北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初2537号原告：杨婷，女，1979年1月10日出生，汉族，后羿坊文化传媒有限公司职员，住北京市昌平区。被告：王永如，男，1951年5月7日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：王俊（王永如之子,兼王永如的委托诉讼代理人），男，1978年1月21日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告杨婷与被告王永如、王俊共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨婷及被告（兼被告王永如的委托诉讼代理人）王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨婷向本院提出诉讼请求：1.依法对北京市昌平区马池口镇×村（以下简称×村）×号院内南房15间进行实物分割，并判决一层东南角一间、西南角一间、西北角一间归我所有；2.判令诉讼费由王永如、王俊负担。事实与理由：我与王俊原系夫妻关系，生有一子王某。我与王俊于2019年3月29日经昌平区法院判决离婚。王永如系王俊的父亲。2020年7月，王永如、王俊以分家析产、继承纠纷将我及王某诉至法院，要求判决×村×号院内房屋归王永如所有。2020年10月16日，昌平区法院作出（2020）京0114民初6857号民事判决书，判决×村×号院内北房四间、东房两间、西房两间归王永如所有，南房（二层）由王永如享有70%的份额，由王俊享有15%的份额，由我享有15%的份额。我认为，目前双方不适合长期共有房屋，不存在共有基础，况且，共有人对分割共有物没有约定，我有权随时要求分割，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告王永如、王俊辩称：第一、拆房不是我方的意愿，是经过区、镇、村的。这个房子超出了宅基地范围，属于违建需要拆除。本来都应该拆完的，把土地还给村集体，因为杨婷不让拆，现在就没有拆完。因为不能白用公家的土地，我方还交了一部分租地的钱。第二、杨婷要求分割房屋，她没有权利去选她分得哪几间，房屋如果按照间数分，法院不好分，间与间的面积不一样，所以按照份额分我方觉得比较合理。涉案房屋一层加门过道是八间，二层也是八间，每间房屋的面积不一样，所以上一次法院判的是份额，不管以后是占地拆迁了，还是居住。这次违建拆除，杨婷也是按照份额分钱比较合适，不会再侵害我方的利益了，是杨婷一直不让拆暴力抗法。本院经审查认定事实如下：王永如与张桂英系夫妻关系，二人育有一子王俊。张桂英于2013年5月3日去世，其父母均已先于其去世。杨婷与王俊原系夫妻关系，二人于2006年5月22日登记结婚，于2007年1月16日生育一子王某。2009年4月15日杨婷与王俊离婚。2009年4月28日杨婷与王俊复婚。2019年3月，王俊诉至本院要求与杨婷离婚，本院经审理作出（2019）京0114民初6534号民事判决书，判决杨婷与王俊离婚，王某由杨婷抚养。×村×号院的宅基地使用权登记在王永如名下。该院内现有北房四间、东房两间、西房两间及南房二层楼。王永如、王俊曾于2020年以分家析产、继承纠纷为由将杨婷、王某诉至本院，要求判令×村×号二层楼房一座、四间北房、两间东房、两间西房归王永如所有。本院经审理后于2020年10月16日作出（2020）京0114民初6857号民事判决书，判决×村×号院内的北房四间、东房两间、西房两间归王永如所有；南房（二层楼）由王永如享有70%的份额，由王俊享有15%的份额，由杨婷享有15%的份额，驳回王永如、王俊、杨婷、王某的其他诉讼请求。该判决现已生效。本案审理过程中，双方确认×村×号院内南房二层楼在建造时未经相关部门合法审批，且该房屋有一部分超出了×村×号院的宅基地使用权范围。南房二层楼共十六间，一层、二层均为八间。其中一层东边为过道（两间），一层南侧从西到东分别为客厅和卫生间相连的两间、卧室一间，一层北侧从西到东分别为厨房一间、卧室一间、卧室一间，二层最南侧为阳台，阳台往北从西到东分别为套房（卧室及卫生间）一间、客厅两间、卧室一间，二层北侧从西到东为卧室四间，二层卧室四间北侧为阳台。二层南侧的房屋及阳台从该房屋南侧的外挂楼梯进入，二层北侧的房屋及阳台从该房屋北侧的外挂楼梯进入。