江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1072号原告（反诉被告）：王焱，男，1998年10月28日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：包志红，女，汉族，1970年9月1日出生，住江苏省淮安市清河区。系原告母亲。委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈海熬，男，汉族，1982年4月2日出生，户籍地：江苏省淮安市涟水县,现住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：李德权，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：魏本娟，女，汉族，1987年2月28日出生，户籍地：江苏省淮安市涟水县,现住南京市溧水区。委托诉讼代理人：李德权，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告王焱与被告陈海熬、魏本娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王焱及其委托诉讼代理人包志红、李琨、被告陈海熬、魏本娟及两被告委托诉讼代理人李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王焱向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2、被告支付违约金32.7万元；3、被告承担本案诉讼费、律师费和交通费。事实与理由：原告于2020年3月20日通过淮安市生态文化旅游区承鄞房产中介服务部与被告签订一份《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，双方在合同中约定，被告将其所有的淮安绿地世纪城五期×××室的房屋出售给原告，商品房价款为163.50万元。合同签订后，原告按合同约定于2020年3月20日向被告支付定金5万元。4月14日，原告通过中介催促被告办理房屋买卖手续，中介说被告不卖了，并在4月19日回来办理违约手续。4月20日中介告诉原告，被告看淮安房屋买卖不限购，要求房款加价15万元即可继续履行合同，原告同意加价五万元，被告不同意。4月24日，中介告诉原告被告了解到淮安又限购，房价可能会降，想继续履行合同，4月26日双方谈好继续履行合同。4月27日，原告转账45万元给被告去银行办理房屋贷款解押手续。5月7日被告又一次通过中介告知原告其房屋不卖了。原告认为被告签订合同后，视合同为儿戏，因房屋市场价格变化三番五次违约，违背诚信原则，侵害原告的合法权益。为保护原告合法权益不受侵害，被告应当继续履行双方签订的买卖合同并按合同约定支付违约金，请求法院支持原告诉请。被告陈海熬、魏本娟辩称：一、原告的诉讼请求相互矛盾。原告诉请的第一条是要继续履行合同，但第二条又是基于违约的情形下，要求被告方因解除合同而应该承担的违约责任；二、本案合同属于效力待定的合同。案涉房屋系两被告共同所有，被告陈海熬出售房屋未经过魏本娟的同意和授权，原告和被告签订的合同系效力待定的合同；三、通过被告和中介的聊天记录可以看出，合同签订后，被告即安排还清房贷事宜，但是原告的45万元迟迟没有到位，在2020年3月24日开始被告多次询问中介原告的45万元何时到位，因为45万元一旦到位，被告即可以办理解押手续，领取相应的产权证明，但是原告迟迟没有支付45万元。被告在2020年4月2日特地从南京请假回来办理相应的解押手续，这时中介回信息说原告忘记了，这么大的事情原告竟然忘记了，从情理上是说不通的，这只能是因为原告不想买这套房屋了。被告当天就发了句牢骚话让中介重新找买家，但是被告还是没有解除合同，在2020年4月10日还是继续催中介希望原告能支付45万元，原告没有支付，被告才产生不愿意出售该套房屋的想法，后被告思考还是卖给原告，但是原告一直到2020年4月27日才将45万元支付给被告，被告收到原告的45万元后，在2020年5月7日就和银行结清了贷款并办理了不动产登记证书，如果被告不愿意履行合同为何结清房贷；四、被告依法履行了合理催告的义务，原告没有支付尾款，合同应予以解除。根据双方签订的合同约定2020年4月27日原告需要支付完全部的购房款，但时至今日，原告仅支付50万元，对于余款，虽然被告多次催要，但是原告一直未支付。在不得已的情况下，被告在2020年5月12日向原告发出解除通知函。被告要求解除合同是基于没有按时履行合同的主要付款义务。本案审理过程中，被告陈海熬提起反诉，经审查符合法律规定，本院依法受理。反诉原告陈海熬提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2、判令反诉被告支付违约金32.7万元；3、判令反诉被告承担反诉的诉讼费、律师费。事实与理由：反诉原告于2020年3月20日通过淮安市生态文化旅游区承鄞房产中介服务部与反诉被告签订一份《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，双方在合同中约定，反诉被告以全款方式购买反诉原告淮安绿地世纪城五期×××室的房屋，双方约定的价格为163.5万元。同时根据合同第三条（2）1、买方需在2020年4月27日前付清全部的款项；第七条4、任何一方不履行本合同约定的义务，守约方在合理催告后，自约定届满期限次日起15日内可以单方面解除合同，违约方承担全部责任；5、任何一方违约的，需支付20%的违约金。反诉原告在2020年5月5日通过微信和中介的王雷联系让对方把尾款付清，2020年5月11日再次要求对方支付尾款，但是对方一直没有按照合同约定付清尾款。于是在2020年5月12日反诉原告在不得已的情况下要求和对方解除合同。综上，反诉原告认为：反诉原告不存在违约，是反诉被告违约在先，反诉原告要求解除合同完全符合合同约定。反诉被告王焱辩称：被告反诉不能成立，原告不存在逾期付款行为，是被告违约。