广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1796号 原告：梁秋苑，女，1988年10月2日出生，壮族，扶绥县农商行职工，户籍所在地广西扶绥县，现住扶绥县。 委托诉讼代理人：邓华芳，广西进安律师事务所执业律师。 被告：徐朝喜，男，1960年4月22日出生，瑶族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：杨迪月，北京市尚衡（南宁）律师事务所执业律师。 原告梁秋苑诉被告徐朝喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。梁秋苑委托诉讼代理人邓华芳，徐朝喜委托诉讼代理人杨迪月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁秋苑向本院提出诉讼请求：请求判令被告徐朝喜配合原告办理扶绥县进城大道西面Ｃ宗104号房屋（现门牌地址为：扶绥县）过户手续，过户手续办好后，原告支付购房款尾数46万元。事实和理由：原告于2017年4月24日与王斌（王斌已经于2018年8月6日死亡销户）达成合意，有意购买王斌已经实际获得钥匙并接管的房屋（扶绥县进城大道西面Ｃ宗104号小别 2 墅，现门牌地址为：扶绥县），双方对总房价105万达成合意后，订立了一份《房地产买卖合同》，合同订立后，原告按照合同约定，首期交付了45万元购房款，之后又陆续交给王斌14万元，共计59万元。订立合同时，王斌出示其与原房屋所有人即被告徐朝喜订立的《存量房买卖合同》作为《房地产买卖合同》的附属合同。交付首期房款45万元后，王斌即将《存量房买卖合同》等相关房产资料及房屋交付原告。由于王斌另有发展，经王斌引荐，原告梁秋苑、被告徐朝喜及王斌在三方协商后，梁秋苑与徐朝喜于2017年8月27日签订了房地产买卖合同，而王斌作为徐朝喜的委托代理人在该合同上签名。合同确定房屋转让价格为105万元，首期支付45万元，第二期60万元待办理好房地产过户手续后再行支付等权利义务。三方协商，首期款梁秋苑已经支付的部分由王斌与徐朝喜自行交接对数，徐朝喜取得不动产权证后直接转户给梁秋苑即可，免去转给王斌再转给原告梁秋苑的繁琐；在房屋转移手续办理至原告名下后，原告再支付剩余的尾款，三方均同意,房屋直接从王斌手上交给原告即可。其实，签订该合同前，房屋已经交由原告装修中，被告徐朝喜亦没有异议。梁秋苑与徐朝喜约定105万元总成交价，是协商达成的结果，也因为当时房地产价格比较低迷的原因。徐朝喜在2019年1月取得该房不动产权证，办理不动产权证的相关手续费用亦是原告随同支付。但是，被告徐朝喜办妥房产证等手续后，其口气发生改变，拒绝将房产过户给原告并声称王斌生前未交足首期房款，而且105万元的价格太低，要求原告再支付180万才配合过户。原告不同意其主张，认为应该按照2017年8月27日的合同约定数额扣减已经支付的部分，剩余部分由被告协助过户后再支付。被告徐朝喜声称未收到王斌支付的首付款，没有任何依据。如被告未收到王斌支付的首付款，为何要等到王斌去世后才提出？被告想反悔，那为什么要通知原告随同去办理房产手续并让 3 原告开支各种款项呢？徐朝喜与王斌之间的存量房买卖合同是约定首付款为60万元，支付首付款后，才将房屋及证件交付王斌使用，所以，原告有理由相信，被告徐朝喜已经收到王斌购房款至少60万元。现被告徐朝喜不顾事实和约定坐地起价，缺乏诚实信用的原则。原告梁秋苑与被告徐朝喜所签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，且涉案房屋已经交由原告装修后居住使用至今，被告不应出尔反尔，损害原告的合法权益。为维护原告的合法性财产权益和合同权益，根据我国《民法总则》和《合同法》合同履行的相关规定，特向人民法院起诉，望人民法院依法支持原告的诉请。 徐朝喜辩称：1、2017年8月27日徐朝喜与梁秋苑签订的合同并非徐朝喜真实意思表示，因为徐朝喜在签订合同的时候不认识梁秋苑，连梁秋苑的面都没见过，当时是王斌拿着空白合同找徐朝喜签字的，称是拿去办理过户手续用的，没有说明是拿去与原告签订的买卖合同，过后也没有把这份合同反馈给徐朝喜。根据该份合同，首付款应该交付给徐朝喜，但是徐朝喜没有收到过梁秋苑的付款，该合同实际上并未履行。徐朝喜得知梁秋苑装修的时候已经是2018年底，当时还拿要是锁了门，后又被他人撬门进去装修。