四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异11号 案外人：乐山市天朗电器贸易有限公司。住所地：四川省乐山市市中区嘉定南路248号。统一社会信用代码：91511100206963523R。 法定代表人：周庆，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：魏志刚，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 申请执行人：乐山三江农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省乐山市市中区春华路南段506号。统一社会信用代码：91511100207057661H。 法定代表人：李思亚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李翔，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭凌，四川上同律师事务所律师。 被执行人：王华巧，男，1967年8月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：林春琴，女，1967年8月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：王华巧（系林春琴之丈夫），男，1967年8月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：王威，男，1990年7月19日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：乐山光明眼镜连锁有限公司。住所地：四川省乐山市市中区玉堂街55号。统一社会信用代码：91511100621102069C。 法定代表人：王华巧，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人乐山三江农村商业银行股份有限公司（以下简称三江农商行）与被执行人王华巧、林春琴、王威、乐山光明眼镜连锁有限公司（以下简称光明眼镜公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人乐山市天朗电器贸易有限公司（以下简称天朗电器公司）不服本院作出的（2020）川1102执863号之二执行裁定中拍卖登记在被执行人林春琴、王华巧名下位于四川省乐山市市中区××街××号房屋（权0594727）一套，向本院提出书面异议。本院于2021年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人天朗电器公司称：1.天朗电器公司与王华巧签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。王华巧将其拥有所有权的案涉房屋出租给天朗电器公司用于开设商场，并签订《房屋租赁合同》，该合同的成立是双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，且签订该合同时并未见到效力瑕疵，因此该《房屋租赁合同》合法有效。2.天朗电器公司对案涉房屋被抵押的事情并不知情，是善意取得人。签订案涉房屋的《房屋租赁合同》时，王华巧并未告知天朗电器公司案涉房屋已经抵押给三江农商行的事实，天朗电器公司对合同签订时案涉房屋已经被抵押给三江农商行的事实完全不知情，且该抵押并非公开或能为公众所知悉的事项，天朗电器公司属于善意相对人。3.抵押权人三江农商行存在过错。案涉房屋的《房屋租赁合同》签订后，天朗电器公司从进场全面装修到开门营业，时间长达三个月之久，并且天朗电器公司所开设商场作为乐山市最大规模的家电商城之一，公开性强，信息传播广泛，是广为公众所知悉的。三江农商行作为案涉房屋的抵押权人，应当知道王华巧已将抵押房屋出租给天朗电器公司用于开设商场，但从未就抵押房屋和租赁关系告知过天朗电器公司租赁不当或提出任何异议，应当视为三江农商行已经认可或者默认该租赁关系的存续。4.终止案涉租赁关系将造成重大社会问题。如终止案涉租赁关系，解除案涉租赁合同，将对天朗电器公司造成重大损失甚至经营难以为继，给乐山市人民群众的生活带来重大影响，且由于该商场员工众多，其中不乏就业困难人群，因商场关闭导致的人员解聘，不仅给企业经营带来极大负担，也不符合国家稳岗维护社会稳定要求，势必形成重大社会稳定问题。同时，也不符合国家关于扶持发展方便人民生活商业服务的政策。5.财产拍卖应如实反映现状，且原有租赁关系不应因拍卖而消灭。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条以及第三十一条第二款的规定，天朗电器公司作为租赁关系中的善意相对人，继续租赁案涉房屋符合法律法规的规定，对担保物权或其他优先受偿权的实现不构成障碍，因此天朗电器公司与王华巧的租赁关系不因拍卖而消亡。