上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初28024号原告(反诉被告)：上海连隽商务咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：薛某，女。委托诉讼代理人：张菊，上海金辉律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海临港漕河泾企业服务有限公司，住所上海市徐汇区。法定代表人：王海坚，总经理。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海连隽商务咨询有限公司与被告上海临港漕河泾企业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人薛某、张菊，被告的委托诉讼代理人周愉珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海连隽商务咨询有限公司向本院提出诉讼请求：确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除。事实与理由：2018年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX层XXX商业XXX-XXX室商铺(以下简称系争房屋)用于经营连咖啡，租赁期限自2018年9月1日至2021年12月31日。因2020年疫情原因，原告经营困难，使得租赁房屋目的无法实现，原告遂于2020年8月31日向被告发出解约函，要求于2020年9月30日解除合同。但被告要求原告先支付全额的违约金，才同意解除合同。原告解除合同系遭受疫情不可抗力影响，无须承担违约责任。即使承担，被告提出的违约金也明显高于其实际损失，故不同意被告要求。为减少损失，故原告诉至法院，请求判如所请。上海临港漕河泾企业服务有限公司辩称，原告与被告签订租赁合同是事实，租赁合同中对双方的违约责任等作了明确约定。对于新冠疫情的影响，被告已经减免了原告部分租金，现原告单方提出解除合同，违反了合同约定。原告提前解除合同未得被告同意，且在被告发函催讨租金等费用后，原告仍拒绝支付，故被告于2020年11月3日向原告发了解除合同通知函，要求于11月6日解除双方合同，故双方租赁合同解除应为2020年11月6日。原告未经被告同意擅自退租，已构成违约，被告已经提起反诉，故不同意原告的诉讼请求。上海临港漕河泾企业服务有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月6日解除；2.反诉被告将上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX层XXX商业XXX-XXX室商铺返还反诉原告；3.反诉被告支付反诉原告2020年10月1日至2020年11月6日的租金47,794.83元；4.反诉被告支付反诉原告2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金75,809.28元；5.反诉被告支付反诉原告自2020年11月7日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费按每日3,982.9元计算；6.反诉被告支付反诉原告装修免租期租金113,713.92元；7.反诉被告不予返还租赁保证金113,713.92元；8.反诉被告支付反诉原告逾期支付租金的滞纳金，自2020年9月21日起至实际付清之日止，以47,794.83为基数，按每日1%计算；9.反诉被告支付解除合同违约金238,947.18元；10.反诉被告承担反诉原告律师费20,000元。事实与理由：2018年，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2018年9月1日起至2021年12月31日止。合同约定了租金单价、逾期付款违约责任等。2020年因受疫情影响，反诉原告减免了反诉被告的部分租金，同时又约定，如租赁合同因反诉被告原因提前解除的，须向反诉原告另行支付已减免的租金。反诉原告按约履行了合同，反诉被告却于2020年8月30日发函，单方要求解除合同，在反诉原告未同意的情形下，反诉被告拒绝支付2020年10月1日起的租金。针对反诉被告的违约于心不甘，反诉原告于2020年11月3日发函给反诉被告，要求确认双方的租赁合同于2020年11月6日解除，并要求反诉被告付清全部费用。反诉被告接函后，既未支付费用也未返还房屋。故向法院提出如上反诉请求。上海连隽商务咨询有限公司辩称，反诉被告已经于2020年9月30日搬离房屋，后根据反诉原告的要求，对房屋进行恢复原状，恢复原状需要一定的时间，施工完成后，由物业公司于2020年11月6日出具了相应的验收单，故反诉被告已经返还房屋。反诉原告无权要求反诉被告支付11月6日以后的使用费。对于10月份租金，根据政策规定，反诉原告应减免反诉被告4月份租金，故反诉被告无需另行支付10月租金。疫情期间减免租金，是政策性的规定，反诉原告无权要求反诉被告返还已减免的租金。对于保证金，并不属于违约金，反诉原告应予返还。反诉被告不存在逾期支付租金，故也不应承担逾期支付租金的滞纳金。对于装修期的免租期费用，双方的补充合同对此有专门约定，反诉被告不应支付该免租期的费用。反诉原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。反诉原告主张的律师费过高。相对反诉原告而言，反诉被告处于弱势地位，合同约定对反诉被告明显不公。综上，不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX层XXX商业XXX-XXX室商铺(以下简称系争房屋)用于经营连咖啡，房屋使用面积为191.72平方米，建筑面积为304.08平方米。租赁期限自2018年9月1日至2021年12月31日。房屋装修免租期最多不超过连续91天，即自2018年9月1日起至2018年11月30日止。装修免租期乙方仅无须支付租金，但不影响租金以外其他费用包括但不限于水电费、物业管理费、通讯费、垃圾清运费等的收取。若因乙方原因实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任一条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金并要求乙方承担相应的违约责任。房屋每天每平方米使用面积租金单价为6.50元，2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金37,904.64元，2019年9月1日至2020年8月31日，每月租金37,904.64元，2020年9月1日至2021年8月31日，每月租金39,829.03元。每季度末月20日前，乙方应根据合同规定支付下季度的租金至甲方指定银行账户，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按所欠租金的百分之一向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期超过7天的，甲方有权收回本房屋，有权单方面解除合同，并要求乙方按照本合同规定的承担违约与赔偿责任。乙方向甲方支付租赁保证金113,713.92元。乙方按本合同的规定返还本房屋后，乙方未发生本合同规定的违约且对于甲方无任何责任、义务时，甲方应在乙方按本合同约定交还本房屋及付清租赁期内一切水、电、煤等费用以及撤销或注销乙方注册或办理在以甲方房屋为经营地址的各项证照、许可(如有)三个月之后将租赁保证金无息归还乙方。