江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0722民初185号 原告：颜会议，男，1973年9月5日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告：颜小徐，男，1982年4月24日出生，汉族，住江苏省东海县。 二原告共同委托诉讼代理人：李岭，江苏崇公律师事务所律师。 被告：颜联合，男，1967年11月24日出生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：吴同强，东海县双店法律服务所法律工作者。 原告颜会议、颜小徐与被告颜联合房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月6日受理后，依法适用简易程序,由审判员王春晓独任审判，于2021年01月22日公开开庭进行了审理。原告颜会议、颜小徐及其委托诉讼代理人李岭与被告颜联合及其委托诉讼代理人吴同强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜会议、颜小徐向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的房屋出售协议无效；2、判令被告返还购房款20万元；3、判令被告赔偿原告损失2万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月24日，被告与两原告协商，拟将自己购买的代相村老学校四间瓦房及宅基地出售给两原告，双方为此签订房屋出售协议。双方约定：被告提供瓦房三间（实为四间）及宅基地一块；两原告于协议签订之日一次性付清全部房款20万元整，被告将房屋及宅基地交给两原告；过户等相关手续及费用均由原告负责；如一方违约，付对方违约金贰拾万元。协议签订当日，两原告分别向被告各支付了10万元房款，被告将四间房屋及场地交付给原告。原告在购买的场地上新建存栏量30头牛的两座牛棚用以饲养肉牛。两原告后被代相村村委会告知，被告向两原告出售的代相村老学校三间瓦房及宅基地实为其从代相村委会承租而来，村委并不认可双方签订的房屋出售协议。2020年8月底，乡建管所联合村委将被告交付原告的四间房屋及原告所建两座牛棚全部拆除，并勒令两原告退还场地。两原告为此要求被告返还20万元购房款并赔偿损失，但被告始终置之不理。原告认为，被告向原告出售宅基地的行为违反了法律的强制性规定，双方所签订的房屋出售协议属无效协议。被告应将收取的20万元款项返还给原告，并应赔偿原告损失2万元。为维护合法权益，特诉至法院，请依法判决支持原告的诉求。 被告颜联合辩称：1.2018年3月24日，答辩人与原告签订了房屋出售协议，协议约定答辩人将双店镇代相村老学校的瓦房三间及土地转让给二原告，转让费20万元，二原告颜小徐和颜会议各支付10万元。该协议签订后，答辩人按约将涉案房屋及土地交付给二原告。答辩人的义务已经履行，该协议内容是双方真实意思表示，况且原被告之间签订的是房屋买卖合同，根据地随房走的原则，不应该认定为土地买卖协议，就本案是否买卖宅基地行为，答辩人认为双方是房屋买卖合同，只是根据地随房走的原则，土地使用权一并转让给二原告使用，究竟二原告把涉案土地怎么使用，应该有二原告在法律允许的范围内自主决定，如果符合宅基地，原告可以申请报批，如果不符合，原告可以作为他用，就像先前二年那样，可以养殖，耕种或者改作其他用途。而像原告所述的是买卖宅基地，那必须是先前在该土地上拥有合法的宅基地使用权（宅基地使用权证书），然后再把宅基地使用权转让给原告，这才是买卖宅基地。就是买卖宅基地，也不当然无效，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予审批，并没有规定宅基地不准买卖。而且原告在2020年就同一事实起诉答辩人解除合同时，二原告在庭审中，也明确表示不是买卖宅基地的，因此不能认定本案是宅基地买卖合同，因而应当认定双方签订的是房屋买卖合同，为有效合同。2.答辩人与双店镇代相村民委员会于2020年签订的合同明确规定，答辩人在涉案土地上有合法使用权，因此二原告在涉案土地上也具有合法使用权（当然如果原告可以享受宅基地，涉案土地可以作为宅基地），不符合宅基地申请标准，原告可以将涉案土地作为他用。3.退一步讲，如果协议无效，二原告主观上有过错，二原告应该各自赔偿答辩人损失叁万元。因为原告与被告签订的《房屋出售协议》第四条明确约定“甲方将购买学校的老合同交给乙方”，说明原告对该房屋出售协议有充分和明确认知：即原老协议是租赁协议，而原告和答辩人签的协议是出售协议，况且，这种情况答辩人已经充分告知二原告，因此答辩人主观上没有任何过错。二原告在涉案房屋及土地上养牛，应该给付答辩人租金每人每年1万元，并且原告将答辩人的牛棚3件、猪圈3间拆除，杨树12棵出卖，应赔偿损失2万元。 原告为证实其诉讼主张，提交了以下证据： 一、房屋出售协议复印件一份，证明：被告向原告出售的是地，而不是房，该协议第8条明确约定甲方买宅基地由两家购买，每家付款10万元，实际上是出售土地； 二、原告付款凭证，证明：原告向被告支付了全部合同价款； 三、房屋租赁合同复印件一份，证明：被告出售给原告的房屋、宅基地是从代相村委会承租而来，被告并无处分权，被告出售土地性质的性质并不是宅基地，被告是违法出售土地； 四、现场照片打印件三张，证明被告出售给原告的四件房屋被村委联合镇执法部分全部拆毁。 五、原告颜会议在涉案土地上改建牛棚支付的材料款、人工费共计4869元。 