广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4450号原告（反诉被告）：何丽金，女，1956年5月5日出生，汉族，住佛山市三水区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××625。委托诉讼代理人：莫健辉（儿子），住佛山市三水区××××××××××。被告（反诉原告）：邓肖容，女，1977年3月16日出生，汉族，住佛山市三水区芦苞镇四合白土四队地塘南12号，公民身份号码440××××××××××××124。委托诉讼代理人：马少童，广东翔途律师事务所律师。原告何丽金与被告邓肖容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案。被告于同年10月27日提起反诉，本院决定予以合并审理。本案于2020年11月19日、2021年1月13日两次公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告何丽金及其委托诉讼代理人莫健辉、被告邓肖容（第二次开庭未到庭）及其委托诉讼代理人马少童均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丽金向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年签订的房地产买卖合同；2.被告立即搬离原告所有的位于佛山市三水区×××××××××××屋；3.被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（按1000元/月计算，自2010年7月2日起至被告实际交还房屋之日止）；4.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年7月2日，被告向原告支付115000元用于购买原告位于佛山市三水区××××××××××自建住房。由于该房是现房销售，原告于被告付款当日便将房屋交付被告入住。2010年7月2日起至2020年7月31日，原告敦促被告早日办理房屋所有权证并支付尾款。但时至今日，被告一直以各种理由拖延办证。被告在交付了首期购房款后即入住涉案房屋，其亦应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告邓肖容辩称，原告歪曲事实，实际上是原告在未经有关部门批准的情况下，擅自将原先砖木结构的平房改建成混合四层并出售给被告，才导致涉案房屋无法办理新的房产证。故原告所述被告一直以各种原因拖延办理房产证是不符合事实的。被告已经支付了115000元房款，仅剩余20000元房款未予支付，如果可以办理房产证，难道被告不愿意办理吗？被告难道为了逃避支付20000元而将房屋登记在他人名下吗？被告已经为办理房产证花费了不少时间和金钱，单单补地价就用了40000元，委托中介机构办理过户支付了10000元，但因中介说原房主并未办理报建，故不符合办理新证的条件。原告至今仍未将其户口迁出，给被告带来了诸多不便。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告邓肖容向本院提出反诉请求：1.原告到房地产报建主管部门补办房屋的改扩建手续并承担相应的补办费用；2.原告协助被告办理房地产权证，所产生的费用由原告负担；3.原告向被告退回支付的补办报建费10000元；4.原告负担被告为本次纠纷而聘请律师所支出的费用5000元；5.案件反诉受理费由原告负担。事实和理由：原、被告于2010年7月2日签订房地产买卖合同，约定由被告购买位于佛山市三水区×××××××××××产，房款为135000元。于签订合同当日，被告向原告支付了115000元，并约定购房尾款20000元在办理好转让手续并核发房产权证时付清。合同签订后，被告马上要求原告协助办理房屋过户，但得知涉案房屋是在未经有关部门批准的情况下，擅自将原先的砖木结构的平房改建成混合四层。需要补地价和补办报建手续才能办理新的房产证。故被告于2010年7月27日向佛山市三水区××××××产中介服务部支付了10000元用以委托其代为办理补报建手续，并支付了补地价款42000元。但因原告至今仍不愿意到相关部门办理签名手续，故未能办理新的房产证。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告何丽金辩称，1.十年前原、被告去办理过户手续的时候，原告提供了一份协助被告办理过户的资料，138000元是房屋价格，不包含报建及土地价格。原、被告在办理过户的时候已经知道需要补地价，该费用是由买方承担的；2.