广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终838号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司。法定代表人：郑某某，总经理。委托诉讼代理人：余万**、王朋威，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡某某。委托诉讼代理人：欧阳灏玮，广东深信律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司与被上诉人蔡某某因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3757号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2020）粤1391民初3757号《民事判决书》，改判驳回被上诉人蔡某某全部诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费由被上诉人蔡某某承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人“于2020年7月31日才实际交付涉案房屋”并以此计算逾期交房违约金、确定物业管理费损失及房屋渗漏水保修期起算日属于认定事实错误。一审法院认为“房屋的交付时间应以合同第十一条的约定确认，即应认定原告领取房屋钥匙之日为被告将房屋交付之时”，属于认定事实错误，本案《商品房买卖合同》第十一条从未约定“以买受人领取房屋钥匙之日为房屋交付之日”。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十一条的规定，商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。本案中，涉案房屋交付之日应当以房屋符合法定及约定交付条件、出卖人通知买受人收楼的时间进行确定。涉案房屋分别于2016年3月28日和2017年11月6日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告（预测）》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即在2017年11月6日涉案房屋已符合上诉人与蔡某某所签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条之关于交付条件的约定。因蔡某某在2017年6月30日提出涉案房屋存在渗漏问题，上诉人已对房屋进行修复。修复完毕后，上诉人按《商品房买卖合同》第十一条的约定于2018年6月23日履行交付义务、通知蔡某某前来收楼，但蔡某某仍以房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收。二、自2018年6月23日以来，在房屋符合交付条件且上诉人已多次通知蔡某某收楼的情况下，蔡某某反复以房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收，故意拖延交楼，有违诚信及公平原则。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十一条的规定，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。结合蔡某某与上诉人所签订的《商品房买卖合同》附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》第4条之约定，买受人在收房时发现涉案商品房存在属于保修范围内的质量问题（除房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致影响正常使用外），应接收该商品房并在房屋交接单中载明，出卖人依法履行保修责任，因维修造成的交楼时间可以顺延，出卖人不承担逾期交付的违约责任。《商品房买卖合同》附件五是买卖双方针对房屋交付标准的补充约定，该条款是买卖双方真实意思表示，内容符合法律规定，对双方均有约束力，一审判决认定案涉合同附件五第4条为免除上诉人责任的格式条款属于适用法律错误。2018年6月23日上诉人通知蔡某某收楼时，涉案房屋及相关设施设备均已符合法定及约定的交付条件，蔡某某应依约收楼。涉案房屋的渗水问题不属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致影响正常使用的情形，该渗水问题可通过上诉人承担维修义务予以解决。且在蔡某某一审提交的证据六微信聊天记录（第86页，2019年8月13日）中，蔡某某明确表示“还补不好的话，我收楼找人弄”，表明蔡某某对房屋符合交付条件不持异议，仅因房屋质量存在瑕疵而拒不收楼。蔡某某故意以房屋渗水为由拒绝接收涉案房屋，并要求上诉人承担逾期交房的违约责任，既不符合合同约定，也有违诚信及公平原则。综上，上诉人实际已于2018年6月23日履行房屋交付义务，逾期交付房屋的违约金、物业管理费损失应自2017年7月1日计算至2018年6月23日，房屋渗漏水保修期也应自2018年6月23日起算。三、本案中关于逾期交房的违约金过高，法院应依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条规定第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，被上诉人蔡某某主张上诉人向其支付逾期交房违约金高达812259.2元，约占购房总价款（2402423元）的33.8%，上诉人认为被上诉人主张的违约金过高，依法应予调整。