江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初2645号原告：缪桂耘，女，1975年4月17日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：单杰，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：黄吉林，男，1990年12月7日出生，汉族，住南通市崇川区。被告：邢金国，男，1988年8月24日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：吴艳，江苏通成律师事务所律师。原告缪桂耘与被告黄吉林、邢金国预约合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2020年12月24日、2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告缪桂耘及其委托诉讼代理人单杰、被告邢金国及其委托诉讼代理人吴艳到庭参加诉讼，被告黄吉林经本院合法传唤，除于2021年1月14日到庭参加诉讼外，其余庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪桂耘向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告购房款463500元；2.判令两被告向原告支付违约金20万元。3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告缪桂耘变更上述第2项诉讼请求为：判令两被告向原告支付6月12日南通市崇川区房屋约定的违约金5万元以及因该房屋价格上涨导致的原告损失15万元。事实和理由：原告与两被告所持股的南通吉阳房产经纪有限公司（以下简称吉阳房产）签订了三份《房屋认购协议书》，双方约定原告向吉阳房产购买碧桂园翡翠华府17幢502室及7幢301室房屋两套。合同签订后以总价460万元的价格委托甲方（吉阳房产）购买位于南通市崇川区房屋。合同签订后，原告通过其本人及其丈夫吴西成账户向吉阳房产付款5925091元。后吉阳房产将其中的3497591元支付给案外人徐晓刚，并委托案外人完成房屋购买（现案外人徐晓刚已被判处诈骗罪）。由于未购房成功，两被告陆续向原告退款1964000元。截止至起诉之日，吉阳房产尚欠原告463500元。另查明，吉阳房产已于2020年3月3日注销。原告认为，原告与吉阳房产签订的《房屋认购协议》合法有效，吉阳房产不能履行合同义务，致使合同目的根本不能实现，属于根本违约，原告有权要求与吉阳房产解除之前所签订的《房屋认购协议》，并要求返还支付款项，承担违约责任。鉴于吉阳房产已注销，买卖合同已自动解除。根据《公司法》第二十条之规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。两被告系吉阳房产股东，在诉讼过程中恶意注销公司，企图逃避债务，应对之前尚未清偿的债务依法承担连带责任。被告黄吉林辩称，对于原告缪桂耘要求返还购房款463500元没有异议，对于原告缪桂耘主张的20万元违约金虽然合理，但是没有这么多钱给原告。请求依法裁判。被告邢金国辩称：1.刑事判决书的认定标准与民事审查认定的标准不一致，刑事判决书中的金额并不能反映实际的吉阳房产支付给徐晓刚的金额，且在2017年6月12日，原告缪桂耘与吉阳房产签订房屋认购协议之后，原告缪桂耘与南通碧桂园新区置业有限公司签订了商品房买卖合同预售合同。案外人吴安琪在2018年1月3日与南通碧桂园新区置业有限公司签订了承诺协议，由此可见，后续的相关事实已经对2017年6月12日的认购协议进行了变更，且按照正常的房屋买卖业务，作为吉阳中介的房屋买卖中介业务也应履行完毕。基于徐晓刚的刑事犯罪造成原告缪桂耘的损失，应由徐晓刚承担相应的违约和损失赔偿责任，而非吉阳房产承担。2.关于20万元违约金，没有事实依据，因为双方签订的房屋认购协议中并未对该违约金作出相应的约定。此外，原告缪桂耘在与吉阳房产签订房屋认购协议以后，后续在被告黄吉林退给原告173万元后，原告缪桂耘与徐晓刚达成了新的合意，后续的相应购买房屋的行为已超出了吉阳房产可控范围，因此其主张相应的违约责任没有依据。3.原告缪桂耘支付的中介费按照2017年6月12日的房屋认购协议，约定的是6万元，实际其支付的中介费有3万元是支付给了全泰中介。从相关事实可见，该笔房屋买卖的中介业务也非吉阳房产一家承担。如果存在相应的违约责任，也不应由吉阳房产承担全部损失。