湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0503民初73号 原告彭鸽，女，1975年8月21日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 原告姜春雷，男，1966年2月28日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 委托代理人杨菊明，男，邵阳市北塔区民通法律服务所法律工作者。 被告老百姓大药房连锁股份有限公司,住长沙市开福区。 法定代表人谢子龙，系该公司董事长。 委托代理人林书妮、谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 原告彭鸽、姜春雷与被告老百姓大药房连锁股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法由审判员唐步城适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告姜春雷及原告彭鸽、姜春雷的委托代理人杨菊明，被告老百姓大药房连锁股份有限公司的委托代理人林书妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告于2011年11月2日向湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司承租邵阳市红旗路303号医药大厦临街二楼商业用房，双方签订了房屋租赁合同。2014年出租人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司将出租物产权转让给两原告，根据“买卖不破租赁”的法定原则，2014年5月21日，原、被告及原出租人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司三方一起达成《红旗路303号医药大厦二楼房屋租赁补充协议书》。鉴于原告的出租物在被告收购邵阳24家门店中对交易起决定作用。因此，对原房屋租金约定略作调整。即2016年10月31日前两年为年租金25万元，之后每年租金递增6%，尽管租金有所调涨，但相对邵阳市中心城区红旗路最繁华地段租金市场行情可以看出租金非常低，原告一次性花一千多万元买下800㎡商铺，月租金才26元/㎡，还不如同城偏远地段仓库租金。由于合同约定租期长，租金低，为确保合同实施，原、被告双方在合同第六条还特别约定了“任何一方违反《房屋租赁合同》或本协议约定，应向守约方承担违约责任并赔偿违约金200万元。”然而，2020年10月26日，原告突然收到被告《合同解除告知函》，函告理由缘于被告门店经营不佳，决定降低公司成本，而提出提前6年解除双方房屋租赁合同，相关事宜再行协商，原告为维权，已复函被告无果。原告认为，原、被告所达成的租赁合同补充协议，关于违约金的约定是双方真实意思表示，应受法律保护。现被告单方违约，要求提前解除合同，原告迫于无奈表示同意，但被告应支付原告违约金200万元，被告却久拖不决，以致酿成纠纷，请求：1、依法解除原、被告签订的《红旗路303号医药大厦二楼房屋租赁合同补充协议书》；2、判令被告立即支付原告合同违约金200万元；3、本案一切诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据： 1、原告身份证复印件1份,拟证明两原告诉讼主体资格。 2、被告企业登记信息复印件1份，拟证明被告诉讼主体资格，法定代表人为谢子龙。 3、房产证复印件1份，拟证明两原告拥有邵阳市红旗路303号医药大厦二楼商业房屋产权。 4、租赁合同复印件1份，拟证明原告位于邵阳市红旗路303号商业房产在2014年5月21日之前系湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司租给被告使用。 5、补充协议复印件1份，拟证明原告将出租物租给被告使用的事实及违约金200万元的约定。 6、合同解除告知函复印件1份，拟证明被告向原告提出提前6年解除租赁合同的事实。 7、催告回复函复印件1份，拟证明原告向被告催收违约金的事实。 被告辩称，1、受疫情影响，答辩人门店经营困难，万般无奈之下，答辩人缩减租赁场地面积，提出解除与原告于2014年5月21日签订的《红旗路303号医药大厦二楼房屋租赁合同补充协议书》（下文称“补充协议书”），并将《合同解除告知函》送达给原告，双方租赁合同已于2020年10月31日协商一致解除。