山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初20855号 原告：青岛隆海物业服务有限公司，住所地青岛市黄岛区圣元路107号。统一社会信用代码：913702117180123699。 法定代表人：张蕾，总经理。 委托诉讼代理人：薛峰，男，1988年6月28日出生，汉族，该公司员工。 被告：申家亮，男，1980年2月12日出生，汉族，住青岛市市南区。 原告青岛隆海物业服务有限公司（以下简称隆海物业公司）与被告申家亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆海物业公司的委托诉讼代理人薛峰、被告申家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令申家亮支付2017年4月至2020年6月物业服务费12652.38元；2.判令申家亮按应交费用总额的日千分之三支付滞纳金（计算至2020年6月30日为21635.57元）；3.判令申家亮负担本案诉讼费。事实和理由：申家亮系隆和物业公司所管理的聚龙湾度假小镇80-103的业主，申家亮于2015年1月11日与开发商青岛隆海集团海隆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得聚龙湾旅游度假小镇80-103别墅房，建筑面积108.14㎡。 申家亮辩称，隆海物业公司主张无法律依据，隆海物业公司没有按照物业法依法开展工作，申家亮有业主证言为证，碧海云天物业经理李伯方利用职务之便伙同隆海集团工程部王涛垄断碧海云天业主房屋的装修工程，物业指定工程队为苏总（拆迁村书记之子）、丁总（物业经理李伯方的舅子）。由于申家亮为邻居介绍引进报价较低的申作臻、刘茂瑞的施工队，致使李伯方为主导的物业对申家亮进行一系列打击报复。2016年3月底，隆海集团交付房屋，申家亮交纳一年物业费，并按照隆海物业公司要求交付了5000元室外装修押金和5000元室内装修押金，随后开始房屋装修工作，当工人给申家亮家浇筑施工时，李伯方打电话举报，联合执法人员到场后，执法人员在了解情况后大为恼火，拿着工人的工作证质问李伯方，后继续施工。2016年6月，水电改造结束后进行室内装修时物业以必须是有资质的装修公司方可施工为由不给办理出入证，李伯方给保安开会时特别强调到80-103户的工人不准进小区，因此保安不允许申家亮找的工人进小区，导致申家亮已采购的水泥、砂浆、滴水不漏凝固结块不能使用，合计1780元。2020年二季度购进装修材料，也已经不能使用，合计2730元，总计直接损失4510元。2016年5月，29-102业主王瑾、68-103业主李春杨和申家亮一起到淄博采购的室内地砖、院子地砖、洗脸盆、坐便器、厨卫瓷瓦等是小区第一批采购室内装饰材料的业主，由于其他两家采用了物业指定的施工队，因此后面的室内装修工作得以顺利开展，早在2017年，68-103业主即入住小区，29-102开始经营民宿，而申家亮家没有采用物业指定的装修队，至2020年春天仍阻止申家亮装修。29-102自2017年开始经营民宿，收入逐年增加，由于物业不依法管理，违法打击报复阻止申家亮进行装修，致使申家亮无法对外经营民宿，造成严重的经济损失，合计140000元。2020年清明过后再次找工人进行室内装修，保安班长王成带领保安杨玉洪及另外一个保安再次截住前来给申家亮贴瓷瓦的王师傅，不让进小区，联系物业总经理李玉夫人柳经理后，给李伯方打了电话，方允许办出入证进行施工。隆和物业公司口口声声称碧海云天是高档小区，然而在物业管理上却背道而驰，存在严重瑕疵，卫生服务、绿化管理不到位，小区门卫管理出入不到位，物业管理人员着装不规范，物业用人不符合劳动法规定，保安人员、维修人员未按照要求配备，绿化维护严重不到位，花草树木死了不维护，路灯坏了常年不维修，小区没有配备任何娱乐场所和儿童、老人活动区域，毫无健身器材，绿化杂草丛生，花草树木没有按照高档小区的要求配备，完全达不到高档小区的服务标准。由于物业不作为，超载超重车辆进入小区，不但小区内道路被压坏到处是坑，自来水管道被压爆，导致自来水压力过低，无法正常使用，而且物业经常在不通知业主的前提下就挖管道停止自来水供应，更为严重的是自来水未经过净化、过滤、消毒等处理，不符合自来水用水标准和规定。小区内部道路损坏后，物业不找专业人士施工，让保安从业主装修的施工队那拉水泥搅拌一下填平，达不到混凝土的标准，质量不过关不说，没花一分钱，还上报维修费，超载超重车进来很快又坏了。