大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初852号原告：张宜丽，女，汉族，1962年12月2日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：郭志秋，辽宁社和律师事务所律师。被告：张毅（曾用名张忠毅），男，汉族，1986年6月10日出生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：曹铮，辽宁申智律师事务所律师。原告张宜丽与被告张毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告张宜丽及委托诉讼代理人郭志秋、被告张毅及委托诉讼代理人曹铮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月5日至2020年10月5日期间房屋租金7万元，物业费1126.3元；2.被告赔偿未按时交付租金给原告造成的经济损失17010元。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订《大灯笼老汤拉面转让协议》一份，约定原告将位于大连市沙河口区次性转让给乙方。因原告与店铺使用房屋产权人金朝敏签订房屋租赁合同，年租金为8万元，被告同意代替原告向金朝敏履行该租赁合同，每年交纳租金，以银行转账形式，转给原告，原告代被告交与金朝敏。协议签订后，原告与被告办理店铺交接，被告接手经营店铺。被告在经营期间，没有依据协议约定交付房屋租金，造成房主金朝敏向法院起诉原告，贵院于2020年10月19日作出（2020)辽0204民初6799号民事判决书，判决张宜丽给付2019年4月5日至2020年10月5日期间租金7万元，给付2019年2月至2020年10月物业费1126.3元，给付违约金1.6万元。案件受理费1010元由张宜丽承担依据原告与被告签订的协议约定，房屋租金应当由被告支付，物业费应当由被告承担。由于被告没有按期交纳房屋租金，造成原告违约败诉，给原告造成经济损失，该损失也应当由被告承担。被告辩称，不同意原告诉讼请求。涉案的房屋系被告张毅、孙某及原告张宜丽之子赵某三人共同经营大灯籠老汤拉面馆时使用。被告在使用房屋期间，并不拖欠原告任何房租及使用费用，也不存在违约情形，应当驳回原告的全部诉讼请求，具体理由：1.关于原告主张的2019年4月至2019年7月的房租由被告通过现金形式支付给了原告，原被告签订的《大灯籠老汤拉面转让协议》约定，该款项应当由原告转交给案外人即房主金朝敏，原告收取该部分房租后，并未向案外人支付，导致案外人金朝敏起诉原告，此部分房租应当由原告自行承担。2.关于原告主张的2019年8月至12月的房租，2019年4月30日左右，被告虽已退出经营，但因房屋无法再次转让，被告、案外人孙某及原告儿子赵某三人就该部分房租如何支付进行了协商，协商结果为2019年5月至8月房租由三人平摊，由赵某向原告或案外人金朝敏支付，2019年9月至12月房租，由孙某及赵某支付给原告或金朝敏，2019年7月21日，孙某已经将2019年8月至12月房租中其应当承担的部分支付给赵某，应当视为被告及孙某已经履行了交付房屋租金的义务，赵某作为原告的近亲属，收取房租后，并未与原告一同向案外人金朝敏履行支付房租义务，导致案外人金朝敏起诉原告，此部分房租应当由原告自行负担。3.关于原告主张的2020年1月至10月的房租，被告三人经营的大灯籠老汤拉面馆，自2019年5月起停业，2019年4月30日后被告退出经营，其后涉案房屋一直由原告儿子赵某实际控制，发生的2020年1月至10月的房租，应当由原告自行承担；4.关于原告主张的物业费，2019年2月至7月期间，原告并未向被告进行主张，被告也不清楚该笔物业费计算标准等事项。2019年8月至2020年10月期间，因被告并未实际使用房屋，由此产生的全部费用，应当由原告自行承担。5.关于原告主张的违约金，原被告双方在转让协议中并未约定违约金，原告主张的违约金系案外人金朝敏起诉原告后，法院作出的（2020）辽0204民初6799号民事判决中所确认的违约金16000元及案件受理费1010元。被告认为，结合被告前述答辩意见，被告并不拖欠原告任何房租，对原告不存在违约情形。案外人起诉原告，系原告收取被告房租后，并未实际向案外人给付以及原告实际使用房屋但未向案外人支付租金所造成，被告不应承担该违约金，同时，2020年1月至10月期间，因疫情原因所发生的房屋租赁纠纷，根据最高人民法院制定的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条及《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，原告本可援引前述司法解释之规定，要求人民法院驳回案外人关于违约金的诉讼请求，原告未在该案庭审中援引前述司法解释进行抗辩，导致其承担违约责任。该违约责任应当视为因原告自身原因所导致的损失扩大，该损失不应由被告承担。经审理查明，原告自2016年起承租案外人金朝敏所有的位于大连市沙河口区公建。原告与被告系远亲关系。2017年7月1日原告将房屋转租给被告使用。双方未签订书面合同。2018年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）补签《大灯籠老汤拉面转让协议》，约定1、甲方于2017年6月30日将位于大连市沙河口区次性转让给乙方使用;2、甲方与房主签订了租赁合同租期到2021年8月5日，年租8万元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向房主履行该租赁合同，每年交纳租金，以银行转账形式转给甲方。