广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初59415号原告：孔繁华，女，汉族。被告：深圳市中德物业管理有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：李欣颜。委托诉讼代理人：吴俊。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告孔繁华及被告的委托诉讼代理人吴俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付违约金9300元、4个月房租37200元、2020年11月和12月的物业费合计520.9元；2.被告交还租赁的房产；3.被告承担诉讼费及相关费用。事实与理由：原、被告于2019年9月5日签订房屋租赁合同，合同号0003215,将原告位于深圳市福田区产租给被告，租期三年（2019年9月6日-2022年9月5日），租金第一年9000，第二年9300，第三年9500元。第一年合同正常履行，第二年起没有支付租金，经多次催要，被告以各种理由拖欠，并于11月9日提出解除合同，我回应按照合同关于单方解除合同的规定办理，但被告不同意，所以我提起诉讼，要求依照合同履行。被告辩称，1.根据原、被告签订的合同，被告每年享有45天免租期，本合同每年前45天即每年9月6日至10月20日为免租期。2020年10月21日，原告催租金，被告业务员郑经理与原告沟通，确实因疫情影响，外来人员进小区困难带客不方便，导致房屋出租困难，协商房屋出租事宜，原告同意被告按实际租出去的租金支付给原告，且未出租内时间不算；2.2020年11月9日，被告正式通知原告解除合同，按照合同明确约定，双方都有解除合同权益，解除协议也明确说明让原告收回房屋，后期产生的任何经济损失与被告无关，且房屋无损坏，管理费（水费、电费、燃气费）费用已结清至2020年10月30日，被告有缴费清单和房屋照片为证，故原告提出的房屋使用相关费用没有依据；3.因疫情影响，导致物业无法出租，根据合同约定第十七条双方解除合同，今年整个租赁行业都非常艰难，希望法院依法合法判决。本案相关情况一、合同成立情况：2019年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托代理存房业务合同书》，约定，甲方将位于深圳市福田区（以下简称案涉房屋）委托给乙方独家代理出租，房屋用途住宅，甲方授权乙方与承租方签订房屋租赁合同，并行使租赁管理事宜；代理租赁期限3年即自2019年9月6日至2022年9月5日止；委托出租期限内（12个月为一年）每12个月的前45天为房屋免租期，免租期天数按照每月30天计算（免租期内的租金收益归乙方享有）；免租期过后无论上述房屋出租与否，从2019年10月21日起乙方将租金按月划入甲方收租账户，每12个月重新计算免租期；双方确认每月租金为9000元，租金按每月30天结算；由于乙方原因延长付租时间的，不得超过五个工作日（法定假日或非工作日自动顺延），否则需支付甲方滞纳金，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算，乙方书面通知甲方协商解除合同的除外；房屋免租期未出租期间的物业管理费由原告负责；房屋出租期间所产生的物业管理费、水费、电费等由被告负责结清；房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前3天书面通知守约方并签订解除合同协议，同时赔偿守约方1个月租金的经济损失；房屋处于出租状态（以已与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前1个月书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方以及承租人各1个月租金的经济损失。该合同第十九条备注：乙方不得拖欠租金，不得超过5个工作日；第一年租金9000元、第二年9300元、第三年9500元；被告预付一个月的租金给原告。二、合同履行情况：上述《委托代理存房业务合同书》签订后，被告正常支付了第一年租期［2019年9月6日至2020年9月5日（包含免租期45天）］期间的租金，即被告共计支付10.5个月的租金。2020年9月6日之后，被告未支付过租金。根据原告提供过的与被告公司客服之间的微信聊天记录：2020年6月24日，该客服表示“因公司受疫情影响，很多租金没有收上来，这个疫情不知道还有持续多久，之前从来没有拖欠过租金，你看租金这块能不能适当降一点价”，原告回复“抱歉，我这边也是银行贷款”；2020年10月21日，原告表示“今天21号，还没有付租金吗”，10月23日，该客服回复“公司还有很多租金没有收到，资金很困难，财务说周一给您安排过去，麻烦多给两天时间”；之后，原告多次催促支付租金；2020年11月9日，被告公司客服向原告发送一份《合同解除协议通知函》，载明：因疫情原因导致房屋租赁不能正常履行，故被告按照合同第十七条终止合同，请原告收到此函后收回物业，后期产生一切经济纠纷与被告无关。