广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初14755号原告：廖杰，男，汉族，1991年2月1日出生，住址：安徽省金寨县。被告：深圳市世纪佳仁物业管理有限公司，地址：广东省深圳市南山区南山街道南山大道2002号光彩新天地23B7，统一社会信用代码：914403003266543705。法定代表人：王杰。被告：刘建国，男，汉族，1970年7月3日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。原告廖杰与被告深圳市世纪佳仁物业管理有限公司（以下简称世纪佳仁公司）、刘建国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告廖杰及被告刘建国均到庭参加诉讼。被告世纪佳仁公司经本院合法传唤（公告）无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告退还原告房屋租住押金6100元、水电费保证金610元；2、两被告承担原告为起诉两被告产生的诉讼文书代写费300元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由:原告与两被告于2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》约定:1、被告刘建国委托被告世纪佳仁公司将位于深圳市宝安区的房子出租给原告；2、租赁期间由2019年4月1日至2020年3月29日；3、每月租金为3050元；4、原告向被告世纪佳仁公司交纳6100元租赁房屋保证金及610元水电费保证金（被告世纪佳仁公司员工刘善天收取）。合同签订后，原告依约向被告世纪佳仁公司支付了押金和水电保证金。原告按月支付房租到2020年2月。由于受新冠肺炎疫情的影响，原告从2020年2月至3月5日一直在老家隔离。期间，被告刘建国电话告知原告，由于被告世纪佳仁公司未能将2020年1月、2月的房租支付给他，要求原告搬离房屋。3月5日，原告返回该租住房屋后，试图联系被告世纪佳仁公司沟通退租和返还押金等问题，但被告世纪佳仁公司均拒不处理。3月19日原告将承租房退还被告刘建国。原告认为，原告与两被告成立房屋租赁合同，原告无法使用承租房屋，无法提前退还房屋，原告未能依约交纳2020年3月的租金系受新冠肺炎疫情的影响。在我国已将新冠肺炎疫情认定为不可抗力的情况下，依据《合同法》第117条、《民法总则》第180条关于不可抗力的规定，因不可抗力导致原告与两被告解除租赁合同的，互不承担违约和赔偿责任。同时，依据《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条：“对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。”依据以上规定，原告有权要求两被告退还租房押金6100元和水电费押金610元。两被告拒不退还押金和多收租金的行为系违约，原告为起诉两被告产生的300元诉讼文书代写费应由两被告承担。因本案涉及的承租房屋位于深圳市宝安区，依据《民事诉讼法解释》第二十八条第二款：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”原告特诉至法院，请求判如所请。被告世纪佳仁公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。被告刘建国辩称，一、本人于2107年3月29日将深圳市宝安区西乡街道名城花园A栋308委托给被告世纪佳仁公司租赁管理，租期从2017年3月30日至2020年3月29日止，租金每月3050元，双方约定无论房屋租出与否每月15日付给本人租金。本人从没有收取过世纪佳仁公司支付的租住押金和水电费保证金。二、本人与世纪佳仁公司于2017年3月29日签订存房（委托代理）合同书后，由于世纪佳仁公司多次逾期违约未付租金，双方于2018年1月20日重新签订补充协议，如世纪佳仁公司逾期违约，则本人可无条件收房。三、原告与世纪佳仁公司约定房屋租住押金6100元，水电保证金610元由世纪佳仁公司收取，有该公司开出的收款收据为证。本人从没有收取过世纪佳仁公司房屋租住押金和水电费保证金。四、本人2020年1月、2月、3月因未收到世纪佳仁公司应交付的租金，考虑到今年疫情的影响，收取租金的事一直拖到3月。不过本人期间多方联系世纪佳仁公司刘善天，刘善天告知本人他还在老家隔离，但2020年1月、2月的租金收到后已交世纪佳仁公司。世纪佳仁公司在收到租金后并没有按约定将租金如期打到本人账号上，造成事实违约。本人无奈多方打听后联系上原告，告知其世纪佳仁公司的违约实情，并让原告尽快找到世纪佳仁公司联系退还房屋租住押金及水电保证金。五、本人与世纪佳仁公司宝安分公司刘善天多次联系，要求尽快支付2020年1月至3月租金的9015元，但对方要么不接听，或干脆不理会。为此，本人于2020年3月15日向深圳市宝安区人民法院提起民事诉讼，案件号：(2020)粤0306诉前调4979号，由唐江**团队姜森调解员调解。