北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16180号原告（反诉被告）:北京左左右右科技有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道楸树家园北里公建B201-2。法定代表人：康红新，总经理。委托诉讼代理人：杨洪志，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路186号四区1号楼6层10单元（园区）。法定代表人：吴超，董事。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京左左右右科技有限公司（以下简称左左右右公司）与被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称世纪星空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）左左右右公司的委托诉讼代理人杨洪志，被告（反诉原告）世纪星空公司委托诉讼代理人郭雪、武萌萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。左左右右公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告解除与世纪星空公司签订的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》［编号：D1-2019-59（减）］及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》［编号：D1-2019-59（减）］的行为有效，合同于2020年4月10日解除；2.判令被告向原告退还租赁押金859668.09元、能源保证金15701.7元、场地还原押金157017元；3.判令被告退还原告预交款项97774.02元的租金、项目管理费286556.03元、车位押金1800元、车位费2400元、钥匙押金800元；4.判令被告向原告支付违约金3552.5元（以97774.02元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率-年利率3.85%，自2020年1月5日起计算至2020年9月10日，此部分违约金2509.5元；以2月租金139451.19元为基数，自2020年1月5日计算至2020年1月25日，按照年利率3.85%计算，此部分违约金298元；以3月租金139451.19元为基数，自2020年1月5日计算至2020年2月25日，按照年利率3.85%计算，此部分违约金745元）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月29日，原被告就位于北京市丰台区南四环西路186号三区1号楼（原规划4号楼）11层06-10单元达成了《汉威国际广场中式写字楼租赁协议(合同编号：D4-2018-76)》，随后原告支付被告租赁押金859668.09元及能源保证金15701.7元。2020年1月3日，原被告协商将租赁场地由11层的写字楼变更为7层写字楼，双方签订了解除11层租赁协议书《解约协议》及《汉威国际广场写字楼租赁协议》［（合同编号：Dl-2019-59（减）］。双方约定：原告在履行11层合同过程中交付给被告的有关费用（包括租赁押金、能源保证金、2020年1月14日至1月31日期间未使用的租金及项目管理费及其他有关费用）转为7层的有关应支付的各项费用。同时原告按照被告要求于2020年1月3日向被告交付了所谓的7层写字楼的租赁押金、能源保证金、场地还原押金共计503830.17元，被告承诺扣除157017元后，将余款退还给原告。自2020年1月3日起，被告应当按照双方的约定将余款退还给原告，但是被告拒不退还。同时被告多次违约向原告追讨所谓欠缴的房租及项目管理费，原告多次要求与被告进行充分沟通，但被告置之不理，被告甚至在今年3月5日向原告发出的《催款函》中明确表示行使合同解除权。又因自双方签订7层协议之日起，即爆发了新冠疫情，导致7层写字楼根本无法使用，就此问题原告也曾多次提出协商，但是被告同样置之不理、不予协商，无奈原告于2020年4月10日将7层承租的全部面积腾退给被告，并将全部钥匙交付给了被告，同时己向被告送达了书面《解除合同告知书》，告知自4月10日起解除合同。原告认为双方订立的7层协议因被告构成恶意根本违约而无法继续履行；同时考虑到本次新冠疫情爆发无论是属于不可抗力抑或属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化之情形，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。