北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18249号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：王泽，男，1987年8月20日出生，汉族，北京金地格林物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：程颖聪，男，1995年6月18日出生，汉族，北京金地格林物业管理有限公司员工。被告：苏宇，女，1969年9月14日出生，汉族，施耐德电器有限公司员工，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：蔡雳（苏宇之夫），男，1968年2月9日出生，汉族，北京经济技术开发区管理委员会城市运行局干部，住北京市北京经济技术开发区。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称：金地格林公司）与被告苏宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地格林公司的委托诉讼代理人王泽、程颖聪，被告苏宇的委托诉讼代理人蔡雳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地格林公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏宇支付物业费3423.87元，利息2552.51元；2.本案诉讼费由苏宇承担。事实与理由：2018年12月24日，金地格林公司与北京经济技术开发区新康家园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由金地格林公司为新康家园项目提供物业服务，其中，第三章约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，17号楼物业费2元/月/每平方米，第六章第二十七条约定未能按时足额缴纳物业费，应当按每5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2018年12月25日起至2021年12月24日。苏宇是新康家园17-1-602的业主，房子是139.94平米，现拖欠2018.12.25-2019.12.31的物业费。自苏宇欠费伊始，金地格林公司就通过在小区张贴收费通知、电话催促、上门催促、发送律师函等多种催缴方式催促其缴纳物业费，但其一直未缴纳，故诉至法院。苏宇辩称：房屋面积认可，房主是苏宇，金地格林公司系我小区的物业服务公司，对金地格林公司主张的物业费，我方人为应按照其实际服务质量最多不超过70%，同时应该待电梯大修完成后再行支付。另外要求业主与金地格林公司的公共收益分成比例改为80%：20%；建立业主与物业的物业群处理纠纷；赔偿因金地格林公司监控不当造成的车辆损失1500元。金地格林公司存在以下问题：1.招标文件、物业合同的文本没有实现向小区业主公示，合同内容存在争议，违约金条款不合理、小区公共部分出租和广告分成比例违背以往物业合同的约定和招标文件；2.新康房地产起诉新康家园业主委员会物业合同的停车场物业费不当；3.物业合同缺乏有效性；4.金地格林公司没有提供服务达到合同的证明文件，金地格林公司认为新康家园是老旧小区，服务可以不达到三级标准，没有依据，物业合同中也没有约定可以以设施破旧为由降低服务；5.业主无法查证有关资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：苏宇系北京经济技术开发区天华园一里三区17幢1-602的业主，房屋建筑面积为139.94平方米。2018年12月24日，新康家园业主委员会与金地格林公司签订了《新康家园小区物业管理服务委托合同》，约定由金地格林公司为苏宇所在小区提供物业服务，服务期限为3年（2018年12页25至至2021年12月24日），17号楼的物业费收费标准每月每平方米2元，合同约定物业服务标准为三级以上，并明确了服务内容和标准，在合同中，双方约定公共部分出租和广告分成比例业委会占30%，金地格林公司占70%。苏宇拖欠金地格林公司2018年12月25至2019年12月31日期间的物业费3423.87元元。2019年1月15日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司受新康家园业委会委托，就新康家园小区状况进行评估，并出具《新康家园小区物业项目交接查验评估报告》，结论为：小区交付使用至今已近15年，由于日常维护保养不当，项目共用部位破损情况较为普遍，共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显……电梯系统、安全防范、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格。鉴定报告附有大量现状问题的照片。包括现场交接资料缺失，地灯、路灯锈蚀，楼道瓷砖脱落，园区路面破损，消防设备年久失修，各电梯均存在不同程度问题，消防设施老化、地下水管漏水等问题。庭审中，苏宇认为金地格林公司入住小区程序不合法，入住后服务22个月仍没有达到其对业主的承诺服务水准，故未缴纳2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费用3423.87元。苏宇提交照片一组欲证明物业服务存在重大瑕疵绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏；提交视频证明业主查阅文件时被业委会阻拦；提供照片自己的车辆被剐蹭，但因为物业的安全监控缺失无法找到侵权人；提供照片，证明小区各项设施一直在更新改造;提供出发决定书、新闻报道证明金地格林利用有违法记录的公司获取自己的利益，违规操做。针对苏宇的上述抗辩事由，金地格林公司表示进驻后，公司及其工作人员都在尽力处理和解决。金地格林公司提交安全巡逻签到表、电梯巡检记录、清洁作业记录表、生活水泵房巡视表、高低压配电室巡视表、来人来访登记表、电梯日常维护保养记录、灭火器检查记录表等证明履行了基本的物业服务义务。提交数封业主表扬信和锦旗，欲证明金地格林公司进驻小区后变化很大，绝大部分业主认可金地格林公司的物业服务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第20条，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，金地格林公司与苏宇的合同关系成立于民法典实施前，且履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。金地格林公司为苏宇所有的房屋提供物业服务至今，双方形成物业服务合同关系，双方约定的物业服务费标准亦合理，苏宇应缴纳相应的物业费用。关于苏宇抗辩称小区电梯大修后仍有问题，要求暂停支付物业费直至电梯大修通过业主验收，其提交一组照片及视频予以证明。金地格林公司称小区电梯大修均按照合法流程操作，其提交电梯大修文件公示照片及物业办人员核查照片、大兴质检局2017年下发的电梯隐患报告予以证明。本院认为，小区电梯存在的故障、隐患系在金地格林公司提供物业服务之前出现，金地格林公司委托电梯维保公司对电梯进行了大修，视为其已经履行了基本的物业服务义务，苏宇作为业主应当支付物业费，故本院对其抗辩意见不予采信。关于苏宇抗辩称金地格林公司物业服务不到位，其提交一组照片证明小区的公共信息栏、照明系统、监控系统、消防设施、小区绿地、公共设施损坏、环境秩序混乱。金地格林公司称针对各项设施的损坏，其已采取维修和整改措施，并提交新康家园物业服务中心年度工作总结、《新康家园小区物业项目交接查验评估报告》、2019年部分月度总结公示文件、部分部门工作记录、消防维修通知、报道及维修照片、消防灭火器检查卡、安装铁丝网等一组照片予以证明。本院认为，根据金地格林公司提交的《新康家园小区物业项目交接查验评估报告》，新康家园小区项目自交付使用以来，共用部位破损情况普遍，共有设备设施组部件均已有老化、失效，基于该小区自身存在的问题，金地格林公司已经在积极进行维护和整改，能够确定其已基本履行了物业合同约定的义务，苏宇应当按照约定支付物业费。同时因小区问题较多，整改措施需要经过相当长的周期才能有明显成效，如果业主因此拒绝缴纳物业费，则势必会导致小区物业服务水平与质量持续下降，如此恶性循环不利于物业服务单位乃至整个社会的和谐稳定，亦影响全体业主的根本利益。故对于苏宇的抗辩意见本院不予采信。苏宇在答辩意见中要求的改变公共区域收益分成、建立对接微信群等不属于法院管辖，苏宇可与金地格林公司另行协商解决。综上，金地格林公司要求苏宇支付2018年12月25日至2019年12月31日物业费的主张，本院予以支持。关于利息一项，考虑到苏宇未交纳物业费系对物业服务不满所致并非恶意拖欠，故对该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、苏宇于本判决生效后十日内支付北京金地格林物业管理有限公司2018年12月25日至2019年12月31日期间的物业费3423.87元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由苏宇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 雪二〇二一年二月二十四日法官助理  李慧娅书 记 员  徐 笑