广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10266号原告：林嘉敏，女，1964年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军、张华，该公司员工。原告林嘉敏与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行审理。原告林嘉敏的委托诉讼代理人吴辉柏、被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林嘉敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代为垫付的涉案房屋贷款利息108639.82元；2.被告向原告支付代为垫付的诉讼费4267元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年4月6日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A21-401号房地产出售给原告，合同总价款为262080元，付款方式为二十年免息分期付款。1998年8月7日，原告和被告签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式更改为十三年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由被告负担。后原告、银行、被告签订购房贷款合同，约定原告向银行按揭贷款150000元，农业银行依约发放了贷款150000元。因被告未按约定支付贷款利息，而由原告代为垫付。原告于2011年3月23日还清全部贷款本息，包含利息余额108639.82元和诉讼费4267元。为维护自身合法权益，原告现根据相关法律规定特向法院提起诉讼，恳请法院依法审理支持原告的全部诉请。被告澳美公司辩称，一、本案不属于房屋买卖合同纠纷，是普通民事合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条的规定，原告与被告签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定的内容并非出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，不在上述司法解释调整的范围之列。即《关于更改付款方式的补充协议》为普通的民事合同，因此产生的纠纷不属于房地产买卖合同纠纷。二、被告按照约定承担的代垫利息义务，属于合同之债，理应属于民事法律关系诉讼时效的调整范围。《关于更改付款方式的补充协议》约定的主要内容为“免息分期付款变为银行按揭付款”、“由此产生的全部利息由甲方(即被告)承担”。可见，其核心是双方对付款方式的变更和被告承担本应由原告承担的利息。换言之，仅约定了被告的利息承担义务，该义务属于合同之债，根据《民法总则》第九章、《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条的规定，诉讼时效期间为三年、自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。三、原告的诉讼时效已经经过，胜诉权已丧失。被告因经营困难、“澳洲山庄”烂尾等原因，不得已停止代替原告偿还按揭利息。其中，最后一期利息支付时间应为2011年8月。以上事实可以充分证明，原告知悉其权利受到损害的时间应从最后一期代替支付利息之时起算。即迟至2013年8月之时，被告应承担的代垫按揭利息的诉讼时效已经经过，原告早已失去其胜诉权。根据《关于更改付款方式的补充协议》约定和双方实际履行情况，代垫贷款利息时间均是每月银行按揭贷款归还时间。换言之，2011年8月是被告履行最后一期代垫利息的时间，也是诉讼时效的起算之时，以此加计2年，则诉讼时效已于2013年8月经过。四、原告的诉讼请求不合理的加重被告的经济负担，对推进项目盘活不利。购房按揭利息本应由购房人承担，被告在原《关于更改付款方式的补充协议》中承诺的责任本属让利优惠。而且，被告目前仍深陷烂尾的“澳洲山庄”楼盘困境，资金实力严重不足，在这种情况再判令被告承担本应由购房人负担的按揭贷款利息，不仅显失公平、而且会影响被告推进“澳洲山庄”重整的进程。五、被告仍在坚持推进“澳洲山庄”盘活，希望原告继续支持，恳请人民法院能为盘活创造良好的问题协调、司法调解氛围。现如今澳洲山庄成为了广州地区最大、持续时间最长的“烂尾楼”工程，案涉房屋已经长达二十多年无法交付，这是历史遗留问题，被告也在积极奔走、推动山庄重建，但案涉房屋所坐落土地已被广州市方兴房地产建设有限公司、广州富鼎实业有限公司，盘活“澳洲山庄”实在不是被告单一公司所能解决。此种情况下，别有用心之人反而不断鼓动广大购房人，占用司法资源发起大量无效诉讼，置被告推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》(穗建开【2013】49l号)曾明确了重建澳洲山庄的方案，履行该方案不仅可以解决购房人的诉求，还能使得地区面貌为之一新。