贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终282号 上诉人（原审被告、反诉原告）：关云芬，女，1963年12月12日出生，汉族，住贞丰县。 委托诉讼代理人：聂家国，男，1958年10月10日出生，汉族，住贞丰县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：聂家国，男，1958年10月10日出生，汉族，住贞丰县。 委托诉讼代理人：聂祥勋，男，1969年5月1日生，汉族，大专文化，贵州省贞丰县人，住贞丰县，系聂家国侄子。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨光婵，女，1980年08月03日出生，苗族，住贞丰县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨昌根，男，1983年01月10日出生，苗族，住贞丰县。 上诉人聂家国、关云芬因与被上诉人杨昌根、杨光婵合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聂家国、关云芬上诉请求：请求依法改判。 事实和理由：上诉人将自己所有的房屋于2018年4月29日出卖给被上诉人（详见《房屋所有权转让协议》内容），上诉人收取定金66000元，并积极办理约定手续转交被上诉人（因办理手续的具体时间无法确定，故只能明确约定在交付《不动产产权证》时，被上诉人支付60万元），于是上诉人早于2018年5月10日补缴土地出让金、耕地占用税、契税、印花税后，先于2018年5月17日将《不动产产权证》依法办到后，于2018年5月18日亲手交给被上诉人时，被上诉人不但未按照约定付款且将《不动产产权证》退还给上诉人，且当面未作任何协议履行不履行的明确表示（一审被上诉人是认可的），当上诉人在办到不动产产权证后，因还有一系列税费待办清楚才能办理房屋过户手续，这期间上诉人马不停蹄、跑东串西，2018年9月29日被上诉人打电话时都在税务窗口递交材料，因此被上诉人含糊不清的电话内容上诉人只是简单应付。被上诉人通话时没有明确表示“退定金”，更未明确提出“终止协议”，上诉人当然不会想到退定金，更不会想到终止协议，而是为了履行协议一直积极办理相关手续。终因受办理过程影响，故后期手续于2018年12月7日才到上诉人之手。这是一审事实清楚明了。理由：一、一审认定证据草率，因而适用法律错误。首先，被上诉人请求：1．解除《房屋所有权转让协议》；2．请求上诉人承担96000元违约金；3．请求返还定金66000元；4．案件受理费由上诉人承担。双方自愿签订的《房屋所有权转让协议》内容和形式合法有效，上诉人在该协议依法成立后，积极主动办理相关手续是为了履行协议的实际行为，《房屋所有权转让协议》第三条明确约定移交《不动产产权证》时，被上诉人支付600000元，可当上诉人在2018年5月18日移交《不动产产权证》给被上诉人时，其不但未支付约定的60万元，反而将该证返还上诉人，当面并未明确表示其终止协议的意思，这在一审中被上诉人明确承认。返还证件，未支付60万元的行为显然是被上诉人违约。其次，按照《房屋所有权转让协议》第五条约定：“．．．．．．已交金额不予退还．．．．．．”，定金66000元依法是不能退还的。违约金依法应该由被上诉人承担责任。而一审法院单独且仅凭电话录音就草率认定上诉人同意解除《房屋所有权转让协议》，实为不可理喻。之后上诉人为了尽快办理房屋过户所需手续，仍然马不停蹄补齐相关税费（2018年12月才到上诉人之手），恰好在上诉人正在办证窗口交相关材料时接到被上诉人电话（被上诉人有意设套进行录音），但在内容含糊其词、表白不清的情况下，一审法院却依然采信作为“解除协议”的唯一依据，因而造成适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（三）项（2019年已经被修改），存有疑点的视听资料，不能单独作为认定案件事实的依据。