广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29773号原告：王书文，男，1970年4月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原告：谢艳妮，女，1970年7月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金，广东红棉律师事务所律师。被告：李江水，男，1956年9月1日，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：卢建雄，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晓艳，广东谨然律师事务所律师。第三人：广州陈田改造房地产有限公司，住所地广州市白云区丛云路49号B318室。法定代表人：萧炳均。第三人：广州泰达更新改造拆迁服务有限公司，住所地广州市白云区黄石街丛云路53号F栋411房。法定代表人：许江**。上述两第三人共同委托诉讼代理人：朱明毓，广东国鼎律师事务所律师。上述两第三人共同委托诉讼代理人：谢青伶，广东国鼎律师事务所实习人员。原告王书文、谢艳妮诉被告李江水，第三人广州陈田改造房地产有限公司（以下简称陈田公司）、广州泰达更新改造拆迁服务有限公司（以下简称泰达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告王书文、谢艳妮及其委托诉讼代理人张志武、陈金，被告李江水的委托诉讼代理人卢建雄、肖晓艳，第三人陈田公司、泰达公司的共同委托诉讼代理人朱明毓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王书文、谢艳妮向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2007年8月24日签订的《物业购买协议》无效；2、确认被告李江水与第三人签订的关于陈田村××北××号房屋（房屋面积486.54平方米）拆迁补偿协议中的权益属原告所有；3、被告将前述房屋涉及的宅基地使用证等资料原件返还给原告，包括农村宅基地使用证、白云区私房报建表、报建图纸、五边空地转让协议及收据四份；4、被告将从第三人处取得的拆迁补偿款、租金补贴、提前拆屋补贴等与涉案房屋有关的款项返还给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年8月24日，原告与被告签订了《物业购买协议》，约定经原告家庭成员同意，被告以70万元价格购买原告名下位于陈田村××北××号的物业（面积486.54平方米，宅基地证号为0406083）。协议签订后，原告向被告收取了购房款，并向被告交付涉案房屋及房屋相关证件。因《物业购买协议》严重损害社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定，原告已向贵院诉请确认协议无效，并请求贵院判令被告向原告返还涉案房屋，案号为（2020）粤0111民初25199号。在庭审过程中，原告得知涉案房屋面临拆除风险（现已拆除部分），而被告已就涉案房屋的拆迁问题与第三人达成补偿协议。原告认为根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，不能返还的，应当折价补偿。现涉案房屋已面临灭失的风险，而被告因涉案房屋获取了相应价值的拆迁利益，该利益应归原告所有，被告已领取的补偿款应返还给原告。故提起本案诉讼，望判如所请。被告李江水辩称：原告不是涉案房屋所在地村民，其不能提供其取得涉案宅基地使用权和宅基地上建筑物报建的合法依据，涉案房屋有可能涉及到违法建筑的认定。原告应依法在向相关行政主管部门申请对涉案房屋权属进行认定和处理后，才能提起民事诉讼，因此请求依法驳回原告的起诉。原告在本次诉讼前，曾提起另案诉讼，案号为（2020）粤0111民初25202号。在该案中，被告向法院申请调取宅基地登记资料和房屋报建手续，已取得规划局的复函，答复：查无涉案房屋的档案资料及宅基地位置的权属登记信息。故原告对涉案房屋并不拥有合法的权属，且原告也没有提供合法报建手续证明涉案房屋是合法建筑物，因此根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条的规定，应驳回原告的起诉。此外，被告与第三人之间所发生的拆迁补偿关系是基于被告是涉案房屋的实际管业人，并根据陈田村村民通过改造拆迁补偿安置方案所形成的，与本案原、被告双方所发生房屋买卖关系以及房屋是否是合法建筑物并无必然联系，是被告与第三人之间自愿形成的另一法律关系，被告无义务和责任将因此取得的利益支付给原告，除非撤销或确认被告与第三人之间的拆迁补偿关系。更何况，原告在出售涉案房屋后近12年期间，从未向被告提出过异议，现在涉案房屋已经拆迁，具有巨大利益，原告要求确认合同无效和取得拆迁利益，不仅有悖诚信，而且有碍交易秩序的稳定和安全，因此法院不应支持。第三人陈田公司述称：我司不具备对被拆迁房屋所有权直接进行产权界定的职能。我们在房屋拆迁过程中依据充分有效的证据确定来被拆迁人的身份的。这些证据包括被拆迁人提供的物业购买协议以及被拆迁人李江水实际使用案涉房屋这一事实，我司也对此进行了公示，这些都是我司认定被拆迁人身份的依据，我们的拆迁流程都是依照国家政策推进的，我司将根据法院的最终判决执行拆迁分配。