江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初2696号原告：苏州市三友房产中介服务有限公司，住所地江苏省苏州市相城区澄和路348号。法定代表人：许静晓。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜姗姗，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：朱学群，女，1957年12月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：李振安，男，1956年11月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告方共同委托诉讼代理人：高志俊，江苏金阶律师事务所律师。原告苏州市三友房产中介服务有限公司与被告朱学群、李振安居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告苏州市三友房产中介服务有限公司的委托诉讼代理人龚信，被告朱学群、李振安的共同委托诉讼代理人高志俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市三友房产中介服务有限公司向本院提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告支付中介信息服务费人民币2万元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月5日，由原告提供居间服务，两被告作为买受方、案外人方芳作为出售方就苏州市相城区元和街道晨曦印象花园9幢101室房屋签订《房屋买卖(居间)合同》，该合同约定房屋成交价为768万元，约定被告应于签订本合同时向原告交纳中介信息服务费人民币2万元。买卖双方另就税费、支付方式、违约责任进行明确约定。后原告多次催促两被告及案外人办理后续手续，两被告及案外人一直未予理睬。原告作为居间方，已促成该合同成立，完成居间义务，有权收取中介信息服务费。截止起诉之日，两被告仍未向原告支付中介信息服务费2万元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告朱学群、李振安共同辩称，1、《房屋买卖(居间)合同》并未实际履行，原告未提供任何居间服务。被告与售房人方芳的母亲方月珍本就认识，原告未曾居间介绍被告与售房人认识并促成交易。被告与方月珍达成购房意向后，根据房产交易中心交易规定，决定找一家中介帮忙办理网签、过户手续和办理银行贷款。方月珍向被告推荐了其表妹顾雪芳，顾雪芳是原告的股东之一，占有原告公司50%的股权。2020年3月15日，在方月珍家里，被告与顾雪芳达成口头协议，约定由原告提供的服务内容为办理网签、办理过户、联系贷款三项，服务费1万元。顾雪芳称可以随时去店里找其合伙人许静晓签合同。2020年4月5日，被告和方月珍一起去原告店里签订合同，顾雪芳当天不在，许静晓在场，被告发现合同中写的服务费为2万元，于是当场提出异议，方月珍表示合同只是形式，主要用于证明委托关系，实际服务费还是按照1万元支付，方月珍表示会与其表妹顾雪芳说清楚，被告基于熟人关系的信任，于是签字。2020年4月19日，许静晓通知被告去办理托管贷款手续，并以合同中记载的金额要求被告支付中介费，被告立马拒绝，并表示必须依照口头约定的真实中介费1万元来履行合同，否则不需要原告提供约定的服务。后原告不同意，被告立即表示不需要原告提供服务。2、被告实际聘请了案外人苏州金信国行房地产有限公司完成了网签和过户手续。由于原、被告对中介费一直没有达成一致，于是被告又另外找了苏州金信国行房地产有限公司办理了网签和过户手续。综上，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《房地产经纪管理办法》第十九条规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。”虽然被告因重大误解与原告签订了居间服务协议，但原告从未提供居间介绍服务（包括提供房屋信息、促成订立合同等媒介服务），也未按照口头约定提供办理网签过户手续等服务，依照上述法律规定，原告不得收取佣金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2020年4月5日，案外人方芳作为售房人（甲方）、朱学群、李振安作为购房人（乙方）、苏州市三友房产中介服务有限公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将其所有的坐落于苏州市相城区晨曦印象花园9幢101室房屋出售给乙方，房屋价款人民币768万元。关于中介信息服务费，合同约定签订合同时，甲方无须向丙方支付中介信息服务费，乙方须向丙方支付中介信息服务费人民币2万元，甲、乙共同委托中介方进行网签、进行备案等政府规定的相关过户交易手续。另查，方月珍系案外人方芳之母，原告苏州市三友房产中介服务有限公司的股东顾雪芳系方月珍表妹。在上述《房屋买卖（居间）合同》签订之前，被告即与方月珍相识，双方已经达成了房屋买卖的意向，并已商谈好了房屋的成交价款，且被告支付了定金。因房屋过户需要办理网签等过户手续，且被告需要办理银行贷款，故经方月珍提议，买卖双方委托方月珍的表妹顾雪芳作为股东的原告苏州市三友房产中介服务有限公司办理上述手续。2020年3月，原告苏州市三友房产中介服务有限公司的股东顾雪芳即着手就被告的贷款咨询了数家银行，并初步锁定民生银行为被告办理贷款手续。再查，原告苏州市三友房产中介服务有限公司的经营范围为房产投资信息咨询服务，其没有办理房屋过户等业务的房产中介服务所需的资质。故原告让被告及案外人方芳作为委托人在授权委托书中签字，委托苏州宝勋房产经纪有限公司代为办理房屋存量房产出售居间代理委托协议的签订、备案和撤销手续，存量房出售信息挂牌登记、备案和撤销手续，存量房买卖合同的网上签订、备案和撤销手续等事项。