北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9007号原告：北京国广公寓有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲16号。（统一社会信用代码：91110107680466444Q）法定代表人：康悦，董事长。委托诉讼代理人：王思，男，1970年8月20日出生，该公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：张慧，北京市中咨律师事务所律师。被告：国广传承（北京）教育科技有限公司，住所地北京市石景山区。（统一社会信用代码：9111010706962329X0）法定代表人：胡蓉。原告北京国广公寓有限公司（以下简称：国广公寓公司）与被告国广传承（北京）教育科技有限公司（以下简称：国广传承公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告国广公寓公司之委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。被告国广传承公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告国广公寓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房租（自2018年11月8日起计算至被告实际腾退房屋之日止，每季度32850元）；2.判令被告支付违约金（自2018年11月8日起计算至被告实际支付完毕之日止，按照未支付房租的千分之三计算）；3.判令被告立即腾退所占的位于石景山区X房间；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于石景山区X房间，租赁期限为半年，自2018年8月8日起至2019年2月7日止；租金为10950元/月，每季度末（到期日前10天）被告向原告交纳下季度租金；保证金为一个月租金，于租赁合同签订时交纳；房屋出租期内，被告承担电话费、入室清洁费、洗衣费，收费标准按酒店公寓收费标准执行。合同签订后，被告以汇票方式向原告支付了保证金和2018年8月8日至2018年11月7日的房屋租金。自此之后，被告一直未按照合同约定向原告支付租赁期间的房屋租金。租赁期间届满后，被告也未办理腾退，已构成违约，应按照租赁合同第十八条第1款的约定向原告支付违约金。截至2020年5月25日，扣除一个月保证金后，被告仍拖欠原告租金192508.06元。鉴于原告曾多次向被告发出催收租金及腾退房屋的函，均未得到被告的任何回复，故原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，诉至法院。被告国广传承公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，国广公寓公司（出租方甲方）与国广传承公司（承租方乙方）签订《租赁合同》。其中约定：甲方将坐落在石景山区X（以下简称：6055号房屋），建筑面积80㎡，出租给乙方作办公使用。租赁期限半年，自2018年8月8日起至2019年2月7日止。月租金10950元。租金交付方式押一付三（押1个月租金为保证金，收取3个月租金，第一次共交纳相当于4个月租金的费用）。乙方在入住期间，每季度末（到期日前十天）向甲方交纳下季度租金。先付后用，否则甲方可要求其立即退房。乙方应在签署本合同之时向甲方交纳相当于1个月租金的保证金10950元。甲方有权从保证金中扣除由于乙方不遵守或不履行本合同之规定而导致的任何费用、支出、损失或损害。如果发生扣款行为，乙方应补齐与扣款相等的保证金。合同期满，乙方应当归还出租房间内的所有原来设备，所有设备应保持在完好、干净状态，并清理掉所有个人物品。乙方在本合同到期，如需继续租用甲方公寓，乙方应于合同有效期满前30天向甲方提出书面续租要求，经与甲方协商一致后，重新订立新合同。乙方拖欠费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时还有权收取违约金。每日违约金金额以拖欠费用总金额的3‰计算。2018年8月8日，国广传承公司依据合同约定向国广公寓公司支付保证金和一个季度租金共计43800元。国广公寓公司陈述因国广传承公司欠付房租，共向其送达5份函件，前2份送达给其员工郝喜龙，后3份贴到6055号房屋的房门上，至2019年5月其仍有一两个员工在此上班，至今未办理退房手续。2018年11月2日的《缴款函》载明：国广传承公司应支付6055号房屋2018年11月8日至2019年2月7日三个月的房屋租金共计32850元。2019年3月1日的《缴款函》载明：国广传承公司应支付6055号房屋2018年11月8日至2019年2月7日三个月的房屋租金共计32850元。租赁合同于2019年2月7日到期，但国广传承公司未明确答复是否续签合同且未支付2018年11月8日至今的房租。鉴于双方长期的合作，请国广传承公司于2019年3月6日前缴清全部欠款，否则将终止合同。国广公寓公司陈述该《缴款函》上的签收人是国广传承公司的经理郝喜龙。2019年3月6日的《关于6055号房屋的函》载明：双方签署的租赁合同已到期，但国广传承公司长期占有国广公寓6055号房屋且不支付租金和费用。