北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14309号原告:嘉捷盛世（北京）物业顾问有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：高亚南，执行董事。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄伟杰，北京市京师律师事务所律师。被告：吴宏宇，男，1982年3月29日出生，汉族，北京汇通宏宇担保有限公司总经理，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李占英，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：任红蕾，北京市中闻律师事务所律师。被告：东方晟数字文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：赵昱铸，执行董事。原告嘉捷盛世（北京）物业顾问有限公司（以下简称嘉捷物业公司）与被告吴宏宇、东方晟数字文化传媒（北京）有限公司（以下简称东方晟公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉捷物业公司的委托诉讼代理人李源、被告吴宏宇的委托诉讼代理人李占英、任红蕾到庭参加诉讼，被告东方晟公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。嘉捷物业公司向本院提出的诉讼请求：1、确认原告对东方晟公司名下位于北京市北京经济技术开发区西环南路26号院7号楼1至4层的房屋（以下简称涉案房屋）享有合法承租权，要求法院停止对涉案房屋进行腾退的执行行为；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月20日，北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）对吴宏宇诉东方晟公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）京0115民初9834号民事判决书，判决东方晟公司返还吴宏宇购房款1609.75万元并支付利息，东方晟公司对判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。2018年8月28日，二中院作出（2018）京02民终7490号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，吴宏宇向大兴法院申请强制执行。2016年5月18日，大兴法院首次对东方晟公司名下位于北京市北京经济技术开发区西环南路26号院7号楼1至4层的房屋进行查封。2019年3月30日，大兴法院对涉案房屋续封。2019年6月20日，大兴法院在涉案房屋张贴（2019）京0115执3349号公告，责令东方晟公司及该房屋的占有使用人于2019年7月20日前迁出该房屋，原告作为涉案房屋的合法承租人，对大兴法院的上述执行行为提出书面异议，请求大兴法院依法裁定撤销责令原告迁出涉案房屋的执行行为。2020年8月3日，大兴法院作出（2020）京0115执异222号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。涉案房屋查封时间为2016年5月18日，在此之前，东方晟公司与北京厚载商贸有限公司（以下简称厚载公司）于2015年5月15日签订了《房屋租赁合同》，东方晟公司将涉案房屋出租给厚载公司使用。2017年4月17日，原告与厚载公司签订《房屋租赁合同》约定由原告承租涉案房屋，租赁期限为15年，合同签订当日交付房屋，从房屋交付之日起至今，原告作为次承租人一直实际占有使用涉案房屋。原告认为，原告作为次承租人与厚载公司签署的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该租赁合同的租赁期限不超过厚载公司与东方晟公司之间的剩余租赁期限，应属合法有效。