广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9372号原告（反诉被告）：广州保兴车辆检测科技有限公司，住所地广州市萝岗区（现黄埔区）九龙镇镇九路3号之三101房。法定代表人：刘俊昌，该公司经理。委托诉讼代理人：劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪，广东环球经纬律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：陈东成，男，1969年10月10日出生，汉族，住广州市萝岗区。被告（反诉原告）：郭伟雄，男，1966年9月27日出生，汉族，住广州市增城区。两被告（两反诉原告）的共同委托诉讼代理人：张俊彦、卢菲，均系广东木坤律师事务所律师。原告（反诉被告）广州保兴车辆检测科技有限公司（以下简称“保兴公司”）与被告（反诉原告）陈东成、郭伟雄租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保兴公司的法定代表人刘俊昌及委托诉讼代理人劳敏生、孙雪，被告（反诉原告）陈东成、郭伟雄的委托诉讼代理人张俊彦、卢菲到庭参加诉讼诉。本案现已审理终结。保兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认保兴公司与陈东成、郭伟雄签订的《租赁合同》已于2020年5月9日解除；2.判令陈东成、郭伟雄向保兴公司支付违约金14万元，退还押金7万元；3.判令陈东成、郭伟雄赔偿保兴公司损失11859610元，其中建筑物装修费及机器设备损失3626020元，经营损失约7970576元（2019年度月平均利润104876元×76个月即2020年5月10日至2026年9月9日），保兴公司员工遣散补偿金263014元；4.本案的诉讼费用由陈东成、郭伟雄承担。事实和理由：保兴公司与陈东成、郭伟雄于2011年9月6日签订《租赁合同》，约定保兴公司租赁位于广州市黄埔区新龙镇镇龙村镇九路3-3号的土地约64.8亩及上盖建筑物开办机动车检测站，租赁期限为2011年9月10日至2026年9月9日，租赁期限内陈东成、郭伟雄必须保证无第三方对保兴公司承租的土地提出任何权属性异议，若出现上述情况，由陈东成、郭伟雄处理，给保兴公司造成的经济损失由陈东成、郭伟雄赔偿。双方中途单方终止合同或违反本合同，终止方以押金的2倍作为违约金。保兴公司租赁该土地后，按约支付租金，购买、安装检测设备，办理证照审批，培训专业人员等，进行生产经营。2020年5月9日，陈东成、郭伟雄突然向保兴公司发出《解除租赁合同通知函》，表明陈东成、郭伟雄已签订旧改协议并交付房屋。2020年5月22日，黄埔区新龙镇规划建设办公室向保兴公司发出《关于配合做好项目动工建设的通知》，告知保兴公司的厂区部分建（构）筑物处于九龙大道110米征地红线范围内，并已强行拆除该范围内建（构）筑物。2020年7月2日，广州市黄埔区城市管理和综合执法局作出穗综埔违建处字（2020）第30-004号违法建设行政处理决定书，认定郭伟雄、陈东成于2000年在涉案土地建设一栋建筑面积为300平方米的棚房，因未能提供相关报建手续，构成违法建设，并于次日被强制拆除。保兴公司认为，陈东成、郭伟雄隐瞒土地征收及建筑物违法建设情况，造成保兴公司承租土地及建筑物的权属性争议，并未采取任何处理措施，放任厂房被拆除，致使保兴公司遭受重大损失。陈东成、郭伟雄在保兴公司不知情的情况下，以“签订旧改协议”为借口，单方解除租赁合同，已构成根本违约，严重侵害了保兴公司的合法权益，依法应当承担违约责任并赔偿损失。为此，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。陈东成、郭伟雄辩称，1.答辩意见为反诉状内容；2.针对庭审保兴公司在明确诉请的陈述中所提的依据，陈东成、郭伟雄当庭提出补充答辩意见。（1）程序问题，如果保兴公司认为陈东成、郭伟雄的权属有问题，就不存在合同是否解除的情况，保兴公司应当先行提起确认合同效力之诉，本案保兴公司已经在第一项诉请中明确合同解除，意味着保兴公司认可租赁关系，不存在合同无效之说，陈东成、郭伟雄也提请保兴公司明确是否确认合同无效，如果确认合同无效，本案保兴公司应先行撤回，另提确认合同无效之诉。保兴公司不能一方面在诉状中提合同解除，另一方面提陈东成、郭伟雄权属有问题，这是自相矛盾。（2）保兴公司提及本案的现场建筑物的拆除问题，事实上，双方在签订合同时，已经提及了关于如果遇到拆迁情况应怎么办的问题，详见租赁合同第四条，当时双方签订该协议时已经预见该问题，该怎么赔？大方面是保兴公司拿走搬迁费，陈东成、郭伟雄拿自己的征收地价、房屋补偿，相当明确，现在保兴公司提涉案场地早就被征收，子虚乌有，毫无依据，请提供证据。（3）本案的四联公司的单方评估，没有征求陈东成、郭伟雄的意见。这种资料不应当成为证据，所谓证据是贯穿于案件发生的事实，体现或证明案件客观事实的，而不是事后做出来的。（4）陈东成、郭伟雄认为保兴公司的法定代表人刘俊昌2016年接手涉案场地是事实，接手方式是股权受让，但是不意味着受让了股权后，可以全盘推翻此前原股东的意思表示，毕竟租赁合同是保兴公司单位签署，应当尊重历史事实，其对2016年的装修情况不清楚很正常，但是不清楚不表示其可以凭着所谓的评估报告向陈东成、郭伟雄漫天要价。