北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12748号原告（反诉被告）：北京锐翰天地商业管理有限公司，住所地北京市东城区和平里6区8号楼-1（-3）。法定代表人：崔凤成，总经理。委托诉讼代理人：杨虹珍，北京市东城区景山法律事务所基层法律服务工作者。被告：北京京西涵舒体育管理有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷新岚附属公建及设备层。法定代表人：何德强，董事长。被告（反诉原告）：北京康扬体育管理有限公司，住所地北京市东城区和平里6区8号楼-1-104。法定代表人：徐祥锋，董事长。委托诉讼代理人：王冬旭，男，1969年12月27日出生，北京康扬体育管理有限公司职员。委托诉讼代理人：吴国明（兼被告北京京西涵舒体育管理有限公司委托诉讼代理人），北京市中勤律师事务所律师。原告北京锐翰天地商业管理有限公司（以下简称锐翰公司）与被告北京京西涵舒体育管理有限公司（以下简称京西公司）、被告北京康扬体育管理有限公司（以下简称康扬公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告锐翰公司的法定代表人崔凤成、委托诉讼代理人杨虹珍与被告京西公司、康扬公司的委托诉讼代理人吴国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐翰公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告签订的《北京锐翰天地商业管理有限公司租赁合同》和《主体变更协议》；2．二被告给付原告拖欠的自2020年2月14日起至2020年7月31日止的房屋租金1159356元；3．二被告给付原告拖欠的水费78469元；4．二被告给付原告物品保管费10800元；5．二被告对上述所欠费用承担连带赔偿责任；6．诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年12月24日，原告锐翰公司与被告京西公司签订《北京锐翰天地商业管理有限公司租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给京西公司使用，租赁期限自2017年12月24日至2022年12月31日，租金支付方式为季付，押三付三。2018年2月1日，原告与二被告签订《主体变更协议》，约定由康扬公司继续履行租赁合同，京西公司对康扬公司履行租赁合同承担连带保证责任。但康扬公司自2020年2月14日起就一直拖欠租金，经原告多次催要，康扬公司仍未支付。根据租赁合同的约定，承租人拖欠支付租金或者其他费用之一或全部的达到15日，出租人有权解除合同，收回租赁商铺。康扬公司未按合同约定的期限支付租金和水费等费用，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。京西公司与康扬公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1．原告要求解除租赁合同的诉讼请求违反《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，如果解除租赁合同，也是法院确认合同因不能履行而解除。原告将涉诉房屋内的装修进行了拆除，故合同并非因被告不交纳租金违约导致解除。2．2020年6月15日开始，原告将涉诉房屋上锁，导致康扬公司无法实际控制房屋，故不同意交纳2020年6月15日之后的租金。因受疫情影响，根据相关规定，请求法院酌情减免两个月的租金。3．认可原告提交的水费催缴通知单，同意原告要求支付水费78469元的诉讼请求。4．原告未经康扬公司同意，私自将康扬公司的健身器材出售给案外第三方，在康扬公司报警后，原告将健身器材存放在其他地方，因此产生的保管费用，被告不同意负担。5．二被告没有互相承担连带责任的约定，租赁合同的主体已经变更为原告和康扬公司，租金承担主体应当为康扬公司，并非与京西公司一起承担租金，京西公司不同意承担保证责任。且康扬公司不存在违约行为，京西公司也不需要承担保证责任。康扬公司向本院提出反诉请求：1．免除疫情期间康扬公司两个月的房屋租金；2．原告双倍返还履约保证金1193168元；3．