沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初682号之一原告：代宇，男，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：赵冠，系辽宁华恩律师事务所律师。被告：杨威，男，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：宋亮，系辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，系辽宁品行律师事务所实习律师。原告代宇与被告杨威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，作出（2019）辽0105民初12058号民事判决书。宣判后，原告代宇不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）辽01民终7553号民事裁定，裁定发回重审。本院于2021年1月12日受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代宇及其委托代理人赵冠、被告杨威代理人宋亮、王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代宇诉称，1.请求法院判令确认2014年3月18日签订的存量房买卖合同无效；2.请求法院判令被告协助原告将诉争房屋产权恢复登记至原告名下，并承担由此产生的费用；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年，原告在被告处借款并签订借款合同。原告陆续向被告偿还欠款至2013年4月。2013年4月，原告因涉嫌刑事犯罪被侦查机关刑事拘留。2015年3月被判处刑罚。2019年8月出狱。在原告被限制人身自由期间，被告于2014年3月18日伪造原告签字签订《存量房买卖合同》，并将案涉房屋（坐落于沈阳市皇姑区过户登记在被告名下。原告从未向被告表达过出售房屋的意思表示，被告的上述行为无效，应将诉争房屋恢复至原告名下。综上所述，原告为维护自身合法权益，依照上述事实和法律规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告杨威辩称，对原告要求过户的诉求不应支持，理由如下：一、被告行使抵押权的方式合法，不应配合过户，本案是因为原告代宇向被告杨威借款，原告用房产做抵押，对债权如何实现，对抵押权如何行使产生纠纷。根据现行《民法典》第四百一十条之规定：债务人不还钱时，对抵押物如何处理，如双方没有约定，抵押权人应请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。如双方有约定，则抵押权人有权拍卖、变卖抵押物优先受偿。本案中，原告向被告借款时，用房产做了抵押，并办理了抵押登记，对抵押权如何行使双方约定，如不还款，被告有权处理、变卖该抵押房产，所以作了公证，是双方真实意思表示。现原告没还钱，被告依约定有权变卖该抵押房产，况且被告卖房时与原告母亲也做了协商，实体、程序、手续都完备，被告行使抵押权的形式合法，不应配合过户。二、原告诉求过户的房屋，所有权归沈阳市皇姑区人民政府，故被告根本无法配合过户。如上所述，2014年3月，被告依双方约定，行使抵押权过户的房屋是24平的房屋。过户后，该24平房屋要动迁，被告可以选择要动迁款也可以选择要回迁房，因当时原告代宇因诈骗罪正在服刑，被告与原告代宇母亲协商后选择回迁，因此与皇姑区土地房屋征收办签订了《国有土地安置房屋调换协议书》，约定过渡期补偿款归原告母亲李继烈领取，而增加面积款67470.78元由被告缴纳，被告已缴纳了增加面积款，取得了65平的回迁房。而实际回迁过程中，65平的房子已经没有了，因此政府与被告杨威协商，有一套把山的92.34平的房屋要不要，但得再补缴从65平到92平的增加面积款196848元，现该款还没交，故政府至今也没有交付房屋，此房屋没有首次登记，也没有登记备案，故所有权不是被告，而是区政府，根本无法协助过户，故无法得到支持。三、原告诉求过户的房屋具有不确定性，不适合判决支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告之间系借款合同关系，被告杨威多次向原告代宇出借款项。2009年8月31日，原告与被告签订《借款合同》一份，约定被告向原告出借4万元整，每月利息为2.5%，借款期限自2009年9月1日至2010年2月28日，原告同意以房地产作为抵押担保。同日，原、被告签订《抵押合同》，约定原告将其所有的位于沈阳市皇姑区建筑面积24.57平方米的房产作为4万元借款的抵押，原告到房地产登记机关办理抵押登记手续，并将抵押物的产权证、土地证、契证、他项权利证书、抵押登记文件等正本原件交给被告保管，如果逾期三天仍不能偿还本金及利息，原告同意直接将抵押物过户至被告，并以此抵押物全额抵顶原告所欠被告的本金、利息等全部债权。同日，原告到辽宁省公证处办理公证，委托人为原告，受托人周尔庚，委托事项为：“我拥有一处私有房产，位于沈阳市皇姑区，建筑面积24.57平方米，新档案号：4-2-0128104，房屋所有权证号：沈房权证皇姑字第××号，我委托周尔庚办理上述房产的下列事宜：1.代为办理房产抵押登记手续并签署相关法律文件；2.代为办理房产注销抵押登记手续并签署相关法律文件；3.代为办理注销他项权利手续、领取《房屋他项权利证》并签署相关法律文件；4.代为领取注销抵押登记手续之后《房屋所有权证》；5.代为签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；6.赴房产部门回答有关询问并填写相关询问笔录；7.赴房产部门办理房屋出售预告登记手续；8.代为办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件；9.代为办理房屋内电话、有线电视等配套设施更名手续；10.