德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1491民初31号 原告：李忠，男，1968年7月24日出生，汉族，学历：大专，职业：国企职工，政治面貌：群众，住山东省德州市德城区。 原告：张杰，女，1969年5月5日出生，汉族，学历：中专，职业：退休职工，政治面貌：群众，住山东省德州市德城区。与李忠系夫妻关系。 被告：德州大壮实业有限公司，住所地德州经济开发区104国道南。 法定代表人：文爱武，董事长。 委托诉讼代理人：厉磊，山东高行律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：吴国强，山东高行律师事务所实习律师，一般授权。 原告李忠、张杰与被告德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李忠、张杰及被告大壮公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李忠、张杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金共计：170460.85元，大写人民币：壹拾柒万零仟肆佰陆拾元捌角伍分。(附违约金组成明细)2、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：两原告2013年7月11号与被告德州大壮实业有限公司签定商品房合同，购买被告开发的位于德州市，外海.江南水郡第53栋1单元2层202号房，购房总金额：533258元整，并已经按照合同约定履行付清全部房款义务。按照合同第八条规定：交付期限，被告应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同中的5种条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，同时合同第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。另据2015年1月18号出具的《关于外海江南水郡四组团房屋延期支付的公告》，由于德州大壮实业有限公司工程进度导致无法按期交付，公司确定了逾期交房违约金支付方式以及如再延期交付房屋的违约金的违约赔付比率，违约日期从2014年11月1日至2015年2月28日，违约金按合同规定总房款的万分之一以现金方式赔付买受人，2015年3月1日至满足购房合同中第八条规定的条件交付使用期间的违约金按万分之二赔付买受人。截止到2019年12月31号，才接到物业通知，已具备合同中约定的交房条件，可以办理不动产证了，在此期间，两原告总计拿到2.0978万元的违约金，剩余的违约金至今没有拿到，两原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给两原告带来金钱、精神、时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。两原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第九条和被告关于四组团延期交房赔偿违约金公告义务责任，判令被告立即赔付剩余违约金170460.85元。 庭审中两原告变更诉讼请求为：被告支付两原告延期交房违约金共计：150090元。 被告大壮公司辩称，1、依据《商品房买卖司法解释》的规定，对房屋的转移占有，视为交付房屋，被答辩人早已实际占有使用案涉房产，案涉房产早已完成转移占有，答辩人早已完成商品房的交付。案涉合同亦明确约定逾期交房违约金计算至实际交房之日。答辩人逾期交房的期限应计算至被答辩人实际占有使用之日。2、是否经四方验收不能作为是否交房的标准。案涉合同第八条的约定仅仅是对交房时房屋所具备条件的约定，并不是交付房屋不符合第八条的约定视为未交付房屋。同时，未经四方验收，被答辩人有权拒绝交房屋。但被答辩人明知在未经四方验收的情况下占有使用案涉房屋，被答辩人以其实际行为认可了交付的房屋不符合合同约定的事实，视为双方对交房条件的变更。因此，商品房实际转移占有之日，即为商品房交付之日，是否经四方验收不影响房屋交付事实的认定。同时，案涉合同第九条系对逾期交房违约金的约定，该条系计算违约金的依据，该条明确约定了逾期交房违约金的截止时间为实际交付之日。因此，违约金计算至实际交房之日，而非经四方验收合格之日。3、逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，答辩人每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。因被答辩人于2020年11月5日向贵院提起诉讼，违约金应实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效，不应受法律保护。4、退一步讲，即使本案逾期交房违约金应计算至四方竣工验收之日，因被答辩人已提前入住，按照损益相抵原则应当适当减轻答辩人的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号、（2020）鲁14民终1006号两份民事判决书均持相同观点。5、答辩人已向被答辩人支付一定金额违约金，该部分应予以扣减。答辩人认可被答辩人在起诉状中陈述的，其收到答辩人支付的违约金20978.78元，该部分应当予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对两原告提交的1、两原告的结婚证一份；2、《建设工程文件归档规范（GB/T50328-2014）》；3、2015年4月10日收到违约金的银行凭证；4、《德州市商品房买卖合同》、购房发票《商品房买卖合同》1份；5、销售不动产统一发票；6、被告大壮公司提交的竣工工程质量验收报告等证据，原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据，本院认定如下：两原告提交的1、证据二，2018年7月25日经济技术开发区城乡住房和建设管理部对张胜军、王玉生等出具的《信访事项答复意见书》。