北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14877号原告:北京宏飞腾达木业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇郭上坡村村委会南1500米。法定代表人:邹志坚，总经理。原告:邹志坚，男，1964年4月14日出生，汉族，北京宏飞腾达木业有限公司总经理，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人:曾建辉，北京市安理律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人:范冬蕊，北京市安理律师事务所律师。被告:王保合，男，1958年3月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:王雪莲(系被告王保合之女)，女，1981年10月21日出生，汉族，北京市芭比堂爱多动物医院有限公司综合管理员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵有权(系被告王保合之女婿)，男，1978年7月10日出生，汉族，北京市芭比堂爱多动物医院有限公司院长，住北京市大兴区。原告北京宏飞腾达木业有限公司（以下简称：宏飞公司）、原告邹志坚与被告王保合房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告宏飞公司、原告邹志坚的共同委托诉讼代理人曾建辉、范冬蕊，被告王保合的委托诉讼代理人王雪莲、赵有权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏飞公司、邹志坚向本院提出诉讼请求：1.判令王保合向二原告支付一次性停产停业综合补助费、腾退补助费、拆除费、装修设备及附属物补偿价、资源节约和提前清退补助费、搬迁补助费等腾退补偿款共计1792662.62元；2.诉讼费由王保合承担。事实与理由：2005年4月，宏飞公司与王保合签署了《租赁协议书》，约定王保合将其所有的位于北京市大兴区黄村镇郭上坡村村委会南1500米的厂房以租赁的方式提供给宏飞公司，用于注册公司及进行板材和家具加工使用。2005年4月15日，宏飞公司申请工商登记，其注册地址为北京市大兴区黄村镇郭上坡村村委会南1500米，即租赁房屋所在地。王保合出具了房屋提供者证明，同时北京市大兴区黄村镇郭上坡村村民委员会在工商注册的企业住所证明中予以盖章确认，该房屋产权归属王保合所有，产权证正在办理之中。邹志坚系宏飞公司的法定代表人及控股股东，持有宏飞公司71.67%的股权。2012年1月1日，宏飞公司以邹志坚的名义与王保合签订《厂房租赁合同》，约定原告承租王保合所有的位于北京市大兴区黄村镇郭上坡村，总占地面积包括马路为8亩地，建筑面积共计3200平米的厂房用于原告从事木门等装饰材料加工使用。双方约定了具体的权利义务，王保合同意将厂房继续出租给原告使用五年。2016年8月，在《厂房租赁合同》期限即将届满之际，宏飞公司又以邹志坚的名义与王保合签署了《厂房租赁合同》。合同约定王保合将位于北京市大兴区郭上坡村工业园19号院（总占地面积包括西马路为8亩地），建筑面积为3200平米厂房（以下简称：涉案厂房）延续出租给原告直至被政府土地征用为止；原告以每年40万元（含地租税）的租金承租王保合所有的厂房，房租半年一交不得拖延；同时王保合同意原告对厂区内的危房进行改造，改造费用由原告承担；危房改造后首层建筑面积比原始建筑面积有所增加的，增加的建筑面积（厂房拆迁面积补偿款）甲乙双方各占50%，原始建筑面积3200平米归王保合所有；首层以上的建筑面积（厂房拆迁面积补偿款）归原告所有。同时合同明确，如危房改造过程中发生安全等事故的，由原告自行承担与王保合无关。《厂房租赁合同》续签后，原告按照协议约定按期向王保合支付了租金，且对涉案厂房内的危房进行了改造，增加了较大面积，涉案厂房一直由原告实际占用使用直至拆迁腾退完毕。2017年下半年，北京兴业惠民置业有限公司（以下简称：兴业惠民公司）及涉案厂房所在的郭上坡村村民委员会通知原告，拟对涉案厂房进行拆除腾退，并通知如及时配合拆除腾退工作的，除可以获得正常各项补助款之外，还可以获得每平米500元的提前腾退奖励。