江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0282执异43号异议人（被执行人）:江苏省天马置业有限公司，住所地宜兴市宜城街道东山西路**，统一社会信用代码91320282628474260U。法定代表人:钱春强。申请执行人：中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，，住所地苏州市高新区狮山路组织机构代码83771048-4。负责人：冯怡。被执行人：苏州华澳园林工程有限公司,,住所地苏州高新区通安镇真山路组织机构代码67441335-4。法定代表人：钱春强。被执行人：钱春强，男，1966年10月16日生，汉族，住宜兴市。本院在执行中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称中国银行）与苏州华澳园林工程有限公司（以下简称华澳公司）、江苏省天马置业有限公司（以下简称天马公司）、钱春强金融借款合同纠纷一案中，异议人天马公司对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天马公司提出异议申请称：1、2020年11月30日我司收到的宜兴市人民法院于2020年08月3日作出的（2020）苏0282执恢469号执行裁定书违反法律规定；2、2020年11月30日我司收到的宜兴市人民法院委托无锡诚益价格事务有限公司（以下简称诚益公司）对申请人位于宜兴市××镇××村的整体资产的评估报告评估程序违法、评估范围错误、评估结果明显失实。事实与理由：一、执行裁定内容违法、程序违法。1、裁定书内容违法。宜兴法院于2019年12月2日作出的（2018）苏0282执恢14号裁定书已经发生法律效力，该裁定明确将天马公司名下位于丁蜀镇赵庄村的国有建设用地使用权（证号：2007宜国用第**，面积43198.5平方米）分割成三张土地证，宜兴法院也已向宜兴市不动产登记中心发出协助执行通知书，协助将我司抵押给中国银行的土地使用权（他项证号：宜他项（2012）第6XX6号，面积：16190.7ｍ²）、抵押给沈小强的土地使用权（他项证号：宜他项（2012）第6XX7号，面积16081.6ｍ²）、剩余土地使用面积10926.2ｍ²分开办理三张土地使用权证。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。我司抵押给中国银行的土地已经有单独的土地证，可以单独处置。根据苏州市虎丘区人民法院民事案件（2014）虎丘初字第0450号民事判决：原告中国银行有权以被告天马公司名下的抵押物即宜兴市××镇××村××平方米的房产（房屋所有权证号：宜房：宜房权证丁蜀字第Ｂ××**应的036-914-0XX0地块的16190.7平方米国有土地使用权（宜国用（2007）字第0XX0号）折价或者拍卖、变卖所得价款，分别在登记的最高额债权数额1000000元和9000000元的范围内优先受偿。宜兴法院在2020年8月3日的裁定中裁定拍卖我司坐落于丁蜀镇赵庄村与土地不是抵押给中国银行的房产（宜房权证丁蜀字第Ｂ××8号）及对应的16190.7平方米土地使用权，却裁定拍卖我司土地面积43198.5平方米及七幢商业房产，整体价值几亿的资产，显然违法。二、评估违法。1、评估程序违法。宜兴法院选择评估机构，没有提前通知我司到场；导致选择评估机构的权利被剥夺。选定鉴定机构的程序违法。2、评估范围错误。评估的范围应该是我司抵押给中国银行的位于宜兴市××镇××村的1363.27平方米房产（房屋所有权证号：宜房：宜房权证丁蜀字第Ｂ××**6190.7ｍ²土地使用权20%（他项证号：宜他项（2012）第6XX6号）。3、评估结果明显失实。（1）房屋评估价格明显偏低。据我司掌握和了解的现在开发建造类似别墅房屋的成本价应在4500元／ｍ²-5000元／ｍ²，即使考虑折旧至少也应有4200元／ｍ²左右。而诚益公司认定的平均单价仅为2480元／ｍ²和2780元／ｍ²，显然明显偏离实际价格。计算开发建造类似别墅房屋的成本价，不仅要包含建安造价，还应该包含与房屋不可分割的、满足其正常使用功能的供水、供电、排水等相关配套附属设施费用，以及房屋要达到竣工验收标准应交给相关政府部门的各项规费等等。（2）天马公司前几年因不同的估价目的，由专业的全国一级土地估价机构评估的该宗地土地使用权市场价格，大多在3100元／ｍ²以上，况且这几年宜兴市土地市场是稳中有升的价格走势。江苏省国土资源厅主办的江苏土地市场网公布的供地结果信息显示：宜兴市丁蜀镇原美陶厂我司周边地块17064ｍ²其它商服用地，与我司地块用途相同，于2014年2月20日在宜兴市国土储备中心拍卖成交，现场竞拍火爆，最终成交价格为11940万元，竞得人为宜兴市龙溪陶艺文化创意产业有限公司，并于2014年2月24日签约。该土地离我司地块仅2公里不到，每平方米价格为6997元，相当于宜兴市价格认证中心评估价格的4.13倍。2015年5月5日，宜兴市金鼎文化创意有限公司成交同样丁蜀镇我司周边商服地块价格10788万元，折合每平方价格6322.1元，合同号3202822015ＣＲ0036。2014年11月7日，南京德威资产评估事务所对我司位于丁蜀镇赵庄村的43198.5平方米土地及地上房产等资产评估价值为321250000元人民币，折合每平方米土地价格为7426.6元。