成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初8228号 原告（反诉被告）：杨智慧，男，汉族，1986年5月25日出生，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）：曾荣伍，男，汉族，1985年7月2日出生，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）：仇薇，女，汉族，1988年2月6日出生，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：钱某，女，汉族，2003年2月2日出生，住成都市青羊区。 四原告共同委托诉讼代理人：吴雪培，四川致高律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：陈敏进，四川致高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡清梅，女，汉族，1983年11月9日出生，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：胡静，北京蓝鹏（成都）事务所律师。 原告杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某与被告蔡清梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，蔡清梅以杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某存在违约行为，应承担相应责任为由提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某共同委托诉讼代理人吴雪培、陈敏进，蔡清梅委托诉讼代理人胡静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认四原告与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20171114-01号）及《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：补20171114-01号）于2020年5月21日解除，被告按照合同约定向原告支付拖欠租金105506.88元；2.被告立即将位于四川省成都市成华区××路××号××大厦××号××号的租赁房屋腾退交还给四原告，并按年租金600000元（日租金1643.84元）标准向四原告支付自2020年5月22日起实际腾退租赁房屋之日止的房屋占用使用费；3.被告按照合同约定向四原告支付违约金150000元；4.被告按照合同支付四原告自2020年3月15日起至被告实际腾退租赁房屋之日止的商业电费、物业管理费、垃圾处理费、燃气费；5.用被告已支付给原告的质保金抵扣被告应支付给四原告的商业电费、物业管理费、垃圾处理费、燃气费、逾期付款违约金、租金等费用，保证金不足抵扣部分由被告支付给四原告。诉讼过程中，原告请求确认合同解除的时间变更为2020年5月16日。事实和理由：杨智慧、曾荣伍、仇薇为成都市成华区建兴路76号汇富大厦1-1-27号房产的所有权人，钱某为成都市成华区建兴路76号汇富大厦1-1-26号房产的所有权人。2017年11月11日，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某共同与蔡清梅签订了一份《房屋租赁合同》，2019年12月15日签订补充协议，约定蔡清梅租赁杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某所有的上述房屋，用于餐饮业，蔡清梅按照约定支付租金，并就租金，租期，保证金，违约等作出了约定。因蔡清梅逾期支付租金，未经同意擅自将房屋中的一部分转租给他人，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某根据双方合同约定，享有解除权，且于2020年5月21日向蔡清梅邮寄送达了《告知书》，告知解除合同及补充协议，并要求蔡清梅支付尚欠租金、违约金，要求蔡清梅向物管结清各项费用，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某将收回房屋。但蔡清梅仍未履行，未支付租腾退房屋，也未支付相应费用。 本诉被告蔡清梅辩称：签订《房屋租赁合同》及《补充协议》是事实。2020年4月至5月支付了56000元租金。杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某在蔡清梅分租前就已经同意分租，同时蔡清梅是在2018年12月份与案外人许婷婷签订了《租赁协议》，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某在此期间多次到铺面协商租金的问题，是知晓并且许可转租行为。2020年因新冠疫情导致蔡清梅的收入急剧下降，双方协商支付租金的时间，也同意蔡清梅缓交租金。2020年5月16日杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某强行收回铺面并且将房屋上锁，并非由蔡清梅主动撤场。《租赁协议》第10条约定解约应当提前一个月书面告知，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某的解约方式不符合约定。杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某已经将房屋收回，现已进行招租，房屋的控制权在于杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某，蔡清梅被迫撤场后所产生的租金及费用应当由杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某自行承担。蔡清梅的转租行为是经过许可，且由于新冠疫情的出现导致蔡清梅的收入骤降，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某是没有解除权。但房屋空置多时，且无法正常重新营业，蔡清梅同意解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，请法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告蔡清梅向本院提出反诉请求，请求判令：1.杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某退还房屋保证金53250元；2.杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某支付违约金150000元；3.杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某支付暂计装修损失50000元，天然气改造费用60000元。