2、原告要求答辩人支付违约金200万元，该违约金严重过高，租赁合同解除后，答辩人已及时将房屋交还给原告，未给原告造成损失，且答辩人自2011年起承租涉案房屋至今，和原告签订补充协议后也实际履行了6年多，请求人民法院依法调低违约金金额，根据最高人民法院的判例，违约金不应超过6个月的承租金。⑴补充协议书约定违约金过高，违反公平原则，依法应予以调减。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。补充协议书第六条约定：任何一方违反《房屋租赁合同》或本协议约定的，应向守约方承担违约责任并赔偿违约金人民币二百万元整（¥2000000元）。涉案房屋2019年11月1日至2020年10月31日的租金标准为315619.24元，原告主张的违约金是该年承租金的6倍多，违约金严重过高。违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。因此违约金约定应以不违反公平原则为限。本案中，协议约定的违约责任属于违约金约定过高，已违反了公平原则，依法应当予以核减。根据《湖南省高级人民法院印发的通知》（湘高法发〔2020〕18号）的相关规定，本案可参考最高人民法院(2015)民一终字第340号判决书，违约金数额不应超过六个月的承租金，且押金应当抵扣违约金。⑵涉案房屋租赁合同解除系因答辩人门店经营困难，答辩人及时止损，并将租赁房屋交还给原告，原告没有损失。补充协议书解除后，答辩人及时将租赁房屋腾空并交还给原告，原告可将房屋出租，未造成损失，且原告也应采取措施防止损失扩大。此外，原告未举证证明补充协议书解除给其造成的具体的损失数额。原告主张的200万元违约金无事实和法律依据。3、答辩人已向原告支付50000元押金，押金应抵扣违约金。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法判决。 被告为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据： 1、《房屋租赁合同》、《红旗路303号医药大厦二楼房屋租赁合同补充协议书》、押金收据复印件1份，拟证明①被告与原房屋产权人湖南康尔佳宝大药房连锁有限公司签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋；2014年涉案房屋转让给原告后，被告与原告就房屋租赁签订补充协议，继续承租涉案房屋已6年多；②被告支付房屋租赁押金50000元，原告向被告出具押金收据。 2、2019年11月1日-2020年10月31日租金支付凭证复印件1份，拟证明2019年11月1日-2020年10月31日的租金标准为315619.20元。 3、《合同解除告知函》、顺丰速运快递单、物流凭证复印件1份，拟证明①因门店经营困难，为减少损失，被告决定减少租赁面积，解除与原告签订的租赁合同，并于2020年10月26日将《合同解除告知函》送达给原告，原告签字确认，双方的租赁合同已于2020年10月31日解除；②被告已于2020年10月31日前搬离租赁房屋,并将租赁场地交还给原告；③被告已将涉案房屋钥匙邮寄给原告。 4、湖南省高级人民法院印发《湖南省高级人民法院关于规范法官裁量权行使保障裁判尺度统一的实施意见（试行）》的通知（湘高法发〔2020〕18号）、最高人民法院(2015)民一终字第340号判决书、湖南省高级人民法院关于为扎实做好ldquo六稳rdquo工作loz全面落实ldquo六保rdquo任务提供司法服务和保障的意见（湘高法〔2020〕74号）复印件1份，拟证明①根据湖南省高院的通知，为确保案件程序公正与实体公正相统一，确保案件政治效果、法律效果、社会效果相统一，应对类案进行检索，参照类案判决。本案应参考最高人民法院(2015)民一终字第340号判决内容，基于公平原则，调低违约金金额。②受疫情影响，被告门店经营困难，营业额下降，万般无奈之下减少租赁场地面积，保障生存。 原告提供的证据，被告提出以下质证意见：对证据1-5三性无异议，证据6三性无异议，但与我们提交给原告方的不同，原告方提供的该组证据没有原告方的签字确认。证据7被告方确实收到了该函，但是被告认为原告主张的200万元违约金不合法、不合理、不公平。 被告提供的证据，原告提出以下质证意见：对证据1-2三性无异议，证据3真实性无异议，关联性和证明目的有异议，证据4不能作为证据使用，只能供法庭参考，同时双方约定的违约金没有违反公平原则。 