上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初23006号原告：上海澳沂商贸有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张牣，执行董事。委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小莉，上海具格律师事务所律师。被告：上海南洋电缆集团置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林丽云，执行董事。委托诉讼代理人：刘某某，女。原告上海澳沂商贸有限公司(以下简称“澳沂公司”)与被告上海南洋电缆集团置业有限公司(以下简称“南洋置业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈铭泽、袁小莉及被告上海南洋电缆集团置业有限公司的委托诉讼代理人刘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海澳沂商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令南洋置业公司返还保证金124,458元；2.判令南洋置业公司支付利息(以124,458元为本金，按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月14日起计算至实际付清之日止)；3.判令南洋置业公司赔偿物品损失74,905元；4.判令南洋置业公司赔偿经济损失70,000元；5.判令南洋置业公司返还装修押金10,000元；6.判令南洋置业公司返还垃圾清运围挡费5,698元；7.诉讼费由南洋置业公司负担。事实和理由：2018年10月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将上海市徐汇区裕德路XXX号“南洋1931商场”F1层01B单元(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租赁期限自2018年10月15日起至2020年10月14日止，月租金为33,854元，保证金为首年固定月租金及物业管理费的叁倍即124,458元。合同签订后，原告按约履行了义务。但被告提供的系争房屋自2019年7月起多次发生漏水事故，被告拒不履行修缮义务，导致原告无法正常使用系争房屋。2020年5月，被告擅自将系争房屋上锁，拒绝原告使用系争房屋。2020年5月14日，原告发函解除租赁合同，被告同意，但拒不履行房屋交付工作，同时拒绝返还租赁保证金。2020年7月，原告得知被告擅自处理原告在系争房屋内的物品，给原告造成经济损失。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海南洋电缆集团置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。在合同履行过程中，原告擅自违约，提前解除合同。按照合同约定，就保证金，被告有权予以没收。根据合同约定，就系争房屋内的物品，若原告不及时处理，被告有权直接予以处理，目前也已经处理完毕，现原告主张的物品损失的金额亦系其自行计算，被告无法认可。就经济损失部分，被告没有相关的书面证据予以佐证，不予认可。就围挡费和装修押金，被告未收取过。本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区裕德路XXX号“南洋1931商场”XXX层XXX号房屋(即系争房屋)出租给乙方，租赁期限2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日止，月租金为33,854元。保证金为首年固定月租金及物业管理费的叁倍为124,458元。本合同履行期间，除非征得甲方书面同意，乙方无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。若由于乙方违反本合同之规定，甲方有权终止合同的，则乙方已支付的保证金甲方不予退还，并且，乙方还应承担第14-2条规定的违约责任，并对甲方遭受的损失依据合同约定承担责任。租赁关系终止时，在乙方已结清租赁单元的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费等各种税费，办妥以租赁单位为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、结束所有经营事务，并且乙方所交还的租赁单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还租赁单元且上述条件均满足后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方。乙方应于实际交付日或之前向管理公司支付装修押金及装修期间的其他费用，乙方装修结束后应通知甲方和管理公司，经甲方和管理公司对租赁单元的验收合格且通过政府部门各项验收后30个工作日内，甲方应将装修押金在扣除因乙方装修租赁单元给甲方造成的损失(如有)后一次性无息退还乙方。装修期后乙方如需对租赁单元再次实施装修的，适用上述规定。乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17：00时之前向甲方和管理公司交还租赁单元。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还租赁单元，乙方除应以日固定租金的双倍向甲方支付占用使用费外，还应承担租赁单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用，直至乙方实际返还租赁单元之日止。