广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初3833号原告：茂名市英汇房地产开发有限公司。住所地：茂名市电白区××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××692。法定代表人：占秀连，该公司经理。委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢智明，广东格正律师事务所律师。被告：黄昱霖，男，1992年6月29日出生，汉族，住广东省化州市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××47X。原告茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇公司）诉被告黄昱霖租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告英汇公司的委托诉讼代理人程勇到庭参加诉讼，被告黄昱霖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英汇公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告茂名市英汇房地产开发有限公司与被告黄昱霖于2018年1月26日签订的《茂名市××××××租赁合同书》；2、判令被告黄昱霖立即腾空承租的位于茂名市电白区××××××××××英汇建材中心首层A05号商铺内所有动产，并将上述商铺交还给原告；3、判令被告黄昱霖向原告支付商铺综合管理费（商铺综合管理费按每月2574元计，自2019年7月1日起计至被告交还租赁商铺给原告之日止，被告拖欠的商铺综合管理费暂计至2019年10月27日为10038元）；4、判令被告黄昱霖向原告支付商铺租金（商铺租金按每月5005元计，自2019年7月1日起计至被告交还租赁商铺给原告之日止，被告拖欠的商铺租金暂计至2019年10月27日为人民币19519.5元）；5、判令被告黄昱霖向原告支付拖欠商铺综合管理费及租金的滞纳金（商铺综合管理费及租金的滞纳金按每日千分之五计，自2019年7月1日起计至被告完全清偿综合管理费及租金之日止，被告拖欠商铺综合管理费及租金的滞纳金暂计至2019年10月27日为10925.13元）；6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2018年1月26日，原告茂名市英汇房地产开发有限公司与被告黄昱霖签订《茂名市××××××租赁合同书》，约定原告将位于茂名市电白区××××××××××英汇建材中心首层A05号商铺租给被告作为商业经营场所，商铺面积143平方米，租赁期限为60个月，第1月至第24月商铺租金为35元/m²/月5005元，综合管理费为18元/m²/月共2574元。自2019年7月1日开始，被告不按时足额支付原告商铺综合管理费及租金，甚至拒不缴纳租金，累计至2019年10月27日，被告已欠下原告商铺综合管理费10038元、租金19519.5元、以及因拖欠上述综合管理费和租金而产生的滞纳金10925.13元。根据涉案合同第十一条第1款“逾期不缴或未全部缴清均视为违约。乙方除应及时如数补交外，还应对未交部分费用按日加收千分之五的违约金…超过一个月未缴清，甲方有权终止协议并要求赔偿损失……”之规定，经原告多次催告，被告均未履行清缴上述拖欠的款项，其行为显然构成违约，造成原告经济损失严重！综上所述，被告之行为已严重违约，为维护原告的合法权益，现根据《合同法》及《民事诉讼法》之规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄昱霖未作答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明：2018年1月26日，原告英汇公司（甲方）与被告黄昱霖（乙方）签订《茂名市××××××租赁合同书》，约定原告将位于茂名市电白区××××××××××英汇建材中心首层A05号商铺租给被告作为商业经营场所，商铺面积143m²，商铺租赁费标准为35元/m²/月，商铺租金每月为5005元（35元/m²/月×143m²）；综合管理费为18元/m²/月，综合管理费每月为2574元（18元/m²/月×143m²），租赁期限为60个月，前24个月租金不变，第25个月起视实际经营情况每月递增10%，2018年5月3日为起始计费日，每月须于起始计费日前5日支付下月使用费。《茂名市××××××租赁合同书》第11.1条约定“有义务按时足额向甲方缴纳商铺押金、租赁费、以及其他应按时缴纳的费用。逾期不缴或未全部缴清均视为违约。乙方除应及时如数补交外，还应对应交未交部分费用按日加收千分之五的违约金，拖欠租金超过5天，甲方有权停止供电或者停止商铺有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止商铺营业，超过一个月未缴清，甲方有权终止协议并要求赔偿损失，并可收回商铺，收回商铺时视为商铺场地内已无任何财物。”；第12.2条约定“协议期内乙方主动租赁及协议的，无论原因如何，都必须提前60天向甲方提出书面申请。