北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初6679号原告：北京嘉琪达业科贸有限公司，住所地北京市房山区大石窝镇水头村村委会北1500米云居寺路西2米。法定代表人：赵嘉民，执行董事。委托诉讼代理人：陈五争，北京市安博律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗薇，女，1962年11月30日出生，汉族，北京嘉琪达业科贸有限公司职员，户籍地北京市丰台区。被告：北京太福餐饮有限公司，住所地北京市西城区地安门西大街57号3号楼。法定代表人：程伟，执行董事。委托诉讼代理人：吴朝晖，北京永瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妍，北京永瑞律师事务所律师。原告北京嘉琪达业科贸有限公司（以下简称嘉琪达业公司）与被告北京太福餐饮有限公司（以下简称太福餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张洁独任审理，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告嘉琪达业公司委托诉讼代理人陈五争，被告太福餐饮公司委托诉讼代理人吴朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉琪达业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2018年2月10日原告应当得到的收入17万元以及暂计为9.18万元的违约金（以应付而未付的收入17万元为基数，以日利率千分之一，计算自2018年2月11日至2019年8月11日止，每月30天，合计为540天）；2.判决被告支付原告2018年8月10日原告应当得到的收入21万元以及暂计为8.19万元的违约金（以应付而未付的收入21万元为基数，以日利率千分之一，计算自2018年8月11日至2019年9月11日止，每月30天，合计为390天）；3.判决被告支付原告2019年2月10日原告应当得到的收入21万元以及暂计为4.41万元的违约金（以应付而未付的收入21万元为基数，以日利率千分之一，计算自2019年2月11日至2019年9月11日止，合计为210天）；4.判决被告支付原告2018年8月10日、2019年2月10日、2019年8月10日应当得到的收入17万元、21万元、21万元分别自2019年8月12日、2019年9月12日、2019年9月12日至被告实际支付之日产生的违约金（以日利率千分之一）；5.判决被告支付原告2019年8月11日至合作终止之日原告应当得到的收入及违约金，暂计至2019年9月12日，为3.605万元（应得收入以年应得收入42万元折算成月收入3.5万元计算，违约金按应付未付收入的日利率千分之一计算，自应当支付之日计算至实际支付之日止）；6.判决解除原告与被告签订的《合作经营合同》；7.判决被告赔偿原告因其延迟履行债务之违约行为导致《合作经营合同》提前解除对原告造成的损失，合计为37.8万元（以合作经营合同未执行的三年期限原告应得收入126万元的30％计算）；8.判决被告修复墙壁并腾空后，向原告交付原告向其提供的商业经营用房；9.判决被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告嘉琪达业公司向本院变更诉讼请求为：1.判决被告向原告支付2018年2月10日原告应得租金17万元及违约金（以17万元为基数，以年利率24%计算自2018年2月11日计算到实际支付之日止）；2.判决被告向原告支付2018年8月10日原告应得租金21万元及违约金（以未付租金21万元为基数，按年利率24%，自2018年8月11日计算到实际支付之日止）；3.判决被告向原告支付2019年2月10日原告应得租金21万元及违约金（以未付租金21万元为基数，按年利率24%计算自2019年2月11日计算到实际支付之日止）；4.判决被告向原告支付2019年8月10日原告应得租金21万元及违约金（以21万元为基数，按年利率24%计算自2018年8月11日计算至实际支付之日止）；5.判决被告向原告支付2020年2月10日原告应得租金21万元及违约金（以21万元为基数，按年利率24%计算自2020年2月11日计算到实际支付之日止）；6.判决被告与原告签订的合作经营合同和房屋租赁合同于2020年7月31日解除；7.判决被告赔偿原告未执行的租金损失84万元；8.