新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初7917号原告：乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区西环北路989号商住楼1栋商铺1层商铺1。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张翔，新疆塞德律师事务所律师。被告：克拉玛依市独山子区宏泰石油化工有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区新北区西九公里。法定代表人：郑新玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：楼珊珊，新疆老君庙法律服务所法律工作者。第三人：吴光辉，男，1989年1月4日出生，汉族，新疆庆安建设工程有限公司职员，住河南省新郑市。第三人：杨永华，男，1982年3月3日出生，汉族，新疆庆安建设工程有限公司职员，住乌鲁木齐市。原告乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司（以下简称西域玖佳公司）与被告克拉玛依市独山子区宏泰石油化工有限责任公司（以下简称宏泰石油化工公司）、第三人吴光辉、杨永华执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西域玖佳公司的委托诉讼代理人张翔、被告宏泰石油化工公司的委托诉讼代理人楼珊珊到庭参加了诉讼。第三人吴光辉、杨永华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告西域玖佳公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令立即停止对登记在原告名下的位于乌鲁木齐市新市区西环北路989号昊元上品小区12号楼1单元2901室、2902室、2单元2901室三套商品房的强制执行；2、判令由被告承担本案诉讼费、送达等费用。事实和理由：乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院在执行克拉玛依市独山子区宏泰石油化工有限责任公司与新疆庆安建设工程有限公司、吴光辉、杨永华买卖合同纠纷一案时，将仍然登记在原告名下的位于乌鲁木齐市新市区西环北路989号昊元上品小区12号楼1单元2901室、2902室、2单元2901室三套商品房进行拍卖。原告遂提出了案外人执行异议，沙区法院于2020年9月26日作出（2020）新0103执异30号执行裁定，驳回了原告的执行异议，原告对该执行异议裁定书不服，现依法提出执行异议之诉。被告宏泰石油化工公司辩称，请求驳回原告诉请，理由如下：第一、人民法院的执行程序合法，执行是基于第三人杨永华、吴光辉的担保行为，我公司申请对担保人的财产进行了查封执行措施；第二、案涉房屋的按揭款是进入拍卖程序以后而停止支付的，并不是一开始就欠按揭款；第三、原告给第三人在房产局办理的是预登记业务，查封时房产证并未下来，所以当时法院也只能办理预查封手续，而且该房屋至今仍没有给第三人办理产权证书，所以至今也不可能办理查封的业务；第四、原告是涉案房屋的开发商，所以房产证下来也是应当先办在开发商名下，再由开发商对于每一套出售或者转让的房屋进行分户办理房产证，第三人吴光辉、杨永华已经与原告签订涉案房屋的商品房预售合同，且第三人吴光辉、杨永华已经将首付款付给房产公司并分别在银行办理了按揭手续，银行已经将所有房款支付给原告，在2016年3月15日，第三人也已经到税务局完成了缴纳房屋税收的行为，原告也已经将房屋交于第三人吴光辉、杨永华，案涉房屋已经与原告没有任何关系了；第五、原告所陈述的他们作为该房屋的担保方向银行提供担保这个行为是基于整体楼盘跟银行达成的合作业务，并不是原告单独为涉案房屋进行的，这个房子如果拍卖后是优先偿还银行的未付按揭部分，偿还银行以后就根本不存在还要求房产商来支付未按揭部分的行为，现在是在进入正当拍卖程序后原告恶意提起终止执行的行为导致其自己来承担按揭部分的担保行为，与我公司没有关系。综上，执行程序是有法可依的，是正当的，关于原告在诉状中陈述法律适用的问题，首先关于房地产开发商管理的规定是要参照地方行政政策的，沙区法院执行局所作出的执行异议的裁定书依据的法律是非常充分的，为此我方请求驳回原告全部诉请。第三人吴光辉、杨永华未到庭答辩，亦未提交书面述称意见。