北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4683号原告（反诉被告）：北京鸥晨文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路2号（北京实创高科技发展总公司2-2号D栋1-8层）一层D100-026室。法定代表人：蔡彬彬，总经理。委托诉讼代理人：吴建荣，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：冀如君，女，1988年2月6日出生，汉族，鸿利项目管理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵鹏飞，男，1987年6月26日出生，汉族，山西韬略咨询有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李江涛，山西宝契律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司（以下简称鸥晨公司）与被告（反诉原告）冀如君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员肖**林独任审判，公开开庭进行了审理。鸥晨公司之委托诉讼代理人吴建荣，冀如君之委托诉讼代理人赵鹏飞、李江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸥晨公司向本院提出诉讼请求：判令1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2．冀如君返还剩余的租金5万元、保证金2万元，并支付违约赔偿金3万元。事实和理由：2017年12月14日，鸥晨公司与冀如君签订《房屋租赁合同》，租期从2017年12月30日至2020年12月29日，租金第一年18万元、第二年19万元、第三年20万元，保证金2万元。2019年的租金在年初就已支付。按照合同约定，鸥晨公司对房屋有权使用至2019年12月29日。鸥晨公司一直在合法租赁使用房屋，并未书面告知不准备续租的意思表示，冀如君仅凭单方面的信息就将房屋锁芯更换，导致鸥晨公司不能正常使用，已严重违约。冀如君应当返还自更换锁芯之日起至2019年12月29日的租金、保证金。由于冀如君擅自更换锁芯，鸥晨公司不得已另外租赁办公场所，增加3万元的经济损失。冀如君辩称，2019年9月24日，鸥晨公司明确向冀如君告知不再承租房屋，鸥晨公司属于提前解除合同，应当支付违约金，还有租赁期间的水电、燃气、物业等费用及拖欠期间的违约金。鸥晨公司还造成房屋及设施的损坏，应当予以赔偿。这些费用都应当从保证金中扣除。冀如君更换门锁，是为了防止损失的扩大，也不影响鸥晨公司对房屋的使用。鸥晨公司提前解除合同，为减少损失，鸥晨公司提出可以另寻租户并予以配合，但鸥晨公司不予配合，冀如君无奈之下只好更换北门的门锁，以保证可以带客户看房。房屋还有两扇门，鸥晨公司可以正常使用。鸥晨公司于2019年11月28日搬离房屋，至2019年12月30日，房屋一直在鸥晨公司控制下，至今仍未返还钥匙。冀如君向本院提出反诉请求：判令1．确认双方于2017年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日解除；2．鸥晨公司支付违约金5万元；3．鸥晨公司赔偿房屋及设施设备损失2万元；4．鸥晨公司支付水费30元、燃气费940．54元、物业费3577元及违约金1824．66元。事实和理由：2019年9月24日，鸥晨公司明确告知将不再履行第三年的租赁合同，违反合同约定。鸥晨公司至今未结清租赁期间的水、燃气和物业费。鸥晨公司使用期间，造成房屋及相关设施的损坏。鸥晨公司针对反诉辩称，同意解除合同，解除日期为2019年9月30日。冀如君违约在先，应由其承担违约金。水、燃气等费用，如果有相关的票据证明，可以从保证金中扣除。房屋本来就存在问题，不是我们使用造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2017年12月14日，冀如君（甲方）与鸥晨公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，出租北京市xxxx房屋，租期自2017年12月30日至2020年12月29日；租金第一年18万元、第二年19万元、第三年20万元，于下次支付期30个工作日前支付来年的租金；租赁保证金2万元，保证内容包括但不限于租金、相关费用及赔偿等，保证金的支付不影响按约定支付租金；乙方应自行承担因房屋使用而产生的水、电、燃气等相关费用，在本合同的租赁期内产生的物业管理费由乙方交纳，按乙方与物业管理部门的协议办理，电费由乙方每季预交甲方，每度电按1．