天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初9436号原告:北京市信达实业总公司(天津)，住所地京山线茶淀站清河农场。法定代表人:张朝辉，经理。委托诉讼代理人：赵少可，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。被告:李倩,男,1976年5月23日出生，汉族，住天津市河西区。第三人：天津市南开区津源汽车维修中心，住所地天津市南开区苏堤路17号。经营者：李倩，男,1976年5月23日出生，汉族，住天津市河西区。第三人：天津天赐高新材料有限公司，住所地天津市西青区经济技术开发区天源道以南盛达五支路以西W15-8。法定代表人：马美朋。第三人：马红，女，1966年8月24日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：天津市明文门窗销售有限公司，住所地天津市南开区咸阳路91号院内平房31号。法定代表人：瞿明求。原告北京市信达实业总公司(天津)与被告李倩、第三人天津市南开区津源汽车维修中心（以下简称津源汽修）、天津天赐高新材料有限公司（以下简称天赐公司）、马红、天津市明文门窗销售有限公司（以下简称明文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵少可，第三人马红到庭参加诉讼。被告李倩，第三人津源汽修、天赐公司、明文公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京市信达实业总公司(天津)向本院提出诉讼请求：1.确认原告与李倩之间的租赁关系于2020年6月30日解除;2.李倩与津源汽修、天赐公司、马红、明文公司将面积约209.8平方米的天津市南开区苏堤路商业网点中间房屋（面向苏堤西里4号楼、后邻临江里14号楼、左临苏堤路19号、右临苏堤路临江里2号楼配套商店的一层独立门脸房)（以下简称案涉房屋）腾空交还原告;3.李倩向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金13.5万元,并按照每天万分之五的标准向原告支付2019年1月16日至实际支付租金之日的迟延付租违约金;4.李倩向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金66945.2元,并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿2020年7月1日至实际支付之日的利息损失;5.李倩向原告支付因转租和到期未腾房产生的违约金27000元；6.李倩赔偿原告律师费损失25000元；7.津源汽修和马红按照每年67500元的标准、天赐公司和马红按照每年33750元的标准、明文公司按照每年33750元的标准，与李倩共同向原告支付自2020年7月1日至实际交还案涉房屋之日的使用费;8.本案诉讼费由李倩和津源汽修、天赐公司、马红、明文公司承担。事实和理由：自2012年至2018年,原告与李倩多次签订租赁合同,由李倩承租案涉房屋且已履行完毕。2019年1月16日,原告与李倩签订编号为“QCB-2019-01”的《房屋租赁合同》，约定李倩承租案涉房屋用作汽车维修及保养,即用于第三人津源汽修经营，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日,租赁期届满,李倩若要继续使用案涉房屋,应当提前一个月通知原告,经原告书面同意后方可续租,否则应于租赁期届满后将案涉房屋及附属设施、设备交还原告;年租金13.5万元、房屋押金1万元,李倩应于订立租赁合同之日全额支付给原告;如未经原告书面同意,李倩将房屋转租、转借给他人使用的,按照年租金总额10%的标准支付违约金;如逾期支付租金,每逾期一日须按租金总额的万分之五支付违约金;除另有约定外,李倩出现任何一项违约行为,向原告支付年租金总额的10%作为违约金。原告如约将案涉房屋交付使用后,李倩未按约定向原告支付租金及押金,经原告多次催交,才于2019年5月13日出具《承诺书》承诺2019年6月13日前交清全部房屋租金13.5万元，但未实际履行，租期届满后,亦未将案涉房屋交还原告。2020年6月30日,原告在案涉房屋现场张贴律师函,通知李倩解除租赁关系并要求支付所欠租金及房屋使用费。经到案涉房屋现场查看,原告得知除了马红与李倩共同经营津源汽修外，李倩已将案涉房屋其他部分分别转租给天赐公司(门牌为中天动力)、明文公司(门牌为明文门窗)。现原告认为与李倩就案涉房屋的租赁关系已经解除，其欠付原告租金且违约转租，故成讼。被告李倩未作答辩。第三人马红述称，马红与李倩是远房亲戚，李倩是津源汽修的业主，马红从李倩处承租案涉房屋的一部分用于津源汽修经营，津源汽修实际使用的是三个卷帘门所占用的区域作为汽修操作间，旁边另有一间作为办公室；津源汽修旁边门脸标识为“中天动力”的是天赐公司招牌，所使用的是一大一小两个卷帘门的区域，内部打通为一间。这部分曾经由马红向李倩承租后用作津源汽修的烤漆房，后闲置。因天赐公司经理是马红的客户，就利用这间房屋放置了电池等物品，支付房屋使用费给马红，相当于其提供人员和物品，马红提供场地，双方合作对外出租电动车电池。由于上述经营的收入是马红家庭收入的唯一来源，且多年在此经营拥有稳定的客源，希望继续使用案涉房屋经营两年，为此同意直接向原告交纳租金。