北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33395号原告：刘晶，女，1986年2月14日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：北京世纪小森酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路**院**楼**218。法定代表人：高佩。被告：北京斑斓家酒店管理有限公司，，住所地北京市延庆区永宁镇太平街村东北角**楼**法定代表人：程岩。原告刘晶（以下简称原告）与被告北京世纪小森酒店管理有限公司（以下简称世纪小森公司）、被告北京斑斓家酒店管理有限公司（以下简称斑斓家公司，与世纪小森公司并称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，二被告经本院公告送达起诉状和开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付欠付的4个月租金24000元；2.判令二被告支付原告逾期违约金36000元（按照月租金的150%共计算4个月）。事实和理由：2017年4月26日，斑斓家公司的业务代表孙某与我签订《北京市房屋租赁合同》，约定承租我名下北京市朝阳区东直门外大街的房屋，使用期限3年，每月租金6000元，支付方式为押一付三。合同规定斑斓家公司应在每年4月16日、7月18日、10月18日，1月18日支付下一季度房租。2017年9月，因孙某即将从斑斓家公司离职，其将租房权益转让给世纪小森公司，但实际使用方仍为斑斓家公司，租房协议变更为我、孙某、世纪小森公司“权利义务转让”三方协议。2018年5月3日，二被告又与我签订“权利义务转让”三方协议，世纪小森公司将租房权益转让给斑斓家公司。截止2020年4月，斑斓家公司尚欠我2018年4月房租6000元，2020年2月、3月、4月房租18000元，现二被告均未支付，按照合同约定，二被告应按照月租金的150%支付违约金。故我诉至法院。二被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2017年4月15日，原告（出租人、甲方）与孙某（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定：第一条：房屋坐落于北京市朝阳区XXX室（以下简称XXX号房屋），建筑面积39.08平方米，房屋所有权人为刘晶。第二条：租赁用途为居住。第三条：房屋租赁期限自2017年4月26日至2020年4月25日，共计叁年，甲方应于2017年4月16日前将房屋按约定条件交付给乙方，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条：租金标准及支付方式为每月6000元，租金总计216000元，支付方式为银行汇款，押一付三，提前七日支付下一季度房租，各期支付日期：第一次于2017年4月16日支付18000元，第二次于2017年7月18日支付18000元，第三次于2017年10月18日支付18000元，第四次于2018年1月18日支付18000元。……第八条：……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达1000元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。……第九条：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的150%向乙方支付违约金；乙方有上述第四款约定的情形之一的，应按月租金的150%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的150%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同还约定了其他事项。《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》签订后，原告（甲方、出租方）与孙某（乙方、原承租方）、世纪小森公司（丙方、现承租方）签订《权利义务转让协议》，该协议未记载签约日期，约定孙某将《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》项下承租人的权利义务全部转让给世纪小森公司，承租人变更为世纪小森公司，孙某已支付的房屋租赁保证金相应之权利义务也一并转让给世纪小森公司。庭审中，原告表示前述转让协议签订时间应为2017年9月。2018年5月3日，原告（甲方、出租方）与世纪小森公司（乙方、原承租方）、斑斓家公司（丙方、现承租方）签订《权利义务转让协议》，将《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》项下承租人的权利义务全部转让给斑斓家公司，承租人变更为斑斓家公司，已支付的房屋租赁保证金相应之权利义务也一并转让给斑斓家公司。原告提交其名下招商银行交易流水，2017年4月17日张某某向原告转账24000元，2017年7月20日张某某向原告转账18000元，2017年10月20日张某某向原告转账18000元，2018年1月19日斑斓家公司向原告转账18000元，2018年7月20日斑斓家公司向原告转账18000元，2018年10月19日斑斓家公司向原告转账18000元，2019年1月18日斑斓家公司向原告转账18000元，2019年4月25日斑斓家公司向原告转账18000元，2019年12月17日斑斓家公司向原告转账12000元，2019年12月18日斑斓家公司向原告转账12000元，2019年12月20日斑斓家公司向原告转账12000元，2019年12月31日斑斓家公司向原告转账6000元，2020年1月17日斑斓家公司向原告转账6000元。对于上述已支付租金，原告称2019年12月17日、12月18日转账18000元系二被告补交2019年10月至12月的房租；2019年12月18日、12月20日转账18000元系二被告补交2019年7月至9月的房租；2019年12月31日转账12000元系二被告补交2018年5月、6月的房租，至此二被告尚欠其2018年4月份房租及2020年2月至4月房租共计24000元。为此，原告还提交其催缴房屋租金的短信、微信记录佐证。原告表示1222号房屋的租赁期间为2017年4月26日至2020年4月25日，但因二被告未按时支付房屋租金，其多次催促后二被告表示没有钱支付，故其于2020年3月12日将1222号房屋收回，房屋租赁保证金未退还；又因孙某为世纪小森公司的员工，二被告实际系一家公司，故向二被告共同主张未付房租及违约金。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让。根据原告提交的两份《权利义务转让协议》，《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》中的乙方即承租人已于2018年5月3日变更为斑斓家公司，原告提交的银行交易流水亦可证明相应的实际履行情况，故《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》项下欠付的租金应由斑斓家公司清偿，并就迟延履行债务的行为承担违约责任。原告以二被告为关联公司为由主张连带责任，欠缺法律依据；原告提交的招商银行交易流水虽显示斑斓家公司曾于2019年1月19日向原告支付2018年1月至3月期间的租金，但该行为发生在第二份《权利义务转让协议》签订之前，结合本案现有证据，该行为仅能视为第三人代为履行行为，故本院对原告要求世纪小森公司承担给付义务的主张不予支持。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现因斑斓家公司未按期支付租金，且经催告后仍未支付，原告有权解除合同并收回房屋，现原告自述已于2020年3月12日收回房屋，故斑斓家公司实际占用1222号房屋至2020年3月12日，故斑斓家公司实际应付而未付的租金为3个月的房屋租金共计18000元；房屋租赁保证金6000元，因合同未约定房屋租赁保证金处理方式，故本院从斑斓家公司的欠付租金中予以抵扣。就违约金，原告主张的违约金计算标准具备合同依据，但计算期间应为3个月，合计金额为27000元。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告北京斑斓家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘晶欠付租金12000元、违约金27000元；二、驳回原告刘晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京斑斓家酒店管理有限公司负担（原告刘晶已预交，被告北京斑斓家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告刘晶）。案件受理费1300元，由原告刘晶负担325元（已交纳），由被告北京斑斓家酒店管理有限公司负担975元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  郝 卓二〇二一年二月二十四日法官助理  唐 舒书 记 员  王兆博