河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀02民终835号上诉人（原审原告）：刘宝萍，男，1988年11月5日生，汉族，现住山西省汾阳市。委托诉讼代理人：张智星，河北唐名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区开越路888号-502室。法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾晓宁，女，该公司员工。原审第三人：苏永彬，男，1979年3月4日生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。上诉人刘宝萍因与被上诉人唐山市中运房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2020）冀0205民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人刘宝萍委托诉讼代理人张智星、被上诉人唐山市中运房地产开发有限公司委托诉讼代理人贾晓宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘宝萍上诉请求：1、请求二审法院依法撤销唐山市开平区人民法院2020年9月28日作出的(2020)0205民初997号民事判决书,依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实和适用法律均存在错误,应当依法予以改判或发回重审。上诉人与被上诉人未能在《商品房认购协议书》约定的交付房屋期限内与上诉人签订商品房买卖合同,未能实现合同目的,完全是由于被上诉人未能取得商品房预售许可证等相关手续,因此被上诉人构成根本违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同,约定于将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。上诉人主张解除合同、返还定金符合上述司法解释规定。原审判决对上诉人解除合同、返还定金的主张不予支持明显错误。二、既然原审判决认定上诉人与被上诉人双方于2017年10月26日签订的《商品房认购协议书》合法有效,那么合同对被上诉人同样具有法律约束力,而不仅仅只对上诉人具有约束力,被上诉人同样应当按约定履行合同义务。被上诉人未能在合同约定的期限内将房屋交付给上诉人,致使上诉人不能实现合同目的,已经构成根本违约。原审判决只是要求被上诉人加紧施工尽快交付房屋,维护购房者合法权益,但对上诉人解除合同、返还定金的主张不予支持明显错误。原审判决不但未能维护购房者合法权益,反而侵犯了法律赋予守约方的合同解除权。三、根据2020年8月13日被上诉人向上诉人发出《通知书》被上诉人已通知上诉人解除合同,且被上诉人已将上诉人定购的房屋另行出售,被上诉人不但违约,而且双方已经不可能再签订商品房买卖合同。在此情况下,原审判决仍然驳回上诉人要求解除合同、返还定金的诉讼请求更是错误。综上所述,由于原审判决存在诸多错误,特依法提出上诉请求上级人民法院,依法改判或发回重审。庭审中，上诉人刘宝萍补充上诉意见：上诉人为了确定所认购的名仕雅居项目3号楼4单元16层1601号房屋是否已经被开发商(被上诉人)出售给他人,为此到房产管理部门及唐山市住房和城乡建设局官网查询该房屋目前状况,也到项目现场去实地查看,可以确定名仕雅居项目3号楼已经封顶,但3号楼只有1、2、3单元,没有4单元,上诉人所认购的名仕雅居项目3号楼4单元16层1601号房屋不存在。当事人双方签订的商品房认购协议书虽为预约合同,但是双方已经对将来签订的商品房买卖合同的标的物、对价以及交付标的物的期限做出了明确具体的约定,违反这部分已决条款的约定,同样构成违约。上诉人与被上诉人签约目的就是在2019年10月30日前取得名仕雅居项目3号楼4单元16层1601号房屋,被上诉人未能在约定的时间交付上诉人所认购的房屋,而且现在上诉人所认购的房屋根本不存在,事实上以后也不可能出现,被上诉人给付不能,构成根本违约,直接导致上诉人不能实现取得认购房屋的合同目的,双方己经不可能按照已决条款签订商品房买卖合同,合同目的不能实现,上诉人因此主张解除预约合同,要求返还定金符合法律规定。唐山市中运房地产开发有限公司答辩称，第一，同一审答辩意见。第二，上诉人自称所购房屋被上诉人已经销售，但是又称房屋不存在是自相矛盾，并没有证据证明房屋被另行销售和不存在。第三，一审判决合情合理合法，唐山市中运房地产开发有限公司认可一审判决结果。刘宝萍向一审法院起诉请求：1.