广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初21818号原告：陈凯军，男，1970年3月25日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：庄志东，广东威戈律师事务所律师。被告：广州达镖国际酒店有限公司，住所地广州市海珠区江南大道****。法定代表人：陈秀琼，职务董事。委托诉讼代理人：吴宗烨、彭威艳，均为广东元道泽粤律师事务所律师。原告陈凯军诉被告广州达镖国际酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈凯军及其委托诉讼代理人庄志东，被告广州达镖国际酒店有限公司的诉讼委托代理人吴宗烨、彭威艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即依约支付拖欠原告2020年2月1日至2020年7月15日共计5个半月的租金25850元；2、被告以月租金4700元为基数，从2020年2月16日起至2020年6月30日止，按每日5%支付逾期交租违约金，之后的自愿放弃，不再主张，计算至2020年6月底为35485元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月23日，原、被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定原告将位于广州市海珠区江南大道南362号达镖国际中心4033房租给被告作办公用途使用，建筑面积64.13平方米，双方并对租赁期限、租金计算方式、缴纳期限及违约责任作出了约定。该合同签订后，原告即依约将房屋交付被告使用，2019年底上述合同到期后，双方同意将合同期限延长至2021年12月31日，并办理了备案登记。但是，被告却从2020年2月开始拒交租金，虽经原告多次追讨，被告仍以各种借口拖延。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原被告的租赁合同已于2020年2月22日解除，被告无需向原告支付此后租金。原告与被告于2017年11月23日签订《广州市房屋租赁合同》以及《补充合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2017年11月23日起至2019年12月31日，租赁期限届满后，原被告之间未另行签订租赁合同，被告亦未参与办理房屋租赁登记备案手续，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，根据《合同法》相关规定，原租赁合同继续有效，但涉案房屋租赁期限为不定期。被告有权随时解除合同；被告租赁涉案房屋用于酒店经营，但自2020年1月底起，由于新冠疫情及防控措施等不可抗力导致合同目的无法实现，被告曾就涉案房屋租金减免事宜多次与原告协商，但原告均不同意减免租金，被告有权解除合同，被告已于2020年2月22日向原告送达《解除合同通知书》，涉案租赁合同已解除；二、由于疫情及防控措施影响，结合相关政策文件，对2月份租金应当予以减免。《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》（以下称《通知》）指出：“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。”《中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）指出：“（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”“《广州市房地产租赁协会致全市业主（房东）的减租倡议书》指出：建议2020年2月1日-2月29日（影响最大最直接的2月份）免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月。今年2月份是新型冠状病毒爆发初期，正是疫情防控措施执行最为严格之时，对被告酒店经营影响极大，被告已于2020年2月1日起暂停营业。结合上述相关文件，对2月份租金应当予以减免。三、原告要求被告支付违约金没有事实与法律依据，依法应不予支持。如上所述，2月份租金应当减免，且涉案租赁合同已解除，被告无需向原告支付后续租金。被告未拖欠原告租金，原告主张违约金没有事实依据。即使认定被告构成违约，该违约责任亦应当基于不可抗力而免除。由于疫情及疫情防控措施对被告影响重大，导致被告无法经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三点第一款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，应当对被告免除违约责任。退一步讲，即使被告需支付违约金，原告主张的违约金过高，其计算标准明显高于受法律保护的民间借贷利率上限，显失公平。且由于疫情影响，即使认定被告构成违约，该行为亦非被告故意为之，各方应当秉承公平原则共担风险，降低损失。且原告对其自身损失的扩大有可归责事由，应当依法自行承担相关责任。为避免损失扩大，被告向原告提出解除合同，并于2020年2月28日在物业公司的见证下搬离涉案房屋，且已通知了原告，原告应当及时收回房屋，但原告直至7月才收回涉案房屋，任由其损失扩大。退一万步讲，假使认定涉案租赁合同于2020年7月解除，被告需向原告支付租金，但由于疫情影响，同时结合被告已实际于2月28日退场，并无实际使用房屋，原告对其损失扩大负有主要责任，应当根据公平原则对租金及违约金进行相应的减免。被告从3月起已无实际使用涉案房屋，3、4月租金亦应当免除。被告实际已于2月28日退场，并及时通知原告，但原告放任其损失扩大，直至7月才收回房屋，5月、6月租金损失应当由原告承担。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致出租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，对上述期间的违约责任应当免除，原告对其损失的扩大有重大责任，应当由其自行承担相应的责任。经审理查明：位于广州市海珠区江南大道****（以下简称：涉案房屋）的产权登记在原告名下，建筑面积64.13平方米，规划用途为办公。