北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15070号原告：许文奇，男，1963年11月7日出生，汉族，北京市通州区宋庄镇xxx农民。委托诉讼代理人：吴**志，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟睿，北京英淇律师事务所律师被告：北京宋庄小城镇投资开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇政府大街2号。法定代表人：李**，总经理。委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛鸿，北京京尧律师事务所律师。原告许文奇与被告北京宋庄小城镇投资开发有限公司（以下简称小城镇公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许文奇及其委托诉讼代理人吴**志、牟睿，被告小城镇公司之委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许文奇向本院提出诉讼请求：1、判令解除许文奇与小城镇公司于2010年4月20日签订的《北京市通州区宋庄镇xxx搬迁补偿安置协议》；2、判令小城镇公司赔偿许文奇的拆迁补偿利益700万元；3、判令小城镇公司承担本案诉讼费用。事实和理由：许文奇系北京市通州区宋庄镇xxx村民，原本在该村有合法宅基地256㎡，宅基地上建有房屋186．9㎡。2010年，因徐尹路拓宽改造工程项目，小城镇公司要求许文奇从该宅基地上搬迁，小城镇公司拆除许文奇房屋并给予就地安置。小城镇公司为了顺利与许文奇签订拆迁协议，向许文奇展示了安置房的图纸并让许文奇选好了安置房的位置，并承诺在拆迁协议约定的周转期16个月内就能住上安置房。为了配合市政工程建设，许文奇于2010年4月20日与被告签订了《北京市通州区宋庄镇xxx搬迁补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》），该协议约定了安置房地点。协议签订后，许文奇如期完成了搬迁，后房屋被拆，其宅基地上建成公路并通车。然而，从签订协议至今已经过去10年，小城镇公司仍未交付安置房，而且连安置房的影子也没有看到。2018年许文奇不幸患上直肠癌，现已转移到心肺，恐去日无多，其让女儿向被告询问安置房何时交付，小城镇公司均表示无从知晓。许文奇通过各种方式打听，该安置房至今没有工程规划和建设的消息。现许文奇一家因病致贫极度困难。许文奇认为，根据诚实信用原则和交易习惯，小城镇公司超过10年没有履行安置房的交房义务属于明显的根本违约行为，且不能实现许文奇住上安置房合同目的，许文奇有权依法解除合同，并要求小城镇公司按照安置房的市场价格赔偿，以便许文奇能够尽快购买自己的房屋，同时也可以解决目前家庭困境。故起诉至法院，请求支持许文奇的诉讼请求。小城镇公司辩称，不同意许文奇的诉讼请求，许文奇的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。理由是：2010年我公司根据通州区人民政府的会议精神实施的xxx村民自住楼项目，之后因为政策的原因进展缓慢，但是从2020年7月份的通州区专题会议纪要中区政府要求尽快落实xxx村民自住楼项目，并和通州区房屋征收事务中心共同解决研究上述事项，应该来讲很快就会有一个结果。拆迁这几年我公司都在向许文奇支付周转费用，已经支付了40余万元。我们也曾经提出过和原告探讨解决方案，看能不能通过置换来解决，或者现在通州区徐辛庄的烛光小区给原告安置住房，但是许文奇一直不同意。我们认为许文奇的诉讼请求超出了合同和法律依据的范围，主张700万元赔偿款没有合同和法律依据。综上，请求驳回许文奇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许文奇系北京市通州区宋庄镇xxx村民。2010年4月20日，以小城镇公司为搬迁人（甲方）、许文奇为被搬迁人（乙方）签订了《补偿安置协议》，约定：为落实镇域总体规划，加快xxx建设，改善村民居住和出行条件，推动xxx经济又好又快发展，双方经协商，达成如下协议：一、根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》…等文件精神，双方同意以安置补偿方式，对乙方使用的土地上的建筑物进行搬迁。二、乙方有合法宅基地256㎡，房屋总建筑面积186．9㎡。乙方现有户籍人口4人，实际居住人口4人。三、甲方支付乙方搬迁补偿款合计720126．