广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终16983号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市安泰隆金属制品有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区三和村方兴路8号A栋1楼之二，统一社会信用代码91440300599067956D。法定代表人：彭伟安，经理。委托诉讼代理人：彭见明，广东君一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市方兴叶氏实业有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗镇龙东三和村方兴路8号，统一社会信用代码91440300748890832Q。法定代表人：叶议王，总经理。委托诉讼代理人：杜楚苏，广东生龙律师事务所律师。上诉人深圳市安泰隆金属制品有限公司（以下简称安泰隆公司）因与被上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司（以下简称方兴叶氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初2682号民事判决，于2020年7月3日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人安泰隆公司上诉请求：1、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初2682号民事判决第五项并改判方兴叶氏公司应赔偿安泰隆公司厂房设备搬迁费用20800元、厂房装修费用61000元、误工工资29768元、厂房租金差价16500元及厂房装修剩余价值费用20000元，共计148068元。2、一、二审诉讼费用均由方兴叶氏公司承担承担。上诉理由：一、一审判决认定安泰隆公司向方兴叶氏公司主张的厂房设备搬迁费用诉求缺乏事实和法律依据而予以驳回，有失公平公正。一审庭审质证表明；方兴叶氏公司在明知与出租厂房的实际权利人龙岗xxx公司签订《租用厂房合同》的租赁期限是自2003年1月1日至2017年12月30日止为期15年的期限却仍然故意隐瞒这一重大事实真相并以欺骗的方式与安泰隆公司签订至2019年12月止的《厂房租赁合同》，其主观过错十分明显，理应对其过错所导致的租赁期限未到期从而引发厂房搬迁费用承担民事赔偿责任。同时，安泰隆公司也向一审法院提供了机械设备吊装等搬迁合同与费用发票予以证实。故一审判决予以全部驳回显失公平公正。二、一审判决认定安泰隆公司向方兴叶氏公司主张厂房装修费、误工工资及厂房租金差价等诉求缺乏事实和法律依据，明显偏离了事实真相，严重损害了安泰隆公司的合法权益。事实上如前所述，方兴叶氏公司在明知自己承租的厂房早已到期却仍然以欺骗的方式与安泰隆公司签署超期限的《厂房租赁合同》，从而导致安泰隆公司不得己仓促高价承租厂房，由此而引发的费用理应由方兴叶氏公司承担。如果说安泰隆公司重新承租厂房面积已超出原租厂房面积，那也应按原承租厂房面积折算装修费用。误工工资是因方兴叶氏公司的过错所导致的误工损失，应由方兴叶氏公司承担，而安泰隆公司仓促高价承租厂房的差价按原承租的厂房面积折算所得出的损失同样也应由方兴叶氏公司承担。综上，一审判决第五项显失公平公正，故意偏离事实真相，给安泰隆公司造成重大损失，安泰隆公司为此深表不服。故现今提起上诉，恳请二审人民法院在查明事实、分清是非的基础上予以依法改判。方兴叶氏公司答辩称:一、安泰隆公司偷换（2018）粤03民终23661号判决书中的概念。该终审判决并未认定方兴叶氏公司的租赁期限自2017年12月31日止。该判认定决方兴叶氏公司与业主解除租赁合同的原因是没有建设规划许可证。在法院判决方兴叶氏公司与业主解除租赁合同之前，方兴叶氏公司享有合法占有涉案标的物的权利。二、安泰隆公司在业主起诉方兴叶氏公司之前就产生违约行为，其自2018年10月1日起就拖欠占有使用费，属于先行违约。三、方兴叶氏公司作为厂房的占有者，有权将厂房出租，并收取一定的租赁费用。没有任何法律规定方兴叶氏公司必须按照原房东租赁的价格向安泰隆公司收取。四、安泰隆公司实质上未产生任何真实的搬迁事实，其并未对厂房进行装修，所有装修均由方兴叶氏公司完成。安泰隆公司的搬迁费用依法不应当得到支持，其一审法院提交的搬迁合同与发票中的搬迁公司根本不是同一家，存在单方制作的嫌疑。另外，无论租赁合同合法到期还是提前解除，搬迁费是必须产生的费用，并非其损失。