广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初14176号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，职务董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，该公司员工，联系地址同公司地址。委托诉讼代理人：林智聪，该公司员工，联系地址同公司地址。被告：张美丽，女，1975年8月5日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：李国顺，男，1969年5月25日出生，汉族，住广州市番禺区。两被告共同委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。原告广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）与被告张美丽、李国顺物业服务合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2020年5月21日受理后，以被告张美丽、李国顺的委托诉讼代理人曾旭山曾系该院聘任的人民陪审员为由就本案管辖权问题向广州市中级人民法院请示，广州市中级人民法院作出民事裁定书，指定本案由本院管辖。本院于2020年11月26日立案后，经审查发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序并公开开庭进行了审理。原告天伦公司的委托诉讼代理人钟雄球、林智聪，被告张美丽、李国顺及其共同委托诉讼代理人曾旭山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天伦公司向本院提出诉讼请求：1.判决张美丽、李国顺共同向天伦公司支付2015年7月1日-2020年4月10日物业管理服务费31915.56元、2015年7月1日-2020年4月10日分摊公共电费7757.25元、2016年10月-2017年12月自用电费10.5元，以及按欠费金额从逾期之日起每日千分之三的标准计算至实际支付之日止的违约金；2.张美丽、李国顺承担本案诉讼费用。事实和理由：天伦公司为具有物业管理资质的公司，张美丽、李国顺为越秀区中山四路217号2100商铺的所有权人。双方于2015年2月15日签订了《东鸣轩商场管理服务合同》，该合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方成立物业管理关系。该合同约定张美丽、李国顺按建筑面积每月10日交纳当月物业管理费及上月水电费，如张美丽、李国顺商铺未出租的，物业管理费按10元/平米/月支付，公摊水电费按实际产生分摊，自用水电按表实交。涉案商铺建筑面积为55.6667平方米，从2015年7月至2020年4月10日欠物业管理费31915.56元（55.667平方×10元/月×57个月零10天）；从2015年7月至2020年4月10日共欠公共分摊水电费9574.67元（55.6667平方米×3元/月×57个月零10天）；2016年10月至2017年12月欠自用电费10.5元。天伦公司一直按照约定向张美丽、李国顺提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，但张美丽、李国顺从2015年7月起拒交物业管理费、水电费，已构成违约，除应支付物业管理费、水电费外，还应按合同的约定每逾期一天，按应欠缴金额的千分之三向天伦公司支付违约金。鉴于无法协商解决，为保证天伦公司合法权益的实现，特向法院提起诉讼。被告张美丽、李国顺共同答辩称：一、张美丽、李国顺不是适格被告。张美丽、李国顺不是实际产权人，实际产权人是林穗斌，张美丽、李国顺是被骗签订买卖合同，交了首付款一百多万，尾款没交齐，一直没有办理过户，也没有交铺，没有产生自用电费。对于公摊电费，已超过诉讼时效。天伦公司并非涉案商铺的物业管理公司，涉案商场的管理公司是广州骏宇市场经营管理公司。二、天伦公司主张的2017年10月31日之前的物业管理费已过诉讼时效。首先，天伦公司提供的EMS通知面单地址写的是商铺地址，由于张美丽、李国顺从未入驻涉案商场，涉案商铺一直由天伦公司占用，无法看到催费通知。天伦公司也未能提供证据证明其通过其他合法方式如电话通知，张美丽、李国顺对天伦公司的催收行为不知情。其次，应按照广州市荔湾区人民法院立案时间往前推三年。三、天伦公司未能提供证据证明双方存在事实上的物业管理关系，应承担举证不能的责任。由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。四、张美丽、李国顺不应承担违约责任，无需支付滞纳金。双方签订的物业服务合同，张美丽、李国顺没有看过。天伦公司没有对滞纳金条款履行说明义务，该条款无效。另外，合同约定的滞纳金标准过高。五、天伦公司未履行明码标价及亮证义务，无权主张物业管理费。经审理查明：广州市越秀区中山四路217号2100房的产权人为张美丽、李国顺，建筑面积55.6667平方米。原告天伦公司提交《东鸣轩商场管理服务合同》，该合同记载甲方为天伦公司，乙方为张美丽、李国顺，通信地址为广州番禺大石朝阳东路锦绣银湾3座1梯2203，联系电话：186××××6108，天伦公司及张美丽在该合同上签名或盖章，落款时间分别为2015年2月15日、2014年3月15日。