云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2626民初03号 原告：陶树荣，男，1977年7月9日出生，苗族，住丘北县。 被告：丘北县和润房地产开发有限公司（以下简称和润公司）。住所地丘北县锦屏镇石缸坝新城区（水乡路）。 法定代表人：陈柳青。 原告陶树荣与被告和润公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶树荣、被告和润公司法定代表人陈柳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶树荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一次性返还购房订金人民币10000.00元整；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月12日，原告在丘北县，原告当天支付了购房订金人民币10000.00元整，一切事项均有被告公司聘请的业务员办理。于次日第三天，原告按被告聘请的业务员的要求，另带40000.00元的首付款到售楼部办理有关贷款事项，但遭到售楼部业务员的拒收和办理，业务员解释道因订购房客户没有正式工作，暂时申请不了贷款，叫先回去等，以后再说。就这样大概过了一个多星期左右，售楼部又通知原告叫去一下，原告到售楼部后才知道是和润公司法定代表人陈柳青老总亲自接待。她说因你无正式工作，今年很难申请到贷款，她还解释说要不你去另介绍你有工作的朋友来把你订购的房屋买了，我们就退你的购房订金给你。弄得原告我当时还大发脾气，买不成退钱不就完了吗。可是被告不但不退钱，还跟原告谈起条件来，所以大家最后都不欢而散。后来我多次到售楼部解决退钱无果，直到售楼部人去搬空。虽然售楼部搬了地方，没人告诉我，电话也不接，何况冤家路窄，丘北这么小，还是在超市、公园、菜市场等等场所都常常遇见被告公司法人陈柳青，所以这些年，每年我都与被告公司法人不少于3次以上沟通谈判退购房订金的问题，但都遭到对方的拒退。可恨的是在今年我朋友聚会的时候，朋友透露房子已被公司卖了。后经我核实，情况属实。被告在没有征求原告同意的情况下擅自把原告定购的房屋不知什么时候卖给了别人，已严重侵犯了原告的合法权益。所以特诉至人民法院，望人民法院依法判令被告一次性返还原告的订购房人民币10000.00元，以维护原告的合法权益。 和润公司辩称：一、我公司不返还原告所诉的购房订金人民币壹万元整。理由一、已超过诉讼时效。《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告所付的购房订金是2014年11月12日。原告所请求的时间是2020年11月9日，相隔6年差3天。已严重超过诉讼时效。再，原告支付订金之日我公司签署了合盛园小区统一格式的《商品房内部认购协议书》，此协议书一式二份，销售方一份，认购方一份，销售方的由于认购方仅仅交了认购金后未履行任何手续，所有未保存了，销售方出示一份他人的作证据。协议书第三3.4条规定，乙方未在三3.2条（约定的是一次性付款方式的）本案不涉及；三3.3条（约定的是按揭方式付款的）：按揭方式付款，以正式通知签订《商品房购销合同》时银行现行政策规定比例支付首付款，乙方应在通知后7个工作日内按银行规定提供合法完备的贷款资料并协助甲方办理贷款手续至贷款到账之日止。说到销售，哪有不希望成交的，哪有不希望回款的，更何况房地产，大量的资金投入，难道还放着催款的资源不用吗？作为一名房地产销售人员，他的收入靠的是卖出房子，收回房款后的提成，难道他又会已收了定金而不催收款项吗？《商品房内部认购协议书》第三3.3条（约定的是按揭方式付款的）的时限是通知后7个工作日，销售人员和公司法人自收了定金后的7天内不停的打电话催款，原告付款的时间加上7天，与原告所请求的时间是2020年11月9日，相隔6年差10天，也严重超过诉讼时效。从道义上来看，我公司也做到了仁至义尽。我公司签订的《商品房购销合同》约定的交房时间是2015年7月31日至原告所请求的时间2020年11月9日，相隔5年3个月8天，也严重超过诉讼时效。理由二、原告仅仅支付了10000元订金，之后销售人员和公司法人多次打电话催交首付款、签订《商品房购销合同》、提交按揭贷款资料交银行，而原告不予理睬。