广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13093号原告：太古汇（广州）发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路385号太古汇一座1801室，统一社会信用代码914401017397481643。法定代表人：龙雁仪，系该司董事长。委托诉讼代理人：叶建霄、许玉洁，均系广东汇胜律师事务所律师。被告：广东世纪晓教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路天河东路155、157、159号副楼101、401室（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA59ERWQ0L。法定代表人：吴朱宝，系该司董事长。委托诉讼代理人：叶珊、郭奇峰，均系广东金轮律师事务所律师。原告太古汇（广州）发展有限公司（以下简称“太古汇公司”）诉被告广东世纪晓教育科技有限公司（以下简称“世纪晓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太古汇公司的委托诉讼代理人许玉洁、叶建霄、被告世纪晓公司的共同委托诉讼代理人郭奇峰、叶珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太古汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告签订的《关于中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号房之租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的2020年2月、3月、4月租金（含税）合计142146.9元及逾期利息（含税）（以每月应付租金为基数，按日利率0.3%的标准，自每期租金到期应付之日（即各月1日）起计至实际清偿之日止；3.被告向原告支付拖欠的2020年2月、3月、4月空调和运营费（含税）合计23290.32元（含税）及逾期利息（以每月应付空调和运营费为基数，按日利率0.3%的标准，自每期空调和运营费到期应付之日（即各月1日）起计至实际清偿之日止）；4.被告赔偿原告代为将涉案房屋恢复至还原标准而产生工程款费用损失（含税）288214.38元；5.被告按租赁合同约定之租金及“空调和运营费”之和的标准向原告支付房屋占用费[自租赁合同判令解除之日起计至2020年7月31日止，即每月55145.74元（含税）]；6.被告向原告赔偿租赁合同项下预期可得利益损失[按租赁合同约定之剩余租期每月租金及“空调和运营费”之和的标准计算，自2020年8月1日计至租赁合同约定的租赁期限届满之日2021年3月6日止，即396693.55元（含税）]；7.被告承担原告为本案支付律师费18020元；8.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月21日，太古汇公司与世纪晓公司签订《关于中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼l第32层3203号房之租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由世纪晓公司承租太古汇公司位于广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼l第32层3203号房（以下简称“涉案房屋”）作为办公用地，租赁面积为189平方米，租赁期为50个月零6天，起租日为2017年1月1日。世纪晓公司及其关联公司东莞市星火教育科技有限公司（以下简称“星火公司”）、广州晓晓教育科技有限公司共在太古汇公司处承租了四个单位，关于涉案房屋租赁事宜，星火公司经常代表世纪晓公司与太古汇公司进行沟通。2019年12月13日，星火公司代表世纪晓公司向太古汇公司发出电子邮件，提出“欲更换办公场地，为此向太古汇公司提出解除租赁合同，计划在2020年1月20日前撤场”。太古汇公司收到上述邮件后，积极与两被告就此事进行协商，并多次明确表示在双方未就解除租赁合同达成一致协议前，不同意世纪晓公司单方解除合同的要求．要求世纪晓公司继续履行合同。之后，世纪晓公司就太古汇提出的协商方案置之不理，并擅自于2020年1月15日将涉案房屋内的办公物品搬走，对涉案房屋内的装饰装修物、相关设施未做任何处理，未按租赁合同约定的还原标准进行清拆、复原及现场交接、验收，并自2020年2月起停止向太古汇公司支付租金、空调和运营费、水电费。自2020年2月至4月，原告多次向被告发出催缴费用通知，世纪晓公司明确回复不予支付且不同意对涉案房屋进行复原。太古汇公司认为，其依约将适租的房屋交付给世纪晓公司使用，并按照合同约定提供运营服务，已经妥善履行合同主要义务，在此情况下，未经太古汇公司书面同意，被告不享有任何法定或约定的合同解除权。被告所发出的解约通知以及单方的搬离行为均不发生事实上解除租赁合同之效力，而在履行期限届满之前世纪晓公司以自己的行为明确表明不履行合同约定的主要债务已经构成根本违约，太古汇公司有权依据租赁合同约定行使合同解除权，并追究世纪晓公司在合同项下的违约责任。