甲方代乙方交给丙方。3、店铺现有装修、装饰、设备全部归乙方所有，租赁期满后，动产归乙方；4、乙方在2017年6月30日以转账形式分两次将全部转让费存入甲方个人账户转让费17万元，上述费用未包括房租，包括第三条装修等费用。原告和被告在转让协议上签字，协议落款时间为2017年7月1日。原被告均当庭认可该协议系补签，自2017年7月1日开始适用。原告当庭认可被告直接向原告交付租金至2019年7月。2020年6月至2020年7月，原告儿子赵某、被告及案外人孙某在微信三人组群聊中的内容显示，“对案涉房屋是否续租，被告表示尽量把饭店兑出去。被告还让赵某和孙某各交1.5万元作为2020年8月4日往后推算四个月半月的房租，由赵某将3万元向房主交房租。2019年7月21日孙某向赵某微信转款1.5万元。赵某收到转款后，表示交完告诉你。”此后被告未再经营饭店，并将房屋钥匙放在相邻发廊。饭店经营使用的桌椅等设施一直放在案涉房屋，房屋玻璃上张贴“转让185…777”的广告，该号码系孙某的电话号码。2019年7月至2019年10月原告出国。2020年10月5日房主收回案涉房屋。另查，案外人房主金朝敏于2020年9月向本院起诉原告张宜丽支付房租及违约金，本院作出（2020）辽0204民初6799号民事判决书，判决查明自2016年张宜丽租赁案涉房屋。2018年4月5日，房主与张宜丽签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2018年4月5日至2019年4月5日，年租金8万元。每年合同到期时，张宜丽需提前30天支付下一合同年的年租金。张宜丽负责交付物业费、供暖费。张宜丽若未及时缴纳房屋租金15天以上的，需向房主赔偿金额为本合同年租金的20%。该案判决张宜丽向金朝敏支付2019年4月5日至2020年10月5日欠付租金7万元、2019年2月至2020年10月物业费1126.3元、违约金1.6万元及案件受理费1010元。该判决已经生效。上述事实，有原告提供的起诉状、大灯籠老汤拉面转让协议、（2020）辽0204民初6799号民事判决书、证人赵某证言，被告提供的微信群聊记录、微信截图、证人孙某证言及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的转让协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按转让协议的约定履行各自义务。现原告认可被告直接向其交付租金至2019年7月。本案主要焦点问题，被告是否应当支付房租和物业费；被告是否应当承担原告违约损失。关于房租的问题，被告抗辩租金实际支付至2019年12月，此后房屋由原告儿子赵某控制，其不应支付之后的租金。被告为此提供了群聊记录用以证明其抗辩意见，但群聊记录中被告仅有表示兑店转让的意思，并要求赵某和孙某各出资1.5万元用于交付至2019年12月的租金。赵某在聊天中表示已实际收取孙某1.5万元，并表示去给房主交付此期间的租金。以上聊天内容并不能证明被告向原告及原告儿子赵某表示交付房屋的意思，但可以证明被告将租金实际交付至2019年12月。而被告即使将房屋钥匙放到发廊，亦没有其他证据佐证该行为是向原告交付房屋的意思。故至2020年10月5日房主收回房屋前，被告没有证据证明其向原告交付了房屋。被告应当向原告交付租金至2020年10月5日；关于被告欠付的租金起始日期，被告提供的三人群聊可以证明至2019年12月其应当支付的租金已经交由原告儿子赵某向房主交付，虽然原告否认委托赵某收取被告的租金，但基于赵某与原告系母子的特殊关系及原告此期间不在国内的实际情况，被告有理由相信赵某可以代表原告收取了该期间的租金。被告应当自2020年1月起支付欠付租金至2020年10月5日。因为年租金为8万元，欠付期间相当于三个季度，故被告应当向原告支付租金6万元。关于物业费的问题，原告主张被告支付2019年2月至2020年10月物业费1126.3元，被告对交付物业费无异议，但认为不应支付2019年12月之后的物业费，根据上述认定租金支付的时间，被告的抗辩不予采纳。对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告承担违约金和诉讼费损失的问题，因原被告双方在转让协议中并未约定违约金，且（2020）辽0204民初6799号案件判决张宜丽承担违约金是基于张宜丽逾期向房主支付租金的违约行为造成的，而原告张宜丽与被告的转让协议中也未约定被告需要承担张宜丽与房主之间的合同违约损失，故原告要求被告承担其在另案的违约损失，没有合同依据和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张毅给付原告张宜丽2020年1月1日至2020年10月5日租金6万元；二、被告张毅给付原告张宜丽2019年2月至2020年10月物业费1126.3元；三、驳回原告其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项均于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1002元（原告已预交），由原告负担302元，被告负担700元。受理费给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  吴红岩二〇二一年二月二十二日书记员  王 璐