吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终232号上诉人（原审被告）：张延正，男，1956年8月16日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：李仙娥，女，1982年6月6日出生，朝鲜族，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹桂花，女，1955年12月22日出生，朝鲜族，无职业，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。上诉人张延正因与被上诉人李仙娥、曹桂花房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张延正上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人从未将涉案房屋转租给案外人孙某1，是孙某1将上诉人本意出租给他的与涉案房屋相连的另一处房屋错认成涉案房屋导致涉案房屋被侵占。而且，上诉人承租涉案房屋是为了经营自己的建材商店，所以才对涉案房屋进行了大面积修缮，投入了不菲的人力和财力。也就说，上诉人承租涉案房屋本就是为了自己使用，不可能将其转租给其他人使用，事实上上诉人也一直将涉案房屋作为营业场所使用，用于堆放珍珠岩。2.上诉人与原房主李相久签订的《协议书》第六条约定：“在经营期房主甲方不得以任何理由为借口驱逐和涨价”。之所以约定该条款是因为上诉人对涉案房屋的修缮和对场院的平整投入巨大，故在承租期内不会以任何理由解除合同或涨房租，其中就包含上诉人可以处分涉案房屋，可对外出转租的意思。村队长及其爱人均可以证明。所以说，上诉人根据合同约定对涉案房屋享有转租权，即使上诉人将涉案房屋转租给他人也合理合法。3.在另案中，上诉人曾表示李京仙有口头通知解除合同，但李京仙说解除合同后，在上诉人同意其堆放建筑材料的情况下，李京仙还说“东西先放在院子里，其他的不管了，上诉人愿意租就租”，这就等于放弃了解除合同的决定，同时赋予了上诉人将涉案房屋对外转租的权利。且李京仙提出解除合同时，原房主李相久还健在，李相久才是涉案房屋的所有权人，只有李相久才有权向上诉人提出解除合同。故李京仙在2019年6月提出的解除合同的通知不生效，李京仙没有解除合同的权利。李仙娥、曹桂花辩称，上诉人已在（2020）吉2401民初3657号案件中认可转租涉案房屋的事实。签订涉案房屋租赁合同时李相久、李京仙与张延正同时在场签订，且李京仙已按照法定程序向上诉人通知了解除合同，上诉人亦认可2019年6月末接到通知，且未在法定期限内提出异议。通知解除后，上诉人明确表明拒收今后租金，且未实际收取。李仙娥、曹桂花向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认李相久（已故）与张延正之间于2017年6月2日签订的租赁协议，自2019年6月30日起解除；2、本案诉讼费由张延正承担。事实与理由：2017年6月2日李相久与张延正签订租赁协议，约定李相久将延吉市朝阳川镇太东村民房租赁给张延正，年租金为3000元，租期为10年，租赁费每年交一次。因张延正在租赁期间，未经房主同意，私自将上述房屋转租给案外人孙某1，于2019年6月份已通知张延正解除该租赁协议。李仙娥、曹桂花认为，与张延正的租赁协议在2019年6月份已经解除，即租赁协议解除之日起张延正将无权再行驶任何合同权利。综上，为防止张延正权利滥用，现李仙娥、曹桂花作为诉争房屋所有权人，恳请法院依法确认2017年6月2日与张延正签订的租赁协议自2019年6月30日起解除。一审法院认定：2017年6月2日，李相久（李仙娥的父亲，曹桂花的丈夫，已去世）、大女儿李京仙与张延正签订租赁协议，约定李相久将延吉市朝阳川镇太东村民房租赁给张延正，年租金为3000元，租期为10年，租赁费每年交一次，合同第六条约定，在经营期房主甲方不得以任何理由为借口驱逐和涨价。租赁合同又明确了第一年房费3000元，由乙方用于维修房屋屋面全部更换为新石棉瓦。签订合同后，张延正支付了租金，李相久把租赁房屋交付给张延正使用，张延正进行了维修。2020年1月21日，张延正未经原房主同意，把涉案房屋转租给案外人孙某1，并收取房屋租金5000元。2019年6月，李相久的大女儿李京仙口头通知张延正解除房屋租赁合同。另査，2020年涉案房屋产权人由李相久变更为李仙娥和曹桂花。一审法院认为：李相久、李京仙与张延正于2017年6月2日签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。但张延正未经房主同意，把涉案房屋转租给案外人孙某2，并收取租金5000元，且李相久的大女儿李京仙已口头通知张延正解除租赁合同，张延正在本院（2020）吉2401民初3657号一案中亦认可。因此，李仙娥、曹桂花请求确认李相久、李京仙与张延正之间于2017年6月2日签订的租赁协议，自2019年6月30日起解除的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项之规定，判决：确认李相久、李京仙与张延正于2017年6月2日签订的租赁协议，自2019年6月30日起解除。案件受理费100元（李仙娥、曹桂花已预交），减半收取50元，由张延正负担。二审中双方均未提交新证据。本院对一审认定的除“2020年1月21日，张延正将涉案房屋转租给案外人孙某1，并收取房屋租金5000元”外的事实予以确认。另查明，2017年6月2日李相久、李京仙与张延正签订的租赁协议中的租赁标的与张延正租赁给孙某1的租赁标的系同一房屋，即原房屋所有权人为李相久（原房屋产权证号为吉房权龙朝字第XXXX号），现房屋所有权人为曹桂花、李仙娥（现房屋产权证号为（2020）延吉市不动产权第XXXX号）。张延正将涉案房屋租赁给案外人孙某1，实际租期为2019年5月20日至2020年5月20日，2019年5月13日张延正向孙某1出具收到2019年5月20日至2019年11月20日期间租金5000元的收条，2020年1月21日张延正向孙某1出具收到2019年11月20日至2020年5月20日期间租金5000元的收条。2019年5月1日至今孙某1占有使用涉案房屋。本院认为：关于张延正提出的未将涉案房屋转租给案外人孙某1的主张，2019年5月1日至今孙某1占有使用涉案房屋，如张延正认为其租赁给孙某1的房屋不是涉案房屋，其不会以默示的方式准许孙某1占有使用，且在（2020）吉2401民初3657号案件中，张延正作为原告基于租赁关系请求孙某1腾出涉案房屋，故对张延正提出的上述主张本院不予支持。关于张延正提出的涉案房屋所有权人为李相久，李京仙无权发出解除通知，其解除通知不发生效力的主张，2017年6月2日李相久、李京仙与张延正签订的租赁协议时，李相久、李京仙父女均在场，且李京仙代李相久在租赁协议上签字，足以认定李相久认可李京仙代其行使与租赁协议有关的行为,故李京仙作为行使出租权的主体有权在张延正未经其同意转租的情况下发出解除合同的通知,且该通知合法有效，张延正亦未举证证明李相久有与李京仙相反的意思表示，故张延正的上述主张本院不予支持。关于张延正提出的其基于租赁协议第六条的约定对涉案房屋享有转租权且出租人准予转租的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人可以将租赁物转租给第三人，但前提是应当经出租人同意，张延正基于租赁协议内容认为出租人已同意其转租，但无证据证明出租人同意转租的事实，故出租人有权通知其解除合同，张延正的上述主张不成立，本院不予支持。综上所述，张延正的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张延正负担。本判决为终审判决。审判长赵颖审判员葛福祥审判员张新颜二〇二一年二月十九日书记员 李亚男