重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初3227号原告：重庆鹏润实业有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路108号负3层，统一社会信用代码91500103666411631W。法定代表人：赵雷，董事长。委托诉讼代理人：刘芸，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳一，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被告：重庆优品家商贸有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路108号第L2层02B号，统一社会信用代码91500108MA5UKHNEXQ。法定代表人：聂晓莉，总经理。被告：杨英权，男，1989年1月22日出生，汉族，住广东省电白县。被告：聂晓莉，女，1971年1月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆鹏润实业有限公司（以下简称鹏润公司）与被告重庆优品家商贸有限公司（以下简称优品家公司）、杨英权、聂晓莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏润公司的委托诉讼代理人刘芸、王阳一，被告优品家公司的法定代表人聂晓莉，被告杨英权，被告聂晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏润公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告优品家公司之间的《重庆国泰广场商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)，原告与被告优品家公司、杨英权签订的《〈国泰广场租赁合同〉主体变更补充协议》(PL17-ZS-045-1)均于2019年11月21日解除；2.判决被告优品家公司以《【国泰广场】商户交铺验收确认书》(PL/BG-WY-014)之标准，恢复位于“国泰广场第L2层02B号铺位”租赁物的原状，并将恢复原状后的租赁物交还原告。且，被告优品家公司向原告支付自2019年11月21日起至前述租赁物被原告实际收回之日止的违约金（违约金按31520元/月的标准计算）；3.判决被告优品家公司向原告支付截至2019年12月17日欠付的租金25300.73元（2019年10月14794.06元+2019年11月10506.67元）、推广费1970元、水电费3376.78元、逾期付款违约金1057.92元，并支付自2019年12月18日起至租金、推广费、水电费付清之日止，以30647.51元为基数，按每日万分之五计算的违约金；4.判决被告优品家公司支付原告基于本案产生的律师费8000元；5.判决被告杨英权、聂晓莉对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带保证责任；6.判决三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月25日，原告与杨英权签订《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)，约定：1.杨英权承租国泰广场第L2层02B号铺位及其设施;租赁期限36个月。2.就固定租金与比例租金两者取高计收租金:租赁第1年月租金为12805元，租赁第2年月租金为14184元，租赁第3年月租金为15760元；租赁第1年租金提取比例为8%，租赁第2年租金提取比例为9%，租赁第3年租金提取比例为10%；每一个月为一个交租期。3.物业费每月8865元、推广费每月985元;未按期支付费用的，原告有权按所欠缴金额每日万分之五的标准计收违约金，并有权解除合同；自合同解除之日起至铺位被原告实际收回之日止，被告须向原告支付该时期内的房屋占用损失费，损失费标准为租金之两倍。4.因合同所产生的争议由租赁房屋所在地人民法院管辖，律师费、诉讼费等均由违约方承担。2019年3月30日，原告与优品家公司、杨英权共同签订《〈国泰广场租赁合同〉主体变更补充协议》(PL17-ZS-045-1)，约定:合同的承租主体变更为优品家公司，由优品家公司代替杨英权承担合同的权利和义务。若优品家公司违约，杨英权与优品家公司共同向原告承担连带赔偿责任或违约责任。同时，杨英权对合同中所有债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依照合同约定，于2017年10月20日将租赁物交与杨英权，并签署了《收铺登记表》予以确认。