证据三，2018年8月16日《德州日报》刊登文章《外海江南水郡正式更名“舜和慢城”首批业主已拿到不动产证》。证据四，2018年9月5日德州大壮实业有限公司《公告II关于办证及正式电的公告》。被告大壮公司对两原告提交的证据二、三、四真实性、合法性、关联性均有异议，其认为即使证据二是真实的，其充分证实了在2015年下半年有近200户业主已经实际入住。原告主张的未正式通电不影响原告的实际入住。在未正式通电前，涉案项目一直使用的是被告的临时电，且一直未交费。 2、两原告提交证据五，2019年10月28日德州市城建档案馆网站《2019年第三季度建设工程竣工档案移交情况》。被告大壮公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，其认为即使该证据是真实的，档案的移交并不影响四方验收的成立。 3、两原告提交证据七，2014年10月31日《关于外海江南水郡四组团房屋延期交付的公告》。证据八，2015年2月3日《关于外海江南水郡四组团房屋延期交付的公告》。被告大壮公司对证据七、八真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。本院认为，该两组证据均系复印件，且被告不予认可，本院对其不予采信。 4、被告大壮公司提交的收到条三张，被告称其有证据证实支付给原告的违约金为5759元，均为现金支付；被告公司于2017年9月将300万元违约金支付给四组团临时业主委员会委托的收款人杨荣文，后杨荣文将该笔300万元违约金委托谭莹分配给266户四组团业主，李忠是其中之一，因此李忠于2017年10月收到11273.68元违约金，并且李忠对此认可。另外在2017年新股东进驻大壮公司之前，大壮公司存在员工个人银行账号由大壮公司使用情况。在原股东经营过程中，因管理不善等原因导致大壮公司资金链断裂，公司濒临破产，财务陷于混乱，因此出现杨静（时任出纳）使用其个人账户向四组团业主支付违约金但未入账的情况。杨静早已离职，大壮公司无法调取其银行流水或银行转账凭证核实。但李忠庭审时主张其收到27261.68元，依据法律规定，李忠对其收到的违约金构成自认，大壮公司对其自认无异议，应以李忠的自认为准。两原告质证称，对被告所述原告收到27261.68元不予认可，其中组成该数额的当庭估计部分即7000元并非实际领取数额，而是当庭要求原告估计的数额，实际领取数额应以被告提供的三张收到条累计数额即5759元为准，原告认可已领取违约金共计25930.68元。本院对该证据真实性予以认定，该证据系被告的财务凭证，能够证实其以现金向两原告支付违约金的情况。 5、本院根据被告大壮公司申请，依法出具调查令，由被告大壮公司的代理人在德州公用水务有限公司调取的用水清单打印件一份。被告大壮公司对该证据真实性无异议，其认为该证据能够证明原告于2016年7月17日缴纳水费，且用水持续至今，说明原告早已实际占有使用案涉房产，并占有居住至今，否则原告无法缴纳水费，也无相应用水。两原告对该证据的真实性不认可，认为2016年7月17日的房屋不符合购房合同第八条约定的交付条件。本院认为，该证据系本院依法出具调查令调取，并加盖有德州市天润自来水有限公司的公章，本院对该证据真实性予以认定。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月11日原告李忠、张杰作为买受人与被告德州大壮实业有限公司作为出卖人签订《德州市商品房买卖合同》内容为：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于德州经济开发区，编号为：103-3-813的地块的土地使用权。土地证号为：德国用（2008）第261号。该地块土地面积为：161171.34平方米，规划用途为：商业、住宅，土地使用年限自2008-9-3至2076-6-5.出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名：外海·江南水郡，建筑工程规划许可证号为：建字第371400201200011，施工许可证号为：（2013）德建许016号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人所购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第53栋一单元2层202号。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为（人民币）每平方米4293.00元，总金额（人民币）大写：肆拾捌万捌仟吴拾捌元整。附属用房单位售价为（人民币）每平方米1600.00元，总金额（人民币）大写：肆万肆仟捌佰元整。第六条付款方式及期限1、一次性付款买受人于签订商品房买卖合同当日向出卖人一次性支付总购房款计RMB533258.00元整（大写：伍拾叁万叁仟贰佰伍拾捌元整）。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理(不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人付逾期应付款万分之壹(该比率应不小于第（l）项中的比率的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力：且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、经批准的规划、设计变更而导致的合理施工延迟；出现重大施工技术问题并取得工程监理部门证明而导致的合理施工延迟；3、县级以上人民政府及政府有关部门的行政行为、行政命令（如市政工程、发现文物、交通管制、政府指令暂停施工等等）而导致的合理施工延迟；德州市出现连续五天以上的雨或雪并取得气象部门的证明而导致的合理施工延迟；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加）；（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第(1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在本合同中记载的地址和联系电话发生变化时应及时通知出卖人，否则导致通知不能送达的，由买受人承担相应责任。