逾期超过10日的，则视乙方已经放弃对租赁单元内之任何物品(包括装修、设施设备等)的所有权和处置权，甲方或管理公司有权开启租赁单元的门锁并更换门锁，恢复对租赁单元的占有和使用，并拒绝乙方进入租赁单元，甲方有权自行或委托第三方将租赁单元内的所有物品(包括但不限于家具、乙方增设的设施、设备、装置和其他添置物)拆除或搬出租赁单元并进行处理，将租赁单元腾空回收，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，且任何情况下甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或偿付任何款项。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方有权向违约方追索违约金，违约金标准为违约情形发生时在租赁年度3个月平均固定租金与三个月物业管理费之和；如违约金不足以弥补非违约方因违约行为遭受的损失的，违约方还应补足非违约方的损失。除前述违约金外，非违约方还有权书面通知违约方解除本合同：(1)本合同签署后，无法律规定或合同约定的正当事由，一方单方面提出解除本合同的；……合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金124,458元及首期租金87,093元。后原告实际支付租金至2020年3月31日，自2020年4月起未再支付租金。2020年5月8日，被告向原告发出业务沟通函一份，称因原告欠款时间过长，多次催缴无效，已实属严重违约，现原告决定于2020年5月11日下午4点对原告店铺采取第一步的强制物业措施，要求原告提前将用电设备关闭，以免造成不必要的损失。2020年5月10日，被告再次向原告发出业务沟通函，称，因原告长时间拖欠租金、物业费且发现原告有逃铺、转移货品等现象，故决定于2020年5月11日对原告店铺采取第一步的强制物业措施，待双方达成一致后，恢复正常的物业服务。2020年5月13日，被告向原告发出《合同解除通知书》一份，内容为，贵司承租我司的上海徐汇“南洋1931商场”F1层01B号单元房屋，由于贵司拖欠租金等款项，并在无法律规定或合同约定的正当事由的情况下，坚持单方面提出解除合同，我司经研究后，决定如下：1、依据合同14-2款(1)、(5)项约定，双方合同于2020年5月13日解除终止；2、依据合同6-2条款约定，贵司已支付租赁保证金不予退还；3、依据合同6-2款约定，贵司应立刻结清全部拖欠款项(包括租金、物业管理费、水电费及滞纳金)；4、依据合同第九条约定，贵司在租赁房屋内不得再从事与恢复原状无关工作，并承担房屋逾期恢复原状和返还的一切后果；5、依据合同14-2款约定，贵司应付我司违约金124,458元；6、依据合同14-3款约定，贵司应付我司装修期租金33,390元。原告认可该份函件于2020年5月15日收悉。后双方就此事沟通未果。庭审中，原告向本院提供银行支付凭证一份，2018年10月16日，原告向上海港汇物业管理有限公司支付装修押金10,000元及垃圾清运围挡费5,698元。对于该笔费用，被告表示并非向其支付，并未收到。另查明，上海南洋电缆集团置业有限公司于2020年9月1日起诉上海澳沂商贸有限公司【案号：(2020)沪0104民初20776号】，要求：1.判令上海南洋电缆集团置业有限公司不予退还租赁保证金124,458元；2.判令上海澳沂商贸有限公司支付2020年4月1日至2020年4月30日、2020年5月1日至2020年5月13日的租金和物业费共计59,207.98元；3.判令上海澳沂商贸有限公司支付2020年4月电费1,544元，欠缴围挡费6,043元；4.判令上海澳沂商贸有限公司支付解约违约金124,458元；5.判令上海澳沂商贸有限公司支付欠缴租金的逾期付款违约金，4月自2020年3月20日至实际清偿之日止，以33,854元为基数，按照每日千分之三标准;5月自2020年4月20日至实际清偿之日止，以14,469元为基数，按照日千分之三标准；6.判令上海澳沂商贸有限公司支付2018年10月15日至2018年11月13日装修期租金33,390元；7.判令上海澳沂商贸有限公司支付2020年5月13日至2020年6月22日房屋占有使用费136,900元；8.判令上海澳沂商贸有限公司承担证据保全公证费用3,040元；9.判令张牣对第2-8项诉讼请求承担连带保证责任；10.确认上海澳沂商贸有限公司与上海南洋电缆集团置业有限公司的租赁合同于2020年5月13日解除。该案尚在进一步审理中。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房屋租赁合同、保证金支付凭证、微信记录、合同解除通知书、银行凭证视频等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，原告在合同履行过程中存在拖欠租金的违约行为，故被告享有合同解除权，现被告已经于2020年5月13日向原告发出合同解除通知书，且依照合同约定，因原告在合同履行过程中存在违约行为，故就其已支付的租赁保证金，被告有权不予退还，就原告要求被告返还租赁保证金并支付利息的诉请，本院不予支持。就原告在系争房屋内遗留的物品，根据合同约定，双方应及时办理交接手续，若逾期超过十日，被告对系争房屋内的物品享有处置权，且就原告主张的相关物品的具体金额，系其自行估算，被告亦不予确认，故就原告要求被告赔偿物品损失的诉请，本院难以支持。就原告主张的经济损失，因该损失并未实际发生，且被告对该金额不予确认，原告要求被告赔偿缺乏事实和合同依据，本院不予支持。就原告要求返还的装修押金及垃圾清运围挡费，因该笔费用并非向被告支付，且被告亦否认收到该笔款项，故就原告的该项诉请，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：驳回上海澳沂商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5,576元，减半收取计2,788元，由上海澳沂商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二一年二月二十三日书记员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。