（5）陈东成、郭伟雄注意到，所谓的搬迁费是不存在的，保兴公司提及至今未搬迁，刚好印证场地仍由保兴公司违法占有使用的事实，作为没有支付的相关费用，是一种假想损失，而不是实际损失，没有实际的遣散，也是假想遣散，其主张的损失也是不客观的。2020年发生了什么，对方也很清楚。陈东成、郭伟雄认为租赁合同是有效的，2020年5月9日确实向保兴公司发送了第一份解除合同的通知，现保兴公司第一项诉求认为合同已在2020年5月9日解除陈东成、郭伟雄是确认的，因为当天保兴公司已收到陈东成、郭伟雄现场去送的解除通知，陈东成、郭伟雄认为陈东成、郭伟雄是合法行使合同解除权。陈东成、郭伟雄认为保兴公司第二项诉请的违约金不成立，因为保兴公司是违约方，陈东成、郭伟雄是守约方，保兴公司不享有违约金，陈东成、郭伟雄在反诉状中也提出相对应的请求来对抗保兴公司所谓违约金的请求，故陈东成、郭伟雄不同意保兴公司第二项诉请，也不同意退还押金。对于保兴公司第三项诉请主张的一系列损失陈东成、郭伟雄全部不同意，本身涉案场地的征收是政府行为，是属于旧村改造的大红线范围内，陈东成、郭伟雄在这块场地被收走的实际损失是相当大的，但国家需要征收，陈东成、郭伟雄无力反抗，也是为了支持广州建设，即涉案场地被征收不是陈东成、郭伟雄主观愿望造成，且租赁合同第四条也对征收进行了约定。陈东成、郭伟雄不知道保兴公司第三项诉请中的损失是否存在，即便有损失，按照合同第四条也是由保兴公司承担，而非由陈东成、郭伟雄承担。陈东成、郭伟雄出租涉案场地给保兴公司时，涉案场地上有一些固定建筑，即北方有两层楼，每层是228平方，共计456平方米；西面有几个零散的建筑，西北角有一个洗手间，正西面是一个一层的平房，西南角有一个小平房，西面这三个建筑物共256平方米，不清楚每个建筑物的具体面积；南面由一栋长条形的建筑构成，该长条形建筑共一层半，有一半有两层、有一半有一层，共计700平方米；北、西、南建筑的中间有一个铁皮房，该铁皮房陈东成、郭伟雄在接手涉案场地时就有，并非陈东成、郭伟雄接手后搭建；除此之外，还有一些余地（形状不规则，面积不清楚）。陈东成、郭伟雄向本院提出反诉请求：1.判令保兴公司向陈东成、郭伟雄支付场地占用费（2020年9月9日前以46585元/月为标准，2020年9月10日后以51243元/月为标准，场地占用费自2020年6月起计至场地交吉之日止，暂计至2020年9月底为190998元）；2判令保兴公司向陈东成、郭伟雄支付违约金14万元（违反合同约定不予交吉场地的行为对应的违约金）；3.判令押金7万元归陈东成、郭伟雄所有，陈东成、郭伟雄无需退回（违反合同约定强行索要巨额赔偿款对应的违约金）；4.判令保兴公司向陈东成、郭伟雄赔偿房屋补偿损失[参照实建面积8000元/㎡的标准，房屋补偿金损失=574.672㎡（原交付场地建筑物1400㎡-目前场地建筑物825.3280㎡×8000元/㎡=4597376元]；5.本案的诉讼费用由保兴公司承担。事实和理由：2011年9月6目，保兴公司与陈东成、郭伟雄签署《租赁合同》，保兴公司承租陈东成、郭伟雄位于广州市萝岗区九龙大道旁的6.48亩建设用地，地上建筑物1400㎡及附属设施，租期15年。用途系机动车检测站，月租3.5万元，每三年递增一次。合同第4条约定概要如下：涉及到政府征用土地，一起与政府协商处理，其中土地、建筑物补偿、有关设施补偿、拆迁补偿等属于陈东成、郭伟雄所有；搬迁补偿（搬厂费）、经营补偿（标准按政府规定）归保兴公司所有。合同第9条约定：因政策变化致合同无法履行，可行使合同解除权。合同成立生效后，陈东成、郭伟雄交付场地，地上建筑物1400㎡。然在2012年，保兴公司未经陈东成、郭伟雄同意，擅自拆除厂房面积超过500㎡，导致原有历史形成建筑的面积仅剩825㎡。且，保兴公司未经陈东成、郭伟雄同意，擅自违建加高超300㎡的棚房。2020年4月份，涉案场地纳入镇龙村“旧改项目”，涉案场地系众多被征场地的很小一部分，改旧补偿标准一视同仁。获知旧改消息后，陈东成、郭伟雄联合保兴公司就补偿问题与关联方多轮协商，协商会议各方系：村领导、镇领导、第三方代表、陈东成、郭伟雄、保兴公司。陈东成、郭伟雄多次为保兴公司争取补偿，但按照镇龙村《房屋补偿安置方案》仅可补偿3万元。因该补偿经多轮磋商未果，保兴公司也多次在增城区府、广州市府信访被劝回。2020年5月6日，陈东成、郭伟雄收到镇龙经济联合社移交场地的通知。因“旧改项目”迫在眉睫，2020年5月9日，陈东成、郭伟雄依法向保兴公司发函解除租赁关系，并限其在2020年5月15日前交吉场地。保兴公司收函后不同意解除租赁合同，陈东成、郭伟雄二度发函，保兴公司仍不配合。2020年6月起，保兴公司拒绝交吉场地并不缴纳场地占用费。2020年5月22日，黄埔区新龙镇规划建设办公室通知自行拆除、迁移征地红线范围内的建筑物，保兴公司依旧不配合政府工作。因保兴公司违法加高的违建物（超300㎡），2020年7月2日，黄埔区城市管理和综合执法局作出拆违决定。次日，保兴公司所建的违建物被强制拆除。2020年7月20日，陈东成、郭伟雄催告交吉场地、支付场地占用费，保兴公司拒绝配合。陈东成、郭伟雄认为，镇龙村旧村改造属不可抗力范畴。陈东成、郭伟雄的案涉土地使用权被变更，陈东成、郭伟雄失地经济损失绝对超保兴公司损失的数十倍，但陈东成、郭伟雄依然热爱广州，支持城市更新发展。