江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初3695号原告：宝应县美德工艺礼品厂。负责人：解春香，经理。委托诉讼代理人：朱锦华，宝应县国法法律服务所法律工作者。被告：顾金明。委托诉讼代理人：刘喜东，江苏宝宇律师事务所律师。第三人：何兴亚。委托诉讼代理人：衡乃兄。第三人：衡乃兄。原告宝应县美德工艺礼品厂与被告顾金明、第三人何兴亚、衡乃兄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案，首先适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人朱锦华、被告顾金明及其委托诉讼代理人刘喜东到庭参加了诉讼。嗣后，该案转为普通程序，并于2020年11月27日、2021年1月15日进行了公开审理。原、被告双方及其委托诉讼代理人和第三人衡乃兄（同时作为第三人何兴亚的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝应县美德工艺礼品厂向本院提出诉讼请求：判令被告顾金明和第三人何兴亚、衡乃兄共同支付房租139800元，并共同承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告曾将座落于莲花路厂房（美德工艺）出租给被告顾金明开超市所用，租赁期间从2019年9月1日至2021年8月31日，期限两年，每年房租139800元，第二年房租缴纳期限为2020年7月1日前，现被告顾金明私自将超市转让给第三人何兴亚，且被告及第三人至目前都未缴纳房租。在索要无果的情况下，向法院提起诉讼。望依法作出判决。被告顾金明辩称：原告的陈述不是事实。实际上原告对被告与第三人的房屋转让合同是认可的，并且也是原、被告和第三人同时在场同意的，通过被告举证的转让楼梯维修费给原告以及合同未到期时5月的电费，可以看出原告是知道并认可的。按照租赁合同的规定，租赁物的维修费应该是由出租方原告方来承担，如不终止合同，也不可能在合同未履行完毕前提前将楼梯的维修费以及未到期的电费结算给原告。从6月后第三人向原告交付电费同时第三人与原告聊天时也提到原告是知道合同终止的，并且要求原告出具收条，该收条也就是被告通过第三人转交给原告的楼梯转让费及电费。第三人衡乃兄、何兴亚共同述称：1、何兴亚与原、被告没有签任何租赁协议，故何兴亚与本案没有任何关联，请求驳回对其起诉。2、租赁协议是解春香与被告签订的，原告宝应县美德工艺礼品厂不是本案的适格原告。3、在第一次庭审记录中显示，解春香主观上就不想和第三人签订协议，也明确表明何兴亚没有责任且当庭撤回对何兴亚的起诉并得到法庭的准许。现解春香出尔反尔，又拿我们作为第三人传唤出庭，请问她的行为是藐视法庭还是拿法律当儿戏。4、被告与第三人衡乃兄签订的转让协议，解春香一直都没有认可。出租人在知道承租人转租之日起6个月内提出异议，转租协议无效。5、宝应县美德工艺礼品厂原是一层工业用房，房产证面积247.65平米。涉案房东未经相关程序申报和任何部门许可，擅自违规建造了二楼并以约600平米的商业门市及价格对外出租，涉嫌欺诈。6、房屋间隔使用的是岩棉夹芯板，属易燃材质，致使原超市没能进行正常的消防报备和验收，存在严重的消防和安全隐患。在人身安全得不到保障的前提下，致使原超市不能正常和安心营业以及迫使拆除的严重后果。租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，承租人可以解除合同。第三人认为解春香与被告签订的房产租赁契约应当认定为无效。7、由于转租期间的新冠疫情没有结束，超市生意惨淡，属于法律上的不可抗力。但第三人已完全支付了承租人顾金明的所有转让费用，故第三人的损失非常巨大。请求法庭驳回原告对第三人何兴亚、衡乃兄的全部诉讼请求并承担由此带来的相关损失。原告围绕诉讼请求，提交了企业登记信息、房产租赁契约、房产证、土地证、法定代表人身份证明书、超市转让协议。被告提交了超市转让协议、营业执照、微信聊天记录。第三人提交了庭审记录、图片、超市平面图。本院依法组织当事人进行了质证，对各方当事人对真实性无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告系个人独资企业，解春香系该企业投资人，案涉房产属原告所有。解春香（甲方）以个人名义与顾金明（乙方）签订《房产租赁契约》一份，约定，甲方将座落于莲花路厂房（美德工艺）一、二楼面积约600平方米出租给乙方，用于开超市，租赁期限两年，从2019年9月1日至2021年8月31日，年租金（不含房屋租赁税金）139800元，每年在7月1日前一次性付清。