北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初46542号原告：史朝文，男，1991年4月1日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××委托诉讼代理人：张俊甲，河北英汇律师事务所律师。被告：北京荣恒泰悦投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路107号院58号楼商务中心105内101。法定代表人：桂荣云，董事长。委托诉讼代理人：申艳伟，北京海润天睿律师事务所律师。原告史朝文与被告北京荣恒泰悦投资管理有限公司（以下简称荣恒泰悦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史朝文及其委托诉讼代理人张俊甲与被告荣恒泰悦公司之委托诉讼代理人申艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史朝文向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年11月15日签订的《租赁合同》；2、判令荣恒泰悦公司向我退还租赁保证金l19562元；3、判令本案诉讼费由荣恒泰悦公司承担。事实与理由：2018年11月15日，我与荣恒泰悦公司签订了《租赁合同》，合同约定：荣恒泰悦公司为出租方（甲方），我为承租方（乙方），荣恒泰悦公司向我出租位于北京市海淀区××路×号院×号楼×层、编号××的配套商业，我的租用面积为××平方米，租赁用途为从事“××”经营项目，经营品牌为“××”。合同第三条约定了租赁期限、免租装修期，租赁期限为2019年1月15日起至2021年6月15日止，免租期为45日，自该项目交付之日起至2019年2月28日。合同第四条约定了租金和租赁保证金，本合同第一年的日租金为12元/平方米/日，每年递增5%，第一年月租金为39854元，第二年月租金为41847元，第三年月租金为43939元，此外，我还向荣恒泰悦公司缴纳了相当于三个月租金的租赁保证金119562元。协议签订后，我按约向荣恒泰悦公司支付了相应的租金和租赁保证金。但自2020年1月以来，新冠肺炎疫情爆发，受疫情影响，我经营的“××”生意惨淡，我已经无力承担每月租金，根据合同第13.2.1条第(4)项约定，因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的可解除本合同，因新冠肺炎疫情的发生导致本合同已无法继续履行，属于不可抗力。故诉至法院。荣恒泰悦公司辩称，不同意史朝文的全部诉讼请求，请求驳回史朝文的全部诉讼请求。不可抗力是指不能避免、不能预见、不能克服的客观情况，疫情不属于不能克服的因素，即使属于也不必然导致合同解除。根据原合同法第94条，不可抗力需要导致合同目的无法实现才导致解除，但史朝文租用房屋用于餐饮经营，疫情对其餐饮经营目的不能产生实质影响，而且史朝文租赁期间于2021年10月15日届满，但史朝文解除合同距离这个时间还有12个月，这期间还可以实现合同目的，因此解约没有依据，属于根本违约。我们认可解除合同，但是史朝文根本违约解除合同。我们不同意退还保证金，合同15.1条约定原告原因解除不能退还而且需要支付3个月的租金与房屋空置损失。荣恒泰悦公司提出如下反诉请求：1、请求依法判令史朝文向我公司支付2020年5月1日至2020年10月31日的房屋租金共计人民币178731.00元及逾期违约金（①以16231元为基数，按照每日2‰，自2020年4月15日开始计算，最终计算至实际支付之日；②以81250元为基数，按照每日2‰，自2020年6月15日开始计算，最终计算至实际支付之日；③以81250元为基数，按照每日2‰，自2020年8月15日开始计算，最终计算至实际支付之日）；2、请求依法判令史朝文向我公司支付2020年2月1日至2020年6月30日的水电费共计2363.50元及逾期违约金（以2363.50元为基数，按照每日2‰。