吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初328号 原告：吉林市博岩物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区望云街538号雾凇路客运站商业配套工程11号楼1-2层13号网点。 法定代表人：李莉，总经理。 委托诉讼代理人：梁辰，吉林延年律师事务所律师。 被告：王文举，男，1956年6月10日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：孔祥发，吉林松韵律师事务所律师。 原告吉林市博岩物业服务有限公司与被告王文举物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市博岩物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁辰，被告王文举的委托诉讼代理人孔祥发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林市博岩物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告2020年4月15日至2020年12月31日期间物业费合计人民币69,939.20元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为吉林市船营区XXX号和XXX网点的业主，原告为被告提供了物业服务，但被告拖欠2020年4月15日至2020年12月31日物业费至今，经原告多次催要未果，故起诉至法院。 王文举辩称，1.本案遗漏被告，王文举委托双立住宅将涉案网点租给吉林市柒米装饰设计有限公司，双方约定物业费由承租人支付，根据物业服务纠纷司法解释第七条及物业服务合同第六条之规定，业主应承担连带责任而不是直接给付责任。2.民法典944条第二款规定，业主欠费时物业服务人在提起诉讼之前具有催告的义务，即规定了催告为前置程序，原告没有进行催告即提起告诉应予以驳回。3.物业擅自提高收费标准，依据相关法律规定，提高收费标准属于重大事项应由业主或业主大会进行表决，否则该收费标准视为无效，原物业服务人收费标准为每平方米1元，而现在将每平方米提升为1.5元。4.被告不予交费的理由为原告没有履行物业服务合同，根据物业的使用性质，本服务合同包括住宅物业和非住宅物业，非住宅物业即本案网点门市，由于物业的不同的使用性质会导致提供的物业服务范围应有所不同，服务合同中并没有列举网点门市的物业服务的范围及标准，所以物业服务人需要举证证明所履行提供服务义务的标准及服务项目内容，对此负有举证责任。具体到本案，网点门市是独立于小区住宅的区域，门市面向街道，门市既不享有冬季清雪、电梯、保洁、监护、地面、防盗门、保安等住宅物业的服务，但网点费用却高达每平方米1.5元，而住宅是每平方米1元。5.我方有证据证明物业服务人没有履行服务义务，网点一共是11位业主，业主都能证明物业服务人员没有提供任何服务项目的事实，如果仅仅是个别业主的主张，可能不足以抗辩，但如果是全部业主的主张，应当引起法庭足够的重视，在认定时应慎重存疑。6.物业服务合同约定年限是一年一缴，而物业服务人起诉时止服务期限未满一年，所以即使被告没有交费，也不能承担违约责任。原告起诉时的期限并未达至，应驳回其诉请。 本院经审理认定事实如下：王文举为吉林市船营区XXX号、XXX网点房屋所有权人，产权证号为：吉（2017）吉林市不动产权第XXX号、吉（2018）吉林市不动产权第XXX号。原告于2020年4月16日与吉林市船营区秀苑华庭小区业主委员会签订了一份《秀苑华庭小区物业临时服务协议》，委托原告对吉林市船营区秀苑华庭小区即被告网点所在小区实施物业服务管理。2020年6月28日，原告与吉林市船营区秀苑华庭小区业主委员会正式签订《秀苑华庭小区物业服务合同》，在该合同第九章第三十一条中约定“本合同期限自2020年4月16日起至2025年12月31日止”，第三章第五条中约定“网点门市：1.5元/平方米”，第六条中约定“甲方缴费周期为一年一缴，应当于每年12月31日前结清下一年度物业服务费”。被告对《秀苑华庭物业服务合同》及《秀苑华庭小区物业临时服务协议》没有异议。原告于2020年4月16日入驻该小区并开始提供物业服务。2020年11月23日，原告在被告两处案涉房产处张贴了物业管理催缴通知书，被告未按催缴通知书缴纳物业管理费。原告经多次索要拖欠物业费未果，诉至本院。 认定以上事实的证据有原告提供的原告营业执照、被告居民身份信息证明、秀苑华庭小区物业临时服务协议、秀苑华庭物业服务合同、被告的不动产权利及其他事项登记信息、原告向被告催收物业费的通知图片、被告交纳住宅物业费的收据、吉林高新区鑫旺管道疏通队情况说明、吉林市柒米家家居有限公司位置图片、环卫清洁合同、人工服务合同书、生活用水检测报告；被告提供的房屋租赁合同、2020年4月9日前前期物业吉林市胜宇物业服务有限公司向小区业主出示的项目清单和报价、情况说明以及证人证言等在案佐证。 本院认为：吉林市船营区秀苑华庭小区业主委员会有权代表全体业主与原告签订物业服务合同，双方签订的《秀苑华庭小区物业临时服务协议》及《秀苑华庭小区物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，对物业服务企业和小区全体业主均具有约束力，原告为小区提供物业服务，业主也应支付物业服务费用，被告未按物业服务合同规定缴纳2020年度物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应当向原告交纳2020年度拖欠的物业服务费用。根据物业服务合同的约定物业费需上打一年度，因此被告在原告入驻该小区时就应当上打交纳。但由于原告入驻该小区提供物业服务的时间为2020年4月16日，2020年度的物业费起算时间应自2020年4月16日起至2020年12月31日止，共计259天，被告应向原告缴纳物业管理费69,670.00元。计算方式：根据物业服务合同约定及被告网点的面积，被告向原告缴纳2020年4月16日起至2020年12月31日止该期间的物业费共计69，670.00元，计算方法：①XXX网点：（2727.33㎡×1.5元/㎡/月×12个月）÷356日×259日（2020年4月16日至2020年12月31日）=34,835.00元；②XXX网点：（2727.33㎡×1.5元/㎡/月×12个月）÷356日×（2020年4月16日至2020年12月31日）=34,835.00元。 关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，使用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。” 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王文举于本判决生效之日起七日内向吉林市博岩物业服务有限公司支付物业费69,670.00元； 二、驳回吉林市博岩物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费774.00元，由王文举负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  裴广厚 二〇二一年二月二十五日 书记员  姜 帆