上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初11420号原告：上海端正公房管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：朱红芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：金尔立，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。被告：陈亚娟，女，1957年7月4日出生，汉族，住浙江省绍兴市。被告：傅燕，女，1982年2月4日出生，汉族，户籍地浙江省绍兴市。二被告的共同委托诉讼代理人：沈宪初，男，住浙江省绍兴市。原告上海端正公房管理有限公司与被告陈亚娟、傅燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金尔立、刘炘，被告陈亚娟、傅燕的委托诉讼代理人沈宪初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海端正公房管理有限公司(历史名称：上海端正物业有限公司)向本院提出诉讼请求：1.确认原告和上海新惠投资管理事务所(以下简称新惠公司)之间关于上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室和250室室外部分的《房屋租赁合同》于2019年6月30日到期终止；2.判令二被告立即向原告返还上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室室外部分房屋；3.判令二被告向原告支付上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室室外部分房屋占有使用费，自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止，按3元/平方米/日计算；判令二被告向原告支付上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋占有使用费，自2019年7月1日起至2020年8月31日止，按3元/平方米/日计算，共计255,455.64元。事实和理由：2016年7月1日，原告与新惠公司就上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室和250室室外部分房屋(以下简称系争房屋)租赁事宜签订《房屋租赁合同》(以下简称系争租赁合同)约定，系争房屋的租赁面积合计为215.03+55.63平方米，租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日止，租金标准为每月10,140元；租赁期满，原告有权收回该房屋，新惠公司应如期返还。租赁合同到期后，新惠公司未如期向原告返还系争房屋。2019年12月23日，新惠公司办理了工商注销手续，二被告作为新惠公司的投资合伙人承诺承担新惠公司的未结债务。现根据评估报告显示，系争房屋的租金市场评估价为3元/平方米/日，故原告诉至本院，要求判如所请。被告陈亚娟、傅燕辩称，不同意原告的诉请。新惠公司自2005年开始租赁系争房屋，2016年租金升至1.25元/平方米/日。2019年6月30日租赁合同到期前后，双方就续租事宜进行了多次协商，原告提出租金涨至3元/平方米/日，被告认为涨幅过高，为此双方进行了长时间的磋商，被告未付租金是因续租租金不确定而无法支付。2020年5月，原告明确答复说不可能降低租金，仍坚持租金为3元/平方米/日，也不同意新的租赁关系中将原承租的三间房屋变更为租赁一间，故被告于2020年6月15日将系争房屋腾空并交还给原告，但是原告不接受。250室室外部分是原告无偿给被告使用。且系争房屋顶层系批屋，至少有五分之二的面积不能达到正常房屋的使用要求，故不能按正常房屋计价，应根据房屋实际状况计价，现二被告愿意按照系争租赁合同约定的租金标准支付2019年7月1日至2020年6月15日期间的租金。同时，因疫情原因，要求减免两个月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新惠公司成立于2012年，系普通合伙企业，执行事务合伙人为被告陈亚娟，出资者为二被告。2019年12月23日，新惠公司被核准注销，全体合伙人即二被告承诺企业债务已清偿完毕，若有未了事宜，全体合伙人愿意承担责任。上海新申港投资管理有限公司(以下简称新申港公司)成立于2005年，公司性质为有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人为沈宪初，出资者为二被告。2014年1月24日，原告(出租方、甲方)与新申港公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》约定：2013年7月1日至2013年9月30日期间，乙方租赁四川中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋，建筑面积共201.25平方米，月租金为8,570元；2013年10月1日至2016年6月30日，乙方租赁四川中路XXX号XXX室(建筑面积75.61㎡)、604室(建筑面积70.04㎡)、606室(建筑面积69.38㎡)和250室室外部分(建筑面积55.63平方米)，房屋建筑面积合计为215.03+55.63平方米，房屋用途为办公，月租金为9,657元；甲方于2013年9月30日前向乙方交付604室、606室和250室室外部分等房屋，同时乙方向甲方退还603室、609室房屋；等。