文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0240民初238号原告：重庆爱唯物业管理有限公司，住重庆市荣昌区昌州街道民安街187号附1号，统一社会信用代码9150022658019412X5。法定负责人：费晓卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈大金，男，系该公司职工。被告：陈枭，男，1993年3月14日出生,住重庆市石柱土家族自治县。被告：马某，男，2013年6月8日出生，住重庆市渝北区。法定代理人：马某，男，1969年10月7日出生，住重庆市渝北区。被告：石柱土家族自治县育之星幼儿园，住重庆市石柱土家族自治县万寿大道158号附52号（幼儿园）第16幢1-1，统一社会信用代码52500240MJP593779K。法定代表人：郎秀珍，女，该幼儿园园长。三被告共同委托诉讼代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。原告重庆爱唯物业管理有限公司（以下简称爱唯物业）与被告陈枭、马森垚、石柱土家族自治县育之星幼儿园（以下简称育之星幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告爱唯物业的委托诉讼代理人陈大金，被告陈枭，育之星幼儿园的法定代表人郎秀珍以及被告陈枭、育之星幼儿园、马森垚的委托诉讼代理人刘志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱唯物业向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付2019年9月1日至2020年11月30日物业服务费59708.48元；2.三被告按月利率2%支付逾期付款的违约金至缴清全部物业费之日止，截止2020年11月18日应支付的违约金9553.38元；3.三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告依法与重庆业宇峰置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的业宇峰·寰宇世家小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主大会与业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2019年5月24日被告陈枭、马森垚（乙方）与重庆业宇峰置业有限公司（甲方）签订在《重庆市商品房买卖合同》，约定被告陈枭、马森垚购买寰宇世家小区某门面（建筑面积887.57平方米），第二十一条约定甲方向乙方出示《前期物业服务合同》和《临时规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守《临时规约》，《补充协议》第十三条约定在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，乙方应当按照甲方与物业服务企业签订的《前期物业管理合同》履行相关义务，并按《前期物业管理合同》约定和《临时管理规约》规定及时缴纳物业服务费。《补充协议》第十八条约定了寰宇世家项目实行统一的物业管理，乙方承诺遵守甲方制定的“临时管理规约”，并遵守甲方制定的将与甲方选聘的物业服务公司签订的“前期物业服务协议”。物业服务实行有偿服务，乙方应向物业服务公司缴纳物业服务费，物业服务按每户建筑面积计收，建筑面积（含套内面积及分摊建筑面积）以有资质的房屋测绘机构面积作为计算依据。2019年6月1日马森垚、陈枭与原告签订了《临时规约》，约定了物业服务费的标准为4.5元/月/平方米，也约定了物业服务内容及相关的违约责任（逾期未缴费的，从逾期之日按应缴费总额的千分之三向原告支付违约金），现原告酌情调整违约金为当月所欠物业费为基数，按月利率2%计算至付清之日止。2020年3月1日被告马森垚、陈枭将房屋出租给被告育之星幼儿园使用，并在租房合同中约定物业管理服务费由育之星幼儿园自行交纳。被告从2019年9月1日起至诉讼之日已拖欠物业服务费人民币59708.48元，原告多次催缴，但被告一直无正当理由拒绝缴费，截止起诉之日共产生违约金9553.38元，合计69261.86元。原告按照约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但三被告却无正当理由拒不履行自己的缴费义务，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告多次书面催缴，均催收无果。原告为维护自己的合法权益，诉至贵院。