广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初25575号原告：三生（广州）投资顾问有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街汉兴中路170号1224，统一社会信用代码91440101MA5AXC892J。法定代表人：朱利兰，总经理。委托诉讼代理人：王云松、黄诺诗，分别系广东达熙律师事务所律师、实习人员。被告：赵健荣，男，1967年7月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：钟国才、熊群芳，均系广东南国德赛律师事务所律师。第三人：中国科学院华南植物园，住所地广东省广州市天河区兴科路723号，统一社会信用代码12100000455862459F。法定代表人：任海，主任。委托诉讼代理人：林川、黄佳萍，均系广东广信君达律师事务所律师。原告三生（广州）投资顾问有限公司（以下简称三生公司）与被告赵健荣、第三人中国科学院华南植物园（以下简称华南植物园）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三生公司的委托诉讼代理人王云松、被告赵健荣及其委托诉讼代理人钟国才、熊群芳、第三人华南植物园的原委托诉讼代理人王靓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三生公司向本院提出诉讼请求：1、确认三生公司与赵健荣签订的场地使用协议无效；2、判令赵健荣退还押金393600元、退还场地使用费229600元；3、判令赵健荣赔偿三生公司造成的损失541367.6元；4、本案诉讼费由赵健荣承担。事实和理由：三生公司与赵健荣签订《场地使用协议》，赵健荣授权三生公司使用协议约定的场地，协议签订后三生公司对鱼池、旧房屋进行加固时华南植物园对场地主张权利，赵健荣也无法提供场地有权授权三生公司使用的证据，也没有提供协议约定的场地给三生公司使用，三生公司在支付2019年2月费用后停止支付费用并要求赵健荣返回费用并承担损失。三生公司明确主张损失为：游泳池装修合同价款235740元，场地围蔽费用60502元，游泳池装修的合同外费用245065.6元，共计541367.6元。被告赵健荣辩称：第一，赵健荣对案涉场地享有使用权，2006年1月6日，赵健荣与华南植物园的实际经营单位中科院华南植物园科技咨询开发服务部（以下简称华南植物园服务部）签订《合同》，负责园区内人工湖观赏鱼养殖，且华南植物园服务部提供华南植物园内原旧石场周边空地供赵健荣使用，合同有效期从2006年1月1日至2031年12月31日止。赵健荣出资在原旧石场周边空地上建设了鱼塘、房屋，自2006年起一直使用至今。赵健荣与三生公司签署的《场地使用协议》系双方真实意思表示且未违反法律强制性规定的情况下，《场地使用协议》是合法有效的。第二，赵健荣已依约向三生公司交付案涉场地，三生公司已自认在赵健荣交付案涉场地后对场地进行了装修加固，且自2018年8月开始连续向赵健荣支付了7个月的租金，赵健荣提交的证据也证明三生公司将案涉场地中的鱼池改建为游泳池，因此，不存在三生公司所主张的“没有提供协议约定的场地给三生公司使用”的情况，三生公司要求赵健荣退还押金及场地使用费严重缺乏事实和法律依据。三生公司提交的证据也证明三生公司未经赵健荣同意，擅自将鱼池改建成了游泳池。第三，第三人华南植物园及场地提供方华南植物园服务部从未就本案所涉转租行为提出异议，也从未向三生公司主张转租行为无效，不存在三生公司主张的在使用场地时“第三人对场地主张权利”的情况。综上，赵健荣与三生公司签订的《场地使用协议》是合法有效的，且协议签订后，赵健荣已依约向三生公司交付了案涉场地，三生公司已占有使用案涉场地且在未经赵健荣同意的情况下将鱼池改建为游泳池，严重违反合同约定，三生公司要求赵健荣退还押金及场地使用费严重缺乏事实和法律依据，赵健荣保留追究三生公司违约责任的权利。第四，即使本案的所谓的转租行为是无效的，三生公司已经客观占用涉案场地，应该按照约定来交付场地占用费，而且场地占用费的交付期间直到三生公司退出为止。第三人华南植物园述称，华南植物园不是《场地使用协议》合同当事人，对合同的签订和履行情况不知情，收到本案诉讼材料和参加本案诉讼前，不清楚赵健荣是否存在转租行为，案涉场地平时是被锁的状态，其也没有进去检查过，不清楚场地状态。华南植物园于2019年10月21日至函法院明确：不同意赵健荣把场地转租给三生公司。