上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14941号原告：上某贝坊企业管理中心，住所地上某市崇明区。投资人：章沛东，总经理。委托诉讼代理人：唐泓，男。委托诉讼代理人：刘廷蕾，女。被告：上某心懂贸易有限公司，住所地上某市闵行区。法定代表人：朴相基。原告上某贝坊企业管理中心与被告上某心懂贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，因无法通过邮寄或直接方式向被告上某心懂贸易有限公司送达诉讼文书，本案于2020年11月13日采用公告送达，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告上某贝坊企业管理中心的委托诉讼代理人刘廷蕾到庭参加诉讼。被告上某心懂贸易有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上某贝坊企业管理中心向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的房屋租赁合同于2020年5月20日解除,判令原告收回房屋；2.判令被告向原告支付租金83,295.61元(自2020年1月21日起至2020年5月20日止)及滞纳利息(以83,295.61元为基数,自2020年5月21日计算至实际支付之日止,按日万分之四的标准计算);3.判令被告向原告支付物业管理费11,672元(自2020年1月21日起至2020年5月20日止)及滞纳利息(以11,672元为基数,自2020年5月21日计算至实际支付之日止,按日万分之四的标准计算)；4.判令被告向原告支付免租期使用费44,324.38元;5.判令被告向原告支付房屋占用费90,491.21元;6.判令被告向原告支付违约金63,033元;7.判令确认被告已付履约保证金44,356元及装修恢复保证金19,188元归原告所有。审理中，原告放弃第一项诉讼请求中的判令原告收回房屋的请求、第二、三项诉讼请求中关于滞纳利息的请求以及第七项诉讼请求，同时变更第六项中的违约金金额为21,011元。事实和理由：2018年2月,原告与被告就被告承租坐落于上某市沪亭北路XXX号XXX幢109的房屋(以下简称“系争房屋”)签订了合同编号为JLGF-XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，合同中约定：租赁期限自2018年2月10日至2021年2月9日止;其中免租装修期自该房屋交付(或视为交付)之日起算70天;该房屋租金：2018年2月10日至2020年2月9日租金为19,260元/月;2020年2月10日至2021年2月9日租金为21,011元/月;物业管理费为2,918元/月;约定租金及物业管理费每二个月预付一次,于二个月中的第一个月的5日前向原告预付。被告方若拖欠租金、物业管理费、水电费、履约保证金、燃气费等费用,应从拖欠款项之日起按日千分之三的标准计算滞纳利息。被告拖欠租金及物业费,经原告数次催讨,均不予履行,原告于2020年5月12日发出解约通知函,告知被告于2020年5月20日提前终止合同,相关费用结算至2020年5月20日,且被告须将房屋恢复至原告认可的状态(毛坯状态)。被告一直拖欠租金(自2020年1月21日起至2020年5月20日止)、物业管理费(自2020年1月21日起至2020年5月20日止),共计94,967.61元,且被告一直未将房屋钥匙归还给原告,也未将房屋恢复至毛坯状态，基于上述行为被告已构成严重违约，故为维护自身的合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告上某心懂贸易有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告曾用名为上某贝坊房地产经纪事务所，案外人上某亦馨仓储服务有限公司系位于上某市松江区九亭镇沪亭北路XXX号房屋的产权人，包括系争房屋在内。2020年11月12日，上某亦馨仓储服务有限公司向原告出具授权声明一份，授权原告作为其代理人，以原告名义对外签署包括系争房屋在内的房屋的租赁意向书、商铺租赁合同等房屋租赁相关的所有文件，并由原告代收租金等费用。2018年2月，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋交付时间为2018年2月10日，合同第十一条第11-3约定：乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：(1)若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的。……合同附件二约定：该房屋座落于上某市松江区沪亭北路XXX弄XXX号109。该房屋建筑面积约为191.88平方米，乙方已察看承租区域现场，因此上述双方确认的承租区域的面积与房屋登记面积不一致的，总租金、物业费不变，乙方对此表示认可。合同附件四约定：租赁期限为2018年2月10日至2021年2月9日止(含免租装修期)；该房屋租金：2018年2月10日至2020年2月9日租金：19,260元/月；2020年2月10日至2021年2月9日租金：21,011元/月；该房屋物业管理费为2,918元/月，该房屋的物业管理费由乙方直接支付给物业管理公司。本合同签署时，乙方应向甲方预付二个月的租金及物业管理费。若乙方逾期未支付的，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权立即解除本合同，届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金；该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该房屋二个月的租金及物业管理费……；乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金共计44,356元(相当于两个月租金和物业费)，以保证其履行本合同之条款；乙方应于本合同签署之同时，支付装修恢复保证金19,188元……；免租装修期自该房屋交付(或视为交付)之日起算70天；免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付物业管理费及其他应付费用[包括但不限于水、电、煤(如有)等]。