广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初3512号 原告：金成梅，女，朝鲜族，1982年3月18日出生，住吉林省四平市铁东区。 委托诉讼代理人：陈荣健，广西幸程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金凤，广西幸程律师事务所律师。 被告：练耀勇，男，汉族，1977年11月22日出生，住广西防城港市港口区。 被告：蔡维萍，女，汉族，1981年11月6日出生，住广西防城港市港口区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：揭军英，广西新鸿律师事务所律师。 原告金成梅诉被告练耀勇、蔡维萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金成梅的委托诉讼代理人陈荣健、黄金凤，被告练耀勇及其被告练耀勇、蔡维萍的共同委托诉讼代理人揭军英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金成梅向本院提出诉讼请求：1．请求判令两被告退还原告尚欠房款702586.5元及利息120712.98元（以150万元为基数，从2019年7月22日至2020年1月13日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以300万元为基数，从2020年1月14日算至2020年8月17日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以702586.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，现暂从2020年8月18日算至2020年10月21日，利息计算至债务清偿之日止）；2．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月20日与被告签订了房屋买卖合同，向被告购买位于防城港市行政中心区，原告于2019年7月21日支付了第一笔房款160万元，于2020年1月13日支付完毕第二笔房款150万元。在原告进行诉前财产保全时间，发现被告在合同约定的第三笔2020年6月15日付款期限未到时，已经将涉案房屋于2020年6月3日进行了注销，被告的行为造成合同的根本无法继续履行，被告构成根本违约。被告应当承担返相应的违约责。在合同无法履行后，被告拒不归还原告的购房款，经多次追索被告也不予退还购房款。在法院作出裁定后，原告才发现被告已经刻意转移财产，法院查询其名下无任何可查封财产，原告于2020年8月14日报案后，被告才多次与原告联系，威胁原告需签写解除协议，承认原告违约，才支付230万元给原告，否则，就算法院判决需要承担违约责任，原告申请执行也执行不到任何财产，原告为了减少损失，迫不得已在微信上回复了确认。综上，原告认为，被告的行为已经严重损害的原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求，作出公正的判决。 被告练耀勇、蔡维萍共同辩称，1．在履行房屋买卖合同中，原告方存在逾期付款的违约行为，后经双方协商一致，因原告方的违约而解除双方签订的房屋买卖合同，由原告方承担合同约定的违约责任。双方在解除房屋买卖合同后，我方已按约定退还230万元的购房款给原告方，解除合同已经履行完毕。2．在协商解除房屋买卖合同时，我方不存在威胁原告方的行为，解除房屋买卖合同属于双方自愿协商一致，依法双方应该履行。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据6即《民事裁定书、协助冻结存款通知书（回执）、协助执行通知书（回执）》，被告对真实性有异议，本院认为，该证据为原告申请保全的裁定书及执行回执，本院予以采信。