贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初4980号 原告：王寿凯，男，布依族，1974年9月9日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市。 原告：朱明秀，女，汉族，1980年12月10日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市。 被告：郑座贵，男，汉族，1987年6月18日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市。 第三人：孙霞，女，汉族，1981年6月2日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市。 第三人：雷灿，男，汉族，1989年1月2日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市。 原告王寿凯、朱明秀诉被告郑座贵及第三人雷灿、孙霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王寿凯、朱明秀、被告郑座贵、第三人雷灿到庭参加了诉讼，第三人孙霞经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王寿凯、朱明秀向本院提出诉讼请求：判决对原告名下的位于兴义市依法解除查封。事实和理由：查封该房完全是不当行为。2020年6月18日，第三人已经签署了《不动产登记证明》注销申请书，2020年6月19日第三人同住房和城乡建设局签署了《商品房买卖合同注销备案》申请书，也就是说从此刻起该房与第三人已经没有任何关系。2020年6月19日万聚公园城售楼部同原告签署全款购房合同，且该房已落户于原告名下。被告于2020年6月28日查封该房，也就是查封了原告的合法住房，侵犯了原告的合法权益，要负法律责任。该房总价571650元，第三人首付款121650元、付银行贷款6931.71元（贷款金额450000减去尾款443068.29元），两项合计128581.71元，占该房比例22.49%。原告到银行结清的尾款占该房的77.51%。第三人把该房的22.71%部分（金额128581.71元）抵给原告，也只是还了向原告借的钱（610000元）的一小部分。该房是抵押给兴义市建设银行的，第三人已经完全没有还按揭贷款能力了，若不是原告去还清尾款的话，也只有建设银行有权查封该房，被告是没有权利的。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，第一、原告在法院查封前已与房开签订了合法有效的购房合同，即在2020年5月6日，第三人和原告签有转让协议，同年6月19日原告和房开在撤销原来合同后重新签订了全款购房合同，法院查封时间是2020年6月28日；第二，在法院查封之前原告已合法占有该房产，第三人已递交了注销申请，该房已经落户于原告名下；第三、原告已支付完全部购房款；第四、该房不存在过户。原告诉请符合上述四项规定，应予支持。 郑座贵辩称，对于原告说的我不知情，因为我们是和雷灿、孙霞有经济借条，我们起诉的是雷灿、孙霞，我们申请冻结的是他们的房子，所以不知道原告说的这个事情，并且我们是在法律规定的时间内申请冻结的，至于他们和原告的事情我不清楚。 雷灿述称，房子是过户给王寿凯他们了的，差他们钱，房子抵押了都还不够，原告所说的都是事实，付尾款的时候我和他们一起去建设银行付的。 孙霞未应诉答辩。 本院经审理认定事实如下，雷灿、孙霞向王寿凯、朱明秀借款，无力偿还。2020年5月6日，雷灿、孙霞与朱明秀签订《房屋转让协议》，该协议约定雷灿、孙霞将位于兴义万聚公园城的一套商品房（即34栋15-××号）转让给朱明秀，同时雷灿、孙霞将商品房买卖合同交给朱明秀（朱明秀持商品买卖合同到售房部领取装修钥匙），雷灿、孙霞以前所付的首付款及14个月的按揭贷款共计186000元作为还给朱明秀的借款，在房屋过户之前的按揭款同样由雷灿、孙霞负责，但所付金额一样计入还朱明秀的借款，所借余款雷灿、孙霞应在3年内付清，雷灿、孙霞如果在3年内能把朱明秀的借款还清，则可以要回房屋。王寿凯于2020年6月18日到中国建设银行黔西南分行还清涉案房屋的按揭贷款共计446905.69元，当天到兴义市政务大厅不动产登记中心申请注销抵押权登记，并获得登记机关的审批同意。