宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初15046号原告：银川市兴庆区众安家房屋中介服务部，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁北街380号。经营者：蒋丽霞，女，1979年6月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区平罗县。被告：陈彩鸿，女，1982年10月5日出生，汉族，宁夏驰骏鸿建设工程有限公司出纳，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王昱洁，北京大成（银川）律师事务所律师。原告银川市兴庆区众安家房屋中介服务部与被告陈彩鸿居间合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告银川市兴庆区众安家房屋中介服务部经营者蒋丽霞，被告陈彩鸿及其委托诉讼代理人王昱洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川市兴庆区众安家房屋中介服务部向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金12000元（60万元×2%）2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月20日，被告到原告处咨询选购二手房事宜，蒋丽霞根据被告要求，带被告看玉兰园6-XXXX室、翠竹园1-XXXX室、金菊园8-XXXX室、青松园8-XXXX室房，被告称回家考虑。2020年9月26日，被告继续在微信询问北苑小区房子，蒋丽霞推介红梅园三楼房屋并相邀带被告去看红梅园三楼房屋，被告于2020年9月27日微信咨询蒋丽霞2020年9月20日带看房屋翠竹园1-XXXX室63万的报价是否还能往下谈掉一些，蒋丽霞与翠竹园1-XXXX室房主沟通后告诉被告还能少一、二万，若诚心购买再具体商议。2020年10月1日，蒋丽霞又给被告推荐金菊园一楼两室房屋，被告告诉蒋丽霞两室小了，让找三居室的房屋。2020年10月11日，原告员工又给被告推荐青松园三楼三居室的房屋，被告跟随蒋丽霞去看青松园8-XXXX室、青松园8-XXXX室之后，被告回家与家人商量决定购买翠竹园1-XXXX室。2020年10月13日，被告微信打语音与蒋丽霞沟通她老公的个人征信办理二手房按揭贷款银行有可能不能审核通过，随后被告将其老公征信报告发于蒋丽霞微信上让蒋丽霞提前找银行审核，同时被告告知蒋丽霞这份征信打的早，有套住房是2020年7月份卖掉的。2020年10月15日被告发微信让蒋丽霞计算翠竹园1-XXXX室交易过程中过完户所需要的费用清单。2020年11月3日蒋丽霞去银川市民大厅A3厅办理其他房屋过户手续，发现被告与翠竹园1-XXXX室房东在办理过户手续。2020年11月7日，蒋丽霞与翠竹园1-XXXX室房主核实并得到证实是被告购买。翠竹园1-XXXX室房屋属房东独家委托房源，原告根据《居间合同》中第六条违约责任的约定要求被告支付违约金12000元（成交价60万元×2%）。被告陈彩鸿辩称，一、对原告的诉讼请求不予认可，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告与原告签订《居间合同》之时，已告知其与其他中介已签订过《居间合同》，且双方保持着联系并一直在看房，另被告并未利用原告提供的房源信息、机会等条件。而是通过已经签约的中介，并通过其他公众可以获知的正当途径获取的同一房源信息，对于被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同，而不构成“跳单”违约。“跳单”的根本目的在于规避中介费用，而被告是通过金迈佳的居间服务与原房主达成了《银川市存量房房屋买卖合同》，且支付了中介费用。因此，被告客观上并没有依赖原告提供的信息、机会以及服务与原产权人自行交易，主观上也不存在“跳单”的故意。二、对原告在起诉状中陈述的事实与理由不予认可，原告在起诉状中陈述的事实与理由和客观事实并不相符。2020年8月28日被告与银川市兴庆区金迈佳中介服务部（以下简称金迈佳）签订《居间合同》。