德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0603民初406号 原告(反诉被告)：四川德禧物业管理服务有限公司，住所地四川省德阳市庐山北路477号，统一社会信用代码91510600577587176P。 法定代表人：夏荫，执行董事。 委托诉讼代理人：袁晓敏，四川乾盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄钰茜，四川乾盾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈先明,男,1971年5月18日出生,汉族,住四川省中江县。 被告（反诉原告）:余志花,女,1972年9月4日出生,汉族,住四川省中江县。 原告四川德禧物业管理服务有限公司（以下简称德禧物业公司）与被告陈先明、余志花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法适用简易程序。在诉讼过程中，被告陈先明、余志花提出反诉，本院公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）德禧物业公司的委托诉讼代理人袁晓敏、黄钰茜，被告（反诉原告）陈先明、余志花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德禧物业公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的住宅物业服务费8793.60元,2016年5月1日至2020年12月31日期间的代收垃圾清运费448元；2.判令被告向原告支付逾期缴纳住宅物业服务费的违约金25721.28元，逾期缴纳代收垃圾清运费的违约金1391.71元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系希望城玫瑰园2栋1单元9楼4号业主，原告系该小区的物业服务单位。2014年4月17日,原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，对物业管理服务费、违约责任等双方的权利与义务进行了约定。2014年4月17日，被告办理了上述住房的交接手续。原告依约提供了物业管理服务并保障物业管理服务质量，被告入住期间不仅有违规行为，且经原告多次催收至今欠付物业服务费、代收垃圾清运费，又根据《前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定，被告迟延支付相关费用应从逾期之日起按每天千分之三支付违约金。为维护合法权益，特诉至法院，望判如诉请。 陈先明、余志花辩称，对欠付的物业服务费和代收垃圾清运费的金额认可，被告于2014年4月收房，2016年实际入住，在2016年之前的物业费已支付，未收到过原告的物业费催收通知；因2015年原告工作人员私自开门进入被告家中放水造成被告财产损失，却说是水管漏水所致，当天被告的物业经理承诺维修并出具证明，表示经第三方验收后该负担的损失德禧物业公司会进行赔偿，却至今未进行维修或赔偿，而楼下因此次事故造成的损失已获得被告的赔偿,且被告数次擅自对原告住房断水、断电,是被告违约在先，原告并非恶意拖欠相关费用，不应支付违约金。 陈先明、余志花提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付工人工时费、材料费8000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2014年4月收房后，对房屋进行装修但并未实际入住，2015年8月12日，反诉被告告知反诉原告的家中可能漏水，当天反诉被告工作人员未经允许私自开门进入房内处理积水，后反诉被告口头承诺如对反诉原告家具造成损失会进行赔偿，但因地板和墙纸等被水浸泡更换所花费的8000元反诉被告至今未赔偿。为维护合法权益，特提出反诉，望判如诉请。 德禧物业公司反诉辩称,2015年反诉原告房屋漏水是事实，但漏水是因反诉原告家中水管漏水而非反诉被告故意放水；2015年漏水时案涉房屋并未装修，反诉原告的房屋于2016年5月才装修，因未经物业允许，还发过整改通知单,反诉原告房屋为清水房不存在装修损失；反诉被告从未断反诉原告家中水电、未擅自开门进入反诉原告家中，钥匙从反诉原告收房至2015年12月24日以前由其主动交由反诉被告保管。反诉原告不应承担赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对无争议的事实认定如下： 2014年4月17日,德禧物业公司（甲方）与陈先明、余志花（乙方）签订《前期物业管理协议》，主要约定：甲方为乙方位于四川省德阳市旌阳区庐山北路477号2栋1单元9楼4室建筑面积为93.95平方米的住宅提供物业服务；甲方有对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等方面的义务；物业管理服务费乙方交纳费用时间为半年一次，由每年12月30日前缴次年1月1日至6月30日的物业服务费，6月30日之前缴当年7月1日至12月31日的物业服务费，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.56元。垃圾清理服务费（市政环卫局指定）每户每月8元，可参照政府指导价进行调整。