贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初924号 原告：郑德琴，女，1956年6月22日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所律师。 原告郑德琴诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月12日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告郑德琴的委托诉讼代理人梁松，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金28,261元（自2013年7月27日起，以购房款266,875元为基数，按日万分之0.5计算至2019年5月16日）；2.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为判决被告退还原告电、燃气、闭路电视开户费3,794元。 本院查明如下案件要素：2010年3月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为266875元的住宅出卖给原告。双方约定被告交付涉案商品房的时间为2011年6月30日前，被告承诺在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日赔付原告已付购房款的万分之零点五违约金，因原告原因造成本条结果的，被告不负责任。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2011年7月27日，被告将涉案房屋交付原告使用，并向其收取开户费3794元；2019年1月7日，被告取得涉案房屋初始登记；2018年11月30日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书相关事宜；2019年2月20日，被告提交不动产登记申请表；涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年5月16日颁发。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：原告的诉请是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金的截止时间如何认定、违约金标准应如何适用。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定，被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，原则上应从商品房交付使用730日期满后第一天即2013年6月30日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。本案中，原告于2020年11月5日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，故自原告向本院提交诉讼材料之日（2020年11月5日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月5日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系。2019年1月7日，被告取得涉案房屋初始登记；2018年11月30日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书相关事宜；2019年2月20日，原、被告提交不动产登记申请表，即被告承担违约责任的截止时间为2019年2月20日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，该约定符合法律规定，在计算违约金时，应予适用。因此，被告应承担逾期办理涉案商品房不动产权证书违约金期限为2017年11月5日起至2019年2月20日止，共计473天，违约金共计：266,875元×0.00005×473天＝6,311.59元。 关于被告应否退还原告各项开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,被告另行收取原告开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告就燃气、电等开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 上述两项费用共计10,105.59元（6,311.55元+3,794元） 关于被告辩称的房屋面积差抵扣的问题，原、被告签订合同时约定的案涉房屋建筑面积为103.44平方米，按建筑面积每平方米2,580元计算房屋总价款为266,875元。涉案房屋《不动产权证书》中载明的房屋建筑面积为106.48平方米，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条规定，应应根据产权登记建筑面积计收房屋总价款，房价款多退少补，原告应退还被告的房屋建筑面积差价款计算为：（106.48-103.44）×2,580元=7,843.20元，庭审中，原告当庭表示同意扣减，故被告应支付原告逾期办证及返还各项开户费为2,262.39元（10,105.59元-7,843.20元） 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑德琴支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金及返还原告郑德琴开户费共计2,262.39元（该费用已经扣除原告郑德琴因涉案房屋面积差应支付给被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的房屋价款）； 二、驳回原告郑德琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费253元，由原告郑德琴负担235元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年二月八日 书记员  聂 熙