苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初14336号原告：苏州市吴江区七都镇渔村社区居民委员会，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇沿湖东路**。法定代表人：许林芳，主任。委托诉讼代理人：李艺唯，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽洁，江苏天辩律师事务所律师。被告：王英里，男，1965年7月31日出生，汉族，住浙江省天台县。原告苏州市吴江区七都镇渔村社区居民委员会(以下简称“渔村社区居委会”)诉被告王英里房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理，依法由审判员张金花适用简易程序于2020年12月25日公开开庭进行审理。原告渔村社区居委会的委托诉讼代理人李艺唯、被告王英里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渔村社区居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其原承租的位于七都镇饭店后的房屋归还原告，搬离该房屋，并支付占有使用费26260.77元(自2020年9月1日起暂计算至2020年11月11日，并继续计算至实际搬离之日)；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告渔村社区居委会将第一项诉讼请求中的占有使用费变更为：按照45000元/年计算，从2020年9月1日暂计算至2020年11月11日为8753.59元，并继续计算至被告实际搬离之日止。事实和理由：2017年9月1日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，合同约定被告承租原告所有的位于七都镇饭店后的楼房，用于开办浴室。合同同时对租赁期限、租金、违约责任等都做了约定，且已明确租赁期满后将收回房屋不再续租。租赁期限到期后，被告未能按期搬离其承租的房屋，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的诉请。被告王英里辩称：2019年6、7月份七都派出所要求所有的浴室停止营业，配合上面检查；2020年因疫情原因，其经营的浴室停业了半年。三年租赁期间，其为了配合政府有八个月零十天没有营业，故其要求合同期顺延八个月零十天，并要求原告为其免除三个月租金。租赁期满其要求继续租赁案涉房屋，原告的房屋很多，前面二、三楼都空着，如果是原告有其他的规划，可以利用那些空着的房屋，为什么非要其搬出。大约8、9年前其从他人手上盘下浴室，当时花费了28万元，后来其在本案租赁合同期限开始之前又花费55万元重新装修，锅炉房倒掉了，也是其重新修建的，其投入这么大就是为了长期租赁。如原告不继续出租给其，其要求原告赔偿其30万元的装修费。本院经审理认定事实如下：位于庙港社区渔业村的房产属渔村社区居委会所有。房产证显示有3幢房屋，其中标注为3幢房屋为7间、一层，建筑面积为197.15平方米。2017年9月1日，渔村社区居委会（甲方、出租方）、王英里（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，载明：甲方将位于渔村饭店后的楼房出租给乙方开办浴室，为了明确双方的权利和义务，经协商一致，特订立如下合同：1、甲方将楼房七间，锅炉房一间，建筑面积500平方米出租给乙方。2、租期：三年，自2017年9月1日至2020年8月31日。3、租金：45000元/年，每年签合同之日一次性付清当年租金。……5、乙方在承租期间，不得随意变更房屋结构，租赁期满后，应保持房屋完好，室内固定装修不得拆除，其他乙方添置的设施由乙方自行处理，甲方拒绝买受。租赁期间，乙方不得将房屋转租他人，如擅自转租，甲方有权终止本合同。6、锅炉的所有权属于甲方，供乙方使用。由乙方负责维修和保养，如更换零配件，期满后归甲方所有（甲方不需补贴乙方费用），乙方不得拆除。……8、租赁期满后，甲方将收回房屋，不再续租，乙方应提前做好搬离准备，逾期未搬离乙方需赔偿甲方三倍日租金，按日计算。王英里租赁案涉房屋用于经营浴室，租赁合同约定的租期间的租金已付清；案涉房屋目前仍由王英里经营浴室使用。庭审中，原、被告确认出租给被告王英里的建筑面积为500平方米的房屋系房产证上标注为3幢的房屋以及后面搭建的部分，该部分未体现在房产证上，浴室共有二层；被告王英里从2012年开始租赁案涉房屋经营浴室。庭审中，原告渔村社区居委会称要将案涉出租房屋收回，用作多功能活动室，不再向社会租赁。庭后，原告渔村社区居委会核实相关情况后，向本院回复称：2019年6、7月被告王英里经营的浴室确有停业，但原告不清楚停业的原因；2020年疫情期间被告王英里经营的浴室也有停业，但并非原告所要求的，原告也不清楚停业的时长。上述事实，由原告渔村社区居委会提交的房产证、租赁合同，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：原告渔村社区居委会与被告王英里之间签订的房屋租赁合同所涉的房屋部分有产证、部分无产证，故双方就诉争房屋签订的租赁合同涉及有证房屋部分为有效，涉及无证房屋部分为无效，无效部分的占有使用费仍可参照合同约定计取，诉争房屋年租金及占有使用费仍应计取为45000元。原、被告应按照租赁合同的约定履行各自的义务。关于被告王英里辩称的在2019年6、7月份按照七都派出所的要求，为配合上面检查而停业，因其未能提交证据证明具体的停业时长，且该类型的停业应系行业规范治理的需要，由此产生的损失应由被告王英里自行承担，其无权要求出租方原告渔村社区居委会通过延长租赁期间及减免租金的方式来予以分担。关于被告王英里辩称的2020年因疫情原因的停业，本院认为因疫情的管控需要，王英里经营的浴室的确因此而停业，该情形属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如按照原合同的约定来履行合同，对于作为承租方的被告明显不公平，故被告有权请求减免租金、延长租期。本院根据公平原则，酌情确定双方的租赁合同延长3个月，即双方的租期延长至2020年11月30日，原告渔村社区居委会亦应减免该延长期间的租金。由于双方在租赁合同上明确约定了租赁期满后，原告渔村社区居委会将收回房屋，不再续租，故被告王英里在租期届满后应及时搬离并归还原告案涉房屋，逾期未搬离，应承担违约责任。双方在租赁合同中约定了违约金的计算标准，现原告渔村社区居委会自愿按照较低的标准主张，系对其权利的处分，且不违反法律规定，本院予以采纳，但占有使用费应自2020年12月1日开始计算。关于被告王英里要求原告渔村社区赔偿30万元装修费的辩解，没有事实和法律依据，且其亦未在本案审理过程中提出反诉，故本院不予采信及支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告王英里于本判决生效之日起十日内搬离并归还原告苏州市吴江区七都镇渔村社区居民委员会位于七都镇渔村饭店后的租赁房屋。二、被告王英里于本判决生效之日起十日内向原告苏州市吴江区七都镇渔村社区居民委员会支付占有使用费（自2020年12月1日起至实际搬离并归还案涉租赁房屋之日止，按照45000元/年计算）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取228元，由被告王英里负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳（支付至户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62284004074********），原告苏州市吴江区七都镇渔村社区居民委员会预交的案件受理费228元由本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张金花二〇二一年二月十八日书记员  吴斯源附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。