安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初652号 原告：徐庆，男，1980年12月25日出生，汉族，住浙江省淳安县。 被告：黄山市华荣柏欣商业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：余丽珍，执行董事。 委托诉讼代理人：张瑶，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，安徽道同律师事务所律师。 原告徐庆与被告黄山市华荣柏欣商业管理有限公司（以下简称华荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告徐庆、被告华荣公司的委托诉讼代理人张瑶和李阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐庆向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿停业期间50天的房租22395元和物业费3785元；2、依法判令被告赔偿从2020年3月15日至2020年4月30日45天的房租10078元和物业费1703元；3、依法判令被告赔偿员工工资19000元和压货库存损失50000元；4、本案诉讼费被告承担。事实与理由：被告华荣公司为银街商场的管理方，强行把商场停业50天(2020年1月25日至2020年3月15日)，对原告商铺造成巨大损失，房租、物业费、员工工资损失均属于直接经济损失。银街地下商业街从2020年3月15日至2020年4月30日都没有正常营业（一直关闭大部分出口通道），致使原告商铺压货库存损失非常大，商铺业绩直接下滑，根据相关法律规定，要求被告赔偿从2020年3月15日至2020年4月30日期间50%的租金和物业费及压货损失。为维护自己的合法权益，原告起诉至法院。 华荣公司辩称，1、关闭通道口及逐步开放通道口是基于疫情影响，系不可抗力所致，符合政府防疫要求，原告诉称强行关闭显然与事实不符，无视防疫大局；2、原告主张无合同依据，根据双方原合同约定，由于不可抗力造成损失由合同双方自行承担；3、原告主张无法律依据，虽发生疫情，只能倡导或建议房屋所有人共担损失，法律并未强制规定由房屋所有人承担不可抗力造成的损失，且我方作为代理出租方无权超越权限作出决定，事实上被告通过积极努力协商，减免一个月房租及物业费，并对三个月物业费进行九折优惠；4、原告主张所谓的员工工资及压货库存损失无任何证据佐证，也不属于所谓的直接经济损失，与被告无因果关系；5、原告撤场时与被告签署协议约定原合同权利义务终止，不得再向对方提出任何主张，原告现依据原合同主张权利显然恶意诉讼，违背诚信原则，无任何依据。 本院经审理认定事实如下：2017年4月9日，出租方华荣公司（甲方）与承租方徐庆（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方同意出租及乙方同意承租位于黄山市××街××号商铺，总出租建筑面积113.53平方米；乙方租赁上述商铺用于经营服装，经营品牌为“日日新”；合同签署下，甲方已告知乙方该商铺为甲方统一租赁管理并转租于乙方，乙方对此无异议；租赁期限为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止；甲方应于2017年3月25日或之前将商铺提供给乙方装修，乙方应于2017年4月15日前完成所有装修工程；本租赁合同签署的同时，乙方须向甲方缴纳5000元作为履约保证金；租金采用预付制，按年结算，乙方应于每个结算周期末的前30日向甲方支付下个结算周期的租金；物业管理费按20元每平方米计算，由甲方委托的物业管理公司收取，并提供收据；因不可抗力事件或突发事件，需控制商场内客流，对乙方经营造成影响或损失的，甲方无需对此承担责任，由乙方自行负责；由于发生天灾、不可抗力、政府行为等因素影响本合同执行或造成损失，由甲乙各方自行承担，双方互不视为违约，若因此致使合同终止执行，乙方结清所有费用后，甲方无息退还乙方保证金。同日，双方又签订一份《租赁合同补充协议》，约定商铺号为196、198，面积113.53平方米；租金13624元／月，物业费2271元／月；租金采用年度预付制，首期交款163488元，物业费采用3个月预付制，首期交款为6813元，免首季度物业费。上述合同签订后，华荣公司已按照约定将案涉银街196、198号商铺交付给徐庆经营使用，徐庆也按照约定支付了租金、物业费。 因××影响，自2020年1月27日至2020年3月14日黄山市银街商城暂停营业。经黄山市屯溪区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥办公室（以下简称屯溪区疫情防控办）批准，黄山市银街商城于2020年3月15日开始营业，但自2020年3月15日至2020年4月30日期间仅开放部分道口供商户及消费者进出。