北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16297号原告：王峰，男，1979年11月20日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：陆华清，北京市两高律师事务所律师。被告：北京魔影啤气餐厅，住所地北京市朝阳区工人体育场北路2号楼1层2131、2133、2135号。法定代表人：胡治丙。被告：梁先平，女，1966年2月16日出生、汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨兴宇，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜丹，女，1992年2月28日出生，汉族，北京市盈科律师事务所实习律师。原告王峰（以下简称原告）与被告北京魔影啤气餐厅（以下简称被告一）、被告梁先平（以下简称被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆华清，被告一的法定代表人胡治丙，被告二及其委托诉讼代理人杨兴宇、王胜丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告与被告二签订的北京市房屋租赁合同于2019年10月27日解除；被告二支付原告违约金340499.36元；被告二返还原告房屋押金340499.36元；被告一返还剩余租期转让费1306153.8元。事实和理由：2018年9月14日被告一将承租被告二位于北京市朝阳区工人体育场北路房屋（以下简称涉案房屋）以150万元的转让费转让给原告用于开烤串店，租赁期限尚有8年4个月9天，第一年月租为170249.68元。2018年9月22日，因被告一在被告二处有两个月的房租押金即340499.36元，被告一便让原告给其两个月的房租作为被告二应该退还被告一的押金，后原告通过银行柜台将8年4个月9天的房屋装让费及两个月的房租押金及其他费用转到被告一指定的案外人胡浩田账号，共转款1791378元，同日被告二给原告出具了一份押金收条，数额为340499.36元。2019年4月12日被告二授权原告对涉诉房屋可以进行燃气安装改造事宜及在原有基础上的简单装修事宜。2019年8月份左右，因商铺没有排烟井，造成油烟排放不符合物业要求，原告多次接到涉案房屋所在地物业停业整改要求，然被告二又不能依据租房协议对涉诉房屋进行维修以使涉诉房屋处于适用状态。2019年10月5日，原告在被告二没有对涉案房屋进行维修的情况下，无奈给被告二发出要求被告二对涉诉房屋进行维修以适用营业。2019年10月27日，被告二因不能维修涉案房屋以适合营业，后与原告签署解除租赁合同协议书。然被告二对租赁押金一直没有退还。故诉至法院。被告一辩称，不同意原告的诉讼请求，本案和我们无关。原告找我方要承租涉案房屋，我方和原告谈好转让价格150万元并履行，我方就退出了。我方也如实告知了原告排烟问题，原告表示没关系，有能力处理。被告二辩称，不同意原告的诉讼请求。被告二提供的涉案房屋符合原告实际使用需求，修建排烟井的行为已超出约定的维修义务范畴，原告无权要求被告二支付违约金，原告已放弃对被告二返还房屋押金及支付违约金的追索权。原告单方解除房屋租赁合同，已构成违约，被告二有权抵扣原告所交押金，来抵扣原告所应承担的违约金340499.36元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定事实如下：二被告均表示，2017年10月24日被告一与被告二签订了北京市房屋租赁合同，被告一承租被告二的涉案房屋，租赁期限自2017年11月1日至2026年1月31日，第一年、第二年租金为每月170249.68元，支付方式为押二付三，押金为340499.36元，租赁期间，2018年9月原告向被告一支付转让费，被告一退出承租涉案房屋，由原告继续承租涉案房屋。2018年9月22日，原告（承租人、乙方）与被告二（出租人、甲方）签订北京市房屋租赁合同，主要约定：原告承租被告二的涉案房屋，租赁期限自2017年11月1日至2026年1月31日，第一年、第二年租金为每月170249.68元，支付方式为押二付三，押金为340499.36元；租赁期满或合同解除后房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方（不计利息）；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；第九条第四款约定因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；第九条第三款约定乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。当日，被告二向原告出具押金收条，确认收到原告交来房屋押金340499.36元。2019年10月27日，原告（承租人、乙方）与被告二（出租人、甲方）签订解除租赁合同协议书，约定双方于2018年9月22日签订的租赁合同，于2019年10月27日予以解除，一、双方签字生效后乙方在3日内将铺位退回甲方，二、乙方应在3日内清理其所属物品，逾期则视乙方放弃对剩余物品的所有权，甲方有权将其清除，三、如乙方未按期腾退房屋，超出时间应按每日日租金的3倍赔偿给甲方，四、乙方须交清租金、水电费等一切费用，五、退租时确认原有水、电等应该保持正常，如有损坏乙方应照价赔偿，六、双方协商一致决定无责任解除合同。被告二提交其与原告的微信记录，证明是原告擅自解除合同，被告二有权将押金抵扣违约金。微信记录显示：2019年10月27日上午，原告“由于您提供给我们开火锅店的商铺环保条件不符合，经营风险太大，我们不能再租了，今天来把房子收回去吧，把押金退回给我们”，被告二“好的，那下午”……2019年10月27日下午，原告“我什么都不要了还有什么问题……你说怎么改吧，我同意”……被告二“我已经打好了，就在太古里”，原告“好的一会见”。原告不认可证明目的，称是被告二没有尽到维修义务构成违约。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。本案中，原告与被告二签订了北京市房屋租赁合同，具有法律效力。现原告主张被告二未履行维修义务，被告二不予认可，主张是原告擅自解除合同，而双方在2019年10月27日签订了解除房屋合同协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该协议书约定，能够确认原告与被告二签订的北京市房屋租赁合同于2019年10月27日解除。原告与被告二已协商一致决定无责任解除合同，应视为双方均确认对方无违约责任，在此情况下，原告还要求被告承担违约金，本院不予支持。但是，在原告无违约责任的情况下，原告要求被告二返还押金340499.36元，具有合同依据，本院予以支持。被告二提交的微信记录是双方签订解除房屋合同协议书的沟通过程，最终应以双方签订的解除租赁合同协议书为准，被告二不同意退还押金的辩解不能成立。本案系房屋租赁合同纠纷，被告一并非出租人，原告要求被告一退还部分转让费，与本案不是同一事实，并非同一法律关系，不应在本案中一并处理，原告对此可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告王峰与被告梁先平签订的北京市房屋租赁合同于二〇一九年十月二十七日解除；二、被告梁先平于本判决生效后七日内返还原告王峰押金三十四万零四百九十九元三角六分；三、驳回原告王峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22684元，由原告王峰负担18797元（已交纳），由被告梁先平负担3887元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  任征远二〇二一年二月十日书记员  羡 蕾