江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0311民初4273号原告：斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司，住所地徐州市云龙区淮海食品城同发路11号淮海文博园3号楼1-212室。法定代表人：孙凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丰丰，江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙傲傲，江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。被告：徐州明尚祺商贸有限公司，住所地徐州市淮海西路小康人家二期AO、A1-1-101-301室。法定代表人：崔明奇，该公司经理。被告：崔明奇，男，1964年6月26日出生，汉族，住徐州市泉山区。两被告共同委托诉讼代理人：郑友启，江苏彭淮律师事务所律师。原告斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司与被告徐州明尚祺商贸有限公司、崔明奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司的委托诉讼代理人李丰丰、孙傲傲，被告徐州明尚祺商贸有限公司的法定代表人暨被告崔明奇，以及两被告的共同委托诉讼代理人郑友启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告按照90元/平方/月的房屋占有使用费标准向原告支付租金(暂自2019年9月12日计算至2019年10月12日为155700元)；2.请求判决被告二对上述债务承担连带清偿责任；3.请求判决被告承担全部诉讼费用。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告将涉案房屋返还给原告。事实和理由：2009年11月12日，徐州家美时有限责任公司与董明签订了《租赁合同》，董明将位于徐州市、面积共计7900平方米的房屋出租给徐州家美时有限责任公司，出租时间自2010年4月1日至2025年12月31日，租金为每月每平方米10元，从第二年开始每年环比递增8%，先交房租后使用，按季度支付。同时合同约定，协议履行中发生争议的，向甲方即董明所在地法院起诉。2016年6月，徐州家美时有限责任公司因无力经营，将公司资产转让给了被告一，同时被告一继续租赁案涉房屋。徐州市鼓楼区人民法院在淘宝网对案涉房屋进行拍卖，2019年9月12日鼓楼区人民法院做出(2019)苏0302执恢257号之二执行裁定书，裁定上述房屋归原告所有。原告取得的房屋，面积1730平方米，位于徐州市，而且全部是一楼，市场价格至少在每月每平方米100元以上，租赁合同约定的租金每月每平方米10元，显著低于市场价格，对原告显失公平。被告二系被告一的唯一股东，根据《公司法》第六十三条之规定，应当对上述债务承担连带责任。经原告多次与被告沟通，均无法达成一致，因此特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告诉请。被告徐州明尚祺商贸有限公司，崔明奇辩称，1.原告主体不适格。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。尽管原告持有徐州市鼓楼区人民法院执行裁定书，但该裁定书并非原告享有该租赁物不动产的物权凭证，仅仅对原告是本案争议标的买受人的确认，裁定书本身并不能产生争议标的所有权变动的效力。因此，原告在房屋所有权变更登记，其所有权人身份尚未得到确认前，无权要求被告对涉案不动产给付或增加租金，其请求事项因欠缺法律规定的要件，主体尚不适格。2.《合同法》第229条规定，所有权变动不影响租赁合同的效力。原告在诉状中已自认其通过法院拍卖网购买该房屋前，被告已承租的事实，仅是认为原租赁合同约定的租金标准与市场价相比较低，故而要求增加租金，是滥用对原租赁合同的变更权。