江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初1169号 原告：徐州中房房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路53号开发大厦。 法定代表人：韩大喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴伟，该公司职工。 委托诉讼代理人：束忠清，江苏忠清律师事务所律师。 被告：陈静，女，1973年6月7日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告徐州中房房地产开发有限公司（以下简称中房房产公司）与被告陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告中房房产公司的委托诉讼代理人吴伟、束忠清到庭参加诉讼，被告陈静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空交还建国小区28号楼前平房1间房屋；2、判令被告交纳自2018年1月23日起按月租金400元计算至实际交房之日的房屋租赁费用（计算至2020年4月22日的房屋租赁费用为11200元）及拖欠房屋租赁费用的违约金（按照拖欠房屋租赁费用每月2%的标准计算至2020年4月23日，违约金为3240元）。事实和理由：原、被告双方就建国小区28号楼前1间平方签订了房屋租赁合同，租赁期间为2017年1月24日至2018年1月23日。合同到期后，因被告拒不配合，双方未重新签订房屋租赁合同，但房屋仍由被告控制占用。按照合同约定（合同到期后的事实租赁期间也比照合同约定），被告应每三个月缴纳一次房租1200元，缴纳的最后期限分别是2018年1月23日、2018年4月23日…2020年1月23日，但被告至今未支付上述款项。但在被告违约后，原告本着互谅互让、合作双赢的原则，没有立即采取诉讼等行为，而是通知被告缴纳房租、续签合同，但被告一直以种种理由推诿。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告陈静未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告中房房产公司（甲方、出租人）与被告陈静（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：租赁房屋坐落在建国28#楼前平房，间数1，租赁房屋按现状出租移交，乙方充分了解房屋状况，如因经营需要，须另行投入的，乙方应征得甲方同意备案后自担费用办理。租赁期限为1年，即从2017年1月24日至2018年1月23日，在租赁期间，甲方因故需要提前解除合同的，应当提前2个月通知乙方，乙方必须无条件搬出，不得以经营期间的投入为由要求甲方承担赔偿责任，乙方因故要求提前解除合同的，应当提前2个月通知乙方，乙方必须无条件搬出，不得以经营期间的投入为由要求甲方承担赔偿责任，乙方因故要求提前解除合同的，应当提前2个月通知甲方，并交清房屋租赁费用及水、电、管理服务等，任何一方只要履行上述义务，另一方不得追究其违约责任。租赁费用总计400元/月，水费、电费等其他经营费用由乙方另行按期足额缴纳，乙方在合同签订时已向甲方交纳房屋押金500元，该款在双方解除合同且乙方全面履行合同义务时，甲方全额（不计利息）退还给乙方，否则甲方有权进行相应的抵扣。乙方每（季）交纳一次房屋租赁费用计人民币1200元，首次租金应在签订本合同的同时交纳，以后乙方应当提前5日交清下期房屋租赁费用。乙方如不按照上述要求如期缴纳，应当按照欠缴数额每日2‰的标准向甲方支付违约金，并特许甲方采取停水、停电等办法强行催缴，乙方不得因为甲方采取这些强制措施而提出索赔要求。租赁房屋的用途为仓库。有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方拖延交付租赁费用或者其他费用达1个月的；2、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途的；3、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租第三人；4、乙方在出租房屋进行违法活动，或者违反甲方管理规定且不愿改正的；5、未经甲方许可，乙方擅自改变房屋结构的。有下列情形之一，乙方须按照合同约定租赁费用的两倍交付延迟交房时段的租赁费用：1、合同到期，乙方既未提前1个月与甲方协商签订新的租赁合同又未及时交还房屋的；2、合同因故提前解除，乙方未按时甲方要求及时交还房屋的。租赁期限内，同时具备下列情形时（a、乙方拖欠租赁费一个月以上，b、连续10天以上无人使用租赁房屋），乙方无条件允许甲方采取强制措施进入租赁房屋，无条件允许甲方自行处置、变卖室内物品以冲抵乙方所欠的房屋租赁费，水电等所有费用，无条件同意甲方将房屋腾空后另行出租，甲方同时保留追讨房屋租赁费和要求乙方赔偿损失的权利。该合同还约定了其他内容。 合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告于2017年10月13日缴纳2017年10月24日至2018年1月23日的房屋租金，此后未再缴纳房屋租金。 