四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0112民初1062号 原告：何英，男，1963年7月16日出生，汉族，住四川省威远县。 原告：雷孝琼，女，1964年5月13日出生，汉族，住四川省威远县。 二原告共同委托诉讼代理人：阳雪芹，四川蜀西律师事务所律师。 被告：张鹏，男，1983年9月13日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈雨平，四川亮锋律师事务所律师。 原告何英、雷孝琼与被告张鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行审理。原告何英、雷孝琼的共同委托诉讼代理人阳雪芹，被告张鹏的委托诉讼代理人陈雨平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 何英、雷孝琼向本院提出的诉讼请求：1.张鹏支付6个月免租期的租金16809.6（2801.6＊6）元；2.张鹏赔偿违约金8404.8（2801.6＊3）元；3.张鹏承担本案所有诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻，2017年12月12日与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于成都市龙泉驿区龙泉××道××号××栋××单元××楼××号铺面租赁给被告使用，租期为五年，自2017年12月25日起至2022年12月24日，月租金为2801.6元，被告按季度支付。合同约定了6个月免租期，若被告违约导致合同解除，则免租期取消。2020年3月25日，被告不再支付租金，于2020年4月搬走腾空铺面。被告单方违约，致原告铺面空出三个月未出租，应赔偿由此给原告造成的实际损失8404.8元。故诉至法院，望判如所请。 张鹏辩称，双方签订租赁合同属实，因房屋租金过高被告于2019年12月向原告提出请求降低租金，双方协商未果，故于同月18日向原告的经办人（代理人）阳冈发送微信告知于2020年3月24日停止租用商铺，并于当日向原告支付了下一季度即直至2020年3月24日的租金。被告于2020年3月30日腾空商铺并电话通知了原告。另外，因被告租赁案涉商铺系用于线下教育培训，因2020年1月疫情爆发致无法营业，此系不可抗力。综上，被告已提前三个月告知原告解除合同，且已按约支付租金，不存在违约行为，不应支付免租期租金，也不应承担违约金。即便要被告支付免租期租金，也应按被告实际租赁期间占合同总租期的比例进行计算，违约金则只应按一个月租金计算。 本院经审理认定的事实如下：2017年12月12日，二原告（出租人／甲方）与被告（承租人／乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市龙泉驿区龙泉××道××号××栋附3323号（即1栋3单元3楼42号）铺面出租给乙方用于教育培训，租期自2017年12月25日起至2022年12月24日。合同第三条约定：3.1租金按63元／㎡计算，建筑面积44.47㎡，月租金为2801.6元，从第3年起每年递增5%。3.2乙方于每个支付周期起始日前15日内按季支付租金。3.4签订本合同后3日内乙方应支付甲方首期租金及保证金，保证金为2800元。承租期满后，双方当面办理交接手续，双方无异议后甲方应在当日内将保证金退还乙方。3.5免租期自交付日起算共计6个月，上述期间免交房屋租金，免租期间物业费及水电气等费用由乙方据实向有关单位交纳；若因乙方违约导致本合同提前解除的，则免租期取消（若乙方已享受免租期的，乙方应按约定的租金标准补交免租期内的租金）。第六条约定：6.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。6.2本合同期满，若乙方不再继续租用，则合同自动终止。6.3若不可抗力发生，合同不宜继续履行。双方可以单方要求提前终止本合同，而不须承担违约责任，不可抗力发生，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。合同如本款所述终止时，双方应按实际使用天数及时结清使用费及其他各项费用。