广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1303民初5082号原告：杨文智，男，1974年12月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉鹏，广东日升律师事务所实习律师。被告：惠州市稳坤房地产发展有限公司，统一社会信用代码：914413××××××××0065，住所地：惠州市惠阳区××××××××××××××。法定代表人：范某1。原告杨文智诉被告惠州市稳坤房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨爱文、杨莉鹏到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、被告向惠阳区不动产登记部门提供办理位于房的权属登记需由开发商提供的资料，并将的不动产权属变更登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期交房违约金28618.29元；3、被告向原告支付逾期办理不动产权证书的经济损失（以原告已付购房款1048289元为基数，自2018年10月1日至2019年8月19日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2019年8月20日起至不动产权属证书办理到原告名下之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。暂算至2020年8月19日经济损失约为136000元），以上违约金与经济损失合计164618.29元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系位于的开发商，因经济困难拖欠项目施工单位及施工班组的工人工资等款项，被告为支付施工班组的款项，将涉案房屋委托施工班组吴涛锋出售、收款，房款用于支付其拖欠班组的款项。原告从被告处购买被告开发的涉案房屋，双方于2017年8月9日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于，被告应在2017年12月31日前将房屋交付给原告，被告本当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已将涉案房屋的全部购房款1048289元付清给被告委托的吴涛锋先生，吴涛锋先生出具了收款收据，被告亦在《商品房买卖合同》第六条第1款明确载明“签订合同时已付清全部房款，即人民币1048289元”。原告于2017年9月14日依法缴交了契税，于2018年4月17日缴交了住宅专项维修资金，履行了买受人办理不动产权证书的义务。被告于2018年10月1日将涉案的房屋交付给原告，并向原告出具《商品房使用说明书》，存在逾期交楼违约行为；原告收楼后装修入住至今，并及时履行了交付物业服务费、水电费等义务；被告向惠阳区不动产登记部门申请了预告登记，原告于2018年10月26日取得涉案房屋的《不动产登记证明》。被告以经济困难、无力支付税款为由，拒不按《商品房买卖合同》第十五条约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得涉案房屋的不动产权证书。依据《商品房买卖合同》的约定、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告有义务向不动产登记部门提供需由出卖人提供的办证资料，并应向原告承担逾期办证的违约责任，赔偿原告经济损失。现原告多次要求被告履行办证义务未果，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告提供如下证据材料：1、《商品房买卖合同》；2、借记卡账户历史明细清单、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、东莞银行（个人/公司账户）交易明细；3、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据；4、《商品房使用说明书》；5、不动产登记证明；6、缴费通知单、收款收据；7、入住合约、前期物业服务协议。被告辩称，原告的起诉无事实及法律依据，恳请依法予以驳回其诉讼请求。主要理由如下：一、涉案房屋已经于2016年12月由被告抵扣工程款给案外人，被告并非房屋的实际权属人。被告在涉案房屋建设工程项目的开发过程中，因出现资金周转困难而拖欠案外人工程款，后经惠州市惠阳区委组织成立惠阳区问题楼盘处置领导小组，并由区人社局、区住建局以及区房产局等多部门进行协调，最终采取以物业抵工程款的模式支付工程欠款，避免出现项目烂尾等问题。涉案由原告所购买的属于上述抵偿工程欠款的物业之一。二、被告与原告之间依法未成立商品房屋买卖合同法律关系，涉案房屋的实际出卖人系案外人，本案依法应当追加其作为诉讼当事人参加诉讼。被告与原告之间不具有“房屋买卖”的真实意思表示，双方不成立房屋买卖合同法律关系。因被告并非涉案的房屋的实际权属人，双方签署买卖合同仅是因为涉案房屋抵偿工程欠款后仍初始登记在被告名下，即被告与原告之间签署买卖合同是为了涉案房屋能够顺利网签备案至案外人所指定的人员名下，双方并不因此而真正成立商品房买卖合同法律关系，涉案房屋的实际出卖人为案外人。综上所述，本案原告诉请被告将涉案房屋的不动产权属变更登记至其名下，且承担相应的违约责任，没有事实及法律依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条之规定，依法应当追加案外人参加诉讼。