故原告诉至法院，望判如所请。世纪星空公司辩称，一、同意解除合同，但对解除合同的原因和时间有异议，7层房屋的解约时间应为2020年5月6日，我公司在合同履行过程中不存在违约行为，合同不能继续履行的原因是原告未能按期支付租金、提前清退。2019年1月8日，双方签订11层房屋的租赁协议，交纳押金及能源保证金共计875369.79元，2019年4月1日双方签订补充协议，变更楼号，双方在2020年1月8日签订解约协议，解约协议约定11层的租赁协议及补充协议于2020年1月13日提前终止，双方于2019年12月31日签订7层房屋租赁协议，租赁面积变更为777.06平方米，每月租金112254.09元，每月项目管理费27197.10元，总计139451.19元，租金支付方式为月付，每月25日支付次月的租金，原告签订7层房屋协议的同时向我公司支付押金（租赁押金、能源保证金、场地还原押金）总计503830.17元，7层协议约定，11层的押金全部转至7层，再从7层交纳的503830.17元中扣除11层没有交纳的场地还原押金157017元，后来，原告没有按照约定时间交纳3月房租，被告进行催缴，3月12日原告向被告出具退押金申请函，申请将7层押金503830.17元扣除11层场地还原押金及80000元（双方同意，退租11层房屋有部分场地没有还原，原告同意由我公司还原并向我公司支付费用80000元，对此金额双方没有争议），剩余266815.17元。原告同意用于抵扣2020年3月和4月的租金及项目管理费，经过结算后4月还差房租12089.21元，加上水费912元，两笔费用共计13001.21元，原告以现金方式予以支付，所以截止2020年4月30日原告不欠被告租金及项目管理费。解除合同的原因系基于左左右右公司欠缴租金且提前办理承租场地的行为，解除合同的时间应为2020年5月6日，虽我司认可2020年4月10日收到了对方公司发送的已腾退的短信，但原告并未按照合同约定办理解约手续及腾退手续。二、认可押金及能源保证金的金额，但双方应依据合同约定，承租方应缴清欠缴的全部费用，原告应向我公司支付2020年5月1日至2020年5月6日期间欠缴的租金及项目管理费共计26990.58元及两笔费用产生的违约金，原告提前退租其支付的押金和保证金不予退还，还应赔偿我司提前退租的租金及项目管理费损失。三、关于要求我司退还预交款项97774.02元，没有事实依据，我公司不予退还，车位押金和钥匙押金金额认可，对于车位费，我公司同意退还5月7日至6月30日期间的车位费，车位费每个月900元，原告预交了2020年4月至6月三个月的车位费2700元，但三个费用都应与欠缴我司的费用先行折抵。四、不同意支付违约金，我司不存在违约行为。2020年1月30日我司发送疫情防控工作通知，并没有禁止封闭承租场地，禁止租户进入，2月26日又发通知，鼓励弹性工作，我公司对于出入大厦的人员进行体温测量及登记，租户可以自由出入租赁场地，我司认为本案不属于因不可抗力导致合同目的无法实现，原告承租的租赁房屋用途是办公，疫情及防控措施不影响房屋的正常使用，疫情给承租人带来的营业收益下降不直接构成交付租金不能抗拒、不能克服的事由，疫情与租赁合同目的无法实现之间没有直接因果关系，疫情及防控措施对出租方和承租方都有影响，双方均存在利润受损的情况，但发改委的734号指导意见明确了对于房屋租金的减免仅限于国有房屋，本案原告承租的场地属于非国有房屋，没有减免的强制性规定，并且我司也从未享受过减租的国家优惠措施。本案双方应依据协议的约定友好协商解决，原告在没有进行协商的情况下单方提出退租系违约。世纪星空公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》、《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》［编号：Dl-2019-59（减）］于2020年5月6日解除；2.判令被反诉人向反诉人支付2020年5月1日至2020年5月6日期间欠缴的房屋租金、项目管理费27508.2元及违约金（以27508.2元为基数，自2020年4月26日起至实际支付之日止，每日按千分之五计算）；3.判令被反诉人己交纳的租赁押金、能源保证金及场地还原押金共503830.17元归反诉人所有，不予退还；4.判令被反诉人赔偿反诉人6个月的租金及管理费损失836707.14元；5.反诉费用由被反诉人负担。事实和理由：2019年1月8日，反诉人与被反诉人签订《汉威围际广场写字楼租赁协议专用条款》、《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》（合同编号为：D4-2018-76）约定承租位于北京市丰台区南四环西路186号三区4号楼11层06-10室，租赁面积为1570.17平米。