原告西域玖佳公司围绕诉讼请求提交房产证3份、告知函3份、文章打印件一篇、民事起诉状3份，综合证明：案涉三套房屋登记在原告名下，原告对案涉三套房屋享有合法的不动产物权，第三人吴光辉、杨永华存在严重违约行为，不按期偿还贷款，致使原告承担保证人责任，在2020年10月21日原告承担保证责任后第三人对案涉三套房屋不再享有任何权利。原告已经向不动产所在地法院提起诉讼，确认原告行使了回购权，要求第三人返还案涉三套房屋。被告宏泰石油化工公司，对房产证3份、告知函3份、民事起诉状3份的真实性不持异议，但原告认为房产证不能证明原告是案涉房屋的权利人，该房产证只是原告作为开发商基于新建房屋取得的产证，此后应当按照商品房预售合同的约定过户至买受人名下。第三人实际偿还按揭贷款至2020年9月，2020年7月进入执行程序后，执行局曾向银行发函确认未偿还按揭款的数额，银行向原告出具告知函的时间是进入执行程序几个月之后，在执行程序顺利进行后，银行本来是可以作为抵押权人优先受偿的，银行扣划原告款项是原告承担的担保人的保证责任，这与执行程序是不同的法律关系。民事起诉状不能证明原告已经向新市区人民法院起诉，同时该证据进一步说明原告与第三人的房屋买卖合同是另一个法律关系，不能直接终结现在的执行程序。对文章打印件的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人吴光辉、杨永华未到庭视为其放弃质证权利。本院对原告出示对房产证3份、告知函3份、民事起诉状3份的真实性、合法性予以确认，关联性综合本案查明的其他事实再行认定。对文章打印件在本案中的真实性、合法性、关联性均不予确认。被告宏泰石油化工提交商品房预售合同3份、完税凭证、不动产登记信息查询结果，综合证明：第三人向原告购买了案涉房屋，并按照合同约定支付了首付款，剩余房款办理了银行按揭，原告已经足额收到全部房款。第三人在2016年3月15日在税务局缴纳了税款。2016年2月25日，原告已经在房产部门为第三人办理了预告登记手续，案涉房屋应当归第三人所有。原告西域玖佳公司对商品房预售合同3份、完税凭证、不动产登记信息查询结果的真实性不持异议，但原告认为商品房预售合同已经实际解除，不能对抗原告的不动产权属证书。完税证明仅能证明第三人取得了某种权利，不动产必须经过登记发生物权效力。不动产登记信息查询结果只能证明原告有预告登记的权利，不能证明第三人是物权人，不能对抗原告的不动产权证书。第三人吴光辉、杨永华未到庭视为其放弃质证权利。本院对商品房预售合同3份、完税凭证、不动产登记信息查询结果的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年2月，第三人吴光辉、杨永华分别与原告西域玖佳公司签订《商品房预售合同》三份，签订时间及履行情况如下：1、2016年2月3日，第三人吴光辉与原告西域玖佳公司签订《商品房预售合同》（合同编号：2016预0053043，房屋代码：51059841）约定：第三人吴光辉购买原告西域玖佳公司开发建设的位于乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋1单元2901室房屋，合同总金额1,588,405元，首付款398,405元应于合同签订之日支付，剩余1,190,000元办理银行按揭贷款，贷款应于2016年4月15日前到账。西域玖佳公司应于2016年4月15日前将验收合格的商品房交付第三人杨永华，应于商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年2月25日，该房屋预告登记至第三人吴光辉名下。2016年3月15日，第三人吴光辉缴纳了该房屋契税及滞纳金32,165.2元。2016年3月30日，第三人吴光辉（借款人）与中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐人民路支行（出借人）、原告西域玖佳公司（担保人）签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，约定吴光辉以所购乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋1单元2901室房屋作为抵押向中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐人民路支行申请按揭贷款1,190,000元，西域玖佳公司为该笔贷款提供担保。后中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐人民路支行依约发放银行贷款1,190,000元。原告西域玖佳公司在其递交新市区人民法院的民事起诉状中事实理由部分自认：“吴光辉向原告支付了购房首付款398,405元，2016年3月30日银行发放吴光辉个人住房按揭贷款119万元。”