山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终532号上诉人（原审原告）：帅某，住太原市。上诉人（原审原告）：寇某，住太原市。委托诉讼代理人：任某，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西千渡房地产开发有限公司。法定代表人：郑某。委托诉讼代理人：刘某，山西国晋律师事务所律师。上诉人帅某、寇某因与被上诉人山西千渡房地产开发有限公司（以下简称“千渡房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帅某、寇某上诉请求：1、撤销(2020)晋0107民初3180号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求;2、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一、原审法院并未对上诉人提出的被上诉人未按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房这一基本事实进行认定。合同“第八条交付期限”约定的交房条件为:商品房经验收合格。但验收并非仅指竣工验收，还应包括涉及人身、财产安全的强制性检验标准的工程质量监督部门核验、消防验收等且山西千渡房地产有限公司提供的《住宅质量保证书》也应列明工程质量监督部门核验的质量等级。特别应注意的是，千渡·东山晴一期、二期住宅均超过54米，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》等法律法规和强制性规范规定，涉及交房的相关建筑均属于国家标准规定的一类高层住宅建筑，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。对此，上诉人在一审起诉状和代理词中均予以明确，但原审法院未进行全面调查和认定。第二、政府要求停工的行为不属于不可抗力，也不属于合同约定的“非因出卖人控制因素”，不应以此为由对上诉人要求被上诉人承担违约责任进行抗辩。1、《中华人民共和国合同法》第117条明确规定，不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是客观发生的事实才可以称为不可抗力，并不是某一民事主体的民事法律行为或政府的行政行为。同时，不可抗力首先是不能预见的，2017年11月1日太原市住房和城乡建设局就通过官方网站信息公开了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》，通知明确冬天大气污染综合治理期间停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等，明确除政府重点工程外其余社会工程项目一律停工。被上诉人作为具有房地产开发经营资质的商事主体，在与上诉人签署《商品房买卖合同》时对此有充分预期，应对自身民商事活动承担相应的责任，被上诉人因不能按期交房产生的责任应由其自负，与政府行为无关。2、对于被上诉人关于“政府要求停工属于非因出卖人控制因素”的辩解，上诉人认为，第三项延期理由强调的也仅为政府部门对验收及市政配套安装之延误、经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更这两个理由。二、原审法院适用法律错误。第一、被上诉人将政府行为与不可抗力进行混同等同，而政府行为明显不符合不可抗力之“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的构成要件。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第117条，支持被上诉人适用不可抗力对其违约行为进行抗辩无疑是适用法律错误。第二、对于被上诉人按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房，应适用《中华人民共和国标准化法》第10条、第25条，《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第11条，《城市房地产开发经营管理条例》第30条，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条，《建设工程质量管理条例》第49条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、第5条，《中华人民共和国消防法》第13条，《建设工程消防监督管理规定》第14条，《建筑设计防火规范GB50016-2014》5.1.1。对于被上诉人承担违约责任，应适用《中华人民共和国合同法》第107条、第114条。综上所述，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人于庭后向本院提出如下补充意见：一、对本案基本事实的补充。上诉人与被上诉人签约时间为2018年4月14日，而早在签约前，2017年10月18日太原市住房和城乡建设局就已经出台《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》，并于2017年11月1日在官方网站进行了信息公开。被上诉人作为具有房地产开发经营资质的商事主体，应对包括不限于项目施工进度、施工期限等自身生产经营活动事项有明确预期并进行有效安排。被上诉人在政府明文规定冬季大气污染综合治理期间不允许施工的情况下，与上诉人签署《商品房买卖合同》并明确2019年8月31日前向上诉人交房，说明其对在这一时间前交房有充分的预期，故被上诉人以政府大气污染防治限工令作为免责理由是站不住脚的，在按期交房这一事实上已构成违约，应承担不能按时交房的责任。同时，被上诉人在连国家相关法律法规规定的验收手续和强制性消防验收都没有通过的情况下交房，已实际构成违约。一审法院对有预期的政府停工文件确定为不可抗力、对交房标准条件到底是“验收”还是“竣工验收”等争议焦点视而不见，应予纠正。二、实际交房情况与被上诉人表述多处不符。截止2021年1月，小区二期仍然有多处包括小区内部道路、绿化、小区安防、单元门禁、地下车库等设施都没有施工完成，此时已经距被上诉人提供的交房时间过去一年多，而被上诉人只在《商品房销售合同》附件3内对智能化配置有明确表述。