广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初3499号 原告：陆文团，男，1970年11月29日出生，壮族，扶南东亚糖业有限公司工人，住广西扶绥县。 原告：钟秀芳，女，1969年5月4日出生，汉族，扶绥环卫站退休工人，住广西扶绥县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：张金梁，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：广西宁铁地产发展有限公司（原名广西宁铁腾龙房地产开发公司），住所地南宁市西乡塘区衡阳西路20号，统一社会信用代码914501002825357312。 法定代表人：邝依林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃忠，男，1966年10月6日，汉族，广西宁铁地产发展有限公司副总经理。住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：罗立，广西北京市盈科（南宁）律师事务所。 原告陆文团、钟秀芳诉被告广西宁铁地产发展有限公司（原名广西宁铁腾龙房地产开发公司，以下简称广西宁铁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理，依法适用简易程序审理。2020年12月15日，本案因案情复杂转为普通程序审理。本案于2021年1月19日公开开庭进行了审理。陆文团及两原告的诉讼代理人张金梁，被告广西宁铁公司的委托诉讼代理人罗立、覃忠到场参加诉讼。本案现已审理终结。 陆文团、钟秀芳向本院提出诉讼请求：1．判令广西宁铁公司支付逾期交房违约金136423.6元；2．判决广西宁铁公司支付逾期办证违约金11013.8元及物业管理费3954.6元；3．判令广西宁铁公司履行合同义务，把符合合同约定交房条件的房屋交付给陆文团、钟秀芳。事实与理由：2015年1月12日，陆文团、钟秀芳与广西宁铁腾龙房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：广西宁铁公司把位于扶绥县出售给陆文团、钟秀芳，并约定双方的权利义务。合同签订后，陆文团、钟秀芳按约支付了全部购房款。广西宁铁公司却未能按合同约定在2015年7月30日前交付房屋给陆文团、钟秀芳，广西宁铁公司的行为已构成违约。陆文团、钟秀芳多次催告广西宁铁公司交房未果。后陆文团、钟秀芳去查看涉案房屋，发现该房屋多处渗水、开裂、空鼓、爆灰、色泽不均匀和多余连接缝等问题。陆文团、钟秀芳多次向广西宁铁公司反映该房屋存在质量问题，但是广西宁铁公司反反复复整改，只是走过场而已，故意拖延时间，房屋存在的质量问题一直未得到解决，广西宁铁公司整改房屋的一点诚意也没有。因此，陆文团、钟秀芳多次向房屋主管部门反映，但房屋质量问题一直未能解决。时至今日，广西宁铁公司未能把房屋交付给陆文团、钟秀芳。因广西宁铁公司的逾期交房和逾期办证行为，按合同的约定，广西宁铁公司应支付逾期交房违约金136423.6元（以367125元为基数，按日0.02%计算，从2015年7月31日起计至2020年8月31日止，共1858天）、逾期办证违约金11013.8元（以购房款367125元的3%计算），物业费管理费3954.6元，合计151392元。为维护陆文团、钟秀芳的合法权益，特诉至人民法院，请判如所请。2021年1月12日，陆文团撤回要求广西宁铁公司支付物业管理费3954.6元的诉请。 广西宁铁公司辩称，1．广西宁铁公司已按照合同的约定履行义务，涉案房屋已达到交房条件并且在合同约定的期限内通知陆文团、钟秀芳进行收房，由于陆文团、钟秀芳的过错导致未能交付房屋。陆文团、钟秀芳要求广西宁铁公司支付违约金没有事实依据，因陆文团、钟秀芳的过错导致涉案房屋未能交付，逾期的责任由陆文团、钟秀芳承担。2．因涉案房屋需要补交契税，陆文团、钟秀芳没有及时去补交契税，导致涉案房屋产权不能按时办证。3．广西宁铁公司认为早于2015年7月份涉案房屋已达到交付条件并已通知陆文团、钟秀芳收房，陆文团、钟秀芳也已去验收房屋，广西宁铁公司已按照合同约定履行交付房屋通知义务，如果陆文团、钟秀芳愿意现在收房，广西宁铁公司愿意配合陆文团、钟秀芳办理交房屋手续，但不能说是广西宁铁公司有过错，陆文团、钟秀芳这几年不停地起诉、撤诉是浪费司法资源。请求人民法院驳回陆文团、钟秀芳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对陆文团、钟秀芳提交的《照片》，拟证明涉案房屋存在多处质量问题。广西宁铁公司不认可该证据的三性，不能证明拍摄的场所就是涉案房屋。该证据的三性无法确认，本院不予采纳。