江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初6470号原告：陈粉华，女，1977年9月11日生，汉族，住江苏省东台市。被告：苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司，住所地：苏州市高新区名城花园68幢103室。法定代表人：翟连文。被告：亿丰置业（南通）有限公司，住所地如皋市益寿北路亿丰建材市场售楼处，统一社会信用代码91320682762824559E。法定代表人：王尤赛。诉讼代表人：亿丰置业（南通）有限公司清算组人。负责人：徐军。委托诉讼代理人：吴朦，上海浦谐律师事务所律师，特别授权。原告陈粉华与被告亿丰置业(南通)有限公司（以下简称亿丰公司）、苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司（以下简称瑞鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈粉华与被告亿丰公司的特别授权委托诉讼代理人吴朦到庭参加诉讼。被告瑞鸿公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈粉华向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的《摩尔公馆》认购协议书。2、依法判令被告返还原告已付房款余款7万元整。3、请求依法判令被告向原告承担人民币10万元赔偿责任。4、诉讼费等由被告承担。事实和理由：原、被告签订摩尔公馆认购协议，约定房号为1号楼558、559室，达到交付条件付尾款。原告于2019年1月23日交定金40000元、2019年3月13日交预付款60000元。购房时，原告为了方便选择电梯旁边，由于被告电梯一直未通到五楼，其实际情况与承诺不一致，导致双方有矛盾，原告找被告后，其迟迟不予解决，并且将原告所购房屋再次出售。被告此行为严重违反双方约定，构成根本违约。被告亿丰公司辩称，被告亿丰置业公司与苏州公司在2020年1月20日签订的关于如皋亿丰置业有限公司合作终止协议附页第4页，双方盖章确认的是558号、559号卖给了黄春蕾，截止该时间点，我公司并不清楚被告苏州公司在2019年3月已将该房产卖给了原告，且相关售房款项，苏州公司并没有汇至我公司。因而，原告诉讼请求的相关款项的退还主体应当是苏州公司，且2020年6月14日在派出所处理案涉相关事宜的时候，苏州公司的翟连文也承诺向原告退还。我公司在整个事情中是善意的，也未获得任何利益。故请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告瑞鸿公司未应诉答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年1月13日，原告作为买受人与被告瑞鸿公司签订摩尔公馆认购协议，载明：出卖人为亿丰公司；买受人为陈粉华；房号为1号楼558#、559#；单价2413.12元/平方米，总价20万元；定金收讫40000元；特别约定：1、出卖人、买受人双方在签定本房屋认购协议前已充分了解该房屋并自愿购买的前提下签定本认购书。2、买受人已支付的立约定金作为对出卖人、买受人双方订立《商品房买卖合同》的担保，买受人支付的立约定金转为房价款。3、买受人应于本协议签定之日起/日内携本定购协议、买受人身份证、定金收据及首付款至售楼处签定购房合同；逾期未至即被视作买受人违约，出卖人可不经催告，本协议即告终止，出卖人有权将房屋自行处置，买受人无权以任何理由要求出卖人返还已收取的定金。在约定签约时间内出卖人若未经买受人同意将该房屋零售第三方的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金……。该合同加盖瑞鸿公司公章，未加盖亿丰公司公章同日，原告陈粉华向被告瑞鸿公司支付40000元定金，并由瑞鸿公司出具收据。2019年3月13日，原告与被告瑞鸿公司就案涉摩尔公馆1号楼558#、559#再次签订认购协议，该认购协议定金部分备注为60000元，并加注：房屋交付前补充尾款。其余内容与前述认购协议内容基本一致。同日，原告陈粉华向被告瑞鸿公司支付60000元购房款，并由瑞鸿公司出具收据。