北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21781号原告（反诉被告）：傅城校，男，1963年10月17日出生，汉族，北京广源丰顺企业服务管理有限公司总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陆岩，北京和广律师事务所律师。被告（反诉原告）：江国胜，男，1971年9月16日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。原告（反诉被告）傅城校与被告（反诉原告）江国胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。本案原告（反诉被告）傅城校及其委托诉讼代理人陆岩、被告（反诉原告）江国胜及其委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅城校向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告于2017年7月1日签订的《光谷公寓2#楼出租协议》无效；2、判令被告将坐落于北京市通州区光机电光谷公寓2#楼内所有房屋腾退并交付原告；3、判令被告将自建的2#楼地下室的卫生间及设施自行拆除，恢复至2#楼地下室的原状；4、判令被告支付2012年7月1日至2012年12月31日期间占用光谷公寓2#楼所有房屋的占有使用费1250000元；5、判令被告支付占有光谷公寓2#楼的占有使用费(自2020年7月1日起至2021年1月31日期间共计1633100元；自2021年2月1日起至实际腾退光谷公寓2#楼所有房间之日止按日7671元计算)；6、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月1日，原告与被告签订《光谷公寓2#楼出租协议》约定，原告将位于通州区光机电开发区光谷公寓2#号楼出租给被告，用于办公和职工宿舍，租期自2013年1月1日起至2018年1月1日，交楼日期为2012年7月1日，这期间的六个月的租金用于房子设施的配制，五年租期满，房内所有配制及设施归原告所有。年租金250万元，于每年的7月1日前一次交清。租赁期间，被告必须按时缴纳水费、暖气费等，其中暖气费2012年至2013年度按40元/建筑平米计算。在每年的10月15日前交纳，其余年度如果天然气和电费涨落，双方依此协商定价。2017年7月1日，原被告续订《光谷公寓2#楼出租协议》，约定租赁期限自2018年1月1日至2021年1月1日，共计三年(36个月)。年租金为280万，三年不变，在每年的7月1日前一次性交清。2019年8月5日，原被告双方因光谷公寓的另一座楼，即5#楼的出租事宜发生争议，通州区人民法院受理后经过审理后认为，根据已经查明的事实，光谷公寓5#楼并未依法取得建设工程规划许可，故于2020年5月28日判决确认原被告所涉5#楼的租赁合同无效。原告认为，本案所涉2#楼的情况与5#楼相同，即同样没有依法取得建设工程规划许可，因此，《光谷公寓2#楼出租协议》应为无效。被告自2012年7月1日实际占用2#楼后至今从未交纳过暖气费。另，被告租用2#楼后未经原告同意，擅自将2#楼地下室的库房改建为带卫生间的住房。为此，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。江国胜辩称：我不同意原告诉讼请求。根据原告方所提供的房屋出租协议，租期至2021年1月1日，我已将2020年全年租金交付原告，由于原告出租给被告的整个楼房包括地下室，但由于北京市出台政策不允许地下室出租，原告方曾允诺退还地下室相关费用，但至今未退还。关于暖气费，天然气费用均由我方缴纳，原告反而应向我方支付暖气费。原告要求支付的2012年7月1日至2012年12月31日期间的占用费，已超过其要求支付的时间，也在租赁期限内，不应当再计算。我方已支付2020年全年费用，但因疫情上半年出租率只有20%，其他出租人都给我们减免四个月房租，希望本案中法院考虑减免的事情。我给原告缴纳了八年租金的2090万元，地下室都没有使用，原告应当退还地下室相应的租金。