北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37957号原告（反诉被告）：北京原味壹品餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区兴隆庄甲8号体育园区1号楼1层中间部位。法定代表人：戎雪飞，总经理。委托诉讼代理人：金涛，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：向娟，北京市东友律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京江海胜达物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：闫复江，总经理。委托诉讼代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。原告（反诉被告）北京原味壹品餐饮有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京江海胜达物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人戎雪飞、委托诉讼代理人金涛，被告的委托诉讼代理人吴小涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年11月16日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告向原告退还押金320505元及违约金213670元。事实与理由：2016年11月16日，原告公司注册期间，原股东胡×代表公司（2017年2月13日注册成立）与被告签署了《房屋租赁协议》约定，被告将位于北京市朝阳区高碑店乡兴隆庄×号西侧一层商铺（以下简称涉租房屋）出租给原告经营使用，租期自2016年11月16日至2023年8月11日。随后，原告向被告支付了押金320505元及租金。2020年2月25日，北京豪嘉酒店管理有限公司（以下简称豪嘉公司）的《通知函》，告知已解除其与被告的《房屋租赁合同》并要求原告腾房。同年4月9日，豪嘉公司再次在涉租房屋张贴《通知函》，通知称豪嘉公司将于2020年4月11日收回涉租房屋。4月11日，涉租房屋被停水停电，严重影响了原告的正常经营使用，导致租赁合同的目的无法实现。原告多次催告被告尽快协调恢复用水用电，确保原告的餐饮经营，但被告置之不理，至今未果。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订租赁合同后，涉租房屋至今仍由原告占有使用。原告所称的豪嘉公司通知解除与被告之间的房屋租赁合同之事，被告曾告知原告涉租房屋的权利并非来自于豪嘉公司，且双方签订合同时，被告已向原告出示过被告承租房屋的合同，并且在豪嘉公司组织被告承租时，被告向派出所报警，原告也报警，其知道涉租房屋并非被告向豪嘉公司所承租。自合同签订之日，原告一直在使用涉租房屋，其所主张的被告无法提供房屋，导致其不能继续经营的事实不成立。原告所述的豪嘉公司两次张贴通知函的事实认可，也确实停过水电，2020年4月11日孙喜停水停电，当日即恢复，此后未再有停水停电的情况。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告2020年4月1日至2020年6月30日的租金339735.3元；2、判令原告支付被告违约金169867.65元；3、判令原告返还涉租房屋。事实与理由：2016年11月16日，胡×与被告签订《房屋租赁协议》，约定其向被告承租涉租房屋。合同签订后，被告依约将涉租房屋交付给原告使用，原告接收该店铺后进行了装修，并将房屋用于商业经营。原告支付租金至2019年3月31日，此后未再支付任何租金。被告认为，原告既然承租了涉租房屋，就应当依约支付租金。原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的反诉请求。原告已支付被告租金至2020年3月31日，后因发生纠纷，原告跟被告进行了沟通，纠纷解决前，暂时不付租金。不同意再支付此后的租金，2020年4、5月期间，豪嘉公司与被告解除了租赁合同，其已经没有了出租的权利，导致原告另行签订了租赁合同。被告主张的违约金不同意支付，原告并不存在违约行为，相反因被告出租房屋存在瑕疵，导致租赁合同无法履行，无法达到原告承租房屋的根本目的。现被告已不是涉租房屋的实际出租人，其无权要求返还涉租房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月16日，胡×与被告的法定代表人闫复江签订《房屋租赁协议》，约定被告将涉租房屋出租给胡×，建筑面积540平方米，房屋用途为经营商业使用。租赁期限自2016年11月16日至2023年8月11日。免租期45天，自2016年11月16日至2016年12月31日。付款方式为押三付三，年租金1282020元，每天每平方米6.2元，每3个月支付一次，从租赁合同第三年开始，年租金按每两年6%递增，乙方提前15日支付下一个期的租金。保证金为320505元。原、被告均认可上述租赁合同的承租人系原告，出租人系被告。合同签订后，被告将涉租房屋交付原告，原告向被告支付了保证金320505元，并支付租金至2020年3月31日。原告表示2020年2月25日，豪嘉公司在涉租房屋张贴《通知函》，告知其已解除了与被告之间的房屋租赁合同，要求将涉租房屋腾退给豪嘉公司。