广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6527号原告：广东广物有色金属有限公司，住所地广州市越秀区北较场横路12号物资大厦1520房。法定代表人：黄小勇，职务执行董事。委托诉讼代理人：杨俊，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。被告：肖永学，男，1969年4月10日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。被告：刘敏，女，1972年3月18日出生，汉族，住广州市从化区。第三人：梁展鹏，男，1967年12月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢嘉昊，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫雨柔，广东华誉品智律师事务所实习人员。原告广东广物有色金属有限公司（以下简称广物公司）与被告肖永学、刘敏，第三人梁展鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告广物公司的委托诉讼代理人梁锡兼，第三人梁展鹏的委托诉讼代理人谢嘉昊到庭参加了诉讼。被告肖永学、刘敏经本院公告送达开庭传票无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广物公司向本院提出诉讼请求：1.被告肖永学、刘敏共同向原告支付2017年12月5日至2018年8月31日租金合计250074.88元及滞纳金（每月欠付租金的滞纳金以每月欠付的租金28190.25元为本金，按每日2‰的标准从当月6日起计算至清偿之日止）；2.本案所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告在2017年12月5日依据广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第10362号执行裁定取得位于广州市番禺区市桥街大北路150号华兴商贸大厦102房产权。案涉房屋原始产权人梁展鹏在2008年9月1日与肖永学签订了以该房为标的物的《租赁合同》，约定由肖永学承租该房部分；租期从2008年9月1日起至2018年8月31日止；月租金为21036元，从第五年起每年递增5%；租金支付时间为每月1-5日，每逾期一天按租金的2‰计算滞纳金；本协议履行中发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可依法向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。在该合同履行的过程中，原产权人梁展鹏将该房出售给案外人陈志毅，由于陈志毅在广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民二初字第222号民事判决中对原告负有债务未清还，该院在（2015）穗越法执字第10362号案中，于2017年10月30日裁定将该房屋作价16839490元抵偿给原告，依此，原告取得该房屋的所有权。从原告2017年12月5日取得案涉房屋所有权之日起就自动承继上述《租赁合同》出租人的身份，肖永学作为承租人有义务按该租赁合同约定的租金标准及交租期限按时向原告支付相应租金，并承担逾期交租的违约责任。原告获得案涉房屋所有权后多次与肖永学等进行交涉，要求肖永学向原告支付租金。然而，肖永学拒不履行前述租金缴纳义务。肖永学未按时向原告交缴租金产生的涉案债务是发生在其与刘敏的婚姻存继期间，根据《中华人民共和国婚姻法司法解释》（二）第24条的规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”，即本案债务为肖永学与刘敏夫妻共同债务，故刘敏应与肖永学共同偿还本案债务。另，案涉房屋由原业主梁展鹏直接出租给肖永学，2015年6月26日原告与梁展鹏、肖永学签署一份《三方协议》，梁展鹏可能根据该协议代收了部分租金，故原告将梁展鹏列为本案第三人。综上所述，为维护原告合法权益，特提起本诉，望法院依法支持原告诉求。被告肖永学、刘敏未答辩，亦未向本院提交任何证据。第三人梁展鹏述称，我方同意原告的诉求。实际上，我方收取租金为2015年3月1日至2015年10月31日，其中被告一次性支付了2015年3月至7月的租金、物业费、租赁税共189782.5元，2015年8月至10月分三次支付了每月租金、物业费、租赁税37956.5元，我方代缴了2015年3月1日至2015年10月31日的物业费，每月物管费为3023元，我方代缴了2016年9月30日前的租赁税，2015年3月至2016年4月每月租赁税为1134.58元，2016年5月至2016年9月每月租赁税为1081.25元。2015年11月1日之后的租金至今没有收取。原告广物公司围绕其司诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.肖永学与刘敏于1993年5月22日登记结婚。2.位于广州市番禺区市桥街大北路150号华兴商贸大厦102号房屋（以下简称涉讼物业）原登记权属人为梁展鹏，现登记权属人为广物公司，建筑面积为761.83平方米。