广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8092号 原告（反诉被告）：周培倘，男，1981年12月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄靖雅，广东商达(南宁)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韦佩玉，女，1948年5月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告周培倘（反诉被告，以下简称“原告”）与被告韦佩玉（反诉原告，以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告周培倘及委托诉讼代理人黄靖雅，被告韦佩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周培倘向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租金3100元，房屋保证金6200元；2.被告支付原告违约金10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年1月4日签订房屋租赁合同，约定将坐落于南宁市兴宁区时代茗城8号楼3301号房出租给原告作为居家使用，租期为12个月，即从2020年1月4日至2021年1月4日。双方约定每月租金为人民币3100元，租金按季度交付，房屋保证金6200元。原告已遵从合同约定给付从2020年1月至2020年6月两季度的租金18600元，以及房屋保证金6200元。后被告以家庭突发事件为由，于2020年5月31日终止租赁合同，将原告物品从房屋内撤出，严重违反合同约定。依据原被告的房屋租赁合同第4条约定，签订合同的同时（2020年1月4日），原告须向被告交付保证金人民币6200元。合同解除或终止的，原告在结清租金及其他费用按期迁出后，被告即将保证金无息退回给原告。现被告无正当理由将原告从房屋内赶出，即为违反合同约定，被告应当将原告剩余的一个月租金3100元以及房屋保证金6200元共计9300元无息退回给原告。依据原被告的房屋租赁合同中第8条违约责任第1款规定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反相关法律、法规的，应当向另一方支付违约金，违约金为10000元。现被告未能履行本合同规定的原告应有的租期义务，应当支付原告10000元的违约金，合并以上事实，被告应当返还原告共计19300元。 被告韦佩玉辩称，一、2020年4月初，正值新冠肺炎疫情期间，被告因家中突发事件需提前终止该合同，双方不便见面提交书面意见，被告在2020年4月5日至5月31日的一个多月期间里与原告在微信、电话中多次反复协商，请求依据该合同中第六条第2款，第九条提前中止该租赁合同，并承诺如原告提前一个月搬走（即2020年5月30日前）将退回一个月租金3100元，所以原告按双方最后商定的意见于2020年5月30日主动将其放在3302房中各种生活必需品从3301号房自行搬出。2020年5月30日上午，原告在微信中要求被告通知物业管理公司给其搬家放行条。原告于下午付钱雇佣保洁阿姨将3301房清扫干净。后被告按约定于2020年5月31日上午收房，与原告一起查看屋内卫生清洁情况良好，但发现彩电打不开无声音和图像，找不到彩电遥控器，主卧室空调少一个遥控器，冰箱不制冷，三个卧室里原配置的黄色古典琉璃艺术壁灯被破坏，三个卧室原配置的三个壁灯全被原告改电线路成了顶灯。原告主动把三把房门钥匙和三个出入小区门禁卡交还被告。二、该租赁合同是原、被告双方经协商自愿签订并生效执行的，后该合同经双方于2020年4月5日至5月30日历经一个多月协商后自愿同意提前于2020年5月31日解除了，故该合同受法律保护。1、根据合同约定，原告应于2020年3月5日前支付第二季度租金，但原告于3月15日才支付第二季度租金6300元，逾期违约了十日，根据合同第八条第3点约定，原告应负违约责任并应付违约金3100元。由于被告之前同意退一个月租金3100给原告，故双方互付的3100元相互抵消。2、原告从2020年1月4日入住至2020年5月9日产生的水费及二次加压的电费共476元，原告至今仍未缴纳给物业公司，且原告从2020年5月1日至5月31日产生的电费875元，至今也未缴纳给电网公司。以上欠费共计1301元，被告均代垫支付，原告应向被告支付1301元。3、在租赁期间，原告一行6人加小孩1人，把三个卧室门锁全部拧坏，其修理换锁费共300元。原告一家把卫生间的抽水马桶的抽水部件弄坏了，使该马桶因漏水而无法使用，逼得被告去卖新部件维修更换，支出费用150元。原告未经被告同意，擅自改装三个卧室的电路，把三个卧室中的三个壁灯改装为顶灯，并把三个卧室中原配置的一个双人床、二个单人小床拆烂搬走，改为另三个大的双人床，应视为违约，原告退房后，被告对此恢复原状，支出维修费用300元。另主卧的黄色琉璃艺术灯罩价值250元，被原告毁坏，原告也应赔偿。因此，上述几项赔偿费用共计1000元，原告应支付被告1000元。4、据查证，原告2020年2月用电费为420元，3月用电费为418.4元，4月用电费为426.86元，5月用电费为875元，5月用电费是2、3、4月的两倍，原告超负荷的恶意使用，致使新房内原配置的冰箱损坏不制冷，创维彩电损坏无声音、图像，皆被原告损坏，迫使被告于2020年6月9日去购买新冰箱一台13**元，新长虹彩电一台28**元，原告应支付以上重新购置费用4298元。