山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)晋0702民初63号 原告：李海英，女，汉族，1983年6月21日出生，榆次区居民，住榆次区。 被告：晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司（以下简称“佳地公司”)，地址：晋中市山西示范区晋中开发区。 法定代表人：李素明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李彦军，山西正名律师事务所律师。 被告：山西德生源广告传媒有限公司（以下简称“德生源公司”)，地址：晋中市榆次区西湖井路天意商城二层。 法定代表人：杨崇文，该公司总经理。 原告李海英与被告佳地公司、德生源公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海英、被告佳地公司的委托诉讼代理人李彦军、被告德生源公司的法定代表人杨崇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司返还原告定金20000元，违约金20000元，共计40000元；2、判令德生源广告传媒有限公司返还原告团购费10000元；3、判决被告佳地公司、德生源公司承担本案全部诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年4月13日，原告接到被告佳地公司售楼部的电话后，到售楼部与被告佳地公司签订了《内部认购书》，约定购买被告商铺。原告于当日交了3万块钱。其中两万交给了佳地公司，1万块交给了德生源公司，但并未出具收据。后期原告了解到涉案地块佳地公司与万达公司签订了协议，将项目变更为了万达广场。被告的行为导致双方之间签订的《内部认购书》目的不能实现，原告要求被告退款均未果，为维护其的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告佳地公司辩称，1、不同意退还原告交付的款项，原告购买的商品房在符合法定条件后依然可以出售并签订商品房买卖合同，被告和万达公司的合作只是由万达公司来负责管理，并不影响与原告之间的合同签订及履行。2、原告主张的违约金过高，况且合同仍可履行，是无需支付违约金的，即使退款也应当按照银行间市场报价利率一年期的标准来计算。 被告德生源公司辩称，我方与原告之间的关系是居间媒介服务关系，并且我方与原告方签订的居间媒介协议，在协议中明确标识了我们的服务以及服务费不退还。另外在协议中明确规定，原告是自愿交纳的一万元，能够交一万抵顶几万元。此约定明确了我们的服务内容是价格优惠和促成被告佳地公司与原告的认识，除此之外并无其他的服务事项。双方之间签署的居间媒介协议合情合法合理，在该协议中明确标识了活动在2018年8月8日之前，距今两年多，我方已经完成了该项服务。由于被告佳地公司违约引起本次纠纷，我方不应该为此承担责任。由于我方是吉屋网平台在晋中市的总代理，现在合同已经到期取消了。我公司是传媒公司，我们为吉屋网付出了我们的成本和加盟费，才以吉屋网平台为依托，进行了房价优惠活动方案。我方收费也是基于此收取服务费事项。我方与原告方签订的居间服务协议书中，并没有约定其他服务。而且在《内部认购书》中第一小条中也明确，在签订本认购书前，认购人已经充分了解认购房屋的详细情况，现场公示文件，并确定没有异议。 围绕诉讼请求，原告提供证据如下：收据、POSS小票支付凭证、内部认购书、宣传页、照片、晋中市住房和城乡建设局答复意见书、光盘。被告佳地公司未向本院提交证据。被告德生源公司向本院提交了吉屋网平台合作协议、授权书、居间媒介服务委托协议、吉屋网城市站点网站价格表、截止2019年10月31日佳地项目费用、简介方案、全名营销解决策略、客户服务申请表、内部认购书、收据。本院组织双方当事人对上述证据进行质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人当庭陈述及所举证据，本院认定事实如下： 2018年4月13日，原告李海英与销售经理任佳帅及营销负责人签订《内部认购书》，载明：认购人李海英认购房号为122,建筑面积为27.84平米，认购单价为32327.59元／平方米。认购总价为玖拾万元整，定金贰万元整。本内部认购书仅限于约束协议双方认定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在内部认购期间的违约责任。除出卖人另有通知外，认购人应于2018年5月13日前携带本内部认购书，不低于房屋签约总金额50％的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关资料，与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》时所付的定金将自动转化为房款。 同日，原告作为乙方填写《客户服务申请表》并签名、捺印，该表载明：原告李海英自愿参加吉屋网佳地KK项目（公司）客户优惠活动。