厚载公司与东方晟公司之间的租赁合同关系形成于大兴法院上述查封行为之前，占有并使用该不动产的时间在人民法院查封之前，原告作为善意第三人，虽然以次承租人的身份与厚载公司之间的租赁合同关系形成于查封之后，但租赁期间处于厚载公司与东方晟公司的租赁期限内，应当受到保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现租赁期限尚未到期，本案被执行人未履行生效法律文书确定的义务，大兴法院依法查封涉案房屋时，应对原告的合法租赁权予以保障，在租赁期限内不得要求原告腾出其合法占有的房屋，在对涉案房屋进行拍卖时，应当负担原告的承租权予以拍卖。吴宏宇辩称，我方认为原告的诉求不能成立，应全部予以驳回。原告与厚载公司签订的房屋租赁合同时间是2017年4月17日，在法院查封之后，且合同中约定的每日1.3元的租金明显低于同地段每日2.2至2.6元的正常价格，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件的若干规定》的相关规定，原告阻止拍卖的理由不能成立。厚载公司与东方晟公司是关联公司，按照所签订的房屋租赁合同，明显为倒签，且内容和所谓的履行有很多自相矛盾的、不合理支出，厚载公司与原告签订房屋租赁合同之前，并未占有使用涉案房屋，厚载公司的承租权不能成立，原告的承租权更不能成立。综上，原告作为专业的物业管理公司，其应知道所查封的房产不能进行承租，在其签订合同前，涉案房屋已被查封，因此原告不是善意的第三人，无论其自身的承租权还是厚载公司的承租权均不能获得阻碍法院执行行为的事由。东方晟公司提交书面答辩状，辩称，一、案涉租赁合同签约及履行事实充分证明其真实性、有效性。1、涉案房屋在2015年5月15日出租时，为无抵押、无查封、无瑕疵状态。东方晟公司之前老股东赵荣生将涉案房产分3轮抵押给不同自然人、民间融资上千万元人民币，月息3分，无力偿还，面临被拍卖的处置风险。后来赵荣生于2015年3月30日将股权出售给了新股东北京世尊资产有限公司，新股东介入后，偿还了房本上全部抵押借款，涤除了涉案房产全部抵押。房本处于无抵押状态，具体证据见合同附件中房本的附注中标记：三笔抵押借款中最后一笔抵押权解除日期为2015年5月5日，而出租日期5月15日，证明了当时涉案房产为无抵押、无查封、无瑕疵的可供出租房产。2、合同履行情况：东方晟公司在2015年5月15日签约当日就算作起租，并于签约当天就将一套涉案房屋钥匙、水电卡及一套图纸原件交付给了厚载公司，以方便其进场开展设计工作。厚载公司后期又将房屋转租给嘉捷盛世公司，嘉捷盛世公司承租后，又投入了巨资进行装修改造，并持续经营至今已近6年。3、嘉捷公司做为次承租人与厚载公司签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违法法律法规强制性规定，且租赁期限不超过厚载公司与东方晟公司之间的《租赁合同》期限，应属有效。但是由于其因为本案缘由，延迟向厚载公司支付租金，面临合同解除的风险与东方晟公司无关。二、吴宏宇债权形成时间2018年晚于租赁合同签订时间2015年达3年之久，可以充分证明租赁合同真实性。吴宏宇与东方晟公司之间债权依据是2018京02民终7490号判决书，该判决书生效日期为2018年8月29日。起诉时间为2016年，均晚于租赁合同签订日期2015年5月15日，充分证明本案租赁行为属于公司正常经营行为，真实性毋庸置疑。三、吴宏宇债权系公司前股东赵荣生原因形成，代表了前股东意志；东方晟公司出租房屋系新股东世尊资产公司所为，代表了新股东意志。两者之间行为、意志不可混淆，东方晟公司在签约当时，代表新股东意志，且与厚载公司不存在任何关联，不具备恶意性。1、前股东赵荣生隐瞒了将涉案房屋在2014年10月出售给吴宏宇的事实，在2015年3月30日将公司股权出售给新股东世尊资产公司。新股东遭遇一房二卖（已公安报案），在5月15日安排对外出租给厚载公司时，对吴宏宇之前购房事宜完全不知情。