广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20424号上诉人（原审被告）：敬光怀，男，汉族，1964年12月12日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：杨文，女，汉族，1968年1月13日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：高丽红，广东越众律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱美芸，女，汉族，1979年4月16日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：赵俊，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嘉炜，广东竞德律师事务所律师。上诉人敬光怀、杨文因与被上诉人邱美芸房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。敬光怀、杨文的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邱美芸一审的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由邱美芸承担。事实与理由：一、赔偿房屋差价的主张没有事实和法律依据。双方签订的《房屋买卖合同》并未对房屋涨价损失进行约定，说明双方对违约方应承担的违约责任已明确限于违约金的合理空间内，并未大幅跃升至房屋涨价损失的违约责任约定。因此，房屋涨价损失不是在违约情况下可预见或应当预见的因违约可能给守约方造成的损失。客观上，房屋涨价损失是房屋市场变动的表现形式之一，所购买房屋的涨价损失也受到交易时间、地段、小区配套、房产政策等的综合影响，具有一定的变动性；同时，守约方是否在同一区域、同一小区再次购买同类型或者相似类型房屋也是认定房屋涨价损失是否客观存在的重要依据。根据本案实际情况，早在2015年杨文不同意出售房屋之时，邱美芸就能以更低的价格在涉案小区再次购买同类型房屋。邱美芸要求敬光怀、杨文赔偿当前房价与合同价款之间的差价，没有事实和法律依据。二、原二审判决生效后，邱美芸存在过错，未采取必要措施以避免损失扩大，计算违约金时应将其扩大的损失相应扣减。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋涨价损失不是在违约情况下可预见或应当预见的因违约可能给守约方造成的损失，因此，违约金的计算应当以《房屋买卖合同》约定的房屋价款作为违约金的计算基数。原二审法院判决由敬光怀、杨文向邱美芸支付违约金71万元并返还10万元定金，已经足以赔偿邱美芸的损失，敬光怀、杨文已履行完毕该赔偿义务，双方的权利义务已经消灭。其次，即使敬光怀、杨文仍需承担违约责任，也应该扣减邱美芸未及时采取措施而扩大的损失。2015年3月杨文得知房屋被卖后便已明确告知邱美芸不同意追认卖房事宜，并建议邱美芸以更便宜的价格在同一小区购买同类型房屋以便及时止损。（2015）深中法民终字第1885号判决生效后的一年多时间里，邱美芸始终拒绝配合接受违约金的履行，放任损失扩大。在计算违约金时，其扩大的损失应该进行相应扣减。三、邱美芸认可了原二审判决的内容，并已申请强制履行完毕，获得了71万元的赔偿。四、邱美芸没有因为敬光怀、杨文违约有可得利益损失。相反，因为敬光怀、杨文违约，邱美芸获得的利益已经远超过了邱美芸购买敬光怀、杨文名下房产获得的利益。五、案件再审时，邱美芸已经没有购房资格，即便敬光怀、杨文未将房屋卖出，实际涉案房产也不能继续履行。六、邱美芸想通过法院诉讼获得更多经济利益，已经完全脱离了法律保护公平正义的本质和原则。邱美芸答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。邱美芸向一审法院起诉请求：1.敬光怀、杨文继续履行房屋买卖合同，并将涉案房产过户至邱美芸名下；2.敬光怀、杨文赔偿邱美芸迟延履行违约金，从2015年5月4日起计算到合同履行完毕之日止；3.敬光怀、杨文赔偿邱美芸交通费，误工费1万元；4.敬光怀、杨文承担本案诉讼费用及律师费2万元；5.兴业银行股份有限公司深圳分行协助邱美芸偿还涉案房产银行抵押贷款，并协助办理涉案房产的抵押权注销手续。本案审理过程中，邱美芸向一审法院变更起诉请求：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、敬光怀、杨文赔偿邱美芸损失298万元；三、敬光怀、杨文赔偿邱美芸交通费、误工费10万元；四、由敬光怀、杨文承担本案诉讼费用和担保费。