广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初19251号原告：王惠吟，女，1966年10月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××621。委托诉讼代理人：叶华川，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁小凤，广东均桓律师事务所实习律师。被告：广州瑞驰佰富投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××631388W。法定代表人：罗某1。被告：广州市亮盈房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区×××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××835E。法定代表人：杨某1。被告：佛山市恒凯房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××之一，统一社会信用代码914×××××××××××230M。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：黄卫华，女，1975年1月31日，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××125。系被告开发部经理。被告：杨某1，男，1964年4月1日出生，汉族，住广东省东源县××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××116。被告：董丽淮，女，1953年6月21日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区××××××××××××，公民身份号码340××××××××××××123。被告：罗某1，男，1973年12月7日出生，汉族，住湖北省京山县×××××××××××××，公民身份号码420××××××××××××055。原告王惠吟诉被告广州瑞驰佰富投资管理有限公司（下称瑞驰公司）、广州市亮盈房地产代理有限公司（下称亮盈公司）、佛山市恒凯房地产开发有限公司（下称恒凯公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理。案件审理过程中，本院依据原告申请追加杨某1、董丽淮、罗某1作为被告参加本案诉讼。后因被告瑞驰公司、亮盈公司、杨某1、董丽淮、罗某1下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员陈燕玲、黄翰良组成合议庭审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶华川、梁小凤，被告恒凯公司的委托诉讼代理人黄卫华到庭参加诉讼，被告瑞驰公司、亮盈公司、杨某1、董丽淮、罗某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除原告与被告瑞驰公司签订的《到啦国际公寓物业使用权转让合同》；2.被告瑞驰公司返还转让款293000元、装修款20000元和律师费1500元，并支付违约金146500元，共计461000元；3.被告亮盈公司对被告瑞驰公司承担第二项诉讼请求负连带责任；4.被告恒凯公司在314500元范围内与被告瑞驰公司、亮盈公司承担连带责任，赔偿给原告造成的财产损失；5.被告董丽淮、罗某1对被告瑞驰公司的赔偿责任承担连带责任；6.被告杨某1对被告亮盈公司的赔偿责任承担连带责任；7.六被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年3月3日，原告与被告瑞驰公司签订《到啦国际公寓物业使用权转让合同》(下称转让合同)，合同主要约定:1.被告瑞驰公司(转让合同甲方)转让物业的使用权(佛山市禅城区××××××××××××，以下称“该物业”)给原告(转让合同乙方)；2.该物业建筑面积46.87平方米，其中套内面积30.85平方米，转让价款为293000元；3.被告瑞驰公司在2018年12月31日向原告交付物业，转让期限至2048年12月31日；4.被告瑞驰公司导致原告无法正常使用该物业，被告瑞驰公司除需向原告返还剩余使用期限对应的金额外，还需赔偿剩余期限对应金额50％的违约金；5.被告瑞驰公司已于2017年12月1日向被告恒凯公司合法认购本项目，被告恒凯公司同意并认可被告瑞驰公司进行经营管理、对外招商、租赁管理、收取租金和签署本物业使用权合同等相关事项；6.原告和被告瑞驰公司的权利义务和争议管辖约定。被告瑞驰公司、亮盈公司的销售人员带领原告参观该物业所在大厦的样板房，并在售楼部签订转让合同。原告按被告瑞驰公司和亮盈公司的指引，在售楼部将该物业使用权转让款项共293000元以及20000元的装修款支付给了被告亮盈公司，并由被告瑞驰公司开具收据。被告恒凯公司对被告瑞驰公司和亮盈公司公开转让佛山市禅城区×××××××的物业使用权知情、同意，并且出具书面文件、开放案涉物业大厦对瑞驰公司、亮盈公司的销售行为给予积极的配合。在2018年12月31日，原告要求被告瑞驰公司、亮盈公司交付该物业未果，被告瑞驰公司、亮盈公司一直以各种理由进行拖延。之后，原告查询发现该物业已经由被告恒凯公司销售给第三方，转让合同已经不能履行。故，原告只能向法院起诉。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，向法院提出如上诉讼请求，请求法院支持。