北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初667号原告：北京银网物业管理有限责任公司顺义金街分公司，住所地北京市顺义区新顺南大街8号院2幢1层2-101,统一社会信用代码91110113MA00EFAJ3Y。负责人：穆建伟，经理。委托诉讼代理人：陈晨，女，1986年8月10日出生，汉族，北京银网物业管理有限责任公司顺义金街分公司员工。委托诉讼代理人：珠岚其木格，女，1989年11月10日出生，蒙古族，北京银网物业管理有限责任公司顺义金街分公司员工。被告：葛志楠，女，1986年1月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。原告北京银网物业管理有限责任公司顺义金街分公司（以下简称银网物业顺义金街分公司）与被告葛志楠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银网物业顺义金街分公司之委托诉讼代理人陈晨，被告葛志楠均参加庭审诉讼。本案现已审理终结。原告银网物业顺义金街分公司诉称：2013年11月7日，原告的委托方北京顺桥房地产开发有限公司（简称：顺桥地产）与被告签订了《北京市前期物业服务合同》，合同约定由原告向顺桥地产委托的物业管理公司提供物业管理服务。被告系该区域1单元702号房主，房屋建筑面积95.69㎡。按照合同约定，原告一直积极履行相关权利义务，对被告办公的商业区域实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告自2015年6月1日起至今拖欠物业管理费。共计人民币：45931.2元（扣除2017年6月1日至2018年5月31日期间已交纳的物业费11482.8元）；滞纳金：50294.66元。所有欠费合计：96225.86元；我方曾多次向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的前期物业服务合同第三章十三条之约定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。原告的诉讼请求为：要求依法判令被告向原告缴纳欠付物业费，从2015年6月1日起暂计算至2020年5月31日为45931元并按合同约定支付滞纳金50294.66元。（本院庭审时变更其诉讼请求为：1.要求被告支付2015年6月1日至2017年5月31日，2018年6月1日至2021年5月31日物业费57414元；2.被告支付逾期滞纳金，按照每日千分之三的标准，计算至2021年1月19日，滞纳金共计191119.72元。）被告葛志楠辩称：认可我是本案涉案房屋北京市顺义区金街项目A座702室房主，认可涉案房屋的房屋面积为95.69平方米。2015年6月1日至2017年5月31日，2018年6月1日至2021年5月31日的物业费没有缴纳。知晓物业费收费标准为10元每平方米每月。我签订的前期物业合同是与顺桥房地产开发公司签订的，并非原告，原告主体不适格。前期物业服务合同约定，应当就重大事项变更通知我，但变更为原告物业公司并未告知我。滞纳金是如果我无故不缴纳才可以收取，我并非无故不缴纳，不缴纳物业费的原因：最开始是太平第一物业公司与我联系，我认为物业服务不达标，当时带租户看房时，两部电梯均坏了，车位没有落实，房屋空置时，物业公司说工作人员负责出租事宜，当时工作人员在我的房屋内丢弃烟头垃圾等，房屋出租时，与物业沟通装修事宜时，物业有个工作人员说可以租赁其他带装修的房屋；我刚开始是缴纳了物业费，后来因为物业的问题，导致我没有缴纳。后来换了一个物业公司，我缴纳了2017年6月至2018年5月的物业费，装修过程中物业多次跟我收取其他费用，我要求物业出具凭证等，但物业一致推脱，空调使用、楼面的灯也有问题。原告公司起诉我的案子，之前起诉过，且开过庭，当时我反映，广告牌及租售的车位应当公示，且收益应当属于业主，当时原告公司说会代我反馈，但至今并未与我联系。经审理查明：葛志楠系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为95.69平方米。银网物业顺义金街分公司为该房屋提供物业服务管理。物业费收费标准为10元每平方米每月。葛志楠未交纳2015年6月1日至2017年5月31日，2018年6月1日至2021年5月31日的物业费。银网物业顺义金街分公司提交2017年9月25日双方签订的《金街项目物业服务合同》证明双方存在物业服务关系，该物业服务合同第三章第十二条第3约定“甲方缴纳费用时间：从开发商通知甲方入住之日起，开始向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年度收取，甲方于收楼当日起向乙方交纳2017年6月1日至2018年5月31日期间的首次物业服务费；首次交费期间届满前一月内。