北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初47964号原告：王梓豪，男，1992年5月31日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李明，北京市新达律师事务所律师。被告：何钰，女，1970年4月13日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：杨娇，北京大成律师事务所律师。原告王梓豪（以下简称原告）与被告何钰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序,于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李明、被告委托诉讼代理人杨娇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；2、要求被告退还押金44000元，并退还合同解除后2020年5月19日至2020年6月9日的租金16707.9元；3、要求被告返还2020年4月20日至2020年5月19日疫情期间一个月房租23100元。事实和理由：原告与被告代理人张某于2018年5月9日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区XXX室经营使用，租期自2018年6月10日至2021年6月9日，第一年租金22000元/月，第二年递增5%，押金44000元。原告分别于2018年5月9日和15日支付押金难44000元、第一年房租264000元，于2019年5月31日和7月10日支付第二年租金277200元，目前租金已付至2020年6月9日。2020年2-3月份开始，被告代理人向原告发送消息，称“合同即将于6月份到期，你们租还不租请提前告知，也准备继续出租。”经过双方一个多月的协商，双方达成一致意见，同意解除合同。随即，原告也开始重新寻找新的经营场所。2020年5月5日，双方电话商定大概定于2020年5月15日办理交接手续，被告代理人明确同意并表示退还押金。2020年5月6日，被告代理人要求原告将营业执照迁出，并通知原告第二天会有一个做“艾灸”业务的客人看房。2020年5月10日，被告又再次安排客户看房。2020年5月14日，双方商定于5月15日办理交接手续，后又改为18日办理交接，被告代理人同意交接后于2020年5月19日退还押金。但是，在2020年5月18日，被告代理人并未按照约定时间露面办理交接，被告委派了其他代理人交接房屋。之后又以需要核实押金数额为由要求改约至第二日再进行房屋交接。2020年5月19日，被告代理人又未露面，却要求原告与中介公司减免交际，之后被告代理人反悔，以各种理由拒绝房屋交接，并要求原告继续履行合同。原告认为，在双方已就解约、交接房屋等事宜达成共识的情况下，被告应退还押金及未使用租金，此外，因新冠肺炎疫情的影响，原告的经营受到很大损失，故要求减免一个月租金。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、双方租约租期截至2021年6月9日，履行期间，不存在双方意定解约的事实。才能够双方聊天记录可以看出，是被告错误地将合同终止时间看成了2020年6月9日才询问是否在该日之后续租，这属于重大误解，并非被告的真实意思表示。原告在明知合同于2021年6月9日才到期的情况下，以误导和欺瞒的方式要求与被告办理房屋交接。在尚未办理交接事宜时，被告发现了租期尚未届满的事实，所以才要求继续履行合同并拒绝办理房屋交接。然而，原告却拒绝交纳租金，构成违约。所以，双方并没有就租约于2020年5月18日提前解除达成合意。二、因原告未及时缴纳房租，在被告催要下，仍拒绝返还房屋，拖欠水费，构成违约，应抵扣相应押金。三、新冠肺炎疫情的影响不构成减免租金的理由。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年5月9日，经由北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，原告（承租人）、被告(出租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告名下位于北京市朝阳区XXX号房屋用于美容养生，租用面积162.79平方米，租期自2018年6月10日至2021年6月9日，免租期为2018年5月10日至2018年6月9日。2018年5月9日，被告应将房屋按约定条件交付原告。第一年租金22000元/月，自第二年度起租金递增5%，租金年付，原告应于2018年5月16日支付第一期租金264000元，并应于每期届满前10日支付下期租金，即2019年6月1日支付租金277200元，2020年6月1日支付291060元。原告应于2018年5月9日支付押金44000元，押金在租期届满或合同解除后，抵扣原告应承担的费用、租金及违约责任后，剩余部分如数无息返还。租期内除供暖费、物业管理费由被告承担外，其余费用均由原告负担。被告负担了佣金22000元。2018年5月9日，原告交纳押金44000元。