广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28541号上诉人（原审被告，反诉原告）：钻登体育用品（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道办沙公坳工业区，统一社会信用代码91440300618802857H。法定代表人：X，董事长。委托诉讼代理人：陈玉清，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹湘雩，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：庄国夫，男，汉族，1964年3月9日出生，住所地广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：庄崑豪，男，汉族，1992年10月10日出生，住所地广东省深圳市宝安区，系庄国夫的儿子。委托诉讼代理人：宋校红，广东君诚律师事务所律师。上诉人钻登体育用品（深圳）有限公司（以下简称钻登公司）因与被上诉人庄国夫合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初25389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。钻登公司上诉请求：1.依法撤销原判并改判驳回庄国夫的一审所有本诉请求，支持一审所有反诉请求；2.本案一审本诉、反诉案件受理费以及二审上诉费均由庄国夫承担。庄国夫答辩称：庄国夫以合同纠纷为案由起诉钻登公司，一审法院不存在适用法律错误问题。庄国夫就所付租金一事进行了相应的举证，已经完成举证责任，不存在举证责任倒置的问题。庄国夫提交了《阿庄土地租金》及收款收据用以证明所支付了的土地租赁费用，且收款收据均有钻登公司的财务龙某某作为经手人签字确认，有些还加盖了钻登公司的公章，可以形成完整证据链。双方于1999年4月16日签订《土地使用授权协议》约定钻登公司将位于深圳市宝安区X工业区的6000㎡土地授权给庄国夫造屋建房。作为庄国夫垫资的补偿，庄国夫享用上述建筑物20年的使用权（1999年6月至2019年5月），庄国夫支付相应的土地使用费给钻登公司。另协议第4条约定20年后地上物甲、乙方各占50％的权益。可见，上述土地租赁期到期后，对地面建筑物庄国夫享有50％权益的份额。钻登公司的土地使用权来源合法，并办理了房屋所有权证，双方签订的《土地使用授权协议》是双方真实意思表示，双方应遵守契约精神，一审法院裁决与事实相符，适用法律正确，请求维持原判。庄国夫向一审法院起诉请求：1.判决庄国夫享有位于深圳市宝安区X工业区（土地面积约6000㎡）地上建筑物50%的使用权、收益权和转让、出租、继承等在内的处分权（价值人民币1000万元）；2.判决因钻登公司违约停水停电造成庄国夫租金等经济损失共计人民币12.8万元（每月租金共计12.8万元的50%，即每月6.4万元，自合同期满即2019年6月1日起计至房屋正常使用之日止）；3.本案诉讼费用由钻登公司承担。钻登公司向一审法院反诉请求：1.解除庄国夫、钻登公司于1999年4月16日签订的《土地使用授权协议》；2.庄国夫向钻登公司返还位于深圳市宝安区X地块上（土地面积约6000平方米）所有的建筑物；3.庄国夫向钻登公司支付土地使用费人民币3168000元及利息（利息以拖欠的土地使用费人民币3168000元为基数，按年利率6%的标准，自钻登公司反诉之日起计至庄国夫实际清偿之日止）；4.庄国夫向钻登公司支付占用位于深圳市宝安区X地上建筑物期间的租金收益人民币64万元（以每月租金人民币12.8万元为基数，自2019年5月1日起计至庄国夫向钻登公司交付上述建筑物之日止）及利息（利息以拖欠的租金收益人民币64万元为基数，按年利率6%的标准，自反诉之日起计至庄国夫实际清偿之日止）；5.本案诉讼费全部由庄国夫承担。庄国夫于一审庭审中明确第三项反诉请求中利息的起算日期为反诉受理之日即2019年10月24日；土地使用费的计算方式为2.2元×6000平方米×12个月×20年（从1999年5月1日至2019年5月）。