北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初352号原告（反诉被告）：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。原告（反诉被告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。二原告委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京卓芮斯服饰有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号A幢A1。法定代表人：陈一阳，总经理。委托诉讼代理人：林岩，北京市世纪律师事务所律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：唐田，男，1973年10月9日出生，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司职员，住北京市东城区。原告（反诉被告）北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）、北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）诉被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司（以下简称卓芮斯公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新东安公司、新骏公司的委托诉讼代理人彭松岩、被告（反诉原告）卓芮斯公司的委托诉讼代理人林岩、第三人启胜物业公司的委托诉讼代理人唐田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新东安公司、新骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令卓芮斯公司向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金39171.6元、推广费1395元、POS机维护使用费用550元；2、判令卓芮斯公司向新骏公司支付2020年3月1日至2020年5月5日期间的租金141102元、推广费3015元、POS机维护使用费用1188.71元、公证费用4000元、恢复店铺原状费用40853.2元，并确认卓芮斯已付押金195858元不再退还，用于折抵卓芮斯公司应付解约违约金；3、判令卓芮斯公司向启胜物业公司支付2020年3月1日至2020年5月5日的物业管理费31752元、电费3598.9元、供电服务费用565.58元、电表卡工本费100元、排污及垃圾分类服务费用1176元。事实与理由：2018年11月12日，新东安公司与卓芮斯公司订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（编号：01379C/445#，以下简称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场四层×××号店铺（以下简称涉案店铺），面积约93平方米，租与卓芮斯公司以“NASNA”为店名，经营该品牌服装。2018年12月2日，新东安公司将涉案店铺交付卓芮斯公司。2018年12月，新东安公司与卓芮斯公司及启胜物业公司订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定自2019年1月1日始，卓芮斯公司向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年2月，新东安公司、新骏公司与卓芮斯公司签署《北京新东安广场租赁合同变更协议》，约定2020年3月1日起，出租人变更为新骏公司，由新骏公司继受新东安公司权利义务。2020年2月起，卓芮斯公司开始拖欠租金、推广费等费用，并拒绝缴纳物业管理费用等费用。2020年4月20日，新骏公司向卓芮斯公司送达了《租赁合同解除通知》，确定双方租赁合同于2020年5月5日终止，并要求卓芮斯公司按照租赁合同约定标准交还涉案店铺。但卓芮斯公司至今未支付拖欠款项，亦未将涉案店铺恢复原状后交还新骏公司。2020年5月8日，原告为证据保全聘请公证处对涉案店铺进行公证。2020年8月，为避免损失进一步扩大，新骏公司委托装饰装修公司对涉案店铺恢复原状，支付施工费用40853.2元。新东安公司、新骏公司认为，卓芮斯公司怠于履行合同义务，给二原告造成较大经济损失，故新东安公司、新骏公司提起本案诉讼，诉如所请。被告（反诉原告）卓芮斯公司答辩并提出反诉称：卓芮斯公司自2011年在涉案店铺经营服装近十年，一直正常缴纳租金等费用，从未有过任何拖欠及违约行为。