中华人民共和国 四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异97号 案外人：刘洋，男，1986年10月3日出生，汉族，住北京市东城区。 案外人：李欣，女，1988年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。 二案外人共同委托诉讼代理人：黄拥军，特别授权代理人。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行，营业场所成都市高新区天府大道北段1480号拉.德方斯大厦。 负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：钟旭，四川奥伦济律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：成都曙光光纤网络有限责任公司，住所地成都高新区天晖中街56号1栋26层。 法定代表人：曾大章，总经理。 被执行人：成都曙光现代物流投资有限公司，住所地成都高新区天晖中街56号1幢26楼。 法定代表人：史伟，总经理。 被执行人：曾大章，男，1960年10月15日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：史柳霞（ＳＨＩＬＩＵＸＩＡ），澳大利亚国籍，女，1961年9月27日出生，住成都市高新区。 被执行人：史伟，男，1965年3月15日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：刘惠，女，1969年4月15日出生，汉族，住成都市成华区。 在本院执行中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与成都曙光光纤网络有限责任公司（以下简称曙光光纤公司）、成都曙光现代物流投资有限公司（以下简称曙光投资公司）、曾大章、史柳霞（SHILIUXIA）、史伟、刘惠公证债权文书一案中，案外人刘洋、李欣对本院查封的位于成都高新区天晖中街56号1栋22层2208号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 刘洋、李欣向本院提出异议请求：解除对案涉房屋的查封并中止对案涉房屋的执行。事实和理由：一、中信银行成都分行同意抵押人销售抵押物，对案涉房屋抵押权已消灭，不能对抗善意买受人。中信银行银成都分行因无法行使价金代位权造成的损失系其与曙光投资公司的债权债务关系。抵押权作为担保物权，其优先内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，购买人取得抵押物所有权，若将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。二、刘洋、李欣于2018年1月30日签订了《商品房买卖合同》，以全款方式购买了案涉房屋。买卖合同第四条约定了抵押条款，抵押权人中信银行成都分行同意销售案涉房屋。曙光投资公司按照《商品房买卖合同》的约定，于2018年6月30日向刘洋、李欣交付了案涉房屋及质量保证书、物管协议书，并与刘洋、李欣签订《房屋租赁协议》，租赁期限从2018年7月1日至2032年8月31日，自合同约定的交付日至租赁期限届满期间房屋收益归刘洋、李欣所有。刘洋、李欣已合法占有案涉房屋，并于2018年8月7日、2019年2月12日、2019年8月22日分别收到租金25430.4元。刘洋、李欣已按照《商品房买卖合同》约定向曙光投资公司支付了案涉房屋全部价款，合同约定价格637344元，实际支付888725元，包括购房款617344元、装修款251381元、定金20000元。《商品房买卖合同》约定，曙光投资公司应该在案涉房屋交付之日起120日内协助刘洋、李欣办理房屋所有权登记转移，但其违背合同约定，将案涉房屋所得价款挪作他用，未按期将房屋解除抵押，导致无法办理过户登记。三、中信银行成都分行放任曙光投资公司转移销售款，存在过错，其对自身权利不作为，违背了抵押权设立的初衷，将该风险转移至善意买受人显失公平。 本院查明，2019年4月1日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高抵字第943033号的《最高额抵押合同》，约定曙光投资公司以其名下财产为中信银行成都分行在2019年4月1日至2022年4月1日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在1.2亿元范围内提供最高额抵押担保。该合同附件《（房地产）抵押物清单》载明的抵押财产为包括案涉房屋在内的57套房产。2019年6月28日，四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）出具（2019）川成蜀证内经字第112404号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与曾大章签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-1号的《最高额保证合同》，约定曾大章为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112055号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月27日，中信银行成都分行与史柳霞（SHILIUXIA）签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-2号的《最高额保证合同》，约定史柳霞（SHILIUXIA）为中信银行成都分行在2019年6月27日至2020年6月27日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112056号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与史伟签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-3号的《最高额保证合同》，约定史伟为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112053号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与刘惠签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-4号的《最高额保证合同》，约定刘惠为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112054号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月28日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2019信银蓉天府贷字第943060号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款2400万元，贷款期限自2019年6月28日至2020年3月28日，贷款用于归还编号为2018信银蓉天府贷字第843074号的人民币流动资金贷款合同项下债务。同日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112052号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年9月19日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高保字第943060号的《最高额保证合同》，约定曙光投资公司为中信银行成都分行在2019年1月1日至2022年1月1日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在7300万元范围内提供最高额保证担保。2019年9月23日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第168786号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年10月29日，中信银行成都分行就前述《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《人民币流动资金贷款合同》向蜀都公证处申请出具执行证书。