广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初4264号原告：肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社，住所地广东省肇庆市端州区×××××××，统一社会信用代码N1×××××××。法定代表人：邓焕球，该合作社理事长。委托诉讼代理人：欧琅、朱素华，分别是广东祥麟律师事务所律师、实习律师。被告：张木凤，女，1974年2月23日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区×××××××××××××××。被告：端州区喜添建材商行，住所地广东省肇庆市端州区42区二桂干渠“月桂轩商住楼”首层第4卡，统一社会信用代码92×××××××。经营者：张木凤。原告肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社（以下简称东巷第二经济社）诉被告张木凤、端州区喜添建材商行租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，于2021年1月28公开开庭进行审理。东巷第二经济社的委托代理人欧琅到庭参加诉讼。张木凤、端州区喜添建材商行经本院传票传唤无正当理由拒不（派员）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东巷第二经济社向本院提出诉讼请求：1.确认东巷第二经济社与张木凤之间在2016年9月19日签订的《租赁合同》于2019年12月23日解除；2.判令被告张木凤、端州区喜添建材商行立即将位于肇庆市端州区42区二桂干渠“月桂轩商住楼”首层第4卡的商铺(面积约53平方米)腾退，并交还给东巷第二经济社；3.判令张木凤立即向东巷第二经济社支付拖欠的租金及管理费4244.8元(所欠租金及管理费从2019年11月20日至209年12月19日为3032元，从2019年12月20日至2019年12月31日为12天共1212.8元)；4.判令张木凤立即向东巷第二经济社支付逾期腾房占有使用费23144.26元(从2020年1月1日开始按照合同约定的3032元/月暂计至2020年8月19日，共8个月另19天，余下计至腾退之日止)；5.判令张木凤立即向东巷第二经济社支付违约金1525.16元[违约金以张木凤拖欠的租金及管理费之和为计算基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的四倍计算，从2019年12月11日开始暂计至2020年8月19日，余下计至清偿之日止]；6.判令张木凤、端州区喜添建材商行办理端州区喜添建材商行工商、税务的注销登记手续；7.判令张木凤、端州区喜添建材商行承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，东巷第二经济社撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2016年9月19日，东巷第二经济社与张木凤签订《租赁合同》,约定东巷第二经济社将肇庆市端州区42区二桂干渠“月桂轩商住楼”首层第4卡的商铺(面积约53平方米)出租给张木凤，租赁期限从2016年9月20日起至2022年9月19日止，从2016年9月20日至2019年9月19日每月租金及管理费为2756元(其中2016年9月20日至2016年10月19日为装修期，免租金),从2019年9月20日至2022年9月19日每月租金及管理费为3032元。张木凤承租后，在上述场所办理了端州区喜添建材商行的工商登记，经营者为张木凤。就张木凤拖欠的租金及管理费，经东巷第二经济社工作人员多次催收，张木凤不但拒绝支付，还拒绝腾退商铺。东巷第二经济社于2019年12月23日向张木凤发出《解除合同通知书》,已明确告知张木凤所欠的费用及双方签订的《租赁合同》于2019年12月23日解除，东巷第二经济社没收合同押金的意思表示，张木凤在上述通知书签名确认。东巷第二经济社现根据合同第七条约定“乙方承租期间，在每月的10日前支付当月租金及管理费给甲方(即原告)(支付租金时必须要银行转账或POS机刷卡),如逾期支付租金及管理费，乙方(即被告)则每一天按实欠租金及管理费的10%计付违约金给甲方，直至还清所欠租金及管理费之日止，逾期一个月未支付租金及管理费，甲方有权解除合同、收回商铺及地上已建附属物、装饰物，无需向乙方作任何补偿”、第十四条“如乙方存在合同约定的任何违约情形，甲方均有权没收押金”的约定，同意本次诉讼的违约金从2019年12月11日开始按贷款市场报价利率的四倍计算。张木凤、端州区喜添建材商行没有（派员）到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：座落肇庆市端州区×××××月桂轩小区首层第4卡商铺的权属人为东巷第二经济社，不动产权证登记的建筑面积为53.01平方米。2016年9月19日，东巷第二经济社（甲方）与张木凤（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将座落在肇庆市端州区42区二桂干渠“月桂轩商住楼”首层第4卡的商铺出租给乙方使用，面积约53平方米，按每平米52元计算，租赁期限从2016年9月20日起至2022年9月19日止，租金总额为205612元；其中2016年9月20日至2019年9月19日每月租金1102元、管理费1654元，合计2756元；2019年9月20日至2022年9月19日每月1212元、管理费1820元，合计3032元；乙方在签订本合同之日，一次性向甲方交付8300元作为合同押金，租赁期满后，乙方退场并交清租金、管理费、水电费，且将该商铺经营时办理的工商和税务登记注销，经甲方验收后，甲方在办理退租手续之日起三天内将押金退还乙方；乙方承租期间，在每月的10日前支付当月租金及管理费给甲方，如逾期支付租金及管理费，乙方则每一天按实欠租金及管理费的10%计付违约金给甲方，直至还清所欠租金及管理费之日止；逾期一个月未支付租金及管理费，甲方有权解除合同、收回商铺及地上已建附属物、装修物，无需向乙方作任何补偿。合同签订后，张木凤向东巷第二经济社缴交了押金8300元，东巷第二经济社亦向张木凤交付了涉案商铺。在合同履行期间，张木凤自2019年11月20日起拖欠租金。2019年12月23日，东巷第二经济社向张木凤送达《解除合同通知书》，通知解除双方之间的《租赁合同》、没收押金及要求张木凤于2019年12月31日前搬出。东巷第二经济社经催收无果后于2020年9月3日向本院提起本案诉讼。诉讼期间，张木凤在2020年9月20日腾退涉案商铺并交还商铺钥匙给东巷第二经济社，双方为此签订《移交确认书》确认移交日期和办理端州区喜添建材商行工商、税务的注销登记手续。