贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初225号 原告：张静，女，1987年8月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：蔡治军，系贵州穹达律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾路黔龙新城8号楼2楼。 法定代表人：胡杰，系该公司总经理。 委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，委托权限为特别授权。 委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，委托权限为一般授权。 原告张静与被告黔西新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，于2021年1月28日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张静的委托代理人蔡治军、被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张静诉称：2013年1月4日，被告与二原告签订《商品房买卖合同》将其开发建设的黔龙新城20-1-14-3号住房出售给原告，出售价款为398205元。合同签订后，原告按约向被告支付完购房款。2014年3月3日，被告交付房屋但至今未办理不动产权证书。根据法律规定，被告应于2014年6月3日前办理不动产权证书，否则被告应按合同约定自2014年6月4日起，每日按398205元的0.02%向原告支付违约金直至被告交付证书为止，现原告诉至法院，请求判决：1、判决被告为二原告办理不动产权证书，并交付二原告；2、判决被告支付二原告逾期办证违约金暂计87206.88元（违约金以398205元为基数，日利率0.02%，自2017年4月9日起计算至实际办证之日止，暂计87206.88元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中撤回第一项诉讼请求。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 一、二原告身份证复印件，证明原告主体适格； 二、新城公司企业信用信息报告，证明被告的工商登记信息； 三、商品房买卖合同，证明：1、原被告之间存在商品房买卖合同关系，2、原告向被告购买房屋总价款为398205元，3、证明被告若未按期将涉案房屋转移登记的相关文书交付原告，每天应按总房款的0.02％支付违约金； 四、装饰装修管理服务协议，证明被告至少于2014年3月3日前将涉案房屋交付原告使用； 五、购房发票及大修基金契税转移登记费收据各一张，证明原告已将涉案房屋的总价款向被告支付完毕并已将相关费用支付给被告； 六、贵州省毕节市中级人民法院（2017）黔05民终985号民事判决书以及贵州省高级人民法院（2019）黔民申812号民事裁定书证明雷桂芳与本案案件事实基本一致，被告也属于同一被告，该案计算违约金的方式为即案合同约定的每天为总房价的0.02％。 被告黔西新城房地产开发有限公司质证：对原告的第一、二组证据无异议，第三组证据真实性无异议，达不到原告证明目的，第24条转移登记没有约定办理转移登记的具体时限，即案涉房屋办证为非限定办理时限，原告主张按日0.02％支付违约金是不成立的，因为没有约定办理的时限按日的起始时间是无法确定的。第四组证据三性无异议，达不到原告的证明目的，管理协议体现的交房时间为2015年3月25日与诉状主张的时间相矛盾。第五组证据对购房发票证据的三性无异议，但大修基金转移登记并非被告出具，与本案不具有关联性。第六组证据对三性有异议，证据非原件，且与本案有本质有区别，985号案件与812号案件案情与本案不相同，在诉讼时初始登记与转移登记均未办理，但本案初始登记与转移登记均已办理完成与案件不具有关联性。 被告黔西新城房地产开发有限公司答辩称：1、根据合同约定，被告是有争取尽快办证的义务，但本条约定时间处均为斜线，并未约定办证的具体时间即为非限定办理转移登记时限，被告何时能办理转移登记均未逾期；2、案涉房屋不动产权证已办结，原告已领取，被告已按合同约定完成办理义务。暂未办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结被告主管因素的情势变更，属不可抗力因素所致，政府领导要求对项目土地出让规划条件进行部分调整，《黔规呈（2016）16号文》证明调整事实，但有关部门补缴土地出让金书面通知一直未核准，且原告的房屋在银行按揭贷款，被告负担保连带责任，原告没有任何损失发生，即不应该有赔偿。3、原告的起诉已超过诉讼时效。 为支持其诉讼主张，被告在举证期内提供如下证据： 一、公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明目的：证明被告主体适格； 二、黔西县城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告（黔规呈（2016）16号），证明目的：证明政府要求调整案涉房无漏洞规划，延期办证系不可抗力的证明调规所致，被告客观事实上没有违约； 三、黔西县自然资源局冠以“黔龙新城”房地产开发项目超容积率不交土地初上进的请示黔西自然资呈（2019）69号，黔西县自然资源局关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通。证明目的：证明政府及有关部门至2019年6月17日才核查批案涉房房屋楼栋可补缴因调规增容的土地出让金，即案涉房屋2019年6月17日才成就具备可办理产权的条件，从这个时间起算，被告没有延迟办证； 四、不动产权证书复印件和收领凭签收明细证明政府批准补缴土地出让金后，案涉房去办证条件成就的第一时间，答辩人就积极办理了案涉房屋不动产权证，被告已按合同约定履行了办证义务，且原告已经收到不动产权证书的原件； 五、通知办证照片三张，通知短信图片一张证明已通知原告办理产权证。 