在此情况下，陈东成、郭伟雄解除合同合法，保兴公司负隅顽抗毫无依据，且保兴公司不交吉、不交款、强行索要巨额款项的行为，已显著违反应付违约金的约定，陈东成、郭伟雄可不退回押金。同时，因其擅自拆除历史遗留形成的合法建筑，导致陈东成、郭伟雄损失超1/3合法建筑面积的补偿，从而导致房屋补偿金大幅缩水，该损失必须由保兴公司赔偿。望法院判如所请。保兴公司反诉辩称，不同意陈东成、郭伟雄的全部反诉请求，请求法院予以驳回，理由如下：一、涉案土地为国有土地，规划用地为厂房，不必然属于“三旧”改造的旧村改造项目范围，更不构成所谓的“不可抗力”范畴。陈东成、郭伟雄理解错误，涉案土地为国有土地，已经被征收了，不属于三旧改造范围。根据广州开发区城市更新局穗开更新（2019）41号《关于明确旧村改造项目整合国有用地旧厂房有关问题的通知》，国有用地旧厂房权属人须就该用地纳入旧村改造事宜与旧村改造主体签订框架协议等书面文件，明确国有用地旧厂房同意纳入旧村改造，并同时明确补偿原则性标准，否则不予纳入旧村改造项目建新范围。旧村改造属于集体建设用地的改造，不包括国有建设用地方范围，而涉案场地属于国有，不适用旧村改造的标准。上述通知明确规定了国有用地旧厂房纳入旧村改造的前提条件，涉案土地并不必然纳入镇龙村旧村改造项目中。而陈东成、郭伟雄从来没有提供任何证据证明涉案土地已纳入旧村改造的范围，因此其所谓“不可抗力”之说，毫无依据。三旧改造与政府拆迁也完全不同，各有条例和规定，涉案场地不属于三旧改造，政府也不会拆迁，是被告自己要将涉案场地纳入三旧改造的范围。二、在陈东成、郭伟雄既无法按照合同约定，提供符合经营使用条件的土地厂房，又单方解除租赁合同的前提下，保兴公司无任何理由继续支付租金。租赁合同履行期间，陈东成、郭伟雄应当按照合同的约定保证无第三方对保兴公司承租的土地厂房提出任何权属性争议。而实际上，陈东成、郭伟雄隐瞒涉案部分土地早已被征收，处于九龙大道110米征地红线范围内，导致该范围内的建（构）筑物被拆除。另外，陈东成、郭伟雄于2000年间在涉案土地上建设的棚房，被城管部门认定为违法建设，被强制拆除，导致保兴公司经营用房受损，设施设备毁坏，无法经营，造成重大损失。广州市城市管理综合执法限期拆除违法建设公告书中载明涉案场地的违建人为陈东成、郭伟雄，违法建设时间为2000年间，而保兴公司于2011年才承租。上述事件发生后，保兴公司发函要求陈东成、郭伟雄提供涉案土地的合法权属证明及准确的红线图，并协商补偿问题，陈东成、郭伟雄不但没有任何回应，反而单方提出解除租赁合同。其上述行为，造成了保兴公司重大损失，应当承担违约责任并赔偿损失。在陈东成、郭伟雄既无法按照合同约定，提供符合经营使用条件的土地厂房，又单方解除租赁合同的前提下，根据合同法第228条，保兴公司不支付租金合理合法。保兴公司已付清2020年5月31日的租金及占用费，2020年6月1日起未再支付任何款项给陈东成、郭伟雄。三、是陈东成、郭伟雄提出解除合同，而非保兴公司提出，保兴公司无任何违约行为，不存在支付违约金的前提。陈东成、郭伟雄已构成违约，应向保兴公司支付违约金并退回押金。租赁合同履行期间，保兴公司依约履行合同义务，无任何违约行为，不存在支付违约金的前提。而陈东成、郭伟雄出租的土地厂房存在被政府征收的部分等权属性争议，同时存在违法建设，致使保兴公司承租的厂房被拆除，又在未与保兴公司协商一致的情况下，单方解除租赁合同并强行要求保兴公司交还场地。陈东成、郭伟雄的上述行为已构成违约，应当根据租赁合同的约定向保兴公司支付违约金并退回押金。四、陈东成、郭伟雄于2000年间建设的违法建设棚屋，该棚屋被强制拆除而造成涉案土地上建筑物面积减少，与保兴公司无关。2020年7月2日，黄埔区城市管理和综合执法局作出穗综埔强拆公字（2020）第30-004号限期拆除违法建设公告书，该局查实陈东成、郭伟雄于2000年间建设一栋棚房，未能提供相关规划报建手续，构成违法建设，并于2020年7月3日予以强制拆除。该违法建筑被拆除是陈东成、郭伟雄自身造成的，责任在陈东成、郭伟雄。因此，涉案土地上建筑物面积减少的后果应由陈东成、郭伟雄自行承担，与保兴公司无关，其请求保兴公司向其赔偿房屋补偿金损失，无任何依据。同时，保兴公司在此声明，保兴公司从未自行拆除过被告交付的房屋，现在除了被城管两次拆除的房屋外，其他房屋均在涉案场地。综上所述，陈东成、郭伟雄的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院全部驳回。本院经审理认定事实如下：2011年9月6日，乙方保兴公司与甲方陈东成、郭伟雄签订一份《租赁合同》（以下简称“涉案合同”），第1条约定，甲方将坐落于广州市萝岗区（现黄埔区）九龙大道旁的土地（以下简称“涉案场地”）租赁给乙方作为机动车检测场，该租赁土地原属于“广州市佳诚实业公司”，现属于陈东成、郭伟雄的面积约为6.48亩的建设土地、地上建筑物及附属设施等。合同期限为2011年9月10日起至2026年9月9日止，期限15年。第2条约定，乙方签订本合同之日起三日内向甲方交纳2个月租金70000元作定金，鉴于乙方在该租赁土地上开展项目须向国家有关行政职能部门申请行政审批，因此，甲乙双方协商同意，如果乙方2个月内未获得该项目的行政许可资格，则甲方于三日内不计息退还乙方所交定金50%（35000元），如果乙方获得该项目的行政许可资格，则上述所交定金（70000元）自动转为本租赁合同押金，合同期满后乙方在办理完有关财产交接手续后甲方将该押金退还给乙方。