北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16927号原告（反诉被告）：郭亮，男，1976年1月9日出生，汉族，住北京市。被告（反诉原告）：北京鲜盈香商贸有限公司通州分店，住所地北京市通州区云景东路10-1号1层。负责人：邵春香，总经理。委托诉讼代理人：陈泽斌，男，1990年11月5日出生，汉族，住北京市。原告（反诉被告）郭亮与被告（反诉原告）北京鲜盈香商贸有限公司通州分店（以下简称商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员薛兵独任审理，于2020年12月11日开庭进行了审理。原告郭亮、被告商贸公司的委托诉讼代理人陈泽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金1万元；2、判令被告退还原告2020年2月1日至2020年4月30日租金共计15000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月3日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市通州区X室内的商用区域。原告支付被告押金一万元。原告租赁后立即将承租房屋进行了装修并购置了厨房设备。但是，2020年1月25日新冠肺炎疫情爆发，原告根本无法经营直至现在仍无法缓解。原、被告双方多次协商未果。为了维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告商贸公司辩称：原告违约在先，没有按照约定提前告知我方，我方不用退还押金，也没有理由要求退还租金15000元，案件受理费不同意承担。疫情期间北京没有封城，2020年1月25日新冠肺炎疫情爆发，我公司也是受害者，但是店还在运营，各行各业均受到疫情影响，在原告经营期间，我公司也帮助原告做过宣传、搞活动。同时我方提起反诉：1、要求原告支付2020年7月3日至2020年11月10日的租金，按照月租金5000元计算；2、要求原告支付违约金18000元；3、要求判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；4、反诉费由原告承担。原告郭亮针对反诉辩称：2020年7月3日我方已经搬走，被告主张该期间之后的租金没有理由，我方是因为确实经营不下去搬走的。我方搬走之后被告可以将店面再次租赁给其他人。我方因为新冠肺炎疫情经营不下去才搬走的，不属于违约。当时7月3日搬走的时候也是被告不让拆。同意解除合同。违约金的标准过高，请求法院予以酌减。经审理查明：2020年1月3日，商贸公司（出租方，甲方）与郭亮（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于北京市通州区X室内的商用区域按照面积部分出租于乙方，乙方在承租范围内进行商业经营。承租区域用途为商铺。乙方的经营商品为熟食。甲方不承担线上微信、支付宝、会员卡的0.38%的手续费，该费用由乙方承担。付款方式为押二付六，以此类推，2020年1月3日至2021年1月2日，交款日期为2020年1月3日，下次交款日期为2020年7月3日，每年租金为6万元。乙方有权根据经营商品的需要可以与甲方协商取得甲方同意后，以对承租区域进行合理的装修。乙方有权根据经营需要，制定营销方式和营销策略，如季节性或节假日性的商品促销和宣传、打折、处理等。乙方须按照约定向甲方支付租金。乙方不得擅自对承租区域进行装修，在经过甲方同意后进行的装修，不得使用不符合安全规定的装修材料，不得私自破坏或改装整体商业区域的房屋结构、水电设施和安全设备，如果乙方违反此条规定，甲方有权对乙方收取5000元的罚款。在本合同有效期内，任何一方欲解除合同，需提前两个月通知对方。乙方在履行完所有手续且没有违反上述义务的情况下，到期后有权要求甲方退还押金。在正常合法经营情况下，甲乙双方不能自行无预告的与对方解除合同，否则甲方可以无条件扣留乙方的押金，乙方可以就甲方的解除合同行为要求损失赔偿。乙方如超过十天在无甲方同意的情况下不支付租金，视为违约，甲方有权单方面解除合同，且不退还押金，乙方须向甲方违约金，数额为一年租金的30%。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方即开始实际履行。商贸公司将上述场地交付郭亮使用，郭亮向商贸公司交纳2020年1月3日至2020年7月2日的房屋租金共计3万元，押金1万元。庭审中，郭亮表示因受新冠肺炎疫情影响导致经营困难，其于2020年6月口头告知商贸公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，如果要继续履行，要求商贸公司减免租金。商贸公司当时承诺减免租金共计3000元，其未同意，故当时告知不再履行合同，2020年7月2日搬离时其再次告知商贸公司上述内容。郭亮未提交证据予以佐证。商贸公司对此不予认可，表示郭亮于2020年7月1日告知其将于2020年7月2日搬离，其当时同意郭亮搬离但不同意退还全部押金，只同意退还押金5000元，双方最终没有达成一致意见，后郭亮向法院提起了诉讼。