贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初5830号 原告：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市宜化大道1号。 法定代表人：梁书建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师。 被告：刘贵明，男，1973年4月16日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：陈彩琼，女，1974年8月28日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告贵州浙黔置业有限公司（以下简称浙黔置业公司）与被告刘贵明、陈彩琼商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，因刘贵明、陈彩琼送达困难依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告浙黔置业公司的委托诉讼代理人辛婷婷到庭参加诉讼，被告刘贵明、陈彩琼经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙黔置业公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判决二被告向原告支付购房款101116元，并以101116元为基数从2019年4月12日起按月利率2%计算利息至该款付清之日止（暂计算至2020年6月12日已产生利息28312.48元）；2．本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2014年11月28日，原告与二被告签订了合同编号为2014011055号《商品房买卖合同》，合同约定：“二被告购买原告开发的××项目××号馆第××幢××层××号房屋，商品房建筑面积为50.35平方米，房屋价格为533682元，二被告付款方式为贷款方式付款（即二被告以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向原告交付首期房款计273682元，余款260000元以银行按揭支付）。双方约定合同在履行过程中发生争议的依法向房屋所在地人民法院起诉。同时，合同还对交房时间、条件、逾期付款责任、逾期交房责任及双方的其他权利义务做了明确约定。”合同签订后，由于二被告原因未能向银行申请贷款，经原告与二被告协商后，于2017年6月12日双方签订《补充协议》，补充协议明确约定：“经双方协商将原合同付款方式变更为分期付款，已付款作为首期付款。截至签订本协议之日，乙方尚有260000元购房款未支付。该剩余款项的付款期限及支付办法为下列第3种：分期三年，自2017年6月12日起至2020年6月12日止。每一个自然月为一个付款周期，每一期乙方应向甲方支付购房款7222元，每个月12日为付款日。买受人逾期超过30日的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款金额3‰的违约金。本协议为原合同不可分割的部分，本协议与原合同内容有冲突，以本协议为准。”合同签订后，二被告于2015年12月20日已接收并使用××城××号馆××幢××号房屋。但二被告却未按约向原告履行支付购房款义务，现仍差欠原告购房款101116元，经原告多次催要，二被告均未支付。原告认为原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，该《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务，而被告未按期支付购房款的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，二被告应向原告支付逾期付款违约金，因合同对违约金约定过高，原告自愿按照月利率2%计算违约金，未违反法律规定，应得到法律支持。综上，二被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定依法向贵院提起诉讼，望人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 刘贵明、陈彩琼未到庭参加诉讼，也未在庭前提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：浙黔置业公司系××城××号馆开发商，于2014年3月13日取得该××号馆（1-32幢）商品房预售许可证。2014年6月10日，刘贵明向浙黔置业公司支付了××城××号商铺首付款273682元。2014年11月28日，浙黔置业公司作为出卖人，刘贵明、陈彩琼作为买受人，签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定刘贵明、陈彩琼购买浙黔置业公司开发的位于兴义市××号房，建筑面积50.35平方米，套内建筑面积40.95平方米，房屋总价款533682元。合同第八条约定“付款方式为买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款小写计273682元，余款小写260000元以银行按揭支付”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，合同还对其他购房事项进行了约定。 后因未能办理到银行贷款，经协商，在2017年6月12日，浙黔置业作为甲方（出卖方），刘贵明作为乙方（买受方），签订了一份《补充协议》，约定双方就原《商品房买卖合同》中的银行按揭贷款260000元的付款方式变更为分期付款，分期三年（支付100%），自2017年6月12日起至2020年5月12日止，每一个自然月为一个付款周期，每一期乙方应向甲方支付购房款7222元，每个月12日为付款日。乙方付清全部购房款后180日内，甲方为乙方办理房屋产权登记，同时须配合提供乙方办证所需资料。乙方如未在本协议约定的分期付款期限内付款，按下列方式处理：1、逾期在30日（含）之内，自本协议约定的应付款之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款金额3‰的违约金，协议继续履行；2、逾期超过30日的，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方按累计应付款10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行协议的，经甲方同意，协议继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款金额3‰的违约金。本协议为原合同不可分割的部分，本协议与原合同内容如有冲突，以本协议为准。