太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初92号原告（反诉被告）：山西汤如意酒店管理有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：郭某、梁某，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原市小店区余味火锅店。经营者：闫梅菊。委托诉讼代理人：李某2，山西令德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，山西明唯律师事务所律师。原告（反诉被告）山西汤如意酒店管理有限公司（以下简称“汤如意公司”）与被告（反诉原告）太原市小店区余味火锅店（以下简称“余味火锅店”）合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤如意公司的委托诉讼代理人郭某、梁某，被告（反诉原告）余味火锅店的经营者闫梅菊及其委托诉讼代理人李某2、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汤如意公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《运营管理合同》已于2020年12月29日解除；2.请求依法判令被告立即向原告支付至2020年12月29日欠付的经营管理费用62910元；3.请求依法判令被告立即向原告支付以被告未付的经营管理费用62910元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的资金占用利息（暂计至2020年12月29日为2650元）；4.请求依法判令被告立即向原告支付《运营管理合同》解除之日至2021年3月31日止原告应收的预期经营管理费用20970元；5.本案诉讼费用由被告承担。合计：86530元。事实与理由：2018年8月20日，原、被告双方签订《运营管理合同》，合同约定，被告租赁位出租单位太原鸿泰信盈房地产开发有限公司（以下简称“鸿泰公司”）所有的，编号为1-03、1-04号商铺用于餐饮服务，由原告负责为被告提供运营管理服务，服务期限从2018年9月1日至2021年11月30日，被告于每年租期开始三十日前向原告一次性足额支付下一年度经营管理费用。合同签订后，原告即按照合同约定为被告提供运营管理服务，但被告并未依约向原告支付2020年（合同约定的第二年）经营管理费用83880元。原告多次催促被告要求其立即履行支付义务，而被告一直以各种理由不予全额交纳。无奈之下，原告依据合同关于违约责任约定于2020年12月26日向被告送达了《合同解除告知单》。通知被告，原告行使单方解除权，解除原、被告双方签订的《运营管理合同》，并要求被告立即向原告支付欠付经营管理费及利息，预期收入。截止原告送达《合同解除告知单》之日，被告仍拖欠原告经营管理费用62910元。故诉讼法院，望院判如所请。被告（反诉原告）余味火锅店辩称，1.《运营管理合同》已于2020年9月17解除；2.管理费用已结清：（1）汤如意公司实际开业日期为2018年12月15日，晚于合同约定开业日期，合同履行期限应依约顺延至2018年12月15日起开始履行；（2）被告（反诉原告）已经结清了合同期内的全部管理费用，原告（反诉被告）无权要求被告（反诉原告）再行支付；3.原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付预期管理费无事实与法律依据。综上，应驳回原告（反诉被告）汤如意公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）余味火锅店向本院提出反诉请求：1.依法确认《运营管理合同》已于2020年9月17日解除；2.依法判令原告（反诉被告）将扣留被告（反诉原告）的冰箱及店内物品返还；3.依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿因违约造成的经济损失291472.5元；4.依法判令原告（反诉被告）承担反诉诉讼费。事实与理由：被告（反诉原告）、原告（反诉被告）于2018年9月签订《运营管理合同》，约定原告（反诉被告）对被告（反诉原告）承租的鸿泰国际大厦一层1-03、1-04号商铺进行管理。