河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初1164号 原告：廊坊市科源房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区东方之珠旭辉十九城邦28-3号。 法定代表人：唐丽杰，总经理。 委托诉讼代理人：宫祥治，男，该公司员工。 被告：陈佳贤，男，1992年12月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告：李丹丹，女，1991年12月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告廊坊市科源房地产经纪有限公司（以下简称科源公司）与被告陈佳贤、李丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告科源公司的委托诉讼代理人宫祥治到庭参加诉讼，被告陈佳贤、被告李丹丹经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 科源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房租4655.7元、违约金3600元、水电费259.24元、补办电卡50元、墙面瓷砖损坏维修300元，合计8864.94元；2.终止原被告间的租赁合同；诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告陈佳贤、李丹丹于2018年4月11日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于廊坊开发区的6号楼6单元1902室出租给被告，租期约定自2018年4月11日至2019年4月10日，租赁期间房租通过微信号×××的微信支付。合同一年期满后，又经该微信确认续租一年即合同终止时间为2020年4月10日。在租赁合同履行过程中，被告多次未按时交纳租金、物业费和水电费等。被告最后两次交纳租金的时间应在2019年10月11日和2020年1月11日，但至今总以各种理由拖延。期间原告多次要求被告交还钥匙，被告以各种理由拖延，直到2020年3月4日原告才得知被告违约，在没有与原告进行房屋交接的情况下擅自搬离房屋。原被告租赁合同中约定每月房租1500元，每月物业费137元，租金及物业费每季度交纳一次计4911元。在违约责任中双方约定承租人违约应向出租方支付年租金20%的违约金。2019年10月11日，被告应交纳下一季度（2019年10月11日至2020年1月10日）的房租4911元及之前拖欠物业费411元，合计5322元。经原告多次催缴，被告于2019年11月5日分两次微信转账给原告2048元，2019年12月26日微信转账给原告1500元，扣除此前原告欠被告174元，双方确认被告尚欠房租1600元。2020年1月8日原告通知被告交纳下一季度（2020年1月11日至2020年4月10日）的房租及物业费4911元，并补交之前拖欠的1600元，合计6511元。被告李丹丹于2020年1月12日通过微信给原告转账1600元，但由于原告工作人员忙于工作，未及时收款，该款项于24小时后退还给被告李丹丹。被告工作人员看到微信后及时联系李丹丹补交，但李丹丹未再交纳，直至2020年3月4日，原告再次联系被告时被告称已搬离房屋，钥匙放在门口的花盆里。 陈佳贤、李丹丹未答辩，也未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 1.《租赁合同》一份，来源为原告提供。合同显示出租人为原告科源公司，被告为陈佳贤。合同约定科源公司将廊坊开发区大学里小区6号楼6单元1902号房屋出租给被告，居住人数为4人，租期自2018年4月11日至2019年4月10日，租金每月1500元，按季度上付租金，全年物业费1644元，也由承租人负担，按季度与房租一并支付给出租人，即2018年的4月11日、7月11日、10月11日及2019年1月11日各向出租人交付4911元。承租人向出租人交付押金1500元。在违约责任条款中约定，承租人提前退租的，应提前30日通知出租人，并按年租金20%支付违约金，出租人退还扣除违约部分以外的租金。原告举证目的是，被告陈佳贤与原告签订案涉合同，是适格被告。原告按合同约定主张被告拖欠的房租、物业费及违约金有事实法律依据。本院认证意见为，房屋租赁合同要件齐全，约定明确，有科源公司盖章签字以及被告陈佳贤的签字，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 2.微信聊天记录一组，来源为原告提供。微信对话双方为原告工作人员与微信名×××的微信用户，对话显示×××于2019年4月8日下午17:08与原告工作人员加微信好友，称其是6号楼6单元1902号房屋的租户，其房租该月到期，要求续租一年，经沟通其给原告工作人员微信转账4911元。此后双方就收取和支付房租多有沟通。