江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初307号原告：薛美萍，女，1964年8月30日生，汉族。原告：薛美华，女，1949年2月16日生，汉族。上列两原告共同委托诉讼代理人：江逸来，泰和泰（南京）律师事务所律师。被告：中国邮政速递物流股份有限公司南京市分公司，统一社会信用代码913201006825264559，住所地南京市江宁空港枢纽经济区将军路666号。负责人：莫志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈勇，江苏上元律师事务所律师。原告薛美萍、薛美华与被告中国邮政速递物流股份有限公司南京市分公司（以下简称邮政速递南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员申慧君独任审理，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。薛美萍及其与薛美华的共同委托诉讼代理人江逸来、被告邮政速递南京分公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛美萍、薛美华共同向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付2018年11月1日至2019年2月28日期间的租金损失48238.32元；2.判令被告支付2018年11月1日至2019年2月28日期间的物业费损失2176元；3.判令被告支付逾期交还房屋违约金45825.72元；4.判令被告赔偿维修费28725元及利息（自2019年2月26日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月31日，其与被告签订房屋租赁合同，约定其将位于南京市江宁区门面房出租给被告，租赁期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止，年租金140000元。2017年9月29日，双方签署房屋租赁补充协议，将最后一年的租金调整至144715元。租赁期满后，被告未按约交还房屋。后经双方现场核实确认房屋存在地砖大面积破损、墙面乳胶漆严重脱落等情况。其要求被告立即修复并尽快办理交接，但被告仍拒绝对房屋进行修复。为避免损失扩大，其于2019年1月5日与案外人签署装修合同对房屋进行修复并支付了相应价款。综上。被告作为承租人，在租赁合同届满后应将房屋恢复原状并及时交付原告。因被告怠于履行交付及修复义务，应当赔偿原告由此遭受的全部损失。被告邮政速递南京分公司辩称：1.其在合同期满之前已经迁出案涉房屋，但原告以房屋被损坏为由不同意收回房屋，因此损失应当由原告自行承担。2.没有证据证明房屋因其使用不当造成损坏及损坏的状况，原告以此为由主张维修费及利息没有事实依据。3.对于原告主张的租金和物业费损失，首先没有证据证明房屋损坏是其所致，且4个月期间无相应证据，即使修复亦不需要4个月时间。4.原告已于2019年1月1日将案涉243号房屋出租，现原告主张全部房屋的租金损失至2019年2月28日，与事实不符，房屋损坏修复亦不应包括243号房屋。且其有10000元押金在原告处，原告应当返还。本院经审查认定事实如下：2015年10月31日，薛美萍、薛美华（甲方）与邮政速递南京分公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方房屋坐落于江宁区门面房（原房产证地址），现地址改为文靖西路241、243号门面房，位于第一层、第二层，建筑面积约为272平方米（以下简称涉案房屋）；该房屋用途为邮政速递物流业务经营，乙方不得改变房屋用途；租赁期限为3年，自2015年11月1日至2018年10月31日；年租金为140000元／年（含税），租赁期间，出租方不得以任何理由调整租金；乙方向甲方支付10000元作为租赁押金，待合同期满后，乙方无违约，甲方应全额退还乙方的房屋租赁押金本金，甲方收到房屋租赁押金后向乙方出具收条；乙方有违约情形的，甲方可自履约保证金中直接扣除相关违约金、赔偿金款项，且乙方应当自甲方扣除后10日内补足保证金；租金按年结算，本合同生效后10个工作日内支付首个年租金，之后每个支付期开始10个工作日内全额付清应付年租金，甲方应在收到租金后10个工作日内向乙方提供正规租赁发票，开具发票所需缴纳的费用由甲方支付；甲方应于本合同生效之日起将该房屋交付给乙方，如甲方不能按期交付，则乙方有权解除合同，并由甲方承担违约责任；合同无论因何种原因终止，应当在终止前腾退房屋并将装饰装修恢复原状、房屋打扫干净，租金及费用结算至将房屋交还给甲方时；水电、通信费、物业费及相关经营相关费用由乙方自行承担并直接向相关部门缴纳，甲方协助提供收费发票或发票复印件；在租赁期，如果发生政府机关有关部门征收本合同未列出项目但与该房屋相关的费用