广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初30631号原告：汤刚，男，1976年12月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×××××××××，公民身份号码430××××××××××××430。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张来强，广东天穗律师事务所实习律师。被告：广东宏泰国通地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇石洲村委会岗北工业区国通大道西1号之一，统一社会信用代码914406065958896458。法定代表人：赵晓明。委托诉讼代理人：庞军，男，系该公司员工。原告汤刚诉被告广东宏泰国通地产有限公司（以下简称“国通地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭审理。原告汤刚及委托诉讼代理人王带、张来强到庭参加诉讼，被告国通地产公司的委托诉讼代理人庞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤刚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月5日解除；2.判令被告向原告退还合同购房款2013190.52元；3.判令被告向原告赔偿违约金603957.16元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月17日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，向被告购买了佛山市顺德区××××××××××××××××××××××。2017年3月22日，原告向被告缴纳了5万元定金，同时在被告的要求下签署了《商品房委托装修改造协议书》。2017年3月23日，原告向被告分别缴纳了首付款771851元、装修款331466元、契税款23455.01元以及维修资金16418.51元。同时原告也向银行申请了贷款按照约定支付了购房余款。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条、补充协议第四条的约定，被告应当在2018年7月30日前按照约定的方式和标准向本人交付房屋，然而被告至今已逾期两年多仍未依法依约交付房屋，其逾期交房行为构成严重违约，此外被告未经过规划部门批准擅自改变15栋大堂高度，也未在约定的期间履行告知义务。为维护原告权利，原告于2020年9月5日通知被告解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，但是至今被告未退回房款及装修款。为维护原告的合法权益，遂向法院起诉。被告国通地产公司辩称，一、被告于2018年7月2日向原告发出收楼通知书，通知原告于2018年7月28日办理收楼手续，被告并未逾期交付房屋，原告所陈述的诉讼理由不符合事实。二、原告确实没有在被告通知的交付之日前办理交付手续，但按照原、被告签署的《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款第（1）项约定：“买受人应在出卖人寄送的《商品房交付使用通知书》确定的交付日前办理交付手续。买受人逾期未配合办理收楼手续的，视为该商品房已依约由买受人进行验收并交付买受人使用，出卖人已依约完成商品房交付义务。自《商品房交付使用通知书》确定的交付使用之日起，该商品房损毁、灭失的风险及物业管理、水电等一切相关费用将概由买受人承担。”因此，涉案商品房于2018年7月28日视为已经交付给原告，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，没有法律和合同依据。综上所述，原告的诉讼理由不符合事实，其诉讼要求没有法律和合同依据，请法院驳回起诉讼请求。诉讼中，原、被告向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对于原、被告质证无异议的证据，本院予以确认并有庭审笔录予以佐证，当事人有异议的证据，本院结合全案证据在“本院认为”部分综合认定。经审理查明，2017年3月22日，原告汤刚向被告国通地产公司认购由被告国通地产公司开发的坐落于佛山市顺德区××××××房，并于当日向被告支付认购定金50000元，次日向被告国通地产公司支付首付款471851元。经被告推荐，原告与佛山谨琰装饰工程有限公司签订商品房委托装饰改造协议书，协议书约定原告委托佛山谨琰装饰工程有限公司对所认购房进行装修改造，佛山谨琰装饰工程有限公司应当于2018年7月30日前完成协议书约定的装修改造工程，装修改造费为331466元，原告应于2017年3月24日前一次性支付。协议签订后，原告于2017年3月23日向被告国通地产公司支付装修改造费331466元，佛山谨琰装饰工程有限公司向原告出具了收款收据。2017年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y316014））（以下简称合同）及补充协议，合同第三条约定，商品房预测建筑面积109.46平方米，套内面积86.35平方米。