江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0391民初2546号原告：徐州松芝置业有限公司，住所地徐州经济技术开发区高铁时代广场**楼**。法定代表人：周治国，该公司总经理。委托诉讼代理人：路友洲，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛献立，江苏它石律师事务所律师。被告：张云，女，1968年7月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：花纯芳，男，1971年5月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告徐州松芝置业有限公司（以下简称松芝公司）与被告张云所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告松芝公司的委托诉讼代理人葛献立，被告张云及其委托诉讼代理人花纯芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松芝公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告松芝公司系徐州金龙湖公馆1号楼3单元102室商品房的实际所有权人；2、判令被告张云立即接受原告松芝公司归还的借款本息284.4万元（该款项的组成为：1、借款本金180万元，被告交付200万元借款本金当日预先扣除了利息9万元、手续费11万元，实际借款本金为180万元；2、借款利息104.4万元，以借款本金180万元为基数，按月息1.5%自2014年11月11日计算至2018年5月11日，此时为因被告拒绝接收借款原告第一次起诉之日，计42个月，利息共计113.4万元，扣除已付利息9万元，尚欠利息104.4万元），并自原告松芝公司归还之日起10日内配合撤销《商品房买卖合同》(合同编号：0488308)网签备案手续；3、本案案件受理费、保全费由被告张云承担。事实和理由：2014年11月，原告因开发金龙湖公馆项目拟向被告筹借资金200万元，约定借款利息为月息1.5%，借款期限为一年。经协商一致，双方同意以《商品房买卖合同》网签备案的方式为该笔借款提供担保，双方遂于2014年11月10日签订《商品房买卖合同》，并将该合同网签备案。2017年10月，原告多次要求向被告偿还借款并解除合同备案手续，但被告却违背诚信拒绝接受还款，拒绝撤销备案手续，意图将实际属于原告所有的涉案房产占为己有。根据本案客观事实及(2018)苏0391民初2136号案件已查明的事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，而是对双方借款提供的担保，作为涉案房产担保物所有权仍属于原告。我国担保法明确规定主债权消灭，担保也随之消灭，而被告拒不接受原告的还款，意图侵占原告的房产，谋求不法利益，实属恶意。依据借款担保合同关系及我国担保法律规定，被告负有接受原告依据借款合同关系归还其借款本息、并于借款还清之后配合撤销《商品房买卖合同》网签备案的义务。综上，经多次协商未果，为维护原告合法权益，原告特依法诉至法院，请求法院依法判如所请。被告张云辩称，首先，2014年11月，原告为了融资向被告借款200万元，当时以房屋买卖的形式借款，借款期限为1年，借款担保期限也是1年，1年借款期限到期后，如果原告不收回等于自动放弃所有的产权，原、被告双方于2014年11月10日签订了房屋购买协议。后涉案房屋在房管局做了房产备案，也开了发票并办理了上房手续，上述手续为被告持有，原、被告双方已经发生了实质性的交易，变成了房产交易关系，相关的办证手续也有。关于产权登记的问题，因该房屋还没有进行综合验收，致使被告无法办理产权登记。原告所述于2015年5月与被告联系不属实，因为在2015年时被告都找不到原告。其次，被告没有见到原告所述的利息和手续费20万元。综上。