广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终106号 上诉人（原审被告）：孙常宝，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：吕长青，广西诚瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:郑少苏，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：林瑾（系郑少苏丈夫），住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人孙常宝因与被上诉人郑少苏房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙常宝上诉请求：1.撤销（2020）桂0305民初2090号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定的主要事实缺乏证据证实。一审认定2017年9月双方签订了一份《商铺租赁合同》，但是没有证据证实。被上诉人向法院提交了一份《商铺租赁合同》复印件，不是原件，上诉人对该复印件不予认可。合同复印件不能证实双方签订了《商铺租赁合同》。2.假设双方存在口头租赁合同，但该合同因违反法律强制性规定应当被确认无效。被上诉人出租给上诉人的房屋不是商铺，而是地下室。法律规定地下室不得出租供人员居住。被上诉人将地下室作为商铺出租给上诉人工作居住，合同无效。此外，该商铺没有房产证，无法证明其合法性，违法建筑不能出租，因此口头租赁合同无效。该商铺所有权不属于被上诉人，使用权也不属于被上诉人，被上诉人无权处置该商铺。因此，假设双方存在口头租赁合同，该合同因违反法律强制性规定而应确认无效。3.假设双方存在口头租赁合同，因为上诉人已于2020年5月9日将房屋交回给被上诉人，所以双方租赁关系于当日终结，房屋租金应只付到5月9日为止，但一审判决上诉人要支付租金到6月9日，这是错误的。4.假设上诉人要支付租金到2020年6月9日，上诉人也已支付完毕所有租金，不存在欠付的18000元押金在租金中抵扣。此外，2019年10月份的房租上诉人已经付清，但是一审判决在计算欠付租金时认定10月份租金未付，多计算了一个月未付租金。每月租金具体是多少，被上诉人没提交证据证实。其余租金，上诉人也已经用现金支付完毕。综上，请求二审法院依法改判。 郑少苏辩称，1.被上诉人在一审法院提供的《商铺租赁合同》均有合同原件相佐证，并在一审庭审时经法官质证认可，上诉人亦在合同原件签字并按了手印确认。2.被上诉人转租给上诉人经营的商铺是被上诉人于2015年9月9日从原始产权人桂林金地房地产开发有限责任公司租赁而来，被上诉人已经合法取得出租商铺的管理权，上诉人从2017年10月租赁商铺至2020年5月9日撤离商铺亦未对被上诉人提出转租无效的问题。3.双方签订的《商铺租赁合同》第七条约定：“合同期内，甲乙双方不得无故终止合同，若单方违约致使合同无法履行，违约方赔偿对方所造成的经济损失。”一审法院经庭审调查，认定上诉人违约迟延支付租金的事实，导致单方造成合同履行不能，判决上诉人支付一个月的租金作为违约赔偿金于法有据。 郑少苏向一审法院起诉请求：1、从2020年8月19日解除原告、被告于2017年9月签订的商铺租赁合同；2、被告孙常宝支付原告2019年10月至2020年8月19日的租金，抵扣保证金18000元后尚需支付75600元；3、被告孙常宝支付原告代垫付2020年1月4日至2020年5月7日电费1159元、水费623.7元，合计1782.7元；4、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年9月，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，约定（节选）：甲方将其管理的位于桂林市七星区角（导航路转角）商铺（建筑面积150平方米）出租给乙方作洗车美容业务，租期从2017年10月1日至2021年10月1日；租金为9000元／月，从2018年10月1日起每年按租金9000元递增10%，每月租金为9900元，2019年每月租金为10800元，2020年至2021年10月份每月租金为11700元；租金为每月1日交清，不得拖欠，否则甲方有权单方终止合同；商铺使用后产生的水电费由乙方缴纳。原、被告均确认被告交付有押金18000元。2020年10月至2020年5月8日间，被告通过支付宝、微信方式向原告支付的款项如下：2019年10月1日、16日的3000元及6900元，12月23日的10800元；2020年1月23日的5000元，3月18日的2200元、4月24日的3600元。2020年1月4日至5月7日间，被告使用涉案场地尚欠电费1159元、水费623.7元未付。2019年5月9日，被告将其物品搬离涉案商铺，原告丈夫林瑾在场并获原告交回的钥匙一把。 一审法院认为，涉案商铺租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效，该院予以确认。各方当事人均应依照协议履行各自的义务。 关于合同的解除。涉案商铺租赁合同中并未约定承租人提前解除合同的条款，原告亦非过错方，被告于2020年5月9日将物品搬离涉案场地时，涉案租赁合同并不当然发生解除效力，但彼时原告丈夫在场，即原告方彼时已知悉被告系以自己的行为表明不履行主要债务，原告方应当采取适当措施防止损失的扩大，而其直至7月诉至该院并要求确认双方合同于8月19日解除，期间有其没有采取适当措施致使损失扩大的情形，综合涉案合同约定即双方履约情形，该院认为涉案商铺租赁合同确认于2020年6月9日解除为宜。 关于房屋租金。根据原、被告对被告交租情形的核账，双方对截至2019年8月的房租已交清均无异议，对此该院予以确认。