《商品房内部认购协议书》第三3.4条：乙方未在3.2、3.3条约定的期限内与甲方协商商品房购销合同的相关条款的，该认购书自行解除，无须另行通知，乙方已支付的认购定金不予返还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人。二、我公司不承担诉讼费，理由是此案不成立。 原告向本院提交《收据》一张，证明原告向被告公司订购合盛园小区B1-904号房。经质证，被告公司认可该收据的真实性及收到该笔资金。被告向本院提交：一、《商品房内部认购协议书》一份，证明原告与被告公司签订内部认购协议书，约定了交房时间、付款方式，原告违约在先，该协议自行解除，被告公司不需返还订购金，且已超过诉讼时效。二、《商品房购销合同》，证明被告公司在交房前已经和原告联系，要求原告来签订商品购销合同，交首付款，提交相关资料，但原告不予理睬，被告公司已做到仁至义尽，已经超过诉讼时效。经质证，原告对第一组证据真实性无异议，但称没有和被告签订内部认购协议书，当时被告也没有说签订内部认购协议书；对第二组证据认为是被告与别人签订的，与本案无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院经审查，被告所举的证据均不是与原告签订，与本案不具有关联性，不能证明原告与其签订过内部认购协议书，也不能证明被告拟证的其他事项。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2014年11月12日向被告交付10000.00元购房订金，向被告订购合盛园小区B1-904号房。双方未签订相关协议。原告称交付订购款第三天另带40000.00元首付款到售楼部办理贷款事项，售楼部业务员告知原告，因原告没有正式工作，暂时申请不了贷款，叫先回去等；大概过了一个星期左右，售楼部又通知原告到售楼部，被告公司法定代表人陈柳青亲自接待，再次告诉原告因原告无正式工作，今年很难申请到贷款，建议原告另介绍有工作的朋友来把原告订购的房屋买了，原告要求退钱，但被告不退还和原告谈条件，最后不欢而散。现原告认为，被告已将原告订购的房屋出卖，并未征求原告同意，严重侵害了原告的合法权益，并提出前列诉讼请求。 根据诉辩双方的主张，本案争议的焦点是原告的起诉是否已经超过诉讼时效期间。 本院认为，根据《民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。本案首先应当确认诉讼时效的起算时间。1.关于原告的权利被侵害的时间，根据原告在诉状中的陈述，原告在2014年11月12日支付房屋订购金后十天左右，被告法定代表人陈柳青以原告无正式工作很难申请到贷款为由，建议原告另介绍有工作的朋友来购买原告订购的房屋，并拒绝返还原告交付的订购金，原告还称，此后多次到售楼部解决退钱无果。根据原告的上述陈述，在被告不能为原告办理贷款手续或者原告不符合贷款条件，原告要求被告退还购房订金，被告又拒不退还原告购房订金的时候，就是原告权利受到损害的时间，该时间最迟在2014年11月30日前。2.关于原告知道权利被损害的时间。从原告的陈述里显而易见，原告知道权利被损害的时间即为权利被损害时间。故根据原告的陈述，本案的诉讼时效起算时间最迟应为2014年11月30日。其次本案是否存在诉讼时效中止或中断的情形。原告诉称多次到被告售楼部解决退钱无果，每年与被告法定代表人不少于三次以上的沟通谈判退购房订金的问题。但被告法定代表人当庭否认，原告负有举证责任，却未能举证证明。故本案不存在诉讼时效中止、中断的情形。 综上所述，原告于2014年11月30日前即知道被告以原告无正式工作很难申请到借款为由，要原告另介绍有工作的朋友来买原告订购的房屋不退购房订金给原告，至原告起诉时已经超过三年的诉讼时效期间，且原告不能举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告的起诉已经超过诉讼时效期间，其主张的民事权利不再受法律保护，原告丧失了胜诉权，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第一百九十四条、第一百九十五条规定，判决如下： 驳回陶树荣的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陶树荣负担。 如不服判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员 刘 伟 二〇二一年二月二十二日 书记员 李金成