广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂11执异2号 案外人:广西港昊投资有限公司，住所地：南宁市青秀区朱瑾路10号新加坡园区星岛国际501号-8号，统一社会信用代码91450103MA5NDKUQ61。 法定代表人:杨成标，公司执行董事。 委托代理人：姚文杰，男，1996年4月30日出生，汉族，住贵港市港北区。 申请执行人：广西贺州桂东农村合作银行八步支行，住所地：贺州市八步区万兴路83号。 负责人：马浩，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高灵，广西卓秀律师事务所律师。 被执行人：贺州市永兴农资贸易有限公司，住所地：贺州市八达西路602号金旗市场7栋2层36号房。 法定代表人：邹元关,经理。 被执行人：广西隆华桂投资有限公司，住所地：桂林市七星区漓江路26号国展购物公园D-2-9、D-2-10号。 法定代表人：刘增各,经理。 被执行人：刘增各，男，1967年2月14日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 被执行人：谢隆膳，男，1955年12月12日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被执行人：邹元关，男，1976年9月13日出生，汉族，住广西临桂县。 被执行人：邹永坦，男，1962年12月9日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被执行人：谢隆当，男，1951年4月15日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被执行人：刘增华，男，1962年5月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被执行人：杨太军，男，1964年11月14日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被执行人：谢小芸，女，1988年4月5日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被执行人：杨军运，男，1962年7月20日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 本院执行申请执行人广西贺州桂东农村合作银行八步支行与被执行人贺州市永兴农资贸易有限公司、广西隆华桂投资有限公司（下称隆华桂公司）、刘增各、谢隆膳、邹元关、邹永坦、谢隆当、刘增华、杨太军、杨军运、谢小芸借款合同纠纷一案，案外人广西港昊投资有限公司（下称港昊公司）于2021年1月26日对本院拍卖被执行人隆华桂公司名下位于桂林市七星区［房产证号：桂林市房权证七星区字第××号，建筑面积4507.92平方米，分摊土地使用面积：1140.50平方米，国有土地使用权证号：桂市国用（2010）第xxx号］提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人港昊公司称：请求终止对隆华桂公司位于桂林市七星区［房产证号:桂林市房权证七星区字第××号，建筑面积4507.92平方米］的拍卖。事实与理由：贺州中院于2021年1月8日作出（2021）桂11执4号执行裁定书，裁定拍卖隆华桂公司的上述执行标的物。1月14日，贺州中院在案涉商铺张贴《关于处置的权属争议、租赁情况公告》，告知对案涉商铺有权属争议和有租赁情况的人，可向该院提交相关材料。案外人看后才知道案涉商铺的纠纷，遂提出异议申请。2018年9月，隆华桂公司与港昊公司签订了《房产买卖合同》，约定隆华桂公司将其名下位于桂林市七星区出售给港昊公司，其中含案涉商铺，出售价格为33809400元。 合同签订后，港昊公司即开始对该商铺进行装修，作为餐饮、美食、生鲜菜市等经营，分格后由广西玖城市场管理有限公司进行招租、运营。在招租过程中，由于住户多次到现场拉横幅维权，影响了招租进展，导致无法按约定将购商铺款付清给隆华桂公司。 根据双方约定，隆华桂公司应保证商铺无任何纠纷，港昊公司可采用对商铺销售回款支付购商铺款。由于隆华桂公司在双方签订《房产买卖合同》前，未披露商铺经营存在与住户纠纷事宜，导致港昊公司投入了大量的资金、人力的铺面招租不顺利，无法按约定支付购商铺款。尽管如此，港昊公司还是多方筹措资金，至2020年12月31日止，已付给隆华桂公司案涉商铺的购铺款11101194元。 广西玖城市场管理有限公司自2018年10月起开始招租，现案涉商铺已长期出租给客户189间，收到的租金部分投入到装修、市场运营中，部分付给隆华桂公司。 由于承租户涉及面广，若贺州中院将案涉商铺拍卖，可能会导致租户大规模的维权，引发社会不稳定因素。因此，港昊公司请求贺州中院终止对案涉商铺的拍卖，由隆华桂公司、港昊公司与申请执行人广西贺州桂东农村信用合作银行八步支行，协商解决隆华桂公司对申请执行人的债务问题。 申请执行人称：一、申请执行人对案涉房产依法享有抵押权，且经生效判决确认，法院依法公开拍卖案涉房产，符合法律规定。 1、案涉房产是隆华桂公司为永兴贸易公司向申请执行人续贷款2280万元提供的抵押担保物，且办理了抵押登记，申请执行人对案涉房产依法享有抵押权。 2、贺州中院作出的(2020)桂11民初9号民事判决书、广西壮族自治区高级人民法院作出的(2020）桂民终1671号民事判决书均确认申请执行人对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，该案已进入执行阶段，法院依法拍卖案涉房产，符合法律规定。 二、根据物权优于债权的原则，港昊公司的债权请求权不能对抗申请执行人的物权。 《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”。该法第二百零九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”。本案中，即便异议人为案涉房产的买受人，但是，依据上述法律规定的物权公示原则，不动产物权实行登记生效主义。