北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5840号原告（反诉被告）：江忠泰，男，1970年10月29日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县，现住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张连锁，北京市潮阳律师事务所律师。被告：张恒春，男，1967年11月12日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：庄惠玲，女，1971年8月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会，住所地北京市怀柔区渤海镇苇店村。法定代表人：杨飞，村主任。三被告之共同委托诉讼代理人：郭晓，北京金理律师事务所律师。三被告之共同委托诉讼代理人：蒲萌萌，北京市振邦律师事务所律师。原告江忠泰（反诉被告）与被告（反诉原告）庄惠玲、被告（反诉原告）北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会（以下简称苇店村委会）、张恒春合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告江忠泰及其委托诉讼代理人张连锁、被告庄惠玲及庄惠玲、张恒春、苇店村委会之委托诉讼代理人郭晓、蒲萌萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江忠泰向本院提出诉讼请求：1.判令被告庄惠玲、被告苇店村委会继续履行《土地承包经营合同》；2.被告庄惠玲、张恒春支付160万元土地承包金的利息（原告在2011年11月12日与被告签订合同，原告付款时间为2011年11月18日支付了130万元，利息的计算从2011年11月18日起算至今；其余40万，其中10万2012年2月22日起算至今；其中30万是从2012年5月31日起算至今，按照按年息15.4%计算）2238133.33元；3.三被告支付合同违约金2890200元，违约金是依照合同条款中第四页第八条8.2和8.3的规定，按照补偿金总额的30%计算；4.由三被告承担本案诉讼费。因被告提出反诉，江忠泰补充如下意见，如法院支持被告解除合同的反诉请求，则江忠泰同意解除合同，同时变更诉讼请求为：1.要求被告如数返还承包金160万元，且自交纳之日起，被告应当按照银行同期贷款利率的四倍和比照最高人民法院关于民间借贷的司法解释支付利息；2.被告违约在先，应当支付违约金2890200元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告张恒春与被告庄惠玲系夫妻关系。被告张恒春是北京市怀柔区渤海镇人民政府的工作人员，经张恒春牵头，原告于2011年11月12日与被告庄惠玲、苇店村委会签定了《土地承包经营合同》，约定各方的权利义务。当日原告向被告张恒春、庄惠玲分四次支付承包金170万元，原告支付承包金170万元后发现被告方没有履行合同约定之若干义务，逐暂停后续款项的支付。原告为落实合同的履行多次与被告方交涉，直到发律师函被告庄惠玲、张恒春仍未正面回应。被告方未能履行合同义务的行为极大地侵害了原告的合法权益，影响原告的预期经济目标。原告认为当今是法制社会，人们参与社会经济活动应当诚实守信，要有契约精神。几经协商未果，根据三方所定合同第三条2.2款、3.1款、5.3款、5.4款、5.6款、8.3款、8.5款、8.6款、8.7款及《合同法》《民法通则》相关条款，原告特向法院起诉。原告支付合同款后，一直找被告协商要求其履行合同义务，被告一直没有正面回应，到了原告发送律师函后，被告也一直没有回应。庄惠玲、苇店村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。庄惠玲、村委会与原告订立的合同中约定的义务被告已履行，涉案地块已经交付给原告，现在该地块在原告的控制之下。根据合同约定，原告应在合同生效后三日内支付260万元，但原告仅支付了130万元，原告已构成违约。