贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初15545号 原告：彭明全，男，1965年12月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李兴丽，女，1967年5月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，公民身证号码：522XXXXXXXXXXXXX2827。 委托诉讼代理人：彭明全，身份信息见上，系李兴丽之夫，特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：班吉利，女，1988年4月14日出生，汉族，住贵阳市白云区，公司员工，一般代理。 第三人：贵州久港商业运营管理有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目G区[花果园社区]，统一社会信用代码：91520102MA6J0PNMXQ。 法定代表人：秦朋朋。 委托诉讼代理人：任然，女，1988年4月14日出生，汉族，住贵阳市云岩区，公司员工，一般代理。 原告彭明全、李兴丽与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、第三人贵州久港商业运营管理有限公司（以下简称久港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭明全本人及其作为李兴丽之委托诉讼代理人、被告宏益房开的委托诉讼代理人甄俊、第三人久港公司的委托诉讼代理人任然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭明全、李兴丽向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判决被告履行《终止协议》第三条规定，退还欠原告的购房款799923元，并按照原告与第三人签定的《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》约定的租金收益标准补偿原告，从2020年9月14日起计算支付原告经营收益（租金），每天（为799923乘以11.02%除以365天）241.51元计算，付清为止；2、请求撤销原告承担《终止协议》第4条向被告退房违约金11999元的责任；3、撤销《终止协议》第六条，判决第三人久港公司给付欠原告2020年4月1日到2020年9月14日《终止协议》签定之日的租金收益6028.95元给原告；4、本案诉讼费用、财产保全费等由被告、第三人按规定承担。事实及理由：2019年10月26日，原告李兴丽与被告签定合同编号为264314的《商品房买卖合同》、补充协议，购买被告开发建设的花果园花果园商铺-整体商业-海豚广场3层-279号房，总价799923元，合同签订当日支付购房首期款409923元，余款300000以银行按揭支付，原告按期履行了给付购房款义务。同日，原告李兴丽与第三人签定《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》，约定：原告将案涉房屋交第三人经营管理，第三人支付经营收益（租金）给原告。《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》签定后，第三人违约未按时支付首期经营收益（租金），到2020年9月14日《终止协议》签定日止，原告共计收到第三人经营收益（租金）34303.22元。从2020年4月1日到2020年9月14日止，第三人应付原告经营收益（租金）为（799923乘以每天241.51元乘以167元）40332.17元，第三人还应给付欠原告2020年4月1日到2020年9月14日《终止协议》签定之日的租金收益6028.95元给原告。因被告违反相关规定及第三人不按时支付原告经营收益（租金），原告按照《商品房买卖合同》、补充协议的约定，向被告书面申请退房，2020年9月14日同被告、第三人签定《终止协议》。《商品房买卖合同》、补充协议、《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》、《终止协议》均是被告与第三人未与原告方协商，提前拟好的格式合同，加重原告的违约责任，减轻被告及第三人违约责任，违反公平原则，故原告不应承担《终止协议》第4条向被告支付退房违约金11999元的责任。现原告为维护其合法权益诉至本院，并诉请如前。 被告宏益房开答辩称：我方对原告第一项诉讼请求无异议，原告主张的退房款应当在扣减其应当向第三人支付的租金后确定最终金额，且原告应向被告支付总价款1.5%的退房违约金，但是我方现经营困难无周转资金，希望原告给予一定的期限；针对原告第二项诉请，《终止协议》系原告、被告、第三人签订，系三方真实意思表示，合法有效，不存在违反法律法规的情形，各方应按照协议履行，原告主张无事实及法律依据，请求予以驳回；原告第三项诉请系原告与第三人之间的关系，与我方无关；原告第四项诉请，请法院依法判决。 第三人久港公司答辩称：原告系完全民事行为能力人，与我司签订的《终止协议》内容真实有效，系真实意思表示，应按协议履行，其应退还的租金收益由被告从待退还给原告的费用中进行扣减，原告与我司因《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》产生的权利义务全部终止，本案与我司无关。 