四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初8727号 原告：成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司，住所地：四川省成都市锦江区××街××号。 法定代表人：贾良琪，总经理。 委托诉讼代理人：罗俊，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林岚轩，四川致高律师事务所律师。 被告：四川省轻工集体资产管理中心，住所地：四川省成都市锦江区××街××号。 法定代表人：潘晓岚，主任。 委托诉讼代理人：曹冬，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋飞，四川发现律师事务所律师。 被告：四川翼飞资产管理有限责任公司，住所地：成都市锦江区××街××号。 法定代表人：刘志藩，董事长。 委托诉讼代理人：郭绍彪，男，1964年12月7日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 原告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司（简称爱米爱饭酒店管理公司）与被告四川省轻工集体资产管理中心（简称轻工资产管理中心）、被告四川翼飞资产管理有限责任公司（简称翼飞资管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告爱米爱饭酒店管理公司的委托诉讼代理人罗俊、林岚轩，被告轻工资产管理中心的委托诉讼代理人曹冬、蒋飞，被告翼飞资管公司的委托诉讼代理人郭绍彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱米爱饭酒店管理公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告轻工资产管理中心返还原告支付的房屋租赁保证金1500000元；2、依法判决被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司退还已减免的原告2019年5月1日至2020年4月30日年度租金400000元；3、依法判令由被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年1月25日原告与被告轻工资产管理中心签订《房屋租赁合同》，租赁地址为成都市锦江区××街××号四川轻工大厦，租赁期为2013年5月1日起至2023年6月30日止，合同签订日原告向被告轻工资产管理中心支付的订金2000000元中1500000元转化为租赁保证金交纳给被告轻工资产管理中心。房屋租赁部分中508平方米，系由被告翼飞资管公司全权委托被告轻工资产管理中心招商、经营和收取租金、服务费，委托期限为2013年1月1日至2023年7月31日止。在后续《补充协议》中被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司约定分别向原告收取租金和服务费，不再由被告轻工资产管理中心代被告翼飞资管公司收取，但仍委托被告轻工资产管理中心招商、经营，双方各年度租金和服务费之和等于租赁合同中对应的各年度租金和服务费之和。2019年4月26日，被告轻工资产管理中心减免原告2019年5月1日起至2021年4月30日止两个年度租金各400000元，减免租金在各该年度最后一个月度一次性扣除，2019年5月1日至2020年4月30日年度减免租金应由被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司从分别收取的租金中退还。2020年初新冠疫情爆发，原告酒店、餐饮纷纷停业，且在长时间内难以正常经营，继续租赁所需付出的代价超出其基于合理履行合同所能获得利益的数倍，因此该合同已经不再具有继续履行的合理性。原告于2020年2月与5月向被告轻工资产管理中心提出解除租赁，并分别两次向对方邮寄了《解除房屋租赁合同告知函》，在第二次通知函告知被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司自2020年5月27日起终止双方签订的租赁合同及相关补充协议，要求退还房屋租赁保证金1500000元、退还被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司减免租金400000元，并要求被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司在通知发出之日起3个工作日内协助其办理房屋腾退交接手续。但是被告轻工资产管理中心拒收原告告知函，原告又以微信告知，被告轻工资产管理中心仍拒绝办理房屋交接手续。根据最高人民法院印发《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，新冠疫情属不可抗力，案涉合同目的已无法实现，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定解除合同，解除合同通知已到达被告。被告应履行合同解除后的保证金返还义务，并退还原本应退的被减免租金，现诉至贵院，请判如所请。 被告轻工资产管理中心辩称，1、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同及相关补充协议尚未解除，答辩人无需向被答辩人退还房屋租赁保证金；2、即使法院认定案涉合同及补充协议不宜继续履行，被答辩人亦无权要求答辩人退还租赁保证金；3、被答辩人无权要求答辩人退还2019年5月1日至2020年4月29日年度的租金400,000元。