江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初6214号原告：孙建平，女，1976年7月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙建兵，江苏泰临律师事务所律师。被告：宋涵，男，1970年9月18日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告孙建平与被告宋涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告孙建平的委托诉讼代理人孙建兵,被告宋涵，证人袁某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建平向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋涵立即腾空并返还南通市崇川区；2.判令被告宋涵按每日2000元的标准支付2020年7月1日至2020年10月31日的房屋占有使用费；3.判令被告宋涵承担擅自转租房屋的违约金20000元；4.判令被告宋涵赔偿原告孙建平电器设备物品损失5000元;5.本案诉讼费由被告宋涵承担。案件审理过程中原告孙建平变更诉讼请求为：1.判令被告宋涵按每日2000元的标准支付2020年7月1日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费，按每日435元标准支付2020年9月1日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费106652元（已扣除被告支付的31540元、原告应退还被告押金10000元和物业费603元）；2.判令被告宋涵承担擅自转租房屋的违约金20000元；3.判令被告宋涵赔偿原告孙建平电器设备物品损失5000元;4.本案诉讼费由被告宋涵承担。事实和理由：2017年1月23日，原、被告签订《商铺出租合同》，约定原告将位于南通市崇川区(证载建筑面积86.17平米，已做上下隔层，实际使用面积172.34平米)租赁给被告经营餐饮业，租期3年，自2017年7月1日至2020年6月30日，第一年及第二年租金均为190000元，第三年租金200000元，均提前支付，押金10000元，双方确认原告已经装修房屋并添置空调、冰柜、彩电等部分物品，约定若被告转租，需征得原告同意，否则属违约(违约金20000元)。同时约定，被告应在合同期满返还商铺，如逾期，被告应按每日2000元的标准向原告支付商铺占用期间的使用费。合同签订后，原告按约履行合同，在2020年6月30日合同期满前，原告不断要求被告按时腾房、交房，因被告将房屋分隔成一大一小两部分，擅自转租房屋并收取转让费，导致合同到期时因被告与两个次承租人的纠葛不能及时交房。2020年9月12日，在原告不断交涉后，被告在处理好与大房子次承租人纠葛后，仅将该部分的钥匙交给原告，因被告与小房子次承租人的矛盾无法解决，被告将小房子次承租人诉至法院，因原告收回房屋遥遥无期，且被告仅于2020年9月12日支付了16915元、2020年11月4日支付了14625元逾期交房的占有使用费。另外，被告私自将房屋内原告添置的空调、冰柜、彩电等物品拆走造成原告物品损失，属严重违约行为，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告宋涵辩称：1.被告已将房屋钥匙全部交给原告，并且分两次把房租款、水费、电费全部结清给原告；2.原告要求被告按每日2000元的标准支付房屋使用费明显过高，被告不能接受,要求按照被告出租给两个次承租的房租价格结算逾期交房的使用费;3.被告承租原告的房屋已经6年了,刚开始时被告与原告说好转租的,原告明确只要不欠房租的情况下,可以租给合规合法的经营商户,有房客袁某1出庭作证;4.原告房屋出租给被告时出租屋内是空的,没有原告所称的空调、彩电等电器，故被告不同意赔偿原告5000元电器损失；5.因去年新冠疫情爆发没有经营的情况下,被告介绍次承租人与原告商谈房租事宜,原告不但不减房租,反而要增加30%-40%的房租,导致次承租人放弃租用案涉房屋,引起本案诉讼,原告明显不讲诚信,请求根据相关判例扣减因疫情造成的两个月的房租33333.33元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在本院认为部分进行阐述。经审理查明：2014年左右,被告宋涵从原承租人处转租案涉房屋,并将案涉房屋进行改造，一楼隔了约30平方米(以下简称小房子)自用,其余房屋(以下简称大房子)出租给他人使用。