陈枭、马森垚、育之星幼儿园统一辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋是独立于寰宇世家住宅小区的，不属于原告物业服务的范围。涉案房屋是小区配套的幼儿园，具有独立的设施设备并且能够独立管理，不能纳入商品房物业服务的区域范围，在签订商品房买卖合同时，开发商并未向陈枭、马森垚出示物业服务合同，也没有将临时管理规约出示给原告，而是事后强制性征收。2.原告自始自终未向涉案房屋提供过物业管理费服务，被告不应缴纳物业服务费。权利义务是对等的，原告未在被告处设立垃圾桶，卫生都是被告自己雇请保洁清运，安保也是被告雇请的保安和当地派出所民警在上、下学期间维持学校周围的出入秩序，被告学校操场属于原告服务的公共环境，原告从未打扫过。学校内并无绿化。学校并未设置消防通道，消防栓的设置距离学校超过了消防规定。3.如果原告按照物业服务企业的标准（即安保、绿化、卫生、消防、公共秩序）提供服务，被告也愿意缴纳物业服务费。但对于物业服务费的缴纳标准问题，有异议。因为房产证上也记载了土地用途为教育用地，《重庆市城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》也规定了有物业管理的幼儿园，物业管理费按照该区域内普通住宅物业服务费收费标准收取。育之星幼儿园本身就是非营利性的幼儿园，如果按照原告诉称的标准收取物业费，有损公共利益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是一家专门从事物业管理服务的公司，2016年5月30日重庆业宇峰置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《业宇峰·寰宇世家项目物业服务合同》，约定原告对业宇峰·寰宇世家项目实施物业区域内的物业管理服务事宜。服务的范围包括房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；规划红线内属物业管理范围的附属配套设施的维修、养护和管理；公共环境（公共场地、房屋建筑）共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停靠管理；配合公安机关进行安全监控和巡视等协管工作。合同期限为业主委员会与原告签订新的物业服务合同生效时止。2016年8月11日，原告将上述合同上报至原石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局进行了备案。2017年11月16日原告向石柱县发展改革委员会申报了物业服务费收费标准为高层住宅1.60元/月/㎡，商铺及营业房为6.00元/月/㎡。石柱土家族自治县物价检查所监制了寰宇世家物业服务收费公示牌。2019年5月24日重庆业宇峰置业有限公司（甲方）与被告陈枭、马森垚（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了乙方购买甲方开发的业宇峰·寰宇世家项目的门面（建筑面积为884.57平方米），商品房用途属于教育。合同第二十条约定甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《临时规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《合同补充协议》第十三条第3项约定在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，乙方应当按照甲方与物业服务企业签订的《前期物业管理合同》履行相关义务，并按《前期物业管理合同》约定和《临时管理规约》规定及时缴纳物业服务费。《合同补充协议》第十八条约定了寰宇世家项目实行统一的物业管理，乙方承诺遵守甲方制定的“临时管理规约”，并遵守甲方制定的将与甲方选聘的物业服务公司签订的“前期物业服务协议”。物业服务实行有偿服务，乙方应向物业服务公司缴纳物业服务费，物业服务按每户建筑面积计收，建筑面积（含套内面积及分摊建筑面积）以有资质的房屋测绘机构面积作为计算依据。2019年6月1日，陈枭、马森垚（乙方）在接房时与原告（甲方）签订了《业主临时管理规约》（以下简称《临时规约》），《临时规约》中明确了物业管理区域为东至黔龙雅苑，西至万力紫薇小区，南至汽车客运站毗邻，北至太白岩公园。业主应按时交纳物业服务费和物业相关的各种费用，如业主和物业使用人约定物业服务费由使用人交纳的，业主应当承担连带责任。物业管理服务工作为：公共房屋及公共配套设施设备的维护、养护、管理、公共环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序管理、车辆的停靠放管理等。