买受人应在交接前付清全部房款及相关应付款项，并出示本合同及付款凭证、身份证件等；第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。2016年4月28日，原告李忠、张杰向被告德州大壮实业有限公司外海江南水郡项目部支付预收购房款488458.00元及储藏室44800.00元，共计533258.00元，并出具销售不动产统一发票（自开）发票联1张。2017年12月6日，涉案房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具《竣工工程质量验收报告》，内容为：“质量等级评定情况：竣工验收质量评定等级为合格”。 另查，原告李忠、张杰收到被告大壮公司以现金形式给付的5759元违约金；2017年10月份领取违约金11273.68元，两原告认可其已领取违约金共计25930.68元。 被告大壮公司提交的《用水清单》证实：2016年7月17日至2020年12月4日，涉案房屋持续发生用水。 本院认为，原告李忠、张杰与被告大壮公司所签订《德州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同有效。本案的争议焦点为：1、2017年11月4日之前的违约金是否超过诉讼时效。2、原告主张的违约金的截止日期是什么时间。3、被告是否应当支付两原告延期交房违约金共计150090元。 对于2017年11月4日之前的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。原、被告在《德州市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，系原、被告在合同中确定的一个整体合同权利，不宜认定为按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告在该项整体权利未能全部实现时提出主张，不应将违约金分割开来单独再计算诉讼时效，并且原、被告在合同中并未约定违约金的支付期限，故原告随时可以主张权利。 对于逾期交房违约金应计算至被告主张的2016年7月17日实际入住之日还是计算至原告主张的2019年12月31日的焦点问题。被告大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已实际产生用水，但此时涉案房产不符合双方签订的《德州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”。大壮公司亦不能举证证实向两原告交付房屋钥匙等能够证实有房屋交付行为的具体时间，两原告所主张的2019年12月31日又与大壮公司提交的涉案房屋用水等记录不符，因此应以验收报告时间即2017年12月6日为实际交付时间并以此为标准计算违约金符合本案实际且较为合理。 对于被告是否应当支付两原告逾期交房违约金150090元的焦点问题。两原告主张违约金的计算方式为：2014年11月1日至2015年2月28日的违约金按合同规定总房款的万分之一计算，2015年3月1日至2019年12月31号的违约金按《关于外海江南水郡四组团房屋延期支付的公告》中的万分之二计算。被告大壮公司对《关于外海江南水郡四组团房屋延期支付的公告》的真实性不认可，其主张按照合同约定的计算方式计算逾期交房违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定的延期交付违约金每日为已交付房价款的万分之一，两原告虽然主张应分段按大壮公司承诺上调的比率计算，但其提交的公告等为复印件，其且综合全案情况、两原告的可能损失情况、实际居住情况等，本案以买卖合同中约定的日万分之一的比率计算违约金更符合公平和诚信原则。 被告大壮公司应按照《德州市商品房买卖合同》第九条“逾期超过30日后，……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，自延期交房的第二天即2014年11月2日起至2017年12月6日止，以原告已付房款总额533258.00元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故被告大壮公司应给付原告李忠、张杰违约金为：533258.00元×0.01%×1131天＝60311.48元。去除被告大壮公司已给付的违约金25930.68元，被告大壮公司还应给付原告徐敏逾期交房违约金为：60311.48元-25930.68元=34380.8元，原告主张的超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 据此依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下： 被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李忠、张杰逾期交房违约金34380.8元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1855元，由原告李忠、张杰负担1481元；由被告德州大壮实业有限公司负担374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  王爱民 二〇二一年二月九日 书记员  张 杰