北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初1658号原告：乔羽，男，1986年10月14日出生。委托诉讼代理人：李某（系乔羽之母），1965年9月26日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告乔羽与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔羽委托诉讼代理人李某、被告绿地京纬公司委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔羽向本院提出诉讼请求：1．判令绿地京纬公司返还其购房款92935元，并赔偿利息损失(按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2015年12月31日起至实际返还之日止)；2．判令绿地京纬公司赔偿其信息服务费损失50000元，并赔偿利息损失(按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2015年12月31日起至实际返还之日止)；3．判令绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失948元；4．案件受理费由绿地京纬公司承担。事实和理由：绿地京纬公司是密云区某产业园开发商，对外宣传在产业园建Loft公寓进行销售，宣称城市公寓属于稀缺性产品，该项目公寓优势还在于层高可达4．2米（一般建筑层高为2．7米），可夹层增加使用面积，并双层设置有卫生间、厨房及上下水，“双轻轨、双机场、双高速、双城、双园、双河流、双层空间”，“小公寓大生活一切乘双”，宣传定位为住宅用途。2015年12月30日，乔羽与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，购买绿地京纬公司开发的北京市密云商务区某号公寓房一套，建筑面积为56．51平方米，成交单价16155．22元/平方米，成交总价912932元。乔羽于协议签订当日，在绿地密云朗山项目售楼处向绿地京纬公司支付购房款92932元，并向某经纪有限公司（以下简称某经纪公司）支付50000元，用以抵顶80000元购房款。2017年5月，绿地京纬公司因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传、违规售房受到行政机关处罚，乔羽方知绿地京纬公司出售给自己的房屋未取得商品房预售许可证、销售许可证，后要求退款及赔偿事宜协商未果。乔羽认为绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与其签订选房确认协议，绿地京纬公司应当返还其已付全部房款并赔偿损失，包含已支付的服务费。故乔羽诉至法院。绿地京纬公司辩称：1．在解除双方商品房预约合同的前提下，我公司同意退还乔羽已付款92932元，不同意支付利息，不同意乔羽其他诉讼请求；2．选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，我公司并没有隐瞒相关事实；3．双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算；4．本案涉诉房屋价格发生了贬损，乔羽不存在房屋差价损失，即使认定损失，亦应按乔羽所交纳款项占总房款的比例确定损失，且本案应对涉案房屋价值进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性；5．某经纪公司向乔羽收取的50000元信息服务费与本案不属于同一法律关系，应另案解决，且该款项不是购房款的一部分，故该50000元服务费系乔羽购房的合理开支，我公司既无返还义务也无赔偿义务。本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，乔羽与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，约定乔羽购买绿地京纬公司开发的绿地密云朗山某号房屋一套。协议签订当天，乔羽通过POS机刷卡向绿地京纬公司分两笔支付50000元和42932元，以上合计92932元，绿地京纬公司分别为乔羽出具收据。当日，乔羽并向某经纪公司通过POS机刷卡支付了50000元，某经纪公司为乔羽出具了收据一张，内容为：今收到乔羽交来绿地朗山公寓某号团购费50000元。乔羽为证明其主张，另向本院提交以下证据：1．与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》一份，该确认单载明买受人乔羽，销售房号17-1709，建筑面积56．51平方米，原总房价1061014元，成交单价16155．22元/平方米，成交总价912932元，享受折扣①99折、②94折。2．与某经纪公司签订的《团购推荐单》一份，内容为：团购推荐项目绿地朗山，意向购买房源17-1709，被推荐客户姓名乔羽。并特别说明：1．为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免80000元。2．当您没有购房成功（成功购房是指：乙方足额交纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息费概不退还。．．．．．．8．被推荐客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收的信息服务费并非购房价款的一部分。诉讼中，绿地京纬公司要求在解除双方商品房预约合同的前提下处理本诉争议；经本院释明，乔羽表示本诉中确有与绿地京纬公司解除上述商品房预约合同关系的意思表示。经查，本院于2021年1月15日向绿地京纬公司送达了本案起诉状副本。另查一，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵某、李某等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字某号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。另查二，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，乔羽丧失购买涉案房屋的主体资格。另查三，在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳50000元可以抵顶80000元房款的定购房屋方案。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、绿地京纬公司出具的收据、某经纪公司出具的收据、《团购推荐单》、POS刷卡存根等证据材料在案佐证。本院认为：乔羽与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3．26购房政策，乔羽丧失购买涉案房屋的资格，乔羽与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本院对乔羽要求绿地京纬公司返还购房款92932元并赔偿利息损失的诉求，予以支持。关于本案中乔羽向某经纪公司交纳的50000元信息服务费如何定性及处理的问题。根据本案查明事实，乔羽与某经纪公司签订的《团购推荐单》约定，所收取的50000元团购信息服务费并非购房价款的一部分。现乔羽与绿地京纬公司之间关于涉案房屋的选房确认单已解除，且选房确认单解除的直接原因系“3．26”购房新政导致乔羽丧失购房资格，乔羽向某经纪公司交纳的50000元信息服务费系属乔羽所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传且在未取得预售许可证的情况下违规销售房屋，绿地京纬公司在与乔羽签订选房确认单时存在明显过错，应当对乔羽因选房确认单履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对乔羽要求绿地京纬公司赔偿50000元信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。上述购房款及信息服务费系乔羽于2015年12月30日支付，利息损失自付款之日起算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院予以相应调整。此外，乔羽因《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，乔羽主张的房屋差价损失，亦属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、确认原告乔羽与被告绿地集团北京京纬置业有限公司之间签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》于二〇二一年一月十五日解除。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告乔羽购房款九万二千九百三十二元并支付利息（以九万二千九百三十二元为基数，自二〇一五年十二月三十日起至二〇一九年八月十九日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告乔羽信息服务费损失五万元并支付利息（以五万元为基数，自二〇一五年十二月三十日起至二〇一九年八月十九日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告乔羽房屋差价损失九百四十八元。五、驳回原告乔羽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百八十九元（系原告乔羽预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  陈 乐二〇二一年二月二十四日法官助理  马小涵书 记 员  孙艳秋