四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初165号原告：彭凤兰，女，1940年6月26日生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：葛淑芹，女，1964年11月26日生，汉族，吉林省四平市铁西区，系原告女儿。被告：四平市美和家园物业管理有限公司。法定代表人：邢军，总经理。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。原告彭凤兰诉被告四平市美和家园物业管理有限公司（以下简称美和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告彭凤兰委托诉讼代理人葛淑芹，被告美和物业公司委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭凤兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还天然气进户费2310元及利息，利息按照4.9计算到返还日期为止；2.返还多收取物业费300元及利息，按照4.9计算，共计2610元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：根据发改委585号文件第三条整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费。取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费（1996）2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。收取天然气进户费已四年之久。交房时是毛坯房，没法入住。四棚改办（2006）18文件，（一）市场化运作改造项目回迁楼规划建设标准7.应配置洗手盆、坐便等卫生洁具。9.每套住宅内部装修按《吉林省民用住宅设计标准执行》满足入住的基本要求。而宇邦回迁是毛坯，不具备入住条件。没有办入住手续，收物业费不合理不合法。特向法院提起民事诉讼，保护原告合法权益。美和物业公司辩称：1.本案是物业合同纠纷。两项诉请纠纷发生在2016年8月10日。至起诉日，两项诉请均已过诉讼时效三年期间，应驳回原告诉请。原告涉诉房屋物业缴费清单记载收费时间是2016年8月10日，按诉争的物业费和天然气费均在缴费清单内，均是2016年8月10日缴纳。这证明原告的物业合同纠纷两项诉请发生在2016年8月10日。至起诉日两项诉请均已过诉讼时效三年期间。法院依法应驳回原告起诉。2.被告是受四平市宇邦房屋开发有限公司委托代为收取天然气初装费，不是物业公司收初装费。四平市宇邦房屋开发有限公司委托另行收燃气安装费的依据是吉省价收（2012）179号文件《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》第四条第二款。“179号”这一文件，是吉林省物价局和吉林省住房和城乡建设厅于2012年7月18日共同下发的，2012年8月1日以后施行。该文件第二条规定文件生效后，附属设施费用、供气等的安装工程成本，均应纳入开发建设总成本。不得再向购房者另行收取。同时，该文件第四条第二款对文件生效前的建设项目法律适用进行了明确规定：“政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取”。宇邦公司“棚户区改造1#-4地块项目”回迁符合该文件第四条第二款规定，在办理入住时，依法可以另行收取燃气安装费。本案诉请房屋在1#-4地块，由于棚改回迁房，在依法另行收取燃气安装费范围内。3.涉诉房屋所在的“棚户区改造1#-4地块项目”属于政府定价的保障性住房。首先，棚改回迁房属于保障性住房。保障性住房分为公开配租配售和定向安置房。公开配租配售包括廉租房、经济适用房、公共租赁房和限价商品房。定向安置房是对被拆迁住户进行安置所建的房屋。棚户区改造回迁房属于定向安置房。其次，作为回迁结算依据的《征收房屋补偿方案》是四平市住房和城乡建设局制定，依据的是《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办2006-14号），属于政府定价。4.“棚户区改造1#-4地块项目”政府制定回迁结算价格的时间在2012年8月1日179号文件生效之前。宇邦公司“棚户区改造1#-4地块项目”中标时间是2011年1月27日，棚户区改造1#-4地《征收房屋补偿方案》，由四平市住房和城乡建设局于2011年4月28日以四政征字（2011）二号征收决定，确定政府为棚户区改造1#-4地项目制定的《征收房屋补偿方案》公示后生效，开始征收。《征收房屋补偿方案》政府对回迁结算价格进行了确定。制定1#-4《征收房屋补偿方案》时依据的《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办2006-14号），确立结算标准的时间是2006年，均在179号文件生效前。5.“棚户区改造1#-4地回迁项目”附属设施费用、供气等的安装工程成本，均未纳入开发建设总成本。《四住建函字（2019）19号四平市住房和城乡建设局关于协助调查函的复函》是四平市住房和城乡建设局向四平市市场监督管理局出具的证明函，证明本案1#-4棚改项目居民回迁安置房屋部分为政府定价的保障性安居工程，回迁安置靠近户型增加面积时间均在政府179号文生效的2012年8月1日之前，未将天然气初装费纳入开发成本。