新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初4382号 原告（反诉被告）：楼龙华，男，1951年12月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：管金燕，女，1960年5月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。 被告（反诉原告）：中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司，住所地乌鲁木齐市高新区（新市区）通安南路1999号阳光恒昌·万象天地商务公园1-1办公楼5层509室。 负责人：张鹏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙睿，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郭婷婷，新疆邦本律师事务所律师。 原告（反诉被告）楼龙华与被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司（铁塔乌鲁木齐分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）楼龙华及其委托诉讼代理人管金燕、被告（反诉原告）铁塔乌鲁木齐分公司的委托诉讼代理人孙睿、郭婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）楼龙华向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告房屋租金35,000元（自2019年8月18日至2020年8月17日止）；2．判令被告赔偿原告房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用31,827.8元；3．判令被告赔偿原告房屋三楼基站房二间及碰坏瓷砖、玻璃等修复费用10,000元；4．本案诉讼费、邮寄费均由被告承担。事实和理由：2018年8月18日，原、被告签订站址租赁合同，约定原告向被告提供位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山南路656号1栋，楼顶10平方米场地用作被告自建轻体房，作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供被告自行安装室外天线设备，被告可根据基站需要安装框架或支架，原告提供院内相应的地址或地下通信管道和楼内管道以便被告布放相应缆线，租期为两年，年租金30,000元，但在2019年5至6月期间，原告发现被告把楼顶的天线支架拆除，原告即打电话通知被告，2019年8月被告到原告的房顶查看，确实有拆除支架的残留还在油毛毡下面，油毛毡下雨漏水。另外，被告使用的两间房屋未移交原告，现被告既不交纳租金也不维修损坏的房顶及设施等，房屋至今未交付，现原告诉至贵院，望依法支持原告诉请。 被告（反诉原告）铁塔乌鲁木齐分公司辩称，1．楼龙华要求我方支付自2019年8月18日至2020年8月17日房屋租金35,000元，无事实和法律依据，我方已于2019年4月2日拆走基站塔，向楼龙华告知不再租赁其房屋，合同已解除，我方不再履行支付房屋租赁费的义务。2．铁塔支架建设与破坏房顶保温防水设施无因果关系，因此何来楼龙华要求我方赔偿31,827.8元损失。3．对楼龙华要求我方赔偿基站房玻璃、瓷砖修复费10,000元，不予认可。 被告（反诉原告）铁塔乌鲁木齐分公司向本院提出反诉诉讼请求：1．确认《站址租赁合同》已于2019年4月2日因政府政策性拆迁导致解除；2．判令被反诉人楼龙华返还2019年4月2日至2019年8月17日预付租赁费8,750元。事实和理由：合同履行过程中，铁塔乌鲁木齐分公司于2019年1月22日支付第一年（2018年8月18日至2019年8月17日）租赁费30,000元，铁塔乌鲁木齐分公司于2019年2月接到拆迁办通知，要求将仓房沟月明楼附近基站拆除，当月内基站光缆、电缆全部中断。2019年4月2日铁塔乌鲁木齐分公司组织施工人员拆站并告知楼龙华不再继续租赁其房屋。铁塔乌鲁木齐分公司因为政府拆迁解除合同并向楼龙华履行告知义务，合同已于2019年4月2日解除，铁塔乌鲁木齐分公司将不再履行合同义务。