甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初9666号原告：罗某11，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。被告：赵某，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。第三人：甘州区乌江镇平原村民委员会。住所：甘州区乌江镇平原村。负责人：丁某，系该村负责人。原告罗某11与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案，于2020年11月16日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在开庭过程中，需追加第三人并进行调查，本院暂时休庭。在××区民委员会追加为第三人后，本院于2021年1月26日继续依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某11，被告赵某到庭参加诉讼，第三人甘州区乌江镇平原村民委员会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告罗某11向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即交付原告购买的地下室（面积12.99平方米）价值3897元，承担违约金3000元，合计6897元；2.要求被告承担本案案件受理费。庭审中，经本院释明，原告表示其诉讼请求为要求被告交付地下室并承担违约金，但若被告不能交付，则其诉讼请求为要求被告返还折价款3897元，并由被告承担违约金3000元。事实与理由：原、被告系同村村民。2010年，被告开发本村小康楼，原告购买2号楼1单元三楼东户房屋1套，同时购买了地下室。2018年9月，因原告拖欠房屋款，被告将原告诉至甘州区人民法院，甘州区人民法院于2018年11月20日作出（2018）甘0702民初8862号民事调解书，后原告已将该案案件款全部履行，但被告并未给原告交付地下室，现原告依法提起诉讼，恳请法院判令原告如上所请。被告赵某辩称：原告购买房屋的时候，我们约定的地下室原来是31.99平方米。2010年，罗某11的地下室由案外人陈某占用，是他们双方商量调换的。到2011年左右，我和陈某以及罗某11在原告家中一起商量，就是对原告与陈某互相调换地下室再次商量确认。2015年7月6日，村委会的代表张建军和赵鹏到原告家中，对地下室以及房款面积再次进行确认，并形成了结算单。2017年，我在工程款要不上的情况下，村委会将债权转让给我，后来我没办法就将村委会和原告起诉到法院了，经过法院调解，将原告实际的地下室等再次进行了确认，我配合将地下室交付给罗某11。经过协调，由原告占用陈某的12.99平方米的地下室，陈某占原告的31.99平方米的地下室，后来，陈某将原告的地下室占了，但陈某的12.99平方米的地下室却被案外人罗某112占了，罗某112的地下室实际上是9.42平方米，但罗某112不去自己的地下室，罗某112实际上的地下室现在空着。再后来，罗某112不让原告占有原告与陈某互相调换的地下室，现在就是罗某112不配合我们让原告占有，我现在也没有办法，找村上，村上就说将罗某112赶出去，但是我也没有办法暴力将罗某112赶出去。第三人甘州区乌江镇平原村民委员会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。在本院向村委会进行调查时，其负责人丁某陈述，协商调换（地下室）的事情我们不知道，但当时卖房子的时候，就是谁去的早了就谁先占（地下室）。如果是协商调换的，那么罗某11交了大地下室的钱，调换之后应该由陈某退部分钱，这个于理不合。当时地下室没有编号，谁去的早了占下了就是谁的，就是卖出去就行了。这个事情实际就是罗某11付了12.99平方米的钱，剩下的是9.42平方米的地下室。原告罗某11围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告罗某11的当庭陈述；2.本院于2018年11月20日作出的（2018）甘0702民初8862号民事调解书、（2018）甘0702民初8862号民事案件调解笔录一份；3.甘州区人民法院收取案件款收据一张。被告赵某围绕其抗辩理由提交了下列证据及陈述：1.被告赵某的当庭陈述；2.原告罗某11的平原村小康住宅楼住户验收及房款结算单复印件一张；3.案外人陈某、罗某112的平原村小康住宅楼住户验收及房款结算单复印件各一张。本院经审理认定事实如下：2010年，原告罗某11与被告赵某达成口头协议，约定由原告向被告购买位于××区东户房屋一套，在原告购买房屋后，因原告未及时交纳相应房款，被告赵某于2018年9月27日向本院提起诉讼，要求原告罗某11支付相应楼房款（包含地下室款项），在案件审理过程中，经本院调解，双方自愿达成调解协议，本院于2018年11月20日作出（2018）甘0702民初8862号民事调解书，约定，一、罗某11支付赵某房款6439.8元，于2019年1月25日前付清，如逾期不付，则由罗某11承担违约金2000元；二、赵某自愿放弃其他诉讼请求；三、甘州区乌江镇平原村民委员会在本案中不承担责任。在达成上述调解协议之后，原告罗某11并未及时履行上述付款协议，被告赵某向本院申请强制执行。在执行过程中，原告罗某11于2020年11月3日支付调解书中确定的房款及逾期违约金共计8500元。另查明，原告罗某11购买的上述房屋所附属的地下室面积原来约定为31.99平方米，但该地下室由案外人陈某实际占用，案外人陈某所属地下室为12.99平方米。