北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20707号原告：邢相鹏，男，1979年1月27日出生，汉族，公司职员，住北京市丰台区。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路****。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊静文，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告邢相鹏与被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告邢相鹏，被告的委托诉讼代理人郭晓桦、熊静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢相鹏向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金，从2018年10月1日计算至2020年12月8日，以所付房款1607400元为基数，按照日万分之三的比率计算，即385776元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月31日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：XXXXXXXX），约定原告购买被告建设的“阳光花庭”项目（位于北京市通州区台湖镇X地块R2二类居住用地）中的A自住房02单元B号房屋。该房屋建筑面积89.3平方米，其中套内建筑面积69.35平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积19.95平方米。按套内建筑面积计价，每平方米23178.08元人民币，总价款为人民币1607400元整。原告按照合同约定，如期支付了全部购房款（其中首付款407400元，公积金贷款120万元），履行了全部付款义务。按照合同约定，被告应当于2018年9月30日前向原告交付该商品房。2018年9月30日原告如期到达被告售楼处办理交接手续，但被告因自身原因致使该房屋未能如期达到交付条件，原告无法按期收取房屋。2020年5月9日，原告收到被告邮寄的收房通知。随即联系被告协商逾期交房违约金以及房屋交接相关事宜，由于被告拒绝履行合同约定的支付逾期交房违约金，导致合同未能履行完毕，致使原告至今未能收房。依照合同约定被告逾期交房的，应当按照房屋总价款的万分之三/日的标准向原告支付违约金合同继续履行。综上，被告的行为已经构成逾期交房，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼,请求贵院判令被告继续履行合同，支付逾期交房违约金。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。答辩意见如下：第一部分，针对邢相鹏的诉讼请求一“逾期违约金”的答辩，贵院应当依法予以驳回。一、鑫博泰来未逾期交付，双方房屋交付日期为2018年9月30日。1、鑫博泰来按照合同的约定，如期通知邢相鹏办理房屋的交付入户手续邢相鹏收到了房屋交付通知书，并参加了2018年9月30日现场会。2、根据《商品房预售合同》附件十一补充协议第十三条第一款的约定，若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起，即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的损毁、灭失风险由买受人承担，并承担该商品房所产生的一切相关费用。二、交付房屋于2018年9月20日已经实际竣工，竣工验收备案表备案日期为2018年10月17日，为客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延。（一）阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点被告晚于2018年9月30日取得《竣工验收备案表》，是因为阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点，很多手续的办理都是各部门的第一次尝试，经常出现一个手续需要反复几次申请才能办理成功的情况，同时因为受十一假期的影响，导致竣工备案表的实际取得时间为2018年10月17日。该时间不影响竣工的实际完成和房屋的实际交付。(二)鑫博泰来及时履行了告知义务。2018年9月30日的交房现场会上，鑫博泰来已告知收房业主竣工备案稍晚几天取得。三、邢相鹏对于大宗交易和收房应尽到注意义务，在其知道竣工备案表已取得之日，尽快收房。（一）邢相鹏在得知鑫博泰来已取得竣工验收备案表之后，房屋已达到交付条件，应当及时履行房屋交接义务。邢相鹏当庭承认于2019年1月25日参加阳光花庭自住房C号、D号楼实测面积超90平方米业主答疑会。业主答疑会时，鑫博泰来也告知业主已经取得竣工验收备案表的情况。虽然邢相鹏说他因迟到而没有听到鑫博泰来告知前述情况，但基于其2018年9月30日不予收房的原因之一为“阳光花庭项目未取得竣工验收备案表”，在经过近4个月的时间后，邢相鹏理应对其收房关注的问题向鑫博泰来工作人员进行询问，即阳光华庭项目是否取得竣工验收备案表，但是其并未向鑫博泰来人员和其他业主询问，显然不符合常理，故邢相鹏没有尽到合理的注意义务。