6.天朗电器公司与王华巧的租赁关系还涉及其他权利人。天朗电器公司租赁王华巧的案涉房屋用于商场经营，因面积原因，天朗电器公司同时租赁了包括案涉房屋在内的三套房屋，王华巧的案涉房屋正好位于三套房屋的中间，若天朗电器公司解除与王华巧的租赁关系，天朗电器公司的整个商场将无法经营，不仅损失商场装修、员工解约赔偿等，还将造成天朗电器公司对其他两套房屋权利人违约提前退租，从而给天朗电器公司带来不可估量的经济损失，制造更多的租赁纠纷。现在实体经济本就经营困难，如因损失巨大导致天朗电器公司资金风险，造成天朗电器公司所经营的商场连锁反应，如导致天朗电器公司大量关停商场，不仅天朗电器公司面临破产风险，天朗电器公司近四百名员工将失去生活来源，乐山人民生活也会受到影响，可能造成重大社会稳定问题。综上，请求：中止乐山市市中区人民法院（2020）川1102执863号之二执行裁定拍卖登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区××街××号房屋（权0594727）的执行。 申请执行人三江农商行称：1.三江农商行抵押权设立后被执行人王华巧将抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区××街××号房屋办理抵押时间为2016年12月13日，抵押权人为三江农商行。2019年5月5日，王华巧与天朗电器公司签订案涉房屋的《房屋租赁合同》。2.案涉房屋的租赁期限为2019年7月1日至2029年6月30日，租赁期间太长，影响抵押权的实现。3.被执行人提前收取一年租金，涉嫌恶意串通，减少抵押物的价值。综上，为维护三江农商行的合法权益，请求人民法院依法驳回案外人天朗电器公司的异议请求。 被执行人王华巧、林春琴未提交书面陈述意见。 本院查明：2020年6月1日，申请执行人三江农商行依据本院已经发生法律效力的（2019）川1102民初1369号民事调解书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执863号。根据该生效法律文书，被执行人王华巧、林春琴应于2020年3月27日归还申请执行人三江农商行借款本金6700000元、利息336642.2元及罚息；被执行人王华巧、林春琴应于2020年3月27日前支付申请执行人三江农商行律师代理费45000元；被执行人王威、光明眼镜公司对上述债务承担连带清偿责任；申请执行人三江农商行对被执行人王华巧、林春琴所有的位于四川省乐山市市中区××街××号的房产［不动产权证书号：川（2016）乐山市不动产证明第0××2号］折价或者拍卖、变卖所得价款在前述调解协议确定的债权范围内优先受偿。本案案件受理费30575元，由被执行人王华巧、林春琴、王威、光明眼镜公司共同负担。在该案执行过程中，本院于2020年6月4日作出（2020）川1102执863号之一执行裁定，裁定查封登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区××街××号房屋（权0594727）一套，查封期限为三年。本院于2020年6月8日向乐山市不动产登记中心送达（2020）川1102执863号之一执行裁定书及协助执行通知书。同年7月8日，本院在案涉房屋处张贴了（2020）川1102执863号《公告》，《公告》载明：本院再次限期被执行人王华巧、林春琴在2020年7月21日前履行还款义务。逾期未履行，本院将依法评估、拍卖前述案涉房屋。前述案涉房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年7月21日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。若存在实际居住情况的，在上述期限内向本院提供所有居住人员身份信息及彼此关系情况证明。同年8月3日，本院作出（2020）川1102执863号之二执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区××街××号房屋（权0594727）一套。同年11月6日，本院作出（2020）川1102执863号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人天朗电器公司遂以其在本院拍卖登记在王华巧、林春琴名下的案涉房屋之前就与王华巧签订合法有效的《房屋租赁合同》为由，提出前述异议请求。 另查明:1.据《房屋信息摘要》载明：位于四川省乐山市市中区××街××号房屋规划用途为商业，结构为钢筋砼，建筑面积为209.4平方米，权利人为林春琴、王华巧，抵押权人为三江农商行，抵押面积为209.4平方米，被担保债权数额为6700000元，约定期限为2016年12月12日至2019年12月11日。乐房权证乐山市字第1××1号《房屋所有权证》载明：房屋所有权人为王华巧、林春琴，房屋坐落于四川省乐山市市中区××街××号，登记时间为2013年5月21日；该房已抵押，已办理抵押登记权证号：（2016）乐山市0001712号，登记时间为2016年12月13日。 