文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初7107号原告：杨仁书，女，1970年8月8日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：文化，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。被告：四川振御置业有限公司，住所地成都市金牛区银河北街3号，统一社会信用代码915100006602823652。法定代表人：向仲生，四川振御置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：吴万寿、韩玲，重庆尚泽律师事务所律师。第三人：李珍明，男，1967年10月19日出生，汉族，住重庆市南川区。第三人杨仁福，男，1977年1月20日出生，汉族，住重庆市南川区。原告杨仁书与被告四川振御置业有限公司（以下简称振御公司）以及经本院通知参加诉讼的第三人李珍明、杨仁福商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨仁书及其委托诉讼代理人文化，被告振御公司的委托诉讼代理人吴万寿、韩玲，第三人李珍明、杨仁福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨仁书向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告购房款135840元，并按合同约定每天万分之二计算违约金60210元（从2014年11月1日计算至2020年12月9日为2230天×27元/天=60210元），共计196050元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月30日签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定由被告将位于重庆市南川区XX镇“XXXX”X号楼X单元XX楼X号的商品房出售给原告，房价为135840元，约定交房时间为2014年10月30日。合同第10条（2）项约定“甲方逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付房款及利息”，由于被告所售房屋欠外债可能被人民法院查封，以致原告至今未能接房入住。原告多次要求被告交房无果，于是在2020年11月24日按上述约定和合同法的相关规定向被告送达了《关于解除房屋买卖合同的通知书》。综上，原告的购房目的不能实现，特依法提起诉讼，望判如所请。被告振御公司辩称，一、原告所称向被告购买“XXXX”X号楼X单元XX-X号房屋，但被告从未收到原告交付的购房款。本案的事实是：杨仁福与李珍明合伙承建被告开发的重庆市南川区XX镇XX大酒店（XXXX）9-12层的主体工程，并以李珍明的名义与被告签订了《建设工程施工内部承包合同》，工程完工后，双方进行了结算。因杨仁福欠原告借款需要偿还，杨仁福联系被告法定代表人向仲生，希望先用一套房抵杨仁福下欠原告的借款，实际结算工程款时再予以扣除，原被告双方遂签订了本案房屋买卖合同。由于被告没有按时向李珍明支付工程款，李珍明将被告诉至法院，法院全额支持了李珍明的诉讼请求，并没有将本案案涉房款予以扣除。故本案原被告之间没有真实的房屋买卖关系，原告也未实际支付合同价款，原告的诉讼请求缺乏事实基础。二、本案诉争《重庆市房屋买卖合同》为无效合同。被告所开发建设的工程项目未取得规划许可等相关准建手续，《重庆市房屋买卖合同》项下的房屋属违法建筑，双方据此签订的房屋买卖合同属于无效合同，其对应的违约金条款因此无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李珍明陈述，原告与被告的纠纷与我无关，我不清楚他们之间签订的房屋买卖合同。第三人杨仁福陈述，被告在修建XXXX时我帮被告在杨旭树手中赊购了钢材，钢材款共计239288元，被告支付了100000元。经与被告法定代表人向仲生商量，被告用XXXX的一套房屋抵剩余的钢材款，剩余的钢材款由我直接支付给杨旭树，由于我向原告借款97000元未还，于是就让被告用房屋帮我抵原告97000元借款本金和利息共计135840元，与购房款相同。本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，原告杨仁书作为乙方与作为甲方的被告振御公司签订了《重庆市房屋买卖合同》，该合同主要载明本房屋座落于重庆市南川区XX镇XXXX号楼X单元XX楼X号，结构为砖混结构，建筑面积90.56平方米；本房屋总成交金额135840元，付款方式为一次性付款，本合同签订当日付清全部购房款（以实际收款为准）；属现售房屋的，甲方应当在2014年10月30日前，依照有关规定，将合同约定的房屋交付乙方使用。但如遇自然灾害等不可抗力因素，交房期限顺延；乙方未按本购房合同规定的时间付款，双方约定按下列方式处理（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按合同约定总房款每日万分之二向甲方支付违约金，从约定应交款之次日起直至付清款项之日止。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金；除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向乙方支付，合同继续履行。（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之二（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率)的违约金。合同还约定了其他事项。2014年11月2日，原告杨仁书与被告振御公司就上述房屋签订了《前期物业管理服务协议》，同时确认了物业管理服务收费的标准。