江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0602民初343号原告：鹰潭市美亚置业有限公司，统一社会信用代码9136060007458507XY，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路118号。法定代表人：祝胜太，总经理。委托诉讼代理人：张玉荣，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师。被告：朱江涛，男，1994年5月11日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：邓谷飞，江西赣鹰律师事务所律师。原告鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称美亚置业公司）与被告朱江涛商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张玉荣，被告委托诉讼代理人邓谷飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美亚置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的购房款70万元、逾期付款违约金198100元（逾期付款违约金以拖欠的购房款70万元为基数，按照日万分之二计算，自2016年12月18日计算至购房款支付完毕之日为止，现暂计算至2020年11月2日，计198100元），以上合计898100元；2.本案诉讼费、保全费由被告朱江涛承担。事实与理由：2016年12月8日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：ＹＴ2016013669）》，约定：被告购买原告开发的、位于鹰潭市胜利西路31号美亚汇金广场南区的商品房，建筑面积143.17平方米，每平方米价格为7000元，总价款为1002190元，商业贷款为700000元。合同第三条约定：买受人应于2016年12月8日前，支付商品房首付款302190元，其余价款办理贷款。根据合同补充协议第二条约定：买受人必须在签订商品房买卖合同起的十日内办理银行或公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行或公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。合同补充协议第五条约定：买受人逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付该应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。同时，合同补充协议第十二条约定：买受人确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的通信地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址，有关书面通知则视为买受人所提供的身份证地址为通信地址……出卖人按照买受人所提供的通信地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。上述协议签订后，被告缴纳了首付款302190元（其中，被告父亲朱春生银行转账5万元、用被告父亲朱春生装修工程款折抵房款252190元），但剩余的70万元一直拒不支付。因被告一直拒不支付拖欠的购房款70万元，江西华星律师事务所指派律师分别于2019年8月12日、2019年9月4日向被告发出了催款函。但被告收函后仍是拖延不付。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告朱江涛辩称，2016年12月8日签订的《商品房买卖合同》是原告与被告父亲朱春生达成的以房抵债的产物。在签订该合同之前，由于原告一直拖欠被告父亲大量装修工程款。经多次催收，无力支付，原告便主动提出以房抵债，办理房产备案登记。当时双方同意前期折抵工程款25万余元，后期总结算后进行差价补偿。由于原告公司股东内部矛盾，装修工程款迟迟未能结算，导致合同约定的尾款无法充抵。案涉商品房实际买受人是被告父亲朱春生，只是其以被告的名义与原告签订商品房买卖合同。当时被告没有买房的经济实力，也不具备买房按揭贷款的条件。原告当时作为开发商也没有取得大产权证，交纳规费等税费，原告事实上也清楚无法办理按揭贷款手续。因为原告和被告父亲互为债权债务关系。在被告没有付清购房尾款的情况下，原告不仅没有催收，且于2017年6月主动提出将不符合交付条件的房产交给被告装修入住，之后多年也没有催收，被告父亲的装修工程款同样也没有进行结算。由此可见，尽管双方签订的是商品房买卖合同，但真实意思表示是以房抵债协议，因双方未最终结算，故被告不构成违约。被告对原告诉请的70万元购房款不持异议，但不应当按日万分之二计算违约金。补充协议是格式条款，根据权利义务相一致的原则，从公平角度来说，原告违约和被告违约所承担的违约金应该是对等的，而补充协议是不对等的，在履行过程中双方都有过错，故被告不应承担逾期付款违约金。即使被告违约也不能以日万分之二来计算违约金。