江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初5424号原告：沈海根，男，1967年9月11日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：史懿蔚，女，1967年6月7日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区，系原告妻子。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路199号1幢2606室。诉讼代表人：江苏立泰律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀卓，江苏立泰律师事务所实习律师。被告：王恒，男，1989年1月28日生，汉族，住安徽省利辛县。被告：贾志恒，男，1990年12月4日生，汉族，住安徽省利辛县。原告沈海根与被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈海根及其委托诉讼代理人史懿蔚、被告苏州乐客房地产经纪有限公司之破产管理人江苏立泰律师事务所的委托诉讼代理人浦学纵、冀卓到庭参加诉讼。被告王恒、被告贾志恒经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告沈海根向本院提出诉讼请求：1、判令原告沈海根与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间的《房屋出租委托合同》于2020年7月16日解除；2、判令被告支付2020年1月16日至2020年4月15日共3个月的租金8,400元，并以8,400元为基数，支付自2020年4月15日起至款项实际还清之日止的利息，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；3、判令被告支付2020年4月16日至2020年7月15日的租金损失8,400元，并以8,400元为基数，支付自2020年7月15日起至款项实际还清之日止的利息，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；4、判令被告支付90个工作日（原乙方接洽承租的工作期)的租金8,400元，并以8,400元为基数，支付自2020年7月15日起至款项实际还清之日止的利息，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；5、判令被告支付1个月违约金2,800元；6、判令被告王恒、被告贾志恒对上述2至5项诉讼请求承担连带清偿责任。原告沈海根为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、房屋出租委托合同1份，证明原、被告之间签订了房屋出租委托合同的事实。2、银行流水1份，证明被告自2020年1月16日起未再向原告支付租金的事实。3、房屋租赁合同1份，证明被告已将房屋出租的事实。4、案外人沈某某（租客）与被告签订的合同1份、案外人沈某某（租客）付给被告贾志恒的银行流水1份、被告与案外人蔡某某房东）的合同1份、被告王恒付给案外人蔡某某（房东）的银行流水1份、微信截图1份、支付宝截图1份、案外人卢高某（租客）付给案外人田某某（中介员工）的银行流水1份、微信截图1份、支付宝截图1份，证明三被告人格混同的事实。被告苏州乐客房地产经纪有限公司对原告提交之上述证据质证后提出如下意见：因为破产管理人目前尚未接收到破产企业的财产，所以案件相关证据的真实性由法院依法进行认定。若代理人在破产程序中接收到被告的财务资料，如果发现与本案当中原告主张的已付款金额不一致的，则管理人将在破产债权审核中依法处理。被告苏州乐客房地产经纪有限公司辩称，第一，关于合同解除以及欠付租金的相关事实认定和权利义务的判定，由人民法院依法处理。但对于债权权利的判定，由于被告已经进入破产程序，故人民法院应只能确定被告结欠原告的债权金额，而不应判决被告对原告直接履行付款义务，因为根据破产法的规定，所有的债务应该在破产程序中公平清偿。第二，根据破产法规定，原告诉请中所有利息的计算，只能计算截止到人民法院受理破产清算案件之日即2020年12月9日，之后的利息不再属于破产债权。第三，原告在诉请中既主张了利息损失，又主张了另行寻租期间的损失，同时还根据合同约定主张一个月租金的违约金，被告认为，根据相关法律规定，基于合同违约而产生的损失，应适用损失填补原则，而且违约金和实际损失不能同时适用，因此原告关于违约金、寻租期损失和租金利息的损失属于重复计算，具体应由人民法院依法判决。被告苏州乐客房地产经纪有限公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505破申14号民事裁定书1份、指定管理人的决定书1份，证明苏州市虎丘区人民法院已经受理被告苏州乐客房地产经纪有限公司破产案件的事实。原告沈海根对被告提交之上述证据质证后提出如下意见：对证据的真实性、合法性不持异议。被告王恒、被告贾志恒未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，原告沈海根（出租委托方、甲方）与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，合同内容为：“依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：第一条甲乙双方应相互提供下列证件（一）甲方提供：（能证明房产产权归属甲方的下列证件）1、产权证明；2、户口本；3、房主身份证；4、共有人同意出租的证明；5、委托书及其他有关证明等。（如由代理人代办，必须有房主书面委托书以及代理人身份证明）（二）乙方提供：身份证：。第二条甲方同意将坐落苏州市某某区（县）××室的房屋一套委托乙方代理出租。该房屋格局为：二室一厅一卫，面积为65平方米，房屋用途为：居住。第三条房屋权属情况该房屋权属状况为第一种：（一）甲方对该房屋享有产权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有证，该证书的编号为：。（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：。第四条代理权限乙方具有独家出租代理权。其权限为：（一）以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；（二）代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费等费用；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；（四）甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装修；乙方不得在厨房，卫生间墙壁打眼。