自2020年7月1日开始计算，最终计算至实际支付之日）；3、请求依法判令史朝文向我公司支付房屋占用费（以60937.5元/月为基数，自2020年11月11日开始起算计算至实际搬离之日止）；4、请求判令史朝文向我公司支付单方解除合同的违约金人民币121875元并承担房屋空置期间的租金损失243750元，且我公司无须退还被返租人租赁保证金；5、请求依法判令史朝文向我公司支付律师费用人民币50000元；6、请求依法判令本案诉讼费用由史朝文承担。以上诉讼请求金额合计人民币596719.5元。反诉的事实理由：2018年12月16日，我公司与史朝文签署《租赁合同》，约定我公司将位于北京市海淀区××路×号院×号楼第×层编号为××的配套商业出租给史朝文使用，租赁面积为××平方米（后双方变更面积为××平方米），租赁期限为2019年1月l5日至2021年6月15日，计租日为2019年3月1日，租金为12元/平方米/日，每年递增5%，合同签订3日内，史朝文向我公司支付2个月首期租金，以后租金以每2个月为一个支付期，史朝文应于每期租期满前15日向我公司支付下一个支付期的租金，逾期支付按照每日千分之二支付违约金。同时双方约定如我公司无违约的情况下，史朝文单方解除合同，则视为根本违约，租赁保证金不予退还，且史朝文需支付三个月的租金作为违约金并承担至房屋再次出租之前的租金损失。上述合同签署后，我公司即依约将租赁场地交由史朝文使用，从未有任何违约行为，但史朝文并未按照合同约定向我公司支付租金，至今欠交我公司房屋租金及水电费人民币181094.50元，虽经我公司多次催告，史朝文仍拒绝缴纳。且在我公司无任何违约的情况下，史朝文单方解除本合同，属于根本违约。史朝文的行为已严重侵犯我公司的合法权益，给我公司造成重大经济损失。史朝文对荣恒泰悦公司的反诉辩称，根据合同及法律规定及事实，2020年6月19日我与荣恒泰悦公司的马经理已经对合同的解除达成一致，只是马经理要求我签署合同终止协议书，但我认为不合理，因为要扣除我11万元的保证金，但双方已经达成了合同解除的一致意见。2020年6月19日前我的水电费及租金都已经结清了，因此荣恒泰悦公司的全部反诉请求都不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，出租方（甲方）荣恒泰悦公司与承租方（乙方）史朝文签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于北京市海淀区××路×号院×号楼×层、编号××的配套商业，租用面积为××平方米，租赁用途为乙方从事“××”经营项目，经营品牌为“××”。合同第三条约定了租赁期限、免租装修期：租赁期限为2019年1月15日起至2021年6月15日止，免租期为45日，自该项目交付之日起至2019年2月28日。装修免租期结束后第二日开始计算租赁费用，即2019年3月1日为计租日开始日期。合同第四条约定了租金和租赁保证金：4.1本合同第一年的日租金为12元/平方米/日，每年递增5%，第一年月租金为39854元，第二年月租金为41847元，第三年月租金为43939元。乙方应向甲方缴纳相当于三个月租金的租赁保证金119562元。在乙方无违约的前提下如数退还乙方。第六条约定了付款时间与付款方式：6.2.2租金的交付：乙方应按本合同4.1条款约定之固定租金的标准按时向甲方缴纳。其中：首笔租金缴纳：自本合同签订后的3日内乙方应向甲方预付该项目贰个月的固定租金（以到账日期为准）；之后租金缴纳：自计租日起，租金以每贰个月为一个支付日，乙方将于每期租期满前15日内向甲方支付下一个支付期的租金，甲方应在收到该笔租金时提供正规收据。如乙方未在约定期限支付下一季的相关租赁费用，则视为乙方违约。电费、税费、垃圾清运费：电费为1.4元/度，税费为9.5元/吨（包括损耗、线损等损耗）；电费、水费等能源费用如有浮动，将按照国家标准实际收取；垃圾清运费为元/月。