一审法院认定事实：2015年3月25日，邱美芸（买方）与敬光怀（卖方）经冠之联公司居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定敬光怀将其位于深圳市龙华新区房屋（深房地字第××号，登记所有人敬光怀100%产权）转让予邱美芸，转让成交价355万元；买方应于合同签订之日起2日内支付定金10万元，并于合同签订之日起20日内支付首期楼款96万元，买方应在双方约定的首期楼款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件，卖方须无条件配合买方申请按揭手续；相关首期楼款视按揭银行审批后承诺贷款金额多退少补；卖方须于签署合同3个工作日内做全权公证委托赎楼，不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约，敬光怀撤销该公证委托又不在撤销之日起30日内自行筹资还清银行贷款注销抵押登记的，视为根本违约；赎楼费用由买方于所委托担保公司出具保函起3日内支付担保公司，如因卖方之前还款逾期等信用问题导致担保公司赎楼费用增加的，多出费用部分由卖方自行负担；双方应于买方按揭楼款得到申请银行书面承诺、且卖方自行或委托担保机构向之前房产按揭银行还清欠款赎出房地产证原件并注销抵押登记3个工作日内到房产交易过户机关签订《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金；同时约定赎楼费短期利息由双方共同承担，各自负担50%，费用总款不超过2万元。2015年3月25日，邱美芸向敬光怀支付定金10万元。2015年3月31日，邱美芸与敬光怀签订《二手房交易资金监管协议》，约定双方授权北京银行股份有限公司深圳分行对涉案房产交易款项进行资金监管。邱美芸向该资金监管账户存款97万元。2015年4月9日，邱美芸与敬光怀、及其配偶杨文签订一份《担保协议》，约定授权深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼手续，邱美芸、敬光怀、杨文均在该协议落款处签字加捺指模。2015年5月4日，杨文向该融资担保公司取回赎楼资料，撤销赎楼委托。敬光怀主张以涉案房屋为其家庭唯一住房，其家庭成员女儿女婿工作变动原因需要居住涉案房屋，且共有权人杨文不同意出售房屋为由，不同意转让涉案房产。2015年5月11日，北京银行股份有限公司深圳分行向邱美芸发放《个人购房按揭贷款承诺书》，对邱美芸就涉案房产交易贷款申请作出承诺，贷款金额为248万元，承诺书有效期3个月。2015年5月，因涉案房屋买卖合同纠纷，邱美芸提起诉讼，要求继续履行合同。2015年8月14日，一审法院作出（2015）深宝法民三初字第846号民事判决书，判令双方继续履行合同。2016年2月2日，二审法院本院作出（2015）深中法房终字第1885号民事判决书，确认合同解除，判令敬光怀、杨文返还定金10万元，支付违约金71万元。二审判决生效后，邱美芸向上级法院申请再审，广东省高级人民法院于2017年5月3日作出（2017）粤民申2883号民事裁定书，驳回再审申请。此后，邱美芸继续申诉，广东省人民检察院核查后对此案提出抗诉。2018年12月29日，本院作出（2018）粤03民再250号民事裁定书，认定杨文对涉案房屋买卖行为知情并同意，原二审认定合同无法继续履行存在不当，裁定撤销原二审、一审判决，发回一审法院重审。此前，本院（2015）深中法房终字第1885号民事判决书已由一审法院强制执行完毕，敬光怀、杨文向邱美芸履行判决指定的给付义务即返还定金10万元、支付违约金71万元。另查，敬光怀与杨文于1989年1月9日登记结婚，涉案房产于2007年2月3日购买，并于2008年12月16日办理产权登记。本院（2015）深中法房终字第1885号民事判决书生效且未被再审撤销期间，敬光怀与杨文于2018年2月6日将涉案房产转让、过户予案外人温某某，不动产登记中心登记转让价款为5107572元，但经一审法院向按揭贷款银行调取《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，显示交易价款为724万元。由于涉案房产已出售案外第三人且履行完毕，涉案合同无法继续履行，邱美芸申请变更诉讼请求，要求敬光怀、杨文承担违约责任，赔偿损失，一审法院准予变更。一审法院认为，邱美芸与敬光怀签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。敬光怀抗辩称房屋买卖未经共有人杨文同意，一审法院不予采纳，理由为杨文在《担保协议电子版卖方》处的签名，足以认定杨文知道并同意配偶敬光怀签订涉案房屋买卖合同。据查明事实，邱美芸支付定金10万元，办理资金监管97万元，并于原审一审庭审中明确表示可一次性支付余款，一审法院确信涉案合同原符合继续履行的条件，直至敬光怀、杨文将房产过户并交付案外第三人。敬光怀、杨文拒不履行合同，最终导致合同无法履行，存在根本违约行为，应当承担违约责任。邱美芸作为守约方，要求解除合同，并选择赔偿损失的方式主张权利，一审法院予以采纳。关于解除合同的时间。一审法院认为，涉案合同原符合继续履行的条件，邱美芸作为守约方，要求继续履行，履行条件截至敬光怀、杨文过户案外第三人之时不再具备，故一审法院确认双方于2018年2月6日解除合同。关于损失赔偿额的核定。一审法院认为，根据合同法相关规定，该损失赔偿额应当相当于邱美芸因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。涉案合同截至2018年2月6日解除，邱美芸若通过履行合同享有涉案房产的所有权，则该房产价值已达724万元。故敬光怀、杨文应当按此额度计算邱美芸的损失赔偿额，但是，考虑到由于敬光怀、杨文违约，邱美芸免于支付余款248万元，自应付之日起至解约之时期间，该笔款项的孳息实际是邱美芸因敬光怀、杨文违约而获有的利益，应予扣减。由于贷款并未实际发生，该笔获有利益无法核实，一审法院酌定敬光怀、杨文按差额90%赔付邱美芸。