甘肃省高台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0724民初2201号 原告:甘肃**文化传播集团股份有限公司 法定代表人：刘**，该公司经理。 统一社会信用代码：916207245762971933 地址：高台县湿地新区创新创业基地 委托诉讼代理人：李**，该公司员工。 被告:高台县**餐饮文化有限公司 法定代表人：胡**，该公司经理。 统一社会信用代码：91620724MA73X5YW4F 地址：高台县湿地新区创新创业基地综合办公楼104铺。 原告甘肃**文化传播集团股份有限公司（以下简称**公司）诉被告高台县**餐饮文化有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**公司委托诉讼代理人李禧君和被告**公司法定代表人胡正军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告2016年4月12日至2020年10月31日期间的房租205072元、水费948.45元、电费12099.59元、物业费57124.82元、暖气费41619.36元，合计316864.22元，违约金79216.055元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告将高台县湿地新区创新创业基地交由第三方高台汇电商务有限公司经营管理。2016年4月高台汇电商务有限公司和被告签订《高台创新创业基地入驻协议书》，约定由被告租赁原告位于甘肃省张掖市高台县湿地新区创新创业基地综合办公楼104商铺，面积512.68平方米，租赁期限两年，自2016年4月12日至2018年4月12日。同时约定被告应交纳使用房屋期间的房租、水电暖等费用。合同签订后，高台汇电商务有限公司依约交付房屋由被告使用，2018年高台汇电商务有限公司退出后由原告经营管理。但被告拖欠原告2016年4月12日至2020年10月31日期间的房租205072元，物业费57124.82元，水费948.45元，电费12099.59元，2019年度前暖气费41619.36元，合计316864.22元均未缴纳，同时产生违约金79216.055元。原告依法提起诉讼，请求依法裁决由被告支付上述各项费用。诉讼期间，原告认可被告租赁的房屋面积以420.55平米计算和被告2018年4月起停业一年的事实，并同意被告受疫情影响减免1个月房租的意见。遂变更诉讼请求为：被告支付房租166377.4元，物业费44154.53元，水费1138.86元，电费13555.23元，暖气费34064.55元，合计259290.57元。 被告**公司辩称，被告与原告委托的高台汇电商务有限公司签订租赁合同属实，但被告租赁房屋的面积合同约定为420.55平米，原告增加公摊面积没有依据也不合理。另外，原被告法定代表人口头约定房租按每月每平米8元交纳，并且免收装修期间3个月的房租和疫情期间1个月的房租。原告主张的物业费合同没有约定，事实上物业是由被告自己管理的，没有享受原告提供的物业服务，不同意承担物业费。对原告主张的水费无异议，但电费应当按照被告实际产生的费用计算，原告主张的电费公摊过高也不合理，不同意承担公摊电费。被告经营期间的暖气费应该交纳，但是2018年因城建局改造渠道餐厅停业一年，这期间的暖气费被告不应该交纳。 原被告围绕双方诉争的事实提交了证据并进行了质证。1、原告提供的《高台创新创业基地入驻协议书》及其（附件），被告对该证据的真实性无异议，予以认定。2、原告提交的被告各项费用表，被告提出该表格系被告自制且没有证明作用的异议，因该表格系原告自制，系对诉讼请求的补充，不具有证明效力，不予认定。3、原告提交的水费、电费、物业费的票据及明细表，被告对真实性无异议，但对合理性、关联性提出异议，故对该证据的真实性予以认定，关联性结合本案事实在说理部分综合认定。4、被告提供的《催收通知》，原告无异议，予以认定。 根据原被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告委托高台汇电商务有限公司经营管理期间，该公司于2016年4月12日和被告签订了《高台创新创业基地入驻协议书》及补充协议（附件），约定由被告租赁原告位于高台县湿地新区创新创业基地综合办公楼104商铺用于餐饮经营，面积为420.55平方米，租赁期限两年即2016年4月12日至2018年4月12日，租赁费以每月每平米10元支付。