广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23868号原告：广州如家酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路555号904房自编04房。法定代表人：李冠群，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜宁，广东凯立盛律师事务所律师。被告：广州悦洋物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号438房。法定代表人：龙光山。委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。原告广州如家酒店管理有限公司诉被告广州悦洋物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜宁，被告的委托诉讼代理人林志东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还租赁保证金人民币367372.3元；2、被告向原告支付违约金（以367372.3元为本金，按年利率24%为标准，自2020年1月6日开始计算至实际退还租赁保证金之日止）；3、被告承担本案的保全费2588.8元和保全保险费1200元；4、被告承担本案受理费。事实与理由：原、被告2010年8月24日签订《租赁合同》，约定原告承租被告广州市海珠区工业大道127、129、131号房屋和土地使用权用于经营住宿酒店，建筑面积4488平方米，包括一楼106平方米、二楼及三楼全部，租赁范围包括房屋及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、楼顶平台、停车位等。租赁期限为9年，自2010年8月15日起至2019年12月31日止，其中2010年8月15日至2010年12月14日为免租期。原告于交房日后十个工作日内支付相当于两个月租金金额396667元的租赁保证金给被告，租期最后两个月之前，如原告未拖欠租金等其他费用的，最后一个月房屋水电费由该保证金抵扣，差额部分多退少补；除此外，任何情况下保证金不得抵扣租金；剩余租赁保证金租赁期满五日内返还，如逾期返还，每逾期一日需支付保证金总额的0.5%作为违约金直至实际返还为止。自起租日起租金为每年238万元，每三年递增5%，被告同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，原告无需支付本合同租金以外的其他任何费用。租金支付方式为起租日开始后10个工作日内支付首月租金198333.33元，以后每月25日前支付本月租金。合同第11.1条约定合同终止的情形之一为租赁期满。第11.2条约定原告可于合同终止后15日内交还房屋，拆除设施设备，包括空调。第16.4条约定，被告免费提供地下一层约80平方米位置供乙方安装放置设施设备。2010年9月4日双方签署《交房补充条款》第4点约定：“因热泵机原计划放置在三楼层面，考虑到噪音会扰民，以免日后发生纠纷，业主同意把设备位置安排在我们指定的位置，详见附图。”附图的图纸为“地下室设备放置位置”，标注了被告免费提供的设备间（冷热水箱、泵）即原告经营酒店住宿需要的热水设备锅炉房及配套的热泵机组位置。同日，双方签署《物业交接单》，被告交付租赁物。2011年1月16日双方签署《逾期交房补充协议》，约定交房日改为2010年9月4日，免租期仍为四个月，起租日调整为2011年1月4日，租赁期限变更为2010年9月4日至2019年12月31日，租金支付期限相应的调整为每月15日前支付当月租金，但租金金额等其他条款均不变。《租赁合同》签订及交付租赁物后，2010年9月15日原告委托上海如家酒店管理有限公司通过银行转账方式支付了396667元租赁保证金（押金）至被告交通银行广州同福支行的公司账户，被告出具了同等金额的收据。租赁期间，原告完整履行合同义务，按租赁合同约定的金额和方式按期足额支付租金等费用，被告从未提出异议。租赁期满前，被告于2019年12月13日发送《致广州如家沙园分店协商函》，提出如下违反合同约定的要求：第一，租赁期满前收回租赁物。第二，设施设备不可拆除，空调及地下室的热水系统锅炉设备不可拆除。第三，原告需支付实际使用的负一层热水系统设施89平方米位置的租金446010.84元。被告的该些要求，严重违反了租赁合同约定，原告不同意。