江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初1559号原告（反诉被告）：许波，男，1987年8月23日生，汉族。委托诉讼代理人：钱亚飞，江苏中舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王舒，江苏中舜律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈蔚珍，女，1969年11月1日生，汉族。原告（反诉被告）许波与被告（反诉原告）沈蔚珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月20日、2020年6月17日公开开庭进行了审理。后本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许波及其委托诉讼代理人钱亚飞、王舒，被告（反诉原告）沈蔚珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许波向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还其房屋双倍定金10万元；2.判令被告赔偿其房屋居间服务费用1万元；3.判令被告承担其律师费0.6万元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与南京好理想房地产经纪有限公司（以下简称好理想公司）于2018年5月31日签订《南京好理想房地产服务费确认书》，约定其委托好理想公司购买被告沈蔚珍位于南京市江宁区房屋，其支付好理想公司居间服务费1万元。其与沈蔚珍于2018年5月31日签订《购房定金》和《存量房屋买卖中介合同》，其于当日支付沈蔚珍购房定金5万元。但沈蔚珍却在未通知其的情况下，将案涉房屋出售给他人。根据《存量房屋买卖中介合同》中违约责任的约定，沈蔚珍应当承担双倍返还定金、支付维权律师费用等责任，故其诉至法院。被告（反诉原告）沈蔚珍辩称：其对原告许波的诉讼请求不予认可，其与许波签订的《存量房屋买卖中介合同》已于2018年8月14日解除。其出售房屋是急用钱，但许波在签订合同时未告知其没有购房资格，后许波也一直拖延，其与好理想公司一直催促许波办理相关手续。其等了一年，最终亏损十几万将案涉房屋卖出。综上，请求驳回许波的全部诉讼请求。反诉原告沈蔚珍向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿其11.6万元；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：其与反诉被告许波、案外人好理想公司于2018年5月31日签订《存量房屋买卖中介合同》，约定案涉房屋价格为225.6万元，该合同第十五条约定“乙方有义务按约定时间提供产权过户所需资料及按揭资料并按时以丙方组织到交易所办理产权过户手续，不得无故拖延……”。许波于签订合同当日向其支付5万元定金。合同签订后，许波一直未办理按揭贷款相关手续。其于2018年8月才得知许波不具备购房资格，因许波严重违约且合同目的已不能实现，故其于2018年8月14日解除合同。后其于2019年2月委托好理想公司重新出售案涉房屋，最终以成交价209万卖出，与原售价差价达16.6万元。许波交付其的定金5万元不予退还，扣除定金后，其仍有11.6万元损失，故其提起反诉，要求赔偿损失11.6万元。反诉被告许波针对反诉辩称：反诉原告沈蔚珍的反诉无事实和法律依据，请求驳回反诉请求。第一，沈蔚珍违约在先。第二，沈蔚珍与案外人签订的房屋买卖合同约定的价格，不足以证明该房屋的真实交易价格。第三，即使沈蔚珍与案外人签订的房屋买卖合同约定的价格是真实交易价格，该价格也并非交易时的案涉房屋实际价值。当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，原告（反诉被告）许波（乙方）与被告（反诉原告）沈蔚珍（甲方）及案外人好理想公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》，约定沈蔚珍将位于南京市江宁区房屋出售给许波，房屋价款和其他价款总计225.6万元。