上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初16615号原告：上海龙之梦百货有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：童锦泉，董事长。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹陈朋，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海一茶一坐餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：沈芳羽，职务不详。原告上海龙之梦百货有限公司与被告上海一茶一坐餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告上海一茶一坐餐饮有限公司下落不明，需公告送达，不宜适用简易程序，本院遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2021年1月20日公开开庭进行审理。原告上海龙之梦百货有限公司的委托诉讼代理人李青到庭参加诉讼。被告上海一茶一坐餐饮有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海龙之梦百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区长宁路XXX号7楼7081、7083、7085号商铺(以下简称涉案房屋)签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；2.被告支付原告2020年3月1日至2020年6月15日拖欠的租金461,074.30元(其中2020年3月1日至2020年4月3日按每月99,913元标准计算；2020年4月4日至2020年6月15日按每月146,500元标准计算)；2020年4月1日至2020年6月15日的物业管理费65,632元(其中2020年4月1日至2020年4月3日按每月23,440元标准计算；2020年4月4日至2020年6月15日按每月26,370元标准计算)；2020年4月1日至2020年5月31日水费1,008元；2020年4月1日至2020年6月15日电费26,223.60元；3.被告支付原告违约金1037,220元(按六个月的租金及物业管理费之和计算，其中每月租金为146,500元，每月物业管理费为26,370元)。另，原告已收取的押金同意在本案中一并处理，与被告欠付的款项进行抵扣。事实和理由：被告曾就承租涉案房屋与原告先后签订两份《房屋租赁合同》。2014年12月15日，双方签订第一份《房屋租赁合同》，其中约定，租赁期限自2015年2月15日起至2020年2月14日止。上述租期内，被告不存在欠付行为。合同到期前，双方协商续租事宜。因受新冠疫情影响，原告同意暂时不涨被告租金。被告仍按原租金标准99,913元向原告支付费用至2020年2月29日止。后，原、被告签订第二份《房屋租赁合同》，其中约定，租赁期限自2020年4月4日至2025年4月3日。第一、二年月租金为146,500元，之后分阶段递增。逾期支付租金或其他应付款项超过一个月，原告可书面通知被告解除合同，被告已支付的租赁保证金不予退还，且需支付原告相当于当年六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金等。合同签订后，原告按约向被告履行各项义务，但从2020年3月起，被告开始拖欠租金；从2020年4月起，开始拖欠物业管理费、水电费等。2020年6月初，被告在未经原告同意的情况下，擅自闭店停止营业，严重侵害原告合法权益，原告遂提起本案诉讼，要求判如所请。另，关于押金的处理，被告在第一份租赁合同履行过程中曾向原告支付租赁保证金370,059元、装修押金112,512元(已退还被告)、公共事业保证金46,880元。剩余押金，根据双方约定一并转入第二份租赁合同中处理。现原告同意将已收取的押金416,939元用于抵扣被告欠付的款项。被告上海一茶一坐餐饮有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了上海市房地产权证、同意转租证明、房屋租赁合同、转账凭证、收据、发票、店铺交付问题通知函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人上海长峰房地产开发有限公司(以下简称长峰公司)为上海市长宁区长宁路XXX号、1022号房屋的权利人。2014年12月15日，长峰公司出具《同意转租证明》，其中载明：我公司同意原告将涉案房屋出租给被告，并由原告与被告签订《租赁合同》。2014年12月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租用面积为293平方米。租赁期自2015年2月15日至2020年2月14日。保底租金(按租用面积计算)：第一、二个租金计收年度的月保底租金为89,072元；第三、四个租金计收年度的月保底租金为94,346元；第五个租金计收年度的月保底租金为99,913元。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付租赁保证金370,059元。甲方目前对房屋物业管理费暂按每月23,440元核算。乙方应承担甲方委托律师起草本合同的律师费3,726元，乙方应于本合同签订的同时或者之前将此费用支付给甲方。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金112,512元，装修押金于该房屋二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分。乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金46,880元。上述合同签订后，被告向原告支付租赁保证金370,059元、装修押金112,512元(该款已于2017年3月30日退还被告)、公共事业保证金46,880元。