广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19852号原告：广州祈乐源物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道398号2188房。法定代表人：刘伴浓,职务经理。委托诉讼代理人：黄嘉慧。北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市德骞实业有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路8号919-925房。法定代表人：王竞业，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。原告广州祈乐源物业管理有限公司与被告广州市德骞实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄嘉慧、赵少伟，被告的委托诉讼代理人吴佳琪、黎绍尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付广州市越秀区东湖路136号601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房自2017年9月16日起至2020年8月31日的物业管理费463117.56元（按照3.5元/月/平方米×3727.3043平方米计算)；2.判令被告立即向原告支付迟延支付第一项诉请住宅管理费的违约金（2017年9月16日至2020年4月30日期间的管理费违约金从2020年4月25日起算至被告实际支付之日止，以410935.3元为本金，按照每日千分之三的标准；2020年5月1日之后的违约金，每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的11日起计至被告实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按照每日千分之三的标准计算，违约金总额以本金为限）；3.判令被告立即向原告支付广州市越秀区东湖路136号东湖凯柏轩六栋负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12号车位自2017年9月16日起至2020年8月31日的物业管理费191700元(按照每个车位管理费为150元/月×车位数量为36个)；4.判令被告立即向与原告支付迟延支付第三项诉请车位管理费的违约金（2017年9月16日至2020年4月30日期间的车位管理费违约金从2020年4月25日起算至被告实际支付之日止，以170100元为本金，按照每日千分之三的标准；2020年5月1日之后的管理费违约金，每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的11日起计至被告实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按照每日千分之三的标准计算，违约金总额以本金为限）。事实和理由：凯柏轩小区业主委员会位于广州市越秀区东湖路136号，于2016年12月27日取得广州市越秀区白云街道办事处的备案，正式成立。2017年9月15日凯柏轩小区业主委员会正式接管小区，并根据第三次业主大会会议决议一（自行管理）、决议二（《凯柏轩小区紧急自行管理方案》）实行业主自行管理。2019年5月25日，涉案小区召开的第四次业主大会表决通过了《凯柏轩小区公共管理方案》。该方案第五条，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即广州祈乐源物业管理有限公司）签订《物业服务合同》，由原告负责小区的全面物业管理工作。2019年10月21日渉案小区召开第五次业主大会通过了《管理规约》（2019年修改版），该规约第六条第二款第三款对管理费及逾期交纳的违约金标准通过业主大会再次进行表决通过。2019年12月1日凯柏轩小区业主委员会与原告签订物业管理委托合同。第十八条约定物业服务期限自2019年12月1日至2021年11月30日。第二十三条第一款约定A栋非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米15元的标准向业主或物业使用人收取，第四款约定逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交而未交服务费的千分之3交纳违约金。第二十五条约定，由于该小区从2017年9月15日起实际是原告协助凯柏轩小区业主委员会自行管理，业委会至今仍拖欠原告2017年9月15日至2019年11月30日期间的服务费（按管理费等其他费用的10%比例提取）。为了解决业委会拖欠原告的服务费问题，业委会同意从2017年9月16日至2019年11月30日期间管理费由原告收取。从2019年12月1日起，对于从2017年9月16日至今尚未交纳管理费的业主，原告有权直接向业主收取，提起诉讼申请强制执行。被告是涉案小区的业主，根据广东省高级人民法院作出的(2017)粤民终587号判决书，确认被告享有小区多处物业的所有权益。其中包括案涉的住宅物业及车位。