山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终49号上诉人（原审原告）：张玉琪，男，1947年11月29日出生，汉族，初中毕业，住龙口市。上诉人（原审原告）：张启芹，女，1948年2月20日出生，汉族，初中毕业，住龙口市。以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：刘宗晓，龙口正远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张春宁，男，1981年6月27日出生，汉族，初中毕业，住龙口市。被上诉人（原审被告）：孟晓燕，女，1982年3月2日出生，汉族，初中毕业，住龙口市。以上二位被上诉人共同委托诉讼代理人：宋兆乾，山东乾渥律师事务所律师。上诉人张玉琪、张启芹因与被上诉人张春宁、孟晓燕确认合同无效纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初6546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张玉琪、张启芹上诉请求：依法撤销(2019)鲁0681民初6546号民事判决，改判支持上诉人一审诉请，或发回重审；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致本案错判。一、被上诉人称因上诉人之子张旭、女婿孙显志因经营向其借款300万元，其中100万元由张春宁账户转至上诉人张玉琪名下，本案房屋是用来抵顶该100万元账，顶账是上诉人同意，对于过户事宜明确知悉的。对此实属编造，没有任何证据予以证实。1、上诉人从未向被上诉人借款100万元，被上诉人主张的300万元借款在另一民间借贷案中己经调查清楚，该300万元是以上诉人之子等名义借贷，但实际使用人是被上诉人，根本不存在上诉人向被上诉人借款的事实。既然没有借款事实，哪来的以楼抵债之说;2、退一步讲，按被上诉人主张用本案诉争楼房抵顶借款，那么如此大的数额双方应签订协议，明确双方权利义务及具体顶账事实。但是至今被上诉人未提供任何证据予以证实，仅凭其片面之词，编造事实，予以混淆是非;3、如果按被上诉人主张以楼顶账，那为啥双方还要去公证处办理委托被上诉人代上诉人出售诉争楼房？被上诉人种种诉说，均无法自圆其说，与事实、常理不符;4、如果按被上诉人主张其过户行为是经上诉人同意，被上诉人张春宁是2014年8月5日将房屋过户至其妻子(被上诉人孟晓燕名下)，为啥2015年-2017年的房租都是由上诉人收取，这事实无法解释，让人难以理解。二、一审法院对证据认定有误。1、根据证人曲某出庭接受质证，可以看出，证人为被上诉人出具的证明并非是证人真实意思表示，证明上除了证人签名外，都是被上诉人事先写好的，证人对证明内容不了解情况下签名。该证明材料与证人为上诉人出具的证明互相矛盾，不应采信；2、证人陈述其租赁楼房楼上有他人办公是从2018年开始的，被上诉人陈述其是2016年就将二楼租给山东嘉诚项目管理有限公司使用，对此证人陈述与被上诉人陈述又互相矛盾，而一审法院却采信了被上诉人陈述，认定错误；3、上诉人将楼房租赁给证人曲某，从开始上诉人均未直接管理，一直由刁永美全权负责，证人的陈述也可以证明该问题，也就是说被上诉人将楼房租赁给他人，上诉人对此情况根本不知情。故不能因为被上诉人将楼房租赁给他人来认定上诉人认可被上诉人将其楼房过户至其名下的事实；4、2018年被上诉人起诉上诉人之子等民间借贷纠纷时，方知被上诉人瞒着上诉人将楼房过户至其自己名下，上诉人为了查清事情真伪，向不动产管理中心查询，调取相关证据，在与被上诉人协商未果情况下诉至贵院。如果上诉人认可被上诉人行为又何必到处调查取证、甚至提起诉讼。这足以证明上诉人根本不认可被上诉人的擅自过户行为。二上诉人辛辛苦苦积攒的楼房，在不知情的情况下让被上诉人过户其自己名下，而且上诉人没有收到任何款项，被上诉人之行为严重侵害了上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，行为依法应确认无效。被上诉人张春宁、孟晓燕答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告向一审法院起诉请求：1、依法确认2014年8月5日被告张春宁代原告张玉琪与被告孟晓燕签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令二被告返还原告房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。