合同第三条约定，签约日乙方支付给甲方定金5万元，此定金在过户受理后即转为首付款；乙方在过户日支付给甲方首付款110万元（同意先用于甲方解压贷款）；乙方在交房日支付给甲方房款0.6万元；余款110万元乙方办理按揭贷款，在正式放贷当天支付给甲方，乙方不足部分房款要求办理按揭贷款，并委托丙方作为办理按揭贷款申请的业务中间经纪方，按揭贷款种类为商业贷款，按揭贷款金额为110万元；如乙方个人资信表申请资料等问题造成按揭不能批下或不能足额批下，在接到丙方通知后七天内补足房款，由此而引起的所有责任由乙方承担……。合同第六条约定，……丙方于乙方贷款审批通过10日内具体由丙方电话或短信通知为准，组织甲乙双方到房产交易所办理产权过户手续。合同第十四条约定，除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：甲方有义务按约定时间提供产权过户所需资料及按揭资料，并按时依丙方组织到交易所办理产权过户手续，不得无故拖延。如无故拖延超过十天的，则作违约处理。甲方应按时按约履行交付房产及附属设施，不得逾期，每逾一日支付乙方违约金200元，逾期十日，作根本违约处理。违约责任：1.甲方双倍返还定金并当场退还房款。2.甲方支付丙方中介服务费为房屋总价的2.4%。3.甲方赔偿由此给乙方、丙方造成的其他损失，以甲方未按合同履行各项义务，甲方应承担乙方、丙方要求甲方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实现权利费用。合同第十五条约定，本合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因乙方过错造成的经济损失：乙方有义务按约定时间提供产权过户所需资料及按揭资料，并按时依丙方组织到交易所办理产权过户手续，不得无故拖延，如无故拖延超过十天的，则作违规处理，乙方应按时按约履行交付房款，和接到丙方通知后及时去交易中心做抵押签字，不得逾期，每逾一日支付甲方违约金200元，逾期十日，作根本违约处理。1.乙方支付甲方违约金，购房定金不予退还；2.乙方支付丙方中介服务费为房屋总价的2.4%；3.乙方赔偿由此给甲方、丙方造成的其他损失。合同第十六条约定，本合同履行期间，除甲方，乙方原因外，丙方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因丙方过错造成的经济损失：1.丙方故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实或向甲方、乙方提供虚假情况的，影响合同受害方退还所收取的全部中介服务费，并按约定中介服务收费额的2%赔偿合同受害方；……。合同第十七条约定，本合同履行期间，丙方应将约定提供服务的履行情况及时告知甲方、乙方，甲方、乙方对丙方的履约应提供必要的帮助，并在签约之日起过户日内应丙方要求提供办理产权过户、银行按揭等所需相应证件及资料，如遇节假日，涉及房地产、税收、银行等有关手续可以顺延相应日期。另查明，合同签订当日，许波向沈蔚珍支付了购房定金5万元。许波（乙方）、沈蔚珍（甲方）、好理想公司（丙方）于当日另签订《购房定金》一份，载明：乙方已交于甲方购房定金5万元，甲、乙、丙三方经友好协商，对此无异议，若在此过程中乙方因其它原因不购买此房，定金将不予退还，若甲方因其它原因不出售此房将双倍退还此定金，任何一方违约将赔偿总房价的2.4%给予丙方。若因不可抗力因素及国家政策调整导致本合同约定无法执行的则按照以下条例实行：1.若因国家政策影响导致乙方无法购买此房不算乙方违约。2.若因国家政策影响导致甲方无法出售该房屋的将不算甲方违约，无法买卖和平解约的甲方应原数退还乙方购房定金，乙方不得追究任何违约责任。本案争议焦点为：1.案涉合同有无解除、何时解除，以及导致合同不能履行的责任主体是谁？2.许波要求沈蔚珍双倍返还定金、赔偿居间服务费1万元及律师费0.6万元有无依据？3.沈蔚珍要求没收许波支付的定金5万元、由许波支付赔偿款11.6万元有无依据？