内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终6012号上诉人（原审原告）：赤峰市红山区雏鹰幼儿园，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁街原市图书馆二楼。法定代表人：高艺，校长。委托诉讼代理人：李英杰，内蒙古松洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福元，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰红山英华教育中心，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁街中段。法定代表人：姚忠芳，董事长。委托诉讼代理人：宋海燕，内蒙古信华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚川树，男，1949年7月24日出生，教师，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：宋海燕，内蒙古信华律师事务所律师。上诉人赤峰市红山区雏鹰幼儿园（以下简称雏鹰幼儿园）因与被上诉人赤峰红山英华教育中心（以下简称英华教育中心）、姚川树房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初4749号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雏鹰幼儿园上诉请求：1.撤销原审判决。2.依法改判被上诉人退还剩余房租41666.66元。3.判令被上诉人按月利率0.5％给付利息直至欠款本金还清之日止。事实和理由：原审法院认定事实不清。原审法院认定本案的主要证据即“姚川树、英华教育中心提举与财汇公司共同出具的说明一份，证明英华教育中心与财汇公司签订了租赁合同延长至2019年4月1日，证明雏鹰幼儿园与财政局签订租赁合同之时英华教育中心与财汇公司的租赁合同还未到期，姚川树、英华教育中心有权出租”，雏鹰幼儿园已经与财政局核对过，财政局对延长租期的说法明确予以否认，并出具了说明。故原审法院认定事实错误，请求依法改判。 英华教育中心、姚川树答辩称：一、关于“推延租期说明”视为租赁合同补充的依据。姚川树提交的与赤峰财汇资产管理有限责任公司共同出具的“推延租期说明”具有法律效力。此说明是经过双方协商认可后并由双方签字加盖公章形成的，因此可以视为对原合同内容的补充，租赁期限应至2019年4月1日届满。因此，一审判决有事实和法律依据。二、红山区财政局否认“推延租期说明”，没有法律依据。原“赤峰财汇资产管理有限责任公司”是隶属于红山区财政局领导的独立法人单位，2018年该公司撤销，其业务并入红山区财政局国有资产管理股管理。根据《公司法》第一百七十四条，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司继承。依据《合同法》第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。依据上述法律规定，现在的红山区财政局国有资产管理股负责人出具的“说明”违背法律规定，不能推翻原赤峰财汇资产管理有限责任公司法人签字加盖公章的“推延租期说明”。三、关于诉讼时效问题。合同已于2019 年3月1日届满终止，自然解除，从届满日至今已经超过一年零七个月。此前的两年多时间，从未主张过租金，起诉已超过法律保护期间，不应得到人民法院的支持。综上，请求维持原判。雏鹰幼儿园向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房产租赁合同；2.判令姚川树、英华教育中心退还剩余房租41666.66元；3.判令姚川树、英华教育中心按月利率0.5%给付利息至欠款本金还清之日止。一审法院认定事实：2014年9月5日，财汇公司（出租方、甲方）与英华教育中心（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将位于××区北侧（即原赤峰市图书馆大楼），建筑面积2824.66平方米。租期5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。房屋前三年（2014年1月1日至2016年12月31日）年租金580000元，后两年（2017年1月1日至2018年12月31日）租金根据市场实际情况确定，但不低于580000元。租金一年一交，每年的租金于1月1日前由乙方一次性交付给甲方。乙方未经甲方同意不得擅自转租房屋。2014年3月1日，姚川树（甲方、出租方）与高艺（乙方、承租方）签订房产租赁合同，主要约定：甲方将位于赤峰市××区英华教育中心、原市图书馆二楼、含户外平台不含厅外卫生间的房产（建筑面积1300平方米）出租给乙方。租期5年，自2014年3月1日至2019年3月1日。租金每年250000元，租金采用上交租的方式，乙方在签订合同时交清第一年房租，以后一年一交。高艺系雏鹰幼儿园校长。雏鹰幼儿园提举姚川树、英华教育中心为其出具的2018年2月5日250000元收据一枚、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明最后一年的房租雏鹰幼儿园已交清。2019年1月25日，财政局国有企业资产管理股（以下简称财政局）（甲方、出租方）与高艺（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将位于××街）建筑面积714.82平方米、二楼平台面积470平方米的房产出租给乙方，租期5年，自2019年1月1日至2024年1月1日。