广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤13民终9271号上诉人（原审原告）：惠州市百合物业管理有限公司，住所地广东省惠州市江北26号小区盛丰商务大厦1101号。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌燕姗，广东扬鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王**，女，1978年11月5日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区×××××××，公民身份证号码430××××××××××××060。上诉人惠州市百合物业管理有限公司（以下简称“百合物业公司”）因与被上诉人王**物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本院依法对被上诉人王**进行公告送达。本案现已审理终结。百合物业公司上诉请求：1.请求支持上诉人的诉讼请求或者将案件发回重审；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决程序错误。上诉人是否尽到及时通知被上诉人交纳物业管理费用的义务，是否做到书面催交的前置要求，属于程序性问题。即使属于该种情形，法院亦应当裁定驳回起诉。判决是解决案件的实体问题，而裁定主要是解决程序问题。如果法院认为上诉人末尽到及时通知被上诉人交纳物业管理费用的义务，未做到书面催交的前置要求，属于程序性问题。对于该问题，法院应当裁定驳回起诉，但现法院判决驳回上诉人的诉讼请求，不符合法律的规定。二、原审判决认定事实错误。上诉人寄送律师函、催缴函的电话跟地址均是业主在物业处登记的电话一致，地址与被上诉人身份证上的地址一致，且上诉人在被上诉人购买的国际新城房屋以及小区公告栏内均张贴了催收的相关公告，应当视为有效送达。自新城国际的房屋竣工验收后，上诉人一直为该小区提供物业管理服务。被上诉人从2014年8月起即开始拖欠物业管理费，上诉人多次通过打电话、发送欠费单、邮寄律师函、催收函、在小区公告等方式，向被上诉人催收物业管理费。上诉人寄送律师函、催缴函的电话跟地址与业主在《前期物业服务协议》中留下的电话一致，地址与被上诉人身份证上的地址一致，且上诉人在被上诉人购买的国际新城房屋以及小区公告栏内均张贴了催收的相关公告，应当视为有效送达。三、原审判决认定事实错误。被上诉人没有提出未收到相关催收物业管理费的律师函、催缴函的主张。法院不应当以推知的被上诉人没有收到相关催收物业管理费的律师函、催缴函为理由进行判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”现上诉人已经向法院提供证据证明上诉人对被上诉人进行了催收，但被上诉人却没有提出未收到相关催收物业管理费的律师函、催缴函的主张。法院不应当以推知的的的被上诉人没有收到相关催收物业管理费的律师函、催缴函为理由进行判决。四、原审判决适用法律错误。不能仅依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于催收物业管理费的规定，判决不支持上诉人的诉讼请求。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。根据以上法条，我们可以得知被上诉人交纳物业管理费的义务来源于双方合同的约定。在本案中，双方签订的《前期物业服务协议》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。并且，上诉人作为合法合规的物业服务公司，一直对小区内的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。不论依据法律的规定还是双方合同的约定，被上诉人均应当履行交纳物业管理费的义务。而原审法院仅依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，将书面催收作为被上诉人交纳物业管理费的前置要求，从而判决不支持上诉人的诉讼请求，属于法律适用错误。五、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条并未规定物业服务公司未进行催收，后起诉请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定了物业服务公司对未交纳服务费的业主进行催收，后请求业主支付物业费的，人民法院应当支持，但并未规定物业服务公司未进行催收，请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。结合《物业管理条例》的立法精神以及社会实践中的相关情况，我们可以推知，即使物业服务公司没有对未交纳物业费的业主进行催收，就起诉要求物业费的，人民法院亦予以支持。而在本案中，被上诉人具有交纳管理费的义务；同时，上诉人还持续不断的进行了催收。原审法院应当判决支持上诉人的诉讼请求。六、如果法院判决上诉人败诉，实际上就是鼓励业主不交物业费，这不仅与法律的基本原则相悖，亦不利于构建和谐社会。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”在现代社会中，绝大多数的小区均有物业服务企业，所有的物业都必须要订立书面的物业服务合同。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一。物业服务企业为广大的业主提供服务，业主在接受物业服务企业提供服务的同时，也应当按时交纳物业服务费用。这既符合合同签订的平等、公平原则，也符合社会的价值观。如果法院判决上诉人败诉，实际上就是鼓励业主不交物业费，这不仅与法律的基本原则相悖，亦不利于构建和谐社会。综上所述，原审判决程序错误，且事实认定不清，法律适用错误。首先，原审判决程序错误。法院对于程序性问题，应当裁定驳回起诉。其次，原审判决认定事实错误。上诉人寄送的律师函、催缴函应当视为有效送达；被上诉人没有提出未收到相关催收物业管理费的律师函、催缴函的主张，法院不应当以推知的被上诉人没有收到相关催收物业管理费的律师函、催缴函为理由进行判决。最后，原审判决法律适用错误。不能仅依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于催收物业管理费的规定，判决不支持上诉人的诉讼请求；同时，相关法律法规并未规定物业服务公司未进行催收，后起诉请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。为维护上诉人的合法权益，上诉人恳请二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持上诉人的上诉请求。王**未在法定期间提交答辩意见，不影响本院审理。百合物业公司向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费6820.8元、水费93.7元、公用照明费1713.36元、违约金11018.7元，合计19646.56元（自2015年1月计算至2019年8月，以后实际发生费用另行计算）；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2011年9月19日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定被告购买的由惠州大亚湾裕隆置业有限公司负责开发建设的新城国际物业中2栋9座02号房，在竣工验收交付使用后由原告提供物业管理，原告在“甲方”加盖公章，被告在“乙方”处签名予以确认上述事实。同日，原告与被告签订《业主临时规约》，被告在“业主签名”处签名予以确认。庭审中，原告代理人诉称本案原告曾向被告发送欠费单，也曾电话通知被告拖欠物业管理费的事实，也有邮寄律师函，立案后也有再次发催缴函，也有相应的回执。但根据原告提交的邮寄单，2019年7月25日，原告向收件人“王**”，收件地址为“广东省惠州市惠阳区×××××××”，电话为“137×××××220”寄送律师函，物流信息显示“退回妥投”；2020年1月15日，原告向收件人“王**”，收件地址为“广东省惠州市惠阳区×××××××”，电话为“137×××××220”寄送催缴函，物流信息显示“退回妥投”。上述邮件均未有显示被告签收的回执。原审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回惠州市百合物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费290元，公告费560元，由惠州市百合物业管理有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，涉案《前期物业服务协议》载明乙方（王**）的联系电话为137×××××220。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：原审法院驳回百合物业公司的诉讼请求是否恰当。具体分析如下：百合物业公司与王**之间签订了《前期物业服务协议》，双方的物业服务合同依法成立。百合物业公司依约提供了物业服务，当王**违反合同约定的付款义务时，百合物业公司有权基于合同请求权请求业主支付物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，催告程序系物业服务人起诉的前置条件。本案中，百合物业公司向王**邮寄律师函、催缴函，收件人地址为王**的身份证住址，收件人联系电话“137×××××220”为涉案《前期物业服务协议》载明的王**的联系电话，可以认定百合物业公司已根据其掌握的有效信息采取措施履行了书面催交义务。原审法院认为百合物业公司未曾尽到书面催交的前置要求义务，确有不妥。原审法院应当查明王**拖欠物业费等费用的情况并作出判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5111号民事判决；二、本案发回广东省惠州市惠阳区人民法院重新审理。惠州市百合物业管理有限公司预交的二审案件受理费290元，本院予以退回。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年二月六日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美