北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初4636号原告：侯立新，男，1972年10月1日，汉族，国家开放大学职工，住北京市海淀区。被告：朴连福，女，1973年9月19日，朝鲜族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：俞豪（被告朴连福之夫），首都医科大学教师，住北京市西城区。原告侯立新与被告朴连福房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯立新，被告朴连福及其委托诉讼代理人俞豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯立新向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认双方签署的房屋租赁合同于2021年1月27日解除；2.朴连福支付自2020年11月15日至2021年1月26日期间的租金17664元；3.朴连福支付违约金14800元（依据合同第九条违约责任（一）规定，按月租金7400元的200%计算）；4.朴连福支付地板损坏的损失1756元；5.朴连福退还厨房暖气片花费1200元；6.本案诉讼费由朴连福承担。事实与理由：2019年8月9日双方签订房屋租赁合同，依照合同约定2020年11月15日至2021年2月14日这3个月租金22200元应该在2020年11月15日前支付，但对方逾期至今未支付，已经违反合同约定。此外，2020年2月对方也是在我三次追要下才支付租金，延迟支付近一月。此次又违反合同约定不付房租。根据合同相关条款，我有权解除合同并要求对方支付租金及违约金。2020年10月25日小区暖气试水，物业提前通知，那天是周日，对方在家。当天对方给我打电话说暖气漏水，我就及时将全部暖气片都更换了。对方说地板进水了，地板也需要更换，我也更换了。2020年11月15日该支付房租的时候，对方才说暖气漏水给她造成了8000元的损失，我说有损失可以通过法院解决，损失与房租无关，但对方没有支付房租，说损失应从房租里面扣除。暖气试水物业都是提前通知的，应该有人在家的，理论上不应该造成这么大的损失的，对方在暖气试水当天没有照顾好房子，责任应该由他们自己承担。我的厨房小阳台窗户是铝合金的、单层玻璃，对方入住几个月后说窗户冷、透风、保暖性不好，我当时不太情愿更换。春节前的暖气片坏了，因为疫情和过年没有更换，2020年8月对方以该理由要求降低房租，要求2020年2月至7月每月降低200元，共计降了1200元，双方协商从2020年8月份应交租金中扣除了1200元，这1200元是用来换厨房暖气的钱。但对方并没有更换厨房暖气，而是由我出钱更换的，现在我要求对方退还这1200元。朴连福辩称：同意解除合同，双方定在2021年1月26日晚上交房，原告没有来，第二天双方才实际交房，故合同解除日期应为2021年1月26日。第二项诉讼请求，我方同意支付房租到2021年1月26日。第三项诉讼请求，我不同意支付。原告的理由是我方没有按时支付房租构成违约，我们最开始的分歧是我们的损失用房租抵扣，这是符合合同内容的。原告要求诉讼解决，我表示先将损失解决再交房租，原告没有回应，我认为是原告默认了，到了交房租的时候，我认为原告认可了我的提议。我认为是原告为了要违约金故意拖延。我方不同意诉讼请求第四项，当时加压试水时暖气爆裂，因暖气阀门老化，水喷的很猛烈，导致我的衣服以及其他物品被泡。我认为暖气爆裂是质量问题，提出要求更换发霉的地板。关于暖气1200元的事，双方协商2020年2月到7月以及8月以后每月房租降低200元，不是用来更换暖气片的，是因为厨房不保暖而降租金了，也包含厨房暖气的问题，厨房暖气漏了，我就自己从京东买了一个暖气安装上了。朴连福向本院提出反诉请求：1.请求法院判令双方于2019年8月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月26日解除；2.请求法院判令侯立新返还押金7600元;3.请求法院判令侯立新赔付违约金14800元;4.请求法院判令侯立新赔偿我物品损失款4680元（衣服5件、邮票约50张、电子秤1台）；5.请求法院判令侯立新赔偿精神损害抚慰金3000元;6.反诉诉讼费由侯立新承担。事实与理由：双方租赁合同签订后，我在打扫房屋时发现南北两卧室地板受损严重，有明显裂缝，得知屋内地板之前被水浸泡过。此外，屋内床下有大量霉菌，敞开后屋内霉味严重，地板被踩踏后，地板缝冒出黑色粉尘，吸入呼吸道后，受刺激剧烈干咳，但因双方已签订了合同，我无奈之下只能继续居住。与对方沟通后，他只同意更换南卧室地板，床和北卧室地板没有更换。后来冬天时发现南北两侧窗户的单层玻璃起不到保温效果，结露、结冰融化后滴水严重，导致屋内寒冷潮湿、发霉，告知对方后一直到秋天还未解决，后在我反复催促下双方经协商将房租将至每月7400元。2020年10月25日小区供暖试水过程中，北侧卧室内暖气管突然爆裂，巨大的水压将暖气中的污水喷出，污水四溅，并将地板缝隙内的黑色粉末冲刷出来，流淌出来的污水将屋内放置在床下的物品浸泡，包括我的衣服、珍藏多年的邮票以及电子称。事故发生后，我第一时间与物业联系，及时进行了抢修，才避免了损失进一步扩大。对方得知后，主动对屋内暖气全部进行了更换，并同意更换地板。事故后，我要求对方赔偿部分损失，并提出应在租金中扣除，对方未予回应，视为其默认。另外，我多次发现屋内设施设备老化、质量不合格、无法正常使用，告诉对方后，他每次都是推脱、迟延维修，未尽到修缮义务，严重影响我的生活，违反了合同第六条（一）（二）的约定。根据合同第八条（三）第3项、第九条（一）的约定，我有权单方解除合同，并要求对方按照月租金200%赔偿违约金。对方的行为导致我不但经济受损，身心疲惫，事情发生后屋内严重的发霉、潮湿导致我生病，现在住院治疗中。故希望法院判如所请。侯立新辩称：房屋在2021年1月27日腾空，我主张的房租只计算到26日。关于押金，如果朴连福正常履行合同押金是要退的，同意押金折抵朴连福应付费用。违约金不同意支付，是对方而非我违约。不同意赔偿衣物物品损害，因为责任在对方，精神抚慰金不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，侯立新（出租人、甲方）与朴连福（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由朴连福承租侯立新名下的位于北京市西城区XXX的房屋（下称涉案房屋），建筑面积72.77平方米，租赁用途为居住。