北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18723号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：林琳，女，1987年11月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。被告：邱锐，女，1968年7月18日出生，汉族，户籍地北京市西城区，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：江荣生(邱锐之夫)，1962年8月27日出生，汉族，户籍地北京市西城区，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业）与被告邱锐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日作出（2019）京0113民初22476号民事判决。被告邱锐不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2020年8月7日作出（2020）京03民终1720号民事裁定，裁定撤销（2019）京0113民初22476号民事判决，将案件发回重审。本院于2020年12月2日立案，并依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告信卫物业之委托诉讼代理人赵博，被告邱锐及其委托诉讼代理人江荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信卫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费123761元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截至2018年11月30日该违约金数额为5431.16元）；3.判令被告支付律师费2000元；4.判令被告承担本案受理费。事实和理由：原告系北京市顺义区天竺镇薛大人庄村丽来花园的物业管理公司，被告系北京市顺义区的房屋业主。2008年12月20日，被告与北京市顺义区天竺镇薛大人庄村丽来花园开发商北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）包含附件七《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。原告依《前期物业服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2016年1月1日起至2019年6月30日期间的物业管理服务费，共计人民币123761元。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业服务合同》第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2018年11月30日，该违约金为5431.16元人民币。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对丽来花园小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益和丽来花园小区全体业主的整体利益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求的计算方式为：欠缴费期间为2016年1月1日至2019年6月30日，共计42个月，建筑面积为373平方米（包括房屋建筑面积269.13平方米及车库面积103.87平方米），7.9元每月*373平米*42个月即为第一项诉讼请求的123761元；第二项诉讼请求违约金的计算依据为《前期物业服务合同》第五章第九条第3款之约定；第三项诉讼请求律师费的依据为《临时管理规约》第61页第三章（五）的第1条约定。被告邱锐辩称：请求判令原告与被告对半支付2016年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费，即61880.7元；请求驳回原告其他诉讼请求；诉讼费应由原告负担。一、《前期物业合同》是格式合同，是在被告意思表示不自由的状态下签订的，原告应当承担缔约过失责任。二、原告只是部分履约，并没有完成合同的全部义务，且存在严重违约行为，只应得到部分的给付。由于原告的物业经理郑雅文及其下属工作人员涉黑，导致物业管理形同虚设，誉天下小区违建泛滥、形式多样（包括封闭露台、建设阁楼、进行加层、挖掘地下室、加装室外电梯，甚至占用他人空间进行加建等），导致守法业主被动承受各种损失、苦不堪言。2014年以来，顺义区城管执法监察局共受理誉天下社区违建举报多达上百次，其中，仅2017年就高达45次。据社区居委会不完全统计，有469户业主存在违法建设行为，占比高达32.3%。原告作为社区服务管理者，有责任、有义务发现、制止各类违法建设行为，阻止违建施工设备进入社区。但原告不但未能及时发现、制止社区违法建设行为，原告的员工为了谋取不正当利益，甚至主动袒护、掩护、保护违法建设行为，帮助违建施工设备进入社区，鼓励、煽动业主建设违法建设，阻止、妨碍属地开展日常巡查工作，上述情况属于原告故意违约行为，当不应得到合同约定的给付。三、原告管理人员涉黑及其他违法犯罪活动，致使誉天下社区违建泛滥，而违建泛滥、管理混乱又是导致誉天下小区房价暴跌的直接原因。原告不应因为实施违法行为而获得商业上的利益，同时，还应承担侵权损害的责任。依照有关法律，合同目的不能实现，依法理当可以解除，但物业合同是个怪物，签订合同是协议双方的自主决定，但变更和解除，却必须由双方当事人之外的第三者（业主委员会）决定。业主委员会的成立难于上青天，导致物业合同事实上不能变更、不能解除，这样的合同不可能是公平的，难免会成为罪恶的孳生地。正在进行的扫黑行动中，涉黑最多的就是物业公司，足以说明问题。本案应该放在这样的大背景下进行审理，物业公司和业主之间的不平等关系，是物业合同的先天缺陷所致。不合理的法律规定导致物业公司怠于履行义务，寻求超额不正当收益，进而违法犯罪。要改变这个局面，在修法不能的情况下，法庭应该肩负起保护公平、捍卫司法尊严的责任，不被“大钱”所左右，救千千万万弱小业主于水火之中。物业合同是双务合同，需同时履行义务，需互付给付，物业公司不能只凭一纸合同，不履行义务，就可以索取全部给付。