贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终159号上诉人（原审被告）：雷钦，男，苗族，1980年10月10日生，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：贵州恒达盛安物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路10号昆仑奥林花园22-1-3号。法定代表人：黄芸，职务总经理。上诉人雷钦因与被上诉人贵州恒达盛安物业管理有限公司（以下简称恒达盛安公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理，恒达盛安公司的法人代表黄芸与雷钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人雷钦上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：业委会签订的物业服务合同虽对每一位业主有约束力，但物业公司服务不到位，无权请求全部物业服务费；我虽未在本案提出损害赔偿的反诉请求，但被上诉人未履行全部义务，且未履行本属其职责范围内的管道维修义务，故应当扣除我自已支付的管道维修费。被上诉人恒达盛安公司答辩称，上诉状上没有写明改管赔偿的具体金额，我们愿意按照一审判决履行判决责任，前提不是物业公司对于业主雷钦家的管道堵塞有责任和未尽义务，而是本着一审法官所说物业工作需要换位思考，物业公司不会追溯一审法官未支持的物业诉讼费以及该业主的物业滞纳金，我们希望双方相互督促，促进关系。一审判决书中我们不认可一审判决中认定的我们物业断水断电的事实，也没有对业主自由进出进行限制，一审未对事实进行调查就对物业进行了不公正的裁定。恒达盛安公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2015年1月至2018年12月的物业费5638元，按年利率24%支付滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂计算至2019年7月31日的滞纳金为2815.41元），支付代理费1600元；2、案件受理费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，昆仑奥林花园小区业主委员会（甲方）就其昆仑奥林花园小区的物业管理与恒达盛安公司（乙方）签订了《物业管理合同》，将其物业交由恒达盛安公司进行管理，第二条约定合同期限从2015年1月1日至2017年12月31日止；第三条约定物业管理服务内容承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理；承担本物业公共设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的小修、养护、运行和管理；环境卫生；小区秩序维护管理服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务……负责向业主收取相关费用；第五条约定物业服务费等费用及交费时间物业服务费由业主按其拥有住宅物业的建筑面积（以产权登记证的面积为准）交纳给乙方，具体为1、住宅物业服务费年度按每月每平方米1.75元（年交）收取，每年度12月31日起视为逾期交纳，从逾期之日起每日按每年全年度每月每平方米1.75元的3‰加收滞纳金；若乙方因业主欠费提起诉讼的，欠费业主须承担产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等费用）。2015年12月28日、2016年12月20日、2018年12月27日，昆仑奥林花园小区业主委员会又与恒达盛安公司就前述小区物业管理分别签订了三份《物业管理合同》，约定的合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日，三份合同均约定住宅物业服务费为每月每平方米1.45元，交费时间为当年12月31日前，当年12月31日起视为逾期交纳；三份合同分别约定从逾期之日起每日按前一年每年全年度每月每平方米1.45元物业服务费的3‰、1‰、1‰加收滞纳金。物业服务内容及其余约定与前一份《物业管理合同》相同。合同签订后，恒达盛安公司入驻案涉小区并开始提供物业管理服务，在其提供物业服务期间，多次对小区生活用水进行检测，结果均为达标。奥林花园业主委员会于2015年5月5日对恒达盛安公司提供的物业服务评价为很满意，希望物业公司把这样良好为住户着想的作风继续下去。观山湖区奥林居民委员会出具了一份《奥林小区状况》，主要内容是恒达盛安公司在卫生保洁上制定了奖惩制度，聘请了专业绿化公司，小区环境卫生干净、绿化也好，同时聘请泥工对小区路面及脱落砖块进行修复；保安24小时轮流巡逻，2014年恒达盛安公司被评为“两严一降”先进单位，2017年奥林小区获得六好院落称号，2018年获得十佳爱心小区称号；奥林小区在所在社区各项测评都是良好。此外，恒达盛安公司提供多张照片显示其在各时段对小区公共设施及环境进行维修、养护、绿化等管理。雷钦系案涉小区业主，其所购房屋建筑面积为81平方米。该房屋下水排污管道经常堵塞，雷钦从2012年至2015年期间，多次找管道工人进行疏通未能根本解决问题，也多次找过原告协商处理未果。为此，雷钦向贵阳市观山湖区群众工作中心反映此情况。最后自费找工人对公共区域的下水管道进行了更换维修。