小区配套不到位，2018年底部分区域才陆续开通天然气。根据物业法规定，空置房屋收取物业费不能超过标准的60%。物业在李伯方的管理下，垄断装修，对业主报复，不允许业主进行装修，严重损害了业主的合法权益。综上所述，诉讼费应由隆海物业公司自行承担，隆海物业公司应赔偿给申家亮造成的直接损失4510元和间接损失140000元，空置房屋收取物业费不能超过标准的60%。要求隆海物业公司公示小区建筑区域总平面图、物业服务登记及服务标准，管理人员上岗所持上岗证，公示小区管理规定的服务人员的基本情况和职责分工，公示公共区域保洁、养护记录、投诉方式，公示安全生产应急预案，公示小区公共区域、公共设备、设施的养护记录，公示小区维修基金的使用，配套设施和地下管网工程竣工图，物业对业主满意度调查表，国家供水单位的委托物业收取水费的委托书。 本院经审理认定事实如下：隆海物业公司原名称为青岛隆海集团物业管理有限公司，2020年7月31日变更为现名称。2015年1月11日，申家亮及案外人陈晓燕与隆海物业公司签订《聚龙湾度假小镇前期物业管理服务合同》，约定由隆海物业公司为申家亮、陈晓燕位于青岛市黄岛区××路××号××镇××号楼××别墅住宅提供物业服务，物业服务费以建筑面积108.19平方米（最终按房产证确认房屋建筑面积为准）在2015年11月30日至2025年11月28日期间按每月每平方米3元自通知交房次日开始计算收取，自2025年11月29日起恢复执行每月每平方米5.50元价格。申家亮已经查验收取涉案房屋并交清2017年3月之前物业服务费。自2017年4月开始，申家亮未按合同约定交纳物业服务费，经隆和物业公司催收，至今未予交纳。 庭审中，申家亮主张其不交纳物业服务费系因隆海物业公司提供物业服务不符合合同约定及隆海物业公司阻挠其装修涉案房屋导致，且涉案房屋空置未居住，应按最高不超过60%标准交纳。隆和物业公司对申家亮上述主张不予认可，并主张涉案房屋系联排别墅，不应按60%标准交纳物业服务费。 本院认为，涉案《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律与行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照诚实信用原则予以履行。物业服务针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。申家亮若认为隆海物业公司未按照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张隆海物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。申家亮以隆海物业公司不完全履行物业服务义务为由拒绝交纳物业服务费属于不合理选择，对隆海物业公司主张2017年4月至2020年6月的物业服务费共计12652.38元，申家亮应予交纳，申家亮可就其抗辩理由另行通过合法途径主张权利。同时，隆海物业公司在履行物业服务过程中，应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时予以答复和解决，本案中，因隆海物业公司提供的物业服务存在瑕疵，申家亮拖欠相应物业服务费并非故意违约，隆海物业公司主张的滞纳金21635.57元于法无据。 综上所述，对隆海物业公司请求判令申家亮支付物业服务费12652.38元的诉讼请求，本院依法予以支持；对隆海物业公司请求判令申家亮支付逾期付款违约金12652.38元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、申家亮于本判决生效之日起十日内向青岛隆海物业服务有限公司支付2017年4月起至2020年6月止的物业服务费12652.38元； 二、驳回青岛隆海物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计329元（青岛隆海物业服务有限公司已预缴），由青岛隆海物业服务有限公司负担271元，由申家亮负担58元。申家亮负担的上述费用应于本判决生效之日起十日内直接给付青岛隆海物业服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  赵桂修 二〇二一年二月一日 书记员  匡鹏丞