北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异77号案外人：李晶晶，女，1987年9月6日出生，汉族。委托代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。申请执行人：吕士均，男，1978年10月28日出生，汉族。委托代理人：刘莹，北京合韵律师事务所律师。被执行人：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。法定代表人：张玉方。委托代理人：张鹏，男，该公司职员。本院在执行吕士均与北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）一般借款合同纠纷一案[（2006）二中执字第00215号]过程中，案外人李晶晶向本院提出执行异议，请求解除对北京市×××1605、1606室（以下简称涉案房屋）的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李晶晶称，请求贵院解除对涉案房屋的执行措施。事实和理由：1.案外人与长兴公司的房屋买卖合同是有效合同，且房款已经全部支付。2.涉案房屋所在地与案外人情况相同的40余户居民的执行异议之诉均已经得到北京市高级人民法院和最高人民法院的认可，上述法院均认为申请执行人的行为不能对抗案外人这类善意购房人。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，案外人已经支付完毕全部房款，是涉案房屋的善意取得人。申请执行人吕士均称，李晶晶所提异议不符合受理条件，请求贵院依法裁定驳回其异议申请。事实与理由：一、李晶晶所提异议不符合受理条件。1.李晶晶2015年就涉案房屋提出过执行异议，均已被裁定驳回，且李晶晶放弃了在法定期限内提出执行异议之诉的权利，现裁定已经生效；2.李晶晶不服驳回其执行异议裁定，认为执行行为没有问题，而是执行依据错误导致其权益受损，遂自愿选择提起再审，亦被驳回，再审与执行异议之诉适用的前提条件是完全相反的，选择再审意味着不能再行使提起执行异议之诉的权利；3.张秀玲与李晶晶之间不存在转售事实，也没有任何买卖合同、钱款转账、房屋交接等手续，且长兴公司出具的转售证明并非真实，故李晶晶没有“发现新的证据”或“新的事由”能够作为人民法院再次予以受理并审查的情形；4.李晶晶并不符合利害关系人的法定条件，本次异议系李晶晶以案外人的身份、以其已经购买执行标的房屋享有所有权为理由请求解除查封措施的案外人异议案件，并非李晶晶作为利害关系人提出的与实体权利无关的执行行为异议，故本次执行异议系案外人就同一执行标的、仍以其享有实体权利为理由重复提出的案外人异议案件，且没有“发现新的证据”或“新的事由”的情形，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第八条、第十五条及《人民法院办理执行案件规范》第九百一十八条之规定，该案应不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请；5.《北京市法院执行局局长座谈会（第十一次会议）纪要----关于执行工作中涉案外人异议若干问题的意见》并不是法律法规，不能作为立案、审理的依据。二、李晶晶实体上不享有对抗执行的权利。1.（2015）二中执异字第01020号、（2015）二中执异字第01021号执行异议案件已经裁定驳回了其执行异议；2.李晶晶并未在查封前与长兴公司签订合法有效的书面买卖合同、执行标的完全不符合“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件、李晶晶缴纳房款的资料相互否定，不能证明其已经支付房款。综上，李晶晶提出的案外人异议已经在（2015）二中执异字第01020号、（2015）二中执异字第01021号案件中依法审理并裁定驳回其申请，且李晶晶主张新的证据或新的理由不成立，故本次的执行异议不符合受理条件。另外，李晶晶也不符合特殊的商品房消费者的法定条件，实体上根本不享有对抗执行的权利，不符合案外人排除抵押权执行的法定条件。被执行人长兴公司称，我方同意案外人的异议请求。转售证明是我公司出具的，当时还有一份三方协议。而且当时有40多户都没有发票，开的都是收据，且都是现金支付。本院查明，北京市丰台区农村信用合作联社（以下简称丰台农信社）诉长兴公司一般借款合同纠纷一案，本院经审理于2005年11月18日作出（2005）二中民初字第11493号民事判决，判决：“一、北京长兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还北京市丰台区农村信用合作联社借款本金一千四百万元人民币及相应的利息（自二ОО五年七月十六日起至款项付清之日止，按日万分之三计算一千四百万元尚未偿付部分所生之利息，并计收复利）；二、北京市丰台区农村信用合作联社对其与北京长兴房地产开发有限责任公司签订的《抵押合同》中所涉抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权。