广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终636号上诉人（原审被告）：胡雪珍，女，1966年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××。委托诉讼代理人：钟晖宇，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁利霞，女，1964年4月23日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××。委托诉讼代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱耀庭，广东保信律师事务所律师。上诉人胡雪珍与被上诉人袁利霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁利霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令胡雪珍向袁利霞支付2020年1月至6月租金37770元（6295元/月×6个月）；2.判令胡雪珍向袁利霞支付2020年1月至6月管理费1590元（265元/月×6个月）；3.判令胡雪珍向袁利霞支付恢复租赁房屋原貌的装修费用25107.7元；4.判令袁利霞没收胡雪珍履约保证金8600元；5.判令胡雪珍向袁利霞支付公证费3000元。一审法院缺席判决如下：一、胡雪珍于一审判决生效之日起七日内向袁利霞支付占用费37770元、管理费1590元；二、胡雪珍于一审判决生效之日起七日内向袁利霞支付因恢复涉案租赁房屋原貌而产生的装修费用25107.7元；三、胡雪珍于一审判决生效之日起七日内向袁利霞支付公证费3000元；上述第一至三项费用共计67467.7元；四、袁利霞没收胡雪珍履约保证金8600元。案件受理费1702元，减半收取为851元，由胡雪珍承担，胡雪珍应于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。胡雪珍上诉请求:撤销一审判决,发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决由胡雪珍承担2020年1月至2020年6月的房屋租金和管理费缺乏事实依据,胡雪珍在1月3日之后并没有占用袁利霞的1号商铺。首先袁利霞在一审中提交的证据照片第12、13、14-19页，都用笔注明了2020年1月3日前，这只能证明胡雪珍在2020年1月3日之前没有清场，其实胡雪珍在1月3日之后已经完全清场并搬离涉案商铺。胡雪珍系幼儿园的经营者，租赁袁利霞的商铺是作为幼儿园的厨房使用，除涉案商铺外，胡雪珍还同时租赁了另外17间商铺隔空打通作为幼儿园的教室和其他配套。这一系列租赁合同均于2019年12月31日届满。期满前，双方均无续签的意思表示，故2019年12月底,袁利霞已经通知胡雪珍,要求胡雪珍1月3日前搬离并清空场地。胡雪珍在2020年1月3日后将所属物件从涉案商铺中搬离，再未使用或占用过涉案房屋（见证据三）。1月6日-15日期间，在幼儿园放假之前，胡雪珍被迫只能通过第三方送餐解决幼儿园学生的就餐问题，订购早餐和午餐分别共800多份。（见证据一）。因为家长反映幼儿园用外卖送餐，2020年1月14日，三乡镇文体教育局也因胡雪珍不能解决学生就餐与其他场地问题出具了停办幼儿园的通知（见证据二）。其次，一审中袁利霞提交的与胡雪珍的聊天记录即证据22页开始至34页，聊天记录时间跨度是从2020年1月7日至2020年4月20日，在该时间段里面，双方都只针对商铺恢复原状进行了协商，但未提及离场清空问题，从常理来说，没有清空就无法恢复原状。最后，从袁利霞在一审中提交的公证照片也可以看到，涉案商铺是已经清空的，整个公证过程都是由袁利霞带领公证员进入场地进行拍摄，证明涉案商铺已经完全控制在袁利霞的手里。可见，胡雪珍主观没有占有的意图，客观上也并没有占用袁利霞的场地。还有最重要的一点：胡雪珍租赁了18间联排的商铺，其他17间商铺的业主并未提出相同的异议。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第九十条的规定可知，袁利霞在未能举证双方续约或胡雪珍占用涉案商铺的前提下，要求胡雪珍承担2020年1月至2020年6月的商铺租金和管理费，缺乏事实依据。