广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初7175号原告（反诉被告）：周文生，男，1969年7月26日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××××。被告（反诉原告）：岑卓然，男，1963年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区×××××××××××××。被告（反诉原告）：李少英，女，1980年8月14日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××。原告周文生诉被告岑卓然、李少英租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序。期间,岑卓然、李少英提起了反诉，本院合并于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周文生，被告（反诉原告）岑卓然、李少英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周文生向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与岑卓然、李少英于2017年8月10日签订的《租赁合同》和2018年8月1日签到的《房屋租赁合同》，立即将租赁使用的商铺及房屋交还给周文生；2.判令岑卓然、李少英立即付清拖欠的租金13268.8元、水电及网络、垃圾、排污管道疏通费等杂费3058.4元给周文生，周文生没收李少英已缴付的押金7600元；3.由岑卓然、李少英承担本案诉讼费用。庭审中，周文生明确上述第二项诉求为：判令岑卓然、李少英立即付清拖欠的租金13268.8元（即2020年6月、7月、11月、12月的租金，9月、10月拖欠的部分租金）、2020年6月至10月的水费43元、电费2338.4元（748.8+1589.6）、网费200元、垃圾费40元，二次排污管道清理费450元给周文生，周文生没收李少英已缴付的押金7600元。事实和理由：2017年8月10日，周文生与岑卓然、李少英经协商一致，签订《租赁合同》一份，约定由岑卓然、李少英租赁周文生享有权属的位于肇庆市端州区凤岗村凤岗东队西区×××第一幢一楼地面商铺（以下简称案涉商铺）作经营使用，租赁期限自2017年8月23日起至2025年8月23日止，月租金为2000元（自2020年1月1日起在原来基础上递增5%），岑卓然、李少英应于每月5日前支付当月租金给周文生，租赁期内水费、电费、卫生费、管理费等一切杂费由岑卓然、李少英缴付，如果超过30天不交租金则视为违约，周文生有权解除租赁合同，未经周文生同意，岑卓然、李少英不得在租赁场所内与第三者共同使用。合同签订后，岑卓然、李少英在开始时还能严格履行合同，但过了一段时间后，就违约（未经周文生同意）将地面两卡商铺其中的一卡商铺转租给第三者经营使用，且在今年连续拖欠多月租金不予支付，也未及时付清相关水、电、网等杂费，岑卓然、李少英的行为已构成严重违约。2018年8月1日，周文生与岑卓然、李少英经协商一致，签订了《房屋租赁合同》一份，约定由岑卓然、李少英租赁周文生享有权属的位于肇庆市端州区凤岗村凤岗东队西区×××第一幢二楼房屋（以下简称案涉房屋）作居住、办公使用，租赁期限自2018年8月1日起至2023年8月30日止，月租金为1800元，岑卓然、李少英应于每月15日前支付当月租金及上月水电费给原告，租赁期内水费、电费、煤气费、网络费、排污管道疏通费等一切杂费由岑卓然、李少英缴付。合同签订后，岑卓然、李少英在开始时还能严格履行合同按时支付租金和其它杂费，但在2020年初起，岑卓然、李少英就陆续拖欠租金不付，也不支付其应承担的排污管道疏通费。综上，岑卓然、李少英作为案涉商铺、房屋的承租人，在未经原告同意的情况下，擅自将其中一卡商铺转租给第三人经营，且拖欠周文生租金不按时支付，截止到本案起诉时止，岑卓然、李少英实际拖欠应付的租金为13268.8元，水、电、网、排污管道疏通费等杂费3058.4元，已属严重违约行为，故原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告岑卓然辩称，1.周文生在起诉状中称其与李少英为夫妻关系是错误的，不知事实真相误告，应向岑卓然赔礼道歉，并赔偿名誉费8000元；2.周文生把李少英的合同名字改为岑卓然，岑卓然签合同地址是李少英的原合同地址，李少英笔迹；3.