广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初32254号原告：陈群英，女，1968年5月1日出生，汉族，住广东省东莞市万江区××××××××××，公民身份号码为442×××××××********。委托代理人：易兴俊，广西邦浦律师事务所律师。被告：徐恋，女，1984年2月3日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县×××××××××××××××，公民身份号码为530×××××××********。原告陈群英与被告徐恋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑惠琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈群英的委托代理人易兴俊、被告徐恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈群英向本院提出诉讼请求：1.判决确认陈群英与徐恋所签的租赁合同已于2020年8月28日解除；2.判决徐恋向陈群英支付2019年12月、2020年2月至2020年8月的租金为115322元；3.2018年10月1日至2020年6月30日的物业管理费，垃圾处理费、水电费、污水处理费及滞纳金共计114687元；4.徐恋向陈群英支付违约金26000元；5.由徐恋承担本案诉讼费。事实和理由：陈群英与徐恋于2018年6月25日签订租赁合同，合同约定：陈群英将位于东莞市×××××恒大帝景9-128号铺位出租给徐恋，每个月的租金13000元，租期从2018年7月15日起至2023年7月14日止，合同还约定了租赁期间所产生的物业管理费、水电费等由徐恋承担。租赁期间，徐恋拒不按时足额支付物业管理费和水电费和租金，截止2020年8月28日止，徐恋已拖欠物业租金、管理费和水电费237493.58元整。被告徐恋辩称，不确认陈群英诉请，其签合同的时候是说没有交房租的话两个月之后房子会被自动收回，案涉房屋也已被陈群英收回，水电费徐恋提前帮陈群英垫付过，第一次打给物业4万多元，还有几笔在签订合同之前单独转给房东帮陈群英垫付了。经审理查明，东莞市××××××××××××××××××××××××屋具有产权证，权利人为陈群英。2018年6月25日，陈群英与徐恋签订《铺位租赁合同书》，陈群英将案涉商铺租给徐恋使用，合同主要约定：一、2018年7月15日至2021年7月14日每月租金13000元，从2021年7月15日起每一年递增10%，即2021年7月15日起每月租金为14300元，2022年7月15日起租金为15730元，以此递增；二、租赁期五年，2018年7月15日至2023年7月14日止；三、保证金26000元；四、承租人每月25号前要交清当月租金、管理费、水电费，承租人未按合同或通知约定时间交付租金及其他费用的，除应及时如数补交外，每日按逾期付款金额的5%计付滞纳金，如逾期交租及其他费用超过28天的，出租方施行停水电和终止合同，拒退押金，并由承租方承担违约责任；五、租赁期内双方不能随便解除合同，如有一方违约应赔偿另一方两个月租金作为损失补偿费。合同签订后，陈群英向徐恋收取了保证金26000元。徐恋称其在2020年春节后不想继续承租，故电话告知陈群英后没有继续续租；陈群英主张徐恋没告知的情况下直接不交租，不清楚徐恋具体撤场时间。陈群英主张徐恋未交纳的租金为2018年12月的租金及2020年2月起之后的租金；徐恋主张其自2020年2月起未交纳租金，之前的已经交纳，且不可能在未交纳2018年12月租金的情况下直接交纳之后的租金。陈群英主张徐恋未交纳2018年10月1日至2020年7月31日商业物业服务费34738.2元，2018年10月1日至2020年7月31日生活垃圾处理费2100元，2018年8月25日至2020年3月25日水费2887.8元，2018年8月25日至2020年3月25日污水处理费1357.4元，2018年7月25日至2020年6月25日自用电费49745.3元，2018年9月1日至9月30日生活垃圾处理费100元，上述所有费用共计90928.7元；滞纳金为23658.3元，陈群英陈述其不清楚滞纳金的计算方式。徐恋称不清楚是否有交纳上述费用。另查明，徐恋在2018年6月22日向陈群英转账44611.97元、2018年6月26日转账80000元、2018年6月25日转账20000元，徐恋主张前述款项是其垫付的费用，陈群英应当予以退还或抵扣；陈群英主张因为上一任租客欠了案涉物业的物业管理费及租金，徐恋为了获得案涉物业的使用权，自愿同意代上一任租客支付物业管理费及租金。庭审中本院询问徐恋与上一任租客的关系，徐恋称不认识，陈群英称不清楚。本院认为，本案系租赁合同纠纷。徐恋逾期未交纳租金，且在未与陈群英协商一致的情况下撤场、未办理交接，构成违约，故陈群英诉请确认案涉《铺位租赁合同书》于其提起诉讼之日即2020年8月28日解除，本院予以确认。关于租金问题。首先，陈群英主张徐恋未交纳2018年12月租金，徐恋主张其已交纳。本院认为，陈群英主张徐恋未交纳2018年12月租金，但在合同履行期间并未向徐恋追讨过，在后续收取的租金中亦未进行抵扣，对于陈群英该主张，本院不予采信。其次，徐恋确认自2020年2月起未交纳租金，故陈群英诉请徐恋交纳2020年2月1日至2020年8月27日的租金，本院予以支持，为13000元/月×6个月+13000元/月÷31×27=89322元。关于违约金，陈群英诉请徐恋支付违约金26000元，符合案涉《铺位租赁合同书》的约定，本院予以支持。关于物业管理费、垃圾处理费、水电费、污水处理费及滞纳金。首先，关于物业管理费、垃圾处理费、水电费、污水处理费，徐恋未提交证据证明其已交纳上述费用，故应予以支付，为90928.7元。其次，关于滞纳金，陈群英未能明确其诉请滞纳金23658.3元的具体计算方式，且前述本院已认定徐恋应支付违约金26000元，结合陈群英已收取保证金的事实，徐恋已承担相应的违约责任，综上，对于陈群英诉请的滞纳金，本院不予支持。关于徐恋垫付的费用问题。双方确认徐恋在2018年6月22日向陈群英转账44611.97元、2018年6月26日转账80000元、2018年6月25日转账20000元，合计144611.97元。陈群英主张前述费用系徐恋为获得案涉物业的使用权，自愿垫付上一任租客欠付的费用，但对该主张陈群英并未提供证据证明，结合陈群英亦无法说清徐恋与上一任租客关系的情况下，陈群英主张徐恋自愿垫付144611.97元，本院难以采信，故本院认定徐恋垫付的144611.97元，应当在其应向陈群英支付的款项中进行抵扣。综上，徐恋应向陈群英支付2020年2月1日至2020年8月27日的租金89322元，违约金26000元，物业管理费、垃圾处理费、水电费、污水处理费90928.7元，陈群英应向徐恋退还垫付的费用144611.97元，双方进行抵扣后，本院认定徐恋应向陈群英支付尚欠的物业管理费，垃圾处理费、水电费、污水处理费61638.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈群英与被告徐恋2018年6月25日签订《铺位租赁合同书》解除；二、限被告徐恋在本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈群英支付尚欠的物业管理费，垃圾处理费、水电费、污水处理费61638.73元；三、驳回原告陈群英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2431.2元（原告已预交），由原告陈群英负担1800.2元，被告徐恋负担631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑惠琼二〇二一年二月十八日书记员  杜 华