辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2015）凌民三初字第1217号原告：王国利，男，1983年2月19日出生，汉族，农民，住凌源市。委托代理人：安宝龙，辽宁晟昌律师事务所律师。被告：凌源市服务业局（以下简称服务业局），住所地凌源市朝阳路东段15号。法定代表人：许国鑫，局长。委托代理人：张莹莹，女，1986年5月13日出生，蒙古族，该单位职员，住凌源市。委托代理人：魏文泉，辽宁万盟律师事务所律师。被告：朝阳拍卖行有限公司（以下简称拍卖公司），住所地朝阳市双塔区南大街2-2号。法定代表人：田彩玉，董事长。委托代理人：赵广庆，男，1968年8月27日出生，汉族，该公司副总经理，住朝阳市双塔区。委托代理人：徐辉，辽宁红山律师事务所律师。原告王国利诉被告服务业局、拍卖公司拍卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王国利及其诉讼代理人安宝龙，被告服务业局法定代表人的委托代理人李向文、魏文泉，被告拍卖公司法定代表人的委托代理人赵广庆、徐辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王国利诉称：2015年1月7日，原告在被告拍卖公司取得被告服务业局委托拍卖购得的凌源市房地产一处，拍卖公司向原告出具了拍卖成交确认书，约定向原告出卖平房608㎡，土地使用权面积1424㎡，并收取原告的拍卖标的全部价款、拍卖费用合计137,550元，而被告未按约定向原告交付拍卖标的，在2015年2月27日被告向原告交付房地产时，被告少交付土地使用面积约460㎡，原告要求被告按照拍卖成交确认书约定交付土地和房产面积，但被告拒绝交付，被告以欺诈的手段诱骗原告参加竞标拍买，并不按照拍卖成交确认书约定履行承诺，请求法院依法判令被告立即按照拍卖成交确认书约定向原告交付凌源市房地产土地使用权面积1424㎡，平房608㎡，按照拍卖房地产价格的1倍赔偿原告损失50,000元，并承担律师代理费、本案全部诉讼费用、二被告承担连带责任。被告服务业局辩称：本案是拍卖合同案件，原告起诉我方属主体错误，根据拍卖合同法的规定，拍卖公告属于要约邀请，是当事人订立合同的预备行为，本案中的土地使用证上的面积1424㎡，平房608㎡和评估报告均是参考依据，拍卖标的以实际现状为准，并由有意参加竞买人自行决定是否参加竞买，通过委托拍卖合同、拍卖标的清单、拍卖公告及竞买协议书等证据充分说明，委托人已经明确向拍卖人说明了拍卖标的的瑕疵情况，拍卖人也向竞买人进行了详细告知，并明确告知相关资料仅作为参考，以拍卖标的的实物现状进行拍卖，原告在查看核实了拍卖标的的相关资料及实物的情况下，做出竞买决定后的一切法律后果均由竞买人承担，委托人、拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。竞买人对拍卖标的的瑕疵和风险是明知的，应承担竞买后的风险，拍卖成交后，拍卖行及委托人及时进行交接，因原告拒收责任在于原告，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告拍卖公司辩称：本案是拍卖合同纠纷，原告与拍卖人签订的竞买协议及其他拍卖文件中，原告已经签字确认此拍卖是以现状进行拍卖，拍卖人提供的任何资料仅供参考，所以原告以土地使用面积不足1424㎡，认为被告有违约行为，理由不成立，根据《拍卖法》第六十一条之规定，答辩人已经在竞买注意事项，竞买协议书中明确自己不承担瑕疵担保义务，所以答辩人对于交付的土地使用面积是否达到1424㎡没有担保责任。本诉是拍卖合同纠纷，应适用《拍卖法》之后适用《合同法》，绝对不适用《侵权责任法》及《消费者权益保护法》原告所依据的法律错误，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：证据1、拍卖合同资料，证明二被告承诺拍卖房地产土地使用面积是1424㎡，平房面积是608㎡。