上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初14316号原告：东远食品(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：KIMSAEGIN，董事兼总经理。委托诉讼代理人：景艳东，上海华理律师事务所律师。委托诉讼代理人：白婵，上海华理律师事务所律师。被告：林素敏，女，1953年9月24日出生，住台湾地区台北市。委托诉讼代理人：张劼，上海钧智律师事务所律师。委托诉讼代理人：常征，上海钧智律师事务所律师。原告东远食品(上海)有限公司与被告林素敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日组织当事人进行证据交换。其后，因案件审理需要，依法组成合议庭，于2021年1月22日对本案公开开庭进行了审理。原告东远食品(上海)有限公司的委托诉讼代理人景艳东、白婵、被告林素敏的委托诉讼代理人张劼到庭参加诉讼。审理中，当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告东远食品(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还履约保证金23,482元；2.被告向原告赔偿损失20,596.20元。审理中，原告明确第1项诉讼请求履约保证金23,482元的计算方式为履约保证金49,590元扣去已退还的23,108元及复原施工费3,000元，并将第2项诉讼请求变更为：被告向原告赔偿损失17,045.40元(其中，施工管理费1,725.40元、工程服务费300元、施工工本费20元、第一次复原支出1,500元、第二次复原支出3,500元、律师费10,000元)。事实和理由：原告与被告于2014年签署《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，并约定履约保证金为49,590元。合同签署后，原告依约向被告支付了上述履约保证金。其后，双方又分别于2016年1月3日、2016年12月28日、2018年1月16日签署了续租合同。根据2018年《续租合同》，续租期限至2020年2月28日为止。租期届满前，原告按约提前告知被告不再续租，并根据被告要求于2020年2月27日将房屋、房屋钥匙、大楼门禁卡与其进行了交接，即原告自此已经丧失了对房屋的有效占有及控制。原告依被告要求进行复原施工，但在原告进行复原施工申请时，因新冠肺炎疫情影响，原告的申请至2020年3月27日方获房屋所在地街道及远雄物业(上海)有限公司(以下简称远雄公司)的许可。原告在获准施工后即积极安排施工公司进行房屋的复原工作并通知被告验收。但被告及其验收代理人在房屋验收时却忽略房屋已经出租并使用超过6年这一事实情况，要求原告对石膏吊顶下垂、门把手松动等房屋部件在长期使用过程中产生的自然损耗进行二次复原。此外，由于复原施工发生在新冠肺炎疫情期间，该等不可抗力导致原告无法正常施工。但被告却忽略了该等不利影响，提出由原告承担该等期间内(3月1日-20日半数，3月21日-4月15日)房屋的租赁费、物业费等费用的无理要求。而事实上，该等期间内租赁房屋已由被告完全控制，原告并无任何占有或使用行为。尽管原告在与被告的协商中已多次让步，以期尽快解决该等事宜，降低双方的损失。但被告却在尚未协商达成一致意见的情况下，直接从原告支付的履约保证金中扣除了相关费用及租金。综上，原告始终配合被告进行积极处理及协商，而被告的懈怠协商、忽视房屋使用现状和新冠肺炎疫情影响而提出无理要求及擅自扣款等行为，严重侵害了原告的合法权益，除擅自扣除原告履约保证金23,482元外，还造成了原告的损失。虽经原告发函督促其返还擅自扣除的款项，但被告却未及时履行返款要求。鉴于此，原告起诉至法院，请求判如所请。被告林素敏辩称，根据合同约定，原告在未履行复原义务的情况下，应当按照日租金的3倍支付租金，被告出于同情，降低了标准，为避免损失进一步扩大，双方合意以3,000元的金额由被告完成后续复原，原告要求返还保证金没有理由。原告所主张的管理费等费用，系原告自己应承担的义务，双方未就此进行约定，被告没有义务返还。原告所主张的复原费，系复原房屋所必须发生的费用。原告所主张的律师费，双方未进行约定，且标准畸高，原告也无聘请律师的必要。