天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初1049号原告：天津鑫源置业投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第贰号。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：李波，该公司职员。委托诉讼代理人：邱霄，该公司职员。被告：高得娜，女，1978年12月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：袁方，天津创捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，天津高地（河西）律师事务所律师。原告天津鑫源置业投资有限公司（以下简称鑫源公司）与被告高得娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫源公司的委托诉讼代理人李波，被告高得娜的委托诉讼代理人袁方、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫源公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年10月16日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告将滨海万隆大厦25层整层房屋腾空并返还原告；3.判令被告支付租金379896.48元；4.判令被告支付违约金379896.48元（依据合同第十二条第五项）；5.判令被告支付自2020年12月15日至2020年12月29日的房屋占用费用（按每天2110元计算）31650元；6.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第3项、第5项诉讼请求调整为：3.判令被告支付自2020年6月15日至2021年1月8日（原告起诉之日）的房屋租金428434.52元；5.判令被告支付自2021年1月9日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每天2110元的标准计算）。事实和理由：2019年10月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定被告租赁原告所有的位于天津自贸试验区（中心商务区）迎宾大道东侧滨海万隆大厦25层共计1758.78平方米房屋用来办公，房屋租金为每月63316.08元，租期自2020年3月15日至2022年3月14日。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告仅交纳房租至2020年6月14日，已经拖欠6个月租金。经原告多次催要，被告至今未交纳租金，被告的行为已经构成严重违约。根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权解除租赁合同，要求被告将房屋腾空返还原告，被告应当承担违约责任。综上，被告拒不支付租金的行为已经构成严重违约，经原告多次催告后，被告仍拒不履行合同义务。为维护原告自身的合法权益不受损害，故成诉。被告高得娜辩称，一、被告同意于2021年1月8日解除涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》，但鉴于本案原告一直未向被告交付房屋钥匙以及办理其他房屋交接手续，致使涉案合同无法继续履行，故被告不同意支付原告租金及房屋占有使用费。退一步讲，根据《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉及新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》第十一条、第十二条及《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施》第七条的规定，请求酌定减免被告房租3个月。二、关于腾房事宜，被告同意腾房，希望庭后尽快与原告协商腾房时间。三、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告认为本案并不存在适用《房屋租赁合同》第十二条的情形，被告在合同履行过程中不存在过错，故不应支付违约金。退一步讲，该项违约金应当以损失发生为前提，原告主张的违约金已过分高于其损失，故请求法院对此予以调整。四、结合本案被告并未实际使用房屋，且被告已支付原告2020年3月15日至2020年6月14日的房屋租金以及履约保证金63316.08元的情况，故本案被告保留向原告主张返还租金及履约保证金的权利。如本案认定被告应当向原告支付租金以及房屋占有使用费，也应以保证金现行折抵。本院经审理认定事实如下：2019年10月16日，原告鑫源公司（出租方、甲方）、被告高得娜（承租方、乙方）双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于天津自贸试验区（中心商务区）迎宾大道东侧滨海万隆大厦25层的房屋出租给乙方用于办公，房屋建筑面积为1758.78平方米；房屋租赁期自2020年3月15日（起租日）起至2022年3月14日止共计2年，租赁期满，在同等竞争条件下乙方享有优先承租权；房屋租金为每月63316.08元，房屋租金每3个月支付一次，支付日期为每3个月起租日前15日内；乙方于本协议签订后当日向甲方交纳履约保证金63316.08元作为履行本协议的保证；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或解除后的当日返还该房屋，若因乙方违约导致本合同解除的，乙方仍应按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费和其他相关费用，若未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按照租金标准向甲方支付该房屋占用使用费；租赁期间发生下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……3.