北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3375号原告：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234室。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。被告：王志远，男，1963年9月6日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：曾岩（被告王志远之妻），女，1969年1月28日出生，汉族，无业。原告北京奥和物业管理有限公司（以下简称：奥和物业公司）与被告王志远物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥和物业公司的委托诉讼代理人刘静、被告王志远及其委托诉讼代理人曾岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王志远支付自2017年11月9日至2020年11月8日期间的物业管理服务费4924.5元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计5574.5元；2、诉讼费被告承担。事实和理由：2016年11月9日，被告与北京奥和汇润资产管理有限公司（以下简称：奥和汇润公司）就位于丰台区丰西北里铁路新建小区（南）区1号楼2单元402室房屋（以下简称：402房屋）签订《前期物业服务合同》，该房屋建筑面积为136.79平方米，合同约定由奥和汇润公司提供前期物业管理服务，被告向奥和汇润公司缴纳各项物业管理费等，按照合同约定，每逾期一日被告应向奥和汇润公司支付逾期金额千分之二的违约金。2018年2月7日，我公司与奥和汇润公司签订《债权转让协议》，约定由我公司受让债权，我公司自行向被告催收欠款，被告自2017年11月9日至2020年11月8日期间一直拖欠物业管理服务费，经我公司多次催告被告仍拒绝履行，现提起起诉，望判如所请。被告王志远辩称，我是402房屋的业主，房屋面积是136.79平米，2017年11月开始，我没有交物业费，认可物业费收取标准是每平米每月1元，认可生活垃圾费和照明费的收费标准。我是与奥和汇润公司签订的《前期物业服务合同》和《治安安全消防协议书》，与本案原告奥和物业公司不是一个单位，所以本案原告奥和物业公司不是适格的主体，不应该由其起诉。虽然《前期物业服务合同》中第五条约定乙方（业主）同意委托由建设单位选定的物业服务企业提供前期物业服务，但是也只是承诺向合同的甲方缴纳物业费，而非本案原告奥和物业公司。我并未恶意拖欠物业费，而是事出有因，早在入住初期，我即按约定交纳了物业费，装修垃圾清运费、装管费等各项费用，但是在接下来，我都没有享受到相应的物业服务，多次找物业公司协商要求其履行合同均未果。前期物业服务合同中，合同甲方并未按照合同约定履行义务，我多次反映和维权，依然很多方面没有按照约定标准执行，包括以下几个方面：1、从未向业主公布过物业维修、也未更新费用收支情况，占用业主公共区域牟利也从未向业主公示或分配利益。2、占用物业公用部位、公用设施，挪作他用或出租；3、环境卫生脏乱差，2016年底入住以来至今，新一号楼前建筑垃圾一直堆放，杂草丛生，现在部分被老小区占用做停车使用，停车场更是黄土裸露。住在一号楼的每户居民都住在黄土地旁边，无法开窗通风，物业却对小区黄土裸露视而不见，我们拨打了市长热线后，施工方也只是把垃圾用网眼很大的绿网盖上，裸露的黄土还是没有覆盖，北风一刮黄土漫天，不是大风天气时开窗通风，窗台地面也是黄土一层，每天呼吸的都是黄土，严重影响我和家人的身体健康，小区道路狗屎随处可见，楼道无人清扫，楼道小广告满墙都是，垃圾杂物乱堆无人管理和制止。4、安全防范方面，小区没有门岗没有执勤，小区没有大门，一边说是消防通道的大门常年封闭，有小门可以通行，疫情发生小门和大门都被焊上，防疫防控减轻后也没有打开，严重影响小区人员通行。也没有安保人员巡逻巡视，入住以来各楼门门禁从未开通。长期以来给小区业主的生命和财产安全造成巨大的隐患和威胁。5、交通秩序和车辆停放，入住伊始，很多业主即缴纳了车辆管理费和保证金以及地锁费用，但时至今日，迟迟未被安排车辆停放具体位置，也未享受车辆停放服务，业主的车长期无处停放，车辆经常被剐蹭。小区内车辆进出无人管理，没有停车位管理未划线，也没有限速和禁鸣的标志，秩序混乱。所有社会车辆都能停放在小区，本小区车辆都无处停放，晚回来只能停在路中间，如此混乱的局面给业主的人身安全造成极大威胁，也给我的生活带来巨大的不便。6、关于装饰装修管理，我于2016年11月9日缴纳了装修押金1000元，装修结束后要求物业公司退还，却迟迟未退，长期占用业主装修押金的行为毫无法律依据。7、关于消防管理，存在缺失的情况，没有看到任何消防器材和消防用的任何标注，消防通道被占用却无人协调和制止，没有对业主进行过消防宣传，这给业主的生活带来了巨大的安全隐患。8、关于绿化，小区环境脏乱差，1号楼南杂草丛生没有公共绿地，现有的绿地也无人管理，多数由小区居民搭棚或种菜使用。根据《前期物业服务合同》第四条违约责任第一项的约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主多次沟通未果，甲方也要承担法律责任，赔偿业主损失。按照物业管理收费标准，最低四级收费标准，也要求小区需要半封闭管理，有门岗室，人员24小时执勤。前期收取的物业费不合理应该退还业主。我需要的是物业提供服务，不交物业费是无奈之举，我们需要绿化整洁安全的小区，现在的物业如果能够整改达到前期物业的服务标准，我会正常缴纳物业费。