第3条约定，为支持乙方开展项目，甲方自合同签订之日起，给予乙方3个月免租期，合同期内乙方依时于每个月15日前向甲方缴纳下一个月租金，如逾期不交纳租金超过2个月，甲方有权无条件收回该出租土地及上盖物和水、电等设施。具体租金如下：……2018年9月10日至2020年9月9日，月租金46585元，2020年9月10日至2022年9月9日，月租金51243元，2022年9月10日至2024年9月9日，月租金56367元，2024年9月10日至2026年9月9日，月租金62003元。第4条约定，乙方有权在所租赁的土地上建筑固定建筑、绿化等设施，须经甲方书面同意可进行其它综合开发利用，乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外，不再向甲方另行交纳费用，乙方租赁甲方土地使用期内，如遇政府征用该土地时，甲、乙双方应充分并对政府各项补偿、补贴等达成一致后，一起与政府协商处理。如遇上述情况，政府所给予的土地补偿、建筑物补偿及有关设施补偿、拆迁补偿等属甲方所有，搬迁补偿、经营补偿归乙方所有。乙方所投建的永久固定基础设施属甲方所有，期满后乙方不得拆除，乙方所投建的机械设备、设施乙方有权自行处理。第9条约定，如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行影响到甲、乙双方合同目的的实现的，双方均有权提出解除合同。第11条约定，财产移交时间：双方签订本合同后3日内，甲方将该土地及上盖物和有关设施移交给乙方使用，期满前3日，乙方应将承租标的物如数移交给甲方。第12条约定，双方中途单方终止合同或违反本合同，终止方以押金的2倍作为违约金赔偿给对方作经济损失。涉案合同附件为：1.甲方土地所有权证明文件；2.租赁期开始时双方移交清单。附件1包括以下材料：1.增城市规划管理局于1995年4月6日发出的编号为0158的《建设用地规划许可证》，载明：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地单位：广州市佳诚实业公司，用地项目名称：厂房，用地位置：镇龙村、新围社、土名白石冚，用地面积：4321平方米。2.广州市国土局于1995年4月6日发出的建用字[1995]第50号《建设用地批准书》，载明：根据《中华人民共和国土地管理法》第二十三条、三十四条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十八条规定，本项建设用地经审核，准予使用。用地单位：广州市佳成实业公司，建设项目名称：毛织加工厂，用地单位主管机关：镇龙企业办，用地地点：镇龙村新围社白石冚（土名），四至：东九佛公路，南旱地，西水田，北旱地。本批准书有效期：1995年4月至2045年4月6日，批准用地面积：4320平方米。3.增城市镇龙镇村镇建设办公室于1995年4月8日发出的粤增（镇）建许字第05006号《广东省乡（镇）村建筑许可证》，载明：根据广州市佳诚实业公司的申请，经审查符合《广东省乡（镇）村规划建设管理规定》的有关规定，准许建设，从1995年4月至1996年4月期间完成。工程名称：厂房、宿舍，投资总额：600万元，建筑面积：4000平方米，框架结构，二层。4.1995年3月5日，镇龙镇国土所出具的广州市佳诚实业公司（土名白石冚）征地图，显示：红线内征地总面积：17.232（亩）+0.527（亩）=17.759（亩），其中山地面积6.563（亩），鱼塘面积10.669（亩），水田面积0.527（亩）。5.2008年1月6日，乙方陈东成、郭伟雄与案外人、甲方陈某光签订的一份《协议书》，约定：一、甲方同意将其持有的《广州市佳城实业公司》及所属的位于原增城市镇龙镇镇龙村新围合作社白石冚的6.48亩建设用地和土地上的建筑物（以现状为准），以120万元转让给乙方，乙方同意受让，乙方并同意围墙外的公路预留地国家征收时款项由甲方收取。二、甲、乙双方自签订本协议，乙方在2008年1月8日前一次性支付120万元给甲方，此款由乙方汇入甲方指定的银行账号，以银行汇单为准，支付103万元到王某范的农行账号，支付17万元到陈冠翀中国建设银行账号。三、甲方收到乙方支付的120万元转让款，立即将如下文件及所有有关资料全部移交给乙方：1.1995年3月1日征用土地补偿协议书；2.1995年3月5日《广州市佳城实业公司》征地图；3.1995年4月6日建用字1995年第50号建设用地批准书；4.1995年4月6日编号0158建设用地规划许可证；5.1995年4月8日粤增镇建许字第05006号；6.立项批复。四、甲方将6.48亩土地上现出租的厂房和土地的租赁合同、押金移交给甲方，移交后由乙方管理和收取租金，与甲方无关……该协议落款处甲方一栏有“陈某光”字样签名，甲方见证方一栏有“陈冠翀”字样签名，陈东成、郭伟雄确认其在协议落款处乙方一栏签名。涉案合同附件2移交清单显示：1.大门：一道6米×4米的铁门，大门边围墙约30米。2.北面两层高建筑物：约228平方米/层×2层=456平方米。3.西面一层高建筑物约256平方米。4.南面一层半高建筑物约700平方米。5.水、电设施已经可通入厂房，可直接接入使用。6.厂房总面积（三幢建筑物）约1400平方米。