广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12428号原告(反诉被告）：张国良，男，1980年9月17日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：林剑飞，广东航衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾玉昌，男，1964年10月11日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：442×××××××********。被告：李皇云，女，1970年3月10日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：442×××××××********。被告：曾嘉达，男，1990年5月16日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。被告：曾巧玲，女，1994年2月23日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。上述四被告的共同委托诉讼代理人：陈荣桂，广东林贤律师事务所律师。上述四被告的共同委托诉讼代理人：邓子君，广东林贤律师事务所实习律师。原告张国良与被告曾玉昌、李皇云、曾嘉达、曾巧玲确认合同无效纠纷一案，被告曾玉昌也提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国良的委托诉讼代理人林剑飞，被告曾玉昌、曾嘉达以及被告曾玉昌、李皇云、曾嘉达、曾巧玲的共同委托诉讼代理人陈荣桂、邓子君已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国良向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《土地及房屋转让协议书》无效；2.四被告立即向原告返还《土地及房屋转让协议书》中的土地转让款350000元；3.四被告立即向原告支付违约赔偿金100000元；4.四被告立即向原告赔偿土地施工工程款115000元；5.四被告立即向原告支付维权律师费20000元；6.本案所有诉讼费用由四被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告曾玉昌辩称，详见民事答辩状。被告李皇云、曾嘉达、曾巧玲辩称，详见民事答辩状。被告曾玉昌也向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告立即将案涉土地及房屋恢复原状；2.反诉被告按每月1300元的标准支付自2019年5月1日起至反诉被告对案涉土地及房屋恢复原状之日止期间的占用案涉土地及房屋的使用费给反诉原告，暂计算至反诉之日为24700元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。针对被告曾玉昌的反诉，原告张国良辩称，1.反诉原告主张依法无据，反诉原告主张的案涉房产已经出售给反诉被告，反诉被告因此获得对案涉房产的使用、收益的权利，因此无权向我方主张任何费用；2.反诉原告将无证的房产出售给我方，造成我方违反法律、该责任不可归责于我方，应当由反诉原告承担。经审理查明，案涉位于东莞市××××××××××××××，占地面积约为73平方米，未办理土地使用权登记。东莞市×××××××民委员会确认案涉地上建筑物属于村民曾玉昌所有。李皇云、曾嘉达、曾巧玲也确认案涉建筑物属于曾玉昌单独所有。2019年3月19日，曾玉昌（甲方）与张国良（乙方）签订了一份《土地及房屋转让协议书》，主要内容：甲方将位于广东省东莞市×××××××××1×的一块土地及房屋按现状作价350000元转让给乙方永久使用；转让款分两笔支付，第一笔定金100000元于签订协议时支付，第二笔250000元于甲方把所有关于土地及房屋的确权资料拿到手后支付；转让款甲方指定支付至曾嘉达名下账号；其中，协议第四条约定甲方在收到全部转让款当日要交土地及房屋给乙方，土地及房屋交付后，上述土地及房屋属于乙方完全所有，乙方对上述土地及房屋享有所有、使用、收益和处分的权利，甲方保证其家属及后代、直属、亲属无权以任何理由干涉、刁难、争执取回乙方土地及房屋使用权；土地及房屋交付前，甲方需结清该房产的水、电、管理费、电视费等所有由于使用该房产所产生的一切费用；等。上述协议书甲方落款处有曾玉昌、曾巧玲、曾嘉达、李皇云签名确认，乙方落款处有张国良签名确认。张国良表示当时曾巧玲、曾嘉达、李皇云在甲方落款处签名是为了防止协议第四条的情况出现，四被告确认是为了落实协议第四条的约定。该协议书另有两名案外人作为丙方、见证方签名见证。根据张国良举证的银行业务凭证、电子回单显示，签订上述合同当日，张国良转账100000元支付至上述协议书指定的曾嘉达银行账户，附言“购买土地及房屋定金”；2019年3月27日，张国良转账100000元支付至指定的曾嘉达银行账户，附言“购买土地及房屋第二笔款”；2019年3月28日，张国良转账150000元支付至指定的曾嘉达银行账户，附言“购买土地及房屋第三笔款”。曾玉昌确认收到上述款项，确认转让款转到曾嘉达的银行账户属于指示交付，并主张曾嘉达仅仅是款项代收人，不是合同权利义务人，无须承担合同权利义务。张国良主张签订上述合同后，有对案涉房屋进行拆建和挖桩工程花费了115000元，对此主张，张国良举证了《挖桩工程合同书》、《竣工验收结算书》、业务受理单、收据、照片等予以佐证。