河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终465号 上诉人（原审被告）：李小刚，男，1981年10月5日生，汉族，住邯郸市邯山区。 被上诉人(原审原告)：邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司，住所地：邯郸市丛台区东风街6号1栋1单元10号。 法定代表人：陈韦尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈俊瑞，该公司职工。 上诉人李小刚与被上诉人邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李小刚上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依照《合同法》等法律法规进行改判。2、请求二审确认《前期物业合同》中物业费标准违反法律强制性规定，无效，依法减收上诉人物业费，减免幅度应在百分之五十。3、请求依法判令被上诉人承担一、二审上诉费用。事实和理由:一、1、一审法院对被上诉人严重违反《合同法》，对被上诉人“故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或者提供虚假情况”；欺瞒业主签定前期物业服务合同的事实视而不见。我们小区的《前期物业合同》签订于2017年，瑞霞物业的三级物管资质证书上显示他们是2018年才取得物业管理资质的，被上诉人在其不具备起码的物业资质的前提下，与李文国、张东城恶意串通，欺瞒业主签订合同。根据2003年1月6日国务院发布的《无照经营查处取缔方法》第四条第五款之规定，被上诉人在2017至2018年取得物业管理资质之前的商业行为属于“超出核准登记的经营范围，擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的违法经营行为”。按照该第四条第五款中“有这种行为的，公安、国土资源、建设、卫生、文化、质检、环保、新闻出版、药监、安全生产监督管理等许可审批部门亦应当依照法律、法规赋予的职责予以查处”。该公司资质问题与本案关系十分重大。一个物业管理企业的资质的高低不但是其服务档次标准高低标志，同时还是其收费标准的法律依据，本案中被上诉人相应资质的收费标准远远低于业主与该公司签定《前期物业合同》的约定标准，该公司在与李文国、张东城签订《前期物业合同》隐瞒了这一事实，属于“恶意串通”，损害第三人利益属于有“违背诚实信用原则的行为”，其次一家企业的资质不仅代表一家企业的水平和能力，也是该企业收费的强制性标准。被上诉人起初连资质都不具备，就凭他们后来补办的一个物业行业最低的三级物业管理资质，请问被上诉人拿什么保证我们能够得到他们在《物业前期合同》在承诺的高标准的物业管理服务？我们又凭什么要给他缴纳那么高标准的物业费，根据《合同法》第五十二条规定下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。业主和物业签订的《前期物业合同》中有关服务费标准的约定就是无效约定。2、李文国、张东城二人主任的合法性，小区近10年来从未召开过业主代表大会，更没有选举过业主委员主任，李、张二人以非正常手段长期霸占业委会公章，并欺上瞒下与瑞霞物业签订前期物业合同，一审法院未对李、张二人身份进行调查，被上诉人也未就此提供任何证据，比如召开业主大会的时间、地点、与会人员等信息，严重违反《合同法》《消费者权益保护法》。根据《合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，我们认为被上诉人与我们所签订的物业管理合同是无效合同，并且根据《合同法》第四十二条第二款之规定，被上诉人之上诉行为已经属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”给我们业主造成了巨大的损失，被上诉人应依法承担赔偿责任。体现在本案就应该减少一定的物业费。二、一审审判程序存在瑕疵。1、一审判决审查证据不全面《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......人民法院应当按照法定程序，全面地、客观的审查核实证据”。在一审原告所提交的证据“3”“4”“5”一审法院未进行核实其真实性，因为业委会公章由瑞霞物业保管，像这样一些不对外公示的材料作为证据实在难以令人信服，上诉人也在一审庭审时提出质疑但未引起一审法院重视。由李文国、张东城提供的证词中可见小区在2019年由邯山区政府滏东办事处柳林社区对小区进行改造，并在滏东街道办事处监督下制定了（仁达名苑居民车辆管理公约）见证据（1）然而投票结果竟被李、张二人作为证据“4”提交给了一审法院，这一明显假证一审法院也未引起重视。