广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10262号原告：叶桂钦，男，1951年1月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军、张华，该公司员工。原告叶桂钦与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行审理。原告叶桂钦的委托诉讼代理人吴辉柏、被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶桂钦向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代为垫付的涉案房屋贷款利息48223.43元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年4月14日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A19-201号房地产出售给原告，合同总价款为239172元，付款方式为二十年免息分期付款。1998年9月17日，原告和被告签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由被告负担。1998年10月12日，原告、建设银行、被告签订《购房抵押借款合同》，约定原告向银行按揭贷款150000元，借款期限15年，月利率为6.42‰，遇国家调整利率则调整上述利率。1998年11月19日，建设银行依约发放了贷款150000元。被告自2000年9月起未按约定支付贷款利息，而由原告代为垫付。原告于2013年11月21日还清全部贷款本息，包含支付利息48223.43元。为维护自身合法权益，原告现根据相关法律规定特向法院提起诉讼，恳请法院依法审理支持原告的全部诉请。被告澳美公司辩称，一、本案不属于房屋买卖合同纠纷，是普通民事合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条的规定，原告与被告签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定的内容并非出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，不在上述司法解释调整的范围之列。即《关于更改付款方式的补充协议》为普通的民事合同，因此产生的纠纷不属于房地产买卖合同纠纷。二、被告按照约定承担的代垫利息义务，属于合同之债，理应属于民事法律关系诉讼时效的调整范围。《关于更改付款方式的补充协议》约定的主要内容为“免息分期付款变为银行按揭付款”、“由此产生的全部利息由甲方(即被告)承担”。可见，其核心是双方对付款方式的变更和被告承担本应由原告承担的利息。换言之，仅约定了被告的利息承担义务，该义务属于合同之债，根据《民法总则》第九章、《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条的规定，诉讼时效期间为三年、自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。三、原告的诉讼时效已经经过，胜诉权已丧失。被告因经营困难、“澳洲山庄”烂尾等原因，不得已在2000年9月停止代替原告偿还按揭利息。其中，最后一期利息支付时间应为2013年10月。以上事实可以充分证明，原告知悉其权利受到损害的时间应从最后一期代替支付利息之时起算。即迟至2015年10月之时，被告应承担的代垫按揭利息的诉讼时效已经经过，原告早已失去其胜诉权。根据《关于更改付款方式的补充协议》约定和双方实际履行情况，代垫贷款利息时间均是每月银行按揭贷款归还时间。换言之，2013年10月是被告履行最后一期代垫利息的时间，也是诉讼时效的起算之时，以此加计2年，则诉讼时效已于2015年10月经过。四、原告的诉讼请求不合理的加重被告的经济负担，对推进项目盘活不利。购房按揭利息本应由购房人承担，被告在原《关于更改付款方式的补充协议》中承诺的责任本属让利优惠。而且，被告目前仍深陷烂尾的“澳洲山庄”楼盘困境，资金实力严重不足，在这种情况再判令被告承担本应由购房人负担的按揭贷款利息，不仅显失公平、而且会影响被告推进“澳洲山庄”重整的进程。五、被告仍在坚持推进“澳洲山庄”盘活，希望原告继续支持，恳请人民法院能为盘活创造良好的问题协调、司法调解氛围。现如今澳洲山庄成为了广州地区最大、持续时间最长的“烂尾楼”工程，案涉房屋已经长达二十多年无法交付，这是历史遗留问题，被告也在积极奔走、推动山庄重建，但案涉房屋所坐落土地已被广州市方兴房地产建设有限公司、广州富鼎实业有限公司，盘活“澳洲山庄”实在不是被告单一公司所能解决。此种情况下，别有用心之人反而不断鼓动广大购房人，占用司法资源发起大量无效诉讼，置被告推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》(穗建开【2013】49l号)曾明确了重建澳洲山庄的方案，履行该方案不仅可以解决购房人的诉求，还能使得地区面貌为之一新。六、原告的起诉时间是2020年8月，超过3年的应认为超过诉讼时效，近3年内也未向被告主张过利息，也没有向被告出示利息清单，所以被告无法支付垫付利息。七、广州市黄埔区人民法院以往对澳洲山庄和业主的纠纷中，很多案件涉及违约交楼、办证都是适用集团诉讼，但本案的诉求是垫付利息，并未涉及上述请求，不能成为集团诉讼。八、双方有签订代垫利息补充协议的，被告承认利息，原告应提供垫付利息清单，被告才同意给付利息，没有提供的被告无法给付。最后，希望包括原告在内的广大业主能继续支持“澳洲山庄”重建，恳请人民法院以维护社会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建，实现广大业主安居梦。