昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初518号原告：吴贵兰，女，汉族，1975年5月11日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陈镜宇、王锋，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91530121083274022P.住所地：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号.法定代表人:朱彦。委托诉讼代理人：吕思成、王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告吴贵兰与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称：博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，进行了第二次公开开庭审理。原告吴贵兰的委托诉讼代理人陈镜宇、王锋，被告博鼎公司的委托诉讼代理人王海娇到庭参加诉讼。经报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。原告吴贵兰向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告自2019年4月27日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属证书的违约金（以房屋总价款为基数，按中国人民银行基准贷款利率上浮50%计，即年利率6.525%）暂计至2020年1月1日为7698元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定：原告购买被告开发的博鼎上城A1-3地块II12幢1406号房屋，房屋总价款173626元。同时约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续，买受人未能在交房之日起300日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人承担房屋逾期办证的违约责任。合同签订后，原告按约定支付了全部款项。2018年6月30日，原告按被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接房。但被告至今未按约定为原告办理相应的权属证书。为此，原告要求被告赔偿违约金。被告博鼎公司答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及双方签订的商品房买卖合同第20条及补充协议第十条的约定，被告承担逾期办证违约责任的前提是由于出卖人的原因导致买受人未能在约定期限内取得房屋权属证书。本案中原告未取得不动产权证书是由于政府部门完善土地征转用手续，导致涉案土地近期才取得新的不动产权登记证书，该原因并非属于被告的原因。被告于2013年12月12日竞得博鼎上城的土地后，已经严格按照土地出让合同的约定足额缴纳了国有土地使用权出让价款，但由于政府部门尚需完善涉案房屋所在的A1-2、A1-3地块的土地征转用报批手续，2019年6月13日才为被告办理了不动产权登记证书。涉案房屋才具备办理产权登记的条件，因此应该从2019年6月14日开始起算，计算300日为被告提交办证资料的时间应为2020年4月9日。第二，即便被告违约，原告主张按6.525%每年的标准承担违约责任没有依据。首先原告诉状里面的请求按人民银行基准贷款利率上浮50%计算，但是根据中国人民银行2019年第15号公告，人民银行基准贷款利率这一标准予以取消。从2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9:30公布贷款市场报价利率；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，按照已付购房款总额参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。适用的前提是合同没有约定，本案中双方签订的商品房购销合同补充协议第十条第四项已经约定。如果因出卖人的原因未在承诺时间内提交办理产权登记所需的全部手续及资料，逾期超过180日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付款并按中国人民银行公布的同期银行存款利率给付利息。本案中，如原告要求被告承担违约责任，应按照合同的约定主张解除合同，要求被告退还已付款。并按人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。第三，原告未能举证证明实际发生的损失。逾期办证的违约金本质上是一种损失填平的补偿性质的违约金。