广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初861号原告：广州市天信物业管理有限公司，住所地广州市天河区龙口西路65号2层自编213E，统一社会信用代码9144010674990663XU。法定代表人：林凯旋，董事长。委托代理人：林俏龙，系广东鼎方律师事务所律师。被告：吴婷婷，女，1982年6月21日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托代理人：古智峰，男，1987年10月28日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：刘骏晨，系湖北多能律师事务所律师。原告广州市天信物业管理有限公司（以下简称“天信公司”）诉被告吴婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告天信公司的委托代理人林俏龙，被告吴婷婷及其委托代理人古智峰、刘骏晨，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天信公司诉称：2010年1月27日，原告与被告签订了《租赁合同》（以下简称“案涉合同一”），约定原告将其位于广州市天河区五山路135号首层及二层ABCDE区、三层BCDE区的物业（以下简称“案涉三场地”）出租给被告吴婷婷，租期为2010年3月1日至2020年2月28日，月租金为人民币239091元，且案涉三场地的第二层、第三层由第三年（即2012年3月）开始递增5%，首层由2014年开始递增。另外，月租金的支付方式为按每个月5日为当月租金的缴费日期。案涉合同一中还约定被告逾期交纳租金、管理费、水电费等，每逾期一日，则每日按应付未付部分额的2‰支付滞纳金。后双方于2019年5月13日又签订《租赁合同》（以下简称“案涉合同二”），约定被告承租原告案涉三场地及五层的物业（以下简称“案涉四场地”），月租金为人民币510808元。被告在履行合同时多次且长时间逾期支付租金，也未按期支付滞纳金和物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付租金及滞纳金。根据双方合同的约定，原告于2019年9月24日向被告发出催告函，并于2019年10月1日发出《解除合同通知书》，被告将以上租赁的物业交还原告时也未退还其收取分租户的租金及保证金人民币516317.05元，最后该笔款项的实际承担者为原告。因此，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告支付原告房屋租金共计人民币4273039.3元；3、被告支付原告迟延支付滞纳金（每天按所欠费的2‰计算至实际履行之日）；4、被告支付原告其收取的分租户租赁保证金人民币516317.05元；5、被告支付原告物业管理费人民币211343.1元及滞纳金（每天按所欠的2‰从2019年10月1日计算至实际履行之日）；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告吴婷婷辩称：1、原、被告之间不是租赁关系，而是委托管理关系。被告受原告的委托对案涉物业进行管理，收取租金及押金后将所有的押金及租金全部转给原告。2、双方在2019年5月13日签订的案涉合同二并未生效，不存在解除的情形。双方签订的该合同第11条约定，合同应当一式三份，原告两份，被告一份，被告支付押金后合同生效，但我方一直没有支付押金，即合同尚未生效。3、原告存在商业欺诈情形，原告一房多租，在房屋已经出租给案外人广州麦兔教育咨询有限公司（以下简称“麦兔公司”）的情况下依然欺骗被告隐瞒该情况致被告签订2019年5月13日的租赁合同。经审理查明：2010年1月27日，天信公司（甲方、出租方）与吴婷婷（乙方、承租方）签订了案涉合同一，约定：一、租赁地点及面积。乙方租用位于广州市天河区五山路135号二层ABCDE区1871.17平方米、三层BCDE区1930.5平方米，合计面积为3801.67平方米。