第十二条约定了房屋交还：12.1乙方应于租赁期满日终止后10日内向甲方交还该项目。乙方逾期不交还该项目，乙方应按当时的日租金标准的1.5倍支付占用使用费，同时，乙方还应承担该项目在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。第十五条约定了违约责任：15.1甲方无违约，乙方单方解除合同的，视为根本违约，租赁保证金不予退还，另向甲方支付相当于三个月租金的违约金及直至甲方再次签约出租该标的物之间空闲的房租损失。15.3如乙方迟延缴纳租金及/或其他应缴之费用，须向甲方支付违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额2‰的违约金。乙方逾期15日未能缴足租金及其他应缴之费（无论是否已获甲方正式通知催缴），甲方有权停止提供物业服务，包括但不限于停水、停电、停止燃气、停止空调制冷、停止供暖等服务；乙方逾期30天未能缴足租金及其他应缴之费（无论是否已获甲方正式通知催缴），甲方有权解除合同，收回商业物业，乙方的租赁保证金不予退还，未缴纳的租金及/或其他应缴之费用仍应支付甲方，乙方并承担相应的违约及赔偿责任。2019年6月9日双方签订《租赁合同变更协议》，第一条约定了自2019年7月1日起至本合同期结束，租用面积由××平方米变更为××平方米。合同签订后，史朝文向荣恒泰悦公司支付了相应的租金和租赁保证金119562元。2020年1月后，受疫情影响，史朝文无力再经营餐馆，一直与荣恒泰悦公司协商解除合同。现史朝文认为其于2020年5月19日提出解除合同，马经理于2020年6月19日同意解除合同，故双方在2020年6月19日对合同的解除达成了一致，其也交纳了2020年6月19日之前拖欠的租金66354元及烟道电费、水费3015元，只是对租赁保证金是否退还存有争议，并向本院提供其与荣恒泰悦公司经理马某的微信聊天记录，在该记录中显示“史：马经理，欠贵公司的房租以及烟道水电费已转款。马：合同终止协议呢？史：东西你这边不让搬，那我就等着你通知。马：结清款项并签署合同终止协议，可以搬东西。”同时，史朝文认为因为疫情的原因导致租赁合同无法继续履行，属于不可抗力导致合同解除，荣恒泰悦公司应退还租赁保证金。荣恒泰悦公司认为从该份聊天记录中看不出双方协议一致解除合同，双方一直在协商，疫情原因不必然导致合同的解除，本案租赁合同的解除是因为史朝文根本违约造成的，故不同意退换租赁保证金，且荣恒泰悦公司认为其公司在2020年10月31日收到了法院送达的起诉材料，故合同的解除时间应为2020年10月31日。关于房屋的交接，史朝文表示房屋内还有一部分灶具和冰箱，因为其不签署同意不予退还租赁保证金的解除协议，故荣恒泰悦公司不同意其拉走物品。荣恒泰悦公司在庭审中表示史朝文系私自撤走部分物品，其公司并未阻拦史朝文拉走物品，现同意办理交接手续。本案庭审后，双方于2021年1月25日办理了房屋交接，史朝文已将其在涉案房屋中的物品拉走，电卡已交还荣恒泰悦公司，现电费未用金额为1415.4元。荣恒泰悦公司在本案中反诉主张史朝文支付租金178731元及其逾期付款违约金，其中包括2020年5月1日至6月30日的未付租金16231元、2020年7月1日至8月31日的租金81250元、2020年9月1日至10月31日的租金81250元。同时，要求史朝文支付自2020年11月11日至实际搬离之日止房屋占用费。史朝文认为2020年5月、6月的租金因为疫情应减半收取，荣恒泰悦公司对所有商铺都是减半收取的，故其并未拖欠2020年5月、6月的租金，6月份之后的费用不同意缴纳。但荣恒泰悦公司认为2020年2月1日至3月31日期间的租金减半收取，5月至6月的租金并未减半收取。且史朝文2020年6月19日缴纳的66354元中只有65019元是租金，剩余1335元是垃圾清运费。