租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方已支付的租赁保证金不予退还，且乙方还应向甲方按最近月租金的六倍支付金。合同约定，有下列情形之一的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，本合同自解除合同的书面通知送达之日起即刻解除。乙方应向甲方按最近月租金的六倍支付违约金，且无权要求甲方返还租赁保证金及已付租金及物管费：……乙方逾期支付租金或其他应付，逾期超过七天，或累计两次以上(包括两次)逾期支付上述任一费用的……。本合同因任何原因终止或解除时，乙方应依照甲方要求在五天内进行清场并将本房屋恢复至交房标准的原状。本房屋退房交接以乙方与物业公司之间签署的［退租验收单］为最终凭证。合同还约定，凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商解决；协商不成，案件受理费用及执行费用(包括合理的律师费)由败诉方承担。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，原告支付了租赁保证金等。2018年12月6日，原告与被告双方签订《计租起始日确认书》一份，确认免租期为2018年10月8日至2019年1月7日，计租日从2019年1月8日起。并约定对于上述调整互不负违约或赔偿责任。2020年8月31日，原告向被告发函称，因受疫情影响，无法再继续经营下去，故向被告提出提前解约申请，希望被告同意原告关店请求，免除相关违约金，于2020年9月30日前协议解除合同。被告于2020年9月8日回函称，原告申请于2020年9月30日提前退租，须承担违约责任：保证金不予退还，按最近月租金的六倍支付违约金、支付装修免租期租金、支付疫情期间减免的租金等。并于2020年9月30日前结清房租等相关费用，将房屋恢复至标准原状。原告则于2020年9月15日回函，再次要求被告同意原告关店申请，免除相关违约金，对于疫情期间的费用予以免除。被告对此未予回复。被告于2020年9月24日和10月12日发函给原告，要求其支付2020年10月1日至2020年12月31日期间的租金等。因原告未支付上述费用，被告又于2020年11月3日向原告发出合同解除函，要求于2020年11月6日解除双方签订的租赁合同。并要求原告支付租金及违约金，于2020年11月15日前恢复原状，返还房屋。还查明，因受疫情影响，被告减免了原告2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金75,809.28元。2020年9月，被告又向原告表示减免其2020年4月1日至4月30日期间的租金37,904.64元。另查明，原告于2020年11月12日与物业公司办理了《退租验收单》，该验收单记载退租日期为2020年11月6日，验收日期为2020年11月12日，管理费、水电费、空调能耗费已缴清至2020年11月6日。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同、往来函件等证据证实，本院予以确认。庭审中，被告另提供委托代理合同及律师费发票，证明其支出律师费20,000元，原告对上述证据真实性没有异议，但认为律师费过高。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁协议及补充协议内容合法有效，双方均应恪守履行。现原告提出因受疫情影响，无力继续租赁合同，故提出提前解除租赁合同，被告表示解除租赁合同的前提是原告承担相应的违约责任，而原告又未予同意，故原告无权提前解除合同，后原告未支付相应费用，被告向原告发出了解除合同通知，故本院确认原、被告签订的租赁合同于2020年11月6日。原告与物业公司于2020年11月12日签署了退房验收单，故本院确认原告已经返还了系争房屋，被告要求原告返还房屋并支付之后的占用费缺乏依据，对被告的该反诉请求本院不予支持。被告主张的2020年10月1日至11月6日期间的租金及逾期支付租金违约金，因被告已经同意减免原告2020年4月的租金，原告实际已经先行支付了租金，故对被告要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。原告还应向被告支付2020年11月1日至2020年11月12日期间的租金和使用费。原告实际租赁未满合同规定的租赁期限，根据合同约定，原告应当向被告支付装修期内所免去的租金，双方签订的租期起始确认书，仅针对免租期双方互不承担违约责任。故对原告关于免租期的辩称本院不予采信。根据合同约定，原告违约的，被告有权没收其保证金并要求其支付相应的违约金，原告认为被告主张的违约金过高，原告违约确系受疫情影响，结合合同的实际履行情况及被告的实际损失等，对被告主张的违约金数额本院酌情予以调整。被告在疫情期间减免了原告的租金，相关部门制定的减免租金的政策，是考虑在疫情期间，出租人和承租人能够共克时艰，共担风险，现被告要求原告返还此期间的费用，缺乏依据，对被告的该项诉讼请求本院不予支持。对于被告支出的律师费，原告认为律师费过高，对此本院根据合同约定酌情予以调整。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海连隽商务咨询有限公司与上海临港漕河泾企业服务有限公司就上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX层XXX商业XXX-XXX室商铺签订的《房屋租赁合同》于2020年11月6日解除；二、上海连隽商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海临港漕河泾企业服务有限公司2020年11月1日至2020年11月12日止的租金、使用费15,931.61元；三、上海连隽商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海临港漕河泾企业服务有限公司装修免租期租金113,713.92元；四、上海连隽商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海临港漕河泾企业服务有限公司违约金39,829.03元；五、上海连隽商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海临港漕河泾企业服务有限公司律师费10,000元；六、上海连隽商务咨询有限公司履行完毕上述一、二、三、四、五项义务当日，上海临港漕河泾企业服务有限公司返还上海连隽商务咨询有限公司保证金113,713.92元(该项款项可与本判决主文第二项至第五项相抵扣)；七、驳回上海临港漕河泾企业服务有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计40元，由上海连隽商务咨询有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计5,209元，由上海临港漕河泾企业服务有限公司负担2,705元，上海连隽商务咨询有限公司负担2,504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年二月一日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。