北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初431号原告：北京首开方庄物业服务有限公司，住所地北京市丰台区方庄住宅区芳群园****楼。法定代表人：张德民，董事长。委托诉讼代理人：侯洁纯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李小雨，女，该公司员工。被告：徐春生，男，1963年2月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京首开方庄物业服务有限公司（以下简称方庄物业公司）与被告徐春生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方庄物业公司委托诉讼代理人侯洁纯、李小雨，被告徐春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方庄物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除方庄物业公司与徐春生之间于2020年6月18日签订的《房屋租赁合同》，解除时间以法院判决为准；2．判令徐春生立即腾退其承租的位于北京市丰台区芳星园三区XX号房屋；3．判令徐春生支付拖欠的2020年5月1日至2021年1月31日9个月租金81300元（年租金108400元）及押金2850元（徐春生已支付了押金24250元，尚欠押金2850元未支付），继续支付2021年2月1日起至实际腾退之日的房屋使用费（按照2．7元/天/平方米的标准计算）；4．判令徐春生按照合同约定支付自2020年5月1日至2021年1月31日的违约金（按照应付未付金额的日千分之一的标准计算）；5．诉讼费用由徐春生承担。事实和理由：2020年6月18日，方庄物业公司与徐春生续签《房屋租赁合同》，约定由徐春生承租方庄物业公司位于北京市丰台区芳星园三区XX号房屋用于教育、办公，租赁期限一年，至2021年1月31日终止，年租金为108400元，实行先付租金后用房的付租办法，若徐春生拖欠租金一个月，则方庄物业公司可随时终止本合同、收回房屋，由此给方庄物业公司造成的损失由徐春生赔偿，若徐春生已对房屋进行装修，则其放弃对装修费用的任何权利。关于违约责任，徐春生逾期交付租金，应依欠款金额按日支付滞纳金，数额为中国人民银行延期付款滞纳金规定的三倍。方庄物业公司在依约交付房屋并履行了其他全部合同义务的情况下，徐春生一直占用、使用房屋，并拖欠租金构成违约。经方庄物业公司数次催要，徐春生总以困难为由拒不支付租金且不腾退房屋，造成方庄物业公司较大经济损失。2020年9月27日，徐春生签收方庄物业公司在2020年9月23日发出的催款通知书，保证在2020年9月30日前还清全部欠款，若未还清欠款，则按合同约定无条件退出、不再经营。但时至今日，徐春生尚未支付欠款，亦不腾退房屋，故方庄物业公司诉至法院，请求判如所请。徐春生辩称，不同意方庄物业公司的诉讼请求。第一，不同意解除合同，解除合同后我没有地方居住，2007年我从别人手里接下案涉房屋，交了10万元的转让费，因房租便宜、手续齐全我才接手。新冠疫情开始后，我的经营受到了影响，2020年半年多没有经营，我希望方庄物业公司能够给我三个月免租期，至少一个月，但方庄物业公司态度不好、拒绝我的请求。按照合同4．4条约定，方庄物业公司应合理调整租金和物业费水平，并且我需要方庄物业公司提供房产证明配合我来办理营业执照，但方庄物业公司予以拒绝。第二，不同意腾退房屋，整个租赁期间我实际使用房屋，但没有实际经营。我之前一直经营托管班，因我的营业执照没有办下来，故无法经营。第三，2020年4月底之前的租金我已经支付，之后未支付租金的原因为未与方庄物业公司就租金减免问题达成一致，押金、房屋使用费不同意支付。第四，不同意支付违约金，我没有向方庄物业公司表达过解除合同的意思表示，只是和方庄物业公司商量减免2020年租金及降低2021年租金标准，但方庄物业公司不同意。本院经审理认定事实如下：2020年6月18日，方庄物业公司（出租方、甲方）与徐春生（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1．房屋基本情况。1．1甲方拟出租房屋（以下简称‘房屋’）坐落于北京市丰台区方庄小区芳星园****；；位于**共1套（间），建筑面积110平方米。房屋的具体范围见本合同《房屋平面图》（见附件1）。1．4乙方在签署本合同前已全面和准确了解房屋及附属设施现状、房屋建设、权属已取得的相关证明文件以及按合同约定用途使用房屋所涉及的审批手续和有关政策规定，愿意以现状承租房屋。2．房屋用途。2．1乙方租赁房屋仅作为教育、办公使用。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按照规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的使用用途。3．租赁期限。3．1租赁期限壹年，自2020年2月1日起至2021年1月31日止。租赁期包含装修期。4．租金及其他费用。4．1租金为每年人民币108400元，租期内租金总额为人民币108400元，实行预付租金的付租方式。4．2租金的支付。乙方在本合同签订日内将2020年2月1日至2020年4月30日的租金一次性交纳，即人民币27100元；乙方在2020年4月15日之前将2020年5月1日至2020年7月31日的租金一次性交纳，即人民币27100元；乙方在2020年7月15日之前将2020年8月1日至2020年10月31日的租金一次性交纳，即人民币27100元；乙方在2020年10月15日之前将2020年11月1日至2021年1月31日的租金一次性交纳，即人民币27100元。4．3其他费用。4．3．3租赁期间，乙方使用房屋所产生的水、电、燃气费用由乙方根据实际发生的费用向相关部门缴纳；使用房屋所产生的电话、宽带、电视收视等费用由乙方根据实际发生的费用向相关主管部门缴纳。4．4在租赁期限内，如因市场行情、供需关系等因素发生重大变化，双方应通过友好协商，合理调整租金及物业费水平。5．履约保证金。5．1履约保证金相当于三个月的租金，共计人民币27100元，乙方已于2008年2月1日、2012年5月2日、2018年11月1日、2019年12月30日分别向甲方支付了房屋押金，金额总计为24250元，本合同期继续延用。乙方还需交纳房屋押金人民币2850元，乙方应在本合同签署时向甲方一次性支付。