安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初641号 原告：芜湖五鑫物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区芜湖万达广场二期5#楼419室，统一社会信用代码91340200394254109A。 法定代表人：刘鹏杰，董事长。 委托诉讼代理人：范大平，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵周雷，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：芜湖市镜湖建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市长江中路51号，统一社会信用代码913402007529734469。 法定代表人：刘萍，总经理。 委托诉讼代理人：万尚庆，安徽铭诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔伟，安徽铭诚律师事务所律师。 原告芜湖五鑫物业管理有限公司（以下简称五鑫物业公司）诉被告芜湖市镜湖建设投资有限公司（以下简称镜湖建投公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告五鑫物业公司的委托诉讼代理人范大平、赵周雷，被告镜湖建投公司的委托诉讼代理人万尚庆、崔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五鑫物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付2018年9月23日至2019年11月30日的物业管理费784420元，并自2019年11月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付逾期利息。事实和理由：永年厂区（现更名为斑马二手车产业园）系被告投资项目。2018年3月23日，原告与被告签订《永年集团办公楼及厂区物业托管协议》，约定由原告对坐落于芜湖市镜湖区天门××路××号的写字楼及厂区进行物业管理，管理服务费每月55141元。管理期间自2018年3月23日至2019年9月22日止，共计六个月。原告依约履行了合同义务。合同到期后，被告要求原告继续为其提供物业管理服务，但被告并未继续和原告续签书面合同，原告继续为其提供物业管理服务，直至2019年11月30日离场。原告并于2019年11月30日当日向第三方斑马二手车销售有限公司移交了物业管理期间由被告在厂区安装的监控设备。被告只支付了2018年3月23日至2018年9月22日的物业管理服务费，对于2018年9月23日至2019年11月30日14个月7天的物业管理服务费，共计784420元（55141元×14个月＋1778元／日×7天），经原告多次催要未果。原告为该写字楼及厂区提供物业管理服务，被告应承担物业管理服务费，被告拒不支付物业管理服务费，侵犯了原告的利益，特诉至法院。 被告镜湖建投公司辩称，原告为被告提供了六个月的物业服务，被告也按照合同约定支付了全部物业费用，原告对此予以认可，表明被告的合同义务已经履行完毕。在原合同期间案外人斑马二手车销售有限公司已经租赁永年集团办公楼及厂区，只是因为永年集团部分员工拒不搬走，被告作为资产移交方才临时性委托原告提供物业服务。原、被告之间在合同期满以后并未续签物业服务协议，表明被告的资产交接任务已经完成，已经不再承担为该厂区提供临时物业服务，而原告提供的与案外人斑马二手车销售有限公司设备移交材料，不仅证明原、被告之间不存在合同关系，同时证明案外人斑马二手车销售有限公司已经在实际使用永年集团办公楼及厂区。原告如果认为向相关民事主体提供物业管理服务，应当向实际接受服务的民事主体主张物业服务费用。综上，原告在合同期外向被告主张物业服务费用，缺乏事实与法律依据，不应得到支持 本院经审理认定事实如下，2018年3月23日，原、被告签订《永年集团办公楼及厂区物业托管协议》，约定：1、原告将芜湖永年集团办公楼及厂区交由被告实行物业管理。2、物业坐落位置芜湖市镜湖区天门××路××号，建筑面积32095.03平方米。3、委托管理事项，①空置房屋及房屋建筑共用部位的维护和管理；②共用设施、设备的维护和管理；③市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；④公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；⑤附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点等；⑥公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运；⑦交通与车辆停放秩序的管理；⑧维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；⑨对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、要求恢复等措施。4、委托管理期限暂定为六个月，自2018年3月23日起至2018年9月22日止。5、本协议终止时，原告必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。6、物业服务内容包括环境卫生服务、共用设施设备的运行和养护服务、治安维护防范服务。7、物业管理费为每月55141元，于每月5日前支付上月物业服务费。8、协议期满，本协议自然终止，双方如续订协议，应在该协议期满一个月前向对方提出书面申请。协议签订后，原告为永年集团办公楼及厂区提供物业服务，被告已支付2018年3月23日至2018年9月22日止的物业服务费。协议期满，原告继续提供物业服务至2019年11月30日。当日，原告将被告安装的监控设备移交给物业使用人斑马二手车销售公司。 另查明，被告系永年集团办公楼及厂区的资产管理人，被告于2018年3月将该资产租赁给斑马二手车销售公司。因永年集团原职工阻挠斑马二手车销售公司进驻，故原、被告签订物业服务合同，被告聘请原告从事物业服务，原告并协助永年集团职工清退工作。 本院认为：原、被告签订《永年集团办公楼及厂区物业托管协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效。协议期满后，双方未续签协议，原告继续提供物业服务，被告对此未提出异议，原协议继续有效，原、被告双方形成不定期物业合同关系，原告提供物业服务至2019年11月30日。物业服务终止之日，原告将物业设施移交给物业实际使用人，原告已全部履行物业合同，被告应支付原告2018年9月23日至2019年11月30日期间的物业服务费，原协议中双方约定了物业服务费的支付时间，被告未按期支付，原告可以要求被告支付逾期利息，故对原告的诉讼请求，予以支持。 被告辩称，本案物业服务费应由实际使用人支付。被告系物业的资产管理人，原、被告自签订协议时起，该物业即租赁他人，但双方仍约定由被告支付物业管理费，被告与实际使用人之间如何分担物业服务费，系被告与实际使用人之间的关系。协议期满后，原告继续提供物业服务，原协议继续有效，被告应按原协议履行义务，故对被告的该辩称，不予采信。 综上，依照《最高人民法关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第六条规定，判决如下： 被告芜湖市镜湖建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖五鑫物业管理有限公司物业服务费784420元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付自2019年12月5日起至实际清偿之日止的利息。 案件受理费减半收取5822元，由被告芜湖市镜湖建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  赵凌 二〇二一年二月十八日 书记员  徐杰 附本案适用法律条款： 《最高人民法关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。