江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初16972号原告：昆山市张浦镇吴加村股份经济合作社，住所地昆山市张浦镇吴加村川浩路22号。法定代表人：严炳荣，该合作社理事长。委托诉讼代理人：赵鹏程，江苏漫修(昆山)律师事务所律师。被告：昆山松田工业自动化设备有限公司，统一社会信用代码913205830914983331，住所地张浦镇张家埭路15号。法定代表人：杨传伟，该公司总经理。原告昆山市张浦镇吴加村股份经济合作社（以下简称昆山吴加村合作社）诉被告昆山松田工业自动化设备有限公司（以下简称昆山松田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告昆山吴加村合作社的委托诉讼代理人赵鹏程，被告昆山松田公司的法定代表人杨传伟到庭参加证据交换，后提出申请并经本院确认未参加庭审。本案现已审理终结。原告昆山吴加村合作社向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付占有使用费863228.8元及利息(自2020年1月16日起，暂计至2020年9月15日止，每月占有使用费按合同价107903.6元计算)；2.请求法院判令被告支付违约金64742.16元(年租金的5%)；3.请求法院判令被告立即将位于昆山市××镇××号的厂房腾退，并交付给原告；4.请求法院判令本案诉讼费等费用由被告承担。审理中，原告确认利息计算方法为自2020年9月16日起，按占有使用费863228.8元为基数，按银行同期贷款利率计算至实际支付日止；并申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：昆山市张浦镇吴加村农村社区股份专业合作社与被告于2019年11月29日签署《厂房租赁合同》，双方约定由被告承租位于昆山市××镇××号的厂房，租赁厂房建筑总面积为3853.7平方米，租赁期限自2019年9月16日起至2020年1月15日止，共计4个月，租金每平方米28元/月，四个月租金总计431614.4元。合同到期后被告拒不腾退该厂房，昆山市张浦镇吴加村农村社区股份专业合作社多次催告，并于2020年4月16日由昆山市张浦镇吴加村村民委员会代为发出告知书，限被告于2020年4月30日前搬离，被告均未腾退搬离。昆山市张浦镇吴加村农村社区股份专业合作社于2020年7月14日向昆山市人民法院提起诉讼，但根据农村集体资产管理有关规定，原告于2020年6月29日成立，7月2日登记发证，张浦镇吴加村相关经营性资产应当由原告进行管理，昆山市张浦镇吴加村农村社区股份专业合作社不再为适格原告，昆山市人民法院做出(2020)苏0583民初11320号民事裁定书，裁定驳回昆山市张浦镇吴加村农村社区股份专业合作社的起诉，故本次原告作为适格主体提起诉讼。被告昆山松田公司辩称：1、被告从2011年开始就承租涉案厂房，被告长期和吴加村村委会签订合同，按期交房租，最近两年才由昆山市张浦镇吴家村农村社区股份专业合作社出面和被告签订合同，2020年1月16号租赁到期前后，被告的法定代表人杨传伟和中共吴加村村委书记严某某口头约定再续租，但是因年初新冠疫情原因拖延签订正式租赁合同，后续双方应当是不定期租赁合同。2、原告无权诉讼请求被告支付使用费863228.8元，涉案房屋没有取得不动产登记，属于无证厂房，该厂房使用的土地归昆山市张浦镇吴加村村民委员会，不是原告，原告无权要求被告支付使用费。况且该厂房没有取得不动产登记产权证，不能合法有效地办理环评、安监、消防等生产经营审批、备案，属于不能生产经营正常使用的厂房，导致后来张浦镇镇政府政策要收回，不能让被告继续租赁使用，根本过错在吴加村村民委员会。3、疫情之后的2020年4月底，因张浦镇产业政策调整，且涉案的厂房为无证厂房，应镇委镇政府的要求，严某某书记告知被告不会再续签书面合同，并要求被告尽快搬离，双方又在减免两个月租金上无法达成共识，在此过程中，此情形属于不可抗力、疫情原因、政策变动，不属于被告违约，被告不应当支付违约金，况且十年来被告和吴加村相处融洽，严某某书记和被告杨传伟之间的口头约定续租，被告从没说不交租金，仅仅是因为双方对减免疫情期间租金无法达成共识，不是被告的过错。4、从接到严某某书记通知厂房不能续租开始，杨传伟就及时和严某某书记汇报搬迁进度，被告在涉案厂房处生产经营近十年，需要搬迁事发突然，大量工作需要时间和精力，况且那段时间也处在疫情期间，更让搬迁事情进展艰难。涉案厂房的生产车间，被告于2020年7月31日已经腾空，当日通知了严某某书记，办公区域和场所，也在2020年9月20日搬迁完毕。