广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初978号原告：张达富，男，1966年10月9日出生，汉族，住广州市天河区。原告：罗国林，男，1965年10月8日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：郑敏，男，1971年10月16日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：李前斌，男，1963年5月5日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：冯建成，男，1955年12月21日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：林东海，男，1962年8月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：高海生，男，1963年10月24日出生，汉族，住广州市天河区。原告：潘滔，男，1962年8月2日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：王平生，男，1955年10月29日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林振金，男，1957年7月14日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：梁德强，男，1947年12月3日出生，汉族，住广州市东山区。原告：吴顺勇，男，1968年6月10日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：周宦生，男，1973年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：黄健，男，1972年1月14日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：张旭锋，男，1972年11月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：车宇君，男，1980年7月19日出生，汉族，住广州市海珠区。各原告共同委诉讼托代理人：吴兵山、吴相茂，均系广东格林律师事务所律师。被告：广州鑫悦投资信息有限公司，住所地广州市天河区兴民路222号之三1610（部位：1610A）（仅限办公用途）（自主申报），统一社会信用代码91440101MA5AKW757E。法定代表人：邱耿喜。被告：邱耿喜，男，1991年5月11日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。两被告共同委托诉讼代理人：林闻娥、朱恒强，均系国信信扬（南沙）律师事务所律师。原告张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君诉被告广州鑫悦投资信息有限公司（以下简称鑫悦公司）、邱耿喜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。各原告的共同委托代理人吴相茂，两被告共同委托诉讼代理人朱恒强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君共同向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2019年7月14日至8月13日租金余款76488.92元以及逾期缴纳违约金（以170886.4元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月10日计算至2019年7月17日，是2392.41元；以76488.92元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月18日计算至实际付清之日）；二、判令被告鑫悦公司支付2019年8月14日至8月16日租金170886.4元及逾期缴纳违约金（以170886.4元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月10日计算至实际付清至日）；三、判令被告鑫悦公司支付2019年8月17日至8月20日场地占有使用费34177.28元（月租金170886.4元×150%）；四、判令被告鑫悦公司支付2019年7月物业管理费21599.84元及逾期缴纳违约金（以21599.84元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月10日计算至实际付清之日）；五、判令被告鑫悦公司支付2019年8月物业管理费13935.37元及逾期缴纳违约金（以13935.37元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月10日计算至实际付清之日）；六、判令被告鑫悦公司支付2019年6月水电费13883.63元及逾期缴纳违约金（以13883.63元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月20日计算至实际付清之日）；七、判令被告鑫悦公司支付2019年7月水电费17882.97元及逾期缴纳违约金（以17882.97元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月20日计算至实际付清之日）；八、判令被告鑫悦公司支付2019年8月水电费7067.18元及逾期缴纳违约金（以7067.18元为计算基数，按每日2‰，自2019年9月20日计算至实际付清之日）；九、判令被告鑫悦公司支付逾期支付7、8月租金超过30日的违约金1025318.4元（月租金170886.4元×6个月）；十、判令被告鑫悦公司支付逾期返还房屋的违约金34177.28元（场地使用费总额的100%）；十一、判令鑫悦公司支付律师费20000元；十二、判令被告邱耿喜对被告鑫悦公司上述债务承担连带清偿责任；十三、判令两被告承担本案受理费等诉讼费用。