成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11785号 原告（反诉被告）：成都市联邦信合物业管理有限公司，住四川省成都市成华区新鸿南一巷****。 法定代表人：邓继湘，职务董事长。 委托诉讼代理人：万强，湖北美佳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘永慧，女，回族，1957年12月21日出生，住，住四川省小金县/div> 委托诉讼代理人：黄晓钢（系刘永慧女婿），男，住，住成都市成华区/div> 原告成都市联邦信合物业管理有限公司（以下简称“联邦信合公司”）与被告刘永慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，刘永慧向本院提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。联邦信合公司委托诉讼代理人万强，刘永慧委托诉讼代理人黄晓钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告联邦信合公司向本院提出诉讼请求，请求判令：被告向原告支付所欠物业服务费5，090.11元，代收水费1，069.59元，代收垃圾费384元，物业费违约金1，018元，合计7，561.7元。事实和理由：原告为尚东美林原物业服务企业，被告为尚东美林1-2-601室(面积：88.37m²)业主，原告按照物业服务合同及相关的法律法规的规定依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告自2016年1月1日至2019年12月31日共拖欠应缴纳的物业服务费5，090.11元，代收水费1，069.59元，代收垃圾处理费384.00元，物业费违约金1，018元，合计7，561.70元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告未予理睬。 被告刘永慧辩称：被告个人征信记录良好，从未拖欠过任何应交费用。但是，自入住以来一直对原告服务不满意，被告及家人也曾多次投诉，均未整改。截止到2015年12月31日，即使原告未尽到合同义务，被告也全额履行了付款义务。被告一直是按以前惯例先服务后付钱，年度结束后支付上年物业费。自2016年发现物业从未公布和返还小区公共收益及物业并未按照物业合同条款执行，导致整个小区脏乱差、消防系统、门禁系统、监控系统均不能正常使用、且小区内多家住户多次被盗，给小区业主人身及财产安全带来严重威胁。原业委会未存续期间，原告开始策划疯狂套取维修基金，在合同2017年12月31日终止后，原告未按规定告知被告，且耍赖拒不撤离。并且在耍赖拒不退出期间其服务根本得不到众业主的认可，遂即拒交所谓物业费用。2019年10月在新业委会成立后，原告一直进行对抗，企图扼杀业委会的成立（之前也一直抵抗，致使业委会多次天折）。在被告及家人、其他热心业主的全力带领下，在全体业主的配合，历经一年多的时间维权奋斗下，通过国家信访网、人民网、成都市市长信箱等信访，在成华区××街道××保和派出所的帮助下，才将拒不撤离的原告依法驱逐出小区，全体业主也通过投票选聘了新物业。欠缴所谓物业费业主达到70%多（约400余户），而原告对被告提起诉讼也是意料之事，为维护被告的合法权益，被告现以下提出理由: (一)关于合同期限的有效性。1、合同已如期终止，被告与原告的债权债务关系也已经终止，物业费、代收水费及垃圾费权利也同时终止，自然不存在2017年12月31日以后的物业费欠费一说。2、原告在合同结束前一直未依法履行告知义务，业主在得知合同结束后，共同决定不再接受物业服务。参照《北京市物业管理办法》第二十六条之规定，原告在合同结束前一直未依法履行告知义务，在2019年1月，在业主得知合同早已终止的信息后，在没有业委会期间，授权6位业主代表征询业主意见，超56%业主且双过半同意老物业撤出，并发出书面撤出函件，但原告拒不撤出，原告的所谓物业服务不被认可，自然也没有收取费用的权利。3、关于2016年1月1日至2017年12月31日之间原告所谓的物业费、代收水费及垃圾费等权利，被告未接到原告任何书面的催收材料，原告的诉求已经超过法律规定的诉讼时效。 (二)2016年1月1日至2017年12月31日在合同有效期内被告多次以小区业主身份要求物业公开公示信息，但均遭到拒绝，该物业公司从未尽到告知义务，严重侵害小区业主知情权，在合同有效期间被告多次要求物业按照合同服务内容执行也均未得到改善，且在此期间已发现小区消防设施不能正常使用，固以物业未达到合同约定服务条款及未公示及返还小区公共收益，未尽到告知义务、严重侵害践踏被告知情权为由拒绝缴纳物业费。 (三)合同终止前，原告一直未履行了告知义务，业主也共同决定不再接受物业服务，并且不能按照物业合同约定提供物业服务，耍赖不撤离继续违约。物业服务合同中写明原告为物业服务三级标准，根据住宅小区物业管理服务标准三级所规定引述：每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于80%。每年至少开展2次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，没有群众基础，最终业主得知合同终止后，共同决定不再接受物业服务是有因果关系的。在原告在物业合同有效期内及物业合同终止后耍赖拒不撤离期间，原告继续主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、未尽到房屋建筑共用部分的维修、养护和管理的义务。2、未尽到物业共有、共用设施设备的管理和维护的义务。3、未尽到公共区域环境卫生及绿化管理和维护的义务。4、未尽到交通与车辆停放秩序管理，小区秩序的维护的义务。5、未尽到物业装修装饰管理的义务，对业主及物业管理人违反《管理公约》的行为不作为。6、其他违约违规违法行为。 (三)原告一直未公示物业收费许可证，被告质疑收费许可的合法性，并未向相关部门报备，不符合国家收费的要求。原告的物业经理黄自爽及其他工作人员均无主管部门要求的相关证件，严重违反物业服务合同第七条(一)项中“委派具有物业服务项目相关和技术职称、职业资格的物业服务人员履行本合同”的约定。根本不具备三级物业资质条件，从成都房地产行业信用信息平台显示，原告仅为二级资质，与合同三级资质不符，涉嫌欺诈，根本不具备提供相应服务标准的条件及基础。 (四)由于被告一直是按以前惯例，年度结束后支付上年物业费。为此，被告有权主张先履行抗辩权，在原告不存在事实合同及纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。 因原告不存在事实合同且不能履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不利影响。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告不存在事实合同且正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。 2017年12月31日物业服务合同已经如期终止，原告在合同结束前一直未依法履行告知义务并且长期侵害小区业主知情权，合同结束后也不撤离，业主在得知合同结束后，共同决定不再接受物业服务，但原告依然耍赖拒绝撤离，为此在合同终止后，原告在程序上存在重大瑕疵，并且在未认可的物业管理服务中又存在重大瑕疵及重大不作为，很多问题甚至还涉嫌违法，耍赖拒不撤离，这是全体业主不能容忍的，也是国家法律不予保护的，更是被告要坚决回击和唾弃的。被告也清楚物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。但70%以上众多业主(约400余户)的拒交物管费用，应该能客观反映原告的物业管理水平及服务标准。被告及众业主，包括业委会也对原告10余年的管理作了以上梳理，力求在时间段、各地点、各方位予以客观公正的评价，物业服务虽针对的是小区整体范围，具有整体性，物业服务费用对小区全体业主而言亦具有集体性，与小区全体业主的利益息息相关，也是小区物业服务能够持续良好开展的必要物质基础，在广大业主有充分证据证明原告物业管理服务中存在重大瑕疵及重大不作为违约违规违法的情况下，亦须对劣质无良老赖物业说不，以维护全体业主的合法权益，更是全体业主的人心所向，更利于社会的团结进步与稳定，也更利于物业企业的优胜劣汰，净化行业渣企。根据以上理由，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。 反诉原告刘永慧向本院提出反诉请求并最终变更为，请求判令：1.赔偿消防设施维护费用所得部分1091元；2.赔偿监控设施维护费用所得部分270.22元；3.