北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19598号原告：北京羚羊信通传媒科技有限公司,住所地北京市大兴区北京春光房地产开发有限公司灵秀山庄会所1幢2-4层。法定代表人：杨振科，执行董事。委托诉讼代理人：赵亮，北京市一法律师事务所律师。被告：北京当啷电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路58号A座2508室。法定代表人：李志刚，总经理。被告：李志刚，男，1975年5月28日出生，汉族，北京当啷电子商务有限公司公司总经理，住河南省安阳市文峰区。原告北京羚羊信通传媒科技有限公司（以下简称：羚羊公司）与被告北京当啷电子商务有限公司（以下简称：当啷公司）、被告李志刚租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告羚羊公司的法定代表人杨振科及委托诉讼代理人赵亮、被告当啷公司的法定代表人即被告李志刚到庭参加诉讼。羚羊公司向本院提出诉讼请求：1.当啷公司支付羚羊公司房屋租赁款2400000元，并以2400000元为基数，按照日千分之三为标准向羚羊公司支付自2020年6月26日至实际支付之日的违约金；2.李志刚对上述债务承担连带保证责任；3.当啷公司、李志刚承担本案案件受理费。事实与理由：2019年6月25日，羚羊公司与当啷公司签订《房屋租赁合同》，主要约定:(1)羚羊公司将坐落于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼【产权证号:京房权证兴字第XXXX号】房屋整体租赁给当啷公司使用；(2)租赁期限自2019年6月25日起至2022年2月25日止；(3)房屋租赁费分三期支付:第一期租金2400000元应于2019年6月25日支付；第二期租金2400000元应于2020年6月25日支付；第三期租金1600000元应于2021年6月25日支付；(4)当啷公司逾期支付租金的违约金为未付金额的日千分之三。合同签订后，羚羊公司已按约定向当啷公司交付房屋供乙方使用，当啷公司也按照合同约定向羚羊公司支付第一期租金2400000元。但是，第二期租金当啷公司至今未交纳。同时，当啷公司租赁房屋用于开办幼儿园。但是据羚羊公司了解，当啷公司根本就不具备开办幼儿园的资质和条件，当啷公司在无法取得开办教育许可证情况下不断的接收孩子入园，监管机构都无法对其进行实际监管。一旦在实际经营过程中出现重大的群体性安全事故，有可能对羚羊公司的利益造成重大损害。羚羊公司认为，当啷公司逾期支付房屋租赁款的行为是对双方之间合同的实质性违反，应当承担继续履行及承担违约金的法律后果。由于在房屋租赁合同中当啷公司的法定代表人李志刚为当啷公司的担保人，同时，第十条约定“承租方担保人对承租方应承担的责任承担连带责任”。据此，羚羊公司为维护自己的合法权益，特诉至院，请求法院在查明事实的基础上，依法判如所请。当啷公司、李志刚辩称，请求驳回羚羊公司的诉讼请求。2019年6月25日，当啷公司与羚羊公司签订房屋租赁合同，主要约定:1.羚羊公司将坐落于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼(产权证号:京房权证兴字第XXXX号)整体提供给当啷公司使用。2.使用用途:当啷公司使用本合同涉及租赁房屋用于开办幼儿园。3.当啷公司有权在北京注册的实际办园公司在本合同涉及租赁房屋开办幼儿园。4.当啷公司承诺在租期内，该房屋仅作为幼儿园使用。合同签署后，当啷公司按照合同约定全面履行各项义务，押金500000元和第一期租金2400000元按约定打入羚羊公司指定账户，但羚羊公司却迟迟不兑现合同约定。合同约定羚羊公司租赁给当啷公司的房产使用用途为“开办幼儿园”，当公司接收房屋后，发现该房屋的原租赁方北京市大兴区昂立东方红幼儿园(以下简称：昂立幼儿园)的注册地址并未迁出，当啷公司根本无法用《房屋租赁合同》所约定的房屋办理开办幼儿园的相关证件，无法开园经营。且昂立幼儿园以与羚羊公司的另一公司(北京品凡行物业管理有限公司，以下简称：品凡行公司)有租赁关系为由，不腾挪搬迁，并多次阻止当啷公司进入该物业。期间，当啷公司多次向羚羊公司提出将在北京注册的开办幼儿园的公司迁入该建筑物，羚羊公司均以各种理由拒绝。又因羚羊公司在签订合同时，故意在合同约定此物业在租赁期内只能做幼儿园使用，致使当啷公司无法开办其他业务补救，只能任由昂立幼儿园在该房产中继续存在，致使当啷公司损失修重。羚羊公司的上述行为，严重违背了《中华人民共和国合同法》第五十二条，以欺诈手段签订合同，以合法形式掩盖非法目的，严重损害当啷公司的合法权益。另，羚羊公司称当啷公司根本不具备开办幼几园的资质和条件，这是不对的，因为《中华人民共和国民办教育促进法》第二章第十条规定:“举办民办学校的社会组织，应当具有法人资格。举办民办学校的个人，应当具有政治权利和完全民事行为能力。”显然当啷公司具备这个条件。羚羊公司在起诉状上称“被告在无法取得开办教有许可证的情况下……”，说明羚羊公司早已明确知道当啷公司不可能用此房屋地址注册、开办幼儿园，还特在合同中明确房屋使用用途“用于开办幼儿园”，“有权在北京注册的实际办园公司在本合同涉及租赁房屋开办幼园”，“承诺在租期内，该房屋仅作为幼儿园使用”。