（备注：首层面积为227.12平方米，租用面积为4028.79平方米）。二、租赁期限。本合同期限为10年，租期自2010年3月1日起至2020年2月28日止。三、租金及其他费用。首层A区面积为227.12平方米，月租金为人民币30000元；二层ABCDE区、三层BCDE区合计面积为3801.67平方米，租金为55元/平方米（包含管理费），共计人民币239091元。备注：…2、乙方初次租用该租赁物的日期为2010年3月1日（免租期为6个月）。3、本租赁物第二层、三层由第三年（2012年3月）开始递增，每年租金递增5%，首层由2014年开始递增。四、乙方必须在该合同签订时，向甲方缴付人民币478183元作为押金，但该押金不计利息。五、收费方式。乙方必须在合同订立之日，将第一个月的租金人民币239091元及履约押金人民币478183元等费用一次性缴交甲方，以后每月5日前为当月租金交费日期。十、违约责任。2、乙方逾期交纳租金、管理费、水电费等一切相关应缴费用，每逾期一天按欠交额2‰加收滞纳金；管理费、水电费由乙方直接和物业公司签订协议并由乙方向物业公司缴交。十一、附则。2、在合同期内，甲方把首层A区、二层ABCDE区、三层BCDE区、五楼总面积为4775.69平方米的管理费，共计人民币68952元/月交由乙方，由乙方负责缴交管理处并拿回收据给甲方。3、在合同期内，首层A区、二层ABCDE区、三层BCDE区、五楼总面积为4775.69平方米的所有设施设备的维修及保养费用均由乙方负责等。2018年10月30日，天信公司向吴婷婷发出了《催款函》，称按照案涉合同一约定每月5日前为缴款日期，被告2018年8、9、10月份费用至今未交，按合同约定每逾期一日应按欠缴额2‰加收滞纳金，现通知被告在2018年10月31日上午10点前支付拖欠的费用人民币648946元及滞纳金暂按人民币89278元，合计欠费为人民币738224元。2018年11月8日，天信公司向案涉场地的实际使用者发出了《关于违约清场的告知函》，称吴婷婷承租天信公司案涉场地，但其从2018年8月至今拖欠费用欠缴，已严重违约，天信公司按正常程序进行违约清场工作，要求各场地使用者于2018年11月15日上午10时前搬离案涉场地，至于各场地使用者与吴婷婷之间的协议、纠纷等问题需自行与吴婷婷协调等。2018年11月16日，天信公司向案涉场地的实际使用者再次发出了《关于违约清场的告知函》，催促各场地使用者于2018年12月5日15时前搬离案涉场地，并强调各场地使用者与吴婷婷之间的协议、纠纷等问题需自行与吴婷婷协调等。2018年11月16日，天信公司向吴婷婷发出了《告知函》，称由于吴婷婷多次反复的欠费行为，已构成根本违约，天信公司决定与吴婷婷解除合同关系，并要求吴婷婷于2018年11月16日至2018年12月15日前处理好案涉场地的清场及费用问题，并于2018年12月15日将场地交回天信公司等。2018年12月1日，天信公司（甲方）与吴婷婷（乙方）签订了《终止合同协议》，约定：一、案涉合同一于2020年2月28日到期，经甲乙双方协商一致，双方同意于2018年12月1日提前终止案涉合同一。二、乙方分租租户由乙方自行安排搬迁安置工作，甲方只做相关配合工作。乙方应自本协议签订5日内将承租区域返还甲方。2018年12月3日，天信公司向吴婷婷发出了《告知函》，称案涉合同一约定每月5日前为交款日期，但吴婷婷2018年10月份、11月份的费用至今未交，已构成违约并产生滞纳金，要求吴婷婷于2018年12月5日前将场地交回天信公司，并于2018年12月4日下午18点前将拖欠的10月份费用人民币149572.9元、11月份费用人民币263547.3元，滞纳金暂按人民币49775元，合计欠费人民币462895元转入天信公司指定账号。2018年12月6日，天信公司出具《授权书》给吴婷婷，称为维护社会稳定，经天信公司研究决定，将案涉场地相关物业管理事宜授权给原承租该物业的吴婷婷女士代为处理及管理。