被告作为承租人，合法有效的租赁关系不因法院拍卖的行为而突破。3.先租赁后查封的房屋同样适用“买卖不破租赁”原则。被告承租的房屋是设立抵押权之前就已经与被告崔明奇作为法定代表人的家美时超市有限公司签订合法有效的租赁合同，崔明奇作为法定代表人在合同上签字。另外在鼓楼区法院执行查封前，崔明奇任法定代表人的徐州明尚祺商贸有限公司作为家美时超市的实际经营人，继续全面履行原租赁合同剩余租期的相应义务。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.（2019）苏0302执恢257号之二执行裁定书复印件，证明原告通过司法拍卖的方式取得案涉房屋，原告主体适格。被告的质证意见为：真实性无异议，该裁定书只能证明原告是该房屋的买受人，而不是物权登记人，原告主体资格不适格，因为从买受人到物权登记的权利人，在这过程中需要交纳相关税费才能实现权利人的转化，而原告在法院裁定书上要求其持该裁定书到产权部门办理产权登记的情况仍未进行登记，说明其权利的转化并没有实现。2.徐州市房屋所有权登记审核表复印件、《徐州市住房和城乡建设局关于发布2019年下半年徐州市主城区房屋租赁价格指导的通知》网页打印件（来自于徐州市住房和城乡建设局官网）、《徐州市住房和城乡建设局关于发布2020年上半年徐州市主城区房屋租赁价格指导的通知》网页打印件（来自徐州市政府信息公开网），证明案涉房屋的性质为商业用房，2019年下半年案涉房屋所在地区的商业用房的租金价格为120.5元/平方米/月，2020年上半年案涉房屋所在地区的商业用房的租金价格为143.35元/平方米/月，原告按照90元/平方米/月的标准要求被告支付房屋占用期间的使用费并无不当。被告的质证意见为：房屋所有权登记审核表真实性无异议，从该份审核表中更能证明目前该房屋的所有权人仍然是董明而不是原告，对价格指导的通知真实性无异议，但是与本案没有关联性，被告承租使用的房屋不是单纯的就原告所起诉的一层房屋的租赁，而是对整栋楼1-3层及地下室所有面积的整体打包价格，因此作为商业地产的租赁，政府仅仅是指导作用，其发布的相关通知及指导意见并没有法律约束力，而应当遵循市场规律，尊重当事人的意思自治，原告所提交的相关参考价格与本案没有关系。3.徐州明尚祺商贸有限公司的企业登记查询表盖章复印件、徐州明尚祺商贸有限公司章程盖章复印件，证明被告崔明奇系徐州市明尚祺商贸有限公司唯一股东，应当对该公司所欠房屋占用费用承担连带清偿责任。被告的质证意见为：企业登记查询表、公司章程真实性无异议，明尚祺公司就是崔明奇一人独资公司，但是公司的会计账目与个人资产是相独立的，且在被告接下来的举证中均能证明从2016年明尚祺公司成立后一直都是以公司名义、公司账户支付相关租赁费。4.徐房他证泉山字第××号他项权证书、徐土他项（20××）第××号他项权证书复印件，证明2014年6月24日，案涉房产及土地办理了抵押登记。被告的质证意见为：真实性无异议，涉案房产在2014年6月24日是进行了抵押，但是抵押之前崔明奇已经实际租赁和占有使用了该处房产，并且在此开办超市至今，超市的经营从2010年开始一直到现在，租金一直在交付。5.（1）徐州市屋司法拍卖网页打印件；（2）2020年5月15日，董明出具的《房屋出租情况说明》原件，内容为：斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司，2009年11月12日说明人董明（产权人）委托江苏宏瑞物业管理有限公司将位于租赁给徐州家美时超市有限公司。2016年6月13日因徐州家美时超市有限公司不再租赁，由徐州明尚祺商贸有限公司租赁，与徐州明尚祺商贸有限公司没有签订书面租赁合同，说明人于2016年6月13日出具了《转租说明》，租金及租期等按2009年11月12日与徐州家美时超市有限公司签订的租赁合同一切条款内容执行；（3）《租赁合同书》盖章复印件，来自徐州明尚祺公司工商登记资料，内容为：董明（甲方）与徐州明尚祺商贸有限公司（乙方）于2016年6月14日签订，由乙方租赁甲方位于徐州市室，租赁期限自2016年6月30日至2024年6月30日。