新疆生产建设兵团第六师中级人民法院      民 事 判 决 书      （2020）兵06民终234号   上诉人（原审原告）：王亚武，男，汉族，1971年10月23日出生，住五家渠市101团1连。   委托诉讼代理人：谢元元，新疆星愿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯岩东，新疆星愿律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：马龙庆，男，汉族，1932年6月15日出生，住乌鲁木齐市阿勒泰路353号金地苑小区。   委托诉讼代理人：马翠华（系马龙庆之女），女，汉族，1963年8月20日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区百园路2号。   委托诉讼代理人：马翠云（系马龙庆之女），女，汉族，1965年7月15日，无固定职业，住昌吉市电业局家属院。   被上诉人（原审被告）：孟兆林（系马龙庆之妻），女，汉族，1936年4月21日出生，住乌鲁木齐市阿勒泰路353号金地苑小区。   委托诉讼代理人：马翠珍（系马龙庆之女），女，汉族，1960年5月18日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路30号。   被上诉人（原审被告）:张永菊，女，汉族，1973年2月4日出生，无固定职业，住五家渠市101团2连。   被上诉人（原审被告）：康银林，男，汉族，1977年3月8日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区喀什东路和兴家园。   被上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团第六师101团。   法定代表人：高勇，该团负责人。   委托诉讼代理人：骆刚，新疆伯仲律师事务所律师。   上诉人王亚武因与被上诉人马龙庆、孟兆林、张永菊、康银林、新疆生产建设兵团第六师101团（以下简称101团）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（以下简称一审法院）（2019）兵0601民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王亚武及其委托诉讼代理人谢元元、冯岩东、被上诉人马龙庆的委托诉讼代理人马翠华、马翠云、被上诉人孟兆林的委托诉讼代理人马翠珍、被上诉人张永菊、被上诉人康银林、被上诉人101团的委托诉讼代理人骆刚到庭参加诉讼。本案现己审理完毕。   王亚武上诉请求：撤销（2019）兵0601民初1781号民事判决，依法改判支持王亚武一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“王亚武对案涉房屋是否享有拆迁补偿权益，应当以其是否对案涉房屋有所有权为前提”属认定错误。依《物权法》第117条、第121条规定，王亚武因购买取得案涉房屋，虽未办理过户登记，未取得房屋登记所有权，但并不影响其作为案涉房屋真实权利人实际享有对案涉房屋的占有、使用、收益等权利，案涉房屋客观上也是由王亚武在占有、使用、收益，其有权获得拆迁补偿权益。二、王亚武的请求有事实及法律依据，应予支持。物权登记制度作为一种拟制事实，登记的权利状态并不总能反映真实的不动产物权关系，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”王亚武因购买取得案涉房屋，现因拆迁案涉房屋物权消灭，王亚武无法通过办理登记手续取得所购房屋的所有权，确认物权客观不能，根据权利义务相一致的原则，王亚武可以主张所购房屋消灭的对价即拆迁补偿款。三、证人证言属于证据的一种，其证据效力不因判决书是否生效而发生改变，法院应当根据证言对待证事实有无证明力及证明力大小作出判断。案涉证人在之前的案件中对待证事实出庭作证并经双方询问和质证，法院也对相关证人进行了调查，制作了调查笔录，故王亚武提交的证人证言是己经经过了出庭作证和质证的证据，可以作为认定本案待证事实的依据。