广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17248号原告：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。责任人：简麟辉。委托诉讼代理人：赵华林,广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽萍,广东安法律师事务所律师。被告：广州信福汽车配件有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号、横枝岗路96号广园致友汽配城自编D栋12号铺。法定代表人：谢龙凤。被告：谢龙凤，女，1963年9月6日出生，汉族，身份证住址湖南省桂阳县。被告：叶建华，男，1957年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省东源县。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告广州信福汽车配件有限公司（以下简称信福公司）、谢龙凤、叶建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑丽萍到庭参加诉讼，各被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的租赁合同；2.判令三被告支付欠付的2019年10月至2020年1月份租金、管理费73256元，滞纳金73256元；3.判令三被告支付拖欠水电费以及综合服务费802元，滞纳金802元；4.判令三被告因单方面违约解除合同，向原告赔偿损失141440元；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2013年7月1日，原告与被告的《租赁合同》，约定：原告将位于广园××号广园致友汽配城D12号的档位出租给被告，总建筑面积64平方米，租期自2013年7月1日起至2021年6月21日止，其中2019年7月1日至2020年6月30日月租金为16906元，管理费为每月1408元，水电费按照水电公司收取原告总表金额除以各用户合共总度数后得出的单价计收；被告应于每月15日前以银行转账支票结算的方式向原告支付上述费用；若被告未按时支付水、电费，原告有权按迟延支付费用的10%收取滞纳金至费用缴清之日止；若被告未按时交纳租金、管理费或相关费用，按日3%的标准向原告交纳滞纳金至费用缴清之日止等。被告自2019年10月起未向原告交纳租金、管理费及水电费、综合服务费，已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，经原告催告，被告至今仍未付清。根据合同约定，原告于2020年1月31日向被告发函解除了双方之间的租赁合同。该租赁合同应于2021年6月21日到期，因被告单方违约，导致租赁合同提前17个月到期，给原告造成严重的经济损失。故提起本案诉讼。三被告没有答辩。经审理查明，2013年7月1日，原告（甲方）与被告叶建华（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城D12号档位，总建筑面积64平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为16906元/月，管理费为1408元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金10000元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。该合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。被告自2019年10月起未向原告支付租金、管理费及水电费。2019年12月30日，原告委托律师向信福公司位于涉房屋的地址寄送《律师函》，要求信福公司支付10月租金、管理费、水电费、综合服务费19116元，11月租金、管理费18314元，12月的租金、管理费18314元以及滞纳金、违约金等。该邮件因“原址查无此人”被退回。2020年1月31日，原告向被告叶建华位于广东省河源市××城镇××北××行政大道××号地址寄送《解除租赁合同通知书》，内容为：信福公司，贵司自2019年10月起未向原告支付合同约定的租金、管理费、水电费和综合服务费，原告虽经发函催促，但贵司至今拒不支付，鉴于贵司的严重违约行为，原告根据合同约定，现正式通知贵司，从2020年1月31日起解除与贵司之间编号为D12-01《广园致友汽配城总场租赁合同》，并保留追究贵司的违约责任的权利。该邮件未妥投。原告并于同日在涉诉商铺现场张贴上述通知。原告为了证明其损失，向本院提交了融通地产（广东）有限责任公司与致友公司签订的《房地产租赁合同》，其中约定了原告承租的地址为致友汽配城，建筑面积17224.89平方米，场地面积18861.8平方米；其中2019年9月1日至2019年12月31日每天租金为72226.06元,2020年1月1日至2020年8月31日每天租金为72028.72元，2020年9月1日至2021年12月31日每天租金为73469.30元。庭审中，原告表示：叶建华曾经是信福公司的股东及法定代表人，叶建华承租涉案场地后，实际交由信福公司使用，租金也是该公司支付；于2020年1月31日收回涉诉房屋；被告欠付2019年9月水费24元、电费368元及综合服务费410元。本院认为：原告与被告叶建华自愿签订的上述《租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。原告虽表示涉诉房屋由信福公司实际使用，但未有证据反映涉诉合同已变更承租人，故原告要求被告信福公司、谢龙凤承担租赁合同义务，于法无据，本院不予支持。现原告主张被告叶建华拖欠2019年10月至2020年1月的租金、管理费及水电费、综合服务费至今未付，被告未到庭提出异议，视为其放弃相应的诉讼权利，故本院对原告的上述主张予以采信。原告据此主张其有权解除合同且被告叶建华应向其支付欠付的2019年10月至2020年1月的租金、管理费、水电费、综合服务费及逾期支付产生的滞纳金，理据充分，本院予以支持。原告自认其已于2020年1月31日收回涉案商铺，故原被告双方之间的租赁关系已于该日实际解除。对于原告诉请要求判令解除租赁合同的请求，本院不再调处。关于滞纳金的标准，合同约定为逾期缴纳水电费每逾期一日需交纳迟交租金的3%滞纳金，逾期缴纳租金、管理费需交纳迟交租金的10%滞纳金，在原告没有提交相应证据证明被告迟延交纳租金等费用造成的实际损失的情况下，考虑到本案为房屋租赁合同纠纷，原告的实际损失为被告逾期支付费用所造成的资金占用损失，故合同约定违约金显属过高，本院根据本案实际情况酌情调整为参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告赔偿剩余租期的租金损失的诉讼请求，因双方并未就该项损失进行约定，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告叶建华应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年10月至2019年1月的租金（按每月16906元计）、管理费（按每月1408元计）及逾期付款违约金（自2019年10月16日起至实际付清之日止，以每月欠付租金、管理费为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠租金及管理费总额为限）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告叶建华应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付水电费、综合服务费共802元及逾期付款违约金（自2019年10月16日起至实际付清之日止，以每月欠付租金、管理费为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠水电费及综合服务费总额为限）；三、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5644元，由原告负担3128元，被告叶建华负担2516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二一年二月七日书记员  冯诗欣