广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16513号原告：广州骏鸿物流有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开发大道1333号。法定代表人：林国通，董事长。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舜谦，广东广开律师事务所实习人员。被告：联合亚太食品药品物流股份有限公司，住所地广东省广州市黄埔区隧达街18号507房。法定代表人：梁军伦。委托诉讼代理人：邓勇，广东广和（广州）律师事务所律师。原告广州骏鸿物流有限公司（以下简称骏鸿公司）诉被告联合亚太食品药品物流股份有限公司（以下简称亚太公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告骏鸿公司的委托诉讼代理人刘致煌、黄舜谦，被告亚太公司的委托诉讼代理人邓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏鸿公司向本院提出诉讼请求：1.确认亚太公司于2020年7月1日发出的解除《租赁合同》的通知无效；2.判令双方于2019年10月签订的《办公室租赁合同》和2019年11月签订的《补充协议》于2020年9月30日解除；3.判令亚太公司向骏鸿公司支付欠付的2020年2月至2020年9月30日办公室的租金158529.6元（19816.2元/月×8个月）；4.判令亚太公司向骏鸿公司支付因迟缴2019年11月至2020年1月租金、欠缴2020年2月至2020年9月租金产生的滞纳金(详细计算见附表，滞纳金按应付未付金额的1‰/日的标准计算至租金实际支付之日止，暂计至2020年9月30日为30616.01元)；5.判令骏鸿公司收取亚太公司的履约保证金39632.4元不予退还；6.判令本案诉讼费由亚太公司承担。事实与理由：2019年10月，双方签订了《办公室租赁合同》，约定亚太公司（乙方）自2019年11月1日至2020年10月31日期间承租骏鸿公司（甲方）骏鸿物流园办公楼西侧三楼（自编）及附属设备，租金为19816.2元/月（含税），合同约定“甲方在每月10日之前开具下一个月相应金额的发票给乙方，乙方在收到发票后7日内向甲方足额缴纳下一个月费用”，亦约定了逾期支付租金的滞纳金。2019年11月，双方签订了《补充协议》，约定由骏鸿公司向亚太公司提供保洁服务，费用为每月2000元。合同签订后，骏鸿公司依约将租赁物交付给亚太公司使用，亚太公司支付了履约保证金39632.4元。然而，自2019年11月开始，亚太公司一直未能按时支付租金等费用。其中，直至2020年5月15日，亚太公司才支付了2019年11月、12月的租金。2020年7月1日，亚太公司才支付了2020年1月的租金。除上述费用外，亚太公司未向骏鸿公司支付其他任何费用，至今已欠付2020年2月至9月八个月的租金，合计158529.6元。亚太公司长期迟付、欠付租金等费用的行为，已违反上述合同约定，严重损害了骏鸿公司的利益。期间，骏鸿公司多次催收租金，但亚太公司置之不理，且明确拒收2020年8月之后的租金发票。因此，根据合同约定，骏鸿公司要求于2020年9月30日解除《办公室租赁合同》和《补充协议》，没收履约保证金，并要求亚太公司支付欠付的租金及产生的滞纳金。亚太公司在2020年7月1日向骏鸿公司发出一份《通知书》，要求于当天解除双方的《办公室租赁合同》，但未能提出任何合法合理的解除理由，且程序也违反了合同第9.4条的约定。骏鸿公司于2020年7月3日向亚太公司送达《回复函》，于2020年9月2日又委托律师向亚太公司发出《律师函》，明确表示不同意解除《办公室租赁合同》。骏鸿公司恳请法院支持其全部诉讼请求，维护其合法权益。被告亚太公司辩称，一、确认从2020年2月开始至9月份均未支付租金，亚太公司欠租是因为经营出现困难，其搬入涉案租赁物之前承租了另一处物业，损失惨重，看到骏鸿公司的物业符合其使用条件，因租金较高，临时决定租赁一年进行过渡，但在承租期间遇到疫情，经营困难导致其一直拖欠租金，其从2020年4月开始大量裁员，5月没有实际上班。二、因遭遇疫情，亚太公司在2020年4月21日就口头提出过解除合同，也有发出函件但骏鸿公司拒收。