北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42069号原告：赵隽，女，1977年12月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵菁（原告赵隽姐姐），女，1975年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京千万家融创房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东坝驹子房326号楼1层103。法定代表人：樊迎春，董事长。委托诉讼代理人：张晶，男，1991年10月3日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：孙希涛，男，1984年9月23日出生，汉族，该公司职员。原告赵隽（以下简称原告）与被告北京千万家融创房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日、2020年12月7日公开开庭进行了审理,经审理，发现不适宜简易程序，裁定转为普通程序，并于2021年2月22日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵菁、被告委托诉讼代理人张晶和孙希涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告给付租金139950元；2、要求被告给付2020年2月9日违约金15600元、给付2020年8月9日违约金16200元、给付2021年2月9日违约金16200元。事实和理由：2018年8月6日，原、被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市朝阳区东坝乡XXX号房屋委托给被告代理出租，代理期限自2018年8月9日至2021年8月8日。依约定，被告应于2020年2月9日支付房租46800元，应于2020年8月9日支付房租44550元，应于2021年2月9日支付房租48600元，但至今均未支付。被告已构成违约，故提出本诉。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。2019年10月份，租户曾起诉我司和业主，后来租户跟我司协商，我司把钱退给租户，租户退租，业主承诺房租降到7000元/月，承诺客厅不再出租。因为已经打过隔断，没法拆除，就当储物间，放东西用。那个地方可以用来晾衣服。这个合同是2019年8、9月份签订的，租户是在2019年10月份起诉的。因为房租给业主半年付，前半年也应按照7000元/月计算的，前半年的差额从下半年中扣除。2019年8月9日开始起算，每个月多打800元，所以扣除4800元，下次的房租按照7000元/月，故到2020年2月9日应当给付半年租金37200元。剩下的还是按照7000元/月在2020年8月9日给第三年度租金。房屋现在还有人居住，但是租户知道涉案房屋存在纠纷，租户都是月付租金，就怕年付租金到时候房屋被收走，钱回不来。双方合同于2021年8月8日届满，我司希望履行至合同终结。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月6日，原告（委托人、甲方）、被告（受托人、乙方）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市朝阳区东坝乡XXX号房屋委托给被告代理出租，建筑面积90.54平方米，出租代理期限自2018年8月9日至2021年8月8日，其中2018年8月9日至2018年9月8日为免租期、2019年8月9日至2019年8月23日为免租期15天、2020年8月9日至2020年8月23日为免租期15天。免租期内，被告不需支付租金，该期间用于被告寻找承租客户、清洁、装修等客户入住前的工作，被告支付的租金可以扣除相应的免租期金额。原告应于2018年8月6日将房屋交付被告。租金7500元/月，租金半年付，给付时间和金额分别为2018年8月9日支付5个月租金37500元、2019年2月9日付6个月租金45000元、2019年8月9日付5个月零15天租金42900元、2020年2月9日付6个月租金46800元、2020年8月9日付5个月零15天租金44550元、2021年2月9日付6个月租金48600元。出租代理期内，双方若需提前终止合同，应提前30日通知对方，并承担月租金200%的违约金。若原、被告任何一方有其他违约情形，也应承担月租金200%的违约金。签约后，原告依约将涉案房屋交付被告。被告依约交纳了2020年2月9日之前的租金。依约定，被告应在2020年2月9日支付6个月租金46800元、于2020年8月9日支付5个月零15天租金44550元、于2021年2月9日支付6个月租金48600元。但自2020年2月9日后，被告未再交纳租金。针对被告上述逾期未付租金的行为是否构成违约，并应因此承担违约责任系双方争议焦点。围绕争议事实，被告提交如下证据：1、坝河e讯网页截屏，证明2020年2、3月份，因新冠肺炎疫情的影响，涉案小区根据北京市疫情防控管理部署对入住涉案小区的居民进行了登记、发放出入证，并严格管控外来人员进入小区的行为。2、提交打印件一张，证明2020年6月11日北京再次出现新冠肺炎疫情病症后，北京市政府发布于2020年6月15日全市社区启动二级防控，于2020年6月16日调至二级应急响应，严格中高风险街乡管控，暂停快递外卖、中介家政等外来人员进入小区。3、2020年7月20日北京市重大突发公共卫生时间应急响应级别由二级调至三级。被告称，在新冠肺炎疫情二级防控期间，被告工作人员无法顺利进入涉案小区，无法开展代理出租业务。原告对此证明目的不认可。此外，被告还认为，双方合同约定的租金标准过高，已超出目前客观履约可得收益的程度，应该按照7000元/月标准计算租金。就此，被告提交网页查询租房价格打印件。原告对此不认可。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，当事人之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。虽然合同文本的名称为“出租委托代理合同”，但相对于原告而言，被告即为承租人，原、被告之间形成了房屋租赁合同法律关系。被告作为承租人，应依约交纳租金。现被告自2020年2月9日起即未再支付租金的行为已不符合双方租约约定内容，被告虽然辩称涉案房屋的出租事宜受到新冠肺炎疫情的影响，导致其无法在新冠肺炎疫情防控期间开展代理出租业务活动，影响了租金交纳，但就此并未充分举证，本院难以从现有证据中判断涉案房屋在疫情防控期间是否存在空置的情形，所以，本院对被告的主张不予采纳，原告主张欠付租金的数额符合法律和合同约定，本院准予。被告逾期未付租金依约定应承担月租金200%的违约责任，根据双方合同约定，第一年度租金为7500元/月，第二年度租金为7800/月，第三年度为8100元/月，现被告逾期支付第二年度下半年和第三年度租金，本院参照8100元/月租金的标准认定被告应承担16200元违约金，原告主张的违约金标准存在重复计算的情况，本院不予支持。最后，关于被告提出原告曾承诺按照7000元/月标准计算租金的问题，未见举证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告北京千万家融创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵隽2020年2月9日至2021年2月9日租金十三万九千九百五十元；二、被告北京千万家融创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵隽违约金一万六千二百元；三、驳回原告赵隽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1381.5元，由原告赵隽负担156元（已交纳），由被告北京千万家融创房地产经纪有限公司负担1225.5元（均已由原告赵隽预交，于本判决生效之日起七日内给付原告赵隽）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年二月二十六日书记员  李雅雯