广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初32273号原告：尹灿和，男，汉族，1959年11月5日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区×××××××××，公民身份号码：442××××××××××××038。委托诉讼代理人：梁嘉玲，北京市安通（东莞）律师事务所律师。被告：戚占春，男，汉族，1957年8月10日出生，身份证住址：上海市普陀区×××××××××××××××，公民身份号码：310××××××××××××619。原告尹灿和诉被告戚占春租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人梁嘉玲、被告戚占春本人到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2016年5月6日签订的《租赁合同》；二、判令被告立即将承租的房屋恢复原状，返还原告；三、判令被告向原告支付拖欠的租金100000元及利息（利息以100000元为基数，自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至租金付清之日）；四、判令被告向原告支付房屋返还前的房屋占用租金；五、判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求如下：请求判令被告向原告支付原告为被告垫付的2020年1月至11月水费和垃圾费550元（按50元/月）计算。事实和理由：原告与被告于2016年5月6日签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于东城区莞温路，租赁期限为三年，每月租金为5000元，押金20000元，如被告连续2个月不交租金，原告有权收回房屋。合同签订后，原告如约交付房屋给被告使用，但被告自2018年11月开始拖欠租金。2019年1月16日被告出具《承诺书》约定：被告于2019年5月底之前一次性交清房租，否则无条件搬出且押金不退。但被告无视双方的约定，未如期支付房屋和退房。被告于2020年8月29日出具《201811-202008房屋明细》确认拖欠原告20个月的租金合计100000元。被告与原告签订的《租赁合同》合法有效，依法受法律保护，被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，导致原告与被告签订租赁合同的目的不能实现，故诉诸法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告确实拖欠了原告的房租100000元，为此表示十分歉意。二、拖欠房租的原因。被告是一名科研工作者，发明了全世界第一双“接地健康鞋”，2018年获得发明专利。之后被告到福建泉州办厂。在2018年8月不慎腰部摔伤，生活不能自理，所以放弃项目投资，回东莞疗养，导致直接经济损失约4500000元。被告儿子承担了3000000元损失，被告承担了1500000元损失，被告妻子放弃一切照顾被告，除了被告的退休金外没有其他收入。2019年3月被告身体略有恢复，与某校教授谈判合作，由其负责投资并双方签订了协议。然而，后来被告发现该合作方根本没有投资能力，于是终止合作，导致2019年时间荒废，并造成被告基本生活都出现危机，且与家人产生重大误解并家人中断了对被告的经济支持，被告弟弟更在帮助被告借钱解困途中不幸意外死亡。2020年初，被告制定了在东莞的经营计划和目标，但由于疫情原因，导致计划流产，被告直至2020年7月才开始工作，但目前项目资金尚未落实，导致被告至今未能脱离困境。三、被告请求原告再宽限一段时间，到明年春节之后陆续稳定交租，在2021年12月之前彻底地将房租结清，之后不再拖欠。四、不满足被告请求可能产生的后果。1、被告租用案涉房屋时是毛坯房，被告花了一年半时间自己装修，不算人工总投资约600000元，尤其是墙上的一副大型手绘画投资巨大，无法用金钱衡量价值，被告被迫离开经济损失巨大。2、被告没有能力再租办公用房，将导致被告所有合作项目流产，继而没有收入，更没有能力归还租金，原告和被告将两败俱伤。3、由于生活所迫，被告唯一选择是回上海，这样东莞就流失了一个科技人才，被告回上海后仍然无法短时间内偿还房租。4、极可能导致被告现在的家庭破裂，被告作为高科技人才被引进东莞，经历八年后，得到的结果是家破人亡，这不仅仅是被告，也是所有人不希望看到的结果。经审理查明，2016年5月6日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订一份《租赁合同》，约定：第一条，甲方将自有的座落在东城区莞温路温塘东路431号（即温塘新村委对面）租给乙方使用二层、三层（以下简称案涉房屋）；第二条，租赁期限为3年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止；第三条，每月租金为5000元，乙方应于每月10号前将当月租金付清给甲方；第四条，乙方须于签订租赁合同时支付给甲方押金20000元，租赁期满时若房屋无损坏则原数退还乙方，否则甲方有权从押金中扣除房屋的维修费用及应赔偿给甲方的损失，如乙方连续2个月不交租金，甲方有权收回房屋，中止合同；等等。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁押金20000元，原告如约将案涉房屋交付给被告使用。