安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4093号 原告：杨守珍，女，1963年10月出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张新生，江苏胜家律师事务所律师。 被告：陆启付，男，1969年2月出生，汉族，初中文化，个体经营户，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。 第三人：李传贵，男，1963年3月出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 原告杨守珍与被告陆启付、第三人李传贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告杨守珍及其委托诉讼代理人张新生、被告陆启付及其委托诉讼代理人胡艳丽到庭参加诉讼、第三人李传贵经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨守珍向本院提出诉讼请求：判令被告返还房款38万元损失5万元。事实与理由:2015年7月13日，原、被告签订了一份房屋转售协议,被告将其位于淮南市××镇××东南坡的二层楼出售给原告,价格为38万元,协议约定被告协助原告办理产权过户手续。合同履行后,房屋在2018年被政府认定是违法建筑并被拆除,故原告诉至法院,请求法院判如所请。 被告陆启付辩称，1.原告起诉事实与错误，2010年10月，我向李传贵购买了位于淮南上窑林场魏山南坡的住房一条，二层，建筑面积约200平方米，并签订一份《房屋转售协议》，因该房屋尚未办理产权证，应原告的要求。2015年7月。经证明人魏立传介绍，我经该房屋转让给本案原告杨守珍，并签订一份《房屋转售协议》，因该房屋尚未能办理产权证，应原告的要求，我、原告及李传贵于2015年11月1日签订了一份三方《房屋转售协议》，依据该协议的约定，原告向李传贵支付了10000元的办证费用，李传贵在对我购房时协议中的承诺也同时转移给原告享有，即乙方（李传贵）建房所用土地合法有效，因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由李传贵赔偿全额房款，我认为依据上述协议，李传贵应系本案被告，原告仅起诉我承担本案责任与事实不符；2.在我与原告签订房屋转售协议时，我已明确告知原告所购买的房屋不能办理产权证件，原告为了避免因不能办证可能导致的经济损失，才要求与李传贵签订三方协议，根据三方《房屋转售协议》第3条约定“乙方（李传贵）在对答辩人购房时协议中的承诺也同时转移给原告享有，即：（李传贵)建房所用土地合法有效，因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由李传贵赔偿全额房款”，因现原告房屋因违法被拆除，依据协议的约定，其全部的赔偿责任由李传贵承担。综上，原告起诉事实错误，答辩人在本案无任何违约和过错，依法应当不承担本案的赔偿责任，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 第三人李传贵未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证复印件、被告提交的被告身份证复印件予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据： 1、房屋转售协议复印件（日期为2015年7月13日），证明：原告购买被告的房屋，原、被告存在房屋买卖合同关系；被告确认案涉房屋可以办理产权手续。被告质证意见：真实性无异议，对证明观点有异议，后来双方就办证问题另行签订了一份房屋转售协议，该协议已经被同年11月1日的协议所替代；该协议并未约定甲方负责承担办理所售房屋的产权证件，甲方只协助乙方与建筑方办理房屋产权，如何协助及所承担的责任在新的协议中有详细约定。本院认证意见：本院对该份协议的真实性予以确认。 2、收据（日期为2015年11月1日）、工商银行汇款凭证（370000元），证明：原告支付了住房款。被告质证意见：真实性无异议。本院认证意见：因被告基本认可其收到原告购房款，故本院对该组证据予以确认。 二、被告提交的证据： 《房屋转售协议》（2015年11月1日），证明：2015年11月1日，原告与被告及李传贵签订了一份三方《房屋转售协议》，依据该协议的约定，李传贵在对被告购房时协议中的承诺也同时转移给原告享有，即：李传贵建房所用土地合法有效，因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由李传贵赔偿全额房款；2、李传贵应为本案共同的被告。原告质证意见：真实性无异议，该协议和之前的合同并不矛盾，现在的损失应由被告向第三人要求赔偿，原告并非直接买的李传贵的房子，而是被告的房子。本院认证意见：本院对该份协议的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月13日，原、被告因淮南市××镇××东南坡房屋购房事宜签订一份《房屋转售协议》，内容为：“甲方（房主）：陆启付乙方：杨守珍因甲方近期急需资金周转,经与乙方（甲方的表组）协商,甲方将自己购买的位于××镇××东南坡的住房一套转售给乙方,有关转让的具体事项等明确如下:1、甲方转售的住房位于淮南市××镇××＃楼，（原上窑林场林场家属房，共二层、含院子），……2、房屋转售金额为人民币38万元整，乙方先期支付定金人民币伍万元整，甲方移交房屋钥匙。余款于本年8月底付清。3、甲方转售房屋属于毛坯房，水、电尚未到户，甲方需协助办理到户。关于房屋渗水、墙外不合理电缆桩等，应由甲方出面找建筑方处理妥当。余款待水、电到户后本年当月付清。4、甲方双方约定：①甲方应将原购房协议、发票等原始凭证移交给乙方。②甲方购买房屋时享有的权益（）随同房屋的转售由乙方享有。③甲方需协助乙方与建筑方办理相关产权过户手续等。5、甲方所建（本房产）房屋、土地应属合法有效，如因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由甲方赔偿全部房款。