江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初6333号 原告：唐强，男，1981年1月26日生，汉族，住湖南省宁乡县。 原告：赵红柳，女，1980年11月16日生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 两原告委托诉讼代理人：陈佳宇，江苏君哲律师事务所律师，特别授权。 被告：南通豪天置业有限公司，住所地：如皋市长江镇疏港路**。 法定代表人：吴平，执行董事。 被告：南通普斯网络科技有限公司，住所地：如皋市长江镇丰泽路**。 法定代表人：陶庙生，执行董事。 两被告委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师，特别授权。 原告唐强、赵红柳与被告南通豪天置业有限公司（以下简称豪天公司）、南通普斯网络科技有限公司（以下简称普斯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，先适用简易程序，后转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐强及两原告的特别授权委托诉讼代理人陈佳宇，两被告的特别授权委托诉讼代理人徐红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款346200元。2、被告支付利息，以346200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年12月11日起计算至实际给付之日止的利息，暂计算至起诉之日为49564元。3、赔偿原告损失100000元。以上合计495764元。4、诉讼费用由被告负担。后变更诉讼请求为：一、确认双方签订的商品房预售合同无效。二、判令两被告返还购房款346200元。三、判令两被告支付利息，以346200元为基数，自2017年12月11日至2019年8月19日止，按照银行贷款利率计算；以346200元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、赔偿两原告损失300000元。五、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年12月11日，原告与被告南通豪天置业有限公司签订《商品房合同(预售)》一份，由原告购买位于如皋港区，房屋面积为127平方米，总价款为651200元，付款方式为分期付款，约定交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告共向被告支付款项合计346200元。但截至起诉之日，被告公司未能按照合同约定向原告交付房屋。另查明，被告公司未取得《商品房预售许可证》，其行为已违反了《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，案涉《商品房合同(预售)》应认定为无效，被告依法应当返还原告购房款及利息，并赔偿原告不超过已付房款一倍的损失。据此，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告豪天公司辩称，原告要求确认其与豪天公司签订的房屋买卖合同无效没有法律依据。案涉商品房被告豪天公司已经在2020年9月17日取得商品房预售许可证。豪天公司也不存在欺诈行为，况且商品房买卖合同司法解释，基于欺诈行为确认无效的相关司法解释，所依据的上位法也就是民法通则的相关规定已经被民法总则的相关规定所取代。因此民法通则第58条的规定，不再适用。原告所主张的损失与合同约定不符，合同约定其主张退房的仅按1%支付违约金。关于案涉的款项346200元，被告豪天公司同意予以退回。 被告普斯公司辩称，普斯公司是根据与豪天公司的约定，为其代理销售的相关房屋，与原告之间并不直接构成商品房买卖合同关系。在本案中，普斯公司不应当承担责任，案涉争议与普斯公司无关。普斯公司的15000元，实际上是一个促销手段。款项已经转给豪天公司作为购房款。注明是购普斯科技VIP，在本案中不宜处理。 本院经审理认定事实如下：2011年11月10日，豪天公司取得皋国用（2011）第82401159号土地使用权证，座落于如皋市。 2012年7月8日，如皋市发展和改革委员会向豪天公司颁发皋发改投资[2012]245号《市发展改革委关于同意南通豪天置业有限公司开发R2011092号地新建普通商品楼项目核准通知》，载明原则同意豪天公司新建普通商住楼工程项目。 2017年12月11日，原告作为买受人与被告豪天公司作为出卖人，签订《商品房合同(预售)》一份，约定：原告购买位于如皋港区，该商品房的用途为住宅，建筑面积为127平方米，每平方米5127.559元，总价款为651200元。