广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10655号原告：张嘉浩，男，1996年12月19日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：张建锋，住宁夏银川市兴庆区，系原告张嘉浩的父亲。被告：广州丰实房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区蓝藤街10号108、109房。法定代表人：王洪志，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文久、吕伟，均系该公司员工。原告张嘉浩与被告广州丰实房地产开发有限公司（以下简称“丰实公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张嘉浩及其委托诉讼代理人张建锋，被告丰实公司的委托诉讼代理人蒋文久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张嘉浩向本院提出诉讼请求：1.判决双方所签的商品房认购书无效；2.判决对方全额退回违规收取的5万元诚意金及利息；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月6日，在看到对方十一假期的销售广告后，原告和父母到对方位于广州市黄埔区长岭居版块的实地长春藤售楼部看房，在此过程中，对方售楼员黄某嘉女士以特殊折扣为由，先私自通过其支付宝账户收取原告父母5万元诚意金，然后以签订了商品房认购书之后才能享受特殊额外折扣为由诱使原告签订了虚假的认购书，并将5万元诚意金私自转变为认购书定金。签订认购书之后，对方给出的优惠额度与宣传不符，经反复交涉，对方以广告为营销“噱头”为由拒绝按照广告宣传的优惠额度确定成交房价，导致双方无法签订商品房买卖合同。随后，对方给原告出具了落款时间为“2018年11月11日”的虚假认购书解除通知书并至今不退回违规收取的5万元钱款。为此，原告认为对方在签订认购书过程中存在虚假宣传、欺骗、欺诈等违规违法行为，严重损害了原告的合法权益，请求法院依照《中华人民共和国合同法》等法律法规判决被告全额退回原告的5万元钱款并承担本案全部诉讼费用。被告丰实公司辩称，一、被告已向原告充分告知房屋价格、折扣优惠等信息，原告签订《认购书》及交付定金的行为系其真实意思表示，《认购书》合法有效，双方应当遵照执行。签订《认购书》前，被告已与原告就尚藤花园7#栋18层1804号房（以下称“涉案房屋”）的价格、折扣优惠信息等进行充分沟通，最终达成的一致意见为：涉案房屋原购房款总价为3168484元，原告享受各种优惠折扣后按一口价计算优惠后的认购价为2716421元（累计优惠幅度约在85-86折区间）；如原告签订认购书后依约准时签订《商品房买卖合同》及支付购房款的，可再额外享受特殊折扣优惠97折，但因原告能否按时签约暂不确定所以97折的优惠未体现在认购书上，但《认购书》签订后被告的销售人员并未否认该优惠政策，即如原告可及时签约并支付购房款，最终的成交价可为2634928元。原告在全面了解涉案房屋优惠及价格等信息后，自愿于2019年10月6日签署4001483号《实地?常春藤商品房认购书》（以下称《认购书》）。由于原告未携带银行卡，无法自行通过刷卡方式向被告支付定金，遂通过支付宝转款形式向被告销售人员转款，委托被告销售人员代为刷卡支付定金50000元。原告签订的《认购书》已明确其支付5万元为涉案房屋的定金，被告也向原告出具收据明确收到其支付的5万元涉案房屋认购定金。被告认为：原告作为完全民事行为能力人，在购买商品房时理应重点关注房屋价格、优惠等信息，并对其签约及履约行为承担法律责任。其签订《认购书》并缴纳定金的行为，系其充分考虑后所作出的谨慎决定，系其真实意思表示。此外，《认购书》第十一条明确约定了，该《认购书》自双方签字盖章之日起即生效，且《认购书》的整体内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故，双方应当严格按照《认购书》的约定，善意履行其权利义务。二、被告发布的宣传广告仅为要约邀请，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能视为《认购书》内容，原告不能据此拒绝签订《商品房买卖合同》并要求被告退还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据以上法律规定，开发商发布的宣传广告可作为合同内容的前提条件为所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。如不符合前述条件的只能作为要约邀请，不能视为合同内容。从被告发布的销售广告内容来看，销售广告是针对常春藤项目各类房源的不同优惠政策，无法每套房源都能全部累加适用常春藤项目在国庆期间推出的各种优惠促销措施，具体每套房源的优惠措施适用情况需根据不同房源及结合现场销售人员与购房人的实际洽谈情况等由被告与每位购房人在所签订的各套房屋对应的认购书中进行最终明确。被告认为：被告的销售广告不具备上述作为要约的前提条件，仅为要约邀请，原告无权在与被告就涉案房屋价格等内容达成一致意见并签订《认购书》予以确认后又拒绝履行《认购书》约定。三、原告无正当理由拒不按时签署《商品房买卖合同》及支付约定购房款，已构成违约，被告有权单方解除《认购书》并不予退还5万元定金。