2.王华巧与林春琴于1990年11月30日登记结婚，二人系夫妻关系。 2019年5月5日，王华巧（甲方）与天朗电器公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于四川省乐山市市中区××街××号房屋出租给乙方使用，使用面积约为210㎡；租期为10年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，装修期为2019年5月25日至2019年6月30日；租金及支付方式为：第1-5年（2019年7月1日至2024年6月30日）每年租金为22.21万元（不含税），从第6年（2024年7月1日）开始，在上年租金基础上递增5%，乙方以现金或银行转账方式支付，本合同生效后，乙方向甲方支付2019年7月1日至2020年6月30日租金共计22.21万元（不含税）。此后乙方在每年的6月15日前支付下年度租金给甲方。装修期间，甲方不收取乙方租金。双方还对其他租赁事宜进行了约定。王华巧在该合同“甲方”处签名捺印，天朗电器公司在“乙方”处盖章，法定代表人周庆在“法定代表人”处签字。2020年3月2日，王华巧向天朗电器公司出具《收条》，载明：今收到乐山市天朗电器贸易有限公司租玉堂街125号租金222100元（2020年7月1日至2021年6月30日）。同年3月5日，王华巧向天朗电器公司出具《收条》，载明：今收到乐山市天朗电器贸易有限公司租玉堂街125号租金222100元（2021年7月1日至2022年6月30日）。 审查中，案外人天朗电器公司陈述其于2019年5月5日与王华巧就租赁案涉房屋签订《房屋租赁合同》。租赁案涉房屋时，天朗电器公司审查了案涉房屋的产权，但没有审查案涉房屋的登记信息，因为天朗电器公司新店里面租赁的案涉房屋只占了新店卖场的一部分，王华巧也没有告知天朗电器公司案涉房屋被查封和被抵押的事情。案涉房屋的租金是从2019年7月1日起算，装修期间没有给付租金，天朗电器公司已经交了两年半的租金。签订案涉房屋的《房屋租赁合同》后，王华巧就把案涉房屋交付给天朗电器公司，天朗电器公司开始装修，装修了两个月左右后开始营业。因为案涉房屋所在的门市是天朗电器公司新店卖场的中间部分，若案涉房屋被拍卖了，天朗电器公司的该卖场就无法正常经营，还要支付卖场另外两部分门市的违约金。王华巧陈述，其与天朗电器公司签订案涉房屋的《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给天朗电器公司属实。签订该《房屋租赁合同》时，案涉房屋上设定有抵押，但无查封信息，王华巧没有告知天朗电器公司案涉房屋上设定有抵押，天朗电器公司也没有问过王华巧，王华巧也没有将案涉房屋出租的事情告知三江农商行。王华巧在签订《房屋租赁合同》后，就将案涉房屋交付给天朗电器公司，王华巧已经收取了案涉房屋三年的租金，除去税金，其每年收取租金20万元，天朗电器公司均已付清。 上述事实，有案外人天朗电器公司提交的《房屋租赁合同》、（2020）川1102执863号之一执行裁定书、（2020）川1102执863号之二执行裁定书、（2020）川1102执863号《公告》《收条》，申请执行人三江农商行提交的川（2016）乐山市不动产证明第0××2号《不动产登记证明》，本院调取的（2019）川1102民初1369号民事调解书、（2020）川1102执863号受理执行案件通知书、送达回证、（2020）川1102执863号执行裁定书、（2020）川1102执863号之一协助执行通知书、乐山市不动产登记中心的《房屋信息摘要》、乐房权证乐山市字第1××1号《房屋所有权证》、（2020）川1102执863号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。又，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，案外人天朗电器公司主张的租赁权是否能够排除执行，应根据前述法律规定进行审查。 根据本案审查查明的事实，登记在王华巧、林春琴名下的案涉房屋已抵押给三江农商行，并于2016年12月13日办理了抵押登记，三江农商行对案涉房屋享有合法的抵押物权，且经本院（2019）川1102民初1369号民事调解书确定三江农商行对案涉房屋享有优先受偿权，三江农商行已向本院申请了执行。案外人天朗电器公司与王华巧于2019年5月5日签订《房屋租赁合同》，但该合同系在案涉房屋抵押权设立之后签订，天朗电器公司与王华巧之间建立的租赁关系不能对抗已登记的抵押权。故天朗电器公司依据《房屋租赁合同》取得的租赁权，不能阻止本院对案涉房屋的执行。 综上，案外人天朗电器公司的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人乐山市天朗电器贸易有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高兴伟 二〇二一年二月一日 书记员 赵若晴