广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31562号原告（反诉被告）：季艳，女，1976年6月16日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，委托代理人：朱艳英、秦红华，均是广东高义律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈结斌，女，1969年2月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：赵晓明，徐钰萍，均是广东海际明律师事务所律师。原告（反诉被告）季艳诉被告（反诉原告）陈结斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本案适用简易程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人秦红华、被告的委托诉讼代理人赵晓明，徐钰萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金112000元（违约金按购房款2120000元的10%计算为212000元，扣除被告已付定金100000元即为112000元）；2、判令被告支付律师费10000元；3、本案诉讼费由被告承担；4、要求被告退回物业保证金2000元。事实和理由：原、被告双方通过链家在2020年12月27日签订房屋买卖合同，约定原告将海珠区江燕路南珠北街11号703房出售给被告，合同明确告知被告涉案房屋存在抵押，房屋总金额为212万元，定金为10万元，首期楼款120万元被告应当在合同签订后20天内支付。被告在2020年10月28日支付了定金10万元，在2020年11月13日发短信给原告声称由于要做接力贷及个人资金突发周转变更的原因通知原告终止涉案合同。被告要求终止合同的真正原因是其本身的资金问题，属于根本违约应当承担违约责任。原告有权选择被告承担违约责任的方式。根据合同约定，违约方还需承担因追究违约责任而产生的追偿费用。被告要求解除合同，原告同意，但要求被告承担违约责任，因双方对此协商不成故而提起诉讼。针对被告的反诉，原告同意退定金，但该定金应抵扣违约金，原告主张的违约金已经抵扣该退还的定金；同意退还5000元的家私家电费用，该费用也需要在违约金抵扣。被告答辩及反诉称，1、被告向原告购买房屋，约定房屋登记至被告儿子黄俊荣名下，因房屋已有抵押贷款，故约定付款方式为提供房地产产权核查文件当天支付定金10万元，首期款120万元于签订合同后20天内签署理房通资金存管业务支付，剩余楼款82万元采用按揭付款，由被告以其儿子名义申请个人住房接力贷款支付。并约定若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获贷款机构批准或贷款额度不足时，买方也不能一次性补足全部楼款余额给买方的，双方可以解除合同，各自返回定金和楼款。2、签订合同后，被告向原告银行转账支付了定金10万元、购旧家电款5000元。因被告儿子黄俊荣为高校在读大学生，没有经济收入和银行流水，被告向多家银行咨询接力贷过程中被告知暂不符合办理个人住房接力贷款的条件。同时被告原安排的首期房款因他人未按时还款导致资金紧张不能如期支付，为避免双方形成损失，故被告向原告及时提出解除合同，并与原告协商解约后赔偿事宜。3、不能办理接力贷和如期支付房款的责任不完全在被告，被告并非恶意违约；且在得知不能如期支付房款和办理按揭后，被告在签订合同后3天内就及时通知了原告，案涉房屋也没有交付给被告，在此期间案涉房屋价格也没有降低或贬值，并没有给原告造成实际经济损失。现原告主张的违约金金额过高，应适当减少，律师费为不必要发生的费用，请法院作出公正、合理的裁判。确认收到物业保证金2000元，同意该费用退回给原告。为维护被告的合法权益，故反诉请求：1、判令原告向被告退还定金人民币100000元；2、判令原告向被告退还购旧家电款5000元；3、诉讼费用由原告承担。经审理查明：据房地产权证及查册时间为2020年10月27日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区江燕路南珠北街11号703房（以下称为案涉房屋）的权属人为原告，该房屋存在抵押权登记。