河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终275号 上诉人（原审原告）：裴明江，男，1958年10月12日出生，满族，住河北省迁西县。 被上诉人（原审被告）：唐山市中视金桥房地产开发有限公司，住所地:河北省唐山市迁西县城关紫玉街北。统一社会信用代码：91130227063125142A。 法定代表人：周峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙荣平。 上诉人裴明江因与被上诉人唐山市中视金桥房地产开发有限公司（以下简称中视金桥公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2020）冀0227民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裴明江上诉请求：1.撤销河北省迁西县人民法院（2020）冀0227民初2号民事判决，改判被上诉人交付无效，承担违规交付期间的物业费2402元；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.被上诉人与上诉人签订的《预购楼协议》约定交付时供水供电达到使用标准，2016年6月3日被上诉人通知交付时，先交钱后看房，上诉人交付了2016年7月3日至2017年7月3日的物业费2241元，2016年7月3日无水、无电、无燃气、门禁、基础配套设施等全无，楼房尾工工程正在进行。被上诉人口头称已验收合格，未提供房地产行政主管部门综合验收合格的文件，上诉人查得金桥国际1号楼是2017年2月14日开始验收。《城市房地产开发经营管理条例》规定，未经项目所在地的政府主管部门综合验收合格不得交付使用的强制性规定。《物业管理条例》第41条2项规定，已竣工未交付的物业服务费应由建设单位交纳。收费日与验收合格备案日相距13个月，合计物业费2402元，应由被上诉人承担。2.一审判决适用法律错误，应适用《城市房地产开发经营管理条例》第17条、18条，《合同法》52条第5项，《建设工程质量管理条例》第17条、49条、56条第8项，《物业管理条例》第41条第2项；3.判决认定错误。错误1:“该商品房经单体验收合格就可交付使用”，购房合同规定交付日为2016年6月30日前，被上诉人违反了《建设工程质量管理条例》竣工综合验收及合格按规定备案的强制性规定。错误2:“同日，原告与被上诉人签订《物业管理协议》”，与本案并无直接关系，购房合同与物业合同是独立的，属扩大审理范围。错误3:“2016年6月20日，案涉房屋经验收合格”，《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2项规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请（报告）房地产开发主管部门组织工程质量监督、消防、人防等有关部门或单位进行验收。错误4:“原告在被告房屋验收单签字”，遗漏了签字的内容。错误5:“领取了12021号钥匙”，依据不足，当时钥匙不是自己愿领取。错误6:“原告与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订的《金桥首郡物业服务管理协议》合法有效”，属扩大审理范围，本案为购房合同纠纷，与物业合同是两个独立法律关系，物业合同是否有效不是本案审理范围。错误7:“现原告以被告房屋未经验收合格，违规交房为由，主张验收合格前的物业费应由被告承担，其依据是《物业管理条例》第41条第2项”，应是被上诉人交付无效，无效期间的房屋属于已竣工未交付的房屋，物业费应由建设单位交纳。错误8:“事实上案涉房屋已经出售给了原告裴明江”，违反法律和行政法规的强制性规定。错误9:“且原告与物业公司亦签署的物业服务合同，原告自接收房之日起开始享受物业提供的服务”，交房无水电，规划、消防等都未验收。错误10:“原告依据第41条第2款不恰当”，有重大遗漏，应依据《房地产开发经营管理条例》第17条、18条和《建设工程质量管理条例》第17条、49条、56条第8项，《合同法》52条第5项的规定，涉案房屋交付无效后，依据《物业管理条例》第41条第2款的规定。错误11:“被告是否存在违规交房的情况不属于审理范围”，本案上诉人诉讼主要是被上诉人违规交付，判决书遗漏了被告上诉人违规交付，与本案请求的事实不符。综上请求法院更正案由，撤销一审判决。 中视金桥房地产公司答辩称：1、双方当事人于2014年9月6日签订了商品房买卖合同，并按合同约定的交房时间通知业主领取钥匙。上诉人于2016年7月3日领取了金桥首郡1号楼2单元2层12021号楼房钥匙，并交纳了2016年7月3日至2017年7月3日的物业费。2、该楼房有建设工程规划许可证、施工许可证、有河北省建设工程竣工验收报告，是严格按照政府部门规划批准建设的小区，被上诉人开发建设的1号楼质量合格，具备合同规定的单体验收合格的交付条件。3、上诉状中所述的金桥首郡1号楼于2017年2月14日才验收合格是指在迁西县住房和城乡建设局备案的《竣工验收备案表》登记时间，上诉人认为只有按《竣工验收备案表》登记时间才是验收合格，才可以交付使用，完全脱离了双方合同约定，属于私自扩大合同约定的解释。4、关于交房条件，法律法规要求必须验收合格，但对于达到交房条件的验收合格到底是开发商主张的由建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》还是业主主张的由质量监督管理部门出具的《竣工验收备案表》法律法规中并没有明确规定。