益公司认为因宋伟超与其在2016年5月6日先签订的返租协议，将该房屋返租给鼎益公司，租期从2016年5月6日到2019年5月6日，后在2016年5月25日签订的商品房买卖协议，在租期未满前该房屋一直没有交付给宋伟超使用，故交付使用时间应为租期届满后的第二天即2019年5月7日。因鼎益公司对案涉房屋已于2013年5月24日取得房屋所有权证书，证明该房屋在此时间已具备房屋销售及交付使用条件，宋伟超与鼎益公司于2016年3月14日签订了案涉房屋《府街雅源底商认购协议书》，并于2016年3、4月履行了房款的交纳义务，2016年5月6日鼎益公司与宋伟超签订了案涉房屋的返租协议，2016年5月25日双方签订了《商品房买卖合同》。据此，鼎益公司作为商品房买卖合同的出卖人，虽未对案涉房屋于2016年5月6日向宋伟超进行现实交付使用，但其对宋伟超购买的案涉房屋进行了返租，应视为鼎益公司向宋伟超就案涉房屋进行了拟制交付使用，交付使用时间应当认定为双方签订返租协议约定的租期开始日即2016年5月6日，宋伟超主张从双方签订合同时间的第二日即2016年5月26日为案涉房屋交付日不违反法律规定，本院予以支持。双方合同中约定在交付使用后365日内鼎益公司将办理权属登记所需资料提交产权登记机关，鼎益公司在2017年8月4日申请并由房地产交易所审批了《崇礼区房屋产权转移表》，超过双方约定时间70日，应当认定为鼎益公司违约。宋伟超要求鼎益公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金，因双方在合同中没有约定逾期办理房屋所有权证的违约金，而违约金具有赔偿损失的性质，在鼎益公司违约的期间，宋伟超的案涉房屋由鼎益公司返租并向宋伟超支付相应的租金，鼎益公司逾期向产权登记机关提交办理案涉房屋权属登记所需资料的违约行为，并未影响宋伟超对案涉房屋的收益权，宋伟超亦未提供证据证明其存在其他损失，故一审判决驳回宋伟超要求鼎益公司向其支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求的结果正确，本院对宋伟超的上诉理由不予支持。 综上所述，宋伟超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3438元，由宋伟超负担。 本判决为终审判决。 审判长  王笑声 审判员  马瑞云 审判员  钟海山 二〇二一年二月二十三日 书记员  施 洋