广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8892号上诉人（原审原告）：何剑辉，男，汉族，1984年2月18日出生，住址：广东省xx市xx区××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××515。委托诉讼代理人：黄孟斌，系广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张双双，系广东吉山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市洁威惠南科技有限公司，住所地：惠州市惠阳区×××××××××××，统一社会信用代码：91xx1303xx539Exx60。法定代表人：刘某杰，总经理。委托诉讼代理人：彭芳、陶胜，系广东华商律师事务所律师。原审第三人：李伟新，男，汉族，1978年3月16日出生，住址：广东省xx市xx区×××××××××××××××之二，身份证号码：441××××××××××××813。原审第三人：李艳霞，女，汉族，1998年12月3日出生，住址：广东省xx市xx区×××××××××××××××之二，身份证号码：441××××××××××××821。原审第三人：惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司，住所地：惠州市xx区××××××。法定代表人：吴某1。原审第三人：汪金光，男，汉族，1978年6月6日出生，住址，xx省xx县×××××××××，身份证号码：421×××1××××××××035。上诉人何剑辉与上诉人惠州市洁威惠南科技有限公司（以下简称洁威公司）、原审第三人李伟新、李艳霞、惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司（以下简称嘉鸿厂）、汪金光租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告何剑辉不服一审判决，上诉请求：1、请求惠州市中级人民法院改判被上诉人向上诉人返还第一个月的租金28000元；2、请求惠州市中级人民法院改判被上诉人向上诉人多支付30000元的直接经济损失赔偿；3、请求惠州市中级人民法院改判被上诉人向上诉人支付利息，利息以182000元为基数、从起诉之日算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。事实与理由：1、被上诉人应向上诉人返还第一个月的租金28000元。上诉人在合同签订后，依合同约定向被上诉人支付了第一个月的租金28000元，完成了合同所约定的义务。但因被上诉人的违约行为，导致上诉人无法享有合同所约定的权利。在第一个月的租赁期间内，上诉人并未完全享有合同所约定的权利，反而是对涉案地块进行了平整工作及对嘉鸿工艺制品厂的房屋进行了相应的装饰装修，提高了涉案地块及房屋的使用价值，但以上行为的最终获益者并非上诉人。故，上诉人认为，第一个月的租金28000元，应当计算入上诉人的损失当中，因被上诉人的违约行为，导致上诉人无法继续履行合同，被上诉人应当将第一个月的租金返还给上诉人。2、被上诉人应向上诉人多支付30000元的直接经济损失赔偿。上诉人在原审中为了证明自身遭受的损失，向法庭提交了送货单、收款收据、微信转账记录、支付宝转账记录，合计金额达7万余元，足以证明上诉人的损失数额。上诉人认为，上诉人因被上诉人的违约行为而遭受7万余元的直接经济损失，被上诉人应当全额赔付。3、被上诉人应当向上诉人支付利息。被上诉人在明知自身违约的情况下，经上诉人多次协商与催告，仍无正当理由，拒不返还上诉人所支付费用，也不赔偿上诉人所遭受的损失，上诉人所支付的费用在此期间能够产生一定的价值，被上诉人做为违约方，应当向上诉人支付利息。被上诉人惠州市洁威惠南科技有限公司辩称，第一，针对被答辩人提出的返还第一个月的租金28000元的问题，由于本案的租赁合同为无效合同，合同虽然无效，但是依据法律的相关规定，仍然需要支付场地占用费因此实际支付的租金实际上就是场所占用费。需要返还，相反被答辩人还需要支付剩余两个月的场地占用费，共计56000元。