重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初11354号原告：段金喜，男，1987年7月15日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：吴丽勤，重庆子希律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯艳，重庆子希律师事务所律师。被告：许光碧，女，1942年10月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：胡军，男，1972年9月15日出生，汉族，住重庆市北碚区。两被告共同委托诉讼代理人：何春润，重庆大新律师事务所律师。原告段金喜与被告许光碧、胡军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段金喜及其委托诉讼代理人吴丽勤、侯艳，被告胡军及其与许光碧的共同委托诉讼代理人何春润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段金喜向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助办理位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋的过户手续；2.请求判令被告支付违约金4万元；3.本案的诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2010年6月10日，北碚区人民政府征地办公室与许光碧签订了《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》，确认被告作为执行北碚府发（2008）89号文件征地政策选择货币安置住房且以前未定向回购房屋的征地拆迁户，享有优惠购房的资格。两被告系母子关系。2016年9月25日，原告与两被告签订了《户头转让协议》，约定由原告以20000元价格购买二被告位于××镇××小区×苑二室一厅安置住房的名额及户头等。二被告承诺配合原告提供相关购房手续和办理过户登记手续。2016年9月26日，原告代许光碧和重庆市××组团建设开发有限公司签署了《××苑小区定向回购房屋销售合同》，原告实际缴纳了上述房屋购房款和物业专项维修资金共计159460元，后续又缴纳了涉案房屋的物业管理费、电费、热水器安置费、管道燃气设施工程安装等费用。涉案房屋已由原告装修并占有使用至今，已超过四年。现涉案房屋已满足变更产权登记的条件，但二被告怠于履行。经原告多次催告，二被告仍不配合办理涉案房屋产权过户手续。且在双方短信沟通中，被告明确表示不再履行合同，要收回房屋。被告的行为已构成预期违约。原告起诉来院。被告许光碧、胡军辩称，1.2016年6月10日两被告与原告签订了《户头转让协议》无效。涉案房屋属于安置房，具有特定的主体资格。2009年6月10日，北碚区人民政府征地办与乙方户主许光碧签订的《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》中被安置对象为许光碧、肖腾禄（许光碧的丈夫）及胡军（许光碧的儿子）三人。肖腾禄与许光碧于2004年2月10日结婚。2015年4月3日，肖腾禄去世。肖腾禄生前获得的15平方米安置资格没有得到肖腾禄的儿子、女儿的继承处理。2016年9月25日的《户头转让协议》未经肖腾禄的继承人同意，应当视为参加协议的主体不全，所以无效。2.《户头转让协议》约定的过户时间还未到。协议约定如果当时不能过户，五年后办理该房屋过户手续。从2016年9月25日起算，过户时间应为2021年9月25日之后，涉案房屋还未到过户时间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月25日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了《户头转让协议》，协议约定：甲方现有××苑小区二室内一厅（65平方米左右）安置住房的名额及户头。乙方现购买甲方××小区安置住房的名额及户头，该名额及户头总定价为2万元。乙方先支付给甲方定金5000元，在9月26日抓阄和签定协议，甲方帮乙方完善后续手续后，乙方再支付给甲方余款15000元。注：2016年9月26日乙方自己抓阄，楼层高低好坏与甲方无关。甲方在转让户头及名额后，不能找任何理由违约。如违约按乙方购买户头名额2万元的双倍金额支付给乙方；注：该房屋购买总价的两倍赔偿给乙方。如果政府26号抓阄那天，乙方当天可以上户的话，甲方配合乙方完善上户手续，手续费由乙方自已支付。如果当天不能上户或过户，五年过后乙方办理该房屋的过户手续。甲方第一时间配合，乙方完善过户手续，过户手续费也由乙方自己支付。2016年9月26日，原告通过抓阄确定房屋为南苑4幢2单元8-2。同日，许光碧出据收条确认收到原告支付的安置指标户头转让费2万元，并注明安置指标户头房屋为北碚区××镇××苑××号。同日，原告代许光碧（乙方、买方）与重庆市××组团建设开发有限公司（甲方、卖方）签订了《佳汇苑小区定向回购房屋销售合同》，合同约定乙方向甲方回购位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋，乙方支付购房款154100元及物业专项维修资金5360元。