苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初7774号 原告：苏州美集文化科技有限公司，住所地苏州市姑苏区旧学前32号。 法定代表人：王猛，执行董事。 委托诉讼代理人：刘川，上海小城（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州亦印象文化传媒有限公司，住所地苏州市姑苏区南园南路5号南环汇邻广场5号楼3层5-F320、5-F321。 法定代表人：黄琛，总经理。 委托诉讼代理人：徐杨，江苏政纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周华宏，江苏政纬律师事务所律师。 原告苏州美集文化科技有限公司（以下简称美集公司）与被告苏州亦印象文化传媒有限公司（以下简称亦印象公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月30日公开开庭进行了审理。原告美集公司的委托诉讼代理人刘川，被告亦印象公司的委托诉讼代理人徐杨、周华宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美集公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租赁合同(通用)》；2.判决被告立即搬离向原告承租的位于苏州市姑苏区的房屋；3.判决被告支付原告截止至合同解除前一日的租金(租金暂从2020年1月1日计算至2020年9月1日为190297.27元)及合同解除后搬离前的房屋占有使用费(以合同约定租金标准计算至搬离之日)；4.判决支付原告负一楼的占有使用费3874689.9元(按照620平米面积，以合同约定租金标准暂从2019年9月1日计算至2020年9月1日请求支付至搬离之日)；5.判决被告支付原告违约金100472.28元(逾期支付租金违约金：以年租金284666元为基数按照年利率15.4%暂从2020年1月1日计算至2020年9月1日为29305.78元，请求支付至租金实际交清之日；中途退房违约金：71166.5元)；6.赔偿原告房屋恢复原状损失共计38619元；7.支付原告垫付的水电费及餐费共计37560.74元，并支付以37560.74元为基数从起诉之日起按照贷款市场报价利率计算的利息；8.判决被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告美集公司撤回诉讼请求1、2、6；变更诉讼请求3为：判决被告支付自2020年1月1日起至2020年12月29日止的租金283106元；变更诉讼请求4为：判决被告支付原告负一楼自2019年9月1日起至2020年12月29日止的租金514508元；变更诉讼请求5中逾期支付租金违约金以283106元为基数，其余不变；变更诉讼请求7中水电费及餐费金额为35611.25元，相应利息不再主张。 事实和理由：2019年4月4日，原、被告签订《租赁合同(通用)》约定美集公司将坐落于苏州市姑苏区的房屋出租给被告使用，承租面积共计456.75平方米，租期自2019年4月1日起至2022年3月31日止，租金为人民币284666元/每年，租金支付方式为先付后用，第一次一年租金在合同签订日支付，以后租金每年提前一个月支付。2019年12月19日，原、被告共同签署确认书，就原告法人与被告法人个人之间借款事宜与原、被告租赁合同履行达成共识，以租赁合同被告应付未付的2019年4月1日至2019年12月31日的租金及其他原告为被告垫付相关费用抵扣原告法人应当返还给被告法人的个人借款，也即原、被告双方通过上述确认书，被告已支付了截止至2019年12月31日的租金。依据租赁合同约定，被告应当于2020年1月1日前支付2020年度的租金284666元，但被告至今未依约履行，原告多次催讨无果。2020年7月13日，被告向原告发出“退租说明”，明确表示不再租用上述房屋，要求退租。此外，被告对上述房屋进行装修过程中，未经原告允许擅自将房屋四楼承重墙体敲除，给房屋造成严重安全隐患，相应的修复费用被告应当承担。被告另结欠部分水电费及餐费，该费用原告已代替被告支付，被告理应一并支付给原告。综上，为了维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求判如所请。诉讼中，双方于2020年12月30日完成了涉案房屋的交接，原告也于当日收回了房屋。 被告亦印象公司辩称，原、被告之间的租赁合同已于2020年7月31日解除，故租金应当计算至2020年7月31日。被告于2020年11月13日退出房屋，并且多次催告原告进行交接，但原告拒不配合，被告将涉案房屋钥匙交至案外人苏州历史文化名城保护集团有限公司（以下简称名城保护公司）处，涉案房屋的占有使用费应计算至2020年11月13日。