事实和理由：双方签订了房屋租赁合同后，一直友好履行合同。2020年因疫情原因，导致蔡清梅店铺无法开业，4月正常营业也没有营业收入，因此多次就迟延支付租金，继续履行合同问题进行了协商。杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某同意暂缓支付相关费用。2020年5月16日，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方直接到商铺门店要求蔡清梅关门，并将所有店铺上锁，导致蔡清梅无法营业。其次，蔡清梅分租部分店铺是经过杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方允许的，且2018年至今杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某多次到店铺谈事也是清楚和了解分租情况。蔡清梅同意解除合同，但合同解除原因在杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某应承担违约责任，按约定退还保证金，支付违约金及赔偿装修损失。 反诉被告杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某辩称：1.没有任何违约行为，蔡清梅要求支付违约金及装修损失，没有事实和法律依据，应当依法驳回；在蔡清梅未按照双方《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定支付租金的情况下，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某有权按照上述协议解除协议收回租赁房屋，《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除过错在于蔡清梅，因此杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某解除协议收回房屋既有事实约定也有法律依据；2.蔡清梅陈述的事实与客观事实不符，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一直未同意蔡清梅缓交租金，未同意转租房屋；3.不应退还蔡清梅房屋保证金，在合同约定，保证金主要用于甲方权利保证，若乙方出现包括延期支付租金，产生的滞纳金，未按时支付的水电气、物业管理费甲方可从保证金中扣除，因此保证金应当用于抵扣减蔡清梅拖欠的租金及违约金；4.蔡清梅未提供任何证据证明其天燃气改造费用，未提交相关发票证实其实际产生的费用，应该承担举证不能的后果。综上，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某不承担违约责任，应驳回蔡清梅的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：《商品房买卖合同摘要》显示钱某购买了位于成华区××路××号××楼××层××号的房屋，并于2016年10月9日办理了合同签约备案登记。杨智慧、曾荣伍、仇薇购买了位于成华区××路××号××楼××层××号的房屋，并于2016年11月4日办理了合同签约备案登记。 2017年11月11日，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某作为甲方出租方，与蔡清梅作为乙方承租方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于成华区××路××号××楼××层××号、成华区××路××号××楼××层××号房屋给乙方使用，乙方租赁用于经营餐饮业。未经甲方同意，乙方不得将房屋擅自对外转租。如乙方需将上述房屋经营权和使用权转让给他人，甲方同意乙方转让并收取转让费，但必须由甲方、乙方和受让方三方协商重新签订租赁合同方可生效。房屋租赁期限8年，自2017年11月15日至2025年11月14日止。甲方给予乙方一个月的免租期。租赁期间，因乙方使用租赁房屋所发生的全部费用，如水、电、气、物业管理费由乙方承担，乙方在收到相关职能部门的账单后支付。乙方向甲方支付保证金53250元，保证金用于甲方权利的保证，如乙方出现包括但不限于延期支付租金产生的滞纳金、未按时支付的水电气费和物业管理费等，甲方均可从保证金中扣除。扣除的保证金，乙方应在10日内向甲方补齐。租赁期限届满或本合同提前解除、终止，乙方交还甲方正常使用状态的房屋后3日内，甲方将保证金无息返还乙方。租赁期届满或合同终止，乙方将正常使用后的房屋返还甲方，并相互结清各自应当承担的费用。若因甲方原因导致本合同解除的，应请专业评估机构对租赁物内的装修进行评估作价后，对乙方的装修损失进行补偿。若因乙方原因导致本合同解除的，乙方不得主张装修损失。合同一方欲提前解除租赁关系的，应当提前1个月以书面方式通知对方，并承担相应的违约责任。双方应当在拟终止租赁关系之日前办理房屋的交接，因一方原因导致无法或逾期办理交接的，该方应当对扩大损失部分承担责任。甲乙双方同意，发生下列情形之一时，守约方有权解除合同，违反合同的一方，应向对方支付相当于同期月租金的3倍的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵扣一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；甲方未及时维修房屋及其附属设施，导致乙方在租赁物内无法正常经营；其他因甲方原因导致乙方无法在租赁物内正常经营的；乙方未能按照本合同规定支付租金，连续拖欠超过10日等。 2019年12月15日，双方就租金及支付方式等达成《房屋租赁合同补充协议》，约定2019年11月15日至2021年11月14日的租金为每年600,000元，之后每年的租金随行就市，甲乙双方在2021年11月1日前协商一致，并签订新的补充协议确定2022年11月15日以后的租金价格。甲乙双方约定租金按照每三个月计收一次，其中2020年2月5日前支付2020年2月15日至2020年5月14日止的租金150,000元，2020年5月5日前支付2020年5月15日至2020年8月14日租金150,000元等。乙方不得以任何理由拖延缴纳租金，乙方必须在本合同约定的支付日前支付租金，如遇支付日为国家法定节假日，支付日期顺延，否则甲方将按乙方当期交租金总额的0.5%每日收取滞纳金，乙方同意甲方从保证金中收取滞纳金，如乙方逾期10日未能支付当期租金，甲方有权收回房屋，因此造成乙方的损失与甲方无关。 合同签订后，案涉房屋交付给了蔡清梅使用，蔡清梅支付了保证金53250元。2018年12月19日，蔡清梅将部分案涉房屋转租给许婷婷，约定租赁期限自2018年12月19日至2021年12月19日止。2019年11月4日，蔡清梅将案涉房屋部分转租给刘晗，约定租赁期限自2019年11月5日至2022年11月11日止。