北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23940号原告：高秀玲，女，1949年4月7日出生。委托诉讼代理人：刘权，北京大铭律师事务所律师。被告：杨宗义，男，1949年2月21日出生。被告：康淑珍，女，1956年12月25日出生。委托诉讼代理人：刘宇伦，北京京翔律师事务所律师。原告高秀玲与被告康淑珍、杨宗义确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告高秀玲及其委托诉讼代理人刘权，被告杨宗义，被告康淑珍及其委托诉讼代理人刘宇伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高秀玲向本院提出诉讼请求：一、判决确认2010年12月20日被告杨宗义与被告康淑珍签订的关于北京市丰台区XX号房屋合同编号XX的存量房屋买卖合同无效；二、判决被告康淑珍返还北京市丰台区XX号房屋变更登记在被告杨宗义与原告高秀玲名下；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：1975年2月26日，原告与被告杨宗义在北京市顺义区登记结婚。2020年初，因疫情影响，原告身体不适，上下楼不方便，不能居住高层（6楼无电梯），便跟被告杨宗义絮叨，被告杨宗义随口说了一句，有一套房，其实挺合适，但是现在已经没有了。在原告再三追问下，原告才获知上述诉请房屋的大概情况：2003年3月20日，被告杨宗义从北京银地房地产开发有限公司处购得北京市丰台区银XX号房屋一套，2004年5月19日取得房屋所有权证书。被告杨宗义购买房屋后，并未告知原告购房一事，2010年底，被告杨宗义又私自将房屋过户到了被告康淑珍名下，未曾支付相应价款。后原告前往北京市丰台区不动产登记中心询问，房屋并未登记在被告杨宗义名下。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，诉请房屋属于原告与被告杨宗义的夫妻共同财产，被告杨宗义未经原告同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，属于无权处分，诉请房屋虽过户登记到被告康淑珍名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，二被告间的房屋买卖合同无效。据此，原告特依据该规定要求追回房屋，请求依法判如所请。康淑珍辩称：不同意原告的诉讼请求。原告请求确认的存量房屋买卖合同是从不动产登记处取得的，该份合同不存在欺诈等使合同无效的情形。杨宗义与康淑珍是在1995年认识的，杨宗义在公司负责采购，因此跟康淑珍认识。2001年杨宗义和康淑珍一起在西南郊做生意，康淑珍说想要买一套房，双方合作过程中，康淑珍负责销售，杨宗义负责收款和记账。从2003年购得涉案房屋至今一直是由康淑珍居住使用。2010年双方协商将房屋过户在康淑珍名下，根据杨宗义记录的账目可以显示康淑珍已经将购房款给付杨宗义，房屋的过户时间是在2010年12月20日，根据法律规定的诉讼时效的问题，原告的起诉截止时间应该为2012年12月20日，请求驳回原告的诉讼请求。杨宗义辩称，我对原告的诉讼请求没有意见，事实理由基本是这么个情况，这个事情我确实没有和原告说过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对于当事人双方没有争议的事实予以确认，认定事实如下：1975年2月16日，高秀玲与杨宗义登记结婚。2003年3月20日，出卖人北京银地房地产开发有限公司与买受人杨宗义签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为本合同规定项目中XX号房，该商品房的用途为住宅，该商品房建筑面积共66.81平方米，其中套内建筑面积58.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.24平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米3611元，总金额（人民币）贰拾肆万壹仟贰佰伍拾壹元整。买受人于2003年3月21日前一次性向出卖人付清本合同的总价款即贰拾肆万壹仟贰佰伍拾壹元整（￥241251元），其中含定金叁仟元整（￥3000元）。出卖人应当在2003年3月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，杨宗义支付了购房款及公共维修基金、契税等款项。2004年5月19日，该商品房取得房屋所有权证（京房权证丰私字第XXXX号）。2010年12月20日，出卖人杨宗义与买受人康淑珍签订存量房屋买卖合同，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区XX。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层。该房屋所在楼层为3层，建筑面积共66.81平方米。该房屋规划设计用途为住宅，所有权证证号为京房权证丰私字第XXXX号，该房屋性质为商品房，抵押情况为未设定抵押，租赁情况为出卖人未将该房屋出租。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币271649.46元（小写），贰拾柒万壹仟陆佰肆拾玖点肆陆元整（大写）。