付款方式为2017年12月11日首付购房款331200元，余款320000元银行按揭，以银行放款时间为准。第七条、出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第八条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告共向被告支付款项346200元，其中豪天公司出具的收据载明“购豪天花苑3#301室首付房款331200元”，普斯公司出具的收据载明“购普斯科技VIP计15000元”。 原告为证明被告在销售时提供了虚假的预售许可证，向本院提交与李张科之间的通话录音、业主群微信聊天截图、如皋市市场监管局行政处罚决定书复印件。微信聊天记录时间为2019年3月31日的“豪天花苑二期业主群”截图打印件载明“豪天3号304余女士”发出了五张照片，并发送内容为“看下这个五证是否正确”的信息。张树启与余双飞的微信聊天截图打印件载明的大致内容为询问是否是豪天花苑售楼处出示的预售许可证。原告提供的雷树良与余双飞的微信聊天截图打印件载明的大致内容为询问在群里发的五证谁提供的，得到的答复是李张科提供的。2019年9月12日，如皋市市场监督管理局对豪天公司作出皋市监案字[2019]0503-09号《行政处罚决定书》，该行政处罚决定书调查认定的事实为豪天公司于2013年2月6日从如皋市住房和城乡建设局取得编号为“皋建房销字第2013014号”的《商品房预售许可证》，载明售房单位为豪天公司，项目名称为豪天花苑南区经三路附近项目，房屋用途性质为“商业”；2018年4月，豪天公司与上海策尚投资发展有限公司签订了《豪天花苑项目销售代理合同》；豪天公司在委托上海策尚投资发展有限公司销售豪天花苑二期房屋的过程中，除销售性质为商业的房屋外，亦销售性质为住宅的房屋，豪天公司员工李张科曾应消费者要求，向消费者出具了两份编号均为“皋建房销字第2013014号”、房屋用途性质分别为“商居”和“商业/住宅”的《商品房预售许可证》；豪天公司实际上未取得房屋用途性质为“住宅”的《商品房预售许可证》。遂决定责令豪天公司停止违法行为，同时对豪天公司罚款300000元。 被告质证认为：被录音者身份需要查证，录音内容也不能证明原告声称的被告提供了虚假许可证，原告提供的许可证标注的面积不是二期工程涉及的房屋。微信中余女士表示不愿意为原告作证，不清楚在什么场合基于什么原因获得了一份许可证照片。从原告提供的微信内容可见，是2019年3月31日开始在群里收集相关证据，而原告与被告豪天公司签订案涉合同是在2017年12月份，与原告的主张明显不符。对行政处罚决定书真实性无异议，该行政违法行为发生在2018年4月以后，与本案无关联性。与原告的合同中并未提及预售许可证一事。故不能证明被告对原告有欺诈行为。 被告为证明其主张：一、案涉房屋系经过合法批准建设，且已经取得了预售许可证；二、房屋出现延期交付系由于客观情况以及政府原因所致，并非被告主观过错所致。提交如下证据：1、如皋市发改委（2012）245号文件，系对案涉商住楼的核准通知。2、案涉商品房所占用土地使用权证、宗地图、红线图、地、地块规划条件、长江镇人民政府（2018）96号请示，证明案涉商品房销售许可证之所以延期领取，是因为该项目土地一部分历史遗留问题没有能够及时挂牌出让。4、2018年12月18日长江镇人民政府与豪天公司的《合作框架补充协议书》，主要内容是将96号请示报告涉及的土地交由豪天公司一并开发。5、2020年1月23日如皋市人民政府办公室第6期专题会议纪要，证明豪天花苑二期工程由于客观原因剩余的69亩土地不再由被告开发，由于容积率的问题，要求被告以及相关部门重新补办相关的审查手续。6、2020年8月5日豪天公司根据2020年第6期专题会议纪要所办理的《建设工程规划许可证》以及《建设工程实施要求》。7、2020年9月17日皋房预字（2020）第61号《如皋市商品房预售许可证》，载明：项目名称为长江镇豪阳花苑，开发企业为豪天公司，预售楼栋1-10#楼、12#楼。该份预售许可证涉及的住宅是30050.01平方米，商业是3342.73平方米，不是原告所出示的预售许可证标注的面积。 原告质证认为：被告提供的上述证据均是其为未取得预售许可证而寻找的理由。至于被告公司究竟因何种原因未取得预售许可证与本案无关。被告公司应当知道商品房从开发至销售的一系列流程，其未取得预售许可证的情况下，仍然面向社会大众销售房产，已违反了《最高院商品房买卖合同司法解释》第九条之规定。 原告于2020年8月7日诉至本院，要求判如所请。审理中，原告进一步明确诉讼请求：要求两被告按份额承担责任，按照两份收据金额，一份是331200元，一份是15000元，豪天公司承担331200元，普斯公司承担15000元。