用来欺骗当啷公司签订租赁合同，以合法形式掩盖非法占有当啷公司2900000元资金的目的，严重损害当啷公司的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月25日，羚羊公司（出租方，甲方）与当啷公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼，(产权证号:京房权证兴字第XXXX号)，甲方将该房屋的整体提供给乙方使用，甲方出租给乙方的房屋建筑面积1959.36平米，户外可使用面积约800平方米；经双方协商一致，本合同涉及租赁房屋以合同签订时实际状况交付乙方使用，乙方付清押金及第一期租金之日起视为房屋已经交付给乙方；使用用途：乙方使用本合同涉及租赁房屋用于开办幼儿园；该房屋乙方租期为自2019年6月25日起至2022年2月25日止；各期租金数额及交付时间：押金500000元支付时间2019年6月25日，第一期租金2400000元支付时间2019年6月25日，第二期租金2400000元支付时间2020年6月25日，第三期租金1600000元支付时间2021年6月25日，合计租金总额6400000元，乙方应提前一个月支付租金；本合同双方签字盖章后于甲方收到500000元人民币保证金和第一期租金2400000元即生效；经甲乙双方协商，由于甲方出租的房屋正在开办幼儿园营业当中，本合同正式生效日即为乙方正式接管了房屋，双方确认出租的房屋结构完好，设施设备完整无损，属于正常使用中交接，无需再办理其它形式的房屋交接手续。该房屋水、电、气表记数由乙方与此前使用该房屋的幼儿园经营方办理交接；甲方保证本合同项下的租赁物在其交付给乙方时及本合同约定的租赁期限内，甲方经过合法手续承租该房屋，拥有该物业的使用权；乙方有权在北京注册的实际办园公司在本合同涉及租赁房屋开办幼儿园；租期内，乙方享有自主经营权，甲方不得以合同约定以外的理由加以干涉，乙方对因非甲方原因引起与任何第三人产生的纠纷独立承担相关法律后果；乙方承诺在租期内，该幼儿园房屋仅作为幼儿园使用；在合同期满或解除合同时，为保护房屋结构、外观的完整性，除通过除螺丝可拆卸的器具乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修归甲方所有，乙方不得拆走，甲方不作补偿或赔偿，同时乙方没有义务再恢复原状；乙方将本合同涉及房屋转租需征得甲方书面同意；在使用期内，出现下列情况之一的，可变更或者解除本合同，甲方可提前收回或乙方提前退交本合同及租赁房屋:(1)甲方或乙方因有特殊原因需要变更或者解除本合同，应提前90天书面通知对方，经双方协商一致方可解除；(2)因合同一方违反本合同的规定，且经对方提出后，违约方在30天内未予以纠正的，对方可解除本合同，并要求支付违约金；(3)因地震、火灾、水灾、海啸、台风等不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；(4)在使用期内，根据相关法律，该房屋因公共利益或城市建设需要经市或区政府批准被征用或动迁的，依据相关法律法规处理；(5)乙方逾期支付房屋租金，每逾期一日需向甲方支付当年房屋租金总额千分之三的违约金，超过30日甲方可以解除合同并要求乙方按6-3支付违约金。6-3违约金按本合同房屋总租金的6个月租金计算，违约金的总金额由违约方承担；在使用期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，但应当提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应按本合同6-3条款之规定向乙方支付违约金:本合同所涉及的租赁房屋不符合国家有关工程建设标准(乙方经营项目装修的应由乙方负责)；未经双方另外约定擅自将本合同所涉及租赁房屋改扩、装修、出租、转借给他人使用，或擅自将本合同所涉及的租赁房屋调换；在使用期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，但应当提前一个月以书面形式通知乙方，乙方应按本合同6-3条款之规定向甲方支付约金：未经甲方书面同意，擅自改变房屋使用用途；未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定期限内仍未恢复原状的；利用该房屋进行违法活动的；未经甲方书面同意，逾期交付房屋租金超过30日的，逾期支付供暖费物业费超过30日的(供暖费物业费以供暖公司和物业公司规定的付费时间为乙方应付费时间)；属乙方使用不当或不合理使用，使本合同所涉及的租赁房屋及其内部设施出现损坏或发生故障，乙方拒绝维修或不承担维修费用，致使房屋设备严重损坏；双方确认，本合同内容均为非格式条款，全部是双方协商达成，在签订合同时，双方对该条款的内容向对方做了详细说明，双方是在充分阅读并理解条款之后签订本合同的；承租方(乙方)担保人对承租方(乙方)应承担的责任承担连带责任。当啷公司法定代表人李志刚亦在本合同落款处承租方（乙方）担保人处签字。