辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初14221号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托代理人：王颖，该公司员工。委托代理人：张彪，该公司员工。被告：焦大伟，男，1970年7月27日出生，住址沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）与被告焦大伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托代理人王颖到庭参加诉讼，被告焦大伟经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费3293.00元（2016年1月1日至2017年4月15日住宅、2012年1月1日至2017年4月15日车库）、物业管理费3984元（2005年1月1日至2006年12月31日住宅及车库）及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路111号242室的业主，住宅面积151m2，物业费收费标准为每平方米1元月，每年应交物业管理费分别为1812元。被告自2016年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费2340.50元及其滞纳金。被告在沈河区车库，是实际业主及使用人，建筑面积30m2，物业费收费标准为每平方米.5元月，每年应交物业管理费180元。被告自2012年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费952.50元及其滞纳金。被告房屋及车库欠付物业费合计3293.00元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园E所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告焦大伟未到庭参加诉讼，书面答辩称，原告公司物业管理员张建忠答应先占一块空地划为车位，为了先占需提前交费。2015年1月至6月，每月100元。后车位未能使用，张建忠亲笔在收款收据后面写退车位费600元，希望物业公司退费，同时退还蓝牙门禁卡押金共计150元。本院经审理认定事实如下：被告焦大伟是沈河区魁星楼路1-11号242房屋的业主，房屋建筑面积150.974平方米。原告系沈河区魁星楼路1-10号29门车库业主，建筑面积30.31平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。2016年8月12日，原告公司的工作人员在被告于2015年7月6日缴费的收款收据背面写明“退车位600元17-6车位”。本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张物业费。根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费2641.94元（1元×150.974平方米×15.5个月×80%+0.5元×30.31平方米×63.5个月×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张退还车位费600元的问题，因车位未能使用的原因原告公司工作人员张建忠承诺退还被告车位费600元，该承诺应系职务行为，故应从被告应缴纳的物业费中扣减600元。关于原告主张物业管理费3984元（2005年1月1日至2006年12月31日住宅及车库）的问题，首先原告并未提供充分证据予以证明，其次原告于2014年9月27日与案外人沈阳现代物业管理有限公司签订债权转让协议，约定沈阳现代家园小区所有业主拖欠2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告，即使上述欠费属实，因沈阳现代物业管理有限公司怠于行使权利，该债权的胜诉权因法律规定已归于消灭，故本院对于原告的该部分请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告焦大伟于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费2041.94元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司、被告焦大伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告焦大伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  时 鑫二〇二一年二月七日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