北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初10831号原告（反诉被告）：雷鹏，男，1979年8月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冀杨，北京宏耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿亚琨，北京宏耀律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京豪和商业运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路**楼****1303。法定代表人：高毅，执行董事。委托诉讼代理人：马青辉，男，1989年2月7日出生，回族，北京豪和商业运营管理有限公司法务经理，住北京市朝阳区。被告：北京泰和瑞物业管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区常惠路**楼****1302/div>法定代表人：高毅，执行董事。委托诉讼代理人：邵鹏彪，男，1989年8月19日出生，汉族，北京泰和瑞物业管理有限公司法务，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）雷鹏（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京豪和商业运营管理有限公司（以下称豪和公司）、北京泰和瑞物业管理有限公司（以下称泰和公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。雷鹏的委托代理人冀杨、阿亚琨，豪和公司的委托代理人马青辉，泰和公司的委托代理人邵鹏彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雷鹏向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告间《房屋租赁合同》《物业服务合同》《房屋租赁综合服务及推广服务合同》自2019年9月30日解除。2、判令豪和公司返还雷鹏押金55674元、房屋租金139185元。3、判令豪和公司返还雷鹏综合服务费及推广服务费86995元、履约保证金34798元。4、判令泰和公司返还雷鹏物业费66816元,装修押金13270元。5、判令两被告赔偿雷鹏装修、开业损失86220元。6、判令两被告立即向雷鹏支付以上二至五项诉讼请求总金额482958元的利息,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年10月1日起,计算至实际履行完毕之日止，暂计至2020年6月17日为14053元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：一、2019年2月28日,因从事母婴教育经营需要,雷鹏与豪和公司签订《房屋租赁合同》,承租豪和公司位于北京市朝阳区天溪园20号楼1层商业42号的房屋（以下称42房屋）,租赁期限自2019年3月4日至2020年4月4日,免租期一个月。按照被告的要求,双方签订了三份租赁相关合同,分别为:《房屋租赁合同》、《房屋租赁综合服务及推广服务合同》、《物业服务合同》。双方约定:(1)租金27837元/月、综合服务费3480元/月、推广服务费13919元/月,雷鹏每三个月向豪和公司支付一次,首月免除以上费用:(2)雷鹏支付豪和公司押金55674元(两个月租金)、履约保证金34798元(两个月的服务及推广费);(3)雷鹏支付给泰和公司物业费66816元/年(一年一付),并支付装修押金13270元。2019年3月5日,雷鹏依照合同约定支付给豪和公司180944元(含:第一期两个月租金、第一期两个月服务及推广费、押金、履约保证金),支付给泰和公司第一年物业费66816元。二、被告出租不能办理营业执照的房屋,造成标的租赁物无法实现合同约定的用途,合同目的不能实现。