羚羊公司主张涉案租赁房屋的产权人为北京春光房地产开发有限公司，2011年该公司与羚羊公司签订了整体租赁合同，涉及7000多平方米，本案所涉租赁房屋包含其中。羚羊公司与品凡行公司的法定代表人均为杨振科，羚羊公司主张2012年羚羊公司与品凡行公司签订租赁合同，约定将两个楼包括本案租赁房屋所在楼在内交由品凡行公司管理。后因品凡行公司与上海昂立教育投资咨询有限公司（以下简称：上海昂立公司）有诉讼纠纷，为理清关系，就把本案租赁房屋从品凡行公司与羚羊公司签订的租赁合同中解除，由羚羊公司对外出租，签订合同。另查，2012年4月18日，品凡行公司（甲方，出租人）与上海昂立公司（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，双方约定品凡行公司将位于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼的房屋整体出租给上海昂立公司使用（用于开办幼儿园），租期自2012年7月1日起至2021年12月31日止。后发生争议，品凡行公司与上海昂立公司及第三人昂立幼儿园、第三人孙毅因房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院于2017年12月29日作出（2016）京0115民初15045号民事判决，判决：1.品凡行公司与上海昂立公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年九月十一日解除；2.上海昂立公司给付品凡行公司违约金八十六万六千元；3.上海昂立公司给付品凡行公司物业费十四万九千八百九十一元六角八分；4.上海昂立公司、昂立幼儿园将北京市大兴区旧宫镇旧头路三十一号楼腾退给品凡行公司；5.上海昂立公司给付品凡行公司房屋占有使用费十六万一千元；上海昂立公司按照《房屋租赁合同》租金标准给付品凡行公司自二〇一七年十二月二十六日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费；6.品凡行公司自上海昂立公司、昂立幼儿园腾退坐落于北京市大兴区旧宫镇旧头路三十一号楼房之日起十日内给付上海昂立公司押金三十万元；7.驳回品凡行公司的其他诉讼请求。昂立幼儿园不服上述判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）京02民终3044号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后品凡行公司向法院申请强制执行，执行过程中案外人周红军、杨祖坤提出案外人异议申请，请求终止对北京市大兴区旧宫镇旧头路三十一号楼的执行措施，并主张其于2016年3月31日受让了昂立幼儿园，已经支付了全额转让款，并向品凡行公司支付了相应的房租，系该幼儿园的实际经营人和所有人，但未办理完成变更手续。本院经审查作出（2018）京0115执异7号执行裁定书，驳回上述异议申请。当啷公司提交其向羚羊公司出具的《申请书》，其中记载“从2019年6月25日我公司租赁北京市大兴区旧宫镇旧头路31号的商业楼以来，经营情况良好”。羚羊公司主张在其与当啷公司签订租赁合同前，李志刚已经占用租赁房屋，并声称租赁房屋有招生的200多个孩子，没办法腾退，后在执行过程中其与当啷公司签订了房屋租赁合同，因当啷公司没有办理下幼儿园的营业执照，用昂立幼儿园的营业执照经营，实际经营的主体为当啷公司及李志刚。当啷公司、李志刚主张租赁房屋实际是由昂立幼儿园占有使用，昂立幼儿园表示其与品凡行公司有租赁关系，拒不撤离，并阻挠当啷公司进入。后昂立幼儿园2020年8月底开始向当啷公司交纳2020年9月及之后的房租，每月200000元，当啷公司被迫成为三房东，但昂立幼儿园与当啷公司、李志刚并未签订租赁合同，且羚羊公司与当啷公司签订租赁合同后，品凡行公司还在收取昂立幼儿园的租金，并提交了昂立幼儿园2019年7月20日及2019年9月5日分别向品凡行公司转账500000元、200000元的网上银行电子回执。羚羊公司对此不予认可，主张上述转账其实是周红军向品凡行公司补交2019年6月25日与当啷公司签订房屋租赁合同前其经营幼儿园期间的房屋占用费，并提交了周红军（甲方，欠款人）、杨祖坤（甲方担保人）及品凡行公司（乙方）签订的《还款协议书》，该协议书对至2019年6月25日周红军占用北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼经营幼儿园期间房屋占用费金额及如何支付进行了约定，确认了周红军于2019年7月20日通过昂立幼儿园账户向品凡行公司汇款500000元的事实，并约定周红军于2019年9月5日前再付给品凡行公司1200000元。当啷公司、李志刚对上述《还款协议书》的真实性认可，但对证明目的不予认可。当啷公司、李志刚主张其要求昂立幼儿园腾退，实际上是孙毅的代表进行阻挠，与周红军无关。羚羊公司主张孙毅2016年就将本案所涉租赁房屋交予周红军并退出，李志刚就是周红军介绍过来的。当啷公司、李志刚提到的争执应系李志刚与周红军合伙人之间的矛盾，与孙毅无关。