在涉案厂房拆除腾退工作启动之后，原告立即配合王保合及兴业惠民公司自行出资于2017年年底完成了涉案厂房的拆迁腾退工作，并将租金缴纳至2018年2月底。之后，王保合与兴业惠民公司签署了《拆除腾退补偿协议》，并按照协议约定履行了交付及拆除腾退涉案厂房的义务。2020年4月份，原告经与兴业惠民公司负责拆迁的工作人员联系，其答复《拆除腾退补偿协议》已经签署及履行完毕，在未经二原告签字确认的情况下，由兴业惠民公司与王保合签署并支付了相应的款项。基于上述事实，原告认为，按照原告与王保合签署的《厂房出租协议》的约定，超过3200平米原始建筑面积以上部分的首层厂房拆迁面积补偿款归原告和王保合各享有50%，对于首层以上建筑面积的厂房拆迁面积补偿款归属原告所有。同时按照《补偿实施方案》的规定，停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、搬迁补助费系对利用涉案厂房进行经营活动且取得合法有效营业执照的企业进行的补助费用，上述费用与王保合并无关联，其应归属原告所有，故王保合应当将上述款项支付给原告。综上恳请法院支持原告的各项诉请，保护被拆除腾退且陷入疫情困境的小微企业的合法权益。王保合辩称，不同意二原告所有的诉讼请求。理由如下：1.邹志坚已经于2017年底就搬出了涉案厂房，邹志坚和我的合同上约定的是邹志坚要交涉案厂房的租金，邹志坚没有交到最后的合同终止期，邹志坚应该交给郭上坡的租金也有一年半没有交。邹志坚搬离涉案厂房的原因是2015年、2016年北京市涉及环保不合格的企业都不让生产。邹志坚厂子经营的是喷漆、烤漆门，在停产范围之内。2017年11月，新建村的一场大火导致大兴区所有的生产加工企业全部停产，邹志坚在2017年跟同他的合伙人在河北永清县新建了厂房，所以才搬走。2018年2月，邹志坚交的租金到期，有邹志坚自己提交的转帐记录为证，我多次催缴，邹志坚明确表示不缴，并且邹志坚和我在合同中明确标明郭上坡厂房的这块地皮应该交给村里的租金（自2017年1月1日至2018年6月30日有67718.7元）也是我缴纳，所以我认为双方的合同已经终止，就没有再催促邹志坚缴纳地租和房租。2018年8月4日，涉案厂房涉及拆迁，距邹志坚搬走已经8个月了，邹志坚又回来找我要履行之前合同所约定的内容，邹志坚还不同意缴纳之前所欠费用。自邹志坚口述2018年初河北永清拆除违建，他投资200多万元的厂房被无条件拆除，一分没有赔，并且与妻子离婚，他要在郭上坡这块厂房搬迁费中把200万元的本钱要出来，我不同意。2.因为当年盖厂房在电力局申请的一台变压器，是以北京宏飞橱饰加工部的名义报装，由我出资，此变压器涉及赔偿20多万元。邹志坚拿不出北京宏飞橱饰加工部所有股东的身份证复印件和签字，拆除公司还要求所有股东到场，邹志坚也找不齐其他股东，导致拆迁公司不能履行赔偿，最后20多万元赔偿也没有拿到。3.邹志坚要求赔偿的2016年后邹志坚出资盖的那一部分厂房，其中有我之前盖的被邹志坚拆除的，所以面积不能全算邹志坚的。还有双方签订合同上的3200平米，不是真实数字，当时邹志坚为了少缴税，故意少写的。2015年签订的合同可以为证，具体数字在邹志坚提供的证据里面有，测绘公司给出的2016年以后的建筑面积为786.57平米，其中有一半为原邹志坚所盖，有一半为我所盖邹志坚拆除后盖。根据双方2005年10月30日和2012年1月1日和2016年8月23日所签的三份合同，我认为不应承担邹志坚提出的所有赔偿，因为合同已经终止，我无过错。4．二原告起诉状中第3页第2段提到2017年下半年收到村委会通知还可以获得每平米500元的提前腾退奖励，实际的拆迁通知是2018年8月4日所发，2017年底没有人知道那块地要拆迁。5.我提出的给邹志坚50万元补偿，也不是因为拆迁的问题。邹志坚与我从2000年到2017年已经合作17年，双方合作愉快，我同情邹志坚的遭遇，提出如果有拆迁补偿，可以拿出50万元，邹志坚不同意，这个钱其实和宏飞公司没有关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年1月1日，王保合作为甲方（出租方）与邹志坚作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：租赁场址为北京市大兴区黄村镇郭上坡村。