四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初7388号 原告：成都恒联物业管理有限公司，住所地四川省成都市经济技术开发区成龙路成都银河国际汽摩商城会所。 法定代表人：雷敏，董事长。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 被告：成都康运商贸有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路1号。 法定代表人：陈雪峰，总经理。 委托诉讼代理人：蔡天海，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 原告成都恒联物业管理有限公司（以下简称“恒联公司”）与被告成都康运商贸有限公司（以下简称“康运公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒联公司委托诉讼代理人张亚男、王兰颖，被告康运公司委托诉讼代理人蔡天海到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告申请诉讼保全，本院审查后依法采取了保全措施。本案现已审理终结。 恒联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1075035.36元及滞纳金（每期逾期滞纳金均从每期物业费应付之日起按照年利率24%的标准计算至付清之日止）；2.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2010年8月21日，原、被告双方签订《总部经济港前期物业服务合同》，约定原告为被告总部经济港D区第3幢办公楼提供物业服务，物业服务费按照建筑面积每月每平方米4元的标准支付，并对物业服务费支付方式、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务，但被告未依约向原告支付物业服务费。截至目前，被告尚欠付原告2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1075035.36元，该款经原告多次催收无果。 康运公司辩称，原告陈述的事实与客观事实不符，其诉请被告方支付物业服务费及滞纳金没有事实和法律依据。1.原告方没有相应的证据证明其是由开发商根据物业管理条例规定选聘的合法的前期物业单位，被告与原告签订的合同是开发商在签署购房合同书时强行要求签订的，不具有相应的法律效力。2.被告方购买房屋的时间是2015年4月30日，原告方在诉状中陈述的2010年签订前期物业服务合同与客观事实不符，2015年5月之前的物业管理服务费与被告方无关。3.签署前期物业服务合同后，原告从未向被告方提供过任何物业管理服务。被告的物业与该小区在事实上形成了一个隔离、独立的物业服务区域，是被告方自行在进行管理，原告方以其实际行为终止履行了双方的物业服务合同，也从未履行过物业服务义务。如果法庭认定双方所签前期物业管理服务合同有效，则双方的物业服务合同已经终止，请求法庭予以解除。4.如果双方的前期物业服务合同有效，2016年12月31日之前的物业服务费已过诉讼时效，其不应得到支持。5.在签订前期物业服务合的同时，原、被告双方已经协商一致将物业服务费的标准确定为每平方米2元。6.根据最高院关于审理物业服务纠纷解释规定，只有在原告方履行催收后被告方仍未交纳的被告方才有交纳滞纳金的义务，原告方诉请被告支付滞纳金没有事实和法律依据。根据前期物业服务合同第2条第3项约定，物业服务费首次支付后按每半年支付一次，按照此约定被告没有迟延交纳的违约行为。7.如果法庭认定原告主张的滞纳金属于合同法规定的违约金，该违约损失没有事实依据，且违约金标准过高，请求法院予以调减。 本院经审理认定事实如下：2010年12月30日，成都经开银河科技有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定原告为总部经济港提供前期物业服务，非住宅用房物业费每月每平方米4元。物业服务费按半年交纳，业主应在每次应缴费的时间提前10日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按欠缴费用总额每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告为小区物业提供了物业服务，包括：秩序维护部签到巡逻、对业主公共部位进行无偿维修、组织人员进行消防演练、检查火灾报警系统运行情况、组织进行消防安全日巡视、委托第三方更换10kv户外环保气体绝缘环网柜、调试11台箱式变电站等。 2012年9月14日，成都隆阳房屋测量服务有限公司受成都经开银河科技有限公司的委托，对“成都（国家级）经开区总部经济港二期（D、E、F、G组团）”面积进行测绘，并作出房屋面积测绘报告，该测绘报告显示总部经济港D区第3幢建筑面积为3199.51平方米。其后取得的产权证载明的建筑面积为3199.51平方米。 2015年，四川国瑞建筑工程有限公司、成都经开银河科技有限公司与被告三方协商后出具情况说明，该情况说明载明：因生产经营的需要，现将四川国瑞建筑工程有限公司于2010年8月21日与成都经开银河科技有限公司签订的购买成都国家级经开区总部经济港D区3幢房屋合同（合同号055），买受方变更为被告，合同号、合同名称以及所有合同条款不作变更。 