广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1445号原告（反诉被告）：深圳观澜湖房地产开发有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道高尔夫大道1号，统一社会信用代码914403006189301979。法定代表人：周自立，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘力宇，该公司员工。委托诉讼代理人：吴玮菁，该公司员工。被告（反诉原告）：云牧（深圳）餐饮有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道广培社区高尔夫大道1号商场1栋L4楼层L402号铺，统一社会信用代码91440300MA5DLFRR6K。法定代表人：蒲思元，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹祯林，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓静，广东国晖律师事务所律师。原告深圳观澜湖房地产开发有限公司诉被告云牧（深圳）餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘力宇，被告法定代表人蒲思元及委托诉讼代理人邹祯林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认被告解除租赁合同无效，并判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告向原告支付拖欠的租金、物业服务费、水电费及市场推广费合计229549.5元；3、判令被告向原告支付因拖欠租金、物业服务费、水电费及市场推广费所产生的违约金（即以229549.5元为基数，以每日千分之一为标准，逾期每超过10日，违约金标准上升50%，计算至被告付清之日止）；4、判令被告向原告支付违法解除合同的违约金376444元；5、判令被告向原告支付空置期损失违约金1129333.2元(按空置期12个月，每月损失为合同约定的标准即每月租金、物业服务费及市场推广费之和计算）；6、判令被告向原告补缴免租期的租金376444元（按47055.5元/月计算8个月）；7、判令被告向原告支付商铺未开门营业产生的补偿金（以履约保证金188222元为基数，每日三十分之一为标准，自2019年11月16日起计算至租赁合同解除之日）；8、判令履约保证金由原告持有，不予退还；9、本案诉讼费用由被告承担。原告起诉的事实与理由：原告与被告订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区xx商铺出租给被告，租赁期限自2016年11月15日起至2023年11月14日止。原告已按合同约定的条件完成交付。2019年5月，被告以经营不善持续亏损为由，向原告申请减租，后原、被告达成《补充协议》，对被告2019年3月1日至2019年8月31日的租金进行减免。2019年9月5日，被告又以经营成本过高亏损为由，向原告发出《关于云牧（深圳）餐饮有限公司减租续签申请函》，申请延续《补充协议》，原告未同意。从2018年7月开始，被告便以各种理由欠缴租金、物业服务费及水电费等费用，原告多次向被告催缴未果。2019年11月6日，被告向原告发出《关于云牧（深圳）餐饮有限公司11月欠费支付计划》，承诺将分次缴清欠费。而十天后，被告以原告提供的排烟系统不符合其经营需求为由，在恶意拖欠各项费用的情况下，单方撤场并违约解除合同，并将该商铺于2019年11月16日擅自关门停止对外营业。被告的行为己构成严重违约，对原告造成巨大的经济损失。被告辩称：1、原告要求解除双方租赁合同没有事实和法律依据。因原告未能在租赁期间持续保持租赁房屋符合约定的餐饮用途，长时间致使被告餐馆排烟不畅、油烟倒灌且违法停水停电，导致租赁合同约定的餐饮经营服务目的不能实现。被告已于2019年11月16日书面通知原告解除租赁合同，已合法解除的合同不存在另行解除的事实和法律依据；2、原告要求被告支付租金、物业服务费、水电费及市场推广费229549.5元没有法律依据。因原告违反合同约定，未持续提供符合合同约定用途的房屋，原告无权请求支付租金及其他合同费用；3、原告要求被告支付逾期违约金、违法解除合同违约金、空置期损失违约金没有事实和法律根据。