成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初10008号 原告：胡洋浩，男，汉族，1992年5月21日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李梦华，四川仓颉律师事务所律师。 被告：四川叁点一刻企业管理有限公司，住所地成都市青羊区百花潭路8号4层507室。 法定代表人：龙冲。 委托诉讼代理人：黄鹏，男，系公司员工，即本案被告黄鹏。 被告：黄鹏，男，汉族，1997年3月21日出生，住四川省仪陇县。 原告胡洋浩与被告四川叁点一刻企业管理有限公司（以下简称“叁点一刻公司”）、黄鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李梦华，被告叁点一刻公司委托诉讼代理人也即被告黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡洋浩向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告叁点一刻公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.二被告支付未付房租9，320元，物业费6，330.88元；3.二被告支付违约金7，200元(按照2，400元/日计算违约金，从2020年7月1日起暂计算至2020年7月3日)；4.二被告将房屋恢复原状并交还房屋；5.二被告承担本案律师费5，000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项物业费为5，190.97元，第三项违约金为4，353.3元（房租和物业费总额的30%计算），并撤回了第四项诉讼请求。事实和理由：叁点一刻公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给叁点一刻公司使用，并就租期，租金，水电气费等承担作出约定。2020年1月26日开始，叁点一刻公司存在未及时交纳房租的情形，经协商，叁点一刻公司委托其公司股东即被告黄鹏分别于2020年5月14日、2020年6月17日签订两份协议，约定二被告应于2020年6月30日结清房租及物业水电费后搬离，并就违约责任作出约定。之后，二被告在欠付房租及物业费、未办理交接手续、且房屋内留有货架和其他物品的情况下连夜搬离，致使原告至今无法进屋重新装修使用。 被告叁点一刻公司、黄鹏辩称：1.房屋租赁期限3年，原告由于个人单方面原因强制要求提前2年终止合作，原告单方面已造成违约。2.搬离后至今未退还交纳的房屋押金及任何赔偿费用。答辩请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费等相关费用由原告承担，退还押金及赔偿相应经济损失。 本院经审理认定事实如下：川（2017）成都市不动产权第0××3号不动产权证显示，位于成华区建和路6号6栋2单元1层101号房屋（以下简称案涉房屋），为胡洋浩单独所有。2019年6月24日，胡洋浩作为甲方、出租方，与叁点一刻公司作为乙方、承租方就房屋租赁事宜达成协议，约定胡洋浩将案涉房屋出租给叁点一刻公司使用，租赁期限自2019年6月25日起至2022年6月24日，计36个月。租金为2400元／月，每月月初5日内支付全月租金。租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由叁点一刻公司居住而产生的费用由叁点一刻公司负担。租赁结束时，叁点一刻公司需交清欠费。叁点一刻公司预交2400元作为保证金。租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方月总租金100%的违约金等。叁点一刻公司支付了保证金2400元，案涉房屋交付给了叁点一刻公司占用。 黄鹏系叁点一刻公司公司的股东、监事。2020年1月2日，黄鹏向胡洋浩支付了2019年12月25日至2020年1月24日的房租2，400元。2020年1月28日，胡洋浩要求支付房租，黄鹏回复疫情影响还没上班，上班后支付，胡洋浩同意。