新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院民 事 判 决 书（2021）新0121民初24号 原告：郭盛钰，男，1992年7月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。委托诉讼代理人：刘婕，新疆智瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂芦斌，新疆智瑞律师事务所律师。被告：新疆奥特莱斯投资发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区万盛大街4706号。法定代表人：余美能，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨福靖，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告郭盛钰与被告新疆奥特莱斯投资发展有限公司（奥特莱斯公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭盛钰及其委托诉讼代理人刘婕，被告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人杨福靖、黄静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭盛钰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行双方签订的商品房买卖合同交付房屋；2、判令被告赔偿原告逾期交房违约金40,126.9元（665,470元×4.75%÷12个月÷30天×457天），计算至被告实际交房之日，暂计算至2021年3月；3、判令被告赔偿原告租房损失13,500元；4、本案的诉讼费和邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2017年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买位于乌鲁木齐中城·国际城奥莱湖光里×幢×单元×号房，原告于2017年10月21日向被告支付定金20,000元，于2018年8月24日支付首期款185,470元，余款办理银行按揭贷款，并且已开始偿还按揭贷款。双方签订《商品房买卖合同》约定被告于2019年12月30日向原告交付房屋，至今已经过去半年有余，被告未交付房屋，被告的逾期交房行为严重侵害了原告合法权益，故原告起诉，请求依法判决以维护原告的合法权益。被告奥特莱斯公司辩称：同意继续履行合同，对其他的诉讼请求不予认可，涉案商品房于2019年12月12日完成五方验收，验收合格，具备交付条件，现水、电、气均已接通，原告随时可以办理入住进行装修，实际已有六百户业主办理入住进行装修；被告无恶意拖延履行的主观故意，涉案房屋延迟交房系多种外因导致。即使计算逾期交房违约金，也应当按照双方合同约定的计算方式进行计算。涉案房屋延迟交付确受新冠肺炎疫情影响，建筑行业受疫情影响较为严重，且主要原因是施工方中厦建设集团有限公司违约行为导致，中厦公司在涉案工程完工验收后不配合资料交验工作，导致行政备案迟迟无法完成。补充协议第五条明确约定了逾期交付情形时违约金的计算方式即逾期90日内的违约责任承担方式是按照已交房款万分之0.5支付违约金。原告提出的租房损失及交通费用没有合同依据，双方所签合同明确约定了逾期交付时违约责任的承担方式，即支付违约金。因此，原告可以随时办理房屋的入住，但其主张的违约金应按照合同约定计算，同时提出的损失赔偿没有依据，请求依法予以驳回。原告郭盛钰为证明其主张，向本院提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》一份，合同明确约定交房时间2019年12月30日，交房条件是经验收合格。逾期交房的约定，对90日内的进行了约定，对超过90日的如何承担违约金未进行约定，没有约定的就应当按照法律规定。被告对《商品房买卖合同》的真实性无异议、关联性无异议，对证明问题不认可。二、《租赁合同》一份，微信转账记录，上述费用已以微信转账方式支付给出租人，有相关支付微信转账记录。被告对《租赁合同》、微信付款记录不认可，认为是否实际支付，无法认定。被告奥特莱斯公司为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：一、《建设、监理、设计、施工、勘查单位竣工验收意见表》，证明2019年12月12日涉案工程完成五方验收，验收合格，达到房屋交付的实质条件，房屋水电气均已接通，原告随时可以办理入住进行装修，实际已有六百户业主办理入住进行装修。原告对真实性、有效性认可，关联性不认可，认为该意见书只是建设、监理、设计、施工、勘查单位的验收意见，没有相关行政部门进行的验收，并不是合同约定的验收合格的标准的法律文件。二、2017年10月24日的《商品房买卖合同》，证明双方所签合同及补充协议是双方自愿签署，合法有效；合同已明确约定了逾期交付的违约金计算方式。原告认为逾期交付超过90日的未进行违约责任的约定，应适用法律规定，就是适用经济损失的约定。