河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初3038号原告：周永刚，男，1947年12月18日出生，汉族。原告：万秀荣，女，1951年1月3日生，汉族，住址同上。二原告委托诉讼代理人：王德瑞，河南紫弦律师事务所律师。特别授权。被告：光山县中天置业有限公司，地址光山县官渡河产业聚集区航空路。统一社会信用代码：914115220768344158法定代表人：刘兴创，任该公司董事长。原告周永刚、万秀荣诉被告光山县中天置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周永刚、万秀荣的委托诉讼代理人王德瑞、被告光山县中天置业有限公司的法定代表人刘兴创均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永刚、万秀荣向本院提出诉讼请求：1、交付416平方米商品房；2、原告享有优先选择被告开发的商品房；3、从2019年5月2日起交付房屋之日止向原告支付房租共计壹万伍仟元整（年租房费7500元）；4、按新房总款：支付违约金共计24.5万元（销售价5900元/平方米×416平方米×10%）。后诉讼请求第二项变更为请求被告交付中天世纪星城5栋一单元某某4号、8栋一单元某某3号、7栋二单元某某5号，另给付三个车位。事实与理由：原告原在光山县煤炭公司享有161.53平方米独门独院住房一处，2016年4月22日被告公司决定在该地段开发房屋，并与原告签订《旧房改造置换协议书》，项目名称为中天四季星城。协议书第三条约定被告应支付置换新建房面积416平方米，第四条约定被告每年向原告支付租房费用每间2500元，共三间，被告每年应支付原告租房费用7500元，被告支付到2018年5月2日至2019年5月1日，之后未支付上述费用。协议第十二条约定甲方新房建成，甲方保证乙方优先选楼层、车位，另外选车位叁个（车位除外，不在416平方米之内)。该《旧房改造置换协议书》经光山县公证处予以公证，公证书号为（2016)光证民字第721号。综上所述，双方签订的《旧房改造置换协议书》合法有效，双方均应当遵守，被告从2018年初开始动工长达两年半有余交付房屋及截止2019年5月1日至今未支付租房费用，已构成严重违约，因此，特向贵院提起诉讼，请求支持诉求为盼!原告向法庭提交的证据材料有：1、原告的身份证复印件一份；2、公证书复印件一份；3、协议书复印件一份；4、被告公司楼部向外公布的原告诉请求的三套未售房情况表三份；5、施工牌照片复印件一张；6、手机短信记录复印件三张。被告光山县中天置业有限公司辩称，一、原告置换的房屋面积应当为290.8平方米，原告诉请“交付416平方米商品房”，没有事实依据。1、原告被拆迁的房屋实际是一层两间，并没有原告诉称的三间房屋，原告原房屋面积仅为70.64平方米（含院子161.53平方米）。2、答辩人对所有的被拆迁户以旧房置换新房的置换比例都是1:1.8。按此置换比例计算，原告所得房屋面积应当为290.8平方米安置房（161.53×1.8）。3、答辩人与原告签订的《旧房改造置换协议书》明确约定置换比例1:1.8，这个置换标准是固定的，而《公证书》[（2016）光证民字第721号]对此也进行了确认。4、《旧房改造置换协议书》中“置换甲方新建房面积416平方米”，纯属计算错误。如果按此标准置换，置换比例高达1:2.58，光山县人民政府（光政决字（2016）19号文件明确规定房屋产权调换比例1:1.1，不互补差价）。于政府文件不符。总之，民事行为应当公平公正，诚实守信，违背诚实信用原则所得的不当利益，不应当得到法律的支持。二、“选房规则”在拆迁之前已经明确告知了拆迁户，并且严格按光山县人民政府（2016）19号文件执行，被征收人按房屋腾空交付时间先后领取选房顺序号，并按选房顺序号自主选择返迁房，先交付拆迁房屋优先于后交付拆迁房屋选房。原告已经按照选房规则行使了优先选房权。原告已选定位于“光山县水利局棚户区改造项目世纪新城项目安置房区内编号为8号楼××房141.27平方米的安置房”。原告诉请“原告享有优先选择被告开发的安置房”已经行使，不存在请求法院判令行使。三、按合同约定房租每年2500/间，原告为2间房，每年应支付其5000元房租，已经支付房租24000元，不应再支付房租。四、答辩人没有违约，不存在支付违约金。