河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初38号原告：中国工商银行股份有限公司焦作民主南路支行。营业场所：焦作市民主南路7号。负责人：闫亚丽，行长。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。被告：王永飞，男，1978年7月3日出生，汉族，现住焦作市。被告：郜薇，女，1981年6月23日出生，汉族，现住焦作市。委托诉讼代理人：王永飞，男，1978年7月3日出生，汉族，现住焦作市，与郜薇系夫妻关系。被告：嘉隆房地产（河南）有限公司。住所地：焦作市山阳区人民大道利安花园**楼。法定代表人：郭锦波。原告中国工商银行股份有限公司焦作民主南路支行（以下简称工行民主南路支行）与被告王永飞、郜薇、嘉隆房地产（河南）有限公司（以下简称嘉隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行民主南路支行的委托诉讼代理人张松云，被告王永飞，被告郜薇的委托诉讼代理人王永飞到庭参加了诉讼；被告嘉隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行民主南路支行向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告之间的《个人购房借款/担保合同》（编号为：A[工银豫]字[焦作分]行[民主南路]支行[2009]年[-A-018]号；2.判令被告王永飞、郜薇共同偿还原告借款本金91902.75元及利息15152.97元（利息暂计算至2020年10月27日，之后的利息、罚息、复利等按双方合同约定的标准计算至被告还清借款之日止）,共计107055.72元；3.判令被告嘉隆公司对上述借款本息承担连带还款责任；4.确定原告对登记于被告名下位于焦作市山阳区塔南路嘉隆中心×号楼西单元××层××-×号（建筑面积为183.64平方米）变现所得价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费、公告费、评估拍卖费、律师费等因诉讼产生的相关费用由三被告承担。事实与理由：2009年2月7日，王永飞与嘉隆公司订立商品房买卖合同，约定由王永飞购买嘉隆公司开发的位于焦作市山阳区塔南路东侧1736号嘉隆中心×号楼西单元××-×号房产（建筑面积为183.64平方米），房屋总价款为56.5905万元。2009年7月24日，王永飞、郜薇（夫妻关系）作为共同借款人，与工行民主南路支行订立《个人购房借款/担保合同》，向工行民主南路支行贷款39万元用于购买上述房产，借款合同约定借款期限为10年，每期还款日为实际还款日次月起的每期对应日，还款方式为按月等额本息还款（按月计息），贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定；贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同第四条约定利率基础上加收30%确定。嘉隆公司向原告出具担保函，承诺为上述39万元贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保。2009年9月7日，双方办理了前述房产的“预购商品房抵押权预告登记”，权证号为焦房预抵字第20091907号。2009年10月26日，原告将39万元贷款发放至被告嘉隆公司账户。被告王永飞、郜薇在偿还部分贷款后，未按贷款合同约定的期限和数额履行还款义务。根据双方贷款合同的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。双方贷款合同第十三条亦明确约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。鉴于被告存在严重违约行为，为避免双方损失进一步扩大，原告依法提起诉讼，请求查明事实，支持原告各项诉请。被告王永飞、郜薇辩称，原告的诉讼请求不应支持，对原告起诉的事实认可，但是对于利息、罚息、复息、违约金、赔偿金及实现债权所需费用不清楚、有异议，不同意解除本案《个人购房借款/担保合同》，王永飞和郜薇愿意继续还款。对原告就案涉房产变现价款享有优先受偿权的法律依据有异议。对诉讼请求第五项诉讼费无异议，其他均有异议。被告嘉隆公司未答辩，亦未提交证据。根据当事人的起诉和答辩理由，本院归纳本案的争议焦点如下：1.本案《个人购房借款/担保合同》是否依法成立并生效，被告在合同履行过程中是否违约，应否承担违约责任，应如何承担违约责任；2.原告对案涉房产是否享有抵押权，其要求就案涉房产变现价款优先受偿有无事实及法律依据，应否支持；3.原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据应否支持。原告工行民主南路支行为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.王永飞、郜薇身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，证明王永飞、郜薇的身份信息以及二人的夫妻关系。2.商品房买卖合同一份，证明2009年2月7日，被告王永飞与被告嘉隆公司订立商品房买卖合同，约定由王永飞购买该公司开发的位于焦作市山阳区塔南路1736号嘉隆中心×号楼西座××-×号房产，建筑面积为183.64平方米，房屋总价款为565905元。3.《个人购房借款/担保合同》一份，证明2009年7月24日，王永飞作为借款人及抵押人、郜薇作为共同借款人、嘉隆公司作为保证人，三被告与原告订立《个人购房借款/担保合同》，向原告贷款39万元用于购买上述房产。合同对贷款期限、贷款利率、罚息、复利以及违约责任承担等情形均进行了书面约定。4.担保函一份，证明2009年7月20日，被告嘉隆公司向原告出具担保函，承诺为前述39万元贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保。