北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4667号原告：杨国平。委托诉讼代理人：付素晴，河南佐相律师事务所律师。被告：刘建民。委托诉讼代理人：朱海新。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。被告：于国樑，男。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。原告杨国平与被告刘建民、于国樑土地承包经营权纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告杨国平之委托诉讼代理人付素晴，被告刘建民之委托诉讼代理人朱海新、张春月，被告于国樑之委托诉讼代理人李云峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨国平向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告2007年12月1日签订的《土地租赁合同》及2017年10月30日双方当事人签订的《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》无效；2．判令被告返还原告土地使用费100万元及利息（自起诉之日起以100万本金、按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3．依法判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2007年12月1日，原告和二被告签订《土地租赁合同》，合同约定：二被告将位于北京市昌平区兴寿镇秦城村土地9．9亩租赁给原告使用，自2007年11月1日起至2037年11月1日止共计30年，每年租金50000元，共计150万元；后原告依约支付了租金150万元，并在诉争土地上建设厂房经营使用。2017年9月19日起，因为诉争土地性质原因，秦城村断水断电并要求原告腾退土地，导致诉争土地无法无常使用。原告认为《土地租赁合同》因违反法律规定而无效，被告应当退还原告自2017年9月至2037年11月的土地使用费100万元。原告多次找被告催要，被告均不予支付。无奈，诉至法院，请求判如所请。一、原、被告签订的《土地租赁合同》、《土地流转合同补充协议》系无效合同。首先，原被告双方未经合法审批订立集体土地出租合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。其次，涉案土地为北京市昌平区兴寿镇秦城村集体所有的土地，土地性质为农用地，原告在涉案地块上建房没有政府相关部门的规划审批手续，系将集体土地出租用于非农建设，因此双方之间的《土地租赁合同》违反了《土地管理法》第四十四条规定，应属无效合同。二、导致合同无效的责任均应由被告承担，因此原告造成的损失100万元，被告应当全部予以返还。1、被告提供的其和秦城村委会2007年11月1日签订的《土地租赁合同》中明确约定，土地用途为：加工销售建筑材料，以此判断涉案土地明显系建设用地，原告才决定和被告签订合同。2．原告基于对被告的村民身份及对秦城村委会的信任才决定签约投资，原告没有过错。首先，被告作为秦城村村民，对土地性质更为知悉了解，其获得准确信息的途径，也远远优于作为外地人的原告。其次，当时包含涉案土地的所谓“工业大院”，一直打着招商引资的名义，极力吸引原告这样的投资人进驻大院、建设厂房、注册公司、商业经营。3．原、被告双方签订的《土地租赁合同》第4．2款，明确约定：原告协调负责被告在所租赁土地上建设厂房及其他建筑，协调施工时涉及的各方关系，从该条款内容来看，被告允许原告在涉案土地上建设厂房用于非农经营。4．基于上述种种原因，原告才决定和被告签订了30年的长期土地租赁合同，并一次性支付了150万元的土地使用费，并投入1000万元左右在诉争土地上建设厂房，购入设备，并注册了京笠新（北京）钢结构工程有限公司。原告是按照30年的租赁期限进行的投资，经营刚满10年，经营状态刚刚好转，就被政府强行腾退，原告的损失绝不是400多万元腾退款可以弥补的。5．原告并未主张经营部分的损失，仅仅要求被告返还尚未使用的已经缴纳过的20年的土地使用费100万元，该100万元是原告切实存在的损失，要求退还合情合理合法。三、合同无效的后果，没有给被告造成任何损失。涉案土地所有权归村集体，现村集体已经收回，原告不需要返还；原告获得补偿，是基于在涉案土地上投资建设厂房并实际经营的行为，而并非是因为向被告缴纳了30年的土地使用费的行为，获得补偿和退还租金并非同一种权利义务关系；被告辩称如果返还剩余土地使用费原告需退回补偿款，没有法律依据及事实依据，被告再继续占有原告未使用土地期间的100万元使用费于理不公、于法无据。1．涉案土地原告使用近10年，被告每年享受着租金差价49250元。2．被告没有提供任何证据证明在双方签订合同时，涉案土地上被告建造了所有的地上物，所以，其不应该分得补偿款。3．被告庭审中辩称双方曾口头协议过，原告自愿放弃剩余的土地使用费，不是事实，被告也未提供任何证据予以证明，事实上原告从未做出放弃剩余土地使用费的意思表示。4．被告提供的证据《土地流转合同补充协议》，其内容也侧面印证拆迁补偿利益和被告无关。被告对秦城村委会和原告直接签订腾退补偿协议没有提出过任何异议及诉讼，再次印证在被告自己的观念里，拆迁补偿款应当属于原告，和自己无关。5．从法院调取的《非住宅房屋腾退解约协议》可以看出，本次的拆迁补偿仅仅针对的是地上物，对土地使用权并未进行专项补偿，根据谁投资谁收益的原则，腾退补偿款和被告也没有任何关系。