广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初5088号 原告：黄正兴，男，1990年3月18日出生，壮族，住广西百色市右江区，现住百色市右江区。 原告：陆海琼，女，1990年1月2日出生，壮族，住广西天等县，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄正兴，男，1990年3月18日出生，壮族，住广西百色市右江区，现住百色市右江区。 被告：百色市骆越房地产开发有限公司，住所地百色市右江区中山一路42号，统一社会信用代码：91451000MA5KBM565H。 法定代表人：胡鸿雁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃菲容，该公司职员。 原告黄正兴、陆海琼诉被告百色市骆越房地产开发有限公司（以下简称骆越地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陆海琼暨原告黄正兴，被告骆越地产公司委托诉讼代理人覃菲容到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2020年1月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年11月15日解除；2、判令被告公司立即返还原告首付购房款 2 134408元，专项维修基金2466元，房屋权籍测绘费550元，转移登记费300元；3、判令被告公司向原告支付违约金39661.20元（全部放假的15%）；4、判令被告向原告支付资金占用期间利息（利息以已交购房款134408元为基数，自付款之日起计至被告退还全部购房款之日止，以中国人民银行年基准利率4.35%计付），暂计至2020年11月15日为5123元；5、判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告黄正兴、陆海琼系夫妻关系，2019年11月24日，两原告向被告骆越地产公司支付20000元定金（后转为首付款），于2020年1月4日向被告支付首付11408元，用于购买被告出售位于百色市中山广场A座第10层1015号的商务公寓，同时向被告支付了专项维修基金、房屋权籍测绘费、转移登记费等，之后，原告与被告于2020年1月21日签订商品房购买合同，约定被告应在2020年6月30日前交房，期间被告于2020年6月10日向原告发出延期交房通知书说明延期交房的主要原因为收到新冠疫情的影响导致，但其延期交房通知书上并未明确具体交房时间。而实际上全国疫情影响时间最早为2020年1月24日，根据广西疫情防控工作领导小组指挥部第1号命令于2020年1月27日发布，该命令为广西最早关于疫情防控的命令。根据广西区党委办、自治区人民政府办公厅于2020年2月1日发布的《关于延迟广西区内企业复工、学校开学等有关事项》的通知，全区企业不得早于2020年2月9日前复工，实际上百色建筑行业复工时间为2月中旬就开始复工，而进入2020年2月底百色建筑行业已经全面复工（该信息可在百色市住建局网站上查询），因此，受疫情影响的期间实际不到30天。而根据购房合同第十一条的约定，房屋出卖人应于2020年6月30日前向购买人交付商品房，按照实际受疫情影响被告复工的天数计算，被告应最迟于2020年7月31日前向原告交付商品房，但约定交房时间过后至今，原告并未接到被告的交房通知，原告多次与被告方的销售顾问联系沟通，催问何时可办理房贷按揭贷款，而被告的销售顾问回复，开发商没有办理房屋备案证明，无法办理房贷按揭贷款。为此，原告多次与被告方的销售顾问沟通，要求解除购房合同并退回原告所支付的首付款及相应费用，但被告的销售顾问则答复如果要解除合同需要缴纳总房价的15%的违约金。2020年11月15日，原告前往中山广场被告的售楼部，向被告提交解除购房合同通知，2020年11月17日原告又通过邮寄的方式将解除合同通知寄给被告，被告的销售顾问已于2020年11月18日签收。被告收 3 到后于2020年11月20日向原告发出催付房款函，催款函中说未交房的原告是原告未办理按揭贷款手续导致无法支付剩余房款，但事实是原告与被告签订购房合同后直到2020年11月19日，被告从未通知原告提交贷款按揭所需要的材料以及办理按揭贷款的是哪家银行，也没有办理购房合同的的备案证明，根据《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售规定，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。导致原告无法办理贷款的真正原因在于被告而不是原告，被告的行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民原告公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的15%向买数人支付违约金。而自2020年11月15日原告将解除通知送达被告至今，被告仍旧未履行合同，故原告提起诉讼，请求支持诉请。 被告答辩称：1、由于原告没有履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，导致被告不能向其办理交房手续。根据双方签订的商品房合同约定，原告在支付首付款后，应通过申请商业贷款的方式支付购房余款130000元，根据合同附件四的约定，买受人选择银行按揭贷款的，应在签订买卖合同之后60日内办妥按揭贷款，并由银行将贷款转入出卖人指定的账户，银行按揭贷款未在前述期限内进入出卖人的账户的，则视为买受人逾期支付，买受人同意按照合同第八条约定的标准承担逾期付款的违约责任。根据双方合同第八条约定，买受人延期付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。基于双方商品房买卖合同的约定，原告向被告购买房屋共264408元，原告交了首付款134408元，余款130000元约定在签订购房合同之后申请贷款支付，但至今为止，原告未提交个人申请贷款的基本资料，导致无法申请银行贷款用于支付购房余款，原告也没有通过其他方式支付购房余款，其预期支付购房余款的行为已经构成违约。因原告逾期付款，被告不承担逾期交房的违约责任。双方在合同中约定因买受人逾期付款，出卖人不承担逾期交付的违约责任，由于原告至今没有付清购房余款，因此被告作为出卖人依照合同约定是不承担逾期交付房屋的违约责任的。2、被告是否进行备案登记并不影响商品房买卖合同的履行。由于不动产登记管理部门对商品房买卖合同的备案登记和撤销登记具有严 4 格的审查要求，因此对于申请按揭贷款进行买房的客户通常是在贷款资格获得银行审查通过以后猜想不动产部门申请办理备案登记。2020年1月21日，被告与原告签订购房合同后，当日已按照不动产登记部门的要求进行网签，履行了出卖人的义务，已确立原告买受人权利。由于原告至今为止没有提交申请贷款的个人资料，只是被告的客服部门无法向银行提交审核原告是否符合申请购房贷款的资格。因此，在银行对申请贷款人的贷款资格审核确认欠，为避免购房户出现不符合贷款条件，而要求解除购房合同和撤销备案登记的工作量，被告采取的滞后备案登记并不构成对合同的违约。滞后备案登记并不影响商品房买卖合同的履行。如前所述，由于原告不提交个人申请贷款的资料也不按照合同约定的期限交付购房余款，其行为已构成合同违约，根据双方的合同约定，被告是否存在逾期交房，依照合同约定拒不承担违约责任，原告认为被告逾期交房而要求解除送平方米合同的诉讼请求，是不符合双方合同约定的。原告应当继续按照约定履行合同义务。综上，由于原告不履行合同的付款义务构成违约，被告根据合同约定不承担逾期交房的违约责任，因此原告请求解除合同要求退还购房款及支付银行利息的请求不具有法律依据和合同依据，请求予以驳回。 本案经过开庭审理，综合本案证据及双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  马海鹰 二〇二一年二月二十五日 书记员  辛 颖 5