广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10861号上诉人（原审原告）：黄新峰，男，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区盈生房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：梁志贤，该公司员工。上诉人黄新峰因与被上诉人佛山市顺德区盈生房地产有限公司（以下简称盈生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初11933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄新峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄新峰一审全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费全部由盈生公司承担。事实和理由：一、一审认定“佛山市顺德区北滘镇君兰社区××××××1×XX湾广场（A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、地下室）工程的竣工验收备案文件于2018年10月25日收讫”不符合事实。（一）黄新峰购买盈生公司的房屋是“5座1012房”的5座，盈生公司没有提供对应房屋的竣工验收备案信息。盈生公司及一审判决至今回避该问题，违反了《商品房买卖合同（预售）》第十一条规定及相关法律法规。（二）盈生公司一审时才向黄新峰出示的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不符合要求，构成违约。该备案表没有备案主管机关同意备案的盖章确认，即顺德区住房和城乡建设局备案主管机关没有同意备案。（三）该备案表中“工程竣工验收备案文件目录”5.市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6.规划、公安消防、环保部门出具的认可或者准许使用文件；7.施工单位签署的工程质量保修书；9.电梯验收文件、准用证及防雷设施检测报告书和单位工程施工安全评价书等，盈生公司至今未向黄新峰出示。二、根据双方签订的《商品房买卖合同（预售〉》附件六和附件七的约定及《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条的规定，黄新峰购买盈生公司的5座1012房是精装修公寓，打好该房空调孔属于盈生公司交付精装修标准房屋依法应尽义务。三、一审判决认定“一方面，开发商在公示栏对相关信息进行公示是惯常做法，另一方面，黄新峰提供的证据未能反映其在收楼时曾对此提出过异议，……一审法院不予支持。”该认定违背事实，违法免除盈生公司依《商品房买卖合同（预售》第十一条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条，依法应当承担的举证责任，对黄新峰不公平、不公正。补充事实和理由：一、根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）查验房屋2的约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”合同附件六《装修标准》“室内卫生间门木夹板门”的约定，现盈生公司违约单方改成有人身安全隐患容易破碎的玻璃推门，违反双方在合同中的明确约定，构成违约不能交楼。二、一审判决“且在2020年4月10日，黄新峰与盈生公司签订《补充协议》确认涉案商品房实际套内建筑面积，盈生公司也在2020牵4月13日退回黄新峰房款29022元，可见黄新峰已经知悉房屋测绘报告。”的推测，既不符合事实，又不符合逻辑推理规则。因签订《补充协议》退房款对黄新峰有利，黄新峰只是单方相信盈生公司，但最终房屋套内面积是以房产证为准，不能以此推理得出盈生公司有合法的房屋测绘报告并依法向黄新峰出示过。盈生公司辩称，涉案房屋于2018年10月25日经主管部门组织验收并取得竣工验收备案，竣工验收备案表中的F座对应的就是5座。因当初报建涉案项目时使用大写英文字母进行报座，后来政府要求门牌号须统一使用阿拉伯数字，不得使用英文字母。关于室内卫生间门，盈生公司可以为黄新峰更换合同约定的木夹板门。关于空调打孔问题，合同并未约定盈生公司交付时需要打好空调孔。黄新峰向一审法院提出诉讼请求：1.判决盈生公司因未取得顺德区建设行政主管部门综合验收合格的《建筑工程竣工验收合格证》及消防验收合格证等，不能依法交付使用，而依约赔偿黄新峰124941.51元（按每日万分之二暂计至2020年7月31日），以后继续按日万分之二以1120978元购房总价计算至盈生公司能依法交付使用之日止；2.判决盈生公司承担黄新峰支出的律师费10000元；3.本案诉讼费由盈生公司承担，并由法院将预收的诉讼费退还黄新峰。一审庭审中，黄新峰明确第1项诉讼请求为要求盈生公司承担逾期交楼的违约责任，计算方式为：从2019年2月2日起至2020年4月12日，合共436天，以1150000元为本金，每天按万分之二计算，再从2020年4月13日起暂计至2020年7月31日，合共110天，以1120978元为本金，每天按万分之二计算，另要求计算至案涉房屋符合法律规定的交楼条件且交付给黄新峰之日止。