第二，针对被答辩人要求多支付3万元的直接经济损失赔偿的问题，由于租赁合同应被认定为无效合同，本合同无效，责任应该归责于汪金光，其隐瞒了租赁场地，无相应土地使用权证等，属于违法违规建筑的情况，答辩人本身也属于受害方，因此不能要求答辩人来承担损失。其余的就跟我方的上诉状的意见一致。原审第三人李艳霞辩称，我方没有意见。原审第三人惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司辩称，我方委托汪金光租给刘伟杰这边的时候，已经把所有的厂房手续都给了他了，这也是他自己认可的，他不能说因为我们加工厂有问题就取消合同吧，这个理由不充分。原审第三人汪金光辩称，我们土地是跟村里面签了有协议的，村里面是同意那些手续的，我当时也把所有的证件都给刘伟杰看了，是他认可的，他认可了以后才给我们交的押金，才跟我们签的合同，这些东西都给他看过的，所有的证件都给他看过了，是他认可的，如果他认为有问题的话，他怎么可能跟我们签合同。原审被告惠州市洁威惠南科技有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1541号民事判决书；2、请求二审法院查明事实，依法秉公处理，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判决被上诉人支付上诉人场地占用费84000元（从2019年11月18日至2020年2月17日共计三个月，按照28000元每月进行计算）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院所作判决存在法律概念及法律逻辑的错误适用，依法应予以纠正。一审法院毫无事实与法律依据的扩大推定，认定上诉人向出租人缴纳2万元押金，视为上诉人同意被上诉人使用围墙外的空地与事实不符，上诉人并未将围墙范围外的空地出租给被上诉人，且双方在2019年11月18日签订《租赁合同》之时，并没有关于拆除围墙的约定，后因被上诉人向上诉人申请拆除围墙，上诉人方于2019年12月8日向厂区的出租方缴纳2万元拆除围墙的押金。上诉人与被上诉人在合同中约定的租赁标的范围及地理位置十分明确，即惠州市惠阳区××××××嘉鸿工艺品厂区内的空地及附属设施保安室，厂区围墙外的空地属于惠阳区新圩镇长布村委所有，上诉人无该空地的使用权益，并未将其出租给被上诉人。一审法院将上诉人无权出租的场地认定为出租的范围，必然导致《租赁合同》的无效，这与一审认定《租赁合同》有效的事实相悖，存在法律概念及法律逻辑的错误适用。二、一审法院没有查明案件的事实，径行判决，导致错判，被上诉人拖欠上诉人2019年12月18日至2020年2月期间的租赁费用，已构成根本性违约，依据双方签订的《租赁合同》的约定，上诉人无需向被上诉人返还租赁保证金84000元。在本案中，被上诉人作为承租方，在2019年11月18日与上诉人签订了案涉的《租赁合同》后，对租赁物进行了施工，并对租赁物的附属设施保安室等进行了装修使用，截止被上诉人2020年2月17日通过发送律师函主张与上诉人解除租赁关系，被上诉人在此期间一直占有使用了上诉人出租的租赁物及其附属设施。依据上诉人与被上诉人于2019年11月18日签订的《租赁合同》的约定，被上诉人违约在先，在解除租赁关系后，上诉人无需向其返还租赁保证金84000。三、被上诉人因其自身原因导致施工场地被惠州市惠阳区新圩镇人民政府责令停止施工，由此造成的各项损失应自行承担。被上诉人在租赁物外施工被新圩镇人民政府认定未事先取得相应的《建设工程规划许可证》责令停止施工，是其自身原因导致，应由其承担相应的法律后果。上诉人已依据与被上诉人签订的《租赁合同》的约定，提供了租赁物厂区有关真实的两证一书，未违反合同的约定，上诉人向业主方承租厂区后，取得了厂区范围内的使用权益，可以且只能向被上诉人提供使用厂区范围内建筑物、构建物、附属设施的相关证书。上诉人的工作人员自始至终均未向被上诉人承诺向被上诉人提供空地“用地规划许可证、建设施工许可证和项目选址意见书”，一审法院错误的将非上诉人的员工认定为上诉人的工作人员直接导致了认定责任的偏差；且空地亦不存在“两证一书”一说，上诉人作为出租房，仅需依合同约定提供与厂方有关的两证一书，并确保提供的证件的真实性，对尚未开工建设的项目以及厂方范围外的空地并无提供相应证件的义务及可能性。