北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初785号原告：陈荣斌，男，1973年8月20日出生，汉族，北京全桉鑫盛商贸有限公司总经理，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告陈荣斌与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月30日受理后，依法委托北京市门头沟区诉前人民调解委员会进行调解，双方无法达成一致意见，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈荣斌，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（违约金起算时间自2017年7月31日暂计算至到2021年1月13日，共计932725元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号Y1553122，约定购买门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目14号楼201号商品房。原告按照合同约定，支付了全部购房款7390848元，被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。原告多次向被告催告，被告以各种理由推脱责任，至今仍然没有办理，已经严重违约，应当以7390848元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付违约金，被告至今拒不承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、原告主张逾期办证违约金于法无据，根据门头沟法院此前审理本系列案件查明的事实，在签订商品房预售合同时，原告签订委托书一份，委托被告对房屋进行加建、改建，存在过错，造成未能如期办证，应自行承担责任；且根据预售合同第22条规定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，由买受人承担责任；根据预售合同第16条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金等费用，原告并未交齐上述费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第1项和第2项的约定，办理房屋权属登记时间应予顺延；原告起诉已过诉讼时效，本案中原告根据民法典的规定诉讼时效应当是3年，按照原告起算时间计算至今天，原告都超过时效，超过时效部分不应该受法律保护。二、违约金计算有误，根据预售合同附件十《补充协议》第9条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日交付房屋，预售合同约定的取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算，根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第3款约定，原告应当在预售合同签订之日（2013年11月20日）其45日内将全部房款支付完毕，而原告付清房款的时间是2014年2月24日，现被告已经按照合同的约定书面通知原告收房，根据预售合同第14条第2款约定原告未按期履行收房义务，办证期限应自实际收房之日起算。三、即便法院认为天台山公司应当承担适当责任，原告主张违约金亦过高，超过造成损失的30%，本案中，加建部分一直由原告使用，原告无偿获得利益未受有任何损失，如原告未就实际损失提交证据，应当认定无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情暴发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，涉案小区全部房屋现场测量等工作无法落实，造成房屋权属登记无法进行，自2020年1月23日后的违约金应当属于不可抗力，予以核减。五、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用房屋面积，其过错行为导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。六、就原告要求所有权证的诉讼请求，因为客观原因没有取得初始登记，所以原告现起诉要求我公司协助办理房屋所有权登记的诉讼请求不能实现，请求法庭予以驳回，原告可以在房屋取得初始登记之后再起诉。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年11月20日，天台山公司（出卖人）与陈荣斌（买受人）签订合同编号为Y1553122的预售合同，约定陈荣斌购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区天台山居住项目2层201号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路23号院16号楼201号，以下简称201号），房屋预测建筑面积219.3平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.15平方米，单价每平方米40134.93元，房屋总价7390848元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。预售合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款……4.其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十四条逾期交房责任第2款约定：买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款……3.按揭贷款，（1）买受人应于2013年11月20日前向出卖人支付2220848元（含定金10万元）作为该商品房首付房款；（2）该商品房其余房款5170000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人；（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。