广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初143号原告：卢玉兰，女，1968年1月14日出生，汉族，住佛山市南海区×××××××××,公民身份号码452××××××××××××045。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××××××××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。被告：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第2层1206-1208单元，统一社会信用代码914××××××××××××489。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告卢玉兰与被告广东广佛智城集团有限公司（下简称被告广佛智城）、广东欣盛租赁服务有限公司（下简称被告欣盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年1月27日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人方卓林，两被告委托诉讼代理人徐飞到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告欣盛公司向原告支付拖欠的租金90720元及违约金(租金计至2020年11月止，违约金按应付而未付委托经营收益的日万分之五计算直至付清时止)；2.被告欣盛公司向原告支付《委托经营合同》剩余期限未收取的委托经营收益189000元及违约金(违约金自2020年11月16日起至实际支付之日止按日万分之五计算)；3.被告广佛智城对上述被告欣盛公司拖欠原告的租金本金及违约金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2014年4月25日，原告(甲方)与被告欣盛公司(乙方)签订《委托经营管理合同》，合同约定：甲方将位于将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××物业(以下简称该物业)委托乙方进行经营管理。该物业委托经营管理期限为8年，委托期限自2015年1月1日起计算。委托经营期间，第1至第5年每年乙方应向甲方支付固定的委托经营收益为人民币90720元，每月为7560元。第6至第8年，当该物业实际租金净值大于或等于第1至第5年的固定收益时，甲方按实际租金净值获取回报，当该物业实际租金净值小于第1至第5年的固定收益时，甲方按第1至第5年的固定收益获取回报。委托经营收益每月支付一次，每月的15号前支付当期的委托经营收益。若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月的，按应付而未付委托经营收益的日万分之五向甲方支付违约金直至付清时止，委托经营收益另计。逾期超过六个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。合同同时约定，委托经营管理期间，由乙方在对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营和收益，包括统一营销策划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。《委托经营管理合同》签订后，原告依合同的约定将该物业交付给被告欣盛公司经营，但被告欣盛公司没有按合同的约定向原告支付委托经营收益，至今累计拖欠委托经营收益已超过六个月。根据合同的约定，原告有权要求被告欣盛公司一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。《委托经营管理合同》是根据被告广佛智城的指定，由原告与被告欣盛公司签订，且原告与被告广佛智城之间签订的《物业使用权转让合同》对《委托经营管理合同》中原告与被告欣盛公司的权利义务进行了具体的约定。因此，被告广佛智城应对被告欣盛公司拖欠原告的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，特具状起诉，恳请法院依法判决。庭审中原告另补充，被告广佛智城需要承担连带责任的理由是：原告认为被告广佛智城与欣盛公司虽是不同法律主体，但是两公司是关联企业，人格混同，原告与被告广佛智城签订物业使用权转让合同时由广佛智城安排原告与被告欣盛公司签订委托经营管理合同，合同签订时被告广佛智城对其与欣盛公司是各自独立的法律主体没有向原告作明确说明，导致原告以为合同是与被告广佛智城签订，产生合同依赖。且原告愿意签订物业使用权转让合同是由于被告广佛智城承诺由原告与被告欣盛公司签订委托经营合同并按照合同约定获取投资收益。被告欣盛公司、广佛智城共同答辩如下：一、被告欣盛公司不存在逾期支付经营管理收益的违约行为，原告要求被告欣盛公司支付违约金以及一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益189000元均无事实和法律依据，应予以驳回。1.由于涉案物业于2017年9月13日竣工、10月16日竣工验收备案，故自2017年10月17日起涉案物业才实际具备交付使用条件。而被告欣盛公司自2015年1月已经开始向原告支付经营管理收益，至2017年10月止已实际向原告支付34个月的经营管理收益245126元，该部分经营管理收益应视为提前支付，以该部分提前支付的收益自涉案物业实际具备交付使用条件之日即2017年10月17日起分摊计算至原告起诉之日，被告欣盛公司并没有逾期支付经营管理收益，不存在违约行为。2.退一步讲，即使按照合同约定自2015年1月1计算委托经营期限，被告欣盛公司自2020年1月之后没有按月支付经营管理收益，亦不构成违约，而是因遭遇新冠病毒的肺炎疫情未能按时支付。