2017年11月18日大兴区西红门公寓楼着火，区里要求我们腾退涉案房屋，原告也多次要求我们腾退，我们要求退还租金，原告一直说以后再说，至今也没有退还。地下室的装修卫生间打隔断、1-6楼吊顶都是我做的，希望法院能评估一下。我租赁原告房屋经营情况一直不好，现在刚好一点原告就想撵走我。江国胜向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修改造损失暂定10000元；2、判令反诉被告退还反诉原告2017年11月20日至2018年6月19日期间房屋租金（或占有使用费）1700000元（不含地下室租金）；3、判令反诉被告退还反诉原告2012年7月1日至2020年12月31日期间地下室租金2985700元；4、判令反诉被告退还反诉原告2020年2月1日至2020年5月31日期间租金933300元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告分别于2012年7月1日和2017年7月1日签订了《光谷公寓2#楼出租协议》。反诉原告与反诉被告于2018年6月10日签订了《光谷公寓5#楼出租协议》，该协议于2020年5月28日被北京市通州区人民法院(2019)京0112民初26292号民事判决书认定为无效，后经北京市第三中级人民法院(2020)京03民终7617号民事判决书维持了原判决。在本案本诉中反诉被告自述5#楼与2#楼情况相同，均没有办理过建筑工程规划许可。反诉原告认为，如反诉原、被告因所签署的该协议也被认定无效即自始无效后，反诉原告曾因租赁该整栋房屋为达到办公和职工宿舍用途目的经反诉被告许可投入大量的人力物力对涉案房屋及地下室进行了改造装修，因反诉被告为使得该房屋顺利出租进而获利故意隐瞒涉案房屋未依法取得建设工程规划许可的事实，反而出租给反诉原告让反诉原告对涉案房屋进行装修改造，严重违背诚实信用原则，过错完全在于反诉被告，致使反诉原告受到巨大的经济损失。2017年11月18日大兴楼房发生火灾，2017年11月20日政府人员给我们清退了有80%到90%的租户，2018年6月房屋才住满租客，中间陆陆续续有个别人租住，有8个月是空置的，反诉原告让反诉被告退还期间的租金，但反诉被告一直没有退。地下室是反诉被告最初承诺过能住人，但是实际上不能住人，所以反诉被告同意反诉原告改造地下室，但是改造之后依然不能住人。2020年2月份开始因为疫情影响，涉案楼房基本空置，直到6月份才好转，故要求反诉被告退还该期间的租金。为维护反诉原告合法权益，特提出反诉，望判如所请。傅城校就反诉辩称：光谷公寓2号楼（包括地下室）的情况与5号楼相同，地下室就是地下室，库房就是库房，是被告自己改造了地下室，按照规定，地下室不能用于出租，是有法律规定的，我有许可证都不能改成公寓出租，更何况被告没有许可证的。2号楼楼道里的铁门和扶手是我方安装的，吊顶、牌子之类的是被告装的，如果他认为有价值可以自行拆除。5号楼的相关案件审理过程中，被告方也要求我方退还因着火空置的损失，法院没有支持，而且清空之前每间房屋租金1000元，清空之后再回来租金就变为每间房屋1500元，因此被告并未受到损失。双方合同第八条约定了因政府原因不能履行合同的双方互不承担责任，被告方应当将房子腾退给我，但是实际并未腾退，故应当支付租金。疫情期间，公寓还是住满人的，不存在损失的情形。我方租给被告的是整栋楼，被告怎么用跟我无关，被告应该原样还给我。本院经审理认定事实如下：2012年7月1日，傅城校（出租方、甲方）与江国胜（承租方、乙方）签订《光谷公寓2#楼出租协议》，约定：甲方将位于通州区光机电开发区光谷公寓2#楼出租给乙方用于办公和职工宿舍；租期自2013年1月1日至2018年1月1日，交楼日期为2012年7月1日，计租前5个月的租金用于房自设施的配制，五年租期满，房内所有配制及设施归傅城校所有；整座2#楼租金250万元/年，五年不变，在每年的7月1日前交清；租赁期间，江国胜必须向傅城校按时交纳水费、暖气费、卫生费，其中暖气费2012年至2013年度40元/建筑平米，在每年10月15日前收取，其余年度如果天燃气和电费涨落，双方依此协商定价；如在这5年的租赁期内，因政府原因（拆迁、消防、房屋质量等）不能履行此合同的，双方互不担责，甲方退还乙方剩余租金，乙方自行拆除自配设备和设施；在2017年7月1日前，决定此租赁合同到期后的租赁事由，在同等条件下，江国胜优先租赁。