广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初11103号 原告：韦思宇。 被告：黄吉旭。 被告：钟海宁。 被告：广西南宁市顶库汽车维修服务有限公司，住所地南宁市南站大道东南村**综合楼**，统一社会信用代码91450100MA5NXDG63U。 法定代表人：黄吉旭，执行董事。 上述三被告共同委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所律师。 上述三被告共同委托诉讼代理人：禤美伶，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 原告韦思宇与被告黄吉旭、钟海宁、广西南宁市顶库汽车维修服务有限公司（以下简称“顶库公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告韦思宇，被告黄吉旭、钟海宁、顶库公司的共同委托诉讼代理人覃兰宇、禤美伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令三被告共同向原告支付尚欠自2019年10月8日至2020年1月7日的租金8500元；二、判令三被告共同向原告支付尚欠自2020年1月8日至2020年8月7日的租金229500元；三、判令三被告共同支付自2019年12月9日至2020年8月8日因逾期支付租金所产生的违约金，违约金按尚欠应付租金的30%计算为71400元；四、自判决生效后，被告迟延履行金钱给付义务的，迟延期间加倍支付迟延期间的债务利息；五、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：原告与黄吉旭、钟海宁于2018年9月29日共同签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2018年10月1日至2028年9月30日。黄吉旭、钟海宁在承租的场地注册成立广西南宁市顶库汽车维修服务有限公司从事汽车销售、维修等经营活动。合同约定自2018年10月1日至2019年9月30日的租金按月支付，被告应提前10日支付下一季度租金，在此期间，被告并未按约定期限支付租金，累计逾期53日，自2019年10月1日至2028年9月30日的租金按季度支付，被告应提前10日支付下一季度租金，从2019年10月至今，被告并未按约定支付租金，原告催告后，被告承诺立即支付，却并未履行承诺，原告多次催告未果，截至2020年8月18日，被告仍未支付租金。因被告逾期支付租金，按合同第二条第2点约定被告应按25500元/月支付租金给原告，至2020年8月7日被告应付租金238000元，合同第二条第6点约定被告逾期支付租金应支付违约金给原告，原告依法请求按应付租金的30%计算违约金即71400元，至此，被告已多次违约，依据本合同第二条第7点，本合同应予解除。据原告多方了解，被告在经营期间存在以销售汽车为名，骗取购车人定金及购车款的行为，多起经济纠纷问题至今未处理，给消费者们及原告带来精神上、经济上极大的伤害和损失。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 庭审中，原告当庭撤回第四项诉讼请求并增加一项诉讼请求：判决确认原告与被告黄吉旭、钟海宁于2018年9月29日签订的《商铺租赁合同》已于2020年12月14日解除。 被告黄吉旭、钟海宁、顶库公司共同答辩称：一、原告未提交建设工程施工许可证或产权证明，《商铺租赁合同》依法应无效；二、根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，被告主体不适格，黄吉旭是顶库公司的设立人，租赁涉案房屋也是为经营顶库公司，其后使用涉案房屋的主体是顶库公司，原告可以选择黄吉旭或顶库公司承担责任，但共同起诉是不符合法律规定的；三、原告主张的租金欠付金额有误，被告实际仅欠付2020年2月至2020年7月的租金，7月合同已解除并未继续使用商铺；四、违约金主张无依据，合同签订后原告收取68000元履约保证金，原告已没收履约保证金，原告主张的违约金远超其损失，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年12月8日，涉案商铺所在南站西路南面土地获得集体土地使用证[南宁集用（2004）字第80×××83号]，土地所有者及使用者系南宁市江南区沙井镇东南村十一组。 2010年6月30日，南宁市江南区江南街道办东南村第十一队与南宁市鑫凌商贸有限公司（以下简称“鑫凌公司”）签订《土地使用权承包合同》，约定南宁市江南区江南街道办东南村第十一队将位于南宁市南站大道南面的一块面积为3.35亩的土地承包给鑫凌公司筹建、建设经营使用，使用期自2010年6月30日至2033年6月29日，承包土地期间，由鑫凌公司选择适合自己经营的项目自主经营或根据鑫凌公司的经营需要将部分土地承包给第三方或与第三方合作。 2017年1月6日，南宁市规划管理局向南宁市江南区沙井镇东南村十一组颁发位于南宁市×××的建设工程规划许可证（建字第450×××01号）。 2018年2月20日，原告与鑫凌公司签订《承包协议》，约定鑫凌公司将位于南宁市江南区×××综合楼（一楼门前的空地与加油站共同使用）承包给原告使用，承包期限自2018年3月1日至2033年2月28日，租金按季度支付，原告对承包的房屋享有使用权、管理权、经营收益权，原告可转租、分租或整体转包给第三人。 2018年9月29日，原告韦思宇（出租方、甲方）与被告黄吉旭（承租方、乙方）、钟海宁（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于南宁市江南区×××（建筑面积约140㎡）出租给乙方用于经营汽车销售及车辆养护快修、快保，乙方已对承租商铺物业的现状及权属情况充分了解清楚，租赁期限为10年，自2018年10月1日至2028年9月30日止，免租期为100天（自2018年10月1日至2019年1月8日）；2018年10月1日至2021年9月30日，每月租金为25500元，乙方应按约定期限支付租金，甲方给予乙方优惠后每月租金为17000元，如乙方超过期限30日尚未支付租金的，每月租金则按25500元计付给甲方；以先交租金后使用方式，第一年（2018年10月1日至2019年9月30日）按月支付租金，乙方应提前支付下一月份租金，从第二年起按季度支付租金，乙方应提前10日支付下一季度租金，如有逾期，自逾期之日起每日按应支付租金的3倍向甲方支付违约金，违约金累计支付至乙方付清租金时止；乙方应向甲方支付合同履约保证金68000元，合同期满后如乙方无违约行为或租赁期间未造成甲方损失的，甲方无息退回合同履约保证金（如乙方有违约行为或租赁期间造成甲方损失的，甲方不予退回合同履约保证金）；乙方使用的水电，每月结算一次，按有关部门实际收费单价再另行增加0.5元／度损耗合计结算，乙方应在收到甲方通知后2日内支付水、电费，如有逾期，自逾期之日起按应交费总额的50%向甲方支付违约金。