蜀都公证处经审查后于2019年11月15日作出（2019）川成蜀证执字第1750号《执行证书》，载明的被执行人为曙光光纤公司、曙光投资公司、曾大章、史柳霞（SHILIUXIA）、史伟、刘惠；执行标的为：本金人民币2400万元，自2019年10月1日起的利息、罚息、复利，执行公证费1000元。 2019年11月19日，中信银行成都分行向本院申请强制执行，本院于当日立案执行，案号为（2019）川0191执10269号。执行过程中，本院于2019年11月27日作出（2019）川0191执10269号之一执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的63套房屋予以查封。 另查明，2018年1月13日，曙光投资公司与刘洋、李欣签订《【曙光科技大厦】物业认购协议》，约定刘洋、李欣一次性支付888725元认购案涉房屋，签订该协议时，刘洋、李欣自愿向曙光投资公司缴纳定金20000元。2018年1月30日，刘洋、李欣与曙光投资公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定曙光投资公司以637344元的总价将案涉房屋出售给刘洋、李欣；签订该合同前刘洋、李欣已向曙光投资公司支付定金20000元，于该合同签订时抵作商品房价款，刘洋、李欣在合同签订当日支付该商品房全部价款；案涉房屋已经抵押，抵押权人为中信银行，债务履行期限为2016年3月31日至2019年3月31日。同日，刘洋、李欣与曙光投资公司签订《房屋租赁协议》，约定刘洋、李欣将案涉房屋出租给曙光投资公司，租赁期限自2018年7月1日起至2032年8月31日止。 2018年1月13日，曙光投资公司出具《收据》，载明收到刘洋、李欣支付的认购案涉房屋定金20000元。当月18日，曙光投资公司出具《收据》，载明收到刘洋、李欣支付的案涉房屋房款80000元。当月31日，曙光投资公司出具《收据》，载明收到刘洋、李欣支付的案涉房屋房款537244元、房屋装修款251381元。 再查明，2017年4月5日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743059号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款1300万元，贷款期限自2017年4月5日至2018年4月5日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款1300万元。 2017年4月6日，中信银行成都分行与四川曙光智能科技有限公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743008号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向四川曙光智能科技有限公司发放贷款1700万元，贷款期限自2017年4月6日至2018年4月6日，贷款用于购货；四川曙光智能科技有限公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-14层的办公用房设定第二顺位抵押。当月10日，中信银行成都分行向四川曙光智能科技有限公司放款1700万元。 2017年4月7日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743060号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款3000万元，贷款期限自2017年4月7日至2018年4月7日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款3000万元。 2017年4月11日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743061号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款2000万元，贷款期限自2017年4月11日至2018年4月11日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款2000万元。 2017年5月3日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743065号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款2000万元，贷款期限自2017年5月3日至2018年5月3日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款2000万元。 2017年10月31日，中信银行成都分行向曙光光纤公司、四川曙光智能科技有限公司、曙光投资公司、出具编号为2017信银蓉天府同意函第743002号《同意函》。《同意函》载明，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订的（2017）信银蓉天府贷字第743059号、第743060号、第743061号、第743065号《流动资金贷款合同》及其与四川曙光智能科技有限公司签订的（2017）信银蓉天府贷字第743008号《流动资金贷款合同》，共计贷款金额1亿元，曙光光纤公司以位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层房屋提供抵押担保；中信银行成都分行同意抵押人就13层-18层及20层-24层房屋进行销售。 案涉房屋于2013年3月22日登记至曙光投资公司名下，取得方式为“国有土地商品房新建”。案涉房屋先后于2016年4月1日、2018年1月15日和2019年4月1日办理抵押权登记，抵押权人为中信银行成都分行。 本院认为，本案的争议焦点为刘洋、李欣就案涉房屋是否享有足以排除中信银行成都分行强制执行的民事权利。 首先，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，抵押期间抵押人有权转让抵押财产，抵押权人是否同意不影响抵押人行使该权利。 其次，从查明事实来看，中信银行成都分行在2017年10月31日出具的《同意函》中同意曙光投资公司销售包括案涉房屋在内的抵押财产。《同意函》载明所针对的债权为（2017）信银蓉天府贷字第743059号、第743008、第743060号、第743061号、第743065号《流动资金贷款合同》中所享有的债权，该债权所对应的抵押物办理抵押登记的时间为2016年4月1日。2018年1月15日，曙光投资公司根据（2018）信银蓉天府最高抵字第843011《最高额抵押合同》再次就案涉房屋办理顺位抵押登记至中信银行成都分行名下。后曙光投资公司于2019年4月1日根据2019信银蓉天府最高抵字第943033号《最高额抵押合同》再次就案涉房屋办理顺位抵押登记至中信银行成都分行名下。亦即中信银行成都分行与曙光投资公司之间针对同一抵押物，前后办理了三次抵押登记。刘洋、李欣在本院于2019年11月27日查封案涉房屋之前，于2018年1月30日即与曙光投资公司签订《商品房买卖合同（现售）》购买案涉房屋，此时案涉房屋已经办理了两次抵押，虽然曙光投资公司向刘洋、李欣出具的是中信银行成都分行在2017年10月31日出具的《同意函》，但作为一般购房者，刘洋、李欣只能看到同意函上载明的抵押权人中信银行成都分行已同意出售房屋，其并不能知晓曙光投资公司与中信银行成都分行间是否存在多笔债权债务关系及每笔债权债务的具体履行情况。刘洋、李欣根据中信银行成都分行出具的《同意函》购买房屋，已经履行了作为买受人的审查义务，故其在签订合同时并不存在疏忽和过错。刘洋、李欣在购买案涉房屋后又与曙光投资公司签订《房屋租赁协议》，对案涉房屋实际占有；亦无证据显示系因刘洋、李欣自身的原因导致案涉房屋未办理过户登记。 综上，刘洋、李欣的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都高新区天晖中街56号1栋22层2208号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二一年二月二十四日 书 记 员  唐 蜜