呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初6866号   原告:刘玉梅，女，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：包一江，内蒙古诚安律师事务所律师。   被告:吴丹，女，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：冀红新，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   被告:沈宗玉，女，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：冀红新，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   被告:云亚楠，女，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：刘晓娟，呼和浩特市法律服务工作者协会第三法律服务所法律工作者。   被告:曹宇飞，男，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：冀红新，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   被告：刘文健，女，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：陈小强，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   原告刘玉梅与被告吴丹、沈宗玉、云亚楠、曹宇飞、刘文健租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉梅委托诉讼代理人包一江，被告吴丹、沈宗玉、曹宇飞委托诉讼代理人冀红新，被告云亚楠委托诉讼代理人刘小娟，被告刘文健及其委托诉讼代理人陈小强，被告吴丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法解除原、被告双方签订的《幼儿园租赁合同》；二、请求判令被告交还原告承租的房屋并排除妨害；三、请求判令本案诉讼费由被告承担。   诉讼过程中原告增加诉讼请求：判令被告赔偿因拒不交还承租的房屋造成申请人房屋租赁费的损失，自2020年7月16日起至交还承租房屋之日至每月75000元。   事实与理由：2019年7月1日,原告被告双方签订《幼儿园租赁合同》。《幼儿园租赁合同》约定,被告承租属原告所有的呼市××区厅往东4个教室,副楼一个厨房及幼儿园2、3楼。租期为6年。自2019年7月1日起至2025年7月1日止。租金为每年90万元。租金交付方式为,第一年分两学期两次付清,剩余5年租金于每年7月1日前一次付清,逾期15天未付甲方将收回此房屋。2020年7月16日逾期付款期限已过后,原告找被告催交租金。被告提出对租金的交付方式进行协商,原告考虑到被告的困难,同意进行协商,可经过几日多次的讨论,被告总是以各种借口将双方达成的意见推翻否定。至此,原告看到被告根本没有继续支付租金的诚意。原告于2020年8月2日通过邮政快递依法向被告邮递了《解除合同通知》,被告于2020年8月4日签收。之后,原告两次依《合同》约定,要求被告交还承租的房屋,被告拒不交还承租房屋,原告无奈。现向人民法院提起诉讼,请人民法院依法判令被告排除妨碍,交还房屋、赔偿房屋租赁费损失。   吴丹辩称，原告解除合同没有事实依据，其理由并不客观，同时缺乏法律依据，不成立。   一、原被告双方于2019年7月1日签订《幼儿园租赁合同》，有关第一个年度的租金，被告按照合同约定已在2019年7月和2020年4月分两次付清。其中第二次的付款是在幼儿园因疫情没有正常开园、没有收入的情况下支付的，足以表明被告履行付款义务的诚意。现在原告要求解除合同，缘起被告未能在2020年7月1日之前支付2020年7月至2021年6月的租金90万元。众所周知，2020年初我市和全国一样，遭遇了新冠疫情的困难和挑战，幼儿园也受到疫情和疫情防控措施直接影响，2020年以来的上半年不能正常收园，没有正常的收入，自然也就没有支撑下一个年度交费的收入来源，尤其是在今年疫情最严重的4月份刚刚支付了2020年上半年的租金45万元，因此无力继续按上打租金的方式在7月1日之前再支付下一个学年的90万元租金。