2020年6月19日，兴义市万聚置业有限公司向主管部门申请注销涉案房屋合同的备案，并于当日获得主管部门的审批同意。2020年6月19日兴义市万聚置业有限公司重新和王寿凯、朱明秀签订《商品房买卖合同》将涉案房屋出售给王寿凯、朱明秀，2020年6月24日、29日王寿凯、朱明秀缴清房屋买卖契税。王寿凯、朱明秀到房产部门办理房产证时得知涉案房屋已被本院查封，现涉案房屋已经登记在王寿凯、朱明秀名下。郑座贵以孙霞、雷灿向其借款189000元拒不偿还为由，于2020年6月24日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年6月24日作出（2020）黔2322财保44号民事裁定书，裁定查封孙霞、雷灿名下位于兴义市房产，查封期限为2020年6月24日至2021年6月23日，后本院于2020年6月28日查封该房屋，王寿凯、朱明秀不服该保全裁定于2020年8月3日向本院提出执行异议，本院于2020年9月14日作出（2020）黔2322执异31号执行裁定驳回其异议请求。 上述事实有原告、被告、第三人雷灿陈述及原告所举证据原告二原告身份证复印件两份、商品房买卖合同、房屋转让协议、注销《不动产登记证明》申请书、业务单子、商品房买卖合同注销备案申请表、万聚中央公园城客户放款结算表、贵州增值税普通发票、中华人民共和国税收完税证明、个人贷款还款凭证、中国建设银行客户回单复印件各一份、查封登记和不动产权证号、保全裁定书、房屋记载表、查询复印件两页、执行异议裁定书复印件各一份及被告所举证据财产保全申请书、民事裁定书、执行裁定书、办理结果告知书复印件各一份予以证实，本院予以采信。 本院认为，雷灿、孙霞与朱明秀签订的《房屋转让协议》以及兴义市万聚置业有限公司和王寿凯、朱明秀签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，均合法有效。本案的争议焦点在于：原告申请的异议理由是否成立，本院是否应当解除查封。第三人与兴义万聚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，房屋并未交付第三人，房屋产权仍属于兴义万聚置业有限公司。原告与第三人签订《房屋转让协议》后，已经兴义万聚置业有限公司同意并由第三人申请注销原预售合同的备案，原告与兴义万聚置业有限公司另行签订《商品房买卖合同》，由于该房屋是属于商品房预售，原告不能办理房屋过户登记，但房屋预售登记已变更为王寿凯、朱明秀。应认定第三人已经与兴义万聚置业有限公司解除购房合同，兴义万聚置业有限公司另行将该房出售给原告，而不是第三人将房转让给原告，仅只是原告应支付的购房款是用第三人已给付的购房款折抵的。原告为使雷灿、孙霞偿还自己的部分债务，经双方协商后签订了《房屋转让协议》，从本院查明的事实来看王寿凯确实还清了涉案房屋的按揭贷款共计446905.69元，并用第三人已支付的购房首付款及前期偿还的按揭贷款折抵偿还原告部分借款，即原告已经全部支付完购房款。原告受让该房屋的目的是为了实现自身部分债权，而不是恶意串通雷灿、孙霞故意转移财产损害第三人合法权益。原告上述购房行为均发生在本院查封之前，即在本院裁定查封之前原告已合法购买了案涉争议房屋。案涉房屋虽未交付原告，但原告已交付全部购房款且已办理预告登记。该房既未登记在第三人名下，也未交付第三人占有，该房与第三人已无任何权利关系。查封该房足以影响原告办理房屋过户登记，原告作为房屋受让人提出执行异议，应认定原告就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，异议理由成立，予以支持，本院不得对该执行标的进行执行查封。被告辩解该房系第三人所有与查明的事实不符，不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 不得执行预告登记在原告王寿凯、朱明秀名下位于兴义市，解除对该房的查封。 案件受理费100元，由被告郑座贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 本院于2020年9月14日作出的（2020）黔2322执异31号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 何厚高 人民陪审员何正华 人民陪审员陈金艳 二〇二一年二月三日 法官助理 宋臣江 书 记 员 杨丽