关于原告的利息主张，庄惠玲与村委会不认可，因为土地已经实际交付，被告义务已完成，该款项系土地承包金，不存在利息问题，属于原告应给付的。另，根据合同约定，原告所诉违约金没有依据，被告不存在合同里所说的3.1和2.2所约定的违约情形，所以原告主张违约金没有理由。综上，不同意原告的全部诉讼请求。张恒春辩称，张恒春与本案无关，不同意原告的全部诉讼请求。本案审理过程中，庄惠玲向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2011年11月12日签订的《土地承包经营合同》；2.判令被反诉人支付反诉人土地占用费每年137628.57元（从2011年11月13日起算至被反诉人返还土地止）；3.判令被反诉人支付反诉人违约金2890200元；4.本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年11月12日签订《土地承包经营合同》。该合同签订后，反诉人已积极履行合同义务，按约将土地交付被反诉人，被反诉人已经自2011年11月12日实际占用并管理案涉土地。根据双方签署合同的第4条第4项约定，被反诉人应自本合同签订后3日内向反诉人支付第一笔价款260万元。但被反诉人仅于2011年11月18日支付了130万元，剩余130万元至今尚未支付。根据合同第8条违约责任之规定，被反诉人作为合同丙方，迟延履行本协议约定付款义务，应当按照本合同约定补偿金费用总额的30%支付违约金。同时，基于被反诉人已实际占用土地并因其个人资金不足等原因导致案涉合同提前解除，其应当支付反诉人土地占用费。请法院查明事实支持反诉人反诉请求。江忠泰针对庄惠玲反诉答辩称，反诉请求不成立，庄惠玲构成违约，合同约定的大部分义务，庄惠玲均不能履行，这也是江忠泰拒绝继续付款的主要原因。庄惠玲、苇店村委会应负责协助江忠泰开展施工建设，但二被告均没有履行。请法院依法驳回庄惠玲的反诉。苇店村委会向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2011年11月12日签订的《土地承包经营合同》；2.判令被反诉人返还全部承包土地；3.判令本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年11月12日签订了《土地承包经营合同》。合同签订后，反诉人已积极履行合同义务，按约将土地交付被反诉人。被反诉人已自2011年11月12日实际占用并管理案涉土地。根据双方签署合同的第4条4.4项约定，被反诉人应自本合同签字生效后3天内向庄惠玲支付第一笔价款260万元，但被反诉人仅于2011年11月18日支付了130万元，剩余130万元至今未付。根据合同第8条违约责任第8.4项规定，被反诉人作为丙方逾期支付相关费用的，反诉人作为甲方有权无偿收回土地使用权。现被反诉人已经构成违约，其应当返还案涉土地并完全交付反诉人管理。请法院查明事实支持反诉人反诉请求。江忠泰针对苇店村委会的反诉答辩称，反诉的诉讼请求不成立，事实和理由不属实。原告按照合同约定支付了160万元承包金，由于反诉原告向江忠泰提供的土地在签订合同前部分处分给第三方，故其隐瞒了重要事实。而且，签订合同之后，反诉原告并未实际履行合同义务，如改变土地性质。综上，苇店村委会存在在先违约行为，其反诉主张的事实和理由没有任何依据，请法院驳回。原告于2020年12月17日收到以上二被告的反诉状。本院经审理认定事实如下：2011年11月12日，苇店村委会、北京市怀柔区渤海镇苇店村社区股份合作社作为甲方、庄惠玲作为乙方、江忠泰作为丙方签订了《土地承包经营合同》一份，合同约定：一、乙方于2011年1月10日与甲方签订了《土地租赁合同书》，租赁了甲方集体所有的苇店村西北、怀沙路路西地块，面积48.17亩（实际面积以丙方按地形请相关有测量资质的企业测量为准，如面积有所变化以实际测量为准，变更应付款金额）。二、苇店村西北、怀沙路路西48.17亩土地的性质已经变更为市场性公用设施用地。三、丙方有意承包经营该地块，并在符合用地性质等条件下，进行相应开发、建设，以促进当地的劳动力就业和经济发展，甲、乙双方保证承包给丙方的该地块承包年限，丙方的建设范围符合国家政策和法规。