2019年9月份，被告瑞鸿公司销售人员通知原告陈粉华拿房、缴款，陈粉华以电梯只通到四楼等为由拒绝收受房屋、缴款。原告陈粉华提供其与瑞鸿公司销售人员刘芳的聊天记录显示，2019年9月12日12：29，刘芳：美女呀！两边电梯都通了，广告牌过了十五拆，你还打算要，你有时间来交钱，你这两天不来交钱卖了不怪我，我通知你了现在交房，不要到时候我们做的不对。陈：水电要通了，全部弄还后我会付钱的。刘：水电通了…昨天你走了我和他们说了，他们说钱交立马通水电。钱交了肯定帮你弄好……陈：现在没弄好就让我交钱……我不退。刘：我和你联系他们不知道，你不要和我说这些，他们卖了你别怪我没和你说，聊天记录保存好，昨天你走时我们经理和你说了，今天不来交钱，房子就帮你卖了。我是中间人，我不得罪谁，我的意思你想要就来把钱交了……不想要直接退了。2019年11月11日晚8时30分起，刘：你那房子售楼部在帮你卖掉了，你还要吗，你要不要，我这边有个朋友要。陈：怎么可能帮我卖掉呢？……电梯怎么说？刘：到四楼。陈：当时说电梯通到五楼的，拿要给我个说法。刘：现在不到，好像……陈：通了五楼我就去交全款，不要一会这样一会那样的，不通就给我一个说法。刘：你不要就退，我没办法。2019年12月份，被告瑞鸿公司将案涉房屋出卖给案外人黄春蕾，由亿丰公司与黄春蕾签订商品房买卖合同，房款由瑞鸿公司收取，并开具收据。2020年6月，原告陈粉华与被告瑞鸿公司法定代表人翟连文就案涉房屋事宜发生纠纷并报警，原告陈粉华提供的快速处警备案单载明，查明事实：民警到场后，经了解翟连文与陈粉华因购房金10万元的退还问题发生纠纷，民警告知双方理性协商，如协商不成可通过法律诉讼途径解决，不得有进一步过激行为。处警结果载明：翟连文承诺在2020年6月底前将购房订金退给陈粉华民警帮助其记录此事。陈粉华、翟连文均在快速处警备案单上签字。后被告瑞鸿公司向原告退还3万元，余款未退，原告遂于2020年8月12日诉至本院，要求判如所请。另查明，2018年8月8日，亿丰公司作为委托方（甲方）与瑞鸿公司作为受托方（乙方）签订一份《亿丰家居建材市场销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），约定：第一条、委托内容：项目名称为《亿丰家居建材市场》；1、甲方委托乙方为本项目策划及独家销售代理事宜。2、服务范围为乙方负责本项目的独家销售代理工作，包括……，以及合同登记备案、按揭办理、房屋销售、销售数据上报政府有关部门等事宜。第二条、委托期限：本合同销售有效期为自本合同签署之日起至2019年6月30日止。合同期限届满，双方无异议的，本合同另行签署续期。一方若有异议，应在期限届满前书面告知对方。第四条、费用的计算和支付方式：7、佣金付款违约责任：因本案已抵押于南通农商行，经三方约定（银行，开发公司，代理公司）在本案所有销售房源资金全部进南通农商行账户，……。第七条、乙方责任：4、乙方在销售代理期间的销售金额均直接汇入甲方指定的银行账户，部分购房客户支付现金的，应交甲方财务人员，并当场开具收款收据，其他人员不得收取。2020年1月20日，亿丰公司作为甲方与瑞鸿公司作为乙方签订一份《关于亿丰置业（南通）有限公司合作终止协议》（以下简称《终止协议》），载明：第一、甲乙双方同意解除合作期间达成的所有合同及协议。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。甲乙双方不再以任何形式追求对方的违约责任。签署本协议时，乙方应付甲方1386021元。第二、甲乙双方同意签署终止合作协议前，乙方需告知甲方所有房源明细、业主明细，并交还未签署合同。第三、甲乙双方同意签署终止合作协议前，甲乙双方需明确并结清双方债务。（乙方已付款项、垫资款项及乙方待付款项明细见附页。附页共9页。附件争议部分，双方协商解决。）第四、甲乙双方签署终止合作协议后，关于业主交房问题、产证问题、违约金问题、……等一系列问题，将由甲方自行解决承担，与乙方无关。第六、本协议一式2份，经双方签章、乙方将上述款项汇入甲方指定账户后生效。该协议附页中未载明案涉认购协议的签署、付款情况。2020年12月1日，本院作出（2020）苏0682破申35号民事裁定书，裁定受理对亿丰置业（南通）有限公司的重整申请。以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，本案中，亿丰公司将包括案涉1幢558、559号房屋在内的商品房委托瑞鸿公司代理销售，双方之间形成的是委托合同关系。