湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初228号原告：永州市首创物业服务有限公司，住所地永州市冷水滩区菱角山路外运公司宿舍1栋601。法定代表人：丘红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师。被告：蒋捷，男，1976年10月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告永州市首创物业服务有限公司（以下简称首创物业公司）与被告蒋捷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首创物业公司的委托诉讼代理人于志明、被告蒋捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首创物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2015年6月1日至2019年12月31日欠缴物业费4896.87元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2015年5月27日，原告与新世纪佳园业主委员会签订《新世纪佳园小区物业服务托管协议》，双方约定“本小区物业管理委托原告进行管理，管理标准按照湖南省物业服务二级标准执行。物业管理服务费参照相应服务标准收取物管费（注：根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，湖南省物业服务二级多层住宅收费标准为1.015元/m2/月、高层住宅收费标准为1.455元/m2/月，原告实际多层住宅收费标准为0.6元/m2/月、高层住宅收费标准为0.9元/m2/月），托管期限自2015年5月27日起，到正式合同签订之日止。托管协议物业服务标准及收费按此托管协议执行。正式合同签订后此协议终止”。被告系原告提供服务管理的“新世纪佳园”小区9栋2单元201室业主，该户业主房屋面积为148.39m2。按上述协议约定，被告应向原告缴纳2015年6月1日至2019年12月31日的物业费4896.87元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。为维护原告自身的合法权益，特诉至法院。被告蒋捷答辩，一、原告没有答辩人所在小区收费的资格，入驻小区是未经过业主委员会同意，未投票通过的，托管协议实际签订时间2016年5月，协议上写到2015年，并且业主代表签字未过半，所以是无效的合同；原告入住以后业委会多次发函要求签订正式的合同，原告一直不愿意签订，业委会发通知要求原告撤离，原告一直不理，强行收取费用，社区也多次出面来协调这个事情，所以原告在2019年12月才撤离了；二、原告不作为，没有履行应尽的职责，主要有：1.没有经业主委员会或业主大会同意提高收取标准电费，每度多收了0.032元，水费每吨多收了0.2元，物业费多收取了0.1元/平方米/月，对提出反对意见的业主采取了拒绝或限制水电，限制私家车辆进小区或拆除水表，答辩人的车子也长期不能进入小区，只能停在小区的附近，因为车辆停在小区外面导致在2019年7月23日车辆被砸坏造成了经济损失；小区的管理混乱，小区的用电安全、消防、道路，绿化等原告不管理，小区的变压器烧坏，发生了多起的停电事故以及电表烧坏电路起火等等，因为业主发现及时故没有造成很大的事故，下水路堵塞也是业主请人修理；2.原告对业主不亲和，小区业主多次受到了原告公司势力威胁，答辩人打电话给原告的法人代表找她协商也多次不理，威胁业主家里会继续被水淹；3.损害小区的财物，原告撤离前期故意破坏小区，一共有13栋264位业主签名证明，超过了住户半数以上。本院经审理查明，被告蒋捷是新世纪佳园小区多层住宅9栋2单元201房业主，房屋建筑面积148.60平方米。2015年5月，原告与新世纪佳园业主委员会签订了《新世纪佳园小区物业服务托管协议》，协议约定：小区物业管理委托永州市首创物业公司进行管理，管理标准按湖南省物业服务二级标准执行。物业管理服务费参照相应服务标准收取物管费，托管期限自2015年5月27日起，到正式合同签订之日止。托管期间物业服务标准及收费标准按此托管协议执行，正式签订合同以后此协议终止。合同签订后，原告依约从2015年5月27日至2019年12月31日期间向永州市新世纪佳园小区提供物业管理服务，2016年4月份之前原告的物业管理收费标准为：高层住宅0.8元/月/m2,多层楼按0.5元/月/m2。2016年4月起原告按高层住宅0.9元/月/m2,多层楼按0.6元/月/m2的标准收取物业管理费。被告的房屋为多层楼，原告收费面积为148.39m2，自2015年6月1日至2019年12月31日期间未支付物业管理费。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。另查明，2018年3月5日，新世纪佳园小区业主委员会向原告发出《要求首创物业管理撤离小区的通知函》，2018年6月诉至本院要求原告首创物业公司撤离新世纪佳园小区停止物业服务，停止收取物业管理费，交出物业办公用房。2018年9月3日，本院作出（2018）湘1103民初2185号驳回永州市冷水滩区新世纪佳园小区业主委员会的诉讼请求的民事判决，新世纪佳园小区业主委员会不服该判决上诉至永州市中级人民法院，中级人民法院作出维持一审的判决。再查明，根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，湖南省物业服务二级多层住宅收费标准为1.015元/m2/月、高层住宅收费标准为1.455元/m2/月。以上事实，有原告提交的房屋单元登记簿、新世纪佳园小区物业服务管托协议、湖南省物业服务二级标准及收费标准、新世纪佳园9栋欠费明细统计等证据在卷予以佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。新世纪佳园业主委员会与原告签订的《新世纪佳园小区物业服务托管协议》是双方的真实意思表示，是依法成立的有效合同，对双方均具有法律约束力。双方都应当依照合同的约定履行义务，享受权利。原告根据协议约定，在2015年5月27日至2019年12月31日期间向新世纪佳园小区提供物业管理服务，履行了物业管理义务，被告应按协议约定支付物业管理费，现被告未履行支付物业管理费义务已构成违约，应承担继续履行的义务。另根据托管协议的约定，原告的物业管理标准按湖南省物业服务二级标准执行，原告于2016年4月份前按0.5元/月/m2的标准收取物业费，2016年4月份起按0.6元/月/m2的标准收取物业管理费至其撤离被告小区。根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，湖南省物业服务二级多层住宅收费标准为1.015元/m2/月，故原告自2016年4月份起按0.6元/月/m2的标准收取物业管理费符合规定，被告辩称原告擅自提高物业管理费不符合事实，依法不予采信。被告认为原告所提供的服务不符合标准，存在诸多问题，故拒绝交纳物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如垃圾清理不及时、小区内车辆停放管理不善堵塞消防通道等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不召开业主大会按照程序解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。另对被告蒋捷提出的电费、水费多收取的问题，因被告蒋捷未提交证据证实其交纳的实际电费、水费金额，故本院不予处理，被告蒋捷可另行提起诉讼。被告自2015年6月1日至2019年12月31日，共欠缴物业管理费4748.48元（148.39平方米×0.5元×10个月+148.39平方米×0.6元×45个月），故对原告要求被告支付物业管理费4896.87元，本院仅依法予以支持4748.48元。综上，对原告的诉请予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞8号）第一条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告蒋捷自本判决生效之日起十日内支付原告永州市首创物业服务有限公司2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费4748.48元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告蒋捷承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  陶小艳二〇二一年二月二十六日法官助理彭霞超群代理书记员  邓亚丽