一审法院认定事实：1990年7月30日，宝安县石岩镇人民政府作为出让方（甲方），与作为受让方（乙方）的香港钻登发展有限公司签署《土地使用权出让合同书》，约定甲方将石岩镇X工业地段一块25000㎡的山坡地转让给乙方创办独资企业，乙方对其出让地拥有合法使用权。乙方愿意采用协议方式受让土地使用权，使用年限30年，从国土局核准之日起计算。双方议定乙方给甲方土地使用权出让给为每平方米人民币70元，25000㎡土地合计人民币175万元。土地使用期满，乙方（包括土地使用权拥有人）应将土地使用权及地面房屋无偿交给甲方，并办理土地使用证注销手续，土地使用期满后六个月内，将所有机械设备可动产拆迁完毕。三十年后乙方若继续使用该幅地，应提前一年向甲方提出，并办理延续有关手续。1992年3月24日，宝安县国土局作为出让方（甲方），与作为受让方（乙方）的钻登体育发展有限公司签署编号为宝国合字（1992）第X号《土地使用权出让合同书》，约定将石岩镇X面积为20150平方米的土地使用权出让给钻登体育发展有限公司，使用年期三十年，从1991年8月1日至2021年7月31日止，乙方愿意以每平方米土地使用权出让金18元的价款成交上述土地使用权，总出让金362700元。1999年4月16日，钻登公司作为甲方，庄国夫作为乙方，签署了《土地使用授权协议》，双方约定如下：1.甲方土地授权给乙方建房，土地面积约6000㎡，于沙工坳工业区钻登厂区后方，若要承租给第三者，须经甲、乙双方同意。2.乙方使用权为20年（1999年6月至2019年5月），此期间甲方不得向乙方收回土地使用权。3.乙方每月支付2.2元/㎡土地使用费给甲方，此价格为5年内有效，以后每5年根据出租价升跌行情适当调整商定价格（厂房未租出期间不用付土地使用费）；4.20年后地上物甲、乙双方各占50%，但乙方以庄国夫先生为限，如乙方转让他人，则自动放弃权益；5.租期内如遇政府部门要收取有关土地税金，均由甲方负责，地上物税金及相关规定费由乙方负责。上述合同签订后,庄国夫在涉案地块上建设了厂房,包括有登记房产证面积2820.77平方米（即编号为深房地字第500038XX**房地产证中记载的门卫室X栋10.84平方米、配电房4栋33.25平方米、宿舍10栋1657.51平方米、宿舍11栋1119.17平方米）。庄国夫主张另有未登记房产证的钢筋混凝土结构建筑面积2995.93平方米，临时建筑面积共计580.29平方米，总面积为6396.99平方米。钻登公司主张未有房产证记载的水泥建筑约800平方米，钢架结构铁皮房2100平方米。庄国夫、钻登公司确认庄国夫所建建筑物由庄国夫管理且通水通电,但因钻登公司阻止租户的进出,要求停水停电,导致上述建筑物无法使用、无法出租。钻登公司主张上述建筑一直由庄国夫控制，因为钻登公司另有1万多平方米的厂房在出租，门卫是维护钻登公司的厂区安全而设立，且钻登公司对庄国夫所控制的涉案建筑物从未进行停水停电，配电房一直由庄国夫控制，钻登公司无法进入。钻登公司于庭审中主张，因众多租户基于安全隐患要求钻登公司对于线路进行整改，故于2019年7月5日停电不到一个小时，其他时间没有实际停电。2009年7月15日，深圳市国土资源和房产管理局核发了编编号为深房地字第500038XX**地产证，位于宝安区X工业区光明路**的厂房**、门卫室**、食堂**、配电房**、厂房**、厂房**、厂房**、厂房**********、宿舍11栋经核准登记在钻登公司名下，产权份额为100%，使用年限50年，自1999年3月5日至2049年3月4日止。房产证附记记载：该宗地权属来源为协议，土地用途为工业用地，用地登记价款为人民币603840元；根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》核发此证；该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。庄国夫主张其已向钻登公司付清了20年的土地租金，并提交了以下证据以证明其主张：1、《阿庄土地租金》，X于2014年10月6日签署，借款400000元（未包含利息）及2010至2013年租金534000元，合计934000元，已付180000元，剩余754000元。2014年10月6日协商2015年春节之前还500000元，预计每月还100000元。扣除10月支付100000元，抵85000元，余额569000元。一、二楼卫生间5650元，厨房、四楼护栏34000元，抵扣后余额为529350元。