如该房产动迁，代为签署《动迁补偿安置协议》等相关法律文件并领取动迁补偿款等有关款项；11.办理上述房产所占土地《土地使用权证》更名手续；12.代为缴纳上述过程应缴相关税、费；13.协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续；14.代为查档；15.代为提前偿还银行贷款并签署相关法律文件；16.办理其他与出售上述房产有关事宜。受托人在上述授权范围内签署的有关文件我均予以承认。本项授权为我真是意思表示，其引发产生的相关权利和义务由我承担。受托人有转委托权。委托期限：二00九年八月三十一日至此事办完为止。”2012年5月8日，原、被告签订《借款合同》，约定被告出借原告8万元，借款期限自2012年5月24日至2012年11月24日止，以沈阳市皇姑区室房屋作为抵押；2012年7月23日，原、被告签订《借款合同》，约定被告出借原告2万元，借款期限自2012年7月23日至2012年9月22日止，借款人保证按期偿还借款利息，并以沈阳市皇姑区室房屋作为抵押；2013年2月4日，原、被告签订《借据》一份，约定被告出借原告4万元，原告同意以上述房产抵押借款；2013年2月24日，原、被告签订《借款合同》，约定被告出借原告4万元，借款期限自2013年2月4日至2013年2月24日止。庭审中原告陈述双方借款本金应为136200元，其自2009年8月31日至2013年4月份，按月偿还利息。2013年4月20日，原告被刑事拘留，自此原告未再偿还被告借款。同年5月28日，原告被捕。2014年12月8日，本院作出（2013）皇刑初字第960号刑事判决书，判决代宇犯诈骗罪，判处有期徒刑七年二个月，并处罚金5万元；责令代宇退赔被害人28万元。代宇不服，提起上诉，2015年1月8日，沈阳市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2014年3月11日，原告在监狱服刑，周尔庚以原告的代理人身份与被告到房产部门办理了涉案房屋的抵押权注销登记。2014年3月18日，周尔庚以原告的代理人身份与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告购买原告所有的涉案房屋一套，价款为14.2万元。2014年3月25日，沈阳市皇姑区室房屋过户登记至被告名下。2014年4月9日，原告的母亲李继烈与被告签订《补充合同》，内容为：“代宇从杨威处借款四次：2012年5月8日借款捌万元整，2012年7月23日借款贰万元整，2012年12月4日借款壹万元整，2013年2月4日借款肆万元整，借款共计壹拾伍万元整至2013年3月24日止至今未付利息。利息累计75,600元整。”2013年5月2日代宇其母李继烈即得知代宇借款的事实并与杨威见面详谈此事。因代宇借款用于抵押在杨威处的座落于沈阳市崇山中路81-1号106一套房产近期将动迁，并且代宇于2013年4月20日至今羁押在看守所未释放（近期有可能释放或量刑）。现该房产产权过户到杨威名下。为不影响该房动迁，现就此情况与其母李继烈协商，关于代宇借款偿还事宜。现双方共同确认应还款为贰拾万伍仟肆佰元整（代宇所欠借款150,000元，考虑到借款人代宇与其母的偿还能力将所欠一年利息75,600元下调为40,000元，房产过户费用15,400元，按借款合同由借款方代宇承担）。代宇母亲李继烈与代宇共同偿还借款及利息。李继烈同意做代宇的保证担保合同的保证人。保证人李继烈同意动迁后出售该房产的动迁票或回迁后的回迁房（回迁时间大约二年）此房售出时间不能超出保证合同约定的时间-合同签订后的3年内（最多等到回迁后的一年）。否则，该房产动迁后的动迁房用于抵债，产权归杨威任意处置。出售的房款有限用于偿还代宇及其母李继烈所欠杨威的债务，余额返还代宇母子。动迁期间，保证人愿意支付每月4000元的利息给债权人杨威，支付日期是将该房产卖出时所得房款进行给付。保证人的房产增值部分不归债权人，保证人只负责偿还债务。如在保证担保合同期内，代宇释放，归还借款本金、利息、房产过户费用或偿还部分债务，可考虑变更借款合同或撤销保证担保，直至还款后，将该房产过户到借款人指定人名下。”沈阳市皇姑区室动迁过程中，被告与皇姑区土地房屋征收管理办公室签订了《国有土地房屋征收补偿安置房屋产权调换协议书》，约定过渡期补偿款由李继烈领取。被告缴纳增加面积款67470.78元。回迁安置房位于皇姑区，面积为92.34平方米。本院认为，本案争议焦点系2014年3月18日签订的《存量房买卖合同》是否有效的问题。法律规定民事法律行为必须是当事人真实意思表示，原告在与被告签订《借款合同》时对涉案房屋办理了抵押登记手续，并作出了委托公证，该《借款合同》系原告的真实意思表示，而双方签订《存量房买卖合同》并非原告真实出卖房屋意思表示，而是基于民间借贷法律关系而作出的流押行为，是对借贷行为的一种保证，本案在审理过程中，向被告示明是否就民间借贷提出反诉，被告表示不反诉。故本院只处理房屋买卖合同纠纷。该流押行为不符合九民纪要及相关法律规定。因此双方签订的《存量房买卖合同》应当认定无效。按照法律规定，合同无效后一方取得的财产应当返还另一方，因此原告应退还被告已经支付的增加面积款67470.78元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条及《最高人民法院关于民事诉讼的证据的若干规定》第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告代宇与被告杨威的《存量房买卖合同》无效。二、被告杨威于本判决生效后15日内协助原告代宇将坐落于沈阳市皇姑区的房屋恢复于原告名下，所需费用由原告承担。三、原告代宇本判决生效后5日内退还被告杨威已交纳的增加面积款67470.78元案件受理费3140元，保全费1230元（原告已垫付），均由被告杨威承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  姜育红审 判 员  杨 光人民陪审员  马 睿二〇二一年二月二十日书 记 员  李宝月