四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初318号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所地:四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7#，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，总经理。 委托诉讼代理人：安晓华，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号××。 被告：李晓辉，男，1973年1月12日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被告：李静，女，1970年3月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）与被告李晓辉、李静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告合纵物业公司的委托诉讼代理人安晓华，被告李晓辉、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2014年7月16日至2020年7月15日期间的物业管理费4907元、垃圾清运费432元、滞纳金1601.7元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月11日，原告与被告所在的小区业委会签订了《阳光馨园小区物业服务合同》，合同约定：物业费0.66元/月/平方米、垃圾清运费6元/月，物业费按季收取。逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。被告的房屋建筑面积为94.17平方米，合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告从2014年7月16日起至2020年7月15日未支付物业服务费。原告多次书面向被告催讨物业管理费，但被告仍未支付拖欠的物业费。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告李晓辉、李静承认未交纳2014年7月16日至2020年7月15日的物业服务费。辩称，原告入驻后对小区不完整的消防系统和门禁系统没有进行安装完善，一直未予整改。被告愿意向原告交纳30%的物业服务费及全部的垃圾清运费，不认可原告主张的滞纳金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了准予变更登记通知书、《阳光馨园小区物业服务合同》及《阳光馨园小区物业服务合同（续签）》、阳光馨园小区物业承接查验协议、房屋信息摘要、《催费通知单》照片等。 经质证，被告对原告提交的准予变更登记通知书、房屋信息摘要没有异议，对阳光馨园小区物业承接查验协议的真实性没有异议；承认两次收到了原告的书面催费通知单但认为原告入驻后应当对设施设备进行完善。对《阳光馨园小区物业服务合同》及《阳光馨园小区物业服务合同（续签）》不予认可，认为阳光馨园小区业主委员会没有权利代表业主签订物业服务合同。 被告亦提交了如下证据：照片打印件11张，拟证明小区内存在车辆乱停乱放，乱摆摊，被告居住单元楼消防设施、过道吊顶及路灯损坏未修理，系因原告不作为。 经质证，原告认为被告提交的照片无法看出是阳光馨园小区，不能证明原告没有尽到服务义务，对被告提交的照片不予认可。 本院认定事实如下：（2018）川0402民初2883号民事判决系已发生法律效力的判决，对该判决认定的事实，本院予以确认，即阳光馨园小区业主委员会第二届于2013年8月1日成立，任期3年，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处予以备案。2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）的执行机构阳光馨园业主委员会与攀枝花市合纵物业管理有限公司（乙方）签订了《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月/平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用，包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用，业主除缴纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再缴纳其他费用）；物业服务费用及地面占地停车费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；法定税费；物业管理企业的利润；小区停车场公共责任保险费；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方缴纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极缴纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付应纳物业服务费千分之五的滞纳金；合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止。在《阳光馨园小区物业服务合同》中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理等进行了明确约定。合同签订后，攀枝花市合纵物业管理有限公司入驻阳光馨园小区为该小区提供物业服务。攀枝花市合纵物业管理有限公司于2007年2月12日登记成立，2016年2月26日，攀枝花市合纵物业管理有限公司变更企业名称为四川合纵物业服务有限公司。 2013年1月30日，攀枝花市东区住房和城乡建设局、攀枝花市东区瓜子坪街道办事处、阳光馨园社区居委会、阳光馨园业委会、天宇实业公司、天宇物业公司在阳光馨园社区二楼会议室召开了小区物业交接协调会并形成了《关于“阳光馨园”小区物业管理的各项移交及整改方案》会议纪要，载明：“……二、消防栓、灭火器等实物已按现有实际情况和数量与业委会进行了现场查验和核实并已汇总，汇总统计表内容需由移交双方于3月29日前进行核对，根据双方认可后的核对结果中显示的缺陷部分由天宇物业负责进行统一采购材料后与车库消防图纸一并移交至业委会，再由业委会负责联系现有物业单位进行安装配置（注：三期应配备的消防设备及图纸，由天宇实业提供给天宇物业后再移交至业主委员会）。