亚太公司在5月9日正式发了两份函要求减租和提前解除合同，骏鸿公司在5月12日分别进行了回复。7月1日，亚太公司通知骏鸿公司从7月1日双方的合同解除，其不再支付租金。骏鸿公司在7月3日也进行了回复。虽然亚太公司之前就没有按时支付租金，但亚太公司认为若没有遇到疫情其会有能力支付租金。根据相关司法解释，亚太公司认为其属于不可抗力，不是无理由的违约，其受到疫情影响不应承担违约责任，但同意支付2020年2月至6月30日的租金。因此恳请法院不认定亚太公司违约。因亚太公司多次反复交涉且遇到疫情，因此亚太公司认为2020年7月1日双方的合同已经解除。三、亚太公司不同意没收履约保证金和支付滞纳金。若法院认定其需要支付滞纳金，其认为滞纳金的计算标准过高。本院经审理认定事实如下：2019年10月，骏鸿公司（甲方、出租方）与亚太公司（乙方、承租方）签订《办公室租赁合同》，第一条约定：1.1甲方提供位于广州市黄埔区开发大道1333号骏鸿物流园办公楼西侧三楼及附属办公设备（以下简称涉案物业）给乙方作为办公用途，甲方按现状交付乙方使用。1.2乙方承租的办公室约定总计费面积为202平方米（含办公室建筑面积+15%的公共分摊面积）。1.3租赁办公室在交付时，甲方将租赁范围的基本情况及附属设备列在《办公室交接确认清单》上，由双方代表签字或者盖章后视为租赁办公室交付完成。1.4乙方退租交接手续是指：清空所有乙方物资并保持租赁办公室整洁、对装饰装修部分恢复原状并就破坏性装饰装修或者损坏行为向甲方赔偿、对于租赁办公室自然老化以外的损耗在退租前负责恢复原状并经甲方验收合格后，方由双方代表签署《办公室交接确认清单》。第二条约定：2.1租赁期为1年，自2019年11月1日起至2020年10月31日止。第三条约定：3.1办公室租金（含9%的增值税税费、园区管理费、办公设备使用及水费）为98.1元/平方米/月，每月含税租金为19816.2元。3.3以上计费为含税价。乙方按自然月每月结算费用给甲方，不足一个月按实际租赁天数计算费用，日费用结算公式为月总费用/30天×实际租赁天数。甲方在每月10日之前开具下一个月相应金额的发票给乙方，乙方在收到发票后7日内向甲方足额缴纳下一个月费用（如遇最后的付款到期日为节假日，付款可顺延至节假日后第一工作日）。3.5乙方必须保证按时、足额向甲方支付保证金、租金、电费等费用，并不得通过任何方式减免、扣除。如乙方未在双方所约定的付款期限内向甲方付款，以上费用的支付每逾期一日，乙方应按应付总额0.5%/日向甲方支付滞纳金，逾期支付超过30日的，甲方有权对租赁办公室采取停电停水、关闭等措施直至没收乙方缴纳的履约保证金并单方解除合同。第四条约定：4.1合同签订后3日内且正式启动前，乙方应向甲方缴纳金额相当于2个月租金和管理费的费用合计39632.4元作为本合同履约保证金。第八条约定：8.1出现下列情形的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁办公室，没收乙方的履约保证金：8.1.1乙方逾期30天未缴纳或未足额缴纳租金、管理费和相关费用的。第九条约定：9.4合同期内，双方由于业务变动确需解除合同，需提前3个月以书面形式通知对方，经双方协商并签订书面解约合同书后，可提前终止合同而无需支付违约赔偿金。租赁合同签订后，亚太公司向骏鸿公司支付了保证金39632.4元。双方还签订《补充协议》，约定：亚太公司委托骏鸿公司自2019年11月11日起至2020年10月31日止对其承租的三楼办公室及三楼公共区域进行卫生清洁，亚太公司应付保洁人工费用为2000元/月。2019年11月4日，双方签订《三楼1-6号办公室资产交接清单》，骏鸿公司将涉案物业交付给亚太公司使用。2019年11月7日，亚太公司签收了骏鸿公司开具的2019年11月和12月的租金发票，亚太公司直至2020年5月15日才向骏鸿公司支付上述两月的租金。2019年12月11日，亚太公司签收了骏鸿公司开具的2020年1月的租金发票，亚太公司直至2020年7月1日才向骏鸿公司支付该月的租金。亚太公司于2020年1月21日签收了骏鸿公司开具的2020年2月的租金发票，于2020年4月16日签收了骏鸿公司开具的2020年3月至5月的租金发票，于2020年6月12日签收了骏鸿公司开具的2020年6月、7月的租金发票。