河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终322号 上诉人（原审被告）：赵丙义，男，1961年1月9日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：赵海燕（系赵丙义女儿），女，1985年9月26日出生，汉族，住张家口市宣化区。 被上诉人（原审原告）：王海云，男，1975年12月26日出生，汉族，住张家口市。 被上诉人（原审原告）：王海萍，女，1971年8月19日出生，汉族，住张家口宣化区。 被上诉人（原审原告）：张桂玲，女，1950年6月28日出生，汉族，住张家口市宣化区。 被上诉人（原审被告）：张忠，男，1966年3月19日出生，汉族，住张家口市。 上诉人赵丙义因与被上诉人王海云、王海萍、张桂玲、张忠侵权责任纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵丙义及其委托诉讼代理人赵海燕，被上诉人王海云、王海萍、张忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵丙义上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由王海云、王海萍、张桂玲、张忠承担。事实和理由：涉案房产登记所有权人王风明已去世28年，王海云、王海萍、张桂玲未对该房屋进行确权登记，对王风明的遗产未析产确定遗产份额，涉案房产权属属于未确定状态，故王海云、王海萍、张桂玲作为原审原告主体不适格。赵丙义系合法购买房屋，支付合理购房款，实际占有房屋15年，属于善意第三人。王海云、王海萍、张桂玲完全知道张忠将房屋出售的事实，在此期间从未向赵丙义主张过权利。王海云、王海萍、张桂玲离开村庄近30年，已经是城镇居民，赵丙义并未侵犯王海云、王海萍、张桂玲的宅基地使用权。一审法院对赵丙义购买房屋的事实予以否认显失公平。 王海云、王海萍、张桂玲辩称，认可一审判决，应维持原判。宅基地可以依法继承，王海云、王海萍、张桂玲作为继承人享有房屋所有权，原告主体适格。张忠在未经我方授权的情况下交易房屋，也未取得我方的追认，张忠对房屋及院落无处分权。张桂玲只是让张忠在房屋内居住，并没有买卖房屋。房屋居住的年限不能改变房屋的所有权。赵丙义不构成善意取得。房屋所有权具有排他性，赵丙义对房屋的修缮等增值行为应依法通过另一法律关系进行解决。 张忠辩称，认可一审判决。 王海云、王海萍、张桂玲向一审法院起诉请求：1.请求法院判令确认房屋的产权归王海云、王海萍、张桂玲所有，赵丙义腾出所占的房屋；2.本案的诉讼费用由赵丙义承担。 一审法院认定事实:张桂玲与张忠系兄妹，张桂玲有二子女，即王海云、王海萍，张桂玲丈夫王风明于1992年去世，王风明父母先于其去世。王风明名下登记有农村宅基地一处，并持有1985年7月24日加盖有宣化县人民政府建房占地审批专用章的宅基地使用证一本，该证书载明宅基地长20米，宽16.675米，面积为333.5平方米，四邻为：东至大街，西至郭玉，南至小巷，北至小巷；房屋结构为土平房。该宅基地上建造的五间房屋与王风明享有的农村宅基地共同位于宣化区，王风明去世后由王海云、王海萍、张桂玲依法继承。1992年张桂玲将该处平房及小院让张忠居住。2005年5月3日，赵丙义由案外人张科介绍与张忠妻子签署契约一份，双方达成赵丙义以5000元的价格购买位于宣化区间及院落一处的协议，张忠的妻子将写有王海平名字的房屋契证一本交于赵丙义。赵丙义在双方达成协议后给付案外人张科人民币5000元，案外人张科用于偿还张忠为借款人，张科为担保人的贷款。对于上述房屋买卖协议张忠未征得王海云、王海萍，张桂玲的同意，事后亦未取得王海云、王海萍、张桂玲委托其处分房屋的授权和追认，也未给付王海云、王海萍、张桂玲卖房相应价款。2005年5月9日案外人张科找到张桂玲签署证明一份，证明涉案房屋卖给张忠。从2005年5月份开始，赵丙义一直在涉案房屋居住，并对房屋进行了修缮和增建。 一审法院认为，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，其是一种基于身份而享有的权利。根据《中华人民共和国继承法》第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”第二项“公民的房屋、储蓄和生活用品”可知，宅基地上建成的房屋属于公民个人财产，可以继承；根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在继承条件发生后，享有继承权的被继承人按照上述规定即享有房屋的所有权。本案中王风明去世后由王海云、王海萍、张桂玲依法继承了位于宣化区间及院落一处，即取得了该房屋的所有权。王海云、王海萍、张桂玲有权按照个人的意愿处置继承的房屋。