后因优品家公司、杨英权未按时足额支付租赁费等费用，已构成严重违约，原告于2019年11月19日分别向优品家公司、杨英权寄发了合同解除函，杨英权于2019年11月20日、优品家公司于2019年11月21日签收了前述文件。但截至今日，优品家公司、杨英权既未清偿租金等费用，也未办理商铺清场交接工作，原告为维护自身合法权益，故依法起诉。被告优品家公司、聂晓莉共同辩称，聂晓莉基于个人原因使用了员工弟弟杨英权的名义成立经营优品家公司，聂晓莉向杨英权出具了一切责任由聂晓莉承担的承诺函。涉案的租赁合同和补充协议上杨英权的名字是员工杨伦代签的，杨伦是杨英权的姐姐，聂晓莉及优品家公司是实际的承租经营者，涉案租赁合同及补充协议是聂晓莉及优品家公司认可的，相应的权利义务由聂晓莉及优品家公司承担。因为本案纠纷的产生，聂晓莉将优品家公司的法定代表人由杨英权变更为聂晓莉，以免对杨英权产生更多不利影响。优品家公司由于经营不善，在2019年10月25日左右向原告申请退租并告知要撤场，但原告一直没有回复。到10月30日左右，原告看到有人到店里拿产品，说不能拿里面的东西，就把电闸拉了，店里的电动卷帘门就关闭了，无法再进入店里。之后聂晓莉继续与原告沟通，并提还有保证金在原告处，希望协商解决。但双方协商未果，原告也一直不让进店里拿东西。直到11月聂晓莉以清点店内物品名义叫原告打开店铺，在搬走东西时双方发生了纠纷，派出所出面协调后，原告才同意把东西搬走。优品家公司和聂晓莉还有65010元保证金在原告处，保证金足以抵扣欠付费用。请求法院依法判决。被告杨英权辩称，杨英权不是实际租赁商铺的人，涉案的租赁合同及补充协议都不是杨英权本人签字的。杨英权的姐姐是聂晓莉的员工，聂晓莉基于个人原因，不想用自己的名义注册经营优品家公司，所以借用杨英权的名义登记成该公司的法定代表人，并借用杨英权的名义租赁涉案商铺。杨英权与聂晓莉之间签订有承诺函，优品家公司包括但不限于承租原告涉案商铺所产生的所有债务由聂晓莉承担，杨英权不承担任何责任。请求驳回对杨英权的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。优品家公司、聂晓莉、杨英权质证认为鹏润公司举示的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)、《【国泰广场】商户交铺验收确认书》(PL/BG-WY-014)、《〈国泰广场租赁合同〉主体变更补充协议》(PL17-ZS-045-1)中杨英权的签名并非杨英权本人所签，但未举示相反证据证明，亦不申请司法鉴定，故本院对上述证据的真实性予以采信。据此，本院经审理认定事实如下：2017年9月16日，聂晓莉出具《承诺函》，载明：本人聂晓莉，作为优品家公司实际经营人，杨英权仅为名义股东及法定代表人，优品家公司债务（包括但不限于承租鹏润公司国泰广场铺位产生的所有债务）全部由我本人承担，与股东及法定代表人杨英权无关，如因此给股东及法定代表人杨英权造成损失的，由我本人负责赔偿。本承诺函引起的争议，本人同意交由公司注册地有管辖权人民法院诉讼解决。特此承诺。2017年9月26日，鹏润公司（甲方）与杨英权（乙方）签订《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)，主要约定：甲方同意出租，乙方同意承租国泰广场第L2层02B号铺位及其设施，计租面积197平方米。5.1本合同项下租赁期限为36个月，自2017年10月12日起至2020年10月11日止。6.1租金的交纳按照固定租金与比例租金两者取高的方式。6.1.1固定租金的计算方式为，第一年月租金12805元，第二年月租金14184元，第三年月租金15760元。6.1.2比例租金的计算方式为，第一年租金提取比例8%，第二年租金提取比例9%，第三年租金提取比例10%。6.2.1本合同项下的固定租金的支付方式为每1个月为一个交租期。6.2.2乙方应当按照先付后用的方式预交租金，在每个交租期最后一个月的25日前（若25日为法定节假日则提前至法定结交日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。6.2.3首期租金交纳方式为计租日起的当月至第1个月最后一日。除首期租金外，其他租金均按每1个完整的自然月为一个交租期交纳。6.2.4本合同项下首期租金应于商铺开业前7个工作日内支付。6.2.6按照固定租金与比例租金两者取高的方式交纳租金，则在每1个自然月结束后，依据当月的实际营业额按约定比例进行计算，该计算结果高于当月固定租金之间的差额租金，应在次月5日前甲乙双方完成核算确认，并在结算完毕后10个工作日内由乙方向甲方支付到账，或由甲方在代收之营业款项中先行扣除。6.3.1乙方确认，物业管理费由乙方支付给甲方指定（委托）的物管公司，物业管理费标准为每月8865元。