成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5294号 原告:北京城建成都地产有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖中路90号。 法定代表人：王志民，董事长。 委托诉讼代理人：王兰，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾令红，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：祖瑶，女，1995年3月12日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告北京城建成都地产有限公司（以下简称“城建公司”）诉被告祖瑶商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院关于印发的通知》的规定，依法由审判员刘宇飞适用简易程序公开开庭进行独任审判。原告城建公司的委托诉讼代理人曾令红到庭参加诉讼；被告祖瑶经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与祖瑶签订的商品房买卖合同及其附件。2.判令祖瑶配合城建公司办理注销双流区房屋的商品房买卖合同签约备案手续；若祖瑶不配合，则城建公司有权单方面至房产管理部门办理案涉房产的备案手续注销手续。3.判令祖瑶向城建公司支付违约金181488.6元。事实和理由：2017年7月10日，城建公司与祖瑶签订商品房买卖合同及附件，约定祖瑶购买城建公司开发的位于双流区房屋，购房款为907443元，祖瑶支付总房款40%的首付款，剩余房款向中国工商银行股份有限公司***支行申请贷款方式支付。城建公司作为阶段性担保保证人。后因祖瑶多次逾期归还银行按揭贷款，导致提前收贷，城建公司作为担保人已向中国工商银行股份有限公司***支行代偿各类款项526580.42元。根据双方签订的合同附件，买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价20%的违约金，城建公司代偿后至今已超过30日，祖瑶仍未归还相应代偿款，根据合同及附件约定，城建公司已享有合同解除权，并有权要求祖瑶支付违约金以及各项实现债权的合理费用。为维护自身权益，故提起诉讼。庭审中，城建公司明确第二项诉讼请求为要求祖瑶协助办理注销商品房买卖合同签约备案手续，并同意将祖瑶已付房款扣减了其应承担的违约金、该司向银行代偿的款项和实现债权的费用后的余额进行返还。 被告祖瑶未作答辩，也未提交证据。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年7月10日，祖瑶与城建公司签订四川省商品房买卖合同（预售）及其附件。四川省商品房买卖合同（预售）约定，1.由城建公司以907443元的价格将其开发的位于成都市双流区房屋出售给祖瑶，祖瑶于2017年7月10日前支付首期房款367443元，余款540000元向中国工商银行股份有限公司成都***支行申请贷款支付。2.该司应当在2019年9月30日前向祖瑶交付房屋。该合同附件约定：1.买受人于签订合同当日支付首付款367443元，剩余房款540000元由买受人以按揭方式付清。2.出卖人根据银行的要求在买受人向银行办理按揭贷款时提供保证担保，在担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的（以银行扣款凭证为准），买受人必须自出卖人承担担保责任之日起5日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：①买受人自出卖人承担担保责任之日起5日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；②买受人自出卖人承担担保责任之日起第6日后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之五的标准向出卖人支付违约金；③买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。3.如因买受人原因，导致银行提前解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除合同。若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额款项的款项，并有权要求买受人向出卖人支付总房款10%的违约金。4.买受人违约导致出卖人遭受的损失，包括但不限于按揭贷款本金、利息、违约金、赔偿金、追索担保损失时支付的律师代理费、诉讼费、保全费、公证费等，均由买受人承担。 上述合同签订后，祖瑶支付首付款，中国工商银行股份有限公司成都***支行按约向祖瑶发放按揭贷款。2017年9月16日，城建公司将双方所签的商品房买卖合同进行了签约备案。 因祖瑶未按约归还银行按揭贷款，中国工商银行股份有限公司成都***支行向其宣布全部贷款于2020年6月29日提前到期，要求其提前归还剩余按揭贷款本息，并要求城建公司承担连带保证责任。2020年7月2日，城建公司向中国工商银行成都芷泉支行代偿贷款526580.42元。2020年7月8日，中国工商银行股份有限公司成都***支行出具祖瑶个人贷款结清证明。城建公司代偿贷款后，按四川省商品房买卖合同（预售）载明的祖瑶通讯地址通过EMS向其邮寄归还代偿款的催告函，上述邮件未妥投退回。之后，城建公司为本次诉讼支付律师费28000元。 另查明，案涉房屋的产权仍登记于城建公司名下。 庭审中，城建公司陈述，案涉房屋祖瑶未按期收房。 以上事实，有四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同附件、商品房买卖合同摘要、个人购房借款/担保合同、中国工商银行股份有限公司***分行履行担保责任通知书、银行转款凭证、个人贷款结清证明、委托合同、邮件单、投递信息等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，祖瑶和城建公司签订的四川省商品房买卖合同（预售）及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。因双方在合同中就祖瑶逾期未归还银行按揭贷款以致城建公司承担担保责任后的违约责任进行了约定，该约定赋予了城建公司享有解除合同的权利，现祖瑶违约属实，合同约定的解除条件已经成就。本院认为双方所签的四川省商品房买卖合同（预售）及其附件于祖瑶收到本案起诉状之日即2021年1月21日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方所签合同解除后，祖瑶应按照合同约定协助城建公司办理注销案涉商品房买卖合同的签约备案。同时，城建公司作为祖瑶的担保人，在其未按贷款合同约定向贷款银行归还按揭贷款的情况下，代其向贷款银行归还剩余全部贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，该司对其享有追偿权。又因该司在庭审中主张在其已付房款中扣减该项费用，其实质是对该代偿款提出主张。该项主张属于增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十三条的规定，且结合双方在补充协议中关于代偿款在已付房款中扣减的约定，该项主张可以在本案中合并审理。因此，祖瑶应当向城建公司支付代为偿还的款项共计526580.42元。 双方在合同中就逾期归还按揭款而应向该司支付违约金的计算方法进行了约定，根据该计算方法所得出的违约金为907443元×20%=181488.6元。虽祖瑶未答辩、举证，视为放弃抗辩的权利，但根据违约金以弥补损失为主、惩罚为辅的性质，并结合城建公司代偿款项的时间以及城建公司未举证证明其逾期给付代偿款给自身所造成的损失的种类和大小等因素，本院认为该司主张的该项违约金过高，应当予以调减。本院认为祖瑶应支付的该项违约金以30000元为宜。城建公司为本次诉讼支付律师费28000元，因双方在合同附件中对该项费用进行约定，故祖瑶应向城建公司支付因本次诉讼产生的律师费28000元。 祖瑶已付房款（含贷款金额）共计907443元，双方解除合同后，城建公司应将该款返还。现该司代其清偿的贷款本息共计526580.42元，祖瑶因逾期归还按揭款而按合同约定应向该司支付的违约金为30000元、城建公司为本次诉讼支出的律师费28000元，城建公司主张将上述款项品迭后的余款予以退还，其意思表示真实，为解决诉累，本院将上述款项进行品迭。故，城建公司应向祖瑶退还的款项为907443元-526580.42元-30000元-28000元=322862.58元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告北京城建成都地产有限公司与被告祖瑶于2017年7月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《***商品房买卖合同附件》于2021年1月21日解除； 二、被告祖瑶于本判决生效之日起五日内协助原告北京城建成都地产有限公司办理注销位于四川省成都市双流区买卖合同签约备案登记； 三、原告北京城建成都地产有限公司于本判决生效之日起五日内向被告祖瑶退还322862.58元； 四、驳回原告北京城建成都地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1965元，诉讼保全费3152元，共计5117元，由被告祖瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宇飞 二〇二一年二月二十三日 法官助理 付 静 书 记 员 王 丹