山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初1134号原告:苏某某，男，1992年7月22日出生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：戚秀娟，山东天宇人律师事务所律师。被告：泰安某某公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：葛良，执行董事。委托诉讼代理人：杨**、戚祥祥，该公司员工。原告苏某某与被告泰安某某公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。上列原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于天房美郡国际城13号楼2单元702号房屋的所有权转移登记手续；2.判令被告支付原告违约金5713.7元（以656746元为基数，自2018年10月1日起，按日万分之一计算，计算至2018年12月27日）3.判令被告支付原告逾期办理不动产权属变更登记违约金34807.54元（以656746元为基数，自2019年3月28日起，按日万分之一为标准暂计算至2020年9月8日）至实际办理完毕该房屋不动产权证变更之日止；4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月19日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于天房美郡国际城13号楼2单元702号房屋，原告已经依约支付完毕该房屋全部购房款，被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房，但实际交付时间为2018年12月27日。被告应当在交房之日起90日内为原告办理该房屋所有权转移登记，因被告的原因导致原告未能在约定日期完成不动产权属变更登记，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告泰安某某公司辩称，一、对于原告未能取得房屋所有权登记证书，答辩人不存在着主观的过错。首先，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”，无论是从字面意思理解还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。“自商品房交付使用之日起90日内”这一时间是买受人办理转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务，但是本案中，买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权转移登记手续。其次，答辩人为买受人办理房屋所有权转移登记手续，履行过协助提供资料的义务，但是由于泰安市建设主管部门不予核发工程竣工验收备案证书或竣工验收备案表导致未能完成。综上，对于原告未能取得房屋所有权登记证书，答辩人不存在着主观上的过错。二、如果认定存在违约行为，违约金应从交房之日起456日开始计算。原告与答辩人签订的商品房买卖合同第二十条第三款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，该条约定中的“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满”应当为“从商品房交付使用之日起第455天”，主要理由如下：首先，双方签订的商品房买卖合同中并未明确约定买受人完成房屋所有权登记的期限，属于约定不明。双方签订合同约定的第二十条第二款约定的是买受人办理房屋所有权登记手续的开始时间，而不是完成时间。其次，既然双方签订的合同约定不明，那么就应该按照法律规定来确定违约金的起算时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续…”，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，为法律赋予给买受人和出卖人办理房屋所有权登记的宽限期，若超过一年后，因出卖人的原因导致买受人未取得产权证，则出卖人应该从商品房交付起的第456天开始计算违约金。最后，原告与答辩人签订的商品房买卖合同第二十条是山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局制定的格式版中的具体条款，答辩人并未作修改。因此对该条款的理解应以山东省或泰安市相关行政主管部门解释为准，答辩人多次到泰安市住房和城乡建设等行政主管部门咨询，得到的回复均是逾期办理产权证登记的违约金应从交房之日起在第456天开始计算。三、原告主张违约金过高，请求法院予以适当减少。原告已经将户口办理至诉争房屋内，且在房屋交付后已装修入住，故所有权证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。而日万分之一的标准高于原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少”，请求减少违约金。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于青春创业开发区地块建设商品房，定名为天房美郡国际城，并取得预售许可。2018年7月19日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的天房美郡国际城13号楼2单元702号房，预测建筑面积107.84平方米，房屋总价款为656746元，付款方式为首付加贷款方式付款，原告应当于2018年6月6日前支付首期房款266746元，余款390000元向银行申请贷款支付。被告应在2018年9月30日前向原告交付该商品房。合同第十二条第1款（1）约定，逾期交付房屋在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋（不动产）登记约定，买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款656746元。2018年12月27日，被告将房屋交付给原告。截止到开庭之日，涉案房产仍不具备办理房屋所有权转移登记手续的条件。以上事实，由原、被告陈述，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋钥匙交付表等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点主要有以下两个方面：一、被告是否构成违约，应否协助原告办理涉案房产的产权转移登记手续。商品房买卖合同签订后，原告依约履行了支付房款义务，双方于2018年12月27日办理完毕涉案房产的交接手续。根据合同约定，被告应在2018年9月30日向原告交付商品房。合同第二十条第二款约定，原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。被告至今未完成涉案房产所在楼栋的初始登记，未在合同约定的上述期限内协助原告办理产权转移登记手续，未履行协助办证义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使涉案不动产逾期交付，且权属证未能及时办理，被告应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续及要求被告赔偿逾期交房、逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求本院予以支持。因涉案房产目前初始登记尚未完成，存在不能办理产权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理产权转移登记条件时协助原告办理不动产转移登记手续。二、关于违约金的计算问题。合同第十二条第1款（1）约定，逾期交付房屋在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。故逾期交付违约金应自2018年10月1日起，以全部房款656746元为基数，按照日万分之一计算至2018年12月27日实际交房之日止，共计88天。合同第二十条第三款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”故违约金的起算时间，“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起”即自“商品房交付使用之日起90日”的次日2019年3月28日起至实际完成房屋所有权登记之日，每日违约金标准以全部房价款656746元的万分之一计算。对于被告辩称自交房后455天计算违约金的意见，本院认为，合同第二十条第三款所约定的455天并非原告主张违约金的起算时间，而系原告向被告主张违约金的成就条件，故对于被告的该辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告泰安某某公司在该房产具备办证条件时，协助原告苏某某办理泰安市天房美郡国际城13号楼2单元702号室产权转移登记手续；二、被告泰安某某公司自本判决生效之日起十日内支付原告苏某某自2018年10月1日至2018年12月27日逾期交房违约金5713.7元；三、被告泰安某某公司自本判决生效之日起十日内支付原告苏某某逾期办理房地产权属证书违约金34807.54元（以656746元为基数自2019年3月28日起，暂计算至2020年9月8日止），之后的违约金按前述标准继续计算至实际办理不动产转移手续止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由被告泰安某某公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王慧二〇二一年二月五日法官助理董超书记员邵阳