北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初11269号原告：高铁石，男，1952年6月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京合胜万家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区城北街道西环路北口弘大路********。法定代表人：邓世豪。原告高铁石与被告北京合胜万家房地产经纪有限公司（以下简称合胜万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告高铁石到庭参加诉讼。被告合胜万家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高铁石向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2019年11月28日解除；2．判决被告支付原告2019年2月28日至2019年11月27日拖欠的租金18150元；3．判决被告支付原告合同约定的2019年度拖欠租金的违约金25800元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月28日原被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，原告将坐落在昌平区沙河镇*1501室房屋，出租给被告，双方约定每月租金4300元，自合同签订之日起被告扣除一个月的接洽承租期后，每季度向原告支付租金4300元，因被告违约，未按照约定期限支付原告租金，为维护原告的合法权益，原告诉至昌平区法院，2019年4月11日经沙河法庭调解员组织调解，原、被告双方达成协议，被告未按照协议约定期限支付租金，如超出7日未支付，原告有权收回房屋。后被告再次违反约定，未支付原告租金，经原告多次催要未果，原、被告于2019年11月28日经协商合同解除，但在合同未解除前的2、3、4三个季度，被告拖欠原告租金18150元，按照双方约定被告应当支付原告拖欠租金18150元，同时应承担合同约定的违约责任，向原告支付违约金25800元。经多次协商未果，故诉至法院，请求依法判决。被告合胜万家公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日，高铁石（出租方、甲方）与合胜万家公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定“第一条：甲方将坐落于北京市昌平区沙河镇*（以下简称1501房屋）……第三条：代理期限自2018年11月28日至2021年11月27日……第五条：租金标准为4300元/月，按季支付。第六条：甲方同意每年预留30工作日作为乙方接洽的承租期，工作日后从2018年11月28日开始计算租金，既自委托日起每年乙方给甲方11个月的房租，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的佣金。乙方因代理甲方签订履行于承租方签订的租赁的合同中，因承租方违约而缴纳或折抵的款项，均作为乙方佣金……第十条：出租代理期限内任何一方需提前终止合同应提前30日书面通知对方，违约方按本合同期内年租金50%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任……第十二条：免租第一年，前三季度每季度扣除一月免租”。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。2018年5月28日，高铁石（出租方、甲方）与合胜万家公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定“第一条：甲方将坐落于北京市昌平区沙河镇*（以下简称904房屋）……第三条：代理期限自2018年8月28日至2021年8月27日……第五条：租金标准为4300元/月，按季支付。第六条：甲方同意每年预留30工作日作为乙方接洽的承租期，工作日后从2018年8月28日开始计算租金，既自委托日起每年乙方给甲方11个月的房租，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的佣金。乙方因代理甲方签订履行于承租方签订的租赁的合同中，因承租方违约而缴纳或折抵的款项，均作为乙方佣金……第十条：出租代理期限内任何一方需提前终止合同应提前30日书面通知对方，违约方按本合同期内年租金50%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任……第十二条：免租第一年第一季度扣除一月，第二季度扣除一月，第三节度扣除一月”。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。2018年5月28日，高铁石（出租方、甲方）与合胜万家公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定“第一条：甲方将坐落于北京市昌平区沙河镇*（以下简称1202房屋）……第三条：代理期限自2018年11月28日至2021年11月27日……第五条：租金标准为3000元/月，按季支付。第六条：甲方同意从2018年11月28日开始计算租金，既自委托日起每年乙方给甲方11个月的房租，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的佣金。乙方因代理甲方签订履行于承租方签订的租赁的合同中，因承租方违约而缴纳或折抵的款项，均作为乙方佣金……第十条：出租代理期限内任何一方需提前终止合同应提前30日书面通知对方，违约方按本合同期内年租金50%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任。第十二条：免租第一年，前三季度每季度扣除一月免租，2018年8月28日正常打房租”。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。