天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初724号原告：郭建民，男，1974年12月14日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：郭绍蒙（系郭建民之女），1996年2月1日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：天津恒利房地产开发有限公司，注册地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108，现办公地址天津市宝坻区环城南路东段1号。法定代表人：何顺发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘小宁，天津金诺律师事务所律师。原告郭建民与被告天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利开发公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，2月3日公开开庭进行了审理。原告郭建民的委托诉讼代理人郭绍蒙、被告恒利开发公司的委托诉讼代理人刘小宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建民向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的车位合同;2.恒利开发公司返还郭建民车位款70000元。事实和理由：2019年1月1日，郭建民购买恒利开发公司开发的金顺园小区4号楼2门501房屋，因售楼人员声称只有购买车位才能购买住房，故双方口头约定郭建民以70000元的价格向恒利开发公司购买金顺园小区车位一个。郭建民于2019年1月1日向恒利开发公司支付车位款70000元，恒利开发公司出具了收据。后恒利开发公司告知该车位只是出租，不是买卖，并以郭建民已支付车位款、接收收据为由，称双方之间已构成合法有效的租赁合同关系。事实上，双方从未就该车位租赁事宜诸如租金标准、租赁期限等进行过磋商，恒利开发公司在推销房屋过程中一直宣称的是买车位才能购房，双方之间并没有就车位租赁事宜达成合意,亦未签订过任何租赁协议。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，建筑区划内的绿地，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，恒利开发公司无权利处置地上车位使用权，郭建民有权要求恒利开发公司退还车位款。因双方多次协商未果，故提起诉讼。恒利开发公司辩称，请求驳回郭建民的全部诉讼请求。理由：恒利开发公司为诉争车位项目的开发建设单位，通过国有土地使用权出让合法获得了案涉项目的国有土地使用权，通过对土地的合法建设行为原始取得了地上建筑物、构筑物及附属设施等全部的所有权及使用权。1.恒利开发公司所开发的案涉房地产项目已取得建设工程规划许可证，本案诉争车位为规划中车位，属于《中华人民共和国民法典》规定的建设区划内规划用于停放汽车的车位。《民法典》第二百七十五条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第6条的规定，恒利开发公司对规划中的车位享有合法的处置权利，有权对外转让车位使用权。在双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第19条也再次明确约定了恒利开发公司基于本项目建造的车位的所有权及使用权归恒利开发公司所有，恒利开发公司有权对外出售、出租，具体方案由恒利开发公司制定并组织实施，收益归答辩人所有。因此，双方已经就地上车位的使用权约定了归属及处置方式，恒利开发公司保留了地上车位的使用权及收益权,并有权对外转让车位使用权。2.恒利开发公司与郭建民对车位使用权转让已达成合意,合同已经成立且合法有效并被郭建民认可。根据《民法典》第四百六十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二条之规定，订立合同可采用口头形式。恒利开发公司与郭建民经口头协商后，郭建民缴纳了车位使用权转让款，恒利开发公司向郭建民提供了用于选定车位的选位顺序号码牌，足以体现双方已就车位使用权转让达成了一致意见并形成了合同关系。从郭建民主张解除合同的诉讼请求来看,郭建民也承认双方已经形成合同关系。3.郭建民在其诉讼请求中主张解除合同关系，证明其对于与恒利开发公司已经形成了车位使用权转让合同关系的事实并无争议。在合同有效的情形下，郭建民主张解除合同需满足合同约定解除条件,也不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除之情形，郭建民主张解除合同、返还车位使用权转让价款无合同依据和法律依据。另外，即使郭建民存在合同解除权，其在本案诉讼时才行使解除权已经超过期限为一年的除斥期间，解除权应已消灭。4.恒利开发公司在销售房屋同时对车位进行处置符合房地产市场的惯例，不存在捆绑销售行为。郭建民主张的车位与房屋捆绑销售并不属实，也无证据予以证明。5.如支持包括郭建民在内的业主解除合同、返还车位使用权转让款项，则存在纵容业主对车辆乱停乱放、引发更大社会矛盾的可能，必将造成对既有房地产市场产生冲击，并造成相关行业和社会关系的混乱。综上，郭建民各项诉讼请求既无事实依据，也不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年12月28日，郭建民欲购买恒利开发公司开发的金顺园4号楼-2-501房屋，向恒利开发公司交纳购房定金20000元及车位款70000元。恒利开发公司对郭建民交纳的该两笔款项制作了《金顺园缴款确认单》，内容：购房人郭建民，房号4-2-501，面积126.88㎡，总房款1746503元，付款方式按揭，本次缴款性质：定金＋车位（地上），金额：90000元（2＋7）。