高层住宅的物业服务费为1.60元/月/平方米（含日常维修养护及电梯费），非住宅物业服务费为4.5（含日常维修养护费及电梯费）。物业服务费在该季度的第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳。违约责任中约定了未能按时足额交纳物业服务费，每日应按应缴纳费用的总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金，陈枭和马森垚在《临时规约》中承诺书业主一栏签字捺印。陈枭和马森垚接房当日（2019年6月1日）向原告按4.50元/月/㎡的标准缴纳了2019年6月、7月、8日的物管费11941.71元（1层7162.29元、2层4779.42元）、按0.3元一度标准预收水电费796.29元（477.66元+318.63元）、装修保证金10000.00元。2020年3月1日陈枭、马森垚与被告育之星幼儿园签订了《租房合同》，约定将陈枭、马森垚将购买的16幢共2层房屋出租给育之星幼儿园，且约定了物业管理服务费由承租人自行交纳。2016年6月5日育之星幼儿园法定代表人向原告反映了“天然气管理位置问题、厨房下水道及烟道、隔油池、污水池问题、消防门问题、地坪开裂问题、栏杆加高问题、楼顶高空抛物问题”，原告组织了寰宇世家项目工程部的张超协调整改问题。育之星幼儿园所属的生化池、排污、排水管道系整个管道的一部分。原告与石柱县永祥管道疏通公司签订《生化池、隔油池、污管网清掏处理合同》约定由石柱县永祥管道疏通公司负责寰宇世家生化池、隔油池、污管网的定期清掏工作，原告支付相关费用。重庆市人民政府于2019年4月4日发出《关于印发重庆市城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》（渝府办发【2019】39号），要求各区县人民政府、有关单位按照《重庆市城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》（以下简称《方案》）贯彻执行，《方案》中要求有物业管理的幼儿园，物业管理费按照该区域内普通住宅物业服务收费标准收取。2020年8月31日、10月15日，原告分别向业主陈枭、马森垚按4.5元/㎡/月的标准发出《物业催费缴款函》，被告因缴费标准产生争议未缴纳相关费用。本院认为，本案争议的焦点为：一是业宇峰·寰宇世家项目16幢的房屋是否属于原告的物业服务范围；二是原告是否提供了物业服务管理；三、如原告提供了物业服务，被告缴纳物业服务费的标准是多少？现分别评述如下：关于焦点一。根据《重庆市物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、收取建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域，但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案中，被告辩称16幢的房屋是独立于寰宇世家小区的，且能够分割独立使用，不属于原告的物业管理区域。本院对被告辩称的理由不予采信，理由如下：首先，《重庆市商品房买卖合同》的《合同补充协议》第十八条约定了寰宇世家项目实行统一的物业管理，被告陈枭、马森垚接房时签订的《临时规约》中明确了物业管理区域的范围，而16幢的房屋在物业管理区域范围内；其次，16幢的房屋属于寰宇世家项目配套教育用地，且在红线规划范围内；最后，16幢的房屋与整个寰宇世家项目共用的雨水、污水管网形成一个完整的管网系统，其设施设备不能独立使用。关于焦点二。被告辩称原告未向其提供物业服务。原告在庭审中举示了其安保巡逻记录、清掏生化池、维护绿化等情况，被告辩称原告所提供的不服务不是针对被告本身，而是针对寰宇世家其他业主，与本案不具有关联性。根据陈枭、马森垚与原告签订《临时规约》中约定，原告提供的物业服务仅指公共房屋及其公共配套设施设备的维修、养护、管理、公共环境的卫生管理、绿化管理、公共秩序维护等，并不是针对被告专有部分提供物业服务，被告自己雇请保洁、保安维护育之星幼儿园专有部分的卫生、安全，与原告提供的物业服务并不相冲突，育之星幼儿园的操场虽然没有列入产权面积，但该操场在利用上具有独立性，且在使用上具有排他性，所以应当认定为涉案房屋专有部分的组成部分。被告辩称涉案房屋无绿化，消防设施不规范，垃圾无人清运。绿化规划、消防设计属于建设单位实现规划设计，与原告提供的物业服务不具有直接联系。垃圾投放点设置要考虑大多数业主方便程度。在育之星幼儿园反映房屋情况后，原告也曾组织幼儿园和寰宇世家项目部协调。综上，被告辩称未向其提供过物业服务的理由，本院不予采信。关于焦点三。