云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初1895号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司，营业场所中国（云南）自由贸易试验区德宏片区瑞丽市卯喊路171号（9栋）103室，统一社会信用代码91533100072478126B。负责人：陈志奎，系公司副总经理。委托诉讼代理人：岩量，男，傣族，1991年10月3日出生，系，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王根艳，女，汉族，1992年1月3日出生，系，身份证住址云南省保山市腾冲县，代理权限为特别授权代理。被告：黄继霞，女，黎族，1984年7月2日出生，身份证住址海南省陵水黎族自治县。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司（以下简称雅生活公司）与被告黄继霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月19日公开开庭进行审理，原告雅生活公司的委托诉讼代理人岩量、王根艳到庭参加诉讼，被告黄继霞经本院依法公告传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费3773.9元；2、判令被告以欠费本金为基数，按照日利率1‰的标准支付违约金（自2019年8月1日起暂算至2020年7月5日为596.4元）。事实和理由：被告系原告所管理的瑞丽雅居乐国际花园第18栋2503号的住户，房屋计费面积为152.81平方米，业主在2019年7月以前通过现金及其他方式向物业缴纳了物业管理费，说明业主认可按152.81平方米缴纳物业管理费。被告于2017年6月8日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.9元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费；如被告逾期付款应按应付物业服务费每日5‰的标准向原告支付违约金，并承担原告为追讨该款项所产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。合同生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费用。截至2020年7月5日，被告欠物业管理费本金3773.9元、违约金596.4元，共计4370.3元，原告多次催收无果，故诉至法院。被告黄继霞未做答辩。原告雅生活公司为证明其诉讼主张，向本院依法提交以下证据：一、原告公司营业执照复印件1份。欲证明原告因公司上市于2017年9月25日将雅居乐物业管理服务有限公司瑞丽分公司变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司，2020年11月10日将雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司。二、被告身份证、收楼资料复印件各1份。欲证明被告诉讼主体适格。三、前期物业管理服务协议复印件1份（原件提交法庭核对后退还）。欲证明原、被告签订《前期物业管理服务协议》，被告未按约支付物业服务费用，构成违约。四、财务收费系统电脑页面打印件1份。欲证明被告自2019年7月1日开始未支付物业费。五、费用催缴通知单、国内挂号信函收据复印件各1份。欲证明原告于2020年1月17日分别派发了催缴通知书，要求被告尽快缴纳物业费用。六、催收物业费用短信截屏打印件1份。欲证明原告对被告进行催收，已履行通知义务，但被告至今未支付。七、提供物业服务图片记录打印件1份。欲证明原告为雅居乐国际花园小区提供全方面物业服务。本院认为，原告提交的证据一、二、三、五、六、七来源合法、内容真实，本院予以采信；证据四虽系原告单方制作，但结合证据三、五、六，本院对被告自2019年7月1日开始未支付物业费，以及原告主张的物业费计算方法和金额予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄继霞向瑞丽雅居乐旅游置业有限公司购买雅居乐国际花园小区一期洋房18栋2503号房，并于2017年7月1日办理接房手续。2017年6月8日，被告（甲方）与雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“建设单位瑞丽雅居乐旅游置业有限公司选聘乙方为雅居乐小区提供前期物业管理服务，甲方同意由乙方进行物业管理服务。建筑面积为152.81平方米；物业服务费：本园区服务收费采取包干制方式。乙方向甲方收取物业服务费按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，收费标准：高层住宅1.9元/平方米/月；物业服务费按季度/年交纳，乙方采用银行代收代交的方式于每季度/年度首月10日前向甲方扣取上季度/年度的物业服务费；违约责任：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人缴纳的，从其约定，甲方负最终交纳责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，逾期不交者，乙方有权提起诉讼，并由甲方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）”等内容。被告已交纳物管费至2019年6月30日，未交纳自2019年7月1日起至今的物管费。原告多次向被告催收未果，遂成讼。另查明，2020年11月10日，雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司更名为雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司。本院根据原告的诉讼请求，在征求当事人意见的基础上，将本案调查重点归纳为：原、被告之间的物业服务合同关系是否成立；被告应否向原告支付从2019年7月1日起至2020年7月31日止的物业服务管理费及相应的违约金，金额如何计算。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效。被告在接受了原告提供的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理服务费，但被告自2019年7月1日起拖欠拒付物业费，该行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告支付自2019年7月1日起至2020年7月31日止的物业费，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为152.81平方米，根据前期物业管理服务协议约定，物业费收费标准为1.9元/平方米/月，故被告所欠的物业费应计算为：【（152.81平方米×1.9元/平方米）×13个月＝】3774.4元。原告要求被告支付3773.9元，系对其民事权利的自由处分和放弃，本院予以准许。关于违约金的问题。前期物业管理服务协议约定，物业服务费按季度/年交纳，于每季度/年度首月10日前交纳上季度/年度的物业服务费。本案中，被告已交费至2019年6月30日，故根据协议约定，2019年7月的物业费至迟应在2019年10月10日前交纳。另，合同约定违约金按日利率5‰计算，原告主张按照日利率1‰计算违约金，换算成月利率为3%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，按该约定计算的违约金属于“过分高于造成的损失”，本院酌情支持违约金按年利率9%计算，自被告逾期交费之日，即2019年10月10日起至费用实际付清之日止。对于原告超出该部分金额的诉讼请求，本院不予支持。被告黄继霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、被告黄继霞于本判决生效后十日内支付原告雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司2019年7月1日至2020年7月31日的物业服务费3773.9元；并以3773.9元为基数，从2019年10月10日起至实际清偿之日止按照年利率9%的标准支付资金占用利息；二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄继霞承担；公告费300元，由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司瑞丽分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，并预交上诉费50元；如有新证据，上诉时一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  何 菲人民陪审员  向诗芳人民陪审员  王佳凡二〇二一年二月十日法官助理寒燕书记员黄萍附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物管费用。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物管费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。