山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1312民初422号原告：临沂中暨置业有限公司，住所地临沂市河东区东兴路中段（以下简称中暨置业）。法定代表人：黄琼华，董事长。委托诉讼代理人：单夫纯，山东三禾律师事务所律师。被告：公绪存，男，1986年8月22日生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。第三人：中国建设银行股份有限公司临沂分行，地所地临沂市兰山区银雀山路58-1号（以下简称建行临沂分行）。负责人：吴伟。原告临沂中暨置业有限公司诉被告公绪存、第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月19日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告、被告签订的《商品房预售合同》(YS201887567)并由被告按约腾空房屋返还给原告，配合原告办理房屋解除备案等登记手续；2、请求判决解除原告、被告、第三人共同签订的《个人住房借款合同》(编号：370101709-2012-20182464307)；3、请求判决被告向原告返还垫付的按揭还款25213.14元并承担违约金183028.4元；4、本案诉讼、保全、诉讼责任保险费、律师费、送达费用按合同约定由被告承担。事实与理由：2018年8月22日，被告购买由原告公司开发的香悦东城44号楼2单元501号房，并签订《商品房预售合同》，合同号：YS201887567。该房屋面积126.37平米，总价915172元，被告经由银行办理按揭贷款并由原告作保证人，银行按时发放了该套房产按揭贷款71万元。后被告多次未偿还银行按揭贷款，导致被告的贷款银行多次扣收原告保证金款项。虽经原告反复多次催告，但至2020年9月底，被告仍有共6期银行按揭贷款未偿还原告。现原告根据双方签订的《商品房预售合同》附件四.2.(3).(b)买受人还贷义务(v)以及该到附件四2.(6)之相关约定，特提出上述请求，请查明事实，依法支持原告诉讼请求。被告公绪存在法定期限内未答辩。第三人建行临沂分行在法定期限内未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的证据包括：证据一、《商品房预售合同》，证实房屋交易的事实以及贷款逾期支付的约定；证据二、银行按揭垫付凭证，证实合同签订后，业主未及时支付按揭贷款，开发商垫付贷款的事实；证据三、被告身份证，证实被告的诉讼主体资格；证据四、银行按揭借款担保合同，证实被告从银行贷款购房的事实及断供按揭的情况；证据五、诉讼费、保全费票据，证实原告的诉讼支出。被告公绪存在法定期限内未提交证据。第三人建行临沂分行在法定期限内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月22日，原告中暨置业（出卖人）与公绪存（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为ＹＳ201887567号）及补充协议，约定中暨置业将位于临沂市河东区××号楼××单元××号××商品房出售给公绪存。关于计价方式与价款，合同第六条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7242元，总金额915172元。关于付款方式及期限，合同第七条约定，买受人按贷款方式付款，商业贷款710000元，买受人应当于2018年8月21日前支付首期房价款205172元。余款710000元申请贷款支付。双方就《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中的未尽事宜，达成了补充协议。在附件四，2.（3）.（ｂ）买受人的还贷义务中，约定买受人应当根据其与贷款银行等按揭贷款机构签署的按揭贷款合同的约定，按期足额向贷款银行等按揭贷款机构清偿贷款本息。买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行等按揭贷款机构向出卖人要求承担担保责任的，视为买受人严重违约，则买受人保证其应于收到出卖人书面通知10日内还清历期所欠全部贷款及将出卖人因履行期担保责任所遭受的所有损失（包括但不限于出卖人全部代付款项以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的代付款项自出卖人还款之日起至买受人清偿之日止的利息）偿付出卖人，否则，出卖人有权单方面解除本合同，买受人须承担下列责任：买受人尚未办理房屋权属转移登记手续，出卖人选择解除本合同的，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金（违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应补足），并且按照附件十一补充协议第十三部分第21条第（1）款的约定办理合同解除手续。2018年9月建行临沂分行向公绪存发放贷款，公绪存履行了部分还款义务后，自2020年4月起逾期偿还银行贷款本金及利息。根据原告提交的代偿按揭贷款明细及庭审查证，2020年4月至今，按揭贷款一直由原告按月代偿。截止2020年2月19日，中暨置业已累计为公绪存垫付银行按揭贷款42048.66元（明细为：2020年4月30日4202.19元、2020年5月21日4202.19元、2020年6月20日4228.95元、2020年7月11日4202.19元、2020年8月21日4202.19元、2020年9月19日4202.19元、2020年10月21日4202.19元、2020年11月20日4202.19元、2020年12月21日4202.19元、2021年1月21日4202.19元）。原告诉讼请求中的25213.14元系2020年4月至2020年9月原告代偿的本金及利息。另查明，涉案房产尚未交付使用。本院认为，公绪存与中暨置业签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。公绪存与中暨置业之间为买卖合同关系及担保合同关系。公绪存与建行临沂分行之间为借贷关系。在公绪存未能按期偿还按揭贷款本息的情况下，建行临沂分行有权从原告保证金账户中扣划按揭贷款，原告在代偿按揭承担保证责任后，有权要求公绪存承担因开发商代偿产生的法律后果。故中暨置业根据商品房预售合同补充协议的约定解除本案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁记否确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁社情书副本送达对方是解除。本院于2021年1月25日送达起诉状副本，故涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的解除时间为2021年1月25日。在涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应自本判决生效之日起十日内配合原告办理房屋备案的解除登记手续。对于原告的第二项诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十一条，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因此在建行临沂分行未到庭的情况下，原、被告与第三人签订的个人住房借款合同，不属于本案处理范围。原告的诉讼请求第三项，25213.14元代偿按揭中包含2020年4月至2020年9月期间的贷款本金4796.64元及利息20416.5元，因逾期还贷系被告公绪存违约造成，该部分按揭贷款利息应由公绪存承担。现原告中暨置业已经代偿，公绪存应将该部分利息返还中暨置业。中暨置业代偿的按揭贷款本金4796.64元因涉案商品房买卖合同已经解除，房款本金部分公绪存无返还义务。对于原告主张的违约金部分，虽然原告主张按照合同约定“出卖人选择解除本合同的，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金”，但是该约定数额过高。本院认为应按照原告代偿的按揭贷款本金为基数，自代偿之日起至实际支付之日止，分别自每月垫付后次日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告公绪存经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自身相关权利义务的放弃，因此产生的不利的法律后果由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告临沂中暨置业有限公司与被告公绪存于2018年8月22日签订的合同编号为YS201887567号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）于2021年1月25日解除。二、被告公绪存于本判决生效后十日内向协助原告临沂中暨置业有限公司注销YS201887567号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的预告登记及备案。三、被告公绪存于本判决生效后十日内向原告临沂中暨置业有限公司返还代偿的银行按揭贷款20416.5元。四、被告公绪存于本判决生效后十日内向原告临沂中暨置业有限公司支付因逾期偿还按揭贷款造成的违约金（2020年4月后垫付的款项，分别自每月垫付后次日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、驳回原告临沂中暨置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7445元，保全费5000元，均由被告公绪存负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二一年二月二十二日书记员 张腾飞