广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂03民终87号 上诉人（原审被告）：桂林融创城投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区五里店路9号广西师范大学出版社集团总部商务大楼6楼，统一社会信用代码：9145030032263492XP。 法定代表人：邹少军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘迪娜，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘晓青，男，1986年12月12日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 被上诉人（原审原告）：刘斯斯，女，1987年8月9日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐斌，广西翔阳律师事务所律师。 原审第三人：深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区机场路金水湾境界龙脊3号楼，统一社会信用代码：91450322554706814J。 负责人：武艺。 委托诉讼代理人：张玄，该公司员工。 原审第三人：广西怡生乐居信息服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区中新路9号广西九洲国际第47层4720、4721、4722、4723、4725号房，统一社会信用代码：91450103071987973K。 法定代表人：俞志强，该公司经理。 委托诉讼代理人：严咪咪，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：柯斐斐，女，该公司员工。 上诉人桂林融创城投资有限公司（以下简称融创城公司）因与被上诉人刘晓青、刘斯斯、原审第三人深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行（以下简称深农行临桂支行）、广西怡生乐居信息服务有限公司（以下简称怡生乐居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 融创城公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2633号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，一审法院认定上诉人交付给被上诉人的房屋户型朝向与被上诉人与上诉人签订的合同约定不一致的依据之一是广西泰绘测绘科技有限公司出具的《房产测绘成果报告》、《复函》及《关于房产测绘成果报告异议的复函》，但上述鉴定意见在事实认定上存在错误，测绘内容及结果存在严重错误，同案涉房屋实际情况严重不符，且该司法鉴定程序存在严重错误，鉴定机构和鉴定人员不具备相关的司法鉴定资格和证书，鉴定人数不足，更超出经营范围和资质范围鉴定，司法鉴定文书未按规范出具，未由实施鉴定的司法鉴定人员签名并加盖专用章，故该鉴定意见不能作为认定事实和判决的依据。二、一审法院认定上诉人交付给被上诉人的房屋户型朝向结构与被上诉人与上诉人签订的合同不一致的另一依据是原审第三人怡生乐居公司的陈述，但原审第三人的陈述并不属实，其未提供任何证据证明其陈述的内容。三、一审法院适用法律错误，一审法院认定合同中约定的被上诉人合同解除权行使期限的条款无效不符合法律规定，亦与双方于合同订立时的真实意思表示相悖。 刘晓青、刘斯斯辩称，与一审答辩意见一致。 深农行临桂支行述称，如果被上诉人与上诉人解除合同，应先还款银行贷款，同意解除贷款合同。 怡生乐居公司述称，怡生乐居公司与被上诉人之间的服务协议已经履行完毕；上诉人与被上诉人之间关于商品房买没合同的争议和怡生乐居公司之间的服务协议无关。 刘晓青、刘斯斯向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GL2017038643）；2.依法判令被告退还原告购房款1349665元（其中：首付款409665元、截至2020年9月1日已付贷款本金46085.63元、剩余贷款本金893914.37元）；3.依法判令被告赔偿原告自2017年10月31日至2020年9月1日已付银行贷款利息133455.62元以及2020年9月1日后至《购房担保贷款合同》正式解除之日间产生的贷款利息（以原告实际向银行支付的利息金额为准）；4.依法判令被告赔偿原告公证费200元、产权登记费80元；5.依法判令被告赔偿原告首付购房款409665元的资金占用费71691.4元（自2017年9月29日至2020年8月31日，按同期银行贷款年利率计算6%，2020年8月31日以后资金占用费按此方法计至被告实际退还原告首付款为止）；6.依法判令被告协助原告向桂林市房屋维修基金管理中心申请退还原告已缴纳的维修基金9239元；7.依法判令被告协助原告向桂林市税务局申请退还原告已缴纳的购房契税19280.93元；8.依法判令被告协助原告向大连万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司申请退还卫生费、灭火器年检费、物业费等3556.88元；9.依法判令被告赔偿原告购房服务费25000元；10.依法判令被告承担本案的全部相关诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月23日，原告刘斯斯（委托人、购房者、甲方）与第三人怡生乐居公司（受托人、乙方）签订《服务协议》，《服务协议》约定（节选），甲方欲购买新建商品房，特委托乙方提供发展商的信息，为甲方与发展商签订商品房销售（销售／现售）合同提供服务。经甲乙双方通过平等友好协商，达成如下一致意见：1.欲购买房屋的基本情况：新建商品房。2.独家服务期限：服务期限为自本合同签订之日起至甲方与发展商签订商品房销售（销售／现售）合同之日结束。3.服务费给付：本合同签订时，甲方在第三方支付平台开立的甲方预存账户预付大写贰万伍仟元／套，共计￥25000元作为预存的服务费。4.甲方的权利义务：1）甲方根据乙方通知参观房屋……。5.乙方的权利义务：1）乙方应当根据甲方要求提供房屋信息咨询服务；2）乙方提前通知并带甲方参观房屋……。同日，二原告向第三人怡生乐居公司支付服务费人民币25000元，向被告融创城公司支付购房定金人民币20000元。2017年9月29日，二原告向被告支付购房款人民币389665元、公证费人民币200元（办理预购商品房抵押权预告登记及转他项登记相关事宜委托公证交付的公证费）。