2、2016年2月4日，第三人杨永华与原告西域玖佳公司签订《商品房预售合同》（合同编号：2016预0053055，房屋代码：51059850）约定：第三人杨永华购买原告西域玖佳公司开发建设的位于乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋1单元2902室房屋，合同总金额1,582,750元，首付款402,750元应于合同签订之日支付，剩余118,000元办理银行按揭贷款，贷款应于2016年4月5日前到账。西域玖佳公司应于2016年4月15日前将验收合格的商品房交付第三人杨永华，应于商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年2月25日，该房屋预告登记至第三人杨永华名下。2016年3月15日，第三人杨永华缴纳了该房屋契税及滞纳金32,003.21元。2016年3月26日，第三人杨永华（借款人）与中国银行股份有限公司乌鲁木齐市分行（出借人）、原告西域玖佳公司（担保人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定杨永华以所购乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋1单元2902室房屋作为抵押向中国银行股份有限公司乌鲁木齐市分行申请按揭贷款1,180,000元，西域玖佳公司为该笔贷款提供阶段性担保。后中国银行股份有限公司乌鲁木齐市分行依约于发放银行贷款1,180,000元。原告西域玖佳公司在其递交新市区人民法院的民事起诉状中事实理由部分自认：“杨永华向原告支付了购房首付款402,750元，2016年3月24日银行发放杨永华个人住房按揭贷款118万元。”3、2016年2月4日，第三人杨永华与原告西域玖佳公司签订《商品房预售合同》（合同编号：2016预0053053，房屋代码：51059861）约定：第三人杨永华购买原告西域玖佳公司开发建设的位于乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋2单元2901室房屋，合同总金额1,582,750元，首付款482,750元应于合同签订之日支付，剩余110,000元办理银行按揭贷款，贷款应于2016年4月15日前到账。西域玖佳公司应于2016年4月15日前将验收合格的商品房交付第三人杨永华，应于商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年2月25日，该房屋预告登记至第三人杨永华名下。2016年3月15日，第三人杨永华缴纳了该房屋契税及滞纳金24,002.4元。2016年3月16日，第三人杨永华（借款人）与乌鲁木齐银行股份有限公司远大支行（出借人）、原告西域玖佳公司（担保人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定杨永华以所购乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋2单元2901室房屋作为抵押向乌鲁木齐银行股份有限公司远大支行申请按揭贷款1,100,000元，西域玖佳公司为该笔贷款提供连带责任保证。2016年3月25日，乌鲁木齐银行股份有限公司远大支行依约于发放银行贷款1,100,000元。原告西域玖佳公司在其递交新市区人民法院的民事起诉状中事实理由部分自认：“杨永华向原告支付了购房首付款482,750元，2016年3月25日银行发放杨永华个人住房按揭贷款110万元。”另查明：1、宏泰石油化工公司因与新疆庆安建设工程有限公司、吴光辉、杨永华发生买卖合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院于2019年5月8日作出（2019）新0103财保174号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人杨永华、吴光辉名下价值2,827,197.72元的财产。后本院依据该裁定，作出（2019）新0103执保340号协助执行通知书，查封了三套涉案房产中的1单元2902、2单元2901两套，查封期限三年（自2019年5月14日至2022年5月13日）。2019年5月22日，本院受理了宏泰石油化工公司诉新疆庆安建设工程有限公司、吴光辉、杨永华买卖合同纠纷一案，并于同日作出（2019）新0103民初5109号民事调解，经本院主持调解确认：新疆庆安建设工程有限公司支付宏泰石油公司货款及利息合计2,827,197.72元、吴光辉和杨永华对上述债务承担连带担保责任。