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《房屋租赁合同》、《续租合同》、银行交易凭证、微信聊天记录、《退租协议说明》、二次装修施工许可证、装修施工铭牌、函、发票、《收据》、《委托合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年2月7日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：第一条租赁房屋基本情况1.甲方将其合法拥有的涉讼房屋出租给乙方使用。……第三条租赁期限1.该房屋租赁期限自2014年2月8日起至2016年2月22日止。……第四条租金、其他费用及支付方式1.租金(1)该房屋每平方米每月建筑面积191.62元，即每月租金计16,530元。……第五条保证金1.乙方应于本合同签署之日向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金，即保证金数额为49,590元。……第六条房屋的交付及返还……2.房屋的返还(1)本合同终止当日，乙方应将该房屋恢复原状返还给甲方，并与甲方办理房屋归还手续。恢复原状指恢复至甲方将房屋交付乙方之状态。如乙方对该房屋未恢复或未按规定恢复原状的，甲方有权选择自行恢复，费用由乙方承担。……(3)乙方逾期返还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付相当于该房屋租金三倍的房屋使用费，直至乙方归还该房屋之日止。2016年1月，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订《续租合同》，约定有如下内容：1.续租期限2016年2月23日至2017年2月28日止。2.续租租金自2016年3月1日起为17,000元/月。3.根据原租赁合同约定，乙方已支付保证金49,590元整，自本续租合同生效之日起，原租赁保证金自动转为本续租合同之租赁保证金。……5.除本续租合同上述约定外，原租赁合同中的其他条款均保持不变并继续有效。2016年12月，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订《续租合同》，约定有如下内容：1.续租期限2017年3月1日至2018年2月28日止。2.续租租金自2017年3月1日起为17,500元/月。3.根据原租赁合同约定，乙方已支付保证金49,590元整，自本续租合同生效之日起，原租赁保证金自动转为本续租合同之租赁保证金。……5.除本续租合同上述约定外，原租赁合同中的其他条款均保持不变并继续有效。2018年1月，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订《续租合同》，约定有如下内容：1.续租期限2018年3月1日至2020年2月28日止。2.续租租金自2017年3月1日起为17,800元/月。3.根据原租赁合同约定，乙方已支付保证金49,590元整，自本续租合同生效之日起，原租赁保证金自动转为本续租合同之租赁保证金。……5.除本续租合同上述约定外，原租赁合同中的其他条款均保持不变并继续有效。2020年1月13日，原告员工向被告发送有如下微信内容：这样啊，明年的话我们就不打算续租了，我们需要更大面积的办公室。2020年2月24日，原告员工与被告间有如下微信聊天内容：被告：租约有明述恢复原状，请向物业申请拆除装修。原告员工：没问题。2020年2月26日，原告员工与被告间有如下微信聊天内容：原告员工：现在是远东的物业不让我们复原施工。……被告：尽快恢复返还房屋就可，不会多收款的。原告员工：现在是政府机构不让我们做复原的项目施工。疫情特殊时期。……原告员工：房东，我们合作这么久，现在你因为这个疫情政府不让施工(恢复房租原状)这期间的费用你的意思是另外收取。我们金总也跟你沟通了，现在这个情况下，我们说的一个方案是：28号我们正常退房交钥匙给你，你就可以马上招租了。新的租客也是需要从(重)新装修的，恢复原状的费用你们提供明细发票给我们，我们另外支付给到你。这样我们双方两不误。被告：问物业恢复要多少施工费，请他报价。2020年2月27日，原告员工与被告间有如下微信聊天内容：被告：昨天下午查访专业施工费你来的3,388元偏低多，一般是5,600元的。若你今日要搬离，需要退租协议给物业才能搬出去的。另请你将锁匙交小廖。原告员工：我们的施工单位来做就可以了。