安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初1883号 原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颖河路以北铜陵路以东新站总部经济大厦B22楼，统一社会信用代码91340100764759404Y。 法定代表人：刘兴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：汪斌，男，1981年5月16日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，住合肥市蜀山区。 原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）诉被告汪斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托诉讼代理人黄正巍、被告汪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付其2018年7月1日至2020年10月31日拖欠的物业费2797元；2、依法判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂280元（暂计算至2020年10月31日，其后实际违约金以2797元为基数，按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市蜀山区××路××号××广场××幢××室房屋，并于2012年10月20日与原告签订了一份《业主临时行管理规约和前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按日千分之三支付违约金。被告身为蜀山区望江西路218号港汇广场4幢3016室房屋业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2018年1月1日至今，累计欠物业服务费2797元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共起和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 汪斌辩称：1、2015年左右，本人家中墙壁因外墙渗水，导致客厅内墙墙面大面积起泡、发霉，多次向物业反映要求维修，物业一直拖延，敷衍了事，至今外墙仍旧渗水，家中内墙状况也无人过问。2、自入住港汇广场4栋3016以来，原告从不公布公共部分收益和支出情况，大量电梯广告、公共部分场地租赁、配套停车场等收入被原告私自占用。3、原告在未经业主同意的情况下，私自在电梯上加装刷卡装置，并和物业费进行捆绑。4、2021年1月9日我母亲坐电梯，急坠到15楼，这种情况的发生都是因为原告方私自在电梯安装刷卡装置，这件事情给我母亲造成了很大的心理伤害，这件事情，我们很多业主已经反映过很多次了，原告方一直都不处理，我们有义务交物业费，但是原告方也有服务义务，原告方这种不交物业费就不让业主乘坐电梯上楼的方式不妥。综上所述，原告未能履行其物业公司应尽义务，使业主应有利益受到侵犯，为维护业主正当权益，我自2018年7月起拒交物业费。现要求原告免除自2018年7月起物业费，对外墙渗水部位进行维修，并对我家内墙损坏部分进行修复，公布自运营以来小区公共部分收益和支出情况，拆除小区电梯刷卡装置，本案诉讼费用原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2012年10月20日，被告（甲方）与原告（乙方、购房人、业主）签订一份《港汇广场业主临时管理规约·前期物业服务协议》，约定：合同约定由被告对港汇广场B#3016进行物业服务和管理。本《临时管理规约》自首位物业购买人签署之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。对于该小区的收费，合同约定高层住宅及公寓为1.44元/月·平方米，商业部分为3元/月·平方米，办公楼部分为4.8元/月·平方米。物业费缴费时间为每缴费周期的前10日，缴费周期为自起算日开始实行每6个月预缴一次物业费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日向甲方支付应缴纳费用3‰的违约金。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。 2017年3月23日起，合肥市蜀山区物价局核准浩顺物业公司对港汇广场有电梯物业综合服务费按每月每平方米1.44元收取。 汪斌为案涉房屋业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为69.37平方米。 汪斌称2015年左右房屋即出现外墙渗水现象，物业维修过，但没有修好，外墙仍旧渗水。其确认自2018年7月起，未再交纳过物业费。 以上事实由当事人陈述、原告提供的企业法人营业执照、被告身份证复印件、《港汇广场前期物业管理服务协议》、服务价格登记证、物业费催费通知单、调解申请及居委会情说明、催收照片、被告提供的照片在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告与被告签订《港汇广场业主临时管理规约·前期物业服务协议》后即对该小区提供了物业管理服务，被告应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。对于被告抗辩的几点理由：其一，被告辩称不交物业费的主要原因为房屋外墙渗水导致房屋受损，该问题究其本质系属房屋质量问题，在质保期内应向房屋开发公司主张权利；超过质保期，房屋共用部位的大、中型维修应当启动房屋维修基金。其二，被告辩称不交物业费的是因为原告未公布小区公共部分收益和支出情况、原告在案涉房屋楼栋电梯安装刷卡装置及电梯存在隐患等，因被告未提供充分证据证明浩顺物业公司提供的服务明显有违合同约定且相关责任可归责于原告，不足以构成拒付物业服务费的理由，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于违约金部分，鉴于被告并非恶意拖欠物业费，且从物业公司和业主沟通过程来看，浩顺物业公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对其主张的违约金不予支持。综上，被告应当向原告缴纳2018年7月1日至2020年10月31日的物业费2797元（69.37㎡×1.44元/㎡/月×28个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告汪斌于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥浩顺物业管理有限公司2018年7月1日至2020年10月31日期间的物业管理费2797元； 二、驳回原告合肥浩顺物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告汪斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  丁 淳 二〇二一年二月九日 法官助理  刘素馨 书 记 员  高文君 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。