返还公区收益所得部分851.98元（暂计），以法院查明为准；4.赔偿物业用房占用费所得部分144.58元（暂计），以最终占用时间为准；5.被反诉人因拒不移交，赔偿门禁系统瘫痪费用所得部分172.12元（暂计），以实际恢复费用为准；6.赔偿垃圾清运费所的部分17.9元；7.赔偿反诉人化粪池清掏费用所得部分15.49元；8.因违规向业主支付款项及发放物品，赔偿所得部分344.23元（暂计）；9.承担劳务费5000元及其它诉讼费；10、公布历年小区公区收益；11.移交全部资料和腾退物业管理用房；12.清理小区外围扔弃的家具及垃圾；13.公开和公示以下信息：（1）物业公司营业执照、组织机构代码、税务登记证（三证合一可整体提供）开户行对公账户；（2）小区的建筑区域总平面图、管理人员的上岗证、小区的管理规约、服务人员基本情况简介、职责分工、联系方式、投诉机制；（3）物业合同、物业服务等级服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、收费起始日期、价格举报电话、安全生产应急预案；（4）小区公共区域、公共部位、公共设备设施的收益明细、养护记录、年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金筹集和使用情况汇总材料、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收材料；（5）供水单位委托物业公司收取水费的委托书、收费依据、收费标准、收支明细、停车位管理方案、人员配置、车位划分情况；（6）业主对物业公司服务的满意度调查表、满意度明细、相关部门的检查合格准许使用的文件、公共绿化部分的维保记录、楼梯外墙和楼顶防水的养护记录、物业用房的使用情况。事实和理由：根据四川开来安装有限公司与迎晖社区签订的消防改造合同价为63.39万元，按照反诉人份额应所得1091元。根据欣立物业签订的监控改造合同价为15.7万元，按照反诉人份额应所得270.22元。根据业委会与被反诉人诉讼公区收益暂计49.5万元，按照反诉人份额应所得851.98元。被反诉人违反规定，在成华区××街道××区的介入下，依然拒不交接，为此自2020年1月5日至今已达7月有余，按照80平米计算，150元／平＊月，应判令被反诉人赔偿反诉人业委会物业用房占用费暂计8.4万元，最终以实际占用月份为准，按照反诉人份额应所得144.58元。被反诉人因拒不移交，导致小区门禁系统全面瘫痪，目前仍未恢复，给小区带来极大安全隐患和不便，现预估价格为10万元，以实际恢复费用为准，按照反诉人份额应所得172.12元。被反诉人未尽管理职责，拒不撤离被驱离后，导致大量垃圾堆积，产生垃圾清运费10400元，应赔偿反诉人份额所得17.90元。被反诉人未尽管理职责，拒不撤离被驱离后，导致化粪池常年不清理，产生化粪池清掏费用9000元，应赔偿反诉人份额所得15.49元。被反诉人未按照相关规定程序，违规向业主支付的款项及发放的物品，该事项只能视同被反诉人对全体业主的捐赠，与公区收益分成无关，为此请求判令被反诉人赔偿反诉人所得部分344.23元（暂计200000元）。由于被反诉人道德败坏，与业委会为敌，与全体业主树敌，为驱逐该盘踞小区10年的毒瘤，历经1年多时间，花费反诉人及家人大量的精力，为此请求判令被反诉人承担劳务费0.5万元。被反诉人自管理本小区起，从未公布小区公共收益，违反国家相关规定。被反诉人自2020年1月5日就已经驱离，且小区已经依规依法选聘了新物业，为此按照国家规定，必须无条件移交相关资料和腾退物业管理用房，为此请求判令被反诉人移交全部资料和腾退物业管理用房。有确凿证据证明小区外侧（靠三环路）的家具及垃圾系被反诉人违法扔弃，为保障全体业主的生命财产安全，依据相关法规，请求判令被反诉人清理小区外围扔弃的家具及垃圾。被反诉人未尽到告知义务，长期侵害反诉人知情权，被反诉人历年来从未公开、公示以上内容。 反诉被告联邦信合公司辩称：1.除了第九项的反诉请求，其余均应当由小区业主委员会向原告主张，且本案之前原告和小区业主委员会就相关诉求，进入司法程序，原告作为众多业主的一名业主，无权单独提出诉求。2.反诉请求第九项没有事实理由和依据，反诉人参与本案诉讼属于正常，并且原告也委托了代理人。 本院经审理认定事实如下：刘永慧系成华区东虹路58号1栋2单元6楼401号房屋业主，房屋建筑面积88.37平方米。