江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初2896号原告：徐州泉龙润滑油有限公司，住所地江苏徐州工业园区天永路。法定代表人：李道桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：权治国，江苏彭淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄巍巍，江苏彭淮律师事务所律师。被告：徐州中宇石油化工科技有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路164号。法定代表人：王艳玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓永军，江苏利尚律师事务所律师。原告徐州泉龙润滑油有限公司（以下简称泉龙公司）与被告徐州中宇石油化工科技有限公司（以下简称中宇公司）土地《土地租赁协议》纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泉龙公司的委托诉讼代理人权治国、娄巍巍、被告中宇公司的委托诉讼代理人邓永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的土地租赁协议；2、判令被告退还原告租金28万元；3.三案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月17日，原被告签订《土地租赁协议》，就原告租赁被告土地适用达成约定：被告将其所属土地9.5亩出租给原告（无地面附着物），面积为长86.5米乘宽73米=6314.5米；租地界址四至范围；租期、租金等内容，合同签订后，原告履行了支付租金等合同义务。2017年12月19日，原被告重新签订《土地租赁协议》，租赁期限、面积、四至等没有改变，仅租金支付方式等有改变。被告故意隐瞒早将包括涉案土地在内的土地使用权交给案外人，被告无权出租的事实。导致涉案土地上案外人徐州市恒源生物油脂科技有限公司（以下简称恒源公司）建设了油罐区、房屋等设施、设备，并存放废弃油罐、建筑材料等，甚至在原告第一次起诉被告（2018）苏0305民初4648号案件中，被告仍然不承认将涉案土地交付他人的基本事实，导致原告提供证据不充分，先行撤诉，只有另行起诉案外人恒源公司排除妨碍以查明案件事实，经贵院（2019）苏0305民初1545号民事案件审理判决，才查明涉案土地早在2016年2月被告就和案外人签订了《股权转让合同》将涉案土地交付案外人，被告已无权出租。所以贵院认定“诉争设施和房屋系恒源公司在中宇公司免费提供土地范围内建设使用。虽然中宇公司此后将上诉土地出租给原告使用，但是恒源供公司合法使用土地的权利先于原告，”驳回原告诉请，但对原告的权利“其可根据相应法律关系另行主张权利。”原告认为被告的行为违反了法律规定和合同约定，应依法承担法律责任，为维护原告合法权益，特起诉。被告中宇石化公司辩称，1、原告从双方第一份协议开始即存在违约。第二份协议第二条第二款已明确载明：由于乙方违约未按合同约定的时间之内付土地租金（至2017年12月14日至今未支付租金）合同自动作废，重新签订本协议，原协议同时废除。2、原告于2018年11月30日以手机短信方式明确告知“我们不干了”，也未在合同约定期限2018年12月1日前支付次年度租金，按照合同第二条第五款约定，若乙方逾期未支付甲方次年度租金，本协议自动解除，原告一方面明确提出解除合同，另一方面以不交次年租金的实际行动，导致协议自动解除，原告再次违约。3、鉴于原告的租金缴至2018年12月31日，2018年11月30日原告又明确表示不再缴纳次年度租金，因此原被告之间租赁关系已于2018年12月31日协商解除，在双方已不存在事实租赁关系的情况下，诉请解除租赁关系属滥用诉权的行为，请依法驳回。4、被告与恒源公司之间系股东之间股权转让法律关系，不存在单纯土地租赁关系，场地有偿无偿属于股东之间内部约定。涉案场地所有权至今仍归被告所有，被告有权出租，恒源公司所建油罐厂是2017年3月份，原告承租起始日为2017年4月份，原告是明知的，经过三方协调，8个油罐由恒源公司使用四个，原告使用四个，双方存在互利行为。5、原告解除合同的真正原因系原告一直未取得政府部门相关批准文件。