江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初5141号 原告：海翔瑞光电技术无锡有限公司，住所地无锡市。 法定代表人：朱新纲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：诸宇巍，该公司员工。 被告：华伟江，男，1963年3月10日生，汉族，住无锡市南长区。 委托诉讼代理人：张岚、符燕培，江苏金汇人律师事务所律师。 原告海翔瑞光电技术无锡有限公司（以下简称海翔瑞公司）诉被告华伟江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案，后裁定转为普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告海翔瑞公司的委托诉讼代理人诸宇巍，被告华伟江的委托诉讼代理人张岚、符燕培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海翔瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令华伟江退还原告支付的租金85235.70元；2、判令华伟江赔偿海翔瑞公司各项损失共计94135元；3、判令华伟江支付违约金50000元。事实和理由：2019年10月30日，海翔瑞公司与华伟江签订《房屋租赁合同》，约定华伟江将坐落于无锡市新吴区××路××号××号库的房屋出租给海翔瑞公司作为厂房使用，面积为1295平方米，期限为22个月，年租金为382025元。上述合同签订后，海翔瑞公司按华伟江要求支付了六个月的租金191012.50元及保证金20000元。2019年11月10日开始，海翔瑞公司将在原租赁厂房处的设备拆卸后，搬运至××路××号库，并对设备进行了重新调试安装，并根据生产需要，在厂房内铺设了配套的气管及供电线路，对厂房内的行车进行了检验。2019年11月22日，海翔瑞公司至无锡市新吴区市场监督管理局空港分局申请办理相关证照，后因该厂房系违章建筑，该地块在规划上属于绿化用地，海翔瑞公司未申领到相关证照。2020年1月2日，无锡空港经济开发区安全生产委员会办公室对案涉厂房内的电力柜进行了查封，并责令海翔瑞公司不得进行生产经营。海翔瑞公司将该情况告知华伟江，华伟江表示政府部门可能认定有误，由其负责解决，但最终未果。海翔瑞公司只能另行寻找场地，再次将生产设备拆卸后搬迁至无锡市滨湖区胡埭合欢东路5号无锡新豪达科技有限公司。因华伟江违约，导致海翔瑞公司产生损失。海翔瑞公司为维护自身权益，遂诉诸贵院。 被告华伟江辩称：1.本案被告华伟江并非适格被告，海翔瑞公司应起诉无锡市华威金属制品有限公司。2.即使华伟江为本案适格被告，案涉房屋为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方于2019年10月30日签订的《房屋租赁合同》无效，关于违约金约定的合同条款亦无效。3.虽《房屋租赁合同》无效，但海翔瑞公司应向华伟江支付房屋占有使用费，故华伟江不应该就已收取的租金进行返还。4.海翔瑞公司在明知案涉房屋为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的情况下仍进行租赁，并在企业登记信息未办理变更登记的情况下，擅自生产经营，导致其被行政部门责令停产停业并产生损失，其损失与被告出租厂房的行为间无因果关系，故其要求华伟江支付损害赔偿无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据：1.海翔瑞公司提供营业执照变更登记所需材料清单，华伟江对真实性不予认可，但根据企业变更地址基本要求，应该提供租用房产的相关材料，本院对该证据的真实性予以认可；2.海翔瑞公司提供厂房内电力柜被封的照片打印件，华伟江对真实性不予认可，但其未提供证据推翻上述证据的真实性，本院对该证据的真实性予以认可；3、海翔瑞公司提供烟花爆竹的发票及相应付款记录、绿植的收款收据及相应付款记录、解除劳动合同的调解书7份及通知、餐费付款记录3份、电信服务发票及业务回执客户联、石油制品发票、搬厂协议及相应付款记录2份、电力维修安装费用报价单及相应发票、接气管发票2张、脚手架租金的收款收据、空调移机和油烟机安装的付款记录及相应收据、特种设备检验通知书及相应付款记录，华伟江对上述证据的真实性及关联性均不予认可，但其未提供证据推翻上述证据的真实性，本院对真实性予以认可。 就本案事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2019年10月30日，华伟江作为出租方、马爱军作为原承租方与海翔瑞公司作为现承租方签订《房屋租赁合同》，约定华伟江将坐落于无锡市新吴区××路××号××号库的房屋出租给海翔瑞公司，该出租部分的面积约为1295平方米，该房屋性质为工业；厂房租赁期限，海翔瑞公司租用该厂房期限为22个月，即自2019年11月1日至2021年8月31日止；租金及保证金支付方式，该厂房租金每年为382025元，第一年为押一付五，五个月支付一次为159177元，第二年房租为六个月支付一次为191012.50元，押金为一个月租金31835.40元；本合同一经双方签订，即行生效，任何一方都不得任意变更和解除本合同，否则，违约方应向对方支付50000元为违约金；附加条款，租赁成功后，中介费由海翔瑞公司承担，为租赁面积的一个月房租，房屋保证金为20000元，租赁期满后保证金由华伟江退还海翔瑞公司。 