吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终247号上诉人（原审被告）：金庆涛，男，1987年2月23日出生，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：魏庆田，敦化市金成法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：矫永滨，男，1987年11月30日出生，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：魏庆田，敦化市金成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：林贤，女，1955年10月7日出生，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：臧林（系林贤之子），男，1981年12月17日出生，汉族，自由职业者，住吉林省敦化市民主街中心社区。上诉人金庆涛、矫永滨因与被上诉人林贤房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金庆涛及其与矫永滨共同委托诉讼代理人魏庆田，被上诉人林贤委托诉讼代理人臧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金庆涛、矫永滨上诉请求：1.依法撤销敦化市人民法院(2020）吉2403民初2291号判决，将案件发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定基本事实不清，金庆涛不是本案的责任主体，金庆涛的签字是代矫永滨的签字，金庆涛只是受托人，真正的合同相对人是矫永滨；2.本案中上诉人在2016年12月31日前已经交纳房屋租金25000元，2017年缴纳了10,000元租金(2018年7月微信支付)。原审法院判决仅认定支付10,000元租金错误。因2017年未付当年的全部租金，所以，被上诉人就用水泥管将厂房堵上了，致使被上诉人无法进入厂房。所以合同解除的期限应该是2018年年底。上诉人因拖欠租金被上诉人扣留机器设备，不应当计算租金。更何况法院还判决上诉人支付违约金，上诉人认为不应当既支付租金又承担违约金；3.因2018年末厂房就被被上诉人收回，2019年全年上诉人未使用过厂房，更不应该收取租金。2020年初疫情爆发，不但没有使用厂房，因为委托朋友去被上诉人处取机器还发生纠纷报警处理，都可以证明上诉人矫永滨和被上诉人林贤的《房屋租赁协议》早已在2018年末解除。综上所述，上诉人矫永滨因未付被上诉人2017年全部租金厂房已经被收回并留置了上诉人的机器设备，合同已经解除。原审法院不应判决既支付租金又承担违约责任。林贤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。林贤向一审法院起诉请求：一、解除林贤与金庆涛、矫永滨于2016年11月29日签订的《厂房租赁合同书》，返还厂房及大棚。二、依法判令金庆涛、矫永滨立即给付房屋租金、利息、滞纳金、违约金共计130,000元（计算方式：以年租金30,000元为基数，自2016年12月1日起计算至2020年7月1日止共计3年7个月，租金为107,500元，利息、滞纳金、违约金等共计22,500元)；三、剩余租金按照年租金30,000元自2020年7月1日起计算至债务全部清偿之日止。事实和理由：金庆涛、矫永滨到林贤处承租厂房，后以金庆涛名义签订了厂房租赁合同书，但金庆涛、矫永滨均为实际承租人。合同签订后，林贤多次向金庆涛、矫永滨索要租金，矫永滨于2018年7月给付拖欠房租违约金10,000元。现合同已到三年期限，金庆涛、矫永滨让案外人张某仍在使用厂房内设备，但金庆涛、矫永滨仍未给付房租，金庆涛、矫永滨已经实际享有了合同权利并经林贤明确知晓予以确认，故提起诉讼。一审法院认定事实：坐落于敦化市丹江街松林委1组，丘（地）号0869-176-016-000、产别私产、砖木结构、建筑面积118.50平方米的房屋的所有权人系林贤之子臧林。2016年11月29日，林贤（出租方、甲方）与金庆涛、矫永滨（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于江东五期南，面积为400平方米左右的厂房与大棚租给乙方使用。租期为3年，自2016年12月1日至2019年12月1日止。租期内因乙方原因终止合同，乙方必须提前一个月告知甲方，以便甲方对外出租。租期内因甲方原因终止合同，甲方必须提前一个月通知乙方搬家，并退还剩余租金。租期内如乙方工人出现工伤事故全部由乙方负责任，与甲方没有任何关系，甲方只是租房。甲方只能因为拆迁等不可抗拒原因，甲方才有权终止合同，如有拆迁乙方有权索要拆迁补偿的搬场费用。租金每年人民币叁万元，一年一交，第二年提前一个月交房租，并一次性付清。如不按时交纳，甲方有权收取租金总额1％／天的滞纳金。如果超一个月不交租金，甲方有权收回所租的厂房，乙方无代价退出并包赔损失给甲方。甲方给乙方提供所需的便利，不得干涉乙方的正常生产、经营。租赁期间注意防火、用电、用水，造成一切后果和经济损失都由乙方负责，如出现安全事故、火灾等由乙方承担责任并赔偿给甲方，加强防盗，丢失自负，一切税费等都由乙方自行承担，做到场地清洁，如有任何情况及时通知甲方处理，否则出现后果由乙方负责。乙方未经甲方同意，不得将房屋转租、转借他人。本合同到期后，乙方必须将使用的房屋完好无损的交给甲方，经验收合格后方可搬离。