湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初10355号原告：长沙龙颜餐饮管理有限公司，住所地长沙市天心区。法定代表人：陈旭，总经理。委托诉讼代理人：吴擎，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳颖，女，1988年11月24日出生，汉族，住湖南省新邵县。被告：湖南省旋子家就知道吃餐饮文化管理有限公司，住所地长沙市开福区。法定代表人：周旋。被告：周旋，女，1988年3月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：谭宏，男1974年6月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。三被告共同委托诉讼代理人：罗异瑺，湖南崇民律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：郭若男，湖南崇民律师事务所律师。第三人（追加）：长沙锦达煤炭有限公司，住所地长沙市天心区黑石铺171栋108号。法定代表人：蒋崇献，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓筱，湖南云桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：石丽，湖南云桥律师事务所律师。原告长沙龙颜餐饮管理有限公司（以下简称“龙颜公司”）与被告湖南省旋子家就知道吃餐饮文化管理有限公司（以下简称“旋子家公司”）、周旋、谭宏侵权责任纠纷一案,本院于2020年11月3日立案受理后，依法追加长沙锦达煤炭有限公司（以下简称“锦达公司”）为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙颜公司的委托诉讼代理人吴擎、李佳颖，被告周旋及其与被告旋子家公司、谭宏的共同委托诉讼代理人罗异瑺、郭若男，第三人锦达公司的委托诉讼代理人石丽到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告龙颜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告旋子家公司、周旋连带赔偿原告龙颜公司位于长沙市天心区××路××号龙颜一号餐厅内约30吨钢架和约700平方米木质楼板损失15万元；2.判令被告旋子家公司、周旋连带支付原告龙颜公司自2020年1月15日至2020年3月17日的租金（房屋占用费）5万元；3.判令被告谭宏对上述第1、2项诉讼请求承担连带担保（偿还）责任；4.判令被告旋子家公司、周旋、谭宏承担本案全部诉讼费用。事实与理由：龙颜公司与旋子家公司于2017年3月21日签订《餐厅转让并租赁合同》，约定龙颜公司将自主经营的位于长沙市天心区××路××号龙颜一号餐厅转让并租赁给旋子家公司，租期自2017年7月14日至2020年1月14日，其中餐厅转让费为45.6万元（转让标的包括该餐厅的经营权及原餐厅所有设施设备的所有权）以及从合同签订日起至2017年7月15日的租金8.4万元，转让费及租金共计54万元；《餐厅转让并租赁合同》同时约定，双方的签约代表对违约责任承担连带担保责任。谭宏系旋子家公司的签约代表，周旋系旋子家公司的法定代表人。2017年4月4日，龙颜公司与旋子家公司的签约代表谭宏对餐厅内的灯具、桌子、电器、耗材、装饰品、钥匙所有设施设备进行清点并签字确认《餐厅盘点交接表》，明确不含龙颜公司自行出资修建的钢架和木质楼板。后周旋一直通过微信或支付宝向龙颜公司支付租金。2020年4月，旋子家公司与周旋在未与龙颜公司进行任何协商的情形下，擅自将餐厅内约30吨钢架和约700平方米木质楼板全部拆除，造成龙颜公司重大财产损失。被告旋子家公司、周旋、谭宏共同辩称：1.根据《餐厅转让并租赁合同》约定，龙颜公司为涉案房屋搭建的钢架属于“可拆除部分”，已包含在转让费中，所有权归属于旋子家公司，合同期满后可由旋子家公司自行处置。2.租赁期满后旋子家公司拆除钢架并以1万元变卖，后涉案房屋的出租人锦达公司告知旋子家公司根据原租赁合同约定装修“来装去丢”原则钢架归属于出租方，后经公安派出所调解，由旋子家公司支付了钢架变卖款5000元。3.