北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初26154号原告（反诉被告）：王振鑫，男，1984年3月25日出生，汉族，上海赟鑫酒店管理集团有限公司执行董事，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：张瑞琴，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，北京市百瑞律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李润，女，1965年7月1日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告（反诉被告）王振鑫与被告（反诉原告）李润租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王振鑫委托诉讼代理人张瑞琴、张宁，被告（反诉原告）李润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振鑫向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付未提前60日通知原告解除租赁合同给原告造成的损失20000元；2．判令被告返还押金90000元；3．判令被告退还原告自2020年5月3日起至2020年5月23日期间对应的房屋租金29167元；4．判令被告赔偿原告装修装饰损失31090元；5．判令被告返还原告15台空调、36张床、6台热水器，或者赔偿相应财产损失；6．判令被告开具房屋租金发票；7．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年10月24日签订了《房屋租赁合同》，租赁被告位于北京市西城区×××号房屋作为宿舍使用，租期为2019年10月24日至2021年10月23日。合同签订后，因卫生间漏水，被告不管，原告找人进行了维修，花费31090元。原告还为该房屋添加了15台空调、36张床、6台热水器。2020年因受新冠疫情影响，原告于2020年2月6日向被告提出变更房租支付方式为按月缴纳，直至疫情结束恢复原支付方式，被告未提出异议，并应原告请求，口头承诺免除一个月租金。2020年4月22日，原告支付了2020年4月24日—2020年5月23日期间的租金41667元，2020年4月28日，被告要求原告住宿人员搬离该房屋，5月3日原告住宿人员被被告驱逐，全员搬离该房屋。为追讨押金及其他款项，原告多次与被告协商，均未果。为维护原告的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。李润辩称，不同意支付损失，原告是在我不知情的情况下将房屋租给别人。原告提供的托管委托合作协议证明将房屋转租给了他人，因为转租，原告违约。且原告未按照合同约定支付租金，只支付了一个月租金，也是违约。原告的违约给我造成了损失，没有与我进行实质性的交接。我于2020年4月30日公示，告知对方如不支付租金就违约了，要求原告将物品搬出，原告说搬不出，新租户也不要，我方就自行处理了。且合同约定乙方遗留的物品均视为放弃，甲方自行处置。关于押金9万元，我不同意返还。原告没有与我进行房屋交接，我到房屋处时房屋人去楼空，门虚掩着，煤改电的电暖气都给拆了，给我造成了损失。原告未经允许将我的房屋进行了改造，也给我造成了损失，原告对房屋进行改造给我造成的损失，及拆除煤改电给我造成的损失共计15万元，9万押金应抵作我方的损失，我为此提出了反诉。对于5月3日到23日的房屋租金不同意返还，原告真正搬走的日期不是5月23日，我不清楚原告什么时间搬走的，我是5月底将房屋收回的，6月底将房屋出租。由于原告的违约给我造成了一个月的房租损失。原告修理东西没有经过我的同意，我不同意赔偿。对原告要求返还的15台空调，不同意返还，我原来就有15台空调，原告未经我方同意将我原有的空调全部出卖并更换，给了我一千多块钱。原告更换的全部是旧空调，原告说走的时候将空调给我留下。床确实是有，多少张不知道，让他们搬他们不搬，我们的新租户就处理了，现在床已经没有了。我方交付的时候就有热水器，不清楚原告说的热水器。新租户到了以后热水器没有换过，空调新换了4台，原告转租方的人员走的时候拆走了一个空调，原告换的留了10台。对原告要求开发票的诉讼请求，我方不同意，因为租金金额较低，双方约定是包含税金的。李润向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失150000元（恢复原状及电暖气、门的损失）；2．判令被反诉人承担全部反诉受理费用。