广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终118号 上诉人（原审被告）：桂林市广源房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区9栋1、2-6号。统一社会信用代码：91450300779106860R。 法定代表人：高忠鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐德军，男，1972年11月1日出生，汉族，秀峰区永辉窗帘店经营者，现住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人唐德军商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理并传唤当事人到庭询问。上诉人广源公司的委托诉讼代理人吕伟良，被上诉人唐德军到庭接受询问。本案现已审理终结。 广源公司上诉请求：一、撤销桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1533号民事判决第一、二项，依法改判上诉人无须向被上诉人承担违约责任；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审未正视法律对当事人办证义务的规定，未正确理解合同第十五条，导致法律适用错误，判决错误。案涉合同约定办证义务系根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定进行，即购买人为办理产权证书的主义务人，出卖人为协助义务人。且合同约定己方的义务为在房屋交付使用后90日内，将需要由己方提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，违约责任是在买受人不退房的情况下，己方按已付房价款的0.01%支付违约金。因此，一审认为双方在并未约定办证的时限及未约定逾期办证违约金是错误的，不应按银行贷款基准利率计算违约金。 唐德军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 唐德军向一审法院起诉请求：一、被告立即为原告办理桂林市秀峰区房屋的所有权证；二、被告向原告支付违约金153015元（以已付房款 770559元为基数，按照银行同期贷款年利率从2016年7月1日计算至被告为原告办好房屋所有权证为止，现暂计至2020年8月14日）；三、被告将房屋开裂部分进行维修并承担维修费用；四、被告向原告赔偿因房屋开裂导致房屋贬值的损失；五、本案诉讼费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2015年12月22日签订了一份商品房买卖合同，合同主要约定：原告向被告购买坐落于秀峰区的房屋，建筑面积共117.06平方米，房屋总金额为人民币770559元，被告应当在2016年4月30日前将房屋交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后90日内，将需要由被告提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人（即被告）的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告于2016年4月30日向原告交付了商品房。原告入住至今，向被告所购房屋的墙面存在多处开裂的情况。此外，被告至今未为原告办理到该房的不动产权证。 另查明，原、被告双方对办证时限未有书面或口头约定。被告提出桂林市房地产业协会的情况说明及互联网上有关桂林不动产登记困难的文章，说明办理不动产登记不及时存在的原因，原告对此不予认可。该院认为，上述证据均非政府不动产登记部门的说明或意见，无法证明不动产登记不及时系政府方面的原因。 庭审中，被告表示愿意承担原告房屋墙面开裂的维修责任，并提出了维修方案，原告对此表示认可。被告表示将继续为被告办理不动产权，但具体时间无法确定。 庭审中，原告提出被告赔偿因房屋开裂导致房屋贬值的损失10000元，被告对此不予认可，原告未提供相应的证据。 一审法院认为，原告与被告自愿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，为有效合同。双方均应按合同履行各自义务。被告未为原告办理好不动产权证，属于违约，应承担违约责任，故原告要求被告承担继续为其办理不动产权证以及承担逾期办证违约金的诉讼请求成立，该院予以支持。被告提出无法及时办证的原因系政府不动产登记部门工作流程变动导致办证时间延长，但未提供确凿的证据，其理由不充分，该院不予采纳。 关于办理房屋不动产权证的时限和逾期违约金计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中双方在合同中未约定办证的时限，故根据上述规定，被告办证期限应从2016年8月1日开始计算。双方在合同中未约定逾期办证的违约金，根据上述规定，被告逾期办证违约金，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 被告提出双方合同中已经约定了逾期办证违约金的主张，不符合本案事实，合同中仅针对未及时将需要由被告提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局的违约情形做了约定，并未涉及办成不动产权证的时限及违约金计算，故被告的上述抗辩意见，没有依据，该院不予采纳。 原告所购买的房屋出现墙面开裂，属于质量瑕疵，原告要求被告进行维修，被告亦愿意承担维修责任，该院予以确认。 原告提出要求被告赔偿因房屋开裂导致房屋贬值的损失的主张，但没有提供证据，该主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告桂林市广源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告唐德军办理桂林市秀峰区中隐路9号广源•国际社区47栋1-3-1号房屋的不动产权证；二、被告桂林市广源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐德军逾期办证违约金（违约金的计算，以770559元为基数，从2016年8月1日计算至实际办成不动产权证之日止，其中2016年8月1日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际办成不动产权证之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告桂林市广源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告唐德军维修桂林市秀峰区中隐路9号广源•国际社区47栋1-3-1号房屋墙面开裂部分，维修费用由被告负责；四、驳回原告唐德军的其他诉讼请求。本案案件受理费3360元，因适用简易程序减半收取1680元（原告已预交），原告负担100元，由被告负担1580元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。广源公司提交的证据是：2010年12月9日颁发的（2020）桂林市不动产权第××号《不动产权证书》（复印件）1份，载明案涉房屋的所有权人为唐德军，拟证明己方已经将办理权属证书需由己方提供的资料报送产权登记机关，唐德军已经领取不动产权证。