三、涉案房屋之所以至今未能办理产权登记到原告名下，是因原告一直拒绝缴纳相关税款导致。被告与原告基于案外人的要求而签署相关的《商品房买卖合同》，随后向房管部门办理了房屋网签备案手续，并向原告移交了涉案房屋的使用说明书等，履行了被告同案外人于2016年12月28日共同签署的《协议书》所约定的全部义务。房屋未能完成产权登记是因原告拒绝缴纳相关税款导致，相关后果应当由其自行承担。商品房办理产权登记正常流程为先行办理买卖合同网签备案，后买卖双方各自依法缴纳相关税款，再行申请产权登记。但本案房屋的特殊性，根据原告同案外人于2017年7月17日签署的《协议书》证实，其双方明确涉案房屋系由开发商抵债而转卖给原告，所约定的价款1048300元为不含税价，根据上述约定，办理不动产权属登记所发生的税款应全部由原告承担，正是因原告一直拒绝缴纳税款才导致无法完成不动产的产权登记手续。综上所述，原告主张被告委托出售、收款与本案事实不符，被告并未有收到任何款项。如果本案中一定要认定存在委托关系，被告才是案外人的受托人，原告要求作为受托人的被告承担合同义务，没有法律依据；本案更不存在“被告以经济困难、无力支付税款为由”拒不将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之事实！被告已经提供完毕产权登记所需要的资料，只需要原告缴纳全部税款后即可办理产权登记。被告提供如下证据材料：1、原告身份证、协议书（案外人吴涛锋与原告签订）；2、惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第1062号民事判决书；3、文件呈批表、惠阳区委会议纪要、合同备案情况报告、协议书、抵工程款房号表。经审理查明，被告因拖欠案外人的工程款，被起诉至本院，案号为（2014）惠阳法民一初字第1062号，本院在该案中判令被告向案外人支付到期工程进度款共4286万元及逾期支付工程款违约金500万元等。2016年12月28日，被告与案外人签订一份协议书载明：被告以包括涉案房产在内的111套商品房抵偿其欠的工程款，被告承诺协助将该111套商品房网签备案至指定的人员名下。2017年7月17日，原告（乙方）与案外人（甲方）签订一份《协议书》约定，甲方将开发商抵给甲方的转卖给乙方，总房价为1048300元，甲方配合乙方办理上述房产网签登记相关合法手续。原告与签订《协议书》后，通过中国工商银行、中国建设银行、东莞银行陆续向转账1020000元，向原告出具1040000元的房款收据，并注明房屋尾款8300元予以减免。2017年8月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）曾签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同主要内容为：被告将位于惠州市出售给原告，合同载明，签订合同时已付清全部房款，即人民币1048289元。出卖人在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付给原告使用，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。原告自述已于2018年10月1日收楼。另，2021年2月4日，惠州市惠阳区自然资源局函复本院：涉案房产已于2018年8月28日完成竣工验收备案，于2019年4月30日完成了开发商名下的商品房首次登记，并已办理预告登记，预告登记权利人为原告。涉案房产无查封，无抵押。本院认为，被告因对外拖欠工程款将其开发建设的部分房产（含本案所涉房号）抵偿给案外人，被告与公司签订的以房产抵偿工程款协议书，系双方对自身权利自由处分的法律后果，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告作为抵偿工程款的一方，有义务依照约定将抵偿工程款的房产网签备案至公司指定的人员名下。原告虽亦与被告签订了《商品房买卖合同》，但原告实际系从案外人吴处购买涉案房产，至于吴与公司的关系，因被告已将涉案房屋预告登记至原告名下，向原告交付了涉案房产，应视为被告认可吴代理公司的行为。原告从吴处购买涉案房产时，双方在协议中约定房产所售价款不含税，依照惠阳区自然资源局的复函，涉案房产已完成初始登记，完税后即可办理转移登记。被告作为项目开发主体，虽已完成涉案项目的初始登记，但如办证过程中需补交有关项目资料，仍应协助购房人提交并完成产权转移登记。关于原告诉请的逾期办证违约金及经济损失，被告仅为协助提交办理房屋产权证书的有关资料，原告也有义务提交相应的办证资料，原告自认于2018年10月1日收楼，按被告办结涉案房产初始登记的时间2019年4月30日，被告系在交楼后的合理时间内提交了办证的初步材料，原告所提交的证据不足以证实系因被告的原因未能及时办理房地产权证书，对原告的该部分诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市稳坤房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向惠阳区不动产登记部门提供办理位于的权属登记需由其提供的资料，并协助将的不动产权属变更登记至原告杨文智名下。二、驳回原告杨文智的其他诉讼请求。本案受理费1796元，由原告杨文智承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  冯文娟二〇二一年二月二十六日书记员  苏庭玮