四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0311民初260号 原告：重庆富美嘉物业管理有限公司自贡分公司，住所地：四川省自贡市自流井区紫薇路东湖社区远达·南湖郡24幢3-6-19号。 负责人：陈谋建，执行董事。 委托诉讼代理人：何嘉庆，四川高领律师事务所律师。 被告：历光林，男，1990年2月20日出生，汉族，户籍地四川省富顺县，现住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：袁正洪，四川贡安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王述明，四川贡安律师事务所律师。 原告重庆富美嘉物业管理有限公司自贡分公司（以下简称富美嘉物业公司）与被告历光林物业服务合同纠纷一案,本院诉前调解未果后立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何嘉庆、被告历光林的委托诉讼代理人袁正洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业费9636.75元及违约金963.68元，合计10600.43元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系四川省自贡市沿滩区房屋的业主。原告于2014年10月20日与自贡德凯置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，合同签订后，原告按照合同约定对该小区提供了物业服务，但被告从2017年1月1日起拒绝交纳物业费，2017年1月1日到2020年9月30日已累计拖欠原告物业费9636.75元，按照合同约定被告应当支付违约金963.68元，原告催收未果，诉至法院提出各项诉求。 被告历光林辩称：被告并非恶意拖欠物业费，原告要求按照2.2元/㎡标准收取物业费，即按照五级物业服务标准收费，但原告提供的物业服务并未达到五级物业服务标准，具体为：⑴原告作为物业服务公司有义务对小区业主违建行为先行劝阻，采取不让违建材料进小区等办法阻止违建，但原告相关人员私下收取费用后不阻止，导致案涉小区违建众多，公共绿化和公摊面积大幅度减少，严重损害包括被告在内的众多业主的合法权益；⑵原告未完全履行相应服务义务，存在小区卫生环境差、未配备外墙防滑处理设施、未配备逃生层、路灯长期晚上不亮、物业中心及保安亭长期无人值守等诸多问题。总之，原告的收费标准过高，与其提供的物业服务不匹配，原告要么降低收费标准，要么将物业服务提升至五级服务水平。原告并未提供相应服务，属于先行违约，其无权要求被告支付违约金。 经审理查明：2012年10月，案涉小区开发商自贡德凯置业有限公司通过公开招标方式，选聘富美嘉物业公司作为贡爵府小区的前期物业公司，双方签订了《前期物业服务合同》，并依法进行了备案。《前期物业服务合同》约定了物业服务标准为五级物业服务，按多层住宅2.2元/㎡/月收取物业费，物业费每半年交纳一次，合同期限自2014年10月20日起至业委会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同还约定了物业服务内容、双方的权利义务、违约责任等内容。2016年6月开始，各购房人陆续办理接房手续。富美嘉物业公司给各业主发放了物业手册，双方签订了《前期物业管理服务协议》及《房屋装饰装修管理服务协议》等，该《前期物业管理服务协议》与之前自贡德凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》内容相同。后富美嘉物业公司给各业主提供物业服务至今。 被告历光林从2017年1月1日起至今未交物业费。原告采取在入户门上张贴缴费通知书、催收告知函等方式向被告催收未果，后诉至法院。 上述事实，双方无异议，本院予以确认。 对双方有争议的事实，本院认定如下： 第一、关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案原告主张被告拖欠的2017年1月至2020年9月30日期间的物业费，故本案应当适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号，以下简称物业纠纷司法解释）等规定。 第二、关于《前期物业服务合同》是否对本案被告具有约束力的问题。本院认为，物业纠纷司法解释第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与案涉小区开发商自贡德凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对该小区业主具有约束力；被告作为该小区业主，则《前期物业管理服务协议》对其具有约束力，被告应当依照《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，交纳物业费，故被告以其并未与原告签订物业服务合同的为由进行抗辩，本院不予采信。 第三、关于被告主张原告物业服务不到位，要求降低物业费标准问题。本院认为，交纳物业费是每个业主的义务，拒交物业费，势必导致物业管理服务企业无法按照约定为小区全体业主提供有效的物业服务，从而损害全体业主的利益。 物业纠纷司法解释第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被告虽在诉讼中提出其未交物业服务费系因原告提供的物业服务不符合约定，但未在本案中提起反诉请求，被告主张对应交而未交的物业费予以减免没有法律依据，本院不予支持。另《中华人民共和国物权法》赋予了业主通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的权利，案涉小区业主若对已聘请物业管理企业不满意，可积极行使重新选聘的权利，依法另行选聘物业服务企业。 第四、关于原告主张的物业费及违约金的问题。 按照《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，被告房屋面积97.34㎡，按照2.2元/㎡/月计算，自2017年1月1日至2019年9月30日止，被告应当支付物业费97.34㎡×2.2元/㎡/月×45月=9636.66元。原告主张被告支付物业费9636.66元，符合法律规定，本院予以支持。由于原告在庭审中认可所提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，被告也并非恶意拖欠物业费，仅想以拖欠物业费促使原告提升服务质量，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，作为提供服务一方的物业公司应当秉承诚信原则，为小区业主提供高效优质的服务，对业主提出的意见和建议应当高度重视，对存在的问题应当妥善解决。原告方承认物业服务存在瑕疵，其通过诉讼方式收取物业服务费并非解决问题的最佳方式，唯有通过提高服务水平，提升服务质量，让小区业主真切感受到优质和等价的服务，方能减少纷争，让业主主动积极交纳物业服务费；作为享受物业服务一方的业主，应当秉承友善原则，人无完人，对物业公司及相关工作人员要有更多的包容和理解，物业服务费的交纳是维系物业公司工作正常运转的必要条件，也是业主对物业服务的肯定和合同义务。只有物业公司和业主共同努力，方能创造小区的和谐稳定，提高广大业主的幸福指数，促进社会和谐稳定。 依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告历光林于本判决生效之日起十日内支付原告重庆富美嘉物业管理有限公司自贡分公司物业服务费9636.66元； 二、驳回原告重庆富美嘉物业管理有限公司自贡分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取57元，由被告历光林负担（原告起诉时已预交，由被告历光林于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 李水红 二〇二一年二月二十六日 法官助理 程晓娅 书 记 员 李 娜