北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7435号原告：王劲松，男，1979年10月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李玉华，北京市兆盈律师事务所律师。被告：北京怡云商贸有限公司，住所地北京市密云区西大桥路21号1幢12层1207。法定代表人：马小闯，总经理。委托诉讼代理人：叶永波，辽宁盛恒（北京）律师事务所律师。被告：众祥典当（北京）有限公司。法定代表人：朱忠择，董事长。委托诉讼代理人：吕云鹏，该公司业务部经理。原告王劲松与被告北京怡云商贸有限公司（以下简称：怡云商贸公司）、众祥典当（北京）有限公司（以下简称：众祥典当公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王劲松之委托诉讼代理人李玉华，被告怡云商贸公司之委托诉讼代理人叶永波、众祥典当公司之委托诉讼代理人吕云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王劲松向本院提出诉讼请求：1.请求确认密云县（区）X小区X号楼X层X单元X号房屋归原告所有，并判令怡云商贸公司协助履行过户手续。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月7日，原告起诉被告穆瑞秀、贾一恒、怡云商贸公司房屋买卖合同纠纷一案，密云区人民法院作出（2019）京0118民初3141号民事判决，确认原告王劲松与穆瑞秀签订的《买卖协议》有效，同时，确认穆瑞秀代贾一恒与怡云商贸公司于2017年1月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效。后上述一审判决经北京市第三中级人民法院于2020年7月28日作出（2020）京03民终7117号终审判决予以维持，现判决已生效。为此，坐落于密云县（区）X小区X号楼X层X单元X号房屋应当归原告所有。怡云商贸公司因与穆瑞秀代贾一恒于2017年1月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效，其取得的所有权理应无效。2020年8月27日，原告起诉递交本案诉状，2020年9月14日对该房屋进行财产保全的情况下，怡云商贸公司又把房屋抵押给众祥典当公司，怡云商贸公司与众祥典当公司的抵押合同是在诉讼过程中，所以原告认为怡云商贸公司与众祥典当公司属于恶意串通，执行局查封时发现房屋已经做了抵押。怡云商贸公司与众祥典当公司签订的以密云县（区）X小区X号楼X层X单元X号房屋为抵押物的《抵押合同》无效，同时抵押权无效。为维护原告的合法权益，特诉于人民法院。怡云商贸公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.本案争议焦点为原告起诉时（2020）京03民终7117号判决书是否生效，原告起诉是否违反法律程序。（2020）京03民终7117号判决书的生效时间为2020年10月，原告明知该判决处在公告中却以尚未生效的判决为依据，抢时间提前立案。《民事诉讼法》第一百四十八条规定了人民法院的判决书作出后必须送达所有当事人。判决书实际送达或公告送达到所有当事人后方应生效。原告在终审判决前提起本案诉讼，向法院申请诉前保全，这两个行为违反《民事诉讼法》，没有法律依据；2.怡云商贸公司与贾一恒的委托代理人穆瑞秀于2017年1月25日就密云县（区）X小区X号楼X层X单元X号（房屋所有权证号：X京房权证密字第XXXX号）签订《存量房屋买卖合同》，于2017年1月26日办理了过户登记，取得了不动产权证书；3.在2015年依据密云法院（2015）密民商5668号民事判决，对涉案房屋进行了明确，房屋处置权作为绝当品只有众祥典当公司拥有排他处置权，在此情况下，贾一恒、怡云商贸公司、众祥典当公司签订了三方协议，此协议说明该房屋处置是合理合法的，根据三方协议，怡云商贸公司与贾一恒签订存量房买卖合同，也做了过户，房屋的产权是明确的。4.怡云商贸公司没有和众祥典当公司恶意串通，原告做诉前保全怡云商贸公司并不清楚，没有收到查封裁定书，怡云商贸公司大概在2020年11月9日第一次谈话时才知道房屋被查封。怡云商贸公司与众祥典当公司签订抵押合同是因为有三方协议和（2015）密民商5668号判决存在，怡云商贸公司欠众祥典当公司钱并受到众祥典当公司追债，所以与众祥典当公司签订抵押合同。5.