2020年10月27日，原告（出卖人、卖方）与被告（买受人、买方）签订了《存量房买卖合同（链家版）》，其中约定卖方以总金额212万元出售案涉房屋给买方，该房地产存在抵押等权利状况；本次房地产交易付款方式如下：1、定金10万元，买方在卖方提供该房地产产权核查文件（查册）当天自行支付；2、首期楼款：（不含定金）120万元买方应于买卖双方于签订本合同后20天内签署理房通资金存管业务文件，通过理房通资金存管业务；买方按约定的方式缴付首期房款；楼价余款82万元按揭付款：买方按楼价余款即82万元向贷款机构申请贷款，其中：买方应于2020年11月15日前根据贷款机构的要求签订并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获贷款机构批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款；卖方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续……买方根本违约的：卖方有权没收所收取的定金；或买方应按该房地产成交价的10%向卖方支付违约金；卖方已收之购房款高于违约金的，卖方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房款余款退还买方；违约方因未及时履行赔付责任导致守约方为追究违约责任而通过司法程序进行维权的，违约方还需承担由此产生的追偿费用，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费以及办理相关手续所衍生的差旅费、交通费、担保费、误工费等。据原、被告同日签订的《交易价格及主体确认书》约定，买卖双方确认本次交易最终过户至买方指定的黄俊荣名下；等。据被告2020年11月13日向原告发出的短信反映“买方陈结斌与卖方季艳于2020年10月27日晚签定了‘存量房买卖合同（链家版）’后，买方陈结斌发现中介链家未在合同上明确写出我买房屋是做接力贷这一贷款形式的，这与我一直以来买房的初衷不符；及个人资金突发生周转变故的原因，造成无法基础履行以上合同，必须终止合同。买方并于2020年10月30日早上8点多口头通知了中介链家，并叫链家通知了卖方季艳，本人也于30号当天早上主动电话联系卖方说明要终止以上合同了。也于11月6日晚三方坐下来面谈了此事。现买方陈结斌再次以书面形式通知卖方季艳，中介链家要求终止2020年10月27日与季艳签订的‘存量房买卖合同（链家版）’。特此告知”。据原告提交的《委托合同》和银行电子回单、律师费发票反映，原告因与陈结斌的房屋买卖合同纠纷委托广东高义律师事务所律师担任代理人并支付了律师费10000元。诉讼中，原、被告共同确认：1、根据合同约定，首期款应在2020年11月17日前支付；2、合同签订后，被告向原告支付了定金10万和购家私家电款5000元，原告向被告支付了物业保证金2000元；3、原告未将案涉房屋交付给被告。本院认为，原告、被告签订《存量房买卖合同（链家版）》是合同双方的真实意思表示，合法有效，该合同对合同双方均具有约束力。根据合同约定和双方当事人的陈述、提交的证据反映，被告应于2020年11月17日前支付首期款，而被告仅支付了定金后即以其资金周转变故等为由要求解除合同，虽原告同意解除合同，但合同解除的责任在于被告，故原告要求被告支付违约金的请求符合约定，本院予以支持。但考虑到本案中被告在签订合同后短时间内即提出解除合同，且原告未交付房屋给被告等实际情况，基于公平合理，本院酌定被告应支付的违约金为10万元。原告主张的超过本院支持部分的违约金不合理，本院不予支持。因被告已向原告支付定金10万元，而案涉房屋买卖合同关系解除，故定金应予以退回，被告该反诉请求合理，本院予以支持。关于律师费10000元，原告的该主张合理有据，也符合合同约定，本院予以支持。关于物业保证金2000元，被告同意退回该费用，故本院对原告的该请求，亦予以支持。关于家私家电费用5000元，原告亦同意退回该款项给被告，故对被告的反诉请求，本院予以支持。因本案纠纷系被告违约引起，故本案受理费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈结斌在本判决生效之日起十日内支付违约金10万元给原告季艳；二、被告在本判决生效之日起十日内支付律师费10000元给原告；三、被告在本判决生效之日起十日内支付返还物业保证金2000元给原告；四、原告在本判决生效之日起十日内返还定金10万元给被告；五、原告在本判决生效之日起十日内返还承购家私家电款项5000元给被告；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费1390元及反诉受理费1200元，均由被告承担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二一年二月一日书记员  黄平欢庄钊豪