2、无任何证据证明东方晟公司在2015年5月15日出租时与厚载公司存在任何关联，及任何经济往来，两者属于初次正常商业合作，将房屋出租给厚载公司不具备任何恶意，也不具备任何过错。四、东方晟公司在新股东意志下，将房屋出租20年并一次性收取租金存在合理理由，且出租价格不属于低于市场价格出租。1、东方晟公司为化解债务危机，急需资金，便开始了一系列经营与资本运作。东方晟公司与北京中航路星场道工程管理有限公司达成合作意向，拟投入资金与其合作机场跑道维护工程项目，为此将20年租赁权一次性出租，快速回笼资金，投入到高回报项目中去。2、厚载公司一次性支付租金承租涉案房屋20年租赁权，属于正常商业行为。在2015年东方晟公司发现投资机会而急需资金。厚载公司看到一次性买断20年租赁杈是一个赚钱机会，虽然一次性支付20年租金1300万元，但长期租金收益可观。于是在2015年5月15日，签订了本案《租赁合同》。3、如果将20年租金1300万，平均年租金65万按季度收取，则属于明显低于市场价格，但是一次性收取，将资金时间价值充分考虑在内，则不属于明显低于市场价格。综上所述，案涉租赁合同真实、并客观上已经履行，原、被告双方不直接发生租赁关系，因此，原告做为次承租人主张与厚载公司签订租赁合同有效，应该以东方晟公司与厚载公司签订合同有效为前提。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：因吴宏宇与东方晟公司房屋买卖合同纠纷，本院于2018年4月20日作出（2016）京0115民初9834号民事判决书，判决东方晟公司返还吴宏宇购房款1609.75万元并支付利息。东方晟公司对判决不服，上诉至二中院，2018年8月28日，二中院作出（2018）京02民终7490号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，吴宏宇向本院申请强制执行。2016年5月18日，本院首次查封涉案房屋,2019年3月30日续封涉案房屋。2019年6月20日，本院于涉案房屋张贴公告，责令房屋的占有使用人自行迁出。嘉捷物业公司对此提出书面异议。2020年8月3日，本院做出(2020)京0115执异222号执行裁定书，裁定驳回嘉捷物业公司的异议请求。庭审中，嘉捷物业公司称其为涉案房屋的次承租人，向法庭提交其于2017年4月17日与案外人厚载公司签订的《房屋租赁合同》、押金条及银行凭证，欲证实其合法租赁并占有涉案房屋。吴宏宇不认可嘉捷物业公司的上述主张。双方对各自主张提交的证据及质证意见具体如下：嘉捷物业公司提交证据：证据1、租赁合同；证据2、房屋租赁合同。证明原告作为次承租人与厚载公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限不超过厚载公司和东方晟公司之间的租赁期限，原告作为善意第三人，与厚载公司之间的租赁合同关系应受到保护。证据3、交通银行电子回单凭证。证明原告恰当履行与厚载公司之间的《房屋租赁合同》。证据4、北京市大兴区人民法院（2019）京0115执3349号公告。证明北京市大兴区人民法院针对涉案房屋的查封行为违法。证据5、北京市大兴区人民法院（2020）京0115执异222号执行裁定书。证明原告的执行异议请求已经被北京市大兴区人民法院裁定驳回，原告有权提起本案诉讼。吴宏宇对上述证据质证意见：证据1真实性、关联性、证明目的均不认可，该租赁合同是东方晟公司为了逃避债务和厚载公司炮制而成。厚载公司和东方晟公司、中航路公司都是关联公司，厚载公司称租赁合同是2015年5月15日签订，但是在厚载公司执行异议时提交的合同的附件，有东方晟公司的营业执照复印件，显示签发日期是2016年12月5日，厚载公司的签发日期是2018年，租赁合同明显是倒签，且倒签时间晚于2018年1月1日，厚载公司不是出租服务的公司，其签订一次性支付1300万的租赁合同，应实际有使用需求，且按常理其应在租赁之后立即装修，后应稳定持续使用，但实际上，厚载公司支付1300万之后到原告签订租赁合同之前长达两年的时间里，涉案房屋一直空置，我方认为租赁合同的签订和租金的支付是不符合常理的。