广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初240号 原告：柳州方明物业服务有限公司，住所地：柳州市潭中西路28号金河湾小区6栋1-9、1-10号，统一社会信用代码914502045859706504（1-1）。 法定代表人：陈永钢，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林春吉，公司法务。 被告：彭青云，女，1944年4月2日出生，汉族，住柳州市柳南区。 被告：欧景凡，男，1935年11月20日出生，汉族，住柳州市柳南区。 二被告共同委托诉讼代理人：欧羿宏，二被告之子。 原告柳州方明物业服务有限公司（以下简称方明物业公司）诉被告彭青云、欧景凡物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月26日公开开 -2- 庭进行了审理。原告方明物业公司的委托诉讼代理人林春吉、被告彭青云、欧景凡的委托诉讼代理人欧羿宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方明物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付金河湾小区（4-4-4-1号房物业服务费2462.4元（2016年7月1日至2020年6月30日），生活垃圾费225元（2016年7月1日至2018年12月31日），公摊电费144元（2016年7月1日至2020年6月30日），合计2831.4元。2、依法判令两被告向原告支付违约金849.4元（2016年7月1日至2020年6月30日按欠费总额的百分之三十计），以上欠费合计3680.8元（暂计至2020年6月30日，以后另计）。3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告是柳州市金河湾小区（4-4-4-1号房屋的共有人，房屋面为82.08平方米。2013年1月15日原告与柳州市金河湾业主委员会签订《金河湾小区物业服务合同》，合同约定自2013年1月1日至2017年12月31日期间由原告为金河湾小区提供物业管理服务。2018年1月1日原告与柳州市金河湾业主委员会续签《金河湾小区物业服务合同》，由原告继续为金河湾小区提供物业服务。自上述合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对两被告房屋所在的金河湾小区实施规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。但两被告自2016年7月1日起一直未交纳物业服务费等相关费用，截止2020年6月30日，两被告已拖欠原告物业服务费及其他应交费用合计2831.4元。两被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，根据《金河湾小区物业服务合同》第十 -3- 条第6项之规定：“对拖欠、不交物业费的业主，要求其限期补交，并从逾期之日每天按千分之三加收违约金”。经酌情考虑，原告愿意按照两被告所欠费用的百分之三十计算违约金，由此算得违约金为849.4元，以上欠费共计3680.8元。原告已多次向两被告催讨物业服务费及其他相关费用，两被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告依据我国《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，望贵院判如所求。 被告欧景凡辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，拒缴物业费肯定是发生了不愉快的事情，在2018年5月份前，此屋一直是租客在使用。在此期间租客的电动车一而再再而三的被盗，因此与物业产生了矛盾。租客拒缴物业费，物业有义务及时与业主取得联系，并且跟业主解释沟通。但并没有接到物业联系，这点义务物业并没有做到，造成了物业费长时间没有缴纳。目前，金河湾4栋楼下已经设立了保安亭，说明物业部门已经认识到这块区域确实是管理上的漏洞，意识到自己的过失。亡羊补牢是好的。但物业部门经理没意识到要和业主搞好关系，主动联系业主解释道歉，取得业主的谅解，物业态度傲慢，采取极端的方式与业主斗争，因此业主也将与物业斗争到底。 被告彭青云辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，拒缴物业费肯定是发生了不愉快的事情，在2018年5月份前，此屋一直是租客在使用。在此期间租客的电动车一而再再而三的被盗，因此与物业产生了矛盾。租客拒缴物业费，物业有义务及时与业主 -4- 取得联系，并且跟业主解释沟通。但并没有接到物业联系，这点义务物业并没有做到，造成了物业费长时间没有缴纳。目前，金河湾4栋楼下已经设立了保安亭，说明物业部门已经认识到这块区域确实是管理上的漏洞，意识到自己的过失。亡羊补牢是好的。