请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年11月10日，原告松芝公司与被告张云签订了合同号为0488308的商品房买卖合同，该合同约定被告张云购买坐落于本市金龙湖公馆第1幢3单元102号房，建筑面积559.02平方米，总房价款为2000000元，单价为3577.69元，付款方式及期限为买受人在合同签订之日前已交清全部购房款贰佰万元。当日，原告松芝公司（甲方）与被告张云（乙方）又签订房屋购买协议，该协议约定：“一、甲方出资向乙方购买坐落于。上述房屋建筑面积559.02平方米。二、甲、乙双方议定甲方购买上述商品房的成交价格为人民币（大写）贰佰万元整（¥2000000元）。三、购买期限：甲方购买上述商品房的时限为2015年11月9日之前。四、购买方式：甲方必须以双方约定商品房成交价格（大写）贰佰万元整（¥2000000元）全款方式一次性支付购房款。五、违约责任：经双方协商决定在购买上述商品房的时限内甲方无法履行购买的，则视甲方违约，甲方须承担违约责任，一次性向乙方支付房价总额百分之五的违约金，同时按照违约天数每天支付房价总额千分之五的管理费。违约五日后（即2015年11月14日）则视为甲方自动放弃购买权利，并不得再次主张购买权利。六、在购买期限内乙方无权办理上述商品房产权证。七、甲方在购买期限内全款购买时，所产生的退房、退税以及购买过程中由于二次交易所产生的一切费用，由甲方全部承担。八、甲方在购买期限内购买的，乙方务必在15个工作日内无条件协助甲方办理房屋权属的过户手续，直至过户完成。九、如甲方在借款到期日前全额购买，乙方若在15个工作日内不配合或拒绝甲方购买，则需按照该户房产的市面价值的两倍赔偿”。2014年11月10日，上述房屋完成网上备案登记。2014年11月11日，被告张云出具收条一张，该收条载明:“今收到编号：0488308房产合同三本，网上备案证明备案号：2014111010119一份，预告登记申请书一份，权属登记申请书一份，房屋购买协议一份，发票号：02124183，发票联、办证联各一张，发票金额2000000.00贰佰万元整。以上证件如丢失一切后果由本人承担。”2014年11月21日，原告松芝公司（承租方）与被告张云（出租方）签订房屋租赁协议，该租赁协议约定：“一、甲方自愿将自有房屋出租给乙方使用。房屋坐落位置金龙湖以西，君廷大厦以南、金龙湖西路以东，金龙湖公馆第1幢3单元102号。二、承租期自2014年11月11日起至2015年11月9日止，乙方付清房租可以提前终止，须提前7天通知甲方。三、租金付款方式：按季度提前付清租金，第一次付款日，2014年11月11日（注：手写已付清），第二次付款日2015年2月11日，第三次付款日2015年5月11日，第四次付款日2015年8月11日。每次付款按照第一次付款日2014年11月11日金额付清。（手写：每季度租金为玖万元整）……十二条：甲方的收租金账号为：兴业银行铜山支行622909406286884616张云）”。另查明，案外人李传君与花纯芳、被告张云民间借贷纠纷一案，李传君于2016年4月12日查封了被告张云名下的金龙湖公馆1-3-102室房产，后徐州市云龙区人民法院就前述案件作出（2016）苏0303民初1611号民事判决，该民事判决生效后，李传君于2018年5月24日向徐州市云龙区人民法院申请强制执行，该院于2018年8月6日作出（2018）苏0303执1361号执行裁定，裁定评估、拍卖金龙湖公馆1-3-102房产。原告松芝公司对此提出异议，徐州市云龙区人民法院于2018年11月24日作出（2018）苏0303执异179号执行裁定书，该执行裁定书查明：“李传君与花纯芳、张云民间借贷纠纷一案审理,根据李传君的财产保全请,于2016年4月12日查封了张云名下的金龙湖公馆1-3-102房产。该案（2016)苏0303民初1611号判决生效后,李传君于2018年5月24向本院申请强制执行,本院予以受理。2018年8月6日,本院作出(2018)苏0303执1361号执行裁定:评估、拍卖金龙湖公馆1-3-102房产。松芝公司随后提出本次异议”，并认为:“松芝公司就案涉金龙湖公馆1-3-102房屋与张云签订《商品房买卖合同》后，张云支付了全部房款，松芝公司也向张云交付了房屋。