河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终278号 上诉人（原审被告、反诉原告）：白龙飞，男，1990年3月1日出生，蒙古族，现住廊坊市永清县。 委托诉讼代理人：李江，永清县永清兴达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张燕宁，男，1969年7月17日出生，汉族，现住深州市。 委托诉讼代理人:郝国辰,河北冀和律师事务所律师。 上诉人白龙飞因与被上诉人张燕宁房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省深州市人民法院（2020）冀1182民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人白龙飞上诉请求撤销原审判决第一、二、四项，改判驳回张燕宁的一审诉讼请求，返还租赁费10000元。事实及理由：2019年8月30日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，被上诉人将位于深州市。《合同》约定租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，第一年租金12万元，于2019年8月30日交60000元，于2020年3月1日前交60000元。《合同》签订后上诉人按约定支付半年租金60000元并交押金20000元。2020年春节过后，因新冠疫情政府强制教育机构无限期停课，上诉人与被上诉人协商要求减免租赁费，被上诉人不同意减免，上诉人于2020年4月4日通知被上诉人要求解除租赁合同，返还押金和垫付的维修费。然而，2020年5月5日，被上诉人在上诉人未将物品撤出的情况下将房屋的大门锁上，上诉人与被上诉人多次联系，而被上诉人始终不见上诉人，上诉人无奈将锁撬开撤回了所有物品。上诉人认为，2020年春节过后，因新冠疫情政府强制教育机构无限期停课属于不可抗力，上诉人要求解除合同符合《合同法》第94条第一款的规定，不应承担违约责任。另外，一审庭审中上诉人提供了上诉人与被上诉人的通话录音，证实2020年5月5日，被上诉人在上诉人未将物品撤出的情况下将房屋的大门锁上，上诉人无奈将锁撬开撤回了所有物品，并不像一审认定的：白龙飞在未就退租与张燕宁达成一致意见的情况下，将自己存放在承租房屋中的物品全部运走。综上，一审认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法裁决。 张燕宁答辩称，第一，对于双方的租赁合同××不属于不可抗力，即使受到影响，只是一段时间，不是租赁的全部。上诉人提出可以延期，弥补其损失而不是解除合同。第二，我方并未对上诉人避而不见，上诉人在一审提交了我方法务老蒋发的短信，老蒋表示愿意以继续租赁方式与上诉人协商。第三，按照合同的约定上诉人与我方解除合同应当向我方支付各项损失83493元，一审只认定了11507元，如果有保护的话，恰恰是保护了上诉人的利益，我方考虑到原来双方的合作关系以及诉讼成本，所以没有提起上诉。 张燕宁向一审法院起诉请求：1、要求被告给付租赁费25333.08元、滞纳金38160元；2、要求被告向原告支付赔偿金20000元；3、要求被告交纳欠付的水费650.52元；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年8月30日原被告双方签订租赁协议，被告租赁原告坐落于深州市外环东侧的房屋一套,租赁期限两年，自2019年10月1日至2021年9月30日。第一年的租金为12万元，分两次交纳，2019年8月30日交纳6万元。2020年3月1日前交纳6万元。第二年的租金为12.72万元，于租期开始前五日内交纳。租房押金为2万元，于签订合同之日交纳。同时协议约定，被告未按约定的日期交纳租金的，每日按租金总额的千分之三计算滞纳金，并约定被告在租赁期间提前退租的，被告所交纳的2万元押金用作赔偿原告的损失。签订合同后，被告按照合同约定交纳了2万元押金和第一年首期租金6万元。但到2020年3月1日被告并没有如约交纳第一年剩余的6万元租金。后被告通过其合伙人李咏两次通知原告解除租赁合同，现原告同意其解除租赁合同的要求，但被告并未交纳占用房屋期间的租赁费。也未交还房屋的钥匙，还欠付水费650.52元。因此，原告起诉，恳请人民法院依法判决。另外，被告在租赁期间对原告房屋进行了维修，支付了维修费以及暖气接口费等费用7290元。原告同意在其应支付的租金中予以扣除。 