被告杨某1系被告亮盈公司股东，其为自然人独资的有限责任公司唯一的股东，其财产并不独立于其自身的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，被告杨某1应当对其公司的债务承担连带责任。另外，被告董丽淮、罗某1系被告瑞驰公司股东，其二人滥用公司法人独立的地位和股东有限责任，逃避债务，损害原告的债权，不仅不按约定交付该物业的使用权，甚至失联，根据《中华人民共和国公司法》第二十条，被告董丽淮、罗某1应对其公司的债务承担连带责任。被告恒凯公司辩称，由被告恒凯公司开发建设的“星亮轩”（公安门牌：佛山大道中8号；《商品房预售许可证》号：禅房预字第2017000401号），2017年5月被告瑞驰公司购买了上述全部物业并与被告恒凯公司签定了认购协议，现时被告瑞驰公司已按协议规定交齐全部房款，被告恒凯公司也按协议规定与被告瑞驰公司指定的第三方签订了《商品房买卖合同》。2018年11月“星亮轩”完成竣工验收，被告恒凯公司同时将全部物业移交被告瑞驰公司。被告瑞驰公司、亮盈公司、杨某1、董丽淮、罗某1无到庭应诉，也无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.到啦国际物业使用权转让确认书复印件、到啦国际签约确认表复印件、《到啦国际公寓物业使用权转让合同》，证明：①被告瑞驰公司转让佛山市禅城区×××××××708单元物业的使用权给原告；②该物业建筑面积46.87平方米，其中套内面积30.85平方米，转让价款为293000元；③被告瑞驰公司在2018年12月31日向原告交付物业，转让期限至2048年12月31日；④被告瑞驰公司导致原告无法正常使用该物业，被告瑞驰公司除需向原告返还剩余使用期限对应的金额外，还需赔偿剩余期限对应金额50%的违约金；⑤被告瑞驰公司已于2017年12月1日向被告恒凯公司合法认购本项目，被告恒凯公司同意并认可被告瑞驰公司进行经营管理、对外招商、租赁管理、收取租金和签署本物业使用权合同等相关事项。2.收据（NO.3535334）、收据（NO.0036138）、收据（NO.0036139）、收据（NO.0036140），证明原告受让佛山市禅城区××××××××××××物业的使用权，向被告瑞驰公司和被告恒凯公司支付了转让价款293000元、装修款20000元，合计31300元，律师费1500元，被告恒凯公司收取款项，被告瑞驰公司开具收据。3.借记卡账户历史明细清单1份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单2份、POS机签购单3张，证明原告在2018年2月4日、3月3日刷卡向被告亮盈公司的账号分别支付25000元、283000元、5000元。4.佛山大道中6号、8号百度全景图片，证明从2020年6月28日的全景图片看到，被告瑞驰公司、亮盈公司的售楼部设在佛山大道6号，距离案涉佛山大道8号的物业仅仅隔了一条10米宽的小路，被告瑞驰公司、亮盈公司带原告参观的样板房设在案涉物业单元所在的佛山大道8号。被告恒凯公司对被告瑞驰公司、亮盈公司的转让物业使用权知情和同意，并给予积极配合。5.微信转账记录，证明原告向被告瑞驰公司的销售人员转账律师费1500元。6.企业法人营业执照、企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格。诉讼中，被告恒凯公司举证如下：1.《星亮轩认购协议书》《协议书》《商品房买卖合同（预售）》，证明被告恒凯公司将星亮轩出卖给被告瑞驰公司，被告瑞驰公司要求具体签订《商品房买卖合同》，由被告瑞驰公司指定具体签订的第三方受让人。被告恒凯公司已经收了被告瑞驰公司按《协议书》约定的房款后，按协议规定，与被告瑞驰公司指定的第三方签订《商品房买卖合同》。2.商品房交付使用通知书，证明被告恒凯公司完成工程竣工验收，按合同规定交付房屋给被告瑞驰公司。被告瑞驰公司委托被委托人正式收楼。3.转账凭证、代付证明，证明被告瑞驰公司已按照合同约定向被告恒凯公司交齐购房款。诉讼中，被告瑞驰公司、亮盈公司、杨某1、董丽淮、罗某1未提交证据。诉讼中，本院依职权调取（2019）粤0604民初13036号案件开庭笔录。经庭审质证，本院认证如下：被告瑞驰公司、亮盈公司、杨某1、董丽淮、罗某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据1-6，被告恒凯公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告恒凯公司的证据1、3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2虽为被告恒凯公司单方出具，但与（2019）粤0604民初13036号案中被告恒凯公司出具委托书、恒凯大厦移交清单能相互印证被告瑞驰公司收楼的事实，故本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原告、被告恒凯公司对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年5月2日，被告恒凯公司（甲方）与被告瑞驰公司（乙方）签订《星亮轩认购协议书》，约定如下：一、乙方有意向购买甲方开发建设的“星亮轩”（佛山大道中8号）物业，《商品房预售许可证》（禅房预字第2017000401号）。乙方购买“星亮轩”项目的全部物业，其中可办理产权面积一至七层商业面积5160.33平方米及地下车库面积652.12平方米。二、认购价格为5000万元。三、交楼时间…….甲方同意乙方将房产销售给第三方，甲方同意按乙方的指示与乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，配合第三方办理按揭手续等，将产权直接过户到第三方名下……八、甲方同意签署此协议后安排乙方入场进行售楼部和样板间的装修……。