北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京01执异6号利害关系人：北京北大资源研修学院，住所地北京市海淀区上庄乡上庄路117号。法定代表人：张万中。委托代理人：公越，北京安生律师事务所律师。委托代理人：蒋小妹，北京安生律师事务所律师。申请执行人：北京农村商业银行股份有限公司上庄支行，住所地北京市海淀区上庄镇上庄路72号。负责人：陈建彬，行长。委托代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托代理人：邰阳，北京市北方律师事务所律师。被执行人：北京市仕尚中学（原名称北京市仁达中学），住所地北京市海淀区上庄乡上庄路。法定代表人：史建平，校长。委托代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。委托代理人：王乃平，女，1958年9月4日出生，北京市仕尚中学员工，住北京市海淀区。被执行人：华夏金谷担保有限公司，住所地北京市西城区金融大街35号国际企业大厦919室。法定代表人：王金兰。利害关系人：北京状元村置业有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2290（经济开发区集中办公区）。法定代表人：崔瑞梅，董事长。委托代理人：刘冬青，北京市明华律师事务所律师。本院在执行北京农村商业银行股份有限公司上庄支行（以下简称农商行上庄支行）与北京市仕尚中学（以下简称仕尚中学）、华夏金谷担保有限公司（以下简称金谷公司）借款合同纠纷一案[执行依据：（2010）一中民初字第9292号民事判决书、（2011）高民终字第857号民事判决书；执行案号：（2011）一中执字第674号]过程中，变卖了仕尚中学名下位于北京市海淀区XX乡XX的土地使用权（产权证号：京海国用XXX划字第XXXX号）及位于北京市海淀区XX乡XX路XX号房屋（产权证号：京房权证海其字第XXXX号、0XXXX号）（以下简称涉案不动产），北京北大资源研修学院（以下简称研修学院）就此向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。研修学院述称，请求依法撤销北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）2020年12月17日在京东网对涉案不动产的变卖和《网络竞价成交确认书》。事实与理由：2010年3月16日，研修学院与仕尚中学签订《租赁协议书》，研修学院承租仕尚中学位于北京市海淀区XX乡XX路（京海国用（XXX划）字第XXX号中华人民共和国国有土地使用证所辖）的土地及其全部地上建筑的教学楼、宿舍楼、学生食堂、图书馆、服务区、操场、门房等全部地上建筑物及附属设施、设备（含涉案不动产）用于开展教学和经营活动，租赁期限为自协议生效之日起20年。上述协议签订后，研修学院按照协议约定及时履行相关义务至今。根据研修学院在相关网站的查询，一中院于2020年12月16日10时至2021年2月14日10时就涉案不动产进行变卖，2020年12月17日即做出《网络竞价成交确认书》，竞拍结果显示北京状元村置业有限公司（以下简称状元村公司）拍得涉案不动产。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，研修学院作为承租人，享有优先购买权，但研修学院从未收到过一中院或仕尚中学就此发出的任何书面通知，本次变卖侵犯了研修学院作为优先购买权人的合法权益。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法、侵害其对执行标的的优先购买权的；……”根据此规定，研修学院作为对涉案不动产享有优先购买权的承租人，有权对一中院于2020年12月17日针对涉案不动产进行的变卖以及做出的《网络竞价成交确认书》提出异议。综上，研修学院是涉案不动产的合法承租人，一中院未通知研修学院行使合法权利即进行本次变卖，违反了相关法律法规的规定，侵犯了研修学院的合法权益。研修学院根据民事诉讼法第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三款及相关法律法规的规定提出异议，请求法院依法撤销本次变卖，由研修学院针对涉案不动产行使优先购买权，以切实保障研修学院的合法权益。农商行上庄支行辩称，不同意研修学院的异议请求，请求法院依法驳回。一、研修学院不是涉案不动产的优先购买权人。1.研修学院向执行法官申报租赁合同早已到期，研修学院对于涉案不动产无优先购买权。