中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终25号 上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。 负责人：黎明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：向梅，女，1977年11月5日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区大西桥镇石板房村4号。 一审第三人：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区南华路六号。 法定代表人：阳正威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨超，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴静，该公司员工。 一审第三人：安顺商厦有限责任公司。住所地贵州省安顺市南华路6号。 法定代表人：阳正兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨超，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴静，该公司员工。 一审第三人：贵州安顺中药厂有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区头铺。 法定代表人：阳正威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨超，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴静，该公司员工。 一审第三人：阳正威，男，1954年2月20日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。 一审第三人：金礼惠，女，1957年12月7日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。 一审第三人：夏羽，女，1963年4月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区黄金路79号2栋3单元附43号。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产管理贵州分公司）因与被上诉人向梅、一审第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开）、安顺商厦有限责任公司（以下简称安顺商厦公司）、贵州省安顺中药厂有限公司（以下简称安顺中药厂）、阳正威、金礼惠、夏羽申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城资产管理贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持长城资产管理贵州分公司的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由向梅承担。事实和理由：1.向梅与今旦房开签订《商品房购买合同》时已明知案涉房屋被抵押，该合同未经抵押权人同意，系向梅与今旦房开恶意串通，损害长城资产管理贵州分公司权益，应认定合同无效。今旦房开在未经长城资产管理贵州分公司同意的情况下，将已经办理抵押登记的房屋私自处分转让给向梅，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，是违法行为。同时，案涉《商品房买卖合同》明确载明案涉房屋存在抵押，向梅在明知案涉房屋已被抵押的情况下与今旦房开签订的商品房买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定无效。2.向梅提供的证据不能证明其已支付全部房款。案涉房屋价款为473908元，维修基金及四通费为14005元，合计487913元。向梅在一审过程中提供了共计482900元的银行卡交易清单，与前述金额不一致，剩余5013元未支付。同时，向梅未按合同约定将购房款支付至监管账户，而是支付至今旦房开的其他账户，不排除其串通今旦公司损害长城资产管理贵州分公司的合法权益，对该款项的支付应不予认可。3.向梅提供的证据不能证明在法院查封之前其已合法占有案涉房屋，不符合排除执行的条件。 长城资产管理贵州分公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销贵州省高级人民法院作出的（2019）黔执异89号执行裁定；2.判决继续执行今旦房开所有的位于安顺市黄果树大街丰景华府项目XX栋X单元XX层X号房屋；3.本案诉讼费用由向梅承担。 一审法院认定事实：2013年4月18日，今旦房开获得其开发建设的贵州省安顺市西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3B4、B5B6栋房屋的《商品房预售许可证》。 2013年12月2日，向梅通过农村信用社向今旦房开账户转入购房定金20000元，今旦房开出具收据载明收到向梅购房定金20000元。2013年12月8日，向梅与今旦房开签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：第二条销售依据为：“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第××号”。第三条买受人购买的商品房位于“丰景华府”第XX栋X单元XX层X号房，或XXXX，建筑面积143.37平方米，套内建筑面积120.22平方米。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为：安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为：2012年1月13日。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款按照套内面积计算，单价每平方米3942.01元，总价款为473908元。第八条付款方式及期限采用一次性付款方式，买受人应当在2013年12月08日前支付全部房价款。同日，向梅通过农村信用社向今旦房开账户转入467900元，今旦房开出具《收据》，载明收到向梅支付的购房款453908元，另出具收到向梅交纳维修基金、四通费、其它等费用共计14005元的《收据》。2014年9月30日，今旦房开向向梅交付了房屋，向梅对房屋已进行了装修入住。根据安顺市自然资源局不动产登记信息查询结果，被告向梅名下在安顺市西秀区、开发区无不动产。 一审另查明，2013年6月27日，中国长城资产管理公司贵阳办事处（以下简称长城公司贵阳办事处）与今旦房开、贵州银行安顺分行（原安顺市商业银行）、安顺商厦公司签订了《债权转让协议》，约定贵州银行安顺分行将其对今旦房开及安顺商厦公司享有的主债权及担保权利以9100万元的价款转让给了长城公司贵阳办事处。同日，长城公司贵阳办事处与今旦房开、安顺商厦公司、安顺中药厂、阳正威、金礼惠、夏羽签订《债务重组协议》。2013年6月27日，长城公司贵阳办事处与今旦房开、安顺商厦公司签订《抵押合同》约定：今旦房开、安顺商厦公司将位于安顺市西秀新区东大门“丰景华府”一期14124.84平方米商业用房、“丰景华府”一期B1、B2住宅1987.56平方米及位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”778.65平方米商业用房抵押担保。2013年6月28日，依据上述《抵押合同》办理（安市房建西秀字第J1300023号）《在建工程抵押登记证明》，债权金额4100万元。 2013年6月27日，贵州银行安顺分行与今旦房开签订《房地产借款合同》，向今旦房开贷款7000万元。2013年8月29日，贵州银行安顺分行与今旦房开签订《固定资产借款合同》，向今旦房开贷款5900万元。因今旦房开未按照前述合同约定支付利息且连续欠息，该笔贷款纳入贵州银行安顺分行的不良资产范围，长城公司贵阳办事处对该两笔债权金额共计12900万元进行了收购。