3.2008年8月28日，梁展鹏作为出租人（甲方）与肖永学作为承租人（乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉讼物业部分出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积350平方米；2008年9月1日至2008年10月31日为免租期，2008年11月1日至2013年8月31日每月租金为7000元，2013年9月1日至2014年8月31日每月租金为7350元，2014年9月1日至2015年8月31日每月租金为7717.5元，2015年9月1日至2016年8月31日每月租金为8103.4元；等等。4.2008年9月1日，梁展鹏作为出租方（甲方）与肖永学作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼物业部分及市桥街大北路150号华兴商贸大厦207号部分租给乙方使用，面积约584.52平方米；租期为10年，自2008年9月1日至2018年8月31日；租金不含税，月租金为21036元；租金从第五年起每年递增5%；本合同必须与在外管备案的租用涉讼物业350平方米的合同为不可分割之部分，本合同如有未尽事宜，双方可继续补充，并另订补充协议；等等。5.2015年6月26日，梁展鹏作为甲方，广物公司作为乙方与肖永学作为丙方签订《三方协议》，约定鉴于涉讼物业的所有权已由甲方带租约（丙方为承租人）转让给陈志毅，后陈志毅已将该物业抵押给乙方（乙方取得了粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》）。甲方在2015年2月之前（含2月当月）一直代陈志毅向丙方收租并且在扣除租赁税等相关费用后转账给陈志毅。目前该物业所有权人陈志毅拖欠乙方债务，乙方已申请人民法院依法查封了该物业（查封时间为2014年12月17日），乙方依法有权收取该物业的法定孳息，即租金。目前，各方已经无法再联系上陈志毅。就该物业的租金缴纳事宜，甲乙丙三方协商一致达成如下协议：一、乙方与陈志毅的诉讼判决生效并进入强制执行程序之前，三方同意由甲方继续代收租金，由甲方开设专门的代收租金账户，并通知乙方、丙方，甲方开设的代收租金账户应留乙方指定的手机号作为接受银行余额变动等短信通知号码之一；二、丙方应当将之前所拖欠的租金在本协议签订后的十日内存入上述代收租金账户，此后丙方依照原租赁合同约定将每月应付的租金按期存入上述代收租金账户；三、代收租金账户应由甲乙双方共同监管，甲方从代收租金账户中，每月代为提取和缴纳该物业的租赁税、管理费等政府部门或物业管理部门要求缴纳的税费，其余金额甲方不得提取，由法院依法处理；四、除本协议应履行的义务外，各方之间互不追究本协议签订之日前因租赁关系所产生的其他责任，与本协议有关的一切纠纷由合同签订地法院管辖；五、本协议一式陆份，各方各持有贰份，自签订之日起生效。6.2017年10月30日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第10362号《执行裁定书》，裁定如下：一、将被执行人陈志毅名下所有的涉讼物业产权作价16839490元抵偿（2015）穗越法执字第10362号执行案中相应所欠申请执行人广物公司的债务；二、申请执行人广物公司可持本裁定书到有关机构办理涉讼物业产权过户登记手续。7.2017年11月13日，广州市越秀区人民法院向广州市番禺区国土资源和规划局发出（2015）穗越法执字第10362号《协助执行通知书》，协助执行以下项目：一、解除对被执行人陈志毅名下占有的涉讼物业的查封；二、涂销上述房地产的他项权利登记事项，并注销其房地产抵押登记证明书；三、注销上述房地产的原权属登记，吊销原产权证号（产权证号：02××86）；四、单方面将上述房地产过户转移申请执行人广物公司，过户手续按有关规定办理。8.2017年12月5日，广物公司签收上述（2015）穗越法执字第10362号《执行裁定书》。9.2018年2月8日，广州市国土资源和规划委员会颁发涉讼房屋的《不动产权证书》。10.2018年6月12日，广物公司在广州公证处公证员的见证下向涉讼物业邮寄《律师函》，要求收函后十日内腾空涉讼物业及交纳房产使用费等。11.2020年4月27日，广物公司提起本案诉讼。12.因本院以其他方式无法与肖永学、刘敏取得联系，故本院依法向肖永学、刘敏发出应诉公告，现公告期限已届满，未见肖永学、刘敏与本院联系。庭审过程中，广物公司称涉讼物业原登记权属人为梁展鹏，梁展鹏将涉讼物业出租予肖永学，租期内梁展鹏又将涉讼物业出售予案外人陈志毅，后因陈志毅拖欠其司款项，经诉讼后，法院将涉讼物业以物抵债予其司。其司签收执行裁定书的时间为2017年12月5日，故其司于该日取得涉讼物业的所有权，承接了陈志毅于《广州市番禺区房屋租赁合同》《租赁合同》中出租人的身份，但肖永学作为承租人并未向其司支付租金。《租赁合同》于2018年8月31日到期，其司于2018年6月12日发函要求收回涉讼房屋，并于其后自行收回涉讼房屋。本案债务发生于肖永学与刘敏婚姻关系存续期间，故肖永学与刘敏应共同清偿本案债务。另广物公司称因其司为国企，人员变动大，交接工作没有做好，故至今才提起本案诉讼。