河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终173号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李树鹏，男，1985年10月30日出生，蒙古族，现住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：赵福林，河北环都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王立新，女，1966年10月26日出生，汉族，现住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：李若非，河北思洋律师事务所律师。 上诉人李树鹏因与被上诉人王立新房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李树鹏的委托诉讼代理人赵福林、被上诉人王立新的委托诉讼代理人李若非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李树鹏上诉请求：撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初1076号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，李树鹏在合同履行期间并不存在违约行为。1、根据双方在2018年7月17日签订的《商业房屋租赁合同》(以下简称合同)第三条的约定，前半年第一个月支付租金20万元，后半年的第一个月支付租金10万元。双方签订合同的时间是2018年7月17日，李树鹏已经给了王立新两个月的装修期，所以合同约定的租期是从2018年9月1日，即王立新应当支付租金的时间是每年的9月份支付20万元，每年的3月份支付10万元，但截至到2020年5月份，王立新一直未支付租金，致使李树鹏的租金权益无法得到实现。且李树鹏在做出锁门行为之前已经通知过王立新，但王立新仍未支付租金。为此，李树鹏为防止自身的损失进一步扩大，对涉案房屋进行封锁。2、庭审中，通过双方提交的微信记录显示，李树鹏在锁门之前已经通知过王立新，李树鹏已经履行了告知义务，但是王立新在收到信息后仍然不支付租金致使李树鹏的租金权益一直无法得到实现，李树鹏为维护自身的合法权益而采取的一种必要手段，以此来督促王立新支付租金，而且李树鹏仅仅是在2020年5月4日下午锁门，5月7日，王立新却自行将房门撬开继续营业。王立新提交的证据中也显示，在2020年6月份时，李树鹏也通知过王立新去李树鹏姐姐处领取电箱钥匙，但是王立新却未领取，视为放弃了自己的权利。王立新使用李树鹏房屋营业收取利益是侵害了李树鹏的租金权益。王立新在此期间也一直和李树鹏沟通，王立新也想继续承租该房屋，但是却在7月份无故单方解除合同，其行为也构成违约。二、一审法院计算租金错误，其时间应当计算至2020年11月17日。王立新至今未同李树鹏办理交接手续，由于王立新搬出房屋时未将房屋钥匙交付给李树鹏，李树鹏也无法对房屋进行验收，其涉案房屋仍在王立新实际控制并占有状态下，导致李树鹏的房屋至今无法继续出租。且王立新单方提前解除合同，导致李树鹏从2020年7月至2020年9月18日的租金利益无法得到实现。该部分损失应当由王立新继续承担，王立新的上述行为已经构成了合同的违约。但一审法院却以王立新2020年7月18日自行提出租房这一违约行为作为计算租金的截止时间无事实和法律依据。三、因王立新逾期支付租金且单方违约解除合同，应承担年租金20%的违约责任。根据合同第十条的约定，如王立新无故解除本合同及其他违约行为应承担年租金20%违约金。本案中，是由于王立新逾期支付租金在先，且在未支付租金的情况下，无故单方提前解除合同，王立新已经违反了合同第十条的约定，该条款的约定并不违反合同法的相关规定，属于双方的意思自治，是对违约方的一种惩罚性措施，王立新应当承担6万元的违约金，一审法院却未支持李树鹏的诉讼请求，无事实和法律依据。四、李树鹏与王立新签订的合同明确约定，其装饰装修都为李树鹏所有，且无需补偿，但一审法院却判令李树鹏赔偿装修残值无法律依据。1、根据双方签订的合同第六条的约定，对于王立新的装饰装修，能搬迁的，不能把搬迁的，归李树鹏所有，李树鹏不予补偿。该条款并未违法合同法的相关规定，属于双方的意思自治，对于该条款的约定，应当受到法律的保护，且是王立新单方违约在欠付租金的情况下不继续租赁房屋，其损失都应由王立新自行承担，但一审法院却抛开合同的约定，判令李树鹏赔偿装修残值无法律依据，属于枉法裁判。