德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1491民初185号 原告：杨峰，男，1982年1月8日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 原告：李颖，女，1981年9月20日出生，汉族，住山东省齐河县城区，系原告杨峰妻子。 委托诉讼代理人：杨峰，男，1982年1月8日出生，汉族，系李颖丈夫，特别授权。 被告：德州大壮实业有限公司，住所地德州经济开发区104国道南。 法定代表人：文爱武，董事长。 委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘娜，山东高行律师事务所实习律师，一般代理。 原告杨峰、李颖与被告德州大壮实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨峰及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金共计：158539.81元，大写人民币：壹拾伍万捌仟伍佰叁拾玖元捌角壹分。（附违约金组成明细）；2、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告2013年6月20日与被告德州大壮实业有限公司签订商品房合同，购买被告开发的位于德州市，外海江南水郡第53栋2单元5层502号房，购房总金额：498279元整，并已经按照合同约定履行付清全部房款义务。按照合同第八条规定：交付期限，被告应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同中的5种条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，同时合同第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。另据2015年1月18号出具的《关于外海江南水郡四组团房屋延期支付的公告》，由于德州大壮实业有限公司工程进度导致无法按期交付，公司确定了逾期交房违约金支付方式以及如再延期交付房屋的违约金的违约赔付比率，违约日期从2014年11月1日至2015年2月28日，违约金按合同规定总房款的万分之一以现金方式赔付买受人，2015年3月1日至满足购房合同中第八条规定的条件交付使用期间的违约金按万分之二赔付买受人。截止到2019年12月31号，才接到物业通知，已具备合同中约定的交房条件，可以办理不动产证了，在此期间，原告总计拿到2.0342万元的违约金，剩余的违约金至今没有拿到，原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱、精神、时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第九条和被告关于四组团延期交房赔偿违约金公告义务责任，判令被告立即赔付剩余违约金158539.81元。 原告变更第一项诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金共计150000元。 被告大壮实业有限公司辩称，一、依据《商品房买卖司法解释》的规定，对房屋的转移占有，视为交付房屋，被答辩人早已实际占有使用案涉房产，案涉房屋早已完成转移占有，答辩人早已完成商品房的交付。案涉合同亦明确约定逾期交房违约金计算至实际交房之日。答辩人逾期交房的期限应计算至被答辩人实际占有使用之日。二、是否经四方验收不能作为是否交房的标准。案涉合同第八条的约定仅是对交房时房屋所具备条件的约定，并不是交付房屋不符合第八条的约定视为未交付房屋。同时，未经四方验收，被答辩人有权拒绝交房屋。但被答辩人明知在未经四方验收的情况下占有使用案涉房屋，被答辩人以其实际行为认可了交付的房屋不符合合同约定的事实，视为双方对交房条件的变更。因此，商品房实际转移占有之日，即为商品房交付之日，是否经四方验收不影响房屋交付事实的认定。同时，案涉合同第九条系对逾期交房违约金的约定，该条系计算违约金的依据，该条明确约定了逾期交房违约金的截止时间为实际交付之日。因此，违约金计算至实际交房之日，而非经四方验收合格之日。三、逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，答辩人每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。因被答辩人于2020年12月4日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效，不应受法律保护。四、退一步讲，即使本案逾期交房违约金应计算至四方竣工验收之日，因被答辩人已提前入住，按照损益相抵原则应适当减轻答辩人的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号、(2020)鲁14民终1006号两份民事判决书均持相同观点。