租金第一年度为128万元/年，向甲方缴纳保证金60000元；甲方处有董明签字，乙方处有崔明奇签字。证明司法拍卖的网页中拍卖标的调查情况表记载“徐州市房屋，承租人为徐州明尚祺公司”，2016年6月13日徐州家美时超市有限公司不再租赁案涉房屋，由明尚祺公司开始租赁。租赁的时间开始于2016年6月13日，晚于案涉房屋的抵押时间，该租赁关系不受买卖不破租赁相关法律的保护，明尚祺公司无权继续按照原告与董明达成的租赁合意继续租赁使用案涉房屋。如需继续使用需与原告协商确定，否则原告有权要求被告交还房屋，并按照市场价格支付使用期间的费用。被告的质证意见为：对司法拍卖网网页打印件真实性无异议，且在拍卖的调查情况表及拍卖公告中已经都明确了明尚祺公司系该房屋承租人，对于原告决定参加竞买视为对拍卖财产完全了解，并愿意接受拍卖财产一切未知和已知的瑕疵，且在拍卖调查表中对租金标准已经予以公告，原告愿意竞买是因为其起拍价比市场价远低得多，甚至不到市场价的三分之一，另原告参与竞拍是因为原告法定代表人的兄弟孙克对该拍品的情况完全了解，且孙凯的公司也是临时注册成立的公司，就是为了购买该处财产，该公司也是唯一的竞买人，所以对于租金的情况包括租赁的情况孙克与本案的被告崔明奇事前已经有好长时间的沟通，对相关的情况了解的最清楚最细致，甚至孙克之前就是代理的东方资产公司来处置这个资产，而这个资产是他从东方资产公司买过来的债权，之后他就作为债权人来申请法院执行的，最后他又成了唯一的竞买者，这中间原告的公司对拍品的情况以及存在的权利的负担是相当清楚的，对买卖不破租赁的规定更清晰。对证据5中房屋出租情况说明书面内容是否为董明本人签字无法核实，其真实性不予认可，从本案原告提交的三份由董明签字的材料中，明显看出董明的签名三个均不相同，无法判断哪个是真哪个是假，另外对出租情况说明中的内容也不真实，2009年11月12日租赁给家美时公司同时还包括被告崔明奇也是合同承租人之一，徐州家美时超市有限公司尽管作为一个公司不再经营，但是家美时超市仍然在运营，该超市由明尚祺公司在运营，相关的权利义务是由明尚祺公司继续履行；对证据5中租赁合同书真实性不认可，这是公司登记时为了注册公司委托注册公司的单位临时写的，上面的租赁期限包括租赁标准、租赁保证金都不是真实的，与本案没有关联性。6.承诺书复印件1份（原件保存于华夏银行徐州分行），内容为：华夏银行股份有限公司徐州分行，徐州家美时超市有限公司（承租人）于2012年1月1日承租了董明（出租人）位于的房产【房产证号：徐房权证泉山字第××号，土地使用权证号：号】，租期至2021年12月31日终止。目前，该房产已抵押给贵行，为江苏德科门业有限公司（借款人）与贵行签订的编号为的最高额融资合同项下的债务提供担保。对此，借款人、承租人和租赁人共同承诺：在贵行行使抵押权、实现债权时，承租人、出租人和借款人将无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权，不影响贵行抵押权的实现。该承诺书中有借款人江苏德科门业有限公司公章，承租人徐州家美时超市有限公司公章和崔明奇个人印章，有出租人董明签字。证明案涉房屋在办理抵押登记时，当时作为承租人的徐州家美时超市做出承诺，无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权，即放弃作为承租人享有的买卖不破租赁的承租权。被告的质证意见为：真实性不认可，在承租人一栏，家美时公司和崔明奇都没签字，崔明奇的印章连他本人都没见过，另外关于承诺的内容中贵行行使抵押权实现债权时，承租人、出租人和借款人将无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权，不影响贵行抵押权的实现，这些内容被告从没有承诺过，家美时公司也没有负责人签字承诺，且租期的内容更是凭空捏造的内容，2012年1月1日到2021年12月31日租期是虚构的租期，与被告所延续的承租合同的租期完全不符。