鉴于双方长期的合作，为避免国广传承公司在国广公寓6055号房屋财物的损失，请尽快清欠所欠款项并腾退房屋。如国广传承公司仍未支付相应款项或适当处理，国广公寓公司将采取法律措施维护合法权益。国广公寓公司将按相关程序把国广公寓6055号房屋不属于国广公寓的物品清空，请国广传承公司派人配合。如因国广传承公司不配合，在清空其物品的过程中给其造成损失与国广公寓公司无关。2019年3月20日和2019年5月20日的《关于X号房屋的函》分别载明：国广传承公司应于2019年3月31日前和2019年5月31日前清欠所欠款项并腾退房屋，其他内容与2019年3月6日的函的内容基本一致。国广公寓公司主张因国广传承公司不支付租金，多次向其发函要求腾退，双方的租赁合同应予解除，解除合同的诉求不作为一项独立的诉求提出，同意将其支付的保证金从其欠付的租金中扣除，同意法院对违约金标准进行酌定。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案租赁事实发生于民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。依据相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，国广公寓公司与国广传承公司就X房屋签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方应依约履行各自义务。国广传承公司作为承租人，依法负有按照约定的期限支付租金的义务。经查，《租赁合同》约定的租期自2018年8月8日起至2019年2月7日止，月租金10950元。在入住期间，每季度末（到期日前十天）交纳下季度租金。但是，国广传承公司仅支付保证金10950元和2018年8月8日至2018年11月7日的租金32850元，尚欠2018年11月8日至2019年2月7日租期内的租金未支付。租期届满后，国广传承公司继续使用X号房屋，国广公寓公司没有提出异议，原《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。因国广传承公司欠付房租，国广公寓公司多次向其送达《缴款函》和《关于X号房屋的函》，国广传承公司仍未支付，构成违约，国广公寓公司依法享有合同解除权。因国广公寓公司于2019年3月1日送达的函中载明请国广传承公司于2019年3月6日前缴清全部欠款，否则将终止合同；于2019年3月6日送达的函中再次明确国广传承公司尽快支付所欠款项和腾退房屋。国广传承公司并未支付所欠租金，故双方的租赁关系应于2019年3月6日解除。国广传承公司应向国广公寓公司支付2018年11月8日至2019年2月7日欠付的租金32850元和2019年2月8日至2019年3月6日欠付的租金10585元。因国广公寓公司同意将国广传承公司支付的保证金从其欠付的租金中扣除，本院对此不持异议。此外，国广传承公司应向国广公寓公司支付逾期支付租金的违约金。对于违约金的计算基数和起始点，本院依据双方的约定和国广公寓公司的诉求，分别以32850元和10585元为基数，分别自2018年11月8日和2019年2月8日为起算点进行计算。对于违约金的标准，本院以国广公寓公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则予以酌定。合同解除后，国广传承公司应将承租的6055号房屋腾退给国广公寓公司，其继续占用该房屋应支付房屋占有使用费。国广公寓公司主张的合同解除后的租金应为房屋占有使用费，本院对此予以调整。国广传承公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审中享有的诉讼权利，本院依法缺席审判。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、国广传承（北京）教育科技有限公司于本判决生效后七日内将石景山区石景山路甲16-2号北京国广公寓6单元6055房间腾退给北京国广公寓有限公司；二、国广传承（北京）教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京国广公寓有限公司房屋租金和房屋占有使用费（按照每月10950元的标准，自2018年12月8日起计算至实际腾退房屋之日止）；三、国广传承（北京）教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京国广公寓有限公司违约金（按照年利率10%的标准，分别以32850元为基数自2018年11月8日起计算至实际支付完毕之日止，以10585元为基数自2019年2月8日起计算至实际支付完毕之日止）；四、驳回北京国广公寓有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5054元，由国广传承（北京）教育科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（具体数额以票据为准），由国广传承（北京）教育科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二一年二月二十三日法官助理 田晔书 记 员 袁帅