文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6293号原告（反诉被告）：吴定模，男，汉族，1952年9月13日出生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安银泰企业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路1号1-203室，统一社会信用代码91320802MA1M9EA34Q。法定代表人：任娟，职务总经理。委托诉讼代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。原告吴定模与被告淮安银泰企业管理有限公司（以下简称“银泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告吴定模的委托诉讼代理人邓晓强，被告银泰公司的委托诉讼代理人卞传扣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴定模向本院提出诉讼请求：1、赔偿损失1468464元；2、返还保证金58785元；3、给付消费卡款20万元；4、赔偿酒水款1923.67元；合计1729172.67元。事实与理由：2018年4月2日，原、被告订立租赁合同，被告将其位于淮安颐高广场三层N-3-06、-08、W-3-08、-10、-12号商铺（使用面积共357.9平方米）出租给原告经营德庄火锅，期限从2018年9月16日至2024年9月15日，自计租日（商业体开业之日）开始计算租金，租金每天每平方米1.2元，每年租金为156760元，以三个月为每个交租期，物业服务费为每平方米每天1.5元，每年195950元，三个月一交。双方还约定，水电气由被告安排入户，给予原告6个月免租期（含租金和物业费），第一年在原告火锅店消费指标20万元，费用直接用现金付款。合同订立后，原告交纳了58785元保证金，预付了88178元租金和物业费，并对店铺进行装修及购买经营所需的各种设施，总计投入200余万元。原告火锅店于2019年初试营业，原告所在的颐高广场商业体至今尚未正式开业。2020年初，因发生新冠××疫情，该商业体一直处于整体关闭状态，大门及电梯关闭无法营业。2020年6月，被告向原告催缴租金并单方解除合同。原告认为双方就应否缴纳租金及租金标准与数额存在争议，被告无权单方解除合同。被告在双方已发生争议情况下，未通知原告即将原告店铺锁撬开，处理了店内设施及物品，并将原告装修彻底拆除，被告行为给原告造成损失。请求支持原告诉讼请求。被告银泰公司辩称：原告要求被告赔偿损失没有依据。被告希望原告履行合同，但是原告负责人明确表示店不开了，同意被告拆除。双方合同因被告行使约定解除权而解除。原告的装修及投入是其自己放弃使用，按照双方合同约定，原告撤离时遗留的装修物品是其放弃所有权，被告有权作为垃圾丢弃，且该房屋清理费用应当由原告承担。涉案租金起算时间应该为2018年9月16日，经被告多次书面催缴，原告仍未支付租金。被告收到保证金，但根据合同22条约定，被告有权没收保证金，不予退还。消费卡20万元，被告同意冲抵原告应付租金。酒水款不予认可。反诉原告银泰公司提出反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月11日解除；2、反诉被告支付反诉原告2019年12月16日至2020年6月15日的租金、物业费共计71477.6元，并支付逾期付款违约金（其中以42085.1元为基数，按每日1‰标准自2019年12月1日计算至款项付清之日止；以29392.5元为基数，按每日1‰自2020年3月1日计算至款项付清之日止）；3、反诉被告支付反诉原告拆除、清理费用30890元。事实与理由：反诉被告在履行租赁合同期间存在严重违约行为，为防止损失扩大，反诉原告与反诉被告管理人联系，告知反诉被告应开门经营，否则损失会扩大，并告知反诉被告因疫情可减免租金一个月。反诉被告仍不交租金、不开门营业。反诉原告发函给反诉被告，告知反诉被告因其逾期不交租金及停业而解除双方租赁合同。2020年6月12日，经与反诉被告管理人员沟通，反诉被告说无法继续经营，同意拆除装修。根据双方合同约定，拆除清理费用应由反诉被告负担。请求支持反诉请求。反诉被告吴定模辩称：对反诉原告主张的租金计算方式无异议，但是反诉被告不应当交纳。反诉被告不同意火锅充值卡冲抵租金。反诉原告主动减免疫情期间一个月租金未经过双方协商。合同约定商业体正式开业时计算租金，但是颐高广场至今未能正式开业，即使支付租金也不能按照合同约定的标准。合同约定商业体中餐饮占比84%，现在商业体已变成教育综合体，反诉原告出租的房屋不符合合同约定使用目的。反诉被告店铺被反诉原告单方强制拆除，反诉被告不应当承担拆除清理费。双方合同至今尚未解除，反诉原告没有单方解除权，反诉原告主张合同于2020年6月11日解除无依据，但是涉案场地现已被反诉原告出租给案外人。反诉原告主张的违约金标准过高，申请调低。经审理查明：2018年4月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告为合同中的乙方，被告为合同中的甲方，双方约定原告承租被告位于淮安颐高广场3层N-3-06、-08、W-3-08、-10、-12号商铺（使用面积共357.9平方米），用于经营餐饮火锅，经营品牌为德庄。