北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12730号原告：北京微纳光科智能科技有限公司，住所地北京市通州区潞通大街191号2层01-225D。法定代表人：王秉华，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军,董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，该公司职工。原告北京微纳光科智能科技有限公司（以下简称原告）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告的委托诉讼代理人朱方方、李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年9月29日签订的编号为Y1947466《北京市商品房预售合同》；2、判令被告向原告返还已付房款1380144元，并以1380144元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3、判令被告向原告返还印花税3441元；4、判令被告配合办理注销网签备案手续；5、判令被告向原告支付违约金41507元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，原告作为房屋买受人与被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1947466),约定被告向原告出售通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目(配建限价商品住房和自住型商品住房）EXX#公建楼（配套商业）X层XXX号商铺，房屋套内建筑面积90．28平方米，预测建筑面积共94．57平方米，套内计价面积单价每平米人民币76208．95元，房屋总价款6880144元，付款方式为分期付款。被告宣传该楼盘是通州生活核心区，享有餐饮、超市、酒吧、亲子机构、美容美发等全部业态，主力为80-100㎡临街餐饮旺铺；首层4．2米，二层3．9米，为8．1米层高的一拖二设计，赠送80-90㎡地下室、赠送35㎡小院或露台，项目采用“一拖二”的灵动设计，实现“买一得三”的消费感受，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘的样板间的相关内容。原告基于上述宣传与被告签订上述《商品房预售合同》购买了涉案房屋，并按照约定向被告支付房款人民币1380144元。合同履行过程中，原告曾到达涉案房屋现场观察，房屋确实与被告宣传的一致，屋内地下一层有70平方米左右地下室并建有35平方米独立小院，房屋总体使用面积在200平方米左右。2019年7月23日，北京市规划和自然自然委员会作出京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》，“经查，你单位于2015年9月，在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，擅自在商业楼地下建设1层地下室。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建筑。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条之规定，本行政机关责令你单位于2019年8月8日前，按以下要求予以改正，逾期不改正的，本行政机关将依法限期拆除。自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态”。目前，该楼盘地下室的回填工作正在进行。涉案楼盘“富力惠兰美居”最为主要宣传及楼盘卖点是其“一拖二”的灵动设计以及“买一得三”的高得房率。“一拖二”具体是指该楼盘为三层商铺，楼上楼下及地下室连贯起来作为一个单独的整体商铺销售，“买一得三”、“买一送一”是指该楼盘套内建筑面积为一般为80-100㎡,但实际的建筑面积和使用面积约为套内建筑面积的2倍，包括一层、二层建筑面积以及90㎡的地下室和35㎡小院或者露台。所以，该楼盘最大的一个特点，就是使用建筑面积和使用面积大，实际得房率高为最主要的特征。现因北京市规划和自然资源委员会作出京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》对涉案楼盘地下室进行回填，且被告物业也告知该小院和露台不能使用。依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》的合同目的不能实现，并且合同成立以后，客观情况上发生当事人在订立合同无法预见的重大变化，继续履行合同对原告显失公平，特此向人民法院请求依法解除涉案合同。综上，为维护原告的合法权益和法律的正确实施，特向贵院提起诉讼恳请贵院依法查清事实，判决支持原告如前诉请。被告辩称，一、《预售合同》合法有效，被答辩人应当按照合同约定履行义务，不得随意变更或解除。答辩人与被答辩人于2016年9月29日签订了编号为Y1947466的《北京市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”）,约定由被答辩人购买答辩人开发的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目EXX#公建楼（配套商业）X层XXX号房屋，房屋总价款6880144元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，《预售合同》真实合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。被答辩人作为缔约主体，应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照合同约定的时间继续支付后续房款。现被答辩人仅支付首期房款，逾期不支付剩余房款，已构成违约。二、被答辩人主张解约事由不成立，本案不符合合同法定解除情形，被答辩人作为违约方不享有合同解除权。被答辩人与答辩人签订《预售合同》的合同目的为取得案涉房屋所有权，而《预售合同》中约定的案涉房屋并不包括地下室，现案涉房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，且答辩人已完成案涉房屋产权初始登记备案工作，如被答辩人交清全部房款，其取得案涉房屋所有权的合同目的确定可以实现。现被答辩人主张合同目的无法实现无事实和法律依据，具体理由如下：1、《预售合同》中约定的商品房并不包括地下室。