北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25212号原告（反诉被告）：中国人民银行营业管理部，住所地北京市西城区月坛南街79号。负责人：杨伟中，主任。委托诉讼代理人：王羽涵，男，中国人民银行营业管理部公职律师。委托诉讼代理人：郭莉梅，北京天达共和律师事务所律师。被告：韩世群，男，1945年12月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：杨军，女，1948年4月22日出生，汉族，住北京市西城区。韩世群、杨军的委托诉讼代理人：胡密珍，北京市中盛律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街55号。法定代表人：陈四清，董事长。委托诉讼代理人：郭碧昊，男，中国工商银行股份有限公司员工。委托诉讼代理人：江泳，男，中国工商银行股份有限公司员工。原告中国人民银行营业管理部（以下简称营业管理部）与被告韩世群、杨军、第三人中国工商银行股份有限公司（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告营业管理部的委托诉讼代理人王羽涵、郭莉梅、被告杨军及韩世群、杨军的委托诉讼代理人胡密珍、第三人工商银行的委托诉讼代理人郭碧昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。营业管理部向本院提出诉讼请求：请求判令二被告配合原告办理房屋所有权转移登记及相关手续，将北京市西城区京畿道小区X号楼X门X号房屋过户至原告名下。事实和理由：韩世群与杨军为夫妻关系。2004年6月18日，杨军与第三人签订《公有住宅楼房买卖合同》，2004年8月2日，杨军基于《公有住宅楼房买卖合同》，取得了北京市西城区京畿道小区X号楼X门X房屋产权证。中央巡视发现二被告超标多占住房后，经与二被告协商，原、被告同意对房屋予以回购，回购价款138803.66元（其中被告初始购房款66347.66元，被告见证下的添附装修评估价款72456元）。原告与被告于2017年10月12日订立了《住房腾退协议》后，韩世群于2017年11月30日与原告办理了房屋的腾空和占有交割，并向原告移交了房屋所有权证、房屋钥匙、电卡、门禁卡等，原告于2017年12月15日向韩世群账户支付了全部款项（韩世群称又将该款项转账给了杨军）。2018年8月25日，原告向二被告送达了《中国人民银行关于推进腾退超面积可分割住房备案和不动产转移登记工作的函》，杨军在回函中表示已与韩世群离婚（待核实），无法提供结婚证用于办理产权过户，如需其他资料愿意配合办理。此后，二被告并未按照《住房腾退协议》和《中国人民银行关于推进腾退超面积可分割住房备案和不动产转移登记工作的函》约定的时限配合办理涉案房屋的产权变更登记手续，违反了《合同法》的有关规定，侵害了原告的合法权益。另，涉案房屋为第三人管理的央产房（划拨地），相关回购已取得第三人同意和中央国家机关住房改革制度办公室的批准。韩世群、杨军辩称，被告没有任何义务配合原告将北京市西城区京畿道小区X号楼X门X号房屋过户至原告名下，杨军是该房屋合法且唯一的房屋所有权人，其合法拥有的房屋应当受到法律保护。原告与韩世群签订的住房腾退协议对杨军女士不发生任何法律效力。2018年8月22日杨军与韩世群已经离婚，杨军今年已经是72岁高龄的老人了，目前杨军名下只有本案诉争的唯一一处住房。不同意原告诉讼请求。工商银行述称，本案的当事人杨军系工商银行的退休职工。杨军于1999年12月申请依据房改政策购买涉案住房，于2000年11月付清购房款。2004年8月，房产登记至杨军名下。2017年7月，营业管理部来工商银行沟通腾退本案住房有关事宜，工商银行向营业管理部出具了复函，表达了意见。杨军向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认营业管理部与韩世群签订的《住房腾退协议》是具有行政强迫命令的强买强卖协议；2.请求法院依法确认营业管理部与韩世群签订的《住房腾退协议》对杨军没有约束力；3.请求法院依法责令工商银行提交杨军以成本价购买北京市西城区京畿道小区X号楼X门X号房屋时的全部原始资料；4.请求法院依法确认北京市西城区京畿道小区X号楼X门X号房屋是杨军的合法财产；5.营业管理部利用其强大的公权力以及优势地位肆意对杨军的账户进行窥探，侵犯了杨军的隐私权和财产权，请求法院依法责令其向杨军书面赔礼道歉。事实和理由：一、营业管理部与韩世群签订的《住房腾退协议》是具有行政强迫命令的强买强卖合同，不是平等民事主体签订的、真正意义上的房屋买卖合同，请求法院依法确认《住房腾退协议》是具有行政强迫命令的强买强卖合同，违反了《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，是一个地地道道的强买强卖协议。