广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8129号原告：广州风神汽车产业基地开发有限公司，住所地广州市花都区风神大道10号，统一社会信用代码91440101743591964C。法定代表人：张林进，任公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：梁绮琪，该公司员工。（委托代理期限截至2020年9月24日止）委托诉讼代理人：吴海帆、袁姝涵，均系该公司员工。（委托代理期限自2020年9月24日始）被告：广州市润誉压缩空气系统工程有限公司，住所地广州市花都区镜湖大道2号4区7、19、20栋36号商铺之二，统一社会信用代码91440101MA5CK6TM71。法定代表人：谢克芳。被告：谢克芳，男，1955年2月26日出生，汉族，住广东省阳西县，被告：邓其参，男，1989年9月10日出生，汉族，住广东省阳西县，被告：谢兆礼，男，1982年10月10日出生，汉族，住广东省阳西县，原告广州风神汽车产业基地开发有限公司（以下简称风神开发公司）与被告广州市润誉压缩空气系统工程有限公司（以下简称润誉公司）、谢克芳、邓其参、谢兆礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，适用简易程序，于2020年9月25日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理，并于2021年1月25日第二次公开开庭进行审理。原告风神开发公司的委托诉讼代理人吴海帆、袁姝涵到庭参加诉讼。被告润誉公司、邓其参、谢兆礼经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，谢克芳经本院邮寄送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法对其作缺席审理。本案现已审理终结。风神开发公司向本院提出并明确诉讼请求：1.确认风神开发公司与润誉公司签订的《租赁合同》于2019年12月18日解除；2.润誉公司向风神开发公司支付拖欠租金73914.4元、物业管理费及水电费8430.02元，及租金的滞纳金（计算方法为：从每月租金的应交之日的次日开始计算，以当月的租金为基数，按日千分之五的标准，计算至付清之日止，暂计算至2020年3月31日为67780.16元），房屋占用费（计算方法为：按照合同约定的租金标准自2019年12月19日起计至交还房屋之日止，暂计算至2020年3月31日为55435.8元）；3.润誉公司向风神开发公司赔偿违约损失586048.75元（计算方法为：从2020年1月1日起至2024年5月31日止期间共17个月租金总额的50%）；4.谢克芳、邓其参对润誉公司上述债务承担连带责任；5.风神开发公司对谢兆礼抵押的财产（型号为ZF75-K、产品编号为464441-ZS75-WUX576678的测试机一台）具有优先受偿权；6.本案诉讼费用由润誉公司、谢克芳、邓其参、谢兆礼承担。诉讼中，风神开发公司增加一项诉讼请求：要求润誉公司将案涉商铺交还给风神开发公司。事实和理由：2019年5月22日，风神开发公司与润誉公司签订《租赁合同》，约定风神开发公司将位于广州市花都区新华镇风神大道的10号“风神商业中心”B栋一层102-103号房屋出租给润誉公司作为办公室使用，租赁期限为2019年6月1日起至2024年5月31日止，每月租金为18478.6元，租金每两年递增5%，每月5日前缴纳本月租金及上月水电费。合同违约责任条款约定，如果润誉公司逾期交付租金，逾期则每日按所欠租金总额的5‰支付滞纳金，逾期超过30天视为润誉公司违约，所交合同保证金不予退还，同时还需向风神开发公司支付相当于剩余租赁期间应缴租金总额50%的款项和物业管理费总额50%作为对于风神开发公司的损失赔偿。合同履行过程中，润誉公司自2019年9月起开始拖欠租金及水电费，多次催缴均不予支付，且自2019年10月底开始商铺关门。2019年12月18日，风神开发公司向润誉公司发出书面《合同解除通知书》，润誉公司在收到该通知书后仍未交纳租金及搬出房屋，截至起诉前，仍拖欠2019年9月至12月的租金及2019年8月至11月物业管理费、水电费。润誉公司拖欠租金后，风神开发公司联系润誉公司的股东谢克芳、邓其参，其亦拒绝履行。谢克芳、邓其参作为润誉公司股东，滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了风神开发公司的合法权益，应当对润誉公司的债务承担连带责任。谢兆礼为润誉公司实际经营负责人，也于2019年10月9日向风神开发公司出具承诺书，以承租房屋内设备为提供抵押担保。综上，风神开发公司诉至法院。润誉公司、谢克芳、邓其参、谢兆礼未作答辩、未提供证据。风神开发公司围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法对风神开发公司提供的证据进行了核证。风神开发公司所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，亦无影响证明效力的因素，且风神开发公司保证真实，本院经审查核证后予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺位于广州市花都区新华镇风神大道10号b栋一层102-103号铺，面积合计263.98平方米。