江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初3867号原告（反诉被告）：王月飞，男，1990年9月20日出生，汉族，住江苏省东海县。原告（反诉被告）：吴红钰，女，1991年9月20日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。两原告共同委托诉讼代理人：吉达康，江苏大生律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆新民，男，1977年6月6日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：马强，江苏江花律师事务所律师。被告：顾平，女，1973年11月29日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。被告：陶思凡，女，2002年3月5日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告(反诉被告)王月飞、吴红钰与被告（反诉原告）陆新民、被告顾平、陶思凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序审理进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王月飞、吴红钰及其委托诉讼代理人胡玲玲、被告（反诉原告）陆新民及其委托诉讼代理人马强到庭参加诉讼，被告顾平、陶思凡经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王月飞、吴红钰向本院提出诉讼请求：1.请求三被告继续履行编号1700063《望月房产房屋买卖协议》，配合办理过户手续并由被告依法承担卖方所需缴纳的税费；2.判令被告支付违约金30万元、赔偿原告律师费损失8.1万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月8日，原、被告签订《望月房产房屋买卖协议》一份，约定被告将景河苑7幢504室房屋及车库出售给原告，总价152万元；原告应于2020年1月18日支付定金5万元，2020年2月8日支付75万元，余款72万元以景河苑7幢504室房屋抵押贷款后支付；被告应于领取房产证后7日内与原告办理过户手续；如任一方违约需支付对方违约金30万元并承担对方实际发生的律师费、诉讼费。该合同签订后，原告按约支付了80万元房款，被告于2020年6月23日领取房产证，但经原告多次催促拒绝办理过户手续，原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告（反诉被告）陆新民辩称：一、案涉房屋买卖合同由两原告与被告陆新明签订，两原告与被告顾平、陶思凡之间不存在买卖关系，在合同的洽谈订立过程中两原告从没有与顾平和陶思凡见面，更没有形成买卖的合意；二、两原告在案涉房屋买卖合同的履行中存在违约行为，没有按照约定期限支付房款，应当承担相应的违约责任；三、双方在合同中对过户时间及税费承担已进行了明确约定，被告陆新民在履行合同时没有任何的违约行为。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告（反诉原告）陆新民向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告继续履行2020年1月18日签订的《望月房产房屋买卖协议》；2.反诉被告配合办理南通市崇川区景河苑7幢504室及7号车库过户手续并承担买卖双方应缴的税费；3.反诉被告向反诉原告支付违约金30万元及律师费8.1万元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2020年1月8日，反诉原告与反诉被告签订《望月房产房屋买卖协议》，将景河苑7幢504室房屋及车库出售给反诉被告，成交价152万元。双方在合同中对房款支付、产权过户、税费承担等事宜进行了明确约定。2020年4月，反诉原告通过中介将钥匙交付给反诉被告，同年7月20日，反诉原告领取了案涉房屋的不动产权属证书，7月22日书面通知反诉被告办理产权过户手续，但反诉被告至今未办理；另外，反诉被告在房款支付上也存在逾期。