广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1970号 原告：王艳，女，1969年3月21日出生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：周远志，广西众润律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜骁哲，男，1996年8月21日出生，瑶族，身份证住所地广西河池市金城江区。 被告：防城港市乡林房地产投资有限公司，住所地防城港市沙潭江中心区中环花园5栋5101号房，统一社会信用代码：91450602MA5KEBNFX4。 法定代表人：吕文学，总经理。 委托诉讼代理人：陈忠，广西十环律师事务所律师。 被告：王秋雁，女，1983年6月27日出生，汉族，身份证住址海南省澄迈县红光农场第五作业区。 委托诉讼代理人：唐上敏，广西十环律师事务所律师。 原告王艳诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（简称富乐华公司）、防城港市乡林房地产投资有限公司（简称乡林公司）、王秋雁商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳的委托代理人周远志，被告富乐华公司的委托诉讼代理人卢诗雨、颜骁哲，被告乡林公司的委托诉讼代理人陈忠及被告王秋雁的委托诉讼代理人唐上敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告广西富乐华房地产开发有限公司、被告防城港市乡林房地产投资有限公司、被告王秋雁向原告返还多收的购房款610354元并支付利息73200元（利息以610354元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年11月13日起暂计至2020年9月30日），以后利息按相同标准计算至款项实际清偿之日止；2、判决被告广西富乐华房地产开发有限公司、被告防城港市乡林房地产投资有限公司、被告王秋雁对返还多收房款承担连带责任;3、本案诉讼费用由三被告承担。 事实与理由：原告于2018年10月30日在广西富乐华房地产开发有限公司开发的防城港市中央商务区部湾海港城项目售楼处与售楼人员吕艳红（被告防城港市乡林房地产投资有限公司监事）商谈购房事宜。原告于2018年10月30日通过Ｐ0Ｓ机转账10000元购房预付款给防城港市乡林房地产投资有限公司执行董事王秋雁，被告防城港市乡林房地产投资有限公司出具收据。原告于2018年11月12日通过Ｐ0Ｓ机转账889352元给被告防城港市乡林房地产投资有限公司法定代表人王秋雁，两次共计交付购房预付款合计989352元。2018年11月12日原告王艳与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）并办理备案登记，购买广西富乐华房地产开发有限公司开发的坐落于防城港市中心区。房屋面积126.84平方米，单价2988元每平方米，房屋总价款为378998元,原告实际多付购房款610354元，原告于正式商品房买卖合同签订后多次到被告广西富乐华房地产开发有限公司售楼处和被告防城港市乡林房 地产投资有限公司找三被告商谈购房款退还事宜，明确提出房屋价款应以合同所约定的金额为准，三被告应返还原告多付的购房款610354元，对此三被告均互相推诿。时至今日，被告广西富乐华房地产开发有限公司、被告防城港市乡林房地产投资有限公司、被告王秋雁尚有购房预付款610354元未返还给原告王艳。综上所述，原告购买房屋价款为378998元，三被告收取原告购房预付款合计989352元，多收610354元，应当予以返还并支付利息。三被告在签订商品房买卖合同及收取购房款的过程中均有过错，应对原告多付的购房款承担连带返还责任。经原告多次交涉三被告拒不返还，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告富乐华公司辩称：被告富乐华公司依据商品房买卖合同约定收取原告的购买款并出具发票，未收取多余的款项，也不认识其他的被告。 被告乡林公司辩称：被告乡林公司是主营和经纪人投资公司。原告王艳是通过其他中介公司进行购买销售的房产。本案的争议房产均是被告富乐华公司与原来的业主签订了购买合同，但还没有办理过户的房产，原来的业主委托被告乡林公司代为销售，实际这些房子是准二手的房子。委托销售的原业主都确定了销售价格的范围，并明确超出一定的价款作为销售的佣金和报酬。原告王艳在购买的时候，已经明确知道这些房产的情况，也与代销公司商定了成交的价格，明确知道合同的价格不是真正的成交价格，并承诺合同价格与成交价格的款项作为销售的服务费用。通过准二手转让的争议房产，原告和被告富乐华公司在重新签订购买的价格与原来签订的购买价格是一样的，也没有增加房子的价格。被告富乐华公司与原告签订购买合同以后，实际没有收到原告的购买款项，为了办理房产的便利，只开具了一张收到房款的收据，原告王艳没有转任何的转款给开发商，原来的业主也承认收到按照合同的购买款项。被告乡林公司收取了原告的款项以后，把一部分的款项转给原业主，一部分给原业主委托售房人，一部分转给把原告带来购买的中介方，被告乡林公司在这系列案件争议的三套房产170多万的差价当中实际只赚了15多万元，其他的款项都是转给原房主和中介方。原告签订了购买合同以及支付了款项之后，就没有再向被告乡林公司 或被告乡林公司的法人转账，不存在要求还款的情况。