租期36个月，自2019年2月15日至2022年2月14日。被反诉人支付了房屋租赁押金及项目管理费859668.09元、能源保证金15701.70元。2019年4月1日，双方签订《补充协议》［编号为D4-2018-76（补）］，将承租场地的楼变更为三区l号楼。后基于被反诉人提出减少租赁面积的申请，双方签订《解约协议》［编号为D4-2018-76（解约）］，约定上述租赁协议及补充协议于2020年1月13日提前终止。2019年12月31日，反诉人与被反诉人签订《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》、《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》［合同编号为：Dl-2019-59（减）］，约定被反诉人承租三区l号楼7层17-20室，租赁面积为777.06平方米，租期为36个月，自2020年1月3日起至2023年1月2日止，每月租金112254.09元，每月项目管理费27197.10元。被反诉人支付了租赁押金418353.57元、场地还原押金77706元，能源保证金7770.6元，共计503830.17元。协议约定待原承租11层缴纳的押金875369.79元全部转至现承租的7层后，从现承租7层缴纳的押金及保证金503830.17元中扣除原11层未缴纳的场地还原押金157017元后退还余款。2020年2月24日，被反诉人提出申请，因受疫情影响资金出现短缺，请求3月房租延期至3月底付款。后经双方协商，被反诉人于2020年3月12日向反诉人提交《退押金申请函》，申请将其已支付7层租赁押金剩余金额抵扣2020年3月及4月的房屋租金及项目管理费，不足款项将于近日补交。后被反诉人通过现金补足了4月的租金差额。2020年4月10日，被反诉人通过微信及邮件方式向反诉人发送了未加盖公章的解除合同通知，反诉人明确告知被反诉人，应按合同约定履行解除手续且提示书面文件应加盖公章。但之后被反诉人未就此事项与反诉人联系，亦未办理房屋腾退手续及交回租赁房屋钥匙。后反诉人分别于2020年4月27日、4月28日向被反诉人发送《催款函》及《缴款通知单》，催促其支付5月欠缴的费用及违约金，但被反诉人未予理睬。鉴于被反诉人的违约行为及提前退租的意思表示，反诉人于2020年5月6日向被反诉人发送《律师函》解除双方的租赁关系。并于2020年5月9日向其发送《收楼通知》，要求其按约定交还场地并于3日内将注册地址迁出。被反诉人由于提前退租及欠交租金的违约行为，反诉人同意解除租赁协议，但被反诉人应依据《租赁协议》的约定履行退租手续。在双方未办理解约手续前，被反诉人负有履行支付租金等费用的义务。被反诉人租赁房屋用途为办公，突发疫情并非是合同目的无法实现的原因，租赁合同并非无法履行，被反诉人提前解除协议不适用不可抗力条款。故依据《租赁协议》通用条款约定，被反诉人应向反诉人支付自2020年5月1日起至5月6日止欠缴的房屋租金、项目管理费26990.58元及违约金。同时，由于被反诉人的提前退租，给反诉人造成无法及时将房屋出租的租金损失，依据《租赁协议》通用条款第30条的约定，被反诉人在租期届满前提出终止本协议的，扣除其支付的押金及保证金503830.17元外，被反诉人还应赔偿反诉人6个月租金及项目管理费损失836707.14元。左左右右公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。合同解除的时间应当是2020年4月10日。对于相应的合同条款，我方认为属于被告的格式条款，根据民法典的相关规定，限制我方权利，对于被告方可能违约的情况没有任何提及，对于我方可能的违约事项均为巨额赔偿，该条款不产生法律效力。我方没有给被告方造成所谓的损失。根据我方在本诉中提交的证据，我方没有违约。假设法院认定我方构成违约，被告主张的标准过高，希望法院合理调整。当事人围绕本诉反诉请求及本诉反诉答辩意见分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院根据当事人提交的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年1月8日，世纪星空公司（出租方）与清大智汇公司（承租方）签订《汉威国际广场中式写字楼租赁协议专用条款》及《汉威国际广场中式写字楼租赁协议通用条款》（合同编号：D4-2018-76）。协议主要内容：出租方同意根据下列条款向承租方出租，承租方同意根据下列条款及做出的其它承诺向出租方承租，位于北京市丰台区南四环西路186号三区4号楼11层06-10室（以下简称11层房屋），建筑面积为1570.17平方米。