广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4402号原告：刘斯毅，女，1990年7月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：唐曼玲，女，1989年3月22日出生，汉族，住广东省陆丰市。原告刘斯毅诉被告唐曼玲租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘斯毅到庭参加了诉讼。被告唐曼玲经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘斯毅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告支付其预支的免租期租金4200元（依据合同第十八条第五款）、欠缴租金5100元（自2020年2月4日至2020年2月20日即被告搬离该房屋之日为止，租金按300元/天计算）、管理费995.06元（597.04元/月，自2020年1月1日起计至2020年2月20日）、水费38.09元（2020年2月1日至2月20日期间）、电费569.09元（自2020年1月1日至2月20日）；3.被告在合同解除后限期3天搬离房屋；4.被告支付房屋灯具维修费用920元；5.被告支付三张吧台椅子损坏更换费用207元；6.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同中约定原告将其位于天河区兴盛路7号之一2008房的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给被告作为住宅使用，租赁期限为3年，自2018年6月4日起至2021年6月3日止，被告缴纳保证金18000元,月租金为9000元,租金不包含管理费、水费、电费、电话费、煤气费、清洁费、有线电视频道费用、租赁税费等一切杂费，被告应于每月第4日前向原告支付租金，若被告延期支付则需向原告支付每月租金金额1%的每日滞纳金。被告违约延期支付租金，按照《房屋租赁合同》约定原告有权单方解除租赁合同，保证金不予退还。2020年2月4日，按照合同约定被告应在这一天向原告支付该月的房租，但被告没有履行支付房租义务，2020年2月5日，原告通过微信提示被告已经逾期交租，被告回复“我们已提出按照不可抗力解约，如有异议请走法律途径”，随后原告又多次提示被告按时交租并支付2020年2月份的房租和1、2月份该房屋产生的相关费用（包括且不限于管理费、电费等），被告回复“2020年1月28号，我们已提出按照不可抗力解约，如有异议请走法律途径”。自原、被告签订租赁合同以来，一直是由案外人（被告的老公）代被告支付费用，原告自2020年2月4日以来也多次通过和被告的老公联系提示其缴纳房租，对方回复“本人在武汉无法回广州、麻烦根据疫情提供免租”、“如果你这边实在不愿意，我这边按照合同不可抗力解约、看你怎么方便”。直至2020年2月14日被告仍然未履行支付房租的义务，根据双方在《房屋租赁合同》中第十三条约定，被告拖欠租金超过十天的，原告有权终止本合同，收回保证金。新冠××病毒疫情不构成《房屋租赁合同》中的不可抗力，被告对该合同不享有法定解除权，被告无不可抗力依据，不能单方解除合同，原告对被告及其老公所述的不可抗力解约不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新冠××病毒疫情没有对该房屋本身的正常使用产生任何影响，该房屋本身不在被封锁的疫区（武汉），也不存在因疫情被封锁的情况导致被告无法返回居住，疫情也更不影响被告通过多种方式履行按时交付房租的义务，事实上2020年2月13日，原告和被告沟通的过程中被告曾自认其本人仍然在广州，可知本合同的履行不存在客观上不能克服的情况，被告引用不可抗力解除合同毫无依据，且存在恶意逃租嫌疑，若被告以此为依据解除本合同属于违法解约，不应要求归还保证金。被告事实上至今仍占有使用合同项下房屋，应当继续支付案涉房屋租赁费用，直至被告正式搬离案涉房屋为止。原告在被告拒绝支付2020年2月份房租并要求解约后多次与被告沟通，要求被告搬离案涉房屋，被告一直拒绝搬离，原告无法进入案涉房屋，无法正常将案涉房屋再出租，以上事实证明被告仍旧占有使用案涉房屋，应当承担其占有使用期间对应的租金费用。原告按合同约定与被告解除合同后，被告需支付其预支的免租期（2018年5月21日至6月3日）的租金，根据合同第十八条中的其他事项约定中的第五款，若双方租约满三年则原告给予被告相应的免租期，此次由于被告延期交租导致合同解约，且租期不满三年，相应的被告不应享有免租期，应当支付其预支的免租期的租金费用。