本案中原告未能举证证明实际发生的损失，应当承担举证不能的不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院依法确认如下法律事实：2016年9月28日，原告吴贵兰（买受人）与被告博鼎公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的项目核准名称为“博鼎上城A1-3地块II”，建设工程规划许可证号为建字第530114201400018号，建筑工程施工许可证号为建字530112201604270101，预售许可证号为预许呈房字2016019。商品房的规划用途为办公用房。该商品房所在建筑物的主体结构为钢混结构，系该项目12幢14层1406号房屋，总价173626元。合同第二十条双方关于产权登记约定如下：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起300日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议中约定的处理方式处理。《补充协议》第十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起300日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：出卖人在买受人接房之日起300日内至产权登记机关提交办理产权登记的全部手续及资料，但前提是买受人必须在办理接房手续当天已履行以下义务：①买受人已按合同约定支付完毕全额房款；②买受人按政府有关规定交清办理《房屋所有权证》所需的有效资料及相关费用（包括但不限于契税、维修基金、印花税等）；③买受人已办理完毕按实测面积补差相关手续及接房手续。④如买受人未在出卖人通知的交房期限内办理完毕以上手续，不能提供办证所需资料的，出卖人不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任，且自买受人接房之日起300日后，出卖人不再承担为买受人办理《房屋所有权证》的义务。产权登记机关受理产权登记手续后，视同出卖人已履行完毕受托办理产权登记之义务。买受人不得以产权登记机关实际颁发证书日期超过本条前述300日约定为由主张出卖人违约。如因出卖人原因未在承诺时间内提交办理产权登记所需的全部手续及资料，逾期超过180日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付款，并按中国人民银行公布的同期银行存款利率给付利息。⑤出卖人在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地最后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为出卖人履行本条前述300日提交办理产权登记手续的起始计算日。⑥《土地使用权证》由乙方自行办理，甲方配合提供相关资料。原告已按合同约定向被告交清购房款，原告于2018年7月8日交纳了房屋维修基金。被告向原告代收了案涉房屋的契税、印花税、贴花费用。原告交纳了不动产证测绘费、代办费、代收不动产证工本费。2017年2月16日，昆明市国土资源局呈贡分局出具《关于呈贡新区住房建设项目相关土地办理的情况说明》写明：“呈贡新区住房建设项目”ＫＣＣ2011-69-Ａ1地块，于2013年12月12日由被告博鼎公司竞得土地使用权，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》［合同编号：ＣＲ53昆明市2013395号］，出让面积：69074.30平方米，并于2013年12月26日取得了昆明市人民政府土地审批文件《昆明市国有土地使用权出让批准通知书》（昆政地出（2013）395号）。博鼎公司严格按照合同约定，足额缴纳了国有土地使用权出让价款，但宗地中尚有750.78平方米的用地需完善土地报批手续，因此发证时先行扣除未取得批复部分的面积，并分宗办理登记发证面积分别为呈国用（2015）第00002号22751.15平方米（即：Ａ1-1地块）、呈国用（2015）第××号45572.37平方米（即：Ａ1-2、Ａ1-3地块）合计面积68323.52㎡。昆明市国土资源局呈贡分局力争在2017年12月完成750.78平方米的土地征转用审批手续，待取得建设用地批文后，立即为博鼎公司更换呈国用（2015）第××号土地证面积为46323.15平方米面积的《国有土地使用权证》。2017年9月21日，昆明市国土资源局呈贡分局于2017年9月21日出具《关于呈贡区雨花片区ＫＣＣ2011-69号地块三期失地农民安置住房建设项目相关土地情况说明》写明：云南博鼎（博晖）房地产开发有限公司，于2013年12月12日竞得ＫＣＣ2001-69土地使用权，位于呈贡区雨花片区，总建筑面积448.56亩，共分为五个地块，其中：ＫＣＣ2011-69-Ａ1为博鼎公司竞得，ＫＣＣ2011-69-Ａ1-3（博鼎上城Ａ1-3）涉及用地约750.78平方米。昆明市国土资源局呈贡分局正在组件上报，还未取得用地批复。2018年5月28日，云南省国土资源厅出具《云南省国土资源厅关于昆明市2015年度城市建设用地呈贡区第五批农用地转用及土地征收实施方案的批复》（云国土资复【2018】182号）写明：同意呈贡区将吴家营街道办事处中庄社区居委会、缪家营社区居委会、朗家营社区居委会的集体农用地17.9578公顷（其中耕地2.5125公顷）转为建设用地并办理征地手续，另征收集体建设用地0.3184公顷，未利用地0.0056公顷。