江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初12561号原告（反诉被告）：南京三琦物业管理有限公司（统一社会信用代码91320115567213971D），住所地南京市六合区龙池街道新集东路**地下****。法定代表人：赖文胜。委托诉讼代理人：周彪，男，公司员工。被告（反诉原告）：陈秋彤，女，1989年10月16日生，汉族。委托诉讼代理人：徐涛明，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：朗军，江苏东域律师事务所律师。原告（反诉被告）南京三琦物业管理有限公司（以下简称三琦公司）与被告（反诉原告）陈秋彤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三琦公司的委托诉讼代理人周彪、被告（反诉原告）陈秋彤的委托诉讼代理人徐涛明、朗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）三琦公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈秋彤支付各项费用合计16093.42元及违约金（以20578.54元为基数，自2014年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际给付之日止）。事实和理由：其原系骋望骊都小区的物业管理公司，于2018年12月31日撤出该小区。被告陈秋彤系该小区8幢908室的业主。2014年8月1日至2018年8月31日期间，陈秋彤欠付物业管理费10724.08元、系统运营费8248.67元、分摊公共能耗费1541.79元、热水费64元，合计20578.54元。陈秋彤已经预付2019年1月1日至2019年8月31日的各项费用合计4485.12元，扣除预付费用后，陈秋彤尚欠其各项费用共计16093.42元。被告（反诉原告）陈秋彤辩称：1.其不欠原告三琦公司的费用。2014年8月1日至2018年8月31日期间的各项费用已由涉案小区的建设单位应向其支付的延期交房赔偿金冲抵；2.三琦公司主张的物业管理费已超过法定诉讼时效；3.其不清楚三琦公司主张的分摊公共能耗费，三琦公司应当对此进行举证；4.因其与开发商之间存在延期交房的纠纷，根据前期物业服务合同的约定，三琦公司应当向开发商主张物业管理费。被告（反诉原告）陈秋彤向本院提出反诉请求：反诉被告三琦公司退还物业服务管理费4485.12元。事实和理由：三琦公司于2018年12月31日撤出骋望骊都小区，但其已向三琦公司预交2019年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费4485.12元，故三琦公司应予以退还。原告（反诉被告）三琦公司辩称：因陈秋彤尚欠2014年8月1日至2018年8月31日的物业管理费，故其不应向陈秋彤返还其预缴的物业管理费。本院经审理认定事实如下：南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司）系南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭小区的建设单位。2012年6月27日，骋望公司与三琦公司签订《前期物业服务合同》，约定骋望公司选聘三琦公司对骋望骊都华庭小区提供前期物业管理服务；高层住宅物业费1.85元/月·平方米；公共能耗分摊费由全体业主按户分摊；地源热；地源热泵系统运行费用按建筑面积另行收取准1.95元/平方米·月；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由骋望公司承担，房屋交付之日起的次月起发生的物业服务费用由业主承担；因骋望公司与购房业主的合同纠纷导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由骋望公司承担；骋望公司、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交数额每日万分之五向三琦公司支付违约金。另查明：南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭08幢908室不动产登记在陈秋彤名下，建筑面积为156.67平方米。2014年8月1日至2017年8月31日，陈秋彤欠付三琦公司物业管理费10724.06元（1.85元/平方米/月×156.67平方米×37个月，2014年8月1日至2017年8月31日为37个月）、系统运营费8248.67元（1.95元/平方米/月×27个月，2014年8月1日至2017年8月31日，每年计算9个月）、热水费64元（16元/吨×4吨），合计19036.73元。2017年7月24日，陈秋彤向三琦公司支付了2017年9月1日至2018年8月31日的物业管理费3478元、系统运营费2750元，三琦公司开具的发票备注栏载明“2014年8月1日至2017年8月31日期间的物业管理费、系统费、公摊费因延期赔付款之事未交，双方在协商之中”。2018年9月18日，陈秋彤向三琦公司预付了2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业管理费、系统运营费、公共能耗费合计6727.68元。三琦公司为骋望骊都华庭小区提供物业管理服务至2018年12月31日止，后撤场。庭审中，关于2014年8月1日至2017年8月31日的各项费用，陈秋彤称因骋望公司延期交房，骋望公司应向其支付20789元的延期赔付款，双方协商以该延期赔付款折抵物业管理费，折抵物业费的金额为22867.9元，并提交《骋望骊都项目交房退补款明细表》为证。三琦公司对该明细表真实性不予认可，并称骋望骊都华庭小区存在延期交房赔偿金冲抵物业管理费的情况，但应以书面的赔偿协议为准。庭审中，三琦公司称曾向陈秋彤催要2014年8月1日至2017年8月31日期间的物业管理费，但并未提交证据予以证明。庭审中，陈秋彤对三琦公司主张的分摊公共能耗费不予认可；三琦公司未于本庭指定的期间内提交关于分摊公共能耗费的证据。上述事实，有前期物业服务合同、不动产权证书、收据、增值税发票、收款收据、骋望骊都项目交房补退款明细表及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应当根据约定交纳物业服务费用。关于陈秋彤是否应向三琦公司支付2014年8月1日至2017年8月31日期间的各项物业服务费用的问题。本案中，三琦公司与骋望骊都华庭小区建设单位南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司）签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对陈秋彤具有约束力。三琦公司提供了物业服务，陈秋彤应依法支付物业管理服务费。陈秋彤辩称已经以骋望公司的延期交房赔付款折抵物业管理费22867.9元，但其提供的证据并不能证明骋望公司应支付其的延期交房赔付款即是22867.9元，也未提供证据证明三琦公司同意以骋望公司的延期付款违约金折抵物业费，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。虽然前期物业服务合同约定“因骋望公司与购房业主的合同纠纷导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由骋望公司承担”，但该约定并不能排除业主向物业服务公司支付物业管理服务费用的义务，故对陈秋彤辩称其与骋望公司之间存在延期交房的纠纷，三琦公司应当向骋望公司主张物业管理费的意见，本院不予采纳。陈秋彤与骋望公司之间的延期交房违约责任问题，陈秋彤可另行向骋望公司主张权利。因三琦公司未提交分摊公共能耗费的相应证据，故对三琦公司主张的分摊公共能耗费，本院不予支持。三琦公司主张的物业管理费10724.06元、系统运营费8248.67元、热水费64元，合计19036.73元，符合合同约定，本院依法予以支持。扣除陈秋彤预付的2019年1月1日至同年8月31日期间的物业管理费4485.12元，陈秋彤还应支付14551.61元。关于三琦公司主张的违约金的问题。因三琦公司并未举证证明在欠费期间向陈秋彤主张过，且陈秋彤确实与骋望公司之间存在延期交房违约金的争议，故对三琦公司主张的违约金，本院依法不予支持。关于陈秋彤预交的2019年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费4485.12元。三琦公司在其主张的物业服务费中已经扣除该预付款项，故对陈秋彤主张三琦公司返还该预付款项的诉请，本院不再予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈秋彤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）南京三琦物业管理有限公司支付14551.61元；二、驳回原告（反诉被告）南京三琦物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈秋彤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取250元，由原告（反诉被告）南京三琦物业管理有限公司负担24元，由被告（反诉原告）陈秋彤负担226元；本案反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）陈秋彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  汪 印二〇二一年二月二日法官助理  陈薇羽书 记 员  吴宇晗