广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初784号原告：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。负责人：刘广中。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东但行律师事务所律师。被告：何正轩，男，1985年8月31日出生，汉族，住××××××××××，公民身份号码××××××××××××。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告何正轩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭汝婵到庭参加诉讼，被告何正轩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年1月至2020年9月的房屋物业管理服务费32599.77元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年8月31日为9612.28元）；2、判令被告向原告支付2019年1月至2020年9月的车库物业管理服务费6739.53元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年8月31日为1987.21元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是佛山市禅城区××××××××××××××及DC车库的业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，房屋以5.80元/平方米˙月的标准，车库以1.45元/平方米˙月的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费，如逾期支付，从逾期之日起每日按欠款金额的1‰支付违约金。因被告未按约定支付物业管理服务费，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明：原告与案外人佛山瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称：佛山瑞安公司）签订《瑞安东华逸轩前期物业管理服务合同》，约定佛山瑞安公司将其开发的佛山市禅城区×××××小区相关配套设施设备、公共场所委托原告实行物业管理，并对委托管理事项、管理期限、权利义务、服务标准、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了具体约定，其中载明：物业类型为联排住宅；物业管理服务费定为：住宅5.80元/平方米建筑面积˙月，车库为1.45元/平方米˙月，相关公共水电分摊包含在上述费用中，其他收费按物价局的规定收取；购房者应自收楼日起交纳物业管理服务费，……对业主逾期交纳物业管理服务费及其他费用的，每逾期一天，按未付款的1‰收滞纳金；委托管理期限自2012年1月1日起至业主委员会与原告或业主委员会选聘的其他物业管理公司签署的《物业管理服务合同》生效时止。合同签订后，原告依约为涉案小区提供了物业管理服务至今。被告系涉案房屋佛山市禅城区×××××及地下停车场DC车库的权利人。2013年5月10日，原、被告签订《瑞安东华逸轩前期物业管理服务协议》，约定原告对被告物业在内的涉案小区提供前期物业管理服务，并约定了物业管理服务的内容、质量、物业管理服务费用、违约责任等。其中约定：被告自收楼日起交纳物业管理服务费，并一次性缴纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费用于当月10日之前缴交；低层住宅按建筑面积5.80元/平方米˙月（其中已含公共水电费分摊）、车位按建筑面积1.45元/平方米˙月；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠款总额的1‰/日交纳违约金，逾期超过三个月，原告有权对被告暂停一切的物业管理服务或采取其他相关的合法追讨措施。2013年6月20日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。2015年3月11日、10月12日被告先后办理涉案房屋、车库不动产权登记。产权登记载明：房屋建筑面积267.65平方米，车库建筑面积221.33平方米，分别系2013年5月、2014年9月购买所得。2019年1月起被告开始拖欠原告物业管理服务费。其后，原告先后两次在涉案房屋张贴《收款通知单》，向被告催交2019年1月至12月、2019年1月至2020年12月的东华逸轩29座别墅及车库管理费未果。诉讼中，原告陈述：涉案小区尚未成立业主委员会；涉案车库在房屋交付后被告办理产权证前原告亦已交付被告。上述事实，有原告提交的营业执照、人口信息查询资料、《前期物业管理服务协议》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、物业管理服务费明细表、房屋交接单、收款通知单照片、《前期物业管理服务合同》、原告陈述等证据予以证实。本院认为，首先，关于本案法律适用问题。本案系物业服务合同纠纷，所涉物业服务合同及因履行合同发生的争议均产生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等旧法的规定。其次，关于合同效力问题。原告与案外人佛山瑞安公司签订的《瑞安东华逸轩前期物业管理服务合同》及原、被告签订的《瑞安东华逸轩前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。关于物业管理服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告应依约支付相应的物业管理服务费，原告主张被告支付2019年1月至2020年9月共计21个月的物业管理服务费39339.30元[其中：房屋物业管理服务费32599.77元（267.65平方米×5.80元/平方米˙月=1552.37元/月，1552.37元/月×21个月=32599.77元）、车库物业管理服务费6739.53元（221.33平方米×1.45元/平方米˙月=320.93元/月；320.93元/月×21个月=6739.53元）]，符合合同约定，且被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，故原告该诉请本院予以支持。关于违约金。双方在《前期物业管理服务协议》中明确约定被告应在每月10日前交纳当月的物业管理服务费，逾期则从逾期之日起按欠款总额每日1‰交纳违约金，被告未依约交纳物业管理服务费，已构成违约，应承担违约责任。但物业管理服务费用系货币债务，原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准明显高于其实际利息损失。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，即参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，违约金具体计算方法如下：以被告每月欠交物业管理服务费为本金，自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告何正轩于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付物业管理服务费39339.30元及其违约金（违约金以被告每月欠交物业管理服务费为本金，自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取537元，由原告负担95元、被告负担442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二一年二月十八日书记员  黄嘉莹