安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1202民初443号 原告：孙金云，女，1962年9月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：李兴亮，北京迎客（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家印，北京迎客（合肥）律师事务所律师。 被告：阜阳丽丰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河办事处淮河路2066号正基首付B4#商办楼101室，统一社会信用代码91341200MA2NU7G811。 法定代表人：李桂芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈勇，安徽景涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红伟，安徽景涛律师事务所律师。 原告孙金云与被告阜阳丽丰置业有限公司（以下简称丽丰置业公司）车位纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙金云及其委托诉讼代理人李兴亮、陈家印，被告丽丰置业公司的委托诉讼代理人陈勇、李红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙金云向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《车位使用协议》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效。2、判令被告向原告返还租赁期限超过二十年部分的租赁费189181.43元（已支付金额－车位总金额264854元÷70年×20年）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的丽丰凯旋门项目18＃1003商品房。后经原、被告协商，被告提供该项目车位供原告使用事宜达成一致并签订《车位使用协议》，协议约定：原告购买商品房，被告同意提供1个地下车位给原告使用，车位编号×××76；该车位使用费总金额为人民币264854元；该车位提供给原告使用，每3年一个周期，期满自动续期，直至土地使用年限期满之日止。原告于签订协议按照《车位使用协议》约定的内容支付车位使用费共计264854元整，被告向原告出具收据。 原告认为车位使用期限直至土地使用年限期满之日止(70年），远超二十年，违反《民法典》第705条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定。原告与被告就上述争议多次协商未果，为维护其合法权益，特向贵院诉讼，望判如所请。 被告丽丰置业公司：一、答辩人对涉案车位依法享有投资收益及交付业主有偿使用等权利。本案的车位由答辩人投资建设，根据《中华人民共和国人防法》第五条“谁投资、谁收益”的原则，答辩人对涉案车位依法享有权利。答辩人依法取得在小区配建地下车位的规划许可，有权依法对车位使用权进行处分，答辩人将投资开发建设的车位交给购房客户有偿使用，并不违反现行法律、行政法规的强制性规定。依据被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，被答辩人自愿购买答辩人开发建设的丽丰凯旋门项目的预售商品房，双方约定地下车位等产权或使用权归出卖人即本案的答辩人所有，答辩人有权将该地下车位提供给小区业主有偿使用或以其他方式处置。二、车位使用协议系双方自愿签署，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按约定履行协议。被答辩人明知签订的车位有偿使用协议是长期有偿使用，仍然与答辩人签订车位协议支付费用，充分证明被答辩人是自愿的，答辩人也没有采取任何欺诈或胁迫的方式，双方之间签订的协议完全是真实意思的表示，合法有效。被答辩人单方反悔违反诚实信用的原则，应按约定履行协议。三、被答辩人请求确认车位协议超过20年的期限无效，理由不能成立。1、没有事实依据：被答辩人主张双方签订的合同是租赁合同，最长期限不能超过二十年的理由不能成立。小区车位使用权期限存在特殊性，且双方并非租赁合同关系，不适用最长二十年的限制。根据我国《合同法》第212条、213条之规定，租赁合同系有名合同，是指“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，租赁合同的内容包括“租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案涉及的车位使用协议只是答辩人将车位交付给被答辩人使用，不存在被答辩人收益的问题，被答辩人支付的是车位使用费，车位使用费仅作为被答辩人使用该车位的对价,并不是租赁费用或租金，本案车位使用协议明显与法律规定的租赁合同定义不同。另外，车位使用协议也不存在租赁合同应有的租赁物维修条款的内容，也没有所谓租赁到期后租赁物如何返还等内容。本案的车位使用协议根本就没有租赁的意思表示，根据《合同法》第125条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，可见，被答辩人将本案认定为租赁合同，显然是理解错误，没有事实依据。2、没有法律依据。