若龙颜公司认为所搭钢架属于已附合装修则根据法释【2009】11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，租赁期满后钢架归属于出租人，而如上第2点所述，出租人锦达公司已与旋子家公司将钢架问题处理完毕；若龙颜公司认为所搭钢架属于未附合装修，则如上第1点所述，根据《餐厅转让并租赁合同》约定可拆除部分归属于旋子家公司，旋子家公司在腾房时有权自行拆除，无论从何种角度龙颜公司均无权在本案中主张赔偿。4.龙颜公司从锦达公司处承租了6200平方米的房屋均搭建了钢架，旋子家公司仅转租了其中的1000平方米，龙颜公司未证明本租赁房屋的钢架价值。5.涉案房屋的出租人系锦达公司，龙颜公司系承租人，旋子家公司系次承租人，原租赁合同与转租合同的到期时间均为2020年1月14日，原租赁合同到期后龙颜公司已不是房屋的合法占有人，其无权向旋子家公司主张房屋占有使用费；旋子家公司未搬迁系因搬迁时属于疫情期间，无法安排人员处理搬迁事宜只能暂时搁置，租赁期满后旋子家公司未再实际使用房屋仅因客观原因无法腾房，且疫情期间房屋本身无法另行租赁，未对房屋占有人造成损失。6.本案次承租人为旋子家公司，周旋为旋子家公司的法定代表人，谭宏系旋子家公司委托签订租赁合同的人员，龙颜公司要求周旋、谭宏承担连带责任无法律依据。第三人锦达公司述称：1.锦达公司与龙颜公司签订租赁合同将6200平方米的房屋出租给龙颜公司，租期为五年，租赁合同于2020年1月到期；龙颜公司在租赁期内将房屋转租给他人，涉案房屋系其未经锦达公司同意的情况下所转租房屋的一部分，租赁合同到期后锦达公司多次要求龙颜公司办理但其并未交还房屋。2.在旋子家公司办理房屋过程中，锦达公司依据与龙颜公司的合同收回房屋并非涉及龙颜公司与旋子家公司之间的权利义务关系，锦达公司担心旋子家公司搬离房屋时影响房屋结构安全遂提出应依据与龙颜公司之间关于装修来修去丢的约定处理，旋子家公司与锦达公司为此发生纠纷，在派出所达成的和解仅系针对与旋子家公司纠纷，收取的5000元为垃圾清运费，并未涉及到钢架楼板的处理问题，本案与锦达公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年1月12日，龙颜公司与锦达公司签订《房屋租赁合同》，约定锦达公司将坐落于长沙市天心区××路××号的房屋出租给龙颜公司，土地使用面积为6200平方米，租赁期限为2015年1月15日至2020年1月14日；房屋为基本无装饰的厂房，所有的维修、装饰费用由龙颜公司自行承担，合同期满后龙颜公司有权将厂房内所有装饰、物品带走，但装修、道路、绿化等不动产实行“来修去丢”原则；龙颜公司有权对于厂房进行分租及合同转让但须锦达公司书面同意等。龙颜公司收房后通过加装钢结构和木质楼板的方式对承租房屋装修为复式结构并将其中1000平方米的部分用于经营“龙颜一号”餐厅。2017年3月11日，龙颜公司（甲方）与旋子家公司（乙方）签订《餐厅转让并租赁合同》，约定：甲方将“龙颜一号”餐厅转让并出租给乙方，建筑面积1000平方米，转让费及分租餐厅租金共计54万元，其中餐厅转让费45.6万元整，转让标的包括该餐厅的经营权和原餐厅所有设施设备的所有权，另从合同签订日起至2017年7月15日乙方另应付餐厅房租8.4万元；乙方分租甲方转让的龙颜一号餐厅场地1000平方米，租金从2017年7月14日至2020年1月14日为2.1万元／每月；租赁期满或租赁期内餐厅遇到拆迁，餐厅可拆除部分或手移动物件的变卖权归乙方所有，变卖所得收益归乙方所有，不能移动物品乙方不得破坏强行拆除；对违约责任，双方的签约代表承担连带担保责任。谭宏作为旋子家公司的签约代表签字。2017年4月4日，龙颜公司与旋子家公司对餐厅内的灯具、桌子、电器、耗材、装饰品、钥匙进行了交接并签字确认《餐厅盘点交接表》。此后旋子家公司依约支付了转让费及租金。2020年1月15日，锦达公司通知龙颜公司合同期满不再续租并要求龙颜公司于2020年2月14日前搬离。2020年2月9日，锦达公司再次通知龙颜公司，要求其于2020年2月14日前搬迁。2020年3月5日，周旋表示找不到人搬迁，龙颜公司表示2020年3月15日前必须搬离。此后旋子家公司搬离涉案房屋，其在搬离时将其承租部分的钢架管及木质楼板拆除。2020年4月12日，旋子家公司按照1000元／吨的单价变卖处理废铁9.98吨，收款1万元。2020年4月20日，锦达公司与旋子家公司因腾房问题发生纠纷，经双方协商调解，锦达公司同意由旋子家公司将门店内设施在不破坏主体结构的情况下撤走，旋子家公司一次性支付5000元设施的物品折价费补偿锦达公司。