淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9002号原告：薛洪旺，男，1980年1月21日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告：徐巧玲，女，1983年3月17日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被告：陶祝青，女，1975年11月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：杨同云，男，1968年9月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司淮安城中支行，住所地淮安市清江浦区师专路1号花漾城1幢129号商铺。负责人：王玉亮，该支行行长。委托诉讼代理人：唐静，该支行员工。委托诉讼代理人：陈宁，该支行员工。原告薛洪旺、徐巧玲与被告陶祝青、杨同云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后原告薛洪旺、徐巧玲经本院释明，申请追加中国工商银行股份有限公司淮安城中支行(以下简称工行城中支行)为第三人，本院经审查，认为原告的申请符合法律规定，遂依法追加工行城中支行为本案第三人，并于2020年12月21日及2021年1月18日两次公开开庭进行了审理。原告薛洪旺、徐巧玲，被告陶祝青、杨同云的共同委托诉讼代理人田若尘两次均到庭参加诉讼，第三人工行城中支行的委托诉讼代理人唐静、陈宁到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告薛洪旺、徐巧玲向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令两被告继续履行双方于2020年10月21日签订的《房屋买卖合同》，按约办理香格里拉小区A区1号楼403室的过户手续，并交付房屋；2、判令两被告支付相应违约金(该违约金自2020年11月21日其拒绝出售房屋给原告之日起至房屋实际办理过户之日止，每逾期一日按合同约定以该房屋价款130万元为基数，按日万分之五的标准计算；3、请求判令两被告承担诉讼费、财产保全费。同时，在第二次庭审中，两原告增加新的诉讼请求为：自愿代被告陶祝青、杨同云提前偿还所欠第三人的贷款本息，由第三人协助原告办理淮安市香格里拉小区A区1号楼403室房屋上抵押登记的涤除手续。事实和理由：2020年10月21日，原、被告在中介方淮安市美联房地产经纪有限公司(以下简称美联经纪公司)的居间服务下，三方共同签订了《房屋买卖三方合同》1份，约定两被告将其所有的位于本市香格里拉小区房屋出售给原告，总价款130万元；合同签订当日，原告应向被告支付定金10万元；买方于2020年11月20日前办理产权过户手续时向卖方支付首付款30万元，后向银行贷款90万元，该90万元于2020年11月30日内双方交接房屋时一次性结清。合同签订后，原告即向被告支付了定金10万元。因两被告所有的位于香格里拉小区房屋还有贷款未还清，中介方的经纪人杨继聪多次提醒被告陶祝青及时办理房屋还贷解押手续，以免延误网签过户，并且还与卖方陶祝青商定，如其资金不足，买方可以提前支付首付款，但卖方一直称其有能力偿还贷款，暂时不用支付首付款，同时还提出让买方在2020年11月23日去银行办理还贷解除抵押手续时一并支付首付款，之后立即办理网签过户手续。因2020年11月20日合同约定的买方支付首付款期限已到，且银行贷款未及时审批，买方委托经纪人杨继聪向卖方提出支付款项事宜，并通过微信电话和发微信消息等方式，告知如卖方急需用钱买房可以先一次性付全款给卖方，之后再由卖方协助办理银行贷款手续，但被告陶祝青却以晚上需要与其丈夫再商量为由推托。次日卖方以首付款未按合同约定时间及时到账为由告知经纪人杨继聪及买房此房屋不再出售。当日中午经纪人杨继聪陪同买方去卖方所在的香格里拉小区一期南门西侧“杨四烟酒店”协商此事，但卖方仍然坚称过了11月20日首付款不到位就拒绝卖房，并要求将10万元定金退还卖方并解除合同。后双方多次协商不成，无奈之下，原告不得不拿起法律武器维护自己合法权益，向贵院提出诉讼，请求判如所请。被告陶祝青、杨同云共同辩称：原告没有按照合同的约定支付房屋首付款，现在房屋卖不了了，不同意原告的诉请。