四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初9384号 原告：成都市高新区科华豪雅饭店有限公司，住所地：成都市高新区科华南路339号。 法定代表人：江昴，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡金凤，四川同兴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋柯蓉，四川同兴达律师事务所律师。 被告：成都玛丽亚月安健康咨询有限公司，住所地：成都高新区科华南路339号2栋1层2号。 法定代表人：刘靓，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：何芙蓉，四川央济华律师事务所律师。 被告：四川玛丽亚天府实业有限公司，住所地：成都市武侯区红牌楼路445号2栋8单元301号。 法定代表人；陈雪莲，职务不详。 委托诉讼代理人：段晨曦，四川岷山律师事务所律师。 原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司（以下简称豪雅饭店公司）与被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司（以下简称玛丽亚月安公司）、被告四川玛丽亚天府实业有限公司（以下简称玛丽亚实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2020年12月10日进行开庭，原告豪雅饭店公司的委托诉讼代理人胡金凤，被告玛丽亚月安公司的委托诉讼代理人何芙蓉，被告玛丽亚实业公司的委托诉讼代理人段晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪雅饭店公司向本院提出诉讼请求：1.玛丽亚月安公司向豪雅饭店公司支付欠付的租金合计3274845.24元、水费15765.39元、污水处理费5474元、电费166661.39元；2.玛丽亚月安公司支付豪雅饭店公司垫付的燃气费及违约金13515.98元；3.玛丽亚月安公司支付逾期支付租金的违约金（按当期日租金5%的标准，自应付当期租金之日的次日起至实际足额支付租金之日止，暂计算至2020年7月31日的违约金为363294.26元）；4.玛丽亚月安公司支付解除合同的违约金2245461.63元；5.玛丽亚月安公司支付律师基础代理费100000元；6.玛丽亚实业公司就上述玛丽亚月安公司应向豪雅饭店公司支付的所有款项在未出资本息范围内承担补充赔偿责任；7.本案诉讼费用、保全担保保险费由玛丽亚月安公司、玛丽亚实业公司承担。事实与理由：2015年5月18日，豪雅饭店公司与玛丽亚月安公司签订《商铺租赁合同》，约定豪雅饭店公司将位于成都高新区××路××号××大厦××层××号××层整层出租给玛丽亚月安公司，租赁期限为2015年7月1日起至2024年1月31日止。合同对于租金的标准、支付方式以及违约责任进行了明确约定。合同约定逾期支付租金超过30日或累计逾期超过30日，豪雅饭店公司有权单方解除租赁合同，不退还玛丽亚月安公司交纳的履约保证金，且应按租赁合同租金总额的30%支付违约金。其后，双方签订补充协议，对租金标准进行了变更，其余内容仍按租赁合同执行。合同履行期间，因玛丽亚月安公司多次未按合同约定按时足额支付租金，豪雅饭店公司于2020年7月15日向玛丽亚月安公司送达了解除通知书，合同解除。同时，玛丽亚实业公司作为玛丽亚月安公司的股东之一，应当在未出资本息范围内就上述应付款项承担补充赔偿责任。 玛丽亚月安公司答辩称，1.确实存在欠付租金，只是双方对于欠付租金的金额有细微的差别；2.违约金标准过高，请求予以调整。我方已支付了履约保证金855200.64元，该履约保证金已足以弥补豪雅饭店公司的损失，因此两项违约金不应当重复计算。 玛丽亚实业公司答辩称，1.关于合同履行方面同意玛丽亚月安公司的观点；2.水电气费等费用不是合同中应当支付的费用，不应由豪雅饭店公司来主张；3.关于保函费，不应视做诉讼成本；4.本案不符合股东出资加速到期的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年5月18日，成都市高新区明宇豪雅滨河酒店管理有限公司（甲方，出租方，现更名为豪雅饭店公司）与成都月安健康咨询有限公司（乙方，承租方，现更名为玛丽亚月安公司）签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.