山东省泰安高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0991民初532号 原告:李佐运，男，1965年3月11日出生，汉族，住址山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：于纪国，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。 被告:曹长根，男，1960年6月1日出生，汉族，住址山东省泰安市岱岳区。 被告：宋秀娟，女，1958年2月5日出生，汉族，住址山东省泰安市岱岳区。 被告：曹强，男，1987年7月10日出生，汉族，住址山东省泰安市泰山区。 三被告共同委托诉讼代理人：郭庆新，山东青来律师事务所律师。 原告李佐运与被告曹长根、宋秀娟、曹强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佐运及其委托诉讼代理人于纪国，被告曹长根、宋秀娟及其与被告曹强的共同委托诉讼代理人郭庆新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李佐运向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令原、被告签订的房屋买卖合同无效；二、请求法院依法判令被告返还购房款130000元并赔偿经济损失：三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告与被告曹长根签订房屋买卖合同后，原告通过银行转账及现金的方式支付给被告购房款130000元，原告支付购房款后，多次找到被告要求被告将房产过户，被告至今不给原告交付房产也不给原告办理房产过户，现原告经落实被告此房无房产证，根本无法给原告过户，也无法流转到原告名下，原告因此诉至法院，请求判如所诉。 曹长根、宋秀娟、曹强共同答辩称：第一、原、被告从未签订购房合同，根据合同相对性原则，原告起诉主体错误；第二、原告购买的宅基地及房屋，是被告家的老宅基地及自己的一处宅基地，原告要求返还购房款，应当向实际收款人索要；第三、原告在被告的宅基地上修建的两层楼房，原告主张合同无效，双方各自返还，原告应当拆除房屋后，被告可以退款收取的20000元；第四、原告盖房不符合城乡规划法第51条规定，双方之间，应先确定宅基地使用权以后再予以诉讼，根据土地管理法第14条规定，宅基地使用权纠纷应当由乡级人民政府或者县级人民政府处理，双方对处理不服时再予以起诉，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 原告李佐运针对其提出的诉讼请求及依据的事实与理由，向本院提交了以下证据： 证据1、2013年4月17日签订的《房屋买卖协议样本》两份。证明：被告委托其儿子曹强与原告签订房屋买卖协议，以14万元将泰安市高新区老房卖给原告，并将此房后荒地一片以30000元价格也卖于原告，后经落实，被告老房后荒地属于窦家村集体所有，与被告无关； 证据2、泰安泰山商业银行股份有限公司王家店分理处出具的原告银行流水一份。证明：2013年4月17日即合同签订当天，原告通过银行转账方式支付被告儿子曹强购房款102000元。 证据3、2013年4月15日被告儿子曹强给原告出具的借条一份。证明：在支付购房款时，将被告儿子曹强所欠的8000元现金抵付购房款，因此视为支付购房款110000元； 证据4、2015年2月18日由被告曹长根给原告出具的收据一份。证明：在支付上述的购房款后，被告曹长根又向原告收取了20000元购房款，被告在收据中同时注明剩余40000元，由双方过户后一次性付清。备注：2015年3月21日之前完成过户，同时证明原告已累计支付被告购房款130000元，且被告曹长根已认可这一事实； 证据5：2013年7月1日由北集坡办事处窦家村提供的收款收据一份.