2019年12月16日，原告向被告发送书面《通知》一份，内容为：陈静，您与我公司就建国小区28#楼前平房签订的房屋租赁合同，已于2018年元月23日到期。合同到期后，我公司多次派员要求您到公司签订房屋租赁合同并缴纳租金，但您一直未到公司签订合同，且自2018年元月23日起一直未交租金，为维护公司的合法权益，公司特发函要求您于2019年12月25日前将房屋腾空移交给我司并办理退房手续。逾期，我公司将提起民事诉讼。 截止开庭之日，被告仍未返还原告案涉房屋。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对当事人产生法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十四条第一款规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，在原书面租赁合同届满后，至原、被告租赁合同实际解除之前，原告与陈静之间形成不定期租赁关系，陈静应按原书面租赁合同约定的租金标准及支付期限支付租金。被告陈静并未按期向原告缴纳房屋租金，原告于2019年12月16日通过向案涉房屋张贴告知书的方式，通知被告于2019年12月25日前退还原告房屋，应视为双方合同已于2019年12月16日解除。双方合同解除后，被告拒不返还原告房屋，故原告要求被告腾空并交付案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。双方合同解除之前，被告仍应按照双方租赁合同约定的租金标准支付租金，故原告要求被告按照400元/月的标准支付2018年1月24日至2019年12月16日的租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，因被告继续占有使用案涉房屋，故应参照双方约定的租金400元/月的标准向原告支付房屋占有使用费（占有使用费按照400元/月的标准自2019年12月17日计算至被告实际返还房屋之日）。 关于原告主张的拖欠房屋租赁费用的违约金问题。原告自认被告租金缴纳至2018年1月23日，根据双方合同约定，被告应于2018年1月19日前支付2018年1月24日至2018年4月23日的租金1200元、于2018年4月19日前支付2018年4月24日至2018年7月23日的租金1200元、于2018年7月19日前支付2018年7月24日至2018年10月23日的租金1200元、于2018年10月19日前支付2018年10月24日至2019年1月23日的租金1200元、于2019年1月19日前支付2019年1月24日至2019年4月23日的租金1200元、于2019年4月19日前支付2019年4月24日至2019年7月23日的租金1200元、于2019年7月19日前支付2019年7月24日至2019年10月23日的租金1200元、于2019年10月19日前支付2019年10月24日至2020年12月16日的租金707元，上述租金合计9107元。双方合同约定，乙方未如期缴纳租金的，应当按照欠缴数额每日2‰的标准向甲方支付违约金，该约定明显过高，本院酌情支持原告违约金诉请自被告逾期支付租金（即上述各自应付款的次日）起按照同期银行贷款利率标准计算至被告实际支付之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈静于本判决生效之日起十日内腾空并返还租赁原告的房屋建国小区28号楼前平房1间； 二、被告陈静于本判决生效之日起十日内支付原告徐州中房房地产开发有限公司自2018年1月24日至2019年12月16日的房屋租金（租金按照400元/月标准支付）9107元、自2019年12月17日至实际返还房屋之日的占有使用费（占有使用费按照400元/月标准支付）及违约金（违约金按照以下方式计算：1、以1200元为基数自2018年1月19日起至2018年4月18日止，以2400元为基数自2018年4月19日起至2018年7月18日止，以3600元为基数自2018年7月19日起至2018年10月18日止，以4800元为基数自2018年10月19日起至2019年1月18日止，以6000元为基数自2019年1月19日起至2019年4月18日止，以7200元为基数自2019年4月19日起至2019年7月18日止，以8400元为基数自2019年7月19日起至2019年8月19日止，均按照同期银行贷款利率标准计算；2、以8400元为基数自2019年8月20日起至2019年10月18日止，以9600元为基数自2019年10月19日起至被告实际支付之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金为上述2项利息计算之和）； 三、驳回原告徐州中房房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费161元，公告费560元，合计721元，由被告陈静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁征 人民陪审员  刘兰 人民陪审员  张玉 二〇二一年二月二日 书 记 员  张欣