一审法院认为上诉人不能依照合同约定为被上诉人提供租赁的空地相应的“两证一书”影响被上诉人对租赁物的使用，导致被上诉人不能实现其合同的目的，从而认为上诉人构成违约，是明显的认定事实不清，裁判不公。根据《城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，应该由建设单位或者个人自行向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。在本案中，被上诉人在施工时未按照法律规定办妥《建设工程规划许可证》，且对超过合同约定的空地进行施工装修被责令停工而引起；上诉人出租给被上诉人的空地及附属设施为嘉鸿厂区内的空地，被上诉人对围墙外的空地进行施工，而被政府责令停止施工非上诉人的责任，其因此而造成的各项损失应由其自行承担。另，因被上诉人的过错，导致场地的无法使用，也造成了上诉人的经济损失，在《租赁合同》解除后，不存在一审法院认定的因上诉人平整土地、装修保安室提高上诉人转租财产的使用价值的事实，一审法院将被上诉人无合法依据的支出认定为被上诉人的损失归责由上诉人承担是错误的。综上所述，请求二审法院查明事实，对一审法院认定的事实不清、适用法律不当、处理不公的判决予以发回重审，或请求二审法院查明事实，依法秉公处理，予以改判，判决上诉人无需向上诉人返还租赁保证金及赔偿其经济损失。对于上诉事实与理由，惠州市洁威惠南科技有限公司补充如下：一、案涉租赁合同为转租合同，因租赁标的无相应土地使用权证明而无效。本案中上诉人与被上诉人约定的租赁标的物系上诉人的法定代表人刘伟杰与案外人汪金光租赁协议（以下简称“主租赁协议”）约定的租赁位于惠阳区新圩镇长布村原嘉鸿工艺品厂厂房，A、B、C三栋及空地（以下简称“整体租赁标的物”）的一部分，而该整体租赁标的物的土地权利证书系原惠阳市建设局2003年出具两张面积合计为4800平方米的临时用地规划许可证，其中该许可证上明确载明“使用期限两年，期满未申请的需自行无条件拆除，违反该条款视为占地违法建设”。根据《土地管理法》第五十七条及《城乡规划法》第四十四条、《广东省城乡规划条例》第四十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，嘉鸿工艺品厂相关整体的租赁标的物为违法建筑，则主租赁协议应被认定为无效。而本转租协议中，租赁空地没有任何土地使用权属证明，主租赁协议无效，则转租协议也应当认定无效。二、租赁协议中要求上诉人提供“两证一书”是属于重大误解，本协议中由于租赁标的的特殊性，上诉人根本提供不了“两证一书”，该问题不能归责于上诉人。协议中何剑辉所指的“两张一书”，分别是“用地规划许可证”、“建设施工许可证”、“项目选址意见书”。实际上这是非常不规范的表述，联系协议目的，“两证一书”指的是《建设项目选址意见书》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》。该两证一书不能提供，并不能归责于上诉人。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条、三十八条、四十条的规定，《建设项目选址意见书》仅限于以划拨方式提供国有土地使用权的才需要申请，除此之外的建设项目不需要申请选址意见书。而建设工地规划许可证，也仅限于使用国有土地的建设项目需要申请。本合同的租赁标的系上诉人法定代表人刘伟杰与案外人（汪金光）的租赁协议中租赁物的空地，刘伟杰与汪金光的租赁协议中的标的土地系从长布村的集体用地。因此，不存在申请《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。而《建设工程规划许可证》，根据《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》第四十条的明确规定，必须由建设单位申请办理，之所以办理不下来原因在于缺乏土地使用权证，该问题不可归责于上诉人。三、针对办理建设工程规划许可证的义务问题，本案一审法院一方面认为被上诉人应该要负责办妥《建设工程规划许可证》，但是另外一方面却仍以上诉人无法办理两证一书，认定上诉人违约，实属矛盾，理应得到纠正。仍然认定一审判决书（第10页）第二段，“洁威公司向何剑辉提供了围墙内土地的两证一书，未提供围墙外土地的两证一书，违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。”