事实与理由：2018年8月13日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市XXXX大道XXXX路XXXX号XXXX大厦XXXX14层（整层）、16层（部分）房屋出租给鑫悦公司，租赁期限是10年，租金是128元/平方米/月，邱耿喜是鑫悦公司的连带责任保证人。根据合同约定，鑫悦公司应于当月10日前支付当月租金，但2019年7月及其后的租金与其他费用，鑫悦公司未按时支付。原告多番催收，鑫悦公司于2019年7月17日支付了部分租金94397.48元，余款仍继续拖欠。因此，原告按照合同约定于2019年8月12日向两被告发函通知解除合同，要求3日后交还房屋。被告已于2019年8月13日收到该函件，各方于2019年8月20日办理房屋交接手续。合同解除后，经原告多次催收，两被告仍拒不支付拖欠的租金及物业管理费、水电费等其他费用，已严重损害了原告的合法利益。为此，原告诉至贵院，恳请贵院判如所请，依法维护原告权益。被告鑫悦公司、邱耿喜共同辩称：一、被告与原告签订的所有合同已于2019年8月20日实际解除，被告已经在合理期限内将物业交还给原告，不应计算占用费。二、本案涉及11个单独物业，相互独立各有产权，不应归为一个案件处理。三、原告解除的是所有物业的租赁合同，其理由为被告逾期支付租金超过30天。四、14楼1401-1406房2019年7月份的租金已经支付，不存在原告所说的逾期支付租金超过30天的情形。五、被告未付16楼（1602-1606）2019年7月的租金有合法理由，并不存在违约，原告单方解除合同属违约。六、物管费、水电费等是被告与物管处的纠纷，拖欠物业管理费并无对原告造成任何损失，且是因为管理处管理不当，被告才未按时支付物业管理费。七、被告并无违约行为，不应支付任何违约金，即使存在违约，违约金也过高，应予调低，且原告存在重复计算违约金的情形。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年8月13日，各原告（出租方、甲方）与被告鑫悦公司（承租方、乙方）、邱耿喜（保证人）签订《房屋租赁合同》，约定：各原告将位于广州市XXXX大道XXXX路XXXX号XXXX大厦XXXX14层（广州市天河区XXXX路XXXX号1401房至1406房整层）、16层（广州市天河区XXXX路XXXX号1602至1606房）房屋（建筑面积计1353.33平方米，房产证详见附件，以下简称案涉房屋）出租给鑫悦公司用于办公，租赁期限为2018年8月14日至2028年8月13日，免租期90天；租金为128元/平方米/月，合计173226.24元/月，第三年起每年在上一年度基础上递增4%；乙方需在每月10日前支付当月租金和物业管理费，物业管理费由乙方直接向物管公司支付；水、电费由乙方自行向供水供电部门缴纳；甲方应保证乙方租赁房屋的正常使用，如因甲方与第三人的债权债务关系影响到乙方租赁物业的正常使用，由甲方承担乙方因此造成的损失；乙方逾期缴纳租金、水电费、保证金或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金，逾期30天仍未支付租金、水电费、保证金或其他费用的，或者存在拖欠租金或费用的行为累计超过两次的，甲方有权解除本合同，收回房屋，所收保证金及相关款项不予退还，同时还应当向甲方支付相当于6个月租金的违约金；合同期内，除本合同明确约定或双方协商同意外，甲乙一方单方提前终止合同的或违约导致合同解除的，违约方须支付相当于6个月租金给守约方；本合同履行期限届满、解除或因其他原因终止的，乙方应按在合同期限届满、解除或终止之日起3日内将承租的租赁物腾空并完好无损的返还给甲方，逾期腾空返还租赁物的，应按本合同约定的同期租金的1.5倍的标准支付占有使用费；因乙方拒绝按时腾空、返还房屋或违反本合同约定的其它义务，甲方采取诉讼等相应措施而发生的费用（包括但不限于律师费、保全费、诉讼费、差旅费）、损失及责任均由乙方承担；为确保乙方能正常履行承租人的责任和义务，丙方自愿作为乙方的连带责任保证人，为乙方（承租人）对甲方（出租人）因承租甲方上述物业而产生的一切债务提供连带责任保证。丙方的保证范围为：乙方作为承租人在本合同项下的全部债务，包括但不限于全租金、保证金、违约金、赔偿金、律师费等。保证期间为乙方债务履行期限届满之日后叁年止。签订上述合同后，原告将案涉房屋交付给被告使用。在由鑫悦公司员工李湘华、李淑惠和原告代理人广东格林律师事务所财务主管汪凝、行政副主管韦阳及其他员工组成微信群（群名为“XXXX业主对接群”）的聊天记录显示，原告的代表与被告的员工就案涉房屋的物管公司的一些管理措施进行了沟通和协商，被告方提出物管公司限制其次承租人入场，并对部分房屋实施停水停电，要求限制办公人数（不超过每平方米1人），防止密集型电销公司；原告代表则表示已经和物管公司进行沟通，其亦希望物管公司不要限制被告出租。被告鑫悦公司分别于2019年7月9日、2019年7月23日、2019年7月30日向原告发函，以案涉房屋物业管理公司不配合工作、干涉其经营、原告未积极履行义务以及物业使用存在问题，导致其无法正常出租16楼（1602-1606）的房屋为由，要求原告立即回函并解决上述问题，否则将停止支付16楼的租金。原告均于次日收到上述函件证据。原告提交《关于贵司欠费的通知函》，拟证明被告拖欠案涉房屋期间的物业管理费、水电费。该通知函载明：XXXX大厦泄露1401-1406单元，1602-1606单元，拖欠2019年6月1日-2019年8月20日管理费及水电费合计74368.99元；我司多次与贵司租客联系催收所欠费用，但租户一直未能支付，现最后提醒贵司，请尽快安排缴清所有欠款等。两被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该通知函并非实际履行的情况，没有任何证据证明该笔款项已经由原告代付，在没有垫付上述费用的情况下，原告无权向被告追讨。2019年8月12日，原告委托格林律师事务所向两被告发出《律师函》，以被告欠缴租金超过30天为由，通知被告解除双方签订的租赁合同，并没收保证金，并要求被告3日内将案涉房屋腾退原告，办理交接、清点、抄表等手续，同时支付欠付的租金、管理费、水电费等费用。两被告于次日收到该律师函，其对该证据真实性无异议，但认为其已付清了案涉房屋中1401-1406房的租金，原告一并解除租赁合同已构成严重违约，而案涉房屋中16楼的房屋是因为原告及管理处的原因导致不能使用，故被告有合法抗辩理由。