吉林省白山市浑江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0602执异14号案外人：于杰夫，男，1972年7月16日生，汉族，住浑江区。联系电话：13××××××872。申请执行人：白山市启嘉建筑有限公司。统一社会信用代码：912206015650730043。住所地：白山市浑江区建设街利安花园1号楼102门市。法定代表人：单宝桂，经理。联系电话：13××××××215。委托诉讼代理人：王海斌，吉林靖吉律师事务所律师。联系电话：15××××××726。被执行人：白山市福泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：912206017826301453。住所地：白山市浑江区靖宇路福泰花园小区（原铁中院内三楼）。法定代表人：李菊香，总经理。联系电话：18××××××888。委托诉讼代理人：张凤英，女，1967年5月25日生，汉族，白山市福泰房地产开发有限公司职工，住浑江区。联系电话：13××××××883。本院在执行申请执行人白山市启嘉建筑有限公司与被执行人白山市福泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于杰夫提出书面异议，本院于2021年2月1日立案受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人于杰夫称：2021年1月29日，浑江区法院作出（2021）吉0602执139号之三执行裁定书，将位于浑江区东兴街，不动产权证号：白山房权白BQ字第20×××23号房屋予以查封。案外人认为：2013年7月24日，案外人靠挂长春建工集团吉泽建设有限公司承包了被执行人发包的“金地小区4号楼、5号楼”项目。2014年7月，工程全部竣工，被执行人由于资金紧张，没有给付案外人工程款，于是经双方协商，被执行人将案涉房屋作价2,323,590元，抵顶案外人工程款，达成协议后双方于2016年5月7日签订了抵顶协议书。因被执行人还要继续使用案涉房屋，于是经案外人同意，便将房屋出租给被执行人使用。被执行人依照租赁合同约定如期向案外人给付租金至今。请求：解除对位于浑江区东兴街，不动产权证号：白山房权白BQ字第20×××23号房屋的查封，中止对该房屋的执行。案外人于杰夫向本院提供了以下证据：1、长春建工集团吉泽建设有限公司与白山市福泰房地产开发有限公司于2013年7月24日签订的《建设工程施工合同补充协议》;2、于杰夫与白山市福泰房地产开发有限公司于2016年5月7日签订的《抵顶协议书》（协议主要内容为：白山市福泰房地产开发有限公司将其办公楼774.53平方米，每平方米3,000元，做价2,323,590元，抵顶给靠挂人于杰夫。）；3、于杰夫与白山市福泰房地产开发有限公司于2016年5月7日签订的《房屋认购书》（认购房屋为：位于靖宇路福泰小区1号楼附属门市房）；4、于杰夫出具的收据三份（收据内容为：于杰夫于2017年6月4日收到房屋租金5万元、于2019年7月16日收到房屋租金9万元、于2020年6月28日收到房屋租金5万元）。申请执行人白山市启嘉建筑有限公司辩称：案外人异议请求不能成立，理由如下：一、福泰公司的办公楼属于其自由资产。该公司的办公楼没有变更登记，亦未发现登记在案外人名下；二、于杰夫作为本案的案外人主体并不适格。首先，福泰公司与长春建工集团吉泽建设有限公司签订的工程施工合同，工程款发票是长春建工集团吉泽建设有限公司开具给福泰公司，于杰夫的挂靠行为并未得到吉泽公司的认可。其次，工程款的结算是福泰公司与吉泽公司进行，与案外人无关。综上，请求法院驳回案外人的请求。申请执行人白山市启嘉建筑有限公司提供了以下证据：不动产档案查询证明（案涉房屋的产权人为白山市福泰房地产开发有限公司）。被执行人白山市福泰房地产开发有限公司辩称：同意案外人的异议请求。理由如下：一、在人民法院查封之前，我公司与案外人已签订合法有效的“抵顶协议”。2013年7月24日，案外人靠挂长春建工集团吉泽建设有限公司承包了我公司建设的金地小区工程，2014年7月工程全部竣工并交付使用，在竣工结算中由于我公司资金紧张，便将我公司的办公楼，建筑面积774.53平方米，以每平方米3,000元的价格，作价2,323,590.00元，抵顶案外人工程款，2016年5月7日，我公司与案外人签订了抵顶协议书。