五、答辩人已向被答辩人支付一定金额违约金，该部分应在调整减少后的违约金总额内予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一德州市商品房买卖合同、案涉商品房预收款收据各一份，被告提交的证据用水清单一份、证据二竣工工程质量验收报告一份、证据三收到条五份、记账凭证一份、违约金分配方案一份、分配清单一份、公告两份、杨荣文手写收款账户条一份、杨荣文银行交易回单三份、李颖身份证复印件一份、中国工商电子银行回单两份等证据，原、被告对上述证据的真实性均认可，故对上述证据的真实性本院予以认定并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交证据二《信访事项答复意见书》一份、被告网站发布的《公告Ⅱ关于办证及正式电的公告》、被告微信公众号2019年1月9日文章舜和慢城有关《不动产权证》及设施改善的进度汇报、德州市城建档案馆官网2017年12月31日发布的《工程竣工档案服务事项流程》、案涉房产业主群2019年9月9日通知四组团可以提交办证材料信息。原告称该证据证明1、被告2018年7月25日承诺：2018年8月10日前完成正式供电；2018年9月底前将消防验收、规划验收资料报主管部门，12月底前将综合验收资料报主管部门，积极协调相关职能部门组织验收；2019年6月30日前具备办理不动产权证的所有条件。2、截至2018年9月5日案涉房产还没有接入正式电。3、截至2019年1月8日，被告就案涉房产正在组织但未完成竣工验收。4、2019年8月23日，被告将案涉房产相关的建设工程竣工档案移交德州市城建档案馆，9月份被告通知相关业主提交房产证办理资料。也即被告就案涉房产完成竣工验收的日期不会早于在距离该档案移交日期的三个月前的2019年5月23日，这也是不严格执行预售合同第11条而按竣工验收日期计算的情形下，被告承担延期交房违约责任的终止日期。被告对信访意见书的真实性、关联性均有异议；对《公告II关于办证及正式电的公告》的真实性无异议，对证明目的有异议，原告的诉讼请求为请求支付逾期交房违约金，但是该证据载明的事实是关于四组团正式电以及办证的内容，与原告诉讼请求没有关联性；对微信公众号（现名为德州舜和慢城）2019年1月9日文章：舜和慢城‖有关《不动产权证》及设施改善的进度汇报的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据载明的事实为江南水郡办证进度公告，原告的诉讼请求为支付逾期交房违约金，因此该证据与原告的诉讼请求没有关联性，同时能够证实被告本着高度负责的态度积极处理前期遗留问题。对德州市城建档案馆官网2017年12月31日发布的《工程竣工档案服务事项流程》的真实性没有异议，对合法性关联性有异议，首先该资料不属于证据，不符合民事诉讼法规定的证据类型，且与本案没有任何关联性。《2019年第三季度建设工程竣工档案移交情况》真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅能证实被告开发的外海江南水郡四组团项目的竣工档案移交情况，与原告的诉讼请求无关联。对案涉房产业主群2019年9月9日通知四组团可以提交办证材料信息的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据的证据内容有两项，一契税需要资料、二维修基金需要的资料，从证据内容上看，与原告的诉讼请求及本案的争议焦点没有任何的关联性。本院认为，被告对原告提交的被告网站发布的《公告Ⅱ关于办证及正式电的公告》、被告微信公众号2019年1月9日文章舜和慢城有关《不动产权证》及设施改善的进度汇报、德州市城建档案馆官网2017年12月31日发布的《工程竣工档案服务事项流程》、案涉房产业主群2019年9月9日通知四组团可以提交办证材料信息的真实性均无异议，故对上述证据的真实性本院予以认定；对于原告提交的《信访事项答复意见书》，因系复印件，被告亦不认可，故对该证据本院不予认定。 2、原告提交证据三被告因延期交房承诺调整分段计算违约金比率的两份公告（复印件）。原告称该证据证明被告延期交房后承诺分段计算违约金比率，由日万分之1调整到日万分之2、日万分之4、日万分之5，直至2015年6月15日之后在日万分之5基础上每月按日万分之1递增。两份公告虽然是复印件，但由被告实际已支付的违约金可以测算该公告所作承诺已由被告实际履行。因相关资料由被告掌控，如果被告不认可该两份公告，应由被告承担其已付违约金的比率并非按公告承诺计算的举证责任。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有提供原件予以核对，同时该公告不符合法律规定的证据形式，不具有证据资格。本院认为，该证据系复印件，被告亦不认可，故对该证据本院不予认定。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年6月20日，原告杨峰、李颖作为买受人与被告德州大壮实业有限公司作为出卖人签订《德州市商品房买卖合同》（合同编号：大壮201300034），合同载明：“第三条买受人所购商品房的基本情况、买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第53栋二单元5层502号房。该商品房建筑面积共102.87平方米。储藏室面积15.03平方米，单价1600元/平方米，总价24048元。第四条计价方式与价款、出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为每平方米4610.00元，总金额大写肆拾柒万肆仟贰佰叁拾壹元整。附属用房单位售价为每平方米1600.00元，总金额大写贰万肆仟零肆拾捌元整。