山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁16民终420号 上诉人（原审被告）：滨州市国龙物业管理有限公司，住所地滨州经济开发区黄河二路388号现代城小区26号楼5单元102室。 法定代表人：赵国恩，总经理。 委托诉讼代理人：晋树明，山东新陆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滨城区金泰房地产中介服务部，经营场所滨州市技术学院创业大学8楼。 经营者：张那那。 委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张玉珍，女，1979年8月2日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。 原审被告：牛洪君，男，1958年2月5日生，汉族，居民，住滨州市惠民县。 原审被告：赵国恩，男，1976年2月7日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 原审被告：梅振龙，男，1988年12月21日生，汉族，居民，住滨州市惠民县。 上诉人滨州市国龙物业管理有限公司（以下简称国龙公司）因与被上诉人滨城区金泰房地产中介服务部（以下简称金泰服务部）、张玉珍及原审被告牛洪君、赵国恩、梅振龙商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国龙公司上诉请求：1.请求撤销一审原判，依法改判；2.上诉费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人无权处分的事实错误。2018年6月份，上诉人与滨州市豪得虹工程有限公司经理张大春达成口头委托售房协议后，于2018年6月15日与被上诉人签订《水岸华庭别墅销售协议书》，因被上诉人没有完成合同约定的销售任务，其缴纳的押金上诉人不予退还。因被上诉人与上诉人还有其他业务纠纷，被上诉于2019年12月26日以上诉人及原审被告涉嫌诈骗为由到到滨城区公安局经侦大队报案，经侦大队传唤张大春，张大春如实说明上诉人与滨州市豪得虹工程有限公司委托售房情况后，滨城区公安局没有作为刑事案件处理。因张大春与被上诉人滨城区金泰房地产中介服务部经理张那那、张玉珍是朋友关系，上诉人找到张大春要求其出庭作证时，张大春表示不会出庭作证，其在公安局已经把委托售房情况说清楚。上诉人在一审时向提交《申请法院调取证据申请书》，一审法院没有去公安机关调取证据，导致对案件的基本事实认定错误。综上，上诉人恳请法院在查明事实的基础上，正确适用法律，维护上诉人合法权益，对本案依法改判。 金泰服务部、张玉珍辩称，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人称签订售房合同是有授权的，未提交任何证据证实。上诉人所谓的授权不能成为向被上诉人收取售房保证金的理由，上诉人既非涉案房产的所有者，也没有经营、销售房屋不动产的资质，上诉人仅仅是受托在涉案房地产小区进行物业服务的物业服务公司。上诉人收取被上诉人巨额保证金而且根据双方的协议书上诉人也有义务返还被上诉人上述保证金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 牛洪君、赵国恩、梅振龙未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 金泰服务部向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2018年6月15日签订的《水岸华庭别墅销售协议书》无效；2.被告返还原告水岸华庭房屋保证金300000元并支付相应利息；3.被告承担本案的诉讼费用。一审庭审中，原告金泰服务部变更第一项诉求为：判决解除原告与被告国龙公司、牛洪君、赵国恩、梅振龙于2018年6月15日签订的《水岸华庭别墅销售协议书》。 一审法院认定事实：2018年6月15日，原告金泰服务部、张玉珍（乙方）与被告国龙公司（甲方）签订《水岸华庭别墅销售协议书》，约定：甲方有开发商提供的别墅户产共计14套，约4000平米，供给乙方主权销售；根据现有房产实际情况进行联销，所有销售价格由乙方统一每平方9100元，甲方销售部分归乙方办理；为确保双方利益，销售前由乙方交押金1000000元，销售完结后退回或房款中扣除；根据甲方提供的价格，乙方全权自主销售；乙方在销售中如实说明房权情况，全权承担办理不动产，甲方不承担费用；双方确定此房半年内销售完结，过期视为解除合同。协议书甲方处加盖了国龙公司公章，梅振龙、赵国恩、牛洪君签字确认。2018年6月22日，原告金泰服务部经营者张那那向梅振龙建设银行账户支付300000元，国龙公司向原告出具收条一张，内容为：“今收水岸华庭房屋保证金叁拾万元整，房屋销售完成金额退还。”