广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5929号原告：罗素珍，女，1972年4月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：黄文川、王晓芬，广东诺臣律师事务所律师。被告：邹笑女，女，1973年2月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王振彪，广东合众之源律师事务所律师。原告罗素珍诉被告邹笑女返还原物纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗素珍及其委托诉讼代理人黄文川、王晓芬，被告邹笑女及其委托诉讼代理人王振彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗素珍向本院提出诉讼请求：一、邹笑女立即搬离位于广州市增城区荔城街富鹏二期Z1区12号之五二层房屋，交还给罗素珍；二、邹笑女向罗素珍支付自2017年7月至邹笑女迁出房屋之日的房屋占用费（其中2017年7月至12月的租金为2545.56元，2018年的租金为5091.12元，2019年的租金为4525.44元，2020年1月至实际搬离房屋的租金按广州市房管部门公布的同期同地段参考价值计算）；三、本案诉讼费由邹笑女负担。事实和理由：罗素珍为广州市增城区荔城街富鹏二期Z1区12号之五二层房屋的所有权人，但邹笑女一直非法占有罗素珍房屋，罗素珍多次要求其停止侵权、迁出房屋，邹笑女均不予理会。为此罗素珍提起本案诉讼，请求判令所请。被告邹笑女辩称：一、邹笑女是广州市增城区荔城街富鹏二期Z1区12号之五二层房屋的所有权人，邹笑女并未占有罗素珍房屋，无须交还房屋。刘志忠、王伯云、曾东权、刘观培以及邹笑女协商后与承建商刘泽光、罗素珍达成建房协议，并于1996年4月20日签订《合作建房协议》，约定刘泽光、罗素珍将原增城市荔城镇富鹏开发区第二期1区12号之五地块（现址增城区荔城街菜园中路79号）建成五层归五户主所有。刘泽光与罗素珍包工包料按图施工，并以刘泽光与罗素珍名下报建，建成房屋后由刘泽光与罗素珍将各层房产证办理给五户主。五户主支付共62万（含地块费）给刘泽光与罗素珍。五户主按约定分期支付款项给刘泽光与罗素珍，剩余款项按约定待每一层楼办好房产证到五户主名下后再一次性支付给刘泽光与罗素珍。涉案房屋建成后交付给五户主使用居住已有20多年，五户主一直催促刘泽光与罗素珍办理房产证，但刘泽光与罗素珍均多次推诿，一直未予办理。涉案房屋的水电以及电视报装及日常费用均由五户主各自办理及承担。二、邹笑女无须向罗素珍支付房屋占用费。从签订协议起至2019年11月18日即罗素珍发出所谓的律师函的时间内，刘泽光与罗素珍均未向五户主提出过所有权问题，也未提及占用其房屋的问题。而在罗素珍的丈夫即刘泽光去世后，罗素珍不仅未办理房产证，反而想将房屋占为己有。为此，请求驳回罗素珍诉讼请求。经审理查明：证号为0031642-01250117192《市县镇地籍调查审批表》显示，土地使用者为罗素珍，土地座落荔城镇富鹏二期Z1区12号之五，一、二层，其中内附的增国土合字（1997）第447号《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》载明，罗素珍受让经增城市国土局出让给富鹏实业开发公司的国有土地，土地位于荔城镇富鹏二期Z1区12号之五，落款日期为1997年8月6日；内附的《富鹏开发区转让地皮协议书》显示甲方为增城县富鹏实业开发总公司，乙方为刘泽光、罗素珍，落款日期为1996年4月9日；内附的《建设用地规划许可证》显示，用地单位为刘泽光与罗素珍，用地项目名称为住宅（五层），用地位置富鹏二期Z1区12号之五，落款日期为1997年7月24日；内附的由增城市富鹏企业集团公司富鹏实业开发公司出具的《证明书》载明，刘泽光与罗素珍在该公司购买第二期有偿转让建房用地一块，编号为Z1区商业12号之五，落款日期为1996年4月9日。证号为0031643-01250117193《市县镇地籍调查审批表》显示，土地使用者为刘泽光，土地座落荔城镇富鹏二期Z1区12号之五，三、四、五层，其中内附的增国土合字（1997）第448号《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》载明，刘泽光受让经增城市国土局出让给富鹏实业开发公司的国有土地，土地位于荔城镇富鹏二期Z1区12号之五，落款日期为1997年8月6日；内附的《富鹏开发区转让地皮协议书》显示甲方为增城县富鹏实业开发总公司，乙方为刘泽光、罗素珍，落款日期为1996年4月9日；内附的《建设用地规划许可证》显示，用地单位为刘泽光与罗素珍，用地项目名称为住宅（五层），用地位置富鹏二期Z1区12号之五，落款日期为1997年7月24日；内附的由增城市富鹏企业集团公司富鹏实业开发公司出具的《证明书》载明，刘泽光与罗素珍在该公司购买第二期有偿转让建房用地一块，编号为Z1区商业12号之五，落款日期为1996年4月9日。粤（2019）广州市不动产权第10209614号不动产权证载明，位于广州市增城区荔城街富鹏二期Z1区12号之五（一、二层）土地权利人为罗素珍，权利类型为国有建设用地使用权，使用期限时间为1997年8月5日至2064年2月13日止，附记栏显示此证补发，原证公告作废，原证号为1988第0031642-01250117192号。1996年4月20日，刘志忠、王伯云、曾东权、刘观培以及邹笑女与刘泽光签订《合作建房协议》，内容为“经户主五人协商同意，将刘泽光、罗素珍现有荔城镇富鹏第二期1区12号之五地皮一块，面积120平方米共同建房五层，以刘泽光、罗素珍名下报建和负责承建，包工包料按图施工，保证质量，总造价为陆拾贰万元（包括地皮费）。