在本案审理过程中，经本院释明后龙颜公司未对旋子家公司所拆除变卖钢架及楼板的价值申请评估。锦达公司表示因龙颜公司尚未与锦达公司就租赁期间产生的费用进行结算，目前尚未退还龙颜公司租赁合同押金。本院认为，锦达公司与龙颜公司签订的《房屋租赁合同》、龙颜公司与旋子家公司签订的《餐厅转让并租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，锦达公司与龙颜公司的《房屋租赁合同》虽约定龙颜公司对租赁房屋进行分租或合同转让须经锦达公司书面同意，但锦达公司在龙颜公司将租赁房屋部分转租给旋子家公司后直至租赁合同期满其均未提出异议，应视为同意转租，且龙颜公司与旋子家公司之间转租合同亦未超出锦达公司约定的租赁期限，《房屋租赁合同》与《餐厅转让并租赁合同》均系真实、合法、有效的合同。现《房屋租赁合同》与《餐厅转让并租赁合同》均已届期，本案的争议焦点为租赁合同期满后装饰装修物的归属及逾期腾房占有使用费的承担如何认定。对于装饰装修物即钢架和木质楼板的归属问题。根据龙颜公司与旋子家公司签订的《餐厅转让并租赁合同》，旋子家公司受让了龙颜公司的餐厅经营权和餐厅所有设施设备的所有权。双方对于转让设施设备的范围虽在合同主文中未明确约定，但从餐厅盘点交接表的范围来看，仅包含灯具、桌椅、电器、耗材、装饰品、钥匙等明显未与房屋形成附合且拆除移动后亦不会明显贬损价值的物品，本案诉争的钢架楼梯及木质楼板并未列入表内，可见龙颜公司并未将诉争不可移动的钢架楼梯及木质楼板的所有权转让给旋子家公司。诉争的钢架楼梯及木质楼板系龙颜公司从锦达公司处承租房屋后进行装饰装修时添附，钢架楼梯和木质楼板将租赁房屋的单层结构变更为楼上楼下复式结构，分离后既会改变房屋装修结构，又会因根据租赁房屋结构而设计的楼梯和木板无法在他处发挥其原有效能而严重贬损其经济价值，实际已与租赁房屋形成附合。根据《房屋租赁合同》约定，锦达公司与龙颜公司的租赁合同期满后对装修等不动产实行“来修去丢”原则，可见双方对将已与不动产结合的装修物的所有权约定为租赁合同期满后归出租人锦达公司所有。旋子家公司在租赁合同到期后返还其承租的房屋部分时擅自将已与租赁房屋形成附合的钢架楼梯及木质楼板拆拆，虽有违与龙颜公司《餐厅转让并租赁合同》中关于“不能移动物品乙方不得破坏强行拆除”的约定，但合同中并未约定强行拆除时的违约责任，故旋子家公司仅在因此造成龙颜公司未能按照《房屋租赁合同》约定标准向锦达公司返还房屋所发生损失的范围内进行赔偿。根据旋子家公司与锦达公司分别提交的《治安纠纷调解情况登记表》，旋子家公司代表贺坚与锦达公司代表欧艳凯就腾房问题达成达成协议，锦达公司同意旋子家公司将门店内的设施在不破坏主体结构的情况下搬走，旋子家公司一次性支付五千元设施的物品折价费补偿锦达公司。可见，锦达公司已就租赁合同期满后租赁房屋的装饰装修情况作出了处理且由旋子家公司直接对其予以赔偿，未造成龙颜公司的实际损失，龙颜公司要求旋子家公司按照自行估算的钢架和木质楼板结构的价值向其赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁合同期满后逾期腾房的占有使用费问题。旋子家公司在《餐厅转让并租赁合同》期满后逾期腾房期间应支付占有使用费，但龙颜公司与锦达公司的《房屋租赁合同》亦于同日到期，龙颜公司已非租赁房屋的合法占有权人，其直接主张逾期腾房占有使用费没有依据，其仅可就旋子家公司逾期腾房造成的损失主张赔偿。本案中锦达公司尚未退还龙颜公司押金系因双方尚未就租赁合同期间内的事宜进行结算而非直接扣除押金不予退还，可见龙颜公司是否因旋子家公司逾期腾房行为遭受损失及损失大小均无法确定，龙颜公司可在损失实际发生后再向旋子家公司追偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第十六条、第十八条的规定，判决如下：驳回原告长沙龙颜餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取案件受理费650元,由原告长沙龙颜餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二一年二月一日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。