广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4454号上诉人（原审原告）：龙国树，男，1961年10月1日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市××××××××××。被上诉人（原审被告）：广州明谦教育投资管理有限公司，地址：广东省广州市花都区×××××××××××××××××。法定代表人：张婷，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。原审第三人：英德市××××××××，地址：广东省英德市××××××××。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：杨晓燕，广东清豪律师事务所律师。原审第三人：罗邦桃，女，成年人，汉族，住广东省英德市×××××××××××边第一间英德市鑫德福便利店。上诉人龙国树与被上诉人广州明谦教育投资管理有限公司（以下简称明谦公司），原审第三人英德市××××××××（以下简称德福幼儿园）、罗邦桃房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。龙国树上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人要求确认与被上诉人的租赁合同关系已终止，而被上诉人亦答辩认为租赁合同已实际终止，虽然合同终止的原因无法达成共识，但可以确认双方就合同终止关系已经意思表示一致，一审法院对合同关系是否终止的认定错误；二、《幼儿园租赁合同》并非纯粹的租赁合同，既有租赁合同，内容亦涵盖了建筑施工合同的条款，被上诉人未履行建教学楼的义务已构成根本违约；三、由于被上诉人的原因导致涉案租赁物多层转租，且被上诉人未履行监管责任，导致涉案租赁物用于非教育用途，违反了租赁合同的约定，严重影响上诉人对租赁物稳定性的管理，使上诉人的物上所有权形同虚设；四、被上诉人恶意不交租金，严重违反租赁合同的约定，未履行建教学楼的义务已构成根本违约，上诉人根据合同约定有权单方解除合同；五、原审第三人德福幼儿园未经上诉人同意擅自在原有楼房上加建500平方米的临时建筑物，经多次警告仍不拆除，将上诉人彻底暴露在风险之下，合法权益受到严重损害；六、一审判决认定的事实与判决结果相矛盾。明谦公司辩称，一、其在一审期间要求确认的是其与上诉人的租赁合同关系终止，并不是认为《幼儿园租赁合同》终止，《幼儿园租赁合同》的实际承租人是第三人，因此，答辩人与上诉人之间并未达成共识；二、上诉人上诉状多项意见均涉及上诉人主张解除合同是否成立问题，答辩人认为上诉人主张解除合同的条件不成就，上诉人没有合同解除权。德福幼儿园述称，一、上诉人以被上诉人的一审答辩认为双方租赁合同实际终止为由，提出原判决对终止事实认定错误是不当的，被上诉人并未确认《幼儿园租赁合同》终止；二、一审法院（2017）粤1881民初3028号民事判决书已经确认明谦公司未兴建教学楼并不影响龙国树实现合同目的，上诉人再以同样的理由作为被上诉人违约的理由上诉，依据不足；三、上诉人以被上诉人多层转租致租赁物用于非教育用途影响其管理为上诉理由，不符合事实，也缺乏法律依据；四、原判决认定因新冠肺炎疫情期间属于不可抗力，延迟交纳租金属于正当理由是认定事实正确。上诉人以被上诉人恶意不交租金构成单方违约为上诉理由要求解除合同，有违法律规定；五、上诉人以答辩人擅自加建临时建筑物使其利益受损的上诉理由不符合事实，临时建筑物是上诉人搭建的，并非答辩人搭建的；六、一审判决后，上诉人已经收取了答辩人自2020年3月至2021年2月的租金，该行为也表明其同意继续履行合同。龙国树向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原告与被告签订的《幼儿园租赁合同》已于2020年5月1日解除；二、请求依法判决被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金110000元，并依约每日按欠交租金额的千分之五的标准计付逾期违约金；三、请求依法判决第三人德福幼儿园和罗邦桃将租赁物腾空返还给原告；四、请求依法判决被告与第三人德福幼儿园、罗邦桃向原告支付自合同解除之日起至被告实际迁出之日止的房屋占用费，占用费标准为58000元/月。