四川省广安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)川16民终191号 上诉人（原审原告）：谌利明，男，1973年12月5日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，现住广安市广安区。 上诉人（原审原告）：张晓红，女，1975年9月13日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，现住广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，广安正大房地产开发有限公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：李玲，四川爱众律师事务所律师。 上诉人谌利明、张晓红因与被上诉人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初1510号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谌利明、张晓红上诉请求：撤销四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初1510号民事裁定，依法改判支持谌利明、张晓红诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间形成的买卖合同关系，有合同、收据、银行转账流水证实。一审法院仅靠推测认定事实违背法律判断依据；2.一审认定证据错误，根据证据规则，书证的效力大于言词证据。上诉人提供的书证效力远远高于证人证言；3.一审法院认定事实多处是听被上诉人一面之词，并没有经过调查核实；4.一审法院三次审理均围绕拒判房屋，理由之多且自相矛盾。且未有任何事实能证明案涉购房款系借款；5.“诚意金”系复印件且是被上诉人单方制作，其真实性存疑，一审法院未予以核查直接采信，存在不当；6.案涉房屋及楼盘已经建好，大部分购房人已经接到通知接房，被上诉人具有交付诉争房屋的条件。 正大房产公司辩称，1.虽然正大房产公司与谌利明、张晓红签订了《商品房买卖合同》并出具了收据，但本案真实的法律关系是民间借贷关系；2.双方签订《商品房买卖合同》的内容与一般的房屋买卖合同不一致，该合同实质是以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保，该买卖合同并未实际履行；3.正大房产公司财务记账原件记载的款项是诚意金而非购房款。综上一审裁定认定事实正确，请求维持原裁定，驳回上诉。 谌利明、张晓红向一审法院起诉请求：1.确认谌利明、张晓红与正大房产公司签订的购房合同有效，并继续履行向谌利明、张晓红交付房屋；2.正大房产公司按约承担违约金及资金占用利息（按照银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由正大房产公司承担。 一审法院认定事实：谌利明、张晓红与正大房产公司于2013年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定谌利明、张晓红购买正大房产公司开发的“恒立•恒顺星城”小区的1幢2单元6-4号房和1幢2单元5-1号房，建筑面积分别为158.27㎡、106.73㎡，房屋单价均为3000元／㎡，两套房屋总价款为795000元。在签订合同当日，买受人支付购房价款的60%（含定金）陆拾万元。合同签订当日，张晓红通过ＰＯＳ机刷其银行卡转入正大房产公司的银行账户60万元，正大房产公司向谌利明、张晓红出具60万元收款收据并载明房号。庭审中，谌利明、张晓红申请证人蒋某、何某、王某出庭作证，证人仅王某出庭作证，其证实，2013年3月25日，他向谌利明、李海等九人共借款360万元，以正大房产公司的房屋作担保，单价为3000元／㎡；2013年11月19日，张晓红通过ＰＯＳ机刷其银行卡转入正大房产公司的银行账户60万元仍为他向谌利明、张晓红再次借款，利息按月利率10%计算，谌利明、张晓红与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》，实为借款担保。 另查明，2014年11月4日，因王某涉嫌非法吸收公众存款案中，广安市公安局前锋区分局在询问谌利明时，谌利明陈述：他从事房地产生意十多年，他与王某于2012年12月期间协议预购正大房产公司两套房，向王某交现金40万元，后因正大房产公司的公章未办下来，就转为向王某借款40万元；2013年3月25日，谌利明与李海等九人以李海的名义向王某借款360万，其中谌利明占70万元（包含以前借款40万元），谌利明收回42万元，王某仍下欠28万元；他与王某恒顺新城房地产无资金往来。2013年3月25日，王某向李海出示的借条，主要内容为分别向李海借款360万元，正大房产公司为借款担保人，借款期限为13个月，若到期不还，借款抵正大房产公司的在建项目恒立恒顺星城未售的任意房屋房款，单价为3000元／㎡，购房款按实际金额找补，十日内完成购房手续。 再查明，正大房产公司的2013年11月30日的记账凭证显示，其收取的诚意金110万元，其中包含了谌利明、张晓红的购房款60万元。 一审法院认为，判断行为人之间建立的民事法律关系的性质，在有悖于行业交易规则的情况下，不应受制于合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。 谌利明、张晓红与正大房产公司之间未建立商品房买卖合同关系。首先，买受人与出卖人在建立房屋买卖关系时，双方亦有通常义务注意合同的形式要件是否完备，使其从事的民事活动符合相应的法律规范，这既是规避合理风险维护自身权利的需要，亦是适应市场经济对交易规则的具体要求。