重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初19761号原告（反诉被告）：杨洪全，男,1974年3月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：冯萍(同时系原告马强的委托诉讼代理人)，重庆新盟（南岸）律师事务所律师。原告（反诉被告）：马强，男，1975年12月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告（反诉原告）：重庆高品投资有限公司，住所地重庆市渝中区，统一社会信用代码91500103582810790Q。法定代表人：曾作武，该公司总经理。委托诉讼代理人：王培，该公司员工。被告：重庆益欣实业集团有限公司，住所地重庆市北部新区，统一社会信用代码91500000781588344H。法定代表人：欧昌锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：易飞，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。原告杨洪全、原告马强与被告重庆高品投资有限公司、被告重庆益欣实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告重庆高品投资有限公司在提交答辩状期间提出反诉。本院决定合并审理。原告杨洪全及其与原告马强的共同委托诉讼代理人冯萍，被告重庆高品投资有限公司的委托诉讼代理人王培，被告重庆益欣实业集团有限公司的委托诉讼代理人刘人瑗、易飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪全、原告马强向本院提出诉讼请求，判令：1.被告免除原告2020年3月5日至2020年6月4日的房屋租金；2.被告重庆高品投资有限公司退还原告杨洪全、原告马强保证金20万元；3.被告重庆高品投资有限公司退还原告杨洪全、原告马强所有的锅炉和空调。事实与理由：重庆高品投资有限公司与原承租人王治刚签订的《房屋租赁合同》约定重庆高品投资有限公司将重庆市渝中区八一路31号“环岛名都”第三层302号房屋出租给原承租人王治刚。在租赁期内，经重庆高品投资有限公司同意，原承租人王治刚将《房屋租赁合同》项下权利义务转让给第三方杨洪全和马强，并于2018年3月5日由重庆高品投资有限公司和原承租人王治刚以及现承租人杨洪全和马强签订了《三方协议》对房屋转租进行了确认。经查明，租赁房屋系重庆粮食集团有限责任公司所有，属于国有企业房屋，由重庆益欣实业集团有限公司出租给被告重庆高品投资有限公司。由于今年新冠肺炎疫情的影响，杨洪全、马强严重亏损无力继续经营，于2020年6月4日与重庆高品投资有限公司协商解除了《房屋租赁合同》和《三方协议》并办理了房屋交接手续，但被告拒绝退还原告缴纳的保证金20万元，并扣留了锅炉和空调。新冠肺炎疫情发生后相关减租免租的国家政策相继发布但被告置若罔闻，杨洪全、马强多次与被告协商，请求免除三个月房租均遭到拒绝，让在疫情中本就风雨飘摇的企业雪上加霜最终倒闭且在合同解除后违反约定拒不退还保证金和物品，严重侵犯杨洪全、马强的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及国家政策的规定，杨洪全、马强诉至贵院，望判如所请!被告重庆高品投资有限公司辩称，杨洪全、马强在合同存续期间严重根本性违约，连续两期未交租赁费，未免损失扩大才解除合同，但重庆高品投资有限公司保留了追诉权利。重庆高品投资有限公司并未扣押原告的锅炉及空调，因为东西过大，不宜搬离，只是暂时保存。重庆高品投资有限公司在我们所有业主方给予了免租政策下，也给予所有愿意与重庆高品投资有限公司一起共度难关的商家，但由于杨洪全、马强在此前与我司解除合同时，业主方尚未下发免租政策，因此杨洪全、马强未能享受到免租政策。是否给予承租人免租政策是双方协商一致，未协商一致的情况下，双方应当根据合同约定履行，在根据合同约定的情况下根本违约，不予退还保证金20万元。被告重庆益欣实业集团有限公司辩称，本案重庆益欣实业集团有限公司并非适格被告。房屋租赁合同及三方协议重庆益欣实业集团有限公司并非合同相对方，无履行合同义务。重庆益欣实业集团有限公司已经根据国家政策免除承租方的租金，在杨洪全、马强并未与重庆益欣实业集团有限公司建立合同的情况下，重庆益欣实业集团有限公司也无义务对其进行减免租金。因此重庆益欣实业集团有限公司并非本案所涉合同相对方，并非适格被告，请求驳回杨洪全、马强对重庆益欣实业集团有限公司的诉讼请求。被告重庆高品投资有限公司向本院提出反诉请求，判令：1.反诉被告杨洪全、反诉被告马强支付反诉原告重庆高品投资有限公司2020年3月5日至2020年6月4日期间的租金119688元；2.