被告提交多张小区照片显示在案涉小区的公共道路一侧并未划定停车线，但却停放了多辆车辆；小区隔离绿化带的多处台面石材脱落，部分区域未做绿化，杂草丛生；地下室部分楼梯间乱堆乱放，地下室安全通道划成了停车位；地面停车位附近垃圾箱乱摆放，垃圾箱内垃圾已堆满，垃圾箱四周的地上也散落着大大小小垃圾。被告因此从2015年1月起未按时足额交纳物业服务费用，原告遂将其水电断掉，被告于是向贵阳市公安局观山湖分局报警，后由供电局为其进行恢复接通。因被告未交纳物业管理费用，原告向其岗亭发出通知，对被告所有的车辆不予放行出入，同时被告的小区门禁卡也受限制不能使用。被告为此拒绝交纳物业费用。因被告一直未交纳物业管理费，原告恒达盛安公司遂诉来一审法院并提出如前诉请。另查明，原告为实现债权，与贵州省贵阳市南明区沙冲法律服务所签订了《委托代理协议》，委托该所法律服务工作者代理诉讼事宜，并向该所支付了代理费1600元。庭审中被告雷钦还提交了小区照片，拟证实1、原告将小区绿化带及公共区域修改为对外收费的停车场，将老年活动中心出租给梧桐树饭店；2、原告搭建多处违章建筑出租给商户使用。上述事实有当事人陈述、物业管理合同、生活用水检测报告、奥林小区状况说明、业主委员会对恒达盛安公司的服务评价、恒达盛安公司各时段对小区公共设施及环境绿化管理维护的照片、信访事项程序性受理告知书、报警记录、被告提交的照片、委托代理协议及发票等证据在卷佐证并经庭审举证及一审法院核实，足以认定。一审法院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”的规定，雷钦作为案涉小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，双方应按合同约定各自诚实信用地全面履行合同约定义务。本案争议的焦点应为：被告的主张是否足以作为不向原告支付物业服务费的理由。通过法庭调查，确认被告确有部分物业服务费用未交纳。从被告举证及庭审查明情况看，首先，被告房屋内下水管道多次堵塞，但原告并未及时为其维修处理，经被告对公共管道自行维修后查明管道堵塞的原因系管道内堆积大量沙石所致，而公共管道的运行、管理等系《物业管理合同》中约定由原告履行的义务，原告未及时履行合同义务给被告生活带来了极大不便；其次，案涉小区的绿化、卫生、车辆停放等也存在大量问题，地下停车场也有违法将安全通道改为停车位、乱堆杂物等问题存在，原告提供的物业服务存在很多瑕疵，流于形式。原告提交的证据虽然证明其履行了部分物业服务，但并不能全面客观反映原告的服务范围、质量以及履行是否及时。综上，一审法院采纳被告的举证主张，被告拒绝交纳物业管理费用有一定的事实基础。另一方面，物业公司提供的是一项公共性服务，服务范围除了被告举证应履行的义务范围还包括公共部分、公共设施设备的维护管理、保洁服务、绿化管理以及安保服务等其他项目，原告虽然在履行部分服务的过程中存在瑕疵，但并不能由此认定其完全未履行合同约定的全部服务义务；且支撑物业服务的资金主要来源于小区广大业主的物业服务费，优质的物业服务很大程度上也取决于小区业主按照合同约定按期交纳物业费用。故被告的主张不足以作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。被告未交纳的物业管理费用经计算：2015年为1701元，2016年为1409.4元，2017年为1409.4元，2018年为1409.4元，共计5929.2元，原告仅诉请5638元，一审法院以其诉请予以支持。因原告的物业服务履行存在瑕疵，其无主张违约责任及律师代理费的基础，故其诉请的违约金及律师代理费一审法院不予支持。被告虽答辩向原告主张其相应损失，但并未提起反诉，故在本案中不予处理。如原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有充分证据证实其损失，可另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告抗辩称原告将绿化带改为停车场及修建违章建筑等，没有证据证实照片中的停车场原为绿化带，也无证据证实出租给梧桐树饭店的位置系该小区原老年活动中心，一审法院不予采信；此外，原告是否修建违章建筑需要由相关行政主管部门进行认定，被告对此可向有关行政主管部门进行反映。需要说明的是，原告作为物业服务企业，仅仅是接受业主委托按照物业服务合同约定管理小区的服务者，应本着为小区业主提供优质服务为要务的理念为业主提供服务，其与业主之间形成的是物业服务合同关系。其并非供水供电人，私自断水断电的行为不仅有违服务企业的宗旨，而且也侵犯了居民的用水用电权，如其违法断水断电给业主造成损失，即构成侵权，将承担相应的民事责任；此外，原告以没有交纳物业服务费用为由限制业主及车辆进出小区同样是对业主物权使用延伸权利的侵犯，也属侵权行为，其辩称门禁系统在业主不交费时默认限制出入小区的理由不能成立，望原告恒达盛安公司以后在处理物业服务纠纷时选择通过合法途径解决。此类侵权行为只会导致双方矛盾更加激化，形成一种恶性循环，不利于双方诚实信用地全面履行合同，且可能会导致自身承担相应的民事责任。原告应当站在真正为业主提供优质服务的立场多思考如何把小区广大业主关心及与其切身利益有关的问题处理好。业主也应理解支持物业服务企业开展工作存在一定难度，双方做到换位思考，才能促使双方的关系逐渐走向融洽，最终把物业服务搞得更好。