一审期间，法院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告向一审法院提交证据：证据一、2014年7月14日，二原告委托被告张春宁出售涉案房屋的授权委托书及公证书，证明二原告委托被告张春宁出售涉案房屋，并签订授权委托书，该委托书经山东省龙口市公证处公证。证据二、2014年8月5日，被告张春宁代原告张玉琪与被告孟晓燕签订的《房屋买卖合同》，被告张春宁代原告张玉琪与其配偶即被告孟晓燕签订买卖合同，违反委托代理合同的相关规定，即受委托人不得针对委托事项与自己发生业务往来，该买卖合同二被告约定的价格明显低于当时市场价格，当时市场价格约值120万元元，而二被告仅以60万元标的签订买卖合同，再者该款项被告张春宁也未向原告支付。证据三、二被告的婚姻登记审查表，证明二被告系夫妻关系。证据四、房屋产权证书一份，证号为龙房权证黄城字第××号，证明该房屋系原告张玉琪所有。证据五、龙国用2001字第××号土地使用权证书，证明原告所有的楼房土地使用权系国有土地。证据六、原告张玉琪与案外人曲某的租房合同及证明，证明曲某自2002年12月20日至2017年12月20日租用原告张玉琪涉案房屋一楼。二被告对原告提交证据质证：对证据一真实性无异议，该证据能证明二被告受让涉案房屋的合法性和有效性。对证据二房屋买卖合同真实性无异议，但该合同系在房管部门备案的合同，按照房管局和税务局的相关规定和操作规范，如果合同所约定的价格明显低于市场价格，因涉嫌偷税漏税是无法进行交易的，该价格能进行交易恰恰反映符合当时市场价格。对证据三系复印件，二被告系夫妻关系被告予以认可。对证据四系复印件，被告对此证据真实性认可，被告是依据原告的合法有效的公证授权委托办理过户。对证据五系复印件，对真实性无异议，证据四、五均为复印件，原告未提供原件，恰恰间接说明原告在当初已经将涉案房屋的房产证、土地证原件交由代理人张春宁办理相关房屋产权证交接手续，故原告张玉琪手中无两个证件的原件，近5年的时间原告未向被告张春宁索要房产证的原件，不合常理。对证据六，合同系复印件，两份材料的真实性不予认可，自2016年1月1日起，曲某就与被告签订租房合同，且向被告交纳租金，该租房合同上的签字亦不是原告张玉琪本人所签。二被告向本院提交证据：证据一、原告儿子张旭、女婿孙显志向被告出具的300万元元借条一份、被告张春宁通过中国光大银行烟台龙口支行分别向原告张玉琪、孙显志、张旭账户各转账100万元元，证明原告因经营于2014年3月27日向被告借款300万元元，其中100万元元直接转至原告张玉琪账户，因原告张玉琪与张旭、孙显志系亲人关系并共同进行营业，故而由张旭、孙显志出具了借条，涉案房屋系原告张玉琪向被告抵顶100万元借款，顶账系原告同意的，对于过户事宜其明确知悉。证据二、1、原告张玉琪、张旭、孙显志于2013年9月29日分别与龙口市博商小额贷款股份有限公司签订的《个人借款合同》。2、对应上述借款原告及其家人及所经营的公司共同签署的《最高额保证合同》（签署人分别为：张玉琪、张启芹、张旭、孙显志、张春磊、吴琳），并加盖有龙口市焱鑫果蔬有限公司公章，证明原告及其家人的关系，当时小额贷款公司要求其直系亲属必须签字，张旭系原告之子，孙显志系原告的女婿，张春磊系原告之女、吴琳系原告的儿媳，龙口市焱鑫果蔬有限公司系原告及其家人经营的公司，也可以证明被告向原告的借款系原告用于果蔬营业方面等。3、被告及家人及所经营的公司为原告及家人的上述借款签署了《最高额保证合同》（签署人分别为：张春宁、孟晓燕、张玉仕、杨淑华），并加盖有龙口市华仕果蔬有限公司、龙口华仕慧宁果蔬有限公司公章，证明被告及其家人的关系，当时小额贷款公司要求原告及其家人及所经营公司之外必须另行寻找其他担保，担保人直系亲属必须均签字，张玉仕系被告之父亲，杨淑华系被告之母亲，龙口市华仕果蔬有限公司、龙口华仕慧宁果蔬有限公司系被告及家人所经营的公司，另外，张玉仕与原告张玉琪系亲兄弟。