上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初18016号原告：上海豪侍餐饮管理有限公司,住所地上海市长宁区延安西路XXX号XXX号楼(10幢)1F-103室。法定代表人：薛钰,执行董事。委托诉讼代理人：殷鹤，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱墨，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海万宁文化创意产业发展有限公司,住所地上海市长宁区延安西路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：胡秉,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章祺辉，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛艳萍，上海市汇业律师事务所律师。原告上海豪侍餐饮管理有限公司与被告上海万宁文化创意产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日进行证据交换，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告上海豪侍餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人朱墨，被告上海万宁文化创意产业发展有限公司的委托诉讼代理人章祺辉到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与两个月调解期限。本案现已审理终结。原告上海豪侍餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告构成违约，被告按照合同约定履行交付义务；2.被告赔偿原告营业损失990,548.80元(自2019年9月12日至2020年1月31日计142天、自2020年3月1日至2020年4月30日计61天、自2020年7月1日至2020年8月31日计62天，原告外摆区域2020年5-6月平均日营业额3,737.92元)；3.被告退还租赁面积中未使用的外摆部分租金84,720元(142天*17元/日/平方米*24平方米+62天*18元/日/平方米*24平方米)；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告交付租赁部位103室外墙延伸段至泳池，宽度与103室相同的部位。事实与理由：原告法定代表人薛钰与被告于2017年12月20日签订《上海市房屋租赁合同》，约定向被告承租上海市长宁区延安西路XXX号“哥伦比亚花园”商场10号1F-103单元；租赁面积80平方米，期限自2018年3月1日起至2022年2月28日止。2018年2月1日，原告、薛钰、被告签订补充协议，约定薛钰将其合同项下所有权利义务转让给原告，并承担连带责任，被告同意。自2019年9月12日起，由于被告于物业公司沟通协调不畅，造成原告仅于2020年5-6月使用了全部80平方米租赁面积，其余时间外摆面积18平方米均未能按约正常使用，故涉讼。被告上海万宁文化创意产业发展有限公司辩称，合同约定的租赁面积为103室，不存在所谓外摆面积，被告不存在没有完全交付租赁物的问题。主张的营业额不是利润，餐饮行业利润率均不高。被告从未认可外摆面积为24平方米，原告诉请中外摆面积与诉状事实理由部分的18平方米矛盾，故不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房屋租赁合同、补充协议、上海市房地产权证、聊天记录及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年12月，被告(甲方)与薛钰(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同第2-1条约定，甲方租赁给乙方的房屋具体地址及单元号见合同附表一第一部分，其坐落位置、四至及平面图件合同附件二。合同第2-2条第一款约定，甲乙双方同意，租赁单元的租赁面积以合同附表一第一部分约定的面积位置为准，具体范围详见合同附件二。合同第2-3条约定，如租赁单元交付乙方时认为实际租赁面积与第2-2条规定的租赁面积存在误差，则由乙方承担费用，聘请甲乙双方均认可的具有测绘资格的测量机构在具备测量条件后对该单元的租赁面积进行最终测量，如需乙方配合以具备测量条件的，乙方应予以配合。如测绘机构测量的实际租赁面积与上述第2-2条规定的租赁面积存在误差，并且该误差超过±5%(含±5%本数)，则以租赁面积计算的款项应以该单元交付时该测绘机构测量的实际租赁面积为准进行调整；但如果该误差不超过±5%，则以租赁面积计算的款项均不作任何调整。甲方向乙方交付该单元之日起十五日内，乙方未向甲方提出重新测量要求的，视为乙方同意将第2-2条规定的租赁面积作为该单元的最终实际租赁面积，作为计算租金、物业管理费或其他根据面积计算的款项的基数。