北京市平谷区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0117行初153号原告王建军，男，1987年7月31日出生，汉族，住北京市平谷区。委托代理人霍明亮，北京市汉卓律师事务所律师。委托代理人张莹，北京市汉卓律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会平谷分局，住所地北京市平谷区林荫北街5号。法定代表人王晓明，局长。出庭负责人朱宝泉，副局长。委托代理人王惠，北京市规划和自然资源委员会平谷分局工作人员。委托代理人王振三，北京市时雨律师事务所律师。原告王建军不服被告北京市规划和自然资源委员会平谷分局（以下简称北京市规自委平谷分局）房屋行政登记一案，于2020年9月18日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告北京市规自委平谷分局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。原告王建军的委托代理人霍明亮、张莹，被告北京市规自委平谷分局的副局长朱宝泉、委托代理人王惠、王振三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年11月6日被告北京市规自委平谷分局对登记在王治安名下的《房屋所有权证》（京房权证平私遗字第50891号）作出部分注销登记，主要内容为：对坐落于平谷区××镇×××路××-×号×幢×层全部40．63平方米房屋注销登记。原告王建军诉称，平谷区××镇×××路××-×号房屋包括1幢和2幢，均系王治安于1989年所建。经过专业测绘、审核、查验等，本案被告于1996年1月22日依法向王治安核发了《房产所有证》（证号为：平字第07830号），该房产证中的房产平面图和北京市房屋登记表（平房）（楼房）对房屋坐落、面积、产权性质、建成年份等均作出了准确且正确的记载。2008年王治安因遗失补办新证，被告经审核于2008年3月20日依法向王治安核发了新的《房屋所有权证》（证号为：平私遗字第50891号）。该《房屋所有权证》中的房产平面图和北京市房屋登记表对房屋坐落、面积、产权性质、建成年份等亦作出了准确且正确的记载。2011年2月28日，北京市公明公证处作出的（2010）京公明内民证字第1452号和1453号公证书，确认平谷区××镇×××路××-×号房产所有权归原告王建军所有。故此，原告对涉案房屋享有合法所有权。2020年9月10日，原告王建军至被告处调取了《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》，发现平谷区××镇×××路××-×号×幢×层被注销登记，登记原因记载为：权利灭失。原告认为，被告以权利灭失为由，对涉案房屋进行注销登记明显缺乏事实和法律依据，属违法行政行为。且被告在作出注销登记行政行为时，既未告知原告行政行为的内容也未告知原告起诉期限。被告作出的注销登记行政行为违法，且严重侵害了原告的合法权益。故原告为维护其合法权益，依据相关法律法规的规定向法院提起诉讼。具体诉讼请求为：1．请求法院判令撤销被告于2018年11月6日注销平谷区××镇×××路××-×号×幢×层房屋登记的行政行为。2．本案的诉讼费用由被告承担。原告王建军在法定期限内向本院提交了下列证据，并在庭审中出示:证据1．《公证书》（2010京公明内民证字第1452号），证明内容：2011年2月28日，北京市公明公证处出具《公证书》载明“兹证明被继承人王治安的遗产由王建军继承。”证据2．《公证书》（2010京公明内民证字第1453号），证明内容：2011年2月28日，北京市公明公证处出具《公证书》载明“甲方（即张瑞明）自愿将坐落在平谷区××镇×××路××-×号的房产（房屋所有权证编号：京房权证平私遗字第50891号）属于甲方的份额无条件赠予乙方王建军。”证据1和证据2证明原告依法享有涉案房屋所有权，系本案适格诉讼主体。证据3．《房产所有证》（证号为：平字第07830号），证明内容：本案被告于1996年1月22日依法向王治安核发了《房产所有证》（证号为：平字第07830号），该房产证中的房产平面图和北京市房屋登记表（平房）（楼房）对房屋坐落、面积、产权性质、建成年份等均作出了准确且正确的记载。证据4．《房屋所有权证》（证号：京房权证平私遗字第50891号），证明内容：2008年王治安因遗失补办新证，被告经审核于2018年3月20日依法向王治安核发了新的《房屋所有权证》（证号为：平私遗字第50891号）。