证明：被告曹长根卖给原告的老房屋后的荒地属于村委所有，原告已向村委支付17500元土地承包费，故原告在此荒地上承建房屋或者其他用途与被告无关； 证据6、泰安市岱岳区北集坡街道办事处窦家村村民委员会出具的证明一份，证明：2013年7月1日窦家村收取原告承包费17500元，承包土地位于曹长根房后，路北至河北（北大湾）北至河边，西至曹长迎、南至路，东至路，此块土地原告承包时属于村委所有，这块土地也就是双方于2013年4月17日签订的涉及三万元承包费的承包土地，此土地被告没有所有权和使用权，被告无权出售给原告，属于无效合同。 被告曹长根、宋秀娟、曹强对原告提交的证据，共同作出以下质证意见： 对证据1两份买卖协议的真实性和证明目的都有异议，该合同并非被告签订，被告对此并不知情，原告购买的两块宅基地，一份是被告曹长根与宋秀娟屋后栽种树木的空地，另一份是自己的宅基地，被告曹长根、宋秀娟从未委托曹强买卖老家的宅基地，原告也没有提交授权委托书，合同实际没有任何效力，原告诉讼主体错误； 对证据2银行流水的真实性无异议，但该转款不能证明是购房款，即使是购房款原告也应起诉收款人，被告从未收到该款； 对证据3曹强出具的借条真实性和证明目的均有异议，曹强向原告书写了借条，原告是否向曹强支付借款，被告均不知情，曹强的签字是否真实也无法查明，即使是真实的，原告也应以民间借贷为由起诉曹强，该借条并未说明折抵卖房款； 对证据4被告曹长根出具的收据真实性无异议，系被告在2015年发现原告在自家宅基地上盖房后，才知道相关的房屋买卖事情，原告向被告支付了20000元，被告确已收到，但并不认可双方的房屋买卖协议； 对证据5窦家村出具的收款收据真实性和证明目的均有异议，该证据无法证明实际形成于2013年7月1日，即使是真实的，原告不是本村人员不享有宅基地使用权，根据民法典及物权法，原告没有权利在承包的土地上建造房屋； 对证据6窦家村村委会出具的证明真实性无异议，对证明目的有异议，原告盖房所占土地原来属于被告院落后栽种树木的林地，在签订合同前被告从泰城西部汽车城花钱购买渣土雇佣十余辆渣车经过三天三夜施工将原告盖这个房子的地基垫平，从原来的六七米宽扩宽到20米宽，在这过程中损坏了他人的树木，赔偿他人林木款就是原告提交的八千元借条所指向的款项，并且原告参与铲平过程。原告对该块土地属于被告所有是明知的。村委出具的证明内容被告不予认可。另外，原告向村委缴纳承包费说明原告也认可承包了该地皮，却又于2015年2月18日向被告支付了20000元，前后矛盾，不能证实其关证据联性。 本院根据当事人庭审提交的证据、陈述的意见，认定以下事实：被告曹长根与被告宋秀娟系夫妻关系，被告曹长根与被告曹强系父子关系，原告提交的2013年4月17日《房屋买卖协议样本》两份中“曹长根”签名为被告曹强代签。两份购房协议约定，李佐运从曹长根处购买位于泰安高新区的“房产”两套，面积分别为360平方米、300平方米，购房款分别为30000元和140000元，合计170000元。其中，面积为360平方米房屋四至为东至路边、南至路边、西至曹长迎东墙、北至河边，该协议项下的所谓房产实际系被告曹长根、宋秀娟宅基地房屋后的空地，两被告在此处栽种树木，买卖协议签订后，两被告从别处运渣土将此处拓宽垫平。面积为300平方米院落四至为东至路边、西至赵贵莲、南至曹发友后墙、北至路边，该院落系被告曹长根、宋秀娟于八十年代建设的房屋和院落。双方在合同中还约定了付款的方式、时间以及房产过户的问题。合同签订后，李佐运向被告曹强支付了部分购房款，共计110000元,被告亦将协议中约定的房屋院落及屋后空地交付原告，原告后在空地处建设部分建筑物。2015年2月18日，曹长根向原告出具了收据一份，记载“卖方曹长根今收到买方李佐运现金贰万元整，剩余肆万元由双方过户后一次性付清（备注：2015年3月21日前完成过户）”。后因曹长根未依约履行办理房屋过户的义务，李佐运于2020年8月10日向本院起诉。 另查明，原告李佐运非泰安市高新区北集坡街道办事处窦家村的集体组织成员。2013年7月1日，泰安市高新区北集坡街道办事处窦家村村民委员会收取原告李佐运土地承包费17500元，该承包土地东西长13.8米，南北长14.3米，承包土地位于泰安市岱岳区河边，西至曹长迎、南至路，东至路，此块土地即本案涉案协议中面积为360平方米所谓“房产”所指向的地块，该地块的实际所有权及使用权由泰安市岱岳区北集坡街道办事处窦家村享有。 