江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初1071号原告：新沂市花厅物业管理有限公司，住所地新沂市钟吾路南侧。法定代表人：戈宜銮，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤杰，该公司员工。被告：杨威，男，1976年7月20日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。原告新沂市花厅物业管理有限公司(以下简称“花厅物业公司”)与被告杨威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告花厅物业公司的委托诉讼代理人汤杰，被告杨威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花厅物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决杨威立即给付所欠花厅物业公司的物业费2126元、公共能耗费500元，合计2626元，并按照合同约定支付逾期付款违约金；2.案件受理费由杨威负担。事实与理由：杨威购买新沂市温馨家园××号楼××单元××室住房一套123.47平方米，车库面积11.54平方米，合计面积135.01平方米。2013年8月30日，花厅物业公司与新沂市温馨家园业主委员会签订了物业管理服务合同，约定由花厅物业公司对新沂市温馨家园的物业进行管理。合同签订后，花厅物业公司依照约定履行了义务。但是，杨威自2014年10月1日至2019年12月31日期间未给付物业管理服务费，共计拖欠物业管理服务费2126元，一年一套住房公共能耗费100元合计五年的住房公共能耗费共500元，共计2626元。此款经花厅物业公司多次催要未果，因此，为维护合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及国务院《物业管理条例》规定起诉请求依法判决。杨威辩称，花厅物业公司诉称已按合同约定履行义务，但事实上，小区污水直排路面一直未有解决，又下大雪，雪有一个多月才完全融化，造成结冰路滑业主出行不便，极度危险；车库门口区域多年无人打扫，都是自己打扫；花厅物业公司动用社会人员夜里上门催要物业费；花厅物业公司私自出租车位收取费用，没有向业主公布，侵犯小区权利；楼下业主擅自拆除承重墙改门，造成地基下沉40公分，对整栋楼造成安全隐患，花厅物业公司不予制止，其不作为对业主房屋安全造成隐患和损害，本人保留起诉的权利。因上述种种原因，故本人不同意缴纳物业费和公共能耗费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关事实，本院认定如下：新沂市温馨家园座落于新沂市，小区总建筑面积为121000平方米，共计住宅35栋1428户，为地面车库上五层住宅。2013年8月30日，花厅物业公司（合同中为“乙方”即受委托方）与新沂市温馨家园业主委员会（合同中为“甲方”即委托方）签订物业管理服务合同，合同约定由花厅物业公司对温馨家园小区的物业进行管理、服务，双方同时对物业服务内容、质量标准、费用、权利义务、违约责任等均作出了明确的约定，双方同时约定物业服务期限为2013年8月30日至2015年9月1日。合同到期后花厅物业公司与温馨家园业主委员会又分别于2016年1月1日、2018年12月18日续签物业服务合同，合同履行期分别至2018年1月1日和2020年12月18日。合同签订后，花厅物业公司依约履行了物业管理服务义务。杨威购买并入住温馨家园小区××号楼××单元××室一套，其中房屋建筑面积为123.47平方米，车库面积为11.54平方米，合计面积135.01平方米。自2014年10月1日至2019年12月31日杨威应交花厅物业公司的物业服务费2126元、公共能耗费500元，合计2626元未交纳。经花厅物业公司向其催缴后仍未缴纳。另，新沂市物价局于2016年10月18日作出的“新价服备[××]××号”文件载明,核定温馨家园小区多层普通住宅物业管理公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.25元，执行时间为2014年10月1日。小区内共用的电梯、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水费用等按照新沂市物价局、新沂市房产服务中心新价字[××]××号、新房发[××]××号文件执行，合理、公开的分摊，并按期定期公示。本院认为，物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。花厅物业公司与新沂市温馨家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，故合法、有效。杨威作为温馨家园小区业主之一，与花厅物业公司形成物业服务合同法律关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务。本案花厅物业公司已经为杨威等业主提供了物业管理服务，其应当按照约定数额向花厅物业公司交纳物业服务费及公共能耗费。本案中，杨威尚欠自2014年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费为2126元[135.01㎡（住房面积123.47㎡+车库面积11.54㎡）×0.25元/㎡/月×63月=2126.41元，取整]、公共能耗费用500元（100元/年×5年），合计2626元，其应向花厅物业公司支付该款。关于花厅物业公司主张的违约金问题，根据本案实际情况及另案其他业主反映及举证情况看，花厅物业公司的物业管理服务尚存在不规范、不及时等情形，且花厅物业公司与新沂市温馨家园业主委员会签订的物业管理服务合同未有明确约定如业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费，则花厅物业公司有权收取违约金的条款。且物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响花厅物业公司正常经营，故对花厅物业公司提出违约金的诉讼请求本院不予支持。杨威以花厅物业公司服务质量较差为由抗辩，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。花厅物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。杨威主张楼下业主拆除承重墙给其和其他业主房屋安全造成安全隐患与侵害应由花厅物业公司予以赔偿于法无据，此纠纷系其与侵权业主之间产生的侵权责任纠纷，而非与花厅物业公司在履行物业服务合同过程中所产生的违约纠纷，如其坚持侵权损害赔偿，则应在完成举证责任的前提下另行主张。业主的支持是物业公司生存和发展的基础，物业服务质量是物业公司赖以立身的生命线，物业公司与业主之间是互惠互利的鱼水关系，而不是相互对立的关系，所以花厅物业公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。花厅物业公司应在以后的物业服务中进一步规范和完善服务设施与管理制度，不断提高物业服务能力、质量和水平，增加小区业主的安全感和满意度，与小区业主共同为建设安全、文明、整洁、和谐的小区继续努力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：杨威于本判决生效后十日内向新沂市花厅物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费等共计2626元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由杨威负担。本判决为终审判决。审判员  董道平二〇二一年二月二十四日书记员  乔毓涵