贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初454号原告：李明，男，1984年8月9日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：潘丽（一般代理），女，1991年7月15日出生，苗族，住贵州省黄平县，系原告之妻。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省黔东南州凯里市金山大道2号国际新城销售中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕（特别授权），女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系公司职工。委托诉讼代理人：冯昌萍（特别授权），女，1997年11月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。系公司职工。被告：盛宏，男，1967年10月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨晓燕（一般代理），女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：冯昌萍（一般代理），女，1997年11月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告李明与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，原告向本院申请追加盛宏为被告，本院予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明及其委托诉讼代理人潘丽，被告恒丰公司、盛宏委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与恒丰公司签订的《商铺认购合同》（合同编号为ＳＰＲＧＨＴ-20180607-23-2-172）；2.判决恒丰公司返还原告购房款97657元及利息（以97657元为基数，按人民银行同期贷款利率4.75%从2018年6月8日起计算至2021年1月5日止的利息11973.34元，之后利息计算至履行完毕之日止）；3.判决恒丰公司向原告支付赔偿金97657元；4.判决盛宏对上述付款义务承担连带责任；5.本案案件受理费、保全申请费、保全保险费由被告承担。原告诉状中所称的事实和理由：2018年6月7日，恒丰公司向原告出售房屋，双方签订编号为ＳＰＲＧＨＴ-20180607-23-2-172的《商铺认购合同》，约定原告向恒丰公司购买位于凯里市，面积9.19平方米、价款97657元等内容，原告付清房款后，恒丰公司出具收据。在原告履行完合同义务后，恒丰公司于2019年12月27日擅自将涉案商品房抵押给中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。2020年8月31日，涉案商品房又被法院查封。同时，恒丰公司销售给原告的房屋是一个大底盘，没有划分，不能备案，更不能取得商品房产权登记，恒丰公司私自将大底盘划分“条块商铺”销售，并未得到建设主管部门的许可，至今涉案房屋没有竣工备案，不符合交付合格房屋的前提条件。恒丰公司以上行为导致原告合同目的不能实现，恒丰公司应返还购房款及利息，并赔偿原告不超过购房款一倍的赔偿金。因恒丰公司系一人公司，盛宏作为该公司的股东，又不能证明其个人财产独立于公司财产，则应对恒丰公司的债务承担连带责任。被告恒丰公司辩称，第一，涉案《商铺认购合同》并未达到解除条件。2018年8月24日，恒丰公司与原告签订《商铺认购合同》，同时又签订一份五年期的《委托经营管理合同》，根据认购合同第六条第一款的约定，恒丰公司于900个工作日内为原告办理权属登记，现尚未到办理产权登记的期限。所签订的《商铺认购合同》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。故原告请求解除认购合同于法无据，应予以驳回。第二，恒丰公司开发建设的房地产项目所办理的抵押为在建工程抵押，该抵押属于合法合规的融资经营途径。恒丰公司虽将涉案商铺所在楼栋抵押给第三方公司，但并不影响商铺的交付使用及办证，第三方公司也答应采用“卖一套、解封一套”的原则，也即恒丰公司销售一套房屋后，第三方公司会配合解除对所售房屋的抵押。故不影响原告认购的商铺办理产权登记。恒丰公司开发建设的“金泉国际新城”项目属于正在建设的房地产工程项目，而非已建设完毕现房现卖项目，从开发、建设、销售到之后的交付使用及办理完毕后续证书，这需要一个过程，但是项目建设前期所需具备的《商品房预售许可证》、《建设施工许可证》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》都已办理，而办理在建工程抵押贷款仅仅是为了正常房地产项目建设融资，并不影响产权证的办理。恒丰公司已销售的楼栋中前期均办理了在建工程抵押，但购房户陆续办理房屋所有权的转移登记手续，这期间并未出现因办理在建工程抵押而影响到购房户购买商品房及办理产权证的任何问题。第三，恒丰公司不应承担资金占用利息。双方签订的是商品房预售合同，而双方成立的是买卖关系，而非借贷关系，同时，从签订的《委托经营管理合同》看，原告自愿将所购买的商铺委托第三方凯里市恒丰物业服务有限责任公司同意经营和管理，从中收取一定的租金。故不存在恒丰公司需要承担资金占用利息的说法，更不存在赔偿一倍赔偿金的问题。