上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初15934号原告：施小蓉，女，1962年9月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张琪，上海九州通和律师事务所律师。被告：金国英，女，1943年12月29日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李慧芸，女，1981年5月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：黄永明，男，1941年8月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：黄伟，男，1968年1月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告施小蓉与被告金国英、黄永明(下称金国英二人)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施小蓉及其委托诉讼代理人张琪、被告金国英及其委托诉讼代理人李慧芸、被告黄永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施小蓉向本院提出诉讼请求：(1)确认施小蓉与金国英二人于2020年4月20日所签《上海市房地产买卖合同》于2020年9月21日予以解除；(2)金国英二人迁离上海市黄浦区方浜中路XXX号XXX室房屋；(3)金国英二人支付房屋使用费(自2020年9月1日起、按每月人民币12,000元、计至实际迁离之日止)；(4)金国英二人支付违约金人民币1,860,000元；(5)施小蓉退还金国英二人购房款人民币9,300,000元。事实和理由：2020年4月20日，施小蓉与金国英二人签订《上海市房地产买卖合同》，约定金国英二人以人民币8,000,000元向施小蓉购买位于上海市黄浦区方浜中路XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)，买卖双方于2020年8月31日办理过户手续，金国英二人应于办理过户手续前支付人民币7,850,000元。2020年4月21日，买卖双方另行签订《补偿协议》，约定金国英二人就系争房屋装潢及设施补偿施小蓉人民币1,300,000元，金国英二人须于办理过户手续前支付人民币1,200,000元。协议同时约定施小蓉自2020年5月31日起将系争房屋出租予金国英二人，月租金为人民币12,000元。签约后，金国英二人未能按约全面履行付款义务，且未能按期办理过户手续。现施小蓉称金国英二人存在违约情节，且已构成合同约定之解约事由，施小蓉遂以此为由起诉来院。金国英二人辩称，因疫情导致征收款延迟发放，从而导致金国英二人未能按期支付购房款，但金国英二人仍通过向他人借款以支付部分房款，后续在取得征收款当日即将剩余房款转予施小蓉，金国英二人在履约过程中并无恶意违约情节，故不同意解除所签买卖合同。施小蓉提供以下证据：(1)《上海市房地产买卖合同》，以证明双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，同时证明买卖双方所作约定；(2)《补偿协议》，以证明买卖双方对于买卖总价、金国英二人承租系争房屋、租金支付标准、购房款支付期限所作约定。金国英二人对施小蓉提供证据均予确认。金国英二人提供以下证据：(1)收据及银行转账凭证，以证明金国英二人已付购房款人民币9,300,000元；(2)银行转账凭证，以证明征收款于2020年10月23日方予发放；(3)微信聊天记录及中介人员出具证明材料，以证明施小蓉于2020年8月31日要求金国英二人立即支付房款人民币4,000,000元，并称后续付款待定；(4)借条及银行转账凭证，以证明金国英二人向他人借高利贷以支付房款人民币4,000,000元。施小蓉对金国英二人提供证据1形式真实性予以确认；对证据2形式真实性予以确认，但称与本案无关；对证据3形式真实性均不予确认，并称即时支付人民币4,000,000元系金国英二人所提出；对证据4称与本案无关。本院经审理认定事实如下：2020年4月20日，施小蓉与金国英二人经中介方居间服务后签订《上海市房地产买卖合同》(下称《买卖合同》)一份，约定(1)施小蓉以人民币8,000,000元将名下位于上海市黄浦区方浜中路XXX号XXX室房屋转让予金国英二人；(2)买卖双方于2020年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；(3)金国英二人未按合同付款协议约定期限付款的，应当向施小蓉支付赔偿金，赔偿金按金国英二人逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限次日起计算至实际付款日止。逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，施小蓉有权单方解除合同。施小蓉单方解除合同的，应当书面通知金国英二人，并有权要求金国英二人承担违约责任。金国英二人承担违约责任除应支付逾期付款赔偿金外，还应按照房屋总价20%支付违约金；(4)金国英二人承担违约责任的，施小蓉可从金国英二人已付款中扣除相当于全部违约款项之价款，余款返还予金国英二人，已付款不足以支付的，金国英二人应在接到书面通知之日起5日内向施小蓉支付。合同补充条款(一)约定(1)施小蓉应于2020年7月19日前自行至抵押权人处还贷并办妥抵押登记注销手续；(2)买卖双方应于施小蓉办妥抵押注销手续后10个工作日内(最晚不迟于本合同正文第六条约定之日期)至该房地产所在区的房地产交易中心申请办理房地产过户手续；(3)施小蓉于2020年5月31日前将该房地产交付金国英二人；(4)施小蓉应于办理产权过户手续前办妥原有户口全部迁出手续。合同附件三《付款协议》约定金国英二人于签约当日支付房款人民币50,000元，于买卖双方至房地产交易中心办理过户手续前直接支付房款人民币7,850,000元，于买卖双方办妥房地产交接手续当日直接支付房款人民币100,000元。