北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83173号原告：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号。法定代表人：陶红兵，董事长委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。被告：十辐一毂（北京）建康咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：袁洪海。原告北京京威房地产开发有限公司（以下称原告）与被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李乃亮到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告之间的《盈科中心裙房租赁合同》《免租期补充协议》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》于2019年3月28日解除；2．判令被告向原告支付截止2019年3月28日拖欠的租金人民币201213．01元（其中：2018年12月租金为50050．98元；2019年1月租金为50050．98元；2019年2月租金为52136．44元；2019年3月1日至2019年3月28日的租金为48974．61元）及相应的逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期租金金额的每日0．1%计算，其中：2018年12月租金逾期日为2018年12月1日；2019年1月租金逾期日为2019年1月1日；2019年2月租金逾期日为2019年2月1日；2019年3月租金逾期日为2019年3月1日）；3．判令被告向原告支付已逾期支付2018年9月份租金产生的违约金人民币2002．04元（2018年9月份租金为50050．98元，按欠付租金金额的每日0．1%计算，2018年9月份租金逾期起算日为2018年9月1日，实际付款日为2018年10月10日，共逾期40天）；4．判令被告向原告支付截止2019年3月28日拖欠的管理及空调费人民币38755．99元（其中：2018年12月管理及空调费为11228．37元；2019年1月管理及空调费为11228．37元；2019年2月管理及空调费为11228．37元；2019年3月1日至2019年3月28日的管理及空调费为5070．88元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期管理及空调费金额的每日0．1%进行计算，其中：2018年12月15日至2019年1月14日管理及空调费逾期日为2018年12月15日；2019年1月15日至2019年2月14日管理及空调费逾期日为2019年1月15日；2019年2月15日至2019年3月14日管理及空调费逾期日为2019年2月15日；2019年3月15日至2019年3月28日管理及空调费逾期日为2019年3月15日）；5．判令被告向原告支付已逾期支付2018年9月份管理及空调费产生的违约金人民币291．94元（2018年9月份管理及空调费为11228．37元，按欠付管理及空调费金额的每日0．1%计算，2018年9月份管理及空调费逾期起算日为2018年9月15日，实际付款日为2018年10月10日，共逾期26天）；6．判令被告向原告支付截止2019年3月28日拖欠的电费人民币9745．65元（其中：2018年11月电费为2862元；2018年12月电费为2658．15元；2019年1月电费为2463．75元；2019年2月电费为1705．05元,2019年3月1日至2019年3月28日的电费为56．70元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期电费金额的每日0．1%进行计算，其中：2018年11月电费逾期日为2019年1月1日；2018年12月电费逾期日为2019年2月1日；2019年1月电费逾期日为2019年3月1日；2019年2月电费逾期日为2019年4月1日；2019年3月电费逾期日为2019年5月1日）；7．判令被告向原告支付截止2019年3月28日拖欠的水费人民币864．50元（其中：2018年11月水费为323．00元；2018年12月水费为285．00元；2019年1月水费为256．50元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期水费金额的每日0．1%进行计算，其中2018年11月水费逾期日为2019年1月1日；2018年12月是水费逾期日为2019年2月1日；2019年1月水费逾期日为2019年3月1日）；8．判令被告向原告支付自2017年2月15日起至2017年4月14日止装修期间二个月的租金人民币91760．14元；9．判令被告向原告支付自2017年5月15日起至2017年6月30日止额外免租期一个月零17天的租金人民币71878．78元；10．判令被告向原告支付优惠期内免交的管理及空调费人民币123512．07元（其中：2017年10月1日至2017年12月31日管理及空调费为人民币33685．11元；2018年1月15日至2018年4月14日管理及空调费为人民币33685．11元；2018年4月15日至2018年7月14日管理及空调费为人民币33685．11元；2018年7月15日至2018年9月14日管理及空调费为人民币22456．74元）；11．判令被告向原告支付自2019年3月28日合同解除之日起至2019年5月9日止的房屋占用费人民币151821．18元（按每日人民币3614．79元计算）；12．判令被告向原告支付原告为解决本案纠纷而支付的律师费人民币80000元；13．判令被告向原告赔偿半个月的房屋空置费损失人民币27110．95元；14．判决被告向原告赔偿因恢复房屋原状产生的损失人民币49256．93元；15．判令被告向原告赔偿因搬运遗留物品产生的损失人民币5459元；16．判令被告向原告支付租金差额损失人民币174826．52元；17．确认合同解除后原告无须向被告退还被告已支付的押金；18．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月17日,原告作为出租人，被告作为承租人，签署了《盈科中心裙房租赁合同》，约定：出租人将位于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层Bxxx单元出租给承租人，租期48个月（自2017年2月15日起至2021年2月14日止），承租人应于每月第一天前提前支付租金（第一年租金为45880．