苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初9053号原告（反诉被告）：朱雪强，男，1976年1月10日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：赵道林，昆山市张浦法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：苏州市吴中区富丽皮件厂，住所地苏州市吴中区甪直镇张陵山。负责人：金云财，总经理。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。原告朱雪强诉被告苏州市吴中区富丽皮件厂（以下简称为富丽皮件厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。原告朱雪强委托诉讼代理人赵道林，被告富丽皮件厂负责人金云财及委托诉讼代理人金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雪强向本院提出诉讼请求：确认双方签订的租赁合同于2019年11月10日解除，判令被告退还租金70000元，赔偿装修损失150000元。事实和理由：2018年9月，其与被告签订合同，向被告租用1280㎡厂房，年租金230000元，租期自2018年9月1日至2021年8月31日。租赁期间，被告厂房未能通过环评，其被政府部门多次责令停产。2019年11月，其从厂房内搬离，但被告拒绝退还租金，赔偿损失。庭审中，原告表示，其之前就向被告口头说过要解除合同，于2019年11月上旬搬走，实际搬离时间为2019年11月15日，其于2019年12月10日告知被告搬离情况，合同解除时间应以2019年11月10日为准；被告出租的厂房没有房产证，无法办理雨污分离手续，不能进行环评，政府部门多次要求整改，合同无法继续履行；第一年的租金230000元已付清，第二年的租金已支付130000元，要求被告退还2019年11月16日之后的租金；装修损失主要是承租厂房进行的水电装修、地坪等，搬走时均无法拆除，已留在现场。被告富丽皮件厂辩称，原告并未向其通知搬离，而是不声不响搬走的，其于2019年12月10日聊天时才知道原告已经搬走，但当时还有东西没有搬完。直到2020年3月，原告才将全部物品搬走。2020年4月，原告以个体工商户名义提起过诉讼，与其人员金某聊天过程中，原告承认自己偷偷搬走，并未要求终止合同。原告所述的合同终止时间、理由均不成立，与事实不符。涉案厂房虽无房产证，但其取得房屋所有权已获得政府认可。签订合同时，其说过如原告需要办理相关事宜，其仅是配合，具体由原告自行操作，其已配合注册成立个体工商户，字号为吴中区甪直旭百瑞五金加工厂。办理营业执照，同样需要房产证，其到政府部门开具说明，才顺利办好。原告认为其没有房产证，不能办理相关事项，是并不存在的。租赁合同约定，租期届满或合同提前终止，原告自行购买的设备无法拆除或拆除有损建筑物的，无偿归其所有。租赁合同无论以哪种方式终止，原告都没有理由要求赔偿损失。原告擅自搬离，对其造成租金损失，其有权追究。被告富丽皮件厂反诉称，其与原告签订租赁合同，租期自2018年9月1日至2021年8月31日，每年租金230000元，但原告支付第一年租金后，仅于2019年8月29日支付第二年租金130000元，剩余100000元未付。之后，原告未向其发送通知私自搬走，构成违约，要求原告赔偿100000元。庭审中，被告明确，合同约定，终止合同要提前3个月沟通，但原告并未通知擅自搬走，未留出再次出租的时间。原告搬离的原因是经由过程中存在违反环保法律法规的行为，不能经营的原因在于原告，该100000元即为租金损失，其实际于2020年9月才将厂房再次出租。针对被告的反诉，原告朱雪强辩称，被告的反诉理由不能成立，该厂房没有房产证，无法办理雨污分流，不能进行环评。政府部门多次督促整改，都无法完成。被告在协商过程中承诺环保手续归甪直镇管理后，可以找办法解决，但未能办成，导致租赁合同无法履行，其不得已终止合同，应由被告承担违约责任，退还多余租金。经审理查明，2018年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将甫澄中路部分厂房出租给乙方使用，建筑面积1280㎡，租期三年，自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金230000元，先付后用；签订合同时，乙方支付甲方一年租金230000元，以后每年房租费用在到期付款之日提前一个月付清；租赁期满或合同提前终止，乙方自行购买的设施设备归乙方所有，已添附在租赁物上无法拆除或拆除有损建筑物的设施和设备，无偿归甲方所有；乙方承担租赁期间的维修及安全和一切生产经营活动的全部责任。