广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5949号原告：李文泉，男，1959年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：黄志富，广东淼航律师事务所律师。被告：林细虾，男，1989年5月3日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：潘秋用，广东理然律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍星怡，广东理然律师事务所律师。第三人：李文发，男，1949年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告李文泉诉被告林细虾、第三人李文发土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告李文泉的委托诉讼代理人黄志富、被告林细虾的委托诉讼代理人伍星怡到庭参加了诉讼。第三人李文发经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《土地出租合同书》；2.判令被告返还位于佛山市三水区××××××民委员会大田基土地，并腾退上述土地；3.判令被告向原告支付2019年4月1日至2020年11月15日的租金49959.76元（计算公式：7673元/季度×6个季度+7673元/3/30天×46天=49959.76元）；4.判令被告自2020年11月16日起至实际腾退之日止，按7673元/季度的标准计付场地占用费，暂计至2020年11月16日的场地占用费为85.25元；5.判令被告所交押金20000元归原告所有；6.判令被告承担诉讼费。事实和理由:原告与第三人是兄弟。2002年6月30日，第三人从佛山市三水区××××××民委员会（以下简称三溪村委会）租赁土名大田基地块（46.12亩），并签订《土地租赁合同书》。经三溪村委会同意第三人分租、转租。经第三人同意，原告将上述土地中的682平方米土地出租给被告，并由原告收取租金，双方签订了《土地出租合同书》。其后，被告按约定交纳了押金20000元。自2019年4月1日起，被告无故拖欠租金，截止2020年11月15日，拖欠租金49959.76元。被告拖欠租金已严重违约，原告有权解除合同，没收押金20000元。被告辩称：1.原告的诉讼主体不适格，遗漏了另一土地出租方李文荟。被告一直与李文荟沟通租赁事宜，并向李文荟支付租金等相关费用。2017年底，被告开始与李文荟协商租赁土地事宜，李文荟称土地是其兄弟李文发从三溪村委会承租，再交由李文荟与原告共同出租和管理。2018年1月1日，被告与李文荟签订《土地出租合同书》时,由于李文荟是政府工作人员,李文荟遂在合同上签下了李文泉的名字,所有合同并非李文泉亲笔所签。由于租赁事宜、收取租金由李文荟负责，故李文荟也是本案土地的出租方。2.本案《土地出租合同书》无效，原告及李文荟应返还押金20000元、租金38365元并赔偿损失686940元。2019年初，被告与李文荟协商，欲再租赁一块约1000平方米的相邻土地，但双方未就租金事宜达成一致，后来，李文荟同意被告先使用该1000平方米土地。被告承租的两块土地均未平整，不具备使用条件，李文荟同意被告出资平整土地、开设路口、建设道路和围墙等，被告为此投资686940元。被告完成上述基础投资欲办理工商营业执照时，发现两块土地未办理土地证，无法办理工商登记，无法正常使用，无法达到合同目的。两块土地属于农民集体土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，李文荟和原告将土地出租给被告作非农业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，造成合同无效，李文荟和原告具有完全过错。合同无效，原告应向被告返还押金20000元。第三人未答辩。原告在诉讼中提交了如下证据：1．《土地租赁合同书》一份、同意分租转租的证明一份，拟证明2002年6月3日，第三人从三溪村委会租赁土名大田基地块（46.12亩），并签有《土地租赁合同书》一份。三溪村委会同意第三人对上述大田基地块进行分租、转租开发利用。2．兄弟关系证明、李文发的证明各一份，拟证明原告与第三人系兄弟关系。经第三人同意，原告将上述大田基地块中的682平方米出租给被告，并由原告收取租金。3．《土地出租合同书》一份，拟证明2018年1月1日，被告因经营需要向原告租赁案涉土地，并签有《土地出租合同书》一份，约定合同内容若干。《土地出租合同书》第四条约定，被告超期15天缴租视为被告单方弃租，原告依约可解除《土地出租合同书》，并没收被告所缴纳的20000元押金。4.三水市人民政府批复四份，拟证明三水市政府批准夏洞村三溪市场用途共108.58亩。被告在诉讼中提交了如下证据：1.被告与李文荟的微信聊天记录九页，拟证明李文荟也是出租方之一，从签订合同前至今一直与被告沟通租赁事务，收取租金、水电等费用，并承诺负责对案涉土地进行平整、兴建围墙、开设路口、保证水电、总排水系统到位等，但最终均没有做到，是由被告投入资金完成。2018年9月28日、2019年4月21日，被告与李文荟两次反映土地无法办理营业执照问题，李文荟确认但均无法解决，致使合同目的不能实现。2.《土地出租合同书》大田基地块682平方米已付租金明细表一页，拟证明被告通过现金或转账方式已向出租人李文荟支付2018年1月-2019年3月的租金合计38365元。3.《土地出租合同书》大田基地块682平方米土地基建投入资金明细表一页，拟证明被告签订《土地出租合同书》后，在案涉的大田基682平方米土地上投入的基建项目和资金明细情况。4.大田基约1000平方米土地（新地）基建投入资金明细表一页，拟证明2019年初，被告在大田基约1000平方米土地上投入的基建项目和资金明细情况。5.大田基682平方米土地基建投入照片八页，拟证明林细虾在案涉的大田基682平方米土地投入的基建项目现状。6.大田基约1000平方米土地（新地）基建投入照片七页，拟证明被告在案涉的大田基1000平方米土地投入的基建项目现状。7.收据十二张，拟证明被告在大田基约1682平方米土地上投入的基建项目及出资情况。