北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初5154号原告：见满瑞，男，1953年11月19日出生，汉族，北京市平谷区某某镇南太务村农民。原告：于凤枝，女，1952年8月1日出生，汉族，北京市平谷区某某镇南太务村农民。二原告委托诉讼代理人：王静宇，北京市鑫诺律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：黄永惠，北京市鑫诺律师事务所实习律师。被告：刘成海，男，1958年3月2日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。原告见满瑞、于凤芝与被告刘成海农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李辉独任公开开庭进行了审理。见满瑞、于凤芝及其委托诉讼代理人王静宇、黄永惠，刘成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告见满瑞、于凤芝向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款2万元及利息（2013年7月20日起至实际履行之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）；2、被告赔偿原告经济损失（具体数额待法院就涉案房屋及宅基地现值进行评估后予以确认）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1997年4月18日，原、被告双方签订房屋买卖合同，合同约定“经双方相商同意，中证人作证，某某1村领导同意，刘成海将坐落村东南宅基壹处，东至孙姓，南至官道，西至刘姓，北至过道。土木相连卖与某某2村见满瑞名下所有，永远为业。自字据成立后双方各无反悔，互不干扰，恐口说无凭，立字据为证，永远存据。”原被告双方及某某1村大队领导、中证人分别签字确认。原告见满瑞于签订契约当日将房款2万元交付给原告，被告依约向原告见满瑞交付房产，原告开始占有并使用上述房产。2010年前后，涉案房屋所属的某某镇进行拆迁，某某镇及周边房屋价值骤然猛涨。被告看到如此巨大利益，欲单方违反合约，要回已经转让的房屋，遂于2013年1月8日，向法院起诉确认合同无效，之后又要求返还涉案房屋，被告上述行为违反诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院。庭审过程中，原告见满瑞、于凤芝变更诉讼请求为：1、被告返还原告购房款20000元及利息（2013年7月20日起至实际履行之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）；2、被告赔偿原告区位补偿价及某某镇拆迁各种补助共计199560元；3、要求按照2013年的评估结果，被告赔偿原告房屋重置成新价87386元；4、要求被告赔偿原告经济损失200000元。被告刘成海辩称，不同意原告变更后的诉讼请求：一、北京市平谷区人民法院2013年3月28日，北京市第二中级人民法院2013年7月19日均判决我与见满瑞、于凤枝的房屋买卖合同无效，既然无效，对方的请求没有法律依据。二、2013年12月13日，北京高院随机选定北京银通安泰房地产评估有限公司对涉案房屋宅基进行评估。房屋评估价87386元。宅基评估价108005元，合计195391元，这个评估是双方要求同意签字的，也包含原来的两万元购房款。三、平谷区人民法院2014年、北京市第三中级人民法院2014年11月15日均作出判决，要求见满瑞和于凤枝在终审判决后六个月返还房屋和宅基地，可至今对方没有执行法院的判决，被告不应给付相应款项。四、原告在买房后对涉案房屋没有任何经济投入，没有经济损失。原告不返还被告房屋，被告也产生了经济损失。被告现只同意按照房屋评估价87386元赔偿原告。原告为支持自己诉讼请求向本院提交如下证据：1.买卖涉案房屋字据，证明双方协商一致买卖房屋，双方已经按照约定完成了双方的权利义务；2.某某1村村民委员会出具的证明，证明原告1997年购房后一致在涉案房屋处居住；3.（2013）平民初字第1170号民事判决书，证明被告单方面毁约，违反诚实信用原则，确认买卖合同无效并要回房屋的事实；4.北京市公明公证处（2010）京公明内民证字第41号公证书，证明涉案房屋在二原告之间分割的事实；5.北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第94号民事判决书，（2018）京0117民初7402号、7409号、7410号、7411号、7413号民事判决书，（2018）行政赔初29号行政判决书，证明涉案房屋所在的区位农村宅基地拆迁补偿的均价在50万元以上，且包括搬家补助、提前签约奖、提前拆除奖、有线电视移机费、周转房补助费等各项奖励，因被告不诚信行为给原告造成了相应的经济损失。