河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0381民初209号原告：洛阳地久物业有限公司，住所地：洛阳市涧西区南昌路滨河新村，统一社会信用代码：91410300744069203N。法定代表人：岳喜生，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：王利娟，女，河南大进律师事务所律师，特别授权。被告：王晓梅，女，1979年10月8日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：王应军，男，河南铭志律师事务所律师，特别授权。原告洛阳地久物业有限公司（以下简称地久物业公司）诉被告王晓梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告地久物业公司的委托诉讼代理人王利娟，被告王晓梅及其委托诉讼代理人王应军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。地久物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费17869元、垃圾费240元及违约金1802元，共计：19911元(违约金暂计算至2020年10月26日，应计算至实际清偿完毕之日止)；2.判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告为偃师市首阳新区府佑路山水人家小区物业服务企业，被告为偃师市首阳新区府佑路山水人家小区5-506号商铺业主。2016年元月18日，原告与洛阳市广华置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为偃师市首阳新区府佑路山水人家小区提供物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳及繳纳标准，未按时足额支付费用的，应按欠款总额的10％的标准支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理等服务，被告未能按时足额缴纳物业服务费等费用，拖欠原告2017年2月15日至2021年2月15日物业管理费17869元、垃圾费240元，违约金1802元(违约金暂计算至2020年10月26日)，共计：19911元。经原告多次催要，被告拒不缴纳，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如诉请。王晓梅辩称，原告与我之间没有物业合同关系，我是2016年9月29日才与洛阳市广华置业有限公司签订了商铺买卖合同，购买了山水人家楼下的商铺，在该合同第十一条约定“由出卖人在交付商品房的同时，买受人应与指定的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”，但是时至今日，原告包括出卖人均没有与我签订任何的物业服务协议，因此原告没有任何依据可以向我主张权利。根据《民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条的规定可以看出：1.物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同，因此任何一方都不享有特权。2.物业服务合同是以劳务为标的的合同，物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。3.物业服务合同是双务合同，业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业都在享有权利的同时，又必须履行义务。因此原告必须是在履行了服务之后才有权向被告主张权利，收取物业费用，不能仅仅因为开发商和原告签订了《前期物业服务协议》，原告就可以坐享其成。在本案中，1.我购买的是商铺不是住宅，因此原告和出卖人签订的前期服务合同内容中关于楼道、绿地、车位、门禁等的约定是针对住宅业主，不适合我们这些业主，开发商或者原告均没有针对我们这些商铺业主签订任何协议。2.因为商铺的位置是临街，因此和住宅的服务内容不一样。我们商铺的门面、台阶、门口空地、绿化带的卫生清洁、占道、损坏、污水、粪便等严重影响我们商铺经营和生活的情况，原告提供了哪些服务?或者说原告真实给我们这些商铺的业主们提供了哪些服务?按照法律规定，谁主张、谁举证，原告不能仅仅拿份合同就证明自己履行了义务，就来向我们索要劳动报酬，《民法典》第九百四十三条明确规定原告应该向我们业主定期报告提供服务的情况，但时至今日从来没有一个人给我告知过任何情况，我的水费是我自动去相关部门交纳的，电费物业代收也增收了转供电价（国家电网是不允许加收转供电价的)，我的店铺门面以及门前是我自己天天打扫的，我的门前经常被一些车辆乱停乱放，阻塞交通，影响市容，影响我的生意，原告没有明确的商铺物业服务条例，也没有实实在在地提供物业服务，根据《民法典》第九百四十四条的规定，原告没有履行自己的义务，那么就没有权利要求我支付物业费用。综上所述，根据《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人签名、盖章或者按指印时合同成立。原告依据前期物业服务合同来起诉我，说明有这个合同存在，那么应该向法庭提供我和开发商签订的前期物业服务合同，但是无论原告还是开发商均没有给我提供前期物业服务合同，因此该合同对我不具有约束力，原告无权按照自己制定的标准向我主张物业费，不知者不为罪，我也不应承担违约责任，故请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以审查后确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定以下事实：原告地久物业公司是具有壹级资质的物业服务企业。2016年1月18日，原告地久物业公司（乙方）与洛阳市广华置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定为偃师市首阳新区·山水人家提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.98元/月·平方米；商业物业2.28元/月·平方米；物业服务费用按季缴纳，但首次交房可预收一年物业费；甲方未能按时足额支付费用的，应按欠费总额的10%的标准向乙方支付违约金等。2016年9月29日，被告王晓梅与洛阳市广华置业有限公司签订了商铺买卖合同，购买了偃师市首阳新区·山水人家5号楼506商铺，建筑面积为163.28平方米。被告从购买之日起未向原告地久物业公司缴纳物业管理费、垃圾费，2020年10月12日，原告地久物业公司向被告发出《缴费催款通知书》，但被告仍未缴纳相应费用，原告地久物业公司遂来院提起诉讼。另查明，洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知（洛政〈2006〉72号2006年5月15日）规定收费标准：城市居民（含建成区内被告生活垃圾集中处理的居住户）按户计收，每户每月5元。以上事实，有原告地久物业公司提交的前期物业服务合同、资质证书、洛政（2006）72号文件、缴费催款通知书、欠费明细表等，被告王晓梅提交的通知、证人证言、销售电价表宣传彩页、收据、照片、视频资料等，证人张冰张某永强、卫黛卫某作证，及庭审笔录在卷资证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告王晓梅是山水人家商铺业主，故本案原告依据其与洛阳市广华置业有限公司签订的前期物业服务合同向被告主张物业管理费等费用，于法有据，本院予以支持。被告辩称，其与原告之间没有物业服务合同，原告与洛阳市光华置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对其不具有约束力，不符合相关司法解释的规定，故对该辩称，本院不予支持。原告已为被告提供了物业管理服务，被告理应及时向原告交纳物业管理费等费用，不应拖欠，被告辩称原告和出卖人签订的前期服务合同内容不适合我们这些商铺业主、原告提供的物业服务不到位、存在诸多问题，其可另行主张违约责任，被告不付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害，故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，但原告计算时间过长，对超出部分，本院不予支持。原告放弃2017年2月14日之前的费用，是对自己权利的处分，本院予以准许。物业管理费从2017年2月15日起计算至2020年12月14日（起诉前整月）为：163.28平方米×2.28元/平方米·月×46月=17125元；垃圾费从2017年2月15日起计算至2020年12月14日（起诉前整月）为：5元×46个月=230元；原告主张被告按欠费总额的10%的标准向其支付违约金，未超出法律规定，本院予以支持，该违约金计算为17125元×10%=1713元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王晓梅于本判决生效后三日内支付原告洛阳地久物业有限公司物业管理费17125元、垃圾费230元、违约金1713元，共计19068元。二、驳回原告洛阳地久物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取148元，由被告王晓梅承担。本判决为终审判决。审判员  肖新生二〇二一年二月二十七日书记员  田宇飞