河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终264号上诉人（一审原告）：李瑞平，女，汉族，1987年12月31日生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：李璠、张家攀（实习），河南申鼎成律师事务所律师（代理权限为一般授权）。被上诉人（一审被告）：季明明，女，汉族，1989年6月15日生，住信阳市平桥区。被上诉人（一审被告）：信阳市狮河区中誉房地产咨询服务有限公司，住所地：河南省信阳市狮河区东方红大道木建材综合楼1、2层10号法定代表人：鄂磊，该公司总经理。上诉人李瑞平因与被上诉人信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司（下称中誉公司）、季明明定金合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人李瑞平及其委托诉讼代理人李璠、张家攀，被上诉人中誉公司的法定代表人鄂磊到庭参加诉讼。被上诉人季明明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞平上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担；事实和理由：一、原审法院依据《定金收据单》未约定房屋面积和房屋面积相差0.87平方米，认定被上诉人并不构成违约，属于事实认定错误。原审法院已查明，2020年7月1日，上诉人在朋友圈发现被上诉人中誉公司员工罗梅推荐房产信息“恒大名都139平精装三房仅售119万”，那么依据相关法律规定，上述中誉公司员工罗梅推荐房产信息的行为为职务行为，应由被上诉人中誉公司承担相关责任，即应认为被上诉人中誉公司承诺上述推荐房产面积为139平方米；又查明涉案房屋恒大名都3号楼2单元3005房的实际面积为138.19平方米，房屋实际面积与被上诉人中誉公司承诺的139平方米相差0.87平方米，按约定房价计算，等于上诉人多支付约8700元钱。虽然涉案房屋面积仅相差0.87平方米，但却价值近万元，对上诉人这个农村家庭来说完全就是一笔巨款，原审法院却因为数字大小因素，刻意缩小和忽略该本案最关键点，认为被上诉人并不构成违约，明显错误。二、原审法院将本案正式房屋买卖合同未能签订的原因归咎于上诉人，明显错误，且证据不足。本案中二被上诉人均一直向上诉人说该房屋面积139点多平方米，上诉人发现面积有差后，二被上诉人还拒不承认，相互推卸责任，尤其被上诉人季明明在上诉人提出适当减少购房款时，态度极其强硬、蛮横，不愿做丝毫退步，合同未能签订的原因不是上诉人造成的。三、原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理本案，属于适用法律错误。该解释第一条所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案所涉合同为个人所建的房屋买卖合同，并不适用该法规定。四、上诉人认为本案件为个人之间的房屋买卖纠纷，而导致本案发生的关键在于被上诉人丧失诚信、且存在欺诈行为，应依据《民法通则》第4条、《合同法》第6条、《民法总则》第7条等有关诚信原则的规定，公平公正处理本案。五、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据上述法律规定，被上诉人不能向上诉人交付其承诺的面积为139平方米的房屋，完全可以要求被上诉人双倍返还已交付的购房定金，但上诉人并没有贪心，而是只要求被上诉人返还已交付的购房定金20000元，完全合理合法，事实与法律依据充分，诉求应依法得到支持。六、《定金收据单》虽然是被上诉人中誉公司与上诉人达成的，被上诉人季明明与上诉人未签订书面定金合同，但该定金最后是由被上诉人中誉公司交付给了被上诉人季明明，上诉人与被上诉人季明明之间则形成实际行为性质的定金合同，因此，原审法院认定被上诉人季明明不是《定金收据单》当事人之一，属于认定错误，上诉人要求被上诉人季明明返还定金有理有据。中誉公司辩称，李瑞平交付的意向金5000元我公司已经退还，20000元定金是7月1日李瑞平直接支付给季明明的，我公司给李瑞平出具的委托书有她的签字。定金交付过程中虽然没达成合同，但我公司中间一直在做工作，最终没有达成和解。季明明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李瑞平向一审法院起诉请求：1、二被告连带返还原告交付的购房定金20000元；2、被告信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司返还原告交付的意向金5000元；3、本案诉讼费及律师代理费由两被告承担。一审法院认定事实：2020年7月1日，原告李瑞平在朋友圈发现被告中誉公司员工罗梅推荐房产信息“恒大名都139平精装三房仅售119万”，该房产为被告季明明所有。原告因购房需求与被告中誉公司联系商谈购房事宜，通过微信转账的形式向罗梅转账支付5000元意向金，并约定次日面谈购房事宜。2020年7月2日，原告李瑞平、被告季明明以及中誉公司委派的员工三方会面商谈购房事宜，原告李瑞平将20000万元定金直接交付给被告季明明。同日，被告中誉公司向原告李瑞平出具《定金收据单》，确认被告中誉公司收到原告李瑞平交付的20000元定金，且明确该定金为“恒大名都3号楼2单元3005房的购房定金”，该《定金收据单》第4条载明“交易事项谈拢后，定金由买方全权委托本公司与2020年7月2日代为转交卖方，若买方因个人原因放弃购买此房，则定金无法退还……”该条款后由原告李瑞平签名确认。同日，被告季明明向被告中誉公司出具《房屋定金单》，确认被告季明明收到被告中誉公司交付的“恒大名都3号楼2单元3005房契税票号00282739定金贰万元整（大写）人民币……”，该《房屋定金单》第1条载明“卖方季明明，身份证号，自愿同意出售此房，在收到定金后，此房不再向任何客户介绍和出售，此房交易视为达成。