2018年3月3日，被告瑞驰公司（甲方）与原告（乙方）签订《到啦国际公寓物业使用权转让合同》，主要约定如下：……甲方合法拥有佛山市禅城区××××××××啦国际项目经营使用权。二、甲方将项目708单元的使用权转让给乙方，该物业建筑面积为46.87平方米，其中套内建筑面积30.85平方米。甲方已于2017年12月1日向房产证产权登记人恒凯公司合法认购本项目。恒凯公司同意并认可甲方对于本项目进行经营管理、对外招商、租赁管理、收取租金和签署本物业使用权合同等相关事项。三、该物业使用权转让期限从本合同物业交付之日起算，截止日期为2048年12月31日。四、物业使用权转让价格为293000元。五、甲方应在2018年12月31日前将该物业交付给乙方使用，甲方未按照约定向乙方交付该物业，自逾期之日起，按照已收转让款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，物业使用期限自动顺延。六、甲方的权利和义务1、在本合同约定的期限内将物业使用权转让给乙方，并承诺在合同约定期限内不得干涉、打扰乙方正常使用。若甲方擅自解除本合同或导致乙方无法正常使用该物业，则甲方除需向乙方返还剩余期限对应的金额外，还需向乙方赔偿剩余期限对应金额50%的违约金……。2018年2月4日、2018年3月3日，被告瑞驰公司分别向原告开具收款收据，确认合计收取定金30000元，转让款263000元，装修服务费20000元，律师费1500元。2018年12月1日，被告恒凯公司（甲方）、案外人陈志伟（乙方）、瑞驰公司（丙方）根据甲方和丙方签订的《星亮轩认购协议书》签订《协议书》一份，约定丙方对乙方购买甲方的涉案房产所支付房款和违约金等承担连带担保责任。2018年12月4日，被告恒凯公司（出卖人）与案外人陈志伟（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人向买受人出售佛山市禅城区××××××××××××××，建筑面积共46.87平方米，套内建筑面积为30.85平方米。另查明，2020年11月9日，本院向被告瑞驰公司、亮盈公司、杨某1、董丽淮、罗某1公告送达原告的起诉状。依据（2019）粤0604民初13036号民事判决书查明，2019年5月6日，被告恒凯公司将星亮轩项目移交至被告瑞驰公司。本院认为，本案为合同纠纷。关于原告诉请解除《到啦国际公寓物业使用权转让合同》。《到啦国际公寓物业使用权转让合同》约定，被告瑞驰公司应在2018年12月31日前将该物业交付给原告使用。但被告瑞驰公司至今仍未向原告交付物业，被告瑞驰公司已构成违约，故原告诉请解除合同有合同和法律依据，本院予以支持。本院于2020年11月9日向被告瑞驰公司公告送达起诉状，故原告与被告瑞驰公司的《到啦国际公寓物业使用权转让合同》依法于2020年11月9日解除。关于原告诉请返还物业使用权转让款、装修服务费、律师费。根据采信的证据，原告向被告瑞驰公司支付物业使用权转让款合计293000元以及装修服务费20000元、律师费1500元。如前所述，被告瑞驰公司对于导致合同的解除是有过错的。故，对原告诉请被告瑞驰公司返还上述款项合计314500元予以支持。关于违约金。涉案《到啦国际公寓物业使用权转让合同》第六条约定，甲方在本合同约定的期限内将物业使用权转让给乙方，并承诺在合同约定期限内不得干涉、打扰乙方正常使用。若甲方擅自解除本合同或导致乙方无法正常使用该物业，则甲方除需向乙方返回剩余期限对应的金额外，还需向乙方赔偿剩余期限对应金额50%的违约金。依据上述约定，相应的违约金应为146500元，原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于被告恒凯公司的责任。因被告恒凯公司并非合同相对人，原告也无有效证据证明被告恒凯公司对于涉案《到啦国际公寓物业使用权转让合同》解除存在过错，故对原告诉请被告恒凯公司共同承担返还款项以及支付违约金于法无据，对该诉请不予支持。关于被告亮盈公司与杨某1的责任。首先，原告的证据无法证明收款人是被告亮盈公司，其次，即使被告亮盈公司是收款人，原告也无有效证据证明就涉案物业与被告亮盈公司存在合同关系，从原告提供的收款收据可以确认，原告的合同相对人为被告瑞驰公司，故对原告诉请被告亮盈公司、杨某1共同承担返还款项以及支付违约金于法无据，对该诉请不予支持。关于被告董丽淮、罗某1的责任。原告未提供证据证明被告董丽淮、罗某1存在《中华人民共和国公司法》第二十条的情形，故原告应当承担举证不能的法律后果，对原告诉请被告董丽淮、罗某1承担连带责任不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告王惠吟与被告广州瑞驰佰富投资管理有限公司2018年3月3日签订的《到啦国际公寓物业使用权转让合同》已于2020年11月9日解除；二、被告广州瑞驰佰富投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王惠吟返还佛山市禅城区××××××××××××的物业使用权转让款以及装修服务费、律师费合计314500元；三、被告广州瑞驰佰富投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王惠吟支付违约金146500元；四、驳回原告王惠吟的其他诉讼请求。如被告广州瑞驰佰富投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取8216元，由被告广州瑞驰佰富投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  陈燕玲人民陪审员  黄翰良二〇二一年一月十三日书 记 员  黎晓婷附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。