2017年10月23日，原告刘晓青、刘斯斯（买受人）与被告融创城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：ＧＬ2017038643、编号：ＧＦ-2000-0171），约定（节选）：买受人向出卖人购买位于桂林市七星区，建筑面积共131.99平方米，其中，套内建筑面积111.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.97平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。附件《房屋平面图》仅为示意，具体以该商品房实际交付时现状为准。按套内建筑面积计算，商品房单价为（人民币）每平方米12156.95元，总金额（人民币）1349665元；以按揭贷款方式付款，买受人应于本合同签订的同时向出卖人支付30%购房款，计409665元，如买受人已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款940000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房或质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）ＸＸＸ买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。合同附件四第七条第2点约定：如出卖人未通知买受人该房屋发生规划、设计变更的，买受人无论在任何情况下均不得迟于《入伙通知书》载明的办理交付手续日期后3日内行使合同解除权。2017年10月31日，二原告（借款人）与第三人深农行临桂支行（贷款人）、案外人刘少文（保证人）、郑月英（保证人）、被告（发展商、保证人）签订《购房担保贷款合同》（合同编号：007002017Ｆ01335），以按揭贷款形式向被告支付购房款人民币940000元，二原告向第三人深农行临桂支行出具了人民币940000元的借款借据。2017年11月16日，原告向桂林市地方税务局直属税务分局缴纳房屋契税人民币19280.93元。2019年4月30日，原告向大连万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司交纳灭火器年检费、环境卫生服务、业主物业管理费共人民币3556.88元、向桂林市物业维修资金管理中心交纳首期物业维修资金人民币9239元，向被告缴纳涉案房屋产权登记费人民币80元。2017年10月31日至2020年9月1日，二原告向第三人深农行临桂支行支付贷款利息共计人民币133455.62元。2019年4月22日，被告融创城公司建设的桂林万达文化旅游城和平项目Ｎ10-2ａ地块2＃楼通过勘察、设计、施工、监理及建设单位“五方验收”。2019年4月30日，桂林国家高新区管委会工业园区建设局同意被告建设的上述项目备案。同日，原告与被告验收交房，原告认为房屋结构及朝向与合同约定不符，拒绝收房并向被告要求退房及赔偿，双方协商无果，故原告诉至该院，提出前述诉讼请求。庭审中，原、被告均确认桂林万达城投资有限公司于2018年12月24日更名为桂林融创城投资有限公司。第三人怡生乐居公司自认其向原告收取服务费人民币25000元促成原、被告签订购房合同。 另查明，广西泰绘测绘科技有限公司出具的房产测绘成果报告（编号：20190829-THI-GL-FC-01)中载明（节选）：房屋坐落：桂林市七星区环城南一路21号，勘察情况；经现场勘察，该房屋为钢筋混凝土结构，户型朝向与委托平面图不一致，房屋或图纸修改情况：现场房屋朝向与设计图纸不一致。该院于2019年9月10日向广西泰绘测绘科技有限公司去函，要求其明确测绘成果报告中所涉的内容。2019年9月17日，广西泰绘测绘科技有限公司向该院复函，载明（节选）：1.“委托平面图”指的是贵院提供的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》里的2栋1-4-02“住宅平面图”。“不一致”指的是实际现场勘测的所有房型与《商品房买卖合同》里面的2栋1-4-02住宅平面图中的房型相反，朝向存在不一致情况。2.“设计图纸”指的是贵院提供的“桂林万达文化旅游城和平项目四－五层平面图（蓝图）”。“不一致”指的是实际现场勘测与桂林万达文化旅游城和平项目四－五层平面图（蓝图）中房型相反，朝向存在不一致情况。3.房屋具体结构为：钢筋混凝土。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订前后，原告依约向被告支付了购房款人民币1349665元，被告应按合同约定交付房屋。本案中，被告辩称其交付的房屋平面图与合同附件的平面图功能区域的位置呈镜像关系，第三人怡生乐居公司亦述称被告交付给原告的房屋的户型平面图与合同附件一的房屋平面图不一致，参考广西泰绘测绘科技有限公司对涉案房屋测绘的结果，可知被告交付给原告的房屋的户型、朝向与原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定不一致，故被告构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。原告所购房屋与其预期完全不符，无法达到其购买的目的，原告有权解除合同，故对原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的请求，该院予以支持。因涉案合同系被告提供的格式合同，合同约定的办理交付手续日期后3日内行使合同解除权的期限过短，限制了买受人的合法权利，该约定无效，原告依法享有合同解除权，故对被告关于原告已超过合同约定可以行使解除权的期限、已丧失合同解除权之辩称，该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此，案涉合同解除后，被告应当退还原告已支付的购房款人民币1349665元、公证费人民币200元、产权登记费人民币80元等。原告为购买案涉房屋向深农行临桂支行贷款人民币940000元，自2017年10月31日至2020年9月1日期间，原告向第三人深农行临桂支行支付贷款利息共计133455.62元，被告应赔偿原告为此支出的上述贷款利息。原告就其余部分的利息主张，没有提供充分理据及计算方式，该院在本案中不予处理，原告可待相关情形实际发生后再向被告主张。原告主张依法判令被告赔偿原告首付购房款409665元的资金占用费71691.4元（自2017年9月29日至2020年8月31日，按同期银行贷款年利率计算6%，2020年8月31日以后资金占用费按此方法计至被告实际退还原告首付款为止），按照有关规定，自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算，该院对此予以部分支持，即：被告赔偿原告购房首付款409665元的资金占用费（资金占用费以409665元为基数，自2017年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告主张依法判令被告协助其向桂林市房屋维修基金管理中心申请退还原告已缴纳的维修基金9239元、向桂林市税务局申请退还其已缴纳的购房契税19280.93元、向大连万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司申请退还卫生费、灭火器年检费、物业费等3556.88元等，因上述诉请不具体，且原告亦没有举证证明属于被告的义务，依据不足，本案不予处理，原告可按照相关规定向有关部门另行对前述款项行使权利。