对被告提交的证据3即《证明》，原告认为与本案无关，但本院认为，该证据能证明原告已付清涉案房屋全部房款，开发商同意更名至其他指定人名下，与本案有关，本院予以采信；对被告提交的证据《解除合同通知书、邮寄交寄单》，原告称该通知书是被告单方邮寄，不能证明合同已经解除，不予认可，本院认为，该证据虽能证明被告向原告户籍地址邮寄了解除合同通知书，但该邮件被告并未签收，故对该证据本院不予采信；对原告提交的证据5即《短信信息》，该证据能证明被告向原告发送合同解除的短信，原告也予以回复同意，故对该证据本院予以采信；对被告提交的证据6即《证明》，该证据与本案有关，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月20日，练耀勇（甲方、卖房人）与金成梅（乙方、买房人）签订《房屋买卖合同》一份，合同第一条约定甲方自愿将其座落于防城港市行政中心区，总楼层6层，建筑面积592.9平方米的房屋出售给乙方；合同第三条责任和义务约定：甲乙双方协议本房产合同单价为7900元／平方米，合同总价4683910元；2019年6月12日甲方已收到乙方定金三十万元整（定金包含在房屋价款中）；甲方在签订本协议后，不得以任何理由停止出售该房屋（因国家政策不允许上除外）否则甲方以房款相当于总房价款15%作为违约金还予乙方；合同第四条约定，签订本协议后，乙方购房款采用分期付款形式：第一笔付款时间及金额：（含已付定金三十万）1500000元；第二次付款时间及金额：1500000元，约定于2019年12月15日前支付；第三次付款时间及金额1683910元，约定于2020年6月15日前付清所有房款。以上房款转到：户名：蔡维萍，帐号：62×××72，开户行：建行防城港分行营业部。分期付款履行过程中，买受人应按照约定日期准时付款，任何一期款项未按合同约定时间及金额进行支付，合同自动解除，甲方有权保留乙方已付房款相当于总房价款15%作为违约金，其余部分房款归还乙方。合同第五条约定：乙方知悉本合同项下的房屋为预售状态，当事人双方协商同意，自本合同签订之日起，买方缴纳定金，缴纳全部房款后，双方共同向房地产开发商办理预售合同更名手续，更名完成后该合同自动解除，以后产生的所有税及一切费用由乙方自行承担。合同还约定了其他事项。 王和与金成梅为夫妻关系。2019年7月21日，练耀勇、蔡维萍向王和出具收据一张，表明收到王和交来高铁3号天地楼1-123购房款（第一笔房款）1500000元。2019年12月16日，金成梅通过王和的银行账户向合同约定的蔡维萍账户转账1000000元（购房款）；2020年1月13日，金成梅通过王和的银行账户向合同约定的蔡维萍账户转账300000元（购房款）；2019年12月26日，金成梅向合同约定的蔡维萍账户转账200000元。 2017年3月20日，练耀勇缴纳了涉案房屋的契税36138.66元。 2020年6月4日，防城港市大汇房地产有限责任公司出具证据一份，证明练耀勇2017年2月28日购买我公司高铁三号小区2栋123号房，已经付清全部购房款，该房产所有产权属于练耀勇；房地产开发商同意配合练耀勇办理预售合同更名手续到其他指定人名下。2020年8月17日，练耀勇向金成梅发送短信，短信内容为：“一、因金成梅违约导致合同无法履行，双方同意解除2019年7月20日签订的《房屋买卖合同》。二、金成梅确认因自身经济原因无法按合同约定支付购房款已构成违约，并按合同约定承担违约责任，自愿支付练耀勇违约金702586.5元。三、金成梅已支付给甲方购房款3000000元，练耀勇在扣除金成梅承担的违约金702586.5元后将剩余的购房款2297413.5元无息退给金成梅。四、接收退还购房款的银行帐户户名：金成梅，开户行：建设银行吉林省四平紫气大路支行，帐号：62×××51。五、本协议双方确认同意后生效！金成梅，收到请确认同意后退还购房款到你账号。”金成梅回复练耀勇短信：“确认，同意”。同日，练耀勇向王和发送短信，短信内容与发送给金成梅的短信内容一致。后练耀勇和王和短信协商，练耀勇同意支付金成梅230万元的两个月银行活期储蓄利息，每个月670.83元。王和回复练耀勇短信：“确认，同意”。 2020年8月17日，练耀勇退回金成梅购房款2297413.5元。 2021年1月29日，防城港市大汇房地产有限责任公司出具证明一份，证明练耀勇、蔡维萍于2017年2月28日购买我公司开发建设的位于防城港市行政中心区，其已付清全部购房款，且已办理合同备案手续，该房屋的所有权属于练耀勇、蔡维萍。因该房屋仅办理合同备案（预售登记）而未办理不动产登记手续，练耀勇出售给他人时我公司同意配合其办理更名手续，但练耀勇、蔡维萍需先办理注销合同备案（预售登记）手续之后我公司才能配合办理更名手续。2020年11月18日，练耀勇将该房屋出售给夏忠招，向我公司提出将该房屋更名到夏忠招名下。我公司应练耀勇的要求，协助练耀勇出售该房屋，于当天与夏忠招签订该房屋的商品房预售合同，完成了该房屋更名到夏忠招名下的手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的违约方是哪一方的问题；二、《房屋买卖合同》是否已经协商解除的问题；三、原告要求两被告退还购房款702586.5元及利息的问题。 