重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初8815号原告：邹利民，男，汉族，生于1971年7月9日，住重庆市九龙坡区。被告：罗斌，男，汉族，生于1959年11月19日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王琛，重庆善庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兰，重庆善庆律师事务所律师。被告：重庆鹊达房产中介服务有限公司，住重庆市璧山区璧泉街道东林大道51号3幢2号门市，统一社会信用代码91500227MA60DPQN0M。法定代表人：文小莉。原告邹利民与被告罗斌、重庆鹊达房产中介服务有限公司（以下简称鹊达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员廖红霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告邹利民、被告罗斌的委托诉讼代理人王琛、被告鹊达公司的法定代表人文小莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹利民向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗斌归还原告已支付的购房款共300000元及利息损失2328元(依据人民银行30万三个月同期利率4.65%计算)，支付原告代缴的部分水电气费等258.41元，共计302562.41元。2、判令鹊达公司如数退还原告5000元中介服务费，赔偿原告搬家、清洁卫生等直接经济损失1220.00元。并承担相关违约责任和民事赔偿责任。3、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用均由被告鹊达公司承担。4、撤销原告与被告双方于2020年5月23日签订的房屋买卖合同。事实和理由：2020年5月23日，被告鹊达公司利用虚假夸大宣传的二手房信息，诱使原告来璧山看房。原告等被告罗斌下班见面谈价等待了5个小时，被告利用原告极度疲劳之际，在被告鹊达公司住所草签了《房屋买卖合同》。该合同对案涉房屋的质量细节约定较少，致使买卖双方在本合同履行过程中产生重大分歧，难以实现合同目的，引发合同纠纷。尽管该合同显失公平，但原告仍然尊重合同，忠实履行了合同义务，支付了合同款项共计305000元，其中，2020年5月23日向被告鹊达公司支付了合同定金50000元和中介费5000元。于2020年6月13日支付了合同约定的首笔房款250000给被告罗斌。被告鹊达公司提供的格式合同，故意忽视原告对房屋质量的要求，只用“精装房”一词，让买卖双方都产生重大误解，进而引发合同履行纠纷。被告罗斌故意隐该房屋瑕疵，并拒绝履行维修义务，经原告催告后至今逾期远大于90天仍未履行合同义务的行为，事实上己经构成了合同违约。本合同显失公平，被告有乘人之危之嫌，使原告在违背真实意思的情况下订立的合同，本合同的相关格式条款也严重侵害了原告的合法权益。本案合同是被告方采用欺诈的手段，乘人之危，使原告在违背真实意思的情况下订立格式合同，并使用了胁迫的手段让原告付款。本合同纠纷核心是“精装房”三个字，这是被告在本合同中唯一的房屋质量担保，是被告诱骗原告产生重大误解而欠下本合同的关键。被告双方均无履行合同的实际能力，而且被告鹊达公司严重违法违规，恶意损害原告的合法权益，案涉房屋的真实价值与合同价款过于悬殊，本合同显失公平。原告在搬出房子时，和业委会的主任（姓傅）和邻居有一个录音，他们明确的告诉原告，当时原告买的时候被骗得很惨，对面类型的房子141平方，中介收的价格是325000元，卖出的价格是385000元。还有一套5-3的房屋，璧山法院拍卖的，拍卖的价格是300000元，面积也是140多平方米，根据对面房屋的价格进行估算，案涉房屋的价格估算只有265000元左右，所以罗斌以528000元卖出该房子，实际的卖价与真实的价值99.2%的溢价收益，真实价值和合同价款过于悬殊，这也显失公平。原告为维护自身权益，特提起诉讼。被告罗斌辩称，原、被告双方于2020年5月23日签订房屋买卖合同，合同上明确说明原告对房屋已充分了解并实地看房，并愿意购买。根据合同法第8条，依法成立的合同对双方都有约束力，当事人双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告作为买房人，今天所诉认真参考过后作出的决定，并且在合同中签字并支付了部分价款。并且原告把重庆的房屋卖了，没有房屋居住，被告出于好心提前将房屋交付给原告使用，截止目前，原告仍居住在该房屋内。该房下证时间是2009年10月26日，至今有10年时间，属于老房屋。该房也是被告罗斌及其妻子自己精心装修并实际居住长达10年的老房屋。