，而在下面则认为“原告也即被上诉人依照法律规定，应当在施工前办妥《建设工程规划许可证》”，可见一审法院对同一事实作出了不同的认定，明显存在冲突，请二审法院予以纠正。四、案涉合同因违法无效，但导致合同无效的过错方系第三人与案外人汪金光，其未遵守土地管理及城乡规划的法律规定要求去及时办理延期或者办理长期的土地使用权证。对于无过错的当事人，合同无效应当回归至缔约前的状态，即合同无效，上诉人退还被上诉人的押金、被上诉人支付上诉人的占用费，支付拆除围墙的相关费用和损失等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。通过上诉人与被上诉人签订的租赁合同显示，租金为每月28000元，占用费应该要采用此标准支付，租赁合同于2019年11月18日签署，截至2020年2月17日解除协议，并交换租赁场地，共计三个月，因此，被上诉人应该要支付84000元占用费。上诉人拆除围墙的押金和合理开销为30000元，因为本案支出的律师费为30000元。被上诉人需要对上述费用进行承担。综上，请二审法院能够查明事实，依法秉公处理，撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，进行改判。被上诉人何剑辉辩称，第一、原审法院认定事实正确，一审中双方均明确被告洁威公司所缴纳的原款项的用途为拆除围墙，虽然洁威公司辩称双方在签订租赁合同时并没有拆除围墙的约定，但从一审双方自认的情况可以看出，双方已口头，即事实行为的方式，对租赁合同的内容作了相应的变更或增加，洁威公司与何剑辉双方在合同中约定的租赁范围十分明确嘉鸿工艺品厂空地，具体根据双方所签订的租赁合同第一条、第一款可以确定。第二，因为洁威公司明知我方租赁空地的目的是用于开办驾校教练场必然需要使用较大面积的空地，且双方在合同中明确约定洁威公司应当提供两证一书，但此合同因为洁威公司方提供，且其与案外人李第东所签订的合同为一致的，即可认定洁威公司并不存在所谓的重大误解。另外根据合同目的，即合同约定，可推定洁威公司在合同中承诺我方可以依据双方所约定的合同目的，正常的使用本案的涉案地块，既可以在本案涉案地块上正常的开班驾校培训场，现因洁威公司一方无法保障我方按照合同的目的使用地块，构成根本违约，我方主张先履行抗辩权，要求洁威公司方先解决该土地应办理的手续，合法有据，应予支持。虽然根据相应的法律法规规定，施工人因申报建设施工规划许可证，但根据双方的合同约定，也可以视为双方另有约定，即办理驾校训练场所需要的手续证件，都应由出租方洁威公司提供或办理。洁威公司虽对我方提供了厂区内厂房的相应证书，但此证书与本案无关。何剑辉与洁威公司双方合同中所约定的租赁标的物为厂区空地，并非厂房。第三，在一审中洁威公司自认其指派相应人员与我方联系，并表明身份，我方有足够理由认为该人员可代表洁威公司的意思表示，可以认定构成表见代理。另外再根据合同约定也写明了两证一书这一类的相应手续，由洁威公司提供，由此可以佐证这是洁威公司的真实意思表示，这不可能存在重大误解的，第四，何剑辉一方从未正常的使用本案的涉案地块，何来的所谓的占用费？必须占有使用了才有占用费，但我方从未正常使用过该地块，所以我方认为不存在所谓的占用费。洁威公司主张根据最高院关于审理房屋租赁合同纠纷的解释来审理本案，但本案租赁标的为空地，并不具有实际居住或不能做其他使用，并不具有实际价值。故本案认定不应以此司法解释作为认定依据。第五，洁威公司诉称拆除围墙的押金及合理开销为3万元，但其在一审过程中并未明确，二审不应理会。第六，洁威公司诉称其与第三人汪金光所签的租赁协议为无效合同，但本案地块为第三人嘉鸿工艺品厂的注册地，即可认定工商登记机构允许嘉鸿工艺厂在该地块注册，且也无其他的政府部门提出需要拆除违法建筑的行政行为，不能仅仅因建设施工许可证，就推定嘉鸿厂的厂房为违建，由此得出相应的主合同和从合同都无效的结论。另外本案所租赁的标的为空地、厂区、空地、实为长布村集体土地，自然不可能存在使用权证。就算认定嘉鸿厂部分建筑为违法建筑，也不影响土地租赁合同的有效性。最后如果认定相应合同均为无效合同，那么本案中所签订的租赁合同，为洁威公司一方提供且本案合同系无效合同的观点也是洁威公司提出，由此可见洁威公司明知此租赁合同无效，而故意以能够提供两证一书、办理相应手续的理由引诱何剑辉一方签订租赁合同，主观恶性极大，应当承担合同无效的全部责任。