广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初467号原告：吴某某，女，1966年10月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭绮晴，广东期待律师事务所实习律师。被告：深圳市康辉旅行社有限公司，住所地广东省深圳市福田区振华路**深纺大厦****，统一社会信用代码：914403001922124021。法定代表人：满炎权，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵雷军，广东伟然（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：招梦婷，广东伟然（广州）律师事务所律师。原告吴某某诉被告深圳市康辉旅行社有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托诉讼代理人孔肇贤、被告深圳市康辉旅行社有限公司的委托诉讼代理人赵雷军、招梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付违约金28800元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为位于广州市番禺区钟村街兴东路128号1622的房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权人。原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租涉案房屋用于经营维也纳国际酒店，租赁期限自2015年12月25日起至2025年12月24日，租金标准4800元/月并按约定递增。合同第十一条约定乙方未定责任：“1、在租赁期内，乙方未经甲方同意擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，还应按照合同余下的期限应付总租金的30%向甲方支付违约金。2、乙方如逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金……”。及后，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定被告应于每月26-29日支付当月25日至下月24日的租金。自2017年5月起，被告开始有拖欠租金的行为，经原告催告仍不按约履行。在政府部门主持下的会议中，被告明确表示会推出维也纳酒店奥园城市天地店项目。根据合同第十一条约定，被告擅自退租、逾期支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告深圳市康辉旅行社有限公司辩称：一、本案原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效，法院应驳回原告的全部诉讼请求。（一）原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效应从2017年8月6日开始计算，2020年8月5日诉讼时效期间届满。根据双方于2017年8月5日签订的《协议书》第2条约定，“签订本协议的同时，原合同（即案涉《房屋租赁合同书》）解除”；第3条“以下方式仅视为三方为尽快解决问题而采取的先行步骤，并不因此改变责任方违约责任的确定，也不表示甲方（即原告）对有关权利的放弃”；第8条约定，“本协议签订后，涉及因原租赁合同、装修合同、补充协议、承诺函等违约责任问题的，由各方另寻其他途径解决。”。因此，在2017年8月5日签订《协议书》之日，原告是知道或者应当知道权利受到损害，并声称不会放弃追偿的权利，会另寻途径追究被告的违约责任，即原告从该日知道或应当知道其权利受到了损害，以及义务人为被告，故诉讼时效应从该日起算。（二）原告在2020年8月5日后起诉，已超过法定的诉讼时效期间根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。”以及根据2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”即使按照《起诉状》的落款日期，原告最早也是在2020年11月12日提起诉讼，已超过了3年法定的诉讼时效期间。另，依照谁主张谁举证的原则，本案中原告也未举证证明其主张的诉求在此3年期间中断、中止过。据此，原告未在法定诉讼时效期间主张权利，故已超诉讼时效。二、涉案租赁合同系经由政府协调，并由被告、原告、广州奥园签署《协议书》（以下简称“三方协议”）的方式，平稳的将承租人的主体由被告变更为广州奥园，实质上属于租赁合同主体的变更或者酒店项目经营权的移转，而非租赁合同关系的单方解除。在政府协调下，被告、原告与广州奥园经过协商签署了三方协议，将租赁合同关系进行了平稳的过度，并客观上保证了原告的合法权益，涉案租赁合同关系是协商解除而非被告单方解除。三、在涉案的租赁合同关系的履行及变更过程中，被告也已经采取了合理的补救措施（将承租人变更为广州奥园），保证了原告的合同权益。且实际上，原告也并未因此遭受任何损失，不应支持原告主张的违约金诉求。（一）原告要求被告承担所谓的“提前退租”的违约赔偿责任，不符合《合同法》中关于“违约责任承担方式”的法律规定。1、在整个涉案房屋的租赁合同关系的建立以及变更过程中，被告并不存在任何过错，不存在任何违约行为。2、退一步讲，即使认定被告存在违约行为，但根据《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十二条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，根据法律的规定，在发生违约情形时，如一方已经采取了合理的补救措施，没有影响到另一方的合法权益，则无需承担任何违约赔偿责任。具体到本案中，在政府协调下，已经通过三方协议的方式保证了原告的合法权益，原告也没有产生实际损失，要求被告承担违约责任没有事实及法律依据。（二）无论是在被告退出涉案酒店项目经营前，或由广州奥园接手后，原告从未遭受任何实际损失。