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年9月22日，原告与北京什刹海旅游开发有限公司签订了《租赁合同》，原告从北京什刹海旅游开发有限公司承租了六间房屋，租期为2020年（笔误应为2012年）10月1日至2020年9月30日，租金为每年六万元，每年9月30日前支付。2012年8月10日，原告与被告就“盘活被告租用的里侧房屋，共同经营荷花市场房屋”事宜，签订了《合作经营合同》和《房屋租赁合同》，约定原告与被告合作经营原告包租的位于西城区前海北沿迤西的五间房屋（以下简称案涉房屋）。《合作经营合同》约定合作期限为10年，前五年原告应得收入每年35万元，后五年应得收入每年42万元。《房屋租赁合同》约定租期为10年，前五年租金为每年10万元，后五年根据市场情况租金调整为每年12万元，每年平均分两次支付。《合作经营合同》和《房屋租赁合同》签订后，被告拆除了案涉房屋的里侧墙壁，原告履行了向被告交付房屋的合同义务。2018年2月10日，在《合作经营合同》和《房屋租赁合同》未终止的情况下，被告无合同约定或法定理由未按照《合作经营合同》和《房屋租赁合同》向原告支付原告应当得到的租金每年42万元。2017年12月28日，被告向原告发出《关于终止合作的通知》，通知原告解除《合作经营合同》和《房屋租赁合同》，在实际经营者依旧在实际经营并使用原告房屋的情况下，原告未予以同意。故原告与被告未达成解除《合作经营合同》和《房屋租赁合同》的合意，实际经营者亦一直在从事正常的经营活动。2020年6月16日，被告向原告发出了办理房屋交还工作的通知，原告认为《合作经营合同》和《房屋租赁合同》未终止，不应当办理房屋交还工作。2020年7月31日，原告与被告协商一致办理了房屋交接确认单，被告方将房屋交还原告，但未支付应付的租金。综上所述，原告认为被告应当按照《合作经营合同》和《房屋租赁合同》的约定，按后5年每年42万元的标准向原告支付租金，并承担违约责任，故原告诉至法院。被告太福餐饮公司辩称：不同意原告诉讼请求。1.原被告双方之间签署的合同无效。原被告之间为租赁合同关系，原告没有房屋产权方关于出租房屋的授权，对于出租房屋的行为属于无权处分行为，双方基于租赁所签署的协议应属无效。原被告就租赁房屋事宜签署了《合作经营合同》和《房屋租赁合同》。案涉房屋的所有权人为北京西城区什刹海风景区管理处，根据原告提供的补充证据《西城区财政局关于什刹海管理处以及所属单位资产具体划分的通知》显示，案涉房屋的管理单位为西城区园林局。截至目前，原告尚未提供案涉房屋产权单位或管理单位出具的任何授权或同意出租文件。原告提供了其与北京什刹海旅游开发有限公司的租赁合同，该合同的出租人“北京什刹海旅游开发有限公司”是自然人参股企业，没有任何文件证明其获得了房屋产权人、管理人的使用许可。本案的性质属于擅自占用国有资产出租牟利。案涉房屋的产权属于国有资产，原告没有得到产权人的授权以及同意出租的文件。根据《北京市市级行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理办法》（京彩资产[2015]2514号）第四条的规定，行政事业单位国有资产出租给个人、非国有企业及其他组织的，应采用公开竞价拍租及国家法律、法规规定的其他公开、公正的方式进行。本案中，国有资产通过协议方式直接出租给非国有企业属于违规行为，应当及时予以纠正。根据《合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现原告无法提供其对该房屋享有处分权的文件，所以该合同应为无效合同。尤其是本案涉及国有房产的使用、经营、出租与收益的问题。事业单位持有并由行政单位管理的国有房产，被民营参股企业擅自出租，又被民营企业（原告）擅自转租牟取利益。这种擅自占用国有资产出租牟利，涉及国有资产流失的合同，理应被认为是无效合同。2.被告提出终止合同的原因为案涉房屋系与相邻房屋（所属什刹海体校）合并成一个场所从事经营活动。被告系因什刹海体校告知相邻房屋为事业单位持有的国有资产不得出租，方才与合作方停止经营，同时通知原告终止合同。考虑到相邻房屋与案涉房屋均为国有资产，相邻房屋已通知被收回，被告有理由认为原告所交付的房屋亦不符合出租条件，原告事实上不能履行合同主要义务。所以，被告通知原告终止合同。在庭审过程中，被告发现原告竟然没有获得房屋产权人、管理人的授权，是擅自占用国有房产出租牟利，涉嫌国有资产流失。所以，本案的合同应当属于无效，非法利益不应得到支持。3.关于合同无效造成原告损失。