北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0114执异24号异议人（被执行人）：北京永丰国际信息园开发有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇定福皇庄村89号。法定代表人：王天怡，董事长。委托诉讼代理人：魏晋，北京中臬律师事务所律师。申请执行人：宁俊强，男，1970年5月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贾东初，北京天驰君泰律师事务所律师。本院在执行宁俊强与北京永丰国际信息园开发有限责任公司（以下简称永丰公司）房屋买卖合同纠纷一案[执行依据：（2015）昌民初字第11089号民事判决书；执行案号：（2019）京0114执恢861号]过程中，永丰公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。永丰公司称，一、（2019）京0114执恢861号执行裁定书的执行依据是北京市昌平区人民法院作出（2015）昌民初字第11089号判决书，该判决书确定异议人协助宁俊强办理位于北京市昌平区×信息园产业基地×楼（即昌平区×街×号×幢）4层401号房屋的过户手续。异议人认为，11089号判决书适用法律不当，861号裁定书执行行为违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令，1990年5月19日发布并实施）第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。理由是：1.2006年8月28日，异议人在没有取得销售许可证、工业厂房尚未建成时，与宁俊强签署《房屋买卖合同》。2.2014年3月20日，异议人取得房屋所有权证后，异议人、宁俊强的过户手续应当遵守国务院第55号令、2010年10月8日北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480号）、2010年11月8日北京市住房和城乡建设委员会《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发[2010]647号）以及2019年5月10日北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市科学技术委员会、北京市经济和信息化局、北京市规划和自然资源委员会、中关村科技园区管理委员会《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216号）等规定，整体建设工业厂房严禁分割销售，严禁销售给个人。3.案涉工业厂房的立项、规划是以异议人名义建设使用规划的，自用项目。4.符合转让条件的工业项目房屋转让、过户要经过中关村科技园昌平园管委会、未来城管委会审判审核，审核通过的才能办理过户，按照480号、647号、216号政策规定，中关村科技园昌平园管委会、未来城管委会不受理昌平区工业项目分割转让、过户的审批审核的申请件。2020年9月1日，异议人去未来科学城管委会咨询，张贵林副主任等领导接待了异议人公司工作人员，张主任提出管委会只受理工业项目整体转让的准入、审核工作，需分割的房屋转让一律不接件受理。管委会受理整体工业项目审核材料，收到材料时，以收到材料时北京市的政策、规定等依法依规进行审核，工业项目整体转让方与买受人签署的合同时间与能否审批通过没有关系，他们按照北京市、昌平区的产业政策等对买受方是否符合准入条件进行把关，能否审核通过存在的风险由合同双方自己约定处理。另外，未来城东区已入驻的有些央企提出的产业用房进行集团内公司间分割转让的诉求，因480、216、217等文件限制也一直无法办理。二、861号裁定的执行行为违反国务院第55号令。依据国务院第55号令第25条规定，“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”案涉工业厂房分割转让，没有经过北京市、昌平区人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。1.11089号民事判决书生效后，宁俊强向昌平区人民法院申请执行，（2016）京0114执2707号执行裁定书执行中，虽然异议人积极配合昌平区人民法院的执行工作，但是，按照480号文、647号文规定，北京市国土局昌平分局不予办理工业厂房分割过户手续。2.异议人接到861号执行裁定书通知后，咨询了北京市规划和自然资源委员会、北京市规划和自然资源委员会昌平分局、北京市不动产登记事务中心、北京市昌平区不动产登记事务中心等部门，答复如下：（1）北京市规划和自然资源委员会的答复：从法院2015年给宁俊强的过户判决看，买卖双方和法院都没有提及和考量北京市2010年就出台的480号政策文件，实属不正常，存在严重失误。