北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50338号原告（反诉被告）：曹清芮，女，1993年4月5日出生，汉族，住辽宁省甘井子区。原告（反诉被告）：周楚雄，男，1992年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：吴迪，男，1989年4月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（反诉原告）：陈亚娟，女，1974年8月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王海，陈亚娟配偶，1971年7月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）曹清芮、周楚雄、吴迪（以下合称三原告，分别时称姓名）与被告（反诉原告）陈亚娟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，被告对三原告提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。三原告、被告委托诉讼代理人王海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还我们押金11500元；2、被告以11500元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付我们自2020年5月25日至实际退还押金之日止的利息。事实和理由：2019年5月31日，我们通过中介公司介绍与被告签订了一份房租赁协议，约定由我们承租被告出租的位于北京市朝阳区*的房屋（以下简称涉案房屋），合同约定租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日，每月租金11500元，支付方式为押一付六。此后我们又和被告签订了一份补充协议，该补充协议约定租期两年，第二年租金上浮5％。租期至少一年，第二年起，如原告因工作变动提前解约的，需提前一个月通知被告并积极配合看房，被告不扣除押金。2020年4月30日，我们告知被告由于工作变动需提前解除合同，并积极配合被告看房。2020年5月，因被告表示月底被告不在北京，要求原告提前六天交房，经双方协商一致于2020年5月25日上午完成房屋交接，在房屋交接过程过，被告未提出任何问题。2020年5月28日上午，我们继续和被告交涉，要求被告退还押金，被告承诺答应。但当天晚上被告突然在微信群中表示不同意退还押金。经我们以及中介多次与被告沟通，被告仍然拒绝退还。现我们诉至法院，请求判决支持我们的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：2019年5月31日，我和三原告签订了《房屋租赁合同》，约定我将涉案房屋出租给三原告，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日，月租金11500元。三原告自2020年5月1日提出解除合同，迄今为止，三原告没有任何一个人向我提交任何书面材料证明其工作变动的真实性，因此我无需向三原告退还押金。该合同第十一条第二款约定，如果三原告提前退租，应当按照月租金100％的标准向我支付违约金。逾期支付违约金的，应当参照中国人民银行同期贷款利率的标准支付滞纳金。在合同履行过程中，三原告未经我书面同意，私自让其它外来人员居住涉案房屋，也未按规定登记、报备，违反防疫要求。此外，三原告还私自复制门禁卡给外来人员，违反物业管理规定，逃避社区监督。三原告在使用涉案房屋时，私养宠物，滋扰社区，影响邻居正常生活，损毁涉案房屋内的物品。三原告以欺诈的方式取得涉案房屋的承租权。因为我在出租房屋时明确表示房屋只能出租给一家人使用，但三原告虚构其为一家人，因此我要求三原告提供亲属关系证明，但三原告至今未提交。现我提起反诉，请求判决：1、三原告支付我违约金11500元；2、三原告按照日租金100％的标准向我支付自2020年5月26日至实际支付违约金之日止的逾期违约金；3、三原告赔偿我损坏物品损失3600元；4、三原告以违约金、逾期罚金、损坏物品损失总额为基数，按照年利率36％标准支付自2020年5月26日至实际给付之日止的利息；5、确认双方于2019年5月31日签定的补充协议无效。三原告针对被告反诉辩称：我们不同意被告的全部反诉请求。首先，我们没有违约，我们按照补充协议的约定提前一个月通知被告解除合同，并配合看房，我们也已经向法院提交了离职证明，可以证明系因工作变动解除合同，因此不应当承担任何违约金。第二，被告主张逾期违约金没有任何合同依据，不同意承担。第三，被告所述的损坏的物品并非系我们损坏，在进行房屋交接时，被告未对室内的物品提出任何异议，被告的证据也无法证明物品是我们损坏的。第四，因为我们无需向被告支付违约金、逾期罚金以及损坏物品赔偿金，因此也就无需支付上述款项的利息。