被告所遇到的困难属于不可抗力因素所致。对此，被告提出缓交和减交，双方虽然也进行过协商，但并没有得到原告的理解和同情，协商未果。因此，请求合议庭充分考虑被告因疫情和疫情防控措施对幼儿园正常开园的影响，酌情减交和缓交。原告请求解除合同，不符合《合同法》第94条规定的五种情形。亦不符合最高人民法院截至目前已经专门出台的3部依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的相关规定。本案并非因疫情和疫情防控措施直接导致被告不能履行合同，而是仅导致合同履行困难。因此，原告的诉讼请求不成立。根据《民法总则》第一百八十条规定，被告系疫情不可抗力所导致支付租金困难，依法不承担责任。   原告变更诉讼请求申请书请求依法裁决被告赔偿因拒不交还承租的房屋造成申请人房屋租赁费的损失，自2020年7月16日起至交还承租房屋之日每月75000元。原告作为该合同的甲方，也是合同版本的提供方，应当清楚该合同的性质并非单纯的房屋租赁关系。该幼儿园尽管为民办体制，但使用国家划拨土地，享受税收优惠政策，带有社会公益的属性，其设立、变更和撤销均需行政监管机关的审批，涉及目前在园的孩子的能否安排问题，岂能如此简单的一解了之。   原告之所以急于赶在学期交替这个时间节点提出解除合同，连疫情因素都不予考虑，对被告当初投巨资对幼儿园里里外外进行的重新装修也不予顾及，想必另有缘由，原告的行为亦非善意。   二、关于原告履行合同义务不符合约定等问题。1、双方签订的《幼儿园租赁合同》系原告制定的合同版本，按照合同的约定，原告出租房屋面积共约2000平方米，其中一楼门厅往东4个教室，副楼一个厨房及幼儿园2、3楼归乙方使用。事实上，无论按照建筑面积、使用面积或者套内面积，与原告交付的幼儿园房屋相差甚远。被告根据装修所测的面积，房屋室内的实际面积实际只有1512.44平方米，幼儿园整个建筑面积1758.33平方米，室外活动面积远不够600平方米。而与原告历年向政府教育主管机关报备的数据根本就对不上。   2、被告要求原告按照合同约定的面积和报备上级教育主管机关的房屋室内面积和室外活动面积用于幼儿园。被告的这一要求合法合理，也是客观上完全具备条件，能够实现的。   3、显然，原告方违反了双方合同中的甲方（原告）保证幼儿园的一切信息的真实性的约定，其严重性不可忽略。   三、关于原告未履行保证幼儿园安全的合同义务。   1、按照双方的合同第八条约定，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、水电暖、消防、周边环境、后院管理的正常状态，后院的安全管理应交由乙方管理。原告在幼儿园院内设立印刷厂。此事多名学童家长曾向行政主管机关反映，赛罕区教育局也曾派员现场处理，原告保证立即关闭该印刷厂，但直至今日仍在生产。对幼儿园造成环境污染，有损孩子的身体健康。原告在幼儿园旁开设宾馆，经常在幼儿园室外活动场所停放汽车，加之印刷厂的车辆出入，已经形成安全隐患。为此，赛罕区教育局2020年9月22日发出书面的整改通知书，要求9月25日前完成整改，并将整改情况于9月27日报教育局。但原告至今不予落实，不予整改。   2、原告为自己方便通行，在幼儿园室外活动场所开辟小门，破坏了幼儿园的封闭管理规定，对孩子的人身安全造成隐患。   3、原告交付的房屋出现屋顶漏雨的问题，导致室内三楼多处墙壁、顶棚水侵、脱落，这一问题已不是第一次出现。被告多次与原告协商解决，原告认为不属于其责任而不予处理。现被告在此告知原告，将扣除相应租金3万元，用于该项维修。   以上整改内容，完全属于原告的义务和责任。综上，请法庭采信，驳回原告诉讼请求，酌情减交、缓交2020年7月1日至2021年7月1日期间的租金。   沈宗玉、曹宇飞答辩意见同上。   刘文健辩称，一、关于本合同解除的问题，1、我方并非无正当理由迟延支付租金，合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。本案原告在起诉之前，她的律师已经和我们进行多次协商，双方在交纳租金问题上的纠纷未能协商解决，按合同约定，我方应当在2019年7月和2020年4月分两次支付第一年度的租金，在2020年7月1日前支付，第二年2020年7月至2021年6月的租金，但是从2020年初以来的整个上半年我国各行业都均受到各方面疫情的影响，特别是幼儿园领域受到了影响更为严重。