2015年4月30日，成都经开银河科技有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订了《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》，约定被告购买总部经济港D区第3幢办公室，建筑面积为3192.18平方米，房屋总金额为12496322元，出卖人应于2015年4月30日前交房。出卖人选聘原告为总部经济港的物业管理服务企业，前期物业服务期间，物业服务费为4元/平方米/月（建筑面积）。买卖合同还对其他事项作了详尽约定。 同日（2015年4月30日），原告（乙方）与被告康运公司（甲方）签订《总部经济港前期物业服务合同》作为《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》的附件五，该合同约定，1.甲方使用区域为总部经济港D区第3幢办公室，建筑面积为3192.18平方米，此面积与甲方签订的《总部经济港买卖合同》中约定的建筑面积为同一面积。若甲方接房时实测建筑面积与买卖合同约定的建筑面积有差异时，以实测面积为准。2.甲方根据本合同约定，同意自买卖合同约定的交房时间或者甲方按照成都经开银河科技有限公司通知交房的期限起向乙方缴纳物业服务费，收费标准按建筑面积暂定为4元/平方米/月，每半年交纳一次。3.甲方除须缴纳物业服务费外，还须承担自用水费、电费、电话及网络初装费及使用费、自用电梯的维保费用。4.甲方有权根据本合同及乙方制定的一切有关该办公楼规章制度规定，依法使用本合同约定的甲方区域及按规定使用公共区域及公共设备，甲方有义务服从乙方的管理，不得在经济港内进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动，有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或者杂物；如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。5.乙方负责公共区域的卫生清洁、保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，发现问题及时处理；负责公共设施的维护、保养工作，负责绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境，有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向相关单位或者人员收取清除费；负责车辆有序停放。6.违约责任，双方均应遵守本合同约定的各项规定，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任；给对方造成的经济损失的，还应赔偿损失费；若甲方未能按期缴纳各项费用，甲方须按延迟缴纳天数，按欠缴费用总额每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金。7.合同附件中对房屋管理、共用设施设备维保、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务标准进行了具体约定。 上述合同签订后，成都经开银河科技有限公司、原告、被告三方出于某种原因，成都经开银河科技有限公司（出卖人）与被告（买受人）又签订了一份《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》。原告与被告又签订了一份《总部经济港前期物业服务合同》作为《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》的附件五。上述两份合同内容除了“落款时间为2010年8月21日、房屋交付时间为2012年12月30日前”与先前签订的合同不一致外，其余内容均一致。 2015年6月19日，被告向原告申请调整物业服务费，申请物业费标准从每月每平方米4元调整为每月每平方米2元，此项调整的物业服务费缴费标准从被告开始缴纳物业服务费之日生效。原告在该申请书上加盖公章。 合同履行至今，被告尚未交纳过物业费。 另查明，被告于2015年3月注册成立。被告区域与小区其他区域通道上放置有石墩，小区其他车辆不能进入该区域，被告另行有通道出入。2019年12月17日，原告向被告发出催费通知单，要求被告于2019年12月31日前将截止2019年12月17日所欠的物业费1075035.36元交付原告。陈忠良在该催款单上签字，陈忠良为四川国瑞建筑工程有限公司员工。 上述事实，有原告提交的《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》及相关附件、《前期物业服务合同》、房屋面积测绘报告、秩序维护部巡逻签到表、（业主）维修记录表、图片、消防安全日巡逻检查表、《10kv电力工程施工合同》、增值税专用发票、缴费通知单、情况说明，被告提交的《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》及相关附件、《前期物业服务合同》、关于调整物业服务费申请、企业工商信息报告、图片以及原告、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与被告于2015年4月30日签订的《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》以及附件《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于诉讼时效问题。 