吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初549号 原告：董波，男，1963年3月1日出生，汉族，个体，住沈阳市。 委托诉讼代理人：李天翔，吉林巡达律师事务所律师。 被告：吉林市汇金房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区深圳东路**。 法定代表人：姚笛，董事长。 委托诉讼代理人：吴春国，吉林明达伟业律师事务所律师。 被告：吉林绿洲公元房地产经纪有限公司，住所，住所地吉林省吉林市高新技术产业开发区深中路**紫金江尚**楼******div> 法定代表人：郜明，总经理。 委托诉讼代理人：姜志远，该公司职员。 原告董波与被告吉林市汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）、吉林绿洲公元房地产经纪有限公（以下简称绿洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董波向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间房屋买卖合同关系；2．判令被告吉林市汇金房地产开发有限公司退还原告已交付的购房款70万元；3．判令被告吉林绿洲公元房地产经纪有限公司退还原告已交付的购房款30万元；4．案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年9月，原告欲购置吉林市汇金房地产开发有限公司开发（以下简称“汇金公司”）的“绿洲公园”小区房屋，遂前往该公司的小区售楼处咨询，并就“绿洲公园”小区××号，建筑面积为583.6平方米的房屋，以总房款750万元价格达成买卖合意，汇金公司承诺仅需原告交纳一定金额首付款，并按其指示提供申请银行贷款所需资料，公司负责代为申请银行贷款，此外，汇金公司要求原告必须先向吉林绿洲公元房地产经纪有限公司（以下简称“绿洲公司”）交付30万元，并与该公司签署《项目会员增值咨询服务协议团购活动服务合同》后，可以总房款720万元价格与汇金公司订立房屋买卖合同，鉴于汇金公司坚持要求，且购房所需费用仍为750万元不变，遂原告于2019年9月24日向绿洲公司交付30万元现金，该公司法定代表人郜明亲自出具收据，双方签订了《项目会员增值咨询服务协议团购活动服务合同》。2019年9月24日、2019年10月31日，原告分别向汇金公司交付了购房款10万元、60万元，共计70万元，并按照汇金公司工作人员的要求提供了原告及配偶身份信息、银行账户流水等申请银行贷款所需资料，但汇金公司工作人员告知原告相应资料未能通过银行贷款审核，不能实现贷款购买涉案房屋目的，因此，上述后果系由不可归咎于原告的事由所致，汇金公司应当向原告返还已收取的购房款70万元，原告向绿洲公司给付的30万元，既是应汇金公司所给付，又用于购买涉案房屋，故绿洲公司亦应当向原告返还已收取的购房款30万元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，原告的全部诉讼请求应予支持。 汇金公司辩称，原告违约，应承担预约合同的违约责任，故应驳回原告对该公司的诉讼请求。1、原告已交付定金10万元及部分首付款60万元，按照约定的付款期限原告尚欠首付款218.0002万元，导致原告不能办理银行按揭贷款、双方无法签订房屋买卖协议，因此，原告的行为违反了预约合同，构成违约，应自行承担违约责任，即原告已支付的70万元购房款作为违约金，该公司不予返还。2、即使法院经审理认为原告不应承担70万元的违约责任，那么，按照双方签订的《商品房预定书》约定，解除合同，原告亦无权要求该公司返还已付的10万元定金。 绿洲公司辩称，驳回原告对该公司的诉讼请求。1、原告向该公司支付的30万元系团购咨询服务费而非购房款；2、原告支付了团购咨询费，该公司提供了优惠购房价格及相应的咨询服务，故双方之间的合同已履行完毕；3、原告因未按照购房合同的约定及时支付全部首付款导致其不能办理银行贷款及房屋交易，故原告应自行承担违约责任，与该公司无关。 本院经审理认定事实如下： 2019年9月24日，绿洲公司（甲方）与董波（乙方）签订了一份《项目会员增值咨询服务协议团购活动服务合同》（以下简称《服务合同》），该合同主要约定：乙方通过甲方提供的咨询服务，选购了位于吉林丰满区深东路1988号小区××栋的房屋（以下简称涉案房屋）；乙方向甲方交纳的咨询服务费30万元，不计入且不抵扣购房款；所有在绿洲公司签署《使用权转让协议》、《房屋认购书》、《商品房买卖合同》的客户，视为甲方完成团购活动咨询服务，甲方应收取团购活动咨询费；乙方通过甲方组织的团购咨询服务活动，选绿洲公司所开发的涉案房屋并与绿洲公司签署《使用权转让协议》、《房屋认购书》、《商品房买卖合同》，一经签订，团购活动咨询服务费将不再予以退还，等等。当日，绿洲公司向董波出具一张30万元收据。