广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执复22号 复议申请人（利害关系人）：吴某，女，1979年6月13日出生，汉族，住广东省怀集县。 委托诉讼代理人：林华天，广东导正律师事务所律师。 申请执行人：华融致诚陆号（深圳）投资合伙企业（有限合伙），住所地广东省深圳市南山区粤海街道铜鼓路华润城5号楼大冲国际中心3801。 执行事务合伙人：华融华侨投资有限公司（委派代表：黎艺林）。 被执行人：广州市嘉沣物业经营有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路788号之一401单元D室。 法定代表人：钟冠业。 第三人：陈某，男，1980年11月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：万祥，广州金鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睿，广州金鹏律师事务所律师。 吴某不服广东省广州市中级人民法院（2020）粤01执异726号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在执行申请执行人华融致诚陆号（深圳）投资合伙企业（有限合伙）（下称致诚合伙企业）与被执行人广州市嘉沣物业经营有限公司（下称嘉沣公司）等金融借款合同纠纷一案中，查封了被执行人嘉沣公司名下位于广州市海珠区滨江东路796号101房（以下简称案涉房产）并进行拍卖。竞买人陈某竞得该房产并办理了过户手续。后，陈某发现该房产被广州唯拓健身服务有限公司占有使用，遂请求广州中院对房屋进行清场并交付给买受人。广州中院责令广州唯拓健身服务有限公司限期搬离，吴某向广州中院提出书面异议。 异议人吴某请求中止向买受人移交被拍卖的案涉房产。其主要理由为：1.吴某与嘉沣公司于2017年11月签订了《商铺租赁合同》，合同约定嘉沣公司将广州市海珠区滨江东路796号101部位的商铺出租给吴某。在租赁期间，嘉沣公司与华融致诚陆号（深圳）投资合伙企业（有限合伙）产生纠纷诉至法院，导致吴某承租的涉案物业遭到法院的强制执行拍卖，但在拍卖过程中法院并未告知申请人关于涉案物业的拍卖情况，导致涉案物业在吴某不知情的情况下被第三人成功拍下，侵害了其优先购买权。2.吴某在法院查封之前已和嘉沣公司就涉案物业签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为2017年11月11日至2027年11月10日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，请求中止向买受人移交涉案物业。 申请执行人致诚合伙企业答辩称：1.其司的抵押权先于吴某的租赁关系。对于吴某所承租的案涉房产，其司于2016年12月5日与涉案房屋权属人嘉沣公司签订了《抵押担保合同》（06-1602-08）并于2017年1月18日办理了抵押登记，而吴某是于2017年11月才承租涉案房屋。《物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，其司的抵押权先于吴某的租赁关系，吴某并不能当然请求涉案房屋的买受人继续履行租赁合同。2.涉案房屋于2019年8月已经查封，法院已经公告要求各房屋使用人申报租赁关系，但其司未见吴某有申请，直至涉案房屋已经拍卖才提出异议，应对吴某的租赁关系作一步核实。另外，根据《最高人民法院关于办理执行异议复议若干案件的规定》，案外人提起异议应当在执行标的执行终结之前提出，现标的已经由其他人受让了。 广州中院查明，应申请执行人致诚合伙企业的申请，广东省广州市广州公证处于2019年6月25日出具（2019）粤广广州第107305号《执行证书》，记载：被执行人为广州百嘉信集团有限公司、梁勤、杨文娟、广州宝然实业有限公司、嘉沣公司、广州建信行房地产有限公司、广州信鸿房地产有限公司、广州信荣房地产有限公司；执行标的为本金余额347000000元、利息、罚息及申请执行人因实现上述债权和担保权利而发生的所有费用等。申请执行人致诚合伙企业持该证书向该院申请执行，该院于2019年7月2日以（2019）粤01执3341号立案执行。 在执行过程中，广州中院查封了被执行人嘉沣公司名下位于广州市海珠区滨江东路796号101房等房产并进行拍卖。经过两次拍卖均因无人缴纳保证金而流拍，该院于2020年2月26日至2020年4月26日期间将上述房产在淘宝网进行公开变卖。2020年3月15日，竞买人陈某以1327440元竞得该房产。2020年3月19日，广州中院作出（2019）粤01执3341号之五执行裁定，确认被执行人嘉沣公司名下上述101房的所有权归买受人陈某所有；该拍卖财产所有权自裁定书送达买受人陈某时起转移。后陈某向广州中院反映其已办理了过户手续，去房屋现场发现广州唯拓健身服务有限公司在占有使用，请求广州中院对上述房屋进行清场并交付给买受人。