广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20596号原告：何雄永，男，1953年1月25日出生，汉族，住广东省广州市东山区，委托诉讼代理人：肖启万、陈海裕，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。被告：原庆玲，女，1951年3月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：卢达朝，男，1947年12月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，两被告委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：卢佳媚，系两被告女儿。原告何雄永诉被告原庆玲、卢达朝合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告何雄永及其委托诉讼代理人肖启万、陈海裕到庭参加了诉讼，被告原庆玲、卢达朝下落不明，经本院公告送达起诉状副本、传票等，期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告分配房屋拆迁补偿款人民币243.75万元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1989年3月18日原告与原庆玲签订《合资建楼合同书》（该合同书由原庆玲之夫卢达朝代签），该合同书于同年8月16日经当时的新滘法律服务所公证（原庆玲作为甲方当事人签字），合同书约定由原告出资2万元，建成海珠区新港中路新市头北约五巷13号房屋共两层，每层32平方米，双方约定第二层归原告，二楼另加阳台6平方米；同年9月9日，原告又与原庆玲签订《增建二楼櫊楼工程协议书》，由原告出资1566元，由被告代建成二楼櫊楼10.75平方米。前述二楼房间、阳台、櫊楼归原告所有。房屋宅基地证登记在被告原庆玲名下。其后多年，原告将房屋二楼交两被告代管，两被告将房屋用于出租，定期向原告转付租金。2019年，新市头村正式启动城中村改造，由广州市新市头投资有限公司作为拆迁主体，与原庆玲（卢达朝）签订了拆迁补偿合同。原庆玲故意对原告隐瞒拆迁补偿情况，拒不接听电话，亦不见面协商有关补偿分配事宜。依照海珠区新市头村更新改造宣传手册，新市头村改造采用拆一补一的方式补回复建安置房，也可以按25000元每平方米选择货币补偿。因新市头村现已位置优越，房屋价值高，原告推断被告选择了拆一补一的方案要回复建安置房。原告占涉案房屋中的48.75平方米，按5万元/平方米计算，两被告应补偿原告人民币243.75万元。被告原庆玲、卢达朝没有提交答辩意见。经审理查明：两被告是夫妻关系。1987年10月6日，广州市海珠区新滘镇人民政府核发了使用人姓名为原庆玲，编号为穗海字第NO.004262号的农村（墟镇）宅基地使用证，该证载明：宅基地座落于凤和乡新市头村北约五巷13号，宅基地四至面积为32平方米，建筑层数为贰层，建筑面积64平方米。1989年3月18日，被告卢达朝（代）（甲方）与原告（乙方）签订《合资建楼合同书》，约定：第一条：房产权归属如下：合资双方各占壹层，并享有该层房产权（即上盖权）。甲方占首层，乙方占第二层。如日后加层建筑，甲方占第四层，乙方占第三层。假如城建部门只批加建壹层，则第三层归甲乙房共有（房产权）。乙方加层时交付给甲方贰仟贰佰圆作为地权补偿费。如城建部门只批加建壹层（即第三层双方共有）。乙方只须付壹仟壹佰元正。第二条：合资办法：乙方投资人民币两万圆正（未计加层补偿费），首期付壹万元正。首层完工后付伍仟圆整。两层完工后再付伍仟元正。第三条：如超期完工和超期交付乙方使用则每个月由甲方向乙方赔偿壹佰伍拾元正……电由甲方负责报装及费用；水由甲乙双方负责；第九条：司法公证费由甲乙双方平均共付，将来房地产换证及分产权证费由甲乙双方平均共付；附：本合同共2页，由公证处公证后即生效。房屋座落地点：海珠区新港中路新市头北街五巷13号；等。该《合资建楼合同书》上加盖有广州市海珠区新滘镇法律服务所公章。1989年8月16日，广州市海珠区新滘镇法律服务所出具（1989）穗海新滘法字第95号《证明书》，载明：兹证明凤和村原庆玲、市德政南路利国里29号何雄永于1989年8月16日到我处办理合资建楼合同公证。现有凤和村原庆玲（称甲方），市德政南路利国里29号何雄永（称乙方）在凤和村新市头三巷1号之一处进行合资建设二层楼房，建筑面积为64平方米。