5.抵押权预告登记证书一份，证明原告与被告王永飞、郜薇就抵押房产办理了抵押权预告登记，抵押担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。6.个人借款凭证一份，证明2009年10月26日，原告将39万元贷款发放至被告嘉隆公司账户。7.自营历史明细列表一份，证明被告王永飞、郜薇借款后，多次逾期还款，截至2020年8月21日，欠付本息的数额为106080.24元。8.委托代理协议一份，证明本案律师代理费用为5300元。被告王永飞、郜薇对上述证据质证后，发表如下质证意见：对原告提交证据的真实性均无异议，对原告的利息、罚息、复利的计算方式有异议，利息、罚息、复利可能存在重复计算或者错误计算，要求最真实准确的计算出所欠借款本金和利息的数额。被告王永飞、郜薇没有提交证据。本院对本案证据认定如下：被告嘉隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了在本案中举证、质证及辩解的权利。对于原告工行民主南路支行提交的证据，被告王永飞、郜薇对其真实性均无异议，经审查，原告提交的证据能够证明本案事实，本院对其真实性予以认定。本院对本案事实认定如下：王永飞与郜薇于2008年登记结婚。2009年2月7日，嘉隆公司（出卖人）与王永飞（××）签订了商品房买卖合同（合同编号860000304），约定嘉隆公司将位于焦作市山阳区塔南路东侧嘉隆中心第×幢西单元××层××-×号房出售给王永飞，房屋建筑面积183.64元，单价3081.6元/平方米，总金额565905元。关于上述房款的付款方式，上述合同载明，首付175905元，余款由银行支付。2009年7月24日，王永飞（××）、郜薇（××）、工行民主南路支行（贷款人）、嘉隆公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号A[工银豫]字[焦作分]行[民主南路]支行[2009]年[-A-018]号）。该合同约定，贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人购置住房贷款39万元，用于购买嘉隆中心×幢西单元××-×号房；贷款期限10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款（按月计息）；若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现本合同项下债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；关于抵押物，该合同约定抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见抵押物清单（清单载明抵押物系案涉房产），抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物；关于保证条款，该合同约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，并且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2009年7月20日，嘉隆公司就上述借款向工行民主南路支行出具担保函。该担保函载明，为保证贵行贷款资金安全，我公司作为借款人的保证人，同意为贵行发放贷款提供阶段性担保，担保期限为本案《个人购房借款/担保合同》项下贷款发放之日至合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权了证明移交贵行之日止，担保范围为借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，保证方式为保证金担保和连带责任保证担保，如我公司不能履行上述担保责任，可以从我公司开设的保证金账户中扣除全部贷款本息，如账户中存款不足，我公司将继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。2009年9月7日，工行民主南路支行取得案涉房产的他项权预告登记证书（焦房预抵字第20091907号），预告登记义务人为王永飞，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，贷款额为39万元。2009年10月26日，工行民主南路支行按照借款合同约定，将39万元贷款转入嘉隆公司账户。从2009年11月起，被告王永飞、郜薇开始偿还贷款，每月贷款本息合计约4145元。自2014年8月26日起，被告开始多次逾期还款。截至2020年10月27日，被告累计欠付贷款本金91902.75元，累计欠付利息、复利、罚息合计15152.97元。2020年5月19日，中国工商银行股份有限公司焦作分行（甲方）与河南路通律师事务所（乙方）签订委托代理协议，约定甲方指派彭松、张松云、刘伟律师，在中国工商银行股份有限公司焦作分行及辖属支行诉刘乐和等57户金融借款合同纠纷案件中担任甲方的诉讼代理人，乙方同意并接受甲方的委托……为办理本合同项下诉讼案件，根据《河南省律师服务收费行业指导标准》等相关法律、法规及规范性文件，律师代理费为案件标的额的5%（案件标的额以起诉状中的诉讼请求金额为准）。在该委托代理协议附件，个人贷款诉讼案件清单中载明，王永飞，个人一手住房贷款，贷款余额91902.75元，积欠利息（截至2020年4月底）12253.17元。因被告王永飞、郜薇多次逾期偿还贷款，被告嘉隆公司亦未按照合同约定承担保证责任，原告遂提起本案诉讼。