该合同约定：乙方所购广州市越秀区中山四路217号2层2100号铺，建筑面积55.67平方米；商场管理服务内容：商场公用区域的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理等；自乙方与甲方签订《东鸣轩商场管理服务合同》之日起（即2015年2月16日）由乙方缴纳商场管理服务费用；商场管理服务费的收费标准为：乙方商铺未出租的，按每月每平方米10元，该费用不含公共水电分摊（如：公共区域照明）分摊；乙方商铺未出租的，公共水电费（如：公共区域照明）按实际产生分摊（自用水电按表缴交）；乙方与甲方签订《东鸣轩商场管理服务合同》时预缴两个月的商场管理服务费作为保证金，自当月起，乙方应于每月10日前交纳当月商场管理服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准；自乙方与甲方签订《东鸣轩商场管理服务合同》之日起（即2015年2月16日），乙方可组建业主委员会，若成立后的业主委员会与甲方签订《东鸣轩物业服务合同》，则本合同有效期以《东鸣轩物业服务合同》的期限为准；乙方违反本合同的约定，未能按时足额交纳商场管理服务费、公摊费用、甲方代收费用及其他相关费用的，每逾期一天，应按欠缴金额的千分之三向甲方支付违约金，拖欠费用达90天以上（含本数）的，甲方可将欠缴费用的名单予以公布，并可依法向法院提起诉讼；合同自双方签署之日起至2018年2月15日止，期限届满双方可协商续约事宜；等等。2015年7月18日，天伦公司（乙方）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（甲方）签订《东鸣轩商场物业服务合同》，内容为：甲乙双方就物业服务有关事宜，协商订立本合同；物业项目名称东鸣轩商场，类型商业，座落位置广州市越秀区××号××楼，建筑面积25357平方米；商场物业管理服务内容：商场共用区域的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、消防安全管理、装饰装修的管理、节日装饰布置等；物业服务期限为三年，自2015年2月16日至2018年2月15日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，未营业的商业物业服务费20元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用；商户自用水电费按计量表读数计收；物业服务收费标准第二年在第一年的基础上递增3%，以此类推；业主应于每月10日（号）前交纳当月物业服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准；服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期欠费每日千分之三的标准承担相应的违约金；等等。2015年8月28日，天伦公司（乙方）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（甲方）签订《东鸣轩商场物业服务合同补充协议》，约定：业主商铺若未营业的，公共区域照明、电梯等公共设施水电分摊费用为3元/平方米/月；根据业主及物业使用人的服务要求，乙方可与业主或物业使用人另行协商物业服务费收费标准，并签订合同；若乙方与业主或物业使用人约定的物业服务费标准与《东鸣轩商场物业服务合同》的物业服务收费标准向抵触的，则以乙方与业主或物业使用人签订的合同为准；等等。2020年4月10日，天伦公司（甲方）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（乙方）签订《物业管理退场移交协议书》，约定：天伦公司于2020年4月10日9时退场，相关工作人员全部撤出东鸣轩小区；天伦公司向东鸣轩小区业主收取物业管理费、公摊水电费等截止至2020年4月10日；等等。关于涉案商铺的状态，天伦公司陈述涉案商铺在其所主张的物业服务费时间段内没有出租，也未营业。天伦公司提供《关于限期缴交费用的通知》、EMS国内标准快递底单、快递查询单，显示天伦公司于2019年3月17日通过EMS国内标准快递以涉案商铺的地址即广州市中山四路217号东鸣轩二层2100号作为收件地址、收件人电话138××××9002，向李国顺邮寄发出催缴通知单。该函件于2019年3月18日他人收。张美丽、李国顺称函件寄往涉案商铺，但涉案商铺未收楼也未经营，张美丽、李国顺从未在涉案商铺经营管理过，无从得知邮件信息，也不知道欠物业费的情况，天伦公司也从未告知张美丽、李国顺。庭审中，天伦公司陈述张美丽、李国顺在2015年2月至6月有缴交过物业服务费；天伦公司每月10号前收取上月的公摊水电费，每月将缴费通知单贴在涉案商铺的门口，并打电话给业主，但均没有证据证明。张美丽、李国顺则称没有接到天伦公司的电话，也不清楚天伦公司有否将缴费通知单贴在涉案商铺的门口。庭审中，天伦公司亦陈述应根据《东鸣轩商场物业服务合同补充协议》的约定，按3元/平方米/月计算公摊水电费，庭后表示其诉讼请求中主张的分摊公共电费按实际产生的公共电费分摊计算，且其在管理过程中是按实际产生的公共电费进行分摊，按实际产生的公共电费向业主或实际使用人收取；公共电费是按整个商场的总电表减去各分表（商铺独立电表）得出损耗，损耗再除以各分表得出系数，乘以商铺的建筑面积再乘以供电局规定的电费单价得出；关于自用电费，涉案商铺有独立的电表，天伦公司每月抄表得出实用读数，乘以损耗率再乘以单价得出，自用电费的损耗率为4.6%，至于某些月份会产生用电实用数为1度，可能业主偶尔回商铺开灯照明产生也可能是电线损耗。为此，天伦公司为证明其已垫付公共电费、自用电费及张美丽、李国顺应向其支付公共电费、自用电费的金额，提供电费发票、电费通知单、东鸣轩物业服务中心2100铺收费通知单、2100铺公摊电费明细表、2100铺自用电费明细等作为证据，其中2100铺公摊电费明细表显示2017年5月至2017年12月的公摊电费为1165.4元、2018年1月至2018年12月的公摊电费为1690.77元、2019年1月至12月的公摊电费为1372.31元、2020年1月至2020年4月10日的公摊电费326.98元，合计4555.46元；其中2100铺自用电费明细显示2016年10月至2017年12月自用电费为10.5元。本院认为：天伦公司与张美丽签订的《东鸣轩商场管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》《东鸣轩商场物业服务合同补充协议》亦合法有效，各方应恪守履行。上述合同期限虽已届满，但天伦公司仍为东鸣轩商场提供物业服务至2020年4月10日，故依等价有偿之原则，天伦公司要求张美丽、李国顺支付物业服务费合法合理，本院予以支持。关于张美丽、李国顺提出对物业服务费存在异议的理由。