四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初167号原告：彭凤兰，女，1940年6月26日出生，汉族，住四平市铁西区。委托诉讼代理人：葛淑芹，女，1964年11月26日出生，汉族，无职业，住四平市铁东区。被告：四平市宇邦房屋开发有限公司，住所地四平市铁西区北沟街苹果社区营销中心。法定代表人：孙广伟，四平市宇邦房屋开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。原告彭凤兰与被告四平市宇邦房屋开发有限公司（以下简称宇邦公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭凤兰的委托诉讼代理人葛淑芹、被告宇邦公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭凤兰向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告返还多收取原告回迁增加面积款及利息，利息按年利率4.9%计算，共计34000元（46.44-36=10.44平方米）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年7月16日原告与宇邦公司签订产权调换协议书，回迁面积最小户型36平方米。2015年底，通知原告选房源。当时动迁时说最小户型是36平方米。原告是28多平方米只能回迁到最小面积36平方米，合同约定是回迁到36平方米，去了一看没有36平方米，最小是46.44平方米，告知没有36平户型，不选也不会有的。无奈选了46.44最小户型。选完房源而且还告知不交增加面积钱不给保留户型，增加面积钱是2800元每平方米，超出45平是3580元每平方米。都是按商品房价收取，百姓是弱势群体，不交钱没有你的房。被迫交了增加面积款，宇邦开发公司实属违规建设。强买强卖，不按合同约定盖房，肆意违约擅自改变合同约定的安置回迁面积。违背合同法，应承担违约责任，我们在2016年就增加面积问题上访到建设局至今。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，参照（2017）吉0302民初498号判决书，原告为了维护自己的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求判令被告一次性返还原告的增加面积款以及利息计34000元。被告宇邦公司辩称，一、本案被答辩人所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法典》第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。本案中答辩人是在2014年12月29日与被答辩人选房和结算回迁费用，在2016年8月9日，被答辩人再次变更了所选房屋，并再次确认了结算费用。至今已有4年多的时间，当时双方是自愿行为，结果是协商的结果，时至今日原告反悔，被答辩人对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。依照谁主张谁举证的原则，本案中被答辩人也未举证证明其主张的诉求在此3年期间中断过。所以事实上答辩人于2014年12月29日，就已与被答辩人变更了原产权调换协议书回迁房屋面积约定，将房屋回迁约定面积由36平方米变更为所选的46.44平方米，当时属于民事自愿行为，2016年8月9日对变更回迁面积行为进行了再次确认，变更了选房结算单，重选了一个同样大小的不同楼层房屋进行了回迁，现在以受到胁迫主张返房款，没有法定和约定的依据。当前就产权调换合同双方合同义务已终止，并无相欠，对此被答辩人也拿不出证据，足以证明中断的事实。据此，被答辩人为其主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求已超诉讼时效。二、原告2014年12月29日和2016年8月9日两次选房及结算和核对结算数额的行为，是对产权调换协议书中约定36平方米的约定变更。原告2016年8月10日的交房行为，是对回迁房屋面积变更的再一次确认，原告没有举证证明选房时受到了胁迫。原告的选房和变更产权调换协议约定房屋面积的行为合法有效，变更后的房屋面积结果对原被告双方均有约束力。三、本案属于棚户区改造项目房屋，不适用房屋商品房买卖有关规定，适用棚改政策规定。如被答辩人认为应适用商品房买卖有关规定，那靠户型增加面积部分就应当全按照市政府制定《征收房屋补偿方案》的3580元的商品价结算。四、本案不存在故意变更户型问题。因本案回迁楼属于高层，宇邦公司按照回迁安置规定进行设计，但因建筑平面组合原因造成设计的回迁房屋建筑面积与基本户型面积36平方米出现了差异，这不属违法设计，建筑设计院出具了情况说明，依据四棚改办（2008）6号《四平市（城区）市场化运用棚户区改造工程拆迁房屋回迁安置规定》文件的规定宇邦公司可依此回迁政策向回迁户提供靠近36平方米户型房屋回迁。靠近36平方米增加的面积按成本价结算，超基本户型36平方米的面积部分依规定按照商品房价格结算。本院经审理认定事实如下：2011年7月16日原告彭凤兰与被告宇邦公司签订《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》（编号383），协议约定原告私有照房面积25.87平方米，07年后房面积2.24平方米，合计面积28.11平方米；回迁户型36平方米；靠户型面积回迁时按成本价格结算。2011年3月25日四平市住建局颁布的《关于对拟征收棚户区改造1#-4地征求公众意见的通知》拟征收房屋补偿方案中，拟征收房屋基本情况按照《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办[2006]14号）规定，产权调换的地点为棚户区改造1#-4地原区域回迁，产权调换住宅房屋的基本户型为棚改政策规定的六个基本户型，即36㎡、45㎡、50㎡、55㎡、60㎡、65㎡。征收面积在36㎡以下（含36㎡）的安置到36㎡，36㎡以上45㎡以内（含45㎡）的安置到45㎡,45㎡以上55㎡以内（含55㎡）的安置到55㎡,55㎡以上的安置到65㎡。