4、张旭向烟台银行借款签署的《个人借款合同》及其配套资料，证明二原告系夫妻关系，张旭及吴琳系夫妻关系；5、国家企业信用信息公示系统打印的龙口市焱鑫果蔬有限公司的《企业信息信息公示报告》，证明龙口市焱鑫果蔬有限公司的股东为张旭和孙显志，可以看出该公司系原告及其家人经营，原告向被告的借款主要用于经营；6、国家企业信用信息公示系统打印的龙口市华仕果蔬有限公司的《企业信息信息公示报告》，证明龙口市华仕果蔬有限公司现股东为被告张春宁、孟晓燕，原股东为张玉仕、杨淑华，可以看出该公司系被告及其家人经营，被告向原告出借的款项系合法经营所得，系帮助亲戚企业提供短期资金支持；证据三、2014年8月5日，受托人张春宁受原告张玉琪委托与被告孟晓燕签订的《房屋买卖合同》、涉案房屋转移登记时的发票及被告孟晓燕缴纳税款的《完税证明》及登记费和交易手续费，证明涉案房屋系被告合法途径，依法受让，该房屋当时市场价格为60万元，因涉及税款缴纳，房管部门和税务机关是不可能允许低于市场价进行房屋交易的，被告孟晓燕受让该房屋缴纳了87000元税款，而其中部分税项和税额系应由出让人缴纳的，考虑亲情，被告在房屋价款顶账上对原告作出巨大让步之外，在税款上也充分照顾。证据四、涉案房屋1楼租户出具的《情况说明》，该租户自2003年即租用了涉案房屋一楼，2015年前其一直是与原告张玉琪一年一签租赁合同并支付租金，2015年时原告张玉琪、被告孟晓燕与租户曲某经沟通达成一致，由于2015年的房租已经支付给原告张玉琪，继续租用自年底，被告孟晓燕自2016年1月1日重新与曲某签订租赁合同并由被告孟晓燕收取此后的租金，证明原告知悉房屋已经过户的事实，其对顶账事宜也未有异议，在五年后突然提出所谓异议，是无事实依据的，且原告五年未收到租金，又一直未能追要租金，也未再打理房屋，有违日常生活经验法则。证据五、被告张春宁与山东嘉诚项目管理有限公司烟台分公司签订的房屋租赁合同书。原告对被告提交证据质证：对证据一、二系复印件，且与本案无关，且二被告与张旭、孙显志之间借贷纠纷已经另案处理，与本案无任何关系，均证明不了被告的主张。对证据三房屋买卖合同的真实性认可，但其买卖行为违反国家有关委托合同的强制性规定，即受委托人不能针对委托事项与自己发生业务，本案原告张玉琪委托被告张春宁代其出售房屋，在委托手续办理后20天内，被告张春宁将其委托出售的房屋与自己配偶发生业务交易，且明显低价处理，但相关款项也未向原告交付，不动产的发票是其办理过户时的手续，证明不了被告的主张。对证据四情况说明证据来源与原告证据相冲突，来源不合法，原告不认可。对证据五不认可，该证据与本案无关，原告并不知情，合同的真实性存在瑕疵，没有签订合同时间以及是否交付的相关证据。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2014年7月14日，二原告委托被告张春宁办理出售二原告所有的房屋一套，房屋所有权证号：龙房权证黄城字第××号，建筑面积245.52平方米，国有土地使用证号：龙国用2001字第××号，二原告与被告张春宁签订了授权委托书，该授权经过山东省龙口市公证处公证。2014年8月5日，被告张春宁代原告张玉琪与被告孟晓燕签订了房屋买卖合同，2014年9月3日，涉案房产过户登记到被告孟晓燕名下。2016年，被告张春宁与案外人山东嘉诚项目管理有限公司烟台分公司签订《房屋租赁合同书》，租赁涉案房屋的二楼及以上楼层，租期自2016年4月30日，房租每年20000元。证人曲某自2003年开始租赁涉案房屋一楼，前期房租均是交给原告张玉琪，自2017年开始，房租交给被告孟晓燕。现原告主张被告张春宁代其与被告孟晓燕签订房屋买卖合同，对原告进行了隐瞒，且以低于市场价的价格进行了交易，被告张春宁将房产卖与自己的行为违反了委托代理的法律规定，买卖合同应为无效，原告为维护自身合法权益，诉至本院。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定：代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。本案张春宁受原告委托进行房屋买卖，张春宁以原告的名义将房产卖与与其夫妻关系的孟晓燕，视为与自己实施了民事法律行为，买卖合同本应无效，但本案的焦点问题是，被代理人即二原告是否同意或者追认，如二原告同意或追认，该合同依然有效。被告辩称涉案房产之所以过户到被告名下，是因为原告向被告借款，该房产予以抵顶欠款，该事宜原告是知情的，但原告对此表示不认可，但通过被告提交的其与案外人山东嘉诚项目管理有限公司烟台分公司签订《房屋租赁合同书》以及证人曲某的到庭作证，证明自2016年开始，涉案房屋的租金系交与被告，原告自2016年开始就未收过租户租金，其主张未收租户租金的原因是其儿子欠被告钱，租金交与被告是用于抵顶其儿子的欠款，如按原告主张，即使租金用于抵顶欠款，那涉案房屋所有权亦应是原告的，租赁合同亦应与原告签订，但自2016年开始，涉案房屋租赁合同即是与被告签订，原告对此未提出异议，视为其对涉案房产已过户被告名下是知道并同意的，故涉案房产的买卖合同系合法有效的。