贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初8283号原告：聂艳，女，仡佬族，1973年9月23日生，住所地：贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：李康丽，贵州珉谦律师事务所律师。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：欧昊翔，职务：总经理。委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁礼倩，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师。原告聂艳诉被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法以小额诉讼程序立案，因被告对适用小额诉讼程序提出异议及案情复杂，本案依法适用简易程序进行审理。原告聂艳委托诉讼代理人李康丽，被告中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称“电建地产公司”）委托诉讼代理人张婕妤、袁礼倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告聂艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付逾期办证违约金，以人民币452,344.00元为基数，从2018年1月1日至2019年3月31日止共454天，按每日万分之一计算为20,536.42元；2、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同编号为一组团44-1-9-4，约定原告购买被告开发的观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号项目一组一团（一期）44栋1单元9层4号房屋，房屋建筑面积为85.84m2，合同总价为452,344.00元，案涉房屋的交付时间为2015年12月31日前且被告承诺于2017年12月31日前将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告。《合同》签订后，原告按照约定的义务将全部购房款支付给被告，然被告至2019年4月1日才告知原告可办理案涉房屋不动产登记的通知，该行为已构成违约。原告认为，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，为维护合法权益，根据相关法律法规向法院提起诉讼。被告中国电建地产集团贵阳有限公司辩称：1、被告认为逾期办证案件不适用小额诉讼程序处理，本案涉及人数较多，金额较大，若适用小额诉讼程序处理，不利于查明事实，不符合适用小额速裁的条件；2、本案导致逾期办证的原因不在被告，根据双方合同约定，房屋买卖合同司法解释第19条及贵州省高院的会议纪要，被告依法依约均不应承担逾期办证违约责任，原告诉请应当予以驳回；3、根据我国违约金补偿为主，惩罚为辅的原则，双方签订的示范合同对于逾期办证违约金的约定结合贵阳市近几年的裁判案件，即便计算违约金也应当分段进行计算，同时，要兼顾合同的履行情况及当事人的过错情况以及预期利益的情况，按照合同约定的标准50%予以调减。本院经审理查明：原、被告双方于2015年2月1日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告购买被告所售位于观山湖区团（一期）44号楼1单元9层4号房屋一套，房屋总价款为452344.00元。《合同》第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”《合同》第二十二条第三款第二项约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”《合同》附件十二补充协议第4.2条载明：“在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。”《商品买卖合同》签订之后，原告向被告支付了全部购房款452344.00元，案涉房屋已交付使用。另查明，1999年6月4日经《贵阳市人民政府关于贵州芊芊园艺新技术发展公司申请用地的批复》（筑地字[1999]第45号），批准贵州芊芊园艺新技术发展公司（以下简称芊芊公司）以出让方式取得原乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137373.3平方米国有土地使用权，土地用途为花卉种植用地，出让期限为50年，并于2000年8月，贵州芊芊公司在原贵阳市国土局办理了《土地使用权预登记证》（筑预登[2000]字第112号）。2010年3月26日，被告与高新区国土局签订《国有建设用地使用权让出合同》，合同约定出让土地编号为金阳2009-10号地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。贵州芊芊园艺公司以出让方式取得的137373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。2011年5月25日，贵阳土地储备中心金阳新区分中心、高新区国土局土地开发储备交易中心（甲方）与芊芊公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展使用的137373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后30日内乙方协助甲方办理土地使用权注销登记，后于2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登[2000]字第112作废公告》注销贵州芊芊园艺新技术发展公司持有的土地使用权预登记证。再查明，被告于2015年11月27日取得建筑工程施工许可证。2019年3月28日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号项目一组团（一期）35-44号楼产权初始登记证。同日被告在售楼部张贴《关于“电建地产?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》，其中《业主办理不动产权证须知》中载明：“电建地产?观府壹号项目一组团一期第35、36、37……43、44栋已于2019年3月28日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证（商品房转移登记）条件……”。2019年3月30日被告在贵阳都市报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，通知业主办理不动产权，后又于2019年4月1日向原告邮寄了不动产权证办理通知书。原、被告当庭认可本案与贵阳市观山湖区法院作出的（2020）黔0115民初8559号《民事判决书》案情及答辩理由均一致，上述事实，有《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《业主接房物品确认书》、《建设工程规划许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》、EMS邮寄单等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。被告主张本案导致逾期办证的原因并非在于被告。本院认为，首先原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方应依约履行，故被告应于在2017年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；本案被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，明知其并未取得土地使用权证书，且应当知晓土地使用权证对于办理商品房所有权初始登记的重要性，在此种情况下，被告仍然与原告签订《商品房买卖合同》并约定于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，交付办理商品房转移登记的有关文书。对此，已经说明被告对于未能按约定期限办理商品房转移登记的情况已有预见，并且未积极采取措施履行合同约定，而是放任此种情况发展，将不能办理转移登记原因归咎于政府相关部门。其次，对于被告所援引《合同》附件十二补充协议4.2条，依照主合同29条约定，及《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，该条款无效，应当按照主合同履行。综上，被告的免责事由不成立。关于逾期办证违约金计算标准问题。本案中被告主张依照合同约定第二十二条第三款第二项第1、2点约定，应当分段计算违约金。原告主张依照合同约定第二十二条第三款第二项第1、2点约定，分别包含了365日以内违约和365日以后两种不同情形的违约金计算方式，不应分段计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，故本院认为，该合同第二十二条第三款第二项第1、2点约定应当理解为并列关系，根据不同违约情形选择适用。本案中双方合同约定被告应当在2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告于2019年3月28日才取得产权初始登记，于2019年3月30日登报公告办理产权证，故本案计算延期办证违约金期限为2018年1月1日至2019年3月30日共计453天。又依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案双方签订的《商品房买卖合同》中第二十二条之约定：“……出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”原告已支付购房款为452,344.00元，故违约金计算为：20,491.18元（452344元X453天X1?/天），原告诉请符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十日内向原告聂艳支付逾期办证违约金20,491.18元。二、驳回原告聂艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费156.00元（已减半收取）由被告中国电建地产集团贵阳有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  韩龙二〇二一年二月八日法官助理陈明炀书记员周山琴