广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初6506号原告：彭小玲，女，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市君山区××××××××××，公民身份号码：430×××××××********。委托诉讼代理人：郑海，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琳，广东经国律师事务所律师。被告：英德市金地辉煌房地产开发有限公司，地址：英德市×××××××××××××××。法定代表人：全自观，总经理。委托诉讼代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。原告彭小玲与被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭小玲的委托诉讼代理人、被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭小玲提出诉讼请求：一、判令原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；二、判令被告向原告退还已付全部房款本金（含已付贷款部分）561500元，并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息52428.5元（暂计至2020年11月23日起诉之日止），合计：613928.5元；三、判令被告向原告按照合同全部房价款的0.1%向原告支付违约金510.03元及实际损失，包括贷款利息损失30859.44元（截至2020年11月5日），税费损失8021.43元，合计：39390.90元；以上两项共计：653319.40元；四、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：原告彭小玲与被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司于2019年1月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：201××××××××××404,约定由原告购买位于英德市×××××××、金子山一号路北辉煌富域城15号商住楼2005号房屋，原告为此首付171500元，贷款390000元，并按照双方合同约定向被告支付了全部购房款及相关税费。根据该合同第十—条约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。根据该合同第十二条约定，逾期超过180日交付该商品房，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款(含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照合同全部房价款的0.1%向原告支付违约金。而被告于2020年6月20日仅向原告发送《收楼通知书》写明，被告将于2020年6月30日至2020年7月15日办理相关入伙收楼手续。根据相关法律规定，商品房交房必须满足几个条件：1、五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。2、两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、三表：《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》。截至原告起诉时止，被告仍未达到交房条件。至此，被告已经违反双方合同约定，逾期交付该商品房超过180日，因此，根据原告与被告的合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告有权解除该合同，并要求被告按照合同约定退还原告已付全部房款（含已付贷款部分)，并自原告付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照合同全部房价款的0.1%向原告支付违约金及实际损失，共计：653319.40元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求第二项的利息为20391.69元，变更诉讼请求第三项的违约金为561.5元，贷款利息截止2021年1月5日为34451.07元，合计43034元。被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司辩称，不同意解除合同，签订合同后被告一直积极履行，因疫情影响，政府验收程序变更，导致房屋一直在验收状态，但现在已经取得了备案表，请求法院维持买卖合同有效性。原告彭小玲为证实其主张提供的证据有：1.《商品房买卖合同（预售）》、房产交易信息查询证明、英德市不动产预告信息查询证明，证明原告与被告于2019年1月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，首付171500元购买位于英德市×××××××、金子山一号路北辉煌富域城15号商住楼2005号房屋，且根据该合同第十一条和第十二条已经构成违约的事实；2.《个人住房（商业用房）借款合同》证明原告因与被告签订购房合同因而向建设银行办理了住房贷款，贷款金额为390000元的事实；3.付款凭证，证明原告已经向被告支付购房款，总计561500元；4.收楼通知书、缴款通知书、收楼须知、入伙手续书、原告解除该合同、通知书送达证明，证明被告逾期180日交付该商品给原告，且目前该房屋尚未达到交付条件的事实，原告享有合同解除权，原告已经向被告送达了解除该合同通知书的事实；5.供楼还贷银行流水，证明原告为了购买被告所售该房屋而向银行贷款所遭受利息损失的事实；6.原告担保合同、发票，证明原告为此支出担保费用3000元的事实；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司提供抗辩证据有：1.特种设备使用登记证，证明涉案房屋2019年12月13日通过电房设备、电梯设备的验收；2.主体结构工程验收单，证明涉案房屋2019年11月19日通过主体结构验收；3.工程竣工验收测量报告，证明涉案楼房于2019年12月5日通过验收测量；4.住宅质量分户验收，证明涉案楼房2020年5月26日通过住宅工程质量分户验收，即本案涉案房屋、面积、质量、户型等合同约定条件成就，原告基本权益已经获得充分保障，被告是在取得分户验收后才原告发出收楼通知；5.规划验收合同证，涉案楼房于2020年12月9日取得规划验收合格证；以上证据均为复印件。经审理查明，2019年1月7日，原告彭小玲与被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司（以下简称金地公司）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××××404），约定由原告购买被告开发建设的坐落于英德市×××××××、金子山一号路北辉煌·富域城15号商住楼2005号，该房屋建筑面积99.03平方米，房屋总价为561500元。