（1）本案中，原告没有提出其目前所受到的损失，也没有相关证据证明其经济损失。（2）原告利用国有资产管理上的疏漏，擅自占用国有房屋出租牟利，其预期获得的租金等收益应属于非法利益，不应视为其损失。（3）原告与北京什刹海旅游开发有限公司签署的租赁合同中，约定的租金标准为每年6万元（至今未见到租金支付凭证）。该租金如果可以向北京什刹海旅游开发有限公司追索，将不构成原告的损失。综上所述，合同无效后，原告除了每年6万元租金，可能构成损失外，并无其他损失。4.关于无效责任的分担。原告利用国有自资产管理上的疏漏，擅自占用国有房屋出租牟利，是本案合同无效的原因。在庭审前，被告并不知道原告没有获得产权人、管理人的授权，是擅自占用国有资产进行出租牟利。是在原告起诉后，我们发现原告的起诉文件中缺少产权单位的授权，进而通过庭审才发现该房屋租赁存在上述问题。所在，对于合同无效的责任，完全是由于原告方的原因造成的。5.非法利益，不能得到法律的认可与保护。本案的性质是原告擅自占用国有房产出租牟利，本质是利用国有资产管理疏漏，侵害国有资产利益。所以，无论是依据合同的租金，还是因为合同无效的损失，都应当属于非法利益。非法利益，不应当得到法律的认可，不应当得到法院判决的支持。关于被告占用房屋，应当支付房屋占用费用的问题，被告并无白白使用国有资产的意图。被告认为，以上权利应当由真正的国有资产占有、管理单位来主张，而不应当交给无权利的民营企业，从而成为国有资产流失的帮凶。综上，被告认为，案涉协议应属无效。原告的诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告嘉琪达业公司提交的证据一合作经营合同、证据二房屋租赁合同、证据三终止合作的通知、证据四办理房屋交还工作的通知、证据八民事判决书、证据九房屋交接确认单、证据十收据、证据十一收据，太福餐饮公司对真实性无异议，本院予以确认上述证据的真实性。原告嘉琪达业公司提交的证据五租赁合同、证据六租赁合同、证据七房产证复印件，太福餐饮公司不认可证据真实性。太福餐饮公司提交的证据一房屋租赁合同和证据二北京市市级行政事业单位国有资产出资出借对外投资担保管理办法。本院对证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月10日，嘉琪达业公司（甲方）与太福餐饮公司（乙方）签署了《合作经营合同》约定：一、经营地点：1-1.甲乙方的合作商业经营用房（以下简称“该房屋”）。该房屋座落在本市西城区前海北沿迤西。该房屋共5间（平房）建筑面积约30平方米。1-2.甲方应提供房屋产权证等文件，双方验证后乙方可复印备存，但复印件仅供本次合作使用（包括工商、税务、卫生等使用），不得有其他用途。1-3.房屋产权证证书编号：京房权证西国字第XXXX号（附件一）。1-4.房屋平面图（附件二）。1-5.房屋产权单位的授权书（附件三）。二、合作经营方式：甲乙双方共同在该房屋进行合作经营，甲方以经营性房屋作为与乙方合作伙伴，不直接参与日常的经营管理，只取得固定营业收入。三、甲方收益：3-1.前五年固定收入为35万元（大写：叁拾伍万元整）。后五年的根据市场情况另行协商，增减幅度不超过现有固定收入水平的20％，即人民币42万元（大写：肆拾贰万元整）。3-2.支付固定收入的方式：固定收入按半年一付的方式支付，即2012年8月10日至2017年8月9日，于每年的8月10日和2月10日之前分别支付固定收入17.5万元，2017年8月10日至2022年8月9日于每年的8月10日和2月10日之前分别支付固定收入21万元，甲方收款后提供合法有效的收款凭证。四、合作经营期限：4-1.自2012年8月10日至2022年8月9日止，合作经营期限共十年。4-2.合同到期，如乙方要求继续合作经营，须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月向乙方正式书面答复，如同意继续合作经营，则续签合作经营合同。4-3.如一方提出终止合同，须提前3个月书面通知另一方，经双方协商一致的，可以提前终止本合同。五、甲、乙双方权利和义务。甲方：5-1.甲方有权根据荷花市场总体规划的要求，对该房屋的装修、装饰、卫生、防火各项工作进行监督管理。5-2.甲方应在本合同生效之日将该房屋交付给乙方，并同意乙方根据经营需要对房屋进行相应的装修与改造。5-3.甲方负责为乙方使用房屋提供必要的协助。包括但不限于出具场地使用证明：协助安排装修改造的审批等。乙方：5-4.乙方有义务遵守荷花市场的总体规划，对该房屋进行改造、装修、装饰；5-5.