北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15265号原告：雷文瑜，女，1942年11月29日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈茹虹，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：项晶，女，北京昊庭律师事务所实习律师，户籍地河北省张家口市。被告：北京金泰晤士管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄**路丙12号1号楼5层607。法定代表人：王军。原告雷文瑜（以下简称原告）与被告北京金泰晤士管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人沈茹虹到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年3月12日原告与被告签订的《房屋委托代理合同》及附件一、附件二、附件三、附件四、补充协议；2.判令被告向原告支付2019年10月22日至2020年1月9日期间的租金1.95万元；3.判令被告向原告支付拖欠的水电、燃气、卫生、有线电视等费用共计998.07元；4.判令被告向原告支付房屋损害维修费35970元；5.判令被告向原告支付违约金1.5万元；6.判令被告向原告支付律师费6000元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月12日，原告与被告签订《房屋委托代理合同》，约定：原告将位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）交由被告对外出租及管理。租赁期为2018年4月22日至2023年4月21日，居住人数最多为5人。但被告将涉案房屋改造出租多人，屋内有十张床铺。因群租存在扰民现象，社区、物业自2018年9月起多次联系原告要求解决，原告多次要求被告恢复原状停止群租，但被告均不予理会。2019年7月底、2019年10月22日，社区、物业等联合执法部门两次对涉案房屋进行强制整改。因被告严重违反《关于公布北京市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》及合同约定，已构成根本违约，故原告诉至法院。被告未予答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，委托方（甲方）原告与受托方（乙方）被告签订《房屋委托代理合同》，约定：涉案房屋建筑面积53.73平方米，房屋为二室一厅一卫，该房屋设计规划用途为居住，居住人数最多5人。乙方的具体代理权限为：1、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；2、代理方向承租方收取租金：3、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；4、依照国家法律法规及政策规定行使代理权；甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜、并代理签署相关合同，甲方保证配合乙方与承租人签订租赁合同，乙方在授权范围内签署的合同文件甲方均予认可。出租代理时间，自2018年4月22日至2023年4月21日；共计5年。出租代理期限的变更由双方另行约定。房屋每月租金为7500元，房租按季缴付。合同期限内甲方给予乙方寻求租户空置期、装修期、家具、家电配送期（以上统称为空置期）共计170日。租金由乙方代为收取。委托代理期限内，甲方无需承担水费、电费、电话费、有限电视费使用费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费。房屋供暖费、物业管理费由甲方承担。甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及对租赁房屋进行装饰装修。乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方合同月租金200%作为违约金并将房屋恢复原状，甲方退还乙方已支付的剩余房租。发生法定解除情形时，甲方和乙方有权按照各自遭受的实际损失向违约方进行索赔。落款处原告签字确认，被告加盖合同专用章予以确认。同日，原被告双方签订《补充协议》，明确约定了每季度房租付款时间及金额明细。2018年4月26日，被告向原告支付租金9916元；2018年7月16日，被告向原告支付租金22500元；2018年10月22日，被告向原告支付租金22500元；2019年1月22日，被告向原告支付租金22500元；2019年4月23日，被告向原告支付租金15000元；2019年7月23日，被告向原告支付租金22500元。庭审中，原告还提交了以下证据：1.照片，证明原告接到群众举报后，和联合执法人员查看涉案房屋拍摄的照片，被告将涉案房屋进行群租，且原告委托被告出租时的屋内家具全都没有了。2.收条、收据及发票，证明原告将涉案房屋出售给新业主熊涛时，被告拖欠的水费和燃气费均已交纳完毕。收条是新业主向原告出具，收据是居委会向原告出具，发票是歌华公司向原告出具，证明2018年3月至2020年3月期间的歌华费用为450元，原告主张的费用至2020年1月。3.换锁和配门禁卡费用收据，证明2020年1月9日，原告到涉案房屋查看，发现门开着，厨房水龙头未关严，导致房屋漏水。且钥匙断在锁里，门禁卡被告亦未交回。3.委托代理合同及发票，证明被告违约原告维权支付的律师费6000元。经询，原告称:“2018年9月中下旬，我方接到物业及群众反映，称涉案房屋扰民，我方和居委会、街道办事处及联合执法人员一起到涉案房屋查看，发现涉案房屋内有五张上下铺，居住10人。执法人员要求整改拆除，当时还联系到被告工作人员代涵。2019年10月时，我已联系不到被告工作人员。2019年12月底联合执法时，租住人员还在居住。2020年1月9日，我方去涉案房屋查看，但不清楚租住人员何时搬离的涉案房屋。我方于2020年7月1日将涉案房屋出售。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋委托代理合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方之间已经形成了租赁合同关系，该租赁关系无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。根据原告提供的证据及当庭陈述，被告违反合同约定将涉案房屋群租，且未按时支付租金，并已失去联系，导致原告不能实现合同目的，被告已构成根本违约，故原告请求解除双方签订的《房屋委托代理合同》及《补充协议》，本院予以支持。根据相关法律规定，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告以提起诉讼的方式要求解除合同，通知最迟于2020年11月26日送达被告，故本院确认合同自2020年11月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告提交的银行明细及陈述，被告已按照合同约定支付租金至2019年10月22日，但原告不知晓租户何时搬出涉案房屋，其于2020年1月9日前往涉案房屋查看时，屋内已无人，故本院结合案件具体情况，认定被告于2019年12月31日腾出涉案房屋，故本院对原告要求被告支付2019年10月23日至2019年12月31日期间的租金17260元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张的水、电、燃气、卫生、有限电视等费用，因原告提交的收条系2020年8月27日出具，无法看出系2019年底前的水费及煤气费。而原告提交的收据系2020年卫生费，并非被告代理出租涉案房屋期间的费用。原告针对电费亦未提供相应证据，故本院对原告主张的水、电、煤气、卫生费不予支持。另，因被告代理出租涉案房屋的期间自2018年4月至2019年12月，该期间的有限电视费为378元，故本院对原告要求被告支付有线电视费378元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于房屋损害维修费，考虑到本案具体情况，原告并未提供证据证明其向被告交付了门卡，亦未提供证据证明涉案房屋内曾放有家具，亦未提供相关维修费用票据，故本院酌情对原告主张的换锁费用350元予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，双方就法定解除合同并未明确约定违约金标准，本院考虑被告过错程度、屋内情况及原告预期利益等因素，对原告主张的违约金1.5万元予以支持。关于律师费，因双方无合同约定，且并非必要发生的费用，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告雷文瑜与被告北京金泰晤士管理有限公司在2018年3月12日签订的《房屋委托代理合同》及《补充协议》于2020年11月26日解除；二、被告北京金泰晤士管理有限公司于本判决生效后七日内向原告雷文瑜支付租金17260元；三、被告北京金泰晤士管理有限公司于本判决生效后七日内向原告雷文瑜支付有限电视费378元、换锁费用350元；四、被告北京金泰晤士管理有限公司于本判决生效后七日内向原告雷文瑜支付违约金15000元；五、驳回原告雷文瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1737元，由原告雷文瑜负担990元（已交纳），被告北京金泰晤士管理有限公司负担747元（于本判决生效后七日内交至本院）。公告费560元，由被告北京金泰晤士管理有限公司负担（原告雷文瑜已交纳，被告北京金泰晤士管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告雷文瑜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  赵娜二〇二一年二月十八日书记员  李壮