2014年12月16日汇吴文发账户50000元，2015年2月5日汇吴文发账户10000元，余379350元。已收变压器款50000元，余额329350元。2014年至2018年每年地租为132000元，2019年1月至2019年5月地租55000元，合计金额为1044350元。庄国夫据此主张，双方确认至2019年5月尚欠租金金额为1044350元。庄国夫提交的上述证据第一页、第三页为原件，第二页为复印件，但第二页末尾有“接下页”字样，第三页开头由“接上页”字样，两处金额均为379350元。第一、二页有庄国夫的儿子庄崑豪及钻登公司的负责人X签署，第三页为庄崑豪与钻登公司的财务龙某某签署。钻登公司对上述证据不予认可，认为这是庄国夫单方制作，且第二页为复印件，无法核实真实性，第三页龙某某的签名也不能代表钻登公司的意思，其签名也未确认金额。2、收款收据若干，显示庄国夫或达发实业发展有限公司支付了多次土地使用费，收据经手人处签署“钻登龙某某”，其中2005年3月2日(庄国夫支付2004年4月至2006年2月土地使用费121000元)以及2009年5月14日（达发实业发展有限公司支付2006年3月至2009年2月的土地租金396000元）的两份收据均加盖了钻登公司公章。庄国夫主张达发实业公司是庄国夫另外成立的一家公司，现在已经注销，当时是由这家公司代庄国夫支付的租金。钻登公司认为达发实业发展有限公司向钻登公司支付的费用与庄国夫无关，对其他收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，称钻登公司公账没有收到来自庄国夫支付的任何租金，钻登公司也没有对这些收款收据进行盖章确认。2014年10月6日，庄国夫与X签署《协议》，约定庄国夫工业区内原华泽公司315KVA变压器一台，经双方协商，同意过户到钻登公司名下，此变压器款项伍万元已从庄国夫应付钻登公司账务中扣除，过户后该变压器产权归钻登公司所有。钻登公司对该份证据不予认可，认为X的签名是虚假的，且协议未加盖钻登公司公章，钻登公司并不知情。2019年5月15日，钻登公司向租户发出《公告》及《限期搬离通知书》，称其与庄国夫于1999年5月签订的《土地使用授权合同》约定的租赁期限将于2019年5月届满，届满后钻登公司将进入停业整顿阶段，不再与庄国夫建立租赁关系，各租户承租庄国夫的物业属于钻登公司欲从庄国夫处收回的租赁物业，所在的土地使用权及建筑物的所有权均属于钻登公司所有，要求租户于60日内搬离并清空物业。2019年7月1日，钻登公司再次发出《通知》，称将于2019年7月1日停业整顿，届时将会安排清理现场的环境卫生并断水断电，截至2019年7月15日，针对未搬离或清理的物品，钻登公司将视为无主物品予以清空或清理（清理费用或因清空造成的损失由租客自行承担）。钻登公司主张，因庄国夫20年来以实际行动表明不再履行合同中约定的给付土地使用费的义务，且在未经钻登公司同意的情况下擅自出租，故钻登公司要求解除合同。钻登公司称对于庄国夫拖欠20年土地使用费的情形，其一直通过电话主张，但认为庄国夫即使拖欠费用，只要在合同到期后将房屋返还庄国夫即可。另一审查明，1、2019年度宝安区工业生产用房的参考租金显示“钻登工业区”的参考租金为26.49元/㎡。2、庄国夫委托韶关地质工程勘察院对涉案地块上的建筑物进行面积测绘，其中建筑面积为6007.86㎡，临时建筑面积为580.29㎡，合计面积为6588.15㎡。3、庄国夫于庭后提交租金计算列表，确认其每月租金为129850元。一审法院认为，本案为合同纠纷。庄国夫、钻登公司签署的《土地使用授权协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。庄国夫、钻登公司于协议中约定，钻登公司土地授权给庄国夫建造房屋，庄国夫的使用权为20年，即1999年6月至2018年5月，20年后地上物由庄国夫、钻登公司各占50%，如庄国夫转让他人，则自动放弃权益。经查，上述合同签订后,庄国夫在涉案地块上建设了厂房，其中面积为2820.77平方米的厂房已核发房地产证，另外有钢筋混结构2000余平方米铁皮顶的厂房、580.29平方米铁皮房及其他临时建筑尚未取得产权证明。