苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6300号 原告：苏州发广瑞实业有限公司，住所地苏州高新区中峰街2号2幢一楼。 法定代表人：戚秋兰。 委托诉讼代理人：李杰，公司员工。 委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。 原告：周明亚，女，1979年11月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：钱永斌，江苏和嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。 原告：李晨，男，1975年5月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：钱永斌，江苏和嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。 被告：李益，女，1981年10月18日出生，汉族，住苏州市。 委托诉讼代理人：王相，江苏良翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳莉莉，江苏良翰律师事务所律师。 原告苏州发广瑞实业有限公司、周明亚、李晨与被告李益相邻关系纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日、2021年1月13日公开开庭审理了本案。原告苏州发广瑞实业有限公司的委托诉讼代理人李杰、张俊英，周明亚的委托诉讼代理人钱永斌、张俊英，原告李晨及其委托诉讼代理人钱永斌、张俊英，被告李益的委托诉讼代理人王相、靳莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州发广瑞实业有限公司、周明亚、李晨向本院提出诉讼请求：1、确认原告有进入苏州xx大厦地下层维护大厦公共水电、消防等设施的相邻通行权。2、判决被告排除妨害，不得封闭进入大厦地下一层的内楼梯和外大门。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告方最终明确诉讼请求：第一项诉讼请求保留。第二项诉讼请求变更为判决被告排除妨害，不得封闭进入大厦地下一层的内楼梯，排除妨害就是拆除的意思。事实和理由：苏州石路xx街xx号xx大厦于2010年建成，地上20层，地下一层。大厦公共水电、消防等设施建造在地下层部分区域，面积未计入地下层不动产证面积，维护时需通过一楼内楼梯或地下层外入口门进出。2016年至2019年期间，大厦各楼层分别被法院司法拍卖。被告2017年拍下地下层后，随即用砖石和卷帘门砌封了大厦进入地下层的内楼梯并关闭了进入地下层的外大门，禁止包括原告在内的大厦全体业主进入地下层维护公共水电、消防等设施。被告无理要求全体业主承担地下层通行费(租金)，或向其购买地下层部分面积，遭拒绝后至今不开放进出通道，致大厦全体业主无法正常使用和维护水电，并造成严重消防安全隐患。公安、消防和政府多次找被告要求改正，但被告拒不配合。原告认为：大楼公共水电和消防等设施归大楼全体业主共有，共同维护系全体业主的权利和义务。该设施建造在地下层，面积不在地下层产权面积内。进入地下层是维护大楼公共水电和消防设施的必需，因此根据《民法总则》和《民法典》的规定，原告拥有相邻通行权，被告则有提供便利的义务。大厦业主和物业公司的地下层通行权在2011年统一颁发大厦各层产权证时实际就已设定，该层业主所有权行使与大厦其它楼层略有不同，要接受其他业主通行权的义务。被告参拍时明知该层历史和现状，并且作了充分了解而自愿购买，应视其接受权利被限制的现状。为维护自身合法权益，依法解决原、被告矛盾，原告特提起诉讼，请求法院支持上述诉请。审理中，原告方关于理由部分增加如下内容：原告拥有对地下一层区分所有权中的共有权部分，包括水电等公共设施和全体业主分摊的公共区域的共有、共用和共管权利。 被告李益辩称，本案不属于相邻权纠纷，原告不享有相邻通行权。首先现有法律包括物权法第87条及民法典第291条均明确规定所谓相邻通行权制度是基于相邻土地使用所确定的权利。