……原告员工：另外我们办公室大门不用钥匙的，密码：8812。请问一下，后续的复原施工是由我们的施工单位来承担的对吗？被告：若由我这边施工会从押金扣5,600元+物业费5,476.20元，物业核审施工安全后会退东远押金3,451元的。考量疫情于施工完成前只计日租金不多收罚款的，由你们施工可省2,212元咧！原告员工：那现在就是1.复原施工由我方承担。2.施工完成前只计日租金，租金需要提供发票给我们。……被告：是的。3月份起物业有签退租协议会直接向我收每月物业费，我待施工完成日再与你结算就可。大家加油抗疫，平安就好！原告员工：不是我们复原施工吗？被告：是呀！你们施工只要3,388元我施工却需5,600元，没法给你省的。原告员工：好的没问题。2020年2月27日当天，被告作为甲方、原告作为乙方，签订《退租协议说明》，约定有如下内容：因上海疫情，乙方无法按约期于2020年2月28日将房屋恢复原状返还给甲方，经双方友好协商，甲乙双方就涉讼房屋退租协议事宜达成一致：1.甲方理解并同意乙方在未办理完成退租手续之前搬离远东国际广场。2.乙方理解并同意甲方会在乙方支付的保证金中扣除应返还房屋手续所发生的一切费用。3.在疫情过后房屋复原手续完成时，甲方应将乙方支付的保证金扣除费用后的余款退还乙方。2020年3月16日，原告向涉讼房屋物业公司远雄公司转账交付5,476.20元，并附言：施工押金、管理费。2020年3月24日，原告向上海万阁装潢有限公司(以下简称万阁公司)转账交付3,500元，并附言：办公室复原施工费。2020年3月25日，原告就涉讼房屋复原工程取得装修施工铭牌，该铭牌载明施工单位为万阁公司，施工期限为2020年3月28日至2020年3月30日。2020年3月27日，远雄公司为涉讼房屋发放二次装修施工许可证，载明施工期限为2020年3月27日至2020年3月30日。2020年3月27日当天，远雄公司还向原告开具了金额为2,025.40元、20元的服务费发票。前一张发票备注：仙霞路XXX号：A2406服务费-工程服务费服务费-施工管理费2020-03-27～2020-03-29。后一张发票备注：仙霞路XXX号：A2406服务费-出入证工本费2020-03。2020年3月30日，原告员工向被告发送有如下微信内容：明天施工方到物业办理验收手续。2020年3月31日，被告向原告员工发送有如下微信内容：为加快你返屋时间，我请代理人小廖去看你施工单位复原状况，结果很差！地板胶未除，灯管内有树叶！天花石膏板也坏很多，请尽快修复。我请小廖与你联络。2020年4月3日，在“东远-房屋复原事宜协商群”中有如下微信聊天内容：原告代理人：有关东远房屋复原的情况，廖经理之前也去验收了一次，并提出了部分问题，针对其中涉及到的地面的问题，东远这边会安排进行二次的返修。届时还需麻烦廖经理进行验收。关于天花板的问题，东远实际承租到现在为止从未对天花板进行过施工，主要由物业进行管理。……被告代理人：嗯好的，房东要求这边恢复交付时原状，清水地坪、白墙、石膏吊顶、门把锁正常。就是开发商交付的毛坯状态，要求真的不高。之前算的5,600元，物业管理方面费用另算，真的也很合理。……石膏吊顶有很多地方打洞、还有安装了一个大长方形大吊灯(未拆)，有的地方明显下垂。……被告代理人：这边建议后续恢复算个价钱，也只有几千块的事情，你们请的人恢复真的不一定能达到他的要求。这样耗时间，算租金也不划算。原告代理人：就想(像)电话里说的，我们都希望尽快解决这个事。您这边帮我们问一下房东，目前这个情况，后续恢复的报价吧。被告代理人：后期如果让我们重新找人，有(又)等于重新做一次装修，物业该付的费用还得付，虽然贵司也做了部分，但人家装修的按一单生意来做，最低也要四千块左右。我也知道你们也花了些钱进去了，你跟你们老板商量下，能承受多少，我尽力再跟房东沟通下，差的不是特别多就大家就不要太纠结了。谁也不指望着(这)点费用发财的。原告代理人：好，我们也在(再)和东远协商，尽快解决这个事。2020年4月10日，原告代理人在群组中发送有如下微信内容：廖经理，您好！经团队律师与东远的多次协商，东远出具的最终方案为：(1)东远承担的日租金为2020年3月1日至2020年4月9日租金的50%；(2)东远支付恢复原状费用3,000元；(3)双方立即进行清算，房东尽快返还保证金，后续的房屋复原事宜等均由房东自主进行。