租赁房屋位于成都市高新区××路××号××大厦××层××号××层，建筑面积分别为225.72平方米、4281.99平方米；2.玛丽亚月安公司承租房屋用于健康咨询、产后恢复；3.租赁期限为103个月，自2015年7月1日至2024年1月31日，装修免租期自2015年7月1日起，至2016年1月31日止，共计7个月；4.玛丽亚月安公司于2015年11月1日前向豪雅饭店公司支付履约保证金855204.24元，合同有效期内，玛丽亚月安公司不得以任何理由要求豪雅饭店公司从其支付的履约保证金及其他押金性质的款项中直接抵扣其应向豪雅饭店公司及物业方支付的租金和其他费用。本合同终止／解除后，经豪雅饭店公司验收确认租赁房屋及设施设备无损坏，且玛丽亚月安公司无任何拖欠费用及违反合同约定之行为，在双方办理结算手续后予以不计息全额退还；5.租金标准：每月租金具体为：2016年2月1日至2018年1月31日，3楼整层每月88元／㎡，102-1号房源每月225元／㎡；2018年2月1日至2020年1月31日，3楼整层每月93.28元／㎡，102-1号房源每月238.5元／㎡；2020年2月1日至2022年1月31日，3楼整层每月98.88元／㎡，102-1号房源每月252.81元／㎡；6.租金按建筑面积计算，每3个月一个支付周期，玛丽亚月安公司应于2015年5月25日前支付首期租金，即2016年2月1日至2016年4月30日租金共计1282806.36元，之后应于每个支付周期届满5个工作日前支付下期租金；7.102-1号房源物业服务费按该租赁房屋建筑面积计算，收费标准为每月24元／㎡；3楼整层除免租期外，其余时段租金包含物业费，由豪雅饭店公司内部结算；8.停车费、网络费、电话费、室内水／电费等使用房屋中产生的费用由玛丽亚月安公司自行承担；9.玛丽亚月安公司逾期支付租金，自应付当期租金之日的次日起至实际足额支付租金之日止，按当期日租金5%标准向豪雅饭店公司支付违约金；10.玛丽亚月安公司逾期支付物业服务费、水／电费等该房屋日常使用中产生的相关费用的，玛丽亚月安公司应赔偿因此给豪雅饭店公司造成的损失，且豪雅饭店公司有权采取相关措施，由此引起的损失以及相应的法律责任由玛丽亚月安公司承担；11.玛丽亚月安公司具有下列行为的，豪雅饭店公司有权单方解除合同，不退还玛丽亚月安公司交纳的履约保证金，且玛丽亚月安公司应按本合同租金总额30%向豪雅饭店公司支付违约金：（1）逾期支付租金超过30日或累计逾期超过30日；（2）玛丽亚月安公司未按时足额交纳物业服务费、水电费等应由玛丽亚月安公司承担的费用，逾期超过30日或累计逾期超过30日；12.玛丽亚月安公司根据本合同约定而应向豪雅饭店公司支付各种费用、违约金及赔偿等，豪雅饭店公司均有权直接从履约保证金中进行扣除，不足部分豪雅饭店公司有权追偿。此种情况下，为使履约保证金维持初始金额，玛丽亚月安公司应于履约保证金不足之日起3日内补足，否则按逾期支付租金承担违约责任；13.本合同约定玛丽亚月安公司应赔偿给豪雅饭店公司的损失包括但不限于：豪雅饭店公司向玛丽亚月安公司追偿所支出的律师代理费、诉讼费、差旅费及其他豪雅饭店公司所遭受的直接损失、间接损失；14.合同终止／解除后，玛丽亚月安公司须于合同终止／解除之日起3日内将租赁房屋恢复原状并撤场，否则自逾期之日起，玛丽亚月安公司遗留在房屋内的物品，视为玛丽亚月安公司放弃其所有权，豪雅饭店公司有权自行处置，且豪雅饭店公司有权按实际超期天数以当期租金标准的两倍收取房屋占用费。 签订上述租赁合同之后，豪雅饭店公司与玛丽亚月安公司又签订《补充协议》，经协商：1.同意将原定交房日期顺延15日，即交房日期为2015年7月16日，同时2016年5月16日至2016年6月20日期间免收租金；2.原合同约定3F租金单价为88元/㎡，租金单价含物业费，相关结算由豪雅饭店公司内部划账。现协商后，从2016年10月1日起3F租金租金变更为72元/㎡，物业费16元/㎡，由玛丽亚月安公司分别向豪雅饭店公司和物业管理公司交纳。102-1号房源租金及物业费约定与原合同保持不变。 合同签订后，玛丽亚月安公司向豪雅饭店公司支付履约保证金855204.24元。之后，在双方合同履行过程中，玛丽亚月安公司存在多次逾期支付租金的行为，直到2020年1月开始，便未再支付租金。 