广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初29341号原告：彭洒，女，1995年7月17日出生，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：汪旭东、罗琳，均系广东广信君达（上海）律师事务所律师。被告：陈雪梅，女，1980年11月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴春爽、冯妙莹，分别系广东正平天成律师事务所律师、实习人员。原告彭洒诉被告陈雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭洒及其委托诉讼代理人汪旭东，被告陈雪梅的委托诉讼代理人吴春爽、冯妙莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭洒向本院提出诉讼请求：1.被告返还押金57000元及支付利息（以57000元为基数，按照LPR标准，从2020年3月7日计至实际付清之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年7月4日签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市天河区马场路28号之一502房租赁给原告，租赁用途为原告开办经营线下幼儿教育机构，即广州艺宝宝教育咨询有限公司。原告于签订合同之日将押金57000元汇入了合同指定的被告丈夫张春河账户。由于新冠××疫情于春节前爆发，国家卫生健康委于2020年1月28日发布《国家卫生健康委关于做好托育机构相关工作的通知》，通知要求暂停开展线下培训活动，故原告租用的场地旋即停业，无法继续经营。2020年1月29日，原告向被告提出因疫情原因教育机构无法开业，原告失去收入来源，提出减免二月租金的要求，但被告迟迟不予答复。2020年2月12日，疫情仍然非常严重，原告经营的幼教机构无法开业，无奈向被告提出解除租赁合同、退还柙金、尽快搬离并交还场地的请求。但被告仍然不正面回复原告的合理请求，直至2020年2月25日才同意原告撤场，但拒绝退还押金。原告于2020年3月6日清空场地、交还钥匙。原告认为，双方签署的《房屋租赁合同》合法有效，本次新冠疫情属于不可抗力，由于该不可抗力造成原告无法履行合同而提出解除合同以及免除2个月租金的请求理应得到支持，但被告故意拖延时间使得租金损失扩大的后果应由被告自行负担，其应全额退还押金给原告。被告陈雪梅答辩称：原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据。一、涉案《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，双方应当遵照执行，原告应当依约支付涉案场地的2、3月租金及相关费用。根据《房屋租赁合同》第五条相关约定，原告应当依约按时足额支付租金及相关费用，但原告在未缴纳2020年1月25日至3月6日的租金的情形下就搬离涉案场地，且在搬离时也没有将涉案场地清场后再移交给被告，故涉案押金理应抵充原告未缴付的租金、费用以及相关的清场费用。二、本案不属于不可抗力的情形，原告提前要求解除涉案合同已构成违约，《房屋租赁合同》约定租期截止至2021年7月24日，而原告以新冠疫情为由要求提前解除合同，被告虽同意原告提前解除合同，但前提是其需依约缴足全部未付的租金和费用，并直接以涉案押金抵充其未缴付的2、3月租金。此外，新冠疫情不只对原告造成影响，由于原告的提前退场，造成涉案场地空置，被告同样也因此遭受巨大损失。疫情并不属于不可抗力，不会直接导致涉案合同不能履行或者不能实现合同目的，根据涉案《房屋租赁合同》第六条相关约定，若被告不同意原告提前退场的，原告需缴付所拖欠的2、3月租金及费用，亦无权要求被告退回押金，还需赔偿被告相应的经济损失。如最终法院认定被告需向原告退还押金，被告将另行向原告提起诉讼。经审理查明：广州市天河区马场路28号之一502房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人系被告。2019年7月4日，被告（出租方）、原告（承租方）及案外人广州信仁房地产销售代理有限公司签署《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，建筑面积约为274.15平方米；租期自2019年7月25日起至2021年7月24日止；出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年7月11日；押金57000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月28500元；付款时间：①押金和首月租金，承租方须于本合同签订7日内向出租方支付；②除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月25日前向出租方支付当月租金……；承租方应按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿等；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以补偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿等。