山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)晋0702民初513号 原告：张红丽，女，1986年1月22日生，汉族，榆次区居民，住山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：范荣亮，男，1984年9月11日生，汉族，榆次区居民，与原告系夫妻关系，住址同上。 被告：晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司（以下简称“佳地公司”)，地址：山西省晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区。 法定代表人：李素明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李彦军，山西正名律师事务所律师。 被告：山西德生源广告传媒有限公司（以下简称“德生源公司”)，地址：山西省晋中市榆次区西湖井路天意商城。 法定代表人：杨崇文，该公司总经理。 原告张红丽与被告佳地公司、德生源公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红丽、被告佳地公司的委托诉讼代理人李彦军、被告德生源公司的法定代表人杨崇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告佳地公司退还原告购房定金20000元及违约金20000元；2、判令被告德生源公司退还原告30000元团购费；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年6月16日，原告到佳地KKMALL售楼部咨询该商品房，工作人员宣传商铺是大红本，并且8到10年可以回本，地理位置优越，周边拆迁重建，在销售人员夸大其词的宣传下，原告支付被告定金20000元，并同时向佳地KKMALL合作的销售公司山西德生源公司支付团购费30000元，后来才了解到，佳地KKMALL并没有取得预售证，根本不是大红本，而且当时购房的业主们并不知道销售公司（即被告德生源公司）是第三方，被告佳地公司和被告德生源公司是雇佣关系，他们之间有合约，所以被告佳地公司有责任和义务督促被告德生源公司退还原告团购费。被告佳地公司应于2020年6月30日向原告交付商品房，房号为406，面积44.63平米，但二年多的时间被告佳地公司根本没有动工，更无法交房。2020年5月20日被告佳地公司通知原告当时购买的佳地KKMALL商场，要变更为万达广场，而且以前可以自主经营，但变更后没有经营权，所买的商铺位置也发生改变，由于被告佳地公司违约在先，所以被告佳地公司应退还原告团购费30000元，定金20000元双倍返还。原告多次向被告催要定金、团购费无果，被告以种种理由拒还。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告佳地公司辩称，1、不应当退还购房定金，因为案涉商品房仍然是可以继续交付的，双方的认购协议书应当继续履行；2、原告主张的违约金过高，如果原告坚持要求退还购房款，则违约金应当按照银行贷款基准利率或市场报价利率的标准计算。 被告德生源公司辩称，1、我方为原告提供了居间媒介服务，服务内容包括我司独家代理了晋中吉屋网平台，代理的成本花费15万元人民币，同时，为原告提供了与被告佳地公司产生合作的居间媒介服务；2、为原告提供了关于被告佳地公司项目的礼品、物料、广告等成本性投入服务，我们的服务已经完毕，所收取的居间媒介服务费不应退还。 围绕诉讼请求，原告提供证据如下：收据、POSS小票、支付凭证、内部认购书、客户推荐申请表、光盘。被告佳地公司未向本院提交证据。被告德生源公司向本院提交了授权书、KKMALL项目居间媒介服务委托、居间媒介服务协议、通知、商品房代理销售合同、吉屋平台合作协议。本院组织双方当事人对上述证据进行质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人当庭陈述及所举证据，本院认定事实如下： 2018年6月16日，原告张红丽与销售顾问、销售经理及营销负责人签订《内部认购书》，载明：认购人张红丽认购房号为406,建筑面积为44.63平米，认购单价为13277元／平方米。认购总价为伍拾玖万贰仟伍佰伍拾叁元整，定金贰万元整。本内部认购书仅限于约束协议双方认定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在内部认购期间的违约责任。除出卖人另有通知外，认购人应于2018年9月15日前，携带本内部认购书，不低于房屋签约总金额50％的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关资料，与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》时所付的定金将自动转化为房款。 同日，原告作为乙方填写《客户推荐申请表》并签名、捺印，该表载明：原告张红丽自愿参加吉屋网佳地KKMALL项目（公司）客户推荐活动。享受除门店价之外优惠：商业：交3万元总价优惠9万元优惠；此推荐服务费为在交定金2018年9月15日之前享受此活动优惠，此服务费不予退还。刘青午在推荐者处签名、捺印。 同日，原告将购房定金2万元汇入被告佳地公司的账户，佳地公司向原告开具收款收据。同日原告还将3万元汇入被告德生源公司的账户。 2018年5月26日，被告佳地公司与案外人太原市大德森房地产开发有限责任公司签订《授权书》，载明佳地公司同意大德森公司开展营销工作，采用全民营销模式与全民营销团购营销策略，同意大德森公司委托被告德生源公司通过吉屋网电商平台开展电商渠道推广工作。大德森公司在上述授权事项范围内，必须通过合法方式从事营销活动，加强对营销工作的管理，大德森公司及其委托单位（或个人）在营销过程中给佳地公司及第三方造成的损失，由大德森公司向其委托的电商平台及渠道索赔。授权书的有效期与营销合同的期限一致。 另外，被告德生源公司还与案外人大德森公司签订《KKMALL项目居间媒介服务委托》，约定：大德森公司委托德生源公司可以在大德森公司所独家代理的项目KKMALL案场进行合法的居间媒介服务合同，包括但不限于：1、德生源公司可以在KKMALL进行居间媒介服务；2、德生源公司可以在案场进行合理合法的商业活动与电商拓客房源优惠活动，向客户收取推广费、服务费、居间费。 庭审中原告陈述，其向被告购买的商铺，被告就没有动工，也没有取得预售许可证。被告佳地公司称，不同意退还款项，而且原告主张的违约金过高。被告德生源公司称，其已经履行了服务义务，而且此次纠纷是因为被告佳地公司违约造成，其不应退款。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。但原、被告双方签订的《内部认购书》仅规定了原告认购的房号、购房款数额、定金等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书的性质为预约性质的商品房认购合同，不是本约性质的商品房买卖合同。该认购书系原、被告双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应认定为有效。关于原告主张被告返还定金20000元，因被告不履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，故被告已收取原告的20000元定金应当予以退还。关于原告主张违约金20000元一节，虽然双方并未在《内部认购书》中明确约定订立《商品房买卖合同》的时间以及违约责任的承担，但被告通过认购的方式向原告收取定金20000元，现因被告不履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，按照法律规定应参照定金的规则处理，故被告应参照定金罚则支付原告违约金20000元，故本院对原告的该项诉讼请予以支持。关于被告德生源公司向原告收取的30000元费用，因双方约定该费用的性质是服务费不是定金，不适用定金罚则，按照约定该费用收取后原告购房的总价款可优惠90000元，被告德生源公司收取服务费应以被告佳地公司与原告签订正式的《房屋买卖合同》为前提，且该优惠不仅存在于签约阶段，也贯穿于合同履行阶段。现原告与被告佳地公司经被告德生源公司提供服务而签订的《内部认购书》，因被告佳地公司违约，已不能实现合同目的，原告最终并未享受折扣优惠，故被告德生源公司应退还原告该款，故本院对原告的诉讼请求予以支持，对被告德生源公司辩称其已经提供了居间服务不应退还该费用的辩解意见不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告张红丽购房定金20000元及违约金20000元，共计40000元； 二、被告山西德生源广告传媒有限公司于本判决生效后十日内返还原告张红丽服务费30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案法律文书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费1550元，减半收取计775元，由被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司负担400元，被告山西德生源广告传媒有限公司负担375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  李晖 二〇二一年二月七日 书记员  张欣