（五）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均予以认可。第五条出租代理期限（一）出租代理期自2019年7月16日至2022年7月15日，共计三年0天。出租代理期限的变更由双方书面另行约定。（二）甲方应于2019年7月16日前将该房屋交付给乙方。（三）出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月。延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。第六条租金、佣金（一）租金标准为第一年每月2800元/月，第二年3000元/月，第三年3100元/月。按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年7月16日(￥2800元)；第二次2019年10月16日(￥5600元)；第三次2020年1月16日(￥8400元)；第四次2020年4月16日(￥8400元)；第五次2020年7月16日(￥9000元)；第六次2020年10月16日(￥9000元)；第七次2021年1月16日(￥9000元)；第八次2021年4月16日(￥9000元)；第九次2021年7月16日(￥9300元)；第十次2021年10月16日(￥9300元)；第十一次2022年1月16日(￥9300元)；第十二次2022年4月16日(￥9300元)；……以后以此类推，如遇节假日自动顺延，不再另行通知。下次房屋租金，出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；2、如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房进行改善、维修或添置设备的费用；3、如通过银行收付租金，则甲方需在指定银行开立账户、并且提供准确的账户信息；4、甲方账户开户行：中国农业银行股份有限公司仪征浦发支行；甲方户主姓名：沈海根；甲方账户号码：62×××13。（二）出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2019年7月16日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第七条费用分担（一）在委托期内甲方应负责的事项、费用：1、因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用；2、有线电视、网络初装费；冬季暖气不达标准温度，由乙方联系相关部门解决；3、委托期前所发生的费用；4、房屋内所留电器自然损坏需维修的；5、房屋的水管总闸门损坏、漏水、爆裂，由甲方联系相关部门修理；6、因乙方必须需要甲方联系相关部门解决的问题，甲方应予以配合。（二）在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用：1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；2、同期内发生的物业费、取暖费、水、电、燃气、电话、卫生、停车、有线收视、宽带等费用；3、配件、水龙头等因使用不当产生问题的；4、物业交接后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用；5、木地板、地砖、墙砖因使用问题有破损的；6、因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用；7、屋内其他物品因使用不当产生损坏的。（三）双方各自范围内的费用各自承担。（四）在合同签订之前甲方应将房间内未结清的物业取暖、水、电、燃气等费用结清，因甲方欠费影响乙方使用该房屋的，乙方有权代缴，代缴费用从交付甲方的房租中扣除。第八条房屋及附属设施的维修（一）出租代理期开始前甲方提供的房屋及设备设施应完好无损（经过甲乙双方确认签字），出租代理期开始后，乙方应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致毁坏、丢失或造成其他损失的，乙方负责监督承租人修理或赔偿。（二）如房屋及附属设施、设备（含家电）因自然老化损坏所导致的维修责任由甲方负责或者由乙方负责修理，甲方承担费用。（三）如房屋内所留家电、设施等过于陈旧或已严重超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后不得据此赔偿。（四）甲方提供房屋的现有装修及附属设施、设备（含家电）情况由双方在合同附件《房屋附属设施、设备清单》中具体说明确认。第九条转委托及承租人身份验证义务（一）出租代理期内，未经甲方书面许可，乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。乙方将房屋出租后，应保证承租人的合法身份，如出现承租人非法转租、欠费脱逃等意外情况，由乙方负责，甲方应积极协助。（二）委托期内甲方不得私自进入乙方代理出租的该房屋，如有特殊情况必须进入的，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。第十条所有权变动（一）代理期内甲方转让该房屋的，甲方应提前30日书面通知乙方并办理相关手续，乙方应在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。（二）代理期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。（三）代理期内如甲方原因发生产权纠纷，由甲方承担相应责任，与乙方无关。第十一条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前30天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因国家政策，城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的；3、利用该房屋从事违法活动；4、设备、设施损坏并拒不赔偿的。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：1、迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定并严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足的；5、承诺给乙方配置的家具家电3日内不能兑现的。第十二条违约责任（一）出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金。（三）违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。（四）代理合同终止后一年内，甲方不得与乙方所介绍的承租方自行成交，否则甲方支付双倍月租金给乙方作为违约金。第十三条合同争议的解决本合同项下发生的争议，由甲乙双方协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向享有管辖权的人民法院起诉。