四、根据王亚武提交的韩某、杨某的证言、法院对韩某所作的调查笔录及其他证据，结合案涉房屋由王亚武实际占有、使用、收益的事实及房产证转移交付的过程，马龙庆、孟兆林与张永菊在买卖房屋之前并不相识，以及马龙庆、孟兆林在诉讼前未寻找房产证、未挂失补办、多次回当地未对房屋买卖转让和实际占有人提出异议等事实，足以证明王亚武与各被上诉人之间依次存在房屋买卖关系的事实，王亚武是案涉房屋最终买受人，是案涉房屋实际权利主体。   马龙庆、孟兆林辩称，一、法院生效判决均认为案涉房屋的所有权未发生转移，王亚武未取得案涉房屋的所有权，王亚武的上诉请求不能抗辩发生法律效力的法院判决。二、依据《物权法》第121条、第42条的规定，王亚武对案涉房屋不具有合法的所有权，对案涉房屋不享有用益物权。三、王亚武与马龙庆、孟兆林房屋产权确权一案，历经兵团三级法院近十年的审理，王亚武至今无证据证实其购买了马龙庆的房屋，也无任何证据证实其诉讼请求。故请求驳回上诉，维护马龙庆、孟兆林的合法权益和法律的严肃性。   张永菊辩称，其于2005年经韩某、杨某介绍以5000元价格从孟兆林处购买的案涉房屋，当时孟兆林没有给房产证，后到韩某家去拿房产证时又给了500元，双方买卖关系成立，签订的房屋买卖协议因搬了两次家找不到了。2007年，其将案涉房屋以9000元价格出售给了康银林。   康银林辩称，2007年，其以9000元价格从张永菊处购买的案涉房屋，后于2012年8月以50000元价格出售给了王亚武，马龙庆所述不属实。   101团辩称，该团将依据法院判决将拆迁补偿款支付给合法的权益人。   王亚武向一审法院起诉请求：1.请求确认房产证编号为9××2的案涉房屋约820000元的征收补偿权益归王亚武所有。2.由被上诉人承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2007年4月27日，案外人姬某受康银林委托与张永菊签订《住宅房转让协议》一份，约定以9000元的价格将祁常寿（系张永菊丈夫）自建房（即案涉房屋）转让给康银林，张永菊收到9000元房款后，将案涉房屋的房产证交付康银林，未办理案涉房屋所有权的转移、变更登记。2012年8月1日，康银林与王亚武签订《协议》一份，约定康银林以50000元的价格将马龙庆原来在101团1连私有住宅（即案涉房屋）转让给王亚武，康银林收到50000元房款后，将案涉房屋的房产证交付王亚武，未办理案涉房屋所有权的转移、变更登记。案涉房屋的登记权利人为马龙庆。   另查明，王亚武与马龙庆、孟兆林、张永菊、康银林因房屋买卖合同及所有权确认纠纷一案，一审法院于2013年7月24日作出（2013）五垦法民一初字第477号民事判决。马龙庆、孟兆林不服，上诉至本院，本院于2013年10月20日作出（2013）兵六民一终字第213号民事裁定，撤销一审法院作出的（2013）五垦法民一初字第477号民事判决，发回一审法院重审。一审法院于2014年3月28日作出（2014）五垦法民一初字第2号民事判决。马龙庆、孟兆林不服，上诉至本院，本院于2014年8月26日作出（2014）兵六民一终字第96号民事判决，驳回上诉、维持原判。马龙庆、孟兆林不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院（以下简称兵团分院）申请再审，兵团分院于2014年11月5日作出（2014）新兵民申字第00175号民事裁定，指令本院再审。本院于2015年7月31日作出（2015）兵六民再字第002号民事裁定，撤销（2014）兵六民一终字第96号民事判决和一审法院（2014）五垦法民一初字第2号民事判决，发回一审法院重审。一审法院于2016年2月23日作出（2015）五垦法民一初字第01279号民事判决，该判决认为：虽然张永菊与孟兆林之间的房屋买卖协议有效，但双方之间只是完成了房屋的转移占有，并未办理房屋过户登记手续，故房屋所有权并没有发生转移，房屋所有权人仍应当为马龙庆。张永菊再将房屋转让给康银林，康银林又将房屋转让给王亚武，王亚武享有的只是合同请求权，而非所有权。故对王亚武请求确认五家渠市101团1连1片区原马龙庆房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持，判决驳回了王亚武的诉讼请求。