经甲、乙双方协商后达成协议（见合资建楼合同书），此合同书上条款已清楚，内容符合法律要求，双方权利、义务明确，并经我新滘镇法律服务所作公证，此合同生效。希甲、乙双方按照合同条款、认真履行权利、义务。特此证明。该证明书上甲、乙当事人处有原庆玲和何雄永签名。1989年9月9日，被告原庆玲（甲方）与何雄永（乙方）签订《增建二楼櫊楼工程协议书》，约定：第一条：根据乙方提出，要求在贰楼间房上方增建楼櫊水泥钢筋结构10.75平方米。由甲方承包工料连楼梯在内全部装修工料，定价为壹仟伍佰陆拾陆元整（1566元正）。款项全部乙方支付，支付办法：一次付清；等。上述协议签订后，双方依约履行相应义务，建成一栋贰层建筑，原告支付合资建房款23186元；后被告自行加建两层。房屋建成后，二楼由原告出租，一、三、四楼归两被告自行使用。2004年4月15日，广州市国土资源和房屋管理局向被告原庆玲核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，载明：位于海珠区凤和村新市头北约五巷13号房屋的权属人是原庆玲，建基面积32.84平方米，建筑面积80.22平方米，房屋所有权来源为新建，房屋所有权性质为私产，土地使用权性质为国有土地使用权。该《房地产权证》附记：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（海府函【2002】84号）确权，未办理有偿使用手续。2019年6月13日，被告原庆玲（乙方）与广州新市头投资有限公司（甲方）、广州美新房地产开发有限公司（丙方）签订《海珠区新石头村城中村改造房屋补偿安置协议》，约定乙方同意将其坐落于广州市海珠区新市头村北约五巷13号、产权证号码为粤房地证字第××号的自有房屋交由甲方组织拆除，该房屋为混合结构，建筑面积为80.22平方米；经甲乙丙三方复核确认的数据，乙方被拆迁房屋实测建筑满级为145.36平方米；经实测乙方被改造房屋的有证核发已建建筑面积为80.22平方米，其中乙方选择复建安置的建筑面积为80.22平方米，按乙方被改造房屋有证核发已建建筑面积与复建安置物业面积1:1的比例向乙方分配复建安置房，物业用途为住宅；等。诉讼中，原告表示其不是涉案房屋所在村集体经济组织成员。原被告双方对合建房屋的事实均无异议，并一致确认合建房屋的地址是海珠区新市头村北约五巷13号，该合建房屋现已被拆除。经本院释明，原告表示坚持诉讼请求。本院认为：原被告双方对合建海珠区新市头村北约五巷13号房屋的事实均无异议，本院予以确认。《合资建楼合同书》内容显示为被告卢达朝（代）与原告签订，但案涉宅基地使用权人为被告原庆玲，事后被告原庆玲在广州市海珠区新滘镇法律服务所出具的《证明书》上签名，应视为被告原庆玲对卢达朝签订《合资建楼合同书》行为予以认可，被告原庆玲依约承担《合资建楼合同书》订立后的权利义务及法律后果。据编号为穗海字第NO.004262号的农村（墟镇）宅基地使用证可知，案涉土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。案涉《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》签订于1989年，认定该协议效力的问题应适用1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》。根据该法第四十一条之规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”，本案中，原告作为城镇非农业户口居民，未提供证据证明其与被告利用农村宅基地建房有经过县级人民政府批准。《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，违反法律的民事行为无效。依据上述法律规定，前述《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。经本院释明，原告仍坚持以案涉《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》有效为前提主张权利，故本院对原告的诉请予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何雄永的全部诉讼请求。本案受理费26300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年二月四日书记员  颜姣吴晓菁