原审第三人李艳霞辩称，我方没有意见。原审第三人惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司辩称，我方没有意见。原审第三人汪金光辩称，我方没有意见。针对何剑辉、惠州市洁威惠南科技有限公司的上诉，原审第三人李伟新经法院通知无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告何剑辉向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告退还原告履行合同支付的112000元并赔偿原告所受的直接经济损失70000元，总182000元；2、判令被告向原告支付利息，以182000元为基数、从起诉之日算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。一审法院认定事实：2019年11月14日，被告洁威公司与原告何剑辉签订《租赁合同》，约定由原告何剑辉承租位于惠州市惠阳区×××××××原嘉鸿厂空地，以现状出租给何剑辉使用，未约定空地面积及四至范围；洁威公司提供租赁物两证一书；若因两证一书的真实性影响原告使用租赁物的，洁威公司应于3天内退还何剑辉租赁保证金并赔偿因此给何剑辉造成的直接经济损失；租赁期限自2019年11月18日至2025年11月18日；租赁费每月28000元，每两年上调8%；电费按1.25元/度标准支付，水费按5.5元/方标准支付；每月5日前向洁威公司支付当月租金及上月所有费用，逾期每超一天应按欠缴费用0.8%的滞纳金；逾期5天，洁威公司有权直接采取停水停电、禁止搬运物品出租房等处理措施；如逾期达30日，或拖欠费用达30日或拖欠费用相当于1个月租金，洁威公司有权单方解除本合同，不退还租赁保证金；此外，何剑辉还应将免租期间的租金及洁威公司因此次租赁所支出的中介费用（按1个月租金计算）补交给洁威公司，还应支付拖欠所有费用并赔偿洁威公司的一切损失；如果何剑辉未能在每月30日前向洁威公司交纳所有应收款项，视为何剑辉主动放弃租赁场所内所有物品的所有权，洁威公司有权进行清场处理、变卖或使用租赁场所内的物品折抵何剑辉所欠缴的费用，并采取进一步追偿的权利；租赁保证金合计84000元；在合同有效期内，如洁威公司提前收回租赁物，应提前2个月书面通知，并在何剑辉结清应付所有费用后退还保证金；如何剑辉在合同期内提前解约终止合同，应提前2个月书面通知洁威公司，付清所有费用，恢复租赁物原状交洁威公司验收合格后，本租赁合同解除，洁威公司不退还保证金等等。何剑辉在合同签订前2019年11月12日向洁威公司交付租赁定金5000元，于2019年11月14日，何剑辉通过第三人李艳霞转账支付给洁威公司经办人张雪华107000元。洁威公司将空地交付给何剑辉使用，洁威公司于2019年12月8日向嘉鸿厂委托代理人汪金光支付拆除嘉鸿厂围墙押金2万元后，何剑辉将保安室旁边的围墙拆除、对保安室进行装修并对包括保安室旁边的围墙内与围墙外的空地组织人员进行施工，加建驾校训练场设施。原告何剑辉在对围墙外的空地施工时，于2019年12月10日收到惠阳区新圩镇人民政府《询问调查通知书》。当天，惠阳区新圩镇人民政府下发给何剑辉《停止违法行为通知书》,责令何剑辉立即停止施工，理由是：未取得《建设工程规划许可证》进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《广东省城乡规划条例》第四十条的规定。何剑辉于2019年12月10日停止施工至今。经何剑辉催告，洁威公司向何剑辉提供围墙内厂房及土地权属人均为嘉鸿厂的两证一书：《临时用地规划许可证》（2003年，用地面积4800㎡）、《建设工程规划许可证》（2003年，3888㎡）和消防手续，未提供围墙外土地的相关手续。2019年11月7日，何剑辉委托的广东商达律师事务所向洁威公司发出《律师函》：因洁威公司提供的两证一书与合同约定的地块不符，使得何剑辉使用该地块施工时被惠阳区新圩镇人民政府责令停止施工，导致合同目的无法实现，合同亦无法履行；你方收到此函之日起解除双方签订的合同，并在15个工作日内退还何剑辉支付的112000元、赔偿直接经济损失70000元。洁威公司收到《律师函》后未予理睬。