2020年3月1日，胡洋浩要求支付房租，黄鹏提出希望能够减免部分房租，胡洋浩不同意后，黄鹏称“明天转过来我就给你转过去哈”。2020年3月11日，黄鹏转账2，400元，但胡洋浩未收，并称希望和公司补充下签约内容。随后，胡洋浩提出因妻子怀孕要收回房屋自住，希望黄鹏与老板沟通，提前解除合同。此后，双方就解除合同一事多次协商。2020年6月16日，胡洋浩作为甲方与黄鹏作为乙方协商达成书面协议，写明：1.乙方支付自1月26日以来所欠房租并经甲方同意支付6月17日至6月30日房租12，320元，同时乙方承诺于6月30日晚24:00前搬离。搬离前结清水电气、物管、清洁费用（多退少补、如实缴纳）。2.甲方同意在收到该笔*（辨认不清）金后不得在6月30日以前以违约方式让乙方搬离，但甲方保留5月17日签署协议的追述权利。3.若乙方在规定时间未搬离，乙方同意甲方自行收回房屋并开始装修。甲方无责。4.在此期间，若其中一方违约，则承担另一方包括诉讼费、司法费等由此衍生的责任损失。5.若因乙方未及时搬离而导致甲方无法按时正常装修，则每天违约金按月租金100%收取。胡洋浩与黄鹏签字确认。尾部还写明，6月16日晚，乙方已支付甲方2，000元，甲方同意乙方于6月17日晚24:00前将尾款支付清，否则按违约处理，甲方同意退乙方租金2，400元。胡洋浩及黄鹏均认可上述“退乙方租金2，400元”中，租金系保证金2，400元。 2020年6月29日，黄鹏通过微信向胡洋浩告知明天将去公司办手续，后天公司派人过来搬。2020年6月30日,胡洋浩问黄鹏有无在门店，提出过来门店清账和物品。黄鹏称不在，提出明天上午，明天公司这边人也要过来。胡洋浩不同意，提出合同约定了日期与时间，明天要多付2，400一天，胡洋浩来开门。后来经过协商，黄鹏提出“明天要不了一天”，胡洋浩回复“还是占用了一天”……黄鹏回复“明天算半天得行不”，胡洋浩回复“可以，大概好久弄得完，明天建党节，日子有点好，要动工”，黄鹏回复“好的，明天就上午应该就可以弄完”，胡洋浩回复“好”。2020年7月1日15时55分，胡洋浩提问“物管说你不交物管费哦，怎么回事呢”，黄鹏回复“物业他没查到数据哈，然后给他们转了两千块钱，等他们查到了多退少补”，胡洋浩回复“一会儿我跟物管会去律师事务所起诉你和公司，我们正在看合同，东西导致我无法装修月租金100%收取”，黄鹏问“什么导致你无法装修了”，胡洋浩回复“里面的货架”，黄鹏回复“现在都搬了哪里还有货架”，胡洋浩回复“后面会有判定，钥匙能给我一下吗”，黄鹏回复“钥匙放在门口草皮下面，你翻开就能看到”，胡洋浩回复“找不到，你不过来跟我交接”……2020年7月2日，胡洋浩给黄鹏发送微信称“……下周一前，要是你愿意按照之前的约定该缕清楚缕清楚，违约的象征性的给点钱，同时把我的已付的律师费承担了，我撤诉，不追究你”，黄鹏回复“我违什么约了，你讲讲？你现在给我说这些？就因为你这房子我现在个人亏损都在五万往上，平心而论在这个事情的处理上我们一直在让步，要不是你说你老婆怀孕要收回房子自用会有这些事情？我们经营一年时间都还没到，前期付出这么多时间金钱，你一句话让这些付与东流了，你也只字不提赔偿问题，现在你来跟我讲我违约了想必换任何人都不能接受吧”。最终双方协商未果。 另查明，2020年7月1日凌晨0时19分，叁点一刻公司通过案外人黄薇支付物业费2，000元。原、被告确认，截至庭审之日，案涉房屋欠交2019年6月24日至2020年6月30日止的电费3，474.01元，居民垃圾清运费112元，水费30.3元，物业服务费1，574.66元，以上共计5，190.97元（未扣减叁点一刻公司已支付的2，000元），上述费用即胡洋浩在本案主张支付的物业费；尚欠截至2020年6月30日的租金9，320元。此外，胡洋浩称于8月份收回案涉房屋并进行装修自住。 上述事实有经过庭审质证的如下证据予以证明：原、被告身份信息，不动产权证书，微信聊天记录，房屋租赁协议，2020年6月16日的协议，缴费通知单，物管费支付记录，及双方当事人当庭陈述等。 本院认为，胡洋浩与叁点一刻公司签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，双方均应按约定履行。