2、王立新主张的装饰装修赔偿费仅仅提交了一份装修合同，但是并未提交支付付款凭证，购买装修材料发票等相关证据。该证据是一份孤证，无法形成完整的证据链条。但是一审法院却作为定案的依据，无法律依据。3、一审法院判令李树鹏承担30%的责任，无事实依据。首先本案中，李树鹏不存在过错，不应承担责任。其次，李树鹏与王立新签订的合同中也约定了装饰装修归李树鹏，但是一审法院却判令王立新承担30%的责任，属于超出了合同约定的范围，无任何法律依据。五、王立新租赁涉案房屋系用于医疗经营，且已经用涉案房屋的地址办理了营业执照。该行为属于主合同的附加部分，现在涉案房屋，王立新不再继续承租，其主合同已经不存在，其附加合同也应当一并解除。因此，王立新应当将营业执照占用涉案房屋的经营地址进行迁出，但是一审法院却在判决中只字未提，程序上和实体上存在重大错误。 王立新答辩称，一、关于合同的起始时间以及租金交付问题，双方合同是2018年7月17日，合同约定了两个月的装修不收取租金，因此从2018年9月17日开始计算租金。二、合同约定第一个月支付20万元租金实际已经支付八个月，到2020年5月17日，综合考虑具体原因是受到新冠疫情的影响，应当按照最高院的指导规定免除承租人的部分租金，锁门系被答辩人的违约行为，锁门并且停水停电导致答辩人租赁合同经营的目的不能实现，其应当对违约行为承担违约责任。三、被答辩人主张房屋由答辩人控制没有依据，在答辩人搬走物品的时候，被答辩人故意拖延不同意办理手续，是恶意的。一审法院判决装修损失按照30%计算，没有超出合同约定，答辩人装修所花费远远超出这些，被答辩人要求注销营业执照也是不合法不合理的，李树鹏的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李树鹏向一审法院起诉请求：1、王立新向李树鹏支付租金100000元及违约金60000元;2、王立新向李树鹏支付迟延缴纳租金利息暂定12000元（按照中国人民银行同期贷款利率从2020年1月2日算至实际支付之日止)；3、王立新向李树鹏支付过度拆除装修费45000元;以上总计217000元。4、诉讼费由王立新负担。 王立新向一审法院提出反诉请求：1、李树鹏返还保证金10000元；2、李树鹏赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值243200元；3、李树鹏赔偿药品损失10912元；4、李树鹏支付违约金60000元；5、李树鹏就已收取的500000元租金提供合法的增值税发票；6、李树鹏承担本案反诉费用。 一审法院认定事实：2018年7月17日，李树鹏与王立新签订了《商业房屋租赁合同》，约定将李树鹏所有的位于张家口市桥西区出租给王立新使用，租赁期限10年，自2018年9月1日至2028年9月1日。年租金为30万元，每年分两次支付。前半年第一个月支付20万元，后半年第一个月支付10万元。合同第三条第五款约定合同签订后两个月为装修期，装修期不收租金。庭审中双方确认房屋交付的时间为2018年7月17日，王立新将该房屋进行装修后用于开办新奥门诊部。截至2020年2月的房租王立新已经缴纳，2020年3月至8月后半年房租未缴纳。2020年1月王立新因疫情关门歇业，后李树鹏催要房租，王立新请求李树鹏降租，双方未达成一致产生纠纷。5月4日下午，李树鹏给王立新发送短信告知其要锁门、断电，随其用Ｕ型锁将门诊部从外边锁住，并断电。2020年7月18日王立新自行将门打开将全部物品搬走。 一审法院认为，李树鹏、王立新之间签订《商业房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。李树鹏、王立新双方均应依约履行各自义务。合同签订后，因双方约定了两个月装修期间不收租金，故王立新交付租金的时间段应为房屋交付当日之后两个月开始计算，即前半年从当年9月18日开始至次年3月17日，后半年从次年3月18日至次年9月17日。王立新2020年3月17日之前的租金已经支付。2020年3月18日之后的租金王立新以疫情期间门诊没营业为由请求免除或降低租金，与李树鹏协商未果。庭审中，王立新抗辩疫情属于不可抗力，其逾期付款的违约责任应予免除。本案中，李树鹏并未因王立新的欠租行为请求解除合同，法律也未明确规定××属于不可抗力，李树鹏前半年已经缴纳房租20万元，按月算已经交至2020年5月18日，但王立新未按照合同约定在2020年3月18日至4月18日一个月内缴纳后半年房租，属于违约。李树鹏5月4日为催收房租所实施的断电、锁门行为，系在合同履行过程中的违约行为，导致合同无法继续履行。