乙方必须遵守国家法律、法规合法经营，如有违反法律、法规经营，所造成的一切后果由乙方承担全部责任；5-6.乙方有义务按时交纳甲方固定收入；5-7.乙方所承担合作经营期满后将房屋归还甲方，乙方不需对房屋进行还原，甲方对于乙方的装修、装饰也不需补偿；5-8.合作期满，如甲方的房屋需继续合作经营，在同等条件下乙方享有优先权：5-9.合作经营期间的有关费用（包括但不限于水电费、煤气费、电话费等）均由乙方承担。六、违约责任：6-1.如乙方未按照约定的时间支付固定收入，每延迟一日乙方应当按固定收入的千分之一向甲方支付违约金。6-2.任何一方违约提前解除本合同的，违约方应当承担违约责任，赔偿守约方的全部损失（包括装修造成的成本、搬迁费用、营业损失、未执行的固定收入等）。七、本合同因不可抗力因素或城市规划要求造成不能继续履行时，甲、乙双方互不承担责任。八、如果在履行本协议过程中发生争议，应首先通过双方友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。九、本协议一式肆份，甲、乙双方各执二份。本合同自甲乙双方法定代表人或授权代表签署之日起生效，如有未尽事宜，双方可另行签订补充协议。2012年8月10日，嘉琪达业公司（甲方）与太福餐饮公司（乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁地点：1-1.甲方出租给乙方的商业用房（以下简称“该房屋”）。该房屋座落在本市西城区前海北沿迤西。该房屋共5间（平房）建筑面积约30平方米。1-2.甲方应提供房屋产权证等文件，双方验证后乙方可复印备存，但复印件仅供本次合作使用（包括工商、税务、卫生等使用），不得有其他用途。1-3.房屋产权证证书编号：京房权证西国字第XXXX号（附件一）。1-4.房屋平面图（附件二）。1-5.房屋产权单位的授权书（附件三）。二、租赁用途：该房屋作为乙方商业用房使用。三、租金、支付方式：3-1.前五年租金为10万元。后五年的根据市场情况另行协商，增减幅度不超过现有固定收入水平的20％，即人民币12万元。3-2.支付租金的方式：房屋租金按半年一付的方式支付，即2012年8月10日至2017年8月9日，于每年的8月10日和2月10日之前分别支付房屋租金5万元，2017年8月10日至2022年8月9日，于每年的8月10日和2月10日之前分别支付房屋租金6万元，甲方收款后提供合法有效的收款凭证。四、租赁期限4-1.自2012年8月10日至2022年8月9日止，租期共十年。4-2.合同到期，如乙方要求继续合作经营，须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月向乙方正式书面答复，如同意继续合作经营，则续签合作经营合同。4-3.如一方提出终止合同，须提前3个月书面通知另一方，经双方协商一致的，可以提前终止本合同。六、违约责任：6-1.如乙方未按照约定的时间支付固定收入，每延迟一日乙方应当按固定收入的千分之一向甲方支付违约金。6-2.任何一方违约提前解除本合同的，违约方应当承担违约责任，赔偿守约方的全部损失（包括装修造成的成本、搬迁费用、营业损失、未执行的固定收入等）。该合同还约定其他事项。嘉琪达业公司与太福餐饮公司一致确认，上述《合作经营合同》《房屋租赁合同》系房屋租赁合同关系。上述合同履行期间，租期前五年租金每年35万元，后五年租金每年42万元。嘉琪达业公司一致确认，太福餐饮公司已经按照双方约定支付了2018年2月10日账期之前的租金，尚欠2018年2月10日应支付17万元以及2018年2月10日之后的租金。2012年1月1日，北京什刹海旅游开发有限公司（以下简称什刹海旅游公司）作为出租方（甲方）与嘉琪达业公司作为承租方（乙方）签署了《租赁合同》。约定：一、甲方房屋：北京市西城区前海北沿西（长廊北端）。结构：砖木结构间数：6间，面积：约24平米，用途：商业用房。二、租赁期限、租金标准及交付时间和方式。1.租赁期限：租赁期限为十年，自2012年1月1日起至2021年12月30日止。2.租金标准：2012年1月1日至2021年12月30日，每年租金为人民币陆万元整。3.租金支付的时间和方式：本合同生效后，乙方应于每年的1月1日，一次性向甲方交清当年的全部租金。三、经营原则。1.租赁经营期间，乙方自主经营，自负盈亏，独立核算、依法纳税。2.租赁经营期间，乙方必须在其法定经营范围内从事经营活动（以公司企业法人营业执照为准），并符合政府相关规定。四、甲、乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利与义务：1.