北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14502号原告:要俊川，男，1976年8月6日出生，汉族，北京绿禾园粮油有限公司法定代表人，住河北省邢台市南和县。委托诉讼代理人:陈鹏飞，北京实景律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子敬，男，1997年10月6日出生，汉族，北京实景律师事务所实习律师。被告:北京宏泽瑞源技术开发有限公司，住所地北京市大兴区丽园路****1305。法定代表人:商廷泽，总经理。被告:商廷泽，男，1977年10月29日出生，汉族，北京宏泽瑞源技术开发有限公司总经理，住北京市西城区。二被告共同委托诉讼代理人:于娜，北京浩勤律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人:陈萍，北京浩勤律师事务所律师。原告要俊川与被告北京宏泽瑞源技术开发有限公司（以下简称：宏泽公司）、被告商廷泽土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告要俊川及其委托诉讼代理人陈鹏飞、刘子敬、被告宏泽公司及被告商廷泽的共同委托诉讼代理人于娜、陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。要俊川向本院提出诉讼请求:1.判决二被告连带返还我2006年-2009年房屋拆除费842790元；2.判决二被告连带返还我装修、设备及附属物补偿价557751元；3.判决二被告连带返还我设备评估价值及设备迁移费1106400元；4.判决二被告连带返还我房屋一次性停产停业综合补助费185370元；5.判决二被告连带返还我场地一次性停产停业综合补助费1441810元；6.判决二被告连带返还我拆除腾退补助费1191180元；7.判决二被告连带返还我资源节约及提前清退补助费1191180元；8.判决二被告连带返还我搬迁补助费119118元；9.判决二被告连带返还我设备迁移补助费7190元，以上九项共计6642789元；10.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2007年4月30日，我与宏泽公司、商廷泽签订《租赁合同》，合同约定宏泽公司将位于北京市大兴区黄村镇李村村南土地7.35亩租给我，有效期为23年11个月，自2007年5月1日起至2031年3月31日止。2007年4月29日，大兴区黄村镇李村村民委员会出具《证明》，证明允许宏泽公司将李村村南场地租给我建厂使用。2011年12月30日，我与宏泽公司再次签订《租赁合同》，合同约定宏泽公司将位于北京市大兴区黄村镇李村村南侧，东至停车场及团贵路，北至村南环村路，西至北京华夏盛源新型建材有限公司，南至王立庄路的场地（以下简称：涉案场地）出租给我使用。该涉案场地包括附属设施和周围场地，南北长76.905米，东西长51.87米，合计6.586亩转租给我使用，租赁期限为18年，自2012年1月1日起至2030年12月31日止。2011年7月1日，北京智环成测绘有限公司出具《普通测量成果报告书》，北京绿禾园粮油有限公司（以下简称：绿禾园公司）建筑面积1534.55平方米，宗地面积4390.66平方米。我对涉案场地做出了大量的建设，并为了公司营运进行了装饰装修。2019年发生拆迁后，拆迁款项被二被告私自领取。二被告迟迟不给我拆迁安置费用，侵犯了我的合法权益。经我多次催要无果，只能依法提起民事诉讼。宏泽公司辩称，要俊川起诉的案由有误，本案实际为房屋租赁合同纠纷，双方租赁的标的物为院内厂房，而非土地。而诉争的厂房没有经过建设规划审批手续，所以我们认为双方的租赁合同是无效的，因违反了法律、法规的强制性规定。要俊川起诉要求我公司支付拆迁安置补偿费，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。商廷泽辩称，我作为宏泽公司的法定代表人在合同上签字，并非个人行为。本案中，要俊川起诉要求我承担连带责任，而连带责任的承担需要有合同约定或者法律规定。双方合同既没有约定我承担连带责任，也没有相关的法律规定，所以要俊川起诉我没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2007年4月30日，宏泽公司作为甲方与要俊川作为乙方签订《租赁合同》，合同约定：一、位置、面积：甲方出租的场地位于李村南侧，东至停车场及团贵路，北至村南环村路，西至北京华夏盛源新型建材有限公司，南至王立庄路。西院东西长:52.4M，南北长：西边89.12M，东边79.92M，平均84.52M，共计6.64亩。东院南北长14.63M，东西长：北边31.5M，南边33.2M，平均长32.35M，占地0.71亩，合计占地7.35亩。（注：西院距东围墙50公分，东院距南围墙50公分。除大门外，其他围墙外不得占用）。二、院内甲方原有建筑：1、坐北朝南石棉瓦顶280平方米厂房一座。2、西平房五间。3、东平房四间。