北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初17980号原告：何玉梅，女，1969年12月27日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：施文革，北京恒略律师事务所律师。被告：北京官牛坊物业管理有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇官牛坊村村东。法定代表人：王小滨，经理。委托诉讼代理人：张博远，北京张春月律师事务所律师。原告何玉梅与被告北京官牛坊物业管理有限公司（以下简称官牛坊物业公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告何玉梅之委托诉讼代理人施文革、被告官牛坊物业公司之委托诉讼代理人张博远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何玉梅向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方2017年5月22日签订的北京官牛坊物业有限公司会员制度和温室大棚使用规范；2.判令被告退还原告缴纳的会员费222000元；3.判令被告赔偿原告修缮大棚费55436元；4.判令因被告原因拆除大棚造成原告损失39800元；5.判令被告退还物业费2850元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年5月22日签订了一份《温室大棚使用规范》，该规范约定了原告为被告公司所谓贵宾客户B级会员，会费222000元。该会员可以免费享有被告公司农业产业基地A679温室大棚使用权，总占地面积525平方米，约定使用期限2017年5月22日至2027年12月30日止。原告依据规范交纳了会员费222000元及物业费2850元，被告也将涉案大棚交付给原告。被告当初交付给原告大棚只有一小部分钢架也没有棚布无法使用，基于大棚的状态，原告按照与被告签订的温室大棚使用规范第2条规定对无法使用的大棚自行出资进行修缮，修缮费55426元。在2017年8、9月期间，在原告不知情的情况下大棚被拆除，后了解所建大棚被政府拆除，拆除期间被告未通知原告，导致下雨将原告存放在大棚的物资淋湿损坏，损失费用39800元。原被告签订的温室大棚使用规范是原被告自愿签订的合同，属于合法有效的合同。被告在未告知原告的情况下，大棚被政府拆除，另外，被告公司也不具备建造大棚的资质，签约过程中存在虚假广告的行为。现涉案大棚已被全部拆除，由此导致原告使用涉案大棚的合同目的无法实现。根据合同法第94条第4款规定，当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第97条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为维护原告合法权益，故起诉至法院。官牛坊物业公司辩称，不认可原告的主张，请求法院驳回其全部诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的《会员制度》明确约定了各自的权利义务，答辩人已按照约定履行相关义务，被答辩人一直享受着相应服务。根据《会员制度》的约定，被答辩人身为B级会员享有如下权利：1.免费使用官牛坊物业公司农业种植产业基地特定区域使用权（签署特定区域使用规范）；2.答辩人向被答辩人免费提供相关种植培训；3.被答辩人五年内，每年在官牛坊物业公司农业种植产业基地可有20次机会免费自营蔬菜采摘（每次采摘不得高于10公斤）；4.可8折购买物业自营蔬菜、花卉等产品；5.免费参加物业组织的各项农业活动。以上会员权利最核心的内容是基于被答辩人享有大棚的使用权为前提，由此而产生的服务。而关于会员权利中免费提供相关种植培训、免费蔬菜采摘、8折或85折购买产品等全部会员服务，在大棚整改、腾退前一直依约向包括被答辩人在内的全部会员提供相关服务，即便是大棚整改后至今答辩人仍在向被答辩人提供相关服务内容，被答辩人拒绝接收或不向答辩人申请相关服务系被答辩人主观过失或过错，无法归责于答辩人，因此答辩人不同意解除合同。二、被答辩人主张答辩人向其退还各项费用是基于涉案大棚被政府拆除，其认为合同目的无法实现。但大棚被拆除的原因系违章建筑，过错在于被答辩人。根据《会员制度》第5条、《温室大棚使用规范》第3、4、6、14条约定，被答辩人应严格遵守国家有关法律、法规以及农庄的规章制度，遵守本章程即会员签署的相关合同、规范，未经北京官牛坊物业有限公司书面同意，不得随意变更管理房屋主体、使用用途等义务。承诺书亦明确约定被答辩人承诺在会员期内自主经营、自负盈亏，经营活动必须符合国家及地方有关法律、法规、政策的规定，未经有关部门批准，其不得擅自改变地上物的使用性质，不得在会员期内在周边及设施农业大棚内私搭乱建，不得改变大棚用途等，否则造成的一切后果由其自行承担，如因私搭乱建造成政府整改的，被答辩人不能以任何理由或形式向答辩人要求退赔退款。本案中，被答辩人未经答辩人允许自行对涉案大棚进行改造，包括地面硬化、屋内装修、增设屋门等，且在大棚内堆放大量米面粮油等物资，其私自改造房屋用于居住及库房使用的做法已经改变了大棚的原用途，不仅违反合同约定，更违反法律规定。