因原告违反合同约定并导致合同解除，被告无需支付违约金；4、原告要求被告支付8个月免租期租金没有事实和法律依据。原告违约导致合同解除，依法应由原告承担全部法律责任，况且，根据房屋租赁合同附件二第14.13条约定，也不存在补缴免租期租金的情形；5、原告请求判令支付未开门营业补偿金没有事实和法律依据。被告按照合同约定如期开业经营，在租赁期内除原告违约停水停电导致被告暂停经营外，在合同解除前被告不存在未开门营业的情形；6、原告不退还履约保证金没有事实和法律依据。因原告违约导致合同解除，原告不仅需全额退还被告所支付的履约保证金，还需根据合同附件约定向被告赔偿双倍履约保证金；7、租赁合同文本除租赁面积、房屋用途、租金标准及支付、履约保证金金额外，系原告为重复使用而预先拟定未与被告协商的格式条款，违法停水停电免除原告责任及高违约金等加重被告责任等条款依据合同法第四十条的规定而无效。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告向本院提出如下反诉请求：1、原告向被告双倍返还履约保证金376444元；2、原告向被告返还物业服务费保证金51761.05元；3、原告赔偿被告装饰装修及设备设施、物品等损失2347128.44元；4、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年11月1日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》及其附件，约定被告承租原告商铺经营餐馆。2019年4月起，被告因餐馆排烟不畅，要求原告予以解决。虽经多次协商，但均未有效解决。经被告咨询专家，确认被告更换为该商场其他餐饮一样的风机即可解决排烟不畅问题。但原告却明确回复不同意被告采用更换风机形式解决排烟不畅问题，反而要求被告自担费用新增独立排烟管道解决排烟不畅问题。因原告违反合同约定及法律规定，未能在租赁期间持续保持租赁房屋符合约定的餐饮用途，长时间致使被告餐馆排烟不畅、油烟倒灌，导致租赁合同约定的餐饮经营服务目的不能实现。被告被迫于2019年11月16日书面通知原告解除租赁合同。针对被告的反诉请求，原告辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据。商铺在租赁期间均处于适租状态，《房屋租赁合同》是经原告和被告双方协商共同拟定，是双方的真实意思表示，合法有效。就厨房通风而言，原告作为出租方应交付提供的是“预留送排风及排油烟管接驳口”。商铺于2016年11月16日完成交付，被告书面对交付状态已认可，从此被告开始运营及支付租金，合同目的得以实现，租赁期间商铺均处于与交付时相同的适租状态。在被告运营两年半时间后，却因为自己购置、安装的排烟设施设备（即“抽风风柜”）出现故障引起排烟不畅，产生的排烟设备油腻还造成商铺的油烟管道积油而导致原告清理的损失。为了解决被告排油烟不畅问题，原告于2019年9月27日再次书面函告被告增加独立烟管的解决方案，原告也将协助被告解决问题。然而被告却因商铺经营亏损，意图将自身设备管理不当的责任转嫁给原告以提前终止合同，并于2019年11月16日出具单方解除租赁合同通知书。被告在经营商铺一年半后，已存在恶意拖欠租金等费用的违约事实。从2018年7月开始，被告已持续恶意拖欠租金、物业服务费及水电费等。原告已尽最大善意未立刻追究其违约责任，反而为了缓解被告的经营压力与其签订补充协议，减免部分欠费及部分租金至2019年8月31日，但被告又从2019年9月开始拖欠费用，其单方解除租赁合同的行为没有事实及法律依据，原告并不享有单方解除合同的权利，其单方解除租赁合同的行为应被认定无效。原告在2019年11月22日出具《回函》回复被告，对其单方解除租赁合同表示异议，并随即于2019年12月5日诉至贵院。综上所论，被告的违约在先，并违法单方解除租赁合同所产生的法律责任及后果应由被告自己承担，其反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2016年11月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华区出租给被告用于经营餐饮。