2020年年初，因为新冠肺炎疫情影响，王府井商圈采取限制人流等防控措施，造成卓芮斯公司无法正常经营，也没有正常的营业收入来源，致使卓芮斯公司不能正常支付租金、员工公司等。卓芮斯公司认为疫情以及疫情防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此导致卓芮斯公司不能如约支付租金，并非卓芮斯公司违约。卓芮斯公司在疫情发生的情况下，积极与二原告进行沟通租金减免事宜，但二原告仅给予减免一个月租金40%的减免政策，明显不合理。2020年4月13日，卓芮斯公司经二原告同意撤店。4月16日，原告对涉案商铺采取断电措施，且不让卓芮斯公司进入商铺，故新骏公司要求卓芮斯公司支付2020年4月14日至5月5日租金没有依据。因为疫情影响，卓芮斯公司要求减免2.5个月租金合情合理，减免后，卓芮斯公司不存在拖欠租金的违约金行为，不应该支付租金及违约金。公证费用和恢复原状费用亦系原告单方行为产生，费用不合理，应由原告自行承担。另，启胜物业公司没有单独主张，原告无权代启胜物业公司主张，请求法院驳回该部分请求。同时卓芮斯公司提起反诉，要求新骏公司退还押金195858元和质量保证金2万元，并要求新东安公司对上述债务承担连带责任。针对卓芮斯公司反诉，新东安公司、新骏公司辩称：卓芮斯公司违约导致合同解除，卓芮斯公司交纳押金应抵扣违约金，不应予以退还。另，卓芮斯公司质量保证金仅支付了1万元，该笔保证金同意退还卓芮斯公司，如果法院判令卓芮斯公司应付款项，要求在本案中一并进行折抵。第三人启胜物业公司陈述称：同意新东安公司、新骏公司的诉讼请求及针对反诉的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月12日，新东安公司与卓芮斯公司签订了《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场四层×××号店铺，面积约93平方米出租给卓芮斯公司用于经营服装、服饰。租赁期自2018年12月2日至2020年12月1日。自2018年12月2日开始收取租金，每月租金为基本租金和每月毛利营业额15%中取高者计收，2018年12月2日至2020年12月1日期间的基本租金标准为每月65286元。第一个月基本租金应于合同签署之日交纳，其他月份基本租金于每个日历月第一天缴纳当月租金，并在该日历月完结后五日内将该月的毛计营业额报出租人。如毛计营业额之提成比例高于基本租金，应交纳高出的差额部分。物业管理费2018年12月2日至2020年12月1日期间每月9486元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费。推广费每月1395元，应于每个日历月的第一天缴纳。押金总额相当于三个月基本租金和物业管理费之和。租赁期间，出租人发生变更，承租人所交押金或出租人根据本合同行使扣除权后剩余押金所涉权利和义务全部由新的出租人继受。承租人需于2018年10月31日前交纳押金224316元，质保金10000元。承租人已交纳的原合同押金158193元转为本合同押金，承租人需补齐差额66123元。原合同质保金10000元作为本合同质保金。承租人逾期交纳租金、物业管理费和其他应付款项，应按照逾期签署向出租人交纳滞纳金，滞纳金每日以应交纳款额之千分之一计。如果逾期十五天仍未支付，出租人有权中断出租商铺之水、电、天然气供应及其他服务，直至承租人纠正上述违约行为并付清因此引起的费用；出租人亦有权终止本合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。必要时，双方同意由出租人出面委托公证处以及公证收房的形式收回店铺。出租人保留对承租人违反合同的追索权。如承租人违约导致出租人提前终止本合同，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日或按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。合同中“不可抗力”条款约定遇有不可抗力的一方，应在事故发生后三日内以书面方式通知对方，并在十五日内提供由事故发生地公证机构出具的有关事故详情的证明文件。按对履行合同影响的程度，由双方协商解决是否解除合同或部分免除履行合同的责任或延期履行合同。合同另约定，根据本合同需要发出全部通知均需采用书面形式，出租人的通知送至涉案店铺或本合同附件列明至地点或联络人，视为送达。《租赁合同》附件约定卓芮斯公司使用新东安公司提供的POS系统设备运作及自动上传数据，每月支付设备维护费等共计550元；附件还载明承租人联系地址为朝阳区广渠路润坤大厦××××，联系人陈××，电话×××××××××××。