六、原告诉请本人退还房屋租住押金6100元，水电保证金610元和起诉诉讼文书代写费用300元不合法、不合规、无理由。因为原告是与世纪佳仁公司签订的租房合同，本人从未参与，违约的也是世纪佳仁公司。而且按照本人与世纪佳仁公司于2018年1月20日重新签订补充协议，如世纪佳仁公司违约，则本人可无条件收房，但本人从未有强行收房。本人在2020年1月即可依据合同法的规定，在世纪佳仁公司违约时收回房屋并解除合同，但本人自始至终采取理性的态度处理此事。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于广东省深圳市宝安区房屋登记的权利人为被告刘建国。2017年3月29日，被告刘建国向被告世纪佳仁公司出具《业主授权委托书》，委托世纪佳仁公司对涉案房产出租管理，委托期限自2017年3月30日至2020年3月29日止。委托期限内，世纪佳仁公司有权代表刘建国处理涉案房屋出租管理所有事宜，包括与承租人签署《房屋租赁合同》、收取租赁保证金、每月租金及房屋费用等。二被告同时签署《存房（委托代理）合同书》，约定每月租金为3050元。2018年1月20日，世纪佳仁公司与刘建国签署《补充协议》，约定世纪佳仁公司按时把涉案房屋租金每月15日支付到刘建国指定收租账号（法定节假日自动顺延），如世纪佳仁公司逾期未付，则刘建国可无条件收房。2019年4月16日，被告世纪佳仁公司作为被告刘建国（甲方）的委托代理人，与原告廖杰（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月29日，每月租金为3050元，乙方于每月30日向刘建国委托代理人交付租金。乙方在签订合同时需向甲方的委托代理人缴纳租赁房屋保证金人民币6100元，水电保证金人民币610元。甲方委托代理人向乙方收取保证金时，应向乙方出具收据。同日，原告向世纪佳仁公司支付了房屋保证金6100元、水电保证金610元及首月租金3050元。此后原告每月向世纪佳仁公司支付租金至2020年2月。被告刘建国确认世纪佳仁公司已向其支付2019年4月至2019年12月期间的每月租金3050元。因世纪佳仁公司自2020年1月起未向刘建国支付租金，刘建国于2020年1月要求收回房屋，于2020年2月底联系上原告，告知原告不要再向世纪佳仁公司支付租金，同时要求收回房屋。2020年3月25日，原告向被告刘建国交还涉案房屋。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告刘建国授权被告世纪佳仁公司对涉案房产进行出租管理，双方之间成立委托代理合同关系。按照法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。涉案的《房屋租赁合同》系由世纪佳仁公司作为被告刘建国的代理人，与原告廖杰签署的，合同当事双方为原告廖杰与被告刘建国，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面遵照履行。关于房屋租住押金及水电保证金退还的问题。原告签署《房屋租赁合同》后，已依约向世纪佳仁公司支付了房屋租住押金6100元及水电保证金610元，以上款项虽未直接支付给被告刘建国，但世纪佳仁公司作为刘建国的代理人已向原告开具相应的收款收据，确认收到款项，应当视为刘建国已收讫。从庭审查明的事实可知，刘建国在发现世纪佳仁公司未向其支付租金后，自称于2020年2月通知原告停止支付租金并要求收回房屋，原告于2020年3月25日向刘建国交还房屋，表明原、被告之间的房屋租赁合同已实际解除。合同解除后，被告刘建国应当将原告已支付的房屋租住押金6100元及水电保证金610元返还原告。由于被告世纪佳仁公司为刘建国的代理人，并非与原告成立合同关系的相对方，原告诉请世纪佳仁公司返还以上款项，有违合同相对性原则，本院不予支持。另，由于涉案合同系原告与被告刘建国协商一致后解除，非因被告违约导致不能继续履行，故原告诉请被告支付文书代写费300元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于世纪佳仁公司收取原告以上款项后未及时支付给刘建国，属于二被告之间委托代理合同关系纠纷的范畴，被告刘建国可另寻途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘建国于本判决发生法律效力之日起五日内向原告廖杰返还租赁房屋保证金人民币6100元及水电保证金人民币610元；二、驳回原告廖杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币50元，由被告刘建国负担。原告已预交的案件受理费，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费人民币50元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年二月四日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。