07元/月，第二年租金为50050．98元/月，第三年租金为54221．9元/月，第四年租金为61868．57元）及管理及空调费（管理及空调费为11228．37元/月），电费、水费、通讯费应在收到缴费通知后十四天内缴纳。关于承租人《租赁合同》相关违约责任，《租赁合同》约定：若承租人逾期履行付款义务，自逾期之日起承租人每天应向出租人支付应付金额0．1%的违约金，直至全部款项付清之日止；承租人出现逾期付款超过30天等情形时，出租人有权终止合同,没收押金；因承租人原因导致合同提前终止，承租人应当向出租人全额缴纳出租人已给予的2个月免费装修期的租金，以及提前终止合同后所造成的房屋空置费、在下一任租户所支付的租金低于租赁合同项下租金时的租金差额损失、给予下一任租户的装修期等损失；出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费等费用而发生的费用，或因承租人违约造成的一切费用（包括但不限于律师费），也应由承租人承担。租赁合同约定了承租人未按期交还租赁房屋时应当按日支付相当于日租金两倍的费用作为占用费，并且，租赁合同亦约定了承租人应支付出租人为复原租赁房屋所花费的费用。2017年8月23日，原告与被告签署了《免租期补充协议》，约定出租人给予承租人1个月零17天的额外的免租期，即2017年5月15日起至2017年6月30日止，若因承租人原因导致《租赁合同》及《免租期补充协议》提前终止，承租人不享受免租期，且应当将已使用的免租期的租金向出租人予以全额缴纳。2017年7月22日、2018年3月8日、2018年6月7日和2018年7月24日出租人与承租人先后签署了《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》，分别约定，在2017年10月1日至2017年12月31日、2018年1月15日至2018年4月14日、2018年4月15日至2018年7月14日、2018年7月15日至2018年9月14日期间，若承租人的月租销比大于20%(月租销比的计算公式为：月基本租金除以月营业额)，出租人同意承租人不需要缴纳管理及空调费，但因承租人原因导致《租赁合同》和上述《免租期补充协议》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》提前终止的，承租人应于将已使用的折扣优惠内的管理及空调费向出租人予以全部缴纳。上述《租赁合同》《免租期补充协议》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》先后生效后，原告依约交付了租赁房屋，并积极履行了其他合同义务。但被告自2018年12月至今，逾期未付租金、管理及空调费、水电杂费等各项费用已远远超过30天，已构成严重违约。原告于2019年3月21日通过EMS以及挂号信的方式向被告送达《解除合同通知书》，根据《租赁合同》第14页第48条的约定，双方正式的住所均为有效的通讯地址，发送至该地址视为有效送达，如果通过挂号信送达，于交邮后五个工作日视为送达的通知生效。原告已于2019年3月21日向被告发出了《解除合同通知书》，该通知于2018年3月28日生效。2019年4月16日，原告与案外某货运公司签订“采购订单”，委托其将被告遗留在承租单元的物品进行搬离，并支付搬运费人民币5459元。2019年5月16日，原告与案外某建设公司签订了《北京市盈科中心裙房B1层Bxxx单元十福一毂租区拆除恢复工程合同》，委托其对被告所承租的单元进行拆除恢复工程，并支付拆除恢复费用人民币49256．93元。2019年5月24日，原告作为出租人与案外公司签订了新的《盈科中心裙房租赁合同》，约定租期36个月（自2019年5月23日起至2022年5月22日止），约定自2019年5月23日起至2020年5月22日止，租金为54221．9元/月；自2020年5月23日起至2021年5月22日止，租金为57002．51元/月，与原被告签订的《租赁合同》中约定的租金存在差额。综上所述，原告认为被告上述严重违约行为严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告未出庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关的证据及事实认定如下：原告提交2017年1月17日《盈科中心裙房租赁合同》，原告为出租人，被告为承租人。双方约定，承租人承租坐落于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层Bxxx单元，租期48个月，自2017年2月15日起至2021年2月14日止，基本租金为第一年租金为45880．07元/月，第二年租金为50050．98元/月，第三年租金为54221．9元/月，第四年租金为61868．57元，承租人应于每月第一天前提前支付租金。管理及空调费为11228．37元/月，每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人或管理公司。电费、水费、通讯费等，承租人在收到缴费通知后十四天内缴纳。租赁房屋押金为租赁房屋三个月租金和三个月管理及空调费的总和。如承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电燃气费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用，出租人有权终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金出租人不予返还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿，并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿。承租人应向出租人每天支付应付款金额0．1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日止。