经庭审质证，本院认为，对原、被告双方互无异议的证据，本院予以采信，对双方有异议的证据，能与双方陈述及其他证据相互印证的部分予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 2011年11月2日，被告老百姓大药房连锁股份有限公司向案外人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司承租邵阳市红旗路303号医药大厦临街二楼商业用房，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋租赁标准为：前5年租金20万元/年，第六年开始每年在前一年年租金基础上按照6%递增。租赁期限15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止。并约定，一方违法违约解除合同的，或因一方违反本合同约定导致另一方依据本合同约定解除合同的，违约一方应向另一方支付当年年度租金的20%作为违约金；给另一方造成的损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失。2014年案外人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司将出租物即邵阳市X号医药大厦临街二楼商业用房的房屋产权转让给原告彭鸽、姜春雷，原告彭鸽、姜春雷并于2014年4月17日办理了房屋所有权证（房屋产权证号:邵房权证大祥区字第X号，建筑面积805.18㎡）。2014年5月21日，原告彭鸽、姜春雷（甲方）与被告老百姓大药房连锁股份有限公司（乙方）及案外人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司（丙方）签订了一份《红旗路303号医药大厦二楼房屋租赁补充协议书》。约定：“鉴于：1、乙、丙双方于2011年10月20日签订资产并购协议，丙方将包含位于邵阳市大祥区红旗路303号医药大厦红旗总店在内的24家门店转让给乙方，基于该处门店对交易的决定性作用，丙方按并购协议约定的租金标准和租赁期限，将其自有产权的位于邵阳市大祥区X号医药大厦二楼房屋租赁给了乙方，并于2011年11月2日共同签署了《房屋租赁合同》（见附件一）。2、丙方在未通知乙方的情况下，将乙方租赁房屋的产权转让给了甲方，甲、丙双方并以办理完房屋产权变更登记手续，现甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方继续使用租赁房屋一事，达成如下补充协议，以资共同遵守。第一条自甲丙双方房屋买卖合同生效之日起，丙方在《房屋租赁合同》中相应的权利和承担的义务全部转让给甲方，甲方作为租赁房屋的产权人和出租方，继续与乙方履行《房屋租赁合同》。……第三条自2014年6月1日起至2016年10月31日的房屋租金标准调整为每年贰拾伍万元整（¥250,000）。自2016年11月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增6%，2014年6月1日至2014年10月31日期间的租金差额人民币贰万零捌佰叁拾元整（¥20，830），在本协议生效后五个工作日内，由乙方支付给甲方。……第四条丙方已收取乙方房屋租赁押金人民币伍万元整（¥50，000），该租赁押金自租赁房屋转让之日起自动转至甲方，甲方认可乙方已支付房屋租赁押金。丙方应在本协议生效之日起三日内将五万元押金汇给甲方，甲方应在收到丙方转汇的押金后二日内向乙方重新出具租赁押金收据。第六条甲方保证按2011年11月2日乙丙签订的《房屋租赁合同》履行出租方的权利并承担出租方的义务，在剩余租赁期限内，甲乙任何一方不得单方要求调整房屋租金或收取其他费用，不得单方终止租赁合同，甲方不得采取任何措施影响乙方正常经营及现有门店场地实际使用状态，任何一方违反《房屋租赁合同》或本协议约定的，应向守约方承担违约责任并赔偿违约金贰佰万元整（¥2,000,000.00元）。第七条在租赁房屋所有权转让后，甲、乙、丙三方同意继续履行乙、丙双方2011年11月02日共同签署的《房屋租赁合同》，在租赁期限内，对甲方因违反《房屋租赁合同》及本协议的约定而应当承担的赔偿责任，丙方同意承担一般担保责任。第八条本协议有约定的按照本协议履行，本协议未作约定的，甲乙双方按2011年11月2日乙丙双方签订的《房屋租赁合同》履行。……”上述合同签订后，甲、乙、丙三方即按照上述合同的约定履行，且原告（甲方）已收到了案外人(丙方）转交被告（乙方）支付的租赁押金50000元。但2020年10月26日，被告向原告发出《合同解除告知函》，主要内容如下：“我司与贵方签订的《房屋租合同》及《红旗路303号医药大厦楼房屋租货合同补充协议书》(以下简称“合同”)，约定我司承租贵方位于邵阳市大祥区红旗路303号医药大厦二楼房屋，租赁期限至2026年10月31日。现因门店经营状况不佳，我司决定减少租赁面积以降低公司经营成本。