重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初28465号原告：孙夏，女，汉族，1987年5月7日出生，住新疆伊宁县，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：罗羿，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊曦，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。原告：杨华容，女，土家族，1984年11月1日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：罗羿，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊曦，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所地重庆市两江新区嵩山北路692号，统一社会信用代码91500000336458699L。法定代表人：刘浩，董事长。委托诉讼代理人：彭剑，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭沁灵，重庆索通律师事务所律师。原告孙夏、杨华容与被告重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理。依法由审判员叶胜利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙夏、杨华容的委托诉讼代理人熊曦、罗羿，被告旭原创展公司的委托诉讼代理人彭剑、郭沁灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙夏、杨华容向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告退还超额支付的购房款1521836.58元(107.39㎡×14171.12元/㎡)及资金占用损失（以1521836.58元为基数，以年利率6%为标准,自2018年12月15日计算至退还全部超额支付购房款时止）。2、被告赔偿原告因超额支付房款产生的契税损失27669.76元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月17日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北部新区X组团X分区X地块X号楼X-X商品房一套：建筑面积264.83平方米、套内建筑面积为255.98平方米，用途为住宅，属于成套住宅，共计四层；总成交金额为3752938元，建筑面积单价14171.12元/㎡,套内建筑面积单价为14661.06元/㎡。双方另行约定了付款方式、商品房质量及保修责任等。原告已按约定付清全部房款，并按总价款金额缴纳契税。但被告交付房屋时，仅交付了建筑面积为157.44平方米的住宅，而按约应当交付的剩余建筑面积107.39平方米的住宅被开发为地下车库，未按约交付该剩余建筑面积107.39平方米的住宅。被告应当退还原告已经支付的超额部分房款1521836.58元，并赔偿原告因此遭受的资金占用损失及契税损失。故诉至法院，望判如所请。被告旭原创展公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据，应全部驳回。第一，被告已经向原告交付了符合约定的案涉房屋并办理了不动产权证书，并不存在面积差异；第二，不动产权证书登记的面积不仅通过了法定机构测绘，而且经过了房屋面积测绘相关行政部门审查；第三，被告向原告交付的包括负一楼在内的成套住宅，为原告办理了符合约定的产权证书，原告拥有充分的物权，不存在任何经济损失。第四、负一楼与一二三楼是合同约定的交易整体，原告在签订合同时就知道至少应当知道案涉交付房屋的整体构成。原告诉请实际是完全去除负一楼面积，违反合同约定和诚实信用原则，缺乏法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的以下证据：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、不动产权证书、负一层现场照片及视频光盘、《建设工程规划许可证》、《总平面布置图》、《地下车库组合平面图》、《A-A剖面图B-B剖面图C-C剖面图》、重庆市增值税普通发票、税收完税证明、重庆两江新区规划和自然资源局信访回复、《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、（2020）渝证字第34543号公证书、（2020）渝证字第34545号公证书、（2020）渝证字第34544号公证书、（2020）渝证字第34546号公证书、关于对房屋进行改造的声明和承诺书、委托改造协议及附件，当事人质证后对真实性无异议，本院予以确认并在卷为据。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月27日，旭原创展公司取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。该许可证载明：预售房屋幢号40＃，层次负1至3，建筑面积1923.28㎡，用途住宅。2018年9月17日，以旭原创展公司为甲方（卖方），孙夏、杨华容为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：第一条本商品房的项目名称及土地状况：本商品房项目暂定名为东原旭辉.江山樾四期，本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得……该块土地面积为56222平方米，用途为城镇住宅用地，住宅用地使用年限至2065年12月30日止，非住宅用地使用年限至2055年12月30日止。第二条本商品房销售依据：甲方销售的商品房为预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2018）预字第（1056）号。第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为重庆市北部新区XX组团X分区X地块X号楼X-X；（二）本商品房所在幢的楼层共计4层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数），本商品房所在楼层物理层为第1层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层），本商品房所在楼层名义层为第负1、1、2、3层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（四）本商品房建筑面积264.83平方米，其中，套内建筑面积255.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.85平方米；（六）本商品房用途为住宅，属于成套住宅；本商品房户型图见本合同附件一。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为3752938元，建筑面积单价为14171.12元/平方米，套内建筑面积单价为14661.06元/平方米。第五条付款方式及期限：（二）乙方按下列第2种方式按期付款：2.分期付款：第一期：1125882元，支付时间为2018年9月17日。其中，乙方于房屋认购时已支付购房定金在签订本合同时直接转为购房价款，剩余的第一期款项乙方应于签订本合同当日付清；第二期：2627056元，支付时间为2018年12月15日……。第七条交房期限及交付条件：（一）属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……。