原告赔偿前期装修费1670855元；4．原告返还装修管理费10万元；5．原告支付健身房泳池改造工程款66万元、泳池设备款10万元；6．原告支付消防改造款9万元；7．原告支付地胶费用215320元；8．原告支付煤气管道改造费14万元；9．原告支付安防监控设备费29662元；10．原告支付2020年的宽带网络使用费15000元；11．原告支付除湿机采购费13160元；12．原告支付电脑系统使用费9800元；13．原告支付更衣柜购买费97900元;14．原告支付壁挂炉购买费23万元；15．原告支付健身器材设备费477600元；16．诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年12月24日，原告与京西公司签订租赁合同，将涉诉房屋出租给京西公司用于开设健身房，租赁期限为5+5年，京西公司向原告支付履约保证金596583元。2018年2月1日，康扬公司通过签订《主体变更协议》，取得涉诉房屋的承租权利。因受新冠肺炎疫情影响，健身房无法营业，康扬公司与原告协商用押金抵租金，待疫情过后，再行将租金补齐，但原告不同意，并于2020年6月15日将涉诉房屋上锁，不允许康扬公司的工作人员进入。原告在提起本案诉讼后，于2020年9月3日将涉诉房屋内的健身设备全部私自搬出并出售，后原告又将房屋内的装修及附属设施全部损毁。康扬公司在履行租赁合同过程中没有任何违约行为，原告主张的拖欠租金期间为2020年2月14日至2020年7月31日，该期间内因新冠疫情爆发，北京市政府禁止健身场馆营业，直至2020年7月21日，北京市体育局发布通知，才要求健身场所整改并申报开业，可此时原告已将涉诉房屋上锁，不允许康扬公司开业。若租赁合同解除，将给康扬公司及办理长年会员卡的消费者造成巨大经济损失。原告强行占据房屋，拆毁房屋内装修装饰致使康扬公司不能继续经营，属于故意违约，给康扬公司造成了巨大经济损失，且由于原告的上述行为，双方已经没有继续履行租赁合同的可能性，故康扬公司只能要求原告承担违约责任，向康扬公司支付各项实际损失。涉诉房屋产权人为国家机关事务管理局，由北京市国管东区资产管理有限公司负责出租，符合相关指导意见中可以免除一定期限内的租金的规定，故康扬公司请求免除两个月的租金。锐翰公司对康扬公司的反诉辩称，不同意康扬公司的反诉请求。租赁合同的解除是由于康扬公司欠付租金的违约行为导致，康扬公司违约在先。康扬公司的主张均不符合法律规定和合同约定，反诉状中所述内容与事实不符。反诉请求中提到的更衣柜、电脑、除湿机，康扬公司已在交接时拿走。原告承租涉诉房屋后正常交纳租金，产权人未给原告免租，原告无法给康扬公司免租。原告曾与何德强沟通，提出原告免除被告两个月的租金，被告继续交纳租金，但被告不同意，要求三个月的免租期，故双方未能达成一致意见。根据装修协议的约定，装修管理费10万元不应退还。康扬公司提交的装修合同均为何德强与其弟所在的公司签订的，康扬公司的反诉请求没有事实和法律依据，原告对康扬公司的反诉请求均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区×××号楼的产权人为国家机关事务管理局，由北京国管东区资产管理有限公司负责出租。2017年8月18日，北京国管东区资产管理有限公司与锐翰公司签订《商铺租赁合同》，将北京市东城区×××号、×××号出租给锐翰公司用于经营，经营范围同锐翰公司所申报商铺的营业执照范围，租赁期限为5个租赁年度，续租期限不超过5年。2017年9月8日，锐翰公司（甲方，出租方）与京西公司（乙方，承租方）签订《北京锐翰天地商业管理有限公司租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋（上述《商铺租赁合同》中锐翰公司所承租的部分房屋）转租给乙方，租赁面积2109平方米。租赁期限为5+5年，自2017年12月24日起至2022年12月23日止。免租期100天，自2017年9月15日起至2017年12月23日止。2017年9月14日支付合同履约保证金596583元及首期租金596583元。乙方租赁涉诉房屋作为经营游泳健身使用。租金标准为3．1元/平方米/天，合计年租金为2386334元。租金递增方式为每2年递增6%，以后计租周期内租金按此比例递增。租金实行季度支付制，将租金分为20周期支付。