北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8169号原告（反诉被告）：黄广华，男，1962年10月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：冯西科，北京智深律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐文志，男，1964年3月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李赫，北京市创然律师事务所律师。原告（反诉被告）黄广华与被告（反诉原告）徐文志合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄广华的委托诉讼代理人冯西科，被告（反诉原告）徐文志及其委托诉讼代理人李赫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄广华向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方签署的《协议书》于2019年12月25日解除；2.请求被告支付原告投资建房款及损失140万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月2日，原告黄广华与被告徐文志签署《建房合同》。后于同年8月份双方再签订《协议书》，约定由原告全部出资为被告建一座三层半砖混结构的楼房（包括由原告全部出资装修并将生活设施配套齐全，见清单）。工程地点位于昌平区某号徐文志的宅基地上，预算成本120万元。建成以后，由原告对外出租，进行成本回收。协议还约定在履行期限内拆除的，由被告按照约定年限和金额进行补偿。协议还约定了另外其他内容。《建房协议》约定由黄广华负责对该房子以包工包料的形式负责修建，造价为每平米750元。建筑采用砖混结构，协议还对建材标准等其他内容进行了约定。2017年7月6日，原告如约开始施工，直到2017年11月30日竣工。经过测量，实际建筑面积为1550.68平方米，整个楼房包括装修和配套设施成本支出共计140余万元。从2017年12月15日，原告将建成的该房屋对外开始出租。2019年8月15日，昌平区某村村民委员会做出《腾退公告》。2019年12月5日，昌平区某村村民委员会做出《某村宅基地自主腾退工作签约公告》。现在面临政府的拆迁腾退，根据原告与被告签署的《协议》第六条约定，被告应当补偿原告120万元作为原告投资建房的成本及损失。被告于2019年12月25日收到原告《解除协议通知书》，该《协议》正式解除。现在，原告投资将近140余万元，该房屋即将面临拆迁，被告应当按双方签署的协议要求支付原告120万元建房成本及其他配套设施的损失共计140万元。为此，原被告多次协商未果，为维护原告的合法权益，请求法院依法公正判决。徐文志辩称，涉案土地为集体土地，为集体经济组织成员使用，双方签订的协议违反了土地管理法的规定，故协议书的效力是无效的。原告违反了约定，从合同签订至今原告未支付租金，构成违约，双方合作建房的目的是为了获取房屋租金的收益，原告以每月1200元每间向外出租，共48间房屋，每月入账57600元。在2019年7月原告已经收回了1267200元的收益，之后原告应按照合同第四条约定以每月600元每间的价格向被告支付房屋租金，在本合同签订的第四年以每年10%-15%比例递增房屋租金，原告未履行合同义务，被告也未给原告造成任何经济损失。涉案房屋在合同期内未被拆除，也未获得任何拆迁安置补偿，被告在此次建房后未获取一分钱收益，全部收益都被原告收取，原告是此次合作建房的全部收益人，其再主张建房款损失违反了公平原则。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请予以驳回。徐文志向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房屋租金460800元；2.案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人违反了合同约定，构成了根本违约，被反诉人与反诉人合作建房的目的系双方为获取房屋租金收益，被反诉人以每月1200元向外出租，共48间房，每月入账57600元，在2019年7月份被反诉人便收回1267200元，之后被反诉人应按照合同第四条的约定，每月按照600元租价向反诉人支付房屋租金，在本合同签订后的第四年，及建房后第四年以600元为基数按百分之十到百分之十五比例递增房屋租金，之后每三年按照上述递增比例向反诉人支付租金，但被反诉人未履行合同约定义务，至今为止未向反诉人支付房屋租金，其行为构成了根本违约。因此，反诉人依法向法院提出反诉请求，请法院予以支持。黄广华针对反诉请求辩称，本案被告主张双方的协议书违反了土地管理法的相关规定，认为合同无效，既然被告认为合同无效的情况下再依据协议书提出反诉，自相矛盾。反诉人向被反诉人主张支付房屋租金于法无据，即使协议书有效，根据第四条，原告未收回投资成本，所以这条没有事实依据。被告所计算的数字无依据，被告按照1200元每月每间计算48间房屋的租金不符合事实，这是理想状态下的，实际上并不是所有的房屋都租赁出去，也不是全部按统一的价格出租的。被告就我方实际收益的金额未提供证据，故反诉请求没有事实和法律依据，请予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐文志系北京市昌平区某村村民。