上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初19598号原告(反诉被告)：陈子牛，男，1997年12月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：傅平，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周士超，上海市新华律师事务所律师。被告(反诉原告)：安后荣，男，1991年9月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市。被告：邵则秋，男，1972年4月7日出生，汉族，住安徽省宿州市。上述两被告共同委托诉讼代理人：王淼，上海旭路伟光律师事务所律师。原告(反诉被告)陈子牛与被告(反诉原告)安后荣、被告邵则秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月7日第一次公开开庭进行了审理，原告陈子牛委托诉讼代理人傅平、周士超，被告安后荣、被告邵则秋及其共同委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼。于2020年9月22日第二次公开开庭进行了审理，原告陈子牛委托诉讼代理人傅平、周士超，被告邵则秋及被告安后荣、被告邵则秋的共同委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈子牛向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告安后荣向原告支付自2019年6月1日起至2020年5月28日止的租金优惠差额2,094,692.53元；2.判令被告邵则秋对前述诉讼请求中的租金优惠差额支付义务承担连带保证责任。事实及理由：2018年4月2日，安后荣与上海成泰百货有限公司(以下简称成泰公司)签订了《房屋租赁合同》一份，约定由安后荣向成泰公司承租位于上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢101-1的房屋(以下简称系争房屋)，该房屋面积为450平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止。房屋租金标准为：2018年6月1日至2021年5月1日期间每一年的租金为160万元；2021年6月1日至2023年5月31日期间每一年的租金为170万元；2023年6月1日至2026年5月31日期间每一年的租金为180万元；2026年6月1日至2028年5月31日期间每一年的租金为190万元。安后荣应向成泰公司支付租赁保证金160万元。签约后，成泰公司向安后荣交付了系争房屋，后安后荣亦实际占有并使用系争房屋至今。2019年1月21日，系争房屋由江苏省苏州市姑苏区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台进行了司法拍卖，陈子牛最终竞得拍卖标的物暨本案涉诉的系争房屋，苏州市姑苏区人民法院随后于2019年2月25日作出(2018)苏0508执2685号之一《执行裁定书》，该裁定书中明确上海市闻喜路XXX号房屋所有权自该裁定书送达时归陈子牛所有。在陈子牛依法取得上海市闻喜路XXX号房屋所有权之后，经与安后荣及邵则秋协商后，确认由安后荣继续承租系争房屋，同时邵则秋为连带保证人。2019年10月9日，陈子牛、安后荣、邵则秋共同签订了《关于上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢101-1建筑的补充协议》(以下简称《补充协议》)一份。根据《补充协议》的约定，安后荣继续承租系争房屋，安后荣实际占用的租赁面积为562.482平方米，超出原《房屋租赁合同》112.482平方米。租金调整为2019年6月1日至2021年5月31日期间每一年的租金为1,919,925.8元；2021年6月1日至2023年5月31日期间每一年的租金为2,039,921.16元；2023年6月1日至2026年5月31日期间每一年的租金为2,167,416.23元；2026年6月1日至2028年5月31日期间每一年的租金为2,302,879.75元。首期租金1,919,925.80元分两期支付，安后荣应于2019年5月30日前向陈子牛支付租金160万元，2019年10月10日前支付319,925.80元。此后，安后荣应在每年的4月30日前向陈子牛足额支付次年的年付租金。《补充协议》还约定，如安后荣有任意一期租金逾期支付超过3日的，陈子牛有权取消先前给予安后荣的优惠，安后荣应当按照实际使用、租赁的建筑面积的每平方米日租金20元/平方米按实计取，租金补差时间自2019年6月1日起至所欠付款项足额付清之日。邵则秋为安后荣就系争房屋租赁合同的履行向陈子牛提供担保，担保方式为连带保证，保证期间为两年。《补充协议》签订后，安后荣依约向陈子牛支付了首期租金1,919,925.80元。但在双方约定的次年租金支付的最后期限2020年4月30日届满之日，安后荣却没有依约向陈子牛支付后续的租金。经催讨，两被告仍以各种理由拖延，并拒绝支付。陈子牛遂提起本诉。