五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年5月17日签订《幼儿园租赁合同》，约定由被告承租原告位于英德市××××××××的建筑物（包括幼儿园）建筑面积为2673.6平方米，空地面积1990平方米，租赁期限为22年，自2014年6月1日期至2036年6月1日止。同时，《幼儿园租赁合同》第七条第5款约定：“如果一方未能按期、足额向甲方支付租金，则以逾期每日按欠缴租金金额千分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方支付租金逾期超过30天，甲方有权解除本合同。”第九条第2款约定：“未经甲方同意延期30天交租甲方有权单方终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的乙方要予以赔偿。”2015年被告将承租的租赁物转租给英德市启航教育咨询有限公司；2017年，被告未经任何部门同意违规搭建约1000平方米的临时建筑并私自在德福幼儿园后面空地建筑游泳池；2018年2月2日，英德市启航教育咨询有限公司注销登记。现德福幼儿园一直使用涉案租赁物至今，按合同约定，被告应当在2020年3月30日前支付上半年租金，但被告至今未向原告支付租金。另，德福幼儿园在原告不知情的情况下私自将部分租赁物转租给罗邦桃用于经营英德市英城鑫福便利店，已违背了原告出租租赁物的用途。原告认为，被告逾期支付租金，未经同意违规搭建临时建筑，且德福幼儿园私自将租赁物再次转租给罗邦桃用于商业经营，违背了原、被告的合同约定，擅自改变租赁物的租赁用途，被告的行为违反了《幼儿园租赁合同》第七条、第八条的相关约定，已构成严重违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。一审法院认定事实：位于英德市×××××××××××的所有权人是原告龙国树，位于英德市×××××××市计生委北面的国有土地（宗地面积1990平方米）使用权人是澳门成龙工程，该土地使用权人是原告龙国树登记的个体工商户。2014年5月4日，原告龙国树（甲方）与案外人罗邦秤（乙方）签订《租房合同》，约定：“一、甲方将英德市×××××××××××边第一间商铺出租给乙方。二、租期：2014年5月1日至2019年7月31日”2014年6月5日，第三人罗邦桃以罗邦秤承租的上述商铺作为经营场所注册登记了英德市英城鑫德福便利店个体工商户经营零售业。2014年5月17日，原告龙国树作为出租方（甲方）、被告明谦公司作为承租方（乙方），双方签订《幼儿园租赁合同》，合同约定：“一、租赁标的物状况：甲方把位于英德市××××××××的建筑物（包括幼儿园）建筑面积为2673.6平方米（产权证号：粤房地证字第C3107365号）空地面积1990平方米（土地使用权证第473号）整体出租给乙方，上述建筑物铁艺大门、围墙、门窗完整。二、租赁期限为22年，自2014年6月1日起至2036年6月30日止。……四、租赁用途：租赁标的物可用于教育（含幼儿园、早教培训中心、午托等等）或体育运动或其他配套设施的建设项目及经营，不能用于商品房建设或其他不符合约定的用途。五、租金计算及缴交方式：1、租金缴交方式实行按半年缴交一次，先交后用，乙方须在每年的3月30日前及9月30日前缴付给甲方，甲方开具收款专用收据给乙方，……在双方签订合同的三天内，乙方向甲方交纳10000元作为押金，……2、租赁方案：租期22年，月租金50000元，每2年递升一次（递升额度详细参考租金表），交付方式按半年支付租金（除2014年6、7、8月一次性支付15万元租金外，以后租金均以半年支付方式支付）。