西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初16638号原告：西安海荣投资有限公司。住所地：西安市经开区。统一社会信用代码91610132596331424C。法定代表人：郑青海，董事长。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾闻笛，陕西信邦律师事务所实习律师。被告：上海鼎星信息咨询服务有限公司。住所地：上海市崇明区。统一社会信用代码91310105MA1FW28W5A。法定代表人：陈纳。被告：全军龙，男，1981年11月3日出生，汉族，住陕西省西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安海荣投资有限公司（以下简称海荣公司）与被告上海鼎星信息咨询服务有限公司（以下简称鼎星公司）、全军龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海荣公司的委托诉讼代理人赵研到庭参加诉讼。被告鼎星公司、被告全军龙经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。原告海荣公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告于2017年7月27日签订的《房屋租赁合同》，被告立即向其返还房屋；2.被告立即支付拖欠的租金225430元（暂计算至2020年6月19日，实际支付至被告返还房屋之日）及从2020年6月20日至实际返还房屋之日的租金（按每月租金22534元两倍计算）；3.被告向其支付违约金49567.42元(暂计至2020年6月19日，支付至实际付款之日)；4.被告全军龙对上述欠款承担连带清偿责任；5.诉讼费二被告承担。事实与理由：2017年7月27日，其与上海钱橙信息咨询服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由该公司租用其西北国金中心B座写字楼10层1005号房，建筑面积315.72㎡，租期为3年，租赁费按期支付，每6个月为一个交租周期，首期租赁费用于合同签订7日内一次性支付，后期租赁费用于上一计租周期届满前二十日内一次性交清，自第3年起租金每一年在上一年基础上递增5%，以此类推。被告全军龙作为保证人在租赁合同上签字捺印。合同签订后，其按照约定履行了出租方的义务。2018年7月13日因上海钱橙信息咨询服务公司变更为鼎星公司，故约定被告继续承租上述房屋。2019年7月开始，被告开始拖欠租金，截止2020年6月19日，被告欠付其租金共计225430元。经多次催要未果故诉至法院。被告鼎星公司、全军龙均未答辩。经审理查明，2017年7月17日，原告海荣公司（出租方、甲方）与上海钱橙信息咨询服务有限公司（承租方，乙方，后更名为被告鼎星公司）、被告全军龙（保证人、丙方）签订《房屋租赁合同一份》，约定甲方将其所有的位于西安市XX路XX城XX路XX中心XX幢XX单元XX层XX号房（即B座10层1005号房）出租给乙方。合同约定租赁期限为3年，自2017年8月20日起至2020年8月19日止（其中2017年7月20日起至2017年8月19日止为装修免租期）租赁费用自2017年8月20日起计算；租赁费标准为每月每建筑平方米（含税）68元，租赁房屋月租赁费用总计21469元，租赁期内自第3年起租赁费用每1年在上一年度基础上递增5%，以此类推（具体租赁费用情况见附件C）；租赁费用由乙方按期（每六个月为一期）向甲方支付，首期租赁费用在本合同签订7日内乙方一次性支付甲方，后期租赁费用乙方应于上一计租周期届满前20日内一次性交清，以此类推；乙方应于签订本合同前三日向甲方支付相当于2个月首期租赁费用的保证金，共计42938元；当乙方有以下情况出现时，甲方有权视情况扣除乙方的履约保证金中的相应部分：1.延迟缴付租赁费用及违约金；未支付物业费、垃圾费等使用房屋的费用而导致甲方承担的；2.损坏租赁房及附属设施经催告未予修复、赔偿的；3.提前终止本合同未支付租赁费用、违约金的；4.租期满乙方延迟退还房屋，甲方有权从该保证金中扣除乙方应承担的房屋占用费；5.甲方扣除保证金并不免除乙方的违约或损害赔偿责任；6.甲方扣除部分的保证金后有权书面通知乙方补足保证金，乙方应于收到通知后十日内补足，乙方在通知时间内未补齐的则视为乙方违约，乙方逾期每日按保证金千分之一的承担违约金。 乙方于本合同终止或租赁期间届满时，未按本合同约定返还租赁房屋予甲方，自本合同终止或租赁期间届满的次日起，乙方应按合同约定租赁费用的两倍向甲方支付实际占有期间的占有使用费。乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用总额的千分之一支付违约金；丙方自愿且不可撤销的为本合同项下乙方履行本合同项下的权利义务，以及所有的租赁费用、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及乙方应支付的其他款项的缴纳和支付承担连带保证责任；保证期间自本合同约定乙方的各项履行义务期限届满之日起两年。合同还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，被告鼎星公司按约定向原告支付了保证金42938元，租赁费交纳至2019年8月19日。后因欠付租金，被告鼎星公司向原告出具《还款协议》一份，载明一、截止2019年11月18日欠房屋租金合计135258元，自2019年8月20日起至2020年2月19日；二、鼎星公司承诺分3次支付：分别于2019年11月30 日前一次性向海荣公司交付45086元，于2019年12月31 日前一次性向海荣公司支付45086元，于2020年01月20日前一次性向海荣公司支付剩余租金45086元；三、鼎星公司承诺如未能按照上述约定时间足额支付一期所欠房屋租金，海荣公司可对其采取不限于停水、停电等任何强制措施并不予承担因此而造成的损失，且海荣公司可根据本协议解除上述房屋租赁合同，其司同意租赁房屋内其司所有物品均无偿归海荣公司所有。现因承诺期限届满被告仍未支付，原告诉至本院形成诉讼。以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，还款协议等证据在卷佐证。    本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的房屋租赁合同依法成立，受法律保护。现合同约定的租赁期限已经届满，双方并未续租。故合同已经终止，现原告要求解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；庭审中原告自述2020年12月28日已对涉案房屋破锁进入，故原告已实际收回、控制了房屋，现原告诉请被告向其返还房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。结合原告陈述及还款协议能够确认被告鼎星公司下欠2019年8月20日至2020年8月19日的租金。根据合同约定此期间的月租金为（21469元×1.05%）即22542.45元，计算12个月计270509.4元；原告自述2020年12月28日已对涉案房屋破锁进入，结合原告提交的还款协议，原告在合同届满之前已明知被告逾期违约，但在合同届满时怠于行使收回房屋的权利，具有一定过错，故本院酌情计算一个月的租金即22542.45元为房屋占用费。原告主张的违约金合同约定过高，考虑到被告鼎星公司已经支付的保证金42938元，本院酌情以未付租金270509.4元为基数，自2020年8月20日计算至本判决确定的给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的市场贷款利率的四倍，扣除42938元后计算。被告全军龙按照约定对上述给付义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十八条，第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告上海鼎星信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安海荣投资有限公司房屋租金270509.4元；二、被告上海鼎星信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安海荣投资有限公司房屋占用费22542.45元；三、被告上海鼎星信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安海荣投资有限公司违约金（以270509.4元为基数，自2020年8月20日计算至本判决确定的给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的市场贷款利率的四倍，扣除42938元后计算）；四、被告全军龙对上述给付义务承担连带责任；五、驳回原告西安海荣投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5424元（原告已预交），由原告负担1424元，二被告负担4000元，公告费600元（原告已预交），由二被告负担，二被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审   判   员     白  锋  二〇二一年一月十一日法 官 助  理     王  东   书   记   员      曹 晶  1