苏州市吴中区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0506民初3278号之一 原告：卢佳宏，男，1971年10月21日生，汉族，住海安县。 被告：苏州物源物业管理有限公司吴中区分公司，住所地苏州市吴中区东吴南路137号阳光水榭商业街52幢301室。 负责人：郑光华，董事长。 被告：苏州物源物业管理有限公司，住所地苏州工业园区星海国际商务广场1幢1508室。 法定代表人：郑贞，总经理。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：邹晨筠、程梦杰，苏州物源物业管理有限公司员工。 原告卢佳宏与被告苏州物源物业管理有限公司吴中区分公司（以下简称物源公司吴中分公司）、苏州物源物业管理有限公司（以下简称物源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行审理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员王丽娜独任审理。原告卢佳宏，被告物源公司吴中分公司、物源公司共同的委托诉讼代理人邹晨筠、程梦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢佳宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告房屋门前走道进行恢复（原先是防腐木铺设，损坏后修复用水泥浇筑，现要求将水泥浇筑更换成防腐木或者铺设与周边环境协调的砖块，门前走道面积约40平方米）；2、要求被告对整个商业街的照明进行修复以达到服务合同约定的江苏省三级服务标准，即公共照明亮化率达到92%以上；3、判令被告对整个商业街公共区域停车秩序形成有制度有人的管理（目前没有划停车位的地方都乱停车且无人管理）；4、判令被告对整个商业街公共卫生间每日清洗两次（做到无臭味、地面基本清洁）、对各楼层通道和楼梯台阶每周清洁一次、对通行道路做到每日清扫两次，做到无垃圾、杂物和明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱画，无占用，外窗玻璃无积灰，以达到江苏省三级服务标准；5、判令被告对整个商业街公共设施进行维修、养护，恢复原有绿化，对各店门前公共破损遮阳棚进行拆除或维修，对商业街道路和楼层通道处损坏进行修补，恢复原有绿化；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自购得苏州吴中区锦和加州商业街18栋101室以来，多次口头及书面致函被告和有关部门，要求被告根据服务合同中的有关约定进行物业服务和整改。但被告至今仍对原告的合理要求置之不理，并且商业街物业管理越来越差，店面价值也随之遭到无形的损失，根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原告无奈诉至法院。 被告物源公司吴中分公司、物源公司共同辩称：锦和加州为十多年的老小区，该项目设施设备陈旧老化，其接管前先后已有三家物业公司为该项目提供物业管理服务，其接管时对该项目做了承接查验工作，存在历史遗留问题致该项目诸多管理硬伤，其接管后对该项目配备了工程人员等进行管理，公司总部对该项目的维护维修问题亦给予支援。公共区域的照明正在逐步修复；关于防腐木问题，其公司入驻时防腐木已经损坏，当时其公司与物管会提出将防腐木切掉后用水泥浇筑的修复方案，物管会也同意了。关于停车管理、卫生清洁、公用设施维修养护等问题，其已提供服务，保洁和保安在商业街出勤时有签到记录、清理记录、巡检记录、维修养护照片等。关于遮阳棚问题，遮阳棚是开发商统一交付，属于业主专有，不是公共设施设备，不属于物业公司管理范畴。 本院经审理认定事实如下：坐落于苏州市吴中区为非居住用房，该房屋总层数3层，建筑面积566.62平方米，原告卢佳宏系该房屋的共有权人。 2018年5月31日，被告物源公司（乙方、受委托方）与苏州市吴中区越溪街道锦和加州物业管理委员会（甲方、委托方，以下简称锦和加州物管会）签订《锦和加州物业服务合同》一份，约定甲方通过招投标将锦和加州委托乙方实行物业服务，乙方提供的物业管理服务质量见附件二按江苏省三级标准提供物业管理服务（参照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》）；委托服务期限为三年零七个月，自2018年6月1日至2021年12月31日止；锦和加州物业类型为住宅和商业，坐落于吴中区，东至越溪街、南至吴山街、西至溪翔路、北至苏街，总建筑面积96678平方米，其中住宅多层建筑面积37622.05平方米、高层建筑面积13817.78平方米、商业建筑面积45238.6平方米，具体面积以政府备案为准；合同还对双方相关的权利义务、免责事由、争议解决等作了约定。