广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初443号原告（反诉被告）：黄福霞，女，1955年1月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告（反诉原告）：广州市汇憬餐饮有限公司，住所地广州市荔湾区誉江路6号首层自编B11-142、B11-143、B11-144，二层自编B11-242、B11-243、B11-244、B11-245、B11-246。法定代表人：杨卓焜，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：左典娜，广东合邦律师事务所律师。原告黄福霞与被告广州市汇憬餐饮有限公司（以下简称汇憬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄福霞，被告汇憬公司的委托诉讼代理人左典娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄福霞向本院提出诉讼请求：1、汇憬公司将损坏房屋（荔湾区黄沙31号503房）恢复原状，修复客厅、房间、洗手间破损的墙体和地脚线;2、汇憬公司将房屋钥匙和房屋一起交还原告;3、因汇憬公司违约原告将没收押金5000元;4、汇憬公司支付逾期房屋违约金暂计500元/天，从2020年11月1日起计算至交付房屋之日止;5、诉讼费由汇憬公司承担。事实和理由：汇憬公司租住原告荔湾区黄沙大道31号503房作为员工宿舍，2020年10月31日租赁合同到期，但汇憬公司至今一直未交接房屋钥匙。我方多次打电话和多次前往餐馆沟通，但无人理睬，也无人准确答复原告和解决问题。在租赁房屋时，汇憬公司曾经口头承诺房屋内只住5-6人，但是实际租住人数达10人以上，导致房屋卫生脏、乱、差，并伴有多处破损情况。我方曾经找汇憬公司协商房屋的修缮问题，但是汇憬公司只愿意给几百元了事，不愿意承担更多的责任。房屋出现的破损情况是汇憬公司使用不当导致的，但汇憬公司却置之不理不愿意修缮。因此，我方只能通过诉讼维护自己的合法权益。汇憬公司辩称，我方不同意黄福霞的全部诉讼请求，请求法院驳回其诉讼请求。1、黄福霞交付的房屋本就不属于新楼，案涉房屋系权属人周汉桐于1993年7月向羊城铁路总公司购买，在购买并使用24年后才于2017年11月出租给我方，因此该房屋在出租给我方时已经属于使用多年的旧房，房屋本身年头较旧，本身就已经有老化的和渗水发霉斑点的现象，因我方使用该房屋是作员工宿舍就没有过多计较房屋陈旧问题，黄福霞提供的图片显示的情况属于房屋正常使用过程中的正常老化，并非人为导致，由于自然原因导致的老化和损耗应当由出租方自行承担，我方不应承担恢复原状的责任。2、钥匙和房屋问题，我方是一直主动交付的，是黄福霞以各种理由不愿意接收钥匙，黄福霞已经于2020年11月3日、11月10日及11月24日可以多次进入案涉房屋中，可见我方在当时已经没有继续使用案涉房屋，我方在合同期满之前当天已经交付给黄福霞，只是黄福霞个人原因不接收钥匙，在庭前调解阶段，我方愿意主动将钥匙交还黄福霞，但是黄福霞仍不接收钥匙。3、我方在使用房屋期间一直缴纳各种费用，也不存在提前退租的情况，黄福霞无理由拒绝退还押金。4、黄福霞要求我方支付逾期交房的违约金并无事实依据和法律依据，我方一直主动与黄福霞进行联络要求退房，不存在逾期退房的行为，其诉请的违约金的计算方式并无合同和法律依据。汇憬公司向本院提出反诉请求：1、黄福霞立即退还押金5000元及因迟延退还产生的利息，该利息自2020年11月1日起至实际归还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、黄福霞开具自2017年11月5日至2020年10月31日租赁期间租金的相对应的发票，即89665元的发票金额；3、反诉费由黄福霞承担。事实和理由：我方在租赁期内未拖欠任何费用。租赁期限届满之前，我方提出不再续租，希望约定时间办理押金退还以及归还钥匙，但黄福霞不同意。我方员工遂于2020年10月19日向黄福霞发送短信，正式通知不再续租，并要求退还押金，且我方已于2020年10月27日完全退出案涉房屋，在租赁期限届满之后并未继续使用案涉房屋。黄福霞在租赁期限届满的情况下，拒绝收回钥匙，又拒不退还租赁保证金的行为严重侵害了我方的合法权益，且黄福霞有义务向我方开具发票。黄福霞对汇憬公司的反诉辩称，汇憬公司损坏了我的房屋且拒绝维修，故我不同意按现状接收房屋和钥匙。汇憬公司应将房屋维修好后交付给我方。汇憬公司在租赁房屋时没有要求我方开具发票。我方属于个人，也没有发票可以开具给汇憬公司。