被告已经按月交付场地，原告在使用一年多从未提出异议，一再违约拖欠租金，至今尚欠被告代缴土地使用税55251元，导致重新签订协议，期间也未提出任何异议，直至2018年11月30日需要交纳次年度租金时才提出不干了，原告起诉的目的是转嫁损失，规避经营风险的行为，不应得到法律保护，请求依法驳回诉请。经审理查明：2017年2月17日，泉龙公司（乙方）与天宇公司（甲方）签订《土地租赁协议》一份，就泉龙公司租赁中宇公司土地事宜约定如下：一、租赁土地的范围、用途。甲方将所属土地9.5亩出租给乙方（无地面附着物），土地面积为长86.5米×宽73米=6314.5平方米，租地界址四至范围北临本厂院墙，南至老李厂水泥路，西临厂区油罐，东靠公共水泥路（后附图所示），乙方租用该宗土地用于建设废润滑油深加工项目（相关手续乙方自行办理）。二、租赁期限。租赁金额及租金的支付方式：1、租赁期为10年，从2017年4月1日至2027年3月31日止。2、租金的交纳：双方约定每年向甲方交纳租金16万元，租金半年支付一次，每期租金乙方需提前15日支付给甲方，即：于每年的3月15日前向甲方交纳8万元；9月15日前向甲方交纳8万元。自租期第六年起租金一次性递增10%（为17.6万元/年），到合同结束期。3、首期租金需在2017年2月28日前支付给甲方，否则视为乙方预期违约，本合同自动解除。三、甲方权利和义务。1、对乙方租赁的土地拥有所有权。2、对乙方正常经营生产活动和利益给予保护及监督权。3、协助乙方办理各种合法手续，资源共享，提供合理范围内的方便。4、为乙方提供水、电、气、排污、排水等便利，资源共享，所有产生的费用由乙方承担。5、无偿为乙方提供道路畅通，大门出入、地磅使用、办公室用地面积，从恒源办公室往东由乙方使用自行建设房屋。6、协调好邻里关系，公平处理好各种纠纷矛盾。7、甲方不得以任何借口中途将土地转让他人，否则因此造成的经济损失，应给予乙方赔偿。8、甲方不得因水、电、气、路、出入等刁难乙方，造成后果应承担经济损失责任。9、为乙方提供合法的土地手续（土地证复印件）。四、乙方权利和义务。1、按时足额向甲方交纳应交费用，因租金拖欠，甲方有权停止乙方生产经营，所造成的损失甲方不承担责任。拖欠2个月以上，甲方有权终止合同并即刻收回土地。2、按时完善各种手续，做到合法经营。遵守国家的法律法规，按章纳税，接受当地职能部门的管理，并按国家及政府部门要求缴纳所产生的一切税费，不得利用厂区租赁进行非法活动，如有违法经营活动，产生的一切后果都由乙方承担，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、环保、卫生工作。因本厂区储存油品，对外销售油料油品。乙方在租赁期间对储存、发油时应严格按照化工企业生产管理要求进行工作，严禁跑、冒、滴、漏，严禁污染周边环境，不得有违反相关部门规定的环境污染问题产生及生产安全问题产生。如出现上述情况，乙方要立即进行整改，并承担相关职能部门罚款等所产生的全部费用。甲方不承担任何责任和费用。3、乙方所需的水、电、气、网络等与甲方连接后产生的费用自己承担，连接前费用由甲方承担。4、乙方租赁土地享有自由使用权，但无转让权，不得转租。5、乙方租赁期间所产生的债权债务均由乙方承担，与甲方租用土地无关。6、合同期满后乙方有权优先续期承租，双方协商后可延期租赁，价格另行协商。7、乙方所取得的合法证件属乙方所有，合同结束时属乙方。8、合同租期结束后，乙方应将所有可移动设备、设施拆除后将土地归还给甲方，甲方无正当理由不得私自扣留。乙方建设的不可移动的设施设备，乙方愿放弃所有权，无偿交付给甲方所有。租赁期满或合同解除后一个月内厂区内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。五、特殊规定条款。1、合同履行中如遇不可抗拒的自然灾害，造成的重大损失双方协商解决。2、租赁期间如遇国家征用或征收土地，土地赔偿款归甲方所有，地面附属物及经济损失赔偿归乙方所有。六、协议的变更、解除及纠纷处理办法。发生纠纷时先双方协商解决，需要变更、解除的双方同意后均可执行，调解协商不成的，任何一方可诉讼至贾汪区人民法院。七、本协议签字后即受法律保护，本协议一式肆份，双方各执贰份，合同经盖章并签字后生效。八、租赁起始日期为2017年4月1日，但本协议所约定的全部相关责任，自协议签订之日起生效。