江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初8116号原告：肖莉，女，1977年5月3日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：易凤琳，江苏英特东华律师事务所律师。被告：无锡天润福源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320211570318993E，住所地无锡市太湖街道周新中路265号。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阳学周，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛晴，江苏崇宁律师事务所律师。原告肖莉与被告无锡天润福源房地产开发有限公司（以下简称天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖莉及其委托诉讼代理人易凤琳，被告委托诉讼代理人阳学周、盛晴到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告肖莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告对原告的房屋（南卧和北卧的房间）四个角都有裂缝，要求被告予以维修，修理到该位置不存在裂缝为止；2、请求判令被告赔偿原告延期入住2019年5月至2020年4月的损失12万元（以每月租金1.2万元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是无锡市富力十号B区5-2301房屋的购房人，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买上述房屋，房屋为精装修。原告与被告签订合同后，按照合同约定支付了房屋价款。但是，被告通知原告收房后，原告却发现房屋的装修存在严重质量问题，如：墙体及地板多处发霉、变形，墙纸多处受潮、起泡，踢脚线、门套线质量差，也发生变形等等。被告对原告家里进行了拆除，但没有合理的整改方案，原告家里一片狼藉，根本无法入住。被告天润公司辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。1、未明确诉请1，法院两次勘察现场，第一次原告表示无维修项，第二次原告提出了两个裂缝，不影响原告实际居住使用；2、诉请1是诉请2的前提，原告明确的诉请1不影响实际居住使用，诉请2即无事实依据；3、退一步讲，如有装修瑕疵需赔偿，首先应请原告明确延期入住的理由，在此基础上我们提出两个观点，（1）根据省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第15条规定及原被告签订的商品房买卖合同第17条第3款的约定，被告的赔偿以拒绝保修或者在合理期限内拖延修复为前提，本案中维修的合理期限为60日，（2）被告自原告开始装修之日起即对原告自行添置、改动部分免除保修责任，原告于2019年7月22日至被告处办理装修手续。一、举证质证情况本院组织双方进行了举证质证，对该情况记载如下（一）肖莉的举证肖莉为证明诉请提供了1、房屋买卖合同，证明原被告双方存在房屋买卖关系。合同约定的价款是第六条，关于质量的约定在11.3.2、第七章16.2，保修责任是17条。附件六是精装修的标准，但是比较空。2、房屋受损现场的照片14张，证明被告交付的房屋存在质量瑕疵，无法入住。3、检测验收报告7张，证明涉案房屋在收房后经过初步验收发现有93处存在问题。4、装修施工合同、票据，证明由于房屋装修质量存在问题，原告自行聘请了装修公司进行装修并花费的部分装修费用。5、现场照片16张，证明原告购买的房屋现在还处在装修过程施工中。天润公司质证认为1、房屋买卖合同，真实性无异议。对证明原被告双方存在房屋买卖关系的证明目的无异议；2、房屋受损现场的照片14张，真实性不予认可，同时说明即使真实性存在，原告也应当明确被告交付的房屋究竟存在何种质量瑕疵，以及该质量瑕疵是否必然导致无法入住；3、检测验收报告7张，真实性由法庭认定，对证明目的不予认可，首先检测报告由业主单方委托，公正性及专业性存疑，其次被告本着服务业主的心态，无论该检测报告标明的问题是否属实，均记录在案并整改，早就处理完毕，最后检测报告标明的问题也不影响居住；4、装修施工合同、票据，真实性由法庭认定，对证明目的不予认可，同时请法庭注意，原告于2019年9月10日开始进行全面自行装修（水电、泥瓦、木工、油漆），足以证明其无法入住是因为自行装修；5、现场照片16张，真实性不予认可，即使照片真实，该时间也是原告在自行装修，无法入住也是原告自行装修，与被告无关。（二）天润公司举证情况天润公司举证1、业主签收文件目录，证明（1）原告的收房时间为2019年5月20日。原告收房说明原告对交付房屋大体上是满意的，即使有装修瑕疵并未严重影响原告正常居住使用；（2）原告签收了住宅质量保修说明；2、住宅质量保修说明，证明住宅质量保修说明载明：（1）业主验房后自行添置及改动的设备、设施均由业主自行承担维修责任；（2）收房后业主自行装修造成的质量问题及管道堵塞等，建设单位一律不负保修责任，由业主自行维修；3、房屋装饰装修管理协议，证明原告的装修开始时间为2019年7月22日，原告的自行装修行为对原有装修造成一定影响，且原告不入住是因为自行装修并非是因为装修瑕疵；4、商品房买卖合同，证明《商品房买卖合同》第17条第（三）款约定被告的维修责任以原告的书面通知为前提，被告的合理维修期限为60日；5.装修清单台账，证明2019年5月29日肖莉即向天润福源公司反映了诸多质量问题，5-6月份即“关单”。肖莉质证认为1、业主签收文件目录，真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明业主对交付的房屋是满意的，业主在签署这份文件的时候并没有看到房屋，是先交钱再签字然后拿钥匙最后才能进房屋；2、住宅质量保修说明，真实性无异议，对证明目的有异议，因为本案中原告为了入住的及时性和环保性，在被告拖拖拉拉维修，原告无法忍受后自己进行了装修，但是直到现在房屋质量还是存在问题，这些问题不是因为原告自己装修引发的，而确实是房屋的质量问题；3、房屋装饰装修管理协议，真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告自行装修后被告对房屋不承担任何责任；4、商品房买卖合同，真实性无异议，对证明目的有异议，按照被告的说法被告的合理维修期限为60日，事实上在这60日之内被告并没有进行实质性维修，那过了这60日被告是否没有维修义务了；5、该证据由法院依法认定。