第八条交付期限、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”，该合同有被告德州大壮实业有限公司加盖的合同专用章以及原告杨峰、李颖的签字及摁手印。合同签订后，两原告依约总计向被告支付购房款498279元。 2014年12月9日，原告杨峰出具收到条，载明：今收到2014年11月份外海江南水郡小区53号楼2单元502室延期交房违约金1495元；2015年1月16日，原告杨峰出具收到条，载明：今收到2014年12月份外海江南水郡小区53号楼2单元502室延期交房违约金1545元；2015年2月5日，原告杨峰出具收到条，载明：今收到2015年1月份外海江南水郡小区53号楼2单元502室延期交房违约金2342元；2015年4月2日，原告杨峰出具收到条，载明：今收到2015年2月份外海江南水郡小区53号楼2单元502室延期交房违约金2000元；2015年4月10日，原告杨峰出具收到条，载明：今收到2015年2-3月份外海江南水郡小区53号楼2单元502室延期交房违约金8265元，落款处均有原告杨峰签字并按手印，以上违约金共计15647元。2017年9月18日，外海江南水郡四组团业主成立分配小组，2017年10月27日，被告大壮公司按照违约金分配方案，通过谭莹账户向原告李颖转账10000元；2017年11月7日，通过谭莹账户向原告李颖账户转账1273.68元。以上事实有收到条五张、违约金分配方案一份、中国工商银行电子回单两份予以证实。综上，原告杨峰、李颖总计收到被告德州大壮实业有限公司支付的逾期交房违约金共计26920.68元。2017年12月6日，涉案房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。 另查明，2016年7月17日至2020年12月4日，涉案房屋持续发生用水。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、被告是否应当支付两原告延期交房违约金150000元。 关于第一个焦点问题，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《德州市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，系原、被告在合同中确定的一个整体合同权利，不宜认定为按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告在该项整体权利未能全部实现时提出主张，不应将违约金分割开来单独再计算诉讼时效，并且原、被告在合同中并未约定违约金的支付期限，故原告随时可以主张权利，故对被告主张原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，被告是否应当支付两原告延期交房违约金150000元。原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反强制性法律规定，为有效合同。被告大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，虽然被告大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已产生用水，但此时涉案房产不符合《德州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”，故该房屋的实际交付之日应为涉案房屋经四方验收合格之日2017年12月6日。两原告提前实际入住并非是减轻被告违约责任的法定理由，根据《德州市商品房买卖合同》“第八条交付期限、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”的约定，被告应对两原告承担逾期交房违约责任。本案中，原被告双方在《德州市商品房买卖合同》中约定的延期交付违约金每日为已交付房价款的万分之一，两原告虽主张应分段按被告德州大壮实业有限公司承诺上调的比例计算，但其提交的两份公告均为复印件，且综合全案情况、两原告的可能损失情况、实际居住情况等，本案违约金应以合同约定的每日已交付房价款的万分之一计算为宜，故被告应自2014年11月1日起至2017年12月6日止（总计1131天），以两原告已付房款总额498279元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故被告应给付两原告违约金498279元×0.01%×1131＝56355.35元（保留小数点后两位），扣除被告总计向两原告支付的逾期交房违约金26920.68元，被告德州大壮实业有限公司还应给付两原告逾期交房违约金29434.67元（56355.35元-26920.68元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日给付原告杨峰、李颖逾期交房违约金29434.67元。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1735元，由原告杨峰、李颖负担1467元，由被告德州大壮实业有限公司负担268元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  王爱民 二〇二一年二月九日 书记员  张 莹