原告与第三人怡生乐居公司签订《服务协议》，约定第三人怡生乐居公司为原告在购买新建商品房的过程中提供信息咨询服务，原告给付服务费人民币25000元，原告主张依法判令被告赔偿原告该款项，因该款项系原告与第三人怡生乐居公司之间发生的另一法律关系所致，该项诉请无事实和法律依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘晓青、刘斯斯与被告桂林融创城投资有限公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GL2017038643)；二、被告桂林融创城投资有限公司退还原告刘晓青、刘斯斯支付的购房款人民币1349665元；三、被告桂林融创城投资有限公司赔偿原告刘晓青、刘斯斯2017年10月31日至2020年9月1日期间银行贷款利息损失人民币133455.62元；四、被告桂林融创城投资有限公司赔偿原告刘晓青、刘斯斯公证费人民币200元、产权登记费人民币80元；五、被告桂林融创城投资有限公司赔偿原告刘晓青、刘斯斯购房首付款人民币409665元的资金占用费（资金占用费以409665元为基数，自2017年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回原告刘晓青、刘斯斯的其他诉讼请求。案件受理费19021元(原告已预付该院)，由原告刘晓青、刘斯斯负担571元，被告桂林融创城投资有限公司负担18450元。 二审期间，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。 上诉人融创城公司主张其交付给被上诉人刘晓青、刘斯斯的房屋与双方签订的《商品房买卖合同》约定一致，合同不存在法定无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。被上诉人认为其所购房屋与其预期的朝向不一致，影响其使用效果及合同目的的实现。广西泰绘测绘科技有限公司出具的《测绘报告》表明上诉人向被上诉人交付的房屋户型、朝向与双方签订的《商品房买卖合同》约定不一致。上诉人自认涉案房屋功能区位置与《商品房买卖合同》所附平面图不一致，上诉人虽提出测绘内容及结果与涉案房屋实际情况不符，但其并未提供相反的证据证明其主张，本院对其主张不予认可；因上诉人与被上诉人签订的合同目的不能实现，本院认为双方签订的《商品房买卖合同》应当解除，对被上诉人要求解除《商品房买卖合同》的要求予以支持。 在本院二审过程中，第三人深农行临桂支行表示，若上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》解除，在向其结清银行贷款的前提下，同意解除《购房担保贷款合同》，上诉人与被上诉人亦对上述情形下解除《购房担保贷款合同》无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，本院对《商品房买卖合同》、《购房担保贷款合同》一并解除的处理方式予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》、《购房担保贷款合同》一并解除后，本院依据上述司法解释的规定将案涉购房贷款和购房款的本金及利息作出处理。 综上所述，融创城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，但实体部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2633号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2633号民事判决第二项、第三项、第六项； 三、解除被上诉人刘晓青、刘斯斯与原审第三人深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行、上诉人桂林融创城投资有限公司签订的《购房担保贷款合同》（合同编号：007002017F01335); 四、上诉人桂林融创城投资有限公司退还被上诉人刘晓青、刘斯斯购房首付款409665元及自2017年10月31日至判决生效之日止被上诉人刘晓青、刘斯斯已向原审第三人深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行归还的贷款本金（以深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行于判决生效当月出具的还款明细单为准）； 五、上诉人桂林融创城投资有限公司赔偿自2017年10月31日至判决生效之日止，被上诉人刘晓青、刘斯斯已向原审第三人深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行支付的贷款利息（以深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行于判决生效当月出具的还款明细单为准）； 六、上诉人桂林融创城投资有限公司向原审第三人深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行偿还被上诉人刘晓青、刘斯斯就《购房担保贷款合同》剩余的贷款。自桂林融创城投资有限公司清偿上述贷款之日起七日内，深圳农村商业银行股份有限公司广西临桂支行办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续。 七、驳回被上诉人刘晓青、刘斯斯的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应予本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二倍五十三条，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费19021元（被上诉人已预付一审法院），二审案件受理费19021元，共计38042元，由上诉人桂林融创城投资有限公司负担37471元，被上诉人刘晓青、刘斯斯负担571元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二一年二月十九日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