广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1703号 原告:闫海龙，男，x年x月x日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。 委托诉讼代理人：温燕飞，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙星安，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：xxx有限公司，住所地xxx，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：覃怀二，总经理。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮事务所实习律师。 原告闫海龙诉被告xxx有限公司（简称xxx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫海龙及其委托诉讼代理人蒙星安，被告的委托诉讼代理人潘志山、朱尉瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金129760.65元（以购房总价255686元为基数，按原告与被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，按日万分之拾的一半（即万分之五）计算，自2016年12月31日起暂计至2019年10月12日。此后另计至被告实际将房屋交付之日止）;2.判令被告在本案判决生效 -2- 之日起15日内向原告交付房屋；3.判令被告承担本案诉讼费用。原告向本院提出的事实和理由：2016年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＧＦ-2014-0171），约定被告以单价3106元／㎡的价格将位于防城港市防城区卖给原告，房屋建筑面积为82.32平方米，房屋总价款为255686元。合同约定原告采取银行按揭方式付款，合同十一条约定被告应当于2016年12月30日将商品房交付给原告，第十二条约定如被告逾期超过60日交付房屋要求继续履行合同，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告依约于2016年5月5日向被告支付了首付款，并在期限内办理了银行按揭贷款，同时缴纳了契税和支付相关费用。后被告于2019年10月12日通知原告前去办理房屋交接手续。当原告去收房时，被告以原告未支付完房款为由拒绝交付房屋，原告至今未收到该房。故原告诉至法院。 被告辩称，1.原告没按时到银行办理贷款手续并缴纳相关费用，根据合同约定被告有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任；2.由于节假日放假的106天，天气降雨、台风等恶劣天气的273天，2016年期间的停水、停电等意外事件的36天，应当在违约天数中予以扣除；3.被告已经于2019年7月30日进行验收，并于2019年9月11日取得《建设工程质量竣工验收意见书》，符合法律规定的交房条件，即便计算逾期交房违约金，也应计算到2019年9月11日止；4.本案中原告主张的违约金过高，根据《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，应予以相应调整降低，以维护被告合法权益。 本院经审理查明，2016年5月5日，原告闫海龙与被告xxx公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015145029），约定原告购买被告开发的防城港市金花茶大道xxx号房，单价为3106元/㎡，总价款255686元。合同第七条约定，买受人应当于2016年5月5日前支付首期房价款80686元，占全部房价款的31.56%，余款175000元申请贷款支付。合同第九条约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事件消失后30日内告知买受人的（但因客观原因无法及时告知的除外）；（2）因国家相关法 -3- 律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因的而影响施工工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工的，工期受影响的；（6）出卖人将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接收资料日期为准),因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的。该条还约定在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足以应付房款的），则交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之十的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告于2016年3月4日、3月18日、5月5日向被告支付首期房价款共计80686元。2016年5月25日原告与中国工商银行防城港市防城支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A:[房信购]字[防城港分]行[防城]支行[2016]年[112]号），约定将其申请的175000元住房贷款一次性转入xxx有限公司账户。2019年10月9日，被告通过邮件通知原告于2019年10月12日-14日前来办理交房手续，2019年10月12日，原告前去收房未能收到该房，现原告至今未收房。 另查，防城港市气象局气象信息服务中心出具气象资料显示，防城港市防城区2016年5月6日（合同签订次日）至2019年10月12日，暴雨、台风以上天数共有74天；涉案楼盘施工方、监理方、建设方三方确认，2016年5月6日至2016年12月30日期间停水、停电导致停止施工天数为19天。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同（预售）、首付收据及银行转账记录、个人购房借款担保合同及银行流水、远通上城二期通知书、税收缴款书、交房公告等证据，被告提交的气象资料咨询、防城港远通上城停工天数明细、广西桂新监理咨询有限公司会议纪要、工地停电停水签认记录等证据证实，本院予以认定。 -4- 本院认为，合法的商品房买卖合同关系受法律保护，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，该商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告已履行付款义务，根据该合同约定，被告应当依约于2016年12月30日前向买受人交付合同约定房屋，但被告未按照合同规定时间交房，现仍未履行交房义务，已构成违约，故原告请求被告向其交付案涉房屋并支付逾期交房违约金，本院予以支持。对于被告抗辩原告未按约定时间办理按揭贷款手续，其有权拒绝交付房屋且不承担由此产生的延期交房违约责任的意见，无双方合同约定佐证，故对该意见，本院不予采纳。 关于被告主张扣除相关逾期天数的问题。被告主张因恶劣天气无法施工的天数予以扣减，该项已在双方签订的合同中约定如遇恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工的，工期受影响的，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任，故对被告抗辩扣减天气影响工期天数的意见，本院予以支持，结合防城港市气象局信息服务中心的气象资料，防城港市防城区2016年5月6日至2019年10月12日，暴雨、台风以上天数共有74天；被告主张2016年期间因无法预知的停水、停电的意外事件造成的无法施工天数相应顺延，原、被告签订的合同中约定如遇非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任，故被告因停电、停水致使工期延误的天数19天应予以扣除。关于被告抗辩应扣减节假日106天的问题，节假日放假不属于原被告双方约定的免责事由，且双方在签订合同时已经可以预见，故对该意见，本院不予支持。 关于被告主张违约金计算标准过高应予调整的问题。双方在合同第十二条约定出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之十的违约金，现原告虽主张违约金按日万分之五计付，但其未举证证实被告逾期交房造成其实际损失的数额，本院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度并参照防城港市中级人民法院相同楼盘判决情况，确定逾期交房违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 -5- 关于逾期交房违约金的计算。原告主张违约金计算至2019年10月12日，本院予以支持。被告抗辩其已于2019年9月11日取得《建设工程质量竣工验收意见书》，逾期交房违约金应计算至该日，但被告因其他原因至今未向原告交付房屋，逾期交房违约金应从逾期交房之日起计至实际交房之日，故对被告的辩解意见，本院不予支持。2016年12月31日至2019年10月12日，被告逾期交房1016天，扣除因恶劣天气天数74天及停水、停电影响停工时间19天，故违约金计算为255686元×4.75%/年×1.3÷365天×(1016-74-19)天=39925.72元。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、被告xxx有限公司继续向原告闫海龙履行合同约定的交房义务； 二、被告xxx有限公司向原告闫海龙支付逾期交房违约金39925.72元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2896元，减半收取计1448元（原告已预交），由原告闫海龙负担1011元，被告xxx有限公司负担437元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 禤立平 -6- 二〇二一年二月三日 法官助理 冯春兰 书 记 员 韦秋艳 附相关法条 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 -7- 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。