广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初4962号 原告：徐锋，男，1959年10月4日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：毛廷颖，北京市鼎业（南宁）律师事务所。 被告：梧州市华升商贸投资有限公司，住所地梧州市苍梧县龙圩区龙圩镇华兴路6号4号楼一层。 法定代表人：姜远溪。 委托诉讼代理人：胡石莲，该公司职员。 被告：黄健强，男，1983年6月30日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：黄俊，男，1989年10月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：卓子雄，男，1985年12月15日出生，汉族，住梧州市龙圩区。 被告：李田军，男，1957年1月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告徐锋与被告梧州市华升商贸投资有限公司(以下简称华升公司)、黄健强、黄俊、卓子雄、李田军合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告徐锋及其委托诉讼代理人毛廷颖、被告华升公司的委托诉讼代理人胡石莲到庭参加诉讼，被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院对本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐锋向本院提出诉讼请求： 一、判令被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军、梧州市华升商贸投资有限公司共同返还原告购房订金150000元； 二、判令被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军、梧州市华升商贸投资有限公司共同支付原告差价补偿款101497.2元; 三、判令被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军、梧州市华升商贸投资有限公司共同支付原告2015年11月11日至2016年6月30日期间利息650元； 四、判令被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军、梧州市华升商贸投资有限公司共同支付原告违约金239965.6元（计算方式：以252147.2元为基数，按照按年利率24%计算，从2016年7月1日起计算至清偿之日止。现暂计至2020年11月22日止违约金为269965.6元，扣减已支付的30000元,尚应支付239965.6元）； 五、本案诉讼费用由五被告负担。 事实和理由：原告与贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司（下称鑫誉公司）于2014年10月10日签订龙城国际•塞纳丽景认购协议书，协议书约定，原告认购华升公司开发的梧州市龙城国际•塞纳丽景2栋2202、2204号房，建筑面积分别为124.38㎡、117.28㎡,成交单价均为2960元/㎡,总价款分别为368164.8元、347148.8元，合计715313.6元。原告应于2014年10月10日前向鑫誉公司支付购房订金200000元，正式商品房买卖合同签订后订金抵作相应金额的购房款。原告按约定向鑫誉公司支付了购房订金200000元，鑫誉公司向原告出具了该200000元的收据。 2015年10月10日，原告提出申请退出认购，申请鑫誉公司（或梧州市鑫誉房地产咨询有限责任公司或华升公司）按协议约定在收到申请书后1个月内即2015年11月10日前支付2202号房本金100000元和利息52239.6元，2204号房本金100000元及利息49257.6元，合计301497.2元。鑫誉公司工作人员当日签收了上述退出认购申请书。 2015年12月12日，原告与鑫誉公司签订补充协议书，补充协议书约定，甲（代售方鑫誉公司）乙（原告)双方同意,将双方于龙城国际•塞纳丽景认购协议书第五条第三款约定的乙方退出认购的时间顺延至2016年6月30日。顺延的时间到期后，甲方按照龙城国际•塞纳丽景认购协议书的约定退回乙方支付的购房订金200000元，并按420元/平方米向乙方支付差价补偿款101497.2元。从2015年11月11日起，以200000元为基数，按月0.5%向乙方计付利息，该利息在甲方向乙方支付购房订金时一并支付；若甲方不按时支付以上三款项，视甲方违约，需向乙方支付总价款的0.5%/天的违约金。该协议落款处有被告华升公司的盖章认可。 上述补充协议书签订后，2016年6月29日至2017年1月26日期间，被告以银行转账方式通过聂翠个人账户向原告账户退还购房订金50000元，后被告黄健强也以银行转账方式通过其个人账户8次向原告账户支付了利息7100元、违约金30000元。