，如与乙方经营或使用房屋无关，均由甲方支付；双方应共同遵守本合同条款，如发生违约行为，给对方造成损失的，应予赔偿；本合同约定的违约金标准不足以弥补守约方因此遭受的损失的，违约方还应继续赔偿；因一方违约造成的合同终止，或非因对方严重违约单方面终止合同的，违约方应按年租金的50%支付违约金；乙方逾期支付租金或其他任何费用，将向甲方支付未支付租金金额的5%作为违约金；甲方逾期交付房屋的，将向乙方支付当年租金的5%作为违约金；合同终止，乙方未在约定或甲方指定期限内腾退房屋的，除应当立即腾退外，每逾期一日，应按日租金的两倍向甲方支付房屋占有费，经甲方催告，且逾期达10日，视为乙方放弃房屋内全部设施设备和物品的所有权，甲方可收回房屋，自行处分房屋内全部设施设备和物品。2017年9月，双方签订房屋租赁补充协议，约定：由于国家全面实施营改增政策，导致房屋租赁税率随之上调，经甲、乙双方协商一致，就原合同地址江宁区门面房一、二层，面积272平米（现地址改为文靖路241、243号）的房屋租金的调整达成如下补充协议：1.双方同意自2017年11月1日至2018年10月31日止，年租金由原来的140000元调整为144715元（含税8.5%），甲方实得133000元，甲方应向乙方开具增值税专票，租赁期间甲方不得以任何理由调整租金；2.本补充协议与租赁合同不一致的，以补充协议为准；3.本补充协议一式四份，甲、乙双方各执二份。2018年12月7日，薛美萍、薛美华向邮政速递南京分公司寄送律师函，通知邮政速递南京分公司：1.于2018年12月13日前付清全部物业费及因拖欠产生的违约金、滞纳金等款项；2.于2018年12月19日前将房屋恢复原状、打扫干净并通知出租人共同查验房屋、办理房屋交付等手续，若贵公司未能在该期限内完成房屋的恢复、清洁工作并将恢复、清洁后的房屋交付给出租人，出租人将自行委托第三方进行修复和清洁，因此产生的一切费用将由贵公司承担；3.向出租人支付截至将恢复原状、打扫干净后的房屋交付给出租人之日（贵公司未履行恢复、清洁义务，出租人自行委托第三方进行的，为截止第三方将房屋恢复、清洁完毕之日）的租金；若贵公司未能按上述要求履行义务，出租人将依法采取包括诉讼、向上级主管部门投诉等在内的各种途径，追究贵公司的法律责任，维护自身的合法权益。2018年12月27日，薛美萍与纪文签署收条，内容如下：我公司（邮政速递南京市分公司）于2018年12月27日将承租与江宁区门面房（文靖西路241、243号门面房）大门钥匙、水电卡交付于房主（薛美萍、薛美华），电费抄表时间11月30日，共计1030元已结清，水费10月169元已结清，12月9日抄表32.92元未结，本人已将截止到2018年10月31日的物业费15122元增值税普通发票交到公司申请财务付款中。审理中，双方一致认可：涉案房屋最后一年的租金标准为133000元，其余为税费；涉案房屋物业费标准为2元/平方米/月；双方约定的租金标准未区分涉案241号、243号房屋，241号和243号房屋面积一致，均为135.96平方米，位置为同一条街上并排的房屋。双方一致同意被告支付的10000元押金在本案中一并抵扣。对于其主张的延期交房违约金45825.72元，原告陈述计算方式为2018年11月1日至12月27日，共计57天，按日租金标准401.98元的两倍计算。被告主张即使存在延期占用费，其认为应当按照133000元/年的标准计算，双方约定的租金标准中其中10000元是税费。对于其主张的租金损失48238.32元、物业费2176元，原告陈述是自2018年11月1日计算至2019年2月28日，共四个月，租金损失按月租金标准12059.58元计算，物业费损失按2元/平方米计算；依据是被告将房屋损坏导致其无法出租，应赔偿其空置期间和维修期间的租金和物业费损失。并陈述如延期返还房屋违约金和租金损失不能同时主张，其主张租金损失。对于其主张的房屋维修费28725元，原告提交以下证据：证据1：房屋现场破损状况视频、2018年11月14日《关于文靖西路241、243号门面房租赁结算相关事宜说明》、其与被告工作人员贾兵、孟爱军的聊天记录各一份，证明被告租赁期间将房屋的地砖及墙面损坏，并在2018年11月至12月期间通过现场交谈及电话录音的方式对上述事实进行了确认；另在2018年12月5日的录音中，贾兵说“水电费今天才出来，我已经让小纪去弄了”，此处的小纪即是2018年12月27日的收条中的交付人纪文，证明房屋交付时间是2018年12月27日。证据2：装修合同（含维修报价清单）、收据各一份，证明因被告未履行维修义务，其自行找第三方维修，并支出维修费28725元，该费用应由被告承担，并陈述维修内容即维修报价清单中载明的内容，涉案243号房屋未进行维修，且已于2019年1月1日另行出租。被告对上述证据的质证意见如下：视频只能看到地砖存在部分损坏，不能确认是涉案房屋，且视频不是原始载体，不能作为证据使用，即使是涉案房屋，亦不像原告陈述有大面积的地砖损坏，原告对全部地砖进行更换属于扩大损失，应由原告自行承担。