江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)苏10民终317号上诉人（原审被告）：扬州绿盛房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江区西湖镇司徒庙路190号。法定代表人：王飞廷，该公司董事长。委托诉讼代理人：沙满星，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗德康，男，1995年7月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：刘俊，江苏盟君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，江苏盟君律师事务所律师。上诉人扬州绿盛房地产开发有限公司(以下简称绿盛公司)因与被上诉人罗德康商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。绿盛公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定的交房时间错误。案涉房屋自2019年12月11日就满足交付条件，其后，绿盛公司多次口头通知被上诉人办理交房手续，被上诉人于2020年1月15日向绿盛公司工作人员发微信称当天下午去拿房，后因漏水拒绝收房，2020年1月15日之后的逾期交房责任应由被上诉人承担。此外，2020年3月18日，被上诉人到绿盛公司处换领增值税发票并在登记簿上签字的行为，也应视为其从法律上认可了绿盛公司的交房。2、一审法院认定的逾期交房违约金过高，请求按房屋总价的日万分之一点五计算。罗德康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。罗德康向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1.绿盛公司按照每日518.9元向罗德康支付逾期交房违约金（自2019年11月1日起算至绿盛公司实际交付房屋为止）。一审法院认定事实：2019年5月27日，罗德康与绿盛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定罗德康向绿盛公司购买座落于扬州市西侧，北外环路东侧的中樾华府3幢（公安幢号2）2单元11层1103号的房屋，房屋总价1729735元。第八条商品房交付条件载明：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得测绘报告；3.该商品房已经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》；4.该商品房已经取得《建设工程规划许可证》”。第十条交付时间和手续载明交付时间为2019年10月31日。第十一条逾期交付责任载明：“（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第七条第1（1）项中的期限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之叁的违约金，（该违约金比率应当不低于第七条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第三条关于交付条件及延迟交付责任的其他约定载明：“……2、商品房在满足交付条件的前提下，出现非房屋主体结构质量问题的瑕疵，买受人不得以此为由拒收房屋，但可以对瑕疵提出整改意见。该整改内容属于房屋保修范围，房屋实际交付时间仍以书面交房通知确定的交付日为准，出卖人进行整改的期间不视为延期交房。3、买受人收到出卖人书面交房通知后，未在通知确定的期限内接收房屋，或已验收房屋但拒绝接受钥匙或拒签交接单的，应视同出卖人已向买受人交付该房屋……。”绿盛公司就涉案房产所属工程于2017年11月29日取得建设工程规划许可证。2019年11月5日、2019年12月11日，绿盛公司就涉案房屋所属工程分别取得工程竣工验收备案表、扬州市区商品房交付使用备案证明。2020年3月18日，绿盛公司向罗德康开具了涉案房屋增值税发票。根据绿盛公司提供的《绿地南京城开增值税普通发票领销登记簿》所载记录，罗德康于2020年3月18日领取了发票，并在该登记簿上签名确认。罗德康与绿盛公司工作人员潘峰的微信聊天记录显示：2020年1月15日罗德康称：“潘总，你好，我下午去拿房。房子有点漏水。”潘峰称：“没事，你下午几点我安排物业陪你一起去，把问题记下。”当天罗德康向潘峰发送房屋室内照片。2020年3月10日罗德康称：“潘总，你们复工了吗，房子修了吗？”潘峰称：“现在正在弄”，罗德康称：“我可以去看一下啊”，潘峰称：“现在来看也看不到什么，他们才来，过两天吧，等销售联系你吧。”当天罗德康向潘峰发送房屋室内照片，并称：“修过了，但是漏水越来越严重了。”2020年4月5日罗德康向潘峰发送房屋照片并称：“潘总，这个怎么处理？这个怎么住啊？”绿盛公司提供《维修（派工单）》一份，载明：房号2-1103，报修内容：房屋多处渗水、烟道也渗水，完成时间：2020年4月2日，维修人：何留高。一审争议焦点：涉案房屋是否交付及交付时间，绿盛公司是否应支付罗德康逾期交房违约金？一审法院认为，根据合同约定，绿盛公司应在涉案房屋符合交付条件时，书面通知罗德康收房。绿盛公司称其已多次通过电话口头通知罗德康办理交房手续，并认为通知的时间应推定为罗德康领取购房增值税发票时间即2020年3月18日之前，罗德康称绿盛公司并未通知其收房，其于2020年1月15日自行前往看房，房屋渗水问题绿盛公司于2020年5月中旬修复，其于2020年7月底将花草搬入涉案房屋。一审法院认为，罗德康领取增值税发票的行为，不能证明绿盛公司已履行书面通知交房的义务，绿盛公司未向一审法院提供证据证明其已向罗德康出具了书面交房通知书，故认定其未向罗德康发送书面收房通知。绿盛公司提供的维修单并未有罗德康签字，不能证明涉案房屋已于2020年4月2日维修完毕。罗德康自认2020年5月中旬涉案房屋已修复，罗德康在房屋具备交付条件且已修复后，亦可主动要求绿盛公司交付。结合双方的陈述及举证情况，认定涉案房屋的交房时间为2020年5月15日。绿盛公司未按约交房，应向罗德康支付逾期交房违约金。经计算，一审法院确定逾期交房违约金为102223.3元（518.9元/天*197天）据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、绿盛公司于判决发生法律效力之日起十日内给付罗德康逾期交房违约金102223.3元；二、驳回罗德康的其他诉讼请求。案件受理费2136元，依法减半收取计1068元，由绿盛公司负担本院二审期间，被上诉人罗德康提交了录音证据一组：1、展娜、罗德康等人与绿盛公司一审委托诉讼代理人潘峰、物业朱经理的对话；2、曹远兵与潘峰的对话；3、曹远兵与西湖派出所民警田春雨等人的对话；4、曹远兵与住建局开发管理处朱处长的对话。拟证明截止2020年12月底录音证据形成时，案涉房屋尚未交付，且绿盛公司拒绝交付。本院组织双方当事人进行了举证、质证，绿盛公司对前述证据的真实性没有异议，并陈述截止二审开庭时“应当尚未交房”。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，一审庭审中，绿盛公司对罗德康主张的违约金标准明确表示认可。本案二审争议焦点为：一审判决认定的绿盛公司应向罗德康支付逾期交房违约金的期限及标准是否恰当。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人绿盛公司主张其已于2020年1月15日前通知被上诉人拿房，主要依据为“罗德康于2020年1月15日向绿盛公司工作人员发微信称当天下午去拿房”，然而，罗德康主张拿房与绿盛公司通知交房系不同概念，且，结合被上诉人在二审中提交的录音证据可知，绿盛公司截至目前仍未向被上诉人交付房屋。故，一审判决认定绿盛公司向被上诉人支付2020年5月15日前的逾期交房违约金并无不当。至于违约金的标准问题，因案涉商品房买卖合同中约定“出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”，且绿盛公司在一审中明确表态对违约金标准没有异议，其在二审中请求调整违约金标准，本院依法不予支持。综上所述，绿盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2136元，由上诉人绿盛公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  陈少君审判员  孙建瑢二〇二一年二月二十五日书记员  孙皎皎