该权利不得做扩大解释，适用于建筑物中。其次，原告就建筑物区分所有权中水电等设备间共有部分按照现有法律规定包括物权法第70条以及民法典第271条已经明确规定了该共有权仅限于共有及共同管理的权利并不包含原告所称共用之权利。原告对此并不享有直接的使用权。原告诉请主张要求任意进入水电等设备间，本质是属于对共有部分的设备进行使用，而共有部分的共有和共同管理权力的决定事项应当由业主共同决定，并根据业主表决情况进行确定，原告在未取得共同业主决定的情况下，并无权利直接进出使用相应共有部分及设施，其诉请缺乏请求权基础。最后，即便法庭认定本案属于相邻权纠纷，根据现有法律规定，包括物权法第92条及民法典第292条，权利人在行使相邻权时，应当避免对相邻不动产权利人造成损害，原告的诉请应当是以团结互助为原则，而原告的诉请主张，任意进入被告专有部分且不得进行封闭，已经超过了相邻权的合理必要的限制范围。与此同时，本栋楼其他专有部分的权利人通过撬锁、砸墙等违法行为进入被告享有专有权的地下室空间，并造成被告严重的财产损失，其对于相邻权的行使也已经明显超过了法律的必要限度。第二点，原告本案诉请是对被告建筑物区分所有权专有部分的侵犯，首先，原告诉请中所称的水电等设备间，共有部分、共有设施仍正常运转。且被告并不存在侵占或改变共有部分用途的行为。其次，根据最高院关于建筑物区分所有权司法解释第2条第2款规定，专有部分特征为可以排他使用并能够登记为特定业主所有，现被告已经就地下室空间的专有部分取得了不动产登记，并采取了合理的措施进行排他性的使用。均符合相应制度的规定。第三点，原告起诉描述的部分事实与客观情况存在出入，首先，被告并未像原告诉请所称完全禁止其他专有部分业主入内，而是要求其他业主在尊重被告专有部分产权基础上可以提供必要限度的配合。其次，共有部分设施并不存在原告诉请所称，因无法使用，维护而产生的安全隐患。即便该共有空间设施需要维护和使用的，也应当由业主共同决定，或委托物业等管理单位进行处理。再次，公安、消防等行政机关就地下室空间现场勘查的情况，并没有否认被告行为属于是对专有部分排他权利的行使。也未认定被告行为将导致安全隐患，并通过行政措施要求被告整改。最后，原被告所在大楼并不存在原告所称既存的相邻权通行制度。实际在涉案各楼层拍卖前，被告所拍的地下室，原告一拍的14-20层，原告二拍的8-9层，原告三拍的11层，均为苏州xx商厦有限公司一家公司所有，即便在原被告拍得相应产权前，该公司允许各层进入地下室专有部分，也属于是该公司对地下室专有权利的内部处分。不得视为是确立了相邻权的通行制度。在拍卖后，各层产权发生了区分的情况下，也不能强制要求被告仍按照原公司的标准处理。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回。 本院经审理查明事实如下：原告周明亚系石路xx号8层、9层不动产所有权人，原告李晨系石路xx号11层不动产所有权人，原告苏州发广瑞实业有限公司系石路xx号14-20层不动产所有权人，苏州绣娘商业管理有限公司系石路xx号101室、102室、103室的不动产所有权人，也是石路xx号2-7层不动产所有权人。徐挺系石路xx号108室、109室不动产所有权人。根据江苏省张家港市人民法院（2015）张执字第01194号之二执行裁定书，张俊英、方峰系石路xx号10层的不动产所有权人。被告李益系石路xx号地下室、11层、12层不动产所有权人。包括被告李益在内的上述不动产所有权人，多数均是通过司法拍卖方式获得不动产所有权。 根据石路xx号地下室平面图显示，石路xx号地下室除被告李益的专有部分之外，还有整幢分摊的水箱间、水泵房、变电室、楼梯、通道；地下层分摊的设备间；1-7层商场分摊的机房。 根据淘宝网拍卖照片可以确认石路xx号地下室原用途为地下停车场。石路xx号现有两个门可以进入负一层，分别是一楼通往负一层的卷帘门，还有是与石路xx商城地下停车场相邻的卷帘门。该两扇卷帘门均为被告李益获得石路xx号地下室不动产权后自行安装，由被告李益控制。 