享受除门店价之外优惠：商业：交10000元每平米优惠3000元；此活动在2018年5月13日之前缴纳首付则享受此活动优惠，此服务费不予退还。任佳帅在推荐者处签名、捺印。 同日，原告将购房定金2万元汇入被告佳地公司的账户，佳地公司向原告开具收款收据。同日原告还将1万元汇入被告德生源公司的账户。 2018年5月26日，被告佳地公司与案外人大德森公司签订《授权书》，载明佳地公司同意大德森公司开展营销工作，采用全民营销模式与全民营销团购营销策略，同意大德森公司委托被告德生源公司通过吉屋网电商平台开展电商渠道推广工作。大德森公司在上述授权事项范围内，必须通过合法方式从事营销活动，加强对营销工作的管理，大德森公司及其委托单位（或个人）在营销过程中给佳地公司及第三方造成损失，由大德森公司向其委托的电商平台及渠道索赔。授权书的有效期与营销合同的期限一致。 另外，被告德生源公司还与案外人大德森公司签订《KKMALL项目居间媒介服务委托》，约定：大德森公司委托德生源公司可以在大德森公司所独家代理的项目KKMALL案场进行合法的居间媒介服务合同，包括但不限于：1、德生源公司可以在KKMALL进行居间媒介服务；2、德生源公司可以在案场进行合理合法的商业活动与电商拓客房源优惠活动，向客户收取推广费、服务费、居间费。 2020年10月21日，晋中市信访局向市住建局出具市访转字（2020）124号《信访事项转办函》，载明：榆次佳地KK项目商铺购房户等10余人于2020年10月21日来市上访，反映佳地公司未取得预售许可证的情况下售房、违规收取团购费、未按合同约定交房等问题，现要求退还购房款，并支付违约金。现根据有关规定将此信访事项转至你局，请你局高度重视，明确承办的责任科室和责任人，依法按政策予以协调处理，及时将处理意见书面送上访人，同时将受理、办理等情况按照山西省网上信访信息系统要求，登记录入。 2020年11月10日，晋中市住房和城乡建设局出具《答复意见书》，载明：经核实，佳地公司资金暂时出现缺口，致使原计划9月底退还业主的认购房款、团购费未能及时退还，该公司正在积极寻找项目合作伙伴，现已有两个合作意向正在洽谈。待合作方资金注入后，该公司将第一时间退还业主认购款、团购费，并在退款时支付相应利息。如您们对此有异议，建议依据《合同法》约定，走司法程序。 庭审中原告陈述，其向被告购买的商铺，被告就没有动工，也没有取得预售许可证。被告佳地公司称，不同意退还款项，而且原告主张的违约金过高。被告德生源公司称，其已经履行了服务义务，而且此次纠纷是因为被告佳地公司违约造成，其不应退款。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。但原、被告双方签订的《内部认购书》仅规定了原告认购的房号、购房款数额、定金等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书的性质为预约性质的商品房认购合同，不是本约性质的商品房买卖合同。该认购书系原、被告双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应认定为有效。关于原告主张被告返还定金20000元，因被告不履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，故被告已收取原告的20000元定金应当予以退还。关于原告主张违约金20000元一节，虽然双方并未在《内部认购书》中明确约定订立《商品房买卖合同》的时间以及违约责任的承担，但被告通过认购的方式向原告收取定金20000元，现因被告不履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，按照法律规定应参照定金的规则处理，故被告应参照定金罚则支付原告违约金20000元，故本院对原告的该项诉讼请予以支持。关于被告德生源公司向原告收取的10000元费用，因双方约定该费用的性质是服务费不是定金，不适用定金罚则，按照约定该费用收取后原告购房可每平米优惠3000元，被告德生源公司收取服务费应以被告佳地公司与原告签订正式的《房屋买卖合同》为前提，且该优惠不仅存在于签约阶段，也贯穿于合同履行阶段。现原告与被告佳地公司经被告德生源公司提供服务而签订的《内部认购书》，因被告佳地公司违约，已不能实现合同目的，原告最终并未享受折扣优惠，故被告德生源公司应退还原告该款，故本院对原告的诉讼请求予以支持，对被告德生源公司辩称其已经提供了居间服务不应退还该费用的辩解意见不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告李海英购房定金20000元及违约金20000元，共计40000元； 二、被告山西德生源广告传媒有限公司于本判决生效后十日内返还原告李海英服务费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司负担400元，被告山西德生源广告传媒有限公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  李晖 二〇二一年二月二日 书记员  张欣