房地产权证由刘泽光、罗素珍负责代办、房地产权证正常收费各由户主承担，其他费用及报建费用由承建商负责，付款方式，签订协议后各户主即付贰万元，完成主体付肆万元，其余部分建好楼房验收后付清房款。经户主五人协商抽签，各户主同意所属楼层，分摊各楼房应付款项。首层户主刘志忠房价贰拾肆万元第二层户主邹笑女房价壹拾万元第三层户主王伯云房价壹拾万元第四层户主曾东权房价壹拾万元第五层户主刘观培房价捌万元以上协议一式六份，各户主执一份承建商执一份，签名后即生效。”。1996年4月8日，增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司出具一份收款收据，载明兹收到刘泽光等五人交来报建费，金额为144000元。1996年4月9日，增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司出具一份发票，载明顾客名称及地址为刘泽光、罗素珍，商业地Z1区12号之五，金额为216000元。1996年4月21日，刘泽光向邹笑女出具一份收据，载明今收到邹笑女交来建房预付款20000元。1997年1月12日，刘泽光向邹笑女出具一份收据，载明今收到邹笑女交来建房预付款40000元。1999年10月29日，刘泽光向邹笑女出具一份收据，载明今收到邹笑女交来建房预付款16000元。另查，刘泽光与罗素珍于1998年5月26日登记结婚。在审理本案的过程中，一、邹笑女向本院申请王伯云、曾东权、刘观培出庭作证。1、王伯云、曾东权、刘观培均出庭作出以下证言：刘志忠、王伯云、曾东权、刘观培、邹笑女与刘泽光签订了《合作建房协议》，由刘泽光、罗素珍将荔城镇富鹏二期Z1区12号之五地块建成房屋后出售给上述五人居住，并以刘泽光、罗素珍名义报建及兴建，上述五人共支付62万元（含地皮费）给刘泽光、罗素珍，但刘泽光、罗素珍并未依约办理相应的房产证给上述五人。2、王伯云、曾东权、刘观培在庭上出示了其各自持有的《合作建房协议》原件以及付款的《收据》原件。3、邹笑女还向法庭出示了刘志忠的书面《证人证言》《合作建房协议》及付款《收据》。二、罗素珍陈述以下，（一）广州市增城区荔城街富鹏二期Z1区12号之五只办理了土地证，未办理房产证。未能办理的原因是增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司缺少相关资料。涉案土地是刘泽光、罗素珍共同出资向增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司购买的，大概出资20多万，刘泽光、罗素珍各出资一半。在购买涉案土地以及办理报批报建手续期间，其与刘泽光是男女朋友关系，后双方在1998年结婚，刘泽光在2014年10月去世，截至刘泽光去世时，双方并未离婚。（二）建房时其与刘泽光口头约定，房屋第一、二层归罗素珍，三至五层归刘泽光。房屋在1996年4月开始建设并于1997年底建成。房屋建成后，房屋首层由刘泽光的弟弟刘志忠使用，第二层由邹笑女使用，第三层由王伯云使用，第四层由曾东权使用，第五层由刘关培使用。（三）二层房屋由邹笑女使用的原因是，刘泽光与邹笑女是好朋友关系，在1997年底，刘泽光声称邹笑女住房困难，提出把房屋给邹笑女暂时居住一段时间，罗素珍当时基于准备与刘泽光计划结婚的考虑，并未反对，后来邹笑女一直未返还房屋。邹笑女从未向罗素珍支付过房屋占用费或租金。（四）房屋三至五层是刘泽光的，因此罗素珍没有主张王伯云、曾东权、刘观培返还房屋，房屋一层有进行协商要求腾退。三、邹笑女陈述以下，涉案二层房屋是其在2000年左右入住至今，刘泽光、罗素珍从未要求邹笑女搬离房屋。房屋尾款尚未支付，原因是刘泽光承诺待办理房产证后再行支付。四、罗素珍申请对《合作建房协议》的笔迹形成时间鉴定，理由是，刘泽光从未向罗素珍提起《合作建房协议》，2009年开始，刘泽光与罗素珍夫妻感情不好，罗素珍怀疑该协议是刘泽光在2014年10月去世前签订的，而涉案房屋是罗素珍的个人财产，因此提出上述鉴定。经摇珠选定的广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所作出《函》，表示无法对《合作建房协议》中“刘泽光”签名的笔迹形成时间作出准确判断，无法接受鉴定委托。备选机构中国广州分析测试中心司法鉴定所作出《复函》，表示委托事项不具备鉴定条件，该所决定不予受理。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。本案的争议焦点为罗素珍主张要求邹笑女搬离涉案房屋能否得到支持。首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第二百三十五条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，第二百四十条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”。罗素珍确认其并未取得涉案房屋的权属证书，即其并非涉案房屋的登记权利人，因此其主张涉案房屋为其个人财产并无依据。其次，邹笑女基于对《合作建房协议》的信赖支付了相应部分对价，其并不具有侵占的恶意。综上，罗素珍主张要求邹笑女搬离涉案房屋依据不足，本院不予支持。罗素珍主张要求邹笑女支付2017年7月至搬离房屋之日止的房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告罗素珍的全部诉讼请求。案件受理费2952元，由原告罗素珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二一年二月二十三日书记员  赵洁玲法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。