雷鹏在办理注册营业执照时,发现本案房屋地址登记在历史承租人名下,无法办理自己的营业执照。经与被告交涉,被告表示可以先提供其他的地址给雷鹏办理注册,及时将本案房屋内的注册公司迁出,再将雷鹏公司迁入,并保证不会耽误雷鹏正常开业。鉴于当时雷鹏已支付第一期款项并投入大量资金进行开业装修等准备工作,不得不同意被告提出的解决办法。三、被告未能履行承诺,完成营业执照地址变更,反而欺诈雷鹏支付第二期费用。原被告就第三期费用的支付达成新的合意。自2019年3月直至装修完毕,被告一直未能解决营业执照注册问题,造成雷鹏始终无法开业。2019年6月12日,被告向雷鹏索要第二期费用,承诺2019年6月14日完成营业执照地址变更,并于2019年6月17日将新营业执照交付雷鹏。从诚信合作的角度出发,雷鹏相信了被告的承诺,支付了第二期费用,但被告再次食言。鉴于营业执照问题已严重影响雷鹏正常开业经营,雷鹏明确提出,已支付的第二期费用应当视为:自雷鹏拿到变更后营业执照之日起三个月的费用;第三期费用支付日期同步顺延。对于雷鹏提出的上述变更,被告表示同意。四、根据行政管理限制,雷鹏无法以本案房屋为地址办理营业执照,因此租赁目的无法实现,雷鹏依法享有合同解除权。鉴于双方对费用的支付做出了变更约定,雷鹏出于减少损失的考虑,暂时未行使合同解除权,然而面对被告突然毁约,试图用停水停电追使雷鹏按原合同支付费用的行为,雷鹏不得不关停门店,行使合同解除权,解除租赁关系。雷鹏2019年8月27日才拿到变更地址后的营业执照,按照双方之前达成的合意,第三期费用支付日期应当是2019年11月28日。2019年9月9日,在雷鹏拿到营业执照后的第14天,被告即向雷鹏索要第三期费用,雷鹏向被告声明之前双方达成的合意,被告却以各种理由搪塞,并于2019年9月16日直接采取停水停电措施,迫使雷鹏遣散员工并关停门店。五、雷鹏于2019年9月30日将房屋归还被告,三份房屋租赁相关合同应自此解除。两被告应当承担违约责任。雷鹏于2019年9月16日被迫关店,2019年9月29日提起本诉讼,2019年9月30日将房屋及钥匙交还被告。因此,三份房屋租赁相关合同应于2019年9月30日解除,两被告应当向雷鹏承担违约责任。被告明知根据有关行政机关的管理规定,在前租户未迁走营业执照时,雷鹏无法在本案房屋地址完成营业执照的办理、无法开展经营活动,还是采取欺诈的手段骗取雷鹏相关费用,导致雷鹏在付出大量资金、时间和精力的情况下,却完全无法实现自己的租房目的。豪和公司辩称：1、豪和公司与雷鹏于2019年2月28日分别签署有《房屋租赁合同》及《房屋租赁综合服务及推广服务合同》,雷鹏承租42号房屋用于母婴类的销售和经营活动。2、豪和公司按照合同约定的时间将符合约定的房屋交付雷鹏,因房屋内历史承租人工商登记地址未迁出,经豪和公司与雷鹏协商一致,由豪和公司在房屋所在项目上,为雷鹏提供可供工商注册的地址供雷鹏临时使用,豪和公司积极处理并尽快迁离房屋原有的工商注册地址并将雷鹏的公司登记注册信息迁至房屋内。豪和公司于2019年3月10日即以项目上“北京市朝阳区天溪园20号楼1层商业3A”地址为雷鹏办理工商登记,并于2019年7月29日将原有登记信息迁移并将雷鹏公司登记地址变更至42号房屋内,并于营业执照办理完毕后及时给到雷鹏。3、豪和公司已向雷鹏提供了符合约定的房屋供乙方经营使用并就房屋上工商登记注册信息问题与雷鹏协商进行处理。工商注册地址的问题,对雷鹏开展经营并无实质影响。且协商处理方案也经雷鹏同意。4、豪和公司与雷鹏均应诚信履约,享有合同项下权利并承担义务。雷鹏应当根据合同规定,按时向豪和公司支付租金及费用。雷鹏支付租金及费用至2019年9月3日,雷鹏应于2019年8月20日向豪和公司支付2019年9月4日起至2019年12月3日止的租金及相关费用。根据租赁合同第5．3条、第11．5条规定及服务合同第6．5条、第十六条规定,雷鹏未按照合同约定按时支付租金及费用,豪和公司于2019年9月9日向雷鹏催缴租金,而雷鹏并未支付。