原告本着依法经营原则，为避免产生纠纷，于2019年12月25日发送《退租撤场告知函》给被告，告知原告将于2019年12月31日提前撤场、移交租赁物。2019年12月31日，原、被告双方签署《物业交接单》，原告当日完整归还租赁物给被告，被告确认完整收回租赁物。根据合同约定，租赁保证金抵扣2019年12月份水电费29294.7元后，被告应退还租赁保证金余额367372.3元给原告。但是，被告拒不退还租赁保证金款项。2020年4月26日原告发送《沟通函》给被告，主张退还租赁保证金款项367372.3元。2020年5月7日被告回复《沟通函的回复函》要求原告结清所谓的负一层热水设施位置租金446010.84元后、才退还租赁保证金款项。迄今为止，被告仍未退还租赁保证金款项367372.3元给原告。原告认为，被告确认原告已提前15天完整归还租赁物给被告，被告应于2020年1月6日前退还租赁保证金款项367372.3元给原告。被告违反租赁合同约定、无视租赁合同第十六条第16.4条约定的被告免费提供负一层约80平方米设备放置位置的约定，于近10年租赁期满时、要求原告补交负一层80余平方米热水设备机房位置的租金，并以此作为退还租赁保证金的条件，显然严重违反了合同约定及诚信原则，违背了社会主义核心价值观。根据《租赁合同》第三条第3.1条及附件三第1点约定，及被告在租赁期满时提出额外支付高额租金的失信行为，被告应当支付逾期退还租赁保证金款项的违约金；根据《租赁合同》第十二条违约及赔偿责任，第12.1条第（4）项、第12.4条约定的重大违约情形及责任，被告违反合同约定，原告催促被告退还租赁保证金后90日内被告未能纠正，被告应承担违约责任或赔偿损失。若按照《租赁合同》附件三约定的计算方式，每日按租赁保证金总额396667元的0.5%计算违约金，但原告愿意主动降低违约金计算标准，现主张以应退租赁保证金款项367372.3元为本金、自2020年1月6日开始、按年利率24%为标准、计算至被告实际退还租赁保证金款项之日止。被告悦洋公司辩称：一、原告不按合同履约，已经属于违约，理应承担违约责任，并赔偿被告的经济损失。根据双方在2011年1月6日签订的《逾期交房补充协议》第一条约定租期至2019年12月31日止。原告至今未将房产完整交回给被告，更加不存在提前交回房屋的事实。《租赁合同》第十一条第二款约定，租赁合同终止后，乙方应在15日内，按届时房屋正常使用后的状态交还房屋。本合同届满终止或因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方增置的嵌装在房屋结构墙体以及难以拆除的不动产部分（空调除外）应无偿归甲方所有。事实上原告在期限届满前，未经被告同意，在承租房屋内所有设施予以破坏，不单是拆除了空调，将酒店内洗手间供水设施破坏，房间内供电设施亦予以破坏，房间内天花板同样被恶意破坏。根本不是按届时房屋正常使用后的状态交还房屋。《租赁合同》第二条第二款约定，租期届满，乙方提出续租的，应提前三个月向甲方提出书面要求，征得甲方同意，并另行签订书面的租赁合同。事实上，原告至今仍未按合同要求将房屋交回，双方也没有就合同延期事项达成新的协议。显然是租期违约，原告违约不单应承担违约责任，还无权要求退回租赁押金，更应承担违约赔偿责任。二、原告在履行合同过程中存在违约造成被告损失巨大，理应承担损害赔偿责任。原告为了获取租赁场地延续使用期，完全不顾商业道德，在场地业主提出对场地招租实施招投标，完全不顾双方合同约定，参与投标导致标的物租赁价格暴升，最终导致租赁场地确实无法继续交易。在原告发生严重违约后，双方未能达成一致意见遂发生纠纷。被告在努力寻求妥善解决问题，避免损失扩大，正在与其他签约承租人继续协商，但受疫情影响导致问题变复杂。被告正打算循法律途径向原告提出索赔要求，不料遭遇疫情，阻滞了原工作安排，在本案中也未能及时提起反诉请求，被告保留向原告索赔的权利。由于原告违约，迟延交出租赁房屋，导致被告被租赁房屋业主起诉，索赔数额巨大的经济损失。由于双方纠纷未能及时解决，导致租赁房屋未能及时交还房屋业主，一直空置至今，被告被房屋原业主追缴租金，至今近十个月租金的损失，案件还在处理中。单从物业租赁的法律关系而言，因原告违约造成被告损失是客观存在的，理应承担损害赔偿责任。过程中由于疫情发生，更是导致被告商业机会错失，损失非常惨重。三、原告不按合同约定履行，迟延交回租赁房屋显属违约，未依约支付占用期间的租赁费用更属无理，被告为妥善解决问题，在未发生对外赔偿时象征性提出房屋占用费是客观的合理要求，对原告长期使用超面积房屋费用也属正当要求。