此外，被告按上述合同约定的保底租金标准、物业管理费标准分别向原告支付截止至2020年2月29日止的全额租金及截止至2020年3月31日止的全额物业管理费、水费、电费。后，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租用面积为293平方米。租赁期自2020年4月4日至2025年4月3日。保底租金(按租用面积计算)：第一、二个租金计收年度的月保底租金为146,500元；第三、四个租金计收年度的月保底租金为155,290元；第五个租金计收年度的月保底租金为161,150元。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付租赁保证金562,560元；乙方已根据原“租赁合同”支付的保证金370,059元，将用于抵扣本合同规定保证金中的同等数额部分，抵扣后的不足部分，乙方应当在签订本合同之时或之前补交完毕。甲方目前对房屋物业管理费暂按每月26,370元核算。乙方应承担甲方委托律师起草本合同的律师费3,726元，乙方应于本合同签订的同时或者之前将此费用支付给甲方。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金0元、公共事业保证金0元。乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。12.2条约定，甲乙双方同意，若乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还需支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。上述合同签订后，被告未支付任何款项。2020年6月1日，被告向原告发送《店铺交付问题通知函》，其中载明：感谢贵公司长期以来的支持与帮助，以及因疫情影响给予的指导与租金减免扶持。受新冠疫情影响，我司损失惨重，目前正在进行相关清算工作，已无力支付所欠租金、管理费和水电费等相关费用。我司已于2020年6月4日全面闭店，搬离部分食材及设备，最迟于2020年6月6日现状交付给贵司。目前我司在贵司仍有部分保证金，请贵司协助办理后续店内物品变卖和拆除还原工作，相关费用以及所欠租金、物业管理和押金烦请从保证金中予以抵扣，贵司自2020年6月6日起可自行开启店铺房门。原告称，收到该函件，但不同意被告的处理方案，其于2020年6月15日现场巡视时发现涉案房屋内无人经营，因联系不上被告，故于该日自行收回房屋，双方的合同予以解除，但不免除被告的违约责任。另，原告陈述，其于2016年6月15日收回涉案房屋后，于2016年7月另行出租，因场所内装饰装修残留，未拆除复原，故给予新承租方2个月的免租期。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。被告于2020年6月1日向原告提出因经营困难无力继续租赁房屋并支付相应款项，属根本违约行为。原告自认于2020年6月15日收回房屋，可视为双方的租赁关系于该日解除。因被告逾期付款构成违约，原告有权在解除合同的同时要求对方承担相应的付款责任及违约责任。1.关于租金及物业管理费，前第一份租赁合同到期后，被告仍按原标准向其履行过付款义务，原告予以认可，视为双方对此达成一致合意。因原、被告再次签订的租赁合同对从2020年4月4日起的租金及物业管理费进行了重新约定，故该期间之后的相关费用应适用后合同约定标准。原告据此分段向被告主张2020年3月1日至2020年6月15日的租金461,074.30元、2020年4月1日至2020年6月15日的物业管理费65,632元，具有事实和法律依据，本院予以支持。2.关于水、电费，因原告明确表示其主张期间内的水、电费催款单据已无法提供，故原告的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。3.关于违约金，根据租赁合同约定，原告提出解约时，有权没收保证金并向对方主张相当于六个月租金及物业管理费之和的违约金。现原告认为其已放弃没收保证金的主张，仅要求对方支付六个月租金及物业管理费之和的违约金并无不当。对此，本院认为，原告虽对合同解约违约责任作出了适当让步，但考虑到原告在收回房屋后不久便对外转租的事实，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为三个月租金及物业管理费之和，即518,610元。4.关于押金的处理，经查，原告处现留有被告支付的租赁保证金370,059元、公共事业保证金46,880元，共计416,939元。审理中，原告要求将上述押金用于抵扣被告欠付的款项，此与被告《店铺交付问题通知函》中提到的用已付押金抵扣欠款的意思表示一致，故本院尊重当事人约定，予以一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海龙之梦百货有限公司与被告上海一茶一坐餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告上海一茶一坐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付2020年3月1日至2020年6月15日的租金461,074.30元、2020年4月1日至2020年6月15日的物业管理费65,632元；三、被告上海一茶一坐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付违约金518,610元；四、原告上海龙之梦百货有限公司已收取的租赁保证金370,059元、公共事业保证金46,880元可予以抵扣上述第二、三项被告上海一茶一坐餐饮有限公司应当支付的款项；五、驳回原告上海龙之梦百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费19,193.40元，由原告上海龙之梦百货有限公司负担6,550.82元，被告上海一茶一坐餐饮有限公司负担12,642.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二一年二月二十四日书记员  王宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。