周文生一直住在租赁合同地址的三楼并且原告口头上同意一楼部分转租给他人使用，他人分别做过快餐店、水果店和桶装水店等，也默认转租给他人的事实，因此应驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用应由原告承担。被告李少英辩称，1.周文生在起诉状中称其与李少英为夫妻关系是错误的，不知事实真相误告，应向其赔礼道歉，并赔偿名誉费8000元；2.不同意解除原告与李少英签订的《租赁合同》，因为李少英并没有不交租金，是周文生故意拒收租金（原告拉黑了李少英的微信导致时间上的延误），故李少英一直有按合同约定履行交租义务，并没有存在故意拖欠租金的现象；3.李少英在不知情的情况下，周文生与岑卓然私下签订合同无效。李少英承租原告的二楼合同到期时间为2020年8月30日，李少英于2020年6月份多次和周文生协商二楼的事情，决定不再续租，希望合同到期时周文生验收物业并要求周文生退还押金，但周文生并不同意。周文生发微信恐吓李少英，说如果不租二楼，一楼也不会租给李少英，还要把李少英的所有物品扔出大街，故李少英要求周文生赔偿精神损失费。周文生在李少英租赁期间一直住在案涉租赁合同地址的三楼，周文生口头上同意一楼部分转租给他人使用，他人分别做过快餐店、水果店和桶装水店等，也默认转租给他人的事实，租赁合同是合法有效的，理应继续履行，因此应驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用应由原告承担。反诉原告岑卓然、李少英分别向本院提出反诉请求：1.周文生赔礼道歉，并赔偿名誉费8000元；2.周文生承担本案诉讼费用。事实和理由与其二人在本诉中的答辩意见一致。反诉被告周文生辩称，1.李少英承认岑卓然系其老公，有其微信语音、文字可作为证据，周文生起诉状内容说的是事实，周文生现向法院提出岑卓然、李少英赔礼道歉，并赔偿名誉费8000元；2.李少英系自行用纸张手写支付房租及其他费用，没有按租赁合同约定支付应交费用；3.周文生发微信信息给岑卓然、李少英称不同意装修，但其强行装修；4.虽然岑卓然、李少英支付6-7月房租，但其没有支付水电费及其他费用，故周文生没有收该两个月的房租，而且周文生于8月1日按合同约定将应收费用出具收据给岑卓然、李少英后，其二人只有8月份按约定支付应交费用，9-10月不按约定缴费，11-12月全部费用没有支付；5.关于租赁期限的问题，合同有约定；6.岑卓然、李少英使用案涉商铺及房屋造成厕所堵塞，因此而支出的2次排污管道疏通费950元应由其二人承担；7.本案诉讼费用应由岑卓然、李少英承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据不动产权证书记载，位于肇庆市端州区凤岗村凤岗东队西区×××第一幢房产的权属人为周五九（周文生父亲）。2017年8月10日，周文生（出租方、甲方）与李少英（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定由甲方同意将案涉商铺租给乙方使用；租赁期从2017年8月23日至2025年8月23日止；租金为每月5号前支付给甲方，月租金为2000元；租赁期内水费、电费、卫生费、管理费等一切杂费由乙方缴付；签订本合同时，乙方交付4000元正作为保证押金；租赁期内乙方如有拖欠租金和有关应交费用的，甲方有权从保证押金中抵扣，超期30天不交租金的视作乙方违约，取消租赁关系，剩余物资乙方自行清理，甲方不做保管；水电费按当地出租房收费标准根据实标使用数量收取（收费标准：水费3元/吨，电费1.2元/度）；垃圾处理费用暂时实行未收取，如需收取则另行按实际收费标准通知收费；承租方负责铺内的维护，做好防火，排污排水，卷闸门的维修清理，如须装修要双方协商同意后方可进行；未经甲方同意，不得在租赁场所内与第三者共同使用；保证押金在合同顺利履行结束，乙方交清全部费用并验收铺内装修后，甲方在六天内原押金返回给乙方；经营期内乙方应合法经营，如果发现乙方有违法经营现象，甲方视乙方违约，有权终止合同，并押金没收；每年铺位租金递增一次，按原铺租的租金5%递增增加铺租；由租铺起的第三年后增加铺租，由2020年1月1日起递增起生效。双方在落款处手写签名、身份证号码及电话号码，李少英还手写联系地址为“肇庆市端州区×××××××××、402号”。合同签订后，李少英向周文生支付押金4000元，周文生则将案涉商铺交付给李少英使用。