2020年7月15日，豪雅饭店公司向玛丽亚月安公司发出《商铺租赁合同》及其补充协议解除通知书，载明：贵方自2018年1月1日开始，便拖欠租赁房屋租金、物业费等相关费用，截至2020年7月15日，累计欠付租金4081799.77元，累计欠付物业费480539.28元，同时欠付2019年11月25日至2020年6月25日期间的水、电费约194862.36元。按照合同约定，逾期支付超过30日，我司有权解除合同，收回房屋并要求贵方按合同约定承担相应违约责任。现特通知贵方：1.贵我双方的《商铺租赁合同》及其补充协议于本通知书送达贵方之日解除；2.请贵方于2020年8月1日前按照合同约定将租赁房屋恢复原状并撤场。 2020年8月1日，玛丽亚月安公司向豪雅饭店公司发出《情况说明》，载明：鉴于我司与贵司的《商铺租赁合同》及其补充协议已于2020年7月15日解除，我司申请对恢复原状并撤场的时间延长10日，并承诺：在2020年8月10日前将租赁房屋按合同约定恢复原状并撤场，逾期未恢复并撤场的，我司遗留在租赁房屋内的所有物品，均视为我司放弃所有权，贵司可自行处置。 2020年8月25日，成都燃气集团股份有限公司供气分公司向玛丽亚月安公司发出《催费通知单》，载明科华南路339号1层102号于2020年7月至2020年8月气费本金12007.52元未结清，请尽快缴费。 2020年9月27日，豪雅饭店公司向成都燃气集团股份有限公司缴纳13515.98元。其中，2020年6月12日至2020年7月19日期间的气费9546.22元，违约金1346.02元；2020年7月10日至8月7日期间的气费2461.3元，违约金162.45元。 关于水费、电费、污水处理费，豪雅饭店公司向本院提供了一份案涉房屋所在物业的物管公司，即成都明宇环球商业管理有限公司明宇大厦物业服务中心出具的水电费欠费明细，显示自2019年11月25日至2020年7月22日，玛丽亚月安公司欠付电费合计166661.39元，污水处理费5474元，水费15765.39元，并同时提供了豪雅饭店公司缴纳相应费用的发票。 另查明： 1.玛丽亚月安公司的股东之一为玛丽亚实业公司。 2.豪雅饭店公司为本案纠纷委托四川同兴达律师事务所律师进行诉讼，并支付律师费100000元。 3.豪雅饭店公司在2020年8月20日已将案涉三楼房屋再次出租。 以上事实有双方当事人身份信息、《商铺租赁合同》及其补充协议、《解除通知书》《情况说明》、银行回单以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，豪雅饭店公司与玛丽亚月安公司签订的《商铺租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同内容于法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案双方对于合同于2020年7月15日解除以及租金计算至2020年7月31日没有异议，故本案争议焦点如下：1.本案的法律适用；2.欠付租金的具体金额以及相应的逾期支付租金违约金如何计算；3.豪雅饭店公司主张的水费、电费、污水处理费、燃气费及违约金能否支持；4.解除合同违约金能否支持；5.律师费、保函费能否支持；6.玛丽亚实业公司是否应承担补充赔偿责任。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、欠付租金的具体金额以及相应的逾期支付租金违约金如何计算 关于豪雅饭店公司主张的2018年1月1日至2020年7月31日期间欠付的租金，实际包括2020年7月15日合同解除之前的租金以及7月16日至7月31日合同解除之后的房屋占有使用费，豪雅饭店公司主张金额为3274845.24元，玛丽亚月安公司称，根据其单方计算的金额为3271289.51元。对于欠付租金的金额，举证责任在豪雅饭店公司一方，现其提供的证据只有其单方制作统计表，并未提供其他证据证明具体的收付款金额，应承担举证不能的不利后果。因此本院确认欠付金额为玛丽亚月安公司自认的3271289.51元，其中包括7月16日至7月31日合同解除之后的房屋占有使用费201738.64元。 关于逾期支付租金违约金，玛丽亚月安公司在合同履行过程中，确实存在逾期支付租金的行为，应按合同约定承担相应的违约责任，合同约定为玛丽亚月安公司逾期支付租金的，自应付当期租金之日的次日起至实际足额支付租金之日止，按当期日租金5%标准向豪雅饭店公司支付违约金，对此，豪雅饭店公司自愿将违约金计算起始时间确定为2020年1月1日，属于当事人自愿处分权利的行为，本院予以认可。