北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43651号原告（反诉被告）：北京中智万博国际文化交流有限公司，住所地北京市通州区芙蓉园**楼**。法定代表人：张毅，女，1978年12月3日出生，汉族，北京中智万博国际文化交流有限公司总经理，住北京市通州区。被告（反诉原告）：陈海鹰，女，1969年9月4日出生，汉族，北京市中超混凝土有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张金澎，北京市卓代律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中智万博国际文化交流有限公司（以下简称中智公司）与被告（反诉原告）陈海鹰（以下简称陈海鹰）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中智公司之法定代表人张毅，陈海鹰及其委托诉讼代理人张金澎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中智公司向本院提出诉讼请求：1.确认中智公司与陈海鹰签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月7日解除；2.判决陈海鹰退还中智公司2020年2月8日至6月7日期间的租金33750元及押金13500元。事实和理由：2019年5月28日，中智公司法定代表人张毅与陈海鹰签订《写字楼租赁合同》，陈海鹰将位于北京市朝阳区*室（以下简称涉案房屋）及设施出租给中智公司作为办公使用。租赁时间自2019年6月8日至2022年6月7日，月租金13500元，租金支付方式为押一付六。合同签订当日，中智公司支付陈海鹰押金13500元，2019年5月31日，支付2019年6月8日至2019年12月7日房租及一年的停车费共计85300元，2019年12月2日，支付2019年12月8日至2020年6月7日租金81000元。2020年2月1日，中智公司收到涉案房屋所属社区定南里社区居委会于1月29日的通知，因全国及北京防控需求不能多人办公，也不能实施培训，因此租赁涉案房屋办公使用的目的完全不能实现，中智公司多次与陈海鹰沟通租金减免事宜，均被拒绝。中智公司为中小微企业，所属行业为技术培训及美国教育旅游咨询服务行业，鉴于新冠疫情的蔓延，中国外交部和国家移民管理局的联合公告：自2020年3月28日0时起，暂时停止外国人持目前有效来华签证和居留许可入境。特别是基于美国疫情的发展，中美两国均严格执行外国输入型新冠防控政策，自2020年3月20日起，美国驻中国各使领馆也暂停了所有的常规签证服务。中智公司业务因此停滞，为避免在“不可抗力”情况下继续履行合同所规定的义务使双方蒙受更大的损失，中智公司不得不向陈海鹰提出解除租赁合同的书面请求，并于2020年5月7日在中介公司代表人在场的情况下结清租赁期的水电费用，将涉案房屋及电卡钥匙提前一个月交还给陈海鹰。陈海鹰辩称并反诉称，1.本案是中智公司单方强制解除合同，在租赁期仅一年不到时，提前解除合同，中智公司违约在先。2.本案不适用不可抗力，北京并未受重大影响且在新冠疫情发生后，中智公司仍在正常经营运行，并且双方签订的为房屋租赁合同，不存在因疫情造成其不能履行租赁合同的情形，在2020年5月7日交房时，北京早已全面恢复正常。此时北京新发地疫情还没有发生，足以证明新冠疫情在本案中不是不可抗力。3.中智公司主张减免、返还租金无任何法律依据。新冠疫情发生后，国家出台的政策均是针对国有企业的房屋租赁，没有强制要求私人出租房屋减免租金。涉案房屋为陈海鹰自行筹借款购买并出租取得收益，尚有借款需偿还。4.中智公司单方违约行为给陈海鹰造成了巨大损失，自中智公司单方强制解除合同之日起，涉案房屋一直空置至今。陈海鹰提出反诉：1.判令中智公司向陈海鹰支付违约金27000元；2.判令中智公司赔偿陈海鹰经济损失43500元。事实和理由：中智公司单方强制解除合同，属于根本违约，陈海鹰没有任何违约行为。依照约定，违约方应当支付2个月房租的违约金，且押金不应返还。因中智公司违约，致使涉案房屋空置已达三个月之久，造成巨大损失，中智公司应当赔偿。中智公司针对反诉辩称，不同意陈海鹰的反诉请求。2020年7月7日双方已经完成收房，证明双方自愿解除合同，中智公司不构成违约。交房后处置权在于陈海鹰，其无法租赁与中智公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记在陈海鹰名下。2019年5月28日，陈海鹰（甲方）与中智公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定陈海鹰将涉案房屋出租给中智公司办公使用，免租期为7天，自2019年6月1日起至2019年6月7日止，租赁期共3年，自2019年6月8日至2022年6月7日止。合同期第一年2019年6月8日至2020年6月7日期间每月租金13500元，2020年6月8日至2022年6月7日期间每月租金14500元。如乙方违反本合同的约定，甲方可按约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。合同签订后，陈海鹰向中智公司交付了涉案房屋，中智公司支付了押金13500元及2020年6月7日前的租金。2020年5月4日，中智公司法定代表人张毅向陈海鹰发送微信信息，称：“我现在肯定是经营不下去了，房子呢，还是我之前说的，不管咱俩关于这个协议有啥不同看法，都不要紧，我先给您提前腾出来，告诉您一下，我五月七号搬家，您到时候，来收一下房，做个交接。”2020年5月7日，双方结算水电费，中智公司从涉案房屋搬走。庭审中，中智公司称其主营业务为出国留学签证的咨询、英文思维培训，不能进行线上培训，办理出国签证的业务因疫情原因也停滞了，故无法继续经营而提出解除合同，陈海鹰称双方并未协商一致解除合同，中智公司强制单方解除合同，其只能接收房屋，但也告知中智公司是其违约解除合同。本院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。本案中，中智公司与陈海鹰签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，确会对中智公司的商业经营产生影响。但双方签订的系长达三年期的租赁合同，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，中智公司不享有合同解除权，其提前搬离涉案房屋违反了合同约定，属于违约行为。现中智公司已于2020年5月7日从涉案房屋中搬离，双方之间的《写字楼租赁合同》无法继续履行，故本院依法判令双方之间的《写字楼租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，根据本案查明的事实，中智公司租金支付至2020年6月7日，其于5月7日搬离，因自2020年2月8日至5月7日期间涉案房屋由中智公司占有使用，故应当支付该段期间的房租，2020年5月8日至6月7日期间的房屋租金，陈海鹰应当退还。关于陈海鹰主张的违约金，中智公司提前解除合同，构成违约，应当向陈海鹰承担违约责任。根据合同约定，中智公司提前退租，应当支付两个月租金的违约金，押金不予退还，押金不足以弥补损失需另行赔付，故本院根据合同履行情况，结合当事人过错程度，根据公平原则予以确定中智公司另行支付一个月租金作为违约金。关于陈海鹰主张的房屋空置导致的经济损失，因违约金足以弥补其损失，故本院对于该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）北京中智万博国际文化交流有限公司与被告（反诉原告）陈海鹰于二〇一九年五月二十八日签订的《写字楼租赁合同》于二〇二〇年五月七日解除；二、被告（反诉原告）陈海鹰于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京中智万博国际文化交流有限公司租金一万三千五百元；三、原告（反诉被告）北京中智万博国际文化交流有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）陈海鹰违约金一万三千五百元；四、驳回原告（反诉被告）北京中智万博国际文化交流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈海鹰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费491元，由原告（反诉被告）北京中智万博国际文化交流有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费781元，由被告（反诉原告）陈海鹰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二一年二月十八日书记员  周欣月