北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初657号原告：九源百纳物业服务发展（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：高慎蓉，女，1990年6月2日出生，汉族，该公司法务。被告：张艳，女，1988年10月2日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人（张艳之父）：张德清，男，1965年8月1日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告九源百纳物业服务发展（北京）有限公司（以下称九源百纳公司）与被告张艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。九源百纳公司委托诉讼代理人高慎蓉、张艳委托诉讼代理人张德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九源百纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付柏泉庄园小区物业服务费人民币5998.13元，并且按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金共计1541.09元，合计7539.22元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月1日，柏泉庄园业主大会与北京圣吉物业管理有限公司（2015年11月9日更名为九源百纳物业服务发展（北京）有限公司）签订《北京市物业服务合同》，截止2017年7月31日，该物业一直在柏泉084庄园小区提供物业服务。被告是柏泉庄园小区A7-2-402室的产权人，该房产面积120.93平米，物业费单价1.8元每月每平米（因政府每月每平米补贴0.2元，物业费实际按照1.6元每月每平米收取）。原告先后派人多次催收，被告仍然拒绝缴纳。截止2017年7月31日，被告共欠缴物业服务费共计人民币5998.13元，违约金1541.09元，合计7539.22元。张艳辩称，原告所称被告房屋产权、房屋面积属实；但原告未尽到物业服务责任，电梯维修、消防栓、小区卫生、小区绿化均存在问题，缺乏修理维护，要求原告提交维修记录；保安人员未持证上岗，巡视工作未达到按照国家二级服务标准，7号、8号楼电梯不通地下车库，行人车辆混乱，存在安全隐患；收费标准不统一，有的收1.4元每月每平米，有的收1.6元每月每平米，有的收1.8元每月每平米，要求原告提交收费依据；对原告签订的物业服务合同不认可，合同中甲方没有签字和日期，怀疑系后期制作，且业委会无权代表业主签订物业服务合同，小区业主对该合同不知情，我认为该合同系无效合同；另要求原告公布小区内广告收入去向明细，公开公示原告公司的收支情况、职员分工及联系方式、投资机制、收费项目及依据、收费标准、工人工资、各项开支流水等，公示电梯消防等公共设施的维修维护记录、防水养护及维修发票等，公示原告所动用的小区维修基金去向明细，保障业主知情权；小区安保服务不到位，经常出现失窃事件，在公安有报警记录。物业公司对小区提供各项服务是义务，交物业费是业主义务，因为原告没有履行到各项义务，所以我没有履行到交费义务。综上，应减免被告所欠物业费。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，柏泉庄园业主大会与北京圣吉物业管理有限公司（以下简称圣吉物业）签订《物业服务合同》，约定：由圣吉物业对柏泉庄园（A区雁舞园、B区雁鸣园）提供物业服务，委托管理期限为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日；物业服务收费标准为每月每建筑平方米1.8元；关于违约责任一节，双方约定业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经圣吉物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按所欠金额每日8‰的标准向圣吉物业公司支付违约金。双方还就物业服务事项、双方权利义务等内容进行了具体约定。合同签订后，圣吉物业公司为柏泉庄园提供了物业服务。2015年11月9日，经北京市工商行政管理局东城分局核准，北京圣吉物业管理有限公司名称变更为九源百纳物业服务发展（北京）有限公司。更名后，由九源百纳公司继续为柏泉庄园提供物业服务。2021年1月8日，九源百纳公司持诉称理由起诉来院，要求张艳给付2015年1月1日至2017年7月31日期间的物业费及相应违约金。张艳持答辩理由不同意九源百纳公司的诉讼请求。九源百纳公司提举物业服务合同、名称变更通知、物业缴费通知、公共区域工作维修服务派工单、保安合同、保洁合同、北京市电梯日常维护保养合同、大门岗值岗记录、巡逻岗位巡视记录表、垃圾清运委托外包合同、管道疏通单据、电费发票等证据。经质证，张艳对九源百纳公司提交的2015年所签物业服务合同的真实性不认可，认为该合同无日期和签字，只有盖章，根据物权法规定，签订物业合同需达到全体业主60%以上或居住人口60%以上，才能决定物业去留问题，且被告未提交2016年至2017年的物业服务合同；对九源百纳公司名称变更通知认可；对物业费缴费通知，因未在涉诉小区门口公示栏见过该通知，对该证据的真实性不认可；对九源百纳公司关于保洁、保安、垃圾清运、电梯维护保养、公共区域维修服务派工单、电梯检验费发票等公共服务支出发票等证据，因没有实际付款流水，电梯维修保养没有维护记录，对上述证据的真实性均不认可；对大门岗位巡岗记录、巡逻岗巡视值班记录证据，因记录不详细，也从没有看到过有巡逻巡视的情况，对上述证据的真实性均不认可。张艳提举住宅物业服务二级标准一份，证明物业公司应当按照该标准服务；小区现场图片一组，包括社区环境照片、门卫无人值守照片、楼道电梯广告照片等，证明社区有商业广告收入，安全管理存在隐患，保洁服务不到位，地下室漏水漏雨缺乏修理，消防栓没有水，绿化杂草丛生，邮箱、大门、路灯损坏无人维修；光盘一张，证明业主自己清理电梯楼道广告，自己清理垃圾；绿化养护证据一份，证明小区绿化系居民自行管理，九源百纳公司未尽到相关义务。经质证，九源百纳公司对住宅物业服务二级标准认可，对该证据证明目的不认可；对物业公司存在商业广告收入的真实性认可，但对证明目的不认可，认为该证据与本案无关；对小区现场照片不认可，因无法分辨拍摄时间、地点，认为并非九源百纳公司服务期限内的情况，也不能证明物业服务不符合合同约定；对地下室漏水证据不认可，认为系建筑质量问题，非物业公司服务范围；对电梯不通车库问题不认可，认为系建筑规划问题，不属于物业服务合同事项。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。柏泉庄园业主大会与九源百纳公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，该合同对包括张艳在内的全体业主均具有约束力。在签订物业服务合同届满后，九源百纳公司在未续签合同的情况下继续提供物业服务，其与张艳形成事实物业服务合同关系。故九源百纳公司要求张艳给付物业费的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。九源百纳公司自认按照补贴后每月每建筑平方米1.6元收取物业费的意见，本院不持异议。根据当事人的陈述及在案证据，结合本院查明事实，可以认定九源百纳公司提供的物业服务存在瑕疵，故对于2015年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费，本院酌情予以扣减20%。关于违约金问题，因物业服务质量存在瑕疵，张艳并非故意拖欠物业服务费，故九源百纳公司该项请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、张艳于本判决生效后七日内给付九源百纳物业服务发展（北京）有限公司自2015年1月1日起至2017年7月31日期间的物业服务费4799元；二、驳回九源百纳物业服务发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张艳负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 康二〇二一年二月十八日法官助理  张丽媛书 记 员  康东菊