双方确认案涉房屋交付时为毛坯状态，被告接收房屋后自行进行了装修。被告承租后开始两年有按约定向原告支付租金，但从2018年开始拖欠原告租金。2019年1月16日，被告向原告出具一份《承诺书》，内容为：“因欠房东房租长达数月，经与房东协商达成如下协议：于2019年5月底之前，将所有房租一次性缴齐，否则，将无条件搬出，且押金不退。”2020年8月，原告制作一份《201811-202008房租（明细）》，该《明细》中记载被告自2018年11月开始拖欠原告租金，直至2020年8月共计拖欠租金100000元，被告在该《明细》中签名确认，落款时间为2020年8月29日。庭审中，双方确认截至本案开庭当天，被告已付清2018年12月之前的租金，截至2020年12月被告尚欠原告的租金共计110000元；双方还确认被告目前仍居住和使用案涉房屋。经查，案涉房屋并未办理建设工程规划许可手续。原告庭后向本院提交代理词，主张：一、如案涉《租赁合同》被认定无效，则被告应按合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，据此原告第三项和第四项请求应参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费；二、如法院认为案涉房屋不适宜恢复原状返还的，原告可以以房屋现状收回房屋；三、如案涉《租赁合同》被认定无效，合同约定的违约条款依然对双方具有法律约束力，因此原告依《承诺书》约定的“押金不退”，无须向被告返还押金或者被告已支付的押金抵扣被告欠付的房屋占有使用费。关于原告的水费和垃圾费请求。双方确认被告承租案涉房屋后产生的水费和垃圾费，是由被告交给同一栋楼的另外一名租客一并向相关部门支付的。原告主张：从2020年1月开始，被告没有再向该租客支付水费和垃圾费，因此该租客向原告追讨，原告为被告垫付了2020年1月至11月的水费和垃圾费共计550元。被告抗辩：代收案涉房屋水费和垃圾费的租客会每半年向被告提供单据，然后被告再按单据金额向其支付相应费用；由于该租客在2020年并未给过单据被告，所以被告才没有付款，至于原告有无垫付，被告也不清楚，被告认为水费和垃圾费与原告无关，原告无权要求被告支付。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《承诺书》、《201811-202008房租（明细）》，被告提供的《201811-202012房租（明细）》，以及本案的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据庭审查明，案涉租赁房屋并未办理建设工程规划许可手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的案涉《租赁合同》应认定无效。据此，本院对原告诉请解除案涉《租赁合同》的诉讼请求予以驳回。因双方签订的案涉《租赁合同》无效，故该合同中约定的违约条款以及被告所作《承诺书》中的违约条款均归于无效，被告应向原告返还案涉租赁房屋，原告应向被告退还已收押金20000元。由于双方确认案涉房屋以毛坯状态交付被告使用后，被告自行进行了装修，如被告将房屋恢复原状后再返还给原告，可能造成房屋价值贬损以及当事人损失扩大，因此本院认为被告应按现状向原告返还案涉房屋为宜。至于被告在答辩意见中提及的装修支出问题，因被告并未在本案中就此提起反诉，故本案不予审查和认定，被告可另行起诉解决。因双方签订的案涉《租赁合同》无效，故原告诉请被告支付案涉房屋租金没有合法依据，本院不予支持。然而，由于被告实际使用了案涉房屋，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认为被告应参照双方合同约定的租金标准5000元/月支付房屋占有使用费给原告。根据庭审中双方确认的被告欠费情况，被告应向原告支付房屋占有使用费如下：1、2020年12月31日前尚欠的房屋占有使用费110000元；2、从2021年1月1日起，按5000元/月的标准，计付房屋占有使用费至案涉房屋实际返还给原告之日止。原告并未举证证明其确已为被告垫付承租案涉房屋期间产生的相应水费和垃圾费，被告对此亦不予确认，故原告的水费和垃圾费请求依据不足，本院依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告尹灿和与被告戚占春于2016年5月6日签订的《租赁合同》无效。限被告戚占春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尹灿和返还位于东城区莞温路温塘东路431号（即温塘新村委对面）第二层、第三层房屋。限被告戚占春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尹灿和支付房屋占有使用费如下：1、2020年12月31日前尚欠的房屋占有使用费110000元；2、从2021年1月1日起，按5000元/月的标准，计付房屋占有使用费至案涉房屋实际返还给原告尹灿和之日止。驳回原告尹灿和的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员  周敬棠二〇二一年二月五日书记员  王舒雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。