《重庆市物业管理条例》第五十六条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点。本案中，业主签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确所购房屋用途为教育而非住宅、商业，政府部门指导定价时仅考虑了住宅和商业的物业服务标准，并没有对教育类物业收费标准进行指导定价。而《临时规约》中约定的4.5元/㎡/月是将该房屋视为商业类来收取物业费，因育之星幼儿园属于非营利性机构，且国家对于普惠性学前教育大力提倡，满足人民群众对幼有所育的期盼。4.5元/㎡/月的标准对于育之星幼儿园过高，被告请求调整收费标准，符合法律规定，本院参照《重庆市城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》中对于有物业的管理的幼儿园，参照该区内普通住宅的收费标准即1.60元/月/平方米收取物业服务费。2019年9月1日至2020年2月29日的物业服务费7076.56元（1.60元/月/平方米×884.57㎡×5个月）应由被告陈枭、马森垚交纳。2020年3月1日起被告陈枭、马森垚在《租赁合同》中约定由被告育之星幼儿园承担物业管理服务费，2020年3月1日起至2020年11月30日的物业服务费14153.12元（1.60元/月/平方米×884.57㎡×5个月）应由育之星幼儿园承担。根据《临时规约》中的约定，被告陈枭、马森垚对2020年3月1日起至2020年11月30日的物业服务费承担连带责任。关于违约金的问题。原告请求违约金的依据为《临时规约》约定的，未能足额地交纳物业服务费，每日应按应交纳费用的总额千分之三支付违约金。被告方辩称并非被告故意不交纳物业服务费，而是原告收费标准太高导致双方未能达成一致意见，故不应承担违约金。本院认为，虽然被告不具有主观故意，但其未交纳物业服务费是客观事实，被告的在一定程度上给原告造成损失，原告请求按月利率2%计算违约金符合法律规定。《临时规约》约定物业费按季度缴纳，在该季度第一个月的10日前交纳。2019年9月至11月的物业服务费4245.94元（1.60元/月/平方米×884.57㎡×3个月）应在2019年9月10日前缴纳，逾期之日应从2019年9月11日算至原告请求日2020年11月30日（共计447天），2019年9月11日至2020年11月30日的违约金为104.00元（4245.94元×2%÷365天×447天），同理2019年12月至2020年2月的违约金为82.82元（4245.94元×2%÷365天×356天），2020年3月至2020年5月的违约金为61.65元（4245.94元×2%÷365天×265天），2020年6月至2020年8月的违约金为40.25元（4245.94元×2%÷365天×173天），2020年9月至2020年11月的违约金为21.40元（4245.94元×2%÷365天×92天）。综上，2019年9月至2020年2月的违约金共计186.82元，2020年3月至2020年11月违约金共计123.30元。综上，小区物业服务质量是关系到居民生活幸福指数的重要因素，构建文明社区，创造和谐居住环境需要小区物业公司和业主共同努力。小区内出现管理不当问题，业主需要及时向物业公司进行反馈，物业公司接到反馈后应当立即着手进行处理，望原告爱唯物业公司尽快改善物业服务质量，做好本职工作。缴纳物业管理费用是业主在合同严守原则下应尽的义务，望本案被告以后能及时足额缴清物业管理费用。出现矛盾纠纷，双方应当积极主动平和沟通，共同营造良好和谐的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈枭、马森垚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆爱唯物业管理有限公司从2019年9月起至2020年2月的物业服务费7076.56元及违约金186.82元；二、被告石柱土家族自治县育之星幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告重庆爱唯物业管理有限公司从2019年3月起至2020年11月的物业服务费14153.12元及违约金123.30元，被告陈枭、马森垚对前述债务承担连带责任；三、驳回原告重庆爱唯物业管理有限公司的其余诉请求。案件受理费减半收取765.38元，由原告重庆爱唯物业管理有限公司负担528.11元，被告陈枭、马森垚负担76.54元，被告石柱土家族自治县育之星幼儿园负担160.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 刘 玲二〇二一年二月二十日书记员 陈燕秋