北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35764号原告（反诉被告）：武旭，男，1987年8月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于川，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）安杰，男，1981年9月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：李**，北京市京徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，北京市京徽律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄品月，女，1986年4月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李**，北京市京徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，北京市京徽律师事务所实习律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301号。法定代表人：缪建寿。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，该公司职员。原告（反诉被告）武旭（以下称其姓名）与被告（反诉原告）安杰、黄品月（以下各称其姓名）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理，经审理发现不适宜简易程序，转为普通程序，并于2021年2月26日再次公开开庭进行了审理。武旭及其委托诉讼代理人于川、黄品月和安杰共同委托诉讼代理人李**、麦田公司委托诉讼代理人陈淑萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。武旭向本院提出如下诉讼请求：要求确认双方合同于2019年12月4日解除；2、要求安杰、黄品月返还购房款130万元，并以此为基数，按照年利率12%的标准支付自2019年12月4日至实际给付之日止的资金占用费。事实和理由：2019年3月21日，武旭与安杰、黄品月签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定武旭向安杰、黄品月购买位于北京市朝阳区XXX房屋（以下简称涉案房屋）。签约后，武旭累计支付购房款130万元。2019年12月4日，安杰委托律师向武旭送达了律师函，主张解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》，但双方合同解除后，安杰和黄品月始终未退还购房款，故提出本诉。安杰、黄品月针对本诉辩称，不同意武旭的全部诉讼请求。1、武旭支付的130万元中包含117万元购房定金，剩余13万元为户口迁出保证金，安杰和黄品月同意退还13万元户口保证金，不同意退还117万元定金。2、武旭在合同约定期限内未依约履行合同义务，已构成根本违约，安杰和黄品月依约向武旭发出了解除合同的通知，双方合同已经解除，安杰和黄品月有权没收武旭支付的定金117万元。麦田公司针对本诉称，同意法院依法裁判。安杰和黄品月向本院提出如下反诉请求：要求解除双方网签备案手续。事实和理由：除了本诉答辩意见中所述事实外，我们认为定金罚则足以弥补损失，故不再另案提起诉讼。武旭针对反诉辩称，同意协助解除网签备案手续。麦田公司针对反诉称，同意法院依法裁判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。安杰与黄品月系夫妻。2019年3月21日，经麦田公司提供居间服务，武旭（买受人）与安杰、黄品月（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定武旭向安杰、黄品月购买以下简称涉案房屋，购房款588万元，建筑面积111.66平方米，其中定金117万元（其中10万元于2019年3月22日前（含当日）支付、107万元于2019年4月20日前（含当日）支付），户口迁出保证金13万元于出卖人将户籍迁出且通知买受人后2日内支付，物业费用保证金3万元于物业费用结清当日支付，室内设施保证金10万元于房屋及家具家电等附属设施交接完毕当日支付，武旭拟申请贷款86万元，首付款359万元应于房屋过户前三个工作日支付。买卖双方于2019年5月30日前（含当日）提供办理网签备案登记手续所需的全部材料，签署网签合同等全部文件。双方于2019年11月12日前（含当日）办理缴税手续，并于取得《契税完税凭证》后7个工作内办理房屋权属转移登记手续。