德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0603民初4705号 原告：周星宇，男，汉族，1982年9月7日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：王磊，四川三目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨曦，四川三目律师事务所律师。 被告：王继琼，女，汉族，1965年12月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：刘丰，四川超宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖清，四川超宇律师事务所律师。 原告周星宇与被告王继琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周星宇及其委托诉讼代理人杨曦，被告王继琼及其委托诉讼代理人刘丰、肖清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周星宇向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2016年签订的“花园巷X号附X号X栋X单元X处房产”《房屋买卖合同》无效；2.判令被告向原告返还现登记于被告名下的花园巷X号附X号X栋X单元X处房产，配合原告将该处房产过户回原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，原被告双方签订了关于花园巷X号附X号X栋X单元X号房屋的《房屋买卖合同》，约定原告将该套房屋出卖给被告，并且办理按揭贷款。原告全权委托案外人袁福科办理相关事宜，最终被告获得中国农业银行德阳分行房屋贷款37万元，袁福科扣除相关费用后，将23万元交给被告。该款项系被告帮助原告套取的银行贷款，但被告以“担心将款项交付原告后，原告不按时还款，影响其征信”为由，占用至今。原告认为原被告双方签订合同是被告用来套取银行贷款的，不是双方的真实意思表示，合同应属无效。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 王继琼辩称，1.该《存量房买卖合同》有效,是双方真实意思表示，该合同上有原被告双方的签字捺印，且通过银行办理按揭贷款并获得银行发放的贷款，被告也履行了向银行偿还贷款的义务，房屋已登记在被告名下，故原告主张的合同无效情形不存在；2.双方在签订房屋买卖合同之前存在债权债务关系,双方签订房屋买卖合同是基于债权债务关系的以房抵债行为;3.关于原告提到的被告对诉争房屋的熟悉程度的问题,不能仅以此来判断双方之间存在虚假意思表示。 本院经审理查明的事实如下： 2016年5月16日，原告出具《委托书》，委托案外人袁福科作为其代理人，委托事项：我向康侃借款10万元，并用我所有的位于四川省德阳市市区××街××号××商住楼××幢××号住房作为抵押担保物，因我事务繁忙，无法亲自办理抵押及出售上述房产的相关事宜，代为办理以下事项：到房产管理部门办理抵押登记的所有手续、领取他项权证；解除抵押登记，并领取房屋所有权证的所有手续；代我办理出售上述房产的所有手续，包括代我签订房屋转让合同、协议及代收房款、享有出售上述房屋价款的决定权；如买方需要办理按揭贷款，则委托受托人配合买方办理二手房按揭贷款的相关手续并代为签署相关文件，同意贷款银行将款项打入受托人指定的银行账户等事宜以及其他事宜。受托人就上述委托事项范围内达成的有关协议，签署的有关法律文书，均认可并承担法律责任。同日，四川省德阳市诚信公证处对该《委托书》进行公证并出具《公证书》。 庭审中，被告提交一份2016年6月13日签订的《存量房买卖合同》，由原告（卖方、乙方）委托的代理人袁福科与被告（买方、甲方）、四川海拓房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订，该合同约定由甲方购买原告所有的位于德阳市区××街××号××商住楼××栋××号房屋，房屋建筑面积141.29㎡，房屋成交价格为495000元，甲方于2016年6月16日支付首付款125000元，余款370000元甲方于2016年6月13日前向银行办理贷款。甲、乙双方于2016年8月13日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协助办理。买方支付全部税费。该房屋经撮合成交后，丙方应收佣金共计1000元，甲方应在过户之日一次性支付。合同尾部卖方由袁福科代周星宇签字，买方被告签字，中介方盖章。原告提供一份德阳市不动产登记中心调取的《存量房买卖合同》，该合同签订时间为2016年6月24日，该合同约定房屋成交价格250000元，甲方于2016年7月31日前一次性付款，其他条款与被告提交的合同基本一致。合同尾部有被告、袁福科代原告的签字捺印以及四川海拓房地产经纪有限公司的盖章。 2016年7月12日，案涉房屋过户登记至被告名下。2016年7月13日，案涉房屋办理抵押权登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司德阳旌阳支行（以下简称农行旌阳支行），抵押金额370000元。被告自2016年8月起每月向农行旌阳支行偿还贷款至2019年4月。农行旌阳支行与被告的借款合同纠纷，农行旌阳支行已向本院申请执行，执行案号为（2020）川0603执1080号，该案未执行完毕。 另查明，因被告与案外人的合同纠纷，案涉房屋已于2019年11月7日被本院查封。 庭审中，双方陈述原告及其家人一直居住在该房屋中，至今仍未交付给被告。双方确认原被告双方在签订《存量房买卖合同》前存在民间借贷关系。原告陈述双方约定银行放贷后转入袁福科的银行账户中，袁福科扣除原告未偿还的借款后，将剩余贷款转入被告的银行账户中。银行发放贷款后，袁福科于2016年7月22日通过银行转账向被告转款50000元，7月23日转款148900元。 上述事实，有当事人陈述、存量房买卖合同、委托书、公证书、贷款还款流水、个人房屋信息查询记录、执行通知书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,除法律另有规定外,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告作为房屋所有权人，委托案外人袁福科出售房屋，委托事项包括代签合同、代收房款、决定房屋价款等，该委托书经过公证，应系原告真实意思表示。袁福科受其委托与被告签订《存量房买卖合同》，被告亦根据合同约定向银行申请按揭贷款并按月还贷至2019年4月，案涉房屋已经过户登记至被告名下，并办理抵押登记，被告与农行旌阳支行的借款合同纠纷亦在本院进入执行程序，以上事实可以证明原被告双方都按照合同约定履行了义务。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。原告主张案涉合同系双方虚假的意思表示，应为无效，被告则辩称是基于双方存在债务的基础上以房抵债的行为，房屋买卖合同有效。对此，本院认为，原告、被告之间有欠款，欠款金额及偿还情况双方争议较大，以及案外人袁福科与被告之间经济往来均不属于本案审查范围，故案涉房屋买卖合同签订后，房屋未实际交付等情况虽有悖于普通的房屋交易，但就原告提供的现有证据不足以证明案涉合同是双方虚假意思表示。因此，原告请求确认《存量房买卖合同》无效的诉请本院不予支持。合同有效，现案涉房屋已登记在被告名下，被告是基于合同成为案涉房屋的所有权人，原告请求被告返还案涉房屋并过户回原告的诉请不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 驳回原告周星宇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收受理费2525元，由原告周星宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 代秀荣 二〇二一年二月七日 法官助理 尹承蓉 书 记 员 刘斌冰