合同签订后，原告向被告支付第一年租金230000元，并于2019年8月29日向被告支付第二年租金130000元。2019年12月10日，原告向被告负责人金云财的儿子金某发送信息，表示“你们那里那家有环平证件的，如果可以办理我相信他们早就去办理了”，金某回复“我们只是说可以申请帮忙办理，但行业问题办不办的下来又不是我说了算”；原告称“他们明确的说像你们这样的房子是没有办法办理环评的”，“以前都是这样的，没有要求必须办理环评手续”，金某回复“你当时租的时候多给你讲的清楚的，只有土地证，办不办的出环评是政府的事”；原告说“我在那里不声不响的搬走是对你们好的，如果我没有搬走，我也要求没有环保证大家一起搬”，“去年11月的时候你们说可以办的，说现在归甪直管了，等甪直开放大家一起去办理”，金某讲到“人家五金厂的多可以办，只是要自己去办的，你当时租的时候就跟你说了，环保问题只能自己处理”；原告表示“问题是你们说可以办的”，“我的房子11月15日多搬走了”，金某称“首先你搬走不是因为我们的原因叫你搬走，是你环保的原因”。关于租赁合同履行情况，原告表示，涉案厂房还有其他租户，其只租用第二层，因厂房无法办理环评，环保部门多次要求整改，否则要采取强制性措施，其才于2019年11月15日搬走，被告未对其搬走的时间提出异议，其他租户仍在经营，不知道有无办理环评手续；11月上旬，其口头告知被告无法继续租用，但厂房钥匙未作交接，而是直接搬走的，其使用该厂房是进行加工喷印，加工过程中会使用油漆，以前没有进行环评，但都能正常经营；2019年9月起，环保部门多次检查，要求办理环评手续，但办理环评手续必须要有房产证和雨污分离证明，被告根本没有这两个证件；租赁合同对办理环评未作约定，租用厂房时，被告口头承诺可以进行环评，但当时政府没有要求必须办理环评，其不清楚该个体工商户如何完成注册，但其知道涉案厂房原本是政府资产，通过拍卖方式卖给被告，厂房只有土地证，没有房产证，合同无法履行的原因在于被告，应由被告赔偿无法拆除的装修损失。被告则称，按合同约定，原告提出搬离理应缺乏依据，2019年11月15日，原告并未全部搬走，仍有东西留在厂区，并留有厂房钥匙，双方未进行交接；2019年12月10日以后，原告联系过金某说会找人转租，其表示同意；聊天记录中，原告自认不声不响搬走，从未进行通知，其以为原告还要使用该房屋，金某早就对原告说过涉案厂房只有土地证，能否办理环评由政府决定，其仅是配合，没有义务确保原告能够办理环评；涉案厂房还出租给其他4家租户，原告租用的房屋在二楼，其他租户在一楼，其他租户没有办理环评，经营情况都未受影响；原告承接的业务是丝网印刷，会使用到油漆，进行喷漆作业，污染较大，周边有学校，家长一直举报，环保部门多次针对原告的情况进行检查；原告的个体工商户营业执照是其到政府部门出具证明后，到工商部门办理的，以前没有要求进行环评，只有污染行业才要办理，原告从事的行业污染较大，即便有房产证，同样无法办理环评手续；厂房由每个租户自行管理，其平时很少过去，不知道原告的行业情况，原本答应去配合办理环评，但咨询以后得知原告的行业存在问题，根本无法进行环评，其从未承诺过涉案厂房肯定能过办理环评，雨污分离的材料是有的。关于涉案厂房的来源，被告称，该厂房已建有十余年，其通过拍卖取得，但只是变更负责人的身份；由于历史原因，很多房屋只有土地证，无房产证，拍卖的时候政府说可以办理两证，但实际仅取得土地证。为此，被告提供以下证据：1、竞买申请登记表，显示金云财作为申请人参与苏州物华拍卖有限公司组织的拍卖。2、拍卖成交确认书，拍卖标的为富丽皮件厂的厂房及土地使用权，买受人为金云财，拍卖日期为2003年4月15日。3、富丽皮件厂厂房买卖备忘，出卖方为中国银行苏州吴中支行，买受方为富丽皮件厂，载明中国银行苏州吴中支行富丽皮件厂的厂房对外转让，富丽皮件厂有优先购买权，落款时间为2003年3月28日。4、抵债协议，由中国银行苏州市吴中支行、吴中区甪直农工商总公司、吴中区甪直镇集体资产经营公司、苏州市吴中区东苑房地产开发公司签订，约定吴中区甪直镇集体资产经营公司以富丽皮件厂的厂房和土地使用权抵偿吴中区甪直镇农工商总公司结欠中国银行苏州市吴中支行的贷款本金。5、以物抵债清单，由抵债协议的四方主体签订，抵债资产中包括富丽皮件厂的土地及房产。6、收款收据，证明金云财已支付过相应拍卖款项及办证费用。针对上述证据，被告表示，其依法取得房屋所有权，有权处分厂房，未能办理房产证的原因在于政府，涉案厂房有土地证，能够办理相应手续，其已帮原告注册成立个体工商户，原告从事的加工项目必须依法批准才能开展经营活动。被告提供吴中区甪直旭百瑞五金加工厂的工商登记信息，注册日期为2018年9月13日，经营场所为吴中区甪直镇甫澄中路300-26号，原告为该个体工商户的经营者，经营范围为生产、加工五金制品等。被告认为，原告超出经营范围进行丝网印刷，属于违法经营，才导致合同无法履行，责任在于原告。