7.徐州家美时超市有限公司的工商登记和注销资料。证明家美时公司于2019年9月30日成立清算组，并于2019年12月30日清算注销。在此期间，原告向被告即家美时公司要求支付占有使用费，并交还房屋，而家美时公司既未出面沟通，也未在清算报告中记载关于案涉租赁关系的任何权利和义务。清算报告却显示对外债权债务关系，均系0元，从而证明家美时公司已经彻底退出了与董明之间的租赁关系，明尚祺公司系作为新的承租人使用案涉房屋。被告的质证意见为：真实性没有异议，但是与本案没有关联性，更不能证明被告所举证据的证明目的。家美时超市在法律上人格已经消灭了，但是其权利和义务，特别是本案所涉及的与董明之间所签订的买卖合同，是由徐州明尚祺商贸有限公司来继续履行相关的合同义务。8.被告公司的员工社保缴费记录。证明陈振、王丽等24人的用人单位，在2016年的7月，由家美时超市有限公司变更为了被告明尚祺公司，印证了被告陈述的接收家美时超市有限公司所有员工的事实。即证明家美时超市有限公司在2016年7月就不在案涉房屋从事任何经营行为，结合家美时超市有限公司在所谓的转租关系中没有任何获利的行为，进而证明家美时公司从与董明签订的租赁关系中彻底退出，即双方的租赁关系终止，不存在任何形式的转租关系。所以被告与董明的租赁行为不受买卖不破租赁法律的保护。被告的质证意见为：真实性不持异议。家美时公司因经营问题，导致亏损严重，无法继续经营。当时准备走破产程序。当时的法定代表人崔明奇考虑到公司破产后，有大批员工无法安置，所以在董明、包括徐州家美时超市公司原股东孙晓明等人的劝导之下，才接着续租了家美时公司的租赁合同，家美时超市仍然在原地继续经营，家美时的员工愿意在公司继续干的就继续干，这也是为了解决家美时超市员工就业问题。9.案涉房屋的照片七张，证明案涉房屋的使用现状。被告的质证意见为：真实性没有异议，只不过这个照片当中有的是一楼的门面，有的是二楼的门面的门头。10.泉山区香飘飘奶茶店工商查询档案四页和2017年8月家美时公司出具证明一份。证明泉山区香飘飘奶茶经营人胡义霞从被告明尚祺公司处承租一楼37平方房屋，用于经营奶茶店，租赁价格是每年6万元，单价为135.14元每平方每月。原告按照90元每平方每月的租金标准要求被告支付占有使用期间的使用费并无不当。2017年8月家美时公司出具的证明证实2016年7月，被告明尚祺公司以50万元的价格，从家美时公司购买旧货等物品，家美时公司不在案涉房屋从事任何经营行为，家美时公司与董明签订的租赁合同不再履行，明尚祺公司作为新的承租人使用案涉房屋。不存在任何的转租关系。被告的质证意见为：香飘飘奶茶店工商查询档案，与本案没有关联性。原告不能既享受作为唯一买受人所独自享有的最低成交价即带租拍卖价，然后再来要求承租人提高租金，不能两头都占便宜，缺乏了一个基本的诚信。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.徐州市房屋所有权登记证及审核表复印件各一份，证明位于徐州市房屋，于2012年5月5日进行了不动产产权登记，登记产权人为董明，产权登记号为，所有权证号为。直至庭审时，该房屋权利人尚未发生变更。从产权证上可以看出，董明将该房屋进行抵押，是在房屋产权登记之后。原告的质证意见为：真实性无异议，但不认可证明目的，原告已经取得鼓楼法院出具的执行裁定书，主体适格。2.租赁合同一份，证明位于房屋在内的三层楼房及地下室整体出租，出租方为董明，承租人为徐州家美时超市有限公司，整栋楼用于家美时超市的经营。合同签订日期为2009年11月12日，房屋租赁期限为2010年4月1日起至2025年12月31日止，租赁时间自2010年4月1日起计租（如2010年4月1日之前此房产未通过综合验收，则按通过验收之日起计租，免租期顺延，租赁计租期为15年整，从2010年4月1日至2010年12月31日为装修免租期）。证明该房屋签订整体租赁协议时，尚处于施工扫尾阶段，还未进行综合验收，进一步证明该房产在物权登记之前就签订了租赁合同。