北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初34495号原告（反诉被告）：北京尧尧智慧教育咨询有限公司海淀分公司，住所地北京市海淀区清景园4号楼二层21-2号商铺。负责人:董玉民,总经理。被告（反诉原告）：北京迪川宏业商业管理有限公司，住所地北京市海淀区清景园4号楼底商1号。法定代表人:吴爱群，总经理。委托诉讼代理人:刘瑞奇，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京尧尧智慧教育咨询有限公司海淀分公司（以下简称尧尧智慧公司）与被告（反诉原告）北京迪川宏业商业管理有限公司（以下简称迪川宏业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尧尧智慧公司负责人董玉民，迪川宏业公司之委托诉讼代理人刘瑞奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尧尧智慧公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令我公司与迪川宏业公司所签订的租赁合同于2020年1月26号解除；2.请求判令迪川宏业公司返还我公司租赁押金85000元、退还疫情期间（2020年1月26日至2020年5月8日）的房租97356元、交房后（2020年5月9日至2020年5月15日）的房租6166.44元、疫情期间（2020年1月26日至2020年5月8日）物业费3412元、退还交房后（2020年5月9日至2020年9月30日）的物业费4805元、退还（2020年1月26日至2020年3月15日）供暖费5251元、水电费228.1元；3.由迪川宏业公司承担本案诉讼费。事实和理由：我公司与迪川宏业公司于2018年1月11日签订了房屋租赁合同，地址位于北京市海淀区×××号商铺，我公司租赁场地用途目的为：围棋教育培训，租赁期为5年。自2020年年初全国发生“新冠病毒疫情”，全国为了抗击疫情的入侵，各行各业闭店闭户隔离，在疫情未了之前不允许经营。同时，2020年1月26日北京市教委下发闭店通知，为了落实中共中央政治局常务委员会会议精神，有效防控新型冠状病毒感染的肺炎防控工作要求，有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情在大中小学、幼儿园和校外培训机构传播。经市委，市政府同意，决定全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。我公司经营范围属于：校外培训机构。为了遵守北京市教委通知，自2020年1月26日进行了闭店，自从闭店几个月以来也给我公司在经营收入上带来了巨大的损失。本次疫情爆发属于不可抗力的情景，按照我公司与迪川宏业公司签订的租赁合同第十条，迪川宏业公司应当按照双方条款约定退还押金及退房后剩余房租。疫情爆发几个月内，我已缴纳了房租，但未能达到合同实现的目的，所以要求迪川宏业公司退还几个月的租金。同时物业费和供暖费我公司缴纳并未受益，也要求退还。我公司在多次与迪川宏业公司协商未果的情况下，故诉至法院。迪川宏业公司辩称，我公司不同意尧尧智慧公司的诉讼请求：第一、我公司与尧尧智慧公司于2018年1月签订房屋租赁合同。在疫情发生后，双方本可以协商减免房租事宜。但尧尧智慧公司于2020年5月8日向我公司发送解除通知，并通知我公司予以交房。尧尧智慧公司解除合同的理由是疫情，但事实上并非如此，尧尧智慧公司在解除合同后，同他人签订了合同继续经营，并不存在不能履行合同的情形。第二、尧尧智慧公司向我公司交房，我公司不得不接收房屋，是为了防止损失扩大，我公司接收房屋的行为，只是接受了解除合同，但不免除尧尧智慧公司的违约责任。第三、基于尧尧智慧公司的违约责任，我公司已提起反诉，请求法院驳回尧尧智慧公司的所有诉请。迪川宏业公司向本院提出反诉请求：1.尧尧智慧公司赔偿我公司免租期租金损失34011.88元；2.尧尧智慧公司赔偿我公司佣金损失37052元；3.尧尧智慧公司赔偿我公司律师费损失20000元。以上共计91063.58元；4.尧尧智慧公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我公司与尧尧智慧公司签订合同后，尧尧智慧公司以疫情为由擅自解除合同，基于尧尧智慧公司擅自解除合同的行为，应当向我公司承担违约责任双方合同第七条第十四项约定，解除合同应当提前90日，未提前90日的剩余租金为违约金。故尧尧智慧公司给我公司造成的损失包括：新签订合同免租期的损失、佣金损失37052元，律师费20000元，我公司考虑尧尧智慧公司有押金和租金，因此进行了折抵，扣除后，就我公司的损失提出反诉。尧尧智慧公司针对迪川宏业公司的反诉辩称，不同意迪川宏业公司反诉请求。第一、2020年4月29日我公司向迪川宏业公司发送解除合同通知，交房日期为5月8日。因为双方就减免房租没协商一致，为了减少损失，我公司解除了合同，我这是为学员负责。第二、新冠疫情这种不可抗力情况是无法预料的。故我公司无法提前90日解除合同。依据是合同第十条，政府有规定要减租。第三、迪川宏业公司不存在损失。在我公司交房后，迪川宏业公司立即跟别人签了合同，还涨了房租，迪川宏业公司是受益方。故我公司不同意迪川宏业公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年1月11日，迪川宏业公司（甲方）与尧尧智慧公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市海淀区×××号商铺租赁给乙方使用。乙方将该房产用途为围棋教育培训。租赁期限共5年，2018年10月1日为交屋日期。自甲方交屋之日起计算租期。该房产首年租金为340000元，不含物业服务费及其他自用费用。