山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终851号上诉人（原审原告）：太原市深国泰物业管理有限公司，社会信用代码9114010675984505XY。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：杨某，住太原市。委托诉讼代理人：孟某，住太原市。上诉人（原审被告）：山西盛世利房地产经纪有限公司。法定代表人：冯某。委托诉讼代理人：田某，住太原市。被上诉人（原审被告）：冯某，住山西省绛县。上诉人太原市深国泰物业管理有限公司、山西盛世利房地产经纪有限公司因与被上诉人冯某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太原市深国泰物业管理有限公司的委托代理人杨某、孟某，上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司的委托代理人田某，到庭参加诉讼。被上诉人冯某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。太原市深国泰物业管理有限公司的上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4347号民事判决第三项；改判上诉人于二被上诉人解除租赁合同，改判被上诉人二对判决书第一项和第二项内容承担连带担保责任。改判房租不予减免。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实与理由：首先、被上诉人从2019年11月15日就开始拖欠租金，至今第一年的租赁期限已经届满，但是对于第一年的租金被上诉人仍然欠付大部分；被上诉人延迟履行主要债务，至今仍未履行。被上诉人的违约行为致使上诉人无法收到租金，上诉人的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《房屋租赁协议》应当予以解除。其次、冯某不仅仅是被上诉人一的法定代表人，而且是被上诉人一的绝对控股股东，是被上诉人一的实际控制人；双方签订《房屋租赁协议》时，第九条的约定“乙方的违约责任甲方有权向合同签定方及签订方的法人、股东追究就责任。法人、股东对合同履行承担连带担保责任”，就是为了防止被上诉人一无法履约时，由其实际控制人冯某承担责任，故而冯某才在协议后签字，表示愿意承担连带保证责任，其签字不仅仅代表着法定代表人的代表行为，更是实际控制人对于整个协议权利义务的控制与承诺，是连带担保责任的承诺。第三、受新冠疫情影响减免房租的政策，对私营企业没有硬性要求，因被上诉人违约在先，疫情未发生时已开始拖欠房租、取暖费，已给上诉人造成巨大经济损失，而且上诉人享受到的的房租减免都不足以弥补判决认定的金额，等于是上诉人要自掏腰包弥补被上诉人，补贴给被上诉人，上诉人的经营本来受疫情影响举步维艰，再减免房租更是加重了企业的负担。因此减免房租于情、于理、于法都无据可依。山西盛世利房地产经纪有限公司辩称：要求合同继续履行，当时对方电话里承诺减免两个月房租，后来对方没有减免，过程中公司已经投入资金。关于冯某的责任，他随后提交答辩意见。被告冯某经本院依法传唤未到庭参加诉讼亦未作出答辩。山西盛世利房地产经纪有限公司上诉请求：一、请求撤销太原市小店区人民法院（2020）0105民初4347号民事判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付租金402083元。二、请求撤销太原市小店区人民法院（2020）0105民初4347号民事判决第二项，改判上诉人不向被上诉人支付2020年二、3月的取暖费37515.6元和相应的违约金。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实与理由：一、应当减少上诉人两个半月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。由于新冠肺炎疫情的影响，上诉人于2020年1月底停止营业，直至4月底才开始营业，其中停业3个月，即使开业后也因受到疫情的影响，客源急剧减少，致使营业额受到较大影响。因此，根据上述法律规定，应当对上诉人的租金进行减免。并且平阳街办对被上诉人的房租进行了减免，使被上诉人减轻了部分损失。虽然一审法院减免了上诉人一个月租金，但与上诉人实际损失相比差距较大。因此，法院应当酌情减免上诉人的租金。二、应当减少上诉人的取暖费一审法院认定，上诉人按照93789元为基数分段计算向被上诉人支付取暖费。上诉人认为，由于疫情影响，上诉人在2、3月份和4月的部分时间无法正常使用营业场所，故不应当要求上诉人支付2、3月份的取暖费和相应的违约金。综上，一审法院未考虑上诉人的实际损失和疫情的影响，致使上诉人损失扩大，故应当对上诉人减免租金和取暖费。