因被告恶意违约行为，已导致太古汇公司蒙受巨大损失。自被告擅自撤场以来，恰逢新冠病毒疫情影响，导致涉案房屋长时间空置，给太古汇公司带来了巨大的预期租金收益损失。太古汇公司为了止损，持续进行招商，奈何至今一直未能找到新租户进驻。因被告撤场后遗留的物业装修现状，其装修间隔、布局、装修风格、功能等均不符合市场上其他意向租户的需求，极大影响太古汇公司的招租进度。2020年6月3日，太古汇公司向被告发函，最后催促被告不迟于6月12日将涉案房屋恢复至租赁合同约定的还原标准，否则将依约委托第三方承建商进行代工清拆复原。被告回函明确拒绝不履行该还原义务。太古汇公司迫于无奈，于6月中旬对涉案房屋的还原工程进行招标，还原工程涉及电气、空调系统、消防广播及挡烟垂壁、消防系统、装修土建等五项还原工程，太古汇公司选择报价最优者中标，并与中标公司签订施工合同，各中标施工单位最早于2020年6月20日进场施工，并按照约定工期将计划于2020年7月31日完工。因被告拒绝履行合同约定的还原义务，太古汇公司为此产生了代工工程款损失。太古汇公司认为，双方租赁合同关系的解除不影响清算条款的效力。根据合同第3.22条“承租单元的返还及交付”的相关约定，被告作为承租人，交还承租物业时需自费将其在承租期间对物业的任何改动、安装设施、设备或增设物或其它任何部分恢复原状或予以拆除或清除。太古汇公司已多次催告被告自行拆除复原但被告一直拒绝履行，导致太古汇公司需要招标委托第三方施工单位进行清拆还原，由此产生的代工费用损失，应当由被告承担。本案诉讼请求中的逾期利息为租赁合同中的表述，实质仍是逾期付款违约金。就第一项诉讼请求解除租赁合同太古汇公司认为各案租赁合同的解除时间为各案民事起诉状送达被告之日，故诉讼请求中要求被告支付自租赁合同判令解除之日起至2020年7月31日或8月1日期间的房屋占用费中的判令解除之日即为上述送达之日。被告世纪晓公司辩称：太古汇公司的全部诉讼请求不能成立，应予驳回，具体理由如下：一、太古汇公司诉讼请求1不能成立，世纪晓公司已将涉案房屋交还太古汇公司，并结清至交还当月的租金及相关费用，涉案房屋的租赁关系已于搬离当日（2020年1月15日）解除。2019年11月底，世纪晓公司口头告知太古汇提前解约事宜，2019年12月13日世纪晓公司第一次通过邮件及函件形式正式告知太古汇公司，将于2020年1月20日前搬空所有财物并交还房屋，2020年1月3日世纪晓公司再次通过邮件形式告知太古汇公司将于2020年1月15日至20日搬离并已支付方式2020年1月整月租金以及将结清相关费用，2020年1月9日又向太古汇公司发出《关于我司从太古汇搬离的申请》再次告知太古汇公司搬离事宜，并要求给予配合协助，太古汇公司在2020年1月10日的邮件表示已收到该函件。2020年1月15日，世纪晓公司如期搬空了涉案房屋的所有物品，房屋处于可自由进出的状态另从双方的微信沟通情况来体现了解约到实际搬离房屋的整个过程中均处于友好协商状态，太古汇还带新租客看房并积极指导世纪晓公司如何搬迁，可见太古汇公司事实上认可了世纪晓公司的搬离行为。在世纪晓公司搬离后，太古汇公司对涉案房屋贴了磨砂玻璃膜，同时在楼层指示牌中遮挡了世纪晓公司名称，还要求世纪晓公司申请关水阀，也可从相关证据证明太古汇公司在收回房屋后重新招租；退一步说，即便太古汇公司不与世纪晓公司做交接手续且否认接收房屋，但太古汇大厦为太古汇公司所有并由其聘请的物业公司管理控制，世纪晓公司在办理后没有上锁，因此只要太古汇公司知悉世纪晓公司搬离的事实，客观上对涉案房屋享有控制权和使用权，构成有效交还。二、太古汇公司第2、3项诉请不能成立，涉案房屋的租赁合同关系已解除且太古汇公司已经收回房屋，世纪晓公司无需继续支付租金等各项费用及违约金，且违约金显然过高应予调整。如上所述，涉案房屋的租赁关系已解除，世纪晓公司已将房屋交还给太古汇公司，双方的权利义务已经终止，故世纪晓公司无需继续支付租金、空调费、运营费及相应的违约金。退一步来说，即便需要支付违约金，则太古汇公司没有证据证明其损失，违约金标准显然过高，应予调低。三、太古汇公司的第4项诉请不能成立，具体如下：（一）世纪晓公司已经按照合同约定承担了相应的违约责任，即装修物无偿归太古汇公司所有，无需拆除装修物或支付拆除费用。装修物归太古汇公司所有后，其拆除自己的资产却要求世纪晓公司负担拆除费用，显然不公平，有关要求世纪晓公司负担拆除费的条款显然属于无效格式条款。太古汇公司在本案中提交的《租赁合同》长达30页，内容相当完善和详细，但却完全没有提示世纪晓公司注意其中的免责条款，因此《租赁合同》属于格式合同，其中有关加重世纪晓公司义务的条款属于无效条款，同时，当条款之间的理解有争议时，也应当作出不利于太古汇公司的解释。《租赁合同》第3.22条约定,合同期满或提前终止时，出租人有权要求承租人自费拆除并以空置及无装修状态返还承租单元，但《租赁合同》第八部分违约及解除第8.05条也约定，若承租人未能按照本合同的约定交还承租单元，出租人有权进入承租单元并对单元内的物品作出如下处理，此后有权重新出租给其他新租户，处理方式（a）对于不能移动的增设物或移动后价值受损的增设物归出租人所有，出租人可自行处置；（b）对于所遗留的其他物品及货品，出租人有权在第三方机构的见证下，搬离并储存，相关费用由承租人承担。