湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0221民初199号原告：陈海波，男，汉族，1979年8月20日出生，户籍所在地：湖北省石首市，现住株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：袁玉峰，男，1987年9月1日出生，住湖南省株洲市荷塘区，系株洲市法学会法律服务中心的工作人员，代理权限为特别授权。被告：株洲吉祥置业有限公司。住所地：株洲县渌口镇向阳北路。法定代表人：刘胜平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈海波诉被告株洲吉祥置业有限公司（以下简称吉祥置业公司）民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月22日、1月29日两次公开开庭进行了审理。原告陈海波的委托诉讼代理人袁玉峰、被告吉祥置业公司的委托诉讼代理人刘汉经律均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈海波向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年10月18日签订的《株洲县商品房（预）销售合同》（合同编号为9000025886）；2、被告立即向原告返还已支付款项人民币420000元；3、被告立即向原告支付财务费用及财务费用（自2018年10月18日起暂计算至2021年1月6日的财务费用为：142123.33元（已扣减被告实际支付的财务费用21630元，2021年1月之后按照人民银行拆借中心发布的同期市场报价利率的4倍计算至全额付款之日止）；4、原告对渌口镇向阳北路黄金地标906（2-902）、905（2-901）、907（2-903）房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实与理由：2018年10月18日，原告与被告签订编号为9000025886的《株洲县商品房（预）销售合同》，约定由原告向被告购买位于渌口镇向阳北路黄金地标906（2-902）、905（2-901）、907（2-903）室房屋，以上房屋的建筑面积为109.72平方米，单价为4000元/平方米，房屋总价为658320元，房屋交付时间为2019年12月31日之前。原告实际向被告支付购房款42万元，同时，原、被告双方还签订了《补充合同》，约定被告应当按时、按质依约向乙方交付房屋，如被告违约，原告可行使合同解除权，同时被告需以购房款为基数按约定月利率2%向原告支付自付款之日起至退款之日止的财务费用。至今被告共计向原告支付财务费用21630元。但截至至今，被告仍未将上述房屋交付给原告，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告株洲吉祥置业有限公司辩称：根据原告的诉讼请求，被告方认为本案中实际上并非房屋买卖合同纠纷，而是借款合同纠纷，我方同意解除与原告签订的商品房销售合同，我方认为在解除之后不应该主张财务费用，财务费用是合同约定，合同解除之后财务费用就失效；利息的计算需要进一步核实，原告提出的房产的拍卖、变卖所得的价款在本案应付的本金及财务费用范围内享有优先受偿权应当适用民间借贷的司法解释。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于《株洲县商品房（预）销售合同》、《补充合同》和《承诺函》。原告方拟证明原告向被告购买房屋的事实，双方对房屋交付问题的约定，被告放弃剩余购房款的主张。原告已按约履行义务，交纳了42万元购房款，但被告不按合同履行，既没有向原告交房，也没有按约定向原告定时定量支付财务费用，构成违约；被告方质证称对其关联性有异议，双方的真实意思只是借款而不是购房款，所以原告退还的不是购房款而是借款本金。本院经审查后认为，2018年10月18日，双方签订的《补充合同》约定“主合同签订六个月后，甲方（吉祥置业公司）如违约乙方（陈海波）可行使合同解除权，同时乙方以购房款为基数按月利率2%的标准向甲方收取自付款之日起至退款之日止的财务费用”。上述合同协议均系双方的真实意思表示，依法应对双方发生法律效力，双方的真实意思表示为订立买卖合同的民间借贷关系，故原告向被告支付的30万元名为购房款实为借款本金，故对原告提供的上述证据的真实性、关联性予以采信。被告的质证意见本院亦予以采信。本院经审理查明事实如下：2018年10月18日，作为乙方的原告陈海波与作为甲方的被告吉祥置业公司签订《株洲县商品房（预）销售合同》，约定：乙方向甲方购买黄金地标渌口镇向阳北路黄金地标906（2-902）、905（2-901）、907（2-903）室房屋，规划用途为办公；建筑面积为164.58平方米，每平方米单价4000元，总房价暂定658320元；甲方定于2019年12月31日前将房屋交付乙方。同日，双方签订《补充合同》，约定：鉴于甲方要求，乙方同意在《商品房（预）销售合同》签订六个月内，如因甲方原因需提前解除合同，收回所售房屋，甲方提前3个工作日通知乙方并退还相应款项便可单方解除合同，乙方必须配合办理相应的解除手续，六个月后甲方不再享有单方任意解除权；甲方承诺按时、按质、依约向乙方交付商品房，如甲方违约则乙方可行使合同解除权，同时甲方需以购房款为基数按月利率2%的标准向乙方支付自付款之日至退款之日的财务费用。同日，原、被告互向对方出具《承诺函》，原告承诺如被告在六个月内行使解除权，退还购房款本金并支付相应补偿，原告承诺在7个工作日内配合办理相应解除手续；被告吉祥置业公司承诺如在六个月内行使合同解除权，除退还购房本金外，还额外补偿原告自支付购房款起至退还之日止的利息（按每月6300元计算）；如未能行使合同解除权收回上述房屋，乙方可要求继续履行合同，甲方放弃要求支付尾款的权利。合同签订后，原告陈海波于2018年10月18日通过银行向被告株洲吉祥置业有限公司指定的账户支付42万元。至今，原告陈海波自认被告吉祥置业公司向其支付利息合计21630元。后因被告未能按时向原告支付利息返还借款本金酿成本案纠纷，原告遂诉至本院。