经质证，原告称，被告提供的拍卖材料、个体工商户登记信息均无异议，其与被告沟通时，被告说过厂房通过政府拍卖取得，相当于两证齐全，但实际只有土地证，无法办理环评手续，被告承诺可以通过政府部门想办法解决，但未能履行；租用厂房后，其进行丝网印刷，没有喷漆，个体工商户经工商部门批准设立，属于合法经营，不存在违法情况；环保部门没有发送书面整改通知，只是说印刷环节不合格，没有环保证件，要求整改。关于厂房装修情况，原告提供送货单、收据、结算清单等，其中送货单为2018年9月至12月形成，购买的物品包括水管、水龙头、铜线、排水管等；结算清单详细列明墙面翻新、货梯维修、门套及踢脚线安装等；两份收据金额为18560元、46580元。原告表示，结算清单与收据是相互对应的。被告称，上述材料存在重复的内容，真实性均不认可，其将厂房出租给原告时，之前的租户就对厂房进行过装修，前一租户同样从事五金加工，原有装修可以使用，无需再次大范围装修，即便原告再次装修，按合同不能要求其赔偿费用。另，原告于2020年4月以昆山市张浦镇旭昌五金加工厂名义向被告提起诉讼。该案审理中，朱雪强到庭表示，向被告租用厂房时，张浦镇环保检查较为严格，被告承诺厂房可以办理环评，但后来有人举报，环保部门要求停产，其于2019年11月搬走，并告诉被告会找找看有无其他人接手厂房，让被告自己也找一下。本院于2020年6月20日作出（2020）苏0506民初2676号民事裁定书，以昆山市张浦镇旭昌五金加工厂主体不适格为由，驳回起诉。以上事实由原告提供的租赁合同、账户交易流水、聊天记录、送货单、收据、结算单，被告提供的拍卖材料、营业执照及当事人陈述、（2020）苏0506民初2676号民事裁定书等证据附卷佐证。本院认为，从庭审查明情况看，原、被告于2018年9月签订租赁合同，原告已支付租金360000元。租赁期间，原告从厂房搬离，租赁合同未能正常履行。原告认为，被告的厂房没有房产证及雨污分离材料，无法进行环评，其不能继续使用，合同不能履行的责任在于被告。被告则称，从未承诺可以进行环评，是原告从事的行业存在污染，根本不能办理环评，原告擅自搬离，属于违约行为，要求原告赔偿租金损失。首先，关于租赁合同的效力，涉案厂房仅有土地使用证，无房屋所有权证。被告负责人虽通过拍卖方式取得被告名下的厂房及土地使用权，但未能提供涉案厂房的建设规划审批手续，其与原告订立的租赁合同应当无效。该合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题。原告要求确认合同解除的情况，并无必要。其次，合同无效，因该合同取得的财产应予返还。涉案厂房已返还给被告，由被告再次出租，无需处理租赁物返还问题。关于原告已付的租金，租赁合同无效，但被告仍有权参照合同约定的租金标准要求原告支付占有使用费。原告应向被告支付计算至租赁物返还之日的占有使用费。原告表示，其于2019年11月上旬告知被告将要搬走，实际于11月15日搬离，12月10日告知被告。被告则称，原告之前从未通知搬走，12月10日才知道原告已搬离，但仍有部分物品留在厂房内，直到2020年3月搬完。从聊天内容看，原告确实提到于11月15日“不声不响的搬走”，但不代表其于11月15日就已向被告返还房屋，其到12月10日才明确告知被告搬离情况，被告才能收回涉案厂房。被告认为，原告到2020年3月全部搬空，但未能提供相应证据，不予采信。因此，占有使用费应计算至2019年12月10日。经核算，被告应向原告退还66198.63元。再次，关于装修损失，原告向被告租用房屋进行生产经营，应自行承担生产经营的风险及环保责任。租赁合同未约定被告确保原告能够办理环评手续，而是明确由原告自行承担租赁期间生产经营活动的全部责任。原告提供的聊天记录中，金某多次说明只是配合办理环评，实际能否办理由政府部门决定。原告从事的行业需要进行环评，被告对此并无责任。原告以此为由要求被告赔偿损失，缺乏依据。租赁合同载明合同提前终止，无法拆除的设施设备，无偿归被告所有。原告已将可移动物品搬离，剩余不可移动物品可参照该合同条款处理。因此，原告主张的装修损失，于法无据，不予支持。至于反诉，租赁合同无效，原告有权终止履行合同。被告要求原告赔偿提前解约的租金损失，并无法律依据，难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏州市吴中区富丽皮件厂于本判决生效之日起十日内退还原告朱雪强人民币66198.63元。二、驳回原告朱雪强其他诉讼请求。三、驳回被告苏州市吴中区富丽皮件厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3765元，反诉案件受理费减半收取1150元，合计人民币4915元，由原告朱雪强（反诉被告）负担3037元，被告苏州市吴中区富丽皮件厂（反诉原告）负担1878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年二月十日书记员  孔宇