合同签订后，金迈佳委派曹某与被告对接，当天曹某就预约被告前往景墨家园小区看了3套房屋，被告都没中意，后曹某与被告一直保持联系并通过微信推荐合适户型的房源。2020年9月20日中午时，被告路过原告处，便进去说明自己的要求并询问有无合适的房源，原告询问被告是否与其他中介签订过协议，被告如实告知，与其他中介已签订过《居间合同》，一直在看房，还未选到中意的。原告说有房源，但是要先与被告签订《居间合同》，该合同主要是为了防止带看过房屋后，客户与房主私自达成交易，不支付居间费，再没有其他约束。与此同时原告拿出一份合同，说让被告签名字即可，空白处的内容都不用填写，日期也不用写，由自己留存。被告认为房屋还未看，就没有强行要一份空白合同。签完字后，被告家中有事先行离去。后原告带被告查看了几套房屋，但被告均未中意。2020年10月15日，被告主动微信联系原告，咨询翠竹园1-XXXX室房屋的贷款和征信事项，也询问了该套房屋的总价款以及中介费。原告告知房款63万，中介费手续费等大概1.8万元，如果确定购买该套房屋，房款可以优惠1至2万。之后双方均无主动联系对方。后被告在金迈佳的中介服务下与房主杨文刚签订买卖合同，并向金迈佳支付中介费用，后曹某配合被告按流程办理了该套房屋的过户手续。本院经审理认定事实如下：2020年9月20日，被告在原告处签署空白《居间合同书》（买方专用）一份，该《居间合同书》中有以下打印条款：“五、服务报酬及支付期限：居间人促成房地产买卖契约成立，委托人自愿向居间人支付合同标的物成交总金额的1%作为服务报酬，委托人须在签订房地产买卖契约时一次性支付居间人”、“六、违约责任：在本合同存续期间或单方解除合同后，除经本居间人中介，委托人或其近亲属等相关人员自行或以通过其他中介等任何方式对居间人带看房进行交易的，委托人须向居间人支付相当于买卖房地产标的物总价款2%的违约金”。2020年9月20日，蒋丽霞带被告查看玉兰园6-XXXX室、金菊园8-XXXX室、翠竹园1-XXXX室房屋；2020年10月11日，蒋丽霞带被告查看青松园8-XXXX室、8-XXXX室房屋。蒋丽霞与被告的微信聊天记录显示以下内容：2020年9月26日，被告说：“你好！最近北苑这边还有合适房源吗？”，蒋丽霞说：“亲红梅园有一套三楼，127平米68万很合适”，被告说：“有图片吗？”，蒋丽霞说：“中午给你发好吗？”、“你今天休息”，被告说：“我今天休息”，蒋丽霞说：“哦哦”、“直接可以看房有钥匙”。2017年9月27日，被告说：“你好，那天你带我看的三楼63万那套房价格还能谈吗？”，蒋丽霞说：“亲爱的，那个价格还可以谈，之前店里面同事跟谈的房主少了1万块钱，然后最近客户跟沟通着呢，现在有个客户呢，是给房主这块呢，是给出的，他给出了58万人，房主压根就不考虑，你说那个价格你谈都不要跟我谈了，所以就说这个房子让我估计的话啊，应该谈个少个1万到2万块钱，应该可以了。”、“你看你这面儿，你能出到多少？要不我跟沟通去看一看？，被告说：“好的。”。2020年10月1日，蒋丽霞说：“亲爱的在不？”、“金菊园有要一套精装修的要不要过来看看？”，被告说：“多大平米，几室”、“面积太小了，找三室的”。2020年10月11日，蒋丽霞说：“亲爱的，最近有空出来看房没？”，被告说：“哪个小区的”，蒋丽霞说：“青松园三楼，89平米三居室，53万”，被告向蒋丽霞发送一张图片，说：“是这套吗”，蒋丽霞说：“是的亲”、“李娜，我同事”，被告说：“这会能看吗”蒋丽霞说：“亲可以呢”、“你过来”2020年10月12日，蒋丽霞说，“亲爱的，昨天看那个房子，你考虑的什么情况呀？”，被告说：“信息看到了，我和家人商量一下”，蒋丽霞说：“好的亲爱的”。2020年10月13日，被告向蒋丽霞发送四张图片，蒋丽霞说：“收到”，被告说：“这个征信打的早，有一套住房是7月份卖掉的”。2020年10月15日，被告说：“美女，你把我拉个清单就翠竹园3楼这个房，首付款、中介费、税费有哪些，大概多少，是满5唯一的吗？你把清单发给我”、“好的，你先忙”。原告提交的蒋丽霞与翠竹园1-XXXX室房屋原房主的视频对话显示，该房屋原房主知道有原告以外的中介人员向其询问房屋出售情况。