长城公司贵阳办事处受让上述两笔债权后，于2013年9月17日与今旦房开、安顺商厦公司、安顺中药厂、阳正威、金礼惠、夏羽签订了《债务重组协议》。 2013年9月17日，长城公司贵阳办事处与今旦房开、安顺商厦公司签订（中长资（筑）和字［2013］70号）《抵押合同》，约定担保的主债权系根据主合同要求债务人偿还债务的本金22000万元及利息。抵押财产为：今旦房开、安顺商厦公司将其位于安顺市西秀新区东大门“丰景华府”一期商业用房14124.84平方米、“丰景华府”一期住宅125168.78平方米、“丰景华府”项目一期车位16907.91平方米，及安顺商厦公司位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”商业用房778.65平方米。2013年9月29日，依据上述《抵押合同》办理了（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》，债权金额为17000万元，在建工程坐落于西秀区黄果树大街丰景华府Ｂ1至Ｂ6幢。2014年12月3日长城公司贵阳办事处重新办理了（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》，债权金额为17000万元，在建工程坐落于安顺市西秀区丰景华府。 一审再查明，2016年5月3日，一审法院在审理长城公司贵阳办事处诉今旦房开等金融不良债权转让及担保合同纠纷一案中，作出（2016）黔民初78号民事裁定书，冻结或者查封、扣押今旦房开、安顺商厦公司、安顺中药厂、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245,348,686.64元或相应价值的其他财产。并于2016年5月5日查封了今旦房开位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府在建工程项目项下房产（字号为“安市房建西秀字第J1400044号”《在建工程抵押登记证明》项下部分建筑面积74173.74平方米的住宅、商业用房及车库），本案案涉丰景华府B5幢2单元11层1号房屋在上述查封范围内，查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日。2016年10月17日，一审法院作出（2016）黔民初78号民事调解书，对当事人自行和解达成的协议进行了确认，其中协议第三条约定：中国长城资产管理公司贵阳办事处对今旦房开位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府项目即安市房建西秀字第J1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机构登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。后因今旦房开未及时履行义务，长城资产管理贵州分公司向一审法院申请执行，一审法院作出（2017）黔执34号执行裁定书；2019年4月25日，一审法院又作出（2019）黔执恢2号《协助执行通知书》，续行查封今旦房开位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府在建工程项目抵押房屋317套，仍包括本案案涉房屋，查封期限为2019年4月25日起至2022年4月24日止。 中国长城资产管理公司贵阳办事处于2016年12月27日变更为中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。 向梅于2019年向一审法院提起执行异议，一审法院作出（2019）黔执异89号执行裁定书，裁定中止对向梅购买的丰景华府B5幢2单元11层1号房屋的执行。长城资产管理贵州分公司对一审法院作出的（2019）黔执异89号《执行裁定书》不服，向一审法院提起诉讼，提出诉请如前。 一审法院认为，根据查明的事实，向梅与今旦房开签订商品房买卖合同的时间为2013年12月8日，一审法院依据（2016）黔民初78号裁定书对案涉房屋进行查封的时间为2016年5月5日，双方签订购房合同的时间早于人民法院的查封时间。合同签订后，向梅按照合同约定支付了全部的购房款，有银行支付凭证、今旦房开出具的收据为证，足以确认属实。案涉房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书、装修合同、物业收费票据等能够证实在法院查封之前向梅已经占有使用了案涉房屋。安顺市经济技术开发区和西秀区不动产查询结果能够证明向梅在安顺市两城区名下无其他用于居住的房屋。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人向梅对案涉房屋享有能够排除执行的民事权益。另外，关于长城资产管理贵州分公司认为向梅与今旦房开公司签订商品房买卖合同时房屋系抵押的状态，今旦房开公司未经其同意出卖房屋无效的主张，一审法院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权优于银行等债权人的抵押权和其他债权。向梅与今旦房开签订商品房买卖合同时，今旦房开已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，向梅的购买行为合法，向梅已经支付了全部的房屋价款，其享有的物权期待权应当优先于长城资产管理贵州分公司的抵押权得到保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，向梅对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回长城资产管理贵州分公司的诉讼请求。案件受理费8408元，由长城资产管理贵州分公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：向梅对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，首先，关于向梅与今旦房开是否签订合法有效的书面买卖合同。据原审查明，2013年12月8日，向梅与今旦房开签订案涉《商品房买卖合同》，载明案涉房屋为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第××号。案涉房屋占用范围内的土地使用权已经设定抵押。另据原审查明，贵州省高级人民法院于2016年5月5日查封案涉房屋。据此，虽然向梅在签订房屋买卖合同时知晓案涉房屋所占用的土地使用权已设定抵押，但在今旦房开已对案涉房屋取得预售许可证的情况下，向梅有理由相信抵押权人同意转让抵押物且相信其所交付的购房款将会按照物权法的规定提前清偿抵押权所担保的债务。案涉《商品房买卖合同》合法有效，且签订时间在人民法院查封之前。长城资产管理贵州分公司称案涉《商品房购买合同》未经抵押权人同意，损害其权益应认定无效的上诉理由不能成立，不予支持。 其次，关于向梅是否支付案涉房屋价款。据原审查明，案涉《商品房购买合同》约定，案涉房屋总价款为473908元。2013年12月2日，向梅向今旦房开刷卡支付定金000元，今旦房开出具收到向梅20000元购房定金的收据。2013年12月8日，向梅向今旦房开刷卡支付467900元，今旦房开出具收到向梅453908元购房款的收据及收到向梅支付基金、四通费、其他等费用等4005元的收据。据此，向梅已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而购房款是否支付至监管账户系长城资产管理贵州分公司和今旦房开之间的约定，对购房人不具有约束力。长城资产管理贵州分公司称向梅未支付购房款的上诉理由亦不成立，不予支持。 此外，据原审查明，除案涉房屋外，在贵州省安顺市西秀区、开发区区域范围内，向梅名下无不动产。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，向梅对案涉房屋享有排出强制执行的民事权益。长城资产管理贵州分公司的上诉请求不能成立，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8408元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二一年二月三日 法官助理马露 书记员何玉瑩