2019年9月的房租为9900元，根据双方微信记录，该院确认被告于2019年10月1日、16日支付原告的3000元及6900元为支付9月房租。那么原告在2019年12月23日至2020年4月24日间支付的21600元，用以抵扣2019年10月至2020年6月9日间的房租10800元/月×（8月+9/30月）=89640元，则被告尚需支付原告房屋租金89640-21600=68040元。被告辩称其在支付宝、微信转账之外尚以现金方式付清了房屋，原告否认曾受到其现金，因被告未能提供充分证据以佐证其意见，故该院对被告该意见不予采纳。 在被告使用涉案场地期间，其尚有电费1159元、水费623.7元未付清，现原告要求被告付清该水电费用，有充分依据，该院月予以支持。 综上，对原告要求解除涉案租赁合同、要求被告支付拖欠的房租及水电费用之诉讼请求中合理合法部分，该院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告郑少苏与被告孙常宝订立的《商铺租赁合同》于2020年6月9日解除；二、被告孙常宝支付原告郑少苏拖欠的房屋租金68040元及水费623.7元、电费1159元。本案因适用简易程序减半收取案件受理费766元（原告已预付该院），由被告孙常宝负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审查明事实存在以下异议：遗漏查明上诉人分别于2019年9月6日、9日交纳5000元、4900元，系交纳2019年9月份租金，共计9900元。2020年1月23日以现金方式交纳了2200元租金，因此从2019年至2020年1月23日之前已经交够了租金。2020元1月23日尚欠租金3600元，此后上诉人于2020年4月24日补交了3600元，至此所有租金已付清。本院认为，根据双方微信聊天记录显示，上诉人所称于2019年9月6日、9日分别交纳的5000元、4900元系交纳2019年8月份租金，且2019年9月30日被上诉人告知上诉人：“帅哥，今天30号了，记得把9月份租金转给我。”上诉人于2019年10月1日通过微信向被上诉人转账3000元，并称：“先转3000给你，还差6900。”上诉人此时并未否认未交2019年9月份租金。根据转账记录及双方微信聊天记录都可以确认，上诉人分别于2019年9月6日、9日交纳的5000元、4900元系交纳2019年8月份租金。至于上诉人所称2020年1月23日以现金方式交纳的2200元，因除其本人陈述之外并无其他证据佐证，且被上诉人亦不认可，本院对该意见不予采纳。关于上诉人所称2020年4月23日交纳3600元，一审法院在查明事实部分已经予以认定，但并不能说明上诉人已经交纳了所有的租金。上诉人的异议均不成立，一审查明事实除“2020年10月至2020年5月8日间”应为“2019年10月至2020年5月8日间”，“2019年5月9日”应为“2020年5月9日”外，其他认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性、禁止性规定。涉案商铺虽系被上诉人转租而来，但原出租方桂林金地房地产开发有限责任公司已经对被上诉人的转租行为予以认可，且上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》第一条明确约定“该商铺只有土地证而无房产证乙方完全知晓。”因此，涉案《商铺租赁合同》应属有效。上诉人认为合同并非本人签订，双方之间并未形成房屋租赁关系，但上诉人在一审质证时认可《商铺租赁合同》的真实性，且在2019年8月前基本按照《商铺租赁合同》的约定向被上诉人支付租金，应认为双方之间形成了房屋租赁关系，双方均应按照《商铺租赁合同》履行各自义务。 根据本案查明事实来看，在2019年9月至2020年5月9日期间，上诉人仅交纳了31500元（3000元+6900元+10800元+5000元+2200元+3600元）租金，尚欠57240元[9900元+10800元×（7个月+9天/30天）-31500元]租金未交纳。上诉人认为部分租金已经以现金形式交纳，但并未提供相应证据证明，且被上诉人亦予以否认，本院对其意见不予采纳。根据《商铺租赁合同》第三条租金、保证金交付期限约定：“3.租金交付期限为每月1日交清，不得拖欠租金。如有拖欠甲方有权单方终止合同”，上诉人未按期足额交纳租金的行为已构成违约，被上诉人有权单方终止合同。尽管上诉人于2020年5月9日将其物品搬离涉案商铺，但上诉人不履行合同主要义务的违约行为仍会给被上诉人造成一定损失，一审法院酌情认定合同于2020年6月9日解除，上诉人应支付租金至2020年6月9日并无不当，本院予以维持。被上诉人起诉时明确要求上诉人交纳的18000元保证金抵扣欠付的租金，但一审法院未予认定，本院予以纠正。因此，上诉人尚需支付被上诉人租金50040元（57240元+10800元-18000元）。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分欠妥；上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2090号民事判决第一项； 二、变更广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2090号民事判决第二项为上诉人孙常宝支付被上诉人郑少苏拖欠的房屋租金50040元及水费623.7元、电费1159元； 三、驳回被上诉人郑少苏一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费1532元，适用简易程序减半收取766元，由上诉人孙常宝负担513元，被上诉人郑少苏负担253元；二审案件受理费1532元，由上诉人孙常宝负担1026元，被上诉人郑少苏负担506元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二一年二月四日 法官助理 李立婕 书 记 员 阳雨芹