后新东安公司与卓芮斯公司、启胜物业公司订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》，鉴于新东安公司与启胜物业公司于2018年12月订立《北京新东安广场物业管理服务协议》，约定自2019年1月1日起由启胜物业公司为新东安公司提供物业管理服务，三方就物业管理费、电费、水费等相关问题订立该协议，自2019年1月1日始，卓芮斯公司需向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年2月20日，新东安公司、新骏公司与卓芮斯公司签订《北京新东安广场租赁合同变更协议》，约定新骏公司取代新东安公司成为《新东安广场租赁合同（店铺）》新的出租人，租赁中出租人享有的权利和义务由新骏公司继受。自本协议签订之日至2020年2月29日止，卓芮斯公司向新东安公司预付归属于2020年3月及以后期间的各项费用，于2020年3月新东安公司与新骏公司双方自行结算。卓芮斯公司未付2020年2月29日前的费用，卓芮斯公司应按租赁合同约定向新东安公司支付。自2020年3月1日，卓芮斯公司需向新骏公司支付租金、推广费等租赁合同约定的相关费用。自2020年3月1日起，租金押金195858元和质量保证金10000元，由新东安公司转交新骏公司。物业费管理费押金28458元，由新东安公司转交启胜物业公司。订立《租赁合同》后，新东安公司如约向卓芮斯公司交付涉案店铺，卓芮斯公司向新东安公司支付租金押金195858元及截至2020年1月31日之前的租金、推广费和POS机维护使用费。后卓芮斯公司称因疫情影响导致其经营困难，因此未再支付租金及各项费用。卓芮斯公司向新骏公司申请减免租金，双方未能就租金减免金额协商一致。2020年5月8日，新骏公司委托北京市国泰公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。公证人员对涉案店铺进行勘察，并清点了室内物品，当日涉案店铺内存放了部分衣物桌椅等物品。后新东安公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用40853.2元。新东安公司、新骏公司庭审中认可公证时扣押物品尚由二原告保管，新东安公司、新骏公司和卓芮斯公司均同意自行办理交接。庭审中，卓芮斯公司向本院提交卓芮斯公司员工与新骏公司租赁部员工贾某的微信聊天记录，以证明经新骏公司同意，卓芮斯公司已于2020年4月13日撤店。微信记录显示因双方未能就租金减免达成一致意见，卓芮斯公司于2020年4月13日向新骏公司申请撤店，贾某回复“好的，我已经把情况提报公司了，因为协商终止是需要恢复毛坯、补清欠款、押金作为违约金扣除的。如果目前您公司情况没法做到，我们可能就会后续由律师走后续流程，公证收场了”。新骏公司对于卓芮斯公司主张4月13日经出租方同意后撤场的陈述意见不予认可，卓芮斯公司对此未进一步举证。另，卓芮斯公司主张2020年4月16日原告将涉案商铺断电导致卓芮斯公司无法将涉案店铺内物品搬离，启胜物业认可因卓芮斯公司欠费确实通知其如未能缴清，将采取断电措施。但实际并未断电。卓芮斯公司仅提供公司内部员工之间微信记录予以证明，新东安公司、新骏公司以及启胜物业公司对该证据均不予认可。另，新东安公司、新骏公司向本院提交了《解除合同通知》和快递记录，通知载明因卓芮斯公司拖欠租金及各项费用，因此新骏公司提出提前终止租赁合同，于函件发出之日起15日后（即2020年5月5日24：00）合同终止，该通知还载明快递地址为北京市朝阳区双桥水郡长安一号院六号楼一单元×××室。卓芮斯公司否认收到上述通知。新骏公司对其依约将解除合同通知送达卓芮斯公司未进一步举证。本院认为：根据查明情况，新东安公司与卓芮斯公司订立的《租赁合同》以及新东安公司、新骏公司与卓芮斯公司签署变更协议等均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施，但疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。本案中，卓芮斯公司承租涉案商铺用于经营服装、服饰，疫情虽然对其经营产生一定影响，但该影响的时限与合同期限相比，并未导致合同目的无法实现，卓芮斯公司不因此享有合同的单方解除权。卓芮斯公司可以通过与新骏公司协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。卓芮斯公司未能举证证明其撤店系经过新骏公司同意，对此卓芮斯公司应承担未能举证的不利后果。卓芮斯公司在双方就减免租金未能协商一致情况下，单方提出解除合同并撤店，构成违约。本案中，新东安公司、新骏公司现有证据不足以证明新骏公司已经向卓芮斯公司送达了解除合同通知，故新骏公司主张双方租赁合同关系于2020年5月5日解除的意见，本院不予采纳。鉴于新骏公司已于2020年5月8日公证收回涉案商铺，故本院认定双方租赁合同关系于2020年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据新东安公司、新骏公司与卓芮斯公司签订《北京新东安广场租赁合同变更协议》，租赁中出租人享有的权利和义务由新骏公司继受，卓芮斯公司未付2020年2月29日前的费用，卓芮斯公司应按租赁合同约定向新东安公司支付。