河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0423民初259号原告：鲁山县农业机械管理局，住所地鲁山县鲁阳镇中州路**。统一社会信用代码：12410423005488463X。法定代表人：樊宏文，局长。委托诉讼代理人：臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。被告：马三星，男，1964年5月15日出生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：梁玉辉，河南厚源律师事务所律师。原告鲁山县农业机械管理局（以下简称鲁山县农机局）与被告马三星确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁山县农机局的委托诉讼代理人臧幸辉、被告马三星的委托诉讼代理人梁玉辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁山县农机局向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方分别于2012年6月28日、2012年6月29日、2012年12月20日、2018年12月15日所签订的《房屋租赁协议》、《租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议》和《宾馆租赁补充协议》；2、判令被告将租赁物及被告在空地上搭建的厨房腾空交付给原告；3、判令被告向原告支付自2020年7月1日起至实际向原告交付房屋（空地）之日的租金（每年按照112304元计算）及滞纳金（以112304元为基数，从2020年7月1日起至实际支付完毕之日止，按月利率2%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月28日，原告鲁山县农机局与被告马三星签订《房屋租赁协议》，原告将其所有的位于鲁山县××镇××转盘东北××（××路××号院）的43.5间房子租给了被告。2012年6月29日，原、被告签订《租赁补充协议》，原告将其院内约80平方米的部分空闲土地租赁给被告。2012年12月20日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，原告将其所有的位于门面楼东二楼套房（三室一厅）租赁给被告。2018年12月15日，原、被告又签订《宾馆租赁补充协议》，将2012年12月20日签订的《房屋租赁补充协议》中的租金进行了调整。原、被告签订的协议和补充协议均规定被告应于每年7月1日前向原告缴纳下一年度的租金，可被告从2020年7月1日到现在也不缴纳2020年7月1日至2021年6月30日的租金。原告数次催要无果，被告以自己的行为表明了不再履行合同主要义务，已构成根本违约。原告为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼。马三星辩称，1、原告所诉不实，原告与马三星签订的合同合法有效，原告是合同违约的责任方，其主张的解除合同的理由不能成立。原告与马三星签订的涉案协议，均是建立在双方平等协商的基础上，是真实意思表示一致的结果，且在协议签订后，马三星一直按照协议约定履行义务。2020年7月份，马三星再次向原告缴纳来年租金时，原告以鲁山县财政局拒收为由拒不接收。现原告以马三星拒不缴纳租金为由主张解除合同，与事实不符。原告的行为是不正当的促成原告违约条件成就，应视为条件不成就。依据《民法典》第一百五十九条的规定，应认定原告存在主观恶意，其主张合同解除的理由不能成立。2、马三星同意按照协议约定缴纳租金，但原告所诉房租租金及滞纳金计算错误。马三星缴纳租金，原告拒收是造成马三星没有缴纳租金的唯一原因，因此，原告主张逾期滞纳金没有事实根据。2020年因新冠肺炎疫情这一不可抗力原因，近三个月马三星没有经营收入，依据河南省《关于印发的通知》（豫发改服务业﹝2020﹞487号），马三星同意缴纳租金，但不应当给付滞纳金，且在应缴纳租金中应当减免马三星三个月的租金。