《光谷公寓2#楼出租协议》还约定了其他相关内容。上述合同签订后，双方进行了履行。傅城校将光谷公寓2#楼交付江国胜，江国胜对房屋进行了装饰、配置物品，用于经营公寓，对外出租。光谷公寓原由傅城校承担供暖，在2012年供暖季到来之前，江国胜出资购买了一台小锅炉并向傅城校支付了相应的费用（包括过锅炉、管道安装费、接口费用），该锅炉与光谷公寓原有的一台较大锅炉一起用于光谷公寓数栋楼的供暖，傅城校与江国胜协商一致，双方按照4：6的比例分担供暖成本，江国胜不用再向傅城校交纳光谷公寓2#楼的供暖费。2017年7月1日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）就光谷公寓2#楼续签《光谷公寓2#楼出租协议》。此次的《光谷公寓2#楼出租协议》约定：租期自2018年1月1日至2021年1月1日，三年租期满，楼内所有配置及屋内设施归傅城校所有，江国胜及第三方不准拆卸，如有损坏，江国胜及第三方赔付傅城校相应费用；整座2#楼租金280万/年，三年不变，在每年的7月1日前交清；租赁期间江国胜需向傅城校按时交纳水费、卫生费、暖气费，其中暖气费双方根据每年天然气和电费涨落协商定价；租赁期内，因政府原因（拆迁、消防、环保、房屋质量等）不能履行此协议，甲乙双方互不担责。在政府约定的时间内，江国胜无条件腾退，傅城校退还江国胜剩余租金，租金按天计算；乙方自配设备和设施，无偿归傅城校所有，不得要求傅城校及政府相关部补偿拆迁及经营损失。此次的《光谷公寓2#楼出租协议》还约定了其他相关内容。江国胜于2019年7月1日，将光谷公寓2#楼2020年1月1日至2020年12月31日的租金280万元支付给傅城校。另查，傅城校将光谷公寓2#楼交付江国胜时，地下室房间四周墙面刮白、地面贴有瓷砖、门口安装防盗门、通电有照明灯、通有暖气管道。江国胜在占用光谷公寓2#楼期间，对该楼（南北走向）45间地下室进行了装修改造，其中北侧23间地下室打了卫生间隔断，南侧22间地下室不仅打了卫生间隔断，并且安装了上下水管、洗手池、马桶及热水器。对于地下室的装饰装修，江国胜称系经过傅城校同意的，傅城校不予认可，江国胜未提供相应证据证明其该项主张。此外，江国胜在占用光谷公寓2#楼期间还对该楼1-6层的楼道上方进行了吊顶，在楼道内安装了监控设施、消防应急设施。再查，光谷公寓2#楼并无相应建设工程规划许可证，该公寓内的其他类似楼房的相应租赁合同此前被本院认定为无效。本案审理过程中，江国胜要求对其装饰装修价值予以评估，本院未予准许。上述事实，有《光谷公寓2#楼出租协议》（2012年7月1日、2017年7月1日分别签订）、（2019）京0112民初26292号《民事判决书》、（2020）京03民终7617号《民事判决书》《证明》《天然气供用合同》、客户回单、收款收据、收据、《光谷公寓供暖承包合同》、收条、照片、现场勘验照片及笔录，以及双方当时人的陈述等在案佐证。本院认为：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，江国胜占用光谷公寓2#楼的法律事实持续至民法典事实后，故适用民法典的相应规定。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。本案中的光谷公寓2#楼无相应建设手续，傅城校要求确认双方于2017年7月1日签订的《光谷公寓2#楼出租协议》无效的主张于法有据，本院予以支持。需要指出的是，双方于2012年7月1日签订的《光谷公寓2#楼出租协议》同样属于无效合同。合同无效，江国胜应当将光谷公寓2#楼返还给傅城校，故本院对傅城校要求江国胜腾退并交付光谷公寓2#楼所有房屋的诉讼请求予以支持。对于地下室的装饰装修，江国胜并未提供证据证明系经过傅城校的同意进行，且可以拆除，现傅城校要求江国胜将地下室卫生间及设施拆除，恢复原状的诉讼请求，本院认为并无不妥，予以支持。对于傅城校主张的光谷公寓2#楼2012年7月1日至2012年12月13日期间的占用费，因参照双方2012年7月1日签订的《光谷公寓2#楼出租协议》的约定，该楼自2013年1月1日开始计算租金，计算租金前几个月的租金用于房屋设施的配制，五年租期满，房内所有配制及设施归傅城校所有，现已过八年多，傅城校再向江国胜主张该期间的占有使用费不妥，本院不予支持。