广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初21963号原告：陈亮，男，汉族，1981年10月21日出生，住东莞市南城区××××××××××××××，身份证号码：430××××××××××××237。被告：东莞东协纸品有限公司，住所地：东莞市××××××××××××××（集群注册）。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：黄宇星，该公司员工。委托诉讼代理人：李金妮，该公司员工。原告陈亮诉被告东莞东协纸品有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2021年1月5日再次公开开庭进行了审理。原告陈亮及被告东莞东协纸品有限公司的委托诉讼代理人黄宇星两次到庭参加了诉讼。被告东莞东协纸品有限公司的委托诉讼代理人李金妮参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告陈亮向本院提起诉讼，请求判令：1、确认《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第6款、《商品房预售合同补充协议》第十一条第1款“本项目物业建筑体之外墙、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”条款无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月25日签署《商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买位于东莞市××××××××××××××××商业住宅楼一套商品房。该合同第二十四条第6款中注明“本项目物业建筑体之外墙、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”，根据有关法律的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对共有部位、共用设施设备的使用及其所产生的收益的分配，也应按照业主大会的决定来执行。共有权和公共管理权是专有部分的所有权派生出来的，附属与专有部分所有权，共有部分不能脱离专有部分而单独转让。被告提供的格式条款排除、限制了原告主要权利，且原、被告关于共有部分权利的约定处分了其他共有人的权益，不符合法律的规定。为此，原告特向法院提起诉讼。被告东莞东协纸品有限公司答辩称，一、案涉条款系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律、行政法规并没有禁止商品房买卖合同的双方当事人通过协议约定的方式对不动产所有权中的收益权、使用权等部分权能进行处分，因此，案涉条款应认定合法有效。二、案涉条款不构成格式条款的无效情形，应为合法有效。案涉条款仅就建筑物外墙、屋面、建筑体内公共部分所设广告位的使用、收益权进行约定，不存在免除原告责任、加重被告责任、排除原告主要权利的情形，且案涉条款已经通过标注下划线的方式提请原告注意。经了解，原告系法律工作者，具备专业法律知识，也实际参与合同的签订与履行，可更进一步说明原告对合同各条款是知悉、理解并认可的，且被告已经采取了合理的方式提请原告注意并作了充分说明。三、案涉条款约定内容不构成无权处分。即使认为建筑物专有部分以外的共有部分应由全体业主共有和共同管理，但该共有也是一种特殊的共有，业主行使该权利是根据专有部分的面积及业主人数来决定，全体业主均有权对共有部分的管理、处分作出决定，故原告就该共有权作出的约定应视为原告作为案涉房屋业主对建筑区划内重大事项所作出的表决。同时，案涉小区各业主均已签字认可案涉条款。退一步讲，即使认为原告对该共有部分的收益权、使用权的处置行为构成无权处分，基于债权行为与无权行为相区分的原则，亦不影响业主与开发商签订的债权合同的效力。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告是坐落于东莞市××××××××××××××××地产项目的开发商，该项目已经取得了建设用地规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证书。2019年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房预售合同补充协议》，约定由原告以1566873元向被告购买东莞市××××××××××××××××1××××××××。该合同就房款的支付时间、支付方式、房屋的交付时间、逾期付款及逾期交楼的违约责任等进行了详细的约定。其中，《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第6款以下划线的方式载有“本项目物业建筑体之外墙、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有。出卖人在该商品房所在楼栋的屋面或外墙面设立本项目标志或标识、灯箱、本企业所属集团或其他关联企业的标识，买受人对此表示不可撤销的接受并不持任何异议，出卖人亦无须向全体产权人支付费用或补偿”的内容，该合同也有多个以下划线方式记载的条款。《商品房预售合同补充协议》第十一条第1款和第2款对《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第6款的内容也有重复的记载。原告已经足额向被告支付了购房款，被告也已经在约定的时间内通知原告收楼，但原告目前还没有收楼。2020年8月12日，原告向本院提起本案诉讼。另查，案涉的尚誉花园房地产项目共有1353套商品房，均已出售，且该1353套商品房所涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第6款、《商品房预售合同补充协议》第十一条第1款与本案的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房预售合同补充协议》相关条款的记载内容完全一致。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房预售合同补充协议》，被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证书、情况说明，以及本案的庭审笔录、庭前会议记录、谈话笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房预售合同补充协议》，向被告购买东莞市×××××××××××××××××××××××××，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案争议焦点为：案涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第6款、《商品房预售合同补充协议》第十一条第1款中有关“本项目物业建筑体之外墙、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”的条款是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”的规定，可知在建筑物区分所有的状态下，区分所有权人所享有的共有权具有从属性，其随着专有权的变动而变动，既不能独立存在，也不能单独转让和继承。案涉的誉花园房地产项目共有1353套商品房，均已出售，且该1353套商品房所涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第6款、《商品房预售合同补充协议》第十一条第1款均载有“本项目物业建筑体之外墙、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”的内容，故本院认定上述条款为被告为了重复使用而预先拟定的格式条款。被告以格式条款的形式要求商品房的受让者即业主将基于建筑物区分所有权人对专有部分的专有权所产生的对共有部分的使用和处分权无偿转让给被告，实际上就是限制了业主对共有部分使用和收益的处分权利的行使，排除了业主对共有部分的主要权利，客观上也会造成业主对共有部分权利义务不一致，因此，该部分条款应为无效条款，原告要求确认该部分条款无效，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告陈亮与被告东莞东协纸品有限公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第6款、《商品房预售合同补充协议》第十一条第1款所约定的“本项目物业建筑体之外墙、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”的条款为无效条款。本案受理费100元（原告已预交），由被告东莞东协纸品有限公司负担。如不服本判决，原、被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  杨娜娜审判员  徐苗苗二〇二一年二月四日书记员  袁爱平陈奕安