广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0404民初304号原告:张海松，男，1966年3月22日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××091。委托诉讼代理人：张淙锋，系原告张海松的儿子。被告:贾换阁，女，1967年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区×××××××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××021。原告张海松诉被告贾换阁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告张海松的委托诉讼代理人张淙锋、被告贾换阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海松提出以下诉讼请求：一、请求判令解除原、被告于2018年12月5日签订的《租赁合同书》，被告立即腾退并返还租赁的商铺；二、请求判令被告支付商铺租金人民币20,024元，计算至2020年12月31日；三、请求判令被告支付从2021年1月1日至商铺腾退返还原告之日止的占用费，标准按每月租金2503元计算；四、请求判令被告支付租赁及占用期间的物业管理费人民币752元，暂计至2020年12月31日并判令被告支付2021年1月1日起至被告腾退返还商铺之日的物业管理费；五、请求判令被告按合同将租赁押金人民币5000元转为违约金，赔偿原告损失；六、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年12月5日，原、被告签订了《租赁合同书》。合同约定：原告将珠海市金湾区××××××××××××××商铺租赁给被告，面积为62.57平方米，租赁期限自2018年12月1日至2021年7月31日，每月租金为人民币2503元，每月的租金应当在当月的5日前交清，逾期十五天不交租金，视为被告单方面违约，原告有权收回商铺，租赁押金全部转为违约金，作为给原告的违约补偿。同时约定被告应当交租赁期间的物业管理费，每月94元，也约定合同期满被告退出或原告收回时，被告必须恢复租赁商铺的原貌及使用功能。自2020年5月起至今，被告己连续8个月未按合同约定缴交租金、水费、电费及物业管理费，己构成根本性违约，严重损害原告的合法权益，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。为此，原告特提起诉讼，请求判如诉求。原告张海松提交以下证据：1.《租赁合同书》；2.张敏芬与贾换阁的微信聊天记录截图；3.《催费通知》及《收款收据》。被告贾换阁辩称，当时租铺（也就是2018年12月1号起，租期三年），是从海岸豪苑小区物业那里租赁的，当时收了贾换阁铺租、水电押金8000元，押金收据上只写了7000元。另外转让费收了贾换阁18,000元，租赁期间我还装了两台空调,一个挂机、一个柜机还有净水机一台。疫情期间，生意惨淡，实在无力支撑，交付每月几千元的租金和物业管理费用。贾换阁于2020年5月25日搬离出此商铺，去了工地做工。在贾换阁搬离之后物业管理人员就贴上了招租电话：189****6773,后又加锁锁掉了商铺的门。按照我和物业签订的租赁合同第四项第二条的规定：逾期十五天不支付租金视为乙方（租赁方）单方违约，甲方有权收回商铺，租赁押金全部转为违约金。也就是说，甲方早已按收回商铺处理好了。再说，甲方租赁合同还有第四项第六条规定：乙方自行我承租人且必须向甲方缴纳人民币三千元的转租手续费（也就是甲方所说的改号费），闻所未闻这种霸王条款规定，贾换阁一个做小生意糊口的小商贩，现在在工地做点零工，怎能有能力满足甲方这样无理的要求。向贾换阁追要八个月的租金和物业管理费用。特别是在这个特殊时期，疫情还在继续，贾换阁没有固定的生活来源，真的很困难。被告贾换阁提交以下证据：1.《租赁合同书》；2.收据；3.图片（2张）。经审理查明，2018年12月5日，张海松作为甲方与贾换阁作为乙方签订《租赁合同书》，约定：一、甲方将坐落在珠海市金湾区×××××××××××××××商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方，该商铺面积为62.57平方米；二、租赁期限自2018年12月1日至2021年7月31日止；三、押金：签订合同时乙方须向甲方交人民币伍仟元的租赁押金和人民币贰仟元的水电押金，租赁期满或甲方收回商铺时，乙方依合同履行完相关约定的责任及义务后，甲方将押金退还给乙方（无息）。乙方承诺按时交纳当月租金、水电费，如发生拖欠租金、水电费情况，同意由甲方停水停电，并由此所引起的一切后果（包括但不限于租金及违约金、水电费及滞纳金等损失）均由乙方负责；四、租金约定：2018年1月1日至2021年7月31日每月租金为人民币2503元，以上租金未含税；乙方每月的租金应当在当月的5日前以现金方式交清。