上述合同签订后，原告向被告支付押金57000元，支付租金至2020年1月24日。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，中华人民共和国国家卫生健康委员会发布《国家卫生健康委关于做好托育机构相关工作的通知》，内容为：根据党中央、国务院关于新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的总体部署……现就做好托育机构有关工作通知如下：……二、指导各类托育机构可依法暂停开展收托、保育服务，具体恢复入托时间根据实际情况确定；三、指导面向3岁以下婴幼儿的早教机构、亲子园等，暂停开展线下培训活动，鼓励利用互联网等信息化手段提供服务等。2020年3月5日，原告搬离涉案房屋，但场地内遗留有可移动物品，双方原定于2020年3月6日办理场地交接手续，但原告并未到场，后原告通过邮件的形式于同日向被告交还涉案房屋钥匙。原、被告双方为证明双方就涉案纠纷的沟通情况，均向本院提交微信聊天记录（聊天双方分别为原告及被告的配偶、被告的员工，以下统称为“原告”及“被告”），经双方确认的聊天记录显示如下内容：1.2020年1月29日，被告发出“新年好”，原告回复“不好意思这几天忘了房屋的事，我想问问现在特殊情况房租这里可以谈谈吗”，被告回复“抱歉啊，我也无能为力，我们工厂整条路被封了，房东也不降我的租，天灾人祸躲不过，我也是受害者”，原告回复“现在我们也不知道什么时候能开学，压力也好大啊，支持下让我们也好撑下去”、“我们现在没收到钱，也投了很多钱，现在确实没那么多钱，而且停课不知道停到什么时候，现在的房东最伟大了，你看能不能支持一下我们”，被告回复“我们商量一下啊”，原告发出“国家卫健委关于做好托育机构……”的微信网络链接、“我们现在国家要求停课的”，被告回复“我们工厂，公司也全部被要求停产了”，原告回复“今年大家都不好过”、“希望你们能支持下，创业也不容易，我们也想过了这个难关”；2.2020年2月3日，原告发出“你好张先生，现在国家开学时间都延迟到3月1。唉……我想问问我们房租那里怎么样”；3.2020年2月12日，原告发出“房租那边怎么说呢我们这边起码3个月没有收入”，被告回复“我们也很无奈，疫情之下，所有人都是受害者，我的损失比你还要深重，我的工厂封路封人，近二十万一个月的租金也没人给我免一毛钱，公司的租金也是一样，我的房贷也不见银行少我一分一样要准时扣，行情世道就是这样，我能做的也就是你延期交没问题，但把你的损失转嫁到我身上，我也无能为力，我也是受灾的”，原告回复“我们实力没有房东你那么强，小企业的现金流断了，而且还是要断3个月以上的是真的撑不住的，如果不能商量的话，我真的是要倒闭了，真的没有一点办法”、“上海那边好像迟延到5月份才开学了”、“迟延的话是怎么延呢？”，被告回复“可以延一个月交租的，这是我能做的最大限度了，实话实说，如果真撑不下去，还是要考虑考虑的，毕竟没收入净支出还是蛮难挺，我好几个朋友的公司都打算结业了”，原告回复“好的”；4.2020年2月17日，原告发出“怎么样了？”、“大概什么时候能清算”、“我们1月20号之后就没有用过了”，被告回复“彭小姐，我们还没正式开工，另外，我也想你有个正确认知啊，你租物业之后，你是否使用已经无关租赁期间问题了，这点你需要明确，因为不是日租，是月租”、“我的厂房连路都被封了，我进都进不去，但，依然要我交租”，原告回复“你们大概什么时候正式开工呢？”等；5.2020年2月25日，被告发出“彭小姐，体谅你们创业不易，我方最终同意你方提出的提前终止合同的意见，合同可于3月25日终止。但你方需在3月10日前提请我方验收，并在合同终止日前，再将场地及时移交给我方，同时缴清租赁场地于终止日前已产生的全部租金、水、电、物业费等。另外，你方现要求提前交回场地，短期内我方可能也无法找到新的租户，场地估计得空置较长一段时间，这给我方造成的损失是无法估量的，于情，我们可以不做新的索赔要求，但你方已缴的押金则不再退回，以补偿我方的损失”，原告回复“3月份还要交租金？”、“收了押金之前的租金还要交？”，被告回复“不用交，从押金里扣掉”、“1月25，该交1月25到2月25的租金，今天该交2月25到3月25的租金，押金两个月，正好抵扣掉，我也不用你再交了，在3月25号之前，你要交房给我，如果你提早交房，那么交房后的水电和管理费就你不用你付”，原告回复“但是现在是天灾不可抗力因素”、“我们已经提前说明了啊”、“合同上我记得有写不可抗力因素的”、“多少也应该退点给我们”、“我们还要退学生学费，我们也损失惨重啊”，被告回复“这是我律师给我的回复，第一：你可以咨询中介，这种情况下，该不该由房东承担责任。第二：从法律角度而言，过了今天，我甚至可以封门了，更别提让你们自由退场等，也是基于天灾的因素。