苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初729号原告：苏州纳米科技发展有限公司，统一社会信用代码9132059456176406XP,住所地苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城中北区23幢综合楼。法定代表人：张淑梅，董事长。委托诉讼代理人：马彦芳，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：金正文，男，1983年10月25日出生，汉族，住盐城市滨海县。被告：瑾圣新能源科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594MA1WCQFE4T，住所地苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城西北区2幢314室。法定代表人：金正文。原告苏州纳米科技发展有限公司（以下简称“纳米公司”）与被告金正文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，原告申请追加瑾圣新能源科技（苏州）有限公司（以下简称“瑾圣公司”）为本案被告，本院依法予以准许。后因被告下落不明，本案依法转为普通程序，另根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》的相关规定，由审判员胡志清适用普通程序独任制审理。庭审中，原告纳米公司的委托诉讼代理人马彦芳、成军伟到庭参加诉讼，被告金正文、瑾圣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告纳米公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《苏州纳米城房屋租赁合同》解除；2.判令被告向原告支付租金83854.26元（已扣除保证金34200元）、物业管理费16382.84元、水电费3452.82元（三项合计103689.92元）以及逾期付款违约金暂计3176.15元（以103689.92为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自合同解除次日即2019年6月13日起计算至实际计算至实际履行完毕之日止）；3.判令被告向原告支付房屋占有使用费11431.31元（以月租金10392.1元为标准，自合同解除次日即2019年6月13日起计至原告自行收回房屋之日即2019年7月15日）、逾期交还房屋物业管理费3362.15元（以月物业费3056.5元为标准，自合同解除次日即2019年6月13日起计至原告自行收回房屋之日即2019年7月15日）；4.判令被告向原告支付解除合同的违约金62352.6元；5.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付租金85309.15元（已扣除保证金和钥匙押金34200元）、物业管理费16810.75元、水电费3452.82元（三项合计105572.72元）以及逾期付款违约金（以105572.72为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自合同解除次日即2019年6月16日起计算至实际计算至实际履行完毕之日止）；原告变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付房屋占有使用费10392.1元（以月租金10392.1元为标准，自合同解除次日即2019年6月16日起计至原告自行收回房屋之日即2019年7月15日）、逾期交还房屋物业管理费3056.5元（以月物业费3056.5元为标准，自合同解除次日即2019年6月16日起计至原告自行收回房屋之日即2019年7月15日）；事实和理由：2018年4月，被告与原告签订了《苏州纳米城房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告承租原告位于苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城××室，建筑面积305.65平方米，并对租赁房屋用途、租金、物业管理费和其他费用、交付日期、双方权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，原告按租赁合同约定向被告交付了租赁房屋。但被告一直拖延支付租金、物业管理费等。后经原告屡次催告无果，2019年6月10日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，书面通知被告解除双方签订的租赁合同，并要求被告及时支付欠付的租金等费用，2019年6月12日该律师函未妥投退回。后原告于2019年7月15日自行收回租赁房屋。被告的严重违约行为损害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，原告多次向被告催要欠付租金、物业管理费等未果，现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告金正文、瑾圣公司未作答辩。本院经审理查明的事实如下：瑾圣新能源科技（苏州）有限公司成立于2018年4月13日，法定代表人为金正文。2018年4月，原告纳米公司（甲方、出租方）与被告瑾圣公司（乙方、承租方）签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州纳米城××室房屋，建筑面积305.65平方米，用于被告研发、办公、中试使用。约定租期为37个月，自2018年5月1日起至2021年5月31日止，其中2018年5月1日起至2018年5月31日止的一个月为装修优惠免租期，装修优惠免租期内乙方免交租金。双方约定租赁期间的租金为10392.1元/月，首期一个月的租金应于2018年5月1日前支付，以后每月提前支付，于每月1日前支付。2018年5月1日至2021年5月31日期间每月物业管理费为3056.5元/月，首期一个月的物业管理费应于2018年5月1日前支付，以后每月提前支付，于每月1日前支付。本合同项下的保证金为34000元，房屋交付时间为2018年5月1日。第13.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。第13.2条约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同。第13.3条约定，乙方在此明确同意及声明，如有上述违约行为或法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为，导致本合同解除，甲方有权没收乙方交纳的保证金，收回该房屋，乙方应承担以下责任：13.3.1向甲方支付相当于六个月月租金(适用本合同终止时的租金标准)之和的违约金；13.3.2逾期付款的应按照欠费总额的每日万分之五向甲方支付违约金；13.3.3应按日租金的200%向甲方支付自合同终止日至实际移交日的房屋占有使用费；13.3.4上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应就不足的部分承担赔偿责任。第17.8条约定，在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，通知的送达日期按下列原则送达：1)邮寄、特快专递：寄出后第五日即视为送达；在本合同有效期内，一方变更其营业执照、下述通讯地址、电话或收件人时须及时以书面形式通知对方，否则由此而导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由一方自行承担。