大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初973号原告（反诉被告）：王桂英，女，1960年11月7日生，户籍地辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王丽，辽宁正良律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡兵涛，辽宁正良律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：城城不动产管理有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区x号。负责人：孙洁，该分公司总经理。原告（反诉被告）王桂英与被告（反诉原告）城城不动产管理有限公司大连分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王桂英的委托诉讼代理人王丽、胡兵涛到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）城城不动产管理有限公司大连分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2019年11月30日签订的合同编号：2x6的《房屋托管合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金6,300元；3、请求判令被告向原告支付2020年1月至8月租金共计16,800元；4、请求判令被告向原告返还服务费2,100元；5、请求判令被告按每日70元向原告支付实际占用费用，直到被告将案涉房屋交还给原告为止。事实与理由：2019年11月30日，原告与被告签订了《房屋托管合同》，合同编号：2x，其中约定，被告为甲方，原告为乙方。原告将其名下所有的位于大连市中山区x室的房屋托管给被告，该房屋为1室0厅1卫1厨，房产证面积34.49平方米。托管服务费：合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。托管期限合计36个月：自2019年12月3日（以本合同起租日为准）至2022年12月2日止；甲方实收租期35个月，冲抵服务费一个月。租金标准及支付方式：2,100元/月（含物业费、取暖费），付款方式月付。租金支付时间及方式：本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。合同签订后，被告一直按约定履行合同。本年度春节租金应于2020年2月29日一次性支付2个月（2020年1、2月）即4,200元。但被告工作人员却告知不能按时支付。时至今日，被告仍未向原告支付任何房租，故诉至法院，请求依法判如所请。被告（反诉原告）城城不动产管理有限公司大连分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，但其向本院递交的书面答辩状及反诉状中称，一、关于被答辩人要求解除《房屋托管合同》答辩人不予认可。因疫情影响，答辩人无法按时支付租金遂提出分期支付的意见，但双方未能协商一致，遂诉诸法院。答辩人正在分期支付疫情期间的租金，且后续的租金也在支付，愿意继续履行合同。二、关于被答辩人要求答辩人支付违约金6,300元，答辩人不予认可。涉案房屋对答辩人而言是经营性用房，此案因疫情引发，由于春节放假及疫情防控导致2020年1月及2月份停工、3月份瘫痪，4月份客流少、营业收入下降。疫情及防控引起的企业经营收入减少的形势，导致答辩人无法按时给付租金，这是不可抗力导致的，其不可预见也不可避免，并非答辩人故意为之。答辩人未按时支付房租是受到疫情不可抗力的影响，适用不可抗力条款，免除违约责任，同时依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，答辩人无需向被答辩人支付违约金。三、关于被答辩人要求答辩人支付1月至8月租金16,800元，答辩人不予认可。因疫情影响，答辩人无法在2020年2月29日按时支付1、2月份的租金4,200元，遂提出于分期支付的意见，但未能协商一致。但答辩人确实无法按时支付，为了及时保证被答辩人的利益，答辩人先分期支付了1,400.01元，其余的租金正在分期支付。除此之外，答辩人已经支付租金至2020年8月2日。所以，答辩人实际未付租金48,999元。关于支付方式，答辩人不予认可。因疫情的持续性影响，答辩人无法一次性支付未付租金，愿意分六期支付。请求人民法院支持变更租金支付方式，允许答辩人分六期支付未付租金，后续租金正常支付。四、关于被答辩人要求答辩人退还服务费2,100元，答辩人不予认可。答辩人作为房屋托管公司，向被答辩人提供的房屋托管事项包括在线展示房源信息、寻找租客、出租房屋、提供平台线上签约、合同查询、合同下载等事项。在合同签订后，答辩人已经向被答辩人提供了上述托管服务，被答辩人的要求没有合同依据和法律依据，答辩人不予退还。五、关于被答辩人要求答辩人支付实际占用费。答辩人愿意继续履行合同，按照合同约定支付租金，对于实际占用费不予认可。经审理查明，2019年11月30日，原告王桂英（甲方/托管方）与被告城城不动产管理有限公司大连分公司（乙方/受托方）签订了《房屋托管合同》，合同编号：2x6，约定，甲方将其名下的位于大连市中山区x室的房屋托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；经甲、乙双方协商，合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付；托管期间，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；托管期合计36个月，自2019年12月3日（以本合同起租日为准）至2022年12月2日止，甲方实收租期35个月，冲抵服务费1个月，本合同生效后，3日后为起租日；月租金2,100元（含物业费、取暖费），付款方式为月付；本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；乙方开立第三方监管账户用于收付租金，由房屋承租方将租金支付至该监管账户，户名：王桂英、开户行：光大银行辽宁省大连市青泥支行、账户：62×××17。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同签订后，王桂英依约交付了房屋，城城不动产管理有限公司大连分公司已支付租金11,900元，尚欠4,900元。本院认为，王桂英与城城不动产管理有限公司大连分公司签订的《房屋托管合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均有拘束力，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，王桂英已经将房屋交付给城城不动产管理有限公司大连分公司，城城不动产管理有限公司大连分公司未能依约支付租金，已经构成违约，王桂英有权要求解除合同。至于合同的解除日，本院于2020年8月14日将王桂英的起诉状副本送达给城城不动产管理有限公司大连分公司，因此2020年8月14日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，城城不动产管理有限公司大连分公司应承担支付房租、违约金等民事责任。关于原告要求城城不动产管理有限公司大连分公司支付违约金6,300元（2,100元×3个月）一节，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求城城不动产管理有限公司大连分公司给付2020年1月至8月租金一节，事实清楚、证据充分，本院予以支持。原告与城城不动产管理有限公司大连分公司约定第一个月的租金冲抵托管服务费，因城城不动产管理有限公司大连分公司未向原告提供任何服务，为此不应将2019年12月租金冲抵服务费，故原告请求判令城城不动产管理有限公司大连分公司返还服务费2,100元，本院予以支持。原告将房屋交付给城城不动产管理有限公司大连分公司后，城城不动产管理有限公司大连分公司并未举证证明因为疫情原因受到影响，没有营业收入或者营业收入明显减少。2020年4月起，全国大面积复工，国家也鼓励复工复产，但是城城不动产管理有限公司大连分公司在此之后也没有向原告支付任何款项。故本案不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，对城城不动产管理有限公司大连分公司的答辩意见，本院不予采纳。城城不动产管理有限公司大连分公司辩称原告持续多次骚扰租客，导致租客无法正常居住，造成根本性违约一节，无据佐证，本院不予采纳。城城不动产管理有限公司大连分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为对自身民事诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判。本案按城城不动产管理有限公司大连分公司撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王桂英与被告（反诉原告）城城不动产管理有限公司大连分公司签订的《房屋托管合同》于2020年8月14日解除；二、被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）租金4,900元；三、被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）违约金6,300元；四、被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）服务费2，100元；五、自2020年9月3日起至被告将案涉房屋腾退给原告之日止，被告按每日70元向原告支付实际占有使用费。上述所列第二至五项被告应支付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  李 岩人民陪审员  马 兰二〇二一年二月八日书 记 员  兰美玉