2、徐朝喜与王斌所定买卖合同还在履行过程当中，买受人王斌未按合同履行，未支付房款，根据合同约定，徐朝喜有权解除合同，是否解除待定中，双方尚未办理产权转移手续，王斌未取得该房产所有权。王斌与梁秋苑所定买卖合同，因无权处分，损害徐朝喜权益，该合同是无效的，因此，梁秋苑无权要求徐朝喜配合其办理过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 4 1.对梁秋苑提交的证据《存量房买卖合同》，拟证明2017年3月25日徐朝喜将本案房屋转让给王斌的事实，房屋已经实际交付给王斌使用。徐朝喜对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可梁秋苑的举证目的，认为到目前为止王斌没有付款完，无权办理过户手续，根据合同第十条，未付款完毕徐朝喜有权撤销合同。经审查，该证据的真实性、合法性可以确认，可作案件综合分析依据。 2.对梁秋苑提交的证据出卖人为王斌、买受人为梁秋苑的《房地产买卖合同》，拟证明王斌将其从徐朝喜处购买来的涉案房产转让给梁秋苑。徐朝喜认为该证据的真实性应由法院查明。经审查，该证据的真实性、合法性可以确认，可作案件综合分析依据。 3.对梁秋苑提交的证据出卖人为徐朝喜、买受人为梁秋苑的、案外人王斌作为徐朝喜委托代理人三方所签订的《房地产买卖合同》，拟证明梁秋苑与徐朝喜签订房屋买卖合同，徐朝喜将涉案房屋转让给梁秋苑的事实。合同约定在梁秋苑支付首期款之后，待办理好过户手续后才支付尾款。徐朝喜对该合同的真实性、合法性不予认可，认为徐朝喜在签订合约的时候根本不认识梁秋苑，没有与梁秋苑协商过买卖房屋的事情，合同并非徐朝喜真实意思表示，该合同是王斌找到徐朝喜的老家要求他签字的一分空白合同，称拿合同办理以前与徐朝喜买卖房屋办手续用，没有说明是拿去与原告签订买卖合同，而后也没有把这份合同反馈给徐朝喜，合同实际上并未履行，徐朝喜亦没有获得梁秋苑的付款。经审查，该合同上三方签字均为亲笔签名，其真实性可以确认，可作案件综合分析依据。 4.对梁秋苑提交的证据3份《收条》、2份《转账凭证》以及《活期个人交易明细查询》，拟证明梁秋苑已支付购房款共计59万元的事实。徐朝喜认为该组证据的真实性无法认定。经审查，该组证据的真实性、合法性可以确认，可作案件综合分析 5 依据。 5.梁秋苑提交的办理土地使用权手续的相关资料及付款凭证，拟证明徐朝喜让梁秋苑陪同其去办理涉案房产土地使用权相关手续，并由梁秋苑支付相关费用的事实。徐朝喜对该组证据的真实性、合法性没有异议，但不认可梁秋苑的证明目的，称土地使用权相关手续系徐朝喜去办理的，与梁秋苑无关。经审查，该组证据的真实性、合法性可以确认，可作案件综合分析依据。 6.对梁秋苑提供的《短信截屏》，拟证明徐朝喜要求梁秋苑支付180万以上的房款才配合办理过户手续。徐朝喜认为真实性合法性由法院认定，对梁秋苑的证明目的不认可，认为双方之间不存在房屋买卖合同关系。经审查，该短信的真实性可以确认，该短信的内容属原、被告双方协商房屋买卖的相关事宜，可作案件综合分析依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月25日，徐朝喜与案外人王斌签订《存量房买卖合同》，约定徐朝喜将涉案房产转让给王斌，房款为127万元，采取分期付款的方式，前两期支付80万元，余下47万元待办理房产转移手续后付清。2017年4月24日，梁秋苑与王斌签订《房地产买卖合同》，约定王斌将涉案房屋转让给梁秋苑，房款为105万元，分两期支付，第一期支付45万元，余下60万元待办理好过户后续付清。2017年4月25日，王斌向梁秋苑出具《收条》，载明收到梁秋苑支付的的房款45万元，其中有30万元系通过银行转账至王斌账户，另有15万元梁秋苑称其听从王斌的要求转账给装修涉案房屋的老板。2017年8月4日，梁秋苑又向王斌的银行账户转账2万元房款。2017年8月27日，徐朝喜与梁秋苑签订《房地产买卖合同》，王斌作为转让方（徐朝喜）的委托代理人亦在合同上签字。合同约定徐朝喜将涉案房屋转让给梁秋 6 苑，房款为105万元，分两期支付，第一期支付45万元，余下60万元待办理好过户后续付清。2017年9月14日及2017年9月25日，梁秋苑通过银行转账向王斌分别支付了王斌购房款5万元，两次付款合计10万元。