文书内容广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执异662号异议人（被执行人）：四会市信联拓展有限公司,住所地：广东省肇庆市四会市大沙镇南江工业园。法定代表人：彭光平，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁健枫，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：关杰洪，广东华誉品智律师事务所律师。申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地：广州市南沙区万顷沙镇新兴路5××号。负责人：黎志刚，职务：该行行长。委托诉讼代理人：黄伟健，系该司职员。委托诉讼代理人：雷桦柽，系该司职员。被执行人：彭光平,男，1978年3月24日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁健枫，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：关杰洪，广东华誉品智律师事务所律师。被执行人：梁泽民,男，1971年8月8日出生，汉族，住广州市番禺区。被执行人：蔡小铷，女，1985年1月24日出生，汉族，住广州市番禺区。被执行人：广州市泽讯通信设备有限公司,住所地：广州市番禺区市桥街光明北路12号1座903。法定代表人：梁培仔。广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行（下称农商银行南沙分行）申请执行彭光平、梁泽民、广州市泽讯通信设备有限公司（下称泽讯公司）、四会市信联拓展有限公司（下称四会公司）金融借款合同纠纷一案，执行依据为中国广州仲裁委员会作出的（2018）穗仲案字第24022号仲裁裁决，本院于2019年2月27日立案执行，案号为（2019）粤01执1005号。在执行过程中，四会公司向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月7日举行了听证，四会公司、彭光平的共同委托诉讼代理人梁健枫、关杰洪，农商银行南沙分行的委托诉讼代理人黄伟健参加了听证，现已审查终结。四会公司异议请求：一、撤销对异议人名下位于四××市大沙镇××大道中心生活区5号房产（产权证号：Ｃ4××50）、××号房产（产权证号：Ｃ4××49）的评估、拍卖程序并执行回转；二、请求中止对异议人名下位于四××市大沙镇××大道中心生活区5号房产（产权证号：Ｃ4××50）、××号房产（产权证号：Ｃ4××49）拍卖所得款项的执行并执行回转；三、请求重新对异议人名下位于四××市大沙镇××大道中心生活区5号房产（产权证号：Ｃ4××50）、××号房产（产权证号：Ｃ4××49）、四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区的土地（产权证号：四国用（2006）第005092号）土地进行合并评估、拍卖。事实与理由如下:一、异议人未收到法院对异议人名下位于四××市大沙镇××大道中心生活区5号房产（产权证号：Ｃ4××50）、××号房产（产权证号：Ｃ4××49）的拍卖通知，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条之规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。但截止至本异议提交之日，异议人亦从未收到过法院关于拍卖异议人名下财产的相关通知材料。对此，异议人认为法院在并未通过有效的方式通知异议人的情形下断然对异议人名下的财产进行拍卖处理，明显有违相关法律规定。二、申请执行人的执行标的额为人民币2900多万元，而法院查封、扣押、冻结了异议人名下两处房产及土地一块（市场价值人民币5000万元）明显超标的额查封、扣押、冻结财产，违反了最高人民法院发布的《人民法院规范执行行为“十个严禁”》第二条“严禁明显超标的额查封、扣押、冻结财产及违规执行案外人财产”。另，依照相关法律规定，建筑物、构筑物及其附属设施被处分时该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓的“地随房走”。但在本案的执行过程中，贵院仅评估、拍卖了异议人名下的5号、××号两处房产，却并未对异议人名下位于四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区的土地【产权证号：四国用（2006）第005092号】一并处理及进行相应的评估、拍卖程序，而在法院的实际操作中，却把未经合法程序评估、拍卖的该土地也一并附随处理，导致异议人的涉案财产被拍卖所得的款项实际上远低于其市场经济价值，也直接导致了异议人至今仍无法履行完涉案的债务。三、异议人名下的该处地块【产权证号：四国用（2006）第005092号】被批准的建筑面积达13000㎡，但异议人实际上仅开发了一半的获批建筑面积，该地块的实际容积率接近4，是属于土地开发程度可较高的地块，开发利用的市场价值高，法院应当在执行过程中对此地块的市场可期待价值予以充分考量。