反诉被告杨洪全、反诉被告马强支付反诉原告重庆高品投资有限公司2020年3月5日至2020年6月4日期间的综合管理费11822.58元；3.反诉被告杨洪全、反诉被告马强支付反诉原告重庆高品投资有限公司逾期支付租金、综合管理费产生的截止2020年6月4日的滞纳金19989.61元；4.反诉被告杨洪全、反诉被告马强支付反诉原告重庆高品投资有限公司违约金239376元。事实与理由：2018年3月5日反诉原被告、王治刚签订三方协议。按照约定，杨洪全、马强分别应于2020年2月5日前缴纳2020年3月5日至2020年6月4日期间的租金及综合管理费，2020年5月5日前缴纳2020年6月5日至2020年9月4日期间的租金及综合管理费，但其至今分文未付。重庆高品投资有限公司于2020年5月14日向杨洪全、马强送达了《租金催缴函》主张权利，其依旧置之不理。杨洪全、马强未支付租金及综合管理费的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。原告杨洪全、原告马强针对反诉辩称，一、杨洪全、马强主张的三个月租金是根据国家政策及最高院的司法解释的规定，要求减免。综合管理费因疫情影响，未营业，依法应当予以减免。二、本案的原因是疫情，属于不可抗力，无论根据合同约定还是法律规定，杨洪全、马强均不构成违约，依法不应当承担责任，因此请求法庭驳回反诉请求。本院经审理查明的事实如下：2015年11月4日，重庆高品投资有限公司（出租方、甲方）与王治刚（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定重庆高品投资有限公司将位于重庆市渝中区八一路31号“环岛名都”第三层302号房屋（建筑面积656.81平方米）及其附属设施出租给王治刚。合同约定租赁期限为2015年11月5日至2023年12月30日。合同约定的租金为：2015年11月5日至2016年11月4日期间的月租金为33497元；2016年11月5日至2017年11月4日期间的月租金为33497元；2017年11月5日至2018年11月4日期间的月租金为35507元；2018年11月5日至2019年11月4日期间的月租金为37638元；2019年11月5日至2020年11月4日期间的月租金为39896元；2020年11月5日至2021年11月4日期间的月租金为42290元；2021年11月5日至2022年11月4日期间的月租金为44827元；2022年11月5日至2023年11月4日期间的月租金为47517元；2023年11月5日至2023年12月30日期间的月租金为50368元。租金支付方式方法为按季度支付，提前一个月支付下期（3个月）的租金。合同约定综合管理费为每月每平方米6元，每月3941元。合同约定履约保证金20万元。合同13条违约及法律责任还约定：“13.1若乙方违反合同约定，未能在约定期限内足额缴纳租金及各项费用的，乙方应当向甲方按欠缴费用的千分之一/每日交纳滞纳金。13.2若乙方未足额交纳租金及各项费用超过7天时或未经甲方同意擅自变更经营项目的，视为乙方违约，甲方有权停止出租房屋能源供应，封闭出租房屋，留置乙方承租房屋内的商品、道具等，由此造成的一切损失由乙方承担，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方面终止本合同，乙方已交的履约保证金及其它费用作为违约金处理，同时乙方还应向甲方支付同期6个月租金的违约金，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失......13.6本合同履行期间，如乙方违反本合同约定单方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，则乙方向甲方交纳的履约保证金及其他费用作为违约金处理，不予退还，同时乙方还应向甲方支付同期6个月租金的违约金，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。”合同约定后，王治刚向重庆高品投资有限公司支付了履约保证金20万元等。2018年3月5日，重庆高品投资有限公司（甲方）、王治刚（乙方）、杨洪全、马强（丙方）签订三方协议。协议内容为：“鉴于甲乙双方于2015年11月4日签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同），约定乙方承租甲方位于重庆市渝中区五一路88号“环岛名都”第三层302房屋及附属设施，建筑面积656.81平方米，租赁期限自2015年11月5日起至2023年12月30日止。现经三方协商一致，达成以下协议内容：1.自本协议签订之日起，由丙方承继乙方在原合同中的一切权利义务，继续履行该合同。2.乙方在原合同项下已向甲方支付的履约保证金、租金、综合、电梯使用费及消防系统并网费等所有费用（乙方租金及综合管理费已支付至2018年6月4日）自动转为丙方向甲方支付的相关费用。