另查明，2021年1月6日，苏州市姑苏区消防救援大队发出《关于石路x大厦存在消防火灾隐患情况的公告》，具体内容为“各位业主：近期，我大队在处理举报投诉及检查过程中，发现贵大厦存在以下消防安全隐患：一、大厦消防安全管理工作未统一组织开展；二、消防设施年久失修，未定期维护保养；三、对大厦公共的疏散通道、安全出口未进行统一管理；四、地下一层积水，影响内部消防设施运行及相关配套设施安全。根据《中华人民共和国消防法》第十六条、第十八条之规定，现将隐患情况予以告知，请全体业主高度重视，切实落实消防安全主体责任，协力整改以上消防安全隐患，并做好后期维护管理工作”。 2021年1月11日下午苏州市姑苏区消防救援大队沈某同志组织石路xx大厦业主商讨消防安全隐患问题并形成了一个记录，包括被告在内的部分业主代表签名确认。主要内容如下：一、消防大队沈某通报XX大厦消防安全隐患情况。1、下发给业主《公告》。2、讲解《公告》中涉及的消防安全隐患。3、协调一下问题。1）各业主协调成立业主委员会，对大厦的消防安全工作进行统一管理。2）明确内部公共、疏散通道、安全出口进行统一管理，定期对消防设施进行维护保养。3）在地下一层内部公共通道权责不明情况下，进行消防设施及其相关设施维修，使用应提供方便，以确保大厦安全。4）希望各位业主根据现场情况，积极协调努力，推动大厦安全有序运行。 上述事实，由不动产权证书、照片、视频、图纸、竞买须知、拍卖公告、业主意见书、执行裁定书、《关于石路XX大厦存在消防火灾隐患情况的公告》、记录等及当事人陈述等证据证实。 本院认为，权利是法律所赋予的，权利的行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。权利的行使都应遵守一个“度”，任何权利的行使均有其边界，如过度行使权利必然会对他人合法权益造成侵害。 关于本案案由，本院认为应为相邻关系纠纷，理由如下：不动产相邻关系包括土地相邻关系和建筑物相邻关系。随着土地立体利用的发展,以楼宇为模式的形态逐渐替代以院落结构为模式的形式。区分所有建筑物内的所有人和使用人,因专有部分或共有部分连接或临近而发生相邻关系,成为建筑物相邻关系中的重要组成部分。区分所有相邻关系主体所有或使用的专有部分或共有部分不限于相互毗邻或连接,还包括相邻近。 建筑物区分所有权通常包括:专有所有权、共有所有权及成员权三部分。其中,共有所有权是指区分所有权人对共有部分予以使用、收益及处分的权利,为建筑物区分所有权结构中的共同所有权要素。因为各区分所有权人之共有部分是一建筑物不可缺少的组成部分,所以,各区分所有权人对整幢区分所有建筑物之安全与维护,具有公共利益关系。区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联,物理上相互连接,形成密切的立体的相邻关系,业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分必须要考虑到全体业主的共同利益。专有部分权利人的权利行使应受到其他共有人对于共同利益维护的限制。区分所有权人若有违反共同利益而为有害于建筑物之适当管理或正常使用行为,其他区分所有权人得以违反共同利益为由加以禁止。本案中,李益作为石路XX号地下室区分所有权人,其可以依法合理行使其专有权，但地下室内除了李益的专有部分之外，还存在共有部分。其他区分所有权人因维护大厦公共水电、消防、公用设备等为由有权进入石路XX号地下室，李益未经其他区分所有权人的同意，以自行安装卷帘门方式封闭进入地下室的入口，显然危害公共利益,对于消防安全也实属不利，其他区分所有权人可以危害公共利益为由加以禁止。而且除被告李益之外，XX大厦其他区分所有权人均一致同意原告的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十三条、第二百九十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下： 被告李益于本判决生效之日起十五日内将石路XX号XX大厦由一楼进入地下室的内楼梯处的卷帘门拆除。 案件受理费80元，适用简易程序减半收取40元，由被告李益负担，于本判决生效之日起十五日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 肖 明 二〇二一年二月一日 书记员 廖媛媛