北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1476号原告：北京石各庄物业管理中心，住所地北京市顺义区仁和镇石各庄村，统一社会信用代码91110113102570733D。法定代表人：刘乃利，总经理。委托诉讼代理人：王艳平，女，1971年3月17日出生，汉族，北京石各庄物业管理中心员工。委托诉讼代理人：黄玉娟，女，1970年5月15日出生，壮族，北京石各庄物业管理中心员工。被告：刘会欣，女，1961年8月18日出生，汉族，现住北京市顺义区，身份号码XXX。原告北京石各庄物业管理中心（以下简称石各庄物业）与被告刘会欣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。2020年1月14日，原告石各庄物业的委托诉讼代理人王艳平、被告刘会欣通过互联网线上方式参加了本案庭审。本案现已审理终结。原告石各庄物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费5232元（诉讼过程中，原告明确该项诉讼请求的计算期间为2017年1月1日至2020年12月31日，收费标准为1.48元/月/平方米，房屋面积为73.65平方米）；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告通过合法公开招投标程序，于2017年2月24日经评委会评审，确定为“XXXX小区阳光水岸服务项目”的中标人，时间为2017年4月16日至2020年4月15日止为该小区提供物业服务。双方经过友好协商，北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）与原告签订了债权债务转移合同。其中包括2017年4月15日之前业主未交的物业费，全部由原告收取。物业费单价：高层住宅1.48元/平米/月；多层住宅0.76元/平米/月；XX南区1.2元/月/平米。被告居住该小区21楼1门1302室，被告居住房屋的建筑面积为73.65平方米。被告现拖欠2017.1.1-2020.12.31的物业费5232元，经多次催要至今未缴，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告刘会欣辩称：房屋坐落、面积无异议，欠缴费期间及收费标准均无异议。自2017年开始，由于涉诉房屋有漏水情况，北侧卧室外墙向屋内内墙渗水，所以没有缴纳物业费，没有其他原因。在原告接手前就开始漏水，维修没有修好，后来原告接手后我方多次报修，原告修过一次外墙，原告于2021年1月12日到我方屋内查看。如果原告解决漏水问题我方可以缴纳全部物业费。车位移动开关已经损坏但是原告一直没有维修。本院经审理认定事实如下：刘会欣系北京市XX区XXXX小区21号楼1单元1302室业主，该房屋建筑面积为73.65平方米。石各庄物业为证明其与刘会欣形成物业服务关系，提交了《前期物业服务合同》《中标通知书》《物业管理交接协议》《债权转让协议》予以证明。《前期物业服务合同》系北京宏顺兴房地产开发有限公司（以下简称宏顺兴公司）、首欣物业公司于2013年2月16日签订，约定由首欣物业公司为XXXX小区及南区两栋高层提供物业服务，收费标准为：高层住宅东区1.48元/平方米/月，高层住宅南区1.2元/平方米/月，多层住宅0.76元/平方米/月。《中标通知书》显示：2017年2月24日，宏顺兴公司通知石各庄物业为“XXXX小区阳光水岸服务项目”的中标人。《物业管理交接协议》由宏顺兴公司（甲方、监督方）、首欣物业公司（乙方、移交方）与石各庄物业（丙方、接收方）于2017年4月15日签订，约定：石各庄物业于2017年4月16日接管阳光水岸物业项目，名称为XXXX小区及南区两栋高层；首欣物业公司于2017年4月15日24时从XXXX小区17至28号楼及XX南区40、41号楼项目正式撤出，17至28号楼之前未收取的物业费由石各庄物业收取，并有权催缴。2017年4月15日，石各庄物业与首欣物业公司签订《债权转让协议》，约定：首欣物业公司自2017年4月15日24时从XXXX小区17-28号楼正式撤出之前尚未收取的物业费（包括法院正在审理和执行中的物业费欠款）由石各庄物业负责收取，业主在此之前尚未交纳的物业费等债权归石各庄物业享有并有权催交。石各庄物业据此主张刘会欣支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5232元，刘会欣对物业费欠缴期间及收费标准均无争议，本院予以确认。庭审中，刘会欣表示其未交费的理由是涉诉房屋自2017年开始出现漏水情况，并提交2019年5月27日拍摄的照片予以佐证。石各庄物业对照片的真实性认可，但表示在其接手涉诉小区的物业管理后，于2019年8月左右给被告维修过外墙，内墙未进行维修是因为内墙不属于公共区域，不属于物业维修的范围，此后被告未再报修过。另，刘会欣反映其车位移动开关损坏但原告一直没有维修，其提交车位照片及开关照片予以佐证，石各庄物业对照片真实性无异议，但表示地库停车位是完全按照图纸施工的、没有任何问题，换锁的原因是有的业主长期占用车位不缴费，为了保障缴费业主有位停车，经过缴停车费业主同意才换的锁。经本院电话询问被告家的车位具体哪里有问题，被告回复其移动车位可以正常使用，只是自己进行移动操作其认为有安全隐患，因为操作箱里电线较多。石各庄物业亦向法院表示，被告的车位正常使用没有任何问题，其他业主从未提出过有安全隐患。上述事实，有《前期物业服务合同》《中标通知书》《债权转让协议》《物业管理交接协议》、照片，双方当事人陈述以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：宏顺兴公司与首欣物业公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。首欣物业公司前期为涉诉小区提供了物业服务，刘会欣作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。因首欣物业公司已将2017年4月15日前尚未向业主收取物业费（包含涉诉房屋业主的物业费）的债权转让给石各庄物业享有，且石各庄物业自2017年4月16日起向涉诉小区提供了物业服务，故石各庄物业有权要求刘会欣支付物业费。刘会欣称涉诉房屋存在漏水情况且至今未维修完毕，根据双方在庭审中的陈述意见，涉诉房屋曾经确出现过漏水问题，刘会欣亦认可石各庄物业在接手后曾对外墙进行过维修，但刘会欣对之后有无出现过漏水问题、是否再次向物业报修过未提交证据予以佐证，本院对其以漏水为由不缴纳物业费的答辩意见不予采信，但结合本案已查明的情况，石各庄物业在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费。另，刘会欣称涉诉小区的车位移动开关损坏、石各庄物业未予维修一节，经与双方当事人核实，移动车位是可以正常使用的，只是刘会欣认为移动开关存在安全隐患，鉴于移动车位并不存在无法正常使用的问题，故本院对刘会欣的该项答辩意见不予采信。但需要说明的是，物业管理企业负有妥善维修和经营管理物业服务区域内业主共有部分、维护物业服务区域内基本秩序、采取合理措施保护业主人身和财产安全的义务，石各庄物业在后续提供物业服务过程中应依法积极主动履行自身职责与义务，对业主提出的合理意见予以采纳，对于可能存在的安全隐患早预防、早发现、早处理，全面提高物业管理、服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘会欣支付原告北京石各庄物业管理中心2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5075元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京石各庄物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘会欣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  幸 江二〇二一年二月二十六日法官助理  余冬梅书 记 员  王 夢