涉案大棚于2017年8月在政府的拆违行动中被拆除，拆除的部分仅包含被答辩人私自搭建的违章建筑，并不包含大棚原有架构，足以证明答辩人向被答辩人提供的大棚和种植园不存在违章建筑的情形，被答辩人对由于其自身过错导致的巨大损失理应自行承担。因此在被答辩人违约在先的情况下，其更无理由要求答辩人为其承担损失。三、答辩人具有建设温室大棚的资质，不存在虚假广告的情形。涉案大棚被拆除前，政府已下达文件通知，被答辩人存在侥幸心理，没有自行拆除，更改违建导致后续损失，责任应由其自行承担。《土地承包合同》证明答辩人承包涉案土地的手续合法，合同第一款载明土地用途为家庭式农业种植发展集体农业生产，生态种植科技农业大棚。《昌平区设施农业申报审批表》载明申请人王小滨（答辩人法定代表人）申请上苍地120亩土地建设日光温室，种植草莓蔬菜，所属村同意负责人签字日期为2010年10月10日、所属镇同意报批负责人签字日期为2010年11月8日，证明答辩人承包涉案土地建设温室大棚符合法律规定，且镇政府对大棚建设给与了相应补贴。2008年5月24日村民代表大会通过的决议载明：“一、关于通过王小滨承包上苍地搞种植的决议；二、凡是在5·12灾害中自动捐款的企业免收今年的卫生管理费”，可见村民代表大会已经对答辩人承包涉案土地予以认可支持，且答辩人从未有过广告营销和宣传，被答辩人主张的虚假广告应举证证明。双方在签订会员制度、温室大棚使用规范、承诺书时，对于各自权利义务等条款进行再三约定和确认。被答辩人身为完全民事行为能力人，其对自身的行为应负有认知能力、相应条款也应熟知，双方应各自遵守约定、履行义务。涉案大棚被强制拆除过程中，政府已提前下达通知，被答辩人称由于答辩人未能及时告知，导致下雨将其存放的物资淋湿损坏于理不合、于法无据。首先，拆除违建的过程答辩人并未参与，也不知道具体情况，后续才了解到个中缘由。其次，根据《温室大棚使用规定》约定，被答辩人对大棚自负看管、维护修缮的责任。依照自负盈亏的原则，大棚被拆除时棚内堆放的物资产生损坏，责任在于被答辩人而非答辩人。综上，根据民法典第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条规定，答辩人与被答辩人签订的会员制度虽系无名合同，但符合法律规定，自生效起双方应严格遵守合同约定，履行各自义务，享有相应权利。现答辩人仍为被答辩人提供会员制度的相应服务，而被答辩人因其自身主观认识错误导致涉案大棚被以违建拆除，使得合同目的不能完全实现，应自负责任。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2008年5月1日，北京市昌平区小汤山镇官牛坊村经济合作社（甲方、发包方）与官牛坊物业公司（乙方、承包方）签订《土地承包合同》，第一条约定甲方将村东“上苍地”承包给乙方进行生产经营，该地块东西长385米，南北长208米，总面积为120亩，租赁期限为20年，即2008年5月1日至2027年12月30日。土地用途：家庭式农业种植、发展集体农业生产、生态种植科技农业大棚。2008年5月10日，北京市昌平区小汤山镇官牛坊村经济合作社（甲方）与官牛坊物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定，《土地承包合同》届满后，甲方同意乙方续签10年，合同其他条款按原合同执行。2008年5月24日北京市昌平区小汤山镇官牛坊村村民代表大会通过了王小滨承包上苍地搞种植的决议。《昌平区设施农业申报审批表（一）》显示，申请人（集体）王小滨，所在镇小汤山镇，所在村官牛坊村，地块名称上苍地，地块面积120亩，设施类型日光温室，所属村意见为同意，时间2010年10月10日，所属镇意见为同意报批，时间2010年11月8日。2017年5月22日，何玉梅在《北京官牛坊物业有限公司会员制度》上签字，该会员制度记载：B级会员会员费为22.2万元、B级会员基本权力有（1）免费享有官牛坊物业公司农业种植产业基地特定区域使用权（签署特定区域使用规范）（2）免费提供相关种植培训（3）免费提供五年，每年20次免费享有官牛坊物业公司农业种植产业基地自营蔬菜采摘（每次采摘不得高于10公斤）（4）享有8折购买物业自营蔬菜、花卉等产品（5）免费参加物业组织的各项农业活动。2017年5月22日，何玉梅与官牛坊物业公司签署《温室大棚使用规范》，约定：1.官牛坊物业公司贵宾客户即B级会员（姓名：何玉梅）免费享有官牛坊物业公司农业产业基地号温室大棚使用权，期限自正式成为官牛坊物业B级会员之日起即2017年5月22日至2027年12月30日止至温室大棚拆迁为止……承诺期内如遇拆迁，官牛坊物业将地上物拆迁费用100%赠送会员（公司不再另行为会员提供免费使用温室大棚服务）；承诺期满后如未遇拆迁，官牛坊物业将地上物拆迁费用40%无偿赠送会员，承诺期满后如未遇拆迁，会员无需另行交纳会费，继续使用下一个续签10年周期为止，即2027年12月30日至2037年12月29日止。如合同期满，乙方在同等条件和国家政策没有变动下，乙方享有唯一优先续租权。2.官牛坊物业公司将大棚交付会员使用后，大棚及附属设施的日常维护、修缮由会员自行负责，费用由会员自行负担。3.未经官牛坊物业公司书面同意，会员不得随意变更管理房屋主体、使用用途等。4.