邢相鹏多次说到其在网上看到阳光花庭的新闻，这说明其十分关注阳光花庭的动态，但是其却表示是2019年6月才得知阳光花庭取得竣工备案表，显然不符合常理。自2018年10月17日之后，鑫博泰来多次使用不同方式向业主表示阳光花庭已经取得竣工备案的事实。当邢相鹏得知鑫博泰来已经取得竣工备案表之后，应当及时与鑫博泰来对房屋进行交接，尽到注意义务和尽最大努力减少损失义务，不得以其他不符合其预期的理由延迟收房，其在知道房屋达到交付条件的情况下，对其主观故意延迟收房的行为应由其自行承担责任。（二）邢相鹏对鑫博泰来实际取得竣工备案表的时间具有注意义务。虽然在2018年9月30日房屋交付前，鑫博泰来未能取得竣工验收备案表，但是邢相鹏应当对鑫博泰来是否取得竣工验收备案表具有注意义务。其可以自行到网站进行查询，故当鑫博泰来于2018年10月17日取得竣工备案表，且该信息可以在北京市住房和城乡建设委员会官网查询的情况下，邢相鹏不应在超过合理时间的情况下，再以不知鑫博泰来已取得竣工备案表为由，不办理房屋交接手续。综上，鑫博泰来履行了交付义务，不应承担违约责任。四、鑫博泰来2018年9月30日交付房屋时，上水、下水符合合同第十三条第一款第一项“上水、下水：2018年9月15日达到使用条件”的要求。（一）上水、下水于2018年9月15日前均验收合格，达到使用条件。根据《北京市建设工程竣工联合验收综合申请表》，联合验收申请包括对给水和排水进行验收。之后主管部门就给水验收（上水专业）、排水验收（下水专业）分别于2018年9月7日和2018年8月28日验收合格通过。根据2018年9月10日出具的C楼2单元B号《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》，其中显示“给水、排水系统安装质量”为主控项目全部合格，一般项目满足规范要求。邢相鹏多次强调说阳光花庭小区在2019年7月23日前使用的临时非正式水，退一步讲，临水也是自来水，也能满足合同约定的达到使用条件，业主家中的水龙头可以正常使用，不存在违约行为。（二）鑫博泰来交付房屋前和交付房屋后都进行了水质检测，检测结果为合格。鑫博泰来于2018年9月13日委托北京安华鼎仕检测技术服务中心，对水质进行检测。2018年9月18日，北京安华鼎仕检测技术服务中心出具的《市政水检测报告》（项目批号：XXXXXXXX），检测结果显示全部检测项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的规定，即案涉商品房在准备交付前，水质符合国家标准。2019年1月2日，鑫博泰来委托北京京畿分析测试中心有限公司对净化设备出水口处水样通过现场采集进行检验，2019年1月8日，北京京畿分析测试中心有限公司出具《检验报告》显示，依据《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，所检样品36项指标全部合格。（三）鑫博泰来负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上、下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。根据合同附加七《北京市前期物业服务合同》附件5第二条第5项二次供水设施及附件8临时管理规约第六章前期物业服务第一条、第二条、第三条3.4款的约定，上、下水管的维护和二次供水责任单位均为物业公司。（四）鑫博泰来在交付房屋9个多月后受到行政处罚，与交付房屋无关，不能混为一谈。邢相鹏以得到逾期违约金为目的，以自来水接到中水管、鑫博泰来未取得卫生许可证、自来水检测菌落总数超标为由，否认上水和下水已达到实际使用条件的事实，是错误的，与事实不符，于法无据。1.鑫博泰来不是水质不合格、中水管接错的责任主体。鑫博泰来交付房屋时上水、下水达到使用条件。2.退一步讲，水源质量合格，是市政自来水，符合生活饮用水标准，达到上水、下水使用条件。（1）因阳光花庭南侧自来水管线未通，小区从东侧市政自来水管线接入水源使用，为市政自来水，并不存在水质问题。2016年8月22日，鑫博泰来与京东开物业签订《供水协议》，约定鑫博泰来从京东开物业处购买生活用水，水质符合国家标准。另本意见中前述的两份检测报告和2019年7月23日的《公告》均可证明水源为市政自来水，符合生活饮用水标准。（2）2019年7月，鑫博泰来向北京市自来水集团公司缴纳了自来水费803520元，也证明了鑫博泰来向阳光花庭供应的是自来水。3.南侧大市政管道自来水管线未接通属于大市政配套未到位，鑫博泰来和物业公司没有任何过错，也没有影响到使用功能，退一步讲，也属于商品房预售合同中约定的不可抗力因素。光机电管委会与自来水集团就管线移交相关事宜因成本问题未能达成一致，光机电管委会和自来水公司拖延完成管线移交工作属于市政设施未配套，非鑫博泰来和物业公司的义务和权限，鑫博泰来多次催促两单位，请求开通南侧自来水管线。4.物业公司因南侧自来水管道未接通，且自来水管道接驳口被盲板挡住，被迫将自来水从同样材质仅标识字样不同的水管走自来水，但该行为不影响自来水的水质，理由如下：（1）阳光花庭的中水系统至今未启用，中水管从未走过中水，中水管和自来水管的材质和质量完全一样。根据鑫博泰来提供的《材料、构配件进场检验记录》，阳光花庭的中水管和自来水管均使用了利达牌焊接钢管、热镀锌钢管、钢塑符合管，符合饮用水安全产品卫生许可。小区供水房中安装了一系列的净水装置，主要包括安装水处理设备/净化装置、紫外线消毒器、不锈钢水箱、管道消毒冲洗等。