2、一审判决未能考虑案件中物业管理中存在的瑕疵及对社会影响。因其瑞霞物业负责人在2018年以前根本就是一个没有物业管理资质无正当职业的社会闲杂人员，更提供不了优质的物业管理服务，更加剧了与业主之间的矛盾，这严重违反了业主招聘物业的初衷，瑞霞物业更是对迟交、缓交物业费的业主进行刁难，例如不给门禁卡、禁止业主机动车进入小区，小区业主常被堵在大门口，严重损害了广大业主的切身利益，使广大业主的生活质量大打折扣见证据（2），为此业主多次拨110协调，二审法院可以调查滏园派出所接警记录。上诉人也因迟交物业费遭到恶意报复，2020年7月上诉人放在楼下的两辆自行车丢失，随即报警，瑞霞物业拒绝配合调查，后在110的协调、监督下在公共车棚找到一辆，而公共车棚是收费的，并且装有门禁装置并且钥匙只有被上诉人才有，上诉人有理由怀疑其恶意报复。2019年小区在改造时，上诉人就有一辆自行车在楼下丢失并报警，当时物业以监控坏了为由，拒绝协助调查，与此次如出一辙广大业主畏其淫威违心的缴纳了物业费。3、“没有义务就没有权利”《合同法》第六十七条规定:当事人互负债务，有先后履行的顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行依法有权拒绝其相应的履行要求。瑞霞物业作为小区2017（停车公约）的制定者、执行者，完全不顾小区业主强烈反对，拒不执行公约中货车不能进入小区的规定，见证据（2）完全不把公约放在眼里，业主意见很大矛盾愈演愈烈，为此2019年滏东街道办事处，柳林东社区各单元代表共同研究自定了新的（仁达名苑车辆管理公约）并进行了投票公示，见证据（4）然而并没有使瑞霞物业管理者受到制约，依然我行我素拒不履行一个管理者的任务，反而以人性化管理对抗公约。根据（公约）货运车辆是不能进入小区的，然而事与愿违，见证据（5）瑞霞物业作为管理者应该起带头作用，按照公约外部车辆是不能在小区过夜的，业主在行使监督权力的时候更是遭到了其恶语相加，言语威胁见证据（6）广大业主畏其淫威，违心的缴纳了物业费。对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业界的不正之风。综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发还重审。 邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司答辩称：一、上诉人的第一个理由是认为，“一审法院对被上诉人（答辩人，原审原告）严重违反《合同法》，对被上诉人故意因隐瞒与签订合同有关的重要事实或者提供虚假情况，欺瞒业主签订前期物业服务合同的事实视而不见。”并且认为所签订的服务合同是答辩人与仁达名苑业主委员会负责人李文国，张东城恶意串通，欺瞒业主签合同。上诉人所说并不真实。其实际情况是：1、瑞霞物业公司承包仁达名苑的物业管理事务并未有任何欺瞒行为。本公司资质是2018年经有关部门批准才办理的营业执照。但2017年与仁达名苑小区业主委员会商谈时就说明此情况。该业主委员会认为，2017年以前都是公民个人承包小区的物业管理，延续多年都不是正式的物业公司。承包的公司可以一边干着，一边抓紧办证。就这样接手了仁达名苑的物业管理工作，并没有恶意串通的事实行为。我们接手以后立即开展了物业管理的各项工作，比如建立了比较严格的24小时门岗值班制度，清理了小区堆积如山的垃圾，着手制定了机动车停车规定;修整被轧坏的井盖；招聘了小区卫生清洁工等，使小区的环境、秩序明显好转。答辩人基本履行了应该履行的职责，并没有任何懈怠的主观行为，受到绝大多数业主的好评，上诉人所说的“恶意串通”。并没有具体的事实和后果，都是口头的。谁想干就干一段时间，不想干就走人，小区管理比较乱，2017年以前，小区经常发生盗窃案件，答辩人接手后盗窃案件明显减少。小区的变化足以说明“恶意串通’的事实不存在。2、上诉人认为答辩人对物业管理费收费过高，其实并非如此、2017年以前该小区物业费是低于答辩人收取物业费，但过去管理水平远远低于答辩人的管理水平。过去是承包者连管理和门岗值班一起干，值班脱岗是经常事，所以管理工作不到位，盗窃案件时有发生，业主意见非常大，答辩人承包以后实行了规范管理，虽有不足之处，但明显高于原有管理水平。物业费每月每平方米0.5元并不算高。邯郸市物业管理费标准分为四级：一级：1元，二级：0.75元，三级：0.35元，四级：0.35元(含税、费)。答辩人取中间每平方米0.5元并不算高。较大的物业公司都不愿承包老旧小区的物业管理工作，都是因为收费高了，业主有意见，收费低了入不敷出，再就是老旧小区楼栋数量比较少，规模比较小，总收费数量比较低。但是雇佣的管理人员数量开支都差不多。目前我市对老旧小区都在进行改造，我们也期待邯郸市出台一些对老旧小区管理和收费的新规定。3、答辩人一审起诉上诉人，应交纳的物业管理费为2018-2019，2019-2020年的物业管理费，答辩人在2020年已经具备了物业管理资质，办理了营业执照。