授权范围：一、受委托人对该物业及该物业的使用人，有日常管理和收缴租赁及相关费用的权利。二、对该物业进行清场并交接给委托人。2018年12月20日，吴婷婷向天信公司提交了《申请书》，称因分租户合同尚未到期，未能在2018年12月5日前将场地交还，现向天信公司提出以下申请：1、租赁场地延期至2019年3月1日交还天信公司；2、在《终止合同协议》签订之日即自2018年12月1日至场地交还之日期间，该场地产生的相关费用及责任义务按原合同约定执行。2019年5月10日，吴婷婷向天信公司提交了《天立大厦场地租赁申请解决方案》，称天立大厦原商户合同到期后仍不退出场地，在不交纳租金的情况下强行占用市场，致使其无法将案涉场地交回给天信公司，现向天信公司申请如下解决方案：一、新租赁申请方案。1、租赁区域：天立大厦一楼A区，二楼整层，三楼BCDE区，五楼部分。2、租赁价格：一楼A区230元/平方米，二楼、三楼110元/平方米，五楼90元/平方米，不包含管理费和租赁税。3、租赁期限：10年，于2019年7月1日起执行，递增比例：第二年起每年递增5%。二、租赁合同责任的履行。1、2019年7月1日起租金按新方案执行，在5月31日前我方计划把之前欠的租赁费用结清，及缴纳新租赁合同的履约押金。2、天信公司与物业管理公司签订物业合同，委托给我方经营管理。对于场地内电梯、空调等设施设备需要更换时请天信公司提供相关证件协助办理。3、天立大厦属于天信公司车位及五楼剩余物业到期后请优先租给我方。4、我方会妥善处理与现在租户的租赁关系，并承诺以后遵守合同规定按时缴纳所有费用。5、本方案双方协议一致即日起签订正式租赁合同，我方将即刻开展与原租户的沟通工作。2019年5月13日，罗丽香（甲方、出租方）与吴婷婷（乙方、承租方）签订了案涉合同二，约定：一、租赁地点及面积。乙方租用案涉四场地，一层面积为227.12平方米、二、三层面积为3801.67平方米、五层部分面积为448.73平方米，合计面积为4477.52平方米。二、租赁期限，本合同租赁期限为10年，租期自2019年7月1日起至2029年6月30日止。三、租金及其它费用。一层租金为人民币230元/平方米，月租金为人民币52238元；二、三层租金为人民币110元/平方米，月租金为人民币418184元；五层租金为人民币90元/平方米，月租金为人民币40386元。月租金合计为人民币510808元。履约押金为人民币1021616元，水电费押金为人民币30000元，押金合计为人民币1051616元。管理费由乙方直接交给管理处或由甲方代缴。首期支付租金、履约保证金等费用合计为人民币1562424元。备注：1、水费、电费均按电表数另加10%（损耗）收取，实际损耗超过10%的，其差额仍由乙方承担。如供水、供电部门对水电费进行调价，则水电收费标准作相应调整，电梯电费和公共水、电费按客户租赁面积分摊。2、本租赁价格为不含税价格。3、本租赁物由第二年开始，每年租金递增5%。四、收费方式。乙方必须在合同订立之日，将第一个月的租金人民币510808元，履约保证金人民币1021616元，水电费保证金人民币30000元，合计人民币1562424元，一次性缴交甲方，以后每月5日前为当月租金及上月水电费等费用的缴交日期。甲方指定收款账号：开户行为建设银行广州东山高教大厦，户名为罗丽香，银行账号为62×××33…3569。六、甲方权利、义务。1、甲方有权利按本合同规定的时间向乙方收取租金、水电费、管理费和其他应收费用。九、违约责任。2、乙方逾期交纳租金、水电费、各项分摊费用等一切相关应缴费用，每逾期一天按欠交额2‰加收滞纳金；逾期超过10天，甲方有权停止水电供应，所造成的损失由乙方负责；逾期超过25天，作为乙方违约处理，甲方有权解除本合同，将租出的租赁物收回、转租，所收押金不予退还。十一、本合同的生效。本合同一式3份，甲方执2份，乙方执1份，自甲乙双方签字盖章后，甲方收到押金之日起正式生效。另查明，2019年5月7日，天信公司向罗丽香出具了《授权委托书》，称授权罗丽香作为天信公司权利人，就案涉场地办理租赁及签订租赁合同、收费等事宜，并列明了收取款项的银行账户户名为罗丽香，开户行为中国建设银行广州东山高教大厦支行及开户账号。