北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4958号原告：田某，男，1986年9月17日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县红庙镇徐岗社区。委托诉讼代理人：郭鹏剑，北京茂宇律师事务所律师。被告：白某，男，1985年2月20日出生，汉族，户籍地内蒙古土默特左旗毕克齐镇银匠房村。委托诉讼代理人：张晴（白某之妻），1970年6月16日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市呼白路如意小区B区。原告田某与被告白某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员冯晓光独任公开开庭进行了审理。原告田某及其委托诉讼代理人郭鹏剑，被告白某委托诉讼代理人张晴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田某向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2018年5月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月9日解除；2、判令被告支付原告房屋租金299200元（按月租金22000元标准，自2019年10月22日起计算至2020年12月9日之日止）；3、判令被告支付原告违约金共计44000元；4、判令被告支付冷气费2331．33元、冷水费142．5元、热水费454．85元、电费529．1元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，原被告就房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。双方约定：甲方（原告）同意将位于北京市东城区东水井胡同×号楼×（公寓）在设备设施良好及可租赁的状态下租赁给乙方（被告）使用。本房屋仅作为商住用途。房屋建筑面积为153．95平方米，租赁期限为三年零三个月，自2018年5月22日起至2021年8月21日止，月租金标准为22000元，租金支付方式为押二付三，押金为人民币44000元。双方合同还约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过1个月房租的；乙方未按本合同约定支付租金，须按日加付其月租金的千分之五作为滞纳金，逾期15日仍未支付房租的，视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。合同对双方的权利及义务房屋使用和修缮及违约责任等也作出了明确的规定。在合同签订后，原告如期向被告交付了涉案房屋及房门钥匙，被告已缴纳房屋押金44000元并支付了前期的租金。自2019年10月15日起至今，被告未按照合同约定向原告支付房屋租金，构成违约，应当支付拖欠租金及违约金，并无权要求返还押金，故诉至法院。被告白某辩称，我方租赁涉案房屋就是要成立公司，按照合同约定原告应当配合我方办理营业执照，但因原告未能提供所需材料，导致我方不能启动工商登记的申请手续，因此，我方租赁房屋目的无法实现，于2019年9月向原告提出解除合同。被告已于2020年1月搬离了涉案房屋，并于2020年1月10日口头告知了原告公司员工兰某涉案房屋的密码，随后支付了一个月的房租，故双方合同已于该日解除。租赁合同解除后，原告无权要求被告支付此后的租金。关于合同解除，系原告违约而非被告违约导致，故原告应当返还押金来作为赔偿被告的违约金。根据双方聊天记录，原告已同意用被告押金折抵之前的房租欠费，折抵后被告并不欠费，同时也不拖欠水、电费等各项费用。原告主张的违约金缺乏依据，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：双方对房屋租赁合同签订情况、租金已支付金额、押金支付情况以及尚未退还押金的事实均无异议，本院对上述事实予以确认，相关证据材料在卷佐证。2018年5月21日，田某作为出租方授权委托人（甲方）与承租方白某（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方对田某作为出租人均无异议。双方合同约定的主要内容为：出租房屋地址为东城区东水井胡同×号楼×公寓，房屋仅为商住用途，租期三年零三个月，自2018年5月22日起至2021年8月21日止。租金为每月22000元，租金支付方式押二付三，每三个月支付一次，于付款月起租日七天前支付下一次租金，乙方支付44000元作为保证金。在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，当本租约期满时，乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约项下其应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额无息退还。如乙方违反本合同的约定，甲方可扣留乙方所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方损失时，甲方仍有权利向乙方追偿。关于违约处理：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，严重影响乙方使用；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用；因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租；乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期未付，须按日加付其月租金的5‰作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付二个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋，甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无需退还乙方所交付的押金，如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，违约方应向对方支付二个月房租作为违约金。双方补充协议约定，甲方协助乙方办理工商注册手续，并提供所有工商注册备案资料。