南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0105民初7698号 原告：陈伟建，男，1975年1月10日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：刘霞，江苏圣典律师事务所律师。 被告：陈静，女，1977年10月24日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：沈勇胜，男，系陈静丈夫。 被告：沈勇胜，男，1977年6月12日生，汉族，住南京市雨花台区。 被告：上海高力国际物业服务有限公司江苏分公司，营业场所南京市秦淮区中山南路1号22层B3B4。 负责人：沈寅。 委托诉讼代理人：常少青，男，该公司员工。 原告陈伟建与被告陈静、沈勇胜、上海高力国际物业服务有限公司江苏分公司（以下简称高力物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈伟建的委托诉讼代理人刘霞，被告陈静的委托诉讼代理人沈勇胜，被告沈勇胜，被告高力物业公司的委托诉讼代理人常少青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟建向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈伟建与陈静签订的房屋租赁合同关系；2、判令陈静、沈勇胜返还陈伟建房屋租金28490元、押金3885元、电费700元、物业费1400元，合计34475元；3、判令陈静、沈勇胜赔偿陈伟建损失5200元（茶叶5000元、水果200元）；4、判令陈静、沈勇胜向陈伟建支付违约金7770元；5、判令高力物业公司对诉讼请求第二项中的电费700元、物业费1400元、诉讼请求第三项5200元损失承担连带责任；6、判令陈静、沈勇胜、高力物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：陈静委托房产中介南京通逸房地产经纪有限公司（以下简称通逸公司）出租运营其在南京市建邺区房屋，并向通逸公司出具书面授权委托书。陈伟建通过通逸公司业务员廖秀银实地看房后承租该房屋，双方权利义务通过2020年8月23日签订的《房屋租赁合同》进行约定。合同签订后，陈建伟及时支付了全年房租、押金、物业费、电费、空调费等。但是自2020年10月1日起，沈勇胜不断对陈伟建进行各种骚扰，甚至在10月2日直接带派出所民警至案涉房屋内，10月3日陈伟建不知情的情况下指使高力物业公司对房屋内断水断电，导致陈伟建存放在冰箱内的水果、茶叶等发霉、腐烂、变质。沈勇胜不断骚扰陈伟建，指使高力物业公司断水、断电至2020年10月28日，导致陈伟建已无法继续居住。陈静、沈勇胜、高力物业公司的行为已经严重侵权并且给陈伟建造成无法挽回的损失。2020年10月3日沈勇胜通过微信书面通知陈伟建搬离。2020年10月26日沈勇胜将解除租赁关系的书面告知函张贴于房屋大门，且至陈伟建工作地点递交至陈伟建。根据《中华人民共和国合同法》第402条、《中华人民共和国民法典》第925条，房屋租赁合同对陈静具有约束力，陈静、沈勇胜的行为已经构成根本违约。 被告陈静、沈勇胜共同辩称，1、因通逸公司未按期支付房屋租金，构成根本违约，陈静、沈勇胜与通逸公司的合同已于2020年10月2日依法解除，请求法院维护陈静房屋所有权。陈伟建提供的房屋租赁合同，双方当事人为陈伟建与通逸公司，所有条款亦未提及陈静。在派出所调解的过程中，陈伟建多次声称合同与陈静、沈勇胜无关，陈静、沈勇胜非合同的相对人，陈伟建要求解除房屋租赁合同于法无据，应当予以驳回。2、陈伟建至今仍居住在案涉房屋中，陈静、沈勇胜未收取其租金，是否产生相关损失无法查证，与陈静、沈勇胜无关。陈伟建要求陈静、沈勇胜退还因居住产生的电费、物业费没有合理性，电费、物业费产生的前提是陈伟建对案涉房屋具有合法的居住权，但陈静、沈勇胜不认可陈伟建对案涉房屋享有合法的居住权。3、2020年10月7日派出所调解时，陈伟建表明茶叶损失仅3000多元，未提到水果损失，陈伟建提供的是茶叶收据而非发票，也没有举证付款方式，所损失的茶叶也无法确认与收据上载明的是同一批次。同时，没有任何法律法规或者食品保存强制性规定茶叶的存放要求必须零下18度低温保存，且茶叶在采摘包装运输过程中，陈伟建也无法保证始终处于与冰箱冷冻状态相似的环境温度中，即使断电，冰箱的技术规范要求冰箱冷冻室也能维持相应温度72小时，陈伟建自述几天不在家，因此断电几天不可能造成茶叶完全损坏，陈伟建的陈述与事实不符。