2016年1月6日，联邦信合公司与尚东美林一二期全体业主签订《尚东美林一二期物业服务合同》，约定由联邦信合公司为尚东美林一二期全体业主及物业使用人提供物业服务，委托期限为两年，自2016年1月1日至2017年12月31日止。物业管理服务费按住宅每平方米1.2元/月收取，居民生活垃圾处置费由业主按8元/月另行缴纳，自来水使用费用按照相关部门的规定缴纳。交纳费用方式为每月交纳一次，业主或物业使用人也可以选择季、半年、年付的方式交纳。2019年3月26日，成都市成华区保和街道迎晖社区居民委员会出具《关于成华区东虹路尚东美林一二区物业管理工作的事实情况说明》，载明“至2017年12月，因该小区业主委员会任期届满后，在新一届业主委员会未能按照相关规定选举出，物业服务合同尚无法重新签订。2018年1月至今，物管公司按照相关法律及相关政策，持续对该小区实施物业管理工作”。 为证明代交水费及垃圾清理费的情况，联邦信合公司提交了发票及抄表数据。其中生活垃圾处理费发票显示联邦信合公司已交纳自2019年1月起至2019年12月止的城市生活垃圾处理费。抄表数据显示每2个月（偶数月份）抄一次表，案涉房屋2017年10月水表读数为1，400，2019年8月为1，724，2019年10月为1，753。水费发票显示，成都市聚业房地产开发有限公司已交纳东虹路58号尚东美林1栋南侧地下2019年9月份（查表日期2019年9月4日）的水费。刘永慧称，水费以前确系交给联邦信合公司，后因联邦信合公司未提交发票，故未支付后续费用。 庭审中，联邦信合公司陈述，联邦信合公司一直在案涉小区提供服务到2019年12月31日，2020年小区成立了第二届业委会，选聘了其他的物业服务企业。 另查明，成都市成华区尚东美林1、2期第二届业主委员会(以下简称尚东美林业委会)与联邦信合公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案，尚东美林业委会向本院提出变更后的诉讼请求如下：1、联邦信合公司向尚东美林业委会书面公布小区物业管理全部收支账目（庭审中明确为：会计账簿包括总账明细账、日记账和其他辅助记账，会计凭证，期间从2008年1月1日至2020年1月5日）;2、请求判决联邦信合公司返还本小区地上停车场公共出租收益,并按银行同期贷款利率支付延期返还利息(地面停车位142个,按照每个车位每月100元的出租标准计算，计费时间从2008年1月1日至2020年1月5日共计144个月，费用合计2,044,800元);3、请求判决联邦信合公司赔偿小区消防设施维修费用593,475.82元;4、请求判决联邦信合公司赔偿小区监控维修改造费用144,300元、电梯维修费用7万元;5、请求判决被告向尚东美林业委会赔偿其物业管理期间,遗留的垃圾清理费1.94万元;6、请求法院依法判决确认《尚东美林一二期物业服务合同》已于2020年1月5日解除；7、请求法院判决联邦信合公司限期向尚东美林业委会办理物业服务交接手续，移交物业服务用房和相关设施（2020年11月3日庭审中原告撤回要求移交相关设施的诉讼请求），以及物业服务所必需的相关资料，限期搬离本小区；8、请求判决联邦信合公司支付诉讼费等相关费用。联邦信合公司称刘永慧的反诉请求，均包含在以上诉讼请求中，刘永慧称诉讼情况属实。 以上事实有当事人陈述和下列证据以及本院依职权查明的证据在案佐证：当事人身份信息，《尚东美林一二期物业服务合同》《关于成华区东虹路尚东美林一、二区物业管理工作的事实情况说明》，房屋信息查询结果，水费抄表记录，水费和垃圾处理费票据及双方当庭陈述。 本院认为，联邦信合公司与尚东美林一二期全体业主签订的《尚东美林一二期物业服务合同》合法有效，刘永慧应当按约交纳物业费用、生活垃圾处置费、自来水等使用费。此外，上述合同到期后，因刘永慧所居住小区未成立新一届业主委员会，未再与联邦信合公司签订物业服务合同，但联邦信合公司实际在小区提供物业服务，应收取的费用可参照2016、2017年《尚东美林一二期物业服务合同》执行。在另案起诉中，尚东美林业委会请求确认《尚东美林一二期物业服务合同》于2020年1月5日解除，在刘永慧未举出相反证据的情况下，对联邦信合公司要求刘永慧支付物业服务费、垃圾费、水费至2019年12月31日止成立。 联邦信合公司主张了自2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，刘永慧抗辩诉讼时效已届满。物业服务合同约定，交纳费用方式为每月交纳一次，业主或物业使用人也可以选择季、半年、年付的方式交纳。