北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1055号原告：茅海容，女，1973年10月29日出生，汉族，无业，现住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：卢华翔，男，1971年10月10日出生，汉族，中国城市规划设计研究院城市规划师，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告茅海容与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由茅海容提起诉讼，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茅海容之委托诉讼代理人卢华翔，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅海容向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2019年11月19日至2021年2月8日的逾期办理房屋所有权证的违约金共计336776元；2.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月13日，原告与天台山公司签订《商品房预售合同》，约定原告向天台山公司购买北京市门头沟区滨河路23号院4楼301号（简称301号）房屋。原告已向被告支付了购房款7517324元，履行了全部付款义务。合同第十二条第（一）款规定，出卖人应在2015年7月31日前向买受人交付商品房。第二十二条第（二）款规定，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。至原告起诉之日，天台山公司未为原告办理产权证，根据双方合同，天台山公司应向原告支付逾期办证违约金。2019年7月，原告曾向法院提起诉讼，要求被告给付逾期办证的违约金，法院经审理后判决被告给付原告2017年8月1日至2019年11月18日的违约金631455元。但截至本案法庭辩论终结，被告仍未给原告办理房屋所有权证书，故应当给付违约金，故诉至法院，请求判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、被告不应承担产权证逾期办理的违约责任。1.涉案房屋不能办理房屋产权手续的原因是由于房屋建筑面积超过了规划要求，而面积超过规划的原因是小区房屋的开放阳台进行了封闭，并将房屋外墙外侧结构洞口进行了封装作为了房屋的阳台灯改造行为。但上述房屋改造行为是原告委托相关施工单位进行的，原告本身也存在过错，应当承担未能如期办证的责任。2.在政府发现西山御园小区面积超规划后，政府对被告进行了处罚。现要求被告支付巨额违约金有违公平原则和诚实信用原则。3.根据合同约定，原告在办理入住手续是应当缴纳相应税费，但原告并非交齐相关费用，按照合同相关规定，办证期限应当顺延。4.被告已在合同约定时间告知原告收房，但原告未按期收房，故办证期限应当自原告实际收房之日起算。4.双方曾签署过《西园嘉园收房补充协议》，双方已就延期收方31天达成一致意见，被告并向原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当抵扣或者将办证期限顺延31天。5.合同约定违约金标准过高，原告未提供证据证明其实际损失，视为无损，要求法院依法调整违约金标准。6.2020年1月新冠肺炎疫情爆发，受疫情影响，政府部分未能正常办公，导致涉案房屋权属登记工作无法正常进行，属于不可抗力，要求对2020年1月23日之后的违约金进行核减。本院经审理查明以下事实：2013年10月13日，天台山公司（出卖人）与茅海容（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1540701），约定茅海容购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A2）门头沟新城城子地区天台山居住项目3层301号房屋（双方一致认可即滨河路23号院西山御园4楼301号），房屋预测建筑面积200.31平方米，其中套内建筑面积166.01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34.3平方米，单价每平方米45282.36元，房屋总价7517324元。合同第二十二条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。茅海容向天台山公司共交纳购房款7517324元。2016年5月2日，茅海容向天台山公司支付代收房屋登记费、代收产权代办费、代收印花税分别为80元、500元、5元，天台山公司向茅海容出具收据。301室于2016年5月2日交付于茅海容，现由茅海容前夫卢华翔控制使用。截至2021年2月8日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。另查，原告曾于2019年诉至法院，请求被告按合同约定的全部已付款7517324元为基数，按照每天万分之一的标准，支付原告2017年8月1日至房产证办理完毕之日止的违约金。法院经审理认为：双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，茅海容与天台山公司就房屋交付产生争议，实际办理入住手续系2016年5月2日。截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为茅海容办理房屋转移登记手续，至今茅海容未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于茅海容在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。法院认为，委托书系茅海容购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，法院不予采纳。关于违约金的起算期间，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以茅海容实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，法院不予采纳。茅海容主张违约金期间自2017年8月1日起计算，法院予以支持。由于办证日期不能确定，暂计算违约金至法庭辩论终结之日。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，法院不予采纳。茅海容要求以全部购房款7517324元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，法院予以支持。该案作出（2019）京0109民初6529号民事判决书，判决被告给付原告2017年8月1日至2019年11月18日的违约金631455元。后被告不服，上诉至北京市第一中级人民法院，二审作出（2020）京01民终1435号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据生效判决书确认的事实，被告逾期办证存在违约，依法应当承担违约责任。故原告要求被告给付2019年11月19日至2021年2月8日违约金336776元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付茅海容二○一九年十一月十九日至二○二一年二月八日止的逾期办证违约金336776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3176元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田 裴二〇二一年二月二十三日法官助理  秦华斌书 记 员  杜文哲