综上所述，被告认为原告有故意隐瞒事实、弄虚作假、意图逃避责任的行为，原告的诉讼请求是没有根据的，被告请求依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：位于海珠区工业大道127、129、131号地下室、101、二楼、三楼的权属人均为广州造船厂有限公司。2009年8月6日，广州造船厂有限公司（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人，曾用名广州悦洋物业管理发展有限公司）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将位于海珠区工业大道北路127#、129#、131#街（巷、里）号地下室、首层（部分）、二楼、三楼部位的房地产（以下简称：涉案房屋）出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积共约6104.3平方米，其中包括地下室约900平方米，首层822.58平方米，二楼2190.26平方米、三楼2190.26平方米；租赁期限从2010年1月1日至2019年12月31日；等。2010年8月24日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方，曾用名广州悦洋物业管理发展有限公司）签订《租赁合同》，约定：根据本合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋及土地使用权：地址为广州市海珠区工业大道127、129、131号，建筑面积4488平方米，包括一楼106平方米（详见附件一）、二楼全部及三楼全部；国有土地使用权及房屋用途为商业；1.2本合同项下的租赁范围包括房屋以及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、楼顶平台、停车位等（详见附件一）；本合同项下的房屋租赁期限为9年，从2010年8月15日起至2019年12月31日止，其中2010年8月15日至2019年12月14日为免租期；租期届满，乙方提出续约的，应提前3个月向甲方提出书面要求，征得甲方同意，并另行签订书面的租赁合同；3.1租金的具体支付标准以附件三《租金支付约定及租金支付明细》为准；3.2本合同第3.1条约定的租金包含房屋以及第1.2条约定的租赁范围的租金；除本合同中另有明确约定外，乙方无需向甲方或者第三方（包括但不限于物业管理公司等）另行支付其他任何形式的租金或者费用；4.1本合同项下的房屋应当在2010年8月15日前交付给乙方；4.2房屋应当按照本条约定以及本合同附件四《交付条件》规定相关的条件予以交付；7.3在首个租期及延长期内，甲方应对房屋的主体结构及其名下的且与乙方经营相关的设施进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和可供乙方正常使用，并达到国家规定的要求；8.2乙方应正常使用并爱护房屋及各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）；如发现房屋及其设备正常磨损，乙方应当及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修；因乙方使用不当，引致属于甲方的房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；乙方拒不维修或赔偿，甲方可在发出维修通知后二十四小时后代为维修，维修费用由乙方承担；11.1本合同期限届满时合同终止；11.2本合同终止后，乙方应在15日内，按届时房屋正常使用后的状态交还房屋；如逾期交还房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出并补交占用期内的租金外，还有权按占用期租金总额的0.5%收取违约金；乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）；本合同届满终止或因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分（空调除外）应无偿归甲方所有；14.2本合同附件连同本合同正文一起，构成双方对题述事宜的全部约定，具有完整的效力；16.2本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同协商作出补充合同，补充合同应视为本合同不可分割的一部分；16.4本合同在生效后30日内，如果甲方仍未达成如下交房条件或乙方查证出现异常的，