被上诉人方兴叶氏公司向原审法院起诉请求：一、确认方兴叶氏公司、安泰隆公司双方签订的《厂房租赁合同》无效；二、安泰隆公司支付房屋占有使用费27400元（截至2019年7月14日共拖欠34200元，抵扣安泰隆公司已支付的押金6800元后仍欠27400元）；三、安泰隆公司支付因未支付房屋占有使用费所产生的资金占用利息7200元；四、安泰隆公司承担本案所有诉讼费用。上诉人安泰隆公司反诉请求：一、驳回方兴叶氏公司的全部诉请；二、方兴叶氏公司赔偿安泰隆公司厂房设备搬迁费用20800元、厂房装修费用112000元、误工工资29768元、厂房租金差价41000元及原厂房装修剩余价值费用20000元，共计223568元；三、方兴叶氏公司退还2个月租赁押金7200元；四、方兴叶氏公司承担反诉费用。原审查明以下事实：深圳市龙岗xxx股份合作有限公司诉方兴叶氏公司房屋租赁合同纠纷一案，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终23661号民事判决，其中载明“本案双方当事人租赁的涉案房屋没有取得房产证和建设工程规划许可证，亦无证据显示涉案房屋的建设经过了主管部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案房屋所签订的两份合同（即2002年4月2日签订的《租用厂房合同》和2003年4月16日签订的《房屋租赁合同》）均无效。双方因此取得的财产应当予以返还，即由方兴叶氏公司返还涉案房屋，由深圳市龙岗xxx股份合作有限公司返还押金”，并判决方兴叶氏公司于该判决生效之日起十日内向深圳市龙岗xxx股份合作有限公司返还其所承租的房屋；方兴叶氏公司向深圳市龙岗xxx股份合作有限公司支付自2018年9月至该判决确定的租赁房屋返还之日止的房屋占有使用费等。上述判决已生效。2015年12月16日，方兴叶氏公司、安泰隆公司签订《厂房租赁合同》一份，约定方兴叶氏公司向安泰隆公司出租“一楼生产厂房约250平方米”，厂房租金为3600元/月，每月5日前交清房租，租期暂定为自2016年1月起至2017年12月止，方兴叶氏公司向安泰隆公司收取押金7200元。2017年4月9日，方兴叶氏公司、安泰隆公司双方又在上述《厂房租赁合同》下方备注注明“续签合同日期自2018年1月-2019年12月止，以上合同条款不变”。一审庭审中，方兴叶氏公司、安泰隆公司双方确认：一、2015年12月16日，双方签订《厂房租赁合同》，并由方兴叶氏公司向安泰隆公司交付了涉案房屋，安泰隆公司向方兴叶氏公司支付了押金7200元。安泰隆公司已付清涉案房屋2018年9月30日前的占有使用费，并自2018年10月1日起拖欠涉案房屋的占有使用费。涉案房屋由安泰隆公司占有使用至2019年8月31日，方兴叶氏公司于2019年9月1日收回涉案房屋。二、上述（2018）粤03民终23661号民事判决书于2019年7月3日生效。此外，安泰隆公司主张：一、其诉请的厂房装修费用112000元系指安泰隆公司另行租赁厂房装修所发生的费用，厂房租金差价系指涉案租赁合同无效后安泰隆公司另行租赁厂房与本案租金的差价；二、其未向方兴叶氏公司支付涉案房屋的占有使用费后，亦未向涉案房屋的权利人支付涉案房屋占有使用费。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因方兴叶氏公司向安泰隆公司出租的涉案房屋为上述生效判决中深圳市龙岗xxx股份合作有限公司向方兴叶氏公司所出租房屋的部分，故根据上述生效判决，涉案房屋“没有取得房产证和建设工程规划许可证，亦无证据显示涉案房屋的建设经过了主管部门批准”，因此根据法律规定，方兴叶氏公司、安泰隆公司于2015年12月16日签订的《厂房租赁合同》及2017年4月9日续签上述合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，安泰隆公司反诉请求方兴叶氏公司返还其已支付的押金7200元，合法有理，法院予以支持。关于方兴叶氏公司诉请安泰隆公司支付自2018年10月1日起至2019年7月14日期间涉案房屋的房屋占有使用费及利息。因方兴叶氏公司、安泰隆公司均确认涉案房屋由安泰隆公司占有使用至2019年8月31日及安泰隆公司自2018年10月1日起未向方兴叶氏公司支付涉案房屋的占有使用费，且安泰隆公司确认其未向涉案房屋的权利人支付涉案房屋占有使用费，故法院对上述事实依法予以认定。根据上述生效判决，方兴叶氏公司应向深圳市龙岗xxx股份合作有限公司支付自2018年9月至该判决确定的租赁房屋返还之日止的房屋占有使用费，并应于该判决生效之日起十日内向深圳市龙岗xxx股份合作有限公司返还其所承租的房屋，而本案方兴叶氏公司、安泰隆公司双方均确认上述判决生效时间为2019年7月3日，故方兴叶氏公司诉请安泰隆公司支付自2018年10月1日起至2019年7月12日期间的其向安泰隆公司所出租的房屋占有使用费，合法有据，法院予以支持。