上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初463号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹，女。被告：黄子浩，男，1973年6月10日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：包骏洲，男，1967年7月8日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海中原物业顾问有限公司与被告黄子浩、包骏洲中介合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月29日对本案公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人姚莹莹、被告黄子浩、包骏洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告支某佣金142,500元以及逾期违约金(自2019年3月18日起，依照每日万分之五的标准，计算至实际清偿时止)。事实和理由：2019年3月17日，在原告居间撮合下，就两被告位于上海长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出售事宜，与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，与原告签订了《佣金确认书》。依据法律规定及该《佣金确认书》约定，两被告应依约向原告支某佣金142,500元，但两被告拒付佣金。为此，原告向本院提起诉讼，望判如所请。被告黄子浩辩称，不同意原告的诉讼请求。案外人刘某通过原告工作人员陈真向其提出购买涉讼房屋，涉讼房屋当时挂牌价为12,800,000元，其也如实告知二人因资金周转需要急需将涉讼房屋变现以偿还个人其他债务。其后，其为尽快回笼资金，以远低于市场价的11,000,000元与案外人刘某签订合同。原告作为老牌中介机构，对其存在债务问题系事先明知的，对因此而产生的风险应具有判断及应急预案。此外，根据《上海市房地产买卖合同》特别告知第八条，案外人刘某可以申请预告登记，若原告当时告知或者协助案外人刘某进行预告登记，也就不会产生相关问题。原告未向案外人刘某做出风险提示，导致买卖合同最终被解除，原告在此次居间活动中有重大瑕疵，应承担相应法律责任。被告包骏洲辩称，不同意原告的诉讼请求。被告黄子浩通过原告向案外人出售涉讼房屋，其在整个房屋买卖过程中未参与商谈，其仅系作为涉讼房屋产权人之一，为配合被告黄子浩出售涉讼房屋，才签订相关合同。其未收到过涉讼房屋买卖过程中案外人支某的任何款项，未参与商谈，不知晓佣金事宜，也未与原告签订过任何合同或《佣金确认书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、被告黄子浩签订的《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。就原件与复印件核对一致的案外人刘某签订的《佣金确认书》等证据，本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年3月15日，两被告作为出卖方(甲方)、案外人刘某作为买受方(乙方)，原告作为居间方(丙方)，签订《房地产买卖居间协议》，约定：一、房屋坐落：长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室。二、总房价款：11,000,000元。……六、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的2%支某丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。丙方收取佣金后，将向付款方开具增值税发票。该合同落款出卖方(甲方)处，除被告黄子浩签名外，被告黄子浩另代被告包骏洲签名。2019年3月15日当天，两被告作为出卖方(甲方)、案外人刘某作为买受方(乙方)，还签订《房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，转让价款为11,000,000元。该合同落款出卖方(甲方)处，除被告黄子浩签名外，被告黄子浩另代被告包骏洲签名。2019年3月17日，被告黄子浩作为佣金支某人(甲方)、原告作为佣金收受人(乙方)，签订《佣金确认书》，约定：甲方应向乙方支某的佣金数额为95,000元，支某时间为《房屋买卖合同》成立时，甲方应按照支某时间向乙方支某佣金，若未经乙方同意而迟延支某，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支某佣金数额每天0.5‰计算)，本《佣金确认书》约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致时，以本《佣金确认书》为准。2019年3月17日当天，案外人刘某作为佣金支某人(甲方)、原告作为佣金收受人(乙方)，签订《佣金确认书》，约定：甲方应向乙方支某的佣金数额为47,500元，支某时间为《房屋买卖合同》成立时，甲方应按照支某时间向乙方支某佣金，若未经乙方同意而迟延支某，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支某佣金数额每天0.5‰计算)，本《佣金确认书》约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致时，以本《佣金确认书》为准。