租期36个月，起始日期：2019年2月15日，届满日期：2022年2月14日。上述租期的起始日期至届满日期间的租金应为人民币152.50元/月/平方米，每月租金总额为贰拾叁万玖仟肆佰伍拾元玖角叁分（￥239450.93元）。上述租期的起始日期至届满日期间的项目管理费为人民币30元/月/平方米，每月项目管理费总额为肆万柒仟壹佰零伍元壹角整（￥47105.1元）。承租方应于本协议签署时向出租方交纳相当于三个月场地租金及项目管理费，共计人民币捌拾伍万玖仟陆佰陆拾捌元零玖分（￥859668.09）作为租赁押金；以及人民币壹万伍仟柒佰零壹元柒角整（￥15701.7）的能源保证金，以确保承租方执行和遵守其在本协议项下的一切义务。2019年1月7日，清大智汇公司向世纪星空公司支付11层房屋的租赁押金859668.09元及能源保证金15701.7元。2019年12月31日，世纪星空公司（出租方）与清大智汇公司（承租方）签订《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》［编号：D1-2019-59（减）］及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》［编号：D1-2019-59（减）］。《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》主要内容：租赁场地为北京市丰台区南四环西路186号三区1号楼7层17-20室（以下简称7层房屋），租赁面积为777.06平方米，租期为36个月，起始日期为2020年1月3日，届满日期为2023年1月2日，上述租期的起始日期至届满日期间的租金应为144.46元/月/平方米，项目管理费为35元/月/平方米。承租方应于每个应付款日或之前一次性向出租方足额支付一个月的租金及项目管理费，每一个月支付一次。每月租金及项目管理费具体为租金总额为壹拾壹万贰仟贰佰伍拾肆元零玖分（￥112254.09），项目管理费为贰万柒仟壹佰玖拾柒元壹角整（￥27197.1）。承租方应于本协议签署时向出租方支付相当于三个月场地租金及项目管理费的租赁押金、能源保证金、场地还原押金，以确保承租方执行和遵守其在本协议项下的一切义务。租赁押金、能源保证金、场地还原押金具体为：租赁押金为肆拾壹万捌仟叁佰伍拾叁元伍角柒分（￥418353.57）；能源保证金为柒仟柒佰柒拾元陆角整（￥7770.60），场地还原押金为柒万柒仟柒佰零陆元整（￥77706.00）。在租赁期内，出租方向承租方出租3个地下停车位，承租方同意按照本协议专用条款第十二部分有关收费标准支付停车位租金及押金。车位押金，相当于一个月停车位租金为900元/个/月。关于本协议专用条款第六部分“租赁押金、能源保证金、场地还原押金”以及第十二部分“汉威国际广场项目管理各项收费标准”中的“租赁押金、能源保证金、场地还原押金”部分做以下补充：承租方应于本协议签署时向出租方支付相当于三个月场地租金及项目管理费的租赁押金、能源保证金、场地还原押金，具体押金金额详见本协议专用条款第六部分。承租方同意在原承租场地三区1号楼11层06-10室合同终止后，将原场地合同编号D4-2018-76中已缴纳的租赁押金、能源保证金全部转至承租方现承租场地三区1号楼7层17—20室，作为承租方承租三区l号楼7层17-20室的租赁押金、能源保证金，以确保承租方及其关联公司执行和遵守各项协议义务；待原承租场地三区1号楼11层06-10室租赁押金、能源保证金全部转至现承租场地三区1号楼7层17-20室后，且承租方同意从现承租场地三区1号楼7层17-20室与本协议签署时缴纳的租赁押金、能源保证金、场地还原押金中扣除原承租场地三区1号楼11层06-10室未交纳的场地还原押金人民币壹拾伍万柒仟零壹拾柒元整（￥157017.00）后，出租方同意退还承租方于本协议签署缴纳的三区1号楼7层17-20室租赁押金、能源保证金及场地还原押金余款。本协议通用条款第6条首期租金及项目管理费，承租方应于本协议签署时向出租方支付三个月的场地首期租金及项目管理费（起租日期不满整月的应予补齐）。变更为：承租方应于本协议签署时向出租方支付三个月的场地首期租金及项目管理费。此外出租方同意承租方将原承租场地三区1号楼11层06-10室已支付未启用的租金及项目管理费全部转至现承租场地三区1号楼7层17-20室作为部分首期租金及项目管理费使用，剩余不足部分承租方应于本协议签署时按本协议租金标准予以补齐，多余部分不予退还。《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》主要内容为：承租方在本协议项下应支付的一切租金、项目管理费、停车位租金及其他定期付款均应于每个应付款月的前一个月的二十五日或之前支付。