该协议还对其他事项进行约定。当日，刘贵明向浙黔置业公司支付了××号商铺购房款7222元。2017年9月21日，刘贵明向浙黔置业公司支付了××号商铺7月-9月的购房款28888元，2018年1月17日支付了××号商铺购房款7222元，2019年1月21日支付××号商铺购房款28888元，2019年4月15日支付了××号商铺购房款86664元。至此，针对分期付款，刘贵明、陈彩琼已支付了22期购房款共计158884元。 另查明，2015年12月20日，刘贵明接房使用，当日签署了《前期物业服务合同》、《承诺书》各一份，并向贵州浙兴城物业管理有限公司支付了装修保证金、垃圾处理费、施工证工本费。2018年11月8日，双方办理了商品房预售合同登记备案。2019年4月8日，××城××号馆取得竣工验收备案。2020年6月22日全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即刘贵明、陈彩琼应按约支付购房款，浙黔置业公司亦应履行按约交付房屋等义务。双方已就《商品房买卖合同》中银行按揭部分房款260000元达成支付协议签订了《补充协议》，协议明确约定：“分期三年，自2017年6月12日起至2020年6月12日止。每一个自然月为一个付款周期，每一期乙方应向甲方支付购房款7222元，每个月12日为付款日。买受人逾期超过30日的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款金额3‰的违约金”，即刘贵明、陈彩琼应从2017年6月12日起每月12日向浙黔置业公司支付购房款7222元至2020年6月12日，共计36期，但至今仅支付了22期共计158884元，即仅支付了从2017年6月份至2019年3月份的分期购房款，尚欠14期购房款未付，现刘贵明、陈彩琼已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，刘贵明、陈彩琼应承担继续履行、赔偿损失的责任，又因每期7222元×36期=259992元，视为双方已就分期付款的总额变更为259992元，即现尚欠购房款为259992元-158884元=101108元。故刘贵明、陈彩琼应当向浙黔置业公司支付尚欠的购房款101108元。 关于利息的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因刘贵明、陈彩琼逾期付款，在浙黔置业公司未举证证明其具体损失的情况下，其未及时收到款项的损失主要是资金占用损失。双方在《补充协议》中约定违约金为每日3‰，即月利率9%，现浙黔置业公司自动调整为每月2%来计付逾期利息，即年利率24%，较为合理，浙黔置业公司主张的利息可按年利率24%计付至2020年8月19日，从2020年8月20日起，宜按一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%（3.85%×4）计付利息。双方在《补充协议》里约定每月支付7222元购房款，每月的12日为付款日，付款日之次日为违约金起算日。即就剩余未付的14期购房款的利息可计算为：从2019年4月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（495天）期间利息为2383.26元，从2019年5月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（465天）期间利息为2238.82元，从2019年6月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（434天）期间利息为2089.57元，从2019年7月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（404天）期间利息为1945.13元，从2019年8月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（373天）期间利息为1795.87元，从2019年9月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（342天）期间利息为1646.62元，从2019年10月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（312天）期间利息为1502.18元，从2019年11月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（281天）期间利息为1352.92元，从2019年12月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（251天）期间利息为1208.48元，从2020年1月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（220天）期间利息为1059.23元，从2020年2月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（189天）期间利息为909.97元，从2020年3月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（160天）期间利息为770.35元，从2020年4月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（129天）期间利息为621.09元，从2020年5月13日以每月7222元为基数起按年利率24%计付至2020年8月19日（99天）期间利息为476.65元，上述利息即尚欠14期购房款暂算至2020年8月19日的利息合计20000.14元。从2020年8月20日起，以101108元为基数，按年利率15.4%计付利息至付清款项之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限刘贵明、陈彩琼于本判决生效后十日内支付贵州浙黔置业有限公司购房款101108元及利息（从2019年4月13日至2020年8月19日期间的利息为20000.14元，从2020年8月20日起，以101108元为基数，按年利率15.4%计付利息至付清款项之日止）； 二、驳回贵州浙黔置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费3488元（其中案件受理费2888元，公告费600元），由刘贵明、陈彩琼负担（该款由刘贵明、陈彩琼于本判决生效后十日内直接支付贵州浙黔置业有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 陈 莹 莹 人民陪审员 吴   美 人民陪审员 雷   琼 二〇二一年二月五日 法官 助理 刘 明 发 书 记 员 韦丽（代）