2018年8月1日，周文生（出租方、甲方）与李少英（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方同意将案涉房屋租赁给乙方，乙方租用上述房屋仅作住、办公之用，未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租；租赁期自2018年8月1日起至2023年8月30日止；租金每月1800元，租金须预付押金3600元；租金乙方每个月支付一次，每个月的第10天前支付当月的租金及上个月的水、电费，即在每个月第15天内支付当月的租金及上个月的水、电费，以此类推；水电费按当地出租方收费标准根据实际使用数量收取（收费标准：水费4元/吨，电费1.2元/度，网费50元/月，热水30元/吨），如有变动则按照新标准另行通知收取；其他因使用该房屋所产生的相关费用由乙方承担（如：水、电、煤气、有线电视、宽带上网费用、电话费、排水、排污管道疏通费用、空调设备及其他室内电气设备的维修保养费用等）；垃圾处理费用暂时实行未收取，如需收取则另行按实际收费标准通知收取；为保证本租房合同的全面履行，在签订本租房合同时，乙方在应付给甲方个月租金的押金，押金不计利息，租房合同终止时，当作房租冲抵；租借期内，无特殊情况，甲乙双方不得私自随意加减租金和更改终止合同租借期；禁止租赁权的转让及转借，乙方不得发生下列行为：1、租赁权转让或用作担保；2、将租赁场所的全部或一部分转借给第三者或让第三者使用；3、未经甲方同意，在租赁场所内与第三者共同使用。此外，在该份合同首页右下端末尾空白处手写“二年最订一次租”。庭审中，关于对“二年最订一次租”的理解，李少英认为是两年双方再协商一次租金，周文生认为是两年加一次租，双方均确认两年后就租金问题未能达成一致意见。合同签订后，李少英向周文生支付押金3600元，周文生将案涉房屋交付给李少英使用。合同履行期间，周文生将上述两份租赁合同中的承租方“李少英”的签名、身份证号码及电话号码均用铅字笔涂划掉，岑卓然则在“承租方”一栏上签名；此外，周文生在案涉商铺的租赁合同的落款处末尾手写“一楼网费50元/月，垃圾20元/月”的内容，以及在案涉房屋的租赁合同首页下端空白处还手写了“二楼垃圾费20元/月，住人大6个小朋友可带13个”的内容。庭审中，关于该两份合同的签订时间，周文生确认是于2020年7月29日签订的，岑卓然虽然认为具体时间不清楚，但亦确认与周文生确认的时间大致相同。庭审中，周文生陈述其将承租方中“李少英”的签名涂划是因李少英不交租，双方无法沟通，岑卓然主动承诺由其交租，所以周文生则将承租方的名字涂划后变更为岑卓然，其将“李少英”的名字涂划的意思不是与李少英解除合同，案涉租赁物的实际使用者也是李少英，并确认案涉租赁合同的实际相对方是李少英；岑卓然陈述周文生与李少英原来的关系是很好的，后因厕所问题才闹矛盾，其作为双方的朋友，就向周文生直接支付租金和水电费，这些租金和水电费也是李少英转给岑卓然的，岑卓然再转账给周文生；李少英认同岑卓然的陈述，并确认其一直在使用案涉商铺及房屋。另查明，2020年7月27日，岑卓然曾向周文生微信转账支付案涉商铺及房屋2020年6月及7月的租金，款项分别为4000元及3700元，周文生认为其没有支付水电费及其他费用，故没有接收该两笔款项。同年8月26日，岑卓然向周文生微信转账款项分别为2521元及2063元；同年9月26日，岑卓然向周文生微信转账款项为3900元；同年10月28日，岑卓然向周文生微信转账款项分别为2285元和2960元。庭审中，岑卓然确认其向周文生转账的款项均为李少英向其微信转账的租金，其与周文生签订的案涉租赁合同的行为是代表李少英，签订合同后向周文生交租的时候有告知李少英其与周文生签订过租赁合同的事实；周文生确认岑卓然的上述转账是租金，但认为并未足额支付。庭审中，李少英、岑卓然均确认自周文生提起本案诉讼后未向周文生支付过任何款项。此外，因案涉房屋厕所发生两次堵塞，周文生聘请他人前来疏通，周文生认为其为此支付了两次费用合计950元，但其在本案中仅提供了其于2020年6月12日向端州区丽洁清洁服务部支付450元，因此仅主张450元的疏通费。李少英、岑卓然认为岑卓然在二次厕所疏通过程中均付出了劳动，其认为该劳动费应为600元，周文生应在租金中予以扣除。再查明，根据周文生于2020年8月1日出具的收据显示，案涉商铺2020年6-7月租金4000元，5-6月电费486度，单价1.2元，合计583.2元，5-6月水费9吨，单价3元，合计27元,租金递增1-7月，7个月，单价100元，合计700元，排污管道疏通清理费，1车，单价450元，以上共5760.2元；案涉房屋2020年6-7月租金3600元，5-6月电费358度，单价1.2元，合计429.6元，5-6月水费4吨，单价4元，合计16元,5-6月热水费1吨，单价30元，合计30元，6-7月网费，2个月，单价50元，合计100元，以上共4175.6元。