北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25494号原告（反诉被告）：周佳林，男，1962年6月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何阿新，河北天源通和律师事务所律师。被告：孙陆壹（反诉原告），男，1964年3月30日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。原告周佳林与被告孙陆壹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周佳林的委托诉讼代理人何阿新，被告孙陆壹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周佳林向本院提出诉讼请求：1．请求判令孙陆壹退还未到期的租金250000元；2．请求判令孙陆壹按照补充协议第六条除去已支付的140000元外，支付自2018年8月19日至判决生效日之间所产生的迟延退还剩余租金的滞纳违约金及利息（利息按照同期银行贷款利率计算）；3．请求判令孙陆壹承担本案诉讼费用。事实与理由：周佳林、孙陆壹于2017年3月2日签订房屋租赁合同，合同约定，孙陆壹将位于北京市通州区马驹桥镇史村X号绿华园院里的5960平方米的房屋出租给周佳林使用，租期为10年，从2017年5月1日起至2027年4月30日止。2018年6月，由于案涉房屋所在地政府开始腾退搬迁，双方于2018年8月4日签订拆迁补充协议书，周佳林配合孙陆壹按照案涉房屋所在地政府的要求于2018年8月15日从租赁物内搬走并全部腾空，案涉房屋所在地政府也在第一时间对房屋进行了拆除。但到目前为止，孙陆壹除于2018年9月7日暂时支付给周佳林140000元（此款项属于截止到2018年9月7日因孙陆壹未按照补充协议第六条约定的，迟延给付剩余租金产生的部分违约金）外，孙陆壹没有按照双方签订的拆迁补充协议第六条的约定，向周佳林支付剩余租金250000元及迟延支付租金产生的违约滞纳金（每日按照该款5%计算为12500元/日）。对于孙陆壹的反诉，周佳林已经按照2018年8月4日的《收款单》结清了水电费，共计25081元，也没有拉走孙陆壹所说的床、抽油烟机、热水器等，孙陆壹支付的75000元公关费系2018年7月1日至8月15日期间的公关费，该款项已经先行由周佳林垫付，故也不同意返还。孙陆壹辩称：我和任国东是合作关系，已经于2017年4月23日退出合作，我之后的行为都是帮任国东签的。我退出后，仪珍平加入进来，与任国东继续合作，由于周佳林与任国东谈不拢，找我从中说和这个事儿我才与周佳林签的《补充协议书》。我认为不应当由我承担责任，周佳林应当向任国东、仪珍平要求退还剩余的租金，但我计算应当退还的租金数额是75000元。《房屋租赁合同书》签订后，我将绿华园院内的5960平方米房屋及28间公寓房均交给了周佳林。《补充协议书》签订后，我于当日向周佳林支付公关费75000元，但周佳林并未做到使拆迁延迟，拆迁公司于2018年8月14日进入，且周佳林将所承租的房屋交给我时，未结清水电费7631元，并将我在28间公寓房内的抽油烟机、床、柜子及热水器全部拉走，折后价值为5480元，现反诉要求周佳林支付水电费7631元，返还热水器、家具款5480元，退还公关费75000元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年3月22日，周佳林（承租方乙方）与孙陆壹（出租方甲方）签订《房屋租赁合同书》，主要内容为：甲方将位于北京市通州区马驹桥镇史村X号绿华园院内的房屋（AX栋平房、X栋平房、X栋厂房、X栋二层公寓楼，见合同附件一：平面图）出租给乙方，用于乙方仓储、加工、厂房及经营使用，房屋总面积约为5960平方米，租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，合同签订之日至起租期为乙方免租期；年租金为1300000元，以后租金每两年递增5%，租金交费形式为半年付，提前30天交付下一周期的租金，每逾期一天按照租金的5%计算违约金，赔偿给甲方。《房屋租赁合同书》还对水、电费的计量、装修改造等进行了约定。周佳林、孙陆壹在《房屋租赁合同书》上签字。《房屋租赁合同书》签订后，周佳林、孙陆壹开始对合同进行了履行。