鉴于我公司已按合同约定支付租金至2020年10月31日，特向贵司提出于2020年10月31日提前解除贵我双方的租赁合同，我司将在2020年10月31日前搬离原租赁场地，请贵司在2020年10月31日派人与我司办理房屋交接后续。关于合同解除后的其它相关事宜，双方再行协商处理。再次感谢贵方在以往合同履行中的鼎力支持!特此函告。”原告收到被告《合同解除告知函》后，原告彭鸽于当日在该《合同解除告知函》上签署“鉴于贵公司单方面违约事宜，我方将通过法律途径解决。”此后，被告于2020年10月31日前已搬离原租赁场地，但双方就违约金支付问题协商未果。原告彭鸽、姜春雷并于2020年11月11日向被告发出《履约催告函》，内容如下：“老百姓大药房连锁股份有限公司：来函收悉，根据买卖不破租赁的相关法律规定，我方已于2014年5月21日会同原产权人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司和贵方就出租物租赁事宜，三方达成一致《补充协议书》，按照协议第六条约定：任何一方违反《房屋租赁合同或本协议约定的应向守约方承担违约责任并赔偿违约金200万元。在根据贵公司为了降低运行成本，向我方送达的《合同解除告知函》》，明确表示贵方决定提前6年解除租赁合同，应视为违约。为此，请贵公司按照补偿协议约定，先将违约金200万元一次性打入王柳辉在中国银行邵云峰的开户账号：X，双方再友好履行租赁物返还交接手续，特此回复。”但被告收到上述《履约催告函》后，至今未支付给原告违约金，因而酿成纠纷。 本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。被告老百姓大药房连锁股份有限公司与案外人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》以及与原告彭鸽、姜春雷签订的《红旗路303号医药大厦二楼房屋租赁合同补充协议书》，系当事人真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，应确认为有效合同。各方当事人应全面履行合同的约定。原告已履行了合同的约定，保障了被告对租赁物的使用，是合同的守约方。被告以《合同解除告知函》通知原告解除合同，但解除合同的理由，因既非不可抗力，也非原告违约，而是自身经营方式的调整，故不符合合同的约定和相关的法律规定，已构成合同违约，应承担相应的违约责任。原告请求解除原、被告签订的《红旗路X号医药大厦二楼房屋租赁合同补充协议书》及请求被告支付原告合同违约金，符合合同的约定和相关法律规定，理由成立，本院予以支持，但被告已支付给原告的租赁押金50000元，应当予以抵扣；被告辩称的原告主张的违约金严重过高，租赁合同解除后，被告已及时将房屋交还给原告，未给原告造成损失，且被告自2011年起承租涉案房屋至今，和原告签订补充协议后也实际履行了6年多，请求依法调低违约金等相关理由，因双方约定的违约金2000000元，并不过高，系三方充分协商的真实意思表示，且从补充协议书约定违约金的目的及案外人湖南康尔佳宝庆大药房连锁有限公司为原告提供担保的事实分析，可以得出，该违约条款的约定，主要是为了限定和防止原告出现违约，且该违约金数额并没有超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。被告既然选择违约解除合同，改变经营方式，是权衡利弊、可以接受的情况下作出的决定，因此被告辩称的请求不符合合同的约定和法律的规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下： 一、解除原告彭鸽、原告姜春雷与被告老百姓大药房连锁股份有限公司于2014年5月21日签订的《红旗路X号医药大厦二楼房屋租赁合同补充协议书》。 二、被告老百姓大药房连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告彭鸽、姜春雷合同违约金1950000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告彭鸽、姜春雷的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费11400元，由原告负担400元，被告负担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员 唐 步 城 二〇二一年二月二十六日 书记员 肖露樱芝 附相关法律条款： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。