辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初14149号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托代理人：王颖，该公司员工。委托代理人：张彪，该公司员工。被告：沈阳天辰房地产综合开发有限公司，住所地沈阳市洪区千山西路2号甲。法定代表人：周柏松，该公司总经理。委托诉讼代理人：关慧岩，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天祎，辽宁东拓律师事务所律师。被告：辽宁水业玻璃钢管道有限公司，住所地沈阳市洪区怒江北街69号。法定代表人：辛元勇。被告：李怀彬，男，1957年11月19日出生，汉族，住址沈阳市和平区。原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）与被告沈阳天辰房地产综合开发有限公司、辽宁水业玻璃钢管道有限公司、李怀彬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托代理人王颖，被告沈阳天辰房地产综合开发有限公司的委托代理人关慧岩，被告李怀彬到庭参加诉讼，被告辽宁水业玻璃钢管道有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区东滨河路28号222室的业主及使用人，住宅面积145m2，物业费收费标准为每平方米1元月，电梯费12.00元人.月，每年应交物业管理费1740元，电梯费288元。被告自2005年1月1日起至2012年7月19日一直没有缴纳物业管理费，欠缴房屋物业费总计13267.50元，电梯费总计2196.00元，合计欠缴费15463.50元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》屮第二章“业主及业主大会”屮的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”屮的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告沈阳天辰房地产综合开发有限公司辩称，原告主张已过诉讼时效。原告起诉时间为2019年7月1日，在此之前从未向被告主张过物业费，2005年4月8日被告已经将房屋抵顶给辽宁水业玻璃钢管道有限公司并在协议签订后交付给其使用，房屋的物业费及其他费用与被告无关。被告辽宁水业玻璃钢管道有限公司未答辩。被告李怀彬辩称，天辰房地产是在2005年将房屋抵给被告辽宁水业玻璃钢管道有限公司，辽宁水业玻璃钢管道有限公司是我原单位，我已经退休，辽宁水业玻璃钢管道有限公司在2012年将房屋顶给我了，因为辽宁水业玻璃钢管道有限公司欠我钱。我没有办理房证。该房屋能办理房证，但是需要天辰给我开具发票。对于原告主张的物业费我不认可，那段时间我没住过房子，不应当由我承担。本院经审理认定事实如下：2005年4月8日，被告沈阳天辰房地产综合开发有限公司作为甲方，被告辽宁水业玻璃钢管道有限公司作为乙方签订《以房低材料款协议书》，约定甲方以涉案房屋（沈阳市沈河区东滨河路28号现代家园4号楼222，建筑面积为145.315平方米）抵顶248,240元材料款,乙方尚欠甲方318,488.5元等。2012年7月9日，被告辽宁水业玻璃钢管道有限公司作为甲方，被告李怀彬作为乙方签订《协议书》，约定甲方以涉案房屋抵顶欠乙方的运输和其他欠款248,240元，该房余款318,488.5元（辽宁水业玻璃钢管道有限公司欠沈阳天辰房地产综合开发有限公司房款余额）由乙方负责偿还等。协议签订后，被告李怀彬于2012年7月20日入住涉案房屋。2012年7月20日，被告李怀彬向沈阳现代物业管理有限公司缴纳物业费3480元，该公司出具了发票，但在其发票背面手写注明补交物业费2005年4月8日至2007年4月7日（共计2年物业费），办理入住时间为2012年7月20日。并加盖该公司公章。2013年3月15日，被告李怀彬向沈阳现代物业管理有限公司缴纳物业费1740元，该公司出具了发票，但在其发票背面手写注明2007年5月至2008年4月。并加盖该公司公章。2014年3月28日，被告李怀彬向沈阳现代物业管理有限公司缴纳物业费1740元，该公司出具了发票。2015年4月，被告李怀彬向沈阳现代物业管理有限公司缴纳物业费1560元，该公司出具了发票，注明其为2010年4月至2011年3月。2016年11月28日，被告李怀彬向沈阳现代物业管理有限公司缴纳物业费1560元，该公司出具了发票，注明其为2011年4月至2012年3月31日。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。2018年2月23日，原告建和公司以物业服务合同纠纷诉被告李怀彬至本院，要求判令被告给付2012年4月1日至2017年4月15日期间的物业费。本院经审理后，作出了（2018）辽0103民初3174号民事判决。被告李怀彬不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院认为被告李怀彬2012年7月20日入住之后缴纳的多笔物业费应视为缴纳的2012年7月20日至2017年4月15日之间的物业费，于2018年8月10日作出（2018）辽01民终7156号民事判决对原审判决进行了改判，该判决已生效。本院认为，民事权利受到侵害的权利人应在法定的时效期间内行使权力，如未及时行使，时效期间届满之后，对于权利人的请求权人民法院将不予保护。2005年至2014年期间，现代家园小区由沈阳现代物业管理有限公司提供物业管理服务，针对未缴费的业主其应遵照法律规定及时行使自身权利。针对被告李怀彬于2012年7月20日缴费前的物业费，原告并未提供证据证明该期限的物业费请求权存在中断或中止的事由，故原告从沈阳现代物业管理有限公司承接的该部分物业费债权已超诉讼时效，其胜诉权已归于消灭，故本院对于原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告辽宁建和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  时 鑫二〇二一年二月七日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