广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1971执异13号 案外人：许冰鸿，男，1958年1月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 案外人：蔡旭光，男，1972年11月22日出生，汉族，住广东省揭阳县。 案外人：卢晓鹏，男，1988年1月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 以上案外人的共同委托代理人：黄国景、李梓妍，广东港联律师事务所律师。 申请执行人：陈兆球，男，1987年12月6日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：刘慧娟，女，1967年4月20日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：刘万全，男，1940年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 被执行人：刘少光，男，1976年11月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被执行人：钟汝伦，男，1957年l1月11日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：曾小嫦，女，1975年7月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 本院在执行申请执行人陈兆球与被执行人刘慧娟、刘万全、刘少光、钟汝伦、曾小嫦之间的（2020）粤1971执恢1817号案件过程中，案外人向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人称：一、被执行人刘万全于2001年便将涉案房屋转让给他人，异议人在涉案房屋查封之前，便与权利人签订合法有效的房屋转让合同，成为涉案房屋的所有权人。2001年11月27日，被执行人刘万全及其妻子刘基弟与案外人许创斌在广东深义律师事务所律师的见证下签订了《房屋转让协议》，约定刘万全和刘基弟将位于深圳市宝安区××麻布村××房屋××栋（房屋建筑结构为混合五层，建筑面积共960平方米，其中刘万全名下房屋登记字号为私2-014550，刘基弟名下房屋登记字号为私2-014551）以人民币230万元转让给许创斌所有。2015年3月l7日，许创斌及其妻子罗杰华与异议人在广东深义律师事务所律师的见证下签订了《房屋转让合同》，约定许创斌及罗杰华将从刘万全和刘基弟二人处受让的麻布村245号房屋一栋以人民币1170万元转让给异议人所有。如政策、法律许可，转让方应协助办理房产所有权的更名过户手续。涉案房屋所有权证为国家实施不动产统一登记之前颁发的房屋所有权凭证，不同于房地合一后的“房地产证”和不动产统一登记后的“不动产权证”，该凭证不涉及土地使用权。我国法律只禁止集体土地建筑上市交易，涉案房屋即使原基于集体土地所建，但根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条及2006年深圳市宝安区政府颁布的《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第5款的规定可知，深圳经历过两次农村城市化进程（1992年原关内农村城市化和2004年宝安、龙岗两区农村城市化），已成为全国第一个没有农村的城市，也就不存在集体土地，所有的土地均为国有，故涉案房屋的两次买卖转让行为并不违反集体土地建筑上市交易的禁止性规定，或法律、行政法规的其他强制性规定，也没有损害社会公共利益，买卖双方基于真实意思表示依法签订的买卖合同合法有效。贵院依据已发生法律效力的(2013)东一法民四初字第167号民事判决书进入强制执行程序，并在(2019)粤1971执恢50号案件过程中，于2019年7月4日查封被执行人刘万全名下的麻布村245号房屋，后于2020年6月10日依据(2020)粤1971执恢1817号又再裁定查封上述房屋。可见，在贵院对涉案房屋进行查封之前，异议人早已通过签订合法有效的房屋转让合同，成为涉案房屋的所有权人。二、在法院实施查封行为前，异议人在依法受让涉案房屋后，便实际占有管理涉案房屋，并行使收益、处分等权利。在房屋转让合同签订后，案外人许创斌依照合同约定于2015年2月1日便将涉案房屋交付异议人。自此涉案房屋由异议人实际占有管理并进行收益和处分。如对涉案房屋进行结构安全性检测，将房屋部分予以出租并缴纳租赁税费、污水垃圾处理费、水电费等。自受让涉案房屋后，异议人便向各行政部门申请变更登记房屋管理人，相关行政部门对异议人为涉案房屋的实际管理人也予以认可，向其出具相应的行政文书或票据。法院在2019年7月4日对涉案房屋实施查封行为时，涉案房屋已由异议人合法占有。三、在法院实施查封行为前，异议人便已将购买涉案房屋的全部价款予以付清。异议人与案外人许创斌及罗杰华签订的《房屋转让合同》约定涉案房屋的转让价款为人民币11700000元。异议人于2015年1月28日支付首期款6000000元后，余款陆续在2015年7月10日前全部付清，转让人许创斌及罗杰华也出具收款收据予以确认。法院在2019年7月4日对涉案房屋实施查封行为时，异议人早已依法签订有效的房屋转让合同、实际占有房屋且支付了购房全部价款。四、涉案房屋因历史遗留问题的客观原因而未能办理过户手续，非为异议人自身原因所致，异议人对此没有过错。涉案房屋属于深圳市历史遗留问题建筑，房屋所有权证为宝安县人民政府于1992年10月13日颁发，所有权性质为私有，不涉及土地使用权。该类型的不动产权过户转移，须先完善房地产初始登记并确认为市场商品房后方可依法办理转移登记手续。有部分自建房在政策允许的情况下是可以通过补交地价转变为市场商品房性质。就现阶段的政策而言，涉案房屋不具备确认为市场商品房的条件，即因客观原因导致异议人无法办理过户手续，异议人不存在任何过错。综上，涉案被查封房屋的所有权属于异议人，贵院的查封行为明显错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求贵院依法对涉案房屋进行解封，以维护异议人的合法权益。 经查明，2019年7月4日，本院在(2019)粤1971执恢50号案件执行过程中查封了被执行人刘万全名下的位于深圳市新安镇麻布村21巷245号的房产（房屋所有权证号：l645576）。2019年11月18日，(2019)粤1971执恢50号案件的申请执行人刘祯祥变更为陈兆球，后该案终结本次执行程序。2020年6月5日，陈兆球申请恢复执行，案号为（2020）粤1971执恢1817号。 另查，2001年11月27日被执行人刘万全将案涉房屋转让给许创斌。2015年3月17日许创斌将案涉房屋转让给案外人。案涉房屋属农村自建房，不能上市交易，房产一直登记在被执行人刘万全名下。2019年8月13日，许创斌向本院提执行异议，要求排除执行，案号为（2019）粤1971执异318号，本院认为许创斌对房屋不能过户亦存在过错，遂于2019年8月23日裁定驳回许创斌的异议请求，该裁定已发生法律效力。 以上事实，有案外人提供的《房屋转让协议》，本院调取的（2019）粤1971执异318号执行裁定书等附卷为证。 本院认为，根据生效的（2019）粤1971执异318号所认定的事实，案涉房产属农村自建房不能上市交易，许创斌对房产不能办理过户存在过错，案外人在案涉房产未过户至许创斌名下的情况下仍与许创斌进行交易，故案外人对未办理过户亦存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非买受人自身原因未办理过户登记。现案外人对房屋未办理过户登记亦存在过错，故不能排除执行。因此，案外人的异议请求不成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人许冰鸿、蔡旭光、卢晓鹏的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年二月四日 书记员  邹 艳