否则，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向甲方缴纳违约金，逾期十五天不交租金，视为乙方单方违约，甲方有权收回商铺，租赁押金全部转为违约金，作为给甲方的违约补偿；租赁期未满，乙方自己退出商铺时，须缴清租金、水电费、管理费等，并将全部租赁押金作为违约金赔偿给甲方；七、乙方在租赁期内，须与物业管理公司签订物业管理协议，依照物业管理协议缴交物业管理的各种费用等。租赁期间，张海松委托张敏芬处理涉案商铺出租事宜。张敏芬与贾换阁的微信聊天记录显示，张敏芬分别在以下日期催缴房租等费用：2020年5月22日（2020年5月租金及物业费）、6月11日（2020年5月租金）、6月22日（2020年5、6月租金及物业费）、7月21日（2020年5-7月租金及物业费）、11月2日（2020年5-11月租金及物业费）、12月4日（2020年5-12月租金及物业费），还于2020年7月29日提醒贾换阁可以选择终止合同，否则会一直计算租金；贾换阁在回复中对上述催缴均未表示异议，在2020年12月4日还回复“明白，等拿到工程款一次性给你付清”。贾换阁主张其于2020年5月25日已搬离涉案商铺，但因涉案商铺中还存有其空调、货架等物品，故其未向房东交还钥匙；其还主张之所以未搬离空调、货架等物品，是因为物业说其欠租，不给其搬离，在其搬离之后，物业就将涉案商铺锁上并贴上了招租广告，所以该日之后的房租等费用不应由其承担。贾换阁未提交证据证明其何时搬离或通知出租方其不再租赁涉案商铺，也未提交证据证明涉案商铺于何时被上锁、重新招租。贾换阁确认涉案商铺的物业管理费为94元/月，同意已缴纳的租赁押金5000元作为违约金，张海松无需返还。2021年2月4日，双方签订《商铺腾退交接单》，确认自该日起，贾换阁再无物品留置在涉案商铺，张海松可自行对外招租经营。本院认为，原、被告双方自愿签订《租赁合同书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定行使权利、履行义务。关于解除《租赁合同书》。第一，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。原、被告双方在《租赁合同书》中约定，贾换阁应当在当月的5日以前交纳当月租金，逾期十五天不交租金，视为贾换阁单方违约，张海松有权收回涉案商铺。贾换阁逾期交纳当月租金已超过15天，构成单方违约，张海松有权要求解除合同，但张海松在提起本诉之前并未行使该解除权。贾换阁主张因其逾期交纳当月租金已超过15天，《租赁合同书》自动解除，无合同及法律依据，本院不予采纳。第二，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，张海松在诉前未通知贾换阁解除合同，起诉状副本于2021年1月16日送达贾换阁，《租赁合同书》于该日解除。关于腾退、返还商铺。贾换阁主张其于2020年5月22日已搬离涉案商铺、相当于已返还商铺，因其未交还涉案商铺钥匙、未搬离全部自身物品，也未提供证据证明出租方知晓其已搬离，而且该主张与其微信聊天记录中的陈述不一，本院不予采纳。2021年2月4日，双方签订《商铺腾退交接单》，确认贾换阁自该日起已返还、腾退涉案商铺，即该项已实际履行。张海松请求腾退、返还涉案商铺，本院不予支持。关于违约金。张海松主张因贾换阁违约，按《租赁合同书》约定将租赁押金5000元转为违约金、不予返还，贾换阁无异议，本院径行予以确认。关于租金及占用费。如上文所述，贾换阁主张其于2020年5月22日搬离涉案商铺，本院不予采信；《租赁合同书》于2021年1月16日解除，涉案商铺于2021年2月4日腾退、返还。在《租赁合同书》解除以前，贾换阁应按合同约定支付租金；在《租赁合同书》解除以后，贾换阁未按时腾退、返还涉案商铺，给张海松造成了相应损失，张海松要求按照《租赁合同书》约定的租金标准计算贾换阁实际占用期间的占用费，有事实依据，本院予以支持。故张海松有权要求贾换阁支付自2020年5月1日起至2021年2月4日止的租金及占用费2503元/月*9个月+2503元/月/28天*4天=22,884.57元。关于物业管理费。按照《租赁合同书》约定，贾换阁承租或实际占用期间的物业费由贾换阁支付。张海松有权要求贾换阁支付自2020年5月1日起至2021年2月4日止的物业管理费94元/月*9个月+94元/月/28天*4天=859.43元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告张海松与被告贾换阁于2018年12月5日签订的《租赁合同书》于2021年1月16日解除；二、被告贾换阁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张海松支付租金及占用费22,884.57元；三、被告贾换阁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张海松支付物业管理费859.43元；四、原告张海松无需向被告贾换阁返还租赁押金5000元；五、驳回原告张海松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费441元，由被告贾换阁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 修瑞娟二〇二一年二月二十四日法官助理 吴佳红书 记 员 王殊怡