安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1002民初682号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区阳湖镇稽灵山社区居委会**，统一社会信用代码91341000MA2NH4UT3T。 法定代表人：任南军，总经理。 委托诉讼代理人：李雪，公司员工。 被告：胡秋霞，女，1970年10月26日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司(以下简称金科服务黄山分公司)与被告胡秋霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告金科服务黄山分公司委托诉讼代理人李雪和被告胡秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金科服务黄山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡秋霞支付2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2551元及违约金765元，合计3316元；2、本案诉讼费用由胡秋霞承担。事实和理由：被告系黄山市屯溪区阳光绿水小区3幢2单元102室的业主,建筑面积为122.53㎡。2017年6月30日，原告与被告房屋所在业委会签订《物业管理服务合同》,自协议签订以来，原告依约对被告居住的阳光绿水小区提供物业管理服务,履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量。原告积极履行了物业服务管理职责,但被告拖欠自2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费共计2551元,一直未履行相应缴费义务。根据物业协议约定如被告逾期付款，应按应付金额每日万分之五向原告支付违约金。考虑违约金数额过大,原告同意按照欠费金额百分之三十计收违约金共计765元。原告多次向被告催缴上述物业管理费均无果。原告为维护其合法权益，特提出上述诉请。 胡秋霞辩称：物业公司在物业管理中存在以下问题：1、本人居住的房屋底下阳台从未清理过，本人多次反映给物业公司，但是物业公司一直予以推脱；2、因为本人不长期居住在该房屋，在生孩子的时候，本人要求物业公司开具一个非常住证明，但是物业公司没有开具，导致本人生育的时候无法通过农保报销；3、2012年冬至前出现家中水倒灌进家的情况，是因为物业公司没有及时清理下水道，本人反映给物业，但是物业一直没有给予解决，导致本人房屋装修被浸受损，这次事件本人也向黄山日报进行反映，但物业公司也一直没有解决，后来还是自己找人在墙面打洞，将水从墙面排出；4、房屋内出现蜗牛从外墙爬入的情况，数量很多，影响了正常的生活，物业也没有处理，还是本人去买药处理；5、2012年6月本人电瓶车被盗，物业也不允许查看监控；6、本人居住的房屋窗外有棵大树，遮挡了阳光，物业也没有解决；7、物业公司没有经过本人同意，私自搭建车棚，也导致本人房屋阳光被遮挡。综上，物业公司未尽到物业管理职责，故本人有权拒绝支付物业费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，金科服务黄山分公司与阳光绿水小区业主委员会于2017年6月30日签订的《物业管理服务合同》，对阳光绿水小区内全体业主均有约束力。被告胡秋霞居住在阳光绿水小区3幢2单元102室（建筑面积122.53㎡），作为该小区的业主，于2006年10月20日即接收了涉案房产，在物业公司按照物业合同的约定提供阳光绿水小区相应物业服务的情形下，胡秋霞应当按照合同约定，按0.55元/㎡/月的标准向物业公司支付物业服务费。胡秋霞抗辩认为金科服务黄山分公司未及时对其房屋底下阳台垃圾进行清理，金科服务黄山分公司当庭称目前已经进行清理。另胡秋霞抗辩的窗外大树及车棚，均属于隔壁江南之星小区的绿化及搭建，与金科服务黄山分公司物业服务区域无关联；其抗辩的蜗牛爬墙问题亦属于自然现象，与金科服务黄山分公司提供的物业服务项目无关。另胡秋霞抗辩的前期物业未给其出具非常住证明以及调取监控，均不在金科服务黄山分公司提供物业服务期间内，故也均与金科服务黄山分公司无关。至于胡秋霞抗辩的2012年出现的家中厨房污水倒灌进家造成家中装修受损的情况，经查属实。但由于上述污水倒灌进家原因不明，且发生在2012年，不在金科服务黄山分公司提供物业服务的期间内。故即使胡秋霞存在损失，也并非金科服务黄山分公司所造成。关于污水倒灌进家所造成的损失，胡秋霞可在查明原因后另行向责任方主张权利。综上，由于胡秋霞在本案所主张的抗辩意见，大部分均不在金科服务黄山分公司所提供的物业服务期间、范围或物业服务区域内。金科服务黄山分公司已基本按照物业合同约定提供了物业服务，胡秋霞不能据此拒缴物业服务费。但鉴于金科服务黄山分公司于2017年进驻阳光绿水小区后，小区的脏乱差状况并未完全得到改善，金科服务黄山分公司存在物业服务质量瑕疵，导致业主委员会曾向政府有关部门反映。2019年小区管理和脏乱差现象更是被新闻媒体所报道。胡秋霞提出的垃圾虽目前已清理，但未及时清理问题也确实存在。另胡秋霞在2012年确实出现过厨房污水倒灌进家导致其家中装饰受损的情形，前期物业未就此事与胡秋霞妥善处置，导致胡秋霞一直拒缴物业费，故本院综合考虑以上情形，酌情确定胡秋霞以80%的标准向金科服务黄山分公司交纳2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，金科服务黄山分公司诉请的违约金亦不予以支持。 综上，胡秋霞应当支付金科服务黄山分公司2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2041元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第三十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告胡秋霞于本判决生效之日起十日内支付原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司自2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2041元； 二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司负担10元，被告胡秋霞负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  罗昱 二〇二一年二月二十日 书记员  汪青 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。