江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初5785号原告：南京金鹰国际物业集团有限公司盐城分公司，住所地在盐城市解放南路268号。负责人：陶甄，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚方勇，江苏朗华律师事务所律师。被告：孙开雄，男，1976年9月24日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。原告南京金某国际物业集团有限公司盐城分公司（以下简称金某物业盐城分公司）与被告孙开雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理，原告金某物业盐城分公司的委托诉讼代理人姚方勇、被告孙开雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某物业盐城分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙开雄向原告支付自2015年12月25日至2018年12月24日期间物业服务费38888.65元（含公共能源费14583.24元）；2、判令被告孙开雄以上述金额为基数按照每日万分之五的标准支付违约金，一直计算至实际付清之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年12月，原、被告就被告所有的盐城金某天地广场2幢1009、1010、1011、1012房屋签订了前期物业费管理协议，原告按照约定履行了物业管理服务义务，但被告一直未按协议约定支付物业服务费，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告孙开雄辩称，一、原告未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告对物业环境、电梯的维护、管理不到位，电梯经常坏，还任意设置电梯卡，影响被告正常办公及接待客户；原告也未按协议公布物业管理费用收支帐目；二、由于原告一直未对电梯以及其他方面进行整改，故我在街道以及法院诉前协调时都提出不整改则按70%交物业费，如整改好我按全额交付，后由于原告不同意协调而调解终结；三、关于滞纳金，由于原告违约在先，我行使抗辩权，故不应承担违约责任。同时，双方签订的物业服务合同系原告提供的格式合同，其未对滞纳金条款进行说明义务，根据合同法第四十条以及五十二条、五十三条之规定，滞纳金条款应为无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月28日，南京金某物业资产管理有限公司盐城分公司（甲方）与被告孙开雄（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：由金某物业盐城分公司为孙开雄位于盐城金某天地广场2幢1009、1010、1011、1012四间办公用房（共计270.06平方米）提供物业管理服务，物业管理服务费的收取标准为4.3元/月·平方米（含代收代缴每月每平方米1.5元的公共能源费），从开发商发出的交付使用通知书的交付使用截止日期之日起，前两年缴费按3.4元/月·平方米优惠收取。合同还约定，乙方在办理交付手续之日起，甲方预收一年的物业服务费、公共能耗费，并在满一年后的第一个月的5日前预收下一年度物业服务费、公共能耗费；合同还约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天万分之五交纳违约金。合同签订后，原告金某物业盐城分公司实际为孙开雄及上述房产提供了物业服务。2020年3月4日，南京金某物业资产管理有限公司盐城分公司经盐城市市场监督管理局城南分局批准进行名称变更，变更名称为南京金某国际物业集团有限公司盐城分公司。庭审中，双方均认可在孙开雄入住上述房产后，向金某物业盐城分公司交纳了装修保证金8000元，截止2015年12月24日止的上述房产物业管理费用，孙开雄已交纳。孙开雄陈述其在每年度物业费交纳之前均以书面函件的方式要求金某物业盐城分公司对以下内容进行整改：1、电梯内损坏部位、脏乱，请整改成原电梯面貌；2、拆除门厅临时护墙板、除货梯外；3、统一规划门厅背景墙，拆除乱贴粘。金某物业盐城分公司否认收到上述函件。孙开雄提交了原告于2020年6月5日关于对写字楼电梯轿厢升级改造的提示函以及电梯门厅照片，以证实原告的物业管理存在瑕疵。金某物业盐城分公司对轿厢升级改造的提示函以及电梯门厅照片未予否认。本院认为，原告金某物业盐城分公司与孙开雄签订的物业服务合同合法有效，对双方均具有法律约束力。被告孙开雄作为业主，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。根据现有证据，可以认定原告提供的物业服务特别是电梯的维护以及门厅墙壁清洁等方面存在管理不到位的情形，对于原告要求被告支付的物业服务费，本院酌情按双方约定标准的90%予以支持。对于原告主张按日万分之五计算违约金，本院认为双方签订的合同系原告提供的格式合同，原告应对加重业主负担的违约金条款有明确说明义务，现其无证据证明已尽到了明确说明义务，故对原告主张按日万分之五计算的违约金本院不予支持，本院支持从约定支付之日起按同期银行贷款利率计算违约金。对于被告交纳的装修保证金8000元，被告的装修早已竣工并入住，原告亦未提出被告有违反装修管理方面责任的证据，应及时退还，现被告同意抵冲物业费，本院予以准许。希望今后原告能够积极完善物业服务举措，被告能依约交纳物业费，物业公司及业主双方共同努力，共同营造和谐的工作生活环境。综上，孙开雄应于2015年12月25日前交付的第二年度物业费按合同约定每平方米每月3.4元标准计算为11018.45元，按90%计算为9916.61元，后两年度的物业费按合同约定每平方米每月4.3元计算为13935.10元，按90%计算为12541.59元，合计为34999.79元，扣减装修保证金8000元，尚未支付的物业服务费为26999.79元。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告孙开雄于本判决生效之日起十日内向原告南京金鹰国际物业集团有限公司盐城分公司支付物业服务费26999.79元及逾期付款的利息（其中以9916.61元为基数自2015年12月25日起、以12541.59元为基数自2016年12月25日起、以12541.59元为基数自2017年12月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告南京金鹰国际物业集团有限公司盐城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元（已减半收取计），由原告南京金鹰国际物业集团有限公司盐城分公司负担162元，由被告孙开雄负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 温永刚二〇二一年二月十八日法官助理 仇倩倩书 记 员 费思嘉附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。