由于幼儿园不能正常入园，不仅没有正常的收入，还应添置防疫设备设施，增加了费用支出，自然也就没有支撑下一个年度交费的收入的来源，这不仅仅是我们一个幼儿园遇到的问题受疫情影响具有共性和普遍性。2、这个原因超出了双方合同签订时的预料我们所面对的这一块并不是被告主观原因所致，而是由于客观的不能抵抗的原因，尽管如此，我们还是竭尽全力去履行合同。2020年4月份在疫情影响下幼儿园不能正常入园，没有收入的情况下，还通过借贷等筹措资金的方式，支付了2020年4月份的租金，这一事实已经足以表明我们积极履约的诚意和态度。3、按照合同约定三个月之后，又要支付下一年度全年租金我们已经力不从心，在与刘玉梅协商过程中，他们同意延迟到年底支付，我们则希望按照客观事实、客观情况在两学期的开学后，也就是幼儿园收取学费后，再分两期支付，并对逾期影响给予减租。4、我们的困难完全是因为所遇到的疫情、不可抗力因素所致而原告要求解除合同并不是出于对合同的尊重，而是看到我们把幼儿园里里外外重新装修、完善的设施设备借机想另换他人，完全是一种恶意行为。我们提交的视频证据已经非常清楚了，在他们这一类的行为已经发生多次，原告曾经擅自把幼儿园的大门锁上，阻止孩子们进入，破坏幼儿园室内外封闭场所的封闭管理等等。我们希望协商解决，但原告的态度我们无法接受。最近幼儿园的多项工作需要盖章，刘玉梅扣着幼儿园的公章不给盖，不仅延误工作，而且造成恶劣影响，今年的保险因此未能办理。我们再次言明，如果在这个期间发生任何事故，全部赔偿责任应由刘玉梅承担。   二、原告解除合同的诉讼请求不成立，本案原告要求法院解除合同这个没有事实依据，不符合法律规定，我同意本案另外四被告的意见。我们在本案的诉讼过程中，已于2020年11月1日支付原告，2021年7月份之前的半年租金42万其中扣除了维修房顶漏雨的3万元费用，应当说合同仍在履行中，远没有达到不能实现合同目的，解除的程度，只不过因为疫情发生履行困难。   三、根据最高人民法院关于依法妥善审理涉相关疫情，民事案件若干指导意见一，第三条第二款疫情或疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由，请求解除合同的，人民法院不予支持，继续履行，一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限，履行方式、价款、数额等人民法院应当结合案件的实际情况，决定是否予以支持，合同依法变更后，当事人仍然主张部分或全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求合同解除，请求解除合同的，人民法院应予支持，而本案中我们支付幼儿园租金的资金来源完全依赖于所收取的学费，每年的收费时间是开学之初，双方合同约定的是每年7月份一次性支付下1年学年的90万元，不但脱离客观实际给我们履约造成实际困难，而且在这种打租金的方式也是发生双方发生纠纷的根源之一，因此我们认为应该把履行期限变更为3月份、9月份，与幼儿园入学开学同步变更期限，并不损害哪一方的利益。对于合同双方更为客观公平以上意见望法庭采纳。   云亚楠辩称，本案是房屋租赁合同，被告云亚楠并未在租赁合同中签字，故云亚楠不是适格的诉讼主体，且云亚楠与本案并无实际关系，并未参加幼儿园的实际投资经营、管理,其他的四位被告对此事实均予以认可的，并有情况说明佐证，故应当驳回原告对被告云亚楠的诉讼请求。   刘玉梅围绕其诉讼请求，提交国内标准快递回执、解除合同通知、幼儿园租赁合同，吴丹、曹宇飞、沈宗玉、刘文健对该组证据的真实性认可，本院予以认定。吴丹、曹宇飞、沈宗玉、刘文健围绕其抗辩提交幼儿园租赁合同、新尚教育管理公司营业执照及登记信息、塞外幼儿园办学许可证、教育用地土地使用证、教育统计调查表、民办学校年检申报表、民办学校登记表、承诺书、实测面积图、微信聊天记录、照片、网银转账凭证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。云亚楠围绕其抗辩向本院提交《情况说明》，双方对于该份证据的真实性无异议，本院予以认定。曹宇飞针对《情况说明》补交证据微信聊天记录，云亚楠对该份证据真实性无异议,对证明的问题不予认可，理由为该聊天记录并未明确代签材料为案涉租赁合同，依据聊天记录所载内容，确为明确代签材料，故在云亚楠对此否认的前提下，本院无法确定代签事实是否存在。   