大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初565号原告（反诉被告）：中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区太原街177-9号、10号4层、8层、9层、13层，统一社会信用代码：9121020073641330XW。负责人：任晓东，副总经理。委托诉讼代理人：黄哲，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁金川，男，该公司职员，住重庆市开州区。被告（反诉原告）：大连千甲盛世房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五四路197号101室，统一社会信用代码：91210200747872966P。法定代表人：郭炜，总经理。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤丽，辽宁智库律师事务所实习人员。原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年11月9日诉至本院，经诉前调解不成，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人黄哲、被告的委托诉讼代理人赵莹莹、尤丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：被告向原告返还房屋租赁保证金416000元。事实及理由：原、被告双方于2017年9月15日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于大连市沙河口区的房屋，租赁期限为2017年9月15日至2020年9月14日，房屋用途为办公。房屋年租金为832200元，房屋租赁保证金为6个月租金，即416000元。原告已按合同约定于2017年9月15日足额缴纳房屋租赁保证金。现合同已履行完毕，原告已按合同第七第1款之约定：“乙方应在本合同租赁期限届满后的30日内返还该房屋”，在30日内搬离租赁房屋并将房屋返还给被告。因租赁期限届满，《房屋租赁合同》现已自动终止，且租赁房屋在租赁期间存在着暖气不热、吊顶漏雨、电梯破败不堪等诸多质量问题，无法达到《租赁合同》约定的房屋使用用途。租赁期间，原告多次按合同第六条第2款之约定：“租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复”通知被告修复房屋，但被告一直拒绝履行修复义务。如上所述，因租赁房屋存在诸多质量问题，无法继续作为办公场所使用，故原告决定不再续租该房屋。现《房屋租赁合同》约定的租赁期间已届满，被告并未向原告返还房屋租赁保证金，故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方签订的租赁合同和房屋租金备忘录的约定，租赁期限应当至2023年9月14日，原告在租赁期限未届满前擅自提前撤场属于原告违约，原告无权要求解除合同，根据备忘录第2条约定，如原告未按约定续租，原告承诺赔偿被告原租赁合同12个月的租金作为赔偿金，其中6个月租金直接从履约保证金扣除，剩余6个月赔偿金原告应在3日内支付给被告，逾期给付按年租金日万分之五赔偿被告，故原告无权要求返还履约保证金。被告反诉请求：1.判令原告向被告支付水费3739.8元；2.判令原告向被告支付自2020年9月15日至2020年10月1日期间租金38760元；3.判令原告向被告支付赔偿金832200元，其中被告有权扣除保证金416000元不予返还，原告支付剩余赔偿金416200元；4.判令原告向被告支付逾期支付赔偿金的违约金，按年租金832200元的日万分之五标准计算自2020年9月17日起至实际支付之日止（暂计算至起诉日约26000元）。事实和理由：2017年9月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告将大连市沙河口区出租给原告，案涉房屋建筑面积约为760平方米，租赁期限为2017年9月15日至2020年9月14日，原告承担水费、电费。2017年9月27日，原告与被告签订《房屋租赁备忘录》，续租期限自2020年9月15日起至2023年9月14日止，若原告未按约定续租，原告按案涉房屋12个月租金向被告支付赔偿金，其中6个月租金被告可以直接从《房屋租赁合同》保证金中予以扣除，剩余赔偿金原告应在3日内支付给被告，每逾期1日，原告按案涉房屋年租金的万分之五向被告支付违约金。2020年7月30日，原告向被告发出《告知书》，欲单方提前解除与被告的租赁关系。2020年8月10日，被告向原告发送《复函》，明确告知被告不同意解除《房屋租赁合同》，并告知原告单方解除合同相关违约风险。2020年10月1日，原告未告知被告直接搬走，以实际行为表示其不再续租、不再履行《房屋租赁备忘录》。根据《房屋租赁合同》第五条第三款“租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、采暖费等费用由乙方承担……”之约定，案涉房屋的水费应由原告支付。原告至今拖欠水费3739.8元未付。根据《房屋租赁合同》第一条第一款“……该房屋建筑面积约为760平方米……”、第三条第一款“房屋租赁期为2017年9月15日至2020年9月14日止。”，以及第四条第一款“……该房屋年租金总计含税总价人民币832200元。”