广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10916号上诉人（原审原告）：赵彩云，女，汉族，1971年4月6日出生，居民身份证住址为广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××。委托诉讼代理人：陈毓春，广东乐而乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晒生，广东乐而乐律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：伍叶萍，女，汉族，1986年8月10日出生，居民身份证住址为广东省东莞市×××××××××××××××××××××××，公民身份号码为431××××××××××××。委托诉讼代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈自鸣，广东闻彰律师事务所律师。赵彩云与伍叶萍租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8998号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵彩云向原审法院提出诉讼，请求：1.伍叶萍立即支付拖欠赵彩云的租金计至2020年4月份为32400元及逾期缴租滞纳金（分段式计算，按每日1%计，1.以25800元为本金，从2020年3月11日计至4月10日为人民币7740元；2.以32400元为本金，从2020年4月11日计至付清为止，暂计至2020年4月20日为3240元）；2.伍叶萍支付拖欠的水电费736.77元；3.一审诉讼费由伍叶萍承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限伍叶萍于判决发生法律效力之日起五日内向赵彩云支付租金12600元及逾期缴纳租金滞纳金12600元；二、限伍叶萍于判决发生法律效力之日起五日内向赵彩云支付水电费736.77元；三、驳回赵彩云的其他诉讼请求。本案一审案件受理费451.46元，由赵彩云负担186.46元，由伍叶萍负担265元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8998号民事判决。赵彩云不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判伍叶萍自2018年6月份起需按每个月6600元的标准支付赵彩云租金差额13200元，及2020年4月1日至2020年4月15日的租金3300元（按每月6600元的标准计算），滞纳金16500元（以16500为基数，自2020年3月11日起按照1%/日计算滞纳金至清偿之日止，赵彩云自愿以16500元为限）；2.本案一审、二审诉讼费用由伍叶萍承担。事实与理由：一审法院部分事实认定错误，导致法律适用错误，判决有误。第一，一审认定案涉租赁合同双方实际变更了合同约定，即案涉租赁物租金自2018年6月1日起至合同终结时继续按照6000元/月的标准履行是完全错误的。案涉租赁合同第三条明确约定了从2018年6月1日起至2020年5月31日，租金为6600元/月。但是伍叶萍没有任何证据证明双方实际变更了合同约定。伍叶萍是通过转账支付赵彩云租金的，赵彩云收到伍叶萍支付的租金每月提出异议，但并不能据此就表明赵彩云同意了伍叶萍少交租金的事实；或者说默认了伍叶萍的交租行为，根据法律规定对于默示方式行使民事行为的范围，法律有明确规定，任何人不能擅自扩大法定默示情形的外延，且伍叶萍主张双方变更了租金的约定，应当承担举证责任。一审法院关于此点认定明显错误，违背了举证规则。第二，伍叶萍应支付赵彩云2020年4月1日至2020年4月15日的租金3300元。即使依一审认定的案涉租赁合同2020年3月31日解除，伍叶萍亦交还了部分钥匙。伍叶萍也应支付赵彩云2020年4月1日至2020年4月15日的租金。伍叶萍作为承租人擅自单方解除合同后，还必须将租赁物交还给赵彩云。只有将租赁物交还给出租人，才能免除伍叶萍支付租金的义务。因案涉租赁物一共有五层，除一楼商铺外二楼以上均为住宅，住宅的钥匙及相关整幢租赁物的交接手续伍叶萍均未交回及办理，最终导致赵彩云只能在2020年4月11日通过向伍叶萍发出解除合同通知书，并在通知书公告期满后于2020年4月15日通过撬锁的方式收回全部租赁物。此点正如那些倒闭的工厂的情形。一审完全混淆了合同解除与租赁物的交付的概念，合同解除不等于租赁物的交付，只有租赁物完全交付后，承租方才无需支付出租方租金。综上，伍叶萍应支付赵彩云2020年4月1日至2020年4月15日的租金3300元。此外，关于案涉租赁合同履约保证金的问题，一审中赵彩云已经非常明确表达了因伍叶萍的严重违约，赵彩云有权没收伍叶萍交纳的履约保证金，赵彩云无需就此提出诉讼请求，这是人民法院目前审理租赁合同纠纷的一个基本原则，一审法院对此认定有误。伍叶萍亦不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，改判伍叶萍无需向赵彩云支付逾期缴纳租金的滞纳金12600元；2.一审、二审诉讼费用由赵彩云承担。