北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初278号原告：王雪，女，1989年1月6日出生，汉族，北京市石景山区居民，住北京市石景山区，公民身份号码×××。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号，统一社会信用代码91110000067294955M。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：王少斌，男，1974年11月8日出生，该公司职员。被告：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，营业场所北京市平谷区平谷镇府前西街14号，统一社会信用代码91110117801108433Q。负责人：马刚，行长。委托诉讼代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生，中国工商银行股份有限公司北京平谷支行职员。委托诉讼代理人：于慧涛，男，中国工商银行股份有限公司北京平谷支行职员。原告王雪与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）、被告中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称工商银行平谷支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王雪，被告弘轩鼎成公司的委托诉讼代理人王少斌，被告工商银行平谷支行的委托诉讼代理人李民峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪向本院提出诉讼请求：1.判令弘轩鼎成公司退还契税75126.27元，解除王雪委托弘轩鼎成公司缴纳专项维修资金的事项，判令弘轩鼎成公司退还专项维修资金22077元，合计97203.27元；2.判令弘轩鼎成公司支付契税及专项维修资金的利息共计13835.8元；3.判令弘轩鼎成公司支付产权登记违约金2504.2元；4.判令工商银行平谷支行解除平谷区夏各庄镇5-10地块10-15#住宅楼1层07房（现房号：12号院4号楼1单元107号）房屋土地抵押登记；5.判令弘轩鼎成公司、工商银行平谷支行承担本案诉讼费用。事实及理由：王雪于2016年12月21日支付弘轩鼎成公司伍佰万捌仟肆佰壹拾捌元整购买平谷区夏各庄镇5-10地块10-15#住宅楼1层07（现房号：12号院4号楼1单元107室，以下简称涉案房屋），于2016年10月14日签订《北京市商品房预售合同》（编号Y1953674）。合同约定弘轩鼎成公司在2016年12月28日前向王雪交付房屋，若未能在房屋交付之日起730天内取得房屋所有权证书的，弘轩鼎成公司向王雪支付违约金。合同第二十二条约定出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，但直至目前涉案房屋还处于在建工程抵押查封状态，导致买受人不能办理不动产转移登记证书。2017年1月20日，双方进行了房屋的交接验收，但是至今弘轩鼎成公司未履行办理房屋产权登记的义务，且王雪购买的涉案房屋在2016年5月26日被抵押给了工商银行平谷支行。王雪已经依约履行了全部义务，理应享有房屋和土地的合法权益，目前涉案房屋处于被抵押状态严重损害王雪的合法权益，故诉至法院。弘轩鼎成公司辩称，经核实弘轩鼎成公司收取王雪契税75126.27元，公共维修基金22077元，弘轩鼎成公司至今未向政府部门缴纳上述费用。双方并未约定利息，故不同意支付契税及公共维修基金的利息。关于未办理产权登记的违约金，请求法院按照合同进行判决。关于解除涉案房屋抵押登记的诉讼请求，与弘轩鼎成公司没有直接关系，请求法院依法裁判。工商银行平谷支行辩称，本案为商品房预售合同纠纷，相关合同是弘轩鼎成公司与王雪签订，工商银行平谷支行不是合同主体，不应作为本案被告，作为第三人参加诉讼更为适宜。涉案房屋的抵押登记是工商银行平谷支行与弘轩鼎成公司设定，王雪要求解除抵押登记缺乏事实依据，王雪没有证据证明系涉案房屋的所有权人，且根据之前的生效判决，已经确认了工商银行平谷支行的优先受偿权。工商银行平谷支行同意在弘轩鼎成公司履行抵押义务的前提下解除抵押登记。本院经审理认定事实如下：2016年10月14日，王雪与弘轩鼎成公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1953674）约定王雪购买涉案房屋，即平谷区夏各庄镇5-10地块10-15#住宅楼1层07房屋。合同第四条载明：涉案房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为工商银行平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日，涉案房屋在建工程已经设定抵押，抵押权人为工商银行平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日。工商银行平谷支行出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》作为合同附件之一。2016年12月21日，王雪向弘轩鼎成公司支付购房款5008418元。2017年1月20日，王雪向弘轩鼎成公司交纳公共维修基金22077元，契税75126.27元。弘轩鼎成公司至今未为王雪办理涉案房屋的产权登记手续，其收取的公共维修基金及契税亦未向政府有关部门缴纳。王雪与弘轩鼎成公司签订的《北京市商品房预售合同》约定，弘轩鼎成公司应当在2016年12月28日前向王雪交付涉案房屋，并约定由弘轩鼎成公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因弘轩鼎成公司原因，王雪未能在涉案房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，由弘轩鼎成公司按照总房款的千分之五向王雪支付违约金。现因弘轩鼎成公司原因，王雪在涉案房屋交付730日后仍未取得房屋所有权证书。另，涉案房屋所占用地块于2016年5月26日为工商银行平谷支行设定抵押权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，王雪已依约履行了相关付款义务，但弘轩鼎成公司未依约为王雪办理房屋权属转移登记。王雪要求弘轩鼎成公司支付未办理房屋权属转移登记的违约金，于法有据，本院予以支持。2017年1月20日，王雪向弘轩鼎成公司交纳公共维修基金22077元，契税75126.27元，弘轩鼎成公司未将上述款项缴纳给有关政府部门，王雪要求弘轩鼎成公司返还上述款项的诉讼请求合理，本院予以支持，其主张的利息标准无合同及法律依据，本院参照有关法律规定予以酌定。关于王雪要求工商银行平谷支行解除涉案房屋所占用地块的抵押登记的诉讼请求，我国法律并不禁止抵押物的转让行为。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押物，此时抵押权人通过同意抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上，抵押物的受让人则获得无抵押负担的完整权利。本案涉案房屋虽设立了在建工程抵押，但工商银行平谷支行同意弘轩鼎成公司进行销售，王雪购买该房屋并支付价金后，工商银行平谷支行抵押权的支配效力仅及于转让价金，王雪作为抵押物的受让人应获得无抵押负担的所有权。工商银行平谷支行作为抵押权人，应配合解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押，故对王雪的该项诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条之规定，判决如下：一、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还王雪公共维修基金及契税合计97203.27元，并以97203.27元为基数计算利息（自2017年1月20日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付王雪未按期办理房屋产权登记违约金2504.2元；三、中国工商银行股份有限公司北京平谷支行于本判决生效后七日内解除北京市平谷区夏各庄镇5-10地块10-15#住宅楼1层07号房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押；四、驳回王雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1285元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  张志满二〇二一年二月十九日书记员  苏建莹