事实和理由：2019年10月24日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，反诉人将北京市西城区×××号房屋租赁给被反诉人使用，租赁期限为2019年10月24日至2021年10月23日，约定第一年租金为50万元，第二年租金为51万元，每三个月支付一次房租，每期租金提前10天支付，合同还约定房屋不得将该房屋或部分转租或转借给其他个人或公司，而被反诉人却未经反诉人同意擅自将房屋租赁给第三方使用，反诉人得知转租情形后在与第三方交涉之时，被反诉人却始终不出面解决，也不肯交接房屋，对此事表示无所谓态度。当反诉人再次到房屋时，房屋已人去楼空，一片狼藉，室内的暖气片全部被被反诉人私自拆除了，该暖气片是西城区煤改电安装的，反诉人投入了大量费用，房屋的电增容及专用暖气片、房屋的门损坏严重。综上，被反诉人的违约行为已经给反诉人造成经济损失，为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请求依法判决支持反诉人之请求。王振鑫辩称，我方对被告反诉的诉讼请求恢复原状，他说我们盖了一个房子，还有池子，这些都不存在的，所以也不存在恢复原状。第二，我们在租赁期间，由于厕所管道漏水，排水管年老腐化，我们要求反诉人去进行维修，但反诉人自己不维修，我们只好自己花钱请来人进行维修，有维修合同，并且支付了维修费用，根据民法典第712条、713条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务、出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。所以我们在居住期间厕所年老失修漏水，由于反诉人不去维修，我们自己维修，并且花了31090元，依据规定维修费用是由出租人承担。对16个煤改电的暖气，我们在居住期间是使用自己的空调，在2019年10月24日签订新的租赁合同的时候，双方对此是予以确认的，并没有使用反诉人煤改电的暖气。所以不存在赔偿煤改电暖气的问题。反诉人并没有将煤改电的暖气交接给被反诉人来使用，所以我们对煤改电的暖气是不承担的，到底有几个到底多少钱，我们对这个是不承担责任的。关于管道损失，我们就是对厕所进行了维修，进行了改造，并且我们支付了费用，费用是应该由反诉人承担。费用是我们自己花的，应该由反诉人承担。还有第二个说门坏了，我们要说的是，我们是2019年10月24日签的合同，我们在此居住了3个月，从1月份疫情开始到4月底被反诉人也就住了仅仅两三个人，而且我们还承担了这么高的房租费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，李润（甲方、出租人）与王振鑫（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区×××号房屋出租给乙方居住使用，房屋租赁期限自2014年10月24日至2019年10月23日。租金标准为360000元/年，押金为60000元。上述合同到期后，2019年10月24日，李润（甲方、出租人）与王振鑫（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。甲方房屋坐落北京市西城区×××号，建筑面积396．4平方米。第二条、房屋用途。该房屋用途为居住。甲方完全了解乙方租赁本房屋的租赁目的为职工宿舍，在租赁期内未征得甲方书面同意前，乙方不得擅自改变该房屋的用途，并自行负责租赁房屋内的一切管理责任，同时做好居住人员的入住登记。乙方居住期间如发生违法事情由乙方自行负责，与甲方无关。……第四条、租赁期限。房屋租赁期限自2019年10月24日至2021年10月23日，共计贰年。第五条、房屋租金及押金支付方式。（一）租金标准（不含税）：第一年租金500000元。第二年租金510000元，每三个月支付一次租金，原合同押金60000元转为本合同押金。本合同签订之日起3个工作日内甲方向乙方追加押金30000元，至此乙方已支付押金总额为90000元，首期租金125000元乙方应于本合同签订之日起5个工作日内支付，以后每期租金均提前10天支付。（二）租金的税费由乙方承担。（三）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。……第七条、房屋交付及返还。（一）交付：甲方应于2019年10月24日前交付乙方使用，乙方将在合同签订后3日内付清首期租金和保证金。（二）返还：租赁期满之日或合同解除后三日内，乙方应当返还该房屋及其附属设施给甲方，并结清费用。未形成符合的装饰装修物，可由乙方拆除。因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，自动转归甲方无偿所有。租赁期满次日或合同解除后第四日，乙方遗留的任何物品，均为乙方放弃所有权的丢弃物，甲方可以任意处置。第八条、房屋维修。（一）甲方对于乙方的装修、装饰和添置的附属物不承担维修义务。