北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9117号原告：黄勇，男，1973年10月20日出生，汉族，北京汇德林晟商贸有限公司法定代表人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯德隆，北京雍文律师事务所律师。被告：北京国凯腾达投资有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇曹村村委会西500米。法定代表人：黄兴荣，经理。原告黄勇与被告北京国凯腾达投资有限公司（以下简称：国凯腾达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄勇及其委托诉讼代理人侯德隆，被告国凯腾达公司的法定代表人黄兴荣通过云庭审的形式到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄勇向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令国凯腾达公司返还黄勇押金3000元、占有使用费210833.33元以及利息损失（利息以210833.33元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年12月1日计算至实际给付之日，暂计至2020年5月6日为3723.39元）；2.请求法院依法判令国凯腾达公司赔偿黄勇损失40000元（包括搬家费20000元及按国凯腾达公司管理人员要求支付的其他费用20000）；3.国凯腾达公司赔偿黄勇因此而支出的律师费6000元；5.本案诉讼费用由国凯腾达公司承担。事实和理由：2016年11月1日至2019年12月1日，黄勇承租国凯腾达公司控制管理的位于北京市大兴区青云店镇曹村104国道边北京南大红门建材城商铺A1场地，用于北京汇德林晟商贸有限公司的经营，租赁合同一年一签。第一年，2016年11月1日黄勇与国凯腾达公司签署了北京南大红门建材城租赁合同，租赁期限为2016年11月1日至2017年10月31日止。黄勇于2016年11月14日、2016年12月28日分两次向国凯腾达公司支付租金、物业费及押金共计176803元。国凯腾达公司为黄勇出具了收据。第二年，黄勇于2017年11月9日支付了国凯腾达公司2017年租金及物业管理费共计195203元，国凯腾达公司与黄勇签署了租赁合同，且为黄勇开具了收据。第三年，黄勇于2018年11月9日支付国凯腾达公司2018年租金210000元，国凯腾达公司与黄勇签署了空地临时堆放租赁协议，且为黄勇开具了收据。第四年，2018年租赁合同到期后，黄勇与国凯腾达公司管理人员微信沟通续租事宜，国凯腾达公司同意按年租金230000元的标准向黄勇收取自2019年11月1日至2020年10月31日的租金，但黄勇需按其指示向第三方额外支付20000元费用。最终黄勇按照要求向第三方支付费用20000元，向国凯腾达公司公司公户转账支付租金230000元。后因国凯腾达公司原因，截至目前未给黄勇租赁合同及租金收据。2019年12月6日位于北京市大兴区青云店镇曹村104国道边北京南大红门建材城发生着火事件，后北京南大红门建材城大门关闭，无法正常经营。青云店镇政府要求商户于2019年12月28日前搬离，在此之前搬离奖励20000元且从2019年12月1日返还租金。2019年12月26日黄勇按要求进行了清退，并配合提交了相应材料。后政府人员告知没有合同及收据无法确认租赁期限，导致租金无法返还，建议采取法律途径解决。为维护我方合法权益，特提起诉讼，请支持黄勇诉讼请求。国凯腾达公司辩称，黄兴荣对于这些事情并不清楚，具体都是经理办的；如果黄勇能够提供有合同，国凯腾达供公司予以认可。此外，出现类似问题的并非一个商户，而是有很多商户，等黄兴荣从监狱出去后会解决这些问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2016年12月28日，国凯腾达公司（甲方、出租方）与黄勇（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区青云店镇曹村104国道边北京南大红门建材城商铺A1场地，建筑面积180平方米，经营项目为钢材销售，租赁给乙方黄勇作为经营场地。租赁期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。租金共计172003元。租赁保证金共计3000元。2017年11月1日，国凯腾达公司（甲方、出租方）与黄勇（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区青云店镇曹村104国道边北京南大红门建材城商铺A1场地，建筑面积180平方米，经营项目为钢材销售，租赁给乙方黄勇作为经营场地。