之约定，原告于2020年10月1日擅自搬走，应向被告支付2020年9月15日至2020年10月1日期间的租金38760元（按832200元/365天×17天×760平方米计算）。根据《房屋租赁备忘录》第一条“……即续租期限自2020年9月15日起至2023年9月14日止，其他租赁条件按原房屋租赁合同即物业合同履行”和第二条“若乙方未按上述约定续租，乙方承诺赔偿甲方原租赁合同12个月租金作为赔偿金，其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除，剩余赔偿金乙方应在3日内支付给甲方，如逾期1日，乙方按房屋年租金的如万分之五赔偿给甲方……”之约定，原告未续租应承担违约责任，向被告支付年租金832,200元作为赔偿金，其中被告有权扣除保证金，剩余赔偿金416,200元原告应在《房屋租赁合同》终止后3日内支付被告，但原告至今未支付。因此，原告应向被告支付按年租金832,200元的日万分之五标准计算自2020年9月17日起至实际支付之日止的逾期违约金。原告辩称，同意被告的第一项反诉请求，不同意被告的其他反诉请求。案涉房屋至今没有房屋所有权证，严重影响我方经营。案涉房屋交付经营后，一直存在严重的质量问题，经原告多次向被告提出，被告始终不予理睬，不予维修，对于质量问题被告的法定代表人也予以认可，案涉房屋因质量问题根本无法达到办公的房屋使用用途，租赁合同签订的目的也无法实现。租赁期内，案涉房屋的维修都是原告自己维修的，费用都是由原告自行承担，但有些涉及主体结构的严重质量问题，必须由被告作为开发商来进行修复，但被告一直不予修复，房屋根本无法达到办公的使用要求。合同无法续约系因被告违约导致，原告不应承担任何赔偿金，关于被告反诉的一年租金标准加日万分之五的赔偿金，严重超出法律规定标准，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金是以实际损失为基础，若法院认为需要原告给付的话，原告亦请求法庭对赔偿金金额予以调整，不应超过造成实际损失的百分之三十的。关于《房屋租赁备忘录》的问题，该《备忘录》中对于租赁合同中所必不可少的租赁价格条款，并未明确约定，根据双方签订《房屋租赁合同》第三条“租赁期限”第2点“租赁期满，甲方有权收回该房屋的，则应予租赁期届满前2个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同”可知，该《备忘录》仅是对续签合同而进行的初步洽谈、磋商和准备。本案因被告无法提供达到要求的房屋而停止续签合同，原告并不存在任何违约行为，且被告也因此并未遭受任何损失，也未提交任何损失的相关证据，对于被告反诉提出的关于赔偿金的诉请，不应予以支持。经审理查明，2017年9月15日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）就乙方承租甲方可依法出租的大连市沙河口区房屋事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在辽宁省大连市沙河口区。该房屋建筑面积约为760平方米，房座用途为办公，房屋类型为商住两用，结构为框架。房屋租赁期为2017年9月15日起至2020年9月14日止。甲、乙双方约定，该房屋年租金总计为含税总价832200元。甲、乙双方约定，签订合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为6个月的租金，即416000元。甲方负责交付的房屋是按照乙方要求已装修好并验收通过的办公楼宇。租贸期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方自行安装的设备设施，由乙方负责运行、维修、日常维护、保养、年检、设备设施的更新，费用由乙方承担。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原告向被告交纳了房屋租赁保证金416000元，被告向原告出具了收款收据。被告将案涉房屋交付原告使用，原告亦依约向被告交纳了房屋租金至2020年9月14日。2017年9月27日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁备忘录》，约定，乙方承诺并保证，该合同租赁期限届满后，乙方将以不低于每天2.8元每平米的租赁价格继续承租该房屋三年，如当其周边地区租赁房屋价格上涨，乙方应按当时房屋租赁价格支付甲方租金，调整后房屋租金价格上限不得超过每天3.5元每平米。即续租期限自2020年9月15日起至2023年9月14日止，其他租赁条件按原房屋租赁合同及物业合同履行。若乙方未按上述约定续租，乙方承诺赔偿甲方原租赁合同12个月租金作为赔偿金。其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除，剩余赔偿金乙方应在3日内支付给甲方。如逾期1日，乙方按房屋年租金的日万分之5赔偿给乙方。若甲方未按上述约定将房屋租赁给乙方，甲方承诺赔偿乙方原租赁合同12个月租金作为违约赔偿金，赔偿金甲方应在3日内支付给乙方。如逾期1日，甲方按房屋年租金的日万分之5赔偿给乙方。备忘录还约定了双方的其他权利义务。2020年7月30日，原告向被告发送告知书，告知被告双方《房屋租赁合同》不再继续履行，权利义务终止。2020年8月10日，被告向原告复函，告知原告不同意解除合同，若原告提前解除合同则构成违约，须承担违约责任。