乙方有权不接收房屋并有权随时解除本合同，甲方应退还乙方已经支付的费用并按规定承担违约责任：……②甲方提供产权房出具且经乙方认可的《转租同意函》；③甲方免费提供地下一层约80平方米位置（附图注明）供乙方安装放置设施设备；附件：附件三：租金支付约定及租金支付明细，1、租赁保证金金额：交房日后适格工作日内支付相当于两个月的租金即396667元给甲方作为履行本合同的租赁保证金，本合同租期最后2个月之前，如乙方未拖欠租金等其他费用的，最后一个月房屋水电费用由该保证金抵扣，差额部分多退少补；除此外，其他任何情况下保证金不得抵扣租金，剩余租赁保证金租赁期满五日内返还，如逾期返还，每逾期一日需支付保证金总额的0.5%作为违约金直至实际返还为止；2、甲、乙双方约定，自起租日起租金为238万元/年，每3年递增5%，甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整足迹，乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用；附件四：交付条件，甲方将房屋于交付日之前交付乙方，甲方保证房屋具备下述技术条件（包括水、点、排污、电梯、消防），并提供安装及维护水泵、水箱、水池、锅炉等设施设备的位置，在市政红线规划范围内，附图注明乙方新建热泵机组及冷水箱摆放位置；附件五：《房屋交接书》格式；等。2010年8月27日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2010年8月24日就广州市海珠区工业大道127、129、131号一楼部分，二楼、三楼全部房屋租赁事宜签署了《租赁合同》，经双方协商确认，因办理房屋租赁备案需要而于2010年8月25日签订的《广州市房屋租赁合同》共12份仅限用于办理租赁备案使用，房屋租赁具体事宜仍以双方于2010年8月24日签订的《租赁合同》为准。2011年1月6日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《逾期交房补充协议》，约定：甲乙双方已就位于广州市海珠区工业大道127、129、131号一楼部分，二楼、三楼全部位置共计4488平方米的房屋签订了《租赁合同》；根据《租赁合同约定》，交房日为2010年8月15日，现双方根据实际交房情况，对交房日和起租日以及租金支付等事宜重新约定如下：1、双方确认交房日为2010年9月4日，故在免租期4个月不变的基础上，起租日调整为2011年1月4日，租赁期限调整为2010年9月4日至2019年12月31日，共计9年3个月27天，其中2010年9月4日至2011年1月3日为免租期；2、因起租日的调整，按《租赁合同》约定应支付的租金等款项的支付期限，也相应调整；3、本协议与《房屋租赁合同》如有冲突，以本协议为准；等。原告提交《交房补充条款》和《物业交接单》拟证明房屋交付设施设备情况，该《交房补充条款》业主方处加盖有被告公章，内容主要为：……因热泵机原计划放置在三楼层面，考虑到噪声会扰民，以免日后发生纠纷，业主同意把设备位置安排在我们制定的位置，详见附图；等。该《物业交接单》“其他说明”一栏有“请见附件：交房补充条款”的打印字样；物业方意见一栏有“同意承租方条款”并加盖有被告公章，承租方意见一栏“开发经理签字”和“项目经理签字”位置均有人签名，签名旁并注明落款日期为2010年9月4日；施工意见一栏有手写“同意接房”字样，并附有签名和落款日期，落款日期亦为2010年9月4日。被告确认该《物业交接单》真实存在。该《物业交接单》中还显示锅炉房指定位置见附件图纸，并备注必须在图纸中明确。原告并提交了《地下室设备放置位置》的图纸，该图纸中标明了“设备间（冷热水箱、泵）”的指定位置，图纸标识的位置亦加盖有被告公章。被告确认《物业交接单》事实存在，但认为《交房补充条款》没有原告签名盖章，故对其不予认可。原告为证明其向被告交纳了396667元租赁保证金提交了被告于2010年8月11日出具的收据、招商银行付款回单（户名上海如家酒店管理有限公司、收款人广州悦洋物业管理发展有限公司、摘要押金）及上海如家酒店管理有限公司出具《关于支付广州如家沙园店租赁保证金的情况说明》，该情况说明载明“上海如家酒店管理有限公司作为原告的母公司，受原告委托，于2010年9月15日以银行转账方式、通过我公司银行账号（开户行：招商银行上海分行闻喜支行，账号21×××01）向被告支付了《租赁合同》约定的396667元租赁保证金（押金）至被告交通银行广州同福支行的公司账户，被告收款账号44×××89，我公司已提供招商银行付款回单给原告。