文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初3180号原告：朱冰青，男，1983年5月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。被告：邵金梅，女，1985年9月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。被告：姚丽梅，女，1981年3月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。第三人：邵金海，男，1983年4月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。第三人：淮安东方房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区富春花园C组团西侧门面房6室。统一社会信用代码：91320811MA1NDRMQ78。法定代表人：戚守飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚秀峰，男，1965年10月3日出生，汉族，住淮安市淮阴区，该公司员工。原告朱冰青与被告邵金梅、姚丽梅、第三人邵金海、淮安东方房地产经纪有限公司（以下简称东方房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后因案件审理需要，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱冰青及其委托诉讼代理人厉天浩，被告邵金梅的委托诉讼代理人张前，被告姚丽梅及其委托诉讼代理人张磊磊；第三人邵金海的委托诉讼代理人张前；第三人淮安东方房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张磊磊、戚秀峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告购房定金10万元，并赔偿房屋价格上涨损失20万元（暂定）；2、判令被告承担原告律师费4500元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年5月12日，在第三人淮安东方房地产经纪有限公司的居间下，被告2代被告1与原告签订了房屋买卖合同，约定被告1将其位于淮安市出卖于原告，房屋建筑面积约137平方米，房屋总价款为113万元。合同签订当日，原告向被告邵金梅支付购房定金10万元（被要求转入邵金梅哥哥邵金海账户），被告姚丽梅向原告出具定金收条。买卖合同第八条其他约定中明确载明：“余款103万元整在办理产权过户前付清。办理产权过户时间必须在2020年7月1日之前办理完毕。”合同签订后，原告依约积极履行自己的合同义务，但被告后来却以房屋总价过低为由，要求原告增加购房款，否则房子就不卖了。为保障买卖合同的顺利履行，原告分别于2020年6月19日、6月28日向被告发书面催促履行通知函，要求被告在2020年7月1日过户前提供银行卡号，以便于原告支付剩余103万元房款，但被告至今不予理睬，后经原告、第三人多次催促无果。原告认为，根据《合同法》的规定，被告的行为已构成根本性违约。被告姚丽梅辩称：1.姚与邵金海系远房亲戚关系，邵金海委托姚出售涉案房屋，涉案房屋登记在被告邵金梅的名下，但实际权利人为邵金海，涉案房屋在签订委托销售时，有邵金梅与开发商签订的商品房买卖合同，未办理房屋产权证书，姚在与本案原告签订房屋买卖合同之前，已将合同的内容告知了邵金海，在邵金海同意之后，姚才代为签订合同，同时将10万元定金支付到邵金海指定的银行账户；2.合同签订之后，邵金海委托姚帮忙办理涉案房屋的产权证书，准备过户给本案的原告，邵金梅在办理涉案房屋的产权证时，也知道涉案的房屋已出售给本案的原告，后因房屋涨价，邵金海和邵金梅不愿意履行买卖合同，后邵金海将10万元定金退给姚，姚将该10万元退还给案外人周慧玲；3.在签订合同过程中，姚已告知原告关于涉案房屋的相关情况，原告在知道该情况后同意购买并签订合同，现因合同出卖方违约，原告应依据合同约定向违约方主张赔偿责任，姚非合同当事人，仅是代理人，不应当承担原告诉讼请求当中的相关责任。被告邵金梅辩称：涉案房屋系邵金梅单独所有，从未委托姚签订房屋买卖合同出售该房屋，邵金梅对姚无权代理的行为不予认可，恳请法庭驳回对其全部诉讼请求。第三人东方房产述陈：合同的买卖双方在签订合同时，已明知涉案房屋的相关情况，双方仍同意签订合同，至于何方违约，承担何种责任，与我方无关。第三人邵金海述陈：1.本人系邵金梅的哥哥，本人从未委托姚丽梅签订房屋买卖合同；2.被告出售邵金梅房屋价格明显偏低；3.2020年5月12日，姚向我转账10万元，我已将该笔款项退给姚，2020年5月中旬至6月，涉案房屋市场价格差距并不大，原告及姚丽梅所称，因淮安房价上涨，邵金海不同意把房屋出售给原告，无事实依据。综上，姚丽梅为了成功收取中介费，不惜牺牲房屋出卖人的利益，在未得到邵金梅的委托情况下，企图用远低于市场行情的价格将涉案房屋卖出，这是违背城市公平守信原则的，且其行为事后也未得到邵金梅的追认，构成无权代理，相关的法律责任，因由其个人承担。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据审理情况，本院确认下列事实：（一）关于本案当事人之间的身份关系：本案被告邵金梅与第三人邵金海系兄妹关系；被告姚丽梅系第三人东方房产员工。（二）关于本案合同及履行情况：2020年5月12日，被告姚丽梅（甲方、出卖人、代理人）与原告朱冰清（乙方、买受人）签订房屋买卖合同一份，其主要内容为：一、房屋座落：淮安市的房屋出售给乙方，建筑面积：约137㎡，车库：/，阁楼：/，产权证号为：二、经双方协商，此房屋成交价（按套计算）为壹佰壹拾叁万元整（大写），小写：￥1130000元。乙方交付甲方购房定金人民币：壹拾万元整（小写￥100000元）。