北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初62545号原告：赵传寿，男，1969年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫玮，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁云博，北京市京师律师事务所实习律师。被告：巩翠，女，1983年12月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王海东，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：何占峰，男，1982年2月2日出生，汉族，住北京市海淀区。原告赵传寿（以下称原告）与被告巩翠（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人闫玮，被告的委托诉讼代理人王海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除;2、判令被告支付原告自2019年12月15日至2020年6月10日期间的租金204167元及违约金(以204167元为基数,自2019年12月2日起至实际给付之日止,按照日千分之二的标准计算);3、判令被告支付原告2018年11月15日至2018年12月14日免租期的租金损失33333元、2020年6月11日至2020年6月20日延迟交还租赁标的物的使用费23333.34(以第二年租金标准的2倍计算)、2020年6月21日至2020年7月24日房屋闲置期的租金损失39666.67元(以第二年租金标准计算)及2020年7月25至2021年12月31日期间房屋租金差价损失92903元（另行租赁的租金和现租金的差价损失）;4、判令被告支付原告垫付的供暖费8489.80元、物业费4177.40元、水费1000元及违约金(以13667.20元为基数，自2019年12月26日至实际支付之日止，按照日千分之二的标准计算);5、被告赔偿原告木地板损失12825元、电油汀损失3120元、两张办公桌损失900元、冷风扇损失480元;6、判令被告按照解除合同当月租金标准的三倍支付违约金105000元;7、判令被告承担原告因维权而支付的律师费30000元。事实与理由：原被告于2018年11月15日签订《租赁合同》,原告将位于北京市朝阳区房屋租赁给被告用于北京某摄影中心经营使用,租赁期限为3年零15天,自2018年11月15日起至2021年12月31日止,免租期为1个月。合同约定第一年(2018年12月15日至2019年12月14日)年租金为400000元。第二年(2019年12月15日至2020年12月14日)年租金为420000元;第三年(2020年12月15日至2021年12月31日)租期为1年零15天,租金为437500元。支付方式为一年分两次支付租金,第一年租金已支付完毕。2019年12月1日被告需向原告支付第二年上半年租金及租赁期间所产生的供暖费等各项费用,经原告多次催要,被告一直拖延支付,2020年1月14日被告提出撤店,并将该门店做暂停营业处理。原告多次联系被告要求协商解决租赁事宜,被告均以各种理由推托,并在其撤店的时候导致承租标的物地下一层部分区域被水漫泡,给原告造成了经济损失。2020年6月10日原告在协商无望的情况下,向被告发出了《解除租赁合同通知书》,并要求被告在6月20日前将涉案房屋腾空后交还给原告,被告未按照要求腾退并返还房屋,2020年7月25日原告为了减少损失扩大将涉案房屋租赁给案外人使用。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、同意解除合同，但认为解除的时间是2020年1月17日，因为该日被告已经搬离涉案房屋。2、2019年12月15日至2020年1月17日的房租我们同意承担。但因为在房屋交付时我们已经缴纳了7万元的押金，该部分的租金已经以保证金抵扣，不同意再次支付。2020年1月18日开始，房屋已经由被告支配，故不同意支付该期间的租金及违约金。3、不同意支付免租期的租金。免租期是被告用于装修的时间，被告也花费了巨大的费用。被告不占用涉案房屋的时间，不同意支付房屋使用费。房屋闲置期间的租金损失及后期的租金差额，不应当由被告承担。由于疫情原因，房屋无法出租或租金下降是市场风险，和被告无关。4、关于供暖费，被告第一年度的供暖费已经支付，如果是第二年度的，被告1月17日已经离开，1月15日刚开始供暖，所以被告愿意承担两天的供暖费用。关于物业费，被告第一年度的物业费已经缴纳，第二年度的应当是在2019年11月16日开始计算，到2020年1月17日，共计2个月零2天，但该物业费是由房屋的一层和二层共同承担的，我们只需要支付对应时间的二分之一，而不是全部。水费，按照水表及对应时间，我们不同意支付，但是我们已经支付到2019年的6月19日，关于水费，主要是楼上使用，剩余的我们和原告是共同承担的，因为原告也在使用该楼。涉及到的相关费用，应当从保证金中扣除，保证金原告一直在支配，不存在拖延的情况。5、被告在2020年1月17日搬离的时候，不存在漏水的情况。