合同履行期间，被告（反诉原告）恪守合同义务，而原告（反诉被告）违反合同义务，营业期间不提供空调，影响被告（反诉原告）正常营业。直到2019年9月，双方协商后续管理费未达成一致，原告（反诉被告）违反合同约定通知被告（反诉原告）撤店，被告（反诉原告）当天搬离鸿泰大厦，双方一致解除合同。被告（反诉原告）于2020年9月28日返回商铺搬离剩余物品时，遭到反诉被告阻拦，部分经营用品至今被原告（反诉被告）扣留，影响被告（反诉原告）继续经营。被告（反诉原告）认为，双方已于2020年9月17日解除合同。解除合同后原告（反诉被告）扣留被告（反诉原告）的财产，于法无据，应予返还。原告（反诉被告）在合同期内的违约行为直接导致了被告（反诉原告）无法正常营业，给被告（反诉原告）造成了巨大的经济损失，应予赔偿。被告（反诉原告）的经济损失中仅装修损失就有457125元，酌情应由原告（反诉被告）承担其中的228562.5元和9个月的空调费62910元。综上，为维护反诉原告的合法权益，维护法律尊严，恳请贵院支持被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）汤如意公司对被告（反诉原告）余味火锅店的反诉请求答辩如下：1.双方签订的合同应于2020年12月29日解除；2.店内物品系被告（反诉原告）遗留，原告（反诉被告）未扣留，无返还义务；3.原告（反诉被告）并不存在违约行为，无需承担任何违约责任。因为被告（反诉原告）所主张的基础和前提为原告（反诉被告）存在违约行为，但我方认为不存在任何违约行为，无需承担上述经济损失。经审理查明，原告（反诉被告）汤如意公司作为甲方，与被告（反诉原告）余味火锅店作为乙方于2018年8月签订《商铺运营管理合同》，合同约定乙方承租出租单位鸿泰公司位于××区，编号为1-03、1-04号商铺，甲方为乙方提供运营管理；管理期限为39个月，自2018年9月1日至2021年11月30日（含首尾两日）；管理费按照商铺使用面积计算，第一个管理年度内（2018年9月1日至2019年11月30日），30元/平方米/月，为104850元，第二个管理年度内（2019年12月1日至2020年11月30日）和第三个管理年度内（2020年12月1日至2021年11月30日），管理费均按照30元/平方米/月，均为83880元。每年度管理费用应在每年度租期开始三十日前向原告一次性足额支付下一年度经营管理费用；商铺开始营业日暂定为2018年9月1日（具体时间以甲方开业通知为准）；在通知与送达条款中，双方约定了乙方送达地址为××区、04号商铺”；如用特快专递邮寄，在寄出后3天视为收讫；甲方在乙方经营商铺门口或其他醒目位置张贴的一切与经营、管理有关的所有通知与文件，即视为已合理通知乙方。对于该份合同，原告（反诉被告）主张第一年度合同实际履行时间即合同载明的2018年9月1日至2019年11月30日。被告（反诉原告）于2018年8月7付清了第一个管理年度的管理费104850元，原告（反诉被告）出具了相应的收据。原告（反诉被告）还提供了被告（反诉原告）从2018年8月20日起陆续缴纳水电费的收款收据，欲证明被告（反诉原告）从2018年8月起即实际占有、使用案涉商铺。被告（反诉原告）主张因余味火锅店在鸿泰大厦大楼内，只有汤如意开业，被告（反诉原告）才能开业。汤如意实际开业日期是2018年12月15日。按照合同约定实际开业时间晚于合同约定开业时间的，合同管理期限要相应顺延，应当从汤如意开业的时间2018年12月15日开始起算合同期，即第一年度合同实际履行的期限是2018年12月15日至2020年3月15日。第一个合同期内，被告（反诉原告）主张出租单位鸿泰公司提供的商铺墙体与玻璃幕墙之间存在裂缝，容易漏风，且没有提供空调，造成商铺内温度过低，影响生意，且没有按照约定提供一个车位供被告（反诉原告）使用。至第二个合同期时，被告（反诉原告）主张因租金标准过高，与出租单位鸿泰公司关于租金的标准及缴付方式存有争议，出租单位鸿泰公司同意给被告降低租金标准或在被告营业收入中按照抽成方式收取租金，双方就租金问题一直未达成协议，加之2020年新冠肺炎疫情爆发，导致被告（反诉原告）经营困难，无力继续经营。