王亚武、马龙庆、孟兆林均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月14日作出（2016）兵06民终130号民事判决，认为：一审法院认定孟兆林与张永菊存在房屋买卖关系的事实主要依据的是韩某等人的证言，而韩某和另一证人杨某在原一、二审的证言存在诸多矛盾，根本不能相互印证，故对两人的证言不予认定；对孟兆林与张永菊是否存在房屋买卖关系的事实，因王亚武和张永菊不能提供房屋买卖协议，且其他证据不能相互印证，故不予认定；一审认定的其他事实有相应证据佐证，予以确认；王亚武的上诉请求，因证据不足不予支持；马龙庆、孟兆林关于是否存在房屋买卖关系的辩解予以采信；一审判决认定孟兆林与张永菊存在房屋买卖关系缺乏证据支持，认定事实错误予以纠正；一审判决虽然认定事实和适用法律上均有错误，但判决结果正确，故判决驳回上诉，维持原判。后王亚武不服（2016）兵06民终130号民事判决，向兵团分院申请再审，兵团分院于2017年9月12日作出（2017）兵民再18号民事判决，认为：孟兆林虽与张永菊之间没有书面房屋买卖合同，但结合双方均已实际履行了房屋买卖的交付房屋、支付购房款等主要义务的事实，能够认定孟兆林与张永菊之间的房屋买卖合同成立，而房屋没有办理过户登记只是房屋买卖的附随义务，没有过户不影响房屋买卖合同的效力，故一审法院认定双方房屋买卖行为有效符合法律规定；因马龙庆、孟兆林与张永菊此前并不认识，张永菊占有房屋并持有房产证原件，孟兆林在该案诉讼前一直未寻找房产证书，亦未挂失补办，马龙庆、孟兆林在与康银林、王亚武发生争议后，才安装水表和交纳水、电费，现以此为由主张将房屋交由张永菊看管，双方不存在房屋买卖关系，与兵团分院查明的事实不符，因此，二审法院认为王亚武主张孟兆林与张永菊之间存在房屋买卖关系的证据不足，认定事实有误，兵团分院予以纠正；买卖合同的生效，并不当然地发生物权变动效果，物权变动只是在动产交付或不动产登记时才发生，孟兆林与张永菊、张永菊与康银林、康银林与王亚武之间的房屋买卖关系均合法有效，但均未办理房屋产权过户登记，不发生不动产物权变动的法律效果，王亚武仅能依据合同行使债权请求权，即依据房屋买卖合同主张对方协助办理房屋产权过户登记手续，进而转移案涉房屋的所有权，故王亚武依据张永菊与孟兆林的房屋买卖关系主张确认案涉房屋归其所有缺乏法律依据；二审法院认为王亚武提供的证据不足以证实马龙庆、孟兆林（与张永菊）之间存在房屋买卖合同关系，与再审查明马龙庆、孟兆林与张永菊之间存在房屋买卖合同关系的事实不符，但判决结果正确，故兵团分院予以纠正后，判决维持（2016）兵06民终130号民事判决。后兵团分院于2018年1月12日作出（2018）兵民监1号民事裁定，再次进行了再审，于2019年1月18日作出（2018）兵民再12号民事判决，认为：双方当事人关于张永菊与马龙庆、孟兆林之间是否存在房屋买卖关系，分别举出相反的证据予以证实，因该证据不属于该案需要审理查明的事实，故对证明该事实的证据效力均不予确认，兵团分院再审查明的其他事实与一、二审法院查明的其他事实一致；王亚武一审起诉是基于其与康银林之间的房屋买卖合同关系，主张确认案涉房屋归其所有以及马龙庆、孟兆林协助办理房屋产权过户登记，由于该诉争的房屋系不动产，房屋产权登记在马龙庆、孟兆林名下，债权请求权不同于物权请求权具有优先效力，也不具有对世权，既没有排他性法律效力，亦不具有独占性，仅能根据合同相对性原则，向合同的相对人主张债权的请求权，故王亚武只能依据房屋买卖合同主张向实际履行合同的相对人行使债权请求权，即依据房屋买卖合同向与其有合同权利义务关系的康银林主张权利为前提，不得向合同以外马龙庆、孟兆林主张协助办理房屋产权过户登记手续，从而转移案涉房屋的所有权，现王亚武向与其没有合同关系的马龙庆、孟兆林主张协助办理房屋产权过户登记手续，并直接主张确认案涉房屋归其所有缺乏法律依据；对于登记权利人马龙庆、孟兆林与张永菊之间是否存在房屋买卖关系，不属于该案确认的事实，兵团分院仅对案涉的事实进行审理并作出认定，故兵团分院（2017）兵民再18号民事判决认定的马龙庆、孟兆林与张永菊之间具有房屋买卖合同法律关系不当，遂依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条有关“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持”的规定，判决维持（2017）兵民再18号民事判决。   