法院在未经合法评估、拍卖程序即处理该地块的行为对异议人来说是极为不公平及不当的。四、在本案的执行依据（2018）穗仲案字第24022号仲裁裁决书中，申请执行人明确请求对异议人名下的两处房产及土地拍卖、变卖所得价款的优先受偿，广州仲裁委也裁决申请执行人对异议人名下的两处房产及土地拍卖、变卖所得价款在其债权范围内优先受偿。因此，法院应依据该裁决书之裁决内容对异议人名下财产进行拍卖、变卖以清偿本案债务，而非未经合法的评估、拍卖程序即处理异议人的合法财产(地块)，这是对异议人合法财产的巨大侵害，也严重影响异议人的偿债能力。为此，四会公司向本院提交了以下证据：1、四会市建设工程施工许可证；2、评估报告（两份）（复印件）。申请执行人农商银行南沙分行答辩称：不同意异议人的异议请求，请求继续履行执行程序，尽快分配拍卖款项。被执行人梁泽民、蔡小铷、泽讯公司经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，2018年7月6日，农商银行南沙分行向广州市番禺区人民法院（下称番禺法院）申请仲裁程序中的财产保全。2018年7月9日，番禺法院作出（2018）粤0113财保279号民事裁定书，裁定冻结、查封、扣押彭光平、梁泽民、蔡小铷、四会公司、泽讯公司价值人民币27485658.38元的财产（具体以番禺法院协助冻结存款通知书、协助执行通知书、查封财产清单所列财产为准）。同日，番禺法院作出（2018）粤0113财保279号之六、之七、之八协助执行通知书，内容分别为查封四会公司名下位于四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区4、5、10、1××号的房产【产权证号：四国用（2006）第005092号】、查封四会公司名下位于四××市大沙镇××大道中心生活区××号房产【产权证号：Ｃ4××49】、查封四会公司名下位于四××市大沙镇××大道中心生活区5号房产【产权证号：Ｃ4××50】。2018年7月18日，番禺法院向四会市国土资源局送达上述（2018）粤0113财保279号之七、之八协助执行通知书与民事裁定书，于2018年7月20日向四会市国土资源局送达（2018）粤0113财保279号之六协助执行通知书及民事裁定书。2018年9月10日，中国广州仲裁委员会作出（2018）穗仲案字第24022号仲裁裁决，裁决如下：（一）彭光平向广州农村商业银行股份有限公司南沙支行（下称农商银行南沙支行）偿还借款本金2740万元及利息、逾期利息和复利（截至2018年6月12日，利息和逾期利息合计85658.38元；自2018年6月13日至清偿之日，逾期利息以本金2740万元为基数，按逾期月利率5.4375‰计算，复利以未按时支付的利息、逾期利息为基数，按逾期月利率5.4375‰计算）；（二）彭光平补偿农商银行南沙支行财产保全费5000元；（三）农商银行南沙支行对位于四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区5、××号《国有土地使用证》四国用（2006）第005092号，以及该宗土地上盖两个建筑物（《房地产权证》粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；（四）本案仲裁费197603元由彭光平承担（该费用已由农商银行南沙支行预缴，本会不作退回，由彭光平迳付农商银行南沙支行）；（五）梁泽民、蔡小铷、四会公司、泽讯公司对上述第（一）（二）（四）项裁决确定由彭光平应付的款项承担连带清偿责任。因被执行人未履行上述仲裁裁决确定的义务，农商银行南沙分行向本院申请强制执行。2019年2月27日，本院立案执行，案号：（2019）粤01执1005号。2019年5月20日，本院向向杭州易槌科技有限公司出具《开展辅拍工作委托书》，内容为：本院需对被执行人四会公司名下位于四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区5、××号的土地使用权【四国用（2006）第005092号】及该宗地上的两个建筑物【粤房地证字第××号、Ｃ4××50号】以网络电子竞价方式公开处置，委托该司开展辅拍工作。2019年5月27日，本院向四会市国土资源局发出《征询意见函》，其中第六点为：“上述《国有土地使用证》及两《房地产权证》的关系。上述土地是否是上述两上盖房产专属用地？上述《国有土地使用证》及两《房地产权证》是否对应指向同一标的（物权）？我院可否分开评估、拍卖并办理过户，还是应当整体评估、拍卖并办理过户？”2019年9月10日，四会市自然资源局向本院出具《复函》，称“证号为四国用（2006）第005092号的国有土地使用证证载两块独立宗地，其分别为证号粤房地证字第××号、粤房地证字第Ｃ4××50号房屋的独用宗地。因此，为规范登记行为，应按宗地为基本单元分开办理不动产权证。对于贵院司法拍卖处置上述土地及房屋，可以分开评估、拍卖并办理过户。”