因逾期还款，截止2020年11月22日，依据补充协议书约定及法律规定，被告尚需向原告支付购房订金150000元、差价补偿款101497.2元、2015年11月11日至2016年6月30日期间的利息650元（计算方式：自2015年11月11日起以200000元为本金按年利率6%计算至2016年6月28日，利息为7700元；自2016年6月29日起以150000元为本金按年利率6%计算至2016年6月30日，利息为50元，合计7750元，扣减前述已支付的利息7100元，尚需支付650元）、违约金239965.6元（计算方式：以252147.2元为基数，按照按年利率24%计算，从2016年7月1日起计算至清偿之日止。现暂计至2020年11月22日止违约金为269965.6元，扣减已支付的30000元，尚应支付239965.6元），合计492112.8元。 因鑫誉公司是龙城国际•塞纳丽景认购协议书合同一方主体，该公司虽于2016年1月21日办理工商注销登记，但注销前未依法履行清算的义务，黄俊、黄健强、卓子雄、李田军作为该公司股东，应依法承担本案清偿责任。同时，该认购协议书中已明确鑫誉公司是代售方，被告华升公司系认购协议书所涉房屋的开发商，且被告华升公司在补充协议上盖章确认，在鑫誉公司注销登记后，鑫誉公司原股东、时任华升公司法定代表人的黄健强又多次以其名义向原告支付利息，故原鑫誉公司与华升公司存在委托代售关系，被告华升公司依法应对前述款项承担连带返还责任。 被告华升公司辩称： 一、华升公司与贺州鑫誉公司不存在委托代理销售合同关系。原鑫誉公司与原告签订的《龙城国际·塞纳丽景认购协议书》时，其并未能向原告出示华升公司与其签订委托代售合同、授权委托书等证明托托代售关系存在的书面文件，故，原告诉称华升公司与贺州鑫誉公司存在委托代售合同关系无事实依据。贺州市八步区人民法院作出的（2018）桂1102民初2137号、2138号、1077号及贺州市中级人民法院作出的（2019）桂11民终448号、106号、273号生效民事判决书，证明华升公司与鑫誉公司不存在委托代售合同关系。 二、原告与原鑫誉公司签订的龙城国际·塞纳丽景认购协议书不能直接约束华升公司。华升公司虽是本案认购协议书所涉认购房屋的开发商，但华升公司自始至终并未在龙城国际·塞纳丽景认购协议书及退出认购申请书上签章，也从未向原告退还过认购金，与原告从未形成合同关，与原鑫誉公司也不存在委托代售合同关系。因此，本案也就不存在适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的理由，即原告与原鑫誉公司签订的龙城国际·塞纳丽景认购协议书不能直接约束华升公司。 三、从龙城国际·塞纳丽景认购协议书的内容来看，原鑫誉公司是该合同的一方主体。认购协议书中，由原鑫誉公司收取购房定金、如退出认购亦由购房者向鑫誉公司提出申请，以及如鑫誉公司违约，亦直接向鑫誉公司追讨订金和差价补偿款等内容，均明白无误的表明原鑫誉公司就是认购协议书中的一方当事人，根据认购协议书，原鑫誉公司有权收取、支配定金；同样根据权利义务对等的原则，其亦应承担购房者提出退房后的返还定金、补偿差价款等合同义务。本案法律关系名为认购视为借贷。认购协议书约定“乙方（购房者）承诺在本认购协议书签订后十五个月内不以任何理由要求退出认购”以及只要乙方提出退房，不管有无过错原鑫誉公司一律给予差价补偿款等内容，表明原鑫誉公司签订认购协议书带有明显的融资目的，既然原鑫誉公司通过签订合同融到了资金，则更应由其承担退还定金等民事责任。 四、原告主张返还原告购房订金并支付差价补偿款及利息缺乏事实和法律依据。原告无法证明已向原鑫誉公司支付了购房订金200000元，退出认购协议书并没有原鑫誉公司签章，不能证明原告向被告提出退出认购，更不能证明原鑫誉公司同意退还购房订金200000元并支付差价101497.2元，其要求支付利息和违约金也不能成立。 五、原告主张被告华升公司对涉案订金债务承担返还责任，缺乏事实和法律依据。华升公司与原鑫誉公司不存在委托代售关系，原告与原鑫誉公司签订的认购协议不能直接约束华升公司。 六、本案已经超过了诉讼时效。退一步说，即使原告的诉讼主张由事实依据，本案也超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告自己提出的退出认购协议书，已明确应在2015年11月10日应付本金200000元和差价款101497.2元，之原告起诉时的2020年11月24日，已远远超过诉讼时效，依法应不予保护。综上，请求法院驳回原告对被告华升公司的全部诉讼请求。 被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军未到庭亦未答辩，视其已放弃答辩和质证的权利。 经审理查明： 2014年8月1日，华升公司出具授权委托书内容为：现特委托聂翠作为华升公司的合法代理人，全权代表华升公司代收龙城国际·塞纳丽景楼盘的预售款，收款账号：聂翠名下账户均可，并且聂翠有权开支所收预售款。2014年9月5日，华升公司向鑫誉公司出具授权委托书内容为：兹授权贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司为我公司开发的龙城国际·塞纳丽景小区贺州区代理，全权负责龙城国际·塞纳丽景小区二栋认购的一切相关事宜，并委托“贺州市房地产咨询开发有限公司”收取认购款项，开具收据。本公司将承担贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司代理行为的全部法律后果和法律责任。 2014年10月10日，原告（乙方）徐锋与鑫誉公司（甲方）签订龙城国际·塞纳丽景认购协议书。