辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初11917号 原告（反诉被告）：石金，男，1983年1月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区，现住沈阳市和平区。 被告（反诉原告）：田方潍，男，1995年11月26日出生，汉族，住辽宁省海城市。 委托诉讼代理人：刘榴，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 原告（反诉被告）石金与被告田方潍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石金，被告（反诉原告）田方潍委托诉讼代理人刘榴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石金向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付占用店铺的房租33,885元（包括2018年7月11日合同约定被告应在2018年7月18日前支付店铺房租13,750元及2018年7月19日至2018年12月30日即被告失联之日止的店铺房租20,135元）；2、请求依法判令被告承担违约金48,360元（从2018年7月18日合同约定之日起至2018年12月30日即被告失联之日止，每天违约金300元计算）；3、请求依法判令被告承担给原告造成的货物损失10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为判令被告给付给原告造成的货物损失13万元。 事实与理由：2018年6月21日，我与被告签订了服装店出兑合同，合同约定：“甲方（原告）经营的南二经街77号服装店出兑给乙方（被告）经营，店内所有商品包括装修、材料、家店等财物同时转让给乙方，门店的房租到2018年10月份到期，本合同签订后房租由乙方承担。门店的出兑价款为13万元，由乙方分三次向甲方支付，6月22日乙方应向甲方支付5万元；6月29日乙方应向甲方支付2万元；7月10日乙方向甲方支付剩下全部价款。因被告未按约定支付兑费，并且被告在占用店铺期间把店内部分商品及家具出售或扔掉（商品价值约10余万元人民币）。2018年7月11日甲乙双方约定：乙方需在7月18日前支付房租13,750元。2018年7月18日，双方协议重新签订合同，约定：“店铺可以由甲方再次继续对外出兑，若再次出兑的价款大于10万元，乙方无需向甲方支付价款，若低于10万元，则由乙方补齐10万元。并且在店铺兑出去之前乙方每天向甲方支付300元违约金作为补偿给甲方造成的货物及家具损失。”之后原告开始继续对外出兑店铺，店铺仍为被告占用使用，直到2018年12月30日，因店铺仍没有承兑人承兑，被告也未按约定支付违约金，经多次催要未果，之后发现店铺内空空如也，被告也不知去向。因被告违约并拿走店内所有商品及家具的行为，造成空壳店铺，店铺出兑的价值减损甚至根本没人承兑。被告的行为明确表明不履行合同义务，已经根本违约。直至2019年12月11日，店铺房租一直由原告垫付，由于被告故意逃避原告的债务，对原告完全采取失联状态，其拿走所有商品原因导致原告也不可能继续经营服装店，原告因承受不了支付房租的压力，2019年12月11日，原告决定借钱对店铺进行装修，改造餐饮类别经营。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告应当向原告支付忙族及承担违约责任。综上，基于维护交易秩序，促进交易安全和效率的目的，合同一经签订既具有法律约束力，各方当事人应严格遵守。诚实守信原则是民事实体法和程序法的基本原则，也是人们交往中应该遵循的行为准则。只有诚实守信、真诚相待，才能维护和促进良好的社会秩序与社会经济发展。请求法院依法查清事实，支持原告全部诉讼请求，切实维护法律的尊严，保护正常的市场交易和稳定，保护原告的合法权益。 被告田方潍辩称，一、答辩人与被答辩人签订第一份合同时，便存在合同双方权利义务不对等的情况，合同中双方约定店铺出兑款为13万元，定金为7万元，如不能按时付清则前期定金不予返还。此条约定明显超过合同总标的额的百分之二十，但由于答辩人刚出校门，涉世未深，便未提出异议。合同签订后，答辩人先后给被答辩人现金支付给5万元，微信转款1.4万元。后因资金问题，答辩人提出不能继续承兑店铺，被答辩人告知7.4万元不能退还，且要求答辩人必须将其店铺重新转兑出去，这对于答辩人来说是显失公平的。二、该法律关系主体为答辩人与被答辩人;法律关系客体为服装店铺的经营权;法律关系内容为：答辩人的主要权利包括此店铺所有服装及物品的所有权，店铺现有租期，以及服装上货渠道与客源；主要义务为支付出兑款项13万元。