双方于2013年11月19日签订的《商品房买卖合同》，所约定的内容，明显违背一般的房产交易规则和交易习惯，其理由为：一是双方签订的合同明显存在缺陷，从双方签订合同的内容及履行合同支付义务的事项来看，明显违背一般的房产交易规则，通常来说，一套房屋的买卖应当对应一份买卖合同，而不应将两套房屋的买卖同时笼统的写于一份买卖合同中，房屋单价也应当符合市场行情，且房款是房屋买卖合同的重要组成部分，如何履行应当载入其合同中，但合同中，约定的分期付款，合同总价为795,000元，首付60万元，余下195,000元未约定付款时间，合同条款理应注明而未注明尾款的支付时限等重要事项，事后，双方也未补充约定，不符合正常购房的合同要件；二是合同条款中约定的总价款与分期付款之间相互矛盾，根据《商品房买卖合同》“在签订合同当日，买受人支付购房价款的60%”约定，合同总价款为795,000元，60%即为477,000元，而合同中注明的首次付款60%为60万元，且该份合同属于分期付款合同，与总价款相矛盾；三是据从广安市公安局前锋分局在询问谌利明陈述来看，2013年3月25日的借款仍未收回，同时，正大房产公司以房屋作为借款担保，双方可以实现借款与购房款之间相互抵扣，但事实上双方均未提出抵扣的意思表示，这也有悖于常理；谌利明也是长期从事房地产生意，明知购房本是其家庭的一项大事，而其与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》明显有违交易习惯，这种情况下，只有当签订合同时，购房非出于其真实意思表示，仅借用买卖合同的外衣，才会不注重合同的细节。 其次，虽然正大房产公司向谌利明、张晓红出具60万元收款收据，载明为购房款，但是据2014年11月4日谌利明在公安机关陈述事实中，谌利明称与恒顺新城房地产并无资金往来，又结合正大房产公司于2013年11月30日的记账凭证，其收取谌利明、张晓红的购房款60万元为诚意金，收款收据载明内容与上述事实不符，表明双方欠缺买卖房屋的意思表示。 再者，王某出庭作证，证实2013年11月19日张晓红通过ＰＯＳ机刷其银行卡转入正大房产公司的银行账户60万元为他向谌利明、张晓红再次借款，谌利明、张晓红与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》，单价约定为3000元／㎡，是为该借款提供担保，这与2013年3月25日谌利明、张晓红、李海等九人共同出借王某360万元，以正大房产公司的房屋作为借款担保，约定单价3000元／㎡有相同之处。鉴于谌利明、张晓红与王某之间有多次借款往来，本院对王某的证言应予以采信。被告正大房产公司辩称该合同实质为原告的借款提供担保，从该合同的形式外观、内容实质相互印证，对此，该院予以支持。因此，双方签订的合同，名为购房，实为担保。 综上，2013年11月19日，张晓红通过ＰＯＳ机刷其银行卡转入正大房产公司的银行账户60万元应为其向王某的借款，谌利明、张晓红与正大房产公司所签订的《商品房买卖合同》，明为商品房买卖合同关系，实为借款合同提供担保。 一审合议庭再次向谌利明、张晓红释明变更诉讼请求，谌利明、张晓红拒绝变更，仍坚持其诉求。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，裁定：驳回谌利明、张晓红的起诉。 二审中，谌利明、张晓红向本院提交广安市自然资源和规划局不动产登记信息查询结果,拟证谌利明、张晓红在广安市前锋区名下房屋情况,属于消费性购房者。 正大房产公司质证认为，对证据的真实性无异议,但达不到谌利明、张晓红的证明目的。 本院认证认为，该证据系不动产登记局出具，且正大房产公司对其真实性亦无异议，故本院对其真实性予以采纳。但该查询结果显示张晓红在广安市前锋区名下有12套房产，故其不能证明在本案中系消费性购房者。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同》是否为案涉借款提供担保。本案中，一是案涉《商品房买卖合同》的签订及履行明显有悖常理，二是合同内容还存在大量瑕疵。对此，谌利明、张晓红不能作出合理解释。此外，谌利明、张晓红一审申请正大房产公司的母公司广安恒立化工有限公司法定代表人王某出庭作证，其证言与谌利明在广安市公安局前锋区分局询问笔录记载的事实互相印证，即在签订《商品房买卖合同》之前王某向谌利明、张晓红借款以及以正大房产公司在建项目恒立•恒顺星城未售房屋抵偿借款的事实。对于案涉款项60万元，王某证实系再次向谌利明、张晓红借款，并由谌利明、张晓红与正大房产公司签订《商品房买卖合同》为借款提供担保。据此，综合双方提供的证据，本院认为将案涉《商品房买卖合同》认定为借款提供担保能够合理解释合同签订及履行过程有悖常理之处，更符合客观真实。 谌利明、张晓红将款项转入正大房产公司账户，正大房产公司对该笔借款负有偿还义务，正大房产公司进入破产重整程序后，谌利明、张晓红应依法向管理人申报债权，基础法律关系仍为民间借贷，其依据案涉《商品房买卖合同》要求正大房产公司继续履行合同，交付房屋，案由应为房屋买卖合同纠纷，一审脱离当事人主张的法律关系性质将案由定性为普通破产债权确认纠纷，存在不当，本院予以纠正。因谌利明、张晓红主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实认定的不一致，经释明后谌利明、张晓红拒绝变更，一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定驳回其起诉是正确的。 综上，谌利明、张晓红的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  胡 成 审 判 员  张登贵 审 判 员  阳晓川 二〇二一年二月二十四日 法官助理  尹 庆 书 记 员  何 旭