贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11554号原告：杨俊之，男，1988年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：鲁天卫，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦朝顺，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：宋红波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。原告杨俊之与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司），第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告杨俊之之委托诉讼代理人鲁天卫，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，第三人众横城公司之委托诉讼代理人鲍晓燕到庭参加了诉讼，被告伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告杨俊之向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认二原告与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-3213、2018-3214）无效；2.被告麒鑫公司返还原告已支付的购房款235190元、利息24224.57元（利息以购房款235190元为基数，按年利率6%标准从2018年3月2日，暂计算至2019年11月10日，后续利息计算至全部款项之日）；3.被告麒鑫公司向原告支付惩罚性赔偿款70557元（235190元×30%）；4.被告伟庭房开公司返还原告团购费60000元及利息6180元（利息以购房款60000元为基数，按年利率6%从2018年3月2日起，暂计算至2019年11月10日，后续利息计算至全部款项付清之日）；5.本案案件受理费、诉讼保全费等由二被告承担。事实及理由：2018年3月2日，在伟庭房开公司介绍下，原告与被告麒鑫房开公司签订两份编号为2018-3213、2018-3214的《商品房买卖合同》，购买麒鑫房开公司预售的贵阳市花溪区“花溪新时代·麒鑫商业广场”B区负一层N-1098、N-1099号商业房屋合同约定每套房屋总价款117595元，原告一次性支付购房款。合同签订当日，原告已支付两笔购房款共计235190元。此外，原告就购买该两套房屋事宜向被告伟庭房开公司支付了两笔团购费60000元。现原告得知被告麒鑫房开公司并未办理相关商品房预售审批手续，给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为“解除原告与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-3213、2018-3214）；”，变更第三项诉讼请求为“被告麒鑫公司向原告支付违约金70557元（235190元×30%）”。被告麒鑫房开公司辩称，我方已与原告于2020年5月27日达成退房协议，约定退房日期为2020年8月27日之前，双方约定合同已经解除，利息已有体现，故不存在惩罚性赔偿。对于团购费请求人民法院依法判决。被告伟庭房开公司未答辩。第三人众横城公司述称，案涉团购费并非我公司收取，我公司不应承担返还责任；原告主张偿还购房款亦与我方无关，我方与伟庭房开公司的纠纷应当另案解决。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询；销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年2月27日，原告杨俊之向被告伟庭房开公司缴纳团购费20000元，被告伟庭房开公司出具收据，注明“兹收到杨俊之N-1098N-1099团购费贰万元整”。2018年3月2日，原告杨俊之向被告伟庭房开公司缴纳团购费40000元，被告伟庭房开公司出具收据，注明“兹收到杨俊之N-1098N-1099团购费肆万元整”。2018年3月2日，原告杨俊之（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-3213），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负1层Ｎ-1098号房，建筑面积共8.11平方米，商品房单价为每平方米14500元，总金额为117595元，买受人一次性支付。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。当日，原告向被告麒鑫房开公司支付购房款117595元，被告麒鑫房开公司出具收据，注明“兹收到杨俊之交来麒鑫商业广场Ｂ区-负1-Ｎ-1098号房款117595元”。2018年3月2日，原告杨俊之（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-3214），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负1层Ｎ-1099号房，建筑面积共8.11平方米，商品房单价为每平方米14500元，总金额为117595元，买受人一次性支付。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。当日，原告向被告麒鑫房开公司支付购房款117595元，被告麒鑫房开公司出具收据，注明“兹收到杨俊之交来麒鑫商业广场Ｂ区-负1-Ｎ-1099号房款117595元”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，2019年6月27日已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日起。2.本院之前审理涉及“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘案件，案涉团购费被告伟庭公司及第三人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭公司实际分配所得10%，被告众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。3.2020年5月27日，原告与被告麒鑫公司签订《退房协议》，协议约定：因麒鑫公司违约造成购房合同无法正常履行，原告根据合同约定有权解除合同，现原告根据合同约定申请退房，麒鑫公司需在退房协议签订之日起90日（2020年8月27日之前）将原告支付的房款退还原告，并按照合同约定按已支付购房款的0.5%向原告支付违约金，违约金总额共计4000元，总计退款金额239190元，收到退款后原告不再向麒鑫公司主张任何其他权利。如麒鑫公司超过协议约定时间不能退还购房款的，应按照中国人民基准贷款年利率4.75%支付原告房款利息，利息计算日期从退房协议签订满90日开始计算。如原告已经收到麒鑫公司支付租金，应在退房款之日扣除，扣除总额为总房款扣除原告已经收到租金的金额。同时，双方同意解除《商品房买卖合同》，原告购房时所支付的团购费，麒鑫公司有义务协助、配合原告依法向伟庭公司、众横城公司及有关部门主张权利。经本院向原告、麒鑫公司询问，双方均陈述麒鑫公司并未向原告退还购房款。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、结婚证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》《合作协议》《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证、《退房协议》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，本案争议焦点一是案涉《商品房买卖合同》的效力问题，该合同是否应当解除，麒鑫房开公司是否应当退还原告购房款及承担违约责任，如退还则退还的金额是多少；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，因此双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方签订的《退房协议》，双方已在2020年5月27日协议解除了案涉《商品房买卖合同》，故无需本院再行解除。同时，根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告麒鑫房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为存在过错，原告有权主张返还已付购房款及支付利息、赔偿损失。因原告支付被告麒鑫房开公司的购房款共计金额为235190元，故被告麒鑫房开公司应当返还原告购房款235190元。关于原告主张的利息，因原告与麒鑫房开公司对于房款以及利息的支付、违约金通过《退房协议》进行约定，麒鑫房开公司未能按照协议约定如期退还原告所付购房款，故应当按照约定向原告支付违约金4000元，并自逾期退款之日起90日后即2020年8月25日起按照年利率4.75%支付利息直至房款付清之日止，原告诉请违约金及利息超出部分本院不予支持。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用由伟庭房开公司出具收据后收取，该团购费并未计入购房款项，并无证据证实原告因交该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还并支付利息。对于团购费的利息，自2018年3月2日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨俊之购房款人民币235190元及利息（利息以人民币235190元为计算基数，自2020年8月25日起按照年利率4.75%计算直至房款付清之日止）；三、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨俊之违约金人民币4000元；四、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨俊之团购费人民币60000元及支付利息（该利息自2018年3月2日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告杨俊之的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7242元，由原告杨俊之负担1773元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担4372元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1097元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 燕二〇二一年二月一日书记员 吴梓钥