一审法院认定上述事实的证据有：王亚武提交的《住宅房转让协议》一份、《协议》一份、房产证书一份，马龙庆提交的（2015）五垦法民一初字第01279号民事判决书、（2016）兵06民终130号民事判决书、（2018）兵民再12号民事判决书、兵团分院（2017）兵民再18号民事判决书，以及各方当事人在庭审中的陈述。王亚武在庭审中提交张文华、冯进珠、程生海、孔建社、李发兴、王天发、陈天明、韩某、杨某、温铖彬的证人证言及张虎林等21人的证人证言，以此证明马龙庆、孟兆林与张永菊之间存在房屋买卖合同法律关系，鉴于（2018）兵民再12号民事判决已明确马龙庆、孟兆林与张永菊之间是否存在房屋买卖关系的证据不属于该案需要审理查明的事实，而本案王亚武的诉讼请求成立的基础需以案涉房屋所有权转移为前提，且（2014）五垦法民一初字第2号民事判决、（2014）兵六民一终字第96号民事判决已被（2015）兵六民再字第002号民事裁定撤销，故在前述案件中的证人证言不发生效力。同时，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”。根据上述规定，因上述证人在本案中未出庭作证并接受质询，结合前述案件中证人证言不发生效力的实际，一审法院对王亚武提交的上述证人证言不予采信。证人姬某未出庭作证，对其证言亦不予采信。对马龙庆提交的《五家渠市房屋普查登记表》，因无相关部门盖章，缺乏证据的形式要件，不予采信。   一审法院认为，本案争议的焦点为：王亚武是否对案涉房屋享有拆迁补偿权益。（2015）五垦法民一初字第01279号民事判决、（2016）兵06民终130号民事判决、（2017）兵民再18号民事判决、（2018）兵民再12号民事判决均为已经发生法律效力的判决，上述判决均认为案涉房屋的所有权未发生转移，王亚武未取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定和已经发生法律效力的判决，本案案涉房屋的登记权利人是马龙庆，该案涉房屋的所有权因未变更登记而不发生转移，而王亚武对案涉房屋是否享有拆迁补偿权益，应当以其是否对案涉房屋有所有权为前提，王亚武在未取得案涉房屋所有权的前提下，主张对案涉房屋享有拆迁补偿权益缺乏事实及法律依据，故对王亚武请求对案涉房屋享有拆迁补偿权益约820000元的诉讼请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定判决：驳回王亚武的诉讼请求。案件受理费12000元，邮寄送达费300元，合计12300元，由王亚武负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   除一审查明的事实外，本院另查明，2012年10月，101团1连统一安装水表，马龙庆家人与王亚武因房屋归属问题发生争执。2013年5月，王亚武向一审法院起诉马龙庆、孟兆林、张永菊、康银林，要求确认案涉房屋即五家渠101团1连1片区原马龙庆名下的房屋归其所有，马龙庆、孟兆林协助办理过户手续。2014年12月22日，王亚武与101团签订《五家渠市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，编号9××2的案涉房屋因拆迁可获得拆迁补偿款829792元。因王亚武与马龙庆等人之间因案涉房屋一直在诉讼，拆迁补偿款101团未予发放。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同是当事人之间的一种合意，合同的效力判断规则和合同履行以及合同目的能否最终实现均属于不同的范畴，合同效力并不必然和登记联系在一起，物权变动仅为合同履行的结果，而合同效力的判断是以合同成立时考察其合同内容是否受到法律的绝对否定性评价，不能以未发生物权变动的结果否定原因行为即合同的合法性、正当性。合同因双方达成一致的意思表示而为某项交易，合同成立在特定的当事人之间产生约束力，当事人不得随意解除或者违背自己的承诺。   本案中，张永菊于2007年将案涉房屋出售给康银林、康银林于2012年8月将房屋又出售给王亚武，转让均未办理产权过户手续，对此王亚武、张永菊、康银林对于各自与前手之间成立房屋买卖合同法律关系及未办理产权转移手续均无异议，对于马龙庆、孟兆林与张永菊之间是否形成房屋买卖合同法律关系，是本案争议焦点。   