广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初23899号原告：广州市德昇物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路745号515房。法定代表人：丘书贵，总经理。原告：广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司，住所地广州市海珠区东晓南路英华街145号一、二楼。负责人：向国强。两原告共同委托诉讼代理人：蔡元慧，系广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司职员。被告：钟文杰，男，1972年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：黎冬荣，女，1974年12月24日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市德昇物业管理有限公司（以下简称“德昇公司”）、广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司（以下简称“晓港湾分公司”）诉被告钟文杰、黎冬荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡元慧，被告钟文杰、黎冬荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、两被告支付2012年1月至2017年12月20日的物业管理费6880元、2011年11月至2017年10月25日水费4952.52元、2011年11月起至2017年10月公摊电费1131.10元，合计12963.62元给原告晓港湾分公司；2、两被告支付逾期缴纳物业管理费、水费、公摊电费的滞纳金直至实际清偿之日止，按照日利率0.021%计算给原告晓港湾分公司；3、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2007年2月1日，原告与广州英华房地产实业有限公司签订《物业管理委托合同》。根据合同约定，原告对坐落在广州市海珠区瑞宝街物业晓港湾商住小区（下简称“晓港湾商住小区”）进行物业管理；物业类型为商住（多、高层）建筑，用地面积：111728平方米，建筑面积：350467平方米；合同期限由合同签订之日起至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。另根据合同第二十条，本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按政府指导价向业主或物业使用人收取；乙方可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整。合同第二十二条，甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二收取滞纳金。2011年8月23日，原告德昇公司指派原告晓港湾分公司对晓港湾商住小区进行物业管理。2017年12月20日，原告晓港湾分公司与广州市海珠区晓港湾花园业主委员会（下简称“晓港湾业委会”）签订了《广州市海珠区晓港湾商住小区物业项目移交确认书》（以下简称“《确认书》”），并于次日不再为晓港湾商住小区提供物业管理服务。《确认书》中双方确认小区全部系统运作正常，移交的门岗管理用房、合同文件等全部资料齐全；交付方（晓港湾分公司）已经向供电局缴清2017年10月31日前的专变用电（商业用电）电费及2017年10月l日前的民用、公共用电电费；交付方（晓港湾分公司）己向供水单位缴清2017年10月25日前小区用户水费；交付方（晓港湾分公司）已向小区用户收取水费截止日期为2017年10月5日，实际垫付小区用户2017年10月5至2017年10月25日止20天产生的水费164616.32元，由交付方（晓港湾分公司）向业主或者使用人收取，如接收方（晓港湾业委会）收取该垫付款项的，应在三天内交付给交付方（晓港湾分公司），2017年10月26日后与交付方（晓港湾分公司）无关。基于此，在2007年2月1日至2017年12月20日期间，原告为晓港湾商住小区的物业管理方，并对其进行物业管理，有权依《物业管理委托合同》的约定向被告收取物业管理费、水费、公摊电费等。被告钟文杰、黎冬荣是晓港湾商住小区中位于广州市海珠区英华街93号905房的业主，房屋建筑面积为60.0254平方米，其于1999年办理入住手续并取得房地产证。在原告为晓港湾商住小区的物业管理方期间，被告一直未向原告缴纳物业管理费、水费、公摊电费合计12963.62元。原告分别于2016年1月4日、2016年11月30日、2017年6月1日以EMS快递方式向被告寄送《交费提醒函》，2016年11月30日寄送的快递已经于2016年12月2日签收。2019年1月9日再次向被告寄送《交费提醒函》，但经原告多次催缴，被告仍置之不理、拒不缴交上述费用。综上所述，原告认为，原告为晓港湾商业小区提供物业管理服务，被告作为小区的业主，应按时向原告缴纳物业管理费、水电费等，被告的拖欠行为严重影响原告经营和物业管理工作有序开展，且经原告催告后也拒不缴纳，己构成违严重约。