综合以上3.22条及8.05条可知，承租人应当恢复原状，否则应当承担违约责任，而违约责任为：装修物无偿归出租人所有，其他物品由出租人搬离储存并由承租人承担费用。本案中，世纪晓公司已按合同约定承担了违约责任，将装修物无偿移交给太古汇公司，所以无需进行拆除或支付拆除费用。另外，《租赁合同》相关条款既约定装修物归太古汇公司所有，又约定了拆除费用由世纪晓公司负担，这显然免除太古汇公司责任、加重世纪晓公司责任，且太古汇公司也没有对该条款作出任何说明或提示，故要求世纪晓公司负担拆除费用的条款属于无效的格式条款。（二）恢复原状并非太古汇公司重新出租的必要条件，在未征得世纪晓公司确认的情况下，世纪晓公司无需支付拆除费用。首先，结合实际情况，太古汇公司所谓的“空置及无装修状态”并不符合承租人的经营需求，一般都会重新进行装修。就本案而言，涉案房屋《租赁合同》给予了装修期。由此可见，“空置及无装修状态”本身就不构成太古汇公司重新出租的一个必要条件，即便太古汇公司恢复至“空置及无装修状态”，新的承租人也必然会拆除所谓的“原状”并重新装修，太古汇公司将商铺恢复原状根本就是无意义的行为。其次，仅就世纪晓公司检索到案例来看，恢复原状费用占保证金比最低为11.09%，最高为62.16%，平均为38.75%。但在本案中，恢复原状费用接近、甚至超出了保证金金额，因此世纪晓公司有充分的理由怀疑太古汇公司是与投标人串通，恶意抬高拆除价格，以冲抵保证金。而且还原标准也同样涉及专业性问题，因此，无论是拆除还原费用还是还原标准是否符合约定，均应当以鉴定金额为准。三、太古汇公司第5项诉请不能成立，涉案房屋已经交还，世纪晓公司无须支付房屋占用费，且占用费的计算标准不当。如上所述，世纪晓公司已经交还了涉案房屋并结清了至交还当月的全部费用，涉案房屋已置于太古汇公司的控制之下，太古汇公司有权按照合同条款对场内所有物品进行处理并重新出租给其他新租户，从太古汇公司提交证据也可证明其确实就涉案房屋重新对外招租，故涉案房屋已经交还，是否恢复原状并不影响交还的效力，世纪晓公司无需支付占用费。退一步来说，即便需要支付占用费，则依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，占有使用费应当参照租金标准，故太古汇公司要求按照租金、空调费、营运费之和的标准主张占用费，既不符合法律规定，也没有合同依据。四、太古汇公司的第6项诉请不能成立，要求世纪晓公司支付可得利益损失无合同及法律依据，且权利义务明显失衡。本案中，世纪晓公司承租期间的所有费用已结清，合同解除后太古汇公司完全可以将涉案房屋继续出租给新的承租人，至于能否顺利出租，取决价格、供需关系等市场因素，太古汇公司认为合同未履行期间的剩余租金收入属于可得利益损失，这一观点显然无法律依据。五、太古汇公司第7项关于支付律师费的诉讼请求不能成立。首先，《租赁合同》属于格式合同，当中仅约定了承租人应赔偿出租人实现债权的费用，但却未约定出租人违约时应赔偿承租人实现债权费用，因此该条款并非对等、公平的条款，且太古汇公司未向世纪晓公司进行提示，故该条款属于无效条款，世纪晓公司无需支付律师费。其次，即便需要支付，太古汇公司提出了多项毫无道理且完全没有必要的诉讼请求，严重浪费了司法资源，加重了司法负担，故其关于支付律师费的诉讼请求不能成立，即便成立，太古汇公司也仅应按照其胜诉比例支付律师费才较为合理。六、因太古汇公司的前述所有诉讼请求全部不能成立，故其诉讼请求8、9，及后来新增的关于担保费及公证费的诉请也不能成立。七、最后，世纪晓公司已经承担被没收租赁保证金的违约后果，已完全能够弥补太古汇公司的全部损失，无需再承担额外的违约赔偿责任。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，可知违约责任应当以弥补损失为原则。本案中，世纪晓公司已经表示同意太古汇公司将涉案房屋的租赁保证金167981.85元没收以弥补其损失，已完全能够弥补太古汇公司的一切损失，故世纪晓公司无需再承担任何额外的违约赔偿责任，太古汇公司的全部诉讼请求均不应支持。世纪晓公司作为盈利性公司，租赁场地的合同目的是为了开展经营业务和提供场地支持，但随着业务发展，世纪晓公司需要一个面积比涉案房屋更大的场地来开展线下培训及集中办公的客观需求，这些需要在涉案房屋已无法满足，限制了世纪晓公司的发展，所以租赁合同的目的已无法实现，所以世纪晓公司才离开涉案房屋，并非恶意违约。经审理查明：2013年12月11日，广州市天河区天河路以北、天河东路以西路段的太古汇商业、酒店、办公楼工程办理了竣工验收备案，建设单位为太古汇公司。