在（2018）甘0702民初8862号民事案件开庭调解过程中，被告赵某陈述“罗某11应该分得的地下室由陈卫（系笔误、应为陈某）实际占用，经我与陈某协商之后，陈某同意与罗某11调换地下室，由陈某继续占用31.99平方米的地下室，而他（陈某）所分得的地下室12.99平方米由罗某11使用，由陈某向我支付地下室差价5700元，我同意从罗某11房款内扣除差价5700元”，在上述案件调解之后，原告罗某11按照每平方米300元，共计支付12.99平方米地下室的相应款项。原、被告以及本院向陈某调查时其陈述，上述31.99平米的地下室现由案外人陈某占有，12.99平米的地下室现由案外人罗某112占有。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告赵某虽然没有签订相应的书面合同，但原告罗某11已经实际取得位于××区东户房屋，被告赵某也已经实际收取相应的楼房款，故原、被告之间房屋买卖合同成立。本案中需要解决的问题是对于在原告罗某11支付完相应的款项后，被告赵某是否负有向原告交付12.99平米地下室的义务，以及在不能交付的情况下是否应当退还折价款并承担违约金？对于在原告罗某11支付相应的款项后，被告赵某是否负有向原告交付12.99平米地下室的义务的问题，本院认为，首先，在本院向第三人甘州区乌江镇平原村民委员会负责人丁某所作的调查笔录中显示，原、被告所争议的××区小康住宅楼，其地下室的出卖按照惯例是谁先占谁所有，结合当地实际情况以及原、被告以及第三人负责人的陈述，本院对第三人的陈述予以采信；其次，被告赵某在（2018）甘0702民初8862号民事案件中开庭调解的过程中陈述，罗某11应该分得的地下室由陈某实际占用，经被告与陈某协商之后，陈某同意与罗某11调换地下室，由陈某继续占用31.99平方米的地下室，而陈某所分得的地下室12.99平方米由罗某11使用，由陈某向被告支付地下室差价5700元，被告同意从罗某11房款内扣除差价5700元，上述陈述属于被告自认的事实，从该陈述可以印证被告作为出卖方，参与了原告罗某11与案外人陈某的地下室调换事宜；再次，被告赵某在庭审中提交的原告罗某11的平原村小康住宅楼住户验收及房款结算单中显示，结算时间为2015年7月6日，原告罗某11的地下室面积为31.99平方米，被告赵某在庭审中陈述其在2011年左右与案外人陈某到原告家中商量地下室调换进行商量确认。被告赵某的陈述能够印证在形成结算单之前，原告罗某11与案外人陈某在被告的参与下，对地下室调换进行了确认，也即本案中涉及的地下室的变化属于两个买受人在与出售方赵某协商买房的过程中，三方对于买卖标的物进行了变更，变更之后买受人再与出卖人赵某进行结算，虽然结算单中的地下室没有进行变更，但上述房屋买卖合同均没有书面合同，应当以事实上成立的买卖合同关系认定买受人与出卖人之间的权利义务。被告赵某在结算之前即明知原告罗某11实际的地下室面积为12.99平方米，并且在其之后以诉讼的方式向原告罗某11收取了12.99平米地下室的款项，故被告赵某在原告罗某11交清上述房款的情况下负有向原告罗某11交付房屋的义务；最后，被告赵某在庭审中表示，原告罗某11所有的12.99平米的地下室由案外人罗某112占有，罗某112在占有的过程中并不同意让出该地下室，本院认为，地下室交付给买受人即原告，是被告赵某作为出卖方必须履行的合同义务，至于标的物被案外人占有、阻碍，只能由被告排除障碍之后再向原告进行交付，在地下室没有编号、调换没有书面协议的情形下，上述交付不能的后果应当由被告赵某承担。综上，本案中原告罗某11已经向被告赵某交纳了地下室的款项，被告赵某应当向原告交付所对应的12.99平米的地下室，在被告不能交付上述地下室的情况下，应当返还原告交纳的地下室的款。结合原、被告的陈述以及结算单，地下室的价款应为3897元（12.99平方米×300元/平方米）。对于原告主张的违约金3000元，本院认为，本案中，原告与被告赵某所涉及的房屋买卖合同并不是书面合同，双方之间也没有就合同履行过程中发生违约的责任进行约定，原告亦未举证证明双方对违约责任进行了口头或其他方式约定。原告在庭审中陈述，主张违约金是因为其在上一案件中法院强制执行了其2000元的违约金，对此，本院认为，上述违约金的产生是原告不积极履行人民法院作出的生效法律文书所确定的付款义务而导致，属于对其不履行民事调解书确定义务的一种惩罚性约定。同时，本案中就房屋买卖原、被告均存在过错，原告没有及时履行房屋款项的缴纳义务，被告没有按时交付相应的房屋附属设施，属于互相违约，原告缴足房款是在2020年11月3日，与本案的起诉时间为同一日，故对原告要求被告承担违约金3000元的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告赵某于本判决生效之日起三十日内履行合同义务，向原告罗某11交付面积为12.99平方米的地下室一间，若被告赵某不能履行交付义务，则折价返还原告罗某11交纳的地下室款3897元；二、第三人甘州区乌江镇平原村民委员会在本案中不承担民事责任；三、驳回原告罗某11的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵某负担，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告罗某11案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  索国雄二〇二一年二月一日书记员  田振界注：本判决一经生效，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在法定期间二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，即视为自动放弃权利。