宁夏回族自治区平罗县人民法院民 事 判 决 书                                                    （2020）宁0221民初997号原告（反诉被告）：宁夏开元房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市大武口区永乐南路209号。法定代表人：石冬红，系宁夏开元房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘某某，男，系宁夏开元房地产开发有限公司财务部经理。特别授权代理。委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：蔡某1，男，1967年6月8日出生，汉族，个体，住石嘴山市大武口区。被告（反诉原告）：蔡某2，男，1990年12月15日出生，汉族，个体，住石嘴山市大武口区。二被告（二反诉原告）的共同委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）宁夏开元房地产开发有限公司与被告（反诉原告）蔡某1、蔡某2商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案。审理过程中，被告蔡某1、蔡某2于2020年6月1日提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁夏开元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某某和张世新、被告（反诉原告）蔡某1及其与蔡某2的共同委托诉讼代理人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即向原告偿还欠款1315601.25元及2014年1月至2020年3月的利息损失402682.12元（1315601.25×4.9%÷365天×2280天），共计1718283.37元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年11月，二被告购买原告开发的平罗某某广场9、10、11、12、13、14、15号房，因资金困难，共欠付原告购房款7246512元，并由二被告于2013年11月26日出具欠条一张予以确认。经原告多次催要，仍欠购房款1315601.25元至今未付。被告蔡某1、蔡某2辩称，一、原告诉讼被告购买房屋属实，被告蔡某2于2013年8月1日购买宁夏开元房地产开发有限公司开发的位于平罗县某某广场4号楼1层9-11号楼、12号、13号、14号、15号房屋，房屋面积共计431.34平米，按照每平米16800元计算，合计7246512元，故在2013年11月26日形成了本案的欠条。二、与此同时，蔡某2父亲蔡某1购买宁夏开元房地产开发有限公司开发位于平罗县某某广场4号楼1层3号、4号、5号、6号、7号、8号房屋，面积共计419.01平米，单价为每平米16800元，房款总价为7039368元，二人房款共计14285880元，二人陆续支付房款总额13277307.61元，下欠房款1008572.39元未付；如果按照原告出具的欠条时间2013年11月26日计算，在该时间之后发生的还款数额是6987307.61元，下欠259204.39元。三、二被告不予支付剩余房款的原因是原告对出售的12号、13号、14号、15号四套房屋至今不予交付，且自行出租收取租金，经多次协商，原告拒绝交付房屋所致。综上所述，请求法院查明案件事实，依法裁判。反诉原告蔡某1、蔡某2向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告交付位于平罗县某某广场4号楼1层12号、13号、14号、15号房屋；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告房屋租金损失638862元；赔偿反诉原告涉案房屋的房屋价值价差损失1516482元；两项合计2155344元；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2013年11月，反诉原告购买了反诉被告开发建设的平罗县某某广场4号楼1层3至8号，9至15号房屋，共14套，单价每平米16800元，合计金额14285880元，截止2016年9月23日，反诉原告陆续交纳房款13277307.61元，尚欠1008572.39元未付。但未付原因是反诉被告并未按照合同约定时间交付上述12号、13号、14号、15号房屋（共217.3平米），经多次沟通，反诉被告不予交付，且一直自行出租并享有租金收益。反诉原告认为，涉案房屋一直由反诉被告占有、出租，该部分租金收益理应赔偿反诉原告，同时，由于其一直管理、控制房屋，应当承担房屋价值贬损的风险，买卖当时的房屋价格，经法院评估仅有价值均价9821.25元，该部分房屋价差应当是反诉被告逾期交房造成的房屋价值损失。反诉被告辩称，依法驳回反诉原告的诉讼请求。1.涉案房屋已于2013年11月26日交付给了反诉原告使用，交付后反诉原告向反诉被告出示的欠条；2.房屋租金是合同约定经营关系的另一个法律关系，与本案无关。房屋不存在价差损失问题。本院经审理认定事实如下：被告蔡某1与蔡某2系父子关系。2013年8月1日，原告与被告蔡某1签订《商品房（预）销售合同》，约定原告将坐落于平罗县某某广场4号楼1层3号、4号、5号、6号、7号、8号商铺出售给被告蔡某1。房屋单价每平米20000元，总价8380200元。首付4190200元，剩余4190000元于合同签订之日起30日内办理完贷款。如被告蔡某1迟延付款，按照未付到期价款的万分之3/每天向原告支付违约金。原告应于2013年11月30日前向被告蔡某1交付该商品房。如原告迟延交房，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向被告蔡某1支付违约金。同日，原告与被告蔡某2签订《商品房（预）销售合同》，约定原告将坐落于平罗县某某广场4号楼1层12号、13号、14号、15号商铺出售给被告蔡某2。