广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16669号原告：广州君和物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路268号2704房自编A单元。法定代表人：柯国兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司员工。委托诉讼代理人：林少波，该公司员工。被告：刘欢（曾用名：刘弟），男，1987年3月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广州君和物业管理有限公司（以下简称“君和物业”）与被告刘欢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君和物业的委托诉讼代理人苏丽慧、林少波、被告刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君和物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付欠缴的物业管理费4817.29元（自2018年7月1日-2019年11月30日）；2.判令被告立即支付欠缴物业管理费的违约金，每天按欠缴金额的千分之三计，自2018年7月25日起计至实际清付之日止（暂计至2020年8月31日为7069.51元）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与广州兆霖房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，认购了广州市黄埔区丰乐北路128号之二2205房，原告是君和名成花园的物业管理公司。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》第四条的约定，住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取管理费，被告房产的建筑面积为108.99平方米，按约定，每月应缴纳的管理费为283.37元。根据《前期物业服务协议》第十一条违约责任第四点的约定，被告若不按约定的时间和收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告自逾期之日起每天按欠费金额的3‰交纳违约金。自原、被告签订《前期物业管理服务协议》后，原告已尽物业管理义务，被告理应按时向原告缴纳管理费等相关费用。但从2018年7月至2019年11月，被告无故拖欠物业管理费，原告多次催促，但被告仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，故具状起诉，请法院判如所请!被告刘欢辩称，其之所以拒交原告的物业管理费，是因为原告在其小区服务期间严重违反了《物业管理条例》《物权法》《价格法》，侵害了其作为业主的多项权利，损害了其作为业主的多项收益，严重影响了其作为小区业主的居住体验和居住安全。1.根据《物业管理条例》第二十八条的规定，物业服务公司承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。君和名城花园小区于2017年8月4日才验收备案，但开发商于2016年1月就欺骗业主验收不合格的房屋，原告还以不签前期物业协议就不给收楼的方式逼迫业主签订前期物业协议，让被告在未通过验收的楼房内居住了一年多，严重影响了被告人身安全和心理安全。2.原告于2017年8月以催收物业费为由关停被告家的自来水，违反《物业管理条例》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百八十四条，由于原告的违法操作导致被告的人身受到伤害。3.2017年8月16日因原告擅自关停被告家的自来水，被告去物业管理处理论，原告管理人员刘磊人身伤害，被告害怕被报复接受了黄埔区大沙派出所的调解，后原告继续重用此人。2020年6月27日，原告非法滞留小区期间刘磊再次对其他业主实施人身伤害。4.原告私自开挖改建小区道路，在小区业主的严重反对下仍然将小区南面的草地道路挖开一段变成石头路，违反《物业管理条例》第五十条的规定。5.原告与开发商勾结、霸占小区会所、游泳池、地下负一负二层全体业主共用部分，用于出租、办公、住宿等，严重侵犯了全体业主的利益，原告多次以管理者的身份积极支持开发商的霸占行为，损害其他业主的利益，违反《物业管理条例》第五十四条的规定。6.原告在服务期间，小区电梯得不到正常维护，电梯故障频发，毁损严重，严重影响了包括被告在内的小区业主的正常出行。原告拒绝向业主公开电梯维保合同及维保记录，维修费用高达二十多万元。原告于2020年9月10日退出小区，2020年9月13日长城无业对电梯进行检测后的报告触目惊心。小区4、5、6栋楼顶天面的玻璃破裂后也没有及时更换，小区楼栋外墙多数空鼓、剥落，经业主多次投诉后才于2020年6月换掉破裂的玻璃，于2020年10月完成外墙修复。7.根据穗发改【2016】992号文，广州市2016年五级物业管理费为2.8元/平方米，四级物业管理费为2.4元/平方米，原告收取2.6元/平方米的管理费，其服务配不上其收费标准。原告对小区业主采取差异化管理，未收取过广州兆霖房地产开发有限公司的物业管理费，小区地下车库产权归该公司，但原告未收取过该公司的车位管理费，涉嫌违反《价格法》中的价格歧视等禁止性条款。8.因原告服务不好，被告要求原告改善服务后再补交物业费，但原告至退出为止都没有改善。本院经审理认定事实如下：广州兆霖房地产开发有限公司（委托方，甲方，以下简称“兆霖公司”）与君和物业（受托方，乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将君和名成花园小区委托给乙方实施前期物业管理。第二条至第十三条、第十五条至第十七条约定，委托管理事项包括：房屋建筑及公用部分的维修、养护和管理；小区公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修养护和管理；公用楼顶、绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；楼道、道路、绿地、公共场所的卫生清洁，垃圾的收集、清运；交通与车辆行驶与停放秩序的管理；维持小区公共秩序；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；等等。第十八条约定，委托管理期限自本合同签订之日起至小区业主委员会依法成立并另行签订物业管理委托合同之日止。第二十二条约定，已交付使用的物业管理费，住宅按每月每平方米2.6元，按建筑面积计算，由乙方向业主或使用人收取；新入住业主的物业管理费应从甲方告知业主的收房日期计算；对于甲方未出售的空置房屋，乙方不收取物业管理费用及其他费用；小区公用设施水、电费用据实分摊，由乙方向业主收取；每月5日至18日由乙方向业主或物业使用人收缴物业管理服务费、水电费、电梯维护费及其他相关费用，逾期缴纳的，从逾期之日起，每天按应交物业管理费用的千分之五扣罚滞纳金。