除上述代为支付租赁保证金外，我公司与被告没有其他业务和款项往来，该笔396667元租赁保证金，我公司同意由广州如家酒店管理有限公司按照《租赁合同》约定在本案中依法主张收回和处理，我公司不另行向被告主张”。被告对招商银行付款回单真实性、合法性无异议，对收据及上海如家酒店管理有限公司出具的情况说明均不认可。经本院询问，被告表示没有收取原告的租赁保证金，但不清楚为什么要出具收据，被告表示其与上海如家酒店管理有限公司没有债权债务关系或租赁关系，不知道收取上海如家酒店管理有限公司的是什么钱。2019年12月13日，被告向发出《致广州如家沙园分店协商函》，载明“致尊敬的广州如家沙园分店有限公司：贵司承租我司位于广州市海珠区工业大道127、129、131号物业于2019年12月31日租期将满。现贵司将于期满前交回我司，我司对贵司退场前几点要求如下：1、要求贵司所有附属设施不可拆除，空调及空调主机及地下室的热水系统锅炉设施设备。如贵司坚持拆除空调及空调主机及地下室的热水系统锅炉设施设备也可恢复承租时原状交回。2、贵司承租时涉及负一层的热水系统设施共计89平方米，当时未计入租金，现我司要求追回该部分承租期间租金共计446010.84元。3、贵司必须配合我司将电梯使用证过户给我司。”2019年12月16日，原告向被告发出《告知函》，载明“致：广州悦洋物业管理有限公司：就我司向贵方租赁的位于广州市海珠区工业大道127、129、131号物业，感谢贵方在我司租赁期间给予我方的支持。现该物业租约即将到期，就退租撤场事宜我司特此声明如下：根据贵我双方合同约定，合同终止后，我司按届时房屋正常使用后的状态交还房屋即可，无恢复房屋原状的义务。我司有权拆除及取回我方所有不属于贵方的设施或设备。我方增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分无偿归贵方所有，但空调除外。特此函告，望贵方收悉知晓，并尊重贵我双方合同约定内容”。2019年12月25日，原告向被告发出《退租撤场告知函》，载明“致：广州悦洋物业管理有限公司：就我司向贵方租赁的位于广州市海珠区工业大道127、129、131号物业，感谢贵方在我司租赁期间给予我方的支持。现该物业租约到期，此前我司已向贵方沟通过撤场相关事宜。现再次书面函告，我司将于2019年12月31日全面退租撤场，并将房屋移交贵方，烦请贵方做好交接准备。根据贵我双方合同约定，合同终止后，我司按届时房屋正常使用后的状态交还房屋即可，无恢复房屋原状的义务。我方有权拆除及取回我方所有不属于贵方的设施或设备。我方增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分无偿归贵方所有，但空调除外。如因贵方拒绝交接，或超越合同约定提出其他交接要求导致无法交接的，所产生的一切损失及责任均将由贵方自行承担。”2020年4月26日，原告向被告发出《沟通函》，载明“致：广州悦洋物业管理有限公司：就我司向贵方租赁的位于广州市海珠区工业大道127、129、131号位置房屋，因租约到期，贵我双方已经结束租赁关系，并已于2019年12月31日完成物业交接。就该房屋我司曾按约定向贵方支付租赁保证金人民币396667元，按合同约定该租赁保证金可抵扣最后一个月房屋水电费，剩余保证金贵方应在租赁期满5日内返还。现该租赁房屋，我司使用期间最后一个月即2019年12月水电费为29294.7元，抵扣后，贵方尚需向我方返还剩余租赁保证金人民币367372.3元。但虽经我司多次催促，贵方仍未退还我司上述保证金。故特此发函，还望贵方收函后能在5日内退还该费用。”2020年5月7日，被告向原告作出《沟通函的回复函》，载明“致：广州如家酒店管理有限公司：贵司来函已收悉，现就对《沟通函》中提及的问题结合实际情况回复如下：来函要求我司退还扣除2019年12月水电费后剩余的367372.3元租赁保证金，但我司同意退还保证金的前置条件为，贵司完全将承租场地移交并结清所有费用后方能退还。截止到今天贵司仍拖欠承租期间负一层租金446010.84元，我司在收到贵司缴清所有欠款的同时会严格按合同约定退还租赁保证金于贵司。”被告于2020年1月3日向原告开具了2019年12月份的水电费发票，发票金额共计29294.7元。原被告确认租赁期间的租金原告已经全部支付完毕，2019年12月的水电费29294.7元原告尚未支付，原告主张双方约定在租赁保证金中扣除，被告确认合同有上述约定，但表示其没有同意。原告主张双方租赁合同已经履行完毕，被告对此不予确认，认为原告没有交还房屋。