5元收取，水、电、燃气等逾期不缴所形成的滞纳金由乙方自行承担；乙方无正当理由欠付甲方租金，甲方有权向乙方发出催款通知单，要求乙方在甲方提出的时间内支付租金，乙方拖欠租金时，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿全部损失；乙方应付的任何款项未能按时支付的，乙方除支付拖欠款项外，逾期每日应按其到期应付而未付款项全额千分之五向甲方支付违约金，逾期超过十日，甲方有权解除本合同；在上述情况下或乙方在租赁期间单方终止本合同的，乙方应……外，还应就其违约导致提前终止本合同而向甲方支付相当于3个月租金的违约金；由于甲方违约本合同约定导致协议提前解除或终止，甲方应向乙方返还其已收取的剩余租期的租金、租金保证金。燃气可用348．35立方米。合同履行过程中，鸥晨公司已向冀如君支付保证金2万元及第二年的租金19万元。2019年9月24日，鸥晨公司员工与冀如君微信称“……这个房租到期了以后不打算续租，提前告知一声……11月份到了以后搬走，就是到期以后不续租了……合同上租赁期12月30日，我现在就是提前三个月告诉你……”庭审中，鸥晨公司称冀如君在2019年9月初锁门，之后其公司陆续搬家，到9月底搬完。冀如君称在鸥晨公司表示不继续承租后，与鸥晨公司协商要么继续履行合同，要么配合看房，但鸥晨公司不予配合，于是在10月10日向鸥晨公司发出律师函，10月13日更换了北门的锁，南门和西侧门锁没有更换，鸥晨公司直到11月28日才正式搬离，在2020年1月另行将房屋出租。鸥晨公司称南门和北门的锁都更换了，西侧门锁没有更换。为了证明鸥晨公司不再继续承租、提前解除合同，也不配合看房，冀如君提交了与鸥晨公司法定代表人蔡彬彬、员工及与案外中介公司人员的通话录音。鸥晨公司认可证据的真实性，不认可证明目的。为了证明南门、西侧门可以出入，鸥晨公司在11月28日才搬离，冀如君提交了监控视频予以佐证。鸥晨公司认可证据的真实性。在鸥晨公司使用期间，案涉房屋一层至地下室的下水管道漏水，导致部分墙面等渗水、损坏。冀如君主张鸥晨公司应当及时通知漏水事宜，由于鸥晨公司没有及时通知维修，导致管道长期漏水、损失扩大。就此，冀如君提交了损失的照片予以佐证。鸥晨公司认可证据的真实性，不认可证明目的，称漏水系管道原因所致，与其无关，也没有通知冀如君的义务。冀如君提交房屋修缮装修工程预算总价以证明维修预算18456．77元。鸥晨公司认可证据的真实性，不认可证明目的。另，冀如君称房屋交付鸥晨公司时燃气表内有燃气348．35立方米，鸥晨公司搬离时，表内燃气为0，导致冬天壁挂炉无法启动而损坏。鸥晨公司称不知道，主要使用空调，很少用燃气。冀如君称维修壁挂炉支出维修费1790元，提交了发票予以佐证。鸥晨公司认可证据的真实性，不认可证明目的。冀如君称鸥晨公司未交纳2019年度物业费，其代鸥晨公司支付了，但未提交已代付的证据。鸥晨公司不予认可，称物业费不应由其负担，且冀如君也未提交证据证明已支付。鸥晨公司认可水费为30元。审理过程中，本院至案涉房屋处进行了现场勘验。本院认为，从冀如君提交的鸥晨公司认可的证据来看，可以确认鸥晨公司提出在2019年度租金到期后，不再继续承租。后双方在配合看房及鸥晨公司何时搬离腾退房屋问题上产生争议。在鸥晨公司已明确提出不再履行后续合同的情况下，前述争议不影响冀如君根据鸥晨公司的意思表示，进而解除合同。鸥晨公司主张冀如君在2019年9月初就锁门，在9月底就已搬离腾退房屋，但未提交证据证明。根据冀如君提供的证据，可以认定冀如君在2019年10月13日锁门，鸥晨公司至2019年11月28日才搬离腾退房屋。冀如君锁门的行为，可以视为冀如君以行为解除合同。对于冀如君主张合同于2019年10月13日解除的请求，本院予以采纳，对于鸥晨公司主张合同于2019年9月30日解除的请求，本院不予支持。双方合同约定的租期至2020年12月29日，鸥晨公司在此之前明确表示不再继续承租，冀如君据此解除合同，符合法律规定。鸥晨公司应当向冀如君支付提前解除合同的违约金。本院以实际损失为基础，根据合同履行的情况、双方的过错程度、预期利益、合同的约定及冀如君另行出租的情况，确定鸥晨公司支付冀如君违约金4万元，扣除保证金2万元后，尚需支付2万元。2019年10月13日之前，冀如君并未妨害鸥晨公司正常使用房屋，故鸥晨公司应当支付之前的租金。2019年10月13日始，冀如君锁门，虽侧门及南门未更换锁，但北门为正门，侧门、南门并非经营营业出入之门，冀如君的锁门行为已使鸥晨公司经营使用房屋的目的无法实现，故冀如君应当返还鸥晨公司2019年10月13日至2019年12月29日租金4．06万元。鸥晨公司支付的保证金已折抵违约金，不再退还。