楼龙华应依据合同返还未履行部分租赁费。铁塔乌鲁木齐分公司拆除属于自己的基塔及基站属于合法行为，基于上述事实，铁塔乌鲁木齐分公司特向贵院提出上述反诉请求，望支持铁塔乌鲁木齐分公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对楼龙华与铁塔乌鲁木齐分公司所举证据本院认定如下： 原告（反诉被告）楼龙华向本院提交证据如下： 证据1：租赁合同一份，拟证明诉讼请求； 证据2：公证书一份，拟证明现场情况及诉讼请求； 证据3：证明一份、不动产登记信息查询结果一份，通告一份，拟证明楼龙华属于沙区炉院街片区，铁塔乌鲁木齐分公司出具的证明中沙区仓房沟片区不是楼龙华所属片区，楼龙华不在通告的范围之内。 被告（反诉原告）铁塔乌鲁木齐分公司对楼龙华所举证据意见如下：对证据1的真实性、关联性认可，合法性不认可；对证据2的真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据3的真实性、合法性、关联性认可。 本院对楼龙华所举证据认定如下： 对楼龙华所举上述证据的，真实性、合法性、关联性予以确认，对楼龙华想用上述证据所证明的事实，本院作以综合认定。 被告（反诉原告）铁塔乌鲁木齐分公司向本院提交证据如下： 证据1：租赁合同一份，拟证明租赁合同合法有效，根据合同约定的违约责任，铁塔乌鲁木齐分公司按照合同约定解除合同没有违约； 证据2：财务凭证一组，拟证明铁塔乌鲁木齐分公司已经将一年租金支付完毕； 证据3：拆迁公告一份，拟证明沙区政府发布公告，要求铁塔乌鲁木齐分公司拆除铁塔支架； 证据4：照片5张，拟证明拍摄的拆迁区域周边的情景、租赁房屋的位置、机房内部的情况，房屋已经被全部拆迁了，铁塔乌鲁木齐分公司无法继续履行合同。 楼龙华对铁塔乌鲁木齐分公司所举证据意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性认可；对证据2的真实性、合法性、关联性认可；对证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据4的真实性、合法性、关联性不认可。 本院对铁塔乌鲁木齐分公司所举证据认定如下： 对铁塔乌鲁木齐分公司所举证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3、4的真实性、合法性认可，对与本案的关联性以及铁塔乌鲁木齐分公司想用上述证据所证明的事实，本院作以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年12月26日，楼龙华（甲方、出租方）与铁塔乌鲁木齐分公司（乙方、承租方）签订《站址租赁合同》一份，约定如下：1．租赁标的：甲方向乙方提供位于乌市沙区雅山南路656号1栋楼顶10平方米场地用作乙方自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架。乙方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放相应线缆。2．租赁期限：两年，自2018年8月18日起至2020年8月17日止；租赁期内，因不可归咎于乙方的原因导致乙方不能继续使用房屋或场地时，乙方有权解除本合同，甲方应按未履约时间比例退还乙方已预付的相应租金。3．租金价格、付款方式：双方商定，本合同总租金为人民币60,000元，年租金人民币30,000元。付款期限为：合同双方签字盖章生效后40个工作日内支付第1次。此后，每年租金在合同约定租金的基础上维持不变，每次支付时间为合同履行，每届满一年，乙方收到甲方租赁发票后30个工作日内交清下年度的租金。4．双方可以协商变更或解除本合同。遇国家中的工程项目或政策性房屋拆迁，甲方应提前三个月向乙方提出解除执行合同，并退还乙方已支付的用于租赁房屋（或场地）建基站的租金。双方对其他权利和义务亦在该合同中作出约定。 合同签订后，双方依约履行，2019年1月22日铁塔乌鲁木齐分公司向楼龙华交纳租金30,000元。本案诉讼过程中，铁塔乌鲁木齐分公司称：1．案涉房屋房顶的铁塔支架最初由中国移动公司搭建，2015年11月时由中国移动公司整体移交至铁塔乌鲁木齐分公司；2．2019年2月其接到拆迁办通知，要求将仓房沟月明楼附近基站拆除，且因案涉房屋没电，导致其无法正常使用，便于2019年4月2日组织施工人员将屋顶铁塔支架拆除，并以电话通知的方式告知了楼龙华解除《站址租赁合同》，但双方并未进行交接，2019年4月2日后案涉房屋仍由铁塔乌鲁木齐分公司占有。 