安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初361号 原告：安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司，住安徽省铜陵市高速铜都天地3栋1楼，统一社会信用代码913407000584687140。 法定代表人：胡业光，公司总经理。 委托诉讼代理人：李蕾，公司员工。 委托诉讼代理人：朱玉龙，安徽怀谷律师事务所律师。 被告:张研，男，1988年2月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司(以下简称：高速物业铜陵分公司)诉被告张研物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李蕾、朱玉龙，被告张研均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高速物业铜陵分公司向本院提出诉讼请求:1、判令张研立即支付自2016年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费7486.20元，违约金1750.87元（按照每天应交款万分之三的标准向高速物业铜陵分公司支付违约金直至缴清全部物业服务费之日止，暂计算至2020年6月30日），暂合计9237.07元；2、本案诉讼费用由张研承担。事实与理由：安徽省高速地产物业管理服务有限公司（以下简称：安徽高速物业）与高速物业铜陵分公司签订《高速铜都天地前期物业服务合同》及《补充协议》，约定高速物业铜陵分公司为高速铜都天地花园小区提供物业服务，约定了物业费收费标准（公共能耗费据实分摊）以及合同自业主委员会成立之日止，后经铜陵市物价局核准小区物业服务费标准为多层物业服务费每月每平方米0.9元，高层物业服务费为每月每平方米1.08元。同时约定上述费用每半年支付一次，首次交纳一年，之后业主或物业使用人应在每个缴费周期（半年）前20日内履行交纳义务，逾期交纳物业费的，从逾期之日起以应缴物业费为基数按日万分之三支付违约金。张研系铜都天地花园小区5栋2608室业主（建筑面积115.53平方米），自2016年1月1日拖欠物业服务费至今，经高速物业铜陵分公司书面催缴后，无正当理由仍拒绝交纳，张研久拖未付物业服务费显属违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 张研辩称，物业公司的诉讼请求，我认为不合理不合法。要求我本人支付2016年1月1日至2020年12月30日拖欠的物业费，根据民法典第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被答辩人的诉讼请求已经过了3年诉讼时效，无权追溯2016年和2017年的物业费，且被答辩人根据《高速铜都天地前期物业服务合同》及《补充协议》内容主张的每天万分之三的违约金，答辩人认为违约金明显过高,应不予支持。被答辩人所述的答辩人无正当理由拒交物业费的说法不属实。事实如下：2016年初，答辩人接到被答辩人物业公司电话，告知一期业主家里的门窗即将过保质期，有需要维修的，请告知物业公司进行登记处理，答辩人随后在物业公司进行了维修登记信息，期间物业公司多次来查看，都没有任何后续处理，答辩人多次催促被答辩人抓紧处理，不仅日常使用不便，还存在严重的安全隐患问题，但一直得不到任何的答复。时至今日家里的门窗还存在安全隐患问题。答辩人家门口道路两边排水问题，一到下雨天积水更多，行走极为不便，更换后的单元对讲系统与答辩人家里的终端无法使用。单元网点房后面的草坪破坏严重，行人为了进出方便，甚至用碎砖铺了踏脚的路，单元门口垃圾成堆，垃圾分类处的垃圾经常涌出至道路，楼梯安全通道堆放杂物和垃圾，被答辩人一直没有解决，这是完完全全的工作内容严重失职。小区五栋大门进门处右转道路，已经明确告示全线禁停，道路上也用黄色喷漆提醒为消防通道禁止占用，但是整条道路还是天天被社会车辆占用。根据《中华人民共和国消防法》第16条规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责……第四条，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区，防火间距符合消防技术标准……还有合同法的第18条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，由此可见被答辩人连法定义务都没有履行。根据答辩人与被答辩人签订的《高速铜都天地前期物业服务合同》中，已经明确的被答辩人的服务内容，但被答辩人未履行合同第二章，第二条中的第2、3、4、5、6项服务内容，民法典第525条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在履行之前有权拒绝履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求，因此答辩人认为有权拒绝履行向被答辩人缴纳物业费的请求。被答辩人阐述曾对答辩人进行书面催缴包括寄送的催缴物业费通知函、律师函以及快递底单，但是答辩人没有收到过任何催缴物业费通知函、律师函，答辩人通过EMS官网查询被答辩人提供的快件底单号1004707531529，没有任何物流信息显示，由此可见，答辩人未收到通过EMS单号为1004707531529邮寄的律师函。另外，催缴物业费通知函是被答辩人单方面提供，并不能证明已送给答辩人，恳请贵院能结合事实依法作出裁定，维护答辩人自身的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2011年7月1日高速地产集团铜陵有限公司与安徽高速物业签订一份《高速铜都天地前期物业服务合同》，协议约定：开发单位选聘高速物业负责对铜都天地花园进行物业服务和管理，物业服务费为多层每月每平方米0.9元，高层住宅每月每平方米1.5元；高速物业铜陵分公司、高速地产集团铜陵有限公司、安徽高速物业签订补充协议一份，约定由高速地产铜陵分公司履行2011年7月1日签订的《高速铜都天地前期物业服务合同》中安徽高速物业的权利义务。