北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12376号原告（反诉被告）：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢-1层2-112室。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，汉族，该单位员工。被告（反诉原告）：北京唐宋农业技术研究院，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢地下一层6-109室。法定代表人：石一辰，总经理。委托诉讼代理人：曹爽，女，1993年7月8日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：郭丕勋，北京市华泰律师事务所律师。被告：石一辰，女，1983年3月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹爽（石一辰单位推荐公民），女，1993年7月8日出生，汉族，北京唐宋农业技术研究院职员。委托诉讼代理人：郭丕勋，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒公司）与被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院（以下简称唐宋农业研究院）、被告石一辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序独任制,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯恒公司的托诉讼代理人李毅，被告（反诉原告）唐宋农业研究院及被告石一辰的委托诉讼代理人曹爽、郭丕勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凯恒公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与石一辰签订的租赁合同及与二被告签订的补充协议；2、要求被告唐宋农业研究院腾退北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOX室；3、要求二被告按照月租金（含增值税）81547.4元的标准，向原告支付2020年2月1日至合同解除之日的租金；4、要求二被告按照月租金（含增值税）双倍的标准163094.8元支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；5、要求二被告支付违约导致的违约金244642.2元；6、要求二被告补交两个月的装修期租金163094.8元；7、要求二被告支付欠付租金的滞纳金，按照日千分之三的标准，以各期应付租金为基数，自2020年1月26日起按各期应付款日期起算，计算至实际给付之日；8、要求二被告支付装修复原费140433.88元。9、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告石一辰于2019年6月3日签订店铺租赁合同，约定石一辰承租原告北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOX室（以下简称涉案房屋），后原告与二被告签订补充协议，将涉案房屋承租人变更为唐宋农业研究院。涉案合同约定租赁期限自2019年6月1日至2027年5月31日。合同对租金标准、支付方式，违约责任等作出明确规定。唐宋农业研究院交纳租金至2020年1月31日，后经原告多次催缴，唐宋农业研究院至今未支付。2020年6月13日，原告向唐宋农业研究院发送终止函，通知其租赁合同于2020年6月13日解除。原告并于当日实施了上锁行为。此后被告未营业。2020年10月14日，原告要求进行盘点，原告将房屋的控制权转交被告，并催促被告和解方案，但被告拖延至2020年11月25日才向原告发送关于餐厅善后事宜的说明，告知原告同意支付开业后的房租及物业费。2020年12月，被告开始试营业，12月9日举行了开业庆典，正式营业，但至今仍未交纳任何租金。被告租赁涉案房屋时，对涉案房屋进行了装修，按照合同约定应予拆除，为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）唐宋农业研究院辩称：涉案合同是原告提供的格式合同，双方权利义务不对等。被告承租涉案房屋经营餐饮，租金交纳至2020年1月31日，疫情爆发后对餐饮行业造成致命打击，被告租金陷入困境，被告多次请求原告减免租金，但双方最终未达成一致，被告并非故意拖欠。原告不仅未给被告减免租金反而主张逾期支付租金的滞纳金，违背了合同目的。原告在2020年5月29日对涉案房屋断水断电，导致被告无法经营，且餐厅存放许多冷冻食品，给被告造成了损失。被告认为原告断水断电是导致合同无法继续履行的根本原因，其行为构成根本违约，故被告不应支付停水停电期间的租金。此外，原告于2020年3月17日、6月13日两次发送单方终止函，并于6月5日采取锁门措施，阻碍被告取走物品，造成食品损坏无法使用，原告应当承担赔偿责任。被告本着减少损失的初衷再次申请开业，且被告现已重新营业，原告要求解除合同不符合现状，阻碍社会经济繁荣，故不同意解除合同，腾退房屋。被告于2020年10月14日对货物进行了盘点，2020年11月原告在未通知被告的情况下，对烟道进行了封堵，被告于12月1日开始试营业，12月9日正式营业。被告承租房屋后对涉案房屋进行了装修，不同意支付装修期租金及装修复原费用。