广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初625号原告:中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：广东省阳西县新城四区广场路2号。负责人：赵汝升，该支行行长。委托诉讼代理人：邵亨留，该支行员工。委托诉讼代理人：姚富尹，该支行员工。被告：廖文恒，男，汉族，1981年11月29日出生，住广东省阳西县。被告：阳西县汇景房地产有限公司，住所地：广东省阳西县县城迎宾大道御景湾峰景二街18号。法定代表人：冯佰强，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）与被告廖文恒、阳西县汇景房地产有限公司（以下简称汇景公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，因本案被告廖文恒涉嫌犯罪已被刑事立案侦查，本院于2019年5月10日裁定中止审理，于2021年2月7日恢复审理。原告农行阳西支行的委托诉讼代理人姚富尹、被告廖文恒、被告汇景公司的委托诉讼代理人尹弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阳西支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告廖文恒、被告汇景公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120180080854）；二、被告廖文恒立即偿还借款本金1255516.75元及利息23628.36元（暂计至2019年2月4日，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、被告汇景公司对上述贷款本息承担连带保证责任；四、原告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；五、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：被告廖文恒因购买房屋，于2018年5月4日向我行借款127万元，期限为20年（自2018年5月4日至2038年5月3日），年利率5.635%，按月等额本息还款法，用预登记在廖文恒名下的坐落在阳西县的房产为借款作抵押担保，并在房地产管理部门办理抵押预登记手续【粤（2018）阳西县不动产证明第××号】。被告汇景公司为该笔贷款作阶段性保证担保。各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120180080854）。合同签订后，原告依约借款1270000元整交付给被告廖文恒。借款后，被告廖文恒累计清偿了5期贷款本息，但从2018年8月4日起出现不按合同约定时间还款的情况，至2019年2月11日止连续4期没有清偿贷款本息，尚欠贷款本金1255516.75元及利息23628.36元（计至2019年2月4日），合计1279145.11元。被告廖文恒的行为违反了与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第四条、第十一条和第二十九条的约定。至2019年2月11日止，借款人未取得房地产权证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。根据被告汇景公司与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第九条、第十一条、第三十一条、第三十五条的约定，被告汇景公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。为维护我行的合法权益，故向贵院提起诉讼，望判如所请。被告廖文恒辩称，其确实有向原告申请贷款购买房屋，但其不清楚该笔款项是否发放到其本人的账户或房地产公司的账户。借款后其家人代为偿还了部分本息给原告，但目前尚欠多少钱不清楚。被告汇景公司辩称，一、原告主张对抵押物享有优先受偿权无法律依据。本案中涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，而未办理房屋抵押登记。抵押预告登记和抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。因涉案房屋的抵押权尚未设立，故原告请求对涉案房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据；二、涉案房屋所有权属于答辩人。涉案房屋总价款1820258元，首期房款550258元，余款1270000元向原告申请按揭贷款。根据原告的诉讼请求，被告廖文恒尚有1255516.75按揭款本金和利息等未还，需要答辩人承担连带担保责任，而答辩人承担连带责任后，实际廖文恒仅仅支付了31%的购房款即550258元。另外涉案房屋目前未向廖文恒交付，也未为廖文恒办理不动产权登记，故涉案房屋的产权仍属于答辩人所有。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，被告廖文恒（借款人）、被告汇景公司（保证人）与原告农行阳西支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120180080854）,合同约定：借款本金1270000元；借款用途为购买住房；借款期限为20年，自2018年5月4日起至2038年5月3日止；借款利率：本合同项下的执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，即年利率5.635%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入汇景公司账户（44557101040021902）内；还款：采用等额本息还款法；借款担保：本合同项下借款采用阶段性保证及抵押担保。汇景公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人以预登记在其名下的位于阳西县的房产【粤（2018）阳西县不动产证明第××号】提供抵押担保；违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用……。2018年2月12日，原告农行阳西支行与被告廖文恒共同向阳西县不动产登记中心就涉案阳西县房产申请办理预售商品房抵押权预告登记。2018年4月27日，原告与被告廖文恒共同办理完毕涉案房产的抵押权预告登记手续并取得不动产登记证明【粤（2018）阳西县不动产证明第××号】，其上载明：“权利人中国农业银行股份有限公司阳西县支行，义务人廖文恒，坐落阳西县，预售商品房抵押权预告登记，债务履行期限2018年4月24日至2038年4月23日。”2018年5月4日，原告即依约发放贷款1270000元至被告廖文恒指定的汇景公司账户中。借款后，被告廖文恒只偿还了部分借款本金和利息。至2019年2月4日止，被告廖文恒尚欠原告借款本金1255516.75元、利息23628.36元。另查明，原告起诉后于2019年3月29日在被告的涉案账户上划扣了5888.96元，用于抵扣被告尚欠的借款本金。截至2021年2月3日止，被告廖文恒尚欠原告借款本金1249627.79元、利息165954.57元。再查明，涉案位于阳西县房产至今未办理房地产权证，亦未办理抵押登记。原告农行阳西支行尚未取得涉案房屋的他项权利登记证。本院认为,本案事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”及第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定”的规定，本案纠纷应当适用民法典施行前相关的法律、司法解释的规定进行处理。原告农行阳西支行与被告廖文恒、被告汇景公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120180080854）是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定发放贷款1270000元至被告廖文恒指定的汇景公司账户，履行了贷款义务，但被告廖文恒并未按合同约定履行还本付息义务。因此，被告廖文恒的行为已构成根本性违约，依法应当承担违约责任。现原告请求解除与被告廖文恒、被告汇景公司于2018年4月24日签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告廖文恒偿还尚欠的借款本金1249627.79元、利息165954.57元及2021年2月4日后至还清款项之日止的利息（按借款合同约定的利率计算），本院应予支持。关于原告请求确认其对处置涉案位于阳西县房产所得价款享有优先受偿权的问题，虽然原告与被告廖文恒已就上述涉案房产进行了抵押权预告登记，但原告作为预告登记的权利人，其享有的仅为当抵押登记条件成就或约定期限届满时对上述涉案房产办理抵押登记的请求权。因上述涉案房屋并未依法办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告对涉案房屋并不享有抵押权，故原告请求确认其在处置涉案房产的价款中享有优先受偿权，本院不予支持。根据合同约定，被告汇景公司为被告廖文恒的涉案债务提供阶段性保证，保证方式为连带保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。现涉案房产尚未办理抵押登记手续，保证期间尚未届满，故原告请求被告汇景公司对本案借款本息承担连带保证责任，依法应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告廖文恒、被告阳西县汇景房地产有限公司于2018年4月24日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120180080854）；二、限被告廖文恒在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还尚欠的借款本金1249627.79元、利息165954.57元及2021年2月4日后至还清款项之日止的利息（按借款合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、被告阳西县汇景房地产有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16312元，减半收取计8156元，由被告廖文恒、阳西县汇景房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇二一年二月十八日法官助理许彤彤书记员赖宏华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。