厚载公司的注册资金1500万，签订合同时，涉案房屋上已设立了抵押权，在这样的情况下，厚载公司签订了租赁合同且支付了租金，是不符合常理的。租期20年明显违背交易习惯，每日价格合0.72元，低于市场价格50%以上，从协议内容上来看也是虚假的。对附件的真实性、关联性、证明目的均不认可。厚载公司提交的复印件是明显涂改过的，其上的抵押登记是编辑后复印形成的，我方认为是虚假的。附件中有个转帐凭证，显示的是汇款，厚载公司向东方晟公司支付租金不是到东方晟公司的账上，而是支付到其他公司账户上，如此大金额的租金未标明为租金，所以不能说是履行支付租金的义务。附件中的付款通知书也是编造的。我方认为租赁合同和附件是厚载公司和东方晟公司恶意串通签订的，目的是为了规避执行，应为无效合同，不足以阻碍法院的执行行为。证据2不认可。该合同载明的时间为涉案房屋查封之后的时间，根据相关规定，原告的主张不应成立。该合同本身来讲，租赁期限为15年，与交易惯例不符，交易租金明显低于市场行情。租赁合同的内容中并未说明厚载公司作为出租方的权利来源，租赁合同附有的授权委托书，与东方晟公司和厚载公司签订的租赁合同是矛盾的，足以说明该份合同是虚假的。针对补充协议，中介公司按照惯例是不向出租人收取中介费的，原告替厚载公司支付中介费是违背常理的，是不真实的，从而我方认为这个租赁关系也是虚假的。厚载公司是在2015年5月才租赁的房屋，不会承担此日期前拖欠的物业费，如果要让厚载公司支付以前的物业费，应在向中航路星支付租金的时候扣除，但实际未扣除。证据3真实性、关联性、证明目的均不认可。支付行为发生在大兴法院查封涉案房屋后，原告无权对涉案房屋主张权利。证据4真实性、关联性认可，证明目的不认可，该公告合法。证据5本案的诉讼依据不属于证据，不认可。东方晟公司对嘉捷物业公司提交的相关证据，提供书面质证意见如下：证据1、《租赁合同》，真实性、有效性及证明目的认可，2015年5月15日东方晟公司与厚载公司签订该租赁合同，并已经实际履行该合同至今近6年时间。证据2、《房屋租赁合同》，真实性及证明目的认可。证据3、交通银行电子回单凭证，真实性、证明目的认可。证据4、大兴法院腾房公告，真实性及证明目的认可。证据5、大兴法院执行裁定，真实性、有效性及证明目的认可。吴宏宇提交证据如下：第一组证据：东方晟数字文化传媒（北京）有限公司、北京世尊资产管理有限公司、北京厚载商贸有限公司、北京祥云小额贷款有限责任公司及相关公司关联关系图。证明北京厚载商贸有限责任公司、北京中航路星场道有限责任公司、东方晟数字文化传媒（北京）有限公司是关联公司，实际控制人为王学辉、娄志英，以上当事人知道涉案房屋被查封的事实。上述主体之间以伪造租赁合同并利用往来帐款冒名为房屋租金，以此对抗吴宏宇的执行，显然构成恶意串通。第二组证据：吴宏宇提起的与金澳典当公司、东方晟公司撤销权案件中东方晟公司的证据目录及涉案房屋所有权复印件。证明北京厚载商贸有限公司提交的房屋所有权证复印件是伪造的，明显是为了涂销2015年5月18日和2015年9月21日抵押登记记录而编辑形成，复印件中明显缺少了“房屋所有权证”背景和防伪条码。第三组证据：厚载公司在执行异议阶段提交的租赁合同附件东方晟公司和厚载公司营业执照复印件。证明厚载公司称租赁合同为2015年5月15日签订，但是提交的合同附件东方晟公司的营业执照副本复印件却是2016年12月5日，厚载公司营业执照副本复印件却是2018年11月1日，故租赁合同落款时间明显是倒签，目的是为了逃避东方晟公司债务。第四组证据：照片一组。证明涉案房屋为空置的房屋，法院查封前并没有实际占有使用。涉案房屋为精装修的房屋，而非毛坯房，租赁合同确定的1.3元/天的租金明显低于市场行情。第五组证据：吴宏宇诉东方晟公司买卖合同纠纷案件2016年11月16日庭审笔录。证明吴宏宇代理人在庭审中明确涉案房屋为空置，东方晟公司并没有提出异议，故《租赁合同》、《房屋交割收据》为之后伪造。第六组证据：厚载公司房屋交接确认书和《房屋交割收据》。证明厚载公司在执行异议阶段没有提交房屋交接确认书，在执行异议之诉阶段前后提交房屋交接确认书和交接，显然不合常理，涉案房屋在2015年5月15日并没有实际占有使用。