涉案合同签订后，保兴公司向陈东成、郭伟雄支付押金70000元。保兴公司为证明陈东成、郭伟雄于2020年5月9日向其发出《解除合同通知函》，提交该函，该函显示以下内容：贵方与我方于2011年9月6日签订了《租赁合同》，现因当地政策发生变化，贵方租赁的地块已纳入镇龙村“5.28旧改项目启动区”，现我方已与黄埔区新龙镇镇龙村经联社签订“旧改协议”，并已交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及《租赁合同》第9条、第12条的约定，现通知贵公司：一、我方现提出终止《租赁合同》，并按照《租赁合同》第12条的约定赔偿你方的经济损失。二、自本通知函发之日起，贵公司与我方的租赁关系解除，请贵公司最迟在2020年5月15日前将场地清空，否则我方将安排人员强制清场，由此产生的费用及后果由你方承担，我方将保留追究相关法律责任的权利。2020年5月14日，保兴公司委托广东明楷律师事务所律师向陈东成、郭伟雄发出一份律师函，该函有以下主要内容：涉案合同签订后，由于汽车检测设备众多，审批手续繁杂，保兴公司先后投入1000余万元，并正常经营至今。近日你方未与保兴公司进行任何协商，更未达成任何一致的情况下突然以租赁物已纳入镇龙村“5.28旧改项目启动区”且与新龙镇镇龙村经联社签订“旧改协议”为由要求保兴公司配合搬迁，本着友好的原则，保兴公司于2020年5月8日向你方提交书面的《拆迁补偿方案》一份，提出合理的补偿要求，但你方至今没有予以回复。现保兴公司明确表态如下：一、根据双方合同第4条约定，现租赁物所涉及地块因“旧改”被征收，你方必须按该条约定与保兴公司就各项补偿进行充分协商，并在协商一致后与项目方进行协商，你方无权在保兴公司未参与的情况下，单方与项目方私下协商达成一致，更不能在此过程中损及保兴公司的合法权益。二、根据合同法的规定，合同的解除必须基于法定原因或双方协商一致，合同法不赋予也不支持合同任何一方单方违法解除合同，在双方未就补偿问题达成一致之前，保兴公司明确不同意解除双方租赁合同。三、在保兴公司未签署搬迁补偿协议之前，任何单位及个人不得侵害保兴公司的财产权及合法经营权。四、请你方充分尊重保兴公司的合法权益，积极组织保兴公司与你方及项目方进行充分协商，以促成项目在合法的基础上合法有序推进。2020年5月22日，广州市黄埔区新龙镇人民政府规划建设办公室向保兴九龙机动车检测站发出一份《关于配合做好项目动工建设的通知》，该通知有以下内容：贵单位的岗亭、伸缩闸门、围墙等建（构）筑物处于九龙大道110米征地红线范围内，目前镇龙村已将该红线范围用地交付镇政府使用，现镇政府已启动该地段项目的建设工作，请贵单位大力支持和配合，于2020年5月23日自行拆除、迁移，如逾期不处理，镇政府将采取强制措施。2020年6月10日，保兴公司委托广东明楷律师事务所律师向陈东成、郭伟雄发出一份律师函，该函有以下主要内容：2020年5月23日，保兴公司人员前往新龙镇政府沟通，才获知早在2006年，保兴公司靠近九龙路一侧的110米控制线就已经被政府征收，现政府动工扩建道路，已经与镇龙村办理了交地手续，故要求保兴公司必须配合施工，将110米线范围内的土地让出，经保兴公司工作人员核对镇政府提供的征地红线图，发现你方出租给保兴公司的部分土地及建筑物（包括大门及部分铁棚位置）也属于当年被征收的范围内。5月25日下午，新龙镇强行推倒围墙及大门，将保兴公司厂区处于110米控制线范围内的地块收回，并明确指出原大门内侧的地块及部分铁棚（保兴检测车间）也属于原被征收范围内，必须尽快让出，此举已经导致保兴公司无法继续正常经营，经济损失严重。根据镇政府提供的征地红线显示，你方向保兴公司出租的地块中，有很大一部分面积并非属于你方所有，你方租赁合同中的面积存在明显欺骗行为，并直接导致保兴公司现在被强制收回场地，陷入无法继续经营的困境。为此，保兴公司催告你方如下：1.请于接本函后三日内，向保兴公司提供你方出租地块的合法权属证明及准确的红线图，以证明你方向保兴公司出租的地块面积为6.48亩，并明确权属四至；2.请立即与政府部门协调，及时排除影响保兴公司正常经营的防碍，尽快恢复保兴公司的正常经营。保兴公司提交一份2020年7月2日广州市黄埔区城市管理和综合执法局向陈东成、郭伟雄发出的穗综埔违建处字[2020]第30-004号《广州市城市管理综合执法违法建设行政处理决定书》，该决定书有以下主要内容：当事人陈东成、郭伟雄于2000年间在位于广州市黄埔区新龙镇镇龙村镇九路3-3号建设一栋棚房，该棚房建基面积为300平方米，建筑面积为300平方米，未能提供相关规划报建手续，上述违法行为违反了《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条、《广东省乡（镇）村规划建设管理规定》第十三条之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，责令陈东成、郭伟雄在收到本处理决定书之日起两日内自行拆除本案违法建设。庭审时，陈东成、郭伟雄称没有收到上述决定书。