事实与理由：一、原审法院认定伍叶萍应支付的滞纳金12600元，已超过伍叶萍应缴纳的租金12000元，实属过高，依法应调整为不超过欠款金额的30%。赵彩云在2020年3月31日将案涉租赁物收回后已于次月将其出租给早已谈好的接手租客，除伍叶萍确因经济困难拖欠的2019年11月和2020年3月租金外，租赁合同的解除不会对赵彩云产生其他损失，在赵彩云未能提供证据证明其存在其他损失的情况下，其主张的滞纳金不应超过伍叶萍欠缴租金的30%。二、赵彩云明确表示已经将伍叶萍交纳的18000元履约保证金没收，其因伍叶萍经济困难而迟延交租的损失已经得到充分弥补，赵彩云无权再要求伍叶萍支付滞纳金。赵彩云在案涉租赁合同中既规定了计收滞纳金的责任条款又设置了没收履行保证金的违约责任，已属重复追责。赵彩云在原审庭审中已明确表示不予退还伍叶萍交纳的18000元履约保证金，原审法院也认为案涉租赁合同系伍叶萍单方违约解除，即原审法院已间接认可赵彩云没收18000元履行保证金行为合法，伍叶萍即使通过反诉或者另行起诉的方式也难以追回该履约保证金，在此情况下，赵彩云因伍叶萍经济困难迟延交租的损失实际上已经得到充分弥补，原审法院不应再要求伍叶萍支付滞纳金。综上所述，伍叶萍认为，一审判决不当。针对对方的上诉，伍叶萍、赵彩云均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。本院经阅卷和书面询问当事人，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应适用当时的法律、司法解释。案涉《商铺及住宅租赁合同书》是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故各方应依约履行。关于租金的标准，案涉租赁合同约定租金从第四年开始递增10%，即从2018年6月1日起的租金为6600元/月。但根据双方履行合同情况可知，双方在2018年6月1日之后均是按照租金6000元/月的标准在履行合同，且并无证据显示赵彩云曾就此提出异议，故原审法院认定案涉租赁合同双方实际变更了关于租金的约定是有事实依据的。至于赵彩云诉请的2020年4月1日至15日租金。首先，伍叶萍已于2020年3月30日明确告知赵彩云其已搬离案涉租赁物，赵彩云亦于2020年3月31日收到案涉租赁物的钥匙。其次，赵彩云虽主张并未收回全部的钥匙，但这并不足以妨碍其接收案涉租赁物。最后，赵彩云亦无证据证实由于伍叶萍的原因导致其未能及时接收案涉租赁物，综上，原审法院认定案涉租赁物实际已于2020年3月31日起由赵彩云接管是有事实依据的。赵彩云该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。根据案涉租赁合同的约定，伍叶萍不按时缴纳租金的，赵彩云有权按应缴租金每日加收1%的滞纳金，故赵彩云要求伍叶萍自2020年3月11日起支付逾期缴纳租金的滞纳金合理。伍叶萍主张赵彩云明确表示已经将伍叶萍交纳的18000元履约保证金没收，故不应再要求其承担逾期缴纳租金的滞纳金；但双方在本案中均未针对履约保证金提出诉讼请求，原审法院亦对履约保证金不予处理，故伍叶萍该主张缺乏依据。伍叶萍在本案一、二审均提出滞纳金过高，在赵彩云未能提供证据证明其除租金外尚有其他损失的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原审法院依法对滞纳金予以调整是正确的；结合案涉合同的履行情况、伍叶萍违约的过错程度及赵彩云实际损失等，本院酌定伍叶萍应支付赵彩云逾期缴纳租金的滞纳金如下：以拖欠的租金12600元为本金自2020年3月11日计至付清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。综上，赵彩云上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。伍叶萍的上诉有理，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照前述法律法规及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8998号民事判决第二项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8998号民事判决第三项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8998号民事判决第一项为：限伍叶萍于本判决发生法律效力之日起五日内向赵彩云支付租金12600元及逾期缴纳租金滞纳金（以12600元为本金自2020年3月11日计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；四、驳回赵彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费451.46元，由赵彩云负担296.46元，伍叶萍负担155元。本案二审案件受理费赵彩云预缴625元、伍叶萍预缴430元，均由赵彩云承担。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年二月十八日书记员  梁艳君赵盈