梁展鹏确认广物公司就涉讼物业的权利来源。2008年8月28日，其与肖永学于签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，将涉讼物业中350平方米出租予肖永学。2008年9月1日，其与肖永学签订《租赁合同》，将涉讼物业部分及207号部分出租予肖永学，其中涉讼物业部分的面积为411.83平方米（761.83平方米-350平方米）。其代为收取租金的时段为2015年3月1日至2015年10月31日，2015年11月之后的租金至今未收取。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”广物公司已于2017年12月5日签收（2015）穗越法执字第10362号《执行裁定书》，故广物公司自该日起取得涉讼物业的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故广物公司承接了《广州市番禺区房屋租赁合同》及《租赁合同》中出租方的权利和义务，肖永学应依约按时足额向广物公司缴纳涉讼物业的租金。现广物公司主张，肖永学从未向其司支付过涉讼物业的租金，其司已于2018年8月31日收回涉讼物业，而肖永学未举证证明其已履行支付租金的义务，应承担举证不能的不利后果，故肖永学应向广物公司支付涉讼物业2017年12月5日至2018年8月31日的租金。《广州市番禺区房屋租赁合同》约定，涉讼物业中350平方米面积2015年9月1日至2016年8月31日每月租金为8103.4元。现肖永学未举证证明《广州市番禺区房屋租赁合同》到期后其已返还该部分涉讼物业，故广物公司收回涉讼物业前，肖永学仍应按照每月8103.4元的标准支付该部分物业的租金。另因《租赁合同》的租赁标的为涉讼物业部分及207号部分，面积共计584.52平方米，故该部分涉讼物业面积应为411.83平方米（761.83平方米-350平方米），未递增前的租金应为每月14821.15元（21036元÷584.52平方米×411.83平方米），故2017年9月1日至2018年8月31日的月租金标准为18915.96元[14821.15元×（1+5%）5]。因此，肖永学应以每月27019.36元（8103.4元+18915.96元）的标准向广物公司支付涉讼物业2017年12月5日至2018年8月31日的租金，故肖永学应向广物公司支付的租金为239687.87元（27019.36元/31天×27天+27019.36元×8个月）。就广物公司诉请中的超出部分，本院不予支持。至于广物公司要求以每月欠付的租金为本金，按每日2‰的标准计收滞纳金的诉请。因按上述计算标准计算所得的滞纳金明显过高，而广物公司未能举证证明因肖永学逾期支付租金而遭受的实际损失，且其司亦存在自行扩大损失的过错，故本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将滞纳金计算标准调整为按照每日万分之四的标准计算。因此，肖永学每月欠付租金的滞纳金应以每月欠付的租金为本金，自各月6日起按每日万分之四的标准计至款项实际清偿之日止；每月欠付租金的滞纳金应以本金为限；其中，2017年12月欠付的租金为23532.99元，2018年1月至2018年8月每月欠付的租金为27019.36元。就广物公司要求刘敏对肖永学的上述债务承担连带责任的诉请。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2003〕19号）第二十四条的规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”由于肖永学所欠广物公司的租金发生在其与刘敏夫妻关系存续期间，且刘敏亦曾多次向梁展鹏代收租金的银行账户转账支付租金，可见刘敏对肖永学的上述债务知情并同意，上述债务应按夫妻共同债务处理，故刘敏应对肖永学的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，本院对广物公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2003〕19号）第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百九十三条的规定，判决如下：一、肖永学应于本判决发生法律效力之日起五日内向广东广物有色金属有限公司支付2017年12月5日至2018年8月31日的租金239687.87元及滞纳金（每月欠付租金的滞纳金应以每月欠付的租金为本金，自各月6日起按每日万分之四的标准计至款项实际清偿之日止；每月欠付租金的滞纳金应以本金为限；其中，2017年12月欠付的租金为23532.99元，2018年1月至2018年8月每月欠付的租金为27019.36元）；二、刘敏对上述第一项判项确定的肖永学应负的付款义务承担连带清偿责任；三、驳回广东广物有色金属有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11835元，由广东广物有色金属有限公司负担5860元，肖永学、刘敏负担5975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二一年二月十日书记员  凌绮珊