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定的是通知“已知优先购买权人”，事实上，一中院2011年8月10日在仕尚中学张贴拍卖公告，告知权利人应于15日内申报。当时研修学院向一中院申报的是2009年8月28日北京青鸟北资科技发展有限公司（研修学院举办人，现更名为北京博雅北资教育科技发展有限公司，以下简称北资公司）与仕尚中学及中国京安信用担保有限公司（仕尚中学举办人，以下简称京安公司）签订的《租赁合同》，该《租赁合同》租赁期限截止于2012年8月27日，如达到一定付款数额则延长至2013年8月27日。当时研修学院派人前往一中院说明情况，提交《租赁合同》与情况说明，并作了笔录，这些材料都在执行卷宗中。按照研修学院申报的租赁权，最晚于2013年到期，本次变卖系于2020年进行，研修学院显然没有优先购买权。研修学院申报租赁权的时间及材料情况，租赁权申报是否合法有效，法院应予审查。另外，庭审中研修学院代理人表示未向一中院申报过租赁权。因此，研修学院当然不属于已知优先购买权人。现研修学院以优先购买权为由申请执行异议，显然没有任何事实依据。2.研修学院在本案中作为证据提交的2010年3月16日签订《租赁合同》是虚假的，没有任何法律效力。在研修学院申报租赁权和2012年研修学院第一次提起案外人异议案时，研修学院向一中院提供的均是2009年8月28日签订的《租赁合同》，租赁期限截止于2012年8月27日。在研修学院不服（2012）一中执异字第1182号执行裁定书向北京市高级人民法院申请复议时，研修学院突然提供了一份2012年4月25日与仕尚中学签订的《租赁合同》，租赁期限20年（2011年8月10日一中院已在仕尚中学张贴评估拍卖公告，该租赁合同显然不能影响执行）。后，在北京市高级人民法院组织第一次谈话时，研修学院又称2012年4月25日与仕尚中学签订的《租赁合同》提供错了，不作数，又提供了一份2010年3月16日与仕尚中学签订的，租赁期限20年的《租赁合同》，也就是此次案外人异议案中研修学院提交的《租赁合同》。从研修学院的上述行为明显可以看出，2010年3月16日的《租赁合同》不能证明研修学院对涉案不动产拥有租赁权。因此，研修学院对涉案不动产同样没有优先购买权。3.研修学院主张作为证据的《租赁合同》签订时间2010年3月16日，那么研修学院于2011年申报租赁权时，2010年3月16日签订的《租赁合同》已存在，而研修学院申报的是2009年8月28日签订的《租赁合同》，这同样说明2010年3月16日的《租赁合同》不是真实的。二、本次变卖系网络公开变卖，公示的《竞买须知》第五条：“优先购买权人参加竞买的，应于竞买开始前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。”已明确告知优先购买权人应如何参加竞买，研修学院未向一中院提交合法有效的证明参与竞买，即便其有优先购买权也应视为其放弃对涉案不动产的优先购买权。故，研修学院再以优先购买权为由提出执行异议毫无依据。三、根据最高人民法院处理同类案件的意见，假使研修学院拥有优先购买权，其异议请求亦应予以驳回。最高人民法院（2018）最高法执监394号执行裁定书案件情形与本案一致，最高人民法院已清晰论述基于租赁合同取得的优先购买权不能成为撤销司法变卖的理由。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款的规定，即便认为研修学院有优先购买权，也不属于撤销拍卖的情形。综上，研修学院对于涉案不动产根本不具有优先购买权，其异议请求既无事实依据，又无法律依据，请求法院依法驳回，以维护农商行上庄支行的合法权益。仕尚中学述称，认可研修学院所提异议申请，其享有优先购买权，法院变卖时未通知仕尚中学、研修学院属于程序违法，侵害了研修学院的优先购买权。仕尚中学补充意见如下：一、本案在执行中没有通知仕尚中学和研修学院，程序违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案中，并没有通知仕尚中学，也没有通知研修学院。二、没有证据表明此次变卖经过重新评估土地和房产的价值。在之前的评估报告，现在不能用。本案在2017年前的拍卖和变卖中，经过一次评估，拍卖和变卖结束后至2017年1月将土地和房产抵偿给银行，到今已长达五年，原来的评估已根本反映不了涉案不动产的实际价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。本案中此次变卖没有经过重新评估，明显程序违法，侵害了仕尚中学的财产权益。三、涉案不动产已经过三次拍卖和一次变卖。农商行上庄支行在庭审中陈述没有经过变卖，完全不符合事实。四、在正常的拍卖或变卖中，研修学院有优先购买权。