第三：受灾的不仅仅是你们，单纯以数字来论，我的损失要远远大过你，没什么理由要把你的损失转嫁给我的。第四：这就是我方的终极处理意见，如果你有什么疑意，提请法律诉讼也是可以的。第五：今天是约定的交租期，那么您必须在今天确定回复，继续交租执行合约亦或是提请提前终止合约”，原告回复“3月10号前可以吗”，被告回复“什么时间都可以，你确定之后，我按照那个时间段做推进，对吧？你不确定时间没法计算”等；6.2020年2月26日，被告发出“张先生说你们今天搬家”、“大概几点进行啊”，原告回复“2点”，被告发出“那今天下午是一次性搬完吗”，原告回复“不是”，被告发出“卫生方面跟张先生沟通好啦？”，原告回复“卫生我们那里都没有问题的”等；7.2020年3月5日，被告发出“彭洒你们大概什么时候能全部搬走，今天吗?”，原告回复“今天明天”，被告回复“今天搬什么东西”、“我一会到先去开放行条”、“要写明搬的东西名称”、“明天确定能搬完然后跟我这边全部交接完毕不”，原告回复“明天有人跟你交接”、“我把钥匙给他们了”，被告回复“卫生你们要搞好给我们”、“这边张生要求”、“今晚可能放行不了”、“你们明天几点可以全部交接完毕？我几点过来？谢谢！还有王小姐的钥匙”，原告回复“5点前”、“他们明天把剩下搬好就搞卫生”等；8.2020年3月6日，被告向原告发送短视频多段（截图显示场地内遗留有可移动物品），并询问“现在2点了，她们什么时候过来啊”、“张生要求是卫生你们要搞好给到我们”，原告回复“他收了我们那么多押金一分不退让他叫个人搞卫生一两百不会亏了他的”，被告询问“你朋友今天过来吗？”、“我准备回公司了”，原告回复“不过去了”，被告询问“今天你们不过来了，对吗”、“那你们还搬东西吗？”、“还是说今天就交接给我们了”，原告回复“不搬了”等。本案审理过程中，双方均确认原告承租涉案房屋从事早教行业，原告表示其于农历新年前停止营业，年后未恢复营业直至搬离。本院认为：《合同》中包括原、被告双方就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及其分别与案外人广州信仁房地产销售代理有限公司成立的中介合同法律关系，本案中仅就上述租赁合同法律关系进行审处。原告与被告通过签订《合同》成立的租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于原告是否具备其所主张的基于不可抗力事由而享有的合同解除权，就此本院作出如下认定：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠肺××情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告及被告通过订立《合同》就涉案房屋成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，被告已于双方签订《合同》后履行了交付涉案房屋的义务，原告占有使用涉案房屋直至2020年3月5日，原告亦未提交证据证明因涉案房屋所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案房屋。为了应对新冠肺××情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠肺××情对于原告经营涉案房屋的影响程度存在一定的时效性，即原告所受影响的程度可能会得到好转，故新冠肺××情的影响未达到原告无法实现合同目的并解除合同的程度。基于上述理由，原告在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，根据《合同》约定，被告作为守约方在选择解除合同的情况下，原告应支付相当于押金金额的违约金，即被告有权没收原告已支付的押金。但根据查明事实可知，原告在双方签订《合同》后已按约定履行支付租金的义务至2020年1月24日，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，新冠肺××情的暴发确实在很大程度上对于各个行业的经营造成了影响，故从公平原则出发，因新冠肺××情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情对于被告可予没收的押金比例进行调低，判令被告按照50%的比例向原告返还押金28500元（57000元×50%），对于原告超出上述金额的诉讼请求不予支持，对于原告要求被告支付押金利息的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告彭洒返还租赁押金28500元；二、驳回原告彭洒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1230元，由原告彭洒负担615元，由被告陈雪梅负担615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨春梅人民陪审员  李俊霞二〇二一年二月二十二日本书记员谢丽军欧珊珊