广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初30985号原告：曾志碧，女，1961年7月11日出生，汉族，住四川省南充市高坪区，委托诉讼代理人：刘小刚，原告曾志碧的儿子（也是本案原告）。原告：刘小刚，曾用名：刘刚，男，1986年3月9日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：恒大地产集团有限公司,住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：柯鹏，总经理。委托诉讼代理人：张棉，被告员工。原告曾志碧、刘小刚诉被告恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小刚(也是原告曾志碧的委托诉讼代理人)、被告恒大地产集团有限公司的委托诉讼代理人张棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志碧、刘小刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告曾志碧和被告订立的《金碧花园商品房认购书》；2、判令被告归还原告曾志碧支付的定金50000元；3、判令被告归还原告曾志碧支付的首期款项324878元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2020年6月与被告所开发的楼盘恒大金碧花园现场销售人员刘连通过现场沟通和微信取得联系，因原告表现了购买意向后，刘连频频通过各种销售手段诱使原告到现场面谈，原告亦多次通过微信、电话等形式告知被告自身存在诸多无法最终成功购房的风险。首先是购房资格问题，两原告为直系亲属关系，原告曾志碧无广州购房资格，原告刘小刚名下有一套房产，但有贷款且是在供状态，夫妻关系当时处于破裂且分居状态，无法正常购房，且原告名下近半年流水完全不足以支撑该房屋1.6万至2万的高额月供和利息。2020年6月20日，两原告到楼盘现场，销售人员伙同各部门人员利用“向领导申请优惠”、“找托扮演抢单位”、“信用卡套现”、“找人借钱”等多种手段制造紧张氛围，逼使原告刘小刚当天通过手机银行向被告支付5万元购房款。当天原告刘小刚有事离开，被告销售人员要求原告曾志碧在认购书上签字，但并未向原告作任何解释。原告曾志碧后又陆续签订了如“该楼盘不参与无理由退房”等一系列文件，被告销售人员均未事先与原告解释和声明。2020年6月21日至7月1日，被告持续通过微信、电话等形式向原告催要缴纳首期款，原告于2020年7月1日通过手机银行向被告转账324878元。2020年7月7日开始，原告刘小刚通过微信和电话告诉刘连，因原告面临离婚诉讼等原因影响资金周转可能要退款。而后两原告发现在认购书约定的购房款总金额4637194元，需要累计交纳首期款937194元，需要向银行申请370万元按揭款，后经核实购房政策，广州购房资格为“首套房首贷”需要至少3成首付，其他条件则更高，而合同约定仅为2成首付款，被告既未就此付款成数进行事前提醒，亦未对相关首付政策作风险解释。原告刘小刚的父亲身体患病需要大额资金治疗.原告银行流水不足，无法正常办理贷款。两原告还发现购买涉案大楼楼下有一个正常营业的加油站，存在较大的安全隐患等不利因素，购房前原告均未留意，且销售人员从未向原告提醒。2020年7月7日至2020年9月30日期间，原告多次通过微信、电话与被告销售人员协商，表达了不再购买涉案房屋和退还相应款项的诉求，之后双方未就退款事宜达成一致。综上，原告认为，被告存在严重诱导销售、不实销售、虚假宣传等情况，导致原告一步一步落入被告设定的销售陷阱。被告恒大地产集团有限公司辩称：被告同意解除认购书，但不同意原告的其他诉讼请求。虽然认购书的签署主体是原告曾志碧，但实际购房者是原告刘小刚，两原告为母子关系。原告刘小刚之所以借用原告曾志碧的名义签署认购书，是因为原告刘小刚与其配偶在分居及准备离婚的过程中，原告刘小刚为了避免认购的房屋被认定为夫妻共同财产，遂主动要求借用其母亲的名义先认购房屋，待日后离婚手续办妥后再转用他本人的名字正式签署《商品房买卖合同》。这从原告刘小刚的缴款记录及微信聊天记录清晰可证。故在本案中，被告并没有怠于履行开发商的审查义务，房屋买卖交易无法继续履行均是由原告刘小刚自己个人行为所导致。签订认购书后，原告亦没有按照认购书的约定按时支付首期款，已构成违约，并且通过聊天记录可证，是原告明确表示不愿意继续履行合同，违约意图明显，不继续履行的原因也并非贷款按揭问题，而是因为离婚官司的发生，原告自有的房屋被配偶的律师限制交易，导致无法进行一卖一买的换房操作。原告刘小刚的违约行为明显，应承担相应的违约责任，根据认购书第五条的约定，如购房者逾期支付首期款，视为放弃购买房屋，所付款项不予退还，故被告有权没收原告所缴纳的房款，即使法院认为没收所有房款的违约责任过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金”，被告最低限度有权没收原告的定金作为违约赔偿。