如本协议下应支付的任何款项未于应付款日支付，则承租方同意该款项在支付时还应支付从该应付款日起至实际付款日按每日千分之五计收的逾期付款违约金。如果承租方在租期届满之前提出终止本协议的，承租方除同意出租方扣除承租方支付的所有押金及保证金之外，承租方再按照以下约定向出租方及管理方支付租金及项目管理费损失赔偿，自租期起始日起的12个月内提前终止本协议的，承租方应向出租方及管理方支付相当于9个月租金及项目管理费的损失赔偿；自租期起始日起的第13个月至24个月提前终止本协议的，承租方应向出租方及管理方支付相当于6个月租金及管理费的损失赔偿；自租期起始日起的24个月后提前终止本协议的，承租方应向出租方及管理方支付相当于3个月租金及项目管理费的损失赔偿。2020年1月3日，清大智汇公司向世纪星空公司支付7层房屋的租赁押金、能源保证金及场地还原押金共计503830.17元。之后，世纪星空公司与清大智汇公司签署《解约协议》编码：D4-2018-76（解约），主要内容为：因承租方变更承租单元原因，向出租方提出提前退租11层房屋，面积为1570.17平方米，经出租方和承租方协商一致，就承租方提前退租事宜达成以下协议：2019年1月8日出租方与承租方签订了编号为D4-2018-76的《汉城国际广场中式写字楼租赁协议》（含《汉威国际广场中式写字楼租赁协议专用条款》）及《汉威国际广场中式写字楼租赁协议通用条款》，并于2019年4月1日签订了编号为D4-2018-76（补）的《补充协议（楼号变更）》，上述租赁协议于2020年1月13日提前终止。出租方同意承租方于终止日迁出场地，承租方应支付截止至终止日场地的租金、项目管理费、能源费及其他应支付的费用。承租方所支付的全部押金，包括但不限于租赁押金共计：859668.09元、能源保证金15701.7元、电话线占用押金（如有）、车位押金（如有）、门禁卡押金（如有）、已支付但未使用（2020年1月14日至1月31日期间的）的租金及项目管理费等，各方同意将上述款项中的租赁押金、能源保证金、已支付未使用（2020年1月14日至1月31日期间）的租金及项目管理费转为承租方所承租的三区1号楼7层17-20室的租赁押金、能源保证金、首期租金及项目管理费使用，出租方不再另行退还承租方，此外电话线占用押金（如有）、车位押金（如有）、门禁卡押金（如有），出租方同意在承租方履行本协议约定的全部义务后的二十二个工作日内退还承租方。承租方应于终止日17点或之前与管理方办理完成所有退租手续，包括但不限于将所有物品迁出场地，将场地以完好、清洁及可供出租方再行租赁的状态交还出租方，退还场地内房间钥匙、电梯卡（如有）停车卡，并签署退租验收单等。如承租方逾期未迁出的，需按照双倍租金标准向出租方支付租金，直至迁出为止，出租方有权自行处理承租方滞留在场地内的所有物品，承租方无权要求出租方或管理方返还、给予补偿或赔偿，因清理遗留物品产生的全部费用由承租方承担。2020年3月12日，清大智汇公司向世纪星空公司出具了《退押金申请函》，主要内容为：我司（北京清大智汇国际教育科技有限公司）与贵司（北京世纪星空影业投资有限公司）因承租方变更承租单元原因，于2020年01月13日，由三区1号楼11层06-10室变更承租至三区1号楼7M层17-20室。2020年01月03日己交三区1号楼7M层17-20室（503832.17元）包含租赁押金、能源保证金、场地还原押金；其中租赁押金、能源保证金（原三区1号楼11层06-10室已经交付过）。现503832.17元扣除7M层17-20室场地还原押金157017元，应返我司余346815.17元；其中余款扣除（工程服务费65000元、房租违约金15000元）；合计余款266815.17元。现我司申请此项余款，交付三区1号楼7M层17-20室（2020年03月-140148.45元、04月-139451.19元）租金。余款不足款项12784.47元，我司将于近日补交。2020年7月16日，北京清大智汇国际教育科技有限公司（以下简称清大智汇公司）更名为北京左左右右科技有限公司。庭审中，左左右右公司称，其公司主要是针对3岁至12岁孩子全脑开发开展培训工作，虽承租房屋系办公用途，但确实受到疫情的影响，公司资金紧张，提出解除合同，系属于不可抗力，不是违约，故合同解除日期为2020年4月10日，因为其当日搬走且已将钥匙交付世纪星空公司，并通知被告腾房的事实。被告同意解除合同，合同解除的时间为2020年5月6日，合同解除的原因系左左右右公司未支付房租且作出提前退租的意思表示，该案不属于不可抗力，防控措施不影响左左右右公司使用涉案房屋。左左右右公司称，世纪星空公司应退还其租赁押金859668.09元、能源保证金15701.7元、场地还原押金157017元，但被告辩称因为左左右右公司未向世纪星空公司支付2020年5月1日至2020年5月6日期间的租金及违约金，且按照合同约定承租方提前退租，所有押金及保证金均不予退还。