租赁商铺内使用的水、电等能源费用由承租方以实际发生或查表数据为准据实支付，由出租方代收代缴。如乙方出现欠交费用（包括租金及其他费用）等违约行为提前终止合同的，履约保证金不予退还。租赁期间，乙方拖欠支付租金或其他费用之一或全部的达到15日，甲方有权解除合同，收回租赁商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同中的租金支付时间明细表详细列明了每期租金的支付时间，其中第九计租周期为2019年12月24日至2020年3月23日，当期租金的支付日期为2019年12月14日，应支付租金金额为632378元；第十计租周期为2020年3月24日至2020年6月23日，当期租金的支付日期为2020年3月14日，应支付租金金额为632378元；第十一计租周期为2020年6月24日至2020年9月23日，当期租金的支付日期为2020年6月14日，应支付租金金额为632378元。2017年9月20日，锐翰公司（甲方）与京西公司（乙方）签订《×××项目装修协议》，约定乙方对涉诉房屋进行装修，乙方应交费用有装修押金5万元、装修管理费10万元。乙方进行装修工程须向甲方支付装修管理费，用于消防安全防范、场地及设备的保护、公共安全维护、施工监管等方面的支出。装修工程完工后，乙方应书面通知甲方验收。甲方检查装修工程是否符合装修方案的要求，施工中有没有违反装修守则，费用是否缴纳等。如无问题，即予验收通过，退还装修押金。合同签订后，京西公司向锐翰公司交纳装修押金5万元、装修管理费10万元。装修押金5万元已用于抵交2018年5月至9月的水费。2018年2月1日，锐翰公司（甲方）、京西公司（乙方）及康扬公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定甲方与乙方就涉诉房屋签署的租赁合同的承租方由乙方变更为丙方，经营用途不变。在租赁合同中以及在合同实际履行过程中乙方相关全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担。相应的，乙方不再享有、行使和承担前述任何权利义务和责任，但乙方对丙方履行租赁合同承担连带保证责任。京西公司与康扬公司已按租赁合同约定的金额向锐翰公司支付了前八个计租周期的租金，并交纳租赁保证金596584元。2019年12月24日，锐翰公司（甲方）与康扬公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为租赁合同第20页《租金支付时间明细表》中乙方第九计租期租金的支付日期为2019年12月14日，因乙方自身经营原因拖欠甲方租金321585．34元至今未付，经双方协商，达成如下协议：1、甲方同意乙方最晚于2019年12月31日17点之前将乙方12月份应付的剩余租金110792．67元全数支付给甲方。乙方若延付一日按300元/天计息，最长不得拖延5天。否则，乙方同意接受甲方对此的相关惩罚（包括但不限于停水、停电、暂停营业等）；2、由于2020年1月份恰逢春节期间放假，乙方特向甲方提出申请：乙方2020年1月份应付的房租210792．67元最晚于2020年2月20日付清。到期如未支付，乙方承诺甲方，甲方有权扣除乙方交纳的全部租赁保证金作为赔偿（乙方对此不予追究甲方相关的法律责任），并且乙方自行放弃承租房屋的权利，同意甲方可采取任何必要的措施收回房屋，如：停水、停电、停业重新招商等，自行主动放弃与租赁房屋相关的诉讼权利；3、鉴于乙方从签约至今出现多次交付租金延误和拖欠的现实情况，甲方故此向乙方收取2020年1月14日至2020年2月20日期间的房租滞纳金25000元。乙方最迟于2020年1月20日12点之前必须交付此滞纳金，不得延误。否则，乙方自行承担可能出现的后果；4、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，本协议与甲乙双方于2018年2月1日签订的《主体变更协议》和《北京锐翰天地商业管理有限公司租赁合同》房屋租赁地址为北京市东城区×××号，为不可分割的一部分，具有同等法律效力。经询，锐翰公司与康扬公司均认可《补充协议》签订之前，康扬公司支付了第九期的部分租金310793元。《补充协议》签订后，康扬公司于2020年1月1日支付租金3万元，于2020年1月2日支付租金40792．