荣恒泰悦公司反诉主张史朝文支付2020年2月1日至2020年6月30日的水电费共计2363.50元及逾期违约金，该期间的水电费总额为5378.5元，史朝文已付3015元，未付2363.5元。对此，史朝文认为水电费总额为5378.5元，但表示电卡中还剩余部分费用，故其在扣除电卡中的费用后支付了3015元。同时，荣恒泰悦公司认为史朝文单方违约，不交接物品且市场不景气，导致其损失远大于合同约定的违约金数额，故要求史朝文支付单方解除合同的违约金人民币121875元并承担房屋空置期间6个月的租金损失243750元及律师费5万元，史朝文均不予同意。关于逾期支付租金、水电费的违约金，荣恒泰悦公司均要求史朝文以欠费金额为基数，按照每日2‰的标准自应付所欠款项之日支付至实际支付之日，史朝文亦不予同意。本院认为，史朝文与荣恒泰悦公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。根据该合同的约定，合同履行期限为2019年1月15日至2021年6月15日。在履行期限内虽然出现了新冠肺炎疫情，客观上造成了史朝文经营餐馆短期的困难，但并不必然导致长期的租赁合同无法履行。故史朝文在租赁期内提前提出解除合同，应属违约，应承担相应的违约责任。史朝文提出解除合同，荣恒泰悦公司同意解除合同，本院不持异议。关于合同解除的时间，史朝文表示双方在2020年6月19日已对解除合同达成一致，根据其提供的微信聊天记录，可以看出荣恒泰悦公司已同意解除合同，只是对解除合同之后的费用问题未能协商一致，故本院认为合同解除的时间应为2020年6月19日。从该聊天记录还可以看出，因为对解除合同之后的后续问题未能协商一致，荣恒泰悦公司不允许史朝文腾退房屋，并非史朝文不愿腾退房屋，故荣恒泰悦公司反诉要求史朝文支付2020年6月20日以后费用之请求，于法无据，本院不予支持。对于2020年5月1日至2020年6月19日的租金,本院根据荣恒泰悦公司主张的2020年5月1日至6月30日的租金共计81250元计算得出2020年5月1日至2020年6月19日的租金应为66354元，根据史朝文提供的收据，可以看出其已经全部支付。荣恒泰悦公司表示66354元中包含垃圾清运费，但从其提交的转账记录中无法看出，故本院不予采信。关于荣恒泰悦公司主张的水电费，在双方认可的费用5378.5元的基础上扣除史朝文已付的3015元及电卡中尚存的1415.4元外，剩余948.1元系史朝文应付的费用。对于荣恒泰悦公司反诉主张的逾期支付租金及水电费的违约金，考虑到疫情对房屋使用的影响及双方在费用上存在的争议，对该项主张，本院不予支持。因史朝文单方违约造成了合同解除，根据合同约定，其缴纳的租赁保证金应不予退还，故史朝文起诉要求退还租赁保证金之请求，于法无据，本院不予支持。在法院已经判决史朝文缴纳的租赁保证金不予退还的情况下，考虑到疫情对双方的影响，从公平角度考虑，荣恒泰悦公司再行要求史朝文支付违约金、空置期间的损失之请求，本院不予支持。对于荣恒泰悦公司主张的律师费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认史朝文与北京荣恒泰悦投资管理有限公司于2018年12月15日签订的《租赁合同》于2020年6月19日解除；二、史朝文于本判决生效后七日内给付北京荣恒泰悦投资管理有限公司水电费948.1元；三、北京荣恒泰悦投资管理有限公司不予退还史朝文缴纳的租赁保证金119562元；四、驳回史朝文的其他诉讼请求；五、驳回北京荣恒泰悦投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2691元，由史朝文负担，已交纳。反诉案件受理费4884元（北京荣恒泰悦投资管理有限公司已预交），由北京荣恒泰悦投资管理有限公司负担4876元，已交纳；由史朝文负担8元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  汉 青人民陪审员  杨 梅二〇二一年二月二十六日书 记 员  汤思淼