上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初78925号原告(反诉被告)：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王一中,董事长。委托诉讼代理人：傅霞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽娟，女。被告(反诉原告)：上海浦东迎喜餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路1068、1078号中融国际商城一层01-14号商铺。法定代表人：钟子瑜,执行董事。被告：天浩国际企业有限公司，住所地中国香港新界大埔工业村大发街XXX号。法定代表人：钟伟平,董事长。上列被告(反诉原告)及被告的共同委托诉讼代理人：李冠之，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告上海承望资产管理有限公司(以下简称承望公司)与被告上海浦东迎喜餐饮管理有限公司(以下简称迎喜公司)、天浩国际企业有限公司(以下简称天浩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理，适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行审理。原告承望公司的委托诉讼代理人傅霞和冯丽娟，被告迎喜公司、天浩公司的共同委托诉讼代理人李冠之到庭参加诉讼。后被告汤迎喜公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，于2021年1月7日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)承望公司的委托诉讼代理人傅霞和冯丽娟、被告(反诉原告)迎喜公司及被告天浩公司的共同委托诉讼代理人李冠之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承望公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告迎喜公司签订的《物业租赁合同》及补充协议于2020年6月11日解除；2、判令被告迎喜公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金人民币(以下币种同)194,224元,2020年6月1日至2020年8月28日期间的租金及使用费563,876.13元；3、判令被告迎喜公司支付2020年6月1日至2020年8月28日期间的管理费222,134.52元；4、判令被告迎喜公司支付逾期付款滞纳金：以464,961元为本金,自2020年6月11日起至实际支付日止;以270,737元为本金,自2020年7月11日起至实际支付日止,以244,536.65元为本金,自2020年8月11日起至实际支付日止,均按日万分之三计算；5、判令被告迎喜公司支付提前解除合同违约金人民币2,330,688元；6、判令被告天浩公司对被告迎喜公司上述应付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年11月3日，原告与被告天浩公司签订《物业租赁合同》及补充协议，约定天浩公司承租上海市浦东新区浦东南路XXX号第一层01室场地经营“稻香”，租期自2014年11月16日至2026年11月15日，计租起始日自2015年5月16日起，管理费的缴付起始日自2014年11月16日起计；按基本租金与提成租金两者取高的方式收取租金，先付后租，每个支付期支付1个月的基本租金和管理费，基本租金和管理费在每月的10日前支付，每月20日前支付上月的提成租金差额部分。2015年3月10日，原告和天浩公司、迎喜公司签订《租赁合同主体变更协议》，约定承租人变更为迎喜公司，由其概括承受租赁合同的全部权利义务，天浩公司承担担保责任。2020年2月14日，迎喜公司提交《免除租金及管理费申请书》，要求免除疫情期间2个月的租金和管理费。原告于2020年3月9日书面回复，同意对1月31日至2月9日期间的租金给予减免50%，并希望迎喜公司在政府防控指导措施下尽快复工。2020年4月24日，迎喜公司提交《申请书》，要求退还300平方米的宴会厅，免除2020年3月至4月租金、5月12日期间租金根据月营业额进行调整。2020年5月20日，天浩公司向原告发出《关于中融稻香提前终止合作合同事宜》，要求提前终止《物业租赁合同》及相关补充协议。原告于2020年5月21日回函，被告提前解除合同，于法无据，希望其慎重考虑。2020年5月29日，迎喜公司发来《关于场地移交通知书》，通知原告将于2020年6月1日将租赁场地交还原告。