，并加盖了国龙公司印章，梅振龙和赵国恩在收条上签字确认。涉案协议约定的委托销售房产为滨州市黄河一路232号水岸华庭小区17、18、19号楼各两套，21、22号楼各4套，上述房产产权登记所有人为滨州市豪得虹工程有限公司。被告国龙公司称其受滨州市豪得虹工程有限公司委托销售，但截至庭审辩论终结，未向法庭提交受委托销售的相关证据。国龙公司，成立于2018年3月2日，为有限责任公司（自然人投资或控股），股东（发起人）为梅振龙，认缴出资2000万元，法定代表人为梅振龙；2018年10月9日股东（发起人）变更为梅振龙和赵国恩，认缴出资均为1000万元，认缴出资日期均为2058年12月31日，法定代表人变更为赵国恩。牛洪君为国龙公司实际出资人。 一审法院认为，根据原告及被告赵国恩、梅振龙、牛洪君庭审陈述，涉案协议相对方为原告与国龙公司，被告赵国恩、梅振龙、牛洪君签字系履行职务行为，相关民事责任应由国龙公司承担。原告与国龙公司签订的《水岸华庭别墅销售协议书》，是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。根据审理查明的事实，涉案房屋产权人为滨州市豪得虹工程有限公司，国龙公司未提交其有权处分涉案房屋的相关证据，故国龙公司与原告签订涉案协议时没有处分权，而商品房属于特殊的商品，业主购买之后，必然需要产权人协助办理不动产权转移登记手续，故国龙公司的无权处分行为足以使原告销售涉案房屋合同目的根本不能实现；且根据《水岸华庭别墅销售协议书》，已超过当事人约定的销售期限，原告请求解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在当事人签订的合同解除后，国龙公司收取原告的保证金300000元应予以返还。关于原告主张的利息，该院确认为以300000元为基数，自立案之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告提出被告梅振龙、赵国恩、牛洪君应承担补充赔偿责任的主张，因认缴注册资本尚未届出资期限，对该主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、解除原告滨城区金泰房地产中介服务部、张玉珍与被告滨州市国龙物业管理有限公司于2018年6月15日签订的《水岸华庭别墅销售协议书》；二、被告滨州市国龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告滨城区金泰房地产中介服务部、张玉珍保证金300000元并支付利息（以300000元为基数，自2020年5月13日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告滨城区金泰房地产中介服务部、张玉珍的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告滨州市国龙物业管理有限公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案由国龙公司、梅振龙、赵国恩、牛洪君与金泰服务部、张那那、张玉珍于2018年6月15日签订的《水岸华庭别墅销售协议书》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均有约束力。首先，上诉人国龙公司主张因被上诉人没有完成合同约定的销售任务，所以不予退还保证金。经审查，涉案《水岸华庭别墅销售协议书》并未约定销售任务或者退还押金需要达成的销售目标。上述协议书中仅约定，“三、为确保双方利益，销售前由乙方交押金100万元，销售完结后退回或房款中扣除。”、“双方确定此房半年内销售完结，过期视为解除合同。”。因此，在销售完结或者解除合同后，甲方国龙公司应当退还乙方金泰服务部涉案押金即一审判决认定的保证金，上述协议书签订于2018年6月15日，至本案一审起诉早已超过半年时间，涉案30万元保证金国龙公司应予退还。上诉人国龙公司该项上诉主张，与事实不符，不予支持。其次，上诉人国龙公司上诉主张其系受滨州市豪得虹工程有限公司委托售房，但并未提交证据予以证实，不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人国龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人滨州市国龙物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 张 珊 二〇二一年二月二十六日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