第三人津源汽修、天赐公司、明文公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋由天津市南开区城建配套办公室建设。1989年11月4日，天津市南开区城建配套办公室（甲方）与北京市清河农场（乙方）签订买卖协议书，约定北京市清河农场以每平方米1150元的价格购买南开区苏堤路新建的三处商业网点中间的一处，其建筑面积209.8平方米。1990年7月12日，天津市南开区城建配套办公室在协议书中注明“上述款项甲乙双方全部结清，该房产权归乙方所有”。清河农场购买上述房屋后即交由原告占用和管理。1998年11月，北京市监狱管理局依据相关文件将原告整体建制划归北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称经中公司），原告及所属企业占用的国有资产按账面价值全部无偿划给经中公司管理，故买卖协议书中所涉及的房屋亦随原告一并划归经中公司。经中公司接收后，仍授权原告继续管理使用房屋，行使占有、使用、经营、收益及进行民事诉讼等权利。该买卖协议书中所涉及的房屋即为本案案涉房屋。原告与李倩订有编号为“QCB-2019-01”的《房屋租赁合同》，约定原告将天津市南开区苏堤路17号共209平方米的门面房出租给李倩，租赁期限共12个月，自2019年1月1日至2019年12月31日止,李倩向原告承诺，租赁该房屋仅作为汽车维修及保养使用，否则李倩承担违约责任；租赁期满，原告有权收回租赁房屋，李倩应按本合同约定如期交还，完成物品清理、人员撤离、场地垃圾清理等清退事宜；李倩如要求续租,必须在租赁期满一个月之前书面通知原告,经原告同意，重新签订租赁合同;租赁期内该房屋年租金13.5万元，李倩于双方签署本合同之日将全额租金13.5万元支付给原告；李倩应于订立本合同之日将房屋押金1万元交付给原告。双方应当在房屋租期届满（或合同解除后）及时结清相关费用，完成房屋验收手续。以上程序履行完毕，原告应在扣除李倩应交的税费、维修费、拖欠租金后，三日内将剩余押金交还给李倩；未经原告书面同意，李倩不得转租、转借承租房屋；李倩有下列行为之一的，应按照年租金总额的10%向原告支付违约金并且押金不予退还：（1）未经原告书面同意将房屋转租、转借给他人使用的；李倩如逾期支付租金，每逾期一日须按租金总额的万分之五支付违约金;除另有约定外,双方有任何一项违约行为,须向对方支付年租金总额的10%作为违约金。该合同签订后，因未按约定交纳租金，李倩于2019年5月13日出具《承诺书》，载明因其本人原因一直未按约定交纳房屋租赁费总计13.5万元，承诺自签订承诺书之日起开始分批交纳上述租金，于2019年6月13日前全部交清；如未能全部交纳，原告有权单方终止租赁合同，李倩于2019年6月20日之前将房屋腾交原告；如未能腾退交还房屋，除仍应付清所欠租金外，李倩还应根据实际占用时间按照租赁合同约定的租金标准支付占用费并另行支付占用费总额20%的违约金等。后直至租赁合同约定的租期届满，李倩始终未给付租金。2020年6月23日，原告以EMS特快专递方式向李倩发出律师函，告知李倩自收到律师函之日起解除双方租赁关系等，因该函于2020年6月29日以“收件人不在指定地址且无法联系”被退回。原告又于2020年6月30日在案涉房屋张贴律师函，告知李倩自2020年6月30日起解除双方租赁关系，要求李倩于2020年7月15日之前腾房并催缴租金、违约金等。另查明，案涉房屋没有产权证，在原告与李倩签订的租赁合同中约定为“天津市南开区苏堤路17号”。该房屋实际坐落于天津市南开区××路××路××东北侧，是面向苏堤路的三座门脸房的中间一座，为一层的门脸房，其正面面对苏堤西里4号楼、背靠临江里14号楼、左临苏堤路19号（百浩社区便利店）、右临“祝子汽车维修”。案涉房屋可划分为8个开间，法庭辩论终结前的使用情况为：李倩注册的个体工商户津源汽修使用面向房屋右侧4个开间，马红自认由其自李倩处承租房屋后实际经营津源汽修；面向房屋、位于津源汽修左侧的2个开间经营招牌为“中天动力”、“中天租电锂电池特约经销商天津租赁运营服务中心”，马红自认现由天赐公司向其支付使用费，使用房屋经营电池租赁；面向房屋、“中天动力”左侧2个开间经营招牌为“特朗门窗系统明文门窗”，原告主张为明文公司经营使用。再查，在“QCB-2019-01”号房屋租赁合同签订前，原告即与李倩存在租赁关系，李倩在履行租赁合同过程中已向原告交纳过押金1万元。“QCB-2019-01”号房屋租赁合同签订后，李倩没有再次交纳押金，而是延续了此前已付的1万元押金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与李倩订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁合同订立后，原告作为出租方已经向李倩交付租赁物，李倩作为承租人理应按照合同约定的用途使用租赁物并按照约定的时间履行交纳租金的义务，其未交纳租期内的年租金13.5万元属实，现应如数履行。约定租期届满后，李倩继续使用租赁物，原告在2020年6月23日前未提出异议，依法应认定为双方原租赁合同继续有效，但租期为不定期。法律规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。2020年6月30日原告已在案涉房屋张贴律师函，告知李倩解除租赁关系并给予了适当的腾房期限，本院对原告主张双方租赁关系自该日解除予以支持。