关于租金，同意支付2020年12月1日之后的租金，不同意支付占用费及解约违约金、逾期支付租金的滞纳金，即使支付，原告主张的标准过高，要求法院依法予以酌减。被告石一辰辩称：与唐宋农业研究院的意见一致。按照补充协议，石一辰应当承担连带责任，请法院依法裁判。被告（反诉原告）唐宋农业研究院向本院提出反诉请求：1、要求原告赔偿存货损失24047元；2、要求原告支付违约金244642.2元并返还被告已支付保证金244642.2元；3、要求原告赔偿2020年5月29日至11月30日期间无法正常经营的预期利益损失120万元。事实和理由：原告与被告石一辰于2019年6月3日签订店铺租赁合同，2019年7月1日，原告与二被告签订补充协议，将涉案房屋承租人变更为唐宋农业研究院，租赁合同对解除条件、违约责任、双方权利义务等内容作出约定。此后被告花费一千多万元对店铺进行了装修，并于2019年9月开业。后因新冠病毒疫情爆发导致被告经营困难，不能按合同交付租金，2020年5月29日原告采取停水停电措施，6月5日，将店铺上锁，导致被告无法经营，并造成物品损失。为维护被告合法权益，故提出反诉，请求判如所请。针对被告唐宋农业研究院的反诉请求，原告凯恒公司辩称：不同意被告全部反诉请求。2020年10月14日，原、被告交接涉案房屋时，原告已提示被告进行录像，但被告拒绝，未及时提出物品损失。被告提交的证据不能证明其食材损失时间，不同意赔偿物品损失。双方经协商已经达成由被告继续经营的协议，原告此前发出的终止函已失效，在双方继续履行合同的情况下，原告没有任何义务支付违约金及退还保证金。不同意支付预期利益损失，被告拖延支付租金并申请减免是基于其营业状况不佳，营业收入已无法支付租金的情况下提出的租金减免。自2020年2月1日被告停交租金开始被告的营业收入远不能抵偿租金，被告未交付租金且未营业期间，不存在实质性营业损失，被告使用涉案房屋并未用于餐饮用品存放及餐厅客人接待，在原告已经提出和解方案的情况下被告无理纠缠，并长期拖欠租金从而造成双方经济损失，应由被告承担主要责任。针对被告唐宋农业研究院的反诉请求，石一辰述称：同意唐宋农业研究院的陈述及反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京东城区南竹杆胡同2号1幢房屋系原告所有。2019年，原告（出租方、甲方）与被告石一辰（承租方、乙方）签订《银河SOHO店铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOX室出租给乙方。店铺租赁面积538.68平方米，甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以唐宋的商号经营唐宋的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：零售。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2019年6月1日至2027年5月31日。2019年6月1日至2019年7月31日为装修期，乙方于装修期内无需交付租金及其增值税。租金起算日为2019年8月1日。第一、第二个租赁年度（2019年6月1日至2021年5月31日）的日租金为4.74元/日/平方米，增值税为0.24元/日/平方米，月租金为77664.19元，增值税为3883.21元；第三、第四个租赁年度（2021年6月1日至2023年5月31日）的日租金为4.98元/日/平方米，增值税为0.25元/日/平方米，月租金为81596.55元，增值税为4079.83元……乙方应在每个公历月第25日或之前支付下一个公历月的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金244642.2元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于合同期满或提前解除日17:00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分履行复原义务，乙方支付的保证金不予退还，甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金及其增值税标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费及其增值税。乙方单次拖欠租金及/或其增值税超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋，且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金及向甲方支付其已享受的装修期租金。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第三个工作日即视为送达。2019年7月1日，原告（出租方）与石一辰（转让方）、唐宋农业研究院（受让方）签订补充协议，约定转让方及受让方向出租方申请将租赁合同的承租方由转让方变更为受让方。自签署日起，转让方将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任转让方应于签署日后5个工作日内将租赁合同项下的保证金收据交予受让方，二受让方应凭原保证金收据至出租方及管理公司处分别换取新的保证金收据。租赁合同终止或解除时，出租方应以租赁合同约定并凭受让方交还的新保证金收据将应退还的租赁保证金及其他费用退还给受让方。转让方与受让方涉及上述款项的结算自行处理。合同履行期间，原告向被告交付了涉诉房屋，被告进行了装修并将涉诉房屋用于经营餐饮。