江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初7182号原告：章凡壮，男，1997年4月15日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：许智，江苏德沛律师事务所律师。被告：韩树芳，女，1955年12月7日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。被告：伍明明，男，1978年12月1日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。被告韩树芳、伍明明共同委托诉讼代理人：仲军成，江苏华脉律师事务所律师。被告：伍明玲，女，1981年8月9日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。原告章凡壮与被告韩树芳、伍明明、伍明玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序于2020年9月18日第一次开庭进行了审理，后依法转为普通程序组成合议庭，于2020年12月11日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告章凡壮及其委托诉讼代理人许智、被告伍明明及被告伍明明、韩树芳共同委托诉讼代理人仲军成、被告伍明玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章凡壮向本院提出诉讼请求：1、解除原告与伍某平、韩树芳签订的关于沭阳县房屋买卖合同；2、被告退还原告购房款40万元及违约金8万元（被告韩树芳作为合同相对人承担责任，被告伍明明、伍明玲在继承伍某平涉案房屋遗产范围内承担责任），后原告同意将违约金调整为40000元。事实和理由：2019年2月22日，原告和伍某平、韩树芳签订沭阳县房屋买卖合同，伍某平、韩树芳以40万元的价格将位于沭阳县房屋出售于原告。后原、被告到沭阳县人民法院达成调解协议，沭阳县人民法院依法作出（2019）苏1322民初3740号民事调解书，调解原被告于2019年2月22日签订的关于沭阳县的房屋买卖合同合法有效；被告伍某平、韩树芳在上述房屋具备办理不动产权证书条件时，协助原告办理该房屋产权登记过户手续。后原告按约将40万元购房款给付伍某平。2019年4月，伍某平因病去世。后伍国平儿子伍明明以虚假诉讼和侵犯其权益名义到沭阳县人民法院起诉要求撤销（2019）苏1322民初3740号民事调解书，后贵院依法认定涉案房屋为家庭共有，伍明明享有该房屋部分所有权，法院认为伍某平，韩树芳将不可分割的财产出售给他人，其处置行为侵害了其他共有人的权益，法院撤销了调解书中被告伍某平、韩树芳在上述房屋具备办理不动产权证书条件时，协助原告办理该房屋产权登记过户手续的内容。现该判决已生效。原告认为原告与伍某平，韩树芳签订房屋买卖合同，原告按约给付购房款40万元，原告已完成合同义务。伍某平，韩树芳在出售房屋时出具该房屋为其个人所有的证明，导致原告认为该房屋不存在他项权利，才与伍某平，韩树芳达成买卖协议。现法院认定该房屋为家庭共有，并且撤销协助过户相关内容导致双方签订的房屋买卖合同目的已无法实现，根据原告和伍某平、韩树芳签订的房屋买卖合同约定，应视为出卖方违约，其应承担成交价格20%的违约金。被告韩树芳、伍明明辩称：1、2019年2月22日双方签订的房屋买卖合同属于双方恶意串通形成的无效合同，韩树芳的签名是利用欺骗方式取得，实际上双方并没有发生房屋买卖关系，而是基于其他法律关系进行房屋担保抵押，为了担保抵押订立的该份合同，是不真实的，具体表现在标的物的价值上，其价格远远低于市场价，另原告为了达到占有房屋的目的，向法院提起虚假诉讼，欺骗法院作出调解书；2、根据法律规定如果原被告之间债权债务关系成立，被告也只是在其继承的遗产范围内承担责任，现被告未继承伍某平任何遗产，且伍某平也未留下遗产，涉案房屋是2000年时候伍明明从邬军处购买宅基地后建设，一、二层是伍明明在2000年至2002年伍明明个人出资建造，伍某平在这期间没有出资，第三层也是伍明明2005年建造的，也不存在继承问题；3、由于双方的买卖合同系恶意串通形成，原告自身恶意订立合同，自身存在重大过错，被告对于合同的订立不知情也未参与，也非合同的相对人，且不存在任何过错，因此不赔偿任何损失和违约金；4、即使房屋买卖合同有效，违约金条款是无效格式条款，原告明知合同无法履行，如果认定房屋不是伍明明个人财产，建房时伍明玲已成年有收入属于家庭成员，对家庭有一定贡献，其也应占有份额。