广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初633号原告：区冠成，男，1984年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××，公民身份证号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××××××之7铺（首层），统一社会信用代码914××××××××××××098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄庆华，男，该公司职员。原告区冠成与被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理，原告区冠成的委托诉讼代理人陆仲飞、被告树头房地产公司的委托诉讼代理人黄庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区冠成向本院提出诉讼请求：1.判令被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司向原告区冠成支付逾期交房违约金77398.2元（以购房总额2075020元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年7月31日起计至2018年8月8日止，共373天）；2.判令被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告向被告购买佛山市高明区××××××××××××××之X号商铺，总价格为2075020元。被告应当在2017年7月31日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉商铺交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商铺交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照万分之1.36计算给付利息，同时被告按照全部房价款的百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告依照合同约定向被告支付了全部铺价款，但被告没有按照合同约定于2017年7月31日将竣工验收合格且取得竣工验收备案证明文件的涉案商铺交付给原告使用。直至2018年8月8日，原告才被告知被告取得涉案商铺竣工验收备案证明文件，具备交付商铺的条件。原告认为，被告于2017年7月31日未能将取得竣工验收备案证明文件案涉商铺交付给原告使用，其行为明显违反了合同约定，属于违约，其应当承担违约责任，根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金77398.2元（2075020元×0.0001元/天×373天）。被告树头房地产公司辩称：1.请求法院依法驳回原告第一项诉讼请求，逾期违约金应为76983.242元。2.本案诉讼费用由原告承担。3.本案的争议焦点为原告在涉案房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。因此，根据广东省高级人民法院上述规定，原告的第一项诉讼请求应不予支持。4.原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形。原告在接收涉案物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。在被告和原告提交的《商品房买卖合同》第九条明确约定，原告在购买商品房时便已知悉其在涉案物业交付时除满足国家法律法规规定的交付条件外，还应出示如下材料：《房屋测绘图》《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等材料。被告在通知原告收楼时，均实事求是地向原告出示了持有的相关材料，明确告知原告现开发商尚未取得《竣工验收备案表》，并承诺该点绝不影响原告对涉案物业的控制、占有、使用。被告庭前已向人民法院提交了《业主资料登记表》《装修申请表》《身份证复印件》《装修图纸》《代扣物业服务费委托书》《商铺管理规定》《区域防火协议书》《房屋验收交接表》《物业共用部位、共用设施设备专项维修资金缴款通知书》，上述材料均为原告在收楼当天一并签订的，上述《业主资料登记表》注明的材料均无竣工验收文件和备案文件，能够明显区分，可证明原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收了商品房，并领取了涉案物业的入户钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案房屋在原告实际收楼之日便完成了转移占有，被告已完成交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》约定和国家法律法规的规定，原告在其收楼时既享有权利也要履行义务，其可以要求被告提供合同约定的收楼所需全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收楼。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或者应该知道涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然提前收楼，进而对涉案房屋进行了装修，应视为原告同意收楼，当天已完成了涉案房屋的交付。原告没有行使拒绝收楼的原因在于他们希望能够早点装修入住。事实上原告在接收涉案物业后约十多天开始了装修，被告延期取得《竣工验收备案表》的行为并没有对其产生实际损失。根据被告庭前提交的《装修申请表》《装修图纸》等材料，原告接收涉案物业后约十多天便开始了装修。足可证实原告是基于早早装修的目的，才在被告延期取得《竣工验收备案表》的情形下接收了涉案物业。另外被告认为，延期取得《竣工验收备案表》并没有影响到原告对涉案物业的控制、占有、使用，原告并没有因此造成实际损失。5.被告认为，本案争议焦点为被告是否应承担逾期交房的违约责任。原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在2017年7月31日交付房屋时取得《建设工程竣工验收备案文件》。本案中，原告在《业主资料登记表》上签字确认同意收楼。虽然依照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》的相关规定，商品房在交付使用前还应经规划验收合格和取得《竣工验收备案文件》，不符合上述法律和地方性法规的有关规定，买受人可依法拒收，但原告在合同履行过程中并未对此提出异议或拒绝接收，而是签字确认同意收楼，该接受交付的事实客观存在，据此可合理推定原告对房屋在交付时存在的瑕疵予以接受。况且，被告于合同约定的交房期限届满后、一审判决立案前便已经取得了《规划验收合格证》《竣工验收备案文件》，原告亦未提交任何证据证明涉案房屋于交房期限届满后通过规划验收，对其实际造成了不利影响或损害。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，被告依照双方合同约定的时间和条件交付房屋，原告在接受交付、实际占有和使用房屋的情况下又提出支付逾期交房违约金的请求，理据不足，不应支持。综上所述，依照法律和《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交楼承担的违约责任应予以调整。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2017年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区××××××××××××××之X商铺，总价款为2075020元；被告应当在2017年7月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案商品房交付原告使用；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.0136%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（其余约定详见该合同）。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了涉案商铺全部价款。被告于2018年8月6日将涉案商铺实际交付给原告。涉案商铺于2018年8月8日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为涉案商铺已经取得建设工程竣工验收备案证明文件等，被告未能提供证据证明原告收楼时已经明确告知原告其未取得竣工验收备案证明文件，应当承担举证不能的责任，故原告并非知道被告不具备合同约定的交楼条件仍然同意接收商铺。因此，被告在取得竣工验收备案证明文件前向原告交付涉案商铺，违反法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成根本违约，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。综上，被告仍需承担自合同约定交付之日的次日起至取得竣工验收备案证明文件之日止的逾期交楼违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2017年8月1日计至2018年8月8日，共373天。被告应支付逾期交楼的违约金为77398.25元（2075020元×0.0001/天×373天），现原告请求被告向其支付违约金77398.2元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。被告抗辩主张不应承担违约责任，在本案中，被告明知其不具备法定和合同约定的交付条件，在向原告交付涉案商铺时，未履行如实告知义务，违背诚实信用原则，被告的行为构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金77398.2元给原告区冠成。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1735元，减半收取867.5元（原告区冠成已预交），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担的867.5元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告区冠成，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶静文二〇二一年二月十八日书记员  陈欣琪