另查明：端州区喜添建材商行为张木凤经营的个体工商户，于2013年6月21日登记成立，经查询国家企业信用信息公示系统，至2021年2月26日登记的经营场所仍为肇庆市端州区42区二桂干渠“月桂轩商住楼”首层第4卡。本院认为：本案为租赁合同纠纷。张木凤、端州区喜添建材商行经本院传票传唤，既不（派员）到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于东巷第二经济社起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且东巷第二经济社保证其所举的证据真实，故本院予以采信。东巷第二经济社与张木凤于2016年9月19日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。合同履行期间，张木凤自2019年11月20日起拖欠租金，其行为已构成违约，根据《租赁合同》约定，乙方承租期间，在每月的10日前支付当月租金及管理费给甲方，如逾期支付租金及管理费，乙方则每一天按实欠租金及管理费的10%计付违约金给甲方，直至还清所欠租金及管理费之日止；逾期一个月未支付租金及管理费，甲方有权解除合同、收回商铺。即东巷第二经济社有权在张木凤逾期支付租金及管理费1个月后行使合同解除权。东巷第二经济社于2019年12月23日向张木凤送达《解除合同通知书》，在通知到达张木凤时双方之间的《租赁合同》即告解除，故东巷第二经济社请求确认《租赁合同》于2019年12月23日解除理据充分，本院予以支持。如上所述，涉案《租赁合同》因东巷第二经济社依约行使解除权被解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”之规定和上述合同约定，张木凤除需向东巷第二经济社支付拖欠的租金、管理费用外，还需承担违约责任。本院对此作如下认定和处理：1.对拖欠租金（占用费）、管理费的认定和处理。经查，张木凤自2019年11月20日起拖欠租金，东巷第二经济社于2019年12月23日通知张木凤解除合同，张木凤于2020年9月20日腾退并交还涉案商铺，即2019年11月20日至2020年9月19日期间张木凤共拖欠10个月的租金（占用费）12120元及管理费18200元，合计30320元。由于张木凤在承租涉案商铺时已向东巷第二经济社缴交合同押金8300元，该押金是承租方对履行合同提供的担保，现由于张木凤逾期交租，东巷第二经济社已依约行使合同解除权并向张木凤主张逾期违约金，故张木凤所交押金应先用于抵扣其拖欠的2019年11月20日至合同解除之日（2019年12月23日）期间拖欠的租金、管理费3436.27元，再抵扣2019年12月24日至腾退日2020年9月20日期间部分拖欠的商铺占用费、管理费4863.73元，不足部分张木凤应继续向东巷第二经济社支付。冲抵后，张木凤仍需向东巷第二经济社支付商铺占用费及管理费22020元。东巷第二经济社关于要求张木凤支付租金、占用费及管理费的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。此外，由于端州区喜添建材商行非涉案租赁合同的相对方，东巷第二经济社主张端州区喜添建材商行支付租金、占用费及管理费于法无据，本院不予支持。2.对于违约责任的认定和处理。按约定，张木凤逾期支付租金需每天按实欠租金及管理费的10%支付违约金。东巷第二经济社据此向张木凤主张逾期违约金理据充分，但由于该违约金标准过高，东巷第二经济社主张按一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍调减违约金符合法律规定，本院予以采纳。因张木凤自2019年11月20日开始拖欠涉案商铺租金、管理费，合同约定的交租日为每月的10日前，即2019年11月20日至12月19日期间的租金、管理费的交租日是2019年12月10日，故张木凤应从逾期之日即2019年12月11日起，分别以每月所欠的租金（占用费）、管理费总额为基准，从每月11日起按贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至其付清租金（占用费）、管理费之日止。东巷第二经济社有关违约金的诉讼请求合法有理，本院予以支持。3.对于东巷第二经济社要求张木凤、端州区喜添建材商行办理端州区喜添建材商行工商、税务注销登记手续的诉讼请求。根据《租赁合同》约定，租赁期满后，乙方退场并交清租金、管理费、水电费，且将该商铺经营时办理的工商和税务登记注销。经查，端州区喜添建材商行为张木凤经营的个体工商户，工商登记的经营场所为肇庆市端州区42区二桂干渠“月桂轩商住楼”首层第4卡。现因涉案租赁合同已经解除，张木凤也已腾退交还涉案商铺给东巷第二经济社并在《移交确认书》中同意办理端州区喜添建材商行工商、税务的注销登记手续，东巷第二经济社要求张木凤、端州区喜添建材商行办理端州区喜添建材商行工商、税务注销登记手续符合双方约定，且未损害他人合法权益，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社与被告张木凤2016年9月19日签订的《租赁合同》于2019年12月23日解除。二、被告张木凤在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社支付占用费及管理费22020元。三、被告张木凤在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社支付逾期违约金[违约金从2019年12月11日起，分别以每月所欠的租金（占用费）、管理费总额为基准，从每月11日起按贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至张木凤付清租金（占用费）、管理费之日止]。四、被告张木凤、端州区喜添建材商行在本判决发生法律效力之日起七日内办理端州区喜添建材商行工商、税务注销登记手续。五、驳回肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4384.18元（原告肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社已预交），由原告肇庆市端州区××××××第二股份经济合作社负担1000.15元，被告张木凤、端州区喜添建材商行负担3384.03元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  张清云二〇二一年二月二十六日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