上述合同附件五《补充协议》（江山樾四期）特别提示中，第一条约定：在甲乙双方签署合同及本补充协议之前，甲方已向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及本补充协议……《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《重庆市商品房预售许可证》……并按照乙方要求做出了合理说明，乙方已清楚且无异议……。第三条约定：4.在本合同订立之前乙方已对该房屋的通风采光、房型、房屋性质等情况作了全面的了解并已有充分预知，乙方承诺本合同生效后不以前述任何情形为理由向甲方主张任何的索赔或提出任何其他权利要求。第十七条第1款约定：甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。若在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告、样板房以及其他与该商品房有关的资料中，甲方已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成法律规定之要约的，不构成合同内容，甲乙双方不受其约束。甲方所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中已作另外约定的是甲乙双方对此内容所做的变更，以合同约定为准。第二十条约定：本商品房所在项目未计入建筑公摊面积的地下车库、商业用房……等特定空间，均由甲方投资建设，所有权属于甲方，不随商品房的转让而同时转让。甲方有权通过出售、附赠或者出租的方式进行支配。第二十五条第（二）条约定：1.本商品房按套内建筑面积计算购房款，甲乙双方同意只按合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积（即房屋测绘机构实测面积中的套内建筑面积）计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据……。甲乙双方同意，合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方亦不解除合同……。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值超出部分的房价款及利息（按同期贷款利率计算）由甲方返还乙方。4.乙方应在办理房屋交付手续前与甲方签订面积差异结算协议……。2018年9月17日，重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明载明：孙夏、杨华容向旭原创展公司购买案涉商品房，用途为成套住宅，建筑面积264.83平方米，套内建筑面积255.98平方米，成交金额3752938元。2018年9月17日，孙夏、杨华容签署《关于对房屋进行改造的声明和承诺书》、《委托改造协议》，主要内容是：孙夏、杨华容委托重庆启东建筑工程有限公司按其提供的户型图、根据改造方案图对案涉房屋进行改造，在购房合同约定的该房屋交付日期之前完成全部改造工程等。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，孙夏、杨华容向旭原创展公司付清了全部购房款3752938元。旭原创展公司于2019年12月26日向孙夏、杨华容开具了上述房款的发票。2018年12月17日，孙夏、杨华容缴纳了契税68235.24元。2019年12月30日，旭原创展公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》主要载明：工程名称旭原创展X项目（08-02/02号地块5-8、18-48、52号楼及对应车库），本次备案：5-8、18-48、52号楼及对应车库；工程地址大竹林08-02/02号地块；竣工验收时间2019年12月27日。另查明，旭原创展公司取得的《建设工程规划许可证》及附件主要载明：建设项目名称旭原创展大竹林项目（08-02/02号地块）；建设位置08-02/02号地块；栋号1-52号楼及地下车库；总建筑面积86996.96平方米，其中含居住面积44605.77平方米、车库面积32416.36平方米、公建面积9324.64平方米、设备用房面积650.19平方米等。《重庆市房产面积竣工测算报告书》主要内容有：房屋建筑面积量测和计算说明载明：规划批准项目名称旭原创展大竹林项目（08-02/02号地块），规划批准的幢号名称40号楼，房屋面积概况：本幢房屋共4层（第负1层至3层），全为跃层，共7套，总建筑面积为1923.28平方米，其中第负1层车库建筑面积为773.21平方米，第1层至3层住宅建筑面积为1150.07平方米。房屋面积分户汇总表载明：建筑物名称旭原创展大竹林项目（08-02/02号地块）40幢，楼层第1，房号3（跃2），套内面积67.89平方米；楼层第2，房号3（跃3），套内面积38.75平方米；楼层第3，房号3（跃4），套内面积45.54平方米；楼层第负1，房号3（跃1），套内面积103.8平方米。2020年11月23日，重庆两江新区规划和自然资源局作出《关于“反映江山樾四期将车库批为商品房，开发商拿来出售问题”信访回复》载明：江山樾小区四期，总建筑面积为86996.96平方米（其中：居住44605.77平方米、公建9324.64平方米、车库32416.36平方米、设备用房650.19平方米），计容建筑面积为54227.66平方米。批准的车库位于小区负一层，车位个数为553个，车库中未批准有居住性质的功能房间。2020年7月16日，案涉房屋不动产权证书载明：权利人孙夏、杨华容；坐落重庆市两江新区X路X号X幢X-X；用途城镇住宅用地/成套住宅；房屋建筑面积264.83米，套内面积255.98平方米；权利其他状况：所在层（名义层）为负1、1、2、3层。庭审中，双方认可从案涉商品房第负1层可通过铁艺楼梯到达1层；该第负1层的面积已经载入不动产权证书。原告认可已收到不动产权证书，且原告在2020年1月1日接房。本院认为：合同是双方当事人意思表示一致的协议。原被告自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按约享有权利，履行义务。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议明确约定：本商品房所在幢的楼层共计4层，所在楼层物理层为第1层，所在楼层名义层为第负1、1、2、3层；本商品房建筑面积264.83平方米，其中，套内建筑面积255.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.85平方米；用途为住宅，属于成套住宅。可见，双方签订商品房买卖合同时约定交易的房屋标的包含第负1、1、2、3层，即合同约定交易的房屋楼层为第负1层至3层共4层。如前所述，根据案涉合同及补充协议，本商品房按套内建筑面积计算购房款。双方同意只按合同约定套内建筑面积与房屋测绘机构实测套内建筑面积即产权登记套内建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。根据本案查明事实，案涉合同约定的套内建筑面积与《重庆市房产面积竣工测算报告书》载明的套内建筑面积相一致，均为255.98平方米。同时，不动产权证书记载的案涉房屋套内建筑面积也为255.98平方米。因此，旭原创展公司交付的案涉房屋套内建筑面积符合合同约定。旭原创展公司根据合同约定的房屋套内面积和单价收取房款，并无不当。综上所述，案涉商品房的第负1层系合同约定交易的组成部分，也被载入不动产权证书，形成一个交易整体，事实上不能单独区分。原告要求旭原创展公司退还超额支付的第负1层面积对应的购房款。该诉请实际上涉及将第负1层面积从案涉房屋总面积中予以扣减，事实上无法实现。故原告诉请被告退还超额支付购房款1521836.58元及资金占用损失，并赔偿契税损失的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙夏、杨华容的诉讼请求。案件受理费减半收取9368.54元，财产保全费5000元，合计14368.54元，由原告孙夏、杨华容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二一年二月八日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