……六、三期门禁系统和楼道修复。1.由天宇实业公司安排施工单位分栋、分户进行安装调试，天宇物业负责发放业主卡及告知业主如何使用门禁卡。完工后通知业委会、开发商、天宇物业三方现场验收签字确认。2.楼道吊顶和墙面补刷与第1条同时进行，时间在5月底前完成。” 本院在本案中经审理认定事实如下：1.2018年12月11日，阳光馨园小区业主委员会与原告续签了《阳光馨园小区物业服务合同》，约定物业服务费由业主按半年向合纵物业公司缴纳，每次缴费时间为：每半年首月1-15日前缴纳当期物业服务费；未能按时足额缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应缴费用的5‰支付违约金；合同期限为2019年1月16日至2024年1月15日。续签的《阳光馨园小区物业服务合同》对收费标准、物业服务的内容、垃圾清运费等未作变更或补充。2.李晓辉、李静系攀枝花市东区隆庆路359号XX幢一单元XX号住房共同所有权人，该房屋位于阳光馨园小区，房屋建筑面积为94.17平方米，应按0.66元/月/平方米缴纳物业管理费。李晓辉、李静未向合纵物业公司缴纳2014年7月16日至2020年7月15日期间共计72个月的物业管理费、垃圾清运费，经合纵物业公司书面催收后，仍未缴纳。 被告对上述事实不持异议，原告提交的证据亦能够证明该事实，对原告提交的证据本院予采信。被告提交的照片原告不予认可，由于照片的拍摄地点不明确，亦不能反映其所主张的原告不作为的情况，本院不予采信。 本院认为，合纵物业公司与阳光馨园小区业主委员会签订的物业服务合同是民法典施行前成立的合同，虽双方约定的合同期限至2024年1月15日，但合纵物业公司于本案中所主张的物业服务费截至2020年7月15日，根据《最高人民法院关于适用时间若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；……”之规定，本案应适用合同签订和争议发生时的法律和司法解释。 对合纵物业公司关于物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，阳光馨园小区业主委员会系依法成立，其作为业主大会的执行机构依法代表阳光馨园小区全体业主与合纵物业公司签订阳光馨园小区物业服务合同，符合法律的规定，该物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，同时对阳光馨园小区全体业主具有约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合纵物业公司自2014年1月起为包括李晓辉、李静在内的“阳光馨园小区业主提供了物业管理服务，李晓辉、李静作为小区业主理应按合同的约定向合纵物业公司交纳相应的物业服务费。据此，李晓辉、李静应当向合纵物业公司缴纳2014年7月16日至2020年7月15日期间的物业服务费94.17㎡×0.66元/㎡/月×72月=4475元，对合纵物业公司主张的超出部分，本院不予支持。李晓辉、李静承认合纵物业公司主张的垃圾清运费432元，不违反法律的规定，本院予以确认，对合纵物业公司主张李晓辉、李静支付2014年7月16日至2020年7月15日期间的垃圾清运费6元/月×72月=432元，本院予以支持。 对合纵物业公司主张李晓辉、李静支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，虽合纵物业公司与阳光馨园小区业委会于2014年1月11日签订的《阳光馨园小区物业服务合同》中约定了滞纳金的收费标准，但合纵物业公司提交的《催费通知单》的打印照片不能反映合纵物业公司的实际催收时间，致本院无法核算滞纳金数额。2018年12月11日双方续签的《阳光馨园小区物业服务合同》中亦未对滞纳金予以约定，合纵物业公司以续签的《阳光馨园小区物业服务合同》中的违约金条款作为李晓辉、李静支付滞纳金的依据，于法无据。因此，对合纵物业公司主张李晓辉、李静支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 对李晓辉、李静以合纵物业公司在物业服务工作中存在不作为为由拒绝交纳物业服务费的抗辩理由问题，本院认为，首先，依据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据之法律规定，李晓辉、李静提交的照片不足以证明合纵物业公司在物业服务工作中存在不作为的事实。其次，对李晓辉、李静着重提出的合纵物业公司入驻后未对不完整的消防系统和门禁系统进行安装、修复问题，根据《物业管理条例》第二条“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”之规定，安装完善消防系统和门禁系统并非物业服务企业的法定义务。且阳光馨园小区的消防和门禁系统在合纵物业公司入驻前已存在设施设备缺失的问题，根据阳光馨园小区物业承接查验协议及合纵物业公司与阳光馨园小区业主委员会签订的物业服务合同的约定，安装完善消防系统和门禁系统亦不是合纵物业公司的约定义务，因此，李晓辉、李静以合纵物业公司入驻后未对缺失的消防和门禁系统予以完善为由拒绝交纳物业服务费，无事实和法律依据。第三，因物业服务系针对广大业主，具有公共性，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。因此，即使合纵物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，李晓辉、李静作为业主有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以此为由拒不交纳物业费既不符合法律的规定，还可能影响合纵物业公司的物业服务质量，损失其他业主的利益。综上，李晓辉、李静的该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、李晓辉、李静于本判决生效之日起十日内一次性支付四川合纵物业服务有限公司2014年7月16日至2020年7月15日期间的物业服务费4475元、垃圾清运费432元，共计4907元； 二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由李晓辉、李静负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二一年二月二十三日 书记员  严媛