……该协议一式二份，甲方、乙方各持一份。自签定日起生效。甲方签名：陆启付（签名）身份证号340403196902××××乙方签名：杨守珍（签名）身份证号340402196310××××证明人：魏立传二〇一五年7月13日”。合同签订后，原告杨守珍通过银行向被告陆启付支付购房定金50000元。2015年8月份，原告杨守珍通过银行向被告陆启付320000元。2015年11月1日，原、被告、第三人签订了一份《房屋转售协议》，内容为：“甲方（原房主）陆启付乙方（建设方）：李传贵丙方：（现房主）杨守珍因资金周转，经协商本人将上窑林场自有住房一套（毛坯）转售给表姐杨守珍。协议如下：1、本人（甲方）陆启付于2010年10月向（乙方）李传贵购买位于淮南上窑林场魏山南坡的住房一套（毛坯房），属于上窑林场家属房，共二层约200余㎡有院，总价为人民币叁拾壹万伍仟元整（315000.00元），已经付款叁拾万零伍仟元整（30500.00元），欠壹万元整（10000.00元），此款壹万元待付。2、因为房屋转售给（丙方）表姐杨守珍，现提前支付给乙方“原约定办理房产证后才付的”前欠房款壹万元整（10000.00元），此款壹万元由丙方替甲方代为支付支付。3、随着房屋的转售，乙方对甲方购房时协议中的承诺也同时转移给丙方杨守珍享有，并以杨守珍的名字办理产权证。（原协议内容：1.乙方负责办理正规房产证明，费用由买房承担。2.乙方建房所用土地合法有效，因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由乙方赔偿全额房款。）4.关于屋顶渗水、墙外不合理电缆桩（有安全隐患），应由乙方赔偿做补漏、移除处理。5.甲、乙、丙三方不得违约，否则应承担相应的经济责任。6.该协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，自签名日起生效。甲方签名：陆启付身份证号340403196902××××，手机133××××8386；乙方签名：李传贵，身份证号，手机159××××5288，丙方签名：杨守珍，身份证号340402196310××××，手机158××××5859，证明人：魏立传，手机136××××3336”。当日，杨守珍向被告陆启付支付10000元购房尾款，被告陆启付向原告杨守珍出具了一份收据，内容为：“今收到杨守珍人民币叁拾捌万元整（¥380000元），此款属于杨守珍购买陆启付位于上窑林场住宅房款（原定金收条作废）此据收款人：陆启付2015年十一月1日”。被告陆启付将其原购房协议、发票等原始凭证移交给原告杨守珍。后杨守珍向李传贵支付了10000元。2018年11月16日，淮南市国土资源局发布《关于上窑林场范围内有关建筑物拆除公告》，内容为：“经市委、市政府研究同意，决定于近期对上窑林场范围内有关建筑物进行拆除。现将有关事项公告如下：一、拆除范围：原淮南市东山水泥厂、原淮南市奥利尔肥料厂地块范围内的被罚没建筑物。二、请以上拆除范围内的滞留户于2018年11月26日前腾空房屋。逾期不腾空房屋，将依法处置。……2018年11月16日”，本案案涉房屋位于拆除范围内，已被拆除。后原、被告因案涉房屋问题发生纠纷，且无法达成一致意见。2020年9月7日，原告起诉至本院，要求：判令被告返还房款38万元损失5万元。2020年9月21日，被告陆启付向本院提交一份申请，要求追加李传贵作为共同被告参加诉讼，因原告表示其仅向被告陆启付主张权利，故本院依法追加李传贵作为第三人参加诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，因涉案合同标的物无证据证明有规划、施工许可等，故涉案两份房屋转售协议属于无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。本案中，因案涉两份两份房屋转售协议无效，且涉案房屋从签订买卖合同到支付款项、被拆除时间跨度不长，故陆启付因该合同取得的财产应当予以返还。对原告要求被告陆启付返还购房款38万元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告要求被告赔偿损失5万元的诉讼请求，因其并未提交证据证明其主张，故本院依法不予支持。关于第三人李传贵的责任承担问题，虽然李传贵在房屋转售协议（2015年11月1日）上以乙方（建设方）名义签字确认，但杨守珍的相关购房款直接付给陆启付并非李传贵，案涉房屋买卖合同的相对方仍为杨守珍、陆启付，且该三方房屋转售协议第3条中的约定应系李传贵对杨守珍、陆启付房屋买卖的确认并非李传贵、陆启付权利义务让与，同时，案涉两份房屋转售协议相关内容因合同无效也无法对当事人各方产生约束力，故本案应由陆启付承担返还杨守珍购房款的责任，李传贵在本案中不应承担返款责任。陆启付承担付款责任后可依据其与李传贵的购房合同向李传贵另案主张权利。对被告认为被告主体不适格、其不应承担购房款返还责任、应当由李传贵赔偿原告全部损失的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对被告认为其仅收到原告37.8万元并非38万元的辩解意见，因其出具的收据明确载明其收到购房款数额为38万元，且其也未提交证据证明其主张，故本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陆启付于本判决生效之日起十日内一次性返还原告杨守珍购房款38万元； 二、驳回原告杨守珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7750元，由原告杨守珍负担901元，由被告陆启付负担6849元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  冯 玥 人民陪审员  李 林 二〇二一年二月二十二日 法官 助理  丁玲玲 书 记 员  陈予希 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。