2018年5月15日，原告交纳2018年6月10日-2019年6月9日租金264000元。2019年5月31日、2019年7月10日，原告交纳2019年6月10日-2020年6月10日租金277200元。2020年5月5日，被告委托代理人张某通过微信向原告发出询问“我记得上上个月还是啥时候问过你一次啊，就是这个房子你还租不租的事儿，因为你看咱们好像签的就是两年的合同，到六月份就到期啦。咱们两年就到期了，但是你不是得有押金对么？按照合同约定，你需要至少提前一个月告诉我是否要租。如果到时候你再说不租了，我就被动了。如果还租的话，那咱们就再续合同。如果不租了，我也朝外再租，这样我也就不会损失。”2020年5月6日，张某再次微信询问被告“若搬走，若后边有续租的，可能得用营业执照，原告的是否还用，是否迁走，如何安排？”当日，被告回复已迁走营业执照。2020年5月8日，张某微信询问原告是否允许次日客户看房，若不方便可以发几张照片。之后至2020年5月15日，双方均在沟通客户看房事宜。2020年5月15日，张某微信询问何时见面交接房屋，被告回复预计5月17日。2020年5月17日，原告询问可否5月18日下午交接房屋。被告回复可以。2020年5月18日下午，张某回复当日有事无法交接房屋，可否次日上午。原告征询意见后，双方确定5月19日下午再办理交接房屋。2020年5月19日上午10：06，张某回复可能下午5点或上午11点到涉案房屋处，并拍摄了两张合同页面照片，确认收到的押金为2个月租金，同意在押金扣除水费后退还。2020年5月9日下午，被告并未前往涉案房屋办理交接手续，于当日晚上21:20微信通知原告“咱们的合同是到2021年6月9日到期的，之前我记错，以为是2年的，我们继续履行合同。”双方争议事实为：一、双方是否已达成于2020年5月19日交接房屋的合意。被告认为己方记错了租期，导致在租期未届满前错误地向原告发出了合同将届满，双方是否继续履约的询问。原告对此提出异议。二、原告是否在2020年5月19日后继续占有使用涉案房屋，并应承担占有使用费。被告提出该项主张，但原告认为在2020年5月18日、5月19日双方意定的交接日期，被告或张某均未到场，涉案房屋钥匙系被告拒绝收回，房屋已实际腾退且未占有使用。三、原告是否因未在2020年6月9日前交纳第三年度租金及未将涉案房屋钥匙交还被告构成违约。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。结合双方微信聊天内容可见，2020年5月5日，被告代理人张某微信询问原告是否继续承租涉案房屋，之后数日内双方的微信聊天内容均围绕不再继续承租，交接房屋等事宜开展，可以认定双方形成的租约不再继续履行的合意。而且，在原告向被告发送关于押金条款的合同照片后，被告也将己方持有的合同文本相应页面拍照回应，双方在各自持有合同文本，且押金条款与租期条款在同一页列明的情况下，双方均未就租期原为2021年6月9日终止的事实提出主张，视为双方在知晓该事实的情况下仍达成了租约提前解除的合意。所以，本院认为双方达成了合同不再继续履行的合意，且就腾退交接房屋的日期达成了共识。基于上述合意，原告也实际完成了房屋腾退，并在约定的交接日期积极配合交接房屋的要求。所以，针对被告在2020年5月19日才提出租期记错的主张，本院认为缺乏可信度，不予采纳。本院认定，双方租约于2020年5月19日解除。关于原告是否因未付租金或未交还钥匙而构成违约的问题，结合双方微信聊天记录，上述行为的发生均不可归责于原告，被告主张原告违约的事实，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。原、被告之间租约已于2020年5月19日解除，自该日起，双方合同权利义务终止，被告收取的押金可在抵扣相应费用后予以退还。虽然被告主张押金应抵扣欠付的水费，但截止法庭辩论终结，未见举证，本院不予处理。所以，原告主张退还押金44000元，本院准予。因原告租金付至2020年6月9日，在双方租约于2020年5月19日解除的情况下，自2020年5月20日至2020年6月9日的已付租金15189.05元，被告应予退还。关于新冠肺炎疫情是否影响租约履行并可得据此主张减免一个月租金的问题，未见原告举证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告王梓豪与被告何钰签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月19日解除；二、被告何钰于本判决生效之日起七日内退还原告王梓豪押金四万四千元；三、被告何钰于本判决生效之日起七日内退还原告王梓豪2020年5月20日至2020年6月9日的租金一万五千一百八十九元零五分；四、驳回原告王梓豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947.59元，由原告王梓豪负担307.59元（已交纳），由被告何钰负担648.59元（已由原告王梓豪预交，于本判决生效之日起七日内给付原告王梓豪）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年二月二十六日书记员  李雅雯