沈勇胜于2020年10月3日以微信通知陈伟建迁出房屋，其未提出有效质疑，在沈勇胜已告知陈伟建相关情况下，没有采取积极有效措施减少自己的财产损失，理应自行承担责任。2020年10月27日，陈伟建到沈勇胜工作单位递交书面举报材料，沈勇胜才第一次看到租赁合同，在此之前，陈伟建未以任何方式告知其具有合法居住权，期间经多次交涉及派出所、街道调解，陈伟建一直拒绝向陈静、沈勇胜出具其享有居住权的任何有效证据，应由其承担举证延迟、举证不力的后果，陈静、沈勇胜不认可原告对案涉房屋享有合法居住权。4、陈静、沈勇胜与陈伟建无任何合同关系，不存在违约行为，陈静、沈勇胜主体不适格。综上，陈伟建在合同签署过程中存在身份识别错误，合同价格显失公平、未按合同约定付款、未核实授权委托书真伪、非法持有授权委托书、未向业主追认等多项重大过错，应对其声称的财产损失负全部责任。陈静、沈勇胜与通逸公司签署的合同本质为租赁合同，已由沈勇胜按照法定解除条件予以解除，陈静、沈勇胜不追认通逸公司与陈伟建任何合同的法律效力，对通逸公司应负的义务不负任何连带责任。综上，请求驳回陈伟建的全部诉讼请求。 被告高力物业公司辩称，由法院依法裁判。 经审理查明，2020年7月21日，陈静（甲方）、通逸公司（乙方）签订《南京市房屋托管合同》约定，甲方将其名下具有合法所有权且有完整处置权利的房产托管给乙方进行管理的相关事宜达成协议；该房产位于南京市建邺区，所有权人名称为陈静，签约时甲方须向乙方提交该房屋权属证明、产权所有人及委托代理人身份证明文件的原件，乙方保留复印件；甲方声明该房屋不存在出租限制，且本次委托已经取得此房屋所有权人及所有产权共有人的一致同意；本合同签订后，甲方授予乙方的委托权限为特别授权，包括但不限于：（1）托管房屋的出租事宜（包括但不限于房产宣传、租客选择以及租赁合同签约事宜）；（2）房产租赁后的代收租金事宜；（3）代甲方管理房屋的修缮事宜，房屋内相关设施保管事宜；（4）代开租金发票事宜；托管期限共计36个月，从2020年7月22日至2023年7月21日；首年免租期为45天，第2年至第3年期间每年30天为免租期；在出租委托代理期限内，甲方委托乙方出租的租金为3700元／月；乙方代收租金的多余部分则作为乙方的托管费用，如果没有盈利或者亏损，乙方无权收取托管费用；房屋交付日期为2020年7月22日，首次支付日为2020年7月24日；在本合同约定的托管期内，该房产的一切使用、出租权利均由乙方独立行使并授权乙方可采取一切有利于出租的方式促成该房屋的尽快出租，包括但不限于通过房地产经纪机构、网站、媒介等发布出租信息等。该份合同后附授权委托书一份，载明本人陈静系南京市建邺区的产权人，现全权委托通逸公司办理该房屋的整改、出租运营、代开发票等相关一切的手续，特此授权。合同附件二《租金标准及付款时间》中对每年的租金金额及支付时间进行了约定，其中第一年度第一笔租金支付时间为2020年8月30支付1850元。陈静称收到通逸公司支付的半个月租金1850月及押金3700元。 2020年8月23日，通逸公司（出租人、甲方）、陈伟建（承租人、乙方）签订《南京市房屋租赁合同》约定，房屋坐落于南京市建邺区；租赁期限自2020年8月26日至2021年8月25日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备、设施；租金标准税前每月3885元；房屋租金交付方式为押一付八；租金支付时间第一次2020年8月26日（34965元）；租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、有线收视费、宽带费、燃气费、卫生费、垃圾处理费、物业费等费用；合同出租人加盖通逸公司印章，经办人处签名为廖秀银。陈伟建提供2020年8月23日转账支付截屏两份，用以证明其支付房屋租金34965元。2020年8月23日、2020年9月5日，高力物业公司分别出具收据各一份，合计金额700元。 另查明，2020年10月3日，沈勇胜向陈伟建通过微信发送告知函，内容载明：本人系升龙汇金B3213业主陈静之配偶，与通逸公司签署的托管协议为本人签署。鉴于通逸公司人员失联，且没有按期支付房租，已经构成实质性违约，故通告托管协议解除;为减少本人经济损失,现要求该房屋内居住人即刻搬离，腾空房屋，并支付自10月1日起占用该房屋的租金；如10月6日24时前不清退腾空，本人将随时更换门锁，并不予承担任何居住人的财产损失。