陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2020）陕0116民初13220号原告：张君珊，女，19XX年X月X日出生，汉族，西安市碑林区人。委托代理人：宣璇，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：西安盛世怡居房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：韩冬，系该公司经理。被告：韩冬，男，19XX年X月X日出生，汉族，西安市鄠邑区人。被告：陈健，男，19XX年X月X日出生，汉族，山东省肥城市人。被告：马超，男，19XX年X月X日出生，汉族，西安市鄠邑区人。原告张君珊与被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司（以下简称盛世怡居公司）、被告韩冬、被告陈健、被告马超房屋租赁合同、装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，由审判员徐峰章独任审判，公开开庭进行了审理。原告张君珊及其委托代理人宣璇，被告陈健到庭参加了诉讼，被告盛世怡居公司、被告韩冬、被告马超经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张君珊诉称：其与被告盛世怡居公司签订了房屋租赁委托代理合同、装修协议书及装修补充协议，被告盛世怡居公司未向其支付房屋租金，未将房屋装修完毕，构成违约。现要求解除与被告盛世怡居公司所签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议，被告盛世怡居公司返还其装修款47416元，并承担相应利息，其中时至2020年7月29日的利息为1511元；被告盛世怡居公司支付其房屋租金11261.3元，物业管理费、水费640.3元，并承担相应利息，其中时至2020年7月31日的利息为47元；被告盛世怡居公司应支付违约金6757元。被告盛世怡居公司、被告韩冬、被告陈健、被告马超应对原告请求承担连带清偿责任。被告韩冬作为被告盛世怡居公司的唯一股东，其未实缴出资，个人财产与公司财产混同，其应对被告盛世怡居公司的义务承担连带责任。被告陈健与原告一直接洽装修事宜，其收取了原告的部分装修款，其亦应向原告承担赔偿责任。被告马超为被告盛世怡居公司的监事，应对被告盛世怡居公司财产混同及将原告支付的装修款未用于原告房屋装修承担相应责任，其未尽到公司监事的义务，亦应承担赔偿责任。被告盛世怡居公司经本院传唤未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告韩冬经本院传唤未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告陈健辩称:原告要求解除房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议之请求与其无关，其不发表意见；对于原告所请求的装修款及利息不同意承担，表示其仅为公司委派与装修者对接的负责人，其收取了原告部分装修款后转给了装修者，原告应与韩冬联系问题的解决，不同意原告的诉讼请求。被告马超经本院传唤未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年9月前，原告与西安XX公司1签订商品房买卖合同（现售），双方就西安XX公司1开发的位于西安市长安区XX路XX大道XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋售于原告达成一致。该合同约定房屋建筑面积为59.27平方米，套内面积为43.02平方米；房屋单价为8000元/平方米，总价款为474160元；原告于2019的9月4日前支付首付款144160元，余款330000元通过商业贷款支付；该房屋于2019年10月31日交付；该房屋起居室的内墙、顶棚室内地面，厨房的地面、墙面、顶棚，卫生间的地面、顶棚均为水泥腻子抹平，卫生间的墙面为水泥砂浆刮毛。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2019年9月30日，原告在开发商处接收房屋时，遇到被告盛世怡居公司的监事即被告马超，被告马超向原告介绍了被告盛世怡居公司承租涉案房屋并装修后进行民俗经营的情况。当日，原告与被告盛世怡居公司签订了西安市房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议。