一审明显认定证据草率、错误导致错判，造成严重损害上诉人的合法权益的结果。一审未把握证据的真实性、关联性、合法性，未从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。未尊重双方的《房屋所有权转让协议》的约定，误把所有手续连同《不动产产权证》一并移交，没有把《不动产产权证》与房屋过户区别开来，办理时间不同，内容是过户必须有《不动产产权证》及相关税费手续，上诉人为了履行房屋所有权转让协议最终达到过户的目的，始终坚持并处于证件办理中，就是双方电话之时和之后仍然处于办理之中。何况《房屋所有权转让协议》未明确约定办理房屋过户时间，考虑就是办证过程的时间问题，更何况协议约定留存余款290000元待办理过户手续后才支付的条件，目的就是促使上诉人抓紧时间办理的约束规定。一审对证据的认定有悖于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。 请求二审依法支持上诉人的反诉请求。即：一、驳回被上诉人的诉讼请求，确认《房屋所有权转让协议》有效，依法继续履行；二、判令被上诉人赔偿上诉人两年房租费损失58976.60元。理由：从一审至上述事实很清楚，本案是被上诉人故意违约而造成协议至今未得到顺利履行，本应依法承担违约责任，但上诉人在一审中明确表示继续依法履行协议就可放弃被上诉人承担违约金问题，由于被上诉人的过错对上诉人造成严重损失是客观存在的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，应判令被上诉人赔偿上诉人的直接损失58976.60元。总之，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法改判，支持上诉人的反诉请求，维护上诉人的合法权益。 杨昌根、杨光婵向一审法院起诉请求：一、请求依法解除杨昌根、杨光婵与聂家国、关云芬签订的《房屋所有权转让协议》；2、请求聂家国、关云芬向杨昌根、杨光婵承担96000元的违约金；3、判决聂家国、关云芬返还杨昌根、杨光婵已支付订金人民币66000元；4、案件受理费由聂家国、关云芬承担。 聂家国、关云芬一审提出反诉请求：一、依法驳回杨昌根、杨光婵的诉讼请求，判令杨昌根、杨光婵依法继续履行2018年4月29日双方签订的《房屋所有权转让协议》；二、判令杨昌根、杨光婵赔偿其违约造成聂家国、关云芬两年的房租费损失58976.60元（含买卖协议签订后退还的17020元）。 一审法院审理查明：2018年，聂家国、关云芬在其房屋外张贴房屋所有权转让的广告，杨昌根、杨光婵经过朋友介绍找到聂家国、关云芬了解转让事宜。2018年4月29日，经双方协商后签订了《房屋所有权转让协议》，该协议约定：一、甲方将自己位于龙场兴龙商贸区的房屋（见《房产证》登记为准）转让给乙方所有使用，转让后的所有权利与义务归乙方享有。二、转让时房屋内现有的装修、装饰及其他所有不可动设备全部在转让后归乙方所有，可动设备等动产由甲方在该协议履行清楚时立即搬走，将不动产房屋让归乙方管理使用。三、转让价为玖拾伍万陆仟元（小写956,000.00元）。乙方在2018年4月29日签订该协议时，一次性向甲方支付订金人民币陆万陆仟元（小写：66000.00元），余款在房屋手续办理过程中《不动产产权证》交给乙方时，先支付陆拾万元（600000.00）后，乙方可以议定搬进该房屋的时间，并在一个月前告知甲方作好搬让，剩余贰拾玖万元待房屋过户清楚时一次性支付清楚，如房屋手续办理清楚交给乙方后，在三十日内乙方不支付余款，该不动产的权利义务无条件归甲方享有。四、甲方有义务协助乙方办理该房屋的所有权过户手续，但相关费用由乙方负责；如因政策性不可抗力无法转换证件，双方所发生的交易必须还原，双方均不存在违约行为；五、如乙方未按期交付转让金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费（总额）的10%向甲方支付违约金，已交金额甲方不予退还。