四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5617号 原告：解海林，男，1992年2月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：钟毅，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：郎育学，男，1990年7月7日出生，汉族，住四川省宣汉县。 第三人：成都八仙居房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市金牛区一环路北三段100号1栋1单元1021号。 法定代表人：孙小利，总经理。 委托诉讼代理人：孙小利，女，1980年9月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，该公司员工。 委托诉讼代理人：司群，男，1979年7月21日出生，汉族，住四川省成都市新都区，该公司员工。 原告解海林与被告郎育学、第三人成都八仙居房地产经纪有限公司（以下简称八仙居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告解海林及其委托诉讼代理人钟毅、第三人八仙居公司的委托诉讼代理人孙小利、司群到庭参加诉讼，被告郎育学经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 解海林向本院提出诉讼请求：1.请求判令郎育学向解海林返还所欠定金3万元；2.判令郎育学支付拖欠定金利息1586.25元（2019年2月27日起暂计至本案起诉之日，拖欠定金利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期ＬＰＲ4.05%计算至郎育学付清全部定金款项之日止）；3.判令八仙居公司对郎育学向解海林退还所欠定金3万元及利息承担连带清偿责任；4.判令郎育学向解海林支付违约金12.6万元（购房总额126万元＊10%）；5.判令郎育学、八仙居公司在各自赔付范围内承担本案诉讼费。事实与理由：解海林与郎育学及八仙居公司于2019年2月18日签订《房屋买卖合同》及补充协议，由八仙居公司居间将位于成都市新都区××街道××路××号××期××幢号：××，楼层：××层，房号：××号，产权证号：××××××，建筑面积：100.57平方米的商品房出售给解海林，出售价格126万元。解海林、郎育学与八仙居公司在《房屋买卖合同》第18条约定：卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金。另根据八仙居公司要求，解海林于2019年2月18日将购房定金10万元交付八仙居公司托管，八仙居公司向解海林出具了收据。在履行《房屋买卖合同》过程中，因郎育学个人原因导致房屋不能交易过户，导致合同不能履行，2019年2月24日三方达成《解约协议》，一致同意解除《房屋买卖合同》，郎育学在2019年2月26日下午两点前退还解海林定金10万元，其中八仙居公司直接退还17600元，另外82400元由郎育学向解海林退还。但直至2019年7月8日郎育学尚欠定金3万元没有退还，并于当日向解海林出具欠条一张，承诺在2019年7月11日还清，并表明如因本人原因导致未能还清欠款，按照原合同违约金赔偿。综上，郎育学至今未完全履行退还定金义务，且案涉房屋已经由郎育学出售给案外人，八仙居公司作为定金托管方，没有监督郎育学向解海林完全履行退款义务，应当对剩余定金的退还承担连带责任。且基于郎育学的违约行为及承诺，其应当承担总购房款10%的违约金。为此郎育学诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，郎育学撤回了对八仙居公司的全部请求。 八仙居公司述称：解海林购买郎育学的房屋，价格已经谈好，解海林也及时支付了定金100000元，具体支付方式为：（1）由解海林向八仙居公司转账17600元，用于支付郎育学应向八仙居公司支付的物业保证金5000元、中介佣金12600元；（2）解海林向郎育学直接转账82400元。后因郎育学不想卖房，解海林、郎育学、八仙居公司三方签订解约协议，郎育学同意将解海林支付的定金退还给解海林，八仙居公司退还已收取的费用，同时为了避免郎育学假称不想出售、实际高价另售房屋，各方约定2019年5月31日前郎育学不得转让房屋。解约协议签订后，八仙居公司多次联系郎育学要求其向解海林退还定金，但郎育学没有足额退还，后八仙居公司也无法再联系郎育学。八仙居公司作为中介方，已经退还全部已收款项，也不存在违约行为。 