《旧房改造置换协议书》第七条约定，“有效工期自开工之日至完工之日止为两年（土建部分），如甲方因人力不可抗拒原因造成工程延期逾期不能交房应顺延付给乙方临时房租费”。光山县规划局为答辩人颁发《建筑工程施工许可证》时间是2018年7月7日，紧接着在2018年12月答辩人就开工建设，自开工之日至今的“有效工期”也不满两年，答辩人不存在“未能如期交付”的情形。综上所述，原告滥用诉权，诉讼请求没有事实依据，依法不应当得到法律的支持。请求法庭查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。为支持答辩理由，被告向法庭提交的证据材料有：1、房产证复印件一份；2、周永刚前后左右邻居拆迁的协议复印件及房产证复印件；3、光山县政府征收决定文件、征收安置方案；4、确认书一份；5、安置房安置工作方案；6、领取房租费的复印件三份及银行转款凭证二份；7、建筑工程施工许可证复印件。经审理查明，原告周永刚、万秀荣（乙方）于2016年4月22日与被告光山县中天置业有限公司（甲方）签订旧房改造置换协议书，载明：“一、置换面积以建成后的住宅楼房建筑面积为计算标准（含楼梯公摊面积），如果乙方选中的本套楼房面积与置换面积有差异，房屋不够或超出的平方面积，依据甲方的开盘成交价多退少补。二、本协议签字生效后，乙方把旧房产证及身份证复印件等相关证件一并交付甲方，交证后如由旧房产证产生的债务纠纷和法律责任一概与乙方无关皆由甲方负责；乙方保证旧房产证的真实性，此前无抵押登记及债务纠纷，有义务配合甲方处理好相关各项关系。三、乙方以现有房屋现状一层（含院子）161.53平方米，以置换比例1:1.8计算，置换甲方新建房面积肆佰壹拾陆（400+16=416）平方米。四、乙方应在签订合同之日十天内搬迁完。搬迁费600-900元，一年租房费用一间2500元，共计元。由甲方以现金方式支付给乙方，租房由乙方自己解决；如因乙方原因逾期未搬，造成经济损失由乙方负责。五、甲方改建后的新房做到外门外窗，水到户，电到门，有线电视和宽带主线到门，燃气到户，接头费用由乙方承担。六、新房房产证由甲方统一办理，办证费用由甲方负责，按置换面积超出25平方办证费由乙方承担。甲方保证新房房产证由所有新房入户后三年内办理完，并交付乙方。七、有效工期自开工之日至完工之日止为两年（土建部分），如甲方因人力不可抗拒原因造成工程延期逾期不能交房应顺延付给乙方临时房租费。八、甲方房屋土建完善后，通知乙方装修之日起，三个月后停止付给乙方房租费。九、本协议系双方自愿签订，各自严格履行，违约者担负40%的处罚金及承担法律责任。十一、此合同置换面积不得外泄第三人，外泄多余部分作废。十二、甲方新房建成后，甲方保证乙方优先选楼层车位，另补送车位叁个。（车位除外，不再416平方之内）”，原告周永刚、万秀荣于2016年5月27日与被告光山县中天置业有限公司对该合同进行公证。原告于2016年4月22日交房的当天收到被告依约支付搬家费1000元、租房费9000元，共计10000元；分别于2018年4月2日、2019年2月9日收到房租费7500元，三次共计房租费24000元。2016年12月1日光山县人民政府下达光政决字[2016]19号光山县人民政府关于对光山县水利局棚户区改造项目区域实施房屋征收的决定，载明“决定对光山县水利局棚户区改造项目范围内国有土地上房屋及附属物实施征收”，原告所在的煤炭公司家属区在该征收范围。被告光山县中天置业有限公司负责光山县水利局棚户区改造工程，于2018年7月7日取得建筑工程施工许可证。2020年4月13日原被告双方对《光山县水利局棚户区改造安置工作方案》均签字认可，方案载明“一、安置对象：光山县水利局棚户区改造项目规划建设范围内水利局家属院煤炭公司部分居民房屋被搬迁户。二、安置标准：1、因本项目建设需要，达成协议已实施搬迁的被拆除拆迁户，按协议约定的安置面积，折算成所选定楼层面积后，已成套房的形成进行安置：（2）安置面积折算成选定楼层面积后，大于成套房面积，又不足另外安置成套房面积的，多余面积搁置到一边，有本人同项目方公平协商处置方法。五、选房经核查符合条件的安置对象，可按照签订置换协议合同日期选房顺序选号，确定安置房户型、位置（楼层及安置面积后附表）。3、房源：本项目水利局5#楼、7#楼，煤炭公司8#楼。”