预售合同附件十《补充协议》第2条约定：若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定：1.买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、正式的个人资信证明材料、前述相关文件、缴纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款……3.自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭房款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人在户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人……。预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款……（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务。2014年1月25日，天台山公司（出卖人）与陈荣斌（买受人）签订补充协议（以下简称2014年补充协议），约定预售合同中的付款方式调整为采取按揭贷款方式付款：（1）买受人应于2014年1月24日前向出卖人支付4440848元（含定金10万元）作为该商品房首付款。（2）该商品房其余房款2950000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按预售合同约定的期限与要求办理完按揭贷款。2018年7月30日，天台山公司（甲方）与陈荣斌（乙方）签订西园嘉园收房补充协议（以下简称收房补充协议），约定甲乙双方于2013年11月20日签订预售合同，约定乙方购买甲方开发的201号房屋。2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》，甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通，自愿协商，达成协议，鉴于西园嘉园存在的相关问题，对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日），甲方按照编号为：Y1553122预售合同中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准向乙方支付补偿金。2018年10月26日，陈荣斌收到天台山公司支付的22912元。陈荣斌向天台山公司共交纳购房款7390848元，其中首付款4440848元由陈荣斌支付给天台山公司，剩余2950000元房款，天台山公司于2014年2月24日收到中国建设银行支付陈荣斌的贷款。天台山公司分别于2013年11月26日向陈荣斌出具购房款发票，金额为2220848元，于2014年2月13日向陈荣斌出具购房款发票，金额为2220000元，于2014年2月27日向陈荣斌出具购房款发票，金额为2950000元。陈荣斌于2018年7月30日向天台山公司交纳印花税、产权证代办费、代收公共维修基金、产权证登记费及工本费。陈荣斌于2018年7月30日签署业主入住物品收领单（载领取内容主要为水卡、电卡、门禁卡、户门钥匙等）。201号商品房于2018年7月30日交付予陈荣斌。截至2021年1月13日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。本案审理过程中，经询问，陈荣斌明确表示不要求退房。2014年11月4日，北京市规划委员会出具2014规（门）竣字0011号建设工程规划核验（验收）意见（以下简称规划验收意见），同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2015年6月5日，北京市住房和城乡建设委员会出具0412门竣2015（建）0010号北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（以下简称竣工验收备案表），工程名称包括（A14）门头沟区新城城子地区居住项目等2项（门头沟新城城子地区天台山居住项目）等项目。2015年7月1日，北京泾渭冠宇测绘有限公司出具房屋面积测算技术报告书（以下简称面积测算报告书），项目坐落为门头沟区滨河路23号院，楼号为16号楼，测绘目的为产权登记测绘，201号房屋建筑面积为219.31平方米，其中套内面积为184.15平方米，阳台面积为22.42平方米，分摊的共有共用建筑面积为35.16平方米。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。庭审中，经询问，双方当事人均认可陈荣斌就本案诉争逾期办理房屋所有权证违约金系第一次起诉，其向本院提起诉讼的时间为2020年11月30日。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，陈荣斌起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。双方当事人对下列事实存在争议：陈荣斌以按揭贷款方式支付的部分房款，是否构成逾期付款。天台山公司主张，根据合同附件十《补充协议》第2条第1款约定，若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定，买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并于预售合同签订之日起45日内买受人申请的商业贷款到达出卖人账户，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款，陈荣斌最后一笔房款2950000元于2014年2月24日到达天台山公司账户，晚于合同约定的付款时间，构成逾期付款。陈荣斌对合同附件十真实性无异议，但认为双方签订的2014年补充协议对付款方式进行了调整，调整后的按揭贷款付款时间应为补充协议签订后的45日内到达天台山公司，因此陈荣斌付款时间符合双方约定，不存在逾期。