包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初4245号 原告：李飞，男，1983年12月9日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：金成瑶，内蒙古圣凯达律师事务所律师。 被告：金鑫，男，1984年10月8日出生，住内蒙古自治区包头市。 原告李飞与被告金鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李飞及其委托诉讼代理人金成瑶，被告金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》，立即配合原告办理位于包头市××区房屋的更名、过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为“判令被告立即办理包头市XX区房屋不动产权证，并限期配合原告办理房屋过户手续”，并增加一项诉讼请求：“请求确认双方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》有效”。事实和理由：原、被告双方分别于2016年10月1日和2017年7月3日签订《二手房买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告位于包头市××区房屋(以下称：涉案房屋)，房屋建筑面积：115.55平米，房屋总价：650000元整，房屋过户产生的一切费用均由被告承担。2016年10月份，被告将涉案房屋交付原告，原告装修后于2017年7、8月份实际居住涉案房屋至今。期间，原告累计向被告支付购房款590000元整，双方约定剩余60000元待双方办理房屋更名、过户手续后再行支付。现涉案房屋已经具备办理不动产权证及过户手续的条件，原告多次催促被告办理上述相关手续，但被告却始终以种种理由拒绝办理。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法裁决。 金鑫辩称，其没有不配合原告办理过户，其主动找过原告，因为双方是一个单位的，涉案房屋是单位的福利房，开发商不让过户，双方就写了补充协议。不是其不给办，是不能办。虽然补充协议没有写明因不可抗力因素未完成过户的期限，但双方口头约定是3年，故其要求解除买卖合同及补充协议，给原告退还房款。虽然说房本可以办理，但还没有成功办下来的，是在办理中，不确定多会儿能办下来。现在无法配合原告办理更名过户手续。原告起诉也是其建议的，其要求解除合同，并把房款退给原告。 原告李飞为证明其主张向本院提交： 证据一、《包头市商品房买卖合同》原件一份、《商品房买卖合同》信息表原件一份，拟证明：1.被告于2013年5月13日与包头某某置业有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》的事实，进而证明原、被告签订涉案房屋买卖合同时被告具备出售涉案房屋的主体资格；2.涉案房屋目前无查封、抵押状态，具备办理不动产权过户登记的事实。 证据二、《二手房买卖合同》原件一份、《补充协议》原件一份，拟证明原、被告于2016年10月1日签订《二手房买卖合同》、2017年7月3日签订《补充协议》，约定原告以650000元价款向被告购买涉案房屋，过户费用全部由被告承担的事实。双方在合同中约定房屋面积、房款支付方式等内容。 证据三、《收条》原件一份、《中国银行交易明细清单》原件一份，拟证明原告向被告累计支付购房款590000元的事实，515000元是累计给付的，75000元是现金。 证据四、《内蒙古电力（集团）有限责任公司电力专用机打发票》原件一份、《包头市供水有限责任公司水费收据》原件一份、《收费单据》原件一张、《包头市楼道亮化工程管理处信誉保证单》原件四张、《交费凭证》原件一张、《内蒙古北方装备有限公司物业公司收据》原件一张、采暖费电子普通发票复印件一张、缴费截图复印件两张，拟证明双方达成房屋买卖合同后，于2016年10月份被告已经将涉案房屋实际交付原告使用，原告从2016年居住涉案房屋至今的事实。 证据五、包头某某置业有限责任公司出具的表格打印件一页，拟证明涉案房屋新建登记已经办理完毕，目前具备办理分户不动产登记条件的事实。表格上载明具有新建登记的住户提交相关收据后产权证一到两个月就能办下来。 证据六、李飞妻子李红霞与金鑫的微信聊天截图打印件一份、照片原件一份，拟证明涉案房屋具备办理不动产权登记后，原告第一时间告知被告，被告不予配合的事实。 证据七、光盘一张[2020年11月13日李飞妻子李红霞与金鑫的通话录音]，拟证明在双方签订房屋买卖合同后，原告累计向被告支付购房款590000元，被告拒绝配合原告办理不动产权证的事实。拒绝配合的原因是被告想加价。 被告金鑫的质证意见为：对证据一没有异议，但《商品房买卖合同》有公章。对证据二真实性认可，但签订《补充协议》后，《二手房买卖合同》就作废了，以《补充协议》为准。《补充协议》第8条，甲方放弃前款的任何抗辩权。第12条，假如甲方因不可抗力因素无法完成过户，甲方退还乙方全部购房款，不可抗力因素双方约定的就是国家不能过户。对证据三真实性及证明目的均无异议，认可。对证据四认可，房屋是原告在居住，票据跟本案无关。对证据五真实性认可，确实通知可以办产权，交纳全款的可以办房本，两、三个月前刚通知，但具体能办下来的时间不清楚。对证据六，微信聊天记录及照片认可，确实贴了这个通知，其也去看过。对证据七真实性认可，录音是其跟原告妻子李红霞之间的通话。其意思很清楚，也都是事实，加价是原告说的，退钱的事情双方也协商过。 本院认为，被告对原告提交上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年5月13日，金鑫与包头某某置业有限责任公司签订合同编号为2012-xxxx的《包头市商品房买卖合同》一份，约定金鑫购买坐落于××区房屋一套，建筑面积115.55平方米，总价款364222元，首付款190222元，余款174000元由贷款担负。庭审中，金鑫认可贷款系公积金贷款，且已全部还清。原告提交的《商品房买卖合同》信息表载明，该房屋无抵押，无查封。 2016年10月1日，卖方金鑫（甲方）与买方李飞（乙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落在包头市××区的房产，建筑面积为115.55平方米。