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院判如所请。太原市深国泰物业管理有限公司辩称：不应减免租金。第一，被上诉人依据的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见》，其中第二条有明确规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，目前被上诉人并没有列举任何证据能够证明。被上诉人在疫情发生之前的2019年的11月就已经违约，并不是在疫情发生之后，所以他前期的违约行为已经导致这个合同目的无法实现。被上诉人依据的最高院的指导意见第三条第一款，就是除当事人另有约定外，在适用法律时应当综合考量疫情对不同地区不同行业不同案件的影响，那么上诉人与被上诉人在房屋租赁协议里有明确的约定，其中第11条，房屋如遇国家占地或城市建设规划调整等不可抗力的因素导致合同无法实现的，也就是说在双方的合同里头已经明确约定了哪些是不可抗力。第四，我们在2011年的1月底拿到了一份房屋租赁合房屋租赁协议，对方被上诉人已经将出租的房屋部分转租，而在双方的上诉人与被上诉人双方的房屋租赁协议里头的第八条第八项明确约定，协议未经甲方同意，乙方不得将房屋全部或者部分转租或者转让他人经营，如有违反，甲方有权单方解除合同，且须向甲方支付年租金10%的违约金。那么也就是说在疫情发生之前，被上诉人已经违反合同的约定将房屋转租。综上我方诉求完全合法合理。太原市深国泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，被告按合同约定限期搬离租赁的房屋；2．依法判令被告立即支付至起诉之日（暂定至2020年6月24日）应付房租为975933元整，滞纳金340111．11元；3．依法判令被告支付起诉之日至搬离之日应付的房租、滞纳金；4．本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年8月13日，原被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定被告租赁原告坐落于太原市××区的汽车销售北展厅及维修车间，房屋建筑面积2155．5平方米，租期五年，2019年8月15日至2024年8月14日止，双方约定了租金、押金及付款方式，水电暖供应及费用，各自的权利义务，违约责任和合同的变更及解除等条款。被告冯某作为担保人自愿对合同的履行承担连带担保责任。协议签订后，自2019年11月15日开始，被告未能按照约定按时履行暖气费、房租支付义务，形成违约，经原告多次催要，被告一直未能按协议履行相关义务，给原告的经营管理造成重大损失，为维护自身权益，原告诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。一审判决认定事实如下：2019年8月13日，原告（出租方／甲方）与被告山西盛世利房地产经纪有限公司（承租方／乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于太原市××区汽车销售北展厅及维修车间出租给乙方经营使用，该房屋的结构为钢结构，房屋建筑面积2155．5平方米；甲乙双方确定租赁期限为五年，即从2019年8月15日至2024年8月14日止，若到期乙方还继续租赁的，则乙方应在合同期满前三个月向甲方提出申请，双方就继续租赁事宜另行协商并签署协议，在同等条件下乙方享有优先权；双方约定年租金135万元，第二年140万元，第三年145万元，第四、第五年及以后根据周边同类同规模店面情况及市场行情再议，最高上浮不超过5万元；租房押金为25万元，在签订合同之日支付，此押金在解除本合同之日起七个工作日内在无房屋结构损坏及无其他违约情况下，甲方不计息全额退还乙方；乙方遵循先交租金后使用原则，按季度交付，支付日期为每季度第一个一个月的前十个工作日内，逾期按每天千分之三收取滞纳金，逾期一个月交纳租金视为乙方放弃租赁对于乙方前期投入甲方不予赔偿，甲方有权单方解除本合同并由乙方承担违约责任；甲方为乙方提供两个月的装修期，装修期间免房租；乙方需要支付甲方租金的日期为两个月的装修期期满当日内交第一个季度房租（2019年10月15日至2019年12月14日），之后交费日为2020年1月15日前、4月15日前、7月15日前、10月15日前、2021年1月15日前……的前一个月的前十个工作日内；该出租房屋内水电暖由甲方统一管理，乙方按计量支付费用，取暖费根据采暖面积一次性缴纳，交费日期为每年10月20日前，逾期按规定限暖，物业费按物业管理服务合同约定2元／平方米／月；甲方有权按时收取各项费用，乙方不按时交纳，甲方有权停止对乙方的水电暖供应，并从逾期之日起计算收取每天千分之三的滞