确认刘宝萍与唐山市中运房地产开发有限公司于2017年10月26日签订的《商品房认购协议书》无效；2.判令唐山市中运房地产开发有限公司返还购房定金10万元，第三人苏永彬对此承担连带责任；3.唐山市中运房地产开发有限公司承担全部诉讼费。诉讼过程中，刘宝萍变更第一项诉讼请求为：解除刘宝萍与唐山市中运房地产开发有限公司于2017年10月26日签订的《商品房认购协议书》。一审法院认定事实：2017年3月30日，第三人苏永彬作为乙方与作为甲方的唐山市中运房地产开发有限公司签订了《“名仕?雅居”成交确认单》，约定第三人苏永彬自愿购买唐山市中运房地产开发有限公司开发建设的“名仕?雅居”项目3号楼4单元16层1601号房屋，苏永彬按约定向唐山市中运房地产开发有限公司交付了首期房款10万元，唐山市中运房地产开发有限公司为苏永彬出具了收款收据一份。后，第三人苏永彬将《“名仕?雅居”成交确认单》资格，及加盖中运房地产公司财务专用章的10万元房款收据，一并转让给了刘宝萍。2017年4月17日，刘宝萍姐夫高瞻代刘宝萍向苏永彬支付了上述房款10万元。2017年10月26日，唐山市中运房地产开发有限公司作为甲方与乙方刘宝萍签订《商品房认购协议书》，双方达成如下协议：乙方认购甲方开发的位于唐山市开平区房屋，户型为Ｂ-2。该套房屋的建筑面积约为101.39平方米；实际成交单价为5400元／平方米，成交总价为547506元整；本协议签订时，乙方应向甲方缴纳定金壹拾万元，若乙方擅自解除本协议时，甲方有权不予退还该定金，且乙方自愿放弃该定金；甲方应当在2019年10月30日前将该商品房交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家、省、市政府、区政府，有关政策调整造成的；甲方在领取房产预售许可证以后通知乙方，乙方须在甲方发出通知书后十个自然日内与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方已付认购金直接转为购房者的房款。另查明，中运房地产公司现已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。以上事实有《商品房认购协议书》、收据、国有土地使用证、建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、当事人当庭陈述以及庭审笔录在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，刘宝萍、唐山市中运房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》系双方为日后签订正式《商品房买卖合同》而订立的预约合同。该协议有刘宝萍签字捺印、唐山市中运房地产开发有限公司加盖合同专用章，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。目前该案涉房产开发项目已经取得国有土地使用证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，土地用途包括城镇住宅用地。现刘宝萍以该项目土地性质并非民用住宅用地，未取得各项许可证及未及时交房为由，要求解除合同、返还购房定金的诉讼请求，未提交有效的证据证明符合法定解除条件，故对刘宝萍的该诉请，一审法院不予支持。唐山市中运房地产开发有限公司亦应加紧施工，尽快交付房屋，维护购房者权益。综上，刘宝萍的诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回刘宝萍的诉讼请求。本院二审期间，上诉人刘宝萍提交如下证据：网上房产查询截图8页，证明所认购的涉案房产不存在。被上诉人唐山市中运房地产开发有限公司质证称，对该证据真实性不认可，证明目的也不认可。本院对于上诉人提交的证据因系复印件，本院不予认定。其他二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人主张被上诉人未能取得商品房预售许可证未及时交房，认为其构成根本违约，但因被上诉人现已经取得商品房预售许可证且未及时交房亦不能认定为根本违约，故对上诉人该主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人已经将其定购的房屋另行出售，对此被上诉人不予认可，且上诉人并无证据证实，故本院对此不予采信。综上所述，刘宝萍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘宝萍负担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 徐志辉审判员 杨鹏章二〇二一年二月二十五日书记员 刘莎娜