经审理查明：三生公司与赵健荣于2018年6月15日签订《场地使用协议》（以下简称协议），约定：甲方（赵健荣）授权乙方（三生公司）使用案涉场地中的鱼池、房屋及周边空地，乙方接受街道、城管、公安、林业、工商等部门和园区单位的监督管理；场地使用期限为20年，乙方在使用期内每月向甲方缴纳其对鱼池、房屋、果林的场地使用费，其中2018年8月15日至2024年8月14日，赵健荣每月30000元，赵俊杰每月2800元；乙方在签订协议之后三个工作日内，支付赵健荣押金360000元，支付赵俊杰押金33600元……乙方原则上在鱼池、房屋、道路保持主体原貌上进行装修改造，道路、房屋、植物、鱼池修缮所有权归甲方，若有破坏性改造或大型基建时，需经甲方同意。协议签订后，2018年6月21日及2018年6月22日三生公司分别依约定通过郭卫城账户向赵俊杰支付押金33600元、向赵健荣支付押金360000元；从2018年8月15日起至2019年2月28日，三生公司分7期向赵健荣支付场地使用费共计210000元，分7期向赵俊杰支付场地使用费共计19600元。三生公司为证明合同无法履行导致其损失，提交《游泳池装修合同》、《合同外新增围栏项目》和《合同外清单》（均为复印件），《游泳池装修合同》显示：该合同由三生公司与案外人广州市青牛装饰工程有限公司（以下简称青牛公司）于2018年7月10日签订，约定由乙方（青牛公司）承包甲方（三生公司）的休息室装修工程，合同地点为广州天河区岑村，工程造价为235740元；《合同外新增围栏项目》显示：由青牛公司于2018年9月3日出具，出具对象不明，项目内容为“栏杆基础项目”，工程造价为60562元；《合同外清单》显示：由青牛公司于2018年9月9日出具，出具对象不明，工程名称为房车营地工程，工程总造价245065.6元。赵健荣对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为《游泳池装修合同》所涉工程地点位于“广州天河区岑村”，合同所约定的游泳池装修工程位于室内等情况以及施工时间均与本案实际情况不符，且三生公司并无证据证明该份合同已履行。《合同外新增围栏项目》《合同外清单》该两份文件没有任何内容体现出与本案有关，且该两份文件均为装修公司单方作出，并无三生公司的最终签字盖章确认，三生公司也并未提供任何证据证明该两份文件所显示的金额已实际支出。2019年4月11日三生公司向赵健荣发出律师函，称因赵健荣没有交付案涉场地，且赵健荣对场地无权处分，《场地使用协议》为无效，要求联系协商因协议无效导致的退回所收款项等问题。赵健荣对其真实性、合法性无异议，关联性不予认可。赵健荣为证明其合法享有案涉地块使用权，提供《通知》、《合同》及《关于赵健荣在我园南部区域建鱼苗繁繁殖温室情况说明》，《通知》由中国科学院广东省广州市共建华南植物园共建工程指挥部于2005年5月31日出具，“聘请赵健荣先生负责华南植物园锦鲤育苗建设工作，并对石场鱼塘及周边环境进行综合治理”。《合同》由甲方中科院华南植物园科技咨询开发服务部与乙方赵健荣于2006年1月6日签订，约定甲方提供免租人工湖给乙方，仅限于养殖观赏鱼，并提供华南植物园内原旧石场周边空地，给乙方作为繁殖观赏鱼鱼苗的基地，建设鱼池和繁殖鱼苗的温室费用由乙方负；合同签订一年后，乙方每年向甲方免费提供8万条观赏鱼苗，作为繁殖鱼场地的租金；合同期限为二十五年，从二〇〇六年一月一日至二〇三一年十二月三十一日止。《关于赵健荣在我园南部区域建鱼苗繁繁殖温室情况说明》由中科院华南植物园科技咨询开发服务部于2019年2月1日出具，称“我园工作人员于2019年1月2日到现场进行了察看，这里有赵健荣使用的温室和鱼池，确实是用来繁殖鱼苗的，我们没有发现有其他用途。经查，这些温室和鱼池都是2006年前后建的。”三生公司对上述证据的真实性无法确认，并认为上述材料显示，赵健荣并未获得场地对外出租授权。华南植物园对上述证据真实性予以确认，并明确中科院华南植物园科技咨询开发服务部是其下级单位。庭审中，三生公司称赵健荣并未将场地交付三生公司，且现场在2019年3月就被赵健荣铁门上锁并被其控制，无法通行。赵健荣当庭提交相关微信聊天记录，证明铁门是由三生公司负责人郭卫城上锁，并由其掌握钥匙，且场内另有通道通行，不存在无法通行问题。庭后华南植物园应本院要求，对案涉场地进行了查验，确认现场有南北两个门，在南门被锁的情况下，有一条宽足够机动车行车的道路绕道可进入案涉场地。经三生公司申请，本院于2020年9月21日委托广东至衡工程管理有限公司（以下简称至衡公司）就《游泳池装修合同书》、合同外新增围栏项目、合同外清单施工等工程造价进行司法鉴定，并于2020年10月14日组织各方及鉴定机构到案涉场地进行勘察。至衡公司出具鉴定初稿后经征求各方意见，并就相关问题进行了解答，各方无进一步意见后，2020年12月18日出具鉴定报告终稿。