北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20073号原告：王颖，女，1975年9月8日出生，汉族，北京住总房地产开发有限责任公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王祥，北京隆诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪慧斌，北京隆诺律师事务所律师。被告：刘正仪，女，1971年1月15日出生，台湾居民，无业，住北京市朝阳区，来往大陆通行证号04950694。委托诉讼代理人：李晓鹏，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京柏年世豪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄6号院56号楼1层商业112室。法定代表人：俞峥华，总经理。委托诉讼代理人：刘宏军，男，1969年3月12日出生，汉族，北京柏年世豪物业管理有限公司物业经理，住北京市朝阳区。原告王颖与被告刘正仪、被告北京柏年世豪物业管理有限公司（以下简称柏年世豪公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。王颖及委托诉讼代理人王祥、刘正怡及委托诉讼代理人李晓鹏，柏年世豪公司委托诉讼代理人刘宏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王颖向本院提出诉讼请求：1、判令刘正怡限期拆除搭建部分,恢复楼顶平台原状，消除妨害，恢复原状；2、判令刘正怡、柏年世豪公司赔偿财产损失12万元；3、判令刘正怡、柏年世豪公司赔偿修复受损房屋期间发生的租赁费60000元；4、判令刘正怡、柏年世豪公司赔偿精神损害抚慰金10000元。事实和理由：我是北京市朝阳区豆各庄x号院（一期A区）xx幢x单元502号房屋（以下简称502号房屋），刘正怡系北京市朝阳区豆各庄x号院（一期A区）xx幢x单元602号房屋（以下简称602号房屋）业主。2018年8月15日，我接到楼下402号房屋业主电话告知我房屋漏水渗漏至402号房屋。我当即联系柏年世豪公司，经了解，漏水事件系刘正怡违法在楼顶违章搭建建筑物致使排水不畅所致，大量雨水下渗到我居住的502号房屋进而又渗透至402号房屋。因刘正怡私搭违章建筑，影响排水效果，时常造成排水不畅、漏水情况，对我的生活产生很大影响。柏年世豪公司作为小区管理者，对刘正怡在公共区域的私搭乱建行为未尽管理监督之责，放任安全隐患的存在进而导致漏水事件发生，应当承担相应的赔偿责任。我家中有年迈老人及两个年幼孩子，居住在有安全隐患的房屋里，心里恐惧且郁闷，给我带来了巨大的精神伤害。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。刘正怡辩称：我所有的阳光房与502号房屋漏水无因果关系。我于2008年从上任房主处购买602号房屋时即存在阳光房，我没有任何扩大、加盖的行为。阳光房顶部有完善的排水、引水渠道。且自2008年至本案发生前，王颖从未因房屋漏水向我主张过赔偿，显然阳光房导致漏水与事实不符。我房屋为复式结构，分为上下两层，阳光房位于二楼，如果屋顶漏水也会留下一层而不会导致王颖房屋受损。2018年8月15日北京突发大雨因为小区房屋结构及排水管道淤堵导致我家二楼南侧露台积水无法排出致使雨水倒灌，导致我家南侧房屋被淹。整个过程中，北侧阳光房根本没有发生渗漏，王颖所谓因北侧阳光房导致房屋漏水不成立。事发后，王颖没有第一时间联系我，直到9月底，我才得知王颖家存在屋顶油漆脱落的情况，结合小区长期存在房屋因暴雨渗漏的情况，不能排除王颖房屋漏水系建筑物自身缺陷或物业管理不当所致，与我无关。南侧露台排水管道堵塞是柏年世豪公司未尽到维护义务及管道质量原因所致。我多次向柏年世豪公司反映南侧排水管道无法正常使用，其多次进行检修，但因管道内严重腐朽根本无法排水，故仅进行了简单疏通。柏年世豪公司将我开设的排水孔接上排水管用于楼层排水，足以说明原排水管道已经无法使用，只有通过外侧墙体建造排水管道才能解决排水问题。柏年世豪公司陈述南侧露台排水堵塞是因我在阳台上种植花圃产生泥土所致，但其未能举证证明，无任何事实依据。我对于北侧阳光房进行了完善的排水管道修缮，我将一个废弃的排水口置于屋内，在屋外搭建了两个完善可行的排水口，对排水起到了积极作用。突发大雨当天，我发现南侧露台积水后立即联系柏年世豪公司进行处理，但多次拨打电话无人接听。我自费聘请劳务人员舀水、疏通管道，在露台墙体外侧开设新的入水口排水。作为同样遭受暴雨侵害的业主，我已经尽到了注意义务不存在任何过错。事发后，王颖也曾找到我配合证实柏年世豪公司工作失误导致排水管淤堵漏水，现将我诉至法院突破了邻里之间的基本信任。王颖主张赔偿数额无任何事实依据，案发一年多进行的损失鉴定不能排除人为居住故意扩大损失的可能性。不同意王颖的全部诉讼请求。柏年世豪公司辩称：漏水事件发生于2018年8月8日，当天发生暴雨导致周边交通都被水淹了，因交通瘫痪导致很多物业人员没能准时到岗，全小区100多户业主都发生漏水情况，地下车库也进水。602号房屋当日凌晨发生漏水，因为人员数量有限没能及时处理，我方集中力量处理地下室的积水。502号房屋业主回来后，我方曾到家中查验损失，两边卧室、客厅及厨房都有漏水情况。602号房屋有南北两个露台，不在房屋所有权证面积中，刘正怡享有使用权。北侧露台搭建了违章建筑，南侧露台是顶层露台，只有刘正怡才能进入露台，其他业主是进不去的，两个露台形式上是属于刘正怡私人露台，物业维修和维护都需要经602号房屋入户进入，是在正常公共区域维修范围以外的。