被告依约向原告交纳了租金保证金244642.2元，并交纳了2019年8月1日至2020年1月31日的租金，此后租金未再交纳。2020年6月10日，原告向被告邮寄送达《终止函》，载明因被告拖欠租金、管理费及其他费用，租赁合同于2020年6月13日终止。被告应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。该快递于2020年6月17日由他人代收。原告自认其于2020年6月13日将涉案房屋上锁。租赁期间，因受疫情影响，双方曾协商减免租金一事，但未协商一致。庭审中，原告提交原、被告代理人之间微信聊天记录显示，双方就被告对涉案房屋进行盘点及恢复营业进行协商，原告于2020年10月12日表示“盘点双方都录个像吧，免得后续说不清楚”，被告称“没必要录像，屋内物品都是我们自己的，主要是老板来，所以我们得重新盘点一下数据，之前已经盘过了”。2020年10月14日，原告将涉案房屋门锁绞开，将涉案房屋交付被告，被告代理人曹爽于当日向原告出示《物品盘点前状态确认》，主要内容为室内物品及装修情况与2020年6月13日承租人离店关闭时状况一致。现我作为承租人代理人需要进入屋内进行盘点，盘点期间物品及装修的保管责任由承租人自行负责。对此，被告表示签署时曹爽只是确认表面状况一致，但后来发现有部分食材已经损坏。被告主张的存货损失即为食材冻品损失。2020年11月25日，被告向原告出具善后事宜说明，表示决定近期开始营业，营业期间同意支付房租、物业费，后续事宜，通过协商或司法途径解决。2020年11月27日，原告回复称对于被告继续经营，不持异议。对于2020年2月1日期间因被告欠付租金引起的租赁合同纠纷，按法院调解或判决意见执行，被告正常营业后，应按时支付租金及物业费。2020年12月1日，被告开始试营业，2020年12月9日，被告正式营业。此后原告曾向被告催缴2020年12月之后的租金，但被告至今未支付。原告为证明被告应支付的装修复原费，提交由北京丽港建筑装饰工程有限公司出具的涉案房屋退租还原改造工程量清单，费用为140433.88元。经质证，被告不予认可。被告为证明其存货损失，提交进货单、物品照片等证据予以佐证，被告表示其主张的存货损失金额就是进货单的金额，经质证，原告对其真实性及证明目的均不予认可。关于被告所述原告于2020年5月29日对涉案房屋断水断电，于2020年6月5日锁门一节，被告提交曹爽与原告工作人员的微信聊天记录，其中2020年8月12日，原告工作人员杨**晶与曹爽的微信聊天记录中，曹爽称“你们是5月29日断的我们的电”，原告未予回复。2020年10月9日，曹爽与原告代理人李毅的微信聊天记录显示，曹爽称“根据公司安排，与原告协商善后事宜，1、如续租，原告打算如何处理现在单方解约并于5月份就锁门断水电之事……”，李毅称“我司不会断水断电，门锁上次我去看了，您家自己的锁在门上……”11月16日，曹爽称“现在还是限制我们水电……”，“我们经营不了”，李毅表示“电都是让你们在使用，怎么叫限制呢”，“你们现在就可以去购水电”。被告另提交其与原告工作人员杨光伟的微信聊天记录，2020年5月5日，杨光伟表示“等我批准吧，门不能开的”,2020年5月19日被告表示合同没有约定原告可以限制被告买水买电。经质证，原告对于上述微信聊天记录的真实性认可，但对证明目的均不予认可。原告表示被告在2020年5月29日之前一直正常营业，5月29日之后，双方均采取了限制措施。原告并未停水停电，只是限制被告大量购买水电。关于锁门一节，原、被告均认可6月13日前，原告确实锁过门，但被告自行打开了。关于被告所述原告封堵烟道一节，被告表示2020年11月23被告正常做饭期间因无法正常排烟被其他租户投诉，经核实系物业公司封堵，封堵前并未通知被告，2020年11月24日恢复烟道。原告表示因其他租户反映一层大堂楼梯处油烟味严重，经物业排查分析系被告排烟管道挡烟止回阀未关闭造成油烟反串，原告为保证其他租户正常使用房屋，在被告未营业期间，于2020年10月21日对被告烟道采取了措施，并在11月24日予以恢复，并未影响被告经营。关于被告主张的经营损失一节，被告未提交证据予以佐证，要求法院依法予以酌定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，被告单次拖欠租金及/或其增值税超过15个工作日，原告可单方解除合同提前收回涉案房屋，且被告已支付的保证金不予退还，并应向原告支付相当于保证金金额的违约金且应向原告支付其已享受的装修期租金。根据已查明事实，被告租金交纳至2020年1月31日，此后租金未交纳。虽受疫情影响双方曾协商减免租金，且因被告拖欠租金，原告采取了锁门措施，但自2020年10月14日，原告已将涉案房屋交付被告使用，被告亦已于2020年12月后正常营业，但至今被告仍未支付租金，故原告要求解除租赁合同并要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付解约违约金及装修期租金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，本院将综合考虑合同履行情况、被告违约行为、双方损失情况等因素，且考虑疫情因素，按照公平原则依法予以酌定。被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除前，原告实际使用期间的租金应予支付。关于被告应支付的租金数额，鉴于根据现有证据，尚不能认定被告所称原告存在于2020年5月29日对涉案房屋断水断电，并于6月5日将涉案房屋房门锁闭的情况。原告自认其于2020年6月13日锁闭房门，双方均认可2020年10月14日原告将涉案房屋交付被告，故自2020年6月13日至10月13日，原告锁门期间的租金，不应由被告负担。