2020年9月18日，骏鸿公司向亚太公司邮寄2020年8月的租金发票，亚太公司于次日签收。2020年9月21日，骏鸿公司向亚太公司邮寄2020年9月的租金发票，亚太公司于次日签收。亚太公司确认2020年2月之后的租金至今欠付。亚太公司拟证实其曾于2020年4月21日向骏鸿公司提出提前解除租赁合同，提交了《关于提前解除租赁合同的通知》，载明：因亚太公司受新冠××影响导致业务变动，根据租赁合同第9.4条约定，合同履行截止至2020年7月20日，要求骏鸿公司予以理解及配合协商签署书面解约合同。亚太公司未提交证据证明其已送达给骏鸿公司，骏鸿公司主张其未收到该通知。2020年5月12日，骏鸿公司向亚太公司发出《关于提前解除租赁合同的回复函》，载明：亚太公司2020年5月9日发来的《提前解除租赁合同的通知》该司已收讫，根据双方签订的《租赁合同》第9.4条，该司在足额收到亚太公司不含滞纳金的逾期欠款后，可以考虑与亚太公司协商解除合同及协议事宜。2020年7月1日，亚太公司向骏鸿公司发出《通知书》，要求于当天解除双方的《租赁合同》，并要求骏鸿公司收到该通知书配合该司办理退租手续，否则视为该司退租手续办理完毕。现该司履行物品搬离事宜，要求骏鸿公司收到该通知书后开门锁配合。若骏鸿公司不开门锁配合让该司搬离物品，导致任何损失均由骏鸿公司承担，并视为骏鸿公司同意其未搬离的物品直接用于抵扣未付的租金、水电、滞纳金、违约金等费用。骏鸿公司于2020年7月1日收到该《通知书》后，于2020年7月3日向亚太公司送达《回复函》，明确表示不同意解除《租赁合同》，并要求亚太公司支付欠付的租金等。2020年9月2日，骏鸿公司又委托律师向亚太公司发出《律师函》，表明其不同意亚太公司发出的解除合同《通知书》，并要求亚太公司支付欠付的租金等。亚太公司辩称其曾于2020年9月8日向骏鸿公司发出《商函》并提交了该份《商函》，载明：亚太公司认为该司已口头提前通知骏鸿公司于2020年7月1日正式解约，但骏鸿公司不让其将租赁房屋内属于该司的设施、设备、物品等搬离，同意将租金结算至2020年6月30日，要求延期至2020年12月31日分期支付。亚太公司未提交证据证明其已送达给骏鸿公司，骏鸿公司主张其未收到该通知。亚太公司为证实其曾于2020年7月1日搬离涉案物业但被骏鸿公司阻拦导致其无法搬迁，提交了案外人广州市超朗办公设备有限公司于2020年12月23日出具的《复印机退机情况说明》，载明：该司于2020年6月30日接到亚太公司电话通知亚太公司要撤场，复印机需要退回，要求该公司2020年7月1日将机器搬运走，2020年7月1日该司派人上门取机器，将机器搬运至大门口时，被骏鸿物流园的保安拦下，说领导有通知亚太公司的物品不允许离开骏鸿物流园区，不允许该司将机器搬运出门，致使该司复印机滞留在骏鸿物流园。骏鸿公司对该情况说明的三性均不予确认，并主张所有搬离涉案物流园区的物品均需要亚太公司提供放行条，骏鸿公司才予以放行，而7月1日当天亚太公司并没有提供放行条给骏鸿公司，亦无人员去涉案办公室搬离物品。亚太公司为证实双方交涉的过程还向本院提交了微信记录，但未提交微信记录的原始载体，骏鸿公司对微信记录不予确认。2020年9月21日至9月28日，亚太公司开始逐步搬离涉案物业内的物品，并向骏鸿公司出具多张《放行条》，放行的物品包括：风扇、文件、铁皮箱、吸干机、卡板、托盘、办公桌椅、冰箱、打印机等。双方确认亚太公司最终于2020年9月30日将涉案物业交还给骏鸿公司。亚太公司为证实其因承租另一物业遭遇出租人违约导致其经营困难还提交了《估价咨询报告》《受理案件通知书》《开庭传票》《变更诉讼请求申请书》。另查，2010年6月30日，广州市萝岗区东区街笔岗社区经济联合社（甲方）与广州市敦实物流服务有限公司（乙方）签订《土地租赁合同书》，甲方将开发大道笔村立交西面侧的一块自留用地的使用权租赁给乙方用于进行工业生产、仓储、物流，厂房和配套项目，土地面积为78386平方米，租赁期限从2010年7月1日起至2040年6月30日止。2011年3月13日，广州市敦实物流服务有限公司（甲方）与骏鸿公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定甲方将位于广州广园东以南、开发大道以西的仓库及附属设施、空地等租赁给乙方，仓库内使用面积约47000平方米，租赁期限为经乙方接受租赁物及消防验收合格书照并验收合格之日起20年，甲方于2011年6月1日前将部分租赁物移交予乙方。