2017年7月，徐文志（甲方）与黄广华（乙方）签订了一份《建房合同》，约定甲方找乙方建造位于昌平区某村的楼房，由乙方工程队承包，造价为750元每平方米。2017年8月份，黄广华（甲方）与徐文志（乙方）又签订了一份《协议书》，约定：“甲乙双方就甲方在乙方宅基地内投资建房一事，经协商达成如下协议：一、乙方在某村，有宅基地一处，因其无经济能力在此院建房，故协商由甲方投资在该院建房。二、甲方在上述院落内建楼房三层，甲方需投资120万元（壹佰贰拾万元），双方对该投资预算数额均已认可。三、楼房建成后，除留给乙方居住的五间外，其余房屋由甲方按600元的租赁价格计算对外出租，第四年按照600元的百分之十（10%）到百分之十五（15%）的房租递增，以后每三年按照上述递增比例递增，直至甲方将所有投资款收回后止。四、甲方收回投资后，上述房屋仍由甲方继续出租直至拆迁为止，甲方向乙方每月按照600元的出租价支付乙方租金，第四年按照600元的百分之十（10%）到百分之十五（15%）的房租递增，以后每三年按照上述递增比例递增，向乙方支付租金。五、甲方出租的房屋所用水电费用由甲方自行承担，按照本村村民用水电价格计算。六、上述房屋在协议履行期内被拆迁，甲方投资建房后的第一年内被拆迁，乙方给付甲方150万元（壹佰伍拾万元），作为给付甲方投资建房款的成本及损失。第二年内被拆迁，乙方给付甲方120万元（壹佰贰拾万元），第三年内被拆迁给付甲方90万元（九十万元整），第四年被拆迁乙方给付甲方60万元（六十万元），第五年被拆迁乙方给付甲方30万元（三十万元）。七、如果上述房屋不拆迁，甲方仍继续出租房屋，若甲方本人无精力或其他原因不能管理和出租，乙方允许甲方将房屋转由第三人继续出租。八、上述协议是甲乙双方在平等互利，等价有偿、协商一致的基础上达成，自双方签字之日起生效，任何一方不得反悔，空口无凭，立字为据。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。十、本协议未尽事宜双方可协商签订补充协议，作为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。”协议签订后，黄广华出资在北京市昌平区某号建造了三层楼房共计48间。房屋建好后，黄广华将涉案房屋对外进行出租经营。2019年8月15日，北京市昌平区某村村民委员会发布了一份《腾退公告》，主要内容为：为有序推进定福皇庄村城市化进程，切实解决村域内长期存在的社会治安、安全隐患、环境卫生等诸多问题，改善村民生活居住条件，本村决定由村委会作为腾退人，对本村宅基地实施自主腾退，腾退期限自2019年8月16日起至全村宅基地全部腾退完成之日止。2019年12月5日，北京市昌平区某村村民委员会又发布了一份《某村宅基地自主腾退工作签约公告》，定于2019年12月6日启动某村宅基地签约工作。2019年12月20日，黄广华通过快递向徐文志邮寄了一份《解除协议通知书》，该通知书载明：“致：徐文志黄广华与您于2017年7月2日签署了投资建房及出租的《协议》。现在根据该《协议》的约定，该房屋涉及政府腾退拆迁（2019年8月15腾退公告），《协议》客观上无法继续履行，依据该《协议》的约定及有关法律规定，黄广华正式书面通知您：1.房租收到2019年12月15日并与（已）停止对外租赁。2.解除双方签署的该《协议》。在您收到该《解除协议通知书》之日起，该《协议》解除。特此通知！签名：黄广华2019年12月20日。”2019年12月25日，徐文志收到上述《解除协议通知书》。现黄广华以涉案房屋即将拆迁为由诉至本院，要求确认双方之间签署的《协议书》于2019年12月25解除，并主张徐文志按照《协议书》的约定支付投资建房款及损失。徐文志称双方签订的上述《协议书》违反法律的强制性规定应属无效，经本院释明，徐文志又坚持依据《协议书》向本院提出反诉，主张黄广华按照《协议书》第四条的约定向其支付房屋租金。另查，黄广华并非北京市昌平区某村村民。上述事实，有《建房合同》《协议书》《腾退公告》《定福皇庄村宅基地自主腾退工作签约公告》《解除协议通知书》、邮件投递查询单及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性。本案中，黄广华与徐文志双方通过投资建房的形式使得农村集体经济组织成员以外的人员变相使用宅基地并因此获得利益，其实质是通过投资建房的形式变相转让宅基地使用权，双方上述行为违反了法律的强制性规定，故双方签订的《协议书》应属无效。黄广华要求确认双方之间所签《协议书》于2019年12月25日解除并主张徐文志按照《协议书》的约定支付投资建房款及损失的请求，于法无据，本院不予支持。徐文志主张黄广华依据该《协议书》向其支付房屋租金的反诉请求，亦无法律依据，本院不予支持。关于《协议书》无效的法律后果，双方可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、黄广华与徐文志于2017年8月签订的《协议书》无效；二、驳回黄广华的诉讼请求；三、驳回徐文志的反诉请求。本诉案件受理费17400元，由黄广华负担（已交纳）；反诉案件受理费4106元，由徐文志负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  孙进国人民陪审员  王雅娟二〇二一年二月十九日书 记 员  闫 薇