北侧露台搭建阳光房有排水措施，应该不会造成漏水。南侧露台经刘正怡种植植物并放置私人物品，导致排水管道堵塞是刘正怡个人原因所致，排水管堵塞积水流入602号房屋户内再流到502号房屋。王颖和刘正怡曾商谈过赔偿方案，金额在2.5万元至2.8万元之间，后协商未果。顶层露台位于刘正怡私人掌控范围内，我方无法进入，必须经刘正怡许可才可进入，不同于正常的公共区域维护，王颖主张赔偿损失与我方无关，不同意承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王颖原系502房屋所有权人；刘正怡系602号房屋所有权人；柏年世豪公司系上述两套房屋所在小区物业服务单位。602号房屋系复式结构，602号房屋一层与502号房屋结构格局一致，602号房屋二层有南、北两个露台，两个露台原均设有排水管道。经询，刘正怡及柏年世豪公司均表示北侧露台搭建钢结构阳光房后，排水管道置于阳光房内，阳光房屋顶另设置排水槽及管道，形成外置排水系统；南侧露台则保留原楼栋内排水管道，柏年世豪公司另于2016年新增一外置排水管道。2018年8月8日大雨，602号房屋南侧露台下水管道无法正常排水导致积水，刘正怡多次联系柏年世豪公司报修未果。当日下午，刘正怡联系案外公司在602号房屋南侧露台外墙开孔排水，积水自排水孔沿楼体外立面向下排放，后柏年世豪公司于排水孔位置外接排水管道延伸至地面。庭审中，王颖表示于2018年8月底回国时发现502号房屋屋顶、墙面、地板及家具均因漏水发生不同程度的损害。诉讼期间，依据王颖申请，经北京市高级人民法院摇号选定，本院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司对502号房屋因漏水导致的财产损失进行评估。北京富川房地产土地资产评估有限公司2020年6月9日作出资产评估报告，评定502号房屋因漏水所致无争议财产损失净值为16885.68元；有争议财产损失系经王颖确认，刘正怡否认部分，包括电梯间天棚及墙面修复净值552.34元，过道天棚、墙面及踢脚线修复净值1897.92元，厨房低柜损失（照片可以看出部分水浸痕迹）2163.61元、吊灯损失（客厅吊灯位于漏水处下方，灯罩泛黄）1590元、图书（两本图书有水浸痕迹）损失383.15元、组合柜损失（位于客厅壁纸下方）2772元、茶几损失（照片可以看出水浸痕迹，违约客厅吊灯下方）1546.8元、双人床损失（照片可以看到水浸发霉痕迹）3162元，合计13797.82元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，结合各方所述及在案证据可知2019年8月8日下雨时602房屋南侧露台排水管道堵塞以致积水，同期502号房屋出现漏水情形，结合房屋结构及毗邻关系，可以认定602号房屋南侧露台排水管道堵塞导致502号房屋漏水受损。602号房屋南侧露台排水管系楼栋内设公共管道，应属柏年世豪公司维护管理范畴。该排水管道位于业主专有露台区域并不能否认管道用于楼栋排水的公共服务性质，亦不能排除柏年世豪公司所负管理义务及维修责任。柏年世豪公司应当保证公共管道安全适宜使用，亦应在出现故障问题时及时维修解决。据柏年世豪公司自述每年4月通过外观检测方式查验排水管道，其对于管道内部结构及排水情况并未进行有效且实质性排查；漏水当日经刘正怡多次报修均未能及时疏通处理，柏年世豪公司未能尽到管理职责，应当对602号房屋南侧露台排水管道堵塞所致漏水损失承担赔偿责任。王颖主张602号房屋北侧露台阳光房排水不当引发漏水，但其未能提交充分有效证据予以证明，且北侧阳光房设有外置排水系统，依据在案证据难以认定北侧阳光房存在漏点，本院对此难以采信。王颖要求刘正怡限期拆除搭建部分，恢复楼顶平台原状依据不足，本院难以支持；王颖要求刘正怡赔偿损失于法无据，本院亦不予支持。关于损失认定，经北京富川房地产土地资产评估有限公司现场查勘并评定无争议部分的价值，本院不持异议并予确认。就争议部分，电梯间天棚、墙面及过道天棚、墙面、踢脚线经勘验与其他区域面积受损状态类同，且房屋受损状况常会伴随时间进而显现或明显，应认定为漏水损失；柏年世豪公司认可该区域装修由王颖自行负责，本院对于该部分损失予以认定；厨房低柜可见水浸痕迹，吊灯位于漏水区域且灯罩泛黄、组合柜位于水印区域、茶几及双人床均可见水浸痕迹、图书有水浸痕迹，本院对上述损失均亦予认可。本院据此判决柏年世豪公司赔偿王颖财产损失30683.5元。王颖主张修复期间的租赁费用并未实际发生，本院不予支持；王颖主张精神损害抚慰金于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告北京柏年世豪物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王颖财产损失三万零六百八十三元五角。二、驳回原告王颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费15200元，由被告北京柏年世豪物业管理有限公司负担（原告王颖已交纳，被告北京柏年世豪物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王颖）。案件受理费4100元，由原告王颖负担3550元（已交纳），由被告北京柏年世豪物业管理有限公司负担550元（原告王颖已交纳，被告北京柏年世豪物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王颖）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年二月八日书记员 李剑奇