广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1421民初196号 原告：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所地：广西扶绥县新宁镇岜尧路101号。统一社会信用代码：91451421061737225W。 负责人：韩微，总经理。 委托诉讼代理人：王大刚，该公司职员。 被告：熊光莹，男，1975年8月9日出生，壮族，住广西扶绥县。 被告：韦秀贤，女，1975年12月17日出生，汉族，住广西扶绥县。 原告广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）与被告熊光莹、韦秀贤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。天伦物业扶绥分公司的委托诉讼代理人王大刚，熊光莹、韦秀贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天伦物业扶绥分公司请求判令熊光莹、韦秀贤向天伦物业扶绥分公司支付：1.2017年7月1日至2020年10月1日物业综合服务费2089.8元及违约金3667.6元；2.2017年7月1日至2020年10月1日公共维修资金380元及违约金666.8元；3.2017年7月1日至2020年10月1日电梯维护费1000元及违约金1755元；4.2019年3月1日至2020年10月1日生活垃圾处理费140元及违约金119.7元；5.2014年5月1日至2019年3月1日公摊电费494.4元及违约金1140.4元；6.2016年1月1日至2019年3月1日公摊水费88.9元及违约金221.1元，二次加压9.8元及违约金17.37元；7．物业综合服务费及违约金、公共维修资金及违约金、电梯维护费及违约金、生活垃圾处理费及违约金、熊光莹、韦秀贤自用电费及违约金、自用水费及违约金、公摊电费及违约金、公摊水费及违约金、二次加压费及违约金，直至每月付清为止。事实和理由：熊光莹、韦秀贤是绥园居小区3栋2单元1102室所有权人，其所购买的房屋建筑面积为94.96平方米。2016年1月2日，熊光莹、韦秀贤与天伦物业扶绥分公司签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定：高层住宅物业综合服务费按0.55元/月/平方米的标准收取（不含电梯运行、维修年检费用），生活用水增压耗电费据实分摊，电梯费按一楼免费、二三楼15元/月/户、三楼以上25元/月/户标准收取，维修基金按每月0.1元/平方米缴纳，所交费用于每月5日前付清。同时，协议还约定了逾期付款的违约责任，第九条违约责任第四点：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金。物业服务生效后，天伦物业扶绥分公司依约为熊光莹、韦秀贤提供了完善的物业服务，但熊光莹、韦秀贤却未依约按时向天伦物业扶绥分公司缴纳诉请的1-6项费用，已构成违约。天伦物业扶绥分公司多次致电、致函要求熊光莹、韦秀贤履行付款义务，但熊光莹、韦秀贤均置之不理，熊光莹、韦秀贤的行为给天伦物业扶绥分公司的经营管理带来了不良影响及损失。天伦物业扶绥分公司围绕诉讼请求提交了《前期物业管理服务协议》、绥园居入伙须知、《收楼确认书》、天伦物业扶绥分公司履行服务照片及视频文件、《征收生活垃圾处理费协议书》、委托书、绥园居业主欠费跟进表、四份欠费明细、贴门告知视频、公摊公示表、贴公告栏视频、欠费计算表、公摊公示表每月公示表等证据予以佐证。 熊光莹、韦秀贤辩称：熊光莹、韦秀贤于2017年7月14日计划装修房子时发现房子出现漏水、裂缝等问题，便向天伦物业扶绥分公司提出，天伦物业扶绥分公司作为沟通的桥梁应向开发商为业主进行协调解决，但天伦物业扶绥分公司一直没能为业主解决问题。天伦物业扶绥分公司所诉的1-4项的费用熊光莹、韦秀贤确没有交纳，但却是因为天伦物业扶绥分公司拒收，并告知待纠纷处理后才收取物业费，现天伦物业扶绥分公司主张收取违约金不合理。熊光莹、韦秀贤于2014年12月22日签订购买住房买卖合同，于2016年1月2日签订前期物业管理服务协议，天伦物业扶绥分公司主张熊光莹、韦秀贤交纳2016年1月2日之前的公摊费用等物业管理费没有事实和法律依据，且熊光莹、韦秀贤已缴纳公摊水、电费了。熊光莹、韦秀贤围绕其答辩意见向法庭提交了以下证据佐证：1．《扶绥县经济适用住房买卖合同》；2．《前期物业管理服务协议》；3．天伦物业收费收据；4．