北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50962号原告（反诉被告）：北京贝嘟科技有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲1号9层-B1001号。法定代表人：陈三奇，总经理。委托诉讼代理人：赵玉飞，女，1988年12月31日出生，汉族，北京贝嘟科技有限公司职员。委托诉讼代理人：卢勇，男，1990年11月18日出生，汉族，北京贝嘟科技有限公司职员。被告（反诉原告）：闫和平，男，1970年10月28日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈哲，北京市华伦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京贝嘟科技有限公司（以下简称贝嘟公司）与被告（反诉原告）闫和平（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。贝嘟公司的委托诉讼代理人赵玉飞、卢勇，闫和平的委托诉讼代理人张文焱、陈哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝嘟公司向本院提出诉讼请求：1．闫和平支付所欠保证金43905元；2．闫和平按照日千分之五的标准支付滞纳金（自2020年4月23日起计算至实际付清保证金之日止）。事实与理由：2017年7月10日，我公司与闫和平签订《北京市房屋租赁合同》，约定：1．闫和平将位于北京市朝阳区xx号房屋出租给我公司；2．租赁期两年，自2017年8月11日起至2019年8月10日止；3．我公司应向闫和平交纳43905元作为保证金，该保证金在付清本租约项下应交纳的所有费用及将注册地址迁出后五日内退还，如未按期返还的，应按日千分之五的标准支付迟延期间的滞纳金。我公司于2017年7月13日向闫和平支付了43905元保证金，在租赁期内，我公司按时支付房屋及各项费用，并于租赁合同到期前完成清退搬离工作。2020年4月17日，我公司完成注册地址迁出，闫和平应按约退还保证金，经我公司催告仍拒绝退还，故我公司诉至法院。闫和平辩称，不同意贝嘟公司的诉讼请求。合同约定租约期满时双方应共同清点室内设备设施并付清租约项下应缴纳的所有费用，但实际上贝嘟公司至今仍欠付2018年下半年租金18022元及延期一个月的租金。同时因为贝嘟公司原因，双方未能共同清点设备设施，故保证金不具备退还条件，更不会产生所谓滞纳金。贝嘟公司本应在延期一个月后即2019年9月10日腾房，但其一直未能腾房导致我在2020年4月17日之后才收回房屋。贝嘟公司严重违反了合同约定，其缴纳的保证金已转化为违约金，不应予以返还。闫和平向本院提出反诉请求：1．贝嘟公司支付欠付租金43905元；2．贝嘟公司按照日千分之五的标准支付欠付租金的滞纳金（自2019年8月11日起计算至实际支付之日止）；3．贝嘟公司支付欠付的占用费317579．5元；4．贝嘟公司支付违法占用的滞纳金47636．9元。事实与理由：2019年7月，贝嘟公司联系人焦璐瑶联系我方工作人员，要求将租赁合同租期延长一个月至2019年9月10日，我方表示同意。但贝嘟公司在2019年9月10日租期到期后，不仅未能支付延长的一个月租金，且占据租赁房屋未能搬出。之后，我再也无法与贝嘟公司取得联系。经我到租赁房屋外部勘察，发现大门被贝嘟公司上锁，房屋内有贝嘟公司的办公用品，我无法收房。依据合同约定，贝嘟公司应履行在租期届满后与我共同清点室内设备设施、付清全部费用并将注册地址迁出的义务；在合同终止后三日内贝嘟公司应将出租房屋全部清空、交还所有房门钥匙给我。而贝嘟公司至今未能移交房门钥匙、电卡，且注册地址一直未能迁出。我后续只能向工商部门举报贝嘟公司的违法行为，最终贝嘟公司才于2020年4月17日将注册地址迁出，我方才将租赁房屋收回。综上，贝嘟公司不仅欠付房租，且在合同终止后仍占据租赁房屋未予返还，应支付占有期间的占用费并按照月租金千分之五每日支付滞纳金，故我提起反诉。贝嘟公司对反诉辩称，不同意反诉请求。双方租赁合同已经到期终止，我公司从未提出任何续租申请，且已于2019年8月10日搬至新的办公地址，因此我公司不存在续租以及合同到期后违法占用房屋的情形。虽然我公司的注册地址在2020年4月17日方才变更至新的办公地址，但不代表我公司在原合同到期后一直占用闫和平的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，闫和平（出租人、甲方）与贝嘟公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区xx号的房屋（以下简称租赁房屋）及其设施在现有的状态租给乙方作为办公使用；建筑面积总计为240．