2018年8月4日，孙陆壹（甲方）与周佳林（乙方）签订《补充协议书》约定：一、由于不可抗拒的因素，双方同意按照国家清理清退政策及政府的要求，将所租赁的房屋进行先期腾退；二、甲方应退还乙方合同未到期的剩余租金550000元，剩余租金的计算日期为2018年6月30日至2018年10月31日；三、房屋腾退前三日，乙方向甲方结清水费、电费等甲方应收款项。退房时，乙方新建和承租房屋的主体结构、装饰装修按现状交给甲方，商户和乙方的私有财产及可移动的办公设备设施及空调电器由乙方统一拆除搬迁；四、补充协议签订后三日内，甲方退还乙方租金300000元，剩余的租金待乙方将房屋交还甲方后三日内一次性汇入乙方指定账户。上述款项每延期一日，乙方按日加收该款5%的滞纳违约金；五、双方约定，从2018年7月1日起（7月1日至15日公关费25000元已由甲方支付，乙方不再索要），由乙方负责本大院拆迁延时事宜，每延迟一个月，甲方支付乙方公关费50000元，每次提前10日支付。否则，乙方按日退还剩余公关费或从租金中扣除。《补充协议书》还对乙方新建房屋、搬家、营业、经营等补偿进行了约定。孙陆壹、仪珍平，周佳林分别在甲方、乙方栏上签字。2018年8月4日，段维红代表孙陆壹向周佳林转账支付“公关费”75000元，2018年8月7日、9月11日，卢团梅代表孙陆壹向周佳林账户转账汇款300000元、140000元，共计440000元。周佳林承租的上述房屋于2018年8月15日被拆除。周佳林提供的、收款人为任国东于2018年8月4日出具的《收款单》显示，2018年6月28日至8月4日期间周佳林承租房屋的电费为16705元，日折合电费439．60元。另查，2018年1月18日，孙陆壹与北京绿华园纸制品有限公司（以下简称绿华园公司）签订《房屋租赁合同》，孙陆壹承租绿华园公司位于北京市通州区马驹桥镇史村X号的房屋，租赁用途为公寓及库房出租，年租金1880000元，租期自2017年5月1日至2027年4月30日；孙陆壹可以选择自营、出租、合作、托管等多种经营方式，但不得擅自改变租赁用途。孙陆壹出租给周佳林的房屋即为该《房屋租赁合同》项下的一部分。庭审中，孙陆壹称，2017年1月17日，孙陆壹与任国东就北京市通州区马驹桥镇长久公寓十七部合作事宜签订《协议合作》一份。2017年4月13日，孙陆壹、任国东签订《解除合作协议》约定，由于孙陆壹的原因，现不能履行双方于2017年1月17日签订的合作协议，孙陆壹自愿退股，任国东接收孙陆壹的所有股份，并给予孙陆壹补偿费820000元。2018年8月21日，孙陆壹因病无法亲自前往与周佳林处理解除租赁合同所有事宜而委托任国东、仪珍平代表其处理，并提交了《协议合作》《解除合作协议》《委托书》予以佐证。周佳林以答辩理由表示对此并不知情。庭审中，周佳林变更第二项诉讼请求为：请求判令孙陆壹按照12500元/日的标准支付违约金，自2018年8月19日起至实际给付之日止；支付剩余250000元租金的利息，利息以中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月19日起至实际给付之日止。孙陆壹将反诉请求给付水电费7631元变更为要求周佳林给付2018年8月4日至8月15日期间的电费31316．04元，并以双方约定的违约金过分高于周佳林的实际损失，要求予以降低。周佳林经本院释明，认为《房屋租赁合同书》系与孙陆壹签订，其与仪珍平并不相识，也不清楚孙陆壹、任国东、仪珍平之间合作的事宜，仪珍平也是应孙陆壹的要求才签的字，故不要求仪珍平为被告参加诉讼，仅要求孙陆壹承担给付义务。孙陆壹在法庭辩论终结之前，未向本院提供《房屋租赁合同书》项下所涉房屋的建设工程规划许可证。周佳林、孙陆壹经本院释明均认为《房屋租赁合同书》《补充协议书》合法有效。孙陆壹提供的赔偿损失的证据中没有关于热水器、抽油烟机的记载，仅记载有“建材城宿舍，实木床30套X240元=7200元、实板床20套X100元=2000元、衣柜40个X30元=1200元/10400元，8/13收定金5000元，8/14，实木床23套、衣柜4个、洗衣机1台，段维红黎X勇”的内容。孙陆壹称，段维红系其工作人员，黎X勇系周佳林的工作人员，黎X勇仅向段维红交纳5000元定金，后续的货物拉走后一直没有付款，且2018年8月14日拉走的实木床等物品也没有注明单价，对于热水器等也未作记载，故按照自己的估价要求周佳林给付家具和热水器款5480元，并称其于2018年8月22日以绿华园公司的名义交纳了2018年8月的电费共计46053．