甲方根据乙方的要求建造的厂房从事木门等装饰材料加工厂，总占地面积包括马路为8亩地，建筑面积3200平方米。此前甲方已租3年，现合同期已满，故此重新签订；年租金为16万元。此外，该合同还就用电、用水、厂房使用情况等进行了约定。合同尾部载明“注：从2012年1月1日以后村委会地租每年由乙方交纳，此合同为永久性合同”。王保合、邹志坚分别在合同尾部的甲方、乙方签字处签名并加捺手印。2016年8月，王保合作为甲方（出租方）与邹志坚作为乙方（承租方）再次签订《厂房租赁合同》，约定：1）甲方将位于北京市大兴区郭上坡村工业园区19号院（总占地面积包括西马路（同北户共享）为8亩地，建筑面积为3200平方米）延续出租给乙方直至被政府土地征用止。2）乙方以年40万元（含地租税）的租金承租甲方的厂房，房租半年一交不得拖欠，如无故拖欠应缴纳10%的滞纳金。承租后乙方在经营期间自觉遵守国家的法律、法规及各项规章制度，不得从事违法、违规的活动，如有后果自负。3）经甲方同意后乙方对厂区内的危房进行改造，改造的费用由乙方承担，危房改造后首层建筑面积比原始建筑面积有所增加，增加的建筑面积（厂房拆迁面积补偿款）甲、乙双方各占50%，原始建筑面积3200平方米归王保合所有。首层以上的建筑面积（厂房拆迁面积补偿款）归乙方所有。4）乙方在履行合同期间内甲方不得以任何形式、理由影响乙方的正常工作秩序，如有违约造成损失应赔偿乙方的损失。5）本合同双方签字后生效，双方各执一份。此外，该合同的尾部载明“注：在危房改造过程中如发生安全等事故由乙方自行承担，与甲方无关”。2018年8月25日，兴业惠民公司作为拆除腾退人（甲方）与王保合作为被拆除腾退人（乙方）签订了《黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》，约定：一、被拆除腾退房屋：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇郭上坡村，房屋、建筑物、简易建筑物面积4675.65平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积2880.86平方米，场地经营面积862.16平方米。二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方补偿款共计8099985元，其中1.经评估公司评估（被拆除腾退房屋重置成新价2116580元；拆除费9366元；装修设备及附属物补偿价297034元；设备评估价值及设备迁移费0元；苗木补偿补助费0元）2.经服务公司测算（房屋一次性停产停业综合补助费1296387元；场地一次性停产停业综合补助费387972元；腾退补助费1901260元；资源节约和提前清退补助费1901260元；搬迁补助费190126元；设备迁移补助费0元）。此外，该补偿协议还就搬迁期限、付款方式等进行了约定。经询问，上述拆迁款项王保合均已领取。庭审中，宏飞公司、邹志坚还向法庭提交宏飞公司的工商注册信息，证明邹志坚系宏飞公司的法定代表人及控股股东，持有该公司71.67%的股权。2005年4月15日，邹志坚基于《厂房租赁合同》，在租赁地址上设立了宏飞公司。王保合出具了房屋提供者证明，同时北京市大兴区黄村镇郭上坡村村民委员会在工商注册的企业住所证明中予以盖章确认。其向法庭提交2017年9月9日的租金支付记录以及邹志坚中国农业银行银行卡交易明细清单，证明二原告承租涉案厂房期间按照《厂房租赁合同》约定，通过现金、银行转帐等方式向王保合支付了房屋租金。2017年9月9日向王保合农业银行帐户转帐支付了当年最后一笔租金，金额为17万元，租金支付至2018年2月底。其向法庭提交税收完税证明，证明宏飞公司在经营期间依法纳税，足额向北京市大兴区税务局缴纳了各项税费，取得了相应的完税证明。同时，宏飞公司具有合法有效的营业执照、从事生产经营活动且能够出具纳税凭证、涉案被拆除腾退房屋实际用于生产经营。