不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初3141号民事判决书及北京市第三中级人民法院（2020）京03民终7117号民事判决书，不服北京市高级人民法院（2020）京民申5012号民事裁定书，不同意原告王劲松的诉讼请求。涉案房屋现在登记在怡云商贸公司名下，为合法取得，怡云商贸公司是该房屋的唯一合法所有权人，虽然王劲松与贾一恒、穆瑞秀、怡云商贸公司的合同纠纷经过了一审、二审《买卖协议》有效、《存量房屋买卖合同》无效的判决，但是，一审、二审认定事实不清，证据不足，程序违法，（2020）京民申5012号民事裁定书面对大量的新证据，断章取义，忽视客观事实，对一审、二审存在的大量错误未予纠正。众祥典当公司辩称：同意怡云商贸公司意见，不同意原告诉求。涉案房屋二次抵押时我方不知道房屋已经被查封，依据我方与怡云商贸公司和贾一恒的三方协议，债权转移，房屋归怡云商贸公司。房屋又与他人出现官司，我方要求怡云商贸公司作为保障再把房屋抵押给我们，债权还是200万，在房屋没有查封的情况下又做了抵押。经本院审理查明事实如下：2019年3月7日，王劲松诉至本院，请求：1.确认穆瑞秀代贾一恒与王劲松签订的房屋买卖协议有效；2.确认穆瑞秀代贾一恒与怡云商贸公司签订的房屋买卖合同无效，同时判令怡云商贸公司于判决生效后将涉案房屋过户到王劲松名下；3.诉讼费由穆瑞秀、贾一恒、怡云商贸公司承担。本院经审理作出（2019）京0118民初3141号民事判决书。该判决书在审理查明中记载：“贾一恒与穆瑞秀系母女关系，2004年3月，王劲松以29万元的价格从穆瑞秀手中购买坐落在北京市密云县（区）X小区X号楼X层X单元X号楼房一套，建筑面积93.34平方米，涉案房屋为贾一恒于2002年所回迁四套楼房中的一套。王劲松自2004年3月份至今一直居住在涉案房屋内。2014年10月27日，贾一恒取得涉案房屋所有权证书。2014年11月，穆瑞秀将四套拆迁房屋（含涉案房屋）抵押给北京众信城达典当有限公司，获取贷款资金400万元。在抵押过程中，贾一恒与穆瑞秀在北京公明公证处办理委托买卖房屋公证书，主要内容：贾一恒委托其女穆瑞秀将其拆迁的四套房屋代为出售。2016年12月31日，北京众信城达典当有限公司、贾一恒及怡云商贸公司签订三方协议，约定贾一恒同意将涉案房屋过户给怡云商贸公司用以冲抵北京众信城达典当有限公司转让给怡云商贸公司的200万元债权。2017年1月26日，怡云商贸公司取得涉案房屋的不动产权证书。2017年10月9日，怡云商贸公司将涉案房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司北京密云区支行，抵押金额为217.33万元，抵押期限至2025年10月9日。”在该案中，王劲松为证明其购房的真实性，向一审法院提交了其与穆瑞秀签订的《买卖协议》一份，并要求确认该《买卖协议》有效。该案一审法院认为：王劲松与穆瑞秀签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋价格符合当时的市场行情，且已交付使用，该买卖协议应为合法有效，虽为后期补签，但并不影响其效力。涉案房屋虽为贾一恒所有，穆瑞秀出售涉案房屋的行为构成无权处分，但并不影响涉案买卖协议的效力，且根据王劲松提交的证据，可以认定王劲松自买卖协议签订后一直居住使用该房屋，涉案房屋与贾一恒拆迁所得的其他三套回迁房屋均在一个小区，王劲松居住使用十余年，贾一恒从未主张过权利，应视为对穆瑞秀处分涉案房屋的追认。故对王劲松要求确认其与穆瑞秀签订的买卖协议有效的诉讼请求，一审法院予以支持。贾一恒委托穆瑞秀办理包括涉案房屋在内的四套房屋的出售及抵押手续，穆瑞秀在债务履行期限届满后，明知涉案房屋已出售给王劲松的情况下，仍以涉案房屋抵顶欠款，将房屋过户至怡云商贸公司名下，漠视了王劲松的权利，此行为具有主观上的恶意；王劲松自买卖协议签订后一直居住使用涉案房屋，怡云商贸公司亦自称签订合同前曾前去涉案房屋查看，在此情形下怡云商贸公司对于涉案房屋实际状况应当是明知的，依照生活习惯，当事人在购买房屋这类大宗生活用品时，一般会审慎地审查房屋状况，但怡云商贸公司未进一步向穆瑞秀了解询问涉案房屋情况，以保证交易的真实性、正当性，就与穆瑞秀办理了物权变更登记，与交易习惯不符，亦未尽到谨慎注意义务，故一审法院认定怡云商贸公司在签订合同及进行物权登记时主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得。双方在此种情况下签订的存量房屋买卖合同属于恶意串通，损害了王劲松的合法权益，该存量房屋买卖合同应属无效。