以上共计批准建设用地18.2818公顷，作为昆明市2015年度城市建设用地呈贡区第五批城市建设实施方案用地，具体建设项目供地方案按规定另行办理。实施方案中确定的建设项目必须在申报的用地范围内安排使用。2018年7月9日，昆明市人民政府出具《转发云南省国土资源厅关于昆明市2015年度城市建设用地呈贡区第五批农用地转用及土地征收的批复的通知》：要求呈贡区政府按照批准的用地面积、位置，核准用地范围，依据土地利用总体规划及项目规划进行建设。进一步落实补充耕地方案，采取措施提高已补充2.5125公顷耕地的质量。自收到该批复之日起30日内向主管地方税务机关办理耕地占用税纳税申报或减免税申报事项，凭耕地占用税完税凭证或减免税凭证办理后续用地手续。2019年6月13日，被告博鼎公司取得云（2019）呈贡区不动产权第0216440号《国有土地使用证》，面积为46305.62㎡，该证附记中记载：登记面积为46305.62平方米，按2000国家大地坐标系进行测量计算。原《国有土地使用证》证号为：呈国用（2015）第××号。原使用权面积为45572.37平方米，按2004昆明坐标系进行测量计算。（2018）云01民终9390号民事判决书确认Ａ1-2地块土地分期开发，最后一期交房时间为2018年7月3日。经询问被告，被告陈述其于2013年12月通过挂牌竞争的方式竞得博鼎上城A1-1、-2、-3地块的土地，被告于2013年12月12日签订成交确认书，签订成交确认书时，办理人员已将被告竞得的土地中含有750.78平方米土地没有办理完全部土地征转用手续的情况告知被告，被告对此750.78平方米土地存在土地性质问题的情况是知悉的。2013年12月26日，被告签订的土地出让合同包含了上述土地性质存在问题的750.78平方米的土地。该750.78平方米土地于2019年6月13日才取得土地使用权证，且该土地属于博鼎上城A1-2、-3地块中的一部分。本院认为，关于被告博鼎公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》及补充协议中约定被告博鼎公司应在购房者达到合同补充协议第十条载明的条件后，在商品房交付之日起300日内取得该商品房的房屋所有权证。但出卖人在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该土地最后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为提交办理产权登记手续的起始计算日。原告吴贵兰向被告支付了房款，并于2018年7月8日交纳了维修基金、契税、印花税、贴花税、办理不动产权证的代办费及工本费。被告博鼎公司应当根据合同约定期限将办理案涉房屋的不动产权证所需资料递交产权登记机关。本案中，呈贡新区住房建设项目”ＫＣＣ2011-69-Ａ1地块，于2013年12月12日由被告博鼎公司竞得土地使用权，呈国用（2015）第××号45572.37平方米（Ａ1-2、Ａ1-3地块）为同一土地使用权证。由于Ａ1-2地块最后一期交房时间为2018年7月3日，故，本案案涉房屋所涉地块最后一期交房日期也为2018年7月3日。故，被告博鼎公司应当在2018年7月3日起300日内（即2019年4月28日前）将办理案涉房屋的不动产权证所需资料提交相关机关。被告博鼎公司未按照合同约定履行，构成违约，其应当承担逾期办证的违约责任。对于被告提出的涉案房屋所在土地存在被告竞买时有750.78平方米土地属于手续不全，尚需进行土地性质的征转用的办理，该部分土地于2019年6月13日才取得土地使用权证，被告代原告办理商品房权属证书的起算点应为2019年6月14日的辩称。本院认为，庭审中，被告已明确表示其在竞买土地以及之后签订成交确认书和土地出让合同时都知道上述750.78平方米土地性质存在需要进行征转用手续完善的情况。被告在出售商品房给原告时就应当把上述土地完善用地性质的时间考虑在内，而不能以上述土地实际完善相关手续，取得权属证书的时间作为对原、被告双方合同约定办理商品房权属证书的条件。故对于被告的辩称，本院不予采信。关于逾期办证违约责任的问题。被告博鼎公司以购房人并无实际损失、其主张的违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人并未举证证实其因博鼎公司逾期办证遭受的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情调整违约金标准为每日5元，并支持自2019年4月29日起至被告博鼎公司将办理案涉房屋不动产权证所需资料递交产权登记机关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴贵兰支付自2019年4月29日起至被告将办理博鼎上城A1-3地块II第12幢1406号房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日按每日5元计算的违约金；二、驳回原告吴贵兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  李余余二〇二一年二月九日书记员  刘 楠