一审法院认定事实：2018年3月1日，黄新峰与盈生公司签订了合同编号为YXXXX40的《商品房买卖合同（预售）》，约定：黄新峰向盈生公司购买北滘镇君兰社区居民委员会XXXXXXX湾广场5座1012房，房屋用途为商业金融信息，总价款为1150000元；签订合同前，黄新峰已向盈生公司支付定金60000元，该定金用作支付首付款；黄新峰采用商业贷款方式付款，黄新峰应于2018年8月30日前支付首期房价款575000元，余额575000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，由物业公司统一管理收费。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，户内设独立配电箱，漏电开关。由物业公司统一管理收费。3.供暖：本商品房不提供供暖设施，本条不作为商品房交付的条件。4.本商品房不提供燃气设施，本条不作为商品房交付的条件。5.电话通信：交付时线路敷设到户。6.有线电视：交付时线路敷设到户。7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内，基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照第（2）种方式处理；......（2）双方约定交付日后六十天之内达到交付使用条件。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第十二条处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：......2.详见本合同附件十一：商品房买卖合同补充协议第五条。合同还对其他事项进行了约定。同日，黄新峰与盈生公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第五条对合同第十一条“交付时间和手续”、合同第十二条“逾期交付责任”补充约定：在买受人未按照合同约定付清全部房价款或其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。应买受人要求本项目定于2018年9月30日前提供临水、临电交付装修。依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《商品房建设工程竣工验收备案证明文件》），符合本合同附件六所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付买受人使用的时间约定为2018年9月30日前。出卖人逾期超过60天交付使用的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，双方同意不解除合同。上述合同签订后，黄新峰在2018年8月20日向盈生公司支付首付款575000元。2018年9月11日，黄新峰与广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行签订了《购房担保借款合同》，约定黄新峰向广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行贷款575000元。2019年2月2日，广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行根据黄新峰委托向盈生公司支付房款575000元。2019年2月27日，黄新峰收到盈生公司邮寄的收楼通知。后黄新峰去盈生公司办理收楼手续。黄新峰认为盈生公司没有出示验收手续文件且没有打好空调孔，为此拒绝收楼，后黄新峰于2020年5月20日起诉至法院。另查明，2020年4月10日，黄新峰与盈生公司签订了一份《补充协议》，约定原购房合同约定按套内建筑面积计算，共69.74平方米，购房总金额为1150000元，实际结算套内建筑面积为67.98平方米，实际结算购房总金额为1120978元（以实际结算面积计算）。2020年4月13日，盈生公司退回黄新峰房款29022元。再查明，2018年9月12日，佛山市顺德区××××××××在佛山市顺德区北滘镇君兰社区××××××××XX湾广场房产测量资料簿上加盖了测绘成果审核专用章。佛山市顺德区北滘镇君兰社区××××××××XX湾广场（A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、地下室）工程的竣工验收备案文件于2018年10月25日收讫并加盖了佛山市顺德区建设工程竣工验收备案专用章。又查明，黄新峰为提起本案诉讼聘请广东XX律师事务所提供法律服务，为此支付律师费10000元。一审法院认为，黄新峰与盈生公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，在买受人未按照合同约定付清全部房价款或其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋，黄新峰在2019年2月2日才付清全部房价款，盈生公司在2019年2月27日通知黄新峰办理收楼，盈生公司在收到全部房价款后的合理期限内通知黄新峰收楼未违反双方的约定。