……2020年4月10日当天，被告向原告发送保证金结算返还明细表，根据该明细表，涉讼房屋租赁保证金49,590元，扣除2020年3月1日至3月31日物业费2,415元、2020年3月1日至3月20日使用20日租费11,704元、2020年3月21日至4月15日使用26日租费15,215元、房屋二次复原装修费3,000元，再加上因疫情业主分担2020年3月1日至3月20日租费半数5,852元，被告返还保证金23,108元。2020年4月13日，被告向原告返还涉讼房屋保证金23,108元。2020年4月23日，原告向上海匠宗建筑装饰工程有限公司转账交付1,500元，并附言：远东办公室复原费。2020年5月26日，原告与上海华理律师事务所签订《委托合同》，约定律师费金额10,000元(另加1%增值税)。2020年6月17日，上海华理律师事务所向原告开具了金额为10,100元的代理费发票。审理中，本院至远雄公司进行调查，该公司工作人员陈述，原告系街道在疫情发生后所允许恢复施工的第一家或第二家单位，原告就复原工程向该公司支付了复原施工押金3,450.80元、施工管理费1,725.40元、工程服务费300元、施工出入证押金100元、施工工本费20元，同意退还复原施工押金3,450.80元及施工出入证押金100元。审理中，原、被告确认涉讼房屋物业管理费的标准为2,415.60元/月。关于原告在第1项诉讼请求中扣除的复原施工费3,000元，原告表示系原告在复原后，被告认为未达到复原标准，故双方协商原告支付3,000元，被告不再要求原告进行后续复原，被告对此表示，扣除的复原施工费3,000元系用于被告实施原告未完成的复原工程。因原、被告意见不一，致本院调解不能。本院认为，根据合同约定，原告租赁涉讼房屋的租期至2020年2月28日止，其应在当天将涉讼房屋恢复原状后交还被告。根据审理查明的事实，原告因新冠疫情影响不能开展复原工程，其直至2020年3月25日才取得涉讼房屋复原工程装修施工铭牌，施工期限至2020年3月30日止，而双方在2020年3月31日对复原工程进行了查验。上述复原工程延误非因原、被告过错所造成，且根据远雄公司工作人员所述，原告系疫情发生后较早被允许恢复施工的单位，故涉讼房屋2020年3月期间因房屋未复原而产生的空置损失应由双方各半分担，本院参照租金及物业管理费标准，酌情确认原告应承担10,107.80元。根据审理查明的事实，原告所实施的复原工程未能将涉讼房屋完全复原，而自2020年4月1日起，新冠疫情对涉讼房屋复原的影响应已消除，故自该日起因房屋未复原而产生的房屋空置损失应由原告承担。考虑到被告在2020年4月10日向原告发送的保证金结算返还明细表中列明扣除复原施工费3,000元，表明被告在当时已确认后续复原工程由其实施，而后续复原工程也需要一定工期，故本院酌情确认原告应承担的因房屋未复原而产生的空置损失至2020年4月13日止。另考虑到被告在扣除履约保证金时并不包括自2020年4月1日起的物业管理费，故本院参照租金标准，酌情确认原告应承担2020年4月1日至2020年4月13日的空置损失7,713.33元。综上，在扣除已返还的履约保证金23,108元及复原施工费3,000元后，被告还应返还原告履约保证金5,660.87元。关于原告所主张的施工管理费1,725.40元、工程服务费300元、施工工本费20元、第一次复原支出1,500元、第二次复原支出3,500元，系原告对涉讼房屋进行复原所必要支出的费用，原告要求被告负担上述费用并无法律依据，本院难以支持。关于原告所主张的律师费10,000元，双方未就此进行约定，原告要求被告负担该项费用同样无法律依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林素敏应于本判决生效之日起十日内向原告东远食品(上海)有限公司返还履约保证金5,660.87元；二、驳回原告东远食品(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元，由原告东远食品(上海)有限公司负担852元，由被告林素敏负担50元。如不服本判决，原告东远食品(上海)有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告林素敏可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  吴理凤二〇二一年二月二十五日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。