新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0105民初95号 原告：李晓林，女，汉族，1964年3月16日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：黄倩，新疆辩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告：张玲，女，汉族，1969年2月25日出生，无固定职业，现住乌鲁木齐市水磨沟区。被告：蹇锋，男，汉族，1953年10月27日出生，无固定职业，现住乌鲁木齐市水磨沟区。二被告共同委托诉讼代理人：魏致华，乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河）泽天法律服务所法律工作者。原告李晓林与被告张玲、蹇锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月5日，公开开庭进行了审理。原告李晓林的委托诉讼代理人黄倩、陈刚到庭参加了诉讼，被告张玲及被告张玲、被告蹇锋的共同委托诉讼代理人魏致华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令二被告支付原告租金40,000元；2．请求法院依法判令二被告立即从租住房屋中搬离；3．请求法院依法判令二被告支付从2020年9月14日至实际搬走之日房屋的占用费；4.请求法院依法判令本案的诉讼费、公告费、邮寄费由被告承担。5.请求法院依法判令被告支付原告5,000元水费押金。事实与理由：2016年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，二被告租赁乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路和奕一巷55号三层楼房及院落经营餐饮、宾馆、娱乐活动，年租金12万元，该合同实际终止日期为2020年9月14日，二被告拖欠上一年度租金等费用，且拒不搬离上述房屋，导致原告无法继续出租给他人，现为维护原告的合法权益诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。二被告共同辩称,第一，本案双方于2016年12月31日所签订的租赁合同还没有到期，而且《房屋租赁合同》15.5款明确约定：“本合同执行完毕，同等条件下乙方享有优先续租；如因甲方造成一方不能继续租赁本房屋，甲方赔偿乙方装修损失25万元”。因此，即使《房屋租赁合同》执行完毕，答辩人是仍然依法享有优先续租权的，而且双方的租赁合同未到期也并未解除，答辩人也有意于继续承租该房屋，也曾经多次催促原告方及早就续租本房屋进行商定并签订合同，但原告方却一直对此置之不理。第二，根据法律有关规定，对于乌鲁木齐市两次（第一次时间为2020年1月26日至2020年3月6日；第二次时间为2020年7月16日至9月6日）受新冠疫情防控措施直接影响而不能正常承租使用该房屋，完全符合不可抗力法定要件。故该租赁合同并不当然于2020年9月14日到期。新冠肺炎疫情对于承租人企业的经营而言，无论是受到管控或是没有受到管控，均受到了一定程度的不利影响。故根据国家法律相关的规定，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，构成不可抗力事件，承租人可主张减免停业期间的相应租金。由于疫情对商业经营的负面影响不可能突然消除，即使承租人复工后也难以做到正常经营。因此，答辩人认为，原告方应当根据不可抗力因素据实减免部分租金，顺延租期等等。第三，答辩人不同意原告方要求支付从2020年9月14日至实际搬离之日房屋占用费，合计40,000元的说法。因为房屋的合同未到期双方也并未解除，答辩人认为因疫情影响双方未能就答辩人续租房屋事宜、是否相应顺延或减免部分租金，以及如不能正常承租该房屋的处理办法进行协商。答辩人认为，即使占用期间大概4个月时间，所应缴纳的房屋租赁费的时间也并没有到。故答辩人不同意支付占用费的说法，更不同意支付本案诉讼费、公告费、邮寄费等相关费用。我方已经为原告方垫付了雪莲社区使用房屋而产生的水费8,000元的水费，原告方未与我方结算，故不同意用押金抵扣。答辩人希望人民法院作出公正判决，依法驳回原告的诉讼请求。答辩人同时也希望原告方继续履行合同，即使原告方想单独违约，那么也应该按照合同约定赔偿答辩人装修损失25万元，以及为其垫付的其他相应的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1.2016年12月31日原告与二被告签订《房屋租赁合同》；证据2．《房屋租赁合同》；证据3．《三方协议》；证据4．终止通知书照片三份；证据6．采暖费催缴通知单。证据7．押金条；证据8．微信转账记录5张的真实性、关联性、合法性均予以确认。对证据5．证明及情况说明，因证人未到庭作证，无法证明证词的内容，对该证据的关联性，本院不予确认。本院对被告提交的证据1、2016年12月31日原告与二被告签订《房屋租赁合同》、证据2、《三方协议》、证据3、原告张贴的终止通知书2份、证据4、终止合同书复函1份、证据5．张玲手机短信截图1张、张玲手机微信截图1张的真实性、关联性、合法性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，甲方李晓林与乙方赵明勇签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方李晓林将位于水磨沟区温泉东路和奕一巷55号一栋三层楼房和院落租给乙方赵明勇经营餐饮、宾馆、棋牌等娱乐活动，产权面积1343平方米，租赁期限自2012年9月15日至2020年9月14日，每年租金12万元等内容。