文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初10077号原告:胡国生，男。原告：刘丛花，女。被告：耒阳市高盛置业有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池办事处牌楼居委会沿江路成林花苑6栋，统一社会信用代码：914304813941978378。法定代表人：阳洪清，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗志峰，湖南业达律师事务所律师。被告：刘高瑞，男，1968年3月31日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区冷水铺省建四公司生活区23栋13号，公民身份号码：430602196803313530。原告胡国生、刘丛花与被告耒阳市高盛置业有限公司（以下简称高盛置业公司）、刘高瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理。依法由审判员龙柁雅适用简易程序于2020年12月22日、2021年1月20日、2021年2月5日三次公开开庭进行了审理。原告胡国生、被告高盛置业公司的委托诉讼代理人罗志峰到庭参加诉讼。被告刘高瑞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、被告高盛置业公司给付两原告违约赔偿金784080元，并以784080为基数，自2020年9月20日起按照年利率6%计算资金占用期间利息至实际清偿之日止；2、被告刘高瑞对上述款项承担连带保证责任；3、被告承担本案的诉讼、保全费用。事实和理由：2016年9月20日，两原告与被告高盛置业公司签订《南正9组入德门29#私人住宅联合改建安置补偿协议书》，该协议约定：两原告提供私人住宅，由被告高盛置业公司出资，对入德门*耒阳报社片区进行城市棚户区改建开发，被告高盛置业公司赔偿两原告的房屋建筑面积标准为1:1.8（即198平方米），被告高盛置业公司承诺自搬迁之日起每半年支付一次安置过渡费，按700元每月标准给付。同时《协议》对违约赔偿做出了特别约定：本协议签订后，两原告在两个星期内搬迁，且从本协议签订之日起被告在42个月内完成建设施工及交付房屋，否则在逾期后7个工作日内支付两原告违约赔偿金784080元。其法人暨被告刘高瑞按上述协议提供连带保证。协议签订后，两原告已完全履行了协议，被告高盛置业公司自2016年9月起向两原告支付过渡费至2019年9月，后续费用再未支付。两原告多次催讨无果，面临无钱租房，无家可归。现已搬迁45个多月，被告高盛置业公司的改建开发项目尚未动工建设，两原告亦无法联系上被告的工作人员。原告为维护其合法权益，特具诉状，望判如所请。被告高盛置业公司辩称，拆迁补偿的主体是耒阳市人民政府，被告高盛公司在没有得到政府委托及授权的情况下签订的补偿协议应属无效；原、被告之间签订的补偿协议履行期尚未届满，违约事实尚未发生，原告诉请的违约金不应得到支持；该协议约定的赔偿金，赔偿标准过高，与耒阳市人民政府的相关文件以及国务院颁布的征收补偿条例产生严重冲突，应予以调整；该协议标的房产实际建筑面积为105.11平方米，所以签署的补偿协议记载以及计算错误，应予以更正。经审理查明，两原告系夫妻。2016年9月20日，原告刘丛花作为甲方与作为乙方的被告高盛置业公司《南正9组入德门29#私人住宅联合改建安置补偿协议书》，协议约定：一、甲方有私有住房一套，位于南正9组入德门29#(原房产局集资楼)第1单元6层壹套第601房号，产权面积为壹佰壹拾平方米，面积以房产证信息为准。甲方自愿交由乙方进行联合建设；二、联建方式:即由甲方提供需要改建房屋的房产证，乙方出资进行改建；三、经甲、乙双方共同商议，甲方提供的上述房产，乙方进行改建后安置房补偿给甲方的标准为:1、甲方每提供房屋建筑面积壹平方米，乙方赔偿给甲方的标准是:1:1.8(即壹平方米赔偿壹点捌平方米)。最终乙方改建后向甲方提供的安置赔偿房屋面积为壹佰玖拾捌平方米(即甲方应得改建后总面积)。2、赔偿的房屋以套为单位。如果赔偿的房屋面积差额在10平方米以内，双方按每平方米1980元的价格差额相互购买;超过10平方米(含10平方米)以上的部分，双方则按开盘价的85%相互计算差额。拆迁户的赔偿房屋在新建楼房的6层至26层范围内抽签选定，且原则上应在应得赔偿的房屋面积大致范围内选定(大致范围是指不大于或少于应得赔偿面积的10平方米以内)。