现庄国夫诉请确认其对涉案土地上已核发房产证的门卫室2栋、宿舍10栋及宿舍11栋享有50%的使用权、收益权和转让、出租、继承等在内的处分权，符合双方之约定，一审法院予以支持。对于其余地上建筑物因尚未取得产权证明，合法性未经处理，对庄国夫关于该部分的建筑物确权的诉讼请求，一审法院在本案中不作处理，庄国夫可待条件成就后再另行主张权利。钻登公司辩称庄国夫已将涉案房屋出租收益，应向钻登公司交还建筑，但庄国夫将房屋用于出租并不属于双方约定之“乙方转让他人”情形，钻登公司仍应遵守双方关于20年后地上物分配的约定，钻登公司的辩解与双方之约定不符，一审法院不予采纳，对钻登公司据此要求解除协议并要求庄国夫返还建筑物的反诉主张，一审法院均不予支持。关于土地使用费。钻登公司主张庄国夫拖欠土地使用费3168000元，诉请钻登公司支付上述费用及利息。庄国夫提交了《阿庄土地租金》及收款收据以证明其支付了土地租赁费用。一审法院认为，首先，庄国夫提交的收款收据显示已向钻登公司支付了2009年之前的部分土地租金，部分款项系通过达发实业公司支付，上述收款收据均有钻登公司的财务龙某某作为经手人签字确认，部分加盖了钻登公司公章。钻登公司虽不认可达发实业公司系代庄国夫支付租金，但其未能明确其收取达发实业公司的款项是否存在其他合法依据，故一审法院对其主张不予采纳，一审法院依庄国夫主张确认其已向钻登公司支付了大部分土地使用费。其次，《阿庄土地租金》共计三页，其中第二页为复印件，但内容与前后页面均可衔接，一审法院对该份证据予以采纳。证据中先后有钻登公司的实际控制人X及财务龙某某签字，足以认定庄国夫、钻登公司已于2018年对涉案土地上的土地租金进行了清结，确认庄国夫应支付土地租金至2019年5月的剩余金额为1044350元。再者，钻登公司主张庄国夫拖欠20年的土地使用费，并称其曾口头向庄国夫追讨，此外未通过其他途径追索。在庄国夫、钻登公司存在合同关系的情况下，钻登公司对庄国夫拖欠长达20年的土地租金怠于行使权利，显然与常理不符。综上，一审法院对钻登公司主张欠付20年土地租金不予采纳，并确认庄国夫截至2019年5月1日尚欠土地租金1044350元，庄国夫应向钻登公司支付上述款项及相应利息。钻登公司主张利息自2019年5月1日起计至庄国夫向钻登公司交付上述建筑物之日止，因庄国夫无需向钻登公司返还建筑物，一审法院判令利息计至庄国夫实际清偿之日止，即利息以人民币1044350元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年5月1日起计至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止。对于钻登公司主张的利息超出一审法院认定部分，一审法院不予支持。关于庄国夫主张的租金损失。经查，庄国夫与钻登公司约定庄国夫对涉案土地的使用权为20年，即1999年6月至2019年5月止，20年后地上物由双方各占50%，即自2019年6月1日起，双方对地上建筑物各享有50%的权益。但钻登公司在合同约定的20年期限尚未届满前即向租客发出公告，表明不再与庄国夫续租，要求承租人搬离涉案物业，庄国夫主张钻登公司的行为已影响了涉案物业出租，并导致租金收益损失。钻登公司现未能提交证据证明其已消除了该不利影响，一审法院依照庄国夫的主张予以认定，判令钻登公司向庄国夫赔偿庄国夫所占50%份额的房屋租金收益。因钻登公司的行为导致涉案物业未能出租收益，钻登公司应自行承担相应的责任，其诉请庄国夫向其支付租金收益的依据不足，一审法院不予支持。现庄国夫、钻登公司均主张本案争议的地块上建筑物每月租金为128000元，庄国夫应得其中的50%即64000元，故一审法院判令钻登公司按照64000元/月的标准，向庄国夫赔偿自2019年6月起至房屋恢复正常出租之日止的租金损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认庄国夫对位于深圳市宝安区X工业区X号的门卫室2栋、配电房4栋、宿舍10栋、宿舍11栋房产（房产房产证号：深房地字第500038XX**有50%的使用权、收益权及处分权；二、庄国夫于判决发生法律效力之日十日内向钻登公司支付剩余土地租赁费人民币1044350元及利息（利息以人民币1044350元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年5月1日起计至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）；三、钻登公司于判决发生法律效力之日起十日内向庄国夫赔偿租金收益损失（按照64000元/月的标准，自2019年6月1日起计至房屋恢复正常出租之日止）；四、驳回庄国夫的其他诉讼请求；五、驳回钻登公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币82568元，由钻登公司负担。