6.3.2推广费由乙方支付给甲方，标准为每月985元。6.3.5乙方须在支付首期租金的同时支付首期物业管理费和推广费。6.4租赁期内乙方使用租赁房屋所发生的水、电、煤气等公用事业费以及通讯、设备、非正常营业时间空调供应等乙方使用租赁房屋所产生的费用均由乙方承担。每月的公用事业费以及相关费用以计量器具示数及/或相关规定为计算依据，由甲方书面通知乙方在下一个月据实向商管公司或相关公用事业机构支付。6.5在一个租赁年内若乙方欠付租金、物业管理费、推广费或其他费用累计达14日（含14日）时，甲方有权从乙方交付的履约保证金或/及公用事业费押金中扣除上述费用及相应的违约金、滞纳金，以抵扣乙方所欠款项金额，直至欠款付清时止；抵扣后不足的履约保证金或及公用事业费押金应在7日内补足。7.1.1乙方在该商铺内经营品牌为【爱牙堂美丽加油站】，经营项目为【美容护理及综合销售】。11.1乙方须向甲方缴纳履约保证金65010元。鉴于履约保证金的保证性质及作用，该履约保证金在整个租赁期内不作冲抵任何费用（除因乙方违约事由扣除外），至本合同约定之日无息退还乙方。13.1本合同将因下述任何一事件之发生而解除：13.1.1在承租期内，一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认和同意。13.1.2在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知。13.3承租期内，若乙方提前单方面终止或解除合同、或因乙方严重违约导致甲方根据本合同的相关规定单方解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金。若甲方收取的履约保证金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。13.3.1乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到交接时的原貌，并在解除或终止之日办理铺位退还手续。如乙方未在甲方限定的时间内履行恢复原貌的义务，则乙方应另行承担甲方因将铺位及其设施恢复原貌所发生的一切费用（包括但不限于拆除费、垃圾处理费、清运费、律师费和诉讼费用等）。14.1下述任一事件的发生构成一方违约：14.1.3乙方未能按照本合同约定向甲方及授权委托的公司全额缴纳履约保证金、租金、物业管理费、推广费、水电费等费用。14.1.8在本合同提前解除或期满终止之日，乙方未能按照本合同要求向甲方归还铺位。14.2.3乙方因本条第14.1.3款发生的违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算的违约金。此外，若乙方欠缴任何费用或违约达3天并经甲方合理催告后仍未能自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（3）甲方有权选择直接解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。14.2.6乙方因本条第14.1.8款发生的一切违约，则从本合同提前解除或期满终止之日起到铺位被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为逾期返还铺位的违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。2017年10月20日，鹏润公司向杨英权交付了商铺，双方签署了《【国泰广场】商户交铺验收确认书》(PL/BG-WY-014)。2019年3月30日，鹏润公司（甲方）、杨英权（乙方）、优品家公司（丙方）签订《〈国泰广场租赁合同〉主体变更补充协议》(PL17-ZS-045-1)，主要约定：鉴于鹏润公司与杨英权签订了《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)，由杨英权租赁鹏润公司位于重庆市渝中区邹容路108号的“国泰广场”商业物业L2层02B号商铺。现经甲、乙、丙三方友好协商就原合同的主体变更事宜作相应调整，特签订补充协议如下：一、经三方协商同意将原合同的乙方主体并更为丙方，由本协议丙方代替本协议乙方承担原合同的全部权利义务。二、乙丙双方保证丙方具有履行原合同所需相关资质和条件，并保证丙方将严格履行原合同（包括相关补充协议）项下的合同义务，如乙、丙方违反本保证义务或丙方的任何违约行为而应向甲方承担损失赔偿责任或违约责任的，由乙丙双方共同承担连带赔偿责任或违约责任。三、在签署本协议前甲乙双方为履行合同而达成的任何往来文件中乙方权利与义务，亦同时全部转让由丙方享有和承担。四、原合同乙方对甲方债务由丙方承担，且乙方对原合同中所有债务承担连带保证责任，保证期限为主债务履行期限届满之日起两年。