贵州省长顺县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2729民初1196号 原告：程进，男，1968年5月3日生，布依族，务农，住贵州省长顺县。 被告：李涛，男，1982年12月15日生，汉族，住贵州省威宁黎族回族苗族自治县。 原告程进与被告李涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序,于同年12月22日公开开庭进行了审理，原告程进到庭参加诉讼,被告李涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告程进向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告程进与被告李涛于2019年2月13日签订的《朝顺城市花园商业物业租赁合同》；2.判决被告李涛支付原告程进商铺租金（2020年2月21日起至2021年2月21日，应支付45744元，已支付20000元整）合计25744元；3.判决被告李涛支付原告程进违约金9380.50元整；4.判决被告李涛支付物业费4014元整；5.判决被告李涛于2021年2月21日前自行撤出商铺内其安装的设备、设施，付清2020年2月21日至2021年2月21日的物管费和水电费；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月21日，原告把朝顺城市花园大A区的7-1-4至7-1-5两个商铺出租给被告，2020年2月21日起，被告却不按照合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝按约定支付租金，并长期占用商铺。综上，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告李涛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据，庭后本院询问了李涛，其陈述签订《朝顺城市花园商业物业租赁合同》和欠付租赁费的事实属实，打算把门面转租后结清租金或者由原告自己找人将门面出租，违约金不予认可，本人有保证金8000元还在原告的手里没有退回，之前的水电费已经结清了，2020年8月30日后就再没开过门，没有产生水电费。关于物业费，本人在与贵州省朝顺房地产开发公司谈租房时没有谈到过物业费，我只负责水电和房租。 本院经审理认定事实如下：2019年1月17日，被告李涛（乙方）与案外人刘发早与贵州省朝顺房地产开发有限公司（甲方）签订《朝顺城市花园商业物业租赁合同》（合同编号：CS201×××××13A），合同约定：1.由乙方承租甲方位于长顺县城南新区城南大道1号朝顺城市花园三期A区7-1-5，乙方同意承租建筑面积按合计118.52㎡计算（最终面积以该商铺的房屋测绘报告确认的建筑面积为准）；2.租赁期限均为5年，自2019年2月21日至2024年2月20日，自承租期开始之日起，乙方可享受18个月（2019年8月21日至2020年2月20日止共计6个月，2020年8月21日至2021年2月20日止共计6个月，2021年8月21日至2022年2月20日止共计6个月，总计18个月）的装修免租期，装修免租期包括在承租期内；装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方应按本合同约定交纳在此期的管理费及其他应付费用（包括但不限于水电费等）3.在租赁期间内，乙方应每6个月向甲方交纳租金。4.第一年至第三年租金标准为45元/月/㎡，每月租金为5333元，从第4年起每月每平方米租金递增4元，具体为租赁期第四年，单价为49元/月/㎡，月租金5807元，租赁期第五年，计租单价为53元/月/㎡，月租金6282元；乙方在租赁期限内必须提前30日支付下一个阶段的租金，若延误超过15天，则甲方有权立即终止本合同或者解除本合同，乙方于签订合同时一次性支付给甲方2019年2月21日始至2019年8月20日止共6个月的租金，计31998元；2020年2月1日前向甲方交纳2020年2月21日始至2020年8月20日止共6个月的租金，计31998元；乙方在2021年2月21日前交纳2021年2月21日始至2021年8月20日共6个月租金31998元。5.乙方在租赁期限内向甲方或甲方委托的管理机构支付物业管理费，物业管理费按（建筑面积）2元/月/㎡计收，支付日期同租金，每12个月支付一次。6.为保证乙方装修质量，避免对房屋结构、外观等造成破坏，乙方应在进场装修前向甲方缴纳装修保证金2000元，装修结束，验收合格后无息退还；乙方须向甲方缴纳履约保证金11000元。 同日，双方签订了《朝顺城市花园商业物业租赁合同》（合同编号：CS201×××13B），合同约定：1.由乙方承租甲方位于长顺县城南新区城南大道1号朝顺城市花园三期A区7-1-4，乙方同意承租建筑面积按合计48.75㎡计算（最终面积以该商铺的房屋测绘报告确认的建筑面积为准）；2.租赁期限均为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，自承租期开始之日起，乙方可享受18个月（2019年10月1日至2020年3月31日止共计6个月、2020年10月1日至2021年3月31日止共计6个月、2021年10月1日至2022年3月31日止共计6个月，总计18个月）的装修免租期，装修免租期包括在承租期内；装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方应按本合同约定交纳在此期的管理费及其他应付费用（包括但不限于水电费等）3.在租赁期间内，乙方应每6个月向甲方交纳租金。4.