合同还约定：本合同项下租赁期限为2018年9月16日至2024年9月15日，房屋租金按使用面积计付，每天每平方米1.2元，第一个租约年2018年9月16日至2019年9月15日；本合同项下租金支付方式以3个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期限为2018年9月16日至2018年12月15日，应交租金为39190元；本合同签署当日，乙方应向甲方支付58785元保证金，合同终止后30日内，如乙方不存在应付未付款项或违约情形的，保证金余额无息退还；甲方有权从保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金；乙方应当在2018年9月16日开业经营，租约年物业服务费收费标准为每平方米每天1.5元，第一个租约年2018年9月16日至2019年9月15日；物业服务费支付方式，以3个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用，第一期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2018年9月16日至2018年12月15日，应交物业服务费为48988元；乙方保证遵守甲方或物业服务公司制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店；乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其违约行为相应的违约责任，包括延迟履行违约金等；甲方同意给予乙方6个月免租期（含房租和物业费），从第一年的第二季度开始，每一季度免除1个月房租和物业费，直至免租期结束为止；合同第一年度甲方在乙方经营的德庄火锅消费指标为20万元，其费用直接现金付款。合同附件：附件1商铺位置示意图，附件2房屋交接确认书，附件3装修设计文件要求。附件1图中标注了涉案房屋位置，还标注餐饮占比84%。合同签订后，原告支付被告2018年9月16日至2018年12月15日期间的租金及物业费共计88178元。原告未向被告支付2018年12月16日至2019年12月15日期间的租金及物业费，被告用应支付给原告的20万元火锅充值款冲抵原告应付的租金及物业费。2019年12月16日至2020年3月15日期间，原告应付被告租金及物业费合计58785元，20万元火锅充值款尚余16699.9元，用该款冲抵后，原告应支付被告此期间租金及物业费42085.1元。被告于2019年11月30日向原告店铺店长催交租金及物业费，原告未支付。2020年3月16日至2020年6月15日期间，根据双方合同约定，原告应支付被告租金26127元、物业费32658元，合计58785元。被告于2020年4月21日、2020年5月28日两次向原告催交租金及物业费，原告亦未交纳。被告于2020年6月3日向原告发函，函中记载：原告拖欠租金构成违约，被告解除与原告的租赁合同关系，如有异议七天内书面提出，或向法院起诉确认解除合同的效力。2020年6月8日，原告回函给被告，函中记载：被告无权单方面解除租赁合同，被告经营的综合体与房屋租赁合同约定的用途不一致，2019年底起由于疫情影响，涉案房屋未营业，合同处于中止履行状态。2020年6月11日，被告再次向原告发函，函中记载：疫情已经结束，已经可以营业，多次通知营业却未营业；要求原告支付拖欠的租金，否则解除与原告签订的租赁合同并要求原告7天内交还房屋。2020年7月12日，被告组织人员将原告经营场所门打开，搬走室内物品，收回出租给原告的房屋。被告陈述原告经营场所的部分物品尚在被告仓库。原告对尚在被告处的物品不要求被告返还，要求被告折价赔偿。原告要求被告赔偿损失1468464元，其中德庄火锅加盟费用27.5万元（其中5万元为保证金）、设计费5.4万元、新风系统3.2万元、燃气改造3.63万元、花草软装4.6万元、店铺装修60万元、厨房设备8.9万元、店铺彩屏4.58万元（审理过程中变更为4.3万元）、收银系统0.85万元、消防改造2.8万元、冷库安装2.8万元、店铺家具8.18万元、餐具5.31万元、水族箱0.7万元、办公电脑、监控、对讲等2.9925万元、网购店铺装饰5.0039万元、圆桌0.4万元。被告对原告举证的费用支付证据没有异议，辩称原告提供的证据不能证明上述物品用于涉案店铺装饰装修、亦不能证明被告进入原告店内时上述物品仍在原告店内。另查明：2019年3月8日，原告向被告出具德庄租金情况说明，说明中记载：德庄火锅第三季度租金、物业费应缴纳金额为58785.7元，现经双方协商，将2018年12月15日至2019年1月5日“双旦火锅节”无门槛现金券以及集赞费用合计7752元从第三季度租金中抵扣。2020年1月份，新型冠状病毒疫情爆发。2020年4月份、5月份，被告均通知原告，要求原告复工营业。至2020年7月12日，原告店铺一直未复工营业。以上事实，有原、被告当庭陈述、《商铺租赁合同》、微信聊天记录、租金、物业费催缴函、邮件查询记录等证据载卷证明。本案审理过程中，原告吴定模撤回要求被告赔偿酒水款1923.67元的诉讼请求、反诉原告银泰公司撤回要求确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月11日解除的请求。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案争议焦点为：1、合同附件1商铺位置示意图中餐饮84%的标注是否为合同约定的房屋租赁条件？2、原告未交租金是否构成违约？3、被告私自拆除原告店铺装饰装修、搬走店内物品行为是否构成侵权？4、原告损失如何认定？5、反诉原告主张的租金及物业费金额是否合理？6、反诉原告主张的拆除费用应否支持？关于争议焦点1，合同附件1商铺位置示意图系原、被告对租赁房屋位置的约定，该图中标注的餐饮84%在合同条款中未提及，故该标注不能认定为合同约定内容，原告以被告经营场所餐饮业比例未达84%为由主张被告违约依据不足，本院不予支持。