也是因为原告陈述其房屋出售，自己才搬出去找房居住。罗斌只是工地上的农民工，并不是原告所说的工程师。原、被告在签订买卖合同的时候，罗斌的妻子明确告诉了原告其房屋在下暴雨的时候，厨房碗柜的地方有渗水，原告是明确知晓的。其后原告要求被告罗斌进行整改，罗斌也没有拒绝，但罗斌回来后，原告又离开了，并不在该房屋。因为钥匙已交付，罗斌无法进入该房屋，且这并不影响房屋的居住，平时不会渗水，只有大量积水过后才可能会渗水。因为该房系老房屋了，后原告提出他向法院起诉了，说法院会处理，所以罗斌就没有再理睬原告。后了解到原告又向法院撤诉了，并仍然不支付涉案合同的案款228000元，才导致罗斌依法向法院提起诉讼要求原告履行合同，所以原告是以诉讼的手段虚假捏造相关事实，来达到其不想履行合同，不想承担违约责任的非法目的，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告鹊达公司辩称，当天是业务员魏静带客户即原告到罗斌天德康都的房子去看的。当时罗斌的老婆在里面居住起的，中午在炒菜，罗斌妻子告诉原告我们的房子下暴雨的时候厨房的橱柜上面有点沁水，等他老公回来了，再来商谈细节。罗斌下班了后就到我公司来谈价格，价格谈妥后，就签了买卖合同。合同也是我念了的，念完后，双方都看了合同，然后卖方罗斌先签字，再是买方原告签字。签合同时就告知原告定金交给中介方，然后由中介方转给业主。合同约定2020年6月30日前罗斌交房给原告，实际交房时间是6月12日或是13日。交房时，我们的后勤人员陪同买卖双方在房屋里交接了3个小时，确定没有问题，罗斌就把钥匙给了原告。中途时（7月还是8月），原告说房子漏水，罗斌说他承认去给原告修，早上8点联系原告，原告说现在刚去重庆了回来不到，罗斌告知原告回来后联系。原告当天回来也没有联系罗斌，到了要给尾款的时候，罗斌就给我们讲喊原告来付尾款，原告说我已经向法院提起了诉讼，等法院来判。11月2日，原告又说他撤销了诉讼，原告又喊罗斌去给他修，当时修的内容有13条（内容记不清楚了），是在建委说的，罗斌说那就等法院来判。对原告要求撤销合同，承担经济损失及违约责任、赔偿责任，退还中介费均不认可，因为我们给原告做了事情的。本案经审理认定事实如下：2020年5月23日，原告邹利民作为购房人（乙方）与被告罗斌作为售房人（甲方）、被告鹊达公司作为中介方（丙方），三方签订了《房屋买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况。坐落：璧山区璧城街道璧青北路581号附1号2幢1单元X，建筑面积115.32㎡。第二条：成交价格及费用支付。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币伍拾贰万捌仟元，小写：528000元。该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲方须向丙方交纳中介服务费伍仟叁佰元（小写：5300元），乙方须向丙方交纳中介服务费伍仟叁佰元（小写：5300元）。（本合同签订后中介费不予退还）。甲乙双方如有违约，则由违约方双倍支付丙方中介服务费壹万零陆佰元（小写：10600元），未收到的中介服务费，应如实交纳。乙方向丙方支付权证过户代办费人民币伍佰元（小写：500元）。第三条，付款约定。一次性付款。1、甲、乙双方约定在2020年5月23日乙方交购房定金人民币伍万元给甲方，当甲方收到房屋定金时起，不得将房屋转售第三方。如甲方违约，则双倍退还定金；如乙方违约，定金不退还。2、甲、乙双方约定，乙方在2020年6月30日付房款贰拾伍万元（小写：250000元）给甲方……4、乙方在交房日期顺延三个月内付清购房余款贰拾贰万捌仟元（小写：228000元），并办理产权过户手续或委托公证……第五条，违约责任。1、甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方须保证该房屋主体结构无拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲、乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。4、甲方认可乙方以贷款方式付款时……5、如甲、乙任何一方拒履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的19%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同约定的中介服务费一律不予退还。未收到的中介服务费，应如实照付。第六条，免责条款。如因洪水、地震、火灾或法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第七条，约定其他事宜。①甲、乙双方约定，此房为精装房，家具、家电包括在总房价内，水、电、气为单独户头（客厅电视、净水器除外）。