被告（反诉原告）仅向原告和出租单位鸿泰公司缴纳了第二个合同期内3个月（2020年6、7、8）的管理费和租金。另，2020年2月7日，出租单位鸿泰公司向被告（反诉原告）出具了《关于支援战“疫”减免费用的通知》，主要内容为免收鸿泰国际大厦一层租赁商户（含“余味火锅”）2020年2月份租金及管理费（合同期顺延）。对于第二个合同期内缴纳的租金和管理费，被告（反诉原告）主张是原告（反诉被告）和出租单位鸿泰公司共同的招商经理王海飞要求缴纳的，王海飞允诺给被告降租金，并减免2020年4、5月份租金和管理费，仅要求被告缴纳了6、7、8月份的租金和管理费，被告已经缴纳清了2020年9月之前的租金和管理费。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）关于租金和管理费计算的方式不认可，认为被告（反诉原告）还欠付其2019年12月，2020年1月、3月、4月、5月、9月-12月的租金及管理费。2020年10月21日，原告（反诉被告）通过快递和在被告（反诉原告）店铺门口张贴的方式，向被告送达了《催费及违约告知单》，该告知单上载明：出租单位鸿泰公司与运营单位汤如意公司要求余味火锅店支付2020年1月16日至1月31日租期费用18640元、3月至5月租期费用106015元、9月份租期费用19805元。共计支付拖欠租金115568元、经营管理费用28892元，两项费用合计144460元，并支付应交付费用按日计算的存款利息。2020年12月26日，出租单位鸿泰公司与运营单位汤如意公司再次通过快递和在被告（反诉原告）店铺门口张贴的方式向被告（反诉原告）送达了《合同解除告知单》，告知单载明：因被告（反诉原告）一直欠付租金和经营管理费用，构成违约，原告（反诉被告）方于2020年10月、2020年12月向被告（反诉原告）发出《催费及违约告知单》后，被告（反诉原告）仍未履行缴付租金和经营管理费用的义务，故原告（反诉被告）行使解除权，于2020年12月26日解除与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》《运营管理合同》，并要求被告（反诉原告）支付到合同解除之日所欠的费用并赔偿原告（反诉被告）的其他损失。原告（反诉被告）主张上述两份告知单向被告（反诉原告）邮寄送达时，但被告（反诉原告）一直拒接电话，拒收快递。被告（反诉原告）表示对《催费及违约告知单》知情，双方还一直进行磋商，商讨支付租金和管理费的问题，但对于《合同解除告知单》并未收到该快递，也不知情。现原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）未按期缴纳相应房屋租金和运营管理费用，构成违约，故诉至本院，提出诉讼请求：确认原、被告双方签订的《运营管理合同》已于2020年12月29日解除；被告立即向原告支付至2020年12月29日欠付的经营管理费用62910元，支付相应利息；因被告违约造成合同解除，支付原告从《运营管理合同》解除之日至2021年3月31日止原告应收的预期经营管理费用20970元。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的上述主张均不予认可，认为与原告（反诉被告）及出租单位鸿泰公司之间的合同已于2020年9月18日解除，且已经付清了租期内的全部租金和管理费。庭审中，被告（反诉原告）提供了其与原告（反诉被告）及出租单位鸿泰公司的招商经理王海飞、分管经理、副总的通话录音、商谈录音，欲证明被告（反诉原告）在疫情发生后，因租金过高曾多次向原告（反诉被告）方主张要求降低租金和管理费用，若不降低，将撤场以减少自身经济损失。但原告（反诉被告）方多次承诺给降租金，并减免部分空调费用，却始终未形成定论。被告（反诉原告）主张双方就租金和管理费用发生争议后，王海飞允诺给被告降租金，并减免2020年4、5月份租金和管理费，被告缴纳了6、7、8月份的租金和管理费，被告（反诉原告）已经缴纳清了2020年9月之前的租金和管理费。至9月17日，原告（反诉被告）方又告知被告（反诉原告）租金还按照第一年度的租金执行，被告（反诉原告）认为租金和管理费过高，提出撤场解除合同时，王海飞要求被告将商铺“恢复原样”，故被告（反诉原告）认为双方已于2020年9月17日达成了解除合同的合意，并于该日搬离了商铺。