原告于2020年6月9日回函，提出没收押金，支付违约金、截至退租日的租金及管理费、场地常用费，结清公共事业费，租赁场地回复毛坯状态后交还等。6月11日被告收到上述回函。2020年8月28日，原告完成复原并交还租赁场地。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告迎喜公司、天浩公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。由于受新冠疫情的影响，系不可抗力导致合同目的无法实现，故被告行使法定解除权，已于2020年5月20日向原告发送解约函，次日原告收悉，故涉案租赁合同已于2020年5月21日解除。2020年2月的租金，原告已经予以免除，被告不同意支付。合同因不可抗力而解除，对于解除之后的租金及管理费不应支付，且被告于2020年5月29日即提出交还场地，但原告始终拖延，对于扩大损失，也应由原告承担。关于滞纳金，系违反行政行为产生的责任形式，而原、被告之间系民事行为，不存在滞纳金概念，也与原告主张的违约金重合，不能主张双倍损失。关于违约金，合同系因不可抗力而解除，不应支付违约金。原告主张的金额也明显过高，应予以调整。关于连带责任，合同主体已经变更为被告迎喜公司，应当由该公司承担相应的付款责任。主体变更协议中提及的担保责任系正常履行合同过程中的担保责任，并不包括因不可抗力导致合同无法履行的担保责任，故天浩公司不同意承担担保责任。另外，原告自认系800位小业主委托进行经营管理，系委托与受委托的代理关系。根据合同法的相关规定，涉案合同只能约束被告与小业主，故原告无权以自己的名义起诉。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告迎喜公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉原、被告签订的《物业租赁合同》及补充协议于2020年5月21日解除；2、判令反诉被告返还2020年1月24日至5月31日的租金632,794.32元；3、判令反诉被告免除自2020年6月1日至8月28日房屋使用费563,876.13元；4、判令反诉被告返还2020年1月24日至5月31日的物业管理费323,329.12元；5、判令反诉被告免除2020年6月1日至8月28日的物业管理费222,134.52元；6、判令反诉被告返还预收的三个月押金549,690元；7、判令反诉被告承担租赁物复原费26万元。事实和理由：2014年11月3日，天浩公司与反诉被告签订《物业租赁合同》，约定反诉被告将系争房屋出租给天浩公司，面积1004平方米，租赁期限为12年，每月租金183,230元，每3年在此基础上递增6%。反诉被告在签订合同后交付系争房屋，反诉原告也按约支付租金及押金。2015年3月10日，反诉原、被告及天浩公司签订《主体变更协议》，原租赁合同的承租人由天浩公司变更为反诉原告。2020年1月，新冠肺炎疫情在全国爆发。1月24日，上海市政府颁布命令启动重大突破卫生公共事件一级响应机制，宣布延迟本市企业复工和学校开学，在此期间禁止任何公共性的群体活动，为了配合政府的防疫防控工作，反诉原告积极配合不得不停止营业，自2020年1月24日至2020年5月20日，反诉原告长达四个月不能对外营业，蒙受巨额经济损失。在此期间，反诉原告申请要求减免租金，但反诉被告一直不予回应，并告诫如停付租金，将追究违约金，为保持合作并避免更大损失，反诉原告不得不支付租金。但随着疫情蔓延，迟迟不能恢复营业，反诉原告无法承受高昂租金及物业管理费，遂于2020年5月20日发出解除租赁合同的通知，并要求将租赁物于6月1日交还反诉被告，但反诉被告迟迟不肯接收租赁物，反诉原告无奈额外花费52万元将场地恢复原状后于8月28日交还。反诉原告认为，2020年1月爆发的新冠疫情属于突发的重大公共卫生事件，根据事件的危害程度及合同的约定属于不可抗力，因此反诉原告可据此解除合同。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。基于法律的规定及公平原则，反诉原告有权要求反诉被告免除租金和管理费，退还押金并免除违约责任。综上，反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告承望公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告选择关店系其出于商业风险考虑，并非受到疫情影响，故本案合同解除并非不可抗力所致，而系被告违约所致，合同解除时间同本诉意见。关于减租事宜，原告并非国有企业，不适用政府的减租政策，且反诉原告提出因不可抗力免除支付租金，于法无据，不予认可。根据合同约定，反诉原告交还的房屋应当是拆除复原后的毛坯状态，反诉原告以不符合约定的状态交还房屋，缺乏依据，并以此免除相应房屋使用费及物业费均不予认可。关于押金，由于反诉原告违约导致合同解除，反诉被告有权没收押金，不同意退还。