广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34404号原告：李兆尚，男，1952年3月23日出生，汉族，住广东省翁源县，原告：周成英，女，1952年9月20日出生，汉族，住广东省翁源县，被告：广东广发房地产有限公司，住所地广东省广州市越秀区人民北路931、935、937号广州长江国际服装城十三层自编13044房。法定代表人：阮祥松。原告李兆尚、周成英诉被告广东广发房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兆尚、周成英到庭参加诉讼，被告广东广发房地产有限公司经本院公告送达传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李兆尚、周成英共同诉称：2005年9月5日，我们与被告签订《商品房买卖合同》，购买广州市白云区太和镇珊景路206号503房（以下简称涉案房屋），总价152880元，分期付款。2005年5月16日至2005年9月7日共已支付40%的购房首期款62880元，剩余90000元按揭。同年9月6日，我们向被告支付办理产权证费4000元，并于次日签订购房按揭合同。被告于2005年9月6日将涉案房屋交付我们使用至今。商品房买卖合同于2005年9月27日已在广州市房地产交易所登记备案。根据合同约定，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，买受人不能退房，出卖人应按已付款的20%向买受人支付违约金。但被告至今未为我们办理涉案房屋的房地产权属证。因此，我们愿意以法律或政府及相关行政部门规定的任何形式支付合同约定的购房余款，以完成应由我们履行但未能履行的义务。综上，请求法院判令：一、判令被告为我们办理涉案房屋的房地产权属证（协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续）；二、被告向我们支付违约金12576元；三、诉讼费由被告承担。被告广东广发房地产有限公司辩称：无答辩。经审理查明：两原告为夫妻关系。2005年9月5日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买广州市白云区太和镇珊景路206号503房，商品房预售许可证号为穗房集字第××号，建筑面积91.5634平方米，总价152880元；两原告在2005年9月7日前支付全部房价款的40%，即62880元，其余90000元办理银行按揭；被告应在2005年9月6日前将经建设工程规划验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，两原告不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的20%向两原告支付违约金等。2005年5月16日，两原告向被告交纳定金5000元，于6月13日支付定金5000元，6月20日支付首期款10000元，于9月6日支付办理产权证费4000元，于9月7日支付首期款42880元。在双方签订《商品房买卖合同》之后，被告将涉案房屋交付两原告使用至今。广州市不动产登记中心于2020年12月24日作出穗规划资源协查[2020]2431号《关于协助查询的复函》，主要内容为：地址为白云区太和镇珊景路202，206号第2层至第8层已办理首次登记，登记权属人为广东广发房地产有限公司；广州市白云区太和镇珊景路206号503房尚未办理转移登记，房屋性质为集资房，相关不动产登记信息详见附件1广州市不动产登记查册表；根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、《广州市不动产登记规程》第九十八条，办理房屋产权转移，应当由权利人向不动产登记机构申请转移登记，并提供申请书、身份证明、不动产权属证明、生效法律文书、不动产附图、其他包括税务部门出具的纳（免）税证明材料等；目前，广州市已全面执行住房限购政策，买受人申购房屋时，需取得购房资格。另根据广州市不动产登记查册表，白云区太和镇珊景路202，206号第2层至第8层的不动产登记号为2005登记68600，不动产权证号为A364，城市规划房屋用途为住宅，预售许可证号为穗房集字第××号；查无抵押登记信息，无查封信息，无异议登记信息，无预告登记信息。庭审中，两原告主张被告曾宣称涉案房屋为商品房，但涉案房屋实际为集资房，故被告要求重新签合同，否则不能办理按揭，双方由此产生争执；后被告下落不明，导致其二人无法继续履行支付房款的义务；同时，其二人明确表示愿意承担涉案房屋办理产权变更手续过程中所产生的税费或相关费用。以上事实，有结婚证、《商品房买卖合同》、收据、《关于协助查询的复函》、广州市不动产登记查册表以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定。据此，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应依约履行。鉴于两原告已依约支付了首期房款，被告亦将涉案房屋交付两原告使用多年，故被告未依约协助两原告办理涉案房屋的不动产权证已构成违约，现两原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权证合理合法，本院予以支持。同时，被告在收取两原告的办理产权证费4000元后，未为两原告办理相关权证手续，故该项费用应予退还。现两原告要求被告退回办理产权证费4000元合理合法，本院对此亦予以支持。鉴于两原告尚需向被告支付购房款90000元，故上述办理产权证费4000元可直接在未支付的购房款中抵扣，即两原告尚需支付被告购房款86000元，本院对此予以认定。对于违约金。本案中，被告未如期为两原告办理涉案房屋的不动产权证，两原告也未向被告支付剩余房款。尽管两原告主张不能继续履行付款义务系被告的过错所导致，但根据《商品房买卖合同》的内容，双方当事人在签订合同的时候理应清楚涉案房屋的性质为集资房，故在两原告自身未完全履行合同义务的情况下，本院对其二人要求被告支付违约金的诉讼请求不予认定支持。至于两原告尚需向被告支付的购房款86000元，由于被告未到庭就此主张权利，故本院对此不予处理，被告可另行向两原告主张。被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案庭审，故本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定,判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告广东广发房地产有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法律法规政策的规定协助原告李兆尚、周成英办理广州市白云区太和镇珊景路206号503房的不动产权证书；二、驳回两原告李兆尚、周成英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费107元，由被告广东广发房地产有限公司负担（须于本判决生效之日起十日内支付给原告李兆尚、周成英）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  罗炜二〇二一年二月三日书记员  钟蕙