北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初722号原告：邱香英，男，1971年6月23日出生，汉族。被告：北京市密云区冯家峪镇石洞子村民委员会，住所地北京市密云区冯家峪镇石洞子村。统一社会信用代码541101187770710195。法定代表人：刘录明，主任。原告邱香英与被告北京市密云区冯家峪镇石洞子村民委员会（以下简称石洞子村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱香英、被告石洞子村委会主任刘录明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱香英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即返还购买原告房屋欠款10000元；2.请求人民法院判令被告支付利息，自2017年12月31日起至实际清偿之日止，以10000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费、律师费、交通费、误工费等等费用由被告承担。事实和理由：原被告双方自愿签署买卖房屋协议书，被告以10000元的价格将原告的老宅购买，购买原告老宅主房五间，约定2017年12月31日被告一次性付清原告钱款，共计10000元，原告多次向被告索要未果。综上，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。石洞子村委会辩称，原告搬迁住进新居后，我村委会有意向购买涉案房屋用于村里建设米面加工厂，但该意见未得到镇政府领导支持，搬迁政策规定搬入新房后旧房必须拆除。我村委会当时考虑不周，故与原告签订了《买卖房协议》。原告与我村委会之间并没有履行交付涉案房屋的手续，且协议违反政府政策，应当属于无效。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，邱香英（乙方）与石洞子村委会（甲方）签订《买卖房协议》，约定：“甲方购买乙方房屋一处（民房）五间，建筑面积100平米，东至山墙、西至山墙、南至院墙地基，经甲乙双方协商达成共识，甲方付给乙方购买房屋款10000元，乙方房产产权归甲方所有。此房房产证丢失，所以该房产证作废。购房款甲方在2017年12月31日前一次性付清。注：（此房房后有一棵核桃树由乙方无条件除掉，院墙地基以外的各种树木归乙方所有）此协议双方签字生效，协议共两份，甲乙双方各执一份”。庭审中，邱香英主张石洞子村委会实际于2016年开始使用涉案房屋存放杂物，后于2017年签订上述协议。石洞子村委会对邱香英陈述的实际使用事实不予认可，认可签署协议的事实，但主张当时本意欲购买涉案房屋，但后续未通过镇政府审批，且按照密云区政策，涉案房屋属于应当拆除范围，故双方之间的协议应属无效。石洞子村委会提交如下证据：1.密云县人民政府2012年12月24日发布的《密云县新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案》，内容载有：“……（十）农民搬迁入住。各相关镇在扎实做好宣传动员的基础上，有序完成农民入住新民居工作，及时组织拆除农民原有住房，腾退原有土地……”。2.《石洞子村旧村改造实施方案》，落款日期为2015年3月24日，内容载有：“……5.村民搬入新居后，拆除原有旧房，恢复耕地。6.个人出资的建房款在以户主签订协议时全部交齐……”。3.北京市密云区农业农村局2020年1月17日发布的《北京市密云区农业农村局关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作的通知》，内容载明：“石城、冯家峪、不老屯、太师屯、巨各庄、新城子、北庄、大城子、古北口镇人民政府：2004年起我区已完成三轮搬迁工程，截止目前，农民入住后部分镇村搬迁后旧宅未及时拆除，出现一户多宅、安全隐患等问题。按照京政农函〔2019〕128号《关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作》通知精神，为进一步加大我区搬迁旧宅拆迁工作力度，现将有关通知要求如下……相关镇政府要组织力量对搬迁村（户）原址旧宅情况进行全面摸排并建立台账，对未拆除的旧宅分类研究整改方案。对于2004-2017年列入搬迁计划并已完成搬迁的村庄，未拆除的旧宅要进行分类处置。对搬迁旧宅原址的土地性质为非建设用地和分布在地质灾害隐患点的，除文物保护建筑以外，所有原址旧宅必须全部拆除；对于2018年以后列入搬迁计划和正在施工的搬迁村，待农民搬迁新宅后，除需保留的文物建筑外，其余旧宅必须在一个月内完成拆除工作。搬迁旧宅应拆未拆的，区财政不得全额拨付搬迁补助资金及旧宅拆除补助资金……各镇应于2020年11月30日前对不符合保留条件、应当拆除的旧宅全部完成拆除工作……”。4.北京市密云区农业农村局于2020年7月16日发布的《北京市密云区农业农村局关于山区农民搬迁村原址旧宅处置工作方案》，内容载明：“2004年以来，按照北京市山区搬迁相关政策规定，密云区先后实施四轮山区农民搬迁工程，解决地质灾害隐患地区居民的居住安全问题，生产生活条件得到显著改善。但因执行政策不到位及历史原因，部分村庄搬迁后原址旧宅未拆除。根据市区文件精神，为加强我区山区搬迁原址旧宅的管理工作，杜绝因地质灾害发生安全隐患，特制定本方案……要求在2020年年年底前，对不符合保留条件应当拆除的旧宅全部完成拆除工作……”。邱香英对石洞子村委会的举证及证明目的均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《买卖房协议》《密云县新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案》《石洞子村旧村改造实施方案》《北京市密云区农业农村局关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作的通知》《北京市密云区农业农村局关于山区农民搬迁村原址旧宅处置工作方案》等证据材料在案佐证。本院认为，本案双方当事人签订《买卖房协议》应属有效，但该协议因客观原因无法继续履行，故应当予以解除，对双方争议焦点问题，本院分析如下：一、《买卖房协议》是否有效2012年12月24日，密云县人民政府发布《密云县新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案》，确定搬迁工程中，农民入住新民居，应及时组织拆除农民原有住房，但该方案未明确确定旧房拆除具体方案及时限。在此情况下，依据石洞子村委会自述，其在取得镇政府同意后，自愿与邱香英签订《买卖房协议》。应说明，双方当事人签订《买卖房协议》时，涉案房屋拆除政策尚不明确，故不应认定双方签订的《买卖房协议》无效，本院对石洞子村委会主张合同无效的答辩意见不予采信。综上，本案所涉《买卖房协议》应系本案双方当事人真实意思表示，应属有效。二、对邱香英的诉讼请求能否支持在双方当事人签订《买卖房协议》后，石洞子村委会自述购房行为并未得到镇政府最终审核同意，且依据石洞子村委会举证，北京市密云区农业农村局先后出台文件，明确除因特殊情况，对搬迁所涉旧房应当限期予以拆除。故依据本案现有证据，本案《买卖房协议》是双方当事人真实意思表示，在双方签订时应属有效，但现因《北京市密云区农业农村局关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作的通知》《北京市密云区农业农村局关于山区农民搬迁村原址旧宅处置工作方案》等文件的出台，涉案房屋属于应拆除范围，则本案双方当事人所签订的《买卖房协议》不具备实现合同目的之可能且违反搬迁政策，应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，本院对邱香英要求石洞子村委会给付购房款项的诉讼请求难以支持，至于邱香英主张的律师费、误工费、交通费等项费用，邱香英并未充分举证，其主张依据不足，本院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：驳回原告邱香英的全部诉讼请求。案件受理费二十五元（系原告邱香英预交），由原告邱香英自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年二月二十四日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