5元，其中包括所有权补偿、使用权补偿、搬迁补助及搬迁奖励等。四、房屋安置甲方向乙方提供安置房屋：1、乙方安置房屋三套，其中：二居室二套、一居室一套，合计安置建筑面积200㎡；2、乙方安置房屋为北京市通州区宋庄镇xxx3号楼2043号房屋、3号楼1011号房屋、4号楼2033号房屋；3、乙方安置房屋价格为2000元/㎡,购房款总计40万元；4、甲方从应付乙方搬迁补偿款中扣除乙方应付购房款，余款支付给乙方，不足部分由乙方补足。五、甲方应在乙方签订本协议并搬迁交房7日内，将搬迁补偿、补助、奖励款扣除购房款后的余额共计320126．5元一次性付给乙方；乙方应在2010年4月27日前完成搬迁，并将房屋等地上物交甲方拆除；乙方应将原宅基地使用证明、房产证明或使用证明交甲方统一办理注销登记手续，办理注销登记手续的有关费用由甲方承担；乙方应在甲方通知的期限内接收安置房屋；乙方自甲方通知收房之日起免交三年物业费。此外，协议还约定了其他内容。上述《补偿安置协议》签订后，许文奇按照约定完成了搬迁，其宅基地及地上的房屋等已全部拆除，后被徐尹路拓宽改造工程所占用。小城镇公司在扣除购房款40万元后的其余搬迁补偿款都发放给了许文奇，并依照双方签订的周转协议按年向许文奇支付周转费。根据时间记载为2010年4月26日的北京市通州区人民政府专题会议纪要显示：会议原则同意建设徐辛庄、xxx村民自住楼。后因受政策影响，小城镇公司在《补偿安置协议》中约定包括安置给许文奇的房屋在内的安置楼未能按期建设，对于本案所涉安置楼建设问题，小城镇公司表示暂无法明确具体的开工建设时间。故许文奇主张解除《补偿安置协议》并要求小城镇公司给付房屋安置补偿对应的补偿款700万元。许文奇认可其主张解除协议实际系部分解除，解除的是涉及房屋安置的部分，因宅基地及地上物已经拆除并灭失，无法复原，且小城镇公司已向许文奇支付了该部分补偿款，故其仅就房屋安置部分主张解除。关于许文奇主张的补偿款700万元，其表示系依据协议约定的安置面积共计200平方米，并参考了周边市场的大产权房屋价格以均价3．5万元每平米计算得来。小城镇公司明确表示不同意解除协议中约定的房屋安置部分，并提出理由称因受到政策原因xxx安置楼项目进展缓慢，但从2020年7月的通州区专题会议中区政府要求尽快落实，小城镇公司和政府相关部门也在共同研究解决上述问题。小城镇公司曾多次与许文奇探讨其他解决方案，同意按照拆迁协议给许文奇安置其他同类型的现成的房屋，或者进行置换，给许文奇置换其他地块的宅基地，许文奇一直不同意，小城镇公司认为许文奇主张的700万元补偿款没有合同和法律依据，即使许文奇主张解除房屋安置部分协议得到法院支持，补偿款也应当按照同地段的集体产权安置房的交易价格作为参考来计算补偿款，在之前政府给予许文奇信访回复的材料中认可的补偿款计算标准为每平米1．2万元，小城镇公司表示根据通州区宋庄镇2006至2020的镇域规划，显示xxx的区域仍是集体土地，不是国有土地，土地性质并未改变，也就是说对原告进行安置系以集体土地建设村民自住楼进行安置，并非转化为国有土地进行大产权商品房屋来安置。故小城镇公司认为许文奇主张以xxx所在区域周边商品房价格来折算赔偿款是没有事实和法律依据的。另查一，根据通州区2006至2020的镇域规划显示xxx所属区域均为集体土地。另查二，根据本院核实，本案所涉宋庄镇xxx（原徐辛庄xxx）所在区域周边商品房成交均价在3．4万元至3．5万元之间。另查三，本案审理过程中，本院于2020年7月13日通过电子送达方式向小城镇公司送达了起诉状副本等材料。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，关于案由许文奇起诉的时候选择的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据2020年12月14日最高人民法院审判委员会第1821此会议通过的《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》，上述案由经修改后变更为民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷，依照上述规定，本院依法对本案所适用的案由确认为民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。许文奇与小城镇公司在《补偿安置协议》的第四部分房屋安置中明确约定小城镇公司向许文奇提供三套安置房，合计安置面积200平方米，并约定了安置房的位置和坐落。