贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初15554号原告：贵州悦影幕威商业管理有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟D12组团（圣道郡）（A）1单元22层2号。法定代表人：舒钰淞，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋波，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨何正君，贵州黔鹰律师事务所实习律师。被告：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴秀莲，该公司法务。委托诉讼代理人：杨淑惠，该公司法务。原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司诉被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蒋波、杨何正君及被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秀莲、杨淑惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因租赁房屋瑕疵给原告造成的营业亏损共计560万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将中天未来方舟XX组团负X层面积为4706.05㎡的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给原告用于商业经营，合同并约定了双方的权利义务、违约责任等。2018年12月，原告发现租赁房屋3楼出现漏水情况即向被告要求修复，但被告一直未修复导致漏水情况越来越严重，以致于原告无法进行正常的经营活动。并且，因长期漏水问题未能得到解决，原告无法进行招租工作，且对已入驻商家的装修进度造成了不同程度的影响，部分商家解约并要求赔偿。后漏水面积约达1400㎡，给商场招商经营和整体商业营运氛围带来巨大损失，影响到各个商铺的正常经营，商家纷纷要求减少租金甚至解约退租。原告因漏水问题曾起诉被告要求修复房屋漏水，贵州省贵阳市中级人民法院的（2020）黔01民终5360号民事判决认定被告应当对漏水问题负责并修复，但被告至今不解决漏水问题，还向原告的商户发函谎称双方签订的《房屋租赁合同》已解除并要求商户向其支付租金，导致原告的商誉受损，商场的正常经营更加困难。从2019年1月至今，原告就漏水问题一直在积极与被告进行沟通协商，但被告均各种推脱，并且因新冠疫情影响，电影院不能营业，被告停止供电供水，直至8月24日才恢复，由此造成商场1至3层目前还是一片狼藉，处于无法经营状态。综上，被告给原告造成了严重的负面影响和巨大的经济损失，为了维护自己的权益，原告遂诉请如前。被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司辩称，1.原告已经在（2019）黔8601民初588号案件中主张被告赔偿经济损失暂计10万元，且明确损失要计算到修复时止，还明确损失的范围包括给原告造成的实际装修损失、预期利益损失和违约损失，现原告再次主张的营业亏损，实际上应当属于预期利益损失，已构成重复起诉，依法应予驳回起诉；2.被告未履行维修义务是因为原告至今未按照（2020）黔01民终5360号民事判决向被告支付租金，被告依法具有先履行抗辩权，在原告向被告付清拖欠的资金前有权拒绝向原告维修；3.根据双方合同约定，被告未履行维修义务时，原告可以自行维修，维修的费用抵扣租金；4.另外，漏水的问题已经在2019年存在，原告不可能也不应当在明知问题未解决并且自己也并未安排维修的情况下对外招租或转租，若原告在明知上述情况的前提下，对外招租转租所造成的扩大损失也应当由原告自行承担；5.原告称被告停止供水供电，实际上被告从未停止过原告的水电供应，只对越界影院停电，停电原因系因越界影院与被告的合同已解除，且越界影院并未营业，其设施设备依然停放在影院内，被告基于安全考虑才停止供应水电；因此，被告的停止供水供电并不会对原告造成任何影响，且原告的水电系自行开户，被告也无法停止其水电的供应。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，请求予以驳回。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将其位于贵州省贵阳市云岩区的房屋即案涉房屋出租给乙方用于商业经营，合计建筑面积4706.05平方米，乙方可以将租赁物自由分隔转租给第三方用于合法经营；租赁物交付时间为2017年2月15日；租赁期限为20年（含装修期及市场培育期）租赁物交付后6个月为乙方装修期,装修期免租金；装修期后,甲方另行向乙方提供12个月的市场培育期,市场培育期自装修期届满次日起算,市场培育期免租金；计租日为免租期（含装修期及市场培育期）届满的次日，从计租日开始,乙方按照本合同的约定承担租赁物租金；如甲方原因导致乙方不能正常开业、营业,乙方停业期间租赁物免除租金并赔偿乙方直接损失。