湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初77号原告：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升社区新河路295号一层。法定代表人：何新明，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡楠，湖南湘声律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：陶明冬，男，1976年6月6日出生，汉族，住湖南省石门县。被告：陈艳林，女，1979年11月12日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：张孝天，湖南天思律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：田志斌，湖南天思律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告常德东星投资有限公司（以下简称东星公司）与被告陶明冬、陈艳林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东星公司的委托诉讼代理人胡楠、陶明冬及其委托诉讼代理人田志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东星公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除东星公司与陶明冬就位于湖南省常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺签订的一切房屋租赁合同及相关附属协议；2.判令陶明冬、陈艳林在2021年1月28日前将上述商铺腾空并返还给东星公司；3.判令陶明冬向东星公司支付律师费8000元及截止2021年8月31日的逾期租金45876元并按照每日万分之五向东星公司支付自2019年12月16日起的违约金（至2020年11月25日已产生7914元，其余顺延照计至全额清偿之日止）；4.判令陈艳林对陶明冬的上述债务承担连带清偿责任；5.判令陶明冬、陈艳林共同负担本案的一切诉讼费用。陶明冬、陈艳林辩称：从实体上，1、同意解除合同，但缴纳的租赁保证金22515元应在本案中一并处理并退还；2、东星公司主张第三期逾期租金45876元及违约金没有事实法律依据；3、东星公司存在与案外人金萍恶意串通损害陶明冬、陈艳林权益的行为，东星公司违约在先，给陶明冬、陈艳林造成的经济损失应由东星公司和金萍承担损害赔偿责任；4、东星公司要求陶明冬、陈艳林支付律师费没有依据；5、陈艳林承担连带清偿责任没有依据。从程序上，1、东星公司主体不适格；2、东星公司要求解除合同未履行通知义务。经审理查明，本院确认以下事实：2016年9月19日，东星公司与金萍签订《商铺租赁合同》将东星公司位于常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺租赁给金萍，租赁期限截止2021年10月30日。2017年7月1日，金萍向东星公司出具《放弃优先购买权承诺书》，约定“本人金萍是Ｓ22-112商铺的承租人，现本人已知悉该商铺的房地产权利人将出售该商铺，本人在此承诺放弃购买该商铺的优先购买权，并承诺该商铺在2016年10月1日至2021年10月30日期间，租金直接支付东星公司，租赁期限届满后，由本人与买受人另行协议是否续签”。2017年7月4日，东星公司（出卖人）与许功名（买受人）签订《常德市商品房买卖合同》约定将Ｓ22栋112号房屋出售给许功名。同日，东星公司与许功名签订《补充协议》，其中第三条约定：1、该Ｓ22-112号商铺在上述租赁期间内的租金收益归东星公司所有，承租人金萍继续向东星公司支付租金；2、东星公司将此商铺出售给许功名时，因东星公司已经将此商铺租赁给承租人。东星公司需一次性向许功名支付人民币369799元，作为2021年10月30日前无法使用房屋的补偿，以许功名收到东星公司支付此款项目的收据为准，许功名在此租赁期间内无权干涉东星公司与承租人对上述商铺的经营。2018年8月13日陶明冬向东星公司出具《铺位认租申请表》、《接续承租商铺经营申请表》。2018年8月15日，金萍向东星公司出具《退租申请表》和《合同变更申请书》，申请退租东星家居广场S22-112商铺，并申请于2018年8月15日解除其与东星公司的商铺租赁合同，由陶明冬接续承租S22-112号商铺用于经营餐饮，陶明冬为商铺租赁合同变更后新的承租人，在2018年8月15日之前因租赁关系所产生的所有费用由金萍承担，此后所有费用由陶明冬承担。2018年8月13日，陶明冬出具《合同变更承诺书》，约定陶明冬自愿接受金萍上述变更申请的内容。2018年8月13日，东星公司（甲方、出租方）、陶明冬（乙方、承租方）及佛山市中城物业管理有限公司常德分公司（丙方、物业管理方）签订《常德东星家居广场房屋租赁合同》，约定：东星公司同意将座落在常德大道与芙蓉路交汇处常德东星家居广场Ｓ22栋112号房屋出租给陶明冬使用；租赁期限为37.5个月，自2018年8月15日起至2021年9月30日止；建筑面积141.6平方米，月租金单价为50元㎡，月租金为7080元，从2019年9月1日起，租金单价涨租8%；租金交纳方式及期限：第一期租金（2018年8月15日至2020年8月31日租金）45876元，交纳日期为2018年12月15日前，第二期租金（2020年9月1日至2021年2月28日租金）45876元，交纳日期为2019年6月15日前，第三期租金（2021年3月1日至2021年8月31日租金）45876元，交纳日期为2019年12月15日前；陶明冬应在本合同签订之日后7日内交纳相当于三个月租金及物业管理费的款项22515元作为租赁保证金，用于陶明冬履行本协议各项义务的担保；租赁保证金在合同到期或被解除后，如陶明冬无违约行为及欠缴款项的，东星公司将在合同到期或被解除后的30日内无息退还陶明冬；陶明冬未按本合同约定期限交纳租金、物业管理费及相关费用的，每逾期一日，应按拖欠费用总额的1‰支付逾期付款违约金；逾期7日及以上，东星公司有权采取停水、停电、封铺处理，拖欠租金或管理费达30日以上的，东星公司有权解除本合同，合同解除后，陶明冬交纳的租赁保证金不再退还，同时，陶明冬应向东星公司支付相当于剩余租期及物业管理费总额的50%的违约金，东星公司实际损失超出约定违约金金额的，陶明冬还应继续赔偿；租赁期满未续租或租赁期间合同被解除的，陶明冬应在期满前或合同被解除之日起7日内搬出全部可移动的物品；逾期占用房屋的，逾期占用期间陶明冬应按本合同约定的租金、物业管理费的120%支付占用费；东星公司因向陶明冬催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及东星公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由陶明冬承担，东星公司有权向陶明冬追讨该费用开支；担保人对本合同陶明冬的全部合同义务向东星公司承担连带保证责任，保证期间为任何义务履行期届满后2年。