该区域回迁房源为高层住宅楼，靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算，商品房平均价格为3580元/㎡。2014年12月29日原告回迁至15#楼1单元22层2206室，2016年8月9日原告回迁房屋调换至15#楼1单元2层206室，回迁户型46.44㎡，拆一还一面积为28.11㎡，原告交付靠户型面积款7337.7元（（36㎡-28.11㎡）×930），商品价面积款25200元（（45㎡-36㎡）×2800）、5155.2元（（46.44㎡-45㎡）×3580），上述增加面积原告共计支付差价款37692.9元。2019年5月31日四平市房屋征收经办中心作出市征信字【2019】75号《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》，载明：根据（四棚改办【2008】6号）《四平市市场化运作棚户区改造工程拆迁房屋回迁安置规定》第六条规定：“没有按《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》所规定的四个基本户型（即：36㎡、45㎡、55㎡和65㎡）进行设计的，属违规设计，肆意加大户型面积，对超出基本户型面积部分，增加面积款仍由回迁户按靠近基本户型所交费用标准交纳；按照规定设计，但因建筑平面组合原因造成房源建筑面积与基本户型面积出现差异的，超出基本户型面积2.5㎡（含2.5㎡）以内的由回迁户按靠近户型所交费用标准交纳，再超出面积部分按商品房价格结算。”根据该地块当时所执行的《征收房屋补偿方案》第五条征收补偿安置之规定：“该区域回迁房源为高层住宅楼，靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算，商品房平均价格为3580元/㎡……”。2019年6月14日四平市住房和城乡建设局作出四住建信字【2019】61号《四平市住房和城乡建设局关于葛淑芹等人信访事项复查意见书》，维持四平市房屋征收经办中心作出《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》（市征信字【2019】75号）。2019年8月6日四平市住房和城乡建设局作出四住建信字【2019】123号《四平市住房和城乡建设局关于葛淑芹等人信访事项复查意见书》，维持四平市房屋征收经办中心作出《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》（市征信字【2019】75号）。上述查明的事实有吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书（编号383）、四平市住建局颁布的《关于对拟征收棚户区改造1#-4地征求公众意见的通知》、自行选择户型确认书、棚户区（1-4#）地回迁安置费用结算清单、收据、《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》、《征收房屋补偿方案》、市征信字【2019】75号《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》、四住建信字【2019】61号《四平市住房和城乡建设局关于葛淑芹等人信访事项复查意见书》、四住建信字【2019】123号《四平市住房和城乡建设局关于葛淑芹等人信访事项复查意见书》以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的额，依照其规定。第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。原告于2014年12月29日回迁至15#楼1单元22层2206室，于2016年8月9日调换至15#楼1单元2层206室，至2019年包括原告在内的棚改1#-4地块的被征收人一直在上访主张权利，故原告的起诉未超过诉讼时效。原告彭凤兰与被告宇邦公司签订的《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》（编号383）是基于双方真实的意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据2011年3月25日四平市住建局颁布的《关于对拟征收棚户区改造1#-4地征求公众意见的通知》、市征信字【2019】75号《关于葛淑芹等人信访事项的答复意见》、《征收房屋补偿方案》、《四平市市场化运作棚户区改造工程拆迁房屋回迁安置规定》，“该区域回迁房源为高层住宅楼，靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算，商品房平均价格为3580元/㎡”；“按照规定设计，但因建筑平面组合原因造成房源建筑面积与基本户型面积出现差异的，超出基本户型面积2.5㎡（含2.5㎡）以内的由回迁户按靠近户型所交费用标准交纳，再超出面积部分按商品房价格结算”；原告回迁房面积为46.44㎡，靠户型面积为36㎡，原告应支付增加回迁面积差价款30550.2元（2.5㎡×850元/㎡+（46.44㎡-36㎡-2.5㎡）×3580元/㎡），原告实际支付增加回迁面积差价款37692.9元，故被告应返还原告增加回迁面积差价款7142.7元（37692.9元-30550.2元）。原告请求被告按照年利率4.9%支付利息，因原、被告没有约定，无事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告四平市宇邦房屋开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性返还原告彭凤兰增加房屋回迁面积差价款7142.7元。二、驳回原告彭凤兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取计325元，由被告四平市宇邦房屋开发有限公司负担68元，由原告彭凤兰负担257元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 王 凤二〇二一年二月三日书记员 王宇琪