北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初34815号原告：北京奥德宇物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北洼路4号办公楼F1-103。法定代表人：李靖宇，执行董事。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。被告：北京鸿博瑞通投资管理有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼3层301-14。法定代表人：郭连存，执行董事。委托诉讼代理人：席剑锋，北京安峰律师事务所。原告北京奥德宇物业管理有限公司（以下简称奥德宇公司）与被告北京鸿博瑞通投资管理有限公司（以下简称鸿博瑞通公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥德宇公司的委托诉讼代理人宋春阳，被告鸿博瑞通公司的委托诉讼代理人席剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥德宇公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年7月9日至2020年7月8日的物业服务费494640元，自2019年6月30日起按494640元金额每日千分之五支付违约金，直至付清。2.被告支付2020年7月9日至2021年7月8日的物业服务费494640元，自2020年6月30日起按494640元金额每日千分之五支付违约金，直至付清。3.被告承担本案诉讼费用事实与理由：原告与被告于2014年12月8日签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为被告位于北京市西城区莲花池东路甲5号白云时代大厦商业楼一层东南部、二层整层、三层中部区域面积共6870平方米房产资产提供物业管理服务，物业使用性质为“商用商品房”。合同同时约定：被告向原告每年交纳费用总计494640元，首付日期2014年12月8日下付七个月。第二年物业费的缴纳从2015年7月9日开始提前10日按全年付费。逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之五收取违约金。被告自2019年7月9日开始拒绝后续交纳物业服务费。原告多次向被告催要，但被告拒绝履行支付物业服务费用的义务。被告鸿博瑞通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下，1、依据《物业管理服务合同》第六章"合同期限”之规定，被告委托原告实施物业管理服务的期限自2014年12月8日起至2019年12月8日止。合同期满，因原被告双方针对物业服务费标准、服务质量、合同期限等主要合同内容未能达成一致，双方未曾续约，亦未签暑新的合同。自2019年12月9日起，原被告双方之间已经不存在物业服务合同关系，原告的诉求缺乏合同依据及法律依据。2、经原被告协商一致，原《物业管理服务合同》项下的物业服务费标准已经下调至每年41万元。在(2017)京0102民初25558号物业服务合同纠纷案件审理过程中，原被告协商一致调整了物业服务费标准。2017年11月21日开的发票是551424.66元，实际支付物业费为409764元，余款冲抵了装修押金。其后，2017年7月9日至2018年7月8日期间，以及2018年7月9日至2019年7月8日期间的物业服务费均按照每年41万元来实际执行。原告起诉主张年租金494640元，无事实依据及法律依据。3、被告所承租的房屋，分别转租给了中国光大银行、爱康国宾体检中心以及靓点伊佳光学美肌中心。上述租户有自己的保安、保洁人员，无需原告提供物业服务。因原告未提供相应的物业服务，其无权要求被告支付物业服务费。4、原告未能提供证据证明其按照《物业服务合同》第二章“物业服务内容”以及第三章“物业服务质量”的规定，提供了符合标准的物业服务，其无权要求被告支付物业服务费。5、《物业服务收费管理办法》第八条规定：物业管理企业应当按照政府价格主管部分的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。原告未能按照上述规定履行公示义务，其无权要求被告支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年12月8日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《物业管理服务合同》（以下简称物业合同），约定由原告为被告租赁的位于北京市西城区莲花池东路甲5号白云时代大厦商业楼一层东南部、二层整层、三层中部区域面积共6870平方米房产资产提供物业管理服务，物业使用性质为商用商品房。被告向原告每年交纳费用总计494640元，折合0.2元/日平米，首付日期2014年12月8日下付七个月。第二年物业费的缴纳从2015年7月9日开始提前10日按全年付费。乙方逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之五收取违约金。合同委托管理期限，自2014年12月8日至2019年12月8日止。合同到期日双方无异议，本合同自动顺延。原告为证明物业合同到期后，持续向被告租赁物业提供物业服务，提交以下证据用于证明：1、北京市电梯日常维护保养合同。2、消防系统保养合同。2、保安劳务服务合同。3、工程部维修记录本。4、白云时代大厦绿化带养护记录。5、原告物业公司2019年度消杀记录。6、消毒工作记录表。被告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，主张原告提供的物业服务内容及质量未满足合同约定的标准，且双方物业费标准已调整为每年41万元。为证明其主张，被告提交以下证据用于证明：1、民事调解书、发票、付款回单及收据。2、2018年11月16日发票、付款回单。3、2018年12月11日发票、付款回单。4、现场照片14页。原告对上述证据的真实性均予以认可，但不认可证明目的。主张之前调解、协商确认的物业费数额是基于原告特定时期的让步，不能作为物业费确定标准。照片不能反映物业的相对位置，且基于物业工作的动态特性，无法证明原告未提供物业服务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同期限，合同虽然约定“合同到期日双方无异议，本合同自动顺延”，但经调查可知，被告曾连续按照每年41万的标准向原告支付物业费，且原告对此予认可。显然，被告不同意按照合同约定的494640元标准支付物业费的行为，已经构成对合同主要条款的异议，在被告提交的证据不足以证明原告提供的物业服务不符合合同约定的情况下，本院认定双方在物业合同到期后形成事实上的物业服务合同关系，被告应支付相应的物业费。关于物业费标准，原告虽然认可被告于个别年份减少物业费支付标准，但并不代表双方对于此后发生的物业费标准予以协议变更，本院根据公平原则以及本案具体情况，认定物业费标准仍参照原合同标准予以确定。另外，因双方系事实合同关系，对于未发生的物业费，原告应另行向被告主张权利，本次诉讼以2020年2月2日（开庭日）计算物业费。关于违约金，涉案房屋系商业用途，因涉案物业合同已于2019年12月8日终止，被告仍应支付2019年7月9日至2019年12月8日欠付物业费的违约金，关于违约金数额，本院仍秉持公平原则，考虑原告预期利益以及本案的具体情况，酌定违约金数额，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京鸿博瑞通投资管理有限公司给付北京奥德宇物业管理有限公司2019年7月9日至2021年2月2日物业费777872元；二、本判决生效之日起七日内，北京鸿博瑞通投资管理有限公司支付北京奥德宇物业管理有限公司物业费违约金（以206776元为基数，自2019年7月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京奥德宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6847元，由北京奥德宇物业管理有限公司负担1463元（已交纳），由北京鸿博瑞通投资管理有限公司负担5384元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二一年二月二十三日法官助理 王飞书 记 员 李艳