经核算，该期间的占有使用费应为33840元（3600元/月×9个月＋3600元/月÷30天×12天）。方兴叶氏公司诉请超出上述部分的房屋占用使用费及方兴叶氏公司诉请上述房屋占有使用费的利息，于法无据，法院不予支持。关于安泰隆公司诉请方兴叶氏公司赔偿安泰隆公司厂房设备搬迁费用等。法院认为，第一，安泰隆公司诉请方兴叶氏公司赔偿涉案房屋装修的剩余价值费用，但未就此提交证据足以证明其对涉案房屋进行了装修，方兴叶氏公司对此不予认可，故安泰隆公司应依法承担举证不能的法律责任，因此安泰隆公司该部分诉请依据不足，法院不予支持。第二，关于安泰隆公司诉请方兴叶氏公司赔偿厂房设备搬迁费用、厂房装修费用、误工工资及厂房租金差价。安泰隆公司为此提交的《房屋租赁合同书》载明承租房屋的面积为1250平方米，《厂房装修合同》则载明装修的建筑面积约500平方米，与方兴叶氏公司、安泰隆公司间签订的上述《厂房租赁合同》所约定的“一楼生产厂房约250平方米”均不一致，方兴叶氏公司对此不予认可。而安泰隆公司提交的其他证据亦不足以证明其主张，依法应承担举证不能的法律责任。故安泰隆公司该部分诉请缺乏事实和法律依据，法院一并予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第七十四条的规定，判决：一、深圳市方兴叶氏实业有限公司与深圳安泰隆金属制品有限公司于2015年12月16日签订的《厂房租赁合同》及2017年4月9日续签上述合同无效；二、深圳市方兴叶氏实业有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳安泰隆金属制品有限公司返还租赁押金人民币7200元；三、深圳安泰隆金属制品有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳市方兴叶氏实业有限公司支付2018年10月1日起至2019年7月12日期间出租房屋的占有使用费人民币33840元；四、驳回深圳市方兴叶氏实业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回深圳安泰隆金属制品有限公司的其余反诉请求。本案本诉受理费610元、反诉费人民币3244元，由深圳市方兴叶氏实业有限公司承担人民币117元，由深圳安泰隆金属制品有限公司承担人民币3737元。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本案二审过程中，双方均无提交新证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房产未办理不动产登记，亦无证据证明涉案房产在建设时已经取得建设工程规划许可，故一审认定方兴叶氏公司与安泰隆公司双方签订的《厂房租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案合同无效，一审判令方兴叶氏公司返还安泰隆公司押金7200元，符合法律规定，本院予以确认。一审根据安泰隆公司实际占有使用涉案厂房的情况，判令安泰隆公司向方兴叶氏公司支付2018年10月1日起至2019年7月12日期间的房屋占有使用费33840元，未超出法定标准，且安泰隆公司对此项判决无异议，方兴叶氏公司也未对此提起上诉，本院予以确认。安泰隆公司上诉主张方兴叶氏公司应赔偿其厂房装修剩余价值费用20000元，但安泰隆公司未能提交证据证明其对涉案厂房进行过装修，其主张没有事实依据，本院不予支持。安泰隆公司上诉主张方兴叶氏公司应赔偿其厂房设备搬迁费用20800元，但安泰隆公司仅提交了其与深圳市保盛达起重装卸有限公司的《起重运输合同》，没有提交其支付搬迁费用的转账凭证或收据，且其提交的有关搬迁费的深圳增值税专用发票备注的单位是深圳市东宏吊装搬运股份公司，与《起重运输合同》主体不一致，故上述证据无法充分证明其所主张的厂房搬迁费，故其上述请求搬迁费的主张事实依据不足，本院不予支持。安泰隆公司上诉主张方兴叶氏公司应赔偿其厂房装修费用61000元，因该装修费用是安泰隆公司新租赁厂房的费用，与涉案厂房无关，其主张没有事实依据，本院不予支持。安泰隆公司上诉主张方兴叶氏公司应赔偿其误工工资29768元、厂房租金差价16500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人安泰隆公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3261元，由上诉人深圳市安泰隆金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二一年二月二十六日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。