被告对原告所提交证据1-4的真实性均予以认可，对证据5认为与本案无关，涉案房屋与其他村拆迁没有关系。被告未向本院提供证据。本院对原告所提交证据1-5的真实性均予以认可，对证据关联性和证明力本院综合全案情况综合予以判定。本院依法调取（2013）平民初字第1170号、（2013）平民初字第4555号案件中民事判决书、房地产估价报告等卷宗材料，2015年平执字第02078号执行案件卷宗材料，双方当事人对本院依职权调取的材料均无异议。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：见满瑞与于凤枝原系夫妻。1997年4月18日，刘成海、见满瑞签订房屋买卖合同，约定刘成海将坐落于北京市平谷区某某镇某某1村村东南宅基一处（现为北京市平谷区某某镇某某1村某某号房屋，以下简称涉案房屋）作价20000元卖与见满瑞。见满瑞于合同签订当日将款项20000元支付给刘成海，刘成海依约向见满瑞交付了涉案房屋。2010年1月11日，见满瑞、于凤枝二人经本院作出（2010）平民初字第01007号民事调解书调解离婚。2010年1月13日，见满瑞、于凤枝经北京市公明公证处公证对夫妻共同财产进行分割，确认涉案房屋归于凤枝所有。后出卖人刘成海于2013年1月18日向本院提起诉讼，以买受人非某某1村村民为由主张涉案房屋买卖合同无效。本院于2013年3月28日作出（2013）平民初字第1170号民事判决，确认刘成海、见满瑞签订的上述买卖合同无效，判决已发生法律效力。2013年7月29日，刘成海向本院提起诉讼，要求见满瑞、于凤枝返还涉案房屋。本院于2014年7月4日作出（2013）平民初字第4555号民事判决，判令见满瑞、于凤枝于该判决生效后六个月内将涉案房屋返还给刘成海，判决已发生法律效力。刘成海向本院申请强制执行，本院于2015年5月27日立案执行，但尚未实际执行完毕，涉案房屋仍未返还给刘成海。后见满瑞、于凤枝以所持理由诉至本院，要求刘成海返还购房款、利息及赔偿相应损失。另，在（2013）平民初字第4555号案件审理过程中，本院通过北京市高级人民法院摇号随机选定北京银通安泰房地产评估有限公司对涉案房屋宅基地区位补偿价和房屋价值进行了评估，确定涉案房屋价值为87386元，宅基地区位补偿价为108005元，共计195391元。本案中，刘成海同意以该次评估数额赔偿相应损失。见满瑞、于凤枝以应按照房屋在交易时的市场价格进行评估为由申请本院重新进行评估。本院通过北京市高级人民法院摇号随机确定，委托北京建正合生房地产评估有限公司对涉案宅基地及房屋2014年的市场价值进行评估。后因缴费义务人（见满瑞、于凤枝）未按评估机构要求预支付评估费用，评估程序终止。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘成海、见满瑞所签订涉案房屋买卖合同被本院依法确认无效，刘成海基于该合同所取得的财产应予返还。刘成海作为涉案房屋出卖人应当知道涉案房屋及所对应的宅基地属于法律法规禁止流转的范围，而其在房屋出售多年后又以出售房屋违反法律规定为由主张合同无效，其行为有悖诚信，故刘成海对合同无效应负主要责任。涉案房屋买卖合同被确认无效时的价值与双方签订买卖合同时的价值相比发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故应以涉案房屋买卖合同被确认无效时的价值为标准，由刘成海对因合同被确认无效给合同相对方造成的经济损失进行赔偿。又因本院（2013）平民初字第4555号案件已确定由见满瑞、于凤枝共同负担返还房屋的法律义务，故宜确认见满瑞、于凤枝为接受刘成海赔偿的共同权利人，见满瑞、于凤枝之间就如何分配应得赔偿款如有争议可另行解决。见满瑞作为买受人，对购买法律法规禁止流转的涉案房屋及所对应的宅基地亦存在一定过错，应对合同被确认无效的法律后果承担次要责任。关于刘成海所应赔偿经济损失的具体数额，因涉案房屋并不存在拆迁情况且未进行重新评估，亦无证据显示原告对涉案房屋进行了改扩建、翻建、翻修，故本院基于公平原则，根据双方的过错程度、房屋交易价格，参考（2013）平民初字第4555号案件中对涉案房屋宅基地区位补偿价及房屋价值所评估价格综合予以确定。刘成海所得购房款20000元应包括在房屋价值内，本院不再重复计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘成海于本判决生效后七日内返还原告见满瑞、于凤枝经济损失185621.45元；二、驳回见满瑞、于凤枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8870元，由原告见满瑞、于凤枝负担6120元（已交纳），由被告刘成海负担2750元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 辉二〇二一年二月十九日书记员 王君红