北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5619号原告（反诉被告）：杨梅花，女，1970年12月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区开放东路**院**楼第**办公区**。法定代表人：王维，经理。委托诉讼代理人：朱胤丞，北京同钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金辉，男，该公司员工。原告（反诉被告）杨梅花与被告（反诉原告）北京安华世纪房地产开发有限公司（以下简称安华世纪房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨梅花之委托诉讼代理人谭剑文、侯可欣与被告（反诉原告）安华世纪房地产公司之委托诉讼代理人朱胤丞、杜金辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨梅花向法院提出如下诉讼请求：判令安华世纪房地产公司向我支付因逾期办理房屋所有权证书违约金4545587.19元（2009年9月1日至2018年8月1日共计3256天，13960648.62元×日万分之一×3256天）。事实和理由：我与安华世纪房地产公司于2009年8月21日签订《北京市商品房预售合同》，约定购买安华世纪房地产公司开发的北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x-xxx（现地址：玉渊潭南路xx号院x号楼x单元xxx室）的普通商品房住宅房屋一套，总价款13960648.62元。安华世纪房地产公司于2009年9月1日向我交付房屋后一直未按合同约定为我办理房屋所有权登记手续，直至2018年8月2日该房屋因其他原因被过户给案外人袁立。安华世纪房地产公司的上述行为严重违反了合同第二十条和附件八第7条约定，故为维护我的合法利益诉至法院要求支持诉讼请求。安华世纪房地产公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。第一，我方不构成违约。2009年8月21日，我方与原告签订商品房预售合同，根据合同第二十条和附件八的补充协议第7条约定，我方依约履行了合同，原告未按补充协议约定支付委托办证费用及提供办证材料，经我方多次催要仍未能提供，导致我方无法代为办理房产证，双方是委托与受托法律关系。因原告自身纠纷问题，导致房屋在2013年9月5日、2015年6月16日、2016年10月19日、2016年12月27日四次被法院查封，这也是导致房产证无法办理的根本原因，四次查封均在2018年6月22日解封，原因是房产司法拍卖给案外人袁立，因此房产于2018年7月2日登记在袁立名下。另外，实际交房时间是2009年11月17日，不是原告所述2009年9月1日。办理产权登记需要原告提供预售合同、身份证、户口本、结婚证、面积补差协议、登记表、测绘图等原件，如果不提供无法办理产权证，办理产权证需要我方和原告一起去办理，原告不配合我方是无法做变更的。第二，如果法院认定我方违约，我方认为原告起诉要求违约金已经经过诉讼时效。2016年6月，我方书面要求原告提供办理产权证材料，其未提供，诉讼时效应当从2016年6月开始计算，最长保护期限截止日期到2019年6月，而原告是2020年9月15日起诉。同时，我方认为违约金过高，违约金应当不高于损失的30%，原告未能提供其损失的证据。原告计算违约金的起止时间错误，原告是2020年9月15日起诉，诉讼时效是三年，主张的区间应当是2017年9月16日至2020年9月15日之间的违约金，2017年9月16日之前的部分已经过了诉讼时效，房屋在2018年7月2日已经登记在他人名下，所以原告最多主张的违约金期间是2017年9月16日至2018年7月2日。安华世纪房地产公司提出如下反诉请求：要求杨梅花支付我方违约金698032.43元。事实和理由：双方签订的商品房预售合同及附件约定，杨梅花购买我方开发的房产，由我方为杨梅花银行按揭贷款提供担保，如因杨梅花逾期向银行偿还贷款本息，导致我方承担担保责任，我方有权解除预售合同并要求杨梅花承担总房款5%的违约金。杨梅花因违反借款合同被兴业银行股份有限公司北京西客站支行起诉，导致我公司承担担保责任4948785.33元，因此杨梅花应当承担总房款5%的违约责任。综上，因杨梅花的违约行为导致我方承担担保责任，请求法院支持我方反诉请求。杨梅花不同意安华世纪房地产公司的反诉请求及理由。第一，造成安华世纪房地产公司承担担保责任的主要原因在于其未能及时办理我方房屋产权证，而导致其一直承担担保责任，如果其按照合同约定及时办理房产证，其担保责任早就结束了，承担担保责任过错在于安华世纪房地产公司。第二，违约金因为过错在于安华世纪房地产公司，所以我方不应承担违约责任，不应支付违约金。即使有违约金，违约金金额也过高，按照房屋总价承担过高，因为安华世纪房地产公司是计算损失，其通过担保追偿能够挽回损失，其仅需要承担一个利息，故我方认为按照其承担连带责任金额400多万的1%比例合理。