商铺所在建筑物权属人为风神开发公司，产权证号为C3520683，房屋用途为厂区配套办公服务楼。2019年5月22日，风神开发公司（甲方、出租方）与润誉公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方承租案涉房屋作为办公室使用，租赁期限为2019年6月1日至2024年5月31日止，2019年6月1日至6月30日期间为装修免租期；租金标准为每月18478.6元（包含税费），每两年递增5%；乙方于每月5日前缴纳本月租金，并向甲方财务部缴纳上月的水、电费用；合同保证金36957.2元，租赁期满后和乙方无任何违约或欠款的情况下，甲方如数退还，不计利息。合同第二章“物业管理”约定，乙方接受甲方同意委派的广州风神物业管理公司（以下简称风神物业公司）负责“风神商业中心”的物业管理服务，乙方自2019年6月1日起每月按上述合同约定向物业管理公司缴纳物业管理费、水电周转金、水电费及分摊水电费等。合同第五章“违约责任”约定第二十二条为，乙方逾期交付租金的，逾期则每日按所欠租金总额的5‰支付滞纳金，逾期超过30天者，视为乙方违约，乙方所交的合同保证金不予退还，作为违约补偿款。同时乙方还需向甲方支付相当于剩余租赁期间（剩余租赁期间从合同解除之日开始计算至合同约定的租赁期限届满之日止）应缴租金总额50%的款项和物业管理费50%作为对于甲方的损失赔偿。甲方有权从乙方逾期的第31日起即时收回该房屋另行处理和有权对该房屋采取打开门锁或加上门锁、停水、停电等办法处理该房屋，同时，房屋内的一切物品视为丢弃物，甲方有权自行处分而无须承担任何责任，由此造成乙方的任何损失均由乙方自己负责。合同对双方的其他权利义务进行了约定。同日，风神物业公司（甲方）与润誉公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由甲方为乙方就案涉房屋提供物业管理服务，每月物业服务费为791.94元，水费单价为每吨5.69元，电费为每度1.3元，乙方应于每月5日前交纳当月的物业服务费用。合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，风神开发公司将房屋交付给润誉公司使用，并收取了保证金36957.2元，润誉公司支付租金至2019年8月31日，此后未再支付租金，也未交还商铺。润誉公司主张其已对保证金予以没收。风神开发公司主张润誉公司未支付2019年8月之后的水电费及2019年9月之后的物业管理费，并提交了其与风神物业公司共同出具《关于物业管理费、水电费明细及委托代收款的情况说明》、收款凭证、缴费通知单、商业中心B栋水表及电表抄表单作为证据。上述证据显示，风神物业公司委托风神开发公司向润誉公司催缴并收取拖欠的物业管理费、水电费。润誉公司拖欠的费用中，2019年9月至11月期间的物业管理费为2375.82元（791.94元/月×3个月）；2019年8月至10月期间的水费分别为2237.3元、2715.7元、725.66元，小计5678.66元；2019年8月至10月期间的电费分别为136.56元、125.18元、113.8元，小计375.54元，上述费用合计8430.02元。风神开发公司称，因润誉公司长期拖欠租金及物业管理费、水电费，商铺也于2019年10月关门，风神开发公司于2019年11月27日在案涉商铺卷闸门上张贴《关于“商业中心”催缴房屋租金的函》，催促润誉公司缴纳2019年8月至9月期间的水电费及9月至11月期间的租金及物业管理费。风神开发公司后于2019年12月18日在案涉商铺卷闸门上张贴《合同解除通知书》，该通知书记载：“……贵司逾期不交租已超过100天，按照合同第五章违约责任第二十二条，贵司逾期不交租行为已违约，合同保证金不予退还，我司有权从2019年12月12日起收回该房屋另行处理。……请贵司在收到通知书3日内向我司交还房屋并补缴所欠租金及水电费用，否则我司自行处分该房屋……”风神开发公司称，其掌控着商铺的电闸，通电情况下润誉公司可凭其持有的钥匙开门，风神开发公司并未持有钥匙，现润誉公司自行锁上了商铺门，风神开发公司实际上并未收回案涉商铺。由于商铺内还留有润誉公司的物品，而案外人阿特拉斯?科普特（上海）贸易有限公司认为其设备存放于商铺内，向广州市越秀区人民法院起诉要求商铺的权属人风神开发公司返还设备。又因商铺门系通电才能打开，风神公司担心商铺门打开后设备被阿特拉斯?科普特（上海）贸易有限公司拿走，便于2019年12月18日张贴通知书的同时对商铺进行断电，至第二次庭审时即2021年1月25日前仍未通电，润誉公司在断电过程中也未出面联系风神开发公司要求通电。另查明，2019年12月11日，广州市越秀区人民法院受理（2019）粤0104民初42437号阿特拉斯·科普特（上海）贸易有限公司诉润誉公司、风神开发公司合同纠纷一案，后于2020年8月6日作出民事判决，判决润誉公司向阿特拉斯·科普特（上海）贸易有限公司返还型号为ZS75-K、产品编号为464441-ZS75-WUX576678的测试机一台。