2020年4月16日，原告向被告发函，要求其在2020年4月24日之前缴纳拖欠的物业管理费，但是被告均予以拒绝。根据物业服务合同、小区管理规约、物业管理条例及物业管理条例第七条规定，被告有义务按时交纳物业管理费。综上所述，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，原告的全部诉讼请求无任何法律及事实依据，应依法予以驳回，具体事实和理由如下：一、原告混淆本案法律基础以及各主体之间的法律关系，原告没有提起本案诉讼的合法权利来源基础，被告从未与任何一方签订物业服务合同，也未实际享受任何物业服务，原告并非本案的适格主体。首先，从2017年9月15日开始，凯柏轩小区通过业主大会投票决定进入业主自治管理，小区的物业管理费应当由业委会负责收取。原告是以其与业委会签订的《物业管理委托合同》第25条的相关条款向被告主张物业服务费的，但原告一直混淆、模糊提起本案的法律基础究竟是债权转让、代位权还是物业服务合同关系。实际上，依据《广州市物业管理暂行办法》第54条业委会职责已明确规定，业委会只能代表业主决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，而物业服务合同的本身及其全部条款亦应当经过业主大会的表决并通过后方可由业委会代全体业主签署，该《物业管理委托合同》中却暗中隐藏着类似债权转让、代位权的条款，这些条款涉及到全体业主的债权问题，是实质性直接关系到每一个业主的重大利益的，应当提交给业主大会由全体业主共同决定，业委会无权擅自处分，原告基于《物业管理委托合同》中的相关条款提起本案诉讼，不具有合法性，即没有相应的合法权利来源基础。其次，原告一直都不是案涉物业所在的凯柏轩小区的物业服务企业，亦从未与被告签署过物业服务合同，没有向被告提供过任何物业管理服务，更没有依法履行行政备案的手续。依据《广东省物业管理条第44条、《广州市物业管理暂行办法》第56、73、92条等有关规定，业委会作出的决议、业主大会作出小区聘请物业服务企业等事项均需要向物业所在的街道办进行备案。经被告向凯柏轩小区所在的越秀区白云街道办及越秀区房管局查询，两行政部门分别回复第四次业主大会无备案以及原告没有进行物业备案。再次，根据越秀区房屋管理局于2020年7月24日出具的《反映事项的答复意见书》【越房群复字(2020)147号】显示，越秀区房屋管理局已依职权认定业委会与原告签署《物业服务管理合同》违反《民法总则》、《物权法》、《物业管理条例》的规定，不得通过业主大会授权、委托等方式由业委会决定。原告无论是基于债权转让、代位权抑或物业服务合同关系，均不具有提起本案诉讼的合法权利来源基础。最后，根据诉权不得转让原则，原告也无权代替业委会直接以自己名义提起诉讼要求被告支付2017年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费；并且在业委会没有授权的情况下，原告更非要求被告支付违约金的适格主体。虽然业委会与原告签订了《物业服务管理合同》，约定由原告有权代业委会提起诉讼追讨业主在2017年9月15日至2019年11月30日期间所欠的管理费；但诉权是具有人身性质的权利，不得通过合同约定进行转让，业委会和原告的前述约定因为违反诉权不得转让这一基本原则而无效。因此，原告并非追讨2017年9月15日至2019年11月30日期间所欠的管理费的适格主体。此外，业委会也没有授权原告追讨所谓的违约金。由此可见，凯柏轩小区目前为止仍是业主自治状态，即使产生物业管理费，亦应当由业委会向实际已享受物业服务的业主收取，产生争议亦应当由业委会作为主体提前诉讼。单纯的诉权不可转让是诉讼法上的基本原则，本案中原告并无向凯柏轩小区任何业主直接收取物业管理费的权利，更没有作为本案原告的主体资格。二、在竣工验收前，涉案的建筑及房屋均属于在建工程，在法律及事实上均无法投入使用，更不存在原告有向被告涉案建筑及房屋提供物业服务的情况，原告向被告主张物业管理费无任何法律及事实依据。首先，依照《建筑法》第61条、《房地产管理法》第27条、《物业管理条例》第29条、36条、40条等有关规定，接受物业服务的物业必须经过竣工验收，且物业服务收费须与接受的物业服务水平相适应。案涉物业未经竣工验收，性质上属于开发商的在建工程，属于开发商自行管理的范围，涉案物业在该状态下根本不具备接受物业服务以及实际使用的可能性。案涉物业的地下室部分（负二层车库）仍有大量工程收尾工作未完成，具体包括机械车位的搭建、调试工作、与地下出口连通门的建设工作、停车设施的合规工作（地面、斜坡铺设防滑硬化材料、设置交通标志、标线、设置通风、照明、排水、无障碍车位、防火安全等）。主管部门曾发函要求广州市志联房地产开发有限公司（下称“志联公司”）进场完成上述工作，但志联公司的破产管理人回函告知主管部门，其己陷入破产现由破产管理人接管，因此暂时无力投入资源完成上述工作。因此，被告作为该项目的合作开发方，在负二层车库完工前承担起该尚未完工项目的所有施工收尾、验收及日常管理工作。被告通过（2017)粤民终587号诉讼案确权后，自费对案涉车库进行收尾工作和全方位管理，但至今，负二层车库仍未完工及最终竣工验收。综上本案涉案物业地下室部分（负二层车库）不存在接受物业服务的前提，实际上被告更从未就该物业接受任何物业服务，原告无任何事实依据对案涉物业收取物业服务费。