河北省安新县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0632执异5号 案外人：范占军，男，1955年11月4日出生，汉族，农民，户籍所在地保定市清苑区，现住保定市清苑区。 申请人：苑小军，男，1975年9月13日出生，汉族，住安新县。 申请人：范占民，男，1978年5月20日出生，汉族，住安新县。 申请人：王志彬，男，1978年9月1日出生，汉族，住保定市清苑区。 被申请人：保定长龙房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区迎宾西路162号。 法定代表人：黄龙，该公司执行董事。 本院在审理申请人苑小军、范占民、王志彬与被申请人保定长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）及黄龙、李娜民间借贷纠纷一案中，于2020年9月18日作出（2020）冀0632民初1163号之一裁定书，查封了位于保定市清苑区个。案外人范占军对本院作出的裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人范占军请求本院：解除对保定市清苑区车位的查封措施。事实和理由：安新县人民法院审理（2020）冀0632民初1163号案件过程中对位于保定市清苑区车位采取保全措施，并对上述财产进行了查封，但上述财产属于申请人所有，并非（2020）冀0632民初1163号案件被告的财产，相关裁定查封对象错误，应予以撤销，查封对象错误，应予以撤销，查封措施应予以解除，具体理由如下：1、2014年9月27日，申请人范占军代表全体家庭成员与长龙公司签署旧房拆迁置换合同，以家中旧房及院落拆迁置换取得桃李苑住宅小区住房、商业门脸、车位。2、经家庭全体成员同意并经长龙公司协商一致，原有旧房拆迁置换协议书当中实际置换房屋进行调整，其中一套调整为桃李苑小区2号楼2单元1301室的房屋以及2号楼105号商业门脸、11号车位，2018年6月12日，申请人范占军与长龙公司签署交房确认书，房屋、商业门脸、车位实际交付申请人，申请人对房屋进行了装修并入住。综上所述，申请人认为上述财产系申请人家庭所原有房屋置换所得，并非长龙公司或者其他人手中购买，与第三方没有任何权属争议，也不存在任何权利瑕疵，对上述财产采取查封措施缺乏事实和法律依据。 对上述事实，案外人范占军提交了如下证据：1、身份证复印件；2、旧房置换协议书；3、交房确认书；、4、房屋租赁合同；5、物业费、水费、电费、管理费、电梯费收据；6、热费收费凭证；7、桃李苑前期物业管理服务协议；8、装修入住后房屋照片；9、长龙公司关于桃李苑二期商品住宅房屋登记的说明。10、房屋所有权证。 申请人苑小军、范占民、王志彬称，一、申请人对案涉房屋享有担保物权，范占军提出的保全异议，不应当得到支持。2018年11月27日，申请人委派代表苑小军与长龙公司就案涉桃李苑小区2号楼105号商业门脸签订了编号为2015822的商品房买卖合同，为该公司向申请人借款本息提供担保，并在保定市清苑区服务中心办理了备案登记，具备了公示的法律效力。2018年12月7日，申请人委派刘飞与长龙公司就案涉桃李苑小区2-2-1301号房屋签订编号为2015829号的商品房买卖合同，为该公司向申请人借款本息提供担保，并在保定市清苑区服务中心办理了备案登记，具备了公示的法律效力。关于以签订商品房买卖合同为借款提供担保的法律效力，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第71条，均给予了肯定性评价，申请人有权参照关于物权担保的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，即享有担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”据此，答辩人对案涉房产享有担保物权，范占军提出的案外人保全异议，应予驳回。二、案外人范占军提交的证据不足以证明2号楼105号门脸因拆迁安置，归其所有，其所提案外人异议，不应得到支持。1、案外人范占军提供的旧房拆迁安置协议书第二条确定安置底商为“第10号（59.62㎡）共计一间”，而申请人与长龙公司签订的商品房买卖合同第三条约定，2号楼105号商业门脸建筑面积为48.77平方米，二者明显不同，不能证明长龙公司提供给申请人担保，并经安新县人民法院查封的该套商业门脸与置换给范占军的底商是一套房产，无证据证明范占军对2号楼105号门脸享有排除执行的权利，其异议不应得到支持。三、假设案外人与长龙公司之间就案涉房屋存在真实的商品房买卖合同关系，也因案外人存在重大过错，其异议不应得到支持。前已说明，案涉房产早在2018年11月27日、2018年12月7日，就已通过签订商品房买卖合同的方式，为申请人提供了担保，并已办理了备案登记，具备了公示的法律效力。