庭审中，原告主张双方按照合同以及《交房补充条款》约定交接房屋，被告对此不予确认，主张是按照租赁合同约定交付房屋。经本院询问，被告陈述原告使用负一层用作热水房的热水泵，按合同约定该热水泵应放在三楼，但会有噪音影响到其他居民，所以放在负一楼，故被告要求原告支付占用费用。原告表示被告当庭陈述的内容与《交房补充条款》内容一致，租赁合同约定被告免费提供地下一层约80平方米位置给原告安装放置设施设备，《交房补充条款》第四点约定热泵机原计划放置在三楼屋面，考虑到有噪音，就改为放在负一层。本案审理过程中，根据原告的申请本院依法采取了保全措施，冻结了被告的银行账户，原告委托某公司提供担保，支付了保全保险费1200元及财产保全费2588.8元。原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、《物业交接单》，主要内容为：就位于广州市海珠区工业大道127、129、131号位置如家酒店广州工业大道沙园地铁站店，经各方友好协商，现已于2019年12月31日完成物业交接。就该物业交接情况确认如下：1.如家酒店已按合同约定交出全部租赁区域；2.交接日各项能源表具体读数如下：手写字样“水：10823；电：三楼23535；二楼30181；电梯14728”；其他：大门钥匙、负一楼机房钥匙、2楼&3楼配电箱钥匙；该《物业交接单》交付方广州如家酒店管理有限公司代表签名处有手写“蔡亮2019.12.31黄雪琴”签名字样；接收方广州悦洋物业管理发展有限公司代表签名处有手写“蓝利红2019.12.31蔡亮2019.12.31”签名字样；被告对该《物业交接单》真实性、合法性、关联性不认可，并提供了一张《物业交接单》，被告提交的《物业交接单》交付方广州如家酒店管理有限公司代表签名处有手写“黄雪琴”签名字样，接收方广州悦洋物业管理发展有限公司代表签名处无人签名，其余内容与原告提交的一致。原告表示该交接单打印一式两份，双方各执一份，原告持有的有双方签名，被告持有的是由原告方店长黄雪琴签名给到被告，被告自己也可以在上面签名；被告表示蓝利红不是被告授权的人，是原告自己打印的材料，不是现场的记录；2、广州如家沙园店租赁物业交接时的手机通话录音；被告认为录音中提到的交接状况没有详细的态度明确怎么交接，达不到原告的证明目的；3、被告工商登记档案资料，其中显示，被告以五证合一为由向工商部门申请换发营业执照时，被告公司的公司联系人、委托代理人为蓝利红。被告对工商档案真实性、合法性无异议，但认为蓝利红的任职情况与本案诉讼无关。原告还向本院提交书面材料解释称，原告于2019年12月31日完整归还租赁物，原告沙园店店长黄雪琴、财务胡海辉、工程人员陶峰全称对接，被告委派其物业经理蔡亮、技术部工程人员周建新、财务蓝利红3人在租赁物现场进行物业检查、物品核实和设施设备的检查确认，最后蓝利红抄写水表、电表读数，签署《物业交接单》接收了物业。该《物业交接单》由原告方黄雪琴店长签名，被告方蔡亮、蓝利红签名；其中蔡亮先在“交付方”处签名，原告方店长黄雪琴提出签错了位置，蔡亮再在“接收方”处签名、写日期，蓝利红在接收方一栏、蔡亮第二次签名的前面签名并写日期。原告方黄雪琴店长当天对整个交接过程进行了手机录音，录音仍保留在原始载体录音的手机中。被告表示蔡亮、蓝利红并没有得到公司授权与原告方进行交接。被告提交照片拟证明原告办理时对酒店场地破坏的情况，经质证，原告对该照片真实性、合法性、关联性不确认，认为照片无法证明跟本案有关，双方已经签署了交还租赁物的《物业交接单》，自交还租赁物一直到庭审前，被告从没有提出过原告损坏了被告的租赁物。本院认为：被告将涉案房屋租赁给原告作商业用途，有原、被告签订的《租赁合同》（含附件）、《房屋租赁合同补充协议》、《逾期交房补充协议》及原告、被告悦洋公司的庭审陈述予以证实，故本院对原、被告之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照协议约定履行。关于合同签订后被告依何标准交付房屋给原告使用的问题。本院认为，原告为证明其主张提交了《物业交接单》、《交房补充条款》、地下室设备放置位置图纸，该《物业交接单》的真实性已经被告当庭确认，《交房补充条款》、地下室设备放置位置图纸均加盖有被告公章，《物业交接单》中其他说明一栏亦明确载明“请见附件：交房补充条款”，被告庭审时陈述的原告使用场地的情况与原告的陈述及《交房补充条款》约定的内容亦可以相互印证，原告的诉讼主张已有证据链条证实；再者，原告自2010年开始向被告承租涉案房屋，直至2019年12月31日租赁期限届满，现未有证据证实双方曾就租赁物交付不符或租金费用问题产生争议，直至原告要退场前，被告才向原告主张负一层使用费用并在诉讼中提出交房问题的抗辩，此举实在令人费解，故本院对原告主张依照《租赁合同》、《交房补充条款》约定接收使用房屋的意见予以采纳，被告抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。