北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50451号原告：何艳坤，女，1939年5月9日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李涛（何艳坤之子），男，1969年8月27日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘鑫，北京华标律师事务所律师。被告：李彦军，男，1935年7月16日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王秋霞，北京银雷律师事务所律师。被告：李**，女，1966年5月9日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。委托诉讼代理人：王秋霞，北京银雷律师事务所律师。原告何艳坤与被告李彦军、被告李**确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何艳坤的委托诉讼代理人刘鑫，李彦军和李**的共同委托诉讼代理人王秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何艳坤向本院提出诉讼请求：1.要求确认李彦军与李**签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.要求李彦军和李**共同向何艳坤支付折价补偿61.5万元。事实和理由：何艳坤与李彦军原系夫妻关系，后二人经法院判决离婚。北京市朝阳区左家庄北里13号楼**403号房屋（以下称403号房屋）原登记在李彦军名下，在何艳坤与李彦军婚姻关系存续期间，李彦军伙同李**出具虚假材料，私自将403号房屋30%的份额以70万元的价格出售给李**。在离婚诉讼中，因该部分财产涉及案外人权益，故法院未作处理。403号房屋系何艳坤与李彦军的夫妻共同财产，李彦军与李**处分该财产并未得到何艳坤的同意，事后亦未得到何艳坤的追认，二人恶意串通签订的合同损害了何艳坤的合法权益，故诉至法院。李彦军和李**共同辩称，不同意何艳坤的诉讼请求。一、房屋买卖合同合法有效。何艳坤对403号房屋部分份额过户给李**一事是知情并同意的，李彦军与李**没有伙同出具虚假材料，也没有转移财产的主观恶意。403号房屋部分份额过户给李**的原因是，李**的女儿出国读书需要父母名下有固定资产，何艳坤和李彦军出于亲情自愿将403号房屋部分份额过户给李**，办理过户缴税时李彦军去养老院找何艳坤要了其身份证原件，李**有理由相信何艳坤对此已经同意。李**无占有403号房屋的恶意，过户的份额仅为30%，李**并不能行使所有权和处分权。二、虽离婚案件中法院认定李彦军有转移财产的行为，但不等于李彦军与李**存在恶意串通，何艳坤对李**存在恶意及李彦军与李**存在串通负有举证责任。三、退一步讲，即使合同被认定无效，因李**不存在过错，故承担责任的主体应为李彦军。同时，因在离婚案件中，就403号房屋法院已认定李彦军存在转移财产的行为，并因此给何艳坤多分了16.5万元折价款，在本案中确定折价款时应扣除16.5万元，避免发生一方双重获利、另一方双重受损的情况。四、410万元是双方在离婚诉讼中确定的房屋价值，不能作为本案审理依据，该价格明显过高，目前403号房屋的市场价值在330万元左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何艳坤与李彦军原系夫妻关系，二人于1963年1月21日登记结婚，育有李**、李涛两个子女。2019年2月，何艳坤以离婚纠纷为由将李彦军诉至本院，要求解除双方的婚姻关系并依法分割夫妻共同财产，其中共同财产包括403号房屋、北京市朝阳区康静里16号楼**201号房屋及双方名下的银行存款。关于403号房屋的情况，离婚纠纷一案中查明如下事实：1999年4月5日，李彦军作为买方与北京多元实业发展公司作为卖方签订《房屋买卖契约》，约定北京多元实业发展公司将403号房屋出售给李彦军，售房款总价为20820.56元。《单位出售公有住房房价计算表》显示，403号房屋使用了李彦军38年工龄和何艳坤34年工龄。2000年9月，403号房屋转移登记至李彦军名下，房屋建筑面积为56.29平方米。2018年6月，李彦军以不慎将403号房屋产权证损坏为由向相关部门提出换证申请，后李彦军于2018年6月5日取得换发后的产权证。2018年6月14日，李彦军作为出卖人、李**作为买受人、李彦军作为买受人共有人签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），约定李彦军以70万元的价格将403号房屋出售给李**，李**应于2018年6月15日前向李彦军支付70万元。2018年6月21日，李彦军和李**签订《不动产共有约定》，约定403号房屋共有人为李彦军和李**，共有方式为按份共有，共有份额为李彦军占70%、李**占30%。同日，403号房屋转移登记至李彦军和李**名下，该房屋由二人按份共有，李彦军占70%的份额，李**占30%的份额。在离婚纠纷一案中，何艳坤与李彦军均同意按410万元确定403号房屋的价值。