上诉人一直积极处理涉案房屋渗水问题，积极履行维修、保修义务，在修复后亦多次通知蔡某某收楼；然蔡某某一直反复提出房屋存在瑕疵，故意拖延收楼时间，因此蔡某某拒收房屋的扩大损失不应由上诉人承担。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，现上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向贵院提起上诉，请求贵院依法予以改判。被上诉人蔡某某答辩称：一、皇庭公司将修复后符合合同约定的商品房正式交付给答辩人的时间是2020年7月31日。根据合同第十一条“交付时间和手续”的约定，涉案房屋的交付流程如下：当涉案房屋达到第九条（取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告）、第十条（基础设施设备、公共服务及其他配套设施）约定的交付条件后，出卖人书面通知买受人查验房屋的时间、办理交付手续的时间及应当携带的证件材料；办理交付手续前，买受人有权限对商品房进行查验（第十一条第（三）款第1项），若存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题的，出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付（第十一条第（三）款第2项）；查验商品房后，双方签署商品房交接单（第十一条第（三）款第3项）。履行过程中，答辩人在收取第一次书面通知后于2017年6月30日前往办理交付手续，当时皇庭公司尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，约定期限内不能交付满足第九条约定条件的商品房，由此产生的逾期交付责任应由皇庭公司承担。经答辩人查验反馈屋面及墙面出现的渗漏问题，皇庭公司依约安排修复并让管家对接另行通知交付时间（见证据P63-P68），2017年7月22日答辩人前往查看结果是尚未修复完成。此后，涉案房屋多点渗漏的情况有增无减，修复-查验-修复-查验的过程漫长而反复，无论答辩人如何催促修复，得到的答复都是等待、等待修复、修复后通知验收；答辩人第二次收到《入伙催告通知书》后，于2019年6月17致电确认（见证据P114），得到的答复是“《入伙通知书》是统一批量发放，像个别有问题，像你们这样的，你提出异议的再协商处理”，6月19日管家告知“等整改好了，您到时候再过来看吧”（证据P81），即上述通知书并非通知答辩人验收房屋，经协商涉案房屋的验收待修复后处理。2020年7月8日管家告知渗漏问题大致修复，经答辩人经验收双方于2020年7月31日签署商品房交接单并领取入伙钥匙。二、本案情形不适用《广东省高级人民法院》第三十一条规定。1、第三十一条第一款规定适用的条件是“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，但买受人却以商品房的瑕疵质量问题拒绝接受并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持”。符合合同约定即指符合《商品房买卖合同》约定，《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第二项约定“皇庭公司应依约将查验发现的渗漏问题修复后再行通知交付”，因案涉房屋渗漏情况系多点多面发现故不断返修，直至2020年7月8日才大致修复完毕。首先，皇庭公司并未按约向答辩人交付“符合合同约定”的商品房，其次，“渗漏”是合同明确约定需要皇庭公司修复后再交付且足以阻断答辩人接收房屋的严重质量问题，并非第三十一条规定的“质量瑕疵”，因此本案不适用第三十一条第一款规定，皇庭公司应承担逾期交房的违约责任。2、涉案房屋的渗漏情况属于严重影响正常居住使用的质量问题，并非第三十一第一款所指的“质量瑕疵”，具体体现在下列三方面。（1）与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境是正常居住使用的标准，严重低于此标准应认定为严重影响居住使用。最高人民法院2010年委托的司法实务课题研究中，江西省宜春市中级人民法院承接的《商品房买卖合同纠纷案件的实证考察与思考》（中国法院网、《法律适用》刊载）课题报告中第四点第四项明确指出“……房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受方付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重暇疵，会影响到买受方的正常‘居住使用’，买受方为此可以要求解除合同。根据合同的法定解除原理，结合审判实践，我们认为可以对“严重影响正常居住使用”房屋质量问题解除合同的条件作如下规定：第一，房屋严重漏水且无法进行修复的。……”答辩人在2016年11月1日以1.44万/平方米一次性支付了240万元全部房款，不仅未能按约收取商品房，反而因房屋多点多面严重漏水情形需不停敦促皇庭公司修复，因渗漏严重无法及时修复以至于答辩人等待整整3年时间才取得验收合格的商品房，2020年7月修复完毕以前，涉案房屋严重影响正常居住使用的状态持续存在。（2）房屋的绝大部分都应具有满足居住于使用的功能，如果交付时存在大面积渗漏、墙面裂痕等质量问题，即已经构成对房屋本身使用特性的威胁。（3）“程度是否达到严重”可以修复次数作为标准认定。我国目前关于房屋维修次数的最直接的规定是浙江省《实施办法》第二十九条规定“在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。”涉案商品房自2017年6月30日发现渗漏问题后，修复返工不下数十次直至2020年7月8日才修复完成，从修复次数可知渗漏已严重影响房屋正常居住使用。