江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初6615号原告（反诉被告）:仇玉美，女，1964年10月16日生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：曹伟，江苏石塔律师事务所律师。被告（反诉原告）：仇玉兰，女，1956年9月13日生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：袁俊杰，江苏新浪潮律师事务所律师。被告：高剑，男，1982年9月2日生，汉族，住扬州市广陵区。原告仇玉美与被告仇玉兰、高剑排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，仇玉兰在审理期间内提出反诉，要求仇玉美返还购房款、借名费、房屋增值差价等，本院予以合并审理。本案依法由审判员汪**独任审判，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告仇玉美及其委托诉讼代理人曹伟，被告仇玉兰及其委托诉讼代理人袁俊杰，被告高剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仇玉美向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告仇玉兰、高剑立即腾让位于扬州市邗江区的并交付给仇玉美；2、要求仇玉兰、高剑向仇玉美支付房屋占用期间的租金损失（起诉前3年租200元，起诉之日至实际腾让之日，按月租金1200元计算）；3、判令仇玉兰、高剑承担诉讼费。事实和理由：仇玉美和仇玉兰系姐妹关系，仇玉兰、高剑系母子关系。扬州市邗江区房屋系仇玉美所有。2018年4月23日，仇玉兰以不动产登记纠纷为案由起诉仇玉美，后撤诉。2019年7月10日，仇玉兰再次起诉，2020年8月18日，仇玉兰再次撤诉。仇玉兰在起诉状中自认母子二人自2013年起在涉案房屋中居住至今。涉案房屋系仇玉美本人所有，仇玉兰、高剑占用至今。仇玉美有权要求腾让。仇玉兰、高剑辩称：仇玉美的诉讼请求与事实不符，该房屋并非由仇玉美持有，而是仇玉兰借取仇玉美的名义购买了该房屋，不存在需要支付租金以及返还房屋的情况。仇玉兰向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令仇玉美返还仇玉兰购房款231755元;2、请求判令仇玉美返还仇玉兰借名费（酬谢金）50000元；3、请求判令仇玉美返还仇玉兰购房契税2290.06元；4、请求判令仇玉美返还仇玉兰装修费35800元；5、请求判令仇玉美返还仇玉兰房屋增值差价790945元(1022700元-231755元);4、反诉费用由仇玉美承担。事实和理由：2009年，仇玉美因离婚符合申请购买经济适用房条件，因其无力购买但不愿丧失购买机会，主动找到仇玉兰协商，用其名义为仇玉兰购买经济适用房，购房款由仇玉兰承担，支付仇玉美酬谢金50000元。后仇玉兰借用仇玉美的名义交付购房款231755元。2013年，仇玉兰对房屋装修后居住至今。当房屋已满五年符合上市交易条件后，仇玉美因看到房屋价格涨幅较大，拒绝过户，并要求仇玉兰腾让出涉案房屋。现房屋市场价格为105.85万元。针对仇玉兰的反诉，仇玉美辩称：双方不存在借名买房的事情，亦无借名买房的协议；房屋所有权以房产部门的登记为准；反诉原告无权向反诉被告主张上述款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实认定如下：仇玉美与仇玉兰系姐妹关系，仇玉兰与高剑系母子关系。大约2011年，仇玉美经申请取得经济适用房购买资格，并通过摇号确定具体房号为扬州市邗江区。2011年7月20日，仇玉美以自己名义缴纳了5万元购房定金。后仇玉兰通过仇某,4的银行账户向扬州市经济适用住房发展中心缴纳剩余购房款181755元。2013年3月29日，仇玉兰以仇玉美名义缴纳购房契税2290.06元。2013年3月27日，办理涉案房屋的入住登记，除钥匙领取单上的“仇玉美”的签名是仇玉美本人所签外，其他手续上签名均系仇玉兰或他人所代签。收到房屋后，仇玉兰对房屋进行了装修，并入住至今。2014年2月26日，为涉案房屋办理了房屋产权证，登记在仇玉美名下。该房的包括房屋产权证等其他相关手续均在仇玉兰处保管。后双方为涉案房屋发生矛盾，在发生矛盾期间，高剑与鲁生（仇玉美之子）进行协调，仇玉兰与仇玉娣（大姐）在电话中商谈，仇玉兰与仇玉美现场商谈，以上谈话均由仇玉兰或高剑录音。从2018年起，当事人双方互为原、被告，在本院进行三次诉讼，后均撤诉。2019年6月20日，经本院委托，博文房地产评估造价集团有限公司作出评估报告，鉴定结论：涉案房屋市场房地产总价105.85万元，其中包含房屋不可移动装饰装修价值3.58万元。在本次庭审中，双方当事人均同意按照该评估报告认定装修价格及房屋现价。在诉讼中，仇玉美撤回要求仇玉兰、高剑支付占用期间租金损失的诉讼请求。