北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15136号原告（反诉被告）：北京储渊时代文化传播有限公司，住所地北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204。法定代表人：钟红霞，经理。委托诉讼代理人：孙子超，山东潍滨律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹星艳，女，1984年12月28日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李**，北京市众明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆潇茹，北京市众明律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京储渊时代文化传播有限公司（以下简称储渊时代公司）与被告（反诉原告）曹星艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储渊时代公司之委托诉讼代理人孙子超，被告曹星艳及其委托诉讼代理人李**、陆潇茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储渊时代公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方于2017年11月28日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月30日解除；2.请求判令曹星艳退还储渊时代公司保证金30000元；3.请求判令曹星艳退还储渊时代公司自2020年2月1日至2020年7月9日期间的租金155480元；4.诉讼费由曹星艳负担。事实和理由：2017年11月28日，储渊时代公司与曹星艳签订《商铺租赁合同》，储渊时代公司承租曹星艳位于北京市房山区长阳九晟商业广场16-1#商务办公楼a层205（即长阳中央城16-1-205）的房屋作为幼儿英语培训的教室使用，租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日，房租支付方式为半年支付一次。自2019年12月份发现新冠肺炎，后北京市教委发布通知要求幼儿园、培训机构停课，复课时间另行通知，该房屋空置不能使用，储渊时代公司租赁该房屋的目的已不能实现。储渊时代公司与曹星艳沟通减免房租及解约事宜，至4月下旬达成一致，双方于2020年4月30日解除《商铺出租合同》，交接了房屋。储渊时代公司认为新冠肺炎属于不可抗力，导致租赁合同的目的不能实现时，可解除合同并互相不负违约责任，故储渊时代公司请求解除合同并要求曹星艳退还保证金及未使用期间的已付租金，望判如所请。曹星艳辩称，同意解除双方签订的租赁合同，合同解除的时间点应是曹星艳反诉状送达储渊时代公司之日即2020年1月7日。虽然新冠肺炎虽是不可抗力，但不足以导致合同解除，故储渊时代公司应承担违约责任。不同意退还储渊时代公司主张的租金和保证金。曹星艳向本院提出反诉请求：1.请求判令双方解除合同；2.请求判令储渊时代公司支付房租251757元（其中上半年欠缴37206元，下半年214551元）及物业费10113元和取暖费4098元，并支付上述款项利息，时间自2020年6月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判令储渊时代公司承担免租期租金45000元（2017.11.29至2018.1.10）；4.请求判令储渊时代公司承担违约责任，包括房屋空置期损失，以六个月租金计算即214551元；5.诉讼费用由储渊时代公司承担。事实和理由：2017年11月28日，曹星艳与储渊时代公司签订《商铺租赁合同》，约定将北京市房山区九晟商业广场16-1二层205号，建筑面积为149.5平方米的商铺出租给钟红霞使用，租赁期限为5年，租金每半年支付。同时，曹星艳于2017年11月28前即向储渊时代公司交付房屋，但储渊时代公司系自2018年1月10日起支付租金，本应支付租金214714元，仅付177345元，欠37369元；后储渊时代公司本应于2020年6月5日前缴纳下半年房租214551元及物业费10113元和取暖费4098元，至今未付。现双方合同约定的租赁期未满，储渊时代公司不按约缴纳租金，导致曹星艳又需考虑重新出租，且房屋另行出租的衔接闲置期间也给曹星艳造成经济损失，故曹星艳要求储渊时代公司对其违约行为承担相应责任。请求法院支持反诉请求。储渊时代公司针对曹星艳的反诉请求辩称，同意解除合同，解除时间应为曹星艳接收钥匙日即2020年4月30日。不同意其他反诉请求。房租已经支付至2020年7月9日，未欠付房租、物业费及取暖费。