另，该合同对双方权利与义务等相关事宜作出了约定。2020年5月13日，原告向被告邮寄《解约通知函》，因被告自2020年1月21日起拖欠租金、物业管理费、水电费，且经原告多次催款不予理睬，故通知被告方，因被告严重违约，本案所涉《房屋租赁合同》于2020年5月20日提前终止。上述《解约通知函》于2020年5月16日由被告签收。另查明，案外人上某丰柏物业管理有限公司向原告出具授权书一份，授权原告以原告名义向被告收取物业管理费、水、电费等应由被告向上某丰柏物业管理有限公司支付的费用，同时一并委托原告处理代收费用过程中产生的一切诉讼纠纷事宜。庭审中，原告陈述系争房屋的租金被告已支付至2020年1月20日，原告于2020年12月15日自行收回系争房屋。物业管理费被告已支付至2020年1月9日，为了计算简便，所以原告从2020年1月21日起算。房屋占有使用费主张的时间段为2020年5月21日至2020年9月28日(原告起诉状提交的日期)。以上事实，有《房屋租赁合同》、不动产登记证书、授权声明、授权书、《解约通知函》、快递凭证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约恪守履行各自的合同义务。现被告未按约支付租金，并经原告催讨后仍未支付，故原告要求解除双方所签订的租赁合同的诉请，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，本案中，原告于2020年5月13日向被告邮寄《解约通知函》，现原告诉请合同解除时间为2020年5月20日，并无不妥，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付系争房屋2020年1月21日至2020年5月20日租金83,295.61元的诉讼请求，本院认为，庭审中，原告自认被告的租金支付至2020年1月20日，合同解除前的租金被告理应支付，且原告主张的金额亦未超过双方约定的租金标准，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2020年1月21日至2020年5月20日物业管理费11,672元的诉讼请求，本院认为，庭审中原告自认被告支付系争房屋物业管理费至2020年1月9日，其现在自愿调整主张的时间段，于法不悖，且根据案外人上某丰柏物业管理有限公司出具的授权书，原告有权向被告收取物业费，故原告该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付免租期使用费的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，若因被告拖欠租金、物业管理费超过十天，且经原告催告仍不缴清的，应当按合同租金标准向原告支付被告已经享用的免租期期间的使用费，本案中，免租期自该房屋交付之日即2018年2月10日起算70天，合同租赁期限为2018年2月10日至2021年2月9日止(含免租装修期)，现因被告违约，合同于2020年5月20日解除，故本院认为应根据实际租赁天数按比例支付原告免租期使用费较为合理，经计算，被告应支付原告免租期使用费34,105.15元(831天÷1095天×70天×642元/天)。关于原告要求被告支付2020年5月21日至2020年9月28日房屋占用费90,491.21元的诉讼请求，本院认为，合同解除后被告没有及时将系争房屋交付原告，理应支付搬离前的房屋占用费，现原告已于2020年12月15日自行收回房屋，其自愿将房屋占用费主张至2020年9月28日，于法不悖，但计算金额有误，本院予以调整，经计算，该期间段的房屋占用费为89,646.93元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告应支付原告相当于合同终止前平均月租金的六倍金额的违约金，且原告现自愿下调至单月租金金额21,011元，于法不悖，故对此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告撤回收回房屋、要求被告支付滞纳利息及没收保证金的诉讼请求，系原告对自身权利的处分，并无不当，故本院予以准许。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上某贝坊企业管理中心与被告上某心懂贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；二、被告上某心懂贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上某贝坊企业管理中心自2020年1月21日起至2020年5月20日的租金83,295.61元；三、被告上某心懂贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上某贝坊企业管理中心自2020年1月21日起至2020年5月20日的物业管理费11,672元；四、被告上某心懂贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上某贝坊企业管理中心免租期使用费34,105.15元；五、被告上某心懂贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上某贝坊企业管理中心房屋占用费89,646.93元；六、被告上某心懂贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上某贝坊企业管理中心违约金21,011元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,896元，减半收取计2,448元，由原告上某贝坊企业管理中心负担25元(已付)，由被告上某心懂贸易有限公司负担2,423元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上某市第一中级人民法院。审 判 员 陈贤聪二〇二一年二月二十五日法官助理 余诗诗书 记 员 赵晓彦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。