河北省武安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0481民初2772号 原告：武安市信立泰物业服务有限公司，住所地武安市光明街北段路西。 法定代表人：王政雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白红星，武安市民声法律事务所法律工作者。 被告：吕庆华，男，1973年3月20日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 委托诉讼代理人：韩世印，武安市阳光法律服务所法律工作者。 原告武安市信立泰物业服务有限公司（以下简称信立泰物业公司）与被告吕庆华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信立泰物业公司委托诉讼代理人白红星、被告吕庆华及其委托诉讼代理人韩世印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信立泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费1,743.6元（自2017年11月29日至2020年11月28日）及滞纳金1,743.6元，共计3487.2；2、判令被告给付原告水费299.3元；3、本案一切费用由被告承担。事实和理由：2016年11月28日，信立泰物业公司开始向武安市康佳苑南区提供物业服务，2019年9月27日，该小区业主委员会全体成员向武安市房地产管理处辞职。2019年10月8日，武安市房地产管理处向该小区书面通知，责令该小区业主委员会暂停行使业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，经原告向武安市房地产管理处申请提出退出对该小区提供物业服务，房管处口头决定让我公司按原合同执行，继续向该小区提供物业服务。吕庆华居住该小区3号楼1单元401室，面积100.97平米，按原合同约定吕庆华应向信立泰物业公司缴纳2017年11月29日至2020年11月28日物业费1,743.6元、水费299.3元，至今未交。 吕庆华辩称，本诉原告主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司对我的起诉。原业委会与信立泰物业公司约定的物业服务合同期限为一年，每满一年签订一次，原合同于2019年11月27日到期，后因信立泰物业公司在第三期合同未到期时，在小区内多次停水、殴打业主、强揽工程、私刻公章等，导致小区业主决定不再聘用该公司物业服务。现已有135户业主联合签名，向房管处递交了辞退该公司的申请，面积和住户均达到2/3，解除信立泰物业公司的物业服务合同完全有效。信立泰物业服务公司手中持有小区业主暖气安装费，安装完暖气后剩余款项至今未给业主公布，所以我有权拒绝再交物业费。 信立泰物业公司向本院提交证据：1．信立泰物业公司营业执照、法人代表身份证明各一份，用以证明原告主体适格；2．物业服务合同一份，用以证明原、被告系物业服合同关系，合同约定每平米收取物业费0.45元/月，缴费时间是每年的11月29日，逾期三个月按日物业费千分之三收取滞纳金，信立泰物业公司有权收取物业费；3．武安市房地产管理处通知照片一张，用以证明2019年10月8日，武安市房地产管理处通知康佳苑南区业主委员会暂停行使业主委员会的权利，业委会已经解散；4．武安市公安局城关派出所告知书照片一张，用以证明2020年7月28日，武安市公安局城关派出所通知信立泰物业公司与武安市康佳苑南区之间物业合同继续有效；5．信立泰物业公司替吕庆华代缴水费条六张、用以证明信立泰物业公司代吕庆华交水费299.3元；6．信立泰物业公司缴纳十个月电费共计一百五十九张，用以证明信立泰物业公司向吕庆华所在小区实际提供了物业服务行为。 吕庆华向本院提交证据：1．收条一张，用以证明2018年9月9日，业主委员会会计李崇贞收取吕庆华物业费565元，并已转交信立泰物业公司；2．反诉状一份，用以证明吕庆华对本案曾进行反诉并提交证据，由于反诉未被准许，才将证据重新整理并提交，不存在逾期举证；3．吕庆华住宅外墙体照片四张，用以证明信立泰物业公司服务不到位，吕庆华外墙皮脱落，自2018年至今未进行维修；4．吕庆华家可视门铃照片二张，用以证明信立泰物业公司只顾收取门铃费用，且不予正常维修，导致门铃不能正常使用。 为查明本案事实，本院依法调取“武安市房地产管理处关于信立泰物业公司履行物业服务合同的情况说明”一份，用以证明信立泰物业服务公司在与武安市康佳苑南区签订的《物业服务合同书》到期后，继续为该小区提供物业服务和管理的事实。 本院经审理查明事实如下：2016年11月28日，信立泰物业公司与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》一份，开始向该小区提供物业服务，直至2019年9月27日，每年签订一次《物业管理合同书》，提供当年物业服务。《物业管理合同书》中第十六条其中规定：1．本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按每户0.45元/月/平方米收取物业费；3．业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金（本合同签订后的日期顺延三个月、之后视为逾期）。2019年10月8日，因小区业主委员会部分人员向武安市房地产管理处提出辞职，武安市房地产管理处做出书面通知，张贴武安市康佳苑南区，通知小区业主委员会暂停行使业主委员会职责，由小区所在地中山社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责。2019年11月28日，物业合同到期后，因小区没有选举产生新的业主委员会，致信立泰物业公司合同到期后未能继续签订物业服务合同，期间，信立泰物业公司继续按照原《物业管理合同书》约定向该小区提供物业服务和管理。吕庆华系康佳苑南区业主，居住该小区**楼****，住宅，住宅面积100平米，按原物业合同约定吕庆华应向信立泰物业公缴纳2017年11月29日至2020年11月28日物业费1,634.58元（100.97平米/使用面积×0.45元/收费标准×36个月/3年），逾期滞纳金3.63元（1,634.58元/3年物业费÷1095天/3年×3‰/滞纳金比例×810天/逾期天数），水费299.3元（73方/水量×4.1元/水费3.5元＋加压费0.6元），共计1,937.51元，至今未交。 本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。信立泰物业公司自2016年11月28日与武安市康佳苑南区业主委员会签订《物业管理合同书》后，开始向该小区提供物业服务，每年签订一次，直至2019年11月27日，因该小区没有选举产生新的业主委员会，信立泰物业公司在未重新签订物业管理合同的情况下，继续向该小区提供了物业服务，以上事实清楚，证据确实，本院予以认定。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，信立泰物业公司向武安市康佳苑南区提供物业服务期限届满后，因小区没有选举产生新的业主委员会，导致小区没有与信立泰物业公司依法续签2020年度《物业管理合同书》，也未另聘其他物业服务公司，信立泰物业服务公司在此情况下，继续按原物业服合同约定向该小区提供了物业管理和服务内容，应视为原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。故，吕庆华作为本小区业主应当按照原物业合同约定向信立泰物业公司支付物业费，信立泰物业公司请求吕庆华给付物业费1,743.6元、滞纳金1,743.6元、水费299.3元，共计3,786.5元；根据本案查明的事实，吕庆华应按照原物业服务合同约定，给付信立泰物业服务公司2017年至2020年度物业费1,634.58元、滞纳金3.63元，水费299.3元，共计1,937.51元，超过部分款项本院不予支持。吕庆华辩称，本诉原告主体资格不适格，应驳回信立泰物业公司的起诉，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其辩称信立泰物业公司手中持有小区业主暖气安装费剩余款项至今未给业主公布账，有权拒绝再交物业费，该抗辩理由与本案非同一法律关系，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条第一款规定，判决如下： 一、吕庆华于本判决生效之日起十日内给付武安市信立泰物业服务有限公司物业费1,634.58元、滞纳金3.63元，水费299.3元，共计1,937.51元； 二、驳回武安市信立泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吕庆华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  野进明 二〇二一年二月一日 书记员  王彦朕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 《物业管理条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 ……