贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0402民初6427号原告：石义斌，男，1971年2月19日生，汉族，湖北省当阳市人，住湖北省当阳市，现住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺伯温商业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区两六路农贸城内。统一社会信用代码：91520402314266469K。法定代表人：陈双荣。原告石义斌诉被告安顺伯温商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石义斌、被告安顺伯温商业管理有限公司的法定代表人陈双荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石义斌向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的租赁合同书已解除；二、判令被告退还原告铺面租金、铺面管理费、铺面保证金共计19010元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年8月12日签订了租赁合同书，被告将位于安顺市西秀区租赁给原告使用，合同约定租期为2015年11月1日起至2018年10月31日止，并对保证金、租金、物业管理费等进行了约定，原告按照约定支付了全部费用，被告于2017年11月将商铺交付原告使用，原告使用一年后，商铺的所有权人让原告搬出交房，原告找到被告协商，被告也告诉原告要搬出去，并承诺会退还原告没有使用铺面两年时间的租金和相关费用，但是之后原告多次与被告协商，被告找各种理由推脱。综上，原告认为被告的行为严重侵害了自身的合法权益，故根据《民事诉讼法》和《合同法》及相关司法解释之规定起诉至人民法院，望法院能查清事实，依法支持原告诉求。被告安顺伯温商业管理有限公司辩称：被告公司现任法定代表人陈双荣是2017年6月15日才担任公司的法定代表人的，其担任法定代表人后对于所有的承租人该退款的其都愿意退的，其和原告之间签订过一份补充协议，如果原告愿意承租商铺其可以按照合同约定让原告承租到2018年10月底，但对于2017年之前的事，其本人表示不知情，法定代表人陈双荣认为原告应当找商铺的开发商顺城公司退款。当事人在举证期限内提交以下证据：原告提交的原告身份证复印件、三张收据复印件、租赁合同书复印件、管理人债权审查结果通知书复印件；被告提交的公司营业执照等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。被告提交的承包合同书复印件、承包管理意向书复印件、管理服务协议复印件、审计报告复印件等证据与本案不具关联性，本院不予采信。经本院审理认定事实如下：原告石义斌（承租方、乙方）与被告安顺伯温商业管理有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于安顺市西秀区在租赁期内出租给乙方经营使用。租赁期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止。乙方在签约时一次性缴纳经营保证金共计人民币3000元，此经营保证金是为了约束乙方遵循市场的统一管理，合法、如期正常经营和按时缴纳物业费用等方面的信用保证，在合同期满后30天经甲方确认没有任何遗留问题将无息退还。租金自2015年11月1日至2016年10月31日，商铺月租金1700元／月，共计人民币20400元；2016年11月1日起至2018年10月31日为免租期。物业管理费：收取标准为2040元／年，自2015年11月1日起至2016年10月31日为人民币2040元。甲方承诺自2016年11月1日至2018年10月31日免收物业管理费（按照实际开业之日起计）。甲方未按时提供经营商铺，经乙方催告后10天内仍不能提供的以及非不可抗力原因，非因法定假期或政府规定而造成乙方商铺连续停业20天以上的视为甲方违约，乙方有权解除合同，结回应收款项并向甲方追偿损失。合同尾部甲方落款处加盖了被告公司的合同专用章，法定代表人处填写的名称为蒋雪松。2015年8月12日，原告石义斌向被告安顺伯温商业管理有限公司交纳****号铺面的铺面租金20400元、铺面管理费2040元、铺面保证金3000元，共计25440元，被告安顺伯温商业管理有限公司向原告出具了相应的收据，并加盖财务专用章。被告自认案涉商铺因工程未竣工，至今不能按照合同约定交付商铺给原告使用。后经与原告协商，由被告自行修建案涉商铺的基础设施，再将临时修建好的案涉商铺在合同约定的租赁期限内交付给原告使用一年。原告使用被告交付的临时商铺的时间为2017年9月底至2018年10月。关于原告诉请要求被告退还其未使用商铺的两年期间的铺面费用与其提交的其与被告签订的《租赁合同书》约定的租一年免两年期间交纳的租赁费用计算不一致的问题，原告陈述系因为签订合同时，双方协商的是商铺租给原告使用三年，但是合同上写的是租一年免两年，实际也是让原告交一年的租金，让其使用三年。但是原告自认为其交给被告的20400元系承租被告商铺三年期的租金，而其实际使用了被告交付的商铺一年，故每年的租金为20400元÷3年=6800元，其诉请要求被告退还的费用即为租金6800元/年*2年+物业管理费2040元+商铺保证金3000元=18640元，其诉状书写的退还金额19010元系其计算错误，并向法庭申请予以更正为18640元。本院认为：原、被告双方于2015年8月12日签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定的租赁期为2015年11月1日至2018年10月31日，但因案涉商铺工程未竣工，被告无法按约定向原告交付使用，被告便将其自行修建的案涉商铺在租赁合同书约定的租赁期限内临时交付给原告使用了一年（2017年9月底至2018年10月），现原告诉请确认原、被告签订的租赁合同书已解除，因至原告起诉时租赁期限早已届至，原告要求确认合同解除已无必要，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告退还铺面租赁费用的诉请，双方合同约定租金自2015年11月1日至2016年10月31日的租金为20400元、物业管理费为2040元；2016年11月1日至2018年10月31日期间均为租金及物业管理费的免租期。而原告实际使用商铺时间为2017年9月底至2018年10月，虽然合同约定该期间为免租期，但原告现要求被告退还的租金系将20400元（2015年11月1日至2016年10月31日一年的租金）视为三年租期的租金，每一年的租金以6800元计，该计算方式与合同约定的租金交纳方式不一致，考虑到原告的诉讼目的系为了弥补其未得使用案涉商铺两年期间的损失，故对此种计算方式本院予以认可；对于应退还的物业管理费金额，合同约定物业管理费的交纳方式与租金一致，均为交一年免两年，以原告实际承租商铺的情况来看，物业管理费的退还金额也应与租金的计算方式一致，即以2040元÷3年=680元/年计；对于原告交纳的3000元经营保证金，根据合同约定经营保证金是为了约束原告遵循市场的统一管理，合法、如期正常经营和按时缴纳物业费用等方面的信用保证，在合同期满后30天经甲方确认没有任何遗留问题将无息退还。至原告起诉之日，距双方租赁合同书期满已远超30天，被告对原告承租期间是否有遗留问题未处理并未提出意见，故原告向被告交纳的3000元经营保证金应按约定无息全额退还。综上，被告应向原告退还的铺面租金、物业管理费、经营保证金总计为6800元*2年+680元*2年+3000元=17960元。被告辩称现任法定代表人对任职之前（2017年之前）的事不知情，原告应当向顺城公司主张权利的辩称意见，因公司的法定代表人变更不影响公司的责任承担，且本案租赁合同书的相对人是原告与被告公司，原告向其主张相应权利符合合同约定及法律规定，故对被告的辩称意见本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺伯温商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告石义斌商铺租金、物业管理费、经营保证金共计人民币17960元。二、驳回原告石义斌的其他诉讼请求。如果未按本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币326元，减半收取人民币163元，由被告安顺伯温商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期限满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  沈健二〇二一年二月五日法官助理高静书记员高静（代）