受疫情和政府政策的影响储渊时代公司不能使用房屋，不能使用期间（2020年2月1日至7月9日）的房租应退还我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月28日，曹星艳（出租人、甲方）、钟红霞（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位置为九晟商业广场16-1#商务办公楼2层205号（以下简称205号）房屋在无装修状态下出租给乙方使用，建筑面积为149.5平方米，用途为商服。《租赁合同》约定，甲方于2017年11月28日前向乙方交付房屋。该房屋租赁期自2018年1月10日起至2023年1月9日止。房屋租金为7元/平方米·天，年租金总额为381900元；次年租金按照上年度租金总额的6%进行递增，依次类推。租金支付采用半年付的预先支付方式，合同签订之日起一次性付清合同总金额的一半，另一半余款于2018年7月10日前十五日一次性付清，以后租金支付均为每半年期到期日提前十五日一次性付清该年度合同总金额的一半。租金用银行转账方式支付，甲方在收到乙方交纳的租金后向乙方出具收据。房屋保证金为300000，由乙方随房屋租金一起支付给甲方……租赁关系终止时，如乙方对甲方房屋主体结构有损坏、水电所等附属设施破坏、未缴纳租赁期间所使用的水、电、气、暖气费及物业等相关费用，甲方有权单方从乙方所交保证金中扣除相应金额，剩余部分应无息归还乙方……租赁期间，乙方正常经营和使用该房屋所发生的水、电、气、暖气费和物业管理费、有线电视、电话及政府规定缴纳费用、房屋日常维修费由乙方承担。房屋大的维修费用由甲方承担。供暖费由甲方承担。……租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方不用退还租金，但应结算保证金，乙方使用该房屋所发生的相关费用从保证金中扣除，保证金不足抵扣的，由乙方现金补齐。……违反合同的一方，应向另一方按合同租金的5%支付违约金。……合同甲方落款处有曹星艳签字，乙方落款处有钟红霞签字。合同签订后，曹星艳依约交付房屋。2017年12月2至3日，钟红霞向曹星艳支付保证金（30000元）、租金（190950元）、物业费（15527元）、取暖费（8970元）共计245447元。2018年6月4日，储渊时代公司注册成立，钟红霞系法定代表人亦为发起人之一。储渊时代公司将205号房屋作为少儿英语培训教室使用。2018年6月26日，钟红霞向曹星艳支付租金190950元；2018年12月25日，钟红霞向曹星艳支付租金202407元；2019年6月28日，钟红霞向曹星艳支付租金202407元；2019年12月25日，钟红霞向曹星艳支付租金177345元。2020年10月31日，曹星艳向205号房屋的物业公司交纳2020年5月至10月的物业费共计7422元。2020年12月21日，曹星艳向205号房屋的物业公司交纳2020年11月、12月的物业费共计2691元.2020年11月25日，曹星艳交纳205号房屋的热力*供暖费4098.4元。因受新冠肺炎疫情影响，北京市教育委员会于2020年1月26日发布《北京市大中小幼延期开学、校外培训机构暂停线下培训》之通知，该通知要求即日起暂停各类校外培训机构线下培训活动。接到该通知后，储渊时代公司停止了培训活动。2020年2月，北京市工商行政管理局房山分局长阳工商所下发了《培训机构落实疫情防控措施告知书》，严禁开展任何形式的线下培训。2020年4月15日，钟红霞以短信的方式向曹星艳发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“我公司法人钟红霞女士租赁您205的底商用于教育培训相关行业，因疫情的原因……自2020年1月30日至今无法营业。因此次疫情属于不可抗力，我司本着友好协商、互利共赢的原则通知您，解除此房屋的租赁合同，在4月30日前将房屋归还给您……”2020年5月1日，钟红霞与曹星艳就205号房屋的钥匙及水、电卡进行交接。此后205房屋处于空置状态。另查，钟红霞曾于2020年5月12日将曹星艳诉至本院，要求解除《租赁合同》等。本院于2020年8月19日公开开庭进行审理。在该案庭审中，曹星艳主张钟红霞诉讼主体不适格，认为合同责任应由储渊时代公司承担，故钟红霞撤回起诉，后由储渊时代公司提起本案诉讼。本案庭审中，双方均表示认同8月19日庭审笔录记载的内容。本院认为，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，钟红霞作为储渊时代公司的设立人与曹星艳签订《租赁合同》，储渊时代公司成立后，由储渊时代公司实际享有合同权利、履行合同义务，曹星艳亦在钟红霞个人提起的诉讼中明确主张《租赁合同》相关责任应由储渊时代公司承担，且在本案中向储渊时代公司提出反诉。因此，本院认为，储渊时代公司作为原告提起本案诉讼，同时作为本案的反诉被告，主体适格。关于《租赁合同》应否解除以及何时解除，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，《租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。新冠疫情虽属不可抗力，但考虑到租赁期限等本案具体情况，疫情影响不足以导致《租赁合同》根本不能履行，故对于储渊时代公司提出的《租赁合同》因不可抗力以致不能实现合同目的而解除、双方互不承担违约责任的主张，本院无法支持。