鉴于商品住宅楼的特殊属性和民众普遍认知，上诉人认为合同关于交房标准界定模糊不清，导致被上诉人偷换概念，混淆是非，逃避违约责任。被上诉人认为其已经按照《中华人民共和国建筑法》的规定完成了竣工验收，并竣工验收合格，但按照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定，在竣工验收合格后15日内应向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。但是被上诉人直至2021年1月还未向建设行政主管部门提交备案申请，上诉人有理由怀疑其竣工验收手续实际上并不完备，或者根本就没有做好验收，无法向建设主管部门提请备案。故上诉人请求法庭让被上诉人限期提交所有竣工验收详细文本，以核实其竣工验收是否完备。同时《千渡·东山晴》开发商至今仍然不能提供《房屋建筑工程竣工验收备案表》和《中华人民共和国消防法》等法律、法规规定的强制性验收文件。其行为已经违反《民法典》第497条【格式条款无效的情形】第3项，第498条【格式条款的解释】，第511条【合同约定不明时的履行】第1项，第616条【标的物质量要求不明时的处理】的相关法规，故上诉人认为《千渡·东山晴》开发商即被上诉人存在实际情况与其提供的相关证明文件严重不符的情况，已经属于违约的情形。三、涉及建筑验收和备案的相关的法律法规为《中华人民共和国建筑法》第61条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条。涉及交房标准应适用《中华人民共和国民法典》第511条第1项和第616条的规定。四、被上诉人向上诉人承担的违约金过少。《中华人民共和国民法典》第585条【违约金】关于违约金的规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”同时，参考太原市其他已售和在售商品房销售合同关于违约赔偿比例规定，违约赔偿比例均在万分之一至万分之三左右，而《千渡·东山晴》开发商的违约赔偿比例只有万分之零点三，明显低于普遍赔偿比例，不足以补偿上诉人受到的损失。以起诉状中赔偿日期暂定2019年9月1日至2020年4月30日计算，被上诉人所需赔偿金额只有6752元。而上诉人帅某、寇某在这期间所需承担的贷款还贷金额为：3449.72×8=27597.76元而其中本金还贷额为：802.06×8=6416.48元其中贷款利息为：27597.76-6416.48=21181.28元。故请求法院根据业主受到的实际损失给予赔偿。同时，被上诉人在制定商品房销售合同时就刻意降低了赔偿比例，上诉人有理由相信被上诉人已经提前做好了规避责任的规划，被上诉人是刻意的在提供格式条款中不合理地免除或者减轻其责任、限制上诉人的主要权利。此情形已违反了《中华人民共和国民法典》第497条第2项，第3项和第498条的规定。综上，被上诉人的延期交房行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第577条【违约责任】规定，应向业主承担违约责任，请贵院支持上诉人的诉讼请求。山西千渡房地产开发有限公司辩称，一、原审法院所认定的事实清楚，答辩人不应向上诉人承担逾期交房的违约责任。首先，根据相关法律规定，答辩人作为出卖人，向购房人交付商品房应当经商品房所在的建设工程竣工验收合格，验收合格标准以该建设工程经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收即可。答辩人一审已经提交《竣工验收证明书》，足以证明案涉房屋于2019年10月30日验收合格。同时，答辩人向上诉人交房时提交了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，答辩人向上诉人交付的房屋符合我国法律规定的条件，上诉人所提出的主张没有事实及法律依据。其次，双方签订的《商品房买卖合同》约定，交付条件即商品房经验收合格。因此，答辩人向上诉人交房条件符合合同约定条件。再次，答辩人在合同履行期间，政府多次下发公告及通知，要求停止施工，这是答辩人不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的全部要素，且系非因出卖人所能控制的因素，答辩人在出现这些情况后也履行了向上诉人通知的义务，上诉人并未提出任何异议，因此无论根据合同约定还是法律规定，答辩人均不应承担逾期交房违约责任。最后，上诉人已经实际收房，再要求答辩人进行交房，没有事实及法律依据。二、被上诉人向上诉人的交房行为及所交付的房屋，均符合合同约定及法律规定的条件，上诉人要求被上诉人出示相关的证明验收材料没有事实和法律依据。上诉人辩称要求被上诉人提供的质量等级证书等相应证件的法律规定，是我国行政管理的法律规定，属于行政管理部门的职权范围而非被上诉人向上诉人交付房屋应履行相关义务的法律规定，亦不是人民法院的受案范围；三、一审法院适用法律正确。上诉人上诉状中提及的相关法律规定，是房地产企业的行政管理规定，不是人民法院裁判本案所适用的法律规定，因此，上诉人的诉求没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应驳回上诉人提起的全部上诉请求。帅某、寇某向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定标准和法律规定标准向原告进行交房，并向原告出示工程质量监督部门核验的质量等级、消防验收、建筑工程竣工验收备案表等涉及人身、财产安全的强制性检验标准的相关材料；2.判令被告向原告支付延期交房违约金6752元（注：违约金计算至被告向原告按照合同约定标准和法律规定标准交房日止，暂计算至2020年4月30日）；3.本案诉讼费由被告负担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为要求判令被告按照合同约定标准和法律规定标准向原告出示工程质量监督部门核验的质量等级、消防验收等涉及人身、财产安全的强制性检验标准的相关材料，并要求判令被告向原告支付延期交房违约金8175元（计算至2020年6月19日）。