广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初3961号原告：张海鹏，男，1981年8月18日出生，汉族，住北京市平谷区××××××××××××××。公民身份号码：110××××××××××××813。委托诉讼代理人：吴可嘉，北京伦圣律师事务所律师。被告：胡晓光，男，1972年11月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××035。被告：刘昆，男，1964年2月24日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区珠海机场宿舍。公民身份号码：130××××××××××××611。被告：祁红英，女，1965年1月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲×××××××××××××××。公民身份号码：130××××××××××××220。原告张海鹏诉被告胡晓光、刘昆、祁红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月23日、2021年1月14日分别公开开庭进行了审理。原告张海鹏的委托诉讼代理人吴可嘉，被告胡晓光、刘昆、祁红英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告胡晓光之间签署的房屋买卖合同；2.依法判令被告胡晓光向原告返还购房款400万元，被告刘昆、祁红英承担共同还款责任；3.依法判令被告胡晓光向原告支付违约金80万元，被告刘昆、祁红英承担共同赔偿责任；4.依法判令被告胡晓光向原告支付房款占用利息（以400万元为基数，按照日万分之一点七五的标准，自2017年11月4日起至返还清全部房款之日止计算），被告刘昆、祁红英承担共同还款责任；5.依法判令由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告胡晓光系朋友关系，被告刘昆与被告祁红英系夫妻关系，被告胡晓光系被告刘昆、祁红英的外甥。被告胡晓光称其于2013年5月28日从被告刘昆、祁红英处购买到了位于珠海市金湾区金海岸金海山庄海喜阁的房产，欲将上述房屋出售给原告，原告于2017年4月17日与被告胡晓光签署了房屋买卖协议。协议签订后，原告分别于2017年5月12日、5月13日共向被告胡晓光转账100万元，将首付款支付完毕。为保证房屋能够正常过户至原告名下，2017年6月2日，被告胡晓光和刘昆至广东省珠海市珠海公证处对刘昆委托胡晓光代为办理涉案房屋的出售的授权委托书进行公证，以此方式对被告胡晓光的处分行为进行了追认。后被告胡晓光不断向原告诉苦说自己资金紧张，数次向原告借款。后被告胡晓光再次以自己急需用钱为由，希望原告能提前支付剩余房款，原告基于对被告胡晓光的信任，于2017年7月19日向被告胡晓光支付180万房款，2017年11月3日，原告扣除被告胡晓光的部分借款数额后，向被告胡晓光支付剩余1079404元房款，将房款全部付清。但是被告胡晓光既未将房地产权证交给原告，又未将房屋实际交付给原告。2019年，珠海市房屋限购政策发生变化，涉案房屋具备了过户条件，原告多次催促被告胡晓光，要求被告刘昆及被告祁红英配合其办理过户手续，被告胡晓光方才告知房屋己经被被告刘昆和被告祁红英过户至案外第三人的名下。原告提交的证据材料有：1.房屋买卖协议；2.招商银行户口历史交易明细；3.房地产转让协议；4.公证书。被告胡晓光答辩称：案涉房产至今为止都是原告的。我转让房屋给案外人是经过原告同意的。被告胡晓光向本院提交证据材料有：1.借名购房协议；2.微信聊天记录；3.证人杨雪莲的证人证言。被告刘昆、祁红英共同辩称：被告刘昆、祁红英与原告不存在房屋买卖交易，也未签署任何买卖合同，案涉房屋于2013年已转让给被告胡晓光，被告胡晓光已支付房屋价款，且原告张海鹏对此事知情。2017年办理的公证手续及2020年配合胡晓光办理过户手续都是在履行自己与胡晓光之间签署的协议。被告刘昆、祁红英向本院提交证据：1.借记卡账户历史明细清单；2.借款合同书、收条及借记卡账户历史明细清单。本院经审理认定事实如下：一、合同签订情况。2017年4月17日，张海鹏（买受人，乙方）与被告胡晓光（出卖人，甲方），签订《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将其2013年5月28日收购刘昆名下房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体情况，并自愿买受该房屋；房屋位于珠海市金湾区金海岸金海山庄海喜阁（粤房地证字第C3267912号）；甲方保证己如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；房屋总价款400万元，首期款100万元，公证完毕支付200万元；房屋过户后支付剩余100万元；甲方将协助乙方完成该房屋的后续更名工作。如在后期无法更名则乙方有权出售该房屋，收益完全归乙方所有。甲方将无偿返还首期款及二期款（甲乙双方可协商相应的合理赔偿）。2017年5月27日，被告胡晓光和刘昆在珠海公证处办理公证，内容为：刘昆委托胡晓光代为办理涉案房屋的出售。二、购房款支付情况。2017年5月12日、13日原告张海鹏共向胡晓光转账100万元，2017年7月19日向胡晓光转账180万元；2017年11月3日张海鹏向胡晓光转账1079404元（原告称扣除了胡晓光的部分借款）。上述转账原告均提供银行交易明细予以佐证且转账备注为“房款”。三、案涉房产现状。2019年11月10日，胡晓光与案外人杨雪莲签订《借名购房协议》，2020年将房屋过户至杨雪莲的名下。四、双方对房产转至案外人名下事实的认识。被告胡晓光称转让房屋给案外人是经过原告同意的。同时提供下列微信聊天记录予以佐证，主要内容为：张海鹏“胡哥起了吗？那个今天抽空啊，这两天问问那个山上别墅的事儿完了，咱们看看那个我觉得还是倒腾出去比较靠谱”“在不胡哥，别墅的事挂出了吗？”。原告对上述微信聊天记录的真实性予以认可，对关联性不予认可，主张从未向被告出具授权委托书，也从未同意原告将房屋过户至案外人名下。以上事实有原、被告提交的证据、开庭笔录等在卷佐证。本院认为，2017年4月17日，原告张海鹏与被告胡晓光就案涉房屋签订了房屋买卖协议，房屋登记产权人不持异议，买卖关系合法有效，双方应依约履行。原告已经按照合同约定支付了房款，被告胡晓光不仅未依约配合原告办理过户手续，反而将房屋过户至案外人名下，致使双方买卖房屋的目的根本无法实现。原告诉请解除双方签署的房屋买卖合同，并要求被告胡晓光返还购房款400万元合理有据。被告对于购房款的支付事实不持异议，同时称转让房屋给案外人经过原告同意，但未提供证据予以证明，本院对其抗辩不予采信。关于资金占用期间的利息。原告诉请被告胡晓光以400万元为基数，按照日万分之一点七五即年利率6.3%的标准支付资金占用期间的利息，不超过法律规定的上限，本院予以支持。关于违约金。原告诉请被告胡晓光向其支付违约金80万元。本院认为，违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，主要功能在于填补守约方的损失，本案中本院已根据其诉请支持其资金占用期间的利息，在原告未证明有其他损失的情况下，本院对其违约金的诉请不予支持。关于被告刘昆、祁红英的责任。被告刘昆、祁红英不是案涉房屋买卖协议的相对人，原告主张两被告承担连带责任无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张海鹏与被告胡晓光于2017年4月17日签署的《房屋买卖协议》；一、被告胡晓光在本判决发生法律效力之日起七日内向原告张海鹏返还购房款400万元及资金占用期间的利息（以400万元为基数，按年利率为6.3%的标准，自2017年11月4日计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告张海鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取人民币22600元（原告张海鹏已预交），由原告张海鹏负担3767元，被告胡晓光负担18833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 李雅惠二〇二一年二月十九日法官助理 裴莉莉书 记 员 何洪标