广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1959号 原告：殷士哲，女，1970年10月31日出生，汉族，住天津市河北区。 委托诉讼代理人：张亚科，天津天关律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：秦荣军，总经理。 委托诉讼代理人：张远群，女,该公司员工。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 被告：广西瑞海尊府房地产投资有限公司，住所地：北海市茶亭路6-1号正虹海景湾3号商铺，统一社会信用代码：91450500057532155F。 原告殷士哲诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西瑞海尊府房地产投资有限公司（以下简称瑞海尊府公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月20日立案后，追加瑞海尊府公司作为被告参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亚科、被告军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼，被告富乐华公司、瑞海尊府公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 -2- 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与军通公司签订的《防城港中央商务区ＣＢＤ国际港职工市场合作建房合同书》无效；2.判令三被告连带返还原告购房款163476元及利息（利息以10000元、107821元、45655元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分别自2014年2月21日、2014年3月25日、2014年3月25日起计至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至债务全部清偿之日止）;3.判令本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年3月原告来到防城港游玩，与军通公司签订了《防城港中央商务区ＣＢＤ国际港职工市场合作建房合同书》，约定购买防城港中央商务区地块）ＣＢＤ国际港幸福里时尚公寓7号楼13层05号房，建筑面积63.41平方米，每平方米6193.6元，总金额392736元。且合同还约定到被告富乐华公司应于2015年5月31日前取得商品房预售许可证，并于2017年2月28日前交房。原告共分3笔累计交付购房款163476元，但二被告至今未按合同约定履行义务。据了解，截止目前为止，原告签订合同所购买的房产尚未动工，且该楼盘尚未获得商品房预售许可证。原告多次要求被告退款未果，故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告军通公司辩称，1.原告在诉讼请求中要求我司连带返还163476元，没有事实和法律依据，请求驳回。首先，我司只认可盖有我司印章的收款收据，我司实际收到购房款为117821元。其次，原告向其他人转账的款项我司不知情，原告提交的银行回单中收款人账户信息不是合同约定的收款账户，不应向我司及广西富乐华房地产开发有限公司追讨。因此，请求驳回原告不合理的请求。2.原告其自身存在过错，主张计算利息没有依据，请求驳回。首先，在合作建房合同存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，根据《合同法》第五十八条规定中：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中造成损失不是我方单方面过错造成的，原告也存在过错，原告是具有完全行为能力的成年人，具备辨别能力，在签订合作建房合同时是明知该房屋未取得 -3- 预售许可证的，还与我方签订该合同，其本身就存在过错，因此不能将所有过错归于我方，原告须为自己的行为承担无效合同的相应责任。依据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明：(二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。从合作建房合同第二条中的办理预售证的时间、签订合同的时间和合同第六条中的条款上，可以证明原告在签订合作建房合同时是知晓该套房未取得预售许可证，同时也证明了我方并没有故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实。因此原告的诉讼请求支付利息依法不应得到支持。综上所述，合同如被认定无效，依据《合同法》第五十八条规定，我方只需向原告返还购房款，无需支付利息。如果要支付利息，也应按合同第十条第1款第2小点按中国人民银行同期活期存款计。因为原告是来投资而不是向我方放贷，和我方签订的是《合作建房合同》不是借贷合同，没有任何理由要求按贷款利率计算利息，原告也应为自己的过错承担责任。3.诉讼费由原告承担。原告自身维权产生的费用不应由我方承担，原告本身就存在过错须为自己的行为承担无效合同的相应责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，以维护答辩人合法权益。 被告富乐华公司辩称，1.原告要求我公司连带返还163476元没有事实和法律依据，请求驳回。首先，我公司没有授权委托除军通公司以外的公司或个人代为销售北部湾财经中心的房屋和收取房款；其次，原告向其他人转账的款项我公司不知情，原告提交的银行回单中收款人账户信息不是合同约定的收款账户，不应向我公司追讨。2.诉讼费由原告承担。 被告瑞海尊府公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年4月3日，原告殷士哲作为乙方与被告军通公司作为甲方签订一份《防城港中央商务区（ＣＢＤ）国际港职工市场合作建房合同书》（编号:1-7-1305），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港中央商务区地块）Ｃ -4- BD国际港幸福里时尚公寓7号楼13层05号房，建筑面积63.41平方米，每平方米6193.6元，总金额392736元。