本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《鹰潭市商品房买卖合同》，约定商品房位于鹰潭市胜利西路31号美亚汇金广场南区，建筑面积143.17平方米；商品房总价款为1002190元，商业贷款为700000元；贷款付款的，买受人应于2016年12月8日前支付商品房首付款302190元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，出卖人如未按合同第五条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算；逾期超过上述约定期限的，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人如未按合同第三条规定的时间付款，逾期在60日内的，出卖人有权追究被告逾期付款及利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期存款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，买受人应支付逾期付款及利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期存款利率计算。买受人还应每日按应付房价款的万分之一向出卖人支付违约金等内容。同时作为该合同附件三的合同补充协议第二条约定银行按揭付款方式的，买受人必须在签订商品房买卖合同起的十日内办理银行或公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行或公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任；第五条约定双方同意本合同第七条变更为逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准等内容。合同签订前后，被告父亲朱春生分别于2016年7月26日代被告支付购房款5万元，于2016年12月8日，以原告尚欠其的装修工程款252190元抵被告应付的购房款。但之后被告未按约办理银行按揭手续，亦未支付剩余款项。为此，原告于2018年8月11日向被告发送《律师催告函》，要求被告于2019年8月8日前就所欠购房款拿出具体、可行、有效的方案。但之后被告仍未履行付款义务，为此原告于2019年8月26日又向被告发送《关于限期要求支付购房款的律师催告函》，要求被告于2019年12月8日给付剩余购房款70万元。但被告至今仍未支付该购房款。以上事实，有原告提供的原告营业执照、中国建设银行汇款凭证、收据、借款单、《律师催告函》《关于限期要求支付购房款的律师催告函》，及原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告辩解该合同系原告与被告父亲朱春生达成的以房抵债的产物，案涉商品房实际买受人是被告父亲朱春生。虽然合同签订前后，被告父亲朱春生代被告支付购房款5万元，及以原告尚欠其的装修工程款252190元抵被告应付的购房款。但该事实只能证明被告父亲朱春生代被告支付了部分购房款，并不能证明被告父亲朱春生与原告达成以房抵债协议，且《鹰潭市商品房买卖合同》中买受方为被告而非被告父亲朱春生，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告在支付了首付款302190元后，未按约办理贷款支付余款70万元，构成违约，应承担违约责任。被告辩解未支付余款70万元，是因为原告的原因造成无法办理按揭手续，但其未提交证据予以证明，故对被告该辩解意见，本院不予采纳；对原告要求被告支付购房款70万元及逾期付款违约金的诉请，本院予以支持。被告辩解合同补充协议关于逾期付款违约金的条款系格式条款，不应按合同补充协议约定的日万分之二计算逾期付款违约金。本案中，原、被告在同一天签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及作为合同附件三的合同补充协议对逾期付款违约金约定不一致。但合同补充协议中关于逾期付款违约金的条款系格式条款，且其中约定的日万分之二计算违约金的标准高于从应付款之日起计算的银行同期存款利率即年利率2.75%加日万分之一计算违约金的标准，加重了被告的违约责任。而原告作为格式条款的提供方并未提交证据证明其已对该条款尽到了提示义务，故对被告没有约束力。原告要求被告按合同补充协议约定支付逾期付款违约金，无法律依据，对被告该辩解意见，本院予以采纳。因此，原告主张的逾期付款违约金应按《鹰潭市商品房买卖合同》约定即自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期存款利率即年利率2.75%及日万分之一支付逾期付款违约金。同时根据《鹰潭市商品房买卖合同》约定，被告必须在签订商品房买卖合同起的十日内办理银行或公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行或公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款。而被告未按该规定于2016年12月18日前履行义务，故逾期付款违约金应从2016年12月19日开始计算。据此对原告要求被告从2016年12月19日起，以70万元为基数，按银行同期存款利率年利率2.75%及日万分之一支付违约金至购房款清偿之日的诉请，本院予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱江涛应于本判决生效之日起七日内给付原告鹰潭市美亚置业有限公司购房款70万元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以购房款70万元为基数，从2016年12月19日起按银行同期存款利率年利率2.75%及日万分之一计算至购房款清偿之日止）；二、驳回原告鹰潭市美亚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12781元（原告鹰潭市美亚置业有限公司已预交），减半收取计6390.50元，保全费5000元，合计11390.50元，由被告朱江涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  李丽琴二〇二一年二月二十四日法官助理刘梦英书记员苏宇附：与本案相关的法律条文1.《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。