广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初17904号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐、梁蔼欣，均系国信信扬律师事务所律师。被告：胡云，男，1977年7月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告胡云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人黄欣桐到庭参加诉讼，被告胡云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年9月1日至2020年5月31日期间物业管理服务费24297元及违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2020年5月31日为8117.6元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年12月1日至2018年11月29日期间的会所使用费9939元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起之日起计至清偿之日止，暂计至2020年5月31日为9211.5元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费，已有生效判决确认相关收费及违约金标准。2012年11月19日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸兰菁街6号101房，建筑面积228.98平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为5元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为231.4799平方米，因此自2017年11月1日起按照实测建筑面积计算物业管理服务费、会所使用费及其他费用。上述收费及违约金计算标准已有广州市黄埔区人民法院做出的生效判决确认。二、被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函及催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐设施。但被告无故拖欠物业管理费和会所使用费至今，原告已多次催收，均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告胡云未答辩，亦无提交证据。经审理查明：2012年11月19日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸兰菁街6号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积228.98平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2.对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。第4款约定，乙方明白本项目的消防通道是指御湖名邸各地块用地红线范围外，在广州市萝岗区金坑林场享有土地使用权之土地上建设的消防通道，该消防通道包括本项目连接广汕公路间的出入道路及本项目各地块间的连接道路、立交接驳口及两座跨库桥梁。本项目消防通道是金坑林场、广州澳美房地产开发有限公司共同申报经上级林业主管部门批准，根据甲方股东广州方兴房地产建设有限公司与金坑林场、澳美公司约定，由甲方全资投资建设，甲方、方兴公司、金坑林场、澳美公司、御湖名邸业主以及御湖名邸的土地使用权继受人及/或房屋的继受人共同依法在本项目用地使用权年限及/或金坑林场的林地使用权年限内均具有合理使用的权利，作为使用对价，全体业主须共同承担本项目消防通道的日常管理、维护、保养费用，保证该道路在出入、消防、生产需要时畅通无阻。2012年11月19日，被告还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸兰菁街6号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与原告（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。被告于2013年12月19日收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与原告签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向原告发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。案涉房屋于2015年9月24日办理了产权登记，登记产权人为被告，涉案房屋的建筑面积为231.48平方米。2017年6月6日，原告向广东省广州市黄埔区人民法院提起诉讼，要求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2014年10月1日至2016年11月30日期间物业管理服务费29770元及违约金（违约金按拖欠的物业管理服务费每日千分之一的标准，自拖欠之日起计至清偿之日止）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2015年1月1日至2016年11月30日期间的会所使用费9476元和违约金（违约金按拖欠的会所使用费每日千分之一的标准，自拖欠之日起计至清偿之日止）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。该院审理后于2017年10月25日作出（2017）粤0112民初3091号民事判决书，判决：“一、被告胡云于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2014年10月1日至2016年11月30日期间的物业管理费29770元及拖欠上述期间物业管理费产生的违约金（每月物业管理费的违约金以1145元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；二、被告胡云于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年11月30日的会所使用费9476元及拖欠上述期间会所使用费产生的违约金（每月会所使用费的违约金以412元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；三、被告胡云于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。在诉讼中，原告提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。另外，原告为证实会所在许可使用期限内正常运营，向本院提供了安全管理服务委托合同、保洁服务委托合同以及会所电费发票等证据予以证实。另查明：因以法律规定的其他方式无法向被告送达诉讼文书，故本院依法向被告发出应诉公告，现公告期限届满仍未见被告与本院联系。本院认为：一、被告与御湖公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为原告，而御湖公司与原告于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘原告为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，御湖公司与原告签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对原、被告均具有法律约束力，双方应遵照履行。二、关于被告是否应向原告支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。根据原告提交的安全管理服务委托合同、保洁服务委托合同等证据可证实原告为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，根据《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，被告应从办理房屋交接手续当日起即2013年12月19日起向原告缴纳物业管理费。根据《商品房预售合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，被告应当在每月第一天或之前向原告支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。案涉房屋的建筑面积为231.48平方米，经核算，每月物业管理费为1157.4元（5元/平方米/月×231.48平方米），现原告在本案主张每月的物业管理费为1157元，这是原告对其诉权的处分，本院予以确认。被告未支付2018年9月1日至2020年5月31日期间的物业管理费，原告起诉要求被告支付上述期间的物业管理费24297（1157元/月×21个月）合法有理，本院予以支持。关于违约金的计付问题。被告逾期交纳物业管理费的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权向被告计收逾期付款违约金，但涉案合同约定的计收违约金的标准明显偏高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，本院基于公平、等价有偿的原则，将违约金标准调整为每逾期一日按每月应缴物业管理费的万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限。三、关于被告是否应向原告支付会所使用费及违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。被告依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向原告承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，原告依据上述约定主张支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，本院予以支持。被告未支付2016年12月1日至2018年11月29日期间的会所使用费，原告起诉要求被告支付上述期间的会所使用费合法有理，本院予以支持。案涉房屋的建筑面积为231.48平方米，被告每月应支付的会所使用费为416.66元（1.8元/平方米/月×231.48平方米）。现原告主张2016年12月1日至2017年10月31日期间按每月412元计算该会所使用费，这是原告对其权利的处分，本院予以确认。经核算，2016年12月1日至2018年11月29日期间被告欠付的会所使用费为9934.69元[412元/月×11个月+416.66元/月×12个月+（416.66元/月÷30天×29天）]。关于该会所使用费的违约金，鉴于案涉会所确实存在行政管理要求的问题，因此，原告主张被告承担逾期支付会所使用费的违约责任，本院不予支持。四、关于原告提出的律师服务费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。原告主张律师服务费，原告已举证证明其为向被告追讨物业管理费而实际支付了律师费3000元，故原告关于律师费的诉请，合法有据，本院予以支持。五、被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡云于本判决发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2018年9月1日至2020年5月31日期间的物业管理费24297元及违约金（违约金的计算方法：以每月欠付的物业管理费1157元为本金，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止；每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限）；二、被告胡云于本判决发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2016年12月1日至2018年11月29日期间的会所使用费9934.69元；三、被告胡云于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担142元，由被告胡云负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈国盛二〇二一年二月四日法官助理陈家园书记员杜瑞婷