（2）北京市规划和自然资源委员会昌平分局的答复：按照北京市的政策规定，工业厂房不能办理分割过户，更不能销售给个人，法院审理这类案件时应当考虑北京市相关的政策规定。（3）北京市不动产登记事务中心的答复：2006年8月28日，异议人与宁俊强签署《房屋买卖合同》，2010年3月24日，异议人与北京市中科科仪技术发展有限责任公司（以下简称中科公司）签署《房屋买卖合同时》时，异议人既没有取得工业厂房分割销售许可证，也没有将工业厂房建设完成，双方是私下的预售行为，其销售行为是违规的，合同履行中就存在不能过户的风险，该风险应当由合同双方承担。2013年10月23日，上述工业厂房才竣工验收，异议人才取得北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案登记，这时异议人的工业厂房物权才确立。2014年3月20日，异议人才取得《房屋所有权证》，这之后，异议人履行其与购买方宁俊强、中科公司的工业厂房转让过户，就必须按照办理时的北京市的政策规定办理。也就是说，异议人与宁俊强、中科公司的过户，必须按照480号、216号、217号等文件规定办理，上述文件明确规定，严禁分割销售，严禁销售给个人。（2019）京0114执恢861号执行裁定书所确定的内容无法执行。虽然法院判决了过户，但是，异议人的工业厂房是一幢整体厂房，按照北京的政策规定，不能分割登记过户。（4）北京市昌平区不动产登记事务中心的答复：工业厂房不能分割，不能过户给个人：昌平区×街×号×幢工业厂房是一幢规划建设的整体工业厂房，按照北京市住建委480号文、216号文、217号文等规定，严禁分割销售，严禁出售给个人。异议人没有取得北京市昌平区×街×号×幢工业厂房的分割销售许可证，规划中也没有相应的分割规划房号。工业厂房严禁分割，严禁过户给个人，北京市都有明确的政策规定。即使法院判了，他们也无法执行，如果给宁俊强办了分割过户，将会对北京市工业厂房管理带来不良影响，恶劣的影响，有可能会产生不良的示范效应，这个责任谁也承担不起。昌平不动产中心办理不了861号执行裁定书所确定的分割过户，2020年11月9日北京市规划和自然资源委员会昌平分局就861号执行裁定书向昌平区人民法院发出《审查建议》函，阐明按照北京市的政策规定，无法办理分割过户。补充一点，永丰公司和宁俊强的房屋买卖合同违反了城镇国有土地使用权出让和转让条例，北京市480号、216号、217号文件等规定合同履行出现障碍不能办理过户，事实上不能履行，合同法第110条规定，宁俊强不能要求永丰公司履行过户义务，因此，11089号判决书判决过户缺乏法律依据。综上，异议人认为861号执行行为违反国务院第55号令，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，请求依法裁定中止执行北京市昌平区人民法院作出的（2019）京0114执恢861号执行裁定书。宁俊强称，异议人永丰公司提出的执行异议，不符合本案的基本事实，不符合民诉法和最高法院执行异议司法解释的规定，请求法院依法驳回其执行异议。一、本案基本事实。1.宁俊强是“北京市金诚信齐通科技有限公司”的董事长，持有公司80％的股权。2006年8月，宁俊强与永丰公司签订《房屋买卖合同》，为公司购买永丰公司正在建设的生产办公综合楼×号房屋，即该楼第4层的东半层1800平方米，并按合同约定，交付了首付款，该楼另三层半后来售给了北京中科科仪股份有限公司。2.2010年10月，永丰公司首先提起诉讼，以该房屋未取得建设规划手续和房产证土地证为由，要求判令双方《房屋买卖合同》无效，宁提起反诉。（1）一审判决书(2010)昌民初字第15743号，驳回永丰公司合同无效的诉讼请求，支持宁俊强的反诉请求，判定合同有效，永丰公司交房。（2）二审判决书(2011)一中民终字第6770号，驳回上诉，维持原判。（3）再审裁定书(2012)高民申字第01679号，驳回永丰公司再审申请。2013年，永丰公司依判决书向宁俊强交付了房屋。此前，2010年，生产办公综合楼另三层半也交付给了另一买方中科科仪公司。（4）2014年3月，永丰公司取得土地证和房产证后，宁俊强提起办理房产过户之诉，(2015)昌民初字第11089号民事判决书，判定永丰公司协助原告宁俊强办理生产办公综合楼4层401号房屋的过户手续。（5）2016年，宁俊强申请强制执行办理房产过户，执行案号(2016)京0114执2707号，后终结执行。（6）2019年，宁俊强向北京市建委申请信息公开，住建委信息显示，该生产办公综合楼分割测绘登记备案已于2015年完成，房屋登记表上显示已经将房屋分割为×号和×号。（7）2020年9月30日，昌平区法院作出(2019)京114执恢861号执行裁定书，并向昌平区不动产登记中心发出协助执行通知书。