原告的质证意见为：租赁合同真实性无异议，该份合同中看出在涉案房屋抵押权承租人为徐州家美时超市有限公司，而被告明尚祺公司租赁案涉房屋并非从家美时超市处转租而来，所以不受买卖不破租赁相关法律规定的保护，该租赁合同还有另外一份系由江苏宏瑞物业管理有限公司与徐州家美时超市有限公司签订的内容完全一致。3.2015年5月27日董明与家美时公司签订的补充协议一份，证明因当时新淮海路尚未开通，房屋所处位置偏僻，周围营商环境差，超市经营难以为继，一楼部分、二、三楼整层房屋无人前来租赁，就租金增长幅度问题，董明与徐州家美时超市有限公司经协商重新签订补充协议，将原定租金每年环比8%调整为2015年7月1日起年环比增长5%；从2016年7月1日起每年环比递增3%。从那后，租金一直按补充协议标准执行。原告的质证意见为：真实性无异议，对证明目的不认可，租金调低的原因与本案无关，该份证据同样不能证明被告适用买卖不破租赁相关法律规定的主张。4.家美时公司交付装修押金、租金统计表1张及相关会计凭证、付款凭证复印件共39页，证明自2010年12月28日家美时公司支付江苏宏瑞物业管理有限公司交纳装修押金6万元及2011年1-3个月租金起，家美时公司在此开办的超市才进入正式营业，自此可以认定家美时公司开始占有使用该处房产。截止到2016年7月26日，家美时公司共支付26笔装修押金及租金款，合计5848147.32元。原告的质证意见为：交付装修押金及租金支付的证据无异议，但对于其付款金额我方不知情也不发表意见，另该租金支付与否与原告也无关，但是可以证明截止至2016年6月之前支付租金的主体均系徐州家美时超市有限公司，从而能够证明从2016年6月开始徐州家美时超市有限公司不再承租案涉房屋，即从与董明的租赁关系中退出。5.明尚祺公司交付租金统计表1张及相关会计凭证、付款凭证复印件共39页，证明自2016年10月24日起至2020年8月24日止，明尚奇公司共支付23笔租金款，合计5143988.40元。其中从2016年7月起，租金交给南京中院及华融资产公司，之前的租金由明尚祺公司交给董明指定收款人。原告的质证意见为：真实性无异议，但对其付款金额我方不知情不发表意见，租金支付大部分产生于原告拍卖取得涉案房屋之前，取得涉案房屋之后的租金也与本案没有关系，从租金的支付上能够看出从2016年6月之后均是由明尚祺公司作为承租主体支付租金，这也与家美时超市自2016年6月之后不再支付租金的事实完全吻合，即从2016年6月之后明尚祺公司与董明建立了新的租赁关系，该租赁关系晚于抵押之后，不受法律保护。6.董明出具的《转租证明》一份，时间是2016年6月13日，证明徐州家美时公司与董明签订原租赁协议及补充协议，由明尚祺公司履行，相关权利义务由明尚祺享有及承担。原告的质证意见为：对于转租证明形式上的真实性无异议，但对证明目的不认可，虽然在证明中有表述将案涉房屋转租给明尚祺公司，但是后一句又表述新公司必须按照原签订合同及补充协议的全部条款执行，即董明作为房屋的出租人要求明尚祺公司按照董明与家美时超市公司签订的租赁合同履行合同义务，也就是说董明与明尚祺公司之间自2016年6月13日建立了新的租赁合同，名为转租，实为建立了新的租赁关系。7.南京中院执行局何祖斌、张可山法官2016年6月2日向家美时公司送达的《协助执行通知书》，要求家美时公司将整栋楼租金支付给南京中院指定帐户。因2016年6月30日前，是家美时公司在经营，从7月1日之后，是明尚祺公司在经营，所以在7月之后所有租金全部由明尚祺公司支付。当时签署送达回执也是崔明奇代表家美时公司签的字，家美时超市准备交由明尚祺公司经营的事也给南京中院法官谈了，法院表示非常支持。8.东方资产管理公司江苏省分公司2017年4月7日给徐州市家美时超市有限公司寄送的“抵押权人依法收取抵押房产法定孳息通知书”一份，证明该房屋由鼓楼区人民法院在2016年12月30日作出裁定进行查封。实际上明尚祺公司在2016年7月1日已在此处经营，此时的家美时公司已经不在此营业。