综合上述，原告要求的退款是没有事实和法律依据。请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告王秋雁辩称：1、被告王秋雁只是作为公司的员工进行售房，是职务行为不应该承担责任。2、原告王艳对所购的价格签署的承诺书作为完全民事行为能力人对承诺书产生的后果以其智力认知相符应承担后果，其诉请不应当的得到支持。 本院经审理认定如下事实：2018年10月30日，原告王艳称其经他人介绍到防城港市中央商务区部湾海港城项目售楼处购房，并于当日原告王艳签署了一份《承诺书》，承诺书中约定原告王艳以成交单价10800元／平方米，总房价996840元定购广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区海港城13栋2单元21层01号房，承诺书约定原告王艳需在2018年10月30日交定金100000元，并承诺于2018年11月8日前将房款付清总房款996840元，并与被告富乐华公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》。该《承诺书》落款置业顾问处有吕艳红的签名，承诺人处有王艳的签名。原告王艳于2018年10月30日向被告乡林公司支付100000元；原告又于2018年11月12日向被告乡林公司转账889352元，共支付购房款996840元。经查，置业顾问吕艳红、被告王秋雁为被告乡林公司的员工。 另查，上述《承诺书》中备注：成交价与合同价差价部分，承诺人自愿作为除开发商外的第三方服务费，不存在任何经济纠纷（变更12-2-3002号）。原告庭审中称该备注内容并非其所写，其在签署《承诺书》时并未备注该内容。 2018年11月12日，原告王艳与被告富乐华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告向原告购买位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，建筑面积为126.84平方米，单价为每平方米2988元，总价款378998元；付款方式为2018年11月12日前支付该商品房全部价款。被告富乐 华公司于2018年11月13日向王艳出具收据，表明其收到北部湾海港城12-2-3002号房款378998元。 再查明，涉案房产原房主为卢冰冰、邝国汉，其与富乐华公司尚未签订正式《商品房买卖合同》。后吴丽端于2018年10月10日向卢冰冰、邝国汉购买涉案房屋，已付清房款702558元给卢冰冰、邝国汉，亦未于富乐华公司签订正式《商品房买卖合同》。吴丽端于2018年10月13日委托被告乡林公司售卖该房产。吴丽端与被告乡林公司的员工王秋雁签订的《售房委托书》约定，全权委托防城港市乡林房地产投资有限公司售房，本人房屋实收5700元/平方米，车位实收60000元/个。受托方可在合理方位内向购房人收取合理的报酬作为佣金，本人不再另行支付，待本人收到全部房款后，将全力配合购房人办理更名手续。 2018年11月13日，卢冰冰、邝国汉（原房主）作为申请人向被告富乐华提交了一份《防城港市ＣＢＤ项目市场运作客户更名申请表》，就案涉4-12-2-3002号房申请更名为原告王艳，表明“本人已收清买受人王艳支付的房款378998元、车位款60000元及代收费441518元，即日起由买受人按本人原已签订的合同约定履行缴款义务”。同时，卢冰冰、邝国汉（原房主）向被告富乐华公司出具了一份《声明》，载明“本人卢冰冰、邝国汉购买防城港市中央商务区合作建房，具体房号4-12-2-3002，车位号1-05-14，现本人要求通过更名的方式转让给王艳，本人已收清受让人支付的房款378998元、车位款60000元及代收费2520元（合计441518），即日起由受让人王艳按本人签订的合同约定期限履行缴款义务。本人特通知贵司将本人已交房款共计441518元的债权直接转为受让人名下，请贵司直接开具该房款收据给受让人，并为其办理相关房屋购买合同的手续，本人对该套房屋的所有权利均转让给受让人，本人不再对该房屋享有任何权利。”被告富乐华公司是基于卢冰冰、邝国汉（原业主）填写的《防城港ＣＢＤ项目市场运作房客户更名申请表》与原告王艳签署关于涉案房产的《商品房买卖合同 （预售）》并办理的合同备案登记。另查，原业主卢冰冰、邝国汉与被告富乐华已签订《商品房买卖合同》未办理备案登记，卢冰冰、邝国汉转让给吴丽端未与被告富乐华签订正式《商品房买卖合同》。 再查明，被告乡林公司称原告是经吕君庆介绍至案涉售楼部购房，吕君庆为宾阳县极集号房地产信息咨询部负责人。被告乡林公司将收受的原告支付的996840元购房款后，其员工蒋非通过银行转账的方式于2018年11月14日向吕君庆支付228312元，附言注明海港城结算积集号佣金4/12/2/3002；于2018年11月13日向李聚英支付782988元，附言注明海港城原业主房款4/12/2/3002。 在查明，原告称其于2018年11月12日与富乐华公司签订原告王艳与被告富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，当即便知道其实际支付的总房款（996840元）与合同约定的总房款（378998元）的差价。 