重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1353号上诉人（原审被告)：重庆天恩建设开发有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇富城路88号附16号，统一社会信用代码915001137980221955。法定代表人：郑春，董事长。委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高啟荣，男，1959年7月26日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：李先春，重庆昆德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，重庆昆德律师事务所律师。上诉人重庆天恩建设开发有限公司（以下简称：天恩公司）因与被上诉人高啟荣商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初7870号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。天恩公司上诉请求：撤销原判，并依法改判，一、二审诉讼费由高啟荣承担。事实和理由：1.一审主张的逾期交房违约金过高，天恩公司认可逾期交房的事实，但并不是天恩公司主观恶意导致，是存在客观原因的；2.一审主张的逾期办理产权登记违约金过高，因新冠疫情影响，天恩公司未能在约定的时间内办理产权登记手续，应当考虑客观存在的影响降低违约金的计算标准。高啟荣答辩称：1、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》真实合法有效，合同没有对违约金的调整作出相应约定。上诉人对违约金是否过高应承担举证责任，一审法院已经就疫情对办证的影响进行了考量，也免除了上诉人一定的违约责任。因此，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人，维持原判。高啟荣向一审法院起诉请求：1.判令天恩公司支付逾期交房违约金8382元（以房屋总价款460544元为基数，自2019年7月1日起按日0.01%的标准计算至房屋实际交付之日即2019年12月29日）；2.判令天恩公司支付逾期办理商品房产权登记的违约金5895元（以房屋总价款460544元为基数，自2020年2月28日起按日0.01%的标准计算至2020年6月29日）；3.判令天恩公司支付逾期通水、通电违约金3938元（以房屋总价款460544元为基数，自2019年7月1日起按日0.005%的标准计算至2019年12月18日）；4.判令天恩公司就案涉房屋降价10000元支付高啟荣。一审法院查明：天恩公司开发修建重庆市巴南区界石南城山水二期项目，其楼盘宣传页上方有红色显著字体标注“买南城山水二期优居读鱼洞二小南环校区”，下方有小字标注“紧邻项目有建设中的优质公立学校鱼洞二小南环校区，家门口的主城名校，让您的孩子成才更先人一步”。2018年11月2日，高啟荣与天恩公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：天恩公司向高啟荣销售的商品房为预售商品房，该房屋坐落于重庆市巴南区界祥路633号x幢xx-x，总成交价款为460544元；交房时间为2019年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付高啟荣使用；如遇不可抗力，天恩公司应在发生之日起30日内书面告知高啟荣，天恩公司可以据实延期交房；天恩公司应于确定交付日的七日前书面通知高啟荣做好办理交付手续的准备；除本合同前述约定的不可抗力情况外，天恩公司如未按合同约定的期限将该房屋交付高啟荣使用，按下列方式处理：（1）逾期交房在60日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恩公司按日向高啟荣支付已付房价款0.01%的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向高啟荣支付违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日，高啟荣要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恩公司按日向高啟荣支付已付房价款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向高啟荣支付违约金；预售商品房的，自本合同签订之日起60日内，双方应向房屋所在地房屋登记机构提供办理案涉房屋《房地产权证》的申请并提交取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因天恩公司原因未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请并取得登记受理单的，则从约定应取得该受理单开始至实际取得之日止，天恩公司按日向高啟荣支付已付房价款0.01%的违约金，并于天恩公司实际取得该受理单之日起30日内向高啟荣支付违约金；天恩公司承诺对于案涉房屋的基础设施于2019年6月30日前通水、通电，如在约定日期内未达到使用条件，天恩公司按日赔偿高啟荣已付房款的0.005%的违约金，等等。合同签订后，高啟荣如约付清购房款460544元。因天恩公司未能按约定在2019年6月30日交付房屋，其于2019年9月30日作出书面承诺书，载明最迟于2019年11月30日前取得竣工备案证并立即交房，延期交房违约金按合同约定计算，取得竣工备案登记证交房后的半个月内，违约金的50%抵扣物业费，另50%以现金方式支付，若2019年11月30日未办好竣工备案证，之后的违约金按月支付。2019年10月18日，重庆渝江水务公司作出供水工程竣工验收合格证明，确认涉案房屋工程合格、可通水运行。重庆市电力公司南岸供电分公司作出无落款时间的供电工程验收合同证明，确认验收合格已办理资产移交。2019年12月18日涉案房屋所在的南城山水二期（1-6#楼及车库）工程项目取得竣工验收备案登记，天恩公司遂于当日通过微信群发的方式向购房者发布了接房通知。