本案诉讼过程中，经楼龙华申请，本院依法通过法定程序选定新疆中远工程检测有限公司对乌鲁木齐市沙依巴克区雅山南路656号1栋房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用进行鉴定，经鉴定，新疆中远工程检测有限公司出具新疆中远【2020】鉴字第108号《鉴定意见书》。该意见书载明：一、天线支架残留物拆除及清运合计1,680元；二、屋面SBS拆除与屋面SBS卷材防水恢复（含找平）29,147.80元；三、垃圾清运：1,000元。楼龙华因此产生鉴定费10,000元。 铁塔乌鲁木齐分公司于2020年12月30日提出鉴定如下异议：“1．该鉴定程序违法；2．鉴定人对所需鉴定事实认识存在错误”。新疆中远工程检测有限公司出具中远（2021）函字009号鉴定异议的回复函一份，载明：“1．……依据最高人民法院及自治区高级人民法院对外委托鉴定机构的相关要求，我机构已在人民资产诉讼网中通过最高人民法院审核登记备案，可在自治区范围内执业进行建设工程鉴定，不存在异议人所提及的‘司法鉴定许可证’及‘司法鉴定执业证’。2．我机构接受贵院委托，按照相关程序依据委托书鉴定事项进行鉴定，与双方当事人共同进入现场进行现场勘验，并形成了勘验记录双方查看后签字确认，签字确认之时未提及异议人所述‘仅10平方米场地用作建造通信塔’的问题，通过现场勘验涉案房屋屋面四周均有拉线角铁支架穿透防水层，而且防水层应作为一个整体构造才能起到防水作用，其内容也隶属于委托书中的鉴定事项”。另，本院于2020年11月24日前往案涉房屋现场察看时，楼龙华称损坏的玻璃共计4块，每块1平方米，合计损坏4平方米玻璃，玻璃价格及安装费可由铁塔乌鲁木齐分公司自行询价，铁塔乌鲁木齐分公司对此无异议，并同意由其进行询价，经铁塔乌鲁木齐分公司询价，玻璃为60元/每块，合计240元，安装费为120元，楼龙华对玻璃价格无异议，但认为安装费应为600元。 另查明，2017年6月23日沙依巴克区人民政府发布《关于征收沙依巴克区仓房沟村片区老城改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告》（沙政通【2017】12号），该通告载明：“……二、征收范围：沙依巴克区仓房沟村片区老城区改造提升建设项目，其中包含：西山农场以东、雅山山体以南、仓房沟路以西、自治区种牛场以北。……”。 再查明，案涉房屋属乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街片区管理委员会乌拉泊社区管辖，该房屋所有权人为楼龙华，产权证号为：乌房权证沙依巴克区字第XXXX号。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 楼龙华与铁塔乌鲁木齐分公司签订的《站址租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务。 关于铁塔乌鲁木齐分公司要求确认《站址租赁合同》于2019年4月2日因政府政策性拆迁导致解除的问题。本院认为，虽然双方在合同中约定：“租赁期内，因不可归咎于乙方的原因导致乙方不能继续使用房屋或场地时，乙方有权解除本合同，甲方应按未履约时间比例退还乙方已预付的相应租金”、“遇国家中的工程项目或政策性房屋拆迁，甲方应提前三个月向乙方提出解除执行合同，并退还乙方已支付的用于租赁房屋（或场地）建基站的租金。”，但铁塔乌鲁木齐分公司提交的沙依巴克区人民政府2017年6月23日发布的《关于征收沙依巴克区仓房沟村片区老城改造提升建设项目范围内房屋和土地的通告》载明的征收范围是沙依巴克区仓房沟村片区老城区改造提升建设项目，其中包含：西山农场以东、雅山山体以南、仓房沟路以西、自治区种牛场以北，而案涉房屋属乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街片区管理委员会乌拉泊社区管辖，不属于该通告征收的范围，且本院2020年11月24日前往案涉房屋察看时，案涉房屋仍未被拆迁，同时楼龙华对案涉房屋没电至铁塔乌鲁木齐分公司无法使用房屋的事实不予认可，铁塔乌鲁木齐分公司对此并未提交证据予以证明。