58平方米；租赁期为两年，自2017年8月11日起至2019年8月10日止；租赁期期满，甲方有权收回全部出租房屋；乙方应在租赁期满或之前，保持房屋设备及交房时附属设备设施完好状态，交还甲方；租金为每月43905元；为确保出租房屋及其设施完好以及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应向甲方交纳相当于1个月房租共43905元；当本租约期满时乙方应与甲方共同清点室内设备设施，并付清本租约项下其应交纳的所有费用及将注册地址迁出后，甲方应在五日内将保证金全额无息退还给乙方；如甲方未能按期返还保证金，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按乙方交付的保证金千分之五收取；乙方交纳房屋租金应每6个月支付一次，付款日期应在每应付款月24号之前，每次支付租金为263435元；物业费由甲方支付；水电费、电话费、宽带费、车位费等因使用此房屋所产生的费用由乙方支付；如果乙方未能按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按应支付租金的千分之五收取；本合同终止后，乙方应将本人的物品及时搬出本房屋，逾期不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理；乙方如要求续租，须在本合同期满前30天向甲方提出书面申请，承租价格按当时市场行情浮动；在合同期内乙方累计拖欠租金超过十天或者未按期交纳本合同约定的各项费用累计超过十天的，甲方有权单方解除本合同收回该房屋，扣留乙方已支付保证金并无需支付任何赔偿；在本合同终止或解除时，乙方须在三日内将出租房屋全部清空、交还所有房门钥匙并保证房屋及甲方在其内所设立的固定装置等设备完好无缺并可供使用；乙方延期搬出的应按实际迟延日计算并支付房屋租金以及滞纳金，该滞纳金每日按月租金的千分之五收取；对于房屋内乙方未经甲方同意留置的物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。2017年7月13日，贝嘟公司向闫和平交纳了首期租金及保证金307340元。2018年7月9日，贝嘟公司向闫和平交纳了2018年下半年房租245413．24元。2020年4月17日，贝嘟公司将其工商注册地址从租赁房屋迁出。贝嘟公司主张其代闫和平缴纳2018年物业费17321．76元和空调保养调试费700元，故2018年下半年房租仅需支付245413．24元；贝嘟公司已与北京乐康物业管理有限责任公司结算截止2019年8月9日的电费，且事实上已经于2019年8月10日全部搬迁至新办公网点，不存在续租一个月及违法占用房屋的情形；贝嘟公司2019年12月初已经要求新办公网点房东协助提供工商变更登记所需材料，期间因注册地址问题多次被驳回、经办人员变动以及疫情原因方才直至2020年4月17日完成工商变更登记；闫和平自己实际控制的公司自成立至今工商注册地址一直在租赁房屋，由此可见贝嘟公司的工商注册地址迁出与否并不会实质影响闫和平继续出租或出售房屋；焦璐瑶于2020年2月29日从贝嘟公司离职，此前并未收到闫和平关于房屋验收或者工商注册的异议通知。贝嘟公司为此提交以下证据：1．2018年下半年房租缴纳付款回单及付款审批申请；2．2018年6月5日闫和平（出租方、甲方）与贝嘟公司（承租方、乙方）签订的《补充协议》，约定：甲方委托乙方先垫付2018年1月1日至12月30日的物业费17321．76元，并开具发票，甲方同意乙方从第三次租金里扣除此费用；3．2017年8月24日闫和平（出租方、甲方）与贝嘟公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁补充承诺书》，约定租赁房屋的物业管理费、供暖费、室内设施维修费、空调制冷费由甲方承担；4．贝嘟公司新网点的《房屋租赁合同》；5．贝嘟公司新网点的《工程合同》；6．贝嘟公司搬入新网点的照片；7．贝嘟公司在租赁房屋截至2019年8月9日电费结算凭证；8．关于办理注册地址迁出的微信记录；9．影音汇（北京）科技发展有限公司工商信息；10．焦璐瑶的离职证明。闫和平对以上证据的质证意见如下：对证据1中付款回单的真实性无异议，付款审批的真实性不予认可。对证据2、证据3的真实性无异议。对证据1至证据3的证明目的不予认可，闫和平将物业费缴纳补充协议交予贝嘟公司后，贝嘟公司并未盖章返回给闫和平，后续该补充协议也未履行；所谓的空调调试费仅有贝嘟公司的口头陈述，无任何证据证明其实际发生且应由闫和平缴纳或闫和平同意缴纳；房屋租赁合同约定由闫和平自行缴纳物业费，贝嘟公司也未能提供其代贝嘟公司缴纳物业费和空调调试费的转账记录或第三方收款记录。对证据4至证据7的真实性不予认可，上述证据不能证明贝嘟公司在2019年8月10日之后不再使用租赁房屋；其中证据5显示新网点的装修期间直至2019年8月11日，而装修完成后房屋需要放置一段时间透气并不能立即使用，贝嘟公司不可能在2019年8月1日即开始使用所谓的新网点；证据6的照片中仍有大量物品在租赁房屋内；焦璐瑶作为贝嘟公司负责租赁事宜的员工在2019年7月房屋租赁合同到期前以书面的方式，通过微信告知闫和平方要求续租一个月，闫和平方有理由相信焦璐瑶的续租表示能够代表贝嘟公司。