北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13620号原告：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，统一社会信用代码91110113776379193Q。法定代表人：黄丽卿，董事长。委托诉讼代理人：王亚鑫，男，2000年8月17日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵庆云，女，1986年6月18日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工。被告：沈超珩，男，1969年11月20日出生，满族，户籍地北京市东城区，住北京市东城区，公民身份号码110108196911209737。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。原告北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德酒店物业）与被告沈超珩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威德酒店物业的委托诉讼代理人王亚鑫、赵庆云，被告沈超珩的委托诉讼代理人邢俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威德酒店物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2015年10月1日至2017年9月16日的物业费80553.42元；2.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.被告应当支付自2015年10月1日至2017年9月16日的物业费80553.42元。被告与北京百顺达房地产开发有限公司于2009年9月28日签署了《北京市商品房预售合同》。根据合同第三条规定:“该商品房房屋坐落为:顺义区×村西(×别墅A区)C-×号-1层-C×号…该商品房为第一条规定项目中的C-×号[幢]第-1层C-×号(现名为：顺义区×镇×路×号×湖畔267#)…出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市顺义区建设委员会测绘所,其预测建筑面积共519.48平方米，其中，套内建筑面积519.48平方米。根据北京市顺义区建设委员会测绘所2010年10月27日提供的测绘报告，该栋房屋地上建筑面积为413.4平方米。合同第二十四条的规定:“(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为:北京威德酒店物业管理有限公司(以下简称“威德物业”)，资质证号为:京物企字资三[2006]第0178号。(二)前期物业管理期间，物业服务收费价格为(人民币)8.28元/月·平方米(建筑面积)。”根据上述约定，被告应当支付的物业管理费为3422.95元/月，但被告自2015年10月1日起未支付相应的物业管理费，原告多次催缴，但被告仍不缴纳。原告作为被告所有房屋的合法物业服务企业，有权提请司法程序向被告索要拖欠的自2015年10月1日至2017年9月16日的物业费80553.42元。2.被告应当支付本案诉讼费。根据公约第二十九条第五款的规定:“…物业管理企业为此催讨行为付出的额外工作酬金和相关费用(包括但不限于司法费用、律师费、公证费、取证费用等)均由该业主承担，物业管理企业可跟进情况对该产权人提起民事诉讼等合法方式进行催讨。”被告应当支付本案诉讼费。被告沈超珩辩称，1.原告关于2015年10月1日至2017年9月16日的主张物业费已经过了诉讼时效，不应该予以支持；2.原告提供的物业服务不符合物业合同的约定，物业服务严重不达标，物业服务区域存在环境脏乱差，设备年久失修，黄土裸露，被告不应该向原告支付物业费，根据原告与其他业主发生的物业服务纠纷在其他的案件中对原告的物业存在过评估，评估报告显示原告所提供的物业服务费标准应为6.87元每平方米每月。综上，原告主张的物业费已经超过诉讼时效，即使主张的物业费未超过诉讼时效也不应该按照原告所主张的收费标准要求被告交纳物业费。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋坐落为顺义区×湖畔花园×区×号楼-1至2层全部，建筑面积为519.55平方米。沈超珩在2012年11月26日至2017年9月16日期间为涉诉房屋的所有权人。2009年9月28日，北京百顺达房地产开发有限公司（出卖人）与沈超珩（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定，商品房坐落为顺义区×村西（×别墅A区）C-×号-1层C-×号，预测建筑面积共519.48平方米，其中，套内建筑面积519.48平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积0平方米。出卖人选聘的物业服务企业为：北京威德酒店物业管理有限公司，资质证号为：京物企字资三（2006）0178号。前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28/月/平方米（建筑面积）。物业服务企业按照季收取，买受人应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。附件七物业服务。第2条共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共享设施包括：共享的上下水管道（包含自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、下水立管及通向污水井的水管道、雨落管）、共用照明、天线、消防系统、安防系统、中水处理系统、消防水泵、对讲系统、监控系统、市政排水设施、垃圾间、配电系统等…第14条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。《×湖畔花园业主临时公约》第二十九条规定，管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业按高档住宅建设，其物业费标准为8.28元/平方米/月，按地上面积收费。