重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初1891号原告（反诉被告）：重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土街道大地村，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人：李谨，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵东炜，该公司员工。委托诉讼代理人：袁野，该公司员工。被告（反诉原告）：代强，男，1973年8月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：邓小春，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称两江新区水土公司）与被告（反诉原告）代强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。两江新区水土公司的委托诉讼代理人邵东炜、袁野，代强及其委托诉讼代理人邓小春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两江新区水土公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2020年3月13日解除；2.判令被告立即向原告支付租金166082元（2018年7月1日至2020年3月13日）；3.判令被告立即向原告交付房屋；4.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年3月14日，双方签订了《房屋（商铺）租赁合同》，约定由被告承租位于XX家园XX路XX号房屋，业态为餐饮，租赁期限为两年（2018年3月14日至2020年3月13日），单价为58元/平方米/月，面积140.14平方米。截至目前，被告尚欠房租166082元，经原告多次催收未交纳。原告认为，双方之间的租赁关系合法有效，被告欠付租金的行为构成违约，应依法承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，原告根据相关法律规定诉至法院，希判如所请。代强辩称，其认为两江新区水土公司起诉要求支付租金及违约金的诉请不应得到支持，理由如下：租赁合同期间案涉的两个商铺都存在漏烟的情况，而漏烟的维修维护义务根据双方签订的租赁合同6.2款应当属于两江新区水土公司承担，期间，两江新区水土公司先后3次对案涉两个商铺所涉及到的烟道进行了规模较大的整改，将最开始的700*700的烟道口径违规改成了不足400*400。两江新区水土公司将案涉商铺交付给代强使用之前，没有将该商铺涉及烟道符合相关文件规定的证明材料一并移交，经两江新区水土公司维修之后也没有将整改的相关证明文件及合格的证明材料交付给代强，至此导致案涉店铺至2020年1月18日全面停产，无法经营，故根据合同法第二百二十一条的规定，由于两江新区水土公司交付的租赁物严重影响到代强的使用，应当对其租金进行免收或者是延长租期，两江新区水土公司在本案中要求代强支付租金没有依据，理应予以驳回。代强向本院提出反诉请求：1.判令两江新区水土公司赔偿代强XX号商铺的营业损失、停业期间的损失、房屋装饰装修损失共计40万元（营业损失10万元、停业期间损失5万元、房屋装修损失25万元）；2.判令两江新区水土公司向代强返还XX号商铺的履约保证金25000元。事实和理由：2018年3月14日，代强以公开竞标的方式取得了泰和路XX号商铺的承租权并签订了《房屋（商铺）租赁合同》，约定两江新区水土公司将该商铺以58元/平方米的价格出租给代强使用，合同租赁期限为2018年3月14日至2020年3月13日，合同签订后，两江新区水土公司将商铺交付代强进行装修并投入使用，使用过程中，代强发现其提供的餐饮商业排烟道出现问题，主烟道严重漏烟，因严重影响楼上居民，被投诉举报，两江新区水土公司决定对烟道进行修复。2018年6月，两江新区水土公司对烟道进行了为期3天的修补，相关的餐饮商铺歇业，但维修效果并不明显，烟道仍然漏烟。2018年9月，两江新区水土公司再次对烟道进行整改，这次耗时12天，代强及其他商家歇业予以配合，但这次整改使烟道的使用功能基本丧失。为了维持经营，代强自己加装了一台排烟机，但无法从根本上解决排烟问题，这种状况一直持续，经相关商铺多次强烈要求，两江新区水土公司又组织了第三次整改，于2020年1月11日进场，但整个整改仍然无法满足排烟需要，致使代强经营的餐馆于2020年1月18日全面停止经营，且两江新区水土公司彻底放弃烟道整改计划。为维护代强的合法权益，特提出反诉请求，请法院作出公正判决。两江新区水土公司辩称，对代强提出的反诉请求不认可，理由如下：营业款项是代强自己的经营行为，停业期间的损失没有具体的依据，房屋装饰装修损失是代强的经营成本。对于代强要求免收租金的意见，针对XX号商铺，租金可以适当减免，由法院酌情确定，保证金可以抵扣相应租金，因代强没有将物品腾空，租金坚持计算至两个租赁合同的终止之日。