被告实际承租房屋的时间共计13个月，期间通过抵扣、借贷支付了9个月租金，又因疫情减免租金2个月，同时原告法定代表人因拖欠被告借贷又答应由其代付3个月租金，故被告实际支付的租金共计14个月，不存在拖欠租金的情形，原告要求支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，不应当得到支付。同时，合同约定的支付租金的时间是当年计算，并未约定明确的支付时间，被告认为尚在支付租金的期限内。对于中途退房违约金，被告通知解除租赁合同已给予原告充实的时间另外出租，解除合同是由于疫情原因导致无法正常开课，同时，涉案房屋处于6号线地铁修复路段，属于情形变更。负一楼系由双方共同使用，原告曾口头承诺每月租金2000元，后因原告法定代表人多次向被告法定代表人借贷，故负一楼改为由被告免费使用，故不存在负一楼付费的情形。对于水电费及餐费合计35611.25元，我方认可该金额，其中餐费12075元同意支付，但水电费应当由原告实际支付后再向被告主张。另，被告代原告向名城保护公司支付的涉案房屋保证金112000元，应当在本案中予以退还或扣除。 本案当事人围绕诉讼请求，原告美集公司依法提交了租赁合同（通用）、确认书、退租说明、照片、修复费用清单、印象童星所欠水电费及餐费明细、微信聊天记录及水费电费结欠明细情况表格打印件、水电费支付发票，被告亦印象公司依法提交了租赁合同及补充协议、中国银行交易流水明细清单、名城保护公司与美集公司的房屋租赁合同、通知、微信聊天记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月1日，名城保护公司（出租方，甲方）与王猛（美集公司）（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于苏州市姑苏区、建筑面积为676.76平方米的房屋出租给乙方作为办公使用，租期3年，自2019年3月1日至2022年2月29日，乙方应向甲方支付履约保证金112000元。 2019年4月4日，美集公司（出租方，甲方）与亦印象公司（承租方，乙方）签订租赁合同（通用），约定甲方将坐落于房屋、建筑面积456.75平方米（342.25+114.5）房屋出租给乙方作为培训使用，租期3年，自2019年4月1日至2022年3月31日；年租金284666元，先付后用，第一次一年租金在本合同签订日支付，以后租金每年提前一个月支付；乙方承担在承租期内所用的水电费用；乙方逾期支付租金或保证金的，自逾期之日起每日按乙方应交付租金的0.5%向甲方支付违约金；如乙方中途退房，应按三个月租金向甲方支付违约金；上述合同未约定履约保证金。 在上述租赁合同签订的前一天，2019年4月3日，王猛与亦印象公司签订一份补充协议，明确：甲方将四层楼里除一楼右边第一间门面（超市）和二楼最里面两间办公室全部租给乙方，另外还有地下室里面三间的使用权，如果甲方后期地下室不租给乙方使用要在房租里面每月扣除贰仟元；租金从2019年7月1号开始计算，第一期支付至2019年12月31号（提前一个月支付）。 黄琛于2019年2月13日向名城保护公司支付112000元，附言“租房保证金”。 2019年12月19日，王猛与黄琛签订确认书一份，载明：王猛和黄琛在2019年初进行了借款，王猛分多次问黄琛借款用于公司经营，并陆续以房租抵扣，部分员工工资，装修抵扣，现金等形式进行还款，现列出清单给黄琛确认。房租抵扣：全年租金284666元，每季度71166.5元，王猛付了三个季度，从4月1日起到12月31日，共计213499.5元；……。 2020年4月27日，美集公司向亦印象公司发出通知：鉴于1.美集公司于2019年4月签署房屋租赁合同将位于处12间房产出租于你方，2.因国内发生新冠××疫情，对租赁合同的履行产生了影响，根据苏州市及姑苏区应对新冠××疫情的相关政策，本公司就租赁合同中租金调整事宜如下：一、免除你方2020年2月份房租，2020年3月份、4月份房屋租金减半；二、如国家有新的政策出台，公司按国家政策再行变化。 2020年7月13日，亦印象公司向美集公司递交退租说明：“由于疫情影响，再加上本公司在开业不到一个月就遭遇临顿路封路，运营的情况更加雪上加霜，并且封路时间是四年，我们的合同签的是三年，造成运营无法开展，而且甲方承诺乙方的消防证也一直迟迟没有着落。鉴于以上原因，导致公司无法继续经营。现通知苏州美集文化科技有限公司，原租赁的自2020年7月31日起不再租用。” 审理中，美集公司与亦印象公司一致确认，本案所涉租赁房屋为一楼四间门面房计114.5平方米，二楼部分面积及三楼、四楼整层面积合计342.25平方米，共计456.75平方米，负一楼出租部分与一至四楼出租部分同时交付、同时返还。 