根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，由于物业公司提供的物业服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。据此，只有当物业公司撤离所服务的小区超出三年未向业主主张物业费时，才能认定超过诉讼时效。本案中，原告仍在为案涉小区提供物业服务，故未超过诉讼时效。 二、关于计收物业费的起始时间问题。 原告认为，根据2015年四川国瑞建筑工程有限公司、成都经开银河科技有限公司与被告出具的情况说明，四川国瑞建筑工程有限公司已将其在2010年8月21日购买的D区3幢房屋买受方变更为被告，合同号、合同名称以及所有合同条款不作变更。故被告应当从四川国瑞建筑工程有限公司未支付物业费之日即2013年1月1日起计至2019年12月31日止，共计1075035.36元。被告辩称，原告提交的成都经开银河科技有限公司与被告于2010年8月21日签订的买卖合同等均不具有真实性，因为在当时被告公司还未注册登记成立。事实上，原、被告双方于2015年4月30日才签订房屋买卖合同，物业费应从2015年5月1日起计算。本院认为，被告于2015年3月注册成立，四川国瑞建筑工程有限公司、成都经开银河科技有限公司与被告基于某种原因，将四川国瑞建筑工程有限公司在2010年购买的房屋转让与被告。成都经开银河科技有限公司与被告在2015年4月30日签订了真实的买卖合同是不争的事实。原告提交的情况说明中，三方当事人系房屋开发商、房屋出售方和买受方，没有原告物业服务方参与。情况说明虽然约定“所有合同条款不作变更”，但该条款系针对其后签订房屋买卖合同而做出的说明，并非明确约定签订房屋买卖合同以前的物业费应当由被告负担。故，原告主张从2013年1月1日起要求被告支付物业费没有事实依据，应当从被告实际购房即2015年5月1日起计收物业费。 三、关于计收物业费的标准问题。 2015年6月19日，被告向原告申请调整物业服务费，申请物业费标准从每月每平方米4元调整为每月每平方米2元，注明此项调整的物业服务费交费标准从被告开始交纳物业服务费之日。原告认为，虽然该申请上加盖了恒联公司印章，但恒联公司只是确认收到了该申请，并未同意变更物业费。被告辩称，该申请上有原告股东副总经理毛章玉在该申请单背后手批“同意”。 本院认为，被告向原告提交申请，意在减少变更物业费。原告加盖印章予以确认，在没有其他足有力的证据推翻被告辩称的理由的情况下，应当认定原告加盖公章的行为视为同意被告申请的事项。故，物业费收费标准应当按照变更后的2元/平方米/月收取。另，关于双方争议的建筑面积问题。2012年9月14日作出的房屋面积测绘报告，该报告显示总部经济港D区第3幢建筑面积为3199.51平方米（即房屋产权证载明的建筑面积），该报告形成在被告应当支付物业费之前，故依照合同约定物业面积应当依照该面积计算。 四、关于被告辩称所持物业为专有部分以及应当解除物业服务合同问题。本院认为，通过双方提供的照片及现场勘查，证实在被告所持的房产出入通行的道路上放置了石墩并设有单独的出入通道，临时限制了其他业主的通行，但其使用道路及供水供电、排污设施等仍属于园区公共部分，在建设规划上并非被告专有。故被告的该项抗辩意见不能成立，且被告对解除合同也未提起反诉。 五、关于是否应当支付违约金的问题。 被告未按约支付物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）8号】第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，恒联公司提供的催交通知，签收人为“陈忠良”，但陈忠良系四川国瑞建筑工程有限公司员工。据此，原告提供的证据不能证明对物业服务费进行了有效催收，故违约金起算时间以诉状副本送达被告签收之日即2020年1月3日开始计算。根据《前期物业服务合同》第五条第二项的约定“若甲方未能按期缴纳各项费用，甲方须按延迟天数，按欠缴费用总额的日1%的标准计算违约金”。现原告自愿将违约标准调减为按年利率24%计算，不违反合同约定，本院予以支持。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都康运商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都恒联物业管理有限公司2015年5月1日至2019年12月31日期间的物业费358345.12元（3199.51平方米*2元/平方米/月*4年零8个月）以及逾期付款违约金（违约金计算方式为：以358345.12元为基数，从2020年1月3日起计算至付清之日止，按年利率24%计算）。 二、驳回成都恒联物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14475元，减半收取计7237.5元，保全费5000元，合计12237.5元。由原告负担受理费5000元，被告负担 7237.5元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二一年二月三日 书记员  陈琴芹