广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初6426号原告：吴东喜，女，，汉族，英德市人，住广东省英德市××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××724。被告：英德市吉泰房地产有限责任公司，所在地：英德市××××××××综合楼112室。法定代表人：梁某1。委托代理人：于长兴，该公司法务。原告吴东喜诉被告英德市吉泰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年11月20日立案受理。依法由审判员黄永生适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告吴东喜、被告英德市吉泰房地产有限责任公司的委托代理人于长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴东喜向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付逾期交付违约金，从2020年7月31日起暂计至2020年11月20日止为11650.9元；2.请求法院判决自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同继续履行(合同约定是2020年7月30日交付日，首付购房款是343686元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年原告在状元府购买2号楼306房精装房一套，按合同约定该房在2020年7月30日交付给原告的。原告在2020年7月12日去验房，验房发现该房与装修的样板房相差甚远，装修磨损严重，地砖断裂，窗玻璃爆裂和房间墙壁有裂纹等其它问题就有38个。原告买的是精装，当时看到那样的装修不符合精装，与样板房对比相差甚远，原告当下表态要被告处理好才接收楼房。后来又发现厨房窗扇边损坏以及入户里面栏杆安装有问题，不够位置安装防盗网和玻璃窗。原告要求被告交房屋前要处理好这些问题。现在问题基本解决了，但因被告的装修质量问题维修更换导致拖延的三个多月的房屋未交付已逾期，逾期交付的违约金被告拒不支付。按合同约定被告逾期交付理应支付违约金给原告，合同条款说明，交付日前十天要去验房的。原告提前十八天就去验房，到约定交付日被告都没处理好问题进行交付，这是被告的过错。被告要承担支付逾期交房违约金的责任。关于在交付房屋前的物业费和滞纳金应由被告缴纳承担，原告只认同收房屋后的物业费用。原告要求被告逾期交付的按日向原告支付已付房价款万分之三违约金，合同继续履行。时至今日，合同为证，原告要求被告尽快支付违约金并交付房屋，但无果。为维护原告的合法权益，现特具本状，诉诸法院，希望贵院依法判准原告的诉讼请求。被告英德市吉泰房地产有限责任公司辩称：一、涉案商品房在合同约定的交付之日届满前己办理了竣工验收备案手续，并取得了房屋测绘报告，完全达到了交付条件。2018年8月29日，被告（出卖人）与原告（买受人）签署编号为201××××××××××379的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”)，原告向被告购买位于英德市英城白石窑用地南、梅花北路东A、B地块、梅花北路以东、教育路北地块碧桂园状元府2号楼306号的商品房（以下简称“涉案商品房”）。合同第九条约定，涉案商品房的交付条件为：1、己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、己取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，被告应在2020年7月30日之前将涉案商品房交付给原告使用。根据被告提交的编号为GD-E1-916001号的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，涉案商品房已经于2020年4月15日在英德市住建部门办理了竣工验收备案手续；根据被告提交的《房屋测量报告》，涉案商品房已经于2020年1月13日取得了有资质的测绘机构出具的房屋测绘报告。上述证据充分证明涉案商品房早在交付之日届满前就完全达到了合同约定的交付条件，可以交付给原告使用。二、原告陈述涉案商品房存在严重的质量问题，完全属于夸大其词、主观臆断，与事实严重不符。原告在起诉状中陈述涉案商品房存在装修磨损严重、地砖断裂、窗玻璃爆裂等严重的质量问题，导致无法正常居住使用。原告的上述陈述完全属于夸大其词、主观臆断，将装饰装修方面存在的轻微瑕疵问题无限扩大，与事实严重不符。事实上，涉案商品房己经通过了竣工验收，根本不存在影响居住和使用的质量问题，完全适宜居住和使用。三、被告依约在合同约定的交付之日向原告交付涉案商品房，但原告无合理、正当理由拒绝接收涉案商品房，在此情形下，涉案商品房视为已经按期交付，被告无需承担任何逾期交付责任。2018年8月29日，被告（出卖人）与原告（买受人）签署《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”)，对合同中的有关事项进行了补充约定。补充协议第四条第5项约定，涉案商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，原告有权要求保修，被告应负责保修；原告因此拒绝收楼的，不视为被告逾期交楼。合同约定的交付日期届满前，被告己向原告寄发《收楼通知书》，告知原告涉案商品房已达到交付条件，被告可依约向原告交付涉案商品房。但原告在验楼时以涉案商品房存在装修方面的个别外观瑕疵为由拒绝接收涉案商品房。前文己述，涉案商品房己经办理了竣工验收备案手续，并不存在影响居住和使用的质量问题。原告拒绝接收涉案商品房的抗辩理由并不成立。被告此后多次通知原告来收楼，原告均置之不理。被告认为，被告出售的商品房完全达到交付条件，但原告由于自身原因，无正当理由拒绝收楼，在此种情况下，依据合同的约定及相关法律规定，视为被告已经按期交楼。因此，原告应自行承担逾期收楼的不利后果，被告无需承担任何逾期交付责任。四、即使涉案商品房在交付时可能存在装修方面的个别外观瑕疵，但这并不影响原告正常居住和使用，原告完全可以先收楼再要求被告承担保修责任，收楼后原告的合法权益不会受到损害，原告不能以此为由拒绝收楼。退一步说，即使涉案商品房在合同约定的交付之日存在装修方面的个别外观瑕疵，这些瑕疵亦不影响居住和使用。从常理上分析，涉案商品房涉及到多个分部工程和子工程，装修方面出现个别外观瑕疵也属正常。