保兴公司提交一份2020年7月2日广州市黄埔区城市管理和综合执法局向陈东成、郭伟雄发出的穗综埔强拆公字[2020]第30-004号《广州市城市管理综合执法限期拆除违法建设公告书》，该公告书有以下主要内容：经调查，位于广州市黄埔区新龙镇镇龙村镇九路3-3号，当事人陈东成、郭伟雄于2000年间建设一栋棚房，该棚房建基面积为300平方米，建筑面积为300平方米，未能提供相关规划报建手续，违反了《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条、《广东省乡（镇）村规划建设管理规定》第十三条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2020年7月2日作出《违法建设行政处理决定书》（穗综埔违建处字[2020]第30-004号），责令违法建设当事人在收到决定书之日起两日内自行拆除上述违法建设。现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本执法机关对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。庭审时，陈东成、郭伟雄称没有收到上述公告书。保兴公司为证明2020年7月3日，保兴公司承租的厂房被强制拆除，设备设施被损毁，提交了广东省广州市南方公证处于2020年7月17日出具的（2020）粤广南方第022878号《公证书》及光盘。公证书载明以下主要内容：公证事项为保全证据，保兴公司因需对广州市萝岗区九龙镇镇九路3号之三101房的现状进行固定证据，于2020年7月6日向本处申请办理保全证据公证。2020年7月7日上午，公证员来到位于广州市黄埔区九龙大道附近，一标示有“镇龙北站”字样的地铁指示牌旁的地块及建筑物，公证员使用手机地图及高德地图定位功能对地块及建筑物所在地址进行了定位（显示地址为：九龙镇镇九路3号之三自编101房），公证员对上述取证过程拍摄了视频录像，上述过程共拍摄了3个视频录像。公证员回到公证处后，将上述拍摄所得照片共146张、手机截图2张整理后进行彩色打印，并将视频录像共3个刻录至光盘，所得光盘共1张。兹证明：一、与本公证书相粘连的照片及截屏图片打印件共148张共计74页，为本公证员拍照、截屏后打印所得，与实际情况相符。二、与本公证书相粘连的密封的有广东省广州市南方公证处标识的信封内存有光盘1张，为本公证员将上述取证过程中拍摄所得视频录像刻录至光盘所得，与实际情况相符。保兴公司提交陈东成、郭伟雄于2020年7月20日向其发出的《催告》，拟证明陈东成、郭伟雄要求保兴公司于2020年7月30日前清场，该催告显示以下内容：贵司租用我方位于黄埔区新龙镇镇龙村新围社白石冚（土名）的厂房经营，我方已于2020年5月9日正式发函通知贵司解除《租赁合同》并且要求贵方须于2020年5月15日前清场并将场地交还我方。直至今日，贵司仍一直强行占用我方场地并且没有缴纳场地占用费，现我方再次书面通知贵方:请贵方于2020年7月30日前清场，将场地交还我方并于交还场地当日缴纳场地占用费93170元，否则我方将安排强制清场。保兴公司为证明其增添的附属设施、二交装修、机器设备损失3626020元，提交了深圳市世联土地房地产评估有限公司及深圳市世联土地房地产评估有限公司东莞分公司于2020年6月10日出具的编号为世联估字DG［2020］ZJ（2）060001《项目价值咨询报告》。报告显示委托方为保兴公司，作业日期：2020年5月29日至2020年6月10日。项目名称：保兴公司拥有的位于广州市萝岗区九龙镇镇九路3号的建（构）筑物、附属物、二次装修及机器设备市场价值评估，价值时点是2020年5月29日，估价结果表载明：建（构）筑物、附属物市场价值1146012元，二次装修市场价值133473元，机械设备（搬迁）市场价值23400元，机械设备市场价值2323135元，合计3626020元。本次评估范围界定根据委托方提供的《证明》提及的建（构）筑物、附属物、二次装修及机器设备。其中建（构）筑物、附属物评估范围以委托方提供的《证明》的记载为准；室内自行二次装修装饰的项目、工程量以委托方提供的《证明》的记载为准，包水电安装、消防安装等共计4项；机器设备的数量、规格等参数以委托方提供的《证明》的记载为准，办公用品、家具等共计19项纳入搬迁范围的设备评估其搬迁补助费，底盘测功机、轻柴汽车NOX分析仪器等共计83项设备评估其市场价值。保兴公司为证明其2019年度利润总额1258514元，月平均利润104876元及造成的经营损失7970576元，提交了其于2020年1月9日制作的企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）。保兴公司为证明其遣散员工要支出补偿金263014元，提交期制作的员工遣散补偿金明细表、黄埔区社会保险基金管理中心2020年5月15日出具的单位人员名册信息表、其与员工签订的员工劳动合同、工资条。保兴公司为证明其对涉案房屋进行装修，提交了以下证据：1.建筑装饰装修工程施工合同，显示合同由保兴公司（发包方、甲方）与案外人广东穗建建筑工程有限公司（承包方、乙方）于2011年10月签订，约定工程名称为广州市保兴汽车检测站装修，工程地点为广州市萝岗区九龙镇九龙大道。开工日期为2011年10月5日，竣工日期为2011年11月5日。工程总价为1570000元，采取乙方包工、包料、包质量、包安全并承担在本工程中的施工、安装任务。2.