二、《住房腾退协议》，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，营业管理部不是善意第三人，因此，《住房腾退协议》对杨军不发生法律约束力。杨军的房屋面积为98平方米，营业管理部作价为42万元，包括：7万元，是当时根据杨军的工龄与职务所应支付的价项；28万元，是当时因为超面积而以市场价支付的价款；剩余7万元，是对杨军装修房屋时的折价款。由此，该42万元实际上都是当时杨军购房时支付的房款和装修款，根本不是支付的房屋对价款。营业管理部根本不是善意第三人，《住房腾退协议》对杨军不发生法律约束力。三、杨军现居住于北京市西城区京畿道小区X号楼X门X号房屋，是杨军在工商银行工作期间，依据工龄和工作岗位所应该享受的国家政策合法取得的，已经支付了相应的对价，并于2004年8月2日取得了京房权证西私字XXXX号产权证书，由此，根据《物权法》第九条之规定，杨军是该房屋合法且唯一的房屋所有权人，请法院依法保护杨军的合法权益。四、在营业管理部和韩世群的双重压力下，杨军实在不堪重负，提出离婚，并2018年8月20日，以登记离婚的方式在西城区民政局办理了离婚手续。离婚协议中明确约定，杨军的房子归杨军所有，韩世群的房子归韩世群所有。现在，杨军只有一套房屋。营业管理部针对杨军的反诉，答辩称，不同意杨军的全部反诉请求。杨军的第1、2项反诉请求不明确，不符合民事诉讼法规定的诉讼请求的基本条件，比如具有行政强迫命令强买强卖协议，杨军的诉求究竟是请求确认合同无效还是认为合同属于欺诈胁迫可撤销等等情形应予以明确，杨军如果认为是对合同效力提出反诉的话，应当将韩世群列为反诉的被告或者是反诉的共同原告之一，现在韩世群的诉讼地位没有明确，属于遗漏了必要参加诉讼的当事人。就杨军的反诉，韩世群称，同意杨军的全部诉讼请求。工商银行针对杨军的反诉，述称，工商银行对杨军提出的第3项反诉请求不认可。首先工商银行作为本案第三人，不是适格的反诉被告的主体。第二，如果该反诉请求是要求工商银行向法庭提交相关的材料，则该请求不存在于本案的当事人之间。第三，杨军要求工商银行向本案的当事人提供相关的材料，无法律依据更无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩世群与杨军于1972年9月6日登记结婚，韩世群为营业管理部退休干部，杨军为工商银行退休职工。韩世群在职期间由单位分得位于北京市海淀区北洼路西里颐嘉园X号楼X单元X房屋一套，后参加房改售房变为产权房；杨军在职期间由单位分得位于西城区京畿道小区的房屋，后参加房改售房变为产权房。2004年6月18日，杨军与中国工商银行签订《公有住宅楼房买卖合同》，约定杨军以房改价每平方米1485元总金额63407.26元购买其承租的位于北京市西城区京畿道小区X号楼X门X楼X房间的中国工商银行自管公房（以下简称房改售房）。2004年7月1日，中国工商银行为杨军办理房改售房的所有权转移登记，在发证日期2004年8月20日京房权证西私字第XXXX号《房屋所有权证》上记载：成本价出售住宅，房屋所有权人杨军，房屋坐落西城区京畿道小区X号楼幢号X房号X门X，建筑面积98.20平方米（以下简称案涉房屋）。工商银行2017年7月17日《关于杨军同志住房腾退与回购的复函》内容为：“营业管理部，贵部《关于腾退职工住房有关情况的函》（银管函[2017]30号）收悉，经研究，我行对贵部处理韩世群同志超标住房的意见无异议，同意由贵部对我行以房改房价格售卖给杨军同志（韩世群配偶）的住房（北京市西城区京畿道小区X楼X单元X号，建筑面积98.20平方米的住房一套）进行回购，过户登记至中国人民银行营业管理部，并协助贵部办理相关手续。杨军同志原购房价款及公共维修基金由贵部进行清退结算。”营业管理部出示的北京宣房房地产评估有限公司（以下简称评估公司）（2017）宣评询字第02号《房屋室内装修、设备及附属物重置成新价估价结果报告》显示：报告出具日期2017年8月9日，估价委托人营业管理部，评估对象案涉房屋，估价目的为营业管理部了解房屋所有权人对房屋室内装修、设备（含电器、厨房设备）及附属物重置成新价的客观市场价格水平提供参考，估价人员于2017年8月3日对案涉房屋勘查、评估，确定评估对象在价值时点2017年8月3日的房屋室内装修、设备及附属物重置成新价估价结果为72456元。评估公司对案涉房屋进行实地查勘的时候，韩世群、杨军均在场。