2020年11月11日，原告向该客服发送微信，内容为要求被告支付一个月租金等额的赔偿金，支付2020年9月6日至交房之日止的租金及滞纳金，结清房屋物业管理费及水电费等费用，确认交房日期并共同清点房屋内设施，如被告对上述问题不能明确答复，原告不同意提起解除合同，请被告继续按合同履行，按期支付租金。之后双方协商无果。三、其他：1.根据原告提供的案涉房屋物业管理费支付记录，2020年11月产生物业费273.9元，12月产生物业费247元，合计520.9元。根据被告提供的物业费、燃气费、电费支付记录，被告支付了截至2020年10月30日止的物业费、燃气费、电费。2.庭审中，（1）原告称系案涉房屋的产权人，并当庭出示了房产证复印件；原告称因被告一直不去案涉房屋现场办理交接手续且不愿意答复原告关于违约赔偿事宜，故至今未收回房屋；原告表示不清楚案涉房屋的现状；（2）被告确认违约，同意向原告支付一个月租金金额的违约金，但认为解除合同后原告主张的物业费（包括水电费）、租金不应由被告承担，并主张2020年9月6日至2020年10月21日为第二年租期的45天免租期；被告称于2020年10月22日左右与案涉房屋的实际租客办理交接手续后搬离案涉房屋，并将房屋钥匙放在了德祐地产中介处；被告称原告因自身原因不收房，责任不在被告。3.庭后，被告向本院提供了《退房结算表》一份，载明：2020年10月23日，租客谌壮初确认退出案涉房屋。判决结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告在案涉《委托代理存房业务合同书》中对租赁物的名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁房屋的维修、违约责任等均进行了约定，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定。从合同条款可知，该合同虽名为委托合同，实则系原告将涉案房屋交付被告使用、收益，被告向原告支付租金的房屋租赁合同，故原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。一、关于违约金。根据案涉合同约定，合同一方如需终止合同，违约方需提前3天书面通知守约方并签订解除合同协议，同时赔偿守约方1个月租金的经济损失。本案被告确认存在违约，也表示同意向原告支付一个月租金金额的违约金，故原告请求被告赔偿其解除合同的违约金9300元，有事实和合同依据，本院予以支持。二、关于原告主张的被告拖欠4个月的租金。1.根据双方签订的《委托代理存房业务合同书》约定，租期为三年，每年租期的前45天为房屋免租期，被告据此主张2020年9月6日至2020年10月21日为第二年租期的45天免租期。但被告并未实际履行第二年的租期，被告在第二年的租期尚未结束时即单方宣布解除合同，此时双方租期尚未满两年，故被告应当按照正常租金标准支付2020年9月6日至2020年10月21日期间的租金，否则显失公平。被告向原告正常支付了第一年租期［2019年9月6日至2020年9月5日（包含免租期45天）］期间的租金，2020年9月6日之后，被告未支付过租金。被告于2020年11月9日向原告单方面提出解除案涉合同，故被告应当向原告支付2020年9月6日至2020年11月9日期间的租金，共计19840元（9300÷30×64天）。2.被告已于2020年11月9日向原告发送了解除合同的书面通知，以其行为表示不再履行合同义务，因涉案房屋已处于未出租的状态下，原告收回房屋理应不存在障碍，故即使双方并未就解除合同后的赔偿责任协商一致，原告亦应先行收回房屋防止自身损失进一步扩大，而对于原告怠于收回房屋而扩大的损失，应由其自行承担。考虑到原告收到通知函后收回房屋需要一段合理的期间，故本院酌情仅支持被告向原告支付半个月房屋占用费（租金）4650元。因原告自行收回房屋应不存在障碍，实际已无须被告向其返还房屋，故原告请求被告返还案涉房屋，本院不再予以支持。关于原告另主张的2020年11月和12月的物业费，本院根据案涉合同约定及认定的上述事实，对原告主张的2020年11月的物业管理费273.9元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市中德物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告孔繁华支付租金合计24490元；二、被告深圳市中德物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告孔繁华支付违约金9300元；三、被告深圳市中德物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告孔繁华支付物业管理费273.9元；四、驳回原告孔繁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312.5元，财产保全费350元（已由原告预交，受理费已减半收取），由被告负担。本判决为终审判决。审判员 阳 文二〇二一年二月四日书记员 陈靖淇