6、涉案土地系集体所有，被告也只享有使用权，现政府要求腾退收回，不管是自用还是出租，涉案土地都要返还给村集体。综上，原告认为，导致合同无效的全部责任系被告方，被告理应返还原告全部损失100万元。以上建议，恳请法庭予以采纳。被告刘建民辩称，不同意原告的诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的合同名为“土地租赁合同”，实为“土地流转合同”。被答辩人有意混淆合同条款内容，意在追求不合理利益。1．双方签订的合同名称为“土地租赁合同”，但在合同第3条3．3中确认“乙方支付的租金含土地租赁及土地租赁时该地块上现有建筑及设施，设备等转让的全部费用”。实际上是包括土地经营权及地上物、设施、设备的流转。2017年10月30日，涉案土地拆除腾退前，在秦城村委会领导代亚斌的主持下，双方又在秦城村委会签订了《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》。进一步确认双方签订的《土地租赁合同》实为《土地经营权流转合同》。2．双方签订的流转合同是将租赁合同以及土地上的建筑物、构筑物、设备、设施、林木的权利义务全部概括转让给原告，答辩人对涉案土地及地上物不再有任何的权利义务。因此，双方签订的合同中由原告支付的租金（实际为土地经营权、地上建筑物、构筑物、设备设施、林木的流转金）应当确认为原告杨国平将其在《土地租赁合同》实为《土地经营权流转合同》中的权利义务概括转移的费用。在秦城村委会与原告解除《土地经营权流转合同》后，秦城村委会、秦城村经合社向原告支付了相应的对价。现原告要求答辩人返还租金支付利息，没有法律依据。依法应当驳回。3．被答辩人与答辩人于2007年12月1日签订的《土地租赁合同》，实为《土地经营权流转合同》约定，答辩人与本案另一被告将位于昌平区兴寿镇秦城村9．9亩土地租赁给被答辩人使用，合同期限自2007年11月1日至2037年11月1日止，共计30年，租金5万元/年，共计150万元。其中合同第三条第三款明确规定：乙方（被答辩人）支付的租金含土地租赁及土地租赁时该地块上现有建筑及设施、设备等转让的全部费用，甲方（答辩人一方）不得另行收取其他费用。该条款明确规定了上述150万元租赁（转让）费用，不仅仅包括9．9亩土地租赁费用，还包括该土地上的建筑及设施、设备（还包括地上园林、树木）转让给被答辩人的全部费用。简言之，150万元的租赁费用既包括土地租赁费用也包括全部地上物转让费用。这里包括石头300吨、红砖40000块、电缆500米、柿子树105棵、核桃树57棵、房屋12间（约300平方米）。二、原告自愿与村集体解除土地流转协议，其目的是放弃土地经营权而获得腾退补偿，其自愿解除合同与答辩人无关。三、假使按照原告的说法成立，租赁合同解除，被答辩人在未厘清土地租赁和全部地上物费用具体份额情况下，直接主张剩余期限土地租赁费用，显然不合理也不公平。现该土地拆迁腾退，合同目的不能实现，完全为被答辩人的同意而为，故被答辩人要求解除合同，主张退还剩余期限土地租赁费毫无依据。而且被答辩人根本未厘清概括转移的150万元流转费用中，土地租赁费用和全部地上物费用各占份额多少不明的情况下，就囫囵吞枣一并提出退还100万元的诉讼请求，显然不合理、也不公平。就全部地上物、构筑物、设备设施、林木资产的费用和土地租赁费用（流转费用）并未在合同中明确予以区分的情况下，又该如何退还。现在，被答辩人已把属于答辩人的所有地上物全部拆除，而签订合同时，该土地上的地上物的种类、数量有多少，价值多少，均在合同中未明确，现也已无法做出认定，又该如何区别150万元中有多少是土地租赁费，多少是地上物转让费呢。所以，现如果被答辩人要求答辩人退还剩余期限的土地租赁费，首先应当厘清该土地上的属于答辩人所有的地上物转让费用和土地租赁费用的具体份额。如未作出明确具体的比例份额，答辩人无法得出退还剩余期限的土地租赁具体费用。四、从公平合理原则上，被答辩人已通过政府拆迁行为获取巨额利益，再次重复主张利益，有悖公平合理原则。现被答辩人已通过政府拆迁行为，获取巨额利益，据说有600余万元（申请法院调取拆迁补偿协议，可以知悉具体数额）。关于如遇拆迁行为，利益分配问题，该合同条款第六条第二款予以明确。现该拆迁利益，已全部归被答辩人所有，答辩人亦根据合同约定履行相关协助手续，并未有推延、为难被答辩人的行为。现被答辩人因拆迁行为已获取巨额利益的情况下，又以合同约定要求答辩人退还剩余期限土地租赁费用，答辩人认为，被答辩人不能获取两次利益，拆迁利益的获取已经使被答辩人的受损利益得到补偿甚至数倍于原始的地上物及土地租赁价格，被答辩人不能因同一块土地重复主张利益，这有悖法律公平原则，故答辩人不予以认可。综上，被答辩人有意在混淆合同条款内容，没有厘清租赁利益份额的情况下，在已获取巨额利益情况下，又重复主张利益，既违背合同条款规定也有悖法律公平原则，侵犯了答辩人的权益。于国樑辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2007年12月1日，被告于国樑、刘建民和原告签定《土地租赁合同》，依合同约定：被告于国樑、刘建民将其所属的“租赁地”9．9亩土地出租转让给原告使用，期限30年，2007年11月1日起至2037年11月1日止。租金含地块上现有建筑及设施、设备等转让全部费用，共计150万元。该租金数额和建筑及设施转让费数额合同中未明确区分。该合同第四条第一款，约定：甲方（即本案二被告）与北京市昌平区兴寿镇秦城村经济合作社（以下简称秦城村经合社）签定的《土地租赁合同》中规定甲方享有的土地使用权益，自本合同签订后全部让渡于乙方。从该条约定及转让费用的支付。可以看出，二被告将30年土地经营权一次性转让给原告。