2019年5月13日，天信公司出具《授权委托书》给吴婷婷，称天信公司作为案涉场地的产权方，现将案涉场地物业的经营管理权（从2019年5月7日开始至2029年6月30日，在吴婷婷方无违约情况下）全部授权委托给吴婷婷，吴婷婷享有的代理权限包括但不限于：1、出租、分租案涉场地；2、签订案涉场地物业租赁合同；3、收取案涉场地的租金及保证金，但不允许有超过一个季度的方式对分租户进行费用收取；4、管理案涉场地并收取相应的管理费及水电费；5、办理案涉场地的租赁登记备案手续；6、因经营需要，对外宣传推广案涉场地。2019年7月4日，吴婷婷与案外人唐祺斌签订《租赁合同》，将案涉四处场地中二层D区自编k202、k204号商铺出租给唐祺斌，并收取了唐祺斌交纳的租赁履约保证金人民币18775.57元；2019年7月18日，吴婷婷与案外人黄益注签订《租赁合同》，将案涉四处场地中二层k212号商铺出租给黄益注，并收取了黄益注交纳的履约保证金人民币7101元；2019年9月12日，吴婷婷与案外人广州励科办公设备有限公司签订《租赁合同》，将案涉四处场地中二层k235号商铺出租给该公司，并收取其交纳的履约保证金人民币18251.64元、水电保证金人民币1000元。此外，吴婷婷还收取了案外人杨立珊租赁案涉二层k201/k210商铺履约保证金人民币13978.46元、水电保证金人民币1000元；收取广州明创办公设备有限公司交纳租赁案涉二层k213/214/215商铺履约保证金人民币20174.73元、水电费保证金人民币1000元；收取刘华晨交纳租赁案涉二层k216商铺履约保证金人民币8418.63元、水电费保证金人民币1000元；收取罗平交纳租赁案涉二层k221商铺履约保证金人民币7082.1元、水电费保证金人民币1000元；收取陈志宏交纳租赁案涉二层k222商铺履约保证金人民币7735.2元；收取周俊平交纳租赁案涉二层k225商铺履约保证金人民币15311.72元、水电保证金人民币1000元；收取满罗彦交纳租赁案涉二层k226商铺履约保证金人民币29031.2元、水电保证金人民币1000元；收取张书亮交纳租赁案涉二层k232商铺履约保证金人民币15780元、水电保证金人民币1000元；收取广州携创办公用品有限公司交纳租赁案涉二层k239/k263商铺履约保证金人民币11224.04元、水电保证金人民币1000元；收取龙梅交纳租赁案涉二层k240/242商铺履约保证金人民币20777元、水电费保证金人民币1000元；收取沈家献交纳租赁案涉二层k247、k246商铺履约保证金人民币14086.6元、23709.4元；收取王中玉交纳租赁案涉二层k249/251商铺履约保证金人民币15673.47元、水电保证金人民币1000元；收取杨爱强交纳租赁案涉二层k252商铺履约保证金人民币9520元、水电保证金人民币1000元；收取蒋苗苗交纳租赁案涉二层k253商铺履约保证金人民币10206元、水电保证金人民币1000元；收取黄晓欢交纳租赁案涉二层k254A/k258商铺履约保证金人民币16655.79元、水电保证金人民币1000元；收取广州市天河区科技海宇兆办公用品公司交纳租赁案涉二层k259商铺履约保证金人民币5260元；收取广州集森办公设备有限公司交纳租赁案涉二层k262商铺履约保证金人民币11143.44元、水电保证金人民币1000元；收取罗崇文交纳租赁案涉三层k303商铺履约保证金人民币28000元、水电保证金人民币1000元；收取广州佳印复印机耗材有限公司交纳租赁案涉三层k301/k310-312商铺履约保证金人民币46710元、水电保证金人民币1000元；收取王仪华交纳租赁案涉三层k316商铺履约保证金人民币20803.2元、水电保证金人民币1000元；收取陈明交纳租赁案涉三层k319商铺履约保证金人民币17490元、水电保证金人民币1000元；收取广州汉美办公设备有限公司交纳租赁案涉三层k337商铺履约保证金人民币31241.76元、水电保证金人民币1000元；收取陈芙蓉交纳租赁案涉三层k339商铺履约保证金人民币6575元、水电保证金人民币1000元；收取广州墨彩晟办公设备有限公司交纳租赁案涉三层k340商铺履约保证金人民币9205元、水电保证金人民币1000元。