风神开发公司主张谢兆礼已将该测试机向其抵押，为证明其主张，风神开发公司提交了其员工彭庚初（微信号：×××）与微信号为×××的微信聊天记录截图和一份《缴费承诺书》。该聊天记录显示，×××自2020年3月19日起至2020年6月18日期间与风神开发公司就欠款的总额、面谈以及商铺的处理进行沟通。风神开发公司多次询问×××的身份及授权，并要求其前往公司见面详谈，但未得到正面答复。其中，×××于3月23日提出商铺没通电故其并未控制商铺，于6月18日提出要求风神开发公司开门，风神开发公司回复让其到场面谈。风神开发公司主张微信号×××属于谢兆礼。该《缴费承诺书》记载，谢兆礼于2019年10月9日向风神开发公司作出承诺：“本人……2019年6月25日与贵司签订《房屋租赁合同》，约定租金为18478.6元/月，在每月5日前按转账方式支付下月租金，截止至2019年10月9日，本人逾期交付2个月租金共36957.2元，本人承诺在2019年10月10日支付10000元，剩余租金于2019年10月15日之前缴清。如未在承诺期限内支付，本人愿意按合同承担违约责任。同时，本人承诺以房屋内（名称）设备向贵司提供担保，如本人未在承诺期间支付租金，贵司可对本人所有设备进行变卖处理，以此抵作租金。”该承诺书中“（名称）设备”一栏为空白，并在该空白处划上斜线。风神开发公司认为，该承诺书属于担保，系谢兆礼以案涉商铺内的所有物品作为抵押物担保租金，如谢兆礼不支付租金，风神开发公司可就房屋内的设备进行变卖。风神开发公司主张抵押物为型号为ZS75-K、产品编号为464441-ZS75-WUX576678的测试机一台。另查明，润誉公司为自然人投资或控股的有限责任公司，成立于2018年12月5日，目前为在营状态，法定代表人为谢克芳。2019年3月12日，该公司股东变更为邓其参、谢克芳。据风神开发公司提交的润誉公司工商备案的公司章程等证据显示，润誉公司注册资本500万元，谢克芳、邓其参分别以货币出资350万元、150万元，出资时间为2048年12月31日。风神开发公司主张谢克芳、邓其参未实缴出资金额分别为350万元、150万元。再查明，本院于2020年7月17日向润誉公司发出公告，向润誉公司公告送达起诉状副本等诉讼材料，该公告于2020年9月16日视为送达。本院认为：本案系民法典施行前持续至民法典施行后的法律事实所引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。风神开发公司与润誉公司签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。关于案涉合同的解除问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”该法第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，《租赁合同》第二十二条约定如润誉公司拖欠租金达30日，视为违约，风神开发公司有权在第31日起收回商铺，该条款系对合同解除权的约定。现润誉公司自2019年9月始拖延案涉商铺租金至今未予支付，合同解除的条件已成就，风神开发公司作为解除权人主张解除案涉《租赁合同》，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，《租赁合同》已于本院向润誉公司视为送达起诉状副本之日即2020年9月16日解除。风神开发公司主张案涉合同其在商铺卷闸门上张贴《合同解除通知书》时即2019年12月18日解除，由于案涉商铺在2019年10月开始关门未营业，风神开发公司在关门未营业的商铺门口张贴通知书不能视为有效的通知行为，本院对其主张的合同解除时间不予采纳。合同解除后,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，风神开发公司要求润誉公司交还案涉商铺，于法有据，本院予以支持。关于润誉公司欠付的租金及占有使用费金额问题。风神开发公司要求润誉公司按照约定标准支付自2019年9月起至交还商铺止的租金及占有使用费，对此本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。虽案涉商铺的门锁系由润誉公司自行上锁，但掌控着商铺电闸的风神开发公司于2019年12月18日即对商铺门进行断电至本案法庭辩论终结前，即案涉商铺自2019年12月18日起即在风神开发公司的控制之下。虽润誉公司尚未将案涉商铺腾空交还风神开发公司，但其亦未能对案涉商铺进行控制使用和处理，因此，风神开发公司未采取适当措施防止损失的扩大，其不得对其断电后商铺的占有使用损失请求赔偿，风神开发公司要求润誉公司支付2019年12月18日之后的租金及占有使用费，理据不足，本院不予支持。经核算，润誉公司应向风神开发公司支付自欠租起始日2019年9月1日至2019年12月18日期间的租金66165.3元【18478.6元/月×（3个月+18天/31天）】，风神开发公司主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。关于润誉公司拖欠租金产生的滞纳金。