广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初17903号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王燕飞、黄欣桐，均系国信信扬律师事务所律师。被告：周初标，男，1953年10月12日出生，汉族，住广东省普宁市，原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告周初标物业服务合同一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人黄欣桐到庭参加诉讼，被告周初标经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费40380元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2020年5月31日为9812.3元）；2.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由如下：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理服务费及会所使用费。2012年11月27日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸桃菁街13号101房【以下简称“案涉房屋”】，合同约定建筑面积为531.74平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币5元/平方米/月（不含公共水电分摊）。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用的千分之一计算违约金。2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。另外，被告还签署了《临时管理规约》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为538.4559平方米，因此自2017年11月1日起按照实测建筑面积计算物业管理费及其他费用。上述收费及违约金标准已有广州市黄黄埔区人民法院作出的生效判决确认。二、被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠物业管理服务费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费，并有权要求被告支付违约金和因此支出的律师费等相关费用。为维护自身合法权益，现原告依据相关合同约定及法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告周初标未答辩，亦无提交证据。经审理查明：2012年11月27日，御湖公司（甲方）与被告（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸桃菁街13号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积531.74平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条第2款约定乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。第三十条特别约定的第1款约定：乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。2012年11月27日，周初标还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸桃菁街13号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与原告（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。被告于2013年12月19日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与原告签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。案涉房屋于2019年1月11日办理了房屋产权登记，房地产权证上载明案涉房屋为周初标单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为538.46平方米。原告提交了其与第三方签订的《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》等证据用以证明其为御湖名邸小区提供了安全管理、保洁等物业服务。另查明：2019年6月5日，原告向广东省广州市黄埔区人民法院提起诉讼，要求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费51049元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币15390.03元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费15436元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为人民币3977.9元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。该院审理后于2020年5月22日作出（2019）粤0112民初6207号民事判决书，判决：“一、被告周初标于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理费51049元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，其中：2017年8月至2017年10月物业管理费2659元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费为2692元/月；每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、被告周初标于本判决生效之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费15436元；三、被告周初标于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。在诉讼中，原告提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。原告向该律师事务所支付律师费3000元。又查明：因以法律规定的其他方式无法向被告送达诉讼文书，故本院依法向被告发出应诉公告，现公告期限届满仍未见被告与本院联系。本院认为：一、被告与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为原告，而御湖公司与原告签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘原告为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，涉案的《前期物业管理服务合同》对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。二、关于被告是否应向原告支付物业管理服务费及违约金的问题。原告为御湖名邸小区提供了物业管理服务，根据《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，被告应从办理房屋交接手续当日起即2013年12月19日起向原告缴纳物业管理费。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，被告应当在每月第一天或之前向原告支付物业管理服务费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。案涉房屋建筑面积为538.46平方米，被告每月应支付物业管理费2692.3元（5元/平方米/月×538.46平方米）。现原告在本案主张每月的物业管理费为2692元，这是原告对其诉权的处分，本院予以确认。被告未支付2019年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理费，原告起诉要求被告支付上述期间40380元（2692元/月×15个月）物业管理费的诉讼请求合理，本院予以支持。关于违约金的计付问题。被告逾期交纳物业管理费的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权向被告计收逾期付款违约金，但涉案合同约定的计收违约金的标准明显偏高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，本院基于公平、等价有偿的原则，将违约金标准调整为每逾期一日按每月应缴物业管理费的万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限。三、关于原告提出的律师服务费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。原告主张律师服务费，原告已举证证明其为向被告追讨物业管理费而实际支付了律师费3000元，故原告关于律师费的诉请，合法有据，本院予以支持。五、被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周初标于本判决发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2019年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理费40380元及违约金（违约金的计算方法：以每月欠付的物业管理费2692元为本金，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止；每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限）；二、被告周初标于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；三、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担52元，由被告周初标负担513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈国盛二〇二一年二月四日法官助理陈家园书记员杜瑞婷