安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初4863号 原告：骆静娴,女,1984年10月生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：李明,安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛娟,安徽长城律师事务所律师。 被告：李众,男,1962年12月生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：秦小慈，安徽长城律师事务所律师。 第三人：马鞍山福家房产经纪有限公司绿地分公司,住所地安徽省马鞍山市花山区。 负责人:袁亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：何俊生，安徽鉴知律师事务所律师。 原告骆静娴与被告李众、第三人马鞍山福家房产经纪有限公司绿地分公司（简称福家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆静娴的委托诉讼代理人李明、盛娟，被告李众及其委托代理人秦小慈、第三人福家公司的委托代理人何俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骆静娴向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金20000元；2.判令被告偿还原告已支付第三人的居间代理费9376元、按揭过户服务费5500元；3.判令被告支付原告违约金117200元(即以房屋总价10%标准支付)；4.被告支付原告因房价上涨造成直接经济损失6万元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年12月24日,原、被告及第三人签订了《居间服务合同》,该合同约定:由第三人居间促成原被告双方达成花山区恒大御景湾7-1301的房屋买卖。原告承担居间代理费9376元、按揭过户服务费5500元。原被告双方应积极配合第三人居间活动,按照第三人的要求提交房屋买卖一切证书、证件及材料。现被告违反了该合同第四条,原告有权向被告追偿居间代理费9376元、按揭过户服务费5500元。签订《居间服务合同》当日,在第三人的见证下,原被告双方签订《马鞍山市存量房屋买卖合同》且原告支付被告定金2万元。该合同约定:原告将花山区恒大御景湾7-1301的房屋出卖给被告,房屋成交总价1172000元。该合同第九条约定了违约责任。该两份合同签订后,被告拒绝按第三人要求提供房产证原件,第三人了解到被告房屋产权存在瑕疵后,要求被告带产权证等证件到不动产登记中心进行产调,被告一直予以拒绝。原告多次发函及律师函请求被告协助,均遭被告拒绝。被告邮寄方式将2020年7月16日《通知》送达原告,在通知中被告明确解除双方签订的上述合同。被告已以其行为拒绝将房屋出售给原告,违反了双方签订的《马鞍山市存量房屋买卖合同》第九条违约责任第(二)第4目的规定。被告行为导致原告在同地段购买房价,直接经济损失超过6万元，以致成讼。 李众辩称，1.其没有违反居间服务合同以及马鞍山市存量房屋买卖合同约定的义务。居间服务合同约定，双方在办理房屋产权过户登记的时候，向第三人中介公司提交证件资料，办理过户登记。根据房屋买卖合同的第三条、第六条、第八条的规定，原告应当先履行付清全部购房款的义务。被告才履行交房以及办理权属转移登记的义务。在本案中原告至今没有支付第一笔购房款，却一直以房屋产权存在的瑕疵为由拒绝付款，致使房屋买卖合同至今不能继续履行，导致了合同的解除。原告和第三人提出的关于房屋被法院查封和存在渗水的问题，均在原告支付第一笔购房款日期的之前予以解决，并且向原告和第三人发出了通知和要求继续履行催款函，李众并没有违法合同约定的义务；2.被告李众按照合同的约定，履行了交付房屋和办理产权过户的义务，本案不存在交易安全的风险。根据合同约定，出卖人李众是在原告付清全部的购房款以后，向原告交付房屋并配合办理产权过户登记，原告负有先履行支付购房款的义务。2020年1月2日，原告提出房屋被法院查封的问题，被告李众在2020年1月3日调取了马鞍山市不动产登记信息查询证明，显示房屋并没有被法院查封的情况，并将查询的结果发到了微信群，并与第三人进行沟通，该份查询结果足以证明房屋不存在任何的瑕疵，符合被告交付房屋的条件，但第三人提出要求出卖人李众带产权证件到不动产中心进行产调的要求，并非双方合同约定的义务，被告有权予以拒绝。对原告提出房屋被法院查封的问题，李众已经在2020年的1月10日之前将风险排除，已经不存在交易安全的风险，原告仍然拒绝付款，其行为已经构成了根本违约；3.按照合同的第二条第五项约定，原告在第三人的带领下，已经查看、检查案涉房屋，补充协议中也约定了房屋以现状交房，被告不存在隐瞒房屋质量问题；4.原告已经收到被告邮寄的解除合同通知书，且原告也没有提出异议，双方签订的房屋买卖合同以及补充协议均已经解除；5.原告提出的直接经济损失6万元没有事实和法律依据，原告是否同地段购买了房屋这一事实，我们并不清楚。即使购买，对于房屋的价格与它的地理位置，以及它的周围环境以及装修情况等因素综合考虑，也是一房一价，其另行购买的房屋的价款多少与本案并没有关联性。综上，原告的诉讼请求不能成立。 第三人未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据4、5具有真实性、合法性、关联性，能够证实其支付定金及中介费、贷款服务费的具体数额；原告提供的证据6、8、9、10、11、12，被告提供的证据均具有真实性，但对其关联性、合法性，本院将结合双方陈述等综合予以认定；第三人提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；原告提供的证据7中的照片及证据13的真实性本院无法核实，且达不到其证明目的，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2019年12月24日，李众、福家公司、骆静娴三方签订《居间服务合同》约定：“甲方（李众）乙方（骆静娴）双方同意共同委托丙方（福家公司）作为交易居间方……甲乙双方同意应向丙方支付居间服务费为21096元，其中由甲方承担11720元，乙方承担9376元，上述费用承担方最晚于甲乙双方签订《马鞍山市存量房屋买卖合同》当日支付给丙方”。