二、异议人的执行异议申请，不符合民事诉讼法第225条规定的条件，也不符合最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的条件，应裁定驳回异议。异议人的异议理由是：“执行裁定书的执行依据(2015)昌民初字第11809号民事判决书，以及之前的一审、二审、市高院再审判决书，违反了国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条的规定、违反了北京市(京国土用(2010)480号)、(京建发(2010)467号)、(京建发(2019)216号)等规范性文件的有关规定，生效判决是错误的，应中止执行。异议人的异议申请和理由，于法无据。民诉法第225条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。理由成立的，裁定撒销或者改正；理由不成立的，裁定驳回”。最高人民法院“执行异议若干规定”第七条规定，当事人、利害关系人认为执行过程中的下列行为违法提出异议的，依照民事诉讼法第225条规定进行审查。（一）查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；最高法院的该条规定，明确了当事人的执行异议，限于两个方面，一是认为执行措施（如具体的执行方法、手段等）违法，二是执行程序（如执行的期间、顺序等）违法。第七条最后一款规定：“被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决”。而异议人的执行异议申请，不是对执行机构的执行行为和执行程序提出异议，而是对执行的依据，即生效的判决书提出异议，认为生效判决书是错误的，不应执行。异议人的异议申请，不符合民事诉讼法225条和最高法院执行异议若干规定中规定的条件，应当按照民诉法225条，和最高法院的有关规定，裁定驳回。三、1990年的国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》只是规定不动产转让应当办理过户登记，也只适用于国有土地使用权出让和转让；北京市政府有关部门的几份关于工业项目管理的文件，包括京国土用(2010)第480号、京建发(2010)647号、(2019)216号，只是强调严格工业房产转让审批管理，并不导致房屋买卖合同无效，也不导致合同不能履行，不能办理过户登记。1.国务院55号令适用范围为国有土地使用权出让和转让，而本案标的物为房屋，根据特殊法优于一般法，应当适用《房屋登记办法》或现行的《不动产登记暂行条例》。该55号令，仅第25条提到：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”这显然只是规定应当经过批准办理登记过户，并未规定不能转让过户。2.北京市(2010)480号文，只是要求严格对工业项目的立项审查和转让审批，强调不得擅自改变土地用途，确需转让或销售的，由市住建委五部门联审通过后，报市政府批准。并非一概不予办理转让事宜。京建发(2010)647号文，是对已建成项目分割测绘的规定，是“禁止以虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记”。而案涉房屋，具有实体墙分割，具有结构的独立性和使用的独立性。(2019)216号文，是为深化“放管服”改革，将审核权下移，市住建委不再受理工业项目转让和销售申请，“由区政府确定的行政主管部门负责审核”。可见，异议人列举的上述文件，都是政府加强管理的规定，并不是禁止工业项目转让或者分割转让。3.在前述一审、二审、再审中，异议人将前述文件提交法庭，主张这些文件属强制性规定，构成不可抗力，应当认定合同无效，但未获支持。详见：(2010)昌民初字第15743号一审卷宗53页；(2011)一中民终字第6776号二审卷宗37页；(2012)高民申字第01679号民事裁定书第2页；永丰公司上诉状等。4.网上查询，当前中关村密云园、顺义园等园区工业厂房可以分栋、分层、分单元分割出售，说明480号文、647号文、216号文只是管理性规定，而不是效力性的强制性规定。(详见宁证据四，密云园、顺义园分割出售公开信息)。另：宁俊强检索到几份北京市其他法院在处理与本相同案件时的判决书，(2015)通民初字第2783号、(2016)京0112民初13145号、(2016)京0112民初38340号，都认定，工业房产转让行为发生在(2010)480号文件之前，不受480号文件的拘束，合同有效，继续履行，办理过户登记，即“法不溯及既往”。(见宁俊强证据五，几份北京市类案判决书)。其中，(2015)通民初字第2783号判决书与本案完全相同，合同签订于480号文实施之前，也是自然人购买，判决书中有这样的内容：通州区房地产交易中心咨询复函内容为：1.京国土用(2010)480号文件确系真实存在。2.文件性质属于规范性文件。3.房屋买卖合同签订时间早于前述文件。