北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29717号原告（反诉被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司员工，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：韩素冉，女，1997年8月15日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）与被告韩素冉（以下简称韩素冉）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联优公司的委托诉讼代理人李振，被告韩素冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联优公司向本院提出变更后的诉讼请求：1．请求判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月1日解除；2．请求判令韩素冉支付2020年9月18日至2020年10月1日的租金447元；3．请求判令韩素冉支付逾期未交付房屋租金的违约金，暂计3043元；4．请求判令韩素冉支付逾期支付房屋租金的逾期违约金2200元；5．请求判令韩素冉支付自2020年10月2日至2020年10月20日的房屋空置损失703元；6．请求判令诉讼费由韩素冉承担。事实和理由：2020年6月19日，联优公司与韩素冉签订《房屋租赁合同》，约定由韩素冉承租联优公司管理的位于北京市通州区XX房屋，出租面积15平米，租赁期限为2020年6月19日至2021年1月31日，租金每月1100元。按照合同约定，韩素冉应于2020年8月19日支付2020年9月19日至12月18日期间的租金3300元，但经联优公司多次催缴，韩素冉至今未交纳。联优公司于2020年8月31日向韩素冉邮寄了《合同解除通知书》。根据租赁合同的约定，韩素冉拒付租金并未搬离房屋的行为构成根本违约，联优公司有权解除合同，且联优公司因韩素冉的违约行为造成了房屋空置，因此，韩素冉除应当将尚未结清的费用结清外，还应当按照租赁合同的约定向联优公司支付违约金，并向联优公司赔偿房屋空置损失及财产损失。对于韩素冉的反诉请求，联优公司认为，韩素冉并无证据证明其已于2020年8月26日从承租房屋中搬出，联优公司有证据证明韩素冉在2020年10月1日前仍未搬离承租房屋；韩素冉未支付租金的行为构成违约且未向联优公司交付房屋钥匙，故不同意退还押金；根据通话录音，联优公司已经履行了对排风扇的维修义务。综上，请求驳回韩素冉的反诉请求。韩素冉辩称：1．联优公司更改合同，实际租赁的房屋与合同约定的房屋楼号不一致，实际租赁房屋的面积不足15平米，我要求联优公司退我租金差价；2．联优公司未履行维修约定，我的安全受到了威胁，我有权随时解除合同，我于2020年8月26日搬离租赁房屋，双方签订的合同于2020年8月31日解除；3．我没有逾期支付租金，是联优公司没有履行维修义务。综上，我提出反诉，请求如下：1．请求判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除；2．请求判令联优公司返还我2020年9月1日至9月18日的房屋租金666元及押金1100元；3．请求判令联优公司给付我因其未履行维修义务的违约金2200元；4．请求判令诉讼费由联优公司负担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：韩素冉（乙方）通过联优公司的员工王水于2020年6月19日与联优公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定内容为：一、乙方承租甲方管理出租的位于北京市通州区XX，建筑面积15平方米，租赁期限自2020年6月19日至2021年1月31日，租金1100元/月，租金总计8177元，押金1100元，服务费446元；二、付款方式为“押一付三”，各期租金支付的时间为2020年6月19日支付2020年6月19日至2020年9月18日的租金3300元、2020年9月19日支付2020年9月19日至2020年12月18日的租金3300元、2020年11月19日支付2020年12月19日至2021年1月31日的租金1577元；三、押金只作为乙方承诺履行本合同所约定之义务和责任的担保，租赁期限届满或合同解除、终止后，房屋押金除抵扣在本合同项下应由乙方承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。除前述情况之外，押金不视为预付的租金、服务费或生活费用。