港昊公司与隆华桂公司之间也仅仅为合同之债，港昊公司对案涉房产依法不享有物权。相反，申请执行人依据物权公信原则，案涉房产的权属为隆华桂公司所有，据此登记设定抵押权。当申请执行人的主债权没有得到清偿时，依据抵押合同的约定对案涉房产主张行使抵押权，有充分的法律依据。 综上所述，申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，贺州中院按照执行程序依法公开拍卖案涉房屋，符合法律规定。案外人提出的异议请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回，以维护申请执行人的合法权益。 本院审查查明：本院于2020年7月23日作出（2020）桂11民初9号判决：一、被告贺州市永兴农资贸易有限公司归还原告广西贺州桂东农村合作银行八步支行贷款本金2280万元及相应利息、复利和罚息（利息、复利和罚息计算：自2019年6月28日起至付清之日止按《流动资金借款合同》的约定计付利息、复利和罚息，已支付部分予以扣除，其中2020年1月1日至2020年6月30日的利息按照固定贷款年利率6.525%计付，期间无复利和罚息计算）；二、被告贺州市永兴农资贸易有限公司支付原告为广西贺州桂东农村合作银行八步支行实现债权而支出的律师代理费15000元；三、被告贺州市永兴农资贸易有限公司承担原告广西贺州桂东农村合作银行八步支行为实现债权而支出的财产保全费5000元；四、原告广西贺州桂东农村合作银行八步支行对被告广西隆华桂投资有限公司名下的抵押担保财产［位于桂林市七星区地产，房产证号：桂林市房权证七星区字第××号，建筑面积4507.92平方米，分摊土地使用面积：1140.50平方米，国有土地使用权证号：桂市国用（2010）第xxx号］折价、拍卖、变卖所得价款在该判决第一、二、三、六项范围内享有优先受偿的权利；五、被告广西隆华桂投资有限公司、刘增各、谢隆膳、邹元关、邹永坦、谢隆当、刘增华、杨军运、杨太军、谢小芸对本判决第一、二、三、六项债务承担连带清偿责任；六、该案诉讼费157150元（原告申请缓交），由被告贺州市永兴农资贸易有限公司、广西隆华桂投资有限公司、刘增各、谢隆膳、邹元关、邹永坦、谢隆当、刘增华、杨军运、杨太军、谢小芸承担；七、驳回原告广西贺州桂东农村合作银行八步支行的其他诉讼请求。 被执行人隆华桂公司不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉，该院于2020年10月21日作出（2020）桂民终1671号民事判决：驳回上诉，维持原判。 依申请执行人之申请，本院于2020年4月14日作出（2020）桂11民初6号民事裁定书和（2020）桂11执保4号之八协助执行通知书，依法对被执行人隆华桂公司名下位于桂林市七星区［房产证号：桂林市房权证七星区字第××号，建筑面积4507.92平方米，分摊土地使用面积：1140.50平方米，国有土地使用权证号：桂市国用（2010）第xxx号］予以查封。 本院（2020）桂11民初9号民事判决生效后，申请执行人依法申请强制执行。本院作出（2021）桂11执4号执行裁定：拍卖被执行人隆华桂公司被本院查封的上述执行标的物。案外人以与隆华桂公司双方签订《房产买卖合同》、其已接手该商铺，且对此装修、分格长期租赁，已作了大量投资，并付款11101194元购商铺款为由，请求本院终止对被执行人隆华桂公司名下执行标的物的拍卖。 本院认为：是否终止对隆华桂公司位于桂林市七星区的拍卖是本案的争议焦点。 一、被执行人没有清偿申请执行人的债务。 从生效的本院（2020）桂11民初9号判决第一项看，被执行人需清偿的债务达2280万元及相应的利息，此外还有二、三、六项的债务。对上述债务，被执行人尚未清偿，作为借款抵押物的位于桂林市七星区的抵押尚未解除，抵押权人仍是申请执行人，在被执行人未清偿债务前，依法有对抵押标的物在折价、拍卖、变卖所得价款的范围内享有优先受偿的权利。 二、案外人对执行标的并未取得所有权。 案外人虽称与被执行人隆华桂公司签订《房产买卖合同》，将隆华桂公司位于桂林市七星区转让给自己，且付了部分款项，并对商铺进行装修、运营，分格后长期租给他人使用，但未能提供上述标的物物权归其所有的证据。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但是法律有规定的除外。”。由于上述执行标的物权权属尚未发生变动，物权仍是隆华桂公司所有，案外人未取得执行标的物的所有权。 三、申请执行人对抵押财产有追及力。 1、执行标的物是抵押担保财产。 本院（2020）桂11民初9号判决第四项确认申请执行人对隆华桂公司名下的抵押担保财产折价、拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二、三、六项范围内享有优先受偿的权利。在被执行人未履行完该案借款主债务前，作为但保财产从债务的标的物，始终与主债务相伴，其担保性质不因其转让而自行消灭。 2、抵押财产转让并未影响抵押权的实现。 《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”。案外人虽称标的物即抵押物已转让，并由其经营、收益，但是，由于标的物转让时，隆华桂公司并未将转让事实告知申请执行人，使得申请执行人无法将转让款及商铺出租款提前受偿。案外人受让执行标的物后，将标的物处置长期租赁给他人，但由于未解除抵押权，如前所述，案外人未办理物权变动手续，权属仍是隆华桂公司所有。转让及运营标的物的事实不能改变权属性质，当然不能排除法院的执行。上述法律规定，抵押财产转让，抵押权不受影响。被执行人未履行生效判决的义务，申请执行人依法申请执行，本院依生效判决依法拍卖被执行隆华桂公司位于桂林市七星区均符合法律规定。案外人未取得执行标的物的所有权，其提出执行异议，理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下： 驳回案外人广西港昊投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨桂明 审判员  徐文坚 审判员  陈小坤 二〇二一年二月一日 书记员  杨 程