北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初1195号原告：北京市东城区体育后勤服务中心，住所地：北京市东城区和平里中街18号，统一社会信用代码：12110101400790195T。法定代表人：张克诚，主任。委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。被告：北京鑫达酒店管理有限公司，住所地：北京市东城区天坛东路13号，统一社会信用代码：911101015636301887。法定代表人：陆东。委托诉讼代理人：刘伟星，1982年3月23日出生，该公司职员，住黑龙江。委托诉讼代理人：吴华锋，1978年12月7日出生，该公司职员，住北京市西城区。原告北京市东城区体育后勤服务中心（以下简称体育后勤服务中心）诉被告北京鑫达酒店管理有限公司（以下简称鑫达酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，于2021年2月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告体育后勤服务中心的委托诉讼代理人陈娜，被告鑫达酒店的委托诉讼代理人刘伟星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告体育后勤服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房租共计262500元；2.判令被告向原告支付违约金（按照合同约定，分别以每期应交租金为基数，按日千分之三的标准自每期租金应交付的次日起计算至实际给付之日止，即三笔租金分别计算违约金）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年8月16日原、被告签订租赁合同，原告将北京市原崇文区×××院南侧，建筑面积574.1平方米的房屋出租给被告，房屋用途为宾馆。约定第十年租金为35万元，租金每年按季度交纳，各期租金于上期租金期满前15日提前交清。如有拖欠，每逾期1日，按照逾期交纳数额的千分之三支付违约金，直至交清为止。被告应于2020年2月支付第十年第二季度租金8.75万元，2020年5月支付第十年第三季度租金8.75万元，2020年8月支付第十年第四季度租金8.75万元，共计26.25万元。但被告自2020年2月至合同终止日未向原告支付上述租金，按照合同约定其应支付上述租金及相应的违约金。被告鑫达酒店辩称：被告认可有三个季度的租金未交，但并非被告恶意不交，而是因为疫情原因造成被告经营状况不好，且被告一直与原告协商按照国家政策减免3个月租金，但原告一直没给回函。另被告在合同到期前1个月就已将房屋交还原告。现被告没有能力支付租金，且被告认为不存在违约情形，所以不同意原告的全部诉讼请求。双方约定的违约金标准也过高，希望法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告名称原为北京市崇文区体育服务中心，2011年变更为北京市东城区体育服务中心。2014年北京市东城区体育服务中心撤销，其职能和人员编制整建制并入北京市东城区体育后勤服务中心，该中心更名为现原告名称。2010年8月16日北京市崇文区体育服务中心与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租北京市原崇文区×××院南侧建筑面积574.1平方米的房屋，房屋用途为宾馆。租期自2010年12月1日至2020年11月30日。租金按照递增方式收取，第一年为28万元……第九年、第十年租金为35万元，租金每年按季度交纳，第一次交纳时间为签订合同当日，以后各期租金于上期租金期满前15日提前交清。双方约定，被告应交纳押金10万元，该押金在合同租期期满时，房屋内物品和装修未有损坏及不存在欠费等情况下全额退还。如被告违约终止合同履行、造成房屋内物品和装修及存在欠费等情况的，出租方有权在押金中扣除相应费用，多余部分退还。被告应按时足额交纳合同约定的租金以及自行负担的费用。如有拖欠，每逾期1日，按照逾期交纳数额的千分之三支付违约金，直至交清为止。租赁期满被告未续租后合同终止之日的次日，被告应返还该房屋及其附属设施，并于10日内办理营业执照的注销或地址变更手续。双方验收认可后结清各自应当承担的费用，返还后对于该房屋内被告未经同意遗留的物品，视为其放弃所有权，出租方有权自行处置。双方均认可被告交纳过押金10万元，且租金交纳至2020年2月，2020年3月1日之后的租金被告未交付。2020年4月10日被告向原告发送《关于“新冠”疫情事件减免租金的申请》，表示因疫情影响导致暂停营业，申请按照相关政策免除2020年2月-4月的租金。2020年6月18日被告向原告发送《天坛东路13-26号鑫达宾馆续租意向书》，表示因疫情经营受到影响，被告响应政府号召积极做好安全有序复工准备，希望续租10年，待疫情结束后继续经营。原告曾向被告送达过各季度的交费通知，并曾于2020年8月20日向原告发送《租金催收通知书》，表示被告拖欠三个季度的租金共计26.25万元，要求被告于2020年8月31日支付，并承担相应的违约金。2020年11月2日被告向原告发送《关于租赁场地移交事宜的告知函》，表示因疫情影响自2020年2月份至今无法正常经营，但原告针对被告要求减租及续租的申请均未给予书面回复，被告根据双方会谈的结果，为减少双方各自损失，同意尽快移交场地，但原告未予正面回复，故被告将于2020年11月3日向原告正式移交场地，大门钥匙会随同本函件寄往原告单位。本函件也会张贴在大门上，以示公告完成。原告表示被告邮寄函件及钥匙的行为不能视为双方办理了房屋交接手续，原告认可合同到期后其收回房屋。本院认为：原、被告双方之间的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告承租行政事业单位房屋用于经营宾馆，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的情形，有权请求原告按照国家有关政策免除一定期限内的租金。本院将根据疫情的实际情况基于公平原则酌情确定减免数额。鉴于疫情期间被告并非恶意拖欠租金，且双方曾沟通减免租金及续租事宜，故原告主张该期间的违约金，本院不予支持。疫情得到控制以后被告应履行交纳租金义务，但其未至今未交纳租金，应按照合同约定给付相应的违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告因疫情影响，经营相对困难，其并非恶意拖欠租金，现其主张违约金约定标准过高，本院将在考虑原告实际损失的情况下，兼顾公平原则，依法酌定其拖欠上述费用对应的违约金标准。根据合同约定押金用于扣除被告拖欠费用，故被告交纳的押金10万元将用于折抵其拖欠的租金等。被告虽主张通过邮寄函件及钥匙的形式将房屋在租期届满前1个月交还房屋，但根据合同约定双方交接房屋需经验收等手续，故其主张本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告北京鑫达酒店管理有限公司给付原告北京市东城区体育后勤服务中心租金151223元（押金可以折抵其中的10万元）；二、本判决生效之日起七日内被告北京鑫达酒店管理有限公司给付原告北京市东城区体育后勤服务中心违约金（其中第三期应交纳租金对应的违约金以63723元为基数，自2020年7月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第四期租金对应的违约金以87500元为基数，自2020年8月17日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告北京市东城区体育后勤服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3217元，由原告北京市东城区体育后勤服务中心负担1217元（已交纳），被告北京鑫达酒店管理有限公司负担2000元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐静二〇二一年二月二十三日法官助理 刘娅书 记 员 田甜