2018年7月4日，宜兴市土拍20号地块4687平方米，被宜兴恒天地产有限公司以总价5666万元竞得，折合每平方米土地价格为12088元。而无锡诚益价格事务有限公司此次评估的该宗地土地使用权市场价格仅为2837元／ｍ²，显然低于现在的正常市场价格。（3）根据中华人民共和国资产评估法第二十五条，评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。天马公司在宜兴市××镇××村地块新的荷花潭广场总评方案已经宜兴市规划局通过，规划指标已经变更，建设规模、建设内容都已经发生重大调整，现在可建工程的建筑面积为54550平方米，建设内容为集文化商业旅游为一体的综合性广场，有文创、教育、运动健身、商贸、美食、酒店、休闲、娱乐、旅游等。关于核准天马公司在宜兴荷花潭广场建设项目的通知（宜发改投资许［2016］264号），已经宜兴市发展和改革委员会立项批复，并已抄送宜兴市政府、市统计、规划、建设、国土、环保、水利农机、公用事业局、丁蜀镇。宜兴荷花潭广场项目己由丁蜀镇人民政府向上申报为宜兴市、无锡市服务业重点项目建设。从房地产专业评估角度更应该客观、科学进行鉴定，重新调整该地块的价值。鉴于以上情况，根据法释［2004］16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条,当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据法释［2009］16号《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第九条,人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；根据法释［2011］21号《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条,人民法院对其委托的评估、拍卖活动实行监督。出现下列情形之一，影响评估、拍卖结果，侵害当事人合法利益的，人民法院将不再委托其从事委托评估、拍卖工作。涉及违反法律法规的，依据有关规定处理：1、评估结果明显失实。综上，故提出执行异议。经审查查明，苏州市虎丘区人民法院于2014年9月28日作出的（2014）虎商初字第0450号民事判决书已发生法律效力，判决：一、被告苏州华澳园林工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金10000000元，支付利息28700元（利息暂计算至2014年4月3日，此后的利息、罚息、复利按照双方签订的《流动资金借款合同》的约定计算至本判决确定的给付之日止）。二、被告苏州华澳园林工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行偿付律师费损失368374元。三、原告中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告江苏省天马置业有限公司名下的抵押物，即位于宜兴市××镇××村××平方米的房产（房屋所有权证号：宜房：宜房权证丁蜀字第Ｂ××**应的036-914-002地块国有土地使用权（国有土地使用权证号：宜国：宜国用2007字第0××**或者拍卖、变卖所得价款，分别在登记的最高额债权数额1000000元和9000000元的范围内优先受偿。四、被告钱春强对被告苏州华澳园林工程有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向被告苏州华澳园林工程有限公司追偿。该判决生效后被执行人未自觉履行，申请执行人中国银行于2015年3月17日向苏州市虎丘区人民法院申请执行，虎丘区人民法院于2015年5月14日委托本院执行。2019年7月23日，本院发出（2019）苏0282鉴委字第231号《选择评估机构通知书》，通知中国银行、天马公司于2019年7月30日下午两点三十分到宜兴市××号××室参加随机选择评估机构。本院于2019年12月2日作出（2018）苏0282执恢14号执行裁定书，裁定将天马公司名下位于丁蜀镇赵庄村的国有建设用地使用权（证号：20：2007宜国用第**43198.5平方米）分割成三张土地证，并向宜兴市不动产登记中心发出协助执行通知书。经查，因不动产登记部门土地分割登记现实操作问题等客观原因，该裁定未得到实际执行，事实上未能成功分割该土地证。2020年8月3日，本院作出（2020）苏0282执恢469号执行裁定书，裁定整体拍卖天马公司位于宜兴市××镇××村的房产（1XX9、1XX2、1XX0、Ｂ0XX0、1XX1、1XX3）与土地（宜国用（2007）第0XX0）用于清偿债务。2021年2月2日，本院于作出（2020）苏0282执恢469号执行裁定书，裁定：一、解除天马公司名下土地（证号为宜国用（2007）第0XX0号）、房产（证号为××、Ｂ0XX0、1XX9、1XX0、1XX1、1XX2、1XX3）上的所有查封。二、将天马公司名下的坐落于宜兴市××镇××村的国有建设用地使用权证（证号为宜国用（2007）第0XX0号）分割为以下三份国有建设用地使用权：抵押权人为中行苏州高新支行的面积为16190.8平方米（他项权利号20126XX6）、抵押权人为沈小强的面积为16081.6平方米（他项权利号20126XX7）、剩余面积为10926.2平方米。