租金支付方式为季付，即签约当日支付第一期租金（相当3个月租金），以后每期乙方提前15天预付下期租金。具体付款时间待双方正式办理交屋手续时依据交屋时间确定。在该房产租赁期间（含免租期）发生的水费、电费、供暖费、物业管理费等有关乙方自用消费，由乙方负责支付。乙方在签署本合同时应向甲方交付相当于该房产3个月的租金作为乙方遵守及履行本合同约定及条款的押金，即人民币85000元。双方合同第七条第14项约定，乙方在租赁期内如提出解约，应提前90日书面通知甲方，并与甲方协商解约事项。如少于90日通知甲方，乙方除按正常解约条款承担违约责任外，还应另行支付90日内剩余租金作为追加违约金。合同签订后，迪川宏业公司将房屋交付给尧尧智慧公司。尧尧智慧公司亦交付了房租及押金。经核实，尧尧智慧公司支付到房租至2020年5月15日，物业费支付至2020年9月30日；已交纳2019年至2020年度供暖费。2020年4月29日，尧尧智慧公司以疫情为由向迪川宏业公司发送解除合同通知。2020年5月8日，尧尧智慧公司与迪川宏业公司办理房屋交接手续并签署交房通知书：“尧尧围棋2020年5月8日将海淀区×××号商铺，交给迪川宏业商业管理有限公司。”后尧尧智慧公司迁址至清源里东侧底商一层继续经营。迪川宏业公司亦于2020年5月9日寻找了新租户并签订租赁合同。诉讼中，尧尧智慧公司提交北京市教育委员会于2020年1月月26日发布的校外培训机构暂停线下培训的通知，证明合同解约系由于疫情造成的不可抗力。迪川宏业公司对于通知无异议，但认为与本案没有关联性，不存在因为不可抗力而不能履行合同的情形。对于尧尧智慧公司要求确认双方合同于2020年1月26日解除的请求，迪川宏业公司不予认可，表示自尧尧智慧公司于2020年5月8日发出解除合同通知后，为避免损失扩大才予以接收房屋。迪川宏业公司提交照片，证明尧尧智慧公司解约后，迁址至清源里东侧底商一层继续经营，不存在不可抗力事由不能履行的事由。尧尧智慧公司对照片无异议，表示其是为学员负责寻找更便宜的租赁场所；迪川宏业公司对于其反诉的损失主张，提供了（1）清景园商业租赁合同，证明在退房后，迪川宏业公司对于新找租户给予45日免租期；尧尧智慧公司对于合同真实性认可，证明目的不认可，认为迪川宏业公司找了新商户后更加受益，租金更高；（2）招商佣金奖励制度及银行回单，证明为招租支付佣金37052元，尧尧智慧公司持有异议，认为与本案无关；（3）专项法律服务合同及律师费发票，证明为本案支付律师费，尧尧智慧公司对于证据的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。本院确认上述原被告提交证据材料的真实性，证明效力另行论述。诉讼中，迪川宏业公司认可应退还尧尧智慧公司水电费228.1元。本院认为，尧尧智慧公司与迪川宏业公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方均履行了合同。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，作为教育培训机构的尧尧智慧公司被暂停线下培训，对于其经营造成一定影响。就此尧尧智慧公司应当与迪川宏业公司积极协商，通过与迪川宏业公司协商减免租金、延长租期或变更教育方式等措施继续履行合同，但因双方签订的房屋租赁合同系持续性的合同，疫情及疫情防控措施对尧尧智慧公司的影响并未达成合同目的无法实现的程度，且尧尧智慧公司在此之后，于2020年3月交纳了至2020年5月15日一个半月的房屋租金，对此迪川宏业公司亦予以认可，上述事实亦证明双方合同并未于2020年1月26日解除，故尧尧智慧公司要求确认双方合同于2020年1月26日解除缺乏法律依据，本院不予支持。2020年4月29日，尧尧智慧公司发出解除合同通知，迪川宏业公司虽不予认可，但其同意于2020年5月8日与尧尧智慧公司于办理了房屋交接手续，故双方合同于2020年5月8日解除。因尧尧智慧公司已实际使用房屋到2020年5月8日，故其要求返还2020年1月26日至2020年5月8日期间的房租、物业费的请求，本院不予支持；因供暖已实际发生，故尧尧智慧公司要求返还供暖费本院亦不予支持。迪川宏业公司认可合同解除后剩余房租6166.44元、物业费4805元、水电费228.1元，迪川宏业公司应当将上述款项予以返还；考虑到尧尧智慧公司受疫情原因影响导致双方合同解除，非主观原因导致，故对于迪川宏业公司主张尧尧智慧公司应支持违约金，违约金与交纳的押金相抵的意见不予支持。迪川宏业公司应将押金85000元予以返还。迪川宏业公司主张其在与尧尧智慧公司签订租赁合同，另行与第三方签订租赁合同而支付的佣金、以及给予免租期的损失，本案律师费损失，系其自身行为，均与尧尧智慧公司无关，故相关反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、确认北京尧尧智慧教育咨询有限公司海淀分公司与北京迪川宏业商业管理有限公司签订的租赁合同于2020年5月8日解除；二、北京迪川宏业商业管理有限公司于本判决生效后七日内退还尧尧智慧公司押金85000元、房租6616.44元、物业费4805元、水电费228.1元；三、驳回北京尧尧智慧教育咨询有限公司海淀分公司其他诉讼请求；四、驳回北京迪川宏业商业管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2164元（北京尧尧智慧教育咨询有限公司海淀分公司已预交），由北京尧尧智慧教育咨询有限公司海淀分公司负担1056元，已交纳；由北京迪川宏业商业管理有限公司负担1108元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费1038元，由北京迪川宏业商业管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年二月二十六日书记员 秦鹏博