2016年11月6日，甲方李晓林、乙方赵明勇、丙方张玲三方签订了协议，三方协议约定，甲方与乙方即时解除房屋租赁协议，双方签订书面解除租赁协议的文件，甲方与丙方直接签订新的房屋租赁合同。丙方同意支付10万元补偿乙方。丙方同意暂替代甲方退还乙方已交至2017年7月20日的房租8万元等内容。2016年12月31日，甲方张晓林与乙方张玲、蹇锋签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于水区温泉东路和奕一巷55号一栋三层楼房和院落租给乙方经营餐饮、宾馆、棋牌等娱乐活动，产权面积1343平方米，租赁期限自2012年9月15日至2020年9月14日，租期8年。每年租金12万元，八年不变。先付款后使用，每年房租应提前一个月支付，乙方应承担水、电、暖气费、卫生费及社会公共管理费等，本合同执行完毕，同等条件下乙方享有优先续租权，如因甲方原因造成乙方不能继续租赁房屋，甲方赔偿乙方装修损失25万元等内容。2017年10月2日，被告张玲向原告出具押金条一张，载明“收到李晓林（雪莲社区水费押金）伍仟元，此押金做为雪莲社区水费代扣”。被告蹇锋通过微信于2019年11月20日向原告转账支付了10,000元、2019年11月29日转账支付了10,000元、2020年1月1日分别两次转账支付了20,000元、2020年6月10日转账支付了20,000元、2020年6月24日转账支付20,000元。另外还有一笔是在2019年12月，被告蹇锋通过银行转账转给原告的女儿何佩璇10,000元。原告于2020年9月2日在两被告所租赁的房屋门面上张贴终止合同书，内容为：“由于和你方签订的《房屋租赁合同》将于2020年9月14日到期终止，现通知你方于《房屋租赁合同》到期后15日内（2020年9月29日之前）搬离所租房屋，并且一次性交清所欠的房屋租金、水、电费用”，被告于2020年9月7日向原告发出终止合同书的复函，明确表示合同执行完毕，我方享有优先续租权等内容。原告又分别于2020年9月14日、9月29日再次张贴终止合同通知书。在庭审中，被告提出若是租赁合同无法履行，按照合同约定原告应赔偿其装修损失25万元，并承担垫付的相应费用。经向被告释明，在本案中被告是否提起反诉，被告明确表示，不提起反诉，另行主张权利。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，对双方具有法律效力，双方应当按照约定履行自己的义务。在租赁期内，被告通过微信向原告已支付80000元房租，并于2019年12月，被告通过银行转账转给原告的女儿何佩璇10000元，原告认可转账10,000元的事实，但表示不确定是否是2019年至2020年的房屋租金，因该笔款项，原告的女儿已收取，原告又未提交证据证明该款项系支付的其他费用，该笔款项应视为原告向被告支付的房租，为此，对原告提出要求被告支付2019年9月14日至2020年9月14日房屋租金40,000元的诉讼请求，本院予以部分支持，因乌鲁木齐市受两次疫情的影响，导致被告承租的房屋在一定时间不能正常经营，经法庭引导当事人进行协商，双方未能达成一致意见，根据公平原则，本院酌情减免被告1个月的房租，被告应按实际欠付的金额20000元支付租金。因双方租赁合同的租赁期已届满，原告明确表示不再续签租赁合同，此时双方的租赁合同已终止。对被告辩称依据合同约定，在同等条件下，被告享有优先续租权，如不能续租，原告赔偿被告装修损失25万元的辩解意见，经本院向被告释明，是否按照原告拟将出租的价格进行续租，被告表示不同意，是否就租金损失25万元提起反诉，被告表示另案主张。为此，合同到期后，被告无权再继续使用租赁房屋，被告负有向原告返还租赁房屋的义务，对原告提出要求二被告立即从租住房屋中搬离的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同到期后，租赁合同双方权利义务即告终止，因被告未能向原告返还房屋，致使原告对物的支配权受到了侵害，原告可另案向被告主张房屋占用使用费，对原告提出要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持；被告收取原告5,000元水费押金属实，在合同终止后，被告应予退还。对于被告提出经双方协商，由被告垫付了2020年6月至9月雪莲山社区租住原告一栋楼房的水费、垫付2014年至2020年9月原告自己居住楼房水费的辩解理由，因未提交有效证据证明，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张玲、蹇锋在本判决生效之日起10日内向原告李晓林支付2019年9月14日至2020年9月14日房屋租金20,000元；二、被告张玲、蹇锋在本判决生效之日起10日内从租住原告李晓林位于乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路和奕一巷55号三层楼房及院落的房屋中搬离；三、被告张玲、蹇锋在本判决生效之日起10日内退还收取原告李晓林5,000元水费押金；四、驳回原告李晓林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462.5元（已减半收取，原告已预交），由原告负担205.56元，由被告负担256.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   周宏伟二 〇 二 一 年 二 月 九 日书  记  员   魏亚冰