5、2019年9月29日,雷鹏于北京市朝阳区人民法院起诉豪和公司,豪和公司经与雷鹏协商无果于2019年12月4日向雷鹏发出《合同解除通知书》单方解除租赁合同及服务合同。综上:豪和公司与雷鹏签署的合同合法有效,豪和公司亦按照合同规定向雷鹏提供符合合同约定的房屋,且在履行过程中,未发生任何实质影响房屋使用的情形,雷鹏主张不成立。豪和公司同意租赁合同及服务合同于2019年12月5日《合同解除通知书》送达雷鹏之日解除,请求法院依法驳回雷鹏的其他诉讼请求。泰和公司辩称：雷鹏将豪和公司与泰和公司并案起诉,两被告系不同法律主体,且本案有两个不同诉讼标的,即雷鹏与豪和公司之间存在房屋租赁合同纠纷,雷鹏与泰和公司之间存在物业服务合同纠纷,不属于民诉法规定的共同诉讼案件情形,雷鹏应分别起诉,人民法院应驳回雷鹏对泰和公司的起诉。雷鹏诉讼请求不明确,第三条中将租金、推广服务费物业费混在一起,无法辨明具体金额。请求人民法院驳回雷鹏对泰和公司的起诉。根据物业服务合同约定,泰和公司不应退还装修押金及物业费。泰和公司与雷鹏于2019年2月28日签订《物业服务合同》,第九条第三款规定:如乙方或其装修工程承包商违反本合同及有关装修管理制度的各项规定,甲方有权不予退还装修押金,并有权要求乙方承担违约责任。第二十三条“违约责任”第三款规定:除本合同约定及法律规定乙方有权解除合同的情形外,如乙方提前终止或提前解除(包括违约解除)或乙方提前搬离该房屋或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的,则甲方不予退还乙方已缴纳未使用的剩余的所有款项(包括但不限于物业费、装修押金、水费、电费、燃气费、取暖费、宽带、电话费、有线电视费、停车费等)。雷鹏与泰和公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照约定履行。泰和公司按约定提供了物业服务,而雷鹏违约导致物业合同解除,应承担违约责任,雷鹏预付的物业费应作为违约金,不应退还。雷鹏(承租方)违约解约导致的不利后果应由其自行承担,不应由泰和公司或出租方承担。雷鹏与出租方签订的《租赁合同》第4．3条规定:“为该房屋提供物业服务的物业公司在本合同期限内,为该房屋提供物业服务,乙方应当与物业公司同时另行签署《物业服务合同》。乙方应与物业公司在《物业服务合同》中详细约定物业公司的服务范围和服务内容。如甲方签署的本房屋的《房屋租赁合同》提前解除、终止,即乙方签订的该房屋《物业服务合同》同时解除、终止。”另外,《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。根据以上规定,因为出租方与雷鹏约定由雷鹏交纳物业费,并享受物业服务,出租方与雷鹏约定的租金标准是建立在这个基础上确定的,即租金不包含物业费,如果出租方与雷鹏约定物业费由出租方承担,则租金标准也会相应提高,这才符合出租方确定租金标准的真实意思表示。在本案中,如果承租方申请泰和公司退还剩余物业费得到支持,则需要出租方补足该部分费用,相当于将承租方违约导致的不利后果转嫁给出租方,显然不符合出租方确定租金标准的真实意思表示与公平合理原则,雷鹏违约导致的不利后果,应由其自行承担,即物业费不应退还。豪和公司向本院提出反诉请求：1、判令原被告双方签署的租赁合同及服务合同于2019年12月5日解除。2、请求雷鹏支付截至合同解除之日止的欠缴租金及服务费共计138682．4元并支付免租期租金45236元,共计183918．4元。3、请求雷鹏支付违约金共计217308．42元(其中逾期付款违约金83460．42元,合同解除违约金133848元)。事实及理由：2019年2月28日,雷鹏承租42号房屋,用于母婴类的销售和经营活动,并与豪和公司签署有《房屋租赁合同》及《房屋租赁综合服务及推广服务合同》，租赁期限自2019年3月4日起至2021年3月3日止。雷鹏应于2019年8月20日向豪和公司缴纳2019年9月4日起至2019年12月3日期间的租金及服务费共计135708元,经豪和公司催缴,雷鹏置若罔闻。