后，双方因合同的履行发生纠纷，2019年4月11日，双方就1501房屋、904房屋、1202房屋租赁合同的履行达成调解协议“双方继续履行原合同，合胜万家公司已将所欠房租截至2019年5月28日以前的房租23200元一次性付给了高铁石，滞纳金3600元也一次性付给了高铁石，下次付款时间为2019年5月28日，双方商议在付款日算起，超7日以内为正常付款日期，如合胜万家公司在付款日期内未按时付款，高铁石将无条件收回房屋”。关于2019年5月28日至2019年8月27日合胜万家公司支付租金情况。高铁石向本院提交了中国农业银行银行卡交易明细清单，证明合胜万家公司支付租金的情况。银行卡交易明细显示2019年5月31日高铁石收到租金12900元及8600元。2019年8月29日，邓世豪向高铁石出具一份《约定》，载明邓世豪与高铁石约定2019．8．28-2019．11．28按月支付*904、*1501房租，已给6800元，剩余19000元，按月支付，分别于9．28付8600元，10．28付10400元，从11．28后正常季付。如超过7天未打款，高铁石有权收回房屋。2019年11月25日，高铁石（委托方、甲方）与北京金垚伟业房地产经纪有限公司（受托方、乙方）签订合同，约定“甲方自愿将坐落于北京市昌平区沙河镇*1501，面积为84平方米的两室一厅的房屋交给乙方代理出租……委托租赁代理期为24个月，自2019年11月28日至2021年11月27日”。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。2020年1月8日，高铁石与合胜万家公司调解时，合胜万家公司法定代表人邓世豪称“2019年9月28日，我应向高铁石支付两套房屋租金25800元，实际上我给高铁石支付了6800元，还差19000元未支付，是高铁石坐落在昌平沙河*904室和*1501室的。下次打款时间应是2019年10月28日，应付高铁石10400元，但我未付给高铁石，我的意思是让高铁石把房收回去，高铁石不同意收，让把免租期和违约金都付给他，剩下的时间都签给下家了”。高铁石当时认可合胜万家公司还欠付自己19000元租金，其与北京金垚伟业房地产经纪有限公司就1501房屋签订房屋租赁合同是因为合胜万家公司未按约定向其支付房租。经询问，高铁石称1501房屋已经和案外人签订房屋租赁合同，不要求确认解除合同了。另查明，1501房屋系北京市昌平区沙河镇*的回迁安置房。以上事实有北京市房屋出租委托代理合同、调解笔录、银行卡交易明细、原告陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据高铁石与合胜万家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中约定的权利义务关系，高铁石与合胜万家公司签订的合同虽名为“委托代理合同”，实为房屋租赁合同，此房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院根据高铁石与合胜万家公司在2019年4月11日的调解协议，认定合胜万家公司已向高铁石支付1501房屋、904房屋、1202房屋2019年5月28日前的租金。根据2018年5月28日高铁石与合胜万家公司就1501房屋、904房屋签订的《北京市房屋出租委托代理合同》约定的租金标准及免租期计算方式，合胜万家公司应在2019年5月28日向高铁石支付1501房屋2019年5月28日至2019年8月27日租金8600元；在2019年5月28日向高铁石支付904房屋2019年5月28日至2019年8月27日租金12900元。同时，根据2019年5月31日高铁石收取租金的记录，本院认定合胜万家公司在2019年5月31日向高铁石支付1501房屋2019年5月28日至2019年8月27日租金8600元，支付904房屋2019年5月28日至2019年8月27日租金12900元。关于2019年8月28日及以后的租金支付情况，本院根据高铁石与合胜万家公司2020年1月8日调解时的意见、邓世豪出具的《约定》及高铁石向本院提交的中国农业银行银行卡交易明细清单等证据认定，合胜万家公司已支付高铁石904房屋、1501房屋2019年8月28日至2019年11月27日的租金6800元，剩余19000元未支付。为便于计算，本院视合胜万家公司交纳的6800元为1501房屋的租金，合胜万家公司未交纳904房屋租金。合胜万家公司应支付高铁石1501房屋2019年8月28日至2019年11月27日的租金12900元，已付6800元，还应支付6100元，故本院对高铁石要求合胜万家公司支付租金的诉讼请求合理部分予以支持，过高部分不予支持。本案中，高铁石称不需要确认解除合同，本院对此不持异议。关于违约金的支付问题。本案中，合胜万家公司并未依照《约定》在2019年9月28日向高铁石支付租金，超过7日，高铁石既有权收回房屋，亦有权要求继续履行合同，并要求合胜万家公司依约支付租金。但高铁石选择了收回房屋，并不是合胜万家公司选择了提前终止合同。因此，高铁石要求合胜万家公司依据合同第十条支付违约金的诉讼请求无事实依据。但合胜万家公司未依约向高铁石支付租金，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，本院根据双方合同约定的租金标准、免租期计算方式，合胜万家公司欠付租金金额及其过错程度等因素，酌定合胜万家公司向高铁石支付违约金9000元。故本院对高铁石要求合胜万家公司支付违约金的诉讼请求合理部分予以支持，过高部分本院不予支持。合胜万家公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京合胜万家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付高铁石2019年8月28日至2019年11月27日拖欠租金6100元；二、北京合胜万家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付高铁石违约金9000元；三、驳回高铁石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费899元，由北京合胜万家房地产经纪有限公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年二月七日书记员  王龙