并认为，之所以收取11层房屋及7层房屋的全部押金及保证金系因为在签订7层租赁协议时未解除11层房屋的租赁协议，左左右右公司占用两处房屋。左左右右公司称世纪星空公司应向其退还租金97774.02元。因为2019年12月23日，左左右右公司向世纪星空公司支付了11层房屋的2020年1月租金和项目管理费共计286556.03元，但双方于2020年1月13日解除11层房屋的协议，因此11层房屋2020年1月剩余租金166387.37元转入到7层房屋，之后左左右右公司向世纪星空公司支付7层房屋的租赁押金、能源保证金及场地还原押金共计503830.17元，且因承租11层房屋时没交场地还原押金，世纪星空公司要求把11层的场地还原押金补齐，双方约定11层交的房屋押金和能源保证金直接折抵7层房租押金、能源保证金等，被告称为了走账，将11层的场地还原押金157017元从503830.17元中扣除后，剩余款项退还给左左右右公司，此时7层所有的押金相当于交付完毕，因此被告应退还原告346813.17元，加上11层剩余的租金共计513200.54元。2020年3月19日，左左右右公司给世纪星空公司转账13001.21元，其中包含11层房屋水费912元及补齐7层4月房租的差额12089.21元。2020年1月3日，左左右右公司向被告转账108324.72元，被告称系补齐7层房屋2月的租金，但7层房屋的租金及项目管理费起始日为2020年1月3日，7层的月租金及项目管理费共计139451.19元，2020年1月的租金130454.34元，2月和3月系整月租金，4月10号清大智汇公司搬走，4月租金应为46483.73元，当时被告称，扣除11层房租违约金和物业还原费一共80000元，故世纪星空公司应向清大智汇公司退还97774.02元。被告认可左左右右公司交纳了11层房屋2020年1月租金及项目管理费共计286556.03元，交纳了7层房屋全部押金总额503830.17元，补齐7层房屋2月份的租金108324.72元，补齐7层房屋4月份的租金12089.21元及11层的水费912元，应扣减的金额11层房屋场地还原押金157017元、11层房屋物业还原费等80000元、7层房屋2020年2月份租金139451.19元、同年3月份租金139451.19元、但应扣减的7层房屋2020年1月租金为132956.3元、同年4月份租金139451.19元，故世纪星空公司认为截至2020年4月30日，左左右右公司交纳的上述款项等于应付款项，其公司无须返还。左左右右公司称，世纪星空公司应支付违约金3552.5元，世纪星空公司认为其不存在违约行为，故无需支付违约金。世纪星空公司反诉称，左左右右公司应向其支付2020年5月1日至2020年5月6日的租金及违约金，但左左右右公司不认可。世纪星空公司反诉称，左左右右公司交纳的7层房屋租赁押金、能源保证金及场地还原押金共计503830.17元归反诉人所有，不予退还，但左左右右公司不认可，认为整个合同限制其权利，系格式条款。世纪星空公司反诉称，左左右右公司应赔偿6个月租金的损失即836707.14元，但左左右右公司不认可，若认定其公司违约，认为违约金金额过高，希望法院调整。本院认为，左左右右公司与世纪星空公司签订的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》［编号：D1-2019-59（减）］及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》［编号：D1-2019-59（减）］系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同约定义务。一、合同解除时间的认定左左右右公司与世纪星空公司均要求对方解除合同，但双方对合同解除的时间存在争议。左左右右公司称其于2020年4月10日腾退房屋并通知世纪星空公司，且将钥匙交付世纪星空公司一层工作人员，合同于当日解除，对此世纪星空公司认可于当日收到原告腾退房屋的短信，但认为左左右右公司未按照合同约定履行解约手续，因此不同意合同于当日解除，另因左左右右公司未按约定时间支付2020年5月租金并有提前退租的意思表示，世纪星空公司遂于2020年5月6日向左左右右公司发函要求解除合同，其认为合同解除的时间应为2020年5月6日。对此本院认为，世纪星空公司于2020年4月10日收到原告发送的腾退房屋的短信，但未在合理期限内与左左右右公司交接或沟通，亦未采取积极的措施防止损失的扩大，故本院结合合同的约定、双方提交证据、租金交纳的情况、当事人的陈述及当事人的过错程度等情况，依据公平和诚实信用的原则，认为合同解除时间以2020年4月30日为宜。