北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0106执异1077号案外人：杨柳，女，1983年11月13日出生，汉族，北京遥感设备研究所员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：雷大千（杨柳之夫），住北京市丰台区。申请执行人：吴家澍，男，1975年7月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被执行人：赵艳红，女，1967年11月29日出生，汉族，住北京市丰台区。在本院执行吴家澍申请执行赵艳红民间借贷纠纷一案中，杨柳对执行赵艳红名下位于北京市丰台区双林东路ｘ号院ｘ号楼ｘ层ｘ单元ｘｘｘ室房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杨柳称，请求法院解除对涉案房屋的查封。事实和理由：2017年11月20日，杨柳与赵艳红签订《房屋买卖合同》，约定赵艳红将涉案房屋出卖给杨柳，房屋面积83.7平方米，房屋价款265万。赵艳红承诺涉案房屋只出卖给杨柳，并在涉案房屋满足过户条件后办理过户登记。合同签订后，杨柳向赵艳红支付了全部房屋价款。2018年1月，赵艳红收到部分房款后将房屋钥匙交给杨柳。同月，杨柳开始装修并入住涉案房屋。截止法院查封房屋之日，涉案房屋均由杨柳实际居住使用。因双方签订《房屋买卖合同》时，赵艳红尚未办理涉案房屋的房本，所以无法过户。后杨柳一直催促赵艳红依照合同约定协助其办理涉案房屋的过户登记手续，赵艳红一直推脱，后杨柳将赵艳红起诉到了北京市丰台区人民法院。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求法院解除对涉案房屋的查封。吴家澍称，吴家澍和赵艳红的民间借贷纠纷案件，2019年已经审理结束。判决生效后，杨柳和赵艳红签订了虚假的抵押合同，且抵押的贷款标的明显高于房屋询价价值，导致吴家澍和赵艳红的民间借贷案件无法执行。吴家澍认为杨柳和赵艳红恶意串通损害其利益。综上，不同意赵艳红的异议请求。本院查明，吴家澍与赵艳红民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月28日作出的（2019）京0106民初27109号民事判决书已经发生法律效力。该判决确定：一、赵艳红于本判决生效后7日内返还吴家澍1500000元；二、赵艳红于本判决生效后7日内支付吴家澍利息（按照年利率6%的标准，以1500000元为基础，自2018年1月13日起支付至实际付清之日止）；三、驳回吴家澍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元、公告费560元，均由赵艳红负担，于本判决生效后7日内给付吴家澍。2020年4月24日，吴家澍申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2020）京0106执6743号。2020年5月22日，本院查封了赵艳红名下的涉案房屋，查封期限为三年，自2020年5月22日至2023年5月21日。另查一，2017年11月20日，赵艳红（卖方、甲方）、杨柳（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于北京市丰台区双林东路ｘ号院ｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ室，建筑面积83.7平方米（以最终产权登记为准），房屋用途为住宅，是甲方拆迁后分配的安置用房。根据甲方介绍，该房屋产权证未办理，但相关办理产权登记手续已交给开发商、物业相关部门，预计2018年1月份前后能够办理产权登记。根据政策规定，该房屋在产权登记后五年内不能转让，因甲方家中有病人急需用钱，所以甲乙双方协商提前进行交易，从房产证办理后满5年时，将该房屋产权登记过户到乙方名下。房屋价格为250万元。付款方式，乙方向甲方交付定金50万元，其中于本合同签订之日向甲方支付30万元，第二日支付20万元。如合同正常履行，此定金50万元充抵购房款，如本合同不能正常履行，甲方应在一个月内将定金50万元返还乙方。剩余200万元购房款交付时间，2018年1月7日前交150万元，2018年3月7日前交50万元。房屋交付，甲方应于乙方2018年1月7日前交付150万元的同时，将该房屋交付乙方。交付时甲乙双方实地验收并签订交接手续。同时甲方将该房屋的购买合同等现有的房屋相关资料交给乙方保管。合同尾页附《补充协议》，该协议载明：“因购买房屋楼层发生改变由ｘ号ｘ单元ｘｘｘ移至ｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ，房屋总房款更改为265万元，现以付款房价200万元，第二笔房款为50万元于2018年3月22日支付，第三笔房款150000元于五年过户后三个工作日交付”。