宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初3625号原告：陈某，中卫市乔丹服装店北楼古街店店主，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某，宁夏永东律师事务所律师。被告：罗某，住宁夏回族自治区中卫市。公民身份号码×××。被告：黄某，住宁夏回族自治区中卫市。公民身份号码×××。原告陈某诉被告罗某、黄某房屋租赁合同纠纷一案本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告罗某、黄某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告陈某与被告罗某、黄某之间的租赁合同关系；2.判令被告罗某、黄某共同向原告返还租金227万元；3.判令被告罗某、黄某以227万元为基数，自2020年5月19日起按照贷款市场报价利率的1.5倍向原告赔偿利息损失至实际履行之日；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年8月2日，原告与被告罗某签订《营业房租赁合同》，决定承租罗某夫妇所有的位于中卫市××区西侧红太阳商场2#营业房(房产证号：中卫房权证卫字第XXXX号），租期5年，自2016年10月10日至2021年10月9日，租金为65万元/年。合同签订后，原告支付了首年度租金65万元及押金3万元，被告履行了房屋交付义务。2017年1月，被告罗某夫妇将该房屋抵押给了案外人宁夏中卫农村商业银行股份有限公司并办理了抵押登记。2017年7月27日，原告与被告罗某夫妇就该房屋的租赁事宜予以变更并重新达成了《营业房租赁合同》，约定租期为6年，即2017年10月10日至2023年10月9日，租金总额290万元。另约定，如因被告罗某夫妇的原因致原告不能正常租赁使用该房屋，被告罗某夫妇应向原告承担租金总额20%的违约金并赔偿装修损失90万元。2018年10月25日，被告罗某夫妇因偿还银行贷款资金周转困难，为缓解资金困难，提出原告可以60万元的租金获得案涉房屋2023年10月10日至2025年10月9日期间的承租权。双方达成一致后，原告向被告罗某夫妇预付了租金10万元。被告罗某于2018年10月29日向原告出具了承诺书，承诺如因被告罗某夫妇隐瞒与案涉房屋有关的纠纷给原告造成损失，由被告罗某夫妇承担赔偿责任，之后原告向被告罗某支付了剩余租金50万元。2020年5月18日，被告罗某、黄某夫妇因未履行中卫市中级人民法院作出的生效裁判文书，中卫市中级人民法院在执行程序中依法对登记在被告黄某名下的案涉房屋进行了司法拍卖并最终成交。综上，原告认为，因被告罗某夫妇未能按约定及时清偿案涉房屋上的抵押贷款，致案涉房屋被依法拍卖发生了所有权变动。根据租赁不破在先形成的抵押权的法律规则，原告现丧失了依据原被告双方签订的合同对该房屋继续租赁使用的权利，合同目的无法实现，并遭受了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告罗某、黄某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据【《营业房租赁合同》两份、《公证书》一份、《承诺书》一份、收据两张、收条一张、中国农业银行网上银行电子回单五张、转账凭证两张、（2019）宁05执58号执行裁定书一份、（2019）宁05执58号拍卖通知书一份、《中卫市中级人民法院关于位于中卫城区鼓楼北街西侧红太阳商场2#楼房产（第一次拍卖）的公告》一份、不动产登记信息一份】，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，原告陈某（乙方）与被告罗某（甲方）签订《营业房租赁合同》一份，合同约定：乙方承租甲方所有的位于中卫市鼓楼北街新华百货北侧正丰房地产开发公司P2-002号房屋；租赁期限五年，自2016年10月10日起至2021年10月9日止；年租金为65万（于本合同签订之日支付当年度租金）；乙方向甲方支付押金3万元（不计利息），待合同期满后，向甲方要求退回。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告罗某分别于2016年8月2日、2016年9月30日向原告出具收到租金65万元及押金3万元的收据各一张，并履行了房屋交付义务。2017年7月26日，原告陈某（乙方）与被告罗某、黄某（甲方）签订《营业房租赁合同》一份，合同约定：乙方承租甲方黄某所有的位于中卫市城区鼓楼西侧红太阳商场2#楼102号营业房一套（建筑面积：207.74平方米，房屋所有权证编号为中卫房权证卫字第XXXX号）；租赁期限六年，自2017年10月10日起至2023年10月9日止；该合同签订后，乙方一次性向甲方支付六年的租金共计290万元甲方向乙方出具收款收条；乙方向甲方支付押金3万元（不计利息），待合同期满后，向甲方要求退回。合同还对其他事项进行了约定；该出租房屋甲方已向银行办理了抵押借款，甲方保证在租赁期间按时偿还银行借款及利息，并保证出租给乙方时产权没有纠纷，在租赁期限内，如因甲方的原因导致乙方不能正常行使租赁权利，给乙方造成损失的，甲方除承担租赁费总价格20%的违约责任，还需赔偿给乙方人民币90万元的装修费用，如因乙方过错导致合同不能履行，甲方不承担任何责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告罗某于2017年7月27日向原告出具收到房租290万元的收条一张。2018年10月29日，被告罗某向原告出具承诺书一份，主要内容为：本人罗某系宁夏中卫市××街乔丹营业房的业主（所有权人）。本人将上述物业出租给陈某，合同约定租期为自2023年10月10日至2025年10月9日止。现上述合同正在履行中。现因本人向中卫市黄河商业银行贷款到期急需偿还，经本人与承租人陈某协商同意将上述物业的租期延长至两年。并由承租人陈某提前支付延长期间的租金60万元。当日被告罗某向原告出具收到房租60万元的收条一张。另查明，2017年1月24日，被告罗某、黄某因向宁夏中卫农村商业银行股份有限公司借款485万元，将案涉房屋抵押给宁夏中卫农村商业银行股份有限公司并办理了抵押登记。因被告罗某、黄某逾期未返还该笔借款，宁夏中卫农村商业银行股份有限公司诉至中卫市中级人民法院，中卫市中级人民法院作出（2018）宁05民初36号民事判决书。2020年5月18日，被告罗某、黄某因未履行中卫市中级人民法院作出的（2018）宁05民初36号民事判决书，后中卫市中级人民法院在执行程序中依法对登记在黄某名下的案涉房屋进行了司法拍卖并最终由案外人吕某竞得，并办理了房屋产权登记。本院认为，2020年5月18日，案外人吕某从中卫市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以拍卖的方式购买案涉房屋并办理了房屋产权登记，所以案外人吕某已是案涉房屋的所有权人。现原告要求解除原告与被告罗某、黄某之间的租赁合同关系，并返还房屋租金227万元的诉请，因被告罗某、黄某未履行中卫市中级人民法院作出的（2018）宁05民初36号民事判决书，中卫市中级人民法院在执行程序中依法对登记在被告黄某名下的案涉房屋进行了司法拍卖并最终由案外人吕某竞得，并办理了房屋产权登记，导致原告与被告罗某、黄某之间的租赁合同关系已无法继续履行，合同目的不能实现，故原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告罗某、黄某以227万元为基数，自2020年5月19日起按照贷款市场报价利率的1.5倍向原告赔偿利息损失至实际履行之日的诉请，因原告未提供证据证明其有损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。被告罗某、黄某经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告罗某、黄某之间的房屋租赁合同关系；二、被告罗某、黄某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某房屋租赁费及押金共计227万元；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25060元、公告费600元，均由被告罗某、黄某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王泰新人民陪审员 何忠贤人民陪审员 麦秀英二〇二一年二月二十日书记员 马茹燕本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。