2017年10月21日，梁秋苑通过银行转账给王斌的账户2万元购房款。至此，梁秋苑一共向王斌支付购房款59万元，其中有47万元为徐朝喜与梁秋苑签订《房地产买卖合同》之前支付，有12万为双方签订合同之后支付。过后，梁秋苑于2019年2月20日，代徐朝喜向扶绥县国土收储交易所缴纳涉案房产的土地使用权挂牌交易服务费391.2元，于2019年2月22日代徐朝喜缴纳国有建设用地使用权出让金15646元，于2019年8月21日代徐朝喜缴纳国有土地使用权出让契税及印花税共473.28元。至此，梁秋苑代徐朝喜缴纳完毕办理涉案房屋土地使用权证的全部相关费用。 另查明，王斌已于2018年8月6日因死亡销户。涉案房屋地址名称原为扶绥县进城大道西面Ｃ宗104号，现门牌地址名称已变更为扶绥县。并已由梁秋苑装修入住。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。梁秋苑与徐朝喜签订的合同意思表示真实，符合法律的规定，合法有效。徐朝喜辩解其当时并不认识梁秋苑，签的是空白合同，意思表示不真实，合同无效，但没有提供证据予以证实，另外，通过梁秋苑代徐朝喜缴纳土地使用权相关的费用，以及梁秋苑已经实际装修入住而徐朝喜并未提出异议的事实可看出，徐朝喜是明知梁秋苑作为买受人而存在的，故徐朝喜主张合同无效的辩解，本院不予采信。由于梁秋苑与徐朝喜签订的《房地产买卖合同》有效，因此徐朝喜与王斌签订的《存量房买卖合同》以及王斌与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》视为已经解除，本案涉案房屋的流转合同应当以徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产 7 买卖合同》为准。根据梁秋苑和徐朝喜签订的合同，约定房款为105万元，梁秋苑需分两期向徐朝喜支付房款，第一期为45万元，第二期为60万元，于双方办理好房产过户手续以后再支付。综合全案证据，可看出梁秋苑一直在积极履行付款义务，只不过其认为支付给王斌的59万元应当视为给徐朝喜的房款，因此等待徐朝喜办理过户以后再支付余下款项。而通过证据《短信截屏》也可以看出，徐朝喜主张将房款增加到180万，不支付则拒绝提供银行账户，导致梁秋苑无法履行付款义务。此外，该房产已由梁秋苑装修并入住，且办理土地使用权证的所有费用均由梁秋苑承担，徐朝喜当时并未提出异议，徐朝喜作为涉案房产土地使用权人，在办理房过户的手续中处于优势地位，其利用优势地位随意加价的行为违背了诚实信用的原则，也违反了双方合同的约定，综上，徐朝喜的行为是其怠于行使权利的表现，梁秋苑没有履行付款义务的责任不能归责于其自身，故梁秋苑主张徐朝喜配合办理过户的诉讼请求，有事实和法律的依据，应当予以支持，办理过户手续的费用根据合同约定由梁秋苑承担。关于梁秋苑向徐朝喜支付了多少房款的问题，梁秋苑与徐朝喜签订合同之前，梁秋苑向王斌支付的47万元属于履行其与王斌之间的合同，与本案无关，梁秋苑可另行主张。而在梁秋苑与徐朝喜签订合同以后，梁秋苑向王斌支付的12万元，由于合同明确约定王斌系徐朝喜的委托代理人，故梁秋苑向委托代理人支付房款的行为应当视为其向委托人徐朝喜的付款。至于徐朝喜是否最终收到王斌代收的房款，系双方之间的基于委托合同关系的权利义务，与本案无关，徐朝喜可另行主张。梁秋苑主张办理过户手续以后支付余下46万元房款与事实不符，本院不予支持。梁秋苑实际尚欠徐朝喜房款93万元（105万元-12万元），徐朝喜可另行向梁秋苑主张该房款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用 8 中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、徐朝喜应于本判决生效之日起30日内协助梁秋苑办理扶绥县的过户手续； 二、驳回梁秋苑的其他诉讼请求。 案件受理费14250元，由梁秋苑负担7125元，徐朝喜负担7125元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  甘晏全 人民陪审员  欧文莹 人民陪审员  蔡善进 二〇二一年二月十八日 法官 助理  甘璧霆 书 记 员  黄艳娇 9 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。