请求驳回原告缪桂耘的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告缪桂耘提交的房屋认购协议、补充协议、银行交易明细、微信转账截图、（2018）苏0602刑初849号刑事判决书、工商登记信息、收据、情况说明、商品房买卖合同、承诺书、微信聊天记录，被告邢金国提交的民事起诉状、诉讼证据清单、承诺书等证据，双方无异议或未能提供证据予以反驳，本院对于上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2017年6月5日，甲方吉阳房产与乙方缪桂耘签订了两份《房屋认购协议》，其中一份载明，乙方委托甲方购买位于南通市崇川区房屋，房屋面积约140平方米，房屋总价2570000元。乙方支付甲方20万元房屋预购款，用于购买上述房屋，甲方给乙方出具收条。甲乙双方约定2017年6月底签署购房合同，乙方交付房屋首付款1085000元给甲方，并与之签订购房合同及其他购房手续，待所有购房手续完成之后，甲乙双方合作自动终止；若乙方在签订购房屋合同前放弃购买上述房屋，则甲方在乙方签订《放弃购房声明》之后十五个工作日内退还乙方房屋预购款20万元，乙方归还甲方收据，甲乙双方合作终止；若乙方在签订购房合同后放弃购买上述房屋，则乙方所付25万元房屋预购款与1085000元房屋首付款不予退还，甲乙双方合作终止。本房屋签订正式合同当日，出售方与购买方各支付8万元给中介方。此房为期房，交房时间以开发商通知为准，交房时产生的税费、物业费、公共维修基金、管道燃气开通费等一系列费用由乙方自行承担，甲方概不负责。另一份载明乙方委托甲方购买位于南通市崇川区房屋，房屋面积260平方米，房屋总价4640000元。乙方支付甲方20万元房屋预购款，用于购买上述房屋，甲方给乙方出具收据。乙方支付甲方20万元房屋预购款，用于购买上述房屋，甲方给乙方出具收据。甲乙双方约定2017年6月底签署购房合同，乙方交付房屋首付款2120000元给甲方，并与之签订购房屋合同与其他购房手续，待所有购房手续完成后，甲乙双方合作自动终止；若乙方在签订购房屋合同前放弃购买上述房屋，则甲方在乙方签订《放弃购房声明》之后十五个工作日内退还乙方房屋预购款20万元，乙方归还甲方收据，甲乙双方合作终止；若乙方在签订购房合同后放弃购买上述房屋，则乙方所付20万元房屋预购款与212万元房屋首付款不予退还，甲乙双方合作终止。本房屋签订正式合同当日，出售方与购买方各支付5万元给中介方。此房为期房，交房时间以开发商通知为准，交房时产生的税费、物业费、公共维修基金、管道燃气开通费等一系列费用由乙方自行承担，甲方概不负责。2017年6月12日，甲方吉阳房产与乙方缪桂耘对于上述有关碧桂园翡翠华府7幢301室房屋的认购协议进行了部分变更并重签订了一份《房屋认购协议》，其中房屋总价变更为460万元，乙方支付甲方20万元房屋预购款，用于购买上述房屋，甲方给乙方出具收据。甲乙双方约定本合同签订日起一个月签署购房合同，乙方交付房款440万元给甲方，并与之签订购房合同与其他购房手续，待所有购房手续完成之后，甲乙双方合作自动终止；若乙方在签订购房合同前放弃购买上述房屋，则乙方赔偿甲方5万元违约金；若甲方在签订购房合同前不出售上述房屋，则甲方赔偿乙方5万元违约金（除因政策原因导致无法签订正式购房合同外），若乙方在签订购房合同后放弃购买上述房屋，则乙方所付20万元房屋预购款不予退还，甲乙双方合作终止。本房屋签订正式合同当日，出售方与购买方各支付6万元给中介方。其余协议条款内容与前述协议一致。2017年8月5日，徐晓刚以出卖人“南通碧桂园新区置业有限公司”名义与买受人吴安琪签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，载明项目核准名称为“碧桂园翡翠华府4#楼”，商品房为该项目中的7幢1单元3层301号。预测建筑面积260.59平方米，总价款460万元。付款方式及期限约定为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当在签署购房合同前支付该商品房全部价款460万元。合同还对其他权利义务进行了约定。该合同出卖方盖章处盖有“南通碧桂园新区置业有限公司”的印鉴。2017年8月6日，甲方吉阳房产与乙方吴安琪签订了一份《房屋认购补充协议》，载明乙方委托甲方购买位于南通市崇川区房屋，房屋面积约260平方米，房屋总价460万元。乙方先期支付购房款总计190万元，待甲方所有房屋过户手续办完之时，乙方支付剩余购房款，总计270万元。2017年6月5日至2018年4月10日间，原告缪桂耘通过转账、现金以及通过其丈夫吴西成的银行账户转账支付等方式共向吉阳房产支付5925091元，此后黄吉林向原告缪桂耘退款173万元，邢金国向原告缪桂耘退款234000元。