2016年12月21日，太古汇公司（出租人）与世纪晓公司（承租人）签订《中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号房之租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：出租人出租广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号承租单元（以下简称“涉案房屋”），面积189平方米；（2.01租金）以本合同约定的日期及方式在整个租赁期内用人民币支付下列费用，不作任何扣减或抵扣：（a）附表二第一部分所约定的租金，空调和营运费须按附表二第二部分的内容支付，租金金额不包括空调和营运费、亦不包括承租人在本合同项下须支付或承担的任何其它费用；（b）承租人须支付以下费用：（i）附表二第二部分所列的在“正常营业时间”内提供空调服务的费用以及提供管理和维修服务所收取的费用（两者统称“空调和营运费”）……但出租人有权上调承租人应付的空调和营运费金额，上调后的金额将于租赁期内每年的1月1日起生效，（ii）除本合同附表二第二部分所述的空调和营运费以及上述第（i）款所述空调和营运费的年度上调之外，在不影响该空调和营运费及其年度上调的情况下，如在租赁期内的任何时间，向承租单元提供空调服务的成本及/或管理和维修服务的成本中的有关部分超出附表二第二部分列出的空调和营运费金额（该些成本包括但不限于制冷设备运作用电单价（包括燃料附加费）、公共区域和设施以及该办公楼公共地方的清洁成本、所有机器、设备及其零件的维修和保养成本、为该办公楼提供工作的人员的成本或为该办公楼利益而从事工作的人员的成本、折旧、电费或其它服务项目以及与上述服务相关的所有其它成本），则出租人有权上调承租人应付的空调和营运费，以补足自租赁期开始后提供上述服务的成本增加部分，以及自前一次成本增加后每次提供上述服务的成本再增加部分。出租人每次上调空调和营运费时，应向承租人发出书面通知，说明上调理由，但出租人所作出的上调金额为最终的和决定性的，且对承租人具约束力，（iii）承租人就第四部分第4.06（b）条所述的出租人不定期提供的额外空调服务应付的任何费用，（iv）本合同双方确认，部分管理和维修服务的成本是为该办公楼和该发展项目的共同利益而发生的，出租人有权将上述管理和维修服务的成本以计入空调和营运费的方式或出租人认为其他合适的分摊方式公平分摊至该办公楼和该发展项目；（2.02政府税费等）（a）支付并清偿目前及以后中国政府或其它主管部门就承租单元或本合同征收的（且根据中国法律和法规须由承租人支付的）所有税款、费用和开支（包括但不限于承租人在租赁期内根据法律、法规的规定就承租单元的租用以及在承租单元内的经营活动而须向政府有关部门缴付的所有税款、费用和开支），但如中国法律和法规未就上述款项的缴付义务作出规定，则相关款项应由相关合同方根据相关政府部门的规定和惯例分摊或承担，（b）出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、空调和营运费、保证金、逾期利息以及任何其它款项等的金额为不包含任何税费的净额（统称为“合同价款”），如果增值税适用于出租人提供承租单元、服务或其它事项而根据本合同收取的任何款项（包括但不限于租金、空调和营运费、保证金、逾期利息以及任何其它款项等），自相关税务法律及/或条例、实施办法施行之日起，除合同价款以外，承租人同意向出租人支付基于合同价款和适用增值税税率计算的增值税及附加税费；（2.05支付方式）承租人根据本合同须向出租人缴付的一切款项须以出租人不定期指定的方式支付至出租人不定期指定的银行账号内，每笔款项的付款日及付款金额以出租人指定账户实际收到该笔款项的日期及金额为准，因承租人根据本合同约定支付任何款项而产生的任何费用（包括但不限于出租人因承租人采取电汇方式付款而发生的手续费）均由承租人承担；（2.06不得抵扣）上述所有款项须在扣除所有应扣金额后由承租人自起租日起于每个公历月的第一日预先支付，不得抵扣，首次和最后一次支付的款项须根据租赁期内第一个和最后一个公历月的实际租赁日数分摊计算；（3.22承租单元的返还及交付）在本合同期满或提前终止时，承租人须根据本合同前文的约定，在清空承租人的办公用具及设备并对因上述清空导致承租单元发生的任何损坏进行维修后，将承租单元以及承租单元的所有附属设施、设备和增设物以良好、清洁、经妥善维修的可租用状态予以返还，同时还须返还能够进入承租单元所有部分的钥匙，除此之外，若承租人在租赁期内，或在其之前租用承租单元的任何期间、或在其占用承租单元的任何其它期间对承租单元进行任何改动或安装任何设施、设备或增设物，即使就此已取得出租人的同意或认为出租人已就此予以同意，出租人均有权要求承租人在其向出租人返还承租单元之前，自费将上述任何改动、安装的设施、设备或增设物或其它任何部分恢复原状或予以拆除或清除，并对因上述恢复原状、拆除或清除行为而对承租单元和承租单元内出租人的设施和设备造成的损害予以妥善修理，在本合同期满或提前终止时，承租人须以空置及无装修状态返还承租单元，空置及无装修状态指承租单元内出租人提供的所有标准设施及设备处于经承租人自费妥善修缮并恢复成良好、清洁、可租赁的状态，同时除出租人提供的标准设施及设备之外，承租单元内由承租人或之前任何租客或占用人在租赁期内、或在其之前租用承租单元的任何期间或在其占用承租单元的任何其它期间配备的所有其它家具、安装的所有其它设施、设备及增设物或进行的所有其它改造，均须由承租人自费拆除，同时承租人须在向出租人返还承租单元之前，对因上述拆除行为而对承租单元和承租单元内出租人的设施和设备造成的损害予以妥善修复；（8.01违约）如租金及/或空调和营运费及/或本合同项下任何应付款项或其任何部分已到支付期（无论是否已正式提出要求支付），且从到期日起，承租人已逾期15日仍未支付，或不论承租人有否违反前述条款，在租赁期内承租人累计拖欠租金及/或空调和营运费及/或本合同项下承租人任何应付款项之天数总共达到30日（自有关款额在根据本合同到期应付之日起计