广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1502民初52号原告：庄展锐，男，汉族，1986年4月5日出生，住广东省海丰县××××××××民委员会笃志围四巷23号。公民身份证号码：441×××××8××××××032。委托代理人：胡雪萍，系广东卓腾律师事务所律师。委托代理人：林伟业，系广东卓腾律师事务所实习律师。被告一:黄贤武，男，汉族，1970年7月7日出生，住广东省汕尾市城区×××××××××××××××。公民身份证号码：441××××××××××××418。被告二：黄丁声，男，汉族，1954年9月7日出生，住广东省汕尾市城区××××××××××××××。公民身份证号码：441××××××××××××017。原告庄展锐诉被告一黄贤武、被告二黄丁声确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡雪萍、被告一黄贤武、被告二黄丁声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄展锐向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《宅基地买卖协议书》无效；2．判令二被告共同返还原告人民币280000元；3．本案诉讼费及保全费由二被告承担。事实和理由：2018年初，原告在中介的介绍下与被告协商购买宅基地，后原告于2018年1月2日与被告一签订《宅基地买卖协议书》，约定购买被告一一间位于东涌镇赤古村委会朱厝村井头片的宅基地三排24号的宅基地使用权（面积为56㎡），价格为人民币280000元，而被告黄丁声作为见证人签名确认。签订协议后，原告于2018年1月2日通过银行转账及现金给付的形式支付给被告黄贤武及被告黄丁声购买款人民币280000元，且由被告一黄贤武出具收条予以确认，被告黄丁声虽然作为见证人在《宅基地买卖协议书》签名，但其与被告黄贤武共同收取原告交付的购买款，证实其与黄贤武系本次宅基地使用权买卖合同的实际共同出卖人。而两被告在领取上述款项后便多番推脱原告，迟迟无法交付约定的宅基地使用权。原告与被告所签订的《宅基地买卖协议书》不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。至此，原告多次要求被告返还上述购买款项，被告均以各种理由拒绝。综上所述，原、被告签订的《宅基地买卖协议书》不符合法律规定，应属无效合同，被告应当将上述购买款项返还原告，但被告拒绝返还的行为不仅违背诚信，也侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉求。被告一于庭审时辩称，我与原告不认识，是通过中介公司介绍的，对买卖宅基地的协商过程都是我委托被告二（我的侄孙）与原告进行接触，谈妥之后，我才以原告签订《宅基地买卖协议书》，原告购买宅基地的款项280000元，我本人收取了26万，另外2万元是我委托被告二代收的，被告二已经将该购地款转给了我。我与原告买卖宅基地是出于双方的自愿，且这种行为在农村是普遍存在的，现在原告要求我退钱不合理。合同的效力以法律为准，且双方均有过错。被告二于庭审时辩称，《宅基地买卖协议书》是被告一（我的叔公）与原告双方签订的，我只是见证人，宅基地是被告一的，由于我受被告一的委托出面与原告就宅基地买卖进行协商及收取二万元款项，之后，我已将购地款转给了被告一。原告与被告一在《宅基地买卖协议书》中有约定，如遇政府征用时，双方必须无条件服从，现在原告要求退钱是不合理的。原告提供如下证据：1、《宅基地买卖协议书》，证明原告与被告一黄贤武签订土地使用权买卖合同，被告二黄丁声作为见证人签名予以确认；2、收条及银行交易明细，证明原告已经实际交付宅基地使用权购买款280000元，且两被告已经实际收取该款项。两被告对原告提供的证据及证明目的无异议。两被告没有提供证据。本院对原告提供的证据认定如下：两被告对原告提供的证据没有异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年初，原告在中介的介绍下与被告二协商购买宅基地，2018年1月2日原告与被告一签订《宅基地买卖协议书》，约定购买被告一一间位于东涌镇赤古村委会朱厝村井头片的宅基地三排24号的宅基地使用权（面积为56㎡），价格为人民币280000元，而被告二作为见证人在《宅基地买卖协议书》中签名确认。签订协议后，原告于2018年1月2日通过银行转账付给被告一购地款人民币260000元及以现金的形式付给被告二购地款人民币20000元，合计人民币280000元，被告一出具收条给原告收执确认已经收到原告购地款人民币280000元。原告认为，被告二虽然在《宅基地买卖协议书》中作为见证人签名，但其与被告一共同收取原告交付的购地款，证实其与被告一是案涉宅基地使用权买卖合同的实际共同出卖人。后因案涉宅基地被政府征用,原告以两被告迟迟无法交付约定的宅基地使用权为由，向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。庭审时，两被告提出上述之抗辩理由。另查明，原告与被告一均非案涉宅基地所在地的农村集体经济组织成员。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告一签订的《宅基地买卖协议书》是否无效；2、被告一是否应当返还原告购地款280000元；3、被告二是否应当与被告一承担共同的还款责任。关于争议焦点1，原告与被告一于2018年1月2日签订的《宅基地买卖协议书》虽是双方的真实意思表示，但约定的内容违反《中华人民共和国农村宅基地管理办法》第十条第一款“申请使用宅基地的，应当为宅基地所在地农村集体经济组织成员。”和第十七条第二款“符合第十条宅基地“一户一宅”申请条件的农村集体经济组织成员，报（乡）镇人民的政府（街道办事处）同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。”的法律效力性禁止性的规定，是无效的合同。关于争议焦点2，原告与被告一之间的买卖合同无效后的责任承担问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应将取得的宅基地返还被告，而被告应将收取的购地款返还原告，由于原、被告对宅基地有无实际交付存在争执，且该宅基地已被政府征用，原告返还宅基地已无可能，但政府的征地补偿可由被告享有。原、被告的宅基地买卖行为因违反法律规定而均负有过错责任，但考虑到被告一与他人非法交易宅基地在前，又于2018年初将宅基地转卖给原告而获取差额利润，因此，被告一的过错责任、获得利益均大于原告。鉴于此，本院确认被告一应按交易价款的80%份额返还原告，原告因负有次要过错责任而自行承担交易价款的20%份额损失的后果。因此被告一应返还原告的购地款为人民币224000元(280000元×80%)。关于争议焦点3，被告二在《宅基地买卖协议书》中的签名是见证人而不是出卖人，根据买卖合同当事人的相对性，被告二不是签订《宅基地买卖协议书》的当事人，且两被告也承认涉案宅基地的使用权人是被告一，被告二只是被告一的受托人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，故被告二不承担《宅基地买卖协议书》无效后所产生的法律责任。被告二之所以收取原告涉案宅基地转让的款项，是受被告一的委托收取，且已经转给了被告一，原告认为，被告二与被告一共同收取原告交付的购地款就证实其与被告一是案涉宅基地使用权的实际共同拥有者，但无法提供证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应承担不利后果。因此原告请求被告二共同承担还款责任没有事实和法律依据，该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国农村宅基地管理办法》第十条第一款、第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告庄展锐与被告一黄贤武签订的《宅基地买卖协议书》无效；二、被告一黄贤武应于本判决生效之日起十日内返还原告庄展锐宅基地转让款224000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2750元，由原告彭茵茵负担人民币550元、被告一黄贤武负担人民币2200元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本(另加八份)，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 叶辅斌二〇二一年二月二十二日法官助理 林宝存书 记 员 曾庆湾附法律相关条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国农村宅基地管理办法》第十条第一款申请使用宅基地的，应当为宅基地所在地农村集体经济组织成员。第十七条第二款符合第十条宅基地“一户一宅”申请条件的农村集体经济组织成员，报（乡）镇人民的政府（街道办事处）同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当通过自己加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。