剩余房款在办理贷款或公证时按照第九项约定时间交付给甲方（付款以甲方收据为凭）并以本中介签证有效。三、本合同签订后，乙方须一次性付清中介清中介费信息服务费人民币壹万壹仟元整（小写：￥11000元），（按房屋成交价的1%计算，如贷款则另外收取房屋成交价的1.5%）。四、办理产权转移手续费、工本费、房屋契税、公证费由乙方承担，营业税由甲方承担，个人所得税由乙方承担。在办理产权过户过程中如遇国家政策调整，按国家政策规定交纳税费。五、违约责任：甲方违约，由甲方赔偿乙方2倍购房定金；乙方违约，购房定金不退。违约方必须按照房屋成交价的2%支付中介信息服务费，并承担诉讼费和律师费。若甲乙双方私下成交，则甲乙双方均须承担房屋成交价2%的中介信息服务费及诉讼费和律师费用。六、甲方签字代表夫妻双方及家人行为。甲方必须提供产权证、土地证、户口本、身份证等相关证件及复印件，乙方预付甲方定金后，甲方须将房产证、土地证和其他相关资料交给中介并积极协助乙方办理委托公证及产权过户等相关手续。甲方保证所售房屋无任何产权争议及债权债务等经济纠纷，并能顺利转移过户给乙方。如甲方采取欺诈等手段取得产权登记及隐瞒房屋真实情况，须承担由此产生的一切法律责任并赔偿乙方经济损失。其他约定：余款壹佰零叁万元整，在办理产权过户前付清，注：此房可贷款或公证，也可以过户给第三方，甲方净得壹佰壹拾叁万元整，办理产权过户时间必须在2020年7月1日前办理完毕。双方在合同中还就房屋的交付等相关事宜进行了约定。在该合同的尾部，在甲方签字栏被告姚丽梅代邵金梅签字，原告朱冰青签名，合同尾部还加盖了第三人东方房产的印章。合同签订当日，原告向被告邵金梅支付购房定金10万元（被要求转入邵金梅哥哥邵金海账户），被告姚丽梅向原告出具定金收条。后姚丽梅将定金转给邵金海，因本案所涉合同在履行过程中出现纠纷，邵金海将定金退还给姚丽梅，姚丽梅又将款项退还给原告朱冰青，因此，原告在诉讼过程中放弃了要求被告返还定金100000元的诉讼请求。2020年6月18日，原告朱冰青向邵金梅寄发《催促履行通知函》，后被退回。（三）案涉房屋情况：案涉房屋邵金梅及其前夫共同所有。后邵金梅与其前夫离婚，根据双方协议，案涉房屋归邵金梅个人所有，2020年7月1日，案涉房屋办理产权登记手续，归被告邵金梅个人所有。（四）、关于本案代理费：为本案诉讼，原告朱冰青与江苏拓力律师事务所签订民事代理合同，原告支付代理费4500元。本院认为，本案争议焦点为：1.被告姚在签订合同时，有无得到邵金梅、邵金海的有效授权；2.本案所涉合同是否具有法律效力；3.本案承担责任的主体。（一）、关于本案的法律适用根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案原、被告之间的合同签订及纠纷均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》等的规定。（二）、关于本案所涉合同的效力《最高人民法院》(2012年)第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，现有证据虽不足以证明被告姚丽梅与原告签订房屋买卖合同在出售案涉房屋时，得到了房屋所有权人邵金梅的委托，但不影响本案所涉合同的成立生效。因本案所涉合同现已实际无法履行，买受人要求解除合同并主张损害赔偿的，本院应予支持。（三）、关于本案责任主体及数额：本案中，被告姚丽梅未能得到案涉房屋的所有权人的明确书面授权，却以房屋所有权人的名义与原告签订房屋买卖合同，导致房屋买卖合同无法履行，是引发本案诉讼的重要原因之一，被告姚丽梅应承担相应的法律责任。但是，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条规定：用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。本案中，被告姚丽梅系当事人东方房产的工作人员，其代邵金梅与原告签订合同的行为应系其履行职务的行为，该协议行为已经得到第三人东方房产的盖章确认，故姚丽梅的责任应由东方房产承担。同时，在本案中，原告在签订房屋买卖合同之前，未能严格审查姚丽梅与房屋实际所有人之间的关系而签订本案所涉合同，也是导致本案纠纷的重要原因之一，应承担相应的责任。原告主张要求被告承担其损失20万元，所提供的证据也未能得到其他当事人的认可，但根据当时本地房价向高的走势情况，本案所涉合同的无法履行，确实给原告造成了一定的损失，就损失数额，本院结合当时房地产价格走势情况及各方当事人在本案中的过错情况，酌定第三人东方房产赔偿原告损失140000元。原告主张被告赔偿律师费用4500元，符合双方合同约定，且收费并未违反相关规定，故第三人应予赔偿。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院》(2012年)第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条的规定判决如下：一、第三人淮安东方房地产经纪有限公司赔偿原告违约损失140000元。二、第三人淮安东方房地产经纪有限公司赔偿原告律师费4500元。前述款项于本判决生效之日起十日内给付。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5868元，诉讼保全费2020元，合计7888元，原告朱冰青负担1888元，第三人淮安东方房地产经纪有限公司负担6000。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安市清江浦支行。原告朱冰青缴费账号：62×××58；被告姚丽梅缴费账号：62×××66；被告邵金梅缴费账号：62×××74；第三人邵金海缴费账号62×××82；第三人淮安东方房地产经纪有限公司缴费账号：62×××90）。审 判 长  张 颖人民陪审员  赵传虎人民陪审员  周立霞二〇二一年二月一日书记员蒋彦