算）或累计拖欠前述款项共计达到3次，则出租人有权在任何时候合法地收回承租单元，本合同因此而完全解除，但不妨碍出租人享有的就任何尚未解决的有关承租人违反或不履行本合同的任何条款进行索赔的权利，同时出租人将没收所有保证金及承租人所缴交的其它任何押金，但不妨碍出租人根据本合同的约定索赔任何相关损失和费用；（8.02逾期利息）尽管本合同中另有约定，若承租人在本合同项下的租金或其它应付款项到期之日（无论是否已正式提出要求支付）起的7日内尚未履行其付款义务，承租人须就所有该等未清偿款项向出租人支付每日利息，利率为0.3%，计息期自该等款项到期应付之日起至其实际付款日止，出租人按照本条款的约定提出利息支付要求及/或收到利息的权利一概不妨碍亦不影响出租人行使其在本合同条款项下可行使的任何其它权利或救济（在不损害前述条文的一般性原则下，有关权利还包括收回承租单元的权利）；（8.07因承租人原因而致使本合同被提前解除或终止）若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前解除本合同及/或承租人在租赁期届满前因违约而致使本合同被解除或终止，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，在出租人没收本合同项下的保证金之外，承租人须同时向出租人支付以下款项：承租人在本合同解除之日应付而未付的一切款项，在本合同解除之日起至出租人将承租单元重新出租给新租户前的该段期间内的所有租金及空调和营运费及赔偿出租人因承租人擅自在租赁期届满前解除本合同而遭受的一切其它损失，并按照本合同约定的标准及要求将承租单元返还出租人；（9.01保证金）本合同签署时，承租人须向出租人支付本合同附表二第四部分中所述的履约保证金（“保证金”），以确保承租人遵守在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如承租人违反本合同约定，出租人有权根据本合同的相关约定没收该保证金，承租人同意并确认，在向出租人支付或补足保证金时，还须向出租人另外支付基于保证金的金额和租金所适用增值税税率计算的增值税及附加税费，前述增值税及附加税费应与保证金一同作为一个整体确保承租人遵守其在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如果承租人违反本合同项下的任何约定，出租人有权根据本合同的约定对前述保证金（连同前述增值税及其附加税费一并）予以没收及/或抵扣；（9.03保证金的退还）按照前述约定，当本合同到期终止且（a）承租人按照本合同的约定将承租单元交还出租人后的60日内，或（b）在出租人就任何承租人拖欠的租金、空调和营运费以及其它费用、或就承租人违反、不遵守或不履行其应遵守或履行的本合同中的任何协议、约定、条款对承租人提出的索赔完全解决后的60日内（前述（a）项及（b）项二者以时间较晚者为准），出租人应将保证金（无利息）退还给承租人，如保证金不足以抵扣所有有关欠款时，出租人有权向承租人追讨差额；（12.24法律相关费用）出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿等。附表一（第三部分）租赁期50个月零6天，起租日2017年1月1日；附表二（第一部分租金）首段租期（自起租日起至2017年2月28日止）的基本租金合计为37800元……自2020年1月1日起至2021年3月6日止，每个公历月的基本租金为43470元……（第二部分空调和营运费）……从2018年1月1日起算，承租人须支付的每个公历月的空调和运营费为6975元；（第三部分税费）出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、空调和营运费以及任何其它款项等的金额为不包含任何税费的净额，如果增值税适用于出租人提供承租单元、服务或其它事项而根据本合同收取的任何款项（包括但不限于租金、空调和营运费以及任何其它款项等），自相关税务法律及/或条例实施之日起，除合同价款以外，承租人同意并确认向出租人支付基于合同价款和适用增值税税率计算的增值税及附加税费；（第四部分保证金）保证金须根据第九部分第9.01条于本合同签署时向出租人支付，金额为151335元，租赁期内，承租人同意并确认在支付或补足保证金时，同时向出租人支付基于保证金的金额和租金所适用增值税税率计算的增值税及附加税费，前述增值税及附加税费应与保证金一同作为一个整体确保承租人遵守其在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如果承租人违反本合同项下的任何约定，出租人有权根据本合同的约定对前述保证金（连同前述增值税及其附加税费一并）予以没收及/或抵扣；（第五部分逾期利息及任何其它承租人须向出租人支付的款项）出租人及承租人在此确认，本合同项下约定的逾期利息及任何其它承租人须向出租人支付的款项（包括但不限于对出租人的赔偿等）均为不包含任何税费的净额，承租人进一步同意，承租人在支付前述款项时须同时向出租人支付基于前述款项和适用增值税税率计算的增值税及附加税费等。