北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初819号原告：连智燕，女，1976年12月25日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王屹，北京京平律师事务所律师。被告：北京东方京海投资有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110000585809154K。法定代表人：朱歌燕，董事长。委托诉讼代理人：张**平，女，1982年10月24日出生，汉族，北京东方京海投资有限公司行政人员，住北京市顺义区。原告连智燕与被告北京东方京海投资有限公司（以下简称东方京海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连智燕及其委托诉讼代理人王屹，被告东方京海公司之委托诉讼代理人张**平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连智燕向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告东方京海公司的商品房预约合同关系；2．被告退还原告购房款6486402元并支付利息（以6486402元为基数，自2013年1月18日至2018年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率6%计算；自2018年8月20日起至实际退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：原告经朋友介绍认识被告相关工作人员，称可以内购被告正在开发国兴城集资房项目。原告按照被告安排，向被告对公账户汇款1000万元，购买10张“国付安居卡”，作为购买房屋的相关款项。2013年1月13日，原告与被告签了预约协议，其内容为购买10套被告开发建设的国兴城项目房源。后原告根据被告财务部门计算10套房屋最终成交价格于2013年1月22日补齐了剩余房屋款项286552元，遂被告向原告出具相关收据。然而，该项目正式开发后，原告一直等待被告通知签署正式房屋买卖合同，但一直没有音信。2018年初，经原告询问后获知涉案房屋10套已经转卖他人，被告已无法继续履行，遂原告要求被告退还已交付购房款项，被告于2018年8月20日、2018年8月21日分别向原告退还1902272、1897878元，但仍然有6486402元购房款没有归还，原告多次向其法定代表人朱歌燕催促返还剩余款项，但至今仍以各种理由不予返还。原告认为，被告行为侵犯了原告的合法权益，现依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规起诉至法院，望判如所请。被告东方京海公司辩称：原告没有提供证据证明与我公司签订了预约协议。原告仅在诉状中提及了预约协议，称内容为购买10套我公司开发建设的国兴城项目房源，但没有提交证据证明真实地签订了协议，原告没有证据证实向我公司账户汇款1000万元，原告提交的相关收据无法证明是原告向我公司转账的，原告没有起诉主体资格。原告提交的与朱歌燕的微信记录仅能证实原告就国兴城项目的相关房屋进行过讨论，并没有十足的证据证明双方有任何合同关系或债权债务关系。即使原告与被告有直接利害关系，也已经超过诉讼时效。综上，请求裁定驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于连智燕提交的收据、交易明细、电汇凭证、微信记录截图，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年6月14日连智燕通过中信银行账户向国付宝信息科技有限公司账户分五次转入1000万元，每次转入金额为200万元，附加信息及用途分别标注“代冯爽交房款、代李骏交房款、代王渊交房款、代杨杨交房款、代乔楠交房款”。连智燕称交款后东方京海公司通知其选房，其在1月17日前摇号，并在2013年1月11日、14日、16日、17日、18日进行了选房，一共选了十套，因为是内部购房，所以用的是被告工作人员冯爽、乔楠、杨杨、李骏、王渊的名字，这些人其都不认识，都是东方京海公司安排的，工作人员将十套房款计算后让其补差价286552元，并向其提供了收据十张，该十张收据均加盖了东方京海公司财务专用章，内容分别记载：1．2013年1月13日，今收到王渊（连智燕代办）交来×××××2-2-403#诚意金100万元，收款人张静，交款人王渊（连智燕代）；2．2013年1月14日，今收到王渊交来××××××××诚意金100万元，收款人乔楠，交款人王渊（连智燕代）；3．2013年1月8日，今收到乔楠（连智燕代办）交来××××××××诚意金100万元，交款人乔楠（连智燕代）；4．2013年1月11日，今收到乔楠交来××××××××诚意金100万元，收款人冯爽，交款人连智燕代；5．