原告请求法院确认2014年8月5日张春宁代原告与孟晓燕签订的房屋买卖合同无效，法院不予支持，因合同有效，原告亦无权要求被告返还涉案房屋，故原告请求法院判令被告返还涉案房产，法院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年5月14日判决：驳回原告张玉琪、张启芹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院审理期间，上诉人出示如下证据：1、2019年6月20日被上诉人经营的龙口市华仕果蔬有限公司上诉状第4页第2段，标注的4，该上诉内容当中被上诉人对借给原告100万元的陈述与本案陈述完全矛盾。在上诉状中被上诉人主张涉案款项借条并无案外人张玉琪签字确认，又因被上诉人债务缠身，无力偿还银行借款利息，为了避免增加诉讼成本，综上考虑，其仅在本案中主张200万元，余下的100万元另案主张，并无不当。而在本案中，被上诉人却主张这100万元是用楼房抵顶借款，该事实足以否认双方不存在借贷关系，同一事实被上诉人却作出了完全不同的陈述，以此可见在本案中的陈述是虚假的，根本不存在以楼抵帐行为；2、2013年9月29日孟晓燕将张玉琪名下100万元贷款直接取走，该行为系孟晓燕先借上诉人的款项，至于一审法院中认定的2014年3月27日被上诉人张春宁往上诉人账户打的100万元是用于偿还孟晓燕取走的100万元，而并非是借款，也不存在任何借款事实。上诉人自始至终未参与被上诉人与上诉人之子张旭、女婿孙显志的经济纠纷，上诉人之子张旭、女婿孙显志经营果蔬也与上诉人没有任何关系。故上诉人与被上诉人之间不存在任何经济纠纷以及借贷关系。质证中，被上诉人称：对上诉人出示的证据1真实性没有异议，但对于要证明的事实有异议。因为在另案起诉200万元的案件中，诉讼主体是公司，而本案是个人之间的借贷，这也是上诉人借到被上诉人出借的100万元后产生了以房抵债的行为，所以也只能起诉200万元。这一个事实以及上诉人提供的证据2已被龙口市法院（2020）鲁0681民初582号判决进行了详细的查证和认定，判决足以否定上诉人的主张。被上诉人出示借条原件以及打款的记录和（2020）鲁0681民初582号判决。质证中，上诉人称，对借条真实性没有异议，如何形成上诉人不知道，但是可以看出该款是用于偿还博商贷款，时间是2014年3月27日。2013年9月29日孟晓燕取走上诉人张玉琪名下100万元，孟晓燕取款在先，被上诉人张春宁还款在后，该债务应该是抵销的，双方间不存在借款行为，且上述借还款行为，均是由上诉人之子张旭、女婿孙显志与二被上诉人之间发生的，与上诉人没有任何关系。（2020）鲁0681民初582号判决尚未生效，所认定的债务与本案上诉人没有任何关系，被上诉人与上诉人不存在任何借贷关系，该判决可以推翻被上诉人一审主张。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致本院认为，2014年7月14日，上诉人委托被上诉人张春宁出售涉案房屋的授权委托书，系当事人真实意思表示，且依法进行了公证，应为合法有效。被上诉人张春宁有权按照授权委托书的内容对涉案房屋进行出售。依据涉案房屋出售的时间、办理房屋买卖手续、过户等事实，结合被上诉人与案外人山东嘉诚项目管理有限公司烟台分公司签订《房屋租赁合同书》以及证人证言，一审法院认定上诉人对被上诉人张春宁将涉案房屋出售并过户到被上诉人孟晓燕名下是知道并同意，正确、合法，也符合本案实际情况。据此2014年8月5日，被上诉人张春宁代上诉人张玉琪与被上诉人孟晓燕所签房屋买卖合同应为合法有效。上诉人主张该合同无效，证据不足，理由不当，于法无据，本院不予支持。从被上诉人张春宁与被上诉人孟晓燕所签房屋买卖合同内容及履行情况看，上诉人主张被上诉人张春宁与被上诉人孟晓燕恶意串通、隐瞒买卖涉案房屋事实，证据不足，理由不当，也与案件事实不符，本院不予采纳。一审法院对证人证言的审查和认定，没有违反法律规定，上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，张玉琪、张启芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张玉琪、张启芹负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年二月三日书记员  王 琪