出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其它费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费、在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修期等，均应由承租人向出租人予以全额赔偿。水、电、天然气费用承租人应在收到出租人或管理公司缴费通知或查表记录后14天内缴纳。在附表二中，双方约定出租人为承租人提供2个月的装修期：2017年02月15日至2017年04月14日，装修期内承租人不需支付租金，若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期，且对于已使用的装修期，承租人应于收到出租人的付款通知后七天内按照约定租金的标准将装修期（2个月）的全额租金向出租人予以全额缴纳。在附表四中，双方约定涉案房屋归还状态为“恢复至毛坯状态”。原告提交《免租期补充协议》，双方约定出租人为承租人提供1个月零17天的额外免租期：即从2017年05月15日至2017年06月30日，若主合同及协议因承租人原因提前终止，承租人不得享受本条规定的免租期，对于已使用的免租期，承租人应于收到出租人付款通知书后七天内将已使用的免租期租金全额缴纳。原告提交《免费优惠补偿协议》4份，证明原、被告约定2017年10月1日至2017年12月31日、2018年1月15日至2018年4月14日、2018年4月15日至2018年7月14日、2018年7月15日至2018年9月14日期间，如被告的单元月租售比大于20%，则免去被告在该期间缴纳管理和空调费的义务。原告提交2018年12月至2019年3月28日的租金和管理及空调费的《交款通知单》，证明催缴及被告欠费情况。原告提交2018年11月至2019年3月的电费、水费《缴款通知书》及相应报表，证明催缴及被告欠费情况。原告提交律师费发票、付款凭证，证明支出律师费8万元。原告提交与案外公司采购订单、发票、付款凭证，证明为搬离被告遗留在涉案房屋物品支出5459元。原告提交与案外公司签订《拆除恢复工程合同》及采购单、支付凭证，证明为恢复涉案房屋原状支出49256．93元。原告提交与案外公司租赁合同，证明涉案房屋再次出租后存在租金差额。原告提交《解除合同通知书》及快递单签收记录，证明2019年3月21日已向被告寄出解除合同的通知。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告签订房屋租赁合同的事实清楚，双方权利义务明确。合同签订后，原告已经履行房屋交付义务，故被告应当依约交纳各项费用。被告经本院依法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证权利。现被告对其如约支付租金、管理及空调费、水电费的事实没有举证，原告已按照被告住所地向被告邮寄解约函，故原告主张其与被告之间的《免租期补充协议》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》于2019年3月28日解除，本院予以认可。原告要求被告支付欠付的租金、管理及空调费、水电费，提交相应期限的《交款通知单》予以佐证，于法有据，被告未到庭对上述费用是否交纳进行举证，故本院予以支持。关于租金、管理及空调费逾期违约金，双方约定于每月第一天前给付，并约定被告未按期交纳租金、管理及空调费时原告有权按照日0．1%标准主张违约金，故原告主张违约金起算时间及计算标准符合双方约定，本院予以认可。关于水电费逾期违约金，双方约定逾期违约金标准为日0．1%，本院予以认可，关于违约金起算时间，双方约定“承租人应在收到出租人或管理公司的交费通知或查表记录后14天内缴纳”，故原告主张逾期违约金时间有误，本院予以调整。原告要求被告支付2018年9月份租金、管理及空调费逾期交纳之违约金，关于逾期交纳属于积极事实，其举证责任在于原告，原告未提交证据证明被告逾期事实，故该部分违约金本院不予支持。原告诉请要求被告支付2017年2月15日至2017年4月14日装修期期间租金及2017年5月15日至2017年6月30日额外免租期期间租金，《盈科中心裙房租赁合同》《免租期补充协议》均约定如承租人所致合同终止，则减免租金应全额交纳。故原告诉请符合双方约定，本院予以认可。原告诉请要求被告支付优惠期内免交的管理及空调费，双方签订《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》均约定主合同和协议因承租人原因而提前终止，则承租人需全额交纳优惠期内减免的管理及空调费，故原告主张符合双方约定，本院予以支持。原告诉请要求被告支付2019年3月28日至2019年5月9日止的房屋占用费，根据原告所述，被告在2018年12月起即已经存在欠付租金等违约行为，为减少损失，原告于2019年3月28日向被告明确提出解除租赁合同。由此可见，原告在一定程度上可以预见与被告间的租赁合同无法正常履行，将提前解约。原告未提交证据证明在发送解约函后原告及时主动地进行了交接行为，对于扩大的损失，原告无权要求被告承担，且本院已经支持被告逾期交纳租金产生的违约金，故对于原告要求被告支付合同解除后的房屋占用费本院不予支持。原告诉请要求被告支付律师费8万元，双方约定“出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费等费用而发生的费用，或因承租人违约造成的一切费用（包括但不限于律师费），也应由承租人承担”，故原告主张符合双方约定，本院予以认可。原告诉请要求被告支付半个月的房屋空置费。在合同解除原告收回房屋后，被告对于房屋空置期间无法预见。故原告主张的因与被告解除租赁合同产生的房屋空置期损失依据不足，且本院已经支持被告逾期交纳租金产生的违约金，本院不予支持。原告诉请要求被告支付租金差额损失。原告另行将房屋出租的租金标准、免租期等，应为原告与其他承租人间的约定，受人为、市场因素影响具有一定不确定性，亦为被告所无法预见，且本院已经支持被告逾期交纳租金产生的违约金，故本院对于租金差额损失不予支持。原告诉请要求被告向原告赔偿因恢复房屋原装产生的损失。原告提交与案外公司所签订《拆除恢复工程合同》及相关支出凭证，结合原被告约定涉案房屋归还状态为“恢复至毛坯状态”，故本院对原告该项诉请予以认可。原告诉请要求被告向原告支付搬运被告遗留物品之搬运费。合同解除后，被告未将涉案房屋中物品及时清走，原告为降低损失，将物品从涉案房屋中搬离，由此产生的费用，应由被告承担。对于原告主张的搬迁费，本院予以认可。原告诉请要求确认合同解除后原告无须向被告退还被告已支付的押金。