四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异9号 案外人：谢小兵，男，1992年12月20日出生，汉族，住四川省沐川县。 申请执行人：乐山双益食品有限公司。住所地：四川省乐山市市中区府街20号3幢。统一社会信用代码：915111002069504071。 法定代表人：李学富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄志春，该公司员工。 被执行人：乐山凯利建设发展有限公司。住所地：四川省乐山市市中区柏杨路38号。统一社会信用代码：91511100621103539W。 法定代表人：欧亚东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋祥华，该公司员工。 在本院执行申请执行人乐山双益食品有限公司（以下简称双益公司）与被执行人乐山凯利建设发展有限公司（以下简称凯利公司）合同纠纷一案中，案外人谢小兵不服本院作出的（2017）川1102执170号之三执行裁定中续查封登记在被执行人凯利公司名下的位于四川省乐山市市中区××路××号××公寓××号住房，向本院提出书面异议。本院于2021年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谢小兵称，2019年7月16日，谢小兵购买了登记在凯利公司名下的位于四川省乐山市市中区××路××号××公寓××单元××楼××号××住房，并支付了全部价款33万元。现已经装修入住至今，缴纳了物管费、水、电、气等相关费用。在王安勇与凯利公司民间借贷纠纷一案审理中，王安勇于2016年4月5日提出财产保全申请，乐山市市中区人民法院作出（2016）川1102民初1958号民事裁定，裁定查封凯利公司开发的位于四川省乐山市市中区××路××号××公寓××单元××楼××号商品房，查封期限至2019年4月6日止。2016年12月8日，经双益公司申请，乐山市市中区人民法院作出（2016）川1102民初653号之二民事裁定，轮候查封前述案涉房屋，查封期限至2018年12月7日止。2018年12月24日，经双益公司申请，乐山市市中区人民法院作出（2017）川1102执170号之一、之三执行裁定，轮候查封前述案涉房屋，查封期限自2018年至2021年12月23日止。2020年8月14日，乐山市自然资源局轮候查封前述案涉房屋，查封期限至2023年8月13日止。前述案涉房产合并在首查封的王安勇与凯利公司民间借贷纠纷执行一案中执行，经人民法院主持调解，前述案涉房屋已经并案执行完毕。2020年8月27日，乐山市市中区人民法院出具了（2019）川1102执恢620号结案通知书，但案涉房屋还处于查封状态。2020年10月21日，乐山市市中区人民法院通知双益公司，告知其案涉房屋已经在王安勇与凯利公司执行案件中执行完毕，且当时无人申请参与分配，即由王安勇卖房，价款由法院掌控，同时告知乐山市自然资源局，乐山市自然资源局同意解除案涉房屋的查封，但双益公司于2020年10月28日向乐山市市中区人民法院出具《关于不同意解除房产查封措施的意见书》，明确表示不同意解除案涉房屋的查封。2020年8月3日，乐山市市中区人民法院作出（2020）川1102执620号之二执行裁定，裁定解除王安勇申请查封的位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号××幢××单元××楼××号房屋（合同编号分别为20140102286,20140102290,20140102292,20140102295,20140102298,20140102300,20140102303,20140102306）房屋的查封。2020年8月5日，乐山市市中区人民法院作出（2020）川1102执620号之三执行裁定，裁定解除王安勇申请查封的位于四川省乐山市市中区××公寓××栋××单元××楼××号××栋××层××号××号地下停车位的查封。2020年10月28日，乐山市市中区人民法院作出（2020）川1102执1233号之三执行裁定，裁定解除乐山市自然资源局申请查封的位于四川省乐山市市中区××路××号××单元××楼××号××幢××层××号车位的查封。综上，请求中止乐山市市中区人民法院（2017）川1102执170号之三执行裁定的执行，解除对凯利公司名下的位于四川省乐山市市中区××路××号××“领江.88公寓”1单元13楼2号（原乐山市市中区滨河路909号1幢1单元13楼5号）房屋的查封。 申请执行人双益公司称，谢小兵提出的执行异议所针对的房产系“领江.88公寓”1单元13楼2号房屋，而双益公司自始至终申请人民法院查封的房产均是被执行人凯利公司名下的“领江.88公寓”1幢1单元13楼5号房屋，并且根据双益公司申请，乐山市市中区人民法院也分别于2016年12月6日、2018年12月17日作出（2016）川1102民初653号之二民事裁定、（2017）川1102执170号之三执行裁定，查封以及续查封了案涉房屋，故谢小兵所提出的案涉争议房产与双益公司正在执行的案件无关，请求驳回谢小兵的异议请求。 