安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1881民初205号 原告：肖芳，女，1984年10月13日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告：严敏杰，男，1981年6月25日出生，汉族，住安徽省宁国市。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张仁荣，安徽周振华律师事务所律师。 被告：宁国市名城置业有限公司，住所地安徽省宁国市清华路江南花苑****，统一社会信用代码91341881077233400T。 法定代表人：蔡德祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴莹，安徽高胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：吴易寒，安徽高胜律师事务所实习律师。 原告肖芳、严敏杰与被告宁国市名城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖芳、严敏杰的委托诉讼代理人张仁荣，被告名城置业公司的委托诉讼代理人吴莹、吴易寒到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 肖芳、严敏杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告损失30000元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告开发销售名城御品商住楼时，以户外广告、宣传单等形式宣称“住名城读名校---宁国市中心双金学区××学校宁中、西小隔街对望，是新开发项目中仅有的双金学区”、“宁中西小绝版学区房”。原告基于对被告广告宣传内容的合理依赖，于2015年7月1日与被告签订商品房买卖合同，购买了名城御品9幢1-502室房屋。2018年9月，原告之子严立恒小学入学，但凭所购上述房屋的学区划分未能就读西小。被告以欺骗性、误导性宣传不当谋求商业利益，给原告造成了损失。原告参照宣城市中级人民法院（2019）皖18民终247号生效判决向被告提出损失赔偿。原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请贵院支持原告诉请。 宁国市名城置业有限公司辩称，一、原告提出诉请已超过诉讼时效，2017年7月10日，教育局已经公布最新学区规划情况，在学区房划走至今已经有三年多，已经超过诉讼时效； 二、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告在其销售和宣传资料中有过“双学区”的表述，但与原告签订的《商品房买卖合同》中对此亦并无明确约定，故应依据《商品房买卖合同》的内容明确双方的权利与义务。虽然根据划分本小区已不在西小招生范围，但是宁中招生仍涵盖本小区。另，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中的宣传资料应为要约邀请，不能视为要约，理由如下：（1）被告销售广告和宣传资料中载明的内容仅是一种表述，并不是承诺。双学区的描述更多的本意是名城御品小区地理位置描述。另，学区问题是政府根据行政区划内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学分配所作的行政划分，学区如何划分与房地产开发企业无直接关联，亦不属于房地产开发企业规划范围内事项，该关于学区问题也不是针对房屋及相关设施所作出的，故原告主张被告销售广告和宣传资料中关于学区问题的表述属于要约，被告应承担违约赔偿责任的理由不能成立；（2）结合本案实际情况，被告方开发的小区基本上为大户型，定位为改善性住房，原告方出资购买商品房，考虑的因素很多，包括价格、房屋构造、环境等各个方面，是综合比较后的选择，而是否是学区房对于合同的订立并非有重大影响； 三、对于原告在诉状中称进行不实虚假宣传，虽然其提供了该小区其他住户的生效民事判决书，但具体案件应具体分析。原告称是因为被告方不实宣传以致其购买了该小区，被告方不予认可。依据《中华人民共和国广告法》第四条规定：广告中不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。由此可见，虚假宣传是指在商业活动中，经营者利用广告等作出与实际情况不符的虚假信息，导致消费者误解的行为。判断经营者是否构成虚假宣传主要应从宣传信息是否真实，是否构成本案当事人误解使其购买房屋等进行分析。（1）宣传的内容是否真实，被告从未做过不实宣传，根据宁国市教育局文件规定，在2017年7月10日调整之前，被告开发的小区位于宁国市西津小学和宁国中学学区范围，并且保持不变。2015、2016年期间，小区业主已经就读于相应学区。且，在进行学区划分后，被告从未在进行学区地理位置的表述； （2）是否具有欺骗的主观意图。学区房并非一个法律术语，它是房地入场的衍生品，也是现行教育背景下的一个特殊现象。《中华人民共和国义务教育法》第十二条规定，“适龄儿童、少年免试入学，地方各级人民政府应当保障适龄儿童，少年在户籍所在地学校就，地方各级人民政府应当保障适龄儿童，“县级以上地方人民政府根据本行政区域内居住的适龄儿童、少年的数量和分布状况等因素，按照国家有关规定，制定、调整学校设置规划。