五、乙、丙双方须做好资料、手续等交接工作，因合同主体变更所产生的一切费用由乙方承担。六、三方一致同意，本补充协议签订后，丙方作为元合同履行主体，其租赁期为2019年3月1日-2020年10月11日。七、除本协议另行约定情形外，原合同条款内容仍然有效。2019年5月5日，鹏润公司向优品家公司出具《收款收据》，载明履约保证金L2-02B，2017.9.28杨英权转，金额65010元。合同履行中，优品家公司向鹏润公司支付租金、推广费至2019年9月，支付水电费至2019年7月。2019年11月11日，优品家公司、杨英权出具《委托书》，载明：本人因在外地，不能亲自办理渝中区国泰广场爱牙堂清点库存及撤场所有相关手续，特委托实际经营者聂晓莉为合法代理人，全权代表我办理相关事项。2019年11月19日，鹏润公司向杨英权邮寄《爱牙堂合同解除函》，该邮件于2019年11月20日签收。2019年11月20日，鹏润公司向优品家公司邮寄《爱牙堂合同解除函》，该邮件于2019年11月21日签收。前述《爱牙堂合同解除函》载明：致优品家公司、杨英权，贵司于2017年9月26日与我司签订《重庆国泰广场商铺租赁经营合同》及补充协议，租赁国泰广场L2层02B号铺位及其设施经营爱牙堂。截止2019年10月25日，贵司已拖欠我司租金、物管费、能源费、推广费等合同约定之租赁费用62809.91元，我司多次口头或书面催告贵司严格按照合同约定及时足额支付租金及违约金，但贵司至今仍不予支付，已严重损害了我司的商业利益，致使我司严重质疑贵司的履约态度及履行能力。另贵司于2019年11月11日授权聂晓莉负责办理库存清点及撤场事宜，该代理人于2019年11月12日强制搬离店内物品，给我司带来极大的负面影响。有鉴于此，我司现依据贵我双方签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》相关条款之约定通知贵司如下：1.贵我双方租赁合同及补充协议于本函件到达之日正式解除。2.请贵司立即结清欠付我司的租金、管理费、能源费、推广费等租赁费用以及对应的逾期付款违约金，提前申请撤场的违约金（具体金额以合同约定及贵司实际结清时间为准）。3.请贵司立即腾空租赁商铺内的全部设施设备以及其他物品，并将商铺恢复原状移交给我司，贵司不愿恢复的，由我司负责恢复，因此产生的一切费用由贵司承担。4.我司将按照合同约定没收贵司所缴纳的履约保证金。如贵司未按前述通知履行付款及返还房屋的义务，我司将保留通过一切合法的手段收回房屋以及诉讼方式解决该争议。2019年12月23日，鹏润公司与上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所就本案一审、二审诉讼及执行阶段签订《诉讼专项法律服务委托协议》。嗣后，鹏润公司支付了律师费8000元。审理中，鹏润公司举示了水电费缴款通知单、水电费发票、水电费交费凭证，显示国泰广场爱牙堂商铺欠付2019年8月水电费1176.56元、2019年9月水电费1102.15元、2019年10月水电费1098.07元，合计3376.78元，鹏润公司已向重庆市自来水有限公司、国网重庆市电力公司市区供电分公司统一支付了国泰广场2019年8-10月的水电费。鹏润公司还举示了2019年12月19日拍摄的涉案商铺照片，显示商铺尚未恢复原状。本院认为，鹏润公司与杨英权签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)以及鹏润公司与杨英权、优品家公司签订的《〈国泰广场租赁合同〉主体变更补充协议》(PL17-ZS-045-1)系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。合同履行中，鹏润公司按约交付了商铺，但优品家公司未按约支付租金等费用，且在欠付费用的情况下撤场停止营业，其行为构成违约，鹏润公司有权根据合同约定及法律规定单方解除合同。根据鹏润公司向杨英权、优品家公司邮寄《爱牙堂合同解除函》的签收情况，鹏润公司请求确认《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)及《〈国泰广场租赁合同〉主体变更补充协议》于2019年11月21日解除，符合法律规定，本院予以支持。关于恢复原状及逾期返还铺位违约金。优品家公司违约后，鹏润公司应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鹏润公司在《爱牙堂合同解除函》中明确要求优品家公司立即腾空租赁商铺并将商铺恢复原状，若优品家公司不愿恢复的，由鹏润公司负责恢复。但直至2019年12月19日，优品家公司在合理的期间内仍未将商铺恢复原状，表明其拒不履行恢复原状的义务，此后鹏润公司应当自行恢复原状以防止损失扩大。