上述房屋租赁委托代理合同约定，被告盛世怡居公司有权出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，有权向承租人收取租金；租赁委托代理期限共计5年，自2020年2月1日至2025年1月31日；房屋租赁标准为38元/平方米，每月共计2252.26元，每月25日为付租日；租赁委托代理期限内，原告不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、煤气费、物业管理费、房屋租赁税费、清洁费、上网费、室内设施维修费；被告盛世怡居公司代为原告管理房屋钥匙，必须定期对房屋进行查看并管理；出租代理期间，原告同意被告盛世怡居公司将代理事宜全部或部分转委托给他人；被告盛世怡居公司未按规定划付租金且在原告催缴后逾期达3个工作日以上的，原告有权单方解除合同，被告盛世怡居公司还应按月租金的300%向原告支付违约金。同时，双方对其它内容亦进行了约定。上述装修协议书约定，涉案房屋装修为卫生间3遍防水、冷热暗管水路、地面铺砖、墙面贴2.4米砖、集成吊顶、管道瓷砖包裹、钛镁合金门，瑞士西卡防水、日丰管PPR管件、照明及换气、马桶、柜盆、暗装淋浴、双温水龙头、五金配件等配齐；公共区域或卧室装修为地面铺600*600高档抛釉地砖或品质木地板、墙面两遍腻子打磨贴壁布、分色、房屋标准防盗门和烤漆门、欧式吊灯、配置遮光罗马杆窗帘、公共区域吊灯、个性廊灯、预留Wi-Fi插座及支架、暖气片包裹；厨房装修为2遍防水、预留洗衣机龙头、地面铺装、管道瓷砖包裹、墙砖2.4米高、集成吊顶、钛镁合金，橱柜、双槽水盆、双温水龙头、油烟机、燃气灶、五金配件等配齐；室内整体除甲醛3000元/套；家具包括床、衣柜、书桌、晾衣架、穿衣镜、沙发、茶几、电视柜、餐桌椅子等；家电包括空调、冰箱、滚桶洗衣机、热水器、43寸电视机、智能门锁；装修费用为800元/平方米，原告承担装修费，被告盛世怡居公司负责装修；合同签署日，原告向被告盛世怡居公司支付全额装修费，共计47416元。同时，双方对其它内容亦进行了约定。装修补充协议约定，双方对房屋租赁委托代理合同及装修协议做以下补充即装修费用于签订装修协议当日支付总费用的70%，房屋水电使用材料即水管材料为日丰管或同品质材料，电路材料品牌为津成电线2.5平方和4平方电线或同品质材料，墙体改造方案根据具体施工情况并经双方共同商议结果为准，整屋电路插板以家用标准进行预留，委托代理过程中房内软装及硬装维修责任由被告盛世怡居公司负责，委托代理合同期满，被告盛世怡居公司应保证该房屋软装及硬装所有东西正常使用，硬装结束由原告负责验收，签字确认验收合格，原告应于三个工作日内将剩余装修费向被告盛世怡居公司缴纳。上述合同及协议，落款处原告签名并按指印，被告盛世怡居公司加盖了印章并有马超作为经办人签名。2019年9月30日下午，原告向被告韩冬转装修款33191元，被告盛世怡居公司向原告出具了收款收据，并载明为装修费用。随后，被告盛世怡居公司与西安XX公司2取得联系（被告韩冬为该公司的监事），由该公司雇请他人对涉案房屋进行装修。西安XX有限公司2委派被告陈健负责涉案房屋的装修，被告陈健联系了装修者对涉案房屋进行装修。时至2020年4月，因未向装修者支付装修费，装修者向被告陈健催要费用。经被告陈健与原告联系，原告于2020年4月19日向被告陈健转款14225元，被告陈健向装修者王某转款14000元。被告盛世怡居公司于2020年4月19日向原告出具了收款收据，载明收到原告装修费14225元。由于被告方未向装修者完全支付装修费，装修者于2020年6月停止了整体装修。被告陈健从装修者处要回了涉案房屋钥匙交给了原告，原告购置了入户门进行了安装，并于2020年6月底收回了涉案房屋。时至2020年10月，原告让被告陈健联系过装修者，对涉案房屋的墙漆、电路进行过修理。原告收回涉案房屋时，该房屋卧室、客厅、厨房、卫生间、走廊的地面已装修，客厅、卧室地面铺设有地板，厨房卫生间地面铺设有瓷砖，客厅已吊顶并安装有挂灯，客厅、卧室墙面已刷漆，厨房、卫生间墙面已贴瓷，厨房已安装厨柜，卫生间已安装马桶、洗漱台、梳妆镜、吊顶，灯及开并面板也安装完毕。原告收回房屋后安装了门、暖气片、浴霸、油烟机、厨台上的不锈钢水槽等。由于被告盛世怡居公司未向原告支付房屋租金，未将房屋装修完成，未交纳物业管理费，且无法联系，原告曾找被告陈健寻求问题的解决，被告陈健建议原告起诉，依法处理。原告于2020年9月向本院递交了起诉状，要求解除与被告盛世怡居公司所签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议，被告盛世怡居公司返还其装修款47416元，并承担相应利息，其中时至2020年7月29日的利息为1511元；被告盛世怡居公司支付其房屋租金11261.3元，物业管理费、水费640.3元，并承担相应利息，其中时至2020年7月31日的利息为47元；被告盛世怡居公司支付违约金6757元。