广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9571号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：麦丽群、李汉森，均为该公司职员。被告：毕卓敏，男，1972年10月10日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）诉被告毕卓敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序进行审理。后因案情复杂，并需向毕卓敏公告送开庭传票，不宜继续适用小额诉讼程序审理，转为普通程序并由审判员李晓琳独任审理。本案于2020年11月18日公开开庭进行审理，原告万宁公司的委托诉讼代理人麦丽群、李汉森到庭参加了诉讼。被告毕卓敏经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。万宁公司向本院提出并明确诉讼请求：1.毕卓敏支付拖欠的管理费8610元及违约金356.56元（违约金计算方法：以每月拖欠的管理费246元为基数自次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率0.008%的标准，按日计算至付清之日止），暂计8966.56元；2.毕卓敏支付2016年12月1日至2020年3月31日期间的公摊水费843.63元和公摊电费441.05元及公摊水电费滞纳金59.85元（滞纳金计算方法：参照违约金的计算方法，从逾期之日起，每日按中国人民银行同期同行业逾期拆借利率0.008%的标准收取，从发生之日起计至毕卓敏实际付清之日止）；3.本案诉讼费用由毕卓敏承担。事实和理由：2009年5月8日，毕卓敏因购买位于广州市花都区狮岭镇山前大道芙蓉花园*****房，与万宁公司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：万宁公司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；毕卓敏自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；毕卓敏违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，万宁公司有权要求毕卓敏补交并从逾期之日起按日加收中国人民银行同期同行逾期拆借利率0.008%的违约金。毕卓敏在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日,毕卓敏签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2017年7月起，毕卓敏未按期向原告交纳物业管理费，至2020年5月止共拖欠原告物业管理费8610元。万宁公司多次催要，毕卓敏均拒不交纳，其行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护万宁公司的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决毕卓敏偿还所欠管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。毕卓敏无答辩意见，无质证、辨证，没有向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区山前大道芙蓉段*******房，建筑面积为189.18平方米，权属人为毕卓敏，权属来源于向广州市花都区城镇建设开发有限公司购买，登记日期为2009年5月8日，自2017年起至2020年7月24日查册时处于查封状态。2007年7月19日，广州市花都区城镇建设开发有限公司（甲方）与万宁公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由甲方选聘乙方对花都芙蓉·绿茵豪苑提供前期物业管理服务，物业类型为别墅，服务期限自2007年7月19日至2009年7月18日。合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为：别墅按每月每平方米1.3元计算，公共水电费按实际发生额按户分摊……物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前交纳上月物业服务费用。合同第二十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按照中国人民银行同期同行逾期贷款利息的标准向乙方支付违约金。合同第三十二条约定，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。如未选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同继续延续。合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。万宁公司称，其自案涉小区交楼后开始提供物业管理服务，案涉小区至今没有成立业主委员会，也未另行委托其他物业管理公司，其与广州市花都区城镇建设开发有限公司之间亦没有续签合同，其一直提供事实物业管理服务至今。万宁公司未能提交毕卓敏签订的《前期物业服务协议》或《业主临时公约》。万宁公司称，其在提供物业服务的过程中自行留档了一份房屋房产证，由此才得知案涉房屋登记的权属人为毕卓敏。万宁公司主张毕卓敏自2017年7月始未支付物业管理费，已拖欠2017年7月1日至2020年5月31日期间的物业管理费，并拖欠2016年12月1日至2020年3月31日期间的公摊水电费。万宁公司称，公摊水、电费用系按月抄表，均已向供电部门、自来水公司缴纳，其根据水电费费用产生情况将公共使用量以总户数265户平均分摊。为证明其主张，万宁公司提交了2017年11月和2018年11月至2020年2月期间的水费发票、2019年3月至12月期间的部分电费发票、2018年12月至2019年3月期间的公摊水费和公摊电费明细表以及2016年12月至2020年3月期间的欠费明细总表作为证据。万宁公司称2016年至2018年期间的公摊水电费单据无法找到。万宁公司称，毕卓敏自购买案涉房屋后未装修入住，至今仍处于空置状态，案涉房屋的物业管理费曾由案外人徐永彬缴纳。另查明，万宁公司于2020年6月10日提起本案诉讼。本院认为，本案系民法典施行前持续至民法典施行后的法律事实所引起的民事纠纷案件，故本案适用民法典的有关规定。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该法第九百四十八条第一款规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案中，案涉小区的建设单位广州市花都区城镇建设开发有限公司与万宁公司签订《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，对业主毕卓敏具有法律约束力。虽该《前期物业管理服务合同》约定的服务期限已届满，但届满后未选聘新的物业管理企业，万宁公司亦同意继续履行本合同并实际履行至今，且小区业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，故该合同继续有效。万宁公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业服务，并收取相关费用。现万宁公司要求毕卓敏支付2017年7月1日至2020年5月31日期间的物业管理费，本院予以支持。物业管理费应按照房屋的建筑面积收取，经核算，毕卓敏应向万宁公司支付的物业管理费为8607.69元（1.3元/月/平方米×189.18平方米×35个月），万宁公司主张按每月246元计算物业管理费并主张拖欠的管理费为8610元，缺乏依据，本院不予支持。万宁公司已提交证据证明案涉小区近年来的公共水、电费的产生情况，并提供了毕卓敏需负担的公摊水、电费明细，万宁公司要求毕卓敏支付2016年12月1日至2020年3月31日期间的公摊水费843.63元及公摊电费441.05元，合法有据，本院予以支持。关于违约金。万宁公司主张毕卓敏按每日0.008%的标准计付违约金，因万宁公司所举证据仅显示其与建设单位签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定，每月10日前缴纳上月物业管理费，逾期支付物业管理费的逾期付款违约金标准为按中国人民银行同期同行逾期贷款利息计算，故毕卓敏应向万宁公司支付的逾期付款违约金的计算方法为：以每月应缴的物业管理费245.93元(1.3元/月/平方米×189.18平方米)为基数，分段计算，第一段自逾期之日即次月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清款日止，且每月利息以不超过当月物业管理费本金245.93元为限。万宁公司主张中超出部分，本院不予支持。关于公摊水、电费的滞纳金。因万宁公司所举证据未能证明双方对公摊水、电费的逾期付款违约责任进行过书面约定，亦未能证明其实际支出公摊水、电费的时间及向毕卓敏催收的情况，万宁公司主张毕卓敏自费用产生之日起按0.008%的标准支付公摊水、电费的滞纳金，理据不足，本院不予支持。因毕卓敏拖欠万宁公司垫付的公摊水、电费确会造成万宁公司的利息损失，本院酌定毕卓敏自万宁公司提起本案诉讼之日即2020年6月10日起以2016年12月1日至2020年3月31日期间的公摊水电费总额1284.68元（843.63元+441.05元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清款日止，并以不超过1284.68元为限。万宁公司主张中超出部分，本院不予支持。毕卓敏经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十八条，《物业管理条例》第二条、第三十二条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告毕卓敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付自2017年7月1日起至2020年5月31日止的物业管理费8607.69元；二、被告毕卓敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付逾期付款违约金（计算方法：以每月应缴的物业管理费245.93元为基数，分段计算，第一段自次月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清款日止，每月物业管理费的违约金以不超过245.93元为限）;三、被告毕卓敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2016年12月1日至2020年3月31日期间的公摊水费843.63元、公摊电费441.05元及利息（计算方法：自2020年6月11日起以1284.68元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清款日止，以不超过1284.68元为限）；四、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由被告毕卓敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年二月四日书记员  陈晓敏高波方琢华