贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10713号原告：贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。被告：朱平高，男，1976年3月10日出生，汉族，住江苏省大丰市，现住贵州省贵阳市花溪区。被告：杨洪群，女，1980年8月28日出生，穿青人，住贵州省贵阳市花溪区。原告南山物业公司与被告朱平高物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。审理中，原告申请追加杨洪群作为本案被告参与诉讼，本院依申请予以追加，并公开开庭进行了审理。原告南山物业公司委托诉讼代理人裴云，被告朱平高、杨洪群均到庭参加诉讼。因疫情原因，本院扣除相应审限，本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提起诉讼请求：1．判令被告支付原告2011年1月1日至2020年7月31日所欠物业费13219.48元（143.69平方米×0.8元／月／平方米×115月）、违约金2643.90元（13219.48元×20%），合计15863.38元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月24日，原告与贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，原告接受委托为贵阳南山高地小区提供物业管理服务。上述合同签订后，原告按约入驻贵阳南山高地小区提供物业管理服务。被告购买的贵阳市花溪区房屋位于原告提供物业管理服务的范围内，房屋建筑面积为143.69平方米。2010年1月16日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议第四条第2款约定：“多层花园洋房：0.8元／月／平方米，小高层电梯房1.2元／月／平方米；第四条第1款约定：“物业服务费用按季度收取”。协议第十条第4款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收应付金额的5‰向甲方支付违约金”。但被告从2011年1月1日起便拒绝交纳物业服务费，原告在继续提供正常物业服务的同时多次催交，被告均置之不理，侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，现诉至法院，诉请如前。被告朱平高、杨洪群共同辩称，原告没有尽到合同约定的义务，物业服务不到位，被告不应当支付物业费，理由如下：1、屋后的排水沟堵塞反臭，向原告反映后，未得到处理；2、一楼下水道堵塞致厨房积水，给被告造成损失；3、厨房烟道没有处理好，其他住户家的油烟味进到被告家；4、车库物业费涨价，未进行公示；5、房屋墙体漏水，致被告家中灯具损坏、墙体开裂、地基下沉；6、小区卫生脏乱差，小区内有人养家禽，影响居住环境；7、原告在被告家门口挖井，致使原告车辆受损；8、小区内有人占道摆摊，造成交通事故。同时，原告未向被告催收，被告不知晓欠付这么多物业费。本院经审理认定事实如下：原告南山物业公司成立于2009年7月9日，系依法登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司。2013年经贵阳市工商行政管理局贵阳国家经济技术开发区分局核准变更名称前，其名称为贵州华宇南山高地物业管理有限公司。被告朱平高、杨洪群系夫妻。二被告共同购买位于贵阳经济技术开发区的房屋，并于2010年装修入住成为南山高地小区业主，不动产登记查询结果载明房屋面积为142.73平方米，属多层花园洋房。2010年1月16日，被告朱平高（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理协议》，主要约定：1．甲方为乙方提供物业服务，物业名称为南山高地，建筑面积143.69平方米；2．物业管理服务主要内容：对房屋共用部分、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务和管理，房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等，户外墙面、楼梯间、走廊通道、水泵房、消防监控室等）共用设施设备指共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，保持楼梯过道、走廊通道等公共场所的干净整洁，保持小区的外观形象，防止乱涂乱画现象，保持小区内花园绿化带的干净整洁，协助公安部门维护物业区域的公共秩序，建立专人值班和巡视制度，管理进入物业范围内的车辆；根据有关法规和政策，制定物业管理制度和物业管理规定，并书面告知对方；建立、健全物业管理档案资料；制止违反物业管理制度和物业管理使用守则的行为的权利；依据本协议向乙方收取物业管理费；编制物业管理服务内容及财务年度计划；每年向乙方公布物业管理费收支账目；自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。乙方享有监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出合理意见和建议，并向甲方交纳物业管理费用和其他费用。物业管理服务费用：办理钥匙领取时首次需交纳一年的物管费，以后由物业管理公司按季收取。多层花园洋房按建筑面积每月每平方米0.8元收取。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五缴纳违约金。该协议还对其他相关权利义务进行了约定。至本案诉讼时，该小区尚未成立业主委员会。原告陈述被告从2011年1月起未交物业费。被告称物业费交到了收房后一年，但具体到何时不清楚。另，被告认为不应按合同约定面积而应按产权面积计算物业费，对原告主张物业费计算期间亦不认可，但对实际交纳物业费情况未提交证据证明。原告为证明其于2013年至2017年期间通过上门张贴催收单、于2020年1月14日向被告发送短信、于2020年6月以邮寄律师函的方式向被告催收过物业费，提交了短信催收记录、图片、律师函、快递单及针对18栋3单元1楼2号业主张贴的催费通知，上述催费通知落款日期为2013年至2017年的8月不等，落款处加盖“南山高地物业服务中心”字样的条形章。被告只认可在2020年9月收到催收短信，其余均不认可。被告为证明小区物业服务存在问题，提交了照片若干，拟证明：1、原告改造的下水道高于被告房屋地面，导致楼上生活污水倒灌进被告家中；2、墙体漏水；3、小区排水系统存在隐患；4、小区内部垃圾遍地；5、被告房屋后化粪池堵塞；6、3楼房屋漏水致被告家中灯具损坏；7、房屋地基下沉、墙体开裂；8、水管破损致车库中物品损失；9、小区内有人养鸭、鹅等；10、原告在被告家门口挖井致原告车辆受损；11、小区道路不平整；12、小区内占道摆摊造成交通事故。原告对上述照片不认可，并提出：1、下水道改造可证明已对被告提出问题进行处理；2、墙体渗水与原告无关；3、对于小区排水，照片不能说明在该时间节点后原告未处理；4、对于卫生问题，原告打扫和清运的时间为每天一次或两次，并非随时打扫；5、对于排污管道井口有异味的问题，原告已知悉且准备处理；6、对于三楼漏水问题，系其他业主的侵权行为；7、地基下沉和墙体开裂，可能涉及地质、房开或装修问题，原告无法处理；8、车库损失无本案无关；9、对于小区内有人养家禽或占道经营的情况，原告无执法权、只能劝阻。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、被告身份证、变更登记申请书、企业名称变更核准意见书、不动产登记查询结果、《前期物业服务协议》、短信催收记录、邮单、律师函、照片等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。双方签订的协议中约定面积为143.69平方米，但不动产登记查询结果载明面积为142.73平方米，被告主张物业费按142.73平方米计算，符合合同实际履行情况，本院予以采纳。被告不认可原告主张物业费计算期间，但未提供证据证明其缴费情况，应承担举证不能的不利后果。故被告应当交纳2011年1月1日至2020年7月31日期间（115个月）的物业服务费13131.16元（142.73×0.8×115）。对原告主张超出部分，本院不予支持。双方约定了被告逾期交纳物业服务费的违约责任，即从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五支付违约金。被告存在逾期交付物业服务费的违约行为，原告已进行合理催收，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应支付违约金。原告按照欠付物业费金额的20%主张权利，本院从其自愿，被告应承担的违约金金额为2626.23元（13131.16元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告朱平高、杨洪群于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州南山物业管理有限公司支付2011年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费13131.16元及违约金2626.23元；二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告朱平高、杨洪群负担。本判决为终审判决。审判员  陈君梅二〇二一年二月三日法官助理李洪霞书记员周承芳