甲方对乙方的房屋使用情况有检查权和监督权，对乙方违规经营的行为有制止权和纠正权。2.甲方对乙方拥有按期收缴租金的权利。3.甲方应按照合同规定将房屋交付乙方使用，并就房屋和附属设施、设备签订交接清单。4.协助乙方协调政府及相关部门的关系，并为乙方办理相关证照提供有效的房产证明。5.遇有政府对上述房屋进行整改，甲方有及时通知乙方的义务。6.甲方有将政府和主管部门对荷花市场的新规定、新政策及时告知乙方的义务。（二）乙方的权利与义务：1.乙方在租赁经营活动中有收益权，其收益应符合工商许可。2.乙方有按期向甲方交纳租金的义务。3.合同期内，乙方对房屋及水、电的改造需经甲方同意后方可施工，且不得破坏房屋原有的主体结构。4.乙方需保证房屋的安全，在经营使用过程中安全消防等应符合相关部门的规定，如因乙方原因发生消防安全责任事故，乙方承担全部责任，并赔偿甲方的损失。5.乙方自行处理在经营过程中发生的纠纷、事故、并承担相应的责任，甲方尽力配合。6.乙方承担经营活动中所用的水、电、门前三包等相关费用。7.遵守什刹海4A级景区的各项管理条例。五、违约责任。1.乙方未按约定使用房屋或未按规定范围经营，并经甲方书面通知后60日内拒不改正的，甲方有权单方解除合同。2.乙方未按约定期限交付租金的，除必须尽快交付租金外，还需每日向甲方支付拖欠租金5%的违约金；超过30日仍未交付的，甲方有权单方解除合同。3.本合同到期或解除后3日内，乙方未将房屋及附属设施、设备返还甲方的，甲方有权自行收回房屋及附属设施、设备，由此造成的损失由乙方自行承担。六、其他约定。1.本合同履行过程中因战争、自然灾害等不可抗力因素不能继续履行的。未实际履行的预付租金，甲方应返还给乙方。2.本合同到期后，在同等条件下乙方享有优先承租权。但乙方应在租赁期满前30日向甲方提出申请，否则视同乙方放弃优先权。3.本合同适用中国法律，双方在履行合同中发生争议的，应协商解决。如协商不成的，任何一方均有权提交房屋所在地的法院仲裁。4.本合同如有未尽事宜，经双方友好协商后，签定补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。5.本合同一式两份，甲方持壹份，乙方持壹份，双方签字盖章后生效。编号为京房权证西国字第XXXX号房屋产权证证书载明，房屋所有权人：北京市西城区什刹海风景区管理处，房屋坐落西城区前海北沿迤西。产别国有产（自管产）。地号1-1-2-6（2）-81。《西城区财政局关于什刹海管理处及其所属单位资产具体划分的通知》（西财行［2007］135号）载明：（1）什刹海管理处自用办公楼及中道堂办公用房共计3014.1平方米，留在管理处，由街道办事处接受并负责管理。（2）汇通祠房产4处及湖心亭1处共计4183.56平方米，暂留在管理处，待整治改造工程完成后，移交给区政府确定的管理责任单位。（3）其余36处房产及项目经营权共计9924.81平方米，移交区园林局负责管理。2017年12月28日，太福餐饮公司法定代表人程伟将仅有程伟签字的《关于终止合作的通知》交付给嘉琪达业公司，该通知载明：“贵公司与我公司于2012年8月10日分别签署了《合作经营合同》及《房屋租赁合同》，现因国家政策原因，贵我双方的合作无法继续，因此现通知贵公司，终止贵我双方签署的《合作经营合同》及《房屋租赁合同》，其他事宜，贵我双方可另行协商解决”。庭审中，太福餐饮公司与嘉琪达业公司一致确认，太福餐饮公司于2020年7月27日通知嘉琪达业公司办理交接，嘉琪达业公司因相关人员出差不能办理，双方于2020年7月31日办理交接。2020年7月27日之前，太福餐饮公司占有涉案房屋。2020年7月31日，太福餐饮公司乙方与嘉琪达业公司甲方就涉案房屋的归还交接签署了《交接确认单》，双方确认：乙方将标的房屋后墙恢复了原状，甲方予以认可。乙方已清理了标的房屋内物品，因标的房屋内物品归属及返还等引起的任何纠纷与甲方无关，甲方不因此承担任何责任。乙方于2020年7月31日将标的房屋交由甲方实际控制和使用，甲方予以确认。太福餐饮公司于2020年5月28日收到本案起诉状副本。本院认为，本案的争议焦点为以下几点：一、关于涉案两份合同的效力。太福餐饮公司与嘉琪达业公司之间签订的《房屋租赁合同》《合作经营合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。根据当事人真实的意思表示和在案证据，涉案合同关系应系房屋租赁法律关系。双方应当按照合同行使权利履行义务。