广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27455号原告（反诉被告）：钟凯辉，男，1979年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：郝志国、陈俊伊，均为广东环球经纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢卫红，女，1951年5月5日出生，汉族，住广州市海珠区，被告（反诉原告）：芦志雄，男，1954年8月10日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：芦健生，男，1976年12月9日出生，汉族，住广州市海珠区，被告（反诉原告）：芦启常，男，1963年3月17日出生，汉族，住广州市海珠区，被告（反诉原告）：周美珍，女，1957年2月13日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告（反诉原告）：麦广基，男，1952年12月17日出生，汉族，住广州市越秀区，被告（反诉原告）：麦健诚，男，1982年8月3日出生，汉族，住广州市越秀区，被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚的共同委托诉讼代理人：招璐、麦冬致，均为广东君信律师事务所律师。第三人：广州市德鸿行房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路8号523、524、525房。法定代表人：范文学。原告钟凯辉诉被告卢卫红、芦志雄、芦健生、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚，第三人广州市德鸿行房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝志国、陈俊伊，被告麦健诚，被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚的共同委托诉讼代理人招璐、麦冬致到庭参加了诉讼。被告芦健生及第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、七被告向原告退还购房定金5万元；2、七被告向原告退还购房款5万元；3、七被告向原告支付违约金145000元（购房款145万×10%）；4、本案受理费和保全费由被告承担。事实和理由：2019年12月18日，原告、七被告在第三人的居间斡旋下签订了《房屋买卖合同》及《中介服务三方协议》。该合同约定：原告购买上述被告所有的位于海珠区××××房，建筑面积为60.25平方米，成交价款145万元。被告须保证对该物业享有完整所有权，保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三方的权利。由于被告原因，造成物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由被告承担责任。若任一方选择解除合同，违约方应向守约方支付成交价款10%的违约金，即人民币14.5万元。原被告还签订了协议约定双方要到公证处办理全权委托手续以及买方可以将物业过户到第三人名下。合同签订后，原告如约向被告支付了购房定金人民币5万元以及购房款5万元。但被告在收到款项后，开始以各种理由推诿办理交易过户事宜，后经原告查询，原告对该房屋存在一物二卖的情况以及涉及案外人查封的情况，严重影响到该房屋的继续交易。虽然经过原告多次敦促，但被告未予理会。被告在2020年6月3日已经明确向原告提出无法和不再履行协议，且截止到起诉之日，讼争房屋仍处于案外人查封状态，实际上也无法继续交易。原告认为，被告在收取款项后，没有继续履行的交易行为，隐瞒了房屋存在一物二卖背弃承诺以及被案外人查封的事实，且一直采取拖延方式，企图继续侵占原告财产和达到持续欺瞒原告的目的，其行为已经构成违约，且被告违约行为极大地浪费了原告的精力和时间，导致原告错过购房机会，严重损害了原告的利益。被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚辩称：一、2019年12月18日，原告与被告芦健生在第三人的居间斡旋下先行签署了《房屋买卖合同》及《中介服务三方协议（买卖）》。