原告应当于2019年1月7日前支付首期房价款171500元，余款390000元须向英德市银行机构申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”约定商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，以及商品房已取得房屋测绘报告。第十一条“交付时间和手续”约定交付日期为2019年12月31日，同时约定交付时被告应出示第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”约定被告未按照第十一条约定时间交付商品房的，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款(含已付贷款部分)，并自原告付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金。同日，原告支付首期款171500元，被告出具《收据》交原告收执。2019年1月14日，原告缴纳契税8021.43元和维修资金2475.8元，提供契税发票和中国工商银行缴存凭证为证。2019年6月5日，中国建设银行股份有限公司英德支行发放39万元到被告账户，原告提供《个人贷款支付凭证》为证。2020年6月20日被告向原告发出《收楼通知书》，告知原告在2020年6月30日至7月15日办理入伙手续及对房屋验收，超过该期限，无论原告是否办理入伙手续，均视为默认收楼。庭审中，原、被告双方确认原告已经依约支付了全部购房款、契税、维修资金，确认约定的交楼时间是2019年12月31日。被告方抗辩称房屋达到收楼条件，房屋通过了设计、勘查、施工监理验收，正在办理备案登记，原告的基本权益已经获得充分保障，故不同意解除合同。本院认为，原告彭小玲与被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》，该合同没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。庭审中，原、被告确认原告已经按合同约定交付了房款及契税等费用，被告应按约定期限交付符合合同约定标准的房屋给原告。被告抗辩称房屋达到收楼条件，房屋通过了设计、勘查、施工监理验收，但确认截止庭审日尚未取得竣工验收备案，被告的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，因被告逾期超过180日未能交付房屋，原告可以主张解除合同并由被告退还原告已经支付的全部房款共561500元。由于涉案合同因被告违约以致解除，原告请求支付税费损失8021.43元理据充分，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》约定解除合同时被告按全部房价款的0.1%向原告支付违约金，原告请求被告支付违约金561.5元理据充分，本院予以支持。关于利息的问题，根据《商品房买卖合同》约定，因被告逾期交付房屋导致合同解除时，被告应退回房款并自原告付款之日起按年利率4.9%计算给付利息。原告主张被告支付暂计至2021年1月12日的利息共20391.69元，此后利息按年利率4.9%计算至被告还清款项为止，因原告同时主张贷款利息损失，参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条：“房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后……被告应当将收取的价款返还给原告,并支付贷款利息”，原告请求的贷款利息损失34451.07元（截止2021年1月5日）理据充分，本院予以支持。故此，贷款390000元于2019年6月5日至2021年1月5日期间不应重复计算利息，为方便计算，第一笔房款171500元的利息亦计算至2021年1月5日止，为16783.98元（2019年1月7日至2021年1月5日共计729天，171500×4.9%÷365×729=16783.98）；2021年1月6日起的利息，以总房款561500元为基数按年利率4.9%计算至被告退还全部款项为止；上述贷款利息损失及利息共计51235.05元（34451.07+16783.98=51235.05）。原告诉请符合双方约定和法律规定的部分，本院予以支持，不符合的部分，本院予以驳回。原告请求担保费3000元，认为该项费用系为避免被告转移财产而产生，属必要开支，被告认为涉案房屋真实存在且有备案，原告没必要申请保全，故不同意支付，本院认为，涉案合同对担保费并无约定，原告未提供证据佐证该费用系必要支出，被告的抗辩合理有据，本院予以采纳，故驳回原告该项诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、解除原告彭小玲与被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××××404）；二、被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司退还原告彭小玲已支付的位于英德市×××××××、金子山一号路北辉煌·富域城15号商住楼2005号房屋的房款561500元，限被告于本判决发生法律效力之日起5日内退还；三、被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司支付原告彭小玲购房利息及贷款利息损失51235.05元（该购房利息及贷款利息损失暂计至2021年1月5日，自2021年1月6日起的利息，以总房款561500元为基数，按年利率4.9%计算至被告还清款项为止），限被告于本判决发生法律效力之日起5日内付清；四、被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司支付原告彭小玲违约金561.5元，限被告于本判决发生法律效力之日起5日内付清；五、被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司赔偿原告彭小玲税费损失8021.43元，限被告于本判决发生法律效力之日起5日内付清；六、驳回原告彭小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5024.63元、保全费3786.6元，共计8811.23元，由原告彭小玲负担50.87元，被告英德市金地辉煌房地产开发有限公司负担8760.36元，原告多预交的141.97元本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年二月二十五日书记员  李明荃附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。