（五）鑫博泰来履行了告知义务房屋交付现场会及后续多次沟通，鑫博泰来已告知收房业主南侧自来水管未接通，小区从东侧接通自来水，并在业主入住后为业主提供充足的桶装矿泉水。（六）自业主入住以来，鑫博泰来和物业公司至2019年7月23日南侧自来水管线接通水质检测合格前，积极采取了很多措施，满足业主的用水需求。1.向入住的每户业主提供充足的桶装矿泉水。2018年12月底，陆续有业主装修完毕正式入住。自业主入住之日起，鑫博泰来即赠送充足的桶装饮用水（共计花费207828元），物业公司配合，直至2019年7月23日水质检测合格。2.停水期间提供临时水车、水桶、水舀子等物品和充足的桶装矿泉水停水期间，鑫博泰来和物业公司自2019年7月3日起提供临时水车供水即提供生活用水同时帮助业主运送，配备大水桶、小水桶、水舀子、水盆等物品便于居民使用水车供水，及给业主报销洗澡费用直至2019年7月23日止，同时也提供充足的桶装矿泉水。（七）关于个别业主家中的水样检测菌落总数超标，应是当时小区的入住率较低，水流不循环导致的。1.水样检测菌落总数超标不影响上水和下水的正常使用。根据鑫博泰来提供的证据5-1《检测报告》，其中明确表示对阳光花庭小区水箱出水及末梢水进行水质检测，被检单位为“阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司”，并非鑫博泰来，检测结果仅菌落总数一项指标超标情形，其他指标合格。由此证明，阳光花庭小区二次供水的责任主体为物业公司，而非鑫博泰来。物业公司供水的水源为自来水而非中水，另有业主家的水源菌落总数是合格的。不合格的水质菌落总数也仅是微超标，是由于该户所在单元入住率低水流不循环导致并非其他原因。在WHO(世界卫生组织)和EPA(美国生活饮用水标准)中，饮用水都没有"菌落总数"指标，只是对致病菌有严格要求。我国现在执行的矿泉水国家标准(GB8537-2008)也已经取消了菌落总数指标(原来的标准GB8537-1995中有"菌落总数"指标)。这说明"菌落总数"这个指标不影响上水和下水的使用。现在水科学界也认可，菌落总数超标，只要不是致病菌超标，普通杂菌超标不会使人致病，且细菌中也存在有益菌，比如酸奶中的乳酸菌，对人的健康是有利的。水中的细菌大多是由空气中进入的中性细菌，对人的身体健康无影响。此外，卫健委水质检测人员在邢相鹏家中取样时明确表示，自来水无异味，在检测结果告知时，卫健委人员综合现场巡视等一系列检查后，向业务人员提示菌落超标的原因极可能是因为小区入住率低水流不循环导致，让物业公司注意水循环的问题。2019年7月，小区因管道施工，停止用水，提供临时水车为业主提供生活用水。根据当时业主领用取水备品的签字表计算，2019年7月小区业主入住收房数为154户、领取备品在装修期但未入住的业主为122户，即正常入住率仅为14.09%，加上装修但未入住的用户计算入住率为25.3%。装修期的用水量也是远小于正式入住的用水量。（八）二次供水的责任主体为物业公司，并非鑫博泰来。根据2019年9月29日，阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司取得的通卫水监字[2019]第00145号《卫生许可证》（二次供水无负压），及合同附件七《北京市前期物业服务合同》附件5第二条第5项二次供水设施及附件8临时管理规约第六章前期物业服务第一条、第二条、第三条3.4款的约定二次供水的责任单位应为小区物业，并非鑫博泰来。综上，自2018年9月15日，上下水已达到使用条件，符合商品房预售合同关于上下水交付条件的约定。鑫博泰来向业主提供的自来水水质合格，在2019年6月份检测出自来水菌落总数超标，但未对鑫博泰来进行行政处罚。鑫博泰来获得行政处罚是因为将自来水接到中水管上以及未取得二次供水卫生许可证便向业主提供自来水，且不说行政处罚的受罚主体是否正确，即使对鑫博泰来行政处罚主体是正确的，也不能证明之前上水、下水不能使用，水质不合格。五、鑫博泰来并无逾期交付的违约情形，如贵院判令鑫博泰来逾期交房，根据法律规定和司法精神合同中约定的鑫博泰来逾期交房的违约责任过高，应以原告的实际损失来确定违约金的数额。第二部分，针对邢相鹏的诉讼请求二，其没有事实和法律依据，鑫博泰来不存在违约行为，不应承担本案的诉讼费用。综上，首先鑫博泰来交付房屋符合合同约定的条件，且实际完成竣工，竣工验收备案略晚是由于客观原因和不可抗力造成；从房屋交付时上水下水的情况看，房屋上水、下水达到实际使用条件，且交付前后水质均合格。根据意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则，贵院应将2018年9月30日认定为房屋交付日；另外，二次供水和管道维护的责任主体是物业公司，与鑫博泰来无关，即与房屋交付条件无关。综上，恳请贵院驳回邢相鹏的全部诉讼请求，以维护房屋交易的公序良俗和诚实信用原则，保护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，被告（出卖人）与邢相鹏（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，主要约定：第三条基本情况：商品房房屋坐落于通州区台湖镇X地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）A自住房02单元B（以下简称B室房屋）。房屋预测建筑面积共89.3平方米，其中套内建筑面积69.