被告颜联合质证意见为： 一、对于证据一意见为：真实性无异议，证明目的有异议，该协议眉头明确约定为房屋买卖协议，而不是土地出售协议，合同第8条在上次庭审中，两明原告均表示不是买卖宅基地。况且两原告对原租赁房屋合同有明确的认知；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，证明目的有异议；对证据四现场照片真实性无异议，不是征用，而是统一规划；对证据五三性均有异议。 被告为证实其答辩意见，提交了以下证据： 一、2020年7月9日代相村委会与被告签订的协议书复印件一份，证明涉案土地原告可以继续使用或者另作他用。 原告颜会议、颜小徐质证质证意见为：真实性认可，认为协议可以证明涉案土地未经过法定审批程序，不是宅基地，而是一般的集体用地，被告将土地出售，违反法律规定，签订合同应属于无效。 本院经审理认定事实如下，2018年3月24日，原告颜会议、颜小徐与被告颜联合签订房屋出售合同，内容为：房屋出售协议甲方（卖方）乙方（买方），乙方自愿购买甲方位于代相村老学校瓦房三间及宅基地，南邻东西中心路，北邻南北小区一齐，长—米，宽—米。现经双方协商达成如下协议，双方共同履行：1、甲方提供瓦房三间及宅基地一块，向北老房看齐。2、乙方于本协议签订之日一次性现金付清全部房款贰拾万元整，甲方将房屋及宅基地交给乙方。3、甲方房屋和宅基地卖给乙方之后，过户等相关手续及费用均由乙方负责。4、甲方将购买学校老合同交给乙方。5、以上协议双方严格信守，如一方违约，付对方违约金贰拾万元。6、本协议自签字之日起生效。7、东让酒厂50厘米，西占樊出发地随小区。经甲方与樊出发达成协议出让，如有出让纠纷，由甲方负责。8、甲方卖的宅基地是由两家购买，每家付1壹拾万元。甲方：颜联合乙方：颜小徐某会议同意：樊出发见证人：颜高学。原告颜小徐、颜会议向被告付款各10万元。后涉案土地上房屋已经被拆除，现原告提出双方之间签订房屋买卖合同无效，要求被告返还涉案款项共计20万元并赔偿损失2万元，诉至法院。 另查明，2004年8月22日，双店镇代相村民委员会与被告颜联合签订房屋出租合同一份，主要内容为：颜联合以2.2万元价款租赁原代相小学房屋及附属物，租赁期限为49年，时间自2004年8月22日起至2053年8月17日止。 上述事实，有原、被告当庭陈述及原告颜会议、颜小徐举证的房屋出售协议复印件一份、转账记录复印件一份、房屋租赁合同复印件一份予以证实，被告颜联合对上述证据真实性无异议，本院对上述证据予以确认。对于原告方损失，原告方举证了证明一份，被告颜联合不予认可，本院认为，该份证据并不能证明原告改建牛棚的材料费和人工费，故对该份证据不予认证。 本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为无效。本案中，被告颜联合2004年8月22日与双店镇代相村民委员会签订的房屋租赁合同，被告所占有的房屋及土地使用权系从双店镇代相村民委员会处承租而来，对于该涉案房屋及土地使用权，颜联合并无处分权,签订合同时，双方明确约定被告将“老合同”交给原告方，应认为原告方对被告取得房屋及土地使用权的方式有一定认知。从原告方面来讲，原告颜会议、颜小徐没有提供其可以获取宅基地条件的相关证据。原告颜会议、颜小徐与被告颜联合成立房屋买卖合同，虽其签订合同的主体合法，双方意思表示一致，但通过庭审查明内容来看，合同主要目的是为了买卖涉案土地上的宅基地，而且原被告之间签订的合同内容应属于恶意串通，损害第三人的合法利益，涉案合同应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力,因该合同取得的财产应当予以返还,被告应将因该合同取得的合同款项返还给原告方，故对于原告提出确认涉案合同无效及要求被告返还涉案款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告颜联合、颜会议提出的2万元的损失的主张，原告方仅举证了一份证明，未提供其他充分证据予以证实该损失确实发生，故对该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于被告主张因涉案合同造成了一定的经济损失,被告亦未提供证据证明其损失情况,本院无法确定其损失范围,而且被告在庭审中撤回反诉，所以本案对被告主张的损失不予处理。综上，原告颜会议、颜小徐的诉讼请求合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告颜会议、颜小徐与被告颜联合于2018年3月4日签订的房屋出售协议无效； 二、被告颜联合于本判决生效之日起十日内向原告颜会议返还款项100000元； 三、被告颜联合于本判决生效之日起十日内向原告颜小徐返还款项100000元； 三、驳回原告颜会议、颜小徐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告颜联合负担1150元，由被告颜会议、颜小徐负担1150元（原告已预交，被告负担部分，待被告返还款项时一并返还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4600元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  王春晓 二〇二一年二月二十六日 书记员  许 洁 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。