白龙飞辩称，我于2020年4月30日已经与张燕宁解除了租赁合同并将房屋交付给张燕宁，因为我有押金20000元，因此张燕宁还应退还我押金10000元。我不同意给付滞纳金、赔偿金及水费。 白龙飞向一审法院提出反诉请求：1、判令张燕宁返还租赁费10000元和垫付的维修费7290元；2、反诉费由张燕宁负担。事实及理由：2019年8月30日，白龙飞与张燕宁签订房屋租赁合同，张燕宁将房屋租赁给白龙飞用于开办补习学校。合同约定租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，第一年租金12万元，于2019年8月30日交6万元，于2020年3月1日前交6万元。合同签订后，白龙飞按约定支付半年租金6万元和押金2万元。入住后因修理管道、厕所、地面等支付维修费7290元。经协商张燕宁同意支付。2020年春节过后，因新冠疫情政府强制教育机构无限期停课，白龙飞与张燕宁协商减免租赁费，张燕宁不同意，白龙飞于2020年4月4日通知张燕宁要求解除合同、返还押金和垫付的维修费。承诺最晚于2020年5月31日退出房屋。2020年5月3日，张燕宁在白龙飞未将物品撤出的情况下将房屋的大门锁上，白龙飞多次与张燕宁联系，张燕宁始终不见，白龙飞无奈将锁撬开撤回了所有物品,后白龙飞多次与张燕宁联系要求返还押金10000元和垫付的维修费7290元,张燕宁不但不返还,而将白龙飞诉至法院,故提起反诉,请依法判决。 张燕宁答辩称，白龙飞应支付的租赁费尚未支付到位，张燕宁没有义务返还。维修费7290元在诉状中认可，其没有必要对此反诉。 一审法院认定的事实：2019年8月30日张燕宁与白龙飞签订房屋租赁合同,白龙飞租赁张燕宁位于深州市。约定租赁期限二年，自2019年10月1日至2021年9月30日。第一年租金12万元，分两次缴纳，2019年8月30日交纳6万元，2020年3月1日前交纳6万元。第二年的租金为12.72万元，于租期开始前五日缴纳。房屋押金2万元，于签订合同之日缴纳。同时约定未按约定日期交纳租金的，每日按租金总额的千分之三计算滞纳金，在租赁期间提前退租的需征得出租方同意，未经同意擅自解除合同或者提前退租的，出租方将剩余天数租金退还承租方，所交2万元押金用于赔偿出租方损失。合同签订后，白龙飞按约定交纳了押金2万元和第一年首期租金6万元。2020年3月1日白龙飞未如约交纳第一年剩余租金6万元。后白龙飞于2020年4月两次给张燕宁发信息要求解除租赁合同。2020年5月6日晚，白龙飞在未就退租与张燕宁达成一致意见的情况下，将自己存在承租房屋中的物品全部运走。另查明白龙飞在租赁期间因修理管道、厕所、地面等替张燕宁垫付维修费7290元，查明张燕宁现存白龙飞押金20000元。 一审法院认为，张燕宁与白龙飞签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,合同依法有效。合同签订后，双方理应严格按照合同履行义务。在2020年春节新冠疫情发生后，双方应对合同如何履行及解除本着互谅、互让、公平、公正的原则进行充分协商。但白龙飞在未与张燕宁就如何解除合同达成一致意见和未按合同约定提前两个月通知的情况下，于2020年5月6日擅自解除合同，拉走物品。白龙飞对合同的解除负有责任，构成违约。故对张燕宁要求白龙飞赔偿损失20000元的请求,予以支持,该损失用押金折抵。对白龙飞要求返还租赁费10000元的请求,不予支持。对张燕宁要求白龙飞给付2020年4月1日至6月16日租金25333.08元的请求，因白龙飞在2020年5月6日搬离，且白龙飞在搬离时已通知张燕宁，故租赁费应为（2020年4月1日至2020年5月6日即35天X120000/365=11507元）。对张燕宁要求白龙飞给付滞纳金38160元的请求，考虑新冠疫情影响,根据公正、公平原则，对该请求不予支持。对张燕宁要求给付水费650.52元的请求，证据不足，不予支持。对白龙飞要求张燕宁给付维修费7290元的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）白龙飞于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）张燕宁房屋租赁费11507元； 二、被告（反诉原告）白龙飞赔偿原告（反诉被告）张燕宁损失20000元，该费用用白龙飞所交押金抵顶； 三、反诉被告张燕宁于本判决生效后三日内给付反诉原告白龙飞房屋维修费7290元； 四、驳回张燕宁和白龙飞的其他诉讼请求。 