根据之前诉讼的庭审情况、各方当事人的举证、质证等进行综合分析，关于孟兆林与张永菊之间是否存在房屋买卖关系的问题：一、马龙庆称是让张永菊看管案涉房屋，但双方在此之前并不相识，张永菊在101团2连居住并有住房，房屋属于家庭重要财产，让陌生人看管家庭重要财产缺乏合理性。二、张永菊持有该房房产证原件，马龙庆称是遗落在家中被张永菊拿走的，对于产权证件等重要资产凭证，一般会加以谨慎保管，既发现遗落，应及时寻找或办理挂失，但马龙庆自2005年至王亚武2013年起诉，均未提出异议，至王亚武起诉才称房产证丢失，不符合正常逻辑。三、张永菊主张其与孟兆林之间系房屋买卖关系，提供了其持有的房产证原件、韩某的书面证明、杨某的证言等证据，结合法院给韩某、程生海作的调查笔录，证据之间相互关联、相互印证，能够证实张永菊向孟兆林支付购房款、孟兆林给张永菊交付房产证和房屋的事实。四、基于孟兆林与马龙庆系夫妻关系，张永菊作为善意相对人有理由相信孟兆林对共同房屋有处分权，且张永菊己支付房屋的相应对价并己实际占有案涉房屋。五、张永菊自2005年从孟兆林处购买案涉房屋至王亚武与马龙庆2012年10月发生纠纷，经过近七年时间，期间马龙庆与孟兆林多次回当地但始终未对房屋买卖的事实提出异议，直至2012年101团将案涉房屋划入拆迁范围，马龙庆才主张不知情、房产证遗失，不符合常理。韩某作为本案证人之一，其于2013年1月14日书写证明证实孟兆林与张永菊商议房屋买卖的事实，价格约5000-6000元；一审法院于2013年7月24日给韩某作调查笔录，其称2013年1月14日证明内容属实，孟兆林与甘肃女人（张永菊）商量买卖房屋的事，具体内容不清楚；其于2013年12月26日和2014年5月28日出庭作证时称不清楚孟兆林与张永菊说什么，不知道房子是卖还是找人看管，但认可其2013年1月14日书写的证明内容。韩某在单独书写证明、接受法院调查时对孟兆林与张永菊之间买卖房屋之事明确陈述，在出庭作证接受双方询问时对当年之事闪烁其词，但却从未否认其2013年1月14日书写的证明内容。韩某的证言只是本案证据之一，其前后表述虽有不同，但又认可其最初所书写的证明，而2013年1月14日所书写的证明内容与本案当事人王亚武、张永菊提供的其他证据、其他证人证言能够互相印证，形成完整的证据链，孟兆林与张永菊之间具有房屋买卖关系的事实具有高度盖然性。   据此，可以认定马龙庆、孟兆林与张永菊之间形成房屋买卖合同法律关系，双方虽未办理物权登记，但不影响合同效力，不能以未发生物权变动的结果否定原因行为即合同的合法性、正当性，该合同对买卖双方即马龙庆、孟兆林和张永菊具有法律约束力，张永菊因此取得对案涉房屋的占有、使用、处分等权利。同理，张永菊将案涉房屋出售给康银林，康银林又出售给王亚武，对此王亚武、张永菊、康银林均无异议，张永菊与康银林、康银林与王亚武之间的房屋买卖合同法律关系均合法有效，王亚武系案涉房屋最终买受人，在案涉房屋被拆迁的情形下，其有权获得房屋拆迁补偿收益。王亚武的上诉请求成立，本院予以支持。兵团分院（2018）兵民再12号民事判决认为王亚武向没有合同关系的马龙庆、孟兆林主张协助办理房屋产权过户手续，并直接主张确认案涉房屋归其所有缺乏法律依据，认为对于登记权利人马龙庆、孟兆林与张永菊之间是否存在房屋买卖关系不属于该案确认的事实，但并未否认上述当事人之间存在买卖关系的事实。被上诉人马龙庆、孟兆林的辩解理由，本院不予采纳。   综上所述，上诉人王亚武的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定部分事实不清，适用法律不当，导致实体判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1781号民事判决；   二、房产证编号为9××2的案涉房屋征收补偿权益归上诉人王亚武所有。   一审案件受理费12000元、邮寄送达费300元，二审案件受理费12000元，合计24300元（王亚武己预交），由被上诉人马龙庆、孟兆林负担。   本判决为终审判决。      审判长  王 宏   审判员  慕新伟   审判员  李 霞      二○二一年一月十四日      书记员  王卓尔