河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终89号 上诉人（原审被告）：内丘县康庄房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市内邱县县城康庄路南侧康庄壹号大厦3单元302室。 法定代表人：冀永学，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕晓燕，河北衡益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩志发，男，1976年5月11日出生，汉族，农民，住河北省邢台市内邱县。 委托诉讼代理人：郝丽云（系韩志发妻子），女，住河北省邢台市内邱县。 委托诉讼代理人：张建合，河北正扬时代律师事务所律师。 上诉人内丘县康庄房地产开发有限公司（以下简称康庄房地产公司）因与被上诉人韩志发房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省内邱县人民法院（2020）冀0523民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康庄房地产公司的委托诉讼代理人吕晓燕，被上诉人韩志发的委托诉讼代理人郝丽云、张建合到庭参加诉讼。不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 康庄房地产公司上诉请求：一、依法撤销内邱县人民法院作出的（2020）冀0523民初975号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、上诉人不应当承担违约金。依据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条的约定的交付全部房价款的万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过×日（该其期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万份之X（该比率应当不低于本条第1（1）向中的比率）的违约金。依据以上内容，按照逾期时间（1）和（2）不做累加，如上诉人逾期交房，被上诉人可选择（1）或（2）之一的内容处理。现被上诉人认为上诉人违约，但选择继续履行合同，接受了房子，而内容的最后一段内容约定即：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应当不低于本条第1（1）向中的比率）的违约金。”，该段内容中也就是将叉号后边括号的内容已划掉，“X”代表没有了违约金的约定，选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人也就是上诉人不用承担违约金。该合同的全部内容，也包括该段内容，被上诉人在签订合同时均已阅读并完全明白意思后双方签订的，该内容合法有效，不违反强制性规定故如被上诉人选择了继续履行合同，则上诉人就不再承担违约金。二、即便是上诉人逾期交房也系不可抗力之情形，对上诉人的停工期间应当依法扣除。在上诉人施工起至交房的施工期间，上诉人执行内丘县住房和城乡建设局的停工通知而停工，共计230天，该期间系不可抗力，应当依法扣除。以上内容请二审法院予以核实，并予以支持上诉人的上诉请求。 韩志发答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充足，程序合法，适用法律正确，判决结果正确。二、上诉人的上诉理由不成立，上诉人对双方签订的商品房买卖合同中第12条的理解是错误的，不符合商业惯例和诚信原则，也不符合法律规定，上诉人主张不承担违约责任的上诉理由不成立，上诉人所称的由于住建部门发布的停工通知而产生的停工期间，与上诉人向被上诉人逾期交房的违约行为之间没有因果关系，停工通知与本案没有关联性，且停工的事实不属于不可抗力，故上诉人所称的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。 韩志发向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告康庄公司给付逾期交房违约金11785.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月5日，原告韩志发作为买受人、康庄公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，原告韩志发购买被告康庄公司开发的位于内丘县，房屋面积135.33平方米，单价为每平方米3428元，总价款464000元。买受人采取商业贷款付款方式，首期支付房价款144000元，占全部房价款的30%，余款320000元向贷款机构申请贷款支付。2016年11月7日，原告韩志发向被告康庄公司支付首付款144000元，剩余款项向银行申请贷款。合同约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照第十一条规定的时间将商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在30日之内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之＿（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该合同签订后，原告于2011年11月7日交纳了购房款144000元。2016年12月15日，原告韩志发及其妻子郝丽云作为借款人、抵押人与中国建设银行股份有限公司内邱支行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以内丘县康庄壹号大厦1-3-1401商品房作为抵押物，约定韩志发、郝丽云贷款320000元，贷款期限240个月（2016年12月15日起至2036年12月15日止）；约定贷款人将款项320000元一次性划入康庄公司账号：13×××97。随后，被告康庄公司收到了该贷款320000元。原告韩志发已付清购房款。