北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13909号原告：北京市恒物物产有限公司，住所地北京市西城区广外南街****楼**。法定代表人：刘立新，经理。委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。被告：德润房地产开发集团有限公司，住所，住所地北京市密云区工业开发区内div>法定代表人：庄逸鸿，总经理。委托诉讼代理人：许海涛，北京市安理律师事务所律师。原告北京市恒物物产有限公司（以下简称恒物公司）与被告德润房地产开发集团有限公司（以下简称德润公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒物公司之委托诉讼代理人李超颖，被告德润公司之委托诉讼代理人许海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒物公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按照每月65901元（790812÷12=65901元）标准，支付自2019年5月15日至2020年7月14日的补偿款，共计922614元；2、判令被告按照每迟延一日支付395.41元（790812×0.5‰=395.41元）的标准，自2019年6月15日起计算至实际支付补偿款之日止，向原告支付逾期付款赔偿金；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年11月8日，北京市××总公司（现更名为恒物公司）与德润公司签订了《德润房地产开发集团有限公司拆除重建××展销营业楼意向书》（以下简称《意向书》），双方确认恒物公司对建筑面积为××㎡的展销营业楼及××㎡的楼后停车场拥有所有权并对相应土地拥有划拨土地使用权。双方约定：德润公司独立承担拆除重建展销营业楼全部费用，并向恒物公司还建与原展销营业楼面积相同的建筑。在建设期间，德润公司按照每3个月支付一次的方式向恒物公司支付原展销营业楼承租人按合同（尽管拆除时已解除合同）约定届时租金水平下的租金。只有订立本项目正式合同后，方可实施现有建筑物的拆除及腾退商户工作。如德润公司确需在签订本意向书后开始清退商户的，则发生的一切费用均由德润公司承担，同时德润公司承诺承继展销营业楼现有承租户与恒物公司继续履行原租赁合同。《意向书》签订后双方一直在推进展销营业楼拆除重建项目，并就展销营业楼拆除重建项目正式合同的具体内容进行协商。2008年3月28日，恒物公司与德润公司根据《意向书》的约定，与原展销楼承租人北京×**汽车销售有限责任公司（以下简称×××公司）签订了三方《租赁合同转让协议》，约定：德润公司概括承受×××公司在其与恒物公司签订的《租赁合同》及其补充协议中的权利义务，即德润公司承租恒物公司展销营业楼一层面积××㎡以及展销营业楼西侧停车场××㎡，营业楼面积年租金为513216元，2004年3月15日后租金每年上涨5%，停车场年租金为69620.10元。2014年6月德润公司违反《意向书》约定擅自对展销楼进行了拆除。在展销楼拆除后，德润公司仍一直按照双方签订的《意向书》及《租赁合同转让协议》的约定向恒物公司以支付相应租金的形式支付补偿，且于2019年2月23日，德润公司再次与恒物公司签订《补充协议》，约定将《租赁合同转让协议》及双方在2018年1月23日签订的《补充协议》的有效期延长至2020年3月14日，年租金790812元，租金月付。德润公司一直按照前述《补充协议》的约定向恒物公司支付租金，直至2019年5月15日。自2019年5月15日以来，德润公司多次拖欠相关款项，且经恒物公司多次催告，仍未能及时支付全部欠付款项，对恒物公司造成巨大损失。综上所述，德润公司的行为已经严重侵犯了恒物公司的合法权益，为维护恒物公司的合法权益，特向法院提起诉讼。德润公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，我们与原告在2006年11月8日签订了《德润房地产开发集团有限公司拆除重建××展销楼意向书》，名为意向书实际是双方正式签订的协议而且已经实际履行，已经共同向北京政府申请并批准，并将上述展销楼拆除用于绿化带建设。