北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初11721号原告(反诉被告)：张瀚，男，1988年11月10日出生，汉族，住北京市西城区，现住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京居佳信宜房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区史家营乡元阳水村二区40号。法定代表人：许龙飞，总经理。委托诉讼代理人：韩伟，男，北京居佳信宜房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）张瀚与被告（反诉原告）北京居佳信宜房地产经纪有限公司（以下简称居佳信宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张瀚、被告（反诉原告）居佳信宜公司之委托诉讼代理人韩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瀚向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除合同；2.请求法院判令被告支付租金18833元；3.请求法院判令被告赔偿原告违约金5000元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月，原告与被告签订了合同，合同期限自2016年12月10日至2022年6月9日。根据合同约定，被告应于2020年3月10日支付2020年3月10日至2020年6月9日租金6900元，考虑疫情原因，原告同意被告晚交租金，被告于6月15日支付了6900元租金。6月23日被告电话联系原告表示因疫情原因希望解除合同，但双方未达成一致，此后，被告再没有同原告联系过解除合同等问题，也没有将小区门禁卡、房屋钥匙等房屋交割清单内容物品归还原告手上，也没有办理任何交接手续（因没有门禁卡无法进入小区不清楚房屋是否腾退），致使原告不清楚被告是否依然要解除合同。9月11日原告主动联系被告，询问2020年6月10日至2020年9月9日租金7500元，被告表示拒不支付相应租金和违约金。合同约定的租赁期至2022年6月9日止，根据疫情发展情况，北京市政府已经于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略，各项经营活动已逐渐恢复正常，因此疫情并未导致被告合同目的完全无法实现，被告在此情况下未经原告同意，被告单方通知原告解除租赁合同的行为不具有单方解除权的效力。综上，原告认为，根据合同第九条第四项和第十条第三项约定，被告未按约定划付租金达十五个工作日以上，已构成违约，原告有权单方要求解除合同，由被告承担一切违约责任，被告应向原告支付租金，赔偿原告违约金5000元，归还房屋和门禁卡、房屋钥匙等房屋交割清单内容物品，请求依法支持原告诉讼请求。居佳信宜公司辩称，我同意解除合同，但是对其他的诉讼请求不同意。因为出现了疫情，房租一直顺延没有支付，到了6月15日支付了3月份的房租。3月10日、6月10日、9月10日类推支付房租。当时我们正在协商合同解除的问题。6月24日我们交房，我说水电卡、钥匙都放在房屋内，与原告约定好了，但是原告没有去。6月10日至6月24日的房租我给原告支付，双方解除合同，但是原告要求我们支付违约金。合同中约定了出现不可抗力导致合同不能继续履行的，合同自动解除，双方不承担违约责任，我们是按照合同约定执行的，我们支付至当天的租金我们是认可的，我们将水电卡和钥匙都放在房屋内了。被告说现在没有收房不是事实，我们已经将房屋交付给原告了。我们当时约定好了要去房屋处，但是原告没有去，他无权要求我们赔偿违约金。居佳信宜公司提出反诉请求：被反诉人承担装修费用20000元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年12月3日签订了合同编号031342号出租委托代理合同，合同第2页第九条（二）出现任何不可抗力的情形（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方不承担任何责任。由于疫情原因，导致该房屋招不到任何商业租户，故反诉人与被反诉人解除该合同，反诉人不承担违约责任。2020年6月23日反诉人与被反诉人约定好于2020年6月24日进行房屋交割手续，被反诉人没有守约去该房屋进行交割手续，故反诉人将该房屋钥匙及水卡、电卡放到了屋内，反诉人支付2020年6月10日至2020年6月24日的房租1167元。张瀚针对反诉答辩称，要求被告提交当时装修的具体发票。根据合同第9条、10条、补充协议第7条第二款的约定，被告原因解除合同由被告承担房屋的装修费用，所以不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张瀚提交出租委托代理合同及补充协议、通话记录、微信记录、银行明细，居佳信宜公司对上述证据的真实性均予以认可；居佳信宜公司提交照片，张瀚对该证据的真实性不予认可，在无法确定拍摄地点的情况下，本院对其真实性亦不予确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2016年12月3日，张瀚（委托人、甲方）与居佳信宜公司（租赁代理机构、乙方）签订《出租委托代理合同》，第一条房屋基本情况处约定：（一）房屋坐落于北京市房山区长阳街道办事处万科V公馆××号楼××号房，建筑面积63.28平方米。第二条房屋租赁用途处约定：居住或办公，如租赁用途为居住的，居住人数不得多于5人。第三条出租代理权限及期限处约定：（二）出租代理期限自2016年12月10日至2022年6月9日。甲方应于2016年12月3日前将房屋交付给乙方。第七条房屋及附属设施的维护处约定：（二）甲方允许乙方或承租人对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见补充协议。