新建居民区需要设置学校的，应当与居民区的建设同步进行”。由此可见，学区房的划分除坚持就近入学原则外，还应考虑区域内居住的适龄儿童、少年的数量和分布状况等因素。按照的当时的行政区划，名城御品小区依据就近原则入住西津小学，由此可推定，并非恶意欺骗和误导消费者；（3）宣传内容是否引人误解，商品房买卖因为其标的物价值大，影响因素多而区别于一般生活消费品的买卖。原告作为完全民事行为能力人，应当积极考察商品房的真实情况，而不应只注重开发商的宣传，更应当向当地教育部门核实相关情况。（4）被告方的宣传不是原告购买房屋的原因，在原告方提交的证据中并没有证据表明其购买房屋的原因是因为学区房而购买房屋，仅仅拿着同小区的另一案件作为证据予以支持。提醒法庭注意的是，在另一生效判决书中，原告方是提供了当时的聊天记录作为证据，证实其购买的主要原因是为了学区房，且在学区房划走后就积极就这一问题与被告工作人员协商。具体到本案，无任何证据予以支撑其购房的原因即为购买学区房； 四、本案的起因由于行政机关改变学区规划以致原告成诉，故原告方要承担违约责任。2017年，宁国市教育局改变学区规划，对宁国市西津小学招生范围进行重新划分，被告开发的名城御品小区划入城西教育园区。对于政府行为被告无权亦无能力予以干涉。如果明年政府将名城御品小区部分划入西津小学，被告的损失由谁承担，原告的诉请明显不合理； 五、被告开发的房产价格并未高于同类非学区房的价格。原告方购买时的价格合理，甚至在学区划分后，房屋销售的价格高于之前的价格。结合目前情况，原告购买的房屋其已经增值，不存在任何损失。原告主张的损失无任何证据予以支撑，仅仅靠已生效的判决书中金额予以主张，被告方认为：商品房的面积、楼层、方位都会影响其价格，而原告主张损失的商品房于判决书中所对应的商品房不一致，不能据此主张，且在生效判决案件中是提供鉴定报告鉴定了价格为71047元，在此基础上考虑双方过错认定为30000元。本案中原告无任何证据证实其诉称的价值减损，另一生效判决书亦不具有任何参考价值。综上，请求法院驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告宁国市名城置业有限公司未举证。本院组织当事人进行质证。对当事人无异议原告举证1．二原告居民身份证复印件一份；2.（2018）宁国市不动产权第0019502不动产登记证一份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提举证据3户口本（出生证）复印件各一份，拟证明原告子女于2011年12月5日出生，该年龄结合买房的时间可以推断出原告购买房屋是其子女就学考量因素的原因；原告提举证据4入学材料复印件一份，拟证明原告的女儿是2020年9月入读城西学校，未能入读西小；被告质证认为真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，不能达到原告方的证明目的。合同签订考察的是签订时双方意思表示，而不能以其他证据予以推断。本院认证认为原告孩子2011年12月5日出生，商品房买卖合同签订时间为2015年7月1日，不排除原告购房为子女就近就学之目的，但被告进行宣传以及双方签订、履行合同时，涉案商品房所在小区确实属于宁国市西津小学招生范围，被告当时宣传并无不实之处，原告举证不能达到证明目的； 2、原告提举证据5名城御品楼盘广告宣传图片打印件一组，拟证明被告误导性宣传的事实。被告质证认为对于其真实性无异议，广告宣传是对于地理位置进行的描述，被告承建涉案小区于2015年7月开盘，在2015-2016年期间，购买该小区业主的子女均入学西小及宁中，并不存在误导性的宣传。本院认证认为鉴于政府学区变动划分非被告前期销售宣传能够预测决定，原告举证不能证明被告在合同履行完毕前存在虚假或误导性宣传，本院对该组证据不予认定； 3、原告提举证据6宣城中院（2019）皖18民终247号民事判决书复印件一份，拟证明本案原告与生效判决中原告情况相同，原告买房是基于小孩出生后对学区房的需求。且生效判决酌定当事人损失不是因为房价和房屋面积，而是与学区房的地理位置和政府职能划分相关，生效判决书确认了被告在宣传当中没有尽到善意提醒的义务，构成了一个误导性的宣传，最终未能让实际购房者按照被告宣传所称的能够顺利的就读比较好的一个学校。被告的行为给原告造成的损失与生效判决确认存在的损失是同一的。被告质证认为证据6民事判决书的真实性、合法性无异议，但与案无关联性。在生效案件中，原告要求被告方给予补偿的是学区房与非学区房存在的价格差，当时是提供了相关鉴定机构的鉴定报告，鉴定报告依据评判的一是价格、二是面积，从而综合得出二者之间的差距为70000多元，该价格是二审法院予以判决的基础，而并非原告代理人所述的有无标准，其次，二审法院据已判决的另一法律基础，是基于被告的宣传导致原告购买名城小区，要求名城置业予以赔偿。在本案中原告并未就此因果关系向法庭举证，所以该份判决书与本案没有关联性，也没有任何参考价值。本院认证认为，原告购买住房与生效判决所涉住房在同一小区，孩子未能入学西小系属事实，但是两起案件客观事实和采信证据存在明显差异。原告孩子入学时间发生在双方签订、履行合同三年后。