大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初68号原告：高广友，男，汉族，1957年11月15日生，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王东，北京市建研律师事务所律师。被告：吕雪，女，1984年1月31日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。原告高广友与被告吕雪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告高广友委托诉讼代理人王东，被告吕雪委托诉讼代理人刘云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年3月15日至2015年3月14日的房屋租金15万元。事实和理由：2012年2月14日，原告作为出租方，被告作为承租方，就大连市西岗区绕山路31号一层180平米营业用房订立房屋租赁合同，约定被告承租该房屋用于经营网吧，租期三年，年租金为十万元，租金按年支付。合同签订之后，被告仅支付2012年租金，之后涉案房屋因高广友犯罪被辽宁省本溪市中级人民法院（以下简称“本溪中院”）判决没收全部个人财产，该涉案房屋由本溪中院予以接受并收取了5万元。2017年12月高广友案件经最高人民法院指令天津高级人民法院再审，将没收个人全部财产刑罚改判为无罪。此后，本溪中院于2018年9月30日将涉案房屋移交返还原告。为此，在涉案房屋已经返还给原告的情况下，被告在租赁使用涉案房屋过程中欠付的租金，应予支付。特诉至贵院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求人民法院依法驳回原告方诉求。一、原告高广友不是与被告吕雪签订案涉房屋租赁协议的相对人，因此其无权依据案涉房屋租赁协议向被告索要案涉房屋的租金。案涉房屋租赁协议系被告与案外人高强于2012年3月15日签订，双方约定了由被告承租大连市西岗区绕山路31号公建即案涉房屋，同时还约定由被告向案外人高强承兑其原有的网吧，案涉房屋租赁协议第二条第二款第一项明确约定了被告向案外人高强支付的第一年的款项十一万元中包含了3万元的兑店费用。原告高广友仅为案涉房屋的房东，而与被告建立租赁及兑店关系的相对人为案外人高强，并不是本案原告高广友，且房屋租金及兑店款项也一直是案外人高强收取。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，当事人以外的第三人不能主张合同上的权利，也不负担合同上的义务，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。综上，因原告高广友不是案涉房屋租赁协议的当事人，故其无权基于案涉房屋租赁协议向被告主张房屋租金。二、原告向被告主张房屋租金的诉讼请求早已过诉讼时效，不应予以支持。关于原告向被告主张2013年3月15日至2015年3月14日的房屋租金的诉讼请求，案涉房屋租赁协议第三条付款方式及期限中明确约定：“甲乙双方约定，每年租金乙方应在到期日期的一个月前一次性全部交纳”。因此，原告向被告主张上述时间段的房屋租金的诉讼时效应从2015年2月14日起算，依据当时相关的法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，即至2017年2月14日，现原告的诉请早已过了诉讼时效。在案涉房屋租赁期限内，因原告的犯罪行为导致案涉房屋被本溪中院强制没收，在2013年3月15日至2015年3月14日这段期间内，案涉房屋的权利主体应为本溪市中院，故原告无权向被告主张此期间内的房屋租金。案涉房屋在2013年因原告的违法犯罪行为被本溪中院罚没后，案涉房屋的实际权利主体就已变为本溪中院，此时案涉房屋租赁协议就已经解除，双方之间已无租赁关系。后被告与本溪中院重新建立了新的租赁关系，这一点从本溪中院要求被告向其支付案涉房屋租金以及被告于2013年5月27日向本溪中院交付了5万元房屋租金的事实即可看出。而直至2018年9月30日，本溪中院将案涉房屋返还给原告，原告这才恢复其对案涉房屋所享有的权利。综上所述，原告要求被告支付租金的时间段内，原告对案涉房屋实际上不享有任何权利，因此，原告无权要求被告向其支付2013年3月15日至2015年3月14日的房屋租金。因原告的违法犯罪行为导致案涉房屋被法院实施查封措施，严重影响了被告经营，给被告造成了巨大的损失。案涉房屋租赁协议第5条其他责任中明确约定：“甲方（出租方）保证租赁此房屋前的所有债务由甲方承担。若由此造成乙方损失，甲方应给予乙方相应的赔偿。此种情形出现时，乙方有权随时解除本合同，且乙方不承担任何违约责任”。现因原告的违法犯罪行为导致案涉房屋被法院罚没，该违约行为直接导致了案涉房屋租赁协议的解除，这给被告造成了巨大的经济损失。被告在2012年承租案涉房屋时，对房屋装修、宽带安装、购买设备、桌椅以及室内各种装饰等整体投入达四十余万元，但合同仅履行一年案涉房屋就因原告的犯罪行为被罚没，同时该房屋在租赁期限内被法院实施相关的罚没拍卖措施，这给原告的经营活动造成了恶劣的影响，严重妨害了被告的经营。综上，出租方不但无权向被告索要房屋租金，同时还应对被告的损失予以赔偿。退一步讲，即使被告需支付房屋租金，也并非是原告所主张的金额。1.案涉房屋租赁协议第二条中明确约定，2013年3月15日至2015年3月14日房屋租金为十万元，即年租金5万元。被告已于2013年5月27日向本溪市中级人民法院支付了一年即2013年3月15日至2014年3月14日的房屋租金5万元，该款项应从被告需支付的租金中予以扣除；2.案涉房屋租赁协议第五条第三款中约定：“若出现合同被解除的情形，甲方应及时退还乙方已经支付的全部转让价款”。