因此，一审法院支持答辩人的诉讼请求，并无不当。此外，上诉人在诉讼前不交纳两年物业费的理由是不让其在小区昼夜停放货运卡车。上诉人回避这一主要问题是规避法律。上诉人从2020年10月至2020年12月已过去近三个月，仍迟迟不交，2020-2021年新年度的物业管理费，其理由仍是货运卡车不能在本小区昼夜停放，并非找其它理由。二、上诉人质疑仁达名苑小区现任业主委员会负责人李文国、张东城身份的合法性，作为拒交物业管理费的理由不能成立。1、上诉人质疑现任业主委员会主任的合法性，但并未指出违反什么法律。现有法律体系中并没有明确规定老旧小区业主委员的主任、委员如何产生、选举程序等等，既然没有明确规定，因此就谈不上业主委员会负责人任职是否违法的问题。上诉人称原告没有提供业主委员会“召开业主大会的时间、地点与会人员等信息，严重违反《合同法》、《消费者权益保护法》”的说法也不能成立。业主委员会开不开会、什么人参加和上述两法并无因果关系，也没有必然联系。因此谈不上违反上述两法。2、上诉人入住本小区时间短，对业主委员会主任产生过程和任职情况不了解。仁达名苑小区从建成到业主入住到现在将近二十年，先后换过四任业主委员会主任。第一任是一位市人大退休干部和一位机电公司退休干部，共两个人。他们是市人大常委会和机电公司共同指定的，干到2005年左右。第二任也是一名市人大退休干部，是部分住户的业主推选的，干到2010年左右。第三任是一名市人大退休司机，干了四、五年，也是部分业主推荐出来的。到2016年该同志不想干了，部分业主才推荐市人大退休司机李文国和机电公司退休职工张东城二人接手业主委员会负责人的工作。上述四任业委会负责人的产生除第一任是领导指定的以外，其它三任都是在部分业主推荐、部分业主议论一下就开始工作的，没有经过什么法定程序，或者超过业主半数以上选举通过产生出来。因为业主代表大会根本就召开不了，参会人数无法超过半数。大喇叭广播什么时间开会，写通知开会，住户都不参加。在院内贴了告示要开会，到时没几个人参加。都是一部分热心业主议论一番就正式生效。因为业主委员会主任是个费力不讨好的差事，没人愿干。既不挣钱，又挨骂受气。到李文国和张东城这一任还真比较正规，建立了楼层单元代表、单元党员代表，有的是推选的，有的是社区帮助给个别业主做工作当的代表。这一届业主委员会确实开过不少会，因为没有正式会议室，开会都是在院子里站着，有事议论一番就行。自从2019年邯郸市旧小区改造，小区建了一个休闲长廊，变成了业主委员会开会地点。仁达名苑小区《停车公约》就是业主代表会议在这里多次开会讨论形成的。这就是事实。上诉人说十年来没开过业主代表会议，并非事实，只是没有记录而已。就这样一个松散的群众自治组织，能经过几次，开会研究问题就已经很不错了。它不能像正式单位、公司、机关开会，有记录，事后还建立档案，老旧小区根本做不到。别说本小区，邯郸市没有哪几个老旧住宅小区能做到。但这绝不能作为拒交物业管理费的理由，如果以此推交物业费，邯郸市老旧小区的物业管理就会全部瘫痪，而且势必给群众生活造成严重影响，给社会治安秩序带来不安定因素。综上所述，答辩人认为，物业公司给小区业主包括上诉人在内提供了应有的服务，付出了应有劳动和代价，上诉人应该缴纳物业费。 邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令李小刚支付2018年10月-2019年9月，2019年10月-2020年9月两年物业管理费，每年472元，共计944元；本案诉讼费用由李小刚承担。 一审法院查明事实：李小刚系邯郸市邯山区仁达名苑2号楼5单元202号业主，其房屋面积为78.69平方米。2017年之前仁达名苑小区的物业接受邯郸市仁达名苑物业管理办公室管理，2017年起瑞霞物业接管仁达名苑小区，分别于2017年9月30日、2018年9月30日、2019年8月30日与邯郸市仁达名苑业主委员会签订《小区物业管理工作协议书》，协议书约定“小区业主每户每年按照规定标准交纳物业费，暂定收费标准每平方米0.5元”。陈俊瑞为邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司聘用人员，为瑞霞物业业务经理及负责维修工作，合同期限为2019年9月30日至2022年9月30日，期满后双方无异议可以顺延。2018年8月15日，为了对小区车辆停放加强管理，仁达名苑业主委员会与邯山区瑞霞物业共同出具《仁达名苑车辆管理公约》，瑞霞物业为该小区提供物业服务至今。被告李小刚向瑞霞物业缴纳2017年10月至2018年9月物业费472元后再未向瑞霞物业缴纳过物业费，至起诉之日李小刚尚欠2018年10月至2020年9月944.28元（78.69㎡×0.5元/㎡/月×12个月×2年）物业费，经瑞霞物业公司催讨未果，导致诉讼，诉请如前。