被执行人凯利公司未提交书面陈述意见及相关证据。 本院查明：2016年7月18日，本院受理了原告双益公司与被告凯利公司合同纠纷一案，案号为（2016）川1102民初653号。在该案审理过程中，本院根据双益公司提出的财产保全申请，于2016年12月6日作出（2016）川1102民初653号之二民事裁定，裁定查封凯利公司开发的位于四川省乐山市市中区××路××号××公寓××楼××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号共计22个地下车位以及1-1-8-1号、1-1-12-5号、1-1-13-5号、1-2-27-6号住房，查封期限为二年。2016年9月26日，本院作出（2016）川1102民初653号民事判决，判决：凯利公司支付双益公司合同价款共计1085000元；驳回双益公司的其他诉讼请求。 2017年2月6日，申请执行人双益公司依据本院已经发生法律效力的（2016）川1102民初653号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2017）川1102执170号。在该案执行中，本院依职权对被执行人的财产状况进行了调查，除依法查封了凯利公司开发的位于四川省乐山市市中区××路××号“领江.88公寓”负二楼2号、4号、11号、12号、14号、18号、19号、21号、29号、31号、32号、34号、35号、44号地下车位及1-1-13-5号住房外，暂无其他可供执行的财产信息。上述查封财产因尚未竣工验收，暂不具备处置条件。经本院依法告知后，申请执行人表示也不能提供被执行人有可供执行的财产线索。本院依职权将被执行人凯利公司纳入失信被执行人名单进行惩戒。2017年6月27日，本院作出（2017）川1102执170号之二执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。2018年12月17日，本院根据双益公司的申请作出（2017）川1102执170号之三执行裁定，裁定续查封登记在凯利公司名下的位于四川省乐山市市中区××路××号××公寓××楼××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号住房，查封期限为三年。2018年12月24日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2017）川1102执170号之三执行裁定书和协助执行通知书。 另查明：1.据形成于2021年1月12日的《房产登记信息查询情况说明》载明：位于四川省乐山市市中区××路××号××单元××楼××号（市中区滨河路909号1幢1单元13楼5号）的房屋权利人为凯利公司，共有方式为单独所有；不动产权证号为川（2018）乐山市不动产权第0××4号，登记时间为2018年2月13日；房屋性质为市场化商品房；房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为68.85平方米，规划用途为住宅，房屋状态为现房未抵押、期房未抵押，现房已查封、期房已查封，现房无异议、期房有异议，未限制；不动产单元号为511102002003ＧＢ00013Ｆ00031593，分摊土地面积为6.62平方米，宗地面积为4519平方米，宗地代码为511102002003ＧＢ00013，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让。 据《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》载明：“88公寓”，新编门牌号为滨河路955号1单元13楼2号的原门牌号为滨河路909号1-13-5号。 2.2019年7月16日，谢小兵作为甲方与凯利公司作为乙方签订《88公寓购房协议》，约定：“……88公寓1单元13楼2号销售金额330000元，甲方于2019年7月16日预交购房定金贰万元整，在2019年7月19日交购房款壹拾捌万元整，在2019年7月26日前交清购房余款壹拾叁万元整，如甲方未按期交清余款视为甲方违约，不退定金，乙方违约双倍退还定金，乙方承诺在甲方交清购房全款后六十个工作日内办理完购房备案登记、不动产权证……”。谢小兵在“甲方”处签名捺印，凯利公司在“乙方”处加盖该公司印章和法定代表人欧亚东的个人印章，该协议备注联系人为余岷，联系电话139××××4477。同日，谢小兵之妻程娟向余岷转款20000元。凯利公司法定代表人欧亚东向谢小兵出具《收条》，载明：“今收到谢小兵购房定金人民币贰万元，带2019年7月17日补公司收款收据。购房号1-13-2号”；同日，凯利公司向谢小兵出具收到谢小兵交来88公寓1单元13楼2号购房款20000元的《收款收据》。