租赁费用计算方式（实际起租时间以甲乙双方签字确认的租赁物交付时间准）:2017年7月1日-2018年6月30日期间系市场培育期（免租金）；2018年7月1日-2019年6月30日期间的租金为141万元；2019年7月1日-2022年6月30日期间的每年租金为152万元；2022年7月1日-2025年6月30日期间的每年租金为165万元；2025年7月1日-2028年6月30日期间的每年租金为178万元；2028年7月1日-2031年6月30日期间的每年租金为192万元；2031年7月1日-2034年6月30日期间的每年租金为207万元；2034年7月1日-2037年6月30日期间的每年租金为224万元；甲方应协助乙方办理水、电表手续。水、电、气等费用,乙方直接向水、电、气等部门缴纳；甲、乙双方协商一致,同意按照以下方式对租赁房产及设施设备进行维修保养：1、应由甲方负责维修保养的范围:（1）租赁物在保修期内的设施设备;（2）租赁红线范围外公共区域的清洁、卫生、水电气讯等；2、应由乙方负责维修保护的范围:（1）租赁物中超过保修期的设施设备;（2）租赁区域红线范围内的清洁、卫生、水电气讯等;（3）非甲方提供的设施设备；维修保养方式：双方应在各自范围内对租赁房产及设备设施进行定期维修保养,以保证房产及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用,并达到国家规定的标准；如租赁期内房产或其设施因甲方原因出现或发生妨碍安全、影响正常使用的损坏或故障时,甲方应在接到乙方维修通知48小时内进行维修，甲方不进行维修工作的,乙方可视实际需要在发出通知48小时后自行维修,该维修费用由甲方承担；电影城场内设备维护、维修由乙方自行承担；租赁期间房屋出现漏水、墙体开裂、外排水不畅等问题,影响乙方正常营业情况下,仍在保修期内的由甲方负责维修并承担相关费用,甲方应在48小时内采取应急修复措施保证乙方正常营业,否则乙方有权自行安排维修，维修费用抵扣租金，一切直接损失由甲方承担。因甲方原因致使乙方停业【30】天以上,甲方应减免停业期间租赁费用；甲乙双方违反本合同约定的义务,除本合同已对违约责任作出明确约定外,违约方应继续履行合同约定的义务,并赔偿因此给守约方造成的经济损失；任何一方违约的，违约方应承担守约方为纠正违约行为而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、鉴定费用、保全费用、装修费用和维修费用），并按照本合同约定承担相关法律责任。该合同并对原、被告的其他权利义务进行了明确约定。另查明：2019年，原告因案涉房屋三楼漏水起诉被告及案外人中天城投商业管理有限公司租赁合同纠纷一案至贵阳运输法院，其诉请为：“1.被告立即修复漏水的租赁房屋；2.被告减免自2019年1月1日起至实际修复之日止的租金；3.被告赔偿经济损失暂计100000元（计算至修复时止,包括给原告造成的实际装修损失、预期利益损失和违约损失等）;4.被告承担诉讼费用。”，被告针对原告本诉提起反诉。贵阳运输法院就本诉与反诉合并审理后，于2020年3月18日作出（2019）黔8601民初588号民事判决（以下简称588号民事判决）。588号民事判决中“经审理查明”部分内容载明：“合同签订后，悦影公司取得房屋并分租给其他商户。...”、“2019年1月起，案涉房屋第三层出现漏水情况。悦影公司向中天商管公司、物业公司进行反映，中天城投公司安排工作人员进行勘查，认为漏水原因系第三方安装灯箱所致。...”、“2019年4月，案涉房屋所在物业公司对案涉房屋第三层进行维修。...”、“2019年5月至8月，因下雨，案涉房屋第三层出现严重漏水现象。...”、“…案件审理过程中，本院组织双方就房屋漏水情况进行司法鉴定。因鉴定费用过高，悦影公司放弃司法鉴定。2019年10月28日，本院组织双方当事人至案涉房屋处现场进行查勘。经调查，负一层房屋处于营业状态，双方确认存在4个漏水点，共涉及3户租户使用店面，现场未发现漏水情况（中天城投公司签认漏水点已经修复，是否漏水需待下雨天进一步核实，若仍存在漏水现象继续修复）；2.第二层房屋处于营业状态，无漏水点；第三层房屋处于空置状态，双方确认存在4处漏水点（中天城投公司计算出其中3处无法使用面积约644.16平方米），存在争议漏水点2个。上述漏水点分散分布于第三层房屋顶部。…”。588号民事判决中“本院认为”部分内容载明“悦影公司关于赔偿经济损失暂计100000元(计算至修复时止)的本诉诉请及中天城投公司关于支付违约金76000元的反诉诉请。庭审中悦影公司明确其主张的损失为实际装修损失、预期利益损失和违约损失且不能区分,且悦影公司未举证证明实际装修损失、预期利益损失,应承担举证不能的责任。对于双方所主张的违约损失，因悦影公司与中天城投公司在履行合同过程中均存在违约行为,故本院对违约损失的诉请,均不予支持。”