天台山公司认可2014年补充协议真实性，但认为根据合同表述，“买受人应按预售合同预定的期限与要求办理完按揭贷款”，因此2014年补充协议并未改变按揭贷款部分付款时间，陈荣斌仍应在预售合同签订的45日内通过按揭贷款的方式支付剩余款项。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。陈荣斌与天台山公司均认可按揭贷款应在合同签订的45日内到达天台山公司，本院不持异议，予以认可；双方对上述付款期间的起算点存在争议，应结合双方订立合同情况进行理解。根据已查明的事实，天台山公司与陈荣斌于2013年11月20日签订预售合同，约定采用按揭贷款方式支付房款，其中首付款2220848元于2013年11月20日前支付，剩余房款5170000元通过按揭贷款方式，于预售合同签订之日起45日内支付，即2014年1月4日前支付。后天台山公司与陈荣斌于2014年1月25日签订2014年补充协议，对款项支付的金额、时间均作出了调整，约定首付款4440848元于2014年1月24日前支付，其余房款2950000元，买受人应按照预售合同约定的期限与要求办理完按揭贷款。根据上述合同订立情况可知，首先，陈荣斌与天台山公司订立补充协议的时间（2014年1月25日）晚于原预售合同的约定的按揭贷款到账截止期限（2014年1月4日）；其次，双方通过补充协议对预售合同确定的金额、付款时间均作出了调整，变更后的首付款支付截止期限（2014年1月24日）亦晚于预售合同约定的按揭贷款到账期限（2014年1月4日）；再次，首付款含义为第一笔支付的款项，第一笔款项支付完毕后，继续发生的付款行为必然晚于首付款，具体到本案中，剩余款项支付时间必然晚于2014年1月24日，因此，陈荣斌与天台山公司，通过补充协议对付款方式作出变更后，按揭贷款部分房款到达天台山公司的截止期限，应当理解为不超过补充协议签订之日起的45日为宜，即2014年3月11日前。双方均认可陈荣斌最后一笔房款到达天台山公司账户的时间为2014年2月24日，故本院对天台山公司主张陈荣斌迟延给付房款的主张不予采信，认定陈荣斌办理商业贷款以及贷款到达天台山公司账户时间符合合同约定，不构成逾期付款。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为陈荣斌办理房屋转移登记手续，且至今陈荣斌未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于陈荣斌在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，陈荣斌对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任，但天台山公司未就陈荣斌委托建设行为提交证据，房屋实际面积大于合同约定面积亦不足以证明陈荣斌存在委托建设行为，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。对于陈荣斌要求天台山公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，本院不予支持，陈荣斌可待办理房屋所有权证书条件成就时，另行起诉。关于违约金的起算时间，天台山公司主张陈荣斌逾期办理商业贷款构成逾期付款，故应按照陈荣斌办理房屋所有权证时间和起算违约金时间均按照实际收房时间顺延的答辩意见，根据已查明事实，陈荣斌付款符合合同约定，天台山公司主张无事实依据，本院不予采信。对天台山公司主张陈荣斌起诉已超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定；在不存在诉讼时效中断中止的情形下，按日累计的违约金请求权诉讼时效从债权人起诉之日倒推三年计算，对于超出三年之外的违约金请求权已罹于诉讼时效，本院不予支持。本案中，陈荣斌自2017年7月31日起即应当知道天台山公司未办理房屋所有权证发生违约行为，本案诉讼时效应当自该时点起算。陈荣斌于2020年11月30日向本院提交起诉状，且未向本院提交证据证明存在诉讼时效中断中止的情形，故本院对天台山公司该项答辩意见予以采信，对陈荣斌主张逾期办证违约金的诉讼请求中超出诉讼时效的部分不予支持；截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，对陈荣斌主张天台山公司支付其2017年11月30日至本案法庭辩论终结前即2021年1月13日止的逾期办证违约金，本院予以支持；陈荣斌主张天台山公司承担自2021年1月13日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，本院在本案中暂不予处理，陈荣斌可待实际发生后另行起诉。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。陈荣斌主张天台山公司以7390848元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，未超出合同约定的合理范围，本院予以支持，经本院核算，2017年11月30日至2021年1月13日期间的逾期办证违约金为843295.76元。对于天台山公司主张陈荣斌未交齐预售合同第16条约定的契税等办理房屋所有权证书所需费用，根据合同约定，办证期限予以顺延的答辩意见。根据已查明事实，逾期办证原因并非陈荣斌未交费导致，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采信。对于天台山公司主张超过诉讼时效及因新冠疫情导致无法办证的答辩意见，该主张无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百八十八条、第四百六十五条、第四百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付陈荣斌2017年11月30日至2021年1月13日的逾期办证违约金843295.76元；二、驳回陈荣斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6564元，由陈荣斌负担630元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担5934元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二一年二月二十六日法官助理 黄聪聪书 记 员 梁佳祎