以上现有的吴婷婷出具给各案外人的收款收据显示其收取各案外人履约保证金、水电费保证金共计人民币483920.95元。2019年6月，吴婷婷通过银行转账的方式分2次每次分别转账给罗丽香人民币50000元，均未备注款项性质；2019年7月，吴婷婷向罗丽香转账5次，其中3次金额均为人民币50000元、一次金额为人民币140000元、另一次金额为人民币45000元，均未备注款项性质；2019年8月，吴婷婷向罗丽香转账6次，其中5次金额均为人民币50000元，一次金额为人民币100000元，均未备注款项性质；2019年9月，吴婷婷共向罗丽香转账28次均未备注款项性质，其中9月2日一次金额为人民币11032.98元，9月10日14次金额分别为人民币9387.79元、3550.5元、10087.37元、4209.32元、7890元、10388.5元、7836.73元、4760元、5103元、2630元、8327.9元、5098.26元、3287.5元、3647.8元，9月11日3次金额分别为人民币12150元、8552.7元、9495.2元，9月12日4次金额分别为人民币23355元、19251.64元、9125.82元、7666.45元，9月17日3次金额分别为人民币7655.85元、6989.23元、4484.9元，9月18日一次金额为人民币15620元，9月29日2次金额分别为人民币10401.6元、4734元。以上吴婷婷向罗丽香转账的款项共计为人民币1021720.04元。2019年9月24日，天信公司向吴婷婷发出了《催告函》，称天信公司与吴婷婷于2010年1月27日签订案涉合同一，因吴婷婷一直拖欠租金，截止2019年9月份欠租金和滞纳金人民币4799583元，天信公司一直催告，但吴婷婷一直未支付。2018年12月20日，吴婷婷无力支付租金，天信公司欲与其解除合同，吴婷婷申请将案涉三处场地于2019年3月1日返还天信公司，但一直未返还，导致天信公司损失巨大，限吴婷婷于5日内向天信公司缴清租金，逾期或未足额缴清均视为放弃合同权利义务，自愿解除合同。2019年10月1日，天信公司向吴婷婷发出了《解除合同通知书》，称吴婷婷一再延迟履行双方间的租赁合同，经催告后未履行，天信公司根据《合同法》及其他法律法规的相关规定，依法行使合同解除权，特发此函，通知吴婷婷，依法解除合同。2019年10月12日，吴婷婷向天信公司发出了《关于天信物业、的回复》，称其已收到天信公司2019年9月24日《催告函》及2019年10月8日函达的《解除合同通知书》，并称：1、直到收到天信公司向吴婷婷出具解除合同通知书之日（2019年10月8日）止，天信公司未将有其签字盖章的租赁合同交付吴婷婷，吴婷婷没有双方签字的、生效的租赁合同原件，因此双方没有租赁关系；2、天信公司于2019年5月13日出具授权委托书给吴婷婷，并确认从2019年5月7日开始至2029年6月30日将天立大厦案涉四处场地全权授权吴婷婷享有代理权限，并且在此期间，吴婷婷如实按期将从租户收取到的租金转交给天信公司，因此吴婷婷与天信公司之间属于委托与被委托的关系，并非租赁关系。2019年10月28日，广州天立物业管理有限公司（以下简称“天立公司”）即天立大厦物业管理处向天信公司及吴婷婷发出了《催缴通知》，称管理处提醒，二楼、三楼、五楼2018年10月至2019年9月份管理费欠缴总合计人民币211343.1元（其中二、三楼欠缴管理费人民币110868元，五楼欠缴管理费人民币100475.1元）至今仍未清付，请于11月10日前到六楼管理处缴交此笔费用。