当时要拆除相关设备，物业是在现场的，不存在漏水的情况。物业也通知了房东和原告，所以才同意我们拆除了。漏水的地下室，原告也在使用。被告只租赁了该地下室的两间屋子。6、不同意支付违约金。双方当时约定可以提前一个月通知解除合同，被告在1月3、4日就通知原告因为疫情经营困难，无力承担相关费用，所以通知解除合同。即使需要支付违约金，违约金数额也过高。7、被告不同意支付律师费。从现有证据不能证明有相关事实发生，也没有法律依据，且该费用过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月15日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《租赁合同》,约定甲方同意涉案房屋出租给被告用于北京某摄影中心经营使用、经营。租赁期为3年零15天,自2018年11月15日起至2021年12月31日止。免租期1个月。租金收取时间段为2018年12月15日至2021年12月31日。本合同按承租年份及建筑面积计算,合同保证金70000元租金按合同签订之日起每6个月付一次租金。1、3年租金分别为:(1)、第一年:2018年12月15日至2019年12月14日,年租金400000元；(2)、第二年:2019年12月15日至2020年12月14日,年租金为420000元；(3)、第三年:2020年12月15日至2021年12月31日,租期为1年零15天。租金为437500.00元。2、付款方式：(1)、乙方应分两次交清一年的房租。即2018年11月15日乙方支付给甲方人民币200000元；2019年6月1日乙方支付给甲方人民币200000元；(2)、2019年12月1日乙方支付给甲方人民币210000元，2020年6月1日乙方支付给甲方人民币210000元；(3)、2020年12月1日乙方支付给甲方人民币210000元，2021年6月1日至2021年12月31日乙方支付给甲方人民币:227500.00元。3、在承租期间,乙方自行承担所应交纳的水电费,物业管理费与供暖费与其经营有关的一切规定税费及其他应由承租方的费用等,并由乙方按相关规定自行向有关部门及甲方交纳。以上费用若有调整的,按调整的价格执行。乙方有下列情形之一的视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,并且要求乙方支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金。如果乙方的下列行为还给甲方造成损失的,甲方有权要求乙方赔偿损失。①乙方逾期支付各期租金单独或累计超过15天或逾期支付水电费和各期物业管理费、公共维修金单独或累计超过15天的；②乙方利用承租物业进行违法违禁活动,或从事危害甲方利益、或损害公共利益的活动的；③乙方未经甲方同意擅自改变租赁标的物用途的;或自行转租的；乙方将租赁标的物闲置达3个月以上的；④乙方或其雇员、允许使用人原因造成租赁标的物及附属设施损坏的；⑤乙方无正当理由擅自解除本合同的。若乙方未能如期交纳本合同所规定的租金、保证金物业管理费或者其他各项费用的,每延期一日按逾期付款额的千分之二的标准向甲方支付违约金。合同的解除，除本合同另有约定外,合同一方有权在提前三个月以书面通知的前提下,通知另一方解除本合同,被通知的一方可以决定是否接受。如果被通知的一方同意接受的,提出解除合同的一方应当向另一方支付与自通知时至本合同届满时剩余租赁期间的租金总额等额的违约金作为补偿。在本合同被解除或终止之日,乙方未能根据本合同约定将租赁标的物交还给甲方的,乙方须按合同终止时租金标注的2倍向甲方支付延迟交还租赁标的物的使用费,并按本合同约定的标准支付延迟交还房屋期间的物业管理费、公共维修金、水电费等各项费用,直到乙方将租赁标的物实际交还给甲方为止。本合同期限届满,或本合同被解除,或经双方同意提前终止本合同时,乙方除结清包括租金、水电费、物业管理费用外,还应当合理谨慎地履行以下义务:1、乙方应在合同届满之日,或者合同被解除、终止之日起10日内将租赁标的物交还给甲方,并将乙方添置的家具、家电、装修装饰物等清空或拆除,并恢复租赁标的物的原状;如有关装修装饰物拆除后会影响租赁标的物的使用或外观的,甲方有权要求保留现状,且甲方无需给乙方任何补偿。若乙方未能在10日内完成前款规定义务的,则甲方有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下自行处置,并有权要求乙方付因处理前述事宜而产生的费用及按本合同约定承担延期归还租赁标的物的违约责任。乙方的一切装修费用,甲方无须给予任何补偿。租货期满或合同被解除时乙方应将租赁标的物门、窗、水电表、水电表管道等原有设施恢复原状,未恢复原状的,甲方将视届时实情况扣除相应保证金,若保证金不足以抵扣的,乙方应另行支付。若合同一方违约的,另一方除有权要求其按本合同约定承担责任外,还有权要求违约一方承担自己因主张权利而支付的合理费用该合理费用包括但不限于差旅费、调查取证费、公证费、公告费和师费等。上述合同签订后，被告向原告支付了保证金7万元，并支付了2018年12月15至2019年12月14日的租金40万元。