河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0391民初25号原告：孟宪芬，女，汉族，1963年7月30日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：尚辉辉，河南益唐律师事务所律师。被告：洛阳海德智能科技有限公司，住所洛阳高新区九都西路218号12幢1-1201。法定代表人：梁娜娜，执行董事兼总经理。被告：河南新恒顺地产有限公司，住所洛阳高新区九都西路218号10幢1-1201。法定代表人：李雪玲，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：卢攀锋、李莉云，河南智明律师事务所律师。上列原告孟宪芬诉被告洛阳海德智能科技有限公司（以下简称海德公司）、河南新恒顺地产有限公司（以下简称新恒顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，于2021年2月3日对本案进行了公开开庭审理。原告孟宪芬及其委托诉讼代理人尚辉辉，被告海德公司及新恒顺公司的委托诉讼代理人李莉云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟宪芬向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的编号为XHS(HD)0000183号和XHS(HD)0000184号的《员工内部房定购协议》无效；2.判令被告海德公司返还原告已交购房款305765元并自2019年6月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至实际返还完毕止；3.判令被告新恒顺公司对以上款项承担共同还款责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告于2017年11月底在洛阳高新区丹尼斯超市门口遇到被告海德公司的销售人员，销售人员向原告推荐“自贸1号”项目，称该项目是被告新恒顺公司开发的商住楼，正在做内部促销，因该地块是以被告新恒顺下属公司被告海德公司的名义购买，内部购房合同与被告海德公司签订，由被告新恒顺公司做担保。原告随后于2018年1月19日与二被告签订了编号为XHS(HD)000083号和XHS(HD)0000184号的两份《员工内部房定购协议》，约定原告购买被告位于高新区卓飞路12号“自贸1号”项目中的7层1-08和7层1-09两套房产，总价349444元。并于同日付定金1万元。后原告陆续支付购房款共计305765元。原告两个月前经过售房部，发现售房部已经关门，销售顾问电话也打不通，原告四处打听，去房管局询问被告知该项目用地为工业用地，根本不是商住房，不能进行销售，并且该项目2019年初已经出事，但被告却期瞒原告，致使原告2019年6月4日还交了部分房款，被告的行为实属恶劣。期间原告多方打听尝试与被告联系解决此事，但一直未果。被告的行为已经严重违背了法律关于商品房销售的强制规定，案涉合同应依法被确认无效。对于原告已经支付的购房款应全部返还，并承担相应的利息损失。被告新恒顺公司作为专业的房地产开发企业，明知该地块是工业用地不能作为商品房对外销售，依然作为担保人在协议上盖章应共同承担赔偿责任。被告海德公司辩称，一、案涉《员工内购房订购协议》是在未取得商品房预售证的情况下签订的房屋买卖协议，且因客观原因被告海德公司至今也未能取得商品房预售证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《员工内购房订购协议》应为无效合同。二、原、被告之间没有对支付利息作出任何约定，故原告要求被告海德公司支付利息于法无据。被告海德公司愿意返还原告的购房款，但目前公司经营困难，名下没有任何资产，现正和业主在政府组织下进行协调。被告河南新恒顺地产有限公司辩称，一、案涉《员工内购房订购协议》是在未取得商品房预售证的情况下签订的房屋买卖协议，且因客观原因被告海德公司至今也未能取得商品房预售证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《员工内购房订购协议》应为无效合同。二、依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十七条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任。担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿的三分之一。案涉《员工内购房订购协议》无效并非被告新恒顺公司过错造成，即便认定被告新恒顺公司存在过错，被告新恒顺公司应当承担的责任也不应超过该债务的三分之一。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方当事人对证据进行了交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，原告（乙方）与被告海德公司（甲方）、被告新恒顺公司（丙方）签订了编号为XHS(HD)000083号和XHS(HD)0000184号的两份《员工内部房订购协议》，约定乙方在签订协议的同时向甲方交付定金合计2万元，定购甲方开发的“自贸1号”项目7层1-08室及7层1-09室，总价合计349444元，购房款分期支付。截至2019年6月4日，原告共计向被告海德公司支付了305765元购房款。另查明，案涉“自贸1号”所用土地的性质为工业用地。2019年1月8日，洛阳市住房保障和房产管理局在洛阳网发布《“自贸1号”（海德创意设计园）项目风险提示》的公告，载明：位于高新区卓飞路12号“自贸1号”（海德创意设计园）项目，用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房及车库。该项目未取得商品房预售许可证，不具备商品房预售的资格。“自贸1号”项目的建设单位为洛阳海德智能科技有限公司，该公司既不是房地产开发企业，也不具备房地产销售资格。提示广大群众购房时莫轻信虚假宣传，不要购买不具备销售条件的商品房，以免自身利息受损。本院认为，“自贸1号”项目的用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房和车库，被告海德公司在该土地上进行商品房建设属于违法建设，案涉《员工内部房定购协议》由于违反行政法规，应为无效合同。合同双方当事人对合同的签订均有过错，但主要过错责任在于被告。原告请求确认案涉《员工内部房定购协议》无效和请求被告海德公司返还购房款并支付利息损失的诉讼请求应予支持。但由于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日公布，故自2019年6月5日至2019年8月19日期间的利息损失，本院酌定按中国人民银行同期贷款基准利率计算。因主合同无效，案涉担保合同亦无效，作为担保人的被告新恒顺公司系专业从事房地产开发的企业，对有关商品房开发的土地性质条件及商品房买卖合同的效力条件应当清楚明确，在此情况下依然促成案涉《员工内部房订购协议》的签订并为之提供担保，应视为对案涉主合同及担保合同的无效均存在错过，依法应对被告海德公司不能清偿部分的三分之一承担连带清偿责任。被告新恒顺公司承担连带清偿责任后，依法可向被告海德公司进行追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告孟宪芬与被告洛阳海德智能科技有限公司和被告河南新恒顺地产有限公司于2018年1月19日签订的两份《员工内部房订购协议》无效；二、被告洛阳海德智能科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告孟宪芬返还购房款305765元并赔偿利息损失（利息损失以305765元为基数，自2019年6月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告河南新恒顺地产有限公司对被告洛阳海德智能科技有限公司的上述应付款项不能清偿部分的三分之一承担连带清偿责任，其承担连带责任后可依法向被告洛阳海德智能科技有限公司进行追偿；四、驳回原告孟宪芬其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3078元，保全申请费2070元，合计5148元，由被告海德公司、新恒顺公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二一年二月二十三日书记员  武晶晶