2019年12月22日，被告芦健生联系被告到宝业路酒楼签署《房屋买卖合同》及《中介服务三方协议》，被告麦广基于2019年12月24日才到第三人处签最后一个名字。根据合同约定，是由原告主导整个过户的进程，被告只是配合。被告签署合同后，原告称没有名额购买房产，需要办理一个委托公证等原告有房产名额后再转让，且本次交易卖方人员众多，做公证也可以不需要麻烦所有人去房产交易所做交易。于是，被告依原告的要求于2020年1月2日到南方公证处做了公证委托。根据公证委托可知，被告已委托原告指定的案外人杨帆代为办理出售房屋的一切手续（包括与买方签订房屋买卖合同，办理房屋的交易过户的一切手续，代缴税费，代为办理出具家庭成员名下房产情况证明等），原告可以凭证公证书随时将房屋过户给自己或其指定的第三方，因此，被告已事实上履行了《房屋买卖合同》项下的过户义务。办理公证委托后，原告于2020年1月14日又要求被告方签署所谓的《补充协议》，由于《补充协议》的条款并不公平、平等，还存在错误的情况，除被告芦健生外其余被告因此拒绝签署。但《补充协议》中提及，本次交易以全权委托公证方式完成，原告可将房屋过户到第三方名下，且拿到公证书起本次交易即完成，房屋产生的一切纠纷由原告自行承担后果与卖方无关。二、原告未按照合同约定支付房款，违约在先。除被告芦健生外，其余被告并未收到原告支付的任何款项，依法无需返还。其余被告从未指定被告芦健生负责收款或负责整个合同的谈判协商。《房屋买卖合同》的约定，原告应于合同签订日支付5万元定金，并应于完成房屋过户手续当天一次性支付完毕购房款。但被告并未收到原告支付的任何款项，按照《房屋买卖合同》第四条及第八条的约定，原告已构成违约。《补充协议》也注明，原告应于作公证委托当天支付首期楼款135万元，并于拿到公证书当天支付尾款10万元。原告向被告芦健生付款没有合同依据。原告声称已于2019年12月18日向被告芦健生支付了定金3万元，于2019年12月24日向被告芦健生支付了定金2万元，于2019年12月29日、2019年12月31日、2020年1月7日分别向被告芦健生支付了购房款l万元、5000元、35000元，这显然和《房屋买卖合同》约定的支付时间和支付比例不符，且原告明知在被告芦健生没有得到其余被告的授权收款的情况下，仍单独向被告芦健生支付上述款项，这恰恰说明这是原告和被告芦健生的私下交易，其余被告根本不知情也没有收款。因此，即便需要返还上述款项，也是原告和被告芦健生之间的纠纷，其余被告依法无需承担任何的返还责任。未能过户是因原告单方的原因造成的，在办理公证委托后，原告随时可以办理过户手续，原告因自己的原因未能按照《房屋买卖合同》约定的时间到房产交易所办理过户登记。实际上，原告自己、代原告付款的人员都是正在从事或曾经从事过房产中介工作，且2020年6月原告本人和被告芦健生的微信对话记录中提及原告收取5万元的“房屋利润”。原告通过公证的方式取得卖方的授权，使得自己可以随时将房屋过户给任何—第三方，这是极其常见的“炒房”方式。此外，《协商解除合同》明确记载解除的原因是“补充”达成不一致，原告和被告芦健生私下交易所导致的，过错在原告。被告芦健生没有提出答辩意见和举证。被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚向本院提出反诉请求：1、钟凯辉向卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚支付未能按约定买入房屋的违约金14.5万元；2、钟凯辉向卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚支付逾期支付购房款违约金14.5万元；3、钟凯辉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：《房屋买卖合同》约定，楼价款145万元，原告应于双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续应在2019年12月31日前完成，被告应积极配合原告办理递件、过户手续。原告签订合同后不能按合同约定买入房屋，应向被告支付成交价10%的违约金。原告逾期支付楼款的，从逾期之日起，应按日向被告支付合同约定成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，被告有权不向原告出售该物业，原告向被告支付成交价10%的违约金。