若买方因个人原因放弃购买此房，此定金无需退还；若卖方拒售、涨价、或另售他人，卖方需赔付还双倍定金于信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司”。2020年7月6日，原告李瑞平到被告中誉公司指定地点签订房屋买卖合同，得知涉案房屋恒大名都3号楼2单元3005房的实际面积为138.19平方米，而非139平方米，认为被告季明明、被告中誉公司隐瞒真相，严重违约，未能签订房屋买卖合同。2020年7月30日，河南长进律师事务所受被告季明明、案外人付嘉澍的委托向原告李瑞平发出律师函，载明“……收到此函后请于七日内到信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司签署三方房屋买卖合同并给予书面答复。否则，我方将依法解除与你之间合同关系，同时定金款项将视为违约金不予以返还。”另查明，涉案房屋恒大名都3号楼2单元3005房的实际面积为138.19平方米。一审法院认为，本案系定金合同纠纷。本案中涉及两份定金合同，一份为原告李瑞平与被告中誉公司签订的《定金收据单》，另一份为被告季明明与被告中誉公司签订的《房屋定金单》，该两份定金合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”根据本案查明事实，两份定金合同签订后，原告李瑞平在被告中誉公司的指示下将涉案20000元定金交付给被告季明明，该行为符合法定指示交付的要件，应当认定原告李瑞平已经向被告中誉公司交付了《定金收据单》中约定的20000元定金，该《定金收据单》已经依法生效。涉案的《定金收据单》中载明，原告欲购买的房屋为“恒大名都3号楼2单元3005房”，经查，该房屋确实存在，而被告季明明也确实愿意将该房屋出售给原告李瑞平，若原告愿意签署正式商品房买卖合同，则原告的定金合同目的可以实现；而原告主张被告中誉公司存在欺诈，将138.19平方米的房屋说成139平方米，多收了原告约8700元钱，属于严重违约行为，经查，涉案的《定金收据单》并未对房屋的面积进行约定，而相差0.87平方米，不足涉案房屋总面积的1％，不能认定为严重违约的情形，原告该主张没有事实和法律依据；综合全案来看，导致正式商品房合同未能签订的原因在于原告不愿签订而非被告存在违约行为，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及涉案《定金收据单》第4条的约定，原告李瑞平无权要求被告中誉公司返还20000元购房定金，法院对于原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告李瑞平要求被告季明明返还原告交付20000元购房定金的请求，因被告季明明不是涉案《定金收据单》当事人之一，亦未与原告李瑞平签订书面定金合同，因此，原告李瑞平要求被告季明明返还购房定金的诉请无事实与法律依据，法院不予支持。关于原告李瑞平要求被告中誉公司返还原告李瑞平交付的5000元意向金的请求，因被告中誉公司亦同意此请求，故法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定判决：一、被告信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李瑞平意向金5000元；二、驳回原告李瑞平其他诉讼请求。案件受理费212元，由原告李瑞平负担。本院二审期间，李瑞平围绕上诉主张向法庭提交其与中誉公司的法定代表人的通话录音，因该录音声音不清无法辨认，且不符合证据的形式要件，本院对该录音不作为证据采信。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案系定金合同纠纷。经双方确认，本案二审争议焦点为：李瑞平请求中誉公司、季明明返还定金20000元有无依据。经查，本案中涉及两份定金合同，一份为上诉人李瑞平与被上诉人中誉公司签订的《定金收据单》，另一份为被上诉人季明明与被上诉人中誉公司签订的《房屋定金单》，该两份定金合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。两份定金合同签订后，李瑞平在中誉公司的指示下将涉案20000元定金交付给季明明，该行为符合法定指示交付的要件，应当认定李瑞平已向中誉公司交付了《定金收据单》中约定的20000元定金，该《定金收据单》已经依法生效。涉案的《定金收据单》中载明，李瑞平欲购买的房屋为“恒大名都3号楼2单元3005房”，且该房屋确实存在，而季明明也确实愿意将该房屋出售给李瑞平，若李瑞平愿意签署正式房屋买卖合同，则其定金合同的目的可以实现；李瑞平主张中誉公司存在欺诈，将138.19平方米的房屋说成139平方米，多收了原告约8700元钱，属于严重违约行为，但涉案的《定金收据单》并未对房屋的面积进行约定，仅相差0.87平方米，不足涉案房屋总面积的1％，不能认定为严重违约的情形；综合以上分析，导致正式房屋买卖合同未能签订的原因在于李瑞平不愿签订房屋买卖合同而非季明明存在违约行为。根据涉案《定金收据单》第4条的约定，李瑞平无权要求中誉公司返还20000元购房定金；关于李瑞平要求季明明返还购房定金应否支持问题，因季明明不是涉案《定金收据单》当事人之一，亦未与李瑞平签订书面定金合同，故李瑞平要求季明明返还购房定金的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，李瑞平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人李瑞平负担。本判决为终审判决。审判长  刘友成审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年二月二十四日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