广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14852号原告：李吟中，男，1961年5月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：包莉萍，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告：金达集团国际有限公司深圳代表处，住所地深圳市福田区福田街道中心区金田路与福华路交汇处金中环商务大厦主楼2907，统一社会信用代码91440300319330220N。首席代表：蔡浩仁。被告：卓信国际控股有限公司，主要营业地址香港铜锣湾告士打道255-257号信和广场6楼605室。原告李吟中诉被告金达集团国际有限公司深圳代表处、卓信国际控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，李吟中的委托诉讼代理人包莉萍到庭参加诉讼。被告金达集团国际有限公司深圳代表处（以下简称金达公司深圳代表处）、卓信国际控股有限公司（以下简称卓信公司）经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李吟中的诉讼请求如下：一、确认李吟中与金达公司深圳代表处签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》已于2019年10月29日解除；二、两被告向李吟中支付全部拖欠租金169623.12元（从2019年5月27日起，按合同约定租金计至2019年10月29日）及利息1425.48元（按银行同期贷款利率4.35%／年计算，从每月实际拖欠之日起计至全部租金和利息付清之日止，暂计至2019年10月10日）；三、两被告赔偿不配合原告新租户看房的损失68028.94元；四、本案的全部诉讼费等费用由两被告承担。事实和理由如下：李吟中与金达公司深圳代表处于2017年5月11日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，该合同约定如下：李吟中将案涉房产出租给金达公司深圳代表处；租金为每月30272.76元；租赁期限自2017年7月27日起至2020年7月26日止；金达公司深圳代表处应于每月27日前支付租金，因《房屋租赁合同》所发生的纠纷，任何一方可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》，该补充协议第三条约定，租金每平方米252元，第二年起每年按6%递增即2017年7月27日至2018年7月26日每平方米每月252元，每月租金总额30272.76元；2018年7月27日至2019年7月26日每平方米每月267.12元，每月租金总额32089.13元;2019年7月27日至2020年7月26日每平方米每月283.15元，每月租金总额34014.47元；补充协议第七条约定，本合同到期或承租方提前退租，承租方须提前两个月通知出租方并且承租方必须配合出租方客户看房，如果承租方不配合看房，由此造成出租方损失的，后果由承租方承担。上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，李吟中按约定将上述房产交付给了金达公司深圳代表处使用，但金达公司深圳代表处从2019年5月27日起一直拖欠租金，李吟中曾多次催促金达公司深圳代表处支付拖欠租金，但金达公司深圳代表处对李吟中的多次催促置若罔闻且提出要提前终止合同。为避免损失扩大，李吟中不得不同意提前终止合同，但金达公司深圳代表处一直不配合李吟中新租户看房。金达公司深圳代表处系卓信公司在深圳设立的常驻代表机构，其性质为外国企业常驻代表机构。根据最高人民法院2003年6月12日就上海高级人民法院2001年12月27日（2000）沪高经终字第587号《关于外国企业派驻我国的代表处以代表处名义出具的担保是否有效及外国企业对该担保行为应承担何种民事责任的请示》的答复“外国企业派驻我国的代表处，不是该外国企业的分支机构或者职能部门，而是该外国企业的代表机构，对外代表该外国企业。代表处在我国境内的一切业务活动，应当由其所代表的外国企业承担法律责任”之规定，卓信公司依法应向李吟中支付本案全部拖欠租金、利息及损失赔偿。两被告的上述行为己严重违反了合同之约定，已给李吟中造成了巨大损失且损失仍在扩大，为维护李吟中的合法权益，特向法院提起诉讼。两被告均未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2017年5月11日，李吟中（出租方、甲方）与金达公司深圳代表处（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，出租面积为120.13平方米；租期自2017年7月27日至2020年7月26日止；租赁房屋的单位租金按照每平方米每月252元计算，月租金为30272.76元；乙方应于每月27日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；乙方应于2017年8月10日前交付首期租金30272.76元，甲方应于2017年7月27日前将租赁房屋交付给乙方使用。另，合同第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取叁个月（不得超过三个月）租金数额的租赁保证金，即90818.28元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、租赁期满，乙方结清所有应缴费用；2、租赁期满，乙方如不需续租，须提前2个月通知甲方。上述条件全部满足。返还租赁保证金的方式及时间：七天以内以现金或转账方式返还。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未满，乙方提前退租；2、租赁期满，乙方尚未结清所有应缴费用。合同第十条约定，租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、租赁费及租赁管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达5天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达15000元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方面注销房屋租赁登记备案。合同第十九条约定，出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿：（一）甲方迟延交付租赁房屋5天以上；（二）甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；（五）甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。