孩子未能入学西小，是否对孩子造成影响并实际产生经济损失无评判方法和标准，是否造成房屋价值减损无证据证实。原告拟证明目的，本院不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告肖芳、严敏杰系夫妻。二原告婚生子严立恒2011年12月5日出生。 被告开发宁国市名城置业有限公司开发销售的名城御品商住楼2015年7月开盘，2015年7月1日原、被告之间签订“商品房买卖合同”，原告购买了名城御品9幢1-502室房屋，房屋面积120.38㎡。被告在前期房屋销售宣传时，以户外广告、宣传单等形式宣称“住名城读名校---宁国市中心双金学区××学校宁中、西小隔街对望，是新开发项目中仅有的双金学区”、“宁中西小绝版学区房”。 2017年7月前，案涉房屋所在的名城御品小区属于西津小学片区招生范围内。2017年7月10日，宁国市教体局发布当年义务教育学校招生实施方案，该小区不属于西津小学片区的招生范围，而是属于城西教育园区（城西学校）的范围。2018年9月，原告之子严立恒小学入学，凭所购上述房屋的不动产登记证未能按原学区划分就读西小，现就读宁国市城西学校。二原告认为被告以欺骗性、误导性宣传谋求不正当利益，给原告造成了损失。原告要求参照宣城市中级人民法院（2019）皖18民终247号生效判决由被告赔偿损失。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 本案的争议焦点（一）原告主张权利是否超过诉讼时效？（二）在于被告是否存在缔约过失行为并承担损失赔偿责任？ 焦点（一）向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原、被告之间签订“商品房买卖合同”时间为2015年7月1日。2017年7月10日，宁国市教体局发布当年义务教育学校招生实施方案，涉案房屋所在名城御品小区不属于西津小学片区的招生范围，而是属于城西教育园区（城西学校）的范围。2018年9月原告肖芳、严敏杰之子严立恒作为适龄儿童小学入学。虽然“义务教育学校招生实施方案”发布在先，但是原告作为普通市民在不涉及自身切实利益的前提下，对外部事物发生变化欠缺关注符合正常人的思维判断，要求普通百姓对此尽到审慎注意义务显得过于严苛。2018年9月原告之子适龄入学发现学区划分的变化且不能就读西小，该时间节点应当认定为原告作为权利人知道或者应当知道权利受到损害计算诉讼时效的起始时间，现原告提起诉讼未超过诉讼时效，被告抗辩意见，本院不予采纳； 焦点（二）审理认为，一、虽然被告在其销售广告和宣传资料中使用过“住豪景美宅读西小宁中”、“与市重点学校宁中、西小隔街对望，是新开发项目中仅有的双金学区”、“宁中西小绝版学区房”等表述，但双方签订的《商品房买卖合同》中对此并无明确约定；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”被告销售广告和宣传资料中确有关于学区房的表述，但该宣传并不能作为对不特定买受人的承诺，在被告做出该表述时直至双方签订《商品房买卖合同》后两年内，案涉房屋系属西津小学片区招生范围，房屋交易价格在双方签订合同时并未明显偏离当时同类房屋的市场价格，被告亦未对原告购买案涉房屋之后其子女必然能够就读于西津小学作出允诺，被告作出的销售广告和促销宣传不能视为原、被告之间合同的内容；三、学区的划分是政府相关职能部门的行政职权，众所周知，随着宁国的城市发展建设，近年来宁国市每年公布一次城区义务教育学校的划片招生范围，划定的范围只对当年有效，每年都有变动的可能。二原告仅凭被告宣传的内容就认为购买案涉房屋后子女将来一定可以就读西津小学，显然未尽到审慎注意义务。涉案小区房屋被告作广告宣传时，虽然没有对包括原告在内的消费者购得的房屋将来可能存在学区变更划分的风险进行明确告知，但是实事求是的讲这种风险被告亦无法提前预判，况且双方房屋买卖延至两年后实属西津小学片区招生范围，原告诉称被告在合同订立过程中存在欺诈性、误导性宣传无事实依据；四、《中华人民共和国民法典》第五百条第三项（原“合同法第四十二条第三项”）规定承担缔约过失责任的前提是“有其他违背诚信原则的行为”。没有证据显示被告作为一方当事人在订立合同过程中存在违背诚信的行为，亦没有证据证明原告作为另一方当事人在订立合同过程中因此遭受了损失，认定被告在订立合同的过程中存在缔约过失证据不足，且本案争议与生效判决中争议的事实和证据存在明显差异，原告要求参照生效判决判令被告赔偿经济损失30000元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第一百八十八条、第五百条第（三）项、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告肖芳、严敏杰的诉讼请求。 本案受理费550元，已减半收取275元，由原告肖芳、严敏杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  杨军 二〇二一年二月二十四日 书记员  郑爽 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任： …… （三）有其他违背诚信原则的行为。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。