其余理由与被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚对于本诉请求的答辩状一致。自2020年1月2日被告办理委托公证之日起，被告取得房款的条件已经成就，被告有权自该日主张迟支付房款的违约金。原告辩称：一、原告未支付本案房款系因未达到《房屋买卖合同》约定的支付条件，并不存在违约未能按约定买入房屋的行为。1、支付全部房款的条件未达。根据《房屋买卖合同》第八条第1点约定，“楼价款（含定金）共计人民币145万元于甲乙双方到税务部门完成完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。”所以根据买卖双方约定，支付房款的时间是办理房屋过户当天。2020年1月2日经公证的《委托书》显示“本委托书有效期自本委托书签署之日起一年”，也即是表明《委托书》的有效期应直至2021年1月1日，在签署委托书后一年内原告可以到房管办理过户，那么作为卖方在签署公证的委托书一年内有义务保证房屋权利无瑕疵。原告认为完成公证的时候即是办理完成过户，这并不是《房屋买卖合同》约定的支付全部房款的条件。2、《补充协议》因除芦健生外其余被告未同意签署，各方未达成合意，故《补充协议》不成立。《补充协议》仅有业主一人芦健生签署，并非所有业主签署，故《补充协议》不成立。被告方所述自相矛盾，一方面认为《补充协议》“不公平、错误、未同意签署”，另一方面认为《补充协议》提及“本次交易以全权委托公证方式完成，拿到公证书起本次交易即完成”。首先，买卖涉案房屋沟通时，一直是业主芦健生作为代表与原告进行沟通，包括微信群聊天记录中，群众只有原告方人员、第三人中介工作人员以及业主代表芦健生一人。在2019年12月18日，原告与芦健生签署《房屋买卖合同》后，当即还签署了《补充协议》。根据《房屋买卖合同》第十三条备注“本合同附补充协议”，所以并非被告方所述做完公证委托临时拿出补充协议的情况，被告应当并知晓《补充协议》的内容，但一直未签署导致《补充协议》未成立。故各方应按成立并生效的《房屋买卖合同》履行，因涉案房屋未过户故未达到支付全部房款的条件。3、涉案房屋有被第三方查封的权利瑕疵，原告不能实现过户的目的。据前所述，《委托书》有效期直至2021年1月1日，在有效期内原告可以到房管办理过户。但房屋在2020年6月5日被查封，即表明房屋存在瑕疵，原告不能实现过户的目的。二、因本案未能按约定购入房屋并非原告的违约导致，不存在逾期付款的情况。合同第五条约定，若是违约未买入房屋相当于原告终止履行合同，若是逾期付款被告有权不出售物业相当于被告主动解除合同，两者是互斥性条款。被告既主张是原告终止履行合同又主张其自身提出解除合同相互矛盾。原告不存在逾期付款的情况，请法院驳回被告的全部反诉请求。第三人述称：原、被告双方成功签订了《房屋买卖合同》，交易过程中，第三人已提供相关政策咨询、查册、协助交易等服务，后因双方产生纠纷，第三人协调双方无法解决，故合同不能依约履行。原告应向中介方支付29000元中介费，目前尚未支付。经审理查明：据查册时间为2020年9月25日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区沙园四街北2号一门104房的登记时间为2019年12月25日，建筑面积60.2542平方米，被告卢卫红占有20%产权份额、被告芦志雄占有20%产权份额、被告芦健生占有10%产权份额、被告麦健诚占有10%产权份额、被告周美珍占有10%产权份额、被告麦广基占有10%产权份额、被告芦启常占有20%产权份额；房屋所有权取得方式为继承；2020年6月5日，本院以（2020）粤0105民初18770号民事裁定书及协助执行通知书查封了被告芦健生占有的10%产权份额。2019年12月18日，原告（乙方）与众被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将海珠区沙园四街北二号一门104房出卖给乙方，面积60.25平方米；成交价1450000元，甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同成交价0.05%的违约金；逾期十日以上，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项；乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价余款1450000元于甲乙双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续拟计划在2019年12月31日前完成；本合同附补充协议；等。