本院认为，本案在事实方面的争议焦点为：一、2011年2月，仇玉兰是否向仇玉美交付10万元现金？二、仇玉美与仇玉兰之间是借名买房，还是借款和借房居住？对争议焦点一，本院认为，仇玉美与仇玉兰系亲姐妹关系，在发生案涉房屋的矛盾前，双方关系较好，存在给付现金而不出具收条的感情基础；对于给付现金的具体情况，有证人仇某,4的证言证实，与仇玉兰的当庭陈述基本相印证；在高剑与鲁生（的谈话录音、仇玉兰与仇玉娣的通话录音、仇玉兰与仇玉美的谈话录音中，仇玉兰方提到出资购房一事，对方虽没有直接认可，但均未对仇玉兰出资一事提出质疑，亦未提到购房款231755元中有仇玉美出资。综上，本院综合全案，认为仇玉兰向仇玉美交付10万元现金的事实，具有高度盖然性，对该事实予以认定。对争议焦点二，仇玉兰主张系借名买房，仇玉美主张是向仇玉兰借款181755元，并将涉案房屋出借给仇玉兰居住。本院认为，仇玉美与仇玉兰系亲姐妹关系，在发生案涉房屋的矛盾前，双方关系较好，存在借名买房的感情基础；涉案房屋的入住登记基本由仇玉兰办理，收到房屋后，仇玉兰对房屋进行了装修，并入住至今；涉案房屋的房屋产权证等其他相关手续均在仇玉兰处保管，依据常理，如借房居住，一般不会将房屋产权证交给借房方保管；在高剑与鲁生的谈话录音、仇玉兰与仇玉美的谈话录音中，双方主要对要求仇玉兰还房，及仇玉美如何对仇玉兰补偿进行商谈，均因数额未能达成一致而无果，依据常理，如借房居住，不可能出借方还需要补偿借房方。综上，本院综合全案，认为仇玉兰主张系借名买房的事实，具有高度盖然性，对该事实予以认定。仇玉美与仇玉兰之间的借名买房行为，即因仇玉兰没有购房资格，借用仇玉美经申请取得经济适用房购买资格购房，约定一定年限后再过户的行为。仇玉美没有出资，其转让的是经济适用房购买资格(俗称房票)。对该行为，本院认为，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房借名买房合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该借名买房行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，仇玉美与仇玉兰之间的借名买房行为无效，故对于仇玉兰依据合同占用的房屋，应当返还给仇玉美，故对仇玉美要求仇玉兰、高剑返还占用房屋的诉讼请求予以支持。对仇玉兰提出的要求仇玉美返还购房款231755元、购房契税2290.06元、不可移动装饰装修价格35800元的诉讼请求予以支持。对于仇玉兰提出的要求仇玉美返还借名费（酬谢金）50000元、房屋增值差价790945元的诉讼请求，本院认为，本案中，仇玉美因离婚而符合经济适用房购买资格，但仇玉美离婚不离家，取得购买资格后予以转手变卖获利，存在弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的可能性。本院将在本判决生效后，向经济适用住房主管部门发出司法建议，对仇玉美购房资格重新审查。如仇玉美违反规定获得经济适用房购买资格，则由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购涉案房屋；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任人依法予以处罚。因借名费（酬谢金）、房屋增值差价的审理需与经济适用住房主管部门的审查结果相关联，故在本案中暂不处理，待经济适用住房主管部门的审查结果作出后，仇玉兰可以另行起诉，对于房屋增值差价根据双方的过错予以承担。对于借名费（酬谢金），根据是否存在当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况，决定是否收归国家所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、仇玉兰、高剑于本判决生效之日起30日内将位于扬州市邗江区的房产（含车库）腾空并交付给仇玉美；二、仇玉美于本判决生效之日起30日内向仇玉兰支付购房款231755元；三、仇玉美于本判决生效之日起30日内向仇玉兰支付购房契税2290.06元；四、仇玉美于本判决生效之日起30日内向仇玉兰支付装修款35800元；五、驳回仇玉兰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取480元，由仇玉兰、高剑负担；反诉案件受理费减半收取7398.56元，由仇玉美负担1797元，仇玉兰、负担5601.56元。（以上本诉受理费480元已经由仇玉美垫付，由仇玉兰、高剑在履行义务时一并向仇玉美支付480元；反诉受理费7398.56元已经由仇玉兰垫付，由仇玉美在履行义务时一并向仇玉兰支付1797元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  汪 洋二〇二一年二月二十日法官助理  谢东玥书 记 员  朱 雯