河北省安新县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0632执异6号 案外人：张会芳，女，1970年12月28日出生，汉族，农民，现住保定市清苑区。 申请人：苑小军，男，1975年9月13日出生，汉族，住安新县。 申请人：范占民，男，1978年5月20日出生，汉族，住安新县。 申请人：王志彬，男，1978年9月1日出生，汉族，住保定市清苑区。 被申请人：保定长龙房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区迎宾西路162号。 法定代表人：黄龙，该公司执行董事。 本院在审理申请人苑小军、范占民、王志彬与被申请人保定长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）及黄龙、李娜民间借贷纠纷一案中，于2020年9月18日作出（2020）冀0632民初1163号之一裁定书，查封了位于保定市清苑区个。案外人张会芳对本院作出的裁定不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人张会芳请求本院：解除对保定市清苑区的房屋查封措施。事实和理由：安新县人民法院审理（2020）冀0632民初1163号案件过程中对位于保定市清苑区的房屋采取保全措施，并对上述财产进行了查封，但上述财产属于申请人所有，并非（2020）冀0632民初1163号案件被告的财产，相关裁定查封对象错误，应予以撤销，查封对象错误，应予以撤销，查封措施应予以解除，具体理由如下：1、2020年1月16日，申请人张会芳代表全体家庭成员与长龙公司签署桃李苑购房合同。2、经家庭全体成员同意并经长龙公司协商一致，2020年1月16日将该房屋实际交付申请人，申请人对房屋进行装修，并入住。综上所述，申请人认为上述财产系申请人所有，与第三方没有任何权属争议和也不存在任何权利瑕疵，对上述财产采取查封措施缺乏事实和法律依据。为此，申请人特依法提出异议。 对上述事实，案外人张会芳提交了如下证据：1、身份证复印件；2、桃李苑购房合同；3、中国农业银行个人账户明细、房款收据；5、保定起乐物业服务有限公司交付物品清单；6、物业费、电梯、公共耗能费收据；7、住宅装修须知、桃李苑前期物业管理服务协议、桃李苑业主规约；8、房屋的照片；9、长龙公司关于桃李苑二期商品住宅房屋登记的说明。 申请人苑小军、范占民、王志彬称，一、申请人对案涉房屋享有担保物权，张会芳提出的保全异议，不应当得到支持。2017年3月20日，申请人委派代表苑小军与长龙公司就案涉桃李苑小区2-3-401号房屋签订编号为2015839号的商品房买卖合同，为该公司向申请人借款本息提供担保，并在保定市清苑区服务中心办理了备案登记，具备了公示的法律效力。关于以签订商品房买卖合同为借款提供担保的法律效力，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第71条，均给予了肯定性评价，申请人有权参照关于物权担保的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，即享有担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”据此，答辩人对案涉房产享有担保物权，张会芳提出的案外人保全异议，应予驳回。二、假设案外人与长龙公司之间就案涉房屋存在真实的商品房买卖合同关系，也因案外人存在重大过错，其异议不应得到支持。前已说明，案涉房产早在2017年3月，就已通过签订商品房买卖合同的方式，为申请人提供了担保，并已办理了备案登记，具备了公示的法律效力。张会芳如确为以买受人，在签订合同前，有义务对标的房产进行了解，如经过查询，即可获知已转让登记情况，本案争议即可避免。同时，如果张会芳及时办理案涉商品房产权登记，此争议也完全可以避免。但张会芳未履行必要的谨慎注意义务，应当承担对其不利的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人异议得到支持的重要条件之一为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，具体到本案，案外人张会芳既没有对案涉房产及时查询了解情况，也未及时办理过户登记，过错明显，其所提案外人异议，不符合法定要件，不应得到支持。三、案外人张会芳提交的证据不足以证明其与长龙公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，其所提案外人异议，不应得到支持。1、案外人张会芳在异议申请书中自称：“2020年1月16日黄占文代表全家成员与长龙公司签署的桃李苑购房合同，而购房合同并无黄占文签字，自认事实与所提供的证据自相矛盾。