六、按照双方签订的代垫利息补充协议，原告起诉了利息、罚息、复利，被告认为罚息、复利产生的原因并非被告造成。七、原告的起诉时间是2020年8月，超过3年的应认为超过诉讼时效，近3年内也未向被告主张过利息，也没有向被告出示利息清单，所以被告无法支付垫付利息。八、广州市黄埔区人民法院以往对澳洲山庄和业主的纠纷中，很多案件涉及违约交楼、办证都是适用集团诉讼，但本案的诉求是垫付利息，并未涉及上述请求，不能成为集团诉讼。九、双方有签订代垫利息补充协议的，被告承认利息，原告应提供垫付利息清单，被告才同意给付利息，没有提供的被告无法给付。最后，希望包括原告在内的广大业主能继续支持“澳洲山庄”重建，恳请人民法院以维护社会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建，实现广大业主安居梦。本院经审理查明事实如下：1996年4月6日，澳美公司（甲方、卖方）与林嘉敏（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居A21-401的房地产（房屋建筑面积87.28平方米）出售给乙方，该房地产的用途为居住，成交价格为262080元，以二十年免息分期付款方式缴付。上述契约还约定了其他条款。1998年8月7日，澳美公司（甲方、卖方）与林嘉敏（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居A区21幢401号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式“二十年免息分期付款”更改为“十三年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由甲方负担，乙方月供款额维持不变，即每月962元。1998年8月26日，涉案房屋在增城市房地产交易所办理了抵押备案登记手续。中国农业银行广州市淘金支行（原中国农业银行广州市分行营业部）曾以购房抵押贷款合同纠纷起诉林嘉敏、刘锦雄（两者是夫妻关系）以及澳美公司。广州市东山区人民法院于2002年4月19日作出（2002）东法经初字第33号民事判决，查明：1998年8月26日，贷款人中国农业银行广州市分行营业部、借款人林嘉敏、保证人澳美公司签订《购房担保贷款合同》，约定借款人因购买涉案房屋，同意把其与保证人签订的购房合同项下的房产及其权益抵押给贷款人，保证人同意上述抵押，并承诺无条件及不可撤销地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任；贷款金额150000元，期限13年，贷款月利率为6.42‰，遇法定利率调整，贷款人将按国家利率规定进行调整；每月为一个偿还期，每月20日为还款日，由贷款人直接从借款人存款账户内扣收该期应还贷款本息，每期付款金额采用递减法计算，逾期还款计收逾期罚息、复利。1998年8月31日，中国农业银行广州市淘金支行依约将150000元划入林嘉敏账户，后据林嘉敏的授权又将贷款划转入澳美公司账户。林嘉敏还贷款至2000年11月，此后没有按约定如期还本付息。截止至2000年9月20日，尚欠借款本息131112.43元（含逾期利息、罚息）。（2002）东法经初字第33号民事判决判令：一、解除中国农业银行广州市淘金支行与林嘉敏、澳美公司签订的《购房担保合同》；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，林嘉敏、刘锦雄清还尚欠的全部贷款本息（含罚息、复息，截止至2000年9月20日为131112.43元，从2001年9月21日起，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利息、罚息的标准计至本判决限定的还款日止）给中国农业银行广州市淘金支行。逾期付款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行；三、林嘉敏、刘锦雄不履行上述判决时，则拍卖或者变卖位于增城镇××××村澳洲山庄聚龙居A21-401的房屋，所得价款由中国农业银行广州市淘金支行优先受偿；四、拍卖或者变卖增城镇××××村澳洲山庄聚龙居A21-401的房屋不足以清偿本案债务，则由澳美公司承担连带清偿责任；五、驳回中国农业银行广州市淘金支行要求林嘉敏、刘锦雄、澳美公司偿付5244.5元律师费的诉讼请求。本案受理费4437元，由中国农业银行广州市淘金支行负担170元，林嘉敏、刘锦雄负担的4267元在其清付上述欠款的同时径付给中国农业银行广州市淘金支行，澳美公司承担连带偿付责任。林嘉敏主张银行每月从指定账户内扣收应缴月供款额及利息，贷款本金由其个人缴存至还款账户，利息则由澳美公司先行划入其还款账户，以保证其还款账户内每月能有足额的本金及利息。贷款发放后，澳美公司因经营困难停止支付贷款利息，由林嘉敏代为垫付。2011年3月21日，林嘉敏一次性还清全部贷款本息及诉讼费合计237906.78元。