广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25768号上诉人（原审被告）：深圳市滨祺物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区国花路天泽花园天情苑首层，统一社会信用代码：91440300715225983C。法定代表人：柳士臣。委托诉讼代理人：符中建，系公司员工。被上诉人（原审原告）：左兰英，女，汉族，1978年7月28日出生，身份证住址：广东深圳市福田区。上诉人深圳市滨祺物业管理有限公司（以下简称滨祺公司）因与被上诉人左兰英物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初21692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。滨祺公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回左兰英的全部诉讼请求；3、左兰英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律都存在错误。事实上，滨祺公司是在取得深圳市《安全文明小区证书》，并且经过了天泽花园业主大会同意，才从2002年6月起开始对天泽花园按照每月每平方米2.25元收取物业管理费，这个事实有2002年4月25日天泽花园业主委员会发布的《通告》确认。二、一审判决滨祺公司对天泽花园物业管理费必须长期按照每月每平方米2.1元收取不合理。当滨祺公司与天泽花园天泽花园第一届业主委员会签订的《物业管理合同》于2003年10月31日到期后，天泽花园的架空层的收入一直是处于不能满足补偿滨祺公司物业管理费这部分的差价，但2019年4月以前，天泽花园一直都没有成立业主委员会，因此，滨祺公司也就无法及时能够与天泽花园谁来协商物业管理费应当按照多少钱来收费的问题。三、对滨祺公司与天泽花园第二届业主委员会设立的“共管资金帐户”认定事实错误。天泽花园第二届业主委员会是在2019年4月份成立，滨祺公司与天泽花园天泽花园第二届业主委员会是在2019年6月17日共同开设了一个“共管资金帐户”，滨祺公司一直都没有承认过这个“共管资金帐户”已经启用，即使是业主委员会自认为是承认全面启用了，而业主委员会当时也是明确通知了天泽花园全体业主，物业管理费必须是按照每月每平方米2.25元去缴费，而左兰英也是按照业主委员会的通知去履行了这一缴费义务，完全与滨祺公司无关。左兰英未发表答辩意见。左兰英向一审法院起诉请求：1、滨祺公司返还多收左兰英的物业费919.24元；2、滨祺公司未与天泽花园小区新的业主委员会签订协议前维持原有2.10元/平方/月的物业管理费收费；3、诉讼费由滨祺公司承担。一审法院认定事实：左兰英为位于深圳市福田区房屋的业主，权利份额为100%，该房屋建筑面积为49.74㎡。购房日期为2009年11月3日。2000年9月11日，深圳市物价局福田分局作出《关于深圳市天泽花园物业管理服务收费标准的批复》（深物价福[2000]24号），同意天泽花园物业管理服务收费标准为：高层商住（住宅）楼3.00元/平方米建筑面积·月；商业（办公）用途物业6.00元/平方米建筑面积·月。2001年10月28日，滨祺公司与天泽花园业主委员会签订一份《物业管理合同》，约定由滨祺公司对天泽花园小区进行专业化、一体化的物业管理；合同期限为2年，即从2001年11月1日起至2003年10月31日止；管理服务费用按深物价福[2000]24号文件批示标准作为基本管理费用向业主收取，即每月每平方米3元，但考虑到目前小区内有架空层商业使用收益，滨祺公司暂按每月每平方米建筑面积2.1元收取，该收费标准以合同签定日的架空层收益作为依据，日后如架空层的收益有增减，可按比例相应调整等。2002年2月，天泽花园小区被深圳市委市政府授予“安全文明小区（标兵小区）”称号。2002年6月，滨祺公司根据深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》（深府［1997］244号）关于“凡已获得市级‘安全文明标兵小区’称号的小区收费标准可以上浮5%”的规定，将管理费调整为每月每平方米2.25元。2005年12月12日，广东省高级人民法院对李炳昌与深圳市滨祺物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案作出（2005）粤高法民四终字第256号民事判决，该判决确认滨祺公司对天泽花园业主可按照2.25元/平方米的标准收取物业费。2010年4月9日，深圳市福田区人民法院对滨祺公司与黄燊玲物业服务合同纠纷一案作出（2010）深福民三初字第335号民事判决，该判决认定：自2006年9月1日起施行的《深圳市物业管理服务收费管理规定》第二十二条规定：未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。第三十一条规定：此前由深圳市物价局和市国土资源和房产管理局制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。滨祺公司根据现已失效的深圳市物价局深物价（1997）141号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》第八条“关于获得市级“安全文明标兵”称号的小区收费标准可上浮5%”的规定，主张天泽花园小区管理费的收费标准为建筑面积每平方米每月2.25元，不能成立，法院不予采纳。