此外，原告缪桂耘还向与吉阳房产合作的其他中介微信转账3万元（其后已退还）。2018年6月12日，徐晓刚向原告缪桂耘出具一份《承诺书》，主要内容为缪桂耘通过吉阳房产向徐晓刚购买碧桂园翡翠华府7幢901，已通过该公司支付给徐晓刚房款共计3965091元、定金20万元，合计4165091元。因该房现无法出卖给缪桂耘，具体还款计划如下：2018年6月15日前1日还50万元，余款于2018年6月27日前全部还清，如到期不履行，其自愿承担缪桂耘自打款之日起至实际付清之日止，按银行贷款利率计算利息。补充协议：今明两天现将军山半岛37-202房产抵押给缪桂耘，如到期不还，房子直接过户到缪桂耘名下，余款继续还上。但此后徐晓刚除归还缪桂耘30万元外，余款未能返还。2019年3月27日，本院作出（2018）苏0602刑初849号刑事判决，认定2017年3月至2018年8月期间，被告人徐晓刚虚构本市崇川区中南世纪花城、碧桂园翡翠华府、港闸区苏建阳光新城等房源信息，谎称能够通过办理更名手续等方式购买房屋，并将房源信息通过吉阳房产等房屋中介机构对外发布，使用伪造的购房合同，骗取被害人徐某、缪桂耘、喻某等人购房款，房产中介机构将其中的624.6591万元转至徐晓刚账户，徐晓刚将所得钱款用于网络游戏、购买房产、汽车等肆意挥霍。其中2017年6月至2018年4月期间，被害人缪桂耘通过全泰房产中介杨小霞、吉阳房产介绍向被告人徐晓刚购买位于本市崇川区。2017年6月5日，缪桂耘使用POS机刷卡在吉阳房产支付购房定金40万元，吉阳房产于6月12日将其中10万元转至徐晓刚账户。8月5日，吴安琪（系缪桂耘女儿）在吉阳房产与徐晓刚签订商品房买卖合同（预售），后将房款150万元转至吉阳房产账户。8月8日，吉阳房产将该150万元房款全部转至徐晓刚账户。后缪桂耘又陆续将剩余房款转至吉阳房产，吉阳房产在2017年8月29日至2017年12月6日期间，陆续将其中的80.25万元转至徐晓刚账户。2018年4月9日，徐晓刚带缪桂耘至南通市房屋产权登记中心办理更名手续，但徐晓刚以需要全款发票才能办理更名为由，拖延房产更名一事。当日，缪桂耘又向吉阳房产又支付房款69.0991万元，次日又向吉阳房产支付房款40.41万元。吉阳房产收到房款后于4月10日、11日将上述109.5091万元全部转至徐晓刚账户。至案发，徐晓刚骗取缪桂耘349.7591万元。案发后，徐晓刚以车辆作为抵押向朱亚鹏借款30万元，后将该笔30万元借款用于归还缪桂耘。判决：一、被告人徐晓刚犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币十万元。二、继续追缴被告人徐晓刚犯罪所得人民币5678591元，发还涉案各被害人。另查明，南通碧桂园新区置业有限公司未进行工商登记。吉阳房产的股东为黄吉林、邢金国，认缴出资额为各150万元，均未实际缴纳。2020年3月3日，吉阳房产经工商登记注销，黄吉林、邢金国在申请简易注销登记过程中承诺该企业申请注销登记前未发生债权债务，该企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。诉讼过程中，案外人吴安琪表示，其与缪桂耘系母女关系。2017年8月6日其与吉阳房产所签订《房屋认购补充协议》，目的是为了将碧桂园7幢301室房屋登记在其名下，其本人是作为共同乙方加入合同。该协议所产生的权利缪桂耘有权单独行使。同意缪桂耘以自己名义单独向吉阳房产及其股东提起诉讼。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告缪桂耘与吉阳房产所签订《房屋认购协议》的性质以及与徐晓刚向吴安琪销售碧桂园翡翠华府房屋之间是否具有关联性。二、吉阳房产应承担违约金、赔偿损失及退还房款的数额。三、被告黄吉林、邢金国对于吉阳房产所应承担的案涉债务是否应承担责任。对此，本院分述如下：对于争议焦点一，本院认为，原告缪桂耘与吉阳房产签订《房屋认购协议》的目的是为了将来签订购房合同，购买碧桂园翡翠华府的房屋，该合同系预约合同，兼具居间、委托合同的性质。就行业惯例而言，虽将来签订购房合同的出售方通常并非中介机构，而是其他第三方，但在第三人不履行合同义务时，吉阳房产应按该预约合同的约定承担相应的违约责任。在当事人约定向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。具体就徐晓刚以所谓“南通碧桂园新区置业有限公司”的名义和吴安琪签订的《商品房买卖合同（预售）》与原告缪桂耘和吉阳房产之间签订的《房屋认购协议》之间是否存在关联性的问题，本院持肯定观点，理由如下：1.