原告张静质证：对第一组无异议，对第二、三组的三性及证明目的无异议，涉案房屋的交付时间即使安装饰装修管理签订时的2014年3月3日，按最高法关于商品房买卖合同司法解释原18条的规定，因商品房买卖合同未约定具体的办证时间按照前述被告2014年6月3日前取得涉案房屋的不动产权登记，该证据的发文时间为2016年4月17日已晚于法定的时间，另该证据系复印件未注明文件与原件无异且加盖发文单位公章故对该证据真实性以及证明目的不予认可；第四组证据三性无异议，对证明目的有异议，该证据证明涉案房屋办证的时间为2020年7月28日而被告应当办证的时间为2014年6月3日之前，故被告于2020年7月28日才办理不动产权证书属违约行为，故达不到被告证明目的。对第五组证据的三性及证明目的有异议，被告出示的短信当中未有原告的姓名，以及该短信并非发送给原告，照片不能显示该通知粘贴的地方且通知的时间为2019年11月15日已晚于法定办证时间故达不到证明目的。 本院经审查认为，原告提交的证据第四组、第六组及被告提交的第五组证据中的短信照片与本案没有关联性，本院不予认证，原告提交的其他证据及被告提交的其他证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够反映本案案件事实，本院依法予以采信。 经审理查明：2013年1月4日，原告张静与被告黔西新城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第20幢1单元14层3号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为398205元，付款方式为首付120205元，余款278000元为银行按揭支付。合同约定交房时间为2014年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，房屋已交付原告。2019年11月15日，被告张贴《通知》于20号楼电梯口，通知被告正在办理20号楼房产证，还未签授权委托书业主持有效证件到被告权证办公室办理。2020年7月，被告为原告办理了不动产权证书，产权证书编号为:黔（2019）黔西县不动产权第0002908号。2020年4月15日，原告曾向本院提起诉讼。 另查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。 本案的争议焦点为：1、被告履行交付不动产转移登记的有关文书的时间应当如何计算？2、被告是否违约及违约金的计算方式？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的交房时间为2014年3月30日交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2014年6月28日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务，被告提出合同未约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记不构成违约的抗辩主张，不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案不动产权证迟延办理虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更,且合同法中规定的违约责任制度系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，对于被告提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告无实际损失，不应当获得赔偿的抗辩意见，本院认为原告虽不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，但结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度、行政因素以及本地经济发展、物价、收入等实际情况，对原告主张的违约金，本院酌情将案涉违约金调整为被告以购房款398205元为基数，按日利率0.03‰的标准计算。 被告提出原告的起诉已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告曾于2020年4月15日向本院提起诉讼，故对于原告主张的2017年4月9日至2017年4月15日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护，本案违约金起算时间应从2017年4月16日开始计算。在办理转移登记的事项上，被告依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，被告出示证据证实其于2019年11月15日通知案涉楼盘业主正在办理产权证书，并通知未授权业主持有效证件进行办理，故被告按照合同支付违约金期间从2017年4月16日起至2019年11月15日止共计943天，其后的违约金本院不予支持。本案被告应向原告支付的违约金为11265元(即398205元*0.03‰*943天）。 案涉商品房销售合同签订于在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张静支付逾期办证违约金11265元； 二、驳回原告张静其他诉讼请求。 案件受理费990元（已减半收取），由原告张静负担949元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 审判员  李艳霞 二〇二一年二月四日                                法官助理 陈清芸                                书记员  董美雯