3、乙方交付给甲方的安置标准是:按设计正规施工，所有安置房建成以后交给甲方为毛胚房:有线、水、电、网线安装到户;所有水、电安装由乙方统代办，甲方提供相关手续，老户头费用由乙方承担，新增加的安置户有线、水、电、网线户头由甲方承担费用。4、甲方应将自有房屋产权证复印件在该协议签订时交给乙方统一办理报建等相关手续。甲方有义务协助乙方办理申报手续及土地转让手续。新房产权证由乙方统一办理，其产生的费用由乙方承担(超出约定面积，其费用由甲方承担);乙方承诺新房产权证在交房后一年内办妥；四、甲方应当在规定时间内自行或交由乙方拆除房屋内的附属物，但应保证自身及公共安全，做到交予乙方的住宅达到乙方必要的拆除施工条件。本协议签订后，甲方必须在领取乙方安置过渡费后两个星期内搬迁。乙方承诺每户每月发放柒佰元安置过渡费，安置过渡费从搬迁之日起计算，安置过渡费每半年领取一次。搬迁同时乙方一次性补给每户业主(甲方)捌佰元的搬迁费。施工由乙方完全负责，所产生的风险与甲方无关，甲方不得对乙方的施工进行任何妨碍、干涉和刁难。搬迁时间:以乙方向甲方提前十五天下达书面的搬迁通知为准。同时甲方向乙方移交被改造房屋房产证原件。五、特别约定条款:1、根据以上约定外，双方特别确定从乙方向甲方下达的书面搬迁通知之日起为计算42个月内完成所有建设施工和房屋交付至甲方:2、甲乙双方签订合同后，乙方没有按照本条第(1)款约定完成建设施工和房屋交付至甲方时，乙方应承担违约赔偿责任，违约赔偿按照乙方承诺1:1.8的两赔（注：应为二倍）计算面积赔偿给甲方[计算方式为:甲方所得的赔偿金为房屋面积110平方米×1.8×每平方米1980元×2倍=784080元]，乙方在七个工作日内现金向甲方支付柒拾捌万肆任零捌拾元违约赔偿金。4、鉴于乙方为维护本合同的严肃性，乙方法定代表人自愿作为本协议为不设置期限的保证人，且与乙方变更法定代表人及其它变更无关，直至本合同全面履行为止。六、本协议自双方签字后生效，任何一方不得以任何理由予以反悔，如一方违约，违约方赔偿对方一切经济损失，追究违约方的相关法律责任。该合同尾部的甲方栏由原告刘从花代胡国生签名，乙方栏加盖了“耒阳市高盛置业有限公司”式样的公章，担保栏签名刘高瑞。该合同签名后，原告在2016年10月1日入住新房并开始陆陆续续对诉争房屋进行了腾房搬迁，被告高盛置业公司也支付了止于2019年9月20日前的过渡费。2018年5月8日，原告胡国生向被告高盛置业有限公司承诺：我原有入德门29号一单元601旧房一套，已于2018年5月8日搬迁完毕，已确认房屋内无遗漏物品，现将房屋交于高盛置业有限公司拆除。同日还要求被告高盛置业有限公司将相关款项汇入指定的账户。被告对案涉改建工程到目前未动工,更未交付房屋给原告，原告因交房事宜与被告协商未果，诉至本院。另查明，登记在原告胡国生名下的耒阳市蔡子池街道办事处入德门处丘地号为2224035008的私有房产建筑面积为105.11平方米。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《南正9组入德门29#私人住宅联合改建安置补偿协议书》、房产证、证人许时峰、陆小元、谢芬的到庭证言；被告高盛置业公司提供的《南正9组入德门29#私人住宅联合改建安置补偿协议书》、《承诺》、指定汇款账户书面材料、胡国生房产证、耒阳市城市建成区旧房连片改造项目论证评审意见表等证据证实，经庭审质证，上列证据的形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。被告高盛置业公司提供的弘正律师事务所律师函，经查，该所无贺梦琼律师，对该证据的“三性”均不予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，两原告属夫妻关系，且诉争房屋属两原告夫妻共同财产。原告刘丛花出面与被告高盛置业公司签订诉争合同，被告高盛置业公司在签订诉争合同时，有正当理由相信原告刘丛花具有表见代理权，且在履行该合同的过程中，两原告按约收取了被告高盛置业公司部分过渡费用，并进行了腾房，原告胡国生也在开庭时对原告刘丛花在合同上代其签名的效力予以追认，故原告刘丛花的代理行为有效。房屋拆迁补偿合同一方当事人，并不必然需政府委托及授权，被告高盛置业公司以自己的名义与原告签订诉争合同，并未违背法律强制性效力性规定。显然，诉争合同为双方当事人的真实意思表示，应当有效。被告高盛置业公司关于诉争合同无效的主张，没有法律依据，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告高盛置业公司没有按合同的约定向原告下发书面搬迁通知，原告坚持认为是2016年10月1日已搬迁腾房，但是原告胡国生是2018年5月8日向被告高盛置业有限公司承诺搬迁完毕，故搬迁时间应以承诺的书面时间为准即2018年5月8日。