江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1003民初5848号 原告（反诉被告）：张轩，男，汉族，1986年7月10日出生，住江苏省扬州市广陵区。 原告（反诉被告）：孙秀，女，汉族，1987年11月26日出生，住江苏省高邮市。 共同委托诉讼代理人：张其安，系原告张轩之父，汉族，1964年12月1日出生，住江苏省高邮市。 共同委托诉讼代理人：陈富东，江苏中望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡斌，男，汉族，1974年5月15日出生，住江苏省扬州市开发区。 委托诉讼代理人：江文，男，汉族，1974年5月19日出生，住江苏省扬州市邗江区。 原告张轩、孙秀与被告胡斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，胡斌提出反诉请求，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。张轩、孙秀的共同委托诉讼代理人张其安、陈富东，胡斌及其委托诉讼代理人江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张轩、孙秀向本院提出诉讼请求：1.胡斌立即向张轩、孙秀支付租金22万元及逾期违约金（220000÷365×196＝118188，从2020年2月17日计算至2020年8月31日为118188元，逾期顺延）;2.胡斌给付张轩、孙秀装修押金6000元;3.胡斌承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：胡斌因经营所需，于2018年12月11日与张轩、孙秀签订《万达商铺租赁合同》，合同约定：“胡斌承租位于扬州市商铺，租期5年，自2019年1月18日起至2024年3月17日止，第1年、第2年、第3年每年租金人民币30万元，第4年租金31.5万元，第5年租金33万元，租金按壹年为一期支付。”合同签订后，张轩、孙秀依约交付了房屋，胡斌于2018年12月11日前付清了首期租金，第2年租金应于2020年2月17日前一次性付清，但胡斌仅支付了8万元，张轩、孙秀催要数次，胡斌拒不支付，依照合同约定，如迟延履行缴纳租金义务，则每逾期一日，除正常支付日租金以外，胡斌应按日租金的一倍向张轩、孙秀支付逾期违约金。同时，由于胡斌装修行为导致租赁物消防安全检验不合格，致张轩、孙秀已缴纳的装修押金6000元至今未被物业公司返还。综上所述，《万达商铺租赁合同》是经扬州市捷运房地产开发经营有限公司居间服务签订的合同，系双方当事人真实意思的反映，胡斌应切实完全履行合同义务，其不履行剩余租金给付义务的行为已损害张轩、孙秀合法权益。 胡斌辩称：1.胡斌与张轩、孙秀签订《万达商铺租赁合同》后即按合同约定及时、足额支付了第1年的租金30万元，并入场装修。由于从2020年1月开始，按扬州市政府防治新冠××的相关举措要求，胡斌经营的大众食堂闭门歇业，出租方提供的租赁物商铺实际上处于无法使用的状态，胡斌失去收入，损失巨大，资金周转出现巨大困难。经多次与商铺实际业主张其安协商，双方已就所租赁商铺第2年租金协商一致变更为26万元，张轩、孙秀诉讼中仍主张按30万元/年租金计算与事实不符；2.疫情防控期间，胡斌经营的餐饮店闭门歇业时间长达三四个月，即使后来勉强开门营业，但食客流失严重，每日亏损，并不得以而拖欠员工工资，故其未及时足额支付租金实属无奈，并非出于主观恶意。新冠××疫情属新生、不可预测的灾难性事件，该不可抗力并未在双方合同中有约定，应由双方协商处理。因此，张轩、孙秀诉求的违约责任不应由胡斌独自承担；3.张轩、孙秀主张的房屋租赁合同违约金过高，显失公允，亦有违《中华人民共和国合同法》中规定的公平公正原则。另，胡斌与张轩、孙秀所签订的房屋租赁合同实为格式合同，双方并未处于平等地位。因此，胡斌向法院申请对违约金予以调整，并自愿以应付未付金额为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率承担违约金；4.张轩、孙秀向承租人主张给付的装修押金6000元与本案无关，且该损失并未客观存在或形成，不应由承租人承担。 