广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初4616号原告（反诉被告）：深圳市运辉现代物流管理有限公司，住所地：深圳市宝安区松岗街道广田大道广田市场一楼，统一社会信用代码：91440300MA5DLTK5XK。法定代表人：陈心品。委托诉讼代理人：张宸硕，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市云鹏环保科技有限公司，住所地：深圳市龙华区观湖街道鹭湖社区观宝路7号嘉泉水处理1栋1层109A，统一社会信用代码：91440300MA5DN2XB9N。法定代表人：杨飞，执行董事。委托诉讼代理人：方贤圣，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：林幸杰。原告深圳市运辉现代物流管理有限公司诉被告深圳市云鹏环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张宸硕、陈军，被告委托诉讼代理人方贤圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2019年3月15日至2019年9月30日期间的租金人民币3380000元；2.被告向原告支付逾期付租违约金人民币493610元（按照日万分之五计算，现暂计至2020年4月1日，之后的违约金按照上述标准计算至被告实际完全清偿之日止）；3.被告赔偿原告因诉讼所支出的合理律师费用人民币120000元；以上费用共计人民币3993610元；4.被告承担本案全部诉讼费用；5.被告赔偿因其过错而给原告所造成的损失，以法院支持顺兴木材场的诉讼请求金额为准。被告向本院提出如下反诉请求：1.原告向被告返还租赁合同履约保证金人民币1560000元；2.原告向被告赔偿因其违约给被告所造成的直接损失人民币6434706元；3.原告赔偿被告因诉讼所支出的合理律师费（顾问单位正反诉收费标准合计金额基础律师费优惠价）人民币120000元；4.原告承担本案全部诉讼费用。本案相关事实原告于2018年6月18日从深圳市XXXXX木材加工场（以下简称XX木材加工场）承租了位于广东省深圳市XXXX木材加工场内的物业。并约定租赁期内，XX木材加工场同意原告将租赁房屋分租或转租。原告（出租方）与被告（承租方）于2018年12月18日签订《租赁合同》，主要约定：1.原告将其坐落在广东省深圳市XXXX木材加工场内的物业租赁给被告使用，建筑面积为15000ｍ2，租赁物业系向深圳市牛湖俊亮股份合作公司（以下简称牛湖俊亮公司）租赁土地并自行建设而来，租赁物业没有红本房产证。被告知悉该权属情况，今后不得以无红本房产证而提出解除合同或主动主张合同无效。2.租赁期限10年，自2018年12月1日起至2028年11月30日止。3.每月总租金52万元，租金每年递增一次，每次递增5%。即从第2年（2019年12月1日）开始递增。4.免租期从2018年12月1日起至2019年3月15日。5.合同签订后，被告须付3押，即支付156万元作为租赁合同履约保证金，合同期满后被告如无违约行为，原告在合同到期后10个工作日无息退还被告。6.被告必须于每月5日前支付当月租金给原告。逾期未支付的，每逾期一日，则被告需按未支付金额日万分之五的标准支付违约金。7.租赁期间，原告同意被告将租赁房屋分租或转租，被告分租转租办理租赁手续需原告配合的，原告应予以配合。8.被告的装修在不损害房屋主体结构的前提下，原告应同意被告对房屋进行装修、改建，租赁期限届满后，不可拆卸的装修归原告所有，被告无需恢复原状。9.原告与牛湖俊亮公司的第一份合同期限至2023年7月8日止，第二份合同从2023年7月8日至2038年7月8日止。倘若因牛湖俊亮公司的原因不肯执行第二份合同，经诉讼仍无法执行，原被告双方合同终止，原告也无需赔偿给被告。合同签订后，被告向原告支付3个月租赁履约保证金156万元，其后被告进场对租赁物业进行封闭、改造、装修、筹建安装固定厂房式建筑废弃物综合利用生产线。免租期满后，被告未支付租金。被告向深圳市住建局等单位申请办理生产线社会投资登记备案和安全生产许可证。在登记备案申请中，深圳市住建局等单位要求被告提供生产线场地使用证明文件，被告通过原告、XX木材加工厂向租赁物业的权利人牛湖俊亮公司申请场地使用证明，但牛湖俊亮公司对XX木材加工厂承租涉案租赁物业的第二份租赁合同不予确认，未同意盖章。2019年4月8日被告向原告发出《工作联系函》，指出被告自合同约定的免租期开始不能正常使用租赁物业，具体情况为：被告因在涉案租赁物业建设环保项目向有关政府部门办理相关手续，有关政府部门要求须有牛湖俊亮公司盖章同意被告使用租赁物业，但牛湖俊亮公司对XX木材加工厂承租涉案租赁物业的第二份合同不予确认，要求交回前任董事长与顺兴木材加工厂签订的第二份租赁合同才可以盖章。被告要求原告在2019年4月18日前解决好与牛湖俊亮公司的租赁合同关系，以确保被告承租后的改造装修和正常生产顺利进行。原被告微信聊天记录显示双方自2019年3月6日起开始协商被告所需的场地证明事宜。此后经原告多次协调，被告于2019年7月9日出具《承诺函》，承诺仅租赁使用涉案租赁物业至2023年7月8日。原告与XX木材加工厂于2019年6月20日签订《租赁合同之补充协议书》，约定将原租赁合同的租赁期限变更为2018年8月至2023年7月8日止。同日原告又与被告签订《租赁合同之补充协议书》，约定将原租赁合同的租赁期限变更为2018年12月至2023年7月8日止。上述两份补充协议均约定本补充协议以XX木材加工厂与牛湖新城房地产开发有限公司就租赁标的签订的搬迁补偿安置协议生效后且牛湖俊亮公司就租赁标的出具准许正常经营的证明文件给被告后方才生效。在XX木材加工厂与原告的房屋租赁合同纠纷【案号（2020）粤0309民初1246号】一案中，XX木材加工场主张于2019年7月通知原告称牛湖俊亮公司可以向被告出具场地使用证明。