第七组证据：嘉捷科技园房屋租赁网上信息一组。证明租金每日1.3元，明显低于每日2.2-2.6元市场行情。第八组证据：吴宏宇诉东方晟公司买卖合同纠纷案件执行依据（2016）京0115民初9834号民事判决书、（2018）京02民终7490号民事判决书、该案件中由大兴区人民法院就涉案房屋予以查封作出的财产保全裁定书（2016）京0115财保21-1号。证明涉案房屋首次查封时间为2016年5月18日及案件执行依据。嘉捷物业公司对上述证据质证意见：第一组证据并不属于证据，是被告自己整理的关系图，真实性我方无法核实，没有任何一个主体和我方有关。关联性、证明目的不认可。我方承租房屋就是正常的，且以市场价承租的房屋，即便如被告所说，这些主体间存在恶意串通，但我方并未参与任何的串通行为，我方是善意第三人，应得到保护。第二组证据与本案无关，原告承租涉案房屋时是看过房屋所有权证的，我方没有办法看到其提供给他人的文件。我方提交的证据页码12页有3个抵押登记，被告提交的这个有5个抵押登记。这属于正常的，不属于伪造。关于水印的问题就是复印和拍照的区别，只能以原件为准。第三组证据不是我方的证据，真实性、关联性、证明目的不发表意见。第四组证据不知道是在哪儿拍的，也不能证明其证明目的。我方是2017年承租的，所以不清楚涉案房屋查封前后是否有人占有使用，目前在占有使用，原告租赁涉案房屋后，装修成办公室又转租给他人，因为这就是原告经营模式。在法院张贴腾退公告后，导致有很多租户与我方解约了，我方也赔偿了很多违约金。第五组证据真实性由法庭核实，这里只有吴宏宇单方主张房屋是空置的，东方晟公司未提出异议并不代表认同，空置是说东方晟公司空置还是厚载公司空置是不确定的，这都是在我方承租之前，与我方无关。第六组证据与我方无关，我方不了解情况，质证意见同第一组证据的质证意见。我方是善意的第三人。第七组证据，关于租金水平问题，租金的标准没有问题。原告并不掌握厚载公司和东方晟公司的合同原件或附件，且从公开渠道也未查到该房屋的查封信息，原告无法审查涉案房屋的查封情况。厚载公司和东方晟公司之间的租赁合同是否有附件、营业执照之类的文件，这些原告并未提交，也不掌握这些证据，不清楚以上文件。针对租金的标准，是没有问题的，被告举证中有些网络公开招商的信息，这些招商信息并不是2017年当时的租金水平，招商的都是零售、小面积的包含物业费的租金，招商的租金与实际成交价是有区别的，原告承租了如此大面积的物业，且以批发的形式承租，对物业后期有很大的投入、运营，不到1元钱的利润差已经是微薄的利润了，在这利润差中包含了物业费、运营费还有支付中介公司的居间费。被告不理解商业租赁的居间费的模式，商业租赁中对于原告这种从事专业的商业租赁的经营公司，和很多中介公司存在长期合作，这种情况下，中介费往往是出租人承担或出租人和承租人共同承担的。关于原告垫付物业费的情况，之所以垫付承租日期前的物业费，是因为原告入住涉案地产时，发现拖欠物业费比较久，为了能够尽快的开展租赁业务，协调和物业公司的关系，所以同意从房租中扣除一部分来作为其物业费，对于原告讲不论是租金还是物业费都是要出的，所以没有区别，即有垫付物业费的补充协议。第八组证据，真实性认可，证明目的不认可。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，本院查封涉案房屋的时间为2016年5月18日，嘉捷物业公司与厚载公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》时间为2017年4月17日，在本院查封之后，故嘉捷物业公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回嘉捷盛世（北京）物业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由嘉捷盛世（北京）物业顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  宋 军人民陪审员  李小敏二〇二一年二月二十五日书 记 员  杨京爽