合同名为租赁，实为《土地经营权流转合同》。被告于国樑交付土地时，地上物有平整土地渣土300多方、石头150多方、柿子树40多棵、银杏树70多棵、水泥柱70多根、铁丝网20捆一并交付原告。二、2017年10月，该租赁地因政府腾退拆迁，因2007年12月1日，被告于国樑、刘建民与原告签订的名为《土地租赁合同》。村集体本应与二被告（一手承租人）签订《解除补偿协议》。因原告无法与秦城村经合社及秦城村委会签订《解除补偿协议》。原告为获得全部补偿款，2017年10月30日，与被告刘建民、于国樑签订《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》，《土地流转合同补充协议》并非《土地租赁合同》补充协议。进一步的明确了2007年12月1日，原被告签订的合同应为《土地流转合同》，并非《租赁合同》，而原告向二被告支付的150万元是对30年经营权及地上所有建筑物设施的一次性转让费用，所以原被告本次签订《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》，原告未再向二被告支付任何分文流转费用。2019年，原告与秦城村委会签订《解除合同》，领取获得了房屋重置成新价补偿、装修补偿、附属物补偿、综合补助、搬家补助、奖励费等全部补偿款数百万元，全部归其所有。并未支付二被告分文补偿款。综上所述，二被告一次性将30年土地经营权及地上所有建筑物及设施一次性转让原告。原告因此获得了全部补偿款。现原告又以租赁合同未到期为由，要求返还租赁费，没有任何事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2007年11月1日，出租方（甲方）秦城村经合社与承租方（乙方）刘建民签订《土地租赁合同》，约定该土地坐落于秦城村东，总计折合5．7亩。土地用途加工、销售建筑材料。租赁期限30年，自2007年11月1日至2037年10月31日止。租金标准750元/年/亩，每年租金4275元。总租金128250元。2007年11月7日，出租方（甲方）秦城村经合社与承租方（乙方）于国樑签订《土地租赁合同》，约定该土地坐落于秦城村东，面积4．2亩。土地用途建材加工及销售。租赁期限30年，自2007年11月7日至2037年11月17日止。租金标准750元/年/亩，每年租金3150元。总租金94500元。2007年12月1日，甲方（出租方）于国樑、刘建民与乙方（承租方）杨国平签订《土地租赁合同》，约定将上述9．9亩土地出租给乙方。租赁期限为30年，自2007年11月1日起至2037年11月1日止。本合同约定土地按租赁期限计算的租赁金额共计150万元，以每年租金5000元，共30年。分两次支付。本合同签订后乙方支付租金100万元，2011年3月1日前支付剩余全部租金50万元。乙方支付的租金含土地租赁及土地租赁时该地块上现有建筑及设施、设备等转让的全部费用，甲方不得另行收取其他任何费用。甲方协调负责乙方在所租赁土地上建设厂房及其他建筑，协调施工时涉及的各方关系。如果因政府政策或其他不可抗拒原因致使本合同无法继续履行的，相关补偿或赔偿金及其它一切费用均归乙方所有。因旧村改造或拆迁导致土地本合同无法继续履行的，双方可解除本协议，拆迁土地补偿及地上物或设备设施及其它一切费用等全部补偿归乙方所有。2010年12月4日，刘建民收到杨国平租地款100万元，2011年2月28日，刘建民、于国樑收到杨国平土地租金50万元。2017年9月19日，秦城村委会发布了《关于“两断三清”通知》。2017年10月30日，出让方刘建民、受让方杨国平签订《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》约定，经双方协商一致就双方签订的《北京市昌平区农村土地流转合同》达成如下协议，由杨国平以出让方刘建民的名义按原协议标准按时向发包方支付租金，但出让方不享受该土地以及地上物的如何（为任何之笔误）权利。2017年10月30日，出让方于国樑与受让方杨国平签订《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》约定，经双方协商一致就双方签订的《北京市昌平区农村土地流转合同》达成如下协议，由杨国平以出让方于国樑的名义按原协议标准按时向发包方支付租金，但出让方不享受该土地以及地上物的如何（为任何之笔误）权利。2019年3月拆迁人（甲方）秦城村委会与被拆迁人（乙方）杨国平签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》，写明乙方在腾退范围内有建筑面积：2838．21平方米房屋，被腾退房屋位于北京市昌平区兴寿镇秦城村。腾退补偿款总额为4887023元。乙方在腾退范围内的原租赁（承包）土地合同签订日期为2007年11月1日，租赁（承包）土地期限，自2007年11月1日至2037年10月31日止，总计折合5．7亩。乙方在腾退范围内的原租赁（承包）土地合同签订日期为2007年11月7日，租赁（承包）土地期限自2007年11月7日至2037年11月17日止，总计折合4．2亩。原《土地承包合同》自2019年3月10日起解除，自解除之日起原合同中约定的双方权利义务终止。庭审中，刘建民、于国樑、杨国平均认可，秦城村委会直接与杨国平签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》，是基于刘建民、于国樑分别与杨国平签订的《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》。杨国平已收到4887023元腾退补偿款。