四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初9810号 原告：李元渠，男，1972年11月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：张雪梅，女，1970年1月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 二原告共同委托诉讼代理人：彭程杰,四川锦界律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张孟,四川锦界律师事务所律师。 被告：张晓，男，1977年10月10日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告李元渠、张雪梅与被告张晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，本院于2020年12月14日公开开庭进行了审理。李元渠、张雪梅的共同委托诉讼代理人彭程杰、张孟到庭参加诉讼，被告张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李元渠、张雪梅向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令张晓按《租赁合同》约定立即向李元渠、张雪梅支付合同存续期间应付租金（暂计至2020年11月）为103824元及违约金12600元，共计116424元；2.请求判令张晓承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：李元渠、张雪梅与张晓于2018年10月24日签订了《租赁合同》，合同约定张晓向李元渠、张雪梅承租位于成都高新西区阳光街18号1层108、109号房屋，租赁期限为五年，2018年10月24日至2018年12月1日为免租期，租金支付方式为季付，自2018年11月15日开始支付第一期租金。张晓自2020年2月起，一直未支付租金，双方多次协商均未果。李元渠、张雪梅为维护合法权益，特起诉至法院。 张晓辩称，对于李元渠、张雪梅主张的2020年3月到2020年11月的租金，由于2020年3月到2020年5月的租金系与李元渠哥哥协商一致优惠两个月租金，因此张晓才仅支付了5月的租金，6月确实未支付，但6月30日就撤场关门了因此7月至11月的租金不应当支付。另，在这期间张晓跟李元渠的哥哥协商，市政改造从7月1号把铺面封闭导致无法经营，双方未能协商一致。租赁合同约定的租赁期限确实为5年，但当时确实是不知道修路这属于不可抗力，修路导致张晓没有办法继续经营。店面的所有东西没有拉走，押金还在，包括在物管处缴纳的8000元的水电保证金都没有进行结算。 经审理查明，2018年10月24日，李元渠、张雪梅（出租方）与张晓（承租方）签订《租赁合同》，主要约定：1.李元渠、张雪梅将位于成都市高新区（西区）阳光街x号x层x号、成都市高新区（西区）阳光街x号x层x号房屋租赁给张晓；2.房屋租赁期限从2018年10月24日至2023年11月30日，双方已对房屋现状进行实地查看并认可房屋以房屋现状交付；3.2018年10月24日至2018年12月1日为房屋装修期，李元渠、张雪梅在此期间不收取张晓房屋租金；4.张晓租赁房屋经营期间（物管费、水、电、气费及其它经营性产生的费用及一切税费）均由张晓自行承担，租金标准为2018年12月1日至2019年11月30日月租金为12600元，2019年12月1日至2020年11月30日月租金为12978元，2020年12月1日至2021年11月30日月租金为13627元，2021年12月1日至2022年11月30日月租金为14308元，2022年12月1日至2023年11月30日月租金为15024元；5.合同签署之日起，张晓应向李元渠、张雪梅支付12600元履约保证金，合同期满张晓结清该房屋全部费用，李元渠、张雪梅应于房屋交接当日无息退还；6.张晓应向李元渠、张雪梅以3个月为一个周期支付租金，下一期租金支付时间为在上一期租金到期前15日内支付下一期租金，如果张晓未按合同约定日期缴纳房屋租金的，超过合同约定缴纳下一期租金日期15日后，李元渠、张雪梅将无条件解除该租赁合同并收回房屋，李元渠、张雪梅所收取保证金不予退还，并由张晓承担相关违约责任；7.在本合同期内张晓违约需向李元渠、张雪梅支付违约金12600元；8.本合同期内任一方要解除合同的，需提前90日告知对方，需与对方协商达成一致。 合同签订后，李元渠、张雪梅将案涉房屋交付张晓使用，张晓将商铺用于开办酒馆经营。双方认可张晓支付了自2018年12月起至2020年2月份租金。李元渠、张雪梅主张张晓欠付2020年3月至2020年11月的租金，对此张晓主张其通过与李元渠之兄协商一致免除2020年3月、4月租金，因此张晓仅支付了2020年5月租金，对其该项主张张晓称双方系通过电话沟通并未提供证据予以证明。张晓自认2020年6月租金尚未支付。另，张晓还主张，案涉商铺自2020年7月1日因商铺前道路施工进行打围，导致其无法经营，因此其认为不应当支付2020年7月至2020年11月的租金。