贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终98号上诉人（原审被告）：冯波，女，1979年9月5日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：贵州常青蓝天物业服务有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区甘荫塘九洲巷江南人家住宅小区一期A栋1层5号。统一社会信用代码：91520102560936480D。法定代表人：彭尚兵，执行董事。委托诉讼代理人：莫真亮，男，1991年8月6日生，布依族，住贵州省惠水县。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路中段畔山龙庭内。统一社会信用代码：91520490322040777K。负责人：彭尚兵。委托诉讼代理人：莫真亮，男，1991年8月6日生，布依族，住贵州省惠水县。代理权限：特别授权。上诉人冯波因与被上诉人贵州常青蓝天物业服务有限公司（以下简称：“常青蓝天物业公司”）、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司（以下简称：“常青蓝天物业安顺分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯波上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：因上诉人家中多次因小水道堵塞导致家中被水淹，从而家中个人财产受损。上诉人家门上经常贴有广告纸和发传单，就此可以认定被上诉人对小区外来人员未登记，存在安全隐患。2017年1月10日上诉人家被盗，至今被上诉人未给上诉人答复，系因小区监控设施不完善，导致至今未结案。二被上诉人二审未答辩。原审原告贵州常青蓝天物业有限公司、贵州常青蓝天物业有限公司安顺分公司一审起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告立即支付安顺市畔山龙庭A2栋3-3房物业管理费10421元，违约金3126元，共13547元；2.本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：原告常青蓝天物业公司为依法成立的物业管理企业法人，常青蓝天物业安顺分公司系其分支机构。2014年9月29日，安顺市住房和城乡建设局作出安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》，同意畔山龙庭小区业主委员会备案。2014年11月22日，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司（乙方）签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，约定甲方代表“畔山龙庭”全体业主委托乙方下属公司贵州常青绿地物业服务有限公司对“畔山龙庭”提供2014年至2017年的物业服务管理，并对委托的物业服务内容与质量、服务费用及收费方式、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方的权利与义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位的清洁卫生，雨、污水管道的疏通；物业规划红线内非营利性共用设施的日常维修、养护；公共绿地的养护和管理；车辆停放的指挥、疏导和管理；公共秩序的指挥、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理等。其中合同第六条约定：物业服务费实行包干制的方式，业主/物业使用人支付的物业服务费用标准为：2014年12月1日至2015年12月1日期间高层住宅每月1.2元/平方米、花园洋房每月1.2元/平方米、独栋别墅每月2元/平方米、联排别墅每月1.5元/平方米、商业物业每月2.5元/平方米、产权车位每月30元/位；2015年12月1日之后的物业服务费为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。合同第八条约定：业主/物业使用人应于每年的月日至月日内按产权面积向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主/物业使用人应在交费具体时间履行交纳义务。自来水二次加压电费，业主/物业使用人交纳水费时同时交纳。未按时交纳自来水费的，按照安顺市自来水公司的滞纳金标准交纳。属代收代缴的费用，按照相关部门出具的收费文件交费。合同第二十四条约定：本物业区内的共用部分、共用设施设备的大修、更新、改造费用超出元（含500元）的，从维修资金中支出，按照维修资金管理办法办理。合同第二十七条约定：业主/使用人违反本合同第六条，未能按照足额缴纳物业服务费用的，应按物业服务欠费的5%/天的标准向乙方支付违约金。上述合同期满后，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司（乙方）于2018年1月9日签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。其他内容除合同第十条第1款内容“非产权车位，车位使用人按露天车位120元/个·月的标准向乙方交纳。乙方从停车费中按100元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余部分作为甲方日常办公的工作经费。”变更为“非产权车位，车位使用人按露天车位150元/个·月的标准向乙方交纳。”、第二十四条内容增加内容“因本物业区交付时间较长，设施设备老化严重，小区运行维护成本较高，小区电梯广告收入由乙方收取，作为设施设备维护费用的补充。”外，其他内容与2014年11月22日《“畔山龙庭”物业服务合同》内容一致。上述合同签订后，原告依约从2014年12月1日起为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区A2栋1单元3层3号房屋业主，其房屋建筑面积为131.59平方米。自原告入驻小区后，被告交纳物业费至2015年12月31日。二原告要求被告按照物业服务合同约定支付2015年7月1日至2019年12月31日的物业服务费未果，遂诉至法院提出如前所请。同时查明，2019年经一审法院实地查看，目前畔山龙庭小区存在小区大门值班室长时间无人值守、大门随意打开，观光电梯钢架及护栏未及时维护保养，公共区域内的池水污浊、未及时维护等现象。另查明，2019年3月25日，贵州常青绿地物业服务有限公司企业名称经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司；2019年6月3日，贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。一审法院认为，畔山龙庭小区业主委员会经安顺市住房和城乡建设局同意备案，畔山龙庭小区业主委员会于2014年9月29日成立。畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻畔山龙庭小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系。因原告常青蓝天物业安顺分公司在进行物业管理的过程中存在安全防范、公共部位、公共设施设备的维护管理等服务瑕疵，原告未按合同约定的内容提供服务，存在违约行为；被告在原告进驻小区后一直未按合同约定交纳物业费，而物业公共部位公共设施设备的日常维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物管区域秩序维护费等开支来源于业主交纳的物业服务费用，业主不缴纳物业管理费的行为一定程度上也导致物业管理不能正常运行，亦属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应承担交纳物业费的责任，而原告因未全面履行合同义务，综合本案实际情况，遵循公平原则及等价有偿原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，对原告诉请的物业费，酌定支持85%。现二原告诉请要求被告缴纳2015年7月1日至2019年12月31日的物业服务费，经查，被告交纳物业费至2015年12月31日，对原告的诉请期间只能支持2016年1月1日至2019年12月31日，期间为48个月，按合同约定2015年12月1日起按1.5元/平方米计算，故为48个月×1．5元×131.59平方米=9474.48元，按85%即8053.31元予以支持原告要求被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对原告提出要求被告支付违约金的问题。两份《“畔山龙庭”物业服务合同》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故二原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。被告辩称因物业公司管理问题造成其家中被盗，造成财产损失。因被告未提供证据证明被盗系原告未尽物业管理职责造成，其辩称理由不能成立，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第二项、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告冯波于本判决生效之日起五日内支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费人民币8053.31元给原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司；二、驳回原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币138元，减半收取人民币69元，由原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司共同负担人民币29元，由被告冯波负担人民币40元。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点为：上诉人拒交物业费的理由能否支持。本院认为，被上诉人物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但是这些属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能作为上诉人少交或拒交物业服务费的理由。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。且一审根据被上诉人提供物业服务的情况，以酌定上诉人按照合同约定的85%缴纳物业费，综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费138元，由上诉人冯波负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 朱俊蓉审判员 董伟才二〇二一年二月二十二日法官助理杨韵书记员王杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。