甲乙双方商定协议解除时间（以下称协议解除日）及相关问题后，签订《解除协议书》，乙方支付的押金不及所有费用（除押金外）一律不予退还……”；第14.4.3条约定“乙方应在协议解除或终止之日起3日内返还商铺给甲方……”。自2019年7月1日开始，被告不再按合同约定支付原告A05号商铺的商铺综合管理费及商铺租金。2020年8月7日，原告以累计至2019年10月27日，被告已欠下原告A05号商铺的商铺综合管理费10038元、商铺租金19519.5元，经原告多次催收无果为由，诉至本院，要求办理。原告在庭审中确认已收取被告A05号商铺押金10010元。在审理过程中，原告英汇公司补交《情况说明》一份，载明“本公司已于2019年10月27日根据租赁合同的约定自行收回黄昱霖承租的英汇建材中心首层第A05号商铺，特此说明！”，并附《解除合同通知书》、寄件运单、交寄邮件收据、公证书各一份，《解除合同通知书》中显示被告黄昱霖于2019年7月28日向原告提交《退铺申请》，已明确表示不再履行合同。原告根据合同第12.3.4条约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，决定解除合同，解除行为自本通知送达给被告之日即行生效。原告于2019年10月15日将《解除合同通知书》通过邮政公司寄给被告，并于同日向电白公证处申请对黄昱霖邮寄送达《解除合同通知书》的内容及过程进行保全证据，广东省茂名市电白公证处于2019年10月18日向原告出具了公证书。经本院与邮政公司核实，《解除合同通知书》的寄件快递被告已于2019年10月16日收件。原告于2020年8月18日向本院申请财产保全，要求通过网络查控的方式查封、扣押、冻结或法律规定的其他方式保全被告黄昱霖42000元的财产，并提供原告茂名市英汇房地产开发有限公司名下的银行存款42000元（开户行：中国银行茂名电白支行，开户名：茂名市英汇房地产开发有限公司，账号：704265348238）作为担保。本院于2020年8月27日作出（2020）粤0904民初3383号民事裁定书，裁定：一、查封、冻结被申请人黄昱霖名下的银行账户或相应价值的财产，查封、冻结的财产以42000元为限。二冻结申请人茂名市英汇房地产开发有限公司名下的银行账户[开户行：中国银行茂名电白支行，开户名：茂名市英汇房地产开发有限公司，账号：704265348238]42000元。2021年2月1日，原告申请以其名下粤（2020）电白区不动产权第0001923号产权证的商铺替代以原告名下的银行存款42000元（开户行：中国银行茂名电白支行，开户名：茂名市英汇房地产开发有限公司，账号：704265348238）进行诉讼保全担保。本院于2021年2月1日作出（2020）粤0904民初3383号之一民事裁定书准许原告变更保全标的物。本院认为，原、被告双方签订的《茂名市××××××租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反公序良俗，上述合同均合法有效，双方均应依照合同行使权利并履行义务。关于原告要求与被告解除租赁合同的问题。原告提交的《解除合同通知书》中显示被告黄昱霖于2019年7月28日向原告提交《退铺申请》，已明确表示不再履行合同。根据《茂名市××××××租赁合同书》12.2条“协议期内乙方主动租赁及协议的，无论原因如何，都必须提前60天向甲方提出书面申请。甲乙双方商定协议解除时间（以下称协议解除日）及相关问题后，签订《解除协议书》……”的约定，本案中，原、被告双方均未举证协议解除时间。原告于2019年10月15日向被告黄昱霖寄出《解除合同通知书》，被告于2019年10月16日收件，广东省茂名市电白公证处于2019年10月18日向原告出具了公证书，对原告邮寄送达《解除合同通知书》的内容及过程进行证据保全。原告根据《解除合同通知书》第1点“本公司解除与你于2018年1月26日签订《租赁合同书》，解除行为自本通知送达给被告之日即行生效”主张《茂名市××××××租赁合同书》已于2019年10月16日解除，被告没有提出异议，本院予以认定。根据《茂名市××××××租赁合同书》14.4.3条“乙方应在协议解除或终止之日起3日内返还商铺给甲方……”的约定，被告应于合同解除后的3日内即2019年10月19日前返还商铺给原告。原告英汇公司提交的《情况说明》主张原告已于2019年10月27日根据租赁合同的约定自行收回黄昱霖承租的英汇建材中心首层第A05号商铺，被告黄昱霖没有提出抗辩，本院认定原告已于2019年10月27日收回商铺。原告要求被告腾空并交还A05号商铺的主张，本院不予支持。关于拖欠商铺综合管理费、商铺租金及违约金的计算问题。本案中被告黄昱霖自2019年7月1日开始拖欠原告A05号商铺的商铺综合管理费及商铺租金，至2019年10月16日双方解除《茂名市××××××租赁合同书》，共拖欠3个月零16天的商铺综合管理费及商铺租金，其中商铺综合管理费计为：9094.8元（2574元/月×3个月+2574元/月÷30天×16天）；商铺租金计为：17684.33元（5005元/月×3个月+5005元/月÷30天×16天）。被告黄昱霖至今未支付该两项欠款，理应承担清偿责任。