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于2020年2月1日至2020年6月12日期间，被告虽有营业，但新冠肺炎疫情确对其经营产生影响，故对于该期间的租金，本院将依据公平原则予以酌定。2020年10月21日至11月24日期间，原告将被告烟道封堵，对被告使用涉案房屋造成一定影响，故对于2020年10月14日至合同解除之日的租金，本院亦依法予以酌定。合同约定自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，被告应以合同解除日前一日所适用的租金及其增值税标准为基数，向原告双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费及其增值税。故原告要求被告支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日期间的占有使用费亦于法有据，本院予以支持。关于使用费的标准，本院将参照租金标准，被告违约行为，原告实际损失等情况予以酌定。被告交纳的保证金应予抵扣其应交纳的租金、使用费及应当承担的违约责任。被告要求原告返还已支付保证金的反诉请求，本院不予支持。原告主张的滞纳金实为原告迟延给付租金的违约金，鉴于被告系受疫情影响未如期支付租金，且多次与原告协商减免租金事宜，并非故意拖欠，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的装修复原费用一节，鉴于涉案房屋现仍由被告实际使用，并未实际产生装修复原费用，故原告要求被告支付装修复原费用，缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿存货损失一节，鉴于原告于2020年10月14日将涉案房屋交付被告时，被告明确表示涉案房屋内物品及装修与6月13日离店时状况一致，此后的物品保管责任由承租人自负，而被告提交的证据亦不足以证明其物品损失及与原告的关联性，故被告要求原告赔偿存货损失，缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿无法正常经营的预期利益损失一节，鉴于上述期间被告虽未实际经营，但被告主张的预期利益损失系受自身经营状况、外部环境、疫情因素等多方面因素影响，且被告尚无法证明上述期间被告必然获得预期利益，且本院确认的2020年6月13日至10月14日原告锁闭涉案房屋期间的房屋租金并未由被告负担，故被告要求原告赔偿预期利益损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司与被告石一辰签订的《银河SOHO店铺租赁合同》及原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司与被告石一辰、被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院于本判决生效后十五日内将位于北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOX室腾退并交还原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司；三、被告石一辰、被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司支付2020年2月1日至2020年11月30日期间的房屋租金261010.8元，并按照每月81547.4元的标准向原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司支付自2020年12月1日至合同解除之日的房屋租金（保证金244642.2元应予抵扣）；四、被告石一辰、被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院于本判决生效后七日内按照每月81547.4元的标准向原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司支付自合同解除之日至被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院实际腾退房屋之日的占有使用费；五、被告石一辰、被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司支付违约金81547.4元；六、被告石一辰、被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司支付装修期租金163094.8元；七、驳回原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12892元，由原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司负担2408元（已交纳），由被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院负担10484元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费10110元，被告（反诉原告）北京唐宋农业技术研究院负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年二月二十五日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