我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。截止到目前，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规均没有对车位的有偿使用作出效力性强制性的否定规定。被答辩人认为车位协议约定的使用期限超过20年无效没有法律依据，颍州区法院及阜阳市中级人民法院两审终审的双清湾置业公司的系列车位案件判决中已经认定，业主与开发商约定的车位长期使用，其使用期限与土地使用权期限相同并不违反法律规定，是合法有效的。 综上，答辩人认为：本案系车位纠纷，而非租赁合同纠纷。被答辩人作为完全民事行为能力人，其自愿与答辩人签订了上述《商品房买卖合同》、《车位使用协议》，并支付了车位使用费用，现提起诉讼，显然违反诚实信用原则，且没有事实和法律依据，请法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明：2019年6月30日，孙金云（买受人）购买丽丰置业公司（出卖人）开发位于安徽省阜阳市颍州区××路××八里××路××幢××单元××号房屋一套，双方并签订《商品房买卖合同（预售）》一份；该合同第二十二条第（三）项约定：双方对其他配套设施约定如下：1、规划的车位、车库：车位有偿使用，车辆有偿停放。该合同附件十一补充协议9条约定：由出卖人出资建设的未计入买受人公摊面积的建筑物、构筑物（包括各种商业用房、便民超市、俱乐部、俱乐部、会所、车库、车位、幼儿园、设备间及其他公共设施等）所有权、使用权均归出卖人所有，出卖人有权另行出售或出租，或供小区内业主及周边居民有偿使用。该合同也约定了其他内容。同日，孙金云（乙方）与丽丰置业公司（甲方）又签订《车位使用协议》一份，该协议约定：“鉴于甲乙双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定乙方购买甲方开发的丽丰凯旋门项目18＃1003商品房（下称“该商品房”），现经双方协商，就甲方提供该项目车位供乙方使用事宜达成一致并签订协议如下：一、基于乙方购买商品房，甲方同意提供1个地下车位给乙方使用，车位编号：×××76。甲方于2020年8月31日前交付车位。二、该车位的使用费总金额为人民币贰拾陆万肆仟捌佰伍拾肆元整（￥264854）。三、乙方采取下列第1种方式付款：1、一次性付款：乙方须于2018年11月17日前向甲方一次性支付该费用。……。五、乙方在签订上述《商品房买卖合同》的情况下无权解除本协议书。上述使用费仅作为乙方使用该车位的对价，甲方对乙方停放该车位的车辆无保管义务。……七、该车位提供乙方使用，每3年一个周期，期满自动续期，直至土地使用年限期满之日止。乙方使用该车位期间，该车位的物业服务费由乙方承担，乙方自行向物业公司交纳。……。甲方：丽丰置业公司加盖公章。乙方：孙金云签名并捺印”。2019年7月14日，孙金云向丽丰置业公司支付车位使用费264854元。现孙金云认为《车位使用协议》中约定的车位使用期限实际上属于租赁车位使用期限，且超过法律规定的最长20年租赁期，遂诉至本院要求支持其诉讼请求。 另查明，×××76车位所在位置是非人防区地下车位，该车位系丽丰置业公司依法投资建设的。 上述事实，由孙金云的身份证，丽丰置业公司的营业执照，《商品房买卖合同（预售）》，《车位使用协议》，收据，建设工程规划许可证、车位设计图、位置图及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告作为完全民事行为能力人，其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用协议》均是其自愿选择的结果，系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。《车位使用协议》并未约定原告缴纳的费用系租金，也未约定双方之间的租赁期限，不能证明原被告双方签订的《车位使用协议》系车位租赁合同。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的约定，非人防区地下车位使用权归被告，被告就有权将该地下车位转让、出租、自用、提供给他人有偿使用或以其他方式处置。因涉案车位是被告依法投资建设的，根据“谁投资，谁收益”的原则，可以认定被告对涉案车位拥有合法的处分权利，且被告收取的车位使用费仅作为原告使用该车位的对价，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，所以被告的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告签订的《车位使用协议》合法有效，双方应按约定履行。故原告主张双方签订的《车位使用协议》实质上是车位租赁合同、要求确认超出20年租赁期限的约定无效及返还相应的租赁费用的诉讼请求，提供的证据不足以证明其主张，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第五百零二条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 驳回原告孙金云的诉讼请求。 案件受理费元4084元，减半收取2042元，由原告孙金云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  江敏 二〇二一年二月四日 书记员  秦蕾