逾期20日仍未支付水电费的，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，乙方缴纳的合同履约保证金不予退回；乙方在使用该商铺期间自行负责商铺水电设施、设备、其他设施及卷闸门等的维护、维修及更换。 合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付履约保证金68000元并按每月17000元支付租金至2020年1月，其中2020年1月份的租金17000元于2020年3月11日支付，被告缴纳水电费至2020年6月份。 2018年10月29日，被告黄吉旭与被告钟海宁签订《协议书》，载明双方于2018年9月29日共同与原告韦思宇签订的《商铺租赁合同》实际由黄吉旭使用商铺并享受其他合同权利，黄吉旭按合同预定向出租人韦思宇支付租金并承担其他合同义务，钟海宁不享受该合同项下任何权利，也不承担合同项下任何义务；如黄吉旭不按合同约定支付租金或有其他违约行为导致的一切不利后果由黄吉旭自行承担（包括但不限于因出租人索赔而支付的款项、诉讼费、律师费等）。 再查明，顶库公司于2019年7月5日注册成立，法定代表人为被告黄吉旭，登记住所地为南宁市南站大道东南村**综合楼**。 本院认为，南宁市江南区沙井镇东南村十一组与鑫凌公司签订《土地使用权承包合同》将涉案商铺所在土地承包给鑫凌公司筹建、建设经营使用，鑫凌公司与原告签订《承包协议》约定原告对承包的涉案商铺所在的综合楼享有使用权、管理权、经营收益权，原告可转租、分组或整体转包给第三人，后原告韦思宇与被告黄吉旭、钟海宁签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺（南宁市江南区×××）出租给被告黄吉旭、钟海宁用于经营汽车销售及车辆养护快修、快保，上述转租关系没有违反法律、行政法规的强制性规定，系各方的真实意思表示，合法有效，当事人应当严格按照合同约定的内容履行各自义务。合同签订后，被告向原告支付履约保证金68000元，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告应按时足额向原告支付租金，庭审中双方确认被告仅支付租金至2020年1月份，被告迟延履行债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告当庭提出确认双方签订的《商铺租赁合同》于庭审之日（2020年12月14日）解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，本院依法确认原告与被告黄吉旭、钟海宁于2018年9月29日签订的《商铺租赁合同》于2020年12月14日解除。被告抗辩称涉案商铺于2020年7月停电并被更换门锁，租赁合同应于2020年7月份已解除，但未能提交任何证据予以证明，且根据合同约定“被告在使用该商铺期间自行负责商铺水电设施、设备、其他设施及卷闸门等的维护、维修及更换”，自2020年7月至2020年12月14日本案进行开庭，期间长达5个月之久，被告未向原告提出任何异议，明显不符合常理，故本院对其抗辩不予采信。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，以及《商铺租赁合同》中关于租金及支付方式的约定，被告于2020年3月11日支付2020年1月份的租金17000元已逾期超过30天，且之后并未支付任何租金，则2020年1月至2020年12月14日（合同解除之日）的租金应为每月25500元，故被告欠付2020年1月份租金为25500元-17000元=8500元，自2020年2月1日至2020年8月7日，被告欠付的租金为25500元×（6个月+7天÷31天）=158758.1元，综上，截至2020年8月7日被告欠付租金共计167258.1元。至于2020年8月8日至2020年12月14日期间的租金因原告未在本案中主张，本院对此不予处理，由原告另案主张。根据合同中关于履约保证金的约定“如乙方有违约行为或租赁期间造成甲方损失的，甲方不予退回合同履约保证金”，被告逾期支付租金，造成原告的损失，原告主张没收履约保证金68000元，本院予以支持。则关于原告主张被告按租金的30%计算标准支付违约金的诉讼请求，由于原告没收履约保证金68000元已足以弥补原告的损失，且上文中被告违约按照合同约定租金标准已由每月17000元恢复为按每月25500元计算，已对被告的违约行为进行充分惩罚，则对被告抗辩不应支付违约金的主张本院予以采信，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于本案责任承担主体的问题，根据《中华人民共和国民法典》第七十五条“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”，经本院释明后，原告主张本案签订《商铺租赁合同》的相对人被告黄吉旭、钟海宁承担责任，本院予以支持，钟海宁抗辩称根据其与黄吉旭签订的《协议书》其不应承担任何责任，但原告对该协议并不知情，钟海宁与黄吉旭的内部约定不能对抗其与原告、黄吉旭签订的《商铺租赁合同》约定的权利义务，故被告钟海宁、黄吉旭应共同承担本案债务，被告钟海宁可在承担责任后依法向被告黄吉旭进行追偿。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十五条、第一百一十九条、第一百七十八条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、确认原告韦思宇与被告黄吉旭、钟海宁于2018年9月29日签订的《商铺租赁合同》于2020年12月14日解除； 二、被告黄吉旭、钟海宁向原告韦思宇支付截至2020年8月7日欠付的租金167258.1元； 三、驳回原告韦思宇的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2971元（因适用简易程序已减半收取），由原告韦思宇负担1365元，由被告黄吉旭、钟海宁共同负担1606元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审判员  包其剑 二〇二一年二月二十四日 书记员  李晓丹 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。 设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。 连带责任，由法律规定或者当事人约定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。