2020年6月，广州中院到上述房屋现场张贴执行公告，责令广州唯拓健身服务有限公司在2020年6月30日前搬离上述房产，到期仍不履行的，依法强制清场，并随时予以强制停止供水供电，因强制执行而产生的各类费用和后果由该公司自行承担等。后吴某提出本案异议，买受人陈某不同意吴某按原合同继续承租，要求清场交付。 广州中院另查明，2016年12月15日，北京银行股份有限公司深圳分行（抵押权人）与嘉沣公司等（抵押人）、广州百嘉信集团有限公司（借款人）、致诚合伙企业（委托贷款委托人）签订《抵押担保合同》，约定致诚合伙企业委托北京银行股份有限公司深圳分行向广州百嘉信集团有限公司发放委托贷款，嘉沣公司等提供拥有合法处分权财产向北京银行股份有限公司深圳分行提供抵押担保，其中抵押物业包括广州市海珠区滨江东路796号101房。上述房产于2017年1月18日设立抵押登记，权利人为北京银行股份有限公司深圳分行，不动产登记证明号为粤（2017）广州市不动产证明第02201235号。 吴某提交的证据显示：2017年11月，嘉沣公司（出租方）与吴某（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定嘉沣公司将座落于广州市海珠区滨江东路796号101部分的商铺按现状出租给吴某作为商业用途使用，租赁期限自2017年11月11日起至2027年11月10日止，首月租金2346元与保证金同时支付等。嘉沣公司于2017年11月23日出具收到吴某“滨江东路796号101铺2个月押金4692元”的收款收据。 在广州中院举行的听证中，吴某称其承租时广州市海珠区滨江东路796号101房与102房已经是打通使用的，现在是经营美容公司，101房的位置作为洗手间，法院拍卖时拍的照片不是101房。 广州中院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案房产于2017年1月18日办理抵押登记。异议人吴某称其向被执行人嘉沣公司承租了涉案101房，但租赁合同签订于2017年11月，起租时间是2017年11月11日，即被执行人在抵押权设立之后将抵押房产出租，该租赁关系不能对抗作为抵押权人。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，即使吴某的租赁权真实、有效，也不能阻止交付。故吴某要求中止向买受人移交涉案物业的异议主张不成立，不予支持。广州中院遂于2020年11月26日作出（2020）粤01执异726号执行裁定，裁定驳回吴某的异议请求。 吴某向本院申请复议，请求：1.撤销广州中院（2020）粤01执异726号执行裁定；2.中止向买受人移交案涉房屋。其主要理由为：1.执行法院对案涉房屋的拍卖程序侵害了复议申请人的优先购买权。复议申请人与嘉沣公司于2017年11月签订了《商铺租赁合同》，约定嘉沣公司将广州市海珠区滨江东路796号101部位的商铺出租给申请人，租赁期限为2017年11月11日至2027年11月10日。租赁期间，嘉沣公司与致诚合伙企业产生纠纷诉至法院，导致复议申请人承租的涉案物业遭到法院的强制执行。但拍卖过程中法院未通知申请人关于涉案物业的拍卖情况，导致涉案物业在复议申请人不知情的情况下被第三人成功买下，严重侵害了申请人的优先购买权。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此规定，复议申请人作为涉案物业的承租人，在租赁期限内有权请求中止向受让人移交涉案房屋。3.申请人承租期间抵押权人致诚合伙企业从未提出异议，默认租赁关系的存在。 本院对广州中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为复议申请人能否以其主张的租赁权阻止执行法院向买受人移交占有被执行的不动产。根据查明的事实，致诚合伙企业委托北京银行股份有限公司深圳分行向广州百嘉信集团有限公司发放委托贷款，为保证本案债权的实现，嘉沣公司以其名下的案涉房屋为贷款提供抵押并于2017年1月18日办理了抵押登记。而复议申请人所主张的租赁关系，依其所述成立于2017年11月。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，执行法院在执行该抵押财产时，可以依职权将成立于担保物权之后的租赁权依法予以去除。因此，即使复议申请人主张的租赁权真实、有效，不能对抗执行和不动产的交付，其所述的优先购买权理由不能成立。故，执行法院的执行行为合法有据。复议申请人的理由没有法律依据，本院不予支持。 综上，广州中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人的复议请求据理不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回吴某的复议申请，维持广东省广州市中级人民法院（2020）粤01执异726号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二一年二月二十五日 书记员  潘 兴