广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28585号上诉人（原审原告、反诉被告）：觅厨（深圳）餐饮管理有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道。法定代表人：祝允峰，总经理。委托诉讼代理人：朱武发，广东盛放律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：廖俊，男，汉族，1991年10月18日出生，住所地湖南省安化县。被上诉人（原审被告）：深圳市福田区温暖十里餐饮店，住所地深圳市福田区南园街道。经营者：廖俊。上诉人觅厨（深圳）餐饮管理有限公司（以下简称觅厨公司）因与被上诉人廖俊、深圳市福田区温暖十里餐饮店（以下简称温暖十里餐饮店）租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初36076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。觅厨公司上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判支持觅厨公司的全部诉讼请求。事实与理由：觅厨公司认为，一审判决迳行以履约保证金抵扣租金，且不适用违约金等条款，属于适用法律错误，应予纠正。一、一审判决迳行以履约保证金抵扣欠款，缺乏法律依据。1.以履约保证金抵扣欠款，不符合诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”合同当事人应遵循诚信原则，履行合同义务。双方特在《城市集市美食联盟服务协议书》中约定了履约保证金作为对违约方的惩罚。廖俊、温暖十里餐饮店要求解约，其是合同的过错方，应承担违约的不利后果，至少应向觅厨公司支付拖欠的租金。一审判决迳行以履约保证金抵扣欠款，实质上是对违约方的保护，与诚信原则不符。2.一审判决迳行以履约保证金抵扣欠款，违背当事人约定。廖俊、温暖十里餐饮店要求解约后，双方签订了《解除合同协议书》、该协议第二条、第四条明确约定廖俊、温暖十里餐饮店应向觅厨公司支付欠款13500元和迟延清场的租金，一审判决却要求觅厨公司迳行在履约保证金中进行抵扣，违背当事人意思自治，进一步扩大了觅厨公司的损失。3.一审判决迳行以履约保证金抵扣欠款，违背公平原则。觅厨公司并非涉案房屋的一手房东，而是涉案房屋的转租人，觅厨公司因此向前手房东交付了履约保证金。因廖俊、温暖十里餐饮店等实际承租人拖欠房租，觅厨公司资金紧缺，前手房东已发函追究觅厨公司包括没收保证金在内的违约责任。一审判决认定廖俊、温暖十里餐饮店无须向觅厨公司支付租金欠款，觅厨公司却无法免除对前手房东的责任，这并不公平。二、一审判决不适用违约金等条款，违背合同约定。一审判决全额驳回了觅厨公司的违约金请求，既不符合违约金条款约定，亦不符合公平原则，觅厨公司面临前手房东的追责。一审判决驳回觅厨公司关于律师费的请求，与《城市集市美食联盟服务协议书》第11.16条约定不符，违背当事人意思自治。综上，请求二审法院支持觅厨公司的诉求。廖俊、温暖十里餐饮店未作答辩。觅厨公司向一审法院起诉请求：1.廖俊向觅厨公司支付租赁欠款13500元，依据解除协议第二条；2.廖俊向觅厨公司支付2020年3月16日至2020年3月17日期间占用房屋的租金800元（12000元÷30天×2），依据解除协议第四条；3.廖俊向觅厨公司支付违约金（以一年合同租金总额156000元为基数按每日万分之五自2020年1月18日计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月17日为4602元）；4.廖俊向觅厨公司支付律师费5000元，依据租赁协议第11.16条；5.温暖十里餐饮店与廖俊承担连带责任；6.廖俊、温暖十里餐饮店承担本案的诉讼费用。廖俊向一审法院提出反诉请求：1.觅厨公司向廖俊退还已支付的6300元物业管理费；2.觅厨公司向廖俊退还24000元履约保证金、68000元进场费、5000元装修费；3.本案诉讼费由觅厨公司承担。