贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初214号 原告：高玉松，女，1981年12月20日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告：龙永红，男，1978年11月17日出生，彝族，贵州省大方县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：高玉松，与原告龙永红系夫妻关系，委托权限为特别授权。 被告：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地黔西县文峰街道办事处花都大道滨河湾****。 法定代表人：刘永芳，系公司负责人。 委托代理人：徐公云，男，1965年9月18日出生，汉族，系公司员工，委托权限为特别授权。 原告高玉松、龙永红与被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年01月07日立案后，于2021年2月1日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高玉松兼原告龙永红的委托代理人到庭参加诉讼，被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高玉松、龙永红诉称：2016年9月17日，原被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“嘉誉·滨河湾”小区B1幢12层1号商品房，房屋总价款258120元。合同第11条约定，被告应当在2015年4月23日前交房。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。但被告没有按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，致使原告至今还不能取得房屋所有权证书。现原告诉至法院，请求判决：1、判令被告立即为原告办理房屋产权转移登记，交付房屋产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金（2016年12月28日至2017年1月27日按已支付房款258120元的2%计算违约金共5162元；2017年1月28日起至房产证书交付之日按已付房款258120元的0.02%计算违约金暂计至2020年12月31日共73977元，若继续违约，另行计算）共计79139元；3、判令被告提供该房代收款项（即大修基金、契税等）发票，如不能提供代收款项发票，被告退回原告交付的代收费18205元；4、本案诉讼费由被告负担。庭审中原告撤回第一项诉讼请求；将第二项诉讼请求的违约金从最后一次缴纳房款90日后起算，仅主张从2017年1月28日至2020年12月31日止的违约金；第三项诉讼请求仅要求退还代收费，其余主张放弃。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 1、原告身份证复印件，结婚证复印件，证明二原告主体适格； 2、商品房买卖合同、预售备案登记表、团购房首付发票一张、团购综合方发票一张，补房款发票二张、代收费发票一张，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实。原告已经付清房款，被告现已违约，因承担违约责任。退还代收费。 被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司未进行答辩。 在举证期内，被告未向本院提交证据。 本院依职权调取的证据：黔西县自然资源局出具的《关于对贵州省黔西县人民法院函(2020)黔0522民初1660号的复函》。 原告对于本院依职权调取的证据无异议。 本院经审查认为，原告提交的证据及本院依职权调取的证据均客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据。 经审理查明：原、被告双方于2016年9月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告以286800元的总价款向被告购买位于黔西县，合同约定原告以分期付款的方式支付购房款。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于年月日”前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金”。合同签订后，原告按照约定向被告分期支付购房款共计258120元，最后一次交付房款时间为2016年9月28日，双方约定剩余28680元办理房产证时支付。原告表示于2016年9月28日交纳分期房款时实际收到房屋，并于当日原告向被告交纳收取代收费18205元。因被告未按合同约定履行办证义务，故原告以被告违约提起本案诉讼。 本院另查明，贵州嘉誉金源房地产开发有限公司至今未办理建设工程竣工规划许可证、房屋竣工验收备案表等手续，不符合不动产登记条件，暂时不能办理不动产首次登记及转移登记。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房销售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。被告于2016年9月28日实际交房，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2016年12月27日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。被告未履行该义务，违反约定，应承担违约责任，现原告要求被告以258120元为基数，按日0.02%计算，支付从2017年1月28日起至2020年12月31日止的违约金，金额为73977元，依法予以支持。关于原告请求被告退还代收费18205元，属被告代收费用。被告收到上述费用后，未向相关部门申请办理房屋初始登记，现被告也无法办理相关的房屋登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不正当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。”之规定，被告代收费18205元应当返还给原告。被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视其放弃相应的诉讼权利。 本案合同签订于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高玉松、龙永红支付2017年1月28日起至2020年12月31日止的逾期办证违约金73977元； 二、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告高玉松、龙永红代收费18205元； 三、驳回原告高玉松、龙永红其他诉讼请求。 案件受理费1117元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担1053元，原告高玉松、龙永红负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 审判员  李艳霞 二〇二一年二月八日 书记员  陈清芸