2019年12月2日,因雷鹏已严重违约已符合租赁合同及服务合同规定的解除条件,且雷鹏已起诉豪和公司,豪和公司向雷鹏发出《合同解除通知书》,租赁合同及服务合同于2019年12月5日解除通知送达雷鹏之日正式解除。截至租赁合同及服务合同解除之日,根据租赁合同5．1条、第5．2．1条、第5．3条,雷鹏欠缴租金为85341．4元并应支付免租期租金45236元,根据服务合同第六条规定,雷鹏欠缴服务费合计53341元;根据租赁合同第12．3条规定,雷鹏应支付逾期支付租金违约金(滞纳金)51359．27元,根据服务合同第十八条,雷鹏应支付逾期支付费用违约金(滞纳金)32101．16元;根据租赁合同第11．2．1条及第12．5条规定,雷鹏应支付合同解除违约金82368元,根据服务合同第十六条规定,雷鹏应支付合同解除违约金51480元。上述金额共计401226．82元。雷鹏对豪和公司的反诉辩称：一、雷鹏虽已承租豪和公司的房屋用于商业经营,但因豪和公司原因以及行政管理的限制,造成雷鹏无法以该房屋为经营场所办理菅业执照,致使租赁合同及服务合同目的无法实现,雷鹏享有行使合同解除权的权利。双方租房合同中第3．1条明确约定,乙方承租该房屋用于母婴类的销售和经营活动,但该房屋历史承租人工商登记地址未迁出,雷鹏无法顺利办理营业执照,也无法正常开业经营。鉴于雷鹏已投入大量资金进行开业准备,不得不同意豪和公司的方案由豪和公司提供其管理的其他地址作为雷鹏营业执照登记地址,同时由豪和公司负责尽快将历史承租人迁出,并在一个月内将雷鹏登记地址迁入该房屋。在上述前提下,雷鹏同意继续履行合同,暂不行使合同解除权。以上事实,豪和公司在其本诉答辩状中予以认可。豪和公司代表人任某与雷鹏之间的微信沟通记录也可对以上事实予以证明。二、豪和公司未按约定完成营业执照登记地址的迁入,同意将第三期租金等费用延至雷鹏拿到变更后营业执照起三个月后支付(即2019年11月28日),雷鹏在此条件下暂不行使合同解除权。2019年6月,临近第二期费用的支付时间,但豪和公司仍未完成营业执照地址的变更,为欺骗雷鹏支付第二期费用,阻止雷鹏行使合同解除权,豪和公司代表人任某,多次向雷鹏表示营业执照地址迁入已办完。因豪和公司一再拖延,雷鹏提出第三期房租对应租赁期间在拿到新营业执照三个月后支付(已支付的第二期房租对应租赁期间为自新营业执照到手开始后的三个月)。豪和公司代表人任某对上述变更明确表示同意。2019年8月27日,雷鹏终于拿到豪和公司交付的新营业执照,因此,根据上述变更,第三期费用的支付时间应当为2019年11月28日。三、豪和公司不顾双方约定,在2019年9月16日采用停水停电的方式迫使雷鹏遣散员工并关停门店,雷鹏因此决定行使合同解除权,将房屋退还豪和公司并提起诉讼,要求雷鹏返还已支付费用并赔偿雷鹏损失。2019年9月初,在接到豪和公司催要费用的消息后,雷鹏立即同豪和公司代表人任某联系,并提醒对方之前双方曾就费用支付达成合意,豪和公司没有正当理由催要费用。然而任某一再拖延处理,直至2019年9月16日,豪和公司直接决定停水停电,迫使雷鹏关门。豪和公司不顾雷鹏因豪和公司原因始终无法开业的事实,不顾双方曾就费用支付达成变更合意的事实,强行停水停电,严重侵害雷鹏的合法权益。因此,雷鹏只得行使合同解除权,并将房屋于2019年9月30日交还豪和公司。从以上事实可以得出,双方租赁合同及服务合同应当于2019年9月30日解除。四、豪和公司关于合同解除时间为2019年12月5日,并根据该时间主张雷鹏欠缴租金及服务费的主张,没有事实和法律依据;雷鹏没有违约行为,不应当支付违约金。首先,根据之前的阐述,双方租赁合同及服务合同于2019年9月30日已经解除。第二,因豪和公司对雷鹏所租房屋已采取停水停电措施,迫使雷鹏交还房屋,因此雷鹏自2019年9月30日交还钥匙后,已实际不再占有该房屋。第三,自2019年3月雷鹏实际收房至2019年8月27日拿到与该房屋地址一致的营业执照,再至豪和公司停水停电迫使雷鹏关门。在长达5个月有余的时间内,雷鹏仅在2019年8月24日开业至2019年9月16日被断电期间属于正常经营,其余时间均无法营业,但雷鹏为此已支付给豪和公司及其关联的物业公司高达396738元(其中各种押金为103742元)的费用。