广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初50245号原告（反诉被告）：张洪，女，1978年9月15日出生。委托诉讼代理人：熊雄，广东深泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄金芬，女，1970年6月6日出生。委托诉讼代理人：曾元华，广东世纪华人律师事务所律师。第三人：深圳市合圳投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道梅亭路润裕山景豪苑鸿浩阁6-6，统一社会信用代码914403000703676812T。法定代表人：何永兵。原告张洪与被告黄金芬及第三人深圳市合圳投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，被告黄金芬在法定期限内提出反诉，本院予以受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2021年1月15日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《二手房买卖及居间服务合同》;2.被告协助原告申请减免相关税费及并办理涉案房屋转移登记至原告名下手续；3.被告协助原告办理涉案房屋的电话、煤气有线或数字电视、宽频网络等的过户手续;4.被告交付涉案房屋给原告；5.被告支付原告迟延履行违约金（以446万元为基数,按照每日万分之五,从2020年01月23日起至被告履行合同全部义务之日止,暂计至起诉日为44万元）;6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月5日，原告与被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，双方约定被告将位于深圳市福田区******房屋作价446万元转让给原告，被告须在原告贷款承诺函取得后三个工作日办理转移登记手续。签订合同后，原告支付了被告定金15万元，并办理银行按揭贷款申请及资金监管手续，但原告取得银行贷款函后，被告拒不配合原告办理转移登记，且明确表示不再继续履行合同。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望依法及时判决。被告答辩称，一、被告认为应解除双方签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》，理由如下：1.双方除了签订《二手房买卖合同及居间服务合同》之外，还签订《补充协议》约定：“如买方因银行贷款不能批贷导致本合同不能继续履行交易，双方一致同意和平解约，互不追究责任，卖方收取的定金15万元整全额退回给买方”。2.2020年1月7日第三人经纪吴雷在微信群组“龙轩豪庭交易群”发信息告知原告：“所需按揭资料4．已婚的带上结婚证原件，离婚的带上离婚证（我们帮您找的代办）；银行这边您用的是离婚状态”，根据通常解释，“代办的意思系代为办理，替人办理，即原告所需的按揭资料之一离婚证是第三人员工帮她代为办理，替她办理，根据法律法规规定离婚证必须由本人亲自办理，而原告的离婚证由他人代办，为此不能排除原告提供假离婚证的可能。此外原、被告双方微信聊天中，原告也确认其有老公、家庭有房。从这些微信信息可知，原告自认的婚姻状态已婚与提供给银行的婚姻状态离婚不一致，按照深圳市银行住房信贷政策，原告根本不可能获得《个人贷款承诺函》即不能批贷，这种情况与《补充协议》约定的解约条件相吻合，所以双方应解约。3.关于原告是否提供假离婚证而取得《个人贷款承诺函》，被告已穷尽举证责任，在有合理怀疑且原告掌握和控制了向银行申请授信（房屋按揭贷款）时全部书证（包括离婚证、收入证明、半年银行流水等）的前提下，为查清案件事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第112条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第45条规定，法院应责令原告主动提供这些书证，又依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第48条规定：“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实”。二、原告要求被告支付迟延履行违约金（以446万元为基数，按照每日万分之五，从2020年1月23日起至被告履行合同全部义务之日止，暂计至起诉日为44万元），没有事实和法律依据。（一）被告不存在违约行为，理由如下：1.众所周知2020年初，一场突如其来的新冠病毒疫情肆虐全球，这场疾病任何人都不能预见，属于不可抗力，全球多个国家、地区陆续发布封关、限制人员流动等强制措施。2020年2月5日香港特别行政区政府公布：“自2月8日零时起，所有从内地进入香港人士，包括香港居民、内地居民及其他旅客，需强制接受检疫14天”。2020年3月26日深圳市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室通告：“自3月27日6时起，对所有经广东口岸入境人员（含港澳台地区，含中转旅客）实行核酸检测全覆盖，并集中隔离医学观察14天，集中隔离食宿费用自理”。2、防疫隔离措施要求往来深港两地均需隔离14日即一共28天，由于被告要工作，请不了这么长的假，并且要照顾患有心脏病的丈夫，针对这种突发措施，完全超出原来的计划和安排，无法预料。3、为申请减免个人所得税，原告要求被告办理家庭状况声明书，根据合同第八条约定，该声明书于房产过户前办理，被告充分配合，并于2020年2月14日到香港律师行做《婚姻及家庭状况声明书》，该时间与合同第五条约定房产过户时间相矛盾，即合同对房产过户时间约定不明，被告没有违约。