松芝公司目前实际使用该房产是基于和张云的房屋租赁关系。该房产应属于被执行人张云可供执行的财产。松芝公司主张该房产是向张云借款的担保财产，无充分证据证实。其陈述的担保情况根据所提交证据不能予以确认。综上,松芝公司的异议不能成立”，遂裁定驳回了原告松芝公司的异议请求。2018年5月8日，原告松芝公司在本院向被告张云提起诉讼，要求确认双方签订的商品房买卖合同无效（编号为0488308）。本院于2019年1月11日作出（2018）苏0391民初2136号民事裁定，该民事裁定查明：“经审理查明，原、被告于2014年11月10日签订商品房买卖合同（编号分别为0488308），房屋总价款200万元，并于当日签订了《房屋购买协议》作为补充，约定了原告的回赎权利。被告于2014年11月11日向原告支付200万元。此后，原告按照月利率1.5%的标准向被告支付利息数次。原、被告双方一致确认，在签订《商品房买卖合同》时，目的是为了就双方之间的借款进行担保”。据此，该民事裁定认为：“对已经立案受理的案件在审理过程中，发现原告的起诉不符合我国民事诉讼法规定的起诉条件和法院的立案条件，应当驳回起诉。具体到本案，原告请求确认无效的基础法律关系为房屋买卖合同关系，但是经过审理可以确定，订立房屋买卖合同并非当事人的真实意思表示，而是为借款进行担保，原、被告之间的基础法律关系是民间借贷而非买卖合同，这也是当事人应当赖以起诉的正确事实和理由。因此，原告基于房屋买卖合同关系要求确认《商品房买卖合同》无效，与本院查明的基础法律事实不一致，应当裁定驳回起诉”，遂裁定驳回了原告松芝公司的起诉。2019年8月27日，原告松芝公司在徐州市云龙区人民法院（以下简称云龙法院）向被告张云以及案外人花纯芳、李传君提起诉讼，请求法院确认上述三人在（2018）苏0303执1361号执行案件中达成的执行和解协议无效。徐州市云龙区人民法院于2019年10月23日作出（2019）苏0303民初5404号民事判决，该判决认定：“原告松芝公司与被告张云曾因商品房销售合同纠纷诉至徐州市经济技术开发区人民法院，原告松芝公司要求该院确认双方《商品房买卖合同》无效。该院经审理作出（2018）苏0391民初2136号民事裁定书，该裁定书中认定：原告松芝公司与被告张云于2014年11月10日签订商品房买卖合同（编号分别为0488308），房屋总价款200万元，并于当日签订了《房屋购买协议》作为补充，约定了原告的回赎权利。被告于2014年11月11日向原告支付200万元。此后原告按照月利率1.5%的标准向被告支付利息数次。原，被告双方一致确认，在签订《商品房买卖合同》时，目的是为了就双方之间的借款进行担保。由于订立房屋买卖合同并非当事人的真实意思表示，而是为借款进行担保，因此原被告之间的基础的法律关系是民间借贷而非买卖合同，因此原告基于房屋买卖合同关系要求确认《商品房买卖合同无效》与本院查明的基础法律事实不一致，应当裁定驳回原告起诉。被告李传君与花纯芳、张云因民间借贷纠纷诉至我院，我院经审理于2016年5月11日作出（2016）苏0303民初1611号民事判决书，该判决书判决被告花纯芳、张云于该判决生效之日起七日内向李传君归还借款本金80万元，利息3.6万元，并按年利率24%支付自2016年4月1日至实际清偿借款之日期间的借款利息。该判决生效后，李传君向本院申请了强制执行，本院在执行过程中查封了登记在被执行人张云名下的位于金龙湖公馆1号楼3单元102室房屋。松芝公司作为案外人以其与张云之间系借贷关系，被查封房产所有权人仍为松芝公司为由向本院提起执行异议，本院经审理于2018年11月24日作出（2018）苏0303执异179号执行裁定书，裁定驳回松芝公司的异议请求。松芝公司在收到执行裁定书后并未提起执行异议之诉或申请再审，该执行裁定书已生效。2018年12月14日，李传君与花纯芳、张云达成执行和解协议，协议约定：花纯芳、张云应当按照（2016）苏0303民初1611号案件判决确认的款项给付李传君，并另外给付李传君该案的保全费。