同日，原告通过微信向被告芦健生支付了30000元，被告芦健生向原告出具了收据，载明收到原告交的购房定金30000元。2019年12月18日，原告（乙方）与被告芦健生（甲方）签订《补充协议》，约定：一、本次交易以全权委托公证委托方式交易完成；二、双方约定于2019年12月31日前去公证处做全权委托公证，该全权委托公证有效期为一年时间，做委托公证当天买方支付首期楼款135万元含定金给卖方；三、买方拿到公证书当天支付尾期楼款10万元给予卖方，卖方即交房产证原件、公证书原件、婚姻状况证明、身份及户口簿复印件给买方；买方可将该物业过户到第三方名下，卖方无异议；卖方收到买方全部楼款145万含定金，不可撤销公证委托书及报失房产证，卖方保证信用记录正常，该房屋产权可正常交易无异常，如因卖方自身有债权债务行为牵连该房产导致查封而不能正常交易过户，则总楼价双倍赔偿给买方；买方支付齐楼款，拿到公证书起，本次交易完成；卖方必须提供一张四大银行或买方指定的1类银行卡给买方用作此房屋收款用途，此银行卡在受委托期内卖方不得私用或取消，否则视卖方（委托人）违约，必须赔双倍房款给买方（受托人）；等。2019年12月24日、2019年12月29日、2019年12月31日、欧敏霞代原告分别向被告芦健生支付20000元、10000元、5000元、2020年1月7日，原告向被告芦健生支付35000元。2020年1月2日，被告卢卫红及其配偶，被告芦志雄及其原配偶，被告芦启常及其配偶，被告周美珍、麦广基、麦健诚、芦健生作为委托人分别签下《委托书》，载明：受托人为杨帆，现委托受托人为合法代理人，全权代表执行和处理如下事项：一、办理上述房屋的调阅档案、查册、晒图、测绘、更正档案、重设房产交易密码等一切手续；二、代为办理出售上述房屋的一切手续，与买方签订房屋买卖合同（含网签）及办理上述房屋的交易过户一切手续；如果交易不成功，有权办理退案及取回房地产证等有关手续；三、如买房人需办理按揭购房，受托人有权协助勿买房人办理有关银行、公积金中心抵押贷款购房的一切手续，受托人无双收取售房款；七、办理上述房屋的银行、公积金资金监管手续，签署相关文件。受托人在办理上述事项的过程中，依法所签署的一切有关文件，委托人均予以承认；本委托书有效期为自本委托书签署之日起一年；等。上述《委托书》均已公证，广州市南方公证处于2020年1月8日分别出具了《公证书》。另查，原告名下原有海珠区南村路20号12幢304房，其于2019年10月19日与案外人签订房屋买卖合同将上述房屋卖出，2019年12月18日就出卖上述房屋被告取得了完税证明，该房屋于2019年12月20日登记至案外人名下。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、户口本，证明原告未婚；2、《个人名下不动产登记结果查询证明》及不动产权证，证明原告另外购买了荔湾区的学位房，于2020年8月12日领取房产证；3、微信群聊天记录、与被告芦健生的微信聊天记录，证明被告违约反悔未出售房屋，多次承诺退回定金、购房款及赔偿5万元违约金给原告。2020年5月31日原告问芦健生“有决定吗？听中介那边说，你还在继续放盘”，芦健生回复“我不是让他继续放盘，而是你要赚多少没问题，我这里谁放的快的话就谁放，尽快解决”，2020年6月2日芦健生说：“那就这样决定吧，反正你能赚一点，我也能把房子卖了”，2020年6月3日被告芦健生微信中表示“按照我地沟通以后，房屋以150万卖出，我方与买方签订合同，收订金，同时退还你10万定金，5万房屋利润，公证费由我这边付，同时解除德诚行买卖协议”，原告于2020年6月4日将银行账户发给被告芦健生；2020年6月23日芦健生说：“我们确定卖给另外一个买家，我们看一下怎么把解除协议签了”；4、被告芦健生、周美珍、芦启常于2020年6月3日与案外人签订的《房屋买卖合同》，证明被告方一房二卖。