对于被答辩人所述，因答辩人违约而造成的损失，答辩人已支付定金作为赔偿，合同终止协议消灭，建立在该法律关系基础之上的约定的双方权利与义务均已消灭。至此，曾经存在于答辩人与被答辩人之间的法律关系已消灭，因此产生的债权债务均已消灭。答辩人亦不能再因此事受到双倍的惩罚。三、本案中，被答辩人要求答辩人支付货物损失13万元，其诉求要想成立，必须要求答辩人与被答辩人之间目前存在依然有效的合同法律关系;但事实上，这一曾经存在的合同法律关系已然消灭，那么被答辩人要求答辩人支付13万元货物赔偿就缺乏相应的基础法律关系，不应该得到支持。 反诉原告田方潍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令双方解除合同；2、请求法院判令被反诉人返还定金3.6万元；3、请求法院判令被反诉人支付资金占用期间利息：自2018年7月18日起至2019年8月13日按中国人民银行同档次贷款基准利率计算，自2019年8月14日至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，反诉原告将应返还的定金数额变更为4.8万元，同时主张利息按照4.8万元为基数计算。 事实与理由：因反诉人拟投资从事服装销售事业，找到被反诉人签订店铺出兑合同，双方约定店铺出兑款项为13万元整，6月22日给付首付款5万元，6月29日给付2万元。其中，第一、二次款项为定金，共计7万元。合同签订后，反诉人共计给付被反诉人7.4万。但根据《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。反诉人与被反诉人双方约定的定金已超过合同标的额20%。因此，应当对于超出合同标的额的20%部分予以返还。基于上述事实，反诉人为了维护自身权益，特向贵院提起上述反诉请求，很轻贵院查清事实，支持反诉人的反诉请求。 反诉被告石金辩称，我同意解除合同，但是我没有收到过反诉原告支付给我的定金，我没有收到过定金就没有利息一说。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 石金于2015年9月29日承租位于沈阳市沈河区的房屋，出租日期自2015年11月1日至2025年11月1日止，年租金5.5万元。2018年6月21日，石金作为甲方，田方潍作为乙方，双方签订《出兑合约》，约定甲方将南二经街77号门店转给乙方经营，出兑屋内所有商品，包括装修、材料、家电产品等，房租到2018年10月，至合同签约后起，房屋租金由乙方负责，今后，此店与甲方再无任何联系。兑费以三次付清：第一次6月22日首付五万元整，第二次6月29日二万元整，第三次7月10日付清全部六万元整，全部十三万元整钱款由乙方向甲方准时交付，如不能按时付清，前期款项不予返还。合约一式两份，石金在甲方处签字，田方潍在乙方处签字。但落款处石金签名的出兑合约中，标注一、二次交纳的兑费为定金，如乙方不能按时付清钱款，前期定金不予返还。 2018年6月26日，石金作为甲方，田方潍作为乙方，双方签订过渡期合约一份，约定甲方将南二经街77号店交于乙方管理，如出现任何法律责任问题，由乙方一人全部承担，全部安全问题也由乙方承担全部责任，当兑费全部交齐后，此店与甲方再无任何关系。 2018年7月11日，石金作为甲方，田方潍作为乙方，双方再次签订合约一份，约定乙方未能把尾款结齐，经甲乙双方协商，自今日起甲方可继续出兑南二经街77号店铺，因乙方违约，自2018年7月11日起，乙方向甲方支付违约金300元整，五日一结，乙方还需在7月18日前支付甲方房租13,750元整。此店再次出兑前仍由乙方负责保管，如遇各种安全、法律纠纷仍由乙方负全部责任，房屋产生的水电或其他费用也由乙方负责，甲方再次出兑前需通知乙方。 2018年7月18日，石金作为甲方，田方潍作为乙方，双方再次签订合同一份，约定今乙方未能按之前出兑合约要求付清钱款并已经使用南二经街77号店铺一月时间，店内部分商品及家具被售出或扔掉，经双方协商，乙方同意甲方接着向外出兑，并承诺甲方兑费不会低于十五万元，低于十五万元部分由乙方补齐（兑费不包含房租）。若再次出兑的兑费大于10万元，乙方无需向甲方赔款，若低于10万元，则由乙方补齐10万元，并且在店铺出兑前乙方需每天向甲方支付违约金300元，十日一结，需至少提前一天由乙方向甲方支付，如再次外兑10万元以上，违约金全部返还乙方。 2019年5月16日，石金向海城市人民法院以要求田方潍赔付违约金为由提起诉讼，海城市人民法院以被告不明确为由裁定驳回石金的起诉。2019年11月1日，石金以要求田方潍赔偿货物损失为由向本院提起诉讼，本院作出（2019）辽0103民初15502号民事裁定书，对其起诉不予受理。石金上诉至沈阳市中级人民法院，该院作出（2020）辽01民终4119号民事裁定书，指令本院立案受理。 