纳金；乙方应按本协议约定，按时交纳相应租金和各项费用，若延迟一个月缴纳租金，甲方有权利终止合同收回房屋，乙方一周内对房屋内物品进行处置，逾期视为放弃屋内财产，甲方有权处置；乙方的违约责任甲方有权向合同签订方及签订方的法人、股东追究责任，法人股东对合同履行承担连带担保责任；本协议生效后，任何一方不得单方解除合同，如甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，甲方须退还乙方提前交纳的租金等费用的同时还应对乙方所蒙受损失予以赔偿，赔偿金为二个月租金，如乙方需退房，也必须提前三个月书面通知甲方并征得同意，同时对甲方所蒙受的损失予以赔偿，赔偿金为二个月租金；房屋如遇国家占地或城市建设规划调整等不可抗拒的因素所导致该合同无法继续履行的，则双方均不承担违约责任，但甲方必须将预收的租金退还给乙方，费用多退少补；并约定其他内容。合同落款处加盖公司公章，被告山西盛世利房地产经济有限公司法定代表人处冯某签字确认。庭后原告提供房权证并字第00120409房屋产权证书复印件一份，体现房屋所有权人太原市亲贤织袜厂，房屋坐落平阳路374号2幢一层，建筑面积1112．43平方米，为集体所有房产。另提供平阳路街道办事处与山西兆丰汽车贸易有限公司（后更名为山西兆丰工贸有限公司）租赁合同协议书、山西兆丰工贸集团有限公司与原告签订的房屋租赁协议各一份，平阳路街道办事处与山西兆丰汽车贸易有限公司协议租期为2002年10月1日至2021年9月30日，山西兆丰工贸集团有限公司与原告签订的协议租期为2018年1月2日至2028年1月1日止。关于被告付款情况，原告提供收据8张，体现2020年3月30日、4月9日、4月10日、4月16日分别支付取暖费41289元、2万元、3万元、2500元，合计93789元；2020年5月12日、5月22日、6月1日、6月15日分别支付房租13900元、6000元、16000元、9000元，合计44900元。原告明确本案诉讼请求中的租金具体为：2019年12月25日应交房租29．26万元，2020年3月25日应收4月15日-7月15日房租33．75万元，2020年6月25日应收7月15日-10月15日房租34．5833万元，并根据上述取暖费及房租实际交付日期分阶段按照日千分之三标准计算滞纳金。庭后被告提供收据及对应银行回单，用以证明2020年7月被告交付房租292600元，原告对该金额无异议，但表示诉求的为截止2020年6月24日的应付租金，被告提供的收据等与本案无关。经一审法院多次组织调解，因双方对租金金额及支付时间各执己见，调解未果。一审法院认为，原告与被告山西盛世利房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，原告提供的证据中平阳街办与山西兆丰汽车贸易有限公司签订的《租赁合同协议书》中载明租期自2002年10月1日至2021年9月30日，因现无证据表明上述房屋租期延长，故原告与被告山西盛世利房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁协议》中租期在2021年9月30日之前的有效，此后租金未经产权人同意，处于待确认状态。关于原告各项诉讼请求，考虑被告山西盛世利房地产经纪有限公司在房屋中进行了实际装修，且签订合同至今实际使用时间较短，同时结合疫情防控及复工复产等因素，双方应继续履行租赁协议为宜。合同明确约定了租金支付方式及支付时间，原告主张被告支付至2020年10月15日的租金975933元，法院予以采纳。因2020年7月被告再次支付租金292600元，原告对该金额无异议，应当在诉求中予以核减。被告山西盛世利房地产经纪有限公司抗辩考虑疫情因素酌情减免租金，因其承租房屋后用于经营，疫情及防控措施确实对租赁使用房屋经营造成影响，且经核实，平阳街办也对承租人免除了部分租金，对此，一审法院酌情支持减免一个月租金。判决如下：一、被告山西盛世利房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原市深国泰物业管理有限公司至2020年10月15日的欠付租金560833元。二、被告山西盛世利房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原市深国泰物业管理有限公司以租金560833元为基数自2020年3月26日起至付清之日；以及以取暖费93789元为基数自2019年11月15日起算至2020年3月30日，以52500元为基数自2020年3月30日起算至2020年4月9日，以32500元为基数自2020年4月9日起算至2020年4月10日，以2500元为基数自2020年4月10日起算至2020年4月16日，以上均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。