广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初22675号原告：王红珍，女，汉族，1967年9月3日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周小平，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。被告：杨伟贞，女，汉族，1956年10月27日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告：吴标华，男，汉族，1952年9月2日出生，户籍住址广东省深圳市南山区。原告王红珍诉被告杨伟贞、吴标华房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年7月3日起诉至本院，本院立案后，依法适用于简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周小平到庭参加诉讼，被告杨伟贞、吴标华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王红珍向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告返还定金50万元及利息16582.64元（以50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月23日暂计至2020年6月20日，应计至款项付清之日止）；2、判令二被告承担诉讼费。事实与理由：被告杨伟贞、吴标华系夫妻关系，原告经朋友介绍认识两被告。深圳市南山区一直由两被告占有、使用及出租。2019年8月，两被告与原告口头约定，将被告名下位于深圳市南山区中的101、401、402单元（以下简称“涉案房产”）作价600万元出售给原告。两被告于2019年8月20日向原告出具一份《房屋转让定金收据》，该定金载明：收到深圳南山王红珍订购南山区沙河白石洲东四坊47号（101单元）（401、402单元），经双方协商，总价600万元。预付定金50万元，其余款350万元在2019年12月1日结付完毕，其中剩余房款200万元签买卖转让合同之日起一年内结算清楚全部应付余款。原告于2019年8月22日通过银行转账方式向被告吴标华支付了购房定金50万元。后原告了解到自己购买的建筑物属于深圳市农村城市化过程中历史遗留的所谓“农民房”，该建筑物在深圳市农村城市化之后并未取得不动产登记证书，属于禁止交易的房产。因此，原告与两被告达成的房屋转让协议因违反法律的强制性规定应归于无效。原告要求两被告返还定金，两被告以各种理由，拒不向原告返还购房定金。两被告提交书面答辩状称，原告王红珍在涉案房屋所在地白石洲经营店铺将近十年，也去看过涉案房屋现场，并且在与被告协商时称购买涉案房屋就是为了等将来旧改获利，所以原告在签合同时是知道涉案房屋性质的，原告在起诉状中称是在签订合同后才知道涉案房屋是历史遗留建筑“农民房”，不符合事实，违背诚信原则；二、农民房买卖基本都是要付全款的，但是原告王红珍与被告杨伟贞认识将近六年，在签合同前原告曾经三次到被告家里协商，最后一次协商时原告称暂时资金不够，请求分期付款，当时被告考虑到已经认识原告多年，感觉可以信任原告，就同意了原告分期付款，约定涉案房屋总价为600万元，签合同时支付首期款50万元，2019年12月1日付第二期款350万元，在一年内付清余款200万元。后来问题就出在原告在2019年12月1日前没能按计划卖掉中山和福田的房子，导致其没有资金支付第二期款项，所以原告是因为自己的资金问题而想违反约定，并找各种理由甚至不惜欺骗法官。关于历史遗留建筑“农民房”买卖合同纠纷，深圳市中级人民法院基本都是裁定驳回起诉的，理由是历史遗留建筑需要等待行政部门定性，“因行政处理的不同结果将影响对合同效力的认定，在行政主管部门的处理决定作出之前，上诉人请求确认买卖合同无效以及合同无效后返还房款，不属于人民法院主管范围，上诉人的起诉应予驳回”。本案是历史遗留建筑“农民房”买卖纠纷，具有典型性，存在大量类案。应当做好类案检索和分析，避免同案不同判。综上，原告和被告双方是在都清楚涉案房屋的性质情况下自愿签订的买卖合同，是原告因自身资金问题而想违反约定，违背诚信原则，恳请法院考虑保护诚信、同案同判，裁定驳回原告的起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋转让定金收据》、银行转账记录作为证据，两被告未举证、质证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告杨伟贞、吴标华为朋友关系，两被告与原告于2019年8月口头约定，两被告将位于深圳市南山区中的101、401、402单元作价600万元出售给原告。两被告于2019年8月20日向原告出具一份《房屋转让定金收据》，该定金载明：收到深圳南山王红珍订购南山区沙河白石洲东四坊47号（101单元）、（401、402单元），经双方协商，总价600万元。预付定金50万元，其余款350万元在2019年12月1日结付完毕，其中剩余房款200万元签买卖转让合同之日起一年内结算清楚全部应付余款。原告于2019年8月22日通过银行转账方式向被告吴标华支付了50万元，备注为“白石洲东四坊47号房中的101401402单元订金”。另经查明，涉案房产没有办理建设工程规划许可报建手续。原告于庭审中称，涉案房屋一直由两被告占有、使用并出租。原告并没有查询涉案房产的相关报建等手续，基于对被告的信任而签订协议并支付定金50万元。原告交付定金后，认为涉案房屋继续履行交易存在较大的法律风险，且两被告明确告知涉案房产无法办理产权过户的相关手续。原告于2019年9月份表示不购买的时候，被告同意返还定金50万，但提出需等被告将涉案房产卖出后，才能够向原告退还定金50万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房产没有办理建设工程规划许可报建手续，未取得权属证书，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”。故涉案房产系禁止交易流通的，当事人关于涉案房产订立的买卖合同因违反法律规定，应属无效。原告主张双方关于涉案房产买卖合同无效符合法律规定，本院予以采纳。根据法律规定，确认合同无效后，两被告因该合同取得的财产，应当返还给原告，原告诉请两被告返还其所支付的房屋订金50万元依法有据，本院予以支持。另外，因两被告无权基于无效合同占用原告所支付的50万元，原告诉请两被告支付占用期间的利息并无不当，但原告未能提供证据证明其要求两被告返还50万元的具体时间，本院酌定两被告向原告支付利息的时间从起诉之日即2020年7月3日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际清偿之日止。本院对于原告关于利息部分的诉请予以部分支持。被告杨伟贞、吴标华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃相关诉讼权利，由此可能产生的不利后果，由其自行承担。本案经缺席审理，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨伟贞、吴标华应于本判决生效之日起十日内向原告王红珍返还50万元及利息（以50万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年7月3日起计算实际清偿之日止）；二、驳回原告王红珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4482.91元，由原告王红珍负担144.79元，被告杨伟贞、吴标华共同负担4338.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二一年二月二十六日书记员  李 微附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。