6.4除本合同明确的终止条款外，任何单方面解除本合同皆视为违约，若出现单方违约，由违约方向守约方支付等同于当年一个月的租金的违约金，违约金不足以弥补实际损失的，调整至由此造成的全部损失得以弥补为止。合同尾部甲方经办人栏有“阳冈”签字。 另查明，二原告于2016年11月9日登记结婚。案涉房屋于2016年11月29日签约备案至二原告名下。 还查明，二原告于2020年7月3日与案外人签订房屋租赁合同，将案涉商铺出租于案外人，约定租金为2295.5元每月。 被告提交的微信聊天记录显示，2019年12月18日，被告向阳冈发送微信，表示由于教育培训经营成本过高，各房东均不同意协调，现决定案涉商铺截止2020年3月24日停止租用。 庭审中，双方一致认可被告在签订合同后享受了6个月免租期；自2019年4月1日起原告实际按2223.3元每月收取租金，即在合同约定的2801.6元每月基础上进行了调减；被告交纳了保证金2801.6元，原告未予退还。案涉《房屋租赁合同》已解除，案涉商铺在2020年4月已为腾空状态。同时，原告陈述阳冈系原告何英的女婿。被告于2019年12月提出解除合同，但原告并未同意，因被告将原本独立的案涉商铺打通了并未恢复原状。原告在2020年4月得知案涉商铺腾空后，未在中介挂出租信息，但在铺面上张贴了招租联系电话，后有案外人于6月中旬主动联系，遂再次出租。被告陈述案涉商铺交付时是独立的，因经营需要被告将商铺打通了，腾空时未恢复原状。 以上事实，除有当事人当庭陈述外，还有房屋租赁合同、借记卡明细清单、商品房买卖合同摘要、微信聊天记录等在案佐证，本院予以认定。 本院认为，一、合同双方当事人协商一致，以及发生合同约定或法律规定的解除条件时，当事人可以解除合同。本案中，原被告双方签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应对双方具有法律约束力。据在案查明事实，案涉租赁合同约定的租期至2022年12月24日，被告在2019年12月以租金过高为由提出解除合同，原告并未同意，后被告又以自己的行为明确表示不再继续履行合同，致合同提前终止。在原告未同意提前解除合同，且在案证据未显示存在双方约定或法定解除合同的条件已成就的情形下，被告的行为已构成违约，应按约承担相应责任。二原告以被告单方违约导致合同提前解除为由，依据合同第3.5条的约定，主张被告按约定的租金标准支付免租期（六个月）的租金16809.6（2801.6*6）元，有相应事实及法律依据，本院依法予以支持。被告辩称应按其实际租赁期间占合同总租期的比例计算免租期，缺乏依据；同时被告辩称系受疫情影响，应属不可抗力，与其当庭陈述解除合同的理由主要系租金过高且实际提出解除合同的时间为2019年12月相矛盾。对被告的前述抗辩意见不予采纳。二、合同约定若出现单方违约，由违约方向守约方支付等同于当年一个月的租金的违约金，违约金不足以弥补实际损失的，调整至由此造成的全部损失得以弥补为止。二原告以案涉商铺因被告单方违约而导致空置三个月为由主张被告赔偿三个月的租金作为违约损失，本院认为，被告在出现经营困难时提前向原告明确表示了提前解除合同的意思表示，二原告在明知被告已腾空商铺即以行为明确表示不再履行合同义务时，应采取适当措施防止损失扩大。二原告当庭陈述在得知商铺空置后仅在铺面上张贴了招租联系电话。综合前述因素，并结合案涉商铺的再次出租时间及全案情况，本院综合确定被告应向二原告支付两个月的租金作为违约损失，该租金金额应按当年实际收取的租金标准予以确定，即2223.3元每月。二原告当庭认可已收取的保证金2800元未予退还，为减少当事人诉累，本院一并处理，抵扣后，被告应向二原告支付违约金1646.6元。对二原告主张的超出部分依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张鹏于本判决生效之日起五日内向原告何英、雷孝琼支付免租期租金16809.6元及违约金1646.6元，合计18456.2元； 二、驳回原告何英、雷孝琼的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计215元，由被告张鹏负担（该款二原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内向二原告支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  阳如莉 二〇二一年二月二十六日 书记员  陈 雨