同日，汇金公司（甲方）与董波（乙方）签订了一份《商品房预定书》（以下简称《预定书》），主要约定：1、涉案房屋面积583.6平方米，总房款720.0002万元；签订预定书时，乙方向甲方交付定金10万元；2、乙方签署本预定书后，于2019年9月24日至2019年10月2日前持本预定书、定金收据到绿洲公园销售中心履行签约事宜；3、本预定书签订后，乙方无合同约定或法律规定理由解除本预定书的，所交定金不予退回。本预定书无论因何种原因解除或终止，双方除按照本预定书的相关约定处理定金外，乙方仍有其他已支付款项的，由出卖人无息退还，除此以外双方不再承担其他任何责任，等等。当日，汇金公司向董波出具一张定金10万元的收据。 2019年9月25日，董波与汇金公司签订了一份《延期申请表》，主要约定：1、涉案房屋首付款为288.0002万元，贷款432万元；2、董波已交付的10万元房款用于按揭购买房屋的房款；3、董波因资金问题，向汇金公司申请分三次延期交付涉案房屋首付款：2019年10月31日交付60万元、2019年11月30日交付100万元、2019年12月20日交付118.0002万元；4、如有逾期已交房款罚没，开发商有权另行销售该房屋。 2019年10月31日，汇金公司向董波出具一张房款60万元的收据。此后，董波未交付剩余首付款，亦未与汇金公司签订商品房买卖合同。2020年2月27日至5月6日，董波根据绿洲公司工作人员冯雨的要求，向其提供了办理银行按揭贷款的相关个人资料，但最终未能办理银行贷款。 2020年7月8日，汇金公司向董波发出《催告函》，要求董波于2020年7月16日前到绿洲公元销售中心办理相关手续并提供贷款审批资料等。 认定上述事实的证据有《服务合同》、《预定书》、《延期申请表》、收款收据及吉林增值税普通发票、收款通知单、通话录音、微信聊天记录、催告函及当事人陈述等。 本院认为，汇金公司、绿洲公司分别与董波签订的《预定书》和《延期申请表》、《服务合同》，均体现了各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 一、关于董波提出解除房屋买卖关系的主张。因庭审中汇金公司同意解除房屋买卖关系，系其对自身民事权利的合法处分，不违反法律规定，故本院对董波提出的该项主张予以支持。 二、关于董波提出汇金公司退还购房款70万元的主张。 （一）定金10万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，汇金公司与董波签订的预定书，其实质是向董波收受10万元定金作为订立商品房买卖合同的担保，已付定金如何处理取决于买卖双方未能订立买卖合同的归责主体，对此，董波和汇金公司均负有举证证明责任。 汇金公司辩称未订立买卖合同是由于董波违约，未按时支付全部首付款所致，并提供《预定书》和《延期申请表》加以证明。首先，《预定书》和《延期申请表》均未约定董波支付全部首付款与办理银行按揭贷款手续、签订按揭贷款合同和商品房买卖合同等的时间顺序及相互之间的关联性。虽然《催告函》中明确了董波签约、交纳房款及税费和提供贷款审批资料的时间，但该催告函系由汇金公司单方制作并形成于《预定书》和《延期申请表》约定的履行期限届满后、董波起诉期间，汇金公司未能提供证据证明《催告函》中重新明确的上述内容得到了董波的认可、双方达成了合意；其次，《预定书》第五条的约定与汇金公司出具的《催告函》关于办理银行贷款手续的主体等内容相矛盾，前者约定由乙方（董波）负责办理，后者强调董波向该公司提供贷款审批资料，由此可见，如果双方未口头约定由汇金公司负责办理银行贷款手续，那么汇金公司既无权利也没有必要要求董波向其提供贷款审核资料，故汇金公司关于其不负责办理贷款手续、涉案房屋尚未进入贷款环节等相关辩解，与查明的事实不符，本院不予采纳；再次，汇金公司未能提供其他证据证明未签订涉案房屋买卖合同完全归因于董波，因此，汇金公司应承担举证不能的不利后果,即其关于未签订商品房买卖合同归责于董波的辩解理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。 根据微信聊天记录显示，涉案房屋按揭贷款额度较大，银行对大额贷款的审核程序严格，大多数的市级银行不具备审核权限，由此可见，无论绿洲公司与汇金公司之间具有何种关系、是否约定绿洲公司负责办理涉案房屋银行贷款手续，都不可否认的客观事实是因贷款额度大，增加了董波提供贷款资料通过银行审核的难度，董波据此主张因不可归责于双方当事人的事由导致未能订立涉案商品房买卖合同，具有高度可能性。 （二）、已支付的首付款60万元。因董波与汇金公司均同意解除涉案房屋买卖关系，作为双方订立商品房买卖合同担保的《预定书》也丧失了成立的事实依据，故也应随之解除。根据《预定书》第六条约定，“……本预定书无论因何种原因解除或终止，双方除按照本预定书的相关约定处理定金外，乙方仍有其他已支付款项的，由出卖人无息退还，除此以外双方不再承担其他任何责任。”因此，董波主张汇金公司返还已支付款60万元，符合约定，本院予以支持。虽然汇金公司辩称《延期申请书》约定“如有逾期已交房款罚没，开发商有权另行销售该房屋”，故董波应承担预约合同违约责任，已付款项是不予返还的违约金。