围绕争议焦点，许波主张案涉合同在本案诉讼前尚未解除，但因沈蔚珍已将案涉房屋出售他人，导致合同无法继续履行，故其于2020年5月20日庭审过程中口头要求解除合同，但不将解除合同作为其诉讼请求,其认为合同不能履行的责任方为沈蔚珍，根据合同第十四条的约定，沈蔚珍应承担双倍返还定金、中介服务费及律师费的责任。许波就其主张提交证据如下：证据1、其与沈蔚珍2019年5月29日至2019年7月14日的微信聊天记录截图打印件3页，其在微信中一直催促沈蔚珍将案涉房屋出售给其，沈蔚珍没有拒绝，可见其不认可沈蔚珍于2018年8月16日向其发出的解除通知，其虽然于2018年8月14日提出附条件的解除方案，即如果沈蔚珍全额退还定金，则可以解除合同的方案，但因双方对此未能达成一致，故案涉合同至今未解除。证据2、其与好理想公司工作人员李某2019年5月28日至2020年5月20日的微信聊天记录打印件，证明其催促好理想公司联系沈蔚珍履行合同，且签订合同时沈蔚珍明知其没有购房资格，最终可以有购房资格的家庭成员名义购买案涉房屋。证据3、2019年5月28日的视频录像1份，通话人为沈蔚珍与李某。该通话的背景是其于2019年5月发现案涉房屋在装修，其遂与沈蔚珍联系，但沈蔚珍不接听其电话，后其询问中介人员李某，上述录像即为李某与沈蔚珍的通话录音。该证据证明沈蔚珍在电话中告知李某案涉房屋并没有出售，李某向沈蔚珍表达了其希望继续履行合同的意思。证据4、房地产服务费确认书复印件1份、委托代理合同原件1份、手机APP转账记录和律师费发票原件1张，证明其已支付中介服务费1万元、律师费0.6万元，根据合同第十四条的约定，上述费用应当由沈蔚珍承担。证据5、证人叶某的证人证言，证明其准备以其前妻叶某的名义购买案涉房屋，叶某已于2019年9月取得购房资格。证据6、证人李某的证人证言，证明双方签订合同时，沈蔚珍即明知其没有购房资格，双方在首次沟通时已经明确最终的购房主体可以是具有购房资格的其他家庭成员；且双方在签订合同时对于付款时间并没有协商一致，此后的协商过程中也未达成一致；沈蔚珍将案涉房屋出售他人后，仍向李某表示案涉房屋并未出售，存在欺诈；其一直希望履行合同，导致合同不能履行的责任在沈蔚珍。证人李某出庭陈述的主要内容为：其系好理想公司员工，已从事房地产中介行业三年半。许波系通过其前同事王楠购买沈蔚珍的房屋，王楠现已离职。签订案涉购房合同时，其与王楠及另一同事钱承秀在场，许波母亲当时称自己和许波均是外地人，需要以家人名义购买案涉房屋，并向其提供了许波弟弟的结婚证、户口在南京市建邺区的许波弟媳妇的身份证和户口本，但没有提交购房证明，也没有最终明确以何人名义购买，许波母亲称需要回去商量，故购房合同上未写明履行时间。许波系以代理人名义签订案涉购房合同，但没有确定具体代理谁。双方没有确定过户日期，双方可以协商延长交易时间，可以等到许波或其家人有购房资格之后再进行交易。当日，双方口头协商于2018年8月底办理后续事项及完成付款，但没有最终确定。合同签订后十几天，沈蔚珍催促其公司要求许波协助办理过户手续，一开始沈蔚珍并非找其，约一个多月后才找其，其与王楠、沈蔚珍夫妻、许波、许波父母在市区进行协商，口头商定最迟于次年4月份付款，并拟定了一份补充协议，但未签字，过了一个周末后许波父母反悔了，故最终未达成一致意见。在整个沟通过程中，许波及许波母亲一直没有回复最终以谁的名义购房。中介费约定为2万元，目前许波仅支付了1万元。2019年5月，许波告知其案涉房屋已装修，让其确认房屋是否已售出，其与沈蔚珍联系，沈蔚珍称房屋没有出售，许波让其与沈蔚珍沟通，其打电话给沈蔚珍，沈蔚珍称让许波本人购买，后来沈蔚珍称有事，就没有再过多的沟通。微信昵称“姓钱，小名钱钱钱”（微信号×××）的微信使用人是钱承秀。沈蔚珍对许波提交的上述证据的质证意见为：对于证据1其与许波的微信聊天记录的真实性无异议，但许波没有提交之前其催促许波履行合同的聊天记录。对于证据2许波与李某的聊天记录不予认可，其不确定有无删减，聊天记录中提到的购房证明为2019年9月30日开具，且该购房证明并非许波本人的，故其不予认可。对于证据3视频录像真实性无异议，但其认为许波没有向李某说实话，李某也没有向其说实话，故其也没有必要在通话中向李某说实话。