安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初150号 原告（反诉被告）：郭志楠,女,1992年12月30日出生,汉族,住黑龙江省富锦市。 委托诉讼代理人:潘翔,江苏宁通律师事务所律师。 被告（反诉原告）:全椒福爵房地产有限公司,住所地安徽省全椒县椒陵大道庄曹新村E区2号楼6单元, 法定代表人:陆水旺,该公司董事长。 委托诉讼代理人:李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司全椒支行,住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路东侧汇鑫广场121-127号。 负责人:陈志进,该行行长。 委托诉讼代理人:曹文森,该公司员工。 原告（反诉被告）郭志楠与被告（反诉原告）全椒福爵房地产有限公司（以下简称福爵公司）、第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行（以下简称建行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年1月6日立案后，在审理过程中，福爵公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭志楠委托诉讼代理人潘翔、被告福爵公司委托诉讼代理人李洪照、第三人农行全椒支行委托诉讼代理人曹文森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭志楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告签订的《全椒县商品房预售合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;2.判令被告向原告返还购房款136407元,及向原告支付原告向第三人支付贷款本金、利息55439.02元,下剩贷款本金及利息，由被告向第三人支付；3.判令被告支付利息,以136407为基数自2018年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止;另以55439.02元为基数自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之清偿之日止；（利息计算至2021年元月1日共计15500元，以上合计207346元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年5月8日签订《全椒县商品房预售合同》,约定原告在被告处购买位于全椒县××镇××道××号××花园××幢××单元××室的房屋,该合同约定:该房建筑面积单价为4979.42元,建筑面积101.7平方米,总房价款为506407元。首付136407元,银行贷款370000元。被告于2019年12月31日前,向原告交付上述房屋。2018年5月8日,原告向被告支付首付款136407元。2018年9月27日,原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》,原告向第三人贷款370000元,于2018年11月7日放款至被告银行账户。原告已经全部履行付款义务,但是至交房时间,被告未将符合交付条件的涉案房屋交付给原告。原告也多次催告被告交付房屋,并到全椒县相关部门投诉反映此事,但被告至今无法履行交付房屋义务。且原告于2020年8月,再次前往房屋所在地,该地已经停工,房屋尚未建成,只是一个房屋框架。可以说,已经成为烂尾楼。截至2021年1月,原告向第三人支付贷款本金、利息共计55439.02元。基于上述事实,原告与被告之间的《全椒县商品房预售合同》已经无法履行,被告已经构成根本违约,合同目的已无法实现。原告为了维护自己的合法权利,特提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。 福爵房地产公司辩称，1.被告虽然逾期交付房屋，但涉案房屋主体已全部竣工，且验收合格，只是地下室和附属工程没有完工。是因为被告与施工方发生纠纷导致县政府成立相关部门在积极协调，会尽快完工验收合格交付房屋。不是合同目的无法实现，该涉案房屋不是烂尾工程，因此从鼓励市场交易出发，不应简单的适用合同无法实现的法定解除情形。因为双方签订的商品房预售合同是真实意思表示，只有严格限制确认合同无效，撤销或解除的情形才能体现双方合同的价值，全椒县人民法院审理明发公司类似逾期交房购买人要求解除合同的案例，全椒县人民法院判决没有解除。因此原告要求解除合同的诉请，请法庭予以依法驳回。2.针对原告诉请返还购房款、利息以及赔偿其银行贷款的诉请，被告认为根据双方合同约定，原告要求解除合同，被告只应返还购房款及存款利息。另外如法院判决解除合同，其抵押担保合同也应当解除，在解除合同后，原告应当协助被告办理预抵押登记，解除预抵押登记手续。综上请求法院依法判决。 建行全椒支行述称，原告仅以延期交房为由，要求解除预售合同，该理由不充分。从照片中可以看见房屋主体已完成，逾期交房应当承担违约金，但没有恶意拖延交房时间，所以请法庭维护购房合同和按揭合同。 福爵公司向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人支付反诉人逾期支付购房款违约金50640元。