江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初4881号原告：李斌，男，1988年6月19日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张晓艳，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。被告：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州市泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。被告：徐州荣凯置业有限公司，住所地徐州市泉山区城南大道西侧维天大厦**。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师原告李斌与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司（以下简称荣盛公司）、徐州荣凯置业有限公司（以下简称荣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李斌的委托诉讼代理人张晓艳、被告荣盛公司、荣凯公司的共同委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李斌向本院提出诉讼请求：1.判令原被告自2020年4月8日解除双方签订的租赁合同；2.判令被告向原告返还履约保证金18746.4元、质量保证金10000元，装修保证金5000元，共计33746.4元；3.判令被告赔偿原告装修费用等损失100000元；4.本案所有的诉讼费用由被告承担。后原告增加诉请：要求被告返还原告租金、物业费、推广费共计69113.22元；并赔偿原告加盟费等损失25583元（计算方式：自租期2018年11月14日至合同解除日2020年4月8日对应的加盟费15583元+2019年度实际支付的管理费10000元）。事实与理由：原被告于2018年11月16日签订《租赁合同》，约定原告承租徐州市商铺,协议签订后，原告按照约定支付了相应的租金等费用，包括装修保证金、质量保证金、履约保证金，后原告为实现合同目的对承租的商铺进行了装修，并加盟了餐饮企业。险因商场公共区域部门消防安全检查至今未通过，不具备使用、营业资格，导致原被告签订的租赁合同目的根本无法实现。据此，为维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告荣盛公司、荣凯公司共同辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求，具体理由如下，第一点，原被告双方所签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效。当事人均按照合同约定行使权利履行义务，原告已经在签订合同后接受了租赁物，原告认可租赁物符合双方合同约定的交付条件，双方的合同已经得到了正常履行；结合目前疫情的情况，从稳定合同和鼓励交易的原则出发，不宜解除合同。第二点，被告已经取得了消防竣工验收备案证明，也取得了第二次消防合格的相关手续。被告出租的房屋具备经营条件。双方签订合同的目的可以实现。第三点，原告所举证的相关证据，其中多数费用是原告为了履行合同应该自己承担的费用，属于经营必须的开支，不应由被告承担赔偿或者返还责任。综上，请求法庭根据查明的事实，依法作出判决。本院经审理查明如下事实：2018年11月16日，原告与被告荣盛公司签订《租赁合同》一份。合同约定：1.被告荣盛公司同意将位于徐州市商铺出租给乙方用于经营餐饮业务；租赁期限自2018年12月22日至2023年12月21日止。2.房屋计租面积（套内）128.4平方米，进场时间为2018年11月15日，原告用于经营品牌为吃噻酸菜鱼主题餐饮项目，开业日暂定为2018年12月22日。3.原告应向被告荣盛公司支付保证金18746.4元作为履约保证金，质量保证金10000元。4.合同还约定了物业管理、保证责任、违约责任等相关条款。合同签订的同日，原告向被告荣盛公司支付了房屋租金18746.4元、物业费15582.96元、营运推广费468.66元，合计34798.02元。原告支付质量保证金10000元、支付履约保证金18746.4元。2018年11月23日，原告还向被告荣盛公司支付装修保证金5000元。2019年12月10日，被告荣盛公司于2019年12月10日向原告出具发票一张，载明李斌支付租金、物业费、推广费合计34915.2元。原告提交吃噻荣盛店（徐州）施工图、装修合同及微信支付转账电子凭证。证实其将承租的商铺交给周威进行施工装修，支付了10万元的费用，但原告提交的2018年12月4日至2019年5月期间微信转账凭证的数额合计为74000元。2018年11月14日，原告与徐州福烹餐饮管理有限公司签订《吃噻中式快餐项目特许经营合同》，获得该公司授权使用“吃噻”注册商标、标志、招牌、店铺管理方式等运营使用权，使用期限为五年。原告为此支付加盟费55000元、2019年度管理费10000元。2019年8月12日，徐州市公安消防支队向被告荣盛公司下达《行政处罚决定书》，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用为由，给予被告荣盛公司停止使用荣盛广场、罚款60000元的行政处罚。原告因此未能对商铺进行经营。原告提交照片打印件1张。证实在2020年1月上旬被告强制给包括原告在内的商户大门上上锁，被告存在违约行为。2020年4月8日，被告荣盛公司向原告发送《解除合同通知书》，以原告欠付2020年4月8日前的租金、物业服务费、运营推广费等合计35033.01元为由，通知原告解除双方签订的XZSG2018045号《房屋租赁合同》。2020年7月15日徐州市住房和城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》。涉案工程完成室内二次消防验收合格。2020年年初以来，荣盛未来广场的众多承租人陆续将被告荣盛公司等诉至本院，以租赁房屋未能经过消防验收、不具备使用条件为由，要求解除合同并赔偿损失，本院先后判决支持了上述承租人的相应诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的违约行为等法律事实的发生早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。合同具有相对性。本案中，《租赁合同》系原告与被告荣盛公司签订，被告荣凯公司并非该合同当事人，故原告无权依约向被告荣凯公司主张权利。因当事人一方的违约行为致使无法实现合同目的，另一方有权解除合同，并有权要求返还原物、赔偿损失。本案中，《租赁合同》系原告与被告荣盛公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。事实上，被告荣盛公司提供的租赁房屋在合同约定的期间内没有经过行政主管机关的消防验收，致使原告未能实际使用房屋,未能实现经营“吃噻”餐饮品牌的合同目的，故原告有权行使法定解除权解除《租赁合同》，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原物、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《租赁合同》因被告荣盛公司的违约行为而解除，且原告未能实际使用租赁房屋，故原告有权要求其返还已交纳的履约保证金18746.4元，质量保证金10000元，装修保证金5000元并赔偿损失。同时原告要求被告返还其收取的租金、物业费、推广费合计69113.22元的请求，亦应予以支持。原告接收租赁房屋后进行装修并签约获得品牌经营权，因被告荣盛公司的违约行为而未能实际使用租赁房屋进行经营。上述相应装修已构成添附，被告荣盛公司已获得利益,根据原告提交的证据，被告荣盛公司应向原告赔偿装修款74000元。《租赁合同》明确约定原告使用租赁房屋用于经营“吃噻”餐饮项目，原告因获得该品牌经营权而支出的费用为被告荣盛公司缔约时所应当预见的损失,本院考虑到原告完成装修的时间为2019年3月,实际于2020年4月初解除,酌定支持原告餐饮加盟费11000元、管理费7500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、解除原告李斌与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司于2018年11月16日签订的号《租赁合同》；二、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李斌返还履约保证金18746.4元，质量保证金10000元，装修保证金5000元，合计33746.4元；三、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李斌返还租金、物业费、推广费，合计69113.22元；四、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李斌赔偿装修款74000元，餐饮加盟费11000元，管理费7500元，合计92500元；五、驳回原告李斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由被告徐州荣盛广场商业管理有限公司负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  强晋川审判员  沈九安审判员  杨 瑞二〇二一年二月二十二日书记员  毛阿楠