另查明，涉案土地位于惠州市惠阳区××××××，系第三人嘉鸿厂所有。嘉鸿厂围墙分为内外两层，东向与厂保安室相邻的围墙为内围墙（下称围墙内土地或空地），保安室外围另有一层围墙，两围墙之间有一三角形地带，宽54米，有道路通嘉鸿厂围墙内厂房及空地（下称围墙外空地）。围墙内的土地面积13563㎡，围墙外土地面积2037㎡，合计15600㎡。被告提交的平面图与第三人嘉鸿厂法定代表人吴某1向本院提交的手绘嘉鸿厂平面示意图几乎一致，均显示嘉鸿厂围墙分两层，邻保安室的围墙已被何剑辉拆除。再查明，刘伟杰是洁威公司的法定代表人，也是唯一股东。2019年9月12日，嘉鸿厂委托代理人汪金光与刘伟杰签订《房屋租赁合同》，约定由汪金光（甲方）将嘉鸿厂面积约8500㎡，占地约15600㎡的厂房A、B、C三栋出租给刘伟杰（乙方），合同期至2033年6月1日；并约定2019年9月10日至2024年8月31日，乙方可转租或分租，2024年9月1日后乙方深圳市洁威洗衣有限公司不能自用需要分租，需补缴一个月租金作为押金。因洁威公司法定代表人刘伟杰提出承租部分厂房的次承租人李第东需要办理营业执照需要委托书，2019年12月30日，嘉鸿厂向刘伟杰出具《委托书》：同意将厂房委托刘伟杰全权管理和出租，并声明该委托书仅供次承租人李第东办理营业执照所需。事后刘伟杰在委托书上加盖洁威公司公章，但嘉鸿厂称不清楚洁威公司加盖公章事宜，且不追认该行为。一审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷，争议的主要焦点是：1、洁威公司出租嘉鸿厂空地是否获得授权即《租赁合同》的效力；2、土地租赁范围；3、合同解除后的处理包括保证金的处理。关于合同效力。洁威公司在与何剑辉签订《租赁合同》前，洁威公司法定代表人刘伟杰与涉案厂房所有权人嘉鸿厂的委托代理人汪金光签订《房屋租赁合同》。虽然该合同的承租人是刘伟杰，但刘伟杰作为洁威公司的法定代表人及唯一股东，该合同条款中的“乙方”既是刘伟杰，又是“深圳市洁威洗衣有限公司”，汪金光应明知刘伟杰租赁厂房的目的是公司所需，故应认定洁威公司转租厂房及空地不违反上述合同的约定。洁威公司与何剑辉签订的《租赁合同》系转租合同，是洁威公司与何剑辉双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。原告何剑辉请求解除《租赁合同》，被告洁威公司同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，应视为双方同意解除合同，故对原告该项诉请，一审法院依法应予支持。关于土地租赁范围。《租赁合同》约定的租赁范围是嘉鸿厂空地，未约定空地面积及四至范围。原告认为租赁范围包括保安室围墙外的空地，而被告则认为不包括，导致纠纷发生，原被告双方均有责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一，刘伟杰承租的土地范围占地面积共计为15600㎡，而被告洁威公司明知保安室围墙内占地面积为13563㎡，故其承租的土地面积不仅仅是围墙内的土地面积，还包括围墙外的空地面积2037㎡；只有围墙内占地面积加围墙外土地面积才有总面积15600㎡；第二，被告洁威公司应明知原告何剑辉租赁土地用途是驾校训练场，需要较大的用地面积；第三也是关键一点，被告洁威公司在合同签订后向嘉鸿厂支付拆除围墙押金2万元，目的是为方便原告何剑辉使用围墙外空地。综合原被告提交的证据及嘉鸿厂法定代表人提供的手绘地图，一审法院有理由相信原被告双方约定的土地租赁范围包括围墙内的空地和围墙外的空地。关于合同解除后的处理。洁威公司向何剑辉提供了围墙内土地的两证一书，未提供围墙外土地的两证一书，违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任；而原告何剑辉依约向被告洁威公司支付保证金84000元及第一个月租金28000元，不存在违约行为。原被告双方同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。何剑辉诉请洁威公司返还租赁保证金84000元，依据充足，一审法院应予支持。虽然何剑辉提交的证据不足以证明其为涉案土地施工的经济损失为70000元，但其的确投入了一定的财力，平整涉案土地、装修保安室，存在经济损失。