第二条上述房产的交易价格为：人民币620000元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币25000元，作为购房定金。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担。合同签订后，李飞陆续向金鑫付款。2017年1月23日，金鑫出具收条一张，载明：今收到××区购房款伍拾壹万伍仟元整（515000.-）收款人：金鑫2017.1.23”。 2017年7月3日，李飞（乙方）与金鑫（甲方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方经过友好协商，针对双方在2016年10月1日签订的《二手房买卖合同》未尽事宜，特签订本补充协议。1.甲方夫妻双方对本交易情况均知情。2.位于包头市××区房产甲方已经交付乙方使用。3.该房产总价款650000元，乙方已经支付甲方515000元（其中410000元银行、微信转账，105000元现金）。4.甲方承诺该房产不存在抵押、担保及任何涉及所有权和使用权的纠纷，如果因所有权和使用权给乙方造成损失，甲方负责一切赔偿；甲方承诺乙方在兵工佳苑开发商北方装备公司在集体下达房产证之日起，积极配合乙方办理更名过户手续。5.如果因为甲方原因导致乙方不能拥有该房产，甲方不仅承担全额退还已收取房款，并赔偿乙方装修款。6.乙方承诺在甲方将该房屋产权过户至乙方名下后，立即支付剩余房款。7.甲乙双方经协商决定过户费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。8.甲方放弃前款之任何抗辩权。9.从本协议生效之日起，甲方应当将持有的该房产相关的购房合同、缴费凭证、税票、物业手续的全部资料交付乙方，乙方持有该资料后，在甲方办理房产手续时予以提供配合。10.本协议与双方之前签订的合同有冲突之处，以本协议约定为准。11.本协议自双方签订之日生效。12.假如甲方因不可抗力因素未完成过户手续，甲方、乙方不承担任何责任，甲方退还乙方购房款全款、装修款项，半年内付清。金鑫称，补充协议签订后，其向李飞交付了协议第9条约定的全部资料，但没有交接手续。李飞否认收到上述资料。 2020年7月31日，包头某某置业有限责任公司发出《收取办理产权证资料通知》，并在某某小区进行张贴。载明：某某全款购房和贷款已结清业主：某某小区已进入办理分户产权阶段，请全款购房和贷款已结清业主准备以下办理产权证资料并按规定时间递交资料。1.户主身份证复印件（正反面复印在一张纸上）。2.户主简体手章一枚。3.购房交款收据及配套费收据原件。4.贷款已结清的业主提供贷款结清证明。递交资料地址：青山区兵工路与公忽洞交叉口北100米路东三层办公楼一楼113房间。由于小区人数较多，请各位业主务必在规定时间内办理。递交材料时间见下表（1#楼-21#楼，不包含15#楼）：2#楼递交资料时间8月12日-8月13日。注：已办理贷款尚未还清和15#楼业主收取资料时间另行通知。2020年8月11日，李飞之妻李红霞将该通知的照片通过微信发送与金鑫，并发送了内容为“金鑫，需要准备这些资料，交到指定的办公室，办理房产证，你看看”的微信。金鑫认可其去看过该通知，知晓可以办理产权证的事，也收到了李飞之妻给其发送的微信，但其并未按规定时间提交办理产权证的相关资料，因为原告通知其晚了，且其认为不存在办不办手续的问题，因双方签订补充协议后已经超过三年了，合同已经解除，其到时间后给李飞退款就行。 李飞称，2017年3月21日，其从中国银行账户取现75000元交付金鑫，合计交付金鑫购房款590000元。并称，2016年冬天，金鑫向其交付了涉案房屋，其装修后于2017年7、8月份入住，并开始交付水、电、暖费及物业费用至今。金鑫认可李飞已支付其购房款590000元，后又称其不确定是否是590000元，但大概印象差不多，对75000元现金的交付情况记不清了。其认可房屋已向李飞交付，是在2017年4月前交付的，具体时间不记得了。金鑫还称，补充协议第12条中的“不可抗力”是指不具备办理房本的条件，且双方口头约定期限为3年，但其没有证据。李飞则称，“不可抗力”法律规定是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如洪水、地震等特大型的自然灾害，而本案不存在此情形，且双方并无被告所述3年期限的约定。 本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已支付大部分购房款，履行了付款义务，且房屋已交付原告居住使用至今。根据补充协议约定，“甲方承诺乙方在兵工佳苑开发商北方装备公司在集体下达房产证之日起，积极配合乙方办理更名过户手续”。即被告应在涉案房屋房产证下达之日起履行协助原告办理过户手续的义务。根据本院查明的事实，涉案房屋已具备办理产权证的条件，但被告拒绝向相关部门提交办理产权证的相关资料，导致涉案房屋至今未取得房屋所有权证，进而导致原告无法办理过户登记手续，故原告要求被告协助其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定，在涉案房屋产权过户至原告名下后，原告应向被告交付剩余购房款60000元，过户费由被告负担。被告关于因不可抗力导致无法办理过户手续已超过双方约定的三年期限，故双方之间的房屋买卖合同已经解除的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认李飞与金鑫签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》有效； 二、金鑫于本判决生效之日起十五日内协助李飞办理位于包头市××区房屋的产权过户登记手续，过户费由金鑫负担；李飞于涉案房屋过户登记至其名下当日将剩余购房款60000元给付金鑫。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（李飞已预交），由金鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 周 爱 萍 二〇二一年二月二十四日 书记员 布图格其 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。