同日双方签订了房屋所有权转移登记申请书。庭审中，原告主张被告之间存在恶意串通行为并损害了原告的合法权益及国家利益，并存在以合法形式掩盖非法目的的情形，据此主张被告之间所签房屋买卖合同无效。二被告买卖房屋无论是形式上还是实质上均不符合常理、不能成立，交易价格显著低于市场均价，没有付款的记录，所谓交易就是躲避和损害原告合法权益，有恶意串通的主观故意。同时二者低于市场价成交，变相少缴或者不缴税款，也损害了国家利益。同时，二被告利用房屋买卖合法形式，掩盖将夫妻共同财产赠予或者给予婚外第三者的情形。针对上述主张，原告提交房屋买卖查询档案、网页打印材料佐证，主张根据房屋买卖查询档案材料显示，杨宗义登记房屋信息为单独所有，并未告知夫妻共同所有权人信息，存在刻意隐瞒。房屋买卖时间周期极短，没有商谈购买等一系列过程，买卖合同主要条款及约定空白。记载交易价格严重低于市场价格。没有真实交易支付事实。康淑珍认可房屋买卖查询档案的真实性，不认可网页打印材料的真实性，不认可高秀玲的主张。主张康淑珍与杨宗义签订房屋买卖合同后，已支付给杨宗义款项，杨宗义与康淑珍在2010年12月15日提交了编号为XX号的《存量房屋买卖合同》的网签合同，杨宗义于2010年12月16日在康淑珍的合伙账目中减去30万元的房款及过户税费2717元，并于2010年12月20日签订了编号为XX号的《存量房屋买卖合同》并办理了房屋过户登记手续。涉案房屋从2003年购买到2010年变更，到本次诉讼，均是由康淑珍占有使用。且高秀玲一直知晓杨宗义与康淑珍合伙做生意的事实，也知晓康淑珍的居住情况。康淑珍提交账本、录音、银行交易明细单佐证其主张。杨宗义认可其与康淑珍在录音的时间点确有见面，录音中也是他的声音，但表示录音的内容不全面，当时是说别的事情说到的房屋。杨宗义对于账本及银行交易明细单真实性无异议，但主张康淑珍的材料并不全面，提交账本、自书材料，主张确实曾经在双方的合伙款项中扣除了300000元作为房款，但后来通过其他方式进行了补偿，最终分账时对杨宗义是不合理的。高秀玲表示只知道杨宗义在外做买卖经营的事情，具体经营情况并不了解。康淑珍主张账本及自书材料均为杨宗义个人所写，与康淑珍账目一致的部分予以认可，表示涉案房屋系使用其与杨宗义的合伙资金购买，2010年双方签订涉案房屋的买卖合同时也是采用扣除合伙利润款方式支付的购房款，不存在杨宗义所提之后通过其他方式进行补偿的情况。根据账目内容，其中有“2010年12月16日银地房税过户2717元+30万=302717元”的字样。经询问，杨宗义表示涉案房屋的购房款来源于其退伍补偿、工作时的工资及下岗后做生意的利润，购房用于公司运营过程中职工的居住，房屋购买后只有康淑珍在涉案房屋中常住，其他职工只是短暂居住。另，杨宗义曾以民间借贷纠纷为由起诉康淑珍，要求康淑珍偿还借款本金及利息。在该案审理过程中，杨宗义陈述双方曾合伙经营，康淑珍称需要购车用钱，同意从合伙应支付给康淑珍的利润款中支取50000元，再由杨宗义出借现金100000元，按照康淑珍的要求向其账户存入150000元。杨宗义提交其自行制作的手写合伙账目，其中有“2007.4.30建转康15万，5万按康支，10万按借杨”的字样，并主张双方结算合伙账目时，未将该借款计算在内。康淑珍不认可该账目，认为系杨宗义自行记录。经询问，康淑珍认可杨宗义向其银行账户存入150000元，主张系其负责二人合伙对外业务时，向厂家支付的进货货款，但称因其不掌握进货相关记录材料，无法提交相关证据。该案经审理，最终法院判决康淑珍偿还杨宗义借款本金并支付利息。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于诉讼时效，确认合同无效请求权属于形成权，适用除斥期间的规定，不适用诉讼时效的规定，因此康淑珍关于诉讼时效的辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告主张康淑珍与杨宗义之间恶意串通，损害其利益及国家利益，存在以合法形式掩盖非法目的，因此主张确认双方所签房屋买卖合同无效。“恶意串通”是主观上的“恶意”与客观上的“串通”相结合的行为。认定恶意串通，既需要证明主观上具有恶意，也需要证明有串通行为。根据本案证据、查明事实及另案审理查明的情况，可以认定康淑珍与杨宗义之间存在合伙关系，双方在合伙期间存在以扣减利润款的方式给付款项的情形，故对于康淑珍主张2010年12月16日通过扣减利润款的方式支付300000元购房款的意见本院予以采信。考虑到双方的合伙关系、购房款的给付形式及涉案房屋的实际居住等问题，康淑珍与杨宗义所签房屋买卖合同的内容，出售房屋价格等情况并无不妥。原告于本案中未能提交充分证据证明康淑珍与杨宗义之间存在恶意串通情节，更未达到确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的证明标准。因此，原告以恶意串通为由主张合同无效，依据不足，本院难以支持。根据上述查明情况，康淑珍确已支付购房款，原告关于康淑珍与杨宗义之间以房屋买卖的形式掩盖杨宗义将夫妻共同财产赠予或者给予婚外第三者的主张亦缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告高秀玲的全部诉讼请求。案件受理费5445元，由高秀玲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陆宋宁二〇二一年二月二十六日书记员  杨 鑫