合同第二条约定乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）;包括但不限于道路……照明……等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理;公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；……物业其他共同事务的管理服务。合同第十四条约定鉴于乙方接管项目时，现场公共设备设施严重不足（以交接清单为准），为快速解决以上问题，恢复小区公共秩序，甲方在要求乙方对损坏公共设备、设施维修改造的同时，同意乙方对包括路面停车场在内的公共资源组织经营活动，对除停车收入外的公共创收所产生的公共收益部分优先用于对商业街石材路面维修改造，对物业办公用品、装备物品的缺损添置完善，对道路路灯照明设施修复……。 同日，被告物源公司（接收单位）与锦和加州物管会（监交单位）、苏州奥臣物业管理有限公司（移交单位）签订锦和加州承接查验问题汇总表，列明锦和加州项目消防系统、智能化、土建及公共装修、商业街、景观绿化、供配电系统、公共配套设施、给排水系统、电梯、车库等存在的诸多问题，其中商业街存在走道有垃圾、花坛木条缺失、地面木条腐蚀缺油漆、公共卫生间脏乱差等67项问题；景观绿化存在绿化带裸露等29项问题。 原告卢佳宏于2019年致函两被告，要求对锦和加州商业街道路管理秩序问题、商业街公共照明亮化问题、公共卫生间卫生问题、公共设施损坏问题进行整改，于2020年3月13日再次致函两被告督促整改上述问题以履行相关物业服务义务。 2020年6月10日，经本院组织双方到现场查看，锦和加州商业街公共区域照明灯只有少数可亮，现场停车有人管理并有保洁人员正在打扫卫生。对此，原告表示，商业街公共区域照明灯只有少数可亮，可能是本案起诉后被告突击修复；现场查看时确有对违规停车粘贴通知书，但不清楚是否电话通知相关车主，让其觉得没人在管；现场确有保洁人员正在打扫卫生，但保洁工作很不到位；况且当日情况可能是被告突击应对的。 审理中，两被告表示，锦和加州物业服务合同虽由物源公司签订，但实际由物源公司吴中分公司为涉案项目提供物业服务，合同虽约定对公共区域包括路面停车场在内的公共资源所产生的公共收益优先用于对商业街石材路面维修改造、路灯照明设施修复等，然其实际没有收到相关费用，虽没有公共收益资金进行维修改造，但其陆续进行了修复改造等，为此提供证据如下： （一）江苏省住宅物业管理服务三级标准打印件，以证明物业三级服务具体标准。 （二）绿化养护合同照片打印件，以证明其聘请第三方对涉案项目进行绿化养护。 （三）电梯维保合同照片打印件，以证明其聘请第三方对涉案项目的电梯进行维保。 （四）维修合同照片打印件，以证明其接收涉案项目时消防系统基本处于瘫痪状态，其接收后逐步予以恢复。 （五）发给锦和加州物管会的函复印件，以证明其致函锦和加州物管会申请动用公共收益来支付维修费。 （六）维护保养服务考评表复印件、绿化养护服务考评表复印件、维修服务任务单复印件、照片打印件等，以证明其平时对车辆进行管理、对环境进行整治、打扫卫生、对共用设备设施进行养护等。 经质证，原告认为上述证据与其诉请无关，电梯维保、消防系统修复等问题不足以说明其他公共设施维护保养到位，其诉请要求维修的公共设施是指楼梯、道路、台阶、栏杆、遮阳棚、绿化等，被告虽提供绿化养护合同，但现场查看可知绿化没有做到位，原先栽种的树木都没有存活，有关照片只能证明对其中一棵树进行了浇水，不能证明被告对商业街所有绿化进行养护，相关服务考评表涉及锦和加州住宅区域，并非其物业所在商业街区域，故与本案无关。 以上事实，由原告提供的不动产权证书复印件、通知函复印件、邮寄凭证复印件、照片打印件，被告提供的物业服务合同复印件、承接查验问题汇总表复印件、照片打印件及本院质证笔录、庭审笔录予以证实。 本院认为，原、被告双方虽未直接签订物业服务合同，然原告作为锦和加州项目的业主，事实上接受了被告为锦和加州项目提供的物业服务。本案中锦和加州项目的住宅和商业房产均属于锦和加州项目的组成部分，应当属于同一物业管理区域，故而被告对锦和加州项目住宅区域提供的物业服务亦属于履行其与锦和加州物管会签订的《锦和加州物业服务合同》项下物业服务义务的范畴。涉案原告诉请锦和加州商业街的公共区域照明亮化、公共卫生间清洁、公共区域保洁、公共设施维修养护、绿化养护、走廊通道维修等事项，均涉及到锦和加州项目全体业主的权益，并非涉及原告专有部分的权益问题，原告作为锦和加州项目商业房产的业主之一，未提供证据证明其专属权益因上述事项受损，故作为本案原告主体不适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告卢佳宏的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  王丽娜 二〇二一年二月九日 书记员  吴彬峰