该合同上未载明签订日期。2014年10月27日，兆霖公司（甲方，卖方）与刘欢（乙方，买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买广州市黄埔区丰乐北路128之二（B1-1）2205房。合同第五条约定，物业服务费为每月每平方米2.6元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。刘欢持有的不动产权证显示其所有的广州市黄埔区丰乐北路128之二2205房的建筑面积为108.99平方米。君和物业主张刘欢每月应缴物业管理费为283.37元。同日，君和物业（甲方）与刘欢（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议第四条约定，乙方交纳费用时间为从发展商向乙方交楼之日起开始缴交；住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.6元收取；管理费首次预收三个月，以后以月为单位收取，于当月的25日前缴交；自用水电费（如属于甲方收取）及公共水电分摊费于当月的25日前缴交。第十一条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应按欠费总额每日3‰的标准给付逾期交费违约金。2016年1月16日，刘欢办理了收楼手续。涉案房屋所在楼栋于2017年8月4日进行竣工验收备案。2020年9月27日，君和物业委托广东广悦律师事务所向刘欢邮寄律师函，催收2018年7月1日至2019年11月30日的物业管理服务费4765.1元及违约金7308.26。刘欢确认收到该律师函，未按律师函中的要求支付物业管理费及违约金。2019年11月20日，广州市君和名成花园业主委员会（以下简称“君和业委会”）向全体业主发出《关于新旧物业交接事宜告全体业主书》，载明：君和名成花园业主委员会于2019年11月17日与长城物业集团股份有限公司广州分公司签订《物业服务合同》，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款，君和物业须于2019年11月17日起15日内退出君和名成花园小区物业管理区域。请各位业主在在新旧物业交接协议达成后结清与君和物业的物业管理费，费用交至2019年11月份。从2019年12月份起（不论是否完成交接），本小区业主依法不需再向君和物业交纳物业管理费。刘欢主张君和物业存在工作人员对其进行了人身伤害、君和物业违规侵占地下负一层及会所、未对电梯及外墙等进行维护、未清理垃圾等问题，并提交了行政处罚决定书、治安调解协议书、照片、电梯查验报告、微信聊天记录、视频等证据予以证明。其中，电梯查验报告显示由长城物业集团股份有限公司广州分公司出具，但无该公司盖章；开挖道路及玻璃破裂的照片未显示拍摄时间及拍摄地点；君和名成花园小区业主向有关部门反映外墙剥落情况的时间为2020年7月20日；显示楼道有老鼠的照片为2019年12月28日拍摄；显示小区堆放垃圾、杂物的照片于2020年11月23日拍摄。君和物业对上述证据均不予确认。庭审中，刘欢主张君和物业要求的违约金标准过高。以上证据，有《前期物业管理委托合同》《商品房预售合同》、不动产权证、《前期物业服务协议》、律师函及送达凭证、《关于新旧物业交接事宜告全体业主书》《入伙会签章》《君和名成花园业主钥匙接收表》《君和名成花园交房验收记录单》《业主资料、物品领取清单》、行政处罚决定书、治安调解协议书、照片及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，君和物业与刘欢签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘欢于2016年1月16日收楼，并实际享受了君和物业提供的物业服务，故君和物业要求刘欢自其收楼之日缴纳物业管理费，合法有据，本院予以支持。对于刘欢提及的君和物业在在提供物业管理中存在的问题，首先，刘欢提交的证据有些未标明形成时间，有些证据形成于在君和物业退出君和名成花园小区之后，刘欢提交的该些证据不足以证明其主张。其次，虽然存在君和物业工作人员致使刘欢受伤的事实，但这一行为与本案的物业服务合同纠纷分属不同的法律关系，若刘欢认为君和物业在其中有侵权行为，可另行要求君和物业承担侵权责任。最后，若刘欢认为君和物业未履行或者未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，其可要求君和物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒交物业管理费，故对刘欢以君和物业在提供服务期间存在问题为由拒交物业管理费的意见，本院不予采纳。君和业委会于2019年11月17日与长城物业集团股份有限公司广州分公司签订《物业服务合同》，则兆霖公司与君和物业签订的《前期物业管理委托合同》的委托管理期限自该日届满。根据君和业委会出具的《关于新旧物业交接事宜告全体业主书》，君和业委会给予君和物业15日的时间退出君和名成花园小区物业管理区域，且告知全体小区业主向君和物业交纳物业管理费至2019年11月，故君和物业要求刘欢支付2018年7月1日至2019年11月30日的物业管理费4817.29元（283.37元/月×17个月），于法有据，本院予以支持。刘欢未按时向君和物业支付物业管理费，已构成违约，其应依约向君和物业支付逾期支付物业管理费的违约金。鉴于刘欢对君和物业主张的违约金标准提出异议，君和物业又未举证证明其实际损失，故本院酌情调整2018年7月1日至2019年11月30日期间的违约金标准为按每日万分之五计算，即刘欢每月应以283.37元为本金，按每日万分之五的标准，自当月26日起计至实际清偿之日止，每月违约金的数额均以不超过本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘欢自本判决生效之日起五日内向原告广州君和物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年11月30日的物业管理费4817.29元；二、被告刘欢自本判决生效之日起五日内向原告广州君和物业管理有限公司支付2018年7月至2019年11月逾期支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金以283.37元为本金，按每日万分之五的标准，自当月26日起计至实际清偿之日止，每月违约金的数额均以不超过本金为限）；三、驳回原告广州君和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由原告广州君和物业管理有限公司负担24元，被告刘欢负担25元。案件受理费原告广州君和物业管理有限公司已预交，被告刘欢应负担的案件受理费由其在履行本判决时向原告广州君和物业管理有限公司迳付，本院不作退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二一年二月二十四日书记员  钟思钰