三、被告至今仍未能将（2017)粤民终587号生效判决确认的全部属于被告的物业（包括广州市越秀区东湖路136号东湖凯柏轩A栋首层、负一层、二层物业的50%份额以及负二层车库、住宅）过户到自身名下，案涉物业至今仍登记在广州市志联房地产开发有限公司名下，被告未能将案涉物业占有、使用。首先，被告虽然通过诉讼确认对案涉物业享有所有权，但该诉讼的终审判决在2019年4月26日才作出。判决生效后被告一直积极申请法院强制执行，但由于志联公司陷入破产清算程序，该案件的相关过户工作一直无法推进，至今案涉物业仍然登记在志联公司名下。其次，退一步说，即使凯柏轩小区业委会基于业主自治方案向案涉物业提供了物业服务。但其提供物业服务时是清楚其服务的对象并非被告。在凯柏轩小区的业主大会中，案涉物业参与投票的投票人为广州市志联房地产开发有限公司，而且业委会认可了志联公司的投票并将其纳入到投票结果中进行了公布。也就是说，业委会明知案涉物业当时的实际占有、使用人状况及与其订立物业服务合同及接受服物业服务的对象并非被告。根据权利义务相对等的基本原则，物业公司能收取物业费的前提必定是其提供了对等的物业管理服务，但事实上，原告从未向被告提供过任何物管服务，在此情况下，原告要求被告支付物业管理费没有任何法律法规和事实依据。并且，原告也没有提供任何证据来证明其为全部案涉物业提供过何种物业管理服务，更没有提供证据证明被告实际占有、使用全部涉案物业，原告应当承担举证不能的不利后果。四、退一万步说，假如法庭认定原告是本案适格主体，原告亦无权要求被告支付2017年10月1日至今的物业管理费及任何违约金。(一）关于原告主张追偿2017年10月1日前案涉物业的物业费和违约金，即便前述债权存在，亦已经因为超过诉讼时效而导致债权人丧失胜诉权。在新民法总则生效（即2017年10月1日）前，根据民法通则第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，2017年10月1日前的物业管理费和违约金即便成立，也己经过了2年诉讼时效，无论是业委会还是原告均已对此丧失胜诉权。(二）案涉物业2017年10月1日至2019年11月30日期间的物管费和违约金并不确定，不属于可以转让的债权。1.原告提供的证据不足以证明业委会对被告所主张的物业费和违约金债权系成立的。在本案中，物业费债权形成的前提是业委会向原告履行了提供物管服务的义务，而被告没有支付对价即物管费。但原告仅仅提供了部分违法违规的业主大会决议和物业管理委托合同，并没有提供其他证据来证明业委会或原告经适格履行了提供物管服务的合同义务。例如，若其聘请了专业人员对房屋及配套设施设备、房屋建筑共用部位、楼宇内共有设施设备、公共绿地花木、公共环境卫生进行养护和管理，那么原告应当提供详细的聘用人员清单并附上相关劳动合同、社保缴纳证明、排班表等材料以证明其有提供物业管理服务的相应人员和能力，或者应当提供其外聘专业服务团队提供对应的专项物管服务的相关合同和款项支付凭证以证明其履行了相关的物业管理义务。但在本案中，原告提供的证据材料远远不足以证明业委会或原告已经履行了提供物业管理服务的义务，不能确定物业费债权已形成，更不能就此要求被告支付物业管理费和违约金，原告应当自行承担举证不能的不利后果。2.2017年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费及相应违约金并非确定债权，不得转让。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但转让的债权必须确定、具体。本案中，业委会与被告之间是否存在债权、债权是否存在争议、债权的准确金额是多少、是否存在违约金、违约金金额是多少等全部处于不确定状态。再者业委会请求的违约金标准为每日百分之一，绝对属于显著过高的情形，应当予以调整。再者，业委会尚欠原告多少钱、原告是否尚欠业委会钱款及具体数额并不确定，业委会也从未向全体业主公布，债权转让事实不清。故若债权转让的情形成立，亦存在业委会转让债权的事实不清的情况，该笔债权转让不符合债权转让的构成要件，原告据此要求被告支付物业管理费及逾期违约金的诉请，缺乏事实根据和法律依据，依法不应当予以支持。(三)2019年12月01日至今的物业管理费及相应违约金，原告无任何法律和事实依据。如前所述，原告在本案中存在主体不适格的问题，涉案物业亦未完成竣工验收，不存在提供物业服务的前提，再者，被告亦非全部涉案物业的登记人，更没有实际占有、使用涉案物业，原告更是被相关主管部门认定存在严重违法违规。因此，原告无权向被告主张任何物业管理费及相应违约金。五、被告在本案中不存在需要支付任何物业管理费及相应违约金的情形，但是，若法庭认定被告需要支付违约金的，则根据《合同法》114条、《合同法》解释(二）第29条，本案违约金标准显然过高，应当予以调整降低。