广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初30776号原告：广州祥通投资有限公司，住所地广州市海珠区会展南五路1号5号1718房。法定代表人：陈何惯，执行董事。委托代理人：梁志华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：曾雅妮，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：陈俊辉，男，1975年10月11日出生，汉族，住所地江西省赣州市。原告广州祥通投资有限公司诉被告陈俊辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日受理后，依法由审判员区伟斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁志华、曾雅妮到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：原告向广州中轻新洲房地产开发有限公司承租广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房，具有对六元素体验天地四层的出租权、经营管理权。2018年1月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》及相关附件。其中《商铺租赁合同》约定：被告向原告承租六元素体验天地4F-07号商铺经营餐饮，租期为5年：租金为26640元／月，租金自计租年（租赁年）第三年起，每一年租金在上一年租金的基础上上浮5%的增幅递增；除首期租金外，其他租期租金均按每一个完整的自然月为一个交租期缴交纳；被告应当在每月的15日前缴纳下一月租金及物业服务费(服务费7400元/月)；被告逾期支付租金或违约金或其他费用达1个月（含1个月）以上的，原告有权解除合同并收回商铺；若被告逾期支付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的3‰支付违约金，如被告逾期连续2次或一年内累计2次的，则违约金提高10%。另被告还租用原告广告位，月租金是1500元。合同签订后，原告已履行合同义务，将涉案商铺交付给被告使用，但被告自2018年3月1日起，无故拖欠租金及物业服务费、水电费、垃圾费，经原告多次催缴后被告仍未缴纳。因被告拖欠相关费用，原告于2020年7月18日向被告发出《关于正式解除并交还铺位的函》，解除了与原告签订的《商铺租赁合同》及相关附件，同时要求被告限期迁离铺位，否则按照合同约定，商铺内一切物品视为遗弃物，原告有权自行清理。7月23日，原告收回了涉案商铺。为此，现起诉请求判令1、确认原告与被告的商铺租赁关系于2020年7月18日解除；2、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年7月23日的租金263525.46元、物业服务费72273.33元，2019年8月1日至2020年2月28日的水费543.2元，2019年8月1日至2020年6月31日的电费21555.6元，2018年3月1日至2020年7月23日的生活垃圾清运费4257.47元，并从每月应缴截止日起至实际清偿欠款之日止，支付逾期支付租金、物业服务费、水费、电费、生活垃圾清运费的违约金（以每月所欠欠款总额为基数，从每月应缴截止日计至付清当月欠款之日止，按月利率2%计算，暂计至2020年11月16日止违约金为71572.77元）给原告；3、判令被告向原告支付2019年11月20日至2020年2月19日的广告位费用4500元；以上三项暂合计438227.83元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告没有提出答辩意见及提供证据。经审理查明：位于广州市海珠区新港东路1088号、1088号之一，会展南五路1号-5号（单），凤浦中路801号、803号房屋登记在广州中轻新洲房地产开发有限公司名下，房屋建筑面积为166831.4392平方米；该公司于2016年3月30日出具《同意出租证明》，载明“广州祥通投资有限公司系广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地商场的合法承租人。我产权方广州中轻新洲房地产开发有限公司并同意广州祥通投资有限公司全权对该物业。对外出租、经营管理”。根据《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B0501500681号）载明，海珠区新港东路1088号401房（海珠区新港东路1088号1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房）的备案承租人为原告，租赁面积11838.72平方米，租赁期限自2016年3月1日至2033年2月28日。2018年1月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告租赁原告位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-07商铺(148平方米)以经营餐饮(果C益佰)；租赁期限(计租日)从2018年3月1日至2023年2月28日；(第四条)第一年的月租金26640元，从第3年起每年租金在上一年基础上上浮5%；被告需向原告交纳租赁保证金53280元，租赁期间，如被告有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害的，在原告要求被告纠正该等行为并赔偿原告损失的书面通知后5日内，被告拒不纠正的，原告有权直接在被告向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，并需书面