原告奥和物业公司主张的物业费的诉求没有事实和法律依据，请法院查明事实依法驳回起诉，维护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月9日，被告与奥和汇润公司签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区丰西北里南区1号楼2单元402室房屋由奥和汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为136.79平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；奥和汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求奥和汇润公司限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，奥和汇润公司承担相应的法律责任；被告违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，奥和汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。原告奥和物业公司提交其与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称：丰台项目指挥部）于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：丰台项目指挥部将北京市丰台区丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和物业公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米.月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份。原告奥和物业公司提交《债权转让协议书》载明：奥和汇润公司（转让人）与奥和物业公司（受让人）约定，奥和汇润公司不再进行物业管理义务，于2020年1月1日撤出北京丰台区丰西北里新小区1－6号楼物业管理，由奥和物业公司接管，并与丰台项目指挥部签订前期物业管理协议；奥和汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，由奥和物业公司行使债权，向欠费方主张债权。另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和物业公司受让债权并接管丰西北里新小区1-6号物业管理服务，被告对上述证据的真实性不认可，表示没有见过公告。为证明车位是第三方管理，与原告奥和物业公司无关，是开发商负责的，原告奥和物业公司向本院提交《丰西北里车位管理情况说明》，被告认为应当由原告奥和物业公司来聘请公司管理车位，被告称其没有交过停车费，目前小区的车辆是随便停放。为证明小区环境物业服务不到位，被告向本院提交了照片、《丰西北里新楼（铁路回迁房）业主意见及问题》复印件等证据，原告奥和物业公司不认可《丰西北里新楼（铁路回迁房）业主意见及问题》的真实性，认为照片部分看不出来是否是该小区。原告奥和物业公司向本院提交《丰西北里部分问题情况说明》及照片一组，说明小区停车位、绿化、门岗问题的情况，以及小区物业服务情况，被告对该组证据的真实性不予认可。关于小区环境，原告奥和物业公司称目前小区有四个巡视人员就是全部的安保，没有门岗。2021年3月预计将会撤场。丰台项目指挥部会整体招投标招新的物业公司。环境路面硬化不是物业的问题，是开发商的问题。物业有一定的瑕疵，但一直有人在做物业服务，且我们的物业费标准很低。庭审中，原告奥和物业公司称其实际从2020年1月1日开始负责该小区物业服务，要求2020年之前的物业费用是基于和奥和汇润公司的《债权转让协议书》，要求2020年之后的物业费用是基于其向该小区提供物业服务。本院认为，奥和汇润公司与被告签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为被告提供了物业服务，被告应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，原告奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。原告奥和物业公司向业主进行公示后，业主应向原告奥和物业公司交纳相应的物业费用，故对于原告奥和物业公司要求被告支付自2017年11月9日至2020年11月8日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，本院予以支持。但本院尚需说明的是，原告奥和物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范等方面进行维护，另因被告提交证据显示原告奥和物业公司存在物业服务瑕疵，故本院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，被告据此未交纳物业费，并非故意违约，故对原告奥和物业公司要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王志远于本判决生效之日起十日内支付原告北京奥和物业管理有限公司2017年11月9日至2020年11月8日期间的物业管理服务费4432元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回原告北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王志远负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  罗兆英二〇二一年二月二十六日书记员  王伟蔷