依照法律规定，原告何剑辉在施工前应办妥《建设工程规划许可证》。由于被告洁威公司的违约行为和何剑辉自身原因结合造成原告何剑辉驾校训练场停工以致最终合同解除的经济损失；另一方面，原告何剑辉平整土地、装修保安室等履行合同行为，提高了被告洁威公司转租财产的使用价值。根据何剑辉的经济损失、洁威公司的违约程度和何剑辉的责任大小，由洁威公司赔偿何剑辉40000元为宜。何剑辉诉请超过部分，依据不足，一审法院不予支持。何剑辉诉请的利息损失，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告何剑辉与被告惠州市洁威惠南科技有限公司于2019年11月14日签订的《租赁合同》；二、被告惠州市洁威惠南科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何剑辉返还租赁保证金84000元；三、被告惠州市洁威惠南科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何剑辉赔偿经济损失40000元；四、驳回原告何剑辉的其余诉讼请求。案件受理费1970元（已减半），由被告惠州市洁威惠南科技有限公司负担1000元，原告何剑辉负担970元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，何剑辉提交2份证据作为新证据，惠州市洁威惠南科技有限公司、汪金光对以上证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，2020年2月17日，何剑辉委托的广东商达律师事务所向洁威公司发出《律师函》，一审认定为2019年11月7日，本院予以纠正。本院认为，本案系租赁合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：案涉租赁合同解除后，何剑辉诉请返还租赁保证金、第一个月租金及赔偿损失应否获得支持。具体评述如下：关于案涉租赁合同效力问题。案涉租赁物是空地，何剑辉与洁威公司签订案涉租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，洁威公司主张案涉租赁合同无效，本院不予支持，一审认定案涉租赁合同合法有效并无不当，本院予以维持。关于案涉租赁合同解除，违约方的认定问题。从洁威公司法定代表人刘伟杰承租的土地面积、订立合同前洁威公司明知案涉空地是用于驾校训练场、订立合同后洁威公司向嘉鸿厂支付拆除围墙押金2万元来看，洁威公司主张未将围墙范围外的空地出租给何剑辉，本院不予采信。洁威公司将无两证一书的围墙外空地租赁给何剑辉用于驾校训练场，一审认定洁威公司违约应承担违约责任并无不当，本院予以维持。在2019年12月10日收到惠阳区新圩镇人民政府《停止违法行为通知书》后，何剑辉提出履行抗辩拒绝交付租赁并无不当，洁威公司主张何剑辉拖欠2019年12月18日至2020年2月期间的租赁费用构成根本违约，本院不予采信。综上，洁威公司应向何剑辉返还租赁保证金84000元。关于租赁合同解除后的损失赔偿、违约责任承担问题。合同解除后，确定赔偿损失范围，应当保护守约方利益并同时对违约方适当惩罚。案涉租赁合同订立后，何剑辉在未对案涉空地两证一书进行确认的情况下，进场施工，存在过错，何剑辉主张洁威公司返还第一月租金28000元，本院不予支持。对于何剑辉的损失赔偿问题，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，何剑辉在未办理建设工程规划许可证的情况下，对案涉空地进行建设，存在过错，一审酌定洁威公司赔偿何剑辉40000元并无不当，本院予以维持。综上所述，何剑辉、惠州市洁威惠南科技有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5190元（何剑辉预交1250元，惠州市洁威惠南科技有限公司预交3940元），由何剑辉负担1250元，由惠州市洁威惠南科技有限公司负担3940元。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  卫书平审 判 员  蓝惠兰二〇二一年二月九日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。