胡斌向本院提出反诉请求：解除胡斌与张轩、孙秀签订的《万达商铺租赁合同》。鉴于目前疫情形势和经营现状，反诉原告已无法继续支撑运营，亦无力继续履约租用该房屋，反诉原告已于2020年10月15日关门停业并已通知反诉被告，故请求解除双方签订的租赁合同。 张轩、孙秀针对反诉辩称，不同意解除《万达商铺租赁合同》；胡斌是违约方，不享有解除权，胡斌反诉请求不应得到支持。 当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。张轩、孙秀提交了《不动产权证书》、《万达商铺租赁合同》、聊天记录截图、催告书、装修押金收据，胡斌提交了聊天记录截图，上述证据内容真实，形式合法，且与本案存在关联，本院依法确认其证明效力，结合当事人的陈述，本院查明事实如下： 张轩、孙秀为坐落于（万达茂广场）X幢A室、B室的共同所有人，张其安系张轩父亲。2018年12月11日，张轩（甲方）、孙秀（甲方）与胡斌（乙方）签订《万达商铺租赁合同》，约定：“张轩、孙秀作为出租方，将万达金街X幢A室、B室出租给胡斌，租赁期限为5年，自2019年1月18日起至2024年3月17日止。其中第一年至第三年租金为30万元，第四年租金为31.5万元，第五年租金为33万元。租金按一年为一期支付，第一期租金应于2018年12月11日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前30日支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，除正常支付日租金以外，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过一个月，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第五条承担违约责任。”合同第五条“违约责任”条款约定：“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金三倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。” 胡斌按合同约定交纳租房保证金并接收案涉房屋后，对房屋进行装修，用于经营百众大食堂万达店。张轩、孙秀曾于2018年4月2日向大连万象美物业管理有限公司扬州分公司交纳6000元作为其所有的万达商铺X幢A号、B号商铺的装修押金。 2018年12月11日前，胡斌付清首期房租30万元（租期为2019年1月18日至2020年3月17日）。胡斌自述为响应扬州市疫情防控部署，百众大食堂万达店于2020年1月23日歇业。2020年3月21日，张其安向胡斌发送微信表示：“万达沿街X-A-B商铺2间每年降租金4万元＝从2020年3月18日起至2024年3月17日止，两间商铺每年租金26万元（如你同意你我签补充合同生效），请你与你老婆商议一下，我等待你的答复”，胡斌回复：“谢谢，好的，我再做做她的工作”。2020年3月21日17时47分，胡斌通过微信询问张其安可否将房租降至24万元每年，张其安拒绝，坚持按26万元每年的租金计算。2020年3月25日16时06分，张其安通过微信向胡斌催缴房租：“胡老板！请你将万达沿街X-A-B号商铺2间3层，第2年租金26万元汇入张其安农行卡号上，请你本月30号前一次性支付，如未支付，依据2018年12月11日万达商铺租赁合同约定，你第2年应支付张其安租金30万元，以后免谈降租金”，胡斌回复：“老哥，最近资金确实困难，按季度打款给你可以吗？”2020年3月27日11时50分，张其安再次通过微信催缴房租，胡斌回复：“每季度付6.5万，不欠你钱…”。2020年4月15日，张其安通过微信要求胡斌先支付8万元，并在5月5日前再支付5万元。胡斌于2020年4月16日向张其安农行卡转账75000元，2020年4月21日，胡斌又将5000元转账给张其安。2020年6月28日，张其安向胡斌发出催告书，载明“你应于2020年2月17日一次性支付给张其安第二年租金人民币叁拾万元整，但到目前为止你只支付了8万元整，剩余租金至今分文未付，为此，张其安现特致催告书与你，希你收到催告书后3个工作日内向张其安付清剩余租金，如未付，则依据双方租赁合同执行”。