根据周文生于2020年9月22日出具的收据显示，案涉商铺2020年9月租金+递增2100元，8月电费252度，单价1.2元，合计302.4元，9月网费50元、垃圾费20元，以上共2472.4元；案涉房屋2020年9月租金1800元，8月电费522度，单价1.2元，合计626.4元，9月网费50元、垃圾费20元，以上共2496.4元。根据周文生于2020年10月16日出具的收据显示，案涉商铺2020年10月租金+递增2100元，9月电费138度，单价1.2元，合计165.6元，10月网费50元、垃圾费20元，以上共2335.6元；案涉房屋2020年10月租金1800元，9月电费930度，单价1.2元，合计1160元，10月网费50元、垃圾费20元，以上共3030元。根据周文生于2020年11月15日出具的收据显示，案涉商铺2020年11月租金+递增2100元，10月电费152度，单价1.2元，合计182.4元，11月网费50元、垃圾费20元，以上共2352.4元；案涉房屋2020年11月租金1800元，10月电费131度，单价1.2元，合计157.2元，10月水费45吨，单价4元，合计180元，11月网费50元、垃圾费20元，以上共2507.2元。根据周文生于2020年12月16日出具的收据显示，案涉商铺2020年12月租金+递增2100元，案涉房屋2020年12月租金1800元。庭审中，周文生明确其在本案中陈述的其他费用为网费、水电费、垃圾费、租金递增费（每个月递增100元），上述费用的支付习惯均为周文生开具收据，李少英支付，李少英对此予以确认。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。周文生与李少英于2017年8月10日签订的《租赁合同》以及于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。在上述合同租赁期间，岑卓然在2020年7月29日与周文生签订了案涉两份租赁合同，虽然岑卓然是以自己的名义在上述两份租赁合同的“承租方”一栏上签名，但经本院庭上询问，周文生明确确认上述两份租赁合同的相对人为其与李少英，案涉商铺及房屋的实际使用人亦是李少英，岑卓然也明确其在上述两份租赁合同上的签名也是代表李少英，租金亦是通过李少英向其转账后再转账给周文生。李少英在知悉岑卓然与周文生的签约事实后，既未提出解除合同或撤场，亦未通过法律途径解决其与周文生之间的合同责任，反而继续使用案涉商铺及房屋至今，且连续三个月将租金以微信转账的方式转账给岑卓然，通过岑卓然再将租金支付给周文生，因此，李少英于2020年7月29日（即其与周文生签订的原合同履行期间）与周文生签订的《租赁合同》《房屋租赁合同》应视为是李少英、周文生对原两份合同内容的变更，双方已达成一致，周文生、李少英是上述两份租赁合同的实际权利义务人，当事人均应依约全面履行合同。关于案涉租赁合同的解除问题。根据合同约定，李少英应于每月5号前将案涉商铺的租金支付给周文生，每年商铺租金递增一次，按原商铺的租金递增5%增加铺租，由租铺起的第三年后开始增加铺租由2020年1月1日起递增起生效；李少英应于每个月第15天内支付案涉房屋当月的租金及上个月的水、电费。经查，截至周文生起诉之日，李少英确实没有向其支付案涉商铺及房屋2020年6月、7月的租金以及拖欠2020年9月之后的租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，周文生有权解除合同，故原告主张解除《租赁合同》《房屋租赁合同》的理据充分，本院予以支持。合同解除后，李少英应将案涉商铺及房屋腾退并交还给周文生，但应该给予李少英合理的腾退期限，腾退时间以本判决确定之日起三十日为宜。关于拖欠的租金数额及水电费、网费、热水费、垃圾费的具体数额。