2017年1月23日，原告孙建平与被告宋涵签订《商铺出租合同》（合同的格式文本由原告提供），约定原告将位于南通市崇川区店面租赁给被告经营餐饮业，房屋建筑面积为86.17平方米,原告已将商铺作上下隔层,实际使用面积172.34平方米,租期三年,自2017年7月1日起至2020年6月30日止,租金第一年和第二年为190000元,第三年为200000元,于每年5月30日前一次性结清；物业管理费、电话费、清洁费、维修费以及被告使用该房屋进行商业活动产生的费用由被告承担；原告在签订本合同之前，已经装修并添置了部分物品（物品清单见附页），原告具有所有权；被告可以继续使用，并在使用过程中被告有义务保养、维修，使之保持完好无损；被告如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须征得原告方书面同意，并报物业许可之后，方可施工，改造的费用由被告自负。在合同终止、解除租赁关系时，被告装修或改造与房屋有关的设施所有权归原告所有，被告对装修负全部责任；在拖欠房租的情况下，被告擅自将承租商铺转租、转让或转借的，原告有权立即终止合同，收回承租房，并由被告赔偿违约金20000元；除原告同意被告续租外，被告应在合同期满返还商铺，未经原告同意，如逾期，则滞留在商铺内的物品，视为被告无条件放弃，原告有权处理，否则，每逾期一日，被告应按2000元/日向原告支付该商铺占用期间的使用费等。合同签订后，被告向原告支付了押金10000元。诉讼前，被告已将截止2020年6月30日之前的房租支付原告。2018年1月1日，被告将大房子转租给案外人陈恩灿，租期为14个月，自2018年7月1日至2020年6月30日，年租金为162000元。被告于2019年12月6日将小房子转租给案外人申健康，租赁期6个月，从2019年12月31日至2020年6月30日，年租金为45000元。被告按合同的约定，向原告支付合同期内的租金。合同到期后，因次承租人陈恩灿及申健康与被告宋涵之间的矛盾，导致被告未能按期向原告交付出租房屋。后案外人陈恩灿于2020年8月31日将大房屋以及在此之前应付的房屋占用使用费支付给被告。原告委托公公徐远如与被告办理房屋交接事宜。被告于2020年8月31日通知徐远如收房，徐远如因故未及时收房，2020年9月12日被告与徐远如办理大房子的交付手续，徐远如向被告出具《收房情况》，主要内容为：2020年9月12日下午四点，原告收西边大房子钥匙，大房子里外基本完整，内部墙壁有餐馆标牌，四周墙布有损坏，室内空空的什么都有没有。本收条仅限于收西边大房子冒菜店钥匙，其余部分按合同办理。交房钥匙按8月31号。落款甲方：徐远如，乙方宋涵。2020年9月12日，被告向原告汇款16915元（该款为大房子2020年7月1日至8月31日按年租金162000元的标准计算的房屋占有使用费27518元，扣押金10000元，扣物业费603元，计16915元）。2020年10月27日，被告将小房子的钥匙交付给原告，被告于同年11月4日向原告汇款14625元（该款为小房子2020年7月1日至10月27日按年租金45000元计算的房屋占有使用费14625元）。案件审理过程中，证人袁某1陈述：2019年，房东夫妻到案涉房屋来过，说房子原来不是这样的。承办人与原告的丈夫徐德明核实，徐德明称：2019年8、9月份，其到案涉房屋去看过，当时房子已经隔开了，其与大房子的冒菜的经营者进行过沟通，后与被告电话商谈转租事宜，但未有结果。另查明大房子的次承租人陈恩灿已将2020年8月31日之前的房租全部支付给了被告宋涵。原告已将小房子出租，但大房子在2020年年底之前未能对外出租。本院认为，原、被告签订的《商铺出租合同》系双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。综合原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告要求被告赔偿电器设备损失5000元是否具有事实依据;2.原告要求被告按每日2000元的标准支付逾期交房的违约金能否得到法院支持;3.原告要求被告承担20000元擅自转租的违约金能否得到法院支持；4.被告提出的因疫情导致承租人无法正常经营，要求扣减两个月的房租的抗辩意见能否得到支持?关于原告要求被告赔偿电器设备损失5000元是否具有事实依据的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告要求被告赔偿5000元的电器设备损失，提供的证据有两个，一是《商铺出租合同》第三条第八项的约定，内容为：原告在签订本合同之前，已经装修并添置了部分物品（物品清单见附页），原告具有所有权；被告可以继续使用，并在使用过程中被告有义务保养、维修，使之保持完好无损；二是《物品清单》，内容为:1.