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系各方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定发放了贷款，已经履行了自己的合同义务，但借款人王永飞与共同借款人郜薇多次逾期还款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告的诉讼请求，本院分析处理如下：一、关于本案《个人购房借款/担保合同》。根据庭审查明的事实，本案《个人购房借款/担保合同》的合同期限为10年.该合同于2009年7月24日签订，合同项下贷款于2009年10月26日发放。该合同已于2019年期限届满。《中华人民共和国民法典》第一百六十条规定，民事法律行为可以附期限，附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。本案《个人购房借款/担保合同》在2019年合同到期时，已因合同期限届满而失效。故原告起诉要求解除本案《个人购房借款/担保合同》没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告王永飞、郜薇责任承担的问题。前文已述，原告按照合同约定发放了贷款，已经履行了自己的合同义务，但借款人王永飞与共同借款人郜薇多次逾期还款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据庭审查明的事实，截至2020年10月27日，被告累计欠付贷款本金91902.75元，累计欠付利息、复利、罚息合计15152.97元。故原告要求被告偿还借款本金91902.75元具有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息、复利、罚息，合同约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定。该约定不违反法律规定，本院予以确认。2020年10月27日之前，被告累计欠付利息、复利、罚息合计15152.97元；2020年10月28日至实际还清之日止的利息、复利、罚息，以本案《个人购房借款/担保合同》约定为准。三、关于嘉隆公司的责任承担问题。根据本案《个人购房借款/担保合同》及嘉隆公司向原告出具的担保函，可以确认，嘉隆公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，即自本案《个人购房借款/担保合同》项下贷款发放之日起至合同项下抵押物正式抵押登记手续办理完毕，并且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，嘉隆公司为本案借款提供连带责任保证，担保范围为借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。截至庭审调查结束，案涉房产仅办理了预购商品房预告抵押登记，原告也仅取得案涉房产的他项权预告登记证书。即本案房产并未办理正式的抵押登记，原告亦未取得正式的抵押权证书。在此情形下，被告嘉隆公司应对本案借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用承担连带保证责任。故原告要求被告嘉隆公司对被告王永飞、郜薇的还款义务承担连带还款责任具有事实及法律依据，本院予以支持。四、关于原告要求对案涉房产变现优先受偿的诉讼请求。前文已述，案涉房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，原告仅取得了抵押权预告登记证书。需要明确的是，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,故原告对上述房产没有现实抵押权。据此，原告要求对案涉房产变现所得价款优先受偿的诉讼请求,没有事实和法律依据，本院不予支持。五、关于律师费等费用。本案《个人购房借款/担保合同》约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现本合同项下债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。故原告有权要求被告承担其因主张本案债权而支出的律师费等费用。但原告仅提交中国工商银行股份有限公司焦作分行与河南路通律师事务所签订的委托代理协议，以证明本案律师费的收费标准，但并未提交正规发票等证据证明本案律师费已实际支出以及具体金额。故原告要求被告承担律师费的主张本院不予支持，对此原告可待费用实际发生后另行主张权利。依据《中华人民共和国民法典》第一百六十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王永飞、郜薇应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司焦作民主南路支行借款本金91902.75元及利息、复利、罚息（2020年10月27日之前被告累计欠付利息、复利、罚息合计为15152.97元；2020年10月28日至实际还清之日止的利息、复利、罚息，以合同编号为A[工银豫]字[焦作分]行[民主南路]支行[2009]年[-A-018]号《个人购房借款/担保合同》约定为准）；二、被告嘉隆房地产（河南）有限公司对本判决第一项确定的还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司焦作民主南路支行的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1271元，由被告王永飞、郜薇、嘉隆房地产（河南）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二一年二月十八日书记员  张 艳附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百六十条民事法律行为可以附期限，但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。