合同生效后，高台汇电商务有限公司向被告交付了租赁的房屋，被告以租赁的房屋进行餐饮经营。2018年4月因城建局改造高台创新创业基地门前渠道，被告经营的餐厅停业一年。2018年11月高台汇电商务有限公司解除委托后该入驻协议由原告继续履行。入驻协议约定的租赁期限期满后双方未终止合同，被告继续以原协议履行至今。另查明，被告2016年4至12月产生的房租37849.5元已交纳；2017年房租50466元，已交16822元，欠交33644元；2018年、2019年房租各为50466元均未交纳；2020年1至10月房租42055元，已交10253.6元，欠交31801.4元，共计欠交房租166377.4元；2017年被告应交物业费15139.8元，已交9176.97元，欠交5962.83元；2018年、2019年应交物业费各为15139.8元均未交纳；2020年1至10月应交物业费12616元，已交4704.4元，欠交7912.1元，共计欠交物业费44154.53元。2018年被告欠交水费429.2元，2019年欠交水费81.4元，2020年1至10月欠交水费628.26元，共计欠水费1138.86元。2018年至2020年10月被告实用电费23171.03元，已交18052.92元，欠交5118.12元，公摊电费为8437.11元；2017年至2019年每年冬季采暖费为11354.85元，共计34064.55元未交纳。2020年11月9日原告遂将本案诉至本院。 本院认为，被告与原告委托管理的高台汇电商务有限公司签订《高台创新创业基地入驻协议书》及其《高台创新创业基地入驻协议书》（附件），系双方的真实意思表示，为有效合同，被告与高台汇电商务有限公司形成房屋租赁合同关系。高台汇电商务有限公司作为出租人将租赁的房屋交付被告使用，已履行了出租人的义务；被告作为承租人未履行支付租金和交纳物业费、采暖费、电费、水费的义务，违背了诚实信用原则并构成违约，应当承担支付租金及其他费用的违约责任。但原告主张的违约金79216.055元，因双方在合同中只约定了“其他费用于每月22日前交纳当月费用，逾期每天加收5%的违约金”，但没有约定房租的交付期限及违约金的计算方式。同时，根据法律规定，违约金相当于因违约造成的损失，故原告主张的违约金的证据不充分且过分高于实际造成的损失，不予支持。该合同在履行过程中因高台汇电商务有限公司解除委托，原告作为房屋的所有权人继续履行该房屋租赁合同，符合法律规定。原告要求被告承担2018年至2020年10月期间公摊电费8437.11元的主张，一方面该公摊电费比例过高（达30-62%）且不能举证证明产生该公摊电费的合法依据；另一方面，不符合等价有偿和公平交易原则，故对原告主张的公摊电费，不予支持。被告关于2018年因餐厅停业未享受冬季供暖服务，不应承担采暖费的意见，符合客观事实和权利义务相一致原则，应予支持。被告关于原告法定代表人口头同意扣除其装修期间3个月房屋租金和以每平米8元支付房屋租金的辩解意见，没有证据证明，不予支持。被告关于受疫情影响减交1个月房租的意见，原告表示同意，予以支持。被告关于不承担物业费的辩解，因被告的经营场所属于高台创新创业基地综合楼的一部分，其享受了原告提供的物业服务，应当支付物业费，该辩解意见不予采纳。但被告停业期间没有享受原告提供的物业服务，不应承担物业费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告高台县**餐饮文化有限公司于本判决生效后10日内支付原告甘肃**文化传播集团股份有限公司房屋租赁费162171.9元，物业费29014.73元，水费1138.86元，实用电费5118.12元，2017年、2019年度冬季采暖费22709.7元，共计220153.31元。 二、驳回原告甘肃**文化传播集团股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7241元，减半收取3620.5元，由原告承担1593元，被告承担2027.5元。被告承担的部分连同案件款一并支付原告，原告预交的受理费7241元，本院退还3620.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  张登斌 二〇二一年二月七日 书记员  赵 宵 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。