黄新峰认为盈生公司没有出示验收手续文件且没有打好空调孔，为此拒绝收楼并要求盈生公司承担逾期交楼的违约责任及律师费，对此一审法院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》没有约定交楼时盈生公司需要打好空调孔，打好空调孔不是交付商品房时必须具备的条件；其次，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，而2018年9月12日，佛山市顺德区××××××××在佛山市顺德区北滘镇君兰社区××××××××XX湾广场房产测量资料簿上加盖了测绘成果审核专用章，佛山市顺德区北滘镇君兰社区××××××××XX湾广场（A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、地下室）工程的竣工验收备案文件于2018年10月25日收讫并加盖了佛山市顺德区建设工程竣工验收备案专用章，黄新峰认为盈生公司一直未向其提供上述文件，盈生公司认为上述文件已经在公示栏进行公示，一方面，开发商在公示栏对相关信息进行公示是惯常做法，另一方面，黄新峰提供的证据未能反映其在收楼时曾对此提出过异议，且在2020年4月10日，黄新峰与盈生公司签订《补充协议》确认涉案商品房的实际套内建筑面积，盈生公司也在2020年4月13日退回黄新峰房款29022元，可见黄新峰已经知悉房屋测绘报告。因此，黄新峰拒绝收楼，并要求盈生公司承担逾期交楼的违约责任及律师费缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄新峰的诉讼请求。案件受理费减半收取计1499.42元（黄新峰已预交），由黄新峰负担。二审期间，盈生公司向本院提交宗地图复印件一份，拟证明《竣工验收备案表》载明的F座就是涉案房屋所在楼座5座。黄新峰向本院提交光盘及短信聊天记录打印件一份，拟证明盈生公司交付的涉案房屋室内卫生间门不符合合同约定的装修标准木夹板门，而是玻璃门。本院依法组织了当事人进行质证。经审查，该《宗地图》由佛山市顺德区××××××××制作，且载明“预售证号20XXXXXXX3、栋号5座（F座）”与涉案合同载明的预售证号、楼座号相一致，故本院对盈生公司提交的《宗地图》予以确认。盈生公司未对黄新峰提交的证据提出异议，故本院对黄新峰提交的证据予以确认。为查明案件事实，本院依职权向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局出具调查取证函，该局于2021年1月19日作出回复函，载明“XX湾广场（A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、地下室）工程，该项目已于2018年10月25日组织竣工验收并办理竣工验收备案”。另，该局附件的竣工验收备案表与盈生公司一审提交的《竣工验收备案表》内容相同。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：黄新峰主张盈生公司承担逾期交楼违约金124941.51元及律师费10000元的依据是否充分。对此，本院作如下分析：其一，根据佛山市顺德区住房城乡建设和水利局的回复函可知，佛山市顺德区北滘镇君兰社区××××××××XX湾广场（A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、地下室）于2018年10月25日已办理竣工验收备案。结合盈生公司二审提交的《宗地图》可知，F座即是涉案房屋所在楼座5座。因此涉案房屋5座1012房所在工程项目已于2018年10月25日办理竣工验收备案。故黄新峰上诉主张涉案房屋未经主管部门组织验收及办理竣工验收备案缺乏事实依据，本院不予采纳。其二，《商品房买卖合同（预售）》约定，在买受人未按照合同约定付清全部房价款的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。盈生公司在黄新峰2019年2月2日付清全部房价款后在合理期限内即2019年2月27日通知黄新峰办理收楼符合合同的约定。黄新峰上诉称盈生公司未向其出示涉案房屋的竣工验收备案表和测绘报告。经审查，如前所述，涉案房屋已于2018年10月25日办理竣工验收备案，盈生公司称其在通知黄新峰收楼前就已经在公示栏公示了房屋的竣工验收备案和测绘报告等信息。盈生公司的陈述符合常理及交易惯例，黄新峰收楼时未提出异议，亦无相反证据反驳推翻盈生公司该主张，故本院对黄新峰关于盈生公司未向其出示涉案房屋的竣工验收备案表和测绘报告的主张不予采纳。其三，涉案《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》并未约定交楼时盈生公司需要打好空调孔，故黄新峰主张涉案房屋因盈生公司未打空调孔而其有权拒绝收楼缺乏合同依据，本院对其该主张不予采纳。其四，盈生公司交付的涉案房屋室内卫生间门不符合合同约定装修标准，黄新峰有权要求盈生公司及时进行更换，但其无权要求盈生公司承担逾期交付违约责任。另，盈生公司二审庭审中明确表示可以将涉案房屋室内卫生间门更换为合同约定木夹板门。综上所述，黄新峰拒绝收楼，要求盈生公司承担逾期交楼的违约责任及律师费缺乏依据，本院不予支持。综上，黄新峰上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2998.84元，由上诉人黄新峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年二月七日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力