广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初14739号原告（反诉被告）：东莞市福熙膳食管理有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：易少洪，广东瑞轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐红光，男，汉族，1991年10月13日出生，住湖北省武穴市×××××××××××，身份证号码：421×××××××********。委托诉讼代理人：贺元超，广东尚智和律师事务所律师。原告（反诉被告）东莞市福熙膳食管理有限公司（以下简称“福熙公司”）与被告（反诉原告）唐红光租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序分别于2020年9月16日、2021年1月22日公开开庭进行了审理。福熙公司的委托诉讼代理人易少洪，唐红光及其委托诉讼代理人贺元超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福熙公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方之间的《租赁合同》；2.判令唐红光返还押金（保证金）189000元；3.判令唐红光赔偿原告装修损失951312元；4.判令唐红光承担本案诉讼费、保全费、担保费。后福熙公司撤回诉讼请求第3项，又于2020年12月4日变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《租赁合同》无效；2.唐红光返还13个月管理费39000元；3.唐红光返还押金（保证金）189000元；4.唐红光赔偿装修损失421414.51元；5.唐红光承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实和理由：双方2019年1月18日签订《租赁合同》，唐红光刻意隐瞒租赁房屋未取得建设规划许可证的事实，违法将其承租的东莞市××××××××3××转租给福熙公司使用。租赁期自2019年2月1日起至2028年8月14日止。月租金加管理费63000元，其中管理费3000元/月。合同签订时，福熙公司缴纳押金（保证金）189000元。租赁合同签订后，福熙公司对承租房屋进行了装修，支付装修费951312元。福熙公司每月按时支付租金和管理费，共支付租金747457.45元。2020年3月3日，福熙公司接到房东叶某2书面通知，告知业主要收回房屋，并通知福熙公司不得进入业主的物业区域。唐红光隐瞒租赁房屋系非法建筑的事实，造成福熙公司重大损失。针对福熙公司变更后的诉讼请求，唐红光辩称，诉讼请求第2项的管理费不存在，唐红光从未收过管理费，只是每月收取租金63000元，合同约定的管理费实际上单指租金，不包括管理费。诉讼请求第4项的装修损失不存在，福熙公司早已与叶某2重新签订合同，并按时向其缴纳租金，案涉厂房一直由福熙公司使用至今从未中断，不存在任何损失。另案的民事判决书中法院也未支持上述装修损失。福熙公司应当支付2020年3月的租金63000元。唐红光向本院提出反诉请求：1.判令继续履行双方之间的租赁合同；2.福熙公司立即支付拖欠的租金378000元；3.没收福熙公司缴纳的保证金189000元；4.福熙公司赔偿违约金126000元；5.福熙公司赔偿因违约造成的律师费损失30000元；6.本案诉讼费由福熙公司承担。事实与理由：因福熙公司故意违约，造成唐红光损失，依双方之间签订的租赁合同，应全部由福熙公司承担。1.福熙公司无故违约，租赁合同应当继续履行，依我国合同法规定的合同相对性原则，房东叶某2非唐红光、福熙公司之间的租赁合同的当事人，其非法骚扰不构成唐红光、福熙公司之间的租赁合同解除的合法理由，如骚扰严重，福熙公司应当选择报警处理。2.福熙公司单方违约，至今拖欠唐红光2020年3月至8月的租金共计378000元（每月租金63000元，共6个月）。3.依据租赁合同第六条第2款之规定，福熙公司违约，唐红光有权没收福熙公司缴纳的保证金189000元。4.按双方租赁合同第9.1条之规定，福熙公司违约应赔偿唐红光相当于两个月租金126000元作为违约金。5.按租赁合同第6.2条之规定，福熙公司违约造成唐红光因此而支出的律师费损失3000元应当全部由福熙公司承担。针对唐红光的反诉，福熙公司辩称，双方之间的租赁合同无效，福熙公司不同意继续履行合同。福熙公司已经于2020年3月微信通知唐红光解除合同，解除合同的通知以送达之日生效，因此福熙公司不应当向唐红光支付2020年3月起的租金，且福熙公司于2020年3月起向房东缴纳租金，福熙公司不应当依据无效合同重复向唐红光缴纳租金。唐红光应当返还福熙公司保证金189000元。福熙公司不存在违约情况，不应当依据无效合同向唐红光支付违约金。唐红光要求福熙公司承担律师费没有法律依据，请求驳回。本院经审理查明和认定如下事实：2019年1月18日，双方签订一份《房屋租赁合同》，主要内容：出租方（甲方）为唐红光，承租方（乙方）为福熙公司，租赁房屋地址为空白；租期为2019年2月1日至2028年8月14日，2019年1月18日至2019年3月10日为免租装修期，正式计租期自2019年3月11日起；签订合同时，乙方向甲方一次性支付保证金189000元及第一个月租金加管理费63000元。