证据2、拍卖成交确认书及收款收据，证明拍卖行明确承诺土地使用面积是1424㎡，平房是608㎡，拍卖价款是131,000元及拍卖费用是6,550元，拍卖协议书、收款收据都未写明整体拍卖。证据3、国有土地使用证，证明二被告未按土地使用证向原告交付拍卖的土地，二被告拍卖的土地是在拍卖资料和确认书承诺的土地面积。证据4、告知书一份，证明原告在2015年2月13日向被告拍卖行要求履行交付拍卖成交的房产及土地面积的事实，而被告至今未交付的违约事实。证据5、照片6张，证明二被告拍卖的房地产的房屋南侧具有空闲的土地使用面积，二被告拒绝向原告交付土地1424㎡的事实。证据6、律师代理费发票一张，证明原告委托律师发生的实际费用计4,000元。证据7、照片7张，证明被告拍卖的土地四至东侧，西侧，北侧，以及南侧防水坡的土地现状和四至范围，同时证明被告拍卖的土地面积存在着539.2㎡的瑕疵。二被告对证据1、2、3、6的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为无论是拍卖资料、拍卖成交确认书、收款收据、国有土地使用证均是对实际现状拍卖物的展示资料及确认拍卖交易成功依据，而不能以展示的资料作为证明标的物的内容，对证据4的告知书是一个单方行为内容，拍卖行不予认可。对证据5、7的照片内容是原告单方拍照，依此主张标的物的交付的四至面积无证明作用。被告服务业局为证明其主张的事实向本院提交如下证据：证据1、凌源市国有资产管理办公室出具的通知书，证明本案争议的房地产属于国有资产，公开拍卖款入国库，并委托具有拍卖资质的中介机构拍卖。证据2、评估报告，证明评估机构辽宁惠衡土地资产评估事务所，到现场查勘土地和房屋进行了评估价款为97,000元，参考面积是1424㎡。证据3、二被告之间签订的委托拍卖合同及拍卖清单，证明标的按照现状拍卖，合同约定保底价是97,000元。证据4、朝阳日报刊登的拍卖公告，证明本案的房地产现状整体拍卖。证据5、2015年1月16日交付协议书，证明此间原、被告三方曾协商对拍卖标的进行交接，对土地面积与房屋面积增减按照房产及土地管理部门最终测绘为准。证据6、国有土地使用证，证明土地使用证的登记面积是1823.54㎡。证据7、(2014)朝民一初字第12号民事判决书，（2014）辽民二终字第151号民事判决书，证明两份判决书的案情与本案相近，原告的请求不符合法律规定应予驳回。被告拍卖公司对上述证据的真实性及证明问题均无异议。原告对证据1、认为该通知书无现状拍卖的事实，只出具一页不具有完整性；对证据2的证明问题有异议，认为评估报告明确写明本次评估面积、土地评估面积、土地使用权均是1424㎡的事实。被告说是参考与整体拍卖事实不符；对证据3的真实性无异议，认为该证据充分证实拍卖的标的物土地使用面积是1424㎡，平房是608㎡的事实；对证据4、5的真实性无异议，认为该公告与协议书中明确写明土地使用面积1424㎡及土地使用证号，因二被告单方行为没有交付标的物；对证据6真实性无异议，认为该土地使用证是一证管两块土地，土地总面积是1823.54㎡，去除另一拍卖的土地面积399.54㎡，相减之后正好是原告竞买的土地1424㎡；对证据7认为与本案没有相关性。被告拍卖公司为证明其主张事实，向本院提交了以下证据：证据1、辽宁省委托拍卖合同书及拍卖标的清单，证明合同中对诉争的拍卖标的物约定明确，在拍卖清单中有现状拍卖字样，拍卖行为合法有效。证据2、凌源市国有资产办公室出具的关于凌源市万元店粮库、刘杖子粮库和粮食资产经营公司的房屋、土地和构筑物出售的通知书，凌源市欺天粮库资产拍卖评估报告及国有土地使用权证，证明拍卖标的经过同意有评估报告及土地使用证符合法律规定，拍卖程序合法。