如前所述，根据合同约定，被告应于合同解除后的3日内即2019年10月19日前返还商铺给原告，被告没有履行返还义务，在2019年10月20日起至2019年10月27日原告自行收回商铺之日止，共计8天被告仍占用原告的商铺拒不搬离，其行为已造成原告租金的损失，被告应向原告支付占用期间的占用费，本院酌定按双方约定的租金每月5005元计算为1334.67元（5005元/月÷30天×8天）。根据《茂名市××××××租赁合同书》12.2条“协议期内乙方主动租赁及协议的，无论原因如何，都必须提前60天向甲方提出书面申请。甲乙双方商定协议解除时间（以下称协议解除日）及相关问题后，签订《解除协议书》，乙方支付的押金不及所有费用（除押金外）一律不予退还……”的约定，因双方已于2019年10月16日解除合同，被告已缴交的押金10010元应予抵扣被告尚欠原告的费用，被告已缴交的押金10010元在扣减尚欠原告的商铺2019年7月、8月两个月租金10010元后，被告黄昱霖尚欠原告2019年9月1日至10月16日商铺租金7674.33元（17684.33元-10010元）。根据《茂名市××××××租赁合同书》第11.1条“有义务按时足额向甲方缴纳商铺押金、租赁费、以及其他应按时缴纳的费用。逾期不缴或未全部缴清均视为违约。乙方除应及时如数补交外，还应对应交未交部分费用按日加收千分之五的违约金……”的约定，原告英汇公司主张违约金按日千分之五计算，在庭审中，原告未提供证据证明其实际损失，本院综合衡量本案情况，本案拖欠商铺综合管理费及商铺租金损失为利息损失,按照公平原则和诚实信用原则，酌定本案违约金按照原告起诉之时即2020年7月的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%即5%计算。故被告黄昱霖应向原告支付自2019年7月1日至2019年10月16日期间拖欠A05号商铺的商铺综合管理费的违约金应以当月所欠商铺综合管理费为基数（2019年7月、8月、9月每个月商铺综合管理费应为2574元，2019年10月1日至16日商铺综合管理费应为1372.8元），按年利率5％计算，从当月所欠商铺综合管理费的第二个月的1日起计算，计至被告清偿A05号商铺的商铺综合管理费之日止；被告黄昱霖应向原告支付自2019年9月1日至2019年10月16日期间拖欠A05号商铺的商铺租金的违约金应以当月所欠商铺租金为基数（2019年9月商铺租金应为5005元，2019年10月1日至16日商铺租金应为2669.33元），按年利率5％计算，从当月所欠商铺租金的第二个月的1日起计算，计至被告清偿A05号的商铺租金之日止。被告黄昱霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃抗辩权利，不影响本案的正常审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告茂名市英汇房地产开发有限公司与被告黄昱霖2018年1月26日签订的《茂名市××××××租赁合同书》于2019年10月16日解除；二、限被告黄昱霖在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告茂名市英汇房地产开发有限公司支付自2019年7月1日至2019年10月16日A05号商铺的商铺综合管理费9094.8元及违约金［违约金应以当月所欠商铺综合管理费为基数（2019年7月、8月、9月每个月商铺综合管理费应为2574元，2019年10月1日至16日商铺综合管理费应为1372.8元），按年利率5％计算，从当月所欠商铺综合管理费的第二个月的1日起计算，计至被告清偿A05号商铺的商铺综合管理费之日止］；三、限被告黄昱霖在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告茂名市英汇房地产开发有限公司支付自2019年9月1日至2019年10月16日A05号的商铺租金7674.33元及违约金［违约金应以当月所欠商铺租金为基数（2019年9月商铺租金应为5005元，2019年10月1日至16日商铺租金应为2669.33元），按年利率5％计算，从当月所欠商铺租金的第二个月的1日起计算，计至被告清偿A05号的商铺租金之日止］；四、限被告黄昱霖在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告茂名市英汇房地产开发有限公司支付A05号商铺自2019年10月20日起至2019年10月27日期间的占用费1334.67元；五、驳回原告茂名市英汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812.08元（原告已预交），由原告茂名市英汇房地产开发有限公司负担448.92元、被告黄昱霖负担363.16元；财产保全费440元（原告已预交），由原告茂名市英汇房地产开发有限公司负担243.23元、被告黄昱霖负担196.77元；公告费300元，由被告黄昱霖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陆春琼人民陪审员  崔海龙人民陪审员  吴亚军二〇二一年二月三日法官 助理  任呈海书 记 员  廖 津附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。