湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1870号原告:曾永会，男，1981年12月16日出生，汉族，公务员，住湖南省郴州市。原告：何玉梅（曾永会之妻），女，1980年9月13日出生，汉族，公务员，住址同上。被告：郴州碧桂园房地产开发有限公司，住所地郴州市苏仙区林业局院内。法定代表人：张志远，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢治武，男，27岁，被告郴州市碧桂园房地产开发有限公司法务，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司郴州分公司（现更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司），住所地湖南省郴州市苏仙区相山大道（青年大道与观山大道交汇处）。法定代表人：朱新星，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟慧玲，女，33岁，现住郴州市。原告曾永会、何玉梅与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾永会、何玉梅及被告郴州碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢治武、被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司的委托诉讼代理人钟慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾永会向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司于2018年7月8日签订的《车位有偿使用协议书》从2018年7月10日起至2038年7月10日止的租赁期限有效，从2038年7月11日起至2088年7月10日止的租赁期限无效；2、被告应返还原告车位使用费54748元及利息（利息以54748元为基数，从2018年7月8日起按年利率6%计算至返还之日止）；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告系碧桂园翡翠山泊林2栋业主，2018年7月份，经碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司郴州分公司工作人员陈积怀联系，原、被告双方于2018年7月8日签订了《车位有偿使用协议书》，约定被告将位于泊林地下室A8106车位租赁给原告使用，使用费金额为76648元，期限为70年。同日，原被告又签订了车位签约特别提示，车位签约特别提示该合同为租赁合同，合同签订当天，原告向被告交纳了1万元车位款，并通过银行贷款交纳了剩余车位款66480元。然而，原告在租赁被告车位过程中，被告管理不善，原告车位经常被占，给原告生活、工作带来极大不便。更让人气愤的是，2020年7月份，被告公司车位均按五折予以出售，而原告租赁被告车位70年租金却比被告出售的价格还贵一倍，假如继续履行原、被告签订的租赁合同，对原告来说显失公平。另根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，原、被告签订的车位租赁合同，超过了20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，被告应对该部分的租金应予以退还并赔偿原告相应利息损失。被告郴州碧桂园房地产开发有限公司辩称：1、双方签订的《车位有偿使用协议书》真实有效，双方已按照协议约定履行了相关权利义务；2、被告有权处分涉案车位，且已按协议约定履行了相关交付义务；3、协议约定的车位使用费仅计算了20年的费用，对于20年以外的费用并没有进行计价，分摊下来每个月只有320元，是符合市场行情，并符合郴州市城区机动车停放服务细则的相关规定，实际上并不是按原告所说的费用不合理。原告也无权调整变更协议的车位使用费，原告诉请没有事实和法律依据。被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司辩称：1、未与原告签订《车位有偿使用协议》，未收取车位款，且销售员并非被告的员工；2、被告所管理小区地下车库出入口标识齐全，设施设备完好，智能识别系统正常可识别已购已租车位业主车辆自动抬杠，且原告车位一直为其使用；3、郴州碧桂园租车位价格根据市场调节价定价，并不违背公平原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理认定事实如下：两原告系碧桂园翡翠山泊林2栋业主。2018年7月8日，被告郴州碧桂园房地产开发有限公司为甲方与两原告为乙方签订一份《车位有偿使用协议书》，约定被告郴州碧桂园房地产开发有限公司将位于湖南省郴州市××道“碧桂园·翡翠山”泊林地下室Ａ8106车位提供给原告使用，使用费总金额为76648元。该协议第三条约定，该车位有偿提供给乙方（原告）使用的期限为20年，自2018年7月10日起至2038年7月10日止。前述期限届满后，在乙方没有违反本协议的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续使用至2088年7月10日止，乙方无须支付使用费用……。协议还约定了双方其他的权利义务即违约责任。签订上述协议时，被告郴州碧桂园房地产开发有限公司出具一份“郴州碧桂园翡翠山车位签约特别提示（租赁版）”给原告签名确认签约相关内容及使用注意事项，该提示中强调原告成功租赁案涉车位。合同签订当天，原告向被告交纳了1万元车位款，并通过银行贷款交纳了剩余车位款66480元。收到款项后，被告郴州碧桂园房地产开发有限公司于2018年11月17日出具了金额为76648元的增值税发票给原告，应税名称为“购房款”。2020年7月份，被告郴州碧桂园房地产开发有限公司为了资金回笼，对案涉小区公司车位按五折予以促售，原告认为被告的促销行为损害了自己的利益，遂提起本案诉讼。还查明，案涉车位所在住宅小区系由被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司从事物业服务，被告郴州碧桂园房地产开发有限公司也委托被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司出租“碧桂园·翡翠山”小区地下车位。上述事实，有原、被告双方当事人陈述，有原告提交的《车位有偿使用协议》、郴州碧桂园翡翠山车位签约特别提示、收款手机及增值税普通发票、手机短信，有被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司提交的《车位租赁代理合同》、《车位使用协议》予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点：一是原告曾永会、何玉梅与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司于2018年7月8日签订的《车位有偿使用协议书》是否合法有效；二是被告郴州碧桂园房地产开发有限公司是否应返还原告的车位使用费并赔偿利息损失；三是被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司是否应该承担民事责任。关于争议焦点一，原告与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司签订的《车位有偿使用协议》约定“该车位有偿提供给乙方（原告）使用的期限为20年，自2018年7月10日起至2038年7月10日止。前述期限届满后，在乙方没有违反本协议的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续使用至2088年7月10日止，乙方无须支付使用费用……。”该协议虽然约定案涉车位有偿使用期限为20年，20年后由原告无偿使用至2088年7月10日（50年），从双方的真实意思表示来看，该协议实质是租赁合同，且租赁期限已超过20年的最长租赁期限。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故可以认定，案涉《车位有偿使用协议》超过二十年部分无效。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《车位有偿使用协议》签订后，原告按照协议的约定将租赁期间全部租金76648元付给了被告郴州碧桂园房地产开发有限公司，而该合同期限从2018年7月10日至2038年7月10日部分有效，从2038年7月10日至2088年7月10日部分无效。按照资金使用比例计算，协议有效部分租金应为21900元（76648元÷70年×20年）。因租赁协议无效部分需退还的租金为54748元（76648元-21900元）。对于原告主张利息损失部分，原、被告在订立合同时，双方都明知租赁不能超过20年的最高期限，故双方都有过错，对该利息损失部分的主张，本院不予支持。关于争议焦点三，《车位有偿使用协议》系原告与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司签订，原告与被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司系物业服务合同关系，案涉《车位有偿使用协议》对被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司没有约束力。根据合同相对性原理，原告要求被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司承担本案责任，没有事实和法律依据。综上所述，本院认为，原告与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司签订的《车位有偿使用协议》，租赁期限超过20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，被告郴州碧桂园房地产开发有限公司对该部分的租金应予以退还。由于原、被告签订合同时均明知租赁合同的最高期限为20年，故对原告要求被告支付因租赁合同无效导致其利息损失的主张，本院不予支持。对原告要求被告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司承担本案责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告曾永会、何玉梅与被告郴州碧桂园房地产开发有限公司于2018年7月8日签订的《车位有偿使用协议书》从2018年7月10日起至2038年7月10日止的租赁期限有效，从2038年7月11日起至2088年7月10日止的租赁期限无效；二、被告郴州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告曾永会、何玉梅车位租赁费54748元；三、驳回原告曾永会、何玉梅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，减半收取379元，由被告郴州碧桂园房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李江林二〇二一年二月五日法官助理蒋钰菊书记员朱承翔附相关法条:《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。