被告盛世怡居公司、被告韩冬、被告陈健、被告马超应对原告诉请承担连带清偿责任。原告认为被告韩冬作为被告盛世怡居公司的唯一股东，其未实缴出资，个人财产与公司财产混同，其应对被告盛世怡居公司的义务承担连带责任；被告陈健与原告一直接洽装修事宜，其收取了原告的部分装修款，其亦应向原告承担赔偿责任；被告马超为被告盛世怡居公司的监事，应对被告盛世怡居公司财产混同及将原告支付的装修款未用于房屋装修承担责任，其未尽到公司监事的义务，亦应承担赔偿责任；对于利息应按年利率4.75%标准计算。本院与被告陈健取得联系后，被告陈健到庭参与了应诉；本院与被告马超取得联系后并向其发送了网络短信，被告马超未到庭应诉；本院与被告陈健、被告马超核实被告韩冬的电话后，给被告韩冬拨打电话，被告韩冬数次不予接听，本院向其发送了网络短信，告知其及被告盛世怡居公司到庭领取应诉材料、开庭传票，并向其告知了开庭时间，但被告韩冬未到庭应诉。被告方收到起诉状副本的最后时间为2020年11月24日。被告陈健认为原告要求解除房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议之请求与其无关，其不发表意见；对于原告所请求的装修款及利息不同意支付，表示其仅为公司委派与装修者对接的负责人，其收取了原告部分装修款后转给了装修者，原告应与韩冬联系问题的解决，不同意原告的诉讼请求。经本院对涉案房屋现场勘验，原告已于2021年前将涉案房屋继续装修完毕，购置了相关物品支出（灯具399元、散热器及安装费4860元、床及床垫1150元、浴霸399元、门2000元）9808元。庭审中，促其协商，因被告韩冬、马超均未到庭，本案未能调解。以上事实有商品房买卖合同、房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议、授权委托书、转账凭证、收款收据、工商信息档案、物业费公示、物业费收据、视频、网络上相关装修物品的参考价截屏、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告盛世怡居公司就承租原告房屋并进行装修后对外出租达成一致后，双方签订了房屋租赁委托代理合同、装修协议书及装修补充协议，虽然租赁合同与装修协议分属两个不同的合同关系，但两者间有前后的承继性，两者的相对人相同，两者统一装订在一起形成了一个整体，装修补充协议对两者相关内容均进行了补充，房屋租赁委托代理合同应为主合同，装修协议书应为从合同，现原告将两个纠纷同时起诉并无不当，为方便诉讼，租赁合同纠纷和装修协议纠纷可一并审理。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告盛世怡居公司经协商签订房屋租赁委托代理合同、装修协议书及装修补充协议，前述合同、协议不违反相关法律强制性的规定，应为有效，对双方均具有约束力。虽然原告与被告盛世怡居公司签订的是房屋租赁委托代理合同，但结合合同内容分析，该合同应为出租人允许承租人转租的租赁合同，并非委托代理合同，原告与被告盛世怡居公司实际为房屋租赁合同关系。当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告与被告盛世怡居公司签订上述合同、协议后，被告盛世怡居公司未按期向原告支付租金，未按期将涉案房屋装修完毕，已构成根本违约。现原告要求与被告盛世怡居公司解除双方所签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议之请求，于法有据，依法应予以支持。原告于2020年9月向本院递交了起诉状，本院于2020年11月24日向各被告完成了起诉状副本的送达，故上述合同、协议已于2020年11月24日解除。公民合法的民事权益受法律保护。同时，当事人应按照约定全面履行自已的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据原告与被告盛世怡居公司所签订房屋租赁委托代理合同的约定，被告盛世怡居公司应于每月25日前支付当月的租金，时至2020年6月30日，原告收回涉案房屋时，被告盛世怡居公司未向原告支付租金，现原告要求被告盛世怡居公司支付2020年2月1日至2020年6月30日租金11261.3元之请求，于法有据，依法应予以支持。依据合同约定，租赁期间的物业管理费、水费亦应由被告盛世怡居公司承担，但原告并未提交其已向物业公司交纳此项费用的证据，故对其此节请求，本院不予支持。