4.原告首期款208万元监管资金已经返回其名下账号，没有银行对首期款进行资金监管，不利于保护被告的合法权益。5.原告于2020年8月1日寄出《履约催告函(1)》，要求被告于2020年8月4日下午15时到银行办理剩余购房款223万元资金监管手续，原告的行为及意思表示表明对做资金监管的时间进行了重新约定，但由于香港前往深圳需要强制隔离14天，被告于2020年8月3日才收到《履约催告函(1)》，其根本无法做到，从该点进一步证明被告不存在违约行为。（二）即使假设被告违约的情况下，原告从2020年1月23日起计算迟延履行违约金与事实不符。涉案房产虽然未过户至原告名下，但监管资金208万也返还给她，并未造成任何损失，如果需要支付日万分之五的逾期违约金实在过高，不合情理，望法院调低。（三）被告仅收到定金15万元，剩余楼款431万元至今分文未收，假设法院判决双方继续履行合同，原告应一次性支付431万元楼款给被告。综上所述，本诉讼的发生由多方面的原因导致，新冠病毒疫情属于不可抗力，多国多地区出入境限制措施给人们往来、交流和沟通带来了不便和障碍，甚至彻底改变了人们的生活。被告主观上没有恶意，当有合理怀疑原告提供假离婚证而获取《个人贷款承诺函》时，为维护自身合法权益，秉承诚信交易，亦符合情理。原告本人也应主动提交申请涉案房产按揭贷款时所提交和签字的全部书证，以释除大家的疑虑，否则原告也存在过错。根据《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”；第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。为此希望法院能站在公平合理的角度，查明案件事实，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。被告向本院提起反诉请求：1.解除原告与被告、第三人于2020年1月5日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2020年1月5日，原告与被告、第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，双方约定被告将位于深圳市福田区******房屋作价446万元转让给原告，被告收取原告定金15万元，被告将5000元交给第三人，作为交楼押金。同一天双方还签订《补充协议》约定：“如买方因银行贷款不能批贷导致本合同不能继续履行交易，双方一致同意和平解约，互不追究责任，卖方收取的定金15万元整全额退回给买方”。2020年1月7日第三人经纪吴雷在原告建立的“龙轩豪庭交易群”发微信告知原告，所需按揭资料之一离婚证由第三人帮原告找代办，随后被反诉人向中国银行股份有限公司深圳福田支行递交按揭贷款资料且取得《个人贷款承诺函》，该行承诺向被反诉人发放金额为223万元贷款即首付比例为50%。根据《个人贷款承诺函》承诺人发放贷款前提条件之一系买方、卖方及房地产中介机构提供的资料真实、合法、有效。据被告了解得知，原告系香港居民，已婚，育有一女，家庭在深圳已拥有住房，按照原告的自身情况，不符合深圳银行住房信贷购买普通住房首付比例为50%的要求，假如原告向贷款银行提供虚假材料，依据《个人贷款承诺函》特别提示1、如果承诺人发现交易不真实、交易资料不真实…，有权终止履行承诺，不向借款人发放该贷款。被告知悉这些情况后内心感到极度不安，认为原告存在不诚实交易行为，更担忧如继续交易将给被告的利益带来重大损害。综上所述，原告不符合深圳市住房信贷条件，并且双方也约定如不能批贷，解除合同，返还定金15万元。为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请依法保护。原告答辩称，答辩意见与起诉状意见一致。第三人未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2020年1月5日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（居间方）签署《二手房买卖及居间服务合同》约定，买卖双方交易的房产位于深圳市福田区******房（下称涉案房产），转让成交价为446万元，合同生效之日支付定金5万元，合同生效后2日内再支付定金10万元，买方向银行按揭贷款支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款至双方指定的监管账户，买方须于2020年1月8日至10日前向银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。物业没有设定抵押，租约正在履行中，租期至2020年7月24日止。卖方保证放弃优先购买权。所有的税费由买方自愿承担。卖方应当于收到除交房保证金外全部楼款三个工作日内结算物业水电费等费用后将钥匙交付被告，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注约定，室内家私（非固定部分）、家电由卖方自行处理，在租赁期届满3日内，卖方自行搬离，买方须积极协助配合。同日，双方签署《补充协议》约定，如买方因银行贷款不能批贷导致合同不能继续发行交易，双方一致同意和平解约，互不追究责任，卖方收取的定金15万元全部退给买方。同日，被告开具《收款收据》，确认收到原告支付的涉案房产的定金15万元。被告将房产证原件交由第三人保管，第三人向被告开具收条。2020年1月13日，原告、被告及中国银行股份有限公司深圳皇岗商务中心支行（下称中国银行）签署《二手楼交易奖金委托监管协议》，协议约定将涉案房产的首期款208万元监管在该银行，原告实际存入托管资金208万元。此后，中国银行出具《个人贷款承诺函》，同意向原告发放223万元的贷款。