反诉费人民币18632元，由庄国夫负担人民币6000元，钻登公司负担人民币12632元。案件受理费庄国夫已预交，反诉费钻登公司已预交。本院认为，本案是合同纠纷，本案争议的焦点为：一、钻登公司收回土地使用权是否符合合同约定；二、钻登公司能否解除合同；三、钻登公司是否应当赔偿收益损失以及赔偿的标准。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，钻登公司主张，合同土地使用权于2019年5月31日届满，钻登公司可以收回土地，但是，在收回土地使用权的同时必须连同地上建筑物一并收回，因此其行为符合合同约定。本院认为，《土地使用授权协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当全面履行合同义务。上述协议虽然约定土地使用权的年限为20年，但同时约定，“20年后地上物甲乙方各占50%”，即既约定了土地使用权的年限，也约定了新增地上建筑物的权益分配，钻登公司以“房随地走”为由，主张同时收回土地和新增建筑物，并无法律依据，也与双方合同约定相违背，本院不予支持。关于焦点二，钻登公司主张达发公司代庄国夫支付的土地使用费的事实应当由庄国夫承担举证责任，并非由钻登公司进行举证，一审法院举证责任倒置。另外，由于庄国夫长期拖欠土地使用费，构成违约，钻登公司有权解除合同。本院认为，庄国夫提交了《收款收据》和《阿庄土地租金》，用以证明其支付土地使用费的事实，在多张《收款收据》上，虽然显示收到“达发事业发展有限公司”款项，但同时列明是“土地使用费”或者“土地租金”，结合《阿庄土地租金》中双方关于租金的结算，能够证明庄国夫有支付相应的土地使用费。庄国夫已经完成了举证义务。钻登公司对达发公司支付的费用不予认可，但未说明达发公司究竟支付的是何种费用，是否与本案土地使用费无关，也未提供证据推翻上述事实，一审法院不采信其主张，符合证据规则。关于合同解除权的问题，虽然协议约定“乙方每月支付￥2.20元/㎡土地使用费给甲方”，但实际上，双方并未按照该约定实施，长期以来，庄国夫支付土地使用费存在不定期不定额的情形，也无证据证明钻登公司对该支付状态有异议，因此，双方以实际行动变更了合同的约定。另外，土地使用费针对的是土地使用权，与土地面积挂钩，不涉及地上建筑物的分配问题，而土地使用权的年限已经届满，现钻登公司以庄国夫长期拖欠土地使用费为由要求解除合同，并无法律依据。本院对此不予支持。关于焦点三，钻登公司主张，其是在合同期满合法收回土地以及地上建筑，且地上建筑的产权人也是钻登公司，不存在侵犯庄国夫的合法权利，不应当承担赔偿损失的义务。另外，每月租金损失12.8万元，庄国夫并未提供证据证明，不应当以此为标准。本院认为，如前所述，在土地使用权届满之后，庄国夫仍旧享有地上合法建筑50%的权益，但是钻登公司在合同届满前即向租客发出公告，要求其搬离物业，该行为足以导致收益的减少，且该减少与钻登公司的行为有直接关系，钻登公司应当赔偿庄国夫租金收益。关于租金的标准，庄国夫作为原审原告，诉请的标准是每月12.8万，钻登公司作为反诉原告，要求庄国夫支付的租金标准也是每月12.8万，且在反诉理由中，对于庄国夫提交的租金标准予以认可，因此，视为双方对该租金标准意见一致，一审法院予以采信，符合法律规定。因此，对于钻登公司的主张，本院不予支持。综上，钻登公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95200元，由上诉人钻登体育用品（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年二月二十三日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。