67元，于2020年1月6日支付租金4万元及滞纳金1500元。此后，康扬公司未再向锐翰公司支付租金。审理中，京西公司与康扬公司提交装修合同、建设工程施工合同（泳池改造项目）、消防改造工程施工协议、地胶合同、安防监控工程合同书、互联网接入服务合作协议、供货合同（除湿机）、服务协议、更衣柜产品购销合同、加工定做合同及交易明细、转账明细等证据证明其因装修花费1670855元、支付装修管理费10万元、泳池施工费用660000元、购买泳池设备费用10万元、消防改造施工费用9万元（实际付款63000元）、地胶施工工程费用215320元、因煤气管道改造向锐翰公司的法定代表人崔凤成支付改造费140000元、安装健身房监控设备花费29662元、每年的网络使用费15000元、购买除湿机花费13160元、健身房管理系统花费9800元、健身房更衣柜花费97900元、购买健身房壁挂炉花费230000元、购买健身房设备花费577800元。经质证，锐翰公司称装修合同书中的数额与康扬公司主张的数额不一致，该笔转账的收款人是何德武，其与何德强是兄弟关系，不认可证明目的；认可收取了装修管理费10万元，但双方明确约定装修管理费不予退还；认可泳池改造项目合同的真实性，但康扬公司主张的泳池改造项目金额与合同约定的金额不符，无正式发票，泳池设备无发票、清单，不认可其真实性；不认可消防改造费用协议及明细的证明目的，康扬公司主张消防改造施工费用9万元，但实际付款62000元；不认可地胶合同及交易明细的证明目的，康扬公司主张的金额远大于合同金额，没有双方增项的补充条款，无发票证明；认可煤气管道改造交易明细的真实性及证明目的，但该笔款项直接转给了燃气公司，由燃气公司进行了煤气改造；安防监控合同的真实性、关联性均不认可，不认可安防监控设备为康扬公司使用；互联网合作协议无发票，真实性、关联性均不认可；除湿机合同无公章，且无发票，对真实性不予认可；服务协议真实性认可，但该软件安装在康扬公司的电脑中，康扬公司已将电脑搬走；更衣柜已由康扬公司搬走；康扬公司于2020年10月同意在7日内申请燃气公司拆除壁挂炉，但由于康扬公司拖欠燃气费不交，导致燃气公司未拆除壁挂炉；康扬公司未提供购买健身器材的发票，对购买器材的合同真实性和关联性不予认可。2020年9月19日，本院现场勘验，涉诉房屋内健身器材已搬空，室内装修大部分已进行了拆除。2020年10月22日，本院组织各方进行了交接，康扬公司于当日将电脑显示器两台、主机一台、公司证照一套、会员资料若干、椅子两把搬走，后康扬公司将沙发椅子若干、储物柜及更衣柜若干、冷藏柜一个、饮水机一个、体重秤一个、音响一套、复印机一台、水箱一个、上下铺若干搬走。关于燃气炉的拆除问题，锐翰公司称康扬公司至今未将燃气炉拆除，康扬公司称因燃气表的户名为锐翰公司，康扬公司无法去燃气公司办理拆除手续。就此问题，双方在庭审中表示可以庭下协商解决。锐翰公司将涉诉房屋内的健身器材存放于其在河北省廊坊市×××村租用的仓库内。经本院向北京市公安局东城分局×××派出所调查了解得知，2020年9月10日，该所民警与崔凤成、何德强共同到该仓库内进行了确认。庭审中，康扬公司称锐翰公司于2020年6月15日将涉诉房屋上锁，导致其工作人员无法进入。对此，锐翰公司称因发现康扬公司的工作人员在涉诉房屋抽烟、居住，2020年6月15日物业公司的人员将房屋上锁，锐翰公司将房屋上锁的时间晚于该日期。经询，各方均表示租赁合同现已无法继续履行，京西公司与康扬公司表示因已不具备鉴定条件，故不申请对装修、改造的价值进行鉴定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。京西公司与锐翰公司签订的租赁合同及京西公司、锐翰公司与康扬公司签订的《主体变更协议》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《主体变更协议》，原租赁合同中京西公司的全部权利义务均转归康扬公司享有、行使和承担，京西公司对康扬公司履行租赁合同承担连带保证责任。根据约定，康扬公司负有按时支付租金的义务，其中第九计租周期为2019年12月24日至2020年3月23日，当期租金支付日期为2019年12月14日，支付租金金额为632378元。2019年12月24日，锐翰公司与康扬公司签订《补充协议》，对康扬公司拖欠的第九期租金的支付期限及金额进行了约定。