2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月8日，反诉人与被反诉人签订《全椒县商品房预售合同》,将福爵花园11幢1单元301室的房屋出售给被上诉人，总房款506407元，首付136407元，余款370000元根据合同附件一约定由被反诉人2周内银行按揭贷款支付，否则根据合同约定，双方同意不执行本合同第三条的单价约定，以该商品房的原单价上浮10%计算该商品房总房价款。同时双方对其他事项也作出了约定。然而被反诉人支付首付款后，未能按照合同约定支付剩余购房款，已经构成了违约，应支付反诉人违约金。 郭志楠针对福爵公司的反诉辩称，1.反诉原告所依据的预售合同中两周内银行按揭到账条款属于格式条款，应当无效。同时两周到账也不符合商品房按揭到账的交易流程和交易习惯。正常的银行按揭从申请到下款短则3到6个月，主要依据当地贷款政策和市场经济所影响。而反诉原告作为一个专业的从事房地产销售的公司，应当知道这一交易习惯和交易方式。而在合同中约定了两周到账，这条约定是对原告不利的，而反诉原告在与反诉被告签订合同时，也没有和反诉被告说明银行贷款按揭的下款的具体时间，所有的贷款的流程均是反诉原告代反诉被告完成的，反诉原告对这是清楚的。同时在合同中也没有对该条款作出一个明显区别于其他条款的提示注意的标识。所以我方认为两周到账应当属于格式条款，无效。2.合同中第七条，关于单价上浮的约定显失公平，因为在整个合同中，关于违约，甲乙双方的违约责任是严重不对等，即卖方迟延交付责任仅仅是日万分之一的违约金，而买房迟延付款的违约责任是总房价上浮百分之十，这个权利义务是失衡的。同样该条款也属于霸王条款，属于格式条款，也应当认定无效。3.退一步说，即便反诉被告存在违约交付购房款的情形，反诉原告所主张的违约金也过高，本案中反诉被告所延期交付的款项仅是贷款部分的37万元，即便计算违约也应当以37万元为基数计算违约金，而反诉原告所主张的违约金显然过高。4.违约产生的违约责任具有补偿性或者惩罚性的性质，而本案中反诉原告系根本违约致使涉案房屋不能交付，我方已将全部的款项交付给反诉原告，若涉案的合同解除，在此案中受益方显然是反诉原告，因为他不但占有使用了我方交付的购房款，而且因反诉原告的违约造成了反诉被告支付了包括但不限于交通费、住宿费、律师费，显然反诉被告是本案的受害者。同时反诉被告在整个交易的过程中并没有主观恶意的去违反本合同的约定，积极交付购房款并与反诉原告的工作人员联系，办理银行贷款事宜，所以反诉被告适用违约责任均不满足违约责任补偿性或者惩罚性的特征，请求法庭能够驳回反诉原告的反诉请求。 第三人针对福爵公司的反诉述称，涉案房屋已经办理了预抵押登记。 本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》,约定乙方购买甲方位于全椒县××镇××道××号××花园××幢××单元××室房屋（以下简称该房屋）,该房屋建筑面积单价为4979.42元／平方米,总价款为506407元；乙方于2018年5月8日前首付款136407元,余款37万元办理银行按揭，于签订合同后2周内负责按揭贷款到账；甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之0计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任，即双方同意不执行本合同第三条的单价约定，以该商品房的原单价上浮10%计算该商品房总房价款。逾期超过60日的，甲方有权将该商品房另行出售，甲方按总房价款的10%作为违约金直接扣回，余款退回乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任，即甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之后31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。 原告于合同签订之日即支付被告购房首付款136407元。2018年9月27日,原告与第三人签订《个人住房(商业用房)借款合同》约定：原告借款本金为37万元，期限360个月，即自2018年9月27日至2048年9月27日。第三十条约定：本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第三种：即浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，原告以该房屋抵押作为贷款担保；双方还就其他事项进行了约定。第三人于2018年11月7日放款37万元至被告银行账户。原告按照借款合同约定偿还贷款，截止2021年2月18日已归还本金11738.72元，支付利息45797.08元，剩余本金358261.28元。2018年11月7日至2020年12月1日原告与第三人按年利率5.635%结算贷款利息。 被告未能合同约定期限向原告交付该房屋，原告经催告后被告仍然没有交付，原告于2020年12月25日向被告发送《告知函》，要求被告在5日内将满足交付条件的该房屋交付原告，逾期未交付的，原告将解除与被告签订的购房合同，并要求被告返还购房款及赔偿相关违约金损失。 另查明，案涉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，没有进行综合验收，尚不具备交付该房屋的条件，郭志楠遂诉至本院，请求支持其诉讼请求。 