前述租赁合同到期后，原告(出租方、甲方)与新惠公司(承租方、乙方)签订系争租赁合同，约定：甲方将位于上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室(建筑面积75.61㎡)、604室(建筑面积70.04㎡)、606室(建筑面积69.38㎡)和250室室外部分(建筑面积55.63㎡)的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积合计为215.03+55.63平方米，房屋用途为办公；房屋租赁期为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，租金自2016年7月1日起算；月租金为10,140元，押金20,280元；先付租金后使用，付三押二；等。新惠公司支付租金至2019年6月30日。2019年4月，新申港公司向原告发函要求续租，租金可在原价格基础上适度上浮10%左右。2020年4月，新申港公司再次向原告发函，表示愿意在上年的租金基础上上浮20%，续签三年。2020年6月15日，新申港公司向原告发函，内容为：本公司承租的四川中路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋，因无法承受贵公司提出的租金要求，我们要求租一间贵公司也不予同意，在迫不得已的情况下，只好决定于今日腾空归还贵公司。该信函于2020年6月19日寄出。2020年2月19日，原告委托上海万隆房地产土地估价有限公司对南京东路XXX号(现场查勘为四川中路XXX号)610、603、607、608、610室进行市场租金价格评估，估价结果为市场租金单价3.0元/平方米/天。审理中，原告称，被告对于原告提出的3元/平方米/日的租金单方面要求降低，原告对此从未表示同意，对于该租金标准没有协商的余地，被告只得接受，所以原告并未与被告进行过协商；系争租赁合同到期后，原告口头通知过被告搬离，所以新申港公司才会向原告发函；原告于2020年6月份收到新申港公司的函件后，拟定了一份交接确认书，于2020年6月20日到系争房屋的602室要求新惠公司员工签署确认书确认占用系争房屋到2020年6月15日，新惠公司员工不肯签，原告员工就离开了，不知新惠公司何时搬离；2020年6月20日至2020年8月31日期间，原告未再去过系争房屋现场；2020年8月底，原告员工看到系争房屋中的602室、604室、606室门开着，里面无办公用品，故原告直接收回该三间房屋，未办理交接手续；系争房屋中的250室室外部分仍处于被告控制之下。二被告称，双方一直就新的租约进行磋商，但协商未成；系争房屋已于2020年6月15日全部返还给原告，但是原告拒绝接受钥匙；系争房屋的250室室外部分是原告无偿给新惠公司使用的，多年来上锁空关，早已腾空，无人使用，钥匙在原告处。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2019年6月30日系争租赁合同到期后，系争房屋仍由新惠公司实际占用，原告对此未提出异议，故原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。新申港公司于2020年6月19日向原告邮寄信函明确提出新惠公司不再租赁并要将系争房屋腾空归还给原告，原告收到信函后于2020年6月20日前往系争房屋交接，原告与新惠公司对解除系争房屋租赁合同达成一致，本院确认双方之间的租赁合同于2020年6月20日解除。关于系争房屋的返还时间，二被告主张新惠公司已于2020年6月15日搬离，将系争房屋全部返还给原告，原告亦陈述其在2020年6月20日到系争房屋要求新惠公司签署交接书确认系争房屋占用至2020年6月15日，可见双方对2020年6月15日返还系争房屋包括250室室外部分的事宜并无争议，原告可在2020年6月15日后随时自行收回系争房屋的250室室外部分，并不需要新惠公司或二被告的协助，故原告要求二被告返还系争房屋的250室室外部分的诉请，本院不予支持。新申港公司多次发函给原告就新惠公司续租系争房屋的租金标准进行协商，协商过程中新的租金标准尚不确定，故新惠公司未向原告支付不定期租赁期间的租金并无过错，但新惠公司应当支付。关于租金的标准，新申港公司在协商过程中虽先后提出了在原租金基础上上浮10%、20%，但是对于该要约，原告并未作出承诺，双方对于新的租金标准并未达成一致，故仍应执行原租金标准。原告主张的3元/平方米/天的标准缺乏依据，本院不予支持。新惠公司注销后，二被告作为合伙人应当对公司债务承担清偿责任，故二被告应当向原告支付系争房屋自2020年7月1日至2020年6月20日期间的租金。二被告要求减免两个月租金于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百三十条、第七百三十四条、第九百七十三条的规定，判决如下：一、上海端正公房管理有限公司和上海新惠投资管理事务所之间关于上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室和250室室外部分的《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除；二、陈亚娟、傅燕应于本判决生效之日起十五日内向上海端正公房管理有限公司支付上海市黄浦区四川中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、250室室外部分房屋的租金118,300元；三、驳回上海端正公房管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,746元，减半收取为2,873元，由上海端正公房管理有限公司承担1,540元，陈亚娟、傅燕承担1,333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王琳娜二〇二一年二月二日法官助理 邹招法书 记 员 牛 佳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。第九百七十三条合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。