在此指明，签订补充协议是因为康扬公司没有按照租赁合同的约定支付租金，补充协议签订后，康扬公司本应按照补充协议的约定履行义务，然而康扬公司不仅未按约定的时间支付租金，还以爆发新冠肺炎疫情为由拒付此前拖欠的租金；康扬公司拖欠租金的事实发生在爆发新冠肺炎疫情之前，不能因为疫情的发生，将此前康扬公司应承担的责任免除。故康扬公司拒付租金的行为构成违约，应承担相应责任，其拖欠水费的行为，也要依法承担责任。关于锐翰公司要求解除租赁合同及《主体变更协议》的诉讼请求，因各方均表示租赁合同已无法继续履行，故本院对该项诉讼请求予以支持，相关《补充协议》亦一并解除。关于锐翰公司要求康扬公司支付所拖欠租金的诉讼请求，鉴于康扬公司承租涉诉房屋系为经营健身房使用，爆发新冠肺炎疫情后，因疫情防控原因健身房未能正常营业，康扬公司的人员已于2020年6月15日无法进入涉诉房屋等情况，本院在综合考虑相关因素，根据公平原则对康扬公司应承担的租金数额予以酌定。关于锐翰公司主张的水费78469元，康扬公司予以认可，本院不持异议。关于锐翰公司主张的物品保管费，应指出，在康扬公司欠付租金的情况下，锐翰公司将其健身器材等物品搬出保存的行为属于止损行为，其为保管物品所进行的支出，本院将酌情予以支持。基于《主体变更协议》中的约定，京西公司对康扬公司应承担的上述给付义务承担连带责任。关于康扬公司要求免除疫情期间两个月的房屋租金的反诉请求，如前所述，本院已在综合考虑相关因素，根据公平原则对康扬公司应承担的租金予以酌定，在反诉中不再就此问题重复处理。关于康扬公司主张双倍返还履约保证金的反诉请求，因锐翰公司不存在违约行为，且合同提前终止是由于康扬公司的违约行为导致，履约保证金不应退还，故康扬公司的该项主张，本院不予支持。关于康扬公司主张返还装修管理费的反诉请求，锐翰公司与京西公司签订的装修协议中约定装修管理费用于消防安全防范、场地及设备的保护、公共安全维护、施工监管等方面的支出，故该笔费用应系承租方进行装修工程向出租方支付的费用，用于各项支出，康扬公司主张返还，依据不足，本院不予支持。关于康扬公司要求锐翰公司赔偿前期装修费、支付健身房泳池改造工程款、泳池设备款、消防改造款、地胶费用、煤气管道改造费、安防监控设备费、宽带网络使用费、除湿机采购费、电脑系统使用费、更衣柜购买费、壁挂炉购买费、健身器材设备费的反诉请求，应指出，康扬公司承租涉诉房屋开办健身房，即便确实存在上述支出，亦系其为经营所进行的资金投入，经营过程中，康扬公司存在欠付租金的违约行为导致租赁合同无法继续履行而解除，租赁合同解除后的相关损失，应由其自行承担，其要求锐翰公司支付上述费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北京锐翰天地商业管理有限公司与北京京西涵舒体育管理有限公司签订的《北京锐翰天地商业管理有限公司租赁合同》，解除北京锐翰天地商业管理有限公司与北京京西涵舒体育管理有限公司、北京康扬体育管理有限公司签订的《主体变更协议》，解除北京锐翰天地商业管理有限公司与北京康扬体育管理有限公司签订的《补充协议》；二、北京康扬体育管理有限公司于本判决生效后七日内向北京锐翰天地商业管理有限公司支付房屋租金358000元；三、北京康扬体育管理有限公司于本判决生效后七日内向北京锐翰天地商业管理有限公司支付水费78469元；四、北京康扬体育管理有限公司于本判决生效后七日内向北京锐翰天地商业管理有限公司支付物品保管费10000元；五、北京京西涵舒体育管理有限公司对北京康扬体育管理有限公司的上述支付房屋租金、水费及物品保管费义务承担连带责任；六、驳回北京锐翰天地商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京康扬体育管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16038元，由北京京西涵舒体育管理有限公司、北京康扬体育管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费23899元，由北京康扬体育管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二一年二月二十五日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