针对王劲松要求怡云商贸公司协助房屋过户的诉讼请求，一审法院认为，因涉案房屋存在抵押权，在尚未解押的情况下，王劲松要求将涉案房屋过户的诉讼请求，客观上无法履行，故未予支持。怡云商贸公司不服一审法院判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终7117号民事判决书，认为，怡云商贸公司的上诉请求不能成立，故驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，怡云商贸公司向北京市高级人民法院提起申诉，北京市高级人民法院作出（2020）京民申5012号民事裁定书，该裁定书载明：“怡云商贸公司称审判程序违法一节，缺乏事实依据，本院对此不予采信。怡云商贸公司提交的证据不足以推翻原判决，本院对此不予采信。法院根据查明事实所作判决并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确。怡云商贸公司申请再审的理由不成立。”2020年9月15日，本院经原告诉前申请，作出（2020）京0118财保128号之一民事裁定书，对涉案房屋进行了财产保全。在本院对涉案房屋进行查封时，发现该房屋已被设定抵押权，登记时间为2020年9月14日，抵押权人为众祥典当公司。在本案审理过程中，被告众祥典当公司提交了怡云商贸公司与众祥典当公司于2020年9月14日签订的《主债权及房屋抵押合同》，抵押人为怡云商贸公司，抵押权人为众祥典当公司，主债权为人民币200万元，履行期限为2020年9月14日至2021年9月13日。上述事实，有双方当事人陈述、（2019）京0118民初3141号民事判决书、（2020）京03民终7117号民事判决书、（2020）京0118财保128号之一民事裁定书、《主债权及房屋抵押合同》、不动产权利及其他事项登记信息等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告起诉时（2020）京03民终7117号民事判决未生效，原告起诉是否违反法律程序；二、（2019）京0118民初3141号民事判决和（2020）京03民终7117号民事判决是否可以作为原告起诉以及确认涉案房屋所有权的依据；三、涉案房屋是否可以办理房屋登记过户至原告名下。针对上述三个争议焦点，本院认定如下：一、原告起诉时（2020）京03民终7117号民事判决未生效，原告起诉是否违反法律程序。本院认为，原告起诉的时间系原告自行选择并无法律强制规定，（2020）京03民终7117号民事判决是否生效并非原告起诉条件，故对于二被告该答辩意见，本院不予采信。二、（2019）京0118民初3141号民事判决和（2020）京03民终7117号民事判决是否可以作为原告起诉及确认涉案房屋所有权的依据。本案原告起诉所依据的证据为已生效的（2019）京0118民初3141号民事判决和（2020）京03民终7117号民事判决，上述两项判决均确认王劲松与穆瑞秀签订的买卖协议有效、怡云商贸公司与穆瑞秀签订的存量房屋买卖合同无效。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以反驳的除外。二被告认为上述判决事实不清、证据不足，但未提交足以推翻上述两项判决的证据，故本院对于上述两项判决所确认的事实予以确认。王劲松与穆瑞秀签订的买卖协议有效，王劲松按照买卖协议支付了房屋价款，理应按照买卖协议的约定取得该房屋的所有权，故对于原告王劲松要求将涉案房屋确认归其所有的诉讼请求，本院予以支持。三、涉案房屋是否可以办理房屋登记过户至原告名下。经查，现涉案房屋已被设立抵押权，在尚未解押的情况下，原告要求将涉案房屋过户的诉讼请求，客观上无法履行，故本院不予支持。关于原告所提该抵押权系怡云商贸公司与众祥典当公司恶意串通应认定无效的事实理由，因本案系所有权确认纠纷，抵押权的设立并不影响所有权的确认，故本院对于怡云商贸公司与众祥典当公司之间所签订的抵押合同的效力不予涉及，原告可另行主张权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认北京市密云县（区）X小区X号楼X层X单元X号房屋归王劲松所有。二、驳回王劲松其他的诉讼请求。案件受理费六千九百元（王劲松预交），由北京怡云商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付王劲松）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孟娜二〇二一年二月二十五日法官助理 王爽书 记 员 袁振