综上所述，原告的全部诉讼请求无任何法律和事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明：根据广东省高级人民法院于2019年4月26日作出的(2017)粤民终587号民事判决书（已于2019年5月7日发生法律效力），确认被告对广州市越秀区东湖路（30-44号地段）东湖凯柏轩A栋的601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产（根据广州市房地产测绘所于2011年9月20日出具的《房屋面积测量成果报告书》显示，上址房屋对应面积分别为：208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、404.1635平方米、404.1635平方米、135.5584平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、123.794平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.3452平方米，以上面积合共3727.3043平方米）及负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12享有所有权益。2016年12月27日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处出具《业主委员会备案回执》，其中记载：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容其中包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期2016年12月6日起至2021年12月5日止，业主委员会委员名单：陈碧玲（主任）、梁润冰（副主任）、易君瑜、李华、李启任。2017年8月22日，广州市凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，主要内容为：根据法律规定，由于广州市凯柏轩物业管理有限公司因公司决定解散，解除与广州市凯柏轩业主委员会签订的《凯柏轩物业管理服务合同》，现为更好实现业主自治管理，业主委员会制定如下小区自行管理方案，请全体业主进行表决，形成业主大会意见，具体内容如下：一、同意授权业主委员会代表业主大会和业主聘请专业物业服务团队协助业主委员会实施凯柏轩紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区。二、凯柏轩物业管理费、垃圾费等规定，具体执行如下：1、所有住宅管理费分两类：A栋：商品房管理费为每月每平方米3.5元；B栋：回迁房（即回迁户）管理费每月每平方米1.5元；2、非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米15元，如果此类业主方或者物业使用方等按照业主委员会要求配合小区自行管理等，有益于提高业主休息生活舒适度，业主委员会可根据情况适当减少管理费；3、有产权车位的管理费按每个150元每月收取；4、垃圾费如政府部门有规定，按规定收取；5、公共水电分摊按建筑面积分摊计算。四、授权业主委员会收取小区上述所有管理费、垃圾费、公摊水电费、自用水费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费；公共地方场地使用费等）。五、所有管理费及其他费用收取时间按每月缴纳一次，每月10日前支付本月管理费或其他费用。如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金。十二、授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用，损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律责任。十七、鉴于小区实行自行管理，因为业主委员会选聘服务团队（包括物业公司）协助管理，应该从在广州其他管理项目有协助自行管理经验的服务团队中选聘比如祈乐苑、辉煌大厦等。十八、第三次业主大会独立于第一、二次业主大会，三次大会所做的决议互相独立，互不影响。本方案约定如与其他业主大会决议有矛盾的，以本方案为准；等。2017年9月15日，凯柏轩小区业主委员会（甲方）与案外人广州市凯柏轩物业管理有限公司（乙方）签署《物业交接协议》，约定：乙方2017年9月15日下午2点依法向甲方移交小区A栋大堂的物业用房；2、2017年9月15日的管理费属于乙方所有，2017年9月16日起的管理费收费权归甲方所有；等。2017年10月18日，凯柏轩业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《关于第三次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：根据《广州市物业管理暂行办法》、《凯柏轩业主大会议事规则》的有关规定，第三次业主大会会议表决了议题一“是否同意凯柏轩实行“业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件,决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”和议题二“是否同意实行《凯柏轩小区紧急自行管理方案》”，两个议题的表决结果于2017年9月15日至2017年10月15日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将第三次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“同意凯柏轩实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”。