另外，原告以上述同样的方式购买另外两套房屋，具体情况如下：原告于2018年10月11日签订《承诺书》，以总房款1210140元购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，于2018年10月12日与被告富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的总房价款为661095元。原告又于2018年10月10日签订《承诺书》，以总房款1210464元购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，于2018年10月12日与被告富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的总房价款为661272元。 以上事实有原告王艳提供的身份证、企业信息查询单、身份证、商品房买卖合同、收据、银行流水明细清单，被告乡林公司提供的营业执照、居民身份证、售房委托书和委托人身份证、防城港CBD项目市场运作房客户更名申请表，工行境内汇款电子回执、工行境内汇款电子回单及原、被告双方的庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。对于原告提交的《承诺书》复印件微信聊天记录，及被告提交 的《承诺书》、置业计划表、防城港国际大酒店外佣费用借款申请表、乡林公司收付款情况结合全案综合予以认定。 本院认为，涉案《售房委托书》、《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告因购买案涉位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区向被告乡林公司支付996840元，被告乡林公司收取该款项是否有合法依据。经查，原告购买的涉案房屋原业主为卢冰冰、邝国汉，原房主卢冰冰、邝国汉又转让给吴丽端（均未于富乐华公司签订正式的《商品房买卖合同》），吴丽端委托被告乡林公司售卖该房产。吴丽端与被告乡林公司签订的《售房委托书》约定，可知被告乡林公司受原业主的委托出售涉案房屋。原告在购买涉案房屋时，自愿签署了《承诺书》，该承诺书明确载明房屋总价款为996840元，且其在签订正式《商品房买卖合同》后明知合同载明的房屋价款与实际支付的房屋价款有差价的情况下，仍前后继续以同样的方式先后购买了广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区、广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，表明原告系自愿同意以《承诺书》上的价格（购房总价996840元）的价格购买涉案房屋的真实意思表示，本院依法予以认定该《承诺书》有效，对当事人具有约束力，被告乡林公司依据《承诺书》的约定收取房屋总价款996840元，并协助原告与被告富乐华签订了正式的《商品房买卖合同》，已完全履行其义务。对于原告主张其在签署《承诺书》时备注处并未注明“成交价与合同价差价，承诺人自愿作为除开发商外的第三方服务费，不存在任何经济纠纷”及被告乡林公司并未如实告知房屋的一手价格，存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，要求被告乡林公司返还多收的购房款610354元。本院认为原告作为完全民事行为能力人，即使《承诺书》中备注处空白，承诺书中确定的房屋总价款也是经原告与被告乡林公司协商自愿确定的价格，法律并未规定二手房的最高限额，即原告与被告乡林公司在《承诺书》中约定的购房总价款并未违反法律法规强制性规定；而订立合同有关的重要事实包括房屋的位置、质量以及其他影响买受人取得该买卖标的物所有权等其他重要事实，并不包括买卖标的物的一手价格，买卖原则为双方自愿原则，现原告已与被告富乐华公司签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，已完成了涉案商品房买卖的交易。现原告请求被告乡林公司收取的总房价款996840元与《商品房买卖合同》约定的总房价款378998元之间的差价610354元返还给原告，于法无据，本院不予支持。 因原业主卢冰冰、邝国汉与被告富乐华公司签订正式《商品房买卖合同（预售）》未办理备案，卢冰冰、邝国汉转让涉案房屋为吴丽端时未与被告富乐华公司签订正式《商品房买卖合同》，，被告富乐华公司依据原业主卢冰冰、邝国汉填写的更名申请表与原告王艳签署关于涉案房产的《商品房买卖合同（预售）》，所以案涉的房款并非由被告富乐华公司直接向原告收取合同签订后，被告富乐华公司向原告出具的与合同约定购房总价款相符的收据交由原告收执，现原告请求被告富乐华公司返还多收的购房款，但其并未能提供充分有效的证据予以佐证被告富乐华公司多收了购房款，应承担举证不能的不利后果，对此本院不予支持。因被告王秋雁为被告乡林公司的员工，其被告王秋雁收取原告王艳购房款的行为系职务行为，对于原告请求被告王秋雁返还多收房款亦无事实法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告富乐华公司、乡林公司、王秋雁对返还多收房款承担连带责任亦无事实法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 驳回原告王艳的诉讼请求。 案件受理费10636元，减半收取5318元，由原告王艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二一年二月四日 本 件 与 原 本 核 对 无 异 书记员吴尉宛