但本案系民事纠纷，汇金公司和董波均是平等的民事主体，汇金公司不具有“房款罚没”的处罚权，该项约定既因违反法律规定而无效，亦与《预定书》第六条相矛盾，且将买受人交付的款项全部作为违约金，也违反公平原则和房地产市场的交易习惯；此外，汇金公司并未在本案中提出反诉，故汇金公司的上述辩解，依据不足，本院不予采纳。 三、关于董波提出绿洲公司退还30万元购房款的主张。虽然本案案由是房屋买卖合同纠纷，而该项主张依据是服务合同，二者不是同一法律关系，但这两个法律关系均与房屋买卖事实有直接关联，故本院为减少当事人诉累，优化司法资源，进行合并审理，且双方当事人并未提出异议。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，虽然汇金公司收受了董波支付的购房定金及一部分首付款，但《预定书》主要约定了房屋面积、总价款、定金、签约时间、违约责任等，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的“房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜”等商品房买卖合同必不可少的其他主要内容。此外，《预定书》第三条明确约定，“乙方签署本预定书后，于2019年9月24日-2019年10月2日前持本预定书、定金收据到绿洲公园销售中心履行签约事宜。”可见，该条款所称的“签约事宜”亦表明预定书不是商品房买卖合同或商品房认购协议；另结合绿洲公司提供的《签约流程单》底部“备注”的内容：“该文件作为《商品房买卖合同》流程依据，严禁涂改，由销售部存档”，亦佐证证明预定书不是商品房买卖合同。综上可知，董波与汇金公司签订的《预定书》，既不符合认定为商品房买卖合同的法定条件，亦不是双方书面约定的商品房买卖合同，因此，《预定书》不是商品房买卖合同。 董波和绿洲公司签订的《服务合同》第三条第2款和第四条第7款分别约定，“乙方（董波）通过甲方（绿洲公司）组织的团购咨询服务活动，选绿洲公司所开发的位于吉林市丰满区深东路1988号小区57栋并与绿洲公司签署《使用权转让协议》、《房屋认购书》、《商品房买卖合同》，一经签订，团购活动咨询服务费将不再予以退还”、“所有在绿洲公司签署《使用权转让协议》、《房屋认购书》、《商品房买卖合同》的客户，视为甲方完成团购活动咨询服务，甲方应收取团购活动咨询费。”如前所述，因《预定书》不是商品房买卖合同，且董波与汇金公司或绿洲公司亦未签订《服务合同》中约定的《使用权转让协议》、《房屋认购书》，由此可见，绿洲公司并未完成《服务合同》中约定的“团购活动咨询服务”。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和第五百八十四条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益……”，绿洲公司履行的合同义务不符合《服务合同》的约定，由此给董波造成的损失，应按《服务合同》履行后绿洲公司可获利益即30万元予以赔偿，故董波的该项主张，理由成立，应予支持。虽然绿洲公司辩称未签订涉案商品房买卖合同归因于董波，买卖双方已达成购买合意，其已完成咨询服务，并提供汇金公司向董波出具的两份收款通知单（定金10万元和部分首付款60万元）加以证明，但一方面，上述收款通知单既不是判断商品房买卖关系是否成立的唯一标准，又与《服务合同》约定的判断该公司是否完成咨询服务的标准不符；另一方面，《服务合同》未约定如果董波违约且未与开发商签订《使用权转让协议》、《房屋认购书》、《商品房买卖合同》，其已交付的30万元咨询服务费不予返还。因此，绿洲公司的上述辩解理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于董波已交付的30万元性质是服务费还是购房款，均不影响绿洲公司承担返还义务。 综上所述，董波要求解除与汇金公司之间的房屋买卖关系，并由汇金公司返还购房款70万元，由绿洲公司返还已付款30万元，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、解除原告董波和被告吉林市汇金房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系； 二、被告吉林市汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董波返还定金和购房款合计70万元； 三、被告吉林绿洲公元房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董波返还已付款30万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元，由被告吉林市汇金房地产开发有限公司负担4830元，由被告吉林绿洲公元房地产经纪有限公司负担2070元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 苗 迪 二〇二一年二月四日 书记员 衣彦舒