北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3117号原告：贾佳，女，1981年3月2日出生，汉族，住河北省邢台市。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。原告贾佳与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告贾佳，被告中天置地公司的委托诉讼代理人孟园园通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。贾佳向本院提出诉讼请求：1.判令中天置地公司支付违约金9200元、免租期租金4600元；2.判令中天置地公司支付水、电欠费共计1424.67元；3.判令中天置地公司支付设施维修费10000元；4.中天置地公司承担本案诉讼费。事实和理由：2020年2月20日，我与中天置地公司签订了为期1年的定期租赁合同，房屋位于北京市丰台区丰台北路庄维花园11-2-1101，房租的支付方式是按季度缴纳，每季度支付13800元。我与中天置地公司约定了免租期，免租期为30天。我是出租人，中天置地公司是承租人。双方约定如果一方违约，则违约方需支付违约金9200元。中天置地公司于2020年8月19日通知我要提前于8月21日终止合同，并无支付违约金说法。2020年9月3日交付钥匙及煤气卡、电卡，水电欠费共计1424.67元。现房屋内各附属设施破损严重已无法正常使用，必须进行维护修缮。我与中天置地公司合作已有十余年之久，期间房屋一直为中天置地公司代理租赁。我曾找中天置地公司就合同违约进行商谈，但中天置地公司无人出面正式应答，致使我平白耽误时间与交通费用。另免租期时效应为合同维系一年，现中天置地公司提前解约，故不应免租。中天置地公司未按照合同约定按时缴纳各类费用，损害了我的合法权益。故起诉。中天置地公司辩称，我公司不同意贾佳的全部诉讼请求。理由如下：一、疫情期间，小区管理比较严格，房间里客户提前搬走。受疫情影响房租租金降低，按照原来的租金另行出租比较困难，因此我公司和贾佳协商解除合同。我公司认为解除合同是双方协商一致的结果，不应向贾佳支付违约金。并且解除合同是在疫情期间，如果法院认为我公司违约，我公司认为违约金过高，希望法院酌减。免租期已经履行完毕，合同中并没有约定支付免租期租金的情形，我公司认为贾佳要求支付免租期的租金，既没有合同依据也没有法律依据，不应当支付。二、我公司工作人员和贾佳沟通解除合同的时间是2020年8月21日。由于双方合作14年之久，房屋出现一定的自然损耗，贾佳希望我公司对墙面破损的地方进行修复，拆除隔断。在2020年8月28日，房屋已经维修完毕。由于贾佳不在京，因此委托亲属2020年9月3日办理交接。我公司认为2020年8月28日房屋已经维修完毕，符合办理房屋交接的条件。由于贾佳的原因直到2020年9月3日才办理的交接。我公司愿意支付租金直到房屋维修完毕，也就是2020年8月28日。实际上，我公司的租金支付到2020年9月18日，2020年8月28日至9月18日的租金共计3220元。截止2020年9月28日我公司欠水费600元、电费697.47元，共计1297.47元。我公司员工和贾佳沟通以租金抵扣水电费以及贾佳的损失，因此不同意再支付水电费用。三、办理交接时，贾佳屋内一些家具电器是自然老化，并没有人为损坏的痕迹，2006年到2021年，在房屋出租过程中，租户对家具、电器的使用必然会导致电器家具的寿命变短、产生自然损耗、出现磨损等，这是正常现象。在交房前，我公司已经安排维修师傅对房屋进行了维修。有的电器确实已经到了使用年限，无法进行维修，而且贾佳要求的维修费用并没有实际发生，因此，我公司不同意支付。综上，请法院综合考虑事实与法律依据，依法作出公正的裁判。本院经审理认定事实如下：2006年12月5日始，贾佳即与中天置地公司签订《北京市房屋出租代理合同》，贾佳将坐落于北京市丰台区丰台北路庄维花园11号楼2单元1101室房屋（以下简称1101室房屋）委托给中天置地公司代理出租。当时房屋内附属设施、设备有：防盗门一个、29寸TCL电视一台、新飞牌冰箱一台、小鸭牌洗衣机一台、格力牌空调一台、史密斯牌热水器一台、万和牌抽油烟机和燃气灶各一台、沙发一套、电视柜一组、双人床二张、梳妆台一个、写字台一个、水晶灯二个、落地灯一个、大门钥匙4把。2020年2月20日，就1101室房屋出租委托代理事项，贾佳与中天置地公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：出租代理期自2020年2月18日至2021年2月17日，每月房屋租金为4600元。房屋代理期中开始的前30天为免租期，中天置地公司免费使用，无需向贾佳支付租金。中天置地公司将各期租金划入贾佳帐户的日期为2020年3月1日、2020年5月18日、2020年8月18日、2020年11月18日。