四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终114号 上诉人（原审被告）：陈全，男，1971年1月21日出生，汉族，住广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川丽港物业服务有限公司，住所地:四川省南充市顺庆区。 法定代表人：张曹华，董事长。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 上诉人陈全因与被上诉人四川丽港物业服务有限公司（以下简称丽港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈全上诉请求：1.撤销（2020）川1602民初5850号民事判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由丽港物业公司承担。事实和理由：丽港物业公司其备案的资质为二级标准，但合同约定的收费标准却是一级，且其提供的物业服务未达到一级标准，故应当按照0.8元每月每平方米的标准计算物业服务费。陈全交纳物业费的时候，丽港物业公司拒收物业费，陈全为此还曾报警交纳物业费，陈全并未违约。故一审法院认定事实和适用法律错误，应当依法改判。 丽港物业公司辩称，一审判决确实有误，陈全应当承担逾期交纳物业费的违约金，但为了早日解决纠纷，我们认为一审法院认定事实基本正确，请求维持原判。物业服务是群体性服务，丽港物业公司不存在履行合同或存在重大违约的情况下，陈全应当按照合同约定支付物业服务费，而案涉小区仅两三户以诉讼方式提起。丽港物业公司不存在拒收陈全交纳物业费的情况。 丽港物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈全向丽港物业公司给付2017年3月18日至2020年6月30日期间物业服务费2,594.64元，违约金为2,255.1元，共计4,849.74元（滞纳金从逾期之日起按每日千分之三给付直2020年6月30日）；2.本案案件受理费由陈全承担。一审庭审中，丽港物业公司放弃了2017年3月18日至2018年3月17日高层物业费1,134.96元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年4月19日，丽港物业公司（甲方）与陈全（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：1.乙方所购房屋为商业，位置为宏志大道616号“交投置地.承平盛世”X幢X单元X层X号，建筑面积为78.82平方米；2.物业服务费自交房之日预交12个月，以后每年度6月30日前预交次年物业服务费，高层按1.2元/月·平方米交纳；3.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4.乙方违反不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之五交纳违约金。 另查明，陈全接房后，并按1.2元/月·平方米标准交纳了部分物业服务费，尚欠2017年3月18日至2020年6月30日期间的物业服务费未交纳。 同时查明，陈全与四川丽港物业服务有限公司侵权责任纠纷一案，经该院组织双方调解，该院于2020年3月27日作出（2020）川1602民初134号民事调解书，调解书载明双方达成如下协议：陈全的沙石款抵扣欠付四川丽港物业服务有限公司2017年3月18日至2018年3月18日的物业服务费。 一审法院认为，陈全与丽港物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，陈全应当按照该物业服务协议之约定履行缴纳物业服务费的义务。据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，丽港物业公司已履行物业服务义务。丽港物业公司因向陈全催缴物业费，故提起本次诉讼，有事实及法律依据。据（2020）川1602民初134号民事调解书，双方达成如下协议：陈全的沙石款抵扣欠付四川丽港物业服务有限公司2017年3月18日至2018年3月18日的物业服务费。故陈全“只欠2018年3月18日至2020年6月30日的物业费”的抗辩意见成立，该院予以采纳。结合丽港物业公司的诉讼请求，对丽港物业公司要求陈全支付尚欠的2018年3月18日至2020年6月30日期间物业服务费2,594.64元的诉讼请求，依法予以支持。 同时，因物业服务中难免存在部分瑕疵，业主对物业服务不满意而欠费一般非主观恶意欠费，故本院对原告所主张的逾期缴纳物业费的违约金等费用的诉讼请求不予支持。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、陈全在本判决生效后十日内向四川丽港物业服务有限公司支付2018年3月18日至2020年6月30日期间物业服务费2,594.64元；二、驳回四川丽港物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 陈全向本院提交了：视频两段（内容为陈全儿子被困电梯）、今日头条网站截图，拟证明因丽港物业公司没有及时打开电梯施救，导致其儿子长时间被困电梯，并进一步造成家里抽油烟机电机被烧的事实，说明丽港物业公司的物业服务不到位。 丽港物业公司的质证意见为，对视频的真实性无异议，但关联性有意义，因为该组证明涉及的是损害赔偿问题，如果陈全认为物业公司有责任可以另案诉讼；据丽港物业公司了解，陈全儿子因出门买面并未关火而导致事故，其自身存在过错；陈全儿子被困电梯，也并未第一时间正确操作按报警键，丽港物业公司得知陈全儿子被困电梯后第一时间到达现场进行抢修，故不存在懈怠的情形。 上述证据，本院认为虽具有真实性与合法性，但并不足以证明被上诉人应当在第一时间主动获知或者受困者在受困后第一时间向被上诉人传达了求救信息，故该证据达不到其主张被上诉人怠于施救的证明目的，本院不予采信。 二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案主要争议的是上诉人是否可以降低物业费的支付标准。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸多违反合同约定的地方，故请求降低物业费的支付标准。根据上诉人一、二审举示的证据，可以证实被上诉人提供的物业服务的确存在一些瑕疵。但尽管如此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第三条第一款的规定，物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主可以选择应是请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人主张降低物业费收费标准不符合上述违约责任的承担方式。故其上诉人理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，陈全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈全负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。    审 判 长  陈 萱 审 判 员  罗乔军 审 判 员  王 敏   二〇二一年二月一日  法官助理  赵 青 书 记 员  周甜甜