广州保兴车辆检测科技有限公司装修合同，显示合同由保兴公司（甲方、委托方）与案外人东莞市唐宫装饰设计工程有限公司（乙方、施工方）于2018年5月19日签订，约定工程名称为检测站装修工程，工程地点为广州市萝岗区九龙镇镇九路三号之三101号，工程内容为厂房装潢、清理场地等工程施工，施工面积约800平方米，工期45日，自2018年5月20日至2018年7月5日，合同总价180000元。3.2018年9月28日广东增值税普通发票（NO.70703253），发票显示保兴公司向东莞市唐宫装饰设计工程有限公司支付室内装饰工程款90000元。4.2018年9月28日广东增值税普通发票（NO.70703252），发票显示保兴公司向东莞市唐宫装饰设计工程有限公司支付室内装饰工程款90000元。5.工程合同书，显示合同书由保兴公司（甲方）与案外人佛山市南海区泓胜机动车检测设备有限公司（乙方）于2011年3月11日签订，约定乙方向甲方提供安全性能检测系统和简易工况法排放检测系统，合同总价1385000元。6.产品购销合同，显示合同由保兴公司（甲方）与案外人广东泓胜科技股份有限公司（乙方）于2016年12月28日签订，约定保兴公司向案外人广东泓胜科技股份有限公司购买底盘间隙检测台1台，汽车外廓自动测量仪1套，汽车行驶记录仪检定装置1台，逆反射系数检测仪1台，客车通道测量鉴定装置1套，合计265000元。7.2017年7月3日广东增值税普通发票（NO.43848865），发票显示保兴公司向广东泓胜科技股份有限公司支付款项85000元。8.2017年7月3日广东增值税普通发票（NO.43848866），发票显示保兴公司向广东泓胜科技股份有限公司支付款项115000元。9.2017年7月3日广东增值税普通发票（NO.43848867），发票显示保兴公司向广东泓胜科技股份有限公司支付款项65000元。10.采购合同书，显示合同书由保兴公司（甲方）与案外人广东泓胜科技股份有限公司（乙方）于2019年10月10日签订，约定保兴公司向案外人广东泓胜科技股份有限公司购买轻型汽油车瞬态工况法排放检测系统新国标升级改造（不含废气机）2套，轻型柴油车加载减速工况法排放检测系统新国标升级改造1套，六滚筒重型柴油车加载减速工况法排放检测系统新国标升级改造1套，合计186000元。11.2019年10月30日广东增值税普通发票（NO.66184777），发票显示保兴公司向广东泓胜科技股份有限公司支付款项93000元。12.2020年10月22日广东增值税普通发票（NO.89780275），发票显示保兴公司向广东泓胜科技股份有限公司支付款项93000元。13.产品购销合同，显示合同由保兴公司（甲方）与案外人广东泓胜科技股份有限公司（乙方）于2020年3月9日签订，约定保兴公司向案外人广东泓胜科技股份有限公司购买轻型汽油车瞬态工况法排放检测系统新国标升级改造2套，合计110000元。14.2020年10月22日广东增值税普通发票（NO.89780274），发票显示保兴公司向广东泓胜科技股份有限公司支付款项55000元。15.2020年4月13日广东增值税普通发票（NO.79396232），发票显示保兴公司向广东泓胜科技股份有限公司支付款项55000元。陈东成、郭伟雄为证明其于2020年8月26日委托测绘单位广东海纬地恒空间信息技术有限公司对涉案场地现状进行测绘，提交涉案场地现状测绘图。陈东成、郭伟雄认为因保兴公司擅自拆除历史建筑，导致被拆除的575平方米错过历史建筑补办产权的政策红利期，导致测绘地上建筑物面积仅为825平方米。保兴公司对该图的真实性、合法性、关联性不予确认，认为在政府两次拆违后于2020年8月26日进行测绘，减少的面积是政府拆除的违章建筑。陈东成、郭伟雄认为因保兴公司擅自拆除575平方米历史建筑，导致其无法获得这部分补偿，提交了广州市黄埔区新龙镇镇龙村（东区）旧村改造房屋补偿安置方案予以证明。保兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与本案无关。陈东成、郭伟雄提交于2020年5月6日收到的广州市黄埔区新龙镇镇龙村经济联合社发出的通知，该通知显示以下主要内容：陈东成、郭伟雄，你方位于黄埔区新龙镇镇龙村新围社白石冚（土名）的厂房已签约同意纳入我村旧村改造，现该地块已列入我村旧村改造首期建设的区域，我联社须近规划建设的程序，对该地块进行平整和围蔽，此前我联社已经多次口头通知贵方移交房屋，贵方迟迟未能完成交付，现再次书面通知贵方，请贵方在2020年6月30日前完成该厂房的清租，将厂房交付我联社。陈东成、郭伟雄提交于2020年6月20日收到的广州市黄埔区新龙镇镇龙村经济联合社发出的通知，该通知显示以下主要内容：陈东成、郭伟雄，你方位于黄埔区新龙镇镇龙村新围社白石冚（土名）的厂房已签约同意纳入我村旧村改造，现该地块已列入我村旧村改造首期建设的区域，我联社须近规划建设的程序，对该地块进行平整和围蔽，之前我联社已经多次口头通知贵方移交房屋，贵方迟迟未能完成厂房的交付，现再次书面通知贵方，请贵方在2020年6月30日前完成该厂房的清租，将厂房交付我联社。陈东成、郭伟雄提交广东省广州市中级人民法院（2003）穗中法民一终字第868号民事判决书，载明：查明：上诉人王某范（原审原告）与被上诉人陈某光（原审被告）于2000年7月21日签订的协议书所约定的位于增城市镇龙镇镇龙村新围社的建设用地及厂房、设备等财产是由被上诉人陈某光以广州市佳诚实业公司名义征用并办理建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑许可证等手续，广州市佳诚实业公司没有办理工商登记手续。