2013年1月12日，今收到冯爽交来××××××××诚意金100万元，收款人乔楠，交款人冯爽（连智燕代）；6．2013年1月18日，今收到冯爽交来××××××××诚意金952598元，收款人乔楠，交款人冯爽（连智燕代）；7．2013年1月17日，今收到杨杨交来××××××××诚意金945280元，收款人杨杨，交款人杨杨（连智燕代）；8．2013年1月12日，今收到杨杨交来××××××××诚意金100万元，收款人乔楠，交款人杨杨（连智燕代）；9．2013年1月17日，今收到李骏交来××××××××诚意金951687元，收款人杨杨，交款人李骏（连智燕代）；10．2013年1月16日，今收到李骏（连智燕代办）交来××××××××诚意金950585元，收款人王渊，交款人李骏（连智燕代）。东方京海公司表示上述十份收据不能证实原告向其公司汇款，收据上记载的交款人也不是原告。我院要求东方京海公司书面核实李骏、王渊、乔楠、杨杨、冯爽是否为其工作人员及工作职责、工作时间，东方京海公司未进行书面答复，我院视为其认可李骏、王渊、乔楠、杨杨、冯爽系其公司财务人员。连智燕另提交了其2013年1月22日支付286552元的交易明细，但无法看出账号名称，只显示账号为×××。连智燕称是按照东方京海公司工作人员提供的账户打款，后连智燕提交了中信银行电汇凭证显示：2013年1月22日连智燕支付国付宝信息科技有限公司286552元。2018年8月20日国付宝信息科技有限公司向连智燕转账1902272元，备注客户备付金。2018年8月21日国付宝信息科技有限公司向连智燕转账1897878元，备注客户备付金。连智燕提交了其与东方京海公司法定代表人朱歌燕的微信聊天记录截图，用以证实被告向其返还了部分购房款后仍有6486402元未返还。微信聊天记录内容较多，我院整理后部分内容为：1．2018年5月11日，朱歌燕向连智燕发照片，照片内容为原告提交的部分收款收据、中信银行电汇凭证。2．2018年8月3日，朱歌燕向连智燕发送语音，部分文字稿为“我想跟您确认一下您给过一个银行的卡号，那个卡现在应该还用着吧，公司如果网上投退给您退，那个房款应该是您能收到的是吧，您当时提供的是中信银行×××支行一张卡”。连智燕回复“×××中信银行×××支行连智燕，对的对的，我把这个卡号再给你发一遍，那个钱最近能给我汇了吗？”朱歌燕回复“应该是的，因为那个我们已经收到了那个地产总部的那个财务那边的电话了，让近期吧可能，但是不是一笔啊，他可能会分好几笔陆续的退到您这卡上去，现在财务正在弄这个事儿”。3．2018年8月20日，朱歌燕给连智燕发送“公司上周五给您退钱了，有190多万您收到了吗？其他的会陆续退”。连智燕回复“1902272元，今天刚收到了，对吗？谢谢。”朱歌燕回复“是的”。4．2018年8月28日，朱歌燕给连智燕发送“连女士，近期应该有收到公司陆续退的房款吧。”连智燕回复“你好，我只收到两笔，后期的款大约什么时候能付？20日和21日收到两笔，后面就没有再收到。”朱歌燕回复“ok，财务说，先退了四套的房款，这四套房每套的房款不到100万元，所以不用向总部报资金计划，项目直接退款即可，剩下的每套房款都超了100万元，需要报资金计划，估计在9月份之内吧”。5．2018年12月7日，朱歌燕给连智燕发送“连女士：昨天有公司领导过问了您退款的事，因公司资金紧张，钱无法一次性退还给您，领导的意思是您协商一个分期支付的计划。”连智燕回复“朱女士您好……就昨天咱们俩说就是要实在不行，海航的房产的事情，我想了想，要是咱们也可以用房子的话，要实在不行，我们就在，比如说在三亚，我们就以弄公司名义买一套，这样的话不就是可以避开，限购的问题，你看这样可以吗？如果可以的话，您看告诉我一下咱们在三亚项目大概的位置在哪里？谢谢。”6．2019年3月1日，朱歌燕发语音给连智燕，文字稿为“我今天刚才问了一下我们项目经理，关于这个你那钱的事，他说差不多应该在6月份左右吧，项目上可能能申请出之前在开发建设阶段向这个相关政府部门交过的有一笔款，大概600多万元，跟这个没付给你的这个数差不多钱，大概在6月份能够申请下来，如果那个什么顺利的话呢，就您这个钱差不多在6月份左右能够退。”连智燕回复“好的，谢谢您”。7．2019年3月13日，连智燕给朱歌燕发送语音，文字稿为“朱女士您好……我上次给您的那个就是关于我那些收据，不是把那个原件给您了吗？我想就是把那个原件就是在您那儿复印一份，我把复印件带回来，因为我是想着把这个留个底，因为原件给您的那边，我也没有留复印件，想留个底，您看方便吗，如果方便的话，我今天早晨去您那找您复印一下。”朱歌燕回复“原件都在财务那了，他们×××大厦办公，我看一下我这有没有留过照片。”当日朱歌燕向连智燕发送电汇凭证及部分收据照片并表示“我这照片上的材料可能不太全，这样我跟财务说一下，让他从今天从那个办公室档案里，把您那收据是十套房收据的这个原件给我拍一下发过来，回头我微信里头给您转过去。”