2016年10月7日，原告向重庆市××组团建设开发有限公司支付了涉案房屋的购房款及物业专项维修资金合计159460元。2016年10月9日，重庆市××组团建设开发有限公司发出××苑小区入住通知单。后原告入住了涉案房屋，并使用房屋至今。2020年10月，重庆市规划和自然资源局颁发了涉案房屋的产权证，产权证号为渝（2020）北碚区不动产权第××××号，坐落于北碚区××镇××路××号，权利人为许光碧，共有情况为单独所有。另查明，2010年6月10日，许光碧（乙方、户主）与重庆市北碚区人民政府征地办公室（甲方）签订了《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》，协议约定：为实施北碚区城市规划项目建设，已征收北碚区××镇××村××社（组）全部集体土地，乙方在征地范围内的房屋按规划要求必须全部拆除，甲乙双方达成如下协议：一、乙方有房安置人员共3人，其中：（一）此次征地农转非人员1人，姓名：许光碧。（三）住房安置对象的配偶或未成年子女为城镇户口，经审核在他处确无住房并长期与配偶或父母居住在征地拆迁范围内的人员1人，姓名肖腾禄。（四）征地公告发布之日前，同时符合三个条件的城镇人员1人，姓名胡军。二、货币安置住房标准。三、货币安置住房结算方式:（一）乙方货币安置住房款为：1.安置费1人×30平方米×2300元/平方米=69000元；2.安置费2人×15平方米×1750元/平方米=52500元。（二）鼓励货币安置住房按时搬迁奖励费：60平方米×300元/平方米=18000元。（三）货币安置住房搬家补助费，由甲方一次性付给乙方搬家补助费（两次合并计发）3人以下户（含3人）：1户×500元/次×2次=1000元。（四）货币安置住房搬迁补助费，由甲方一次性付给乙方：即3人×1000元/人=3000元。（五）按时搬迁奖励费:1户×3000元/户=3000元。四、根据本协议第三条第（一）至（八）项，甲方支付给乙方146500元。庭审中，原告举示了其与胡军的短信聊天记录，拟证明原告通知胡军协助办理过户手续，胡军予以拒绝。且短信显示胡军明知确知原告要违约收回房屋。胡军的行为已构成预期违约，即使双方约定的过户时间未到，原告仍有权要求被告提前配合办理过户义务。被告对证据的真实性无异议，但认为履行过户义务的时间未到，被告有权拒绝过户。被告举示了结婚证，拟证明许光碧与肖腾禄于2004年2月10日结婚。原告对证据真实性无异议，但认为与本案无关。被告举示了火化证，拟证明肖腾禄在回购房协议签订之前去世，其继承人并未对肖腾禄的财产进行继承。原告对证据真实性无异议，但认为火化证缺页不完整，且上载明的身份证号码与结婚证上身份证号码不一致，不认可其合法性与关联性。且肖腾禄死亡至今已长达五年多，在此期间被告及其家庭其他安置对象或肖腾禄的继承人从未对此提出异议，原告有理由相信许光碧有权处理涉案安置房。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》｛【法释（2012）8号】2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过｝第三条规定，当事人方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本院对被告以该协议处分了案外人的权利无效的意见不予采纳。从涉案房屋权属登记来看，产权证明确载明涉案房屋为许光碧单独所有。且原告交纳了涉案房屋的全部房款，装修入住多年，在期间并无其他人员对房屋主张过任何权利。本院认为原被告签订的《户头转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按协议约定履行各自义务。被告应按协议约定协助原告办理涉案房屋的过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方虽在合同中明确约定在2016年9月25日起五年后再行过户，但胡军在2020年10月至11月期间与原告的短信中明确表示反悔，要将涉案房屋要回来。胡军的行为已构成预期违约，故应承担相应的违约责任。现原告要求两被告履行涉案房屋过户义务，本院予以支持。对于违约金问题，因原告并未举示损失的证据，被告主张违约金过高要求调低的意见较为合理，结合双方合同的履行情况以及被告的违约程度，故本院认为违约金按5000元计较为合理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》｛【法释（2012）8号】2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过｝，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告许光碧、胡军于本判决生效之日起15日内协助原告段金喜将位于重庆市北碚区××镇××路××号的房屋过户登记至原告段金喜名下；二、被告许光碧、胡军于本判决生效之日起15日内支付原告段金喜违约金5000元；三、驳回原告段金喜的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由被告许光碧、胡军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵红媚二〇二一年二月一日书记员  石文程