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、被告雷钦于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒达盛安物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计5638元；二、驳回原告贵州恒达盛安物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告雷钦负担。二审期间，上诉人提交两份新证据：1.2015年10月20日维修工雷嘉收到的维修下水道维修款4800元的《收条》，证明目的是对方物业服务不到位导致自行处理维修下水道，请维修工人维修产生维修款项，款项工人已收到。第二份是小区内物业服务不到位公共设施损坏的照片，证明目的是小区服务欠缺，硬件、植被等无人管理的情况。被上诉人表质证意见：第一份收条，对其真实性质疑，这个是白条，不足以证明支付行为的真实性；2.照片的拍摄时间地点我方不清楚对方想证明这个时间点物业不作为还是物业长期不作为。物业是日常保洁的，拍摄到的不应是这几张，这样的照片才体现物业的意义，不可能是24小时保洁。公区破损维修是阶段性的，不可能随时维修，真实性是可以去小区里看，必经之路都是在修缮的，不是我们工作没有去做。对于小区的大门电线，大门口是集体活动的地方，电线是环绕小区的彩灯带，线是居委会挂标语的。二号岗亭道路线路是无法做隐蔽的，房开布局就是这样，物业无法重新建设，只能公共维护。真实性不质疑，但是合法性有质疑，物业是长期服务，并不是小时工，所以对方要合法合理举证。被上诉人提交三份证据：1.上诉人到观山湖区住建局反映情况的报告，这个报告是住建局交物业的报告，证明目的是业主一直都认为物业公司不作为，但是在报告中一直提到物业中所做的业主不认可。物业一直提供服务但是业主不认可。2.《人民调解口头协议登记表》，证明物业在该业主管道不通畅的情况下是无责的，该份证据上有房开、业主、物业公司的签字，业主到住建局反映情况后，住建局下达到街道办，调解中写到如装修管道是因改修应由业主承担，外部破裂由物业承担，如是设计问题由房开承担。后经查管道没有破损，因此不由物业承担处理。看到是房开的问题，物业为了便利业主主动想去买管道进行改管，但在物业改管前业主已自行改管道，业主已默认是房开管道设计问题自行改管。3.四张照片，证明物业公司的工作人员在业主家进行现场疏通工作，而并非业主说的物业不作为，且现场施工的人员是持有资质的专业疏通公司人员，另两张摄于今天早上，说明业主居住的环境并不是对方说的脏乱不堪。上诉人的质证意见：我没有接到通知，所以没参加小区活动；《人民调解口头协议登记表》这份材料是我上报的，上面已明确主张，我等不到物业处理所以自行处理，上面已声明清楚，如协调不成我要自行改管，造成的损坏由物业负责。此事项协调不成，在住建局已备案，物业一致拖着不施工，后来有了口头协调，称室外管道破损等由物业负责，打电话给物业一直不来，最后我自己进行改管。对于被上诉人条的照片，上面写的煤气管道照片无法证明为我做了挖坑改管等工作服务，也无法证明工作服务时间。本院认为，上诉人的证据，不足以反映被上诉人提供物业服务质量的全貌，其提供的管道维修费票据系手书白条，无其他支付依据印证，无法确认其支付事实的真实存在和确切金额，不予采纳；被上诉人的证据也不足以证实其服务质量全貌以及管道堵塞的责任主体。故本院不予认定新的事实。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，二审争议焦点为：1.上诉人雷钦是否应当缴纳物业服务费；2.雷钦的损失能否在本案抵扣物业服务费。关于焦点一，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是集体签约，共同履行的合同，一经业主委员会签订即对全体业主发生法律约束力。而这种集体签订、共同履行的合同，由于每个业主的经济、文化、生活水平不一致，对物业服务质量的期待与评价亦不一致，故对物业服务机构服务质量的评定及其产生的争议，不能由单个业主以其个人的标准进行认定和拒缴物业服务费，而只能由业主们通过业主大会等业主自治机制，形成业主统一评价与授权，再由业主委员会依据合同约定或法律规定行使合同权利。否则就会引发各业主各以自已的理由拒缴物业服务费，不仅损害物业服务机构的合法权益，也影响整个小区物业服务费的正常归集，从而降低物业服务的整体质量甚至使小区无法购买物业服务，影响全体业主的生活质量。而且若允许个体的业主以此为由拒缴物业服务费，必然会造成享用同一物业服务的各业主却缴费不一致，形成业主间的事实不公平。故雷钦仅以其个人名义拒不缴纳物业费，于法无据，不予支持。雷钦应依物业服务合同的约定向被上诉人恒达盛安公司缴纳全部拖欠的物业服务费。关于焦点二，若雷钦认为被上诉人提供物业服务已对其个人造成直接的财产与人身损失，有权向被上诉人提起赔偿请求，此时其行使权利并不损害其他为主的共同利益，但其因此独享的请求权与基于共同接受物业服务而应承担的共同义务，在性质上有着巨大的区别，不适宜互为抵销。且其未在本案提起反诉，亦未举证证实其已对被上诉人享有数额确定的、可以进行互为抵销的债权，故其以被上诉人存在改管义务或对期断水断电、禁止其进出小区为由提出拒交或少交物业费的抗辩，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人雷钦的上诉请求与理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由上诉人雷钦负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二一年二月二日书记员  李雪然