广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9265号原告：薛霖沛，女，汉族，1980年8月9日出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘致远，广东盟凯律师事务所实习律师。被告：周利敏，男，汉族，1969年8月30日出生，住址：浙江省乐清市。原告薛霖沛与被告周利敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志谋及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的关于深圳市宝安区的《房产租赁合同》于2020年2月27日解除；二、被告立即向原告腾空并交还位于深圳市宝安区的房屋；三、原告无须退还被告缴纳的押金19000元；四、被告向原告支付2020年1月1日至2020年2月27日期间的房屋租金18050元；五、被告向原告支付2020年2月28日至实际交还房屋之日期间的房屋占用费（按每月9500元的标准计算）；六、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年5月15日签订了《房产租赁合同》，约定原告将位于广东省深圳市宝安区的房屋出租予被告使用，租金为每月9500元，租赁期限从2019年5月18日起至2020年5月17日止，同时双方在《房产租赁合同》中就租赁房屋的交付、水电费用、违约责任等作出约定。合同签订后，被告一直使用案涉房屋，虽经原告多次催告，被告从2020年1月起至今拒绝支付房租，故原告依据双方签订的《房产租赁合同》第七条第五款约定“租赁期间，乙方如拖欠租金达20天，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同”向被告发出《解除租赁合同通知书》。截至起诉之日，被告拒不搬离案涉房屋且拒不支付租金及房屋占用费，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请法院依法判决。被告辩称，双方于2019年5月18日签订合同，签订合同后被告向原告按期支付房租，但因双方产生矛盾，被告与原告于2019年12月协商退租，且要求原告退还两押一租，原告同意被告退租，但不同意退还两押一租。后因疫情，被告要求原告减半支付租金，但原告不同意，被告也没有再向原告缴纳租金。被告与原告协商因为租期到5月份届满，剩余的租金在已支付的押金中扣除，多退少补。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于广东省深圳市宝安区房屋登记的权利人为原告薛霖沛。2019年5月15日，原、被告签订了《房产租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁于被告使用，租金为每月9500元，租赁期限从2019年5月18日起至2020年5月17日止，被告须于每月20日前向原告支付租金或者转入原告指定账号。租赁期间，因使用该房产及相关设施所发生的物业管理费、维修基金水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费、租赁税等费用均由被告承担。被告在签订合同当日向原告支付19000元作为租赁保证金，以及首期租金9500元。被告依约支付上述费用后，原告应当在租赁期开始前向被告交付租赁房产。乙方如拖欠租金达20天，或者欠管理费、水电费等金额达3000元，视为被告违约，原告有权没收履约保证金并单方解除合同，被告仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。因被告违约而导致合同无法履行的，原告有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限被告在三天之内无条件迁出该房产。如被告不交回该房产的，原告有权会同管理处人员进入房内，将被告存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿。此房出租附带部分家私电器、详见清单。被告租期到后要把里面的卫生搞好，如没有搞好，请阿姨搞卫生的费用由被告出。同日，被告向原告支付了租赁押金19000元及1个月租金9500元，原告出具了相应的收款收据。原告于庭审中确认被告缴纳了2019年12月之前的租金，自2020年1月1日起未缴纳租金。被告辩称其于2020年1月10日左右返回温州，至2020年5月12日才回到深圳，受疫情影响，其所居住的乐清市，其所居住的小区一个月内不让进出，本案所涉小区君逸世家花园的管理处朱主任在4月11日也与其有联系，劝其暂时不要返深，如返深需隔离14天。2020年2月11日，原告向被告邮寄发出《解除租赁合同通知书》，认为被告拖延支付2020年1月的租金至今已违反合同约定，原告决定即日起解除合同并要求被告腾退房屋、付清费用等。原告主张上述快递于2020年2月28日因拒收退回；被告主张其未收到上述通知，也没有拒收邮件，是因快递无法进入乐清市而退回。被告于庭审中表示同意解除合同并向原告腾退房屋，同意支付2020年1月1日以后的租金，但对于原告提出床、机顶盒、门等物品的损害，被告不同意赔偿，原告向被告交付床时即有污迹，被告并未使用，而是另外买了一张新床，机顶盒也是重新购置的。原告于庭后确认被告已于2020年5月15日搬离涉案房屋，但未通知原告到场办理交接，也未将房门钥匙和交物业管理费、水电煤气费的银行卡交还原告，原告在物业保安在场的情况下联系开锁公司打开房门并录像和拍摄照片，发现房间垃圾满地，房间设施、家电等部分损坏。另查，1、2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省、浙江省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。广东省、浙江省先后于2020年2月24日、2020年3月2日将疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。2、2020年2月22日，乐清市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组发布《乐清市关于调整完善当前疫情防控措施的通告》，主要内容如下：（1）自2020年2月22日20时起，撤销市域内高速公路、国道和农村公路(除重点村〈社区〉、小区外)等全部检查卡点，并同步恢复原关闭的高速公路出入口。视情况分类分批开放市内公交线路，逐步恢复出租车运营。（2）全市村(社区)、小区继续实施分类动态管控。（3）全面推行“健康码”为主的智控管理，市域内实行亮码通行。（4）乐清、绅坊、雁荡山等3个动车站卡点继续实施分类准入管控。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面遵照履行。有关合同解除的认定。涉案合同履行过程中，确实存在被告因客观原因无法返深、涉案房屋空置的情形，但原、被告签署的《房产租赁合同》并非因此无法继续履行，在双方未协商一致解除合同的情况下，被告仍应按照合同约定向原告缴纳每月的房屋租金。被告现逾期未缴纳房屋租金，且其在广东、浙江两省缴纳2020年1月的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同并没收押金。原告主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告寄送给被告的解除合同通知并未送达被告，原告诉请确认涉案合同于2020年2月27日解除，本院不予采纳，本院结合本案起诉状副本送达被告的时间，确认涉案合同于2020年4月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于原告确认被告已腾退涉案房产，故对其诉请被告返还房屋的诉讼请求，本院不再予以支持。有关租金的支付。根据合同约定，被告应于每月20日前向原告支付当月租金9500元。本案中，被告返回浙江乐清市后，因受新冠疫情影响未能及时返回深圳导致涉案房产空置，本院根据公平原则，结合疫情防控措施产生的影响，酌定被告无须缴纳2020年2月的租金，因此，被告应向原告缴纳2020年1月及2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金25333元（9500元/月×2个月+9500元/月÷30天×20天），以及合同解除后即2020年4月21日起至2020年5月15日期间的房屋占有使用费7763元（9500元/月÷30天×10天+9500元/月÷31天×15天）。对于原告诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。有关押金的认定。根据原、被告之间订立的《房地产租赁合同》约定，被告如拖欠租赁达20天，视为被告违约，原告有权没收履约保证金并单方解除合同。因此，原告诉请不予退还被告缴纳的押金19000元，符合双方之约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告薛霖沛与被告周利敏签署的《房地产租赁合同》于2020年4月20日解除；二、原告薛霖沛无需向被告周利敏返还租赁押金人民币19000元；三、被告周利敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告薛霖沛支付2020年1月及2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金人民币25333元；四、被告周利敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告薛霖沛支付2020年4月21日起至2020年5月15日期间的房屋占有使用费人民币7763元；五、驳回原告薛霖沛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币964元，由被告负担，由被告于本判决生效之日起五日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年二月七日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。