对于证据4中房地产服务费确认书复印件的真实性不予认可，对于委托代理合同及手机ＡＰＰ转账记录、律师费发票无异议。对于证据5叶某的证人证言，其不予认可。对于证据6李某的证人证言，其认为证人所述基本属实，但签订合同时，证人没有说许波没有购房资格、要以家人名义来购买房屋，其在签订合同时也没有主动询问过购房资格事宜，其与许波母亲的聊天记录仅是说办贷款事宜，其直至2018年7月才知道许波没有购房资格；2018年8月16日，其通知许波终止合同、挂网再卖，至2018年10月份，其再次问许波，许波从未提出异议，而是向其表达不想再履行合同；其与李某2019年5月底的通话录音中，其让许波来购买案涉房屋，因当时其仅收取了现买房人2万元定金，而其出售给现买房人的价格是209万元，出售给许波的价格是225.6万元，其没有理由不出售给许波。本院对许波提交的上述证据认证如下：对于证据1沈蔚珍与许波的微信聊天记录截图，沈蔚珍对该微信聊天记录的真实性无异议，故本院对该证据予以采信，认定许波于2019年5月28日后询问沈蔚珍案涉房屋为何在装修，并先后作出要求沈蔚珍退钱、继续购买案涉房屋的意思表示。对于证据2许波与李某的微信聊天记录，沈蔚珍虽不予认可，但许波出示了上述微信聊天记录的原始载体，沈蔚珍未提供该微信聊天记录被删减的证据，故本院对该证据的真实性予以认定。对于证据3视频录像，沈蔚珍对该录像的真实性无异议，故本院对该证据予以采信，认定李某于2019年5月底电话询问过沈蔚珍案涉房屋是否已经出售，沈蔚珍在电话中先称还未出售，后称其房屋不卖了，其不可能无休止地等。对于证据4中的委托代理合同及手机ＡＰＰ转账记录、律师费发票，沈蔚珍对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信，认定许波因本案诉讼支付了律师费0.6万元。对于证据4中的房地产服务费确认书，虽是复印件，但证人李某对此事实予以确认，故本院对许波已支付中介服务费1万元的主张予以采信。对于证据5叶某的证人证言，根据证人的陈述，证人叶某系许波的前妻，证人虽表示愿以其名义购买案涉房屋，但两人尚未复婚，因此该证据不足以证明许波或其配偶具有购买案涉房屋的资格。对于证据6李某的证人证言，原、被告双方均认为李某所述基本属实，故本院对李某的证言予以采信。围绕争议焦点，沈蔚珍主张其在签订合同时不知道许波无购房资格，直至2018年7月才知道此情况。因许波无购房资格构成严重违约，致合同目的无法实现，合同已于2018年8月14日解除，其于2019年2月委托好理想公司再次对外出售案涉房屋，最终成交价为209万元，其损失16.6万元，扣除其收取许波的购房定金5万元后，其仍有损失11.6万元。沈蔚珍就其主张提交证据如下：证据1、其与许波的微信聊天记录截图，证明：一、许波于2018年8月14日向其发送微信“真的不行要不解约吧，别伤了和气”，其回复许波“那你就和中介说吧”，因此双方的合同已于2018年8月14日解除。二、其多次找许波，许波均不回复。证据2、其与微信号为×××（昵称“姓钱，小名钱钱钱”，以下称“钱钱钱”）的微信聊天记录打印件6页，沈蔚珍主张此微信号的使用人为好理想公司钱姓工作人员，此人于2018年7月12日知道许波无购房资格并告知其，其于2019年2月委托此人出售案涉房屋。证据3、好理想公司工作人员王楠与“钱钱钱”的微信聊天记录截图打印件1页，证明许波无购房资格。证据4、其与好理想公司负责办理权证的工作人员杜芬的微信聊天记录打印件4页，证明许波一会称以这个人的名义购买房屋，一会称以那个人的名义购买房屋，但是许波提出的拟购房人员实际均无购房资格。证据5、其与许波母亲即微信昵称“美顺物控财务小王”的微信聊天记录打印件7页，证明许波母亲从未提及许波无购房资格，也未说以谁的名义购房，仅说要办贷款。沈蔚珍与许波母亲2018年5月31日至2018年7月19日的微信聊天内容主要涉及款项支付方式，2018年8月2日的微信聊天中许波母亲提到因儿子的户口还没有迁好，因此需要再等等。证据6、李某与许波母亲2018年8月9日的微信聊天记录截图1张，该截图是杜芬发给“钱钱钱”，而后由“钱钱钱”发给其的，证明许波正在办理户口事宜，并非以许波家人的名义来购房。