协议还就双方有关房屋租赁相关的权利义务作了约定。该协议甲方处由解春香前夫张××署名，乙方由顾金明署名，双方未注明签订日期。签定协议后，顾金明支付了2019年9月1日至2020年8月31日期间的房租139800元。2020年5月26日，顾金明与衡乃兄签订《沃优超市转让协议》，约定：甲方将沃优超市转让给乙方，超市商品、超市固定资产、超市剩余房租转让费共计220000元，乙方在2020年5月25日前交付定金50000元，2020年5月26日乙方再交付甲方30000元，余款在2020年5月30日前一次性付清。该协议备注注明：“确保房租2年租金不变拾叁万玖仟捌（￥139800.′元）。协议尾部甲方处顾金明签名，乙方处衡乃兄签名。协议签订后，顾金明、衡乃兄将相关情况与解春香予以说明，解春香未表示异议。嗣后，解春香与衡乃兄洽谈租赁事宜，解春香起草《房产租赁契约》一份，并交与衡乃兄，协议约定租期暂定两年，从2020年9月1日至2022年8月31日，年租金138000元。但衡乃兄和何兴亚未签署。因解春香与衡乃兄、何兴亚未就租赁事宜达成一致，解春香于2020年7月5日以张贴形式，要求顾金明支付2020年9月至2021年8月份房租139800元。2020年7月29日宝应县美德工艺礼品厂以何兴亚为第一被告，顾金明为第二被告，向本院提起诉讼，要求两被告共同给付房租139800元。法庭调查阶段，本院要求原告陈述要求何兴亚在本案中承担连带责任依据时，宝应县美德工艺礼品厂表示何兴亚在本案中没有责任，并申请撤回对其起诉，本院依法予以准许。嗣后，原告申请追加何兴亚、衡乃兄为本案第三人，并对租金承担连带给付责任。另查明：1、衡乃兄与何兴亚系夫妻关系。2020年5月25日，顾金明将房屋钥匙交付衡乃兄。2020年7月13日，何兴亚注册宝应县旺之韵超市，经营场所即为讼争房产地点；2、2020年6月4日，衡乃兄汇给解春香本案楼梯赔偿款和5月份电费合计15480元，该款冲抵了衡乃兄应付的部分超市转让费。2020年7月1日，解春香通过微信，要求衡乃兄支付6月份水电费1046.24元。嗣后，衡乃兄将该款给付解春香。3、2020年9月1日，衡乃兄分别向顾金明和解春香发出信息，言明其已腾空房，钥匙在其手中，第二天早上交付钥匙。顾金明表示由衡乃兄与解春香直接对接。嗣后，衡乃兄将钥匙寄给顾金明，顾金明退回。2020年11月底左右，衡乃兄找解春香交付钥匙，解春香予以拒绝。本院认为，原告系个人独资企业，解春香作为投资人，将属原告的财产对外出租，现以其投资开办的独资企业名义提起诉讼，不违反法律规定。案涉房产虽有部分建筑物虽未取得建筑规划许可，不影响其他合法建筑出租的效力，而且，在使用人已实际使用的情况下，仍应依法支付相应的占用费用。被告与第三人衡乃兄洽谈新的租赁合同，要求衡乃兄支付水电费用等，该行为表明，原告与被告的租赁合同已经协议终止履行，故原告要求被告支付租金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。第三人衡乃兄在与原告洽谈租赁合同未果的情况下，作为案涉房屋的使用人，在已付租金租期届满的情况下，付有将房屋交付原告的义务，根据已查明的事实，其至2020年11月份才正式要求将房屋返还原告，第三人应当支付延期交付期间的占用费，该期间为三个月。原告在与第三人未达成租赁协议，第三人要求退房的情况下，拒绝领取钥匙，由此之后期间造成的损失由原告自行负担。案涉转让协议等虽由第三人衡乃兄签订及商谈，但第三人何兴亚以案涉房屋作为其开办超市的经营场所，何兴亚为案涉房屋的实际使用人，依法负有支付使用费的义务。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十八条的规定，判决如下：一、第三人衡乃兄、何兴亚于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告宝应县美德工艺礼品厂房屋占有使用费34950元（139800元/年÷12个月×3个月）；二、驳回原告宝应县美德工艺礼品厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3096元，诉讼保全费1220元，合计4316元，由原告宝应县美德工艺礼品厂负担3237元，第三人衡乃兄、何兴亚负担1079元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  潘玉泉人民陪审员  黄秀芬人民陪审员  徐 坚二〇二一年二月二十六日书 记 员  顾久香