双方确认，案涉租赁物为位于东莞市×××××××××××的厂房（面积约为1800平方米）、宿舍（面积约为1500平方米），为叶某2所有。双方确认，福熙公司已向唐红光支付完毕租金至2020年2月，合同签订时福熙公司还向唐红光支付了押金189000元。根据福熙公司提交的通知书，叶某2于2020年3月5日向福熙公司出具该通知书，内容为叶某2于2020年3月1日书面通知解除了与唐红光之间的租赁合同，并通知福熙公司于2020年3月3日收回物业或七日内重新与叶某2签订房屋租赁合同并缴纳自2020年3月起的租金。2020年3月15日，叶某2与福熙公司签订了《租用厂房合同书》，主要内容：租赁物位置显示与前述租赁物一致；每月租金60000元，租期从2020年3月1日至2035年2月28日止；2020年3月1日至2025年1月31日期间每月租金60000元，2025年2月1日至2030年2月28日期间每月租金66000元，2030年3月1日至2035年2月28日期间每月租金72600元。福熙公司主张其从2020年3月起与叶某2订立了租赁合同，继续占有使用案涉租赁物并按时向叶某2了从2020年3月起的租金。另，本院审理的（2020）粤1971民初15592号民事判决书中，已查明如下与本案相关的事实：一、2018年5月5日，唐红光与叶某2签订《厂房租赁合同》，租赁物位置坐落与本案租赁物一致。二、该案对于案涉租赁物是否取得报建手续进行调查取证，经调查认定双方无证据证明案涉租赁物已取得房地产权属证书，也无相应的报建记录，即未取得建设工程许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定叶某2与唐红光之间的租赁合同关系无效。三、2020年3月1日，叶某2发微信给唐红光称“我不同你说什么，按我们所签订的合同办，我等你过来终止我们所签订的合同”，叶某2在该案中主张双方租赁合同于2020年3月1日解除。四、该案认定唐红光已返还案涉租赁物给叶某2。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，另案（2020）粤1971民初15592号民事判决已查明案涉租赁物未取得建设工程许可证，也没有权属证明，本院认定本案中福熙公司与唐红光之间的租赁合同关系应违反法律强制性规定而无效。对于合同认定无效后的清算问题。本院先分析福熙公司主张的各项诉讼请求。对于合同无效双方的过错程度。本院认为出租人唐红光存在未清晰告知承租人租赁物产权、报建手续等状况的过错，承租人福熙公司存在未主动对租赁物的产权、合法性进行审查的过错，双方均存在过错，过错程度相当。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，唐红光已收取福熙公司的押金189000元应予以退还。同时，虽然合同认定无效，但福熙公司实际已占有使用了案涉租赁物，应当支付相应期间的占有使用费。虽然福熙公司主张每月已向唐红光缴纳的63000元包括了3000元的管理费，该笔款项应当退还。但根据双方所签订的《房屋租赁合同》，“管理费”实际应当就是租金的一部分，且亦未有证据证明双方明确约定每月63000元的组成结构是60000元租金加3000元管理费。故本院对福熙公司主张退还管理3000元/月的诉讼请求，不予支持。福熙公司从2020年3月起与叶某2重新签订了租赁合同，不间断地继续占有使用案涉租赁物，其主张的装修损失欠缺事实依据，本院不予支持。对于福熙公司主张的担保费由唐红光承担，该诉讼请求欠缺法律依据，本院亦不予支持。对于唐红光主张的各项诉讼请求。福熙公司在收到叶某2的上述通知书后及时与唐红光联系，并从2020年3月起叶某2订立了新的租赁合同，同时另案（2020）粤1971民初15592号民事判决中已认定唐红光返还了案涉租赁物，故唐红光主张福熙公司支付从2020年3月起计算的租金，没有法律和事实依据，本院不予支持。由于合同认定无效，唐红光主张的承租方违约产生的违约金、赔偿律师费，因欠缺依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认东莞市福熙膳食管理有限公司与唐红光于2019年1月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、唐红光应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市福熙膳食管理有限公司退还押金189000元；三、驳回东莞市福熙膳食管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回唐红光的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费5147.07元、财产保全费5000元，共计10147.07元（原告已预交），由东莞市福熙膳食管理有限公司负担7193.88元，唐红光负担2953.19元。本案反诉受理费5515元（唐红光已预交），由唐红光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 冕二〇二一年二月三日书记员 赵培娣