同年7月19日，谢小兵之妻程娟向余岷转款180000元，用途为88公寓1-13-2号房屋的购房款，凯利公司向谢小兵出具收到谢小兵交来88公寓1单元13楼2号购房款180000元的《收款收据》。同年7月26日，谢小兵之妻程娟向余岷转款130000元，用途为88公寓1-13-2号房屋的购房款，凯利公司向谢小兵出具收到谢小兵交来88公寓1单元13楼2号购房款130000元的《收款收据》。此后，凯利公司将案涉房屋交付与谢小兵，谢小兵于2019年9月3日向“领江.88公寓”小区物业管理公司即乐山天卓物业公司缴纳物业管理费、监管费、建渣清运费，并装修入住至今。因案涉房屋尚处于查封状态，不能办理产权过户登记，谢小兵遂向本院提出前述异议请求。 3.在本院审理原告王安勇诉被告凯利公司民间借贷纠纷一案中，根据王安勇的财产保全申请，本院于2016年4月5日作出（2016）川1102民初1958号民事裁定，裁定预查封凯利公司开发的位于四川省乐山市市中区××公寓××栋××单元××层××号××层××号××层××号××房××栋××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号的地下停车位，查封财产的价值以150万元为限。同年4月7日，本院向乐山市住房保障和房地产管理局送达了（2016）川1102民初1958号民事裁定书和（2016）川1102执保164号协助执行通知书。同年6月13日，本院作出（2016）川1102民初1958号民事判决，判决凯利公司归还王安勇借款本金200万元及利息（利息以200万元为计算基数，从2015年7月1日开始按月息2%计算至付清之日止）。 2016年7月18日，申请执行人王安勇本院依据已经发生法律效力的（2016）川1102民初1958号民事判决书，向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2016）川1102执934号。在该案执行过程中，本院依法委托四川乐山万邦拍卖有限公司对登记在凯利公司名下位于四川省乐山市市中区××“88公寓”房屋1套及停车位7个予以公开拍卖，共获得拍卖款项710800元。扣除王安勇在该案中垫付的评估费6200元、公告费6600元后，王安勇在该次执行中已实现债权本金698000元，尚欠借款本金1276400元及利息和诉讼费用16400元未能受偿。因剩余查封房屋及车位暂不具备处置条件，经本院依法告知后，王安勇同意终结该案的本次执行程序。2017年6月6日，本院作出（2016）川1102执934号之十三执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 2019年3月18日，申请执行人王安勇本院依据已经发生法律效力的（2016）川1102民初1958号民事判决书，向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执恢237号。在本院主持下，王安勇与凯利公司达成执行和解。2019年3月28日王安勇（甲方）与凯利公司（乙方）签订《协议书》，约定：根据四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初1958号民事判决书、（2016）川1102执934号之十三执行裁定书，截至2019年3月6日止，被执行人凯利公司尚欠王安勇本金127.64万元，利息141.6088万元，诉讼费1.64万元，合计共欠款270.8888万元，经双方当事人协商达成一致意见，申请执行人王安勇同意被执行人凯利公司一次性以220万元还清上述欠款。并承诺收到220万元后马上解除登记在申请执行人王安勇名下8套房屋及解除乐山市市中区人民法院查封执行的房屋及车库。如申请执行人王安勇在2019年4月15日前未收到协议所定的220万元，该协议自动失效。王安勇和凯利公司的法定代表人欧亚东分别在该协议书的“甲方”和“乙方”处签名并捺印。同年3月30日，王安勇（甲方）与凯利公司（乙方）签订了《关于2019年3月28日申请执行人王安勇与被执行人乐山凯利建设发展有限公司签订的协议补充说明》，主要约定：1.甲、乙双方一致同意该协议有效，是双方真实意思表示，不违反法律规定，符合法律的规定。2.（1）甲方委托乙方负责处置变卖备案登记在甲方名下的商品房，预售案合同为：20140102286、20140102290、20140102292、20140102295、20140102298、20140102300、20140102303、20140102306，上述商品房位于四川省乐山市市中区××路××号××公寓，变卖变现金后所得款项偿还给甲方（申请执行人王安勇）执行案款。（2）甲方（申请执行人王安勇）同意首先将甲方（申请执行人王安勇）申请人民法院查封乙方（被执行人凯利公司）1单元13楼2号商品房、负一层6号车位、负一层45号车位交由乙方（凯利公司）自行处置，变卖变现所得款项后，用于分割甲方申请执行人王安勇备案登记名下8套商品房、水、电、气的安装费等费用。变现后所得变卖款交人民法院，乙方不得滥用。3.