广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29239号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷丽波，男，1985年5月29日出生，汉族，住所地江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：徐珊珊，广东锵锵律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩提提，广东锵锵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：敖新星，男，汉族，1991年5月5日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。原审被告：深圳市广诚行商贸有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道。法定代表人：雷丽波。原审被告：深圳市广江物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道。法定代表人：陈诚忠。上诉人雷丽波因与被上诉人敖新星、深圳市广诚行商贸有限公司（以下简称广诚行公司）、深圳市广江物业管理有限公司（以下简称广江物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初20367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷丽波上诉请求：1.请求二审法院依法撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2019）粤0306民初20367号民事判决；2.请求二审法院在原审法院已查清案件事实的基础上，正确适用法律，依法改判；3.请求二审法院判决敖新星按照判决确定金额承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人敖新星辩称：驳回上诉，维持原判。原审被告广诚行公司、广江物业公司未作答辩。敖新星向一审法院起诉请求：1.确认敖新星、雷丽波签订的《房屋租赁合同书》已解除；2.敖新星无需支付雷丽波2019年5月份的租金（5，666.4元）；3.雷丽波、广诚行公司向敖新星返还租赁保证金56，664元、物业管理保证金4，013元，共计60，677元；4.雷丽波、广诚行公司向敖新星赔偿房屋装修经济损失118，800元、律师费13，000元；5.雷丽波、广诚行公司承担本案诉讼费。以上3、4项费用合计192，477元，该费用自2019年5月9日起按照6%的年利率计算资金占用费至雷丽波、广诚行公司实际给付完毕。雷丽波向一审法院反诉请求：1.敖新星支付拖欠的租金5，106元及迟延付款违约金2，501.91元（暂计至2019年8月15日）；2.敖新星中途提前搬离租赁房屋，按合同约定向雷丽波补交免租期租金37，776元；3.敖新星构成根本违约，向雷丽波支付违约金94，440元；4.敖新星承担诉讼费。在审理过程中，雷丽波变更第一项反诉请求为敖新星支付拖欠的租金5，106元及迟延付款违约金8，618.12元。一审法院认定事实：2018年1月11日，敖新星（乙方）与雷丽波（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区××商业中心第二期1栋5单元33层Ａ单元3301号房出租给乙方使用，租赁面积177.18平方米，租赁期限自2018年1月11日至2021年3月10日，免租期两个月。租金总价为18888元／月，租金转款到甲方公司法人代表个人账户，物业管理费7.55元／平方，管理费、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用从交房之日起由乙方按月承担缴纳。乙方应于2018年1月10日前向甲方交付履约租金保证金56664元，物业管理保证金4013元，共计60677元。乙方应于每月1号前向甲方交付租金，逾期乙方按照月租金每日千分之五支付逾期违约金给甲方。合同签订后，敖新星缴纳了租赁保证金合计60677元，雷丽波出具了收据，2018年1月10日、2018年1月12日，雷丽波与敖新星进行了涉案房屋及物品交接。敖新星自2019年5月1日起未缴纳租金等费用。2018年5月、6月、7月，广诚行公司向敖新星收取了租金、管理费并出具了收款收据。另查明，2019年4月27日，案外人深圳市××物业管理有限公司××××物业服务中心就涉案房屋发出《关于“住改商”的整改通知》，通知涉案房屋因“住改商”的违规行为，限令于2019年5月1日前撤离小区并恢复住宅功能，否则将报政府主管部门采取停水供电措施。2019年5月5日，雷丽波向敖新星发出履约催告函，催告敖新星支付2019年5月份的租金19，104.3元。2019年5月9日，敖新星向雷丽波、广诚行公司、广江物业公司发函解除涉案合同。