2019年10月15日13:19原告工作人员给×××发微信，要求对方交纳房租4911元及上季度欠缴的411元，对方称在福建呢，等回去再给。此后原告工作人员多次催收，×××先后支付411元、1637元、1500元，双方核对后原告方工作人员确认对方需再支付1600元。×××于2020年1月12日向原告工作人员微信转账1600元，但因原告工作人员未及时收款，该款项被退回。2020年1月20日，原告工作人员向×××催收上季度未付的1600元房租及2020年1月11日至4月10日的房租4911元，×××称要等承租人给其转账后再付款，称其本人并未在该房屋租住，是代承租人支付房租，称其顶多和承租人是合作伙伴关系。此后原告工作人员因疫情防护需要登记租户情况再联系×××，得知租户已经退房，房门钥匙放在门口花盆里。原告工作人员核对租户催收拖欠房租（含物业费）、拖欠水费以及丢失电卡的补办费等费用，×××称与其无关。 原告的举证目的，一是×××是李丹丹的微信号，李丹丹是承租人之一，与原告形成租赁关系，被告适格；二是证明被告未按合同约定时间提前告知原告擅自退房构成违约应当承担违约责任；三是被告拖欠原告各项费用原告通过微信告知，被告拒绝支付。本院认证意见为，经本院核实微信记录的原始载体，可以确认微信记录的真实性、合法性、关联性，可以证明×××是案涉出租房屋的租客之一，其与原告工作人员的通话记录能够证明案涉房屋出租合同经当事人协商期限顺延一年，第二个租赁年度的第三季度房租（含物业费）被告拖欠1600元。案涉出租房屋的租客于2020年3月4日已搬走，搬走前未通知原告，将房屋钥匙放置于门口花盆内。 3.《居民户口簿》一册、李丹丹名下中信银行信用卡一张。户口簿为家庭户，成员为户主张崇柳、户主孙女陈新如、户主外孙媳妇李丹丹、户主曾外孙女陈灵。户口簿和银行卡来源均为被告承租房间中遗留由原告拾得，证明目的是李丹丹为出租房屋中租客之一。本院认证意见为，对户口簿和银行卡的真实性、合法性、关联性认可，结合本院工作人员与×××微信号联系情况可以证明，×××即李丹丹的微信号。 4.原告工作人员与所在小区物业管家的微信聊天记录、出租房屋瓷砖脱落的照片。微信聊天记录显示，物业管家经核查被告房屋拖欠水费259.24元；照片显示案涉出租房屋的厨房位置有4块墙砖脱落。证据来源为原告提供，证明目的为被告拖欠水费259.24元，被告损坏出租房屋内瓷砖，应赔偿300元。本院认证意见为，微信聊天记录经核实原始载体能认定真实性，可以证明被告拖欠水费259.24元；照片无法确认瓷砖损坏原因，对该证据的证明目的不予认定。 原告认可被告订立合同时预交了1500元租房押金，该押金并未退还。 本院认为，本案的房屋租赁合同即将届满时，经双方当事人协商延长租期一年，第二年租期未满时被告擅自搬离，且原告起诉时合同期限早已届满，原告无需再就解除合同进行主张。本案的争议焦点实际上是原告要求二被告共同承担房租（含物业费）、违约金、水电费、补办电卡及修补瓷砖等费用有无事实法律依据。 关于被告主体，被告陈佳贤是与原告签订房屋租赁合同的相对方，是法律上的承租人，原告作为出租人向陈佳贤主张拖欠租赁费、违约金以及基于租赁关系产生的损失等，陈佳贤是适格被告；原告提交的证据可以证明，×××就是李丹丹的微信号，李丹丹是案涉出租房屋租客之一，李丹丹在租赁合同第一个租赁年度即将到期时，作为实际承租人与原告协商完成租赁合同续约，并在第二个租赁年度以承租人的名义交纳房租等费用，实际成为租赁合同的承租方，原告主张李丹丹与陈佳贤一起承担承租人应尽的合同义务，本院予以支持。 原告主张的被告第二租赁年度的第三季度的欠付租金（含物业费）1600元，经双方协商确认，且被告曾通过微信转账的方式向原告交付，因原告工作人员疏忽而未收款导致款项退回被告账户，原告主张该款项证据充分，本院依法支持；原告主张的被告第二租赁年度的第四季度房租3055.7元，按照每季度房租（含物业费）日均额度计算了2020年1月11日至2020年3月4日期间的费用，已扣除被告搬离后的租金，符合合同约定，本院予以支持；原告主张的违约金3600元，符合合同约定，本院予以支持；原告主张的水费259.24元，经小区物业核实属实，本院予以支持；原告主张的补办电卡费用以及墙面瓷砖维修费用，前者无证据证明，后者不能证明该费用系因被告行为而产生，故本院不予支持。 综上所述，被告应当向原告支付各项费用8514.94元，以预交租房押金1500元进行折抵后，还应给付原告7014.94元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈佳贤、李丹丹于本判决生效之日起十日内向原告廊坊市科源房地产经纪有限公司支付各项费用7014.94元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陈佳贤、李丹丹负担，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  赵卫东 人民陪审员  任丽君 人民陪审员  杨云彩 二〇二一年二月二日 书 记 员  王冠儒