河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初696号原告:王延海,男,汉族，1977年9月22日出生,住河南省禹州市。委托诉讼代理人：张利伟，大沧海律师事务所郑州分所律师。被告:许昌裕丰房地产有限公司,住所地:许昌市魏都区文峰路与文轩路交叉口西南角。法定代表人:贾飞。委托诉讼代理人：邵奥利，女，汉族，1991年11月14日，住郑州市惠济区，系该公司员工。原告王延海诉被告许昌裕丰房地产有限公司（以下简称裕丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王延海及其委托诉讼代理人张利伟、被告裕丰公司的委托诉讼代理人邵奥利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王延海向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告和被告2019年8月29日签订的编号0005295许昌恒大悦龙台商品房认购书；2、判决被告双倍返还原告购房定金2万元；判决被告返还原告已支付的房款335202元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月，原告支付1万元定金认购被告位于许昌市××龙××楼盘高层××楼××单元房××套，建筑面积183.6平方米，房屋总价1705202元，双方约定采用首付款及商业贷款的形式支付房款，被告负责处理银行贷款事宜。认购后，被告即通知原告先行缴纳部分首付款92312元，原告支付后，被告告知查询原告征信报告后发现原告曾发生过多起信用卡逾期还款记录，已无法进行银行商业贷款。原告此时第一次得知此事，经了解，是原告曾将自己名下信用卡借给亲戚杨中央使用，杨中央在用卡期间产生了逾期还款行为，目前拖欠的款项均已结清。被告的置业顾问称会想办法解决。2019年8月29日，被告通知原告签订书面的许昌恒大悦龙台商品房认购书，并让原告缴纳剩余首付款242890元。至此，原告已经全部缴纳购房首付款，被告出具了收据。现原告已经确定无法进行银行贷款，故原告向法院起诉，望判如所请。被告许昌裕丰房地产有限公司辩称：一、认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此享有权利并履行义务。二、原告要求解除编号0005295《许昌恒大悦龙台商品房认购书》缺乏事实和法律依据，被告不同意解除。王延海未按照《许昌恒大悦龙台商品房认购书》的约定于2019年1月22日前支付首期房款335202元，而是延期至2019年8月29日才向被告结清首付款。同时，王延海也未按照《许昌恒大悦龙台商品房认购书》约定于2019年4月20日前办理完毕按揭贷款手续，王延海的行为已经构成严重违约。王延海既不享有《许昌恒大悦龙台商品房认购书》约定的解除权，也不享有法定的解除权，因此其无权要求解除《许昌恒大悦龙台商品房认购书》。三、被告不应双倍返还王延海定金20000元。因王延海违约，王延海要求双倍返还定金20000元于法无据，依据定金罚则，其支付的定金10000元不应退还。办理按揭贷款为王延海的义务，王延海因为个人征信未能办理贷款，系王延海违约，其无权要求答辩人双被告返还定金。王延海选择采用按揭付款的方式支付购房款，就应当对贷款政策有所了解，其应当对自身的征信状况以及能否贷款作出准确的判断，不应将未办理完毕贷款手续的责任转嫁于被告。四、被告不应返还王延海已支付的购房款335202元。依据《许昌恒大悦龙台商品房认购书》第五条，因王延海未在约定的付款方式和期限内支付首期款，视为其放弃购买该房屋，所付款项不予退还。综上，王延海的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回。经审理查明：2019年1月19日，原告向被告支付1万元定金，作为购买许昌市魏都区恒大悦龙台楼盘高层26号楼1301房屋的定金。2019年1月23日，原告向被告支付92312元作为购买上述房屋的部分首付款。2019年8月29日，原、被告签订编号0005295的《许昌恒大悦龙台商品房认购书》，约定：“原告自愿依下列条件向被告认购许昌恒大悦龙台楼盘高层26号楼1301单元……该商品房建筑面积共183.60平方米，其中，套内建筑面积140.26平方米。……获90.64优惠后，按建筑面积计算，单价为9288元/㎡……总额为人民币壹佰柒拾万伍仟贰佰零贰元整（即￥1705202元）一、原告同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金……二、原告选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：原告须于2019年1月22日前支付首期房款￥335202元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》；余款（即136万元）由银行提供按揭贷款，原告需在2019年4月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。……五、原告必须在约定的付款方式和期限内到许昌恒大悦龙台销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知原告，可另行销售该房屋。……”同日，原告向被告支付剩余首付款242890元，被告向原告出具345202元收据一张。原告向银行办理按揭贷款，但因征信记录问题未成功办理，后原告向被告要求解除合同，被告主张合同继续履行，原告遂向法院起诉。另查明，被告对涉案房屋已办理房屋预售许可证。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”本案中，编号0005295的《许昌恒大悦龙台商品房认购书》已具备了房屋买卖的重要条件,即约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价格、付款方式、违约责任等,更重要的是购房者已支付了首付房款。双方所签订的合同已具备了房屋买卖合同的两个主要条件,即合同约定了房屋买卖的主要内容及出卖人已按约收取了购房款。故该合同系本约合同,并非预约合同。按照合同约定,原告向被告支付房屋首付款335202元,余款136万元采取按揭贷款方式支付。该约定仅能表明按揭贷款支付是出卖人认可的一种付款方式,买受人在签订合同时就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形,银行不予放贷并非买受人不可预见、不能克服的情形,继续履行合同并未造成明显不公,因此银行未批准按揭贷款不是买受人拒绝继续履行合同的合理理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方虽在商品房买卖合同中约定买受人以按揭贷款方式支付购房款,但买受人并无充分证据证明系因出卖人原因或不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能履行，故买受人要求解除合同没有法律依据。基于上述认定,原告不享有合同解除权,其在此基础上要求解除编号0005295的《许昌恒大悦龙台商品房认购书》，并要求被告返还购房款、双倍返还购房定金的诉讼请求,均没有事实和法律依据,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定,判决如下:驳回原告王延海的诉讼请求。案件受理费6629元，减半收取3315元，由原告王延海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李会娟二〇二一年二月二十日法官助理佘萌萌书记员丁浩