证据3、拍卖公告、拍卖会资料、拍卖会笔录、竞买协议、拍卖成交确认书及关于买受人王国利交纳竞买保证金和签“竞买协议书”的说明，证明拍卖程序合法，现状拍卖、拍卖人不承担瑕疵担保义务。证据4、交付协议书，证明在2015年1月16日三方就已交付标的物，但原告拒绝接受，未在协议书中签字，后经拍卖人多次电话催促，在2015年2月27日完成交付。证据5、最高人民法院的案例，证明类似案件经最高院判决，拍卖人不承担任何责任。被告服务业局对上述证据的真实性及证明问题均无异议。原告对证据1的真实性无异议，但认为该份证据充分证实拍卖的标的物土地使用面积是1424㎡，平房是608㎡的事实；对证据2国有土地使用证及拍卖评估报告坚持对服务业局出示证据的质证意见，通知书不具有完整性；对证据3认为拍卖资料中提供的拍卖事项与拍卖事实不符，拍卖协议书不是原告所签字，对原告无约束力。对拍卖会笔录、拍卖成交确认书的真实性及证明问题无异议；对证据4与被告服务业局提供的证据的质证意见一致；对证据5认为与本案无关不具有真实性。对原告举示的证据，经审查认为，二被告对原告举示的证据1、2、3、6的真实性无异议，证据来源合法，内容真实予以采纳；对证据4、5、7中的告知书及照片虽是原告的单方行为，被告虽不予认可，但未提出相反的证据证明，对与本案有关联的事实证明力予以采纳；对被告服务业局举示的证据，经审查认为，原告虽对这些证据的证明内容提出异议，但这些证据来源合法，内容真实，对证据1、2、3、4、5、6予以采纳，对证据7的法院判例的真实、合法性尚属待证事实；对被告拍卖公司举示的证据，经审查认为，除被告服务业局对全部证据无异议外，原告虽对这些证据的证明内容均提出异议，但这些证据来源合法、内容真实，对证据1、2、3、4予以采纳，对证据5的最高院判例的真实、合法性尚属待证事实。本院根据以上证据审理查明，2014年12月16日，被告服务业局（委托人）与被告拍卖公司（拍卖人）签订一份编号：2014-080的《辽宁省委托拍卖合同》，被告服务业局将位于凌源市原欺天粮库的土地使用面积1424㎡，平房608㎡的房地产，以保留价97,000元的形式委托拍卖公司拍卖。2014年12月23日拍卖公司发布《拍卖公告》，载明：受委托，朝阳拍卖有限公司于2015年1月7日9时召开拍卖会，届时将公开拍卖以下标的：房地产1处，位于凌源市，国有划拨土地使用权面积1424㎡，平房608㎡，现状整体拍卖。2015年1月6日，拍卖公司（甲方）与原告（乙方）签订《竞买协议书》，该协议载明：一、甲方根据本次拍卖标的的特点，制定《竞买注意事项》与本公司的《拍卖规则》具有同等法律效力。该《竞买注意事项》及《拍卖规则》甲方提交乙方，乙方已认真阅读并充分理解了其内容与要求，在此基础上，乙方承诺对《竞买注意事项》及《拍卖规则》所告知及规定的各项完全认可并自愿严格遵守。二、甲方向乙方提供的拍卖标的目录、图文资料和相关信息等拍卖资料仅作为乙方的参考，甲方不承担任何拍卖标的物瑕疵担保责任，均以拍卖标的实物现状和委托人提供的相关材料现状进行拍卖。三、乙方在拍卖标的物展示期间详细查看拍卖行提供的“拍卖资料”和拍卖标的展示资料，并自行认真查看拍卖标的物的名称、数量、质量、权属状况、瑕疵状况、相关费用等与拍卖标的物相关的一切情况。在乙方作出竞买决定后一切法律后果均由乙方承担。《拍卖规则》载明：四、拍卖资料是对拍卖标的名称、单位、规格、数量、质量、年限、结构、方位等方面提供的文字说明或图片资料，仅供竞买人参考，不表明拍卖人对此作出任何担保。五、竞买人在拍卖展示期间应当认真查验拍卖标的实物，核查相关证照手续及相关资料，记准拍卖标的序号，一旦作出竞买决定，即表明竞买人已认可拍卖标的一切现状，并对竞买行为承担法律责任。凡未经查验拍卖标的实物者，不允许参与竞买，否则，由此造成的后果和经济损失由竞买人自行负责。《竞买注意事项》载明：一、标的展示1、拍卖展示期间，竞买人可自行或在拍卖人指定的展示地点对拍卖标的进行实地考察，咨询、了解拍卖标的物及拍卖活动的详细情况。