合同附表一“商务条款”第一部分“租赁单元概况”，第1条约定，租赁地址及单元号为上海市长宁区延安西路XXX号“哥伦比亚花园”商场10#1F-103号单元(以下简称涉讼单元)。第2条约定，涉讼单元租赁面积为80平方米。第三部分“日期”，第1条约定交付日为2018年3月1日(按实际交付日为准)。第2条约定租赁期为交付日起算4年，自2018年3月1日起至2022年2月28日止。第3条约定装修期为自交付日起2.5个月，即2018年3月1日起至2018年5月15日止。第4、5条约定，租金、物业管理费自交付日起计算。第四部分“金额”，约定月固定租金按租赁面积计算，计算公式：日租金*租赁面积*365日/12月。第1条约定，第一期自2018年3月1日起至2018年6月15日止，日租金4.57元/日/平方米，即月租金11,123.80元，该期间总租金38,933.33元；第二期自2018年6月16日起至2019年2月28日止，日租金16元/日/平方米，即月租金38,933.33元；第三期自2019年3月1日起至2020年2月29日止，日租金17元/日/平方米，即月租金41,366.67元；第四期2020年3月1日起至2022年2月28日止，日租金18元/日/平方米，即月租金43,800元。第2条约定，物业管理费每月2,400元，从2018年3月1日开始收取。第六部分“保证金、押金”，第1条约定租赁保证金相当于第2期内3个月固定租金及3个月物业管理费之和的金额，为124,000元。第2条约定公用事业费押金800元。合同附件二“租户租赁区域图纸”显示，涉讼单元四至范围加粗显示。2018年2月，原告(丙方)、被告(甲方)与薛钰(乙方)签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定，经三方协商，共同确认甲乙双方于2017年12月28日就涉讼单元签订的租赁合同，自2018年2月1日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利义务转让给丙方承继履行，乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下权利义务承担连带责任。甲方同意该转让行为。后原告提起本案诉讼。审理中，原告提供微信记录一组，原告陈述系被告员工朱晶晶与设计部员工、原告员工与被告员工朱晶晶的聊天记录，其中，原告员工与被告员工朱晶晶的聊天记录显示时间为2017年11月9日，发送方发送了一份图纸，发送信息内容主要为：我们计算的面积算到四周墙体的一半，包含隔油池是62平方米，+外摆14平方米；47.6不包含延伸出来的墙柱。回复方表示：那应该也没有多将近10平方米吧。原告认为，该信息内容显示租赁面积包含了外摆面积，双方当时协商的面积组成是56平方米室内面积+14平方米外摆面积(28平方米的一半)+10平方米公共分摊面积。被告对该证据三性均不予认可，且双方已签署合同确认了租赁范围，应以合同约定为准。被告确认，为配合原告经营，物业同意原告使用涉讼单元两侧外摆部分，包括北侧靠近泳池的公共走廊和南侧公共道路，但外摆部分并非租赁面积。被告另提供《建筑面积报告书》一份，系被告委托上海东亚地球物理勘查有限公司于2020年10月出具，显示涉讼房屋所在10幢(即6号楼)103单元套内面积为63.52平方米，建筑面积80.79平方米。原告对此不予认可。被告同意对涉讼单元所在楼房面积进行鉴定，原告未予同意。该报告书系被告单方委托形成，本院不予采信。最后一次庭审中，被告确认，至2020年10月份，原告少付了三个月租金，其余租金已支付。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方主要争议焦点在于，原告主张的外摆部分是否包含在租赁房屋范围内。双方在2017年12月份签署的租赁合同中，对租赁单元的四至范围明确为103单元，在附图中加粗显现，加粗范围并不包括外摆面积。原告提供的微信记录，无法确认真实性，本院难以采信。且按照合同约定，原告对租赁面积存有异议的，可以在合同约定的异议期内申请测绘。但原告并未行使该权利，在承租后未对涉讼单元的面积提出异议。即使原告提供的微信记录属实，该记录形成在签约之前，不足以推翻双方在租赁合同中对租赁范围及租赁面积的约定。原告认为在实际履行过程中，原告实际使用外摆面积。本院认为，该使用的实际状态不足以认定双方就租赁范围变更达成合意，在双方对该使用情况产生争议的情况下，双方对于租赁范围及租赁面积的约定应当以租赁合同约定为准。故，原告的诉讼请求，缺乏合同依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海豪侍餐饮管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费14,477元，减半收取计7,238.50元，由原告上海豪侍餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二一年二月八日书记员 卢思洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。