就上述主张，羚羊公司提交了周红军与北京红四方文化传播有限公司、孙毅签订的关于昂立幼儿园的《幼儿园收购预定协议书》及李志刚与周红军、杨祖坤等人2019年1月1日签订的《昂立东方红幼儿园股份转让合同》。上述协议、合同反映了周红军从北京红四方文化传播有限公司、孙毅处预定收购昂立幼儿园（幼儿园位置为北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼）及周红军、杨祖坤等人与李志刚2019年1月1日协商约定将昂立幼儿园的100%股权全部转让李志刚的事实，且在《昂立东方红幼儿园股份转让合同》中约定周红军、杨祖坤等人对目前昂立幼儿园面临的“法院判决强制搬迁”的问题要配合李志刚积极沟通、协调。当啷公司、李志刚对上述协议、合同的真实性认可，但对其合法性、关联性、证明目的不予认可，并表示《昂立东方红幼儿园股份转让合同》为无效合同，签订三个月内已经终止。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。羚羊公司与当啷公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。合同约定第二期租金2400000元的支付时间为2020年6月25日，但到期后当啷公司未能按照约定支付上述租金，对羚羊公司要求当啷公司支付第二期租金2400000元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定当啷公司逾期支付房屋租金，应向羚羊公司支付违约金。羚羊公司主张当啷公司以2400000元为基数，按照日千分之三为标准向羚羊公司支付自2020年6月26日至实际支付之日的违约金，上述违约金标准过高，本院酌情予以调整，确认当啷公司以2400000元为基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2020年6月26日至实际支付之日的利息。当啷公司法定代表人李志刚作为当啷公司的担保人，在房屋租赁合同中承诺对承租方当啷公司应承担的责任承担连带责任，故对羚羊公司要求李志刚对当啷公司上述给付租金及利息承担连带保证清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。当啷公司、李志刚主张其与羚羊公司签订房屋租赁合同后，品凡行公司还在收取昂立幼儿园的租金，并提交了昂立幼儿园2019年7月20日及2019年9月5日分别向品凡行公司转账的网上银行电子回执，但上述转账凭证与羚羊公司提交的《还款协议书》能够相互印证，该协议书系对至2019年6月25日羚羊公司与当啷公司签订房屋租赁合同前周红军占用北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼经营幼儿园期间房屋占用费金额及如何支付的约定。当啷公司、李志刚主张其未支付第二期租金是因昂立幼儿园占有使用租赁房屋，其无法进行幼儿园经营，但合同中约定，经双方协商一致，本合同涉及租赁房屋以合同签订时实际状况交付乙方使用，乙方付清押金及第一期租金之日起视为房屋已经交付给乙方；经甲乙双方协商，由于甲方出租的房屋正在开办幼儿园营业当中，本合同正式生效日即为乙方正式接管了房屋，双方确认出租的房屋结构完好，设施设备完整无损，属于正常使用中交接，无需再办理其它形式的房屋交接手续，即羚羊公司、当啷公司在签订合同时对租赁房屋的现状及交付是予以认可的。当啷公司提交的其向羚羊公司出具的《申请书》中记载“从2019年6月25日我公司租赁北京市大兴区旧宫镇旧头路31号的商业楼以来，经营情况良好”，结合羚羊公司提交的周红军与北京红四方文化传播有限公司、孙毅签订的关于昂立幼儿园的《幼儿园收购预定协议书》及李志刚与周红军、杨祖坤等人2019年1月1日签订的《昂立东方红幼儿园股份转让合同》内容及当啷公司、李志刚表示昂立幼儿园2020年8月底开始向当啷公司交纳2020年9月及之后的房租，本院对当啷公司、李志刚上述不予支付第二期租金的主张不予采信，如其认为其与相关各方对租赁房屋的使用存有争议，可另案主张解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京当啷电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京羚羊信通传媒科技有限公司租金2400000元；二、北京当啷电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京羚羊信通传媒科技有限公司违约金（以2400000元为基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年6月26日起计算至实际支付之日止）；三、李志刚对上述第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回北京羚羊信通传媒科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13000元，由北京当啷电子商务有限公司、李志刚负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年二月二十五日书记员  寇晓蒙