但物业部门经理没意识到要和业主搞好关系，主动联系业主解释道歉，取得业主的谅解，物业态度傲慢，采取极端的方式与业主斗争，因此业主也将与物业斗争到底。 本院认为，原告柳州方明物业服务有限公司与被告所在柳州市金河湾小区业主委员会签订的《金河湾小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效并对被告具有约束力。根据合同约定，原告为柳州市金河湾小区提供物业服务，被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，应履行交费义务。但由于经查实原告所提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准，本院酌定本案应按原告应收取物业服务费的90%计收。因被告彭青云、欧景凡对原告诉请的欠费时间段未有异议，故本院确认2016年7月1日至2020年6月30日期间被告未向原告缴纳物业服务费。双方约定2018年前物业服务费单价为0.5元/平方米/月，2018年起物业服务费单价为0.7元/平方米/月，故被告彭青云、欧景凡应向原告支付的物业服务费为：【（0.5元/平方米/月×82.08㎡×18个月）+（0.7元/平方米/月×82.08㎡×30个月）】×0.9=2216.16元。对原告该项诉请本院予以支持。公摊电费、生 -5- 活垃圾费依据在双方签订的协议与合同中有约定。被告2016年7月至2020年6月拖欠的公摊电费为3元/月×48个月=144元，2016年7月至2018年12月拖欠的生活垃圾费为7.5元/月×30个月=225元。对原告诉请的公摊电费、生活垃圾费，本院均予以支持。 关于违约金。被告持续欠缴物业费长达4年之久，依照2013年《金河湾小区物业服务合同》中约定“对拖欠、不交物业费的业主，要求其限期补交，并从逾期之日每天按千分之三加收滞纳金……”，被告应该承担该项费用。但合同约定的滞纳金标准明显过高，且原告未举证证明其曾向被告催收款项，直至2019年10月才向被告发出催收通知，通知中载明要求被告于2019年10月30日前支付截至2019年10月的物业费；于2020年4月向被告发出催收通知，要求被告于2020年5月28日前支付截至2019年12月31日的物业费；于2020年9月向被告发送催费律师函，要求被告在2020年10月12日前支付截至2020年6月30日的物业费。 因此，本院酌情对违约金予以调整。违约金由以下几部分组成：1、对2016年7月至2019年10月应支付的物业费1802.48元的违约金，以1802.48元为基数，从2019年10月31日开始计算，按照逾期时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.2%计算至1802.48元物业费支付完毕时止；2、对2019年11月至2019年12月应支付的物业费103.42元为基数，以103.42元为基数，从2020年5月29日开始计算，按照逾期时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算至103.42元物业费支付完毕时 -6- 止；3、对2020年1月至6月应支付的物业费310.26元的违约金，以310.26元为基数，从2020年10月13日开始计算，按照逾期时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算至310.26元物业费支付完毕时止。又因原告仅要求被告支付违约金3680.8元，故违约金以3680.8元为上限。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告彭青云、欧景凡向原告柳州方明物业服务有限公司支付自2016年7月起至2020年6月止的物业服务费人民币2216.16元，公摊电费144元，生活垃圾费225元，合计2585.16元。 二、被告彭青云、欧景凡向原告柳州方明物业服务有限公司支付违约金（违约金由以下几部分组成：1、以1802.48元为基数，从2019年10月31日开始计算，按照年利率4.2%计算至1802.48元支付完毕时止；2、以103.42元为基数，从2020年5月29日开始计算，按照年利率3.85%计算至103.42元物业费支付完毕时止；3、以310.26元为基数，从2020年10月13日开始计算，按照年利率3.85%计算至310.26元物业费支付完毕时止；以上违约金相加以3680.8元为上限）。 -7- 案件受理费已减半收取计25元（原告已预交），由原告柳州方明物业服务有限公司负担7元，被告彭青云、欧景凡负担18元并迳付给原告柳州方明物业服务有限公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员  邓媛 二〇二一年二月二十三日 书记员  黄娜 -8- 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 -9- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007