房屋单价每平米20000元，总价4346000元。如被告蔡某2迟延付款，按照未付到期价款的万分之3/每天向原告支付违约金。原告应于2013年11月30日（合同错误书写为2012年11月30日）前向被告蔡某2交付该商品房。如原告迟延交房，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向被告蔡某2支付违约金。因被告蔡某1、蔡某2需要办理按揭贷款，原告协助其办理了房产证，其中4号楼一层3、4、5、6、7、8号房屋登记在蔡某1名下，4号楼一层9、10、11、12、13、14、15号房屋登记在蔡某2名下。合同签订后，被告蔡某1、蔡某2向原告支付了部分房款。原告向被告蔡某1交付了4号楼一层3、4、5、6、7、8号房屋，向被告蔡某2交付了4号楼一层9、10、11号房屋。经双方结算，被告蔡某1、蔡某2于2013年11月26日向原告出具欠条一张，注明“今欠到宁夏开元房地产开发有限公司平罗某某广场9、10、11、12、13、14、15号房款7246512元”。因原告未向被告蔡某2交付4号楼一层12、13、14、15号房屋，被告蔡某1、蔡某2未支付剩余房款，2020年7月9日，原告与被告蔡某1、蔡某2对账后，双方确认被告蔡某1、蔡某2仍欠原告房款1127578.25元未支付，引起本案诉讼及反诉。上述事实，有原告提交的欠条、对账情况、被告蔡某1、蔡某2提交的明细分类账、业务原始凭证、交接房说明、营业房2013-2014年租赁经营协议清单、财务说明、商品房（预）销售合同、房产证、协议、刘某某录音光盘及原告与被告蔡某1、蔡某2的当庭陈述、本院制作的询问笔录在卷佐证，本院予以确认。被告蔡某1、蔡某2提交的大武口区法院（2018）宁0202民初1496号民事调解书、大武口区法院（2018）宁0202民初1486号民事调解书及估价报告书、房屋租赁合同、关于富民商城4#楼公共设施使用的协议、补充协议、通知与本案无关，本院依法不予采信。依据被告蔡某1、蔡某2的申请，本院委托宁夏瑞联房地产资产评估有限公司对4号楼一层12、13、14、15号房屋2012年12月至2020年11月租金损失进行评估，经评估租金损失的市场价值为442674元。该评估报告经原告质证，对真实性、合法性、关联性均有异议，报告中是按市场法进行的鉴定，但该报告中没有相关证据予以证明；二被告已向法庭出示了涉案房屋房产证，证明在2013年被告已占有使用涉案房屋，涉案房屋不存在延期交房的情况。经被告蔡某1、蔡某2质证无异议。该房地产估价报告能够达到被告蔡某1、蔡某2的证明目的，本院依法予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告蔡某1、蔡某2签订的《商品房（预）销售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。原告提交的欠条可以证实被告蔡某1、蔡某2未按照约定足额支付房款，构成违约，应当承担违约责任。庭审中，双方均认可被告蔡某1、蔡某2仍欠原告1127578.25元未支付，故对原告要求被告蔡某1、蔡某2支付房款1127578.25元及利息402682.12元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告虽然协助被告蔡某1、蔡某2办理了房产证，但本院制作的询问笔录中证实，涉案的4套房屋是原告公司对外出租，并没有实际交付给被告蔡某2，且原告也没有提交其他证据佐证涉案房屋已经交付，且原告将未交付给被告蔡某2的房屋出租盈利，构成违约，亦应承担违约责任，赔偿被告损失。故对反诉原告蔡某2要求反诉被告支付租金损失的反诉请求，因双方约定交房时间为2013年11月30日前，故自2013年12月至2020年11月计算380771.25元，依法予以支持。对反诉原告蔡某1、蔡某2要求反诉被告交付位于平罗县某某广场4号楼一层12号、13号、14号、15号房屋的反诉请求，本院依法予以支持。因反诉原告蔡某1、蔡某2购买房屋后盈利与否受市场影响，故反诉原告蔡某1、蔡某2要求反诉被告支付房屋价差损失的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告蔡某1、蔡某2于本判决生效之日起三十日内支付原告宁夏开元房地产开发有限公司房款1127578.25元、利息402682.12元，共计1530260.37元；二、反诉被告宁夏开元房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向反诉原告蔡某2交付位于平罗县某某广场4号楼一层12号、13号、14号、15号房屋，并支付反诉原告蔡某2租金损失380771.25元；三、驳回原告宁夏开元房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告蔡某1、蔡某2的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10132元，由原告宁夏开元房地产开发有限公司负担846元，由被告蔡某1、蔡某2负担9286元；反诉案件受理费6011元，由反诉原告蔡某1、蔡某2负担2505元，由反诉被告宁夏开元房地产开发有限公司负担3506元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况。如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活、工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                         审 判 员 金亚琼                                                      二〇二一年二月三日                                                         书 记 员 白 荣附：判决书所依据的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1