2019年8月20日，原、被告双方办理案涉房屋的交接手续，被告将案涉房屋返还原告；双方签订的移交手续表显示案涉16楼栋房屋总面积为597.56平方米。原、被告双方确认租金支付至2019年7月13日，被告支付了2019年7月14日2019年8月13日期间的租金94397.48元，支付凭证上摘要“14楼7月租金”。原告认为案涉房屋整体出租，租金亦是整体计算，故被告欠付该期间的租金。被告则认为案涉房屋为数间独立房屋，其支付的94397.48元为按照14楼整层建筑面积计算的租金，故14楼的租金并未拖欠。原告认为案涉合同于2019年8月13日被告收到律师函时解除，被告则认为案涉合同于2019年8月20日案涉房屋交接之时解除。原告提交华夏银行电子回单、物业管理费及水电费发票，以证明原告已于2019年12月27日一次性支付被告拖欠的物业管理及水电费合计74368.99元，其中2019年7月物业管理费21599.84元、2019年8月物业管理费13935.37元、2019年6月水电费13883.63元、2019年7月水电费17882.97元、2019年8月水电费7067.18元。被告对银行电子回单无异议，并认为发票的真实性由法院审查，确认真实性的情况下对合法性和关联性无异议。原告提交《民事委托代理合同》、电子回单、发票，以证明其为追究被告的法律责任而支付律师费2万元。被告对上述证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，认为其不构成违约，不应支付原告的律师费。本院认为：原告与两被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告与两被告均应依约履行。关于违约行为及合同解除责任。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。案涉合同亦约定原告应保证案涉房屋的正常使用。该正常使用应当包含案涉房屋的配套设施及服务，原告作为业主与案涉房屋所在楼栋的物业服务企业存在物业服务合同关系，其在同意鑫悦公司转租的情形下，有义务促使物业服务企业对被告的转租行为进行配合。案涉房屋所在楼栋如有使用方面的规定和限制，原告应当在签订合同时予以告知。而且，实际使用人的经营行为是否违法并非由物业服务企业判定。因此，在无法定或者约定使用限制的情形下，原告应保证鑫悦公司正常使用案涉房屋，但因其未完全尽到上述义务，导致鑫悦公司所招租户无法进场使用案涉房屋，原告应当对合同的解除承担一定的责任。其次，原告于2019年8月12日发出解除合同通知书，此时距被告欠付未能正常使用部分的租金仅一月余，双方正处于协商中，且被告所招租户尚不能入场，原告该解除行为显然过于急迫，鑫悦公司以原告未尽到出租人义务致案涉房屋不能正常使用为由拒付部分租金，具有一定合理性，原告的解除通知不发生法律效力。再次，被告作为承租人，亦有义务全面了解租赁物的情况，包括物业服务企业的相关情况，且在所招租户被物业服务企业限制入场时应当积极寻找其他租户，以降低空置期损失；另外，依约支付租金是承租人的主要义务，在双方尚在协商过程中即停止支付案涉租赁物16楼部分的全部租金，理据不足。因此，鑫悦公司对合同的解除亦存在一定过错。综上，各原告与鑫悦公司对合同的解除均存在过错，综合考量双方行为的主观过错及恶性，本院酌定双方均承担同等的责任。鉴于各原告发出的解除通知书不发生相应效力，故案涉合同应于2019年8月20日实际解除。关于租金。如前所述，鑫悦公司所招租户无法入场案涉16楼的房屋，16楼房屋面积597.56平方米，故2019年7月14日至2019年8月20日期间该部分房屋的租金，本院酌定鑫悦公司按照合同约定租金标准的一半支付，即为38243.84元/月（597.56×128÷2）。因此，鑫悦公司应支付案涉房屋上述期间的租金标准应为134982.4元（173226.24-38243.84），其应支付此期间的租金应为165462.3元（134982.4+134982.4×7÷31），鑫悦公司已经支付此期间的租金94397.48元，还应支付原告此期间租金71064.82元。关于水电费、管理费。原告所举证据足以证明其支付了案涉房屋2019年7月的物业管理费21599.84元、2019年8月物业管理费13935.37元、2019年6月水电费13883.63元、2019年7月水电费17882.97元、2019年8月水电费7067.18元，因此，原告请求被告鑫悦公司支付上述款项，理据充分，本院予以支持。关于邱耿喜连带责任。合同约定邱耿喜对为鑫悦公司对甲方因承租案涉房屋而产生的一切债务提供连带责任保证，故原告请求其对上述债务承担连带清偿责任理据充分，本院予以支持。关于逾期支付租金、水电费、管理费的违约金、逾期返还房屋的违约金以及律师费，考虑到原告亦有过错并须承担相应责任，故本院对此均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州鑫悦投资信息有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君支付2019年7月14日至2019年8月20日期间租金71064.82元；二、被告广州鑫悦投资信息有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君支付2019年7月份的物业管理费21599.84元、2019年8月份的物业管理费13935.37元；三、被告广州鑫悦投资信息有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君支付2019年6月份的水电费13883.63元、2019年7月份的水电费17882.97元、2019年8月份水电费7067.18元；四、被告邱耿喜对上述支付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16335元，由原告张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君负担14480元，被告广州鑫悦投资信息有限公司、邱耿喜负担1855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  李宝玉人民陪审员  卓燕君二〇二一年二月二十四日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