第十四条合同生效本合同经甲乙双方签字盖章后生效，本合同（及附件）一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十五条其他补充约定事项（注：任何口头承诺均无效）。”合同签订后，原告即将苏州市某某区（县）××室的房屋一套委托被告对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代办收取租金等一切房租租赁事宜，被告则向原告支付相应的房租金。但被告仅支付了2019年7月16日的应付租金2,800元、2019年10月16日的应付租金5,600元，而未支付2020年1月16日的应付租金8,400元、2020年4月16日的应付租金8,400元。原告多次与被告沟通要求其支付合同约定之到期应付租金，但均未果。为减少损失计，原告遂与租住其案涉房屋的租客进行协商后，于2020年7月15日收回了案涉房屋。庭审中，原告所提交之证据四显示，被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒存在人格混同情形。另，苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初2115号民事判决书确定之查明事实如下：被告苏州乐客房地产经纪有限公司于2019年3月15日注册成立，其注册资本为1,000,000元，公司股东为被告王恒（持股70%）、被告贾志恒（持股30%），但均未实际出资。2020年4月3日，被告苏州乐客房地产经纪有限公司之企业类型自“有限责任公司（自然人投资或控股）”变更为“有限责任公司（自然人独资）”，现公司股东变更为谢某某。本案在审理过程中，法综系统检索显示，2019年至2021年期间被告苏州乐客房地产经纪有限公司涉诉案件总数为60件（2019年1件），其中：苏州市中级人民法院1件、苏州市姑苏区人民法院10件、苏州市吴中区人民法院13件、苏州市虎丘区人民法院36件。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告沈海根与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间的房屋出租委托合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。被告未能按照合同约定按期支付原告房租金、且在原告多次催要的情况下仍未给付原告房租金致本次诉讼，责任在被告，其应承担给付原告房租金的民事责任。被告未能按照合同约定给付原告房租金，其行为已构成根本违约，故原告有权要求解除双方之间的房屋出租委托合同、并由被告支付相应房租金和违约金。鉴于原告已于2020年7月15日取收回了案涉之出租房屋，故原告要求于2020年7月16日解除《房屋出租委托合同》的诉讼请求，本院予以确认。同时，原告亦有权要求被告支付拖欠的房租金16,800元（2020年1月16日的应付租金8,400元、2020年4月16日的应付租金8,400元）、承担违约金2,800元（出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金）。鉴于原、被告签订合同时，原告给予了被告三个月的免租期，《房屋出租委托合同》原定期限三年，现仅履行一年即因故解除，故被告应返还原告相当于两个月的免租期租金计5,600元（2,800元×2＝5,600元），原告要求被告返还三个月免租期租金计8,400元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。被告王恒、被告贾志恒作为被告苏州乐客房地产经纪有限公司的出资人（股东），均未履行相应的出资义务，故应对被告苏州乐客房地产经纪有限公司的债务承担连带责任。关于原告所主张之逾期付款违约金分别自被告苏州乐客房地产经纪有限公司所应支付之日（2020年4月15日、2020年7月15日）起至实际结付清结之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，该请求符合有关法律规定，本院予以确认。经计算，截至2020年12月9日止，所对应之逾期付款违约金为425.81元（其中：8,400元对应之逾期付款违约金为210.21元，14,000元对应之逾期付款违约金为215.60元）。被告王恒、被告贾志恒未到庭参加诉讼，亦未在合理期间内向法庭提交相关的证据材料，其行为可视为对原告诉讼请求及请求所依据的事实之认可。综上所述，原告沈海根要求解除《房屋出租委托合同》、由被告苏州乐客房地产经纪有限公司支付拖欠的房租金、返还免租期租金、赔偿违约金、并由被告王恒、被告贾志恒对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十三条、第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告沈海根与被告苏州乐客房地产经纪有限公司于2019年7月16日签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月15日解除。二、确认截至2020年12月9日止，原告沈海根对被告苏州乐客房地产经纪有限公司享有债权租金（含免租期）22,400元、违约金2,800元、逾期付款违约金425.81元，合计25,625.81元。三、被告王恒、被告贾志恒对被告苏州乐客房地产经纪有限公司上述之第二项债务25,625.81元承担连带清偿责任，并承担自2020年12月9日起至实际给付清结之日止以25,200元为基准按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准计付的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈海根。四、驳回原告沈海根的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号：户名：沈海根；开户行：中国农业银行仪征浦发分理处；账号：62×××13；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××66）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，公告费300元，合计550元，由原告沈海根负担55元，被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒负担495元。被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒应负担的495元直接支付给原告沈海根。原告沈海根多预交之案件受理费775元由本院退还原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 陆 平二〇二一年二月二十六日法官助手赵庆书记员 叶圣娅