2020年1月14日，被告向原告提出搬离房屋，2020年1月17日被告搬离涉案房屋。2020年1月18日，原告知晓被告已经搬离涉案房屋，并和物业公司一起至涉案房屋内查看。2020年6月10日原告向被告发出了《解除租赁合同通知书》,并要求被告在6月20日前将涉案房屋腾空后交还给原告。原告称其于2020年6月20日实际收回涉案房屋。另查，涉案房屋为一层建筑面积173平米的区域和地下室厕所以南的区域，二楼是案外人在租赁使用。地下室其他区域由原告存放了物品。地下室的所有区域原告和被告均可以出入。原告另提交聊天记录、微信支付记录等以证明被告欠付物业费、水费、供暖费的情况，提供照片、光盘、微信记录等以证明因被告疏于管理导致涉案房屋被水浸泡所造成的损失。原告还提交律师费发票和转账记录已证明其支出的律师费。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告和被告签订的《租赁合同》合法有效，故双方应当按照合同约定履行自己的义务。现被告在合同履行期限届满前要求搬离房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。本案中，被告于2020年1月17日搬出涉案房屋，原告2020年1月18日至涉案房屋内查看并知晓此事，合同事实上已经无法继续履行，故本院判决确认原被告之间签订的《租赁合同》于2020年1月18日解除。当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。故原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持，具体租金支付的数额应当支付自2019年12月15日至2020年1月18日止。根据双方合同约定，被告应当于2020年12月1日向原告支付下一期租金，现被告主张其交纳了保证金并主张相关租金从保证金抵扣，故抵扣后被告无需再向原告支付租金。关于原告主张的供暖费、物业费、水费等，被告使用涉案房屋确产生上述费用，原告主张该费用合理，本院予以支持，具体计算时本院在被告交纳的保证金中予以抵扣，抵扣之后被告无需再向原告支付上述费用。关于原告所主张的财物损失，包括木地板损失12825元、电油汀损失3120元、两张办公桌损失900元、冷风扇损失480元，根据本案查明的事实，被告在搬离涉案房屋时并未向原告交付房屋，双方亦未就涉案房屋内的设施进行交接，原告在接到物业通知后于被告搬走的次日到涉案房屋内查看，发现房屋漏水，并产生了财物损失，故被告应对此承担赔偿责任，具体数额由本院根据原告提交的证据予以酌定，本院在计算时在被告交纳的保证金中予以抵扣，抵扣之后被告无需再向原告支付上述费用。关于免租期的租金，免租期是基于合同能够完全履行而由出租房给予承租方的租金优惠，现合同因被告原因而未能够履行完毕，故本院基于被告实际履行合同的期限和合同履行期限的比例，结合免租期的期限等计算被告应当支付原告免租期租金的数额。在具体支付时，先在剩余保证金中进行抵扣，不足部分本院判决由被告支付给原告。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告在合同履行过程中搬离涉案房屋构成违约，根据双方合同约定“乙方有下列情形之一的视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,并且要求乙方支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金”，被告应当按照解除合同当月租金标准的三倍支付违约金。现被告主张违约金过分高于造成的损失，故本院根据当事人的请求酌情予以减少。根据双方约定“若合同一方违约的,另一方除有权要求其按本合同约定承担责任外,还有权要求违约一方承担自己因主张权利而支付的合理费用，该合理费用包括但不限于差旅费、调差取证费、公证费、公告费和律师费等”，本院对原告要求被告承担原告因维权而支付的律师费30000元的诉讼请求予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。被告于2020年1月14日和原告联系要求搬出涉案房屋，并于2020年1月17日实际搬出涉案房屋，原告在2020年1月18日即对上述事实知晓，故其应当采取适当措施防止损失的扩大，原告未能主动采取措施，致使房屋空置，故其主张后续租金、延迟交换租赁标的物的使用费及房屋闲置期的租金损失的诉讼请求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十一条之规定，判决如下：一、原告赵传寿与被告巩翠于二〇一八年十一月十五日签订的《租赁合同》于二〇二〇年一月十八日解除;二、被告巩翠于本判决生效后七日内支付原告赵传寿免租期租金二万一千三百二十元、违约金五万元、律师费三万元；三、驳回原告赵传寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告赵传寿负担6764元（于本判决生效后七日内交纳），由被告巩翠负担2536元（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴娜二〇二一年二月二十三日书记员  唐哲