北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16989号原告：北京泰豪盛业家具有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇双埠头工业园区**。法定代表人：汪正仁，经理。委托代理人：扈文景，男，1949年10月7日出生，汉族，该公司法务顾问，住该公司宿舍。被告：北京盛隆鑫来商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：赵秀梅，总经理。原告北京泰豪盛业家具有限公司（以下简称家具公司）与被告北京盛隆鑫来商贸有限公司（以下简称商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家具公司的委托诉讼代理人扈文景到庭参加诉讼，被告商贸公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告家具公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年11月20日至2019年1月4日期间房屋占用使用费140400元；2.判令被告支付原告2020年1月5日至2020年3月18日期间房屋占用使用费243706元；3.判令被告支付原告违约金237120元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年11月14日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于北京市通州区双埠头工业区x号院内，三层宿舍楼104个房间租赁给被告居住使用。租赁期自2019年1月5日至2024年1月4日，共五年。双方约定首年单间每月租金为玖佰元，104个房间首年租金合计金额为壹佰壹拾贰万叁仟贰佰元，租金每间每年递增50元；第2年起每间租金为950元/月，年租金为壹佰壹拾捌万伍仟陆佰元；各期租金支付日期为每年度开始前一个月；首期租金及押金于本合同签订之日支付；第二期租金于2019年12月5日前支付。合同第三条约定，原告给予被告45天免租期，如果合同未履行完毕提前退租，45天同样要支付相应费用。合同第八条第四款、第九条约定，如被告违约，应按年租金的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2018年11月14日将房屋交付给被告使用，但是被告并未在2019年12月5日前支付第二期租金。2020年3月19日，被告无故提前要求解除合同，造成原告房屋空置期间损失，故被告应按照合同约定支付租金及违约金。被告未答辩。本院经审理查明：2018年11月14日，出租人家具公司（甲方）与承租人商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市通州区双埠头工业区x号宿舍楼一栋，共104个房间，其中一层、二层、三层有1大套间每套按3个单间计数共9间；租赁用途为居住，租赁期自2019年1月5日至2024年1月4日,免租期45天，如合同未履行完毕提前退租，免租45天同样要给付租金，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金及押金：首年单间每月租金为900元，104个房间首年租金合计1123200元，租金每间每年递增50元，租金支付方式为押一付十二月，各期租金支付日期为每年度开始前一个月，首期租金及押金于本合同签订之日支付，第二期租金于2019年12月5日前支付……，押金100000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结清之日内如数无息返还乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；违约责任：甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金、其他费用但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的20%标准支付违约金；承租期内如遇拆迁或其他不可归责于甲方的原因造成房屋不能继续承租的，乙方同意在接到甲方通知之日起十内无条件搬离，甲方收到房屋十日内退还乙方剩余未发生期间的租金及相应押金。合同还就其他事项作出约定。家具公司提交的《租赁物附属设施、设备清单（代交接清单）》载明涉案房屋于2018年11月25日交接，交接的设施设备包含公寓楼室内“门+钥匙1片”的数量为99套等。2020年3月18日，双方签订《交接单》，载明：“北京盛隆鑫来商贸有限公司于2020年3月18日房屋租赁物交接北京泰豪盛业家具有限公司，租赁物清单按附件清单。”次日，商贸公司搬离涉案房屋。庭审中，家具公司称涉案房屋为该公司自建房，但为村集体土地上建设的工业区，故无房屋产权证书。在合理期限内，家具公司未提交涉案房屋相关建房手续。本案审理过程中，经向家具公司释明《房屋租赁合同》有可能因租赁物性质问题而无效，家具公司表示将其诉讼请求中向商贸公司主张的租金变更为房屋占用使用费，并认可商贸公司已向其支付一年的房屋占用使用费，支付至2020年1月4日。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告商贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，家具公司就涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，其与商贸公司于2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现家具公司要求商贸公司参照合同约定租金标准支付房屋占用使用费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于商贸公司所欠房屋占用使用费的期间，根据本案查明的事实，虽双方约定免租期为45天，但涉案房屋于2018年11月25日交付至商贸公司，且商贸公司已支付家具公司2019年1月5日至2020年1月4日的房屋占用使用费，商贸公司实际欠付41天免租期间即2018年11月25日至2019年1月4日期间的房屋占用使用费，按照900元/月/间的标准计算，共计127920元，过高的部分不予支持；商贸公司于2020年3月19日搬离，应向家具公司支付所欠的2020年1月5日至2020年3月18日期间的房屋占用使用费，按照950元/月/间的标准计算，共计242216元，过高的部分不予支持，考虑到家具公司尚未退还商贸公司押金100000元且其同意从房屋占用使用费中扣除，本院从该部分中予以扣除。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，家具公司主张商贸公司支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京盛隆鑫来商贸有限公司支付原告北京泰豪盛业家具有限公司2018年11月25日至2019年1月4日期间房屋占用使用费127920元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京盛隆鑫来商贸有限公司支付原告北京泰豪盛业家具有限公司2020年1月5日至2020年3月18日期间房屋占用使用费142216元（已扣除原告北京泰豪盛业家具有限公司应退还的押金100000元），于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京泰豪盛业家具有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以实际票据为准），由被告北京盛隆鑫来商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费5006元，由原告北京泰豪盛业家具有限公司负担2830元（已交纳），由被告北京盛隆鑫来商贸有限公司负担2176元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐明祺二〇二一年二月五日书记员  黄勇花