涉案房屋向招商银行设定了抵押权登记，抵押数额为120万元，安杰和黄品月应于2019年4月1日前（含当日）向抵押权人申请提交提前清偿借款，并按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。2019年3月21日、3月22日、4月19日、4月23日，武旭向安杰账户汇入5万元、5万元、100万元、20万元四笔款项共计130万元。关于该款项，安杰和黄品月认可其中包含117万元定金、13万元户口迁出保证金。后，双方办理了网签备案登记手续。安杰提交其与中介公司员工2019年4月14日至2019年10月30日微信聊天记录，提交其与武旭、中介公司员工等微信群聊中自2019年11月11日至2019年12月4日微信聊天记录，证明安杰一直敦促并积极履行合同义务，武旭未如约履行的事实。其中，2019年11月11日，武旭向安杰表示“明天咱们先在中介见面吧，另外一部分尾款我这边实在出了点时间问题，咱们当面商量一下吧。”在安杰回复若逾期付款可能影响其另外购房时，武旭再次回复“钱要晚一点到，但房肯定是买没有问题。明天见面再商量吧。”2019年12月4日，安杰和黄品月以邮件快递形式向武旭发出《律师函》，载明依约定，武旭应在2019年11月12日前办理缴税手续，且在取得《契税完税凭证》后七个工作日内办理权属转移登记手续，并在房屋过户之日前三个工作日支付剩余购房款359万元，但武旭一直未依约付款，截止律师函作出之日已超出15个工作日，因武旭逾期履约行为给安杰和黄品月造成了严重经济损失，故要求解除双方所签合同。经核对，安杰和黄品月称上述《律师函》被武旭拒收。2019年12月4日，安杰通过微信形式向武旭送达了上述《律师函》电子版本，武旭表示“我没有办法同意啊，请理解理解，继续履行合同吧。”2020年4月26日，安杰和黄品月再次以邮件快递形式向武旭发出《律师通告函》，载明依约定，武旭已付定金117万元不再退还，折抵违约责任，双方合同于2019年12月4日解除。经核对，该《律师通告函》被武旭拒收。现双方均同意合同解除，并同意办理解除网签备案登记手续。案件审理中，经本院释明，安杰和黄品月同意先行退还13万元户口迁出保证金，并于2020年8月18日退还至武旭账户。此外，安杰和黄品月提交北京市大兴区人民法院2020年4月22日作出的（2020）京0115民初5407号民事判决书，证明因武旭未按约定交纳购房款，导致安杰和黄品月在购买邓艳晶名下房产时无法足额支付购房款构成违约，并因此承担了22万元违约金。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。首先，从履约情况看，武旭作为买受人，在2019年3月21日、3月22日、4月19日、4月23日，武旭向安杰账户汇入的5万元、5万元、100万元、20万元四笔款项共计130万元属性的认定问题，结合双方合同约定的购房款构成，诸如物业费用保证金3万元、室内设施保证金10万元均未达到给付条件，所以，上述130万元应包括定金117万元和户口迁出保证金13万元。本案争议焦点为，应否认定武旭违约，并籍此判断应否认定安杰和黄品月是否有权主张定金罚则不予退还已收取的定金117万元。首先，依据双方所签合同，武旭作为买受人，应依约交纳购房款，但武旭在交纳130万元款项后，并未依约在2019年11月12日前（含当日）办理缴税手续取得《契税完税凭证》，继而导致涉案房屋无法如约过户，武旭也未如约交纳首付款359万元。在房屋买卖合同中，依约支付购房款系买房人应尽的主要合同义务，武旭逾期未付购房款的行为可以认定构成违约。其次，根据法律规定，当事人之间约定定金数额不得超过主合同标的额的20%。本案中，117万元的定金数额并不超过588万元购房款的20%，该定金数额的约定合法有效。关于定金数额和定金罚则的适用在双方所签房屋买卖合同中已明确体现，武旭的违约行为应承担相应违约责任，安杰、黄品月选择适用定金罚则，不再退还已收取的117万元定金，符合法律和合同约定，本院准予。而且，基于武旭的违约行为，客观上导致安杰和黄品月承担了对案外人邓艳晶的违约责任元，给安杰和黄品月额外造成了经济损失。所以，安杰和黄品月主张不再退还已收取的定金并无不当。最后，鉴于安杰和黄品月已实际退还收取的13万元户口迁出保证金，故本院对武旭的全部诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十五条之规定判决如下：一、驳回原告（反诉被告）武旭的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）武旭与被告（反诉原告）安杰、被告（反诉原告）黄品月于本判决生效之日起七日内共同办理针对位于位于北京市朝阳区XXX房屋的网签备案登记手续。案件受理费16500元，由武旭负担（已交纳）。反诉案件受理费150元，由武旭负担（已由安杰预交，于本判决生效之日起七日内给付安杰）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年二月二十六日书记员  李雅雯