北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9611号原告：曲士华，女，1949年10月19日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孟祥楠，北京市京师律师事务所律师。被告：北京乐驿快捷房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观西大街35号院1号楼1层132。法定代表人：张兴国，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张辉，男，北京乐驿快捷房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：孙囡，女，北京乐驿快捷房地产经纪有限公司员工。原告曲士华与被告北京乐驿快捷房地产经纪有限公司（以下简称乐驿快捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告曲士华的委托诉讼代理人孟祥楠、被告乐驿快捷公司的委托诉讼代理人张辉、孙囡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲士华向本院提出诉讼请求：1．确认双方之间的房屋出租委托合同无效；2．判令被告支付原告2019年3月25日至2020年4月9日的房屋占有使用费45120元；3．判令被告支付原告物业费4358．16元；4．判令被告支付原告水费567元；5．判令被告支付原告采暖费3541．8元；6．判令被告赔偿原告财产损失5000元；7．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告房屋位于北京市昌平区XXX，于2017年11月25日与被告签订房屋出租委托合同，房屋出租期限共36个月，自2017年11月25日至2020年11月25日。被告按季度支付租金3600元/月。原告在与被告签订合同后及时交付了房屋，被告在前期也按照合同约定履行付款义务，但是自2019年2月被告就未履行付款义务，在2019年5月支付房租10800元后一直拒付房租，自2019年8月原告多次与被告协商要求其履行合同义务，但被告拒绝履行。原告于2020年4月9日依据合同条款与被告解除房屋租赁合同关系，并于2020年4月14日收回房屋，但原告收房同时发现被告在原告房屋内违规打隔断，导致原告需要对房屋进行重新装修、恢复；被告欠付物业管理费、水费、采暖费，原告对欠付的上述费用进行了缴纳，因被告的违约行为导致原告遭受严重财产损失。故原告为维护自己的合法权益，诉至法院。乐驿快捷公司辩称：我方于2019年10月5日搬离案涉房屋，2019年3月25日至2019年5月24日期间的房屋使用费及2019年8月25日至2019年10月9日期间的房屋使用费同意支付；物业管理费是4年的，我方实际占用两年，同意支付2905元；水费567元同意支付；合同签订了三年，我方交纳了2年，后续没有使用，采暖费不同意支付；财产损失同意支付3600元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年11月25日，曲士华（甲方、委托人）与乐驿快捷公司（乙方、受托人）签订《房屋出租委托合同》，约定，甲方将坐落于昌平区XXX房屋全权委托乙方办理房屋出租事宜；委托出租期限共36个月，即2017年11月25日至2020年11月25日；委托期结束后，甲方同意将委托期自动延长30日；租金标准3600元每月，房租的支付方式为按季缴付，乙方每季度向甲方支付房租10800元/季，支付日期从2017年11月25日开始至2020年11月25日止；乙方不能改变房屋结构，不能打隔断，墙上不能打孔、钉钉子；合同终止后乙方添置的家具设备等归乙方所有；甲方同意给予承租人免租期30日；房屋出租期间的取暖费、物业管理费、因房屋出租而产生的相关税费由乙方支付；承租人入住期间是用的水、电、燃气、卫生、电话收视、取暖费、物业管理费、因房屋出租而产生的水费、网费、室内易损耗设施维修（如灯泡、淋浴喷头等）费用由承租人交付。合同附件载明委托房屋设施明细。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，曲士华将案涉房屋交付乐驿快捷公司，乐驿快捷公司依约向曲士华交纳费用。经核算，乐驿快捷公司于2017年11月25日向曲士华支付10740元、于2018年3月1日、2018年5月26日、2018年8月23日、2018年11月24日、2019年5月23日分别向曲士华支付10800元。庭审中，曲士华向本院提交2017年至2020年期间的物业管理费发票、水表查验单、2019年至2020年度供暖费发票，证明乐驿公司应缴纳的相关费用。乐驿公司向本院提交收据一张，证明其交纳了2018-2019年度供暖费。关于房屋交接情况，乐驿公司于2019年10月5日向曲士华发送短信“你好，宏福苑6号楼的住户都搬走了，您可以接着出租了，钥匙在门口电表箱里”，曲士华回复“我明天去现场交接，水电都清了”。后曲士华未去交接，曲士华陈述，交接的前提是乐驿公司结清拖欠的房屋使用费和物业费，因乐驿快捷公司未结清相关费用，故其未前去交接。为此，曲士华提交其与乐驿快捷公司的短信记录，证明双方以结清相关费用作为交接前提。乐驿快捷公司不认可该项证明目的。曲士华陈述，其于2020年4月14日进入案涉房屋，房屋钥匙在门口的电表箱内，屋内丢失电视一台、冰箱一台、床两张、沙发一张、机顶盒一个。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，因此曲士华与乐驿快捷公司签订的《房屋委托出租合同》应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方合同约定免租期30日，虽然合同无效，但是双方已按照合同履行，曲士华在2017年收取第一笔房屋占有使用费时亦收取了2个月的，现曲士华陈述乐驿快捷公司应当补足一个月费用的意见，本院不予采纳。乐驿快捷公司于2019年10月5日搬离案涉房屋且通知曲士华交接房屋，曲士华未交接，故曲士华主张2019年10月5日之后的房屋占有使用费，于法无据，现乐驿快捷公司同意支付至2019年10月9日止的房屋占有使用费，本院不持异议。本院根据双方提交的转账记录，对乐驿快捷公司应支付的房屋占有使用费进行核算，曲士华主张的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于物业管理费，乐驿快捷公司占有使用房屋的时间为2017年11月25日至2019年10月5日，现乐驿快捷公司同意支付两年的物业管理费，本院不持异议。关于水费567元，乐驿快捷公司同意支付，本院不持异议。关于取暖费，乐驿快捷公司已支付了两个取暖季的取暖费，故曲士华的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于财产损失，根据丢失物品的情况，曲士华主张5000元亦属合理，本院予以支持。乐驿快捷公司的答辩意见，合理部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、曲士华与北京乐驿快捷房地产经纪有限公司于2017年11月25日签订的《房屋出租委托合同》无效；二、北京乐驿快捷房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付曲士华房屋占有使用费16200元；三、北京乐驿快捷房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付曲士华物业管理费2905．44元、水费567元，以上共计3472．44元；四、北京乐驿快捷房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿曲士华财产损失5000元；五、驳回曲士华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265元，由曲士华负担848元（已交纳）；由北京乐驿快捷房地产经纪有限公司负担417元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年二月二十二日书记员  周心怡书记员  赵财华