四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初410号 原告：成都凯达物业管理有限公司，住所地成都高新区天府大道北段20号1栋8层4号。 法定代表人：黄勇，职务不详。 委托诉讼代理人：杨小勇，四川谷雨律师事务所律师。 被告：胡登燕，女，1981年4月9日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：陈晶晶，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告成都凯达物业管理有限公司（以下简称凯达公司）与被告胡登燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯达公司的委托诉讼代理人杨小勇、被告胡登燕的委托诉讼代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯达公司向本院提出诉讼请求：判令胡登燕向凯达公司支付物业管理费55241.2元、代缴电费6825.8（2019年1月1日至同年10月28日）以及违约金18759.75元。事实与理由：高新国际广场B座首次业主大会召开后，成立高新国际广场B座业主大会，并制定了《管理规约》。2014年5月30日，高新国际广场B座业主大会与凯达公司签订《高新国际广场B座物业服务合同》，约定由凯达公司为全体业主提供物业服务，并按照12元/平方米的收费标准代全体业主收取物业服务费。合同签订后，凯达公司为全体业主服务至今。2019年8月20日，胡登燕经司法拍卖拍得高新国际广场B座808号、809号房（以下简称案涉房屋），且竞拍须知第十三条明确告知可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人承担。截止2019年10月29日胡登燕接房，高新国际广场B座808、809号房原业主四川新宏实业有限公司和新业主胡登燕拖欠物业管理费55241.2元、代缴电费6825.8。凯达公司为维护自身的合法权益，故诉至法院。 胡登燕辩称，1、针对2019年1月1日至2019年10月29日案涉房屋所欠付费用，胡登燕不是本案适格被告。胡登燕通过竞价购得案涉房屋，并于2019年8月29日取得四川省攀枝花市东区人民法院执行裁定书。通过申请强制执行实际取得案涉房屋的时间是2019年10月29日。在2019年10月29日之前，案涉房屋系由原物业业主四川省新宏实业有限公司出租给案外人深圳市量子魔方资产管理有限公司。深圳市量子魔方资产管理有限公司在2019年10月29日之前一直实际占有使用案涉房屋，且在案涉房屋强制执行过程中，凯达公司自述原来的物业费是向原承租人收取的。在2019年10月29日之前，案涉房屋物业关系的相对方系凯达公司与深圳市量子魔方资产管理有限公司。而且深圳市量子魔方资产管理有限公司在司法拍卖前，早已出现拖欠物业费和电费数月的行为。凯达公司应当向深圳市量子魔方资产管理有限公司追缴物业费和电费。2、凯达公司与深圳市量子魔方资产管理有限公司互相推诿，在胡登燕接收房屋时转向其主张物业费及电费，实属于凯达公司与深圳市量子魔方资产管理有限公司故意利用竞买须知条款，恶意串通损害胡登燕利益，将原本属于深圳市量子魔方资产管理有限公司的缴费义务强行转移给胡登燕。这在客观事实上，实际会导致深圳市量子魔方资产管理有限公司不当得利，而胡登燕利益无辜受损。3、关于竞买须知第13条可能存在影响标的物使用的水、电、物管费等欠费由买受人承担，其他可能存在的欠费其未明确缴费义务亦由买受人承担。该项规定原意是为保障法院司法拍卖活动正常进行，而非改变法律关系的相对方，即变更权利义务主体。深圳市量子魔方资产管理有限公司的缴费义务不因案涉房屋司法拍卖而予以免除。凯达公司与深圳市量子魔方资产管理有限公司作为案涉房屋物业服务提供方和接受方，深圳市量子魔方资产管理有限公司在使用房屋中接受了凯达公司提供的物业服务并产生了用电费用，理应承担该项缴费义务。4、凯达公司怠于向实际承租人履行催收物管费的职责，才导致未能收取2019年10月29日之前的物业费和电费，自身行为存在重大过错，不应由胡登燕为其过错承担责任。 