庭审中，美集公司对于亦印象公司为其向名城保护公司支付租赁保证金112000元的事实不持异议，但陈述双方对该笔保证金的处理未有约定，该代付行为与本案租赁不是同一法律关系，不同意在本案中处理。 亦印象公司在庭审中提交了黄琛与王猛的微信聊天记录，2019年9月17日王猛“这两天我客人都安排在其他地方，你门口装修的太慢了，和工人说话也不搭理我们，这是消防通道，到时城管和消防检查要拆我也没办法的，明天晚上我有重要客人，明天白天让装修的把通道清理出来，不清理我来找人清理，再说下，地下室是给你免费用的，我是付租金的，院子里是公用的，请做什么都提前告诉下，别手下的人我们问什么都不搭理，如果这样以后我们很多政府检查事情也不会再挡了…”，欲证明美集公司承诺地下室是免费使用的；2020年1月14日王猛“黄总，想和你说下目前的情况，我状元郎公司元旦开始一半以上股份已经给别人，除了仓库部分其他人连我老婆都搬离到园区办公了，这里就剩阿标，徐总，吴会计和我，还有值班师傅了。我近期除了每个月万把块工资正好给徐总吴会计他们其他没有任何收入了，都要年后新项目开始才有钱了，所以和您说下，一月份开始水电费和阿姨工资大家承担的分别承担吧，每个月和季度我让吴会计问海燕要好了，这不多的，第一季度七万的房租我来垫付没问题，从总账里扣除，就是地下的三万能否付下，我根本垫不出来了，自己生活都有问题了，至少我现在不用再烦每个月十几万的工资了，我也在压缩所有开销了，所以请帮忙这两天付下三万块地下室的租……”，欲证明王猛承诺2020年由其代为支付一个季度即3个月租金；2020年10月27日，王猛“还特地从南京来找我谈的，你不会说不知道吧？当天我就和他说你搬我不会拦着，我会走法律途径的”、“所以目前我起诉也是按你发的通知单时间起诉的，在这个时间后你不搬，我公司还是按照合同约定收租金的，什么时候你搬走通知我们公司派人拿钥匙审核，我们才会终止计算，包括这几个月水电费目前都是我们公司替你交的”，2020年11月13日，黄琛“王总，房子已清空并打扫干净，可以收房了，来时打电话给我，我来开门”，王猛“好的，那我让我们徐总下午三点半左右过去和你对接，到时让他签字给你，你把钥匙都给他好了，谢谢”，黄琛“徐伟可以代表您王猛吗”，王猛“他是我公司股东，公司是我和他合股的，我们签房子是公司给你们签的，到时我会让他带公章过去，就是签字盖章两份，你也要签字确认的，这样房租就是算到今天结束，我们也会和法院沟通的”，黄琛“徐总不来收钥匙，也不肯接电话，根本联系不上，无法进你们的房间抄表”、“我们俩不能这样推来推去吧”，王猛“我来安排他周一下午三点半过去，吴会计也会在”，黄琛“七月份退租协议就发给你了，你们迟迟也不来交接，今天说好来收钥匙的，结果又没来，我没办法了只好把钥匙给大房东名城集团了，请尽早把押金退给我”，欲证明亦印象公司在书面邮寄解除租赁合同说明后，双方就如何交接房屋进行沟通，美集公司表示租金应当支付至实际退房之日并同意在退房之日前来办理交接，但之后拒不配合，故亦印象公司只得将房屋交还给名城保护公司并告知美集公司由其自行将涉案房屋钥匙取回，据核实，名城保护公司也于2020年11月13日通知美集公司前去取回钥匙。 美集公司对上述微信聊天记录的真实性不持异议，但认为达不到亦印象公司的证明目的。地下室免费使用的陈述是在2019年9月17日，基于涉案房屋当时正在装修中，通道也在清理中，该陈述仅限于当时的现状，并非永久免费，这在2020年1月14日的聊天记录中可以看出主张地下室的使用费；对代为支付3个月租金不予认可，该聊天记录是在黄琛向王猛讨要借款中形成的，双方对于是否用租金予以抵扣并未最终达成一致；由于亦印象公司是违约金，不享有合同解除权，其发出的解除合同通知没有解除合同的效力，双方房屋实际交付日为2020年12月30日，租金理应支付至该日，2020年11月13日反映双方对房屋交接沟通的过程，不能看出美集公司有故意不配合交接的情形，亦印象公司将钥匙交给名城保护公司不代表其已将房屋交还给美集公司，名城保护公司也未在2020年11月13日通知交房。 庭审中，亦印象公司陈述，其未以货币形式向美集公司支付过租金，均是以抵扣方式支付的。对于美集公司提交的水电费发票，亦印象公司不持异议。 本院认为，美集公司与亦印象公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。在合同履行过程中，亦印象公司以疫情及修建地铁封路而无法继续经营为由，向美集公司递交退租说明，因亦印象公司提前退租的行为违反了房屋租赁合同的约定，系违约方，故该退租说明没有解除房屋租赁合同的法律效力。亦印象公司关于情形变更的抗辩意见与法律规定相悖，本院不予采纳。因美集公司对于亦印象公司退租未提出异议，且亦印象公司已返还了涉案房屋，故本院确认双方的房屋租赁合同已终止。 