就离婚纠纷一案，本院于2019年10月29日作出（2019）京0105民初17648号民事判决，认为对于403号房屋中登记在李**名下的30%的份额，因涉及案外人权益，故不予处理；对于登记在李彦军名下的70%的份额，属于何艳坤和李彦军的夫妻共同财产，应依法予以分割，因李彦军存在转移夫妻共同财产的行为，在分割该部分财产时可以不分或少分，本院根据本案具体情况，判决李彦军对403号房屋享有的份额全部归李彦军所有，由李彦军向何艳坤支付160万元折价款。双方均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。经询，李彦军和李**均表示李**并未向李彦军支付过购房款，原因是李彦军自愿不要。庭审中，李彦军与李**主张二人已履行完房屋买卖手续，完成交易，程序合法有效，就此提交了房屋买卖契约、发票、完税证明、税务事项告知书、购房资格核验结果、告知单、《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）。何艳坤对该组证据的真实性认可，但不认可证明目的。李彦军与李**主张403号房屋的现今市场价值在330万元左右，就此提交了李**与链家工作人员的微信聊天记录截图，同时表示按规定评估报告的有效期为一年，何艳坤与李彦军在离婚纠纷一案中确定房屋价值的时间距今已有一年半，故当时确定的价值不应在本案中参考适用。何艳坤对该证据的真实性和证明目的均不予认可。经询，李彦军表示其之所以在离婚纠纷一案中同意按410万元确定403号房屋的价值，是因为想早点解决纠纷，并未过多考虑房屋的市场价格。关于（2019）京0105民初17648号民事判决的执行情况，何艳坤表示判决生效后其申请强制执行，后经法院查询李彦军已将403号房屋全部转移登记至李**名下，李彦军名下的存款也被转移，因李彦军名下已没有财产，故至今未能执行到案款。另查，2019年12月11日，李彦军将其对403号房屋享有的70%的份额以赠与形式转移登记至李**名下，至此403号房屋全部份额登记在李**一人名下。经询，李彦军表示，若其与李**之间的买卖合同被认定无效，其不要求李**向其支付折价补偿。在本案审理过程中，何艳坤向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结李彦军、李**名下价值615000元的财产，并就此提供了保单保函作为担保。2020年8月21日，本院作出（2020）京0105民初50451号民事裁定书，依法裁定查封、冻结李彦军、李**名下价值615000元的财产。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，403号房屋购买于何艳坤与李彦军婚姻关系存续期间，原登记在李彦军名下，属于二人的夫妻共同财产，李**作为二人之女，对此应当明知。但李彦军和李**在未征得何艳坤同意的情况下擅自就403号房屋签订买卖合同，且李**并未实际向李彦军支付购房款，二人的行为构成恶意串通，损害了何艳坤的合法权益，故二人就403号房屋所签买卖合同应属无效。李彦军和李**辩称何艳坤对房屋买卖及转移登记情况知情并同意，但未能就此进行举证，本院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现403号房屋已全部登记在李**名下，何艳坤要求折价补偿并无不当，本院予以支持。关于折价补偿的金额，何艳坤与李彦军在离婚纠纷一案中已协商一致确认403号房屋的价值为410万元，并无证据证明该价值明显高于当时的市场价格，对于当时登记在李彦军名下的70%的份额本院已按照该价值予以分割，对于当时登记在李**名下的30%的份额，因涉及李**的权益，故本院未作处理，究其根本，该30%份额未能一并处理是李彦军和李**恶意串通签订买卖合同所致，即使403号房屋现在的价值较之离婚时有所降低，不利后果也应由李彦军和李**承担，故仍应按410万元确定403号房屋的价值，李彦军和李**主张按330万元确定房屋价值缺乏依据，本院不予采信。因李彦军转移登记给李**的30%的份额本属于何艳坤与李彦军的夫妻共同财产，故其中的一半应归何艳坤所有，经核算，该部分财产对应的折价补偿为61.5万元，何艳坤的该部分请求于法有据，本院予以支持。关于付款主体，合同无效后，应由因合同取得财产的一方即李**承担给付折价补偿的义务，何艳坤要求李彦军共同承担给付义务缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认被告李彦军与被告李**就北京市朝阳区左家庄北里13号楼**403号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、被告李**于本判决生效后七日内向原告何艳坤支付折价补偿615000元；三、驳回原告何艳坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9950元、保全费3595元，由被告李**负担（于本判决生效后七日内给付原告何艳坤）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二一年二月二十三日书记员 徐梦桥