租赁期间，乙方无故逾期或不足额支付租金的，经书面通知后超过30日且仍未付清租金的；乙方逾期支付租金的，应赔偿甲方损失，损失赔偿的计算方法为日租金乘以逾期天数；因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应赔偿甲方损失，损失赔偿额为六个月租金。2019年10月16日，双方又签订《补充协议》约定：1.乙方租赁房屋为全毛坯，需审核设计、装修及消防验收等，经甲乙双方协商并最终确认，甲方同意将出租给乙方的位于天津自贸试验区（中心商务区）迎宾大道东侧滨海万隆大厦25层房屋给予装修期，装修期为2019年10月15日至2020年3月14日止。2.经甲乙双方协商，甲方同意在乙方租赁期满后给予免租期，免租期为2022年3月15日至2022年8月14日止。3.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。被告于2019年10月16日向原告交纳了押金63316.08元及2020年3月15日至2020年6月14日的房屋租金189948.24元，合计253264.32元。被告自认未支付自2020年6月14日之后的房屋租金。另查，被告自认已经对涉案房屋进行装饰装修，但尚未装修完毕。上述事实由原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租房交款确认单》、《专用收据》及原、被告双方当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》能够解除一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告租赁涉案房屋后，仅支付了2020年3月15日至2020年6月14日租期的房屋租金，之后租期的房屋租金至本案开庭审理时仍未支付，故可以认定被告以自己的行为表明不履行支付2020年6月14日之后租期房屋租金的义务，致使原告合同目的不能实现，原告请求解除涉案合同符合上述规定，且被告亦同意涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月8日原告起诉之日解除，故本院确认涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月8日解除。关于被告应否返还涉案房屋一节。如前所论，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2021年1月8日解除，被告之后再占有涉案房屋已无合法依据，其应依法将涉案房屋腾空并返还原告。故本院对原告的该项请求予以支持。被告主张其一直未占用涉案房屋，不存在腾还涉案房屋的条件，但在庭审中其自认已经对涉案房屋进行装修，故其该项主张与其庭审中的自述明显矛盾，本院难以采信。关于原告诉请的租金及占有使用费一节。因双方均确认被告已将案涉房屋租金交至2020年6月14日，故被告未支付的房屋租金应从2020年6月15日起算。本院综合考虑被告拖欠租金的期间及原因、新冠疫情对涉案房屋装修的影响、优化营商环境等因素，酌定被告免于支付2020年6月15日至2020年7月14日期间的租金；被告应支付2020年7月15日至2021年1月8日期间的租金，及自2021年1月9日起至实际腾空并返还涉案房屋之日止，按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告主张其向原告支付了押金63316.08元，其请求以该押金折抵欠付的房屋租金，原告对被告支付上述押金的事实不持异议，本院对被告的该项抗辩予以支持。综上，被告就2020年6月15日至2021年1月8日租期应支付的租金数额为301802.36元（428434.52元减去一个月的租金63316.08元再减去押金63316.08元），及按照每日2110元的标准，支付自2021年1月9日起至实际腾空并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于原告诉请的违约金一节。涉案《房屋租赁合同》约定：“因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应赔偿甲方损失，损失赔偿额为六个月租金。”原告根据上述约定，主张被告应向其支付六个月的租金即379896.48元作为违约金。被告主张其不存在违约行为，不应支付违约金，即使应支付，也认为该违约金标准过高，请求以原告的实际损失为限予以调整。如前所论，因被告不支付2020年6月14日之后租期的租金，致使原告行使合同解除权，解除涉案《房屋租赁合同》，故被告关于其不存在违约行为的主张与事实不符，本院不予支持。因原告未提供证据证实其因被告违约造成的损失，考虑到被告的违约情节、涉案房屋的现状等因素，本院酌定被告按照涉案房屋二个月的租金标准支付原告违约金，对原告主张超过的部分，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告天津鑫源置业投资有限公司与被告高得娜就位于天津自贸试验区（中心商务区）迎宾大道东侧滨海万隆大厦25层的房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月8日解除；二、被告高得娜于本判决生效后三十日内腾空涉案房屋并将房屋交还原告天津鑫源置业投资有限公司；三、被告高得娜于本判决生效后三十日内支付原告天津鑫源置业投资有限公司房屋租金301802.36元及占有使用费（占有使用费，自2021年1月9日起至实际腾空返还房屋之日止，按照每日2110元的标准计算）；四、被告高得娜于本判决生效后三十日内支付原告天津鑫源置业投资有限公司违约金126632.16元；五、驳回原告天津鑫源置业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5857元，由原告天津鑫源置业投资有限公司负担1993元，由被告高得娜负担3864元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二一年二月四日书记员  刘 畅