德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1491民初219号 原告：贾丽霞，女，1974年1月9日出生，汉族，住德州市德城区。 原告：李春士，男，1973年10月14日出生，汉族，住德州市德城区，系原告贾丽霞丈夫。 委托诉讼代理人：贾丽霞，女，1974年1月9日出生，汉族，系原告李春士妻子，特别授权。 被告：德州大壮实业有限公司，住所地德州经济开发区104国道南。 法定代表人：文爱武，董事长。 委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘娜，山东高行律师事务所实习律师，一般代理。 原告贾丽霞、李春士与被告德州大壮实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾丽霞及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告（贾丽霞、李春士）支付延期交房违约金35584.01元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告贾丽霞、李春士于2013年6月在被告德州大壮实业有限公司处购买江南水郡55号楼1单元202室房产一套，按双方签订的商品房买卖合同，被告将于2014年10月31号向原告交付房产，并按国家法律规定办理不动产证，但是由于被告2014年10月31之前由于资金链断裂，致使在房屋交付日不能如约交付，后经过原告与被告多方交涉，被告支付原告26000元左右违约金后，一直到2017年12月6号未再支付剩余违约金。违约金计算：自2014年10月31号至2017年12月6号，共计1131天，该房产房款为544510元，按商品房买卖合同被告逾期第二天向原告按日支付房款的万分之一的违约金，共计61584.081元，减去现被告已经支付原告26000元，剩余35584.084元的违约金未支付。为维护原告的合法权益，请求贵院依法判决。 庭审中，两原告减少第一项诉讼请求为：请求法院判决被告向原告（贾丽霞、李春士）支付延期交房违约金33212.401元。 被告大壮实业有限公司辩称，一、依据《商品房买卖司法解释》的规定，对房屋的转移占有，视为交付房屋，被答辩人早已实际占有使用案涉房产，案涉房屋早已完成转移占有，答辩人早已完成商品房的交付。案涉合同亦明确约定逾期交房违约金计算至实际交房之日。答辩人逾期交房的期限应计算至被答辩人实际占有使用之日。二、是否经四方验收不能作为是否交房的标准。案涉合同第八条的约定仅是对交房时房屋所具备条件的约定，并不是交付房屋不符合第八条的约定视为未交付房屋。同时，未经四方验收，被答辩人有权拒绝交房屋。但被答辩人明知在未经四方验收的情况下占有使用案涉房屋，被答辩人以其实际行为认可了交付的房屋不符合合同约定的事实，视为双方对交房条件的变更。因此，商品房实际转移占有之日，即为商品房交付之日，是否经四方验收不影响房屋交付事实的认定。同时，案涉合同第九条系对逾期交房违约金的约定，该条系计算违约金的依据，该条明确约定了逾期交房违约金的截止时间为实际交付之日。因此，违约金计算至实际交房之日，而非经四方验收合格之日。三、逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，答辩人每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。因被答辩人于2020年12月4日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效，不应受法律保护。四、退一步讲，即使本案逾期交房违约金应计算至四方竣工验收之日，因被答辩人已提前入住，按照损益相抵原则应适当减轻答辩人的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号、(2020)鲁14民终1006号两份民事判决书均持相同观点。五、答辩人已向被答辩人支付一定金额违约金，该部分应在调整减少后的违约金总额内予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一德州市商品房买卖合同一份、证据二购房发票一张、证据三结婚证一份，被告提交的证据一用水清单一份、证据二竣工工程质量验收报告一份、证据三收到条四份、记账凭证一份、违约金分配方案一份、分配清单一份、公告两份、杨荣文手写收款账户条一份、杨荣文银行交易回单三份、贾丽霞身份证复印件一份、中国工商电子银行回单两份等证据，原、被告对上述证据的真实性均认可，故对上述证据的真实性本院予以认定并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年6月22日，原告贾丽霞、李春士作为买受人与被告德州大壮实业有限公司作为出卖人签订《德州市商品房买卖合同》（合同编号：大壮201300067），合同载明：“第三条买受人所购商品房的基本情况、买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第55栋一单元2层202号房。该商品房建筑面积共114平方米。储藏室面积28.03平方米，单价1600元/平方米，总价44848元。第四条计价方式与价款、出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为每平方米4383.00元，总金额大写肆拾玖万玖仟陆佰陆拾贰元整。附属用房单位售价为每平方米1600.00元，总金额大写肆万肆仟捌佰肆拾捌元整。第八条交付期限、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”，该合同有被告德州大壮实业有限公司加盖的合同专用章以及原告贾丽霞、李春士的签字及摁手印。合同签订后，两原告依约总计向被告支付购房款544510元。 2014年12月1日，原告李春士出具收到条，载明：今收到2014年11月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金1634元；2015年1月，原告李春士出具收到条，载明：今收到2014年12月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金1688元；2015年2月10日，原告李春士出具收到条，载明：今收到2015年1月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金2559元；2015年4月10日，原告李春士出具收到条，载明：今收到2015年2-3月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金11217元，落款处均有原告李春士签字并按手印，以上违约金共计17098元。2017年9月18日，外海江南水郡四组团业主成立分配小组，2017年10月27日，被告大壮公司按照违约金分配方案，通过谭莹账户向原告贾丽霞转账10000元；2017年11月2日，通过谭莹账户向原告贾丽霞账户转账1273.68元。以上事实有收到条四张、违约金分配方案一份、中国工商银行电子回单两份予以证实。综上，原告贾丽霞、李春士总计收到被告德州大壮实业有限公司支付的逾期交房违约金共计28371.68元。2017年12月6日，涉案房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。 另查明，2016年7月17日至2020年12月4日，涉案房屋持续发生用水。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、被告是否应当支付两原告延期交房违约金33212.401元。 关于第一个焦点问题，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《德州市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，系原、被告在合同中确定的一个整体合同权利，不宜认定为按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告在该项整体权利未能全部实现时提出主张，不应将违约金分割开来单独再计算诉讼时效，并且原、被告在合同中并未约定违约金的支付期限，故原告随时可以主张权利，故对被告主张原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，被告是否应当支付两原告延期交房违约金33212.401元。原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反强制性法律规定，为有效合同。被告大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，虽然被告大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已产生用水，但此时涉案房产不符合《德州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”，故该房屋的实际交付之日应为涉案房屋经四方验收合格之日2017年12月6日，两原告提前实际入住并非是减轻被告违约责任的法定理由。根据《德州市商品房买卖合同》“第八条交付期限、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”的约定，被告应对两原告承担逾期交房违约责任。故被告应自2014年11月1日起至2017年12月6日止（总计1131天），以两原告已付房款总额544510元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故被告应给付两原告违约金544510元×0.01%×1131＝61584.08元（保留小数点后两位），扣除被告总计向两原告支付的逾期交房违约金28371.68元，被告德州大壮实业有限公司还应给付两原告逾期交房违约金33212.4元（61584.08元-28371.68元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日给付原告贾丽霞、李春士逾期交房违约金33212.4元。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费345元，由原告贾丽霞、李春士负担30元，由被告德州大壮实业有限公司负担315元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  王爱民 二〇二一年二月九日 书记员  张 莹