法院经审理认定如下事实：2009年8月21日，安华世纪房地产公司（出卖人）与杨梅花（买受人）签订了《商品房预售合同》购买海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x-xxx房屋，合同约定总价款为13491139元；合同第二十条产权登记条款中约定了转移登记内容：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八第7条处理，即7-1：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用；7-2：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人的责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下规定处理：1.买受人退房……；2.买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期一日，按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金。该预售合同附件八补充协议第二条约定买受人应当向出卖人履行下列义务：“2-2-2（2）如因买受人逾期向贷款银行偿还任何贷款本息连续或累计达到贷款合同约定的期限或买受人出现贷款合同项下其他违约行为，导致贷款银行终止贷款合同并要求出卖人承担担保责任的，则自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息、罚息之日，出卖人有权解除预售合同，且买受人应向出卖人支付该商品房总价款5%的违约金”，《商品房预售合同》补充协议显示房屋最终总价款为13960648.62元。杨梅花向安华世纪房地产公司支付房款时间和数额如下：2009年6月15日支付10万元；2009年6月17日支付40万元；2009年6月25日支付2201139元；2009年8月13日支付135万元；2009年8月21日支付819509.62元；2009年10月27日通过银行贷款支付944万元，以上共计14310648.62元，其中含35万元车位费。2016年6月7日，坐落于海淀区玉渊潭南路**院**楼****xxx的房屋经初始登记于安华世纪房地产公司名下，安华世纪房地产公司未为房屋办理抵押登记。2018年7月2日，该房屋依据生效法律文书转移登记至袁立名下。杨梅花称其入住到2018年8月，被法院强制腾退。2009年9月17日，杨梅花（主债务人、抵押人）、张玉林（共同债务人、抵押物共有人、抵押人）与兴业银行股份有限公司北京西客站支行（以下简称兴业银行西客站支行）（债权人、抵押权人）、安华世纪房地产公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：“1.贷款金额944万元，借款期限为2009年9月17日至2029年9月17日即20年；2.抵押物为位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层-xxx房产；3.抵押人应及时办理抵押登记事宜，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”。2009年10月27日，兴业银行西客站支行向杨梅花发放贷款944万元。2017年11月28日，因杨梅花、张玉林拒不履行生效法律文书确定的义务，故临汾中院向兴业银行西客站支行发出《拍卖通知书》，拍卖涉案房产。2017年11月30日，兴业银行西客站支行向杨梅花出具并发送《贷款提前到期通知书》，宣布贷款于即日提前到期，并要求其立即偿还贷款剩余本金、利息、罚息等。经北京市海淀区人民法院作出的（2018）京0108民初52787号民事判决书判决，由杨梅花、张玉林偿还兴业银行西客站支行贷款本金、罚息、复利，并由安华世纪房地产公司对杨梅花、张玉林的给付义务承担连带保证责任。2020年1月7日，安华世纪房地产公司向兴业银行西客站支行履行了该判决的债务共计4948785.33元。安华世纪房地产公司提交了房屋及物品接收确认单，显示2009年11月17日杨梅花接收了涉案房屋的户门钥匙4把、门禁卡3张等，但杨梅花称对接收单中记载日期不认可，仅认可确认单尾部的签字，并坚持认为收房日期为2009年9月1日。2020年11月4日，杨梅花持诉称理由和请求均诉至法院。本案审理过程中，安华世纪房地产公司提出了反诉请求。杨梅花提交了《商品房预售合同》及房地产权登记信息。安华世纪房地产公司就其意见提交了《商品房预售合同》、补充协议、自行书写的办理房屋登记材料清单、房屋司法查封信息、（2018）京0108民初52787号民事判决书、房屋及物品接收确认单等。因双方各持己见，故未能调解。另查明涉案房屋于2015年6月至2018年6月先后4次被司法查封，上述司法查封均于2018年6月22日注销。上述事实，有双方当庭陈述及其提交的书证等在案佐证。