综合以上，李树鹏、王立新双方均存在违约行为，故李树鹏、王立新要求对方承担违约金及逾期缴纳租赁利息的诉讼请求均不予支持。王立新于2020年7月18日将全部物品搬离租赁房屋，一审法院认定双方签订的商业房屋租赁合同已经于2020年7月18日解除。王立新应按照约定支付其实际占有房屋期间（2020年5月18日至7月18日）的租金50000元；关于李树鹏主张的过度装修费，庭审中双方提供的微信聊天记录表明李树鹏事先已经知道装修程度，并未提出反对意见，故该请求不予支持。关于王立新要求返还保证金的请求，因双方合同约定履行完毕之后退还，现因双方混合过错原因导致合同提前解除，故王立新该反诉请求不予支持；关于王立新提出要求李树鹏赔偿药品损失的请求，因李树鹏对证据不认可，王立新未能提供其他证据予以佐证药品数量及损坏程度和原因，故一审法院因其证据不足无法支持；关于王立新要求李树鹏提供已经收取500000元房租增值税发票的请求，因双方未在合同中明确约定，一审法院不予支持；关于王立新主张的装修物残值，其租赁该房屋后从事医疗门诊，经李树鹏同意进行了装修，因双方均未提交鉴定申请，结合王立新提交的新奥门诊部与王潘签订的装修工程施工合同，根据双方各自行为导致合同提前解除的过错程度，一审法院予以支持王立新主张的243200元的30%即72960元。判决：一、李树鹏与王立新签订的商业用房租赁合同2020年7月18日予以解除；二、王立新支付李树鹏房屋租金50000元；三、李树鹏赔偿王立新装饰装修物残值72960元；以上二、三项合并，李树鹏给付王立新22960元，此款于判决生效后五日内日一次性付清。四、驳回李树鹏及王立新其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李树鹏与王立新签订的《商业房屋租赁合同》系合法有效合同，双方应按照合同约定履行权利义务。一、对于双方争议的租赁费交付期限的认定。依据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。因合同第三条租金及支付第1项中约定“前半年的第一个月支付200000元”，但并未对确定的第一个月的起算时间，双方对此发生争议，故应结合合同相关条款予以确定。上述条款项下第5项约定内容为“本合同签订后的两个月为装修期，装修期间甲方不收取租金”，合同签订的时间为2018年7月17日，装修期应当于2018年9月17日终止，即起租日应从2018年9月18日开始计算，据此前半年第一个月的期限应理解为9月18日至10月17日，一审法院对此期限的认定符合法律规定，本院予以支持。二、对于合同履行过程中违约行为的认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，王立新在接收租赁房屋后具有按期支付租金的义务，李树鹏负有保持租赁物符合约定用途的义务。在第二个租赁年度，王立新未在后半年第一个月（3月18日至4月17日）交付100000元租金，该期间虽发生疫情，但逾期支付租金的行为仍存在过错。李树鹏采取私立救济将租赁房屋实施了断电、锁门行为，妨害了租赁房屋的正常使用，也存在过错，故此双方均存在违约行为，致使租赁合同目的不能实现，双方请求对方承担违约金及逾期缴纳租赁利息的诉讼请求依法不予支持。三、对于欠付租赁费和装修装饰残值数额的认定。结合双方当事人微信聊天记录，因合同无法继续履行，王立新于2020年7月18日将全部物品搬离租赁房屋，并在7月27日微信告知李树鹏交钥匙等事宜，一审法院以2020年7月18日为合同解除时间并无不当，并以此判令王立新支付其实际占有房屋期间的租金符合法律规定。对于装修装饰残值，依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。王立新对租赁房屋装修装饰得到了李树鹏的同意，因双方租赁合同约定的租赁期限为10年，考虑到实际租赁使用时间较短，一审法院综合本案实际情况及双方存在的过错，划定赔偿比例并无不当。因合同中对于装饰装修补偿约定系以租赁期届满为前提，李树鹏主张装修装饰不予补偿的理由不能成立，本院不予支持。另因双方未对营业执照事宜进行约定，且李树鹏亦未在一审中主张该项诉求，一审法院未予处理并无不当。 综上所述，李树鹏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4554元，由上诉人李树鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  马瑞云 审判员  闫 格 二〇二一年二月十八日 书记员  耿晓虹