合同第二条约定,本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行,并在开发商完成本组团预售证办理后,再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续,开发商并将于2015年5月31日前完成合作建房预售许可证办理;第七条付款方式及期限约定，乙方签订本合同当日交清首期房款5万元，在签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款的30%计67821元，在本合同项目建设至±0.00时交付合同总房款的20%计78547元，在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%；第九条交付期限及条件约定，开发商应当在2017年2月28日前将经五方验收并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用；合同还对双方的违约责任、合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记等事项进行了约定。 被告军通公司分别于2014年3月31日、2014年4月1日向原告出具两张《收据》,表示收到原告交来防城港CBD项目1-7-1305号房合作建房款30%余款67821元、合作建房定金5万元,合计117821元。另查明,被告富乐华公司系案涉商品房项目的开发商,其授权被告军通公司代理销售案涉商品房。案涉商品房项目在本案起诉前尚未取得商品房预售许可证明。 再查明，被告瑞海尊府公司于2014年2月21日向原告出具一份《收款收据》，表示收到原告交来防城港CBD财经中心1-7-1305房购房定金1万元。原告于2014年3月25日分别向案外人盛静钰、史晓春账户转账107821元、45655元，共计153476元。被告瑞海尊府公司于2014年3月27日向原告出具一份《证明》，表示原告已将防城港CBD房号1-7-1305的合作建房款合计153476元打入开发商账户，开发商已收到此款。 本院认为，原告与被告军通公司签订的《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、交付期限及条件、办理产权登记、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同 -5- 的主要内容,且被告军通公司已按约定收取定金及购房款,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收取购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定,原告与被告军通公司签订的《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。”规定,被告军通公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订合作建房合同书,且在原告起诉前仍未取得,因此该《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》为无效合同。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”规定,原告有权要求返还已付购房款。因被告富乐华公司与被告军通公司存在委托代理关系,被告军通公司明知被告富乐华公司未取得案涉商品房项目的商品房预售许可证明,仍代为销售案涉商品房,依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为,或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的,被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定,被告军通公司与富乐华公司应连带返还原告购房款117821元。被告军通公司和富乐华公司在未取得商品房预售许可证明的情况下销售房屋,存在过错，亦应赔偿原告的利息损失,利息分别以67821元为基数自2014年3月31日起，以50000元为基数自2014年4月1日起，分别按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 关于原告主张款项的剩余部分45655元（163476元-117821元）。根据查明事实，被告军通公司仅开具了收到原告117521元房款的收据，被告军 -6- 通公司及富乐华公司均否认收到原告所主张的剩余款项45655元，现被告瑞海尊府公司未提交证据证明其已将剩余款项45655元转交给被告军通公司或富乐华公司，亦未举证证明其有向原告收取该款的合法依据，因此被告瑞海尊府公司向原告收取该款属于不当得利，应向原告返还45655元并赔偿利息损失（利息以45655元为基数，自2014年3月25日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。原告要求被告军通公司与富乐华公司对上述款项承担共同返还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下: 一、确认原告殷士哲与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港中央商务区CBD国际港职工市场合作建房合同书》(编号:1-7-1305)无效;二、被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告殷士哲连带返还购房款117821元并支付利息(利息分别以67821元为基数自2014年3月31日起，以50000元为基数自2014年4月1日起，分别按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。); 三、被告广西瑞海尊府房地产投资有限公司向原告殷士哲返还45655元并赔偿利息损失（利息以45655元为基数，自2014年3月25日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借 -7- 中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）; 四、驳回原告殷士哲的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3370元，减半收取计1685元，由被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司共同负担1215元、由被告广西瑞海尊府房地产投资有限公司负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  陈飞凤 二〇二一年二月三日 书记员  冯渝淇