成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初7166号 原告：李蕾蕾，女，汉族，1981年11月3日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李波，成都市成华区和达法律服务所法律工作者，一般授权。 委托诉讼代理人：李宗福，男，汉族，1954年2月5日出生，住四川省广汉市，系原告父亲，特别授权。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司，住中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号1栋1单元7层714号。 法定代表人：贺**华。 原告李蕾蕾与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称美一家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李蕾蕾的委托诉讼代理人李波、李宗福到庭参加了诉讼，被告美一家公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告李蕾蕾向本院提出请求：1、判令被告立即给付原告所欠房屋租金人民币31617元（大写：叁万壹仟陆佰壹拾柒元整）；2、判令被告立即给付原告违约金（按合同租期内总租金的15%计算）9067.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年7月22日签订《物业委托管理合同》，约定由原告将自己所有的位于成都市成华区××巷××号“八里阳光”1-7-603房屋一套（建筑面积114平方米，3室2厅2卫）交于被告方管理。委托期限为3年3个月，自2018年7月23日起至2021年10月22日止。管理房屋固定租金回报支付方式为：年付，租赁期间总租金为111600元人民币。还特别约定：乙方（即本案被告方）应按本合同规定，按时给甲方（即本案原告方）支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。另合同还约定本合同在履行过程中如发生争执，双方应协商解决；协商不成，可向合同签署地人民法院起诉。合同签订后在履行过程中，被告在2018年8月就违约，开始欠付房屋租金。从合同签订开始至今，被告仅向原告支付房屋租金5笔分别为：（2018年7月23日1395元、2018年8月8日15345元、2019年10月23日4031元、2019年11月23日4031元、2019年12月23日4031元，均是通过网上银行转账），共计支付房屋租金28833元。2020年3月9日，原告方应被告方的要求只得从租客手中收回了出租房屋。但是截至2020年3月9日，被告承租管理原告房屋租期为19个月零15天，被告方应该向原告方支付租赁期间的总租金为60450元。因此被告方实际尚欠原告方租金31617元，按照合同约定，被告方违约应按照租赁期间总租金的15%承担违约金。原告方多次找被告方协商解决但均未果，现原告为了保护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告美一家公司未答辩。 经审理查明，2018年7月22日，原告李蕾蕾（甲方及委托方）和被告美一家公司（乙方及受托方）签订《物业委托管理合同》，约定原告将位于成都市成华区××巷××号“八里阳光”1-7-603房屋一套（建筑面积114平方米，3室2厅2卫）房屋委托被告出租管理。第二条委托权限：甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为方便房屋出租，乙方代甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务和行使业主权利。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金，租金等。……乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定。……第三条委托期：1、委托期限为3年3个月，自2018年7月23日起至2021年10月22日止。合同委托期满，根据乙方客户需要，乙方有权原件续租不超过三个月时间。2、受托期满，在同等条件下，乙方有优先续约权。第四条管理房屋固定租金回报：1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，乙方向甲方支付固定租金回报。固定租金回报的付款日期和支付方式及金额以本合同附表2付款日期和支付方式及金额中的为准。固定租金回报的支付方式为：年付，租赁期间总租金回报为111600元。2、在合同有效期内，房屋固定租金标准不予调整。5、甲方于2018年7月23日前，将该房屋支付乙方，如逾期交付，甲方每日承担日固定租金回报的双倍作为违约金。第六条甲方的权利及义务：5、甲方给乙方90日免租期，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括固定租金回报。6、双方约定，合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期仍需由甲方承担，乙方有权提前扣除。第七条乙方的权利：2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房屋装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。后附的付款日期及金额表载明第一次付款2018年7月24日1395元、第二次付款2018年8月8日15345元、第三次付款2019年10月23日47430元、第四次付款2020年11月23日47430元。合同签订后，原告按约定将案涉房屋交付给被告对外出租。2019年10月29日，原告的父亲李宗福代原告与被告签订《补充协议》，协议将第二年的房屋租金变更为月付方式，并按照月付金额上浮2%，约定自2019年10月23日到2010年3月23日每月被告向原告支付租金4031元，2020年4月23日支付24186元（4031元＊6个月）。被告应准时给原告支付固定月租回报，如被告逾期超过15个工作日则按照月租金的5%每天支付违约金，如逾期超过30个工作日，原告有权无条件收回房屋。 庭审中，原告认可被告于2018年7月23日支付租金1,395元、2018年8月8日支付租金15,345元、2019年10月23日支付租金4,031元、2019年11月23日支付租金4,031元、2019年12月23日支付租金4,031元，以上合计金额28,833元。原告并认可案涉房屋于2020年3月9日收回。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、原告身份信息、被告工商登记信息；2、房屋产权证书；3、《物业委托管理合同》；4、《补充协议》；5、银行流水明细；6、亲属关系证明等。 本院认为，原告李蕾蕾和被告美一家公司签订的《物业委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于支付租金问题。原告将其所有的房屋委托被告全权管理并对外出租以获取固定租金回报，但被告未依照合同约定履行租金支付义务，即以自己的行为表明不履行案涉的主要债务，故原告有权收回房屋，截至2020年3月8日之前的租金被告应予以支付。根据《补充协议》约定，免租期为90天，该期间不支付租金，且合同中约定合同期内原告以任何原因中途收回房屋，每年的免租期仍需由原告承担，故在计算租金金额时应将免租期予以扣除，同时在《补充协议》中双方将月付租金上浮2%按4,031元/月计算，在计算每月租金标准时应予以增加，每月租金标准应计算为3,410元/月[111,600元+4,031元/月*12个月-47,430元）÷33个月］，从2018年7月23日至2020年3月8日在扣减90天的免租期后被告应当支付的租金为3,410元/月×16个月+3,410元/月÷30天×13天=56,038元，扣除其已向原告支付的租金28,833元，被告还应支付租金27,205元。原告超出此部分的租金主张，本院不予支持。 关于支付违约金问题。根据《物业委托管理合同》中约定第七条乙方的权利：2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房屋装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。现因被告逾期支付租金导致原告提前收房，被告的行为构成违约，应按前述合同约定承担违约责任，计算为56,038元×15%=8,405.7元。原告超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 被告美一家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李蕾蕾支付房屋租金27,205元； 二、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李蕾蕾支付违约金8,405.7元； 三、驳回原告李蕾蕾的其他诉讼请求。 案件受理费817元，减半收取计408.5元，由原告李蕾蕾负担57.1元，被告成都美一家房地产经纪有限公司负担351.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 聂 珺 二〇二一年二月二日 书记员 蒋海霞