2017年10月12日，甲方（收回方）营业管理部与乙方（腾退方）韩世群签订《住房腾退协议》，内容为：“根据1999年8月16日出台的《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字[199]10号）、2000年出台的《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的通知》（国管房改字[2000]36号）和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字[2000]130号）文件精神，结合甲方职工住房清理工作方案、甲方2017年第7次党委会的决定,就乙方向甲方腾退超面积可分割住房一事，双方达成一致意见，协议事项如下，一、腾退住房的基本情况2004年，乙方杨军（与韩世群为夫妻关系）以房改价购买了西城区京畿道小区X楼X单元X号，建筑面积98.20平方米。并取得了房屋所有权证,证号为京房权证西私字第XXXX号。二、腾退时间与交房相关事宜。1.2017年11月30日为最后交房日，届时乙方应将西城区京畿道小区住房退给甲方；2.乙方交房时，需将房屋所有权证、房门及室内门钥匙、电卡、门禁卡交付甲方。同时，甲方在接收住房时，抄录水表数、煤气表数及电卡表数，按照相关费用标准与乙方结算上述费用；3.乙方在交房时，应配合甲方办理小区的物业费、供暖费的移交事宜。三、腾退住房返还款项及划回时间。1.返还款项，（1）乙方以房改成本价1485元每平方米购买了西城区京畿道小区住房。购房款总额为66347.66元（含公维基金及相关费用）；（2）2016年10月，乙方按照职工住房面积标准向甲方全额补缴了西城区京畿道小区住房超面积差价款为282412.50元；（3）为维护乙方利益,甲方对乙方所腾退住房的内装修和预留设施设备进行了评估审定,按照评估审定结果，甲方应补偿乙方为72456元。上述款项合计为421216.16元。2.款项划回时间，甲方将在乙方交房后十五个工作日内，将乙方所腾退的西城区京畿道小区住房的原购房款总额、超面积差价款和补偿款项一并划转给乙方（划转总额为421216.16元），并按照约定划入乙方指定的银行帐户。四、乙方应协助甲方办理上述房产的变更手续。五、本协议自签订之日起，即为生效。一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。”诉讼中，杨军称“签合同时不知道，对杨军不发生法律效力”。2017年11月30日，韩世群与营业管理部签署《西城区京畿道小区X楼X单元X号住房腾退移交物记录单》，内容为：“《房屋所有权证》（原件）1本，房门钥匙1把，报箱钥匙1把，电卡1张，门禁卡2张，水表底数27吨，已购28吨，煤气表底数0.14，电表底数及剩余数，剩余电量259.30度，剩余金额182.25元，已结183元。”同日，案涉房屋交给营业管理部。诉讼中，韩世群称“韩世群从来没住过案涉房屋”。杨军称“里边有我的东西，我搬进去了。2017年11月30日韩世群把房子交给了原告，在他交之前我把我的东西都腾出来了。交之前是我在住房子，韩世群没住过。家具是我找的搬家公司帮我搬的”。2017年12月15日，营业管理部向韩世群转账付款421216.16元。2017年12月19日，韩世群将该款转入杨军账户。2017年12月20日，杨军用该款中的42万元购买了理财产品。中央国家机关住房制度改革办公室2018年3月6日签署的国机房改[2018]94号《关于中国人民银行营业管理部回购住房的复函》内容为：“营业管理部，你单位《关于中国人民银行营业管理部申请回购住房的函》收悉。经研究，函复如下，根据中央国家机关房改有关政策，你单位可回购西城区京畿道小区11号楼1门501号等，共2套住房，建筑面积260.32平方米，请及时办理相关手续，并参照《在京中央和国家机关职工周转住房管理办法》（国管房改[2013]344号）的相关规定，加强周转住房管理。”2018年8月16日营业管理部签署的《中国人民银行营业管理部关于推进腾退超面积可分割住房备案和不动产权转移登记工作的函》（以下简称工作函）内容为：“韩世群同志、杨军同志，根据国务院机关事务管理局以及中共中央直属机关事务管理局文件规定以及中央巡视组、人民银行总行督察组整改要求，营业管理部2017年第7次党委会的决定,就韩世群及其配偶杨军公有住房超标问题，杨军同志名下公有住房（坐落于西城区京畿道小区X楼X单元X号），应腾退并由营业管理部回购。2017年7月17日，杨军同志所在单位工商银行表示同意营业管理部对其以房改价格售卖给杨军同志的住房进行回购。2017年10月12日，韩世群同志与营业管理部签订了《住房腾退协议》。韩世群同志、杨军同志已于2017年11月30日向营业管理部交付京畿道小区住房，营业管理部已于2017年12月15日向韩世群同志以及杨军同志支付全部腾退住房返还款项。