惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4603号原告：李新升，男，汉族，1978年9月14日出生，住广东省惠州市大亚湾区西区××××××××××××××××××，公民身份号码：413××××××××××××519。委托诉讼代理人：张正飞，广东桂商律师事务所律师。被告：张芹，女，汉族，1982年3月1日出生，住广东省深圳市福田区滨河大道3303号皇岗口岸生活区××综合楼，公民身份号码：342××××××××××××022。委托诉讼代理人：李俊，广东盟凯律师事务所律师。被告：陈继光，男，汉族，1962年8月17日出生，住广东省深圳市福田区滨河大道3303号皇岗口岸生活区××综合楼，公民身份号码：441××××××××××××03X。原告李新升与被告张芹、陈继光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张正飞，被告张芹及其委托诉讼代理人李俊，被告陈继光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新升向本院提出的诉讼请求为：1.判令两被告立即协助原告将被告所有的坐落于惠州市×××××××××××××××××××××××××屋转移登记至原告名下;2.判令被告张芹向原告支付违约金3.9万元（78万元×5%）;3.本案的诉讼费用由被告张芹承担。事实和理由：被告张芹与被告陈继光原来为夫妻关系，有一套坐落于惠州市××××××××××××××××××××××××的房屋急需出售，其二人找到了原告李新升，通过双方协商，被告愿意以78万元出售，但该房有按揭，如果按揭不还，该房抵押在银行无法办理过户手续，在原告和被告多次协商后，原告同意将该房款付给被告陈继光用于解除银行的抵押并办理过户手续，被告张芹也同意原告的要求，原告与被告在2020年8月8号、2020年8月10号签订了二手房买卖合同，合同签订后，原告在2020年8月12日付购房定金2万元，因原告与被告双方在签订合同时已经协商好该房现抵押在银行无法办理过户手续必须还清银行贷款后才能办理过户，在陈继光多次要求下，原告委托同事赵立柱分二次将房款付给被告陈继光，第一次是2020年9月21日通过银行转账付购房款18万元，另付现金1万元，第二次是2020年9月4日通过银行转账付购房款27万元，截至起诉时，原告共支付被告陈继光购房款48万元，被告陈继光也按照合同约定将抵押在银行的贷款还清并解除了抵押，被告陈继光在拿到了房产证后，在2020年10月30日与原告李新升一起前往房产登记部门办理过户手续，发现被告张芹以被告陈继光未支付离婚协议约定的30万元为由向房屋登记部门申请了异议，造成原告与被告陈继光不能办理过户，被告张芹与原告在2020年8月10日签订了二手房买卖合同，被告张芹不但未按照合同约定配合原告办理过户手续，而且通过申请异议的方式阻碍了办理过户，恶意违约，按照双方签订的合同第十一条的规定，被告张芹未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求其以转让成交价为基数按百分之五支付违约金3.9万元并继续履行合同。为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请法院支付原告的诉讼请求为谢。对其诉称事实，原告李新升提供了如下证据：1.二手房买卖合同；2.协议书；3.同意售房声明书；4.张芹银行卡照片；5.银行转账流水；6.收条；7.税票；8.不动产权证书；9.不动产登记结果；10.转移登记预约信息。被告张芹辩称，1.张芹所签的合同效力至2020年9月之后就变为无权处分合同，因此该合同至此对张芹没有约束力，合同相关义务应由被告陈继光承担；2.即使张芹所签二手房买卖合同有效，张芹对原告的所谓损失不存在任何故意，因而该损失即使存在也与张芹没有合同上的义务关系，主要原因是张芹在案外人赵立柱及被告陈继光的误导下于2020年9月签订了房产过户文件，将共同所有的房屋份额全部转移给被告陈继光，该事实行为也说明张芹已经履行或者不知情履行了力所能及的合同义务；3.基于张芹事实上并非合同所涉房屋产权人，及在合同签订后的善意履行行为，可以知道张芹作为本案被告主体并不适格；4.张芹查封案涉房产是基于离婚后财产纠纷提出，具有法律上的正当性，根本原因在于被告陈继光既未按照离婚协议约定在过户当日支付30万补偿款也未按照承诺在2020年8月后的一个月内支付，综上，本案被告张芹不存在任何缔约过失或合同违约责任，与张芹有关的合同在效力上存在瑕疵也在事实履行上存在不能，不应当要求张芹承担相应责任。对其诉称事实，被告张芹提供了如下证据：协议。被告陈继光辩称，我作为与原告签订合同的一方，如果合同是合法有效的，我们就应该履行，至于说中间的析产并不是合同导致的，而是因为在这过程中我有满五唯一的税收优惠，9月15号当时以两个人名义过户，材料交上去了退回来，产生了39000多的费用，比一个人过户多了一万多，为了避免这笔费用在9月29日就房产证转移到我名下，这里面的完税证明和发票都有。