2020年6月29日11时44分，胡斌通过微信确认其已经收到催告书。 另查明，2020年6月27日，胡斌通过微信告知张其安：“月底之前请你或你的律师过来处理一下，我已经肯定不再续租了”，张其安未作回复。2020年10月15日，胡斌通过微信告知张其安，其经营的百众大食堂万达店已经正式停业，该房屋可以重新招租；当日18:24分，胡斌再次与张其安沟通：“…从今天开始和你解除租房合同，你可以重新招租了”，张其安均未回复。邗江区百众餐饮店于2020年10月23日注销，该店注册地址为万达茂广场X-A、X-B。 再查明，2020年1月下旬，万达茂广场的各经营商铺均响应扬州市新冠××疫情防控工作部署和要求而停止营业。2020年2月21日,扬州市食品安全委员会办公室、扬州市市场监督管理局发布《关于疫情防控期间餐饮服务单位复工营业的通告》。 本案的争议焦点为：一、案涉房屋第二年度租金标准是否已因当事人协商一致变更为26万元？二、案涉租赁合同是否应予终止？三、张轩、孙秀主张违约金的标准是否过高？四、胡斌是否应赔偿张轩、孙秀6000元装修押金损失? 针对争议焦点一，本院认为，《万达商铺租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同中约定的案涉房屋第二年度租金标准为30万元未发生变更，对合同双方具有拘束力。首先，胡斌从未与案涉租赁房屋的出租人即张轩、孙秀达成变更租金标准的协议。其次，胡斌亦未曾与张轩父亲张其安达成变更租金标准的协议。2020年3月21日，应胡斌所提出的降低房租的请求，张其安在微信中回复同意将第二年房租降至26万元，且提出以签订补充协议为生效要件，但胡斌回复询问是否能降至24万元，双方未能达成一致意见；2020年3月25日，张其安再次通过微信告知胡斌若胡斌无法在3月30日前付清第二年房租26万元，将按合同所约定的30万元房租向胡斌主张权利，但胡斌未作出承诺，且仅在2020年4月16日和2020年4月21日向张其安转账支付共计8万元房租。由此可见，双方既未签订书面协议变更原合同约定的租金标准，胡斌亦未按照出租方要求积极履行租金给付义务，故胡斌辩称第二年房租已调整至26万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但是，考虑到扬州市餐饮行业从2020年1月下旬开始响应防疫要求均停止营业直至2020年2月下旬各商家才陆续恢复营业，胡斌在履行合同期间因不可抗力事件的发生造成租赁物使用上的客观不能，在恢复经营后的一段时间内又不可避免地陷于经营窘境，出租方、承租方虽未能协商一致分担损失，本院根据合同履行情况，酌情在胡斌应付未付租金中减免一个月租金25000元。 针对争议焦点二，本院认为，案涉《万达商铺租赁合同》应予终止履行。新冠××疫情的发生对扬州市餐饮行业经营活动造成了影响，本案双方当事人未能协商一致变更或解除租赁合同，胡斌主张由于受疫情影响其所经营的百众大食堂万达店经营状况逐渐恶化，其于2020年6月27日就已通过微信向张其安明确表示不再续租，张轩、孙秀提起诉讼之时对胡斌希望终止履行租赁合同的意愿理应有所预见，百众大食堂万达店正式停业后，胡斌再次通过微信告知张其安其已搬离房屋及可另行招租，胡斌在本案中并非恶意提起反诉，但张轩、孙秀在本案庭审中明确拒绝解除合同、收回房屋，案涉合同又具有不宜强制履行的性质，双方履行合同已陷僵局。对于胡斌来说，其于提出反诉请求前已搬离租赁房屋并注销其经营的餐饮店，案涉合同为长期性合同，若不终止履行，将导致房屋长期闲置，胡斌在未实际使用房屋的情况下持续承担租金损失，对其显失公平。同时，对于张轩、孙秀而言，胡斌拖欠房租日久，若不终止该合同，胡斌不占有使用房屋的现状既不利于发挥租赁物价值，又必然致其租金支付能力受限，直接影响张轩、孙秀房屋收益权的实现。综上，在双方合同履行陷入僵局的情况下，从平衡双方当事人利益出发，根据公平和诚实信用原则，胡斌反诉请求终止履行《万达商铺租赁合同》的主张，依法应予支持。 因本案属违约方申请解除租赁合同，本院根据合同履行情况，经审理判定合同应予终止，合同终止时间应为本判决生效之日。鉴于张轩、孙秀在本案中主张给付的租金为截至2021年3月17日前的租金，而本判决生效时间尚未确定，故在本案中，本院仅在张轩、孙秀诉讼请求范围内确定胡斌尚欠租金，张轩、孙秀享有向胡斌另行主张合同终止前未决应付租金的权利。