并称之前商场二、三、五楼水电费、设备维修费，均由天立公司代支付，由于商场二、三、五楼业主天信公司及原租户吴婷婷累计欠缴管理费金额较多，天立公司已无力承担电费及各项设备维修、保养费用缴纳，如因未缴纳电费致供电局停电、设备设施维修保养不及时而影响运行，由此产生的法律责任及后果由业主天信公司自行承担，另超期未交管理费每天将按欠缴费用的5‰收取滞纳金。另，2019年6月19日，广州麦兔教育咨询有限公司（以下简称“麦兔公司”）委托广东尚情律师事务所向天信公司发出了《律师函》，称麦兔公司与天信公司于2018年10月份签订的《写字楼租赁合同（天立大厦）》已经生效，且麦兔公司已在合同签订后向天信公司支付诚意金人民币500000元、预付租金人民币475007元、履约押金及水电费押金共人民币1000014元，故麦兔公司与天信公司已经形成了租赁关系，天信公司却仍将案涉四处物业交由吴婷婷继续对外招租，该行为已经构成违约。并要求天信公司立即终止授权吴婷婷对外招租的行为，并在收悉《律师函》7天内将《写字楼租赁合同（天立大厦）》约定的全部物业使用权移交给麦兔公司等。2020年4月26日，天立大厦部分分租户向天信公司发出了《致广州市天信物业管理有限公司的回函》，称2019年9月底天信公司与广州海越物业管理有限公司（以下简称“海越公司”）、吴婷婷在天立大厦三楼k308档口口头告知各分租户2019年9月30日天信公司结束与原委托人吴婷婷的授权管理，并与海越公司签订租赁合同，于2019年10月1日生效，并宣告各分租户须与海越公司重新签订合同，让原委托人吴婷婷与各分租户作出租赁场地交接清算，同时确定各分租户在2019年7月1日至9月30日签订合同生效，履约保证金生效等。庭审中，天信公司、吴婷婷确认以下内容：1、天信公司称吴婷婷自2018年10月份-2019年9月份共欠付租金人民币4273039.3元、滞纳金每天以所欠金额2‰暂计算至2019年9月30日为人民币378622.1元；吴婷婷则称双方之间的租赁关系已在2018年12月1日结束，被告已付清全部租金及滞纳金，并称被告已向天信公司授权的收款人罗丽香账户转账人民币1021720.04元，其中包含租赁保证金人民币504823.9元（履约保证金人民币475823.9元、水电费保证金人民币29000元）。2、天信公司称吴婷婷在租赁期间欠付物业管理费人民币211343.1元；吴婷婷则称物业管理费已经由各分租户自行交给了物业管理公司，并提交了各分租户缴纳2019年7、8、9月物业管理费发票38张。原告天信公司提交了以下证据：1.房产证复印件8张；2.《租赁合同》（2010年）；3.授权书及《租赁合同》（2019年）；4.欠费明细；5.催告函及解除合同通知书；6.催缴通知；7.开具押金明细表；8.通知函、2014年12月29日的催款函、2015年2月15日的催款函、2015年5月21日的催款函、2015年7月13日的催款函、2015年9月11日的催款函、2016年1月15日的催款函、2016年8月8日的催款函、2016年10月9日的告知函、2017年1月12日的告知函、2017年5月23日的催款函、2017年7月24日的催款函、2017年8月21日的催款函、2017年9月5日的催款函、2017年9月20日的催款函、2017年10月9日的催款函、2017年10月17日的催款函、2017年11月9日的催款函、2017年11月17日的催款函、2017年12月1日的催款函、2018年1月10日的催款函、2018年7月30日的催款函、2018年9月4日的催款函、2018年9月30日的催款函、2018年10月30日的催款函、撤场通知、2018年11月8日关于违约清场的告知函、2018年11月16日关于违约清场的告知函、2018年11月16日的告知函、2018年12月3日的告知函；9.承诺书、申请书、终止合同协议、天立大厦场地租赁申请解决方案；10.吴婷婷收取天立大厦各分租户保证金汇总表、收款收据52张。被告吴婷婷提交了以下证据：1.终止合同协议；2.2018年12月6日的授权书、2019年5月13日的授权委托书、与黄益注签订的租赁合同及收款收据2张、与唐祺斌签订的租赁合同及收款收据、与广州励科办公设备有限公司签订的租赁合同及收款收据3张、截止2019年7月-9月租金及履约保证金明细；3.