北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初11218号原告(反诉被告)：闫晶晶，女，1985年11月13日出生，汉族，住北京市昌平区。原告兼原告闫晶晶委托诉讼代理人（反诉被告）：张伟欣，男，1985年12月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被告(反诉原告)：李旭华，女，1984年7月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告(反诉被告)张伟欣、闫晶晶与被告(反诉原告)李旭华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张伟欣，被告(反诉原告)李旭华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张伟欣、闫晶晶向本院提出诉讼请求：1.李旭华支付拖欠的2020年3月25日至4月24日房租4800元。2.李旭华支付门锁维修费300元、水费265元、电费8元、洗手间门更换费500元。3.确认原被告之间的房屋租赁合同于2020年4月20日解除。4.李旭华按照合同约定支付1个月房屋租金4800元作为违约金。5.李旭华承担本案所有诉讼费用。事实和理由：我方与李旭华于2019年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定我方将位于北京市昌平区水库路16号院一区12号楼12层3单元1203号房屋（以下简称1203号房屋）租给李旭华居住，租金为每月4800元，按季支付。租期一年，自2019年8月25日起至2020年8月24日止。该合同约定：租赁期间李旭华需提前退租的，应提前30日通知我方，并按月租金100%支付违约金。在租赁合同履行过程中，李旭华拒不支付2020年3月25日至4月24日房租，并于2020年4月24日搬离出租房屋，其违反约定租赁期限，拒不履行合同，构成违约行为。李旭华拖欠2020年4月份房租4800元，门锁维修费300元，水费265元，电费8元，床垫费200元，洗手间门更换费500元，以上共计6073元。综上，李旭华的行为已严重违反合同约定，特此请求法院支持我方的诉讼请求。闫晶晶辩称，不同意张伟欣、闫晶晶的诉讼请求。因张伟欣、闫晶晶未交付符合安全居住条件的房屋导致我无法继续居住的，我不应承担违约责任。张伟欣、闫晶晶于2020年4月27日就与新租客签订了新的租赁合同，并未造成任何损失。洗手间门的更换费用、门锁维修费不应由我承担。我在2020年4月13日已经搬走，实际租赁期间不满一个月，应当根据实际情况适当减少租金。李旭华提出反诉请求：1.张伟欣、闫晶晶退还房屋押金4800元。2.张伟欣、闫晶晶支付违约金4800元。3.张伟欣、闫晶晶支付更换淋浴喷头费用39元，更换抽油烟机费用259元，剩余燃气费249元，共计547元。4.张伟欣、闫晶晶承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年8月25日，张伟欣、闫晶晶与我签订了《北京市房屋租赁合同》约定租期为2019年8月25日至2020年8月24日，租金为每月4800元，支付方式为押一付三。因张伟欣、闫晶晶提供的房屋不符合质量标准导致我的孩子在2020年2月23日被破碎的浴室玻璃门划伤，且在居住期间浴室浴霸和客厅灯的开关，在开关灯过程中时常冒出火花，张伟欣、闫晶晶提供的房屋已经严重影响了我安全、健康的生活，应当向我支付违约金。因房屋存在安全隐患，张伟欣、闫晶晶一直没有对房屋进行修缮处理，使得我不能正常居住，所以我有权终止合同，张伟欣、闫晶晶应当全额退还我4800元押金。且我在居住期间更换了淋浴喷头和抽油烟机，在居住期间充值的燃气费还剩余249元未退还，也应当由张伟欣、闫晶晶支付。针对李旭华的反诉，张伟欣、闫晶晶辩称，因李旭华迟延支付租金，并私自破坏门锁搬离房屋，故李旭华构成违约，房屋押金不应退还。李旭华提出房屋不符合质量标准不符合事实，且没有证据支持，反而是李旭华因使用不当导致我方房屋受损，故应由李旭华赔偿我方损失。李旭华入住后未经我方同意擅自对淋浴喷头和抽油烟机进行了处理，无权要求我方支付其相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张伟欣与闫晶晶系夫妻关系，1203号房屋系二人共同财产。2019年8月25日，张伟欣、闫晶晶（出租方，甲方）与李旭华（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将1203号房屋出租给乙方，租赁期限自2019年8月25日至2020年8月24日，租金标准为每月4800元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019年8月25日、2019年11月25日、2020年2月25日、2020年5月25日。押金为4800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内乙方承担水费、电费、电视收视费、供暖费、上网费、车费。