2020年8月15日原告万秀荣已选择一套位于光山县水利局棚户区改造项目实际新城项目安置房区内编号为8号楼××房141.27平方米的安置房，并在安置房选房确认书上签字。后因双方就置换房屋面积、违约责任等问题协商不能达成一致，遂诉至本院。本院认为，原告周永刚、万秀荣与被告光山县中天置业有限公司签订的房屋置换协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人提交的证据及诉辩意见，本案争议焦点归纳如下：一、原告所置换的商品房面积问题。协议第三条约定“乙方以现有房屋一套（含院子）161.53平方米，以置换比例1:1.8计算，置换甲方新建房面积肆佰壹拾陆（400+16=416）平方米”，据此原告应得到416平方米的置换商品房。被告辩解称按原告房屋面积（含院子）161.53平方米，以置换比例1:1.8计算应为290.8平方米，协议中计算的416平方米是笔误。通过法庭调查，该协议是在双方当事人充分协商的基础上并通过公证机关公证，充分说明416平方米的置换面积是当时双方当事人的真实意思的表示，并非笔误，故被告该辩解意见本院不予支持。二、被告是否构成违约的问题。协议第七条约定“有效工期自开工之日至完工之日止为两年（土建部分），如甲方因人力不可抗拒原因造成工程延期逾期不能交房应顺延付给乙方临时房租费”，光山县规划局为被告颁发的《建筑工程施工许可证》时间是2018年7月7日，有效工期两年，即2020年7月7日为交房期满时间。2020年4月13日双方在政府的组织下分别在《光山县水利局棚户区改造安置工作方案》签字，该方案对安置对象、安置标准及选房规则等进行了拟定，后双方对选房问题产生纠纷引起诉讼，故被告不构成违约，原告要求被告赔偿违约金24.5万元的诉求，本院不予支持。三、过渡房租金如何认定的问题。依照协议内容计算被告应补偿原告过渡房屋租金期间为2016年4月起至2020年4月共四年，协议第四条约定“乙方应在签订合同之日十天内搬迁完。搬迁费600-900元，一年租房费用一间2500元，共计元。由甲方以现金方式支付给乙方，租房由乙方自己解决；如因乙方原因逾期未搬，造成经济损失由乙方负责”，该协议中对每年每间房屋按2500元来补发租金作了约定，而对原告有几间房屋共计补发租金没作填写，但从被告已补发租金情况看，原告于2018年和2019年所收租金均为7500元，由此看被告是按原告三间房屋每年7500元补发的租金。被告应补发原告四年租金计3万元，除去已支付24000元，还需支付6000元。四、对原告所置换的商品房、车位如何交付的问题。依照《光山县水利局棚户区改造安置工作方案》的要求，被告应按协议约定的安置面积416平方米，折算成所选定楼层面积后，以成套房的形式进行安置，选房范围按方案要求应为该项目水利局5#楼、7#楼、煤炭公司8#楼，因此除去原告已选定的8#楼141.27平方米商品房外，被告应再交付274.73平方米面积商品房，由原告按方案要求在煤炭公司8#楼中选房。对原告请求被告交付中天世纪星城5栋一单元某某4号、8栋一单元某某3号、7栋二单元某某5号的主张，因不在规定的选房范围，故本院不予支持；被告对原告要求给付三个车位的请求予以认可，原告可从被告已定的车位中选择。现根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告光山县中天置业有限公司于本判决生效后十日内交付由原告周永刚、万秀荣在被告开发的煤炭公司8#楼选定的274.73平方米商品房（多出面积或不够面积按《光山县水利局棚户区改造安置工作方案》执行）；二、被告光山县中天置业有限公司于本判决生效后十日内交付由原告周永刚、万秀荣在被告光山县中天置业有限公司已建的车位中选定的三个车位；三、被告光山县中天置业有限公司于本判决生效后十日内交付原告周永刚、万秀荣过渡房租金6000元；四、驳回原告周永刚、万秀荣其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民亊诉讼法》第二百五十三规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由原告周永刚、万秀荣承担2650元，被告光山县中天置业有限公司承担2650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  杜秀明人民陪审员  夏芳君二〇二一年二月七日书 记 员  刘 涛