合同第六条约定，按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米19013.91元，总价款为1641851元。合同第七条约定，签订本合同前，买受人（即原告，下同）已向出卖人（即被告，下同）支付定金50000元，该定金于交首付款时抵作商品房价款。买受人应于2017年5月27日前支付首期房价款821851元，余款820000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料书面通知买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。补充协议第三条第3款约定，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人应当在出卖人寄送的《商品房交付使用通知书》确定的交付日期前办理交付手续。买受人逾期未配合办理收楼手续的，视为该商品房已依约由买受人进行验收并交付买受人使用，出卖人已依约完成商品房交付义务。自《商品房交付使用通知书》确定的交付使用之日起，该商品房损毁、灭失的风险及物业管理、水电等一切费用将概由买受人承担……。第四条约定，逾期在90日之内，买受人承诺不解除本合同，自第十一条约定的交付日期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人计付已付购房款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人及买受人双方解除合同。一方解除合同的，应当书面通知对方。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（已付贷款部分由出卖人直接向抵押权人或贷款出借方退还），自买受人付款之日起至书面通知解除合同之日止，出卖人按买受人已付购房款的0.01%/天向买受人计付利息。双方协商一致继续履行合同的，合同继续履行，出卖人另行向买受人支付已付购房款百分之五的违约金。2018年7月2日，被告国通地产公司通过EMS向原告发出收楼通知书，通知载明原告所购买的房屋安排的交楼时间为2018年8月27日晚上18:30-20:30，交楼地点物业交楼中心，若不方便收楼，也可预约收楼。原告收到通知后前往收楼，发现所购买案涉房屋内因水管爆裂导致房间木地板严重受损，需要更换而拒绝收楼。2020年9月1日，原告向被告国通地产公司发出解除合同及补充协议的通知函，被告国通地产公司已确认收到原告发出的通知函。2020年12月31日，本院组织原、被告共同到案涉房屋进行现场查验，仅发现阳台上方横梁墙砖及厨房墙砖有小块空鼓，卧室房门与墙面油漆接缝处有轻微瑕疵。另查明，原告已缴纳案涉房屋的契税及物业维修基金。本院认为，《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，……（二）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的……。”本案中，原告并未提供证据证明被告国通地产公司交付的案涉房屋主体结构存在重大质量问题，足以影响正常使用。退一步而言，假设原告在收房时确有发现房间地板因水管爆裂而损坏，亦可通过修缮解决。反之，从现场查验情况得知，案涉房屋现仅有阳台横梁墙砖及厨房墙砖小面积空鼓、卧室门包边与墙面接缝处轻微瑕疵，完全不影响正常使用，原告的合同目的可以实现。据此，原告诉请解除合同理据不足，本院不予支持。因此，原告于2020年9月1日向被告国通地产公司发出的解除合同通知函无效，不发生解除合同的法律效力。同理，案涉商品房买卖合同并未解除，原告请求被告国通地产公司返还购房款的条件并未成就。因此，原告该项诉求依据不足，本院不予支持。关于违约金如何计算问题。本院认为，如前所述，案涉房屋能够满足正常的使用要求，案涉商品房买卖合同不符合解除条件。因此，原告诉请的违约金应为逾期交房的违约金，该项诉求的成立应以被告国通地产公司构成逾期交房为基础。被告国通地产公司已于合同约定的交付房屋时间（即2018年7月30日前）之前向原告发出了收房通知，并安排原告于2018年8月27日晚上18:30分至20:30分办理收房手续，该时间虽然超过合同约定的交付房屋时间，但原告收到通知的时间在合同约定交付房屋的时间之前，收到通知后原告并未提出异议，应视为同意按被告安排的收房时间办理收房手续。因此，被告国通地产公司交付房屋的时间并未逾期。从原告提交的视频、录音、聊天记录，无法确定原告首次收房的时间，首次收房时案涉房屋究竟有何瑕疵不能确定。视频资料中并未完全展示房屋的周边情况及显示房屋的具体房号，也无法确定视频中展示的房屋是否与案涉房屋为同一标的，案涉房屋是否存在视频中所反映的瑕疵无法确定。因此，原告应承担举证不能的不利后果。据此，原告请求被告国通地产公司支付违约金证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汤刚的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为13868.59元（原告已预交），全部由原告汤刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二一年一月十五日书记员  杨 阳书记员  何国良