关于涉案房屋的交接日，根据微信聊天记录，双方于2020年11月13日对房屋交接事宜进行沟通，当天未能办理，美集公司承诺于下周一（11月16日）安排交接，亦印象公司虽当日告知将钥匙放在名城保护公司，但因亦印象公司单方搬离系违约方，应赋予美集公司沟通督促期限，同时美集公司作为守约方亦有防止损失扩大的义务，综合考量，本院确定2020年11月16日为涉案房屋交接日。 关于租金起算日，在双方签订的房屋租赁合同、补充协议，分别约定为2019年4月1日、2019年7月1日，补充协议落款时间虽早于租赁合同一天，但确是对租赁合同内容的补充，故应以补充协议约定为准。然，因王猛与黄琛之间的债权债务，双方于2019年12月19日签订确认书，对于租金的支付时间重新作了约定，明确了亦印象公司已支付的213499.5元系2019年4月1日至12月31日期间的租金，本院对此予以确认，亦印象公司关于黄琛签订时未看具体时间约定、仅核实抵扣金额就签字的抗辩意见，因无事实依据，本院不予采纳。 据此，亦印象公司应当向美集公司支付自2020年1月1日起至2020年11月15日（房屋交接前一日）止的租金，计10.5个月，同时，美集公司因疫情原因承诺免除2020年2月份租金，2020年3月份、4月份租金减半收取，因此，亦印象公司实际应支付8.5个月租金，计201638.42元（284666元÷12×8.5）。因双方对租金支付方式约定为一年一付，先付后用，故美集公司有权主张违约金，因约定的违约金每日0.5%过高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，自2020年1月1日起计算至实际支付之日止。亦印象公司关于第一季度租金王猛承诺由其垫付的抗辩意见，本院认为亦印象公司未举证证明王猛已为其垫付的事实，而该承诺不能免除亦印象公司的租金支付义务，故对该抗辩意见本院不予采纳。 关于负一楼房屋的使用费，因双方没有对此签订租赁或使用协议，但庭审中对于该使用房屋与租赁合同中的涉案房屋同时交付使用、同时返还的事实，双方均确认，在补充协议中双方约定“如果甲方后期地下室不租给乙方使用要在房租里面每月扣除2000元”，由此可知，负一楼的使用费已包含在房屋租金内，不再另外收取，美集公司另行要求亦印象公司支付负一楼房屋使用费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 关于中途退房违约金，涉案房屋租赁期限至2022年3月31日届满，亦印象公司提前终止合同的违约行为必然给美集公司带来空置损失，美集公司根据租赁合同约定主张3个月租金的违约金71166.5元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。 关于美集公司主张的水电费、餐费合计35611.25元，亦印象公司不持异议，且经本院审查，上述费用已由美集公司垫付，故应由亦印象公司承担。 关于亦印象公司代美集公司向名城保护公司交纳的租赁保证金112000元，因在本案房屋租赁合同中双方并未约定租赁保证金，该笔款项是以美集公司名义交纳，故在房屋租赁合同终止时，美集公司应当返还亦印象公司代为交纳的租赁保证金，由美集公司与名城保护公司进行结算。审理中，亦印象公司表示租赁保证金愿意抵扣租金，本院准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告苏州亦印象文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州美集文化科技有限公司租金201638.42元，并支付自2020年1月1日起至实际支付之日止的利息损失（以201638.42元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；被告代为交纳的租赁保证金112000元从中抵扣，原告不再返还）。 二、被告苏州亦印象文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州美集文化科技有限公司违约金71166.5元。 三、被告苏州亦印象文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州美集文化科技有限公司垫付的水电费、餐费合计35611.25元。 四、驳回原告苏州美集文化科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11344元，减半收取5672元，由原告苏州美集文化科技有限公司负担3195元，被告苏州亦印象文化传媒有限公司负担2477元。被告苏州亦印象文化传媒有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州美集文化科技有限公司。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  凌 晨 二〇二一年二月五日 法官助理  刘 欢 书 记 员  尤欣怡