广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初6697号 原告：南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市高新南路11号桂中花苑5栋3单元602号，统一社会信用代码：91450200692775674J。 负责人：邢建斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董柳杏，广西金飞律师事务所律师。 被告：秦和笙，男，1953年10月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司与被告秦和笙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法组成由审判员徐超玲担任审判长，人民陪审员王富辉、韦忠参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员劳注洁担任记录。原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人仇宇书、董柳杏到庭参加诉讼，被告秦和笙经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付给原告2013年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费共计4454.65元（计算方式：100.33㎡×0.6元/月/㎡×74个月=4454.65）；2.请求法院判令被告支付违约金1336.39元（计算方式：违约金数额=欠交各项费用金额总额×30﹪即4454.65×0.3=1336.39）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月8日，原告与盛庭苑业主委员会签订《盛庭苑小区物业服务合同》，约定由原告对盛庭苑小区提供物业管理服务，双方对权利义务、物业服务内容及收费标准等进行了约定，该物业服务合同对盛庭苑全体业主均具有约束力。该合同于2015年6月7日到期，后由于盛庭苑业主委员会换届等原因致使原告与新一届的盛庭苑业主委员会于2017年4月16日才得以续签《盛庭苑小区物业服务合同》，但换届期间原告仍然一直在为盛庭苑小区提供物业管理服务。被告系盛庭苑8栋2单元4-2室住宅的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳相应的物业管理费，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2013年11月1日起至2019年12月31日止累计拖欠物业管理费共4454.65元，原告已委托律师向其发出过律师函进行书面催交，但被告均以各种理由拒绝交纳，至今仍分文未交，被告的行为已经违反了合同的约定及物业管理条例的规定，严重损害了原告的合法权益。据此，原告根据《物业管理条例》的规定以及《盛庭苑小区物业服务合同》的约定特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 本案审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告支付给原告2013年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费共计4171.87元（计算方式：100.77㎡×0.6元/月/㎡×69个月=4171.87）；2.请求法院判令被告支付违约金1251.56元(计算方式：违约金数额=欠交各项费用金额总额×30﹪即4171.87×0.3=1251.56)；3.本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、《盛庭苑小区物业服务合同》两份。证明目的：原告与被告之间存在物业服务合同关系的事实。 2、柳州市柳北区盛庭苑社区居民委员会证明两份、收款收据14张。证明目的：原告自2015年6月至2017年4月期间一直为盛庭苑小区提供物业管理服务的事实。 3、律师函、律师函催缴照片、EMS全球邮政特快专递单、EMS邮件全程跟踪查询电脑单。证明目的：原告委托律师通过上门张贴以及邮寄的方式向被告前后共四次发出过律师函进行书面催缴物业费的事实。 4、柳州市不动产查档结果证明书。证明目的：2019年8月9日之前涉案房屋的权利人是被告。 秦和笙未作答辩亦未在举证期限内提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告秦和笙经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对原告提供的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月8日，原告（乙方）与盛庭苑业主委员会（甲方）签订《盛庭苑小区物业服务合同》，约定盛庭苑业主委员会委托原告对盛庭苑小区实行物业管理服务；物业管理区域总建筑面积73057平方米，地下停车库（场）3个，商场1个，幼儿园1所。该合同第九条约定住宅物业服务费收费标准为0.60元/月•㎡，门面（商铺）、经营性场地物业服务收费标准为1.20元/月•㎡，公摊水电费为3元/月•户；第十条约定业主应当在每季首月10日前预交物业服务费用；第十八条约定原告享有按照本合同约定提供管理服务，向业主、物业使用人收取物业服务费用（资金）及本合同约定的其他费用，对欠费业主停止本合同约定服务或依法起诉，直至其履行交费义务等权利，原告不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管和保险责任；第十九条约定合同的期限自2012年6月8日起至2015年6月7日止；第二十七条约定甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，应按未交金额双倍的标准向对方支付违约金等内容。2017年4月16日，原告与盛庭苑业主委员会再次签订《盛庭苑小区物业服务合同》，合同期限自2017年5月1日起至2020年12月31日止，该合同中关于物业管理区域面积、住宅物业服务费收费标准、门面（商铺）及经营性场地物业服务收费标准、公摊水电费收费标准、业主缴纳物业费的时间、原告享有的权利以及业主和物业使用人未按合同约定交纳物业服务费应承担的违约责任等约定与2012年6月8日签订的《盛庭苑小区物业服务合同》中的约定一致。 另查明，2015年6月10日至2017年4月15日期间原告未与盛庭苑业主委员会签订物业服务合同，但在此期间原告一直在为盛庭苑小区提供物业服务。 又查明，位于柳州市柳北区房屋的原权利人为被告，建筑面积为100.77㎡，规划用途为住宅。2019年7月15日，被告与案外人周田林、周春娇签订《柳州市存量房买卖合同》，将该房屋出卖予案外人周田林、周春娇，并于2019年8月9日办理了不动产转移登记。 再查明，经本院到盛庭苑小区查看，该小区内楼道布线确实存在混乱的问题。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案原、被告双方之间签订《盛庭苑小区物业服务合同》的时间及合同约定的服务期限均在民法典施行前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定。物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。业主缴纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，缴纳费用。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与盛庭苑业主委员会签订的两份《盛庭苑小区物业服务合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋出卖前，被告是盛庭苑小区的业主，《盛庭苑小区物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按照约定对被告居住的小区进行物业服务活动，被告享受了物业服务，亦应当交纳物业服务费。但经原告书面催收，被告仍不交纳。2015年6月10日至2017年4月15日期间，虽然原告与盛庭苑业主委员会未签订合同，但原告实际在为该小区提供物业服务。涉案房屋的建筑面积为100.77㎡，被告应按照《盛庭苑小区物业服务合同》的约定支付从2013年11月1日至房屋出卖前即2019年7月31日期间的物业服务费4171.87元（100.77㎡×0.6元/月·㎡×69个月＝4171.87元）。 关于违约金的问题。按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。《盛庭苑小区物业服务合同》中约定业主、物业使用人未按合同约定按时足额交纳物业服务费用的，应按未交金额双倍的标准向对方支付违约金，现原告要求被告支付违约金，有合同依据，但要求被告按未交纳物业服务费的30%支付违约金的标准过高，结合小区内楼道确实存在布线混乱的问题，本院对原告诉请违约金的标准予以调整。由于《盛庭苑物业服务合同》中约定业主缴纳物业服务费用的时间为每季首月10日前，且原告未能提供证据证明被告欠缴物业费用所导致的具体违约损失，故本院认为违约金应以被告实际未缴纳的物业服务费为基数，从被告欠缴物业服务费的次季度首月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至交纳完毕时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告秦和笙于本判决生效之日起十日内支付原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司2013年11月1日至2019年7月31日的物业服务费4171.87元及违约金（违约金计算方式：以被告秦和笙实际未交纳的物业服务费为基数，从欠缴次季度首月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至被告秦和笙交纳完毕时止）； 二、驳回原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元、公告费560元，合计610元（原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司已预交），由被告秦和笙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。  审 判 长  徐超玲 人民陪审员  王富辉 人民陪审员  韦 忠  二○二一年二月二十五日  法官助理 覃丁铃  书 记 员 劳注洁 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 合同法 第一百一十四条 第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。