关于复原费，拆除复原系反诉原告的合同义务，相应费用应由反诉原告承担。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，原告(出租人，甲方)与被告天浩公司(承租人，乙方)签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，其中约定天浩公司承租上海市浦东新区浦东南路XXX号、XXX号中融国际商城一层01室及14室场地(以下简称系争房屋)，使用面积1004平方米，建筑面积1677平方米，经营范围为粤菜、火锅、点心酒楼，品牌为稻香；租赁期限12年，自2014年11月16日起至2026年11月15日止，计租起始日自2015年5月16日起，即由2014年11月16日起至2015年5月15日止为乙方之免租装修及营业期；甲方于2014年11月16日前交付租赁场地，管理费的缴付起始日为2014年11月16日起计；年基本租金=6元/平方米/天×1004(使用面积)×365天，共计2,198,760元，月基本租金=年基本租金÷12月，共计183,230元，基本租金递增：自2014年11月16日起每3年作为一期，在上一期的基本租金数上递增6%，2017年11月16日至2020年11月15日月租金194,224元，2020年11月16日至2023年11月15日月租金205,877元；各月月保底租金应在当月的10日前支付；合同期内，乙方须每日按建筑面积支付每平方米1.5元的管理费，据此计算，年管理费=1.5元/平方米/天×1677(建筑面积)×365天，共计918,158元，每月管理费=年管理费金额÷12月，共计76,513元；乙方先付后租，每个支付期支付1个月的基本租金和管理费；乙方须于签约后5日内向甲方交纳租赁押金549,690元作为履约保证，乙方须于租赁场地交付日前向甲方交纳首期1个月保底租金183,230元、管理费38,256.50元。合同第二十五条第6款约定，合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设备、设施保持良好无损(正常损耗除外)，及时清场并将租赁场地按规定交还甲方，乙方在清场过程中，不得故意损害(坏)或撤除建筑物本身的结构体。乙方租赁部位的装修、装潢拆除至毛坯状态后交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担。如有违反，则按乙方违约论处，乙方承担本合同第二十八条相关违约责任。合同第二十八条第6款约定，在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权根据第十条第1款第5项，第二十一条第3款，第二十五条第4款约定的情况，向乙方追索违约责任：(1)逾期超过30天，如继续履行本合同的，甲方有权要求乙方缴清欠款并加收滞纳金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数。否则经甲方通知后5个工作日仍未支付的，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数，违约金为按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付的基本租金的总金额或前一年年基本租金一倍的标准(两者以居低者为准)。同时乙方无权要求返还租赁押金。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。第7款约定，乙方如有擅自转租、擅自停业等二十一条的违约行为则视作为乙方愿意按合同第二十五条第4款执行，并承担全部违约责任，向甲方支付违约金。违约金为按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付的基本租金的总金额或前一年年基本租金一倍的标准(两者以居低者为准)。同时乙方无权要求返还租赁押金。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。第8款约定，合同期届满或双方协议提前终止本合同的，如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，乙方应向甲方支付场地占用费。场地占用费为：按天计算，为相应租金的1倍。延期未归还租赁场地天数超过30天的，视为乙方放弃租赁，物业内的所有物品无偿归甲方所有，由甲方处理。如乙方擅自终止合同而又不交还场地的，从擅自终止合同之日起每延期交还场地一天应向甲方支付相当于1倍的当期租金与管理费的场地占用费，延期未归还租赁场地天数超过三十天，视为乙方放弃租赁，物业内的所有物品，由甲方处理。