……六、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：……5、乙方将在两年内，在位于德福花园背后的约1990平方米的空地进行重新的规划和建筑，兴建一栋三层约4000平方米左右的新教学楼（以报建的实际建筑面积算，详情参考建筑后补充协议），所产生的费用由乙方出资，甲方应无条件积极配合办理相关报建手续及周边经营、住户等关系的协调，确保乙方能顺利进行施工。（如甲方有需要做此租赁标的物的资产证明，乙方应予以配合及提供相关资料。）（二）乙方的权利和义务：……2、乙方应按约定时间、足额向甲方支付租金；每逾期一日，应按欠缴金额的千分之五缴纳违约金。……6、租赁期满时，乙方应向甲方无偿交回全部租赁标的物（含乙方投建改造新增的不动产部分）；其他乙方投入的可移动的设备、设施、物品等动产归乙方所有。七、违约责任：……5、如果乙方未能按期、足额向甲方支付租金，则以逾期每日按欠缴租金金额千分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方支付租金逾期超过30天，甲方有权解除本合同。……八、甲方和乙方双方同意条件如下：……2、在租赁期内，在保证甲方本合同项下的权益不受损坏的情况下，乙方在无法经营情况下可将承租幼儿园转让给第三方，无需经甲方同意。转让后可以作为幼儿园的使用用途，也能改变为任何教育用途使用。……九、其他约定：1、非本合同规定或法律政策规定，任何一方不得擅自变更或终止解除合同。如一方要终止解除合同，必须提前半年以书面通知对方，经双方协商一致同意后方可终止。2、未经甲方同意延期30天交付租金甲方有权单方终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的乙方要予以赔偿。3、在租赁期内，乙方装修或其他需要对楼房改动时，不得有损楼房主体结构和安全，楼房改动必须经甲方同意并符合国家有关安全标准，否则造成一切后果和损失由乙方全部负责。……”原告龙国树在甲方代表签名确认，被告明谦公司在乙方代表处由其法定代表人张婷签名并加盖公司公章。《幼儿园租赁合同》签订后，原告龙国树将涉案租赁物交付给被告明谦公司使用。2015年5月20日，被告明谦公司与英德市启航教育咨询有限公司签订《幼儿园转让合同》，约定将被告明谦公司经营的德福幼儿园占地及其上的房产21年的使用权与附属设施的产权整体转让给英德市启航教育咨询有限公司，之后由英德市启航教育咨询有限公司按照涉案《幼儿园租赁合同》的约定向原告龙国树交纳租金等。2017年8月28日，英德市规划和城市综合管理局向第三人德福幼儿园送达《英德市规划和城市管理局调查通知书》；2017年8月31日，明谦公司起诉龙国树及第三人英德市启航教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷，请求判令：1、涉案《幼儿园租赁合同》继续履行，龙国树提出的合同解除无效；2、涉案《幼儿园租赁合同》承租方之权利义务因转让变更为由第三人英德市启航教育咨询有限公司享有并履行，与明谦公司不再相关。一审法院于2017年11月7日作出（2017）粤1881民初3028号民事判决书，确认明谦公司未兴建教学楼并不影响龙国树实现合同目的，因此涉案《幼儿园租赁合同》继续履行；同时确认明谦公司与英德市启航教育咨询有限公司是房屋转租并不是承租权转让，因此判决涉案《幼儿园租赁合同》继续履行，驳回明谦公司其他诉讼请求。2015年6月开始，第三人德福幼儿园从英德市启航教育咨询有限公司接手德福幼儿园的经营并自2015年9月份开始直接向原告龙国树交纳涉案《幼儿园租赁合同》约定的租金至2020年2月份。2019年8月1日，第三人德福幼儿园（甲方）与第三人罗邦桃签订《便利店租房合同》，约定由第三人罗邦桃承租英德市×××××××××××边第一间商铺，租期为2019年8月1日至2022年7月31日。2020年3月22日，由于新冠肺炎疫情原因，第三人德福幼儿园根据政府要求延后开学时间，因此，第三人德福幼儿园向原告龙国树送达《关于疫情期间减免租金》的申请，原告龙国树确认收到该申请。2020年5月1日，原告龙国树在第三人德福幼儿园门口张贴公告及采用短信发送的方式通知被告明谦公司因欠付租金等原因原告龙国树有权单方解除合同。