根据《住房腾退协议》约定，韩世群同志、杨军同志应当协助营业管理部办理前述京畿道小区住房的不动产转移登记手续。根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源管理委员会关于协助在京中央和国家机关做好职工已购公有住房腾退工作的通知》（经建发[2016]405号）第一条规定,职工腾退已购共（公）有住房,单位经中央国家机关房改办或中直机关房改办批准,按职责划分到市或房屋所在区房改部门按照房改售房程序办理备案手续，再到市或房屋所在区不动产登记部门办理不动产转移登记手续。2018年3月6日，中央国家机关住房制度改革办公室出具《关于中国人民银行营业管理部回购住房的复函》（国机房改[2018]94号），函复同意营业管理部回购杨军同志名下京畿道小区住房,并要求营业管理部及时办理相关手续。2018年3月以来,营业管理部通过面谈以及电话等多种方式要求韩世群同志、杨军同志配合办理京畿道小区住房后续手续事宜,由于杨军同志未能按照营业管理部要求提供相关资料,京畿道小区住房腾退至今,未能完成该套住房房改售房的腾退备案手续,由此无法办理不动产转移登记。为推动《住房腾退协议》的履行,完成京畿道小区住房的房产腾退过户工作,请韩世群同志、杨军同志自收到本函告之日起7日内,向营业管理部提交韩世群、杨军同志的身份证、户口簿、婚姻证明等材料（复印件）,并共同与营业管理部至房改部门完成京畿道小区住房备案工作。请韩世群同志、杨军同志于备案之日起7日内共同与营业管理部至不动产登记部门办理京畿道小区住房的不动产权转移登记手续。请韩世群同志、杨军同志于2018年8月21日收到本函告后,在本函告要求的期限内,履行《住房腾退协议》约定的义务,做好相关配合工作。如韩世群同志、杨军同志未在本函告要求的期限内配合做好前述工作,不排除营业管理部启动司法救济程序的可能。”2018年8月20日，韩世群与杨军登记离婚，同日签署的《离婚协议书》显示：二、财产处理，双方婚后有2处房，房屋坐落西城区京畿道小区X号楼X门X，离婚后归杨军所有。房屋坐落海淀区北洼西里颐安嘉园X号楼X单元X，离婚后归韩世群所有。2018年8月21日，韩世群签收了上述工作函。2018年8月25日，杨军签收了上述工作函，同日，杨军向营业管理部签署说明，内容为：“函收到,因感情不和,我与韩世群同志已正式办理离婚手续（离字4727）,因此已无法提供产权过户所需资料结婚证。如需提供其它资料请明示,我配合办理。”案涉房屋在北京市西城区不动产登记事务中心的房屋档案材料显示：2018年9月10日，杨军以案涉房屋的《房屋所有权证》遗失为由，申请补证。2018年10月11日，杨军领取了案涉房屋的《不动产权证书》，房屋坐落为西城区京畿道X号楼X层X门X。诉讼中，就本院针对房屋现状进行的询问，杨军称“我在外面住了一段时间，后来2018年就离婚了。离婚后我找开锁公司开门我就住进去了，然后打电话通知了原告。房屋内有木头板子和铁皮柜。木头板子我让物业帮我扔了，铁皮柜还在。开锁的时候门上没有封条，我住进去后有人封了封条。在这之前，他们让物业不让我进屋，把单元门的密码锁给消磁了，我就报了警”。本院认为，营业管理部与韩世群签订的《住房腾退协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。韩世群、杨军的房屋来源于职工享受福利分房的特定历史时期，对出现超标后的处理，当事人应当知晓并有一定的心理预期。韩世群作为杨军的配偶与营业管理部就解决住房超标事宜签订《住房腾退协议》后，向营业管理部实际移交了案涉房屋的《房屋所有权证》，杨军亦按照《住房腾退协议》约定的期限将房屋内的物品搬出后，案涉房屋移交营业管理部，且杨军收到并支配了《住房腾退协议》约定的款项，综合以上情形，本院认定《住房腾退协议》的效力及于杨军，杨军应当按照约定履行协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的义务。营业管理部的诉讼请求，存在依据，本院予以支持。杨军的反诉请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，韩世群、杨军协助中国人民银行营业管理部将坐落于北京市西城区京畿道X号楼X层X门X房屋的权利人转移登记为中国人民银行营业管理部；二、驳回杨军的反诉请求。案件受理费3076.07元，由韩世群、杨军负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3809.12元，由杨军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二一年二月十八日法官助理  陈 欢书 记 员  胡玉亚