安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初10769号 原告：宿州颐泰置地有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河二路北侧港利锦绣江南西区B-2号楼0103室。 法定代表人：邓绍宏，总经理。 委托诉讼代理人：李思忍，男，1990年4月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。员工。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 被告：马乐乐，男，1996年9月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：刘守侠，女，1975年2月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。马乐乐母亲。 原告宿州颐泰置地有限公司（以下简称宿州颐泰公司）与被告马乐乐商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿州颐泰公司的委托诉讼代理人李思忍、池亚军，被告马乐乐的委托诉讼代理人刘守侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宿州颐泰置地有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即偿付原告的款项220227.41元、违约金14700元及至清偿之日止的利息（合计暂定234927.41元）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第2项变更为：判令被告返还宿州市上城小区6#0403室房产并协助原告办理产权登记撤销手续；判令被告支付原告垫付费用的违约金14700元和以294000元为基数按日万分之四支付至返还房屋之日的违约金。事实与理由：被告马乐乐购买原告开发的宿州市上城小区6#0403室房产，根据双方补充协议第五条特别约定，因买受人对贷款银行违约导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人追偿通知后付清全部代持款项，逾期未能支付的，出卖人有权解除合同并要求买受人按总房款5%支付违约金，马乐乐未能按期履行义务，中国建设银行股份有限公司宿州市分行宣布贷款提前到期并划扣原告的款项。 马乐乐辩称，对事实没有异议，我们会想办法还钱，想保住房子。 本院经审理认定事实如下：被告马乐乐购买原告宿州颐泰公司开发的位于宿州市三里××路××路××小区××栋××单元××号××，并于2016年6月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价款为294000元，买受人马乐乐支付首期房款64000元，余款23万元向银行申请贷款支付。同日，双方在《宿州市新建商品房购销合同登记备案表》上签字，2016年6月21日该表加盖宿州市房地产管理局商品房预售备案专用章。附件十一《合同补充协议》第五条约定：“1.若买受人对贷款银行违约导致出卖人承担了担保责任的，买受人应在出卖人追偿通知送达之日起10日内向出卖人付清全部代偿款（包括但不限于被贷款银行扣划的本金、利息、违约金、提前还款应支付的款项、诉讼费、律师费、保全费等费用）。逾期未能支付的，出卖人有权解除合同并要求买受人按总房款5%支付违约金。…3.出卖人根据上述第1款和第2款解除合同的，应书面通知买受人。通知送达（含视为送达）买受人后，除房屋尚未交付外，买受人应在10日内将房屋返还出卖人；买受人返还房屋后，出卖人将买受人已付购房款扣减全部代偿款、违约金（占总房款的5%）后的余额退回买受人。买受人逾期返还房屋的，按照总房款每日万分之四向出卖人承担违约责任”。 2016年6月24日，马乐乐作为借款人与中国建设银行股份有限公司宿州市分行（以下简称建设银行宿州市分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，所贷款项23万元用于购置案涉房屋，由宿州颐泰公司提供担保，担保方式为抵押加最高额保证。该款已于同日发放并转入宿州颐泰公司账户。 因马乐乐未按时偿还贷款，建设银行宿州市分行分别于2017年9月30日、2018年3月28日、2018年12月28日、2019年6月26日、2019年9月26日从宿州颐泰公司保证金账户扣划3600元、3000元、3000元、6000元、4500元。2019年10月21日，建设银行宿州市分行个人贷款中心向马乐乐发出《提前到期通知书》，宣布该笔贷款2019年10月21日提前到期，由开发商承担担保责任。2020年3月27日，该行从宿州颐泰公司保证金账户扣划本息209727.41元。原告自认收到被告给付款9600元。 本院认为，原告宿州颐泰公司与被告马乐乐签订的《商品房买卖合同（预售）》、被告马乐乐与建设银行宿州市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。当事人均应按照约定履行自己的义务。被告马乐乐未按照其与建设银行宿州市分行之间《个人住房（商业用房）借款合同》约定按时偿还贷款，致使建设银行宿州市分行提前宣布贷款到期，并合计扣划原告宿州颐泰公司220227.41元（3600元+3000元+3000元+6000元+4500元+209727.41元-9600元）偿还被告马乐乐银行贷款。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》目的不能实现，故该合同应予解除。合同解除后，被告应将上城小区6栋1单元0403号返还原告，并协助原告办理产权登记撤销手续；原告应将首付款64000元予以返还。原告要求被告依据附件十一《合同补充协议》第五条约定“违约金为总房款的5%”即14700元支付违约金并无不当。另，原告在本次诉讼中要求解除《商品房买卖合同（预售）》，而附件十一《合同补充协议》第五条约定“解除合同后，买受人逾期返还房屋的，按照总房款每日万分之四向出卖人承担违约责任”，且违约金14700元已能够足额补偿原告损失，故原告要求“以294000元为基数按日万分之四支付至返还房屋之日的违约金”的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、解除原告宿州颐泰置地有限公司与被告马乐乐2016年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告马乐乐于本判决生效后十日内将位于宿州市三里××路××路××小区××栋××单元××号房屋一套返还原告宿州颐泰置地有限公司，并协助原告宿州颐泰置地有限公司办理撤销上述案涉房屋产权登记备案手续； 三、被告马乐乐待撤销登记备案手续办理完毕当日支付原告宿州颐泰置地有限公司违约金14700元； 四、原告宿州颐泰置地有限公司待撤销登记备案手续办理完毕当日返还被告马乐乐房屋首付款64000元； 五、驳回原告宿州颐泰置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4824元，减半收取计2412元，宿州颐泰置地有限公司负担1212元，马乐乐负担1200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  卫彦玲 二〇二一年二月十日 书记员  陈 硕 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。