关于太福餐饮公司主张涉案两份合同应属于无效辩论意见，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据在案证据和当事人陈述，本案中不存在合同无效的情形，太福餐饮公司主张嘉琪达业公司不是涉案房屋所有权人亦没有涉案房屋所有权人授权，并不影响太福餐饮公司与嘉琪达业公司之间合同的效力。故太福餐饮公司该项辩称，本院不予采纳。二、关于涉案两份合同的解除。太福餐饮公司于2017年12月28日发出了终止合作的通知，根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法定解除权行使的前提系享有法定解除权。本案中，太福餐饮公司主张由于得知涉案房屋不得出租，故其发出终止合同的通知。太福餐饮公司未提供充足证据佐证案涉合同存在属于符合法定解除的情形，故其解除权行使条件未成就，其发送终止合同通知的行为不应认定为解除合同。根据在案证据和当事人陈述，太福餐饮公司在本案中自2018年2月之后未依约给付租金，嘉琪达业公司依法享有解除权，其在本案诉讼请求中要求确认涉案合同解除，系其通过起诉向太福餐饮公司发出解除通知，关于涉案合同解除的时间，太福餐饮公司于2020年5月28日收到本案起诉状副本，但嘉琪达业公司主张涉案合同于涉案房屋交回之日2020年7月31日解除，无事实和法律依据，本院确认涉案《房屋租赁合同》《合作经营合同》于2020年5月28日解除。三、关于太福餐饮公司是否应支付尚欠租金及违约金。关于嘉琪达业公司要求太福餐饮公司依据合同支付2018年2月10日至2020年2月10日账期尚欠租金101万元的诉讼请求。依据涉案合同约定，2018年2月10日至2020年2月10日的租金系2018年2月10日至2020年8月9日的租金，涉案租赁合同于2020年5月28日解除，太福餐饮公司在合同解除之前一直占有涉案房屋，但未足额支付租金，故按照合同约定太福餐饮公司应支付2018年2月10日至2020年5月28日尚欠租金。涉案合同解除后，因太福餐饮公司于2020年7月27日才具备交房条件，其占用该房屋至2020年7月27日，综合本案合同履行情况，本院酌定太福餐饮公司按照双方约定的租金标准支付该期间的房屋使用费。关于2020年7月28日至2020年8月9日的房屋使用费，因嘉琪达业公司系自身原致其不能于2020年7月27日办理房屋交接，且涉案房屋亦于2020年7月31日已经交还嘉琪达业公司，嘉琪达业公司要求支付2020年7月28日至2020年8月9日共计13天的房屋使用费15167元于法无据，本院不予支持。故嘉琪达业公司要求太福餐饮公司依据合同支付2018年2月10日至2020年2月10日账期尚欠租金101万元的诉讼请求，太福餐饮公司应支付2018年2月10日至2020年7月27日尚欠租金及房屋使用费共计995041元，超出部分，本院不予支持。关于嘉琪达业公司要求太福餐饮公司以年利率24%计算支付逾期付款违约金并赔偿租金损失84万的诉讼请求，涉案合同解除系太福餐饮公司未能按照约定支付租金构成违约，依约应承担违约责任，关于违约金数额问题，涉案合同约定了逾期付款违约金及预期收入的违约责任，嘉琪达业公司主张两种计算方法的违约金均系违约责任。双方在合同约定的违约责任过高，太福餐饮公司亦主张嘉琪达业公司实际遭受损失即使存在，也只有每年6万元租金损失。嘉琪达业公司未提供证据证明其实际遭受损失的金额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定太福餐饮公司向嘉琪达业公司支付违约金15万元。超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京嘉琪达业科贸有限公司与被告北京太福餐饮有限公司于2012年8月10日签订的《合作经营合同》和《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告北京太福餐饮有限公司于判决生效后十日内向原告北京嘉琪达业科贸有限公司支付租金994833元；三、被告北京太福餐饮有限公司于判决生效后十日内向原告北京嘉琪达业科贸有限公司支付违约金15万元；四、驳回原告北京嘉琪达业科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21450元，原告北京嘉琪达业科贸有限公司负担8176元（已交纳），由被告北京太福餐饮有限公司负担13274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 洁二〇二一年二月二十四日法官助理  张子才书 记 员  宋晓莹