合同第二十三条约定，甲乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定；附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力。合同第二十五条约定，甲乙双方约定通信地址为双方通知或文件的送达地址。如上述地址未能约定的，以双方当事人签署合同的通信地址作为送达地址。送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，李吟中（出租方、甲方）与金达公司深圳代表处（承租方、乙方）另签订《房屋租赁补充协议》。其中，协议第三条约定，租金每平方米252元，第二年起每年按6%递增，即2017年7月27日至2018年7月26日每平方米每月252元，每月租金总额30272.76元；2018年7月27日至2019年7月26日每平方米每月267.12元，每月租金总额32089.13元；2019年7月27日至2020年7月26日每平方米每月283.15元，每月租金总额34014.47元。协议第六条约定，承租方拖欠租金达5天以上的，出租方有权单方面解除该房屋租赁合同，解除合同的通知以邮寄送达的方式为主，该通知自邮寄之日起两天内视为送达生效，而且由此所拖欠的相关租赁费用等均由承租方承担，出租方有权切断电源，并处置房屋内所有物品，因清理而产生费用均由承租方承担，出租方有权另行出租该房屋。协议第七条约定，本合同到期或承租方提前退租，承租方须提前两个月通知出租方，并且承租方必须配合出租方客户看房，如果承租方不配合看房，由此造成出租方损失的，后果由承租方承担。合同签订后，案涉双方依约履行合同义务。庭审时，李吟中确认其收取了租赁保证金90818.28元。李吟中提交了其与金达公司深圳代表处委托代理人的微信聊天记录的打印件。该微信聊天记录显示，2019年10月23日，莫说：“我还是建议我们把退租协议签了，把款项结算清楚，把钥匙交给您”。2019年10月28日，李吟中说：“金达集团国际有限公司深圳代表处、金达利股权投资基金管理（深圳）有限公司：明天上午10点整，请你们到2907、2908房会同物业管理处人员将2907、2908房，包括锁匙等手续移交给我。特此再次通知，2019年10月28日。李吟中”；莫说：“李老板，中午好，打您电话关机了，明天把钥匙移交给你，我们的办公桌椅可否在明天安排搬走？或者您支持我们15日内搬走”；李吟中说：“你们明天在2907、2908房内所有的东西，包括办公桌子全部要搬走并同我到福田租赁所办理租赁合同备案注销手续”。2019年10月30日，李吟中说：“金达集团国际有限公司深圳代表处、金达利股权投资基金管理（深圳）有限公司：2907、2908房租赁合同已于2019年10月29日终止。请你们两公司务必在两天内还清所拖欠的租金。其中2907房拖欠租金5个余月，2908房拖欠租金2个余月”；莫回复：“收到”。2019年10月29日，深圳市中环物业管理有限公司向金达公司深圳代表处开具了物资出入放行单。另查明，金达公司深圳代表处向李吟中支付2019年的租金情况如下：于2019年1月28日向李吟中转账支付32089.13元，备注为2019年1月租赁费；于2019年1月29日向李吟中转账支付32089.13元，备注为2月租赁费；于2019年4月30日向李吟中转账支付32089.13元，备注为2907房3月租赁费；于2019年5月5日向李吟中转账支付32089.13元，备注为4月租赁费；于2019年5月17日向李吟中转账支付32089.13元，备注为2907房5月租赁费。庭审时，李吟中主张两被告向其支付租金至2019年5月26日，此后未再支付租金。又查明，根据深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示，金达公司深圳代表处隶属于金达集团国际有限公司，属于外国企业常驻代表机构，业务范围为代表本公司开展业务联络活动，不得直接从事经营活动。金达集团国际有限公司于2018年2月14日更名为卓信国际控股有限公司。上述事实，有李吟中提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，根据《外国企业常驻代表机构登记管理条例》第二条之规定，本条例所称外国企业常驻代表机构，是指外国企业依照本条例规定，在中国境内设立的从事与该外国企业业务有关的非营利性活动的办事机构。港、澳、台企业在中国境内设立代表机构的，参照本条例规定进行登记管理。本案中，金达公司深圳代表处系卓信公司在深圳的常驻代表机构，其业务范围为代表卓信公司开展业务联络活动，不得直接从事经营活动。故金达公司深圳代表处签署案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》的相关法律后果应当由卓信公司承担。李吟中诉请由金达公司深圳代表处与卓信公司共同承担相关法律责任，本院不予支持。关于合同解除的时间。本院认为，根据案涉双方的微信聊天内容及物业公司出具的放行条，金达公司深圳代表处已于2019年10月29日搬离案涉房屋，且双方对于该日终止案涉房屋租赁合同关系已达成合意，故本院认定案涉合同已于2019年10月29日解除。关于拖欠的租金。根据查明的事实，卓信公司拖欠案涉房屋2019年5月26日之后的租金，故卓信公司还应向李吟中支付2019年5月27日至2019年10月29日期间的租金169513.39元，李吟中诉请中的超出部分，本院不予支持。关于利息。考虑到根据案涉合同的相关约定，李吟中无须返还租赁保证金90818.28元，足以弥补卓信公司拖欠租金造成的损失，故本院对李吟中的此项诉求不予支持。另，李吟中主张因两被告不配合新租户看房导致其遭受相关损失，但其未提交充分有效的证据予以证明，故李吟中诉请两被告赔偿损失68028.94元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李吟中与被告金达集团国际有限公司深圳代表处于2019年5月11日签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2019年10月29日解除；二、被告卓信国际控股有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告李吟中支付租金169513.39元；三、驳回原告李吟中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4886元（已由原告预交），由原告李吟中负担1421.67元，由被告卓信国际控股有限公司负担3464.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年二月四日书记员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。