2、张会芳提供的落款时间为2020年1月16日的保定起乐物业服务有限公司交付物品清单，接收人签字“张东生”，而落款时间一致的其他协议等，落款时间均为“张会芳”，如果张会芳在交房现场，为什么作为交付房屋主要证据的交接清单没有本人签字，违背常理，足以说明交易不真实。3、张会芳提交的商品房买卖合同显示，购房款及相关费用72万元，但其未提供相应购房款的支付凭证及资金来源，的相关证据，所提供的户名为“柴建茹”的账户明细与本案当事人均无关联，不能证明其已履行了房款支付义务。综上，张会芳未提供有效证据证实其与长龙公司签订了真实有效的买卖合同，也未证明其已实际交付了房屋价款，更为证明其已善意取得、控制案涉房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的异议成立的实质要件，其异议不应得到支持。 本院查明，桃李苑项目工程系长龙公司开发。申请人苑小军、范占民、王志彬与被申请人黄龙、长龙公司民间借贷纠纷一案，本院根据申请人苑小军、范占民、王志彬申请，于2020年9月18日作出（2020）冀0632民初1163号之一民事裁定书，查封了长龙公司位于保定市清苑区个（房产具体位置为：第1幢11号、第1幢12号、第1幢14号、第1幢15号、第2幢105号、第2幢106号、第2幢2单元1702号、第2幢2单元1102号、第2幢3单元401号、第2幢101号、第2幢109号、第2幢102号、第2幢108号、第2幢2单元802号、第2幢2单元1202号、第2幢3单元602号、第2幢1单元902号、第2幢3单元701号、第2幢2单元1301号、第2幢2单元1402号。地下车位具体位置为：1号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、34号、35号、36号、37号、39号、40号、41号、42号、43号、45号、46号、47号、48号、49号、50号、51号、52号、53号、54号、55号）。该案在审理过程中，经本院主持，双方于2020年11月29日达成调解，本院作出（2020）冀0632民初1163号民事调解书，确定被申请人长龙公司及黄龙共同偿还申请人苑小军、范占民、王志彬借款本金17759238元及利息，于2021年3月1日前偿还1000000元，于2021年4月30日前偿还5000000元，于2021年6月30日前偿还剩余本金及利息，如被告逾期履行，三申请人可就全部未履行款项一并申请执行。被申请人长龙公司及黄龙给付原告实现债权费用150000元。该调解书已发生法律效力。 另查明，案外人张会芳于2020年1月16日与长龙公司签订案涉房屋的桃李苑购房合同，张会芳购买长龙公司开发建设的桃李苑2号楼2单元1702室，案涉房屋于2020年1月16日交付给张会芳使用至今，张会芳于2020年1月16日、2020年5月9日分两笔向长龙公司支付全部房款7200,000元。 再查，2017年3月20日，苑小军与长龙公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，并在保定市清苑区服务中心进行备案登记，未办理预告登记，亦未办理过户登记。 本院认为，本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案的争议焦点为案外人范占军对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利。首先，关于申请人苑小军、范占民、王志彬主张的案涉商品房买卖合同进行的备案登记具有公示效力，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”故商品房备案登记属于行政行为；申请人主张的案涉商品房买卖合同未进行预告登记，依法不具有物权公示效力。并且，长龙公司将案涉房屋备案给苑小军，并非真实的房屋买卖关系，因此案涉房屋备案在苑小军名下，并未产生物权变动的法律后果，申请人并非案涉房屋的权利人。且案涉房屋也未进行抵押登记，故此申请人所述的案涉房屋签订房屋买卖合同并备案系为借款提供担保，申请人享有担保物权的主张本院不予采信。 其次，案外人张会芳与长龙公司签订的桃李苑购房合同时间为2020年1月16日，且在当日已将案涉房屋交付给张会芳使用，2020年5月9日付清全部房款；而本院查封该房产的时间为2020年9月18日，桃李苑购房合同签订、房款及房屋交付在前，本院对该房屋查封在后。综上，张会芳的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对案涉房屋提出的执行异议成立，能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止本院（2020）冀0632民初1163号之一民事裁定书对保定市清苑区房屋查封措施的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王红利 审 判 员  贾晓路 人民陪审员  张志莉 二〇二一年二月九日 书 记 员  孟 策