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水电费等代收代缴收费服务；违约责任中有乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。前述协议签订当日，余志花签署德阳希望城玫瑰园2-1-9-4号住房的交房程序表，载明交房手续办理完毕。庭审中,陈先明、余志花认可德禧物业公司主张的欠交费用金额。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、陈先明、余志花为证明家中积水系德禧物业公司故意放水所致，并造成了财产损失的事实，提交了以下证据： 1.2015年8月12日，德禧物业公司工作人员陈路的书面说明,载明：2015.8.12，2-1-9-4卫生间排水管后有个洞，造成2-1-8-4楼业主顶部漏水（过道的顶部），与2-1-9-4业主无关，近期立即安排维保单位处理。 2.陈先明、余志花家中彩色照片三张。 德禧物业公司对上述二组证据的质证意见是：第一组证据的真实性无异议，但达不到证明目的；第二组证据不能证明房屋的实际损失。 本院对第一组证据的真实性予以确认，本院予以采信，但该证据不足以证明陈先明、余志花所主张的财产损失事实及损失系德禧物业公司故意放水造成；第二组证据照片的形成时间不能确定，且看不出与陈先明、余志花所主张的损失的关联性，本院对该证据不予采信。 二、陈先明、余志花为证明德禧物业公司擅自切断其住房水电，申请案涉房屋承租人李瑞林出庭作证。李瑞林陈述其为陈先明、余志花房屋的承租人，租住房屋期间有过停水和自己房内停电而隔壁栋却未停电的情况，但同一时间本栋楼其他住户家中是否停电、停电是否为物业公司所为不能确定。 德禧物业公司质证，对证人证言的真实性无异议，但达不到证明目的。 本院认定，对证人证言的真实性予以确认，该证据本院予以采信，但此项证据不足以证明德禧物业公司擅自切断陈先明、余志花房屋水电的事实。 三、德禧物业公司为证明陈先明、余志花主动将钥匙交由其保管，并非擅自开门进入陈先明、余志花家中，提供了钥匙交接记录表。上载有钥匙借用时间、借用人的名字、电话号码、房号、钥匙交接人和接收人等信息，显示2015年9月29日余志花儿子“陈立”借用并退还了钥匙，同年12月24日业主儿子“陈力”将钥匙领走且无归还记录。 陈先明、余志花对该证据的质证意见是无本人签字，不认可。 本院认定，两张钥匙交接记录表中虽对同一借用人的名字书写有误，但其记载了该小区其他业主的借用记录，德禧公司主张其合法取得钥匙的事实具有高度盖然性，证据中的书写瑕疵不影响该证据效力，本院予以采信，但德禧物业公司受业主委托保管钥匙不能证明其进入业主房内亦获得了业主的许可。 以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理协议》、交房程序表一张、钥匙交接记录表两张等证据予以佐证。 本院认为，本案双方当事人所签订的《前期物业管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。德禧物业公司依约为陈先明、余志花所在的希望城.玫瑰园小区提供了物业管理服务，陈先明、余志花应向德禧物业公司支付物业服务费。陈先明、余志花以德禧物业公司未经许可擅自进入其家中，擅自切断家中水、电，放水造成财产损失后承诺赔偿但未赔偿为由拒交物业服务费，并提出反诉请求赔偿，但其提供的现有证据不足以证明德禧物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，达到了能免除交纳物业服务费的程度，亦不足以证明反诉中所主张的财产损失事实。综上，陈先明、余志花的抗辩意见本院不予采纳，对其反诉要求德禧物业公司支付8000元财产损失的赔偿请求，本院不予支持。陈先明、余志花应向德禧物业公司支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的住宅物业服务费8793.60元。 关于代收垃圾清运费。本院认为,德禧物业公司虽然未提供代缴凭证，但结合双方《前期物业服务协议》约定及本地物业代收垃圾清运费的惯例,且庭审中陈先明、余志花认可该项费用金额，故德禧物业公司要求陈先明、余志花支付2016年5月1日至2020年12月31日期间代收垃圾清运费448元的主张，本院予以支持。 关于违约金。本院认为，结合本案事实,因德禧物业公司在物业服务中存在一定的履行瑕疵,故该项主张本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告陈先明、余志花于本判决生效之日起十日内向原告四川德禧物业管理服务有限公司支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的住宅物业服务费8793.60元，2016年5月1日至2020年12月31日的代收垃圾清运费448元。 二、驳回原告四川德禧物业管理服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈先明、余志花的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉征收案件受理费354元，由原告四川德禧物业管理服务有限公司负担254元，被告陈先明、余志花共同负担100元；反诉征收案件受理费25元，由反诉原告陈先明、余志花共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 杨春兰 二〇二一年二月八日 法官助理 王秀文 书 记 员 许 丽