另外，对原告追加工行城中支行为第三人有异议，第三人与本案没有利害关系，原告增加的该诉请在本案中不应该一并处理。第三人工行城中支行陈述：请求法庭依照法律规定依法判决。本案审查重点为：1、原、被告签订的《房屋买卖三方合同》是否合法成立且有效；2、原告要求两被告继续履行案涉合同并承担逾期履行金是否符合双方约定且不违反法律规定；3、原告能否代为清偿两被告所欠第三人的贷款本息。原告为证明自己主张，提供如下证据：1、原告徐巧玲与被告陶祝青及中介美联经纪公司于2020年10月21日签订的《房屋买卖三方合同》1份，证明被告自愿将其所有的位于香格里拉小区房屋出售给原告，原告应于合同签订当日向被告支付定金10万元，合同还约定了相关违约责任。2、转账记录1份，证明合同签订当日即2020年10月21日，原告向被告陶祝青转账了10万元，原告已履行了给付义务。3、中介美联经纪公司工作人员与陶祝青的微信聊天记录1组，证明原告积极要求履行合同，甚至如果被告不能办理贷款，原告准备全款支付房屋价款。4、申请中介方工作人员杨继聪到庭作证，证人陈述：原、被告于2020年10月21日签订了涉案的房屋买卖合同，并依约支付了定金10万元。双方约定同年11月20日前办理产权过户手续时支付首付款，但证人到11月19日(星期四)就通知被告方，在办理过户手续前，应先解除原房屋上的抵押，被告陶祝青表示其丈夫不在家，要等到下周一。后虽因原告贷款没有通过，但原告告知其可以先全额付款，贷款手续仍然同步进行，等钱到账后，被告再将款项退给原告就可以了。但证人将此情况告知被告时，被告方表示不同意。经质证，两被告对原告提供的房屋买卖合同、转账记录及微信聊天记录的真实性均无异议，但认为无论以何种方式付款，原告均应按期向其支付房屋首付款，事实上原告未能按合同约定期限支付，且被告方并未明确表示不同意出售房屋，现在原告诉至法院，被告方现表示不同意出售房屋。对原告方申请的证人证言，被告认为，证人是在11月19日打电话告知其贷款通过了，次日即20号又说原告征信有问题，问我是否能够等几天，而且原告也没有向其提出全额支付后再贷款。被告对其抗辩理由未能举证证明。第三人向法庭提供了下列证据：1、被告陶祝青(借款人、抵押人)、杨同云(共同借款人、抵押物共有人)与第三人签订的《个人一手住房购置贷款合同》1份，约定被告向第三人借款39万元，借款期限20年，利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率下浮10%，据此确定年利率为4.158%，合同第4.2条约定采有浮动利率，还款方式为等额本息，还款账户陶祝青，还款账号95×××25，合同还约定了罚息利率是基础利率上浮50%，如果提前还款不收违约金。同时约定被告以案涉房屋为上述借款提供抵押，关于借款利率、还款账户、借款期限等以借款借据为准。2、《房地产抵押合同》及《他项权证》各1份，证明2009年5月29日，被告陶祝青、杨同云与第三人签订《房地产抵押合同》1份，约定两被告为上述房屋提供抵押，并于2009年9月11日办理了他项权证。3、案涉抵押贷款流水1份，证明本案贷款于2009年6月4日实际发放，还款账号变更为62×××02，户名仍为陶祝青，每月20日为还款日，借款后一直按约还贷，目前无逾期还贷情况，截止到2020年12月20日尚欠贷款本金为204022.90元。4、借款借据原件，载明2009年6月4日放款39万元，期限240个月，利率在5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。经质证，原、被告对上述证据的真实性、合法性均无异议。本院对原告提供的上述证据经审查后认为，原告提供的上述证据能够相互印证，原、被告在案外人的居间服务下签订案涉房屋买卖合同，被告自愿将其所有的位于本市香格里拉小区房屋出售给原告，且原告已于合同签订当日依约向被告支付定金10万元的事实，故本院对原告提供的上述证据效力均予以确认。另，原、被告对第三人提供的上述证据的真实性、合法性均无异议，因与本案具有关联性，故本院对第三人提供的证据效力亦予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告及两被告分别系夫妻关系。