北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30249号原告：宋翠竹，女，1988年5月7日出生，汉族，住北京市通州区。被告：郑洪芹，女，1974年10月7日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：覃院，北京恒略律师事务所律师。原告宋翠竹诉被告郑洪芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋翠竹、被告郑洪芹及其委托诉讼代理人覃院到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋翠竹向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年6月5日签订的房屋租赁合同；2．被告退还原告押金20000元、租金12366元，共计32366元；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年6月5日签订房屋租赁合同，被告将自己承租的坐落于北京市通州区中山大街的房屋（以下简称涉案房屋）转租给原告，合同约定租赁期限为2019年7月10日至2023年5月9日，第一次交纳租金为10万元，对应的租赁时间为2019年7月10日至2020年1月9日，合同押金2万元。合同签订时被告未提供原房主同意其转租的证明。合同签订后，原告如约支付第一次房租和押金共计12万元，随后原告花费15000元装修后开始经营活动。2019年12月17日晚，原告发现涉案房屋被人锁住，遂报警，经北苑派出所出警调查系涉案房屋原房主柳东江所为，因原房主强行锁门收回房屋，被告已无法保障原告利用租赁房屋进行经营活动，合同目的已无法继续实现。故原告要求依法解除该租赁合同并要求被告退还相关费用。被告郑洪芹辩称：第一，同意解除合同，我认为双方合同于2019年12月31日解除，因为我的上一家房东于该日和原告签订了租赁协议，和我解除了租赁协议。第二，押金和租金不同意退还，因为原告在2019年12月10日在没有经过我同意情况下，私自转租，违反了双方合同约定的第五条、第六条，转租行为直接导致了上一家房东解除了与我方的租赁合同，并且我承担了违约责任，造成我被房东扣掉半年房租60220元的实际损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2015年，郑洪芹作为承租方与柳鸿飞代表的其父柳东江作为出租方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，获得涉案房屋的承租权。2019年6月5日，郑洪芹（甲方、出租方）又与宋翠竹（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租房合同），约定郑洪芹将自己承租的涉案房屋195．79平方米出租给宋翠竹，租赁用途为商业出租，租期自2019年7月10日至2023年5月9日共计46个月，租赁总金额903000元，押金2万元。其中自2019年7月10日至2020年1月9日期间应付租金10万元整已付清。租房合同第五条约定：若原房主来了问乙方的租赁情况，乙方需配合甲方说和甲方合伙开的店，总之无论什么情况下何时乙方都不可直接和原房主签订合同，哪怕合同到期了，如果真的和原房主直接签订合同，乙方需给甲方20万元人民币作为补偿。租房合同第六条约定：租赁期内禁止乙方擅自将房屋转租或与他人合租，但如到需要更换乙方，在不损害甲方利益的情况下，若协商成立，经甲方同意，可以视情而定。租房合同第八条“合同解除”条款约定，1、有下列情形之一的，甲方有权在合同期内书函通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部赔偿责任：（1）……,（2）乙方擅自转租，转让或转借，擅自改装，改变房租用途的。租房合同未约定租房合同履行过程中乙方提前解除合同的相关事宜。租房合同签订后，被告郑洪芹将涉案房屋交付原告宋翠竹承租使用；宋翠竹为此依约支付给被告郑洪芹押金2万元、房屋租金10万元（依租房合同约定已交租金为2019年7月10日至2020年1月9日期间的租金），共计12万元。租房合同履行过程中，2019年12月10日，宋翠竹的爱人李傲一向郑洪芹发送微信，表示并告知郑洪芹：从2020年1月9日以后其不再继续租用涉案房屋。微信内容为“姐再到交房租的时候我就不租了，提前一个月告诉你一下，你现在就可以转租了。”2019年12月17日，柳鸿飞（代表柳东江）向郑洪芹发出《违约告知书》，主要内容为：“由于乙方擅自将承租房屋转租给宋翠竹，根据甲乙双方所签租赁合同中第六项和第八项1-（2）的约定，乙方已经违约，甲方决定立即解除合同（2018年4月6日签订）。”同日，柳东江将涉案房屋上锁，宋翠竹实际只承租使用涉案房屋至2019年12月17日。2019年12月23日，柳鸿飞代表柳东江与宋翠竹签订《物品交接协议》，主要内容为：“双方经协商后，一致决定于2019年12月23日对位于北京市通州区中山大街52号楼3号商铺内现有物品进行交接。宋翠竹按照《物品清单》取走其物品，并同时将该房屋的电表卡、水表卡交给柳鸿飞。房屋清空需要8日，最终返还日为2019年12月31日24时。”2019年12月31日，宋翠竹依该约定将涉案房屋腾退交还产权人柳东江。2020年2月4日，郑洪芹将柳东江、柳鸿飞起诉至我院，请求：1．判决双方之间的房屋租赁合同于2019年12月17日解除；2．判决二被告连带退还原告2019年12月17日至2020年6月9日房租67292元及利息；3．