综上所述，案涉合同及补充协议并未解除且被答辩人要求退还租赁保证金的条件尚未成就，同时答辩人并未向被答辩人承诺减免租金且被答辩人亦未实际支付2020年4月份的租金，因此被答辩人无权要求答辩人退还租赁保证金与减免部分租金，请求法院查明本案基本事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告翼飞资管公司辩称，与被告轻工资产管理中心答辩意见一致。补充说明：被告轻工资产管理中心、翼飞资管公司系关联企业，被告翼飞资管公司一直将案涉房产委托被告轻工资产管理中心经营管理，原告爱米爱饭酒店管理公司与被告轻工资产管理中心签订租赁合同时，我方向被告轻工资产管理中心出具了委托协议，也向原告进行了交付。 本院经审理认定事实如下：2013年1月25日，轻工资产管理中心（出租人、甲方）与成都市港华餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市××街××号××大厦××楼××层××层房屋（附件一、附件二中一层和夹层附图阴影部分除外），主楼四层至六层房屋（不含大楼西侧外墙墙面），主楼与附楼之间三层和四层房屋租赁给乙方使用。该部分房屋建筑面积约4774.66平方米。应乙方要求，为提高租赁范围内房屋的使用效率，甲方同意将附楼东侧北部三层小楼，附楼屋顶附属的房屋两处甲方自用房一并交给乙方免费使用，使用期限同本合同租赁期限。甲方已经充分明确向乙方说明该自用房屋的状况、权属等信息，乙方完全知晓。该两处房屋的交付、返还、装修、使用、维护，消防、安全责任等，同样适用于双方对租赁范围房屋的约定，本合同约定的违约责任也适用该两处房屋。租赁期限为10年又2个月，自2013年5月1日起至2023年6月30日止，租赁期间，乙方除交纳房屋租金外，还应交纳服务费等相关费用（乙方交纳的租金和服务费包含物管费）。租金及服务费标准。第七年度：2019年7月1日起至2020年6月30日止每年度租金为4530000元；每年度服务费为3020000元。即每年度租金和服务费7550000元。第八年度：2020年7月1日起至2021年6月30日止每年度租金为4800000元；每年度服务费为3200000元。即每年度租金和服务费8000000元。按先支付租金及服务费后使用的原则，每个月（租金及服务费数额按年度租金及服务费总额折算）提前10日支付。在甲、乙双方签订本合同之日起10日内，乙方支付给甲方租赁保证金1500000元。如乙方逾期未向甲方支付该款项，甲方有权解除本合同并不承担任何责任。对于乙方逾期仍未足额支付的租金、服务费，或逾期未向甲方支付的赔偿费用、违约金、或因乙方原因致使甲方先行承担责任和费用的，甲方均有权直接在乙方交纳的保证金中扣取相应金额的费用。但上述费用的扣取并不免除甲方应追究的乙方其他违约责任。有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围实施拆迁的（具体事宜遵守国家法律、法规或当地政府相关规定）。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。乙方未按时足额支付租金或服务费、乙方在甲方书面告知后5日内未按时足额支付或补足房屋租赁保证金的和因乙方原因致使甲方先行承担责任乙方未及时向甲方支付费用的，每逾期一日，应按未付金额的千分之五向甲方支付违约金，若乙方逾期支付导致甲方解除本合同的，乙方除按上述比例向甲方支付应支付违约金之日起至甲方解除合同之日止的逾期付款违约金外，还应另行额外按当年度租金及服务费总额的100%向甲方支付违约金。任何一方需向对方送达的任何文件及通告，均可以专人派送，或以挂号、特快专递的方式寄往本合同载明的被送达方的通讯地址，或以上述形式送达被送达方书面通知的其他地址。邮政局或任何递送公司出具的投送收据，证明该通知已送达收件人。 2013年10月22日，“成都市港华餐饮有限责任公司”名称变更为“成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司”。 2014年1月26日，轻工资产管理中心（出租人、甲方）与成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《补充协议（一）》，约定：双方一致同意，将主合同租赁期限延长2年，即租赁期限变更为自2013年5月1日起至2025年6月30日止。 2015年6月26日，轻工资产管理中心（出租人、甲方）与成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《补充协议（三）》，约定：双方一致同意，将主合同租赁期限在《补充协议（一）》基础上延长四年，即租赁期限变更为自2013年5月1日起至2029年6月30日止。 2016年9月28日，轻工资产管理中心（出租人、甲方）与成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《补充协议（四）》，约定：第七年度：自2019年7月1日起至2020年6月30日止，年度租金为3,168,000元，年度服务费为2,112,000元。即该年度租金及服务费总额为5,280,000元。第八年度：自2020年7月1日起至2021年6月30日止，年度租金为3,168,000元；年度服务费为2,112,000元。即该年度租金和服务费总额为5,280,000元。 2017年5月12日，“成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司”更名为“成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司”。 