关于争议焦点2，原、被告在合同中约定原告应当在每个交费期最后一个月的15日前向被告一次性足额支付下个交费期租金及物业费用。被告用20万元火锅消费券抵扣原告部分租金，20万元抵扣完毕后，被告于2019年11月30日向原告催交2019年12月16日至2020年3月15日期间租金及物业费42085.1元，原告一直未支付；原告亦未缴纳2020年3月15日至6月15日期间租金及物业费。原告未按约定支付租金行为构成违约。被告根据合同约定解除与原告的租赁合同符合法律规定。关于争议焦点3，租赁合同解除后，被告未经原告许可进入原告店铺拆除原告店内装饰装修、搬走原告店内物品，该行为不符合法律规定，构成侵权，应对此行为给原告造成的损失承担赔偿责任。关于争议焦点4，原告要求被告赔偿损失1468464元，其中德庄火锅加盟费用27.5万元（其中5万元为保证金），其余店内装饰装修及物品损失合计1193464元。德庄火锅加盟费用中5万元保证金应可退还，被告不应承担。燃气改造费用3.63万元，根据原告提供的发票，发票中交费单位为淮安颐高数码科技有限公司，该费用原告应与淮安颐高数码科技有限公司结算，被告不应承担。原、被告合同约定租赁期限为6年，至2020年7月12日，被告私自进入原告经营场所时，原告已使用租赁房屋约22个月，原告投入应根据租赁期限予以分摊，分摊后的残值由被告根据法律规定赔偿。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。原告装饰装修项目，可区分为形成附合装饰、装修项目及未形成附合装饰、装修项目。被告私自拆除装修装饰、搬走原告物品，致使原告不能对装饰、装修予以合理拆除利用，亦致使原告无法确认现在被告处的物品是否完好无损、是否为原告店铺内物品，被告应对此承担不利后果。本院综合考虑原告装饰、装修中形成附合项目及未形成附合项目残值、店铺内可移动物品项目残值以及加盟费用残值可否取回或在他处继续使用的情况，酌定被告赔偿原告损失40万元，对原告主张的其余损失不予支持。现在被告处的物品，归被告所有。原告要求被告支付消费卡款项20万元，因被告已在租金中抵扣该20万元，故被告无需再向原告支付20万元。原告要求被告退还保证金58785元，虽然双方合同约定因原告违约而提前终止合同的，被告有权没收本合同项下之履约保证金，但是被告已反诉要求原告支付逾期支付租金的违约金，故被告应退还原告保证金58785元。原告撤回要求被告赔偿酒水款1923.67元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以准许。关于争议焦点5，2019年12月16日至2020年3月15日期间租金及物业费的支付期限为2019年12月1日前，反诉被告应按合同约定及时足额缴纳，反诉被告未缴纳构成违约。反诉原告要求反诉被告支付该期间租金及物业费42085.1元并从2019年12月1日起支付逾期付款违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。反诉被告辩称合同约定的日1‰违约金过高，申请调低，本院酌定反诉被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付反诉原告逾期付款违约金。反诉原告要求反诉被告支付2020年3月16日至6月15日期间的租金及物业费29392.5元，反诉原告已主动减免疫情期间1个月的租金及物业费，考虑到疫情对餐饮企业影响较大，本院酌情再减免反诉被告租金1个月，即反诉被告应支付反诉原告此期间物业费16329元，并自2020年3月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金。关于争议焦点6，反诉原告私自拆除、搬走反诉被告店铺内物品构成侵权，对反诉原告要求反诉被告支付拆除清理费用30890元的请求不予支持。反诉原告银泰公司撤回要求确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月11日解除的请求不违反法律规定，本院予以准许。依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安银泰企业管理有限公司于判决生效后10日内赔偿原告吴定模损失400000元；二、被告淮安银泰企业管理有限公司于判决生效后10日内返还原告吴定模保证金58785元；三、驳回原告吴定模其他诉讼请求；四、反诉被告吴定模于判决生效后10日内支付反诉原告淮安银泰企业管理有限公司租金及物业费58414.1元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付反诉原告淮安银泰企业管理有限公司逾期付款违约金至实际付款之日止（其中以42085.1元为基数，从2019年12月1日起计算，以16329元为基数，从2020年3月1日起计算）；五、驳回反诉原告淮安银泰企业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费20363元，由原告吴定模负担14063元，被告淮安银泰企业管理有限公司负担6300元。反诉案件受理费1355.70元，由反诉原告淮安银泰企业管理有限公司负担250.7元，反诉被告吴定模负担1105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  许 霞人民陪审员  吴海波人民陪审员  秦 伟二〇二一年二月七日法官助理周姝言书记员朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。