2020年5月29日，安后荣向原告支付了2020年6月1日-2021年5月31日期间的租金1,919,925.80元，故原告主张租金优惠差额至付款前日即2020年5月28日，望判如所请。被告安后荣、被告邵则秋辩称，不同意陈子牛的本诉诉请。恰逢疫情期间，才延期了30天支付租金，依法应予以免责。从事实层面上讲，第一，2020年新冠肺炎疫情，市政府自2020年1月24日启动了一级响应，采取了最严格的防控措施，安后荣承租系争房屋系用于经营餐饮，当时为响应政府号召而闭店歇业直至3月底。2020年3月24日，市政府调整为二级响应后，作为餐饮经营的系争房屋只能处于半营业状况，故在2020年2月、3月期间，安后荣是没有营业收入的，2020年4、5月期间，即便允许营业，收入也是大大减少的。自2020年2月起，安后荣就向陈子牛提出租金减免及延期支付的请求，并无违约的故意。第二，双方《补充协议》的第三条约定，系出租方提供的格式条款，且该租金优惠是虚构的，约定的系争房屋租金水平已经等于甚至高于市场租金水平，《补充协议》第八条所谓附条件取消租金优惠，实质是变相加重承租方的违约责任条款，结合本案情况，若按照该约定继续履行，对安后荣明显不公平。从法律层面上讲，本案系涉疫情案件，根据最高法针对此类案件先后出台的指导意见，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。关于租金减免，两被告已向本院提起反诉。最后，安后荣延期预付下一年度租金30天，对出租方陈子牛未造成任何经济损失。请求法院驳回两原告的本诉诉请。反诉原告安后荣向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告陈子牛返还反诉原告安后荣2020年2月、3月(两个自然月)房租共计319,987.63元；2.判令反诉被告陈子牛返还反诉原告安后荣因没有用足面积而多支付的租金138,705.80元；3.反诉诉讼费由反诉被告陈子牛承担。事实和理由：安后荣与陈子牛系房屋租赁合同关系，安后荣承租陈子牛位于本市静安区闻喜路XXX号部分商铺用于经营餐饮。其中自2019年6月1日至2020年5月31日房租，安后荣于2019年5月24日、2019年10月10日分两次向陈子牛足额支付，共计1,919,925.80元(月租金为159,993.82元)。2020年初，全国爆发新冠肺炎疫情，餐饮行业遭受近4个月的严重影响。其中在2、3月份，系争房屋更是因为响应政府号召、配合疫情防控而直接闭店歇业。直至2020年3月底，相关监管部门才陆续颁发餐饮服务单位复工复业通知，期间没有任何营业收入。即便是在4、5月份，安后荣陆续开始营业，受疫情防控工作影响，系争房屋也是生意惨淡，收入明显减少。针对上述情况，安后荣自2020年2月开始就与陈子牛多次协商减租未果。除此以外，陈子牛在计算租金时，简单适用一层建筑面积均分为5跨，安后荣承租3跨，承租面积为519.282平方米。实际上一层建筑面积除上述5跨外还包括通往同幢2楼的楼梯，经查询并计算得出该楼梯占建筑面积32.51平方米，该部分建筑面积陈子牛并未出租给安后荣，却收取安后荣的租金，该部分租金应当按照3/5的比例予以退还。应退还的租金计算公式为：32.51平方米×3/5×9.741元/平方米/天×730天(已付)，经计算该部分租金为138,705.80元。现提起反诉，望判如所请。反诉被告陈子牛辩称，不同意反诉原告安后荣、邵则秋全部诉请。疫情期间大部分的餐饮企业，只要有心营业，是可以正常营业的。不认可对方经营受到了影响，如果安后荣自己不想营业，这个后果应该自负。关于最高院的规定，首先强调的是双方协商，且除了减免租金还有延长租期等选项。退一步说，如果安后荣开业后被勒令停业，提出要求退还租金，反诉被告是可以用延长租期作为协商条件的。其他租户，包括隔壁的丰裕点心店，疫情期间都是是正常营业的。安后荣是邵则秋的女婿，事实上安后荣只是出面签个合同，所有合同履行及商铺经营都是由邵则秋在做，其在上海别处还有许多处店铺，对于租金标准的市场行情，应该是很清楚的。合同的条款以及租金金额的确定，是经过双方反复沟通讨论修改后确定的。邵则秋曾起诉系争房屋原产权人成泰公司要求退还租赁保证金，陈子牛作为第三人参与诉讼，当时邵则秋就租赁面积问题提出过质疑，最后经反复磋商后才签订了《补充协议》，面积的计算是经双方确认过的。反诉原告现在还提出面积问题，没有事实依据。况且事实上的面积也只会多不会少，反诉原告所称的楼梯与一楼是根本不搭界的，中间是隔开的，是另外通往二楼的。合同中确认的面积没有计算楼梯的面积。安后荣租赁的三开间门面：“牦牛先生”“泸溪河糕点”“亿鼎烩火锅”各占一开间，“亿鼎烩火锅”旁还有个烤猪蹄的小门面，是增建的。隔壁“丰裕点心店”占了两个开间门面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月9日，陈子牛(出租人甲方)、安后荣(承租人乙方)及邵则秋(保证人丙方)签订了《关于上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢101-1建筑的补充协议》一份，约定，甲方于2019年1月21日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得拍卖标的物，已于2019年1月28日向法院指定账户缴清全部款项，该房地产的所有权依据法律文书及效力即时起转移至甲方所有，即上海市闻喜路XXX号房地产(含装修、附属物)。