四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初1392号 原告：陈小玲，女，汉族，1968年11月2日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：周阳，四川原石律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈应辰，四川原石律师事务所律师，特别授权。 被告：四川梦之旅酒店管理有限公司，住所地成都市青羊区琴台路180号。 法定代表人：江潭，职务不详。 委托诉讼代理人：胡蝶，四川中沛律师事务所律师，一般代理。 原告陈小玲诉被告四川梦之旅酒店管理有限公司（以下简称梦之旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告陈小玲的委托诉讼代理人周阳，被告梦之旅公司的委托诉讼代理人胡蝶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈小玲向本院提出诉讼请求，请求判令：1.梦之旅公司退还陈小玲租赁合同保证金12万元；2.梦之旅公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年1月22日，陈小玲与梦之旅公司签订了《房屋租赁合同》及其《补充协议》，约定梦之旅公司将其名下位于成都市青羊区××路××号的房屋出租给陈小玲使用，租期4年，租金半年一付。另根据《房屋租赁合同》第三条约定，陈小玲需支付12万元作为履约、房屋水电费保证金，合同期满后出租方无息退还给陈小玲，陈小玲按照合同约定向梦之旅公司支付了12万元保证金。2020年初，由于新冠肺炎疫情爆发，陈小玲与梦之旅公司开始协商解除事宜。2020年4月8日，双方协商一致解除合同并办理了交房手续，梦之旅公司承诺在水电费结算后便将履约保证金退还给陈小玲，但时至今日，距交房已过3个月之久，经陈小玲多次催促，梦之旅公司仍拒不退还保证金，梦之旅公司已经违反《房屋租赁合同》的约定，为维护陈小玲的合法权益，特诉至贵院。 梦之旅公司辩称，1.双方确实存在租赁关系，陈小玲与梦之旅公司于2020年4月8日解除了该租赁关系，但陈小玲的陈述与事实不符，首先陈小玲自2019年12月30日起便开始拖欠被告房屋租金，经梦之旅公司多次催促，陈小玲仅陆续支付部分房屋租金，其行为已严重构成违约，而截止2019年4月在梦之旅公司向陈小玲发出最后缴费通知函后，陈小玲表示无力在支付任何房屋租金，在此情况下，陈小玲向梦之旅公司请求解除房屋租赁合同。考虑到陈小玲的自身困难及为了梦之旅公司止损考虑，梦之旅公司在与陈小玲协商一致不予退还保证金的基础上与陈小玲解除了该房屋租赁合同。而事后陈小玲却又向法院起诉要求梦之旅公司返还其保证金是违反诚实信用原则的行为，故请求法院驳回陈小玲的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人交换证据并进行质证，对于当事人无异议的当事人身份信息、《房屋租赁合同》、保证金支付凭据、交房手续，银行转账记录本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月22日，出租人梦之旅公司（即甲方）与承租人陈小玲（即乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于××路××号，实际门牌号为琴台路258号，面积约为260平方米的房屋出租给陈小玲使用；在该合同签订之日，陈小玲需支付12万元作为履约及房屋水电费保证金。在合同期满之后，乙方无违反合同约定的现象发生，无房无设施的损坏，在水电及其他杂费，债权债务结清一个月之后无息退还乙方；租赁期限为2018年1月22日至2022年1月21日止；双方约定的租金为：2018年1月22日至2020年1月21日期间月租金为2万元每月，2020年1月22日至2021年1月21日月租金为22000元每月，2021年1月22日至2022年1月21日月租金为24000元每月，租金半年一付。此外，合同还载明：“违约责任：十七、1、合同生效后，除本合同明确约定的情形外，任何一方如果不履行本合同规定的各条款，另一方有权提前解除合同，所造成损失由责任方承担。2、如果乙方提前解除本合同，必须提前二个月通知甲方，并补偿甲方1个月的房租，甲方将乙方所交保证金退还50%，对于乙方所交租金据实结算，扣除乙方实际使用的房租后，在结清相关费用的基础上，将乙方剩余租金和保证金（如有）退还给乙方。……”。合同落款处陈小玲签字并捺印确认，梦之旅公司盖章予以确认。 上述合同签订当日，出租方梦之旅公司（即甲方）与陈小玲（即乙方）又补充签订了《补充协议》，该协议约定增加支付租金，具体增加方式为：2018年1月22日至2020年1月21日月租金增加46300元，2020年1月22日至2021年1月21日期间，月租金增加47615元，2021年1月22日至2022年1月21日月租金增加49096元；在该合同签订之日，陈小玲应当支付梦之旅公司一次性租金277800元，扣除装修期租金23150元，实际应付254650元。