2020年10月21日，原、被告在中介方美联经纪公司的居间服务下，三方共同签订了《房屋买卖三方合同》1份，约定两被告(甲方，卖方)将其所有的位于本市香格里拉小区房屋(建筑面积135.14平方米)出售给原告(乙方，买方)，约定房屋交易价格为130万元；在签订合同当日，乙方应向甲方支付定金10万元，在交付定金同时，甲方应将该房屋的产权证、土地证等相关证件的原件交付于丙方(受托方，美联经纪公司)。关于付款方式，双方约定：乙方(即原告)于2020年11月20日前办理产权过户手续时支付首付款30万元给甲方(即被告)，向银行贷款90万元，尾款90万元由银行放款。关于房屋交付，约定：甲方应于2020年11月30日，将该房屋交付给乙方。关于违约责任约定如下：(一)乙方支付定金后，若甲方悔约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金双倍赔偿乙方，甲方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2%的违约金；若乙方违约……(二)若甲方逾期交付该房屋，则每逾期一日，甲方均应按该房屋价格的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过十个工作日，乙方可解除本合同，甲方将乙方已付房屋款退还，并按本条第(一)款中的甲方悔约条款处理……(四)在办理过户和银行按揭贷款过程中，若因甲、乙任何一方单方延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约，按本条第(二)款和第(三)款处理。合同签订当日，原告即向被告陶祝青转账支付购房定金10万元。因合同约定原、被告应于2020年11月20日前办理产权过户手续时，由原告向被告支付首付款30万元，但两原告在2020年11月19日办理贷款手续时遇到问题，遂通过中介方向两被告提出能否对支付首付款的期限宽限一周，因被告未表示同意，两原告遂于次日再次通过中介方向两被告提出，能否先行一次性支付房屋全部款项，待日后贷款审批通过后，再由被告返还给原告多收的房屋款，但被告仍未表示同意。2020年11月21日，两原告与中介方的工作人员杨继聪再次到被告处商谈房屋买卖事宜，此时两被告已明确表示不同意出售房屋，双方因此产生纠纷。另查，2009年5月29日，被告陶祝青(借款人、抵押人)、杨同云(共同借款人、抵押物共有人)为购买案涉房屋，与第三人工行城中支行签订了《个人一手住房购置贷款合同》1份，约定被告向第三人借款39万元，借款期限20年，执行年利率4.158%。同时，双方还签订《房地产抵押合同》1份，被告陶祝青、杨同云为上述贷款，用涉案房屋提供抵押，并办理了他项权证。截止到2020年12月20日，两被告一直依约履行上述合同。再查：原告薛洪旺、徐巧玲经本院准许，已于2021年2月9日将剩余房屋款120万元缴纳到本院暂存款账户。本院认为，我国社会主义核心价值观将“诚信”作为个人层面的一个基本准则，原、被告在日常行为中，理应守法、守约。同时，我国《民法典》亦规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告理应依约遵守。一、关于原告要求两被告继续履行双方于2020年10月21日签订的《房屋买卖三方合同》，按约办理香格里拉小区房屋的过户手续，并交付房屋问题。本案中，原告已按约向被告交付定金10万元，双方约定原告应于2020年11月20日前办理产权过户手续时向两被告支付首付款30万元，后因两原告申请贷款遇到问题，在2020年11月19日通过中介方向两被告提出能否对支付首付款的期限宽限一周，因两被告未同意，原告遂提出提前一次性支付剩余全部房屋款项，但两被告仍未表示同意。本院经审查后认为，原告的该要求虽然变更了原约定，但该变更不仅未损害两被告的利益，而是让两被告提前获得利益，但两被告已以其行为表明不再履行合同义务。现原告经本院准许，已将剩余房屋价款120万元缴至本院账户。据此，原告已履行完给付房屋款的义务，故被告理应按约履行其合同义务，即协助原告办理案涉房屋的过户手续，并于房屋款缴清后将房屋交付给原告。故对原告要求两被告继续履行双方于2020年10月21日签订的《房屋买卖三方合同》，按约办理香格里拉小区房屋的过户手续，并交付房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。