安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1503民初19号 原告:赵成业,男,汉族,1994年8月2日生,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人(特别授权):程坤,安徽立能律师事务所律师。 被告:六安中大安全科技服务有限公司,住所地六安市大别山西路南大庄黎明学校院内,统一社会信用代码91341500082243400U。 法定代表人:汪昌余,该公司总经理。 委托诉讼代理人(特别授权):朱孝光，六安中大安全科技服务有限公司员工。 原告赵成业与被告六安中大安全科技服务有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵成业及其委托诉讼代理人程坤、被告中大公司的委托诉讼代理人朱孝光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵成业提出以下诉讼请求：1、判决解除2018年12月6日,原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告退还原告购房款740000元并支付资金占用期间的利息（利息以74万元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2018年12月6日起至2019年8月20日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月21日至实际付清之日止）；3、判决被告支付违约金7400元；4、判决被告承担本案诉讼费、律师费及实现债权合理费用。事实和理由：2018年12月6日,原被告就六安市裕安区（原商务楼Ａ及商业）1层110号的商铺签订《商品房买卖合同（预售）》,合同约定总房款740000元,被告应于2020年6月30日前向原告交付房屋,并约定了违约责任条款。合同签订后,原告按合同约定按期全额支付购房款,但被告未能按约交付房屋,原告多次催告未果。2020年12月2日，原告通过中国邮政ＥＭＳ向被告发出《解除合同通知》,被告已收到该通知并不同意解除。综上,公民的合法权益受法律保护,原被告签订的《商品房买卖合同》对双方具有约束力,各方均应诚信遵守履行,被告未按约定交付房屋并逾期满60天符合解除条件,因被告违约以致纠纷,被告应承担全部责任。 被告中大公司辩称：答辩人与被答辩人就案涉110商铺在2018年12月6日签订《商品房买卖合同（预售）》是事实。被答辩人在2019年3月12日委托其父亲张克平与答辩人签订《委托经营协议书》，协议书约定委托经营期限10年（自2020年6月30日至2030年6月30日止），第一年租金36000元，前3年不递增，3年后每年递增年租金的5%。双方同意在委托经营期限内，本合同为不可撤销合同。答辩人按照合同约定已经向被答辩人支付了2万元的代租押金。因受新冠疫情影响，根据六安市《关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知》，房地产企业不得早于2020年3月2日24时前复工的规定，答辩人要求总承包单位于2020年3月3日开始复工，销售单位在2020年6月初对每位业主均书面通知延期交房，具体交房时间以答辩人交房通知书为准。被答辩人对延期交房的事实早已知晓，根据合同第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……。很显然，本案合同履行期间发生了不可抗力的因素，不得适用该条款的约定。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”本项目的出售房屋已经于2021年元旦后开始办理交房手续，被答辩人的商铺已经能够办理交房手续，因此，请求法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求，答辩人在被答辩人办理房屋交接手续后，将按照委托经营协议书的约定履行义务。 原告赵成业举证如下： 证据一、原告身份证复印件、被告企业信息查询单，证明原被告诉讼主体适格。 证据二、《商品房买卖合同（预售）》1份、收据1份，证明：（1）被告位于六安市裕安区（原商务楼及商业）幢1层110号房屋以总价74万元卖给原告，被告在2018年12月26日已经收到原告交付的购房全款74万元。（2）合同第十一条规定房屋交付时间和手续，被告应当在2020年6月30日前向买卖人交付房屋，截止到2021年1月20日被告已逾期近7个月。被告已经严重违约。（3）合同第十二条明确规定了逾期交付责任，被告已经逾期近7个月仍交不了房，应当按照购房合同第十二条第二项的约定：自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房款的1%向原告支付违约金。（4）购房合同第二十五条明确约定了原被告双方的通讯地址（送达地址），被告的通讯地址（送达地址）为：六安市大别山西路南大庄黎明学校内，联系电话为134××××0828。 证据三、解除合同通知，证明原告已经与2020年12月2日通过中国邮政EMS向被告邮寄解除合同通知，通知被告已经收到，被告应当在收到之日起15日内将全部购房款退还给原告。 证据四、律师函、邮寄交接单。证明原告委托律师按照购房合同约定的送达地址向被告发送律师函，催告被告退还购房款74万元，并要求支付违约金7400元以及资金占用期间的损失。被告逾期未付款，应当承担律师费、诉讼费等一切费用。 证据五、2021年1月21日中午拍摄的商铺照片两张，证明截止到2021年1月21日商铺仍无法交付。 证据六、律师费发票。证明因被告违约，导致原告支出的律师费用，被告应当承担。 被告中大公司对原告所举证据的质证意见为：对证据一的三性无异议。证据二的三性无异议，但是合同第12条明确约定“除不可抗力外，按第一种方式处理”合同期间出现了新冠疫情及汛期等不可抗力因素所以导致逾期，不能达到原告证明目的。