会员按照农业相关法律法规规定自主经营，自负盈亏……11.会员在免费享有官牛坊物业公司农业种植产业基地特定温室大棚使用权期间，应缴纳农业种植产业基地基本设施管理费，即2850元/年。15.官牛坊物业公司同意在2017年7月30日前向会员交付温室大棚土地及附属设施。附件（一）大棚状况记载大棚状况为：幢号A679，有管理房砖混构，交房日期2017.7.30，日光温室占地面积262㎡，总占地面积525㎡；地上物及设备设施标准：一、设备设施，供水系统：地下深水井，供电系统：市政用电，安防系统：封闭管理，二、种植大棚，地面：土地平整，顶面：钢架顶棚。同日，何玉梅依据规定交纳了会员费人民币222000元。2017年6月2日，何玉梅签署《承诺书》，该承诺书记载，“未经有关部门批准，乙方不得擅自改变地上物的使用性质，不得在会员期内对周边及设施农业大棚内私搭乱建，不得改变大棚用途等……如因私搭乱建造成政府整改的，乙方不得以任何理由或形式向甲方要求退棚退款”。同日何玉梅交纳管理费2850元。涉案大棚交付后，何玉梅在涉案大棚内建设了房屋并对地面进行了硬化，前述硬化及房屋在2017年8月被拆除。何玉梅提交的损失项目及费用统计中包含方钢、阳光板等材料，其提供的照片显示大棚中堆放了大量米面粮油等物资。官牛坊物业公司陈述2018年底或2019年初其承包的大棚被政府整体腾退。庭审中何玉梅与官牛坊物业公司一致同意解除合同，并确认合同解除时间为2018年8月31日。2018年6月13日本院通过国土资源局昌平分局调查涉案土地性质，地类为村庄、公路用地。上述事实，有北京官牛坊物业有限公司会员制度、温室大棚使用规范、照片、收据、承诺书、村民代表大会决议、补充协议、昌平区设施农业申报审批表及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，何玉梅与官牛坊物业公司签订北京官牛坊物业有限公司会员制度、温室大棚使用规范，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，应予认定合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，对双方签订的北京官牛坊物业有限公司会员制度及温室大棚使用规范，何玉梅主张已于2018年8月31日解除，官牛坊物业公司同意解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案大棚已经拆除，何玉梅要求退还会员费本院不持异议。何玉梅交纳了会员费222000元，双方约定租期127个月，截至合同解除之日何玉梅实际承租15个月，则何玉梅应支付会员费26220.47元，剩余195779.53元官牛坊物业公司应予退还。关于何玉梅主张的大棚修缮费55436元，双方通过温室大棚使用规范附件一对大棚状况进行了确认，且在使用过程中何玉梅并未对涉案大棚不符合约定使用条件提出异议，大棚修缮系何玉梅自行进行，故何玉梅主张官牛坊物业公司赔偿其修缮费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于大棚拆除造成的损失39800元，首先2018年8月涉案大棚被拆除部分系何玉梅在接收大棚后自行硬化和建设部分，并非对官牛坊物业公司建设的大棚及管理房进行拆除；同时何玉梅签署的大棚使用规范中明确约定，未经官牛坊物业公司书面同意，不得随意变更管理房屋主体，使用用途，而其于涉案地块上修建房屋，并在棚内大量堆放米面粮油等物资，已改变了房屋主体并变更了大棚用途，由此导致的损失应由其自行承担；何玉梅称官牛坊物业公司未通知其拆迁情况导致其对拆迁不知情而造成损失，因拆迁行为并非由官牛坊物业公司作出，且官牛坊物业公司并不负有通知的义务，故何玉梅基于此要求官牛坊物业公司赔偿损失并无法律和事实依据；何玉梅称官牛坊物业公司发布虚假广告、无建设大棚资质，但并无提交证据予以证明，故本院对其该项主张不予认可。综上，何玉梅主张官牛坊物业公司赔偿拆除大棚造成的损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于物业费2850元，双方约定农业种植产业基地基本设施管理费2850元/年，何玉梅交纳的该笔费用系第一年即2017年-2018年度管理费，在此期间何玉梅已实际使用涉案大棚，官牛坊物业公司亦提供了相应服务，何玉梅要求官牛坊物业公司退还已实际发生的管理费用于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认何玉梅与北京官牛坊物业管理有限公司签订的《北京官牛坊物业有限公司会员制度》及《温室大棚使用规范》于2018年8月31日解除；二、北京官牛坊物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还何玉梅会员费195779.53元；三、驳回何玉梅的其他诉讼请求。如果北京官牛坊物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6102元，由何玉梅负担1886元，已交纳；由北京官牛坊物业管理有限公司负担4216元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李红霞二〇二一年二月二十二日书记员  朱志磊