拟签订的拆迁补偿协议中约定的补偿款共计约155万元，复建面积是308平方米，最终以实际履行为准，现协议我司尚未盖章，相关补偿尚未向李江水交付。第三人泰达公司陈述：我司负责陈田村“城中村”改造项目的动迁工作。因涉案房屋位于陈田改造项目一期复建住宅区域，按照政府批复，一期复建住宅须优先实施建设，为鼓励涉案房屋权属人将涉案房屋腾空交给第三人陈田公司，以便本项目加快推进一期改造范围内复建工作，我司于2020年8月7日向李江水（李江水委托林春燕收款）支付租金补贴和提前拆屋补贴等1537310.05元，于2020年10月27日向李江水（李江水委托林春燕收款）支付租金补贴和提前拆屋补贴9717.43元，共已向李江水（李江水委托林春燕收款）支付1547027.48元。该款项为我司自行向李江水支付，不属于按照政府批复应向房屋权属人支付的拆迁安置补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年3月3日，广州市白云区新市镇人民政府向王书文核发穗郊字第0406083号《农村（墟镇）宅基地使用证》，记载房屋座落新市陈田村，面积61.74平方米，层数6层，建筑面积486.54平方米。2007年8月24日，王书文（出卖方、甲方）与李江水（购买方、乙方）签订《物业购买协议》，约定甲方家庭成员同意，乙方愿出70万购买甲方位于陈田北约北街五巷6号（面积486.54平方米），该物业宅基地证号为0406083；有关该物业在甲方转让乙方前的一切债权债务与乙方无关，甲方收齐款项后即将宅基地使用证及相关证件交给乙方；如遇到国家政策需要拆迁，乙方所享有的房屋拆迁补偿费用完全归乙方所有；成交后双方不得违反合约，该物业属购买方永久占有。卖方对已售出的物业不负任何责任。附注：后附乙方收到甲方原件资料等。落款处甲方及家庭成员由王书文、谢艳妮签名，乙方及家庭成员由李江水签名。2020年3月25日，王书文委托广东红棉律师事务所律师张志斌向李江水发出律师函，该函称上述《物业购买协议》违反了相关法律规定，告知李江水该协议无效，并要求李江水返还涉案房屋等。上述律师函寄至涉案房屋地址，并显示于2020年3月26日已妥投。李江水称并未收到上述律师函。2020年8月17日，王书文、谢艳妮诉李江水一案进行开庭审理，案号为（2020）粤0111民初25199号。该案中，本院就穗郊字第0406083号《农村（墟镇）宅基地使用证》及涉案房屋的相关情况向广州市规划和自然资源局发函查询，2020年8月21日，该局向本院复函，记载：“经核，查无穗郊字第0406082号宅基地使用证的档案资料”、“广州市陈田村××北××号，经查，以上地址暂查无权属登记信息”。诉讼中，王书文、谢艳妮向本院出示五边空地转让协议复印件、白云区镇私房报建表复印件、报建图纸复印件及4张收据复印件，李江水确认其持有《物业购买协议》原件一份、穗郊字第0406083号《农村（墟镇）宅基地使用证》一张、白云区镇私房报建表一份、五边空地转让协议一份、设计图2份、4份收据原件。庭审中，王书文、谢艳妮及李江水确认各方均不是涉案房屋所在集体经济组织成员。李江水确认购买涉案房屋后其自行加建了第七层铁皮雨棚。经本院释明合同无效后，李江水未在本案中要求处理合同无效的后果。本院认为：涉案房屋为宅基地房屋，被告非涉案房屋所在的集体经济组织成员，故原、被告就涉案房屋签订的《物业购买协议》违反了相关法律法规的强制性规定，依法应为无效合同，故原告要求确认其与被告签订的《物业购买协议》无效于法有据，本院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋拆迁补偿权益归原告享有的诉讼请求，第三人陈田公司确认涉案房屋的拆迁补偿协议尚未签署完毕，涉案房屋可取得的拆迁补偿款及复建安置面积仍需待协议签署后才能确定，且以实际履行为准，故涉案房屋是否享有拆迁补偿权益及具体数额均未确定，原告该项诉请尚不具备处理条件，故本案中本院对原告该项诉请不予调处。关于原告要求返还资料原件的诉讼请求，现被告确认收到原告交付的《农村（墟镇）宅基地使用证》一份、白云区镇私房报建表一份、五边空地转让协议一份、设计图2份、4张收据原件，根据合同无效后的相互返还原则，原告要求被告返还上述证件资料有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还从第三人处取得的拆迁补偿款、租金补贴、提前拆屋补贴等。第三人泰达公司确认已支付的1547027.48元属于其自行向被告支付的租金补贴及提前拆屋补贴，不属于依据政府的拆迁方案或批复需支付的款项，故原告该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、确认原告王书文、谢艳妮与被告李江水于2007年8月24日签订《物业购买协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告李江水向原告王书文、谢艳妮返还穗郊字第04060823号《农村（墟镇）宅基地使用证》1份、白云区镇私房报建表1份、五边空地转让协议1份、设计图2份、收据原件4张；三、驳回原告王书文、谢艳妮的其他诉讼请求。本案受理费18724元，由原告王书文、谢艳妮负担14488元，由被告李江水负担4236元；本案财产保全费5000元，由原告王书文、谢艳妮负担。被告李江水负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年二月三日书记员 傅奎显