蔡清梅称房屋转租情况，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方知晓且同意，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某称对转租一事不知情。 履行过程中，因减免和缓交租金问题，双方通过微信协商，2020年3月24日，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方要求“白总，你这周要付75000的租金哇”，次日蔡清梅一方回复“杨总，我尽力准备哈”。2020年3月28日，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方要求“白总，你租金这两天该支付了哦”，蔡清梅一方回复“杨总，真不好意思，一直没给你付过去租金，确实有点困难，还要两三天”。2020年4月9日，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方称“白总，我们商量了一下啊，可以再给你缓期到4月12日，但是你要一次性把125000元的本季度租金全部支付了。要不然你今天必须给我付75000元。如果再拖欠，一定还会影响你下个季度的租金。大家都面临疫情的影响，我们面临银行的贷款也是根本没有价钱将的啊，请你理解”，蔡清梅一方回复“是的，这个真的理解，只是现在的生意确实太老火了，红牌楼以前的生意只恢复到六成，有个店直接没法做，我把它改成了生鲜超市，建设路这边就更糟糕了，周边几个大小铺子都是关起门转让，这么大的店每天营业额只有2000左右，本来想等生意稍微恢复一点再简装一下，变个风格好好做活动，但手里回不来一点现金”。蔡清梅仅于2020年4月、5月支付2020年2月15日至2020年5月14日期间的租金共计56000元。 2020年5月16日，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方到案涉房屋与蔡清梅一方就租金支付事宜进行协商。蔡清梅提出缓缴租金，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方不同意，协商未果。杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方提出要求解除合同及补充协议，要求蔡清梅撤场。双方协商后，同意蔡清梅将生鲜菜品等搬离，蔡清梅的员工退场，但尚有设备等在案涉房屋内。蔡清梅称其他设备未搬走是因为杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方不允许搬走。此后，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某房将案涉房屋上锁，且蔡清梅不能打开该锁。随后，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方向蔡清梅邮寄《告知书》一份，写明，因蔡清梅拖欠租金10日以上，且擅自对外转租，通知如下：1.按合同约定解除《房屋租赁合同》及补充协议，将于2020年5月19日收回所租赁的房屋；2.立即支付拖欠租金94000元以及合同约定的违约金；3.立即向物业管理公司结清各项欠费；4.立即收回转租的房屋；5.若在2020年5月24日前未履行支付义务等，将通过法律途径主张权利。该告知书收件人地址为“成都市武侯区佳灵路7号附1号（刘血旺）”，该邮件显示2020年5月21日被他人代收：收银台男。蔡清梅称上述地址所在店铺确系本人在经营，但并未收到上述邮件。杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方称双方合同已于2020年5月16日解除，事后补发的告知书只是补手续。庭审中双方均认可蔡清梅尚有物品在案涉房屋内未搬离。 另查明，蔡清梅已将案涉房屋截至2020年5月15日的电费，截至2020年5月16日的物业管理费、垃圾处理费，截至2020年5月的燃气费及上述费用相应的违约金支付完毕。2020年5月16日之后，尚有“曹氏鸭脖”在杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方的允许下短期占有并使用了部分案涉房屋。 还查明，2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动；宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩；宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测。2020年3月26日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告》，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动。 诉讼过程中，经杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某申请，对蔡清梅名下财产进行了保全。 上述事实，有经过庭审质证的以下证据在案证实：原、被告的身份信息，《商品房买卖合同摘要》《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《告知书》，专用收据，缴费明细，微信聊天记录，以及双方当庭陈述等。 本院认为，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某与蔡清梅签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某按照约定将案涉房屋交付蔡清梅占用，蔡清梅应当按照约定支付租金。因蔡清梅未按约定支付，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方多次催收，蔡清梅提出缓交、免交，但双方最终未就缓交、免交一事达成合意，蔡清梅应及时足额支付租金。按照约定，蔡清梅应当在2020年2月5日前支付2020年2月15日至2020年5月14日期间的租金150000元，在2020年5月5日前支付2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金150000元。但蔡清梅仅于2020年4月、5月支付2020年2月15日至2020年5月14日期间的租金共计56000元。蔡清梅提出疫情原因导致收入骤降，未及时支付租金。2020年1月底，新冠疫情爆发，政府针对新冠疫情采取了系列防控措施，新冠疫情及新冠疫情防控措施确会对承租人蔡清梅的餐饮经营造成影响，但整个疫情持续到3月中旬开始缓解，城市的商业经营逐步恢复，蔡清梅不能一直以疫情为由，拒不支付房租。