本院认为，杨梅花与安华世纪房地产公司于2009年8月21日签订的《房屋预售合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨梅花虽然陈述其于2009年9月1日入住所购买的房屋，但安华房地产公司不认可并提交了2009年11月17日杨梅花接收涉案房屋钥匙及因杨梅花未按时偿还贷款被银行起诉的判决书等书证且杨梅花申请贷款发放日是2009年10月27日，故本院对安华房地产公司辩称杨梅花于2009年11月17日入住的辩称意见予以采信。双方签订的《房屋预售合同》中约定了商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的按照附件八的相关内容予以处理。庭审时杨梅花主张安华世纪房地产公司未按商品房预售合同约定为其办理房屋所有权证书。安华世纪房地产公司对此不予认可，称系因杨梅花未能支付办证费用和提供办证所需全部资料并经多次催告仍未提供，导致无法为杨梅花办理房屋所有权登记手续。安华世纪房地产公司称办理房屋所有权登记手续需要提供买受人预售合同、身份证、户口本、结婚证、面积补差协议、登记表、测绘图等。杨梅花主张办理房屋预售合同网签时已经向安华世纪房地产公司提供了身份证、户口本、结婚证等材料，关于房屋预售合同、面积补差协议及测绘图等材料均由安华世纪房地产公司持有，故对安华世纪房地产公司称杨梅花未提供办证材料导致无法办理房产证的意见不予认可。安华世纪房地产公司虽然提交了快递签收单复印件，但杨梅花不认可真实性，安华世纪房地产公司就此亦未能提供确凿证据予以佐证，故本院对该公司多次催告的主张不予考虑。自2009年11月17日起至2018年7月2日房屋被转移登记至案外人袁立名下止，安华世纪房地产公司尚未为杨梅花办理房屋权属登记手续，该公司亦未能合理说明未办理房屋权属登记手续的原因，故对安华世纪房地产公司以杨梅花未能向其提供办理产权登记手续材料的辩称意见，本院不予采信。安华世纪房地产公司认为杨梅花要求支付违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，杨梅花虽然称安华世纪房地产公司违约状态是持续的状态不适用诉讼时效，但其请求安华世纪房地产公司支付违约金的诉讼请求属于请求权，并不属于不适用诉讼时效规定的撤销权、解除权等，故其诉讼请求应当适用诉讼时效。杨梅花认为诉讼时效应当从其知道产权证没有办理时开始起算，并称其自2018年8月至9月之间才知道产权证没有办理，但根据商品房预售合同约定，“因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照已付房价每日万分之一向买受人支付违约金”，杨梅花自2009年11月17日收房之日起的720日内即2011年11月8日就知道办证权利受到了侵害，故诉讼时效应从2011年11月9日起开始计算。而杨梅花直至起诉之日止已经经过十余年之久，其作为房屋买受人在长达十余年的时间内不知晓居住的房屋未能办理所有权证书表示直至2018年8月至9月之间才知晓的意见不符合常理，本院不予采信。鉴于房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日起前三年。期间有时效中断或中止情形的，适用相关法律中关于时效中断或中止的规定。本案中，杨梅花主张的违约金为按日计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，安华世纪房地产公司在庭审中提出诉讼时效的抗辩，本院认为违约金的保护范围为杨梅花起诉之日起的前三年，即2017年11月4日至起诉之日。但在此期间的2017年11月28日，因杨梅花拒不履行生效法律文书确定的义务，临汾市中级人民法院向兴业银行西客站支行发出了《拍卖通知书》，拍卖涉案房产，且涉案房产于2015年6月至2018年6月先后多次因杨梅花欠债的原因被司法查封，直接导致该房产无法办理产权证。且杨梅花在入住后未能向安华世纪房地产公司支付办理产权证需要缴纳的契税和专项维修资金等费用，其行为亦构成了违约。故本院对杨梅花的诉讼请求不予支持。安华世纪房地产公司以杨梅花逾期向银行偿还贷款本息导致其承担担保责任为由要求杨梅花支付违约金。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，“如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”，自安华世纪房地产公司向杨梅花交房后直至2017年11月30日兴业银行西客站支行向杨梅花发送《贷款提前到期通知书》之日止，安华世纪房地产公司未能为杨梅花办理房屋所有权证书，亦未能为该房屋办理房屋抵押登记手续，导致其仍应当承担相应的保证责任，相应的不利后果应由其自行承担。故安华世纪房地产公司要求杨梅花按照商品房预售合同及补充协议支付其违约金的反诉请求无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、驳回杨梅花的诉讼请求；二、驳回北京安华世纪房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费21582元，由杨梅花负担（已交纳）。反诉费5390元，由北京安华世纪房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 傅玉英二〇二一年二月二日法官助理 王梦桐书 记 员 杨鸿菲