综上，原告所诉不实，其解除合同的理由不能成立，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年6月28日，原告鲁山县农机局作为甲方，被告马三星作为乙方，签订《房屋租赁协议》，载明“房屋租赁协议，甲方：鲁山县农机局（以下简称：甲方），乙方：鲁山县滚（磙）子营乡刘庄村民马三星，（以下简称：乙方），甲方将宾馆部分房屋（以下简称：“租赁房屋”）租赁给乙方使用，现经甲、乙双方协商同意，特签订以下协议：一、甲方的“租赁房屋”位于鲁山县城××转盘东北××（××路××号院）；房屋总数共计43.5间，其中一楼8间（包含门面3间、平房3间、单间2间），二楼10间，三楼12.5间，四楼13间（含3间会议室）。二、租赁期限共十七年（自2012年7月1日起，到2029年6月30日止）。三、租金：第一年（2012年7月1日至2013年6月30日）乙方除缴纳租金叁万元整（3万元人民币）以外，并承担甲方院内地坪硬化（标准C20混凝土，15厘米厚）费用；第二年至第八年（2013年7月1日至2020年6月30日）年租金柒万伍仟元整（7.5万元人民币）；后九年（2020年7月1日至2029年6月30日）每年租金玖万元整（9万元人民币）。本协议签订之日，乙方以现金形式一次性支付甲方第一年的租金，以后乙方应在每年的7月1日前支付给甲方次年租金，以此类推，若不按期缴纳年租金按日加收3%的滞纳金……”。2012年6月29日，原告鲁山县农机局作为甲方，被告马三星作为乙方，签订《租赁补充协议》，载明“……甲方将院内部分空闲土地租赁给乙方使用，经双方协商同意，特签订以下协议：一、甲方“空闲地”位于院内靠南圆圈门以外，使用面积约80平方米。二、租期共计17年（2012年7月1日起，到2029年6月30日止）。三、租金：每年1000元人民币，本协议签订之日，乙方以现金形式支付甲方第一年租金，以后乙方应在每年的7月1日前交付给甲方次年租金，以此类推，若不按期缴纳租金按日加收3%滞纳金……”。2012年12月20日，原告鲁山县农机局作为甲方，被告马三星作为乙方，签订《房屋租赁补充协议》，载明“……甲方就宾馆部分房屋出租问题，与乙方经协商同意，特签订以下补充协议：一、甲方同意将宾馆东二楼套房（三室一厅）租赁给乙方使用。二、租赁期间自2013年元月1日起到2029年6月33日止。租金前8年年租金人民币5000元整（2013年元月1日至2020年12月31日），后8年半年租金人民币6000元整（2021年元月1日至2029年6月30日）。本协议签订之日起，乙方以现金形式支付甲方第一年租金，以后乙方应在每年的7月1日前交付给甲方次年租金，以此类推，若不按期缴纳按日加收3%的滞纳金……”。后因原被告签订上述租赁协议无招拍挂手续、被告拖欠租金、租金低于市场价值等，2018年12月15日，原告鲁山县农机局作为甲方，被告马三星作为乙方，对2012年6月28日签订《房屋租赁协议》进行补充并签订一份《宾馆租赁补充协议》，载明“……按照上级巡察整改要求，就宾馆租赁有关问题，经甲、乙双方同意，签订以下补充协议：一、租赁价格：从2018年7月1日起年租金按高于县纪委委托县物价部门评估价执行，调整为年租金玖万伍仟叁佰零肆元（95304元；不含东二楼三室一厅租金），每年6月30日前由乙方一次性把下年度租金交付给甲方。二、按县纪委委托县物价部门评估每年租金玖万肆仟捌佰零肆元（94804元），甲方向乙方追缴自2012年7月1日至2018年6月30日租金差价共计拾壹万捌仟捌佰贰拾肆元（118824元）。三、追缴租金还款办法：对拾壹万捌仟捌佰贰拾肆元（118824元）的租金差价款，乙方于本协议签订之日向甲方支付壹万捌仟捌佰贰拾肆元（18824元），剩余拾万元（100000元）差价款从2019年6月开始至合同终止按年度平均分摊进行追缴，即每年度平均分摊壹万（10000元）整，乙方于每年6月30日前交付给甲方。四、今后每年度6月30日前，乙方向甲方交付年租金和租金差价款共计拾万伍仟叁佰零肆元（105304元）……”。被告马三星自2020年7月1日起开始欠付租金，引起本案诉讼。另查明，1、2020年6月30日，鲁山县农机局催缴拖欠的租金并形成催缴记录。2、2021年1月18日，被告马三星的会计马峰与原告鲁山县农机局财务人员李东丽形成电话录音，通话内容显示因租赁协议没有经过公开招标，鲁山县财政局不接收租金，李东丽称因没有鲁山县农机局领导的同意不予接收租金，且马峰作为证人出庭作证加以证明，鲁山县农机局则认为电话录音中没有明确表明马三星主动缴纳租金而鲁山县农机局予以拒收，只是鲁山县财政局不接收而已。3、庭审中，原告鲁山县农机局提交了河南省人民政府办公厅于2012年12月12日印发的《河南省省级行政事业单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》（豫政办﹝2010﹞135号），第五条第二款规定，“行政事业单位将国有资产对外有偿使用，经批准同意后，须由资产、财务等有关部门共同参与组织实施，采取招投标、竞价等公开的方式进行，并依法签订有偿使用合同或者协议，作为取得资产使用收入的依据”，鲁山县农机局出租事宜，未经招拍挂手续。