郎育学未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2019年2月18日，解海林（买方）与郎育学（卖方）、八仙居公司（经纪方）签订自编号为1000363的《房屋买卖合同》，约定：郎育学将案涉房屋出售给解海林，房屋转让成交价126万元，签订合同时有按揭。第五条约定：“1）定金交付：在本合同签订之日，买方向卖方交付定金100000元，定金托管按下列第①种方式执行，定金可抵扣房款。①该定金（或其中的一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据，经纪方所托管之定金5000元将作为房屋的物业交割之保证金……2）房款支付（除定金之外的购房款）按以下第②方式执行。……②由买卖双方自行交接房款（由该交接方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关），按下列A方式执行：A一次性付款：过户递件完成后当日，买方将房款1160000元支付给卖方；……”第八条约定，买卖双方在2019年2月17日之前向经纪方交齐过户所需由双方提供的相关证件、证明。第九条约定，卖方负责在2019年2月20日之前到其贷款银行办理结按手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。第十六条约定：“基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金12600元，卖方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金12600元”，第十八条约定：“卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金。”合同下方附收据，记载：兹收到解海林按本合同规定交来定金100000元，郎育学在“卖方签收”栏签名捺印。八仙居公司同日开具收据，记载收到解海林支付的佣金12600元。同日解海林向郎育学转账支付82400元。同日，解海林（乙方）与郎育学（甲方）、八仙居公司（丙方）签订了《关于合同（编号：MM1000363）的补充协议》，约定乙方同意在甲方预约还款当日支付给甲方400000元用于提前结清其在中国银行锦江支行的住房按揭贷款，如当日不能扣款，甲方需立即将该款当天全额退还给乙方，此款仅能用于还银行按揭。“2.甲方同意待乙方支付还按揭款400000元前全权委托公证给丙方，还款当日办理顺位抵押（抵押金额为500000元）给乙方”。 2019年2月24日，郎育学（甲方、出售方）与解海林（乙方、购买方）、八仙居公司（丙方）签订《关于合同（编号：MM1000363）的解约协议》，约定：1.由于甲方原因现成交房屋不正常交易，致使该合同不能继续履行，现三方协商一致解除此合同，甲方在2019年2月26日下午两点前退还乙方定金100000元给买方，其中甲方中介12600元和物业保证金5000元合计17600元由经纪方直接退还给乙方，所以甲方退还定金时，需退金额为82400元；丙方在2019年2月26日下午两点前退还乙方中介费12600元。2.由于甲方原因导致房子不能交易，甲方承诺在2019年5月31日前不得将房屋进行交易，否则按照原合同赔偿乙方损失，且承担原合同约定的双方佣金。3.甲方原因解除本合同，同意在2019年2月26日下午两点前支付丙方佣金5000元。解海林确认，八仙居公司已在2019年2月25日将解海林所支付佣金12600元和作为郎育学佣金和物业保证金收取的共计17600元退还给解海林，郎育学分别于2019年3月6日、2019年4月8日向解海林转账支付50000元、12400元。2019年4月10日，解海林以微信转账方式向郎育学转账两笔2200元、7800元。解海林述称当日支付该10000元的原因为：郎育学告知解海林要在当晚一次性退还所有定金，但需要先偿还信用卡贷款，解海林为此转账10000元给郎育学。 2019年7月8日，郎育学（欠款人）出具《欠条》，记载：2019年2月在新都区××镇××房屋购买过程中，本人郎育学因个人原因导致房屋不能交易过户，需要退还房屋定金100000元，现截止至2019年7月8日，本人尚欠购房人解海林30000元整，定于2019年7月11日还清。“如因本人原因，导致未还清欠款，按购买房子所签的（编号：MM1000363）原合同违约金额赔偿”。 另查明，房屋信息摘要显示，案涉房屋登记权利人原为郎育学，权证号川（2017）新都区不动产权第0××5号，该房屋于2019年3月20日因存量房买卖而进行变更登记，现所有权人登记为案外人吴文忠、向飞艳。 