2020年10月10日，南京市公安局建邺分局双闸派出所出具接处警情况说明三份，分别载明：1、2020年10月1日18时53分，报警人陈伟建称自己通过通逸公司租住了升龙汇金B栋3213室的房子，现在房东说中介跑路了，要让报警人搬出房子，报警人其怕房东回来更换门锁，需要民警对此事进行登记。2、2020年10月7日16时17分，报警人陈伟建称自己租了升龙汇金B栋3213室的房子，今天回来的时候发现房东将自己的水电都给停了，现导致冰箱内的东西都坏了。3、2020年10月8日9时35分，报警人陈伟建称房主沈勇胜将升龙汇金B栋3213室的房子托管给中介，现中介跑路自己要收回房屋，报警人（租客）不同意，双方存在租赁合同问题。2020年12月11日，建邺分局巡特警大队青奥警务工作服务站出具出警说明一份载明：2020年10月2日10时23分许，青奥警务站接到警情，报警人是房主称将房子托管给通逸公司，一直拖欠租金，怀疑被骗；10时30分，民警到达升龙汇金B栋3213室，报警人沈勇胜称房子是其妻子陈静的，由自己代办通过廖秀银托管给通逸公司，现公司没有履约想收回房子；民警陪同沈某敲门联系到租客陈伟建也通过廖秀银租的房子，有合同，民警建议走法律途径维权。2020年12月11日，南京市公安局建邺分局双闸派出所出具接处警情况说明载明：2020年10月8日9时33分，沈勇胜报警称其房子托管给通逸中介，现中介公司要跑路，现要收回房屋，陈伟建不同意，因双方存在租赁合同问题，民警建议双方协商处理。 2020年10月9日，陈静向通逸公司发出解除合同函一份并张贴于通逸公司注册地址。 再查明，沈勇胜称是其要求高力物业公司进行断电，断电时间段为10月3日断电、10月7日晚恢复，3日至7日之间处于断电状态，10月8日以后有过陆陆续续断电的情况，10月28日后未在断过电。陈伟建提供茶叶、水果照片数份、购买茶叶收据一份（金额5000元），用以证明其因断电行为所遭受的损失。 审理中，陈伟建明确其提出诉讼请求所依据的法律关系为陈伟建、陈静之间的房屋租赁合同关系。 以上事实，有《南京市房屋托管合同》、《南京市房屋租赁合同》、转账记录、收据、微信聊天记录、接处警记录数份、照片及双方当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈伟建、陈静之间非房屋租赁合同关系，理由如下：1、陈静与通逸公司签订的《南京市房屋托管合同》非委托合同关系。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从陈静与通逸公司所签订的《南京市房屋托管合同》内容来看，陈静的主要权利义务为按约将房屋交付至通逸公司，并按月收取相应的租金，该特征应符合租赁合同的特征，而非委托合同。2、陈静与通逸公司签订的《南京市房屋托管合同》、陈伟建与通逸公司签订的《南京市房屋租赁合同》，两份合同中关于合同相对方所约定的权利义务均不一致，且相互独立履行，故而只有签订合同的相对人才能享有该份合同的权利，并承担相应的义务。综上，陈伟建要求解除其与陈静之间的房屋租赁合同并返还租金、押金、电费、物业费、违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，陈伟建主张高力物业公司就返还电费、物业费承担连带责任，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 关于陈伟建主张的损失，陈伟建与陈静之间不具有房屋租赁合同关系，陈静无权对陈伟建承租的房屋实施断电行为，沈勇胜作为陈静的配偶亦不具有对房屋进行断电的权利，因沈勇胜实施的断电行为给陈伟建财产造成的损失，沈勇胜应当承担相应的赔偿责任。关于损失金额，陈伟建提供的照片、收据不足以证明其遭受损失的价值，结合断电时间及财产受损程度，本院酌定损失金额为1000元。据此，陈伟建主张陈静、高力物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沈勇胜于本判决生效之日起十日内向原告陈伟建赔偿损失1000元； 二、驳回原告陈伟建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费986元，减半收取493元，由原告陈伟建负担483元，被告沈勇胜负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 张佳利 二〇二一年二月二日 法官助理 钱莉萍 书 记 员 陈 慧