双方确认，以下送达地址同样适用于争议解决程序中司法文书的送达。乙方通讯地址：乙方名称：瑾圣新能源科技（苏州）有限公司，收件人金正文，地址：苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城西北区2幢314室。合同还就其他事项作出了约定。原告在甲方处签章，被告瑾圣公司的法定代表人金正文在乙方处签字。诉讼中，原告陈述，签订合同后，被告支付租赁保证金34000元和钥匙押金200元。诉讼中，原告陈述，因原被告签订上述房屋租赁合同时，被告瑾圣公司尚未成立，故由被告瑾圣公司的法定代表人金正文代表被告在乙方处签字。原告另提供瑾圣公司成立后，瑾圣公司于2018年8月14日向原告出具的情况说明及瑾圣公司支付物业费的银行转账电子回单等证据，证明原告已将房屋交付给被告瑾圣公司使用，承租人应为被告瑾圣公司。另查明，2019年6月10日，原告向租赁合同载明的被告收件人和通讯地址发出律师函，告知被告因被告长期拖欠租赁费用，截止发函之日，被告拖欠房屋租金、物业费、水电费共计132998.89元，基于原被告租赁合同约定，现函告被告：租赁合同于本函送达之日解除，没收保证金，支付拖欠各项费用及违约金，被告应于2019年6月14日前，将房屋恢复原状归还原告，并变更注册地址，如被告未按期履行交还房屋义务，原告有权自行收回房屋，被告应支付房屋占有使用费。该律师函快递显示于2019年6月12日未妥投退回。原告要求根据双方的合同约定，即交寄寄出第五日2019年6月15日即视为送达。原告即要求确认原被告签订的《苏州纳米城房屋租赁合同》于2019年6月15日解除。原告于2019年7月15日将涉案房屋自行收回。审理中，关于租金、物业费及水电费计算标准，原告陈述：被告承租该房屋后，仅支付了2018年6月1日至2018年6月30日期间的一个月租金，被告拖欠自2018年7月1日至解除之日止2019年6月15日租金共计119509.15元，因被告在原告处有保证金及钥匙押金共计34200元，原告同意保证金及钥匙押金与被告欠付的租金进行抵扣，抵扣后，被告尚欠原告租金85309.15元（119509.15-34200）。承租期内，被告仅支付2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业费24452元。故拖欠自2019年1月1日至2019年6月15日的物业费16810.75元。原告提供被告水电费欠付明细及电表水表抄表记录表证明，被告欠付2018年6月至2019年6月期间的电费共计3399.39元、2018年9月和11月水费共计53.43元，水电费合计3452.82元。以上事实，有租赁合同、入驻通知单、客户入驻登记表、客户信息登记表、律师函及邮寄凭证等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，被告瑾圣公司成立前，被告金正文作为设立人代表被告瑾圣公司与原告签订房屋租赁合同，根据相关法律规定，相应的租赁合同的权利义务应由被告瑾圣公司承担，且被告瑾圣公司成立后，亦以自己的名义向原告支付租金、保证金及物业费。故本院依法认定原告纳米公司与被告瑾圣公司之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法应认定有效，双方应诚实信用履行合同权利、义务。原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金，拖欠不付，构成违约，应承担相应违约责任。根据原被告签订的租赁合同约定，承租方拖欠租金和物业费超过30日的，出租人有权单方解除合同，本案中，瑾圣公司作为承租人其所拖欠的租金已远超过上述期限，故原告有权单方解除租赁合同。关于合同的解除时间，原告在2019年6月10日已向瑾圣公司发出了律师函，该律师函于2019年6月12日未妥投退还，但根据双方租赁合同约定，以快递方式寄送的律师函，交寄第五日即为送达，现原告主张交寄后第五日即2019年6月15日作为解除时间，不违反法律规定，故依照上述约定及原告发出律师函的实际情形，本院确认涉案租赁合同已于2019年6月15日解除。关于被告欠付的租金、物业费、水电费。承上述分析，涉案房屋租赁合同的解除时间为2019年6月15日，原告要求被告支付至合同解除之日即2019年6月15日止拖欠租金85309.15元、物业费16810.75元、水电费3452.82元（上述三项费用合计105572.72元），符合法律规定，本院予以支持。原告另主张以105572.72元为基数，自合同终止次日即2019年6月16日起按照银行同期贷款基准利率的1.3倍至被告付清之日的逾期付款违约金，具有法律依据，自2019年8月20日起应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告在合同解除后未及时搬离，未与原告办理退租交接，原告自行收回房屋，原告按合同约定的租金标准10392.1元/月及物业管理费标准3056.5元/月主张从2019年6月16日起至2019年7月15日止的占有使用费10392.1元及物业管理费3056.5元，有相应的事实及法律依据，本院依法亦予以支持。关于原告按照六个月租金的标准主张解除合同违约金62352.6元。本院认为，因违约责任以补偿守约方损失为主要目的，本院综合被告违约情况，合同解除时间、原告收回房屋的时间等因素，酌情认定被告赔偿原告一个月租金的违约金即10392.1元。综上，被告应付租金、物业费、水电费、房屋占有使用费、占有使用期间的物业费、违约金合计129413.42元（85309.15+16810.75+3452.82+10392.1+3056.5+10392.1，该金额未包括租金、物业费的逾期付款违约金）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告苏州纳米科技发展有限公司与被告瑾圣新能源科技（苏州）有限公司签订的关于苏州纳米城西北区02栋314室房屋的《苏州纳米城房屋租赁合同》解除；二、被告瑾圣新能源科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司租金、物业费、水电费、房屋占有使用费、占有期间物业费、违约金合计129413.42元；三、被告瑾圣新能源科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期付款违约金（计算方式：以105572.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准,自2019年6月16日计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准,自2019年8月20日起计算至被告实际付清之日止）；四、驳回原告苏州纳米科技发展有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6600元，公告费300元，两项费用合计6900元。由被告瑾圣新能源科技（苏州）有限公司负担，此款已由原告预交，本院不再退还，被告瑾圣新能源科技（苏州）有限公司在判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 胡志清二〇二一年二月二十二日法官助理 郭孝玲书 记 员 赵 从拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。