二、一审判决认定胡雪珍构成违约，没收胡雪珍履约保证金是事实认定错误。胡雪珍在合同期满后均已与其他基于同样目的、同时租赁的17间商铺的业主就房屋恢复原状的事项达成了一致，妥善解决了问题，尤其是20号商铺，其面积和功能与涉案商铺极为相似，都是加建了楼梯，且面积更大，而20号商铺的补偿标准为15000元。可见胡雪珍恢复原状的施工或补偿标准是普通人基于一般生活认知可以接受的标准，并无不妥之处。涉案租赁合同只约定了按图纸所示“面积”进行原状恢复，并未约定恢复原状的施工标准，而袁利霞提供的图纸也仅能证明涉案商铺的平面布局和尺寸，并不能证明或推定出原状的施工标准。袁利霞未提供涉案商铺在出租前能清晰显示房屋原始形状的相关图片等证据，以作为胡雪珍按此标准或样式进行恢复的依据。胡雪珍搬离涉案商铺后，一直与袁利霞协商进行恢复，但袁利霞坚持按单方提出的标准要求胡雪珍恢复房屋原状，导致双方无法达成一致意见，房屋恢复工作无法进行。依照民诉法解释第一百零八条的规定，袁利霞提交的证据未能证明胡雪珍因违约不作为致使涉案房屋未能恢复原状，因此不应没收胡雪珍的履行保证金。三、一审判决胡雪珍按袁利霞自行委托第三方施工的工程造价予以偿付有失公平。在双方未达成一致意见，且未通知胡雪珍到场审核或提出相关意见的情况下，袁利霞自行委托第三方施工单位对涉案房屋恢复了原状。这违背了程序正当性，同时对比与其他17个业主签订的恢复原状补偿协议也可以看出施工造价明显偏高。胡雪珍愿意承担合理且必要的恢复原状的费用，但袁利霞私自委托施工的费用全部由胡雪珍承担是显失公平合理的。四、一审判决认定的公证费并不符合双方合同约定的条件，胡雪珍并未因为违约导致房屋未能及时恢复原状，在租赁期间也未拖延缴付租金，袁利霞未举证证明该公证与诉讼活动或结果有直接关联，具有必要性与合理性，因此该公证费用应由袁利霞自行承担。袁利霞辩称，一、胡雪珍认为其不应当支付2020年1月至6月的租金和管理费，该观点没有事实和法律依据。袁利霞认为房屋交还的标准有3点：1.双方签署且已经办理手续，2.实际上涉案商铺由袁利霞控制，3.在交还之前符合交还的客观条件。涉案商铺没有达到袁利霞的交还标准，胡雪珍认为其已于2020年1月3日之后交还商铺，将已经清空商铺等同于交还商铺给袁利霞是偷换概念。胡雪珍在交还商铺之前，应该恢复原状，但其未能按照约定恢复原状，这是商铺未能交还给袁利霞的客观原因。胡雪珍对于2020年1月3日之前情况的表述，不能说明2020年1月3日之后袁利霞就实际控制了涉案商铺。袁利霞之所以能够在涉案商铺出入是因为胡雪珍交还其中一条钥匙，称袁利霞有需要可以进场另行寻租，但另外一条钥匙还在胡雪珍手里，而且涉案商铺内还有一些未搬走的杂物。总而言之，胡雪珍未能提供证据证明其在2020年1月3日之前将商铺交还给袁利霞。二、有关恢复原状的问题。合同期满后，双方曾就续租的问题进行协商，胡雪珍违背市场规律，要求将租金下降60%，而三乡镇文体教育局又对胡雪珍作出了停止办学的行政决定，基于该原因，双方无法就商铺的租赁问题达成协议。胡雪珍称其因为无法给小孩子提供伙食导致被停止办学，但从胡雪珍自己提供的证据可以看出，三乡镇文体教育局明确说明停办原因为该幼儿园园区没有固定的户外活动场地，办学条件不达标。在双方未能续租之后，胡雪珍应该按照约定恢复原状。从袁利霞提交的证据看出，2020年1月到4月，双方就恢复原状的问题进行磋商，但胡雪珍并没有明确答复。胡雪珍认为其与其他商铺业主能够达成协议，不能与袁利霞达成协议是袁利霞的要求不合理。但以20号商铺为例，胡雪珍赔偿给业主15000元楼梯修复费用，而袁利霞修复楼梯的费用大概也是15000元，20号商铺业主收到的15000元并没有用于楼梯的恢复原状，这是20号商铺愿意接受的原因。由于胡雪珍未能及时将商铺交还给袁利霞，且直到袁利霞另行寻找他人恢复之前，并没有履行恢复义务，一审法院判决胡雪珍支付房屋占用费以及恢复原状的实际费用支出是有客观证据和法律依据的。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡雪珍向本院提交了以下证据：1.送餐单据，证明胡雪珍已搬离涉案房屋，另行委托第三方送餐；2.幼儿园停办公告，证明三乡镇文体教育局通知胡雪珍所办的幼儿园停办；3.