河北省张家口经济开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0791执异16号 案外人：杨金明，男，1957年10月12日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 申请执行人：闫建忠，男，汉族，1972年2月26日出生，现住：张家口经济开发区。 被执行人：李庆龙，男，汉族，1974年4月10日出生，现住张家口市桥西区。 被执行人：张淑娟，女，汉族，1982年12月8日出生，现住张家口市桥西区。 本院在执行闫建忠与李庆龙、张淑娟民间借贷纠纷一案中，案外人杨金明提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨金明称，本院以（2020）冀0791执180号执行裁定书拍卖河北省张家口经济开发区已经由被执行李庆龙出售给其，其为该房产的所有人，请求停止对该房产的执行。 申请执行人闫建忠称，李庆龙在2017年12月向其借款时已将上述房产抵押给其，房屋的购房合同及房屋的增值税票都在其手中，杨金明称李庆龙将房屋出售给杨金明不属实。 经本院审理查明：闫建忠与李庆龙、张淑娟民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月10日作出（2019）冀0791民初1650号民事调解书，认定李庆龙、张淑娟夫妻二人于2017年12月5日因经营所需，通过郑瑞梅介绍向闫建忠借款700000元。双方于2017年12月15日签订借款协议，当日闫建忠通过中国农业银行向郑瑞梅转账679000元，郑瑞梅将此款转交李庆龙，李庆龙、张淑娟向闫建忠出具了收到闫建忠人民币700000元收据一张。双方在诉讼中达成调解协议李庆龙、张淑娟所欠闫建忠借款本金700000元，该款由二人共同于2020年1月15日前一次性给付闫建忠，本院予以确认。诉讼中，闫建忠向本院提交李庆龙、张淑娟于2017年12月15日向其出具的借款协议一份，协议中约定，李庆龙、张淑娟以领秀城小区的11号楼101室为上述借款向闫建忠提供抵押。领秀城小区的11号楼101室的购房合同、不动产发票原件现由闫建忠持有。 诉讼之前，闫建忠曾向本院申请诉前保全，本院作出（2019）冀0791执保42号协助执行通知书，于2019年8月28日轮候查封了李庆龙名下位于河北省张家口经济开发区。该不动产首封系因郑瑞梅与李庆龙民间借贷纠纷一案经郑瑞梅申请由本院以（2019）冀0791执保40号协助执行通知书于同日查封。对郑瑞梅与李庆龙民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月10日作出（2019）冀0791民初1649号民事调解书，确认双方达成的调解协议：李庆龙所欠郑瑞梅借款本金100000元，李庆龙于2020年1月15日前一次性给付郑瑞梅。 另查明，因李庆龙未履行上述两份调解书义务，闫建忠、郑瑞梅均向本院申请强制执行，李庆龙于2020年6月28日在向本院申报财产时称其财产有领秀城小区的11号楼101室。本院于2020年2月28日作出（2020）冀0791执180、181号执行裁定书、拍卖被执行人李庆龙名下位于河北省张家口经济开发区，起拍价为116.7676万元，第一次拍卖已经流拍。2021年2月2日，经本院向李庆龙与郑瑞梅核实，（2019）冀0791民初1649号民事调解书做出后，李庆龙向郑瑞梅支付10万元，本院告知郑瑞梅其所申请的执行案件因被执行人履行完毕将做结案处理。 再查明，杨金明提交其与李庆龙签订的房屋买卖合同协议书一份，显示的签订时间为2018年3月5日，合同载明李庆龙将本案中领秀城小区的11号楼101室（一楼108.58平方米，地下95.13平方米）以170万元的价格出售给杨金明，杨金明于2018年3月5日付首付款107.7万元，余款62.3万元于2021年3月5日之前还清。杨金明支付李庆龙车库费3万元。 杨金明提供李庆龙之妻张淑娟的银行卡交易记录：2018年2月8日，周烨向张淑娟转账40万元。 杨金明持有李庆龙出具的收条分别记载，2018年3月1日收到杨金明购房款7.7万元，2020年3月30日收到杨金明购房款11.3万元。收条中记载的金额共计19万元。 杨金明提其本人的银行卡交易记录：2018年3月5日，其向李庆龙转账30万元；2018年3月7日，其向李庆龙之妻张淑娟转账21万元；共计50万元。 杨金明提供其与李庆龙签订的房屋租赁协议和租金抵顶房款的说明，显示的签订时间分别为2011年8月26日和2018年3月21日，2011年至2014年的租金十万元抵顶购房款10万元。 杨金明提供其本人的银行卡交易记录和杨金明出具的收条：2020年4月20日，其一次向李庆龙转账51万元，另一次向李庆龙转账6.35万元。2020年4月20日李庆龙出具收条载明收到51万元后房款付清。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议并排除执行，需满足以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人杨金明未提交证据证实其在本院查封领秀城小区的11号楼101室之前已经实际占有该房产。其亦未提交证据佐证周烨于2018年2月8日向张淑娟转账40万元与其主张的领秀城小区的11号楼101室购房款有关。除上述40万元之外，截止异议人杨金明主张付清购房款的2020年4月20日，其提交的租金抵顶购房款协议、收条及转账记录所累计其交付给李庆龙的款项总额未达到协议书约定的170万元。另，在2020年4月20日李庆龙出具收讫房款的收条之后，杨金明仍然继续转账支付李庆龙6.35万元，结合2020年6月28日李庆龙仍向本院陈述领秀城小区的11号楼101室归其所有之情形，不能排除异议人杨金明与李庆龙之间存在以房屋抵顶借款之可能，购房协议书的真实性存疑。故异议人杨金明所主张的权利不满足可排除强制执行的要件，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人杨金明的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王春香 人民陪审员  马 莉 人民陪审员  董利平 二〇二一年二月十日 书 记 员  杨婧楠 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。