被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚质证认为：证据1无异议；证据2真实性、合法性确认，关联性不确认，与本案无关；证据3不予确认，除被告芦健生外，其余被告均不知情，群聊中有位欧小姐。2020年6月4日与被告芦健生的聊天记录表明了被告芦健生与原告达成一致只需退还十万元即可，原告希望在这次房屋买卖中收取五万元的利润，公证费应该由原告支付，被告芦健生和原告达成解除房屋买卖合同的一致。这是发生在被告芦健生的份额被查封之前。从2020年5月31日开始，到6月2日、4日、23日，原告多次和被告芦健生讨论转卖第三方，并保障原告利润的内容，说明原告已无购房意向，故不能过户的后果应由原告自己承担；证据4真实性、合法性、关联性不确认。原告能提供该图片，印证了大家从2020年5月底开始考虑转卖第三人的方案。但由于原告既不同意与被告解除合同，意图诱使部分被告进行交易，因此被其他被告所阻止。被告周美珍身患癌症，因此受到了原告和被告芦健生的欺骗，差点同意了该笔交易。该买方陈尚君是原告介绍给被告，甚至原告称是自己的朋友。被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚提交了如下证据：1、各被告之间的微信聊天记录，证明被告芦卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦健诚是2019年12月22日才签订房屋买卖合同，被告麦广基是2019年12月24日才签署；2、百度截图（显示德诚行钟凯辉）、国家企业信用信息公示系统报告（广州市得米房地产代理有限公司，法定代表人欧敏霞）、《关于查询欧敏霞执业信息的复函》，证明原告及欧敏霞都是从事或曾经从事房产中介工作；3、与第三人员工赵必贵作的询问笔录，赵必贵表示：其促成了涉案房屋的交易，房屋由被告芦健生放盘，房屋买卖合同是分了两次签署，第一次是芦健生与买家签，后来是其他产权人补签；芦健生在签署买卖合同时，有跟其他产权人通过微信告知《补充协议》的内容；其他产权人在做完公证委托书之后见到《补充协议》；买家前后支付了10万给芦健生；钟凯辉不是第三人的员工；4、公证费3150元的发票。原告质证认为：证据1真实性、合法性、关联性有异议，无法确定微信账号的身份，也无法确认签订合同的时间；证据2截图和企业信用报告不认可，复函真实性认可，但原告和原告朋友从事的职业不影响原告有购房需求；证据3真实性、合法性认可，显示出本次交易是通过赵必贵中介按照正常流程居间介绍成交的，在居间过程中被告方对合同的补充协议清楚，只是因为反悔所以没有签署；证据4确认公证费是原告出钱，被告芦健生说过公证费由他们承担。诉讼中，原告表示：杨帆是原告的朋友，欧敏霞系原告女友，原告购买房屋时没有购房资格；因为被告拒签补充协议，所有原告没有在被告签订公证委托当天支付房款；公证书的有效期为一年，原告在一年内都可以申请过户；即使做了公证委托，也必须众被告提供七本房产权才能办理过户，而房产证原件一直在被告处，由于众被告有分期，没有办法收齐房产证原件；原告购房时为了自住购买学位房，并非炒房；当时购房因原告名下有房，无购房资格，但原告希望转让名下房产以购置学位房，涉案房屋有省级学位；虽然房屋买卖合同约定一次性付款，但原告并非手头款项充足可以一次性付款，需要出卖名下房产后，另外借一笔款项才能购买涉案房屋；被告在明知原告无购房资格的情况下，也希望通过公证委托的方式能尽快收齐房款；被告应在委托书有效期一年内保证房屋无权利瑕疵能予以过户。被告被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚表示：原告的上一套房屋已经于2019年12月20日完成交易，故原告已于2019年12月20日取得购房资格，原告完全可以在2019年12月31日前过户却谎称没有购房资格，导致办理公证委托，原告女友欧敏霞作为房产中介，深度参与本次交易，不可能不清楚原告是否具备购房资格；被告应当按照合同约定在2019年12月31日付余款，原告存在不购买房屋和逾期付款两个违约行为，故被告坚持主张两项违约金。本院认为：原告与众被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：余款145万元于双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续拟计划在2019年12月31日前完成；本合同附补充协议。