租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止。租金共计189203元。租赁保证金共计3000元。2018年11月1日，国凯腾达公司（甲方、出租方）与黄勇（乙方、承租方）签订《空地临时堆放租赁协议》，约定北京南大红门建材城临时空地A1场地，面积1482+180平方米2.5亩，租赁给乙方作为经营场地。租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止。租金共计210000元。租赁保证金共计3000元。黄勇提交《微信图片》《情况说明》《营业执照副本复印件》《中国民生银行电子回单》《单位账户对账单》《中国农业银行交易明细》以证明2018年租赁协议到期后，黄勇与国凯腾达公司工作人员沟通续租事宜，国凯腾达公司同意按年租金230000元标准向黄勇收取2019年11月1日至2020年10月31日的租金，黄勇通过北京汇德林晟商贸有限公司向国凯腾达公司转账租赁费230000元。《电子银行业务回单（付款）》载明，2019年11月1日，北京汇德林晟商贸有限公司向国凯腾达公司转账230000元，客户附言为租赁费。庭审中，经本院询问，黄勇称不清楚案涉房屋有无建设工程规划许可证。国凯腾达公司称案涉土地的土地性质为建设用地，但是其并未提交证据佐证，且国凯腾达公司在另案中称案涉土地的土地性质为养殖小区用地，亦未向本院提交证据予以佐证。经本院向北京市规划和自然资源委员会大兴分局调查，国凯腾达公司出租的商铺所占用的土地性质为农业用地。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案中的法律事实系发生在民法典施行之前，应适用民法典施行之前的规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中国凯腾达公司在占用案涉土地后建设建材城并用于出租给黄勇，其行为改变了案涉土地的土地用途，违反了法律的强制性规定，故国凯腾达公司与黄勇签订的《商铺租赁合同》应属无效，国凯腾达公司对此应当承担主要过错责任，郭志南在租赁涉案商铺及土地时未尽到审查租赁土地性质的注意义务，对双方租赁合同的无效亦具有一定的过错。综合黄勇提交的《微信图片》《情况说明》《营业执照副本复印件》《中国民生银行电子回单》《单位账户对账单》《中国农业银行交易明细》等证据，考虑到黄勇与国凯腾达公司之间租赁关系的持续性，结合黄勇的转账金额和双方的交易习惯，可以双方履行合同的租赁期限为2019年11月1日至2020年10月31日，并交纳了租金230000元。合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承德那相应的责任。本案中对于黄勇主张押金3000元的诉讼请求，根据黄勇提交的2016年11月1日至2019年10月30日期间的三份租赁合同、银行交纳租金转账记录可知，黄勇于2016年所交纳的押金3000元一直在沿用，即2017年和2018年再签订租赁合同时并未再行续交，国凯腾达公司在租赁期间届满时并未予以退回，这也符合交易习惯，故本院认定黄勇与国凯腾达公司在口头达成2019年租赁合同时上述押金3000元并未予以退还，故对于黄勇的诉讼请求，本院予以准许。对于黄勇主张退还占有使用费210833.33元（2019年12月1日至2020年10月31日）的诉讼请求，根据黄勇在起诉状中所陈述的腾退时间，考虑到政府要求腾退及被关闭的时间，本院酌情扣除黄勇一个半月占有使用费，国凯腾达公司退还黄勇租金201250元。对于黄勇主张利息和搬家费20000元的诉讼请求，因黄勇对合同的无效亦存在一定的过错，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于黄勇向案外人郭志南转账支付的20000元的诉讼请求，黄勇提交的证据并未显示该款项与本案的关联性，故本案中不予处理，如果双方存在其他法律关系，双方可以另行解决。对于黄勇主张律师费6000元的诉讼请求，因本案合同无效，其诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、北京国凯腾达投资有限公司于本判决生效后十日内返还黄勇占有使用费和押金共计204250元；二、驳回黄勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5253元，由黄勇黄勇负担1182元（已交纳），由国凯腾达公司北京国凯腾达投资有限公司负担4071元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二一年二月十九日法官助理 李利冉书 记 员 梁 婷