原告主张向被告缴纳了租赁合同保证金396667元，并提交了被告于2010年8月11日出具的收据、招商银行付款回单、上海如家酒店管理有限公司出具《关于支付广州如家沙园店租赁保证金的情况说明》为证，被告抗辩没有收取租赁保证金，但未能提交相反证据且无任何合理解释，被告抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。根据《租赁合同》约定，合同终止后，原告应在15日内，按届时房屋正常使用后的状态交还房屋；原告有权拆除及取回原告所有不属于被告的设施或者设备，但被告不得故意损害或拆除建筑物本身的结构，原告增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分（空调除外）应无偿归被告所有；被告为证明原告未依约交还房屋提交了照片，但该照片仅为孤证，相反，原告为证明双方已办理了房屋交接手续提供了被告员工蔡亮、蓝利红签字确认的《物业交接单》及通话录音，该《物业交接单》详细载明了交接情况、水电表读数，蔡亮、蓝利红作为完全民事行为能力人理应清楚其签名的法律后果，结合原告提交的通话录音，本院认为蔡亮、蓝利红两人于租赁期限届满的2019年12月31日这一特殊时间点与原告方店长黄雪琴一同在《物业交接单》上签名的行为应属于其职务行为。被告虽在庭审中另行提供了一份仅有原告方黄雪琴签名的《物业交接单》，但双方在原告交场前已经就物业交接问题有过函件往来，被告愿意接受并持有对方签名确认的《物业交接单》却从未提出异议，且在2020年4月26日原告发函表示已完成物业交接要求退还租赁保证金时，被告于2020年5月7日回函明确表示其同意退还保证金的前置条件为原告完全将承租场地移交并结清所有费用。但在该回复函中被告也根本未提及场地交还不符的问题，而仅是向原告主张拖欠承租期间负一层租金并表示收到欠款后按合同约定退还租赁保证金。综上，本院对原告在租赁合同期限届满后已依约交还租赁物的事实予以确认，被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。根据《租赁合同》附件三租金支付约定及租金支付明细约定，原告支付396667元给被告作为履行合同的租赁保证金，合同租期最后2个月之前，如原告未拖欠租金等其他费用的，最后一个月房屋水电费用由该保证金抵扣，差额部分多退少补；除此外，其他任何情况下保证金不得抵扣租金，剩余租赁保证金租赁期满五日内返还。如逾期返还，每逾期一日需支付保证金总额的0.5%作为违约金直至实际返还为止。现双方均确认原告已交齐租金，仅欠2019年12月份水电费29294.7元未能支付，故原告要求被告抵扣2019年12月份水电费29294.7元后退还剩余租赁保证金367372.3元及从2020年1月6日起至实际退还之日止支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告自愿调整违约金标准为按年利率24%计算，并无不当，本院予以支持，但违约金总额应以欠款本金为限。本案因被告违约引起，故本案诉讼费、财产保全费均应由被告承担。原被告双方并未对财产保全保险费抑或实现债权的费用作出约定，原告为实现诉讼财产保全的目的支付财产保全保险费用，该费用不属于违约后所必然发生的损失，故原告要求被告承担保全保险费1200元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广州悦洋物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州如家酒店管理有限公司退还租赁保证金367372.3元，并计付逾期支付上述款项的违约金给原告（违约金按367372.3元为本金，从逾期之日即2020年1月6日起至被告实际清偿款项之日止，按年利率24%的标准计算，且违约金总额应以欠款本金为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10094.8元（含受理费7506元，财产保全费2588.8元），均由被告广州悦洋物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年二月八日书记员  颜姣吴晓菁