风神开发公司主张润誉公司按每日千分之五的标准自逾期付租日起支付拖欠租金产生的滞纳金，因风神开发公司已没收润誉公司支付的履约保证金36957.2元，其亦未能举证证明因润誉公司拖欠租金造成除资金占用损失之外的其他损失，故风神开发公司要求润誉公司支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。考虑到润誉公司长期拖欠租金对润誉公司造成的利息损失，润誉公司应向风神开发公司支付利息，结合润誉公司依约应于当月5日前支付当月租金18478.6元的事实，该利息的计算方法为：以每月拖欠租金（2019年9月、10月、11月均为18478.6元，12月为10729.5元）为基数，自当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止。关于水电费和物业管理费。风神开发公司主张润誉公司向其支付2019年9月至11月期间的物业管理费2375.82元、2019年8月至10月期间的水费5678.66元、2019年8月至10月期间的电费375.54元，并对此提交了其与风神物业公司共同出具的《关于物业管理费、水电费明细及委托代收款的情况说明》、收款凭证、缴费通知单、商业中心B栋水表及电表抄表单作为证据，该主张理据充分，本院予以支持。关于违约损失。风神开发公司主张润誉公司向其赔偿违约损失586048.75元，并明确该主张系适用案涉合同第二十二条的约定计算从2020年1月1日起至2024年5月31日止期间共17个月租金总额的50%，对此本院认为，按照案涉合同第二十二条约定，逾期付租金的违约责任包括按每日千分之五支付滞纳金、风神开发公司没收保证金不予退还作为违约补偿、支付剩余租赁期应缴租金总额50%的款项作为损失赔偿，现风神开发公司已没收保证金作为违约补偿，且本院已认定润誉公司向风神开发公司支付拖欠租金的利息以弥补资金占用期间的损失，风神开发公司同时主张润誉公司向其赔偿租金损失，理据不足，本院不予支持。关于谢克芳、邓其参对润誉公司上述债务是否需承担连带责任的问题。现风神开发公司作为债权人以润誉公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东谢克芳、邓其参在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担连带责任，因双方之间并无就谢克芳、邓其参需对润誉公司的案涉债务承担连带责任存在约定，且在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，未有证据显示润誉公司无财产可供执行并具备破产原因，风神开发公司的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。关于风神开发公司是否对型号为ZF75-K、产品编号为464441-ZS75-WUX576678的测试机一台具有优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，风神开发公司主张谢兆礼以该测试机向其抵押，而结合《缴费承诺书》记载的谢兆礼以“租赁房屋内（名称）设备向贵司提供担保”的内容，谢兆礼并未明确将该测试机作为抵押担保，且风神开发公司主张谢兆礼以该测试机作为抵押并主张具有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。润誉公司、谢克芳、邓其参、谢兆礼经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州风神汽车产业基地开发有限公司与被告广州市润誉压缩空气系统工程有限公司于2019年5月22日签订的《租赁合同》于2020年9月16日解除；二、被告广州市润誉压缩空气系统工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告广州风神汽车产业基地开发有限公司交还广州市花都区新华镇风神大道10号b栋一层102-103号铺；三、被告广州市润誉压缩空气系统工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告广州风神汽车产业基地开发有限公司支付租金66165.3元；四、被告广州市润誉压缩空气系统工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告广州风神汽车产业基地开发有限公司支付拖欠租金的利息【计算方法：以每月拖欠租金（2019年9月、10月、11月均为18478.6元，12月为10729.5元）为基数，自当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止】；五、被告广州市润誉压缩空气系统工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告广州风神汽车产业基地开发有限公司支付物业管理费2375.82元、水费5678.66元、电费375.54元，合计8430.02元；六、驳回原告广州风神汽车产业基地开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11716元，由被告广州市润誉压缩空气系统工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年二月三日书记员  高 波陈晓敏