刘永慧答辩状中称按照惯例先服务后收钱，年度结束后支付上年物业费，则按照刘永慧所述及物业服务合同上述约定，2016年的物业服务费，至迟应于2016年12月31日交纳，2017年物业服务费至迟应于2017年12月31日交纳。因联邦信合公司于2020年才向本院提起本案诉讼，且并未提交起诉前进行催收的证据，对刘永慧辩称的2016年物业服务费诉讼时效已届满的意见予以采纳，对于刘永慧辩称的2017年起的物业服务费诉讼时效已届满的意见不予采纳。对垃圾处理费的诉讼时效认定情况同理。刘永慧以联邦信合公司提供服务不到位为由，拒交物业服务费的辩称不能成立。因此，对联邦信合公司主张的自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3，817.58元及垃圾处理费288元，予以支持，其余部分不予支持。 关于联邦信合公司主张的水费。虽联邦信合公司提供的发票显示，交纳水费的主体是成都市聚业房地产开发有限公司，但联邦信合公司持有该发票，结合刘永慧陈述之前水费也系交纳给联邦信合公司的事实，可以认定联邦信合公司确系代缴了水费，但因联邦信合公司仅提交了案涉物业所在1幢2019年9月份的水费交纳情况，且根据联邦信合公司提交的查表情况，显示每2个月（偶数月份）抄一次表，故本案水费支持至2019年8月止，联邦信合公司主张起始吨数为1，400，实际对应2017年10月数据，故对联邦信合公司主张自2017年10月至2019年8月的水费，予以支持，计算为（1，724-1，400）*3.03元=981.72元。2019年8月后的水费，若联邦信合公司确系代缴了该部分水费，可另行主张权利。 关于违约金，因《尚东美林一二期物业服务合同》未约定业主不按时交纳物业服务费的相关违约责任，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于刘永慧的反诉请求，经核实，其主张的1.赔偿消防设施维护费用所得部分1，091元；2.赔偿监控设施维护费用所得部分270.22元；3.返还公区收益所得部分851.98元(暂计)，以法院查明为准；6.赔偿垃圾清运费所的部分17.9元；7.赔偿反诉人化粪池清掏费用所得部分15.49元；8.因违规向业主支付款项及发放物品，赔偿所得部分344.23元(暂计)；10、判令公布历年小区公区收益；11.移交全部资料和腾退物业管理用房的诉讼请求，均在另案中由尚东美林业委会作为原告先行提起诉讼，原告在本案再行提起，应当认为系重复诉讼，不予处理。 关于刘永慧主张的4.赔偿物业用房占用费所得部分144.58元(暂计)，以最终占用时间为准；5.被反诉人因拒不移交，赔偿门禁系统瘫痪费用所得部分172.12元(暂计)，以实际恢复费用为准；9.承担劳务费5，000元及其它诉讼费；12.清理小区外围扔弃的家具及垃圾；因证据不足，不予支持。 关于刘永慧主张的诉讼请求第13项，要求公开和公示相关信息，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，刘永慧有权要求公开相应信息，但在本案要求联邦信合公司公开的范围应限于法律规定或物业合同的约定，超过部分不予支持。因此，对刘永慧要求公开物业合同，应予支持。因庭审过程中，联邦信合公司已作为证据出示，刘永慧可查阅，故无需另向向刘永慧公开。对刘永慧要求公布小区公区收益明细如上所述，系重复诉讼，不予处理。对刘永慧要求联邦信合公司公开其余内容，缺乏事实及法律依据，均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、刘永慧于本判决生效之日起十日内向成都市联邦信合物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3，817.58元、垃圾处理费288元以及自2017年10月起至2019年8月止的水费981.72元，共计5，087.3元； 二、驳回成都市联邦信合物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回刘永慧的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计25元，反诉案件受理费减半收取计50元，共计75元，由刘永慧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二一年二月二十六日 书记员  伍朝红