2015年3月10日，原告(甲方，出租人)和被告天浩公司(原承租人，乙方)、迎喜公司(新承租人，丙方)签订《租赁合同主体变更协议》，其中约定乙方与甲方签订物业租赁合同(含补充协议)，约定租赁场地开设稻香酒家，应企业工商登记的规定，乙方在该租赁场地注册成立丙公司，并由丙方作为实际承租人，故协议变更如下：1、甲方承诺确认丙方为租赁合同新承租人的主体地位，且由丙方概括承受原租赁合同的全部权利义务；2、丙方承诺积极履行合同约定的权利义务；3、乙方承诺承担丙方注册成立之前租赁合同中的所有权利义务，对丙方注册成立后在租赁合同中的义务承担担保责任。2020年2月14日，被告迎喜公司向原告致函，希望采取对疫情期间租金、管理费进行免除2个月等相关措施。2020年3月9日，原告回复：基于疫情原因，我司愿意在1月31日至2月9日期间给予减免50%，同时希望尽快复工。2020年4月24日，被告迎喜公司向原告申请，将租赁面积约300平方米宴会厅交还，同时扣除该部分租金；免除2020年3月至4月租金；5月至12月租金，月营业在100万元以下，按营业额8%支付，月营业额在100-150万元，按营业额10%支付，月营业额在150万元以上，按原合同约定支付租金。2020年5月20日，被告天浩公司向原告提出《关于中融稻香提前终止合作合同事宜》，表示从2020年1月25日开始关门停业，至今疫情未除，我司仍无法开业。由于新冠属于不可抗力事件，故根据物业租赁合同第二十条的相关规定，提前终止租赁物业合同及相关补充协议，请贵司尽快与我司对接后续工作。2020年5月21日，原告回复：收到上述申请书，并表示考虑到疫情期间餐饮行业的难处，我司也免除了贵司2月份的租金，然而我司多次电话沟通并且发出开业通知函，但贵司商铺仍未开业。贵司以不可抗力为由逃避合同义务，提出提前解除租赁合同，于法无据。我司也将追讨免去贵司2月份租金及4、5月份的未付租金及物业费。2020年5月29日，被告迎喜公司向原告发出《关于场地移交通知书》，表示将于2020年6月1日将租赁场地按规定交还。2020年6月9日，原告回复，希望贵司能遵守合同约定，尽快与我司协商退租事宜：1、贵司应承担全部违约责任，无权退还押金。2、支付截至退租日的租金及管理费，结清公共事业费。3、尚未进行场地交接手续。4、应将租赁场地复原至毛坯状态后交付。5、未尽事宜，按物业租赁合同及补充协议执行。2020年7月28日，被告迎喜公司与案外人签订《室内拆除恢复毛坯工程协议》，由案外人将系争房屋的吊顶、隔墙等拆除，综合费用52万元。2020年8月28日，原告与被告迎喜公司进行系争商铺移交接收，并盖章确认。2020年10月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告迎喜公司成立于2015年2月9日，系有限责任公司(港澳台法人独资)，股东为被告天浩公司。本院认为，原告和被告迎喜公司之间的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。被告迎喜公司辩称原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予支持。被告迎喜公司作为承租人，未按约支付租金，显属违约，原告依约享有合同解除权。对于被告迎喜公司以不可抗力为由主张解除合同，本院认为，新冠疫情爆发之后，虽在一定时间内对被告履行租赁合同产生部分影响，但未造成系争房屋持续性不能使用，合同目的并非无法实现，且同幢大厦内其他商铺已陆续恢复经营，合同履行已无客观障碍，故被告迎喜公司解约依据不足，本院不予支持。关于合同解除时间，原告主张于2020年6月11日解除，被告迎喜公司在审理中也表示如果法院认为原告有解约权的，同意该日解除，并无不当，故本院确认双方之间的租赁合同及补充协议于2020年6月11日解除。合同解除之后，双方应结清各项费用。关于双方争议的2020年1月24日至2020年5月31日租金，被告迎喜公司以疫情为由要求予以免除。对此，本院认为，因新冠疫情，系争房屋使用确受部分影响，对承租人营收产生减损，故本院根据公平原则酌减疫情期间租金2个月(含原告在2020年5月21日回复函中表示免除的2020年2月份租金)，对于原告主张的2020年2月份租金，本院不予支持。关于2020年6月1日至2020年8月28日的租金及使用费，被告迎喜公司使用系争房屋，应支付相应租金，且合同解除后未按约返还房屋，应支付期间的使用费，故原告主张上述区间的租金及使用费，依约有据，本院予以支持。但是，考虑到本院因疫情原因已酌减租金2个月，故在2020年2月份租金予以减免的基础上尚有1个月减免租金，又因被告迎喜公司已支付2020年1月24日至5月31日租金(不含2月份)，故本院酌定已支付租金不再予以返还，对于尚可减免的1个月租金用于抵扣2020年6月1日至6月11日的应付租金及2020年6月12日起的房屋使用费，抵扣之后，被告迎喜公司尚需支付2020年6月12日至2020年8月28日的使用费369,652.13元。