二、依法表决通过了《凯柏轩小区紧急自行管理方案》。另查明：2018年12月25日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区业主发出《凯柏轩小区公共管理方案〈表决草案〉》。2019年5月25日，凯柏轩小区业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区第四次业主大会决议》，其中载明：公示期间未收到业主对第四次业主大会关于《凯柏轩小区公共管理方案》投票结果的有效异议。现将形成的业主大会决议公告如下：表决通过《凯柏轩小区公共管理方案》。《凯柏轩小区公共管理方案》其中第5点为：为维护小区的长期管理稳定性，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即原告）签订《物业服务合同》，其中合同约定的管理费标准为“其他物业类型管理费收费标准及公共区域停车的车辆收费标准按第二次业主大会决定第二、三条规定的标准执行”，由原告负责小区的全面物业管理工作，业主委员会对物业服务进行监督。2019年10月21日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《第五次业主大会决议二公告》，其中载明：公示期间未收到业主对第五次业主大会投票结果提出有效异议，现将投票结果公告如下：表决通过《管理规约》（2019年修改版）。《凯柏轩小区管理规约》（2019年修改版）第六条规定：业主或物业使用人应在每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月物业服务费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金；A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.5元收取，非住宅之外的商业物业按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元。2019年12月1日，凯柏轩小区业主委员会（为甲方）与原告（为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业服务期限自2019年12月1日至2021年11月30日，物业服务费A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.5元收取，非住宅之外的其他物业（包括商铺或其他，但车位除外）按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元；每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金。该合同第二十五条还约定，因该小区从2017年9月15日起实际是乙方协助甲方自行管理，甲方至今尚拖欠乙方2017年9月15日至2019年11月30日期间的服务费（按管理费等其他费用的10%比例提取），而本合同采用酬金制，为了解决甲方拖欠乙方之前的服务费问题及追讨业主拖欠的管理费问题，甲方同意从2017年9月16日至2019年11月30日期间管理费由乙方收取（但甲方已经收取的部分或者已经启动司法程序追讨的除外；从2019年12月1日起，对于从2017年9月16日至今尚未交纳管理费的业主（已经由甲方在2019年12月1日前提起诉讼的除外），乙方有权直接向业主收取，并且有权对拖欠管理费的业主提起诉讼，申请强制执行；根据2017粤民终587号判决，德骞公司属于小区业主，同意乙方追讨管理费时对于德骞公司及建设单位拖欠的管理费按各自所占份额（各占50%）比例分开追讨，分别起诉。2020年4月17日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告的相关地址寄送《缴纳管理费催告书》，要求被告在2020年4月24日前，根据(2017)粤民终587号民事判决书支付2017年9月16日起的物业管理费及自2019年6月1日其逾期支付管理费的滞纳金。被告确认已收到该份函件，妥投证明显示签收时间为2020年4月18日及2020年4月20日。又查明，2019年，案外人刘彦超曾就前述凯柏轩小区业主委员会于2019年5月25日作出的《凯柏轩小区第四次业主大会决议》提起业主撤销权之诉。本院经审理后作出（2019）粤0104民初24510号民事判决，驳回刘彦超的诉讼请求。刘彦超不服上述民事判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终12161号民事判决：驳回上述，维持原判。再查明，根据广州市规划和自然资源局越秀区分局穗规划资源越函[2020]120号《协助司法查询复函》显示，东湖西路30-44号地段自编A栋商住楼即现东湖路136号楼经原广州市规划局《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2011]336号）同意规划验收；广州市住房和城乡建设局以向本院作出《关于东湖凯柏轩竣工验收备案情况的复函》，载明：东湖凯柏轩项目未向该局申办竣工验收备案手续；经了解，该项目在竣工验收过程中，建设单位负责人被判刑，建设单位未付清工程款，无法完成竣工验收备案手续。