北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17885号原告:朱小荣，女，1970年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:杨柳，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人:荣文卿，北京昊庭律师事务所实习律师。被告:北京市粤港装饰有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座984。法定代表人：邹启英，总经理。委托诉讼代理人:赵一卜，天津惠华律师事务所律师。原告朱小荣与被告北京市粤港装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱小荣的委托诉讼代理人杨柳、荣文卿，被告北京市粤港装饰有限公司的委托诉讼代理人赵一卜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2017年5月20日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为【xxx】）；2、请求法院判令被告将位于北京市通州区普欣南里xxx-1至2层全部房屋腾退并交付给原告；3、请求法院判令被告向原告支付自2019年10月1日起至实际腾退交付完毕之日止的租金，按照月租金45000元的标准计算；4、请求法院判令被告向原告支付违约金129000元；5、请求法院判令被告将房屋恢复原状；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在北京丽兹行房地产顾问有限公司的居间服务下，于2017年5月20日共同签订了编号为【xxx】的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定被告承租原告坐落于北京市通州区普欣南里xxx-1至2层全部房屋，建筑面积约396.34平方米，租赁用途为商住，房屋租赁期自2017年5月25日至2022年5月24日止，共五年，前两年月租金为43000元，后三年月租金为45000元，租金按季度付，每年的2月25日、5月25日、8月25日及11月25日前支付下一季度的租金。《合同》第九条约定，承租方不按照约定支付租金达15日的，出租方有权单方解除合同并收回房屋，《合同》第十条约定，承租方有上述情形的，应按月租金的300%向出租方支付违约金，出租方并可要求承租方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告，但被告自2018年11月25日始就一直未按合同约定按时足额向原告支付房租，房租也仅支付至2019年9月30日，剩余租金至今未付，已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告北京市粤港装饰有限公司（以下简称粤港公司）辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、第一项诉求，我方不存在单方违约行为，受疫情和不可抗力影响及相应国家防疫号召，我方从今年年初并没有使用涉案房屋是由于疫情后原告不予配合导致我方及其工作人员无法进入小区，原告自身存在问题，没有按照合同约定全面履行义务，故我方不属于单方违约，且在合同履行过程中原告亦存在违约行为没有履行房屋维修义务也未履行向我方开具增值税发票的义务；2、第二项诉求，我方认为如果原告愿意继续出租房屋我方可以去租，如果双方协商一致，我方也愿意腾退房屋但是需要原告配合并且给予一定的时间；3、第三项诉求，我方有证据证明2019年10月后我方多次向原告支付了租金；4、第四项诉求，我方没有违约行为，原告诉求没有事实依据，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金不得超过实际损失的30%，原告没有任何损失且根据最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题指导意见，受疫情影响，出租方要求解除合同及要求承租方支付违约金的不予支持；5、第五项诉求，原告需要提供合同的附属清单证明在租赁时房屋内原始留存物品，且恢复原状前提为原告配合我方办理腾房等事宜。综上，请求驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案涉诉房屋坐落于北京市通州区普欣南里xxx-1至2层全部（权证号：X京房权证通字第XXXX号），房屋所有权人系朱小荣。2017年5月20日，朱小荣（出租人，甲方）与粤港装饰公司（承租人，乙方）经北京丽兹行房地产顾问有限公司（居间人，丙方）居间服务签订《房屋租赁合同》（合同编号xxx），双方约定：租赁用途商住；如租赁用途为居住的，居住人数为7人，最多不超过10人；房屋租赁期限自2017年5月25日至2022年5月24日止，共计伍年零个月。甲方应于2017年5月20日前将房屋按约定条件交给付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方和丙方提出书面续租要求，协商一致后三方重新签订房屋租赁合同。租金及押金：租金标准及支付方式：2017年5月25日至2019年5月24日是43000元，2019年5月25日至2022年5月24日为45000元，租金总计人民币2652000元（大写：贰佰陆拾伍万贰仟元整）。支付方式现金、银行汇款，押贰付叁，各期租金支付日期：2017年5月25日前，2017年8月25日前，2017年11月25日前，2018年2月25日前，以此类推每年的2月25日、5月25日、8月25日、11月25日前支付。押金：人民币86000元（大写：捌万陆仟元整），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，（7）（12）详见第七条第二款甲方部分第一款甲方部分由甲方承担，（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）（10）（11）（12）详见第七条第二款乙方部分由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。房屋维护及维修：甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同解除，经甲方双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。