广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终1150号上诉人(原审原告)：佛山市长华商业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：吴东升。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：李伟东，男，汉族，1983年5月28日出生，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。委托诉讼代理人：周宇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢世奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人佛山市长华商业管理有限公司（以下简称长华公司）因与被上诉人李伟东（以下简称租户）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告李伟东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金160666.24元、物业管理费2261.8元及水电费286.11元予原告佛山市长华商业管理有限公司；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3911.37元（原告已预交），由原告负担2129.23元，被告负担1782.14元。”长华公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决（水电费除外），改判支持长华公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由租户承担。事实和理由：一、案涉商铺不存在商业氛围及整体运营不畅的问题，且长华公司也不负有保障商业氛围和整体运营顺畅的合同义务，一审判决将该义务加至长华公司，并以此认定长华公司履行存在瑕疵，明显与事实和约定不符。1.涉案商铺并非商场商铺，而是住宅楼临街独立商铺，由长华公司从业主处承租而来并对外出租给租户经营使用，并非一审法院所认定的商城商铺，因此，长华公司不负有商场管理人的义务。2.长华公司并非整个南区商铺的整体管理者及建设方，对案涉商铺之外的公共配套设施的完善以及商业氛围的整顿均不负有义务和职责，也无权对整个南区商铺进行整体管理。住宅底商部分都是各自零散经营，不存在所谓的商城经营和商业氛围保障义务问题，也不存在整体配套设施问题。长华公司作为受部分商铺业主委托的代出租方，其权限来自于业主的委托，而商铺业主对整体配套设施、营商环境、商业气氛等不负有保障义务，作为代理方的长华公司相应也不负有此保障义务。3.租户承租前已对涉案商铺周边进行考察，并签署《物业交接确认书》，确认接收物业的交付状态和周边营商环境，可见长华公司已交付符合合同约定的商铺，并不存在任何履行瑕疵问题。租户所交租金与涉案商铺的投资风险亦是匹配的，故相应的经营风险是可预知的并应由租户自行承担。另外，租赁合同中并无约定长华公司负有保障涉案商铺整体经营环境及商业氛围的义务，且该义务也不属于出租方应负的附随义务。且合同中明确租金并不包括推广费，收取的租金也仅仅是租户使用目前涉案商铺现状的合理对价，且不同商业氛围和营商环境有不同的租金对价，承租之后商业氛围是否向好其实属于正常的商业风险问题，而非合同保障义务问题。4.2019年3月26日会议以来，南区住宅底商各项硬件设施设备在会议承诺期限即2019年4月25日前已得以完善（包含电梯和卫生间），并不存在租户及一审法院所指的未能顺畅经营的问题。也正是因为如此，租户没有按《3月26日会议各方承诺》明确的撤场退租条件与长华公司办理退租，也没有再就设施设备问题提出任何异议，而是持续正常经营至今。5.长华公司已全面履行合同义务，本案并不存在因长华公司的原因导致影响租赁合同目的正常实现，租户理应支付全额租金及物业管理费。二、一审判决调低双方约定的租金标准，违反合同意思自治原则，缺乏事实和法律依据。1.双方对租金标准并无异议，涉案商铺的租金标准也是根据项目所在营商环境、人流数量等市场因素确定。双方就涉案商铺签订了租赁合同，商铺租金标准是双方协议一致的结果，除非双方另行达成协议，法院不应随意调整已约定的租金标准。且在合同履行过程中，双方也是按合同既定标准执行，租户并未向长华公司提出异议。按照合同履行情况，不应对租金标准调低处理。商铺交付后，商铺的经营由租户自主经营、自负盈亏、风险自担，与长华公司无关。租户在一审并未对租金标准提出异议，更未请求调低租金标准，一审判决擅自对租金标准进行调整，显然违背了当事人之间的意思自治。2.租户提供的《3月26日会议各方承诺》仅显示“内街3月、4月全部免租金”，故即使按该会议承诺执行，长华公司也只须免除内街部分商铺2019年3月、4月的租金，而涉案商铺并不属于内街商铺，故涉案商铺的租金实际上并无任何优惠。一审法院判决租户优惠支付2019年1月至2020年1月的租金，显然与该证据不符，缺乏事实依据。而租户提供的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》为打印件，既没有长华公司盖章、也未经长华公司公示或认可，租户完全可以在庭前自行制作，所以该租金优惠方案不具有真实性。即使按照租户提供的优惠方案，该优惠租金标准也仅适用于2019年3月至12月，但一审判决却将其既适用于2019年3月之前，也适用于2019年12月之后，适用期间错误，导致租金计算错误。三、长华公司并非物业管理费的最终收取方，也并非物业服务的提供者，只是代为收取物业管理费。物业管理费是租户占有、使用商铺必然产生的直接费用，理应全额支付。一审判决租户折价支付物管费，将导致长华公司额外承担折价部分的物管费，这对长华公司不公。1.《前期物业管理服务合同》约定，北京戴×××物业管理公司(以下简称“戴×××公司”)是长华国际商业中心的物业服务企业，负责涉案商铺的物业管理服务。