诉讼中，原告撤回了要求被告支付案涉物业自2017年9月16日起至2019年11月30日期间的管理费及违约金的诉讼请求。另，原告表示案涉3001房与3101房系复式房屋，根据广州市房地产测绘所于2011年9月20日出具的《房屋面积测量成果报告书》显示案涉3001房与3101房的总计费面积应为404.1635平方米。被告为证明案涉物业尚未登记至其名下，向本院提交了《单位名下房地产登记情况查询证明》1份，其中载明查无房地产情况记录。原告对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。被告为证明其抗辩意见，还向本院提交了以下证据：1.照片、录音录像若干；2.缴纳电费通知单和电费发票若干；3.《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果明细统计表；4.第四次业主大会表决票；5.《关于凯柏轩小区业主大会决定备案相关情况的回复》；6.《关于广州市德骞实业有限公司反映事项的答复意见书》；7.会议记录；8.《政府信息公开申请告知书》；9.《撤销授权通知书》；10.《关于蒋人爽同志反映事项的答复意见书》；11.《关于陈昶等同志反映事项的答复意见书》。原告的质证意见为：1.确认证据1、2、7、8、10、11的真实性，但不确认其关联性；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均予以确认，但不同意其证明内容；对证据5、7、9的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据6的真实性予以确认，但不确认其合法性。被告为证明其已缴纳2019年5月至2020年11月期间包括案涉部分物业的物业管理费，向本院提交了《关于本公司持有全部住宅已缴纳物业管理费的情况说明》、《凯柏轩德骞公司所持住宅管理费缴纳汇总》及有关银行转账凭证，上述证据显示被告向“凯柏轩小区业主委员会”的账户汇入款项。原告的质证意见为：对银行转账凭证的真实性、合法性及关联性予以确认，但对《关于本公司持有全部住宅已缴纳物业管理费的情况说明》的真实性、合法性及关联性均不予确认，不确认被告在《凯柏轩德骞公司所持住宅管理费缴纳汇总》列明的对应缴费时段，认为缴费时段应为2017年9月16日至2019年3月15日期间，且部分房屋对应的面积及管理费数额有误。本院于2020年10月28日对案涉物业进行现场勘验，情况如下：（一）广州市越秀区东湖西路（30-44号地段）东湖凯柏轩A栋户型为三梯八户结构，其中案涉601、801、1001、1501、1601、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产有门牌、门口，门上贴有春联或管道燃气抄表通知等，显示有人使用；3002房有门口和门牌但没贴春联，不清楚有无人使用；没有看到3001房和3101房（从天台往下看，3101房是毛坯状态）的门口和门牌。（二）广州市越秀区东湖西路（30-44号地段）东湖凯柏轩A栋负二层车库有通电照明、有明确车位划线及对应编号，其中，案涉单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12的位置与原告提供的广州市房地产查丈原图（层图，加盖有“广州市房地产测绘成果审核专用章”）一致，上述车位大部分有车停靠。本院认为，原告撤回关于2019年11月30日前有关物业管理费及违约金的诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，本院予以准许。原、被告就2019年12月1日起至2020年8月期间的物业管理费等的支付问题产生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。本案中，广东省高级人民法院(2017)粤民终587号民事判决书已确认被告对广州市东湖路136号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋的601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产及负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12享有所有权益，故即使案涉物业至今尚未办理产权登记至被告名下的手续，但在该民事判决生效之日即2019年5月7日起，案涉物业的物权已属于被告所有。原告与上述房屋所在凯柏轩小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同。被告在本案中亦未能提供证据证明上述合同被依法予以撤销，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对原告及全体业主均具有法律约束力，双方均应遵守履行。如前所述，被告自2019年5月7日起为案涉物业的业主，且经本院现场勘验可见，案涉物业中多数住宅已有人居住，多数车位均有车停靠，故被告以案涉物业尚未登记至其名下，其未能占有使用案涉物业且未与原告签订物业服务合同等为由提出的抗辩意见，本院均不予采纳。