北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15793号原告：北京百鼎新世纪商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区**楼。法定代表人：吴孟，经理。委托诉讼代理人：吕丽莉，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗顺意，北京市中通策成律师事务所律师。被告：陶山，男，1968年1月22日出生，汉族，住北京市东城区，公民身份号码×××。原告北京百鼎新世纪商业管理有限公司（以下简称原告）与被告陶山（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗顺意，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的款项2760462.65元；2.判令被告支付以2760462.65元为基数，自2019年9月26日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算的违约金。事实和理由：2018年4月14日，我方与被告签订《租赁经营合同书》，约定由被告承租我方位于北京市朝阳区XXX商铺，后因被告长期拖欠租金、管理费，双方经多次协商，于2019年9月24日达成一致，并签订《和解协议》。但协议签订后，经我方多次催促，被告依然拒不履行，故我方诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告主张金额过高，我承受不了，我起初想在涉案场地经营台球俱乐部，但我未实际使用过涉案场地，且我已交纳押金20余万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，北京市朝阳区XXXX号楼房屋所有权人为北京财富时代置业有限公司。2019年8月1日，北京财富时代置业有限公司出具《证明》，记载：“兹有我司所有的北京工人体育场北路13号院3号楼北京世贸工三，房屋用途为商业。现由我司将该房屋交与北京百鼎新世纪商业管理有限公司经营管理，负责出租、腾退、维权等事宜。北京百鼎新世纪商业管理有限公司有权以自己名义签订合同、收取相关收益、参与诉讼。”2018年4月14日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁经营合同书》，约定：第一条，租赁范围：1.甲方同意向乙方提供北京市工体北路XXX号商铺，计租面积为700平方米。……3.甲方双方在此确认，本合同签署前甲方已明确告知乙方该商铺已设定抵押。第二条，租赁用途：1.乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营台球俱乐部，品牌为炫彩秀。……第三条，租赁经营的期限及装修期：1.甲乙双方租赁经营期限为5年，自该商铺交付日起算，即2018年4月15日至2023年4月14日。2.甲方给予乙方的装修期为92日，自交付日起算，即自2018年4月15日至2018年7月15日，装修期为租赁期限的一部分，此期间乙方无需支付租金，但本合同未全部履行或出现本条第3款的情形，乙方需向甲方补交租金，补交方式详见本条第三款，在装修期内乙方需承担管理费及乙方实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费。……3.因乙方原因导致本合同在第1个租赁年度无法履行的（不限于提前退租、合同被解除等情形），乙方应当向甲方补交装修期92天的租金；因乙方原因导致本合同在第2个和第3个租赁年度无法履行的（不限于提前退租、合同被解除等情形），乙方应当向甲方补交装修期61天的租金；因乙方原因导致本合同在第4个和第5个租赁年度无法履行的（不限于提前退租、合同被解除等情形），乙方应当向甲方补交装修期31天的租金。4.本合同书所指的“租赁年度”均系指该商铺自交付日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。第四条，商铺交付：1.甲方应在2018年4月15日前将商铺交付乙方，乙方应于交付日前支付施工管理费、装修保证金、垃圾清运费等装修手册上列明的费用，并于交付日到商场与甲方办理该商铺的接收手续。……3.乙方未在交付日同甲方办理商铺接收手续，每逾期一日应向甲方支付相当于第一个租赁年度每日保底租金2倍的违约金直至乙方办理交接手续为止。逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方交付的意向金/保证金将不予返还，甲方并有权向乙方追讨因此而遭受的一切损失。……第六条，保证金：1.乙方需在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方保证金252000元。……2.保证金的用途：在根据本合同或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项，在本合同租赁期限内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金。……4.保证金的退还：甲方应在租赁期限届满或依照法律或合同约定提前终止且乙方充分地履行了本合同规定的全部义务后90日内，且甲方未接获任何第三方有关乙方在该商铺销售的商品/食品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求的前提下，凭乙方保证金收据，甲方不计息将保证金退回乙方，若乙方存在应付而未付款项，则甲方在有权直接从保证金中扣除，完成扣除后，甲方于前述规定的90日内将保证金余额（如果有）以原币种无息退还给乙方。第七条，租金、管理费、其他费用及其支付方式：1.租金及其支付方式：甲方自装修期届满次日即2018年7月1日起向乙方计收租金，第一年（2018年7月16日-2019年4月14日）保底租金105000元/月，第二年（2019年4月15日-2020年4月14日）保底租金105000元/月，第三年（2020年4月15日-2021年4月14日）保底租金108150元/月……，2.