双方权利义务已极度失衡。第四,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定,雷鹏有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项主张解除租赁合同,并要求出租人承担违约责任。而豪和公司不但不在2019年9月16日双方合同解除后,返还雷鹏各种费用和赔偿损失,反而虚构事实,试图侵害雷鹏合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2019年2月28日,雷鹏（承租方、乙方）与豪和公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将42号房屋出租给乙方母婴类的销售和经营活动，建筑面积228．8平方米；租赁期限自2019年3月4日至2021年3月3日；在乙方租满租赁期并遵守合同各项条款的前提下，免租期为1个月；租金标准为4元/天/平方米，27837元/月；租金每3月支付一次，押2付3，签合同时预付第一期租金，每期租金应于上期租金有效期满15天一次性支付；房屋押金为两个月租金55674元，如乙方不存在违约情形，甲方在合同约定条件成就后向乙方无息返还押金；甲方免费提供乙方该房屋首次注册地址使用，如乙方使用该房屋进行注册，需在签约当日向甲方支付注册保证金1万元，租赁期满乙方将公司注册地址注销或迁移后，甲方将注册保证金无息返还；本合同终止或解除(包括违约解除)后，乙方在该房屋的装修、装饰及迁移费用均由乙方自行承担，乙方无权要求甲方、物业公司支付有关装修、增添设备、迁移等发生的一切费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方采取停水、停电、封门等措施，并解除合同，收回该房屋，乙方已交纳的押金、注册保证金、剩余租金不退，甲方不承担任何赔偿责任包括但不限于乙方的装修装饰等各项费用：未按照合同约定足额支付租金、物业费、水费及电费超过5日的……；乙方未按约定时间交纳租金及各项费用的，甲方按所欠费用收取每日0．5％的滞纳金；乙方擅自解除合同或乙方违约致使甲方解除合同的，乙方向甲方支付3个月租金数额的违约金。同日同时，雷鹏（承租方、乙方）还与豪和公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁综合服务及推广服务合同》（以下称服务合同）,约定：甲方为乙方提供综合租赁管理服务及推广服务，乙方向甲方支付综合服务费0．5元/平方米/天，每月3480元，推广服务费2元/平方米/天，每月13919元，每3个月一付；本合同期限与甲乙双方签订的《房屋租赁合同》期限一致，如《房屋租赁合同》提前解除、终止，本合同同时解除、终止；本合同履约保证金为2个月综合服务费及推广服务费，合计34798元，如乙方不存在违约情形，甲方在合同约定条件成就后向乙方无息返还履约保证金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方采取停水、停电、封门等措施，停止一切服务，并解除合同，履约保证金不退，甲方有权要求乙方支付相当于90日的综合服务费及推广服务费之和的违约金：逾期支付各项费用超过5日的……；乙方逾期交纳服务费的，应按所欠费用的每日0．5％向甲方支付滞纳金。同日同时，雷鹏（承租方、乙方）还与泰和公司（物业服务企业、甲方）签订《物业服务合同》,约定：甲方收取物业费标准为0．8元/平方米/天，按乙方承租房屋面积收取，每年66816元，一年一付；本合同期限和乙方与出租方签署的《房屋租赁合同》期限一致，如乙方与出租方签署的本房屋《房屋租赁合同》提前解除、终止，本合同同时解除、终止；乙方擅自解除合同或乙方提前搬离该房屋，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方不退还乙方已交纳未使用的剩余款项（包括但不限于物业费、装修押金、水费、电费等）。