合同并未约定冀如君需向鸥晨公司支付违约金的情形，鸥晨公司也并未提交证据证明损失的存在及数额，且鸥晨公司主张违约金，也无事实依据，本院对于鸥晨公司关于违约赔偿的请求不予支持。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租且人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。冀如君在将房屋出租交付鸥晨公司之后，鸥晨公司作为直接的占有使用人，最能直接和及时知悉房屋的相关状况。按照前述法律规定，鸥晨公司应当妥善保管租赁物，在租赁物需要维修时，可以请求鸥晨公司及时维修。这样既能保证租赁物始终处于适租的状态，在租赁物出现影响使用甚至有毁损的可能时，与出租人协商维修，或者自行维修，可以保证及时消除有损租赁物价值的状态，防止损失的扩大，做到物尽其用、避免损失、浪费。按照诚实信用原则的要求，合同当事人间负有通知、协助等义务，对于合同履行过程中发生的各种情况，相互通知、协助，保证合同的顺畅履行，此也系合同当然之附随义务。具体到本案中，在出现可能有损租赁物的情况时，鸥晨公司及时将此情况通知到冀如君，应是合同履行诚实信用原则的要求，也是通知、协助附随义务的具体要求。承租人作为最直接最能及时发现相关情况的一方，且履行此通知义务，对承租人而言也并非不合理的要求，符合一般人的认知和理解。综上，鸥晨公司在履行合同期间，存在一定的过错，导致冀如君的损失，应当在损失扩大的范围内，承担相应赔偿责任。本院综合考虑损害发生的原因、鸥晨公司对损害发现认识的程度及过错程度，根据现场勘验的情况和冀如君提交的证据，确定鸥晨公司的赔偿数额。冀如君主张的因无燃气导致壁挂炉在冬季无法启动而损坏的损失，本院认为冀如君在2019年10月13日就锁门，取得对房屋的控制，到11月28日鸥晨公司搬离腾退，前个时间点尚未进入供暖季，后个时间点刚进入供暖季不久，冀如君在控制房屋后，完全有时间对此予以处理，冀如君因自身的不处理而产生的损失，无权要求他人予以承担。故对于冀如君主张的其中1790元壁挂炉维修费，本院不予支持。鸥晨公司认可水费30元，本院不持异议。关于燃气费，房屋交付给鸥晨公司时表内尚有部分燃气，冀如君主张鸥晨公司搬离时表内剩余为0，鸥晨公司主张不清楚表内剩余额。租赁期间使用燃气必不可少，结合冀如君维修壁挂炉的事实、房屋交付之时表内燃气的数量及鸥晨公司的使用期间，本院采信冀如君的主张，并根据合同签订时燃气价格确定燃气费。关于物业费，双方合同约定按照鸥晨公司与物业管理部门的协议，由鸥晨公司交纳，且冀如君未举证证明已交纳，故本院对于冀如君要求鸥晨公司现直接向其支付的请求，本院不予支持。冀如君在2019年10月就锁门导致鸥晨公司无法使用房屋，鸥晨公司并非自身原因故意不交纳水费，燃气费为先前表内剩余费用，不存在鸥晨公司逾期交纳的问题。综上，对于冀如君主张逾期支付的违约金的请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司与被告（反诉原告）冀如君于2017年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日解除；二、被告（反诉原告）冀如君于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司租金四万零六百元；三、原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）冀如君违约金二万元；四、原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）冀如君损失三千元；五、原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）冀如君水费三十元、燃气费七百九十四元，共计八百二十四元；六、驳回原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）冀如君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司负担1485元（已交纳），由被告（反诉原告）冀如君负担815元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费855元，由原告（反诉被告）北京鸥晨文化传媒有限公司负担198元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）冀如君负担657元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖**林二〇二一年二月二十三日书记员  王新宇