该《房屋所有权证》中的房产平面图和北京市房屋登记表对房屋坐落、面积、产权性质、建成年份等亦作出了准确且正确的记载。证明目的：涉案房屋系合法取得并依法登记。证据5．《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》，证明内容：被告于2018年11月6日注销了平谷区××镇×××路××-×号×幢×层房屋登记，登记原因：权利灭失。证明目的：被告以权利灭失为由，对涉案房屋进行注销登记明显缺乏事实和法律依据，属违法行政行为，应依法予以撤销。被告北京市规自委平谷分局辩称,不同意原告所提诉讼请求，建议法院予以驳回，具体事实及理由如下：一、被告有权启动更正登记程序。依据《不动产登记暂行条例》第六条第二款，被告负责平谷区不动产登记工作。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条，被告作为不动产登记部门发现不动产登记簿记载的事项错误，有权予以更正。本案原告继承的房屋虽然进行过登记，但被告收到兴谷街道协查函后发现原登记内容存在错误，具有启动更正登记程序的职权依据。二、涉案40．63平方米房屋缺乏权属来源证明，应予更正登记。被告接到兴谷街道协查函后，立即开展相关调查工作。1．通过查阅登记档案，发现涉案房屋共计两幢，第1幢建筑面积40．63平方米，第2幢房屋建筑面积239平方米。其中，239平方米的房屋有权属来源证明材料—《××××房产临时证明书》；而40．63平方米房屋缺乏相关权属证明。2．通过向平谷区工商局发函核实，不能提供相关情况及材料。3．通过调查原××平面图，仅能显示二层楼房在图纸范围内。综合上述调查内容，可以认定涉案的40．63平方米建筑无合法权属来源，不应予以登记。三、被告更正登记程序合法，登记结果应予维持。被告经过调查后，确认涉案40．63平方米建筑缺乏合法权属来源证明材料，应当予以更正（注销）登记，为此进行以下工作：1．被告经向公安机关查询，得知房屋权利人王治安已经于2010年3月9日去世，遂向其继承人发出《不动产更正登记通知书》，要求其继承人在30日内持相关材料到登记机关办理更正登记。2．因王治安继承人未能在通知期限内自行申请更正登记，被告于2018年9月5日做出《不动产更正登记公告》，在北京市规划和自然资源委员会网站予以公示，告知房屋权利人如有异议可在公告之日起15个工作日内提出。3．2018年9月13日，本案原告王建军向被告提交《公告异议申请表》及《不动产更正登记异议申请书》，明确表示不同意被告做出更正登记，并说明了理由。2018年10月12日，被告对原告进行当面询问，详细听取原告提出异议的理由，并收集原告提交的证据材料（两份继承公证书）。通过询问及收集材料，原告虽然不同意更正登记，但是未能提交40．63平方米房屋的权属来源证据，异议理由显然不能成立。4．2018年10月16日，被告做出《公告异议申请审查结果告知书》，告知原告其提出的异议不能成立，并向原告送达。因原告拒绝签收，被告通过邮寄方式送达。5．被告对40．63平方米房屋进行注销登记。四、本案已超过时效。本案中，被告的行政行为于2018年5月启动实施，2018年9月13日，原告提出更正异议申请，2018年10月16日，被告作出《异议审查结果告知书》并现场宣读告知原告异议不成立，将作出注销登记。被告认为原告自2018年10月16日应当知道其证书已经办理注销登记，根据《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案已超过时效。综上，被告对涉案40．63平方米房屋进行更正（注销）登记的行为，认定事实清楚，适用依据正确，登记程序合法，应当予以维持。五、涉案房产目前仍然登记在王治安名下，王建军虽然通过公证形式继承涉案房产，但并未到房屋登记部门进行变更登记，不动产登记簿权利人仍是王治安，根据现行《物权法》第九条规定，未经登记的不发生效力，权利设立需进行登记，原告缺乏诉讼主体资格。被告北京市规自委平谷分局在法定期限内向本院提交了下列证据，并在庭审中出示：一、关于协助调查不动产权证登记情况的函、关于违法建设认定申请函、规划审批情况的函，证明内容：2017年12月26日，被告接到平谷区兴谷街道办事处发来的协助调查函，要求调查包括涉及本案房产在内的四处房屋登记情况，并附规划审批情况的函。