但本案中，由于变卖系违法的，缺乏正常变卖的前提，本案中根本谈不上研修学院的优先购买权。综上，请求撤销此次变卖，保护仕尚中学的合法权益。状元村公司述称，不同意研修学院的异议申请。一、根据农商行上庄支行的陈述，研修学院在合法申报期间提交的租赁合同是到2012年，研修学院提交的不同日期的租赁合同存在制造虚假证据嫌疑。二、状元村公司是善意竞买人，且支付全部价款。法院应保护状元村公司权利，对恶意阻碍执行的一方进行制裁。本院经审查查明，2010年5月11日，本院在审理农商行上庄支行与仕尚中学、金谷公司借款合同纠纷一案过程中，作出（2010）一中民初字第9292号民事裁定书，裁定：冻结仕尚中学、金谷公司在银行的存款或者查封、扣押其相应价值的财产（限额人民币一亿七千二百七十八万二千六百三十一元九角四分）。2010年5月19日，本院分别向北京市国土资源局、北京市海淀区房管局发出（2010）一中民初字第9292号协助执行通知书，查封了涉案不动产。2010年12月17日，本院作出（2010）一中民初字第9292号民事判决书，判决：一、仕尚中学于本判决生效后十日内偿还农商行上庄支行借款本金人民币一亿七千万元及相应利息（以二○一○年五月十一日为借款到期日。二○○九年十二月二十一日至二○○九年十二月三十日利息人民币一千八百八十一万四千二百一十二元七角六分产生的复利为人民币三千五百六十二元八角七分；自二○○九年十二月二十一日起至二○一○年五月十一日止，以借款本金人民币一亿七千万元为基数，按照借款合同约定的借款利率标准计收利息和复利；自二○一○年五月十二日起至款项全部清偿之日止，以借款本金人民币一亿七千万元为基数，按照借款合同约定的借款利率标准的百分之一百三十计收逾期利息并计收复利）；二、金谷公司对上述第一项确定的仕尚中学的债务承担连带清偿责任；三、金谷公司在承担本判决第二项连带保证责任后，有权向仕尚中学追偿；四、驳回农商行上庄支行其他诉讼请求。如果仕尚中学和金谷公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十三万五千九百一十五元及财产保全费五千元，由仕尚中学和金谷公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。仕尚中学不服该判决，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2011年4月12日作出（2011）高民终字第857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因仕尚中学、金谷公司未履行生效法律文书所确定的义务，农商行上庄支行依法向本院申请强制执行，本院以（2011）一中执字第674号立案执行。2011年7月29日，本院发出公告，责令被执行人仕尚中学、金谷公司自公告之日起七日内履行本院（2010）一中民初字第9292号民事判决书确定的义务，逾期本院将依法对涉案不动产予以公开拍卖。2012年5月11日，本院发布（2011）一中执字第674号公告，要求对涉案不动产持有权属异议或主张权益，可自公告发布之日起十五日内向本院提出书面申请并提交相关证据，逾期本院将不予受理。2012年7月12日，本院出具（2012）一中执字第674-2号委托评估函，委托北京百成首信房地产评估有限公司（以下简称首信公司）对涉案不动产进行价值评估。2012年8月15日，首信公司出具百成首信估字[2012]Z024号房地产估价报告，涉案不动产估价结果总价为人民币43143.73万元，报告使用期限至2013年8月14日止。2012年11月26日，本院出具（2011）一中执字第674号委托拍卖函，委托中都国际拍卖有限公司（以下简称中都公司）对涉案不动产进行拍卖。2012年12月26日，中都公司通过北京产权交易所对涉案不动产进行拍卖，因无人登记竞买而流拍。2013年1月31日，中都公司通过北京产权交易所对涉案不动产再次进行拍卖，因无人登记再次流拍。2014年7月21日，北京产权交易所向本院出具《项目竞买人报名情况说明》，告知本院涉案不动产的第三次拍卖因无竞买人交纳保证金而流拍。2015年8月10日，本院通过淘宝网司法拍卖网络平台对涉案不动产进行变卖，因无人参与竞买，于2015年8月11日流拍。2016年6月27日，农商行上庄支行向本院提交了《关于同意以物抵债的公函》，表示同意接受案涉不动产以物抵债。2017年1月20日，本院作出（2011）一中执字第674-4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人仕尚中学（原名称北京市仁达中学）位于北京市海淀区XX乡XX的土地使用权（产权证号：京海国用XXX划字第XXXX号）及位于北京市海淀区XX乡XX路X号房屋（产权证号：京房权证海其字第XXXX号、0XXXX号）作价人民币三亿一千一百七十一万元，交申请执行人农商行上庄支行抵偿等额债务。