广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13441号原告：许涌俊，男，1986年5月12日出生，汉族，住广州市天河区,委托诉讼代理人：柯漫,广东古谷律师事务所律师。被告：徐荣芳，男，1956年8月11日出生，汉族，住江苏省丹阳市,被告：眭丹虹，女，1961年11月18日出生，汉族，住江苏省丹阳市,被告：徐睿阳，女，1984年3月13日出生，汉族，住江苏省丹阳市,三被告的共同委托诉讼代理人：金文，江苏瀛尚律师事务所律师。三被告的共同委托诉讼代理人：金颖，江苏瀛尚律师事务所律师。第三人：梁靖为，男，1957年3月15日出生，汉族，住广州市花都区,原告许涌俊诉被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳，第三人梁靖为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行审理。后依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年11月23日裁定转为适用普通程序，由审判员廖静文独任审理。原告许涌俊的诉讼代理人柯漫，被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳的共同委托诉讼代理人金文、金颖，第三人梁靖为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许涌俊向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令三被告向原告返还定金30万元；2、请求依法判令三被告向原告赔偿违约金33万元，赔偿中介费2万元，按揭费用5940元；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与三被告的代理人梁靖为（第一份公证书委托书，有代为出售权限）于2020年5月16日签订《房产买卖合同》，原告向三被告购买位于广州市花都区凤凰北路32号7号楼Y43座201房，无抵押，建筑面积177.05平方米，房屋性质为住宅，出售价格为330万元，以按揭付款方式付款，由原告承担全部税费，收齐房款当天交付房屋，中介费是39000元。合同十条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。合同附件约定：2020年5月30日前支付定金30万元，首期楼款231万在取得房地产交易中心收缴证件收据后当天付清。剩余99万元由贷款银行直接划入卖方账户。交易手续需在2020年7月30日前完成。原告在2020年5月16日支付定金5万元，并且支付给中介公司广州市穗雅房地产咨询代理有限公司中介费2万元。由三被告代理人梁靖为的授权委托书（第二份委托书，明确授权出售给原告）在办理的原因，经协商，同意等授权委托书出具后在网签当天再补足定金，即2020年6月21日再支付25万元，当天签订网签合同，并且办理按揭手续，支付按揭费用6000元。7月20日，原告和三被告的代理人到房地产交易中心办理过户收，打印查册时，发现涉案的房产被查封，无法进行过户手续。随后，原告向三被告代理人沟通解除合同并且要求其承担违约金，双方沟通无果。三被告因房产被查封，导致无法交易，属于根本违约。原告有权要求三被告按照合同约定返还定金30万元，并且按照房屋价值10%的标准承担违约责任。由于三被告的违约行为，导致原告损失中介费以及按揭费，原告有权要求三被告赔偿原告的中介费以及按揭费的损失。故诉至贵院，望公正处理。当庭补充：原告有权要求解除合同，在2020年8月19日发出解除函，被告在8月22日收到解除函。我方认为合同已经解除。被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳答辩称，1、我方认为原告主张解除合同的诉请没有依据，合同不能履行不是被告能控制的，是由于他案的恶意诉讼导致被查封，我方认为合同有继续履行的可能；2、原告要求30万元定金缺乏依据，双方约定的定金是5万元，原告没有在约定时间支付完30万元，且收据上也注明25万元是房款不是定金；3、原告主张违约金33万元过高，合同签订后，被告已经交付房屋给原告，而原告对房屋作出了损害。我方将视庭审情况再决定是否提起反诉。第三人梁靖为答辩称，我方不认可原告的诉讼请求，按揭费用5940元，也不认可解除《房产买卖合同》。合同签订后的第二天，我把钥匙交给了中介。我自己手里还有钥匙，在交物业管理费的时候发现原告损害了房屋。我问了中介，证实了是原告找中介要的钥匙。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路32号7号楼Y43座201房，权属人为三被告，于2020年7月6日被本院查封。徐睿阳于2020年4月8日出具委托书，委托梁靖为代为办理出售涉案房屋的相关事宜。该委托书由美国加利福利亚州州务院予以认证。2020年5月5日，梁靖为签署《承诺书（业主）》，承诺以330万元的价格出售涉案房屋，委托广州市穗雅房地产咨询代理有限公司收取定金5万元，并保证如该物业被抵押、查封或产权不清晰等而导致不能达成交易时，或者本人不依本承诺约定将该物业售予买方的，本人将向买方双倍返还所收取之定金。