以上事实有原、被告双方当事人、第三人当庭陈述及《全椒县商品房预售合同》及附件、收据、《个人住房(商业用房)借款合同》、账户交易明细、告知函、个人贷款对账单等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《全椒县商品房预售合同》及附件、补充条款等，原告与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》,系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，如违反合同约定，应承担相应的法律责任。被告未能按照合同约定的日期交付该房屋，自约定的交付房屋日期已逾期一年多时间，期间经原告催告后仍然未能按约履行合同，且至今尚不具备交付房屋的条件，已构成根本违约，故原告诉讼主张解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》，本院予以支持。合同解除后，原告应协助被告办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告诉讼主张解除其与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，本院予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，被告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。原告从第三人处贷款37万元，截止2021年2月18日已归还本金11738.72元，支付利息45797.08元，剩余本金358261.28元尚未归还，该本金自2021年2月19日至实际归还之日产生的利息应由被告返还，利息按原告与第三人贷款合同约定的利率计算；被告收取原告购房首付款136407元以及原告已向第三人支付的贷款本金11738.72元、利息45797.08元，应由被告返还原告。被告违约导致合同未能实际履行，给原告造成一定的资金占用损失，被告应予适当赔偿。综上，原告诉讼主张被告返还购房首付款136407元及相应利息(自2018年5月8日至款项付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；被告返还原告截止2021年2月18日已归还第三人的贷款本金11738.72元、利息45797.08元，合计57535.8元（其中本金11738.72元自2021年2月19日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；被告返还第三人剩余贷款本金358261.28元及相应利息（按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率自2021年2月19日起至实际付清之日止计算）,本院予以支持。 被告未按合同约定于合同签订后两周内负责将余款37万元办理银行按揭贷款到达被告账户，应当赔偿被告一定的资金占用损失；被告反诉主张原告按合同约定以总房款的10%支付违约金50640元，因被告反诉请求远超过其实际经济损失，同时考虑本案合同履行情况、当事人的过错程度以及办理购房按揭贷款受多方面因素影响等情形，本院酌定原告按照第三人发放按揭贷款时的贷款利率赔偿被告利息损失，即原告以37万元为基数，按年利率5.635%自2018年5月23日起至2018年11月6日支付被告利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告郭志楠与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》及原告郭志楠与第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》； 二、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭志楠购房款193942.8元及利息（以136407元为基数自2018年5月8日起、以11738.72元自2021年2月19日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行贷款本金358261.28元及利息（按借款合同约定的利率自2021年2月19日起至实际付清之日止计算）； 四、原告郭志楠于本判决生效之日起十日内支付被告全椒福爵房地产有限公司逾期付款利息损失（以37万元为基数，按年利率5.635%自2018年5月23日起至2018年11月6日计算）； 五、驳回原告郭志楠其他诉讼请求。 六、驳回被告全椒福爵房地产有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2205元，反诉费533元，合计2738元，由原告郭志楠负担238元，被告全椒福爵房地产有限公司负担2500元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈卫民 二〇二一年二月二十五日 书记员  汪远杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 …… 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。