（二）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方装修不当或保管不当或不合理使用等，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修并承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，由此产生的所有费用由乙方承担。（三）租赁期内，该房屋的消防，安全，治安等问题由乙方负责。第九条、房屋不得转租。乙方在租赁期内，甲方同意乙方公司员工和合作单位员工居住。不得将该房屋或部分房屋转租或借给其他个人或公司。第十条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋被列入房屋拆迁范围及腾退范围。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达7日的。2、乙方接收房屋后甲方有改动房屋结构的行为。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用超过一个月租金的。3、擅自改变该房屋用途的。……第十一条、违约责任。（一）甲方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方。（三）乙方有本合同第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（四）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。（五）租赁期内，乙方如提前退租的，应提前60日通知甲方，结清所有费用，但是乙方的装修所有不可移动物品无偿归甲方所有。押金不退。合同签订后，王振鑫交纳租金至2020年4月23日。2020年4月19日，王振鑫向李润发送微信：“您好，李姐由于本次疫情发生导致我司经营造成严重损失，公司运营困难，特向您申请本季度给我方免租一个月我方将于本20日将剩余2个月租金，支付给您。谢谢！”李润未予回复。2020年4月22日，王振鑫向李润账户转入一个月房屋租金41667元。2020年4月30日，李润在租赁房屋门上粘贴通知并通过微信将照片发送给王振鑫，通知内容为：“尊敬的住户您好：您租住的×××号房屋按合同约定应于2020年4月14日交付的房租至今未收到合同约定的款项，按照合同您超过规定时间支付将会产生违约金，逾期达15日甲方将有权收回房屋，如屋内有留置的物品，甲方将依据《北京市房屋租赁合同》的有关规定均视为阁下抛弃，甲方有权处理，并且您须赔偿由于逾期不付房租给甲方造成的所有损失。”2020年5月6日，李润与王振鑫方的工作人员在租赁房屋内进行协商，李润要求将屋内的物品搬出，王振鑫方的工作人员要求就租金、押金协商好后再将物品搬出。2020年5月26日，王振鑫委托北京市百瑞律师事务所向李润发送《律师函》，要求就合同解除的后续事宜进行协商处理。审理中，王振鑫主张其于2020年5月3日已将租赁房屋腾空。李润则主张王振鑫并未向其交付房屋，其是于2020年5月27日才自行收回的房屋，现已将房屋另行出租。李润主张王振鑫将房屋转租给了第三方外婆家，构成根本违约。王振鑫主张其与外婆家系合作关系，并非转租。王振鑫提交了上海赟鑫酒店管理集团有限公司的工商档案及2019年11月20日北京紫福餐饮有限公司（甲方）与上海赟鑫酒店管理集团有限公司（乙方）签订的《托管委托合作协议》予以证明。工商档案显示王振鑫系上海赟鑫酒店管理集团有限公司的法定代表人，《托管委托合作协议》内容有：“一、由乙方集团公司利用公司资源接受甲方委托负责甲方（北京外婆家）员工的后勤保障事宜（不仅限于员工的前期培训、住宿、人员管理等），乙方提供可住宿及培训地址为北京市西城区×××号。二、合作期限为壹年，自2019年11月20日到2020年11月19日整，期满后如若双方还需继续合作，届时将另行协商。三、合作费用甲方每年需支付乙方合作费用588000元，甲方按每季度支付于乙方……。”李润对工商档案的真实性认可，对《托管委托合作协议》的真实性不予认可。李润主张王振鑫未按照合同约定支付房租，构成根本违约。王振鑫主张其未按照合同约定支付房租系因受新冠疫情不可抗力因素的影响，其已向李润申请变更租金支付方式及减免租金，李润口头承诺减免一个月租金，对其变更租金支付方式的申请也未提出异议，故其并未构成违约。李润主张其并未承诺减免一个月房租，也未同意变更租金支付方式。王振鑫主张由于卫生间水管破裂，其自行维修支付维修费用31090元，该费用应由李润承担。王振鑫向本院提交了2019年11月9日上海赟鑫酒店管理集团有限公司与夏文兵签订的《装修合同》、夏文兵出具的书面证明、电子银行回单予以证明。李润对上述证据的真实性均不予认可，主张王振鑫从未告知其维修事宜，且还修坏了。王振鑫主张租赁房屋内还有其购买的15台空调、36张床、6台热水器，李润应当返还或赔偿相应损失。