许涌俊向案外人周娅平转账5万元。同日，梁靖为出具收到许涌俊支付购房定金5万元的收据。2020年5月16日，梁靖为作为卖方代理人，代三被告与许涌俊（买方）、广州市穗雅房地产咨询代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及附件，约定由三被告以330万元的价格将涉案房屋售予许涌俊，付款方式为按揭付款。合同第八条约定，卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。第九条基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，买卖双方同意，买方同意于本合同签订签订之日支付39000元作为咨询及中介服务费。……如买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。第十条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十八条买卖双方就楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按下列方式支付楼款：按揭付款（1）于2020年5月30日前支付30万元作为定金。（2）首期楼款（已包含定金）共计231万元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后当天付清。（3）99万元于买卖完成并办当他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2020年7月30日前完成。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2020年6月12日，徐荣芳、眭丹虹出具委托书，明确其已将涉案房屋出售给许涌俊，为方便办理房屋出售后续事宜，委托梁靖为代为办理：1、到不动产登记部门查询委托人名下房屋登记记录等相关信息并申领相关证明文件；2、到不动产登记部门办理与上述房屋出售后产权过户的相关事宜（包括但不限于登记及网签、签署买卖合同、解网签、测绘、查册、调档、评估、更正、晒图、退件、退案、核价等手续，签署相关文件）；3、缴纳与上述房屋出售相关的税费；4、如买方需要办理银行或公积金按揭贷款，代为配合办理贷款相关手续，签署相关文件；5、代为办理与上述房屋出售相关的水电煤气等其他过户手续，签署相关文件。2020年6月15日，江苏省丹阳市公证处对上述委托书进行了公证，并出具了（2020）苏阳证字第1123号公证书。2020年6月21日，许涌俊向徐荣芳转账25万元。同日，梁靖为出具收到许涌俊支付购房款25万元的收据。许涌俊共计向梁靖为支付30万元。关于该30万元的性质，三被告主张该30万元分为5万元定金及25万元购房款，理由是梁靖为出具的《承诺书（业主）》中明确定金为5万元。许涌俊主张该30万元为定金，理由是合同约定定金为30万元。许涌俊主张其为履行涉案合同，办理按揭手续，向广东良策按揭服务有限公司支付了按揭服务费5940元，并且向广州市穗雅房地产咨询代理有限公司支付了中介费2万元。许涌俊为此提交了上述两公司出具的收据及按揭服务费的微信转账记录。三被告对于上述证据不予认可，认为合同约定的中介费为39000元，而许涌俊主张的中介费为2万元，且许涌俊并未提交支付凭证；至于按揭服务费，因许涌俊提交的该收据原件上并未加盖广东良策按揭服务有限公司公章，而许涌俊提交的复印件上有加盖该公司公章，且许涌俊办理的购房贷款还未实际发放，其可以申请取消贷款，办理按揭服务费退费。许涌俊陈述，因广东良策按揭服务有限公司将该收据交予其时，并未加盖公章，其在诉讼过程中发现后，要求该公司补盖了公章。此后，梁靖为与许涌俊办理过户递件手续时，发现涉案房屋被查封，导致涉案合同未能继续履行。梁靖为陈述，办理过户时所有材料都具备了，其以为前一次交易已经作废了，对之后的事情没有影响。三被告认为，涉案房屋被查封系因为案外人刘芷君恶意诉讼查封导致，并不代表涉案合同不能继续履行，若解封之后，继续履行不存在障碍。三被告主张，涉案房屋已交付给许涌俊使用，许涌俊在使用过程中损坏了涉案房屋，导致涉案房屋天花出现一个洞，壁纸也出现脱落。许涌俊确认天花上的洞是其造成的，至于壁纸脱落是由于涉案房屋装修老旧，且天气潮湿导致，与其无关。许涌俊委托广东古谷律师事务所于2020年8月19日向三被告发出律师函，以涉案房屋被查封为由，主张三被告根本违约，要求解除双方之间的房屋买卖合同。该律师函于2020年8月20日妥投。三被告于2020年8月21日回复许涌俊，认为双方约定在2020年7月30日前完成交易，卖方逾期交房30天，买家才有权不再购买，故许涌俊要求单方解除的理由不成立，且涉案房屋被查封是因为他人恶意诉讼导致，故不属于根本违约，希望许涌俊能够给其一定时间处理。许涌俊主张，涉案合同在三被告收到其律师函之日已经解除。三被告主张合同并未解除，且涉案合同是可以继续履行的。三被告已于2021年1月12日将30万元返还给许涌俊。许涌俊认为，三被告在半年之后才将上述款项返还给其，其在此期间存在利息损失，且其不存在任何违约行为，系三被告根本违约，应按照合同约定向其承担违约责任。