上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初37267号原告：周向东,男,1975年3月21日出生,汉族,户籍地上海市杨浦区双阳北路XXX弄XXX号XXX室。原告：相波,女,1975年8月16日出生,汉族,户籍地上海市杨浦区四平路XXX号。两原告共同委托诉讼代理人：胡晓光，上海九泽律师事务所律师。被告：上海华泓尚隆房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张正林，董事长。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。原告周向东、相波与被告上海华泓尚隆房地产开发有限公司(以下简称华泓尚隆公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，于2020年10月10日组织双方进行证据交换，并于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告周向东及原告周向东、相波的委托诉讼代理人胡晓光，被告华泓尚隆的委托诉讼代理人韩璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周向东、相波向本院提出诉讼请求：1、判令华泓尚隆公司向周向东、相波支付因房屋质量问题无法入住、修缮及通风期间空置费39,000元(以每月13,000元为标准，按3个月计算)；2、判令华泓尚隆公司向周向东、相波支付迟延交房违约金28,549.39元(违约金以10,573,850元为基数，按每日万分之一的标准计算2020年2月29日至2020年3月27日)；3、判令华泓尚隆公司向周向东、相波赔偿3个月的物业管理费损失2,526元；4、判令华泓尚隆公司向周向东、相波支付因房屋质量问题支出的验房费538元；5、判令华泓尚隆公司向周向东、相波返还不合理收取的违约金7,568元。事实和理由：2019年7月7日，华泓尚隆公司与周向东、相波签订《上海市商品房预售合同》，约定华泓尚隆公司向周向东、相波预售上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX室《静安华邸》的全装修房屋(以下简称系争房屋)，交房日期为2020年2月28日前。然，临近交房期限，华泓尚隆公司未与周向东、相波协商，于2020年2月14日单方面违约通知周向东、相波延迟交付系争房屋。华泓尚隆公司在原定交房日期延迟一个月后，于2020年3月27日向周向东、相波交付系争房屋，且以“先交房后验房”的方式逼迫周向东、相波先签署房屋交付材料。周向东、相波收到系争房屋后，发现系争房屋存在墙体大面积严重发霉、墙体开裂、瓷砖裂纹、木地板砖凸起、门窗凹陷等一系列严重的房屋质量问题，不符合交房和使用条件，甚至损害了周向东、相波的身体健康。同时，周向东、相波在购买系争房屋时被欺诈、隐瞒了门口存在消防栓，故周向东、相波多次向华泓尚隆公司进行反映、报修，主张妥善修缮方案。但华泓尚隆公司作为开发商，对系争房屋的严重质量问题及周向东、相波的正当合理修缮要求，或消极应付，或迟迟不予书面答复，或给出完全不能让周向东、相波安心的修缮方案。上述敷衍了事的修缮方案，不仅达不到应有的修缮效果，甚至还给周向东、相波带来了其他新的房屋质量问题。因华泓尚隆公司严重侵害了周向东、相波作为购房者的合法利益，故周向东、相波起诉要求判如所请。华泓尚隆公司辩称，不同意周向东、相波的所有诉请。认为，墙纸问题已解决，且墙纸修复不影响周向东、相波对系争房屋的正常使用，如果法院认为要赔偿，则同意按照每月13,000元的标准，赔偿七日。对于周向东、相波提出的延迟交房违约金，虽双方合同约定的交房日期为2020年2月28日，但华泓尚隆公司延迟交付系争房屋是因为新冠疫情这个不可抗力所致，华泓尚隆公司已经努力克服疫情影响，尽快完成了系争房屋的交付，故华泓尚隆公司的延迟交付因不可抗力免责，不应支付违约金。周向东、相波主张的验房费，验房系其自行委托，与华泓尚隆公司无关，该主张也没有合同依据。周向东、相波诉请的7,568元钱款确实已收到，但这是因为周向东、相波违反认购协议约定，周向东、相波应在2019年4月10日前支付首付款，并在2019年6月9日前支付余款。但是，周向东、相波迟延支付首付款、迟延签署正式买卖合同和贷款手续，实际违约时间两个月。后双方协商，按照预期11日、每日万分之一的标准计算金额解决问题，故周向东、相波支付了7,568元。针对华泓尚隆公司的辩称，周向东、相波补充称，周向东、相波完全是在双方签订的《上海市商品房预售合同》约定的时间内支付完毕购房款的，并不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华泓尚隆公司与周向东签订《认购协议》，约定周向东认购系争房屋，总价款10,701,597元，2019年4月10日前，支付3,751,597元(含定金200,000元)、2019年6月9日前支付6,950,000元。周向东付清第一期房价款后，于2019年4月10日前与华泓尚隆公司签订预售合同。周向东未按约定期限支付房价款或签订预售合同，华泓尚隆公司有权解除《认购协议》，另行处置系争房屋并不予返还周向东已支付的定金。