包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初3663号原告：张珂，男，1978年2月14日出生，公民身份号码×××，现住包头市。原告：薛群，1976年4月3日出生，公民身份号码×××，现住包头市。共同委托诉讼代理人：陶娟，内蒙古东方玉德律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：皇甫依妮，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：包头市恒宇房地产开发有限公司法定代表人：何建信，董事长委托诉讼代理人：臧丽娟，女，公民身份号码×××，现住包头市。原告张珂、薛群与被告包头市恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张珂及二原告共同委托诉讼代理人陶娟、皇甫依妮、被告恒宇公司的委托诉讼代理人臧丽娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告继续履行双方签订的补充合同五第十一条第一款的义务；二、请求确认包头市商品房买卖合同,附件五补充合同第十一条第二款无效；三、判令被告向原告支付以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，暂计算至2021年1月5日为27000元，并持续计算至实际办理完毕房地产权属证书之日止；四、请求判令被告赔偿原告经济损失，暂计算至2020年12月14日为211971元，并持续计算至实际办理完毕房地产权属证书之日止；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月4日,原告一、二与被告签订《包头市商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”),由原告一、二向被告购买坐落于包头市××区房屋,建筑面积:228.04平方米,总价款843748元。合同签订后,原告一、二于2015年8月25日一次性向被告支付购房款843748元。购房合同附件五补充合同中第十一条约定:“出卖人应当在本商品房交付使用后720个工作日内,向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书,双方同意以2015年8月4日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权属证书的,双方不解除合同,出卖人每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”时至今日,被告仍未能为原告一、二办妥上述房屋的房地产权属证书,导致原告一、二不能如期出卖该房屋,无法偿还银行信用卡借款,被银行起诉至法院,判决原告一支付借款违约金90000余元。该笔违约金系被告不能办证导致原告的经济损失,应由被告承担。综上所述,被告的行为给原告一、二造成了大量的经济损失,已经严重损害了原告一、二的合法权益,故原告一、二依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定、《中华人民共和国合同法》第114条之规定向贵院提起诉讼,望判如所请。被告辩称，颐和山庄项目逾期办证并非我公司故意为之，我公司自交楼以来，一直积极和相关行政单位沟通，履行开发商应尽的义务；原告违约金计算错误，根据双方签订合同附件五补充合同第十一条和约定，截至2021年1月5日，被告应付原告违约金8437.48元；被告认为本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少，本案中原告房屋未受到任何实际损失，原告买房的实际目的是居住，即便是被告逾期办证也并未影响到原告的居住需求，在此期间，若原告真有出售房屋的需求，可以至被告处办理房屋更名手续，不存在无法出售情形；双方签订的合同不存在违反公平原则的无效格式条款，相比之下原被告双方合同签订是符合交易规则和法律原则的，双方的合意是买卖房屋，而不是为了后期的违约金；原告信用卡借款违约金是原告与银行的债权债务关系，与被告无关，被告不能承担该项费用。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻被告承担的违约金数额。本院经审理查明的事实如下：原告张珂、薛群与被告包头市恒宇房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》，二原告购买被告出售的坐落于包头市××区的坐落于包头市××区普通住宅，房屋总价款843748元，二原告一次性付清了全部购房款。同时约定出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件五第十一条处理，即出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书，双方同意以2015年8月4日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，双方不解除合同，出卖人每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，但违约金总额不超过房屋总价款的百分之一。因被告恒宇公司与承建方的纠纷，本案所涉颐和山庄项目房屋产权办理已纳入我市房屋产权集中治理的总体规划，至本案开庭之日，所涉房屋的房地产权属证书尚未办妥。上述事实由当事人陈述、原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》等证据在案予以佐证。本院认为，原告张珂、薛群与被告恒宇公司签订的《包头市商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对双方当事人具有法律约束力，应当继续履行。故原告要求被告履行附件五：补充合同第十一条第一款的义务，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。关于原告请求确认《包头市商品房买卖合同》附件五：补充合同第十一条第2款中“但违约金总额不超过房屋总价款的百分之一”系明显违反公平原则的无效格式条款，根据《中华人民共和国民法典》的规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。被告恒宇公司作为该条款的拟定人，未能举证证明其通过字体加黑、放大或者其他方式尽到了上述的提示或者说明义务，致使原告没有注意或者理解与其有重大利害关系，应认定该条款不成为合同的内容。关于原告要求被告按《包头市商品房买卖合同》附件五：补充合同第十一条第2款的约定，从2018年5月5日起每月按已付房款的0.1%支付违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于原告诉称因被告未办妥房屋权属证书,导致原告不能如期出卖该房屋,无法偿还银行信用卡借款,被银行起诉至法院,造成的损失暂计为211971元应由被告赔偿的理由，原告逾期未偿还银行借款造成的损失不属于双方签订房屋买卖合同直接的、可预见的必然损失，且双方合同明确约定违约行为发生后的责任承担方式为支付违约金，原告亦主张了违约金，故原告的请求不符合双方合同约定和法律规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告包头市恒宇房地产开发有限公司于判决书生效后十五日内履行《包头市商品房买卖合同》附件五：补充合同第十一条第1款的义务；确认《包头市商品房买卖合同》附件五：补充合同第十一条第2款中“但违约金总额不超过房屋总价款的百分之一”不成为合同内容；被告包头市恒宇房地产开发有限公司于判决书生效后十五日内支付原告张珂、薛群违约金，每月按已付房款843748元的0.1%计算，从2018年5月5日起至判决第一项义务履行完毕止；驳回原告张珂、薛群的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1303.12元（原告已预交），由被告包头市恒宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。申请执行期间为本判决生效后的二年，逾期申请的放弃申请执行权。审判员 曹 敏二〇二一年二月二日书记员 周晓慧本判决适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条窗体顶端第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。