这份通知要求我公司将房屋租金交给东方公司，东方公司的曹律师（南京）过来交涉，我公司把华融的协执给他们看后，并告知对方被告只能按照南京市中级人民法院要求依先对华融的通知先履行，对此东方公司也没有异议。后东方公司与南京市中级人民法院协调，把整体查封拍卖的一至三层，分开其中的一层给了徐州市鼓楼区法院，这才有了徐州市鼓楼区法院的司法拍卖。原告对证据7-8的质证意见为：该份证据系复印件，无法确定真实性，不予认可，即使该份证据是真的，也与明尚祺公司与董明未签订书面的租赁合同完全相符，作为执行法院，仅能够取得董明与家美时之间签订的书面租赁合同，所以据此作出协助执行通知书完全合理。9.鼓楼区法院发布的拍卖标的（房产）调查情况表一份，证据来源于淘宝网，证明原告决定参与竞买，视为对拍卖财产完全了解，并愿意接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，当然包括拍品调查表中所列明的被告承租拍卖标的物15年租期及租金标准的权利负担，拍得该财产的，当然受权利负担的约束。原告无权要求被告增加租金。10.鼓楼区人民法院2019年8月16日发布的拍卖竞买公告一份，证据来源于淘宝网，证明该房屋拍卖参考价为35356400元，本拍卖系第二次拍卖，拍卖竞价时间：2019年9月3日10时至2019年9月4日10时止；拍卖起拍价19799584元。公告中也写明了竞买人决定参加竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并愿意接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。原告无权要求增加租金。原告对证据9-10的质证意见为：真实性无异议，对其证明目的不认可，原告作为竞拍人参与竞拍，有权利了解案涉房屋的各种情况，并不代表原告作为竞拍人竞拍后必须认可和接受被告所主张的买卖不破租赁的权利，而通过实际情况来看被告的租赁关系晚于抵押，所以其不受买卖不破租赁相关法律规定的保护。11.竞价成功确认书一份，来源淘宝网。证明原告在第二次竞拍的24小时即将结束前13分钟，即2019年09月04日09:46:53以起拍价19799584元成交，也是唯一一位竞买人，没有第二家参与竞价。原告的质证意见为：真实性无异议，但是该证明与本案没有关联性。12.被告明尚祺公司在2020年10月30日给原告公司的一个回函。证明被告坚持依照原与董明所签订的合同给付租金，希望原告提供相关的收款账户。而原告在接到公司的函以后，一直没有提供相关的账号，致使租金一直未能给付。原告的质证意见为：真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。原告确实委托江苏法德东恒（徐州）律师事务所于2020年10月24日向被告发送律师函，要求其支付占有使用期间的使用费用，并交还案涉房屋，同时不得对外擅自出租案涉房屋。其后被告明尚祺公司进行了回函。13.被告公司的会计所统计的欠付原告公司房租的一个统计表，从2019年9月到2020年12月，共欠原告的租金是406322元。原告的质证意见为：真实性无法确认，实际上来讲，该份统计表并不属于证据，因为这是被告单方制作的，应该视为被告诉讼意愿的表达。14.被告崔明奇与孙克的微信聊天记录六页，证明从原告拍卖取得该房屋后。崔明奇一直要求给付原告租金，而孙克一直不愿意提供相关的银行收款账户。原告的质证意见为：真实性没有异议，从该份证据反而能够看出，在原告竞拍后，原告的律师一直在与被告明尚祺公司沟通，关于交还案涉房屋并支付占有使用费的问题。出面接触的一直都是明尚祺公司的法定代表人兼唯一股东，而不是家美时公司出面接触该问题，从而能够证明家美时公司已经退出了与董明签订的租赁合同，承租人为被告公司。根据原被告双方的举证质证和庭审中陈述的意见，本院确认以下事实：1.2009年11月12日，徐州家美时超市有限公司（乙方，承租方）与董明（甲方，出租方）签订《租赁合同》一份，内容为：（1）甲方将位于徐州市及地下室，面积：1-3层6344平方米（此面积为图纸测绘面积），地下室面积为1566平方米（此面积为按现状计算面积）；共计7900平方米，出租给乙方。