第九条合同的解除处约定：（二）出现任何不可抗力的情形（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不承担任何责任……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约束划付租金达十五个工作日以上的。第十条违约责任处约定：（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿相应损失。同日双方签订补充协议，第一条关于房屋基本情况处约定：（一）《出租委托合同》第一条所述之房屋居室为2室1厅。第四条关于房屋租金及其他费用处约定：（二）乙方应按照季付约定的标准向甲方支付租金。第七条关于违约责任的补充约定（一）在委托代理期限内，甲方或乙方单方面提前终止委托代理合同的，应书面通知对方，并由双方协商确认具体解约时间。作为独家委托条件之一，甲乙双方均不得在委托代理期限内在未征得对方同意的情况下擅自解除委托代理合同；如果任何一方在委托代理期限内单方面解除合同的，应当按月租金标准的200%向对方支付违约金。（二）如因甲方原因提前解除《出租委托合同》的，除上述约定的违约金外，甲方还需赔偿乙方因此遭受的一切实际损失。如果出租房屋装修为毛坯的，乙方出资为该房屋进行了装修和装饰，其费用标准为一居室20000元，两居室30000元，三居室40000元。另外合同附件对于出租代理期限与租金支付方式进行了约定，根据该约定显示2016年12月10日至2020年3月10日期间的每月租金标准为2300元，2020年6月10日至2021年3月10日期间的每月租金标准为2500元，2021年6月10日至2022年3月10日期间的每月租金标准为2700元。合同签订后，张瀚将房屋交付给居佳信宜公司使用，居佳信宜公司向张瀚支付租金，2020年上半年因疫情原因，居佳信宜公司支付张瀚租金有迟延，现已支付租金至2020年6月10日。2020年6月23日，张瀚与居佳信宜公司工作人员就租赁事宜进行沟通，张瀚表示：“收到6900元，这是3月份的呗，6月份的啥时打款”,“你按合同算下欠的房租和违约金一共多少钱”，“明天下午13:30左右我过去”。居佳信宜公司工作人员回复：“张哥，我们只能把6月10日-6月24日的房租给您补上，合同第2页第九条合同的解除里面有约定，出现不可抗力的情形导致合同无法继续履行的，合同自动解除，双方均不承担任何责任……一共再给您1167元，房子从过完年就一直空到现在了”，张瀚回复：“那算了，你就走诉讼吧”。2020年9月11日，张瀚询问居佳信宜公司工作人员：“哥们儿，房租打款了吗”。本案审理过程中，经本院告知，双方当事人于2021年1月25日办理了房屋交接。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。张瀚与居佳信宜公司签订的《出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。居佳信宜公司仅支付租金至2020年6月10日，之后便未再支付租金，按照合同约定已构成违约，并达到张瀚可以据此解除合同的程度，故张瀚要求解除合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者申请书副本送达对方时解除。本院向居佳信宜公司送达起诉书的时间为2021年1月8日，故本案合同解除时间应为2021年1月8日。居佳信宜公司称根据合同约定出现不可抗力的情形导致合同无法继续履行的，合同自动解除，然本案合同履行过程中虽遭遇疫情，然疫情对双方租赁合同的影响尚未达到导致合同无法履行的程度，故居佳信宜公司的该项辩称本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中居佳信宜公司称已按照和张瀚的约定在2020年6月24日时将房屋钥匙及水电卡等放置在房屋内，故租金仅同意支付至2020年6月24日，然根据双方的聊天记录可知，张瀚先表示6月24日过去，但随后因对居佳信宜公司解除合同后果的处理不满又表示“那算了，你走诉讼吧”，综合双方沟通的全过程可知双方未就解除合同及6月24日交接房屋达成一致，故即便居佳信宜公司于6月24日将房屋钥匙及水电卡留放在房屋内，亦不能认定其向张瀚完成了交房义务，且其在6月24日未将留放钥匙的行为通知张瀚，张瀚并未在此之后占有、控制涉案房屋，由此产生的不利后果应由居佳信宜公司承担，由此张瀚要求居佳信宜公司持续支付租金至2020年1月25日的诉讼请求于法有据，本院予以支持，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费，经核算数额为18750元。关于违约金，根据法律规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中疫情对于居佳信宜公司履行合同确属造成一定影响，故虽然居佳信宜公司未按合同约定支付租金已构成违约，但考虑其受疫情影响的程度、本案合同实际履行情况等因素，本案不再支持张瀚主张违约金的诉讼请求。关于居佳信宜公司的反诉请求，本案系因居佳信宜公司违约而导致合同解除，故对其装修损失本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、张瀚与北京居佳信宜房地产经纪有限公司于2016年12月3日签订的《出租委托代理合同》及补充协议于2021年1月8日解除；二、北京居佳信宜房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付张瀚租金及占有使用费18750元；三、驳回张瀚的其他诉讼请求；四、驳回北京居佳信宜房地产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由张瀚负担42元（已交纳），由北京居佳信宜房地产经纪有限公司负担156元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费150元，由北京居佳信宜房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年二月二十五日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