经审理查明，2018年3月14日，两江新区水土公司（甲方、出租方）与代强（乙方、承租方）签订了《房屋（商铺）租赁合同》，甲方将位于水土街道泰和路项目（和欣家园52幢）XX号商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积140.14平方米，租金、物业管理费等费用按建筑面积计收。租赁期限为2年，从2018年3月14日至2020年3月13日止（实际租赁期自甲方发出接房通知单的次日起算，租赁到期日相应调整）。租金及支付方式，第一年租赁单价为58元/月/平方米，第二年租赁单价为58元/月/平方米。乙方按照“先交租金后使用”的方式按季度交付租金，签订本合同时乙方应当交纳2018年3月14日至2018年6月30日的租金，计28990元。乙方须在下一个租赁季度前10日内向甲方足额支付下一季度租金。乙方必须在合同签订时，向甲方一次性交纳履约保证金25000元。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用，未取得甲方书面同意不得任意变更其用途及业态。乙方为满足使用功能要求，需要完善房屋结构，添置设施设备、装饰装修，其费用及相关各种手续由乙方自行负责。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回房屋，乙方交纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。（1）未经甲方书面同意，改变本合同规定的租赁用途、经营业态或将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；……（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）……。在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，乙方每天须按拖欠租金金额的2%向甲方支付违约金，直至乙方缴清租金为止。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。双方于2018年3月14日办理了验房交接手续。代强向两江新区水土公司交纳履约保证金25000元。另查明，代强接房后将商铺进行装饰装修，用以经营“义恒江湖菜”。合同履行过程中，代强自2018年7月1日起以承租的商铺存在漏烟的情况拒绝交付租金。其间，两江新区水土公司对漏烟情况进行整改、维修，庭审中其陈述具体情况如下：漏烟问题开始于2018年5月出现，当时不是商铺漏烟，而是烟道需穿过居民居住的楼层，居民反映楼道里面有烟味。2018年6月、9月采取的措施是对烟道进行清理，2018年11月再次对烟道进行了清理，2018年12月至2019年1月在原有的烟道内部加装了成品烟道，之后，代强反映会有漏烟、烟排不出去的情况，两江新区水土公司安排物业公司前往查看，确实存在漏烟的情况。2020年1月，两江新区水土公司又对商铺至烟道口的烟道走向进行了调整，整改就结束了。其中，只是2018年9月清洗烟道的时候导致代强的商铺停业12天，其他期间没有导致代强的商铺停止营业。代强对两江新区水土公司陈述的整改情况予以认可，其表示2018年6月27日至2018年6月29日，代强自己出资购买了两台机器进行整改，停业3天。还查明，庭审中，代强陈述其于2020年1月18日停止营业，之后新冠疫情爆发。2020年3月13日，两江新区水土公司委托物业公司就案涉商铺与代强办理了资产收回移交手续。两江新区水土公司主张其出租的商铺中若正常履行的合同因疫情减免租金的期限为2020年1月24日（重庆市于该日启动重大突发公共卫生事件一级响应）至2020年4月23日，本案合同因涉及诉讼，请法院酌情考虑。诉讼中，代强申请对XX号商铺的装饰装修以及全部设施设备的损失价值进行司法鉴定。本院依法委托重庆永信房地产土地资产评估有限公司进行上述评估，但因代强未预交评估费，该鉴定机构终止了鉴定。2021年2月3日，两江新区水土公司提交申请，撤回了要求腾退交付案涉房屋的诉讼请求。上述事实，有《房屋（商铺）租赁合同》、验房接房清单、查看记录、照片、关于终止评估鉴定业务的函、询问笔录以及当事人在庭审中的陈述等在卷为据，足以认定。本院认为，本案中，两江新区水土公司与代强签订的《房屋（商铺）租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。针对两江新区水土公司提出的本诉诉讼请求以及代强提出的反诉诉讼请求，根据本案现有证据，结合双方的诉辩意见，本院具体评析如下：首先，关于两江新区水土公司提出的本诉请求，本院认为，1.关于本诉的第一项诉讼请求。两江新区水土公司与代强签订的案涉《房屋（商铺）租赁合同》，租赁期限为2018年3月14日至2020年3月13日，代强主张其已于2020年3月13日将案涉房屋交回两江新区水土公司，庭审中，双方确认案涉合同于2020年3月13日解除，本院予以确认。2.