《认购书》第三条第一款约定：“乙方（即‘原告’，下同）应自本认购书签订之日起7日内（即2019年10月13日前）到甲方（即‘被告’，下同）售楼部与甲方签署正式的《商品房买卖合同》……并支付约定房价款及相关费用。否则，甲方有权单方解除本认购书，并另行销售该商品房且不退还定金”。因原告未依约及时签署《商品房买卖合同》、支付约定房价款，被告已多次催促，并于2019年10月28日向原告邮寄《关于催促签订〈商品房买卖合同〉、缴交首期房款的函》，书面催促原告与被告签订《商品房买卖合同》及支付约定购房款，但原告仍不予理会。2019年11月11日，被告根据《认购书》约定，向原告邮寄《〈认购书〉解除通知书》，通知其解除认购书，另行销售涉案房屋且不退还定金。被告认为：根据本案事实，涉案房屋《商品房买卖合同》未能签订系原告自身原因导致。根据《认购书》约定，被告有权不予退还5万元定金。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求法院依法予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2019年10月6日，张嘉浩（乙方、买受人）与丰实公司（甲方、出卖人）签订一份编号为4001483的《实地?长春藤商品房认购书》（以下简称“认购书”），约定乙方向甲方购买广东省广州市黄埔区尚藤花园7#（幢）18（层）1804（号）商品房，原价3168484元；获一口价折扣优惠后，优惠认购价为2716421元。签订本认购书时支付定金50000元，签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方已付的定金自动转为购房款；最终成交价格以双方签署的《商品房买卖合同》约定为准，如上述优惠与签订《商品房买卖合同》时本项目现场优惠不一致的，以上述优惠为准，不再调整。乙方承诺按本认购书约定的具体付款期限付清定金和首付款等款项，在甲方要求时间内签订草签版《商品房买卖合同》等文件及支付相关费用，否则，甲方有权单方解除本认购书，并另行销售该商品房且不退还定金，如本条约定与本认购书其他约定不一致的，双方一致同意以本条约定为准。认购书第三条第1款约定：乙方应自本认购书签订之日起7日内（即2019年10月13日前）到甲方售楼部与甲方签署正式的《商品房买卖合同》等文件并支付首期房款（含定金）816421元及相关费用，否则，甲方有权单方解除本认购书，并另行销售该商品房且不退还定金。2019年10月6日，张嘉浩向丰实公司支付定金50000元，丰实公司出具收款收据予以确认。丰实公司向张嘉浩发出一份落款日期为2019年10月28日的《关于催促签订〈商品房买卖合同〉、缴交首期房款的函》，催促张嘉浩务必在2019年10月30日与丰实公司签订《商品房买卖合同》及其附件并支付首期房价款，否则丰实公司将按照认购书第三条第1款的约定解除认购书并不退还定金。张嘉浩确认于2019年10月27日收到该函。丰实公司向张嘉浩发出一份落款日期为2018年11月11日的《〈认购书〉解除通知书》，该通知书有以下主要内容：双方于2019年10月6日签订的认购书第三条第1款约定：若张嘉浩在2019年10月13日前未能依时签署《商品房买卖合同》及其附件并支付首期房价款，则丰实公司有权单方解除认购书并不退还定金。认购书签订后，张嘉浩未在认购书约定时间内与丰实公司签订《商品房买卖合同》及其附件并支付首期房价款，经多次催促仍未履行，鉴于张嘉浩的行为已经违法了认购书的约定，丰实公司函告张嘉浩，即日起丰实公司按照认购书第三条第1款的约定解除认购书并不退还张嘉浩所缴纳的定金并将对该房另行出售。丰实公司确认该落款“2018年11月11日”为笔误，发出时间应为2019年11月11日。张嘉浩确认其于2019年11月12日收到上述《〈认购书〉解除通知书》。另查明，2019年4月29日，广州市黄埔区住房和城乡建设局向丰实公司发出编号为穗房预（网）字第××号《广东省广州市商品房预售许可证》，案涉房屋符合预售条件，准予预售。本院认为，张嘉浩与丰实公司签订的认购书是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张嘉浩要求确认认购书无效无据，本院不予支持。张嘉浩与丰实公司在认购书中对购房价款已作出了明确的约定，张嘉浩以价款过高为由未按认购书的约定于2019年10月13日与丰实公司签署《商品房买卖合同》，亦未按认购书的约定于2019年10月13日前向丰实公司支付除定金外的剩余首期房款766421元（816421元-定金50000元），张嘉浩的上述行为违反了认购书的约定，属于违约，依法应承担违约责任。按照认购书第三条第1款的约定，丰实公司有权单方解除认购书并不退回定金，故认购书于张嘉浩收到丰实公司发出的《〈认购书〉解除通知书》之日，即2019年11月12日解除，张嘉浩要求丰实公司退回定金50000元及支付利息没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张嘉浩的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告张嘉浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  赵 勇人民陪审员  陈雪梅二〇二一年二月七日书 记 员  张若玫