截至2014年5月新建项目取得全部合法建设手续，同时展销营业楼拆除或得政府审批。但是新建项目尚未开工，原告就霸占施工工地不让我们施工，双方展开五年的沟通协商，原告不断推脱，上述项目我们交纳了2.2亿元的费用，而且我们持续向原告支付租金每年大概一千万，2019年5月我们实在无法负担了。双方谈判过程中为了减轻双方损失，我们要求先开工建设搁置争议，但原告始终不同意，而且始终霸占施工现场。双方的意向书内容清晰完整，构成完整合同，且双方已经开始正式履行。我们从签约以来持续不断向原告支付租金，已经超过十年，由于原告霸占工地阻挠我们施工造成我们的巨额损失，理应返还我们2015年5月以来的全部租金并赔偿我们的全部经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年11月8日，北京市××总公司（甲方）与德润公司（乙方）签订了《德润房地产开发集团有限公司拆除重建××展销营业楼意向书》（以下简称意向书），一、双方确认××展销营业楼现状为建筑面积××平方米，占地××平方米，另有楼后停车场占地××平方米，已取得房屋所有权证，北京市××总公司对展销营业楼及楼后停车场拥有划拨土地使用权。二、经双方确认的甲方对××展销营业楼及场地的使用情况：主要为对外出租使用，承租户共2户，其中一户为北京×**汽车贸易有限责任公司。三、双方对退出绿地拆除重建甲方展销营业楼的约定：(一)甲方原则同意乙方拆除重建设想，但以乙方同时满足甲方以下条件为前提：1、乙方独立承担重建新综合楼的原建筑物拆除、规划、建设等全部义务，承担直至使甲方取得重建且装修后的综合楼实物及权属证明的全部费用支出。2、重建综合楼的规划及施工等方案，乙方均应事先征得甲方认可后履行申报审批程序，其建筑及装修标准应高于现状，重建后的展销营业楼暂定名为综合楼。3、甲方获得综合楼房屋所有权总面积与原展销营业楼的面积相同，同时，享有应分摊到的相应划拨土地使用权面积，同时，乙方需将该楼阁边机动车停车位的按建筑面积比例无偿使用权一并交甲方。4、甲方因此与原租户解除合同应付的违约及赔偿等费用与乙方共同承担，但甲方承担该费用的上限为1800万元，其余部分全部由乙方承担。5、建设期间，乙方按每3个月支付一次的方式向甲方支付上述两承租企业按合同（尽管拆除时已解除合同）约定届时租金水平下的租金。6、综合楼的设计要符合甲方以物业经营为主的长期发展及定位。（三）在本意向书生效后，乙方尽快取得本项目规划用地许可证。在此基础上，双方以本意向书为原则订立正式合同。（四）乙方不得以双方签订本意向书为由，影响甲方对现有展销营业楼经营管理工作的开展。乙方只有双方订立本项目正式合同后，方可实施现有建筑物的拆除及清退商户等工作。如乙方确需在甲乙双方订立本意向书后开始清退商户，则发生一切费用均由乙方承担，同时乙方承诺承继展销营业楼现有承租户与甲方继续履行原租赁合同。（五）在乙方取得本项目规划用地许可证前，甲方不承担依据本意向书应承担的与原承租户解除合同应付的违约金及赔偿等费用。四、综合楼的租用：乙方承诺承租属甲方所有的综合楼，租用时间不短于20年。五、本意向书的解除：1、如乙方在本意向书生效的12个月内，未能取得本项目规划用地许可证，本意向书届时解除。2、在甲乙双方订立本项目正式合同的同时，本意向书解除。恒物公司的原名称为北京市××总公司及北京市恒物物产公司（以下简称恒物物产公司）。2008年3月28日，恒物物产公司（甲方）与北京×**汽车贸易有限责任公司（乙方）、德润公司（丙方）签订《租赁合同转让协议》，约定：德润公司概括承受×××公司在其与恒物物产公司签订的（租赁合同）及其补充协议中的权利义务，乙方应按照本协议要求按时腾空租赁物，清理完毕后交于丙方。原租赁合同到期后，恒物公司与德润公司陆续签订了多份补充协议。2019年2月23日，恒物公司（甲方）与德润公司（乙方）签订补偿协议，约定《租赁合同转让协议》及2018年1月23日所签订《补充协议》的有效期限再延续一年，起始日期2019年3月15日至2020年3月14日。