上述证据显示，2020年3月25日案外人韦海成承包了张国良的东莞市×××××××××1×民用住宅挖桩工程，2020年3月25日工程开工，2020年4月21日工程验收合格并交付张国良使用，同日张国良支付了工程款115000元。四被告对于证据的真实性及证明内容均不予确认，但确认案涉的房屋已经大部分被拆除，内部到处挖坑，内部墙体被拆除，房屋地基已被破坏等情况。2020年4月10日，东莞市城市管理和综合执法局作出了《责令停止违法行为决定书》，责令张国良立即停止在清溪镇清厦厦屋村内的违法建设。另查明，张国良并非案涉建筑物所在地的东莞市××××××的集体经济组织成员。另查明，曾玉昌向本院申请对案涉建筑物恢复原状的费用委托评估鉴定。因曾玉昌未能举证案涉建筑物的原状，该评估鉴定不存在客观基础，故对此申请，本院不予准许。以上事实，有《土地及房屋转让协议书》、身份证、户口簿、收据、挖桩工程合同书、责令停止违法行为决定书、证据先行登记保存通知书、现场照片、户口本、清厦村村民委员会回复、东莞市自然资源局复函等，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。案涉《土地及房屋转让协议书》等的签订及履行均发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案纠纷应适用原《中华人民共和国合同法》及相应司法解释的规定。案涉《土地及房屋转让协议书》涉及的房屋所占土地为集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十一条的规定，集体所有土地只能在集体经济组织成员内部流转，因张国良并非案涉房屋所占土地的集体经济组织成员，故曾玉昌将案涉房屋转让给张国良，违反了上述法律强制性规定，依法无效。综上，本院认定案涉《土地及房屋转让协议书》依法无效。案涉《土地及房屋转让协议书》依法无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，曾玉昌应将已收取张国良支付的购买土地及房屋款项350000元返还给张国良。关于张国良主张李皇云、曾嘉达、曾巧玲与曾玉昌共同承担返还转让款责任的问题。庭审中，各方均确认李皇云、曾嘉达、曾巧玲在《土地及房屋转让协议书》甲方落款处签名是为了落实合同第四条关于转让人的亲属不能对案涉土地及房屋提出权利主张的约定，故李皇云、曾嘉达、曾巧玲并不是案涉土地及房屋的实际转让人，而转让款转入了曾嘉达的银行账户亦是由曾玉昌指定，李皇云、曾嘉达、曾巧玲不是真正的合同当事人，依法无需承担相应的合同义务。故张国良诉请李皇云、曾嘉达、曾巧玲与曾玉昌共同承担因合同无效导致的款项返还责任，本院不予支持。关于张国良主张的违约赔偿金100000元及律师费20000元损失的问题。因案涉合同无效，合同当事人要求对方按照合同约定承担违约责任已失去合同依据，故对于张国良主张的违约赔偿金100000元及维权律师费20000元，本院不予支持。张国良主张在签订转让协议后，对案涉土地及房屋进行拆建及挖桩花费共计115000元，虽然曾玉昌对此主张不予确认，但曾玉昌确认案涉的房屋已经大部分被拆除，内部到处挖坑，内部墙体被拆除，房屋地基已被破坏等情况，可知张国良确实对案涉土地及房屋进行拆建及挖桩，这必然产生一定的费用损失。同时，因合同无效，张国良应将案涉土地及房屋恢复原状并返还给曾玉昌，但因张国良的拆建及挖桩工程，已导致原来的房屋无法正常使用，若将房屋恢复至正常使用状态也必然花费一定的费用。鉴于张国良拆除房屋、挖桩工程与曾玉昌需要恢复原状的工程量相似，本院酌定曾玉昌恢复土地及房屋产生的费用，与张国良拆除及挖桩的费用花费相当。上述费用均属于《土地及房屋转让协议书》无效导致的损失，应由曾玉昌、张国良按照各自的过错程度分担。曾玉昌、张国良签订《土地及房屋转让协议书》时均知道案涉土地属于村集体土地，均知悉因政策原因案涉土地及房屋目前无法办理过户，却依然签订该协议，最后合同无效，张国良和曾玉昌均有过错，对于合同无效造成的损失应各承担50%。曾玉昌、张国良各自承担合同无效造成的总损失的50%，故各自的损失自行承担。对张国良诉请的要求曾玉昌赔偿土地施工工程款115000元的损失，对曾玉昌诉请的要求张国良赔偿恢复原状的费用损失，本院均予以驳回。另，《土地及房屋转让协议书》无效，且张国良接收案涉房屋即进行施工，不存在因占有使用案涉房屋应支付占有使用费的问题，故曾玉昌主张张国良按1300元每月的标准支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告张国良与被告曾玉昌于2019年3月19日签订的《土地及房屋转让协议书》依法无效；二、被告曾玉昌应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告张国良土地及房屋转让款350000元；三、驳回原告张国良的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告曾玉昌的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9650元，原告已预交，由原告张国良负担3100元，被告曾玉昌负担6550元；本案反诉受理费209元，被告曾玉昌已预交，由被告曾玉昌负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  李健龙人民陪审员  郑建双二〇二一年二月四日书 记 员  李碧玉附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。