因此，反诉被告应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）王月飞、吴红钰针对反诉请求辩称：一、案涉房屋买卖合同成立于原告（反诉被告）与三被告之间，在洽谈合同的时候，陆新民曾出具一份有三被告签名的房屋拆迁协议，原告（反诉被告）由此认为案涉房产系三被告拆迁所得，由三被告共有，才与三被告签署了房屋买卖协议；二、合同约定三被告于办证后七日内办理过户手续，被告顾平、陶思凡于2020年6月23日领取房产证后，原告多次要求办理过户手续，但陆新民提出要求原告付清全款后才予办理，否则不可过户。被告恶意拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任，原告（反诉被告）并不存在任何违约行为，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。被告顾平、陶思凡未应诉答辩。当事人围绕诉讼依法进行了举证。对当事人已当庭确认的望月房产房屋买卖协议、收据、通话录音、微信聊天记录、民事委托代理合同、发票、转账记录、崇川区房屋搬迁补偿安置协议、商品房买卖合同、不动产权证书、通知书等证据，本院依法审查后予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2020年1月18日，顾平、陶思凡、陆新民作为甲方（卖方）与吴红钰、王月飞作为乙方（卖方），在丙方（居间方）南通望月房产经纪有限公司（以下简称望月公司）的促成下订立《望月房产房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将坐落于南通市景河苑7幢504室（建筑面积87.51m2）、7号车库（建筑面积13.24）及阁楼出售给乙方，成交价152万元；甲方保证上述房地产产权明晰，无法律、法规禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务及妨碍产权过户，则由甲方负责清理并承担民事责任；乙方于2020年1月18日支付购房定金5万元，由丙方交与甲方或由甲方直接收取，如协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款；乙方于2020年2月8日前支付第二次房款（首付款）75万元，于甲方交房款办证时由丙方转交与甲方或有甲方直接收取；乙方因购房资金有缺口，第三次房款72万元委托丙方办理银行贷款（公商混贷）支付，支付时间以银行放款时间为准；乙方贷款以景河苑7幢504室房屋作为抵押，办理贷款发生的费用由乙方自理，过户时支付丙方按揭贷款服务费400元/笔；款清交房，交房时甲方应结清原水、电、煤、数字电视、物管等费用；甲方交房款办证后7天内双方办理过户手续，由此买卖产生的税费由乙方负担；甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金30万元，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费，甲乙双方对此均无异议。合同落款处，甲方“顾平”“陶思凡”“陆新民”三人署名均由陆新民一人所签，乙方“吴红钰”“王月飞”的签名由二人分别签署并捺印，丙方由经办人朱金波签字并加盖望月公司公章。合同签订当日，原告支付定金5万元。2020年1月26日，原告向中介方望月公司经办人朱金波提出，因疫情防控原因银行及政务中心推迟上班，第二次房款支付可能要推迟，后至2020年2月27日，原告完成第二笔房款75万元的付款义务。自2020年3月起，原告多次向朱金波询问被告办理产权证的进度，并催促要求尽快办理过户手续。因卖方尚未办领房产证，无法将房屋过户至原告名下，经望月公司协商，双方达成先行交房的合意，并于2020年4月1日办理了房屋交接手续。至2020年7月7日，原告查看被告房产证时发现案涉景河苑7幢504室登记在顾平、陶思凡二人名下，其上并无陆新民的权属信息，遂产生质疑。次日，原告电话联系陆新民询问何时过户时，双方未能谈妥，原告诉至法院。2020年7月20日，顾平、陶思凡将案涉房产过户至陆新民名下，陆新民取得产权证后，于同年7月22日书面通知原告要求其限期办理房屋过户手续。但因契税承担争议，案涉房屋过户手续至今未办理。另查明，案涉景河苑7幢504室（含车库、阁楼）原系拆迁安置用房。2015年，因城市规划需要，通沪高架北侧地块内实施搬迁，顾平、陶思凡作为搬迁人与南通市崇川区住房和城乡建设局签订《崇川区房屋搬迁补偿安置协议》，就房屋搬迁及补偿安置达成一致。2018年8月，陆新民与顾平、陶思凡签订《房地产买卖协议》，约定陆新民向顾平、陶思凡购买安置房屋，并为其先行垫付开发商结算款（垫付款从应付房款中扣除），待开发商通知顾平、陶思凡领取产权证后一个月内双方办理产权过户手续。