合同的主要内容包括：1、租赁期限从2016年11月15日至2023年11月14日；2、租金按照合同附件二的约定，以固定租金和营业额百分比租金确定每月租金数额，其中2017年7月15日至2018年11月14日按营业额百分比租金方式，标准为7%，之后采用综合租金制，被告每月7日前支付固定租金，当营业额百分比租金高于当月固定租金时，其差额部分由被告于次月7日前补交给原告，其中2019年9月15日至11月14日期间的固定租金标准为每月47055.50元，2019年11月15日至2020年11月14日期间的固定租金标准为每月51761.10元；3、物业服务费为每月37644.4元，推广费为每月4705.6元，均从租赁期限开始计算；4、被告在合同签订后7日内向原告支付履约保证金为188222元；如被告违反合同任何条款，原告有权使用或扣留全部或部分履约保证金；5、装修免租期为2个自然月，从商铺交付日之次日起计算；6、开业免租期为6个自然月，从商铺开业日起计算，其中商铺开业日指装修免租期结束后的第二日，最迟为2017年1月15日；7、原告或物业服务公司负责对商铺自交付日起至租期届满日由出租方投资建设的财产或设备及设施进行定期维护；8、自商铺开业日起三年内，若因承租方无故解约导致实际租赁期未达到三年，承租方应以首个需要实际交付租金年度的月租金标准向出租方补交免租期的租金；9、承租方未按合同缴任何费用，每逾期一日按未付费用的1‰向出租方支付违约金，逾期每超过10日，之前的违约金标准上升50%，累计拖欠费用超过一个月，且接到书面通知5日内仍未足额缴纳的，出租方有权解除合同，承租方所交保证金不予退还；10、商铺在营业日未开业，按履约保证金的1／30每天向出租方交纳补偿金，连续3个营业日或累计5个营业日不开业，出租方有权解除合同，履约保证金不予退还；11、任何一方不得违法解除合同，否则违约方支付履约保证金的双倍给守约方作为违约金，如违约金不足以弥补守约方损失时，守约方还有权向违约方追偿因此造成的损失；12、出租方或承租方以挂号邮递、速递、亲自送递形式将通知送交到对方注册地址或本合同所列联络地址或对方以书面通知更改的地址，则该通知视为有效送达。上述《房屋租赁合同》签订后，原告于2016年11月16日依约向被告交付了租赁商铺，双方签订《商铺交付确认书》确认商铺已实际交付的事实，并再次确认装修免租期、开业免租期合计从2016年11月15日至2017年7月14日，共计8个月。被告也向原告交付了履约保证金188222元，并向租赁商铺的物业单位深圳骏高物业服务有限公司观澜湖新城分公司交付了物业保证金51761.05元。在上述《房屋租赁合同》履行过程中，被告在2018年7月以后多次未依约向原告支付租金等费用，双方遂于2019年5月10日又签订了《补充协议》，确认至2019年5月7日被告尚欠原告246938.89元，原告同意对该欠款减免为169549.33元，由被告在2019年5月30日前分三次付清。同时还约定，被告依约付清上述欠款后，原告同意在2019年3月1日至8月31日期间免除被告的固定租金，在该减免期间每月按营业额的6%收取租金。此后在该份《补充协议》约定的租金减免期限届满后，被告于2019年9月5日再次向原告提出申请，表示减免的6个月期间营业额有所上升，但依然亏损为由要求能够延续减免协议。对于被告的该申请，原告并未同意。在本案庭审中，原、被告均确认2019年9月起的租金、物业费、推广费尚未支付。由于被告从2019年9月起未再依约支付租金等费用，原告遂向被告发送书面催款函。被告在2019年11月6日曾向原告回复了11月份的欠费支付计划，要求原告免除滞纳金，并承诺剩余欠款在月底付清。而被告此后并未依承诺付款，而是在2019年11月16日搬离租赁商铺，并向原告发送一份《解除房屋租赁合同通知书》，以原告疏于管理允许商场不同餐饮经营者安装不同功率的排油烟设备，并拒绝被告按其他餐饮经营者相同功率设备进行改造，导致被告合同目的不能实现为由，通知原告解除《房屋租赁合同》。原告收到该解除合同通知后，于2019年11月22日向被告回函，表示被告多次拖欠费用，系违法解除租赁合同。另查明：在2019年7月至9月期间，被告曾向原告反映其承租的餐饮商铺存在厨房排烟不畅的问题。经双方数次沟通，被告提出更换风机的方案。而原告认为其他门店排烟风机功率对被告商铺并无影响，不同意该方案，同时提出新增独立排烟管道的解决方案，但油烟管道增加及改造所涉及的费用由被告自行承担。此后双方对排烟管道的改造问题，并未达成一致意见。