该确认单上有郭建民签字。恒利开发公司2019年1月1日为郭建民出具收据“今收到郭建民4-2-501交来车位70000元”。2019年1月13日，郭建民（乙方）与恒利开发公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定郭建民购买恒利开发公司开发建设的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××房屋，建筑面积126.88㎡，商品房销售按建筑面积计算，13686.18元／㎡，价款为1736503元。恒利开发公司应于2020年10月31日前交付房屋。合同附件六《补充合同》第19条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租，具体方案由甲方制定并组实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。诉讼中，双方均认可该预定车位为地上车位。郭建民称交纳车位款后恒利开发公司说的是车位买卖合同，后告知出租。恒利开发公司称双方之间是车位使用权转让合同关系。恒利开发公司为印证其对地上车位享有合法使用权和处置权，提交天津市宝坻区行政审批局核发的《建设工程规划许可证》及《〈建设工程规划许可证〉通知书》。经审查，该通知书载明对拟建地下车库位置及建筑面积许可，同时允许规划地上机动车位191个，地下车位297个。另对补充合同第19条约定的“地下车库/车位”解释为地下车库和地上地下所有车位。另查，涉案房屋已于2021年1月24日交付，郭建民收房的同时不同意选取车位。本院认为，本案虽以商品房预售合同纠纷立案，因争议标的物为车位，并非在建商品房，且双方均认可车位没有包含在商品房销售合同中，故本案不属于商品房预售合同纠纷。本案是因车位问题所引发的争议，案由应为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，确定本案争议焦点为：一、恒利开发公司对诉争车位是否享有处分权；二、郭建民与恒利开发公司就诉争车位是否存在合同关系、合同的性质及合同效力问题。理由分述如下：一、恒利开发公司对诉争车位是否享有处分权。2007年《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。恒利开发公司在建造金顺园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利开发公司提交的《建设工程规划许可证》及《〈建设工程规划许可证〉通知书》仅能证明允许规划的地上地下车位数量，其未提供证据证明其就金顺园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，即地上车位即为保留的专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。另外，双方对《补充合同》第19条约定的“车位”解释不一致，恒利开发公司解释为包括地上地下所有车位。当事人对合同条款的理解有争议的，应当根据相关法律规定，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。即应从文义解释入手，运用合同所使用的词句、合同的有关条款的体系解释原则及交易惯例原则，并参酌诚实信用原则作出解释，这就要求从通常的意义上揭示合同词句的含义，解释结果不得显失公平，既要有利于交易安全、维护善意第三人的利益，又要揭示当事人的内心真意。从条款约定并结合规划审批手续看，不能必然得出恒利开发公司的解释结果，故对其解释不予采信。该约定应是对地下车位的约定，不能涵盖对地上车位也同时进行了约定，能够证明该地上车位所占用的土地使用权范围属于全体业主共有，其权益应归全体业主。因此，恒利开发公司对金顺园小区地上车位不享有处分权。二、涉诉车位是否存在合同关系及该合同的性质与效力。郭建民交纳车位款70000元，恒利开发公司给郭建民出具收据，说明双方对车位的坐落及使用达成了一定的合意，形成了事实上的合同关系。郭建民虽主张双方之间存在车位买卖合同关系，其应对法律关系成立承担举证责任，但其未能提交证据予以证明，故对其主张不予采信。庭审中，恒利开发公司主张双方是使用权转让合同关系，另根据双方补充合同约定，可认定郭建民与恒利开发公司之间存在车位使用权转让合同关系。如上所述，恒利开发公司不享有对地上车位的使用权，故其对外转让车位行为属无处分权的人处分他人财产的行为，该转让行为应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除问题。因该合同取得的财产，应当予以返还，故对郭建民要求恒利开发公司返还车位款70000元，予以支持。综上所述，依照1999年《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：一、郭建民与天津恒利房地产开发有限公司就天津市宝坻区钰华街东侧、云山街南侧金顺园小区地上车位达成的使用权转让合同无效；二、天津恒利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还郭建民车位款70000元；三、驳回郭建民其他诉讼请求。（上述款可直接给付郭建民或汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，由天津恒利房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力后10日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二一年二月十日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》（1999年）第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。