如前所述，由于案涉租赁合同已解除，根据合同约定和本院查明事实，结合租赁双方的日常支付习惯，水费、电费均是先由周文生先出具收据，李少英再付款，对于该支付习惯，李少英亦予以认可，故对于该部分费用本院采纳周文生提供的收据上记载的费用明细，因租金、网费、垃圾费、热水费合同均有明确约定，所以，暂计至2020年12月31日，李少英应向周文生支付租金为23900元【700+（3600+4000）+（2100+1800）+（2100+1800）+（2100+1800）+（2100+1800）=23900元】；暂计至2020年10月31日，李少英应向周文生支付网费为300元（50+50+50+50+50+50=300元）、垃圾费为80元【（20+20）×2个月=80元】、电费为3606.8元【（429.6+583.2）+（302.4+626.4）+（165.6+1160）+（182.4+157.2）=3606.8元】、水费为43元（16+27=43元）、热水费为330元（30+300=330元），因周文生在本案中仅主张2020年6月至10月的电费2338.4元、网费200元、垃圾费40元，系对其权利的自由处分，本院予以确认。之后的租金及上述费用，李少英仍应按照合同约定向周文生支付至其实际腾退之日止。至于周文生主张李少英支付排污管道疏通费450元的请求。根据《房屋租赁合同》第六条第2点的约定，其他因使用该房屋所产生的相关费用由乙方承担（如：水、……排污管道疏通费用……），本案中，案涉房屋由李少英实际使用，故其使用期间发生的排污管道疏通费用依约应由其自行承担，且周文生亦提供了其垫付该项费用的有关凭证，故周文生的该项请求符合合同约定，本院予以支持。李少英辩称岑卓然为帮忙疏通排污管道付出了相应劳动，应折价600元与其应缴租金予以抵扣，对于该意见，岑卓然既未提供证据证实其付出的劳动为有价劳动，且征得周文生同意支付其相应对价，亦未举证其该劳动折价为600元的有关依据，故此，本院对其该意见不予采纳。关于周文生主张没收押金7600元的请求。本院认为，押金设定的目的在于担保承租人租赁债务的履行，并在一定条件下出租人的损失可以从中抵扣，其实质属于金钱担保性质。根据《中华人民共和国民法典》第四百二十五条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿”的规定，当李少英逾期支付租金时，原告可以在解除合同时用其缴交的押金7600元抵扣其所拖欠的租金，周文生的该项请求理据不足，本院不予支持，即李少英尚欠周文生租金为16300元（23900元-7600元=16300元），现周文生仅主张计至2020年12月31日拖欠的租金为13268.8元，系对其权利的自由处分，本院亦予以确认。综上，由于李少英通过岑卓然已向周文生微信转账的款项合计为13729元（2521元+2063元+3900元+2285元+2960元=13729元），与截至2020年12月31日拖欠的租金13268.8元相抵扣后，尚余460.2元，再与截至2020年10月31日的网费、垃圾费、电费、水费和排污管道疏通费抵扣后，李少英尚欠上述费用为2611.2元（200元+40元+2338.4元+43元+450元-460.2元=2611.2元）。关于岑卓然应否承担本案责任的问题。如前所述，案涉租赁合同的实际相对方为李少英与周文生，案涉商铺及房屋的实际使用人亦为李少英，周文生主张岑卓然承担本案责任缺乏事实依据，本院不予支持。关于李少英、岑卓然要求周文生赔礼道歉并赔偿名誉费8000元的反诉请求。由于本案为租赁合同纠纷，而李少英、岑卓然该项反诉请求属于名誉权纠纷，与本案不属于同一法律关系，故本院对此在本案不作审理，李少英、岑卓然若认为周文生的行为对其名誉权造成损害的，可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告周文生与被告岑卓然于2020年7月29日签订的《租赁合同》《房屋租赁合同》。被告李少英在本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于肇庆市端州区凤岗村凤岗东队西区×××第一幢一楼地面商铺及二楼房屋并交还给原告周文生。三、被告李少英在本判决发生法律效力之日起十日内原告周文生支付拖欠的网费、垃圾费、电费、水费（暂计至2020年10月31日）、排污管道疏通费合计2611.2元。四、驳回原告周文生的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李少英、岑卓然的反诉请求。本案本诉案件受理费5800元，因适用简易程序减半收取为2900元（原告已预交），由原告周文生负担300元，被告李少英负担2600元。本案反诉受理费合计50元（反诉原告已预交），由反诉原告岑卓然、李少英各自负担。李少英应负担的部分在本判决发生法律效力之日起十日内向周文生迳付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二一年二月二日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