王保合向法庭提交北京市大兴区黄村镇郭上坡村股份经济合作社与王保合签订的《终止协议》，证明双方于2018年8月20日签订终止协议。其向法庭提交与邹志坚于2016年8月签订的《厂房租赁合同》、2012年1月1日签订的《厂房租赁合同书》、2018年8月20日北京市大兴区黄村镇郭上坡村股份经济合作社出具的证明，证明邹志坚没有按照约定交齐最后的房租，涉案厂房最后一年半的地租、水、电也是由王保合和村里结清。其向法庭提交兴业惠民公司出具的《情况说明》，证明涉案地块最早拆迁腾退启动日期为2018年8月5日，非邹志坚声称的2017年底，距离邹志坚搬走时间间隔9个月，距离厂房租金截止日期间隔5个多月。其向法庭提交《集体土地非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告》，证明2016年后房产没有补偿，故双方合同中约定的危房改造后所增加面积的厂房拆迁面积补偿款由甲乙双方各占50%也就不成立。经询问，邹志坚与宏飞公司均向法庭表示在邹志坚与王保合于2012年1月1日签订的《厂房租赁合同书》及2016年8月签订的《厂房租赁合同》中，邹志坚在承租方处的签名均系代表宏飞公司，属于职务行为。庭审中，双方当事人均认可邹志坚、宏飞公司搬离涉案厂房的时间大约为2017年12月底，搬离原因双方各执一词，但自邹志坚、宏飞公司搬离涉案厂房后，其与王保合就双方之间的租赁合同解除或终止未形成过书面协议。此外，双方当事人均认可涉案场地上的房屋均没有产权证及准建证。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。涉案租赁合同成立于民法典实施前，且履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中，王保合将涉案厂房通过与邹志坚签订《厂房租赁合同》的形式进行出租。邹志坚与宏飞公司均向法庭表示，邹志坚作为宏飞公司的法定代表人在租赁合同中的签字系职务行为，租赁涉案厂房系用于宏飞公司的经营，涉案厂房的实际使用人系宏飞公司，宏飞公司亦以租赁厂房为经营场所办理了营业执照，故本院认定租赁合同的主体为王保合与宏飞公司。因双方租赁合同中的涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，故双方之间的租赁合同应属无效。因双方在租赁合同中约定“延续出租给乙方直至被政府土地征用止”，宏飞公司虽自2017年底搬离涉案厂房，但王保合并未向法庭提交证据证明双方合同已解除或终止。考虑到实践中拆迁项目从决定、正式立项到公告再到签约是一个相对长期的过程，且拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，故本案将综合考虑双方租赁合同中有关租赁标的、拆迁补偿等事项的约定以及双方在拆迁场地的经营状况、实际投入等因素对拆迁利益进行合理分配。根据上述原则，本院确定宏飞公司应得的拆除费9366元、装修设备及附属物补偿费3000元、场地一次性停产停业综合补助费387972元、拆除腾退补助费150392.5元、资源节约及垃圾减量补助费150392.5元、搬迁补助费15039.25元，以上共计716162.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、王保合于本判决生效之日起十日内给付北京宏飞腾达木业有限公司拆除费、装修设备及附属物补偿费、场地一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费共计716162.25元；二、驳回北京宏飞腾达木业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回邹志坚的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20934元，由北京宏飞腾达木业有限公司负担9972元(已交纳)；由王保合负担10962元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万盈二〇二一年二月二十六日书记员  孙涛