二、关于原告要求两被告支付违约金(该违约金自2020年11月21日其拒绝出售房屋给原告之日起至房屋实际办理过户之日止，每逾期一日按合同约定以该房屋价款130万元为基数，按日万分之五的标准计算)问题。原、被告签订的《房屋买卖三方合同》中，关于被告不愿意出售房屋的违约责任，已明确约定，如被告不将涉案房屋出售给原告，被告同意按上述定金双倍赔偿原告，现本案已确认合同继续履行，故已不适用该定金罚则，且原告目前仅支付了定金，房屋剩余款项尚未支付，并未产生任何损失。同时，原告在本案中主张的违约金的计算标准和依据，系在合同已经实际履行、而被告拒绝交房的情形下所适用的违约责任，故原告依据该约定要求被告支付逾期履行违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。三、关于原告自愿代被告陶祝青、杨同云提前偿还所欠第三人工行城中支行的贷款本息，并由第三人协助原告办理淮安市香格里拉小区房屋上抵押登记的涤除手续问题。我国《民法典》明确规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。现被告陶祝青、杨同云与第三人工行城中支行签订的《个人一手住房购置贷款合同》及《房地产抵押合同》各1份，亦系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人工行城中支行已依据合同约定向两被告提供贷款本金39万元，被告陶祝青、杨同云为上述贷款，用涉案房屋提供抵押，并办理了他项权证。截止到2020年12月20日，被告陶祝青、杨同云尚欠工行城中支行贷款本金为204022.90元，现两原告自愿代两被告提前偿还所欠第三人的贷款本息，故应由原告薛洪旺、徐巧玲依据上述《个人一手住房购置贷款合同》的约定，提前偿还剩余的借款本金及利息，即借款本金204022.90元及利息(按合同约定的利率标准计算)；待原告薛洪旺、徐巧玲提前清偿剩余借款本息后，第三人工行城中支行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，本院对原告薛洪旺、徐巧玲自愿代被告陶祝青、杨同云提前偿还所欠第三人工行城中支行的贷款本息，并由第三人协助原告办理淮安市香格里拉小区房屋上抵押登记的涤除手续的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告薛洪旺、徐巧玲与被告陶祝青、杨同云于2020年10月21日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行；二、原告薛洪旺、徐巧玲应于本判决生效之日起5日内，代被告陶祝青、杨同云提前向第三人中国工商银行股份有限公司淮安城中支行偿还《个人一手住房购置贷款合同》及《房地产抵押合同》项下的借款本息，即借款本金204022.90元（该本金暂计算至2020年12月20日，后按《个人一手住房购置贷款合同》约定计算至实际清偿之日）及利息(该利息系自2020年12月21日起，按《个人一手住房购置贷款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止）；并同时将剩余房屋款支付给被告陶祝青、杨同云（上述款项两原告均已提存至本院账户）；三、第三人中国工商银行股份有限公司淮安城中支行应于原告薛洪旺、徐巧玲清偿上述第二项所确定的义务之日起7日内，协助两原告办理淮安市香格里拉小区房屋上的抵押登记涤除手续；被告陶祝青、杨同云应于抵押权涤除之日起7日内，协助原告薛洪旺、徐巧玲办理淮安市香格里拉小区A区1号楼403室房屋的过户手续，并将该房屋交付给原告薛洪旺、徐巧玲。四、驳回原告薛洪旺、徐巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元、本院减半收取8250元，保全申请费5000元，合计13250元，由被告陶祝青、杨同云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 杨新红二〇二一年二月十日法官助理 严 欢书 记 员 梁 霄附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。……第五百零九条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。