具体面积与坐标以本院2019年12月2日送达的（2018）苏0282执恢14号民事裁定书与协助执行通知书为准。同时，将分割后形成的各宗土地与土地上相应房产换发不动产权属证书，原土地证、房产证作废。三、中行苏州高新支行、沈小强在上述国有建设用地使用权上的抵押权利登记根据分割后的国有建设用地使用权证作相应变更登记。四、坐落于上述土地上的房屋所有权登记（证号为××、Ｂ0XX0、1XX9、1XX0、1XX1、1XX2、1XX3）及房屋上的抵押权利登记根据分割后的国有建设用地使用权证作相应变更登记。经查，经与不动产登记部门沟通，2021年2月2日作出的本次分割土地证的裁定得到实际执行，涉案土地证已经分割为三份。另查明，出具评估报告的诚益公司持有《价格评估机构资质登记证书》评估资质证明文件，其评估人员陈东璞、吴烜持有《中华人民共和国价格鉴证师执业资格证书》。以上事实，有(2014)虎商初字第0450号民事判决书，（2019）苏0282鉴委字第231号《选择评估机构通知书》，本院2019年12月2日作出的（2018）苏0282执恢14号执行裁定书、2020年8月3日作出的（2020）苏0282执恢469号执行裁定书、2021年2月2日作出的（2020）苏0282执恢469号执行裁定书，诚益公司的《价格评估机构资质登记证书》，陈东璞、吴烜的《中华人民共和国价格鉴证师执业资格证书》等佐证。本院认为，一、关于本院2020年8月3日作出的（2020）苏0282执恢469号执行裁定。苏州市虎丘区人民法院作出的（2014）虎丘初字第0450号民事判决书，判决天马公司以其名下抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，分别在登记的最高额债权数额1000000元和9000000元的范围内优先受偿。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）第十条规定“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位”。本院2021年2月2日作出的（2020）苏0282执恢469号执行裁定书，实际已将涉案土地证分割为三份，是本案执行中出现的新情况，分割后的不动产可以单独执行，可以合理减少被执行人的损失。因此，本院于2020年8月3日作出整体拍卖天马公司位于宜兴市××镇××村的房产（1XX9、1XX2、1XX0、Ｂ0XX0、1XX1、1XX3）与土地（宜国用（2007）第0XX0）用于清偿债务的（2020）苏0282执恢469号执行裁定书，已无实际执行必要，该执行裁定本院依法予以撤销。二、关于执行资产评估。2019年7月23日，本院发出（2019）苏0282鉴委字第231号《选择评估机构通知书》，通知中国银行、天马公司于2019年7月30日下午两点三十分到宜兴市××号××室参加随机选择评估机构。2012年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院评估、拍卖工作的若干规定》（法释［2011］21号）第三条规定“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构”。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释［2009］16号）第九条“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人”。上述两个司法解释中的规定，均是关于传统拍卖机构选定程序的相关规定，但法释［2011］21号是较新的司法解释，应当适用法释［2011］21号司法解释相关规定。法院采用随机摇号方式确定评估机构可以确保选择评估机构的随机性，采取随机摇号的，即使法院通知选择评估机构时存在程序瑕疵，也未实质影响当事人实体权利的行使，不足以认定为评估程序严重违法。由于2021年2月2日本院（2020）苏0282执恢469号执行裁定书作出之前，涉案土地证并未能实际分割，评估范围不存在错误且评估范围并不实际影响异议人权利。关于异议人提出的评估结果明显失实的理由，资产价格评估结论须专业机构作出，诚益公司及其评估人员均具备合法评估资质。异议人未能提供确实、充分、权威的证据证明评估机构、评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法或者评估结果明显失实，不足以推翻该案评估结论。因此，异议人提出的评估违法异议理由不充分，对于该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第一款第（一）（二）项，《最高人民法院关于人民法院评估、拍卖工作的若干规定》第三条之规定，裁定如下：一、撤销本院于2020年8月3日作出的（2020）苏0282执恢469号执行裁定。二、驳回江苏省天马置业有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向无锡市中级人民法院申请复议。审 判 长  高 峰审 判 员  杭旭伟人民陪审员  蒋其明二〇二一年二月二十二日书 记 员  韦梦甜