这一证据直接证明本案1#-4棚改项目同时符合179号文件规定的收取天然气初装费的法定三项标准。即，一是政府定价的保障性住房，二是政府制定价格的时间在179号通知生效之前的，三是收取的费用确未计入成本。6.原告诉请理由中提到的发改委585号和计价费（1996）2922号文件，与本案无关。这两个文件均是规范政府财政部门行政事业性收费项目的文件。在2001年国家计委、财政部联合下发了《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）文件，是对政府收取房地产开发企业行政事业性收费的规范，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，附件中列明了经国务院批准取消的、涉及住房建设的行政事业性收费项目48项：包括房屋开发管理费、房屋租赁管理费、重建档案装具成本费、城市卫生管理费、建筑工程综合规划保证金、城市绿化建设保证金……等。计价费（1996）2922号文件名称是《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》说的也是取消和规范地方政府行政事业性收费。两个文件与本案无关。本案是政府允许的企业收费。7.本案的房屋属于政府定价的保障性安居工程棚改房屋，属于国家统一规划的棚户区改造项目。政府备案审批了统一的回迁时间和办理物业结算交房时间，从最后交房日开发公司就不承担回迁户未办理入住产生的相应物业费。物业费收取应从政府备案的回迁时间起计算物业费收取起始时间，由回迁房屋产权人承担。本案1#-4地块从征收到办理回迁入住均由政府主导和备案审批。这有《征收房屋补偿方案》四政征初（2011）2号《征收决定》《四平市1#-4地块棚户区改造房屋回迁安置方案》等相应证据能够证明政府统一制定了征收时间、征收标准和征收方案，备案审批了《回迁安置方案》，统一了最后的结算时间和办理入住时间是2016年6月20日至7月30日，被告依据政府规定时间2016年6月20日开始收取物业费有法律依据和政策依据。8.本案是棚改回迁安置工程。原告是产权置换性拆迁补偿安置。2014年12月29日选房和结算相应安置补偿费后，所选房屋是15号楼2206室，这时，原告名下房屋具有唯一性。个人原因没有办理入住手续。原告名下的房屋在物业公司开始提供小区物业服务后，也享受了物业服务，物业费是对物业的服务费，不是对人的服务费。原告的回迁房屋在被告物业公司的服务范围内，享受了物业服务，理应由业主原告承担相应的物业费。16年变更换房入住，两房面积相同，连续计算，物业费数额没有错。民法典第944条明确规定，物业服务人已提供服务的，业主应支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由抗辩和拒交。综上，原告的诉请应驳回。经审理查明，2011年5月1日，四平市宇邦房屋开发有限公司与被告美和物业公司签订委托书，约定美和家园小区（苹果社区）回迁户天然气初装费物业维修资金等一些业主进户相关费用，由美和物业公司代收，年限为5年。因棚户区改造，彭凤兰成为美和家园小区15号楼01206单元业主，2016年6月20日棚户区改造房屋可办理结算进户手续，彭凤兰于2016年8月10日办理入住，当日彭凤兰向美和物业公司交纳了包括物业费、物维基金及天然气进户费等在内的各项费用9242元，其中天然气进户费2310元。以上事实有原告提供的物业缴费清单、被告提供的委托书及双方当事人陈述在卷为凭。本院认为，美和物业公司向美和家园小区业主提供物业服务，2016年6月20日可办理结算进户手续，2016年8月10日彭凤兰办理入住并交纳了物业费，其已知包括了未实际入住前产生的物业费，如原告彭凤兰认为权利被侵害，应及时向美和物业公司主张权利；原告举证的四平市住房和城乡建设局四住建信字（2019）123号文件、四平市房屋征收经办中心市征信字（2019）75号文件、四平市住房和城乡建设局（2019）61号文件并未显示原告在诉讼实现期间内就物业费向美和物业公司主张权利，所提供的信访诉求材料为单方书写，不能证明其在诉讼时效期间内确向美和物业公司提出过权利主张，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院主张保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，原告此项诉讼请求的诉讼时效期间已经经过，故对原告彭凤兰要求美和物业公司返还其未入住之前缴纳的物业费的诉讼请求，本院不应予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”天然气进户费2310元系美和物业公司代四平市宇邦房屋开发有限公司收取，故彭凤兰无权要求代理人美和物业公司返还天然气进户费，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告彭凤兰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告彭凤兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 牛旭峰二〇二一年二月五日书记员 邢芳芳