第一年至第三年租金标准为47元/月/㎡，每月租金为2291元，从第4年起每月每平方米租金递增4元，具体为租赁期第四年，计租单价为51元/月/㎡，月租金2486元，租赁期第五年，计租单价为55元/月/㎡，月租金2681元；乙方在租赁期限内必须提前30日支付下一个阶段的租金，若延误超过15天，则甲方有权立即终止本合同或者解除本合同，乙方于签订合同时一次性支付给甲方2019年4月1日始至2019年9月30日止共6个月的租金，计13746元；2020年4月1日前向甲方交纳2020年4月1日始至2020年9月30日止共6个月的租金，计13746元；乙方在2021年4月1日前交纳2021年4月1日始至2021年9月30日共6个月租金13746元。5.乙方在租赁期限内向甲方或甲方委托的管理机构支付物业管理费，物业管理费按2元/月/㎡（建筑面积）计收，支付日期同租金，每12个月支付一次。6.为保证乙方装修质量，避免对房屋结构、外观等造成破坏，乙方应在进场装修前向甲方缴纳装修保证金2000元，装修结束，验收合格后无息退还；乙方须向甲方缴纳履约保证金5000元。7.乙方指定的唯一联系人为李涛。 合同签订后，被告未按合同约定数额向甲方交纳两间商铺的装修保证金和履约保证金，被告实际缴纳的履约保证金和装修保证金为8000元。 2019年10月15日，贵州省朝顺房地产开发有限公司向李涛、刘发早发出《告知函》，内容为：“由于第三人程进购买了编号为201×××13A、201×××13B合同项下的门面，由乙方（李涛）自行与第三人程进履行房屋的交接手续，签订新的租赁合同，若未签订新的租赁合同，则从第四日开始第三人自动取代本合同甲方的地位，乙方与第三人自愿按照本合同约定执行。乙方仍然按本合同约定的租金标准向第三人支付租金”。此后李涛向原告程进支付了租金20000元，李涛营业至2020年8月30日后关门歇业，李涛未按合同约定支付原告程进租金余款。 另查明，案涉合同涉及的房屋由李涛个人经营，刘发早于合同签订后即退出经营。 上述事实，有双方当事人陈述，原告身份证复印件1份，201×××13A、201×××13B《朝顺城市花园商业物业租赁合同》各1份，图纸1份在卷佐证。 本院认为，贵州省朝顺房地产开发有限公司与李涛、刘发早签订《朝顺城市花园商业物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。合同一方当事人刘发早签订合同后即退出经营，合同义务由李涛个人履行，原告程进购买案涉门面后，贵州省朝顺房地产开发有限公司向被告李涛发出了告知函，李涛亦将部分租金交付原告程进，视为其同意合同主体的变更，合同效力及于本案原告程进及被告李涛。被告未按照合同约定按时交纳租金，存在违约，原告以此主张被告支付欠付租金并要求解除《朝顺城市花园商业物业租赁合同》，收回门面的理由成立，被告李涛自2020年8月30日关门后至今未继续经营，也无继续履行合同的意思表示，对所欠租金无异议，只是称因经济困难无法及时支付欠付租金，故可视为被告以实际行动同意与原告解除合同，视为双方就涉案《朝顺城市花园商业物业租赁合同》的解除达成合意，故本院对此予以确认。《朝顺城市花园商业物业租赁合同》解除后，由原告收回案涉门面。而被告拖欠原告租金25744元，原告依照合同约定，要求被告予以支付符合法律规定，本院予以支持。被告预交的履约保证金在合同解除后应予以退还，该履约保证金可用于折抵房屋租金。关于原告主张的违约金，因新冠病毒肺炎疫情对我国经济产生了重大冲击，经济增速下滑，以及电商平台对实体经济产生的影响，实体经济面临巨大的压力，融资困难，资金断链，故对此项诉请，本院酌定不予支持。关于原告主张的物业管理费，依据合同约定，被告应当按合同约定2元/月/㎡计算支付物业管理费，7-1-5房屋面积118.52㎡，支付期限自2019年2月21日至2020年11月24日计21个月，物业管理费为118.52㎡×2元/月/㎡×21个月=4977.84元；7-1-4房屋面积48.75㎡，支付期限自2019年4月1日起至2020年11月24日止共计19个月零23天，物业管理费为48.75㎡×2元/月/㎡×19个月+（48.75㎡×2元/月/㎡÷30×23天）=1927.25元。原告程进虽未提交此时段内交纳物业管理费的相关证据，但是依照合同约定和法律规定，物业管理费应当交纳，被告李涛退出经营后，物业服务公司仍将继续清缴物业管理费，作为业主的程进必定作为清缴的对象，故原告程进主张物业管理费的理由成立，因此本院予以支持。关于原告程进主张的水电费，被告李涛辩解在2020年8月30日前的水电费已结清，此后未在该房屋内经营或居住，未产生水电费，原告亦未提交案涉房屋欠付水电费用的相关证据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条，第一百一十二条、第一百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告程进与被告李涛于2019年1月17日签订的合同编号分别为CS201×××13A、CS201×××13B《朝顺城市花园商业物业租赁合同》； 二、被告李涛于本判决生效之日起十日内向原告程进支付欠付租金25744元（抵扣履约保证金8000元后，实应支付17744元）； 三、被告李涛于本判决生效之日起十日内撤出位于长顺县城南新区房屋内的设施、设备，原告程进收回门面； 四、被告李涛于本判决生效之日起十日内支付原告程进物业管理费6905元； 五、驳回原告程进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费389元（已减半收取），由被告李涛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 唐 敏 二〇二一年二月十八日 书记员 王金雪