后由苏州宝勋房产经纪有限公司办理了上述房屋的网签备案手续。对此原告庭审中陈述，原告与苏州宝勋房产经纪有限公司系长期合作，由原告委托苏州宝勋房产经纪有限公司为原告的客户代行网签，苏州宝勋房产经纪有限公司只与原告有业务及经济往来，并不会向原告的客户额外收取其他费用。2020年4月19日，原告法定代表人许静晓短信联系被告李振安，告知审核已经全部通过，可随时办理托管、贷款事宜。此时原、被告就中介费究竟约定为1万元还是2万元发生争议（被告认为当初与顾雪芳在方月珍家中商谈好中介费为1万元，《房屋买卖（居间）合同》中记载为2万元，其当时提出过异议，方月珍表示合同只是形式，主要用于证明委托关系，实际服务费还是按照1万元支付，其会与其表妹顾雪芳说清楚，被告基于熟人关系的信任，于是签字；原告认为合同明确约定中介信息服务费为2万元，不认可双方口头约定为1万元），故后续被告及售房人未再委托原告办理后续的过户手续及贷款，由苏州宝勋房产经纪有限公司代为进行的网签备案后予以撤销，被告及售房人另委托苏州金信国行房地产服务有限公司办理网签等过户手续，现房屋已经交易完成，已过户至被告名下。被告称支付了苏州金信国行房地产服务有限公司中介费1万元。审理中，被告申请方月珍到庭作证，方月珍陈述，顾雪芳是其阿姨的女儿，是其表妹，与许静晓合开了原告公司。当时其房子要出卖，挂了七、八个中介，也挂在原告公司，李振安是其他的中介带过来看房的。其跟李振安说，其表妹也是做中介的，正好公司也开在相城，可以由其表妹来办理相应的手续。后其叫顾雪芳到其家里来谈，当时其和李振安问顾雪芳，办过户手续1万元能不能做，顾雪芳当时答应了。2020年4月5日签《房屋买卖（居间）合同》之前，有关材料就给了原告用于办理网签，后来2020年4月5日签的合同，这个时候网签已经挂上去了。到原告店里面签合同时候，合同上面当时写的是2万元中介费，李振安就提出来当时谈好的是1万，为什么合同上写的2万，其说没事的，只是个手续，主要用于办理委托手续，实际还是按照之前说好的1万元支付，所以各方就签了合同走了。签完合同的当天其打了个电话给顾雪芳问这个事情，顾雪芳说李振安800万的房子买的起，2万元的中介费难道付不起吗，其对顾雪芳说你怎么可以这样说话，当时我们三人讲好1万元，你现在反悔了。顾雪芳说你跟李振安商量商量1.8万元，后来许静晓又打电话给其说1.5万元，顾雪芳也表示要收1.5万元，其对顾雪芳说讲好当时是收1万元的，1.5万元李振安不肯出的，这5000元要么其来出，但是其女婿女儿表示反对，所以后来也没有就1.5万元达成一致。这个时候网签已经挂上去了，李振安不出这个1.5万元的话，原告就不肯做下去了，其和李振安叫原告将网签撤下来，原告不肯，但是挂的网签也是原告委托其他中介挂的，原告没有资质的，是借人家资质挂的。后来网签撤了下来，所以找了其他中介公司完成了后续的交易。其后来想起来，顾雪芳是设了一个圈套。以上事实，由原告身份信息，被告企业信息查询、《房屋买卖（居间）合同》、授权委托书、短信记录、证人证言及当事人的陈述等证据附卷佐证。原告认为，三方签订的《房屋买卖（居间）合同》明确约定被告应向原告支付中介信息服务费人民币2万元，但被告违反合同约定不愿支付。原告向被告提供了订立合同的媒介服务，双方的居间合同依法成立，且有约必守是民商事活动的基本理念，被告应当向原告支付的佣金2万元。被告认为，被告因重大误解与原告签订了居间合同，但该合同并非双方真实意思表示，也从未实际履行，原告从未提供过相应的居间介绍服务，也未按照约定提供办理网签、贷款等服务，依照房地产经纪管理办法，不得收取佣金。本院认为，原、被告以及案外人方芳三方签订的《房屋买卖（居间）合同》实质上包含两个合同法律关系，一为售房人方芳与购房人即被告之间的房屋买卖合同，一为买卖双方与居间方即原告之间的居间合同。从庭审调查可知，各方签订的《房屋买卖（居间）合同》的目的仅是买卖双方即被告与案外人方芳委托原告办理房屋过户和贷款手续，在此之前房屋买卖双方就已相识并谈妥了房屋买卖的相关事宜，故订立合同的机会并非原告提供，买卖合同的签订并非原告促成，故原告主张合同由其促成，据此要求支付中介信息服务费2万元本院不予采纳。虽合同中约定中介信息服务费为人民币2万元，但在合同本身约定方芳无须支付中介信息服务费的情况下，中介信息服务费金额的高低与方月珍、方芳母女本身没有利益冲突，且方月珍系原告苏州市三友房产中介服务有限公司股东顾雪芳的表姐，从关系上来说，方月珍与顾雪珍关系更近，其证人证言具有较高的可信度，现其陈述合同签订前各方约定中介费为1万元，签订合同时合同中约定为2万元李振安曾提出异议等事实，可以证明原、被告双方就中介费的金额并未达成一致，后续双方就中介费的金额发生争议而致使合同未继续履行。此外，原告本身的经营范围为房产投资信息咨询服务，其没有从事房产中介服务的资质，原告也不能按照合同的约定由其来办理房屋的网签、过户等政府规定的过户手续。但鉴于合同签订前，原告为被告的贷款事宜咨询多家银行，且另委托苏州宝勋房产经纪有限公司办理了房屋网签手续，其做了一定的工作，被告在合同签订过程中也没有尽到审慎的注意义务，基于此，本院酌定被告支付原告款项人民币2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及相关法律、法规的规定，判决如下：被告朱学群、李振安于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州市三友房产中介服务有限公司款项人民币2000元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022026319）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币150元，由原告苏州市三友房产中介服务有限公司负担135元，由被告朱学群、李振安共同负担15元（该款原告已预付，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 黄 坚二〇二一年二月五日书记员 张慧敏