北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初31117号原告：黄陵，女，1946年3月14日出生。委托诉讼代理人：王光华，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：芦伟，男，1981年8月24日出生。原告黄陵与被告芦伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄陵的委托诉讼代理人王光华、被告芦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄陵向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2019年12月30日签订的房屋租赁合同于2020年10月31日解除；2.判令被告给付原告房屋租金4300元（2020年10月1日至2020年10月30日）；3.判令被告承担违规转租违约金5160元、延期付款违约金5160元、违规退房违约金5160元，三项合计15480元；4.判令被告返还原告给予其减免的租金7200元；5.判令被告给付原告换锁费650元、玻璃损坏造成的损失350元，合计1000元；6.判令被告给付原告暖气费1430元、水费35元、电费658元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2019年12月30日承租了原告601号房屋，租期一年，月租金4300元，押一付三。2020年2月底，被告以单位放假，房屋老是空置为由要求原告减免房租，原告减免了4月份的房租4300元，7-9月份房租本应12900元，原告也给被告减免了2900元。但是被告一方面接受原告减免租金的诚意，一方面又欺骗原告，背地里将房屋的其中一间于2020年3月30日转租给一女租客，另一小间也同时计划转租（是否转租出去不明）。至2020年4月至2020年8月，共从女租客处获取违约转租收入15500元，后被告与女租客因杂费问题产生矛盾并激化，致使原告知道房屋被转租的事实，事后原告与被告沟通，被告认为自己转租跟原告无关且态度恶劣。10月份以来，被告迟迟不支付10月份的租金，在原告的催促下也不支付。另外，被告也未向原告支付供暖费（该费用依据《房屋租赁合同》由被告承担）。原告认为，被告违约转租、不如期支付租金的行为已构成严重违约，严重侵害了原告的权益。现原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。芦伟辩称，2019年12月，我和朋友一起租房，约定房租4300元/月，取暖费从下一季起算，物业费和取暖费各负担一半。租房后，我一直按季度付房费，后来因疫情原因，房子就空着。原告减免了4月的房租4300元，7月至9月房租免了2900元，一共免了7200元。我在租房时交了押金4300元，房屋租金我付到了9月底，并交纳了2020年5月至2021年5月共计一年的物业费。房屋玻璃是自己掉的，当时我就给房东打电话，从那以后再也不接我电话。当时我在外地，和我一起合租的人在。因为原告说我诈骗，我于9月16日跟原告发信息说我不租了，他不理我，打电话也不接，我于2020年9月20日搬走，搬走的时候我打电话但他不接。原告10月31日向我要房屋钥匙，我就给他了。房屋是70平方米，是个小三居室，最开始就我自己住，后来我找了一个合租的来一起负担房租，主卧给他住，时间为4-9月，4-6月每月租金2000元、7-9月每月租金2500元。我认可合同于2020年10月31日解除，同意给付原告水费及电费，不同意给付违约金、换锁费用、玻璃损失和供暖费。我向原告交纳了4300元押金，并且交了物业费，上述费用同意抵扣欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月30日，黄陵（出租方、甲方）与芦伟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租601号房屋，租赁期自2019年12月30日起至2020年12月30日止，每月租金为4300元，支付方式为押一付三，水、电、燃气、宽带、暖气费用由乙方交纳，物业费用甲方、乙方各半；乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；…（4）拖欠房租累计10天以上的；2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，芦伟向黄陵交纳押金4300元，并依约支付了2020年9月底前的租金，后未再给付房屋租金。2020年10月31日，黄陵发现芦伟已搬离601号房屋，于当日将房屋收回。庭审中，黄陵主张：1、为芦伟减免租金共计7200元，提交了微信聊天记录截屏；2、芦伟退租后，发生换锁费用650元、玻璃维修费用350元，提交了视频及收据；3、芦伟欠缴水费35元、电费658元，提交了欠费截图；4、黄陵交纳供暖费2288元，其中芦伟应负担1430元，提交了微信截图。经质证，芦伟对上述证据的真实性没有异议，同意给付水费35元及电费658元，但主张玻璃损坏并非其导致。庭审中，芦伟主张双方约定芦伟不用负担2019年至2020年的供暖费，黄陵对此不予认可，芦伟未提交相关证据。另，芦伟已给付押金4300元用于抵扣欠款，黄陵表示同意以上述押金抵扣2020年10月租金；芦伟主张已足额交纳601号房屋2020年5月至2021年5月物业费共计1769.21元，要求以其多交部分抵扣所欠费用，黄陵表示同意。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄陵与芦伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。黄陵于2020年10月31日收回房屋，双方均认可合同于当日解除，本院不持异议。芦伟将房屋分租他人、未按时交纳房屋租金、提前退租的行为均构成违约，黄陵要求芦伟按照合同约定给付违约金，本院予以支持。黄陵主张的换锁费、玻璃维修费、供暖费证据充分，于法有据，本院予以支持；芦伟同意给付黄陵水费35元、电费658元，黄陵同意以芦伟交纳的押金抵扣尚欠租金，以芦伟交纳物业费中超出其应负担的部分抵扣其他款项，本院对此不持异议。黄陵要求芦伟返还减免的租金，缺乏依据，且黄陵已就芦伟违约一节主张了违约责任，故本院对其上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、黄陵与芦伟于二〇一九年十二月三十日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年十月三十一日解除；二、芦伟给付黄陵房屋租金4300元（以押金4300元抵扣）；三、芦伟给付黄陵转租违约金5160元、延期付款违约金5160元、提前退租违约金5160元，共计15480元（以芦伟多支付的物业费抵扣1032.04元，余款14447.96元于本判决生效之日起七日内给付黄陵）；四、芦伟于本判决生效之日起七日内给付黄陵换锁费650元、玻璃损坏损失350元，共计1000元；五、芦伟于本判决生效之日起七日内给付黄陵暖气费1430元、水费35元、电费658元，共计2123元；六、驳回黄陵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由黄陵负担64元（已交纳），由芦伟负担212元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员 张 倩二〇二一年二月二十四日书记员 邵胜凯