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.95平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23178.08元，总价款1607400元。签订《北京市商品房预售合同》当日，买受人向出卖人支付购房款（含定金）人民币407400元，其余房款人民币1200000元以贷款方式支付。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2018年9月15日达到使用条件，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通；（6）有线电视线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通。2、其他设施：（1）公共绿地：2018年9月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年9月15日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共1处，具体位置、功能为：生活垃圾转运点，2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接的，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件十一补充协议第十三条。合同还约定了其他内容。同日，邢相鹏与被告签订了《补充协议》，主要约定：十二、对本合同正文第十四条的补充约定：……2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交付日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。十三、对本合同正文第十六条的补充约定：1、若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。2、若因政策、法律法规等调整导致该商品房交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际交付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付。上述合同签订后，邢相鹏向被告支付了B室房屋购房款1607400元。2018年10月17日，被告在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明：实际开工时间为2016年7月26日，实际竣工验收时间为2018年9月20日。被告表示因阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点，手续办理需要多次办理才能成功，且受到十一假期影响才导致竣工备案表实际取得时间为2018年10月17日，但该时间不影响房屋的交付。2018年9月底，被告向邢相鹏邮寄了《房屋交付通知书》，载明：……我们荣幸的通知您，请您在2018年9月30日上午9时至下午16：30时，至通州区台湖镇潞西路与兴光二街交汇处阳光城·京兆府项目售楼处，办理该房屋的交付入户手续。为避免业主集中办理交付手续给您带来的不便，我们将建议您按前述通知时间前来办理交付入户手续。若您的时间安排与我们的交付入户时间安排有冲突，请您最迟于安排交付前一周前拨打服务电话8822****或与我们为您指定的置业顾问取得联系，并重新确认您前来办理交付的时间……。邢相鹏收到上述通知书，如约于2018年9月30日前往收房现场。但表示因被告未取得建筑工程竣工验收备案表，没有正规的供水、都是临时供水，没有达到当时合同中的交付条件，所以就没有接收。2019年6月4日，被告鑫博泰来公司再次向原告发出《房屋交付催告函》，载明：……我司已向您寄发《房屋交付通知书》，但您至今尚未办理房屋交付手续。现我司就您逾期收房的行为再次进行书面催告，请您务必于2019年6月30日前至阳光城京兆府项目售楼处（地（地址：北京市通州区嘉创一路**院阳光花庭**楼**底商阳光城京兆府营销中心话：88XX****）办理该房屋的交房入户手续。如您在前述日期前仍未按约前来办理该房屋交付手续的，将视为该房屋已于首次房屋交付通知书中所载的交接日期完成交付……。原告于庭审中表述，其收到该份催告函后于2019年6月30日左右前往现场，虽然取得了竣工验收备案表，但还是无法达到用水条件，听小区住户说停水了，在现场也看到了供水车，没有取得二次供水的卫生许可证，于是在现场看了看就走了，没有与被告工作人员进行接洽。在本案庭审中，本院询问截止开庭之日原告所称的供水问题是否解决，原告称水的问题理论上应该解决了，现在无法收房的原因是被告拒绝支付违约金。至于在2018年10月17日取得竣工验收备案之后有无通知原告前来收房，被告鑫博泰来公司称期间有电话通知，但工作人员流动较大没有记录。被告鑫博泰来公司还称其曾于2019年1月25日组织部分房屋实测面积超90平方米的业主召开答疑会，在此次答疑会上告知业主已经取得竣工验收备案表，而原告邢相鹏参加了此次答疑会。原告邢相鹏认可参加了此次答疑会，但表示此次会议是关于面积超90平方米的问题，没有听到关于竣工验收备案的事情。庭审中，原告表示被告将供水设施与中水管道相连接，水质不达标，不符合交房条件，是自己于2018年9月30日以及2019年6月30日未收房的原因。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因被告未取得卫生许可证从事二次供水活动向其出具京通卫水罚[2019]228号行政处罚决定书。