北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初339号原告：黄泰山，男，1975年12月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：冯希洁，男，1961年4月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。原告黄泰山与被告冯希洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄泰山，被告冯希洁及其委托诉讼代理人甄晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄泰山向本院提出诉讼请求：1．判令冯希洁返还押金16666元；2．判令冯希洁返还额外收取的28000元；3．判令冯希洁返还两项费用合计44666元的利息。事实和理由：双方于2014年7月31日签订《商业用房租赁协议书》，冯希洁将位于北京市海淀区永泰西里X房屋140平方米的房屋租赁给我，协议约定2018年9月1日止。根据协议，2018年9月1日之前我搬离了该房屋，并将房屋钥匙交给了冯希洁的爱人何秀云。协议结束，冯希洁应该返还我押金，但经我多次催要，冯希洁拒绝返还押金，我要求冯希洁返还押金并支付利息，利息按中国银行同期贷款利率4．75%的标准自2018年9月1日计算至债务履行完毕止。此外，冯希洁故意额外收取协议之外的费用，每年收取我7000元说是税费，但是根据税务部门关于征收房屋租赁税费规定，这个税费的产生是随着房屋租赁而来，以租金为基数，按照一定标准收取。如果房屋是个人所有的，房东有租赁收入，那么很明显，这个房屋租赁税由房东个人缴纳，冯希洁不但没有给过我税单，而且每年额外收取7000元，我要求返还四年的税费28000元，故我诉至法院。冯希洁辩称，我不同意黄泰山的诉讼请求，双方签订租赁合同后，黄泰山马上将承租房屋的一半面积转租给北京喜乐家房地产经纪有限公司（以下简称喜乐家公司）使用，双方合同到期后，黄泰山未按照合同约定将房屋交付给我，喜乐家公司一直占有使用黄泰山承租的房屋面积，我多次要求其腾退，但因为黄泰山私自收取了喜乐家公司2万元押金未退还，喜乐家公司以此为由拒绝腾退，所以涉案房屋实际一直由黄泰山占有使用，导致我无法使用涉案房屋，综上，我不同意退还押金，另外，对于黄泰山主张的押金数额也不认可，根据合同约定，我收取的押金为14166元，因黄泰山在腾退房屋时，未按照约定缴清物业费、水电费等相关费用，所以还需扣除2944元，剩余的押金基于前述原因即黄泰山在合同履行期间存在重大违约行为，故不同意退还；关于第二项诉请，涉案房屋的年租金市场价格为21万，黄泰山称其经济困难，所以合同约定的租赁价格低于市场价格，双方约定以四年分期的方式，每年多收取7000元，作为年租金标准的补偿方式，在四年的合同期间内，黄泰山没有提出异议，合同期满后再提出该项请求我方不予认可。综上，基于黄泰山私自转租私自收取押金不予退还的违约行为，导致三方发生纠纷，喜乐家公司没有在合同期限内腾退房屋，产生占有使用费，我方在本案中申请追加喜乐家公司作为第三人参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：冯希洁系北京市海淀区永泰西里X房屋（以下简称X房屋）的业主，建筑面积为305．21平方米，用途为商业。2014年1月7日，黄泰山在X房屋北起第四间注册北京蓝图英莉信息咨询中心。2014年7月31日，冯希洁（甲方）与黄泰山（乙方）签订《商业用房租赁协议书》，约定甲方将自有商业用房X房屋出租给乙方使用，建筑面积约140平方米，该房屋的用途为商业地产。租赁期为4年，从2014年9月1日至2018年9月1日止。房屋租金第一年17万元，第二年18万元，第三年19万元，第四年20万元。付款方式：执行押1付3，租金每3个月交纳一次。本协议签订日，乙方先行缴纳两万元定金，乙方缴纳定金日甲方将商业用房移交给乙方，双方办理交接手续后乙方开始装修。甲方预留1个月的时间让乙方装修。一个月后，不管乙方是否装修完毕，甲方都开始计算租赁期限。在经营活动中，乙方应接受甲方的管理，乙方按时缴纳水、电、物业等各种管理费用。