后因新疆庆安建设工程有限公司、吴光辉、杨永华未按调解协议履行给付责任，宏泰石油化工公司向本院申请强制执行，本院于2019年12月9日立案执行，案号为（2019）新0103执3730号，执行中，本院于2020年1月13日查封了涉案房产中的1单元2901室，查封期限三年（自2020年1月13日至2023年1月12日）。执行过程中原告西域玖佳公司提出执行异议，本院于2020年9月26日作出（2020）新1013执异30号执行裁定书，驳回了原告西域玖佳公司的执行异议，原告西域玖佳公司对该裁定不服，提起本诉。2、2019年9月27日，原告西域玖佳公司办理了案涉三套房屋的不动产权证书，并将案涉三套房屋登记至原告公司名下。3、2020年10月26日，原告西域玖佳公司履行担保人责任，代杨永华偿还乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋2单元2901室房屋剩余贷款750,755.54元，同日贷款银行出具贷款结清凭证。4、2020年10月28日，原告西域玖佳公司履行担保人责任，代吴光辉偿还乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋1单元2901室房屋剩余贷款1,146,702.57元。5、2020年10月30日，原告西域玖佳公司履行担保人责任，代杨永华偿还乌鲁木齐市新市区西环北路989号住宅楼12栋1单元2902室房屋剩余贷款800,515.89元。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，吴光辉、杨永华已经支付购房首付款，并通过向银行贷款的途径全额支付了剩余购房款，吴光辉、杨永华在履行《商品房预售合同》上没有违约情形，《商品房预售合同》应继续履行，吴光辉、杨永华分别享有案涉三套房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，现原告西域玖佳公司与吴光辉、杨永华之间也移转了物之占有（交付房屋）、交接了房屋所有权移转登记资料，双方之间“授受”房屋所有权的意思已经完成，只需原告西域玖佳公司办理所有权移转登记即可，但2019年9月27日，原告西域玖佳公司基于新建取得案涉三套房屋的不动产权利证书后，以其承担了阶段性连带责任保证为由未按照《商品房预售合同》的约定将所有权移转登记至吴光辉、杨永华名下。虽单从是否已经进行了房屋所有权移转登记角度而言，房屋所有权尚未移转登记至吴光辉、杨永华名下、似仍属于西域玖佳公司所有，但房屋所有权将来必须、必然移转登记至吴光辉、杨永华的名下，吴光辉、杨永华终将取得房屋所有权，原告西域玖佳公司不享有足以排除强制执行的民事权益，至于原告西域玖佳公司因承担阶段性连带责任保证而支付的费用，仅可向债务人吴光辉、杨永华追偿。以上的分析、论断，也得到了以下相关规定和通知的印证：一、2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，吴光辉、杨永华为被执行人，其《商品房预售合同》债权已被人民法院预查封，而西域玖佳公司在取得不动产权利证书后拒绝办理所有权移转登记，该行为妨碍了执行行为，不得对抗申请执行人宏泰石油化工公司。二、最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条规定：对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。本案中，涉案房屋的买受人吴光辉、杨永华与西域玖佳公司签订的三份《商品房预售合同》均已办理了备案手续，所购的房屋也已由原告西域玖佳公司办理了所有权初始登记，故本院完全可以预查封和轮候预查封。基于以上的分析，不宜再将案涉房屋确认为西域玖佳公司所有，以便执行工作得以进行，故西域玖佳公司的诉讼请求：请求依法判令立即停止对登记在原告名下的位于乌鲁木齐市新市区西环北路989号昊元上品小区12号楼1单元2901室、2902室、2单元2901室三套商品房的强制执行，不应支持。第三人吴光辉、杨永华经本院传票合法传唤未到庭，本院视为其自行放弃在法庭上享有的陈述、举证、质证、辩论及申请回避等诉讼权利，同时其应承担放弃前述权利所可能产生的对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条规定，判决如下：驳回原告乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张 阳审 判 员  王朴欢人民陪审员  曹玉梅二〇二一年二月十九日书 记 员  王小燕