宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3786号 上诉人(原审原告）：王某，住宁夏回族自治区贺兰县。 上诉人(原审原告）：杨某，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：崔某、周某，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏金佰利商务经营管理有限公司。 法定代表人：沈某。 被上诉人（原审被告）：沈某，住内蒙古自治区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李某，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司。 法定代表人：倪某。 上诉人王某、杨某因与被上诉人宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、沈某、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任，依法公开开庭进行了审理，上诉人王某、杨某的共同委托诉讼代理人崔某、周某，被上诉人宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈某的共同委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，原审被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王某、杨某上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的其他各项诉讼请求（解除涉案房屋租赁协议及补充协议；金佰利公司恢复涉案商铺原状、返还商铺）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实和法律依据均错误，上诉人与被上诉人签订了商铺《房屋租赁协议》及补充协议，约定了租赁期限和付款方式，随后上诉人将房屋交给被上诉人经营，但之后，被上诉人金佰利公司连续两年不及时支付上诉人房屋租金，且其继续违约，故上诉人主张将商铺房屋腾退返还，被上诉人龙马公司应当承担连带责任。请求支持上诉请求。 被上诉人共同辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告宁夏金伯利商务经营管理有限公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2．判令被告宁夏金伯利商务经营管理有限公司按照“龙马·鼓楼广场”地下一层7-02号商铺的图纸恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3．判令被告宁夏金伯利商务经营管理有限公司向原告支付违约金87003元；4．判令被告沈某就第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5．本案的诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月24日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的的位××区商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。签订买卖合同当日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市××区商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营。《买卖合同》条件成就后，被告龙马公司并没有将原告购买的商铺实际交付，直接交由金佰利公司对外招租。后双方又签订《房屋租赁补充协议》，确认租赁物建筑面积为25．08平方米。双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不找差价。剩余年限的租赁费：租期自2016年4月1日起至2024年3月31日止，其中2016年4月1日至2018年3月31日年租金为56131元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为65486元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为74841元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30％的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30％的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金。被告金佰利公司系一人有限责任公司，股东为沈某。在庭审过程中，被告金佰利公司并未向法院提交公司财务审计报告。涉案商铺所在的“赛格数码城”属于整体返租，整体运营，面积近达10000平方米，涉及业主505户，目前经营商铺在230户左右，涉案商铺的转租并非一一对应，就涉案商铺面积的分割，涉及其他业主及次承租人的利益。 一审法院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的诉讼请求，法院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的该几项诉讼请求法院亦不予支持。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告王某、杨某的诉讼请求。案件受理费1976元，由原告王某、杨某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据：证据1，《关于“申请解除与金佰利公司租赁合同并返还商铺的联名信”》，证明由于金佰利公司无法正常履行合同，目前越来越多的业主要求解除合同，解除合同符合大多数业主的利益。证据2，民事裁定书复印件一份，证明截止2020年6月30日，金佰利公司资产不足以清偿全部债务，已经达到破产清算的条件。银川市中级人民法院已指令银川市兴庆区人民法院受理金佰利公司的破产清算案件。被上诉人质证对证据1的三性及证明目的均不认可，对证据2的三性及证明目的无异议。以上证据与本案案由无直接关联，不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租，现双方租赁合同租期尚未届满，如本租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，商铺面积的分割必然影响到其他业主及次承租人的利益，不具有现实可操作性。一审法院考虑到上述情节及最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，未予支持上诉人解除《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的请求并无不当。上诉人主张龙马公司承担连带支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王某、杨某负担。 本判决为终审判决。 审判员  李山山 二〇二一年二月二日 书记员  杨 锋 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。