戴×××公司是南区商铺的实际物业服务公司，物业管理服务也是由其提供，物业管理费用由其最终实际收取。长华公司作为出租方，所收取的物业管理费，随后将向戴×××公司缴纳。换言之，长华公司只是物业管理费的中转方，故除非租户和戴×××公司对折价处理管理费达成合意，否则租户无权要求优惠或减免物业管理费。2.物业管理费是租户占有、使用商铺必然产生的费用之一，和水电费等供应部门收取的费用性质类似，不存在减免空间。而长华公司并非物业服务提供方，即使物业管理和物业服务存在不足，物业管理费的减免或优惠问题也应由租户与戴×××公司之间处理。长华公司无权也从未对物管费做出过减免或优惠的承诺，甚至租户提供的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，其备注项也清楚注明“管理费按合同标准执行”。四、一审判决租户无需支付逾期付款违约金，适用法律错误。1.长华公司并不存在履行瑕疵问题，且费用标准明确。双方对租金、管理费等费用标准也并无争议，租户从未对此提出过异议。即使租户故意或者基于错误认识就租金及物管费提出争议，也只是租户拒不支付租金及物管费的借口。2.退一步而言，即使长华公司存在履行瑕疵问题，即一审所指的“保障商场整体顺畅经营和商业氛围的义务”，该义务也属于次要义务，并未构成不支付或迟延支付租金及物管费的有效抗辩，租户支付租金及物管费的主要义务对应的是长华公司交付商铺使用权的主要义务，该履行瑕疵问题与租户支付义务之间并不对等，不能作为租户迟延支付或不予支付的合理理由，租户仍需支付滞纳金。3.拖欠租金、物业管理费须支付滞纳金既是合同约定的条款，也是社会的一般经验法则，既然一审法院已认定租户存在违约行为，但却没有判定租户承担任何违约责任，不仅不符合合同约定，也与一般人的社会认知相悖，实际上还损害了其他按时付租金业主的权益。更何况，一审法院认为无须支付滞纳金的事由不成立。针对长华公司的上诉，租户辩称，一、长华公司作为出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并保证租户正常使用涉案商铺，合理利用商场附属设施设备以及保障商场整体顺畅经营，为租户带来正常商业氛围，长华公司在合同履行期间存在严重履行瑕疵。二、长华公司严重瑕疵履行，一审法院调低租金管理费标准合法合理，长华公司无权按照合同原价收取租金管理费。首先，合同履行期间，长华国际中心仍在施工，电梯、停车场等基础设施无法正常使用，部分楼层无基本灯光照明，且因长华公司管理混乱，导致负面新闻不断，长华国际中心整体几乎处于停摆状态。在政府部门介入和新闻媒体曝光后，长华公司仍不思悔改，导致消费者不愿到店消费，租户经营受到严重影响，上述情形属严重的瑕疵履行。其次，基于长华公司自身的承诺及作出的租金优惠方案，长华公司也无权按照原价收取租金管理费。且截至一审判决前，长华国际中心的基础设施仍然无法正常使用。最后，因长华公司无法保障商场配套基础设施正常使用，无法在租赁期内保持租赁物符合约定经营销售用途，导致消费者不愿意到店消费的不利后果，显然不属于商业风险。上述情况也是租户在缔约时难以判断的。三、长华公司未提供合格的物业管理服务，无权要求租户按照原价支付物业管理费。在合同履行期间，长华国际中心基础设施无法正常使用，管理混乱，长华公司没有履行相应管理服务职责。长华公司与戴×××公司间的关系与本案无关。四、长华公司未向租户交付符合合同约定用途的租赁物，其履行不符合合同约定，租户未支付租金及管理费是行使先履行抗辩权，不存在任何违约行为，且涉案商铺的租金及物业管理费支付标准存在争议，尚未具备支付条件，租户无法支付租金及管理费，故不应支付滞纳金。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点：1.租户应向长华公司支付的租金及物业管理费金额是多少；2.长华公司主张的逾期付款滞纳金是否应支持。关于争议焦点一，长华公司上诉主张其不存在履行瑕疵问题，租金及物业管理费均应按合同约定的标准全额收取。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，租户与长华公司签订涉案租赁合同，其合同目的在于承租涉案商铺进行销售经营活动。而根据合同约定，租户有权根据其正常经营需要与长华国际中心的所有其他租户共同使用长华国际中心的公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯等。租户亦依约需缴纳因长华公司对公共区域进行维护、营运管理等工作而发生的必要费用。由此可见，长华公司除应保障租户正常使用涉案商铺外，还负有保障租户合理利用长华国际中心公共部分附属设施设备及中心整体顺畅运营的义务。据已查明的事实，在租赁期限内，长华公司未能妥善解决中心公共部分附属设施设备存在的问题，导致中心未能正常运营，给租户正常经营造成影响，长华公司对此负有一定责任。一审法院根据涉案合同的履行情况、商铺经营情况、新冠肺炎疫情对租户的影响等因素，并结合长华公司发布的租金优惠政策及涉案商铺所在负一楼沿街的位置，基于公平原则，酌定租户应向长华公司支付的租金、物业管理费数额，处理妥当，本院予以维持。关于争议焦点二，如前所述，长华公司在履行维护中心整体顺畅运营以确保租户正常经营的保障义务过程中存在瑕疵，且租户与长华公司因上述瑕疵问题对租金、物业管理费支付标准产生争议，故一审法院未支持长华公司因租户逾期支付租金及物业管理费而提出的违约金请求，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，长华公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3558.56元，由上诉人佛山市长华商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年二月七日法官助理 钟家欣书 记 员 吴 爽