2018年9月11日，被告康庄公司向原告韩志发交付了合同约定的房屋即壹号大厦的1幢3单元14层1401号商品房。现原告已经装修入住壹号大厦的1幢3单元14层1401号商品房。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。原告韩志发依照合同约定支付了首付款并办理了银行贷款，付清了购房款464000元，但被告未按照合同约定的期限于2017年12月31日前向买受人交付该商品房，已构成违约。原告选择继续履行合同并要求被告按合同总价款的万分之一支付违约金，根据双方签订的合同第十二条1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过＿日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）。同样，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。对此条款，虽然横线处画叉，但是后面括号中内容能够作出明确说明，能够解释为逾期超过30日后，买受人可以选择解除合同，也可以要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。故原告请求被告支付截止交房之日2018年9月11日的逾期交房违约金11785.6元（全部房价款464000元×日万分之一×254天)，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告康庄房地产公司辩称因政府原因和不可抗力原因造成工期延误、造成延期交房，不应承担延期交房责任的答辩请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，原审判决：自本判决生效之日起三日内，被告内丘县康庄房地产开发有限公司支付原告韩志发逾期交房违约金11785.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，减半收取计47.5元，由被告内丘县康庄房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据，本院结合对方当事人的质证意见分析认证如下： 上诉人提交的证据：证据一，2018年7月5日方银凤的交房的收据。证明交房时间就是2018年的7月5日，而不应当认定对方的收房时间是2018年9月11日。证据二，2017年的1月8日至2018年4月20日内丘县住房和城乡建设局下发停工作业通知35页。证明上诉人在此期间依据此通知停止建设，该期间为不可抗力而停工。 被上诉人对证据的质证意见：证据一，不具有合法性和关联性。上诉人在上诉状中对交房时间没有提出上诉，那么该事实不属于二审审理的范围，因此该证据与本案没有关联。况且方银凤是谁，被上诉人不认识，我们不认可。对它的真实性也不认可，这属于被上诉人方单方记载的，不具有真实性。证据二，同本案的系列案（2021）冀05民终46号案件的一审质证意见，即：1.上诉人已经明确涉案楼盘已经于2017年11月份施工结束，2017年12月15日左右验收完毕，也就意味着从2017年12月15日之后涉案楼盘是不需要任何施工的，因此这些所谓的停工通知与本案没有关系；2.上诉人没有证据证明这些停工通知与其逾期交房的违约行为之间存在因果关系；3.对于上诉人主张的不可抗力不成立，理由是涉案楼盘既然已经在2017年12月15日之前已经竣工验收，这些所谓通知与本案没有关系就不称之为不可抗力。 本院对证据的认证意见：证据一，上诉人在上诉状中对交房时间没有提出上诉，该证据与本案没有关联性，且该证据系上诉人单方制作，不能证明该证据的真实性，本院不予确认。证据二，上诉人认可涉案工程的竣工验收时间是2017年12月15日，无论停工与否都没有影响涉案工程在约定的交房时间前完成竣工，因此，该证据与本案争议的焦点问题无关联，本院不予确认。 二审查明的事实：上诉人认可涉案楼盘已经于2017年11月份施工结束，2017年12月15日左右验收完毕。其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案主要的争议焦点为：一、合同中对逾期交房违约金的约定如何认定。二、上诉人主张的停工期间是否应予扣除。 关于第一个焦点，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1.（1）中约定逾期在30日之内的出卖人按日向买受人支付全部房价款的万分之一违约金，而在该条第1.（2）中虽在逾期超过天数的横线上划了“×”，但在“×日”后面的括号中有明确写明“该期限应当与本条第（1）项中的期限相同”；同样，虽在“万分之”后面的横线上划了“×”，但在“×”后面的括号中明确写明“该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率”。根据上述合同条款括号中的意思表示来看，认定逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之一的违约金，更为符合合同约定的本意。并且，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系上诉人一方提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，上诉人作为格式条款的提供方，在双方对格式该条款理解有争议的情况下，应当作出不利于上诉人一方的解释。因此，一审判决对违约金的约定认定正确，本院对此予以维持。 关于第二个焦点，双方签订的合同中约定交房时间为2017年12月31日之前，而上诉人承认其房屋的竣工验收时间是2017年12月15日左右，即在约定的交房时间内工程已经竣工验收，因此，一审认定上诉人所提交的因天气和大气污染等原因停工的证据与本案不存在关联性，并无不当。上述原因不能成为上诉人免责的理由，其应当承担逾期交房的违约责任。 综上所述，内丘县康庄房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费95元，由内丘县康庄房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  武丽萍 审判员  郑延铎 二〇二一年二月二十六日 书记员  张伟沙