关于争议焦点一，本院认为，原告与被告练耀勇签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违返法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。本案中，原告和被告练耀勇在《房屋买卖合同》中约定，原告采取分期付款的方式支付房款，第三次付款时间为2020年6月15日前，付款金额为1683910元，但原告并未在合同约定的时间按期支付第三期房款1683910元，因此违约方为原告。另原告诉称，被告练耀勇在2020年6月3日将涉案商品房进行了注销，而合同约定第三次付款的时间为2020年6月15日，被告练耀勇的行为构成了合同无法继续履行，构成根本违约，本院认为，原告购买的商品房为预售状态，房屋买卖的方式为办理商品房预售合同的更名手续，而商品房预售合同的更名手续需先由被告练耀勇办理注销合同备案（预售登记）手续后才能办理更名手续，被告练耀勇于2020年6月3日办理了涉案商品房的注销合同备案（预售登记）手续并不影响合同的继续履行，且2020年6月4日，涉案商品房的开发商防城港市大汇房地产有限责任公司出具证明表示同意配合被告练耀勇办理预售合同更名手续到其他指定人名下，故被告练耀勇2020年6月3日将涉案商品房进行注销，并不影响合同的继续履行，不构成违约，因此对原告的该诉称，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，原告和被告练耀勇通过短信协商合同的解除，被告练耀勇向原告及原告丈夫发送内容为：“一、因金成梅违约导致合同无法履行，双方同意解除2019年7月20日签订的《房屋买卖合同》。二、金成梅确认因自身经济原因无法按合同约定支付购房款已构成违约，并按合同约定承担违约责任，自愿支付练耀勇违约金702586.5元。三、金成梅已支付给甲方购房款3000000元，练耀勇在扣除金成梅承担的违约金702586.5元后将剩余的购房款2297413.5元无息退给金成梅。四、接收退还购房款的银行帐户户名：金成梅，开户行：建设银行吉林省四平紫气大路支行，帐号：62×××51。五、本协议双方确认同意后生效！金成梅，收到请确认同意后退还购房款到你账号。”的短信，原告及原告丈夫均回复“确认，同意”，表明双方就合同解除及违约责任等达成了一致协议，且在双方达成一致后被告练耀勇按协议的约定退还了原告购房款2297413.5元，因此《房屋买卖合同》已经解除。另，原告称其与被告练耀勇达成的协议是因胁迫才同意的，但原告并未举证证明被告练耀勇对其进行了胁迫，故原告的该诉称，本院不予采信。 关于争议焦点三，本院认为，原告和被告练耀勇达成一致协议，确认原告方因违约解除合同，原告已付的购房款3000000元，被告练耀勇扣除违约金702586.5元后，剩余的2297413.5元退还给原告，被告练耀勇于2020年8月17日已经将剩余的购房款2297413.5元退还给了原告，协议已经履行完毕，因此原告要求两被告退还购房款，没有事实和法律的依据，本院不予支持。但被告和原告丈夫王和在合同解除的协商过程中，双方达成一致，被告支付原告230万元的两个月银行活期储蓄利息，每个月670.83元，因此两被告应支付原告利息1341.66元（670.83元×2）。另原告称违约金过高，应予以调整，但本院认为，根据《房屋买卖合同》的约定，双方的违约责任均为总房价款的15%，且双方在合同解除的协议中也对违约金达成了一致，故对于原告的该意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告练耀勇、蔡维萍共同支付原告金成梅利息1341.66元； 二、驳回原告金成梅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费12033元，减半收取计6016.5元，诉前保全费5000元，共计11016.5元，由原告金成梅负担11000元，被告练耀勇、蔡维萍共同负担16.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12033元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员  凌 枝 二〇二一年二月三日 法官助理  虞兵兵 书 记 员  黄义芳