当然，傅城校相当于以免除部分租金的方式支付了江国胜光谷公寓2#楼房屋内的配置及设施费用，故江国胜在腾退房屋时应当保留原有配置及设施。因江国胜已于2019年7月1日将2020年1月1日至2020年12月31日的租金支付给傅城校，故对于傅城校主张的2020年7月1日至2020年12月31日的房屋占有使用费，本院不予支持。对于2021年1月1日至江国胜实际腾退房屋期间的占有使用费，本院参照双方2017年7月1日签订的《光谷公寓2#楼出租协议》所约定的租金标准（每年280万元，每日约7671元）予以支持。对于光谷公寓2#楼地下室的改造装修，江国胜并未提供证据证明系经过傅城校同意进行，并且傅城校现要求江国胜恢复原状，故江国胜主张的地下室改造装修损失本院不予支持。对于光谷公寓2#楼1-6层楼道吊顶、监控设施、消防应急设施等装饰装修，因江国胜已经使用该楼八年有余，双方签订的协议即使有效，相应租赁期限也已届满，江国胜已充分利用了上述改造装修的价值；并且傅城校起初之所以长达六个月未实际收取江国胜的租金，是基于相应的配置、设施最后归傅城校所有的约定，傅城校承担了相应的对价，江国胜并无损失，故该部分改造装修最后应归傅城校，江国胜无权主张相应损失。综上，本院对江国胜反诉主张的装修改造损失不予支持。对于江国胜以2017年11月份大兴区一公寓发生严重火灾后光谷公寓2#楼租户遭清退为由，要求傅城校退还2017年11月20日至2018年6月19日期间房屋租金（占有使用费）的主张，因江国胜所述的清退行为并非傅城校实施，江国胜在此期间亦继续占用涉案房屋未向傅城校返还，且其并未提供证据证明其经营受到严重影响，故其要求由傅城校承担商业风险，退还其租金，本院不予支持。对于江国胜反诉主张退还的地下室租金，因傅城校系将整栋光谷公寓2#楼出租给了江国胜，并未保证地下室能够用于出租经营，且江国胜并未提供证据证明傅城校曾同意退还过其相应租金，故其该项主张本院亦不予支持。对于江国胜以2020年新冠肺炎疫情影响为由，请求退还2020年2月1日至2020年5月31日期间租金的主张，因江国胜在此期间亦继续占用涉案房屋未向傅城校返还，且其未提供证据证明其经营受到新冠肺炎疫情的影响，故其该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、第四条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）傅城校与被告（反诉原告）江国胜于2012年7月1日签订的《光谷公寓2#楼出租协议》、2017年7月1日签订的《光谷公寓2#楼出租协议》均无效；二、被告（反诉原告）江国胜将位于北京市通州区光机电光谷公寓2#楼内所有房屋腾退并交付原告（反诉被告）傅城校，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告（反诉原告）江国胜将位于北京市通州区光机电光谷公寓2#楼地下室的卫生间及设施拆除（其中北侧23间地下室有卫生间隔断；南侧22间地下室除卫生间隔断，还有上下水管、洗手池、马桶及热水器）并恢复原状，于本判决生效之日起十日内执行清；四、被告（反诉原告）江国胜按每日7671元标准支付原告（反诉被告）傅城校自2021年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）傅城校的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江国胜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费31989元，由原告（反诉被告）傅城校负担23210元（已交纳），由被告（反诉原告）江国胜负担8779元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25602元，由被告（反诉原告）江国胜负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二一年二月十八日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