北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20950号原告：龚国荣，女，1973年12月23日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京实景律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子敬，北京实景律师事务所实习律师。被告：李海川，男，1981年9月4日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。被告：韩如鲜，女，1980年12月24日出生，汉族，无业，住山东省德州市德城区。二被告委托诉讼代理人：刘庆涛，北京市立方（深圳）律师事务所律师。原告龚国荣与被告李海川、韩如鲜合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告龚国荣及其委托诉讼代理人陈鹏飞、刘子敬，被告李海川、韩如鲜的委托诉讼代理人刘庆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚国荣向本院提出诉讼请求：1.请求将位于703室房屋由二被告以325万元价格购买并变更登记至二被告名下；2.判令二被告连带支付原告贷款利息至判决生效之日止（等额本息，每月还款35775.42元，暂计算到2020年9月21日共计37期，贷款本息合计为1323690.54元，减去本金232285.51元，贷款利息1091405.03元）；3.判令二被告连带支付原告房屋过户手续费176005元（贷款服务费98000万元，贷款评估费1900元，公证服务费9800元，变现费14700元，抵押登记费600元，税费51005元）；4.判令二被告连带支付原告房屋中介费用102750元。上述1至4项诉讼请求合计4620160.03元，因2017年9月19日至2020年9月19日原告收取租金137700元，扣除物业费、供暖费、修理费、其他物品费用共9273.65元，收益租金为128426.35元，从总额中扣除，故请求二被告支付金额4491733.68元。5.判令诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年7月6日，原告参加李海川的培训班，李海川给原告提供了理财方案：将原告所有的位于昌平区的房屋抵押贷款490万元，其中325万购买703室房屋。剩余165万元，作为贷款，每月还利息36000元，三年共1296000元。经二被告承诺并向原告出具承诺书，原告通过二被告介绍以325万元购买了涉案房屋。二被告承诺：2020年7月之前，如房产增值价格不能覆盖龚国荣贷款成本，二被告以实际成交价格及所有银行成本减去收益的价格收购本房。二被告为了向原告推销房屋，将涉案房屋交易对手作为租房的交易方。前后都是二被告操作，截止目前原告已亏损150万元，但现在二被告明确表示不再履行合同，经多次协商无果，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。被告李海川、韩如鲜辩称，不同意原告的诉讼请求。一、关于第一、二项诉讼请求。首先，《承诺书》系预约，并非本约。预约合同仅约定未来条件成就时订立本约，并不能产生被告应收购涉案房产的合同效カ，涉案房产收购的具体权利义务应在本约中约定，权利人不得依照预约合同的内容请求履行。其次，预约合同亦不具有强制缔约的效力。另外，该承诺书附加的条件为2020年7月之前本房产増值价格不能覆盖原告的贷款成本，原告购买涉案房屋属于一次性付款，并无贷款，更无成本，即便是存在贷款成本，那么房产増值价格也不确定是否一定不能覆盖原告的贷款成本，因此所附条件不存在或者并未成就，原告无权要求被告购买涉案房屋。且根据北京市限购政策，二被告不具有购房资格；原告基于自己的判断购买涉案房屋，房屋的价格受政策、市场影响而变化，不是二被告的过错，该损失应由原告自行承担，二被告不应承担本应由原告承担的商业风险。二、关于第三、四项诉讼请求，双方未作相关约定，故原告不享有相应的请求权，且与本案不属于同一法律关系。综上，答辩人不应履行购买义务且不应支付被答辩人诉请的相关费用，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月6日，刘海平（出卖人，甲方）与龚国荣（买受人，乙方）经北京金泰联行房地产经纪有限公司提供居间服务，买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区***703室（以下简称703号房屋），该房屋建筑面积为43.92平方米。房屋总价款为325万，乙方采取自行交割方式付款。乙方于2017年7月6日前向甲方支付购房定金8万元。乙方于过户前资金监管方式向甲方支付购房款170万元；于过户前资金托管方式向甲方支付购房款145万元，乙方留存2万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。2017年7月6日，李海川、韩如鲜出具《承诺书》，载明“龚国荣通过李海川、韩如鲜介绍购买了703号房屋，购买价格为325万元。李海川、韩如鲜承诺若2020年7月之前本房房产增值价格不能覆盖龚国荣贷款成本，李海川、韩如鲜以实际成交价格及所有银行成本减去收益的价格收购本房”。2017年7月12日，龚国荣（委托方，甲方）与北京众易融投资担保有限公司（受托方、乙方）签订《房屋抵押贷款委托协议》，约定甲方将坐落于丰台区***1101房屋（以下简称1101号房屋）抵押给银行以获得贷款，甲方因经营需要向银行申请房屋抵押贷款，拟申请贷款金额为490万元，特委托乙方代为办理相关贷款申请手续。甲方就委托事项，按照拟贷款额2%支付服务费，即共计98000元，签约当日甲方支付乙方服务费定金5000元，评估费1900元，批贷后补齐剩余贷款服务费，如未能批贷，退还甲方定金5000元。2017年8月16日，廊坊银行向龚国荣放贷490万元，同日，龚国荣补交93000元贷款服务费。龚国荣自2017年9月19日起每月还款35775.42元，还款方式为等额本息。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，龚国荣主张703号房屋购买后没有增值，不能覆盖其贷款成本，李海川、韩如鲜出具的《承诺书》载明的房屋回购条件已实现，二被告应以实际成交价格及所有银行成本减去收益的价格收购涉案房屋。经审查，首先，承诺书并未约定房屋的成交单价、成交总价、房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、房款的支付时间、违约责任等内容，故该承诺书不应认定为房屋买卖合同，而应认定为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务，如当事人一方不履行预约合同确立的义务，则应当承担的是预约合同的违约责任或相对于本约的缔约过失责任，但上述责任并不包括强制订立本约。其次，龚国荣系全款购买703号房屋，其签订1101号房屋抵押贷款委托协议的时间亦在二被告出具承诺书之后，故承诺书中“贷款成本”指向不明。综上，龚国荣要求二被告继续履行承诺书，将703号房屋由二被告以325万元价格购买并变更登记至二被告名下，由二被告连带支付原告贷款利息，没有事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告连带支付房屋过户手续费176005元（贷款相关费用）、房屋中介费用102750元，承诺书并未约定，且与本案不属于同一法律关系，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告龚国荣的全部诉讼请求。案件受理费42734元，保全费5000元，由原告龚国荣负担诉讼费21367元、保全费5000元（已交纳），由被告李海川、韩如鲜负担诉讼费21367元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 袁艳玲二〇二一年二月二十六日法官助理 戴雅竞书 记 员 高燕燕