甲、乙、丙三方经过协商，就终止甲方与乙方签订的《土地租赁合同书》，甲方将该地块发包于丙方承包经营的有关事宜达成如下协议：1.地块位置、面积、权属、性质……1.2承包地块为甲方村集体所有，土地性质规划现已经由旅游建设用地变更为市场性公共设施用地。用地性质变更文件详见附件3……2.《土地租赁合同书》终止2.1自本协议生效之日，甲方与乙方2011年1月10日签订的《土地租赁合同书》终止履行。2.2乙方承诺，在租赁期间，承包地块不存在潜在的和现实的任何债务和纠纷，未设定任何他项权利。如果存在相关纠纷及债务，由乙方负责解决并承担全部责任费用。2.3乙方已经向甲方缴纳的租金作为丙方应向甲方缴纳的土地承包费，甲方不需要向乙方退还……2.5甲、乙双方承诺：关于《土地租赁合同书》履行和终止的相关事宜不存在任何争议；双方对丙方承包经营上述地块亦无任何争议。3.土地承包：3.1甲方承诺：承包地块不存在任何债务和纠纷，未设定任何他项权利，除本协议约定的情况之外，未将该地块发包、出租、转让于任何第三方。3.2自本协议生效之日起，甲方将承包地块发包给丙方承包经营、使用。3.3承包经营期限为自本协议生效之日起至2081年1月10日。3.4丙方应向甲方支付的承包经营费参照甲方与庄惠玲签订的《土地租赁合同书》约定金额确定。（甲乙丙三方通过约定的4.3条费用中包括本条费用）乙方向甲方交付的租金作为丙方应向甲方缴纳的土地承包经营费，即视为丙方已经足额缴纳了自本协议生效之日至2081年1月10日全部承包期限内的承包经营费，丙方不需再向甲方缴纳任何费用。4.地上物及补偿4.1甲方和乙方负责与承包地块上存在的地上物、附属物等（包括但不限于地上的房屋、果木、坟墓等）的相关权利人进行协商，妥善解决争议，支付相关费用。（4.3条中的费用包括本条费用）4.2甲、乙双方应于2012年5月30日之前完成上述工作，不得因此影响丙方项目的开工及建设。……4.3丙方向甲方和乙方支付963.4万元（按照每亩20万元计算，20万元/亩×48.17亩=963.4）用于甲方、乙方支付上述权利人的各类补偿款及甲方、乙方处理此事的工作费用，除此之外，丙方不需向甲方、乙方支付任何其他补偿、赔偿等费用。上述补偿费用不足的，由乙方承担。4.4丙方按照如下方式将上述款项交付至乙方指定账户：A、自本合同签字生效后3天内向乙方支付第一笔价款260万元；B、丙方获得建设工程施工许可证后或政府相关部门许可施工及丙方自行开工，7日内支付150万元；C、项目建设开工后90日内支付剩余563.4万元。5.承包地块建设及各方配合……5.2承包地块计划建设成为集餐饮、住宿、观光、娱乐等为一体的多功能度假、休闲中心，计划建筑面积20000平方米左右，并通过各相关部门的审批，办理各类审批需要向各相关部门缴纳的费用由丙方承担。5.4甲方应在本协议签订之日起6个月内，通过上述各类开工建设的审批，取得相关的许可及文件（且丙方主动配合不耽误应提供办理的各种手续）。5.5甲方负责丙方该项目建设以甲方村集体自建形式利（应为“立”）项，丙方对该地块的开发、建设、经营工作，协助丙方协调各方面的关系：包括但不限于协助丙方办理各类证照及相关的规划、建设的审批手续，协调丙方与当地村民及地块周边乡里单位及个人之间的关系等……8.合同解除及违约责任8.1各方协商一致，可以解除或者终止本合同。8.2甲方违反本合同第3.1条之约定，丙方可以要求甲方在限定期限内解决相关争议及纠纷，赔偿因此给丙方造成的损失，亦可要求解除本合同，并要求甲方按照本合同第4.3条约定的补偿金费用总额的30%向丙方支付违约金。8.3乙方违反本合同第2.2条之约定，丙方可以要求乙方在限定期限内解决相关争议及纠纷，赔偿因此给丙方造成的损失，亦可要求解除本合同，并要求乙方按照本合同第4.3条约定的补偿费用总额的30%向丙方支付违约金。8.4丙方应按本协议约定支付相关补偿费用，逾期支付的，甲方有权无偿收回使用权（因甲、乙两方不能履行合同义务致使丙方未按约定付款除外，或经过三方协商同意的情况下除外）。