唐德军的质证意见是：对证据无异议。对当事人在二审新提交的证据，本院认定如下：该证据虽为复印件，但唐德军认可真实性，认可案涉房屋确已办理不动产权证。因双方当事人对证据均认可，本院对该证据予以采信。 广源公司对一审认定“至今未为原告（唐德军）办理到该房的不动产权证”及“原、被告（广源公司）双方对办证时限未有书面或口头约定”的事实提出异议。本院认定如下：一、关于是否办理到案涉房屋不动产权证的问题。因有证据证明唐德军已取得案涉房屋的不动产权证，唐德军对此事实亦认可，本院认定广源公司已协助办理到案涉房屋的不动产权证。二、关于双方对办证时限是否有约定的问题。为房屋办理不动产权证是不动产登记机关的行政职责，房屋买卖合同的双方针对办理不动产权证所应承担的义务应为将办理权属登记所需的资料报送产权登记机关。本案中，案涉《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”项下已明确约定：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”。可见，该条款中已对广源公司在办理产权登记中应承担的提交资料义务的时限进行了明确的约定，即“商品房交付使用后90日内”。因此，一审认定双方对办证时限未有约定，与查明事实不符，本院予以纠正。 一审查明的事实除上述内容外，其余事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，2020年12月9日，桂林市不动产登记局为案涉房屋颁发（2020）桂林市不动产权第××号《不动产权证书》。 本院认为，唐德军与广源公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 本案二审的争议焦点为：广源公司是否有为唐德军办理不动产权证的义务，是否存在违约行为而应承担逾期办证的违约责任？ 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条款明确规定办理房屋权属登记手续的主义务人为购买人，房地产开发企业为协助义务。因此，在无合同约定变更主义务人的情况下，房地产开发企业为办理房屋权属证明的协助义务人。本案中，结合本院在事实认定部分的分析，广源公司的义务应为将办理权属登记所需的资料报送产权登记机关，而非为唐德军办理不动产权证。但，基于唐德军已于2020年12月9日取得案涉房屋的不动产权证，唐德军的该项请求已失去意义，一审针对该请求的判决亦失去执行基础。因此，本院对一审的该判项予以撤销。 关于广源公司是否存在违约行为的问题。如事实认定部分所述，案涉合同第十五条约定广源公司关于产权登记的义务为“在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”；如因广源公司的责任导致不能在规定期限内报送资料的，买受人不退房，广源公司按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2016年4月30日广源公司向唐德军交付案涉房屋，依该条款约定广源公司至迟应在2016年7月29日前将办理权属登记所需资料报送桂林市房产管理局，但直至2020年12月9日，唐德军才领取不动产权证，早已超过合同约定的时限四年有余。因此，因广源公司的责任导致逾期办证的，广源公司应按已付房价款的0.01%向唐德军支付违约金。现唐德军诉请要求广源公司以已付房价款为基数，按照银行同期贷款年利率计算违约金，包含了请求调整违约金的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。依据该规定，对于广源公司如何承担违约责任的问题，本院综合考虑以下几方面因素：其一、按合同约定，须广源公司的责任导致的逾期办证，广源公司才应承担违约责任。而广源公司逾期提交资料的期间恰逢我国不动产登记制度改革。此期间，办理房屋权属登记的职能部门从房产管理局变更为不动产登记局。桂林市不动产登记局登记中心于2016年7月28日成立。即使不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足、材料积压过多、限量限号等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求。双方当事人在签订购房合同时对此改革既不可预见，亦不可控。据本院核实，该中心至当年底，数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件。因此，该期间未能提交办证资料的责任不在广源公司；若由广源公司承担机构改革所衍生的全部损失，既有悖合同约定，也有违法律所秉持的公平正义。其二、合同只约定了广源公司对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对广源公司的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预见不可控制的客观因素对合同履行所造成的冲击与影响；其三，合同约定广源公司只有向登记机构递交办证所需材料的义务，因此在计算违约金时本应时间截止至广源公司报送资料时止，但广源公司未提交证据证明交件时间。据此，本院认定广源承担违约责任的时间酌情扣除交件后不动产登记局完成办证流程耗时15日。其四，唐德军主张违约金过低应提供证据证明违约金约定金额无法弥补其所受实际损失，但唐德军未提供证据予以佐证。因此，本院只能结合合同条款、合同履行情况、出卖人的过错程度等因素予以综合判断、调整。其五，案涉合同约定的逾期办证违约金为0.01%，可见，房屋买卖双方对违约金约定的计算方式为一时性债权。即使本院予以调整，亦应尊重当事人对违约金计算方式达成的合意。综合上述因素，本院酌情调整本案逾期办证违约金计算标准为已付购房款的1.5%，即11558元（770559元×1.5%）。 关于唐德军要求广源公司为其维修案涉房屋墙面开裂部分的请求，因双方当事人未对一审该判项提出异议，本院不予审查，确认一审判决的内容。 综上所述，上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1533号民事判决第三项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1533号民事判决第一项、第四项； 三、变更广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1533号民事判决第二项为：上诉人桂林市广源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人唐德军逾期办证违约金11558元； 四、驳回被上诉人唐德军的其他诉讼请求。 上述债务，义务人若逾期履行，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1680元，由上诉人桂林市广源房地产开发有限公司负担1500元，被上诉人唐德军负担180元。二审案件受理费3360元，上诉人桂林市广源房地产开发有限公司负担 2360元，被上诉人唐德军负担1000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 卉 审 判 员  吕秀文 审 判 员  王治斌 二〇二一年二月二日 法官助理  郑 欣 书 记 员  秦 婧