附表四5、在承租人己签署本合同及己按本合同约定付清其应支付的全部费用的前提下，出租人应于本合同附表一第三部分约定的起租日将承租单元以空置及无装修状态交付承租单元予承租人，承租人须根据出租人的指示到出租人或物业管理人的办公室办理承租单元的交接手续，出租人和承租人应在承租单元实际交付之前另行就承租单元的交付标准达成协议，出租人根据交付标准向承租人交付承租单元后，即视为出租人已履行将承租单元合格地交付给承租人的义务，出租人向承租人交付承租单元并不表明承租单元己达到可用于租赁用途的要求等。2017年1月1日，世纪晓公司从太古汇公司处接收涉案房屋。合同签订后，世纪晓公司向太古汇公司支付了保证金167981.85元（含税）。太古汇公司确认世纪晓公司支付租金、空调和营运费至2020年1月31日。2020年1月至4月的租金标准为47382.3元/月（含税），2020年1月1日后的空调和营运费系按照7763.44元/月（含税）的标准支付。太古汇公司为证明其与世纪晓公司就涉案房屋的租赁事宜沟通具体情况，提交其与星火公司间往来电子邮件及书面函件，显示如下内容：1.2019年12月13日，星火公司向太古汇公司发出《关于提前解除租赁合同通知函》，函称：双方签订《租赁合同》，分别承租广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1的603、3202、3203、3703号房，作办公使用；现因星火公司的经营发展需要，欲更换办公场地，为此特提出解除租赁合同；星火公司计划在2020年1月20日前搬空所有财物，将租赁房屋移交给太古汇公司；其他未尽事宜，双方协商处理。2.2019年12月18日，太古汇公司向星火公司发出“答复：关于提前解除租赁合同通知函”，邮件附件为涉案房屋的租赁合同补充协议起草版。3.2020年1月2日，太古汇公司向星火公司发出“转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：太古汇公司已于12月18日将草拟的租赁合同补充协议发予星火公司，但至今未收到回复，请尽快回复并与太古汇公司进行沟通；此外，太古汇公司在此再次明确，在双方就该等租赁合同的提前解除达成一致并签署有关协议之前，太古汇公司不同意星火公司任何单方面解除太古汇一座603号房、3202号房、3203号房以及3703号房租赁合同的行为，星火公司仍需履行该等租赁合同项下的义务并承担不履行的责任，包括但不限于支付租金及空调和营运费等。4.2020年1月3日，星火公司向太古汇公司发出“Re：转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：星火公司于2019年12月13日向太古汇公司发送书面函通知解除双方签订的租赁合同，星火公司已提前30天通知太古汇公司，星火公司将于2020年1月15日至20日搬离太古汇，虽然星火公司于2020年1月中搬走，但星火公司已按合同约定结清解除合同前的所有费用，向太古汇公司支付了2020年1月整个月的租金、管理费及空调费等所有费用。5.2020年1月7日，太古汇公司向星火公司发出“答复：转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：根据双方签署的《租赁合同》中“第十一部分届满及解约”的“11.01条终止或解除”条款所述，“除非本合同另有约定，在租赁期内，出租人和承租人均不得擅自终止或解除本合同”；星火公司单方解除合同，不符合《租赁合同》的约定，也不符合法律规定，太古汇公司对此不予接受；在双方未能就该等租赁合同的提前解除达成一致并签署有关协议之前，星火公司无权擅自解除租赁合同，且在合同租赁期届满前，仍需履行合同项下的义务。6.2020年1月9日，星火公司向太古汇公司发出《关于我司从太古汇搬离的申请》，函称鉴于星火公司于2019年12月13日向太古汇公司提出退租事宜，太古汇公司已知悉星火公司提前退租，现星火公司计划于2020年1月15日至20日搬离太古汇，需要将办公家具、电脑、电器设备等搬到星火公司新的办公场地；届时星火公司将有秩序地搬离太古汇，并保证搬离过程中的干净卫生，不会对太古汇公司造成影响。7.2020年1月10日，太古汇公司以电子邮件形式向星火公司发出“转发：转发：关于提前解除租赁合同通知函”，内容为：太古汇公司于2020年1月10日收到星火公司提交的函件《关于我司从太古汇搬离的申请》，函件中星火公司提及于2019年12月13日向太古汇公司提出退租的退租事宜，在此太古汇公司再次重申，在双方未能就该等租赁合同的提前解除达成一致并签署有关协议之前，星火公司无权擅自解除租赁合同，且在合同租赁期届满前，仍需履行合同项下的义务；太古汇公司强调，对于星火公司单方解除租赁合同的行为，太古汇公司对此不予接受等。庭审中，世纪晓公司对于星火公司上述的发函行为予以认可，并确认星火公司的函件内容代表世纪晓公司的意思表示。2020年1月15日，世纪晓公司搬离涉案房屋并解除房屋大门电子锁密码，双方并未办理交接手续。太古汇公司表示其未与世纪晓公司办理交接手续的原因在于世纪晓公司不享有提前解除租赁合同的权利，且太古汇公司不同意提前解除合同，世纪晓公司搬离时的场地状态并不符合合同约定的交还时的还原标准。2020年4月24日，太古汇公司提起本案诉讼，世纪晓公司于2020年6月10日接收本案诉讼材料。