协议书约定，原告认购华升公司开发的梧州市龙城国际·塞纳丽景2栋2202、2204号房，建筑面积分别为124.38㎡、117.28㎡；成交单价均为2960元/㎡,总价款分别为368164.8元、347148.8元，合计715313.6元。原告应于2014年10月10日前向鑫誉公司支付购房订金200000元，正式商品房买卖合同签订后订金抵作相应金额的购房款。原告按约定向鑫誉公司支付了购房订金200000元，鑫誉公司向原告出具了该200000元的收据。之后，原告与鑫誉公司之间没有签订正式的商品房买卖合同。 2015年10月10日，原告提出申请退出认购，申请鑫誉公司（或梧州市鑫誉房地产咨询有限责任公司或华升公司）按协议约定在收到申请书后1个月内即2015年11月10日前支付2202号房本金100000元和利息52239.6元，2204号房本金100000元及利息49257.6元，合计301497.2元。鑫誉公司工作人员当日签收了上述退出认购申请书。 2015年12月12日，原告与鑫誉公司签订补充协议书，补充协议书约定，甲（代售方鑫誉公司）乙（原告)双方同意,将双方于龙城国际•塞纳丽景认购协议书第五条第三款约定的乙方退出认购的时间顺延至2016年6月30日。顺延的时间到期后，甲方按照龙城国际•塞纳丽景认购协议书的约定退回乙方支付的购房订金200000元，并按420元/平方米向乙方支付差价补偿款共101497.2元。从2015年11月11日起，以200000元为基数，按月0.5%向乙方计付利息，该利息在甲方向乙方支付购房订金时一并支付；若甲方不按时支付以上三款项，视甲方违约，需向乙方支付总价款的0.5%/天的违约金。该协议落款处有被告华升公司的盖章认可。 上述补充协议书签订后，2016年6月29日至2017年1月26日期间，被告以银行转账方式通过聂翠个人账户向原告账户退还购房订金50000元，后被告黄健强也以银行转账方式通过其个人账户8次向原告账户支付了利息7100元、违约金30000元。之后，原告通过微信、到龙城国际•塞纳丽景项目部等方式一直向被告方追索款项，未果。 另查明，鑫誉公司经营范围为房地产中介、咨询服务，装修咨询服务；华升公司经营范围包括房地产开发经营。被告华升公司是本案认购协议书所涉认购房屋的开发商,在华升公司加盖公章的2号楼《认购情况统计表》和《2栋业主投资明细表》中，详细列明业主、房号、面积、单价、协议日期、已收房款等信息，该两个登记表中均登记有本案原告徐锋的有关信息。 鑫誉公司企业类型为有限责任公司，股东为黄健强、黄俊、卓子雄、李田军，该公司于2016年1月21日办理工商注销登记，注销原因是决议解散，公司解散未经规范的清算程序。 原鑫誉公司（聂翠）《广西农村信用社活期存款历史明细》显示：2014年4月-2017年3月间，原鑫誉公司或股东与被告华升公司存在还款、退款等资金往来。 2014年4月30日，被告华升公司的法定代表人由潘群英变更为被告黄健强；2017年8月4日，该公司法定代表人由黄健强变更为陈文生。2019年10月22日，该公司法定代表人由陈文生变更为姜远溪。 以上事实，有原告提交的龙城国际•塞纳丽景认购协议书、收据、退出认购申请书、补充协议书、桂林银行股份有限公司南宁明秀路支行分户账页、银行卡交易明细清单、鑫誉公司的企业信息，原告徐锋户口本、结婚证、通话记录单、通话录音（光盘＋通话内容文本）（光盘）、支付宝手机号转账实名认证截图、黄云明与卓子雄的微信聊天截图、证人杨某、徐某出庭证言以及华升公司提交的印章准刻证等证据在案佐证。华升公司提交的贺州市八步区人民法院（2018）桂1102民初2137、2138、1077号民事判决书，不能作为本案定案依据。 本院认为：原鑫誉公司与原告徐锋签订龙城国际•塞纳丽景认购协议书，原鑫誉公司向原告收取购房定金，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。因原鑫誉公司于2016年1月21日已被注销工商登记，被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军作为鑫誉公司的股东是清算义务人,其在公司注销前没有履行规范的清算的义务；根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，鑫誉公司未经清算即办理注销登记，应承担清算清偿责任，清算清偿责任的理论基础是公司法人人格否认制度，依据《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军是本案债务的义务主体，应依法承担相应的民事法律责任。 原告于2015年10月10日提出退出认购申请书后，于同年12月12日又签订了补充协议书，该补充协议书上有原鑫誉公司、华升公司盖章确认。被告通过聂翠或黄健强的账户退回了部分款项;上述事实能够证实原告与自然人被告、被告华升公司通过退出认购申请书对原鑫誉公司签订的龙城国际·塞纳丽景认购协议书已进行合意解除；该退出认购申请书是双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定。原告向鑫誉公司支付购房（2栋2202号、2204号）订金共200000元，现认购协议不能继续履行，原告按补充协议书约定要求退还购房订金200000元和差价补偿款101497.2元，本院予以支持。 