甲方有下刑情形之一的，乙方有权单方面解除合同；1、迟延交付房屋达15日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2欠缴各项费用达10000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；其他法定的合同解除情形。违约责任：一、甲方有第九条第三款约定的情形之一的应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的应按月租金的300%向甲方支付违约金；甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。二、租赁期内甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租的违约方按月租金的300%违约金，甲方还应退还相应的租金。三、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。四、甲方未按约定时间交付该屋或者乙方不按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的，每日应按1434元标准支付违约金。如达到解除合同条件的，只承担解除合同的违约责任。五、乙方未按约定时间返还房屋的，每日应按1434元标准支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，粤港公司向朱小荣支付押金86000元。2017年5月22日至2020年6月27日，粤港公司陆续向朱小荣支付房屋租金。其中于2017年5月22日、8月25日、11月27日分别支付129000元、129000元、129000元；于2018年2月24日、5月25日、8月24日、12月18日分别支付129000元、129000元、129000元、43000元；于2019年2月2日、4月16日、5月7日、6月26日、7月26日、8月29日、11月11日、11月26日、11月30日、12月19日分别支付43000元、10000元、33000元、45000元、45000元、45000元、45000元、20000元、25000元、45000元；于2020年3月15日、6月27日分别支付45000元、10000元。后粤港公司未向朱小荣支付租金。双方经法庭调解无效。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据双方合同约定及粤港公司交纳租金情况，粤港公司应交纳的2018年-2019年度租金为516000元，粤港公司从该年度第三期开始迟延不足额交纳，直至2019年8月29日才将该年度租金交纳完毕。2019-2020年度租金为540000元，粤港公司从该年度第一期即开始迟延不足额交纳，截至2020年6月27日共向朱小荣支付196000元，仅满足4个月租金有余，本院据此认定其仅交纳了至2019年10月5日期间内的租金，粤港公司存在未按合同约定拖延交纳租金的行为，故现朱小荣提出解除合同，本院对此予以支持。关于合同解除日期，粤港公司希望继续承租，朱小荣明确表示反对，在粤港公司出现迟延交付租金行为后朱小荣亦未明确向其提出解除合同的表示且继续接受粤港公司的给付，故本院结合现有证据、双方庭审陈述、租金交纳及房屋占有使用情况，酌定双方合同于本案开庭之日解除，故粤港公司应支付朱小荣自2019年10月6日至解除之日的租金，本院经核算粤港公司应支付的该部分租金为626000元。因粤港公司已向朱小荣交纳了86000元的押金，为减少当事人诉累，本院对此予以折抵扣减，故粤港公司实际应支付租金为540000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。粤港公司应将涉诉房屋腾清并交付朱小荣，同时支付截至交付之日的占用使用费，本院参考双方合同约定，酌定该部分费用为每日1500元。关于违约行为，按照合同约定，粤港公司应于2018年11月25日前交纳2018-2019年度第三期租金，但其直至12月18才予以支付，此后均出现迟延不足额交纳租金的情形，粤港公司主张2020年春节期间因疫情防控影响无法使用涉诉房屋，朱小荣拒绝配合为其办理相关手续导致无法进入小区使用房屋，朱小荣不予认可，主张不存在因疫情原因无法使用涉诉房屋的情形。对此，粤港公司并未提交相关证据加以佐证，其截至2020年6月27日依然继续支付租金。且根据众所周知的事实，新冠疫情发生于2019年底，粤港公司迟延不足额交纳租金的行为发生在疫情之前，故粤港公司以新冠疫情原因无法使用涉诉房屋的主张并无依据亦不构成其迟延拒交租金的理由，故本院对其该项答辩意见不予采信，粤港公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算方式及数额，粤港公司认为合同约定不合理，双方于庭审中亦均同意由法院酌定调整，故本院参考双方合同的约定、粤港公司的违约行为等因素酌定为9500元，朱小荣超出的诉求部分本院不予支持；关于粤港公司主张朱小荣未尽维修义务亦构成违约，粤港公司并未提供确实充分的证据，本院对此不予采信；关于将涉诉房屋恢复原状，朱小荣的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告朱小荣与被告北京市粤港装饰有限公司于2017年5月20日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：【xxx】）于2020年11月26日解除；二、被告北京市粤港装饰有限公司将位于北京市通州区普欣南里xxx-1至2层全部（权证号：X京房权证通字第XXXX号）腾清交付原告朱小荣，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、被告北京市粤港装饰有限公司向原告朱小荣给付房屋租金540000元，于本判决生效之日起七内执行清；四、被告北京市粤港装饰有限公司向原告朱小荣给付房屋占用使用费，以每天1500元标准，自2020年11月27日起至本案涉诉房屋实际腾清交付之日止，于本判决生效之日起七内执行清；五、被告北京市粤港装饰有限公司向原告朱小荣给付违约金9500元，于本判决生效之日起七内执行清；六、驳回原告朱小荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元，由原告朱小荣负担1761元（已交纳），由北京市粤港装饰有限公司共同负担9179元，于本判决生效之日起七内交纳；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二一年二月十日书记员  黄秀琴