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区黄沙大道31号503房是黄福霞的丈夫周汉桐在1993年7月购买的房改房。2017年11月3日，黄福霞（甲方）与汇憬公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期自2017年11月5日至2020年10月31日；月租金为2500元；押金为5000元。（第五条甲方责任）负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。（第六条乙方责任）要爱护和正常使用房屋和设备，发现房屋和设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。（第七条违约责任）租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。租赁期满，双方未续签合同或合同解除后，乙方逾期不交付房屋的，除限期迁出和补交占用期间的租金外，甲方还有权按月租金额的20%收取违约金。上述合同签订后，汇憬公司向黄福霞支付了押金5000元，并按合同约定支付了合同期内的租金。合同期满后，汇憬公司不再续租，并提前告知了黄福霞。黄福霞到房屋检查，认为汇憬公司损坏了其房屋，遂要求汇憬公司修复后才接收钥匙和房屋。汇憬公司认为房屋的损坏属于房屋的自然老化现象，并非人为损坏，不同意维修。双方遂起争议。庭审中，黄福霞向本院提供了照片和光碟拟证明房屋的损坏情况，该证据显示涉案房屋的部分墙体有潮湿发霉、扇灰层鼓胀、脱落、阳台个别瓷砖脱落的情形。汇憬公司将一条钥匙交还给黄福霞。庭审后，黄福霞向本院书面说明，其诉讼请求四实际为汇憬公司拖延维修房屋，导致其无法将房屋另行出租的租金损失，其变更要求按每月2500元计算损失。汇憬公司认为黄福霞变更诉讼请求已超过法律规定的期限，且变更后的诉讼请求没有事实依据。本院认为，黄福霞与汇憬公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应约履行。对于双方争议的合同期满后涉案房屋损坏原因的问题，双方在签订合同时并无对房屋的状况进行具体的描述，根据一般的生活经验，承租人在租赁房屋时会认真查看房屋的状况，通常是在认可房屋的设施、设备符合正常使用标准；在观察到房屋内部的环境卫生、墙体不存在大面积或多处存在发霉、鼓胀的情况下，才会决定租赁使用标的物。因此，本院认定汇憬公司在租赁房屋时，涉案房屋的墙体、墙砖、地脚线等是完好的。根据涉案合同第六条的约定，汇憬公司在发现房屋出现自然老化的情况下，可通知出租人进行维修。但汇憬公司在使用涉案房屋两年多的时间内，就墙体出现的发霉、鼓胀等现象并无通知黄福霞，也没有要求黄福霞进行维修，因此，本院认定房屋在租赁期满后出现该现象属于汇憬公司自身使用不当所造成。黄福霞要求汇憬公司修缮房屋有合同依据，本院予以支持。对于押金问题，合同第七条约定，若承租人损坏房屋，可用押金抵扣损失。现黄福霞已起诉要求汇憬公司维修房屋、赔偿租金损失，该两项诉讼请求足以弥补黄福霞的损失，故押金应按合同约定退回给汇憬公司。对于黄福霞的诉讼请求四，黄福霞在庭后已说明该逾期交房违约金的性质实际为其无法另行出租房屋的损失，该请求与原诉讼请求密切关联，且该主张有合同依据，其标准远低于原诉讼请求，本院予以支持。对于汇憬公司的反诉请求，如前所述，在汇憬公司应承担维修房屋、赔偿损失责任的情况下，押金应予退回。对于押金产生的利息，因汇憬公司存在违约行为，本院不予支持。对于发票问题，因双方的合同没有约定，故汇憬公司要求黄福霞开具发票缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市汇憬餐饮有限公司对广州市荔湾区黄沙大道31号503房内客厅、房间、洗手间破损的墙体和地脚线进行修复，恢复原状。修复后立即将房屋交付给黄福霞。修复期间黄福霞需将钥匙提供给广州市汇憬餐饮有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市汇憬餐饮有限公司向黄福霞赔偿因未修复房屋导致房屋无法另行出租的损失，该损失按每月2500元计算，从2020年11月1日开始计算至交付房屋之日止。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，黄福霞向广州市汇憬餐饮有限公司返还押金5000元。四、驳回黄福霞的其他诉讼请求。五、驳回广州市汇憬餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由黄福霞负担。反诉案件受理费25元，由广州市汇憬餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二一年二月二十六日书记员  宋嘉杰刘卿翼