内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1904号上诉人（原审被告）：孙某，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高某1，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：内蒙古住友建设发展有限责任公司。法定代表人：高某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某。原审被告：贾某，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人孙某因与被上诉人高某1、内蒙古住友建设发展有限责任公司（以下简称住友公司）及原审被告贾某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2020）内0802民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。上诉人孙某及其委托诉讼代理人王某、被上诉人高某1、被上诉人住友公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。原审被告贾某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙某上诉请求：一、依法撤销临河区人民法院（2020）内0802民初2177号民事判决，并驳回被上诉人高某1一审的诉讼请求；二、一二审案件受理费、保全费由被上诉人高某1承担。事实和理由：(1)2011年9月5日上诉人孙某与住友公司签订了《联盛广场附属工程承包合同》。2012年4月13日，住友公司联盛广场项目部以联盛广场商业楼第五间144.42平米门点抵顶上诉人孙某794310元的工程款。2012年5月24日，被上诉人高某1与上诉人孙某口头协商，高某1同意以895000元的价格购买该门点，孙某将这一情况请示了住友公司联盛广场项目部相关负责人，经同意后、孙某和高某1到住友公司联盛广场项目部，住友公司联盛广场项目部给被上诉人高某1出具了票号为NO.0122107的购房收据，高某1在认购收据上签字确认，而后高某1代住友公司联盛广场项目部给孙某支付了895400元的工程款，因此，房屋买卖合同的双方为高某1和住友公司，发生纠纷后、被上诉人高某1应向住友公司就涉案房屋主张权利，而不应当向上诉人孙某主张权利。(2)被上诉人高某1在2012年至本案一审起诉期间，并未向住友公司主张过涉案房屋的任何权利，涉案房屋实际就是开发商按照《建设工程合同》的约定抵顶给住友公司的工程款，住友公司又将涉案房屋以工程款的方式抵顶给了上诉人孙某，当被上诉人高某1提出购买后，住友公司将涉案房屋出售给了高某1，并给被上诉人高某1出具了票号为NO.0122107购房收据，涉案房屋的所有权转移给了被上诉人高某1名下，因此涉案房屋的所有权是明确的，但一审法院却认为“但在原告高某1给其支付了全部购房款后至今因涉案门点所有权不明致使原告高某1得不到涉案门点的交付使用，致原告高某1不能实现合同目的。因此，原告高某1主张解除双方的房屋买卖合同关系并要求被告孙某返还购房款895400元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。”因此一审法院认定“涉案门点所有权不明致使原告高某1得不到涉案门点的交付使用，致原告高某1不能实现合同目的。”显然是没有事实依据的，一审法院判决解除高某1与孙某的房屋买卖合同关系是错误的。二、高某1诉孙某、住友公司房屋买卖合同纠纷一案，遗漏了具有利害关系的第三人巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司，应当追加其为被告或者是有利害关系的第三人。巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司是联盛广场楼盘的开发单位（是发包人），住友公司是建设单位（是承包人），虽然巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司将涉案门点以抵顶工程款的形式抵顶给了住友公司，涉案门点实际所有权人为住友公司，住友公司将涉案门点出售给了高某1，涉案门点的所有权转让给了高某1，因此并非是所有权不明，但签订《商品房买卖合同》的主体出售人是巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司，而非住友公司，最终签署合同的双方为巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司与高某1，因巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司并没有出庭参加诉讼，因此不能确定其对涉案门点态度。最终因一审法院未追加巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司为被告或者利害关系的第三人而导致无法查清涉案门点的归属问题，并且也剥夺了巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司作为被告或者第三人参与诉讼的权利。综上所述，结合案件的基本事实和相关法律，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。高某1辩称，请求驳回上诉，维持原判。住友公司辩称，高某1与我公司签订的房票是项目上签订的，未与我公司签订商品房买卖合同，从签订完房票后，对住友公司未进行追要，总公司也不清楚情况，后经过了解与项目的相关人员进行核实，此房屋由工程项目中抵顶回的房屋中卖给高某1，以谁介绍优先解决谁工程款的会议精神，此房款优先支付给孙某工队，后因我方与联盛房地产开发有限责任公司产生债务纠纷，未给高某1办理房产的变更手续，我方现未全额支付孙某工队工程款，我方只承担欠付工程款范围内的款项。贾某未提交陈述意见。高某1向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.被告孙某与贾某返还原告的购房款895400元，并从起诉之日承担同期银行借款利息至清款之日止；3.被告内蒙古住友建设发展有限责任公司对返还上述购房款承担连带责任；4.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：住友公司是临河区联盛广场项目的承建人。2001年9月5日被告孙某与住友公司签订了《联盛广场附属工程承包合同》，由被告孙某承包联盛广场地下室电照及消防预留工程。在该合同甲方加盖有“内蒙古住友建设发展有限责任公司联盛广场项目部”椭圆形印章。