陈艳林在该合同第十三条担保人处签名并注明身份证号码（430726197911××××）；本合同附件与本合同具有同等法律效力，附件包括《装修管理协议书》、《导购人员管理协议》、《装修补充协议》、《房屋位置平面示意图》、《常德东星家居广场管理公约》等。上述合同签订后，陶明冬未按约定支付第三期租金即2021年3月1日至2021年8月31日租金共计45876元，东星公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。另查明，东星公司就本案委托湖南湘声律师事务所律师胡楠作为诉讼代理人并支付律师费8000元。以上事实，有当事人身份信息、《放弃优先购买权承诺书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《退租申请表》、《合同变更申请书》、《铺位认租申请表》、《接续承租商铺经营申请表》、《合同变更承诺书》、《房屋租赁合同》、《委托代理合同》、发票等证据在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。东星公司与陶明冬于2018年8月13日签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规法规的强制性规定，应认定为有效。关于东星公司要求解除案涉房屋租赁合同及附属协议，并要求陶明冬、陈艳林于2021年1月28日腾还房屋的诉讼请求。经查，陶明冬逾期支付第三期租金（2021年3月1日至2021年8月31日的租金）已超过30日，依据合同约定，东星公司有权解除合同，且陶明冬、陈艳林在答辩时对于解除合同均无异议，本院予以确认。因东星公司在诉前未向陶明冬发出解除合同的通知，本院认定东星公司与陶明冬之间就位于湖南省常德市武陵区常德××道××路××广场××栋××号商铺的租赁合同关系于本案起诉状副本向送达之日即2021年1月9日解除。租赁合同解除后，陶明冬应当将其占有的案涉房屋腾空并返还给东星公司，本院确定陶明冬于本判决生效之日起十日内将案涉房屋腾空并返还给东星公司。关于东星公司要求陶明冬支付截止到2021年8月31日的逾期租金45876元的诉讼请求。本案中陶明冬尚未支付租赁合同第三期的租金，第三期租金的费用使用期为2021年3月1日至2021年8月31日，因合同中约定的该使用期限尚未到来，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，在本院确定本案中的租赁合同已于2021年1月9日解除后，东星公司要求陶明冬支付租赁合同第三期租金45876元没有法律依据，本院不予支持。关于东星公司要求陶明冬支付因本案产生的律师费8000元的诉讼请求。因东星公司与陶明冬在合同中约定，东星公司因行使合同项下的任何权利而引起的律师费等所有费用开支，均由陶明冬承担，且东星公司主张的律师费不超过行业最高标准，故本院对东星公司要求陶明冬支付律师费8000元的诉讼请求予以支持。关于东星公司要求按照每日万分之五的标准计算2020年12月16日起至债务全部清偿之日止的违约金的诉讼请求。陶明冬未按照合同约定的时间支付租金构成违约，因双方约定的逾期付款违约金的计算标准为每日1‰，东星公司现主张的违约金计算标准不超过合同约定和法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。经核算，陶明冬应支付自双方约定的第三期租金交纳日期之次日（2019年12月16日）起至合同解除之日（2021年1月9日）止的逾期付款违约金8946元（45876元×0.05%×390天）。关于东星公司要求陈艳林对陶明冬的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。经查，陈艳林在担保人处签名确认，承诺对陶明冬的全部合同义务承担连带保证责任，保证期间为债务履行期届满后两年，因东星公司主张的上述费用均属于陶明冬的合同义务，且本案未过保证期间，故本院对东星公司要求陈艳林对陶明冬的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第六百八十八条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、常德东星投资有限公司与陶明冬之间就位于湖南省常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺签订的一切房屋租赁合同及相关附属协议于2021年1月9日解除；二、陶明冬于本判决生效之日起十日内将位于湖南省常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺腾空并返还给常德东星投资有限公司；三、陶明冬于本判决生效之日起十日内向常德东星投资有限公司支付律师费8000元及违约金8946元；四、陈艳林对陶明冬的上述第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回常德东星投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，减半收取672元，由陶明冬、陈艳林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  张黎二〇二一年二月一日法官助理许人子书记员刘艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。