合同签订后，中宇公司依约将土地交付泉龙公司使用。2017年2月21日，泉龙公司向中宇公司支付租金5万元，次日支付租金3万元。2017年12月18日，泉龙公司向中宇公司支付租金20万元。合同履行过程中，因泉龙公司未按约定支付租金，双方对租赁事宜作出变更约定，并于2017年12月19日重新签订《土地租赁协议》一份，该协议较原租赁协议变更内容如下：第二条约定:租赁期限，租赁金额及租金的支付方式。1、租赁期为10年，从2017年4月1日至2027年3月31日止。2、甲乙双方约定，乙方每年向甲方缴纳租金16万元（人民币：壹拾陆元万整），自租期第四年起，租金一次性递增10%（为17.6万元/年：人民币壹拾柒万陆仟元整），直至合同期限届满。由于乙方违约未按合同的时间内付土地租金（至2017年12月14日止今未支付租金），合同自动作废，重新签订本协议，原协议同时废除。3、甲乙双方约定在该协议签订之日，乙方应当支付甲方2017当年租金余款：3个月租金共计肆万元，乙方首先在签订合同之前先支付该笔租金，否则甲方有权拒绝签订该协议。4、甲乙双方约定，租金按年预先支付，由乙方每年12月1日之前支付甲方次年租金（从2017年12月1日开始）。乙方若未按期支付，应承担违约责任，违约金为人民币3万元/年，该违约金首先从乙方向甲方交纳的保证金中扣除，并对欠款金额按天支付利息，利息按天6‰支付。5、甲乙双方约定，若乙方逾期未支付给甲方次年租金（共计16万元），本协议自动解除，剩余保证金不再退还。第三条第5项约定：无偿为乙方提供道路畅通，大门出入。第四条第1项约定：按时足额向甲方交纳应交费用，因租金拖欠，甲方有权停止乙方生产经营，所造成的损失甲方不承担责任。甲方有权终止合同并即刻收回土地。第9项约定：甲方负责协调找地方建办公室5间屋的地方，统一规划，乙方自费建房。协议其余内容与原租赁协议一致。另查明，2016年2月23日，中宇公司（甲方）与温明（乙方）、李存叶（丙方）就恒源公司股权转让事宜签订《股权转让合同》一份，内容为：第一条：股权转让价格和付款方式。1、甲方同意将持有徐州市恒源生物油脂科技有限公司35%的股权共558.5万元出资额，乙方以310万元转让全部股权，丙方同意按此价格及金额购买上述股权。甲方以土地所有权及地面附着物（不含生产设施）置换所持有股权，计558.5万元，股权转让后，徐州市恒源生物油脂科技有限公司所占用的土地及地面附着物（不含生产设施）所有权归甲方所有，甲乙丙三方协商在2016年5月31日前完成所有股权变更手续，同时恒源资质证件由中宇名下转至恒源公司。2、丙方同意在2016年11月30日、2017年5月31日、2017年11月30日、2018年11月30分四次付清上述股权转让款项310万元，每次支付上述股权转让金额的25%，计77.5万元。3、丙方同意在2016年11月30日、2017年5月31日、2017年11月30日、2018年11月30日分四次支付恒源欠甲方款项119.5万元，每次支付25%，计29.875万元。第二条：保证。1、甲乙双方保证所转让给丙方的股权是甲乙双方在徐州恒源生物油脂科技有限公司的真实出资。甲乙双方保证对所转让的股权，没有设置任何抵押、质押或担保，并免遭任何第三人的追索。否则，由此引起的所有责任，由甲乙双方承担。2、甲乙双方转让其股权后，其在徐州恒源生物油脂科技有限公司原享有的权利和应承担的义务，随股权转让而转由丙方享有与承担，包括财务账内及账内未列出的实际发生的债权债务。3、甲方自2016年6月1日至2020年5月31日向丙方免费提供土地及地面附着物、非生产用基础设施。丙方自2020年6月1日起按市价作为参考，向甲方支付土地租赁费用，甲丙方协商签订《土地租赁协议》。4、甲方在停产期间，消防、供水设施由甲方提供，使用过程中循环产生的费用由丙方承担，若甲乙方一旦使用，由三方共同承担。5、2016年5月31日之前，土地使用税由甲乙丙三方按股权比例共同承担，2016年6月1日起，由丙方在承担承租期间土地使用税。第四条：费用负担。本股权转让有关费用，由甲乙双方共同承担。第五条：合同的变更与解除。发生下列情况之一时，可变更或解除合同，但三方必须就此签订书面变更或解除合同。1、由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使本合同无法履行。2、一方当事人丧失实际履约能力。