三、驳回原告太原市深国泰物业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审查明的事实与原一审判决认定的事实相一致。本院二审期间，上诉人太原市深国泰物业管理有限公司提交一份出租方山西金辰达汽车集团有限公司（甲方）与余相杰（乙方）签订的《房屋租赁协议》，证实被上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司将涉案标的物房屋的其中一部分擅自转租，构成违约，依法可以解除合同。被上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司质证认为，该证据只有复印件，不符合证据形式要件，对其真实性不认可。本院认为，本案太原市深国泰物业管理有限公司（甲方）与山西盛世利房地产经纪有限公司（乙方）签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本案应予确认。原审判决关于“双方所签订《房屋租赁协议》中租期在2021年9月30日之前的有效，此后租金未经产权人同意，处于待确认状态。”的认定，合法有据，本院亦予以确认。根据双方二审的诉辩，本案争议焦点一：双方所签订《房屋租赁协议》是否符合解除条件。上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司与上诉人太原市深国泰物业管理有限公司签订《房屋租赁协议》后，上诉人太原市深国泰物业管理有限公司依约将出租标的出租给上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司经营使用，上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司却未按协议约定的期限支付租金，已经构成违约。按照协议约定条款，上诉人太原市深国泰物业管理有限公司要求解除双方房屋租赁关系符合法律关于约定解除的规定。但综合考虑案涉租赁合同履行的各方面因素，2019年8月双方签订租赁合同，2020年2月全国范围内发生新冠疫情，出租、承租方应考虑到疫情对经营带来的实际影响，从公平原则出发，平等协商处理纠纷。简单按照合同约定解除双方协议，并不利于解决双方矛盾。原审判决在综合考虑到疫情存在的现实状况、本案双方签约、履约时间较短及承租方实际经营情况等因素，未支持上诉人太原市深国泰物业管理有限公司要求解除租赁协议的诉求，对社会稳定有现实意义，本院予以维持。上诉人太原市深国泰物业管理有限公司二审期间提交的《房屋租赁协议》，该证据为复印件不符合证据形式要件，且该证据系由金辰达公司与余相杰签订，不能直接证明与本案山西盛世利房地产经纪有限公司之间的关联关系，本案不予采纳。本案争议焦点二：是否应当减免租金和取暖费。关于上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司要求减免租金的上诉请求，原审判决已经在合理范围内予以支持，二审中山西盛世利房地产经纪有限公司未提交要求继续减免租金的证据，本院不予支持。关于取暖费的收取，合同约定应由承租方负担，上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司在对租赁物使用期间应当负担该项费用，其要求上诉人太原市深国泰物业管理有限公司返还取暖费的诉求无事实及法律依据，本院不予采纳。本案争议焦点三：冯某是否应当对公司的债务承担连带担保责任。冯某系上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司的法定代表人，在双方签订的《房屋租赁协议》中有冯某的签字，上诉人太原市深国泰物业管理有限公司认为冯某个人占山西盛世利房地产经纪有限公司股份95%，是实际控制人，认为应当对公司债务承担连带担保责任。本院认为，租赁协议中并未有冯某个人意思表示的相关内容，上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司企业性质为有限责任公司，冯某的签字系公司行为，上诉人太原市深国泰物业管理有限公司要求冯某个人对本案所涉债务承担连带担保责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，太原市深国泰物业管理有限公司、山西盛世利房地产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9608元，由上诉人太原市深国泰物业管理有限公司负担；二审案件受理费4394元，由上诉人山西盛世利房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 孙广金审判员 雷 晨二〇二一年二月七日法官助理 杨 丽书记员 刘诗毓