2019年8月12日，被告通过微信向原告发出《解除租赁合同通知书》，指出因原告不能及时交付被告办理备案手续和环保批文所需的土地使用权利证明文书，导致被认定为无权出租，被告抽检生产线被认定为非法，无法通过审核备案。现生产线备案审核期已过，生产线不能继续安装使用，整个项目被否定，给被告造成很大经济损失。通知原告于2019年8月13日解除原被告之间的租赁合同。2019年8月14日，原告通过微信向被告发出《催告函》，指出被告需由牛湖俊亮公司盖章的相关备案资料，经原告协调后牛湖俊亮公司均同意盖章，而被告一直未至牛湖俊亮公司处办理盖章。原告已尽协助配合的义务，要求被告于2019年8月17日前一次性向原告付清拖欠的2019年3月15日至2019年7月的租金总计234万元，否则原告有权解除合同不予退还租赁履约保证金等。2019年9月30日，原被告签署《移交确认书》，就案涉租赁物业的移交事宜确认如下：1.原被告确认被告已于2019年9月30日将租赁物业交回给原告。2.其他争议有待解决。上述事实，《租赁合同》、银行转账记录、催告函、解除函、移交确认书、微信聊天记录、工作联系函、承诺函、《租赁合同之补充协议书》等证据以及庭审笔录在卷予以证实。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《租赁合同》的效力问题。双方当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案各方签订的《租赁合同》违反了法律强制性规定，为无效合同。现就本案争议焦点评判如下：第一，关于原告主张的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告答辩主张原告无转租权，且被告未实际占有使用，不应支付占有使用费。对此，本院认为，首先，涉案租赁物业由牛湖俊亮公司出租给XX木材加工厂，XX木材加工厂出租给原告，原告出租给被告，原被告签订的《租赁合同》中亦载明上述情况，被告已知悉租赁物业权属情况。且原告提交的其与XX木材加工厂之间的《租赁合同》约定原告有转租权。其次，被告主张其未实际占有使用，但被告已对涉案租赁物业进行建设、装修等，可见原告已向被告交付涉案租赁物业，至于被告如何占有使用系被告对自身权利的处分。再次，原被告于2019年9月30日签署的《移交确认书》中载明被告将涉案租赁物业交回原告，被告主张其移交的是进行拆除重建、装修、维修所形成的新的物业。本院认为，《移交确认书》载明租赁物业为顺兴木材加工厂内建筑面积15000平方米的物业，双方确认被告已将租赁物业交回原告。被告的主张与《移交确认书》载明的上述内容不符，应以双方书面确认的内容为准。故对于被告的该答辩主张，本院不予采信。被告应参照《租赁合同》约定标准向原告支付占有使用费。根据已查明的事实，被告应自免租期满即2019年3月15日起每月缴纳52万元，被告于2019年9月30日将租赁物业交还原告，故被告应支付6.5个月占有使用费338万元（52万元/月*6.5个月）。第二，合同无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故被告诉请原告返还保证金156万元，有法律和事实依据，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金，因合同无效，违约金条款亦无效，本院对原告该项诉请不予支持。第三，关于原告是否应赔偿被告损失的问题。被告提交了多份证据，拟证明其已支付生产线建设款等达上千万元，主张原告应赔偿损失。原告对该部分证据三性均不予认可，认为与本案无关联且部分合同时间与银行流水无法对应，原告主张其并无出具场地使用证明的合同义务，但还是帮忙协调处理并且业主方最终同意出具证明。本院认为，首先，《租赁合同》签署时，被告明知涉案租赁物业的权属情况，原告已向被告披露与牛湖俊亮公司的第二份《租赁合同》存在争议，被告选择同意按照现状承租，可见原告签署合同时已如实告知被告相关情况，被告对合同无效可能产生的后果应有所预期。其次，涉案租赁物业交付被告3个多月后，被告才向原告提出出具场地使用证明一事，开始牛湖俊亮公司不同意出具证明，被告据此主张原告存在过错，而双方此前在合同中对此并无约定，且之后经原告多次协调，牛湖俊亮公司已同意出具盖章证明。被告诉请原告赔偿其投入的建设费用损失，于法无据，本院不予支持。另，原、被告诉请的律师费，无法律与合同依据，本院不予支持。原告的第五项诉讼请求，经本院释明后仍不能明确具体金额，且原告未提供证据证明其所受损失，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市云鹏环保科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市运辉现代物流管理有限公司支付占有使用费3380000元；二、原告深圳市运辉现代物流管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市云鹏环保科技有限公司返还保证金1560000元；三、驳回原告深圳市运辉现代物流管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市云鹏环保科技有限公司的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19374元，由原告负担2977元，被告负担16397元；反诉受理费34301.47元，由原告负担6594.22元，被告负担27707.25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 朱  嘉  蹊二〇二一年二月二十日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄(兼)