2010年10月27日的《房屋土地测绘技术报告书》载明，C型C-×#房屋，层数02（-01），地上建筑面积413.40平方米，地下建筑面积106.15平方米，总建筑面积519.55平方米。2016年3月10日，北京百顺达房地产开发有限公司（甲方）与沈超珩（乙方）签订《补充协议》，协议约定，一.依据甲乙双方2009年9月28日签署的该房屋《北京市商品房预售合同》（合同编号为：Y886552）项下相关条款的约定，甲乙双方经友好协商后达成一致意见，甲方同意减免乙方2012年12月5日至2015年9月30日期间的物业费用，该费用由甲方向物业公司进行结算。二.乙方确认，在甲方履行完毕本补充协议项下之义务后，即视为甲方已经完全履行《北京市商品房预售合同》之义务，除本补充协议事项外，乙方确认不再向甲方提出与该房屋物业费有关的任何其他权利要求。如果乙方转让本房产，则乙方应确保受让方也不得再向甲方提出与该房屋物业费有关的要求，否则相关责任由乙方承担，如果依据法律规定甲方应履行的保修责任仍应履行。三.甲方双方确认，本补充协议内容仅适用于乙方所购之房屋，该房屋其他事宜，以及甲方本项目之其他房屋，均不得援引本补充协议。四.甲乙双方应就此协议内容进行保密，不得对本协议之外之任何地方泄露本协议的任何内容。如因任何一方违反保密义务而使守约方遭受损失的。违约方应赔偿守约方全部经济损失。五.本补充协议应作为该套房屋《北京市商品房预售合同》不可分割的组成部分，与该《北京市商品房预售合同》其同等法律效力，本补充协议于《北京市商品房预售合同》中的相关条款有冲突的均应以本补充协议为准。六.本补充协议自甲乙签署之日生效，壹式肆份，甲方持叁份，乙方持壹份。2016年7月16日，威德酒店物业向沈超珩邮寄物业费缴费通知书，2017年1月20日，威德酒店物业向沈超珩邮寄物业费缴费通知书。庭审中，沈超珩不认可上述快递详情单的真实性，称沈超珩的签字不是其本人所签，并称即便是真实的也超过了诉讼时效。威德酒店称其公司每年都会在小区公告栏张贴催要物业费的通知，管家也会催要物业费，庭后并补充提交了2017年、2018年、2019年张贴物业费催缴通知书的照片。沈超珩表示上述催要物业费的相关证据不需要看了，真实性不认可。庭审中，沈超珩向本院提交《关于解聘×湖畔前期物业服务关系的业主意见征询》，欲证明涉诉小区物业服务存在瑕疵，涉诉小区环境脏乱差、公共设施年久失修，公共绿化死苗缺苗、黄土裸露。威德酒店物业称该征询意见内容与实际不符，是个别业主个人行为，与本案无关。庭审中，沈超珩向本院提交民事判决书、《×墅项目南区物业服务费用评估报告》等证据，欲证明法院认定威德酒店物业提供物业服务存在瑕疵，且在评估报告中认定威德酒店物业的物业费收费标准为6.87元每月每平方米，评估基准日是2014年12月31日，有效期是2014年12月31日至2015年12月30日止。威德酒店物业称判决书是个案结果，与本案无关，评估报告不具有普遍性，评估报告的时间段是2014年12月31日与沈超珩欠缴的物业费期间不一致，且评估地点是×墅南区不是涉诉房屋所在的×墅北区。庭审中，沈超珩向本院提交照片、房间录像，欲证明涉诉小区杂草丛生，黄土裸露、垃圾乱堆放，每年雨季小区都会大量积水，涉诉房屋每年都会大量进水。且涉诉房屋每年都会漏雨，沈超珩保修过，其他问题都解决了，但是进水和漏雨一直没有得到解决。2015年的物业费的减免就是因为涉诉房屋存在何种问题。威德酒店物业称该照片及视频与实际不符，沈超珩房屋质量问题有过报修情形，但是不是其不交物业费的理由。庭审中，威德酒店物业称，涉诉房屋建筑面积519.55平方米，地上面积是413.4平方米，物业费为每月每平方米8.28元，故涉诉房屋每月物业费为涉诉房屋地上面积413.4平方米乘以物业费8.28元等于3422.95元。沈超珩共计拖欠物业费期间为23个月零16天。共计拖欠物业费80553.42元。2012年11月26日至2015年9月30日的期间的物业费，由开发商予以减免，故威德酒店物业不向沈超珩主张2012年11月26日至2015年9月30日的期间的物业费。上述事实，有原告威德酒店物业提供的《商品房预售合同》、房屋土地测绘技术报告书、国内快递单、补充协议、催缴物业费通知书照片，被告沈超珩提供的民事判决书、《×墅项目南区物业服务费用评估报告》、照片、视频及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为，威德酒店物业系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而沈超珩作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中沈超珩称威德酒店物业起诉超过诉讼时效，但根据现有证据可以看出威德酒店物业未怠于行使追缴物业费的权利，故对于沈超珩称威德酒店物业的起诉超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。关于沈超珩主张应按照评估报告中认定的收费标准6.87元每月每平方米交纳物业费的辩解意见，本院认为该评估报告有效期是2014年12月31日至2015年12月30日止，且评估对象为南区，并非涉诉房屋所在的北区，在双方已经就物业费收费标准作出明确书面约定为8.28/月/平方米的情况下，沈超珩依据上述评估报告主张按照6.87元标准交纳物业费的主张，依据不足，本院不予采信。庭审中沈超珩称威德酒店物业服务存在问题，但根据沈超珩提交的证据，并不足以认定威德酒店物业的物业服务存在瑕疵。现威德酒店物业要求沈超珩交纳欠付2015年10月1日至2017年9月16日的物业费80553.42元，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：被告沈超珩支付原告北京威德酒店物业管理有限公司自2015年10月1日起至2017年9月16日止的物业管理费80553.42元，于本判决生效之日起七日内执行。如果被告沈超珩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元及公告费260元，由被告沈超珩负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  幸 江二〇二一年二月十日法官助理  王一笑书 记 员  马春阳