竞买人一经办理竞买登记手续，参与竞价，即视为已完全了解有关拍卖活动的全部内容，认可拍卖标的现状，并应承担参加拍卖活动所发生的一切法律后果。2、依据《拍卖法》及有关法律规定，拍卖人将按拍卖标的展示现状进行拍卖，新闻媒体、展示资料上所作的说明均为参考，以拍卖标的实物和委托人提供的相关材料进行拍卖，竞买人在竞拍前应认真考察，充分了解任何瑕疵担保责任。成交后买受人不得以此为由提出任何异议。八、特别说明，以上资料中提到的标的瑕疵为目前已知的瑕疵，委托人、拍卖人不能保证拍卖标的是否尚有未向竞买人声明的其他瑕疵，委托人、拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。2015年1月7日，拍卖公司召开拍卖会，原告以最高价131,000元取得拍卖标的位于凌源市原欺天粮库国有划拨土地面积1424㎡、平房608㎡房地产1处。原告在《拍卖成交确认书》上签字，并向拍卖公司交纳购买房地产价款131,000元，交纳拍卖费用6,550元，拍卖公司分别为原告出具收款收据。2015年1月16日，原、被告三方对拍卖标的进行交接，但因原告认为交付的土地使用面积与交付协议书中写明的土地使用面积不一致，未在交付协议书上签字。经二被告多次催促，2015年2月27日，原、被告三方在拍卖标的物现场，向原告交付拍卖标的物房屋及土地，原告向二被告提出交付的拍卖土地面积少于拍卖成交确认书约定的1424㎡的异议，二被告未予以答复。为此引发纠纷，原告诉至本院。在诉讼期间，原告请求对拍卖标的物土地面积进行测量，经朝阳市中级人民法院委托，朝阳市红山经纬测绘有限公司，以朝红测字第2015-09号涉案面积测绘报告书测量结论为：涉案面积为874.70㎡。经原告的申请，本院向凌源市国土资源局调取了1992年6月由凌源市人民政府审核的编号：12068473土地登记审批表（附宗地草图），载明宋杖子粮库（原称欺天粮库）国有土地使用面积为1823.54㎡，北界址东西长101.69m。南界址东西长101.49m、西界址南北长17.60m、东界址南北长18.30m、计算公式为[(101.69m+101.49m)÷2]×[(18.30m+17.60m)÷2]=1823.54㎡，其中建筑占地面积为793.3㎡，宗地四至：北至京沈公路、南至铁路、西至道路、东至欺天邮局。其中建筑房屋距南界址铁路相距5.80m。1993年6月25日，由凌源市国土资源管理局下发的凌国用（1993）字第12068473号国有土地使用证载明的用地面积及建筑占地面积，宗地四至均与土地登记审批表内容相同。2014年9月23日辽宁惠衡土地资产评估事务所接受被告服务业局的委托，对拍卖标的物凌源市欺天粮库进行评估，评估对象房屋建筑面积为608㎡，土地使用权用地面积依据凌国用（1993）字第12068473号《国有土地使用证》记载的四至东至邮局、西至道路、南至铁路、北至京沈公路。用地面积为1823.54㎡中的1424㎡进行价格评估，但被告服务业局在本次评估中，未提供房屋建筑物及土地使用权的他项权利事项。经本次评估，凌源市欺天粮库建筑面积608㎡，拍卖底价为30,096元，土地面积1424㎡，拍卖底价为67,070.40元，总共委估资产评估价值为97,000元。本院认为，原告与被告拍卖公司签订的《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按《拍卖成交确认书》约定的内容履行各自的义务。原告已按照《拍卖成交确认书》的约定履行了向被告拍卖公司交付所拍卖标的房产及土地使用权的全部成交价款，被告拍卖公司也应按照《拍卖成交确认书》的约定向原告履行交付拍卖标的物房屋面积608㎡、土地使用权面积1424㎡的义务。