文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0119民初32号原告：徐敏，女，1973年9月27日出生，汉族，住重庆市南川区。原告：郑晓妍，女，1998年9月22日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：徐敏（郑晓妍之母），1973年9月27日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆坤罡房地产开发有限公司，住所地重庆市壁山区壁城街道红宇大道22号，统一社会信用代码915002277842125885。法定代表人：韩柱，男，1987年11月22日出生，汉族，住重庆市涪陵区，系重庆坤罡房地产开发有限公司总经理。原告徐敏、郑晓妍与被告重庆坤罡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐敏及原告郑晓妍的委托诉讼代理人徐敏、被告重庆坤罡房地产开发有限公司的法定代表人韩柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐敏、郑晓妍向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告所购重庆市南川区XXXX小区XX幢X-X号房屋进行整改，即对房屋屋顶漏水和墙体渗水进行修复，对房屋客厅的铝合金窗子及防盗门进行更换；2、判令被告承担原告不能接房于2019年1月1日至2020年12月31日已产生的房屋租金共计24000元（按照每月租金1000元计算，共计24个月）；3、判令被告承担原告不能接房将于2021年继续租房产生的房租费用共计12000元；4、判令被告承担原告向重庆仪才物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6143.04元、公共能耗费100.8元；5、判令被告承担原告向重庆仪才物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6143.04元、公共能耗费100.8元；6、判令被告承担未能达到验收标准房屋所产生的违约金71000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市南川区XXXX小区XX幢X-X号住宅，交房时间为2017年12月31日。原告在被告通知接房之日，到现场验收房屋时，发现被告所交付房屋未能达到商品房验收标准，房屋出现多处空鼓、漏水，且有清晰可见的水渍，因此拒绝接房。根据原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十八条规定的保修责任，该房屋仍然处于保修期间，被告应当承担保修责任，直到房屋维修达到验收标准，同时原告一直未与被告办理交房手续，应视为被告未交付房屋给原告使用，在此期间原告承担的物业管理费用应由被告承担。并且，原告所购房屋是用于居住，由于被告怠于履行相应的义务，导致原告一直无法进行接房并装修，不得不在外租住房屋，因此被告还应承担原告支付的房屋租金及维修期间的房屋租金。综上所述，被告未能履行《重庆市商品房买卖合同》的相关义务，给原告造成了损失，依法应承担原告的损失及违约责任。被告重庆坤罡房地产开发有限公司辩称，1、被告销售给原告的房屋是现房，原告购买房屋前对房屋进行了实地现场查看，原告要求更换客厅铝合金窗子及防盗门的诉讼请求不应得到支持；2、原告起诉被告时，被告从未接到其房屋屋顶漏水和墙体渗水的通知，对此原告应举证证明；3、原告购置的XXXX小区XX幢X-X号房屋已于2016年6月13日通过南川区相关职能部门验收合格，并取得《重庆市建设工程峻工验收备案登记证》，故不存在验收不合格，承担违约责任的问题；4、原告于2017年2月27日网签了商品房买卖合同及合同附件，合同约定该房屋交房时间为2017年12月31日。原告购买的XXXX小区XX幢X-X号房屋属于现房，因此合同附件第三条第7小条明确约定：如乙方购买时该房屋是已经完成峻工验收后的现房，则乙方须在签订合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与合同及附件的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。合同附件第三条第2小条明确约定：乙方应在合同约定交房期限届满当天到甲方办理接房手续，因乙方未在当天办理接房手续的，产生的逾期交付责任由乙方承担；5、人民法院民事判决书载明的物业费应由房屋产权人承担。综上，原告的诉讼请求没有相应的事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月27日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，被告将其开发建设的位于重庆市南川区XX街道办事处XX大道XX号（XXXX）XX幢X-X-X商品房出售给原告，该商品房楼层共计3层，建筑面积255.96平方米，属于现售清水商品房。合同第七条关于交房期限及交付条件的约定为：“属现售商品房的，甲方应在2017年12月31日前，将商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件，（1）已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同第十八条关于保修责任的约定为：“《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担”。