两被告共同辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，原告提出的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。从2012年1月至2017年12月20日，原告从未向被告主张过任何权利，很明显，原告请求法院要求被告支付2012年1月到2017年12月的物业管理费、2011年11月至2017年10月25日的水费、公摊电费已超过诉讼时效。原告提交的EMS妥投证明没有一份是被告本人签收的。原告提到2016年12月2日的EMS是被告本人签收不属实。另原告给来的诉状中被告经常居住地址是错误的，2019年1月11日的EMS邮件显示收件人的手机及地址都不是被告本人的。原告与广州英华房地产实业有限公司签订的《物业管理委托合同》对被告没有法律拘束力。原告计收物业管理费的标准混乱，没有收费依据。原告的收费标准混乱无序，即使被告应该交物业管理费也无标准可循。另，入住时物管公司承诺1.6元/平方米管理费标准是全包（即包含分摊水电费，电梯费，清洁及垃圾费等）。被告也曾按1.6元/平方米管理费全包的标准支付过，后来物管收费时称该标准已不包水电分摊等费用了，这严重违反了被告与开发商卖楼广告时的约定，所以被告就没有再交纳管理费。另外，被告对原告如何计算分摊水电费的计算方式毫不清楚，虽然原告提交及其制作的《晓港湾英华街93号905单元业主欠缴水费及电费明细表》，但没有提供具体的分摊标准、计算方式及其垫付水费的实际发票等证据。故被告完全不确认原告制订的所谓的分摊水电费等；此外原告与晓港湾业委会移交确认书内容中提到已交清业主2017年11月前所欠水电费与被告无关。被告所属小区晓港湾花园电费及燃气费早于2012年已实行一户一表了，住户自行在微信公众号交清。原告在对晓港湾进行物业管理的过程中存在极多问题。综上所述，原告提出的诉讼请求于法无据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明：2007年2月1日，原告德昇公司（乙方）与英华公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将晓港湾商住小区（物业名称）委托乙方实行物业管理，位置广州市海珠区瑞宝街145号，用地面积111728平方米，建筑面积350467平方米，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋、非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按政府指导价向业主或物业使用人收取，停车场由乙方按每车位每月按政府指导价向业主或使用人收取；乙方可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金；等。2017年12月20日，原告晓港湾分公司与业委会签订《广州市海珠区晓港湾商住小区物业项目移交确认书》，载明：双方对广州市海珠区晓港湾商住小区物业项目移交以下内容进行确认：消防监控系统、供配电系统、给排水系统、电梯设备系统，全部系统运行正常，移交的门岗管理用房、合同文件等全部资料齐全；原告晓港湾分公司已向供电局缴清2017年10月31日前的专变用电（商业用电）电费及2017年10月1日的民用公共用电电费；原告晓港湾分公司已向供水单位缴清2017年10月25日前小区用户水费，原告晓港湾分公司已向小区用户收取水费截止日期为2017年10月5日，实际垫付小区用户2017年10月5日至2017年10月25日共20天产生的水费164616.32元，由原告晓港湾分公司向业主或者使用人收取，如业委会收取该垫付款项的，应在三天内交付给原告晓港湾分公司，2017年10月26日后与原告晓港湾分公司无关；等。据2020年8月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠南洲路北晓港湾英华街93号905房的产权人为两被告，建筑面积为60.0254平方米，套内建筑面积为48.9201平方米，登记时间为2016年1月21日。另查，原告德昇公司曾向本院提起诉讼，要求两被告1、支付2001年5月至2007年1月的物业管理费6626.8元（每月按建筑面积60.0254平方米×1.6元/平方米计）、水费3086.9元；2、支付2007年2月至2011年10月的水费3310.9元、电费652.5元；3、支付2007年2月至2011年12月的物业管理费5664元（每月按建筑面积60.0254平方米×1.6元/平方米计），并支付2007年3月1日起计至实际支付之日止的逾期缴纳物业管理费的滞纳金（按当期应付款每日0.021%计算）等。本院审理后作出（2012）穗海法民三初字第309号民事判决书，判决1、两被告支付2010年1月16日至2011年12月的物业管理费（每月按60.0254平方米×1.6元/平方米计）给德昇公司；2、两被告支付2007年2月至2011年10月的水费2820元给德昇公司；3、两被告支付公告费500元给德昇公司；4、驳回德昇公司的其他诉讼请求。