判决二被告连带退还原告押金1万元；4．诉讼费用由被告承担。柳东江、柳鸿飞提出反诉，请求：1．判决反诉被告郑洪芹向反诉原告柳东江支付房屋空置损失110000元、租赁房屋恢复原状工程费用5000元，损害赔偿10000元，合计125000元；2．本案全部诉讼费用由反诉被告郑洪芹承担。我院经审理确认郑洪芹转租涉案房屋的行为系违反合同约定未经柳东江、柳鸿飞同意对外转租的行为，于2020年8月31日作出如下判决：一、原告（反诉被告）郑洪芹与被告（反诉原告）柳东江就位于北京市通州区中山大街52号楼3号的房屋签订的房屋租赁合同自2019年12月17日解除；二、被告（反诉原告）柳东江于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）郑洪芹自2019年12月17日至2020年6月9日的租赁费67292元；三、原告（反诉被告）郑洪芹于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）柳东江房屋空置损失费48333元；四、驳回原告（反诉被告）郑洪芹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）柳东江、柳鸿飞的其他反诉请求。后，郑洪芹、柳东江不服，均提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。庭审中，宋翠竹、郑洪芹均认可乙方提前解除合同须提前两个月通知甲方；郑洪芹称宋翠竹有在涉案房屋门上张贴转租广告欲对涉案房屋进行转租的行为，宋翠竹对此予以认可，但表示其行为目的是为了减少双方损失，但实际上亦转租未果；郑洪芹称宋翠竹于2019年12月31日和房屋产权人柳东江建立房屋租赁关系，但其未提供相应证据予以证实，宋翠竹对此亦未明确表态。另庭审中，郑洪芹曾提起反诉，但当法官当庭向郑洪芹释明其应于庭后七日内交纳反诉费，逾期未交纳，视为撤回反诉时，郑洪芹当庭表示不交纳反诉费，实际庭后至今其亦未交纳反诉费。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条规定，原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。本案中，原告宋翠竹作为涉案房屋的承租人应当对租房合同的标的物涉案房屋尽到谨慎注意义务，初步了解涉案房屋的权属状况及出租人被告郑洪芹是否享有出租权，其在知道房屋所有权人不是出租人郑洪芹的情况下，还与郑洪芹签订租房合同，并在合同中约定“若原房主来了问乙方的租赁情况，乙方需配合甲方说和甲方合伙开的店”，系属双方合意欺瞒涉案房屋的所有权人，对抗房主对涉案房屋的监管，置涉案房屋于可能的未知危险状态，并违背甲方郑洪芹和房主的一手房屋租赁合同中的禁止转租约定，从而损害了涉案房屋所有权人的合法权益，同时也违背了诚实信用原则。故本案双方的上述签约订立租房合同的行为属于恶意串通，损害他人合法权益的无效民事法律行为，所订立的租房合同亦属无效合同。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。原被告双方所订立的租房合同因房屋所有权人2019年12月17日实施了单方锁上涉案房屋房门的行为而实际终止了履行，且被告郑洪芹与房主柳东江的一手房屋租赁合同纠纷的生效判决中，已判决房主柳东江于本判决生效之日起七日内退还郑洪芹自2019年12月17日至2020年6月9日的租赁费67292元，故郑洪芹应退还宋翠竹预交后未实际使用的2019年12月18日至2020年1月9日期间的涉案房屋占有使用费12366元及押金20000元。对于因此给被告郑洪芹造成的经济损失，因双方均有过错责任，且被告郑洪芹过错责任较大，故原告宋翠竹只需依据其较小的过错责任赔偿被告郑洪芹经济损失的较小相应部分即可，其余经济损失应由被告郑洪芹自行负担。但由于本案庭审中被告郑洪芹虽曾提出反诉但又当庭表示不交反诉费，且实际也未交纳反诉费，故应依法按其撤回反诉处理，等同于被告郑洪芹未反诉。因此由于双方的无效法律行为给被告郑洪芹造成的经济损失的赔偿问题，双方只能另行解决。据此，原告宋翠竹的诉讼请求事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持；被告郑洪芹的答辩意见依据不足，本院不予采信。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条；《中华人民共和国合同法》第六条、五十二条第一款第（二）项、第五十六条、第五十八条、第五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告郑洪芹退还原告宋翠竹押金20000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告郑洪芹退还原告宋翠竹预交的2019年12月18日至2020年1月9日期间的房屋占有使用费12366元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告宋翠竹的其他诉讼请求。案件受理费610元，减半收取305元（已由原告宋翠竹预付），由被告郑洪芹负担,于本判决生效之日起七日内一并直接给付预付人原告宋翠竹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年二月四日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