收款单；5.2017年6月10日收费收据；6.2019年5月7日收款单；7.2019年7月20日收款单；8.2016年1月2日收费收据；9.2017年10月27日收款单；10.2017年相片，证明房屋漏水却未进到维修导致物业费纠纷；11．拒收物业费相片，证明多次交物业费遭拒交；12．服务不到位相片等材料。 经组织当事人质证，本院认证，查明案件事实如下：2013年8月13日，扶绥县住房和城乡建设局将盛城·绥园居委托天伦物业扶绥分公司实行前期物业服务，签订了盛城·绥园居3#、4#《前期物业服务合同》，合同约定，本物业服务区域物业服务收费采取“包干制”方式：物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳。2014年12月22日，熊光莹、韦秀贤作为买受人与作为出卖人的扶绥县住房和城乡建设局签订了《扶绥县经济适用住房买卖合同》，合同约定：熊光莹、韦秀贤购买的经济适用住房位于扶绥县，建筑面积共94.96平方米；出卖人应当在2014年12月31日前，将本合同约定的经济适用住房交付买受人使用；经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人和买受人双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：从出卖人交付之日起一个月内，买受人未办理收房手续的，视为买受人已按交房通知书确定的时间接受该房屋，质量保证期及物业管理费自出卖人交付之日起计算；出卖人依法选聘的物业服务企业为广西天伦物业服务有限公司，前期物业服务期间，物业服务收费价格为0.55元／月／平方米。2016年1月2日，熊光莹在广西天伦物业服务有限公司绥园居物业服务中心制作的《收楼确认书》签字确认接受房屋，同日，熊光莹、韦秀贤与天伦物业扶绥分公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定，物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.55元／月／平方米（不含电梯运行、维保年检费用）；生活用水增压耗电费据实分摊；电梯费：一楼免费、二××××15元／月／户、三楼以上25元／月／户；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期政正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金。《前期物业管理服务协议》还就物业服务管理服务内容、物业服务质量等作出了明确的约定。签订协议即日起，天伦物业扶绥分公司为盛城·绥园居的业主提供物业服务。管理期间，天伦物业扶绥分公司与扶绥县环境卫生管理站签订《征收生活垃圾处理费协议书》，扶绥县环境卫生管理站委托天伦物业扶绥分公司代收2019年、2020年度城市生活垃圾处理费，每户每月7元。天伦物业扶绥分公司不定期将水电公摊费等予以公示，向各业主催收欠费。 庭审中，熊光莹、韦秀贤确认其尚未缴纳2017年7月1日至2020年10月1日期间的物业综合服务费2089.8元、公共维修资金380元、电梯维护费1000元、2019年3月1日至2020年10月1日生活垃圾处理费140元。熊光莹、韦秀贤已缴纳2014年5月1日-2014年12月12日公摊水电费57.2元，2014年12月13日-2015年12月10日公摊电费25.6元，2015年12月11日-2017年5月10日公摊电费22.3元，2017年5月10日-2019年3月1日公摊电费25.7元；2015年12月10日-2017年5月10日公摊水费65元，2017年5月10日-2019年3月1日公摊水费24.2元；2016年1月13日-2016年9月13日加压供水电费6.6元，2017年7月10日-2017年8月11日加压供水电费0.7元，2017年8月11日-2019年3月1日代收二次加压电费26.1元。熊光莹、韦秀贤在缴纳上述费用的同时，也曾主张交纳纳物业综合服务费、公共维修资金、电梯维护费、生活垃圾处理费，但被天伦物业扶绥分公司拒收。 本院认为，熊光莹、韦秀贤与天伦物业扶绥分公司签订《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应当依照协议约定履行义务。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。天伦物业扶绥分公司为熊光莹、韦秀贤提供了物业服务，熊光莹、韦秀贤事实上也接受了物业服务，双方之间形成了物业服务关系，熊光莹、韦秀贤依法应向天伦物业扶绥分公司交纳物业综合服务费、公共维修资金、电梯维护费、生活垃圾处理费等各项费用。 