2019年12月29日，高啟荣办理了接房。2019年4月10日，天恩公司向高啟荣送达《关于顺延办理产权手续的告知函》，告知高啟荣鉴于新冠肺炎疫情系不可抗力，办理案涉房屋产权手续的时间相应顺延。2020年6月29日，天恩公司向行政主管部门提交申请办理涉案房屋的不动产权利登记并于同日取得登记受理单。另查明，2014年3月26日和2016年3月31日，重庆市巴南区鱼洞第二小学校、天恩公司与重庆和发房地产开发有限公司签订了《巴南区界石南环校区建设协议书》、《联合办学协议》，约定在两公司开发的南城山水、南溪绿郡小区配套教育兴办班级18个，作为鱼洞二小教育集团的一个校区进行管理，性质为义务教育公办小学。目前该学校尚未建成。审理中，双方均认可本案高啟荣接房时间为2019年12月29日。且高啟荣表示如果考虑新冠肺炎疫情影响，认可自2020年4月15日计算逾期办理商品房产权登记的违约金。一审法院认为，高啟荣与天恩公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案中，高啟荣已按约支付购房款，天恩公司未按约定时间交付已具备建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋，也未按约定时间办理产权登记已构成违约，其应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。结合高啟荣诉请，本院依照合同约定以及双方认可的接房时间和逾期办理产权登记违约金的计算时间段，确认天恩公司应当以高啟荣已支付购房款460544元为基数，按0.01%/日向高啟荣支付2019年7月1日至实际满足交房条件日2019年12月29日期间共计182日的逾期交房违约金8381.90元（460544元×0.01%/日×182日）。因新冠肺炎疫情确属不可抗力，故天恩公司应按0.01%/日向高啟荣支付2020年4月15日至取得登记受理单之日2020年6月29日期间共计76日的逾期办理商品房产权登记违约金3500.13元（460544×0.01%/日×76日）。关于高啟荣要求天恩公司支付逾期开通水、电违约金的请求，一审法院认为合同约定交房时间和通水电时间为同一日期，即开发商在交付房屋之日也一并完成水电的接通，根据分别就逾期交房、逾期通水电的违约金进行的约定，应当是针对交房时不能接通水电的情况下天恩公司承担违约责任，但是本案中实际交付房屋时水电已经接通，不影响高啟荣正常使用水、电，高啟荣就未能在约定时间通水电的损失也被逾期交房损失吸收吞并，高啟荣并不因天恩公司未在约定时间通水电而产生新的损失，因此，高啟荣主张天恩公司承担逾期交房违约金的同时不宜再重复主张逾期通水电的违约金。故对高啟荣的该项诉讼请求，不予支持。关于高啟荣要求天恩公司就案涉房屋降价10000元的请求，一审法院认为高啟荣理由为虚假宣传和质量问题，宣传中提到就读学校但无就读时间，双方合同也无此约定，且天恩公司也确实在双方涉案房屋买卖合同之前已经与学校签订了联合办学的协议，学校尚未建成使用不属于天恩公司应当承担的合同责任，故对该项请求不予支持。综上所述，高啟荣诉请，部分理由成立、于法有据，对其合理部分应予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高啟荣逾期交房违约金8381.90元；二、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高啟荣逾期办理商品房产权登记违约金3500.13元；三、驳回原告高啟荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，减半收取计177元，由被告重庆天恩建设开发有限公司负担74元，原告高啟荣负担103元。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当；2.一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当。针对上述争议焦点，现分别评判如下：一、关于一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当的问题。双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则应承担相应违约责任。本案中，天恩公司对其逾期交房的事实予以认可，但认为逾期交房并非其主观恶意而系客观原因所致，故应当考虑客观情况予以降低违约金计算标准。但根据双方签订案涉合同可知，双方当事人关于案涉房屋逾期交房违约金约定为“按日向高啟荣支付已付房价款0.01%/日的违约金”系双方当事人真实意思表示，且案涉合同并未就逾期交房违约金应予调整进行具体约定，天恩公司亦未能证明逾期交房违约金存在过高情形，故一审法院根据合同中逾期交房违约金计算标准作为计算天恩公司支付高啟荣逾期交房违约金标准并无不当。天恩公司认为逾期交房违约金应予调低的主张，无事实及合同依据，本院不予支持。二、关于一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当的问题。天恩公司虽主张系因新冠疫情影响而致使其未能依约办理商品房产权登记，但因案涉合同对逾期办理商品房产权登记的违约责任进行了明确约定，天恩公司为案涉商品房逾期办理产权登记的事实亦客观属实，并且高啟荣在主张逾期办理产权登记的违约责任时，已经就新冠疫情带来的影响给予了适当考虑，在逾期天数中免除了天恩公司一定的违约责任，故一审主张的逾期办理产权登记的违约责任是恰当的。天恩公司未举证证实逾期办理商品房产权登记的违约金存在约定过高情形，本院对其提出应调低逾期办证违约金的主张，不予支持。综上，天恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人重庆天恩建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  钱昳心二〇二一年二月二十三日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