乙方确认并自愿承诺按房屋现状继续承租上海市闻喜路XXX号XXX幢范围内101-1建筑面积450平方米，继续履行2018年4月2日成泰公司与安后荣签订的《房屋租赁合同》条款，房屋出租人成泰公司变更为甲方陈子牛。在租赁期内，乙方不得转租，不得擅自中途退租或解除《房屋租赁合同》及本《补充协议》。乙方承租的房屋坐落在上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢范围内101-1，建筑面积450平方米。闻喜路XXX号房地产1幢一层(1幢101)房屋，总建筑面积为865.47平方米，均分为5跨，每跨建筑面积为(865.47除以5)173.094平方米。乙方原实际租赁范围内3跨用房的套内结构为18米×27米的建筑面积为(173.094×3)519.282平方米，另增占使用了1幢101东侧外扩的房屋一间建筑面积为(1.6×27)43.2平方米，现实际占用使用、租赁的总建筑面积为(519.282+43.2)562.482平方米，超出原《房屋租赁合同》(562.482-450)112.482平方米。原《房屋租赁合同》乙方承租的建筑面积450平方米的年租金为160万元，每平方米的日租金为9.741元/平方米。现根据乙方实际占用使用562.482平方米建筑面积的实际情况，乙方须每年另行向甲方增补年租金399,925.80元/年，即每年的年租金调增为1,999,925.80元/年。考虑到乙方承诺自愿承担43.2平方米的原东侧外扩房屋可能会被城管、消防、安监等联合执法部门强行拆除的危险，在此再次优惠年租金80,000元/年，即从2019年5月31日起年付的年租金基数调整确认为1,919,925.80元/年。2019年6月1日至2021年5月31日的二年租赁期内，每年年租金为1,919,925.8元/年；2021年6月1日至2023年5月31日的二年租赁期内，每年年租金为2,039,921.16元/年；2023年6月1日至2026年5月31日的三年租赁期内，每年年租金为2,167,416.23元/年；2026年6月1日至2028年5月31日的二年租赁期内，每年年租金为2,302,879.75元/年。原《房屋租赁合同》中成泰公司收取安后荣租赁保证金160万元，由乙方自行向成泰公司追讨，与甲方无关。乙方确认实际租赁面积为562.482平方米，其他区域面积均不在原《房屋租赁合同》及《补充协议》承租范围内，乙方均不得以任何理由占用使用，且须按时向甲方足额支付租金等其他应付费用，否则即视为乙方主动向甲方发起违约邀约通知及确认甲方对乙方已付租金和房屋租赁履约保证金作不予退还的事实予以认可并接受的真实意思表示及主动自愿解除合同的通知和自愿另行承担违约后的一切不利后果的真实意思表示。邵则秋确认自愿对原《房屋租赁合同》及本《补充协议》中乙方的合同(协议)义务向甲方提供担保，担保方式为连带责任保证，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金等和实现债权的费用。保证期间为主债务履行期届满之日起二年。乙方须向甲方付清房屋租赁履约保证金100万元，该款不可抵冲租赁房屋欠付的租金，租期届满后且无违约后扣除各项乙方承担的费用，若有余额将无息返还，若余额不足，乙丙方须及时补充并足额偿付，否则一切不利后果均由乙丙方另行全部承担。首期租金1,919,925.80元甲方同意乙方分两期支付：2019年5月30日前支付租金160万元，2019年10月10日前支付319,925.80元。2020年2月16日前向甲方支付100万元房屋租赁履约保证金。此后，乙方须在每年的4月30日前向甲方足额支付次年的年付租金，如乙方有任何一期租金逾期3日未付或逾期3日未足额支付，乙方确认甲方有权单方解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，乙方同意并确认甲方对乙方已付租金和房屋租赁履约保证金不予退还，且乙丙方自愿特别约定及同意承担违约后甲方取消之前所有对乙方的优惠和承诺，确认并同意将乙方实际占用使用、租赁的建筑面积的每平方米日租金的单价还原为20元/平方米按实计取，租金补差时间从2019年6月1日起至所欠补付款项足额付清及所占房屋全部实际归还至甲方之日止。本《补充协议》为原2018年4月2日签订的《房屋租赁合同》的附件，若有条款约定抵触，以本协议为准。2019年5月24日，安后荣支付陈子牛租金160万元，2019年10月10日，安后荣支付陈子牛租金319,925.80元，共计1,919,925.80元，安后荣用于支付陈子牛自2019年6月1日起至2020年5月31日止的房屋租金。2020年1月下旬，本市发生疫情。上海市政府为应对该疫情，自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。2020年4月30日，安后荣未支付陈子牛自2020年6月1日起至2021年5月31日止的年租金1,919,925.80元。致陈子牛涉讼。2020年5月29日，安后荣支付陈子牛1,919,925.80元，用于预付系争房屋自2020年6月1日起至2021年5月31日止的租金。以上事实，有原、被告庭审陈述，陈子牛提供的《房屋租赁合同》、拍卖成交确认书、执行裁定书、《补充协议》，安后荣、邵则秋提供的付款凭证等证据予以佐证，本院予以确认。