德昇公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2752号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，两原告表示：物业管理费每两个月为一期，每期物业管理费应在当期的上月月底前缴纳；水费、公摊电费是按照实际用量来收，两个月一次向供电局缴纳公摊电费，1个月一次向自来水公司缴纳水费（含业主自用水费及公摊水费），之后两个月一次向业主催收水电费；本案其主张的管理费是按照每月96元的标准计算；1.6元/平方米的收费标准并未包含公摊水电费；其滞纳金的标准自愿从合同约定的每日千分之二调低为每日万分之二点一计算；滞纳金的计算起始时间自愿调整为2018年1月1日。两被告表示：自1998年开始入住涉案房屋至今，对于2012年判决书确定的义务也已经履行，对于物业管理费标准1.6元/月/平方米没有异议，但是认为该标准已经包含了公摊水电费。原告没有给缴费单给我方，故我方没有支付过2011年11月至2017年10月25日的水费，是原告代垫水费后再向住户收取。两原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、晓港湾英华街93号905房业主欠费明细表；拟证明被告欠交物业管理费、水费、电费。2、EMS快递详情单与妥投证明；拟证明原告向被告主张债权。该证据显示原告德昇公司曾于2016年1月4日、2016年11月30日，2017年6月1日、2019年1月9日四次向被告邮寄交费提醒函，邮件收件人均为被告钟文杰，收件地址为涉案房屋，其中2016年11月30日的邮件显示为他人收，其余三邮件显示退回妥投。3、水电费缴费明细及凭证、发票；拟证明原告已交清2007年2月至2017年10月涉案小区水电费。两被告为证明其主张提供了以下证据：1、购楼广告；2、《物业管理委托合同》；3、晓港湾高层住户交费通知单；4、房产证；5、（2012）穗海法民三初字第309号民事判决书；6、工作函、报纸截图。本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”原告德昇公司与英华公司签订的《物业管理委托合同》约定，英华公司将晓港湾商住小区委托原告德昇公司实行物业管理，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。上述《物业管理委托合同》对两被告具有约束力。两被告对物业管理费标准为1.6元/月/平方米没有异议，本院予以确认。原告现主张两被告自2012年1月起未支付管理费，两被告则表示原告主张的部分期间已过诉讼时效。根据原告提交的快递单可知，原告在2016年1月4日向被告邮寄交费提醒函，收件地址为涉案房屋，虽然邮件显示为退回妥投，但两被告表示其一直居住在涉案房屋，故本院认定2016年1月4日诉讼时效中断。原告并未举证证明其向被告催收过2012年1月1日至2014年1月3日的管理费，故该期间的管理费请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。鉴于原告晓港湾分公司于2017年12月20日退出涉案小区，且两原告亦表示管理费按照96元/月计算，故两原告要求两被告向原告晓港湾分公司支付2014年1月4日至2017年12月20日期间物业管理费（每月按照96元计算）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。经核算，上述期间的管理费数额为4561.5元。关于原告要求被告支付水费及公摊电费的诉讼请求，原告有义务对主张的公摊水电费提出证据予以证明，本案中，原告并没有举证证明实际已垫付了2011年11月至2017年10月25日水费及2011年11月起至2017年10月公摊电费的具体金额，故原告要被告向其支付公摊水电费及水费，依据不足，本院不予支持。关于滞纳金。合同约定，被告逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金，但因《物业管理委托合同》未约定物业管理费、水电费何时缴纳，原告提供的证据也无法证明其已向被告成功送达了催缴物业管理费、水费、公摊电费的通知，因此原告要求被告支付物业管理费、水费、公摊电费的滞纳金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟文杰、黎冬荣在本判决生效之日起10日内，向原告广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司支付2014年1月4日至2017年12月20日期间的物业管理费4561.5元；二、驳回原告广州市德昇物业管理有限公司、广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费255元，由两原告负担191元，两被告负担64元。上述受理费已经由两原告预交，两原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给两原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年二月三日书记员  李敏燕陈丹纯