协议履行过程中，黄鹏作为叁点一刻公司的股东、监事，代表叁点一刻公司向胡洋浩支付房租，与胡洋浩就租赁房屋相关事宜进行协商，相应的法律后果应由叁点一刻公司承担。2020年6月16日达成协议时，黄鹏在乙方处签字，但并未作出加入债务的意思表示，其签字行为仍应理解为代表叁点一刻公司，相应后果仍应由叁点一刻公司承担，因此对胡洋浩在本案要求黄鹏承担责任不予支持。2020年6月16日的协议系胡洋浩与叁点一刻公司之间的真实意思表示，双方应按照该协议的约定履行。该协议约定，叁点一刻公司应在2020年6月30日前搬离案涉房屋，支付截至2020年6月30日的租金，胡洋浩返还押金，虽该协议并未明确写明解除双方的房屋租赁协议，但根据2020年6月30日签订的协议内容可知，经双方协商一致同意房屋租赁协议于2020年6月30日解除，不再继续履行。因双方合同已于2020年6月30日解除，对胡洋浩在本案提出的解除合同不再予以处理。 合同解除后，叁点一刻公司尚欠胡洋浩截至2020年6月30日的房租，应当向胡洋浩支付；叁点一刻公司应付未付的“物业费”（包括电费3，474.01元，居民垃圾清运费112元，水费30.3元，物业服务费1，574.66元，下同），应当向胡洋浩支付，但应扣除已支付的2，000元。据此对胡洋浩在本案要求叁点一刻公司支付房租9，320元予以支持，物业费在3，190.97元范围内予以支持。 关于胡洋浩主张的违约金。胡洋浩主张叁点一刻公司未按照2020年6月16日签订的协议约定搬离案涉房屋，系违约，要求叁点一刻公司承担违约责任。通过胡洋浩与黄鹏的聊天记录可知，在2020年6月30日协商时，黄鹏提出2020年7月1日上午撤场，胡洋浩不同意，要求必须在2020年6月30日搬离，否则自2020年7月1日起就需要付2，400元/天，胡洋浩来开门。后来经协商，黄鹏提出“明天算半天得行不”，胡洋浩回复“可以”。2020年7月1日下午，胡洋浩来到了案涉房屋处，通过微信向黄鹏提出尚有部分货架未搬离，导致无法装修，提出要起诉，并要求归还房屋钥匙，黄鹏不认可，称货架已搬完并告知钥匙在门口草皮下面。通过上述协商过程可知，经双方协商一致，同意叁点一刻公司于2020年7月1日撤场，叁点一刻公司支付半天违约金。虽叁点一刻公司未当面与胡洋浩进行房屋及钥匙的交接，在交接房屋一事上确存在瑕疵，但叁点一刻公司确已于2020年7月1日搬离案涉房屋。叁点一刻公司已于2020年7月1日搬离的事实与胡洋浩在起诉状中所称“二被告……连夜搬离……”也能印证。在此情况下，胡洋浩称案涉房屋内遗留有货架未搬走导致无法装修，胡洋浩应当举证。但胡洋浩未提供证据证明案涉房屋遗留有货架及因为货架的存在影响了装修。因此，叁点一刻公司应当按照协商的“半天”支付胡洋浩违约金1，200元，胡洋浩主张违约金超出部分，因证据不足，不予支持。胡洋浩要求叁点一刻公司支付律师费，但双方对律师费的承担并未作出约定，不予支持。 因叁点一刻公司已向胡洋浩支付保证金2，400元，现双方合同已解除，本院对胡洋浩诉请叁点一刻公司支付租金、物管费、违约金等部分予以支持，叁点一刻公司提出要求胡洋浩退还保证金，在此情况下，胡洋浩应当退还。为减少当事人诉累，在本案中，将保证金直接在叁点一刻公司应当向胡洋浩支付的费用里予以扣减。叁点一刻公司在本案中未提出反诉，对其答辩中提出的要求胡洋浩赔偿损失，在本案中不予处理，叁点一刻公司可另行诉讼主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川叁点一刻企业管理有限公司应向原告胡洋浩支付租金9，320元、物业费3，190.97元、违约金1，200元，扣减保证金2，400元后，总计为11，310.97元，于本判决生效之日起十五日内支付； 二、驳回原告胡洋浩的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费496元，减半收取计248元，公告费300元，由原告胡洋浩承担300元，被告四川叁点一刻企业管理有限公司承担248元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二一年二月四日 书记员  江柳芮