二、年租金：所租用楼房792平方米，年租金722146元；所租用场地（停车场）953.7平方米，年租金68666元。年度总体租金为790812元。三、付款方式；月付。上述协议签订后，德润公司向恒物公司支付租金至2019年5月14日。此后，德润公司未向恒物公司支付租金。现恒物公司表示因德润公司清退了商户，故由德润公司承继恒物公司与原有租户的租赁合同，实际是对恒物公司无法取得原有租金收益的补偿。故恒物公司起诉要求德润公司支付2019年5月15日至2020年7月15日的补偿款共计922614元。德润公司表示恒物公司阻扰施工现场，导致涉案项目长达十年期间尚未完工，其公司损失巨大，其公司无力支付租金。现合同处于中止的状况，恒物公司不予配合，故其可以不支付租金。同时，德润公司曾反诉要求恒物公司排除施工妨碍并赔偿其损失，后未交纳反诉费用，本院视为其撤回了反诉。另，恒物公司表示根据意向书的约定，双方签订正式合同后，德润公司才能实施现有建筑物的拆除及清退商户的工作。德润公司没有经过其公司同意就拆除了展销楼，且德润公司声称资金周转困难，故恒物公司对德润公司的履约能力和保证情况存在担忧，故双方一直在谈判，现已就大部分条款达成一致，但德润公司的资信情况、涉诉情况、被执行情况令恒物公司产生对德润公司是否具有足够的能力完成展销楼开发还建工作的疑问，故要求德润公司就展销楼还建提供有效担保。在德润公司未能提供有效担保的情况下，恒物公司未能与其签订正式协议。并向本院提供了双方往来的部分函件等证据。德润公司认为双方自意向书2006年签订至2019年5月，双方并未签订正式协议，故意向书就是正式协议，约定内容非常完整。双方就新项目如何分配进行了密切磋商，但恒物公司一再提出超出原合同意向书的要求，要求其公司提供额外的物权担保，其公司没有能力提供。2014年5月，双方共同办理了展销楼的拆除备案表，获得政府批复，其公司也取得了各项许可证。在进场施工期间因恒物公司更换领导而阻扰施工。对此，恒物公司认为双方均默认没有签订正式协议，无法进场施工，其公司并未阻挠施工，德润公司取得的施工许可证已经过期，住建部门尚未办理新的施工手续，故德润公司无法施工。现双方均希望通过进一步的协商促进该项目继续履行。同时，恒物公司认为德润公司在2019年5月15日就没有支付费用，自2019年6月15日开始存在违约，故应当自2019年6月15日开始按每日395.41元的标准逾期付款的赔偿金。并向本院提供2001年3月7日，北京市××××公司（甲方）与中国××设备工程公司（乙方）签订的租赁合同，约定“乙方在约定期限内如未能按期付清租金、场地仓储费，则每延迟1日，按该年度租金、场地仓储费总额的0.5‰赔偿甲方经济损失。”本院认为，恒物公司与德润公司签订的意向书系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方签订的租赁合同转让协议名为租赁合同，实质是因德润公司清退了商户，而由德润公司对恒物公司无法取得原有租金收益进行补偿。现双方已经签订了意向书，且双方基于该意向书亦在积极努力进一步合作，该合作项目的进一步履行虽然遇到了障碍，但德润公司并未举证证明是因为恒物公司单方的原因而导致的履约困难。现该项目尚在履行过程中，在此情况下，德润公司应该按照约定向恒物公司支付补偿款。故本院对于恒物公司要求德润公司支付2019年5月至2020年7月的补偿款之请求，理由正当，本院予以支持。对于恒物公司要求支付违约金之请求，本院认为德润公司并非故意拖欠，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、德润房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内给付北京市恒物物产有限公司补偿款922614元；二、驳回北京市恒物物产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13026元（北京市恒物物产有限公司已预交），由德润房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  汉 青人民陪审员  杨 梅二〇二一年二月二十六日书 记 员  汤思淼