花纯芳、张云于2018年12月14日给付3万元，自2019年1月1日起，花纯芳、张云每月10日前偿还李传君3000元，直至还清为止。逾期则李传君可就全部判决书债权申请继续强制执行，执行和解协议签订时，李传君暂时申请撤回（2018）苏0303执1361号案件的执行申请。协议签订后，李传君向本院撤回了强制执行申请，本院于2018年12月17日作出（2018）苏0303执1361号执行裁定书，裁定终结（2018）苏0303执1361号案件的执行。2019年3月15日，原告向被告张云邮寄账户信息函一份，要求与被告张云协商偿还其借款的事项。此外，原告主张代被告张云向李传君偿还借款，并向本院提交关于代偿债务申请一份，落款时间为2019年4月25日，该申请上有案外人周怀锋写明：“原件已于2019年5月29日交给云龙法院”的字样。原告提交案外人周怀锋与被告李传君的通话录音，内容为原告委托周怀锋要求替周云代偿其所欠李传君的借款，但李传君予以拒绝。”据此，该院认为“原告主张三被告之间签订的执行和解协议无效，首先应就该和解协议为恶意串通，损害其利息承担举证责任。原告主张三被告恶意串通的原因是三被告为还清60万元借款订立长达20年的还款协议，有恶意串通的情形。本院认为，三被告之间达成该协议是双方当事人真实意思表示，该协议是三被告就还款事项达成的合意，并没有损害原告的意思表示存在，且内容不违反相关法律规定，应认定为合法有效。原告松芝公司主张涉案被查封的房产为其实际所有，本院依李传君的申请查封了涉案房屋，该行为侵害了其合法权益，其应当在执行异议阶段就该标的向法院提出执行异议，就本院查明事实来看，原告确实在执行阶段就涉案房屋提起了执行异议，本院对其异议请求予以驳回，但在法律规定的期限内，原告并未提起执行异议之诉，其丧失了提起执行异议之诉的权利。原告认为涉案房屋为其所有，应当提交证据予以证实，但现并未有生效的法律文书对其与张云之间的纠纷作出最终认定，涉案房屋是否属于原告所有尚未有定论。综上，本院对原告要求确认三被告之间达成的执行和解协议无效且要求赔偿损失的诉请不予支持”，遂判决驳回了原告松芝公司的诉讼请求。2019年3月15日，原告松芝公司制作《账户信息的函》，载明“张云：我公司因资金困难，曾向您借款用于经营。我公司通过相关员与您协商承让利息的事宜，感谢您的理解和支持。现请将您个人账户相关信息函发给我公司，我公司尽快归还您的借款¨¨¨请函复”。本院认为，虽然本院于2019年1月11日作出的（2018）苏0391民初2136号民事裁定认定：“原告请求确认无效的基础法律关系为房屋买卖合同关系，但是经过审理可以确定，订立房屋买卖合同并非当事人的真实意思表示，而是为借款进行担保，原、被告之间的基础法律关系是民间借贷而非买卖合同”，但是徐州市云龙区人民法院已于2018年8月6日作出的（2018）苏0303执1361号执行裁定已经裁定评估、拍卖金龙湖公馆1号楼3单元102室的房屋，原告松芝公司对此提出的异议也已经被徐州市云龙区人民法院于2018年11月24日作出（2018）苏0303执异179号执行裁定书予以裁定驳回，且（2018）苏0303执异179号执行裁定书中已经明确认定涉案房屋属于被告张云可供执行的财产，原告松芝公司也未提起相应的执行异议之诉，而现上述执行案件尚未实际执结，同时，徐州市云龙区人民法院于2019年10月23日作出的（2019）苏0303民初5404号民事判决也再次驳回了原告松芝公司的诉讼请求，故原告松芝公司在本案中所主张的诉讼请求已经上述生效判决、裁定进行了处理，其如认为上述判决、裁定错误可申请再审，现原告松芝公司提起的本案之诉依法应当予以裁定驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（五）项之规定，裁定如下：驳回原告徐州松芝置业有限公司的起诉。案件受理费人民币46900元（原告已预付），予以退还，保全费人民币5000元，由原告徐州松芝置业有限公司负担（已付）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  聂新国人民陪审员  孙荣林人民陪审员  刘振书二〇二一年二月五日书 记 员  韩 雪