广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤19民终1017号上诉人（一审原告）:董桂花，女，汉族，1980年8月15日出生，住广东省东莞市××××××××××××××××住宅楼1单元1702号，公民身份号码为430××××××××××××320。委托诉讼代理人：李钢，广东和颂律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:东莞凤岗天保花园建造有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××。法定代表人：刘国荣，总经理。委托诉讼代理人：朱穗生，该公司员工。委托诉讼代理人：方洁，该公司员工。被上诉人（一审被告）:东莞市凤岗房地产开发公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××××。法定代表人：郑某1。上诉人董桂花因与被上诉人东莞凤岗天保花园建造有限公司（以下简称凤岗天保公司）、东莞市凤岗房地产开发公司（以下简称凤岗房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初9514号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董桂花上诉请求：撤销（2020）粤1973民初9514号民事裁定，指令一审法院进行实体审理。事实及理由：本案董桂花主张凤岗天保公司、凤岗房地产公司在民事合同范围内办理（建筑面积84.15平方米）的房产产权证明，经一审法院查明，该范围不存在违法加建行为，且已竣工验收备案，董桂花已经按照《商品房买卖合同（预售）》约定缴清全部房款，税费、办证费用等费用，具备法院办证条件，凤岗天保公司、凤岗房地产公司理应按照合同约定为董桂花办理房屋产权证明。董桂花主张凤岗天保公司、凤岗房地产公司履行合同义务，并承担相应的违约责任，属于人民法院受理民事案件的范围。由于涉案房屋存在超规划加建行为，东莞市城市综合管理局凤岗分局的函告东莞市自然资源局东莞市××××××××××，暂停受理办理涉案房屋不动产权证申办，东莞市自然资源局根据下级非产权登记主管行政机关的函告而暂停涉案房屋的不动产权证申办不当。而且，现有事实证明，违建系凤岗天保公司、凤岗房地产公司违法加建造成，其加建行为的行政处理和本案争议属于两个不同的法律关系，凤岗天保公司、凤岗房地产公司自身原因导致延迟办证，已构成违约，应承担违约责任。凤岗天保公司、凤岗房地产公司违法加建是否需整改或处理，属于凤岗天保公司、凤岗房地产公司与行政部门之间的另一法律关系，与董桂花无关。一审法院以本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，驳回董桂花的起诉属于适用法律错误。凤岗天保公司、凤岗房地产公司在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。董桂花向一审法院起诉请求：1.凤岗天保公司、凤岗房地产公司在10日内将东莞市×××××××××××××××××××××商业住宅楼1单元1702房的房地产权证办妥至董桂花名下；2.凤岗天保公司、凤岗房地产公司立即支付董桂花延迟办证违约金28080.81元（违约金以总房款1872054元为基数，按每日万分之五计算，从2020年4月19日起到实际办妥房地产权证之日止，暂计至2020年5月20日）；3.凤岗天保公司、凤岗房地产公司承担全部诉讼费用一审法院认定事实，董桂花与凤岗天保公司、凤岗房地产公司于2016年5月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件补充协议，合同约定：董桂花购买凤岗天保公司、凤岗房地产公司共同开发建设的东莞市×××××××××××××××××××××商业住宅楼1单元1702号房；该房屋建筑面积84.15平方米，套内建筑面积65.06平方米，公摊共有面积19.09平方米；总房价为1872054元；凤岗天保公司、凤岗房地产公司应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，凤岗天保公司、凤岗房地产公司应在变更确认之日起10日内将书面通知送达买受人；该合同附件含房产分户图及建设工程规划方案总平面图；合同还约定房产测绘机构为东莞市乐维测绘有限公司。补充协议约定，如董桂花以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋产权登记手续及抵押手续必须委托凤岗天保公司、凤岗房地产公司或者凤岗天保公司、凤岗房地产公司指定代办单位统一办理，董桂花承担代办费用；凤岗天保公司、凤岗房地产公司应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由凤岗天保公司、凤岗房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凤岗天保公司、凤岗房地产公司责任，董桂花不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，董桂花不退房，凤岗天保公司、凤岗房地产公司按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。