自2020年1月27日至2020年4月30日期间，华荣公司一直安排人员值班并按照防控要求进行做好疫情防控工作。此期间，包括徐庆在内的部分经营者曾回商铺取货，华荣公司均予以协助并安排人员陪同。2020年6月20日，徐庆因合同到期申请撤场；同日，双方签订了《解除合同、商户管理公约协议》，约定双方于2017年4月7日签订的《银街-黄山路地下商业街租赁合同》、《银街-黄山路地下商业街商户管理公约》于2020年6月20日解除（终止）；徐庆在签字后即交回商铺钥匙、电卡等，商铺设施设备完好无损（以商铺撤场验收会签单为准）；双方自合同解除之日之日起，互不承担其他责任。2020年6月23日，华荣公司工作人员与徐庆进行撤场验收，并在撤场验收报告单签字。撤场后，华荣公司已将保证金退还给徐庆。 另查明，华荣公司系从事市场管理服务、房屋租赁的有限责任公司，系黄山市银街的管理方。徐庆承租的黄山市××街××号商铺实际产权人并非华荣公司，但华荣公司持有黄山银街多套商铺。华荣公司和徐庆均认可，实际计租期间为2017年5月20日至2020年5月19日。 在疫情期间，华荣公司多次向屯溪区疫情防控办等有关部门提交了黄山市银街复工申请。疫情发生后，华荣公司已减免黄山市银街商铺经营者2020年2月的租金和物业费，并将2020年2月20日至2020年6月19日期间的物业费按9折收取。徐庆应支付自2020年2月20日至2020年6月19日的物业费9084元，减免1月租金2271元后按9折计算为6132元，抵扣徐庆商铺盗窃损失3000元，实际收取3132元。 以上事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《解除合同、商户管理公约协议》、《关于黄山银街地下商业街暂停营业的通知》、《关于黄山银街地下商业街即将恢复正常营业的通知》、《关于黄山银街地下商业街恢复正常营业的通知》《关于营业时间调整通知》、《银街商场营业复工申请》、微信记录、《银街管理办商户申请审批表》、《防控应急指挥部工作指令》、公告、撤场申请书、撤场验收报告、财务凭证、开庭笔录等相佐证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告双方签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格恪守。合同签订后，原告已将案涉房屋交付给被告经营使用，被告也按约支付了租金、物业费等费用，现合同约定的租赁期限已经届满，原告已撤场并将案涉商铺腾空后归还给被告，被告也将保证金予以退还，双方并签订了《解除合同、商户管理公约协议》，案涉合同已实际终止。对上述事实，双方均无异议，本院予以确认。 本案双方的主要争议，在于被告是否应退还或赔偿原告疫情期间的损失。从本院查明的事实来看，黄山地下银街自2020年1月27日至2020年3月14日期间处于停业状态，自2020年3月15日至2020年4月30日营业后仅开放部分通道口，均是受××疫情及防控措施的影响所致，并非被告单方关停、故意违约。因疫情或者疫情防控措施导致原告没有营业收入或者营业收入明显减少，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的约定，“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”原告作为案涉商铺的承租人，有权请求减免租金、延长租期、延期支付租金或变更合同。被告作为地下银街的管理方，已主动减免包括原告在内的承租户2020年2月的租金和物业费（实际上是租赁期限延长一个月），并对一个季度的物业费给予9折优惠，实际上对原告的损失进行相应分担。另外，在疫情期间，被告对包括原告在内的承租户要求返还商铺取货已给予协助，并未阻扰。现案涉合同已经终止，被告已实际延长了原告的租期，并对物业费进行了减免，原告要求退还或赔偿2020年1月25日至2020年4月30日期间的租金和物业费、员工工资19000元和货物库存损失50000元，既无合同约定，也无相应的法律依据，本院不予支持。 综上，对原告主张的各项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐庆的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1220元，由原告徐庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  刘志翔 二〇二一年二月七日 书记员  汪雅婷 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 第三条依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 （三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。