广东尚情律师事务所律师函及EMS邮件单；4.致广州市天信物业管理有限公司《关于场地收回的告知函》的回函；5.各分租户缴纳2019年7、8、9月物业管理费发票38张；6.关于天信物业《催告函》、《解除合同通知书》的回复及送达凭证；7.广州市房屋租赁合同（备案版）；8.2019年6月-9月转账给罗丽香的明细。本院认为：原告天信公司与被告吴婷婷签订的案涉合同一、案涉合同二均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。本案中，吴婷婷虽主张其与天信公司之间为委托管理关系，并非租赁关系，但从本案现有的证据来看，天信公司与吴婷婷早在2010年1月27日就签订了案涉合同一，形成了租赁关系，2018年12月1日双方虽签订了《终止合同协议》，但原告一直未能收回案涉三处场地，2018年12月6日，天信公司出具《授权书》给吴婷婷并在授权内容中表明授权范围主要为尽快清场并退还场地给原告方，2018年12月20日，吴婷婷向天信公司提交了《申请书》，向天信公司申请将案涉三处场地租赁延期至2019年3月1日交还并称自2018年12月1日至场地交还之日期间，场地产生的相关费用及责任义务按原合同即案涉合同一约定执行。但吴婷婷未能在2019年3月1日返还案涉三处场地，又于2019年5月10日向天信公司提交了《天立大厦场地租赁申请解决方案》，申请租赁案涉四处场地，双方遂于2019年5月13日签订案涉合同二，同日天信公司出具《授权委托书》给吴婷婷，强调在吴婷婷无违约情况下将案涉四处场地物业的经营管理权在租赁期间全部授权委托给吴婷婷。可见，天信公司一直是基于双方之间的租赁关系才授权吴婷婷管理案涉四处场地，故即便天信公司与吴婷婷之间存在委托关系，也不影响双方之间早就实际存在的租赁关系，吴婷婷以双方之间存在委托关系而辩称双方之间不存在租赁关系，本院不予采信。关于原告要求解除双方之间房屋租赁合同关系的诉请。首先，关于案涉合同一，原、被告已于2018年12月1日签订了《终止合同协议》，约定终止案涉合同一，则双方已经协商一致终止了合同的履行。其次，关于案涉合同二，被告虽辩称案涉合同二中约定“自甲乙双方签字盖章后，甲方收到押金之日起生效”，被告未向原告交纳押金，故案涉合同二未生效，但依照合同的约定可知收取押金是原告的权利，支付押金系被告的义务，即使被告未支付押金，原告作为权利人并未提出异议，表明其不认为影响合同的效力，而被告则持续占有案涉四处场地并以出租方的名义将其中的商铺出租给各分租户，其已事实上履行了案涉合同二。故，被告主张案涉合同二未在双方之间生效，本院不予采信。从原告提交的证据来看，被告存在长期拖欠租金的行为，经催告后仍未履行，原告于2019年10月1日向被告发出《解除合同通知书》要求解除与被告之间的案涉合同二并于该日收回案涉四处场地，是行使合同所约定的单方解除权，可以产生解除合同的法律效力，本院予以确认。关于原告要求被告支付房屋租金人民币4273039.3元及迟延支付滞纳金的诉请。1、关于租金。（1）2018年10、11月期间。原告提交了其2018年12月3日发给被告的《告知函》，要求被告交纳拖欠的租金，其中10月份欠租金人民币149572.9元、11月份欠租金人民币263547.3元；被告虽称其已缴清相关费用，但其作为应举证证明足额缴纳租金的一方未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的责任，故本院采信原告的主张，被告应支付原告10月份欠付租金人民币149572.9元、11月份欠付租金人民币263547.3元。（2）2018年12月-2019年6月期间。原、被告双方于2018年12月1日约定终止履行案涉合同一，但被告一直未能清空场地归还原告，并在此后提出将案涉三处场地的租赁期限延期至2019年3月1日，原告对此未作回复，被告继续占有案涉三处场地并于2019年5月10日向原告申请租赁案涉四处场地，后双方于2019年5月13日签订案涉合同二，约定自2019年7月1日起租赁案涉四处场地。