袁利霞发给胡雪珍限期搬走的通知，证明胡雪珍已于2020年1月3日全部搬离，并未占用袁利霞房屋；4.胡雪珍与其他出租人房屋恢复原状的协议，证明胡雪珍遵守合同约定，与其他出租人对承租房屋恢复原状的费用协议补偿。针对胡雪珍提交的上述证据，袁利霞对于证据1的三性均不确认，该证据没有原件，且收款收据是胡雪珍与案外人发生的交易，真实性无法确认。即使该交易为真，也只能证明胡雪珍的幼儿园在2020年1月15日还处于正常经营的状态，而胡雪珍租赁的18个商铺之间的墙体都是打通的，其可以随意进出涉案商铺。证据2体现幼儿园停办的原因是没有固定的户外活动场地，与本案无关，对于其关联性不予确认。证据3不能证明胡雪珍已经实际搬离，关联性无法确认。由于袁利霞不是协议的当事人，证据4的真实性无法确认，即便真实，胡雪珍对于其他商铺也仍负有恢复原状的义务。袁利霞向本院提交了以下证据：20号商铺现场图片（拍摄于2021年1月27日），证明20号商铺并未按照图纸进行恢复，胡雪珍与20号商铺出租方签订的协议中约定的15000元补偿款并非用于楼梯恢复。胡雪珍确认该证据的真实性、合法性，不确认其关联性。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于胡雪珍应否向袁利霞支付恢复原状的装修费用的问题。首先，袁利霞与胡雪珍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在《房屋租赁合同》中明确约定“租赁期满，若甲方（袁利霞）要求乙方（胡雪珍）必须按照图纸上所规定的面积，恢复租赁物原貌，包括砌筑隔离商铺的墙体、上下层楼梯梯口复原等，乙方必须按要求执行，费用由乙方自行承担，若乙方拒绝执行本条规定，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金，甲方因恢复房屋原貌所支付费用甲方有权向乙方追讨；本合同期限届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日搬离租赁物，并恢复租赁原貌，将其返还甲方”，现涉案租赁合同期满后胡雪珍未能与袁利霞达成续租协议，胡雪珍有按照图纸规定恢复房屋原状的义务。胡雪珍以双方未能就恢复原状事宜达成一致意见为由怠于履行恢复原状的义务理据不足，胡雪珍的行为已构成违约，按照上述合同约定，袁利霞有权没收胡雪珍交付的保证金8600元，并要求胡雪珍支付袁利霞恢复原状的装修费用。袁利霞已提交工程合同、增值税发票等证据证明因恢复原状支付的装修费用，胡雪珍上诉虽辩称该费用明显高于正常价格不合理，但未能提供反驳的证据，本院对其该项辩解不予采信，应认定胡雪珍应向袁利霞支付恢复原状费用25107.7元。关于胡雪珍应否向袁利霞支付2020年1月至6月的占有使用费及管理费的问题。涉案租赁合同已于2019年12月31日期满终止，胡雪珍虽主张其已于2020年1月3日搬离涉案租赁物，但根据前述认定，胡雪珍怠于履行恢复原状的行为已构成违约，在未对涉案房屋恢复原状前，袁利霞无法正常使用涉案租赁物，势必造成损失，且袁利霞提交的微信聊天记录显示袁利霞一方与胡雪珍一方在2020年1月7日至2020年4月20日期间一直就恢复原状事宜进行交涉，袁利霞于2020年5月自行恢复的行为已尽到了合理避免损失扩大的义务。结合涉案租赁物恢复原状工程工期为2020年5月7日至2020年6月30日的事实，胡雪珍应承担袁利霞无法正常使用涉案租赁物期间即2020年1月至6月的租金、物业管理费损失。关于胡雪珍应否支付公证费的问题。涉案租赁合同中约定“如因乙方拖延房租或不如期交还该房屋而产生诉讼，则乙方应当承担甲方为诉讼支出的律师费、鉴定费、诉讼费等”，如前所述，胡雪珍未能按照约定如期交还房屋，构成违约，袁利霞通过公证方式保全证据而产生了相关合理费用，属于为诉讼支付的费用，一审法院判令由胡雪珍支付并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。胡雪珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1702元，由胡雪珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年二月二日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