5、合同第八条约定，原告保证该物业只住六人，但实际涉案房屋居住了七人（包括一名孩子），被告作为一名70多岁身患疾病的老人，不可能于2020年5月31日强行将七人赶走并搬走七人所有的物品。综上可知，原告严重违约和违反相关法律，根据合同约定，原告应向被告支付违约金10000元。为此被告提出以上答辩意见，并提出相应反诉请求。 被告韦佩玉向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金10000元；2.原告向被告支付垫付的水电费共1301元；3.原告向被告支付损坏电器赔偿费4298元；4.原告向被告支付各种物品损坏赔偿费1000元；5.本案诉讼费由原告承担。事实与理由与前述被告答辩意见一致。 原告周培倘针对反诉辩称，被告提出的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。一、原告无任何的违约情形，双方约定的租赁期限为一年，但被告却以家中有突发事件与原告解除合同，已构成违约，租赁合同约定任何一方提前解约需提前一个月通知，这仅是约定合同的解除方式，并不影响承担违约责任。二、被告多次要求原告提前搬离，原告同意提前解除的前提条件是被告需要当场返回原告剩余的一个月租金及保证金，但是至今被告仍未退回上述款项。三、原告退租时房屋及设施均是完好的，被告无证据证明退租后的房屋设施损害是由原告造成的。因此，被告拒不退还原告租金和保证金无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 一、原、被告各方提交的微信聊天记录，双方均有异议。被告虽未能提交证据原件，但被告提交的聊天记录较原告提交的聊天记录更为完整地反映了双方协商解除合同的过程，亦与原告提交的该份证据原件及双方当事人陈述基本一致，故本院对原、被告提交的微信聊天记录均予以采纳。 二、被告提交的彩电、冰箱、原配置门锁、床、壁灯、抽水马桶配件照片及购置新彩电、冰箱发票，因拍摄照片均无时间记载，且被告未能提交原告退租时的房屋交接清单等证据予以佐证，在原告提出抗辩主张的情形下，仅凭前述照片无法证明原告承租涉案房屋时造成屋内家电设备损坏的事实，本院对此不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告韦佩玉取得桂（2020）南宁市不动产权第××号不动产权证，载明坐落于南宁市兴宁区时代茗城8号楼三十三层3301号房系被告韦佩玉单独所有，使用期限为2012年4月17日起至2082年4月17日止。 2020年1月4日，原告周培倘（承租方、乙方）与被告韦佩玉（出租方、甲方）签订一份《房地产租赁合同》，主要约定：一、甲方将坐落在南宁市兴宁区时代茗城8号楼3301号房（建筑面积97平方米）出租给乙方作居家使用，该出租屋附带的家具、电器及设备详见双方签署的出租屋内的财产清单，该物业为首次出租的新房；二、租期为1年，从2020年1月4日起至2021年1月4日止；三、甲乙双方约定租赁期内每月租金为3100元，租金按季度结算，由乙方在每季度前按银行转账付款方式交付租金给甲方，甲方收到租金后应出具收据给乙方，第二、三、四季度租金分别于3月5日前、5月5日前、8月5日前付清。四、签订本合同同时（即2020年2月4日），乙方须向甲方交付保证金6200元和首季租金9300元。合同解除或终止的，乙方在结清租金及其他费用按期迁出后，甲方即将保证金无息退回给乙方。如乙方违约，甲方有权没收或从保证金中除扣乙方应付违约金、赔偿金及其他款项，不足部分由乙方另行支付。五、甲乙双方约定甲方须于2020年1月4日前将该房产交付给乙方使用，并约定该房产租金计算时间为2020年1月5日至2021年1月5日。七、在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金及每月的物业管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等杂费。2、乙方使用物业时，不得擅自改变物业结构、设施和用途，不得堵塞下水道，不得划伤、涂污新的白墙，不得在新白墙上加钉钩，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物。同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，如违反，视为违约。3、乙方应爱护和正常使用出租屋及附带家具、电器及设备（详见出租屋内财产清单），不得损坏。因乙方过错而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿。乙方使用不当或者人为造成损坏的，应负责修复及赔偿相关费用。4、乙方未经甲方书面同意，不得擅自整改或分租给他人使用或调换使用。乙方保证该出租屋内只住六人（包括一名小孩）否则本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。八、1、违约责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反相关法律、法规的，应当向另一方支付违约金，违约金定为一万元整。3、乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的10%向甲方支付违约金。如果逾期缴纳租金或者欠交物业管理费、水电费等达七日视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该物业，有权处理物业内一切物品，并没收保证金。九、租赁期间，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方。