广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初28883号原告（反诉被告）：涂建勇，男，1982年2月2日出生，汉族，住重庆市南川区庆元乡玉龙村7组154号，身份证号码：512××××××××××××612。委托诉讼代理人：许志劲，广东展创律师事务所律师。被告（反诉原告）：林小淋，男，1972年2月1日出生，汉族，住湖北省公安县××××××××××，身份证号码：421××××××××××××617。委托诉讼代理人：黄春，北京市安通（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林益芬，北京市安通（东莞）律师事务所律师。原告（反诉被告）涂建勇与被告（反诉原告）林小淋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序分别于2020年11月18日公开开庭进行了审理。涂建勇及其委托诉讼代理人许志劲，林小淋及其委托诉讼代理人林益芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。涂建勇向本院提出诉讼请求：1.林小淋向涂建勇支付2020年2月至7月的租金共34700元；2.涂建勇没收合同押金25000元；3.林小淋承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年10月25日，涂建勇与林小淋签订《商铺及设备租赁合同》，合同约定涂建勇将位于东莞市宏成国际五金机电批发城一楼的编号为A区01栋121号的商铺及设备转租给林小淋使用，租赁期限为18个月（自2019年10月25日到2021年4月25日止），租金为6500元/月，每月租金林小淋应于当月25日前付给涂建勇，超出5日未付租金，涂建勇有权单方面解除合同。但在2020年2月至7月期间，林小淋仅支付了4300元租金，尚欠涂建勇租金共计34700元。以上欠款经涂建勇多次催收，林小淋均以各种理由推诿，拒绝支付上述租金。林小淋辩称，林小淋是受到欺骗而签订的案涉合同，系可撤销的事由。根据2020年5月30日周某1向涂建勇发送的《解除租赁合同通知书》可知，涂建勇属于非法转租，无权向林小淋主张租金，该权利应当由出租人行使。双方对于押金冲抵租金事宜已达成合意，2020年2月至7月一半租金已在押金25000元中扣减，不足扣减的6450元已通过微信转账的方式支付给涂建勇。双方已再无债权债务关系。双方的合同未约定押金可以没收，涂建勇主张没收押金没有依据。退一步讲，即使认定双方未达成抵扣租金的合意，根据涂建勇提交的证据，3月及之后的租金按照八折计算，共欠租金金额应当为29900元。涂建勇与一手房东签订的租赁合同及双方之间签订的《商铺及设备租赁合同》，涂建勇在该两份合同中有涂改，与林小淋持有的合同不一致。林小淋向本院提出反诉请求：一、判令撤销双方之间签订的《商铺及设备租赁合同》；二、涂建勇向林小淋退还押金25000元；三、本案诉讼费由涂建勇承担。事实和理由：双方签订《商铺及设备租赁合同》时，涂建勇称该案涉租赁商铺，系其私人买断的，基于此双方签订了租赁合同。但2020年3月，案涉租赁物的原房东周某1及其受托人王亚迅发现涂建勇在未经同意的情况下，将商铺转租给林小淋，周某1向涂建勇发出《解除租赁合同通知书》，导致林小淋无法再承租该商铺。涂建勇存在欺诈行为，导致林小淋无法享有合法的承租权。林小淋于2021年1月20日变更反诉请求第一项为：确认双方之间签订的《商铺及设备租赁合同》无效，其他诉讼请求未变更。涂建勇辩称，合同效力由法院认定，林小淋的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。本院经审理查明和认定如下事实：双方确认本案法律关系为租赁合同关系，租赁物为位于东莞市宏成国际五金机电批发城一楼A区01栋121商铺，面积47平方米。双方于2019年10月25日签订了《商铺及设备租赁合同》，主要载明：出租方为涂建勇，承租方为林小淋；租赁物情况与前述一致；租赁期限自2019年10月25日至2021年4月25日；租金每月6500元/月，每月租金于当月25日前支付；签订本合同时承租方向出租方支付25000元押金。经本院向东莞市自然资源局发函调查取证，该局于2021年1月6日函复本院，案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证。双方确认该情况，主张案涉租赁合同应认定为无效。双方确认，林小淋于合同签订之日向涂建勇支付了押金25000元，涂建勇于合同签订之日向林小淋交付了案涉租赁物，2020年1月之前的租金已缴纳完毕。