北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42070号原告：赵世华，男，1947年10月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵菁（原告赵世华之女），女，1975年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京千万家融创房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东坝驹子房326号楼1层103。法定代表人：樊迎春，董事长。委托诉讼代理人：张晶，男，1991年10月3日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：孙希涛，男，1984年9月23日出生，汉族，该公司职员。原告赵世华（以下简称原告）与被告北京千万家融创房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日、2020年12月7日公开开庭进行了审理,经审理，发现不适宜简易程序，转为普通程序，并于2021年2月22日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵菁、被告委托诉讼代理人张晶和孙希涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告给付租金81600元；2、要求被告给付2020年3月15日违约金14400元、给付2020年6月15日违约金14400元、给付2020年9月15日违约金14400元、给付2020年12月15日违约金14400元。事实和理由：2019年3月13日，原、被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市朝阳区XXX号房屋委托给被告代理出租，代理期限自2019年3月15日至2021年3月14日。依约定，被告应于2020年3月15日支付房租16800元，应于2020年6月15日支付房租21600元，应于2020年9月15日支付房租21600元，应于2020年12月15日支付房租21600元，但至今均未支付。被告已构成违约，故提出本诉。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。2020年的合同是2020年3月15日至2021年3月14日，这个时间是新冠肺炎疫情期间，我司之前跟原告协商过，由于疫情原因，租户无法回京，国家有相关规定，外面人员无法进入小区，导致我司无法带客户进入小区，我司跟原告说能否给我司办理出入证，原告说可以办，但一直没办理。2020年4月30日北京疫情防控等级下降，允许进入小区，但是由于疫情期间很多务工人员不来北京，导致租赁人数急剧下降，今年的房租比去年普遍下调10%-20%，我们从2020年4月30日开始带客户，涉案房屋只有一个租户没有离开北京，他顺延了，其他的租户都是3月份走的。3月10日至4月30日，我司员工确实无法进入小区，所以我司要求原告减免房租，并且今年房租下调的比较多，我司实际出租的金额是6480元，我们希望按照实际金额给租金。不管是我爱我家、链家等，对于三居室实际的出租金额为5500元，最高为6200元。现在涉案房屋因为租户知道有纠纷，无法居住，所以到期就搬走了，2020年3月16日的租户现在还在租住，住小次卧。2020年4月30日的租户住主卧，现在还在居住。2020年5月10日的租户住次卧，现在还在居住。2020年5月20日的租户一直在客厅居住。若按照6480元/月，截止到2020年9月14日租金为29996元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年3月13日，原告（委托人、甲方）、被告（受托人、乙方）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市朝阳区XXX号房屋委托给被告代理出租，建筑面积90.54平方米，出租代理期限自2019年3月15日至2021年3月14日，其中2019年3月15日至2019年4月14日为免租期、2020年3月15日至2020年4月5日为免租期20天。免租期内，被告不需支付租金，该期间用于被告寻找承租客户、清洁、装修等客户入住前的工作，被告支付的租金可以扣除相应的免租期金额。原告应于2019年3月15日将房屋交付被告。租金7000元/月，租金季付，给付时间和金额分别为2019年3月15日支付2个月租金14000元、2019年6月15日付3个月租金21000元、2019年9月15日付3个租金21000元、2019年12月15日付3个月租金21000元、2020年3月15日付2个月零10天租金16800元、2020年6月15日付3个月租金21600元、2020年9月15日付3个月租金21600元、2020年12月15日付3个月租金21600元。出租代理期内，双方若需提前终止合同，应提前30日通知对方，并承担月租金200%的违约金。若原、被告任何一方有其他违约情形，也应承担月租金200%的违约金。签约后，原告依约将涉案房屋交付被告。被告依约交纳了2020年3月15日之前的租金。依约定，被告应在2020年3月15日付2个月零10天租金16800元、2020年6月15日付3个月租金21600元、2020年9月15日付3个月租金21600元、2020年12月15日付3个月租金21600元。但自2020年3月15日后，被告未再交纳租金。针对被告上述逾期未付租金的行为是否构成违约，并应因此承担违约责任系双方争议焦点。围绕争议事实，被告提交如下证据：1、坝河e讯网页截屏，证明2020年2、3月份，因新冠肺炎疫情的影响，涉案小区根据北京市疫情防控管理部署对入住涉案小区的居民进行了登记、发放出入证，并严格管控外来人员进入小区的行为。2、提交打印件一张，证明2020年6月11日北京再次出现新冠肺炎疫情病症后，北京市政府发布于2020年6月15日全市社区启动二级防控，于2020年6月16日调至二级应急响应，严格中高风险街乡管控，暂停快递外卖、中介家政等外来人员进入小区。3、2020年7月20日北京市重大突发公共卫生时间应急响应级别由二级调至三级。被告称，在新冠肺炎疫情二级防控期间，被告工作人员无法顺利进入涉案小区，无法开展代理出租业务。4、涉案房屋单间出租的租约三份及押金条、租金缴费收据。佐证涉案房屋承租情况。5、电话通话记录，证明与原告拨打电话沟通协助办理小区出入证事宜。原告对上述证据的证明目的均不认可。此外，被告还认为，双方合同约定的租金标准过高，已超出目前客观履约可得收益的程度，应该按照6480元/月标准计算租金。就此，被告提交网页查询租房价格打印件。原告对此不认可。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，当事人之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。虽然合同文本的名称为“出租委托代理合同”，但相对于原告而言，被告即为承租人，原、被告之间形成了房屋租赁合同法律关系。被告作为承租人，应依约交纳租金。现被告自2020年3月15日起即未再支付租金的行为已不符合双方租约约定内容，被告虽然辩称涉案房屋的出租事宜受到新冠肺炎疫情的影响，导致其无法在新冠肺炎疫情防控期间开展代理出租业务活动，影响了租金交纳，但就此并未充分举证，本院难以从现有证据中判断涉案房屋在疫情防控期间是否存在空置的情形，所以，本院对被告的主张不予采纳，原告主张欠付2020年3月15日至2021年3月14日租金的数额符合法律和合同约定，本院准予。被告逾期未付租金依约定应承担月租金200%的违约责任，根据双方合同约定，第一年度租金为7000元/月，第二年度租金为7200/月，现被告逾期支付第二年度租金，本院参照7200元/月租金的标准认定被告应承担14400元违约金，原告主张的违约金标准存在重复计算的情况，本院不予支持。最后，关于被告提出原告曾承诺按照6480元/月标准计算租金的问题，系单方意见，未见原告同意，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告北京千万家融创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵世华2020年3月15日至2021年3月14日租金八万一千六百元；二、被告北京千万家融创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵世华违约金一万四千四百元；三、驳回原告赵世华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1398元，由原告赵世华负担298元（已交纳），由被告北京千万家融创房地产经纪有限公司负担1100元（均已由原告赵世华预交，于本判决生效之日起七日内给付原告赵世华）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年二月二十六日书记员  李雅雯