由于被告振御公司没有按约交付房屋，原告杨仁书于2020年11月24日向被告振御公司送达了关于解除《房屋买卖合同》的通知书，提出解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告振御公司退还购房款、赔偿损失。另查明，2013年6月26日，被告振御公司作为发包人与第三人李珍明作为承包人签订了《建设工程施工内部承包合同》，将位于重庆市南川区XX镇XX坝的“南川区XX镇XX大酒店”（即“XXXX”）工程施工图范围内的9-12层土建工程（含层面）发包给第三人李珍明承建。2014年9月12日，被告振御公司（甲方）与第三人李珍明（乙方）就上述工程的工程款进行了结算，并签订《结算付款协议书》，确认被告振御公司应付第三人李珍明工程款709300元。对于付款方式，双方约定：1、甲方在2014年9月底前支付工程款15万元，11月付10万元，2015年1月份付15万元，尾款2015年4月30日前付清。2、乙方按1500元/㎡抵甲方房屋两套，具体以乙方实要房屋面积为准，若乙方需办理房屋产权证，则应按700元/㎡补足”。嗣后，被告振御公司支付第三人李珍明工程款40000元，余款669300元一直未付。2015年5月11日，第三人李珍明向本院提起诉讼，要求被告振御公司支付下欠工程款669300元。该案经本院调解，双方达成协议，2015年6月10日本院作出的（2015）南川法民初字第02453号民事调解书载明：由振御公司在2015年9月30日前支付李珍明工程款400000元，如振御公司不支付，则从2015年起以400000元为基数按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的4倍计算资金利息。2020年8月5日，第三人李珍明再次诉至本院，要求被告振御公司另支付309300元工程款，本院于2020年9月11日作出的（2020）渝0119民初4375号民事调解书载明：一、由振御公司在2020年9月14日之前向李珍明支付工程款269300元；二、李珍明自愿放弃其他诉讼请求。前述两次诉讼，经本院民事调解书确认，被告振御公司共计支付第三人李珍明工程款669300元。再查明，被告振御公司开发建设的重庆市南川区XXXX未取得规划许可等准建手续以及房屋预售许可；第三人李珍明与被告振御公司签订《建设工程施工内部承包合同》所涉及的工程项目由第三人李珍明与第三人杨仁福合伙承建。在审理中，原告杨仁书对签订《重庆市房屋买卖合同》的由来进行了说明，其陈述被告振御公司欠第三人杨仁福的钢材货款未付，第三人杨仁福又借原告的款未还，经原告、第三人杨仁福以及被告振御公司的法定代表人向仲生共同协商，由被告振御公司用案涉房屋抵偿第三人杨仁福的钢材货款，同时也算第三人杨仁福抵偿原告的借款，原告出借给第三人杨仁福的借款就是支付被告的购房款。为证明被告振御公司下欠第三人杨仁福的钢材款，原告杨仁书提供了第三人杨仁福与案外人杨旭树签订的《钢材供货合同》以及销货清单。被告振御公司对原告举示证据的真实性、关联性均不予认可，认为不能证明被告收到第三人杨仁福交付的钢材；第三人李珍明无法确认原告举示证据的真实性，认为该证据与其无关；第三人杨仁福对原告举示证据的真实性予以认可，提出所购买的钢材是用于XXXX的工程。上述事实，有原被告、第三人以及《重庆市房屋买卖合同》、关于解除《房屋买卖合同》的通知书、《建设工程施工内部承包合同》、《结算付款协议书》、（2015）南川法民初字第02453号民事调解书、（2020）渝0119民初4375号民事调解书等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告杨仁书与被告振御公司虽然签订了《重庆市房屋买卖合同》，但双方之间没有真实的房屋买卖关系，双方当初签订该房屋买卖合同的本意是被告振御公司利用房屋抵偿第三人杨仁福的债务，第三人杨仁福又将其享有的房屋权利转让给原告杨仁书，以此消灭被告振御公司下欠第三人杨仁福的债务以及第三人杨仁福下欠原告杨仁书的债务，但不论原被告是基于何种原因签订的房屋买卖合同，由于所涉房屋未取得规划许可等准建手续以及房屋预售许可，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《重庆市房屋买卖合同》属于无效合同，如果因该合同取得了财产，则应当予以返还。本案争议的问题是案涉房屋所抵第三人杨仁福的债务是钢材货款还是工程款以及以房屋抵偿债务是否已经履行。原告杨仁书提出被告振御公司下欠第三人杨仁福钢材货款且案涉房屋已用以抵偿第三人杨仁福的钢材货款，但未就其主张提供充分证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。而根据查明的事实，原告杨仁书与被告振御公司签订《重庆市房屋买卖合同》时，被告振御公司已就第三人李珍明、杨仁福合伙承建项目的工程款进行了结算，在《结算付款协议书》中约定被告振御公司用两套房屋抵偿部分工程款，由此可以看出，案涉房屋用以抵偿工程款的可能性较大，具有高度盖然性，但由于被告振御公司下欠的工程款已由人民法院生效文书全部作了处理，没有扣除案涉房屋所抵的部分工程款，被告振御公司利用案涉房屋抵偿第三人杨仁福的债务并未实际履行，第三人杨仁福与原告杨仁书之间的权利转让也就不能成立，加之，原告杨仁书未向被告振御公司支付过购房款，其与被告振御公司不存在直接的债权债务关系，因此原告杨仁书依据与被告振御公司签订的《重庆市房屋买卖合同》要求被告振御公司退还购房款并支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨仁书的诉讼请求。案件受理费4220元，减半收取2110元（原告已预交），由原告杨仁书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  韦云华二〇二一年二月二十日书记员  张恺凯