新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初396号 原告：张丽，女，1987年11月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：郭勇，新疆宝来律师事务所律师。被告：新疆力嘉文化传媒有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区安居北路西四巷116号1栋B单元21层2102号房。法定代表人：李晓龙，该公司经理。原告张丽与被告新疆力嘉文化传媒有限公司（以下简称力嘉文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告张丽极其委托诉讼代理人郭勇、被告力嘉文化公司的法定代表人李晓龙到庭参加诉讼。第二次庭审原告张丽极其委托诉讼代理人郭勇到庭参加诉讼。被告力嘉文化公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告租金损失15万元、押金3万、违约金5.4万元、装修费4万。庭审中，原告变更诉讼请求“判令被告赔偿原告租金损失15万元、押金3万、违约金5.4万元、装修费4万”为“判令被告返还原告租金12万元、押金3万、赔偿违约金5.4万元、赔偿装修费4万”事实和理由：2019年5月21日，被告将位于乌鲁木齐市水磨沟区维斯特xxx号维斯特商铺二楼整层租赁给原告用于培训使用，并于当日签订了房屋租赁合同，原告于合同签订当日向被告支付了房屋租金15万元及租房押金3万元，被告也给原告出具了收条，但被告没有按照合同约定，将没有产权纠纷的房屋交付原告使用，该房屋没有不动产权证或购房合同，导致原告的营业执照无法办理；交付的房屋也没有暖气设施等，被告的违约行为导致原告无法营业，致使原告签订合同的目的落空。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告构成根本违约，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决。被告力嘉文化公司辩称，我公司没有与原告签订过任何协议书，原告的主体有误，该合同是李兹镥与原告签订的，李兹镥原来是我公司的员工，但我公司没有给他授权。租金和押金我公司没有收到。我公司是从新疆振博鑫房产租赁有限公司承租的乌鲁木齐市水磨沟区维斯特xxx号维斯特商铺1-3层楼，租期截至2020年。不清楚是谁将案涉的房屋交付给了原告。不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告张丽提交的2018年12月25日商品房租赁合同、转账记录2份、押金条、微信聊天记录9张以及被告力嘉文化公司提交的收条、2014年7月31日《租赁合同》、新疆川源热力实业有限公司维斯特供热站出具的情况说明、2019年11月4日力嘉文化公司和张丽通话录音两份的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，力嘉文化公司（出租方、甲方）与张丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市水磨沟区维斯特xxx号维斯特商铺二楼整层，面积800平方米，该房用途为培训，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，租赁期限自2019年5月21日至2022年5月20日，因乙方需装修，租赁期延长至2022年6月20日；该房屋租金每年为18万元、19万元、21万元及押金3万元；甲方交给乙方的房屋以现状为准，甲方应该保证出租房屋为甲方所有，并无产权及使用权纠纷；乙方对此房屋的现状及实际情况已充分了解，包括房屋的消防、规划、产权等相关信息，乙方同意租赁房屋按实际用途自行办理营业、经营的全部政府批准手续；在租赁期内，除房屋主体结构需维修的由甲方负责维修，房屋的屋面防水、水、电、暖设施维修费用由乙方自行承担（包括室外与该房屋相关的水、电、暖管线）；房屋改建、装饰应经甲方书面同意后进行，不得改变总体管线、破坏房屋结构；乙方在承租期间要求退租，必须提前15个工作日以书面形式报告甲方，待甲方批准同意后方可办理退租手续，不遵守上述规定，视乙方违约，甲方有权终止合同，并按租金总额30%收取违约金；合同还约定了其他内容。《房屋租赁合同》甲方落款处由力嘉文化公司加盖公章，并由委托人李兹镥签名，乙方落款处由张丽签名。同日，张丽通过案外人催苗银行账户向案外人新疆力嘉创业投资有限公司（以下简称力嘉创业公司）分三笔合计转账15万元。同日，力嘉文化公司出具收条，写明收到张丽维斯特滑雪场圆展厅房租15万元整。2019年5月23日，力嘉文化公司出具收据，写明收到张丽房屋租赁费15万元整。2019年11月2日，张丽向力嘉文化公司的代理人李兹镥发送短信，内容为：“李总，现在你租给我们的房子（维斯特圆展厅二楼）已经不具备我们上课条件了，我们被迫要终止合同！！