2．对陆文团、钟秀芳提交的《投诉书》、《请求履行整改义务的书面请求》，拟证明陆文团、钟秀芳向扶绥县住房和城乡建设局投诉涉案房屋存在质量问题的事实。广西宁铁公司对该证据的三性不认可，认为投诉内容不实。该证据系陆文团、钟秀芳的投诉内容，没有涉及涉案房屋主体质量问题，可作案件综合分析依据。3．对广西宁铁公司提交的《左江日报》，拟证明广西宁铁公司于2015年7月21日按合同约定在《左江日报》公告交房通知，陆文团、钟秀芳无理拒办房屋交接手续，责任不在广西宁铁公司，相应损失应由其自行承担，且陆文团、钟秀芳已依照通知内容去验收房，广西宁铁公司属于有效送达。陆文团、钟秀芳对广西宁铁公司的证明目的有异议，认为广西宁铁公司应按照合同约定进行书面通知陆文团、钟秀芳，只有穷尽办法没有通知到陆文团、钟秀芳后才可以公告。在《左江日报》刊登交房通知是原、被告合同约定的具体交房告知方式，该证据可作定案依据。4．对广西宁铁公司提交的《整改回复的》、《工程联系回复函》、《关于退房的要求回复单》、《腾龙·新华广场临时管理规约》、《庭审笔录》、《处理过程的说明》，拟证明广西宁铁公司已对房屋质量瑕疵问题进行维修整改。陆文团、钟秀芳对该组证据三性有异议，认为广西宁铁公司没有完成保修义务。该组证据证明了涉案房屋存在的质量问题不属于房屋主体结构质量问题，可作案件综合分析依据。5．对广西宁铁公司提交的《相片》、《通知》，拟证明广西宁铁公司曾多次通知陆文团、钟秀芳收房未果。陆文团、钟秀芳对该组证据三性有异议，认为原告至今没有收到任何收房的书面通知。该组证据可作本案的综合分析依据进行确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陆文团与钟秀芳系夫妻关系。2015年1月12日，陆文团、钟秀芳与广西宁铁公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：陆文团、钟秀芳购买广西宁铁公司开发位于扶绥县；房屋建筑面积118.84平米；房屋总价款为367125元；以按揭贷款方式支付购房款，付款方式为交付首付款后，余款向银行贷款支付；交房时间约定为2015年7月30日前；交房条件为该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格；可以延期交房的情形；出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金，合同继续履行；交房方式为：⑴商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；⑵合同补充协议（附件四）约定告知方式及送达时间为：①本合同项下的任何通知、付款要求或其他相关文件以书面或电话形式，通过直接送达、书信、电报、传真或者报纸公告等方式送达对方；②双方确认：以在报纸（指《左江日报》）上发布公告形式告知；⑶如果是报纸公告，则以刊发之日视为送达时间；⑷因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或者取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任；⑸如出现以下4种情况视为房屋已交接给买受人：①买受人所留通讯地址错误、不详或地址变更未通知出卖人，导致交房通知无法送达买受人的；②买受人未按本合同约定时间或者交房通知指定时间办理交接手续的；③买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因正当原因拒签《房屋交接单》的；④其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的。因以上原因导致延期交付房屋的，按以下约定方式处理：出卖人在交接时房屋符合本合同第八条约定，房屋在交房时存在非房屋主体结构质量不合格的其他资质瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，按如下处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；双方还约定了保修责任；其他等主要内容。合同签订后，陆文团、钟秀芳已经按照合同约定支付全部房款（包含银行贷款部分）共计367125元。2015年7月2日，涉案腾龙．新华广场7#楼工程项目通过竣工合格验收。2015年7月21日，广西宁铁公司在《左江日报》刊登《交房通知》，通知腾龙．新华广场2#7#楼业主于2015年7月30日至2015年9月30日办理交房手续。而陆文团、钟秀芳认为涉案房屋存在质量问题，并于2015年12月份向广西宁铁公司反映涉案房屋存在质量问题。2016年3月7日，陆文团向扶绥县住房和城乡建设局投诉反映涉案房屋存在质量问题。