北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初5205号原告：徐佳，女，1985年7月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭景丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告：王耀华，女，1959年3月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭景丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京叁贰玖投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路15号院甲1号北岸1292三间房创意生活园区7号楼7层730。法定代表人：边秀兰。被告：北京五颗星联行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路67号7号楼3层303。法定代表人：边秀兰。原告徐佳、原告王耀华（以下合并简称二原告）与被告北京叁贰玖投资管理有限公司（以下简称叁贰玖公司）、被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司（以下简称五颗星公司，与叁贰玖公司合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人彭景丽到庭参加了诉讼，二被告经本院传票传唤未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院确认二原告与二被告之前签订的房屋租赁合同于2020年11月24日解除；2、判令二被告支付2019年9月5日至2020年11月24日的租金57211元；3、判令二被告支付2014年8月至2015年6月的欠付水费7587元；4、判令二被告退还管理费7050元；5、判令二被告支付违约金18600元。事实和理由：二原告为母女关系，二被告是两个公司一套人马，法定代表人及实际控制人均为边秀兰。二原告将合法拥有的位于北京市朝阳区雅成一里某房屋委托二被告出租，但二被告欠付租金、欠付水费，应承担违约责任，故提出上述诉讼请求，望法院支持。二被告经本院传票传唤，无正当理由未出庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院综合本案证据认定如下事实：2012年9月2日，二原告（甲方）与叁贰玖公司（乙方）签订《房屋委托代理合同》，约定甲方将其合法拥有的违约北京市朝阳区雅成一里5号楼310室房屋（以下简称涉案房屋）委托乙方对外出租，委托（租赁）期限自2012年9月8日至2014年9月7日。在该合同到期前的2014年6月1日，原告徐佳与叁贰玖公司再次签订了《房屋委托代理合同》，约定将上述涉案房屋的委托租赁期限延续为2014年9月8日至2015年9月7日。2015年8月20日，二原告与叁贰玖公司第三次签订《房屋委托代理合同》，约定涉案房屋的委托租赁期限为2015年9月8日至2016年9月7日。2016年6月30日，二原告与叁贰玖公司第四次签订《房屋委托代理合同》，约定的委托租赁期限为2016年9月8日至2018年9月7日。2018年6月15日，原告王耀华（乙方）与五颗星公司（甲方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告王耀华将涉案房屋委托五颗星公司对外出租，委托租赁期限自2018年9月8日至2021年9月7日，合同约定第一年度租金为9000元/月，期限自2018年9月8日至2019年9月7日。第二年度租金为9200元/月，期限自2019年9月8日至2020年9月7日。第三年度租金为9400元/月，期限自2020年9月8日至2021年9月7日。租金、佣金及管理服务费的支付方式为季付，合同中记载了各季度租金的支付时间及支付金额，年度租金中的月付租金为一年期的管理服务费，双方约定由甲方直接从应当向乙方支付租金中扣除。合同第七条第五款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付当期全部房屋租金达15个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途，且经乙方催告后仍不恢复原用途的；3……合同第八条第四款约定，甲方有本合同第七条第五款约定情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。二原告向本院声明称，因二原告系母女关系，故合同中出租方处签名均系二原告的意思表示，以上五份合同中的出租方主体均应为二原告，本院对此不持异议。二原告称上述前四份合同均如约履行完毕，仅在2014年8月至2015年6月有7587元水费未支付，并向本院提交了欠缴水费明细查询单。在二原告与五颗星公司的合同履行过程中，按照付款时间计划表，五颗星公司应于2019年9月5日支付房屋租金18400元，但是五颗星公司实际支付17900元，欠付500元；在2019年12月5日五颗星公司应支付租金27600元，但其实际仅支付25600元，欠付2000元；在2020年3月5日五颗星公司应支付租金27600元，但其未按期支付该期租金；在2020年6月5日，五颗星公司应支付租金27600元，但其实际仅支付了8200元，欠付19400元；在2020年9月5日，五颗星公司应支付租金18800元，但其实际支付了9000元，欠付9800元。二原告2020年11月24日收回房屋，应扣减10日租金。因五颗星公司延迟未足额支付应付租金，二原告称向五颗星公司提出解除合同，并于2020年11月24日将涉案房屋收回，据此二原告向本院提出确认合同已于该日解除的诉讼请求。二原告另向本院确认，除上述未欠付租金外，其他租金均已付清。因五颗星公司未如约履行合同，其所收取的管理服务费应按比例返还。就二被告的主体身份问题，二原告称二被告系两个牌子一套人马，故二被告应共同承担合同义务。经查，截止法庭辩论终结二被告的法定代表人均为边秀兰，但根据工商登记管理查询结果，二被告的经营状态均为正常和开业。本院认为，二原告与二被告签订的《房屋委托代理合同》及《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据审理查明情况可知，在双方第二份《房屋委托代理合同》履行中的2014年8月至2015年6月有欠付水费7587元，根据该合同约定，委托期限内的水费由叁贰玖公司向承租人代收，故二原告向叁贰玖公司主张支付欠付水费有事实和法律依据，虽然二原告称二被告应共同承担合同义务，但根据合同相对性原则以及二被告作为两个独立法人的客观事实，其向被告五颗星公司主张该期间的水费本院不予支持。在二原告与被告五颗星公司之间《北京市房屋出租委托代理合同》履行过程中，五颗星公司作为受托方未按合同约定按期足额支付租金，二原告有权因其违约金行为提出解除合同，根据审理查明情况，二原告未向本院提交向五颗星公司提出合同解除通知的相关证据，但确认已于2020年11月24日将涉案房屋收回，故本院据此确认二原告与五颗星公司之间的《北京市房屋出租委托代理合同》于当日解除。根据合同约定，支付租金为五颗星公司的合同义务，二原告主张五颗星公司支付合同解除前的欠付租金以及退还未实际发生的管理费有事实和法律依据，计算金额准确，本院依法予以支持。基于合同相对性原则，二原告向叁贰玖公司主张该项主张，本院无法支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定，二原告有权要求五颗星公司支付违约金，本院依法予以支持。同理，基于合同相同性原则，向叁贰玖公司主张该项违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条，第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告徐佳、原告王耀华与被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司之间的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年十一月二十四日解除；二、被告北京叁贰玖投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐佳、原告王耀华支付水费七千五百八十七元；三、被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告徐佳、原告王耀华支付租金五万七千二百一十一元；四、被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告徐佳、原告王耀华退还管理服务费七千零五十元；五、被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告徐佳、原告王耀华支付违约金一万八千六百元；六、驳回原告徐佳、原告王耀华的其他诉讼请求。如被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司、被告北京叁贰玖投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1031元，由被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司、被告北京叁贰玖投资管理有限公司负担（原告徐佳、原告王耀华已预交，被告北京五颗星联行房地产经纪有限公司、被告北京叁贰玖投资管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告徐佳、原告王耀华）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年二月十八日书记员  李 兵