因甲方（申请执行人王安勇）备案登记名下的上述8套商品房全部是框架结构，户型没有分割，水、电、气都没有安装，不具备商品房出售处置条件，在处置王安勇执行案件中，双方本着诚信的原则，化解社会矛盾，王安勇同意首先将其申请法院查封的1单元13楼2号商品房、负一层6号车位、负一层45号车位交由凯利公司自行处置，变卖变现所得款项后，由乙方负责支付分割王安勇备案登记名下上述8套商品房分割装修费、水、电、气安装费等费用，甲方不出任何费用，只负责对分割装修质量、工程进度监督，并按时向人民法院回报真实情况。4.乙方在装修申请人王安勇备案登记名下8套商品房时，严格按照工程施工图分割装修，不得私自改变户型。该补充协议还对其他事项进行了约定。王安勇在“甲方”处签名捺印，凯利公司在乙方处加盖该公司印章。2019年5月16日，本院作出（2019）川1102执恢237号之一执行裁定，以王安勇与凯利公司达成和解为由，裁定终结（2019）川1102执恢237号案件的执行。 2019年11月18日，申请执行人王安勇本院依据已经发生法律效力的（2016）川1102民初1958号民事判决书，向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执恢620号。2020年6月12日，本院作出（2019）川1102执恢620号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 形成于2020年7月21日的执行笔录载明截至当日，凯利公司按和解协议的约定已付清尚欠王安勇的借款本金220万元，凯利公司自愿再行支付王安勇5万元利息，并承担执行费22564元。该案以和解执行完毕的方式结案。 2020年8月3日，本院作出（2019）川1102执恢620号之二执行裁定，裁定解除对备案登记到申请执行人王安勇名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号××幢××单元××楼××号××房产（合同编号分别为：20140102286、20140102290、20140102292、20140102295、20140102298、20140102300、20140102303、20140102306）的查封。同年8月6日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执恢620号之二执行裁定书和协助执行通知书。同年8月5日，本院作出（2019）川1102执恢620号之三执行裁定，裁定解除对凯利公司名下位于四川省乐山市市中区××公寓××栋××单元××层××号××栋××层××号××号××号的地下停车位的查封。同年8月20日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执恢620号之三执行裁定书和协助执行通知书。同年8月27日，本院向王安勇、凯利公司送达（2019）川1102执恢620号结案通知书，该结案通知书载明：在执行中，凯利公司与王安勇达成执行和解并履行完毕。本案执行费用22564元由凯利公司承担并缴纳至本院，王安勇自愿承担本案案件受理费及保全费共计16400元。本案现执行完毕。 2020年10月21日，本院告知乐山市自然资源局、双益公司，在执行王安勇一案中，因该案中对登记在凯利公司名下包括案涉房屋在内的三处房屋及地下车位系首查封，王安勇与凯利公司于2019年达成和解，且无人申请参与分配，即由王安勇来卖房，价款由法院掌控，现在王安勇的案件已执行完毕，是否同意解除前述房屋和地下车位的查封。乐山市自然资源局表示同意解除查封。同年10月28日，双益公司向本院出具《关于不同意解除房产查封措施的意见书》，载明：“……我司前后申请查封的房产均为乐山市市中区滨河路909号1幢1单元13楼5号，现贵院告知实际查封房产为乐山市市中区滨河路909号1幢1单元13楼2号，我司经董事会讨论认为现有证据尚不足以证明该房产的真实信息现状，需要进一步进行核实，故暂不同意贵院解除对上述房产的查封措施”。 审查中，谢小兵陈述，欧亚东未告诉谢小兵案涉房屋被查封一事。在签订合同一个月后，谢小兵就催促凯利公司办过户手续的事宜，多次催促无果。凯利公司陈述，因凯利公司差欠王安勇的钱，在王安勇诉凯利公司民间借贷纠纷一案中，乐山市市中区人民法院查封了案涉房屋。涉双益公司、乐山市自然资源局的案件均系在此之后的轮候查封。当时，凯利公司在“领江.88公寓”门口设立了一个办证点，谢小兵咨询购房事宜，凯利公司工作人员告诉他有一套房屋要卖，但是被乐山市市中区人民法院查封了，须征得乐山市市中区人民法院同意。因王安勇同意凯利公司出售案涉房屋，乐山市市中区人民法院同意凯利公司处置案涉房屋变现，变现款用于“领江.88公寓”1单元四楼7套房屋和2单元1套房屋的分割和水电气安装。之所以未与谢小兵签订正式的商品房买卖合同，系因案涉房屋处于查封状态，无法签订网签备案合同，也未能到住建部门办理备案登记。谢小兵已付清全部购房款。 