况且，收楼后被告仍然需要承担保修责任，并不是原告一收楼，被告的义务和责任就免除了。原告完全可以先收楼再要求被告承担保修责任，收楼后原告的合法权益丝毫不会受到任何损害。只要不存在严重影响正常居住和使用的质量问题，原告理应接收涉案商品房，原告不能以装修方面的个别外观瑕疵为由拒绝收楼。如买受人以任何瑕疵为由均可以拒绝接收商品房，那么，商品房毁损、灭失的风险将会无限期转移给出卖人，这样将会不合理地加重出卖人的责任，对出卖人显属不公，商品房买卖正常的交易秩序也会受到极大损害。综上，涉案商品房在合同约定的交付之日届满前达到了交付条件，原告因其自身原因未能收楼，涉案商品房视为已经按期交付。原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求没有任何法律和事实依据。恳请法院查明事实，驳回原告对被告的全部诉讼请求，维护被告应有的合法权益。经审理查明：2018年8月29日原告吴东喜与被告英德市吉泰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和附件一至十一，约定原告购买被告开发建设的位于英德市英城白石窑用地南、梅花北路东A、B地块，梅花北路以东、教育路北地块碧桂园·状元府2号楼306号房，建筑面积112.93平方米，房屋总价923686元。合同第七条约定“原告于2018年8月29日前支付首期房价款343686元，剩余房款580000元办理贷款支付”。合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房……(三)查验房屋。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞（3）门窗翘裂、五金件损坏（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已按期交付该商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.本条未尽事宜详见本合同附件十一补充协议书第五条的约定，如本条与附件十一约定内容不一致的，以附件十一约定内容为准”。附件十一第四条约定“……5.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日人民币叁拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，不按合同第十一条第（三）款第2项的约定履行，按本条约定：针对商品房存在前述问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”。签订合同后，原告依约履行了所有的合同义务，付清了全部购房款，被告于约定的交付日期前寄出《期楼收楼通知书》给原告，但因案涉房屋存在装修质量问题，原告要求被告对相关质量问题修复后再收楼。现原告反映的房屋装修质量问题已于2020年10月28日修复，案涉房屋至今尚未交付。另查明：被告于2020年1月13日取得房屋测绘报告，于2020年4月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和附件一至十一系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告已按合同约定向被告支付了合同价款，被告亦于约定的交付日期前取得了建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，即具备了合同约定的交付条件，且于交付日期届满前寄出了收楼通知书给原告，履行了通知交付之义务，现双方的争议焦点在于：第一，关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任的问题；第二，关于被告应如何承担质量瑕疵责任的问题。关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，案涉房屋的交付期限为2020年7月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。双方还于补充协议中进一步约定，商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应修复后交付并承担修复期间的逾期交楼责任；商品房存在与合同约定标准不一致的问题，出卖人应更换并按每日三十元补偿房屋使用损失，无需承担逾期交楼责任；商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与本合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，出卖人应负责保修并赔偿买受人的实际经济损失，买受人不能因此拒绝收楼。根据上述合同约定，在案涉房屋符合法定交付条件下，瓷砖断裂、玻璃破裂、墙体裂纹等并非房屋主体质量问题，尚不足以对原告正常居住、使用房屋造成严重影响，原告依约应当接收房屋，但其若据此不完成案涉房屋交接，进而主张被告承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据双方合同约定，案涉房屋存在瓷砖断裂、玻璃破裂、墙体裂纹等质量瑕疵，原告虽无权拒绝收房，但有权根据附件十一《补充协议书》约定要求被告更换与合同约定标准不一致的瓷砖、玻璃、门框等，还可要求更换期间导致延迟入住的房屋使用损失，因原告在庭审中确认案涉房屋最后修复日期为2020年10月28日，即延迟入住天数为89天，按每日30元的标准计算房屋使用损失为2670元【30元/天×89天】，但原告未主张更换期间房屋使用损失，本院在此不作处理。原告亦有权要求被告对除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题进行保修，因原告未能提供证据证明其实际经济损失，故原告主张按日万分之三计付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张合同继续履行，因该项诉讼请求主张的内容不明确，本院在此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告吴东喜的全部诉讼请求。本案受理费45.64元，由原告吴东喜负担。本判决为终审判决。审判员  黄永生二〇二一年二月七日书记员  林育栋附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。