关于计算标准，根据合同的文义约定，存在如下理解，第一，只要存在逾期支付租金行为，玛丽亚月安公司便向豪雅饭店公司支付日租金5%标准的违约金，则此违约金为可计算得出的固定金额；第二，逾期支付租金，每日按日租金5%标准支付违约金，则该违约金为持续计算的金额，随着欠付时间的推移而变化。豪雅饭店公司主张为第二种理解方式，同时提出，如法院不认可其理解，则认为按第一种理解计算的违约金金额过低，申请调整计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍。本院认为，首先，根据合同的文字约定，确存在上述两种不同的理解，属于合同对违约金的计算约定不明确；其次，根据合同对此约定的上下文进行理解，在前面存在“自应付当期租金之日的次日起至实际足额支付租金之日止”这样时间状语的情况下，接下来随即约定“日租金5%”的标准，结合上下文的语义，应该是在这个时间段内，按照每日进行计算，即第二种理解；再次，约定逾期付款违约金的本义应该是惩戒逾期付款的违约行为同时督促履行，如按照第一种方式进行理解，不足以达到惩戒与督促的力度，也不符合双方对此约定的初衷；最后，在合同存在约定不明确，且豪雅饭店公司申请考虑损失，调整计算标准的基础上，本院本着违约金应以实际损失为依据，即苛处违约金的原则为“补偿性为主、惩罚性为辅”，对玛丽亚月安公司逾期付款违约金的计算标准进行调整，调整为：从2020年1月1日起至实际付清之日止，每日以欠付租金3069550.87元为基数（3271289.51元-201738.64元=3069550.87元），以万分之二为标准计算。 至于2020年7月16日至7月31日期间的房屋占有使用费201738.64元，为属于是合同解除之后继续使用房屋的损失补偿，其实质为损失，而违约金亦为玛丽亚月安公司逾期支付租金给豪雅饭店公司造成的损失，对于逾期支付损失再要求损失的主张，本院不予支持。 三、豪雅饭店公司主张的水费、电费、污水处理费、燃气费及违约金能否支持 关于上述费用及产生的违约金，根据合同约定应由玛丽亚月安公司承担。 关于燃气费及违约金，豪雅饭店公司提供了相应的收据票据及明细，玛丽亚月安公司亦予以认可，本院对13515.98元燃气费及燃气费违约金予以支持。 关于水费、电费、污水处理费，豪雅饭店公司向本院提供了一份案涉房屋所在物业的物管公司，即成都明宇环球商业管理有限公司明宇大厦物业服务中心出具的水电费欠费明细，显示自2019年11月25日至2020年7月22日，玛丽亚月安公司欠付电费合计166661.39元，污水处理费5474元，水费15765.39元，并同时提供了豪雅饭店公司垫付相应费用的发票。虽然庭审中，玛丽亚月安公司对物业服务中心出具的明细不予认可，认为系豪雅饭店公司聘请的物业单位，两者具有利害关系，但对此玛丽亚月安公司并未提供相应的证据材料，因此对其此项抗辩不予认可，对豪雅饭店公司提供的欠付明细予以认可，对于豪雅饭店公司主张的玛丽亚月安公司应支付的欠付电费166661.39元，污水处理费5474元，水费15765.39元予以支持。 四、解除合同违约金能否支持 根据合同约定，玛丽亚月安公司逾期支付租金超过30日，豪雅饭店公司有权单方解除合同，不退还玛丽亚月安公司交纳的履约保证金，且玛丽亚月安公司应按本合同租金总额30%向豪雅饭店公司支付违约金。故豪雅饭店公司根据该约定将玛丽亚月安公司缴纳的履约保证金855204.24元予以没收，并同时主张解约违约金2245461.625元。本院认为，合同中的此两项约定均系对于提前解除合同违约责任的承担方式的约定，而违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，其支付应以损失为基础，关于豪雅饭店公司的实际损失，其主张具体包括：第一，免租期的租金，玛丽亚月安公司应按实际履行情况进行补足；第二，房屋的空置期；第三，佣金损失，因大楼需要重新招租，与中介公司签订的委托合同而支付的佣金；第四，恢复原状的费用。对此，本院主要从以下几个方面考虑： 首先，双方合同中并未约定玛丽亚月安公司享受的减免的免租期租金在合同因玛丽亚月安公司违约而解除后应予以补足，豪雅饭店公司无法依据合同直接主张该部分损失。但与此同时，豪雅饭店公司基于双方为期8年有余的租赁合同而给予玛丽亚月安公司超半年的免租期，系豪雅饭店公司给玛丽亚月安公司经营前装修期间的租金优惠，意在出让部分可得利益，减少玛丽亚月安公司装修成本，促使相对方与之完成缔约，从而在合同约定期间内获取利益的行为。但玛丽亚月安公司尚未履行完毕全部合同期间便提前违约而撤场，致使豪雅饭店公司出让了免租期租金利益而未完全获得租赁期间的租金收益，玛丽亚月安公司理应对其进行适当赔偿。 