山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1091民初163号原告：肖红召，男，1977年12月28日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所律师。被告：威海鑫润投资有限公司，统一社会信用代码：913710005522487092，住威海市古寨西路**-003。法定代表人：王文良，总经理。被告：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91371000264201615U，住威，住威海市青岛中路**div>法定代表人：丛树平，总经理。委托诉讼代理人：邵洪才，山东泰祥（威海）律师事务所律师。第三人：苗茗洋，男，1989年8月17日出生，住威海，住威海经济技术开发区iv>原告肖红召与被告威海鑫润投资有限公司（以下简称鑫润公司）、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）、第三人苗茗洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈晶、刘艳艳，被告长峰公司委托诉讼代理人邵洪才、第三人苗茗洋到庭参加诉讼。被告鑫润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告肖红召向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告鑫润公司签订的《期房联建协议》有效；2、判令二被告协助原告办理长峰馨安苑小区104号楼304室的产权登记手续。事实与理由：2011年4月12日，原告与被告鑫润公司签订《期房联建协议》，被告鑫润公司将长峰馨安苑生活小区104号楼304室房屋卖与原告，原告已支付全部购房款。涉案房屋于2016年交由原告占有使用。据原告了解，涉案房屋系二被告合作开发，原告根据被告指示已全额支付购房款，但被告一直没有给原告办理产权登记手续。故原告诉至法院，要求二被告协助原告办理房屋产权登记。被告鑫润公司未答辩。被告长峰公司辩称，第一，涉案合同为原告与被告鑫润公司签订，但鑫润公司既非涉案楼房的开发商，亦非长峰公司合作的开发人，其本人无权出售涉案房产，长峰馨安苑104号楼系于国铭、王文良、于栋江和长峰公司合作开发。第二，2012年3月8日，王文良、于国铭协议分割建设的104号楼房产，各自进行销售，在此之前，涉案房屋应属于于国铭、王文良、于栋江三人共有，未经共有权人同意，王文良无权对外出售房产，何况鑫润投资公司并未获得授权对外销售房产。第三，自涉案楼盘可以办理网签开始，长峰公司、于国铭及王文良通知所有的购房人支付尾款办理网签，但原告一直不付款，直至2020年9月，经区管委组织律师、会计师审核所有购房人合同付款情况时，原告在未通知长峰公司的情况下，将29万元款项汇至长峰公司账户，被告公司认为原告行为是一种投机取巧的做法，七、八年前的房价和现在的房价差额巨大，涉案房屋现价值100万元左右，原告先前不付款，在房价上涨后按以前的价格付款，被告不予认可。第四，因原告未付房款，王文良、于国铭拖欠长峰房地产的楼座款、配套费等费用，长峰公司于2019年起诉，将涉案房屋网签至第三人苗茗洋名下，即使原告的诉讼请求成立，因该房已网签至第三人名下，属为原告办证困难，无法满足原告的诉讼请求。第三人苗茗洋述称，我与被告长峰公司于2018年签订房屋买卖合同，并办理网签手续，但未办理房屋过户登记。本院经审理认定事实如下：2011年，王文良、于国铭（乙方）与被告长峰公司（甲方）签订《合同书》，约定双方合作开发长峰馨安苑小区104号住宅楼，建筑面积约7830平方米。被告长峰公司负责提供土地，办理开发项目规划设计和协助办理施工报建手续，缴纳合作项目下的基础设施配套费。王文良、于国铭负责该项目的报建费用住宅楼工程施工，包括土建、水电暖和弱电安装，以及楼周边2米内硬化部分的施工建设。开工日期为2010年4月30日，竣工日期为2011年12月30日。王文良、于国铭从长峰公司所购楼座按2700元／m2计算，网点按4700／m2计算，合计人民币2200万元。合同对其他权利义务同时做出约定。2011年5月14日，被告长峰公司出具授权委托书一份：“兹根据本公司与于国铭、王文良的合作开发合同，特授权长峰馨安苑生活小区104#住宅楼由于国铭、王文良自行销售。本公司只协助办理产权手续相关事宜。”2011年4月12日，原告肖红召与被告鑫润公司签订《期房联建协议》，约定鑫润公司将位于威海经区房屋卖于肖红召。房屋建筑面积为88.68平方米，成交价为4800元／m2，总价值425664元。付款方式：肖红召于2011年4月12日前向鑫润公司缴纳房款定金31000元，余款待鑫润公司预收许可证办理完成，签订商品房预售合同后15日内，肖红召以按揭形式一次性付清。房屋钥匙交付时间定于2012年12月30日前交付使用。合同签订后，原告肖红召于2011年4月19日向被告鑫润公司交付定金31000元，于2011年7月20日向被告鑫润公司支付房款30000元，于2012年2月14日向被告鑫润公司支付房款20000元，于2013年11月4日向被告长峰公司支付款项48664元。2020年7月，威海市经区管委组织住建局、律师事务所、会计事务所等部门对包括104号楼在内的9栋楼的所有购房者信息付款情况、售楼合同进行审核，被告长峰公司参与协助审核。2020年7月22日，原告肖红召向审核部门提供申报表及付款信息。2020年9月8日，原告肖红召向被告长峰公司支付购房余款296000元。另查明，被告长峰公司与第三人苗茗洋于2018年签订涉案房屋买卖合同并办理网签，双方未办理过户登记。经确认，涉案房屋现已具备过户登记条件，房屋产权登记地址为馨安苑小区104号楼304室，原告肖红召已对其占有使用。本院认为，原告与被告鑫润公司签订的《期房联建协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容全面履行各自义务。关于《期房联建协议》性质，法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《期房联建协议》对出卖房屋的面积、价格、房屋交付时间等主要内容进行了约定，且被告鑫润公司、长峰公司收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于被告长峰公司与第三人苗茗洋网签登记性质问题，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被告长峰公司虽与第三人苗茗洋于2018年签订房屋买卖合同并办理网签登记，但商品房网签登记是政府相关部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。涉案房屋涉及两份购房合同，因原告与被告鑫润公司签订的协议成立时间、购房款的支付时间及占有涉案房屋时间均先于第三人苗茗洋，故对第三人权利保护顺位后于本案原告。被告长峰公司与王文良签订合同并出具书面授权委托书，王文良有权就涉案房屋对外销售，其本人为增强购房人的信赖度，以其任法定代表人的威海鑫润投资有限公司名义出售房屋，不影响被告长峰公司履行协助购房者办理房屋过户等相关手续的义务。原、被告签订协议后，原告先后向被告鑫润公司、被告长峰公司支付购房款425664元，已履行合同所确定的大部分义务，被告长峰公司应履行协助原告办理过户手续义务。被告鑫润公司经本院合法传唤未到庭应诉，且未提交答辩意见，视为其放弃举证、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告肖红召与被告威海鑫润投资有限公司于2011年4月12签订的《期房联建协议》有效。二、被告威海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理长峰馨安苑小区104号楼304室的产权登记手续。案件受理费5004元，由被告威海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  侯雯楠二〇二一年二月二十五日书记员  陈玉涓