二、审理查明部分经审理查明：双方于2018年10月6日办理网签合同，由肖莉购买天润福源公司位于天禧家园5-2301室的房屋，房屋总价款是4681531元，合同第11条约定，办理交付手续前买受人有权对商品房进行查验，买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，查验后双方签署商品房交接单；合同第16条约定，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的及时更换、修理：如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；合同第17条第三项约定，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人及不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。双方在上述合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》中就装饰装修主要材料和设备的质量标准未做约定，在合同附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》中约定该商品未住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》，保修期限自房屋交付之日起计算，保修项目、期限及责任约定：1、地基基础和主体结构保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；3、供热、供冷系统和设备保修期限为2个采暖期、供冷期；34、电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年、装修工程保修期限为2年。合同签订后，原告支付了房款。肖莉于2019年5月20日收房。肖莉于2019年5月委托无锡中筑工程检测有限公司（以下简称中筑公司）对案涉房屋进行装修检测分析，该公司于2019年5月23日作出《检测验收报告》。该检测验收报告载客厅东墙顶面石膏吊顶歪斜…卧室书房西墙、西南侧墙、东南侧墙墙面发霉，主卧南侧、东南侧、西南侧墙面发霉…等问题。天润福源公司确认于2019年5月收到该《检测验收报告》，并称：从修理台账可见虽然肖莉于2019年5月29日报修了诸多问题，但天润福源公司于2019年5-6月份现场勘查了问题，从台账上可见此多项问题均于2019年5-6月份已经“关单”。2019年7月22日，肖莉签订房屋装饰装修管理协议。2019年9月11日，肖莉签订装修合同。2020年8月7日，本院对涉案房屋进行了现场勘查，肖莉当场称其已全部自行装修完毕，且之前天润福源公司已经将天花板裂缝修补完好。2020年12月11日本院再次对现场进行了勘查，肖莉称客厅吊顶东边线有开裂裂缝，东主卧石膏板开裂，客厅裂缝是天润福源公司曾在2020年5月修补过，天润福源公司称是肖莉自行打封边胶。2020年12月29日，因为肖莉庭审中称2020年5月的裂缝天润福源公司已经修补好，但涉案房屋又出现新裂缝，本院又对房屋进行现场勘查，现场可见南次卧吊顶东北角、西北角有浅浅裂纹，北次卧吊顶东南、西南角有浅浅裂纹。双方在同批类似案件中对可能造成原告无法居住期间的损失计算标准，一致同意以无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司（原称无锡东信房地产土地评估咨询有限公司，以下简称东信评估公司）作出的东信评报（司）字2016第0030号《房地产司法鉴定估价报告》所评估的房产（建筑面积170.15平方米）租金价格7010元/月作为本案损失的标准，由法院参考酌定。经本院释明，双方就损失的租金价格均不申请司法鉴定。本院就该《房地产司法鉴定估价报告》的评估价格至今有无涨跌情况向东信评估公司进行了调查，东信评估公司向本院制作了调查笔录，认为租金价格受租赁市场决定，经审核至今并无涨跌。双方在另案庭审中对该调查笔录均无异议。三、判决理由部分关于第一项诉请本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同第16条约定，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的及时更换、修理：如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。原告原诉请的已确认不存在的质量问题，本院不予支持。对双方一致确认遗留的卧室天花板吊顶裂纹整修问题，天润福源公司亦同意予以整修，本院予以支持。天润福源公司仍应按合同约定，在房屋及装修的保修期限内继续承担保修义务。关于第二项诉请延期入住损失，根据合同第17条约定，出卖人自商品房交付之日起按照《住宅质量保证书》及承诺的内容承担相应保修责任。首先，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人即不履行保修义务，也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。《检测验收报告》形成日期为2019年5月23日，被告的维修清单上注明反映问题日期为2019年5月29日。但原告在通知被告后，于2019年7月22日即办理装修备案手续已开始装修、使用房屋，当时还未到60日保修期届满之日。其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据原告提供的《检测验收报告》反映问题较多，被告提交的报修记录台账也做了相应记录，但一个月左右维修即已关单，且由于原告装修原始现场已经灭失，无法还原现场情况。所以综合双方履行合同的过程和被告的维修对原告使用房屋可能有一定影响，本院根据双方一致确认的房屋租金计算标准及维修内容，酌定因维修期间造成原告损失为3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、无锡天润福源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对肖莉购买的坐落于无锡市××号××室房屋南次卧吊顶东北角、西北角，北次卧吊顶东南、西南角的裂纹进行维修至不开裂状态。二、无锡天润福源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔付肖莉损失3000元。三、驳回肖莉的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，由原告肖莉负担2500元，由被告无锡天润福源房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  彭云翔人民陪审员  张建英人民陪审员  朱 萍二〇二一年二月二十三日书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。