告知被告，被告应在收到书面扣款通知的7日内向原告补足租赁保证金，否则，原告有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予返还，原告损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，本合同之租赁保证金将担保因被告的经营行为可发生的因消费者购买商品或服务所产生的退货、修理、赔偿等责任或银行调单发生的退款责任，在合同终止日届满3个月，如无因前述问题导致顾客索赔而令原告承担责任的，原告向被告一次性无息退还已缴纳的租赁保证金；被告需自交付商铺日起向原告交纳服务费7400元(50元/平方米/月)；首期服务费于计租日前30日交纳，其它均按每一自然月为一个周期，在每周期的15日前支付；被告需承担有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费，原告在每月5日前将缴费通知单告知被告，被告需于每月10日前支付；因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同；合同期届满之日，被告应交还商铺；除租赁期限届满合同正常终止外，如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则被告应当在合同终止之日交还该商铺；(第12.2条)合同终止（不论基于何种原因)，被告应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至原告交付时的状态（原告认可的属于正常使用导致的磨损除外）；如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，原告有权要求被告采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由被告负担；如果被告未依照本合同第12条的约定交还该商铺，则视被告同意商铺内—切物品为遗弃物，原告有权处置，原告有权将该商铺内的—切装修，附属设备／设施拆除，因此而产生的费用均由被告负担；租赁期限内，被告逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；被告不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将前述违约金提高至10%；本合同成立后，被告非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给原告，如违约金不足以补偿给原告造成的直接经济损失及合理的商铺空档期租金损失的，被告还应赔偿不足部分。该合同的附件二约定：第1-3租赁年共免租3个月，分摊到第1租赁年每月执行；第2租赁年的月租金为26640元，第3租赁年月租金为27972元。签约后，被告向原告支付了租赁保证金53280元、能源费押金5000元及装修押金5000元，并于2018年3月18日签收了原告交付的店铺进行装修，然后投入了运营。2018年4月8日和2019年3月29日，原告与被告先后签订2份《六元素·体验天地广告位租赁合同》，约定被告向原告租赁位于广州市海珠区新港东路1088号之—会展南五路3号凤浦中路801号至803号六元素体验天地广场室内广告位；租赁期限从2018年3月20日至2020年3月19日(每份合同各一年)；月度租金费用1500元，第一年合同期内合共人民币15000元，第二年合同期内合共人民币18000元；(第一份合同为2个月，第二份合同为3个月)为一个周期缴纳租金；被告须在收到原告缴款通知单五日内支付下期应付租金。原告表示被告在2019年6月前都是按期交纳租金，但自2019年6月开始陆续欠缴租金、水电费、广告位费、服务费等各项费用，从2019年9月起没有再缴纳租金和物业费用；之后，已多次向被告发出催款结算单(原告称其中多次催缴通知单由被告妻子王春云签收)，但被告仍然未支付欠费。2020年3月7日，被告签收了原告发出的《催款通知单》。该单上注明截至2020年3月31日止尚欠原告租金、水电费、服务费、垃圾清运费共297883.05元。2020年7月18日，原告向被告发出了《关于正式解除并交还铺位的函》，载明“。截至2020年7月16日，你拖欠租金、物业服务费等共计358367.06元、滞纳金204675.97元，我司已多次向你司催缴，但你司仍未缴清。我司正式解除与你司签订的《商铺租赁合同》及相关附件，同时按《商铺租赁合同》的相关标准追究你方的违约责任，租金及其他费用，计至我方实际收回场地之日；根据《商铺租赁合同》第16.4条规定，你应当于收到本函之日起10日内迁离并交回铺位，租赁保证金我司不予退还；另据《商铺租赁合同》第12.2.1条规定，你应当将商铺内所有物品搬离，并将商铺恢复至毛坯状态交回，逾期不按标准交还的，根据《商铺租赁合同》第12.4.1条规定，商铺内一切物品视为遗弃物，我司将自行清理收回铺位，所产生的相关费用由你司承担”。原告表示其于2020年7月23日收回了商铺。被告未付的费用有：租金263525.46元(计至2020年7月23日)、物业服务费72273.33元(计至2020年7月23日)、水费543.2元(计至2020年3月31日)、电费21555.6元(计至2020年6月31日；其中2020年3月7日前应付金额19071.6元)、垃圾清运费4257.47元(计至2020年7月23日；其中2020年3月7日前应付金额3552元)、广告位费用4500元(计至2020年2月19日)，共366655.06元。之后，原告提起了本案诉讼。本案诉讼中，本院根据原告申请，于2021年1月22日作出财产保全裁定书，冻结了被告名下的银行账户存款以及房屋产权份额。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约全面履行。被告作为承租人，理应按照约定的时间缴纳租金等费用。