综上所述，为维护社会主义市场经济公平的交易规则及我国法律的正确实施，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛宏辩称，盛宏无需对恒丰公司的债务承担连带责任。理由如下：首先，在法人资格上，恒丰公司是经营实体，具有法人资格。本案中，涉案合同的签订主体为恒丰公司与原告，原告明确知晓其所获取的租金利益由恒丰公司提供，而非股东盛宏。其次，在财务制度上，恒丰公司建立规范的财务制度，有清晰、完整的会计账簿，可编制独立、完整的财务审计报告，审计报告能够证明公司资产流向、资产是否转移给股东等内容，是检验公司资产与股东个人资产双方混同的关键所在。第三，在对外签订合同上，恒丰公司实际经营过程中对经营范围内的业务均以公司名义开展，不存在以股东名义签订合同而由公司履行或以公司名义签订合同而由股东履行的情况。最后，在所获利益上，盛宏没有利用恒丰公司有限责任原则为自己获取利益，不存在利用公司独立法人资格对外牟利的情形。在认定财产混同时，必须达到正常行为人不能辨认公司与股东之间的各自独立财产和人格方能决断，不可仅凭股东为一人就断定公司财产与股东财产存在混淆。本案中原告完全知晓其权利义务的相对方为恒丰公司，股东盛宏没有滥用公司独立法人人格，侵犯公司财产的独立性行为，故盛宏无需对恒丰公司的债务承担连带责任。综上所述，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：恒丰公司系自然人独资的一人有限责任公司，该公司成立于2005年1月21日，2017年8月14日，恒丰公司由原先的两名股东变更为盛宏一人。2018年6月7日，恒丰公司（出卖人、甲方）与李明（认购人、乙方）签订《商铺认购合同》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，认购人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就商铺认购达成如下协议：第一条项目的基本情况该项目位于凯里市规划部门批准，在上述地块上建设房屋。第二条买受人所认购商铺的基本情况……第三条计价与付款方式……第六条关于产权登记的约定1、甲方承诺本协议签订交房后900个工作日之内为乙方办理房屋权属登记。2、在合同约定期限到期时，若因甲方原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，甲方需在30个工作日之内退还乙方已缴纳房款并支付乙方违约金（违约金计算方式为乙方已交房款总额的百分之一），但由于政府部门的政策及不可抗力等因素造成无法及时办理相关房屋权属登记的情形不属于甲方违约。……”合同签订前后，李明陆续支付购房款共计97657元。合同签订当天，恒丰公司将商铺交付给李明，李明与凯里市恒丰物业服务有限公司签订《委托经营管理合同》，约定将涉案商铺交给凯里市恒丰物业服务有限合同经营管理。合同签订后，恒丰公司将位于凯里市分公司，并办理在建工程抵押登记，抵押期限从2019年12月27日起至2021年12月26日止。2020年8月31日，位于凯里市被本院查封，查封期限从2020年8月31日起至2023年8月30日止。本院认为，关于李明与恒丰公司签的《商铺认购合同》应否解除问题。本案所签订的《商铺认购合同》已具备商品房买卖合同的主要内容，且作为出卖人的恒丰公司已按照约定收受李明支付的全部购房款，则该认购合同应认定为商品房买卖合同。《商铺认购合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。关于李明主张该合同中有关办理房屋权属登记的日期约定系格式条款问题，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案条款虽系恒丰公司事先拟定，但在签订合同时已与李明协商过，是在双方自愿平等的基础上达成，该条款不属于格式条款。故李明以此提出有关办理房屋权属日期的约定无效的主张于法无据，同时，李明以该条款无效为由要求按照约定解除认购合同，其理由不成立，依法应予以驳回。关于李明以涉案商铺已被抵押和查封为由主张法定解除权问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因恒丰公司所办理的抵押登记系在建工程抵押，该抵押在与李明签订《商铺认购合同》之前已经办理，且涉案商铺被查封也不符合上述所规定的情形。同时，根据本条规定，即使符合该条款所规定的两种情形，也并不必然导致合同被解除，因为只有出卖人在实施以上两种情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人才能行使解除权。本案李明签订合同的主要目的是获得涉案商铺的所有权，李明已履行完支付购房款的义务，出卖人恒丰公司应履行将商铺的所有权转移给李明的义务，根据认购合同的约定，恒丰公司履行该项义务的期限尚未届满。而现有的证据并不能证明恒丰公司不具备转移涉案商铺所有权的能力，所办理的在建工程抵押及法院所作出的查封行为并不必然导致李明的合同目的不能实现。故李明以此主张解除认购合同于法无据，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告李明的全部诉讼请求。案件受理费2205元，由原告李明负担。如不服本判决，可在判决书送达当事人之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  夏林二〇二一年二月二十二日法官助理龙立胜书记员刘虹