另查明，不动产权资料电脑查询结果表显示涉案房屋产权人为李某，房屋用途为住宅。案外人李某与雷丽波于2017年12月4日签订租赁房屋租赁合同书，约定雷丽波承租该房屋用途为住宅，不得擅自改变，租期5年，自2017年12月4日至2023年4月3日止，案外人李某应在2017年12月5日前将该物业交付雷丽波使用。其他条款中约定，雷丽波若将该物业转租给第三方，清晰知晓并同意承租方将房屋改造后出租或分租给第三方。雷丽波提交装修管理协议、装修验收登记表。另查明，雷丽波系广诚行公司的法定代表人，亦系广江物业公司的股东。敖新星提交录音资料，拟证明其在接到整改通知后与案外人李某2沟通，案外人李某2承诺免收其5月份的租金。雷丽波不予认可录音的真实性，但确认曾经委托案外人李某2与敖新星进行沟通。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点：1、关于合同解除。结合庭审查明的事实，本案租赁合同无法继续履行的原因是涉案房屋存在住改商的违法行为，敖新星与雷丽波在签订涉案房屋租赁合同时均知悉涉案房屋为住宅用途，但双方在明知敖新星租赁房屋用于开办英语培训班的商业用途时仍签订涉案租赁合同，双方均有过错，雷丽波与案外人李某签订涉案房屋租赁合同时明知涉案房屋不得擅自改变住宅用途，仍然为之，其应当承担主要过错责任。雷丽波在知晓涉案合同无法继续履行的情况下仍然发出催缴租金通知书并主张敖新星构成根本违约有违诚信，敖新星于2019年5月9日发出解除合同通知书，雷丽波对此无异议，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同书》于2019年5月9日解除。2、关于租金损失。按照公平原则，一审法院酌定敖新星按照30%的标准支付雷丽波2019年5月1日至2019年5月9日的租金损失18，888元÷30天×9天×30%=1，699.92元。雷丽波超过上述标准的租金诉求，一审法院不予支持。3、关于履约保证金的返还。本案敖新星并无故意违约的行为，雷丽波应当返还敖新星履约保证金及物业保证金60，677元；4、关于装修损失的争议。敖新星提交装修合同、收款收据等证据拟证明装修损失，雷丽波不予认可。一审法院认为，虽然雷丽波不予认可敖新星主张的装修损失，结合日常生活经验法则，敖新星租赁房屋进行商业经营必然进行了必要的符合使用目的的装修，敖新星未能提交充分证据证明其装修的实际支出，一审法院酌定敖新星花费20，000元，鉴于双方履行合同均有过错，雷丽波承担其中14，000元。5、关于律师费。敖新星关于律师费的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。6、关于免租期租金和违约金的争议。雷丽波主张敖新星根本违约的理由不成立，其关于免租期租金及违约金的诉求，无事实和法律依据，一审法院予以驳回。7、关于广诚行公司、广江物业公司的法律责任问题。广诚行公司曾经就收取租金向敖新星出具收据，其法定代表人系雷丽波，故一审法院认定广诚行公司为本案适格被告，其应当对雷丽波的涉案债务承担连带清偿责任。根据合同相对性的原则，广江物业公司并非本案适格被告，敖新星向广江物业公司主张权利，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认敖新星与雷丽波签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月9日解除；二、敖新星于判决生效之日起十天内支付雷丽波2019年5月1日至2019年5月9日期间的租金1，699.92元；三、雷丽波、广诚行公司于判决生效之日起十日内退还敖新星租赁保证金及物业管理保证金合计60，677元；四、雷丽波、广诚行公司于判决生效之日起十日内赔偿敖新星装修损失14，000元；五、驳回敖新星的其他诉讼请求；六、驳回雷丽波的其他反诉请求。如果雷丽波、广诚行公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2，131元，反诉受理费1，548元，合计3，679元，由敖新星承担1，347元，由雷丽波、广诚行公司承担2，332元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，雷丽波作为涉案房屋的出租方，对于租赁标的是否能满足租赁目的负有主要责任，一审法院对此认定无误，本院予以确认。涉案房屋租赁合同不能继续履行，主要责任在于雷丽波，故其无权没收敖新星的履约保证金及物业保证金，并应按照其过错程度承担相应的装修损失。雷丽波主张敖新星根本违约理由不成立，其对免租期租金及违约金的请求，本院不予支持。综上所述，雷丽波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6461元，由上诉人雷丽波负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 黄 玮 娜审判员 许 莹 姣二〇二一年二月二十四日书记员 陈颖(兼)