自2020年3月1日，卓芮斯公司需向新骏公司支付租金、推广费等租赁合同约定的相关费用。新东安公司要求卓芮斯公司支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金以及新骏公司要求卓芮斯公司支付2020年3月1日至2020年5月5日的租金，理由正当，考虑到疫情对卓芮斯公司影响，租赁合同双方应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，故本院将对卓芮斯公司应负担租金予以酌定。二原告主张的推广费、POS机维护费，同理处之。至于卓芮斯公司主张的4月16日停电一节，卓芮斯公司现有证据不足以证明二原告或启胜物业公司实际对涉案商铺采取了断电措施。另，根据双方合同约定卓芮斯公司如果逾期十五天仍未支付租金，出租人有权中断出租商铺之水、电、天然气供应及其他服务，故卓芮斯公司主张的新骏公司4月16日对涉案商铺停电，故后续租金不应支付的答辩意见，本院不予采纳。卓芮斯公司擅自撤店系单方违约，新骏公司公证收回涉案商铺并对涉案商铺恢复原状，符合双方合同约定，故新骏公司要求卓芮斯公司支付公证费和恢复原状的费用，于法有据，该项诉讼请求本院予以支持。卓芮斯公司违约导致出租人提前终止本合同，依据双方合同约定所缴付的押金作为违约金，不予退还。但考虑到疫情因素及卓芮斯公司的违约程度，本院对违约金数额予以调整，押金扣除卓芮斯公司应支付的违约金后，余额退还卓芮斯公司。双方合同数次出现质量保证金金额为1万元，卓芮斯公司现有证据未能证明实际金额与合同载明金额不一致，故卓芮斯公司要求新骏公司退还质量保证金2万元，与事实不符，现新骏公司同意退还1万元质量保证金，本院对此不持异议。新骏公司要求将该笔款项与卓锐公司应负担费用相互抵消，符合法律规定，本院予以支持。卓芮斯公司要求新东安公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。鉴于新东安公司、卓芮斯公司和启胜物业公司订立的《补充协议》，系将物业服务的权利义务由新东安公司概括转移给启胜物业公司，根据合同相对性原则，启胜物业公司与卓芮斯公司成立另外法律关系，二原告在本案中要求卓芮斯公司向启胜物业公司履行支付义务，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金39171.6元、推广费837元、POS机维护使用费330元，合计40338.6元；二、被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新骏商业管理有限公司2020年3月1日至2020年5月5日期间的租金94302元、推广费2015元、POS机维护使用费794元，合计95311元；三、被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新骏商业管理有限公司公证费4000元、恢复店铺原状费用40853.2元，合计44853.2元；抵消原告（反诉被告）北京新骏商业管理有限公司应退还被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司1万元质量保证金后，被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新骏商业管理有限公司应付34853.2元；四、原告（反诉被告）北京新骏商业管理有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司押金130572元（剩余租赁押金折抵北京卓芮斯服饰有限公司应付违约金）；五、驳回原告（反诉被告）北京新东安有限公司、北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4358元，由原告（反诉被告）北京新骏商业管理有限公司负担2165元（已交纳），由被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司负担2193元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2269元，由原告（反诉被告北京新骏商业管理有限公司负担1512元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京卓芮斯服饰有限公司负担757元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年二月二十三日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