3、第三十一条第二款规定适用的条件是“商品房符合约定的交付条件且交付期限届满，出卖人依约通知后买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的限期届满之日已经交付”。第一次书面通知（2017年6月30日）答辩人交付商品房之时，皇庭公司尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，第二次书面通知（2019年6月20日）时，因渗漏问题尚未修复完毕经答辩人致电确认，得到的答复是“《入伙通知书》是统一批量发放，像个别有问题，像你们这样的，你提出异议的再协商处理”（见证据P114）。无论是哪一次通知交付，皇庭公司均未能提供符合约定的商品房，答辩人拒绝接受的理由都是正当且符符合合同约定的，因此本案亦不适用第三十条第二款规定，皇庭公司应承担逾期交房的违约责任。4、退一步讲，假设没有合同第十一条第三款关于渗漏修复再交付的约定，出卖方交付的房屋符合约定，渗漏问题是否会影响生活居住和使用？①从生活经验可知，商品房交付后需经初步装修、购置家私电才能正常居住使用，即使仅对墙面进行最简单的刷白，前提也必须是确保墙面无渗漏，否则遗留的渗漏问题将直接导致所有附着的装饰装修投入都化为乌有，严重的甚至会导致家私电的额外损失。②从实际修复情况看涉案房屋渗漏问题严重且影响正常生活使用。尽管皇庭公司反复维修，但因商品房本身存在的质量问题以及修复仅通过对房屋进行简单的抹灰和外墙涂抹胶水的方式治标不治本，导致多点多面渗漏问题的解决周期长达3年之久，意味着若答辩人收房后需待皇庭公司用3年时间修复完毕后才能正常居住使用。③从皇庭公司的态度看，对于涉案房屋存在的渗漏及返工情形是明知且应知的，对于该问题皇庭公司也认为足以影响房屋交付使用，因此在漫长的修复沟通中，皇庭公司明确告知答辩人“等待修复”在修复完毕查验没问题后再行交付。综上所述，支付高额房价却买到如此质量堪忧的房屋，任何一个普通人都不可能无视该事实存在的质量问题，无视合同第十一条“修复后再行交付”保障买家权利的约定，验收像“竹篮子”“漏筛子”般未修复完毕的问题商品房。三、皇庭公司主张2016年6月23日向答辩人履行了通知交付义务没有事实依据。1、根据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，出卖人应以书面形式通知答辩人验收房屋。皇庭公司分别在2017年6月和2019年9月15日一共向答辩人发出两次书面通知，其中2019年9月15日的书面通知经答辩人致电确认，得到的答复是“像你们这样的，你提出异议的再协商处理”（见证据P114），6月19日管家告知“等整改好了，您到时候再过来看吧”（证据P81），即上述通知书并非通知答辩人验收房屋，经协商涉案房屋的验收待修复后处理。2、皇庭公司根据答辩人证据4《通话录音整理（一）》（P110）“上周六的时候，物业打电话叫我过去验收房子”主张已于2018年6月23日向答辩人履行交付义务、通知收楼。首先，皇庭公司未以书面形式通知答辩人查验并交付房屋，通话内容不可视为皇庭公司依约向答辩人履行交付及通知义务。其次，《通话录音整理》只是双方对修复及交付事宜磋商过程中的一个对话，不能作为皇庭公司通知答辩人验收的凭证，在录音中双方也未达成合意。将《通话录音整理（一）》的“物业打电话叫我过去验收房子”视为皇庭公司的要约，结合上下文，从《通话录音整理（二）》答复“方主管修好了以后也会直接联系你”（证据P113）可知，皇庭公司已撤回该要约，让答辩人等候修好后的联系/通知。因此，2018年6月23日的录音内容不能视为皇庭公司依约向答辩人履行交付及通知收楼义务。3、退一步讲，若将2018年6月23日的电话通知视为皇庭公司依约履行书面通知义务，答辩人依约前往查验房屋，从现场照片（证据12）、《通话录音整理（一）》“一楼客厅高厅部分二楼的外墙还是渗水，我和管家杨树雄有去看过，在这房间摸了下，还是有点湿”（证据P110）及《通话录音整理（二）》答复“方主管修好了以后也会直接联系你”（证据P113）可知，当时并未修复渗漏问题且该问题不属于简单的质量瑕疵，即皇庭公司未能交付符合合同约定的商品房，因此答辩人再次回到等待皇庭公司修复后通知查验的流程。四、《商品房买卖合同》附件五第四条系属免除皇庭公司责任的格式条款，未经双方签字确认，皇庭公司不能以此免除逾期交房的违约责任。1、从约定条款看，附件五的适用规定在《商品房买卖合同》在第十一条第（二）款第三项“未尽事宜按附件五及附件十一的约定处理”，该款是对“交付时间节点”的约定。而第十一条第（三）款是关于“查验房屋”的相关事宜，并未约定适用附件五处理。第（二）款与第（三）款是并列条款，相互独立，是分别对“交付时间节点”和“查验房屋”两个事项的明确约定，不能交叉适用，即查验房屋存在的渗漏问题不能跨条款适用附件五第四款约定。2、从合同设计本意看，本案《商品房买卖合同（预售）》套用的是住房和城乡建设部与工商行政管理总局制定的GF-2014-0171示范文本。该合同对查验房屋可能遇到的“屋面、墙面、地面渗漏或开裂问题”单独列在第十一条第三款“出卖人应按规范、标准自查验次日起___日内负责修复，……修复后再行交付”s。这意味着渗漏问题是除地基基础和主体结构外将严重影响商品房交付、正常居住使用的情形，因此才在合同设计中予以强调。本案的合同系由皇庭公司提供，其中的划线条款由皇庭公司打印填写，公司为自己设定的修复期限是60日，这是皇庭公司向买受人作出的承诺和自我约束，自愿且合法。3、合同附件五第四条与合同第十一条第（三）款的约定相冲突，具有明显减轻或免除皇庭公司违约责任的意思表示，且该条款没有以足够引起注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示说明，另该附件五不同于附件十一并没有答辩人签字确认，因此皇庭公司不能以此免除逾期交房的违约责任。