经审理查明：2020年6月20日，原告曾志碧（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人、经办人刘连）签订《金碧花园商品房认购书》，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购金碧花园楼盘68幢3204单元，该商品房的规划用途为【住宅】；该商品房建筑面积共92.57平方米；总金额为人民币4637194元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择下列第2种方式付款：……2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年6月24日前支付首期房款324878元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即370万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年9月20日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准；若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方必须在约定的付款方式和期限内到金碧花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准；双方保证对所提供资料的真实性负责；如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任；乙方通讯地址：广州市海珠区聚德花园K85-903；等。该认购书顶部空白处还载明：乙方须2020年8月20日前付清优惠首期款第一笔281158元，于2020年9月20日前付清优惠首期款第二笔楼款281158元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。原告曾志碧在上述内容旁签名按指模。原告曾志碧于2020年6月20日通过原告刘小刚银行账户向被告支付定金50000元，于2020年7月1日向被告支付首期款324878元。原告刘小刚与被告工作人员刘连的微信聊天记录显示：刘连：“你想转给谁。”原告刘小刚：“不转名转名怎么搞。”刘连：“？”原告刘小刚：“我妈转给我啊，肯定。”2020年6月18日，刘连：“付清全款才能申请更名。”原告刘小刚：“转啊，肯定转；之前不是说可以转吗？怎么又变成付亲全款。”刘连：“付清全款才能申请更名。”原告刘小刚：“增名？接力贷？是什么意思。”刘连：“明天过来详聊吧，出方案。”……“4个月内补足到4成，然后办理按揭，也就是说养4个月流水，这个方案可以不？”2020年6月19日，原告刘小刚：“这个是首付分期。”刘连：“是的。”原告刘小刚：“好吧。”刘连：“先把你妈妈名字和身份证后6位发给我。”……刘连：“4月份呢。”原告刘小刚：“没收入。”刘连：“所以必须养4个月，11月初才办按揭贷款手续及网签。”原告刘小刚：“能交诚意金吗，今天手续可以的话。”刘连：“定金，没有诚意金。”2020年6月20日，原告刘小刚：“要我妈本人来吗？”刘连：“是的，你首付款搞定了没有？”……2020年7月7日，原告刘小刚：“要打官司了，可能买不了。”刘连：“什么？”原告刘小刚：“调解离婚搞不定了。”……“主要是麻烦的现在我那套房子给她的律师申请了限制交易。”“不让卖。”2020年9月18日，被告按《金碧花园商品房认购书》约定的地址向原告曾志碧邮寄《还款提示函》，主要内容：您应于2020年8月20日前支付到期款项281158元，截至发函之日您已逾期29天；请您在2020年9月20日前支付完毕到期款项281158元整；等。上述邮件于2020年9月19日由他人签收。2020年12月31日，被告按《金碧花园商品房认购书》约定的地址向原告曾志碧邮寄《通知》，主要内容：曾志碧：依据认购书，阁下须于2020年9月20日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋；截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定；我司现特致函阁下，我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还；等。上述邮件于2021年1月1日由他人签收。另查，两原告为母子关系。诉讼中，原、被告确认如下事实：原告曾志碧购房时称其没有购房资格，原告刘小刚表示只是借用原告曾志碧名义签订认购书，后续的签订买卖合同、办理贷款均是用原告刘小刚的名义。本院认为：根据本案查明的事实和各方当事人的陈述，原、被告双方均确认原告刘小刚借用原告曾志碧的名义向被告购买海珠区金碧花园楼盘68幢3204单元房屋，原告曾志碧与被告签订的《金碧花园商品房认购书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人均应按合同约定履行义务。本案中，两原告要求解除上述认购书，被告表示同意，故对原告的该诉请，本院予以支持。两原告要求被告退还首期房款324878元给原告曾志碧。被告辩称原告曾志碧逾期支付首期款，视为放弃购买房屋，其有权没收原告曾志碧所缴纳的房款作为违约金。根据本案查明的事实，原告曾志碧未按照合同约定签署《商品房买卖合同》及支付首期房款，并明确表示不再购买涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。两原告关于被告诱导销售、不实销售、虚假宣传的主张缺乏依据，本院不予采纳。两原告主张违约金过高，被告未举证证明其损失，根据公平合理原则，本院酌定被告有权没收定金50000元，对被告关于其有权没收首期房款324878元的意见不予采纳。故本院对两原告要求被告退还定金50000元给原告曾志碧的诉请不予支持，对两原告要求被告退还首期房款324878元给原告曾志碧的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告曾志碧与被告恒大地产集团有限公司就海珠区金碧花园楼盘68幢3204单元房屋签订的《金碧花园商品房认购书》；二、被告恒大地产集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告曾志碧退还首期房款324878元；三、驳回原告曾志碧、刘小刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21949元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年二月二十五日书记员  于悦姗古嘉琪何国卫