江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初3245号 原告（反诉被告）：曹乐，男，1989年1月8日出生，汉族，住无锡市锡山区。 原告（反诉被告）：沈婷，女，1988年11月21日出生，汉族，住常州市新北区。 委托诉讼代理人：邓磊渊，江苏茂业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡万业房地产发展有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道锡沪路南、东翔路西。 法定代表人：刘荣明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：华培育，江苏宏润律师事务所律师。 原告（反诉被告）曹乐、沈婷与被告（反诉原告）无锡万业房地产发展有限公司（以下简称万业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日、2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹乐（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人邓磊渊及被告（反诉原告）万业公司的委托诉讼代理人华培育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曹乐、沈婷向本院提出本诉请求：1.判令万业公司立即支付违约金3538元；2.本案诉讼费用由万业公司承担。事实和理由：曹乐、沈婷与万业公司于2018年9月20日签订房屋买卖合同，合同载明案涉总房款为1223460元，合同中载明房屋登记补充约定：出卖人在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书，买受人不退房，出卖人自本房产交付之日后181日起，按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。案涉房屋交付时间为2019年6月23日，但万业公司直到2020年1月19日才完成备案登记，万业公司的违约行为导致曹乐、沈婷无法按期取得产权证书，故诉至本院。 被告（反诉原告）万业公司辩称，1.双方签订的房屋买卖合同中确有约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间取得相应房地证书的，出卖人不退房，可按照合同总价款的日万分之一的标准支付违约金，但本案中其未能在合同约定日期内取得房地产证书是因为无锡市自然资源和规划局锡山分局在进行经营性房地产开发项目用地条件复核验收中，改变原有的办事程序导致逾期取得房产证，万业公司对此不存在过错，不应承担承担赔偿责任。2.根据合同约定，买受人必须在办理权证前向出卖人缴纳各种税费，买受人履行上述义务是出卖人履行交付义务的前提，履行交付义务中包括办证业务，因为曹乐、沈婷并未向其预付契税，所以万业公司可以不承担逾期交房及办证的违约责任。综上，请求法院依法判决。 反诉原告万业公司向本院提出反诉请求：1.判令曹乐、沈婷立即支付违约金8319.52元；2.本案诉讼费用由曹乐、沈婷负担。事实和理由：2018年9月20日，曹乐、沈婷与万业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，2019年6月23日，万业公司与曹乐、沈婷办理案涉房屋的交接手续，2020年1月19日，万业公司办理完毕案涉房屋初始登记并通知曹乐、沈婷，后曹乐、沈婷于2020年3月23日取得案涉房屋的不动产登记证书。依据双方签订的补充协议，买受人应在出卖人办理完毕所有权初始登记后30日内办理完毕房屋所有权登记及房屋抵押登记手续，每逾期一日，买受人应向出卖人按日支付总房价款的万分之二的违约金。曹乐、沈婷逾期办证时间为34天，应支付相应的违约金，故万业公司提出反诉，请求法院依法支持反诉请求。 反诉被告曹乐、沈婷辩称，1.万业公司要求其承担违约责任的条款没有向其进行说明，也没有用警示性的文字语言及标识进行强调，因此该条款是格式条款。2.其逾期办理房产证的是因为万业逾期办理权属登记，万业公司已先行违约。3.2020年2月、3月是××的防疫期，相关职权部门因疫情改变工作程序及工作流程，应当以不可抗力对于违约责任进行免责。综上，请求法院依法驳回万业公司的反诉请求。 经审理查明： 2018年9月20日，万业公司（出卖人）与曹乐、沈婷（买受人）签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，商品房买卖合同约定：该商品房为泓郡华府G5幢175单元1层104号，预测建筑面积共97.1平方米，其中套内建筑面积72.19平方米，分摊共有建筑面积24.91平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为12600元，总价款为1223460元。补充协议中对买卖合同逾期付款责任的补充约定：鉴于出卖人已为买受人与贷款银行签订的担保贷款合同提供了保证担保，因此买受人应在出卖人办理完毕房屋所有权初始登记后30日内办理完毕房屋所有权登记及房屋抵押登记手续。否则每逾期一日，买受人应向出卖人按日支付总房价款万分之二的违约金；逾期超过三十日或者导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应承担总房价款10%的违约金，且应向出卖人赔偿由此遭受的所有损失（包括为此支付的差旅费、律师、诉讼等费用）。补充协议中对买卖合同关于房屋登记的补充约定：出卖人应在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自本房地产交付之日后的第181日起，按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。若因买受人原因不能取得房产证的，出卖人不承担责任：…由于无锡市房地产权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本房地产的延期交付或办证…。 