但被告所交付给原告的土地使用权面积少于《拍卖成交确认书》的数量，致使原告未在2015年1月16日签订的《拍卖标的（欺天粮库）交付协议书》上签字，拒绝受领拍卖标的物，直到2015年2月27日，才领取标的物，为此少交付的土地使用面积发生纠纷，在诉讼期间，经原告的鉴定申请，由朝阳市红山经纬测绘有限公司接受委托，对所拍卖的标的物欺天粮库土地面积进行勘测，涉案的土地面积为874.70㎡，这与被告拍卖公司同原告所签订的《拍卖成交确认书》确认的土地使用权面积1424㎡相差549.3㎡。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条二款规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵，第二十七条规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵，第六十一条规定，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿。通过对原、被告所提供的证据审查判断，被告拍卖公司所拍卖的标的物是依据被告服务业局提供的凌国用（1993）字第12068473号国有土地使用证登记的凌源市欺天粮库用地面积1823.54㎡，本次拍卖的是该土地使用面积中的1424㎡、房屋面积608㎡（无争议），在拍卖公告中明确以现状整体拍卖，但被告拍卖公司并未明示此1424㎡的土地使用面积之内尚有第三人实际占有使用部分面积的土地现状的客观事实，且被告服务业局在委托拍卖公司拍卖前，委托辽宁惠衡土地资产评估事务所对该拍卖土地进行评估时，只是对凌国用（1993）字第12068473号《国有土地使用证》的用地面积1823.54㎡中的1424㎡土地使用权面积进行价格评估，并未提供土地使用的他项权利事项，即被告服务业局在向被告拍卖公司委托拍卖时，并未向拍卖公司说明所拍卖的土地使用面积1424㎡的范围内，尚有第三人实际占有使用该部分的土地客观现状之事实，以致被告拍卖公司在向原告交付的拍卖土地面积比原始面积少549.3㎡，应属拍卖标的质量瑕疵，被告拍卖公司作为拍卖人未向竞买人原告说明拍卖标的的瑕疵，应向原告承担违约责任，被告拍卖公司以现状拍卖及在拍卖前已声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任为由进行的抗辩，无事实与法律依据，本院不予采信。被告拍卖公司应退还拍卖土地面积的差价款25,817元[549.3㎡(1424㎡-874.7㎡)×47元/㎡(67,000元÷1424㎡)]给原告。原告主张由被告服务业局承担连带赔偿责任的请求，由于该案是因拍卖合同而形成的委托人、拍卖人、买受人三方法律关系主体，根据合同相对性原理及拍卖法的规定，拍卖人对拍卖标的承担瑕疵担保责任，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿，在本案中，被告服务业局不是承担民事责任的诉讼主体，原告无权在本诉中向其主张权利。原告在诉讼中，请求被告交付拍卖的标的物，因原告已在2015年2月27日受领了除不足面积土地外的标的物，该项请求已无实际意义。据此，为维护当事人在商事活动中行使权利，履行义务应当遵循诚实信用之原则，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条二款、第六十一条一款规定，判决如下：一、被告朝阳拍卖行有限公司于本判决生效后十日内向原告王国利支付拍卖土地面积差价款人民币25,817元。二、驳回原告王国利对被告凌源市服务业局的诉讼请求。三、驳回原告王国利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,920元，鉴定费10,000元由原告王国利负担3,361元，由被告朝阳拍卖行有限公司负担10,559元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 李 邦代理审判员 徐 磊人民陪审员 安天源二〇一六年七月二十七日书 记 员 孙 丽