新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初9904号   原告：郝钦媛，女，1984年8月5日出生，汉族，乌鲁木齐市第116中学教师，住新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：刘君，男，郝钦媛的丈夫，住新疆维吾尔自治区。   被告：刘敏，男，1970年9月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。   被告：新疆浩鸿房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区。   法定代表人：李颜杰，总经理。   原告郝钦媛与被告刘敏、被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司（以下简称浩鸿房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告郝钦媛及委托诉讼代理人刘君到庭参加诉讼，被告刘敏、被告浩鸿房产经纪公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郝钦媛向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；2．判令被告返还定金1万元；3．判令被告返还购房款177,452元；4．判令被告返还过户代办费300元；5．判令被告支付违约金37,490.40元（187,452×20%）；6．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月7日，原告与两被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定售房人为被告刘敏，原告购买被告所有的乌鲁木齐市新市区北站东路237号1栋6层601室房屋，该房屋建筑面积33.46平方米，总价为247,680元，并且约定总款给予60,228元的优惠，即房屋总价款为187,452元。合同签订当日，原告向被告刘敏支付了定金及全部房款共计187,452元，并由被告浩鸿房产经纪公司出具了收据，原告还向被告浩鸿房产经纪公司支付了300元过户代办费。原告多次催促被告办理过户，但至今被告都未履行房产过户手续，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告刘敏未到庭也未提交答辩状。   被告浩鸿房产经纪公司未到庭也未提交答辩状。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年11月7日，被告刘敏（甲方）、原告（乙方）及被告浩鸿房产经纪公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，其中约定：甲方将坐落于乌鲁木齐市新市区北站东路237号北站中心广场601室房屋（建筑面积为33.46m2，产证编号：XXXXXX）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并通过丙方居间介绍实地看房，对房屋现状无异议，并愿意按协议价格购买；该房屋总成交价格为247,680元，合同签订当日乙方向甲方交付购房定金1万元，首付款177,452元于2015年11月7日一次性支付给甲方；本合同签订则视为丙方居间服务完成，甲方支付丙方成交总额2%佣金，过户时产生的税费均由乙方自行承担；甲方应积极配合乙方办理房产转让、授权、过户手续，按照丙方要求提供房产转让所需资料；本合同履行期间，按合同约定，乙方已将50%以上的房款支付给甲方，甲、乙双方任何一方无正当理由不履行本合同，按合同总成交价的20%给守约方支付违约金。该合同第八条约定其他事宜为：1．总房款优惠2万元；2．一次性返租三年60,228元，后七年租金由甲方按月支付。   上述合同书落款处出让方盖有被告刘敏的私章、丙方盖有被告浩鸿房产经纪公司的合同专用章。   原告于2015年10月31日向被告浩鸿房产经纪公司刷卡支付二笔合计1万元、同年11月7日刷卡支付三笔合计168,900元，共计178,900元。被告浩鸿房产经纪公司于2015年11月7日向原告出具定金1万元、购房款177,452元及过户代办费300元的收据各一份，三份收据金额合计187,752元。   上述合同签订当日，原告（出租方、甲方）与案外人乌鲁木齐大华健业商业有限公司（承租方、乙方）签订北站中心广场商铺返租合同，其中约定：甲方向乙方购买的上述房屋返租给乙方，返租期限2015年11月8日起至2025年11月8日止，返租租金每月每平方50元计1,673元，返租租金按月支付。   本案审理中，原告称一次性返租三年的租金60,228元在支付房款时已扣除，被告刘敏以及乌鲁木齐大华健业商业有限公司未在支付过返租租金，房屋也未交付。上述房屋产权至今未过户登记至原告名下。   被告浩鸿房产经纪公司成立于2008年4月22日，2014年11月4日之前法定代表人为被告刘敏。   2021年2月在本市不动产登记部门查询上述房屋信息，查询的抵押权情况为：抵押权人刘永强，抵押人刘敏，抵押方式一般抵押，债权数额23万，债权履行起止时间2015年10月8日至2015年11月8日，登记时间2015年10月10日；查询的查封情况为：乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初286-2号及287-2号续封、查封期限2019年6月20日至2022年6月19日，沙依巴克区人民法院（2018）新0103执1842号轮候查封、查封期限2019年1月3日至2022年1月2日。   本院认为，原告与二被告签订的房屋买卖居间合同，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该房屋买卖居间合同关系中，原告与被告刘敏为房屋买卖合同关系，原告与被告浩鸿房产经纪公司为居间合同关系，被告浩鸿房产经纪公司已促成原告与被告刘敏订立房屋买卖合同，其居间合同义务履行完毕，居间合同关系已不能解除。原告与被告刘敏房屋买卖合同关系中，被告刘敏负有转移标的物所有权于原告的合同义务，合同未约定办理过户登记的期限，被告刘敏可以随时履行，但房屋被查封已无法过户，双方房屋买卖合同目的不能实现系因被告刘敏未能履行协助办理过户义务所致，故原告与被告刘敏的房屋买卖合同关系依法应予解除。   合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告购房的定金及房款是向被告浩鸿房产经纪公司刷卡支付并由其出具收据，被告浩鸿房产经纪公司非房屋买卖合同的当事人，但根据合同内容，定金及房款应视为原告已向被告刘敏支付。因原告实际支付款项金额与被告浩鸿房产经纪公司的收据金额、房屋买卖居间合同中扣除优惠及一次性返还三年租金后的应付金额不一致，故返还的定金及房款应以原告实际支付金额为准。结合房屋买卖居间合同，房屋总成交价格247,680元减扣优惠的2万元及一次性返还三年的租金60,228元后，原告应付房款为167,452元，而根据原告实际支付金额178,900元以及被告浩鸿房产经纪公司出具的除定金及房款收据外，另有一份过户代办费300元的收据，认定原告支付定金为1万元、房款为168,600元，被告刘敏对此应予返还。原告与被告浩鸿房产经纪公司的居间合同虽未予解除，但房屋产权至今未过户到原告名下，被告浩鸿房产经纪公司收取的过户代办费300元属于不当得利，为避免当事人诉累，对此在本案一并处理，由被告浩鸿房产经纪公司向原告返还该300元。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。合同约定原告、被告刘敏双方任何一方无正当理由不履行合同，按合同总成交价的20%给守约方支付违约金。合同约定的房屋总成交价格为247,680元，原告实际支付房款178,600元（含定金1万元）20%的违约金为35,720元，被告刘敏对此应予赔付。二被告未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除原告郝钦媛与被告刘敏于2015年11月7日成立的房屋买卖合同关系；   二、被告刘敏于本判决生效之日起十日内返还原告郝钦媛定金1万元；   三、被告刘敏于本判决生效之日起十日内返还原告郝钦媛房款168,600元；   四、被告刘敏于本判决生效之日起十日内支付原告郝钦媛违约金35,720元；   五、被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝钦媛过户代办费300元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4,678.64元（原告已预交），由原告负担221.64元，被告刘敏负担4,450.77元，被告浩鸿房产经纪公司负担6.23元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   郭 荣   人民 陪 审员   陆艳容   人民 陪 审员   李玉梅   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 二 日   书  记  员   史雅楠