双方签订的《预售合同》第三条明确约定，被答辩人购买的是通州区永顺镇居住、托幼及小学项目EXX#公建楼（配套商业）X层XXX号房屋，该商品房所在楼栋的建筑层数为地上2层，并不包括地下部分。因此，双方签订的《预售合同》中并无任何关于地下室的约定，被答辩人主张其购买的案涉房屋包括地下室与合同约定不符，亦无任何证据予以证明。2、答辩人从未承诺过案涉房屋赠送地下室。答辩人宣传销售过程合法合规，案涉房屋规划许可中并不包括地下室，答辩人严格按照规划许可开发建设并于2016年经竣工验收合格，从未承诺过案涉房屋赠送地下室，被答辩人亦未提供任何证据证明答辩人对赠送地下室作出过承诺。在答辩人不存在任何违约行为的情况下，被答辩人主张合同目的无法实现，单方要求解除合同并赔偿损失无任何事实和法律依据，不应予以支持。三、答辩人按照《预售合同》相关约定收取款项，被答辩人无权要求答辩人返还已付房款、印花税并支付利息。《预售合同》附件五明确约定了购房款数额及支付方式，答辩人按照合同约定收取购房款，按照相关规定代业主向税务部门支付印花税，不存在任何违约行为，被答辩人亦未提供确实有效的证据证明案涉合同符合法定解除条件，其在无任何约定或法定理由的情况下要求解除合同不应予以支持，更不存在返还已付房款等相关款项的问题。在《预售合同》合法有效的情况下，被答辩人无故要求退房，不仅违背契约精神和诚实信用原则，也严重损害了答辩人的合法权益。四、如支持被答辩人解除合同诉求将给答辩人造成巨大的经济损失，违背公平正义原则。自双方签订《预售合同》以来，答辩人尽责勤勉的履行合同义务，现被答辩人无视合同约定，单方要求无条件解除合同，事实上系因2017年以来政府房价调控导致北京楼市销售价格大跌、房产交易停滞的现状所导致。楼市有风险，应遵循风险自担原则，在房屋买卖过程中，买家应充分预估其中的风险，并对相应风险有所预判。本案中，被答辩人作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便想方设法将损失转嫁给出卖方，这样既不符合民法和合同法的相关约定，也违背了公平正义的原则。答辩人面对的是成千上万的业主，而非被答辩人一家，恳请法院能够充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。如支持被答辩人解除合同的诉求无异于赋予被答辩人无条件合同解除权，将给答辩人造成巨大的经济损失。对原告增加的诉讼请求，我方也不同意，原告是本案的违约方，应当承担相应的违约责任，原告无权要求解除合同，我方不存在违约行为，原告也未提交证据证明其损失，故不同意支付违约金，也不同意办理网签注销手续。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《预售合同》合法有效，被答辩人无权要求解除合同并要求答辩人返还相关款项，《预售合同》依法应当继续履行。答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求，请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》（以下简称《预售合同》，合同编号：Y1947466），约定原告购买被告坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）EXX#公建楼（配套商业）X层XXX号房屋，涉案项目暂定名为富力惠兰美居，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，商品房用途为配套商业，预测建筑面积为94．57平方米，套内建筑面积为90．28平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米76208．95元，总价款为6880144元，付款方式为分期付款。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，出卖人应于2017年6月30日前向买受人交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十三条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到相应的交付条件，包括上下水、市政双路供电、供暖设备均于2017年6月30日达到使用条件；燃气于2017年6月30日达到预留燃气入户管，待业主选定灶具、户内燃气工程实施完毕后，配合办理通气手续；电话通信线、有线电视线于2017年6月30日交付，敷设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。《预售合同》第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式（第1种方式）处理：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件五关于付款方式及期限的约定，买受人于2016年9月10日交纳定金5万元，剩余房款分六期支付，首期于2016年9月29日交纳1380144元，二期于2016年11月29日前交纳1380000元，三期于2017年1月29日前交纳680000元，四期于2017年7月29日前交纳1380000元，五期于2018年1月29日前交纳1380000元，六期于2018年1月29日前交纳1380000元。《预售合同》还约定了其他内容。2016年9月29日，被告向原告出具了金额分别为380144元和1000000元的房款发票。此外，原告向被告交纳了印花税3441元。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向被告作出京规自（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，主要内容为：经查，你单位于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条之规定，责令你单位于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。案件审理过程中，原告提交张某、王某的证人证言，并称在北京瑞余科技有限公司诉北京东方长安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，证人王某、张某出庭了，张某是被告的代理销售人员，证明其在销售过程中按照被告要求的销讲内容向购房者宣传涉案房屋赠送地下室、露台或者小院；王某是涉案楼盘业主，证明涉案房屋在合同约定的交付时间（2016．10．30）电话通讯线、有限电视线、燃气均未达到交付条件，并且联通公司区域销售经理告知王某电话通讯线的敷设时间是2019年初。