所有权自本裁定送达申请执行人农商行上庄支行时起转移。二、申请执行人农商行上庄支行可持本裁定书到登记机构自行办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。2017年3月7日，本院分别向北京市海淀区不动产登记事务中心和北京市规划和国土资源管理委员会出具了（2011）一中执字第674号协助执行通知书，请求协助将涉案不动产解封并过户给农商行上庄支行。2019年7月29日，执行法官和农商行上庄支行代理人进行了谈话，农商行上庄支行代理人向执行法官反映了涉案不动产办理变更登记的情况，谈话笔录中记载：“法院出具了以物抵债裁定与协助执行通知书，我行去海淀国土局办理过户时，因此地为划拨教育用地，我行无资质无法过户，经向市国土询问，市国土答复需缴纳土地出让金及法院出具的相应手续，将划拨教育用地变更为出让教育用地，土地出让金数额巨大行里审批困难且地上有长期租赁。希望法院提供帮助，实现债权。”2019年9月23日，本院作出（2011）一中执字第674号之一执行裁定书，裁定书载明：农商行上庄支行同意以拍卖、变卖的流拍价格以物抵债，是为了使债权得以实现，因土地使用权类型原因，导致以物抵债的土地使用权及房产不能过户，其债权不能真正实现，农商行上庄支行向本院提出了救济申请，本院经审查，认为理由合理。据此，裁定：撤销北京市第一中级人民法院（2011）一中执字第674-4号执行裁定书。2020年12月16日上午10时，本院在京东网络司法拍卖平台上对涉案不动产进行变卖，竞买须知第五条载明：“优先购买权人参加竞买的，应于竞买开始前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。”变卖过程中，状元村公司以最高应价竞得涉案不动产，《网络竞价成交确认书》显示，成交价为人民币311710000.00元。另查明，研修学院并未在执行实施程序中提交其与仕尚中学于2010年3月16日签订的至今尚在租赁期限内的《租赁协议书》，并据此申报对涉案不动产享有20年租赁权。本院认为，关于研修学院、状元村公司是否具备利害关系人身份的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，研修学院以其系涉案不动产的承租权人为由主张司法变卖侵害其优先购买权进而要求撤销司法变卖行为，符合上述法律规定，可以以利害关系人的身份针对本院变卖涉案不动产的行为提出执行异议。状元村公司作为网络竞价成交确认书确定的竞买涉案不动产的竞买人，与本案具有法律上的直接的利害关系，具备利害关系人的身份。关于本次司法变卖应否撤销的问题。《中华人民共和国民法典》第七百二十六条第一款规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”一般认为，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。从法理上区分，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”参照该条规定的精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法变卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张变卖程序无效或要求撤销变卖的，亦不应予以支持。本案中，研修学院并未依据其与仕尚中学于2010年3月16日签订的《租赁协议书》在执行实施程序中申报对涉案不动产享有租赁权，参照上述规定精神，即使研修学院基于租赁权对涉案不动产享有优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法变卖无效或要求撤销变卖。关于仕尚中学提出的此次司法变卖未重新评估涉案不动产价值的问题，其在另案中已以此为由提出执行异议，且该案已进入审理程序，因此，对其提出的该项主张，在本案中不作审查。综上，研修学院提出的请求依法不能成立，对其主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回北京北大资源研修学院提出的异议。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提交副本，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇二一年二月七日法官助理 徐梓程书 记 员 王新子