原告曾经在2020年2月14日报警，报警内容是被告违法经营民宿，原告出租案涉房屋给被告时并不知道被告用来经营民宿。据此，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。唐曼玲未作答辩。经审理查明：案涉房屋系登记在原告刘斯毅名下。相应的《不动产权证》[编号为粤（2017）广州市不动产权第02001167号）]显示案涉房屋的建筑面积为84.33平方米，用途为住宅。2018年5月6日，原告（出租方，下同）与被告（承租方，下同）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将案涉房屋出租给被告作住宅用途使用，租期自2018年6月4日至2021年6月3日，租金每月9000元，租金按月结算，被告在每月的第4日前结算租金，逾期应缴纳每月租金金额1%的每日滞纳金；被告于签订合同当天向原告交付保证金18000元；原告提供家具家电（详见家具电器清单）给被告租赁期间使用；私用水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及被告使用案涉房屋而产生的公共费用由被告负责支付；租赁期间任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意；（第十八条第一款）第1年和第2年每月租金为9000元，第三年每月租金为9500元；（第十八条第五款）若租约满3年，免租期为9天，若多租的天数按月租金被告返还原告，前提是被告自行不续约，若租约满5年，免租期为15天；等内容。原告称第十八条第五款内容约定的意思是指签了5年租期的合同且实际履行满5年，这样的情况免租期为15天，否则就没有15天的免租期，这15天的免租期因为中介人员计算失误的原因，客观上只给到被告14天的免租期，自2018年5月21日至2018年6月3日，共计14日的免租期，该免租期内按300元/天租金计算免租，合计为4200元。由于被告现在没有履行满5年，所以我方要求被告向我方支付该免租期的4200元租金。庭审中，原告出示其手机中的微信，并称其中的微信号“ecco069”是被告本人，其中的微信号“WX30573360”是被告老公朱高峰。本院当庭通过原告的手机中的微信以语音通话方式分别拨打上述两个微信号，微信号“ecco069”的接听人员（女性）确认其为唐曼玲；微信号“WX30573360”的接听人员（男性）确认其为朱高峰，并称案涉房屋租赁事宜其有参与处理。原告提交的证据微信聊天记录显示：1.原告与微信号“ecco069”的聊天记录中，原告于2020年2月5日向对方表示“今天已经逾期交租一天了，请准时交租”，对方回复“我们已提出按照不可抗力解约-如有异议请走法律途径”；2.原告与微信号“WX30573360”的聊天记录中，原告于2020年2月4日10:00向对方表示“今天收房租了”，对方立即回复“本人在武汉无法回广州、麻烦根据疫情提供免租”、“如果你这边实在不愿意，我这边按照合同不可抗力解约、看你怎么方便”，原告于13:50向对方表示“你好，按照合同第三条规定，如果逾期交租，应当继续交纳租金，和交付每月租金金额1%的每日滞纳金。还有之前是租约满五年，才有15天的免租期，如果你们现在不租，合约只生效两年，免租期15天是不存在的，按合同执行，这15天也需要支付租金，请知悉”；3.微信号“ecco069”于2020年2月14日20:59称“你好，由于我老公1月28号已经跟你商量终止合同，如有异议也接受法律途径，而你好像当不知道。而且我已没有在房里居住，你所耗的日期里我不承担任何费用。这边，我接受你的起诉流程。”原告于2020年2月15日12:56表示“你好，今天已经逾期交租十一天了，还有1月份和2月份的管理费没有交，电费的账单今天也出来了，请准时交齐费用，谢谢”。另，原告为了证明其收回案涉房屋时房屋内存在灯具损坏情况和吧台椅子损坏情况，提交了相应的照片若干作为证据；为证明其为维修灯具、另购吧台椅子分别花费920元、207元，提交了收款收据1张、原告与微信名Darliny（原告称其为中介人员）的聊天记录、淘宝订单详情作为证据；为证明其缴纳案涉房屋2020年2月水费38.09元，提交了支付宝缴费记录（生活缴费）、水表照片1张作为证据。关于案涉房屋的交还情况，原告称2020年2月20日朱高峰让原告到案涉房屋楼下等，接着朱高峰通过微信向原告发送了案涉房屋的门锁密码，然后原告就与物业管理人员一同到案涉房屋，用该密码打开门锁，里面没有其他人员，原告就在2020年2月20日收回了案涉房屋。