4、东院：东、西、北围墙；西院：北、西、南围墙。三、期限：本协议有效期为二十三年零十一个月，即自二〇〇七年五月一日起，至二〇三一年三月三十一日止。此外，该合同还就租金的交付时间办法、双方的权利义务以及违约责任等进行了约定。其中第五项双方的权利、义务中第7点载明：乙方有权在该场地内建设生产、生活所需的库房、厂房、办公室和宿舍；甲方协助乙方办理有关报批手续，费用乙方负担。合同期满时所租场地交回，动产归乙方，不动产归甲方。宏泽公司在该租赁合同尾部的甲方处加盖公章，商国让在甲方负责人处签字；要俊川在乙方负责人处签字并加捺手印。另该租赁合同还附有出租场地平面图、法定代表人身份证复印件及李村村委会证明。2011年12月30日，宏泽公司作为出租方（甲方）与要俊川作为承租方（乙方）就涉案场地再次签订了《租赁合同》，明确租赁财产包括附属设施和周围场地，南北长76.905米，东西长51.87米，合计6.586亩；乙方使用租赁财产的权限范围：办公，即乙方的经营范围仓储、生产加工及自用住宿；租赁财产期限为18年，自2012年1月1日起至2030年12月31日止。在该合同第八项其他事项中关于合同到期或提前终止合同时地上物的处理原则载明“本合同有效期内，如遇到国家征收土地、集体占用土地等情况发生，本合同自行终止，补偿费的分配方案为：土地征收补偿归甲方所有；甲方投资的地上物、补偿费归甲方所有；乙方投资兴建的地上物及停产补偿归乙方所有。经村、镇及相关部门书面同意批准新增的房屋及其他设施，补偿时甲、乙双方各享有50%；未经同意批准新增建的地上物，不予补偿。”此外，该合同的附件包括租赁财产的位置平面图（绿禾粮油用地平面图）、租赁财产交接清单（载明：甲方提供的租赁财产及其现有设施如下：1、坐北朝南石棉瓦顶280平方米厂房一座2、西平房五间3、东平房四间）。2018年9月1日，北京兴业惠民置业有限公司作为拆除腾退人（甲方）与宏泽公司作为被拆除腾退人（乙方）签订了《黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》，约定：一、被拆除腾退房屋：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇李村，房屋、建筑物、简易建筑物面积2388.32平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积370.74平方米，场地经营面积2883.62平方米。二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方补偿款共计7119639元，其中1.经评估公司评估（被拆除腾退房屋重置成新价308760元；拆除费1002988元；装修设备及附属物补偿价565643元；设备评估价值及设备迁移费1106400元；苗木补偿补助费0元）；2.经服务公司测算（房屋一次性停产停业综合补助费185370元；场地一次性停产停业综合补助费1441810元；腾退补助费1191180元；资源节约和提前清退补助费1191180元；搬迁补助费119118元；设备迁移补助费7190元）。此外，该补偿协议还就搬迁期限、付款方式等进行了约定。经询问，上述拆迁款项宏泽公司均已领取。庭审中，要俊川还向法庭提交2007年4月29日北京市大兴区黄村镇李村村民委员会出具的证明，以证明村委会同意宏泽公司将所租的李村村南土地7.35亩转租给要俊川建厂使用。其向法庭提交绿禾园公司的工商注册信息，以证明要俊川持有该公司股份100%，其为绿禾园公司唯一实际受益人。其向法庭提交房屋及简易建筑物估价结果通知单，以证明其主张的房屋拆除费842790元。其向法庭提交装修、设备及附属物估价结果通知单，以证明除了土路之外的装修、设备及附属物补偿款557751均为要俊川所有。其向法庭提交评估结果汇总表和机器设备评估明细表，以证明其主张的设备评估价值及设备迁移费1106400元。其向法庭提交营业面积确认单，以证明其主张的房屋一次性停产停业综合补助费185370元和场地一次性停产停业综合补助费1441810元。其向法庭提交京兴政发(2011)16号北京市大兴区人民政府文件打印件，以证明涉案拆迁区域实际经营人为要俊川，有关补偿应为要俊川所有。其向法庭提交黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目（终审表），以证明拆除腾退补助费、资源节约及提前清退补助费、拆迁补助费、设备迁移补助费属于对经营者的补偿，要俊川作为实际经营人，该部分补偿应归其所有。在第二次庭审中，要俊川又向法庭补充提交冯某证人证言、聂某证人证言（二人均系绿禾园公司的员工），以证明除了280平米仓库、西平房五间(由北往南依次是办公室、财务室、办公室、化验室两间一共五间)、东平房四间(由西向东三间是宿舍，一间是锅炉房)，其余皆为要俊川所有，相应补偿款应为要俊川取得。其向法庭提交李某证人证言（内容为“2018年3月份我找到商廷泽想在绿禾园油厂生产车间加建钢结构二层，找到商廷泽后他说：‘那个800平方米的车间是绿禾园油厂的，你去找油厂商量’。