5、涉案厂房属于村民委员会集体资产，依照国务院、江苏省市的文件政策精神，今年疫情期间，可以给予两个月免交租金期，吴加村应当遵守文件精神要求，减免被告两个月房租，恳请法院查明事实，酌情减免。6、本案诉争的发生，关键有两点，一是吴家村应当遵守国务院文件精神减免租金，双方没有达成共识，导致被告没有及时支付租金，二是在于张浦镇产业政策的变更及涉案厂房未取得不动产登记，政府要求吴家村委会收回，吴加村委会执行镇委镇政府的决策，被告因疫情原因也无法及时搬迁，吴加村通过诉讼方式行催促被告搬迁，以完成镇委镇政府的任务，到目前为止，被告已经腾退完毕。综上，双方不定期租赁合同期间的租金，被告愿意将依政策减免两个月租金的其他房租支付给吴加村村委会，恳请法庭综合考虑以上因素，驳回原告的违约金诉讼请求，减免两个月租金，生产车间部分的租金计算至2020年7月31日，办公区域租金计算至2020年9月15日。原告为证明其诉请提供了证据:1、厂房租赁合同；2、企业投资项目备案通知书；3、建设用地许可证；4、建设用地规划许可证；5、建设工程规划许可证；6、建筑工程施工许可证；7、建设工程规划验收合格证；8、土地使用权证；9、告知书；10、签收照片；11、“政经分开”通知；12、“政经分开”领导小组通知；13、成立股份经济合作社的批复；14、(2020)苏0583民初11320号民事裁定书。经质证，1-10真实性认可；11-14由法院核实。被告为证明其辩称提供了：1、江苏省人民政府文件；2、微信聊天刻录；3、手机短信。经质证，原告对真实性没有异议。本院认证意见为：被告对原告提供证据1-10真实性认可，本院予以确认；证据11-14系政府公文件，本院亦予以确认。对被告提供的证据原告对其真实性没有异议，本院予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理，对双方无异议的事实查明如下：2019年11月29日，昆山市张浦镇吴加村农村社区股份专业合作社（甲方、出租方）与被告昆山松田公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同（合同编号：20191001），第一条约定为租赁厂房坐落于昆山市××镇××号；租赁厂房建筑总面积3853.7平方米，分别为主厂房二栋3648平方米，局部办公楼二层，配电房和门卫68.7平方米，泵房137平方米。租赁厂房质量以现状为准；甲方对厂房享有合法的所有权。乙方租赁厂房用途为：电子产品、五金、机械及自动化流水线设备业务。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该厂房的用途。第二条关于租赁期限约定为：厂房租赁期限自2019年9月16日至2020年1月15日止，共计4个月；租赁期满，除甲乙双方另签新的厂房租赁合同外，乙方必须在合同终止日无条件向甲方返还租赁厂房。如乙方不再继续承租同时又未能在约定返还租房日期内将承租的房屋连同房屋内的物品(以双方确认的租赁物品清单上所记载的物品为准)完整无损的返还给甲方，甲方除有权要求乙方赔偿外还有权在租赁厂房返还到期日的次日自行收回出租房屋及房屋内的物品，乙方遗留在出租房屋内的物品所有权归甲方所有，甲方有权任意进行处置。第三条关于租金约定为：每方米28元/月，4个月租金总计431614.40元（含税）；租金采取先付后用的方式。……第十一条厂房租赁期间，甲乙双方任何一方不得擅自变更或解除本合同。如乙方需终止本合同的须提前一个月书面通知甲方，并履约保证金不退还。甲方如遇到政府规划用地房屋拆迁等需终止本合同的，甲乙双方必须无条件服从，具体赔偿事宜按有关规定执行。由于上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十二条厂房的交付及返还，交付：甲方应于2019年9月16日前将厂房按约定条件交付给乙方；返还：租赁期满或合同终止后，乙方应在合同终结(终止)日返还该厂房及其附属设施，乙方还应无条件将变压器(乙方租赁厂时为了开票方便过户给乙方的)过户还给甲方。返还后对于该厂房内乙方未经甲方同意遗留的物品：甲方有权自行处置，造成损失乙方自担。第十三条甲乙双方保证按本合同履行，一方不履行或不完全履行本合同任一约定即构成违约，违约方须支付守约方违约金，违约金为本合同年租金总额的百分之五等内容。该合同经甲、乙双方盖章及签字。