北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初373号原告：佟山，男，1986年7月4日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：蔡春华（系原告之母），1957年11月28日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：佟增亮（系原告之父），1959年2月6日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。二被告之共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告佟山与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佟山之委托诉讼代理人蔡春华、佟增亮，被告绿地京纬公司、被告睿天下公司之共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟山向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司退还原告服务费（订金）50000元；2.请求判令绿地京纬公司返还原告购房预付款222248元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2016年3月初，原告购买绿地朗山国际健康产业园13号楼613号房屋（以下简称涉案房屋）一套。2016年3月13日，原告向绿地京纬公司交纳购房款4万元，3月20日，再次向绿地京纬公司预交购房款182248元，后向睿天下公司支付5万元服务费，该公司称如果购房成功5万元顶8万元购房款。后因政策变更该房不再出售，经原告多次催要被告均未退还预付款及订金，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，1.在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还原告已付款222248元，不同意支付利息及其他诉讼请求。2.原告与我公司签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司并没有隐瞒相关事实。3.选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。睿天下公司辩称，5万元费用为原告购房的合理支出，原告要求我公司赔偿或返还该费用，欠缺合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，佟山与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人佟山，销售房号13-613，建筑面积66.14平方米，原总房价1244472元，享受折扣95折，成交单价16665.38元/平方米，成交总价1102248元。2016年3月13日，佟山向绿地京纬公司交款40000元。2016年3月20日，佟山向绿地京纬公司交款182248元。佟山另于2016年3月31日向睿天下公司交款50000元，睿天下公司为其出具收据，记载收款内容为“服务费”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》《房屋交款确认单》、收据、刷卡单据等证据材料在案佐证。本院认为：根据本案现已查明事实，佟山与绿地京纬公司之间应系商品房预约合同关系，本院对绿地京纬公司此项答辩主张予以采信，并变更本案案由为商品房预约合同纠纷。本案中，佟山与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，佟山丧失购买涉案房屋的资格，佟山与绿地京纬公司之间的定购协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于佟山要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点在于佟山所交纳的5万元如何定性及协议解除后该5元服务费如何处理。根据佟山与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》关于房屋总价款与成交总价的关系，佟山享受了绿地京纬公司所推出的“交5万抵8万”的定购房屋优惠，佟山有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为佟山所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务。综上，佟山要求绿地京纬公司退还购房款5万元的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告佟山购房款五万元。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告佟山购房款二十二万二千二百四十八元并支付利息（利息按照如下方式计算：1.以四万元为基数，自二〇一六年三月十三日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.以十八万二千二百四十八元为基数，自二〇一六年三月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告佟山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百九十二元（系原告佟山预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年二月十日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