2020年10月16日，银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部从原告处将翠竹园1-XXXX室房屋的钥匙借出。被告提交银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部经纪人曹某的证言，欲证明被告通过银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部与翠竹园1-XXXX室房屋原房主达成房屋买卖合同，并未借助原告的资源和信息，不存在违约的情形。曹某陈述，2020年8月28日，被告与银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部签订居间合同，后其带被告查看了几套房屋，被告均未看上，其从网络上其他途径获取翠竹园1-XXXX室房屋的出售信息，通过其同事马中青从原告处借出该房屋钥匙，带被告查看该房屋，并先后与该房屋原房主杨文刚及被告联系，促成被告与杨文刚签订买卖合同。原告对曹某的证言无异议。现翠竹园1-5-301室房屋已办理过户手续，被告于该房屋居住。对于原、被告双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交客户需求表一份，载明：登记日期为2019年8月12日，客户姓名为杨先生，地段为翠竹园1-XXXX，户型为3-2-1，楼层总高为6层、所在3层，面积99.28平方米。原告提交钥匙保管条一份，载明：今收到翠竹园小区1-XXXX（楼号、单元号）钥匙壹把收钥匙人李娜，并加盖“银川市兴庆区众安家房屋中介服务部”印章，落款时间为2018年8月12日。原告提交房源登记信息三页，载明：小区名称为北苑小区翠竹园，发布时间为2020年10月17日，代理经纪人为杨金忠。原告提交蒋丽霞与翠竹园1-XXXX室房屋原房主微信聊天记录、通话记录，微信聊天记录显示将玉霞与翠竹园1-XXXX室原房主就房屋出售价格进行沟通，通话记录只显示通话时间，没有具体通话内容，原告提交上述证据欲与其他证据一起证明翠竹园1-XXXX室房屋系其独家房源。被告对上述证据不予认可，认为：1、客户需求表、钥匙保管条是原告自行填写出具，并未经客户确认；2、房源登记信息发布时间无法确定；3、蒋丽霞与原房主的微信聊天记录、通话记录与被告没有任何关系，是原告与原房主之间的约定，不能以此对抗被告。被告提交《居间合同》一份，载明以下内容：甲方（陈彩鸿）欲购买银川市（住宅房、营业房）一套，委托乙方（银川市兴庆区金迈佳中介服务部）寻找房屋并提供相关中介服务，协助订立合同，合同落款时间为2020年8月28日。被告提交营业执照复印件一份，载明：银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部的经营范围包括房产中介信息咨询服务（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）。被告提交曹某、马中青的名片各一张，载明曹某为高级置业经理，马中青为金迈佳房产置业顾问。被告提交中国移动通话记录一份，载明：2020年9月5日、10月15日、10月17日、11月14日、12月2日，被告与曹某有过通话，通话记录只显示以上通话时间，没有具体通话内容。被告提交微信聊天截图一份，载明：2020年8月28日至9月24日，被告与曹某就查看景墨家园的房屋进行沟通；2020年10月16日至11月3日，被告与曹某就查看房屋、贷款、交房等事宜进行沟通。被告提交信息发布截图一张，载明：北苑小区某室房屋出售，上架时间为2020年10月15日，无钥匙，看房要预约。被告提交2020年10月16日微信截图一张，载明：杨光兵金迈佳房产中房北苑小区.翠竹园，21小北苑分校学区房，99平米，三楼，三室两厅一卫！看房有钥匙。被告提交《银川市存量房买卖合同》一份，载明：甲方为杨文刚，乙方为被告，乙方购买甲方位于银川市兴庆区进宁北街北苑小区翠竹园1-XXXX室房屋，房屋交易价格为59万元。签订时间为2020年10月17日，签约地点为金迈佳房产，签约经纪人为曹某。