北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30235号原告：高振兴（反诉被告），男，1939年10月26日出生，汉族，退休干部，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨永忠（高振兴之女婿），男，1967年11月14日出生，汉族，北京国药资产管理有限责任公司职员，住北京市通州区。被告：北京联优生活智选物业管理有限公司（反诉原告），住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，汉族，1991年8月24日出生，汉族，北京联优生活智选物业管理有限公司法务，住北京市丰台区。原告高振兴与被告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高振兴的委托诉讼代理人杨永忠，被告联优物业公司的委托诉讼代理人李振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高振兴向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付原告1401号房屋逾期支付房租违约金7800元。事实与理由：在2018年09月20日，原被告双方签订了为期3年的定期租赁合同。房屋位于通州区砖场北里xxx号楼x层x单元xxx，该房屋合同已经解除，被告于2020年9月20日将房屋退还原告，但没有签交接单，水电煤气费已经结清，但被告未按期交纳租金，已构成违约，需要支付违约金。故诉至法院，望判如所请。被告联优物业公司辩称，不同意支付违约金，双方的房屋交付不符合合同约定，我方房租已经支付到2020年9月15日，双方解除合同时间是2020年9月15日。原告在9月20日与我方联系称已将房屋交到我爱我家。被告联优物业公司针对原告高振兴的本诉提出反诉请求：1.请求法院判决被反诉人支付反诉人违约金7800元；2.请求法院判决被反诉人支付反诉人经济损失2486元（每月服务费200元计算自2020年9月15日起至2021年9月23日止）；3.请求法院判决被反诉人支付拆除隔断费用500元；4.案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2018年9月20日北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）与杨永忠（代高振兴，系高振兴女婿）签订两份《房屋出租委托代理合同》（以下简称“1401房屋金宣合同”以及“2504房屋金宣合同”），约定由金宣公司代理原告位于北京市通州区砖厂北里xxx号楼xxx层x单元1401房屋以及通州区砖厂北里xxx号楼xx层x单元2504室房屋，代理期限分别为：1401房屋于2018年9月24日至2021年9月23日；2504房屋于2018年9月26日至2021年9月25日，1401房屋金宣合同中第一条（一）约定：“......本房原始格局为二室一厅一卫。”第二条约定：“租赁用途：分租，分租间数3间。”第三条（二）约定：“委托代理权限自2018年9月24日至2021年9月23日，共3年。乙方独家代理权限包括：代理甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代理甲方签署与房屋租赁有关的任何协议、合同等文件（包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等）；代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；以合同确认为准对房屋进行除主体结构和管道之外的装修装饰、改造。”后金宣公司与杨永忠于2018年9月20日交付房屋并履行合同。2019年6月24日经三方协商一致，被反诉人同意就涉案房屋代理事宜进行更换主体，随即杨永忠（代高振兴）与北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称“联优公司”）通过e签宝签订合同编号为：LY190100621以及编号为：LY190100738的《资产管理服务合同》的电子合同（以下简称“1401房屋联优合同”以及“2504房屋联优合同”）并于同日办理了房屋交接手续，其中关于双方于2020年6月24日签订的2504房屋联优合同，合同中第2条第2.7款约定：“结算方式。双方认可自2019年6月26日开始计算收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个管理周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。乙方应向甲方指定的银行账户......。”附件五：资产预期收益计划表（二）载明：“结算周期：1、2019年6月26日至2019年9月25日，预期收益14100元；2、2019年9月26日至2019年12月25日，预期收益11150元；3、2019年12月26日至2020年3月25日，预期收益14100元；4、2020年3月26日至2020年6月25日，预期收益14100元；5、2020年6月26日至2020年9月25日，预期收益14100元；6、2020年9月26日至2020年12月25日，预期收益11150元；7、2020年12月26日至2021年3月25日，预期收益14100元；8、2021年3月26日至2021年6月25日，预期收益14100元；9、2021年6月26日至2021年9月25日，预期收益14100元。”联优公司已按照合同约定的时间内分别于2019年6月28日、2019年10月9日、2019年12月31日、2020年4月13日以及2020年9月11日支付了第1期至第5期的房屋预期收益，并无违约行为。关于1401房屋联优合同，期限自2019年6月24日至2021年9月23日，杨永忠向联优公司提交了涉案两套房屋的不动产权证复印件但该房产证当中并未载明房屋格局，因双方收房时涉案1401号房屋现场为3室1厅且双方于1401房屋联优合同附件一：标的资产信息及所有权证明中居室数量亦明确载明3室1厅，固联优公司便相信该房屋格局为3室1厅，双方正常履行合同，随后于2020年9月份，当地居委会于1401房间入户门上张贴通知要求拆除隔断，此时联优公司才知道1401房屋的原始格局为2室1厅，随即联优公司要求解除合同并于2020年9月15日与杨永忠进行的房屋钥匙归还。联优公司认为联优公司是善意第三人，杨永忠故意向联优公司隐瞒房屋隔断的事实，根据涉案房屋现场情况联优公司有理由相信1401房屋格局是3室1厅，但由于目前居委会拆除隔断致使双方合同根本目的无法实现，并且当时双方所约定的预期收益明显过高，有失公平。联优公司认为双方按照1401房屋联优合同第6条6.2款1）约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方面解除合同：a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或者交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产的重大瑕疵（包括但不限于防水层不合格）及其它影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；”第7条7.2款约定：“甲方违约责任。甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：1）装修损失费。标的资产的装修费用（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）2）新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以《标的资产配置单》中确定的项目和费用为准。3）甲方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同导致的乙方向资产使用人支付的违约金以及赔偿金。4）宽带损失费。当期已缴纳的宽带费用x（乙方当期已缴纳宽带费用的管理期间内未履行的天数/乙方当期已缴纳的宽带费用的总天数）。”等条款，应由高振兴以及杨永忠承担违约责任并且赔偿对联优公司所造成的服务费损失。综上所述，反诉人认为在双方关于1401房屋的合同中被反诉人的行为构成了根本违约，据此请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。原告高振兴针对被告联优物业公司提出反诉请求辩称，如果我违约的话，支付违约金的数额是7800元，这个数没有问题，我按合同约定的租期至2021年9月23日，是被告提前解除合同，我跟他要租金，他不给，我给他发过催告函。房屋隔断问题是金宣公司做的隔断，不是我做的隔断。而且我要求在收房时将隔断拆除，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2019年6月24日，高振兴（甲方）与联优物业公司（乙方）签订了《资产管理服务合同》（以下简称本合同），高振兴将位于北京市通州区砖厂北里xxx号楼xx层x单元1401委托联优物业公司进行管理运营，授权联优物业公司对标的资产进行经营出租供他人居住，联优物业公司提供资产管理服务，本合同管理期限自2019年6月24日起至2021年9月23日止。本合同第2条标的资产收益及费用结算约定“2.1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为3900元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.2空置期。在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.3实际收益。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（“甲方应得收益”）。2.4增值收益。乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益。2.5增值收益分成。鉴于乙方管理标的资产为甲方提供相应的增值服务及综合服务（详见附件二），甲方同意向乙方支付下述费用：1）增值服务费。单个结算周期内产生的增值收益，甲方同意将该结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方。2）综合服务费。针对综合服务，甲方可做出如下选择：同意接受乙方提供的综合服务，甲方同意将单个结算周期内产生增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方。2.6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金＝当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计11700元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式。双方认可自2019年06月24日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。乙方应向甲方指定的银行账户支付其应得收益，若账户信息发生变更，应至少在当期结算日前提前5个工作日以书面形式通知乙方，如收款账户非甲方自有账户，则应提供授权委托书（委托书需公证或者乙方认可的其他方式）。对国家税法规定应当由甲方或乙方缴纳的有关税费，各方均应自行依法缴纳。2.8付款免责。发生如下情况，乙方不承担延迟付款责任：（1）甲方未如约通知乙方其收款账户的变更（2）甲方未在合同签署日前提供甲方的身份证明、房屋所有权证明等相关文件（3）银行系统原因导致款项未能在约定期限内付至甲方（4）其他非乙方原因导致乙方不能依照本合同约定向甲方支付甲方应得收益的。乙方在上述相关障碍消除后的5个工作日向甲方支付甲方应得收益。若最后付款日为国家法定节假日，则付款日相应顺延。”本合同第5条双方权利义务约定“5.1甲方权利义务。1）甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用标的资产使用人开展洽商和／或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理。2）甲方承诺对标的资产拥有完整的合法有效的所有权、或对标的资产拥有完整的合法有效的使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用，保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉。如发生任何第三方的干扰事件，甲方应及时沟通。甲方不按时缴纳上述费用，乙方有权从甲方收益中扣除代为缴纳，以保证标的资产正常使用。3）管理期间，甲方会配合乙方办理经营标的资产所需的一切手续、审批、许可或文件，包括但不限于协助乙方为非本市户籍的资产使用人办理暂住证等手续。4）由于标的资产本身原因导致资产使用人或第三人遭受到损害的，甲方应当承担相应责任；资产使用人使用期间的其他人身安全问题，根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任。5.2乙方权利义务。1）管理期间，乙方有义务提供给甲方合同约定的管理服务，收取相应的费用。2）管理期间，乙方承诺妥善管理标的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。3）乙方签署、交付、履行本合同不应当侵犯任何第三方的权益，且乙方承诺已经为签署、交付和履行本合同取得了一切必要的授权、许可、同意等，为更好保持标的资产保值增值，乙方可委托关联方管理标的资产或经告知甲方后可将本合同权利义务直接交由关联方进行承接。乙方在管理期间不占用甲方在标的资产上的入学名额。”本合同第6条合同解除及续期约定“6.1双方协商解除。管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。违约解除权。