一审法院认定事实：2018年6月22日，原告与山西千渡房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买由山西千渡房地产开发有限公司开发的位于太原市××街房屋，建筑面积108.58㎡，房屋总价款为930000元，以银行按揭方式支付（于2018年4月14日支付首付款190000元，银行贷款740000元）;出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将该商品房验收合格，并符合合同约定，交付原告使用;出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，要求继续履行合同的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房屋价款万分之0.3的违约金。2018年6月15日原告向被告交纳上述房屋首付款190000元，剩余740000元房款已经办理银行按揭贷款。被告于2019年12月1日通知原告收房，而原告实际于2020年6月20日接收该房屋。原告收房时，被告向原告出具了《房屋质量保证书》，其中关于工程质量等级标注为合格。另查明，2017年10月13日太原市住房和城乡建设委员会安全管理处下发《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》、2017年10月18日太原市住房和城乡建设委员会下发《太原市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》、2017年11月1日山西省大气污染防治工作领导办公室下发《应对重污染天气调度令》以及2017年至2020年1月期间太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于发布太原市重污染天气红色、橙色预警的通告》等相关要求工程停工的文件，山西千渡房地产开发有限公司因此自2017年10月15日至2020年1月31日停工期间大约为260余天。庭审中，山西千渡房地产开发有限公司提供有涉案房屋所在大楼的《竣工验收证明书》，其上载明：该楼地基与基础分部、主体结构分部、建筑装饰装修分部、屋面分部、建筑给排水及采暖分部、通风与空调分部、建筑电气分部、智能建筑分部、建筑节能分部、电梯分部工程，施工质量合格，符合设计要求，经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位于2019年11月30日验收合格。此外，山西千渡房地产开发有限公司提供有2019年8月29日其向原告寄送的延期交房通知书以证明向原告履行了因政府因素延期交房的通知义务，原告对此并未提出异议。一审法院认为，帅某、寇某与山西千渡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。庭审中，山西千渡房地产开发有限公司已向原告出示涉案房屋所在大楼的《竣工验收证明书》，其经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位于2019年11月30日验收合格，并在原告收房时向其交付《房屋质量保证书》，而原告未能提供证据证明涉案房屋存在不符合合同约定和法律规定标准的情形，且原告主张向其出示工程质量监督部门核验的相关材料的请求，属于行政管理部门的职权范围，不属于法院受案范围，故该诉求不予支持。关于违约金，虽本案《商品房买卖合同》中约定山西千渡房地产开发有限公司应于2019年8月31日前向原告交付该房屋，但在该合同履行过程中，政府部门多次因重污染天气、大气污染综合治理等因素向全市下发公告、通知，要求所有社会建筑工程工地在一定日期内全部停工，这在事实上影响了山西千渡房地产开发有限公司依约履行合同义务，而对于此种因天气、空气质量原因政府下发停工通知造成的工期延误确属履约过程中不可预见、不可避免、不能克服的情形，则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定山西千渡房地产开发有限公司上述工期延误行为系因不可抗力造成。而山西千渡房地产开发有限公司已在不可抗力事由造成工期延误后向原告履行了通知义务，并承诺以为原告免除部分物业费的方式解决该事宜，原告对此无表示异议，故应该免除山西千渡房地产开发有限公司迟延交房的违约责任，山西千渡房地产开发有限公司据此无需支付违约金的抗辩，符合法律规定和合同约定，应予以采信。因此原告主张延期交房违约金的请求不能成立，应予以驳回。一审法院判决:“驳回帅某、寇某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由帅某、寇某负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于千渡房地产公司是否应承担延期交房的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定出卖人交付的商品房应具备验收合格的条件；另约定出卖人在下列情形下可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误，经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更等非因出卖人所能控制的因素。合同第九条约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付商品房则需要承担逾期交房违约责任。首先，本案一审审理期间，千渡房地产公司已经举证证明涉案房屋经验收合格，符合双方合同约定的交付条件。其次，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，本案合同履行期间，政府部门开展大气污染综合治理攻坚行动，向全市下发一系列要求社会建筑工程暂时停工的相关文件，千渡房地产公司受此影响停工，政府的污染防治行动是千渡房地产公司无法预见并不能避免和克服的，属于不可抗力因素，亦系非因其所能控制的因素，且在该情形造成工期延误后千渡房地产公司已依约向帅某、寇某履行了通知义务。综上，帅某、寇某主张千渡房地产公司承担逾期交房违约责任不符合案涉《商品房买卖合同》的约定。同时，工程质量监督部门核验的消防验收等相关材料属于行政管理部门的职权范围，不属于民事案件受案范围，故一审法院未支持上诉人的诉讼请求并无不当。在二审审理过程中，上诉人变更及增加的诉讼请求，不属于二审审理的范围。综上所述，帅某、寇某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人帅某、寇某自行负担。本判决为终审判决。审判长 李 清审判员 李 峻审判员 郝文晋二O二一年二月二十五日书记员 陶一彪