以上事实有庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、《补充协议》、往来函件、收据等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告对双方之间成立房屋租赁合同关系的事实并无异议，且有相应的《房屋租赁合同》、《补充协议》予以证实，对该部分事实本院予以确认。上述租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定主张权利和履行义务。被告作为承租人，应当按约定向原告支付租金、物业服务费、推广费等费用。被告于2019年11月16日搬离租赁房屋，尚有自2019年9月起的租金等费用没有支付。根据合同约定的标准，该期间每月的租金、物业服务费、推广费合计为89405.5元（47055.50元＋37644.4元＋4705.6元），即被告搬离之前尚欠2019年9月15日至11月15日期间的租金、物业服务费、推广费合计为181791元（89405.5元/月×2个月1天）尚未支付。关于被告辩称，原告未持续提供符合合同约定用途的房屋，其不需支付上述拖欠费用的意见。被告在本案中明确其主张的“不符合合同用途的房屋”系指租赁房屋的排烟管道存在排烟不畅的情形。首先，原告于2016年11月16日向被告交付租赁商铺，被告对商铺已经过验收确认，且在2019年8月之前已实际使用近三年，期间并未提出原告所交付商铺不符合合同用途的情况，可见商铺在交付给被告时符合约定用途。其次，现有证据尚不能证实产生排烟不畅的具体原因，被告单方要求原告接受己方的解决方案缺乏事实和法律依据。在发生排烟不畅的情况后，双方对产生的原因存在分歧，现有证据也不能证明其他专业机构对具体原因进行过认定。因此被告单方要求原告接受其提出的方案缺乏事实依据。租赁商铺排烟管道的设计、安装均由被告承租商铺后自行负责，原告提出的解决建议中要求被告自行承担改造费用也并不违反合同的约定，被告据此认为原告违约的理由不能成立。第三，在双方签订《补充协议》对相关费用进行减免后，被告从2019年9月起依然未能依约支付租金等费用，且在2019年9月向原告提出的延续减免协议中表示系因原材料价格上涨严重、市场变迁等原因造成亏损严重，也印证了被告关于排烟不畅导致其不能实现合同目的的主张不能成立。综上所述，被告租赁商铺的排烟管道设施，并非原告交付商铺时的附属设施，而是由被告按合同约定自行设计、安装，故维持该设施的有效运行及对其进行改造，亦应由被告自行负担。被告以此为由认为原告交付的租赁商铺不符合合同目的，不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付所拖欠的2019年9月至11月期间租金、物业服务费、推广费等费用的诉讼请求，本院予以支持，但其主张数额超出181791元的部分，本院不予支持。同时被告基于上述理由而提出的要求原告双倍返还履约保证金、赔偿损失的反诉请求，不能成立，本院不予支持。因被告提出解除租赁合同的理由并不能成立，则其并不具备合同的解除权。被告于2019年11月16日所作出的解除合同的通知不产生解除合同的后果。同时因被告拖欠租金等费用已超过一个月，经原告书面通知后仍未缴纳，则合同约定的原告解除合同的条件已经成就。另被告在2019年11月16日自行搬离租赁商铺，系以自己的行为表明不履行主要义务，因此原告可以解除双方之间的租赁合同。租赁合同自原告解除的通知到达被告时解除，根据原告起诉状送达被告的时间，双方租赁合同解除的时间应认定为2020年5月21日。由于被告未按约定期限向原告支付租金等费用，并单方解除租赁合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同当事人可以约定违约金及违约损失的计算方法。原、被告在所签订的《房屋租赁合同》中对具体的违约行为已明确约定了违约金，则原告要求被告承担依约支付违约金等责任的请求，本院应予以支持。第一，关于逾期支付租金等费用的违约金。根据约定，被告应于2019年9月7日之前和10月7日之前分别支付9月15日至10月14日、10月15日至11月14日期间的租金等费用，则相应的违约金应分别从2019年9月8日和10月8日起计算，因合同约定的逾期每超过十日违约金上升50%标准过高，本院酌定统一按每日千分之一计至2019年11月15日，该两月的逾期付款违约金分别为5364.3元和2682.2元，合计8046.5元。此后因合同已具备解除条件，原告依约享有请求被告支付违法解除合同违约金的权利，故此后的逾期付款违约金不再继续计算。第二，关于违法解除合同的违约金。