广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初1175号原告：兰胜祥，女，汉族，住所：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：黄冠雄，广东融方律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖家波，广东融方律师事务所律师。被告：张雄杰，男，汉族，住所：湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：李聪，广东良马律师事务所律师。原告兰胜祥与被告张雄杰返还原物纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄冠雄、廖家波，被告张雄杰及委托诉讼代理人李聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告腾退位于深圳市龙岗区的房产；2.判令被告向原告支付自2020年9月28日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按照每月人民币4300元计算，暂计至起诉日为7596.67元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系深圳市龙岗区的不动产权利人，被告系案涉房产目前的实际占用人。1.被告实际占用着原告名下的案涉房产，但原被告之间不存在合同法律关系。被告占用的现状是通过原告与案外人签订租赁合同、案外人再与被告签订转租合同的方式实现的。2.原告与案外人签订的合同虽然名为委托服务合同，但实则为租赁合同关系。被告是通过与案外人另行签订转租合同的方式取得案涉房产占有的，被告与案外人是转租合同关系。原被告之间不存在直接的合同法律关系。3.因原告与案外人的原租赁关系，按照双方《合同》第八条第四款第1项的规定，经已依法解除，案外人业已丧失对案涉房产的合法使用权，而被告作为次承租人也随之丧失了对案涉房屋的合法使用权。原告作为所有权人有权要求被告腾退房产并支付逾期腾房占有使用费。原告认为，被告合法占有原告所有的案涉房产的前提是案外人与原告签订的租赁合同合法有效并且得以全面履行，但是案外人与原告的租赁合同由于案外人根本及严重违约，经原告通知已被依法解除，即被告丧失了继续占有原告案涉房产的事实和法律基础。被告目前在未与原告直接达成租赁合意的情形下非法占有使用案涉房产属于无权占有，原告作为案涉房产的所有权人有权要求被告腾退房产，并有权主张逾期腾房占有使用费及相关费用。被告答辩称：1.原告与深圳市美居网络信息科技有限公司（以下简称“美居公司”）签订委托合同，并出具授权委托书，美居公司以自己名义与被告签署的房屋租赁合同直接约束被告与原告，且美居公司收取租金及房屋押金等行为对原告产生法律效力。根据原告提供的证据以及被告提供的证据可以得知，原告与美居公司签署的是委托合同，建立委托合同关系，而并非原告主张的租赁合同；根据《合同法》第四百零二条的规定，被告与美居公司签署房屋租赁合同时，美居公司向被告出示了委托合同以及授权委托书，并且明确告知了相关委托事宜。因此，被告与美居公司签署的房屋租赁合同对被告及原告具有约束力，被告也并非原告主张的次承租人；美居公司作为原告的委托代理人，向被告收取房租以及押金的行为对原告发生法律效力。2.被告在房屋租赁合同履行过程中不存在致使合同解除的违约情形，原告无权要求解除合同并要求返还房屋。被告已经支付了一年的房租以及押金共计人民币36400元，履行了合同的付款义务，且不存在其他致使合同解除的违约情形，原告要求解除合同的没有法律和事实依据。被告有权要求原告继续履行合同，并且继续使用标的房屋直至租赁期满。3.原告与美居公司委托代理合同是否解除并不影响被告与原告之间的租赁合同关系，不会导致被告与原告之间租赁合同的履行。原告主张与美居公司已经解除了委托代理合同，因此被告与原告之间的租赁合同解除，没有任何的事实和法律依据。原告与美居公司签署的委托代理合同关系与本案的房屋租赁合同关系属于两个不同的法律关系，委托合同解除并不影响租赁合同的继续履行。原告与美居公司的委托合同纠纷可以另寻其他救济途径。本案相关情况一、案涉房产的位置：深圳市龙岗区。二、案涉房产的产权情况：原告兰胜祥为不动产登记证书（深房地字第××号）登记的100%产权权利人。三、相关合同的主要内容：2020年8月9日，原告兰胜祥（甲方）与案外人深圳市美居网络信息科技有限公司（乙方）签订了一份《资产委托服务合同》，将坐落于中兆花园1栋7座2B，产权面积63.03平方米的房屋委托给乙方做独家委托代理，委托代理权限自2020年8月10日至2022年9月27日，委托房屋用途为居住。第一年免租期为2020年8月13日至2020年9月27日止，房屋租金为每月人民币4300元。