2020年10月1日，原告自案涉房屋搬离。另查，2017年8月15日，被告与广东省华侨建筑装饰有限公司辽宁分公司签订《装饰装修工程合同》，原告委托广东省华侨建筑装饰有限公司辽宁分公司对案涉房屋进行装修，装饰范围包括：铝合金隔栏、地面混凝土垫层、自流平、塑胶地板、墙面、顶棚、大白、乳胶漆、卫生间砌体、贴瓷砖、地面砖、天棚集成吊顶、便池、灯具、排风、门及门套、电梯前室门套、天棚吊顶、地面砖、讲台、暖气改造、电路改造、安装灯具、开关插座。本工程采用合同单价包死，合同单价为每平方米2000元，包死总价1520000元。合同还约定了双方的其他权利义务。上述事实，有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》、交通银行明细对账单、专用收款收据、照片、收据、被告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁备忘录》、告知书、复函、《装饰装修工程合同》、照片及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁备忘录》均是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然租赁合同约定的租赁期限为2017年9月15日至2020年9月14日，但根据备忘录的约定，原告在租赁期限届满后应当以不低于每天每平米2.8元的租赁价格继续承租该房屋三年，现原告已自案涉房屋搬离，双方未再续签合同。关于原告拒绝续租案涉房屋，是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的争议问题，本院认为，根据法律规定及合同约定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告已实际使用案涉房屋三年，原告现提供的证据不足以证明案涉房屋存在相关质量缺陷导致其无法继续使用。即使案涉房屋确实存在问题需要维修而被告未及时维修，原告作为出租人亦可以自行维修并向被告主张相关维修费用。故原告主张因案涉房屋存在质量问题导致无法继续使用的意见，本院不予采纳。原告未按照双方签订的备忘录的约定，在租赁期限届满后继续承租该房屋三年，存在违约行为，应当承担违约责任。按照备忘录的约定，原告应赔偿被告原租赁合同12个月租金作为赔偿金。其中6个月租金可以直接从原合同保证金中予以扣除，剩余赔偿金原告应在3日内支付给被告。如逾期1日，原告按房屋年租金的日万分之5赔偿给被告。该违约条款所约定的违约金过高，综合本案相关情况，本院酌情将违约金调整至原租赁合同6个月租金即原告向被告交纳的租赁保证金金额416000元，原告应当向被告支付赔偿金416000元。鉴于原告向被告交纳了租赁保证金416000元，抵扣赔偿金416000元后，被告无须向原告返还保证金。原告要求被告返还租赁保证金416000元的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告支付赔偿金832200元以及逾期支付赔偿金的违约金的反诉请求，本院亦不予支持。关于被告要求原告支付水费3739.8元的反诉请求，原告表示同意，本院予以照准。关于被告要求原告支付2020年9月15日至2020年10月1日期间租金38760元的反诉请求，本院认为，原告向被告交纳租金至2020年9月14日，原告于2020年10月1日自案涉房屋搬离，故原告应当向被告支付2020年9月15日至2020年10月1日期间租金38760元，被告的此项反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司支付被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司违约赔偿金416000元（自原告中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司在被告大连千甲盛世房地产开发有限公司处房屋租赁保证金416000元中扣除）；二、原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司支付被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司2020年9月15日至2020年10月1日期间的房屋租金38760元；三、原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司支付被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司水费3739.8元；四、驳回原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）大连千甲盛世房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述具有给付内容的条款均于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3770元（原告已预交），由原告负担；反诉费6404元（被告已预交），由被告负担3202元，由原告负担3202元，于本判决生效之日起十日内给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡旖旎二〇二一年二月二十三日书记员  蒋子淇