山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0321民初74号 原告：高朋，男，1986年11月15日出生，汉族，户籍地山东省桓台县，现住山东省桓台县。 原告：刘娟，女，1987年12月29日出生，汉族，户籍地山东省桓台县，现住山东省桓台县。 共同委托诉讼代理人：王磊，女，山东法德利律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：于鑫莹，女，山东法德利律师事务所实习律师。 被告：桓台县富丽房地产开发有限公司。住所地：山东省桓台县张北路2634号富丽花园生活区20号楼东起106号商铺。统一社会信用代码：91370321764833440J。 法定代表人：陈钦党，总经理。 委托诉讼代理人：王磊，男，山东博睿律师事务所律师。 原告高朋、刘娟与被告桓台县富丽房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高朋、刘娟及其共同委托诉讼代理人王磊、于鑫莹，被告桓台县富丽房地产开发有限公司委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高朋、刘娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期办证违约金167026元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，购买桓台县富丽花园6号楼3单元201室房屋。合同第十五条约定，被告在2018年8月30日之前给原告办理完毕房产证，但被告2019年12月5日方办理出房产证。原告因逾期办证赔偿事宜与被告协商未果。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告桓台县富丽房地产开发有限公司辩称，一、原被告双方在《商品房买卖合同》中关于房屋登记的约定应该适用第十五条第2项而非第1项。2015年1月26日，原被告双方签署《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的桓台县富丽花园小区6号楼3单元201号房。在该合同第十五条关于房屋登记的约定中，由于《商品房买卖合同》系由桓台县房管局出具的制式销售合同，第十五条的选择项1和第1项的内容系房管局直接打印的内容，且无法进行修改。即使打印出纸质合同后，进行手动修改，亦因修改后的内容与网上备案合同不一致会导致无法办理房产证。因此，在销售时，销售代表已经明确告知原告，该条适用的是第十五条的第2项，即：出卖人在交房后730个工作日内统一协助买受人办理房屋产权证书，因出卖人原因逾期未办理完毕，按已付房款的万分之二向买受人支付违约金。在签署商品房销售合同时，被告工作人员已经就此项约定再次向原告作了解释，并在原被告双方协商一致后另行打印了第2项的内容。该条约定是原被告协商一致的结果，是双方真实意思的表示，双方的合同纠纷应该适用第2项的约定。二、如果以第1项的约定支付违约金，会导致严重显失公平的结果，从而反证被告不会与原告约定适用第1项。原告购买的被告开发建设的桓台县富丽花园小区6号楼3单元201号房，总价为565756元。根据第1项的约定，每一天的违约金高达565.756元。仅需延期办证1000天，该套房屋即将无偿归属给原告。根据《民法典》584条的规定，原告主张的损失赔偿额应该相当于被告违约给原告造成的损失。具体到本案，原告应该举证证明因为被告的延期办证给原告造成了何种损失及损失的具体数额，由被告对原告的损失予以填平。而本案原告显然以诉讼获利为目的，其主张的违约金高达167026元，已经高达房屋价格的30%，违约金的数额畸高。因此，无论从哪一方面，作为开发公司的被告，不可能约定如此高的违约金，否则会导致一个显示公平的结果。上述事实也从反面证明，双方真实的意思表示是第2项，而非第1项。因此，请法院充分考虑，以双方真实的意思判决被告承担相应的责任。三、本案诉争的延期办证事宜，在违约金的支付上双方各执一词，属于约定不明的情况，应按照相关法律规定予以计算违约金。首先，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”此条强调的是：由购买人也就是本案的原告承担全部办证义务，并非开发商也就是被告的义务。而涉案房屋早在2016年9月10日就已经交付给原告，正是原告怠于承担办证义务而导致无法按照合同约定办理产权证书。其次，在原告主张按照第1项的日千分之一，而被告主张按照已付房款的万分之二支付违约金的情况下，属于违约金没有约定或约定不明。《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即应该在2020年12月份银行拆借利率3.85%的范围内确定被告应该承担的违约金。综上，原被告双方就延期办证的违约金的约定应该适用第2项，而非第1项，恳请人民法院查清事实，按照双方真实的意思表示来判定被告方应该承担的违约责任。 本院经审理认定事实如下：原告高朋、刘娟系夫妻关系。2015年1月26日，高朋作为买受人，刘娟作为共有人，与作为出卖人的被告桓台县富丽房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，合同约定，买受人购买的商品房为富丽花园第6幢3单元030201号房；该商品房合同约定建筑面积94.89平方米，单价为每平方米5962.23元，总金额为565756元；出卖人应当在2016年8月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在2018年8月30日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰×超期天数向买受人支付违约金。2、出卖人在交房后730个工作日内统一协助买受人办理房屋权属证书，因出卖人原因所致逾期未办理完毕，按已付房款的万分之二支付违约金。2016年9月8日，桓台县富丽房地产开发有限公司开具对象为高朋的9003元的房款退差价收据。2017年1月9日，桓台县富丽房地产开发有限公司开具对象为高朋的价款为556753元，价税合计593253元的发票。2019年12月5日，桓台县自然资源局为高朋、刘娟颁发坐落于桓台县张北路2634号富丽花园6号楼3-201不动产的不动产权证，证号为鲁（2019）桓台县不动产权第0012994号。以上有结婚证、商品房买卖合同、收据、发票、不动产权证书佐证。 本院认为：原告高朋、刘娟与被告桓台县富丽房地产开发有限公司在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在2018年8月30日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰×超期天数向买受人支付违约金。2、出卖人在交房后730个工作日内统一协助买受人办理房屋权属证书，因出卖人原因所致逾期未办理完毕，按已付房款的万分之二支付违约金。故被告有依约为原告在2018年8月30日之前办理完毕房屋权属登记的义务，其未能提交逾期办证并非其责任的证据，故应承担因其原因原告未能在约定期限内取得房地产权属证书的后果。对于逾期办证违约金条款，原告高朋、刘娟主张按照第1项处理，被告桓台县富丽房地产开发有限公司主张按照第2项处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定除外。”《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故本案中对于因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的情况，应当按照合同中逾期办证违约金条款第1项处理，即买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1‰×超期天数向买受人支付违约金。 本案中，被告提出原告主张的损失赔偿额应该相当于被告违约给原告造成的损失，违约金畸高的主张，原告未提交逾期办证造成其具体实际损失的相关证据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本院认为，对于原告高朋、刘娟的损失数额，以房款556753元为基数，自2018年8月31日至2019年8月19日，按照同期中国人民银行一年期贷款基准利率的1.3倍计算，以及自2019年8月20日至2019年12月4日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，共计39462.8元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故本院支持原告高朋、刘娟以39462.8元的1.3倍即51301.64元向被告桓台县富丽房地产开发有限公司主张违约金，超出部分，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告桓台县富丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高朋、刘娟违约金51301.64元； 二、驳回原告高朋、刘娟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1820元，由原告高朋、刘娟负担1278.73元，被告桓台县富丽房地产开发有限公司负担541.27元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  宋敏 二〇二一年二月三日 法官助理刘强 书记员崔雅楠