解海林向本院提交了解海林于2019年4月4日与案外人孙雪林、庞金明（卖方）、四川链家房地产经纪有限公司（中介方，以下简称链家公司）签订的《成都市存量房屋买卖合同》，记载解海林以总价款1468000元购买孙雪林、庞金明名下位于保利城三期（与案涉房屋系属同一小区）××栋××单元××层××号建筑面积99.82平方米的住宅房屋，依据三方签订的《居间服务合同》，解海林需在合同签订当日向链家公司支付佣金26424元。 以上事实，有到庭当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前因履行合同发生争议，应适用当时的法律、司法解释规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，合同解除后，应对双方权利义务进行清理结算，合同因违约解除的，非违约方可以请求违约方承担违约责任。解海林与郎育学、八仙居公司在履行《房屋买卖合同》过程中，合意达成了《关于合同（编号：MM1000363）的解约协议》，固定了解除《房屋买卖合同》的一致意思并约定了合同解除后的各方权利义务，载明了合同解除为郎育学原因所致，则各方均应按照约定诚信全面履行各自义务。解约协议签订后，八仙居公司将已收取解海林的佣金12600元和作为郎育学应支付的佣金和物业保证金合计17600元退还给解海林，按照约定郎育学应在2019年2月26日下午两点前向解海林退还82400元，且在2019年5月31日前不得将房屋进行交易。后续履行过程中，郎育学分别于2019年3月6日、2019年4月8日向解海林转账支付50000元、12400元，均晚于解约协议约定的履行期限，且已在2019年3月20日将案涉房屋转移登记至他人名下，违反了解约协议约定。又因郎育学在2019年4月10日向解海林借支10000元，以致尚欠30000元需向解海林偿还（82400元-50000元-12400元+10000元），依据前述规定，按照双方解约协议约定和郎育学在《欠条》中所作承诺，郎育学应按照双方《房屋买卖合同》第18条约定，按照房屋成交价10%标准向解海林支付违约金计126000元。 对于解海林所主张的拖欠定金利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，解海林以损失赔偿形式主张由郎育学支付定金利息损失。违约金与损失赔偿均是法律规定的违约责任承担方式，法律允许二者并用，但需以违约损失为基础评判，双方合同、协议中并未明确约定违约方在支付违约金后还需另行支付损失赔偿，综合双方履行情况，《房屋买卖合同》约定的违约金数额足以弥补解海林因郎育学的行为所受损失且兼具惩罚性功能，对于解海林的该项请求，本院依法不予支持。 同时本院明确，在面临纠纷时积极应诉、发表答辩意见并提交相应证据，不仅是当事人的义务，也是其维护自身合法权益的重要方式。如认为合同约定的违约金过分高于实际损失，当事人有权请求予以调减，本院也将以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、缔约时对可得利益损失的预见等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则确定违约金。但调减违约金的前提是根据当事人所提出的调减请求，受到法律规定的严格限制且需谨慎为之。在约定的违约金计付标准并未畸高、当事人未提出调减请求情形下，主动干预当事人基于意思自治达成的协议、调减违约金并无法律依据，也不利于契约自由和稳定。本案审理过程中，本院已多次拨打郎育学向解海林、八仙居公司提供的及在主管部门留存合同中记载的电话，向郎育学身份证地址邮寄送达并委托当地人民法院代为送达诉讼文书，在穷尽以上送达方式仍无法有效送达郎育学本人后，本院对其采取了公告送达，郎育学未积极应诉、未提交答辩意见和证据也是本案根据现有证据查明认定事实并按照双方合同约定标准、结合郎育学在解约协议及欠条中所作承诺确定违约金的重要原因之一，作为成年民事主体，郎育学应就自己的行为承担不利后果。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、郎育学于本判决发生法律效力之日起7日内向解海林退还定金20000元，并偿还欠款10000元； 二、郎育学于本判决发生法律效力之日起7日内向解海林支付违约金126000元； 三、驳回解海林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3651.72元，公告费600元，保全费1300元，共计5551.72元，由解海林负担247.85元，由郎育学负担5303.87元（此款解海林在诉讼中已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  刘开福 二〇二一年二月十八日 书 记 员  曾 妙