对此，张晓提供了照片以证明其主张，照片显示案涉商铺大门前存在打围施工，打围位子与商铺之间间隔一条机动车道，车辆可通行。对于打围施工的原因及开始时间，张晓未能举证证明。 庭审中，李元渠、张雪梅自认已经收到2018年12月至2020年2月的租金以及2020年5月的租金。 另，本案审理中经多次组织调解双方均未能协商一致。经询问，李元渠、张雪梅在张晓目前已经欠付租金的情况下仍坚持不解除合同要求按照原租赁合同继续履行。张晓亦未向本院提出解除或变更合同的主张。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《租赁合同》、照片、视频光盘等证据在卷佐证。 本院认为，李元渠、张雪梅与张晓签订《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《租赁合同》签订后，李元渠、张雪梅向张晓交付了房屋，张晓应当按照《租赁合同》约定支付租金，李元渠、张雪梅自认已经收到2018年12月至2020年2月的租金以及2020年5月的租金，对此本院予以认可。本案的争议焦点为： 一、张晓是否应当支付2020年3月、4月、6月、7月、8月、9月、10月、11月租金103824元。首先，针对2020年3月、4月的租金问题，张晓主张与李元渠之兄口头协商予以免除。对此，虽然张晓并未提供证据证明李元渠、张雪梅已通过李元渠之兄同意免除张晓2020年3月、4月租金，但结合张晓将案涉商铺用于酒馆经营的特殊业态以及2020年3月、4月适逢新型冠状病毒肺炎疫情防疫形式严峻，各地均针对公共娱乐场所出台了暂停经营的疫情防控措施的大背景，尤其本案中李元渠、张雪梅自认收到了2020年5月的租金，而并非按照租赁合同履行期限的先后顺序主张收到履行期限先到期的2020年3月的租金，本院对张晓的陈述予以认可，张晓不应当支付2020年3月、4月的租金。其次，针对2020年6月、7月、8月、9月、10月、11月租金的问题，其中6月的租金，张晓当庭自认，因此该月的租金其理应支付。对于7月至11月的租金，虽然张晓主张案涉商铺自2020年7月1日因商铺前道路施工进行打围，导致其无法经营认为不应当支付。对此本院认为，张晓提供的照片显示案涉商铺大门前存在打围施工，打围位子与商铺之间间隔一条机动车道，车辆可通行，因此案涉商铺大门前存在打围施工确实可能会对张晓经营的酒馆的人气、上座率等存在影响，但并不足以导致其无法经营。本案庭审中，张晓也当庭陈述店面的所有东西均未拉走，说明其截止本案法庭辩论终结之日时仍然在占有、使用该商铺，因此本院认为张晓应当支付2020年6月至11月的租金。《租赁合同》约定，2019年12月1日至2020年11月30日的租金标准为12978元/月，则张晓应当支付李元渠、张雪梅2020年6月至11月合计6个月的租金77868元。 二、张晓是否应当支付违约金12600元。李元渠、张雪梅主张张晓逾期支付租金应按《租赁合同》约定支付违约金12600元。对此本院认为，《租赁合同》约定合同期内一方违约需向对方支付违约金12600元，该约定并未明确违约行为的具体表现和情形。本案中，张晓的违约行为系逾期支付租金，其违约主要给李元渠、张雪梅造成的系资金占用的损失，结合案涉商铺大门前存在打围施工确实可能会对张晓经营的酒馆的人气、上座率等存在影响，本院综合考虑张晓欠付租金的时间本着公平原则，以违约金主要用于弥补李元渠、张雪梅的损失为原则对李元渠、张雪梅主张的违约金标准进行调整。根据《租赁合同》约定的租金支付时间，张晓应当在2020年5月15日前支付2020年6月1日至2020年8月30日的租金38934元，张晓应当在2020年8月15日前支付2020年9月1日2020年11月30日的租金38934元，据此本院认为张晓应支付的违约金标准为：以38934元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年5月16日起计算至2020年8月15日，以77868元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年8月16日起计算至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张晓于本判决生效之日起十日内支付原告李元渠、张雪梅2020年6月1日至2020年11月30日租金共计77868元； 二、被告张晓于本判决生效之日起十日内支付原告李元渠、张雪梅违约金，违约金计算标准为：以38934元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年5月16日起计算至2020年8月15日，以77868元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年8月16日起计算至实际付清之日止。 三、驳回原告李元渠、张雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1440元，由被告张晓承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 旭 二〇二一年二月五日 书记员 张碧芮