2019年9月16日，顾平、陶思凡与南通天一置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了低价位商品房即案涉景河苑7幢504室、7幢阁楼04室及7幢车库07室。2020年6月23日，顾平、陶思凡领取了不动产权属证书，同年7月20日将该不动产过户至陆新民名下。诉讼中，原告（反诉被告）王月飞、吴红钰与被告（反诉原告）陆新民均主张对方在《望月房产房屋买卖协议》的履行中存在违约行为，双方虽同意继续履行案涉房屋买卖协议，但对于对方的违约责任已分别在本诉和反诉中予以了主张。根据双方各自的诉辩意见，案涉协议履行中的争议主要在于合同相对方的认定以及过户税费的承担。本诉部分，原告主张，其与被告签订案涉房屋买卖协议时并不清楚三被告间是何关系，陆新民也从未告知案涉房屋系其从顾平、陶思凡名下购买。陆新民将顾平、陶思凡列为共同出卖人签订合同，致使原告误以为三被告系拆迁安置房屋的共有人，陆新民系作为三被告的代表与原告签订合同，原告自始至终的意思表示都是向三被告共同购买案涉房产，直至起诉后原告申请法院调取房屋的权属登记信息时才得知陆新民与顾平、陶思凡之间的交易。协议中既将三被告作为共同出卖人列于当事人栏，合同义务就应由三被告共同承担，顾平、陶思凡于2020年6月23日领取房产证后，三被告未能按约在一周内将房产过户至原告名下构成违约，应当承担合同约定的违约金和原告实际支出的律师费。另外，双方订立合同时，原告系基于房屋直接从被安置人名下过户至原告名下仅需以1%税率缴纳契税的认知，才同意承担过户税费，但现房屋已从被告安置人名下过户陆新民名下，再从陆新民名下过户至原告名下时实际已经转让两手，且第一手过户尚未满两年，相应契税标准将大幅提高，已超出预期，故因过户产生的税费应由被告承担。为证明上述主张，原告向本院提供了其与望月中介经办人朱金波自2020年1月16日起至2020年7月24日止的微信聊天记录，聊天记录贯穿合同从磋商到订立再到履行直至诉讼的整个期间。洽谈阶段，关于过户税费，朱金波曾明确告知“这个没什么费用呀，就一个点的契税啊，没有其他费用啊，他这个税都没有，已经帮你问好了”“中介费净拿嘛，反正就两个点嘛”；合同签订当日，原告与朱金波再次确认契税和中介费，朱金波回复“就三个点嘛”“45000左右”；至2020年6月中介通知双方准备办理过户事宜时，朱金波再次表示“一个点的税和中介费”“准备3万左右吧”；2020年7月7日，原告通过中介查看房产证是发现产权证上登记的权利人仅顾平、陶思凡，遂询问“房产证上面都没有陆新民的名字啊”“当时买房子的时候，陆新民老婆都同意的吧”，朱金波答复“这个我不太确定，我们直接联系的房东”，原告表示“如果不同意你们中介责任就大了”，朱金波回复“签字人负一切法律责任，这上面都有的”…陆新民对聊天记录的真实性不持异议，但认为该聊天记录仅是发生在原告与朱金波之间，其二人间关于税点标准的约定陆新民并不知情，陆新民也从未表示契税按1%缴纳。反诉部分，被告（反诉原告）陆新民主张，双方洽谈买卖事宜时陆新民已明确告知中介案涉房屋系其从顾平、陶思凡处购得再转卖给原告，且顾平、陶思凡也从未参与案涉房屋买卖过程，合同从洽谈协商至签署书面合同均由陆新民一人进行，买卖合同关系建立与原告与陆新民之间，协议中约定的过户也是从陆新民名下过户至原告名下，相应税费由原告负担。而陆新民在其取得产权证后即通知原告办理过户手续，系原告因税费问题未同意过户，相应违约责任应由原告承担。陆新民为此向本院提供顾平出具的《情况说明》一份，载明：“本人顾平、陶思凡于2018年8月6日将名下景河苑7#-504室、阁楼04室及车库7#-07室卖给陆新民，双方签订了买卖协议。根据合同的约定，顾平、陶思凡领了产权证，在2020年7月20日号和陆新民办理好过户手续，同时房款全部结清。对于陆新民与王月飞、吴红钰谈的此房买卖与我没有任何关系，我都不懂此事，我卖给陆新民，我也无权再卖给其他任何人，我也按合同约定和陆新民完成过户手续，我认为王月飞、吴红钰对我的诉讼没有任何道理，恳请法院支持我的观点。以上陈述情况属实，如有虚假，本人承担一切法律责任。”原告对该《情况说明》的真实性未予认可，其认为被告并未提供房款交付凭证，仅凭买卖合同和说明不足以证明陆新民与顾平、陶思凡之间系真实的买卖关系。还查明，为本次诉讼，原告王月飞、吴红钰与被告陆新民各自支出律师代理费81000元。本院认为，《望月房产房屋买卖协议》由原告和被告陆新民分别作为买方和卖方签订，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。诉讼中，原告主张订立房屋买卖协议时，陆新民将顾平、陶思凡一并作为卖方列于合同当事人栏处，顾平、陶思凡应当作为共同出卖人承担合同义务。