被告称原告所述属实，不需要证人到庭，在另案中已经质证过了。张某在证人证言中称其曾经是富力惠兰美居星光大道项目的代理销售，富力惠兰美居项目在销售过程中，主要宣传的内容是：富力惠兰星光大道总建筑面积1．5万平方米，全临街排布，形成长约700米的商街，惠兰星光大道135套商铺，户型面积从68平-280平，同时每间商铺中间的隔墙是可以打掉的，可实现商铺最大面积2000平米左右，主力为80-100平米临街餐饮旺铺，项目采用“一拖二”的灵动设计，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台。面宽层高最大化，面宽6．1米左右，首层层高4．2米，二层层高3．9米。被告对于张某的证人证言不认可，表示其没有提交劳动合同等证明材料证明其是被告的销售，其证明的情况存在不真实不客观的可能，也缺乏证据证明，其当庭陈述并提供的销讲内容并不是被告公司提供，不能代表被告的意思，证人陈述的涉案房屋有无地下室房价相差200万元的内容不属实。王某在证人证言中称其是通州惠兰美居商铺的业主，2016年10月14日，北京鸿景昀国际贸易有限公司（王某系该公司法定代表人）与被告签订《预售合同》，约定2016年10年30日房屋达到交付条件并交房，但因商铺没有达成约定交付条件，其一直没有收房，2018年10月23日，其作为惠兰美居业主代表之一区维权，认为商铺基础设施不具备交付条件，如商铺没有敷设电话通讯线，没有光纤入户，所以不能上网、商户不能刷POS机，燃气管道未安装入户，业主无法装表使用等问题，2019年下半年，关于电话通讯线问题，其咨询过中国联通的区域销售经理，得知惠兰美居商铺电话通讯线的敷设时间是2019年初，所以，2016年10月30日楼盘商铺的电话通讯线并没有敷设到位，根本不具备交付条件。被告对王某的证人证言不认可，认为王某证实的案涉相关的市政基础设施不符合交房条件，但是原告没有提交确实有效的证据证明，王某的单方陈述存在不真实、不客观的可能，王某作为法定代表人的鸿景昀公司也在诉讼，被告提供的证据可以证明市政设施在交房前已符合交房条件。另查，涉案房屋已办理完毕网签备案手续，但未交付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，根据原被告双方提交的证据及证人证言，可以认定被告在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知原告涉案商铺存在地下室，被告的销售人员在销售涉案商铺时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室、小院或露台，并对地下室、小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明。结合《预售合同》约定的商铺面积及被告销售人员宣称的赠送地下室面积及小院或露台面积，可以认定赠送面积在整个建筑总面积中占比较大，实质上确对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。故赠送地下室、小院或露台虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同标的的重要组成部分。北京市规划和自然资源委员会于2019年7月23日向被告作出京规字（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，将被告建设的地下室认定为违法建设，并要求被告对地下室进行回填，导致原告购买的涉案商铺地下室无法使用，被告向原告交付的商铺面积与约定面积相差较大，已超过《解释》第十四条规定确定的标准，原告的合同目的不能实现，有权要求解除合同。故对于原告要求解除与被告于2016年9月29日签订的《预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告以起诉的方式解除合同，本院于2020年5月22日向被告送达了起诉状，原告解除合同的通知应视为该日送达被告，故应以2020年5月22日为《预售合同》解除之日。合同解除后，被告应配合原告办理注销网签备案手续并将原告向其支付的购房款、印花税退还原告，故对于原告要求被告退还已付房款1380144元、印花税3441元并要求被告配合原告办理注销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付已付房款利息的诉讼请求，因被告违约导致《预售合同》解除，原告要求利息于法有据，故对原告该项诉求，本院予以支持，利息起算点应以合同解除之日的次日为宜。关于原告要求被告支付违约金41507元的诉讼请求，原告称其主张的系逾期交房违约金，根据双方合同约定，原告应当在交房前交纳三期房款，但原告仅支付了首期房款，此后并未按照双方合同约定按期足额支付购房款，故对其该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决如下：一、确认北京微纳光科智能科技有限公司与北京东方长安房地产开发有限公司于2016年9月29日签订的编号为Y1947466的《北京市商品房预售合同》于2020年5月22日解除；二、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还北京微纳光科智能科技有限公司购房款1380144元、印花税3441元，以上共计1383585元；三、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京微纳光科智能科技有限公司支付利息损失（以1380144元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年5月23日起计算至实际付清之日止）；四、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助北京微纳光科智能科技有限公司办理通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）EXX#公建楼（配套商业）X层XXX号房屋注销网签备案手续；五、驳回北京微纳光科智能科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8813元，由北京微纳光科智能科技有限公司负担256元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担8557元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王晓艳二〇二一年二月九日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维