因此，铁塔乌鲁木齐分公司所举证据不能证明案涉房屋被政府政策性拆迁，其没有单方解除合同的权利，楼龙华亦不认可双方合同已于2019年4月2日解除，故本院对铁塔乌鲁木齐分公司要求确认《站址租赁合同》于2019年4月2日因政府政策性拆迁导致解除的反诉请求不予支持。 关于楼龙华要求铁塔乌鲁木齐分公司支付房屋租金35,000元以及铁塔乌鲁木齐分公司要求楼龙华返还房租8,750元的问题。本院认为，因双方《站址租赁合同》并未解除，铁塔乌鲁木齐分公司要求楼龙华返还房租8,750元无事实和法律依据，对其该项反诉请求本院不予支持，铁塔乌鲁木齐分公司应当按照合同约定继续支付楼龙华房租。依照《站址租赁合同》中约定的租金标准，结合铁塔乌鲁木齐分公司已支付30,000元房租以及租赁期限现已届满的事实，铁塔乌鲁木齐分公司应付租金为30,000元【600,000元（总租金）-30,000元（已付租金）】。 关于楼龙华要求铁塔乌鲁木齐分公司赔偿房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用31,827.8元的问题。本院认为，楼龙华该项主张系因铁塔支架拆除后残留部分的拆除、清运提起，而铁塔乌鲁木齐分公司自认案涉房屋房顶所搭设的铁塔支架为2015年11月时由中国移动公司整体移交至铁塔乌鲁木齐分公司，同时房顶后续残留部分的拆除必然会对房顶保温防水设施造成的损害，因此铁塔乌鲁木齐分公司应当赔偿楼龙华该项诉请中所主张的损失。关于该项诉请铁塔乌鲁木齐分公司应赔偿具体数额，本院认为，新疆中远工程检测有限公司鉴定的房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用为31,827.80元。该鉴定意见系具备法定资质的评估机构及人员对受损房顶进行勘验、核对、测量和记录，并综合分析确定后依法评估所得，程序合法，依据充分，公正客观，能够公允反映受损房屋的损失状况，可以作为案件审判的参考依据。综上，楼龙华主张的房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用，本院按照31,827.8元，予以支持。 关于楼龙华要求铁塔乌鲁木齐分公司赔偿房屋三楼基站房二间及碰坏瓷砖、玻璃等修复费用10,000元的问题。本院认为，结合本案庭审过程中双方当事人的陈述及所举证据，仅能证明铁塔乌鲁木齐分公司损坏案涉房屋玻璃四块，因此对楼龙华该项诉请，本院仅就玻璃损失予以支持。针对玻璃损失的具体金额，楼龙华称可由铁塔乌鲁木齐分公司自行询价，经铁塔乌鲁木齐分公司询价，玻璃为60元/每块，合计240元，安装费为120元，虽然楼龙华对安装费有异议，但既然其同意由铁塔乌鲁木齐分公司自行询价，则应当接受铁塔乌鲁木齐分公司的询价结果，故铁塔乌鲁木齐分公司应赔偿楼龙华玻璃修复费用360元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）楼龙华房屋租金30,000元； 二、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）楼龙华房顶天线支架拆除后残留部分拆除及清运费用和房顶保温防水设施修复费用31,827.8元； 三、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）楼龙华玻璃损失360元； 四、驳回原告（反诉被告）楼龙华的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司的全部反诉请求。 本诉争议标的76,827.80元，给付标的62,187.80元。占争议标的的80.94％。案件受理费1,720.70元（楼龙华已预交），由原告（反诉被告）楼龙华负担19.06％，即327.97元，由被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司负担97.13％，即1,392.73元。鉴定费10,000元，由被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司负担。 反诉案件受理费25元（中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司已预交），由被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  王朴欢 人民陪审员  李木旺 人民陪审员  朱建国 二〇二一年二月十九日 书 记 员  程金丽