2012年4月13日，住友公司联盛广场项目部以联盛广场商业楼第五间144.42平米门点抵顶孙某794310元的工程款，并给被告孙某出具了票号为NO.0524531的收据，该收据（第二联客户联）上加盖了“内蒙古住友建设发展有限责任公司联盛广场项目部”椭圆形印章。2012年5月24日，原告高某1与被告孙某口头协商，被告孙某将住友公司联盛广场项目部抵顶给其的联盛广场商业楼第五间144.42平米门点以895000元出售给原告高某1。2012年5月24日，住友公司联盛广场项目部给原告高某1出具了票号为NO.0122107购房收据，金额为794310元。在该收据上亦加盖了“内蒙古住友建设发展有限责任公司联盛广场项目部”椭圆形印章。2012年12月12日，被告孙某给原告高某1出具了证明，内容：“证明高东购买本人联盛广场抵顶工程款门点款已全部付清，在此前此房所有权无争议。（面积144.42平米）6300元／㎡收到捌拾玖万伍仟元正.孙军2012、12、12”。被告孙某认可收到原告高某1购房款895400元。联盛广场商业楼第五间144.42平米门点至今未给原告高某1交付。另查，施工单位住友公司与项目承包人孙某对联盛广场B2#、B3#、B4#水暖和地下车库电照、消防预留工程的工程竣工决算书中，施工企业签字（加章）栏内加盖有“内蒙古住友建设发展有限责任公司联盛广场项目部”椭圆形印章。再查，住友公司在巴彦淖尔市设立的分公司“内蒙古住友建设发展有限责任公司巴彦淖尔分公司”的住所地为内蒙古巴彦淖尔市××区门点，联盛广场项目部负责人为王某。一审法院认为，被告住友公司在施建联盛广场的工程中，在签订合同、结算工程款、竣工决算等事项中，作为施工企业多次启用“内蒙古住友建设发展有限责任公司联盛广场项目部”椭圆形印章，因此，被告住友公司应对2012年5月24日住友公司联盛广场项目部给原告孙某出具的票号为NO.0122107的购房收据承担相应的法律责任。被告孙某与原告高某1虽未签订书面房屋买卖合同，但被告孙某给原告高某1出售涉案门点，并接收原告高某1的购房款895400元，因此，其与原告高某1形成了房屋买卖合同关系。被告孙某给原告高某1出具的证明中明确写明“此前此房的所有权无争议”，但在原告高某1给其支付了全部购房款后至今因涉案门点所有权不明致使原告高某1得不到涉案门点的交付使用，致原告高某1不能实现合同目的。因此，原告高某1主张解除双方的房屋买卖合同关系并要求被告孙某返还购房款895400元的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。原告高某1主张的利息请求，因双方未约定，不予支持。被告贾某并未参与涉案门点的合同事项，无由对原告高某1承担合同责任。被告住友公司在被告孙某给原告高某1出售涉案门点后给原告高某1出具了购房款收据，因此，应对被告孙某返还原告高某1购房款承担连带给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条一款（四）项、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告高某1与被告孙某的房屋买卖合同关系；二、被告孙某于本判决生效后十五日内返还原告高某1购房款895400元；三、被告内蒙古住友建设发展有限责任公司对上述第二项即被告孙某返还原告高某1购房款895400元承担连带责任；四、驳回原告高某1其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12754元、保全费5000元，由被告孙某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙某提交了一份龚志良和龚志超写的情况说明，来源是项目部负责人龚志良和财务负责人龚志超共同出具的。举证意图：一、证明高某1与住友公司双方达成房屋买卖合意，并由住友项目部出具了房票，高某1在住友公司项目部出具的房票上签字确认，同时证明高某1与住友公司是合同双方的当事人；二、孙某收取高某1的房款是住友公司委托高某1支付的工程款，高某1要求孙某返还房款的承受主体没有法律依据，按照合同的相对性，高某1应该向住友公司主张返还房款，因此孙某不应当成为本案的诉讼主体。高某1质证意见为，不认可该证据的真实性和举证意图，我没和住友项目部签订过房屋买卖合同，我买的是孙某的门点，只是住友公司给我出具的收据房票。我是一次性交给孙某的房款，没交给过住友公司项目部。住友公司质证意见为，我认可该证据的真实性和举证意图，房款收回后支付给了孙某。本院对孙某提交的上述证据认定如下：张龚志良和龚志超写的情况说明属于书面证人证言，因证人未出庭作证，不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：孙某的上诉请求应否支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”的规定，只有在必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的情况下,人民法院才应当通知该当事人参加诉讼。本案中,孙某主张遗漏了具有利害关系的第三人巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司，应当追加其为被告或者是有利害关系的第三人。经审查，巴彦淖尔市联盛房地产开发有限责任公司并非案涉房屋买卖关系的当事人，一审未通知其参加诉讼，未违反法律规定，孙某亦未向一审法院申请追加当事人。因此，孙某该主张缺乏事实和法律依据,本院不予支持。根据审理查明的事实，孙某于2012年5月24日将住友公司联盛广场项目部抵顶给其的联盛广场商业楼第五间144.42平米门点以895000元出售给高某1。孙某于2012年12月12日给高某1出具内容为“高东购买本人联盛广场抵顶工程款门点款已全部付清，在此前此房所有权无争议。（面积144.42平米）6300元／㎡收到捌拾玖万伍仟元正”的证明，孙某认可收到高某1购房款895400元。一审认定孙某与高某1形成房屋买卖合同关系正确，本院予以确认，高某1有权向孙某主张权利。孙某以住友公司给高某1出具了购房收据为由，主张住友公司将涉案房屋出售给了高某1，涉案房屋的所有权转移给了高某1名下，房屋买卖合同的双方为高某1和住友公司，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。孙某未向高某1交付案涉房屋，构成违约，致使高某1不能实现合同目的。因此，一审判决认定高某1主张解除其与孙某的房屋买卖合同关系并要求孙某返还购房款的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持并无不当。综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12754元，由孙某负担。本判决为终审判决。审判长 李智平审判员 罗一民审判员 付桂梅二○二一年二月二十五日书记员 张 颖