上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16414号原告：灿辉物业管理(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：萧地，女。被告：上海思佳广告有限公司，住所地上海市青浦区。原告灿辉物业管理(上海)有限公司与被告上海思佳广告有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨进独任审判。因被告上海思佳广告有限公司送达地址不明，本院依法向被告上海思佳广告有限公司公告送达了传票、起诉状副本等诉讼材料。本案于2020年12月18日、2021年2月24日两次公开开庭进行了审理，原告灿辉物业管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人萧地到庭参加诉讼，被告上海思佳广告有限公司经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告灿辉物业管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其拖欠的2018年4月1日至2018年9月30日的物业管理费人民币(币种下同)28,723.12元；2、判令被告支付逾期付款违约金24,063.23元。庭审中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付逾期付款违约金(以应交未交费用为基数，自逾期之日计算至被告实际清偿之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。事实和理由：被告与上海灿玛企业管理咨询有限公司(以下简称灿玛公司)于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》，被告承租上海市青浦区徐祥路XXX号XXX栋XXX室房屋，租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日。根据《房屋租赁合同》约定，租赁房屋物业管理费为5,413.68元/月，每三个月为一个支付周期，每个周期最后一个自然月的20日之前支付下一个周期的物业管理费。租赁期间内，被告未支付2018年1月起的物业管理费，经原告多次催告，被告于2018年6月26日支付物业管理费10,000元，2018年8月20日被告将装修保证金10,000元转为物业管理费，其余物业管理费仍未支付。2018年9月28日，因被告长期拖欠租金及物业管理费，原告与出租方灿玛公司共同向被告发送《解除合同通知函》，自此《房屋租赁合同》解除。截止合同解除之日，被告累计拖欠物业管理费共计28,723.12元。根据《房屋租赁合同约定》，若被告逾期支付租金、物业管理费、水电能耗等费用，每逾期一天，被告需按逾期付款项的0.3%，向出租方或物业管理机构、开发商支付违约金。为维护自身权益，原告诉至法院。被告上海思佳广告有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、不动产权证复印件、《物业服务委托合同》复印件、《同联房屋租赁合同》复印件、确认函，上述证据并经庭审出证，本院经审核予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告作为承租方，与作为出租方的灿玛公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋座落于上海市青浦区徐祥路XXX号XXX栋XXX室，建筑面积225.57平方米。租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日。物业管理费单价为24元/平方米，合计5,413.68元/月。被告应根据物业管理机构(即原告)的要求支付物业管理及运营费用。物业管理费每三个月为一个支付周期，每个周期最后一个月的20日之前，被告应向物业管理机构支付下一个周期的物业管理费。被告逾期支付物业管理费，需按逾期支付款项的0.3%向物业管理机构支付违约金。另查明，同联(上海)实业发展有限公司(以下简称同联公司)系青浦区徐泾镇徐祥路XXX号房屋的产权人。同联公司曾与原告签订《物业服务委托合同》，约定委托原告对同联项目(上海市青浦区徐祥路XXX号、39号)进行物业管理，同联项目的租户和物业使用人均应遵守合同的有关约定。同联公司与灿玛公司曾签订《房屋租赁合同》，约定灿玛公司租赁同联公司坐落于上海市青浦区徐祥路XXX号的房屋，租赁期限自2016年10月1日起至2020年12月31日，约定物业管理机构为原告。同联公司对灿玛公司将涉案房租转租被告的行为予以确认同意。审理中，原告提交：一、中国建设银行单位客户专用回单复印件、确认函，证明被告曾于2018年6月26日支付物业费10,000元，2018年8月20日同意将2017年7月交于原告的装修保证金10,000元转成物业费。因当时被告已拖欠自2018年1月1日起的物业费，上述20,000元优先抵扣拖欠时间在先的物业费用。二、催款函复印件及邮寄存单复印件各一份，证明原告曾向被告催讨涉案的物业费。三、解除合同通知函复印件及邮寄存单复印件各一份，证明灿玛公司于2018年9月28日出具解除合同通知书与被告解除《房屋租赁合同》，该函灿玛公司于2018年9月29日寄出，被告于次日签收。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。被告与灿玛公司签订的房屋租赁合同合法有效，原告为其租赁房屋提供了物业管理服务，被告应根据约定交纳物业费用。被告欠费未付的行为显属不当，经原告催交后仍未交纳，理应按约向原告支付违约金。现原告酌情调低违约金计算标准，系对其自身权利的处分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第一百四十八条第一、第二、第三款规定，判决如下：一、被告上海思佳广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告灿辉物业管理(上海)有限公司2018年4月1日至2018年9月30日的物业服务费28,723.12元；二、被告上海思佳广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告灿辉物业管理(上海)有限公司逾期付款违约金(以应交未交物业费为基数，自逾期之日计算至被告实际清偿之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518.08元，减半收取计259.04元，由被告上海思佳广告有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  杨 进二〇二一年二月二十四日法官助理  杨 娜书 记 员  范秋萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。