2019年3月17日当天，两被告作为卖售人(甲方)、案外人刘某、郭某某作为买受人(乙方)，还签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，转让价款共计9,500,000元。另查明，案外人刘某、郭某某曾向本院提起诉讼〔案号为(2019)沪0105民初15325号〕，要求解除与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，并要求两被告共同返还首付款3,000,000元、支某违约金2,200,000元。本院一审经审理后于2019年10月29日作出如下判决：一、案外人刘某、郭某某与两被告就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2019年7月21日解除；二、两被告应于本判决生效之日起十日内返还案外人刘某、郭某某房价款3,000,000元；三、两被告应于本判决生效之日起十日内支某案外人刘某、郭某某违约金500,000元；四、驳回案外人刘某、郭某某的其余诉讼请求。其后，两被告不服判决提出上诉〔案号为(2020)沪01民终1650号〕。二审法院在民事判决书本院认为部分有如下阐述：根据合同约定，被上诉人应当在2019年5月15日前支某第二笔房价款1,300,000元以及室内装修款1,500,000元，但在2019年3月20日涉讼房屋因上诉人对外欠债而被法院查封，被上诉人与上诉人多次联系，敦促其在付款截止日前解除查封，但上诉人至今未予解决。鉴于涉讼房屋上尚有民生银行的13,000,000元最高额抵押，现上诉人又因外债被起诉，涉案交易确有不能继续履行之虞，被上诉人暂停支某余款，当属行使不安抗辩权。二审中，上诉人也确认售房款不足以清偿外欠债务。被上诉人为履行合同，给予上诉人解除查封的期限，但上诉人均未能解决，系上诉人自己的过错。上诉人主张被上诉人未要求上诉人提供担保、未申请预告登记等存在过错，系将上诉人保证房屋产权无瑕疵的义务转嫁给被上诉人，本院难以认同。二审法院于2020年3月30日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。审理中，原告表示，交易中心仅有在房屋没有抵押的前提下才能做预告登记。因被告包骏洲不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支某报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支某居间报酬。两份《佣金确认书》约定，出卖方及买受方的应付佣金金额分别为95,000元及47,500元，以上合计142,500元。《房地产买卖居间协议》第六条约定，原告有权选择向违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。而根据生效民事判决书的认定，系争房屋买卖合同无法继续履行系基于出卖方的过错，故原告在此情况下有权向出卖方主张佣金。《佣金确认书》仅有被告黄子浩的签名，《房地产买卖居间协议》落款出卖方(甲方)处，尽管由被告黄子浩代被告包骏洲签名，但是，并无在案证据证明被告包骏洲授权被告黄子浩代为签名，故相关佣金应由被告黄子浩承担。被告黄子浩辩称，原告在此次居间活动中有重大瑕疵，未向案外人刘某做出风险提示，未告知或者协助案外人刘某进行预告登记，应承担相应法律责任。对此，一则，并无在案证据证明原告在此次居间活动中存在未如实报告重大事项等过错；二则，根据原告所述，交易中心仅有在房屋未做抵押的前提下才能进行预告登记，涉讼房屋并不具备进行预告登记的条件；三则，系争房屋买卖合同无法继续履行系基于出卖方的过错，保证涉讼房屋产权无瑕疵的义务在于出卖方而非他人。综上，本院对被告黄子浩的上述抗辩意见难以采信。鉴于原告未就办理房屋产权过户手续、交接房屋等提供后续服务，原告要求出卖方全额支某佣金，本院难以支持。考虑到原告已为出卖方提供挂牌、磋商等服务，并促成买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，故本院将原告主张的佣金数额酌情调整为80,000元。《佣金确认书》约定佣金支某时间为《房屋买卖合同》成立时，而逾期违约金按照迟延支某佣金数额每日万分之五计算，故本院对原告提出的逾期违约金主张应予以支持。关于逾期违约金的标准，本院酌情调整至每日万分之四。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、四百二十四条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄子浩应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支某佣金80,000元及逾期违约金(以80,000元为基数，自2019年3月18日起，依照每日万分之四的标准，计算至实际清偿时止)；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,694.40元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,847.20元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担747.20元，由被告黄子浩负担1,100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年二月二十五日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。