关于本诉的第二项诉讼请求。本案中，两江新区水土公司要求代强按照合同约定支付2018年7月1日至2020年3月13日的租金，按照双方的约定，案涉房屋的租金标准为58元/月/平方米，该期间的租金共计166084.59元[（58元/月/平方米×20个月×140.14平方米）+（58元/月/平方米×140.14平方米÷30天×13天）]，两江新区水土公司自愿主张166082元，系对其权利的自由处分，本院予以尊重。根据本案查明的事实，代强承租的案涉商铺存在漏烟情况，漏烟的原因并非代强导致，系因案涉房屋原有烟道存在漏烟情况，两江新区水土公司整改后无法解决问题，遂在原有烟道中加装了成品烟道，导致排烟不畅，故漏烟的责任应由两江新区水土公司承担。案涉房屋的使用业态为餐饮，排烟不畅势必会影响了代强正常使用案涉房屋，代强以此为由主张减少该期间的租金，具有事实与法律依据，本院对其意见予以采纳。庭审中，双方确认因两江新区水土公司整改烟道导致代强停业12天，该期间的租金应予扣减。此外，代强主张2018年6月27日至2018年6月29日其商铺因整改停业3天，对此两江新区水土公司不予认可，代强未举示相应证据予以证明，故本院对代强要求扣减该期间租金的意见不予采纳。此外，代强陈述其于2020年1月18日停止营业，但未举证证明系两江新区水土公司导致，但新冠疫情爆发属于不可抗力，相应期间的租金应予扣减。重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，可作为扣减租金的起始时间，故2020年1月24日至2020年3月13日共计50天的租金应予扣减。综上，本案中，应予扣减租金的租期共计62天，租金金额为16798.11元（58元/月/平方米×140.14平方米÷30天×62天）。本案中，除整改期间导致代强停止营业外，其他期间代强仍在营业，并未因漏烟问题导致其无法经营，故本院认为，因漏烟问题导致代强对案涉商铺的使用受到一定的影响，两江新区水土公司存在违约行为，代强可主张减免相应的租金，根据本案具体情况，本院酌情减少应付租金30%，故本案中，代强应支付两江新区水土公司的租金为104498.72元[（166082元-16798.11元）×70%]。3.关于本诉的第三项诉讼请求。就案涉商铺的返还问题，两江新区水土公司自愿撤回该项请求，系当事人的诉讼权利，本院予以确认。其次，关于代强提出的反诉请求，本院认为，1.关于反诉的第一项诉讼请求。其中，两江新区水土公司维修烟道，致使代强经营的商铺停业12天，该期间除造成代强对案涉商铺无法使用外，确实还会给代强造成其他的财产损失（如食材损失、营业利润等），代强未举证证明其相应停业损失的计算依据，本院酌情主张500元/天，故停业损失为6000元。关于代强主张的营业损失、装饰装修损失，本院认为，本案中，除维修烟道导致停业外，其他期间代强使用商铺进行了经营，代强并未举证证明两江新区水土公司的违约行为达到了根本违约的情形。本诉中，本院已采纳了代强提出的减免租金的抗辩理由，酌减租金时本院已考虑漏烟对代强营业期间的影响程度，且代强经营商铺是否获利受多重因素影响，在此情形下，代强提起反诉要求两江新区水土公司另行赔偿XX号商铺的营业损失以及装饰装修损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。2.关于反诉的第二项诉讼请求。两江新区水土公司的违约行为并不构成根本违约，代强请求返还履约保证金25000元，本院不予支持。代强交纳的履约保证金25000元，可用以冲抵本案租金。冲抵后，代强还应支付两江新区水土公司79498.72元（104498.72元-25000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司与代强于2018年3月14日签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2020年3月13日解除；二、代强于本判决生效之日起十日内支付重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司租金共计79498.72元；三、重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿代强停业损失6000元；四、驳回重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司本诉的其他诉讼请求；五、驳回代强反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3622元，减半收取1811元，由重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司负担917元，由代强负担894元。反诉案件受理费7675元，减半收取3837.5元，由代强负担3812.5元，由重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李祥君二〇二一年二月九日书记员  刘 静