甲方同意，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况，乙方可将房产部分出租，租金归乙方所有，但甲方与乙方关系不变。协议签订后,黄泰山支付押金14166元。租赁期内，黄泰山除按照协议约定交纳租金外，还每年向冯希洁支付7000元，共计支付28000元。2014年10月，黄泰山将一半的租赁面积转租给北京喜乐家房地产经纪有限公司（以下简称喜乐家公司）使用。2018年8月30日，黄泰山将其实际使用的一半的房屋面积交还给冯希洁，搬离租赁房屋，尚有物业费、水电费2944元未结清。黄泰山认可上述费用，同意从押金中扣除，并变更第一项诉讼请求为要求判令冯希洁返还押金11222元。双方关于押金及额外支付的28000元是否应当退还产生争议，首先关于押金的问题，冯希洁称黄泰山未经其同意将房屋转租给喜乐家公司，且租期届满后黄泰山未将转租给喜乐家公司的部分面积按合同约定返还，故不同意退还押金，黄泰山对此不认可，称按照合同约定其有权转租房屋，租期届满后，冯希洁与喜乐家公司另行达成租赁合意，故喜乐家公司租赁的面积是否返还与其无关。冯希洁不认可与喜乐家公司达成租赁合意，称8月30日双方进行房屋交接时，喜乐家公司以没有找到其他住所为由拒绝腾退，经多次催促，喜乐家公司于2019年3月26日腾退房屋，双方并未达成租赁合意，由于喜乐家公司一直占用租赁房屋，经多次催缴，喜乐家公司于2018年12月支付占有使用费37500元，于2019年1月支付占有使用费43295元，并提交了转账记录。双方确认喜乐家公司的负责人为闫庆飞，经当庭与闫庆飞电话核实，闫庆飞表示黄泰山搬走后，冯希洁的爱人口头与其达成租赁协议，约定租期三年，但是半年后其他人给的租金更多就不租了，其就搬离了租赁房屋，冯希洁对闫庆飞所述不认可。其次，关于每年额外支付的7000元，冯希洁称该部分费用系因为协议约定的房租标准较低，协议签订后双方口头约定每年多交7000元作为租金，协议已经履行完毕，该部分费用不应退还。黄泰山则称双方签订协议后，冯希洁提出涨房租，不然就让其搬走，其不得已每年多交7000元，当时约定的是税费，属于不正当收取的费用应当退还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。黄泰山与冯希洁签订的《商业用房租赁协议书》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据协议约定，黄泰山在实际使用房产过程中仍出现空置时可将房产部分出租，故黄泰山将部分租赁面积转租给喜乐家公司未违反合同约定。此外，根据协议约定，租期届满后，黄泰山应当交还全部的租赁面积，但是冯希洁在明知喜乐家公司租赁的面积无法交还的情况下，与黄泰山进行了房屋及相关费用的交接，虽然冯希洁称此后多次要求黄泰山返还剩余租赁房屋及支付房租，但其提交的证据不足以证明其主张，此外结合本院当庭向喜乐家公司核实的情况以及冯希洁向喜乐家公司收取租赁费用的事实，本院认为租赁期满后，冯希洁与喜乐家公司已就喜乐家公司租赁的部分面积另行达成租赁合意，该部分租赁面积的返还问题与黄泰山无关，黄泰山已按照合同约定交还了其使用的部分租赁面积，不存在违约行为，押金应当在扣除黄泰山欠付的水电、物业费后予以退还。关于黄泰山支付的28000元，无论该笔费用系租金还是税费，双方已就该笔费用达成约定，且黄泰山已经实际履行，即使如黄泰山所述其不情愿、不得已支付该笔费用，但其所述情节不符合法律规定的导致合同无效或可撤销的情形，现双方的合同已经履行完毕，黄泰山要求冯希洁退还该笔费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。黄泰山要求冯希洁支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、冯希洁于本判决生效后七日内退还黄泰山押金11222元；二、驳回黄泰山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，由黄泰山负担557元，已交纳；冯希洁负担223元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  马毅敏人民陪审员  郭春燕二〇二一年二月二十二日书 记 员  廖菡雯