第三条：房屋租赁期限自2019年8月15日至2022年8月14日，共计3年。……第四条：租金每月7600元，支付方式为押1付3，各期租金支付日期为11月15日、2月15日、5月15日、8月15日前。押金7600元，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条、房屋维护及维修：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全：承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5-7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达500元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条、违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前15日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。上述合同签订后，侯立新将涉案房屋交付给朴连福，朴连福支付了押金7600元。2020年11月15日起，朴连福开始欠付租金。2020年8月，因厨房阳台窗户不保暖的问题，双方协商一致变更了租金，8月15日21:01侯立新向朴连福的丈夫俞豪发送微信“到合同期结束，厨房阳台窗户和厨房暖气片如果不需要我负责换新和维修的话，同意在合同期的第二和第三年每月房租减去200元。过去的半年每月减200元。如果需要我负责换新和修理，房租仍按合同所签订的价格执行。”俞豪于当日21:15回复“同意”侯立新回复“好的”。庭审中，双方一致认可，“过去半年”指的是2020年2月至7月，每月租金减200元。当日21：35，俞豪向侯立新支付了一个季度的租金，并在当季租金中抵扣了2020年2月至7月减免的租金1200元。2020年10月25日，涉案房屋所在小区暖气试水时，涉案房屋北侧卧室的暖气漏水。侯立新于事后更换了涉案房屋全部的暖气片以及北卧室的地板。2021年1月27日，朴连福将涉案房屋腾退并交还给侯立新。本院认为：侯立新与朴连福签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行中，双方产生分歧并诉至本院，因朴连福已将涉案房屋腾退并交还给侯立新，故涉案合同于房屋腾退之日已不具备履行条件。双方均同意解除合同，本院不持异议，本院认定合同应于2021年1月27日涉案房屋腾退之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失赔偿。承租人应当按照约定支付租金。因朴连福至合同解除前一直占有使用涉案房屋，侯立新要求朴连福支付租金，具有事实及法律依据，本院予以支持。侯立新主张朴连福迟延支付租金的行为构成违约，朴连福主张涉案房屋暖气漏水造成其物品损失，其迟延支付租金系因要求以损失折抵租金但侯立新一直未予回复，故应视为侯立新默认同意。本院对此认为，现有证据不足以证明侯立新同意在租金中抵扣朴连福主张的损失，朴连福主张侯立新未明确表示则视为默认的主张，本院难以支持。根据合同约定，朴连福自2020年11月15日起欠付租金的行为构成违约，侯立新主张违约金具有合同依据，但朴连福主张违约金数额过高，请求法院酌减，因侯立新并未就其因朴连福违约对其造成的损失提供证据，本院考虑合同履行情况、朴连福的过错、侯立新的损失等因素，酌定朴连福应支付违约金500元。朴连福居住期间因暖气漏水导致地板毁损，侯立新得知后及时更换了地板，尽到了作为出租人应尽的维修义务，诉讼中其以暖气漏水系因朴连福未尽到合理的注意义务为由要求朴连福支付地板维修费1756元，但侯立新并未就暖气漏水的责任在朴连福进行举证，故本院对其要求返还地板维修费用的诉请不予支持。关于更换厨房暖气片的费用1200元，暖气漏水后，侯立新更换全屋暖气片系依合同履行出租人维修义务，在事发时，侯立新并未提出厨房暖气片应由朴连福负责更换，庭审中朴连福抗辩称系侯立新自己要将包括厨房在内的全部暖气进行更换，故本院对侯立新该项主张不予支持。关于朴连福反诉要求返还押金的诉讼请求，根据双方合同约定押金应在合同解除后抵扣承租人应承担的各项费用，因朴连福仍欠付部分租金，本院认定押金7600元用于折抵租金。朴连福反诉要求侯立新支付违约金，经查明的事实可以认定侯立新尽到了出租人的维修义务，朴连福提交的涉案房屋照片也难以证明侯立新交付的房屋存在合同约定的不适租、不安全等严重影响正常使用并达到导致承租人合同目的无法实现的情形，因此本院对朴连福要求违约金的诉讼请求不予支持。朴连福反诉要求赔偿物品损失，朴连福就此提供的证据无法看出具体是哪些物品因暖气漏水被损毁以及被毁损物品的原价值及毁损后的价值，本院对该项请求不予支持。朴连福反诉要求侯立新赔偿精神损害抚慰金，但并未就此举证，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告侯立新与被告朴连福于2019年8月9日就北京市西城区XXX房屋签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月27日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告朴连福向原告侯立新支付2020年11月15日至2021年1月26日期间的租金10064元（已折抵押金7600元）；三、本判决生效之日起七日内，被告朴连福向原告侯立新支付违约金500元；四、驳回原告侯立新其他诉讼请求；五、驳回反诉原告朴连福其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费343元，由原告侯立新负担241元（已交纳），由被告朴连福负担102元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费276元，由反诉原告朴连福负担206元（已交纳），由反诉被告侯立新负担70元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年二月二十五日法官助理 卢 震书 记 员 林 彤