因此，扣减已付71万元外，敬光怀、杨文尚应赔付邱美芸：（724万元-355万元）×90%-71万元=2611000元。至于邱美芸主张的交通费、误工费等损失，双方合同未明确约定，该项诉求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十一条之规定，判决：一、确认邱美芸与敬光怀签订的涉案《房产买卖合同》于2018年2月6日解除；二、敬光怀、杨文于判决发生法律效力之日起十五日内赔付邱美芸2611000元；三、驳回邱美芸其他诉讼请求。本案一审案件受理费35625元，由邱美芸负担100元，敬光怀、杨文负担35525元；财产保全费5000元，由敬光怀、杨文负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，（一）邱美芸于2018年5月2日购买金XX府1栋X座XX2、XX3房。（二）广东省人民检察院于2018年8月22日作出粤检民（行）监〔2018〕44000000197号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2018年9月12日作出（2018）粤民抗150号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2018年12月29日作出（2018）粤03民再250号民事裁定，将本案发回一审法院重审。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。敬光怀、杨文以高于合同约定违约金的房屋差价已超过其可预见违约所致损失范围，且邱美芸负有止损义务以及其另行购房存在获利应予抵扣为由，主张无需再行承担本案赔偿责任，故二审争议的焦点在于：敬光怀、杨文是否应赔偿邱美芸房屋差价损失。关于房屋差价损失是否超过可预见损失范围。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十三条第一款规定违约损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，目的在于将不具有相当因果关系以及特殊情形下产生的非典型损失类型排除在赔偿范围之外，而房屋差价损失属一般人即可预见的常见可得利益损失类型，深圳市商品房交易价格近年来持续呈现较快上涨趋势，敬光怀、杨文作为已有房屋买卖交易经验的完全民事行为能力人，在签订涉案买卖合同时应已可预见涉案房屋市场价格仍将继续升值，至于违约方能否或应否预见具体升值数额或比例，则并非法律就违约赔偿设置可预见规则的规范目的所在，故一审法院将房屋差价损失作为敬光怀、杨文违约赔偿范围的考量因素，法律适用并无不当。合同法第一百一十四条第二款明确规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故邱美芸有权依据实际损失要求增加违约赔偿金额，敬光怀、杨文关于其赔偿责任以合同约定的违约金为限的辩解理由，与法律规定不符，本院不予采纳。关于邱美芸是否已及时止损。因（2018）粤03民再250号民事裁定认为杨文对涉案房屋买卖行为知情并同意，原二审认定合同无法继续履行存在不当，并据此撤销了原一、二审判决，发回重审，故直至敬光怀、杨文将涉案房产出售予案外人之前，涉案合同仍有可能继续履行，邱美芸亦有权要求继续履行，其并不因对方违约而即时负有止损义务。敬光怀、杨文以邱美芸在2015年杨文拒绝卖房时未采取止损措施导致损失扩大，邱美芸应自行承担扩大之损失为由拒绝承担赔偿责任，于法于理无据，本院不予认可。关于邱美芸另行购房是否影响本案损失的认定。首先，邱美芸另行购房之时，本案是否启动再审尚未可知，邱美芸另行购房是对己方损失扩大之风险的防范，该行为具有正当性及合理性，不影响其对原有合同权利的主张。虽在本案再审之时，邱美芸已持有商品住宅，但购房资格属可变动之履行要素，邱美芸在重审期间仍可通过转让其名下房产重新获取购房资格，故本案合同无法履行的根本原因仍在于敬光怀、杨文一方，邱美芸在敬光怀、杨文根本违约后另行购房的行为不影响其主张违约损失。其次，本案损失计算的截止点是2018年2月6日，邱美芸另行购房是在之后的2018年5月2日，故其另行购房的升值利益与本案差价损失的计算并无关联。涉案合同如依约履行，邱美芸早于2015年即可取得涉案房产权利，其完全可以在2018年2月6日出售涉案房产获取差价利益后再行购房，涉案房产在2015年至2018年2月期间的升值利益与邱美芸2018年5月之后的购房获益并不冲突，邱美芸本可兼得，无须适用损益相抵规则。由上，邱美芸另行购房不影响本案以敬光怀、杨文的房屋转卖差价作为其损失认定的基数。此外，一审查明的敬光怀、杨文另行出售的交易价款724万是涉案房产该时点市场价格的真实反映，敬光怀、杨文要求通过评估确定该时点涉案房屋价格，既无必要，也没有事实和法律依据，本院不予准许。综上所述，敬光怀、杨文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35525元，由敬光怀、杨文负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年二月二十二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。