第三人德福幼儿园获悉该告知后，即于2020年5月3日汇付2020年3月份至8月份的租金342000元给原告龙国树，原告龙国树随即将该款项退汇给第三人德福幼儿园及注销双方一直往来的银行账户，导致第三人德福幼儿园再次于2020年5月6日汇付租金342000元时被银行以卡号不存在退汇。之后，原告龙国树以被告逾期交纳租金等为由提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院认为：涉案《幼儿园租赁合同》是原、被告双方在平等协商的基础上自愿签订，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。关于本案的争议焦点有以下两个：一、涉案《幼儿园租赁合同》的主体问题。被告明谦公司在（2017）粤1881民初3028号房屋租赁合同纠纷案件中提出其退出涉案《幼儿园租赁合同》的租赁关系，其合同权利义务主体变更为当时承接德福幼儿园经营的英德市启航教育咨询有限公司，一审法院作出的已经生效的（2017）粤1881民初3028号民事判决确定被告与英德市启航教育咨询有限公司之间是转租关系，并不是承租权的转让，因此驳回明谦公司的该项诉讼请求。英德市启航教育咨询有限公司之后将德福幼儿园转给第三人德福幼儿园经营，第三人德福幼儿园也同样没有直接与原告龙国树重新签订租赁合同，仍然以原告龙国树与被告明谦公司签订的《幼儿园租赁合同》约定履行合同，因此，第三人德福幼儿园与被告明谦公司亦应认定为转租关系，第三人主张其是委托被告明谦公司与原告龙国树签订涉案《幼儿园租赁合同》，其是《幼儿园租赁合同》的主体未提供任何证据予以证实，一审法院不予采纳。二、被告明谦公司是否存在违约情形。原告龙国树以被告逾期30天没有交纳租金、没有履行《幼儿园租赁合同》约定的两年内在德福花园背后建设新教室的合同主要内容已经构成实际违约、没有经过出租人的同意对租赁物进行扩建以及未经原告龙国树的同意将租赁物转租给第三人罗邦桃等构成违约主张确认涉案《幼儿园租赁合同》于2020年5月1日原告龙国树行使单方解除权而解除。（2017）粤1881民初3028号民事判决书已经确认被告明谦公司未兴建教学楼并不影响原告龙国树实现合同目的，不属于根本性违约的情形。第三人德福幼儿园提交的《微信聊天记录》、《关于疫情期间减免租金的申请》结合《国内支付业务付款回单》等可以证实第三人德福幼儿园在新冠肺炎疫情期间确向原告龙国树申请了延迟交纳租金和减免租金，且原告龙国树口头同意租金延迟至开园时交纳，原告龙国树在庭审中确认收到了该申请但未同意减免租金；第三人德福幼儿园在新冠肺炎疫情期间因政府政策调控原因延迟开园导致经营困难确属不可抗力，其延迟交纳租金属于正当理由，且在原告龙国树张贴公告后第三人德福幼儿园即时汇交2020年3月份至8月份租金至原告龙国树银行账户中，后因原告龙国树退汇及注销账户导致第三人德福幼儿园再次汇交租金时退汇不属于被告明谦公司和第三人德福幼儿园无故延迟交纳租金的违约情形。原告龙国树在与被告明谦公司签订涉案《幼儿园租赁合同》前已经与第三人罗邦桃的胞兄罗邦秤签订了《租房合同》，约定将英德市×××××××××××边第一间商铺出租给罗邦秤，租期为2014年5月1日至2019年7月31日；随即当月17日再与被告明谦公司签订《幼儿园租赁合同》。原告龙国树在庭审中陈述其已与案外人罗邦秤解除了《租房合同》并要求罗邦秤搬离承租商铺，但未提供证据证实，因此，被告明谦公司抗辩原告龙国树对于转租给第三人罗邦桃的事实是知情的，且其与被告明谦公司约定将英德市×××××××××××边第一间商铺出租给罗邦秤的事宜由被告明谦公司自行处理的理由一审法院予以采信，原告龙国树以被告明谦公司未经原告龙国树同意将英德市×××××××××××边第一间商铺转租给第三人罗邦桃构成违约一审法院不予确认。综上所述，原告龙国树诉请确认原告与被告签订的《幼儿园租赁合同》已于2020年5月1日解除，计算逾期支付租金的违约金以及请求第三人德福幼儿园、罗邦桃将租赁物腾空返还同时计付房屋占用费均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原告龙国树诉请被告明谦公司支付2020年3月份、4月份的租金110000元有事实和法律依据，一审法院予以支持。