本案中，双方均请求解除合同，但对于合同解除的时间意见不一致，综合考虑疫情确实导致储渊时代公司在较长的一段时间内无法使用205号房屋开展线下培训，储渊时代公司不存在恶意违约之情形，且储渊时代公司已于2020年5月1日就205号房屋钥匙水、电、气卡与曹星艳方进行现场了交接，本院确认《租赁合同》于2020年5月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故储渊时代公司要求曹星艳退还保证金30000元，理由正当，本院予以支持。曹星艳要求储渊时代公司支付2020年7月10日之后的租金及利息，没有依据，本院不予支持。储渊时代公司已交纳2020年5月份之前的物业费用，曹星艳要求储渊时代公司支付之后的物业费及利息，没有依据，本院不予支持。关于储渊时代公司是否于2019年12月25日足额支付至7月9日期间租金的问题。储渊时代公司主张其曾与曹星艳达成减免协议，并按减免后的租金支付了2020年2月1日至7月9日期间的租金，曹星艳否认双方曾达成租金减免协议，并要求储渊时代公司交纳少支付的租金37206元。因储渊时代公司未能就双方达成租金减免协议提交证据，本院将依据《租赁合同》约定租金计算方式确定这一时期的应付租金计算（2019年12月应付租金为381900元*1.06*1.06/2=214551元，日租金为7.97元）。经本院核算，储渊时代公司2019年12月25日应付租金金额为214551元，实付租金金额为177345元，差额为37206元。基于此，对曹星艳要求储渊时代公司支付此部分租金的诉讼请求，本院予以支持。关于储渊时代公司主张曹星艳退还2020年2月1日至2020年7月9日期间的租金155480元的诉讼请求。本院将以储渊时代公司已足额支付此部分租金为假设进行计算。因合同已于2021年5月1日解除，对于2020年5月2日至2020年7月9日（共计68天）期间的租金，曹星艳应予退还，具体金额，本院依据储渊时代公司实际交纳的租金为标准进行计算（214551/180*68=81052.6元）,经本院核算，此部分租金为81052.6元；对于2020年2月1日至2020年5月1日（共计89天）期间的租金，考虑到疫情影响，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院确定由双方各自负担一半。租金按储渊时代实际支付的租金标准计算（214551/180*89/2=53041.78元），经本院核算，此部分租金为53041.78元；以上两部分租金共计134094.38元。对于储渊时代公司主张过高部分，本院不予支持。关于曹星艳主张储渊时代公司赔偿免租期租金损失的诉讼请求，因合同约定的租期为五年，即2018年1月10日至2023年1月9日，同时约定曹星艳于2017年11月28日前向储渊时代公司交付房屋。因实际使用房屋时间与租金起时间相差42天（2017年11月29日至2018年1月10）。因《租赁合同》未如约履行，造成曹星艳产生免租期租金损失，本院酌情确定由储渊时代公司赔偿曹星艳免租期租金损失21976.5元（7*149.5*42/2）。曹星艳主张过高部分，本院不予支持。储渊时代公司单方解除合同的行为已经构成违约，应向曹星艳支付单方解除合同违约金。曹星艳主张合同解除导致房屋空置损失，约定的单方解除合同违约金不足以弥补其损失，理由正当，本院结合本案具体情况，考虑疫情影响，酌情确定储渊时代公司向曹星艳支付违约金75092.85元(21455.1+53637.75)。曹星艳主张过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认曹星艳与北京储渊时代文化传播有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年5月1日解除；二、曹星艳于本判决生效后十日内退还北京储渊时代文化传播有限公司租金134094.38元；三、曹星艳于本判决生效后十日内退还北京储渊时代文化传播有限公司保证金30000元；四、北京储渊时代文化传播有限公司于本判决生效后十日内给付曹星艳租金37206元；五、北京储渊时代文化传播有限公司于本判决生效后十日内赔偿曹星艳免租期租金损失21976.5元；六、北京储渊时代文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付曹星艳违约金75092.85元；七、驳回北京储渊时代文化传播有限公司的其他诉讼请求；八、驳回曹星艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2005元，由北京储渊时代文化传播有限公司负担232元（已交纳），由曹星艳负担1773元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4457元，由北京储渊时代文化传播有限公司负担1142元（已交纳），由曹星艳负担3315元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 马晓琴二〇二一年二月二十二日法官助理 郝晓萌书 记 员 李圆君