北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9675号原告：郭昕怡，女，1989年9月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭旭（郭昕怡之配偶），男，1987年1月5日出生，汉族，住北京市东城区。被告：王伟，男，1973年1月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：龙琼芝，女，1992年3月17日出生，汉族，住北京市房山区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：于宝洁，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。原告郭昕怡与被告王伟、龙琼芝、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张彦辉独任审理，公开开庭进行了审理。原告郭昕怡及其委托诉讼代理人郭旭、被告王伟、龙琼芝、第三人我爱我家公司委托诉讼代理人董珊珊、于宝洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭昕怡向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即办理涉案房屋户籍迁出事宜；2．判令被告向原告支付被告户籍未迁出的违约金27万元；3．判令被告向原告支付损失20万元，以及被告户籍迁出之日前给原告造成的违约金损失；4．全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月29日原告与被告龙琼芝签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M15085732），被告将位于北京市昌平区东小口镇XXX出售给原告，通过房产经纪机构我爱我家公司居间介绍成交，成交总价270万元。被告龙琼芝与王伟系夫妻关系，二人均承诺所售房屋地址下无户口，且夫妻双方二人户口都不在此处，当时的我爱我家公司工作人员主动要求协助调查户口情况，并去派出所调查确认此房屋地址下无户口。买卖涉案房屋所有相关事宜原告均与被告王伟沟通处理。原告户籍一直未迁入此地，由于两被告与第三人均确认此房屋下无户籍，原告也无其他事由到派出所询问户籍情况。2019年原告将案涉房屋出售，于2019年10月21日与李金泉签订《北京市存量房屋买卖合同》，并约定在2019年12月31日前办理过户，在办理过户前夕，应李金泉要求，原告到派出所查询户口情况，发现王伟的父母户籍存在于案涉房屋地址下，被告于2019年12月22日出具《承诺书》，承诺在2020年4月15日之前将户籍迁出，但截至目前，户籍仍未迁出。根据原被告双方之间的买卖合同约定，因被告未迁出户口，应当向原告支付房屋总价款10%的违约金。且因为被告未迁出户口，案涉房屋的买受人李金泉已经扣留应支付给原告的20万元的售房款作为户口保证金，且原告面临案涉房屋买受人李金泉对原告的索赔，故被告应向原告支付因被告行为原告遭受的损失20万元，以及被告户籍迁出之前给原告造成的违约金损失。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。王伟、龙琼芝辩称：不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋内的户口不是我本人的，户口未迁出是行政行为，户口迁出存在客观障碍无法迁出；二、原告主张的其出售房屋时遭受损失与本案无关；三、原告主张的违约金过高，申请法院进行调整；四、王伟作出的于2020年4月15日前将其父母户口从涉案房屋迁出的承诺是在被诱导的情况下作出的，是超出自身履行能力的承诺。我爱我家公司陈述，本案诉请未涉及我公司，配合法院调查，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王伟与龙琼芝于2014年1月10日登记结婚。2015年8月29日，龙琼芝（出售方、甲方）与郭昕怡（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定，龙琼芝将位于昌平区东小口镇XXX的房屋出售给郭昕怡，房屋总成交价2700000元；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。该合同还对其他内容进行了约定。案涉房屋于2015年9月30日转移登记至郭昕怡名下。2019年10月21日，郭昕怡（出卖人、甲方）与案外人李金泉（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下称房屋买卖合同2），约定郭昕怡向李金泉出售涉案房屋，房屋总价款为445万元；关于户籍迁出约定，该房屋现有户籍情况为无户籍登记，如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。该合同还对其他内容进行了约定。同日，双方签署《补充协议》，其中关于户口迁出保证金约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币200000元，作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。该协议还对其他内容进行了约定。郭昕怡陈述案涉房屋已经过户至案外人李金泉名下，因案涉房屋户口未迁出，户口保证金20万元李金泉未支付。2019年12月22日，王伟向郭昕怡出具《承诺书》一份，载明，本人王伟曾出售房屋给郭昕怡，现已办理完毕房屋所有权及占有权转移手续，因个人原因，未能及时迁出本人父母登记在此房屋地址处的户口，现本人承诺积极办理户口迁出事宜，于2020年4月15日前将本人父母的户口从上述房屋地址迁出。如逾期未迁出，本人承担一切责任。截至法庭辩论终结前，被告王伟父母的户口仍在涉案房屋内未迁出。王伟陈述上述承诺书是在诱导下作出的，但未提交证据予以证明，本院对其陈述不予采信。庭审中，郭昕怡陈述，案外人李金泉尚未对其提起诉讼。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院受理民事案件的范围为平等民事主体之间因财产关系和人身关系引发的诉讼。户籍迁移属于行政管理范畴、不属于人民法院民事案件受案范围，故对郭昕怡要求迁出户口的诉讼请求，本院不予处理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郭昕怡与龙琼芝签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。龙琼芝未在案涉房屋所有权转移之日起10日内迁出户口，构成违约，应当向郭昕怡支付违约金。第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。王伟向郭昕怡出具的《承诺书》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王伟应当积极履行承诺。王伟的行为构成债务加入，现案涉房屋内的户口尚未迁出，王伟应当和龙琼芝承担连带责任。故郭昕怡请求龙琼芝、王伟承担违约责任，具有相应的合同依据。关于违约金的数额，王伟、龙琼芝主张合同约定的违约金过高，要求酌减。现郭昕怡未举证证明案涉房屋户籍未迁出对其造成重大损失的情况下，本院综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。关于郭昕怡主张损失一节，本院认为郭昕怡与案外人签订的房屋买卖合同中，并未约定户口迁出时间，待户口迁出后，郭昕怡仍享有向案外人主张支付该笔保证金的请求权。另，案外人亦未向郭昕怡主张违约金，故郭昕怡主张损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条之规定，判决如下：一、王伟、龙琼芝于本判决生效后十日内支付郭昕怡至户口实际迁出之日止的违约金共计10万元；二、驳回郭昕怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，由郭昕怡负担6050元（已交纳），由王伟、龙琼芝负担2300元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张彦辉二〇二一年二月二十日书记员  马瑞辉书记员  赵财华