《商品房买卖合同（预售）》中载明的房屋坐落及房号与其中一份《房屋认购协议》一致。2.在签订上述《商品房买卖合同（预售）》的次日，吴安琪即与吉阳房产签订了一份《房屋认购补充协议》。3.吉阳房产在收到原告方支付的款项后将其中部分支付给了徐晓刚。以上行为说明吉阳公司实际上是在通过徐晓刚与吴安琪签订《商品房买卖合同（预售）》的方式来履行吉阳公司与缪桂耘签订的《房屋认购协议》，至于缪桂耘、吴安琪与徐晓刚协商就具体的房号进行调整，不影响双方签订《房屋认购协议》的合同目的，被告黄吉林、邢金国在本案中并未提供证据证明，系因缪桂耘不同意按原约定的房号签订购房合同而致《房屋认购协议》未能履行，事实上被告黄吉林、邢金国在诉讼中也自认其并不能提供《房屋认购协议》中所载明的房源。鉴于吉阳房产介绍的徐晓刚实际上是在虚构房屋出售单位、虚构房源的情况下签订商品房买卖合同，而吉阳房产并未提供其他房源，故本院认为吉阳房产未能履行双方签订的《房屋认购协议》，对该协议未能履行存在过错。对于争议焦点二，本院认为，无论是吉阳房产指定的第三人未能履行合同，还是吉阳房产未能向原告指定的吴安琪履行合同，吉阳房产均存在过错，应承担相应的违约责任，退还房款，支付违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。鉴于单套房屋的价格上涨幅度已明显超过了20万元，故原告缪桂耘主张支付违约金5万元，另要求赔偿损失15万元的诉讼请求，于法有据，本院依法应予支持。对于吉阳房产应退还的房款数额，原告缪桂耘共支付给吉阳房产5925091元，此后黄吉林向原告缪桂耘退款173万元，邢金国向原告缪桂耘退款234000元。此外，本院作出的生效的刑事判决认定徐晓刚骗取缪桂耘349.7591万元应予退还，故原告缪桂耘在本案中主张退还房款463500元（5925091-1730000-234000-3497591），并无不当，本院予以确认。至于被告黄吉林、邢金国所主张的，徐晓刚在承诺书中确认吉阳房产已向其支付4165091元的抗辩，本院认为，该承诺书系徐晓刚单方的陈述，未有其他证据相佐证，故不足以确认该数额即为吉阳房产实际向徐晓刚支付的金额，且该数额未被生效的刑事判决所采纳，原告缪桂耘作为受害人，其可通过刑事追赃程序获得的补偿也仅限于刑事判决中所确认的349.7591万元，即使被告黄吉林、邢金国支付给徐晓刚的金额超过了349.7591万元，鉴于徐晓刚系吉阳房产所选定并与之发生交易，在徐晓刚既未能提供房源，也未能退还房款的情况下，除通过刑事判决确认的349.7591万元外，其余部分仍应由吉阳房产承担相应责任。对于争议焦点三，本院认为，吉阳房产未能按照约定履行《房屋认购协议》，具有过错，其应承担相应的违约责任，至于其是否与其他中介方及徐晓刚合作来履行上述《房屋认购协议》，鉴于合同的相对性，不影响吉阳房产责任的承担。现吉阳房产已注销，但其股东即本案被告黄吉林、邢金国既未实际出资，且在注销吉阳房产时隐瞒了债务，未对吉阳房产的债务进行清理即注销了该公司，造成了他人的损失，故被告黄吉林、邢金国应对本案所涉债务承担赔偿责任。被告黄吉林经本院合法传唤，未于20207月31日、2020年12月24日到庭参加诉讼，视为对其部分抗辩权利的放弃，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百零六条、《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄吉林、邢金国于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还原告缪桂耘463500元。二、被告黄吉林、邢金国于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告缪桂耘违约金5万元。三、被告黄吉林、邢金国于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告缪桂耘损失15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10435元、保全费3837.5元，合计14272.5元，由被告黄吉林、邢金国共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费10435元。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  陈 亮二〇二一年二月十日法官 助理  黄素英书 记 员  高玲玲