北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63172号原告（反诉被告）:北京空间畅想信息技术有限责任公司，住所地北京市朝阳区广华居17号楼等3幢内17号楼02层201室内47号。法定代表人：吕玉林，董事长。委托诉讼代理人：魏海琼，北京市雄志律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1131号1007室。法定代表人：赵广君，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，汉族，该公司职员。原告（反诉被告）北京空间畅想信息技术有限责任公司（以下称空间公司）与被告（反诉原告）北京君天晟信物业管理有限公司（以下称君天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。空间公司的委托诉讼代理人魏海琼，君天公司的委托诉讼代理人郑福敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。空间公司向本院提出诉讼请求：1、君天公司退还空间公司房屋押金258694元、装修押金10000元；2、君天公司赔偿空间公司损失64318.83元；3、君天公司向空间公司支付自2019年6月1日至实际支付之日止的利息（以268694元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2018年8月21日空间公司和君天公司签订《房屋租赁协议》，承租了北京市朝阳区*室（以下称涉案房屋），租期2年，租金押三付三，押金258694元，每季度租金为258694元、装修押金10000元。在上述合同缔约过程中，君天公司故意隐瞒涉案房屋的产权问题，故意将产权有瑕疵的房屋租赁给空间公司。因涉案房屋的产权问题，君天公司和空间公司签订的合同无法继续履行，空间公司也因此蒙受经济损失。后上述合同被法院认定为无效，根据合同法相关规定，君天公司应当向空间公司返还已收取的房屋押金及装修押金并赔偿损失，故空间公司提起诉讼，维护自身合法权益。君天公司辩称并反诉称：关于房屋押金，因为空间公司没有向君天公司交还房屋，没有达到退押金的条件。另外原告欠付被告2018年9月1日至9月30日的房屋占有使用费73143.08元，抵扣之后被告应该退还原告的押金是185550.92元；关于装修押金，君天公司没有收取，空间公司也没有向君天公司提供向君天公司交纳装修押金的转账记录。关于空间公司主张的损失，没有事实依据，空间公司提交的损失证据不真实，证据中互相矛盾，即使空间公司的损失是真实的，也是空间公司和中*公司存在事实上合同期间产生的，和君天公司无关。空间公司对于房屋产权负有审查的义务，对于合同无效也应当承担相应的责任。空间公司和君天公司在签订合同的时候空间公司就知道房屋的产权情况，之后空间公司、君天公司和中*公司还达成了三方协议，空间公司对于房屋的产权情况明知，后来君天公司将包含空间公司在内的租户都移交给了中*公司。关于利息，首先合同是无效的，利息的主张没有依据，合同中约定的也是无利息返还，利息没有约定的依据，而且一直也不具备退还押金的条件。另我方提起反诉，要求空间公司支付君天公司2018年9月1日至2018年9月30日的房屋占有使用费共计73143.08元。空间公司针对反诉辩称：虽然合同无效，但是双方存在事实租赁关系，使用费参照的是租金，租金是考虑了免租期和租赁时间协商的数额，再以租金为标准作为使用费的话，也要考虑免租金，因为租金是综合的认定。被告的反诉应当被驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月，中*物联行集团有限公司（甲方，以下称中*公司）与君天公司（乙方）签署《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》，约定甲方将其所拥有使用权的位于北京市朝阳区*号标地（以下称租赁物业）出租给乙方作为办公等使用，建筑面积8596平方米，实际承租建筑面积为8096平方米（包含地下室的面积2500平方米，阁楼450平米予以赠送）。后双方又签订多份补充协议对租金等进行了约定。上述合同签订后，双方依约履行，中*公司将租赁物业交付君天公司使用，君天公司向中*公司交纳了保证金200万元及合同约定截止2018年12月31日应付的全部租金。2018年8月22日，空间公司与君天公司签订《房屋租赁协议》，承租了涉案房屋，租期2年，自2018年9月1日起至2020年8月1日止，租金押三付三，押金258694元，每季度租金为258694元（含物业费、制冷取暖费、发票税费）。免租期自2018年9月1日起至2018年9月30日止。上述合同签订后，君天公司将涉案房屋交付给空间公司使用，空间公司亦向君天公司交纳了房屋押金258694元、向君天大厦物业部支付装修押金1万元。