上述三份合同签订后，雷鹏按照合同约定金额向豪和公司支付了180944元（含：第一期2个月租金55674元、第一期2个月服务及推广费34798元、押金55674元、履约保证金34798元),向泰和公司支付了第一年物业费66816元、装修押金13270元。2019年6月17日，雷鹏向豪和公司支付了第二期3个月租金83511元、第二期3个月服务及推广费52197元。雷鹏担任法定代表人的北京孕宜舒公司（以下称孕宜公司）于2019年3月25日成立，成立时注册地址为北京市朝阳区天溪园20号楼1层商业3Ａ。2019年7月29日，孕宜公司变更工商登记住所地**房屋。2020年3月10日，孕宜公司经核准注销。2019年9月4日，豪和公司向雷鹏发送《租金缴纳催款函》，称雷鹏应于2019年8月20日前支付2019年9月4日至2019年12月3日租金135746元，如2019年9月9日前仍未支付，我司将按照合同规定对贵司经营商铺采取停水、停电、封门等措施，并收回商铺追究贵司的违约责任。2019年12月4日，豪和贵司向雷鹏邮寄《合同解除通知书》（落款日期为2019年12月2日），主要内容为：贵方应于2019年8月20日前支付2019年9月4日至2019年12月3日租金及服务费共计135708元，经我司催缴后，贵方至今未交，已属严重违约；根据租赁合同及服务合同规定，贵方未按约定付费超过5日的，我司有权单方解除合同，贵方违约行为符合合同约定解除条件，我司于2019年10月31日收到朝阳法院通知并与贵方进行调解，无法协商解决；我方决定依据租赁合同、服务合同行使合同解除权，租赁合同及服务合同于本通知书送达之日解除。雷鹏于2019年12月5日签收该邮件。雷鹏提交其配偶及公司负责人林某与二被告出租事务负责人任某的微信聊天记录，其中有如下内容：2019年3月12日林：“只要一个月之内迁回来就行，不然我们开业没办法给客户提供发票也麻烦”。任：“好的”。2019年5月28日林：“我们那个房间以前注册的公司迁走没？可以帮我们把地址改回来了吧？开门营业是要挂营业执照的，我这地址都不一样”……任：“你们几号开业？”林：“改完地址就营业”。任：“好的”。2019年6月4日，任：“你们现在先把这个营业执照挂着不行吗？是你们这行业有特殊要求吗？非得营业执照上那个地址和现在这个地址符合吗？”林：“这样会员会有疑问啊，本来我们的会员就都是孕妇产妇这些比较敏感的群体”。任：“没事，你先营业，有疑问的话，我们公司可以先给你出个证明，而且这两天那个地址就变过来了”。2019年6月12日任：“可以交房租吗，周五把您们注册搞定，1万的注册押金不收了。”林：“周五能搞定？确定能的话我下午就去银行把房租打过去”。任：“能，刚我又和领导通了一遍话”。2019年6月17日林：“执照搞定了吗？”任：“明天”。林：“靠谱吗？可是告诉我上周五的，这次的房租已经转给你们了。下次的房租我会从拿到执照的那天开始算，顺延三个月以后再转。这个房子始终没有达到交付标准。你催一催办地址变更的人。即使不付房租给你们，我也是要给员工付工资付宿舍费的。”任：“中介说没问题……”。2019年8月26日任：“有时间让法人重整税务密码，我明天把你们新的营业执照和章拿过来”。2019年9月9日林：“你去店里说要交房租了？我跟你说过，下次的房租我会从拿到执照的那天开始算，顺延三个月以后再转。8月26号我们拿到了新的营业执照。让你们领导打给我吧”。2019年9月11日林：“我已经交了五个月房租了，上个月底你们才把营业执照给我迁过来，我也是那会才开业你也看到了。你权限有限，我提的要求你肯定答应不了，你们领导又迟迟不出面不给答复，谈就来个有权限的人谈，不谈就干脆告诉我，我赶紧起诉解约换地方，你们赶紧找新租户，互相不耽误。”因雷鹏申请，其公司工作人员王某出庭作证称，9月30日我的领导林某让我去租赁的房间里把东西规整一下，把钥匙交给任某。我当天跟任某检查了房间，只有一个窗户关不上，其他的没有问题，我把钥匙交给了任某。交接完钥匙以后断了电，9月30日之前电是正常的，公司也在正常经营。