自签订合同至今，原告多次要求被告办理好报建手续及补地价，但被告迟迟没有补地价，亦没有办理报建手续。报建费用不应由原告承担；3.被告曾经找了一家中介公司办理报建手续，但原告对此是不知情的，费用不应由原告负担；4.律师费应由被告自行负担。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.三水县城镇住房情况分户普查表一份、三水县房屋成交（草）契两份、佛山市城镇房屋分幢普查表一份、不动产登记信息查询结果一份，拟证明涉案房屋的权属人为原告；2.房地产买卖合同一份，拟证明原、被告就涉案房屋的买卖事项于2010年7月2日签订了合同；3.银行卡交易明细清单一份，拟证明被告转账支付了110000元，尚有部分房款仍未支付；4.通话清单一份，拟证明原告并不存在不配合办理房产证的事实。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.测绘报告书一份，拟证明涉案房屋的结构是混合四层而非房产证记载的砖木平房；2.行政服务中心项目办理表一份，拟证明相关部门没有批准涉案房屋的改扩建，这是导致无法办理新房产证的直接原因，该过错在于原告，因原告当初改扩建房屋前没有办理报批手续；3.佛山市三水正创土地房地产评估有限公司房地产评估报告书一份，拟证明被告积极办理涉案房屋的过户手续，并不存在原告所述拖延办理的情形；4.收据一份，拟证明被告交了10000元补办报建经费，该费用应由原告向被告返还；5.办理房产证的申请资料一份，拟证明办理新的房产证需要原告亲自到相关部门处理，原告未办理新证是因为原告不愿意去办而非不能办；6.律师费发票一份，拟证明由于原告的过错导致被告支出律师费5000元。经审查，原告提交的证据1、2、3，被告对三性均不持异议，本院予以确认；原告提交的证据4，无法显示通话双方身份及通话内容，无法证明原告拟证明的事实，本院不予采信；被告提交的证据1、2、3、5，原告不持异议，本院予以采信；被告提交的证据4，虽为原件，但未有证人证言或者其他证据予以佐证，本院难以确定其真实性，故本院对该证据不予采信；被告提交的证据6是原件，本院对其真实性予以确认。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告何丽金于1985年通过买卖的方式取得佛山市三水区×××××××××××屋的所有权。该房屋于1988年10月26日登记并取得房产证（房产证号：粤房证字第0868660号），上述房屋所在地于1990年9月8日登记并取得土地使用权证[土地证号：三府国用（89）字第06210300769号]。1989年，原告将上述房屋拆除后重建，但重建后未办理新的房产证。2010年7月2日，原、被告签订房地产买卖合同，由原告将佛山市三水区×××××××××××屋转让给被告，房屋总价为135000元，由被告在合同签订当日支付定金115000元，余款20000元在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。合同签订后，被告向原告支付了购房款115000元。后原告将涉案房屋的土地使用权证及原有的房产证交给被告，由被告办理新的房地产权证。2010年8月26日，被告办理了涉案房屋的测绘手续。2010年10月29日，佛山市三水区芦苞镇国土城建和水务局出具同意修改规划方案的意见。2010年11月2日，被告向行政服务中心提交了改扩建建（构）筑物设计方案审核。同日，佛山市三水区芦苞镇国土城建和水务局出具改扩建符合规划，同意修改变更的意见。2011年10月21日，被告委托佛山市三水区正创土地房地产评估有限公司对涉案房屋的土地估价进行评估，该公司出具了相应的评估报告书。另查明，被告已将涉案房屋的土地使用权证及原有的房产证遗失。本院就涉案房屋的状态发函至佛山市自然资源局三水分局，该局于2020年12月15日复函本院，内容为，一、房屋登记情况。权利人：何丽金；房产证号：粤房证字第0868660号；登记日期：1988-10-26；建筑面积：59.5㎡；用途：住宅；建成年份：无登记；建筑结构：砖木平房；层数：1层；房屋取得方式：买卖。该房屋1989年重建后，没有办理首次登记，因此无重建后房屋性质等登记信息。二、土地使用权登记情况。权利人：何丽金；土地证号：三府国用（89）字第06210300769号；登记日期：1990-09-08；宗地代码：440607004006GB03684；独用面积：60㎡；用途：住宅；土地权利类型：国有；土地权利性质：划拨。