二、合同解除的法律后果关于退还预交款项和车位押金、车位费及钥匙押金。双方均认可左左右右公司向世纪星空公司已支付的金额，且认可系由于日租金的计算方式不一致及合同解除时间的不同导致租金的计算金额有出入。对此本院认为，左左右右公司已向世纪星空公司补交的租金及项目管理费系按照世纪星空公司关于年租金除以365天乘以租赁天数的方式得出的金额且支付时未提出异议，故视为其认可世纪星空公司关于日租金的计算方式。故本院结合合同解除的时间及左左右右公司向世纪星空公司出具的退押金申请函的内容，依据左左右右公司已向世纪星空公司支付的金额788326.87元，减去需要扣减的11层房屋的场地还原押金157017元、11层房屋物业还原及腾退费80000元、7层房屋2020年1月租金132956.3元及2月至4月份的月租金418353.57元，认定世纪星空公司无须向左左右右公司退还预付款项。关于车位押金、车位费和钥匙押金的金额，世纪星空公司均予以认可，现合同于2020年4月30日解除且左左右右公司已实际腾退房屋，世纪星空公司应向左左右右公司退还车位押金、钥匙押金及2020年5月至6月份未使用车位费。关于世纪星空公司不予退还7层房屋押金及保证金503830.17元的反诉请求，因上述押金及保证金已与租金及项目管理费予以抵扣，故世纪星空公司无须返还。关于世纪星空公司要求赔偿损失的反诉请求和左左右右公司要求退还11层房屋押金和保证金的诉讼请求。左左右右公司提前解除合同，虽称系由于不可抗力的因素，但本院认为房屋租赁合同约定的履行期限截至2023年，系持续性的合同，左左右右公司可以与对方协商延长租期或变更租金支付时间和金额等措施继续采取履行合同，新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对房屋租赁合同产生一定的影响，但该影响尚不足以达到合同目的无法实现的程度。故左左右右公司提前解除合同的行为系违约行为，本院结合原被告提交的证据、合同的履行情况、当事人的过错程度及当事人的预期利益等情况，依据公平和诚实信用原则，酌定左左右右公司向世纪星空公司支付三个月的租金及项目管理费作为违约赔偿。双方关于11层房屋已交接完毕且左左右右公司已将7层房屋腾退并由世纪星空公司实际控制，在左左右右公司提前解除合同需向世纪星空公司支付赔偿金的情况下，本院结合公平的原则，认为世纪星空公司应向左左右右公司退还11层房屋租金保证金859668.09元、能源保证金15701.7元、场地还原押金157017元。关于左左右右公司要求世纪星空公司支付违约金的诉讼请求及世纪星空公司要求左左右右公司支付2020年5月1日至2020年5月6日期间的租金、项目管理费及违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认北京左左右右科技有限公司解除与北京世纪星空影业投资有限公司签订的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》［编号：D1-2019-59（减）］及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》［编号：D1-2019-59（减）］的行为有效，该合同于2020年4月30日解除；二、北京世纪星空影业投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京左左右右科技有限公司11层房屋租赁押金859668.09元、能源保证金15701.7元、场地还原押金157017元、车位押金1800元、车位费1800元、钥匙押金800元；三、北京左左右右科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京世纪星空影业投资有限公司418353.57元；四、驳回北京左左右右科技有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回北京世纪星空影业投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17627元，由北京左左右右科技有限公司负担4805元（已交纳），北京世纪星空影业投资有限公司负担12822元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费17112元，由北京世纪星空影业投资有限公司负担11879元（已交纳），由北京左左右右科技有限公司负担5233元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭翠翠二〇二一年二月十九日法官助理 邬佩怡书 记 员 魏亚杰