虽《补偿安置协议》中并未明确约定小城镇公司向许文奇交付安置房的具体日期，但许文奇在2010年4月27日前完成搬迁，其宅基地上的房屋也早已拆除的情况下至今已超过10年时间仍未获得安置房，至今未实现安置，小城镇公司至今未向许文奇交付安置房，其承诺的安置房也并未开工建设，仍无法确定具体的交付时间，本院认为小城镇公司构成迟延履行主要债务，没有给予许文奇协议约定的安置房，而给予许文奇安置房属于《补偿安置协议》中小城镇公司的主要义务，在合理催告后及在本案诉讼过程中小城镇公司仍表示无法交付安置房或无法明确交付的具体时间，故小城镇公司未在合理期限内履行交付安置房的义务，迟延履行主要债务，构成违约，许文奇有权解除《补偿安置协议》中的涉及房屋安置部分，许文奇对此也予以认可，表示宅基地及地上物已经灭失不可恢复，亦无解除之必要。关于解除的时间，因许文奇此前并未书面通知小城镇公司解除事项，而是直接通过起诉主张解除，故依据自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故本案《补偿安置协议》中涉及房屋安置部分解除的时间应确定为2020年7月13日即本院将起诉状副本送达给小城镇公司的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《补偿安置协议》约定许文奇实际系以2000元/㎡价格购买了总计200㎡的安置房三套，购房款共计40万元，在小城镇公司应给付搬迁补偿款中予以扣除。在《补偿安置协议》涉及房屋安置部分解除后，小城镇公司就无需向许文奇交付三套安置房屋（合计安置建筑面积为200㎡），许文奇对此也有充分认识，明确表示不再要求小城镇公司交付三套安置房屋，即使将来安置房建设好了也不再主张。小城镇公司还应将预先扣除的购房款40万元退还给许文奇，这是《补偿安置协议》涉及房屋安置部分解除后产生的后果，应在本案中一并处理，小城镇公司应当予以退还。另，考虑到许文奇在2010年其享有合法权利的宅基地及地上房屋被拆除后，至今未实际获得安置，在涉及房屋安置部分解除后，小城镇公司退还的40万元购房款就目前通州区房价市场而言远远不足以让许文奇得到安置，且通州区自2010年以来整个区域的土地价值及房屋市场交易价格均发生了巨大变化，这也不足以弥补许文奇失去宅基地及地上房屋后对其造成的实际损失，亦不足以与许文奇在协议中确定享有的能获得三套安置房的期待利益相匹配，故小城镇公司还应当给予许文奇相应的经济补偿，以确保许文奇能在目前市场条件下获得妥善安置。但本院认为，考虑到本案系许文奇与小城镇公司两个民事主体间的协议拆迁安置，不同于行政征收拆迁补偿，且双方当事人协商一致系以xxx内集体土地上所建设的房屋进行安置，当然所建设的房屋也应当有合法审批手续，本案所涉的被拆除的宅基地所处区域的土地性质目前也并未转化为国有建设用地，另外考虑到系因通州区政策变化导致小城镇公司无法顺利建设xxx安置房，其也一直在努力与政府相关部门协调推动xxx安置房的建设，政府也召开过专题会议将此事提上日程，相关建设审批手续正在推进，并非恶意违约拒不交付安置房屋。故为平衡双方利益，合理确定相应损失，本院依法酌定小城镇公司赔偿许文奇经济损失440万元（参考了当前本案所涉区域的商品房市场成交均价）。对于许文奇主张的补偿款（实际为经济损失）合理部分予以支持，超出合理部分之外的主张，缺乏依据，本院不予支持。还需指出的是，许文奇在庭审中对于小城镇公司应退还的40万元购房款曾表示如果能获得700万元的补偿款就不再主张，但许文奇并未实际获得其主张的补偿款数额，故该40万元购房款基于合同后果一并处理的原则小城镇公司应当退还给许文奇。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、许文奇与北京宋庄小城镇投资开发有限公司在2010年4月20日签订的《北京市通州区宋庄镇xxx搬迁补偿安置协议》中涉及房屋安置部分（主要为第四部分房屋安置）于2020年7月13日解除；二、北京宋庄小城镇投资开发有限公司退还许文奇购房款40万元，于本判决生效之日起十日内给付清；三、北京宋庄小城镇投资开发有限公司赔偿许文奇经济损失440万元，于本判决生效之日起十日内给付清；四、驳回许文奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由许文奇负担15600元，于本判决生效之日起七日内交纳（许文奇向本院申请了缓交诉讼费，得到了本院准许）；由北京宋庄小城镇投资开发有限公司负担45200元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  刘秀红人民陪审员  杨继青二〇二一年二月九日法官 助理  张津铭书 记 员  刘 仙