林小淋主张其于2020年7月17日在涂建勇在场并清点好物品后搬离案涉租赁物。涂建勇主张林小淋于2020年7月17日致电要求搬离案涉租赁物，涂建勇于2020年7月19日到现场完成收铺。关于2020年2月至7月期间的租金（使用费）支付情况，双方确认林小淋于2020年1月21日支付了4300元，于2020年7月19日支付了6450元。林小淋还主张可在已交纳的押金25000元中抵扣需支付的租金。涂建勇另提交了一份其与案外人周某1签订的《商铺租赁合同》、补充协议。《商铺租赁合同》主要显示：签订方为涂建勇和周某1，出租方为周某1，承租方为涂建勇；租赁物与本案案涉租赁物一致，租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日；签订日期为2018年3月22日。补充协议的主要内容为：周某1在符合条件的情况下同意涂建勇将案涉租赁物转租给第三方；周某1同意涂建勇将租赁物转租给林小淋，并知悉涂建勇与林小淋之间的转租合同内容；甲方签名处签有“王亚迅”而非周某1。另涂建勇提交了一份委托书照片及微信聊天记录，拟证明周某1委托王亚迅处理案涉租赁物的事宜。委托书照片主要显示：周某1委托王亚迅全权处理案涉租赁物的所有事宜，从委托书签署之日起王亚迅签署的一切合同、文件均予以承认；委托人处签有“周某1”，日期为2020年5月8日。微信聊天记录主要显示：是涂建勇与备注为“周某1”、微信名称为“Binmei”的账户之间聊天，“周某1”发送“王亚迅全权代理我处理铺面的一切事宜，他签的文件我都认可”、“合同已阅，同意转租”。林小淋提交了一份《解除租赁合同通知书》，主要显示：通知人处签有“周某1”，落款时间为2020年5月30日，通知涂建勇，通知内容主要为由于涂建勇擅自将商铺转租给第三方，故自即日起解除双方之间的租赁合同关系。林小淋确认委托书的真实性，主张2020年3月王亚迅到案涉租赁物催收租金时其才得知涂建勇并非案涉租赁物的权属人，权属人为案外人周某1。涂建勇主张，无法确认《解除租赁合同通知书》的真实性，并主张其向周某1了解到该通知书并非其本人签名，即使是王亚迅邮寄出《解除租赁合同通知书》，也并非周某1的真实意思表示。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案案涉租赁物未取得建设工程许可证，也没有权属证明，本院依法认定本案中涂建勇与林小淋之间的租赁合同关系因违反法律强制性规定而无效。对于合同认定无效后的权利义务清算问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产应当予以返还，同时根据实际履行情况进行清算，据此涂建勇已收取林小淋的押金25000元应予以退还。双方确认案涉租赁物已完成现场清点和交接交还工作，结合双方陈述的清点交接沟通的过程、时间节点，本院认定案涉租赁物已于2020年7月17日完成了交接交还。案涉租赁合同虽认定为无效，但林小淋实际仍于2020年2月1日至7月17日占有使用了案涉租赁物，应当支付相应期间的占有使用费，应参照双方约定的月租金进行计算为6500元/月×（5+17/31）个月=36064.5元。同时林小淋于2020年1月21日支付了4300元，于2020年7月19日支付了6450元，尚欠使用费为36064.5元-4300元-6450元=25314.5元。林小淋主张可在已交纳的押金25000元中抵扣需支付的费用，故本院认定林小淋最终应向涂建勇支付的尚欠使用费为25314.5元-25000元=314.5元。因合同无效产生的权利义务清算完毕，对于双方的其他诉讼请求本院均予以驳回。另外，对于林小淋申请追加案外人周某1、王亚迅参加本案诉讼。本院认为，周某1、王亚迅并非案涉租赁合同的相对方，亦非本案必要共同诉讼的主体，基于审理本案必要性和诉讼效率的角度考虑，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认涂建勇与林小淋于2019年10月25日签订的《商铺及设备租赁合同》无效；二、林小淋应于本判决发生法律效力之日起五日内向涂建勇支付尚欠占有使用费314.5元；三、驳回涂建勇的其他诉讼请求；四、驳回林小淋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费646.25元（涂建勇已预交），由涂建勇负担642.85元，林小淋负担3.4元。本案反诉受理费212.5元（林小淋已预交），由林小淋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 冕二〇二一年二月十九日书记员 赵培娣