乙方支付房租日期明细：第一次，2018年5月22日；第二次，2018年8月15日；第三次，2018年11月15日；第四次，2019年2月15日；第五次，2019年5月15日；第六次，2019年8月15日；第七次，2019年11月15日……另查，甲方向乙方交付房屋时，冷水费、热水费、冷气费均已结清，电费剩余573度。关于涉诉租赁合同的解除时间、双方是否存在违约行为系双方争议焦点。为证明各自主张的事实，双方均向本院提交了田某与白某的妻子张晴的微信聊天记录，被告提交了张晴与兰某的聊天记录：双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据真实性予以采信。关于租金交纳情况及房屋交还时间一节，原告主张被告租金实际仅支付至2019年10月21日，且已付租金并未按合同约定时间支付。被告主张已用押金冲抵两个月的租金，租金实际缴纳至2019年12月23日，且已于2020年1月10日交还房屋，因原告存在违约，交房之前的租金亦不应支付，故并不拖欠原告租金。原告否认被告已于上述日期交还房屋，亦表示从未同意用押金冲抵租金，主张被告经多次催缴，仍逾期缴纳租金，已构成违约，被告一直占有房屋，直至法院在本案中组织双方交接。经查，被告提交的证据，并无反映双方于2020年1月10日曾完成清点室内设施、交接房屋钥匙密码或结算水电费用等能够反映已交接房屋的相应内容。在该日张晴发给兰某的聊天记录中，有“先给你转22000吧，年后再商量吧”“现在转的是11月22号至12月22号房租费，这样春节后商量2020年1月份房租费和以后按月付款即可”的内容。关于押金抵扣租金问题，被告认为原告在2019年11月26日聊天记录中存在“押金已经都用完了，房租已经有欠费了。想知道您还有几天回来，我这边收不到钱，业主那边也收不到钱，业主这边也在催我，所以希望您理解”的表述。对于该表述，原告称其为表达押金都没了，原告方没有保障了的意思，并非已同意抵扣的意思表示。为证明被告此后继续使用房屋，原告向本院提交2020年10月15日的《携物出门条》照片一张，该出门条中，房号原记载为×××，租户姓名及搬运人签字均为白某，显示内容为，字画一幅、二把椅子；后上述房号、租户姓名、搬运人签字部分的信息均被划去，房号涂改更正为：B301，租户姓名及搬运人签字均涂改更正为：张某。登记的联系电话号码亦经过多次更正，更正前被划去的七位号码与白某手机号码前七位相同，更正后最终的手机号码不是被告的号码。被告否认该证据的关联性和证明目的，认为系他人房屋搬家，与被告方无关。经向物业核实，该照片与物业留存原件一致，均为涂改后的状态。物业工作人员表示，房号内容等信息均系搬运人自行填写的，具体细节已无法回忆清楚，因时间久远，监控录像已被覆盖，故无法调取。关于原告是否履行协助办理营业执照义务一节，被告表示在田某与白某的妻子张晴的微信聊天记录中，2018年8月8日有“田某：工商刚给我打完电话了，跟您没关系，之前有个租户公司注册在房间里，需要联系这家公司，已经沟通完了，对您没影响。”“张晴：明白谢谢！不影响我们注册公司吧？”“田某：不影响”的内容，2019年9月11日有“田某：张姐，您看看需要补哪些手续告诉我，我提前问一下”“张晴：1、房主一比一身份证复印件，2、房产证复印件，3、房主的证明材料及授权委托书，4、房主的固定电话和手机，5、约房主见面在付房租。”的内容，用以反映原告未履行配合办理营业执照义务。原告认为上述内容并不能证明原告未尽到配合义务，房主身份证、房产证等材料均已向被告提供过，被告租赁房屋一直用于居住，9月11日被告聊天记录索要材料亦不是为了申请办理营业执照，而是为了办理其他业务。原告为证明其上述主张，表示在田某与白某的妻子张晴的微信聊天记录中，2019年6月24日显示“张晴：北京市住房租赁平台，需租赁人上传房东（朱某）身份证原件扫描件，还有我们租的房子属于哪个小区？田某：小区就叫北京INN。身份证复印件给你们了，你让你们公司的人扫描一下就行。张晴：复印件不行，得要原件的扫描件、田某：那我找他本人要一下。你们是公司要求备案是吗？张晴：不是，是个人为将来北京落户做准备。”2019年6月26日田某向张晴微信发送朱某身份证正反面照片，当天微信聊天记录显示“田某：用后面这两张，分辨率要高一些。张晴：好的，谢谢！”2019年7月5日微信聊天记录显示“张晴：得要产权证原件扫描件。田某：你等我消息吧。”2019年7月9日田某向张晴微信发送房产证照片。经询，就涉案房屋是否曾向工商管理机关申请办理过工商登记等相关手续，被告未提交相应证据。被告解释称，因原告未提交基础材料，导致被告一直无法启动工商登记申请程序。2020年12月9日，本院到涉案房屋现场组织双方对房屋进行了交接。当日，经本院向物业公司核实，涉案房屋尚欠冷气费2331．33元、冷水费142．5元、热水费454．85元，电表剩余92度，每度电金额为1．1085元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律规定，合同应属有效，双方当事人均有义务依照合同约定履行。被告未按照合同约定的期限足额履行支付房租义务构成违约，由于双方《房屋租赁合同》中对于违约责任已有明确条款约定，故被告应按照合同约定金额承担违约责任。原告依据合同主张拖欠的房租及违约金，理由正当、数额合理，本院予以支持。原告要求被告支付的冷气费、冷水费、热水费和电费金额，不高于本院查实的数额，该项诉讼请求本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告抗辩2020年1月10日已经交还房屋、押金已折抵租金、原告存在未履行协助办理营业执照义务的抗辩意见，缺乏充分证据支持，本院不予采信。2020年12月9日，本院已组织双方实际交接涉案房屋，原告诉请确认双方合同于该日解除，于法有据，本院予以支持。关于押金，本院认为押金的性质是被告交付的合同履约保证金，且双方合同中有冲抵弥补甲方损失的相应约定，故应优先用于抵扣被告应付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告田某与被告白某于2018年5月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月9日解除；二、被告白某于本判决生效之日起十日内向原告田某支付房屋租金299200元、冷气费2331．33元、冷水费142．5元、热水费454．85元、电费529．1元；三、被告白某应向原告田某支付违约金44000元（已用白某交纳的押金44000元全部冲抵）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6500元，由被告白某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯晓光二〇二一年二月十九日法官助理 景 琪书 记 员 甄富超