庭审中，石金自认收到田方潍微信转账支付的兑费2.4万元，田方潍陈述其以现金方式支付5万元，以微信转账方式支付2.4万元。 现双方因出兑房屋过程中产生争议，协商未果，诉至法院。 本院认为，石金与田方潍签订的四份合同均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，双方在出兑合同履行过程中，石金依约将出兑的商铺交付给田方潍使用，田方潍亦应按照合同约定的期间及时足额给付兑费，其未按时给付兑费，违反合同约定，过错在先，应承担相应的违约责任。后双方再次于2018年7月11日、7月18日签订两份合约，对田方潍的违约行为作出约定，通过协议内容可以看出，双方对出兑合同的内容作出了变更，并认可出兑合约已经实际履行不能，故应视为双方已于签订合约之日即2018年7月11日协商一致解除了出兑合同，故对于反诉原告主张解除出兑合同的诉讼请求本院不予支持。 关于田方潍实际向石金给付款项的数额及性质认定的问题。石金于2018年6月26日将店铺交付给田方潍，但根据转账记录记载田方潍在6月26日之前仅向其微信转账1,000元，石金在田方潍仅给付1,000元费用的前提下将店铺及屋内商品交付给田方潍有悖常理，亦不符合交易习惯，且通过2018年7月11日的合约内容来看，田方潍仅是未能支付尾款从而双方协商解除合同，故本院认定田方潍实际向石金支付7.4万元。对于款项性质，石金对田方潍提交的出兑合约中对“一、二次为定金”的字样不予认可，但对其他内容无异议，从出兑合约的内容可以看出，田方潍持有的出兑合约约定如乙方不能按时付清兑费，前期定金不予返还，说明双方在订立出兑合约时已作出定金的约定，故田方潍支付的款项中应有20%即2.6万元的定金，因被告违约致使合同目的不能实现，依照定金罚则，该部分定金不予返还，对于剩余4.8万元应抵作其他费用。 关于原告石金主张被告给付房租的问题。因被告未能按照出兑合约支付兑费，但合同约定被告自2018年6月21日起应由其负担房租，故被告应当自2018年6月21日起向原告给付房屋租金。被告占有房屋后并未将商铺返还给原告，合约亦约定被告应在2018年7月18日前支付原告房租13,750元，被告签字亦表示认可，故被告应向原告支付房租13,750元。另外，根据双方签订的2018年7月11日的合约约定，被告应自2019年7月11日起每天向原告支付违约金300元，双方并未对违约金所包含的内容作出具体约定，应视为因被告的违约行为给原告造成的全部经济损失，故双方约定的违约金中应包括原告的房租损失，且双方约定原告亦有义务将店铺出兑，而其未举证证明其已积极行使出兑义务，对于扩大损失部分原告亦应承担部分责任，故对于原告主张的额外房租本院不予支持。 关于原告石金主张支付违约金的问题。因被告的违约行为给原告造成经济损失，故双方另行签订合约约定违约责任，被告田方潍在合同上签字表明其自愿承担违约责任，现被告并未举证证明双方约定的违约金数额过高，应承担举证不能的不利后果，故被告应当自2018年7月11日至2018年12月30日按照每天300元向原告给付违约金，经计算，原告的主张并未超过约定数额，故被告应向原告给付违约金48,360元，与被告已向原告给付的48,000元抵销后，被告还应向原告给付违约金360元。 关于原告石金主张货物损失的问题。因原告并未举证证明其货物损失的具体数额，无法认定其主张的数额已实际发生，且双方已就被告的违约行为约定了违约责任，故被告向其支付的违约金中应包括原告主张的货物损失，故对原告的该项主张本院不予支持。 关于反诉原告田方潍主张返还定金及利息的问题。因反诉原告违约在先，其应向反诉被告给付违约金，为了减轻当事人的诉累，本院将反诉被告应返还的48,000元与违约金相抵销，同时，反诉原告在履行合同中存在过错，故对其返还定金和利息的主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告田方潍于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告石金房屋租金13,750元； 二、被告田方潍于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告石金违约金360元； 三、驳回原告石金、反诉原告田方潍的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,483元，由原告石金负担3,172元，由被告田方潍负担1,311元。反诉费500元，由反诉原告田方潍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  仲芳雪 人民陪审员  毛鸿飞 人民陪审员  信 欣 二〇二一年二月八日 书 记 员  吴靖雯 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。