王振鑫提交了照片、电子银行回单，用于证明其购买了上述物品。李润对照片的真实性予以认可，对电子银行回单的证明目的不予认可。李润主张其将房屋出租给王振鑫时就有15台空调，王振鑫在未告知其的情况下，将原有空调出售并更换了自行购买的二手空调，但只给了其1000余元钱，王振鑫承诺走的时候将空调留下，其才没有追究；床确实有，但数量不清楚，其让王振鑫搬走，但王振鑫不搬，新租户已自行处理；屋内本来就有热水器，不认可王振鑫购买热水器的情况。李润主张王振鑫将房屋院子的顶和水池拆除、将其中一个房屋变更为厕所、自行维修管道但没有维修好，应当赔偿其恢复原状的损失。王振鑫对此不予认可。李润主张其将房屋出租给王振鑫时屋内有16台煤改电的电暖器，现已全部损坏，房屋内的门也存在损坏，王振鑫应当予以赔偿。王振鑫主张双方在签订房屋租赁合同时李润并未向其交付煤改电电暖器，其也没有损坏电暖器和门。本院认为，李润与王振鑫签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同约定，王振鑫租赁房屋的目的为职工宿舍，李润同意王振鑫方公司员工和合作单位员工居住。根据王振鑫提交的《托管委托合作协议》及工商档案，王振鑫系将租赁房屋用于与其公司合作的单位员工居住，故王振鑫的行为符合合同约定，李润以此为由主张王振鑫违约，本院不予采纳。虽然王振鑫并未提供新冠疫情对其租赁使用房屋造成影响的证据，但根据租赁房屋的用途，客观上必然会受到疫情的影响，在此情况下，王振鑫向李润提出减免租金及变更租金支付方式，属于合理措施，在李润未明确同意减免租金及变更租金支付方式的情况下，王振鑫于2020年4月22日向李润支付了一个月的房屋租金，综合考虑疫情的影响及王振鑫履行合同的情况，王振鑫未按照合同约定支付租金的行为亦不宜认定为违约。另一方面，考虑到王振鑫未按照合同约定支付全部租金，在双方就减免租金及变更租金支付方式未达成一致的情况下，李润按照合同约定催缴租金，也属合理行为，李润的行为亦不宜认定为违约。由于双方无法协商一致，王振鑫搬离了房屋，李润也收回房屋，对于房屋的交还，王振鑫负有举证责任，王振鑫提供的证据不足以证明其将房屋交付给了李润，应承担相应的不利后果，李润主张于2020年5月27日收回房屋，本院予以采信。综合考虑本案情况，本院认定双方的合同于2020年5月27日解除，王振鑫、李润对于合同的解除均无须承担违约责任。对王振鑫要求李润支付提前解除合同造成损失及返还2020年5月3日至5月23日期间房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。对王振鑫要求李润返还押金的诉讼请求，本院予以支持。王振鑫主张因卫生间水管破裂其找人维修支付了相应费用，但王振鑫并未提供证据证明出现问题后其要求李润维修而李润拒绝维修，不足以证明维修的必要性及合理性，在维修后也未及时通知李润，现李润对于维修事宜也提出了异议，故对王振鑫要求李润支付维修费用的诉讼请求，本院不予支持。王振鑫提供的证据不足以证明房屋内的热水器系由其购买，李润要求王振鑫将房屋内的床等物品搬离房屋，但王振鑫未予搬离，在此情况下李润自行处理并无不当，故对王振鑫要求李润返还热水器、床或赔偿相应损失的诉讼请求，本院不予支持。根据双方陈述，王振鑫将房屋原有空调出售后给了李润出售的钱款，并更换了房屋内的空调，在双方就该事宜未有约定的情况下，空调应属于王振鑫所有，考虑到李润已将房屋另行出租，由李润支付王振鑫相应的折价款更为经济合理，结合王振鑫之前出售李润空调的情况，本院酌情确定李润支付王振鑫空调折价款2000元。王振鑫要求李润开具房屋租金发票的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。双方在签订合同时并未注明房屋内电暖器和门的情况，现有证据不足以证明电暖器和门系由王振鑫损坏，李润要求王振鑫赔偿电暖器和门的损失的反诉请求，证据不足，本院不予支持。双方在签订合同时未注明房屋的现状，且李润也已将房屋另行出租，故对李润要求王振鑫赔偿房屋恢复原状经济损失的反诉请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，李润返还王振鑫押金90000元；二、本判决生效之日起七日内，李润支付王振鑫空调折价款2000元；三、驳回王振鑫的其他诉讼请求；四、驳回李润的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3745元，由王振鑫负担1745元（已交纳），由李润负担2000元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费1650元，由李润负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年二月二十二日法官助理 王甘书 记 员 高雅