2019年1月15日，轻工资产管理中心（出租人、甲方）与爱米爱饭酒店管理公司（承租人、乙方）、贾良琪、李虹（保证人，丙方）签订《补充协议（五）》，约定：甲方同意乙方可将《房屋租赁合同》及相关《补充协议》所涉租赁范围中的一层局部、夹层转租给第三人；乙方确认与第三人签订转租合同的租期为2020年2月1日至2025年1月31日；乙方与第三人签订的转租合同生效后，乙方应当继续履行《房屋租赁合同》及相关《补充协议》约定的义务；《担保合同书》继续有效，保证人已充分知晓转租一事，并承诺继续依《担保合同书》的约定履行担保义务。 2020年2月13日，爱米爱饭酒店管理公司向轻工资产管理中心出具《租赁房屋退租函》，内容有：鉴于疫情爆发，我单位餐饮、酒店部分也于2020年1月27日全面停业，我单位特提出解除租赁协议并退租，请贵单位于本月20日前安排办理房屋交接事宜。 2020年2月17日，轻工资产管理中心向爱米爱饭酒店管理公司出具《关于的回函》，内容有：疫情不属于双方房屋租赁合同履行的不可抗力因素，不同意解除双方的房屋租赁合同，我方同意减租期由两年半延长至三年，免除3个月租金。 2020年3月3日，爱米爱饭酒店管理公司向轻工资产管理中心出具《回函》，内容有：我单位收到贵单位2020年2月17日的《关于的回函》，我们将努力经营好业务。 2020年3月18日，轻工资产管理中心向爱米爱饭酒店管理公司出具《关于成都市爱米爱饭酒店管理有限公司的回复意见》，内容有：免除2020年3月至2020年5月共计三个月的租金，如贵方在减租期结束后，不按合同约定支付其他时段租金或不积极履行其他合同义务的，我方有权取消上述3个月的租金减免。 2020年5月27日，爱米爱饭酒店管理公司向轻工资产管理中心出具《解除告知函》，内容有：疫情造成经营压力短期无法消除，解除租赁协议并退租，返还租赁保证金1,500,000元，退还减免租金400,000元，贵司收到此告知函3日内安排办理房屋交接事宜。2020年5月28日，爱米爱饭酒店管理公司向轻工资产管理中心通讯地址邮寄发出上述《解除告知函》。爱米爱饭酒店管理公司对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证，该邮件于2020年6月1日被拒收退回。 2020年7月23日，轻工资产管理中心向爱米爱饭酒店管理公司出具《关于催收房屋租金的函》，要求爱米爱饭酒店管理公司付清2020年6月至8月拖欠的租金及服务费。 2020年7月24日，轻工资产管理中心向爱米爱饭酒店管理公司通过短信方式向贾良琪催收房屋租金。 另查明，爱米爱饭酒店管理公司从2020年6月起未支付租金、服务费。 以上事实有原被告的陈述及原被告提交的以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、二被告企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》、《补充协议（五）》、《关于福兴街房屋租赁有关问题的函》、《四川省工业合作联社办公会会议纪要》川联办（2019）4号、2019年5月至2020年2月租金支付凭证及开票凭证，关于《租赁房屋退租函》的回函、事业单位法人证明、《委托书》、《四川省工业合作联社办公会会议纪要》川联办（2015）3号及支付租金冲抵减免情况、《确认书》及2013年7-8月留存扣减租金凭证、经营情况说明、《租赁房屋退租函》及公证书、解除《房屋租赁合同》告知函及公证书、微信截图、原告解散员工的相关证明、《租赁房屋退租函》、《关于〈租赁房屋退租函〉的回函》、《回函》、《关于成都市爱米爱饭酒店管理有限公司〈回函〉的回复意见》、《关于催收房屋租金的函》、短信的记录、邮件交寄单（收据）六份、微信聊天记录及邮寄单。 本院认为，轻工资产管理中心与爱米爱饭酒店管理公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，轻工资产管理中心将涉案房屋交与爱米爱饭酒店管理公司使用。根据《房屋租赁合同》的约定：租赁期间，乙方除交纳房屋租金外，还应交纳服务费等相关费用（乙方交纳的租金和服务费包含物管费）。爱米爱饭酒店管理公司在使用涉案房屋后，向轻工资产管理中心交纳了截止2020年5月31日的租金、服务费，于2020年6月1日起未再支付租金、服务费。虽然爱米爱饭酒店管理公司向轻工资产管理中心发函表示将解除租赁合同并退还涉案房屋，但轻工资产管理中心对爱米爱饭酒店管理公司单方提出提前解除合同的要求并未认可，双方就解除合同未达成一致。根据《房屋租赁合同》中关于“本合同终止，甲乙双方互不承担责任：因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或者造成其他损失的”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，疫情及疫情防控措施虽属于不可抗力，但并非导致合同目的不能实现，爱米爱饭酒店管理公司擅自停止其业务并搬离租赁场地，《房屋租赁合同》并未解除，故对爱米爱饭酒店管理公司要求轻工资产管理中心、翼飞资管公司退还保证金1,500,000元、2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金400,000元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费21,900元，由原告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  陈言明 人民陪审员  李仁英 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  梁 杰