广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20486号原告：沈建军，男，住广州市番禺区.委托诉讼代理人：林镇彬，广东弼信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟浩，广东弼信律师事务所实习律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张海明,职务经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，该公司员工。原告沈建军诉被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈建军的委托诉讼代理人林镇彬、钟浩,被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈建军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付涉案房屋维修期间的物业管理费用141270元（从2012年1月1日至2018年10月31日为被告负责修复期间共82个月；原告负责维修期间为三个月，以上合计85个月，每月物业管理费按照人民币1662元计算）；2.被告向原告支付三年的物业管理费用人民币59832元（每月物业管理费人民币1662元，共36个月）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年12月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑御郡四街X号XXX房屋（以下统称涉案房屋）。2012年1月2日，原、被告办理收楼手续。收楼后，原告发现涉案房屋存在严重的质量问题（包括但不限于墙体开裂、楼顶漏水、地基沉降、主梁出现裂缝等），无法进场装修，完全不具备基本的居住条件。于是，原告多次以电话以及书面的形式要求被告承担房屋维修责任，同时多次致函相关住房建设部门，请求相关部门协助原告解决房屋质量问题。被告承认涉案房屋存在质量问题是被告的责任，并承诺愿意承担涉案房屋维修责任以及维修期间物业管理费，同时愿意与原告协商解决赔偿问题。2012年1月份开始，涉案房屋一直由被告负责维修，但是被告一直未能完成维修工作，涉案房屋仍无法进场装修，不具备基本的居住条件。2017年12月6日被告向原告发送回复函，承诺“一、作为工程瑕疵给乙方造成影响的补偿，我司同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的管理费；二、同时再根据各位业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业费；三、对于已经装修业主的户内装修损失，按双方现场确认的或双方认可的第三方机构评估金额给予业主补偿。”由于被告一直未能履行维修义务，彻底解决涉案房屋的质量问题。2018年9月29日，被告与原告就维修问题通过协商一致后，原告同意2018年10月31日后自行修复涉案房屋的质量问题，即2018年11月1日后，由原告自行对涉案房屋的质量问题进行维修。根据被告回复函的承诺，被告应代原告缴交2012年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费。但是直到被告的下属公司雅居乐雅生活服务股份有限公司的番禺分公司于2019年9月2日将原告起诉至广州市番禺区法院，原告才知道被告并未按照回复函的承诺代原告向物业公司缴交维修期间的物业费，更没有额外代原告缴交一定年限的物业费。被告未履行《回复函》的承诺，给原告造成了重大损失，为此原告特向法院起诉。被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司辩称，1.双方就涉案房屋的渗漏引起的维修赔偿已经达成书面协议并已经履行完毕，原告再次就维修事宜向被告主张物业管理费没有依据。2.物业管理费是基于物业服务公司就涉案房屋向原告提供物业服务所产生的费用，属于房屋的日常维护成本，该费用的产生并非涉案房屋渗漏水而额外产生的损失，原告要求被告承担并无法律依据。3.原告的诉求已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。自2012年1月2日至2015年9月30日期间的物业管理费原告已经向物业服务单位支付完毕，该部分诉请已经超过诉讼时效；原告立案之日起倒退3年的诉请已经超过诉讼时效。4.涉案房屋不存在长时间持续维修的问题。原告是2016年才开始向被告和住建局就渗漏水情况进行投诉并要求被告维修，在接到原告的投诉后，被告已经及时组织并于2017年1月完成了检修，不存在自2012年1月1日起至2018年10月31日止持续维修的问题，原告主张维修期间的管理费无事实依据。经审理查明：2009年12月28日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买涉案房屋，房屋面积为386.43平方米，总金额9140097元，被告应当在2010年12月25日前将涉案房屋交付原告使用等。2010年2月12日，涉案房屋预告登记至原告名下。2012年1月2日，原告办理涉案房屋收楼手续。因涉案房屋存在漏水等质量问题，原告曾多次向相关政府部门信访投诉，亦多次致函被告。2016年6月2日，广州市番禺区住房和建设局向原告作出《信访复函》[番住建函（2016）1857号]，记载“2016年4月28日，我局工作人员会同开发商和物管部门勘察现场。经核查，该房屋外墙多处渗漏情况属实……5月13日，雅居乐公司按会议要求，就御苑小区房屋质量问题的保修承诺函复我局，表示将按照有关规定，履行维修责任……”2017年2月22日，广州市番禺区住房和建设局向原告作出《信访复函》[番住建函（2017）721号]，记载“关于雅居乐剑桥郡小区存在质量缺陷问题，雅居乐公司也积极配合，并书面承诺在保修期内存在的质量缺陷问题，雅居乐公司都进行保修……”2017年12月6日，被告向雅居乐剑桥郡37户业主发出《回复函》[雅番函（2017）277号]，称“……是否应当赔偿，赔偿多少，我公司的意见是根据每户不同的具体情况，由您们以户为单位单独提出赔偿充分的依据和数额，单独和我公司协商处理。