2017年11月23日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋租赁给被告作办公用途使用；租赁合同期限自2017年11月23日起至2019年12月31日止；其中2018年1月1日至2019年12月31日每月租金4700元，每月15号前缴纳当月租金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的5%向甲方支付违约金；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律法规及时协商处理；等。同日，双方还签订了《广州市房屋租赁合同的补充合同》，约定租赁期内甲、乙双方任何一方不得擅自单方面解除合同，否则，应向守约方支付两个月租金作为违约金。由于无法预见、不能避免，并且不能克服事件（不可抗力事件），包括但不限于（爆炸、火灾、雷击、地震、、地震战争、暴动、内乱或罢工）、法律、法规、政策的指定或中国政府部门的变更或撤销，一方（受阻方）不能继续履行其义务超过三十天，另一方可提前三十天通知受阻方终止合同；等。该合同已履行完毕。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时；等。被告分别于2020年2月2日、2020年2月10日向原告发送微信，申请减免租金。原告于2020年2月13日回复表示不同意。2020年3月1日，被告通过微信发送《退租通知》图片给原告，该通知载明“致陈凯军：我司已于2020年2月21日向阁下寄出解约合同通知书，现通知阁下于2020年2月28日，4033单元内所有属于我司的物品已搬离”；等，被告并发送微信“尊敬的达镖4032、4033单元业主，请查收图片上的退租通知，谢谢。”原告确认微信聊天记录的真实性。2020年3月5日，被告向136××××****手机号码发送手机短信：短信内容显示“尊敬的达镖4032、4033单元业主您好！我司已于2020年2月21日向阁下寄出解约合同通知书，相关内容在早前已发日常沟通的微信，现再次通知阁下：于2020年2月28日，贵单元内所有属于广州达镖国际酒店的物品已搬离，请尽快前往办理相关交接手续，谢谢！”原告当庭确认136××××****为其本人电话号码。被告提交《解除合同通知书》、邮件送达记录拟证明其向原告提出解除合同，送达记录显示该邮件于2020年2月22日由他人代收；原告表示没有收到该《解除合同通知书》。被告提交照片（《退租通知》粘贴在涉案房屋门外）、视频（视频显示有人手持2020年2月28日广州日报开门后进屋拍摄，涉案房屋内已空置）拟证明其于2020年2月28日搬离涉案房屋。原告表示被告撤场的时候，原告不在现场，也没有正式办理移交手续。事后被告在现场张贴了通知拍照给原告看，原告才知道被告已经撤场了。原告为证明双方的租赁关系情况提交了一份2020年1月8日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同显示的租赁期限为2020年1月1日至2021年12月31日。经本院向广州市海珠区昌岗街道来穗人员和出租屋服务管理中心调查核实，上述合同办理了租赁备案登记。诉讼中，原被告确认该合同不是原告本人签名，但对合同上被告公章真实性无异议。原被告均表示该租赁备案登记非原被告亲自办理。原告主张是被告替原告签字确认，被告予以否认。原告表示该合同虽不是原告本人签字，但是被告加盖公章表示被告愿意受该合同约束，原告亦予以追认且继续收取了被告的租金，故双方合同有效，不属于不定期租赁。被告认为原告没有签订房屋租赁合同，该合同并非原告真实意思表示，故合同未成立也未生效。双方没有另行重新签订租赁合同，而是按照原租赁合同继续履行，故租赁期限为不定期，被告有权随时解除租赁合同。诉讼过程中，原、被告均确认以下事实：被告承租涉案房屋用于酒店经营。被告已向原告支付租金至2020年1月31日。原告表示涉案房屋其已于2020年7月15日收回。本院认为：原被告均确认已办理租赁登记备案的《广州市房屋租赁合同》（租赁期限为2020年1月1日至2021年12月31日）非原告本人签名，原告主张是被告未经授权代为签名，被告对此不予认可，原告亦未能提交证据证明，故本院对原告的说法不予采信，但案涉《广州市房屋租赁合同》是他人未经原告授权同意代为签订的事实本院予以确认。现原告明确表示对上述合同予以追认，故前述《广州市房屋租赁合同》依法发生法律效力。结合被告提交的照片、视频、微信聊天记录、短信内容可知，原告于2020年3月1日收到被告的退租通知，且知悉被告已实际搬离涉案房屋，合同已无继续履行可能，对此，原告应及时收回房屋，避免损失扩大。鉴于原告已实际收回房屋，本院确认双方的租赁合同关系已解除。关于租金及违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在明知被告已搬离物品并要求交接场地的情况下，怠于行使权利，放任涉案房屋长期空置，导致损失扩大。结合本案实际情况，本院酌定给予原告合理的收回房屋的时间即15天为宜，考虑被告承租涉案房屋是用于酒店经营，新型冠状病毒疫情及防控措施对酒店行业的正常经营及收益确有较大影响，但疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，被告应承担经营的相应风险。被告单方搬离场地的行为导致合同无法继续履行，被告对合同的解除应承担一定的违约责任。从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌定被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月15日的租金4700元，并自2020年3月16日起至实际清偿之日止，以前述租金4700元为本金，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金给原告，违约金总额以原告主张的为限。对于原告诉请超出部分的租金及违约金请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告广州达镖国际酒店有限公司在本判决生效之日起10日内向原告陈凯军支付2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金4700元及违约金（违约金以4700元为本金，从2020年3月16日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以原告主张的为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1275元，由原告负担1170元、被告负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年二月五日书记员  颜姣吴晓菁