一审法院认定事实：2019年8月14日，案外人何某（乙方）与觅厨公司（甲方）签订一份《城市集市美食联盟租赁协议书》，约定承租觅厨公司位置深圳市福田区深南中路政府南侧城市广场地下一层××号商铺，租期为三年，自2019年10月15日起至2022年10月18日止，第一年每月租金12000元；乙方签订该合同当日，须将2019年10月15日至2019年12月14日止的租金24000元一次性支付给甲方；乙方每月25日支付下个自然月的物业管理费2000元，物业管理费包括但不限于清洗碗筷阿姨及店长工资、公共电费及水费、公共垃圾清理等；乙方使用甲乙双方协商一致的方案进行装修且由甲方安排的施工方进行装修的支付装修费6.8万元，作为乙方对装修的补贴，装修费不退不赔；美食广场区域商户门头招牌统一管理制做，制做费5000元；乙方须于本合同签署同时，向甲方一次性缴纳24000元作为履约保证金；本合同期满90天后，如乙方完全履行本合同，甲方将无息返还保证金，如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金、物业费、广告宣传费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方；乙方因有特殊原因需提前退交全部房屋的，经双方协商一致后，本合同相应地终止，在这种情况下，乙方无权要求返还已支付的履约保证金；如乙方违反本协议约定，则甲方向乙方主张相关权益所支出的全部费用（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行昆山、交通费等）均由乙方承担。此外，合同约定了商铺经营、管理以及相关的权利义务等内容。合同签订后，廖俊向觅厨公司法定代表人转账支付租金24000元及物业管理费6300元（其中2020年1月份管理费为2300元）、装修费68000元、商户门头招牌制做费5000元以及履约保证金24000元。廖俊确认上述商铺系其与案外人何某合伙经营，后来经营不善，何某提出退伙，由廖俊继续经营涉案商铺。此后，廖俊与觅厨公司于2019年12月19日签订《城市集市美食联盟服务协议书》，约定租期为2019年10月18日至2022年10月17日止，第一年月租金为13000元，廖俊签订该合同当日，须将2019年10月18日至2019年12月18日止的租金26000元一次性支付给觅厨公司，其余内容与何某签订的协议基本一致。觅厨公司称装修费68000元、商户门头招牌制做费5000元没有重复收取，廖俊予以确认。另查，依据双方确认真实性的微信聊天记录载明，2020年3月12日，廖俊微信通知觅厨公司经理称：“经理，跟你们说一声，我这个店不打算开了”、“准备撤场”，觅厨公司经理回应称：“那也要过来签一个解除协议”；廖俊称：“签了解除协议就可以搬设备了吧？”2020年3月14日，觅厨公司与廖俊签订一份《解除合同协议书》，约定由于廖俊经营不善租金未交，经双方协商一致，觅厨公司同意与廖俊提前解除原合同，原合同于2020年3月12日起终止，双方协商廖俊同意于2020年3月15日前支付欠款13500元，并设备撤场完毕将档口交付觅厨公司；廖俊承诺在2020年3月15日前处理好档口内所有设备清退工作，如果上述日期来临，尚有设备未腾空、均视为违约，觅厨公司将按照原合同追究廖俊的违约责任，且觅厨公司对廖俊的租金、各项费用均计算至实际腾空房屋之日。此后，廖俊、温暖十里餐饮店于2020年3月17日完成清退工作。另查，因新冠肺炎疫情，案涉商铺的经营遭受影响。再查，觅厨公司与广东盛放律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东盛放律师事务所代理本案诉讼，实际支付律师费5000元。一审法院认为，觅厨公司与案外人何某签订《城市集市美食联盟租赁协议书》，觅厨公司与廖俊签订《城市集市美食联盟服务协议书》、《解除合同协议书》，系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人应诚实全面地履行各自的合同义务。觅厨公司诉称何某与廖俊合伙经营温暖十里餐饮店，由何某代表廖俊、温暖十里餐饮店签订上述协议，廖俊确认其与何某合伙经营,一审法院予以采信，案外人何某与觅厨公司签订的《城市集市美食联盟租赁协议书》的效力及于廖俊、温暖十里餐饮店，廖俊、温暖十里餐饮店应当履行该协议约定的义务。廖俊系温暖十里餐饮店的经营者，温暖十里餐饮店的债务应以廖俊个人财产承担。关于是否应以履约保证金抵扣欠款的问题。一审法院认为，履约保证金实质上系一方当事人履约的金钱担保，若一方当事人违约或提前终止合同，用以弥补另一方当事人损失，具有补偿性和惩罚性。