到9月27日再返回商铺搬离其他东西时，王海飞又带人阻拦，不让被告（反诉原告）继续搬走其他东西。庭审中，被告（反诉原告）主张第一个合同期为2018年12月至2020年3月，2020年4月份因受疫情影响，鸿泰大厦的楼门均封闭，只留有管制的北门，被告（反诉原告）承租的商铺附近的东门和南门均未开放，鸿泰大厦在此期间并未向被告（反诉原告）提供经营场地和物业服务，在此期间被告（反诉原告）无需缴纳租金和管理费；对于2020年5月份的租金及管理费，因出租单位鸿泰公司减免一个月租金（抗疫减免），可顺延抵顶；2020年6、7、8月份的租金被告已经实际缴清；对于2020年9月份的租金，招商经理王海飞承诺9月份之后不再计算租金，且第一期多缴纳的半个月租金可抵顶半个月租金。故被告（反诉原告）已经付清了原告（反诉被告）合同期内的全部管理费用，无须再行支付。此外，由于原告（反诉被告）交付的房屋墙体上有裂缝、空调不能正常使用，影响被告（反诉原告）的经营，因此原告（反诉被告）提供的物业服务不符合约定，被告（反诉原告）有权提前解除合同，原告（反诉被告）还需要赔偿被告的损失，合同损失为被告装修店铺所花费的费用。庭审中，被告提交了装修店铺时相应的装修合同及收据等证据。现被告（反诉原告）提起反诉请求：要求确认双方之间的《运营管理合同》已于2020年9月17日解除，并要求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿因违约造成的经济损失291472.5元。对于返还店内扣留物品的诉讼请求，双方在庭审中达成一致意见，被告（反诉原告）可自行取回，故被告（反诉原告）当庭放弃该项反诉请求。另，对于未使用中央空调，空调费的减免问题。原、被告均认可，按照每月每平米4元的标准予以减免，但对于减免的月份未达成合意。上述事实有原告（反诉被告）提供的原告营业执照、被告企业信用信息、《商铺运营管理合同》、收款收据、商户POS业务回单、被告水电费缴费票据、合同解除告知书。被告（反诉原告）提供的汤如意开业截屏、余味停业系统截图、关于支援战“疫”减免费用的通知、汤如意疫情后开业通知、商铺催款单及催款截屏、银行转账流水、通话录音、商谈录音、照片、装修合同及支出收据，当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《运营管理合同》于何时实际履行、何时解除；被告（反诉原告）是否还应当支付原告（反诉被告）管理费。首先，原、被告双方之间签订的《运营管理合同》为有效合同，双方均应当按约履行。对于合同实际开始履行的日期。管理合同中约定，商铺开始营业日暂定2018年9月1日（具体时间以甲方开业通知为准）。对于“甲方开业通知”，原、被告双方理解有分歧，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）已于2018年8月实际占用商铺开始装修，应以合同约定的日期开始计算，被告（反诉原告）主张以“汤如意温泉生活馆”正式开业的日期为准。庭审中，原告（反诉被告）也未提供其通知被告（反诉原告）开业的相应证据，该条款也为原告（反诉被告）提供的格式条款，按照相关法律规定，应对合同提供方原告（反诉被告）作不利的解释，本院采纳被告（反诉原告）之主张，商铺开始营业日应为汤如意生活馆正式开业日期，即2018年12月15日。管理合同第一个合同期的履行时间即应为2018年12月15日至2020年3月15日。对于合同解除时间，被告（反诉原告）虽主张原告（反诉被告）方曾多次承诺降租，并要求被告（反诉原告）于2020年9月17日将店铺“恢复原状”，但被告（反诉原告）并未提供充分证据证明原告（反诉被告）在该时间同意解除合同，且原告（反诉被告）在被告（反诉原告）搬离部分物品后，阻止了被告（反诉原告）继续搬离。故对于被告（反诉原告）主张双方于2020年9月17日即解除合同的主张，证据不足，本院不予支持。在双方未对管理费标准是否进行调整，达成合意的情形下，双方理应按照原合同内容继续履行。原告（反诉被告）于2020年12月26日，采取邮寄和在被告（反诉原告）承租商铺张贴解除合同告知书的方式向被告（反诉原告）送达了解除了合同的文书，符合合同约定的解除方式。故对于管理合同解除的时间，本院采信原告（反诉被告）的主张，即为2020年12月29日。