甲方同意向乙方支付服务费；租赁期内物业费、能耗费由甲方承担。租赁期满或合同依法确认解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；乙方欠缴各项使用水电费大于单月租金总额，经甲方书面通知后乙方仍不支付的，甲方有权单方解除合同。2020年8月15日，案外人深圳市美居网络信息科技有限公司（甲方）与被告张雄杰（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，甲方将深圳市龙岗区中兆花园1栋7座2B出租给乙方，租期自2020年8月28日至2021年8月27日，每月租金2800元，租金按年付，乙方应于2020年8月15日前向甲方支付押金人民币2800元，以此作为乙方履行本租赁合同各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租，在租赁期满或其它情况导致合同提前解除的，乙方应交还房屋并结清各项费用。被告另提交了一份授权委托书复印件，被告据此主张深圳市美居网络信息科技有限公司是在原告授权下以该公司名义与被告签署的房屋租赁合同，该合同应直接约束被告与原告。四、合同的履行情况：深圳市美居网络信息科技有限公司于2020年8月11日向原告支付押金4300元。原告在多次催缴租金未果后，于2020年10月28日在案外人深圳市美居网络信息科技有限公司办公地址张贴《解除合同通知函》，单方面解除与该公司签订的合同，原因是该公司违反签订的《资产委托服务合同》，逾期缴纳租金超过合同约定的期限。原告并于当日向被告发出搬迁通知函，通知被告于2020年11月2日之前搬离涉案房产，并补交该段时间的非法占有房屋租金费。被告与案外人深圳市美居网络信息科技有限公司签订租赁合同当天，被告向该公司转账一年租金及一个月押金共计36400元。五、其他情况说明：根据原告提交的证据显示案外人深圳市美居网络信息科技有限公司已被列入经营异常名录。原告称，目前已无法联系深圳市美居网络信息科技有限公司。判决结果本院认为，原告与案外人深圳市美居网络信息科技有限公司、以及该公司与被告分别于2020年8月9日、2020年8月15日签订的《资产委托服务合同》、《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告与案外人深圳市美居网络信息科技有限公司签订的《资产委托服务合同》系委托关系还是租赁关系。该合同约定的主要内容包含的民事法律关系为原告将案涉房屋交付给案外人，并有权利按约定向案外人收取租金4300元。该合同约定的内容符合租赁合同法律关系特征，原告与案外人之间应确定为房屋租赁合同法律关系。案外人与被告订立的《房屋租赁合同》是转租而形成的房屋租赁合同关系。被告辩称，原告与案外人之间是委托合同关系，未提供相反证据原件推翻原告提交的《资产委托服务合同》约定的内容，本院对被告的辩解不予采纳。案外人深圳市美居网络信息科技有限公司未按约定向原告支付租金已构成根本违约，原告在催款后仍未收到租金，原告已于2020年10月28日向案外人发出《解除合同通知函》，据此，本院确认原告与案外人之间的房屋租赁合同于2020年10月28日解除。房屋租赁合同解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。关于占有使用费的计算方法，原告与案外人的合同于2020年10月28日解除，据此，本院确认被告应支付2020年10月28日起至实际腾退之日的占有使用费。根据合同的相对性原则，原告与案外人之间的合同约定的租金标准对被告没有约束力。本案纠纷主要系因案外人的过错导致，被告亦是受损方，根据公平原则，本院酌情按照被告与案外人之间约定的租金标准2800元/月计算占有使用费。被告可另行向案外人主张自己的合法权益。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。被告无权占用案涉房屋的法律事实持续至民法典施行后。因此，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第一百七十六条、第二百三十五条、第二百三十八条、第四百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张雄杰应于本判决生效之日起十日内向原告兰胜祥腾退位于深圳市龙岗区的房产；二、被告张雄杰应于本判决生效之日起五日内向原告兰胜祥支付房屋占有使用费（自2020年10月29日起至实际腾退日止，按照每月2800元计算）；三、驳回原告兰胜祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，全部由被告负担，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告25元。本判决为终审判决。审判员 杜 攀二〇二一年二月五日书记员 陈艳婷