对此，本院认为，是否承担合同义务应当以当事人的意思表示为准。本案中，顾平、陶思凡虽被列为“甲方（卖方）”，但事实上并未参与协议的洽谈订立，亦未在合同落款处签字，所涉合同的磋商拟定皆由陆新民一人经办，上述事实原告皆明确知晓，庭审中也未有任何证据证明顾平、陶思凡曾委托陆新民代为订立合同或作出共同出卖房屋的意思表示，故案涉协议对顾平、陶思凡不具有约束力，原告主张顾平、陶思凡承担合同义务，本院不予确认。上述房屋买卖协议虽对顾平、陶思凡无约束力，但不影响其在原告与陆新民之间合法成立生效，现原告与陆新民皆主张继续履行该协议，本院照准。协议履行中双方的主要争议在于过户手续的办理及税费的承担。关于该部分权利义务，协议中虽约定“甲方交房款办证后7日内办理过户手续，因此次买卖产生的税费由乙方承担”，但需要注意的是，协议中记载的“甲方”存有歧义，一方面当事人栏均填写了“顾平、陶思凡、陆新民”三被告的名字，但签字时却确仅由陆新民一人所为。顾平、陶思凡未参与合同订立，本院仅是排除其对合同义务的承担，但不可否认的是，该种模糊表述会令当事人对合同权利义务的理解产生分歧，即协议中所称的“甲方交房款办证”究竟是指顾平、陶思凡、陆新民共同领取产权证还是陆新民从顾平、陶思凡处过户领取产权证，所涉的过户是顾平、陶思凡、陆新民直接向原告过户还是陆新民领证后再行与原告办理过户手续，双方未能明确。该项分歧直接影响了过户税费的标准，即陆新民并非被安置人，其取得案涉房屋所有权时已经过一次二手房交易，待其再次向原告出售时，两次交易间隔未满两年，根据相应税收规定，交易税费将有大幅提高，这已超出了原告此前认为的从被安置人名下直接过户并无“大税”的预期。对此，双方均存有过错。首先，双方拟定房屋买卖协议时，陆新民在未作任何说明的情况下将并不承担合同义务的顾平、陶思凡（被安置人）作为卖方列于合同当事人栏处具有一定的误导性，原告基于上述记载认为顾平、陶思凡、陆新民同为被安置人，共同将安置房屋出售给原告并无不当，陆新民虽辩称其已告知中介案涉房屋由其从顾平、陶思凡处所购买，原告应当知晓相应情形，但诉讼中陆新民未有相应举证，本院无法采信。其次，原告签订案涉协议时，知晓卖方处列有顾平、陶思凡、陆新民三人，并欲三被告共同承担合同责任，就应当敦促三被告共同签署合同，其明知仅陆新民一人签字，仍疏于对三人身份关系及权属信息的审查，放任权利行使，致使合同权利义务的理解偏差。因双方均有过错，致原、被告在订立原合同时对过户及纳税问题未充分协商，无明确约定，故该部分税费应由双方依法各自缴纳。关于原告和陆新民在本诉和反诉部分分别主张的违约金和律师费损失，其中基于办理过户手续问题产生的违约责任，因双方对过户义务履行的理解有争议，且双方对此均存在过错，相应的违约责任相互抵销，互不负担；另，关于原告第二笔房款支付存在迟延的情形，虽迟延付款属实，但鉴于该违约情节显著轻微，且其间的确存在因疫情防控而致银行延期营业的客观情形，陆新民此前也从未向原告主张过相应逾期付款责任，该显著轻微的迟延付款情形显然也不足以构成主张原告支付违约金30万元并承担律师代理费用的合理理由，故违约金及律师费损失部分，本院皆不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、继续履行原告（反诉被告）王月飞、吴红钰与被告（反诉原告）陆新民及南通望月房产经纪有限公司于2020年1月18日签订的《望月房产房屋买卖协议》（合同编号：1700063）中关于房屋买卖合同的部分；二、原告（反诉被告）王月飞、吴红钰与被告（反诉原告）陆新民于本判决生效之日起十日内办理南通市景河苑7幢504室、景河苑7幢阁楼04室及景河苑7幢车库07室的不动产过户手续，因过户产生的税费由原告（反诉被告）王月飞、吴红钰与被告（反诉原告）陆新民按法律规定各自负担；其余合同义务由双方按照《望月房产房屋买卖协议》（合同编号：1700063）中房屋买卖合同部分的约定履行；三、驳回原告（反诉被告）王月飞、吴红钰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陆新民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分受理费21909元、保全费2425元，反诉部分受理费10954.5元，合计35288.5元，由原告（反诉被告）王月飞、吴红钰与被告（反诉原告）陆新民各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费21909元。审 判 长  肖红波审 判 员  叶 菁人民陪审员  马 莉二〇二一年二月十日法官 助理  黄 晴书 记 员  吴 烨