4.现在办理产权转移登记，不受480号文拘束。四、异议人称市、区有关部门在接受咨询时均答复工业房产不能分割转让，但异议人只有说法，没有证据。而宁俊强可以提交证据证明，有关部门并不是答复不能办理，是异议人根本就拒绝配合办理。1.2015年底，宁俊强与永丰开发公司的张扬(当时负责此项目人员)，中科科仪公司的刘德春一起咨询“北京住建委”，市场部主管人员明确表态：第一点、案涉《房屋买卖合同》签订于2006年，不受京国土(2010)480号文件约束。第二点、司法判决的效力高于规范性文件。2.2019年宁俊强向昌平区不动产登记中心主管人员咨询，告知：双方带上房产证原件、合同书，一起来办理，先依据测绘结果拆分成两个证，其中一个过户给宁俊强；如果开发商不配合来办理，可申请法院强制执行，凭法院协助执行通知、测绘结果和不动产档案资料，登记中心拆分成两个证，一个过户给宁俊强(详见宁俊强证据三，与不动产中心的沟通录音)。3.2019年宁俊强向北京市住建委申请信息公开，公开资料显示，北京市住建委已经完成涉案房屋分割测绘案登记，房屋登记表已经将综合楼分割为101和401两个部分。后期永丰公司不再配合办理(见宁俊强证据二)。五、根据《民法典》229条、《不动产登记暂行条例》第14条，案涉房产应当办理权属转移登记。而异议人拒不配合办理，属恶意毁约行为。《民法典》229条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。《不动产登记暂行条例》第14条，“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”，依生效的法律文书进行转移登记。由于办理登记过户需要异议人提交房产证和其他建设档资料才能完成，异议人拒绝配合拖延至今。由于近十几年房价大幅度增长，异议人为了追求更大利益拒绝办理过户的恶意显而易见。如果这样的行为得到法律支持，将诱导诚信危机，破坏房产交易市场秩序，也践踏了法律的尊严。综上，本案执行的依据几份生效判决书认定事实清楚，适用法律正确，裁判正确；法院的执行行为，从实体上和程序上都完全合法、正确。异议人的异议申请，不符合民诉法第225条的规定，不符合最高法院关于执行异议的有关规定，请求执行法院驳回异议人的异议中请，继续强制执行，办理房产过户登记。本院查明，宁俊强与永丰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日作出（2015）昌民初字第11089号民事判决书，判决：被告永丰公司于本判决生效后七日内协助原告宁俊强办理位于北京昌平区×信息园产业基地生产办公综合楼（即昌平区×街×号×幢）×层×号房屋的过户手续。案件受理费27950元由被告永丰公司负担，于本判决生效后七日内交纳。判决生效后，宁俊强向本院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为(2016)京0114执2707号。后该案以暂不具备继续执行条件，于2016年9月30日终结本次执行程序。经宁俊强申请，本院对该案恢复执行，执行案号为（2019）京0114执恢861号。执行过程中，本院向永丰公司送达了执行通知书。2020年10月9日，本院作出（2019）京0114执恢861号执行裁定书，裁定：将被执行人永丰公司位于北京昌平区×信息园产业基地生产办公综合楼（即昌平区×街×号×幢）×层×号房屋过户至申请执行人宁俊强名下。2020年10月9日，本院作出（2019）京0114执恢861号执行裁定书，以申请人申请过户的房屋需要重新测绘备案为由，裁定（2019）京0114执恢861号案件终结执行。本院认为，执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，据以执行的生效法律文书（2015）昌民初字第11089号民事判决书判决永丰公司协助宁俊强办理位于北京昌平区×信息园产业基地生产办公综合楼（即昌平区×街×号×幢）×层×号房屋的过户手续。本院执行按上述法律文书确定的内容裁定将永丰公司上述房屋过户至宁俊强名下，并无不当。永丰公司以本院（2019）京0114执恢861号执行裁定书违反国务院第55号令即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为由，请求裁定中止执行上述执行裁定书，于法无据，本院不予支持。此外，永丰公司主张据以执行的（2015）昌民初字第11089号判决书适用法律不当，系对原审判决书的意见，不属于执行异议的审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回北京永丰国际信息园开发有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审判长  梁永胜审判员  吴全会审判员  谢 肖二〇二一年二月五日书记员  张秋菊