另查二，2017年11月20日至2018年1月12日期间，杨柳通过其名下尾号为ｘｘｘｘ的中国农业银行账户向赵艳红名下尾号为ｘｘｘｘ的银行账户分多次共计转账200万元。杨柳提交赵艳红于2018年1月16日出具的收条，该收条载明“今收到杨柳房款贰佰万元整，房号：ｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ”。2018年3月21日，杨柳通过其名下尾号为ｘｘｘｘ的农业银行账户向赵艳红名下尾号为ｘｘｘｘ的银行账户转账50万元。2020年4月2日，汇款人雷大千向收款人郭书凤名下尾号ｘｘｘｘ的银行账户转账132000元。中国工商银行出具的回单凭证下方有“赵艳红”的签字字样。杨柳提交赵艳红于2020年4月2日出具的收条，该收条载明：“赵艳红已收到杨柳交付的剩余房款15万元，交付方式为：杨柳已经为赵艳红支付36000元公共维修基金和契税，经两人达成协议，36000元由双方各自承担18000元，故150000元减去18000元，实际支付现金金额132000元，赵艳红已经收到全部房款265万元整，此款（132000元）为赵艳红现金收取。付款人：杨柳，2020年4月2日。”另查三，审查过程中，杨柳向法院提交了其缴纳涉案房屋物业费、供暖费等费用单据及其他单据，拟证明杨柳自2018年1月至今，一直实际占有使用涉案房屋。杨柳提交编号为ｘｘｘｘ的供暖费发票，载明购买方杨柳，服务名称“2017-18居民供暖费”，数量83.7平方米，费用共计2511元，开票日期：2018年1月16日；编号为ｘｘｘｘ的供暖费发票，载明购买方杨柳，服务名称“热力*2018-19居民供暖费”，数量83.7平方米，金额共计2511元，开票日期2018年11月8日；编号为ｘｘｘｘ的供暖费发票，载明购买方杨柳，服务名称“热力*2019-20居民供暖费”，数量83.7平方米，金额共计2511元，开票日期2019年11月8日；编号为ｘｘｘｘ的供暖费发票载明购买方杨柳，服务名称“热力*2020-21居民供暖费”，数量83.7平方米，金额共计2511元，开票日期2020年11月3日。杨柳提交北京金唐华美物业管理有限公司（以下简称华美物业公司）于2018年1月16日出具的收据，载明今收到杨柳ｘｘｘｘ京ｘｘｘｘ交来车位费（2018.1.31-20191.30）1600元；杨柳提交华美物业公司于2018年12月11日出具的编号为ｘｘｘｘ号收据，载明今收到杨柳ｘ－ｘ－ｘｘｘ交来中水费20元；华美物业公司于2019年10月20日出具的编号为ｘｘｘｘ号收据，载明今收到杨柳ｘ-ｘ-ｘｘｘ交来中水费20元；华美物业公司于2020年1月17日出具的编号为ｘｘｘｘ号收据，载明今收到杨柳ｘ-ｘ-ｘｘｘ交来中水费20元。杨柳提交中国建设银行北京分行出具燃气缴费的购气回执，载明交易日期2018年10月17日，用户地址丰台区卢沟桥街道双林东路ｘ号院ｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ，本次购气阶梯气价当年购气量376立方米，本次阶梯燃气费994.6元。另查四，杨柳与赵艳红、北京金唐天润置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日作出的（2019）京0106民初24531号民事判决书，已经发生法律效力。该判决书确定：一、赵艳红、北京金唐天润置业发展有限公司于本判决生效后10日内协助杨柳办理位于北京市丰台区双林东路ｘ号院ｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ室的不动产产权登记证书并登记在赵艳红名下；二、驳回杨柳的其他诉讼请求。案件受理费70元、公告费560元，由赵艳红负担（于本判决生效后7日交纳）。杨柳提交的京（2020）丰不动产权第ｘｘｘｘ号不动产权证书复印件载明，权利人赵艳红，坐落丰台区双林东路ｘ号院ｘ号楼ｘ层ｘ单元ｘｘｘ，共有情况单独所有，权利性质定向安置房。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人杨柳于本院查封涉案房屋前，与被执行人赵艳红签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，并向赵艳红支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有涉案房屋居住至今。涉案房屋未办理产权证，亦非杨柳自身原因所致。因此，本院认为，杨柳对涉案房屋所享有的权利，足以阻却本院对涉案房屋的强制执行。对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2020）京0106执6743号案中对位于北京市丰台区双林东路ｘｘｘ号院ｘ号楼ｘ层ｘ单元ｘｘｘ房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郭 威审 判 员  何东奇审 判 员  赵 乾二〇二一年二月二十三日法官助理  秦俊明书 记 员  苗 鑫