对《关于文靖西路241、243号门面房租赁结算相关事宜说明》的真实性不认可，陈子朋并非其员工。对录音的真实性及通话各方的身份认可，但录音不能达到原告主张的证明目的，录音恰恰可以证明以下内容：1.其已于2018年10月29日搬出涉案房屋，但原告不同意接收；2.地砖损坏按照原告的说法最多是80块，并非原告主张的须全部更换；3.涉案房屋即使需要维修，维修时间也达不到原告主张的2个月，在第14段录音中原告陈述如果维修3天就可以解决；4.其在交接钥匙时是同意将押金10000元补偿地砖的维修费用的，但原告要求增加三万余元的费用，导致损失的增加。对证据2的真实性不认可，即使是真实的，装修期限亦过长，从装修合同内容可以看出，原告对所有墙体乳胶漆重新进行了粉刷，属于扩大损失，应由原告自行承担。对于其主张的房屋已于2018年10月31日交还，被告提交其与案外人签的租赁合同、收据及中国邮政公司南京市基地事业部文件各一份，证明其于2018年10月29日即全部迁到新地址，并陈述对于原告拒绝接收房屋，其没有证据提交。本院认为，原告薛美萍、薛美华与被告邮政速递南京分公司就涉案商铺签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同已约定合同无论因何种原因终止，被告应当在终止前腾退房屋并将装饰装修恢复原状、房屋打扫干净，原告主张被告于2018年12月27日将房屋交还，并提交双方签字确认的收条予以证明，被告对收条予以认可，现其辩称已于2018年10月31日将房屋交还给原告，虽提交其与案外人的承租合同等证据，但该证据不能证明其将涉案房屋交还给原告的时间，且在2018年11月30日的聊天录音中，其工作人员称“领导本次让我们来的原因就是商量移交事宜”，故被告的该抗辩意见与其认可证据不符，本院不予采纳。涉案房屋于2018年12月27日交还，双方一致认可最后一年的租金标准（不含税费）为133000元/年、物业费为2元/月/平方米，对于原告主张的2018年11月1日至2018年12月27日期间的租金损失20405.48元、物业费损失1015.47元，本院予以支持。对于原告主张的此后的租金损失和物业费损失，根据原告陈述，涉案243号房屋未进行维修，且已于2019年1月1日另行出租，现原告主张涉案243号房屋此后的租金损失和物业费损失，与其陈述不符，本院不予支持。对于涉案241号房屋此后的租金损失和物业费损失，根据双方陈述的涉案241号、243号房屋的面积、位置及维修内容，本院酌定租金损失为2700元、物业费损失为136元。对于2018年11月1日至2018年12月27日期间，原告已主张租金损失，并陈述如不能同时主张，其主张租金损失，对其主张的2018年11月1日至2018年12月27日期间的逾期交房违约金45825.72元本院不予支持。综上，被告应支付原告的租金损失为23105.48元、物业费损失为1151.47元，合计24256.95元。双方一致同意押金10000元在本案中一并抵扣，抵扣押金之后被告应支付原告租金损失和物业费损失14256.95元。对于原告主张的维修费28725元，根据原告提交的装修工程施工合同，是对文靖西路242、243号店铺的维修，原告主张根据维修报价单可以看出仅是243号店铺的维修，但维修报价单无法看出维修内容仅是243号店铺的维修。根据双方陈述的涉案243号店铺的面积及维修内容，本院酌定维修费为20000元。被告关于并无证据证明房屋系其损坏的抗辩意见，与其认可的录音证据不符，本院不予采纳。双方并未约定维修费的支付时间，维修费的利息依法应自起诉之日即2019年11月4日起算，原告自2019年2月26日起算，依据不足。原告主张的利率标准，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告中国邮政速递物流股份有限公司南京分公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告薛美萍、薛美华租金损失和物业费损失14256.95元（已抵扣押金10000元）；二、被告中国邮政速递物流股份有限公司南京分公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告薛美萍、薛美华维修费20000元及利息（自2019年11月4日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）；三、驳回原告薛美萍、薛美华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2799元，由原告薛美萍、薛美华负担2143元，被告中国邮政速递物流股份有限公司南京分公司负担656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  申慧君二〇二一年二月七日书记员  刘 洵