四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10180号 原告：王玉地，男，1963年9月5日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：刘知知，四川法邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗静，四川法邦律师事务所律师。 被告：章某，男，2000年3月6日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王秀芬，女，1977年11月17日出生，汉族，住成都市高新区，系章某母亲。 被告：章树明，男，1964年2月24日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：王秀芬，女，1977年11月17日出生，汉族，住成都市高新区。 原告王玉地与被告章某、章树明、王秀芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序进行审理，后章某、章树明、王秀芬对小额诉讼程序提出异议，本院经审查认为异议成立，裁定转为简易程序。于2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告王玉地的委托诉讼代理人刘知知，被告章某的委托诉讼代理人王秀芬，被告章树明、王秀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉地向本院提出如下诉讼请求：章某、章树明、王秀芬协助办理位于成都市高新区双河小区××期××街××号××幢××单元××楼××号的房屋所有权过户登记。事实及理由：王玉地与章某、章树明、王秀芬于2009年9月29日签订《协议书》，约定王玉地以总价款225000元向章某、章树明、王秀芬购买其位于成都市高新区双河小区××期××街××号××幢××单元××楼××号的房屋，章某、章树明、王秀芬应于获取上述房屋的产权证后30日内无条件协助王玉地办理过户手续。协议生效后，王玉地依约履行了购房款的支付义务，章某、章树明、王秀芬向王玉地交付了房屋，但章某、章树明、王秀芬取得房产证后一直拒绝办理过户手续，截至今日，王玉地仍未取得上述房屋产权证。 章某、章树明、王秀芬答辩称，1.合同约定在10月10日之内就要交付房款，但王玉地交款的时间是在12月5日，至今仍有部分房款尚未付清，王玉地已经违约了；2.本案已经超过诉讼时效；3.本案的房屋买卖协议属于物权不明的房屋，在没有取得房屋产权的情况下签订买卖协议并且经过公证，本身就没有法律效力；4.因房屋出现市场房价上浮，合同约定的价款违反民事交易“显失公平”原则；5.王玉地自从住进房屋，便未主动缴纳物业费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2009年9月29日，章树明、王秀芬前往四川省成都市高新公证处签订《保证书》载明，章树明、王秀芬系夫妻，系章某亲生父母，即章某的法定监护人。位于成都市高新区双河小区××期××街××号××幢××单元××楼××号××是章树明、王秀芬、章某三人共有的房产。为了给章某提供更好的学习和生活条件，现决定将章某拥有的上述房产中35平方米的房产份额予以出售。因章某尚未成年，故章树明、王秀芬作为其法定监护人保证：在出售上述房产份额后，保证给章某提供住房，并将出售上述房产份额所取得的款项全部用于章某的生活和教育之用，由此所产生的一切纠纷和法律责任均由二人承担。四川省成都市高新公证处出具（2009）成高证民字第2197号《公证书》对该《保证书》予以公证。 同日，在四川省成都市高新公证处，王玉地与章树明、王秀芬、章某签订了《协议书》，与本案双方争议有关的约定如下：1.章树明、王秀芬系夫妻，章某系王秀芬儿子，位于成都市高新区双河小区××期××街××号××幢××单元××楼××号××，现属于章树明、王秀芬、章某三人共同所有。章某的法定监护人章树明、王秀芬在做了保证书公证后，经与王玉地协商，三人自愿将上述房屋转让给王玉地；2.房屋价格为23万元，付款方式，王玉地于2009年10月10日前支付21万元整，余款待王玉地拿到已办理完结的买卖过户后的新产权证的同时付清，计2万元，该2万元不计息；3.王玉地将21万元交于三人时，三人将上述房屋的钥匙交给王玉地；4.三人获得上述房屋的产权证后，自愿将房屋所有权转让给王玉地，并在30天内无条件协助王玉地办理此房的买卖过户手续；5.今后无论房价涨跌，房屋买卖成交价均以本合同签订的为准；6.双方除不可抗力外，今后不得以任何理由推翻此协议，若任何一方违约，应按房屋使用权转让价的2倍赔偿对方损失。四川省成都市高新公证处出具（2009）成高证民字第2256号《公证书》对上述《协议书》予以公证。 2009年12月5日，王玉地向章树明、王秀芬付款至225000元。 另查明以下事实： 1.案涉房屋已依约交付给王玉地，一直由王玉地占有使用。 2.2011年9月16日，案涉房屋登记至王秀芬、章某名下。 3.根据2020年12月31日查询的不动产信息结果显示，案涉房屋目前的查封登记情况为：2014年3月13日，成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新执字第2号案件查封，状态为：现势。除此之外还有本案诉讼保全查封。没有抵押。 以上事实有双方当事人身份信息、（2009）成高证民字第2197号《公证书》、（2009）成高证民字第2256号《公证书》《保证书》《协议书》、不动产登记信息查询结果以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.合同的效力；3.王玉地已付款的金额；4.章树明、王秀芬、章某的反诉如何处理；5.合同是否还能继续履行，房屋是否应该过户至王玉地名下。 关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 关于第二个争议焦点。章树明、王秀芬、章某在其答辩状之中抗辩称双方交易之时，案涉房屋未取得商品房预售许可证，故其交易无效。对此，本院认为，其抗辩事由出自于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，但是依据该解释第一条之规定，该司法解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而王玉地与三人之间的协议，实为二手房买卖合同，并不适用上述司法解释。故对章树明、王秀芬、章某提出的《协议书》无效抗辩不予支持。另，签订《协议书》时，章某尚未成年，章树明、王秀芬作为其法定代理人有权代其处置财产，且其通过公证的《保证书》保证所得房款用于章某生活和教育之用，故章树明、王秀芬的代理行为有效，并及于章某。因此，双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效。 关于第三个争议焦点，对于王玉地已付款的金额，章树明、王秀芬在庭审中，以时间太久，银行流水无法打印，记不清楚为由称记不清王玉地已付款金额，王秀芬亦否认王玉地提供的收据上拓印为其所捺。对此，本院认为，在章树明、王秀芬、章某向本院提交的书面答辩状中，明确自认了，已收到王玉地房款225000元，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”之规定，本院对于章树明、王秀芬已收到225000元的事实予以确认。 关于第四个争议焦点，章树明、王秀芬、章某当庭提出反诉，诉请解除双方签订的《协议书》，理由为王玉地存在逾期付款的情况，按《协议书》约定，210000元应该在2009年10月10日支付，而王玉地却是在2009年12月5日支付的，逾期支付了，存在违约行为。在本院2020年12月17日向其送达反诉案件受理费缴费通知书之后，未在七日内预交案件受理费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条之规定，按章树明、王秀芬、章某撤回反诉处理。 关于第五个争议焦点，案涉房屋于2011年登记至王秀芬、章某名下，王玉地款项也付至225000元，合同约定的过户条件早已达到，至于剩余的5000元，王玉地亦当庭表示愿意支付。但由于案涉房屋之上除本案保全查封之外，还存在其他的先于保全查封的现势查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，王玉地要求章树明、王秀芬、章某履行过户手续事实上无法实现，经法院释明后王玉地仍坚持不予变更该诉讼请求，故对其请求，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 驳回原告王玉地的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取150元，保全费1670元，合计1820元，由原告王玉地负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二一年二月十九日 书记员  曾娜