上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1797号原告：朱洪波，男，1981年8月3日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：黄颖，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：解瑞强，上海申浩律师事务所律师。被告：李晓理，男，1989年5月14日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡明阳，上海君澜律师事务所律师。原告朱洪波诉被告李晓理房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年2月4日公开开庭进行审理，原告朱洪波委托诉讼代理人黄颖、解瑞强、被告李晓理委托诉讼代理人胡明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱洪波向本院提出诉讼请求：1、撤销朱洪波与李晓理签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令李晓理双倍返还定金人民币10万元。审理中，朱洪波变更第一项诉讼请求为：判令朱洪波与李晓理签订的《房地产买卖居间协议》于2021年2月4日解除。事实与理由：2019年11月10日，经上海中佑房地产经纪公司(以下简称中佑公司)居间，朱洪波与李晓理签订《房地产买卖居间协议》,约定由朱洪波购买李晓理位于上海市青浦区新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋,房屋总价430万元，屋内家具全送。当日，朱洪波按约支付定金5万元。签订协议前，朱洪波看过两次房，但因当时没有下雨且窗帘遮挡，未发现漏水。12月17日恰逢小雨，朱洪波方仔细复看房屋才发现存在无法修复的严重漏水问题，便多次向李晓理提出不再履行合同、返还定金，但双方始终协商未果。朱洪波认为由于李晓理存在故意隐瞒北房间漏水严重的事实，未提供家具清单，且双方纠纷尚未处理完毕前，李晓理擅自另行出售房屋等违约行为，故根据协议第八条约定，做如上所请。李晓理辩称：同意解除合同，解除时间应为李晓理向朱洪波送达违约通知书当日即2019年12月22日。涉案房屋并无漏水问题，仅是北房间有轻微渗水、天花板有过维修，但协议签订前，朱洪波多次看房，李晓理从未隐瞒掩饰。2019年12月17日，中介在李晓理家已经制作家具清单，但朱洪波当场拒收。在双方均明确不再履行协议后，李晓理另行出售房屋。综上，本案系因朱洪波违约所致，朱洪波支付的定金不予退还。经开庭审理查明：2019年11月10日，朱洪波(作为买受方、乙方)与李晓理(作为出卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方经中佑公司居间购买甲方位于青浦区新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积125.68平米，随同转让室内装修及附属设施、设备(详见家具清单，除私人物品外全送)，第三条买卖条件约定，房价款430万元，乙方应在签订协议当日补足定金至5万元整，待签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付首期房价款151万元整(含定金)，甲方同意乙方通过向贷款银行申请277万元整贷款的形式支付第二期房价款，交房当天支付尾款2万元整。第六条约定甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后于2019年12月18日与甲方签订《上海市房地产买卖合同》，如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。第八条约定甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，甲方同意在乙方签署本协议后于2019年12月18日与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，如果甲方未能履行本条所述事项及违约，则应向乙方双倍返还定金。协议另对其他内容作出约定。协议签订当日，朱洪波向李晓理支付定金5万元。2019年12月18日，朱洪波与李晓理微信时，载明“房屋漏水告知书：我是购买您房子的朱洪波，您位于青浦区新凤中路XXX弄XXX号楼1701的房子签订合同的时候您(房东)没有告知漏水，属于刻意隐瞒，后期验房发现房屋漏水，现要求房主退还五万元定金，不再履行合同”。同年12月22日，李晓理通过中佑公司向朱洪波送达《违约通知书》，载明：“双方于2019年11月10日签订的《房地产买卖居间协议》，按照协议约定，你应于2019年12月18日前签订房屋买卖合同同时支付房屋首付款。由于现在已经超过约定的12月18日，我方未收到你方支付的首付款，对我方造成信赖利益损失。