二、京房权证平私遗字第50891号房产登记档案主页、××××房产临时证明书，证明内容：1．涉案房产原权利人为王治安，2008年3月20日因原房产证遗失补办登记手续，档案记载的房屋包括：①1幢房屋建筑面积40．63平方米；②2幢房屋建筑面积239平方米。2．经查阅房屋登记档案，仅第2幢239平方米房屋有权属来源证明，第1幢40．63平方米房屋缺乏权属来源证明。三、关于核实不动产权属来源的函及复函，证明内容：被告为查明事实向平谷区工商局发函，了解涉案的第1幢40．63平方米房屋权属来源，回函无法说明权属情况。四、平谷××平面图，证明内容：原××平面图未包含涉案的第1幢房屋。五、渔阳派出所证明，证明内容：涉案房屋原权利人王治安已经于2010年3月9日去世并注销户口。六、不动产更正登记通知书及送达凭证、照片，证明内容：被告于2018年5月16日做出《不动产更正登记通知书》后，在涉案房屋外侧墙面张贴送达，公告期60日。七、《不动产更正登记公告》及网上公示凭证，证明内容：被告于2018年9月5日做出《不动产更正登记公告》，并在北京市规划和国土资源管理委员会官网予以公示。八、公告异议申请表、不动产更正登记异议申请书、王建军身份证复印件，证明内容：2018年9月13日，原告王建军向被告提出不动产更正登记异议申请，并提交身份证复印件。九、询问笔录、公证书1452号、公证书1453号，证明内容：被告通过与原告谈话及向原告收集证据材料，了解原告提出异议的事实理由及依据。十、公告异议申请审查结果告知书及送达凭证，证明内容：被告做出公告异议审查结果告知书后，向原告送达。十一、更正（注销）登记簿，证明内容：被告依法对无权属来源的40．63平方米房屋予以注销，并记载于登记簿。当庭提交两份不动产登记查询申请书，证明原告先后两次到被告处查询涉案房产登记情况，第一次是2019年6月11日，第二次是2020年9月7日，两次的查询结果一样，原告第二次重复查询目的是为了延长起诉期限。《不动产登记暂行条例》第六条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款三项、第八十一条系被告行使职权的依据。经庭审质证，被告对原告出示的证据持以下质证意见：证据1、2，真实性认可，证明目的不认可。原告证明目的是原告对涉案房产拥有所有权，被告在答辩时已经陈述，公证书只表达了遗产所有人对遗产进行处分，不能证明原告对涉案房产拥有所有权，涉案房产是不动产，不动产权利的设立、变更需要登记，未进行登记，权利不发生效力。如果原告要取得房屋所有权，应当履行登记程序。证据3、4真实性认可，证明目的不认可。经调查40．63平方米房屋没有合法来源，原告也没有提供争议房屋的合法来源依据，合法性有瑕疵，40．63平方米房屋合法性不认可。证据5，是诉争行政行为，不是证据。原告对被告出示的证据持以下质证意见：证据一，材料的真实性认可，关联性、证明目的均不认可。街道办事处发给被告，街道办事处对于房屋是否合法，登记是否合法均无权作出认定。被告提交的该证据不能证明涉案房屋不合法，反之，被告注销房屋的行政行为，只是在无任何依据情况下配合街道办事处为之，丧失合理性、合法性。证据二，真实性认可，证明目的不认可。被告说登记房屋的有效证明是依据××××房产临时证明书，上面描述的是占地面积，而不是房屋面积。现涉案房屋没有超过240平方米的土地面积，本案涉案的40．63平方米的房屋在合法有效的土地面积内。被告称40．63平方米房屋缺乏权属来源证明是错误的。根据被告提供的房地产权属转移登记及房屋登记表看出，房屋登记时是经过被告行政工作人员现场测量、审验、审核多道程序的，被告说作出本案行政行为时，是依据《不动产登记实施细则》第十七条第三款申请材料不齐全，不符合形式的不登记，符合法定形式条件才会登记。被告所提交的涉及本案涉案房屋的相关的房屋登记可明确地证明，涉案的40．63平方米房屋具有合法来源，涉案房屋权属证书2008年补发了新证，再次进行审查、重新现场测量，仍然登记了40．63平方米涉案房屋。行政机关在两次登记行为中进行了合法性认定，涉案房屋具有合法权属。证据三，这份复函中工商局说的是现土地所有权不归我局所有，经询问不能查证当时情况和提供相关材料，工商局并没有否认具有合法来源，只是查询不了不知道，没查询到和没有是两个不同的概念，被告以此函作出本案的行政行为，显然没有任何合法依据。证据四，真实性认可，证明目的、关联性均不认可。被告对该份证据进行解释时说，办理权属的时候是依据这份平面图，建设也是按照这份平面图，被告的这一解释既无事实依据，也无法律依据。