4、2019年12月，××肺炎疫情，2020年6月20日，河南省人民政府印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（豫发改服务业﹝2020﹞487号）第一项规定，“一、落实房屋租金减免政策，（一）明确实施主体和免租标准。对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，实施主体为国有房屋权属单位……”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告鲁山县农机局与被告马三星签订的四份租赁协议，系双方真实意思表示，虽然鲁山县农机局的出租行为未经招拍挂手续，不符合《河南省省级行政事业单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》，但该文件不是行政法规，也并非效力强制性规定，不影响案涉租赁合同的效力，故原、被告签订的四份租赁合同真实合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。关于涉案租赁合同是否应当解除的问题，本院认为，首先，被告马三星未按照合同约定的期限履行支付租金的义务，实属违约，但马三星在2021年1月18日向鲁山县农机局提出缴纳租金时，鲁山县农机局以鲁山县财政局不接收为由予以拒绝，故马三星的违约行为持续了6个月18天，根据《河南省省级行政事业单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》规定的精神，应予免除马三星三个月的租金，综合考量，马三星的违约时间也仅三个月之余，故其违约行为不构成根本性违约，也未达到造成合同目的不能实现的程度；其次，鲁山县农机局在马三星欠付租金后，并未再次向其催交，亦未向其发出解除合同的通知书，鲁山县农机局提供的证据不足以支持其要求解除合同，故对鲁山县农机局要求解除租赁合同的请求，本院不予支持。关于鲁山县农机局请求马三星支付租金及滞纳金问题，本院认为：1、关于租金问题，根据租赁协议约定，马三星应向鲁山县农机局支付租金112304元，该112304元租金包含：2018年12月15日双方签订的《宾馆租赁补充协议》约定的租金105304元、2012年12月20日双方签订的《房屋租赁补充协议》约定的租金6000元、2012年6月29日双方签订的《租赁补充协议》约定的租金1000元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”；结合河南省人民政府印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的规定，综合案情，本院认为，鲁山县农机局应当免除马三星三个月的租金28076元。综上，马三星应当向鲁山县农机局支付租金共计84228元。2、关于滞纳金问题，租赁合同约定，“乙方（马三星）若不按期缴纳年租金按日加收3%的滞纳金”，结合马三星在2020年7月1日之前未按期缴纳租金的事实，依照约定，马三星应当向鲁山县农机局支付滞纳金，但合同约定的滞纳金标准过高，鲁山县农机局请求按照月利率2%的标准支付滞纳金，理由正当，本院予以支持。但马三星于2021年1月18日缴纳租金时却遭到拒绝，故本院认定马三星的违约行为持续至2021年1月18日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告马三星于本判决生效之日起十日内向原告鲁山县农业机械管理局支付租金84228元及滞纳金（自2020年7月2日起按照月利率2%计算至2020年12月31日止；自2021年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年1月18日止）。二、驳回原告鲁山县农业机械管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1408元，原告鲁山县农业机械管理局负担455元，被告马三星负担953元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨晓楠二〇二一年二月二十三日书记员  周伟伟