后广州市黄埔区云埔街笔岗社区经济联合社（甲方）、广州市敦实物流服务有限公司（乙方）与骏鸿公司（丙方）签订《同意转租证明》，甲方同意将位于广州市黄埔区开发大道1333号物业租赁给乙方经营使用，并同意乙方将该物业转租给丙方经营使用，乙方同意丙方将该物业进行转租、分租给其他租户经营使用，有效期至2023年12月31日止。再查，2013年5月21日，广州市萝岗区东区街笔岗社区经济联合社取得穗开规建证[2013]88号《建设工程规划许可证》，建设位置位于广州开发区东区开发大道以西、广园路以南，建设项目为笔岗社区厂房仓库，建设规模为：检测车间：1幢3层，框架结构，建筑面积1440平方米等。骏鸿公司陈述涉案办公室为《建设工程规划许可证》中的检测车间。另，骏鸿公司向本院提交起诉材料的时间为2020年9月23日。以上事实，有《办公室租赁合同》《补充协议》《三楼1-6号办公室资产交接清单》、发票、签收记录、邮寄单、妥投证明、《关于提前解除租赁合同的通知》《关于提前解除租赁合同的回复函》《通知书》《回复函》《律师函》《商函》、放行条、微信记录、《复印机退机情况说明》《估价咨询报告》《受理案件通知书》《开庭传票》《变更诉讼请求申请书》《土地租赁合同书》《同意转租证明》《建设工程规划许可证》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，骏鸿公司在本案中要求处理《补充协议》，因该《补充协议》是服务合同，与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中对《补充协议》项下的权利义务关系不予调处，骏鸿公司可另行主张权利。涉案办公室办理了报建手续，故双方签订的《办公室租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于《办公室租赁合同》解除时间的认定。亚太公司于2020年7月1日向骏鸿公司发出提前解除合同的《通知书》，要求于当天解除双方的《办公室租赁合同》，不符合租赁合同第9.4条的约定，且其自从承租涉案办公室以来，就开始拖延支付租金、欠付租金，已构成根本违约。亚太公司作为违约方，无权要求解除涉案《办公室租赁合同》，故本院认定亚太公司于2020年7月1日向骏鸿公司发出的提前解除办公室租赁合同的《通知书》不发生法律效力。亚太公司还辩称因受新冠疫情的影响，合同成立后客观情况发生了重大变化，继续履行合同对其明显不公平，但亚太公司在新冠疫情爆发之前已有明显的根本违约行为，且双方签订的合同期限是短期租赁合同，租赁期限仅有一年，亚太公司作为医药配送企业，并未举证证明新冠疫情发生后其受该疫情影响，合同履行的客观情况发生了其在订立合同时无法预见的重大变化，故本院对其抗辩不予采信。双方于2020年9月30日办理完涉案办公室的交还手续，以实际行动表明不再履行涉案《办公室租赁合同》，故本院确认涉案《办公室租赁合同》实际于2020年9月30日解除。关于欠付租金的计算。1.租金计算的标准。亚太公司对骏鸿公司主张的租金标准19816.2元/月无异议，本院予以确认。2.租金计算的期间。亚太公司仅同意支付2020年2月至6月30日的租金，对于2020年7月1日至9月30日的租金是否需要支付，本院认为，虽然亚太公司于2020年7月1日发出要求提前解除合同的《通知书》，但骏鸿公司并未同意，本院已认定该解除《通知书》不发生法律效力。亚太公司辩称其要搬离涉案办公室内的物品但遭到骏鸿公司的阻拦，为此提交了案外人的《复印机退机情况说明》，因仅有案外人的陈述，未有其他证据予以佐证，骏鸿公司对此亦不予确认，本院对该情况说明亦不予采信，即便该情况说明反映的情况属实，案外人仅是去到现场搬复印机，骏鸿公司主张从园区内搬走物品需要向其申请放行，符合日常生活经验，且从骏鸿公司提交的《放行条》来看，该手续也符合骏鸿公司的操作惯例，亚太公司并未提交证据证实其向骏鸿公司申请了放行遭拒。同时，从该《放行条》可以看出，亚太公司放置在涉案办公室内的物品不仅包括复印机，还有办公桌椅等一系列物品，亚太公司亦未举证证实其曾有清理涉案办公室的实际行动遭到骏鸿公司阻拦，故本院对亚太公司的抗辩不予采信。