协议落款陈小玲签字捺印予以确认，梦之旅公司盖章予以确认。 上述合同签订之后，梦之旅公司向陈小玲交付了房屋，陈小玲支付了租金。 2020年4月8日，因陈小玲个人原因需提前解除《房屋租赁合同》，经陈小玲与梦之旅公司沟通，双方签订了《交房手续》，其中第十四条载明，“甲乙双方各项费用、保证金均已结清，双方互不相欠，互不追究违约责任”。 审理中，（一）陈小玲还向本院提交了以下证据： 微信聊天记录（打印件），拟证明在办理完交房手续之后，陈小玲催促梦之旅公司尽快办理结算，退还保证金。梦之旅公司对微信聊天记录真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可，认为通过该聊天记录不能看出梦之旅公司有要退还保证金的任何意思表示，全部都是陈小玲单方要求，梦之旅公司没有明确表示要退还保证金。本院认为，该聊天记录只能显示陈小玲要求梦之旅公司人员尽快办理结算，并未明确要求退还保证金，同时梦之旅公司员工也没有明确表示会退还保证金，因此对于陈小玲主张的梦之旅公司承诺退还保证金的证明目的不予认可。 （二）梦之旅公司还向本院提交以下证据： 1.梦之旅公司与案外人喻建彬签订的《房屋租赁合同》及其补充协议、梦之旅公司与成都新通惠实业有限责任公司（以下简称新通惠公司）签订的《房屋租赁合同》两份、收据两份（复印件），拟证明陈小玲提前与梦之旅公司解约后，梦之旅公司直至2020年5月29日才将案涉房屋租赁出去，陈小玲的提前解约给梦之旅公司造成该房屋的空置期2个月左右，而在陈小玲与梦之旅公司解约期间，梦之旅公司仍然向新通惠公司缴纳房屋租金，给梦之旅公司造成了巨大的损失。陈小玲对该部分证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为陈小玲不是合同相对方，所以该证据的真实性、合法性无法进行确认。本院认为，该份证据系梦之旅公司与案外人之间签订的租赁合同，本院对其真实性、合法性无法确认，且即使该份证据为真实，由于本案案涉争议为陈小玲是否存在违约行为，梦之旅公司是否应当退还保证金，而梦之旅公司提交的该部分证据系证明由于陈小玲提前解约给梦之旅公司造成了巨大的损失，与本案争议焦点无关，该部分证据与案涉争议不具有关联性，因此本院对该部分证据不予审查。 2.水电气费票据，拟证明陈小玲还欠付水费128.47元、电费560.45元、气费3134.76元，共计3823.68元，因该笔款项低于保证金金额，因此梦之旅公司未向陈小玲追缴。陈小玲对该证据真实性、合法性无异议，但是认为达不到梦之旅公司的证明目的，梦之旅公司提交的水电气费票据均系办理交房手续之后出具，正好可以证明双方在交房手续上第十四条约定的意思是水电气费收费数据出来之后在办理结算，因此梦之旅公司应当在扣除水电费后返还剩余保证金。本院对其真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明目的在之后予以综合阐述。 本院认为，陈小玲与梦之旅公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约行使权利义务。之后签订的《交房手续》系双方协商一致解除合同，陈小玲认为交房手续第十四条为格式条款，即便有效也应当理解为办理完水电气费结算之后保证金予以退还，梦之旅公司认为该交房手续明确约定了双方各项费用、保证金已经结清，互不相欠，因此陈小玲要求退还保证金的诉讼请求没有事实与法律依据。双方争议焦点为梦之旅公司是否应当返还保证金及交房手续第十四条的理解问题，本院认为，结合陈小玲与梦之旅公司之间签订的《房屋租赁合同》第十七条第二款“2、如果乙方提前解除本合同，必须提前二个月通知甲方，并补偿甲方1个月的房租，甲方将乙方所交保证金退还50%，对于乙方所交租金据实结算，扣除乙方实际使用的房租后，在结清相关费用的基础上，将乙方剩余租金和保证金（如有）退还给乙方。”之约定，虽然陈小玲不存在租金支付违约的情况，但是双方约定了关于陈小玲提前退租的违约责任，应当补偿一个月的房租，依据《房屋租赁合同》及其补充协议之约定，补偿金额及扣除的保证金与履约保证金数额相当。结合《交房手续》第十四条的约定，双方在确认“各项费用、保证金均已结清”的情况下，协商解除合同具有合理性，因此，现陈小玲认为该条款系格式条款，无事实及法律依据，其认为保证金应在扣除水电气费后予以退还，证据不足，理由不充分，因此对于陈小玲的诉讼请求不予支持。 综上，对陈小玲的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回陈小玲的全部诉讼请求。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由陈小玲承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  罗 维 二〇二一年二月十九日 法官助理  肖 科 书 记 员  赵蔚宁