西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初9671号原告:孙赫，男，汉族，1991年6月28日出生，中山大学博一学生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：刘慧，陕西睿群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琦，陕西睿群律师事务所实习律师。被告：陕西秦建房地产开发公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：任永刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓湘斌，女，该公司法务，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李宁，男，该公司销售经理，住西安市碑林区。原告孙赫与被告陕西秦建房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘慧、张琦，被告委托诉讼代理人卓湘斌、李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙赫向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款240751.17元及利息（按照同期银行贷款利率，从2015年2月14日暂计至2020年7月7日为65691.64元，要求支付至实际退款日）；2.判令被告向原告返还面积误差比超过3%部分的双倍房价款2066299.8元；3.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金971029.72元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月7日，原告与被告签订了《乐居都会时尚生活MALL房屋认购协议书》，有如下约定：XX路XX号XX居XX层XX建筑面积为194.09平方米的房屋出售给原告，房屋总价款为8025039元；被告在房屋交付使用后450个工作日内为原告购买的房屋办理权属登记，如因被告原因逾期办理房屋权属登记，每逾期一日其按原告实际支付房款的万分之一赔付违约金，逾期超过90日的，原告可解除购房协议，被告退还原告支付的购房款，并按实际支付房款的1%赔偿原告损失，按日赔付违约金不予累计。原告于2015年2月13日已将全部购房款交付给被告，履行了合同义务。前述协议签订后，因被告自身原因导致原告所购房屋办理权属登记日期延迟至2019年11月14日，被告该行为已构成违约；涉案房屋经房地局实测，原告购买的房屋实测面积为163.28平方米，因面积误差比绝对值超出3%，被告应返还原告房屋面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，并双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。原告多次与被告协商解决前述争议，均未果。被告陕西秦建房地产开发公司辩称，原、被告签订认购协议书属实，房屋面积最终实测为163.28平方米也属实。在2017年为原告办理房产证期间，因为被告原因涉案房屋被第三方查封，查封后被告替原告向市中院提起了执行异议之诉，执行异议之诉得到了市中院的判决支持后，解封一直被拖延，直至2019年11月，原告名下的房屋才被解封。从客观上来讲，被告没有故意拖延办理房产证，被告一直在积极解决原告办理房产证的事宜，被告不应承担逾期办理房产证的违约责任。关于面积误差比，双方签订的是房屋认购协议，应该以正式的网签商品房买卖合同约定的房屋面积与实际办证的房屋面积来计算误差比。被告与原告于2019年11月签订网签购房合同，该合同约定的购房面积为163.28平方米。面积误差可以按照购房合同的单价进行全额退款，被告不承担双倍退款。本院经审理认定事实如下：2014年8月7日，原告（乙方）与被告（甲方）就房屋买卖事宜协商签订了《乐居都会房屋认购协议书》，主要内容有：原告认购坐落于西安市XX路XX号XX居（最终以房地产实测面积为准，多退少补）；该房屋规划设计用途为商业，商品房预售许可证号为200XXXX；该房屋单价为41347元/平方米，总价为8025039元；原告采取分期付款的方式支付房款；被告承诺在2014年10月31日前将上述房屋交付原告使用；被告承诺在房屋交付使用后450个工作日内将上述房屋办理权属登记，如因被告原因在上述时间内无法办理权属登记的，每逾期一日按原告实际支付房款的万分之一支付违约金，逾期超过90日的，被告承诺可以根据原告要求解除本协议且退还原告所付房款，并按实际支付房款的1%赔偿原告损失，按日赔付违约金不予累计。同日，原告与西安荣添房地产开发有限公司签订《乐居都会委托经营管理合同（产权人委托合同）》，约定原告将其购买的上述房产委托西安荣添房地产开发有限公司经营管理，交付标准为现状交付，期限自2014年11月1日至2017年10月31日止，租赁价格260元/平方米/月。协议签订后，原告于2014年8月向被告支付房款4060000元，于同年10月支付3000000元，通过以租金代付形式支付965039元。截止2015年2月13日，原告向被告支付了全部购房款8025039元。2019年11月14日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书，证书载明：权利人孙赫，坐落西安市碑林区XX路XX号XX幢XX室，房屋建筑面积163.28平方米。另查明，被告因与案外人郭某某借款合同纠纷一案，西安市中级人民法院在执行中于2017年3月6日作出（2017）陕01执221号之一执行裁定书，依法查封了登记在被告名下位于西安市碑林区XX路XX号XX广场XX幢XX层。原告孙赫遂对该查封提出案外人执行异议之诉。经审理，西安市中级人民法院判决确认位于西安市碑林区XX路XX号XX居房屋归孙赫所有，并于2019年5月20日作出（2018）陕01执恢212号之一执行裁定书解除对位于西安市碑林区XX路XX号XX广场XX幢XX层房产的查封。上述事实，有原告提供的乐居都会房屋认购协议书、收款收据、转账凭证、市中院（2018）陕01执异262号民事裁定书、市中院（2018）陕01民初1229号民事判决书、市中院（2018）陕01执恢212号之一民事裁定书、省高院（2019）陕民申1952号民事裁定书、不动产权登记证书、被告所出情况说明、微信聊天记录、通话录音、移动通信客户语音清单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告于2014年8月7日签订《乐居都会房屋认购协议书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该认购协议具备了房屋买卖合同的基本内容，原告依约向被告全额交付了购房款，被告亦向原告交付了案涉房屋，双方房屋买卖合同关系成立、有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋面积误差返还房价款问题。《乐居都会房屋认购协议书》中载明的案涉房屋建筑面积为194.09平方米，不动产权证书载明的案涉房屋建筑面积163.28平方米，房屋实际面积小于合同约定面积，差额为30.81平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理（一）…（二）…”。由于双方《乐居都会房屋认购协议书》第一条（一）款明确约定原告认购房屋建筑面积“最终以房地产实测面积为准，多退少补”，故应该按照协议约定处理，被告应向原告返还因房屋面积误差而多收取的房价款1273901.07元，并应向原告支付资金占用期间的利息。原告主张面积误差比超过3%部分双倍返还房价款，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办理房产证违约金问题。依据双方《乐居都会房屋认购协议书》的约定“被告承诺在房屋交付使用后450个工作日内为将上述房屋办理权属登记，如因被告原因在上述时间内无法办理权属登记的，每逾期一日其按原告实际支付房款的万分之一支付违约金”。案涉房屋交付日期为2014年10月31日，被告应于2016年7月22日前为原告办理房屋权属登记。后因被告原因，致使原告购买的案涉房屋被查封，原告直至2019年11月14日方取得房屋不动产证书。被告未在约定期限内为原告办理房屋权属登记，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办理房产证违约金971029.72元，有事实基础及合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告陕西秦建房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告孙赫返还房价款1273901.07元，并支付资金占用利息（以1273901.07元为基数，自2015年2月14日至2019年8月19日按人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、被告陕西秦建房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告孙赫支付逾期办理房产证违约金971029.72元；三、驳回原告孙赫其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33550元，由原告孙赫负担10366元，被告陕西秦建房地产开发公司负担23184元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕 西省西安市中级人民法院。    审  判  员    任 惠 军  二〇二一年一月二十六日                              书  记  员    许    贝 1