另查明，刘芷君以房屋买卖合同纠纷为由，以三被告为被告，广州正瀛房地产代理有限公司为第三人，向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、判令三被告将广州市花都区凤凰北路32号7号楼Y43座201房交付给原告,并协助原告将上述房屋产权过户登记到原告名下；3、判令三被告支付违约金325000元；4、三被告承担本案诉讼费。本院经审理认为，涉案《房屋买卖合同》约定不明，之后买卖双方也未能就合同主要条款达成一致意见为由，于2020年10月9日作出（2020）粤0114民初11104号民事判决，判决如下：驳回刘芷君的全部诉讼请求。刘芷君不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）粤01民终25738号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。再查明，刘芷君向本院申请诉前财产保全，本院于2020年7月6日作出（2020）粤0114财保83号民事裁定书，裁定查封被申请人徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳名下位于广州市花都区凤凰北路32号7号楼Y43座201房的房产，并采取了执行措施。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。经查，本案纠纷涉及的《房屋买卖合同》签订及解除时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。涉案《房屋买卖合同》及附件系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。涉案房屋因三被告原因被查封，导致未能办理过户手续，确系三被告违反合同约定。虽然许涌俊于2020年8月19日向三被告发出律师函时，尚未满足合同约定的解除条件，但涉案房屋至法庭辩论终结前并未解封，仍不具备过户条件，何时解封仍未可知。许涌俊以此为由要求解除合同，系行使法定解除权，并非约定解除权。许涌俊主张涉案合同已解除，本院予以采纳。因三被告已于2021年1月12日向许涌俊返还了30万元，故许涌俊要求三被告返还30万元的基础已不存在。对于许涌俊的该项诉讼请求，本院不予支持。关于30万元的性质，虽然梁靖为在《承诺书（业主）》承诺收取定金5万元，在收据上也写明收到房款，但涉案合同附件约定的付款方式为于2020年5月30日前支付30万元作为定金，且该定金数额并未超过合同价款的20%。故本院对于许涌俊关于该30万元为定金的陈述予以采信。虽然三被告存在违约行为，但根据另案查明的事实，三被告对于涉案房屋被查封并未存在明显过错，许涌俊以三被告存在根本违约为由，要求三被告向其支付33万元违约金，本院不予支持。鉴于许涌俊确存在利息损失，本院酌定，由三被告向许涌俊支付利息，利息以5万元为本金，自2020年5月6日计算至2021年1月12日，以25万元为本金，自2020年6月22日计至2021年1月12日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经核算，三被告应向许涌俊支付的利息为7942.61元。梁靖为确认，其与许涌俊在办理递件手续时，所有材料都已具备。根据双方的约定，许涌俊支付房款的方式为按揭贷款，故许涌俊此时应已取得银行出具的同贷书，许涌俊主张其为办理按揭贷款而支出按揭服务费5940元，且提交了相关收据及微信转账记录，本院对此予以采信。同理，在房屋买卖交易已进行至办理递件手续的情况下，许涌俊未向居间方支付分文中介费与一般民事主体的二手房交易习惯不符。许涌俊已提交了加该经纪方公章的收据证实其支付了中介费20000元，许涌俊据此主张其已支付中介费20000元，本院对此予以采信。许涌俊支付的上述中介费及按揭服务费系为履行合同而支出的必要费用，且该费用未超出合理范围。现涉案合同因涉案房屋被查封导致未能继续履行，许涌俊对此不存在过错，三被告应对许涌俊的上述支出进行补偿。许涌俊要求三被告向其支付上述费用，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条的规定，判决如下：一、被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许涌俊支付中介费20000元；二、被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许涌俊支付按揭服务费5940元；三、被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许涌俊支付利息7942.61元；四、驳回原告许涌俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10360元，由原告许涌俊负担5076.4元，由被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳负担5283.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年二月十九日书记员  利文智黄瑜