原告要求被告盛世怡居公司承担迟延支付房屋租金、物业管理费及水费利息之请求，因双方在合同中对违约责任有明确约定，且原告要求被告方承担违约金，原告此节请求属对违约责任的重复请求，故对其此节请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告盛世怡居公司交纳了装修费47416元，但被告盛世怡居公司并未将涉案房屋装修完毕，被告盛世怡居公司应向原告就未装修部分所涉及的费用予以返还。原告要求被告盛世怡居公司返还装修款之请求，于法有据，依法应予以支持。由于被告盛世怡居公司已完成了部分装修，结合原告、被告陈健庭审中的陈述及庭后勘验的情况，结合原告已将涉案房屋对外另行出租的情况，结合未装修部分的市场参考价款，酌情认定被告盛世怡居公司未装修部分所涉及的费用为25942元，被告盛世怡居公司应向原告予以返还。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据房屋租赁委托代理合同约定，承租人未按时支付租金并经出租人催要后逾期3个工作日以上的，应承担月租金300%的违约金。被告盛世怡居公司未向原告支付房屋租金，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。现原告要求被告盛世怡居公司承担违约金之请求，于法有据，依法应予支持。对于违约金的数额，双方合同中所约定的标准过高，应予调整，以一个月租金即2252元计算较为合理。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。同时，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补偿赔偿责任的，应予支持。本案中，被告韩冬个人注册成立了被告盛世怡居公司，认缴出资为200万元，认缴出资日期为2049年12月31日。原告在向被告盛世怡居公司依据装修协议支付装修款时，被告韩冬让原告将装修款的70%转入其个人账户而非被告盛世怡居公司账户，且被告韩冬未到庭举证其财产与被告盛世怡居公司财产相到独立，由此可以认定被告韩冬的财产与被告盛会世怡居公司的财产相互混同，加之被告韩冬并未履行出资义务，现原告要求被告韩冬对被告盛世怡公司的债务承担连带责任之请求，于法有据，依法应予以支持。被告陈健作为装修公司的职员，其仅负责涉案房屋的装修事宜，其与原告无合同关系，其虽收取了原告所支付的装修款14225元，但其将该款项转给了装修者，被告盛世怡居公司就该笔款项向原告出具了收款收据，其与原告间并无债权债务关系，原告要求被告陈健对被告盛世怡居公司的债务承担连带责任之请求，于法无据，本院不予支持。被告马超作为被告盛世怡居公司的员工，其受公司委托与原告签订了合同、协议，对此事实原告明知，被告马超与原告签订合同、协议的行为属职务行为，其行为后果应由被告盛世怡居公司承担；被告马超虽为被告盛民怡居公司的监事，但其对被告盛世怡居公司的债务承担责任并无法律规定，原告要求被告马超对被告盛世怡居公司的债务承担连带责任之请求，于法无据，依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告与被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于2019年9月30日所签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议有效，已于2020年11月24日解除。二、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告张君珊支付房屋租金11261.3元。三、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告张君珊返还装修款25942元。四、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告张君珊承担违约金2252元。五、被告韩冬对被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司上述义务承担连带责任。六、驳回原告张君珊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1490元，原告已预交，减半收取，由原告张君珊承担352元，被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司承担393元，被告韩冬对被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司的义务承担连带责任。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员   徐峰章  二0二一 年 二 月 九 日书  记  员   耿  华  1