北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初2244号原告：刘艳玲，女，1968年1月31日出生，汉族，无业，住黑龙江省东宁市。委托诉讼代理人：彭景丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：王道善，男，1935年5月5日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王建中（被告王道善之子），男，1961年9月28日出生，汉族，北京市昌平区成人教育中心工人，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏小芳（被告王道善之儿媳），女，1963年9月15日出生，满族，北京市昌平区成人教育中心教师，住北京市昌平区。原告刘艳玲与被告王道善房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员王磊独任审判，并公开开庭进行了审理。原告刘艳玲的委托诉讼代理人彭景丽、被告王道善的委托诉讼代理人王建中和魏小芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘艳玲向本院提出诉讼请求：1．判令王道善向刘艳玲支付违约金6000元；2．判令王道善向刘艳玲支付违约金6000元的利息损失，利息自2019年9月8日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。审理过程中，刘艳玲增加诉讼请求：确认双方租赁合同于2019年9月8日解除。事实和理由：2019年3月20日，刘艳玲与王道善及居间方北京万科物业服务有限公司租售中心三方签署了房屋租赁合同。租赁期自2019年3月25日至2020年3月24日，月租金6000元，押一付三，首笔3个月租金18000元，居间服务费6000元由刘艳玲支付。合同签订后，刘艳玲以约履行，王道善口头承诺三年内不涨房租。刘艳玲按照该房屋结构定制了家具。但王道善在出租房屋不到半年因卖房要收回该房屋，并要求提前解除租赁合同。王道善构成违约，但其仅支付了刘艳玲未履行的租金及押金，拒不支付违约金。王道善辩称，不同意刘艳玲的诉讼请求，王道善没有违约，是刘艳玲提前搬出房屋，不同意支付违约金及利息。双方之间的房屋租赁合同未解除，王道善没有违约。该房屋是精装修，拎包入住，不可能定制家具，也没见过刘艳玲定制的家具。有要卖房的事实，没有跟刘艳玲说过提前解除合同，更没有提出收房，只是要求其配合看房。是刘艳玲自行看好了其他房子要搬走的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月20日，王道善（出租人，甲方）的委托代理人王建中与刘艳玲（承租人，乙方）在北京万科物业服务有限公司租售中心居间下签订《北京市房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于北京市昌平区龙域中路项目××号院××号楼××室房屋（建筑面积62．95平方米）出租给乙方居住使用；租赁期自2019年3月25日至2020年3月24日；每月租金6000元，每三个月支付一次，每次付款周期到期前5日支付；押金6000元为乙方履行各项约定的保证，不得以押金抵付房租，如乙方履行各项条款，在租约届满、乙方交还房屋并结清各项费用后，甲方应当即将押金退还乙方，不计利息；租赁期内，甲方出售该房屋的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利；租赁期内，该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力；在租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日书面通知乙方，并按照月租金的100%支付违约金，甲方还应退还乙方未履行的租金及押金；乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按照月租金的100%支付违约金，甲方退还乙方押金及未履行的租金。前述合同签订当日，王建中代王道善收取了刘艳玲支付的押金6000元及第一季度房屋租金18000元，并将前述出租房屋交付给刘艳玲。同时，刘艳玲向北京万科物业服务有限公司支付佣金6000元。在前述租赁合同履行过程中，王道善意欲出售该出租房屋，双方沟通，刘艳玲未提出购买该房屋，并同意协助王道善的买受意向人实地看房。同时，王道善的家属承诺房屋出售后也能继续履行如果不能继续履行，其可以为刘艳玲寻找附近的新房源，并为刘艳玲提供搬家等协助。刘艳玲及其同住女儿周璐琰均未表示异议。2019年7月28日，王道善与案外人就前述出租房屋签订了房屋买卖合同。当日，房屋买卖合同居间方北京链家置地房地产经纪有限公司工作人员联系刘艳玲同住之女周璐琰，询问其换房事宜及要求，周璐琰表示要在同小区另寻房屋。当年8月，周璐琰联系王道善的代理人王建中，称其已经找到了合适的房屋，欲于近期签约并搬离房屋，王建中表示同意。之后，刘艳玲搬离前述出租房屋。刘艳玲搬离后，双方就退还款项问题多次协商。2019年11月6日，刘艳玲之女周璐琰微信称：“行吧。就这样吧。我不纠结了。这个咱们扯不清。就给我八千吧。”当日，王建中通过支付宝向周璐琰转账8000元。庭审中，刘艳玲主张其于2019年9月8日搬离前述出租房屋，并于当月双方交接了房屋；王道善认可刘艳玲在9月搬离了房屋，但由于刘艳玲更换了门锁，双方几次协调，最终于2019年10月5日或6日接收了房屋。双方均未对具体交接日期提交证据，但由双方聊天记录显示，刘艳玲在2019年9月20日前尚未将前述出租房屋交还王道善。双方均认可，刘艳玲的房屋租金交付至2019年9月24日，王建中退还的8000元中，包括押金6000元及租金2000元。对于退还的租金2000元，王道善称因刘艳玲方在其售房过程中给予了便利，为了表示感谢，退还了10天的租金，并且双方协商一致，退还8000元，一次性了结纠纷。刘艳玲对此不予认可，认为王道善违约，仍应支付违约金。本院认为，王道善与刘艳玲于2019年3月20日签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约履行自己的全部义务。本案中，王道善在该房屋租赁合同履行过程中，意欲出售房屋。刘艳玲知晓后，未行使优先购买权，并配合有意向的购买人实地看房，同时积极自行寻找新房源。由双方提交的证据来看，王道善在售房之初并未要求刘艳玲搬离出租房屋，而是提出相应解决方案。刘艳玲并未提出异议，并自行另寻其他房屋。因此，应当视为双方就出租房屋出售后，不再继续履行前述房屋租赁合同达成了一致意见。因此，双方之间房屋租赁合同解除是双方协商一致的结果，不予直接认定为王道善或刘艳玲的单方违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于该房屋租赁合同的解除时间或出租房屋的交接时间，双方对各自主张均未提交相应证据予以佐证，本院酌情认定为刘艳玲已付租金届满的次日，即2019年9月25日。合同解除后，没有履行的部分应当予以返还。本案中，王道善自愿退还刘艳玲部分租金，本院不持异议。在房屋交接之后，双方之间的沟通应当针对退还款项和违约责任，而从2019年11月6日刘艳玲之女的微信聊天记录和王道善代理人当日转款的行为来看，王道善就8000元一次性解决纠纷双方已经达成一致意见的主张，可信度甚高。由此，王道善对刘艳玲亦给予了相应补偿。综上所述，王道善不构成提前解除合同的单方违约，且双方就退还款项已经达成一致意见。故对于刘艳玲要求王道善给付违约金及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认王道善与刘艳玲于2019年3月20日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；二、驳回刘艳玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘艳玲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 磊二〇二一年二月十八日书记员 李峥艳