后来我找绿禾园油厂的厂长闫运坡，后来经我与要俊川商量好后，2018年4月12日我与绿禾园油厂厂长闫运坡签订了《协议书》，然后加建的二层在2018年5月份完工。合同约定加建部分由我来出资建设，除去建设成本（230元/平方米）油厂得到30%，我得到70%的相关的补偿款。”）以及李某与绿禾园公司法定代表人闫运坡签订的《协议书》，以证明2018年7月24日测绘图纸中6号房为要俊川所有。其向法庭提交收条（内容为“今日收到要俊川转让订金额贰万元整刘柏岩07.4.28今收到转让费伍拾陆万元整曲志伟07.4.30”），以证明要俊川支付58万元向刘柏岩购买823.4平米生产车间、两小间房和一个厕所。其向法庭提交说明（内容为“1.刘柏岩单位安装的220V电表，2007年4月30日查表读数为3219°2.刘柏岩单位安装的380V电表，2007年4月29日查表读数为9100°3.刘柏岩单位安装的自供水表，2007年4月29日查表读数为57m3”），证明2007年4月30日商国让、要俊川和刘柏岩完成涉案场地的电表、水表的交接手续。其向法庭提交宏泽公司与要俊川签订的《补充合同》，证明2018年7月24日测绘图纸中8号房中最南面两间房为商廷泽修建，位于西平房五间南侧。2007年11月3日宏泽公司与要俊川约定这两间房屋作为给要俊川的补偿，归其所有。其向法庭提交东平房四间以及西平房五间的照片，证明房屋的结构和外观。此外，要俊川还向法庭申请证人李某、冯某、聂某出庭作证，以证明涉案场地内房屋的建造情况。宏泽公司向法庭提交双方于2011年签订的《租赁合同》，以证明该合同明确了租赁财产为坐北朝南石棉瓦顶280平米厂房一座、西平房五间和东平房四间以及补偿问题，因要俊川认可2011年签订该合同后没有新建过地上物，所以被拆迁的地上物全部都是宏泽公司自行新建的，与要俊川无关。商廷泽则未向法庭提交证据。此外，经法庭询问，要俊川称其于2007年8月22日成立的绿禾园公司注册地址为涉案场地，且一直在涉案场地内经营至拆迁时；宏泽公司称其之前的注册地址也在涉案场地，但未在涉案场地内进行经营。经法庭查询，绿禾园公司的注册地在2020年12月8日变更前的注册地为北京市大兴区黄村镇李村村委会南100米；宏泽公司在2019年10月10日变更前的注册地为北京市大兴区黄村镇李村村委会东500米。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，宏泽公司与要俊川签订的租赁合同成立于民法典实施前，且履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中，宏泽公司将涉案场地及地上建筑物（坐北朝南石棉瓦顶280平米厂房一座、西平房五间和东平房四间）通过签订《租赁合同》的形式一并出租给要俊川，且双方约定要俊川有权在该场地内建设生产、生活所需的库房、厂房、办公室和宿舍。要俊川承租后在并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续的前提下亦实际在此土地上建造房屋用于经营，故双方签订的租赁合同应属无效。但因实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间的拆迁利益分配，故本案将综合考虑双方租赁合同中有关租赁标的、拆迁补偿等事项的约定以及双方在拆迁场地的经营状况、实际投入等因素对拆迁利益进行合理分配。根据上述原则，本院确定要俊川应得的房屋拆除费842790元、装修设备及附属物补偿价85766元、设备评估价值及设备迁移费1106400元、场地一次性停产停业综合补助费1441810元、拆除腾退补助费916320元、资源节约及提前清退补助费916320元、搬迁补助费91632元、设备迁移补助费7190元，以上共计5408228元。要俊川主张商廷泽承担连带责任系基于拆迁过程中相关事宜由商廷泽出面处理且拆迁款可能转到商廷泽个人账户，因涉案租赁合同的出租方为宏泽公司，要俊川对此亦认可，故要俊川主张商廷泽承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、北京宏泽瑞源技术开发有限公司于本判决生效后十日内给付要俊川房屋拆除费、装修设备及附属物补偿价、设备评估价值及设备迁移费、场地一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及提前清退补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费共计5408228元；二、驳回要俊川的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58300元，由要俊川负担8642元(已交纳)；由北京宏泽瑞源技术开发有限公司负担49658元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由北京宏泽瑞源技术开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万盈二〇二一年二月二十三日书记员  孙涛