山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终600号上诉人（原审原告）：陈某，男，1972年8月9日出生，住微山县。委托诉讼代理人：王飞，北京京华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东信昌置业有限公司，统一社会信用代码：91370800786116709C，驻济宁太白湖新区北湖省级旅游度假区荷花路101号。法定代表人：李川，总经理。委托诉讼代理人：张曼曼、柏松，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人陈某因与被上诉人山东信昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初6379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。陈某上诉请求：1、依法撤销济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初6379号民事判决，依法改判如上诉人一审所请；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一审中，上诉人除提出要求被上诉人承担逾期交房的违约责任外，同时提出了要求被上诉人承担逾期办理房地产权属证书违约责任的诉讼请求，请求判令支付逾期办理房地产权属证书违约金118736.70元(以已交房款452438元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即年息4.75%×1.3=6.175%，自2016年2月1日始暂计算至2020年4月31日止，4.25年)，并保留自2020年5月1日起至实际办理房地产权属证书的诉权。上诉人对一审法院要求被上诉人承担逾期交房应承担违约责任的判项没有异议，但对一审法院以“未约定逾期办证违约金”为由驳回上诉人的该项诉请有异议，上诉人认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对逾期办理权属证书应承担的违约责任已作出明确规定，本案中应适用该条规定。综上所述，上诉人特向贵院提起上诉，请依法审理查明，作出公正判决。山东信昌置业有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。格式合同相关条款并未约定相关违约金，因此不应支持上诉请求。陈某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金138,717.49元（以已交房款452,438元为基数，按日万分之二点一的比例，自2014年1月1日始暂计算至2018年12月31日）保留2019年1月1日至实际依法交付合同约定的房屋违约金的诉权；2.判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金118,736.70元（以已交房款452,438元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即年息4.75%×1.3=6.175%，自2016年2月1日始暂计算至2020年4月31日止，4.25年）保留自2020年5月1日起至实际办理房地产权属证书的诉权；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.对原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、收款收据，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，一审法院予以认定；对原告提交的录像光盘一份，经质证，被告认为系复制件，原告亦未提交录像的原始载体，其证据形式不合法，一审法院对其证据证明效力，不予认定。2.原、被告于2011年10月25日，签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：201111025042号）一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区，荣誉路东、荣华路南、知遇路北豪庭御都小区A6幢01单元8层0802号商品房（该商品阳台为封闭式）出售给陈某，房屋价款为452,438元，并约定2013年12月31日前，被告信昌公司将经验收合格的房屋交付陈某。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。一审法院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告信昌公司是否应承担向陈某支付商品房违约金的民事责任？陈某为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告信昌公司应于2013年12月31日前，向陈某履行交房义务。被告信昌公司至今不能向陈某交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。应依照合同约定，被告信昌公司应承担向陈某支付商品房违约金的民事责任。二、关于违约金的计算节点问题？被告信昌公司出售给陈某的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告信昌公司不能向陈某履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2014年1月1日起至涉案房屋验收合格之日止。三、关于本案是否超过法定诉讼时效的的问题？关于诉讼时效的问题，立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权力者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。诉讼时效是一个程序性权利，应尽量较少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。在诉讼时效把握上，最高人民法院一直强调要从宽把握，最大限度保护当事人合法权益，避免社会矛盾的激化。要求法律知识掌握较少的购房者严格按照三年诉讼时效连续起诉开发商，系对诉讼时效确立价值的曲解。保护守约者的诚信行为，惩处违约者的失信行为，确立市场经济秩序是民法的价值所在。《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》第六条规定：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，原、被告在涉案合同中约定了逾期交房违约金自“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”的违约金计算期间，交付商品房的条件“商品房经验收合格的”的内容，是合同当事人在合同中所确定的一个整体权利，应作出有利于守合同诚信一方的含义进行理解。综上，原、被告对逾期交房违约金的支付，并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务宽限期届满之日起计算”。即，本案诉讼时效的起算点，应从原告向一审法院主张权利之日起（即本案诉前调立案之日2020年5月15日）开始计算为宜。故对被告的抗辩主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认为，陈某要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房违约金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，原告主张的违约金138717.49元数额，系2014年1月1日至2017年12月31日期间1460天的违约金，一审法院据此不持异议；原告要求保留涉案商品房违约金自2019年1月1日至实际依法交付合同约定的房屋违约金的诉权，理由正当，一审法院予以支持。原告要求被告支付逾期办证违约金，因原、被告在涉案合同中，未约定逾期办证违约金，其请求理由不当，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告陈某因延迟交付主房产生的违约金138717.49元【452,438元×1460天（2014年1月1日至2018年12月31日止，共计1460天）×日万分之2.1元】；二、驳回原告陈某的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，减半收取2581元，由原告陈某负担1044元，由被告山东信昌置业有限公司负担1537元。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实一审审理查明的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点问题是，陈某请求山东信昌置业有限公司支付逾期办证违约金是否有事实依据和法律依据。经审查，陈某与山东信昌置业有限公司在2011年10月25日签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定在2013年12月31前，山东信昌置业有限公司将经验收合格的房屋交付给陈某。陈某已履行支付房款的义务，山东信昌置业未按照合同约定交付房屋。原审法院依法判决山东信昌置业支付2014年1月1日至2017年12月31日迟延交付房屋违约金138717.49元，以上事实双方当事人均无无异议，本院予以确认。现陈某上诉主张，山东信昌置业应支付逾期办证违约金，本院认为，购房合同第十五条约定关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。依据本院查明的事实，山东信昌置业未履行将验收合格房屋交付陈某的合同义务，合同约定的办理房屋产权登记的条件并未成就，同时，在购房合同中亦未约定逾期办证违约金，陈某请求山东信昌置业交付逾期办证违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2675元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二一年二月二十六日法官助理王鹏书记员翟梦若