截至2020年5月16日蔡清梅仍未支付2020年2月15日至2020年5月14日期间剩余租金；未支付2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金，系蔡清梅违约，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某于2020年5月16日提出解除合同，符合合同约定，应当认为《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于当日解除，对杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某请求确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2020年5月16日解除，予以支持。 关于租金及逾期支付租金违约金的问题。如上所述，新冠疫情及新冠疫情防控措施确会对承租人蔡清梅的餐饮经营造成影响，根据公平原则，结合本地实际疫情情况，本院酌定对蔡清梅应当支付的租金予以适当减免，酌情减免1个月。扣除已支付的租金，蔡清梅还应向杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某支付2020年2月15日至2020年5月16日期间租金47333.33元（150000元＋50000元／月／30天＊2天-50000元-56000元），超出部分不予支持。我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，本案中，蔡清梅逾期支付租金给杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某造成的损失主要系资金占用利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院结合杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、蔡清梅的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。酌情确定违约金为1.5个月租金，即75000元，超出部分不予支持。 关于腾退交还房屋及房屋占用费。双方合同解除后，蔡清梅有义务腾退案涉房屋，杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某应当予以协助。对杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某要求蔡清梅腾退案涉房屋予以支持。但因为杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某自行将案涉房屋上锁，且蔡清梅无法打开，案涉房屋事实上已由杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某控制，2020年5月16日之后，蔡清梅无法继续使用案涉房屋实际上也未使用案涉房屋，也无法腾退案涉房屋。因此对杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某要求蔡清梅支付案涉房屋自2020年5月17日起的房屋占用费，不予支持。 关于电费、物业管理费、垃圾处理费、燃气费。案涉租赁合同已于2020年5月16日解除，按照约定，截至解除之日的电费、物业管理费、垃圾处理费、燃气费应由蔡清梅承担。蔡清梅已将案涉房屋截至2020年5月15日的电费，截至2020年5月16日的物业管理费、垃圾处理费，截至2020年5月的燃气费及上述费用相应的违约金支付完毕，仅2020年5月16日一天的电费未付，但金额并不明确；自2020年5月17日起蔡清梅并未控制实际使用房屋，不应承担从2020年5月17日起的电费、物业管理费、垃圾处理费、燃气费。综上，对杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某在本案要求蔡清梅支付电费、物业管理费、垃圾处理费、燃气费不予支持。 关于蔡清梅的反诉请求。蔡清梅已支付的房屋保证金53250元，应当予以退还。关于蔡清梅要求支付违约金150000元。本案案涉合同解除，系因为蔡清梅逾期支付租金所致，对蔡清梅以杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某一方违约收回房屋，导致蔡清梅无法正常经营，及导致合同解除为由，要求杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某承担违约责任不予支持。蔡清梅主张的装修损失、天然气改造费用，因蔡清梅并未就上述损失已产生及实际产生金额举证，蔡清梅主张的上述损失证据不足，且本案案涉合同提前解除系因蔡清梅逾期支付租金所致，在此情况下蔡清梅主张支付装修损失、天然气改造费用，亦不符合合同约定，因此对蔡清梅主张的装修损失、天然气改造费用，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某与蔡清梅签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20171114-01号）及《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：补20171114-01号）已于2020年5月16日解除； 二、蔡清梅于本判决生效之日起五日内向杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某腾退位于成都市成华区建兴路76号汇富大厦1-1-27号及位于成都市成华区建兴路76号汇富大厦1-1-26号房屋； 三、蔡清梅于本判决生效之日起十日内向杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某支付租金47333.33元； 四、蔡清梅于本判决生效之日起十日内向杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某支付违约金75000元； 五、杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某于本判决生效之日起十日内向蔡清梅返还房屋保证金53250元； 六、前述第三、四、五项内容品迭后，蔡清梅于本判决生效之日起十日内向杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某支付69083.33元； 七、驳回杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某的其他诉讼请求； 八、驳回蔡清梅的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5682元，减半收取计2841元，财产保全费1980元，共计4821元，由蔡清梅承担2018元，由杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某承担2803元；反诉案件受理费5999元，减半收取计2999.5元，由杨智慧、曾荣伍、仇薇、钱某承担510元，由蔡清梅承担2489.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二一年二月二十六日 书记员  江柳芮