上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初429号原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，执行董事。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。被告：徐秀忠，男，1982年7月1日生，汉族，住浙江省。原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)诉被告徐秀忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人邵琛如以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》(以下简称“涉案合同”)于2020年5月5日解除；2.被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月5日期间的欠付租金27,739元；3.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金,暂计至2020年11月1日为7,691.27元；4.被告向原告支付2020年4月1日至2020年5月5日期间的欠付物业费1,169元；5.被告向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金,暂计至2020年11月1日为259.52元；6.被告向原告支付逾期返还房屋的占有使用费，自2020年5月12日起至2020年8月31日为71,948.80元；7.被告向原告支付违约金26,298元；8.原告没收租赁保证金26,298元；9.被告向原告支付因本案支出的律师费30,000元。事实和理由：原告为位于上海市松江区荣乐西路XXX号“新理想广场”一层F1-24B铺位号的房屋(以下简称“涉案房屋”)的权利人。原告与被告于2019年3月15日就涉案房屋签订涉案合同，约定：涉案房屋租赁面积为22平方米、月租金为8,766元，物业管理费标准为1.5元/平方米租赁面积/天(每月1,004元)，租金及物业费采用先付后用原则，按每3个月缴付周期在付款月的25日前支付下三个月的租金及物业费；被告逾期支付租金的,每逾期一日,则需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的,甲方有权解除合同、没收租赁保证金、并要求乙方承担相应的违约责任；被告逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的，原告可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金；等。涉案合同签订后，原告一直按约履行合同义务，但被告自2020年2月起拖欠租金和物业费，经原告多次催缴，被告仍拒不支付。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：同意解除涉案合同；被告与原告在2015年即建立租赁合同关系，被告于2016年即将涉案房屋转租给案外人叶某某，原告对此是明知的；之所以涉案合同仍然以被告名义签订是因为原告称按原租客续签可以适用原合同租金标准，否则会涨租，故被告在涉案合同签名，但是实际由叶某某承租，原告对此也是明知的，故原告主张的各项费用应向叶某某主张；原告曾在2020年3月初通知被告涉案房屋未开业，被告已经向原告提出闭店申请但无任何反馈；原告主张的各项违约金过高，被告同意没收租赁保证金以承担所有的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：2019年3月15日，由原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订涉案合同(被告续签)约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营餐饮，租赁面积为22平方米，租赁期限为2019年6月30日起至2021年6月30日止，租金为13.10元/天/平，月租金为8,766元。2.乙方应以先付后用原则按3个月的租金26,298元和3个月物业费3,012元标准预付首期房屋租金和物业费；乙方应于付款月的25日前按本条约定的租金和物业费标准向甲方预付下3个月租金及物业费；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租金保证金并要求乙方承担相应的违约责任。3.乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为1.50元/平/天，物业费收款单位为上海佳管物业管理有限公司(以下简称“佳管公司”)；乙方应于每月的25日前按先付后用原则向物业管理公司支付下3月的管理费，乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租金保证金并要求乙方承担相应的违约责任。4.乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金及物业保证金,租赁保证金26,298元、物业保证金3,012元；乙方发生任何违约行为导致甲方损失的,甲方均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索；合同终止或提前解除后，在乙方付清本项下的应付款项后，甲方应在乙方将房屋归还给甲方并经甲方验收合格,且8.5条所述变更登记完成后30日内,将保证金一次性无息退还给乙方。5.乙方应在本合同终止或者提前解除之日起的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方需按当期租金及物业管理费2倍的标准(按当期租金x2十物业管理费x2)向甲方支付房屋占用期间的使用费。6.乙方在租赁期内不得转让、分租或转租该房屋或其任何部分或将该房屋之任何权益转让给任何其他第三人(下称“受转租人”),除非获得甲方的事先书面同意。7.甲、乙有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金，给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日……8.