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因被告从事二次供水，供水管道与中水管道连接送水入户向其出具京通卫水罚[2019]229号行政处罚决定书。2019年9月29日北京市通州区卫生健康委员会向阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司发放二次供水（无负压）卫生许可证。被告对此不予认可，表示交付房屋时，上水、下水满足合同第十三条第一款第一项“上水、下水：2018年9月15日达到使用条件”的约定。小区水质没有问题，而且小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为了证明上述事实，被告提供：1、2018年9月18日北京安华鼎仕检测技术服务中心出具的《检测报告》（项目批号：2018S155），检测结论为：贵单位2018年9月13日送检的水样，全部检测项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的卫生要求；2、2019年1月8日北京京畿分析测试中心有限公司出具的《检验报告》，显示依据《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，所检样品36项指标全部合格；3、台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》予以佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”同时，被告表示己方负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上、下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。被告在交付房屋9个多月后受到行政处罚，与交付房屋无关，不能混为一谈。关于水样检测菌落总数超标，应是当时小区的入住率较低，水流不循环导致的，不影响上水和下水的正常使用。在2019年6月份检测出自来水菌落总数超标，但未对被告进行行政处罚。被告被行政处罚是因为将自来水接到中水管上以及未取得二次供水卫生许可证便向业主提供自来水，且不说行政处罚的受罚主体是否正确，即使对被告行政处罚主体是正确的，也不能证明之前上水、下水不能使用，水质不合格。本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告依据合同约定支付了全部购房款，被告鑫博泰来公司应按照合同约定于2018年9月30日前向原告交付该商品房。被告鑫博泰来公司虽于2018年9月30日前通知原告前往项目现场收房，但其当时并未取得合同约定交房条件中的建筑工程竣工验收备案表，原告于现场拒绝接收房屋并无不妥。2018年10月17日，被告鑫博泰来公司取得建筑工程竣工验收备案表之后，仍有义务继续通知原告办理房屋交接手续。但被告鑫博泰来公司直至2019年6月4日才再次向原告发出《房屋交付催告函》，要求原告于2019年6月30日前前往项目现场办理房屋交付手续，此情形属于被告鑫博泰来公司逾期交房，违反了合同约定。被告鑫博泰来公司虽辩称于首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案的预计时间，拒不收房属于原告扩大损失，但其并未提供充分有效的证据证实此情节，在原告否认的情况下，本院对此项辩解意见无法采信。被告鑫博泰来公司同时辩称其在取得竣工验收备案后电话通知原告收房以及在答疑会上告知取得竣工验收备案，但其同样未提供相应证据予以佐证，本院对其该项辩解意见不予采信。故，在被告鑫博泰来公司存在逾期交房违约情形下，原告要求被告鑫博泰来公司自2018年10月1日起支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持。但关于违约金计算截止日期，因被告发送《房屋交付催告函》时，房屋已经具备合同约定的交付条件，故应计算至《房屋交付催告函》列明的收房最后期限2019年6月30日止。原告至今未收房，主张违约金继续计算依据并不充分。关于原告所称的水质以及中水管道连接问题，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，市政基础设施中的上、下水是否达到使用条件应当以《北京市建设工程竣工联合验收综合申请表》确认的内容为准，原告提及的供水水质问题和中水管道连接问题，不能作为出卖人承担逾期交房的违约责任的事实。故对原告此项诉求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司支付原告邢相鹏逾期交房违约金131646元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告邢相鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3543元，由原告邢相鹏负担2077元（已缴纳），由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担1466元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 薛 兵二〇二一年二月二十七日书记员 孙嘉慧