广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终462号上诉人（原审被告）：连帅，男，汉族，1974年10月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××513，。上诉人（原审被告）：连邦团，男，汉族，1951年7月20日出生，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××931。被上诉人(原审原告)：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地惠州市×××××××第13层。法定代表人黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。上诉人连帅、连邦团因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司（以下简称“中鹏物业”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连帅、连邦团向本院提出上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项，依法改判并对2017年9月30日前物业管理费应减免或打折收取。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。三、关于2017年10月至2018年1月20号的物业管理费问题，因新物业与御景花园业主委员会签订物业管理合同2017年9月30日生效，旧物业(中鹏物业)就应立即退出，为何中鹏不退出法院还要判我们业主缴物业费。事实与理由：一、中鹏物业服务质量差，和小区存在重大安全隐患(可参考图片)，特别是电梯困人和消防设施瘫痪，详见惠城区消防局的消防安全整改书。不愿意与本小区的业主委员会签订物业服务合同，试想一下，一个不愿意签订服务合同的物业，有什么资格继续赖在小区不走，我们要的是有担当、有责任、有承诺的人来服务，所以在2017年2月25日重新骋请了顺泽物业，中鹏还是不愿意交接，并继续赖在我们小区不走将近一年，对这样的物业我们怎么会交物业费。交清2017年9月30日前的，我们也算了，但2017年l0月1日至2018年1月20日的为什么要交？上诉人认为：城区法院为什么仅凭一封信？就可以作为审判依据凌驾于法律之上，这封信完全不具备法律效力，中鹏就以这个为依据，根据前期物业合同第五章第十五条：“因本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。”即前期物业服务协议自行终止。根据惠州市房产管理局《责令限期退出物业管理区域通知书》：现责令你公司于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域、博罗人民法院判决书判决中鹏物业服务合同终止和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。惠城区人民法院为什么不采纳？反而偏袒无理的旧物业。最后，中鹏还欠我们的公共收益不还呢，我们二审都赢了，他都要耍赖，何况我们愿意交9月30日前的，而后不合理的我们当然坚决不交，即使输了，也要他先归还我们的公共收益再说。被上诉人中鹏物业书面答辩称，一、一审法院对第一项判决所认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人向上诉人收取自欠费当月起，包含2017年10月至2018年1月期间的物业管理费有事实和法律依据。首先，被上诉人与御景花园业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间实际上由被上诉人在御景花园小区提供服务；其次，经过小区业委会、新物业公司多方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦证明，过渡期内仍由被上诉人为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，业主仍按约定产生的物业服务费、停车费由被上诉人收取。根据《会议纪要》，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，被上诉人退场，亦可证实被上诉人服务至2018年1月20日；最后，虽惠州市房产管理局对被上诉人作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出行政处罚单决定书，故不能以惠州市房产管理局对被上诉入作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为被上诉人并未为御景花园小区提供务。被上诉人已经按照合同约定履行物业合同义务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务，上诉人应对物业服务支付相应的对价。二、上诉人以其交过2017年3月-4月期间的费用给非法引进的惠州市顺泽物业管理服务有限公司为由，以此抵扣被上诉人管理期间的物业管理费没有合法依据。2017年2月御景花园业主委员会通过非法引进顺泽物业，并非法“查封’’被上诉人所在的物业用房，该非法引进物业公司的行为已经被惠州市房管局于2017年4月20日发布的惠市房函第[2017]175号文件确认引进顺泽物业公司程序违法，故2017年3月至4月期间上诉人交给非法引进顺泽物业公司的费用，没有合法依据。其次，被上诉人提交御景花园业主委员会提供的证明文件，证明其已经向顺泽物业支付该期间的物业费，所证明事实的真实性无法确认，更与本案没有关联性，上诉人交予案外人顺泽物业的费用，是上诉人与案外人顺泽物业之间的债权债务关系，无法抵扣被上诉人与上诉人之间的物业服务合同问的债权债务。综上所述，原审法院对第一项判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审认定事实及判决：被告连帅、连邦团是惠州市××××××××××××××××××××××的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为119.43平方米。两被告于2013年8月29日收楼，与原告签订了《御景花园前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业服务费及相关费用的1%计滞纳金向原告支付作为违约金。原告代供水部门向业主收取每月的来自水费，收费标准按供水部门规定的标准收取，原告每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示：两被告拖欠2017年1月起至2017年12月原告代缴的水费1088.36元、公摊电费378.44元，2017年3月起至2018年1月20日物业服务费1719.79元。2017年原告将惠州市××××××业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市×××××××的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，原审法院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区××××××××办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面《会议纪要》，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在《会议纪要》上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区××××××××办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市××××××业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由上海文化银湾物业管理有限公司开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。以上事实有原两被告身份信息、营业执照、费用明细、《前期物业服务协议》、不动产登记结果、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、（2017）粤1322民初4271号民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：两被告是否应当足额向原告支付2017年3月1日至2018年1月20日的物业服务费、水电费及两被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是两被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由两被告承担，合同约定原告代供水部门向两被告收取。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，两被告拖欠2017年1月至2017年12月原告代缴的水费1088.36元及公摊电费378.44元，现原告要求两被告支付上述费用，于法有据，予以支持。第二，关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。原审法院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确定原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，两被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，两被告未举证证明原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故两被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，两被告应向原告支付2017年3月起至2018年1月20日未缴纳的物业服务费1719.79元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给其造成损失的，被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，两被告拖欠水费、公摊电费、物业服务费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业服务费，故综合本案案情，原审法院酌定两被告无需向原告支付违约金。被告连帅、连邦团未到庭参加诉讼视为放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告连帅、连邦团应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年1月至2017年12月的水费1088.36元、公摊电费378.44元及支付2017年3月至2018年1月20日的物业服务费1719.79元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告连帅、连邦团负担。本案中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人连帅、连邦团的上诉请求，本院处理如下：关于上诉人应缴纳的物业服务费用如何确定的问题。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案上诉人连帅、连邦团与被上诉人中鹏公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，被上诉人中鹏公司提供了物业服务，上诉人作为业主应履行合同约定按时支付物业服务费用。上诉人主张被上诉人中鹏公司履行物业服务存在管理和服务质量差等问题，对2017年9月30日前的物业管理费应减免或打折收取，上诉人可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定另行主张权利，上诉人以此为由主张减免物业管理费于法无据，本院不予支持。至于2017年10月至2018年1月20日期间物业管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《广东省物业管理条例》第五十条的立法原意，不管是业主委员会召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业还是物业服务企业不再续签服务合同都应当及时告知对方结果并给予对方合理的处理期限。根据现有的证据材料显示，被上诉人与小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日才由原审法院作出判决，期间双方在相关部门的牵头和组织下进行过多次的沟通和协商，亦达成过过渡期内暂由被上诉人继续履行职责的共识，并最终于2018年1月20日完成了新旧物业企业的交接，且被上诉人一审提交了《广东省惠州市国家税务局通用机打印发票》、《广东增值税电子普通发票》等证据，证明被上诉人在2017年10月至2018年1月期间有为上诉人提供代缴公摊电费、水费等物业服务，在此过程中被上诉人仍有对小区物业进行了一定的管理，故本院认为该期间属于合理的时间范围，另无证据显示业委会有将大会决定及时告知被上诉人，故上诉人应当支付该时间段的物业管理费。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连帅、连邦团负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二一年二月二十二日法官助理 黄湘燕书 记 员 王 清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。