经审理查明：2020年3月20日，原告与被告代理人陈清华签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告购买淮安绿地世纪城五期×××室房屋，建筑面积118平方米（最终以房屋产权证及土地使用证登记为准），房屋处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起30日内还清贷款，总价163.5万元（不含税费），定金50000元，合同签订支付定金，买方须于2020年4月27日前将房款一次性付清。合同第七条第5项约定：任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，第6项约定：守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。合同第三部分备注条款约定：一、该价格含房屋内维修基金、供气、供暖初装费，房屋交房前产生的水电煤物业费均由卖方承担并结清；二、该价格含房屋固定装修（毛坯）；三、卖方承诺学位在，未使用，过户前将房屋内户口迁出（若有）；四、卖方承诺房屋无产权及经济纠纷，并承诺产权人及家人同意出售；五、卖方承诺信用良好符合购房和贷款条件；六、该房屋过户产生的费用由买方承担。本次买卖居间人为淮安市生态文化旅游区承鄞房产中介服务部，经办人为王雷。合同签订当日，原告支付定金50000元。上述合同签订后，原、被告因合同履行事宜发生争议，2020年4月20日，中介人员王雷向原告方发信息内容为：“房东意思是以15万为标准，他也打听了市场，你们买就加15万，要么他赔你15万”，原告方回信息：“你跟房东说价格我们协议都签了，我就加50000买”。之后，双方仍就合同履行发生分歧。2020年4月27日，原告向被告支付45万元。2020年5月6日，两被告至贷款银行出还清抵押贷款完成解押。2020年5月8日，两被告完成案涉房屋转移登记手续并取得不动产权证书。2020年5月12日，被告要求与原告解除合同。审理中，本院就被告魏本娟是否同意卖房询问两被告。被告陈海熬陈述：一开始不知道，后来解押时候知道了，一开始没反对，但是原告一直没有按时付款，她就有意见了。被告魏本娟陈述：被告陈海熬陈述是事实，2020年4月2日约定原告付款解押，但是被告到银行后直至下午4:30才来，这天事情就没有办，原告没有付钱。到4月27日，原告将首付款付了，5月7日解押，解押我是同意的，但是因为原告没有按时付尾款，我现在坚决不同意卖房。审理中，原告申请中介人员王雷到庭作证，王雷陈述：合同是3.20签订的，钱是3.21收到的，本来约定4.2给首付款解押，后来没谈好，4.14被告说没收到首付款要求解除合同，4.18三方面谈一次，没谈好，4.26同意继续交易，当时说好由原告加五万继续交易，4.27卖方收到45万，5.9卖方通知在5.12过户，原告说来不了，因为上学不好请假，卖方感到不舒服在5.11通知解除合同；当时买家协商想推迟到5.13，当时把日期告诉卖家，一开始没说什么。后来通知解除了。当时房产证不在我们这里，我看过照片，权属人是被告。当时说好过户时付清尾款，被告有过反复变更卖或不卖。4.27之前付全款，50万约的四月初，3月二十几号的时候被告联系过原告要求支付首付款，也说给首付款时解押，过户当天结掉尾款，有说过5.11被告说过户时间可以推迟，请对方付清尾款，5.12被告发出解除通知。经质证，原告认可证人证言。被告质证意见为：部分认可，双方没有约定过户时给尾款。另查明：2020年5月18日，原告与淮安市清江浦区北京路法律服务所签订委托代理合同，约定原告委托该所代理本案诉讼，原告支出代理费6000元。2020年6月21日，原告与江苏凯仕曼律师事务所签订委托代理合同，约定原告委托该所代理本案诉讼，原告支出代理费50000元。本院认为，原、被告自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于被告主张原告未按期支付尾款并要求以此解除合同，经审查，被告在合同签订后，有提出过加价15万元的要求，原告亦表示同意加价5万元，本院认为，被告在合同签订后、价款亦明确约定的情况下提出加价，属于变更合同主要条款之范畴，在此情况下，原告未在合同约定期限内支付款项，不能就此认定原告违约，被告以此为由要求解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告魏本娟表示被告陈海熬出售房屋未经其授权和同意，本院认为，被告魏本娟在两被告共同至贷款银行处解押时，即已知道被告陈海熬出售房屋，其未表示反对，且在解押后，亦与被告陈海熬共同办理了不动产权属证书，综合本案案情并结合日常经验法则，本院确定被告魏本娟知晓并同意被告陈海熬售房的事实达到高度盖然性，本院依法确认该事实，对于被告魏本娟的抗辩不予采信。本起诉讼中，原、双方均要求对方承担违约金32.7万元并承担律师代理费用，经审查，均缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告王焱与被告陈海熬、被告魏本娟继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、原告王焱于本判决生效之日起十日内向被告陈海熬、魏本娟支付购房尾款118.5万元，两被告同时协助原告办理淮安绿地世纪城五期×××室房屋所有权转移登记并将房屋交付原告；三、驳回原告王焱的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈海熬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17958元，保全费2270元,合计20228元，由被告负担，反诉费3103元，由反诉原告陈海熬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××01）。审 判 长  高晓文人民陪审员  曲玲媛人民陪审员  孙成龙二〇二一年二月五日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  张曦月附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。