根据合同的约定，被告高盛置业公司应从原告搬迁腾房的2018年5月8至2021年11月8日止的42个月内完成所有建设施工并将房屋交付给原告。但是，被告高盛置业公司至今未取得规划许可证、建设施工许可证等建设施工的许可性文件，诉争房屋尚未拆迁更未建设，根据普通常识，被告高盛置业有限公司也无法于2021年11月8日向原告交付房屋，故被告高盛置业公司是以自己的行为表明不能履行合同义务，已经构成违约，两原告在履行期限届满前请求被告高盛置业公司承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告高盛置业公司约定了被告高盛置业公司因违约产生的损失赔偿额的计算方法，按合同约定的赔付比例即1:1.8的二倍计算面积赔偿给两原告，计算方法为:原告所得的赔偿金为房屋面积110平方米×1.8×每平方米1980元×2倍=784080元。但该计算方法中的房屋面积110平方米与查明的原告房产证上记载的面积不符，应以房产证记载的实际建筑面积105.11㎡计算，即违约损失赔偿额为749224.08元（105.11㎡×1.8×1980元/㎡×2）。对两原告要求被告高盛置业公司支付其违约产生的损失赔偿额749224.08元的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持；过高部分，与查明的事实不符，不予支持。对两原告要求被告高盛置业公司支付资金占用期间的利息的诉讼请求，因违约赔偿损失是以实际损失为限，该损失已计算，不应另行计算资金占用期间利息，故该诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。被告刘高瑞在诉争补偿协议书中担保栏中签名，没有约定担保的方式，应为提供连带责任保证，故原告胡国生、刘丛花要求被告刘高瑞对被告高盛置业公司应付原告胡国生、刘丛花违约损失赔偿额749224.08元负连带保证责任的主张，符合法律规定，予以支持。被告高盛置业公司关于本案拆迁补偿标准与耒阳市人民政府的相关文件以及国务院颁布的征收补偿条例产生严重冲突，应予以调整的主张,被告提供的耒阳市人民政府城镇工作办公室发布的《耒阳市城市建成区旧房连片改造项目论证评审意见表》中评审意见第5款“戏台背、入德门片区连片改造严格按照《关于城市建成区旧房改造工作的指导意见》（耒政发【2015】15号）文件有关规定办理规划、用地、报建等手续，土地要依法进行招拍挂，拆迁补偿标准要严格控制在1：1.5以内”。该评审意见为地方政府规范性文件，并非地方规章，其内容为行政管理的范围，并非强制性效力性文件规定。因此，该拆迁补偿标准严格控制在1：1.5以内的标准与原告和被告高盛置业公司约定的安置房补偿标准为1：1.8并不冲突，本案协议约定的拆迁补偿标准，也没有违反法律、法规、规章的强制性效力性规定。故被告高盛置业公司该反驳主张，不予支持。被告高盛置业公司反驳原、被告之间签订的补偿协议履行其尚未届满，违约事实尚未发生的意见，与事实不符，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款、第一百七十二条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十五条第一款、第六百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告耒阳市高盛置业有限公司在本判决书生效后十日内支付原告胡国生、刘丛花因违约产生的损失赔偿金749224.08元；被告刘高瑞对上述赔偿金负连带清偿责任；二、驳回原告胡国生、刘丛花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院，账号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时需注明案号)本案案件受理费11640元，减半收取5820元，财产保全费4520元，合计10340元，由两被告负担。两原告已垫付10340元，两被告应在执行中予以清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  龙柁雅二〇二一年二月二十六日代理书记员  廖 倩            校对责任人：  龙柁雅             打印责任人：廖倩