该保证金责任范围包括但不限于乙方应支付给甲方的租金、物业费、能源费、房屋占有费、违约金及损害赔偿金等。5．2保证金的扣除。5．2．1如乙方有到期应支付甲方的费用、赔偿款项或违约金的，乙方应在接到催款通知书后3日内缴清，否则，甲方有权在上述履约保证金中予以扣除。如履约保证金不足抵偿的，甲方有权进一步追索。5．2．2在租赁期内，甲方根据合同约定对履约保证金进行相应扣除后，乙方应在甲方通知的期限内予以补足。16．合同的解除。16．1经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。16．2乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付租金、保证金不予退还，甲方对乙方的装修损失无需补偿，同时，乙方还应对甲方的实际损失进行赔偿，甲方实际损失应包括直接损失和间接损失：逾期支付房租或其他应付费用达一个月的；违反本合同第5条第5．2．2款约定，未在甲方通知的期限内补足履约保证金，逾期超过一个月的。17．违约责任。17．1乙方逾期交纳租金或其他应付费用的，自向乙方送达催缴通知书后3日内乙方应予补缴，否则每逾期一日，按应付未付金额的日1‰支付违约金，甲方有权扣除保证金冲抵欠款及违约金；同时，甲方有权在给予乙方不少于10个工作日的书面通知后，采取停止对租赁房屋的水、电、空调、暖气等公用事业的供应，停止其他物业服务等措施，直至承租人的违约行为得到完全纠正为止，因上述措施给乙方造成的任何损失由乙方自行承担。17．3乙方违反本合同第5条第5．2．2款约定，未在甲方通知的期限内补足履约保证金的，每逾期一日，应按未补足金额的日1‰支付违约金……”双方均确认案涉房屋自2007年一直由徐春生承租，双方每年签订一次续租合同。上述合同签订后，徐春生按照合同约定支付了方庄物业公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金27100元及房屋押金24250元，剩余租金及房屋押金未予支付。2020年9月，方庄物业公司制作了《催款通知书》，要求徐春生支付欠缴房租及押金，徐春生签收后仍未支付。因徐春生拒不支付租金构成根本违约，方庄物业公司诉至本院要求解除租赁合同，本院于2020年12月29日向徐春生送达起诉状副本。方庄物业公司陈述其于2020年8月向徐春生口头提出过解除租赁合同，徐春生称双方进行过协商，但没有实际解决问题。双方均确认，案涉房屋至今一直由徐春生实际使用，用于经营托管班。徐春生辩称其拒不支付租金的原因为受疫情影响，其没有实际经营，其向方庄物业公司要求减免租金，方庄物业公司向其答复因其没有办理营业执照所以不在减免的范围。方庄物业公司陈述，双方签订的租赁合同中并未约定其向徐春生提供产权手续为其办理营业执照的义务，疫情期间徐春生确实没有经营，但国有单位有关于减免租金的规定、政策，因徐春生不具备减免的条件，其已向徐春生进行解释，故徐春生应按照合同约定支付租金。徐春生亦辩称，其对案涉房屋进行了装修，且案涉房屋存在漏水、供暖等问题，方庄物业公司一直未予解决，故应减免租金。方庄物业公司陈述徐春生未对案涉房屋内部进行装修，暖气的问题在于供暖公司，且其并未收到关于案涉房屋漏水的材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方庄物业公司与徐春生于2020年6月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。徐春生未按合同约定支付租金的行为构成了根本违约，故本院对方庄物业公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，本院以方庄物业公司的解除通知到达徐春生的时间即2020年12月29日本院向徐春生送达起诉状副本之日确定为合同解除的时间。合同解除后，徐春生应将案涉房屋腾退给方庄物业公司，并向方庄物业公司支付2020年5月1日至2020年12月29日的租金及2020年12月30日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，但考虑到案涉房屋用于经营，且由于新冠肺炎疫情影响徐春生在疫情期间未实际经营，故本院结合本案实际情况对徐春生应支付的租金予以适当酌减。因方庄物业公司同意在徐春生已交纳的房屋押金中抵扣租金，故本院在最终的支付数额中予以抵扣。对于方庄物业公司主张的徐春生继续支付剩余房屋押金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于方庄物业公司主张的违约金，于法有据，本院予以支持。对于徐春生主张的装修问题，因其经本院释明后仍未以反诉方式提出，故本院对此不予处理。对于徐春生主张的房屋存在漏水、供暖等问题，因其未提供相关证据材料予以证明，本院对此答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条规定，判决如下：一、北京首开方庄物业服务有限公司与徐春生于2020年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月29日解除；二、徐春生于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区芳星园三区XX号房屋腾退给北京首开方庄物业服务有限公司；三、徐春生于本判决生效之日起七日内向北京首开方庄物业服务有限公司支付2020年5月1日至2020年12月29日的租金38438．9元及逾期支付租金的违约金（计算方式为：以18066．7元为基数，按照日千分之一的标准，自2020年4月16日至房屋实际腾退之日止计算；以27100元为基数，按照日千分之一的标准，自2020年7月16日至房屋实际腾退之日止计算；以17522．2元为基数，按照日千分之一的标准，自2020年10月16日至房屋实际腾退之日止计算）、2020年12月30日至上述房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照年租金108400元的标准计算）；四、驳回北京首开方庄物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，由徐春生负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 蕊二〇二一年二月二十六日书记员 赵春阳