本院认为，增城市镇龙镇镇龙村新围合作社的6.48亩建设用地、地上建筑物及附属设施等，是以广州市佳诚实业公司名义购置的，属于上诉人王某范与被上诉人陈某光合伙经营期间的财产，上诉人王某范与被上诉人陈某光签订协议约定以上述财产的所有权抵偿被上诉人陈某光欠上诉人王某范的1352000元借款及利息，是双方真实意思表示，表示双方同意以被上诉人陈某光拥有的合伙财产抵偿被上诉人陈某光欠上诉人王某范的债务，被上诉人陈某光已经按照协议将征地图、建设用地批准书、建设用地规划许可证等文件材料提供给上诉人王某范，上述文件均属国家有关部门核发，具有法律效力，按照双方所签订的协议约定，被上诉人陈某光只是协助上诉人王某范办理有关转名和过户手续，上诉人王某范不能证明是被上诉人陈某光提供了虚假资料文件导致无法过户的情况下，上诉人王某范要求认定书无效的请求，本院不予采纳，上诉人王某范也实际接收和使用了厂房并取得了收益，因此上诉人王某范与被上诉人陈某光之间的债权债务关系已经消灭，上诉人王某范要求被上诉人陈某光返还借款1352000元及利息本院不予支持。保兴公司对上述民事判决书的真实性均予以确认。陈东成、郭伟雄为证明陈某光已收取涉案6.48亩建设用地及地上建筑物的转让款120万元，提交了以下证据;1.收据。该收据显示以下内容：本人陈某光于2008年1月8日收到陈东成、郭伟雄（按双方2008年元月6日协议书）103万元。收据落款处有“收款人陈某光”字样。2.委托书。该委托书显示陈某光于2008年1月10日将广州市镇龙镇九佛路边厂房6.48亩土地及厂房转让给陈东成、郭伟雄，由2008年元月1日起由陈东成、郭伟雄收取租金。委托书落款处有“委托人陈某光”字样。3.委托书。该委托书显示王某范于2008年1月10日将广州市镇龙镇九佛路边厂房（6.48亩）土地及厂房变压器等转让给陈某光。委托书落款处有“委托人王某范”字样。陈东成、郭伟雄提交征用土地补偿协议书，显示以下主要内容：甲方征地单位为广州市佳诚实业公司（王某范），乙方被征地单位为镇龙村新围经济合作社，约定为了解决兴建油漆厂、纸箱厂工程的用地，经协商，乙方同意甲方征用位于镇龙镇新围村土名白石冚的土地共陆亩伍分陆厘叁（其中水田0.487亩，旱地6.076亩），本协议从签订之日起生效，此地所有权属于国家（集体），使用权属甲方，补偿费254466元分二期付清，第一期1995年3月10日付200000元，第二期1995年4月30日付54466元。协议书签订时间为1995年3月1日。陈东成、郭伟雄提交增城市乡镇企业经济管理委员会于1995年3月30日向广州市佳诚实业公司发出的增乡企委［1995］15号《关于兴办佳诚毛织厂立项申请的批复》，载明：同意你公司兴办“佳诚毛织厂”，经营地址：增城市镇龙镇镇龙村新围社白石冚。该厂属来料加工私营企业，法人代表：陈某光，经营方式：批发、零售。保兴公司于2020年10月28日向本院提交一份损失评估鉴定申请书，要求对其损失进行评估。本院认为，涉案合同为保兴公司与陈东成、郭伟雄自愿签订，双方在涉案合同中约定租赁期限为2011年9月10日起至2026年9月9日，陈东成、郭伟雄于2020年5月9日向保兴公司发出解除租赁合同通知函，以其与黄埔区新龙镇镇龙村经联社签订“旧改协议”为由要求解除涉案合同，该理由并不符合涉案合同约定的合同解除的事由，且保兴公司在接到陈东成、郭伟雄发出的上述解除租赁合同通知函后，于2020年5月14日即向陈东成、郭伟雄回函确认不同意解除涉案合同，因出租人陈东成、郭伟雄违反合同约定提前退租属于违约行为，并无合同解除权，故陈东成、郭伟雄向保兴公司发出的解除租赁合同通知函并不发生解除涉案合同的法律效力。现保兴公司认为涉案合同于2020年5月9日解除及要求陈东成、郭伟雄退还押金70000元无据，本院不予支持。保兴公司未提交有效证据证实保兴公司的建筑物装修费损失、机器设备损失、经营损失及员工遣散费损失系由陈东成、郭伟雄造成，故保兴公司要求陈东成、郭伟雄赔偿上述各项损失没有事实及法律依据，本院不予支持。如上所述，陈东成、郭伟雄向保兴公司发出的解除租赁合同通知函并不发生解除涉案合同的法律效力，故陈东成、郭伟雄要求保兴公司支付场地占用费、违约金及押金归其所有无据，本院不予支持。陈东成、郭伟雄未举证证实保兴公司造成房屋损坏，故陈东成、郭伟雄要求保兴公司赔偿房屋补偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持。保兴公司提出的财产损失评估申请因不影响本案的处理，故对其评估申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）广州保兴车辆检测科技有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）陈东成、郭伟雄的全部反诉请求。案件受理费94218元，由原告（反诉被告）广州保兴车辆检测科技有限公司负担。反诉案件受理费23393.5元由被告（反诉原告）陈东成、郭伟雄共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  谢翠芳人民陪审员  陈婵珠二〇二一年二月二日书 记 员  张若玫