如果由于甲方原因导致房屋移交延时或者中止，甲方必须会还乙方所交金额，并向乙方支付转让费（总额）的10%作为违约金。当天，杨昌根、杨光婵向聂家国、关云芬支付了66000元的房屋转让订金，聂家国并向杨昌根、杨光婵出具了收条一张。2018年5月10日，聂家国向贞丰县财政局补缴土地出让金17479.60元，同时又向贞丰县地方税务局交纳了耕地占用税2597.40元、契税1184.39元、印花税19.70元。2018年5月17日，贞丰县国土资源局向聂家国、关云芬颁发了涉案房屋的不动产权登记证，不动产权登记证上载明的权利性质为国有土地/出让。之后，聂家国、关云芬将该不动产权登记证交杨昌根、杨光婵，杨昌根、杨光婵以该证不能办理过户为由将证返还给聂家国、关云芬。2018年9月29日，杨光婵与聂家国通电话，杨光婵向聂家国提出退还订金，但聂家国称手上现在不方便，等他把房子的事情处理完。杨光婵在电话里对聂家国还称既然没有必要等证下来，就当双方没有发生过这回事一样，聂家国在电话里答复“是的，对的”。2018年12月7日，聂家国、关云芬又向国家税务总局贞丰县水务局交纳了增值税、教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税、个人所得税、印花税、房屋修建税。 另查明：聂家国于2016年12月22日与案外人刘德凤签订《房屋租赁协议书》，聂家国将涉案房屋出租给刘德凤，约定租期为五年，第一年租金为21100元，聂家国于2018年5月份以涉案房屋已卖给别人为由与刘德凤解除了房屋租赁合同。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2018年4月29日签订的《房屋所有权转让协议》，系其双方的真实意思表示，故双方应按照合同约定履行自己的义务，现原告（反诉被告）以双方已在2018年9月29日之前就已协商好解除双方签订的《房屋所有权转让协议》，杨光婵提交了2018年9月29日与聂家国通话录音用于证明该主张，通过电话录音可知杨光婵向聂家国提出退订金，聂家国也未明确作出不予退还的表示，而是以手上没有为由称把房子的事情处理完再说。另结合杨光婵在电话里还向聂家国作出过表示，没有必要等证下来，双方之间就当没有发生过这回事一样，且聂家国也未作出否定的意思表示，而是作出肯定的意思，另外结合聂家国在2018年12月7日才将涉案房屋的相关税费补缴完毕，应认定在2018年9月29日之前，涉案房屋未能办理完相关手续，当时不能办理过户，结合双方在2018年9月29日的电话录音，能够得知双方已作出了解除《房屋所有权转让协议》的合意，也符合当时双方通话的意思表示，故对该请求予以支持。对于杨昌根、杨光婵主张被告（反诉原告）聂家国、关云芬返还66000元订金的请求，由于聂家国在电话里称现在手上不方便，等把手上事情处理完后就给杨昌根、杨光婵，也符合双方表示“没有发生过一样”，即双方签订协议第四条规定“甲方有义务协助乙方办理该房屋的所有权过户手续，但相关费用由乙方负责；如因政策性不可抗力无法转换证件，双方所发生的交易必须还原，双方均不存在违约行为”，故对于杨昌根、杨光婵的这一请求，符合双方的约定，予以支持。对于杨昌根、杨光婵主张聂家国、关云芬支付违约金的请求，因双方协商解除《房屋所有权转让协议》时，并未约定何时返还订金，且杨昌根、杨光婵也表示不是马上要聂家国、关云芬退还订金，故对该请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。对于聂家国、关云芬的主张依法继续履行2018年4月29日双方签订的《房屋所有权转让协议》，因聂家国与杨光婵的电话里，对杨光婵解除协议的意思表示并未持否认的意思表示，而且作出的是肯定的意思表示，故对该请求，与事实及法律相悖，不予支持。对于聂家国、关云芬主张杨昌根、杨光婵赔偿其违约造成聂家国、关云芬两年的房租费损失58976.60元的请求，首先，双方在表示解除协议的电话录音里，聂家国未予以提出，加之到2018年9月29日，聂家国、关云芬的房屋的确未缴纳完相关税费，杨昌根、杨光婵并没有违约的情形，而是双方在不能履行协议时，双方协商解除了协议。