3、由于任意一方违约，严重影响了守约方的经济利益，使合同履行成为不必要。4、因情况发生变化，经过三方协商同意变更或解除合同。第六条：争议的解决。1、与本合同有效性、履行、违约及解除等有关争议，各方应友好协商解决。2、如果协商不成，则任何一方均可申请仲裁或向人民法院起诉。第七条：合同生效的条件和日期本合同经各方签字后生效。再查明，泉龙公司以中宇公司为被告于2018年11月6日向本院提起诉讼，本院依法受理[案号为（2018）苏0305民初4648号]，泉龙公司于2019年3月13日申请撤回起诉，本院作出（2018）苏0305民初4648号民事裁定，准许撤诉。在该案2019年1月8日的庭审审理中，本院就租赁土地的交付与交还时间进行核实，泉龙公司陈述支付租金时中宇公司即将9.5亩租赁土地交付，并认可该租赁土地尚未返还中宇公司。2019年4月16日，泉龙公司以恒源公司为被告向本院提起诉讼[案号为（2019）苏0305民初1545号]，要求恒源公司排除妨害设施：其承租土地内的6个油罐基础和2个油罐、承租土地西北角100平方米左右平方1处、租赁土地东侧2个废油罐。本院于2019年7月1日作出（2019）苏0305民初1545号民事判决，驳回泉龙公司的诉讼请求。案件审理中，本院就涉案事实向恒源公司负责人祁凯核实，祁凯陈述：2016年2月23日中宇公司签订《股权转让合同》后，将名下50亩土地自2016年6月1日至2020年5月31日免费提供恒源公司使用。2017年2月，中宇公司带着泉龙公司负责人李道桂找其协商将其中9.5亩土地租给泉龙公司使用，因该9.5亩土地恒源公司暂时不用，就同意中宇公司出租给泉龙公司，但要求水电费据实结算，门卫管理费待泉龙公司实际经营后再协商分担。因泉龙公司的项目一直未批准，也未实际经营。自2020年6月1日起恒源公司与中宇公司已另行签订《土地租赁协议》，按市场价支付租金。上述事实，有《土地租赁协议》、《股权转让协议》、付款明细、银行打卡记录及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，泉龙公司与中宇公司签订《土地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。双方各自应按约履行义务。关于涉案《土地租赁协议》是否应予解除的问题。泉龙公司主张解除合同的理由为中宇公司无权出租涉案土地。本院认为，中宇公司虽于2016年6月1日将涉案土地提供给恒源公司使用，但根据恒源公司负责人陈述，中宇公司2017年2月17日将涉案9.5亩土地出租给泉龙公司系事先取得恒源公司同意，即恒源公司对中宇公司将该9.5亩土地向泉龙公司出租的事实知情且认可。故在签订涉案《土地租赁协议》时，不存在中宇公司无权租赁的情况。而且，根据泉龙公司在（2018）苏0305民初4648号案件庭审中的陈述，其认可在《土地租赁协议》签订后中宇公司已将案涉土地交付其使用，且截至4648号案件庭审时（2019年1月8日）该土地尚未返还中宇公司。故中宇公司已经按约履行交付土地的义务，泉龙公司已实际占有使用承租土地。在此情况下，泉龙公司主张中宇公司无权出租土地不能成立。进而，其以该理由主张解除合同亦不成立。但鉴于被告认可双方合同于2018年12月31日解除，即就原告提出解除合同的主张而言，被告不持异议，故本院确认双方之间签订的《土地租赁协议》解除。关于泉龙公司主张返还28万元租金的问题。泉龙公司自2017年2月28日至2019年1月8日实际占有承租土地，其支付的28万元系其应履行的合同义务。故泉龙公司主张中宇公司返还租金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于泉龙公司诉请返还之前诉讼案件的诉讼费用，亦无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告徐州泉龙润滑油有限公司与被告徐州中宇石油化工科技有限公司签订的《土地租赁协议》予以解除；二、驳回原告徐州泉龙润滑油有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由原告徐州泉龙润滑油有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  高 玲审 判 员  张 宏人民陪审员  任学金二〇二一年二月五日书 记 员  陈文红