涉案房屋建设年代是1989年，房产登记信息明显看出，建设房屋根本不是依据的这张**面图。其次，被告说办理权属依据的是这张**面图，办理初始登记是1996年，被告陈述说获得这张图是在注销的时候才拿到，显然不是作为登记使用的。再次，本证据的右侧书写内容，上边内容明显描述的是报审的材料，不是最终认定规划审批材料，请纪委配合。这不是一个规划，是一个建议草图，根据这张图建设都应该是两层，除了原告有40．63平方米房屋，还有一层、二层、三层、四层建筑，××所本身就是三层建筑，至今原貌还保存着，不可能当时建设的都是两层建筑。平面图不是正式建设规划图纸，这张图被告所称的小格子，面积、形状都是不规范的，从这些小格子中不能看出不包括平房，这小格子标注的是大概土地区域图，依据该平面图注销房屋登记无任何法律依据。涉案图纸中的建筑，建筑从1989年开始建设，一直到2015年还在建设，平面图是1992年形成的。所以本案被告以此函作出本案的行政行为，显然没有任何合法依据。证据五，真实性认可，王治安死亡时间是2009年7月25日，注销登记在后。证据六，不动产更正通知书真实性认可，送达照片不予认可，未出示原载体原件，只是出具照片复印件，且看不清。证据七、八、九，真实性认可。证据十，告知书真实性认可，证明目的不认可。送达图片的截图真实性不予认可，被告并未出示原件。送达回证的真实性不予认可，没有原告签字。被告提出王建军无主体资格，但被告询问笔录、异议申请登记全都是针对的王建军，也是送达给王建军，如果被告认为王建军不具有主体资格，被告在作出行政行为的时候程序违法。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2真实，可以证明原告通过继承和赠予获得涉案房屋的所有权，证明目的本院予以采纳；证据3、4真实，仅能证明涉案房屋进行了登记，但不能证明该房屋系合法取得，证明目的本院不予采纳；证据5系本案被诉行政行为的主要内容，不是证据，证明目的本院不予采纳。被告当庭提交的证据超出举证期限，本院不予采纳；提交的证据十一系被诉行政行为的主要内容，不是证据，本院在此不予评价；其他证据系被告在作出具体行政行为时依法取得，能够证明被告在经过询问当事人等调查程序后，作出被诉行政行为，本院予以采纳。经审理查明，原告王建军祖父王治安(已故)于1989年在××镇×××××1号建设两幢房屋，原北京市房地产管理局于1996年1月22日向王治安核发《房产所有证》（平字第07830号），记载1幢平房建筑面积40．63平方米，2幢楼房建筑面积239平方米。2008年因上述《房产所有证》遗失，王治安向原北京市建设委员会申请补办登记手续，原北京市建设委员会于2008年3月10日向王治安核发《房屋所有权证》（京房权证平私遗字第50891号），房屋坐落由原××镇×××××1号更新为××镇×××路××-×号，记载1幢房屋40．63平方米，2幢房屋239平方米。王治安于2009年7月25日因病死亡，之后王建军通过继承及赠予获得涉案房屋的所有权，但未对《房屋所有权证》进行变更登记，涉案房屋仍登记于王治安名下。2017年12月26日北京市平谷区兴谷街道办事处向被告发送协查函，要求对涉案建设的房屋登记情况进行核实，被告经调查发现1幢40．63平方米房屋缺乏权属来源证据。因登记权利人王治安已故，被告于2018年5月16日在涉案房屋张贴《不动产更正登记通知书》，告知王治安所有继承人，经核实第1幢房屋无权属来源证明，本次更正登记为：2幢房屋建筑面积为239平方米；2018年9月5日，被告在涉案建设处张贴不动产登记公告，并在北京市规划和国土资源管理委员会网站公示，主要内容为：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，拟对不动产登记簿的部分内容予以更正，如有异议，请自公告之日起十五个工作日内提交异议书面材料，逾期无人提出异议或异议不成立的，将予以更正登记。王建军于2018年9月13日提交公告异议申请，被告工作人员对王建军进行了询问，被告经审查认为王建军提出的异议不成立，并于2018年10月16日制作《公告异议申请审查结果告知书》并向王建军送达，王建军拒收后被告又以挂号信方式邮寄送达该告知书，2018年11月6日被告作出注销登记，将京房权证平私遗字第50891号《房屋所有权证》中登记的1幢1层40．63平方米房屋予以注销。王建军不服，提起本案之诉。