备餐间一壁挂空调;2.海尔冰柜一台;3.海尔彩电一台;4.海尔立式空调一台(楼下);5.楼上小、中房间各一台海尔壁式空调；6.楼上大房间一台海尔立式空调;7.大门钥匙4把。案外人许旭飞在该物品清单上签字，落款时间为2011年7月1日。本院认为，原告提供的《商铺出租合同》中虽约定了原告已装修并添置的物品的所有权归原告,但具体的物品明细应以原、被告办理的电器交接清单作为附件,而原告提供的《物品清单》上的签字人为原告孙建平与案外人许旭山,被告宋涵并没有签字；落款时间为2011年7月1日,与原、被告2017年签订的《商铺出租合同》明显不是同一时间，故原告提供的《物品清单》与本案没有关联性，不能达到原告证明已将物品清单上的空调、彩电等电器交付被告宋涵的证明目的，原告应承担举证不能的法律后果，原告要求被告赔偿电器设备损失5000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按每日2000元的标准支付逾期交房的违约金能否得到法院支持的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定（法释〔2020〕15号）第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告因与次承租人之间的房屋租赁纠纷未能及时处理完结，导致被告未能在合同约定的2020年6月30日之前向原告返还案涉出租房屋，构成违约。原告要求被告按2000元一天的标准支付违约金过高，被告请求法院予以减少，本院按原、被告约定的房租标准的130%酌情予以赔偿。具体计算如下：2020年7月1日至8月31日61天的房屋占有使用费为200000元÷365天×61天=33424.66元;2020年9月1日至10月27日的房屋占有使用费为200000元÷365天×45000÷162000×57）=8675.80元,房屋占有使用费合计为42100.46元，违约金为42100.46元×130%=54730.60元,扣除诉讼中被告已支付给原告的房屋占有使用费31540元,扣除押金10000元、物业费603元(原告在诉讼请求中同意扣减,本院予以尊重)，被告尚应支付原告房屋占有使用费12587.6元。原告要求被告按每日2000元的标准支付违约金，本院碍难支持。关于原告要求被告承担20000元擅自转租的违约能否得到法院支持的问题。被告提供证人袁某2的证词，以证明2019年原告孙建平夫妇到案涉出租屋来看过房屋的情况。案件审理过程中，原告孙建平的丈夫徐德明认可2019年8、9月份曾到案涉房屋去看过，但不因此而免除被告应承担的擅自转租的违约责任。事实上,原告大房子截止2020年年底尚未出租，被告的转租行为给原告造成一定的损失，故原告要求被告按合同约定支付20000元的违约金，本院予以支持。关于被告提出的因疫情导致承租人无法正常经营，要求扣减两个月的房租的抗辩意见能否得到支持的问题。原、被告签订的房屋租赁期间，正好经历新冠疫情，导致经营者未能正常使用案涉房屋，但被告已全额收取了大房子的承租人陈恩灿2020年8月31日之前的房租,被告要求扣减疫情期间的租金损失33333.33元的请求过高,本院酌情扣减小房子两个月的房租7500元。综上所述,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定（法释〔2020〕15号）第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宋涵支付原告孙建平逾期交房的违约金12587.60元。二、被告宋涵支付原告孙建平擅自转租的违约金20000元。三、原告孙建平退还被告宋涵租金7500元。四、驳回原告孙建平的其他诉讼请求。上述一、二两款合计应由被告宋涵支付给原告孙建平32587.6元，扣除原告应退还被告的房租7500元,余款25087.6元,限被告宋涵于本判决生效后十日内履行。如果被告宋涵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2933元，由原告孙建平负担2243元，被告宋涵负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2933元。审 判 长  吴陈根审 判 员  徐建云人民陪审员  陈天扬二〇二一年二月八日法官 助理  赵 舒书 记 员  许美燕