证据7、其与“钱钱钱”2018年8月9日的微信聊天记录截图1张，证明证据6的微信聊天记录截图是中介人员王楠发给“钱钱钱”的。证据8、其与李某2020年6月12日的微信聊天记录截图6张。微信聊天记录显示，沈蔚珍说“你当时一开始和我怎么说不是用他的名义买房，用他家谁的名字买房的啊”，李某说“当时签合同的时候，你们双方不是在一起沟通的嘛”，沈蔚珍说“好像不是这么说的吧”，李某说“口头提过”……沈蔚珍说“那我那套他们是准备以谁的名义买啊”，李某说：“当时口头上说以家里人名义，由许波代签”，沈蔚珍说“那也要有个人吧”……沈蔚珍说“那你们也不知道他家人有没有资格买房”，李某说：“不是啊，他说他家人有购房资格啊”。证据9、2019年4月21日的《房地产买卖中介合同》原件1份、江苏紫金农村商业银行账户交易明细原件1张、中国民生银行个人账户对账单原件1张，证明其于2019年4月21日将案涉房屋出售给田江，出售价款209万元，田江于2019年5月11日支付其88万元，于同年6月29日支付其119万元。2019年6月29日转账的摘要为“房款尾款”。许波对沈蔚珍提交的上述证据的质证意见为：对于证据1其与沈蔚珍的微信聊天记录真实性无异议，但内容不完整，双方于2018年8月14日并未就解除合同达成一致；该证据能够证明其一直希望购买案涉房屋，且双方对案涉房屋过户及交付的时间没有约定。对于证据2沈蔚珍与“钱钱钱”的微信聊天记录、证据3王楠与“钱钱钱”的微信聊天记录、证据4沈蔚珍与杜芬的微信聊天记录的真实性均不予认可，其与“钱钱钱”、杜芬等人均没有接触过。对于证据5沈蔚珍与其母亲的微信聊天记录的真实性认可，但该证据不能达到沈蔚珍的证明目的，其母亲提出全款购买案涉房屋，但没有得到沈蔚珍同意。对于证据6李某与其母亲的微信聊天记录，时间为2018年8月9日，而非签订合同的2018年5月31日，聊天内容并没有明确指向是办其的户口，故该证据不能证明沈蔚珍在双方签订购房定金协议时不知道其没有购房资格。对于证据7沈蔚珍与“钱钱钱”2018年8月9日的微信聊天记录认可，但是其不认识“钱钱钱”，也没有见过此人。对于证据8沈蔚珍与李某2020年6月12日的微信聊天记录，该微信聊天系第一次庭审后发生，不符合客观事实，存在沈蔚珍故意诱导李某的情形，且李某在微信中明确表示双方签订协议时提到许波不具备购房资格、以后由家人来购房的事实，即沈蔚珍对许波不具备购房资格是明知和认可的。对于证据9中《房地产买卖中介合同》的真实性不认可，即使该合同系真实的，也不能证明合同约定的价款系实际出售价款，且李某与沈蔚珍2019年5月份的通话录音可以证明沈蔚珍陈述案涉房屋当时并未出售，向其传递了错误信息，严重误导其。对于证据9中的江苏紫金农村商业银行账户交易明细、中国民生银行个人账户对账单的真实性无异议，但不能证明沈蔚珍有无收到过此两笔转账以外的其他款项，且转账金额与备案合同记载的房款金额不一致。许波与沈蔚珍的微信聊天内容摘录如下：沈蔚珍于2018年8月14日21：03发送“不行准备打官司了”，许波于21:03发送“我们也没办法”，沈蔚珍于21:04发送“既然你这么说，我也没办法了”，许波于21:06发送“真的不行要不解约吧，别伤了和气”，沈蔚珍于21:08发送“那你就和中介说吧”，许波于21:14发送“说真的我真的很喜欢您这套房子，真的很想再争取一下，要不您等等”、“解约的话我中介费已经付了一半了”，沈蔚珍于21:14发送“那你先给我点钱啊”、“不给钱，我干耗着啊”、“你也要体谅体谅我吧”……沈蔚珍于21:18发送“真不行你就只能节约（解约）吧我拖不起”，许波于21:19发送“解约定金全退给我吗”，沈蔚珍于21:19回复“你觉得呢”。此后两人未继续发送微信，直至同年8月16日15:49沈蔚珍向许波发送微信如下：“许波，你好！一、由于你和中介在购房协议签订之前你们没有明确告知我你没有正规的购房资格。二、在2018年5月30日至今你都没有能够去办理贷款手续，我已多次催请你和中介都没有个明确的说法。三、已经给我造成了一定的精神和经济损失。现告知你一下，如你还没有解决方案我将于2018年8月20日去法院起诉你和中介。沈蔚珍2018年8月16日。”同日16:20，沈蔚珍再次向许波发送微信，内容为在15:49的微信内容基础上，在落款前增加“同时我将重新挂网出售特此告知你一下”的内容。