文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8589号原告：杨青梅，女，1982年4月10日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告：彭小斌，男，1972年5月17日出生，汉族，住四川省仪陇县。两原告共同委托诉讼代理人：杨庚亮，江苏古楚律师事务所律师。被告：杜风军，男，1962年3月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：尚文秀，女，1963年7月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清江浦区闸口法律服务所法律工作者。第三人：淮安市景腾房地产中介有限公司，住所地淮安市淮阴区淮北路三民小区2A幢012号。法定代表人：张岚清，职务执行董事。委托诉讼代理人：王皓，该公司员工。原告杨青梅、彭小斌与被告杜风军、尚文秀，第三人淮安市景腾房地产中介有限公司（以下简称景腾房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨青梅及两原告的共同委托诉讼代理人杨庚亮，被告杜风军、尚文秀的共同委托诉讼代理人郭永军，第三人景腾房地产的委托诉讼代理人王皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨青梅、彭小斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋产权过户手续；2、两被告承担违约金（自起诉之日起，以685000元为基数，按日千分之一标准计算至过户之日止）、律师费4万元、保全担保费700元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系。2020年6月16日，原告与被告通过第三人签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告位于淮安市清江浦区房屋，房屋总价款68.5万元，定金10万元；首付款15万元，余款43.5万元以按揭贷款方式支付；违约方承担诉讼费、律师费等费用。合同签订后，原告通过手机银行于2020年6月16日、17日分别向被告转账支付各5万元，共计10万元，被告及被告之子分别向原告出具了定金收据。2020年11月2日，原、被告共同到银行申请按揭贷款，签订了银行贷款手续，被告重新向原告出具了定金收据。2020年11月6日，原告与被告电话联系，被告明确表示不同意继续履行合同，故提起诉讼。被告杜风军、尚文秀辩称：原、被告签订合同后，被告完全按照合同约定履行义务，合同约定乙方于过户前支付15万元，双方过户时间为2020年11月22日，但时至今日原告未向被告支付该笔房屋价款，根据合同约定，逾期十天仍未履行的，守约方有权要求解除合同，并要求违约方承担违约责任。综上，原告未按合同约定履行义务，导致合同解除无法履行，请求驳回原告诉讼请求。第三人景腾房地产述称，中介服务的正常流程是先办理贷款申请，审批通过后去政务大厅进行过户手续，过户当天将剩余首付款补齐，原告在本次合同履行中，并没有过错，而是被告不想出售该房屋，导致违约责任的产生。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市清河新区房屋系两被告共同共有，民生银行淮安分行在该房屋设定了抵押权。2020年6月16日，被告杜风军（出卖方，甲方）与原告杨青梅（买受方，乙方）及第三人景腾房地产（经纪方，丙方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定：甲方将其所有的位于淮安市清河新区房屋出卖给乙方，房屋建筑面积124.36平方米，房屋总价款68.5万元；合同签订之日起乙方向甲方支付定金5万元，乙方于过户前支付15万元首付款给甲方；剩余房款43.5万元，乙方通过银行按揭贷款支付给甲方；甲方收到乙方支付的购房定金后，甲方应将房屋房产证原件和相关资料交给丙方，甲、乙双方须协助办理产权过户、按揭贷款等相关手续，如甲乙双方未履行协助办理过户的，将视为违约；甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料造成刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款等违约行为，则：逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。补充约定事项：乙方承诺2020年6月19日之前另付5万元定金；甲乙双方协商于2020年11月15日满二年一个星期前即2020年11月22日过户。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，被告杜风军出具了定金收据；2020年6月17日，原告再向被告支付定金5万元，被告杜风军儿子出具了定金收据。2020年11月2日，被告杜风军将上述两份定金收据收回，向原告杨青梅重新出具了一份10万元的定金收据。2020年11月2日，被告杜风军、尚文秀与原告杨青梅、彭小斌均到场签订了网签备案合同用于办理按揭贷款，但由于双方约定2020年11月22日办理过户手续，故该合同双方落款时间超写为2020年11月21日。原告陈述，本案合同签订时，出卖方预留的手机号码系被告杜风军儿子的号码，从合同商谈到办理按揭贷款，被告儿子均在场；合同商谈时，被告尚文秀亦在场。第三人陈述，在贷款办理期间，贷款银行需要转账给房产所有人名下账户的转账凭证，但被告方不同意，故尚未进行到过户阶段；2020年11月5日，被告儿子打电话与第三人工作人员王皓联系，明确表示涉案房子不卖了；卖房子过程被告儿子一直参与。在2020年11月6日原告杨青梅与被告杜风军儿子的通话录音中，杜风军儿子表示，因出现家庭矛盾，涉案房屋不卖了，询问原告杨青梅有何要求或赔偿方案；原告杨青梅则表示，要求继续履行合同。两原告因向本院提起诉讼，委托江苏古楚律师事务所律师作为本案代理人，原告支付律师代理费4万元。在案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，支付保全担保费700元、财产保全费4445元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，《淮安市二手房买卖及居间服务合同》虽仅有原告杨青梅及被告杜风军的签字，但从当事人的陈述及买卖双方签订的网签备案合同来看，应认定涉案房屋的出卖人为被告杜风军、尚文秀，买受人为原告杨青梅、彭小斌。合同签订后，原告按约支付了10万元定金，合同约定双方在2020年11月22日前办理过户手续，买受人在过户前支付15万元，但在2020年11月5日，被告儿子即向中介方表明不愿出售涉案房屋，次日被告儿子与原告杨青梅的通话中，被告儿子亦表明因家庭矛盾，无法出卖房屋，由于被告儿子在合同签订过程中及后来办理银行按揭贷款时均在现场参与，且收受原告购房定金，故原告有理由相信被告儿子在房屋买卖过程中能够代表被告表达意见。结合第三人陈述被告不愿配合办理贷款审批手续的情况，应认定被告构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被告违约，现原告要求被告继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，由于原告仅向被告支付了购房定金10万元，剩余房款尚未支付，且涉案房屋已设定了抵押权，目前客观上暂时也无法办理过户手续，故本院对原告的该诉讼请求在本案中暂不予处理，双方当事人对此可自行协商处理或另案主张。原告要求被告承担违约金（以总房款68.5万元为基数，按日千分之一标准计算），本院认为，该违约金明显过高，考虑到本院已支持原告关于本案合同继续履行的诉讼请求，原告又未提供充分证据证明存在买房损失，同时原告也仅支付了10万元定金，故本院酌定由被告支付违约金1000元。原告要求被告承担律师费4万元、保全担保费700元，该诉讼产生的损失系因被告毁约所致，且符合合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以支持。经调解不成，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨青梅、彭小斌与被告杜风军、尚文秀于2020年6月16日签订的关于淮安市清河新区的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》中关于房屋买卖的相关合同条款继续履行；二、被告杜风军、尚文秀于本判决生效之日起十日内给付原告杨青梅、彭小斌违约金1000元、律师费损失4万元、保全担保费损失700元，合计41700元；三、驳回原告杨青梅、彭小斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11057元，减半收取5529元，保全费4445元，合计9974元，由被告杜风军、尚文秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  张广兄二〇二一年二月八日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。