四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终442号 上诉人（原审原告）：四川省南充市茂林物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区花园东路3号1层14号。 法定代表人：贾开军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷秋实，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：许宪荣，男，该公司员工。 上诉人（原审被告）：刘贵生，男，1955年3月21日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人（原审被告）：杨文珍，女，1955年12月3日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人四川省南充市茂林物业管理有限公司（以下简称茂林物业公司）、上诉人刘贵生、杨文珍物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初7226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 茂林物业公司上诉请求：1、判令刘贵生、杨文珍支付物业管理服务费以及相关费用共计9618元，增判2020年3月1日-2020年11月30日期间的物业费1204元，总合计10822元；2、按照《物业管理服务合同》约定支付拖欠物业管理服务违约金5194元，并增判违约金2695元，总合计7889元；3、本案的诉讼费由刘贵生、杨文珍承担。事实与理由：事实和理由：2010年2月12日，茂林物业公司与南充市安居房地产综合开发公司签订《前期物业管理服务合同》，茂林物业公司自2010年2月12日起至今为南充市顺庆区清源南路38号瑞丰花园小区提供物业管理服务，住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月高层1.1元/㎡。刘贵生、杨文珍是该小区2栋1单元601房业主，住房建筑面积为115.54㎡，从2014年3月1日起至2020年2月29日止，拖延交纳物业管理服务费及相关费用，其中，共拖欠72个月物业管理费9150元，代收代交垃圾处置费（每个月每户6.5元）共计468元。以上物业服务费及相关费累计9618元。2020年11月30日至今仍未缴费，共拖欠81个月物业费10295元，垃圾处置费527元，应承担违约金7889元。 刘贵生、杨文珍上诉请求：1、撤销原判，改判由茂林物业公司赔偿各种损失23000元；2、一审、二审案件受理费由茂林物业公司承担。事实与理由：1、一审认定事实有误。刘贵生、杨文珍是2013年3月接房，2013年4月准备装修时发现房屋浸水。多次找到物业公司和房管所解决，虽然临时解决了，但并未解决彻底，后才知道是因为墙体被广告牌的铁钉钉裂导致浸水。房屋现仍存在开裂、起泡等情况。2、物业公司与建筑材料商勾结，强行业主买卖装修的砂石、水泥、雨棚等，价格高、数量不足。物业管理人员严重不足，人员老龄化，大门经常无人看守，小区内摆摊设点严重。楼道电梯照明灯以及庭院观景灯损坏无人更换、消防管道长期无水、公共绿化也未认真养护、楼顶、墙面从未维修、小区违章搭建严重。小区成立业主委员会也被物业公司强行阻扰。根据《物业管理条例》规定，物业服务公司提供的服务不符合合同约定，业主有权拒绝支付物业管理费，并有权请求赔偿损失。 茂林物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘贵生、杨文珍支付物业管理服务费以及相关费用共计9618元；2.判令刘贵生、杨文珍按照《物业管理服务合同》约定支付拖欠物业管理服务违约金6232元；3.本案的诉讼费由刘贵生、杨文珍承担。 一审法院认定事实如下：2010年2月12日，南充市安居房地产综合开发公司（甲方）与茂林物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定委托管理期限暂定为三年，自工程竣工，甲方书面通知乙方进场时起算；合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止；业主与物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三交纳滞纳金。 2013年3月18日，刘贵生（甲方）与茂林物业公司（乙方）签订《瑞丰花园前期物业服务协议》，双方约定受南充市安居房地产综合开发公司委托，乙方对瑞丰花园小区进行物业管理服务，对房屋共用部位、共用设备、环境卫生、公共秩序等项目进行维护管理；前期物业管理有效期内，若房产公司终止《前期物业管理服务合同》，本协议自行终止；高层住宅（1-3楼）按建筑面积1.0元/平方米/月收取，高层住宅（4楼及以上）房按建筑面积1.1元/平方米/月收取；甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从欠交之日起按0.3%每日交纳违约金。 刘贵生、杨文珍系该小区业主，房屋建筑面积115.54平方米。经茂林物业公司书面催收，刘贵生、杨文珍未支付2014年3月1日至2020年2月29日期间的物业费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。