正常履行租赁合同期间，乙方不得要求以押金冲抵房屋租金、服务费、生活费用；四、租期内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含乙方自带物品、设备设施）；乙方自行承担房屋及附属物品、设备设施因使用、保管不当或人为造成的维护、维修及赔偿责任，并应在甲方指定的合理期限内完成……；五、甲方拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金；六、乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金15%的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；七、乙方未按合同约定支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五/日的标准支付逾期违约金；八、乙方提前退租的，应在拟解约日前30个自然日内向甲方提交书面解约申请，并按月租金的200%向甲方支付违约金。《房屋租赁合同》附件三房屋交割清单记载，随房屋出租的电器包括：洗衣机、空调等。合同签订后，联优公司向韩素冉交付了房屋，韩素冉向联优公司支付押金1100元、2020年6月19日至9月18日期间的租金3300元、服务费446元。在韩素冉入住期间，发现房屋内二个插座中的一个损坏，便向王水提出要求予以维修，王水于2020年8月12日微信答复称“你是找我租的房子，但是我早就跟公司申请报修了，他们一直不来人，我能怎么着”。同日，韩素冉在联优公司的“晶彩1604”微信群中催促联优公司员工宋建涛对插座进行维修称“能靠点谱吗？你们要实在没时间也不想管把维修费退给我，我自己找人修吧”，宋建涛则回复称“今天晚上就过去”。2020年8月21日，韩素冉微信通知王水称“我房子租到月底就不住了，我就回廊坊了能给我退多少钱”，王水回复称“这个你联系那个宋建涛，人家是我的主管……这个问题得他处理”，但宋建涛在微信中对韩素冉的询问未予回应。2020年8月31日，联优公司通过EMS向韩素冉寄送文件一份，文件于2020年9月1日送达小区西门快递箱。2020年9月18日，联优公司微信联系韩素冉称“……那房子你已经搬走了吗……好像我们公司已经起诉了，你的房租今天到期”，韩素冉回复称“没有，我这出差，你们把钱退了我就搬了，我这边在忙，你可以联系我老公183306……”。截至韩素冉从所承租的房屋搬出，联优公司始终未对报修的插座进行检验、维修。联优公司、韩素冉持有的《房屋租赁合同》中关于楼号的书写均有涂改的痕迹，但韩素冉持有的合同楼号明显有“6”的字样。联优公司提供的案涉房屋于2020年10月20日再次出租的《房屋租赁合同》中“房屋资产管理人”为北京金宣置地房地产经纪有限公司，“房屋资产出租人”为李继龙。联优公司与韩素冉签订的《房屋租赁合同》中“房屋资产管理人”为联优公司，“房屋资产出租人”为李继龙。联优公司向本院提供了该房屋C间居住郭瑞娟的电话录音，用以证明韩素冉于2020年10月初搬离案涉房屋，但韩素冉对该录音的真实性并不认可，且郭瑞娟在电话中又表述“我忘了，你自己确定一下，跟对面确定一下，对面应该知道，我忘了”。庭审中，就双方抗辩的相关问题，联优公司称：一、其通过EMS向韩素冉寄送的文件系《合同解除通知书》，内容为韩素冉“应于2020年8月19日支付房屋租金3300元，但由于一直未支付房屋租金已达7日，……现我司按照双方签订合同的相关条款，行使单方解除权，于您收到本告知函之日起正式解除双方合同”。二、与韩素冉实际约定租住的房屋就是3号楼2单元1604，但由于工作人员书写失误将承租房屋楼号误写成6号楼2单元1604，故对合同进行了更改。三、联优公司是在2020年10月1日发现韩素冉已经搬走的，于2020年10月20日得以将该房屋再次出租，故要求韩素冉支付2020年10月2日至10月20日期间的房屋空置损失。韩素冉称：一、因房屋内插座损坏，外接插线板存在安全隐患，其于2020年8月26日搬离租赁房屋，但因联优公司不退还押金故未交钥匙，双方未办理交接手续。二、在承租期间，排风扇、洗衣机均需要维修，洗衣机是拖了半个月才给修好，排风扇是提出不住后才给修好，插座始终就无人检查、修理。三、因其已于2020年10月26日搬走，始终未见到EMS邮件或《合同解除通知书》。四、与联优公司约定的房屋是6号楼2单元1604，但因该房屋没有腾出来，联优公司让其实际租住了3号楼2单元1604，且面积不足15平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，联优公司与韩素冉签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现联优公司实际向韩素冉交付了3号楼2单元1604室中的B间房屋，韩素冉也已经实际入住并交纳了房屋租金、押金及服务费，即使存在韩素冉所陈述的联优公司临时变更承租地点的事实，但由于韩素冉已经选择入住并实际履行了交纳租金的义务，应当视为双方对承租房屋位置的变更达成新的合意，故本院对于韩素冉关于承租地点、承租面积的抗辩意见不予采纳。