审理中，陈子牛陈述诉请2的计算依据为，根据《补充协议》第八条之约定，若安后荣有任一期租金逾期三日未付或未足额支付，原告可按20元/平方米主张租金差额，若安后荣不违约，租金标准为9.741元/日/平方米，故差额为10.259元/日/平方米×562.482平方米×363日=2,094,692.53元。陈子牛是通过司法拍卖取得系争房屋，安后荣在此之前已经和成泰公司签订了系争房屋租赁合同，租赁价格就当时的市场价格确定而略有偏低，原告基于要求安后荣必须严格履约才加入了补足优惠差额的约定。本院认为，系争房屋新产权人陈子牛与原承租人安后荣在同意继续履行安后荣与系争房屋原产权人成泰公司签订的《房屋租赁合同》的基础上，就系争房屋的租赁事宜的补充事项签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，邵则秋在该协议中为承租人安后荣提供连带保证责任，故该协议对三方均具有约束力。三方应当按照该协议之约定享有权利和履行义务。本案双方争议之焦点在于，在租赁合同履行过程中，承租人安后荣存在逾期支付出租人陈子牛租金的行为，应当如何承担违约责任。《补充协议》约定，“乙方每平方米的日租金标准为9.741元/平方米。乙方须在每年的4月30日前向甲方足额支付次年的年付租金，如乙方有任何一期租金逾期3日未付或逾期3日未足额支付，乙丙方自愿特别约定及同意承担违约后甲方取消之前所有对乙方的优惠和承诺，确认并同意将乙方实际占用使用、租赁的建筑面积的每平方米日租金的单价还原为20元/平方米按实计取，租金补差时间从2019年6月1日起至所欠补付款项足额付清及所占房屋全部实际归还至甲方之日止”。2020年5月29日，安后荣支付陈子牛自2020年6月1日起至2021年5月31日止的租金1,919,925.80元，安后荣支付该租金逾期了29天。现陈子牛依据《补充协议》约定的违约责任条款要求安后荣支付违约金，即自2019年6月1日起至2020年5月28日止的租金优惠差额2,094,692.53元。审理中，安后荣、邵则秋表示，协议中该违约金条款约定的计付比例过高，变相加重承租人的违约责任，并不合理，请求调整。对此，本院结合本案查明的事实，并综合考量协议履行的实际状况，安后荣虽有逾期付款的违约行为，但因正值疫情期间，逾期时间不长，且该款已于租金起算日前付清，陈子牛亦未证明该逾期付款对其造成的经济损失与其主张的违约金数额相当，故本院酌情确定安后荣应付陈子牛的违约金数额为50,000元为妥，该金额足以补偿安后荣因违约造成陈子牛的所有损失。同时，根据《补充协议》之约定，邵则秋对安后荣上述应付陈子牛的违约金款项，承担连带保证责任。由于2020年年初上海市发生的疫情，在客观上限制了系争房屋的正常租赁使用，在一定程度上打破了原有合同权利义务的平衡，在疫情发生不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，亦不利于合同的履行，故应以双方共担风险为宜。审理中，安后荣以疫情对系争房屋的租赁使用存在实际影响为由，反诉要求减免疫情期间2020年2月至3月两个月的租金319,987.63元，本院综合考量本案实际情况，依法酌情减免安后荣应付陈子牛自2020年1月24日至3月24日期间系争房屋一个月的租金159,993.81元，现安后荣反诉诉请陈子牛退还2020年2月、3月的租金319,987.63元，本院予以部分支持。另安后荣反诉要求陈子牛返还因没有用足面积而多支付的租金138,705.80元，并无事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)安后荣应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈子牛上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢101-1的房屋违约金50,000元；二、原告(反诉被告)陈子牛应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)安后荣上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢101-1的房屋租金159,993.81元；三、被告邵则秋对上述第一项判决主文中被告(反诉原告)安后荣应付原告(反诉被告)陈子牛的款项承担连带保证责任；四、被告(反诉原告)安后荣其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元(原告已预缴)，由被告安后荣承担115元，其余4,885元由原告陈子牛自行承担；本诉案件受理费23,557.54元(原告已预缴)，由被告安后荣承担563元，其余22,994.54元由原告陈子牛自行负担；反诉案件受理费4,090.20元(被告已预缴)，由反诉被告陈子牛承担1,431.60元，其余2,658.60元由反诉原告安后荣自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇二一年二月二十六日书记员  唐莹琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。