2020年4月16日，原告向被告出具告知书，内容为：2020年2月20日经张浦镇党委主要领导专题工作布置会议研究决定，即日起将对横贯泾路集体厂房进行回收，接到通知后原告工作人员第一时间到被告公司将相关腾退工作事项告知，被告公司必须在2020年4月30日前搬离，若逾期未配合腾退搬离承租房屋的，一切不利后果由承租人、权益人自行承担。2020年6月29日，昆山市张浦镇人民政府批复同意成立昆山市张浦镇吴加村股份经济合作社。关于双方有争议的部分为：被告认为于2020年7月31日完成车间搬迁工作，于2020年9月20日完成办公室及人员的搬迁工作，租金应当按照各自完成时间分别计算。同时被告提出房租减免2个月的辩证。原告认为生产车间7月31日未完全搬空，车间内仍留有剩余物料，终搬迁完成按整体厂房腾空交接到原告手中才算搬迁完毕，原告认可9月20日完成搬迁工作；原告不认可房租减免。关于原、被告双方争议部分，本院将在判决书说理部分进行阐述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告、被告诉称、辩称的其他事实及不持异议的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。本院认为，本案的争议焦点有二个：一、本案中被告应否支付拖欠费用及完成搬迁腾空的具体日期。二、被告主张的减免2个月租金能否成立。关于第一个争议焦点，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中涉案租赁期限至2020年1月15日止，租赁期间届满，双方未续签租赁合同，双方合同权利义务已经终结，且原告通知被告搬离，被告昆山松田公司理应及时腾空退还涉案厂房，因此本院对原告要求被告支付房屋占用使用费的诉请予以支持。关于被告陈述的涉案房屋系无证厂房不应支付房屋占用使用费及双方已经签订不定期租赁合同的主张，本院不予采信。关于被告辩称的2020年7月31日完成车间搬迁工作，就此被告提供了2020年8月1日手机短信内容，内有照片一张及文字内容为：主要设备都已经搬走了，因为不能停产所以是分批搬，剩下的材料会于下周全部搬完。经质证，原告认为现场仍然堆积大量材料，不能认为已经搬迁完毕。本院认为，被告辩称的2020年7月31日完成车间搬迁工作，实际尚未完成全部搬离，不应认定被告完成了腾空义务。因此，本院对被告辩称的车间搬迁完成时间不予采信。综上及本案双方陈述，本院认定被告完成搬迁时间点为2020年9月20日。关于第二个争议焦点，实际系减免2个月房屋占用使用费，本院认为，双方租赁合同期间发生新冠疫情等不可抗力事件，考虑疫情对清场、移交的客观影响，本院认定房屋占用使用费延后2个月起算为宜。综上，本院对原告要求被告支付自2020年1月16日起至2020年9月20日止的房屋占有使用费的诉请予以支持，但应扣除2个月房屋占用使用费，故房屋占有使用费为665405.53元（431614.40元/4*6+107903.6元/30*5）。关于逾期支付利息，应自2020年9月21日至实际支付之日止，本院予以支持；关于计算基数应当以665405.53元为基数，关于利息计算标准应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。关于原告要求被告支付违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告申请撤回本案第3项诉请，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告昆山松田工业自动化设备有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告昆山市张浦镇吴加村股份经济合作社占有使用费665405.53元及利息（利息以665405.53元为基数，自2020年9月21日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）二、驳回原告昆山市张浦镇吴加村股份经济合作社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13080元，减半收取6540元，由原告负担1313元，被告负担5227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  洪 巍二〇二一年二月十八日法官助理  胡凡青书 记 员  汤 诚部分条文附录：《中华人民共和国合同》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》、第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。