交房方式为现状交付，水、电、消防管道等所有配套双方一并签字验收移交，移交后产生的问题（含维修）由乙方承担。（2）房屋租赁期限自2010年4月1日至2025年12月31日止，（3）租金第一年为10元/月/平方（不含税），79000元/月（不含税），948000元/年（不含税），从第二年开始每年环比递增8%（不含税）。合同还约定了其他权利义务。在合同最后的甲方处有董明签字和印章，乙方处有徐州家美时超市有限公司的公章和企业法定代表人崔明奇字样。双方合同签订后，徐州家美时超市有限公司向江苏宏瑞物业管理有限公司支付了装修押金6万元，后开始正式营业并直至2016年7月向江苏宏瑞物业管理有限公司和董明分别支付过相应的房屋租金。2016年10月起，被告徐州明尚祺商贸有限公司开始向出租人支付房租；后在涉案房屋被人民法院查封后将租金支付至南京市中级人民法院和中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2016年6月13日，盖有董明印章的转租证明记载，原于2009年11月12日，产权人董明与徐州家美时超市有限公司签订的关于及地下室的租赁合同，面积共计7900平方米，租赁期限为15年。现甲方同意乙方将原承租房屋转租给徐州明尚祺商贸有限公司，现新公司必须按照原签订合同及补充协议的全部条款执行。2.2015年5月27日，董明与徐州家美时超市有限公司签订补充协议一份，证实因新淮海路尚未开通，位置偏僻，超市经营困难，双方约定将租金每年环比8%调整为从2015年7月1日起年环比增长5%，从2016年7月1日起每年环比递增3%。自此，租金一直按照补充协议标准执行。3.2016年6月2日，江苏省南京市中级人民法院向徐州家美时超市有限公司送达（2016）苏01执35号《协助执行通知书》一份，告知中国华融资产管理股份有限公司江苏分公司因与江苏华厦融创置地集团有限公司、江苏润泽置业有限公司、无锡润泽置业集团有限公司、董现君、董明合同纠纷一案，向本院申请执行，要求其协助冻结董明名下的房屋租金，并提取董明名下的到期房屋租金至本院。中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司向徐州家美时超市有限公司寄送2017年4月7日该公司作出的《抵押权人依法收取抵押房产法定孳息通知书》，要求将相应孳息直接支付给该公司银行账户。4.（1）徐州市鼓楼区人民法院在阿里司法拍卖网上发布的《竞买公告》和《拍卖公告》公告的情况为：拍卖标的：徐州市室，拍卖参考价格35356400元；竞拍时间为2019年9月3日10时至2019年9月4日10时止。《拍卖标的（房产）调查情况表》拍卖现状，现居住人或租赁情况：涉案房产为101室，位于第一层，根据租赁合同约定：承租人租赁房屋为地下室，承租人为徐州明尚祺商贸有限公司，租赁期限自2010年4月1日至2025年12月31日，租金第一年为10元/月/平方米（不含税），共计租赁面积为7900平方米，共计79000元/月（不含税），948000元/年（不含税），从第二年开始每年环比递增百分之八（不含税）。执行过户裁定送达之日后的租金，由买受人向承租人主张权利。配套情况：拍品经江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司测量，房屋建筑面积1730.01平方米，该扩建面积约为500平方米（此部分无建设工程规划审批手续，买受人或承受人按照房屋的现状取得房屋，将来可能面临拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责），钢混结构，所在层数为第1层，房屋总层数为16层，其中第一到三层为商业裙楼塔部分外立面镶贴灰色外墙砖，裙楼部分外立面装饰铝板幕墙及玻璃幕墙，裙楼部分层高约4.1米，室内玻化砖地面，白色乳胶漆墙面、顶棚，消防喷淋系统。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产的一切已知和未知瑕疵。