鉴定报告终稿明确：工程量计算依据2020年10月14日《工程造价司法鉴定勘验记录》的工程量计算；对隐蔽工程以及现场未看见的清单项目，本次鉴定报告暂不予计算；对于原告提交的《游泳池装修合同书》因未得到原被告双方共同认可、原告亦未能提供对应的合同总价及报价文件，故《游泳池装修合同书》合同总价及《合同外新增围栏项目》、《合同外清单》相应的综合单价在本鉴定报告中未予以采信。本次鉴定额为223556.03元。本院认为，本案争议焦点在于三生公司与赵健荣于2018年6月15日签订《场地使用协议》的合同效力，以及基于该合同效力产生的合同责任问题。关于三生公司与赵健荣签订的《场地使用协议》的合同效力问题。赵健荣对案涉场地的使用权来源于其与中科院华南植物园科技咨询开发服务部签订的《合同》约定。根据该《合同》约定，赵健荣实际通过租赁取得案涉场地使用权，期限为2006年1月1日至2031年12月31日止，长达25年，使用权范围为用于建设繁殖观赏鱼鱼苗的基地。赵健荣主张《合同》为土地承包经营合同的主张，并不符合相关法律规定，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，故赵健荣对案涉场地的合法有效使用期限应为2006年1月1日至2025年12月31日。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，三生公司与赵健荣签订的《场地使用协议》，约定赵健荣将案涉场地授权三生公司使用，使用期限为2018年8月15日至2036年8月15日，属于转租行为。但华南植物园称在收到本案诉讼材料前不知晓赵健荣的转租行为，原被告双方亦未提供任何证据证明华南植物园此前知道或应当知道其转租行为，而本案诉讼材料于2019年8月14日邮寄签收送达华南植物园，华南植物园于2019年10月21日明确不同意赵健荣将案涉场地转租三生公司，符合相关法律规定，故赵健荣不具有将案涉场地进行转租的处分权。且《场地使用协议》约定授权三生公司对案涉场地的使用期限为20年，即2018年6月15至2038年6月14日，显然已超出赵健荣对案涉场地合法使用权期限（2006年1月1日至2025年12月31日），故赵健荣在2018年6月15日至2025年12月31日的转租行为应属擅自转租，在2026年1月1日至2038年6月15日的转租行为应属无权转租。赵健荣虽然就案涉场地无转租权利，但根据合同的相对性原理，其与三生公司签订的转租合同效力并不因此受到影响，《场地使用协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，赵健荣和三生公司均应依约履行。对于合同效力问题，本院已依法向三生公司予以释明，三生公司坚持原诉讼请求，故本院对三生公司主张《场地使用协议》全部无效的请求不予支持。关于双方的合同责任问题，如上所述，由于赵健荣的擅自转租和无权转租行为，导致《场地使用协议》实际无法履行，赵健荣应承担相应的责任，其收取的押金应予返还，故对三生公司请求退还其已向赵健荣缴纳的押金393600元的诉请本院予以支持。对于场地使用费问题，从三生公司对场地进行围蔽、进行游泳池建设施工、连续缴纳7个月租金等事实来看，三生公司实际已取得并使用了案涉场地，三生公司关于未实际取得场地的主张无事实依据，本院不予以采纳，其要求赵健荣退回场地使用费229600元的主张本院不予支持。关于损失部分，三生公司主张损失为其提交的《游泳池装修合同》所载235740元，《合同外新增围栏项目》所载60502元和《合同外清单》所载245065.6元，均为三生公司主张修建游泳池所产生的费用。根据《场地使用协议》约定，“乙方原则上在鱼池、房屋、道路保持主体原貌上进行装修改造，道路、房屋、植物、鱼池修缮所有权归甲方，若有破坏性改造或大型基建时，需经甲方同意”，三生公司在案涉场地内建设游泳池的行为应属大型基建，且未经过合法报建，亦无任何证据证明三生公司经得赵健荣同意在场内建设游泳池，故其应对违反合同约定使用场地的行为自行承担责任。故对三生公司要求赵健荣赔偿建设游泳池损失的主张本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵健荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告三生（广州）投资顾问有限公司退还押金393600元；二、驳回原告三生（广州）投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15280元，由原告三生（广州）投资顾问有限公司承担10085元，由被告赵健荣承担5195元，评估鉴定费6496.41元，由原告三生（广州）投资顾问有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 许 琛人民陪审员 陈 娟人民陪审员 刘桂梅二〇二一年二月九日书 记 员 邱莉晶谢婉萍