过户后就约好过户给原告，张芹在10月29日在房管局提出异议，第二天就无法过户给原告，10月4日张芹就在深圳提出查封，按照离婚协议过户给我的话我当天就应该付钱给张芹，但实际上不是，是为了避税。银行按揭收款账户是张芹的账户，按揭款加上赎楼款不止30万元，卡是原告持有，名是张芹的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李新升于2020年8月8日与被告陈继光签订了《二手房买卖合同》（合同编号为0000XX0）,于2020年8月10日与被告张芹签订了《二手房买卖合同》（合同编号为0000XX1），约定原告购买被告位于惠州大亚湾澳头惠澳大道2号光耀海豚湾花园1栋XX号房一套，房款总价为780000元，该转让成交价不含税费。编号为0000610的合同第十四条备注中注明：1、配合买方银行按揭；2、配合买方过户等一切手续；3、卖家把之前的水电、物业结清；4、首付为赎楼款另加2万元。编号为0000611的合同第十四条备注中注明：1、配合买方按揭、过户；2、须银行监管；3、卖家赎楼，买家出赎楼费用；4、结清之前的水、电、物业费。协议签订后，原告共计向被告陈继光支付购房款48万元。另查明，被告张芹与李继光于2020年4月7日办理离婚登记，离婚协议约定案涉房屋所有权为被告陈继光所有，并由被告陈继光向被告张芹支付房屋补偿款30万元。原告对两被告的离婚协议约定系知晓的，签订房屋买卖合同时该房仍登记在两被告名下，2020年9月21日原告又与被告张芹签订了《协议书》，约定：“位于惠州大亚湾澳头惠澳大道2号光耀海豚湾花园1栋XX号房卖方陈继光（441××××××××××××03X）张芹(342××××××××××××022)卖给买方李新升（413××××××××××××519），此房总交易价柒拾捌万元整。因卖家男方陈继光与女方张芹于2020年4月7日签的离婚协议上注明房产产权归男方所有，男方陈继光卖房所得房款后一次性补偿女方张芹房屋差价人民币叁拾万元整（300000.00），完成所有流程后此房款银行放款后女方张芹直接划走叁拾万元，其于款与卖方张芹无任何关系。卖方张芹必须配合买方李新升去银行按揭、过户。银行放款扣卖方张芹必须当天配合买方李新升转款还赎楼公司垫的其他款项。”因银行按揭审批的需要，原告通过案外人赵立柱的账户向被告张芹账户转账25万元，随后张芹将该笔25万元资金转回给案外人赵立柱账户。且原告与被告张芹、案外人赵立柱（见证人）于2020年10月20日签订了《补充协议》，协议载明：为配合买方李新升办理广州银行按揭审批，作此笔资金过账250000元，（大写：贰拾伍万元整）。此笔款项只用作提交转账凭证于广州银行按揭审批使用，但实际张芹并未收到此款，此转账凭证与房屋成交总价无关。2020年10月26日，被告张芹、陈继光分别向原告出具了《同意售房声明书》，两被告均同意出售座落于惠州大亚湾澳头惠澳大道2号光耀海豚花园1栋XX号房，并同意在买方李新升办妥贷款手续后，将用于购房的贷款资金划入我方在广州银行开立的结算账户内，账户名称：张芹，账号：6214××××××××3598303。又查明，2020年9月29日，两被告已将案涉房产过户至被告陈继光一人名下。合同履行过程中，被告张芹于2020年10月29日向大亚湾经济技术开发区不动产登记中心申请异议登记，认为其履行了离婚协议办理析产过户后，业主陈继光未履行离婚协议支付30万元的义务，该产权仍属于共同财产。另被告张芹以婚后财产纠纷的案由向深圳市福田区人民法院起诉被告陈继光，并向本院申请查封案涉房屋，目前案涉房屋仍在查封状态，导致陈继光无将房屋过户至原告名下，进而无法申请银行按揭贷款。庭审中，经本院释明，原告表示无能力支付欠付房款30万元，不变更诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与两被告签订《二手房转让协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，两被告离婚时约定案涉房屋归被告陈继光所有，原告对于两被告的离婚事实以及案涉房屋分割给被告陈继光的事实系知道的，且该房产在履行过程中已于2020年9月29日根据离婚协议约定实际过户至被告陈继光名下，故本案中的《二手房买卖合同》的实际履行合同义务一方应为被告陈继光。合同签订后，原告已向被告陈继光支付了购房款共计48万元，因被告张芹未得到补偿款30万元起诉被告陈继光并查封了案涉房屋，导致合同未继续履行。庭审中，经释明，原告表示无能力支付欠付房款，且继续请求将案涉房屋转移登记至其名下，原告的诉讼请求存在客观障碍，系属《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第一项规定的事实上不能履行的情形，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回原告李新升的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由原告李新升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年二月二十二日法官助理 张 华书 记 员 陈 露