北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初37550号原告：房均，女，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：房贻彬（房均之子），住北京市丰台区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。统一社会信用代码：911101057475219042法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司法务专员，住公司宿舍。原告房均与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告房均的委托诉讼代理人房贻彬与被告中天置地公司的委托诉讼代理人孟园园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房均向本院提出诉讼请求：1、判决中天置地公司给付合同赔偿违约金14000元；2、判决中天置地公司支付拖欠我15天的租金3500元；3、判决中天置地公司偿还90天免租期租金21000元；4、判决中天置地公司赔偿我屋内丢失财物的赔偿金5000元；5、诉讼费由中天置地公司承担。事实与理由：2018年6月9日，双方签订北京市房屋出租委托代理合同，我将位于北京市海淀区吴家村路x号院x号楼x层x门x号房屋（以下简称x号房屋）委托中天置地公司代为管理出租，代理期限3年，每月租金7000元，半年一付。同时约定中天置地公司要强制扣除一定的免租期。中天置地公司于2020年6月份，多次致电通知我，因公司没钱交纳第三年房屋租金，故不再继续履行合同，其也承认单方违约，要求我收回房屋另行出租，拒不赔偿违约金，态度极其恶劣。按照合同约定，中天置地公司应在2020年6月15日支付上半年租金，我曾多次与其联系催缴房屋租金，直至2020年6月26日在催缴房租无果的情况下，我发函给中天置地公司，因其违约在先，解除双方之间的合同。免租期是建立在双方长期合作并履行完合同的前提下，因中天置地公司不履行合同，其应返还免租期租金。我于2020年6月29日收房时发现屋内设施设备丢失或被拆除，我当即报警，中天置地公司拒不理赔。我要求该公司予以赔偿。故诉至法院。中天置地公司辩称，不同意房均的全部诉讼请求。出租时，房均原来的房屋是有隔断的，所以合同约定的租金高于市场价，出租期间政府不让打隔断，拆除隔断后导致租金下降。后来受疫情影响，2月份就跟其沟通解除合同，约定6月份解除。不存在违约，不同意支付违约金。我公司早就通知房均办理交接手续，是因为对方原因一直没有交接，15天的租金不同意支付。合同约定第一年免租期60天、第二年免租期30天，前两年的合同已经履行完毕了，不同意返还免租期租金。房屋之前是出租给别的中介作为员工宿舍，没有冰箱洗衣机等，如果有的话会附有交接清单，不同意支付财物赔偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。房均系x号房屋所有权人。2018年6月9日，房均（甲方）与中天置地公司（乙方）签订北京市房屋出租委托代理合同，约定：甲方委托乙方出租x号房屋，出租代理期限为2018年6月15日至2021年6月14日，每月房屋租金7000元；本合同约定的房屋代理期中开始的第一年60天为免租期，第二年30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第五次2020年6月15日；第九条（四）乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达7日以上的；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；甲方同意乙方打隔断出租等等。合同附件中的房屋交割清单为空白。合同履行中，中天置地公司已向房均支付租金至2020年6月14日。中天置地公司曾于2020年2月因疫情原因及政府不让房屋打隔断出租为由与房均协商解除房屋租赁合同，约定6月份解除合同，房均表示不同意，2020年6月16日，房均以短信方式向中天置地公司发出解除通知，当日，中天置地公司回复房均短信称：因为业主同意打隔断所以此房屋高出整租两居室的价格代理，疫情期间乙方无法带客户看房成交，导致乙方无法正常运营，乙方积极配合政府已将隔断拆除，乙方已经提前通知甲方到6月14日到期收房，甲方收房继续出租，乙方负责结清水电燃气费。2020年6月22日，房均向中天置地公司发出书面解除合同，以中天置地公司未支付2020年6月15日至2021年6月14日租金为由解除双方之间的合同，并要求该公司承担违约责任。中天置地公司收到上述通知，认可其内容与房均发出的解除短信内容一致，但不认可房均提出的解除理由，不认可存在违约行为。双方于2020年6月份办理房屋交接手续，房均称交接时间为6月29日，中天置地公司称交接时间为二十几号，具体日期记不清了。中天置地公司称系房均拖延办理房屋交接。房均称屋内的冰箱、洗衣机、电视、整体橱柜、抽油烟机、燃气灶、沙发都没有了，故要求中天置地公司支付赔偿金，并提交此前与其他公司签订的房屋租赁合同以及书面证人证言佐证屋内物品情况。中天置地公司对此不予认可，称屋内并无上述物品，双方之间签订的合同中并未写明。本院认为，双方签订的北京市房屋出租委托代理合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定履行。双方对于合同解除以及中天置地公司是否存在违约问题存在争议，本院认为，中天置地公司在2020年2月曾以疫情及政府不让房屋打隔断出租为由向房均提出6月份解除合同，房均表示不同意，之后双方继续履行合同，并未立即解除合同，直到2020年6月16日房均向中天置地公司以拖欠租金为由提出解除合同，中天置地公司再次表示已提前通知房均于2020年6月14日收房。对此，本院认为，中天置地公司以政府不让房屋打隔断出租为由解除合同，依据不足，本院不予支持。对于疫情原因是否影响租赁市场的问题，本院认为，中天置地公司对于疫情对其出租房屋造成的影响未提交证据证明，且中天置地公司可与出租方协商减免租金或延长租期，在双方还有较长租期未履行完毕的情况下，直接以此为由解除合同依据不足，本院对此不予支持。综上，本院对于中天置地公司提出的解除合同理由不予支持，租金到期后，中天置地公司应向房均支付下一期房屋租金，根据合同约定，其未支付租金的行为已构成违约，房均以此为由解除双方之间的合同合法，本院对此予以支持。因中天置地公司无法明确交接房屋的具体时间，本院对于房均的主张予以采信，认定双方于2020年6月29日办理房屋交接手续，中天置地公司应向房均支付2020年6月15日至2020年6月29日期间的租金及房屋占用费，具体数额由本院根据合同约定标准核算。中天置地公司还应按照合同约定向房均支付违约金，具体数额为两个月的房屋租金。对于房均要求中天置地公司支付免租期租金问题，不符合合同约定及法律规定，本院对此不予支持。房均主张的丢失财物赔偿金，根据房均提交的证据不足以证明出租给中天置地公司时，房屋内存在相关物品，且双方之间签订的合同中并未注明具体物品名称，故房均就其主张未提交充分证据证明，本院对其主张的丢失财物赔偿金不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行裁判。综上所述，本院依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内向房均支付房屋租金及房屋占用费3500元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内向房均支付违约金14000元；三、驳回房均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元（房均已预交），由房均负担531元，已交纳，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担357元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 聂 冉二〇二一年二月二十四日书记员 于安宁