原告的诉请1.2.3应当不能支持。证据三的解除通知我方没有收到，对证据的真实性我们持有异议。解除通知和邮寄回单上面的赵成业不是同一人签名。证据四我们没收到，真实性持有异议。证据五的现场照片真实性无异议，但房屋已经具备交付条件达不到原告的证明目的。证据六的真实性无异议，但律师费无合同约定和法律规定，被告不予认可。 被告中大公司举证如下： 证据一、委托经营协议书，证明目的：证明原告在签订《商品房买卖合同》后委托其父亲张克平与被告签订《委托经营协议书》，将案涉房屋委托被告出租的事实，且协议书为不可撤销协议。 证据二、端午节礼品领取登记表、房屋交付事宜通知。证明目的：证明原告2020年端午节已经知晓被告延期交付的事实。 原告赵成业对被告所举证据的质证意见为：对证据一的三性均有异议，该份《委托经营协议书》不是原告所签，原告也未授权任何人签字，且该协议违反了《商品房买卖合同》第24条销售和使用承诺第一项的规定，出卖人承诺不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。对证据二的三性均有异议。领取人姓名系他人所签，电话号码也不是原告的。也证明被告公司存在采取小恩小惠的方式来拖延交付房屋，违反合同约定。关于交房通知是发给徐军的而不是发给原告的且该通知可以看出被告方已经于2020年3月2日进行复工了，对交房的影响有限仅有2个月，且该份通知是红头文件，是被告公司单方制作为征得原告同意，原告也未收到，对此不知情。 本院对双方所举证据的真实性均予以认定，对其与本案的关联性及证明目的结合双方当事人陈述予以综合认定。 经审理查明：2018年12月6日，原告赵成业与被告中大公司签定《商品房买卖合同（预售）》1份。双方在合同中约定，原告赵成业购买被告中大公司开发的位于六安市裕安区（原商务楼Ａ及商业）1层110号的商铺1间，总房款74万元。双方在合同中约定，被告中大公司应当在2020年6月30日前向原告赵成业交付该商品房。合同第十二条对逾期交付责任作出约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款），并自买受人付款之日起，按照在不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。原告赵成业按合同约定于2018年12月6日一次性支付了全部房款74万元。2020年1月24日，因新冠病毒商情的影响，六安市卫健委发布了《关于严格落实省重大公共卫生事件一级响应各项部署的通知》，相继采取了交通管制、延迟复工、出行限制、隔离观察等多项措施，各类企业生产、施工均较大程度上受到疫情影响。被告中大公司的在建项目自2020年1月24日停工停产直至3月2日才陆续部分复工。2020年6月10日，被告中大公司向购房户发送了《关于中大商业财富广场房屋交付事宜通知》，说明因受新冠疫情影响，原定交房时间2020年6月30日需要顺延，具体交房时间以《交房通知书》为准。2020年12月2日，被告中大公司仍未交房，原告赵成业向被告中大公司寄发了《解除合同通知》，要求解除《商品房买卖合同》，并退还购房讲求74万元及利息、违约金。被告中大公司售楼部人员回复原告赵成业，认为公司年底就能交房，不同意解除合同。被告中大公司当庭陈述，涉案房屋现已能够办理交房手续。 另查明：2019年3月12日，原告赵成业的父亲张克平代赵成业与被告中大公司签订《委托经营协议书》1份。协议约定将赵成业所购买的110号商铺委托中大公司对外经营及管理，中大公司于该协议书签订之日支付赵成业代租押金2万元整，赵成业当庭确认已收到该款。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点是被告中大公司逾期交房是否受疫情防控措施影响，商品房买卖合同是否符合解除条件。疫情符合不可抗力的构成要件，但疫情对施工影响不超过3个月，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过60日，原告赵成业即可以要求解除合同。合同原定的交房时间为2020年6月30日，实际可以交房的时间为2021年1月20日，逾期时间已超过6个月，原告赵成业于2020年12月3日向被告中大公司书面要求解除合同，已符合合同约定的超期60日标准，因此原告赵成业要求被告中大公司按照合同约定支付资金占用期间的利息及违约金，于法有据应予支持。合同解除后，被告中大公司应退还原告赵成业购房款74万元，扣除中大公司于2019年3月12日支付给赵成业的代租押金，中大公司应返还赵成业购房款72万元，并按合同约定以同期贷款利率为标准支付利息。考虑到原、被告间解除合同系部分受疫情影响，结合本案的实际情况，本院对原告赵成业要求被告中大公司支付7400元违约金的诉请不予支持。律师费用系原告赵成业自主支付的费用，双方对此费用的承担并无约定，本院对原告赵成业要求被告中大公司承担律师费用的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第五百六十六条的规定，判决如下： 一、解除原告赵成业与被告六安中大安全科技服务有限公司于2018年12月6日签订的《商品方买卖合同（预售）》[六安中大商业财富广场1号楼（原商务楼A及商业）幢110室]。 二、被告六安中大安全科技服务有限公司退还原告赵成业购房款72万元及资金占用期间的利息（息自2018年12月6日是起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报利利率计算至实际付清时止）。 三、驳回原告赵成业的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11270元，减半收取5635元，由被告六安中大安全科技服务有限公司负担5300元，原告赵成业负担335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  房冬蓉 二〇二一年二月五日 书记员  杜 姗