中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部资产处置部出具的《证明书》载明，截止至2011年3月23日，借款人林嘉敏的贷款已全部偿还并结清该笔贷款的本息和诉讼费，其中偿还贷款本金余额124999.96元，利息余额108639.82元、诉讼费为4267元。澳美公司认为上述金额包含未支付供楼款本金所产生逾期利息（罚息）或者复利，该部分损失不应由其司承担。林嘉敏对因供楼款不足导致逾期利息（罚息）或者复利产生的事实予以确认。澳美公司在庭后提交其自行核算的贷款利息计算表（2001年9月至2012年6月），依据补充协议约定的购房者每月供款额按月计算贷款本金余额，再按同期人民银行公布的5年期以上银行贷款基准利率计算正常利息，合计41433.70元。林嘉敏未按本院要求在庭后就其还贷正常利息、逾期利息（罚息）、复利的具体数额进行书面区分回复。另查明，澳美公司称其与林嘉敏于1999年11月3日经协商解除涉案合同并以支票方式分两笔退还了购房款27600元、40000元，合计67600元。本院于2017年8月9日作出（2017）粤0112民初3013号民事判决，查明林嘉敏确认收到40000元，但主张双方没有解除合同。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》、（2002）东法经初字第33号民事判决书、（2017）粤0112民初3013号民事判决书、广州银行业务委托书、《证明书》《涂销抵押登记证明书》、澳美公司利息计算表以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。林嘉敏与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。澳美公司辩称涉案合同已经解除，在无充分证据佐证的情况下，仅凭林嘉敏确认收到部分款项尚不足以证明合同解除的事实，故对澳美公司的抗辩意见，本院不予采纳。关于贷款利息的问题。澳美公司认为林嘉敏主张垫付利息应属于普通民事合同纠纷，但涉案利息的负担问题是因双方协议变更购房款的付款方式而产生的，即是基于房屋买卖合同关系而产生，本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当。双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定，付款方式由“二十年免息分期付款”更改为“十三年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由澳美公司承担。因此，林嘉敏向银行支付的正常贷款利息应由澳美公司承担。由于林嘉敏主张的“利息”并非是按月正常还贷应产生的“正常利息”，林嘉敏亦未充分举证证明正常利息数额，应承担举证不能的不利后果。澳美公司提交的利息计算表所示正常利息是参照止付后重新起算的正常还贷时间按照同期人民银行贷款基准利率核算出来的结果，在无相反证据反驳的情况下，本院予以采信。综上，澳美公司应向林嘉敏返还垫付贷款利息41433.70元。关于诉讼费的问题。根据（2002）东法经初字第33号民事判决，林嘉敏应负担案件受理费4267元，故林嘉敏实付诉讼费用是其应当承担的费用，并非是林嘉敏代澳美公司支付的款项。由于双方未约定诉讼费用应由澳美公司负担，故林嘉敏诉请澳美公司承担前述案件诉讼费用，缺乏理据，本院不予支持。关于贷款利息是否超过诉讼时效的问题。双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，故不宜推定《购房担保贷款合同》约定的最后一期利息支付时间为诉讼时效的起算时间点。澳美公司开发的包括涉案房屋在内的楼盘，至今仍处于烂尾状态，案涉房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金、按揭贷款利息的支付等问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力，该诉讼时效的中断不局限于当时提起诉讼的部分业主。结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者以利益共同体的形式持续维权，其行为在诉讼时效上产生的效力及于林嘉敏。澳美公司主张贷款利息已超过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林嘉敏返还代垫付的房屋贷款利息41433.70元；二、驳回原告林嘉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558元，由原告林嘉敏负担1619元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担939元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  卢绮华人民陪审员  臧玉林二〇二一年二月四日书 记 员  陆镇培