上述合同签订后，海翔瑞公司支付华伟江租金191012.50元及保证金20000元。2019年11月，海翔瑞公司从鸿山搬入案涉厂房。 2020年1月2日，开发区（硕放街道）污染防治攻坚战指挥部办公室、安全生产委员会查封了海翔瑞公司的电力柜，并责令海翔瑞公司停业停产，进行整顿。 2020年1月15日，双方进行结算，华伟江在扣除2019年11月1日至2020年1月21日期间的租金85235.70元后退还海翔瑞公司125776.80元（含保证金20000元）。2021年1月下旬，海翔瑞公司从案涉房屋内搬出，迁移至胡埭。 海翔瑞公司认为华伟江违约并给其造成其损失，因双方对赔偿事宜及违约金协商无果，海翔瑞公司遂诉讼来院。 诉讼中，海翔瑞公司陈述其在2019年12月初向市场监督管理局空港分局提交了办理营业执照变更登记所需材料，但因案涉厂房系绿化用地，没有建房批复，导致营业执照无法变更登记。华伟江认为，因为海翔瑞公司在经营过程中被街道环保部门查封，被列入黑名单，所以才不能办理营业执照变更。 诉讼中，本院至硕放街道污染防治攻坚战指挥部办公室调查，工作人员邹小勇陈述，2020年1月2日查封海翔瑞公司电力柜的原因是海翔瑞公司有污染因子以及没有落实环保设施，不符合环评要求；查封并不是将公司赶走，而是让公司先停产进行整顿，及时办理环评手续，公司按照要求完成整改后，还是可以解除查封的；海翔瑞公司没有进行整改，后来就直接搬走了。 经质证，海翔瑞公司对此无异议。华伟江对真实性无异议，表示根据该调查笔录，可以证实海翔瑞公司在没有拿到营业执照的时候已经开始生产，并因此遭到环保部门的停产查封。 关于海翔瑞公司主张的损失。海翔瑞公司主张特种设备检验费600元、空调移机费1600元、油烟机安装费680元、脚手架租金80元、从鸿山搬至案涉房屋内的搬迁费33600元、厂房接气管费12400元、厂房电力维修安装费18000元、机油490元、电话宽带移机114元、搬迁午餐费1601元、绿植礼炮费1120元、解聘员工费用23850元，合计94135元。华伟江对该费用不认可，认为与本案无关。 另查明，案涉房屋所在的薛典南路58号有产权证，房屋产权人为无锡市华威金属制品有限公司，但案涉房屋未取得建设规划许可证，属于违章建筑。 本院认为，华伟江系房屋租赁合同上载明的出租人，现其辩称其作为无锡市华威金属制品有限公司的法定代表人签订案涉合同，其并非本案适格被告的抗辩，与事实不符，不予采信。 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，海翔瑞公司与华伟江订立的《房屋租赁合同》无效。按照法律规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，海翔瑞公司主张华伟江返还已收取的租金85235.70元，于法有据，本院予以支持。 华伟江未提供证据证明其在合同签订前或签订时，已就案涉房屋未取得建设工程规划许可证这一情况告知海翔瑞公司，其在海翔瑞公司对房屋性质不知情的情况下与海翔瑞公司签订合同，并在合同上约定该房屋性质为工业，过错较大。海翔瑞公司在签订合同前未仔细审查房屋性质，自身也存在一定过错，故本院酌定海翔瑞公司因此产生的损失由华伟江承担70%，由海翔瑞公司自行承担30%。关于海翔瑞公司的损失，对于特种设备检验费600元、空调移机费1600元、油烟机安装费680元，脚手架租金80元、接气管费12400元、电力维修安装费18000元、机油490元、电话宽带移机费114元、搬迁午餐费1601元、烟花420元，海翔瑞公司提供了相应证据，本院予以确认。对于搬迁费33600元，海翔瑞公司仅提供25700元的付款凭证，故本院确认搬迁费为25700元。对于绿植费用700元，绿植盆栽属于可搬动物品，海翔瑞公司可搬至现住所继续使用，故本院对该损失不予确认。对于员工解聘费用23850元，与本案无关，本院不予确认。故海翔瑞公司的损失为61685元，由华伟江赔偿70%即43179.50元。 双方间的合同无效，合同中约定的违约金条款亦无效，海翔瑞公司要求华伟江支付违约金的主张，不予支持。 综上所述，对于海翔瑞公司要求华伟江退还租金、赔偿损失的主张，本院予以支持。对于海翔瑞公司要求华伟江支付违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、华伟江于本判决生效之日起十日内退还海翔瑞光电技术无锡有限公司租金85235.70元。 二、华伟江于本判决生效之日起十日内赔偿海翔瑞光电技术无锡有限公司的损失43179.50元。 三、驳回海翔瑞光电技术无锡有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4740元（此款已由海翔瑞光电技术无锡有限公司预交），由海翔瑞光电技术无锡有限公司负担2086元，由华伟江负担2654元（海翔瑞光电技术无锡有限公司预交的案件受理费2654元由本院予以退还。华伟江于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的案件受理费2654元向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  冯卫红 人民陪审员  周金生 人民陪审员  邹玉芬 二〇二一年二月二日 法官 助理  钱歆雯 书 记 员  韩 娜 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法典》： 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。