本院经审理认定事实如下： 原告彭明全、李兴丽系夫妻关系。2019年10月26日，原告同被告签订合同编号为264314的《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于本市南明区花果园D区双子塔（项目）3层279号房屋（以下简称案涉房屋）。同日，原告还同第三人签订《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》，约定由第三人对案涉房屋进行经营管理，并约定经营收益标准为第一、二、三、四、五年所得年经营收益为原告向被告已支付商铺价款的11.02%，第六、七、八、九、十年所得年经营收益为原告向被告已支付商铺价款的12.07%。以上合同、协议签订后，原告按约支付了全部购房款。2020年6月12日，原告向被告提出退房申请，后原告（乙方，下同）、被告（甲方，下同）及第三人（丙方，下同）于2020年9月14日签订《终止协议》，约定：“一、甲、乙双方一致同意自本协议签署之日解除双方于2019年10月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号264314）。二、乙、丙双方一致同意自本协议签署之日解除双方于2019年10月26日签订的《委托经营管理协议》。三、甲方退还乙方购房款人民币（大写）柒拾玖万玖仟玖佰贰拾叁元整（￥799923.00），退还方式按下述第3种方式执行，乙方应全力配合甲方办理退房相关手续，如因乙方怠于配合办理，则甲方有权顺延退款时间，且不承担违约责任：…3、乙方通过银行按揭贷款方式购买前述商品房的，甲方自乙方书面提出解除申请之日起九十个工作日内退还乙方已支付的购房款。甲方承诺自本终止协议签署之日起至实际完成退款日止，双方同意继续按照2019年10月26日签署的《委托经营管理协议》中约定的租金收益标准补偿乙方，若甲方先行一次或者多次退还乙方部分房款的，则乙方的租金收益按照剩余未退还房款的比例分段计算收取。四、乙方应向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，即人民币（大写）壹万壹仟玖佰玖拾玖元整（￥：11999.00）。…六、乙方应将其已收取的所有租金收益退还给丙方，经乙、丙双方共同依据相关凭证确认，乙方应退还的租金收益金额为人民币（大写）叁仟伍佰捌拾陆元贰角贰分（￥：3586.22）。七、乙方应退还给丙方的租金收益由甲方从待退还给其的费用中进行扣减并直接支付至丙方账户里。…”协议还对其他事项进行了约定。后因被告未按约退还款项，原告遂诉至我院并诉请如前。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》、《终止协议》、购房款收据等证据在卷为证，并经质证核实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原被告签订的《终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《终止协议》的约定，被告应当于2020年10月22日前退款给原告，但直至一审辩论终结前，被告仍未退款，已经构成违约，应承担继续履行及赔偿损失等违约责任，故原告要求被告退款并支付补偿款之主张，于法有据，本院予以支持。关于退款金额，原被告双方在《终止协议》中明确约定被告退还给原告的款项应当扣减原告退还给第三人的租金收益，故被告应当退还的款项金额为796336.78元；被告“原告应当支付总价款1.5%的退房违约金”之意见，因被告未提起反诉，本院不予审查。关于补偿款标准及起算时间，原被告双方在《终止协议》中对此进行了明确约定，被告应当按照约定支付。关于原告以《终止协议》系格式合同为由请求撤销《终止协议》第四条、第六条的主张，《终止协议》经原告签字捺印，系双方真实意思表示，合法有效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。“之规定，对原告此主张，本院不予支持。关于原告要求第三人支付2020年4月1日到2020年9月14日期间的租金收益的主张，原告同第三人之间的权利义务关系已经《终止协议》进行了明确，双方应当按照协议内容履行各自义务，原告主张于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内一次性退还给原告彭明全、李兴丽购房款796336.78元； 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内一次性向原告彭明全、李兴丽支付补偿款（按照2019年10月26日签署的《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》中约定的租金收益标准，自2020年9月14日起计算至实际完成退款日止，若被告先行一次或者多次退还原告部分购房款的，则被告支付的补偿款按照剩余未退还房款的比例分段计算收取）； 三、驳回原告彭明全、李兴丽的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11900元、减半收取计5950元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。 审判员 翟 涛 二〇二一年二月三日 书记员 陈桂梅