苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初7749号原告：戈锦阳，男，1999年11月3日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。委托诉讼代理人：代思伟，江苏卓达律师事务所实习律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路****楼**。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。原告戈锦阳与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月19日公开开庭进行了审理。原告戈锦阳的委托诉讼代理人李国亮、代思伟，被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告戈锦阳向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金249122.85元（按照每日万分之三自2019年7月1日计算至2020年1月5日），并支付原告利息（以249122.85元为基数，按照年利率6%自立案之日起计算至实际付清之日止）。事实与理由：原告为购买商品住宅房屋，于2017年与被告签署了编号为“苏房商姑苏合同201712230010号”的《苏州市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告出售全装修房的商品房，房屋坐落于苏州市××区××室，房屋总价款4393701元。原告在合同签订后向禾发公司支付了全额房款，被告未按照约定于2019年6月30日向原告交付房屋。直到2019年12月31日，案外人中诚建设有限责任公司才通知原告于2020年1月5日收房，原告实际于2020年1月6日收房。被告迟延交付房屋，明显违反合同约定，给原告造成极大不便和经济损失，应当承担违约责任，请求法院判如所请。被告禾发公司辩称，1.本案项目迟延系因案涉小区建设过程中发现古墓，因考古发掘导致延期竣工；另，在项目施工过程中，政府因大气污染原因发布行政命令要求停工，故房屋交房时间应相应顺延。2.双方在订立商品房买卖合同以后又订立《贤雅居装修改造协议》，该协议将房屋交付时间变更为2019年12月31日，且将逾期交房违约金变更为每日100元。3.逾期交房违约金日万分之三过高，原告并无证据证明其遭受损失，违约金应当予以调低。4.原告诉请的利息没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，戈锦阳提交了《苏州市商品房买卖合同》、增值税专用发票、收据、贤雅居装修改造验收通知书等证据，禾发公司提交的《建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书》、《建设项目涉及考古发掘意见书》、《苏州虎丘路新村土墩考古发掘情况报告》、停工情况及通知、《贤雅居装修改造协议》、贤雅居装修改造验收通知书、房屋交接书等证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：戈锦阳于2017年12月23日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：戈锦阳以4393701元价格购买禾发公司开发的苏州市西园路66号贤雅居38幢203室的全装修商品房（以下简称案涉房屋）。合同第十六条约定，商品房交付时出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，全装修房质量还应符合国家规定和合同约定。合同第十七条约定，出卖人应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给买受人，不可抗力除外，合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第十八条约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接的，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅相关资料，包括面积测绘资料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，验收完毕，买卖双方应签署房屋交接文件。合同第二十条约定，出卖人逾期交房，按购房款每日万分之三承担违约金。戈锦阳在合同签订后按约向禾发公司支付了全部购房款。2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。2019年12月31日，中诚建设有限责任公司（以下简称中诚公司）向戈锦阳发送贤雅居装修改造验收通知书，通知其于2020年1月5日前接收案涉房屋。戈锦阳于2020年1月6日接收了案涉房屋。另查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。此外，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天；戈锦阳认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。禾发公司提供戈锦阳（甲方）与中城公司（乙方）签订的《贤雅居装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，协议约定，由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路66号贤雅居X幢X室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋。戈锦阳主张该协议上戈锦阳的签名不是本人所签。禾发公司为进一步举证该份改造协议的来源，提供房产销售人员与戈锦阳的母亲王丽琴2019年2月18日的微信聊天记录，该聊天记录显示，销售人员：“姐姐好，您改造协议后来寄回来了吗”，王丽琴：“没有呢”，销售人员：“您方便寄给我吗？”，王丽琴：“地址给我。”戈锦阳对该证据的质证意见为：该聊天记录不完整，戈锦阳母亲更换了手机，无法核实真实性。该证据不能证明戈锦阳的母亲邮寄过装修改造协议，即使戈锦阳母亲邮寄过该协议，戈锦阳未在协议上签名，对戈锦阳没有约束力，该协议减损了禾发公司应承担的责任和义务，法院也不应认可。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司未按约于2019年6月30日前向戈锦阳交付全装修房屋，禾发公司应向戈锦阳承担逾期交付房屋的违约责任。关于中诚公司与戈锦阳签订的装修改造协议，根据戈锦阳母亲与禾发公司销售人员的微信聊天记录，禾发公司与戈锦阳母亲就装修改造协议进行过协商沟通，而且戈锦阳的母亲在沟通过程中对改造协议无异议，禾发公司有理由相信戈锦阳母亲有权代表戈锦阳与公司沟通，禾发公司主张装修改造协议由戈锦阳家属邮寄，有较大的可能性，至少在当时戈锦阳对装修改造协议是认可的。然而，该改造协议的内容实质上系禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定亦属无效，戈锦阳当时认可该改造协议不能免除禾发公司应承担的责任。关于禾发公司抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因其在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓，然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。禾发公司现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于禾发公司辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其前述抗辩意见不予采纳。关于违约金的认定。戈锦阳主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑戈锦阳的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算。据此，禾发公司逾期交付房屋189天，应支付违约金132866元（4393701元×1.6/10000×189天）。本院已支持戈锦阳违约金弥补其损失，其主张违约金的利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年5月13日实施）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戈锦阳支付逾期交房违约金132866元。二、驳回原告戈锦阳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5037元，减半收取2519元，由原告戈锦阳负担1176元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担1343元。被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告戈锦阳履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宁晓鹏二〇二一年二月七日书记员  陈丽华