上述事实，有案外人谢小兵提交的《88公寓购房协议》《四川省农村信用社电子回单》《收条》《收款收据》《乐山天卓物业公司收款收据》《房产登记信息查询情况说明》（2020年10月20日）、《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》《房屋信息摘要》（2020年8月24日）、《协议书》《关于2019年3月28日申请执行人王安勇与被执行人乐山凯利建设发展有限公司签订的协议补充说明》、执行笔录（2019年5月16日）、（2019）川1102执恢620号执行裁定书、（2016）川1102民初1958号民事裁定书、（2016）川1102执保164号协助执行通知书、（2016）川1102民初653号之二民事裁定书、（2017）川1102执170号之三执行裁定书、（2019）川1102执恢620号之二执行裁定书、（2019）川1102执恢620号协助执行通知书、（2019）川1102执恢620号之三执行裁定书、（2019）川1102执恢620号之三协助执行通知书、（2019）川1102执恢620号结案通知书、《四川省高级人民法院通信管理平台短信推送信息》《关于不同意解除房产查封措施的意见书》、执行笔录（2020年10月21日）、《结婚证》、录音光盘，本院依职权调取的《房产登记信息查询情况说明》（2021年1月12日）、《房屋信息摘要》（2021年1月12日）、《案款付款通知书》《财产保全申请书》（王安勇）、（2016）川1102民初1958号民事判决书、（2016）川1102执934号之十三执行裁定书、（2019）川1102执恢237号之一执行裁定书、（2019）川1102执恢620号执行裁定书、执行笔录（2020年7月21日）、（2016）川1102民初653号民事判决书、（2017）川1102执170号之三执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、（2016）川1102执934号执行案件卷宗材料、（2019）川1102执恢237号执行案件卷宗材料、（2019）川1102执恢620号执行案件卷宗材料、（2017）川1102执170号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。谢小兵的异议请求是否成立，应按照前述法律规定进行审查。 本案中，首先，谢小兵提供的《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》以及本院调取的《房产登记信息查询情况说明》能证实四川省乐山市市中区××路××号“领江.88公寓”1-1-13-5号房屋即为四川省乐山市市中区××路××号××单元××楼××号房屋，故双益公司提出案涉房屋并非其在（2017）川1102执170号执行案件中申请查封的房屋的主张，与审查查明的事实不符，本院不予采信。 其次，在王安勇与凯利公司民间借贷纠纷一案审理中，本院首次查封了案涉房屋，且案涉房屋无担保物权，本院根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第88条第一款关于“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿”的规定，在该案中处置变卖案涉房屋并无不当。又，在王安勇与凯利公司民间借贷纠纷恢复执行一案中，在本院的主持下，王安勇与凯利公司达成执行和解，凯利公司按照执行和解协议的约定变卖处置案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第48条关于“被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款”的规定，并无不当。谢小兵基于凯利公司按照和解协议的约定变卖处置案涉房屋的情况下与凯利公司签订《88公寓购房协议》，并向凯利公司支付了购房的全部价款，且凯利公司已按前述和解协议履行完毕。故谢小兵应是案涉房屋的权利人，且其权利来源合法真实，能够排除执行。 综上，案外人谢小兵的执行异议符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条规定的异议成立条件，案外人谢小兵提出中止对案涉房屋执行的异议请求成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第48条、第88条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条之规定，裁定如下： 中止本院（2017）川1102执170号之三执行裁定中续查封登记在被执行人乐山凯利建设发展有限公司名下位于四川省乐山市市中区××路××号××公寓××号（现四川省乐山市市中区××路××号××单元××楼××号）住房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高 奕 二〇二一年二月一日 书记员 赵若晴