另查，原告王建军对被告作出的《公告异议申请审查结果告知书》不服，于2019年2月15日向本院提起行政诉讼，要求撤销该告知书，本院于2019年5月31日作出（2019）京0117行初55号《行政裁定书》，认为被告作出的《公告异议申请审查结果告知书》仅是不动产更正登记工作的一个环节，并非独立的行政行为，并未对原告的权利义务产生实际影响，裁定驳回了原告起诉。本院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。”据此，被告北京市规自委平谷分局具有负责辖区内房屋登记工作的法定职权，在发现登记事项错误的情况下，有权作出更正登记。关于原告王建军的起诉主体资格问题。被告认为涉案房屋的权利人为王治安，王建军缺乏主体资格，本院认为，涉案房屋虽然未登记在王建军名下，但王建军通过继承和赠予等合法方式获得了涉案房屋的所有权，有权提起本案之诉，故被告的该点辩解不能成立，本院不予采纳。关于起诉期限问题。《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”。《行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起行政诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，被告主张其在2018年10月16日作出《异议审查结果告知书》时，已告知原告异议不成立，将作出注销登记，认为原告自2018年10月16日即知道被诉行政行为，于2020年9月才提起本案之诉已超出起诉期限。对此，本院认为，《异议审查结果告知书》系中间行为，不是最终的注销登记行为，未对原告的权利义务产生实际影响，被告作出该《告知书》时，涉案房屋尚未进行注销登记，且该《告知书》也未记载将要作出注销登记的确切时间，故起诉期限显然不能从2018年10月16日起算。被告作出被诉行政行为的时间为2018年11月6日，但被告作出该行政行为时未向原告告知，原告主张2020年9月10日经查询才得知被诉行政行为，而被告亦未能提供有效证据予以反驳，因此根据原告主张的时间，原告的起诉既未超过6个月的起诉期限，也未超过20年最长起诉讼期限，符合起诉条件。本案的争议焦点在于被告作出被诉注销登记行为事实是否清楚，程序是否合法。原告主张被告注销登记事实不清的主要理由为：涉案的40．63平方米房屋建成于1989年，并且先后两次办证，相关机关审查后都准予了涉案房屋的登记，能够证明涉案房屋有合法权属来源，并且档案资料经过移转，有遗失或丢失的可能。对此本院认为，原告所称的两次登记行为并不能证明涉案房屋具有权属来源，且原告未能提供涉案房屋具有权属来源的有效证据，被告对此也进行了充分的调查，被告根据调查的情况，认定涉案房屋缺乏权属来源并无不妥。被告对涉案房屋予以注销登记，事实清楚、证据充分，并无不当，原告的相关主张不能成立，本院不予采纳。但是，被告作出行政行为应当符合正当程序原则，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条第一款规定：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明”，该条第二款规定：“除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产登记证书”，该《细则》第八十条第二款规定：“不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿”，本案中，被告于2018年11月6日作出被诉注销登记的行政行为后，未向原告核发不动产登记证书，亦未通知原告换发不动产登记证书，也未将该行政行为告知原告，属于程序轻微违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第（二）项之规定，判决如下：确认被告北京市规划和自然资源委员会平谷分局于二〇一八年十一月六日将登记在王治安名下的《房屋所有权证》（京房权证平私遗字第XXXX号）中坐落于平谷区××镇×××路××-×号×幢×层40．63平方米房屋注销登记的行为违法。案件受理费五十元，由被告北京市规划和自然资源委员会平谷分局负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郑淑君人民陪审员  唐 顺人民陪审员  纪满勤二〇二一年二月二十三日法官 助理  王泽硕书 记 员  张江维