2019年9月24日，中国工商银行融e购电商平台、阿里拍卖大数据询价平台、京东大数据评估询价平台对被执行人四会公司名下5号房产、××号房产分别出具《网络询价报告》，结果如下：                          建筑面积              工商银行平台              阿里询价平台              京东询价平台                  5号房产              3364.72㎡              19523115元              18351183元              14310256元                  6号房产              3485.56㎡              20224265元              19010244元              14824192元      2020年3月9日，本院作出（2019）粤01执1005号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人四会公司名下位于四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区5、××号的土地使用权【四国用（2006）第005092号】及该宗地上盖的两个建筑物【粤房地证字第××号、Ｃ4××50号】。同日，本院发布拍卖公告。第一次拍卖流拍。2020年5月20日，本院发布第二次拍卖公告，载明拍卖标的物为：四会公司名下位于四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区5号房产【不动产权证号：Ｃ4××50】、××号房产【不动产权证号：Ｃ4××49】，并特别提醒：5号【不动产权证号：Ｃ4××50】和××号【不动产权证号：Ｃ4××49】两套房产共用一个土地使用权证【四国用（2006）第005092号】，四会市自然资源局函复本院称可以分开办理不动产权证，分开评估、拍卖并办理过户。2020年6月23日，在本院于阿里拍卖平台开展的网络公开竞价中，上述5号房产、××号房产由曾庆祥以最高应价竞得，成交价分别为11132706元、11532524元。曾庆祥已将上述成交价款缴交至本院指定账户。另查明，四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区5、××号的土地使用权【《国有土地使用证》号：四国用（2006）第005092号】的宗地面积为3385.2平方米。生活区5号房产【不动产权证号：Ｃ4××50】和××号房产【不动产权证号：Ｃ4××49】的建筑面积分别为3364.72平方米、3485.56平方米，建基面积均为1692.60平方米。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，本院在执行过程中拍卖了四会公司名下的5号和××号房产，异议人四会公司以未收到本院拍卖通知、本院超标的额查封其名下财产为由主张撤销拍卖，因四会公司该异议理由并非法律、司法解释规定的撤销拍卖的法定事由，四会公司以该理由请求撤销拍卖，理据不足，本院不予支持。关于本院在评估、拍卖5号房产和××号房产时是否一并评估、拍卖了四国用（2006）第005092号土地使用权的问题。首先，在网络询价与拍卖前，本院曾向四会市国土资源局发出《征询意见函》，向该局征询涉案《国有土地使用权》与两《房地产权证》的关系。四会市自然资源局复函本院，明确“四国用（2006）第005092号的国有土地使用证证载两块独立宗地，其分别为证号粤房地证字第××号、粤房地证字第Ｃ4××50号房屋的独用宗地”。其次，涉案5号房产【不动产权证号：Ｃ4××50】和××号房产【不动产权证号：Ｃ4××49】的建基面积均为1692.60平方米，两房产的建基面积之和正好等于四国用（2006）第005092号土地使用权的宗地面积3385.2平方米。由此可知，涉案四国用（2006）第005092号土地使用权是5号房产和××号房产的独用宗地，而5号房产与××号房产占据了全部的土地使用权面积，涉案土地使用权与房产是一体的。本院委托的三家网络询价平台虽然只以5号房产和××号房产为估价对象出具询价报告，但是根据“房地一体”原则与本案的实际情况，三家平台作出的评估价格显然包含了涉案土地使用权的价值。最后，本院于2020年3月9日作出的（2019）粤01执1005号之一执行裁定书明确拍卖被执行人四会公司名下位于四会市大沙镇南江工业园南江大道中心生活区5、××号的土地使用权【四国用（2006）第005092号】及该宗地上盖的两个建筑物【粤房地证字第××号、Ｃ4××50号】，而在《拍卖公告》中亦特别提醒“5号和××号两套房产共用一个土地使用权证”，故本院在拍卖中并不存在未按法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的情形，异议人四会公司认为本院对四国用（2006）第005092号土地使用权未进行相应的评估、拍卖程序而与5号房产和××号房产一并处理，与事实不符，其异议请求本院不予支持。综上所述，异议人四会公司的异议请求理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条的规定，裁定如下：驳回异议人四会市信联拓展有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 叶洁靖二〇二一年二月二十五日书记员 莫乔珍