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，2017年9月30日、2018年9月30日、2019年8月30日与邯郸市仁达名苑业主委员会签订《小区物业管理工作协议书》，符合上述法律规定，瑞霞物业公司向李小刚所住的小区提供物业服务的行为合法有效。李小刚作为由瑞霞物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费。故原告要求被告给付拖欠物业管理费944元的诉讼请求，原审法院予以支持。李小刚主张《仁达名苑车辆管理公约》标准不合理，瑞霞物业公司在管理过程中违反该公约，原审法院认为《仁达名苑车辆管理公约》由仁达名苑业主委员会、各单元代表及物业共同协商出具，全体业主均应遵守，虽然瑞霞物业公司在对小区车辆管理过程中存在瑕疵，但该瑕疵不是李小刚拒交物业费的理由。在物业服务合同履行过程中，业主有权监督物业公司、提出自己的意见和建议，物业公司应及时改正，提高服务质量。本案中，双方在履行物业服务合同过程中均存在不妥之处，原告提供的物业服务有一定瑕疵需进一步改进、提高物业管理服务水平。小区的良好秩序以及美好环境，需要业主和物业公司的共同的努力，如果因为物业服务过程中存在瑕疵即拒绝交纳物业服务费，势必会导致物业公司服务水平与质量的下降，如此恶性循环会影响小区业主的根本利益。因此，物业服务公司应当积极履行自己的职责，提高服务水平，业主也应当及时履行支付物业服务费等义务，相互理解、相互支持，共同创造美好的生活环境与和谐的社会关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：李小刚自本判决生效之日起十日内向邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司支付2018年10月1日至2020年9月30日的物业管理服务费944元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李小刚负担。 经审理查明，李小刚提交：1、照片十几张，证明小区管理存在巨大瑕疵，证明业主委员会的李文国和张东城在法院做伪证，2、视频5份，证明小区管理者不作为，小区管理者不遵守停车管理规定随意停车，不让小区业主车辆进入小区。邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司认为：业主委员会主任并未做伪证，小区的车棚管理是经过大家的同意收取费用的，每月18元，车棚是可以冲电的，业主自己买电卡，上诉人没有缴纳费用，所以不能使用车棚。车棚是物业修好的并安装监控，我的车是因晚上要值班所以才停在小区的。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的主要焦点是：一、邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司与业主委员会签订的《物业管理工作协议书》是否有效。二、邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司提供的物业服务是否存在瑕疵，李小刚能否以此为由拒交物业费。 首先，关于邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司与业主委员会签订的《物业管理工作协议书》是否有效的问题。本院认为，双方签订的《物业管理工作协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。 其次，关于邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司提供的物业服务是否存在瑕疵，李小刚能否以此为由拒交物业费的问题。根据本案查明的事实，邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司已基本上履行了合同约定的服务义务，李小刚作为该小区业主受《物业管理工作协议书》的约束，其应当向邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司交纳物业服务费用，虽然邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不是李小刚拒交物业费的理由。同时，物业服务是一个不断完善的过程，如果业主认为物业服务存在问题，应该提出改进意见和建议，而不是以拒交物业费形式消极对抗。 综上所述，上诉人李小刚的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李小刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  张振华 审判员  田保俊 审判员  田 莉 二〇二一年二月二十五日 书记员  田子豪