4月9日，豪嘉公司再次在涉租房屋张贴《通知函》，告知其将于2020年4月11日收回涉租房屋。2020年4月11日，涉租房屋被停水停电，持续半天。4月22日再次停水停电，持续5天。2020年5月27日，原告与豪嘉公司指定的权利人北京万兴通物业管理有限公司（以下简称万兴通公司）另行签署了房屋租赁合同，约定万兴通公司将涉租房屋出租给原告，租期自2020年5月27日起。目前涉租房屋仍由原告在使用。原告就此提交豪嘉公司张贴的两张《通知函》，提交原告与万兴通公司于2020年5月27日签订的房屋租赁合同，记载租期自2020年5月28日起算。被告表示涉租房屋系其于2016年8月6日自北京天宵恒毅餐饮管理有限公司（以下简称天宵恒毅公司）处承租，后经协商，2018年8月出租人变更为孙×（天宵恒毅公司的原法定代表人），而天宵恒毅公司的出租权来源于北京傣家村大酒店有限责任公司（以下简称傣家村大酒店），而傣家村大酒店系自北京兴隆御苑园林绿化发展有限公司（以下简称兴隆御苑公司）处承租涉租房屋，涉租房屋与豪嘉公司无关。被告就此提交闫复江与天宵恒毅公司于2016年8月6日签订的房屋租赁合同，闫复江、天宵恒毅公司与孙×签订的协议书，兴隆御苑公司与傣家村大酒店签订的房屋租赁合同复印件及傣家村大酒店的法定代表人白×与孙×签订的转让协议等为证。经查，豪嘉公司已至本院起诉被告，要求确认2016年8月6日房屋租赁合同无效等。该案中，豪嘉公司称其自兴隆御苑公司处承租包括涉租房屋在内的兴隆庄甲8号房屋，由天宵公司和孙×作为豪嘉公司的代理人对外出租，故涉租房屋实际系由豪嘉公司出租给被告；孙×在该案中对此予以认可。另查，涉租房屋未取得建设工程规划许可证。经询，原告表示如果法院认定双方之间的房屋租赁合同无效，则要求被告退还押金，并赔偿损失213670元；被告表示如果法院认定双方之间的房屋租赁合同无效，则要求原告支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费339735.3元。原告称涉租房屋于2020年4月11日停水电半天，4月22日起停水电5天，造成其无法进行经营，导致其发生经营损失，当时其每天经营额约为1万元，毛利润为4000多元。原告就此提交其店长郝×与法定代表人戎×之间于2020年4月22日的微信聊天记录，记载郝×向戎×反映店铺被停电之事；庭审中，郝×出庭作证，表示2020年4月11日停电大半天，2020年4月22日起停电四五天。被告对此不予认可，表示涉租房屋确实于2020年4月11日停了水电，但当日即恢复供应，此后未再出现停水电的情况。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉租房屋未取得建设规划许可证，双方签订的《房屋租赁协议》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求返还押金于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失，原告提交的证据可以证明涉租房屋于2020年4月11日、4月22日确实存在停水电的情况，势必对原告的经营造成影响，致其发生损失，本院酌情确定被告向原告赔偿一定的损失。原告所述的其他时间也存在停水停电情况，但未能充分举证予以证明，本院不予采信。鉴于原告已于2020年5月27日与豪嘉公司指定的万兴通公司签订新的房屋租赁合同，自2020年5月28日起，由万兴通公司作为出租人向原告出租涉租房屋，根据本院查明的相关事实，本院认为，可认定自2020年5月28日后被告即丧失了对涉案房屋的占有，其无权再向原告主张房屋占有使用费。由于2020年4月1日至2020年5月27日期间原告仍占有使用涉租房屋，其应向被告支付该期间的房屋占有使用费。关于被告要求返还涉租房屋的诉求，涉租房屋已由豪嘉酒店指定的万兴通公司作为出租人出租给原告，被告现已非涉租房屋的控制人，故被告该诉求本院不再予以支持。原告要求被告支付违约金的诉求及被告要求原告支付违约金的诉求均于法无据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京江海胜达物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京原味壹品餐饮有限公司押金三十二万零五百零五元，并赔偿原告（反诉被告）北京原味壹品餐饮有限公司损失一万元；二、原告（反诉被告）北京原味壹品餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京江海胜达物业管理有限公司二〇二〇年四月一日至二〇二〇年五月二十七日期间的房屋占有使用费二十一万五千一百六十六元；三、驳回原告（反诉被告）北京原味壹品餐饮有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京江海胜达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9142元，由原告（反诉被告）北京原味壹品餐饮有限公司负担2884元，由被告（反诉原告）北京江海胜达物业管理有限公司负担6258元；反诉案件受理费5580元，由被告（反诉原告）北京江海胜达物业管理有限公司负担3316元，由原告（反诉被告）北京原味壹品餐饮有限公司负担2264元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二一年二月二十六日法官助理  袁书亮书 记 员  张李营