其中原合同项下的履约保证金在合同期满后由甲方按原合同约定直接退还丙方。3.本协议签订后，丙方应按原合同及本协议的约定向甲方支付租金及费用。丙方支付费用后，由甲方直接向丙方开具相关收款票据。4.丙方的经营业态及品类须维持现状，否则视为丙方根本性违约，否则甲方有权按照原合同第13.2条款约定追究丙方的违约责任。”上述三方协议签定后，租赁房屋由杨洪全、马强使用。2020年5月24日，杨洪全、马强向重庆高品投资有限公司发出《解除合同告知函》，载明因受疫情影响导致承租人无法无力继续经营，根据合同法第九十四条之规定，通知重庆高品投资有限公司于2020年6月4日解除房屋租赁合同及三方协议，并要求退还保证金20万元、交接房屋。2020年5月28日，重庆高品投资有限公司向杨洪全、马强发出《回复函》，载明：“根据合同及协议约定，贵方应于2020年2月5日支付2020年3月5日至2020年6月4日租金、综合管理费131510.58元，及2020年5月5日支付2020年6月5日至2020年9月4日租金、综合管理费131510.58元，但贵方一直拖欠租金至今未付，已构成根本违约，给我方造成了巨大经济听众。贵方提出2020年6月4日解除《房屋租赁合同》及《三方协议》并办理房屋交接手续，我方为避免双方遭受更大损失，同意解除《房屋租赁合同》及《三方协议》，请贵方于2020年6月4日来办理合同解除手续及房屋交接手续。办理房屋交接手续后，双方再根据合同约定核对贵方应向我方支付的租金、综合管理费，以及因欠付租金而产生的滞纳金与违约金。如贵方拒绝办理或者延迟办理房屋交接手续，由此产生的房屋占用费按合同约定的租金计算继续由贵方承担。”2020年6月4日，重庆高品投资有限公司与杨洪全、马强办理租赁房屋的交接手续。2020年6月10日，杨洪全、马强到租赁场所要求搬走锅炉和空调，重庆高品投资有限公司不同意。2020年7月20日，重庆益欣实业集团有限公司以涉案房屋产权人的身份减免重庆高品投资有限公司三个月房屋租金。审理过程，杨洪全、马强与重庆高品投资有限公司均同意将诉求中的锅炉、空调作价25000元折抵给重庆高品投资有限公司。上述事实，有租赁合同、三方协议、收据、双方往来函件、报警回执等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案，杨洪全、马强和重庆高品投资有限公司签订的协议系二者的真实意思表示，约束双方当事人。杨洪全、马强未能依约交纳租金，构成违约。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。因此，关于本案系杨洪全、马强违约行为导致的合同解除。关于本诉的诉讼请求：关于诉讼请求一，因为疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，又因为案涉房屋的性质及重庆高品投资有限公司已经获得房屋产权人减免三个月租金优惠，因此，本院确定杨洪全、马强免交三个月的租金。关于诉讼请求二，本案系杨洪全、马强构成违约造成合同解除。根据合同约定，保证金不予退还，应视为违约金，考虑到疫情因素及被告的辩称意见，本院将该违约金调整为三个月租金即为119688元，即重庆高品投资有限公司退还保证金80312元。关于诉讼请求三，杨洪全、马强和重庆高品投资有限公司同意物品作价25000元折抵，故物品不再返还。关于反诉的诉讼请求，诉讼请求一与本诉请求重叠，不再赘述，本院对该请求不予支持。诉讼请求二，考虑2020年3月5日之后的防控措施及合同约定，本院对该项请求予以支持。诉讼请求三，重庆高品投资有限公司不予以退还的保证金，足以弥补损失，不再另行计算。诉讼请求四，重庆高品投资有限公司不予以退还的保证金即为违约金，本案不再另行计算违约金。品迭物品折价款、本反诉请求，重庆高品投资有限公司尚应退还的金额93489.42元。杨洪全、马强要求重庆益欣实业集团有限公司承担责任，没有合同依据及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）重庆高品投资有限公司在本判决生效后退还原告（反诉被告）杨洪全、原告（反诉被告）马强款项93489.42元；驳回原告（反诉被告）杨洪全、原告（反诉被告）马强的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）重庆高品投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2900元，由原告杨洪全、原告马强负担1697元，由被告重庆高品投资有限公司负担1203元。本案反诉受理费3582元，由原告杨洪全、原告马强负担1465元，由被告重庆高品投资有限公司负担2117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二一年二月二十二日书记员  阳 乔