许波对上述微信一直未予回复。直至同年10月10日11:27，沈蔚珍再次微信联系许波称“你房子到底买还是不买，回个话”，许波于11:47回复“买的，需要时间”，沈蔚珍于11:47回复“你需要多久，不会是两年吧”，许波于11:48回复“这个暂时确定不了，如果您等不急可以协商把定金退给我”，沈蔚珍于11:48回复“我也不急”，许波于11:48回复“嗯嗯，那就好”，沈蔚珍于11:48回复“看你让我等几年”。后两人未继续沟通，直至许波于2019年5月29日16:46向沈蔚珍发送“你好，您碧桂园那套房子现在怎么装修了”，同年5月30日10:35许波再次向沈蔚珍发送“在吗”，同年6月9日20:32许波又向沈蔚珍发送“您碧桂园那套房现在怎么装修了”，沈蔚珍均无回复。本院对沈蔚珍提交的上述证据认证如下：对于证据1沈蔚珍与许波的微信聊天记录截图，许波对该微信聊天记录的真实性无异议，故本院对该证据予以采信，该微信聊天记录反映当日许波向沈蔚珍提出“真的不行要不解约吧，别伤了和气”后，沈蔚珍虽回复许波“那你就和中介说吧”，但随即两人就继续履行或者解除后定金的返还进行协商，最终以许波问“解约定金全退给我吗”，沈蔚珍回复“你觉得呢”结束当日的协商，可见当日双方并未就继续履行或是解除合同达成一致。对于证据2沈蔚珍与“钱钱钱”的微信聊天记录、证据3王楠与“钱钱钱”的微信聊天记录、证据4沈蔚珍与杜芬的微信聊天记录，虽然许波对该部分证据的真实性均不认可，但因沈蔚珍出示了微信原始记录，且证人李某确认“钱钱钱”的微信号是其前同事钱承秀使用的微信号，故本院对该部分证据的真实性予以认定。对于证据5沈蔚珍与许波母亲的微信聊天记录、证据6李某与许波母亲的微信聊天记录，因许波对该两组证据的真实性不持异议，故本院对该两组证据予以采信。对于证据7沈蔚珍与“钱钱钱”2018年8月9日的微信聊天记录，许波对该微信聊天记录予以认可，故本院对该证据予以采信。对于证据8沈蔚珍与李某2020年6月12日的微信聊天记录，因沈蔚珍出示了微信原始记录，故本院对该证据的真实性予以认定，李某在微信中陈述签订合同时已经口头告知沈蔚珍许波不具备购房资格的情况，故该证据不能证明沈蔚珍关于其在签订合同时并不知道许波不具备购房资格的主张。对于证据9中的《房地产买卖中介合同》，虽然许波对该合同的真实性不予认可，但是沈蔚珍提供了该证据原件，许波对于书证原件不予认可，并未提供反驳证据，故本院对该《房地产买卖中介合同》的真实性予以认定。对于证据9中的江苏紫金农村商业银行账户交易明细、中国民生银行个人账户对账单，许波对该组证据的真实性予以认可，故本院对该证据予以采信，认定田江于2019年5月11日向沈蔚珍转账88万元，于2019年6月29日向沈蔚珍转账119万元。审理中，本院至南京市江宁区不动产登记中心调取了沈蔚珍出售案涉房屋的《南京市存量房买卖合同》，合同约定沈蔚珍将案涉房屋以143万元的价格出售给田江、张晓彤，合同载明签约日期为2019年6月29日。许波对本院调取的《南京市存量房买卖合同》真实性无异议，但对房屋实际交易价格不认可。沈蔚珍对本院调取的《南京市存量房买卖合同》的真实性无异议，但称房屋实际交易价格为209万元，而非备案合同约定的143万元，其没有配合现买房人将购房价格作低以避税，当时中介人员将合同翻到签字页让其签字，其就签字了，其没有看备案合同约定的价格，本案庭审过程中才知道备案合同价格。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告（反诉被告）许波与被告（反诉原告）沈蔚珍在好理想公司居间下，于2018年5月31日签订了《存量房屋买卖中介合同》，该合同明确记载买方为许波、卖方为沈蔚珍，合同并未记载许波系代理其他人员签订该合同，故本院认定该房屋买卖合同的双方当事人为许波与沈蔚珍。许波与沈蔚珍签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于案涉合同有无解除、何时解除以及导致合同无法履行的责任主体问题。本院认为，因许波不具备购房资格，致双方签订合同后较长时间内无法继续履行，即使沈蔚珍在签订书面合同时已经知道许波不具备购房资格，沈蔚珍也有权要求许波在合理期限内解决购房资格问题并办理贷款、过户、付款等手续。