经铜陵市物价局核准，铜陵市高速铜都天地花园物业费收费标准为多层物业服务费每月每平方米0.9元，高层物业服务费为每月每平方米1.08元，该标准均不含公共能耗。高速物业铜陵分公司曾以快递寄送的方式通过EMS（编号1004707531529）向张研寄送物业费催收律师函，该快件经查询未有物流信息，也未有张研本人或其同住具有完全行为能力的亲属的签收。 另查明，张研系高速铜都天地小区5幢2608室业主，房屋面积115.53平方米，2016年1月1日起至2020年12月31日张研未交纳物业费，金额为7486.20元(115.53平方米×1.08元／平方米／月×60月)。 上述事实，有当事人提交的身份信息、《高速铜都天地前期物业服务合同》、邮政快递底单、照片、庭审笔录等在卷证实，本院予以认定。 本院认为，张研在本案审理过程中提交的照片等证据，拟证明高速物业铜陵分公司在环境卫生、车辆管理及消防安全等方面存在不足，但物业服务企业的服务具有公共性、持续性，收取物业费的目的是对整体物业设施进行维护保养、对小区正常秩序进行管理，高速物业铜陵分公司已在电梯口、楼道口等显目位置通过张贴通知、温馨提示的方式，提醒业主注意垃圾定点投放、安全通道勿堆放杂物、消防安全等事宜，要求物业公司提供工作人员24小时对小区各个角落、各个楼层的卫生、车辆管理、消防安全等进行监督，既不现实也不合理，物业服务企业在物业服务中存在小瑕疵，并不属于合同中的根本违约，如业主因物业服务受到了损失，可以依据相关法律规定及证据另行向损害方主张权利，但不缴纳物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最终将导致小区物业环境的恶化。 根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，民法典第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条“具有下列情形之一的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的‘权利人向义务人提出履行请求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签名、盖章、按指印或者虽未签名、盖章、按指印但能够以其他方式证明该文书送到对方当事人的；……对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体；”在本案中，高速物业铜陵分公司所主张基于物业管理服务合同所产生的债权并不属于法律有另外规定使用特殊诉讼时效或不适用诉讼时效规定的债权，因此依照上述法律应适用三年诉讼时效的规定；高速物业铜陵分公司提供的邮寄物业费通知函及律师函的快递底单，经查证该快递单号没有物流信息，也没有张研本人或其同住具有完全行为能力的亲属的签收，故该邮寄通知函、律师函的行为，未产生时效中断的效力；高速物业铜陵分公司在庭审辩论阶段称，每年都制作费用催缴单张贴于张研户门上，基于上述法律规定，使用在欠缴物业费业主门上张贴催缴单的形式不能起到时效中段的效果；张研以诉讼时效超过三年为由，认为物业公司无权起诉要求其支付2016年和2017年的物业费，本院认为关于诉讼时效问题的具体内涵及计算方式，不能过于苛求社会公众对其有明确认知，高速物业铜陵分公司的起诉时间为2021年1月13日，本院将张研应缴纳物业服务费的时间段确定为2018年1月14日至2020年12月31日。 综上所述，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故高速地产集团铜陵有限公司与安徽高速物业签订的《高速铜都天地前期物业服务合同》,高速物业铜陵分公司、高速地产集团铜陵有限公司、安徽高速物业签订的《补充协议》，符合法律规定，合法有效；张研在接受高速物业铜陵分公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务费的义务；张研辩称部分物业费已超过诉讼时效，符合法律规定，本院予以支持；高速物业铜陵分公司向张研主张收取物业服务费用，本院对未超过诉讼时效期间的予以支持，金额为4441.90元（115.53平方米×1.08元／平方米／月×35月18天）；高速物业铜陵分公司诉请张研支付违约金的诉讼请求过高，本院对此项诉讼请求不予支持。 据此，本院对高速物业铜陵分公司的部分诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第四百六十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告张研于本判决生效之日起十日内向原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司支付物业费4441.90元。 二、驳回原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司分公司负担10元，由被告张研负担15元。 本判决为终审判决。 审 判 员 谢晖 二〇二一年二月八日 法官助理 章蕾 书 记 员 叶婧 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。 第一百九十五条有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算: (一)权利人向义务人提出履行请求; (二)义务人同意履行义务; (三)权利人提起诉讼或者申请仲裁; (四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 第四百六十五条依法成立的合同,受法律保护。 依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第八条具有下列情形之一的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“权利人向义务人提出履行请求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签名、盖章、按指印或者虽未签名、盖章、按指印但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。