结合庭审及双方当事人所提交证据，本院认定如下事实：2019年7月1日，刘玉梅（出租方、甲方）与曹宇飞、刘文健、沈宗玉、吴丹签订《幼儿园租赁合同》，合同约定：甲方将位于内蒙古呼和浩特市××区相关证照、手续、许可证等）出租给乙方使用；出租房屋面积共约2000平方米，其中一楼门厅往东4个教室，副楼一个厨房及幼儿园2、3楼归乙方使用；房屋租赁期共6年，自2019年7月1日起至2025年7月1日止；房屋租金为90万元/年，房屋租金方式为第一年分两学期两次付清，剩余五年房租于每年7月1日前一次性付清，逾期15天未付甲方收回房屋，乙方需支付甲方10万元保证金，在双方合同签订后付清，保证金用以支付承租期间不当使用该房屋（包括幼儿园相关证照、手续、许可等）所产生的一切损失，如承租期间未发生上述情况，期满甲方全额退还保证金；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其水电、消防等基础设施的正常使用状态，乙方承租期间房屋及其水电、消防等基础设施的正常使用状态，乙方承租期间房屋及其水电、消防等基础设施发生损毁的情况，所产生维修保养的一切费用由乙方负担；另约定其他事项，详见租赁合同。合同签订后，刘玉梅依约交付案涉幼儿园，吴丹等依约支付第一年租金。2020年上半年，受新型冠状病毒肺炎影响，案涉塞外幼儿园停园半年。   2020年8月3日，刘玉梅向吴丹等发送《解除合同通知》，载明：“2019年7月1日，双方签订《幼儿园租赁合同》。租期自2019年7月1日至2025年7月1日。租金及支付方式约定，年租金为90万元人民币，第一年租金分两学期两次付清。逾期15天未付，甲方收回此房。2020年7月15日后，承租方未交付第二年的90万元租金，出租方多次催要，承租方总是以各种借口推拖。至此，承租方已没有续交租金的诚意。出租方特向承租方递送解除双方于2019年7月1日签订的《幼儿园租赁合同》通知。请承租方在解除合同通知送达五日内向出租方交还承租的房屋。”   2020年11月1日，吴丹等向刘玉梅转账42万元，用于支付2020年下半年租金。   本院认为，刘玉梅与吴丹、曹宇飞等所签订《幼儿园租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。2020年上半年所发生新冠疫情属于不可抗力，受其影响塞外幼儿园未能开园。在此情况下，以收取幼儿托育费为主要经济来源不可避免受到了极大影响，进而影响幼儿园租赁费的完全履行。依据庭审查明事实，吴丹等正常履行2020年上半年租金给付义务。本案系双方因2020年7月1日至2021年7月1日租金给付方式未协商一致而发生的纠纷，刘玉梅以吴丹等未依约履行合同义务诉至本院请求解除双方租赁合同关系。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定，“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。”本案中，吴丹等未能依约完全履行给付租金义务，确系受疫情影响而导致的合同履行困难，在此情况下，刘玉梅主张解除合同不符合上述指导意见的规定，另从平衡利益的角度出发有违公平，故本院对于刘玉梅主张解除双方所签订《幼儿园租赁合同》的诉讼请求，本案不予支持。对于刘玉梅主张支付租赁费损失的诉讼请求，租赁费损失系合同解除后产生的后果，在合同解除未予确认的前提下，后果亦不存在。此外，在吴丹等占用案涉租赁物期间需正常交纳租赁费，刘玉梅不存在租赁费损失，故对于该项诉讼请求本院不予支持。对于吴丹等关于酌情减免租金的抗辩，受疫情影响，确属造成合同履行困难，但法院亦确认了该年度合同履行方式的变更，其仍然主张减免部分租金，有违公平原则，本院不予采信。对于吴丹等主张扣除房屋修缮费用的抗辩，双方在合同中约定“乙方承租期间房屋及其水电、消防等基础设施发生损毁的情况，所产生维修保养的一切费用由乙方负担”，故对于该项抗辩，本院不予采信。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告刘玉梅的全部诉讼请求。   案件受理费4675元（原告已预交），由原告刘玉梅负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。      审判长 张俊青   人民陪审员 武永梅   人民陪审员 张爱珍      二〇二一年二月七日   法官助理 李慧敏   书记员 刘 慧