租金285926元，平台租金14100元，租金合计300026元。此租金标准为2019年1月1日至2020年1月1日，2020年1月1日至2024年1月1日租金需每年重新评估。租金一年一交，每年的租金于1月1日之前一个月由乙方一次性交付给甲方。姚川树、英华教育中心庭审中称，财汇公司是财政局下属的独立法人单位，该公司撤销后由现在的财政局国有资产管理股接手。雏鹰幼儿园称案涉房屋的所有权属于财政局。雏鹰幼儿园提举2019年1月23日财政局出具的收据一枚，证明2019年1月1日至2020年1月1日的房租已交清。关于雏鹰幼儿园与财政局签订房屋租赁合同的形成过程，雏鹰幼儿园称：“2018年10月下旬，我方起诉姚川树、英华教育中心，要求姚川树、英华教育中心全部履行合同，财政局因此得知房屋转租的事实。2018年底，财政局出面要求与我方重新签订租赁合同，财政局称姚川树、英华教育中心无权转租房屋，所以要求与雏鹰幼儿园重新签订合同。”姚川树、英华教育中心提举与财汇公司共同出具的说明一份，证明由于原承租人姚德放弃承租权，导致楼房2014年4月份才投入使用，故英华教育中心与财汇公司签订的租赁合同租期延长至2019年4月1日，该说明视为对上述租赁合同的补充协议。同时证明雏鹰幼儿园与财政局签订租赁合同之时姚川树、英华教育中心与财汇公司的租赁合同还未到期，姚川树、英华教育中心有权出租。一审法院认为，财汇公司与英华教育中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据姚川树、英华教育中心提举的说明，可以视为对原合同内容的补充，租赁期限应至2019年4月1日届满。2019年1月25日，雏鹰幼儿园擅自与财政局就案涉房屋重新签订租赁合同，并未向姚川树、英华教育中心提出解除双方签订的租赁合同的请求，财政局作为案涉房屋所有权人亦未就姚川树、英华教育中心转租房屋事宜提出解除合同的请求，也未主张相应权利。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”规定，财政局始终未就转租事宜向姚川树、英华教育中心提出异议，至雏鹰幼儿园起诉时止，双方签订的房屋租赁合同已经履行完毕，雏鹰幼儿园以其与财政局重新签订房屋租赁合同为由要求姚川树、英华教育中心退还剩余两个月的房租依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回赤峰市红山区雏鹰幼儿园的诉讼请求。二审期间，上诉人雏鹰幼儿园提交证据一、关于英华教育中心推延楼房租期的情况说明一份（说明为红山区财政局国有企业资产管理股于2020年11月19日出具），证明原审认定租赁期限为2019年4月1日终止是错误的。姚川树质证称，赤峰财汇资产经营管理有限公司原来属于红山区财政局，是独立法人，2018年该公司撤销，业务并到红山区财政局国有企业资产管理股，我当时和赤峰财汇资产经营管理有限公司签订合同，起租时间是2014年1月1日至2019年3月1日。一楼和二楼由财政局局长答应租给姚德。直到2014年2月春节后才通知我，姚德放弃承租权，所以楼房2014年4月才投入使用，延期的原因是赤峰财汇资产经营管理有限公司造成的，逾期了3个月。所以我找到经理说明租期延误的原因是甲方，我申请延期，经理吴凤祥签字并盖章。说明上有赤峰财汇资产经营管理有限公司经理和英华教育中心的签字和盖章，所以合同有效。英华教育中心质证称，对证据真实性和证明问题有异议，经手人并不了解赤峰财汇资产经营管理有限公司真实情况。红山区财政局与本案的上诉人有利害关系，所以该证据不能作为证据采信。对于雏鹰幼儿园提交的证据，本院综合认证如下：由于英华教育中心和姚川树均不认可该证据，且雏鹰幼儿园提交的情况说明为2020年11月19日形成，说明人为红山区财政局，不能证明当时房屋租赁合同的延期情况，故对该证据本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，雏鹰幼儿园上诉称，赤峰市红山区财政局对于延长租期的说法予以否认，因此二被上诉人应退还房租41666.66元。对此本院认为，案涉房屋租赁合同为英华教育中心与赤峰财汇资产经营管理有限公司于2014年9月5日签订，双方约定房屋租期5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。根据一审中姚川树、英华教育中心提交的推延楼房租期的说明“该房屋2014年4月才投入使用，且根据区长视察原市图书馆楼情况后召开的座谈会议精神，可以适当延长租期”，赤峰财汇资产经营管理有限公司在该说明后加盖了公章，并注明“情况属实”，以上能够证实赤峰财汇资产经营管理有限公司知晓房屋延期投入使用，并同意推延租期的事实。而二审中雏鹰幼儿园提交的“不同意延期”的情况说明为2020年11月19日形成，不能反映出当时房屋租赁整体情况及租赁期限延期的情况，且雏鹰幼儿园与英华教育中心就案涉房屋签订租赁合同中约定的租赁期限为2014年3月1日至2019年3月1日，由此依据现有证据，雏鹰幼儿园以其与红山区财政局重新签订房屋租赁合同为由要求英华教育中心退还2019年1月1日至2019年3月1日的房屋租金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，赤峰市红山区雏鹰幼儿园的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元，由赤峰市红山区雏鹰幼儿园负担。 本判决为终审判决。审 判 长 张国利审 判 员 张淑丽审 判 员 雷 蕾二〇二一年二月二十二日法官助理 苏 迪书 记 员 于 镇