茂林物业公司与南充市安居房地产综合开发公司签订《前期物业管理服务合同》，与刘贵生签订《瑞丰花园前期物业服务协议》，并为小区业主提供物业管理服务，合同期满后，瑞丰花园小区未成立业主委员会或重新选聘新的物业公司，茂林物业公司继续为小区提供物业服务，可认定原物业服务合同继续有效。关于主张的垃圾处置费，参照《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］，即对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的城市居民（含暂住人口）按户每月6.5元的标准交纳生活垃圾处理费。 刘贵生、杨文珍作为小区业主，应按合同约定支付物业服务费、垃圾处置费，如认为物业公司未达到约定的管理服务质量目标，可以通过合理正当的途径表达意愿，而不是以长达六年拖欠物业费的方式与物业公司对抗，故刘贵生、杨文珍拒绝支付物业管理费的主张不能成立。同时，茂林物业公司应按物业服务合同履行义务，把业主的合理需求放在心上，加强业主与物业公司的沟通交流，规范管理，努力提高物业服务质量，给业主创建一个干净整洁、舒适美好的居住环境。根据刘贵生、杨文珍及该小区其他业主的陈述及证据，茂林物业公司在共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境维护和公共秩序维护等方面确实存在瑕疵，据此酌定刘贵生、杨文珍按90%计算物业服务费，并对茂林物业公司主张的违约金不予支持。故刘贵生、杨文珍自2014年3月1日起至2020年2月29日止欠费共计72个月，故物业费为8235.69元（115.54×1.1×72×90%），生活垃圾处理费为468元。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘贵生、杨文珍主张房屋漏水和墙面受损是因为茂林物业公司在其房屋外墙钉放广告所致，但未提交证据予以佐证，故对其该项抗辩以及相应主张不予支持，若有新的证据，可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、刘贵生、杨文珍于本判决生效之日起五日内支付四川省南充市茂林物业管理有限公司自2014年3月1日起至2020年2月29日止的物业管理费8235.69元和生活垃圾处理费468元，共计8703.69元；二、驳回四川省南充市茂林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元（原告已预付），刘贵生、杨文珍于本判决生效之日起五日内向原告四川省南充市茂林物业管理有限公司支付。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，茂林物业公司与南充市安居房地产综合开发公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。茂林物业公司作为物业服务企业，应加强与业主的沟通交流，认真排查物业服务质量问题，采取措施进行整改，努力提升服务水平，与全体业主共同营造一个安全、清洁、和谐、文明的小区居住环境。茂林物业公司在一审中的诉讼请求是判令刘贵生、杨文珍支付物业管理服务费以及相关费用共计9618元以及支付拖欠的物业管理服务违约金6232元，茂林物业公司二审中增加的诉讼请求超出了一审审理范围，二审不予审理。茂林物业公司与业主虽然约定了逾期交费应当承担违约责任，但茂林物业公司在加强与业主的沟通、改善物业服务质量与服务关系上尚有需完善之处，一审法院对茂林物业公司主张的违约金不予支持正确。 本案中，刘贵生、杨文珍拒绝交纳物业服务费的理由主要是认为其房屋因为墙体钉广告牌导致开裂引起房屋浸水、起泡以及物业服务存在瑕疵的问题。根据审理查明的事实，茂林物业公司为案涉小区实际提供了物业服务，刘贵生、杨文珍作为业主接受了茂林物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务；垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担，该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门交纳符合通行做法和法律规定，茂林物业公司要求刘贵生、杨文珍支付该项费用符合法律规定。关于刘贵生、杨文珍上诉称房屋因为墙体钉广告牌导致开裂引起房屋浸水、起泡要求物业公司赔偿损失的问题，刘贵生、杨文珍的该请求与本案茂林物业公司起诉主张的物业服务费不属于同一法律关系，在本案中不予处理，刘贵生、杨文珍可另行向相关责任主体主张权利。刘贵生、杨文珍另称物业服务存在瑕疵的问题，茂林物业公司在小区公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理方面确实存在一定瑕疵，刘贵生、杨文珍以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。一审法院根据小区实际情况在一定幅度内下调了物业收费标准，并且对茂林物业公司主张的违约金不予支持，已经依法维护了刘贵生、杨文珍的合法权益。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由四川省南充市茂林物业管理有限公司负担206元，由刘贵生、杨文珍负担206元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二一年二月三日 书记员  刘佰燕