本案中，案涉协议明确约定，如廖俊、温暖十里餐饮店未按规定时间交纳租金、物业费、广告宣传费等任何费用时，觅厨公司有权直接从履约保证金中扣除。廖俊、温暖十里餐饮店与觅厨公司协商一致解除案涉合同，结算确认廖俊、温暖十里餐饮店欠款，觅厨公司应当依约在已收取的履约保证金中予以扣除；廖俊、温暖十里餐饮店辩称未按时完成清退工作系因觅厨公司与商场纠纷导致，但未举证证明，一审法院不予采信，廖俊、温暖十里餐饮店未按约定处理案涉商铺的清退工作，应按约定支付相应的租金，该租金亦应从履约保证金中扣除；案涉协议另约定，廖俊、温暖十里餐饮店因有特殊原因需提前退交全部房屋的，经双方协商一致后，本合同相应终止，廖俊、温暖十里餐饮店无权要求返还已支付的履约保证金。廖俊、温暖十里餐饮店因经营不善而提出提前退交案涉商铺，依据合同约定，其无权要求返还剩余履约保证金。综上，觅厨公司主张廖俊、温暖十里餐饮店支付租赁欠款13500元及2020年3月16日至2020年3月17日租金800元，廖俊、温暖十里餐饮店已支付的履约保证金足以抵扣上述款项，廖俊、温暖十里餐饮店无需再行支付；廖俊主张觅厨公司退还履约保证金24000元，无事实依据，且有违双方约定，一审法院不予支持。关于违约金。觅厨公司收取扣除欠款后的履约保证金一定程度上弥补因廖俊、温暖十里餐饮店提前终止合同的损失，考虑到新冠肺炎疫情期间，案涉商铺营业不可避免地受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施影响，一定程度出现经营困难，结合本案的实际情况，基于公平原则，觅厨公司主张的违约金，一审法院不再支持。关于律师费。基于前述认定，觅厨公司主张的律师费，并非实现本案债权的必要费用，一审法院不予支持。关于廖俊要求觅厨公司退还物业管理费、进场费、装修费。廖俊主张其未享受物业服务和装修服务，以及觅厨公司收取进场费无任何依据，但其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予采信。觅厨公司依据合同约定收取上述费用，未违反法律规定，合法有效，廖俊要求退还，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回觅厨公司的全部诉讼请求；二、驳回廖俊的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费377.55元（已由觅厨公司预交），按规定减半收取188.78元，由觅厨公司负担。反诉案件受理费1183元（已由廖俊、温暖十里餐饮店预交），由廖俊、温暖十里餐饮店负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，觅厨公司与廖俊于2020年签订的《解除合同协议书》明确约定，因承租人经营不善租金未交，双方协商一致解除合同，双方约定廖俊于2020年3月15日前支付拖欠的租金13500元并归还档口。故廖俊应当依照约定向觅厨公司支付欠租13500元。至于履约保证金，是双方当事人约定的违约条款，由于承租人提前退租构成根本违约，出租人有权依照合同约定没收履约保证金24000元作为承租人应当承担的违约责任。至于廖俊迟延两日归还档口所产生的800元占用费及迟延付款的违约金和律师费，由于没收履约保证金已足以弥补出租人的损失，本院不再额外予以支持。综上所述，觅厨公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初36076号民事判决第二项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初36076号民事判决第一项；三、被上诉人廖俊应于本判决生效之日起十五日内向上诉人觅厨（深圳）餐饮管理有限公司支付欠款人民币13500元；四、驳回上诉人觅厨（深圳）餐饮管理有限公司在一审的其他诉讼请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费188.78元，由廖俊负担100元，觅厨公司负担88.78元；一审反诉受理费1183元由廖俊负担；二审受理费377.55元，由廖俊负担200元，觅厨公司负担177.55元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 黄 玮 娜审判员 许 莹 姣二〇二一年二月二十四日书记员 陈颖(兼)