五、违约金条款的约定对买卖双方具有相同的约束力，并不存在过高应予调整的情形。根据《商品房买卖合同约定》，买受人逾期付款和出卖人逾期交付的，逾期超过60日不解除合同的，买受人按日万分之五支付违约金，出卖人按日万分之三支付违约金，合同关于双方违约责任的约定是对等的应具有约束力。违约金的本意是为了敦促双方积极履行各自的合同义务，但皇庭公司无视合同约定的交付期限、修复期限和违约条款，放任维修进度的拖延，直接导致答辩人迟延收房，因此应承担相应的违约责任。另外，皇庭公司未提交相应的证据证明本案违约金约定过分高于造成的损失，应当承担举证不能的诉讼后果。再者，逾期交房期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失，因此皇庭公司主张双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。蔡某某向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金812259.2元（违约金以全部房价款2402423元为基数按日万分之三从2017年7月1日起计算至2020年7月31日止）；2、判令被告向原告赔偿物业管理费损失18469.3元；3、判令被告对商品房的保修期自2020年7月31日房屋交付之日起重新计算。一审法院认定事实：2016年11月1日，原告蔡某某（买受人）与被告皇庭公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买惠州大亚湾ＸＸＸＸ号房用于住宅，房屋建筑面积为166.39平方米，房屋总价款为2402423元。商品房交付条件（合同第九条）：商品房交付条件时应当取得《建设工程竣工验收备案证明文件》和《房屋测绘报告》以及提供《住宅使用说明书》和《质量质量保证书》。交付时间和手续：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付条件日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。逾期交付责任（合同第十二条）：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。附件十一的《补充协议》约定：买受人拒绝按出卖人指定的现场交房流程办理交房手续的，自出卖人向买受人或向该商品房所在项目（项目指同一预售许可证所包含的范围）同期交付的其他买受人发出的交付通知书中记载的交付期限届满之日起由买受人承担与该商品房使用、保管有关的一切费用（包括但不限于物业服务费用及相关费用分摊等），该商品房及相关设备设施的保修期开始计算，出卖人不承担逾期交房的任何责任，有关该商品房办理产权转移登记期限相应顺延。合同附件五：买受人在收房时发现该商品房存在保修范围内的质量问题（除房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致影响正常使用外），应接收该商品房并在房屋交接单中载明，出卖人依法履行保修责任，因维修造成交楼时间可以顺延，出卖人不承担逾期交付的违约责任。合同附件七：该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限，屋面渗水、漏水的保修期限为5年。涉案商品房所有楼房于2017年7月7日竣工验收，分别于2016年3月28日和2017年11月6日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告（预测）》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年11月8日，原告已经取得了不动产权证书。被告于2019年6月14日向原告发出《商品房入伙事宜催告函》，于2017年6月15日，就商品房入伙事宜向原告邮寄《入伙通知书》等入伙材料，通知原告需于2017年6月30日前至被告处办理商品房入伙手续。在房屋查验过程中，原告发现屋面、墙面、地面、天花板存在大面积渗漏问题。经原告多次催告，直至2020年7月8日被告才通知完成修复可前往查验交付，2020年7月23日原告聘请验收机构验收涉案房屋并签署《收楼意见书》。2020年7月31日，原告领取了涉案房屋钥匙。至此，涉案房屋完全交付原告使用。一审法院认为,原告蔡某某与被告皇庭公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点：一、2017年9月4日之前的逾期交房违约金是否已过诉讼时效问题；二、被告是否应当向原告支付逾期交付房屋违约金问题；三、被告是否应赔偿原告物业管理费损失问题；四、涉案房屋的保修期起始时间如何确定问题。一、2017年9月4日之前的逾期交房违约金是否已过诉讼时效问题。根据查明事实，原告在知道或者应当知道权利受到损害之日起一直在向被告要求修复涉案商品房渗漏水问题，且合同约定“买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”涉案房屋因质量问题一直至2020年7月23日被告才修复完毕，至2020年7月31日才实际交付。因此，原告的诉讼时效因其不断向被告主张修复而中断，被告辩称原告主张的2017年9月4日之前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效没有事实和法律依据，不予支持。二、被告是否应当向原告支付逾期交付房屋违约金问题。《商品房买卖合同》第五条约定，被告交房时应当取得《建设工程竣工验收备案证明文件》和《房屋测绘报告》以及提供《住宅使用说明书》和《质量质量保证书》。