其次，关于空置期租金损失。本院认为，首先，合同确因玛丽亚月安公司提前违约解除，导致豪雅饭店公司需要重新寻找下一任租客，使合同不能处于8年的长期稳定租赁状态，确实存在空置期的损失，但与此同时，无论合同是自然到期终止，还是违约解除，势必都会产生寻找下一任租客的空置期，属于自然的商业风险，不能将由此产生的所有空置期租金损失全部由对方承担。 再次，关于招租佣金，同理，属于是豪雅饭店公司寻找下一任租客的费用，且为非必要费用，不应由玛丽亚月安公司一方全额承担。并且豪雅饭店公司提供的招租委托合同中的委托方为案外人，并非豪雅饭店公司，豪雅饭店公司并未实际证明其损失的存在。 最后，关于恢复原状的费用。合同约定，合同解除后，玛丽亚月安公司应将租赁房屋恢复原状后腾退，除豪雅饭店公司同意无须恢复的之外。现玛丽亚月安公司撤场时并未将房屋恢复原状，至于其提出的豪雅饭店公司表示无须恢复原状，但其并未提供相应证据，本院不予认可。故，在双方并未明确无须恢复的情况下，玛丽亚月安公司应进行恢复，因其未履行恢复义务而导致豪雅饭店公司因恢复原状而额外支出的费用，玛丽亚月安公司应予以承担。但豪雅饭店公司提供的恢复原状所签订的拆除合同为案外人四川富美鼎建企业管理有限公司，无法证明豪雅饭店公司与该案外人之间的关系，故无法将四川富美鼎建企业管理有限公司支付的费用直接认定为豪雅饭店公司所花费的金额。 综上，豪雅饭店公司确因玛丽亚月安公司违约而存在损失，但豪雅饭店公司举示的上述证据无法证明其损失的具体金额，同时玛丽亚月安公司也认为约定的违约金金额过高，请求调整，本着违约金的调整以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院综合考虑上述情况，在确认豪雅饭店公司可以不返还玛丽亚月安公司履约保证金的情况下，酌定玛丽亚月安公司应向豪雅饭店公司支付违约金400000元。 五、律师费、保函费能否支持 关于律师费，因双方在租赁合同中予以明确约定，并已发生，故豪雅饭店公司要求玛丽亚月安公司支付律师费的诉求予以支持。 关于保函费，豪雅饭店公司提供的证据无法证明该保函费用系因本案纠纷而产生，故不予支持。 六、玛丽亚实业公司是否应承担补充赔偿责任。 关于豪雅饭店公司要求玛丽亚实业公司承担补充赔偿责任的诉请，已经突破了房屋租赁合同法律关系的范围，属于确定债务后，需要依据公司法另案处理的法律关系，在本案之中不应一并处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付欠付的租金及房屋占有使用费共计3271289.51元； 二、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付逾期支付租金违约金，计算方式为：以3069550.87元为基数，从2020年1月1日起至实际付清之日止，每日以万分之二为标准计算； 三、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付水费15765.39元； 四、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付污水处理费5474元； 五、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付电费166661.39元； 六、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付燃气费及违约金13515.98元； 七、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付违约金400000元； 八、被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司支付律师费100000元； 九、驳回原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取30999元，由被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司负担24862元，原告成都市高新区科华豪雅饭店有限公司负担6137元。保全费5000元，由被告成都玛丽亚月安健康咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年二月二十四日 书记员  曾娜