签约后，董桂花付清全部购房款。2018年12月27日，董桂花办理了收楼手续，也按约定缴纳了物业维修资金和相应税款。2019年12月27日，董桂花与凤岗天保公司、凤岗房地产公司签署《商品房买卖合同补充协议二》，约定凤岗天保公司、凤岗房地产公司应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由凤岗天保公司、凤岗房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凤岗天保公司、凤岗房地产公司责任，董桂花不能在该房屋交付后480日内（即2020年4月19日前）取得房屋权属证书的，董桂花不退房，凤岗天保公司、凤岗房地产公司按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。董桂花主张凤岗天保公司、凤岗房地产公司至今未办理案涉房屋产权证，已构成违约，应继续履行合同办理产权证，并支付违约金，为此提起本案诉讼。董桂花与凤岗天保公司、凤岗房地产公司双方确认涉案房屋存在加建情况，但董桂花主张凤岗天保公司、凤岗房地产公司出售涉案房屋时仅告知该部分为赠送部分，不清楚是否符合规划。凤岗天保公司、凤岗房地产公司则抗辩主张加建部分双方是知晓的，未能按时办理权属证的原因不在于凤岗天保公司、凤岗房地产公司，现无法为董桂花办理房产证，亦不需承担违约金。凤岗天保公司、凤岗房地产公司提交的由东莞市乐维测绘有限公司2019年8月26日出具的不动产测量报告显示，涉案房屋存在规划报建图不符的部分，除不封闭阳台存在改建外，另存在与规划报建图不符的加建。经一审法院向东莞市××××××××调查，东莞市自然资源局回复称，根据东莞市城市综合管理局凤岗分局函告，涉案房屋涉嫌违建情况，暂停受理不动产权证申办，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施。该回复附上东莞市城市综合管理局凤岗分局于2018年9月5日出具给凤岗“镇房管所”的《关于协助处理祥利花园四期16栋、17栋、18栋高层违建的函》，该函载明该分局发现该小区含涉案房屋在内共有156处违法建设，存在违法加建的情况，为此请该房管所“暂停受理祥利花园四期涉及违建房屋的不动产权申办、交易等，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施”。一审法院认定上述事实的证据有，上述证据及一审法院庭审笔录等。一审法院经审查认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据查明的事实，案涉房屋存在超规划加建是事实，董桂花的诉请涉及对违法建筑的认定和处理，现有关的行政机关已明确暂停受理不动产权证申办，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施，故，本案作为民事纠纷，对董桂花关于诉请凤岗天保公司、凤岗房地产公司办理产权证照的主张暂不宜直接进行处理；在违建状态未消除、后续处置不明的情形下，亦不宜对董桂花诉请的违约责任问题迳行认定并处理。故，本案暂不符合受理条件，对董桂花的涉案起诉，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回董桂花的起诉。一审案件不收取受理费，已预交的受理费退回预交人。本院审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案董桂花与凤岗天保公司、凤岗房地产公司均确认涉案房屋存在加建行为，且董桂花与凤岗天保公司、凤岗房地产公司对涉案房屋因加建行为导致无法办理房产证的责任产生纠纷。对此，东莞市自然资源局一审已复函称，根据东莞市城市综合管理局凤岗分局函告，涉案房屋涉嫌违建情况，暂停受理不动产权证申办，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施。该复函已附上东莞市城市综合管理局凤岗分局于2018年9月5日出具给凤岗“镇房管所”的《关于协助处理祥利花园四期16栋、17栋、18栋高层违建的函》，该函载明该分局发现该小区含涉案房屋在内共有156处违法建设，存在违法加建的情况，为此请该房管所“暂停受理祥利花园四期涉及违建房屋的不动产权申办、交易等，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施”。现董桂花没有提交证据证明涉案房屋已经落实恢复房屋原状等相关处理措施，需承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，一审法院认为涉案房屋尚未落实恢复房屋原状等相关处理措施，因此本案暂不符合受理条件，故一审裁定驳回董桂花的起诉，并无不当。董桂花可在当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施后再行主张。综上，董桂花的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄燕慧审判员  王惠嫦审判员  钟满福二〇二一年二月九日书记员  袁佩琪