如甲方提前收回该物业的，须返还保证金予乙方；如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。在通知期间，乙方须照常缴付租金。双方还就合同约定了其他事项。甲、乙双方另在《出租房在出租屋内原配置的家具家电清单》上签名确认。 原告周培倘于2020年1月3日向被告韦佩玉转账支付房屋保证金6200元及第一季度租金9300元；于2020年3月15日向被告韦佩玉转账支付第二季度租金9300元。 2020年4月10日，被告韦佩玉通过微信向原告周培倘提出因其家中有突发事件，请原告于6月提前搬离。双方在微信协商过程中，原告周培倘表示要5月30日才能搬走，被告韦佩玉则表示其会在原告搬离后退钱给原告，并要求原告结清物业费用。 原告周培倘于2020年5月30日搬离涉案租赁房屋，于2020年5月31日向被告韦佩玉交接房屋，并将三把房门钥匙和三张小区门磁卡交还被告韦佩玉。 另查明，被告韦佩玉垫付涉案租赁房屋产生水电费共计1335.11元。其中，广西电网有限责任公司南宁供电局于2020年6月8日出具发票，载明涉案租赁房屋在计费时段2020年5月1日至2020年5月31日期间产生电费859.11元；广西利澳物业服务有限公司于2020年6月27日出具收款单，载明涉案租赁房屋在2020年1月8日至2020年5月9日期间产生公共用水分摊、代收水费，在2020年1月2日至2020年5月1日期间产生二次加压用电分摊、公共用电分摊，以上四项共计收费476元。 本院认为，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 关于合同的解除事由及被告应否返还保证金。首先，涉案租赁合同明确约定原告承租期限自2020年1月4日起至2021年1月4日止，被告以其家中突发事件为由于2020年4月10日提前向原告主张单方解除合同，明显违反了合同关于租赁期限的约定。被告虽抗辩其根据合同第九条约定已提前一个月通知原告，不存在违约情形，但该条款仅就单方提前解除合同的方式作出约定，并无提前解除合同无须承担违约责任的意思表述，故本院不予采信。其次，在被告单方提出解约前，原告虽存在迟延支付租金和物业费的情形，但被告在合同履行过程中并未就此对原告提出异议，且被告系明确以家中突发事件为由主张解除合同，并非以原告存在违约行为主张解除合同，应视为被告对原告瑕疵履行行为的默许。因此，根据涉案租赁合同第九条约定，被告单方提前解除合同并收回涉案房屋无法定或约定事由，已构成违约，应依约向原告返还保证金6200元。 关于原告诉请的租金及被告反诉的水电费。原、被告双方于2020年5月31日交接租赁房屋，涉案租赁合同已于2020年5月31日予以解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，原告主张被告返还其已付的2020年6月租金3100元，符合事实和法律规定，本院予以支持。同时，被告反诉主张原告支付承租期间产生的水电费1301元，亦有事实和法律依据，且原告对此并无异议，本院予以支持。 关于各方主张的违约金。原、被告各方均根据涉案租赁合同第八条第1款约定，向对方主张支付违约金10000元。原告抗辩其因新冠肺炎疫情期间实施防控措施无法外出导致逾期支付相关费用，对此本院认为，原告承租涉案房屋作居住使用，被告在合同中已明确租金转账支付账号，且原告在合同解除前亦未结清所欠物业费用，原告上述主张不构成不可抗力的法定事由，本院不予采信。在涉案合同履行过程中，被告存在提前解除合同的违约行为，但原告也存在迟延支付租金和物业费的违约行为，因此，原、被告双方均实际违反了涉案租赁合同的相关条款约定，双方互负违约责任。本院根据合同实际履行情况、双方过错等因素综合考量，认定原、被告各方根据合同第八条第1款约定主张对方应负的违约责任相互抵销，故对原、被告各方主张的违约金10000元均不予支持。 关于被告反诉主张的电器、物品损失赔偿。前述已论，被告仅凭提交的相关照片无法证明原告承租涉案房屋时造成屋内家电设备损坏的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告对此应承担举证不能的不利法律后果，故被告反诉请求原告赔偿电器损坏损失4298元和物品损坏损失1000元，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韦佩玉向原告（反诉被告）周培倘返还租金3100元； 二、被告（反诉原告）韦佩玉向原告（反诉被告）周培倘返还保证金6200元； 三、原告（反诉被告）周培倘向被告（反诉原告）韦佩玉支付水电费1301元； 四、上述第一、二项与第三项相互抵扣后，被告（反诉原告）韦佩玉应向原告（反诉被告）周培倘支付7999元； 五、驳回原告周培倘（反诉被告）的其他诉讼请求； 六、驳回被告韦佩玉（反诉原告）的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费282元，由原告（反诉被告）周培倘负担146元，被告（反诉原告）韦佩玉负担136元。 反诉受理费107元，由原告（反诉被告）周培倘负担10元，被告（反诉原告）韦佩玉负担97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  吴军萍 人民陪审员  黄姣扬 二〇二一年二月八日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  谢 芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件 需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。