12元，要求周佳林按照承租部分的68%的电费占比给付电费31316．04元，并向本院提交了北京市电力公司的电费发票佐证其已经交纳电费46053．12元的事实。周佳林不认可黎X勇系其一方人员的事实，也不认可拉走属于孙陆壹的物品。孙陆壹未就2018年8月4日至8月15日期间周佳林承租的案涉房屋发生的电费向本院提供证据，周佳林也未就其支付了该期间的电费向本院提供证据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因无效民事法律行为取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，孙陆壹在法庭辩论终结之前未向本院提供案涉房屋的建设工程规划许可证，周佳林、孙陆壹之间所签订的《房屋租赁合同书》无效。《补充协议书》中约定的“公关费”的用途，是以不当的手段达到拖延拆迁腾退的目的，该约定不但与法律所保护的公序良俗不符，且有可能成为滋生腐败的温床，故《补充协议书》中关于“公关费”的约定，亦因违背公序良俗而无效。根据《补充协议书》的约定，孙陆壹应当退还周佳林租金550000元，现孙陆壹已经退还440000元，故孙陆壹应当将剩余110000元的租金向周佳林予以返还。根据查明的事实，孙陆壹累计向周佳林支付公关费100000元，双方对“公关费”的约定及其做法均存在过错，故应当按照各自的过错承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现周佳林主张按照12500元/日的标准，要求孙陆壹给付违约金，且孙陆壹也因其迟延退还租金给周佳林造成了损失，故本院依法根据孙陆壹的违约原因、迟延给付的数额等因素对约定的违约金调整为以110000元租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向周佳林支付利息，自2018年8月19日起至实际给付之日止，对于周佳林主张的给利息的请求合并予以计算。需要明确的是，自2019年8月20日起，贷款利率市场执行市场报价利率，故2019年8月20日之后孙陆壹应支付的违约金，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准（LPR）的二倍予以计算。根据周佳林提供的《收款单》，其在2018年6月28日至8月4日期间案涉房屋发生的电费平均为439．60元/天，现周佳林并无证据证明其已经支付了2018年8月4日之后的租金，且孙陆壹事实上亦向供电部门支付了电费，故该期间的电费由本院参照周佳林之前的用电量酌定。孙陆壹现有证据不能证明其家具、热水器的损失是由周佳林所致，故对于孙陆壹反诉要求周佳林给付该款项的请求不予支持。周佳林称已支付的140000元系违约金并非租金的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、周佳林与孙陆壹签订的《房屋租赁合同书》无效；二、孙陆壹退还周佳林剩余租金110000元，于本判决生效之日起七日内交纳；三、孙陆壹给付周佳林违约金2018年8月19日至2019年8月19日期间的违约金10478．63元，于本判决生效之日起七日内交纳；四、自2019年8月20日起，孙陆壹以租金110000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准（LPR）的二倍，向周佳林支付违约金，直至110000元租金付清为止，于本判决生效之日起七日内交纳；五、周佳林退还孙陆壹公关费50000元、给付孙陆壹电费4396元，合计54396元，于本判决生效之日起七日内交纳；六、驳回周佳林的其他诉讼请求；七、驳回孙陆壹的其他反诉请求。诉讼费2525元，由周佳林负担1065元（已交纳），孙陆壹负担1460元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费1001元，由孙陆壹负担421元（已交纳），周佳林负担580元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇二一年二月十八日书记员  武 晗