管理费及其支付方式：乙方同意自交付日起以二个日历月为一个结算周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费，管理费标准为每月人民币21000元，管理费采取预付制，乙方应于每个结算周期首日的十日前支付该结算周期的管理费，首期管理费应于交付日前支付。……第十四条，合同的解除：……2.本租赁期限内，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，但违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任：2.2E乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的。第十五条，乙方的违约责任：……2.乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及其有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方加付滞纳金，乙方逾期支付达15日以上的，或违法本合同其他约定经甲方通知后7日内仍未纠正的，甲方有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其他管理服务，停止供应期间，甲方仍有权向乙方收取租金、管理费及其他费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任。2019年9月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和解协议》，约定：1.鉴于甲乙双方于2018年4月14日就北京市朝阳区XXX商铺签订《租赁经营合同书》；2.因乙方长期拖欠租金、管理费，甲方于2019年8月16日向其送达解除合同通知，经双方核算，暂计至2019年9月10日，乙方应向甲方支付的租金、管理费、滞纳金、违约金、装修期租金等总计2760462.65元。现经甲乙双方友好协商，就租赁合同解除后续事宜达成如下协议：1.甲乙双方确认：2018年4月14日签订的《租赁经营合同书》于2019年8月16日解除。2.乙方于2019年9月25日前向给付支付租金、管理费等总费用586600元，其中252000元用乙方已经支付的原租赁合同保证金抵冲，即乙方应于2019年9月25日前实际支付给甲方的款项为334600元，乙方对此不持异议。3.乙方应于2019年9月25日前就北京市朝阳区XXX商铺与甲方重新签订租赁合同，并向甲方支付504000元，如乙方严格按照新租赁合同履行，如期进场开业，则甲方可同意将此504000元转化为乙方新租赁合同的租金252000元、押金252000元。4.在乙方均完整履行上述第2条、第3条的前提下，甲方视为乙方因2018年4月14日《租赁经营合同书》对甲方的债务2760462.65元即全部清偿。如乙方未按本协议第2条、第3条任一约定完整履行，则乙方应立即向甲方再支付2760462.65元，并另行支付违约金；违约金以2760462.65元为基数，按年利率24%计算，自逾期履行之日起计算至实际给付之日止。5.甲方收款账号信息如下：账户名称：北京百鼎新世纪商业管理有限公司，银行名称：华夏银行北京国贸支行，账号：（略）。6.因本协议发生的任何争议，由甲乙双方友好协商解决，协商不成的，任何一方均应提交北京市朝阳区人民法院诉讼解决。庭审中，双方均认可被告仅支付《租赁经营合同书》项下的押金252000元，被告未按《和解协议》履行第2条、第3条约定的义务。原告主张2018年4月15日至2019年8月16日期间租金1581887.1元，2018年4月15日至2019年8月16日期间管理费337354.84元，另产生滞纳金463220.71元及违约金378000元，据此双方确定和解金额为2760462.65元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告间签订房屋租赁合同，该合同成立后对双方当事人具有法律约束力。被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金，现被告未按约定履行义务，构成违约，原告有权解除合同。双方就该租赁合同达成《和解协议》，协议确定了被告由于《租赁经营合同书》解除所应负担的租金、管理费、滞纳金、违约金、装修期租金为2760462.65元，该金额为双方协商一致的结果，具有法律效力；现被告未按《和解协议》第2条、第3条之约定履行合同义务，其应当按照《和解协议》第4条的约定支付上述2760462.65元，但被告已支付的押金252000元应从中予以抵扣。就原告主张的按年利率24%计算的违约金，考虑被告答辩主张原告诉求金额过高，可视为对违约金过高的抗辩，本院考虑实际损失的范围对原告主张的违约金计算标准予以酌减，被告应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年9月26日起至实际支付之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告陶山于本判决生效后七日内支付原告北京百鼎新世纪商业管理有限公司拖欠的款项2508462.65元，并支付以2508462.65元为基数，自2019年9月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；二、驳回原告北京百鼎新世纪商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28884元，由原告北京百鼎新世纪商业管理有限公司负担2637元（已交纳），由被告陶山负担26247元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  郝 卓二〇二一年二月二十四日法官助理  唐 舒书 记 员  王兆博