依据民法、合同法相关规定以及协议第六条，你已单方违约，我方有权要求你方承担如下违约责任：合同终止，5万元定金不予退还”。当日，朱洪波亦通过中佑公司向李晓理送达《房屋漏水告知书》，载明：“双方于2019年11月10日签订的《房地产买卖居间协议》。协议签订前曾询问过房屋是否漏水一事，李晓理先生故意隐瞒房屋漏水情况，在2019年12月18日前我方多次联系中介要求验房，房东多次推诿。于2019年12月17日验房，并委托房屋所在物业查验，发现房屋北房间漏水严重，李晓理属于刻意隐瞒房屋漏水情况，欺瞒我方，我方已于2019年12月18日短信正式通知李晓理，并要求退还五万元定金，不再履行合同。如不退还定金，将走法律程序。补充说明：1、此房屋两处漏水，2019年12月17日验房之前从邻居口中得知北房间漏水，房主之前曾咨询过邻居北房间漏水事宜，12月17日验房也验证北房间漏水，且漏水严重，12月17日当天下小雨，北房间仍然存在漏水现象，有视频为证。2、房主的北房间是占用了北阳台，自己装修改变了房屋外貌导致的漏水，担心以后还会出现漏水现象。3、此房屋客厅位置的吊顶曾维修过，签订合同之前，询问房主，房主称是吊顶坏了，自己维修的。12月17日，房主又说此处是18楼装修漏水导致维修的。综上所述，房主存在恶意隐瞒行为，而且改变了房屋的外貌结构，北房间属于违章搭建，因此之前签订的合同不成立，特要求退还五万元定金。”以上查明的事实，由朱洪波与李晓理的陈述、房地产买卖居间协议、违约通知书、房屋漏水告知书、微信聊天记录截图等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，朱洪波主张：签订协议前曾两次前往涉案房屋，但当时因为没有下雨且窗帘遮挡无法看到漏水情况。12月17日验房时正好下小雨，看的比较仔细，才发现房屋存在严重漏水问题。为证明自己的主张，为此提供：视频及照片。李晓理表示：对朱洪波提供的视频及照片真实性无异议。但仅可见房间靠墙位置有起壳现象，因涉案房屋年代较长，渗水现象属于正常，自己从未隐瞒或掩饰，朱洪波曾经多次到涉案房屋看过现场，也必定能发现渗水情况。由于朱洪波明确表示不再履行合同，故已于2020年3月26日将房屋另行出售。为证明自己的主张，为此提供：1、水、电、燃气缴费记录，证明涉案房屋大部分时间无人居住，李晓理不清楚具体渗水程度；2、家具清单，证明李晓理已按约制作家具清单；3、照片，证明李晓理在另行出售房屋前，已修复渗水问题。朱洪波质证意见如下：证据1，真实性、关联性均不认可，可能系房屋存在漏水影响朱晓理居住；证据2，真实性不确认，从未收到过；证据3，真实性无法确认。根据庭审查明的事实，本院认为：朱洪波与李晓理签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。庭审中双方一致表示解除合同，依法予以准许。双方争议焦点在于合同解除后，朱洪波的定金是应当没收、退还还是双倍返还。根据双方签订的协议约定，如果朱洪波未在2019年12月18日与李晓理签订《上海市房地产买卖合同》，则已支付李晓理的定金不予返还。反之，若李晓理未在上述时间签订《上海市房地产买卖合同》则应双倍返还朱洪波的定金。现双方未在约定时间内签署《上海市房地产买卖合同》系朱洪波认为李晓理刻意隐瞒房屋漏水故于2019年12月18日通知李晓理不再履行合同。对此，本院认为：根据朱洪波自认签订协议前两次查看过涉案房屋，作为买受人，查看房屋的目的就是对房屋现状进行了解，根据现有证据，涉案房屋渗水部位显而易见，故朱洪波主张李晓理刻意隐瞒房屋漏水依据不足，且根据现有证据显示，所涉漏水并非属于房屋主体结构等严重影响居住使用的情形。故朱洪波于2019年12月18日通知李晓理不再履行合同属违约行为。朱洪波又主张李晓理未交付家具清单，没有告知朱洪波即另行出售房屋等违约行为主张合同解除并要求双倍返还定金。本院认为：买卖协议确实约定随同转让的附属设施、设备详见家具清单，但该家具清单未写明交付时间，朱洪波可以通过催告等方式要求李晓理交付，即便李晓理未交付家具清单亦属合同履行瑕疵，亦并不影响合同目的的实现。综上，朱洪波主张李晓理违约无事实依据，因而朱洪波并不享有合同解除权，李晓理可行使合同解除权。本案合同解除时间为李晓理向朱洪波送达违约通知书即2019年12月22日。此后，李晓理有权另行出售涉案房屋。朱洪波主张双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告朱洪波与被告李晓理签订的《房地产买卖居间协议》于2019年12月22日解除；二、驳回原告朱洪波的其余诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告朱洪波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二一年二月二十五日法官助理 赵晓霞书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。