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方面解除合同：a）延迟交付标的资产达15个工作日的或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7.2（1）、7.2（2）条）；c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：a）延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的；b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；c）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。”本合同6.3合同提前解除的收益结算约定“由于甲方原因导致合同提前解除的，自甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除之日止，甲方收益不再适用第2.6条的预期收益补偿，此期间内甲方的收益＝（甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除已经历的日历天数－标的资产此期间实际发生的空置天数）日预期收益。”本合同6.5标的资产返还约定“合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换间的甲方设施不再返还：甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存日之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。”本合同7条违约责任及争议解决办法约定“7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。7.2甲方违约责任。甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：1）装修损失费。标的资产的装修费用（管理期限内未履行天数／管理期限总天数）2）新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格（管理期限内未履行天数／管理期限总天数），其中配置费用以《标的资产配置单》中确定的项目和费用为准。3）甲方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约全以及赔偿金。4）宽带损失费。当期已缴纳宽带费用x（乙方当期已缴纳室带费用的管理期间内未履行天数／乙方当期已缴纳宽带费用的总大数）。7.3乙方违约责任。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。”本合同附件1标的资产信息及所有权证明载明，房屋面积89.86平方米，居室数量为3室1厅，产品类型为整租合租。本合同附件五资产预期收益计划表载明：管理期间为2019年6月24日至2021年9月23日，共计3个管理周期。（1）第一个管理周期：2019年6月24日至2019年9月23日，计92天，预期收益3900元/月，每3个月为一次结算周期。（2）第二个管理周期：2019年9月24日至2020年9月23日，计1年，预期收益3900元/月，空置期为15天，每3个月为一次结算周期。（3）第三个管理周期：2020年9月24日至2021年9月23日，计1年，空置期为15天，预期收益3900元/月，每3个月为一次结算周期。同时，该表还载明：首期服务质量保证金金额11700元，支付日期为2019年6月24日。结算周期及费用：1、2019年6月24日至2019年9月23日，预期收益11700元；2、2019年9月24日至2019年12月23日，预期收益9150元；3、2019年12月24日至2020年3月23日，预期收益11700元；4、2020年3月24日至2020年6月23日，预期收益11700元；5、2020年6月24日至2020年9月23日，预期收益11700元。庭审过程中，关于付款的具体日期，高振兴陈述自2019年与联优物业公司签订本合同后，联优物业公司共给付五笔租金，分别是：第一笔2019年7月8日，转账11700元，为服务质量保证金；第二笔2019年11月19日，转账7200元；第三笔2019年12月30日，转账11700元；第四笔分三次转账，每次3900元，日期分别是2020年4月13日、4月24日和4月26日，共计11700元；第五笔2020年9月28日转账10660元，系在其起诉之后，高振兴认为联优物业公司逾期给付租金已构成违约，应按照约定给付违约金，联优物业公司对此不认可，并主张服务质量保证金系可以折抵任一结算周期内的租金的，但其未提供证据证明已通知过高振兴折抵哪一个周期。关于本合同的解除问题，双方均认可2020年9月20日解除并交接完毕房屋。关于合同解除的原因，高振兴陈述系由于联优物业公司逾期给付租金，经其催告后，仍未按期给付才导致的本合同解除；联优物业公司陈述系由于房屋隔断被要求拆除，导致本合同目的无法实现才导致的解除，高振兴对此不予认可，并称自己从未收到社区居委会通知要求拆除隔断，仅听联优物业公司的业务员提过，而且这隔断还是联优物业公司的关联公司金宣公司打的隔断，跟自己没有关系，对于自己的主张，联优物业公司未提供证据予以证明，且提供的聊天记录显示合同解除要恢复原状拆除隔断，而非社区居委会要求拆除隔断。关于拆除隔断的费用，联优物业公司未提供证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，应当提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。高振兴与联优物业公司签订的本合同名为资产管理服务合同实为高振兴将自有房屋交付联优物业公司经营使用而联优物业公司定期给付租金的房屋租赁合同，应按照房屋租赁合同的相关法律规定予以处理。双方签订的本合同约定的服务质量保证金与预期收益（即租金）是有区别的，系两笔不同性质的款项，虽然约定联优物业公司享有以服务质量保证金可以抵扣预期收益的权利，但联优物业公司应履行折抵告知的附随义务，本合同自签订之日至解除之日，经历两个管理年度，按约定需要交纳两次服务质量保证金，随后才是预期收益交纳以及折抵的问题，联优物业公司在给付款项的过程中，并未明确上述服务质量保证金和预期收益以及折抵问题，按照本合同约定的给付顺位，联优物业公司给付的预期收益已构成逾期，现高振兴要求联优物业公司给付逾期违约金，于法有据，本院对此予以支持。关于联优物业公司主张的违约金、要求赔偿的损失以及拆除隔断的费用，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告高振兴逾期支付预期收益违约金7800元；二、驳回被告北京联优生活智选物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京联优生活智选物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费25元，由被告北京联优生活智选物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年二月十九日法官助理 李熹明书 记 员 张博森