双方签订的《补充协议》第三条第5款约定：“甲方按约定标准交付房屋，交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，乙方同意不拒绝接房，否则按本条6款约定的方式处理，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求；如甲方超过与乙方协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由甲方按乙方已付房款的日万分之一计算支付赔偿金”，第6款约定：“由于乙方原因未能按期办理交房手续的，双方同意按照下列约定方式处理，视为甲方已按合同约定交付该房屋，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由乙方承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算”。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款，并于2017年4月14日取得上述房屋的不动产权证书。2017年12月底，原告在接房前进行检查验收时，认为被告出售的商品房存在屋顶漏水、墙体渗水的情况，同时客厅安装的铝合金窗子、防盗门不符合合同约定，拒绝接房。2021年1月4日原告向本院提起诉讼，2021年1月13日被告收到原告邮寄的《房屋漏水及房屋裂纹告知函》。另查明，1、被告开发建设的XXXX小区6、7、8、9、11、15、16、17号楼工程于2016年6月8日通过竣工验收，并于2016年6月13日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2、2020年8月5日，重庆仪才物业管理有限公司向本院提起诉讼，要求原告徐敏支付2017年3月1日至2019年12月31日的物业服务费14718元、公共能耗费361元、违约金3016元，共计18095元。本院于2020年9月10日作出（2020）渝0119民初4345号民事判决书，判决原告徐敏支付重庆仪才物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6143.04元、公共能耗费100.8元，同时驳回重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。2020年11月12日，原告徐敏向重庆仪才物业管理有限公司缴纳了上述判决确定的物业服务费用。在审理中，原告提交了照片、《房屋租赁协议》、收条等证据，拟证明案涉房屋屋顶漏水、墙壁渗水，客厅窗子、防盗门安装不符合合同约定以及因被告未修复房屋导致原告租房居住产生租金的事实。被告质证认为，照片无法确定拍摄时间，房屋是否存在漏水、渗水，以现场查看为准。门窗及防盗门的质保期为2年，2018年6月12日就过了质保期；对《房屋租赁协议》、收条的真实性不予认可，也与本案无关联性。此外，被告陈述，案涉房屋的防水质保期从2016年6月13日起计算为5年，现在仍在质保期内。庭审结束后，本院组织双方到现场进行实地查看，发现案涉房屋的部分屋顶及墙体有明显水渍，存在渗水现象。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、《重庆市建设工程峻工验收备案登记证》《商品房质量保证书》、照片、渝（2017）南川区不动产权第XXXX号《不动产权证书》、（2020）渝0119民初4345号民事判决书、物业费收据等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。经现场查看，被告出售给原告的商品房部分屋顶及墙体存在渗水属实，且该房屋的防水仍在质保期内，因此，被告应当对房屋存在渗水的屋顶及墙体进行修复。对于原告主张被告更换客厅铝合金窗子及防盗门的诉讼请求，案涉房屋已通过竣工验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告未提供证据证明案涉房屋客厅安装的门窗不符合合同约定，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告主张被告支付房屋租金、物业服务费的诉讼请求，根据《补充协议》第三条第5款约定：“甲方按约定标准交付房屋，交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，乙方同意不拒绝接房，否则按本条6款约定的方式处理.....”以及第6款约定：“由于乙方原因未能按期办理交房手续的，双方同意按照下列约定方式处理，视为甲方已按合同约定交付该房屋，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由乙方承担.....”可知，从合同约定的交房期限届满即2017年12月31日起的物业服务费应当由原告自行承担，而房屋租金被告不认可，且不属于房屋渗水直接遭受的损失，故对原告的上述诉讼请求不予支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因无证据证明被告存在违约事实，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆坤罡房地产开发有限公司于本判决生效后立即对原告徐敏、郑晓妍位于重庆市南川区XX街道办事处XX大道XX号（XXXX）XX幢X-X-X房屋存在渗水的屋顶及墙体进行修复。二、驳回原告徐敏、郑晓妍的其他诉讼请求。案件受理费2690元，减半交纳1345元（原告已预交）,由原告徐敏、郑晓妍负担1305元，由被告重庆坤罡房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 韦   云   华二〇二一年二月一日书记员 张恺凯