综上，本院认为，亚太公司应向骏鸿公司支付欠付的2020年2月至2020年9月30日的办公室租金共计158529.6元（19816.2元/月×8个月）。关于违约金。骏鸿公司主张的滞纳金实质上是逾期支付租金的违约金。骏鸿公司要求按照应付未付金额的每日1‰的标准计算违约金，是其对自身权利的处分，本院予以准许。因亚太公司根本违约行为发生在新冠××疫情爆发前，故对其要求免除逾期支付租金的违约金的抗辩意见，本院不予支持。亚太公司抗辩其逾期支付租金是其经营困难，不是恶意违约，提交了一系列证据予以佐证，并请求法院予以调整违约金，鉴于骏鸿公司并未举证证实其实际损失，本院酌情将违约金计算标准调整为按照每日万分之三计算。本院结合租赁合同第3.3条约定以及亚太公司签收租金发票的时间，核定每月逾期支付租金的违约金的起算时间为：2019年11月和12月租金的违约金，均从2019年11月15日起计算至2020年5月14日；2020年1月租金的违约金，从2019年12月19日起计算至2020年6月30日；2020年2月租金的违约金，从2020年2月3日起算；2020年3月、4月、5月租金的违约金，从2020年4月24日起算；2020年6月、7月租金的违约金，从2020年6月22日起算；2020年8月租金的违约金，从2020年9月27日起算；2020年9月租金的违约金，从2020年9月30日起算；上述违约金均以19816.2元为本金，按照每日万分之三的标准计算，其中2020年2月至9月租金的违约金，均计算至实际付清之日止，上述违约金均以不超过本金19816.2元为限。对于超出部分，本院依法予以驳回。关于保证金。因亚太公司根本违约行为发生在新冠××疫情爆发前，故对其要求免除解除合同的违约责任的抗辩意见，本院不予支持。根据租赁合同第9.4条，合同期内，双方由于业务变动确需解除合同，需提前3个月以书面形式通知对方，经双方协商并签订书面解约合同书后，可提前终止合同而无需支付违约赔偿金。该条款确实约定了双方协商提前解除合同的程序，骏鸿公司在亚太公司提出提前解除合同的要求后，回复需亚太公司补足欠缴的租金再与其协商提前解除合同事宜，符合公平原则，因双方并未签订书面解约合同书，故该条款并不能适用本案。骏鸿公司以亚太公司根本违约为由要求没收其保证金39632.4元，符合租赁合同第3.5条约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告联合亚太食品药品物流股份有限公司于2020年7月1日发出的提前解除办公室租赁合同的《通知书》不发生法律效力；二、原告广州骏鸿物流有限公司与被告联合亚太食品药品物流股份有限公司签订的《办公室租赁合同》于2020年9月30日解除；三、被告联合亚太食品药品物流股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州骏鸿物流有限公司支付2020年2月至9月的租金共计158529.6元及违约金（违约金分段计算：2019年11月和12月租金的违约金，均从2019年11月15日起计算至2020年5月14日；2020年1月租金的违约金，从2019年12月19日起计算至2020年6月30日；2020年2月租金的违约金，从2020年2月3日起算；2020年3月、4月、5月租金的违约金，从2020年4月24日起算；2020年6月、7月租金的违约金，从2020年6月22日起算；2020年8月租金的违约金，从2020年9月27日起算；2020年9月租金的违约金，从2020年9月30日起算；上述违约金均以19816.2元为本金，按照每日万分之三的标准计算，其中2020年2月至9月租金的违约金，均计算至实际付清之日止，上述违约金均以不超过本金19816.2元为限）；四、原告广州骏鸿物流有限公司收取的保证金39632.4元不予退还；五、驳回原告广州骏鸿物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2366元，由原告广州骏鸿物流有限公司负担222元，被告联合亚太食品药品物流股份有限公司负担2144元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二一年二月四日法官助理彭逸婷书记员王汝欣