现被告自2019年10月1日起拖欠租金、服务费等，已构成违约。原告据此按照合同中“因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同”的约定，于2020年7月18日向被告发函，要求解除合同，并无不当，本院予以确认。合同解除后，被告理应将店铺交还给原告。现被告未到庭提出抗辩意见，故原告表示其于2020年7月23日收回商铺，可予采信。关于原告主张的租金、服务费、水电费、垃圾清运费、广告位费用及违约金问题。鉴于被告实际经营使用了店铺，故其应将交还店铺前未付的租金、服务费、水、电费、垃圾清运费、广告位费用共366655.06元清偿给原告。根据合同中“租赁期限内，被告逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金”的约定，被告逾期交费，原告有权计付违约金，现原告要求将违约金标准调整至月利率2%并无不妥，可予采纳。相关租金、服务费的违约金可从2019年9月15日起分别从各期费用应缴纳日起计算至清偿日止。另根据“租赁期间，如被告有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害的，……原告有权直接在被告向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金”的约定，被告已交纳的租赁保证金53280元，可予抵偿违约金。至于原告主张的水、电费、垃圾清运费违约金。因合同约定需在原告将缴费通知单告知被告时才缴纳，现原告只提供证据证明被告曾于2020年3月7日直接签收了《催款通知单》，除此所提交的由王春云签字的催款单没有证据显示签收人可代表被告收件，无法采信。故此，只能认定原告于2020年3月7日通知了被告交纳水电费和垃圾清运费。被告在2020年3月10日前逾期未交的各项费用，故可自2020年3月10日起按照月利率2%的标准计算违约金。对于2020年3月后产生的电费、垃圾清运费，可从2020年7月18日原告通知要求解除合同日起计算。被告已交纳的能源费押金5000元可予以抵扣。至于原告要求计算的广告位费用违约金，原告表示被告拖欠的是2019年11月20日至2020年2月19日期间的费用(3000元+1500元)，因合同也是约定需在原告将缴费通知单交给被告后5天内缴纳，但原告未举证证明已及时通知被告缴纳该费用，故也宜从2020年7月18日原告通知要求解除合同日起按照月利率2%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告广州祥通投资有限公司与被告陈俊辉签订的《商铺租赁合同》于2020年7月18日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2019年10月1日至2020年7月23日的租金263525.46元、物业服务费72273.33元及违约金(从2019年9月15日起至2019年10月14日止，以26640元+7400元为基数；从2019年10月15日起至2019年11月14日止，以68080元为基数；从2019年11月15日起至2019年12月14日止，以102120元为基数；从2019年12月15日起至2020年1月14日止，以133152.26元为基数；从2020年1月15日起至2020年2月14日止，以167192.26元为基数；从2020年2月15日起至2020年3月14日止，以202564.26元为基数；从2020年3月15日起至2020年4月14日止，以237936.26元为基数；从2020年4月15日起至2020年5月14日止，以273308.26元为基数；从2020年5月15日起至2020年6月14日止，以308680.26元为基数；从2020年6月15日起至实际清偿之日止，以335798.79元为基数；均按照月利率2%计算，该违约金总额以335798.79元为限，但应在总额内扣减租赁保证金53280元)。三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付水费543.2元及违约金(从2020年3月10日起至实际清偿日止，按照月利率2%以543.2元为基准计算，该违约金总额以543.2元为限)。四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2019年8月1日至2020年6月31日的电费21555.6元及违约金(从2020年3月10日起至2020年7月17日止，按照月利率2%以19071.6元为基准计算；从2020年7月18日起至实际清偿日止，按照月利率2%以21555.6元为基准计算；该违约金总额以21555.6元为限，但应在总额内扣减能源费押金5000元)。五、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2018年3月1日至2020年7月23日的生活垃圾清运费4257.47元及违约金(从2020年3月10日起至2020年7月17日止，按照月利率2%以3552元为基准计算；从2020年7月18日起至实际清偿日止，按照月利率2%以4257.47元为基准计算；但违约金总额以4257.47元为限)。六、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付广告位费用4500元及违约金(从2020年7月18日起至实际清偿日止，按照月利率2%以4500元为基数计算，但违约金总额以4500元为限)。七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6648元（本诉受理费3937元、财产保全费2711元），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年二月九日书记员  廖钺铃詹泽鑫