文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0102民初584号原告：彭兰，女，1983年2月25日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：肖红，重庆隆衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖，重庆隆衡律师事务所实习律师。被告：重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司，统一社会信用代码91500102688921034T，住所地重庆市涪陵区迎宾大道66号附4号泽胜温泉城一期商业2号。法定代表人：任泽明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓冰，女，1987年10月30日出生，汉族，重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司员工，住重庆市涪陵区。被告：陈欢，女，1990年8月23日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：胡朝珏，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：何也，重庆志和智律师事务所律师。原告彭兰诉被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司、被告陈欢房屋买卖合同纠纷一案，本院在2021年1月15日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭兰的委托诉讼代理人肖红，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司的委托诉讼代理人邓冰，被告陈欢的委托诉讼代理人胡朝珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：（1）判决确认原告与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司在2019年8月21日签订的《房屋买卖合同》有效，由被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司办理房屋过户登记手续。（2）判决被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司支付以房屋价款1430000元为基数，从2019年12月11日起至实际办理过户登记之日止按每月1%计算的逾期办证违约金，由被告陈欢承担连带责任。（3）由二被告负担本案的案件受理费。原告主张的事实与理由如下：2019年12月5日，被告陈欢与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司签订房屋买卖合同支付了房屋价款后，将购买被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司XX号房屋转让给原告。此后，原告与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司签订了涉及前述房屋的买卖合同，约定了相应权利与义务，落款时间为2019年8月21日。2019年12月11日，原告向被告陈欢支付了全部价款，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司亦给原告出具了收到100万元的收条。事后，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司交付了房屋却未依约给原告办理产权过户登记。原告认为，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司未依约给原告办理产权过户登记构成违约，原告有权要求其继续履行合同办理房屋过户登记，要求支付逾期办证违约金；被告陈欢将购买的房屋转让给原告，与原告签订的《转让协议书》属权利义务概括转让，对合同的履行有担保责任，原告有权要求被告陈欢承担连带责任。被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司辩称，同意配合原告办理产权过户登记，但与原告的约定和实际收取的房屋价款均是100万元，违约金应以该款为基数计算。另，原告主张违约金计算标准明显过高，请求法院依法予以调整。被告陈欢辩称，过户登记属被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司的义务，与被告陈欢没有关系，请求法院驳回对被告陈欢的全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院举示了被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司与陈欢签订的房屋买卖合同、原告与被告陈欢签订的转让协议书和原告与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司签订的房屋买卖合同、权利确认书等证据复印件佐证。被告没有举示证据。结合当事人的陈述和对原告举示证据的质证、审查，对原告主张的事实，本院确认如下：2019年8月21日，被告陈欢与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司签订编号为GST2019-8-20-02的《房屋买卖合同》约定，被告陈欢购买被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司出售的位于重庆市涪陵区XX号房屋，价款100万元。同日，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司给被告陈欢出具了《权利确认书》承诺，房屋在合同签订日以现状交付，产权证在2020年2月21日前办理。2019年8月23日，被告陈欢支付了全部价款。2019年12月5日，被告将在《房屋买卖合同》中的权利转让给了原告，双方签订《转让协议书》约定，转让价款为143万元，被告陈欢需为原告办理更名手续。2019年12月11日，原、被告三方协商后，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司出同意将前述房屋买受人变更为原告。根据其与原告签订的《房屋买卖合同》约定，房屋售价100万元，在合同签订后2日内以现状交付原告，在房款付清后180日内办理产权登记手续，逾期原告不退房情况下，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司需支付按已付房款每月1%标准计算的违约金。另，合同还注明在出售前已设定有抵押权。在随后给原告的《权利确认书》中，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司承诺产权证在2020年2月21日前办理。事后，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司未依约申办产权过户登记。2021年1月15日，原告诉至本院。诉讼中，原告表示愿意在有权利负担前提下办理房屋过户登记。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同、权利转让协议均无法定无效事由属有效合同，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司没有依约办理产权过户登记构成违约，原告有权要求其继续履行合同和支付违约金。对原告确认合同效力，要求被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司办理过户登记和支付逾期过户违约的请求，本院予以支持。关于违约金的计算，当事人对违约金起算时间、计算违约金的基数和计算费率标准产生争议。本院认为，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司没有按《权利确认书》的承诺在2020年2月21日前给原告申办房屋过户登记构成违约，违约起算时间应从逾期次日即2020年2月22日起计算。被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司作为《房屋买卖合同》的相对人，不是原告与被告陈欢签订的《转让协议书》的当事人，依法不受《转让协议书》的约束。因此，原告要求其按《转让协议书》约定价款计算支付违约金没有法律和合同依据，对原告主张的违约金计算基数，本院确认按原告与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司间的约定即《房屋买卖合同》约定标准计算。原告主张按受让价每月1%计算，但未能说明被告逾期办证给原告造成的损失，本院无法确认其具体损失，据此，本院确定参照金融机构计收逾期借款利息标准计算。根据当前商业银行多按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率1.3－1.5倍计算贷款息率和逾期贷款利率为贷款利率1.3－1.5倍的实际情况，确定违约金在不超过合同约定标准前提下，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率2倍计算。被告陈欢依《转让协议书》约定完成了买受人更名义务，履行了与原告约定的合同义务，没有违约行为不应承担本案的违约责任。原告主张被告陈欢作为合同转让人有保证被转让合同相对方履行义务的责任既无约定也没有法律规定，对原告要求被告陈欢承担连带责任的请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款和第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告彭兰与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司2019年12月11日签订的，落款时间为2019年8月21日的《房屋买卖合同》有效。二、被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司在本判决生效后10日内，给原告彭兰办理重庆市涪陵区XX号房屋的过户登记，支付原告彭兰以100万元为基数从2020年2月22日起至完成前述房屋过户登记申请手续日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率2倍计算（若此标准超过月利率1%，则按月利率1%计算）的逾期办证违约金。三、驳回原告彭兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19260元，减半收取9630元，由原告彭兰负担2298元，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司负担7332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田世明二〇二一年二月二十八日书记员  秦 媛