鉴于证人李某陈述双方在签订合同时口头商定于2018年8月底前办理手续、付清房款，且沈蔚珍多次通过中介催促或者直接催促买方履行合同及明确办理贷款审批、过户、付款等手续的时间，但均未得到明确回复，致沈蔚珍签订案涉合同的目的无法实现，故沈蔚珍有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。对于沈蔚珍认为双方之间的《存量房屋买卖中介合同》已于2018年8月14日解除的主张，因当日双方并未就继续履行合同或解除合同提出确定性意见，而是在进行磋商，故对于沈蔚珍主张的合同已于2018年8月14日解除的意见，本院不予采纳。沈蔚珍于2018年8月16日向许波发出通知，明确载明“如你还没有解决方案我将于2018年8月20日去法院起诉你和中介。同时我将重新挂网出售特此告知你一下”，“重新挂网出售”的意思表示应当认定为如许波在2018年8月20日前仍无解决方案，则双方之间的《存量房屋买卖中介合同》终止履行，沈蔚珍将对案涉房屋重新向他人出售，实质为通知许波如其在2018年8月20日前仍不能明确合同履行的具体方案，则合同自动解除。许波在收到该通知后未回复沈蔚珍，也未明确何时能够取得购房资格及办理贷款审批、过户、付款等手续的期限，故本院认定《存量房屋买卖中介合同》已于2018年8月20日解除。许波辩称其向沈蔚珍进行了回复，因其手机更换，故无法提供证据证明，现沈蔚珍提供了其与许波的微信原始载体，在许波未能提供反驳证据的情况下，本院对该沈蔚珍提供的微信聊天记录予以采信，对许波主张其对于沈蔚珍的通知予以回复的辩解不予采信。沈蔚珍于2018年10月之后再次询问许波是否继续购买案涉房屋的行为，系双方解除合同后的再次磋商，不影响沈蔚珍于2018年8月16日发送给许波的通知所产生的合同于2018年8月20日解除的法律后果。案涉《存量房屋买卖中介合同》签订后，许波虽支付了定金5万元，但一直未取得购房资格，且在沈蔚珍多次催促后，亦未在合理期限内取得购房资格或提供家庭其他人员的购房资格证明，无法履行合同付款及交易义务，致使沈蔚珍依法向许波提出解除合同，因此，案涉合同无法继续履行的责任主体为许波。案涉《存量房屋买卖中介合同》签订前，南京市有关限购政策已经出台，因此案涉合同无法继续履行并非因为限购政策的调整而导致，因许波在签订合同时并未取得购房资格，在签订合同后经沈蔚珍多次催促，仍未取得购房资格，致沈蔚珍解除案涉合同，合同解除的法律责任应当由许波承担。对于许波要求沈蔚珍双倍返还定金、支付律师费及居间服务费的诉讼请求，因许波系导致案涉合同无法履行的责任主体，故许波的上述请求无事实与法律依据，本院不予支持。导致案涉合同解除的责任方为许波，故沈蔚珍有权依据合同第十五条的约定，不予退还许波支付的定金5万元。对于沈蔚珍要求扣除定金后由许波赔偿其损失11.6万元的诉讼请求，虽然沈蔚珍提交了2019年4月21日的《房地产买卖中介合同》、江苏紫金农村商业银行账户交易明细原件1张、中国民生银行个人账户对账单证明其再次出售案涉房屋的价格为209万元，但该合同是2019年4月签订，且该合同约定的交易价格与备案合同的交易价格不符，即使209万元的价格系实际交易价格，也不能证明该价格是双方合同解除之日即2018年8月20日的市场价格，故沈蔚珍主张的损失，因证据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系许波与沈蔚珍因双方之间签订的《存量房屋买卖中介合同》的履行、解除及违约责任产生争议，系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）许波的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）沈蔚珍的反诉请求。本诉案件受理费2620元，由原告许波负担。反诉案件受理费减半收取1310元，由反诉原告沈蔚珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张映秋二〇二一年二月二十三日书记员  俞亮亮