根据亿丰公司与瑞鸿公司签订的《销售代理合同》，案涉认购协议载明了出卖人为亿丰公司，可见瑞鸿公司作为代理人就案涉两套房屋与原告签订认购协议在瑞鸿公司的代理权限内，且是以亿丰公司的名义实施，则认购协议对亿丰公司发生效力。双方均应当按照认购协议的约定履行各自义务。被告已将案涉两套房屋出卖给案外人，客观上，原、被告就案涉房屋已无法完成商品房买卖合同的签订，原告要求解除案涉认购协议，于法有据，本院予以支持。对于原告已缴纳的购房款10万元，根据合同解除的法律后果，被告亿丰公司作为出卖人应当予以退还。对于被告亿丰公司辩称的陈粉华交钱给瑞鸿公司的，瑞鸿公司也没有将钱交其，应当由瑞鸿公司自行承担责任，与其无关。本院认为，以上已阐述，被告瑞鸿公司与亿丰公司为委托合同关系，瑞鸿公司的行为产生的法律后果由亿丰公司承担，亿丰公司是否收取瑞鸿公司案涉10万元，为两被告内部关系，不具有对外效力，且2019年12月份，其作为出卖人与案外人黄春蕾签订商品房买卖合同，其也未提供证据证明黄春蕾购买案涉房屋与其无关，该行为也一定程度导致本案的认购协议无法继续履行。故被告亿丰公司辩称其无需承担责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告瑞鸿公司的法定代表人翟连文在2020年6月时也承诺其将案涉10万元退还给原告，该承诺构成债务加入，不违反法律规定，本院照准。因被告瑞鸿公司已退还3万元，现原告要求被告瑞鸿公司、亿丰公司共同退还购房款7万元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿10万元的诉讼请求，本院认为，1、原、被告就案涉房屋先后签订两份认购协议，认购协议对于定金数额分别约定为4万、6万元，根据定金数额不得超过主合同标的额20%的规定，结合被告向原告出具的收据载明的定金为4万元的事实，应当认定案涉定金为4万元。2、认购协议约定余款在房屋交付时付清，2019年9月，被告瑞鸿公司销售人员即通知原告收房、缴款，原告则以电梯不到五楼等理由予以拒绝，根据案涉认购协议的约定，并未体现双方对于电梯通到五楼存在约定，也未能体现电梯不通到五楼，原告可拒绝接受房屋，事实上，案涉五楼也有电梯抵达，故原告以电梯未能通到五楼为由拒绝付款、拒绝收房，不符合认购协议的约定。3、2019年9月，被告瑞鸿公司销售人员多次向原告微信通知缴款，并告知其如不缴款，案涉房屋将另行出卖给他人，该通知行为与认购协议第三条约定相符。而原告在收到以上通知后拒不交款，该行为显然违约，鉴于此情形，被告将案涉房屋另行出售的行为不违反案涉认购协议的约定。综上，案涉认购协议解除的主要原因在于原告，原告要求被告承担赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。因被告亿丰公司进入了破产重整程序，故原告对亿丰公司的案涉债权，本院予以确认，相关实体权利在破产程序中处理。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈粉华与被告苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司于2019年1月13日、2019年3月13日签订的关于亿丰国际商贸城1幢558、559号房屋的《认购协议》。二、确认原告陈粉华对被告亿丰置业（南通）有限公司享有债权70000元。二、被告苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司对被告亿丰置业（南通）有限公司的上述第二项债务承担共同给付责任，于本判决生效后立即履行。四、驳回原告陈粉华的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告陈粉华负担案件受理费2180元；由被告亿丰置业（南通）有限公司、苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司负担1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3700元。审 判 长  李来忠人民陪审员  许建国人民陪审员  夏丽丽二〇二一年二月五日书 记 员  王树春