本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，高新国际广场B座业主委员会（甲方）与凯达公司（乙方）签定《物业服务合同》，约定凯达公司自2014年6月1日起至2014年12月31日止为高新国际广场B座小区提供物业服务，在合同期满前三个月，如双方存在异议，需先以书面形式提出，在同等条件下优先聘用凯达公司；如双方均无异议，则合同自动顺延。合同第十七条约定，本物业之全体业主并物业使用人按照12元/月建筑平方米的标准交纳物业服务费用，物业服务费由凯达公司按季度向业主在每季度首月之1—10日内收取。合同到期后凯达公司与高新国际广场B座业主委员会未续签合同。至起诉之日止，凯达公司仍在为高新国际广场B座小区实施物业服务。 案外人四川省新宏实业有限公司系案涉房屋原业主，将案涉房屋出租给深圳市量子魔方资产管理有限公司使用。因四川省新宏实业有限公司其他诉讼案件，案涉房屋被攀枝花市东区人民法院查封并拍卖。该法院在司法拍卖网络平台上发布拍卖公告载明：可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用。2019年8月20日，胡登燕于2019年8月20日在案涉项目公开竞价中，以最高应价胜出。2019年8月29日，攀枝花市东区人民法院作出（2019）川0402执恢147号执行裁定书，裁定四川省新宏实业有限公司所有的案涉房屋所有权自该裁定送达竞买成功人胡登燕时转移。因四川省新宏实业有限公司未能主动交付案涉房屋，2019年10月29日，胡登燕经攀枝花市东区人民法院强制执行实际取得案涉房屋。 2020年8月31日，凯达公司向胡登燕发出《催款通知书》，主要载明截止2020年8月31日，案涉房屋自2018年11月29日起至2019年10月28日止，欠缴物业管理费、电费共计61532.5元，违约金61800元。 证明上述事实的有双方工商登记信息、《物业服务合同》《拍卖公告》、（2019）川0402执恢147号执行裁定书、《催款通知书》以及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，高新国际广场B座业主委员会与凯达公司签订的《物业服务合同》对高新国际广场B座小区业主具有约束力。业主接受了凯达公司提供的物业服务，应按《物业服务合同》的约定按时足额交纳相应的物业服务费。若未如约交纳，物业公司有权根据合同约定要求业主承担违约责任。本案的争议焦点在于案涉房屋已被法院拍卖的情况下是否应由胡登燕支付物业服务费、代缴电费及违约金。对此，本院评析如下： 首先，高新国际广场B座业主委员会与凯达公司签订有《物业服务合同》，对物业费的收费标准进行了约定，而案涉房屋拍卖之前物业费、代缴电费的欠付主体为原业主四川省新宏实业有限公司，根据合同相对性原理，物业公司有权依据双方的约定向原业主主张物业费、代缴电费，即使拍卖公告设立第三人债务并不当然受原合同条款约定；其次，在拍卖公告中，载明可能存在水、电、物业欠费，表明评估、拍卖时并不明确具体的物业欠费金额等，故评估中亦不会将物业欠费等一并评估在内，凯达公司并未提供证据证明买受人胡登燕因此受益。而本案中，在拍卖公告公示前，原业主四川省新宏实业有限公司已拖欠长达一年的物业费、代缴电费，凯达公司并未提供证据证明其向四川省新宏实业有限公司或实际使用人深圳市量子魔方资产管理有限公司进行过催缴。如果其正常缴纳本应履行完毕，不能因其自身债务问题导致法院拍卖这一因素介入，而原物业欠缴义务人反而不用承担公示前所有欠付物业费及电费，这显然有悖于公平合理；第三，拍卖公告中载明“可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用”，表明水、电、物业费是有缴费义务人的，买受人缴纳水、电、物业欠费是保障法院司法拍卖活动正常进行、拍下的房屋能够及时正常使用，在此前提下买受人先行缴纳欠费。公告中表明上述费用的缴纳与拍卖人无关，并非对合同权利义务主体的变更，也不当然表明买受人是承担原业主欠费的最终责任主体。因此，凯达公司主张胡登燕支付物业费、代缴电费无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告成都凯达物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费916元，由原告成都凯达物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  罗秦瑶 二〇二一年二月二十六日 书记员  岳玉香