则在2018年12月1日至2019年6月30日期间，虽然双方已协议终止履行案涉合同一，但被告持续占有案涉三处场地，应参照案涉合同一的标准支付占有使用费，因案涉三处场地月租金额为332499.3元，则2018年12月-2019年6月份占用费共计为人民币2327495.1元。（3）2019年7月-2019年9月期间。如前所述，该期间案涉合同二在原被告间发生法律效力，该期间的租金应按照案涉合同二的约定的标准执行，因案涉四处场地月租金额共计为人民币510808元，则2019年7月-9月份租金共计为人民币1532424元。以上被告应支付原告2018年10月至2019年9月份欠付租金及占用费合计为人民币4273039.3元。至于被告辩称其已向原告授权的收款人罗丽香的银行账户转账共计人民币1021720.04元，因被告转账时均未备注款项性质，故本院在本案中不做处理，被告可另行提起诉讼主张权利。2、关于滞纳金。经查，双方在案涉合同一、案涉合同二中确有关于滞纳金的约定，则原告主张被告支付欠付租金2018年10、11月份及2019年7、8、9月份的滞纳金合理，本院予以支持，但原告主张标准过高，本院予以调整，调整为按照中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；至于2018年12月至2019年6期间双方没有约定，故原告要求被告支付该期间欠付占用费的滞纳金理据不足，本院不予支持。至于吴婷婷主张原告存在将案涉四处场地出租给包括麦兔公司在内的多个承租人，并对被告造成损失的的问题，被告可另循途径主张权利。关于原告要求被告支付其收取的分租户租赁保证金人民币516317.05元的诉请。经查，本案中原告与被告之间存在租赁关系，被告与各分租户之间又存在各自的租赁关系，因合同具有相对性，属于不同主体之间的法律关系，并且原告也未提交证据证明其依据合同约定已代被告向各分租户退还了被告收取的租赁保证金，故原告要求被告支付其收取的分租户租赁保证金人民币516317.05元缺乏合同及事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业管理费人民币211343.1元及滞纳金的诉请。经查，原告仅提交了天立公司出具的《催缴通知》，未提交证据证明其已经代为支付了上述的费用；而被告对此予以否认，并提交了各分租户缴纳物业管理费的发票予以证明，故原告提交的证据尚不足以证明该主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州市天信物业管理有限公司与吴婷婷之间的房屋租赁合同关系已解除。二、被告吴婷婷自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天信物业管理有限公司支付欠付的租金及场地占有使用费共计人民币4273039.3元，及逾期支付租金的滞纳金【自2018年10月6日以人民币149572.9元为基数计至实际清偿之日止；自2018年11月6日以人民币263547.3元为基数计至实际清偿之日止；自2019年7月6日以人民币510808元为基数计至实际清偿之日止；自2019年8月6日以人民币510808元为基数计至实际清偿之日止；自2019年9月6日以人民币510808元为基数计至实际清偿之日止，均按中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；上述滞纳金总额以各月欠付的租金本金为限】。三、驳回原告广州市天信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50300元、，由原告广州市天信物业管理有限公司负担11650元，被告吴婷婷负担38650元；保全费5000元，由被告吴婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  伍凤英人民陪审员  严立群二〇二一年二月三日书 记 员  梁怡筠李愿