周向东、相波向华泓尚隆公司付款时间及金额分别为：2019年3月24日，付款100,000元；2019年3月26日，付款100,000元；2019年5月25日，付款3,514,582元；余款6,880,000元，由贷款银行直接支付。2019年7月7日，华泓尚隆公司(甲方、卖方)与周向东、相波(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，用途为居住，房屋暂测建筑面积122.65平方米，每平方米单价86,380.61元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为10,594,582元。该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。甲方定于2020年2月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择继续履行本合同、不单方面解除本合同，由甲方按照总房价款1%支付违约金。该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交付确认书》。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。2020年2月，华泓尚隆公司向周向东、相波发送《关于因新型冠状病毒肺炎疫情顺延交付的通知书》，告知各小业主，因新冠疫情影响，房屋交付时间推迟。2020年3月27日，华泓尚隆公司向周向东、相波交付系争房屋。周向东、相波接收系争房屋后，发现系争房屋墙纸发霉等质量问题，华泓尚隆公司对此进行了修复。另查，为应对此次新冠疫情，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，周向东、相波提交上海会捷工程项目管理有限公司出具的《检测验收报告》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。华泓尚隆公司与周向东、相波签订的《认购协议》、《上海市商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，周向东、相波并未按照双方《认购协议》约定支付首期购房款，亦未按约签订《上海市商品房预售合同》。对于周向东、相波的上述行为，根据协议约定，华泓尚隆公司可解除《认购协议》，并不予返还定金。现周向东、相波以给付违约金的行为换取了华泓尚隆公司继续履行《认购协议》，并推迟签订《上海市商品房预售合同》，系双方协商一致变更了《认购协议》的约定，故周向东、相波主张返还因此支付的钱款，无事实和法律依据，本院不予支持。因华泓尚隆公司交付的系争房屋存在墙纸发霉等问题，而修复或更换墙纸确实会导致周向东、相波无法正常使用系争房屋，故周向东、相波主张华泓尚隆公司支付因房屋质量问题无法入住、修缮及通风期间空置费的诉请，有事实依据，本院在合理范围内予以支持。至于因修复墙纸等造成的空置期间，综合考虑系争房屋需要修复的墙纸面积、修复的工程量等因素，本院酌定华泓尚隆公司应向周向东、相波赔偿因修复墙纸等问题产生的房屋空置损失3,000元。对于周向东、相波主张华泓尚隆公司赔偿物业管理费损失的诉请，物业管理费系周向东、相波作为房屋权利人理应承担的义务，物业管理费的缴纳不因周向东、相波未入住或未使用系争房屋而存在免除，故周向东、相波诉请要求华泓尚隆公司赔偿物业管理费损失的诉请，无法律依据，本院不予支持。对于周向东、相波主张华泓尚隆公司支付验房费的诉请，双方合同中并未就该事项作出相关约定，周向东、相波亦未提供证据证明该验房系修复墙纸等问题所必须。周向东、相波自行委托验房，与华泓尚隆公司无关，故其诉请要求华泓尚隆公司承担验房费，无事实和法律依据，本院不予支持。对于周向东、相波主张华泓尚隆公司支付逾期交房违约金的诉请，根据本案查明的事实，因新冠疫情影响，2020年1月24日开始，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。一级响应期间有近60日。本案中，双方合同约定交房时间为2020年2月28日前，在疫情一级响应后、合同约定交房前，华泓尚隆公司已就交房延迟事宜向周向东、相波发送通知。疫情发生后，建设工程施工进度受到影响，因此发生的违约责任，可部分或全部免除。现华泓尚隆公司实际交房时间为2020年3月27日，相较合同约定，华泓尚隆公司推迟交房27日，尚属合理。故对于华泓尚隆公司辩称延迟交房系因疫情影响所致，不应归责于华泓尚隆公司的意见，本院予以采纳。周向东、相波主张华泓尚隆公司支付延迟交房违约金的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告上海华泓尚隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周向东、相波赔偿3,000元；二、对原告周向东、相波的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,754.53元，由原告周向东、相波负担754.53元、被告上海华泓尚隆房地产开发有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦二〇二一年二月二十六日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。