三、权利人已将上述房屋拆除重建，则上述登记的房屋所有权在拆除后即灭失，权利人应先办理注销原房屋产权证（证号：粤房证字第0868660号）后，再凭土地使用权证及重建后的房屋规划、竣工等材料（该材料申请由区住建部门牵头受理，详情咨询区住建部门），申请办理房地一体不动产权证书。四、上述不动产在办理新不动产权证书时，可以依法委托买受人或其他人代办。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的诉称、辩称，结合本案证据，本院作如下认定与评析：一、房地产买卖合同效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于管理性强制性规定，虽涉案房屋于1989年重建后并未办理房产证，但基于房地产买卖合同是原、被告在自愿平等、协商一致的基础上签订，属当事人的真实意思表示，故该合同应认定为合法有效，对当事人均具有法律约束力。二、房地产买卖合同是否达到解除条件。现原告诉请解除房地产买卖合同，在合同未有约定解除条件的情况下，应考虑是否符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告已经依约向原告支付了应支付的大部分购房款，且明确表示愿意协助原告办理涉案房屋的房产证，待新的房产证办理下来后，亦愿意承担办证所需的一切费用。虽然被告遗失了涉案房屋的土地证及房产证，对于合同未能如期履行具有一定过错，但该过错并不足以导致涉案合同目的不能实现。故此，在不存在上述任一情形下，原告主张解除房地产买卖合同并要求被告搬离涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。三、涉案房屋是否具备办理不动产权证的客观条件。根据佛山市自然资源局三水分局的复函，涉案房屋需在注销原房屋产权证后再凭土地使用权证及重建后的房屋规划、竣工等材料申请办理房地一体不动产权证。另，佛山市三水区人民政府办公室于2019年2月26日印发《关于印发三水区已建成但未完善手续建筑历史遗留问题处理操作规程的通知》，涉案房屋能否办理不动产权证，需满足的条件包括建（构）筑物及其附属设施在用地红线范围内，建（构）筑物设计时有符合相关设计规范的图纸，建（构）筑物的施工单位、监理单位符合相关资质要求的，房屋安全经检测符合相关安全要求及办理建筑工程质量鉴定登记备案要求的，经消防、环保、人防部门审查或经有相关资质第三方技术评估机构检测达到安全使用条件等。庭审中，原告已经明确表示涉案房屋并无上述任一资料，有鉴于此，涉案房屋是否能够办理新的不动产权证，存在不确定性。被告现主张原告办理涉案房屋的改扩建手续并承担相应的补办费用，诚如上文所述，能否办理取决于涉案房屋所需补办的资料是否符合规定并能否通过审核。而在现阶段，因涉案房屋缺乏办理改扩建手续的资料，相关职能部门就房屋的现状是否对房屋改扩建规划予以审批尚未有最终定论。换言之，现有证据未能证实涉案房屋具备成功办理改扩建手续的客观条件，故对被告诉请原告补办涉案房屋的改扩建手续并承担相应费用，本院暂不予处理。同理，在未办理不动产权证的情况下，被告诉请原告协助其办理房屋过户手续，缺乏客观条件，本院不予支持。四、被告主张原告向其支付补办报建费10000元的依据为收据一份，因本院在证据质证阶段已对该证据不予采信进行了阐述，在此不再赘述。被告的上述主张缺乏证据证实，本院不予支持。被告主张的律师费，因房地产买卖合同中未就律师费进行约定，且该费用不属被告的必然支出，故此，对被告的该项主张，本院不予支持。五、原、被告双方在房地产买卖合同中并未约定办理涉案房屋不动产权证的过程中所产生的费用由谁负担。根据当事人的陈述，从原告将土地证、原有房产证及有原告签名的申请资料交由被告的行为可以看出，双方确定由被告代为办理涉案房屋的不动产权证。但并不能以被告的代办行为来确定在办证过程中产生的费用由被告承担。涉案房屋至今未能办理不动产权证，一方面是由于办证资料不全，另一方面是双方对办证所产生的费用由谁负担产生分歧。因此，本院确定原、被告双方当事人对涉案房屋未能办理不动产权证均具有过错，各自应承担相应的责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金，缺乏合同依据及事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告何丽金的诉讼请求；二、驳回反诉原告邓肖容的反诉请求。案件本诉受理费5140元，由原告何丽金负担。反诉受理费88元，由被告邓肖容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陆志珊人民陪审员  陈英梅人民陪审员  卢冠欣二〇二一年二月十八日书 记 员  范楚妤