上述事实，有《土地租赁合同》、《收条》、《关于“两断三清”通知》、《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》、《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。2007年12月1日于国樑、刘建民与杨国平签订的《土地租赁合同》，合同中约定刘建民、于国樑允许杨国平在涉案地块上建设厂房及其他建筑，杨国平根据合同约定建设了厂房并被腾退，系未经依法批准根据合同约定将承包地用于非农建设。双方签订的《租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。故对于杨国平提出的要求确认2007年12月1日于国樑、刘建民与杨国平签订的《土地租赁合同》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于杨国平提出的要求确认2017年10月30日刘建民、杨国平签订的《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》，2017年10月30日于国樑、杨国平签订的《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》无效的诉讼请求。在刘建民、于国樑已向杨国平交付土地，杨国平亦在使用土地的前提下，刘建民、于国樑与杨国平签订《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》约定，由杨国平以出让方刘建民、于国樑的名义按原协议标准按时向发包方支付租金，出让方刘建民、于国樑不享受该土地以及地上物的任何权利。秦城村委会与杨国平签订的《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》第三条第1款涉及的两份合同原系秦城村经合社分别与刘建民、于国樑签订的《土地租赁合同》。双方当事人均认可，秦城村委会直接与杨国平签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》，是基于刘建民、于国樑分别与杨国平签订的《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》，也即刘建民、于国樑通过《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》将其在《土地租赁合同》中的权利义务全部概括转让杨国平，杨国平才得以与秦城村委会签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》，该协议事实上应是债权债务概括转让的协议。两份《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》与《土地租赁协议》相独立。《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》本身未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，亦不属于根据合同性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让之情形，因此该协议不应被确认为无效。对于杨国平提出的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于杨国平提出的要求刘建民、于国樑返还土地使用费100万元的诉讼请求。刘建民、于国樑通过《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》将其在《土地租赁合同》中的权利义务全部概括转让给杨国平，杨国平与秦城村委会签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》并取得腾退补偿款。2010年12月4日及2011年2月28日杨国平向刘建民、于国樑交付土地使用费共计150万元。刘建民、于国樑于2017年10月30日与杨国平签订《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》并未提及要退还土地使用费的问题，刘建民、于国樑有理由相信，杨国平已交付的150万元土地使用费，应为刘建民、于国樑将其在《土地租赁合同》中的权利义务概括转移的费用。根据《北京市昌平区农村土地流转合同补充协议》，刘建民、于国樑已完全退出与秦城村经合社建立的土地租赁（承包）合同关系，杨国平基于此已直接与秦城村委会签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》并取得腾退补偿款，杨国平现又要求刘建民、于国樑退还土地使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条、第八十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条之规定，判决如下：一、原告杨国平与被告于国樑、刘建民于2007年12月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回原告杨国平的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由原告杨国平负担9150元，已交纳；由被告刘建民、于国樑负担9150元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 颖二〇二一年二月二十三日书记员 丁晓影