被告提交《居间服务合同》一份，载明：甲方（出卖方）为杨文刚，乙方（买受方）为陈彩鸿，丙方（居间人）为银川市兴庆区金迈佳中介服务部，鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于兴庆区进宁北街北苑小区翠竹园1-XXXX室房屋于2020年10月17日签订了《银川市存量房房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上订立本居间服务合同，以兹共同遵守，该合同约定居间代理费为12000元，由乙方承担，落款时间为2020年10月17日。被告提交《补充协议》一份，载明：甲方（出卖方）为杨文刚，乙方（买受方）为陈彩鸿，丙方（居间方）为银川市小区金迈佳房产中介服务部，鉴于乙方已实地勘察本合同项下的房屋的情况，查验甲方提交该房屋相关的手续、合同和证件，明确熟知该房屋的权属情况，且丙方已为甲乙双方提供了居间服务，为充分保护三方的合法权益，三方共同订立本补充协议，以兹各方共同遵守，乙方于2020年10月17日向甲方支付定金10000元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，并由丙方代为保管，签订日期为2020年10月17日。被告提交定金收据一张，载明：“今收到陈彩鸿购买银川市兴庆区某室定金人民币（大写）壹万元整（￥10000）收款人：杨文刚2020年10月17日”。被告提交《收款收据》一张，载明：“今收到陈彩鸿交来翠竹园1-XXXX室中介服务费贰仟元整”，该收据加盖“银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部财务专用章”，收款人处有“曹某”手写字样，交款人处有“陈彩鸿”手写字样。被告提交上述证据欲证明被告通过银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部与翠竹园1-5XXXX室房屋原房主达成房屋买卖合同，并办理了房屋过户登记手续，同时向银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部支付了相应中介费用。原告对上述证据均不予认可，认为系被告自行出具。本院认为，虽然原告对被告提交的《居间合同》、营业执照复印件、马中青及曹某的名片、中国移动通信记录、微信聊天记录、信息发布截图、微信截图、《银川市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、收据均不予认可，但蒋丽霞与翠竹园1-XXXX室原房主杨文刚的对话以及曹某的证言可以证实，被告与杨文刚通过银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部的经纪人曹某就翠竹园1-XXXX室达成买卖合同，且被告已向银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部支付中介费用。原告未提交证据证明其促成被告与原房主杨文刚签订买卖合同，且根据原告认可的被告提交的证人曹某的证言可以证实银川市兴庆区金迈佳房产信息服务部可以从其他途径获取翠竹园1-XXXX室的房源信息，原告提交的钥匙领取登记表、客户需求登记表、钥匙保管条、房源登记信息、与翠竹园1-XXXX室原房主杨文刚的微信聊天记录、通话记录不能证明该房屋为其独家代理的房源。合同法第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，被告签署的《居间合同书》系空白合同，该合同中第六条违约责任条款系原告事先制作，属格式条款，被告作为委托人，其有权选择报价低、服务好的方式促成房屋买卖合同的成立，该条款限制了被告的权利，原告应就该格式条款提请被告注意，但原告未提交证据予以证明，该条款对被告不发生效力，故对原告以该条款为依据要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告银川市兴庆区众安家房屋中介服务部的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告银川市兴庆区众安家房屋中介服务部负担。本判决为终审判决。审判员 刘亚军二〇二〇年十二月二十四日法官助理 李 静书记员 李 然附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。