第七条房屋维护及维修：（二）租赁期间，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修理，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，导致乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达1000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期间，甲方须提前收回该房屋的，甲方应提前30日通知乙方，并按月租金100%支付违约金，如乙方须提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达成解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方均按约履行。2020年2月11日，因1203号房屋卫生间门上半部分脱落，李旭华微信告知张伟欣，要求其修理。张伟欣称由于疫情原因，工人暂时无法进小区维修。2020年2月23日，卫生间门掉落、玻璃破碎，玻璃碎片将李旭华儿子的裤腿划破并有皮外伤，李旭华微信告知张伟欣，并表示等疫情结束后准备退房。2020年3月16日，李旭华向张伟欣支付了2月25日至3月25日的租金，之后未再支付租金。2020年4月11日，李旭华给张伟欣发微信称其下个月不再续租1203号房屋，4月23日可以做交接。2020年4月20日，李旭华搬离1203号房屋，张伟欣亦表示认可。本案庭审过程中，张伟欣称李旭华尚欠水费265元、电费8元，李旭华表示同意支付，并称其充值燃气费剩余249元应由张伟欣和闫晶晶退还，张伟欣亦表示认可。张伟欣另主张由于李旭华使用不当导致其防盗门把手掉落，因无法维修需要重新更换一套门锁，产生费用300元，要求李旭华赔偿。李旭华称门把手系其7岁的儿子弄坏的，说明质量很差，且锁芯仍可使用，不需要全部换新，不同意赔偿该笔费用。李旭华另主张其入住1203号房屋后，淋浴喷头不能正常使用，油烟机油太多无法清理，故其网购了新的淋浴喷头和油烟机，分别花费39元和259元，要求张伟欣和闫晶晶支付，张伟欣表示房屋交接时淋浴喷头和油烟机都能使用，李旭华未经其同意予以更换，为此产生的费用张伟欣和闫晶晶不同意支付。另查，张伟欣称其于2020年4月27日将1203号房屋交给新租户，并于2020年5月开始收取租金。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片、收据以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：张伟欣、闫晶晶与李旭华签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。庭审中双方均认可李旭华于2020年4月20日搬离1203号房屋，租赁合同的解除时间亦为2020年4月20日，本院对此亦不持异议并予以确认，故李旭华应当支付张伟欣、闫晶晶2020年3月25日至4月20日期间的租金4000元。关于张伟欣、闫晶晶主张的违约金一节，由于李旭华于2020年4月11日向张伟欣告知不再续租，并于2020年4月20日办理1203号房屋，属于提前退租，故李旭华构成违约，应当支付张伟欣、闫晶晶违约金，关于违约金数额，李旭华主张过高并请求调低，本院根据双方当事人的过错程度、1203号房屋再次出租的时间以及本案的综合情况酌情确定为1000元。关于张伟欣、闫晶晶主张的防盗门门锁维修费用和卫生间门更换费用一节，由于张伟欣、闫晶晶未提交有效证据证明因李旭华使用不当导致防盗门门锁和卫生间门损坏，故张伟欣、闫晶晶的该项请求没有依据，本院不予支持。关于张伟欣、闫晶晶主张的水电费一节，抵扣李旭华预充的燃气费后，李旭华还应支付张伟欣、闫晶晶24元。关于李旭华主张的退还押金一节，根据双方租赁合同约定，押金应扣除其应承担的费用、租金及违约金后退还，结合前述李旭华需支付张伟欣、闫晶晶的租金和违约金数额，已超过押金数额，故押金无需退还，本院直接与上述费用予以抵扣。关于李旭华主张闫晶晶、张伟欣支付违约金一节，李旭华称由于张伟欣、闫晶晶交付的房屋影响其安全健康，不承担约定的维修义务，对此本院认为，张伟欣、闫晶晶向李旭华交付1203号房屋时，卫生间门是可以正常使用的，在李旭华居住使用近半年后，卫生间门损坏，李旭华通知张伟欣后，张伟欣亦表示会处理，但由于当时正受疫情影响，无法及时修缮，因此李旭华要求张伟欣、闫晶晶支付违约金的依据不足，本院不予支持。关于李旭华要求张伟欣、闫晶晶支付更换淋浴喷头和抽油烟机费用一节，由于李旭华未提交有效证据证明其更换上述物品征得了张伟欣、闫晶晶的同意，或者与张伟欣、闫晶晶协商过，故李旭华要求张伟欣、闫晶晶支付其上述物品的费用，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、李旭华于本判决生效后七日内支付张伟欣、闫晶晶违约金及水电费共计224元；二、驳回张伟欣、闫晶晶的其他诉讼请求；三、驳回李旭华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由闫晶晶、张伟欣负担，已交纳；反诉案件受理费27元，由李旭华负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二一年二月五日书记员 扈艳杰