广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初26399号原告：区瑞贞，女，1974年5月29日出生，汉族，住广东省江门市江海区××××办事处雄光新成里18号，公民身份号码440××××××××××××262。委托诉讼代理人：戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄镇恺，广东登鼎律师事务所实习律师。被告：欧建军，男，1981年10月15日出生，汉族，住广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××310。原告区瑞贞与被告欧建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区瑞贞的委托诉讼代理人戚艳平到庭参加诉讼。被告欧建军经本院公告传唤，公告期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区瑞贞向本院提出以下诉讼请求：被告立即向原告支付拖欠租金52595元及承担违约金25000元，合计77595元。事实与理由：2014年11月29日，原告与被告签订了租赁厂方合同书，约定：原告将承租的位于中山濠头大道24号的厂房三、四楼租赁给被告使用，租赁期间为2014年10月25日起至2017年10月24日止，每月租金为11600元，当月租金于当月25日前付清。合同还约定被告如有拖欠租金，被告需向原告支付滞纳金，滞纳金逾期按天数计算，一个月内按月租金总额的5%缴纳。超过一个月做违约处理，原告有权没收保证金。2017年9月6日，经过双方结算，被告向原告出具欠条确认：扣除押金25000元后，被告尚欠原告2016年至2017年4月期间的租金及水电费共52595元。后经原告多次催还欠款，被告却以各种理由推脱，至今未能清偿该笔费用。原告认为，原被告双方所签订的租赁厂方合同书是双方的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均有约束力。原告依约将厂房交付给被告使用，被告理应按约定支付租金及水电费，被告长期支付拖欠租金及水电费的行为已构成违约，也给原告造成了较大的经济损失。依据双方的合同约定及《合同法》及相关的司法解释规定，被告应当就该违约行为向原告承担与押金等额的违约金。为保护原告的合法利益，原告特诉至法院，请求依法裁判。原告区瑞贞为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：租赁厂房合同书、欠条、华杰鞋厂（欧建军）欠天朗卫浴租金明细、房地产权证、租赁厂房合同书、转租委托书。被告欧建军未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩及证据。本院经审理查明认定事实如下：坐落于中山火炬开发区濠头村濠头大道24号的厂房产权人为黄润滔【房地产权证号：粤房地证字第C6×××09号】。2014年10月25日，黄润滔（甲方）与案外人何泽（乙方）签订租赁厂房合同书，约定甲方将位于中山市×××××××的厂房租赁给乙方作为五金制品使用（商铺面积除外），租赁时间从2014年10月25日起至2017年10月24日止。租赁期间乙方不得作非法用途，不得转租、分租，否则作违约处理。合同还约定了其他事项。2014年11月29日，何泽（委托人）向区瑞贞（受托人）出具转租委托书，授权区瑞贞以受托人名义出租中山市×××××××厂房的三、四楼，委托出租期限为2014年10月25日起至2017年10月24日止，受托人可以以自己名义与承租人签订租赁合同并向承租人收取租金、水电费等费用，受托人应当在委托出租期限内行使出租权，不得超出该期限。如承租人有逾期交租等违约行为的，受托人可以自己名义向承租人提起诉讼，进行维权，受托人对出租场地尽到管理、监督使用的义务，委托书自委托人签字之日起生效。产权人黄润滔在转租委托书底部签名并手书“同意转租”字样。2014年11月29日，区瑞贞（甲方）与欧建军(乙方)签订租赁厂房合同书，约定甲方将位于中山濠头大道24号的厂房四楼租赁给乙方作鞋业生产之用，宿舍第三层租给乙方作宿舍之用，租赁时间为2014年10月25日起至2017年10月24日止，租金为11600元/月。第三条约定，乙方缴交25000元给甲方作保证金，待合同完满履行并交清水、电费及其他一切费用，保证金退回乙方，否则甲方有权从保证金中扣除。第四条约定，当月租金在每月25日前交清，不得拖欠，如有拖欠，甲方向乙方征收滞纳金并停止用电，滞纳金逾期按天数算，一个月内按月租金总额的5%缴交，超过一个月作违约处理，甲方有权终止合同、收回厂房并没收保证金。