被告欣盛公司因遭遇不可抗力不能履行合同义务，不构成违约，可以部分或全部免除合同义务。（1）根据双方签订的《委托经营管理合同》，原告将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××××物业委托被告欣盛公司进行经营管理，委托经营管理期限是8年，被告欣盛公司每月应向原告支付经营委托收益7560元（税前）。被告欣盛公司自2015年1月开始向原告按月支付经营管理收益，至今共支付经营管理收益446534元。（2）被告欣盛公司因遭遇新冠病毒的肺炎疫情而未能按月支付经营管理收益，属因遭遇不可抗力而延迟履行合同义务，不构成违约，原告要求被告支付违约金没有依据。众所周知，2020年1月底，全国爆发新冠病毒的肺炎疫情，为应对新冠病毒的肺炎疫情，政府部门及广东省、佛山市政府先后发布春节后相关企业延迟复工、暂停营业、限制通行等多种通知，并采取了多项防控疫情的措施。被告欣盛公司经营管理整个广佛智城园区近千间物业，因遭受新冠病毒的肺炎疫情一直无法正常开展经营活动，出现大量已出租物业退租、拖欠租金和未出租物业难以出租的情形，营业收入明显减少、资金周转困难，为此未再按月支付委托经营管理收益。新冠病毒的肺炎疫情属不可抗力，由于被告欣盛公司因遭遇新冠病毒的肺炎疫情即不可抗力而延迟履行合同义务，并已通知原告。为此，根据我国民法典第590条的规定，被告欣盛公司延迟支付经营管理收益的行为不构成违约，无需承担违约责任，且有权要求全部或部分免除租金。3.如前所述，由于被告欣盛公司不存在逾期支付经营管理收益的违约行为，故涉案《委托经营管理合同》中“逾期支付超过6个月的，原告有权要求被告欣盛公司一次性支付剩余年限的委托经营管理收益”的约定并不适用于本案，原告要求被告欣盛公司支付违约金以及一次性支付剩余年限的委托经营管理收益没有事实依据。而且，退一步讲，《委托经营管理合同》虽为被告欣盛公司提供，但有关“逾期支付超过6个月的，原告有权要求被告欣盛公司一次性支付剩余年限的委托经营管理收益”的约定亦属于违约金标准过高及违约责任明显过重。而且，原告并没有证据证明其有遭受如此之大的损失，且合同中约定的第6年至第8年的经营管理收益与实际租金相关联，一次性支付有违公平原则，也不合理。因此，原告要求被告欣盛公司一次性支付剩余年限的委托经营管理收益没有事实和法律依据。二、原告要求被告欣盛公司和被告广佛智城连带支付委托经营收益及违约金没有事实和法律依据。被告欣盛公司和被告广佛智城为两家独立的企业法人，对外独立开展经营活动，独立承担法律责任。原告称涉案委托经营管理合同为被告广佛智城指定签订没有证据证明，原告自愿与被告欣盛公司签订委托经营管理合同，相关权利义务由合同双方享有和承担，与被告广佛智城无关。综上，请求法院依法查明事实，作出公正的判决，驳回原告对被告广佛智城公司的全部诉求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。本院查明：2014年4月25日，原告（甲方）、被告欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方同意将其所有的位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理。其中:1.第二条：甲方将该物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给乙方，由乙方在对外经营管理期间采用统一经营管理方式进行经营和收益等等，该物业委托经营管理期限为×年，委托期限自2015年1月1日起计算；第五条：甲方将该物业有偿交给乙方统一委托经营，委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益为7560元整，实际经营盈亏由乙方承担等；第六条：委托经营管理收益自该物业开始委托经营的次月起每月支付一次，每月的15号前支付当期委托经营收益。若乙方逾期支付委托经营管理收益，逾期不超过六个月，按应付而未付委托经营收益的日万分之五向甲方支付违约金直到付清时止，逾期超过六个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限的未收取的委托经营收益及违约金。被告广佛智城确认涉讼物业所在的广佛智城项目（一期）11号楼于2017年10月16日通过了竣工验收备案。原告确认从2015年1月15日起收取被告欣盛公司支付的经营管理收益计446534元。本院认为，涉讼租赁物所在建筑工程经竣工验收备案，《委托经营管理合同》为双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。虽双方合同约定委托经营管理收益从2015年1月1日起计算，但涉讼物业于2017年10月16日方通过竣工验收备案，在此之前，涉讼租赁物尚未竣工验收，仍不具备交付的条件，该不具备交付条件为涉讼物业迟延交付所导致。即便被告欣盛公司在涉讼租赁物尚未具备交付条件的情况下向原告支付返租租金，也不能认定涉讼物业已具备经营使用的条件。因此，依据《委托经营管理合同》约定被告欣盛公司向原告支付的经营管理收益应顺延至2017年11月1日起计算，被告欣盛公司已实际支付收益446534元，以每月7560元标准计算，被告欣盛公司实际支付收益的期间从2017年11月1日起算已足额支付59个月的经营收益，余494元，故至法庭辩论终结之日止，被告欣盛公司并未构成逾期支付收益的违约行为，对原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：驳回原告卢玉兰的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2747.9元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯雅婷二〇二一年二月二十六日书记员  龙文媛