滨祺公司应将对外出租架空层所得收益存入天泽花园小区的业主基金账户，以便天泽花园小区今后召开业主大会或授权成立的业主委员会与其协商该项收益的使用问题。在天泽花园小区业主大会或授权成立的业主委员会与左兰英协商确定该项收益如何补贴物业管理费之前，法院仍参照滨祺公司与与原天泽花园业主委员会签订的《物业管理合同》的约定，确定本案物业管理费计收标准为建筑面积每平方米每月2.1元。2010年12月7日，深圳市中级人民法院作出（2010）深中法民五终字第1727号民事判决，维持了福田区人民法院（2010）深福民三初字第335号民事判决。2019年6月17日，天泽花园第二届业主委员会（甲方）与滨祺公司（乙方）、深圳前海微众银行股份有限公司（丙方）签订了《微众银行油米大家管服务三方协议》，约定甲方或乙方在丙方开设一个甲乙方认可的资金账户，且双方确认该资金账户为社区资金的唯一管理账户。滨祺公司以其名称在深圳前海微众银行股份有限公司开设了一个共管资金账户。2019年9月至2020年1月，左兰英向该共管资金账户转账支付了管理费及水费。2019年12月，该小区业主在天泽花园××微信××组中发送了（2010）深福民三初字第335号民事判决书。另查明，左兰英提交的2016年6月至2019年8月期间部分天泽花园收费收据，显示每月管理费均为111.92元。庭审时，滨祺公司确认左兰英在2019年9月以前均足额交纳管理费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议的焦点为滨祺公司应否退还多收取的物业费。自2006年9月1日起施行的《深圳市物业管理服务收费管理规定》第二十二条规定：未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。第三十一条规定：此前由深圳市物价局和市国土资源和房产管理局制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。按照上述规定，自2006年9月1日起，滨祺公司不得再依照深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》［深府（1997）244号］关于“关于获得市级“安全文明标兵”称号的小区收费标准可上浮5%”的规定进行收费，应恢复按照《物业管理合同》约定的每月每平方米建筑面积2.1元标准收取物业费。左兰英于2009年11月入住天泽花园，滨祺公司确认左兰英在2019年9月前均足额交纳物业费，从左兰英提交的物业收费收据可知，物业管理费为111.92元，实际仍按照2.25元（111.92／49.74）的标准收取，故滨祺公司多收取的部分应予退回。左兰英于2019年12月在天泽花园××微信××组中得知滨祺公司应按照2.1元收取物业费，故其关于2009年11月至其起诉之日前的诉请并未超过诉讼时效，滨祺公司关于诉讼时效的抗辩该院不予采纳。左兰英在2019年9月以后向滨祺公司开设的共管账户交纳物业费，滨祺公司虽抗辩称该账户未实际启用，但开设共管账户的协议已约定该账户为社区资金的唯一管理账户，且该账户的开户名亦为滨祺公司，故左兰英向该账户交纳物业费应视为已向滨祺公司交纳物业费。至于滨祺公司是否能实际支配，则属于另一法律关系，故滨祺公司的抗辩不能成立，该院不予采纳。因此，滨祺公司仍应返还2009年11月至2020年1月多收取的物业费910.24元［（2.25-2.1）×49.74×122］。滨祺公司并未与天泽花园业主委员会达成新的物业服务合同，故在达成新的协议之前，滨祺公司仍应按照2.1元/平方米/月的标准收取物业费。综上，依照《物业管理条例》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、滨祺公司应于该判决生效之日起十日内向左兰英返还物业费差额910.24元；二、滨祺公司在未与天泽花园小区业主委员会签订协议前维持原有的2.1元/平方米/月的物业费收费标准。案件受理费50元（已由左兰英预交），由滨祺公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：物业管理费的收费标准应如何认定及滨祺公司是否应当向左兰英退还物业管理费。2002年6月，滨祺公司根据深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》的规定，将物业管理费从每月每平方米2.1元上调至2.25元。但是，2006年9月1日起施行的《深圳市物业管理服务收费管理规定》规定未经业主大会同意不得上浮收费标准，因此，滨祺公司应当自2006年9月1日起将物业管理费收费标准下调回原标准。滨祺公司确认左兰英已经按照每月每平方米2.25元的标准足额交纳物业管理费，因此，其应当退还多收取的物业管理费。综上，滨祺公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市滨祺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二一年二月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。