而且在电话里表示的是就当没有发生过这回事一样，常理判断应认定为返还原始的状态，故对于聂家国、关云芬的这一主张，也缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第十四条、第二十二条、第九十三条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十五条、第八十五条之规定，判决如下：一、限聂家国、关云芬于判决生效之日起十五日内向杨昌根、杨光婵返还定金人民币66000元；二、驳回杨昌根、杨光婵的其余本诉请求；三、驳回聂家国、关云芬的反诉请求。本诉案件受理费1777元（已减半收取），由杨昌根、杨光婵负担1052元，由聂家国、关云芬负担725元；反诉案件受理费1276元（已减半收取），由聂家国、关云芬负担。 二审中，被上诉人杨昌根、杨光婵向本院提交电话录音两份（2018.10.11、2019.8.29），证明当时聂家国说只要把定钱退了，就不存在违约行为。经本院组织质证，上诉人聂家国、关云芬质证意见为：2018年10月11日的录音确系其本人，其须把房屋内的租户赶出去，当时其补了17000多元，对方未明确退房，损失50000多元，也没有坐下来进行商议，不认可退订金，或者已经协议解除。2019年8月29日的录音也是本人，当时协议提及聂家国将不动产产权证交给杨昌根、杨光婵，也就是办理过户手续时，杨昌根、杨光婵并未提及解除合同与退订金，杨昌根、杨光婵将不动产权证还给聂家国即违约。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、案涉《房屋所有权转让协议》是否已于2018年9月29日经双方协商一致解除？2、一审中上诉人所提反诉请求是否应予支持？ 关于本案争议焦点一，上诉人提出其与被上诉人所签订的《房屋所有权转移协议》并未解除，经本院审查该上诉理由，被上诉人一审提交的2018年9月29日录音中，被上诉人明确表示要求上诉人退还其购房订金，并口头协商不再履行《房屋所有权转移协议》，上诉人对此并未提出异议，也作出了肯定性的回复。同时，二审期间被上诉人提交的其与上诉人在2018年10月11日以及2019年8月29日的两份电话录音中，被上诉人多次表示要求上诉人退还房屋订金，上诉人均是以资金紧张及在为办证事宜奔波暂时没时间为由表示暂缓退还，并未否定被上诉人退还订金的要求或者要求被上诉人继续履行协议约定的付款义务。综合审查双方通话录音内容，结合杨昌根、杨光婵在返还不动产权证给聂家国时，其亦未提出异议并要求继续履行合同进行分析，一审以双方电话沟通协商一致时间即2018年9月29日为双方解除协议时间并无不当。 关于本案争议焦点二，聂家国、关云芬一审反诉请求第一项为要求继续履行双方签订的《房屋所有权转移协议》，对于该协议是否应予以解除已在争议焦点一中充分阐述该协议已于2018年9月29日经双方电话沟通达成解除合意，故对该项反诉请求不予支持；关于聂家国、关云芬一审反诉请求第二项，要求被上诉人支付房租费损失58976.6元，该费用系上诉人认为其在房屋空置两年过程中可能形成的租金损失，但案涉协议已于2018年9月29日协商一致解除，至此聂家国、关云芬均未履行完毕合同约定的义务，双方亦未对房屋可能造成的租金损失进行协商，聂家国、关云芬所主张的该项损失无相应事实及法律依据，故对于解除之后该房屋闲置的损失部分一审法院不予支持并无不当，本院对此上诉理由不予支持。 综上所述，聂家国、关云芬的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6106元，由上诉人聂家国、关云芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  杨 林 审 判 员  张基柱 二〇二一年二月二十六日 法官助理  张依依 书 记 员  刘蓉唯