588号民事判决中“主文”部分内容载明“一、被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于贵州省贵阳市云岩区的漏水点进行维修；二、在上述房屋漏水点维修完毕之前，原告贵州悦影幕威商业管理有限公司从2019年1月1日起不再向被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付贵州省贵阳市云岩区（2432.61平方米）的房屋租金；三、反诉被告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付贵州省贵阳市云岩区中天未来方舟X组团负X层、第X层的房屋租金668035.92元（从2019年1月1日计算，暂截至2019年12月13日）；四、反诉被告舒钰淞对上述第三项判决确定的房屋租金668035.92元承担连带责任；五、驳回原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。…”。后被告对588号民事判决不服并提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2020年8月11日作出（2020）黔01民终5360号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。又查明：因原告未履行588号民事判决所确定的义务，被告遂申请贵阳运输法院强制执行，该院于2020年9月1日作出（2020）黔8601执336号执行裁定，裁定“冻结、划拨被执行人贵州悦影幕威商业管理有限责任公司、舒钰淞银行存款685769.92元，如被执行人贵州悦影幕威商业管理有限责任公司、舒钰淞银行存款不足，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其等值财产。”庭审中，原告明确其主张被告赔偿营业亏损的560万元的计算依据：系根据人员工资、原告自行委托的评估机构作出的《房地产估价报告》中估价结论所确定的数据（即案涉房屋负一层至负三层，包括负一层夹层在2019年和2020年的年租金损失合计447.94万元）以及税收计算。针对人员工资及税收，原告无相应证据提交。同时，原告并提交贵州众鑫房地产资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》一份用以证明上述租金损失447.94万元的来源，被告对于该评估报告不予认可，其认为该报告系原告单方申请作出；且该报告中的年租金损失系负一层、负一层夹层、负二层、负三层的租金损失总和，该损失与原告主张的损失金额不同；另案涉房屋仅有第三层漏水，原告无权主张全部楼层的租金损失；并且该报告系以全部商铺均能出租的情况下确定的损失金额，但原告是否能全部出租所有商铺是不确定的，不能以不确定的情况来认定原告的损失。原告另提交案外人蒋睿鹏出具的《情况说明》一份、2019年6月11日贵州中创联律师事务所向原、被告出具的《律师函》一份、案外人王攀琴于2019年11月14日出具的《申请书》一份、原告与贵阳云岩珈陌奶茶店于2019年7月18日签订的《补充协议》一份，原告与孙红四于2019年12月30日签订的《补充协议》一份、案外人曾佑先于2019年12月5日向原告出具的《说明》一份、案外人罗志芬于2019年12月4日向原告出具的《说明》一份、案外人张文静于2019年7月29日向原告出具的《申请》一份，用以证明因案涉房屋漏水导致商户无法正常经营并向原告要求退租减租的事实。被告对于原告提供的该组证据均不予认可，其认为无法核实该组证据的真实性，且内容亦不能证明原告已实际产生的损失。此外，原告未提交其他证明案涉房屋漏水导致其营业损失的证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告以案涉房屋漏水给其造成营业亏损为由主张被告赔偿损失，被告在庭审中称原告诉请属于重复起诉，因原告起诉被告及中天城投商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案（即贵阳运输法院审理的（2019）黔8601民初588号一案）与本案虽诉讼标的相同，均基于房屋租赁合同法律关系以及案涉房屋漏水事实起诉，但两案的诉讼请求并不完全相同，故本案不属于重复起诉。关于原告主张被告赔偿营业亏损560万元，因其在庭审中明确该损失包括人员工资、年租金损失以及税收损失，但由于原告就人员工资及税收无相应证据提交，本院对该部分损失不予支持。至于原告主张的年租金损失447.94万元，因其仅提供《房地产评估报告》予以证明，鉴于该报告系其单方委托评估，且被告不予认可，并且原告在本案庭审中亦未主张对年租金损失以及具体漏水点造成的损失进行评估鉴定，故本院对原告提交的上述评估报告所载明的租金损失金额不予确认。另原告提交的其他证据均系案外人提供的证明及申请以及原告与案外人签订的协议，因无法核实该组证据的真实性，且该组证据亦不能证明原告的经营损失情况。综上，原告所举证据不能证明其受到损失的具体情况以及被告未对案涉房屋进行维修与原告损失之间存在直接因果关系的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，原告主张判令被告赔偿原告因租赁房屋瑕疵给原告造成的营业损失560万元无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费51000元，减半收取25500元由原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  何秋月二〇二一年二月三日法官助理管成发书记员钟梦圆