2020年6月3日，太古汇公司以电子邮件形式向世纪晓公司发出《催告函》，函称：基于双方2016年12月21日签订的《租赁合同》，世纪晓公司违反合同约定提前撤场，且涉案房屋未能按上述合同约定恢复原状向太古汇公司交接；因世纪晓公司怠于履行装修清拆及场地交还义务，经太古汇公司多次催告无果，现已严重影响太古汇公司对该物业进行重新招租；太古汇公司特此最后敦促世纪晓公司务必在2020年6月12日前对涉案房屋按照租赁合同之约定自费完成所有装修的清拆，并将涉案房屋复原至合同约定的标准原状交还太古汇公司，否则，太古汇公司将依法委托第三方承建商进行代工清拆，届时发生的相关代工清拆修缮费用以及导致太古汇公司的一切其他损失均由世纪晓公司负担。关于承租单元还原费用，太古汇公司提供以下证据：1.太古汇公司与案外人利盈电机电工程（上海）有限公司广州分公司（以下简称“利盈公司”）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托利盈公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；2.利盈公司于2020年7月15日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付*建筑服务*工程服务价税合计38586元，备注项目名称为太古汇塔楼一3203单元电气还原工程）；3.太古汇公司与案外人广东省石油化工建设集团有限公司（以下简称“石化公司”）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托石化公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；4.石化公司于2020年7月13日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付*建筑服务*工程服务价税合计27250元，备注工程项目为太古汇办公楼1-3203单元空调系统还原工程）；5.太古汇公司与案外人广东海富消防技术服务股份有限公司（以下简称“海富公司”）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托海富公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；6.海富公司于2020年7月13日开具的广东增值税专用发票[显示太古汇公司支付*建筑服务*工程服务价税合计2169.1元，备注工程名称为太古汇塔一3203单元复原工程（消防工程、挡烟垂壁），工程地址为广州市天河区天河路383号太古汇]；7.太古汇公司与案外人广东卫保消防工程有限公司（以下简称“卫保公司”）签订的《五万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托卫保公司承担太古汇商场裙楼/办公楼1/办公楼2/停车场所有不含税总价五万元及以下的维修工程及/或采购，本合同的有效期自2020年1月1日起至2021年12月31日）；8.卫保公司于2020年7月13日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付*建筑服务*太古汇塔楼一3203消防复原工程价税合计30302元）；9.太古汇公司与案外人广州市海珠区凤凰装饰工程公司（以下简称“凤凰公司”）签订的《工程承包合同》[约定太古汇公司委托凤凰公司承担太古汇办公楼1-3203单元（世纪晓）装修还原工程，总价款189907.28元，其中不含税净额184376元，税费5531.28元等]；10.凤凰公司于2020年7月3日开具的广东增值税专用发票两张[显示太古汇公司支付*建筑服务*装饰工程价税合计189907.28元，备注工程名称为太古汇办公楼1-3203单元（世纪晓）装修还原工程，项目地址为广州市天河区]；11.竣工验收报告（还原工程）（显示租户为OT1-3203世纪晓，验收日期为2020年7月31日，总结为验收合格）。经质证，世纪晓公司对上述证据的真实性均不予确认，认为太古汇公司并未提交付款凭证证明款项的实际支付情况，是否需要进行还原根本不影响太古汇公司重新出租，没有必要性，且还原工程并未得到世纪晓公司及世纪晓公司的确认。关于本案律师费，太古汇公司提供以下证据：1.太古汇公司与案外人广东汇胜律师事务所（简称“汇胜所”）于2020年3月19日签署的《民事委托合同》（约定太古汇公司委托汇胜所作为其与世纪晓公司租赁合同纠纷案的委托代理人，甲方应向乙方支付律师代理费及增值税18020元）；2.汇胜所于2020年3月23日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付律师费18020元）。经质证，世纪晓公司对上述证据的真实性予以确认，但认为不应由其承担。关于涉案房屋另行招租的情况，太古汇公司提供致中介公司佣金政策的函、自行放盘记录、微信放盘记录、办公楼参观登记表、委托书、中介名片予以证明。经质证，世纪晓公司及世纪晓公司表示无法确认真实性，上述证据可证明太古汇公司已对涉案房屋享有完整的使用权及收益权，已构成有效交还，且重新招租取决于价格、供求关系等市场因素，物业空置损失与其并无关系。本案审理过程中，各方当事人亦就相关问题发表如下意见：1.太古汇公司表示在其收到世纪晓公司希望解除合同的意思表示后，在2019年12月底至2020年1月左右就开始协助世纪晓公司寻找下一手租户，但其另行出租的行为并不代表其同意提前解除合同及收回场地；2.