中天置地公司负责维修的范围包括门窗玻璃；水龙头，马桶，房屋内水管（不包括主管道），阀门（不包括总阀门），沐浴喷头软管；电灯，开关；电视，冰箱，洗衣机，热水器，燃气灶，油烟机，换气扇；厨房下水管道疏通，卫生间下水管道疏通。经贾佳与中天置地公司双方协商一致，可以终止本合同。中天置地公司未按约定划付租金达五日以上的，贾佳有权单方解除合同。出租代理期内贾佳或中天置地公司需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，中天置地公司于2020年8月18日支付贾佳至2020年9月18日的租金。中天置地公司工作人员王天宇（微信名为王有谱）于2020年8月19日通过微信告知贾佳客户将于2020年8月21日搬走，故中天置地公司欲将1101室房屋退还给贾佳。贾佳在微信中表示要求中天置地公司将房屋收拾干净并支付违约金。2020年8月21日，王天宇到1101室房屋给贾佳拍摄房屋视频，视频中显示橱柜门有部分掉落，两个水晶灯灯罩已掉、部分灯泡不亮，房顶石膏线被破坏、房顶上有两个洞，卧室衣柜的部分门掉落、卫生间洗手池下面的柜子门掉落，窗户的纱窗破损，电视柜放在沙发上且电视柜的门有损坏，墙上还有一个洞。2020年8月28日，王天宇通过微信告知贾佳房屋已收拾完毕，贾佳表示2020年9月3日其家人将到1101室房屋内进行交接。2020年9月3日，王天宇与贾佳的家人签订《房屋情况》明细，确认小鸭牌洗衣机、史密斯牌热水器、万和牌抽油烟机、沙发、电视柜、梳妆台、两个水晶灯、落地灯均损坏，写字台丢失。庭审中，贾佳据此要求中天置地公司赔偿设施维修费10000元。另，贾佳于2020年9月8日交纳电费824.67元、水费600元，现要求中天置地公司承担该费用。中天置地公司表示2020年9月8日，王天宇通过微信向贾佳发送电表照片，显示透支金额为697.47元，故只同意支付此金额的电费，对水费金额无异议。而贾佳称两个电费的差额供电公司表示系上一年的滞纳金。关于双方已协商一致解除合同事宜，中天置地公司未向本院提供相关证据，贾佳对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，贾佳与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。在合同履行期内，中天置地公司提前终止合同，应按合同约定向贾佳支付月租金200%即9200元作为违约金。中天置地公司称双方协商一致解除合同，但未向本院提供相关证据，贾佳对此亦不予认可，且根据贾佳与中天置地公司工作人员的微信聊天记录可见，贾佳从未同意解除合同，而系一直主张补偿租金、支付违约金，故对中天置地公司的此项辩称，本院不予采信。中天置地公司称解除合同是在疫情期间，违约金过高，希望酌减一事，因中天置地公司于2020年8月下旬向贾佳提出解除合同时，并非北京市突发公共卫生事件响应期间，而中天置地公司与贾佳签订《北京市房屋出租委托代理合同》时正值北京市突发公共卫生事件响应一级级别期间，在此期间，中天置地公司作为专业从事房屋中介的公司自愿设定此违约条款，现发生违约情况，应按此约定履行，故对中天置地公司的此项辩称，本院亦不予支持。因合同中未约定解除合同时需退还免租期间的租金，故贾佳要求中天置地公司支付免租期租金4600元的诉讼请求，没有法律依据，本院对此不予支持。关于水、电费，本院根据贾佳支付的相关证据予以确认为水费600元、电费824.67元。中天置地公司与贾佳于2020年9月3日就1101室房屋进行交接并签订《房屋情况》明细，双方间的合同应于此时解除。贾佳应退还中天置地公司2020年9月4日至9月18日期间的房屋租金。现中天置地公司表示该公司员工口头同意以剩余的租金抵扣水电费，本院对此不持异议。因贾佳应退还的房屋租金金额高于其支付的水电费，故对贾佳要求中天置地公司支付水电费1424.67元的诉讼请求，本院不予支持。贾佳要求中天置地公司支付设施维修费10000元，本院根据1101室房屋出租年限、房屋内物品损坏程度及中天置地公司应承担的维修义务酌定为2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付贾佳违约金9200元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付贾佳设施维修费2000元；三、驳回贾佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由贾佳负担175元（已交纳）；由北京中天置地房地产经纪有限公司负担40元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刁 彤二〇二一年二月二十六日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