天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初14084号原告：管晓祥。委托诉讼代理人：赵宇，天津瀛略律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽君，天津瀛略律师事务所实习律师。被告：张海生。原告管晓祥与被告张海生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管晓祥及委托诉讼代理人赵宇、赵丽君到庭参加诉讼。被告张海生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告所交纳的首年租金200000元、押金20000元；3.判令被告赔偿原告因为履行本合同的损失240000元（损失总额为306211元，含装修款170000元、家具款60321元、空调款25000元、厨房设备20300元、排烟设备25590元、广告牌匾费5000元，但原告只主张240000元）。更正说明：家具款计算有误，应为60310元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月7日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》（涉案房屋位于天津市河西区××路××号××号、××大厦南侧），双方约定：租期6年，自2019年6月15日至2025年6月14日，用途为商业，年租金为每年200000元，押金20000元。现原告已向被告交纳租金200000元（2019年5月8日-9日分四次银行转账）、押金20000元，合计共220000元。原告进场装修并采购餐馆所需的家电家具设备等，准备餐馆的开门营业。但2019年5月，河西区城管部门在检查中，以租赁的房屋没有规划批准手续、属于违章建筑为由，责令不得开门营业。原告得知此事，多次通知被告解释非法建筑的原因及后续处理方案，被告推诿再三，至今不能解决。2019年12月10日，河西规划局的《政府公开信息答复书》及附件显示：案涉房产无规划手续。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定以未按建设工程规划许可或未按规划许可内容建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑、超期的临时建筑为标的的租赁合同无效，但如在一审庭审辩论终结前对许可审批程序予以补救，可认定有效。故此，特向贵院提起诉讼，望法院根据事实及法律，依法判决，维护原告的合法权益。诉讼过程中，原告放弃“3.判令被告赔偿原告因为履行本合同的损失240000元（损失总额为306211元，含装修款170000元、家具款60321元、空调款25000元、厨房设备20300元、排烟设备25590元、广告牌匾费5000元，但原告只主张240000元）的诉讼请求。”原告向本院提交如下证据：第一组证据证明双方合同关系及租赁物无规划手续，合同无效。1.1.《房屋租赁合同》，证明原、被告双方的租赁合同关系；1.2.《承诺书》，证明被告对不能租赁事实的认可；1.3.《责令限期拆除通知》，证明相关房产属于违建、合同无效；1.4.天津市规划和自然资源局河西分局的《政府信息公开答复书》及附件，证明相关房产属于违建、合同无效。第二组证据证明原告履约支付了租金和押金。2.1.（200000元）租金银行打款凭证（共4笔每笔50000元），证明原告已支付租金200000元；2.2.（20000元）押金微信转款截图打款凭证（共2笔每笔10000元，证明原告已支付押金20000元）。第三组证据证明原告履约相关费用支出，合计306211元。3.1.《川南家装装饰工程公司承包合同书》，证明装修费用170000元的损失；3.2.空调明细，证明空调款25000元；3.3.《香河家具城商品买卖合同》（嘉亿龙家具城），证明餐饮家具的费用；3.4.厨房设备明细，证明厨房设备20300元；3.5.排烟设备明细，证明排烟设备25590元；3.6.广告牌匾支出凭证，证明广告牌匾费5000元；3.7.租赁物及赔偿实物照片，证明相关物品的现状。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组、第二组证据，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院对其证明力均予以确认；因原告放弃第3项诉讼请求，故原告第三组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告（乙方）与被告（甲方）于2019年5月7日签订《房屋租赁合同》，双方约定被告作为出租人将坐落于天津市河西区××路××号××号（××大厦南侧）出租给原告。租赁期限：签订日期为2019年4月29日，起租期自2019年6月15日至2025年6月14日止，期限6年；用途为商业；租金：2019年6月15日至2022年6月15日每年租金（人民币）200000元整；2022年6月15日至2025年6月15日止每年租金（人民币）210000元整；租房押金20000元；付款方式：第一年租金于2019年4月28日乙方缴付20000元定金后，执照下来之前；转账到甲方账户（收款人：张海生，平安银行账户：××），每年度租金应于下一年度开始前15日，转账到甲方账户。