庭审中，原告向本院申请撤回要求确认被告已付的保证金18000元归原告所有、被告搬离案涉房屋的诉讼请求。本院认为：原告自愿撤回上述部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约切实履行。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利。被告作为承租人，应就其支付租金及将案涉房屋交还给原告的义务承担举证责任，现原告自认被告已于2020年2月20日交还案涉房屋给原告，属于对不利于己方事实的自认，本院依法予以采信。结合原告提交的原告与微信号“ecco069”的微信聊天记录及本院当庭拨打上述微信号的情况来看，可认定原、被告双方的租赁合同实际已于2020年2月20日解除。原告在庭审中仍坚持要求判决解除原、被告之间的租赁合同，与上述客观实际不符，本院对原告该项诉讼请求不予支持。被告未提供证据证明其支付案涉房屋租金的情况，本院依法采纳原告关于被告欠付租金的期间即2020年2月4日至2020年2月20日的陈述，根据《房屋租赁合同》第十八条第一款的约定，被告应向原告支付上述期间的租金5464.29元（9500元÷28日×17日），原告诉请被告支付租金5100元并未超过上述金额，本院予以支持。关于原告要求被告支付免租期（14天）租金的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第十八条第五款的约定，结合原告提交的原告与微信号“ecco069”的聊天记录、与微信号“WX30573360”的聊天记录及本院当庭拨打上述微信号的情况来看，原告关于被告预先享受了合同约定的免租期的陈述具有高度盖然性，本院对原告该陈述依法予以采纳。经查，自《房屋租赁合同》约定的起租日即2018年6月4日至双方合同解除之日即2020年2月20日，原、被告双方实际履行的租赁期间尚不满三年，现原告要求被告向其支付合同约定的免租期租金4200元（9000元/月÷30日×14日）符合上述合同约定，且符合处分原则，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付2020年1月1日至2020年2月20日期间管理费995.06元、电费569.09元的诉讼请求，鉴于原告未能提供充分证据证明已经垫付上述管理费、电费，应承担举证不能的不利后果，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付2020年1月1日至2020年2月20日期间水费38.09元的诉讼请求，原告提交的证据支付宝缴费记录（生活缴费）、水表照片1张基本能够形成完整的证据链，证明原告已缴纳了水费38.09元，故本院对原告该项请求依法予以支持。关于原告要求被告赔偿灯具维修费920元、吧台椅子更换费207元的诉讼请求，被告作为承租人负有举证证明交还案涉房屋给原告时房屋内原有家私家电不存在人为损坏情况的义务，但被告未对此举证，应承担举证不能的不利后果，而原告提供的证据收款收据1张、原告与微信名Darliny（原告称其为中介人员）的聊天记录、淘宝订单详情基本能够形成完整的证据链证明原告支出灯具维修费920元和吧台椅子更换费207元，因此，原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第一十六条第二款、第二十七条第一款之规定，判决如下：一、被告唐曼玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘斯毅支付免租期租金4200元。二、被告唐曼玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘斯毅支付2020年2月4日至2020年2月20日期间的租金5100元。三、被告唐曼玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘斯毅支付2020年1月1日至2020年2月20日期间水费38.09元。四、被告唐曼玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘斯毅支付灯具维修费920元和吧台椅子更换费207元。五、驳回原告刘斯毅的其他诉讼请求。本案受理费3475元，由原告刘斯毅负担301元，被告唐曼玲负担3174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年二月二十二日书记员 牛立萍梁炎梅