本院认为：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]17号）第二十三条第一款“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，本案应属于以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保的民间借贷纠纷。本案的争议焦点为：一、原告主张解除双方之间签订的《株洲县商品房（预）销售合同》并要求被告返还借款本金42万元及利息142123.33元（暂计算至2020年1月6日）的诉请是否应予以支持？二、原告对涉案预售房是否享有优先受偿权？针对以上争议焦点，本院评定如下：本案中，原告陈海波与被告吉祥置业公司自愿签订《株洲县商品房（预）销售合同》并互相出具《承诺书》，当天又签订《补充合同》约定被告可单方解除合同，收回房屋，只需退还本金及财务费用，原告向被告支付名义上的购房本金，被告亦无催收剩余房款的意思表示，原告未对合同约定的房屋尾款申请贷款，反而陆续向被告收取利息，从双方的行为明显可以确认原告并无购房的真实意愿，而是以订立买卖合同作为民间借贷合同担保的行为，故双方的债权债务关系应属于民间借贷关系。原告诉请的借款本金42万元有双方签订的合同及转账凭证等证据予以证实，本院对该借款本金42万元予以确认。因双方未约定还款期限，原告可随时要求被告偿还，原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同，被告在2021年1月29日庭审中亦同意解除合同，故双方之间签订的房屋买卖合同自2021年1月29日起予以解除，本院予以确认。至于原告诉请财务费用（利息）142123.33元，本院认为，根据2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]17号）第三十一条的规定：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算”的规定，故本院核定本金420000元的利息计算如下：1、2018年6月19日至2020年8月19日期间的利息，原告主张按照22个月和月利率1.5%的标准计算，视为其对自身权利的处分，故计算为138600元（420000元×1.5%×22个月）；2、2020年8月20日至2021年1月6日的利息为25153.33元（420000元×140天/360天×起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%×4倍）。以上利息共计163753.33元，减去原告自认已收到被告方支付的利息21630元，截至2021年1月6日被告尚欠原告利息142123.33元（2021年1月7日至实际归还本息之日止的利息以30万元为基数按年息15.4%的标准计算）。关于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题，本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百八十六条的规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。”因具有优先受偿权的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，本案中原、被告并未就涉案房屋设立担保物权，故原告无法对买卖标的物即涉案房屋行使优先受偿权。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释［2020］17号）第二十三条第二款的规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿”的规定，故在被告不履行生效判决确定金钱债务后，原告陈海波可以申请依法拍卖案涉房屋买卖合同标的物即位于株洲市渌口区××镇××路黄金地标906（2-902）、905（2-901）、907（2-903）室房屋以偿还债务。综上，原告超出本院认定部分的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]17号）第二十三条、第二十五条、第二十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告陈海波与被告株洲吉祥置业有限公司于2018年10月18日签订的《株洲县商品房（预）销售合同》于2021年1月29日解除；二、由被告株洲吉祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈海波偿还借款本金人民币420000元，利息142123.33元（计算至2021年1月6日止，自2021年1月7日起至借款全部偿还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算），合计562123.33元；三、如被告株洲吉祥置业有限公司不履行本判决确定的金钱债务，原告陈海波可以申请拍卖《株洲县商品房（预）销售合同》的标的物即位于株洲市渌口区××镇××路黄金地标906（2-902）、905（2-901）、907（2-903）号房屋以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，被告株洲吉祥置业有限公司或者原告陈海波有权主张返还或者补偿；四、驳回原告陈海波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9421.2元，减半收取计4710.6元，由被告株洲吉祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号:8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  赖国清二〇二一年二月十日书记员  马 婵附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]17号）第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。第二十五条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十一条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。