北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初56009号原告：北京经贸崇诚物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区红庙十字路口西南角（首都经济贸易大学）5号楼1层。法定代表人：李浩，董事长。委托诉讼代理人：刘洋。委托诉讼代理人：周欣欣。被告：北京面圣餐饮有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街34号1层东侧。法定代表人：刘峥，经理。原告北京经贸崇诚物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京面圣餐饮有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高磊独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘洋、周欣欣，被告之法定代表人刘峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告自2019年12月1日起至2020年6月10日止期间的房屋租金210964.33元；2.判令被告给付原告占有使用费（按2200660.5元/年标准，计算自2020年6月11日起至被告实际返还房屋之日止）；3.判令被告返还原告北京市朝阳区金台里2号楼首都经济贸易大学（红庙校区）*号楼一层及*号楼南侧房屋。事实和理由：2017年10月19日，原、被告签署《经营合作协议》，约定双方合作经营位于北京市朝阳区金台里2号首都经济贸易大学（红庙校区）*号楼一层及*号楼南侧空地在建房屋2处，总面积1322.9平方米。合作期限自2017年10月1日起至2021年5月31日止。8号楼一层房屋管理费为每年180万元，按季度交纳，每季度首日交纳45万元。8号楼南侧房屋管理费为每年400660.5元，按半年度交纳，每半年度首日交纳管理费200330.25元。押金为100万元，如有欠缴管理费或其他费用的情形，或者给原告造成其他经济损失未及时赔偿的，原告有权先行抵扣押金。合作期满或原告按本协议的约定解除协议，其有权无条件收回房屋。自2020年1月9日以来，被告一直未缴付房屋管理费。原告于2020年6月10日向被告送达《关于解除告知函》，正式与被告解除《委托经营合作协议》，要求被告返还房屋并承担违约责任。《关于解除告知函》送达后，被告未置可否，既不补交房屋管理费，也未能及时返还房屋。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告辩称，同意原告的诉讼请求，但是不同意原告租金计算方式。合同解除后，希望原告退还被告押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月19日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《经营合作协议》（以下简称涉案合同），约定被告承租原告位于北京市朝阳区金台里2号首都经贸大学（红庙校区）*号楼一层（1100平方米，简称房屋1）以及*号楼南侧空地在建房屋2处（222.9平方米，简称房屋2），合作期限自2017年10月1日起至2021年5月31日止。与本案相关的房屋1年管理费为2018年6月1日至2021年5月31日期间1800000元。房屋2年管理费为2017年12月1日起至2021年5月31日期间400660.5元。房屋1管理费按季度交纳，自2018年4月1日起每季度首日交纳450000元；房屋2按半年交纳，每年6月1日、12月1日交纳200330.25元。押金为1000000元。乙方欠缴管理费或其他费用达7日以上或者违反协议约定的义务或其在协议项下所作陈述、承诺或保证不实，在甲方书面通知3日内仍未做出有效补救的，甲方有权即时终止协议并单方自行收回房屋。协议解除终止后，乙方逾期搬离、腾退房屋的，每逾期一日，应每日向甲方支付管理费总额的千分之五作为违约金。涉案合同签订后，原告向被告交付上述房屋，被告除向原告支付押金1000000元外，按期向原告支付其他相关费用，直至2019年12月1日。2019年12月1日，被告向原告转账400330.25元。2020年5月7日，原告向被告发送“管理费催缴通知”，载明：被告欠付2019年12月1日至2020年2月29日期间管理费250000元，并且应交纳2020年3月1日至2020年5月31日期间管理费450000元，被告需在3个工作日内交齐上述费用，否则原告有权终止协议并收回房屋。2020年6月10日，原告向被告发送“关于解除《经营合作协议》的告知函”，载明：因被告违反《经营合作协议》，欠缴费用，故通知被告解除上述协议，并要求被告于2020年6月19日将房屋交还原告。经询，原告表示，其为被告减免2020年2月1日至2020年4月30日期间租金/占有使用费。双方均认可被告于2019年12月1日所转400330.25元，其中200000元为被告向原告支付的房屋1自2019年12月1日起至2020年6月10日止期间租金，被告尚欠该房屋该期间房屋租金500000元；其中200330.25元为被告向原告支付的房屋2自2019年12月1日至2020年6月10日期间的房屋租金/占有使用费，被告多向原告支付房屋该期间房屋租金/占有使用费89035.67元。经查，房屋1有产权证，房屋2既无产权证，亦无建设规划许可证。经询，涉案房屋部分房屋由被告另行转租。原、被告均同意本案所涉法律关系为房屋租赁合同关系，涉案合同于2020年6月10日解除，被告所交押金先行抵扣其所欠付的租金、占有使用费。另询，被告表示2020年7月24日，其经由案外人邓波向原告转账支付240000元；原告认可确实收到上述款项，但不能确定是否为被告向其支付的租金。本案审理中，本院电话联系邓波，邓波表示其向所支付的费用均为向被告支付的租金，但部分转入原告账户，部分转入被告账户。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因房屋2尚未取得产权证、建设规划许可证，故涉案合同针对房屋2的相关约定应为无效。关于涉案合同无效部分，本院认为，根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告返还房屋2并按照租金标准支付占有使用费，于法有据，本院予以支持，但根据查明的事实可知，被告已支付占有使用费至2020年8月31日，故其只需支付该日之后至实际返还2号房屋之日止期间的占有使用费。关于涉案合同有效部分，本院认为，被告未按时给付房屋租金，且经原告催告后仍未给付，构成违约，原告有权据此解除涉案合同。双方均表示涉案合同于2020年6月10日解除，本院对此不持异议。根据本案查明的事实可知，被告欠付2019年12月1日至2020年6月10日期间房屋租金300000元。关于案外人邓波所转款项，根据另案审理情况，可知该笔费用即为被告向原告支付的房屋租金。该笔费用亦应抵扣欠付费用，抵扣后，被告尚欠原告租金60000元。涉案合同解除后，被告应将1号房屋返还给原告，返还前亦应按照租金标准支付占有使用费。关于押金，双方均同意被告所交押金用于抵扣其所欠付的费用，本院对此不持异议。但因占有使用费具体数额暂未确定，故本院仅将以该押金抵扣已确定欠付的房屋租金60000元；剩余940000元，双方可待相关费用确定后自行抵扣，如仍有剩余，被告可另行向原告主张。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京面圣餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区金台里2号院*号楼1层及*号楼南侧房屋返还原告北京经贸崇诚物业管理有限公司；二、被告北京面圣餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告北京经贸崇诚物业管理有限公司支付房屋占有使用费（按照一百八十万元/年标准，计算自二〇二〇年六月十一日起至被告北京面圣餐饮有限公司实际返还北京市朝阳区金台里2号院8号楼1层之日止；按照四十万零六百六十元五角/年标准，计算自二〇二〇年九月一日起至被告北京面圣餐饮有限公司实际返还北京市朝阳区金台里2号院8号楼南侧房屋之日止）；三、驳回原告北京经贸崇诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4464元，由被告北京面圣餐饮有限公司负担（原告北京经贸崇诚物业管理有限公司已预交，被告北京面圣餐饮有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京经贸崇诚物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二一年二月二十六日书记员  段超