贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4241号原告：贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市梵净山大道88号附25号。法定代表人：康登钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：金梅，贵州黔东律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：文家天，男，1988年9月8日出生，汉族，住贵州省铜仁市万山区。被告：王姣，女，1986年12月12日出生，汉族，住陕西省西乡县。第三人：中国建设银行股份有限公司铜仁市分行，住所地：贵州省铜仁市碧江区中华路30号。负责人：朱荣祥，该分行行长。委托诉讼代理人：吴世军，男，1968年8月25日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区中华路30号，授权范围为特别授权。原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司（以下简称九丰公司）与被告文家天、王姣、第三人中国建设银行股份有限公司铜仁市分行（以下简称建行铜仁分行）商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告九丰公司的委托诉讼代理人金梅、第三人建行铜仁分行的委托诉讼代理人吴世军到庭参加诉讼，被告文家天、王姣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经依法缺席审理，现已审理终结。原告九丰公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告交还房屋并到房产局撤销备案登记；2．判令被告向原告支付违约金34,747.80元；3．判令被告赔偿原告代为偿还逾期还贷款本金、利息、罚息66,006.17元及律师代理费17,500元。以上合计：118,254元；4．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：两被告系夫妻关系。2014年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的铜仁市西外环路52号书香名苑2-15-3号住房一套，建筑面积97.7㎡，套内面积81.11㎡，房屋单价4,284.03元/㎡，房屋总价为347,478元。被告支付房屋首付款104,478元，余款243,000元由被告向第三人申请按揭贷款方式支付。合同签订后，原告按约履行交房义务，被告在履行还款义务时因从2016年6月29日至2020年6月5日陆续违约未履行还款义务，第三人、原告多次电话催告未果，为此，原告曾代为偿还贷款本金、利息、罚息共计：66,006.17元。由于被告一直未履行还款义务，第三人于2020年6月9日一次性扣划原告按揭银行的保证金212,600.14元作为涉案房屋尾款。因被告的违约行为，严重损害原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7条（4）“买受人在办理完毕银行按揭手续后，需按月还款给银行，如因买受人原因未及时还款给银行而导致出卖人承担相关担保责任的，因此给出卖人造成的损失及产生的费用均由买受人承担。如买受人一年内逾期支付月供累计达3次及以上，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人支付全部担保损失的，出卖人有权收回买受人所购买的房屋并另行销售，同时追究买受人按总房款的10%作为违约金赔偿给出卖人。出卖人将买受人所购买的房屋另行销售后所得房款直接偿还银行所欠款项，同时支付出卖人的担保损失及违约金后，所余房款不计利息多退少补与买受人进行结算。”的约定，原告认为被告未按照《商品房买卖合同》及《按揭贷款协议》履行按时偿还贷款义务，导致原告向第三人履行担保义务。被一次性扣划保证金以清偿被告尚欠的银行贷款，其行为已经严重构成违约。为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告文家天、王姣均未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见及证据材料。第三人建行铜仁分行述称：原告在起诉状中所称的事实属实，但原告代偿的金额需要证明，以第三人建行铜仁分行的系统出的证明上所载明的金额为准，被告逾期还款，原告代为还款的事实是成立的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月26日，出卖人九丰公司与买受人文家天、王姣签订《商品房买卖合同》，约定：买受人文家天、王姣购买出卖人开发的位于铜仁市，该商品房的规划用途为成套住宅，属钢混结构。建筑面积97.76平方米，套内面积81.11平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4284.03元，总价款347478元。买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款104478元，余款243000元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；合同对双方的其他权利义务进行了约定。另约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同附件十二的补充协议约定：买受人在办理完毕银行按揭手续后，需按月还款给银行，如因买受人原因未及时还款给银行而导致出卖人承担相关担保责任的，因此给出卖人造成的损失及产生的费用均由买受人承担。如买受人一年内逾期支付月供累计达3次及以上，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人支付全部担保损失的，出卖人有权收回买受人所购买的房屋并另行销售，同时追究买受人按总房款的10%作为违约金赔偿给出卖人。出卖人将买受人所购买的房屋另行销售后所得房款直接偿还银行所欠款项，同时支付出卖人的担保损失及违约金后，所余房款不计利息多退少补与买受人进行结算。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，被告向原告支付了购房首付款104,478元，余款243,000元通过以向第三人建行铜仁分行按揭贷款的方式付清。第三人建行铜仁分行于2015年1月9日将贷款243,000元足额发放给原告。上述《商品房买卖合同》已在铜仁市住房和城乡建设局办理了备案登记。第三人建行铜仁分行发放贷款后，被告按约正常还款至2016年4月，之后陆续未按期足额还款。2020年5月18日，第三人建行铜仁分行向保证人九丰公司出具了《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明：“保证人九丰公司：我行经多次催款，您担保的借款人文家天迄今为止没有履行与我行签订的《借款合同》约定，按时归还我行贷款本息。根据与您签订的《保证合同》条款的约定，在借款人未能如期归还我行贷款时，应由您承担连带担保责任。……我行提前收回该合同项下全部贷款，你单位应在2020年5月23日前归还该笔合同项下的全部借款本金205,712.09元，及剩余全部到期及未到期利息和罚息（截至2020年5月23日利息）。