被告伍明玲辩称：我是在父亲伍某平去世后才知道这个合同，在此之前我没有和我父亲在一起。原告提供的我母亲韩树芳签委托书的视频，是在家里没有别的人的时候去的，且和我母亲说他是医保处的，给她拍摄视频是为了办理医保慢××小本子的，而且我母亲没有外人的帮助下是不能签字的，她已经脑溢血很多年了，神智不太清楚，不了解社会情况。我没有继承到我父亲任何遗产，涉案房屋和我父亲没有任何关系，是伍明明所建，不存在继承问题，对于房屋我没有出资，所以我不同意承担这个所谓的不合理债务，和我没有关系，即使法院认定涉案房屋有我父亲的份额，我也放弃继承。本院经审理查明：2019年2月22日，被告伍明明、伍明玲的父母亲伍某平、韩树芳（甲方）和原告章凡壮（乙方）签订房屋买卖合同。合同约定章凡壮以40万元购买沭阳县房屋，房屋面积为360平方米，购房款于当日付清，待房屋能办理过户登记后七日内共同到房屋所在地房产部门办理房产过户，违约责任约定甲方保证所售房屋不任何权属争议、债务纠纷，并保证该房屋无抵押、查封、租赁等它项权利，保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则视为甲方违约，甲方自愿赔违约金协议成交价格的20%及其他损失。伍某平于2019年2月22日出具一张40万元的收据给章凡壮。2019年3月6日，被告章凡壮持有上述证据对伍某平、韩树芳向本院提起诉讼，要求确认双方于2019年2月22日签订的房屋买卖合同有效并交付房屋、办理房屋过户手续。2019年3月7日，章凡壮、伍某平（亦系韩树芳的委托诉讼代理人）至本院调解，双方达成以下协议：“一、原、被告于2019年2月22日签订的关于沭阳县的房屋买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；二、被告伍某平、韩树芳在上述房屋具备办理不动产权证书条件时，协助原告办理该房屋的产权登记过户手续”。本院于2019年3月11日出具（2019）苏1322民初3740号民事调解书予以确认。在该案审理过程中，伍某平提供了昭德居委会的证明两份，证明其与韩树芳是夫妻关系，涉案房屋是自建房屋伍某平是房屋所有人。40万元购房款是仲学芹在2019年3月7日才通过银行支付给伍某平，并非双方合同约定和收据确定的时间。2019年4月2日，伍某平因故死亡，伍明明在整理遗物时发现上述事实后向本院对章凡壮、韩树芳提起第三人撤销之诉，认为自己是涉案房屋的所有权人，（2019）苏1322民初3740号民事调解书侵犯了自己的合法权益。本院于2020年1月20日作出（2019）苏1322民初11179号民事判决书，该民事判决书认为：“伍某平、韩树芳与被告章凡壮签订房屋买卖合同的标的物为房屋，必然涉及房屋权属问题，因涉案房屋所在的昭德小区是在2000年时由各家自行建设，至今未办理不动产权属登记，所以本院不能认定涉案房屋为原告伍明明个人所有。但是可以确定建房时原告已经成年且工作，有稳定的收入来源，现原告户口已经落户在涉案房屋内，而伍某平、韩树芳的户口仍在颜集农村，所以至少可以确定原告伍明明作为家庭成员也应享有部分所有权。未经其他共有人同意，伍某平、韩树芳将不可分割的财产出售给他人，其处置行为侵害了其他共有人的权益，故房屋买卖合同纠纷处理结果与原告存在法律上的利害关系，原告因不可归责于本人的原因未能参加原诉讼，现在知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉符合法律规定主体条件和程序条件。另外，伍某平、韩树芳与被告章凡壮签订的房屋买卖合同效力不在第三人撤销之诉的审查范围，并且即使伍某平、韩树芳无权处分涉案房屋也不影响合同效力，所以原告的诉讼请求部分成立，本院仅撤销（2019）苏1322民初3740号民事调解书中涉及办理房屋变更登记部分的内容”，故判决如下：“撤销本院（2019）苏1322民初3740号民事调解书第二项，即被告伍某平、韩树芳在上述房屋具备办理不动产权证书时，协助原告办理该房屋的产权登记手续”。另查明，涉案房屋宅基地为购买，涉案房屋为三层楼房，第一、二层在2000年至2002年期间建设，第三层为2005年时建设。被告伍明明与魏某于2003年2月28日领取结婚证。被告伍明明在2000年至2002年期间经营个体小吃店，伍明明并陈述其父亲下岗，父母都在小吃店帮忙。2006年被告伍明明户口落户在涉案房屋所在地。涉案房屋现由被告伍明明一家居住，被告韩树芳及被告伍明玲均不在其中居住。本院向被告韩树芳邮寄送达起诉状副本等诉讼文书，邮件于2020年9月10日签收。