从十一月一号开始终止！请悉知”。另查明，2014年7月31日，力嘉文化公司（承租方、乙方）与案外人新疆振博房地产开发有限公司（以下简称振博公司）签订《租赁合同》，约定振博公司将案涉房屋在内的位于乌鲁木齐市温泉东路维斯特世界花园小区滑雪场圆展厅一栋出租给力嘉文化公司作为商用，租赁期自2014年9月20日至2022年9月19日；租赁期内乙方无权转租租赁物，如转租所承租的房屋，必须通过甲方书面同意。再查明，2020年5月19日，新疆川源热力实业有限公司维斯特供热站出具情况说明，内容为：“水磨沟区温泉东路xxx号维斯特圆展厅二楼承租方新疆力嘉文化传媒有限公司因2019年5月至10月底室内供暖设施无法正常使用，造成供暖初期无法供暖，责任在力嘉文化传媒有限公司”。本院认为，力嘉文化公司虽辩称其与张丽未签订《房屋租赁合同》，双方不存在房屋租赁关系，但张丽提交的《房屋租赁合同》和房租收据上均加盖有力嘉文化公司印章，《房屋租赁合同》是张丽和力嘉文化公司真实意思表示，合法有效，双方之间形成房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，张丽因所承租房屋暖气设施无法正常使用为由主张解除合同，其提交的新疆川源热力实业有限公司维斯特供热站出具的情况说明及给力嘉文化公司的合同签订时的委托人及工作人员李兹镥的短信内容可以证实案涉房屋在冬季无供暖无法正常经营使用，因此合同约定的商用目的已无法实现，张丽有权行使合同解除权，张丽于2019年11月2日向力嘉文化公司作出终止合同的意思表示，故本院确认张丽与力嘉文化公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《房屋租赁合同》约定，营业执照由张丽自行办理，且张丽未提交证据证明系因力嘉文化公司未协助办理营业执照致使其无法取得营业执照，且在合同解除前张丽一直使用案涉房屋，故2019年5月21日（交房之日）至2019年11月2日（合同解除之日）期间的租金5.4247万元（12万元/年÷365天×165天），张丽应当向力嘉文化公司支付。张丽已向力嘉文化公司支付第一年度租金12万元，扣除应交租金5.4247万元，剩余已付租金6.5753万元（12万元-5.4247万元），力嘉文化公司应当返还给张丽。张丽已付押金3万元，力嘉文化公司应当返还给张丽。力嘉文化公司转租给张丽的房屋因无法供暖致使张丽无法使用并进而导致合同最终解除，力嘉文化公司应当承担违约责任。庭审中，本院向力嘉文化公司释明，如其抗辩不成立是否认为违约金过高是否主张调整，力嘉文化公司陈述“如果合同里约定了违约金我方愿意接受”。《房屋租赁合同》约定，乙方在承租期间要求退租，必须提前15个工作日以书面形式报告甲方，待甲方批准同意后方可办理退租手续，不遵守上述规定，视乙方违约，甲方有权终止合同，并按租金总额30%收取违约金。该条款约定了张丽提前违反合同约定解约时需要承担租金总额30%的违约金，根据权利义务对等原则，现因力嘉文化公司违约导致合同提前终止，该条款应当同样适用于力嘉文化公司违约责任的承担，力嘉文化公司不主张调整违约金，故力嘉文化公司应当向张丽支付当年租金30%的违约金3.6万元（12万元×30%）。张丽在签订《房屋租赁合同》时明知案涉房屋系案外人振博公司出租给力嘉文化公司，且案外人振博公司在租赁合同中明确要求转租需经案外人书面同意，张丽在对装修风险明知的情况下自行装修，存在过错，装修损失应当由其自行承担；且损失与违约金不得同时主张，故对张丽要求力嘉文化公司赔偿装修费4万元的诉讼请求，本院不予支持。被告力嘉文化公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告张丽与被告新疆力嘉文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月2日解除；二、被告新疆力嘉文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张丽房屋租金6.5753万元；三、被告新疆力嘉文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张丽房屋押金3万元；四、被告新疆力嘉文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张丽违约金3.6万元；五、驳回原告张丽要求被告新疆力嘉文化传媒有限公司赔偿装修费4万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元（原告张丽已预交），由被告力嘉文化公司负担2601元，原告张丽负担2809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   马 彦 玲人民 陪 审员   郭 新 霞人民 陪 审员   赵 新 红二 〇 二 一 年 二 月 二 日书  记  员   美合日古丽