超过上述日期仍未还清贷款款项的，我行将有权按照保证合同约定在您开立的‘担保保证金专户’扣收。”。之后，2020年6月9日，第三人建行铜仁分行从原告的保证金账户扣划借款本金205,712.09元、利息5,493.81元、罚息182.36元。2021年1月25日，第三人建行铜仁分行出具《关于扣划贵州省铜仁市住房贷款的情况说明》，载明：第三人建行铜仁分行于2016年6月至2020年6月，分17次向原告保证金账户累计扣划27.46万元用于归还文家天向第三人建行铜仁分行所借住房贷款本金、利息及罚息。另查明：截至2020年6月9日，原告已代为还清了文家天、王姣尚欠第三人建行铜仁分行上述按揭贷款本息。原告委托律师代理本案诉讼，支出律师代理费17,500元。上述事实，有原告、第三人的陈述以及原告所提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼主张应否支持的问题。本院认为，虽然被告文家天、王姣已按案涉《商品房买卖合同》支付了购房首付款，并通过向第三人建行铜仁分行按揭贷款的方式向原告付清了购房尾款243,000元，但原、被告双方亦明确约定案涉附件十二补充协议系对本案的《商品房买卖合同》中未约定、约定不明或不适用的内容的变更或补充，与案涉《商品房买卖合同》具有同等法律效力，故，案涉《补充协议》系案涉《商品房买卖合同》的补充条款，属于案涉《商品房买卖合同》的一部分，该《补充协议》中约定：“买受人在办理完毕银行按揭手续后，需按月还款给银行，如因买受人原因未及时还款给银行而导致出卖人承担相关担保责任的，因此给出卖人造成的损失及产生的费用均由买受人承担。如买受人一年内逾期支付月供累计达3次及以上，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人支付全部担保损失的，出卖人有权收回买受人所购买的房屋并另行销售，同时追究买受人按总房款的10%作为违约金赔偿给出卖人。”亦系出卖人为保障己方合同目的的最终实现而与买受人达成的合意，并不存在不合理地减轻或免除案涉《商品房买卖合同》约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利之情形，该约定应属合法有效，对双方均具有法律约束力。被告文家天、王姣在第三人建行铜仁分行足额发放贷款后，因17次未按期向第三人建行铜仁分行偿还按揭贷款，导致原告多次承担担保还款责任并还清了文家天所欠第三人建行铜仁分行尚欠的全部贷款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，案涉《补充协议》中约定的原告收回案涉商品房的条件已经成就，故，原告主张解除案涉《商品房买卖合同》，并且由被告将案涉房屋退还原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》已在铜仁市住房和城乡建设局办理了备案登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，原告要求被告退还案涉商品房并协助办理撤销案涉《商品房买卖合同》的备案登记于法有据，本院予以支持。根据上述《补充协议》中的违约金条款的约定，原告要求被告支付已付购房款10%的违约金即34,747.80元（347,478元×10%）有合同依据，本院亦予以支持。原告向被告文家天、王姣主张代偿本息属于保证人承担保证责任后的追偿权纠纷，与本案的商品房买卖合同纠纷系不同的法律关系，但鉴于两者具有一定的关联性，同时为节约审判资源，本案中予以一并处理。原告已代债务人文家天、王姣向第三人建行铜仁分行承担偿还了借款本金、利息、罚息合计27.46万元的保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告要求被告文家天、王姣赔偿原告代为偿还的本金、利息、罚息于法有据，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，从第三人向原告出具的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》的内容以及其已从原告的保证金账户扣划相应款项提前收回了借款本金和利息，应视为第三人建行铜仁分行已解除了商品房担保贷款合同。原告向第三人所偿还的借款本息应扣减其应返还担保权人购房贷款本金243,000元，扣减后的余款31,600元，被告文家天、王姣应向原告承担赔偿责任，故，本院支持由被告文家天、王姣赔偿原告代偿的利息、罚息31,600元，超出部分，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，原告还应返还被告文家天、王姣已支付的购房首付款，但根据民事诉讼“不告不理”原则，因被告文家天、王姣未到庭参加诉讼，本院对此不宜一并处理，双方在不能协商解决时，可依法主张相应的权利。案涉《商品房买卖合同》以及《补充协议》中并未对律师费的承担进行明确约定，故，原告要被告支付律师费17,500元无合同依据，本院不予支持。被告文家天、王姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对己方诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。综上所述，原告要求解除案涉《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持；本院支持由被告文家天、王姣向原告退还案涉商品房并由被告文家天、王姣协助原告办理撤销案涉《商品房买卖合同》的备案登记；同时支持由被告文家天、王姣赔偿原告违约金34,747.80元以及代偿的利息、罚息合计31,600元；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司与被告文家天、王姣于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告文家天、王姣于本判决生效之日起三十日内将位于铜仁市碧江区退还原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司；三、被告文家天、王姣协助原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司办理撤销上述第一项中《商品房买卖合同》的备案登记；四、被告文家天、王姣于本判决生效之日起十日内赔偿原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司违约金34747.8元；五、被告文家天、王姣于本判决生效之日起十日内赔偿原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司代为偿还的利息、罚息合计31,600元；六、驳回贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取2,665元，公告费300元，合计2,965元，由原告贵州省铜仁市九丰房地产开发有限公司负担1,200元，被告文家天、王姣共同负担1,765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  田永新人民陪审员  杨春英人民陪审员  吴永能二〇二一年二月二十六日法官助理龙仲夏书记员章靖宜