后当日朱歌燕再次发送了十份收据原件照片给连智燕。连智燕发送给朱歌燕“朱女士……您看合同在不在你那边，如果在的话，您麻烦您给个照片给我，我也留一个留下来，因为我这些都没有留存。”8．2019年6月24日，连智燕发送给朱歌燕“您好，记得您上次说是这两天钱能到，还会有变化吗？您公司这次大约能回多少钱”朱歌燕回复：“我问了财务。总额大概有600万。”9．2019年7月2日，连智燕发送给朱歌燕“您好，您那钱最近能到账吗？”朱歌燕回复“我也只是知道正在解决退款。”后连智燕多次催问退款进展情况，朱歌燕均以法院开庭，晚些联系没有明确回复。后期连智燕提出返还原始合同及凭证，申请将国兴城持有的不能过户住宅临时使用权等事项。东方京海公司对于微信真实性认可，对于我院询问的朱歌燕微信记录中关于退房款、是否收到退款、发购房收据、电汇凭证等如何解释一节，东方京海公司并未出具书面意见答复。本院认为：本案主要争议焦点在于连智燕与东方京海公司之间是否形成了预约合同关系及东方京海公司应否退还连智燕房款。第一，连智燕持有东方京海公司开具的十套房屋收取诚意金的收据原件，其中四套房屋总价不足100万元，该收据记载内容与连智燕、朱歌燕微信记录中朱歌燕认可先退还四套不足100万元房款的事实能够相互印证。第二，虽然收据上记载的交款人并非连智燕本人，但所有交款人处均有“连智燕代”的字样，十套房屋所有交款人李骏、杨杨、乔楠、冯爽、王渊均各自为其他收据的收款人，而收款人应为东方京海公司的工作人员，这些人在收款人处签字的行为可以认定李骏、杨杨、乔楠、冯爽、王渊均为东方京海公司的工作人员，收款人姓名问题与连智燕所称交款人均为东方京海公司安排的情况能够相互吻合，且东方京海公司对于交款人处为何均有“连智燕代”的字样无法合理解释。第三，从连智燕提交的2012年6月14日电汇凭证可知连智燕支付了1000万元用以购置国付安居卡，东方京海公司认可曾针对房屋在内部发行过安居卡，对于其与国付宝信息科技有限公司的合作关系并未进行合理解释，且东方京海公司法定代表人朱歌燕通过微信曾向连智燕发送过电汇凭证的照片，可以证实连智燕确实支付了1000万元购房款。第四，连智燕于2013年1月22日交纳的286552元可以显示其将款项支付给了国付宝信息科技有限公司，这与之前连智燕支付1000万元的账户名称相一致，且后期退房款给连智燕也是由国付宝信息科技有限公司账户退还，上述证据已经形成证据链，连智燕向国付宝信息科技有限公司转账的行为均应视为其向东方京海公司支付预约购买房屋款项的行为。综上，连智燕支付东方京海公司诚意金欲购买十套房屋，东方京海公司收取了其预付款，双方已经达成了订购房屋的合意，已经形成了预约合同关系。现东方京海公司未能与连智燕签订商品房买卖合同，已经构成违约行为，连智燕要求解除双方预约买卖合同关系的请求于法有据，因北京市顺义区×××及北京市顺义区×××房款已经于2020年8月20日退还，故应视双方就上述两套房屋的预约合同关系于2020年8月20日解除达成一致意见，本院予以确认。同理，北京市顺义区×××及北京市顺义区×××的房款已经于2020年8月21日退还，故上述两套房屋的预约合同关系于2020年8月21日解除。其余房屋连智燕在未通知被告情况下直接提起诉讼要求解除预约合同关系，故本院以起诉状副本送达东方京海公司时即2020年9月29日确定为合同解除时间。东方京海公司应将未退还的预约房款6486402元退还给连智燕并承担违约责任，鉴于双方并未明确约定违约责任的计算方法，故本院对连智燕主张的其实际产生的利息损失的合理部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、确认原告连智燕与被告北京东方京海投资有限公司就北京市顺义区×××及北京市顺义区×××的预约合同关系于二〇二〇年八月二十日解除；二、确认原告连智燕与被告北京东方京海投资有限公司就北京市顺义区×××及北京市顺义区×××的预约合同关系于二〇二〇年八月二十一日解除；三、确认原告连智燕与被告北京东方京海投资有限公司就北京市顺义区×××、北京市顺义区×××、北京市顺义区×××、北京市顺义区×××、北京市顺义区×××、北京市顺义区×××的预约合同关系于二〇二〇年九月二十九日解除；四、被告北京东方京海投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告连智燕房款六百四十八万六千四百零二元并支付利息（以六百四十八万六千四百零二元为基数，自二〇一三年一月二十三日至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告连智燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万八千六百零元，由被告北京东方京海投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二一年二月四日书记员 孙建伟