后续无论是焦璐瑶还是贝嘟公司都未表示放弃续租，因此双方租赁合同的租期应延期至2019年9月10日。之后贝嘟公司未腾退房屋并办理交接，也未迁出注册地址，占用房屋直至2020年4月。对证据8的真实性不予认可，也不能证明贝嘟公司因注册地址问题被驳回，其注册地址直至2020年4月才迁出是其自身怠于办理所致。对证据9的真实性无异议，但不能证明贝嘟公司未迁出注册地址不会影响闫和平出租房屋，且贝嘟公司负有迁出注册地址的合同义务。对证据10的真实性无法核实。闫和平主张双方达成合意，租赁合同到期后续租一个月；贝嘟公司仍欠付2018年下半年租金18022元，且未能向闫和平支付续租的一个月租金及违法占用的占用费；贝嘟公司未办理交接，在租期结束后未腾退房屋，非法占用，至今仍未搬走办公用品且未返还电卡；贝嘟公司于2020年4月17日才将注册地址迁出，闫和平才收回房屋。闫和平为此提交以下证据：1．与焦璐瑶的微信记录，记录中焦璐瑶于2019年7月8日称“我们确定要延期，一个月”；2．贝嘟公司缴纳租金明细；3．电卡收条；4．拍摄于2020年12月23日上午的租赁房屋照片；5．贝嘟公司的工商信息。贝嘟公司对以上证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，合同约定如要求续租需在合同期满前30天提交书面申请，而贝嘟公司并未提出任何续租申请。对证据2的真实性无异议，贝嘟公司已经支付了全部租金，18022元差额实际是扣除了贝嘟公司代缴的物业费和空调保养调试费。对证据3的真实性无法核实，认可贝嘟公司收取了电卡。对证据4的真实性无异议，称是贝嘟公司搬离租赁房屋时的状态，双方合同中约定了贝嘟公司搬离后遗留的物品由闫和平自行处置，搬离时也和闫和平说过；对证据5的真实性无异议，并不能证明贝嘟公司在2020年4月17日之前占用租赁房屋，贝嘟公司在2019年8月10日就已经搬到新办公地址。关于房屋交接情况，贝嘟公司称在2019年8月9日其搬出租赁房屋前一天，焦璐瑶将租赁房屋的钥匙和电卡交给了闫和平方的负责人耿伟利，并称将里面的桌椅等都留给闫和平了，所以没有签交接单。闫和平主张始终没有收到过钥匙和电卡，并称耿伟利一直在联系焦璐瑶要求贝嘟公司腾退房屋并迁移注册地址，贝嘟公司不予理睬。因为后来耿伟利换手机所以找不到相关记录了；在闫和平多次要求贝嘟公司腾退交接无果后，于2019年11月16日撬开贝嘟公司留下的门锁后进入租赁房屋，发现仍有遗留的大量办公用品。经询，闫和平主张从贝嘟公司的保证金中抵扣其拖欠的2018年下半年租金18022元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。贝嘟公司与闫和平签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行各自义务。《北京市房屋租赁合同》约定退还保证金的条件为租约期满时双方共同清点物品、贝嘟公司付清费用及将注册地址迁出后。闫和平主张贝嘟公司拖欠2018年下半年租金18022元，贝嘟公司则主张其已代闫和平缴纳物业费及空调保养调试费用以予以折抵部分租金，并提交双方签订的《补充协议》《房屋租赁补充承诺书》以及贝嘟公司的付款回单予以证明。闫和平虽对此予以否认，但未提交任何向贝嘟公司催缴该部分租金或相关费用由自己支付的证据。故本院有理由相信双方曾就由贝嘟公司代闫和平垫付相关费用达成一致。故对于闫和平主张贝嘟公司尚欠2018年下半年租金18022元的抗辩意见，本院不予采信。《北京市房屋租赁合同》于2019年8月10日到期，闫和平主张曾在微信中与贝嘟公司的负责人焦璐瑶就续租一个月达成一致。虽然双方未就此签订书面协议，但在焦璐瑶于微信中已经确认要续租，且后续贝嘟公司未提交任何证据证明其向闫和平表示不再续租的情况下，本院有理由相信双方已就续租一个月达成一致，贝嘟公司在应向闫和平支付续租一个月的租金。该部分费用根据《北京市房屋租赁合同》的约定应以贝嘟公司交纳的保证金相抵。故对于贝嘟公司要求闫和平支付保证金和滞纳金的诉讼请求以及闫和平要求贝嘟公司支付续租一个月的租金及滞纳金的反诉请求，本院均不予支持。关于闫和平要求贝嘟公司支付房屋占用费及滞纳金的反诉请求，虽然在租约到期后贝嘟公司仍有办公物品遗留在租赁房屋内，但双方合同已约定了留置的物品视为贝嘟公司放弃、闫和平可自行处置，另结合贝嘟公司结算电费、搬至新办公场所等情况，本院有理由相信贝嘟公司在续租一个月之后不再使用租赁房屋。闫和平虽主张其曾多次要求贝嘟公司腾退房屋，但未就此提交任何证据，故对于闫和平要求贝嘟公司支付房屋占用费及滞纳金的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京贝嘟科技有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）闫和平的全部反诉请求。案件受理费898元，由原告（反诉被告）北京贝嘟科技有限公司负担（已交纳）。反诉受理费3800元，由被告（反诉原告）闫和平负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二一年二月十九日书记员 邓嘉男