本案争议的焦点在于联优公司、韩素冉在合同履行过程中，是否存在违约行为而导致合同的解除、合同解除的时间、双方在合同履行过程中是否存在过错以及合同解除的后果。根据《房屋租赁合同》的约定，韩素冉交纳2020年9月19日至12月18日期间租金的付款日为2020年9月19日，现联优公司以韩素冉未于2020年8月19日前交纳该期间的租金构成违约而要求解除合同的依据不足，按照合同约定韩素冉不存在迟延交纳租金的情形；即使联优公司的《合同解除通知书》送达韩素冉，因联优公司不享有合同的解除权，该《合同解除通知书》也不能发生解除《房屋租赁合同》的效力，故本院对于联优公司要求解除合同并要求韩素冉给付违约金的请求不予支持。承租房屋的目的是为了解决居住，但该居住不应当以总是为督促出租方履行室内设备、设施维修义务为代价，当事人在订立合同时亦应当遵循公平原则确定各方的权利义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》，联优公司承担室内附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修义务，韩素冉承担因使用、保管不当或人为造成的室内附属物品、设备设施的维护、维修及赔偿责任，且应在联优公司指定的合理期限内完成。据此，双方对于维修的约定，减轻了联优公司维修期限的限制，与韩素冉承担的维修义务相比，违反合同的公平原则，联优公司亦应当在韩素冉指定的合理期限内履行对室内设备、设施的维修，至少应当在合理期限内履行该义务，方能体现双方在合同中权利义务的对等、公平。现联优公司怠于履行维修义务，致使韩素冉无法正常使用房屋，双方约定的单方解除合同的条件已经成就，韩素冉享有合同的解除权，其于2020年8月21日向王水提出的“我房子租到月底就不住了……”的通知，能够产生解除合同的效力，其与联优公司签订的《房屋租赁合同》应当于2020年8月31日解除。虽然王水在微信中要求其与宋建涛联系，但王水作为联优公司的员工，始终处理韩素冉房屋租赁的相关事宜，且宋建涛对韩素冉的微信联系也未予回应，故韩素冉向王水的告知行为应当视为完成向联优公司的通知。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现联优公司与韩素冉签订的《房屋租赁合同》因联优公司的违约而解除，联优公司应当向韩素冉退还房屋押金并承担违约责任，故本院对于韩素冉要求联优公司退还押金并给付违约金的请求予以支持。关于韩素冉要求联优公司退还2020年9月1日至2020年9月18日期间房屋租金的反诉请求，根据韩素冉在2020年9月18日微信中的陈述，其在2020年9月18日前仍在承租房屋内居住，即使与联优公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除，韩素冉亦应当参照合同约定的租金标准向联优公司支付房屋占有使用费，故本院对其该项反诉请求不予支持。现联优公司在向韩素冉发出解除合同通知书后，未能将所出租的房屋及时收回，以避免损失的扩大，且案涉房屋继续出租的资产管理方也并非联优公司，其现有证据不足以证明韩素冉继续占有案涉房屋至2020年10月1日，故本院对于联优公司赔偿房屋空置损失的请求以及要求给付2020年9月18日至10月1日期间租金的请求均不予支持。需要明确的是，虽然联优公司在《房屋租赁合同》中称自己为“房屋资产管理人”，但根据联优公司向韩素冉收取租金、押金及各项费用并签订《房屋租赁合同》，提供承租房屋的事实，联优公司、韩素冉之间的法律关系应当认定为房屋租赁合同关系，应当依照房屋租赁合同关系适用的法律来调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认北京联优生活智选物业管理有限公司与韩素冉签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除；二、北京联优生活智选物业管理有限公司退还韩素冉押金1100元，于本判决生效后7日内执行清；三、北京联优生活智选物业管理有限公司给付韩素冉违约金2200元，于本判决生效后7日内执行清；四、驳回北京联优生活智选物业管理有限公司的诉讼请求；五、驳回韩素冉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担（已交纳）。反诉费25元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二一年二月二十五日书记员  龙闪闪