张忠在未取得涉案房屋的处分权，也没有王海云、王海萍，张桂玲委托授权的情况下，由其妻子与赵丙义签订房屋买卖协议，且房屋交易后，也未取得王海云、王海萍，张桂玲对其处分房屋行为的追认，故对于涉案房屋和部分院落无处分权，应将房屋返还王海云、王海萍，张桂玲。在合同签订后又将该房屋交付赵丙义用于实际居住，亦构成了对王海云、王海萍，张桂玲的侵权。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地归村集体或者村集体经济组织所有，宅基地使用权是农民建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利，赵丙义作为非站家庄村人，并不具备使用王海云、王海萍，张桂玲房屋所在的站家庄村的宅基地的主体资格，张忠亦不得将宅基地转让给不具有使用该宅基地资格的人员。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，张忠向赵丙义转让涉案宅基地使用权的行为应认定为无效。而我国实行的是房地一体主义，因张忠向赵丙义转让宅基地的行为无效，故其向赵丙义转让该宅基地上所附的旧屋的行为依法同样无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，赵丙义针对房屋增值问题、修缮及增建成本及其他因合同是否造成损失问题，虽经法庭予以释明，赵丙义基于认为对涉诉房屋享有所有权的坚持，明确表示不提出反诉。对此本案不做处理，赵丙义支付了对价而最终不能有效获取涉案房屋的问题，应依法通过另一法律关系寻求解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条的规定，判决：一、王海云、王海萍、张桂玲享有宣化区间及部分院落的所有权；二、赵丙义于本判决生效之日起三十日内返还王海云、王海萍、张桂玲位于宣化区间及部分院落。三、张忠对位于宣化区间及部分院落负有协助返还义务。案件受理费100元，由张忠负担50元，由赵丙义负担50元。 二审中，赵丙义向本院提交下列新证据：通话录音一份，以证明王海云、王海萍、张桂玲过了15年才对房屋交易提出异议是因为涉案房屋要进行拆迁。王海云、王海萍、张桂玲的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对合法性、关联性不予认可，因为我方在2020年5月听说有不动产登记，才知道涉案房屋的具体情况，因此提出了异议。张忠对证据的真实性无异议。本院认为，该证据真实、合法，但由于本案王海云、王海萍、张桂玲所提出的针对房屋所有权的确权及要求赵丙义腾出所占房屋的请求权均不适用诉讼时效的规定，故该证据与本案无关联性，不予采纳。一审查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.王海云、王海萍、张桂玲作为原审原告主体是否适格；2.赵丙义购买涉案房屋及院落是否构成善意取得。关于第一个争议焦点，宅基地上建成的房屋属于公民个人财产，可以继承。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。在继承条件发生后，享有继承权的被继承人即享有房屋的所有权，变更权属登记并非该物权变动的生效要件。故本案中王风明去世后，由王海云、王海萍、张桂玲依法继承了位于宣化区间及院落一处，即取得了该房屋的所有权，三人未确定各自的遗产分割以及未对房产变更登记，均不影响其所有权的取得。王海云、王海萍、张桂玲有权按照个人的意愿处置继承的房屋，现起诉要求对房屋确权并要求赵丙义腾出所占的房屋，三人系本案的适格原告。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，张忠在未取得涉案房屋的处分权，也没有王海云、王海萍，张桂玲委托授权的情况下，由其妻子与赵丙义签订房屋买卖协议，且房屋交易后，也未取得王海云、王海萍，张桂玲对其处分房屋行为的追认，故对于涉案房屋和部分院落无处分权。根据双方提交的证据及当庭陈述，可以证实赵丙义以合理的价格购买了房屋，但由于赵丙义对涉案房屋未进行变更登记，故不满足善意取得的全部构成要件，不能据此取得涉案房屋所有权。一审法院虽认定张忠向赵丙义转让涉案宅基地使用权及所附旧屋的行为无效，但并未对双方签订的房屋买卖合同的效力作出认定，赵丙义针对房屋增值问题、修缮及增建成本及其他因合同是否造成损失问题，可依法通过另一法律关系寻求解决。 综上所述，赵丙义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由赵丙义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王万军 审 判 员 谭启飚 审 判 员 雷 鹏 二〇二一年二月二十三日 法官助理 成 诚 书 记 员 张 璐