2020年4月21日，施小蓉与金国英二人另行签订《补偿协议》一份，约定(1)买卖双方之前所签《买卖合同》所涉成交价中未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施设备，金国英二人同意就此另行补偿施小蓉人民币1,300,000元；(2)就上述补偿款，金国英二人于买卖双方至房地产交易中心办理过户手续之前直接支付人民币1,200,000元，于施小蓉办妥该房屋原有户口全部迁出手续当日直接支付人民币100,000元；(3)自2020年5月31日起至买卖双方办妥房屋交房手续之日止，系争房屋由金国英二人按月租金人民币12,000元向施小蓉承租，金国英二人应于每个月月初前3日内将租金支付予施小蓉。签约后，施小蓉于2020年4月23日出具《收据》确认收讫金国英二人房款人民币50,000元。嗣后，施小蓉按约将系争房屋交付金国英二人，金国英二人亦按月租金人民币12,000元实际付租至2020年8月31日止。期间，施小蓉按约办妥系争房屋之抵押登记注销手续。2020年8月31日，金国英未能按约支付后续房款，买卖双方就此未予按约办理产权过户手续。2020年9月2日，金国英二人支付施小蓉房款人民币4,000,000元。2020年9月22日，因金国英二人逾期支付房款已过15日，施小蓉遂以(2020)沪0101民诉前调2174号诉调案件诉至本院，要求解除其与金国英二人所签《买卖合同》。2020年10月23日，金国英二人收讫征收款并于同日转账支付施小蓉房款人民币5,250,000元。期间，施小蓉起诉状副本等诉讼材料适用诉前调解程序于2020年10月25日送达金国英二人，另施小蓉于诉前调解期间亦要求金国英二人提供银行账户信息以便退还购房款。审理中，施小蓉确认系争房屋所涉房地产市场价值并无下跌趋势。金国英二人经本院依法释明后，则要求对施小蓉诉请之违约金数额予以调整。综上，现施小蓉称金国英二人在签约后未能按期支付购房款，且逾期付款已过15日，施小蓉就此有权要求解除所签《买卖合同》，并要求金国英二人承担合同项下违约责任、迁离系争房屋并支付房屋使用费，施小蓉并以此为由起诉来院。本院认为，施小蓉与金国英二人所签《买卖合同》及《补偿协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，施小蓉及金国英二人作为签约方均应恪守约定之义务。按照约定，金国英二人应于办理过户手续之前即2020年8月31日之前支付房款人民币7,850,000元及补偿款人民币1,200,000元，如金国英二人逾期付款超过15日，则施小蓉有权解除合同。实际履约过程中，金国英二人于2020年9月2日支付人民币4,000,000元，但在所约定15日宽限期限内未再支付剩余款项，据此，施小蓉按约取得合同解除权，之后施小蓉于2020年9月22日通过诉讼方式实际行使该项权利，《买卖合同》在施小蓉起诉状副本于诉前调解程序期间实际送达金国英二人之日予以实际解除。合同解除后，金国英二人应将系争房屋返还予施小蓉，并应就实际占用房屋期间向金施小蓉计付房屋使用费，而施小蓉亦应将所收取之购房款全额返还予金国英二人。对于施小蓉诉请之违约金，施小蓉该项诉请虽与合同约定无悖，但鉴于系争房屋市场价值并无下跌趋势，施小蓉就合同解除并无实际损失，且金国英二人于庭审中亦以违约金过高为由要求酌情调低违约金数额，鉴此，本院对施小蓉诉请之违约金数额依法予以酌情调低再予支持。至于金国英二人辩称系因疫情导致征收补偿款延迟发放，从而导致其未能按期付款一节，鉴于付款义务系属金钱支付义务，而买卖双方就房款支付可能因征收事宜导致延迟一节并未作出相关约定，故金国英二人所称情节无法成为免于承担合同项下违约责任之理由，本院对金国英二人该项抗辩理由依法不予采纳。至于金国英二人辩称施小蓉于2020年8月31日后仍要求付款一节，鉴于此时金国英二人付款行为尚不构成解约事由，如金国英二人在后续宽限期限内可全面履行付款义务，则合同仍然可予履行完毕，故金国英二人所称情节对于施小蓉按约行使合同解除权并无影响。至于金国英二人已实际支付全部房款一节，鉴于金国英二人付款行为系属单方面付款行为，且施小蓉在金国英二人支付后续房款之前既已取得并实际行使合同解除权，故金国英二人后续付款行为无法阻止施小蓉解约行为之法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百八十五条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告施小蓉与被告金国英、被告黄永明于2020年4月20日所签《上海市房地产买卖合同》于2020年10月25日予以解除；二、被告金国英、被告黄永明于本判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区方浜中路XXX号XXX室房屋；三、被告金国英、被告黄永明于本判决生效之日起十日内支付原告施小蓉房屋使用费(自2020年9月1日起、按每月人民币12,000元、计至实际迁离日止)；四、被告金国英、被告黄永明于本判决生效之日起十日内偿付原告施小蓉违约金人民币200,000元；五、原告施小蓉于本判决生效之日起十日内返还被告金国英、被告黄永明购房款人民币9,300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,540元(原告施小蓉已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币10,770元，原告施小蓉负担人民币8,080元，被告金国英、被告黄永明共同负担人民币2,690元，本院退还原告施小蓉人民币10,770元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年二月二十五日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……