案涉房屋租赁协议在案涉房屋被法院罚没时即相应解除，根据协议约定，被告已经支付的三万元兑店转让款应当予以退还；3.被告与出租方签订案涉房屋租赁协议时依照协议约定向出租方交纳了1万元的押金，现案涉房屋租赁协议已解除，故该押金应当返还给被告。上述款项（共计9万元）应在被告须支付的租金中予以扣除。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，特恳请贵院依法裁判驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2001年取得西岗区绕山路31号一层公建的房屋所有权证书，房屋建筑面积514.25平方米。2010年7月21日，原告向其子高强出具《委托书》，内容为：“现委托我儿子高强代为出租管理大连市西岗区绕山路31号一层门市，代为签定出租合同、收取租金”。2012年3月15日，高强（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方租赁大连市西岗区绕山路31号中建筑面积约180平方米用于网吧经营，租赁期限5年，自2012年3月15日至2017年3月15日。房租从2012年3月15日至2013年3月15日为110000元，其中含兑网吧金额30000元；从2013年3月15日至2015年3月15日为100000元；从2015年3月15日至2017年3月15日的房屋租金，由双方提前6个月再进行协商。协商不一致，视为乙方放弃2015年3月15日至2017年3月15日的房屋租期，双方的租赁协议将自动终止，并解除作废。乙方向甲方交纳房屋押金10000元。每年租金在到期日期的一个月前一次性交纳。合同签订后，被告支付了2012年度租金及押金。2012年7月12日，本溪中院作出（2011）本刑二初字第00008号刑事判决，判决：一、被告单位本溪天信房地产开发建设有限责任公司犯逃税罪，判处罚金2000万元；二、被告人高广友犯逃税罪，判处有期徒刑五年，并处罚金1800万元；犯贪污罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯挪用公款罪，判处有期徒刑十年；数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；三、侦查机关依法扣押在案的赃款赃物、违法所得予以追缴，上缴国库。高广友不服判决，提出上诉。辽宁省高级人民法院于2012年11月24日作出（2012）辽刑二终字第76号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。后大连市西岗区绕山路31号一层公建被本溪中院没收，被告等承租人将租金支付给本溪市国有债权管理办公室。高广友对刑事裁定不服，向最高人民法院申诉，最高人民法院于2014年4月8日作出（2013）刑监字第00192号再审决定，指令天津市高级人民法院再审。天津市高级人民法院于2017年12月8日作出（2014）津高刑再字第0001号刑事判决，判决：一、撤销辽宁省高级人民法院（2012）辽刑二终字第76号刑事裁定和本溪中院（2011）本刑二初字第00008号刑事判决；二、本溪天信房地产开发建设有限责任公司犯逃税罪，判处罚金500万元；三、高广友犯贪污罪，判处有期徒刑十年，并处没收个人财产10万元；犯逃税罪，判处有期徒刑五年，并处罚金50万元；数罪并罚决定执行有期徒刑十二年，并处罚金50万元，没收个人财产10万元；四、案涉赃款予以追缴，上缴国库。2018年9月30日，本溪中院将大连市西岗区绕山路31号一层公建514.25平方米房屋交还原告。同时提供一份《租金提存明细》，明细中记载了被告等人支付租金的时间和数额，被告吕雪于2013年5月27日支付租金50000元。本院确认的上述事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、房屋所有权证书、资产移交明细清单、《租金提存明细》等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证并经本院审查，可以采信。本院认为，案涉《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告应当按照约定支付租金。高强系原告授权对案涉房屋进行出租管理，故被告对原告诉讼主体资格提出的异议不成立。根据协议约定，2013年3月15日至2015年3月15日每年租金为100000元，被告应支付此期间租金200000元，被告于2013年5月27日已支付租金50000元，扣除押金10000元，尚欠140000元未付。被告主张每年租金为50000元有违常理，本院不予采信。被告提出诉讼时效抗辩，《房屋租赁协议》租期于2017年3月15日届满，每年租金在到期日期的一个月前一次性交纳支付，故最后一期租金应于2017年2月15日前支付。本溪市国有债权管理办公室于2018年9月30日将案涉房屋和租金明细交付原告，原告此时才知道被告未付清租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间应自2018年9月30日起计算三年，原告起诉时未超过诉讼时效期间，故对被告该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告吕雪于本判决生效之日起十日内支付原告高广友租金140000元。二、驳回原告高广友其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2600元（原告已预交），由原告高广友负担100元，被告吕雪负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员 杨 晶二〇二一年二月十八日书记员 于文文