8.5甲、乙双方未按本协议第5.3条、第5.4条约定的期限履行义务的，则丙方可以要求甲方或者乙方在限定的期限内，继续完成相关工作，或者要求乙方终止该相关工作，退还丙方所支付的全部费用（包括双方另行约定并已经支付的其他费用，因此给丙方造成损失的，应予以赔偿……8.8任何一方违反本协议之其他约定，给相对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任……苇店村委会在该合同上加盖公章，庄惠玲、江忠泰签字。庭审中，各方当事人均表示案涉土地面积如合同记载，为48.17亩。合同只有一份附件，即村庄规划图一张，其中案涉土地标记为红色马蹄形，地块性质为市场设施用地。2011年11月12日，苇店村召开村民代表大会，会议对土地流转事宜进行表决，同意将苇店村西北、怀沙路路西，约50亩地由庄惠玲流转给江忠泰，相关的权利义务在《土地承包经营合同》中约定。应到会代表31人，实出席会议26人，5人缺席。对上述决议内容，同意19人，不同意2人，弃权5人。同意代表共计19人在会议纪要上签字。2011年11月18日，江忠泰向庄惠玲转款130万元，庄惠玲于同日出具收条一份，载明：“今收到江忠泰交来2011年11月12日在渤海镇苇店村委会签订的土地承包经营合同内第一笔应付款260万元人民币的50%，即人民币壹佰叁拾万元，￥1300000，签约中的甲、乙双方应努力尽快完成第一笔付款应提供的附件。同时丙方（江忠泰）付清第一笔应付款的其余部分50%，即人民币130万元人民币。今收到壹佰叁拾万元人民币，￥1300000。庭审中，江忠泰提举了向张恒春分两次转款5万元、共计10万元的银行转帐记录及2012年5月31日收款人处写有庄惠玲名字的收条一份，内容为：“今收到江忠泰交来2011年1月12日在渤海镇苇店村委会签订《土地承包经营合同》内的承包费用叁拾万元，￥300000”，证明己方又向庄惠玲支付了30万元（10万元转账，20万元现金交付）。庄惠玲表示认可江忠泰向张恒春转帐的10万元，但对于现金支付及收条是否为自己所写记不清了，但不申请笔迹鉴定。本院对江忠泰提举的该份证据予以采信。综上，江忠泰共向庄惠玲支付款项160万元。庄惠玲、苇店村委会均认可庄惠玲有权利收取合同约定的租金，且庄惠玲无需再向村委会支付。苇店村委会及庄惠玲为证明己方反诉主张，向法庭提举了2010年12月15日北京市怀柔区人民政府关于渤海镇苇店村村庄规划的批复，载明：“渤海镇政府：你镇《关于报审渤海苇店村庄规划的请示》（渤政文[2010]59号）收悉。经研究，同意《北京市怀柔区渤海镇苇店村村庄规划》，请严格按照规划认真抓好落实。此复。”根据苇店村村庄规划图，该地块2010——2020年规划的土地性质为市场设施用地。又查明，签订合同后，江忠泰未在案涉地块上进行任何投资建设。以上事实，有江忠泰提举的《土地承包经营合同》《关于土地流转会议纪要》、村庄规划图、收条、转账记录、律师函，苇店村委会及庄惠玲提举的《土地承包经营合同》《关于土地流转会议纪要》、证人证言、照片、村庄规划及批复，以及江忠泰及其委托代理人张连锁，苇店村委会、庄惠玲及苇店村委会、庄惠玲、张恒春之委托诉讼代理人郭晓、蒲萌萌当庭陈述意见在案佐证。本院认为，苇店村委会、庄惠玲与江忠泰所签《土地承包经营合同》实为土地租赁合同，合同中超过20年的约定无效，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照合同约定履行己方义务。本案争议的焦点是，苇店村委会、庄惠玲、江忠泰三方，谁系违约方？按照合同约定，江忠泰应于合同签字生效后3日内（2011年11月15日前）向庄惠玲支付第一笔价款260万元，然截至2012年5月31日，江忠泰只向庄惠玲支付了160万元。庭审中，江忠泰称，之所以没有继续付款，是因为案涉地块不是建设用地，无法在该地块上开工建设，进而无法实现己方签订合同的目的。然根据苇店村村庄规划及批复，以及各方当事人一致确认的案涉地块位置，可以得知，案涉地块的规划性质为市场设施用地，属于建设用地的一种。另，根据合同约定，向相关主管部门进行立项、获得审批系苇店村委会的义务，但江忠泰作为该地块的实际承租人，其应先提举相关资料，苇店村委会才能按照合同约定开展下一步的工作。现江忠泰未提举证据证明自己曾就开工建设等开发活动提举过任何准备材料，其仅以地块性质不属于建设用地主张苇店村委会及庄惠玲违约，于法无据，本院不予支持。