2016年6月15日，扶绥县住房和城乡建设局派员进行现场调查后，于2016年7月7日向陆文团投诉房屋质量问题进行书面回复，认为涉案房屋存在如下问题：一、入户门门板存在凹凸不平、起泡、有损坏痕迹；二、墙面抹灰层出现局部脱层、空鼓、爆灰和不规则裂缝，裂缝长度最大约1米，宽度约1毫米；地面局部存在空鼓现象；烟囱周围出现少量水渍痕迹；阳台有积水现象。2016年7月8日，扶绥县住房和城乡建设局向广西宁铁公司送达整改通知单。2016年7月13日，广西宁铁公司对涉案房屋进行维修整改。但陆文团对整改结果不满意，此后又多次向扶绥县住房和城乡建设局投诉反映问题。广西宁铁公司也因此前后四次对涉案房屋进行维修，最后两次维修后，陆文团和广西宁铁公司双方进行维修验收，但陆文团、钟秀芳均对维修结果不满意，并继续拒绝接收涉案房屋。陆文团、钟秀芳认为涉案房屋虽非房屋主体结构质量不合格问题，但存在其他质量问题，而且广西宁铁公司迄今没有书面通知其办理房屋交付手续，因此应向其支付逾期交房及逾期办证违约金，并把符合合同约定交房条件的房屋交付给陆文团、钟秀芳而成讼。 另查明，案涉房产所在的扶绥县新宁镇新华路208号腾龙．新华广场第一期第7#楼业主均可按合同约定如期办理房屋产权登记手续。 本院认为，依法成立的合同受到法律保护。陆文团、钟秀芳与广西宁铁公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人均应全面履行合同约定的义务。首先，本案中，双方当事人约定涉案房屋应于2015年7月30日前交付使用。虽合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但双方又通过签订补充协议（附件四）方式对交房告知方式及送达时间进行了具体细化，即双方确定交房的告知方式以在报纸（指《左江日报》）上发布公告形式告知，以刊发报纸之日视为送达时间。2015年7月21日，广西宁铁公司在《左江日报》上刊发交房公告，履行了通知交房义务。同时也采取在涉案房屋张贴公告等方式通知业主办理交房手续。庭审中，陆文团亦承认涉案房屋所在小区物业管理公司曾于2015年8月份告知其涉案房屋的钥匙已在物业公司手上，要求其凭购房合同和身份证前来办理交房手续，结合陆文团已于2015年12月份向扶绥县住房和城乡建设局投诉反映涉案房屋存在质量问题等情况，对陆文团、钟秀芳主张其没有收到广西宁铁公司的交房通知，且不知道涉案房屋已于2015年7月30日前可以交付使用的辩解，本院不予采信。其次，涉案房屋所在的腾龙．新华广场7#楼工程项目已于2015年7月2日通过竣工合格验收，并完成了合格验收备案。各方当事人也确认案涉房屋存在的质量问题并非房屋主体结构质量问题。依照合同约定：“房屋在交房时存在非房屋主体结构质量不合格的其他资质瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。”原告以案涉房屋存在其他质量瑕疵拒不收房不符合合同约定，由此造成交房不能的责任应由其自行承担。故，陆文团、钟秀芳诉请广西宁铁公司向其支付逾期交房违约金136423.6元没有事实依据，本院不予支持。再次，涉案购房合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，按如下处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”及“因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或者取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任；”陆文团、钟秀芳未按合同约定办理收房手续，且曾以书面形式向广西宁铁公司提出退房要求，致使涉案房屋无法交付使用，因而亦无法办理涉案房屋的产权登记手续，应由陆文团、钟秀芳承担不能如期办理涉案房屋权属证书的民事责任。因此，陆文团、钟秀芳诉请广西宁铁公司支付逾期办证违约金11013.8元没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回陆文团、钟秀芳全部诉讼请求。 案件受理费3328元，由陆文团、钟秀芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  李崇辉 人民陪审员  陆月娥 人民陪审员  陈发林 二〇二一年二月十八日 书 记 员  凌海玲 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有 11 规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。