②甲方承诺此房无继承、无抵押、无经济纠纷，且配合乙方办理过户手续。③甲、乙双方约定，甲方于2020年6月30日前将该房屋交于乙方，乙方于2020年6月30日前向甲方支付定金及房款叁拾万元整。乙方尾款交付时间从甲方交房日期计算，于三个月内将尾款支付给甲方，尾款为贰拾贰万捌仟元整。合同尾部，罗斌在甲方处签字捺印，邹利民在乙方处签字捺印，鹊达公司在丙方处加盖印章，并由其法定代表人文小莉签字。合同签订后，原告邹利民于2020年5月23日支付中介费5000元，鹊达公司向其开具《收据》一张。同日，原告邹利民支付定金50000元，被告罗斌向其出具了《收条》。2020年6月13日，原告邹利民向被告罗斌支付首付款250000元，罗斌向其出具《收条》。2020年6月13日，被告罗斌将案涉房屋交付原告邹利民使用。2020年7月，原告邹利民缴纳了案涉房屋的燃气费101.92元、电费184.53元、水费125.22元。原告邹利民认为其为被告罗斌代缴了6月的水、电、气费共计254.41元，被告罗斌认可其中200元。另查明，案涉房屋权利人为罗斌，坐落于璧山区璧城街道璧青北路581号附1号2幢1单元X，房屋产权证号为：212房地证2009字第XXXX号。庭审中，原告为证明案涉房屋存在严重漏水、油烟倒灌等问题，向本院举示了微信聊天记录、录音记录、照片、视频等证据，其中，微信聊天记录主要内容为原告邹利民与被告罗斌、鹊达公司之间就房屋漏水等问题的整改进行沟通等。被告罗斌质证称，房屋漏水视频真实性不清楚，无法证明是涉案房屋。阳台搭设的是阳光棚，是防阳光的，针对雨水，是不防的。针对厨房渗水问题，在原告买卖房屋之前，被告自己就清楚告知了原告。从原告提交的视频看，也是在渗水，并不影响其实际居住，本来被告也承认给原告进行维修，但原告提出非常多无理的要求。从本案中也可以看出，导致最后双方发生诉讼，其他地方的漏水均从视频上是无法看出，也不能证明是该房屋。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖合同》、视频、照片打印件、缴费记录、通话录音、微信聊天记录、转账凭证、收条、收据、房屋产权证书、房屋现状照片在卷为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告邹利民与被告罗斌、鹊达公司自愿签订《房屋买卖合同》，对房屋的坐落位置、面积、价格、付款方式、违约责任等作了明确的约定，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。合同签订后，原告邹利民依约支付了部分购房款，被告罗斌也将房屋交付原告使用。原告邹利民称其在居住过程中，发现房屋存在漏水、油烟倒灌等情况，影响其居住，且房屋价值严重低于成交价格，合同显失公平，原告对“精装房”存在重大误解等，要求解除合同。本院认为，房屋买受人在交易过程中，应当尽到谨慎的注意义务。原告在购买该房屋之前，曾经前往案涉房屋实地查看，对房屋的地理位置、房屋外观、修建年限、内部装修等应当有全面的了解，原告现称对案涉房屋是“精装房”存在重大误解，理由不能成立。原告称实际居住后，发现房屋存在漏水、油烟倒灌等质量问题。针对房屋的质量瑕疵，被告罗斌作为房屋的出售人，应当对出售房屋的质量瑕疵承担责任。通过原告举示的微信聊天记录，可以看出在原告告知被告房屋的问题后，被告罗斌也提出与原告协商处理上述问题、进行维修等。原告也可就房屋质量瑕疵问题另行向被告主张权利。本案中，原告举示的证据，不能证明被告罗斌、鹊达公司在签订合同时对原告存在欺诈、故意隐瞒房屋重大质量问题的情形，亦不能证明房屋的实际价值严重低于合同成交价格。故，对原告请求撤销与被告之间签订的案涉《房屋买卖合同》，缺乏相应的事实依据，本院依法不予支持。因案涉合同未被依法撤销或确认无效，故，原告请求被告返还其已经支付的房款300000元及利息损失2328元，缺乏相应依据，本院不予支持。对原告请求被告支付代缴的水、电、气费，因原告举示的缴费凭证无法区分该费用是在原告居住前产生还是居住后产生的，被告罗斌在庭审中认可200元费用，本院予以确认。对原告请求的超过该金额部分，本院不予支持。对原告请求的鹊达公司返还中介费及搬家等产生的经济损失1220元，缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗斌于本判决生效之次日，支付原告邹利民代缴的水、电、气费共计200元。二、驳回原告邹利民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4584.03元，由原告邹利民承担4559.03元，由被告罗斌承担25元（此款已由原告垫付，由被告随案款一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 廖红霞二〇二一年二月七日法官助理 白琳琳书 记 员 亢 倩