第五，我们从未告知被告我们三人是一家人，是中介和被告说我们是一家人，并且被告在出租房屋一个月后就知道我们不是一家人，也未提出异议，因此我们认为补充协议是合法有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：2019年5月31日，三原告、被告以及北京*经纪有限公司签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定由三原告承租被告出租的涉案房屋，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日，月租金11500元，支付方式为押一付六。该合同第十一条第（二）款约定：“租赁期内，甲方（被告）需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方（三原告），扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按照月租金100％向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。”同日，三原告和被告签订了一份《补充协议》，该协议约定：“经双方约定，租期为2年，第二年租金上浮5％。租期至少一年，第二年起，如客户因工作变动提前解约的，需提前一个月通知业主并积极配合看房的，业主不扣除押金。”上述合同签订后，被告向三原告交付了涉案房屋，三原告向被告支付了租金以及押金。2020年4月30日，曹清芮通过微信方式告知被告，在第一年租赁期限到期后不再继续承租涉案房屋。曹清芮与被告通过微信方式沟通确认在2020年5月26日进行房屋交接。2020年5月26日，三原告和被告对涉案房屋进行了交接。2020年5月28日，被告通过微信方式告知三原告，同意退还未到期的租金，但不同意退还押金。案件审理过程中，曹清芮向本院提交了2019年9月16日其与苏宁体育文化传媒（北京）有限公司签定的《离职协议书》以及2019年9月18日该公司给曹清芮出具的《离职证明》，三原告以此证明在租赁合同履行过程中，三原告之一出现了《补充协议》约定的工作变动，可以在租赁期满一年后解除合同。被告对该《离职协议书》和《离职证明》真实性未提出异议，但认为离职手续不完整，应当提交社保证明。庭审中，被告向本院提交了涉案房屋的照片，以此证明三原告损坏了部分房屋内的设施。三原告对该照片的真实性不认可，认为如果有物品损坏，被告应当在房屋交接时提出。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，三原告与被告双方签定的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。关于三原告与被告签定的《补充协议》的效力，本院认为，被告无证据证明双方签定《补充协议》前，双方约定签定该协议的前提为三原告存在亲属关系，故本院对被告的该主张不予采信。《补充协议》亦为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，亦属于合法有效的合同。三原告、被告应当按照《北京市房租赁合同》以及《补充协议》的约定履行各自的义务。关于三原告主张退还押金的诉讼请求，本院认为，曹清芮提交的《离职协议书》和《离职证明》可以证明三原告中的一人在租赁合同履行过程中出现了《补充协议》约定的“工作变动”情形，该《补充协议》未约定需三原告全部出现工作变动的情形，且三原告作为整体承租涉案房屋，在一人出现工作变动时，应当认定三原告有权按照《补充协议》的约定在合同第二年开始时提前三十日通知被告解除合同。《补充协议》中关于押金退还的约定系对原租赁合同第十一条第（二）款关于三原告提前退租法律后果的变更，在出现《补充协议》约定的“工作变动”情形时，被告应当退还三原告押金，且三原告无需按照《北京市房屋租赁合同》的约定向被告承担违约责任。故被告要求三原告承担违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于三原告要求被告支付逾期退还押金利息的诉讼请求，本院认为，因《补充协议》中并未约定退还押金的期限，故三原告的该项诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。关于被告要求三原告赔偿物品损失的反诉请求，本院认为，被告提交的证据不足以证明其所主张的受损物品系三原告造成，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈亚娟于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）曹清芮、周楚雄、吴迪押金一万一千五百元；二、驳回原告（反诉被告）曹清芮、周楚雄、吴迪其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈亚娟的全部反诉请求。如被告（反诉原告）陈亚娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八十八元，由被告（反诉原告）陈亚娟负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费八百八十九元，由被告（反诉原告）陈亚娟负担（已交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二一年二月二十三日书记员  李丽花