案件受理费1133元，减半收取计566.5元由张燕宁负担478.5元，白龙飞负担88元；反诉费232元，减半收取计116元由白龙飞负担91元，张燕宁负担25元。 本院对一审法院查明认定的事实予以确认。二审期间双方均未提交新的证据。 本院认为，关于解除《房屋租赁合同》的问题。2020年春季是××疫情在全国漫延最严重时期，各行各业都不同程度受到了疫情影响，其中教育培训机构属受疫情影响较严重的行业之一。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，××疫情即属于不可抗力。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。本案中，当时白龙飞的学生线下补习班已连续多月不能正常开学，受封控措施影响人员也不允许聚集，且《房屋租赁合同》第十条第（4）项也约定了双方的任意解除权，故白龙飞通知解除租赁合同具有合同和事实依据，应予支持，且张燕宁在起诉状中也明确表示“现原告同意其解除租赁合同的要求”。 关于合同解除时间及支付租金的问题。2020年4月4日白龙飞通过发微信的方式通知张燕宁要求解除合同，主要内容是“受疫情不可抗影响，因申请减免房租协商未果，决定最晚于5月31日终止租赁合同，按合同要求提前至少一个月通知出租方。押金2万及垫付的房屋修缮费7290元，共计27290元。5月31日前的租金在此费用中按实际天数扣除，剩余退还。”，张燕宁收到微信后委托其公司法务“老将”发给白龙飞的微信“关于租赁张燕宁房屋一事，你分别于2020年4月4日、4月29日两次提出不再租赁办学用房，请你和我联系到深州协商解决租赁问题”，说明张燕宁收到了解除合同的通知并认可采用微信方式履行合同约定的通知方式。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《房屋租赁合同》已于张燕宁收到解除通知后解除。《房屋租赁合同》第十条第（4）项约定“租赁期间，任意一方要求解除合同的，应提出书面申请并提前两个月通知对方，两个月期满后解除合同，甲方退还乙方剩余租期租金。”2020年4月4日白龙飞提出解除合同的主张，按合同约定其应该自通知后再顺延两个月的时间支付租金，即向张燕宁支付两个月零4天的租金共计21315元。一审判决认定自2020年4月1日至搬离之日的租金不符合合同的约定，本院予以纠正。 关于赔偿金2万元的问题。张燕宁在起诉请求中主张要求白龙飞支付赔偿金2万元，依据的是《房屋租赁合同》第十条第（2）项的约定“乙方在租赁期间提前退租的，需征得甲方同意，未经甲方同意擅自解除合同或提前退租的，甲方将剩余天数租金退还乙方，乙方所交押金两万元用于赔偿甲方损失。”，依据约定张燕宁未提交其受损失的相关证据，其主张没有证据佐证；该项也未明确约定白龙飞提前退租押金不退；该项约定也与第（4）项约定相冲突，并且白龙飞在两次提出解除合同后张燕宁并未明确表示不同意解除合同或不同意退租；《房屋租赁合同》第十二条约定“如因国家政策调整或因自然灾害的原因，造成租赁合同不能履行的，不属于双方人为因素，双方互不赔偿。”，故原审判决既判支付房屋租金又判赔偿损失亦不符合公平原则，张燕宁主张要求2万元赔偿金没有事实依据，本院不予支持。一审判决认定“对张燕宁要求白龙飞赔偿损失20000元的请求予以支持,该损失用押金折抵。”错误，白龙飞交纳的租房押金2万元应予退还。 综上所述，上诉人白龙飞部分上诉主张成立，本院予以支持，原审判决部分错误本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河北省深州市人民法院（2020）冀1182民初925号民事判决第三、四项； 二、撤销河北省深州市人民法院（2020）冀1182民初925号民事判决第一、二项； 三、上诉人白龙飞于本判决生效后三日内给付被上诉人张燕宁房屋租赁费21315元； 四、被上诉人张燕宁于本判决生效后三日内退还上诉人白龙飞租房押金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 根据双方对诉讼费的分担比例综合，一审案件受理费1133元，减半收取计566.5元由张燕宁负担；反诉费232元，减半收取计116元由白龙飞负担。 二审案件受理费613元，上诉人白龙飞负担213元，被上诉人张燕宁负担400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 高永胜审判员张竞择 审 判 员 王   江   丰 二〇二一年二月十九日 法官助理 宋   建   伟 书 记 员 王   晓   娜