租赁合同中约定了违法解除合同的，以履约保证双倍作为违约金。被告单方搬离租赁商铺，拒不继续履行合同，致使租赁合同解除，则原告要求被告按约定标准支付违法解除合同违约金376444元（188222元×2倍）的诉讼请求，本院予以支持。第三，关于原告主张的商铺未开门营业产生的补偿金。合同当事人对不同违约行为分别约定违约金的，则应区分不同违约行为分别确定应适用的违约责任。未开门营业的补偿金针对的是合同履行期间，因被告方原因造成商铺未正常开门营业的情形，该违约行为的发生并不导致合同解除的后果，与本案中被告搬离商铺、单方解除合同的违约行为并不相同。原告仅以被告单方解除合同后也存在未开门营业的表现，而主张该项补偿金的，混淆了不同违约行为的实质区别，对该项诉讼请求本院不予支持。第四，关于原告主张的空置期损失的违约金。原、被告在签订的租赁合同中对该违约金并无约定，原告要求被告支付该违约金缺乏事实和法律依据。商铺空置是被告违约单方解除合同，搬离租赁商铺所造成的损害后果，对该违约行为双方已约定了违约金。在原告已主张该违约金的同时，又要求被告赔偿空置期间损失的诉讼请求，本院不应支持。第五、关于原告要求被告支付约定的免租期租金的诉讼请求。原、被告在租赁合同中约定了装修免租期、开业免租期合计8个月的免租期，但同时对该免租期的适用还约定了相应条件，即商铺开业日起营业满三年。根据租赁合同的约定，被告租赁商铺的开业日为2017年1月15日，而被告在2019年11月16日违约单方解除租赁合同，搬离租赁商铺时尚未满三年。则根据上述约定，被告应当补交8个月免租期的租金。原告该项诉讼请求，本院应予支持。其中免租期的租金标准，为首个实际交付租金年度的月租金，即被告应以2017年7月15日至8月14日期间的租金为标准补交。按照同期约定的固定租金每月47055.5元为标准，被告应向原告补交免租期租金376444元（47055.5元/月×8个月）。综上所述，根据双方租赁合同的约定，被告因其违约行为，应向原告支付逾期付款违约金8046.5元和违法解除合同违约金376444元，并补交免租期租金376444元。被告向原告交付的履约保证金其性质系对履行合同的担保，在被告应承担支付违约金责任的情况下，该保证金应用以抵扣被告应负担的违约金。经对被告所交付的履约保证金与应承担的违法解除合同违约金进行抵扣后，被告还需向原告支付违法解除合同违约金188222元。因该保证金已与应负担的违约金抵扣，被告要求原告返还履约保证金的反诉请求，也不应支持。关于被告要求原告返还物业服务费保证金的反诉请求，原、被告所签订的租赁合同中，并未约定被告向原告缴纳该保证金。同时根据被告提供的收据，其是向深圳骏高物业服务有限公司观澜湖新城分公司交付物业保证金，而并非由原告收取。因此被告要求原告返还该保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳观澜湖房地产开发有限公司与被告云牧（深圳）餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除；二、被告云牧（深圳）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳观澜湖房地产开发有限公司支付2019年9月15日至2019年11月15日期间的租金、物业服务费、推广费合计181791元及逾期付款违约金8046.5元；三、被告云牧（深圳）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳观澜湖房地产开发有限公司支付违法解除合同违约金188822元；四、被告云牧（深圳）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳观澜湖房地产开发有限公司补交免租期的租金376444元；五、驳回原告深圳观澜湖房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告云牧（深圳）餐饮有限公司的全部反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11847元，原告已预缴9996元，由原告负担7611元，被告负担4236元；反诉受理费人民币14501元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 朱 嘉 蹊二〇二一年二月二十日书记员 黄 梦 蕾书记员 刘越(兼)