原告与被告芦健生签订《补充协议》，约定：本次交易以全权委托公证委托方式交易完成；该全权委托公证有效期为一年时间，做委托公证当天买方支付首期楼款135万元含定金给卖方；买方拿到公证书当天支付尾期楼款10万元给予卖方，卖方即交房产证原件、公证书原件、婚姻状况证明、身份及户口簿复印件给买方；买方可将该物业过户到第三方名下，卖方无异议。众被告虽然签署了公证委托书，但是除被告芦健生外，其余被告均未签署，故双方之间房屋交易的继续履行不能按照《补充协议》的约定执行。虽然《房屋买卖合同》上明确载明合同附《补充协议》，但《补充协议》的签订也必须双方协商一致达成合意才能作为履行的依据。而该《补充协议》中约定可将物业过户至第三方名下，明显属于规避限购政策的约定。原告作为买受人，应当了解房屋限购政策、自身有无购房资格以及何时具备购房资格，并充分评估自身经济能力而审慎作出是否购房的决定。而从本案证据来看，原告为未婚人士，且原告名下原有产权房屋已经于2019年12月20日转移登记至他人名下，原告届时要求本案房屋过户已不存在障碍。众被告虽然于2020年1月2日签订了《委托书》，委托案外人代办本案房屋出售事宜等，上述委托书有效期为一年。从房屋买卖合同的目的而言，买受人购买房屋在于尽快取得房屋产权，出卖人出卖房屋在于尽快获得房屋房款。《房屋买卖合同》约定的拟计划于2019年12月31日前办理过户实际上双方均未能予以相互配合而履行，那么在众被告签订了《委托书》后双方均应协商且配合共同到房管部门办理过户手续。原告认为委托书的有效期一年则赋予了原告有权在一年内的任意时间要求被告过户房屋则原告支付房款，这种做法显然与一般房屋买卖合同关系中买受人想尽快取得房屋产权的购买意图相悖。至房屋2020年6月5日被查封，本案房屋买卖合同实际上已无法履行，房屋买卖合同已然解除。合同无法继续履行，双方均有过错。原告在已然取得购房资格的情况下应尽快交付房款以办理过户手续。从双方沟通内容及证据看来，原告与被告芦健生多次协商房屋买卖合同解除事宜，被告芦健生明确表态要卖给案外人。实际上原、被告双方对于解除房屋买卖合同已经达成合意，被告方收取的房款应当退还给原告。被告方虽然人数众多，但被告芦健生做为产权人之一，亦是就房屋买卖合同事宜与原告接洽的人，被告芦健生的行为足以让原告相信其为表见代理行为。被告芦健生收取的房款的行为应视为众被告共同收取，被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚签订了《房屋买卖合同》，对于被告芦健生收取定金的行为从未提出异议。故原告要求众被告共同退还定金及房款10万元的诉讼请求有理，本院予以支持。至于被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚抗辩其从未收到过房款，是属于众被告之间的内部关系，应由众被告自行处理。如前所述，本案房屋买卖合同不能履行双方均存在过错，故双方均不向对方承担违约责任。鉴于此，原告要求被告支付不出卖房屋的违约金14.5万元的诉讼请求，被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚要求原告支付不买入房屋的违约金14.5万元及逾期付款违约金14.5万元的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢卫红、芦志雄、芦健生、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚在本判决生效之日起十日内向原告钟凯辉退回定金及房款共计100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚的全部反诉请求。本案本诉受理费2488元，由原告负担1473元，由七被告共同负担1015元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由七被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案财产保全费3575元，由原告负担2116元，由七被告共同负担1459元。本案反诉受理费2825元，由被告卢卫红、芦志雄、芦启常、周美珍、麦广基、麦健诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二一年二月二十四日书记员  李敬钊吴越鸣