案件受理费八万零一十元，财产保全费七万零五百二十元，以上合计十五万零五百三十元由北京长兴房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。”其中“经审理查明”部分载明：“2004年9月14日，丰台农信社与长兴公司在北京市丰台区国土资源和房屋管理局办理了房地产抵押登记，并领取了《他项权利证书》，该证书载明：房屋他项权人为丰台农信社；义务人为长兴公司；房屋座落于北京市×××2#、3#住宅及配套商业，权利种类为土地使用权及在建工程抵押；权利价值1400万元人民币；权利范围包括京丰国用（2003出）字第001721号《国有土地使用证》所载部分土地（为110套在建房屋所分摊土地使用权），抵押土地面积2763.23平方米；权利顺序为1、丰台农信社2900万元；2、丰台农信社1400万元。”上述2#、3#住宅即现在的15号、16号楼。本院于2005年11月28日保全查封长兴公司名下位于本市×××2号楼、3号楼的24套房屋，涉案房屋位于其中，且处于抵押范围内。另查明，现本院（2006）二中执字第00215号执行案件的申请执行人已变更为吕士均。再查明，李晶晶于2015年以其已经购买涉案房屋、支付了全部价款并一直居住为由，向本院提出执行异议，请求本院解除对涉案房屋的查封，本院于2015年8月作出（2015）二中执异字第01020号、（2015）二中执异字第01021号执行裁定书，裁定驳回了李晶晶的执行异议。后，李晶晶向本院提起再审，请求本院撤销（2005）二中民初字第11493号民事判决书的第二项，本院于2016年2月29日作出（2016）京02民申70号、（2016）京02民申96号民事裁定书，裁定驳回了李晶晶的再审申请。为了支持其异议请求，李晶晶向本院提交了如下证据：1.张秀玲与长兴公司于2004年4月11日签订的《商品房买卖合同》，其中约定张秀玲从长兴公司购买涉案房屋，价款分别为405846元、594468元；2.长兴公司于2004年4月11日为张秀玲出具的涉案房屋房款收据，金额分别为405846元、594468元；3.长兴公司于2004年4月11日为张秀玲出具的入住通知书；4.张秀玲与北京华腾世纪物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》；5.北京华腾世纪物业管理有限公司于2004年9月10日为张秀玲出具的涉案房屋物业费收据，金额分别为1532元、2167元；6.张秀玲、李晶晶与长兴公司于2006年10月17日签订的《三方协议》，其中主要载明张秀玲自愿将涉案房屋出售给李晶晶，长兴公司同意为涉案房屋更名。7.李晶晶与长兴公司于2006年10月25日签订的《商品房买卖合同》，其中约定张秀玲从长兴公司购买涉案房屋，价款分别为405749元、594326元；8.长兴公司于2006年10月25日为李晶晶出具的房款收据，金额分别为405749元、594326元；9.北京华腾世纪物业管理有限公司于2007年3月5日为涉案房屋出具的物业管理费及水费、电费收据，价款分别为1610元、2752元；10.康泽园小区物业服务管理中心出具的物业费收据；11.康泽园小区物业服务管理中心出具的《证明》，载明：“康泽园小区×××1605室、1606室房主李双锁，从2014年至2020年物业费已交清，未拖欠物业费”；12.长兴公司出具的《证明》，主要载明：涉案房屋系张秀玲于2004年4月11日从该公司购买，张秀玲装修后实际入住，并交纳了物业费等相关费用，此后张秀玲将涉案房屋转卖给李晶晶，因该公司尚未给张秀玲办理房屋产权证，该公司同意直接与李晶晶订立合同，并收取李晶晶的房款；13.《不动产登记信息查询结果告知单》，主要载明李晶晶在北京市名下无房。为了支持其请求，吕士均向本院提交了如下证据：（2005）二中民初字第11493号《民事判决书》，（2018）京02执异757、（2015）二中执异字第01021号及（2015）二中执异字第01020号《执行裁定书》，（2016）京02民申70号及（2016）京02民申96号《民事裁定书》，京丰地他项（2004）第0187号及京丰地他项（2004）第0236号他项权利证书，用以证明其对涉案房屋享有抵押权，且李晶晶向本院提出过执行异议及再审申请均被驳回，本案应当依法裁定驳回其本次异议申请。本院认为，本案中，李晶晶虽就涉案房屋提出过执行异议，但其在本案审查过程中提交了与本案相关的《三方协议》等新的证据，故本院应对李晶晶所提异议予以审查。依据李晶晶所提交的证据及其向本院确认的事实，李晶晶系在本院查封涉案房屋之后与被执行人长兴公司签订的书面买卖合同，故李晶晶所提异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人李晶晶的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 贾奕良审 判 员 连 强审 判 员 侯成成二〇二一年二月九日法官助理 李**志书 记 员 龙泽淼