范占军如确因拆迁安置获得案涉房产，及时办理商品房产权登记，本案争议即可避免。但范占军未及时履行必要的相关义务，应当承担对其不利的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人异议得到支持的重要条件之一为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，具体到本案，案外人范占军既没有对案涉房产及时查询了解情况，也未及时办理过户登记，过错明显，其所提案外人异议，不符合法定要件，不应得到支持。 本院查明，桃李苑项目工程系长龙公司开发。申请人苑小军、范占民、王志彬与被申请人黄龙、长龙公司民间借贷纠纷一案，本院根据申请人苑小军、范占民、王志彬申请，于2020年9月18日作出（2020）冀0632民初1163号之一民事裁定书，查封了长龙公司位于保定市清苑区个（房产具体位置为：第1幢11号、第1幢12号、第1幢14号、第1幢15号、第2幢105号、第2幢106号、第2幢2单元1702号、第2幢2单元1102号、第2幢3单元401号、第2幢101号、第2幢109号、第2幢102号、第2幢108号、第2幢2单元802号、第2幢2单元1202号、第2幢3单元602号、第2幢1单元902号、第2幢3单元701号、第2幢2单元1301号、第2幢2单元1402号。地下车位具体位置为：1号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、34号、35号、36号、37号、39号、40号、41号、42号、43号、45号、46号、47号、48号、49号、50号、51号、52号、53号、54号、55号）。该案在审理过程中，经本院主持，双方于2020年11月29日达成调解，本院作出（2020）冀0632民初1163号民事调解书，确定被申请人长龙公司及黄龙共同偿还申请人苑小军、范占民、王志彬借款本金17759238元及利息，于2021年3月1日前偿还1000000元，于2021年4月30日前偿还5000000元，于2021年6月30日前偿还剩余本金及利息，如被告逾期履行，三申请人可就全部未履行款项一并申请执行。被申请人长龙公司及黄龙给付原告实现债权费用150000元。该调解书已发生法律效力。 另查明，2017年3月20日，刘飞与长龙公司就案涉桃李苑小区第2幢2单元1301号房屋签订了商品房买卖合同，苑小军与长龙公司就案涉桃李苑小区第2幢105号商业门脸签订了商品房买卖合同，在保定市清苑区服务中心进行备案登记，未办理预告登记，亦未办理过户登记。 再查，2014年7月25日长龙公司与苑占军签订旧房拆迁置换协议书，约定拆迁改造范占军的旧平房住宅，置换保定长龙房地产开发有限公司开发新建的桃李苑住宅小区2号楼住宅及门脸、车位。案涉房屋、车位于2018年8月20日交付给范占军使用至今。 本院认为，本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案的争议焦点为案外人范占军对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利。首先，关于申请人苑小军、范占民、王志彬主张的案涉商品房买卖合同进行的备案登记具有公示效力，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”故商品房备案登记属于行政行为；申请人主张的案涉商品房买卖合同未进行预告登记，依法不具有物权公示效力。并且，长龙公司将案涉房屋备案给苑小军、刘飞，并非真实的房屋买卖关系，因此案涉房屋备案在苑小军、刘飞名下，并未产生物权变动的法律后果，申请人并非案涉房屋的权利人。且案涉房屋也未进行抵押登记，故此申请人所述的案涉房屋签订房屋买卖合同并备案系为借款提供担保，申请人享有担保物权的主张本院不予采信。 其次，案外人范占军与长龙公司签订的旧房拆迁置换协议书时间为2014年9月27日，且在2018年8月20日已将案涉房屋、车位交付给范占军使用；而本院查封该房产的时间为2020年9月18日，旧房拆迁置换协议书签订及房屋、车位交付在前，本院对该房产查封在后；且范占军系基于房屋拆迁而置换的住房，其对案涉房屋的期待权应优先于申请人苑小军、范占民、王志彬的一般债权。综上，范占军的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对案涉房屋提出的执行异议成立，能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止本院（2020）冀0632民初1163号之一民事裁定书对保定市清苑区地下车位查封措施的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王红利 审 判 员  贾晓路 人民陪审员  张志莉 二〇二一年二月九日 书 记 员  孟 策