租赁期间，乙方不得作非法用途，不得转租、转让或分租，否则作违约处理。双方不得中途毁约，如一方毁约要赔偿对方损失25000元。合同还约定了其他权利义务事项。2017年9月6日，欧建军出具欠条，记载：“本人欧建军欠区瑞贞厂房厂租及水电费52595元。（附明细表）”。明细表记载：“2016年：29803元；2017年1-3月：45447元；2017年4月：15345元；共欠90595元；2017年3月结13000元；扣除押金25000元，实欠：90595-13000-25000=52595元”，欧建军在确认人处签名。2020年9月2日，区瑞贞以欧建军经多次催收，拒不支付剩余租金52595元及违约金为由，诉至法院，主张前述实体权利。庭审中，区瑞贞陈述欧建军因经营不善已于2017年4月底搬离，区瑞贞于2017年5月1日收回案涉租赁物，其损失为未能及时收回租金，产生资金占用损失。区瑞贞还陈述同意欧建军于欠条中扣减25000元保证金的前提是其在当月付清欠款，因欧建军既未根据合同约定付款，亦未根据欠条付款，因此不同意扣减保证金，主张没收保证金25000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案外人何泽与产权人黄润滔签订租赁厂房合同书，承租案涉租赁物，并委托区瑞贞将案涉厂房转租给欧建军，因该委托事项经由产权人黄润滔追认，故本院认可区瑞贞与欧建军之间的合法转租行为，区瑞贞、欧建军签订的租赁厂房合同书，系基于真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，区瑞贞陈述其于2017年5月1日收回案涉租赁物,故双方之间签订的合同在该日已实际解除。区瑞贞提交租赁厂房合同书、欠条、明细表等证据及其庭审陈述，证明欧建军应付2016年至2017年4月租赁期间厂房租金90595元，已付13000元，扣除保证金25000元，尚欠52595元的事实，因欧建军未到庭应诉，亦未提交相反证据予以反驳，根据现有证据，本院采信区瑞贞主张的前述事实。区瑞贞主张欧建军支付厂房租金52595元的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。根据合同第三条约定：“乙方要缴纳25000元给甲方作保证金。待合同完满履行后，并交清水、电费及其他一切费用，保证金则退回给乙方，否则甲方有权从保证金中扣除”因此，欧建军于2017年9月6日出具的欠条及明细表中，以保证金扣除应付费用，符合合同约定，本院予以认可。欧建军逾期支付租金的行为已构成违约并造成区瑞贞资金占用损失，应承担相应的违约责任。根据合同第四条约定：“当月租金在每月25日前交清，不得拖欠，如有拖欠，甲方向乙方征收滞纳金并停止用电，滞纳金逾期按天数算，一个月内按月租金总额的5%缴交，超过一个月作违约处理，甲方有权终止合同、收回厂房并没收保证金。租赁期间，乙方不得作非法用途，不得转租、转让或分租，否则作违约处理。双方不得中途毁约，如一方毁约要赔偿对方损失25000元。”庭审中，区瑞贞陈述其损失为资金占用损失，由于合同约定的违约金较高，且区瑞贞未明确欠付租金52595元具体各月的损失构成，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，参照双方合同约定，本院酌定违约金以52595元为基数，从欧建军出具欠条之日即2017年9月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算；从2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算，上述分段所计违约金总额以25000元为限。欧建军未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告欧建军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告区瑞贞支付租金52595元及违约金(以52595元为基数，从2017年9月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算；从2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算，上述分段所计违约金总额以25000元为限)；二、驳回原告区瑞贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1738元（原告已预交），由被告欧建军负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  陈 璐审判员  石 慧二〇二一年二月九日书记员  彭梦圆姚志姬