湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初3917号原告：许五林，男，1975年9月14日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。被告：王家珂，男，1963年1月5日出生，汉族，湖南省祁阳县人，住湖南省祁阳县。被告：雷刚生，男，1974年4月12日出生，汉族，湖南省祁东县人，住湖南省永州市冷水滩区。原告许五林与被告王家珂、雷刚生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告许五林及其委托诉讼代理人邓立新、被告雷刚生到庭参加诉讼，被告王家珂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许五林向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理好房屋不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产登记手续的违约金103310元（现暂计算至起诉之日），后续违约金以购房款550000元为基数，按同期的银行贷款利率计算至被告将原告的产权登记手续办好之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于零陵区风荷路东侧二单元第一层7、8号门面出售给原告，建筑面积为125平方米，共计价款578000元，在合同签订时付总房款的70%即400000元，余款150000元在2015年2月15日之前支付，另28000元在房产证办好一次性付清。并约定被告在原告收房后12个月内负责办理好房产证，两年内办理好土地分户证，如被告未按时办好两证，原告有权退房，所交房款按同期的银行贷款利率向原告支付利息。合同签订后，被告即将房屋门面交付给了原告，原告也按约支付了购房款。但其后被告并没有按照合同的约定将房屋门面的产权证给原告办理出来，原告多次催促被告，被告却以各种理由至今仍没有办理。故为维护原告的合法权益，特诉之法院，请求判如所请。被告雷刚生辩称，涉案房屋土地是被告雷刚生在被告王家珂手里买来的，房屋是雷刚生与王家珂及案外人罗光明共同出资所建，住房及门面均按比例出资分配，但36户住房未分配，门面12间，雷刚生占2个，王家珂占5个，案外人罗光明占5个，门面已经分清楚，原告所诉的这两个门面是雷刚生所分两个门面。因为房产证没有办理出来，产权证现正在办理，什么原因没有办好不清楚。涉案土地的使用权人是王家珂，只有王家珂才有权利去办理不动产权证，雷刚生是没有权利去办理。与原告所签合同是雷刚生签的字，王家珂也在该合同上签字了，合同第五条也写了违约责任的，可以把房子退给雷刚生，按照银行贷款利率给原告方支付利息。被告王家珂未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：原告许五林与被告雷刚生、王家珂于2015年1月6日签订《商品房买卖合同书》，该合同第二条约定：原告许五林（乙方）向被告雷刚生、王家珂（甲方）购买位于零陵区风荷路东侧二单元第一层7、8号门面，建筑面积共约125平方米，总房款为578000元。第三条付款方式及付款时间：一次性付款方式，本合同签订时即付清总房款的70%，即400000元，余款150000元在2015年2月15日之前付给被告（甲方），尾款28000元在房产证办了一次性付清。第四条第二款约定：被告代为原告办理水电开户土地分割到户，不动产交易税、房屋维修积金、契税手续费用及房产证费用全部由原告（乙方）承担。第五条第五款：被告在原告收房后12个月内负责办好房产证，两年内办好土地分户证，如被告未按时办好两证，原告有权要求退房。所交房款按同期的银行贷款利率向原告支付利息。在该合同最后注明：附加条：被告所出售给原告的门面，保证为出让土地，如果不是出让土地，一切责任费用全部由被告承担，原告在购买被告的门面以前所出的一切费用，罚款均与原告无关，全由甲方（被告）承担。原告许五林、被告王家珂及雷刚生均在该合同上签字确认。签订合同当日，原告许五林向被告雷刚生支付购房款400000元。2015年2月7日，原告许五林支付购房款150000元，被告雷刚生向原告交付前述两间门面。经查，涉案门面的土地由被告雷刚生向被告王家珂购买并于2012年8月2日签订了《土地出让协议》，协议第一条约定：王家珂（甲方）将位于零陵区风荷路东侧，两间门面地出让给雷刚生（乙方），本土地为国有出让地，两间门面宽8米深30米；第二条：出让价两间总款800000元，协议签订后交足700000元，剩下100000元待房子建成及分户好后再交清余下的土地款……。2012年8月8日，雷刚生向王家珂支付购土地金700000元。涉案房屋土地使用权人为王家珂，且由被告雷刚生、王家珂及案外人罗光明合作所建，房屋建成后，共计有36套住房（现已出售32套住房），12间门面（雷刚生分得两间即原告所购门面，案外人罗光明分得五间，被告王家珂分得五间），三合作人按所出资的比例分得房屋及门面，现住房未分配给共同出资人，所卖房屋款项均由案外人罗光明保管至今未结算。另查明，涉案房屋于2020年9月24日已办理了湘（2020）永州市不动产权第2××2号不动产权总证，产权人为王家珂，共有宗地面积1496.6平方米，房屋建筑面积5729.19平方米。本院认为，本案的主要焦点：一、被告是否有义务为原告办理不动产权证；二、违约金的具体金额是多少。关于焦点一，原、被告双方于2015年1月6日所签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且内容并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约定向被告履行了交付购房款的义务。被告应当在约定的期限内为原告办理出不动产权证。因被告违约，原告有权要求被告依法承担继续履行合同义务即为原告办理不动产权证的责任，故对原告的第一项诉请，本院予以支持；关于焦点二，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第五条第五款约定：“被告在原告收房后12个月内负责办好房产证，两年内办好土地分户证，如甲方未按时办好两证，原告有权要求退房。所交房款按同期的银行贷款利率向原告支付利息。”以及合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告于2015年2月份交接了涉案两间门面，但至今被告未为原告办理出不动产权证，其行为已构成违约，被告应当承担迟延办理不动产权证的违约责任。依合同约定，被告从交房之日2015年2月起两年内即2017年2月开始计算至2020年9月逾期办理不动产权证违约金为93615元（4.75%÷12个月×550000元×43个月）。原告超过此金额的违约金给付诉请，于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王家珂、雷刚生于本判决生效后三个月内为原告许五林办理出不动产权证；二、被告王家珂、雷刚生于本判决生效后十日内向原告许五林支付违约金93615元；三、驳回原告许五林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2366元，减半收取1183元，由原告许五林承担111元，被告王家珂、雷刚生承担1072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  韩新军二〇二一年二月一日书记员  刘玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。