北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17390号原告：北京市顺义区×镇×村经济合作社，住所地北京市顺义区×镇×村×路×号，统一社会信用代码×××。法定代表人：高小革，社长。委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。被告：屈雅萍，女，1962年12月29日出生，汉族，北京市海淀区人，住该处，身份证号×××。被告：黄润亚，女，1951年6月6日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。原告北京市顺义区×镇×村经济合作社（以下简称×村经济合作社）与被告屈雅萍、被告黄润亚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告×村经济合作社的委托诉讼代理人高雷及被告屈雅萍、被告黄润亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告×村经济合作社向本院提出诉讼请求：1．要求确认2001年6月14日屈雅萍、北京鑫索福笔记电脑经营公司与黄润亚签订的转让协议于2021年6月13日到期，协议中租赁期限超过20年的部分无效；2．案件受理费由被告负担。事实与理由：1996年1月1日，顺义县×乡×村经济合作社（甲方，现更名为：北京市顺义区×镇×村经济合作社，即原告）与北京鑫索福笔记电脑经营公司（乙方，现已注销）签订了《土地承包合同》。合同约定：承包项目为农业科技项目综合开发及实验，承包亩数为540亩，承包金为每亩每年200元，承包期限为三十年。约定“甲方将村南原小学校院舍提供给乙方作为办公及加工生产之用”。2001年2月24日，屈雅萍作为北京鑫索福笔记电脑经营公司的代表与顺义区×镇×村经济合作社（原告）签订《协议》，解除北京鑫索福笔记电脑经营公司与顺义区×镇×村签订的承包540亩的承包期为30年的“土地承包合同”。此后，北京鑫索福笔记电脑经营公司将所承包的540亩土地返还给×村经济合作社。2020年初，镇土地管理部门在检查中发现村南小学校院内存在违法建设，约谈原告相关负责人。后经调查，小学校整个院落被黄润亚（被告二）实际占有，其占有的主要依据是：2001年6月14日，黄润亚（乙方）与北京鑫索福笔记电脑经营公司、屈雅萍（甲方）签订了《转让协议》，协议约定：甲方将北京顺义区×村小学校转让租赁给乙让租赁期为25年，转让租赁款为人民币六万五千元。经核实北京鑫索福笔记电脑经营公司为集体所有制企业，已注销，其法定代表人杨贝贝已去世（屈雅萍告知），小学校占地面积为3181．59平方米，其土地性质为集体土地建设用地。原告认为，原告与北京鑫索福笔记电脑经营公司签订的《土地承包合同》已经协商解除，合同解除后，北京鑫索福笔记电脑经营公司与屈雅萍无权将小学校转让租赁给黄润亚。根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，该合同无效。为此，屈雅萍、北京鑫索福笔记电脑经营公司与黄润亚签订的《转让协议》无效，黄润亚无权占用属于原告的财产，其应当予腾退。为了保护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告屈雅萍辩称：第一，我是1996年与原告签订的合同，获得了小学校的30年使用权，我共计支付给×村8万元，我有收据已经提供给法庭，我认为原告诉我无权处分他人财产不合法理，即使我后续与×村解除承包合同，但是小学校使用权属于我已经履行完毕的义务，所以我还可以继续享有30年使用权，原告说我无权处分他人财产没有法律依据；第二，当时解除540亩土地合同，是因为当时粮价下滑，根据政府调整，我只留下了13亩半的地，至今我还在使用这块地，这13亩半地的承包合同也是解除540亩土地当天签订的，签订540亩土地合同前并没有涉及小学校的使用权，虽然没有涉及，但是小学校因为之前我已经交了8万元，所以就继续履行了，且解除的协议也是我本人与×村书记签字的；第三，在540亩土地的合同解除后，我与×村也从未接触过，2001年至今这么长时间了，我认为他们对我使用小学校是认可的，并没有主张让我返还。小学校已经于2001年6月14日通过转让协议转让给了黄润亚，该转让协议的甲方是北京鑫索福笔记电脑经营公司，乙方是黄润亚。转让协议的转让租赁期是25年，因为之前电脑公司与村里签订的合同租赁期是30年，已经使用了5年，所以还剩余25年。被告黄润亚辩称：我和北京鑫索福笔记电脑经营公司签订转让协议后，开始使用小学校，协议约定的转让租赁期为25年，现在还有5年，我不同意原告的诉讼请求，原告是因为现在这块地值钱了，所以让我腾退。本院经审理查明：1996年1月1日，顺义县×乡×村经济合作社（甲方，现更名为：北京市顺义区×镇×村经济合作社，即本案原告）与北京鑫索福笔记电脑经营公司（乙方，以下简称电脑公司）签订了《土地承包合同》。合同约定：甲方将村南约540土地承包给乙方经营开发，承包期为三十年．．．．．．甲方将村南原小学校院舍提供给乙方作为办公及加工生产之用，共计捌万元。2001年2月24日，屈雅萍作为北京鑫索福笔记电脑经营公司的代表与×村经济合作社（原告）签订《协议》，内容为：因为粮食价格急剧下滑，经双方协商解除北京鑫索福笔记电脑经营公司与顺义区×镇×村签订的承包540亩的承包期为30年的“土地承包合同”，双方签字生效。庭审中，双方均认可上述《协议》解除的即为电脑公司与×村经济合作社于1996年1月1日签订的《土地承包合同》。庭审中，屈雅萍称，2001年6月14日，其与电脑公司的法定代表人杨贝贝共同代表电脑公司（甲方）与黄润亚（乙方）签订《转让协议》，双方约定：甲方将顺义区×村小学校转让租赁给乙方，转让租赁期为25年，转让租赁款为人民币陆万伍仟元整，与×村有关事宜由甲方负责。转让协议签订后，黄润亚开始实际占有使用该小学校的土地及房屋。按照该《转让协议》的约定，黄润亚的租赁期限从2001年6月14日开始计算。庭审中，×村经济合作社提交了一份×镇人民政府出具的证明，该证明内容为：原“×乡×村学校”（曾用名：×村小学校，×村学校），办公地址位于顺义区×镇×村，所占用的土地面积为3181．59平方米，其中建筑占地300平方米，东至空白地西至道，南至空白地北至道，权属性质为村集体。该土地的集体土地建设用地使用证编号：顺-×乡×村集建（证）字第003号。1995年左右，该学校因撤校合并，所占用的土地、房屋已全部移交给×村经济合作社，由×村经济合作社进行经营与资产管理。×村经济合作社称，该证明可以证明×村小学校的土地及房屋由其经营与管理，故其具备本案的涉诉主体资格。屈雅萍、黄润亚对此无异议。经查，电脑公司现已经注销。上述事实，有《土地承包合同》《协议》《转让协议》、证明、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益并收取租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，电脑公司与黄润亚之间签订的《转让协议》约定租赁期限为二十五年，该约定违反我国法律关于租赁期限的强制性规定，故本院认定该承租合同超过二十年的部分无效；未超过二十年的部分，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、北京鑫索福笔记电脑经营公司与被告黄润亚于二〇〇一年六月十四日签订的《转让协议》超过二十年租赁期限的部分无效；二、驳回原告北京市顺义区×镇×村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由原告北京市顺义区×镇×村经济合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 鹏二〇二一年二月十八日书记员 赵新月