熊光莹、韦秀贤确认其尚未缴纳2017年7月1日至2020年10月1日期间的物业综合服务费2089.8元、公共维修资金380元、电梯维护费1000元、2019年3月1日至2020年10月1日生活垃圾处理费140元，现天伦物业扶绥分公司主张熊光莹、韦秀贤缴纳上述费用，符合法律规定，本院予以支持，但经核算，2017年7月1日至2020年10月1日期间期间为39个月，依协议约定，2017年7月1日至2020年10月1日期间的物业综合服务费应为94.96平方米×0.55元/月/平方米×39=2036.89元，公共维修基金应为94.96平方米×0.1元/月/平方米×39=370.34元，电梯维护费25元/月×39=975元，2019年3月1日至2020年10月1日生活垃圾处理费7元/月×19=133元。熊光莹、韦秀贤对天伦物业扶绥分公司提供的物业服务不满，其可以通过向天伦物业扶绥分公司提出意见和建议，或者通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，且熊光莹、韦秀贤无证据证明在此时间段内天伦物业扶绥分公司管理不善造成熊光莹、韦秀贤损失，而应减免熊光莹、韦秀贤物业费，故天伦物业扶绥分公司要求熊光莹、韦秀贤支付尚欠的费用，本院依法予以支持，对熊光莹、韦秀贤关于其未享受到该有的服务，天伦物业扶绥分公司没有理由收取全额物业管理费、应按五折收取物业管理费的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于公摊水电费，依据熊光莹、韦秀贤提交的收费收据，熊光莹、韦秀贤已缴纳2014年5月1日至2019年3月1日期间的公推电费、公摊水费及二次加压电费，故对天伦物业扶绥分公司第5、6项请求，本院不予支持。关于天伦物业扶绥分公司的第7项诉讼请求，该诉讼请求不确定，本案不予处理。关于熊光莹、韦秀贤是否应缴纳2016年1月2日之前的公摊费等物业管理费用的问题，上述费用熊光莹、韦秀贤在收房时已按约定交纳，且熊光莹、韦秀贤无证据证实其不应交纳的主张，本院对熊光莹、韦秀贤上述抗辩意不予支持。 关于熊光莹、韦秀贤应否向天伦物业扶绥分公司支付违约金的问题。《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费等的交纳时间及违约责任，熊光莹、韦秀贤既然交纳了2014年5月1日至2019年3月1日期间的公摊电费、公摊水费及二次加压电费，也应有交纳物业综合服务费、公共维修资金、电梯维护费、生活垃圾处理费的真实意思表示，天伦物业扶绥分公司拒收上述费用，因此对其要求熊光莹、韦秀贤支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，熊光莹、韦秀贤应向天伦物业扶绥分公司支付2017年7月1日至2020年10月1日期间的物业综合服务费2036.89元，公共维修资金370.34元，电梯维护费975元，2019年3月1日至2020年10月1日生活垃圾处理费133元。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、熊光莹、韦秀贤于本案判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司2017年7月1日至2020年10月1日期间的物业综合服务费2036.89元； 二、熊光莹、韦秀贤于本案判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付2017年7月1日至2020年10月1日期间公共维修资金370.34元； 三、熊光莹、韦秀贤于本案判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付2017年7月1日至2020年10月1日期间电梯维护费975元； 四、熊光莹、韦秀贤于本案判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付2019年3月1日至2020年10月1日期间生活垃圾处理费133元； 五、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费94元，减半收取计47元，由熊光莹、韦秀贤负担27元，广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二一年二月四日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法律法规： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。