之后公司彻底停业，我们就开始遣散员工了。当天屋里还有我们的办公物品，后来有没有拉走我不清楚。十一之后我们联系任某，让绿植公司去把绿植拉走了。豪和公司称，雷鹏在房屋内留有电脑、沙发等物品，我们在2020年4月之后把他的物品收到仓库保存。雷鹏称，我们告知过被告房间内所有物品都不要了。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，雷鹏与豪和公司签订的《房屋租赁合同》、服务合同以及雷鹏与泰和公司签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。豪和公司与泰和公司的法定代表人相同，且两家公司同时与雷鹏签署合同，泰和公司与雷鹏签署的合同中约定该合同期限和雷鹏与豪和公司签署的《房屋租赁合同》期限一致，如《房屋租赁合同》提前解除终止，《物业服务合同》同时解除终止。综合上述情况，根据交易习惯和生活常识，可以认定豪和公司与泰和公司系关联公司，豪和公司与雷鹏签署的《房屋租赁合同》和泰和公司与雷鹏签署的《物业服务合同》系主从合同关系，对于因上述合同产生的纠纷，雷鹏有权要求在同一个案件中解决，泰和公司认为应驳回雷鹏对泰和公司起诉的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，雷鹏应于2019年8月20日前支付2019年9月4日至2019年12月3日租金及服务费共计135708元，雷鹏未能按时支付。对此，雷鹏称系由于豪和公司未及时将雷鹏的公司注册地址迁回42号房屋，雷鹏提出自拿到变更后营业执照之日起第三期房租顺延三个月支付，豪和公司同意该变更。豪和公司对此不认可，雷鹏未举证证明其主张，在雷鹏配偶林某与豪和公司任某的微信聊天纪录中，林某确于2019年6月17日提出第三期房租顺延三个月支付的要求，但任某并未答复同意。在2019年9月11日聊天记录中，林某称“你权限有限，我提的要求你肯定答应不了”。结合交易习惯和生活常识，变更租金支付时间属对租赁合同的重大变更，本案中并无证据表明任某有权代表豪和公司就此表态。综合在案证据，雷鹏未举证证明其与豪和公司曾协商一致变更租金支付时间，应当认定双方合同未变更。对于雷鹏所称豪和公司未及时将雷鹏的公司注册地址迁回42号房屋一节，此情况确会对雷鹏的孕宜公司正常经营造成一定影响，依据公平原则，本院对租金予以适当酌减，但该影响尚不足以导致雷鹏的公司完全无法经营，雷鹏亦未举证证明因公司注册地址与实际经营地址不在同一楼层对其经营造成了实质影响，双方合同亦未约定在此情况下雷鹏有权解除合同，雷鹏以此为由解约没有依据。雷鹏并不享有法定或约定的单方解除权，雷鹏于2019年9月30日交还房屋，豪和公司为减少损失配合收房，但双方合同并未解除，雷鹏要求确认原被告之间合同已于2019年9月30日解除的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。雷鹏未按合同约定时间支付租金和服务费，构成违约，且逾期天数已超出约定期限，根据合同条款，在此情况下豪和公司有权单方解约。豪和公司于2019年12月4日向雷鹏邮寄《合同解除通知书》，雷鹏于2019年12月5日签收，双方之间的《房屋租赁合同》和服务合同已于2019年12月5日解除。雷鹏应当支付租金和服务费至2019年12月5日，但考虑到由于豪和公司原因导致雷鹏的公司在2019年8月26日前未能取得注册地址与实际经营地址相符的营业执照，会对雷鹏正常使用房屋造成影响，依据公平原则，应对在此之前的租金和服务费予以适当酌减。2019年9月30日之后，因雷鹏已交还房屋，对此后的租金和服务费亦应予以适当酌减。综合案件情况，依据公平原则，本院对2019年12月5日之前雷鹏应当支付的租金和服务费酌定为共计30万元。雷鹏已支付租金和服务费共计226180元，还应支付73820元。本院在酌定该数额时已将应由雷鹏负担的免租期租金考虑在内，豪和公司要求雷鹏单独支付免租期租金的诉讼请求本院不予支持，豪和公司要求雷鹏支付的租金和服务费超出该数额的部分本院不予支持。