太古汇公司要求世纪晓公司支付涉案房屋2020年7月31日之前的租金、空调及营运费或房屋占用费的依据为在合同解除前所产生的租金、空调和营运费都应予支付，且因世纪晓公司拒绝将涉案房屋还原并交还，因此在合同解除后至太古汇公司将涉案房屋自行还原的工程完工前均应视为世纪晓公司继续占用涉案房屋，相应的占用费应由世纪晓公司承担；3.关于世纪晓公司已支付的保证金的处理问题，太古汇公司认为因世纪晓公司存在违约行为，所以依约应予没收；世纪晓公司认为其已支付的保证金足以弥补太古汇公司的损失，其不要求太古汇公司予以退回；4.关于《租赁合同》的现状问题，太古汇公司认为合同的解除时间为本案起诉状送达世纪晓公司之日；世纪晓公司认为合同已于其搬离涉案房屋之日解除。本案审理过程中，太古汇公司申请本院出具调查令以便其持令调查世纪晓公司及广州晓晓教育科技有限公司租赁位于广州市天河区天河东路155、157、159号的租赁合同及备案信息；世纪晓公司向本院申请对涉案房屋的恢复原状费用进行鉴定。本院认为：太古汇公司与世纪晓公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。根据已查明事实，世纪晓公司单方于租赁合同期限尚未届满时提出解除租赁合同的请求构成违约，但其已多次通过电子邮件的形式将解约的意思表示送达至太古汇公司，太古汇公司亦于2019年12月底及2020年1月左右开始寻找新的承租人，其后世纪晓公司于2020年1月15日搬离涉案房屋，太古汇公司对于世纪晓公司的搬离情况清楚知悉，本案审理过程中，双方均确认涉案《租赁合同》已解除，故太古汇公司诉请要求解除双方签订的《租赁合同》缺乏事实依据，本院不予支持。但如上所述，世纪晓公司为违约方，故太古汇公司诉请要求解除《租赁合同》所产生的诉讼费应由世纪晓公司负担。另世纪晓公司已于2020年1月15日搬离涉案房屋，太古汇公司作为出租人，应及时收回场地避免损失扩大，结合世纪晓公司搬离涉案房屋的实际情况，太古汇公司要求世纪晓公司支付涉案房屋至2020年4月30日的租金（含税）、空调和运营费（含税）及相应逾期利息缺乏事实依据，本院不予支持。关于太古汇公司要求世纪晓公司承担涉案房屋恢复至还原标准而产生的工程款费用（含税）的诉请。综合本案案情，太古汇公司与世纪晓公司已就保证金由太古汇公司没收事宜达成一致，该保证金应足以弥补太古汇公司包括恢复原状在内的相关损失，遵循公平合理原则，本院对太古汇公司该项诉请不予支持。关于太古汇公司要求世纪晓公司支付租赁合同判令解除之日起至2020年7月31日止的房屋占用费的问题，在世纪晓公司已于2020年1月15日搬离涉案房屋的情况下，太古汇公司作为出租人应及时收回场地避免损失扩大，综合本案案情及双方履约情况，本院酌情判令世纪晓公司向太古汇公司支付2020年2月1日起至2020年2月29日期间的房屋占用费55145.74元（47382.3元+7763.44元）（含税），对于太古汇公司超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。关于太古汇公司诉请的《租赁合同》项下预期可得利益损失的问题，世纪晓公司已于2020年1月15日搬离涉案房屋，双方亦确认《租赁合同》已解除，太古汇公司应及时收回涉案房屋，且其收回场地后何时出租或出租的价格取决于市场行情等多种因素，与涉案《租赁合同》提前解除不存在必然的因果关系。遵循公平合理原则，本院对太古汇公司该诉请不予支持。关于太古汇公司要求世纪晓公司赔偿的本案律师费损失18020元的诉请。太古汇公司已提交《民事委托合同》及广东增值税专用发票证明其已实际支付律师费情况，且双方于《租赁合同》中约定“出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿”，现太古汇公司诉请要求世纪晓公司赔偿其律师费支出18020元具有事实和合同依据，本院予以支持。关于本案审理过程中太古汇公司提出的律师调查令申请及世纪晓公司提出的鉴定申请，与本案待证事实均不具有关联性，对双方相关申请本院不予准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东世纪晓教育科技有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第32层3203号房2020年2月1日起至2020年2月29日的房屋占用费55145.74元（含税）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东世纪晓教育科技有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付律师费18020元；三、驳回原告太古汇（广州）发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19371元，由原告太古汇（广州）发展有限公司负担11235元，广东世纪晓教育科技有限公司负担8136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何晓芬人民陪审员  卓燕君二〇二一年二月二十三日书 记 员  谢丽军