在租赁期内,若原告违反本合同项下任何付款义务,被告经事先通知原告后有权切断该房屋水、电供应,空调服务或其他服务或者采取合法的其他措施、行为,直到原告前述的违反得到改正,但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水电气供应的费用)均由原告负责；原告亦须负责赔偿因其违反上述条款而对任何其他的租户或第三方所造成的一切损失；若原告拒不整改,被告有权终止本合同并追究其违约责任,收回承租场所,并保留向原告追讨由此造成的一切损失(包括但不仅限于诉讼费、律师费及其他费用等)的权利。9.按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号件方式通知对方更改地址,在寄出三个工作日后,将被视为已送达收件人;如以快递的方式送达该等文书或通告,于投送快递当日被视为已送达收件人；于对方接到一方发出的变更地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准；甲方向乙方发出的文件或通告,送到涉案房屋,也视为已经送；甲方文书送达地址为上海市松江区荣乐西路XXX号；乙方文书送达地址为：荣乐西路XXX弄XXX号1001(以下简称“被告指定地址”)，收件人为叶某某。涉案合同另对其他事项作了约定。被告在涉案合同乙方及经办人处签名，叶某某在经办人下列的法定代表人处签名。2020年4月20日,原告按照被告指定地址向被告寄送《律师函》，主要内容为，因被告拖欠2020年2月至6月租金43830元、2020年4月至6月物业费3,012元，故自被告收到律师函之日，涉案合同解除，要求被告支付上述租金以及物业费、支付违约金26,298元以及滞纳金2,677元，等。物流信息显示律师函于2020年5月5日由收件人取走邮件。被告称其未收到该律师函，被告指定地址系叶某某住所。另查明，就原告与被告房屋租赁合同纠纷，原告与上海市锦天城律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费为固定金额30,000元。原告称该律师费尚在双方结算过程中。案外人佳管公司向本院出具说明称同意由原告代为收取涉案房屋的物业管理费欠款，被告对此无异议。以上事实，有涉案合同、说明、律师函、聘请律师合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。被告辩称涉案房屋由案外人叶某某实际承租，与其在涉案合同中的约定不符，原告对也不予确认，被告作为涉案合同中约定的承租方应当履行涉案合同对应的权利义务以及承担相应的责任。关于涉案合同的解除，双方均无异议。原告称被告拖欠2020年2月1日起的租金、2020年4月1日起的物业费，并自认于2020年8月31日收回涉案房屋并将该日作为费用结算终止日。被告作为承租方应对其支付租金、物业费的情况以及返还涉案房屋之日承担举证责任，但是被告未提供相应的证据予以证明其主张或反驳原告的意见，故本院采信原告的主张。故原告主张涉案合同以其解除合同的意思表示即律师函送达被告指定地址之日2020年5月5日作为合同解除之日，符合双方合同约定，本院予以确认。被告理应向原告支付截止到2020年5月5日的租金、物业费以及自合同解除之日起因未返还涉案房屋而产生的占有使用费、物业费。原告主张自2020年5月12日起被告应该按照双倍的标准支付占有使用费、物业费，属于被告违约责任的范畴，虽与合同有据，但显然在原告同时主张违约金、滞纳金、没收保证金的违约责任情况下，已经过于高出其因为被告违约而实际产生的损失。因此，就原告所主张的自2020年5月12日至2020年8月31日期间的占有使用费、物业费仍按照涉案合同约定的标准确定为宜。经核算，被告应向原告支付2020年2月1日至5月5日期间欠付租金27,739元、2020年4月1日至2020年5月5日期间欠付物业费1,169元、2020年5月12日起至2020年8月31日止的占有使用费32,062元、物业费3,672元。对于被告欠付租金、物业费的滞纳金应以到期应付租金以及物业费截止到合同解除之日，相应的标准本院也予以调整至日万分之四。经核算，对应的滞纳金分别为1,079元、20元。对于原告主张的违约金、没收租赁保证金，均属于因被告逾期支付租金导致涉案合同解除而应该承担的违约责任，结合被告的抗辩意见，本院认为原告主张的违约责任应与其实际损失相适当，原告同时主张被告承担三个月租金的违约金和没收保证金显然已经过高于其实际损失，故本院酌情确定以原告没收被告已付的租赁保证金26,298元作为被告基于涉案合同解除而应该承担的全部违约责任。对于律师费，就被告主张的律师费。根据合同约定，该条款的适用系原告违反付款义务，被告向其主张损失的违约责任进而发生的客观费用。现因原告欠付租金，被告据此提起诉讼要求原告支付并承担违约责任，符合合同约定的适用条件。然而，本案中，原告主张的该项费用过高，本院酌情确定为3,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海高正企业发展有限公司与被告徐秀忠之间的《新理想广场商铺租赁合同》于2020年5月5日解除；二、被告徐秀忠于本判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司2020年2月1日至2020年5月5日期间的欠付租金27,739元；三、被告徐秀忠于本判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司欠付租金的滞纳金1,079元；四、被告徐秀忠于本判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司2020年4月1日至2020年5月5日期间的欠付物业费1,169元；五、被告徐秀忠于本判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司欠付物业费的滞纳金20元；六、被告徐秀忠于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司2020年5月12日至2020年8月31日期间的占有使用费32,062元、物业费3,672元，合计35,734元；七、被告徐秀忠于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司律师费3,000元；八、原告上海高正企业发展有限公司没收被告徐秀忠已付的租赁保证金26,298元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,682元，减半收取1,841元，由原告上海高正企业发展有限公司负担1,040.50元(已付)，由被告徐秀忠负担800.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二一年二月二十六日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……