为了证明上述事实，商贸公司向本院提交了微信聊天记录予以佐证。根据微信聊天记录显示，2020年7月1日郭亮询问商贸公司7月2日拉东西是否可以，商贸公司7月1日回复称白天拉东西最好在中午两点前拉走，并于7月4日询问郭亮剩下的东西什么时候拆走，其给郭亮三天的时间。郭亮7月4日回复称拆不了，已经向法院起诉，待法院判决后办理。关于遗留在租赁场地的物品，郭亮和商贸公司均认可为吊顶、隔断2个、抽油烟机烟罩等，双方于2020年11月10日完成上述物品的交接。2020年8月2日，商贸公司开始使用上述租赁场地，用于存放物品。上述事实，有《商铺租赁合同》、收据、微信转账记录、照片、视频光盘及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郭亮与商贸公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行。郭亮通过微信的方式告知商贸公司其将于2020年7月2日搬离租赁场地，商贸公司表示同意，故双方就合同解除事宜已经达成一致意见。虽然双方对于押金、腾退及违约问题存在争议，但并不影响合同的解除。因此，本院对商贸公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除的时间依法确定为2020年7月2日。关于提出解除合同的原因，郭亮称因受新冠肺炎疫情影响导致其经营困难，无法继续履行合同。对此本院认为，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。从合同约定、现有证据及审理情况来看，新冠肺炎疫情确实对郭亮的经营活动造成一定的影响，但不足以导致合同解除，故本院对郭亮的上述意见不予采信。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定“在正常合法经营情况下，甲乙双方不能自行无预告的与对方解除合同，否则甲方可以无条件扣留乙方的押金，乙方可以就甲方的解除合同行为要求损失赔偿”，现郭亮无证据证明其提前两个月通知商贸公司解除合同，应当按照合同约定承担相应的违约责任。考虑到新冠肺炎疫情确实对郭亮的经营造成一定的影响，截止至合同解除时郭亮亦已经足额交纳租金，郭亮的违约行为较轻，本院酌情确定商贸公司退还郭亮押金2000元，剩余押金不予退还作为郭亮违约责任的承担方式，关于商贸公司要求郭亮承担违约金18000元的反诉请求，因在前述押金处理过程中已经考虑郭亮应当承担的违约责任，对商贸公司的合理损失进行了补偿，故本院对该项反诉请求不予支持。新冠肺炎疫情对原、被告均造成一定程度的影响，双方应当携手共度难关，本院根据公平原则，对郭亮要求退还2020年2月1日至2020年4月30日期间一半租金共计7500元的诉讼请求予以支持，对其过高的诉讼请求不予支持。合同解除后，郭亮应当将涉案租赁场地腾空并按照合同约定的方式交还，但其未能及时履行该项义务，故郭亮应当支付相应的租赁场地占有使用费。商贸公司在郭亮明确表示不拆除隔断、抽油烟机烟罩等物品的情况下，应当积极采取措施避免损失的扩大。商贸公司于2020年8月2日开始使用涉案租赁场地，本院结合上述事实和合同约定的租金标准，对商贸公司要求郭亮支付2020年7月3日之后的占有使用费5000元的反诉请求予以支持，对其过高的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告郭亮与被告北京鲜盈香商贸有限公司通州分店于2020年1月3日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月2日解除；二、被告北京鲜盈香商贸有限公司通州分店退还原告郭亮押金2000元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告北京鲜盈香商贸有限公司通州分店返还原告郭亮2020年2月1日至2020年4月30日租金共计7500元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、原告郭亮支付被告北京鲜盈香商贸有限公司通州分店占有使用费5000元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、驳回原告郭亮的其他诉讼请求；六、驳回被告北京鲜盈香商贸有限公司通州分店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由原告郭亮负担188元（已交纳），由被告北京鲜盈香商贸有限公司通州分店负担238元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费188元，由被告北京鲜盈香商贸有限公司通州分店负担125元（已交纳），由原告郭亮负担63元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇二一年二月八日法官助理  邹金宏书 记 员  孙嘉慧