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告郭盛钰作为买受人与被告奥特莱斯公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于乌鲁木齐中城·国际城奥莱·湖光里×幢×单元×号房，房屋建筑面积106.78平方米，单价每平米6,232.16元，总房款为665,470元。合同第八条约定，原告于签订合同之日向被告交付总房款的20%即205,470元，剩余80%的房款460,000元以银行按揭贷款方式支付。合同第十条约定被告应于2019年12月30日前交房，在交付时应同时符合下列条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十一条约定出卖人逾期交房按附件四《乌鲁木齐市商品房买卖合同》补充协议第五条执行，补充协议第五条“逾期交付”和“逾期付款”违约责任第二款约定，“逾期交房：逾期交房90日之内，自买卖合同规定的应交房期限之第二天起至出卖人实际书面通知交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如出卖人逾期交付商品房超过90日的，双方同意买卖合同继续履行；如买受人要求解除买卖合同，则出卖人退还买受人购房款并赔偿逾期交房违约金”。合同第十三条约定，“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续···所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。双方约定交房时间应为2019年12月30日。庭审中，经法庭询问，被告答复住宅质量保证书和使用说明书未向原告交付，未以书面形式通知原告收房，按照相关行政管理办法形式上达不到交房条件。本院庭后网络查询58同城、赶集网对中城国际城·湖光里房屋的出租价格信息查询，价格1,300元至1,800元之间。本院认为，原告郭盛钰与被告奥特莱斯公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。对于原告要求被告履行双方签订的《商品房买卖合同》交付房屋的诉讼请求，被告对该项诉讼请求予以认可，并同意继续履行，故本院予以支持；关于原告要求被告赔偿逾期交房违约金40,126.9元，暂计算至2021年3月，计算至被告实际交房之日的诉讼请求。原告作为买受人按约付清了全部购房款，被告作为出卖人应当按照合同约定的2019年12月30日前向原告交付商品房，截止庭审时被告未交付，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定。”双方签订的《商品房买卖合同》中，仅对逾期交付90日之内的违约金数额计算方式作出约定，未对超出90日之后的违约金计算方式作出约定，原告按照已交房款665,470元的逾期天数，参照4.75%的利率计算违约金，不符合法律的规定，故本院对其计算方式不予采纳，本院依照上述法律规定，本院参照58同城、赶集网对该地段，同一小区房屋的出租价格信息，酌定每月房屋的租金价格按照1,500元每月计算，自2020年1月1日至2021年2月28日共计14个月，金额共计21,000元（14个月×1,500元），对于自2021年1月1日至实际交房期间的违约金，因逾期交房的违约行为在延续，原告的损失一直在增加，本院参照上述1,500元每月计算至实际交房之日，原告的该项主张有事实和法律依据，故本院予以支持；对于原告主张的租房损失13,500元的诉讼请求，因法律对逾期交房的处理规则作出了明确规定，原告的该项主张不符合法律规定，故本院不予支持。对于被告辩称因第三人的原因，导致房屋延期交房，第三人的原因与本案双方之间的约定无关联，本院不予采纳，对于辩称因疫情原因导致迟延的辩解意见，本院认为，2019年12月30日时，尚有疫情，2020年虽有疫情的影响，但时至今日，被告仍无法交房，其抗辩理由无法成立，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告新疆奥特莱斯投资发展有限公司履行与原告郭盛钰于2017年10月24日签订的《商品房买卖合同》，向原告郭盛钰交付房屋；二、被告新疆奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭盛钰逾期交房违约金21,000元（14个月×1,500元），自2021年1月1日至实际交房期间的违约金，参照上述1,500元每月计算至实际交房之日；三、驳回原告郭盛钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,140.67元（原告已预交），减半收取570.36元，本案起诉标的53,626.9元，给付标的21,000元占起诉标的的39.16%，即诉讼费223.35元由被告负担，与案款一并给付原告，其余诉讼费347.01元由原告自行负担。剩余诉讼费570.31元由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   陈凯峰二 〇 二 一 年 二 月 二 十 四 日书  记  员   侯铭璐