2020年8月，王永如（乙方）与北京市昌平区马池口镇楼自庄村民委员会（以下简称楼自庄村委会）签订《解约协议》及《腾退补偿补助协议》，其中《解约协议》约定双方于2019年10月1日签订了《临时协议》，由乙方向甲方村集体承租位于楼自庄村南侧的土地/房屋及其附属物，租赁（承包）期限为1年，自2019年10月1日起至2020年9月30日。因提升村域环境及项目需要，甲方经民主议定决定通过自主腾退方式整治村域环境。现甲乙双方经过友好协商，一致同意解除上述土地/房屋相关的全部法律关系。双方共同确认，原合同自本协议签署之日起解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止，双方互不承担违约责任，乙方不再就解约土地享有使用权，甲方与乙方就解约土地不再存在任何法律关系。《腾退补偿补助协议》约定：鉴于甲乙双方已于2020年8月28日签订《解约协议》，双方一致同意腾退拆除解约土地所涉的全部地上物。现双方就地上物腾退补偿事宜达成如下协议，以资共同信守：腾退土地面积329.45平方米、腾退非住宅房屋面积367.92平方米。鉴于甲乙双方已签订《解约协议》并同意交付地上物，甲方同意向乙方一次性支付腾退补偿补助款总计人民币617199元，该款项最终以审计审核结果为准。乙方在规定奖励期内签订《解约协议》及本协议且在本协议约定期限内签署《地上物交付验收单》的，甲方向乙方另行支付腾退奖励费26725元，该奖励最终以审计审核结果为准。如乙方签署本协议后未依约腾退的，该奖励自动取消。在乙方依约交付全部腾退土地及地上物，完成拆除工作且经审计审核通过后，甲方按照本协议约定向乙方支付的腾退补偿补助及奖励总额为643924元，该款项最终以审计审核结果为准。除此之外，乙方无权再向甲方主张任何费用。同时，甲方向乙方支付腾退补偿补助款后，地上物归甲方所有，与乙方无关。乙方不再享有地上物任何权益，甲方有权对地上物进行处理，乙方应予以配合不得干预。上述协议签订后，王永如于2020年11月5日将×村×号院南房二层楼交付楼自庄村委会指定的拆除公司予以拆除。经与楼自庄村委会核实，楼自庄村近年来对本村涉私搭乱建、侵街占道等情况的房屋进行整顿，×号院内南房二层楼因侵占了部分村集体土地，亦被纳入整顿范围，因房屋建成年代较早，故宅基地使用权人王永如选择了非宅腾退。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋二层的门窗、阳台已被拆除，因杨婷尚在一层房屋内居住，故一层房屋尚未拆除。因房屋尚未全部拆除，故腾退补偿款亦尚未发放。经询，杨婷坚持要求对涉案房屋进行实物分割，王永如、王俊不要求对其二人享有的份额进行分割。上述事实，有（2019）京0114民初6534号民事判决书、（2020）京0114民初6857号民事判决书、《解约协议》、《腾退补偿补助协议》、《昌平区马池口镇楼自庄村非住宅交付验收单》、照片、录像及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。本案中，根据生效判决的认定，×村×号院内南房二层楼由王永如享有70%的份额，由王俊享有15%的份额，由杨婷享有15%的份额。涉案房屋虽有部分超出了宅基地使用权范围，且二层门窗、阳台等部位已被拆除，但仍具备一定的使用条件，杨婷出于居住使用的目的要求对涉案房屋进行实物分割，并不违反法律规定。王永如、王俊以涉案房屋已交由楼自庄村委会进行拆除为由主张涉案房屋已不具备实物分割的条件，依据不足，本院不予采信。具体分割方法由本院从有利生活、方便居住的角度出发，在不减损涉案房屋的实际价值并考虑涉案房屋现有居住使用情况等因素酌情予以处理。王永如、王俊不要求对其二人享有的份额进行分割，本院对此不持异议。因涉案房屋在建造时未经相关部门合法审批，且有部分侵占了×村集体土地，故本院仅处理涉案房屋的使用权问题，不就涉案房屋的所有权作出认定，本案判决不影响相关行政部门对涉案房屋合法性的认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、北京市昌平区马池口镇×村×号院内南房二层楼中一层紧邻过道的东南角一间及东北角一间由原告杨婷使用，该南房二层楼的其他部分由被告王永如、王俊使用；二、驳回原告杨婷的其他诉讼请求。案件受理费1750元，由原告杨婷负担263元，已交纳；由被告王永如、王俊负担1487元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田雅娟二〇二一年二月二十五日法官助理 赵群彩书 记 员 高 曼