而2018年3月19日修改后的《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的详细内容为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条就是验收交付的标准，故被上诉人完全按照该项标准将验收合格的楼房交付给上诉人，没有违反法律的强制性规定。5、上诉人在2016年7月3日已经接收了金桥首郡住宅小区1号楼2单元12021号楼房，并在金桥首郡房屋交验单中亲笔签字已经实际接收，与此同时还签订了《房屋装修管理协议书》、《金桥首郡物业服务管理协议》，并交纳了2016年7月3日至2017年7月3日的物业费2241元，该房屋已经实际接收入住。不符合上诉人主张的《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款规定条件。裴明江的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 裴明江向一审法院起诉请求：要求被告支付物业费1400元，诉讼过程中变更诉讼请求，将物业费变更为2402元。 一审法院认定事实：2014年9月6日，原告裴明江与被告唐山市中视金桥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的金桥首郡小区1#楼2单元2层12021号的商品房，属高层住宅，建筑面积105.57平方米，附属用房17.87平方米。合同约定2016年6月30日前该商品房经单体验收合格交付买受人使用。同日，原告裴明江与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订《金桥首郡物业服务管理协议》，约定多层住宅物业费为2元/月•建筑平方米；高层住宅物业费为1.6元/月•建筑平方米；商业物业费为1元/月•建筑平方米。甲方（裴明江）所购物业物业费为2027元/年，附属用房物业费为343元/年。2016年6月20日，案涉房屋经验收合格。2016年6月30日，原告按住宅1.6元/月•建筑平方米、地下室1元/月•建筑平方米向迁西县中视金桥物业服务有限公司交纳2016年7月1日至2017年6月30日的物业费2241.3元，迁西县中视金桥物业服务有限公司为原告开具收据。2016年7月3日，原告在被告房屋验收交接单中签字，领取了12021号房屋钥匙。同日，原告与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订《金桥首郡房屋装修管理协议书》。另查明，2014年9月1日，被告（甲方）与迁西县中视金桥物业服务有限公司（乙方）签订《金桥首郡前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对金桥首郡小区提供前期物业服务。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、原告与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订的《金桥首郡物业服务管理协议》合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告已按其与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订的《金桥首郡物业服务管理协议》约定，交纳了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费2241元，现原告以被告房屋未经验收合格，违规交房为由，主张验收合格前的物业费应由被告承担，其依据是《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”事实上，案涉房屋已经出售给原告裴明江，且原告与物业公司亦签署了案涉房屋的物业服务合同，原告自接收房屋之日起开始享受物业公司提供的物业管理服务，原告作为物业买受人按时足额交纳物业服务费系其应尽的合同义务，故原告依据上述第四十一条第二款并不恰当。被告是否存在违规交房的情况，不属本案审理范围。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。遂判决：驳回原告裴明江的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告裴明江负担。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为：上诉人裴明江主张被上诉人唐山市中视金桥房地产开发有限公司存在违规交房的行为，交付无效，要求被上诉人返还其已经交纳的2016年7月3日至2017年7月3日的物业费2402元,但上诉人裴明江提交的证据不足以证明被上诉人违规交房。案涉房屋已经出售给上诉人裴明江，上诉人与物业公司亦签署了案涉房屋的物业服务合同，上诉人交纳了2016年7月3日至2017年7月3日的物业费2241元，上诉人已经实际入住，上诉人主张依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款规定由被上诉人返还其物业费理据不足。综上所述，裴明江的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人裴明江负担。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  姚春涛 审判员  许永委 二〇二一年二月五日 书记员  王 玫