1、在广州奥园接手之前，即使是在原告迟延交付涉案租赁房屋，以及原告所交付的租赁房屋不符合合同约定的用途的情况下，被告仍按照约定向原告支付了租金。在被告退出之后，广州奥园亦按照原租赁合同的约定，在没有降低租金标准的情况下，继续向原告支付租金。原告的房屋一直在获得稳定的租金收益，并无任何实际损失。2、在被告与广州奥园就涉案租赁房屋进行交接的过程中，原告自始至终并未向被告退还被告所预付的租赁押金，在押金方面，原告也没有损失。并且涉案房屋在原告购买之后，也一直是处于升值状态。整个房屋买卖和租赁合同的履行过程中，原告一直是处于获利的状态。3、即使是在协商变更租赁合同关系的过程中，原告也没有遭受任何损失。在没有任何争议的情况下，三方最终达成一致意见，原告并未履行过多的变更手续或付出谈判成本，原告的房屋也由广州奥园按照原租赁合同的内容继续承租，原告的权利并未受到任何影响。四、若认定被告需要承担违约赔偿责任，不符合公平正义、诚实信用的法律原则，也与公序良俗相违背。1、根据前文所陈述的客观事实，在整个涉案租赁合同关系中，发生纠纷的原因在于广州奥园的虚假宣传和虚假承诺，但广州奥园却因销售房屋而获得了巨额的利润。原告虽然受到虚假宣传的影响，却实际上一直享受着涉案房屋升值的投资收益；且在有过错的情况下，享受着被告支付的稳定租金收益。本案中，仅仅只有被告是实际损失发生方，并需要承担因酒店项目无法继续运营所产生的品牌引入、房租支出、人员管理等合计约两千余万元的巨额损失。有过错的一方享受着收益，没有过错的一方却承担着巨额的损失，这样的损失承担和收益分享的结果，显然是不符合法律所追求的公平正义的理念和原则。2、在涉案酒店项目终止后，即使被告遭受了巨额的损失，但被告也从未或意图向包括原告在内的全体业主进行追偿。反而是原告，在没有任何损失的情况下，仍然贪得无厌地提起诉讼，意图获得租赁合同之外的不当利益。如贵院继续裁决被告需要赔偿原告所谓的“损失”，则无异于助长了原告不劳而获的心理，有悖于诚实信用与公序良俗。3、在合作过程中，无论是被告与广州奥园签订合作协议，还是被告与原告签订房屋租赁合同，被告都是以极大的善意与各方开展合作，积极推进项目的实施，并没有任何过错。被告系国有控股的旅游企业，主营业务利润极低，因涉案的酒店项目的租赁房屋多达344间，若被告须按照户均3万多元的违约金标准向所有的业主承担赔偿责任，总计过1000万的赔偿将意味着被告直接破产，被告的六百余名员工也将直接失业，国有资产也遭受巨额的损失，最终造成恶劣的社会影响，也产生了新的社会矛盾。综上，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告吴某某为位于广州市番禺区钟村街兴东路**1622的房屋的产权人。2014年10月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同书》一份，约定由被告承租广州市番禺区钟村街兴东路128号1622用于经营维也纳国际酒店，租赁期限自2015年12月25日起至2025年12月24日，租金标准4800元/月并按约定递增。该合同第十一条约定乙方未定责任：“1、在租赁期内，乙方未经甲方同意擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，还应按照合同余下的期限应付总租金的30%向甲方支付违约金。2、乙方如逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金……”。2016年7月23日，原告与被告签订《＜房屋租赁合同书＞补充协议》，约定被告应于每月26-29日支付当月25日至下月24日的租金。上述《房屋租赁合同书》、《＜房屋租赁合同书＞补充协议》还对其他相关事项进行了约定。原告诉称，因被告自2017年5月起，被告开始有拖欠租金的行为，经原告催告仍不按约履行。在政府部门主持下的会议中，被告明确表示会退出维也纳酒店奥园城市天地店项目。根据合同第十一条约定，被告擅自退租、逾期支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告于2020年11月17日将被告诉至本院，本院于2021年1月13日予以立案。另查明：因被告欠交租金及要求提前解除合同，原告作为甲方与被告作为乙方、第三人奥园集团（广州）有限公司作为丙方于2017年8月5日共同签订《协议书》一份，原、被告在该《协议书》中约定因被告拖欠2017年6月、7月各50%的租金，被告并表示无法继续该项目，故解除原、被告双方之间的房屋租赁合同，原告与第三人另行签订新合同。该《协议书》第3条约定“甲乙双方解除合同时，甲方按下列（）方式处理（甲方无论选择任何一种方式，仅视为三方为尽快解决问题而采取的先行步骤，并不因此改变责任方违约责任的确定，也不表示甲方对有关权利的放弃）”。该《协议书》第8条约定“本协议签订后，涉及因原租赁合同、装修合同、补充协议、承诺函等违约责任问题的，由各方另寻其他途径解决。”。上述《协议书》还对其他相关事项进行了约定。再查明：在原、被告与第三人签订《协议书》后，涉案房屋已由第三人奥园集团（广州）有限公司承租至今。以上事实有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告之间是因被告逾期交租、提前解除合同而产生的房屋租赁合同纠纷，原、被告及第三方曾就被告的违约情形而签订《协议书》协商解除了原、被告之间的《房屋租赁合同书》，根据原、被告于2017年8月5日签订的《协议书》，原告理应在签订该《协议书》之日即知道或应当知道其权利受到损害，故本案的诉讼时效应当从该日起算。本案中原告于2020年11月17日向本院提交起诉材料，本院于2021年1月13日予以立案，显然原告的起诉已超过了法定的诉讼时效期间。原告在本案中亦未举证证明其主张的诉求存在中断、中止的情形，故原告未在法定诉讼时效期间内主张权利，其诉讼时效已经过，其诉讼请求本院应予以全部驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一千二百六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告吴某某的全部诉讼请求。案件受理费260元，由原告吴某某负担。本判决为终审判决。审判员  胡林二〇二一年二月七日法官助理刘莎书记员王雅佩