协议签订后，案外人考虑在我公司还有其余的合作项目没有完工，于是便将案涉房屋出租给我公司继续使用，双方又签署了一份“房屋租赁合同”，合同约定，租金每年为5,000元，租期从2016年5月7日起至双方合作的项目完成之日止。租赁合同签订后，我公司依照合同约定每年向案外人交纳租金至今。二、案外人以出租的方式取得了案涉房屋的占有。占有分为直接占有和间接占有，而案外人就是以出租的方式取得了对案涉房屋的间接占有，从2016年开始我公司向案外人交纳租金的事实就可以证明：案外人为案涉房屋出租的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”我公司作为案涉房屋的承租人有权请求在租赁期限内阻止向受让人，即本案的申请执行人移交占有被执行的不动产。三、案外人以工程价款抵顶房屋价款的方式，给付了案涉房屋的全部价款。四、非因案外人自身原因未办理过户登记。抵顶协议签订后，我公司便积极组织资金给付案外人工程款，考虑到双方的工程始终没有全部结束，所以关于双方之间的具体结算资金始终没有最终结算完毕，所以我公司未能为案外人办理更名过户，与案外人无关。被执行人白山市福泰房地产开发有限公司未提供证据。本院查明：白山市启嘉建筑有限公司与白山市福泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2020年6月1日，本院作出（2018）吉0602民初150号民事判决书，判决内容为：“被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给原告白山市启嘉建筑有限公司金地小区3、6、7号住宅楼及裙房工程款7,178,362.39元。”白山市启嘉建筑有限公司、白山市福泰房地产开发有限公司不服该判决，均提出上诉，2020年10月23日，白山市中级人民法院作出（2020）吉06民终544号民事判决书，判决内容为：“变更白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初150号民事判决为“福泰公司于本判决送达之日起五日内向启嘉公司支付金地小区3、6、7号住宅楼及裙房工程款6,436,808.1元”。因白山市福泰房地产开发有限公司未履行给付义务，白山市启嘉建筑有限公司向本院提出强制执行申请，本院立案受理，执行案号为（2021）吉0602执139号。2021年1月29日，本院作出（2021）吉0602执139号之三执行裁定书，裁内容为“一、对白山市福泰房地产开发有限公司名下位于浑江区东兴街，不动产权证号：白山房权白BQ字第20×××23号房屋予以查封；二、查封期限为三年。”案外人对此提出异议，形成本案。另查明，白山房权白BQ字第20×××23号房屋的所有权人为白山市福泰房地产开发有限公司，现该楼由白山市福泰房地产开发有限公司用于办公楼使用。还查明，于杰夫与白山市福泰房地产开发有限公司于2016年5月7日签订了案涉房屋《抵顶协议书》，协议主要内容为：白山市福泰房地产开发有限公司将其办公楼774.53平方米，每平方米3,000元，做价2,323,590元，抵顶给靠挂人于杰夫。2016年5月7日，于杰夫与白山市福泰房地产开发有限公司于签订了案涉房屋《房屋认购书》。本院认为，本院在执行申请执行人白山市启嘉建筑有限公司与被执行人白山市福泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了白山房权白BQ字第20×××23号房屋，案外人主张该房屋白山市福泰房地产开发有限公司以抵顶给案外人，虽然双方签订了预购房屋协议，但因至今未办理房屋产权过户登记，案外人也未提供证据证明其已经支付了购房款，且房屋仍由白山市福泰房地产开发有限公司使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对案外人的异议请求本院不能支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回于杰夫的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向白山市浑江区人民法院提起诉讼。审判长  刘世元审判员  李贵群审判员  张振良二〇二一年二月十八日书记员  郑银辉