同时，胡斌本应承担的违约责任不因合同终止而减少或免除。另外，由于张轩、孙秀在本案中拒绝终止履行合同、受领房屋，双方在合同终止后的权利义务由双方本着诚实信用原则协商解决租赁物交接、费用结算、出租方损失赔偿等，仍有争议，权利人可另行诉讼主张权利，张轩、孙秀亦负有防止损失扩大之义务。 针对争议焦点三，本院认为，张轩、孙秀主张的违约金标准过高，依法应予调整。案涉《万达商铺租赁合同》中约定：“如乙方逾期支付违约金，则每逾期一日，除正常支付日租金以外，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过一个月，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第五条承担违约责任。”合同另约定：“如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任，经另一方书面催告以后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金三倍…”。胡斌未按《万达商铺租赁合同》约定于2020年2月17日前支付第二年房租，而仅于2020年4月16日和4月21日分别给付了7.5万元和5000元租金，已经构成违约，根据该合同约定，胡斌应当承担逾期支付租金的违约责任。胡斌辩称违约金标准过高、应予调整，而张轩、孙秀则认为约定的违约金标准与租金总额相比适当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。张轩、孙秀未就其损失构成予以明确，本院认为，胡斌逾期给付房租给张轩、孙秀造成的损失主要为房租占用损失，而原告主张的违约金计算标准已“过分高于造成的损失”，本院综合考量张轩、孙秀的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。 针对争议焦点四，本院认为，根据合同相对性原理，装修押金6000元为张轩、孙秀向大连万象美物业管理有限公司扬州分公司交纳，本案亦无证据显示胡斌承诺赔偿出租人装修押金损失，故张轩、孙秀要求胡斌支付6000元装修押金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依法判定案涉《万达商铺租赁合同》应予终止，胡斌的反诉请求，本院依法予以支持。张轩、孙秀向胡斌主张给付拖欠租金，于法有据，本院根据张轩、孙秀在本案中的诉讼请求，对截至合同终止前、未超过22万元的拖欠租金，依法予以支持。胡斌逾期给付租金，张轩、孙秀向胡斌主张给付违约金，有事实和法律依据，应予支持，本院依法调整违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、张轩、孙秀与胡斌于2018年12月11日签订的《万达商铺租赁合同》于本判决生效之日终止； 二、胡斌于本判决生效之日起十日内向张轩、孙秀给付尚欠租金（自2020年3月18日起按照25000元/月标准计算至本判决生效之日止的金额再扣减105000元，并以22万元为限）； 三、胡斌于本判决生效之日起十日内向张轩、孙秀给付逾期支付租金违约金（自2020年2月18日起至2020年4月16日止，以本判决第二项确定的尚欠租金再加上8万元后的金额为基数；自2020年4月17日起至2020年4月21日止，以本判决第二项确定的尚欠租金再加上5000元后的金额为基数；自2020年4月22日起至实际付清之日止，以本判决第二项确定的尚欠租金为基数；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 四、驳回张轩、孙秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6464元，依法减半收取计3232元，保全费2270元，共计5502元，由被告胡斌负担；反诉案件受理费80元，依法减半收取计40元，由反诉被告张轩、孙秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审判员 谷 丹 二〇二一年二月十日 书记员 张才璐