并约定“甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费……”等权利义务和违约责任。同日，李众作为甲方出卖人，与乙方买受人骆静娴签订一份《马鞍山市存量房屋买卖合同》，根据该合同约定，甲方将其坐落在马鞍山市花山区恒大御景湾7-1301的房屋自愿出售乙方。该房建筑面积124.38平方米，双方约定房屋成交价1172000元。买受人于2019年12月24日向出卖人支付定金2万元，于2019年1月10日前将第一笔购房款597000元（不包含前期支付全部定金）支付出卖人，买受人以组合贷款方式申办抵押贷款，买卖双方于业主贷款结清五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续……,双方还约定出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水（指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生渗水或漏水现象）。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复等内容。双方于当日签订补充协议，约定“2019年12月27日之前完成贷款资格预审，预审通过此合同支持办理，如通不过合同终止，双方均不不承担违约责任，房屋以现状交房。骆静娴于当日支付定金2万元，向第三人支付中介费、贷款服务费14876元。 另查明，2018年8月21日，本院下达（2018）皖0503民初4228号协助执行通知书，要求马鞍山不动产登记中心对李众名下案涉房屋及所享有的土地使用权进行查封，期限为三年。（2019）皖05民终370号生效判决就李众与案外人罗伟华就案涉房屋的同居析产纠纷判决李众向罗伟华支付房屋折价款305655.3元，物品折价补偿款27590元。2020年1月2日，本院依法解除对李众名下案涉不动产的查封。期间，骆静娴、第三人多次微信联系李众，要求其配合对案涉房屋进行产调并解决房屋漏水问题。李众认为案涉房屋不存在产权问题，故予以拒绝。骆静娴、第三人福家公司分别于2020年1月2日、1月7日日向李众发出催告函，李众于2020年1月10日回函说明。2020年1月16日，李众向骆静娴发出催继续履行合同函，要求骆静娴尽快履行合同，缴纳第一笔购房款。2020年8月6日，骆静娴、福家公司再次向李众发出催告函，载明：“请李众于2020年8月14日15：00携带身份证及房产证原件，配合骆静娴与福家公司到马鞍山市不动产登记中心产调窗口查询核实案涉房屋权属及抵押、查封状况，并进行契税税务估价等后续手续的完善。并表示若经查询房屋不存在权利瑕疵，骆静娴愿意继续履行双方签订的房屋买卖合同。若李众未履行上述义务，则由此产生的不利后果由李众承担。”李众于2020年8月9日对该催告函予以签收，并未按约到场。后2020年8月18日，李众将案涉房屋卖给案外人俞靖并于同日转移登记房屋所有权 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为违约责任如何认定问题。首先，案涉房屋买卖合同及居间合同均是合法有效的，对案涉三方当事人均具有法律约束力。居间合同第四条明确约定了原、被告双方有义务按照福家公司的要求提交所有的证书、证件以及材料，这也表明李众配合产调需提交的不仅包括证书、证件，还包括当时尚未预见可能需要的相关材料，本案中，由于在签订合同时，案涉房屋处于查封状态，骆静娴以及福家公司提出要求李众提交产调所需的相关资料的要求，具有合同约定依据。李众仅是将查询证明拍照发到微信聊天群内，拒绝按照合同约定提交相关材料配合产调，骆静娴因此产生不安全感，有权根据法律规定行使不安抗辩权，拒绝按照李众的要求支付首期的购房款。对于李众而言，也违反了合同的义务，故从合同约定的角度，李众存在违约行为。其次，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺的民法基本原则。从本案查明的事实来看，李众在签订合时隐瞒了房屋存在限制交易的情况，通过双方提供的微信聊天记录也能看出，李众对房屋交易中出现的突发状况表现出拒绝配合的态度，这种态度可能导致骆静娴有理由怀疑案涉房屋存在产权纠纷。李众提交的查询证明，系其单方查询结果，骆静娴以及福家公司要求三方共同到不动产登记中心调查核实的要求并无不当；再次，李众在房屋买卖合同签订尚未解除前，将案涉房屋卖与案外人，并办理登记转移手续，系明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务。综上，根据法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原、被告合同约定，出卖人应在违约行为发生十五日内，已相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金。李众在签订合同时隐瞒案涉房屋处于查封状态，并经多次催促未依合同约定提供产调所需材料，在合同尚未解除时，又与案外人签订房屋买卖合同，应依法承担违约责任。原告骆静娴要求李众返还定金2万元，偿还其已支付第三人的居间代理费9376元、按揭过户费5500元及违约金117200元均于法有据，本院予以支持。对原告主张案涉房屋存在漏水的质量问题及因房价上涨造成直接经济损失6万元的主张，鉴于骆静娴提供的证据不足以证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法典》第七条、第五百二十七条、第五百二十八条、第五百七十七条、第六百一十二条、第六百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李众于本判决生效之日起十日内返还原告骆静娴购房定金人民币20000元； 二、被告李众于本判决生效之日起十日内偿还原告骆静娴已支付第三人的居间代理费9376元及按揭过户服务费5500元； 三、被告李众于本判决生效之日起十日内支付原告骆静娴违约金117200元； 四、驳回原告骆静娴的其他诉讼请求。 案件受理费2241元（已减半收取），原告骆静娴负担570元，被告李众负担1671元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴海姣 二〇二一年二月二十六日 书记员  李晨霈