关于原告主张的2020年6月1日至2020年8月28日的管理费，依约有据，本院予以支持。关于滞纳金，原告主张被告迎喜公司未按约支付2020年2月租金、6月租金及管理费、7、8月的使用费及管理费，故应计算相应的滞纳金。对此，本院认为，2020年2月份租金经认定因疫情原因予以免除，故不应再计算相应滞纳金。2020年6月1日至6月11日的租金已用减免租金予以抵扣，不再计算相应滞纳金。2020年6月1日至6月11日的管理费，被告迎喜公司未予支付，应计算相应滞纳金，原告将滞纳金标准调整为日万分之三，并无不当，本院予以支持。对于2020年6月12日起的使用费及管理费，因涉案租赁合同已于2020年6月11日解除，故原告要求对于合同解除后的使用费及管理费计算滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。关于解约违约金和押金。被告迎喜公司违约导致合同解除，根据合同约定应承担相应违约责任。现原告要求迎喜公司支付前一年年基本租金作为解约违约金，并没收押金。本院认为，无论是没收押金，或是支付违约金，均系合同解除情形下违约责任的承担。现迎喜公司认为违约金过高，要求予以调整。本院根据合同履行情况、双方过错程度等，对原告主张没收押金予以支持的基础上，对于原告主张的另行支付解约违约金，不再予以支持。关于连带责任，被告迎喜公司系港澳台法人独资的有限责任公司，股东为被告天浩公司，且被告天浩公司在《租赁合同主体变更协议》中明确对于迎喜公司在租赁合同中的义务承担担保责任，故对原告要求被告天浩公司对被告迎喜公司的应付款义务承担连带清偿责任，本院予以支持。反诉部分，关于迎喜公司要求返还2020年1月24日至5月31日租金，因该区间租金已在本诉中处理，不再予以返还。关于迎喜公司要求返还2020年1月24日至5月31日的管理费并免除2020年6月1日至8月28日的使用费和管理费，均缺乏依据，本院不予支持。关于迎喜公司要求返还押金，因其系违约方，相应押金已由承望公司予以没收，不再予以返还。关于复原费，根据合同约定，合同提前终止之后，被告迎喜公司负有将装修装潢部位拆除恢复至毛坯状态的义务，故相关费用应由迎喜公司承担，其要求原告予以分担，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司与被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司之间的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》于2020年6月11日解除；二、被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司2020年6月12日至2020年8月28日的房屋使用费369,652.13元；三、被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司2020年6月1日至2020年8月28日的管理费222,134.52元；四、被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司逾期付款滞纳金：以3,773.25元为基数，按照每日万分之三的标准，自2020年6月11日起计算至被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司实际支付管理费之日止；五、原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司已支付的保证金549,690元由被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司予以没收，不予退还；六、被告天浩国际企业有限公司对被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；七、驳回原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33,287元，减半收取计16,643.50元，由原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司负担9,106.50元，被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司、被告天浩国际企业有限公司负担7,537元。反诉案件受理费13,607.50元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海浦东迎喜餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二一年二月三日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。