第三人罗邦桃经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为不影响本案审理。综上所述，一审法院判决：一、限被告广州明谦教育投资管理有限公司在民事判决发生法律效力之日起五日内支付原告龙国树2020年3月份、4月份租金110000元；二、驳回原告龙国树其他诉讼请求。案件受理费1250元，由原告龙国树负担1000元，由被告广州明谦教育投资管理有限公司负担250元。本院二审期间，上诉人向本院提交微信信息、通知书等材料，拟证明被上诉人没有按照合同约定按时缴纳租金。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据是一审判决发生后的事实，与本案无关，如上诉人认为存在纠纷，应另案起诉。第三人德福幼儿园质证认为上诉人已收取了其支付的2020年3月至2021年2月的租金，未拖欠租金。第三人德福幼儿园向本院提交付款凭证，拟证明一审判决后，上诉人已收取了其支付的2020年3月至2021年2月的租金，表明上诉人同意继续履行合同。上诉人质证认为收款是真实的，但存在未按期交租的事实。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案争议的焦点是：一、《幼儿园租赁合同》是否在2020年5月1日已解除；二、被上诉人在履行合同中是否存在导致合同解除的违约行为。关于《幼儿园租赁合同》是否已解除问题。上诉人主张一审时被上诉人亦答辩认为租赁合同已实际终止，可以确认双方就合同终止关系已经意思表示一致。对于上诉人该主张，被上诉人和第三人德福幼儿园均认为，被上诉人的答辩是基于被上诉人认为合同的主体已变更为第三人德福幼儿园，故主张其与上诉人的合同已终止，但被上诉人是坚持认为《幼儿园租赁合同》是有效且应继续履行的。根据查明的事实分析，本院确认被上诉人主张的事实，对上诉人主张的事实和请求确认《幼儿园租赁合同》在2020年5月1日已解除的上诉请求不予采纳。关于被上诉人在履行合同中是否存在导致合同解除的违约行为问题。对于租金问题，上诉人虽然提交了其未依合同约定时间收取到租金的证据，但第三人德福幼儿园提交的付款凭证证明了上诉人已收取了2020年3月至2021年2月的租金。而且，根据一审中第三人德福幼儿园提交的《微信聊天记录》、《关于疫情期间减免租金的申请》、《国内支付业务付款回单》等证据，可以证实第三人德福幼儿园延迟交纳租金不属于被上诉人和第三人德福幼儿园无故延迟交纳租金的违约情形。对于被上诉人未履行建教学楼的义务问题，已经生效的一审法院（2017）粤1881民初3028号民事判决书已经确认被上诉人未兴建教学楼并不影响上诉人实现合同目的，不属于根本性违约的情形，故上诉人以被上诉人未履行建教学楼的义务已构成根本违约的理由不成立。对于转租导致涉案租赁物用于非教育用途，违反了租赁合同的约定和擅自加建临时建筑物问题，由于上诉人未能提供充分的证据证实，本院采信一审法院的认定，对上诉人所主张的被上诉人和第三人德福幼儿园违约不予确认。综上，《幼儿园租赁合同》存在继续履行的基础，上诉人如果认为被上诉人未兴建教学楼造成其损失，可另循途径解决。基于《幼儿园租赁合同》并未解除，故上诉人在一审中关于将租赁物腾空返还和支付房屋占用费的请求缺乏理由依据，一审法院对该请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人龙国树的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人龙国树负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏碧映审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二一年一月八日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。