综上，原告没有完成合同义务，管理混乱、违法乱纪，导致被告居住的社区品质下降，给被告造成无法挽回的损失。原告要求被告全额支付物业费的请求不合法也不合理，应予驳回。被告认为对半支付物业费是合理的，请法庭支持被告的全部答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年12月20日，本案涉诉房屋的业主邱锐与北京长乐房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》（Y707307）及《车库赠与协议》，购买北京长乐房地产开发有限公司位于北京市顺义区的房屋一套，车库编号1-311-6，即本案涉诉房屋。该房屋建筑面积269.13平方米，所赠车库建筑面积103.87平方米。在上述协议中明确约定物业费的标准为每月每平方米7.9元。每半年缴费一次。邱锐于2010年6月25日签署了物业管理确认函，确认认可北京长乐房地产开发有限公司与信卫物业公司签署的《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。前期物业管理服务合同第九条中，规定每半年的第一天或之前预缴下一个半年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。邱锐入住后于2012年11月28日办理了房屋产权变更登记手续。信卫物业公司依约为邱锐提供了相应的物业服务，邱锐自2016年1月1日至2019年6月30日欠缴信卫物业公司物业费共计123761.4元。邱锐提交（2020）京0113刑初2号刑事判决书及北京市顺义区人民检察院被害人诉讼权利义务告知书等，证明前信卫物业公司管理人员杜小兴、张兴、郑雅文、查清林等在职期间收受贿赂，整体涉黑，导致物业管理混乱，涉诉小区内违建情况严重，对小区居住环境造成破坏性影响，同时提交照片及空港街道誉天下社区居委会关于加强小区物业人员管理的函，证明上述情况。信卫物业公司认可小区确实存在违建情况，但认为物业提供的是公用服务涉及公共区域的管理，现在违建发生在业主专有区域，相关业主在加建时将整个楼包起来不让物业公司看，信卫物业公司认为自己已经维护了公共区域，（2020）京0113刑初2号刑事判决书载明了信卫物业公司部分人员存在受贿行为，而并不是其公司总体的工作人员都是这样，公司个别害群之马不应抹杀其余人员的努力，故其对于邱锐所主张的证明目的不认可。为证明物业公司就小区业主进行违建尽到了完整的报告及劝阻义务，信卫物业公司提交（2018）京0113民初10340号民事裁定书。该裁定书显示信卫物业公司曾起诉小区业主要求拆除违法建设，法院认为信卫物业公司有对小区的公共秩序、公用设施进行管理维护的职责，发现小区业主有私自拆改、加建房屋的行为，进行劝告、制止并向政府相关部门报告正是物业公司履行前期物业服务合同义务的表现，违法建设的认定、拆除属于行政执法的范畴，在行政程序介入的情况下，法院的民事诉讼程序对此暂不宜进行处理，因此驳回了信卫物业的起诉。信卫物业公司称其就相同案由一共起诉了257家业主，该裁定书是其中一份。邱锐认为该份裁定书证据效力弱、不能说明问题，信卫物业公司并没有尽到管理义务，物业对违法建设的存在应当承担相应的责任，小区存在大面积的违法建设，甚至有的业主已经将原本的房屋拆掉重建了，信卫物业公司不仅失职而且违法，另外在小区违建加盖电梯时还发生过人命事故，这些事情都发生在物业公司提交的民事裁定作出之前。邱锐提交售房平台截图，显示誉天下小区内房子现售价与誉天下周边同类房子的售价情况，证明信卫物业公司管理混乱、纵容违建等行为对小区造成的负面影响，给业主带来巨大损失。信卫物业认可截图的真实性，但认为房价高低由综合因素导致，与违建等问题没有因果关系。邱锐提交物业员工将污水排入雨水管的照片，拍摄时间为2020年8月14日，证明物业公司存在故意违法行为。信卫物业认为上述照片真实性无法核实，且照片拍摄时间不在其诉求的物业费期间，因此照片与本案无关，小区在设计上有缺陷，物业公司协调开发商进行过整改。上述事实，有《商品房预售合同》及《车库赠与协议》《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、房屋产权登记信息、房屋建筑面积明细表、物业管理确认函、业主资料登记表、车库交接单、交房手续确认书、业务缴费凭证、律师函、催款通知书、（2020）京0113刑初2号刑事判决书、（2018）京0113民初10340号民事裁定书、照片以及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：信卫物业公司依约为邱锐提供了相应物业服务，邱锐作为业主应当按照合同约定向原告信卫物业公司交纳物业管理服务费。在车库赠与协议中已经明确约定车库建筑面积计收物业管理服务费，故信卫物业公司要求邱锐给付物业费，有事实依据和法律依据。根据双方陈述以及相关证据，信卫物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，其中2015年至2017年存在严重瑕疵，本院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。邱锐迟延交纳物业费并非恶意拖欠，信卫物业公司要求邱锐支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。信卫物业公司要求邱锐支付律师费2000元，缺乏法律依据，本院不予支持。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。同时物业管理人员也应当加强法律意识，依照法律规范自己的行为，切勿触碰法律的底线。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告邱锐给付原告北京信卫物业管理有限公司2016年1月1日至2019年6月30日期间物业费110501.25元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2924元（原告北京信卫物业管理有限公司已预交），由原告北京信卫物业管理有限公司负担414元，被告邱锐负担2510元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京信卫物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  幸 江审 判 员  刘蓉蓉人民陪审员  李 龙二〇二一年二月十日法官 助理  张铁砾书 记 员  穆建慧