以上事实，由原告陈述、被告答辩、房屋买卖合同、收据、（2019）苏1322民初3740号调解笔录、民事调解书、（2019）苏1322民初11179号民事判决书、庭审笔录、银行流水、居委会证明、委托书、视频、证人证言、租赁合同、租金收据、卫生许可证、个税发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与伍某平、韩树芳之间存在房屋买卖合同关系，伍某平、韩树芳虽未经共有人同意处分涉案房屋，但并不影响该房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同应当认定为有效合同，三被告辩称房屋买卖合同是虚假的无效合同、是抵押担保、原告方骗取韩树芳签字、存在恶意串通等未能提供充分证据证明，本院不予采信。关于该房屋买卖合同能否解除，本院认为（2019）苏1322民初11179号民事判决书已经撤销了（2019）苏1322民初3740号民事调解书第二项内容，该房屋买卖合同已经无法履行，原告的合同目的无法实现，故本院对原告要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持，原告主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告未提供证据证明通知对方解除合同的时间，应认定本院向被告韩树芳送达起诉状副本之日即2020年9月10日为通知时间，故本院认定该房屋买卖合同于2020年9月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故合同解除后，原告支付的购房款40万元伍某平、韩树芳应依法予以退还，关于违约金，本院认为伍某平、韩树芳出售涉案房屋未征得其他共有人同意，导致房屋买卖合同无法履行，伍某平、韩树芳应依法承担违约责任，关于违约金数额，双方在合同中约定为80000元，原告虽存在未按合同约定日期支付购房款的违约行为，但情节较为轻微，在本案审理过程中原告自愿将违约金调整为40000元，本院认为根据公平原则和诚实信用原则，结合原告的实际损失、预期利益、合同履行情况及双方的过错程度等，原告调整后的违约金数额并不过分高于原告的损失，本院对原告主张的违约金40000元依法予以支持，因伍某平已经去世，被告韩树芳应依法对以上所述购房款及违约金承担还款责任。伍明明、伍明玲作为伍某平的第一顺位法定继承人，应当在继承伍某平的遗产范围内承担还款责任。根据原、被告提供的证据及各自的陈述，可以认定伍某平对沭阳县房屋享有份额，该房屋第一、二层的共有人为伍某平、韩树芳、伍明明，该房屋第三层的建设时间在伍明明婚后，该房屋第三层的共有人为伍某平、韩树芳、伍明明、魏某，故该房屋第一、二层三分之一的份额及第三层四分之一的份额应认定为伍某平的遗产。伍明玲明确表示放弃对伍某平涉案房屋遗产份额的继承，系其真实意思表示，且不违反法律规定，应予准许，故原告要求伍明玲承担还款责任依据不足，不予支持。对于伍明明，其虽在庭审时表示放弃继承伍某平遗产，但是基于其主张涉案房屋是其所有，且涉案房屋仍由其及家人居住，故其作为伍某平的法定继承人，也是涉案房屋的使用人及保管人，应当在继承伍某平遗产范围内对本案购房款及违约金承担清偿责任。综上，调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告与伍国平、韩树芳签订的房屋买卖合同于2020年9月10日解除；二、被告韩树芳应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告章凡壮购房款40万元并支付违约金40000元；三、被告伍明明在继承伍国平遗产范围内（江苏省沭阳县房屋第一、二层均为三分之一的份额、第三层四分之一的份额）对上述款项向原告章凡壮承担清偿责任；四、驳回原告章凡壮的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告韩树芳、伍明明负担7744元，由原告章凡壮负担1056元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元。（此页无正文）审 判 长  王俊伟人民陪审员  陈兆才人民陪审员  王树龙二〇二一年二月一日书 记 员  孙培培书 记 员  冯 浩附录一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）被告韩树芳履行专用账号：62×××39；被告伍明明履行专用账号：62×××47。不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。