《物业管理委托合同》明确约定，物业服务期限从2019年12月1日起至2021年11月30日止。因此，原告有权按照合同约定的标准向被告收取物业管理费。虽然被告在本案中提供了银行转账凭证等证据，但鉴于原告对被告主张上述费用是用于支付讼争期间案涉物业的管理费的陈述不予确认，同时被告将上述费用支付至“凯柏轩小区业主委员会”的账户中，故仅能证明被告向“凯柏轩小区业主委员会”支付过费用。因此，被告仍应按合同约定的标准向原告支付自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费。关于原告要求被告支付迟延支付物业管理费的违约金问题。根据《物业管理委托合同》“每双月10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金”的约定，原告有权按照上述标准向被告收取违约金。原告于2020年4月17日向被告寄送《缴纳管理费催告书》，要求其于2020年4月24日前支付所拖欠的物业管理费及违约金，故原告在本案中主张2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金自2020年4月25日起算，及2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金，自每双月的11日起算，符合合同约定，本院予以支持。本案纠纷是由于被告逾期支付物业管理服务费所致，故案件受理费应由被告负担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市德骞实业有限公司向原告广州祈乐源物业管理有限公司支付广州市东湖路136号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋的601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费[每月物业管理费的计算标准为房屋面积×3.5元/月/平方米；上址房屋对应面积分别为：208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、404.1635平方米（该面积为3001与3101两房的总计费面积）、135.5584平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、123.794平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.3452平方米]。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市德骞实业有限公司向原告广州祈乐源物业管理有限公司支付迟延支付上述房屋物业管理费的违约金（2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金，以该期间应付的物业管理费总和为本金，自2020年4月25日起算至被告实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付；2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金，每两个月为一期，以每期应付的物业管理费总和为本金，自每双月的11日起算至被告实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付），违约金的数额以不超过同期欠付的物业管理费数额为限。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市德骞实业有限公司向原告广州祈乐源物业管理有限公司支付广州市东湖路136号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费（按每月每个车位150元的标准计付）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市德骞实业有限公司向原告广州祈乐源物业管理有限公司支付迟延支付上述车位物业管理费的违约金（2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金，以该期间应付的物业管理费总和为本金，自2020年4月25日起算至被告实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付；2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金，每两个月为一期，以每期应付的物业管理费总和为本金，自每双月的11日起算至被告实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付），违约金的数额以不超过同期欠付的物业管理费数额为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9078元，由被告广州市德骞实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 伍    颖    妍人民陪审员 郑海秀人民陪审员周虹二〇二一年二月九日书 记 员 李    洁    茹徐珮仪