雷鹏要求豪和公司退还已付租金和服务费并支付利息的相应诉讼请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。雷鹏存在逾期付款、提前退租的违约行为，并因此导致合同解除，豪和公司要求雷鹏支付违约金共计217308．42元(其中逾期付款违约金83460．42元,合同解除违约金133848元)的诉讼请求有合同依据，雷鹏认为合同约定违约金过高请求法院减少的抗辩意见有法律依据，本院予以采信，本院综合案件情况，依据公平原则，对两项违约金数额依法酌定为共计7万元。对于雷鹏要求豪和公司退还押金55674元、履约保证金34798元并支付利息的诉讼请求，因雷鹏还需向豪和公司支付租金和服务费共计73820元、违约金共计7万元，根据合同约定，押金和履约保证金应首先用于折抵上述费用。押金和履约保证金全额折抵后，雷鹏还需向豪和公司支付违约金53348元。雷鹏要求豪和公司退还押金、履约保证金并支付利息的相关诉讼请求本院均不予支持。雷鹏与泰和公司签署的《物业服务合同》约定，该合同期限和雷鹏与豪和公司签署的《房屋租赁合同》期限一致，如《房屋租赁合同》提前解除终止，《物业服务合同》同时解除终止。《房屋租赁合同》已于2019年12月5日解除，故雷鹏与泰和公司签署的《物业服务合同》亦已于2019年12月5日解除。雷鹏要求泰和公司返还全部物业费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。雷鹏的物业费交纳至2020年3月3日，对于剩余服务期物业费，考虑到《物业服务合同》系《房屋租赁合同》的从合同，该合同的履行情况从属取决于《房屋租赁合同》的履行情况，在对合同解除后续事项的处理上，亦应与《房屋租赁合同》同时考虑。本院在酌定雷鹏应向豪和公司支付违约金数额时，并未考虑房屋空置期的物业费损失，依据公平原则，雷鹏应适当分担房屋空置期的物业费损失。基于上述考虑，本院对泰和公司应退还的物业服务费数额依法酌定为1万元。雷鹏要求泰和公司退还装修押金13270元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。在豪和公司已给雷鹏办完注册地址工商迁入的情况下，雷鹏因自身原因单方提前退租，因雷鹏的违约行为导致合同解除，雷鹏要求两被告赔偿其装修、开业损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）雷鹏与被告（反诉原告）北京豪和商业运营管理有限公司2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁综合服务及推广服务合同》已于2019年12月5日解除。原告（反诉被告）雷鹏与被告北京泰和瑞物业管理有限公司2019年2月28日签订的《物业服务合同》已于2019年12月5日解除。二、原告（反诉被告）雷鹏于本判决生效之日起15日内向被告（反诉原告）北京豪和商业运营管理有限公司支付违约金53348元。三、被告北京泰和瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）雷鹏返还物业服务费1万元、装修押金13270元。四、驳回原告（反诉被告）雷鹏的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京豪和商业运营管理有限公司的其他反诉请求。雷鹏、泰和公司如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3837元，由雷鹏负担3652元（已交纳），由泰和公司负担185元（雷鹏已预交，泰和公司于本判决生效之日起15日内支付给雷鹏）。反诉案件受理费3659元，由豪和公司负担3173元（已交纳），由雷鹏负担486元（豪和公司已预交，雷鹏于本判决生效之日起15日内支付给豪和公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年二月十八日书记员  祝婧婧