2018年12月7日及12月14日，中*公司向君天公司连续发出《催款通知》，向君天公司催要2019年度上半年租金，并告知逾期不交的后果；2018年12月17日，君天公司回函称因房屋租赁面积中地下室面积大，无效面积多，导致实际出租面积大为减少，投入的大量资金进行装修改造，并且房屋租金高、每年租金递增，至今房租已经明显高于同等区域房屋，故经营该房屋不仅没有盈利，还持续亏损；房屋系村集体土地没有产权手续，从2017年开始地下室出现无法办理营业执照、难以进行消防验收的问题，园区对承租商户诸多限制致使房屋无法出租，公司承担了重大损失，故要求年租金每年减少200万元，租金支付方式由每半年支付一次变更为每季度支付一次，待协商一致后再缴纳租金；2018年12月24日，中*公司对君天公司的回函予以回复，称无法接受君天公司要求年租金减少200万元的条件。此后，双方多次函件往来，但均未达成一致，君天公司未再向中*公司支付租金。2018年12月至2019年1月，中*公司陆续向君天公司的租户发函，告知各租户君天公司欠付租金，公司作为物业权利人将保留收回物业、解除合同及追究违约责任的合法权利，要求各租户将与君天公司的租赁合同副本交至公司统一备案，如有交纳租金的义务，亦先与公司协商处理租金交纳方式，以免造成损失。有部分租户收到该通知后，向君天公司发出通知要求解除双方合同关系。2019年5月31日，中*公司与君天公司办理了租赁物业的交接手续，君天公司不再占有使用租赁物业，将房屋及相应租户均移交给中*公司。2019年6月1日，中*公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《物业移交协议》。中*公司、君天公司、空间公司签订《租赁合同变更三方协议》，该协议约定经中*公司（甲方）、君天公司（乙方）、空间公司（丙方）三方同意，乙方与丙方签署的《房屋租赁协议》的出租方由乙方变更为甲方（出租方），其他内容不变。甲方在收到乙方支付的丙方已向其交纳的租赁保证金（押金）258694.00元及未到期租金85758.83元及装修押金10000元后，甲方承接乙方与丙方签署《房屋租赁协议》中约定的权利义务。之后，中*公司和空间公司未签订房屋租赁合同。另查，空间公司于2019年8月14日己搬离涉案房屋。空间公司主张其搬家损失、发电机损失、电费损失、业务损失等共计64318.83元，并提交运费收据、转账记录、电子邮件、收入明细等予以佐证。再查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的未取得建设工程规划许可证，故中*公司与君天公司订立的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及相关补充协议应无效，空间公司与君天公司签订《房屋租赁协议》亦属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。空间公司与君天公司签订《房屋租赁协议》无效，君天公司应当返还其收取房屋押金258694元及装修押金10000元，关于空间公司主张利息的诉讼请求，没有法律依据，本院难以支持。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，现有证据不足以证明君天公司履行了充分的告知义务，就合同无效存在过错。同时，空间公司作为承租人，在承租涉案房屋时应当主动核查产权情况，其对合同的无效亦有过错，故就合同无效导致的损失，由本院根据空间公司提交的证据及双方各自依据其过错所应当承担的责任等酌情予以确定。空间公司与君天公司签订《房屋租赁协议》无效，双方关于免租期的约定亦属无效。空间公司实际使用涉案房屋，应当向君天公司支付房屋使用费。故君天公司要求空间公司支付其2018年9月1日至2018年9月30日房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京空间畅想信息技术有限责任公司房屋押金二十五万八千六百九十四元、装修押金一万元；二、被告（反诉原告）北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京空间畅想信息技术有限责任公司损失二万元；三、原告（反诉被告）北京空间畅想信息技术有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京君天晟信物业管理有限公司房屋使用费七万三千一百四十三元八分；四、驳回原告（反诉被告）北京空间畅想信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6295元，由原告（反诉被告）北京空间畅想信息技术有限公司负担840元（已交纳），被告（反诉原告）北京君天晟信物业管理有限公司负担5455元（于本判决生效之日七日内交纳）；反诉案件受理费812元，由原告（反诉被告）北京空间畅想信息技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 娜二〇二一年二月一日书记员 李丽花