该合同书内承租方（乙方）“金庆涛矫永滨”及落款处乙方“金庆涛”，均为金庆涛签署。上述《厂房租赁合同书》签订后，林贤将案涉房屋及大棚交付给金庆涛、矫永滨使用。2018年7月3日15时35分，矫永滨通过微信转账的方式向林贤支付10,000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于双方争议的焦点问题，法院评判如下：其一，本案承担责任的主体问题。金庆涛称其仅系代矫永滨签字，虽矫永滨予以认可，但仅为言辞抗辩，金庆涛、矫永滨均未提供证据予以佐证。金庆涛作为完全民事行为能力人，其对签字的事实认可，对由此产生的法律后果应是明知的，金庆涛应当能够预见到租赁房屋所应承担的法律责任，其抗辩理由不成立，法院不予采纳。案涉《厂房租赁合同书》，是双方当事人在平等、自愿基础之上协议签订的，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。案涉《厂房租赁合同书》到期后，双方虽未签订书面的租赁合同，但金庆涛、矫永滨继续使用租赁房屋及大棚，林贤未提出异议，《厂房租赁合同书》仍继续有效，但租赁期限应依法认定为不定期，当事人可以随时解除合同。故林贤要求解除双方签订的《厂房租赁合同书》，并由金庆涛、矫永滨返还租赁物的请求，符合法律规定，法院予以支持。其二，关于应否支付租金及欠付租金数额问题。本案中，矫永滨认可欠付租金的事实，但对应付租金的期间及数额均有异议，其抗辩称2018年年底或2019年年初时，因林贤的原因，其不能使用厂房、大棚及已经支付租金25,000元，但未提供证据。矫永滨虽陈述在此期间，其有两次出国务工的经历，但并未与林贤协商解除房屋租赁合同或将房屋交还林贤。法院认为，原则上，只要承租人未将房屋交还出租人，即使案涉厂房及大棚处于空置状态，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金。双方约定案涉厂房及大棚的年租金为30,000元，按此标准计算，2016年12月1日至林贤提出要求解除合同期间，金庆涛、矫永滨应支付租金110,000元（因出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故法院按有利于被告的原则，对应付租金数额取整月计算），扣除矫永滨已经支付的10,000元及林贤自愿减免的5000元（受新冠肺炎疫情影响期间的房屋租金），金庆涛、矫永滨尚需支付租金95,000元。其三，关于违约金数额问题。林贤提起诉讼时主张根据《厂房租赁合同书》约定，要求金庆涛、矫永滨按照租金总额的1％／日的标准支付违约金，现林贤明确主张违约金15,000元，林贤自愿降低违约金的计算标准，不违反法律规定，法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除林贤与金庆涛、矫永滨之间的不定期租赁合同关系；二、金庆涛、矫永滨于判决发生法律效力之日起十日内向林贤返还厂房及大棚（厂房及大棚以法院认定的事实部分为准）；三、金庆涛、矫永滨于判决发生法律效力之日起十日内向林贤支付拖欠的厂房及大棚租金95,000元；四、金庆涛、矫永滨于判决发生法律效力之日起十日内向林贤支付违约金15,000元；五、驳回林贤的其他诉讼请求。如果金庆涛、矫永滨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由金庆涛、矫永滨负担1250元，由林贤负担200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，在一审诉讼期间，矫永滨主张已支付第一年的租金25,000元，但收条丢失。对此，林贤承认收到过25,000元，但主张该款项系在双方签订租赁合同之前矫永滨已经占用欲承租的厂房，所以该款项是矫永滨支付的前期占用厂房的费用，但直至本案二审期间，未对矫永滨在签订合同之前占用厂房的事实提供证据。本院认为，金庆涛主张其不是案涉租赁合同的承租人，理由是实际承租占有使用厂房的人是矫永滨，并出示了与矫永滨之间微信聊天记录加以佐证。对此，本院认为，双方在签订租赁合同时已经明确约定承租人系金庆涛、矫永滨，且有金庆涛在合同中签字予以确认，因此，案涉合同中的承租人主体是金庆涛与矫永滨，金庆涛主张其不是承租人的上诉理由不能成立，本院不予支持。矫永滨在一审中主张已支付第一年的租金25,000元，林贤承认收取了25,000元的事实，但主张该款项不是案涉租赁合同的租金。林贤作为收取金钱的一方，应当对收取金钱的依据提供证据，双方均认可除厂房租赁的关系之外无其他经济往来，因林贤自认已收取了25,000元，还应当对所主张的事实是否存在承担举证责任，因林贤未能提供证据证明该款项不是租金，应当将该款项认定为租金的一部分。一审判决未认定该款项为租金的一部分错误，本院予以纠正。综上所述，金庆涛、矫永滨的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初2291号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初2291号民事判决第三项为“金庆涛、矫永滨于判决发生法律效力之日起十日内向林贤支付拖欠的厂房及大棚租金70,000元”；三、驳回金庆涛、矫永滨的其他上诉请求。一审案件受理费2,900.00元，由林贤负担400.00元，由金庆涛、矫永滨负担2,500.00元。二审案件受理费2,500.00元，由金庆涛、矫永滨负担2,150.00元，由林贤负担350.00元。本判决为终审判决。审判长 全智光审判员 宋 丹审判员 林 美二〇二一年二月二十五日书记员 段崇鹏