根据双方约定，如承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电燃气费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用，出租人有权终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金出租人不予返还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿。并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿。承租人应向出租人每天支付应付款金额0．1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日止。故原告主张符合双方约定，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京京威房地产开发有限公司与被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司之间的《盈科中心裙房租赁合同》《免租期补充协议》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》《折扣优惠补充协议》《折扣优惠补充协议（二）》于2019年3月28日解除;二、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年3月28日所拖欠租金二十万零一千二百一十三元零一分，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以五万零五十元九角八分为基数，自2018年12月1日至实际给付之日止,(二)以五万零五十元九角八分为基数，自2019年1月1日至实际给付之日止,(三)以五万二千一百三十六元四角四分为基数，自2019年2月1日至实际给付之日止,(四)以四万八千九百七十四元六角一分为基数，自2019年3月1日至实际给付之日止;以上逾期付款违约金均按日百分之零点一的标准计算；三、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年3月28日所拖欠管理及空调费三万八千七百五十五元九角九分，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以一万一千二百二十八元三角七分为基数，自2018年12月15日至实际给付之日止,(二)以一万一千二百二十八元三角七分为基数，自2019年1月15日至实际给付之日止,(三)以一万一千二百二十八元三角七分为基数，自2019年2月15日至实际给付之日止,(四)以五千零七十元八角八分为基数，自2019年3月15日至实际给付之日止;以上逾期付款违约金均按日百分之零点一的标准计算；四、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年3月28日所拖欠电费九千七百四十五元六角五分，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以二千八百六十二元为基数，自2019年1月16日至实际给付之日止，（二）以二千六百五十八元一角五分为基数，自2019年2月16日至实际给付之日止，（三）以二千四百六十三元七角五分为基数，自2019年3月16日至实际给付之日止，（四）以一千七百零五元零五分为基数，自2019年4月16日至实际给付之日止，（五）以五十六元七角为基数，自2019年5月16日至实际给付之日止;以上逾期付款违约金均按日百分之零点一的标准计算；五、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司截止2019年3月28日所拖欠水费八百六十四元五角，并按以下标准支付逾期付款违约金：（一）以三百二十三元为基数，自2019年1月16日至实际给付之日止，（二）以二百八十五元为基数，自2019年2月16日至实际给付之日止，（三）以二百五十六元五角为基数，自2019年3月16日至实际给付之日止;以上逾期付款违约金均按日百分之零点一的标准计算；六、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司2017年2月15日至2017年4月14日装修期间二个月的租金人民币九万一千七百六十元一角四分；七、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司2017年5月15日至2017年6月30日额外免租期租金人民币七万一千八百七十八元七角八分；八、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司优惠期内免交的管理及空调费一十二万三千五百一十二元零七分；九、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司律师费八万元；十、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司恢复房屋原状支出四万九千二百五十六元九角三分；十一、被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京京威房地产开发有限公司搬运费五千四百五十九元；十二、原告北京京威房地产开发有限公司无需退还被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司已交纳的押金；十三、驳回原告北京京威房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，由原告北京京威房地产开发有限公司负担4863元，由被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司负担9207元。案件公告费560元，由被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司负担（原告北京京威房地产开发有限公司已预交，被告十辐一毂（北京）建康咨询有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京京威房地产开发有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二一年二月七日书记员  马赫