北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31597号原告：保德伟业（北京）科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：马金生，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓姿，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：东阳捷成瑞吉祥影视传媒有限公司，住所地浙江省金华市东阳市。法定代表人：周剑，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张勇，北京市融商律师事务所律师。原告保德伟业（北京）科技发展有限公司（以下称原告）与被告东阳捷成瑞吉祥影视传媒有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序独任制审判，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘晓姿、被告之委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月25日至2020年4月30日期间的房屋租金530212元；2.判令被告支付延迟履行违约金，按照日10904元的标准计算，自2020年1月21日起计算至租金清偿完毕止；3.判令被告向原告支付垫付水电费2174元；4.判令被告向原告支付免租期内租金165833元；5、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年9月，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区太阳宫二街X号院X号楼X层的房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2017年9月25日至2020年9月30日，免租期为30天，年租金为1990000元，乙方应当提前5日支付合同约定的各期租金，乙方若未能向甲方按时支付下一期租金的，每逾期一日，乙方须按日租金双倍支付滞纳金（即逾期履行违约金）；合同还对双方的权利义务、违约责任等进行详细约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，并积极履行合同约定的其他各项义务。根据合同约定，被告应当在2020年1月20日向原告支付2020年1月25日至2020年4月24日的租金共计497500元，被告至今未付。故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求，双方在2019年12月底至2020年1月初，双方已经确认被告提前腾退房屋，以房屋押金作为对原告的赔偿视为双方解除合同。被告于2020年1月16日已经从租赁房屋内搬走，当时双方已经核对对接完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）、XXX（北京）房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定：房屋坐落于北京市朝阳区太阳宫二街X号院X号楼X层，房屋建筑面积为712平方米，租赁用途为办公。租赁期限约为3年，即自2017年9月25日至2020年9月30日，免租装修期为30天，即自2017年9月25日至2017年10月24日，为免租装修期间免收房屋租金，免租期间水费、电费、天然气等实际发生的费用由乙方承担，如在合同期内提前退租需补交免租期内的房屋租金。因2017年10月1日至10月8日为法定节假日，故此首期租金减去8天租金。该房屋年租金为人民币壹佰玖拾玖万元整（1990000元含税）。房租付款方式为押二付三，乙方应在合同签订后5日内预付第一期租金，乙方已缴纳贰拾万元定金自动冲抵到第一期租金。以后各期租金提前5天交付，交付时间分别为：2018.1.20，2018.4.20,2018.7.20,2018.10.20，以此支付时间间隔类推直至合同履行完毕为止，参考合同附件付款明细。在签署本合同5日内，乙方向甲方缴纳人民币叁拾叁万壹仟陆佰陆拾柒元（331667元）作为房屋履约保证金、押金（无息）。甲方收到租赁押金后向乙方出具收据。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，该押金不予退还。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同；a、乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，或者未按照约定足额支付租金达十五日的。e、因以上原因双方解除，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。违约责任（一）乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的额，每逾期一日，乙方须按日租金双方支付滞纳金。乙方拖欠租金15天以上的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还房屋租赁押金。合同后附付款明细表，其中第一期中注明，2017年10月25日至2018年1月24日，租金为497500元，押金为331667元，扣除2017年10月1日至10月8日法定节假日及已交付定金，实际应缴金额为585551元。被告亦提交该证据，双方争议点为10月1日至10月8日期间应否计算在免租期内，原告称因该假期包含在免租期内，因此在第一期租金计算时又另行给被告减掉8天租金，因此免租期仍应按30天计算。根据合同文本的约定，及原告提交的第一期租金计算方式，本院对原告意见予以采信，免租期仍应按30天计算，对于被告提前解除合同部分，应补足相应免租期租金。原告提交北京XX咨询有限公司出具的《证明》，称案涉房屋由该公司出租给原告，双方租赁合同于2020年4月30日终止履行，合同终止前原告享有上述房屋使用、转租和管理的权利。被告对该证据予以认可。原告提交案涉房屋水电发票一张，金额为2174元，原告称该款项为截至2020年4月30日之前被告应支付款项，被告对该金额不认可，称其将水电费交至2019年12月25日，2020年1月6日就搬家了。被告提交收据一张，证明向原告交纳押金331667元，原告予以认可。被告提交付款明细、转账凭证证明案涉房屋租金交至2020年1月24日，原告予以认可。被告提交水电费付款明细、支出凭证及发票等，显示被告水电费交至2019年12月16日，原告对该证据的真实性认可。从被告提交的证据可见，被告平均每月水电费在2000元到3000元之间。被告提交搬家费发票及运费明细，证明其于2020年1月6日至16日期间搬离案涉房屋。被告提交其工作人员张X与原告方负责人马X的微信聊天记录及张X与公司员工的微信聊天记录，并申请张X出庭作证，证明双方系协商一致解除合同，被告于2020年1月16日之前搬离了案涉房屋。张X出庭作证称其于2019年12月31日、2020年1月3日、1月6日分别与马X联系，表示因周转困难需要退租，并承诺在2020年1月20日之前搬离案涉房屋，对方表示需要和公司商量一下，3月份的时候收到原告发送的律师函。原告认可被告曾与其进行过退租的沟通，但原告提出需要和被告的领导协商房屋交接和赔偿问题，当即没有同意解除合同，搬家时证人并没有告知原告，所以原告不知道被告何时搬出。另庭审中查明，被告应于2020年1月20日交纳下期房租，到期未交时马X曾与张X就交纳房租、赔偿损失等进行过联系。本院认为，根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）真实、有效，双方之间存在房屋租赁关系。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，符合合同的法定解除情形，依此主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。被告方工作人员在2020年1月底至2月初，数次与原告联系并告知不再租赁案涉房屋，且实际搬离案涉房屋，视为其已通知原告解除合同，原告答复需征得公司同意，仅表明双方未就解除合同协商一致，但并不影响合同解除效力的发生。但被告解除合同的行为，系违约解除，应承担相应的违约责任。就本案而言，因被告方违约解除合同，其交纳的押金根据合同约定，不应退还。而关于违约金，双方约定的为延迟交纳房屋租金的违约金，与本案情形并不相同，本案中被告不再继续承租房屋，应在合理期限内通知原告，本院酌定被告至少应提前一个月向原告进行通知，故本院酌定被告再向原告支付一个月的房屋租金作为违约金。关于原告主张的水电费，因被告交纳水电费截止日期为2019年12月16日，并非其搬离之日，且原告主张金额基本与被告月使用费相当，故本院对原告该诉讼请求予以支持。关于原告主张被告退还未承租期间的免租期租金，本院计算为110556元（497500/36*8）。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故原告要求被告支付2020年1月25日至2020年4月20日期间的房屋租金没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告东阳捷成瑞吉祥影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告保德伟业（北京）科技发展有限公司违约金165833元；二、被告东阳捷成瑞吉祥影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告保德伟业（北京）科技发展有限公司垫付的水电费2174元；三、被告东阳捷成瑞吉祥影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告保德伟业（北京）科技发展有限公司免租期内租金110556元；四、驳回原告保德伟业（北京）科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10782元，由原告保德伟业（北京）科技发展有限公司负担6480元（已交纳），由被告东阳捷成瑞吉祥影视传媒有限公司负担4302元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付艳二〇二一年二月十八日书记员  王岩