大体原则如下：（一）作为对工程瑕疵给乙方造成影响的补偿，我司同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费。（二）同时再根据各位业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业费。（三）对于已装修业主的户内装修损失，按双方现场确认的或双方认可的第三方机构评估金额给与业主补偿……”。2018年9月29日，原告与扬州市江都区江阳水电安装有限公司就涉案房屋的渗漏水维修事宜签订《协议书》，约定扬州市江都区江阳水电安装有限公司同意在2018年10月31日前向原告支付涉案房屋渗漏水维修费用80万元，原告同意收到上述维修费用后，对渗漏水问题自行修复，不得再对涉案房屋渗漏水的维修问题以任何方式向被告索赔。同日，原告出具《承诺书》，承诺自行负责涉案房屋的渗漏水工程维修，不再以任何方式向被告索赔；放弃向被告主张逾期交付违约责任的权利。之后，原告确认收到上述维修费用80万元。原告在庭审中陈述，涉案房屋自收楼开始就存在严重漏水问题，其不断向被告和物业公司反映，被告也派人进行了多次维修，但一直修了好几年也没有修好；原告自2015年开始维权，所以就停交了物业费，之后被告出具复函，同意代原告支付维修期间物业费，但直到原告被物业公司起诉后才发现被告并未代原告支付物业费。被告认为涉案房屋确实存在漏水问题，但是原告在2016年才开始反映漏水问题，不存在从收楼之日起就开始维修的情况。原告另提供了其分别于2013年10月25日、2015年10月8日、2016年4月15日、2016年11月7日、2017年1月4日、2017年12月20日、2018年1月8日出具的情况说明、函件、照片、邮寄单等复印件。经质证，被告认为上述证据没有原件，都是原告自行起草的，没有寄件凭证，无法核实有无收到。另查明，雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司于2019年9月2日就涉案房屋的物业管理费问题另案起诉原告，后广州市番禺区人民法院就此案于2019年12月20日作出（2019）粤0113民初11219号民事判决书，判决原告以每月1662元标准向雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付2015年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理服务费61494元。2020年3月19日，原告依据（2019）粤0113民初11219号民事判决向雅居乐雅生活服务有限公司番禺分公司支付了上述物业管理费共计61494元。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行各自的义务。被告出售的涉案房屋存在质量问题，被告理应履行维修义务。被告于2017年12月6日出具的《回复函》中承诺其同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费，根据该条款被告应当向原告支付涉案房屋维修期间的物业费。被告主张上述《回复函》仅是过程性的磋商文件，并非最终方案，双方就涉案房屋的渗漏问题达成最终方案应以《协议书》和《承诺书》为准，且已经向被告一次性支付80万元。但根据原告与扬州市江都区江阳水电安装有限公司就涉案房屋的渗漏水维修事宜签订《协议书》的约定，原告收到维修费用80万元后，不再就涉案房屋漏水的维修问题向被告索赔，结合该协议的约定，上述80万元针对的是涉案房屋漏水维修问题，而非包括一切因渗漏水引起的损失；而根据原告出具的《承诺书》，原告承诺就涉案房屋渗漏水工程维修不再向被告索赔，并承诺放弃向被告主张逾期交付违约责任的权利，并未明确表示放弃向被告主张涉案房屋维修期间的物业费的权利，结合《承诺书》全文，也无法得出原告有放弃主张涉案房屋维修期间物业费的权利。故原告仍有权向被告主张涉案房屋维修期间的物业费。根据广州市番禺区住房和建设局于2016年6月7日作出的《信访复函》显示，其于2016年4月28日经现场勘察确认涉案房屋存在多处渗漏情况等……原告提供的证据不足以证明在该日前曾就渗漏水问题向被告主张维修责任，而被告亦不确认原告在该日前曾向被告提出维修申请，故本院认定被告应自2016年4月1日起代被告支付维修期间的物业费。结合《协议书》签订的时间及维修费用的支付时间，本院认定被告应代被告支付自2016年4月1日起至2018年10月31日止的维修期间的物业费51522元（1662元/月×31月）。对于原告主张超过上述认定的部分，本院不予支持。原告自2019年9月2日被雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司起诉要求支付物业费，故自该日起原告才知道被告未代原告支付维修期间物业费，诉讼时效应从该日起算为宜，被告主张原告诉请的物业费超过诉讼时效，没有依据，本院不予采纳。被告出具的《回复函》中虽然承诺再额外代业主缴交一定年限的物业费，但并未约定具体时间，现原告要求被告支付三年的物业管理费，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈建军支付自2016年4月1日起至2018年10月31日止房屋维修期间的物业费51522元；二、驳回原告沈建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2158元，由原告沈建军负担1605元，由被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月四日书记员  钟秀娟