江忠泰未依合同约定支付租金的行为，不构成合同履行中的不安抗辩，该行为构成违约。至于江忠泰庭审中主张的，苇店村委会及庄惠玲在将案涉地块承租给自己的同时还将其中的4亩土地承租给了案外人一节，本院认为，根据合同4.1条的约定，苇店村委会和庄惠玲负责与承包地块上存在的地上物、附属物等（包括但不限于地上的房屋、果木、坟墓等）的相关权利人进行协商，妥善解决争议，支付相关费用（4.3条中的费用包括本条费用）。根据该条约定，在江忠泰承租案涉土地时，其对于该地块上存在尚未清理完毕的他人权利应当是明知的。被告主张因江忠泰未按时付款导致腾退无法继续进行存在合理性，不能就此判断苇店村委会与庄惠玲构成违约。综上，江忠泰构成违约，苇店村委会和庄惠玲不构成违约。江忠泰主张二被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。苇店村委会和庄惠玲作为守约方，现反诉请求要求解除合同，符合法律规定的法定解约权的行使，本院予以支持。合同解除时间为江忠泰收到苇店村委会和庄惠玲所提交反诉状的时间，即2020年12月17日。合同解除，各方发生法律关系的清理。按照合同第8.4条约定，江忠泰逾期支付合同约定的相关补偿费用的，苇店村委会有权无偿收回使用权，江忠泰应将案涉土地（除案外人占用的4亩之外的44.17亩）返还给苇店村委会，并应按照占用时间支付土地占用费。土地占用费参照合同约定的计费标准，确定为每年127720元，应计算至土地实际返还之日止。鉴于江忠泰已向庄惠玲支付了1600000元款项，相应金额应做折抵。因涉案合同无法继续履行的原因系江忠泰违约，故庄惠玲作为守约方无需向江忠泰支付利息。庄惠玲要求江忠泰支付违约金的反诉请求，无合同约定，本院不予支持。另，因张恒春并非本案土地租赁关系的合同当事人，故江忠泰要求张恒春承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、江忠泰与北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会、庄惠玲于二〇一一年十一月十二日签订的《土地承包经营合同》于二〇二〇年十二月十七日解除；二、江忠泰于本判决生效后十五日内将江忠泰与北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会、庄惠玲于二〇一一年十一月十二日签订的《土地承包经营合同》中涉及的苇店村西北、怀沙路路西地块（除案外人占用的四亩地外）返还给北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会；三、以江忠泰向北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会实际返还土地的日期为限计算土地占用费（以每年127720元为标准，自二〇一一年十一月十二日起，至案涉土地实际返还之日止），如该金额小于1600000元，其差额由庄惠玲于江忠泰实际返还土地之日起十五日内向江忠泰返还；如该金额大于1600000元，则由江忠泰于实际返还土地后十五日内向庄惠玲支付超出部分；四、驳回江忠泰的其他诉讼请求；五、驳回北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会的其他反诉请求；六、驳回庄惠玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39619元，由江忠泰负担35830元（已交纳）；由北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会、庄惠玲负担3789元（本判决生效后七日内交纳）。北京市怀柔区渤海镇苇店村村民委员会之反诉案件受理费39619元，由江忠泰负担（本判决生效后七日内交纳）；庄惠玲之反诉案件受理费39619元，由庄惠玲负担15384元，由江忠泰负担24235元（本判决生效后七日内交纳）；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 竞二〇二一年二月二十六日法官助理  杜洪亮法官助理  严亮亮书 记 员  肖 笛