本院认为，原告提交的2013年4月17日《房屋买卖协议样本》中房屋出卖人曹长根的签名虽由被告曹强代签，但被告曹长根此后收取了原告支付的部分购房款并出具收条，根据《中华人民共和国民法典》第五百零三条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认”的规定，本院确认被告曹长根系2013年4月17日《房屋买卖协议样本》的合同当事人。本案中，涉案的买卖标的物属于集体土地上的建筑物及集体土地使用权，其买卖合同不同于一般的合同，买卖行为受我国现行法律和政策的规制。根据我国现行土地管理法和政策规定，农村宅基地上的房屋属于限制流通物，只能在本集体组织内部流转，因本案原告并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，且农村集体土地使用权不得随意买卖，故本案房屋买卖协议违反了我国法律的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，本院确认原告李佐运与被告曹长根于2013年4月17日签订的两份《房屋买卖协议样本》无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案确认房屋买卖协议无效后，被告曹长根应返还原告取得的购房款。庭审中，被告虽主张其中的8000元借款系用于补偿案外人财产损失,但该款项也是用于处理履行购房协议，故应作为被告收到的购房款，因此，被告曹长根应返还的款项为130000元。涉案房屋为限制流通物，被告曹强应当知道其实施买卖行为违法，而被告曹长根通过其行为进行了追认，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告曹强应当对前述应返还的购房款130000元承担连带责任。关于原告主张的经济损失，本院认为，原告作为涉案房屋所在地集体组织外的成员，应当清楚地知道我国法律法规对农村土地房屋进行限制流通的有关规定，在明知或应知相关规定的同时依然签订涉案房屋的买卖合同，其应当对合同无效负有一定过错责任，且双方签订的购房协议无效后，原告亦应返还涉案的房屋，而涉案房屋在由原告使用至本案确认合同无效之前存在折旧的事实，故本院确认原告主张的经济损失与涉案房屋的折旧进行折抵后，对原告提出的经济损失主张不予支持。另，泰安市高新区北集坡街道办事处窦家村村委出具的证明显示双方涉案的360平方米的所谓“房产”实为被告曹长根所属村民委员会的集体土地使用权，该土地使用权由该村委会享有，被告曹长根对该项财产无权处分，亦不能主张相应的权利，故该项财产所涉及问题应由原、被告同房产所在的窦家村村民委员会另行处理，原告所应返还的房产为300平方米房屋院落（四至：东至路边、西至赵贵莲、南至曹发友后墙、北至路边）。 原告主张要求被告宋秀娟承担还款义务，因涉案房屋系由被告曹长根与被告宋秀娟共同所有，被告曹长根处分房产的行为，被告宋秀娟未提出异议，故被告曹长根在确认合同无效后应返还的购房款属于夫妻共同债务，被告宋秀娟应共同返还。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、第一百六十七条、第五百零三条、第九百八十七条、第一千零八十九条的规定，判决如下： 一、原告李佐运与被告曹长根于2013年4月17日签订的两份《房屋买卖协议样本》无效； 二、被告曹长根与被告宋秀娟于本判决生效之日起十日内共同返还原告李佐运购房款130000元； 三、被告曹强对上述第二项确定的款项承担连带还款责任； 四、原告李佐运于本判决生效之日起十日内返还被告曹长根《房屋买卖协议样本》中位于泰安市高新区300平方米的房产（四至：东至路边、西至赵贵莲、南至曹发友后墙、北至路边）； 五、驳回原告李佐运的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2900元，由原告李佐运负担174元，由被告曹长根、被告宋秀娟、被告曹强共同负担2726元。被告应当负担的案件受理费原告已经预交，待执行时一并处理。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审 判 长  陈师彦 人民陪审员  安儒泉 人民陪审员  张茂乾 二〇二一年二月五日 书 记 员  马婷婷