在权利限制情况一栏中记载：a有抵押，抵押权人为本案申请执行人；b徐州市泉山区人民法院首封。（2）2019年9月4日，原告斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司通过竞买号G4925在徐州市鼓楼区人民法院于阿里拍卖平台开展的“”项目公开竞价中，以最高价胜出，拍卖成交价格为19799584元。（3）徐州市鼓楼区人民法院于2019年9月12日作出（2019）苏0302执恢257号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人董明名下徐州市房地产（所有权证号：）证载建筑面积1730.01平方米，改扩建面积约为500平方米，设计用途为商业服务）的所有权归斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司（社会统一信用代码证号码：）所有。被执行人董明名下位于徐州市房地产所有权自本裁定送达买受人斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司时转移。二、买受人斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。5.从原告提交的徐州市房屋所有权登记审核表显示徐州市房屋所有权人为董明。2014年6月24日，案外人董明将涉案房屋办理了最高额抵押登记，债权数额为1900万元，将该房屋抵押给华夏银行股份有限公司徐州分行，抵押面积为473.1平方米。6.根据徐州市住房和城乡建设局发布的主城区房屋租赁指导价格显示，涉案房屋地段2019年下半年至2020年上半年的房屋租金大概在120元-145元的区间范围内。7.徐州明尚祺商贸有限公司系自然人独资公司，崔明奇为该公司唯一股东。徐州家美时超市有限公司解散后，部分员工进入徐州明尚祺商贸有限公司继续从事超市经营工作。另查明，原告向本院申请调查令，至华夏银行股份有限公司徐州分行调取了原告在庭审中提交的《承诺书》，该行出具了与原件核对无异的说明。在案件审理过程中，原告斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司向本院递交评估申请书，申请对涉案房屋徐州市市场租赁价格进行鉴定。本院认为，一、诚实信用系维护社会经济秩序稳定的重要基础。本案原告及被告徐州明尚祺商贸有限公司作为企业法人，对于市场交易风险应有相应的预知和判断力，且应接受合法有效的交易行为约束。在本案原告作为申请执行人申请执行后，其又作为竞拍人参与了涉案房产的司法拍卖竞买，系其对自身合法权益的处置。徐州市鼓楼区人民法院网络上发布的《拍卖公告》和《拍卖标的（房产）调查情况表》中明确公布了系徐州明尚祺商贸有限公司作为承租人使用涉案房产，并对房屋租金数额、租赁期限等情况一并予以公示。二、根据相关司法解释规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，原告认为被告徐州明尚祺商贸有限公司的承租关系是新建立的租赁关系，且是在涉案房屋被查封后，而非承继徐州家美时超市有限公司的租赁合同。原告由此在本案中对被告的诉讼请求，应是对徐州市鼓楼区人民法院拍卖涉案房产时所公布的房产租赁情况存有异议，系执行过程中存在的问题。鉴于涉案房产系由徐州市鼓楼区人民法院处置，原告由此主张的诉求应向原拍卖法院即徐州市鼓楼区人民法院提出，并通过相应执行程序予以认定和处理。因此，本案中原告的起诉应予以驳回。由此，原告申请对涉案房屋市场租赁价格进行鉴定的申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回原告斯迈森凯(徐州)网络科技有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  强晋川审判员  沈九安审判员  杨 瑞二〇二一年二月二日书记员  毛阿楠