其次，关于被告（反诉原告）是否还应当支付原告（反诉被告）管理费的问题。如前所述，案涉合同第一个合同期为2018年12月15日至2020年3月15日；第二个合同期即为2020年3月16日至2020年12月29日。对第一个合同期内15个月的各项费用，应包含两个时间段的费用：第一个时间段为合同期前的2018年8月底至2018年12月15日，此阶段为被告（反诉原告）在签订管理合同后，为开业进行店铺装修、筹备、试营业阶段。在此期间，原告（反诉被告）虽然也主张为被告（反诉原告）提供了一定的物业管理服务，但案涉合同中并未约定关于装修期间的管理费如何收取，故对此时间的管理费，被告（反诉原告）无需缴纳；第二个时间段为2018年12月15日至2020年3月15日，在这一时间段中，因新冠疫情影响，鸿泰大厦从2020年2月至2020年4月底前，一直处于疫情防控状态，被告（反诉原告）未实际经营和使用商铺。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，本院将原告（反诉被告）减免管理费的时间，从1个月调整为2个月。被告（反诉原告）已于2018年8月7日实际付清了第一个合同期的管理费104850元。上述第二个时间段中应减免的2个月管理费，可顺延至第二个合同期。对于第二个合同期，从2020年3月16日至2020年12月29日，为9个月19天，按照前述文件精神，本院认定第二个合同期为9个月。被告（反诉原告）已经缴纳了2020年6、7、8月，计3个月的管理费，再折抵前述2个月免付的管理费，还应缴纳剩余4个月的管理费。按照合同中约定的管理费计算方式83880元/年÷12个月×4=27960元，即被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）管理费27960元。对于原告（反诉被告）诉请资金占用期间利息的问题。因双方就管理费是否进行调整未达成一致意见，且始终处于协商中，被告（反诉原告）未按期缴纳管理费，系客观原因造成，不应认定为违约，故对于原告（反诉被告）的该项诉讼请求，本院不予支持。对于空调费减免的问题。原、被告均认可按照每月每平米4元的标准予以减免，但对于减免的月份未达成合意。本院认为，应从合同履行之日起计算至恢复空调使用之日起，即4元/平方米×233㎡×9个月（2018年12月至2019年8月）=8388元。因该项内容并未在反诉请求中列明，故该部分费用应在被告（反诉原告）需向原告（反诉被告）缴纳的管理费中予以扣减，即被告（反诉原告）需向原告（反诉被告）缴纳的管理费为19572元（27960元-8388元）。对于原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）支付从合同解除之日至2021年3月31日止应收的预期经营管理费用20970元的主张，于法无据，应予驳回。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿经济损失291472.5元，理由不充足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山西汤如意酒店管理有限公司与被告（反诉原告）太原市小店区余味火锅店签订的《运营管理合同》于2020年12月29日解除；二、被告（反诉原告）太原市小店区余味火锅店于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西汤如意酒店管理有限公司管理费用19572元;三、驳回原告（反诉被告）山西汤如意酒店管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）太原市小店区余味火锅店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取982元（原告已预交），由原告（反诉被告）山西汤如意酒店管理有限公司负担757元，被告（反诉原告）太原市小店区余味火锅店负担225元。反诉案件受理费已减半收取2836元（被告已预交），由被告（反诉原告）太原市小店区余味火锅店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 陈立民二〇二一年二月二十四日法官助理 曹淳博书记员 樊晓丽