另查明，案涉房屋交付时间为2019年6月23日；万业公司通过经营性房地产开发项目复核验收时间为2020年1月17日，完成案涉房屋初始登记时间为2020年1月19日；曹乐、沈婷缴纳契税时间为2020年3月13日，取得产权证书时间为2020年3月23日。 对上述商品房买卖合同及补充协议内容，双方对此无异议，且对案涉房屋交付、初始登记、取得产权证书等时间的事实予以确认，双方对以下事实存在争议： （一）关于房屋逾期取得初始登记的原因。万业公司述称，案涉房屋系泓郡华府二期二标，该房屋逾期取得初始登记的原因为泓郡华府二期一标初始登记备案时，相关职权部门只需要万业公司提供情况说明，二期二标时职权部门改变办事政策导致初始登记的逾期，对此万业公司提供泓郡华府二期一标办理初始登记相关事件节点予以佐证，但就二期一标房屋办理初始登记时，从申请土地复核到复核完成所需的时间，万业公司并未向法庭提供，也未提供相关职权部门改变办事程序的相应证据。 （二）关于房屋逾期办理房屋产权证书的原因。曹乐、沈婷述称，买受人应在出卖人办理完毕房屋所有权初始登记后30日内办理完毕房屋所有权登记及房屋抵押登记手续的条款，其在签订合同时并未注意，且万业公司并未向其披露，该条款系格式条款。曹乐、沈婷述称，万业公司逾期办理房屋初始登记，其也不清楚何时可以办理房屋产权证书。万业公司述称，其取得初始登记时，其工作人员已通知曹乐、沈婷可以办理房屋产权证书，对此万业公司提供工作人员黄天艳与曹乐、沈婷微信聊天记录予以佐证，曹乐、沈婷对该微信记录真实性予以确认，黄天艳确实和其联系过，并通知可以办理房产证，但未向其告知违约责任。曹乐、沈婷述称，可以办理房屋产权证书的时间为国家新冠疫情防疫期间，其响应国家政策居家隔离，没办法办理房屋产权证书。万业公司述称，曹乐、沈婷委托代办机构办理房屋相关产权登记时间为2020年3月1日，缴纳契税时间为2020年3月13日，该时间节点已经违反合同关于办理产权证书约定的时间，且无锡市不动产登记中心于2020年2月3日已经正常上班，2020年2月10日起逐步恢复窗口现场处理，曹乐、沈婷完全可在约定时间内办理房屋产权证书，对此万业公司提供无锡不动产登记微信公众号发布的办证流程相关信息及曹乐、沈婷委托代办公司的委托书证据予以佐证。 以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、交房通知书、锡山区自然资源和规划局网站公示、土地使用权证、微信、QQ聊天记录、微信公众号截图及当事人的陈述等在案佐证。 本院认为，万业公司与曹乐、沈婷于2018年9月20日签订的商品房买卖合同及补充协议，均系当事人自愿真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是万业公司是否应承担逾期取得初始登记的违约责任及曹乐、沈婷是否应承担逾期取得房屋产权证书的违约责任。一、对于万业公司是否应承担逾期取得初始登记的违约责任，本院认为，根据商品房买卖合同及补充协议，万业公司应在房屋交付180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据合同补充协议上下文，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案意为万业公司须完成初始登记，万业公司抗辩因职权部门办事政策改变导致初始登记逾期，但仅提供二期一标的相关合同，并未向本院举证职权部门改变办事程序的相应证据，对该抗辩意见本院不予采纳。案涉房屋交付时间为2019年6月23日，万业公司完成房屋初始登记时间为2020年1月19日，按照合同约定，万业公司须在2019年12月21日前办理完毕房屋初始登记，万业公司实际违约天数为29天（自2019年12月22日起至2020年1月19日），违约金计算为1223460元*29*0.01%=3548.03元，曹乐、沈婷主张万业公司向其支付违约金3538元，系对自身权利的处分，本院予以确认。 二、对于曹乐、沈婷是否应承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。根据商品房买卖合同及补充协议，买受人应在出卖人办理完毕房屋所有权初始登记后30日内办理完毕房屋所有权登记及房屋抵押登记手续，曹乐、沈婷抗辩该条款为格式条款，且因新冠疫情不可抗力应予以免责的抗辩意见，未提供相应证据予以佐证，该协议内容没有侵犯或限制其合法权益，且曹乐、沈婷未因新冠疫情被强制隔离，也委托相应代办公司进行代办，故对其抗辩因新冠疫情无法及时办理产权证书的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。案涉房屋取得房屋初始登记时间为2020年1月19日，曹乐、沈婷办理完毕产权证书时间为2020年3月23日，按照合同约定曹乐、沈婷应在2020年2月18日前办理完毕房屋所有权证书，曹乐、沈婷实际违约天数为34天（自2020年2月19日至2020年3月23日），违约金计算为1223460元*34*0.02%=8319.52元的诉讼请求，万业公司主张曹乐、沈婷向其支付违约金8319.52元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、无锡万业房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向曹乐、沈婷支付违约金3538元； 二、曹乐、沈婷于本判决生效之日起10日内向无锡万业房地产发展有限公司支付违约金8319.52元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由万业公司负担（曹乐、沈婷同意其预交的诉讼费25元本院不再退还，万业公司于本判决生效之日起10日内将其应负担的诉讼费25元直接支付给曹乐、沈婷）；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由曹乐、沈婷负担（万业公司同意其预交的反诉费25元本院不再退还，由曹乐、沈婷于本判决生效之日起10日内向其直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  吕纯阳 二〇二一年二月七日 书记员  于潇慧