并且按照此比例承担利息和赔偿损失。 以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交的商品房合同(预售)、收据、通话录音、业主群聊天记录、行政处罚决定书，被告提交的如皋市发改委（2012）245号文件、土地使用权证、宗地图、红线图、地、地块规划条件江镇人民政府（2018）96号请示、合作框架补充协议书、专题会议纪要、建设工程规划许可证、建设工程实施要求、商品房预售许可证等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，本案中，原被告在订立合同时，被告豪天公司未取得案涉商品房的预售许可证，且在两原告向本院起诉前仍未取得案涉商品房的预售许可证，故两原告与被告豪天公司签订的《商品房合同（预售）》应认定为无效。两原告主张被告豪天公司在销售案涉商品房时提供了虚假的商品房预售许可证，并提交了录音资料、微信聊天记录等证据，但从两原告提供的该部分证据中，不能得出豪天公司向两原告出具了虚假的商品房预售许可证。此外，原告举证的行政处罚决定书所涉及的行政违法行为是基于案外人季某、吴某的举报所发生，且系发生在豪天公司委托上海策尚投资发展有限公司销售房屋期间，亦系发生在案涉商品房买卖合同签订之后，故前述行政处罚决定书与本案缺乏关联性。故原告所举证据不足以证明被告豪天公司向其提交了虚假的商品房预售许可证。从被告举证内容看，其为完善商品房开发手续，向各级地方政府、职能机构积极办理，能够反映被告豪天公司与原告签订案涉商品房合同并无损害原告利益的主观恶意。但在原告起诉前未取得预售许可证系客观事实，被告豪天公司仍应承担相应的民事责任。 《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于普斯公司收取的15000元，原告与普斯公司之间没有签订合同，普斯公司收取VIP费用没有依据。审理中，两被告均认为系促销手段，该款已转至豪天公司，豪天公司认可作为购房款，原告在庭审中亦认为该款系豪天公司收取，故本院认定已付购房款总额为346200元，应由豪天公司承担相应责任。 豪天公司明确已收到两原告购房款346200元，因案涉合同无效，则豪天公司应返还两原告已付购房款346200元及资金占用期间的利息。关于资金占用期间的利息，本院认定被告豪天公司支付两原告自2017年12月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以346200元为本金计算的利息。 关于两原告主张被告豪天公司赔偿损失的问题，本院结合被告豪天公司的过错程度、所产生的后果，考虑到被告豪天公司已于两原告起诉后办理了案涉商品房的预售许可证，被告豪天公司同意原告选择继续履行，但原告表示不同意继续履行案涉合同。两原告主张被告豪天公司赔偿损失300000元的法律依据是2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，但2021年1月1日起施行的最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定已删除了前述第九条的规定，则两原告依据该第九条主张赔偿损失，本院难以支持。两原告也未对其主张的预期利益损失进行充分举证，但两原告所购房屋确实存在一定的价格上浮，故在支持原告主张的利息损失的基础上，本院酌情认定被告豪天公司另行赔偿两原告损失34000元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告唐强、赵红柳与被告南通豪天置业有限公司于2017年12月11日签订的关于豪天花苑3幢301室房屋的《商品房合同（预售）》无效。 二、被告南通豪天置业有限公司返还原告唐强、赵红柳购房款346200元。 三、被告南通豪天置业有限公司给付原告唐强、赵红柳利息，以346200元为本金，自2017年12月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、被告南通豪天置业有限公司赔偿原告唐强、赵红柳损失34000元。 以上二、三、四项于本判决生效后立即履行。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告唐强、赵红柳的其他诉讼请求。 案件受理费10758元，由两原告负担4168元，由被告南通豪天置业有限公司负担6590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10758元。 审 判 长  宗卫明 人民陪审员  冒殿明 人民陪审员  顾 频 二〇二一年二月八日 书 记 员  贾俊辉