2020年1月23日，居间方的员工将贷款承诺函拍照发送给了被告，被告回复称：“哦，租客还没回来，应该要过了新年”。2020年2月14日，被告办理婚姻及家庭状况声明书。2020年7月13日，第三人分别向原告、被告寄发《通告函》称，买卖双方于2020年1月5日签署涉案合同、买方支付向卖方支付15万元定金，2020年1月10日监管首期款208万元，2020年1月23日银行出具贷款承诺函、2020年2月14日卖方配合买方办理好家庭成员声明书。2020年2月14日后，因疫情因素影响，买卖双方从2020年3月开始产生分歧、争吵，卖方以疫情影响想延期至香港与深圳正常通关后办理，最终由第三人协调买方不予要求赔偿，卖方办理委托书避开疫情因素可能出现的长期耽搁。2020年3月卖方同意办理委托书。2020年6月21日，委托书转到第三人处，第三人一直等待卖方通知委托人与第三人安排时间办理过户手续，第三人得到消息是同行的蓄意破坏、干扰卖方心态，买方恶意被中伤，企图破坏买方向银行申请的贷款，卖方担心收不到款。虽然买方直接与卖方协商过一次性付款消除卖方担忧，但没有形成继续履行的结果。2020年7月12日，第三人员工与卖方联系，卖方明确表示不愿意将涉案房产出售给买方。2020年7月28日，被告发微信给原告称其委托冯先生代表其与原告沟通涉案房屋买卖事宜。同日，备注名为“冯树聪阳光”的微信用户向原告发送微信称其为被告的代理人，同时将被告的委托书发送给原告，委托书上载明的受托人为冯树聪。该用户称，原告提供虚假材料向银行申请贷款、跳过前期带看房的中介公司后另找中介，导致前中介向被告索要佣金。2020年7月30日，该用户再次向原告发送微信称：“我的当事人，现在530万过户，要不就赔偿你双倍定金，要为你打官司也可以。由你选择。”2020年8月1日，原告通过微信向被告、“冯树聪阳光”的微信用户发送《履约催告函（1）》，要求被告于2020年8月4日至银行办理剩余购房款223万元的资金监管。原告同日通过顺丰速运向被告寄发该函件，该函件于2020年8月3日妥投。2020年8月4日，“冯树聪阳光”的微信用户通过微信向原告发送《违约告知函》的照片，函件内容肉眼无法辨认。另查，涉案房产登记在被告名下，房产证号为深房地字第××号，本案已裁定查封了该房产。房产目前由租户实际居住。再查，原告具备在深圳市购买房产的资格，原告名下的交通银行账户在2021年1月11日时的存款余额为440万元，原告承诺其愿意一次性向被告支付购房余款。以上事实有各方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案的《二手房买卖及居间服务合同》及补充协议系各方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告按合同约定支付了定金、办理了首期款资金监管并取得银行的贷款承诺函，被告未按合同约定办理过户手续构成根本违约。即便原告提交的贷款资料有部分虚假的材料，如若银行查实该行为，亦是银行与原告之间的法律关系。在原告愿意一次性向被告支付购房款的情况下，上述情况亦不影响涉案合同的履行。在原告具备购房资格、有能力一次性支付购房款且承诺一次性支付购房款的情况下，原告请求继续履行涉案合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。过户的所有税费按合同约定由原告承担。原告诉请被告协助期办理减免税费、电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等的过户手续，但鉴于上述义务无法强制执行，无法列入判项，本院不在判项列明，被告仍应按合同约定履行上述各项义务。关于迟延履行违约金，原告于2020年1月23日取得贷款承诺函，次日即为7天公众假期，因被告在香港居住，新冠疫情影响被告通关，原告要求被告自该日起支付迟延履行金有违公平原则。原告于2020年8月1日发函催告被告于2020年8月4日办理购房款的资金监管，被告仍然未配合，相应的迟延履行金应自2020年8月5日起计算。合同约定的迟延履行金为日万分之五，该标准过分高于被告违约给原告造成的损失，本院酌定被告按日万分之三的标准向原告支付迟延履行金，暂计至本判决作出之日2月22日的迟延履行金为270276元（446万元×0.3‰/天×202天），此后的迟延履行金原告可待合同履行完毕后另行主张。综上，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张洪与被告黄金芬继续履行于2020年1月5日签署的《二手房买卖及居间服务合同》；二、原告张洪应在本判决生效之日起十日内向被告黄金芬支付剩余全部购房款431万元；三、被告黄金芬应在收到上述款项后十日内配合原告张洪办理位于深圳市福田区******房（深房地字第××号）产的过户登记手续，将上述房产过户登记至原告张洪名下，过户的所有税费均由原告张洪承担；四、被告黄金芬应在上述房产过户登记至原告张洪名下后十日内结清物业、水电、燃气费等费用后，将上述房产交付给原告张洪；五、被告黄金芬应于本判决生效之日起十日内向原告张洪支截止至2021年2月22日的迟延履行270276元；六、驳回原告张洪的其他诉讼请求；七、驳回被告黄金芬的反诉请求。当事人如未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。本案本诉受理费46000元（原告已预交），由原告负担1218元，被告负担44728元；保全费5000元（已由原告预交）、反诉受理费50元（被告已预交），均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二一年二月二十二日书记员  胡洁附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。