被告于2017年6月30日通知原告办理入伙手续时，并未取得《建设工程竣工验收备案证明文件》，直至2017年11月6日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因房屋质量问题一直在维修，原告于2020年7月23日才签了《收楼意见书》，于2020年7月31日才领取房屋钥匙，被告已构成逾期交房，依法应当承担逾期交房的违约责任。合同附件五的约定与合同第十一条第(三)项的规定相冲突，且属于免除被告方责任的格式条款，被告方没有采取合理的方式提请对方注意，也没有原告签字确认，因此，房屋的交付时间应以合同第十一条的约定确认，即应认定原告领取房屋钥匙之日为被告将房屋交付之时。被告依据合同附件五辩称不承担逾期交付房屋的违约责任，没有事实依据，理由不成立，不予支持。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房，现被告于2020年7月31日才实际交付涉案房屋，被告共逾期交房1127天，被告应当按合同约定向原告支付全部房价款的每日万分之三的违约金，即812259.2元（2402423元×0.03%×1127天）。三、被告是否应赔偿原告物业管理费损失问题。原告支付了2017年7月1日至2020年7月31日期间的房屋物业管理费，共计18469.29元。根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业人的物业，物业服务费由建设单位交纳。涉案房屋于2020年7月31日才实际交付原告使用，因此，原告此前缴纳的物业管理费应由被告承担，原告主张被告赔偿物业管理费损失，理由成立，应予支持。四、涉案房屋的保修期起始时间如何确定问题。根据《商品房买卖合同》附件七约定该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，房屋渗漏水保修期限为5年。现被告交付房屋时间为2020年7月31日，故涉案房屋保修期应当从2020年7月31日房屋交付之日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款、的规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告蔡某某逾期交房违约金812259.2元。二、被告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡某某支出的物业管理费18469.3元。三、惠州大亚湾ＸＸＸＸ号房房屋渗漏水保修期从2020年7月31日房屋交付之日起计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12107.3元,减半收取即6053.65元。由被告负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期交房违约金计算截止日期问题及物业管理费的问题。对此分析如下：第一，对于逾期交房违约金的计算截止日期问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付条件为取得《建设工程竣工验收备案证明文件》和《房屋测绘报告》及提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在符合上述交付条件后，上诉人于2019年6月14日向被上诉人发出《商品房入伙事宜催告函》，应以该日期为逾期交房的截止日期，故逾期交房违约金计算时间段为：2017年6月30日至2019年6月14日，共计714天，金额为：514599元（2402423元×0.03%×714天）。一审将被上诉人“领取房屋钥匙”的时间认定为计算逾期交房截止日期不当，本院予以纠正。第二，对于物业费的问题，被上诉人支付了自2017年7月1日至2020年7月31日的物业费，现认定被上诉人收楼时间为2019年6月14日的情况下，在上述时间段内，其应交纳物业费的时间段为2019年6月14日至2020年7月31日，故2017年7月1日至2019年6月13日的物业费应予以返还，经核算，返还金额为11635元。一审认定有误，本院予以纠正。另，对于漏水保修期的计算起始时间问题，如前所述，应自交楼之日即2019年6月14日起计算，且该问题为事实认定问题，不应作为判项加以罗列，一审处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3757号民事判决第三项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3757号民事判决第一项为：惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付蔡某某逾期交房违约金514599元；三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3757号民事判决第二项为：惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向蔡某某返还物业管理费11635元；四、驳回蔡某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12107.3元,减半收取即6053.65元，由惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司负担。二审受理费用12107.3元，由上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年二月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