本院认为，张美丽、李国顺认为物业服务公司为广州骏宇市场经营管理公司而非天伦公司，缺乏事实依据，本院不予采纳。张美丽、李国顺主张天伦公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵。首先，张美丽、李国顺没有提交证据证明其主张。其次，即使天伦公司存在上述问题，张美丽、李国顺还可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第三条的规定，另行向天伦公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但张美丽、李国顺以上述理由采取拒交物业服务费费等消极对抗措施，理据不足，本院不予采纳。张美丽、李国顺辩称2017年10月31日前的物业服务费已过诉讼时效期间。天伦公司曾于2019年3月17日往涉案商铺邮寄催缴通知单，但收件地址及电话均非《东鸣轩商场管理服务合同》载明的通讯地址及联系电话，且天伦公司确认张美丽、李国顺未经营涉案商铺，亦未出租，因此天伦公司提供的证据不足以证明其通过合法有效的方式通知张美丽、李国顺交纳物业服务费。天伦公司于2020年5月21日才向广州市越秀区人民法院提起本案诉讼，往前推算三年即2017年5月20日之前的物业服务费已经超过三年诉讼时效期间，丧失胜诉权。《东鸣轩商场管理服务合同》《东鸣轩商场物业服务合同》均约定业主应于每月10日前交纳当月物业服务费。因此，天伦公司对张美丽、李国顺主张2015年7月1日至2017年5月31日期间拖欠的物业服务费的诉请，本院予以驳回。关于物业服务费的数额及违约金的问题。涉案商铺的建筑面积为55.6667平方米,天伦公司主张物业服务费按10元/平方米/月计算并无不当，本院予以支持。经计算，2017年6月1日至2020年4月10日期间的物业服务费19112.23元。因张美丽、李国顺拖欠物业服务费，天伦公司诉请要求张美丽、李国顺计付逾期付款的违约金，合法合理，本院予以支持。天伦公司要求按欠费每日千分之三的标准来计算违约金经审查显属过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，从2017年6月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，且以本金为限。关于公共电费、自用电费问题。如前所述，《东鸣轩商场物业服务合同补充协议》对业主有约束力，现天伦公司所主张的公共电费数额没有超过该补充协议的约定，故本院对天伦公司要求张美丽、李国顺支付公共电费予以支持。张美丽、李国顺辩称天伦公司主张的公共电费超过诉讼时效期间。如前所述，天伦公司提供的证据不能证明其在起诉前通过合法有效的方式向张美丽、李国顺催收过欠费或送达了缴费通知单，《东鸣轩商场管理服务合同》《东鸣轩商场物业服务合同》均约定业主应于每月10日前交纳上月的电费。因此，天伦公司对张美丽、李国顺主张2015年7月1日至2017年4月30日公共电费的诉请，本院予以驳回。经计算，2017年5月1日至2020年4月10日的公共电费4555.46元。关于自用电费，天伦公司对涉案商铺产生自用电费的原因作了合理解释，张美丽、李国顺辩称无需交纳没有依据，本院不予采纳。关于逾期支付公共电费、自用电费的违约金问题。《东鸣轩商场管理服务合同》《东鸣轩商场物业服务合同》均约定业主应于每月10日前交纳上月的电费，具体数额以缴费通知单为准，天伦公司未能证明其向张美丽、李国顺送达了缴费通知单，张美丽、李国顺又对天伦公司的主张有异议，故上述费用的违约金均应从天伦公司提起诉讼向张美丽、李国顺主张权利之日即2020年5月21日起算，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日止，且以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张美丽、李国顺向原告广州天伦物业管理有限公司支付2017年6月1日至2020年4月10日的物业服务费19112.23元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张美丽、李国顺向原告广州天伦物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业服务费为基数，从当月第11日起计至缴清当月所欠物业服务费之日止；其中自2017年6月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起计至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；各月违约金均以当期本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张美丽、李国顺向原告广州天伦物业管理有限公司支付2016年10月至2017年12月的自用电费10.5元；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张美丽、李国顺向原告广州天伦物业管理有限公司支付2017年5月1日至2020年4月10日的公共电费4555.46元；五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张美丽、李国顺向原告广州天伦物业管理有限公司支付逾期支付自用电费、公共电费的违约金（以费用总额4565.96元为本金，从2020年5月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日止，违约金以不超过上述费用总额为限）；六、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费419元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担180元，被告张美丽、李国顺负担239元（受理费原告已预交，本院不作退回，被告需负担的部分由被告迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇二一年二月二十四日书记员  郑 波麦嘉颖