本院经审理查明事实如下：1998年9月17日，澳美公司（甲方、卖方）与叶桂钦（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居A19-201的房地产（房屋建筑面积87.28平方米）出售给乙方，该房地产的用途为居住，成交价格为239172元，首期款（含订金）38000元于1996年4月14日支付，余下价款以二十年免息分期付款方式（共240期）缴付，每期应缴款838元，乙方应于每月10日前缴交分期供楼款项。上述契约还约定了其他条款。1998年9月17日，澳美公司（甲方、卖方）与叶桂钦（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居A区19幢201号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式“二十年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由甲方负担，乙方月供款额维持不变，即每月834元。1998年10月12日，叶桂钦（甲方、借款人、抵押人）、中国建设银行广州第三支行（乙方、贷款人、抵押权人）与澳美公司（丙方、担保人、发展商）签订《购房抵押借款合同》，约定：为购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A19号201房，甲方、丙方自愿将该房产及全部权益抵押给乙方，由乙方向甲方提供贷款15万元，甲方须支用购房储蓄存款和银行借款时，由甲方委托乙方以甲方购房款的名义转账划入丙方开立于建设银行广州市分行系统的计算账户内。借款期限为15年，具体借款起止日期以本合同经公证并经抵押登记后，乙方受托将第一笔借款转账划入丙方账户日为准。借款利息按月计付，月利率为6.42‰，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方。甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为180期。甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本金金额为834元，利息逐月结算还清。甲方每月供款采用划账方式，甲方在本合同生效时应在乙方指定的行（处）开立还款专用的购房储蓄活期存款户，并在户内保留足够偿还下期供款的存款余额；甲方不可撤销地授权乙方在规定甲方每月还款日（遇法定节假日顺延）自动从该账户划账收款；甲方在借款期限内的供款本金和利息以乙方贷款分户账面数字为准，甲方最后一期应供款额须按乙方账面数字进行调整。甲方若因存款月不足未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。上述合同还约定了其他条款。1998年11月11日，涉案房屋在增城市房地产交易所办理了抵押备案登记手续。1998年11月19日，中国建设银行广州第三支行向澳美公司发放贷款15万元。叶桂钦主张银行每月从指定账户内扣收应缴月供款额及利息，贷款本金由其个人缴存至还款账户，利息则由澳美公司先行划入其还款账户，以保证其还款账户内每月能有足额的本金及利息。澳美公司自2000年9月起停止支付贷款利息。2013年11月21日，叶桂钦还清全部贷款本金及利息。叶桂钦提交的《中国建设银行历史明细对账单》《个人贷款历史明细》《个人贷款对账单》显示，自2000年9月起，叶桂钦为澳美公司垫付贷款利息合计48223.43元，澳美公司对该金额予以认可。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《中国建设银行广州市分行核准购房抵押贷款转存通知书》《贷款还清证明（涂销证明）》、《中国建设银行历史明细对账单》《个人贷款历史明细》《个人贷款对账单》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。叶桂钦与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于贷款利息的问题。澳美公司认为叶桂钦主张垫付利息应属于普通民事合同纠纷，但涉案利息的负担问题是因双方协议变更购房款的付款方式而产生的，即是基于房屋买卖合同关系而产生，本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当。双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定，付款方式由“二十年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由澳美公司承担。因此，叶桂钦向银行支付的贷款利息应由澳美公司承担。结合澳美公司认可叶桂钦主张的垫付贷款利息数额，故叶桂钦请求澳美公司返还垫付的贷款利息48223.43元，理据充分，本院予以支持。关于贷款利息是否超过诉讼时效的问题。双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，故不宜推定《购房抵押借款合同》约定的最后一期利息支付时间为诉讼时效的起算时间点。澳美公司开发的包括涉案房屋在内的楼盘，至今仍处于烂尾状态，案涉房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金、按揭贷款利息的支付等问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力，该诉讼时效的中断不局限于当时提起诉讼的部分业主。结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者以利益共同体的形式持续维权，其行为在诉讼时效上产生的效力及于叶桂钦。澳美公司主张贷款利息已超过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告叶桂钦返还代垫付的房屋贷款利息48223.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  卢绮华人民陪审员  臧玉林二〇二一年二月四日书 记 员  陆镇培