预交下一年度2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业费。依次类推。”葛志楠对该物业服务合同的真实性认可，但主张并非其自愿签订，主张当时其要装修，如果不签字就不让装修，故其才签订了该物业服务合同。葛志楠不认可银网物业顺义金街分公司的主体资格，主张最开始是太平第一物业公司与其联系，银网物业顺义金街分公司提交葛志楠与北京顺桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、北京顺桥房地产开发有限公司与北京中铁第一太平物业服务有限公司签订的《物业管理合作协议》、北京顺桥房地产开发有限公司与银网物业顺义金街分公司签订的《前期物业管理委托服务合同》及北京中铁第一太平物业服务有限公司出具的《授权委托书》证明其公司的主体资格。北京顺桥房地产开发有限公司与银网物业顺义金街分公司签订的《前期物业管理委托服务合同》显示北京顺桥房地产开发有限公司选聘银网金街分公司对坐落位置为顺义区新顺南大街8号院2幢的金街国际大厦进行物业管理服务，该合同第35条约定：“本合同期限自2017年3月25日至业主委员代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务员合同生效时，本合同自动终止”。《授权书》显示：“北京中铁第一太平物业服务有限公司于2013年8月1日至2017年7月31日期间，受北京顺桥房地产开发有限公司委托对位于北京市顺义区新顺南大街8号院2幢北京天地悦港城项目（即金街国际大厦）提供物业管理服务，负责向业主收取物业费并为其提供物业服务。现我公司已与顺桥地产解除《物业管理合作协议》，不再负责北京天地悦港城项目（即金街国际大厦）的物业管理。在我公司管理项目期间有部分业主无故拖欠物业费达751934.45元，一直未交纳，具体欠费明细见附件。现我公司将该部分物业债权全部转让给银网物业公司，由银网物业公司向未交纳物业费的业主追回应交纳的全部物业费，向业主追回全部物业费后，我公司不再向该部分业主主张我公司管理期间应交纳的物业费。”另，葛志楠提交照片证明物业服务不到位，主要为：绿化面积未达到，绿化管护不到位，停车、日常服务不到位，卫生水电空调维修不到位。葛志楠主张公用墙面、广告栏原告将其出租盈利，出租盈利应由业主享有。原告公司对被告提交的以上证据的真实性均不认可。上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：双方均认可未交纳物业费的期间、房屋面积及收费标准，本院亦对此不持异议。关于原告的主体资格问题。葛志楠虽主张其与原告签订《金街项目物业服务合同》并非其自愿签订，但其认可是其本人签字，其就该主张并未向本院提交任何证据予以证明，故本院对该合同的真实性及效力均予以确认。本院认为，通过银网物业顺义金街分公司提交的葛志楠与北京顺桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、北京顺桥房地产开发有限公司与北京中铁第一太平物业服务有限公司签订的《物业管理合作协议》、北京顺桥房地产开发有限公司与银网物业顺义金街分公司签订的《前期物业管理委托服务合同》及北京中铁第一太平物业服务有限公司向银网物业金街分公司出具的《授权委托书》，可以形成完整的证据链，证明银网物业金街分公司有权收取2015年6月1日至2017年5月31日，2018年6月1日至2021年5月31日的物业管理服务费。本院对原告的主体资格依法予以确认。葛志楠提交照片证明银网物业顺义金街分公司提供的物业服务存在瑕疵，但其提交的证据仅为单个、局部问题的照片，难以证明北京市顺义区金街项目的整体物业服务情况和物业服务瑕疵的持续状态，在原告对此不予认可的情况下，本院对葛志楠的答辩意见不予采信。葛志楠应当交纳2015年6月1日至2017年5月31日，2018年6月1日至2021年5月31日的物业管理服务费，具体数额本院依法核算。原告主张的滞纳金没有事实及法律依据，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议银网物业顺义金街分公司进一步提高服务水平，对业主的合理需求及时、积极予以回应，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告葛志楠于本判决生效之日起七日内给付原告北京银网物业管理有限责任公司顺义金街分公司物业服务费57414元；二、驳回原告北京银网物业管理有限责任公司顺义金街分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元（原告已预交），由原告北京银网物业管理有限责任公司顺义金街分公司负担1827元，由被告葛志楠负担548元，于本判决生效之日起七日内交纳，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 莉二〇二一年二月二十五日法官助理  张洁培书 记 员  孙爱文