李倩应按原租赁合同约定的年租金13.5万元标准结清2020年1月1日至6月30日的租金，并按同一标准支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费。我市相关文件规定，2020年新冠肺炎疫情防控期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。由于原告是作为出租人的全民所有制企业，应对李倩需交纳的2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金给予“减三免三”优惠，即减免4.5个月的房屋租金，李倩交付16875元。在原告与李倩解除租赁关系后，李倩及案涉房屋的实际使用人，即津源汽修、天赐公司、马红、明文公司应将所占用房屋返还原告。司法解释规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现津源汽修、天赐公司、明文公司经本院合法传唤均不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，结合马红的自认，本院对原告主张上述第三人使用房屋的事实予以认定。上述第三人应按照各自使用房屋的区域支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费，使用费标准参照租赁合同约定的年租金13.5万元平均折算：津源汽修和马红支付使用4个开间的费用，折合年租金67500元。天赐公司和马红支付使用2个开间的费用，折合年租金33750元。明文公司支付使用2个开间的费用，折合年租金33750元。关于违约金，由于李倩存在逾期支付租金和未按约定用途使用案涉房屋、未经原告书面同意擅自转租等违约行为，确应承担违约责任。但租赁合同约定逾期付租应按照日万分之五承担违约金，同时还要按照年租金10%和年租金10%再次承担两笔违约金的标准过高，本院予以调整。考虑李倩全部违约行为的严重程度，参考租赁合同载明当李倩发生转租等违约行为时，应按照年租金总额的10%向原告支付违约金并且押金不予退还的约定，酌情由李倩按照约定支付相当于年租金10%的违约金，即13500元，同时其所交纳的押金1万元由原告扣留。原告主张李倩按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准赔偿2020年7月1日至实际支付之日房屋使用费的利息损失和律师费等诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五、第七百二十一条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京市信达实业总公司(天津)与被告李倩就天津市南开区苏堤路17号房屋形成的租赁关系于2020年6月30日解除；二、本判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津市南开区津源汽车维修中心、天津天赐高新材料有限公司、马红、天津市明文门窗销售有限公司将各自使用的天津市南开区苏堤路17号即坐落于天津市南开区××路××路××东北侧，正面面向苏堤西里4号楼、背靠临江里14号楼、左临苏堤路19号（百浩社区便利店）、右临“祝子汽车维修”的门脸房屋返还原告北京市信达实业总公司（天津）；三、本判决生效后三十日内，被告李倩向原告北京市信达实业总公司(天津)支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金13.5万元及2020年1月1日至2020年6月30日的租金16875元，共计151875元；四、本判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津市南开区津源汽车维修中心、马红按照年租金67500元的标准共同向原告北京市信达实业总公司(天津)支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费；五、本判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津天赐高新材料有限公司、马红按照年租金33750元的标准共同向原告北京市信达实业总公司(天津)支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费；六、本判决生效后三十日内，被告李倩、第三人天津市明文门窗销售有限公司按照年租金33750元的标准共同向原告北京市信达实业总公司(天津)支付2020年7月1日至实际返还房屋之日的使用费；七、本判决生效后三十日内，被告李倩向原告北京市信达实业总公司(天津)支付违约金13500元。原告北京市信达实业总公司(天津)扣留被告李倩所交纳的押金1万元；八、驳回原告北京市信达实业总公司(天津)其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5172元，由被告李倩负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告北京市信达实业总公司(天津)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  曲 威人民陪审员  暴奉云人民陪审员  杨胜利二〇二一年二月二十日书 记 员  赵 满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。