根据补充协议书第三条约定，“从2015年11月11日起，以200000元为基数，按月0.5%向乙方计付利息，该利息在甲方向乙方支付购房订金时一并支付；若甲方不按时支付以上三款项，视甲方违约，需向乙方支付总价款的0.5%/天的违约金。”故被告应从2015年11月11日起计付利息，至2016年7月1日支付购房订金和差价补偿款。截止2020年11月22日，被告应返还支付原告购房订金150000元、差价补偿款101497.2元。根据补充协议书认定被告逾期退款时间为2016年6月30日，原告提出按年利率6%支付利息的主张，符合双方的合同约定，本院予以支持，被告尚应支付2015年11月11日起至2016年6月30日期间的利息为650元（利息计算自2015年11月11日起以200000元为本金按年利率6%计算至2016年6月28日，利息为7700元；自2016年6月29日起以150000元为本金按年利率6%计算至2016年6月30日，利息为50元，合计7750元，扣减前述已支付的利息7100元，尚需支付650元）；原告主动降低计算违约金的标准，按照按年利率24%计算，本院并予以支持。被告支付违约金计算为239965.6元（计算方式：以252147.2元（150000元+101497.2元+650元）为基数，按照按年利率24%计算，从2016年7月1日起计算至清偿之日止。现暂计至2020年11月22日止违约金为265931.2元，扣减已支付的30000元，尚应支付235931.2元）。原告计算违约金的结果有误差，本院予以更正。 四自然人被告未依约定履行义务，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，四自然人被告有义务向原告支付尚欠购房款150000元和差价补偿款101497.2元并支付相应占用资金利息及违约金。 关于本案的诉讼时效问题。2015年10月10日，原告向鑫誉公司、华升公司提交退出认购申请书，申请退出认购，申请贺州鑫誉公司或梧州鑫誉公司或华升公司按协议约定在收到此申请书后1个月内即2015年11月10日前付本金和解除合同差价款。聂翠或黄健强于2016年6月29日至2017年1月26日期间通过银行转账等方式向原告退还购房定金50000元、支付利息7100元、违约金30000元。之后，原告通过微信、到龙城国际•塞纳丽景项目部等方式一直向被告方追索款项。因此，本案不存在诉讼时效中断的情形，对被告华升公司辩称原告的诉请已经超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。 关于被告华升公司是否承担责任的问题。在本院审理的其他生效判决中已作出认定华升公司与原鑫誉公司存在委托代理销售合同关系。对被告华升公司辩称华升公司与原鑫誉公司不存在委托代理销售合同关系，本院不予采信。并且，本案中的原告退出认购的补充协议，有原告徐锋、被告华升公司及鑫誉公司签字或盖章确认。华升公司作为认购协议书中所涉房屋的开发商已明确授权委托鑫誉公司代理二栋认购事宜。原告申请退出认购后，于2016年6月29日至2017年1月26日期间，被告以聂翠或黄健强的账户向原告退款，此时鑫誉公司已经登记注销，但未经清算，聂翠作为原来的委托收款人、黄健强作为原股东和华升公司法定代表人，其两人向原告支付本息的行为，可视为其代表鑫誉公司或者华升公司履行退款的责任。故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，本案认购协议书应直接约束原告与被告华升公司，被告华升公司应当对欠付原告的款项承担连带责任。被告华升公司在本案审理中提出对原告提供的补充协议中加盖的华升公司的印章的真伪进行司法鉴定，经审查，本院认为本案中无需对华升公司的印章进行鉴定，已有其他的证据或者生效判决书证实本案认定的案件事实。 综上所述，依照根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军共同返还原告徐锋购房订金款150000元； 二、被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军共同支付原告徐锋差价补偿款101497.2元； 三、被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军共同支付原告徐锋2015年11月11日至2016年6月30日期间的利息650元； 四、被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军共同向原告徐锋支付从2016年7月1日起至2020年11月22日止的违约金235931.2元（265931.2元-30000元）（计算方式：以252147.2元为基数，按照按年利率24%计算）；从2020年11月23日起的违约金计算：以实际尚欠数额为基数，按照年利率24%计算至被告清偿之日止； 五、被告梧州市华升商贸投资有限公司对上述款项承担连带责任。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8682元,减半收取4341元（原告已预交），由被告黄健强、黄俊、卓子雄、李田军、梧州市华升商贸投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 莫衍扬 二〇二一年二月二日 法官助理 苏茂明 书 记 员 董国晖