因此，本院对鹏润公司要求优品家公司恢复原状的诉讼请求不予支持，鹏润公司应自行恢复原状后就支出的合理费用主张赔偿。相应的，鹏润公司诉请的逾期返还铺位违约金可计算2019年11月22日至2019年12月19日期间，按合同约定的租金标准两倍计算为28774.7元，超出此期间的部分本院不予支持。关于欠付费用及逾期付款违约金。租赁合同及补充协议已于2019年11月21日解除，欠付的费用应计算至解除之日。鹏润公司诉请的租金25300.73元（2019年10月14794.06元+2019年11月10506.67元）、水电费3376.78元，本院予以支持，推广费应为1674.5元。关于逾期付款违约金，租赁合同约定了每期租金的支付时间，故租金的逾期付款违约金可根据合同约定分段计算。合同仅约定了首期推广费的支付时间，且约定水电费应在鹏润公司通知后支付，故推广费、水电费的逾期付款违约金，应自优品家公司收到鹏润邮寄的《解除合同告知函》次日起计算。据此，逾期付款违约金应以14794.06元为基数自2019年9月26日起计算至付清时止，以10506.67元为基数自2019年10月26日起计算至付清时止，以5051.28元为基数自2019年11月22日起计算至付清时止。关于逾期付款违约金的标准，合同约定为每日万分之五，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。优品家公司辩称履约保证金足以抵扣欠付费用，但根据合同约定，鹏润公司有权选择是否抵扣，且合同约定抵扣后应补足履约保证金，故本院对其辩称意见不予采纳。关于律师费，符合合同约定及法律规定，但《诉讼专项法律服务委托协议》约定的律师费8000元包括一审、二审诉讼及执行三个阶段的律师费，因二审、执行阶段尚未实际发生，亦非必然发生，故本院酌情支持5000元。关于杨英权、聂晓莉的责任。杨英权辩称租赁合同及补充协议中的签字并非其本人所签，但未举示相反证据证明，且根据聂晓莉出具的《承诺函》及杨英权出具的《委托书》，杨英权知晓租赁案涉商铺一事，其作为合同相对方，应受租赁合同及补充协议的约束。因此，鹏润公司诉请杨英权对优品家公司的债务承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。聂晓莉在庭审中表示自愿承担租赁合同及补充协议项下的义务，应对优品家公司的债务承担共同责任，而非连带保证责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆鹏润实业有限公司与被告重庆优品家商贸有限公司之间的《重庆国泰广场商铺租赁经营合同》(PL17-ZS-045)以及原告重庆鹏润实业有限公司与被告重庆优品家商贸有限公司、杨英权签订的《〈国泰广场租赁合同〉主体变更补充协议》(PL17-ZS-045-1)于2019年11月21日解除；二、被告重庆优品家商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆鹏润实业有限公司支付逾期返还铺位违约金28774.7元；三、被告重庆优品家商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆鹏润实业有限公司支付截至2019年11月21日欠付的租金25300.73元（2019年10月14794.06元+2019年11月10506.67元）、水电费3376.78元、推广费1674.5元，并支付以14794.06元为基数自2019年9月26日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的逾期付款违约金，以10506.67元为基数自2019年10月26日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的逾期付款违约金，以5051.28元为基数自2019年11月22日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的逾期付款违约金；四、被告重庆优品家商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆鹏润实业有限公司支付律师费5000元；五、被告杨英权对被告重庆优品家商贸有限公司的上述第二、三、四项债务承担连带支付责任；六、被告聂晓莉对被告重庆优品家商贸有限公司的上述第二、三、四项债务承担共同支付责任；七、驳回原告重庆鹏润实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计296元，由被告重庆优品家商贸有限公司、杨英权、聂晓莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二一年二月十日书记员  杨婷