第一年为年趸缴200000元的方式，第二年起则按半年缴付的方式缴纳租金；免租期为40天（即：2019年6月15日前），正式计租期为2019年6月15日。甲方应在乙方第一次缴纳租金时，交付房屋和钥匙、水卡、电卡等相关物品；甲方保证出租该房屋没有任何债务经济方面的纠纷；同时甲方承诺能用此房屋协助乙方办理营业执照。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。双方另约定了其他内容。合同签订后，原告于2019年5月8日、9日分四次每笔50000元向被告转账共计支付租金200000元。2019年4月28日、5月27日原告分两次通过微信每次10000元向被告支付押金共计20000元。原告称自2019年5月8日开始装修，5月30日装修结束，餐馆的名称为天津市河西区××菜馆。2019年5月22日，天津市河西区人民政府天塔街道办事处、天津市河西区天塔街综合执法大队向天津市河西区××菜馆发出《责令限期拆除通知》，内容为：“你在河西区××路××号××号进行商业经营过程中设置的户外广告牌匾违反《天津市市容和环境卫生管理条例》第二十五条及《天津市户外广告设置管理规定》第七十四条的有关规定，现责令你自本通知之日起2日内自行拆除，逾期不拆，天塔街及天塔街综合执法大队将依法强制拆除。”2019年6月5日，天津市河西区人民政府天塔街道办事处向天津市规划和自然资源局河西分局发出《协助调查函》，请求协助调查涉案房屋是否在该局办理《建设工程规划许可证》。当日，天津市规划和自然资源局河西分局作出《关于协助调查函的复函》，复函内容如下：“根据你单位所提供的信息情况，对协助调查函中提及的部位，我分局未办理任何规划许可手续。”2019年12月10日天津市规划和自然资源局河西分局就涉案房屋是否办理规划手续的问题向原告送达了《政府信息公开答复书》及附件。2019年7月4日，被告向原告出具承诺书一份，内容为：“今有张海生对下述事项作出承诺：承诺事项：张海生与管晓祥为朋友关系，张海生于2018年12月10日由××和××处租到房屋一处，××路××号，经张海生撮合与管晓祥合作经营饭馆，除前期张海生部分投资外，管晓祥后期陆续投入约50余万元。现因该房屋被查涉嫌违建目前无法经营，导致直接损失严重，现张海生和管晓祥共同维权，要求出租人××、××赔偿相关损失，因为管晓祥这次损失与张海生有直接关系，故张海生特向管晓祥承诺，在房屋被相关部门确实正式认定为违建，且确实无法经营时，管晓祥和张海生必须相互配合的情况下，走法律程序共同维权，张海生承诺先期赔付管晓祥所投的全部合理损失。（7月份之内先期拿出220000元部分损失费，剩余损失具体数额双方确定后在房屋定性时由张海生先期垫付）。”原告与被告就租赁赔偿事宜协商未果，故原告成讼。诉讼过程中，原告放弃“3.判令被告赔偿原告因为履行本合同的损失240000元（损失总额为306211元，含装修款170000、家具款60321元、空调款25000元、厨房设备20300元、排烟设备25590元、广告牌匾费5000元，但原告只主张240000元）的诉讼请求。”被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案《房屋租赁合同》虽然系原、被告真实意思表示，但租赁物并未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设，故该《房屋租赁合同》不具有法律效力。现原告请求判令原、被告于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”经查，原、被告签订《房屋租赁合同》前后，原告共计向被告支付房屋租金200000元，押金20000元。由于涉案合同无效，故原告请求判令被告返还原告所交纳的首年租金200000元、押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿放弃第3项诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定的处分原则，本院准予。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告诉请的抗辩。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第一条、第二条规定，判决如下：一、原告管晓祥与被告张海生于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起10日内，被告张海生返还原告管晓祥首年租金200000元、押金20000元，共计220000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，减半收取计3950元，由原告管晓祥负担1650元，由被告张海生负担2300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  马起泉二〇二一年二月二十六日书记员  吕 莹郭艳萍本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。法信超链：国家法律2篇×《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。