第三人在诉讼中未提交证据。结合本案证据和双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实：原告、第三人、案外人李文荟是亲兄弟。2002年6月30日，三水市乐平镇三溪村委会（夏洞村）作为甲方，第三人作为乙方，双方签订《土地租赁合同书》，约定第三人承租位于三水市乐平镇三溪村委会夏洞村的土地46.12亩（土名“大田基”），即三江至三水农场新水泥公路南面经济开发区内），租期为30年，即2003年1月1日至2033年1月1日。第三人承租上述土地后，将部分土地交给原告经营管理。2018年1月1日，原告、案外人李文荟、被告经当面协商，原告作为出租方，被告作为承租方，签订《土地出租合同书》。该合同的主要内容有：1.原告将位于三水区乐平镇三溪村民委员会夏洞村民小组的约682㎡集体留用地（以下称案涉土地）出租给被告开发经营。2.租赁期限为15年。即2018年1月1日起至2033年1月1日。3.合同签订时，被告交纳合同押金20000元。租期届满后，押金不计利息一个月内退还给被告。如被告中途单方弃租，押金不退。4.前三年的租金为7673元/季度，第四年的租金为8525元/季度，其后租金按一定比例递增。5.先交租再使用，租金每季度支付一次。超期15天仍不交租金的，视为被告单方弃租，原告可无偿收回土地，由此造成的一切损失由被告负责。6.租赁期内，被告应依法经营，依章依法缴交所有税金及费用，经营过程中发生的一切行政、经济、安全生产、消防、环保、法律纠纷等全部责任由被告负责，与原告无关。7.原告应尽其所能帮助被告办理有关土地开发建设及经营过程中所需上报政府相关部门的审批手续，如不予批准无法办理，原告不负任何责任。8.如政府不允许施工作业，只能作农业用途，被告可及时取消合同，原告应全额及时退回押金给被告，地上施工损失归被告负责，与原告无关。该合同书有被告亲笔签名，原告的签名由案外人李文荟代笔。合同签订后，被告交纳了押金20000元，被告开始使用案涉土地经营钢材加工厂。案涉土地租赁前后，被告主要与案外人李文荟沟通租赁事宜，并将租金交给案外人李文荟。自2019年4月起，被告不再交租。2020年11月17日，原告提起本诉。诉讼中，被告提出反诉。本院作出（2020）粤0607民初5949号《民事裁定书》，裁定不予受理。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点有两个，一是《土地出租合同书》的出租方是谁？二是《土地出租合同书》的效力如何？分析如下：一、《土地出租合同书》的出租方是谁？原告认为根据《土地出租合同书》的内容，出租方是原告，被告认为《土地出租合同书》载明的出租人是原告，但案外人李文荟一直与被告沟通租赁事宜，因此原告与案外人李文荟是共同的出租方。对此，本院认为，《土地出租合同书》签订之时，原告、被告、案外人李文荟均在现场，《土地出租合同书》上原告的姓名由案外人李文荟代签这一事实，是原告、被告、案外人李文荟共同确认的结果，被告对案外人李文荟代签名不持异议，证明被告认可原告是出租方，同时，鉴于原告与案外人李文荟之间存在兄弟关系，案外人李文荟代替原告作为出租方代表，与被告沟通租赁事宜、收取被告交纳的租赁费用，并未超出大众认知，案外人李文荟的行为属于民事代理行为，其法律后果由委托人即原告承担，因此，本院确认《土地出租合同书》的出租方为原告，被告关于原告诉讼主体不适格，遗漏了案外人李文荟的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。二、《土地出租合同书》的效力如何？原告认为合同合法有效，被告认为案涉土地属于农民集体土地不能作为非农业用途出租，合同无效。对此，本院认为，原告未提供充分证据证明案涉土地可以用于非农业用途，原告与被告签订《土地出租合同书》将案涉土地用于工业，改变了土地用途，违反了法律强制性规定，《土地出租合同书》无效。原告关于解除合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《土地出租合同书》无效，合同双方应当返还因合同取得的财产。被告因合同取得的土地应当返还给原告，故原告关于要求被告返还案涉土地的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告因合同收取的押金20000元应当返还给被告，故原告关于请求确认押金20000元归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告因合同收取的租金应当返还给被告，但被告应按合同约定的租金标准支付实际占用案涉土地期间的占用费。被告在2018年1月1日2019年3月期间已付租金折抵该期间应付占用费，被告还需支付自2019年4月1日起至实际返还案涉土地之日止的占用费，根据《土地出租合同书》的约定和原告的主张，被告应付占用费的计算方式如下：自2019年4月1日至被告实际返还案涉土地之日止，按7673元/季度计算。被告的有关合法权利，双方可协商或通过法律途径另行解决。本案法律事实发生在民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用纠纷发生时的法律、司法解释的规定。第三人李文发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告李文泉与被告林细虾于2018年1月1日签订的《土地出租合同书》无效。二、被告林细虾于本判决生效后十日内向原告李文泉返还位于佛山市三水区×××××××××××××民小组的约682㎡土地。三、原告李文泉于本判决生效后十日内向被告林细虾返还押金20000元。四、被告林细虾于本判决生效后十日内向原告李文泉支付土地占用费（占用费的计算方式如下：自2019年4月1日起至被告实际返还土地之日止，按7673元/季度计算。）五、驳回原告李文泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即6226元（原告已预交）,由原告李文泉负担144元，被告林细虾负担6082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 荣二〇二一年二月八日书记员 梁丹蕾