四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5494号 原告：汪敏，女，1972年9月26日出生，汉族，住四川省马尔康县。 委托诉讼代理人：张小军，四川英济律师事务所律师。 被告：成都合美家科技有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大路246号1栋2单元6楼608号。 法定代表人：李如龙，职务不祥。 委托诉讼代理人：瞿建旺，男，系公司员工。 原告汪敏与被告成都合美家科技有限公司（简称合美家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪敏及委托诉讼代理人张小军，被告合美家公司的委托诉讼代理人王飞、余杰（后变更为瞿建旺）到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。 原告汪敏向本院提出诉讼请求：1、确认《成都市房屋出租委托合同》已解除；2、判令被告支付36318.79元，其中2020年5月10日至5月18日的房屋租金1094.79元（44400元／365×9）、违约金35224元（合同总租金207200元×17%），当庭增加2020年3月至5月未交气费574.34元；3、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年5月4日，原、被告双方签订了《成都市房屋出租委托合同》，合同约定，原告将位于成都市锦江区××栋××单元××室××室房屋，租赁给被告，允许被告添加一间房屋，被告以季度付款的方式、每次提前一个月向原告支付11100元房屋租金，若被告未按约定支付租金达5日的，原告有权单方面解除合同，被告还应按合同总金额的17%向原告支付违约金。合同签订后，原、被告双方交接了房屋，被告将该房屋客厅改造为卧室，出租给了四户人家居住。2020年2月10日，被告未按合同约定向原告支付2020年3月10日至6月9日的房屋租金。2020年3月20日，被告向原告支付了3月10日至5月9日两个月共7400元的房屋租金。2020年5月12日，原告联系被告，询问租金事宜，被告称因为从2020年4月起，房屋所在小区业委会不准其将客厅改造为卧室分租，导致其少租了一间房出去，因此，被告表示不愿意向原告支付房租了。2020年5月15日，原告依约向被告送达了《解除合同通知书》，并于2020年5月18日20点收回了案涉房屋。被告未按照合同约定提前支付租金，而且从2020年5月10日起至2020年5月14日止在占用原告房屋的情况下，连续5日未向原告支付房屋租金，其行为构成合同第七条第（四）款第1项所约定的违约，依据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。原告为了维护自身权益，故提起诉讼。 被告合美家公司辩称，2020年4月9日，长城锦苑物业通知被告拆除案涉房屋隔断间，并在房间门口张贴告知书，限被告于2020年4月23日前必须拆除，不然就会停水停电。被告接到通知后，积极配合处理。此时隔断间还住着租客，租客在得知情况后也不敢再继续居住，被告也采取了为租客退租并退还租客押金及解除租房合同的方式来安抚租客，配合物业整改。被告为此联系原告，希望原告联系物业酌情处理此事。在原告与物业沟通无果，因隔断间无法正常出租，导致案涉房屋就算满租也是亏损的情况下，被告希望业主适当降低房租，至少保证案涉房屋不亏损的情况下进行经营，原告不同意减租。按双方签订《成都市房屋出租委托合同》第七条第二款“出现任何不可抗力的情形或者因除拆迁政策以外的相关政策原因需拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任”约定，被告有权解除合同，因房租已支付至2020年6月9日（提前一个月支付房租），被告有权使用房屋至2020年6月9日。2020年5月10日，被告未支付租金，原告于2020年5月17日收回案涉房屋。被告认可原告收回房屋前的未付燃气费，没有结清该费用是因为房屋内有被告购买的设施设备，原告未予返还，要求原告返还被告购买的设施设备。 本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，原告（委托人、甲方）和被告（房屋管理机构、乙方）签订《成都市房屋出租委托合同》，约定房屋坐落于成都市锦江区××栋××单元××室，建筑面积130平方米，户型三居室，房屋常住人数及用途五人居住；甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方预计办理装修手续日期2018年5月10日，允许乙方增添一间房屋；乙方承担水费、电费、燃气费等其他租赁使用费；委托期满后乙方须结清所有应承担的租赁使用费用；甲方授权乙方的委托期限自2018年5月10日至2023年5月9日，共5年，委托代理期限可延长一个月，延长期内租金标准与本合同内租金标准一致，其中2018年8月10日至2018年12月9日为免租期共计4月；甲方应于2018年5月10日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交接清单》，租金3700元／月，按季度付，乙方将各期租金划入甲方帐户或支付现金，提前一个月付款，于2018年5月10日、2018年12月10日、2019年3月10日、2019年6月10日、2019年9月10日、2019年12月10日、2020年3月10日、2020年6月10日、2020年9月10、2020年12月10日、2021年3月10日、2021年6月10日、2021年9月10、2021年12月10日、2022年3月10日、2022年6月10日、2022年9月10日、2022年12月10日分别支付房租11100元，2023年3月10日支付房租7400元；出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任；乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。 2020年2月16日，案涉房屋所在长城锦苑小区业主委员会、业主监督委员会、物业服务中心共同向长城锦苑小区出租房屋的业主出具《告出租房屋业主书》，要求对出租房屋群租、住改商等问题在2020年3月15日前自行整改。 案涉房屋于2020年3月、5月欠付燃气费用分别为216.14元、358.2元。 庭审中，原告表示于2020年5月18日收回案涉房屋，被告认可原告收回房屋的时间为2020年5月17日。原告表示2020年3月10日，被告未按约向原告支付租金，原告询问被告原由，被告称收到了《告出租房屋业主书》，自2020年3月15日后客厅改造的卧室就不能出租，要求降低租金，原告明确不同意，被告于2020年3月20日最后一次支付租金，支付租金租期为2020年3月10日至2020年5月9日。 以上事实有原告、被告的陈述及原告提交的《成都市房屋出租委托合同》、《告出租房屋业主书》、账单查询，被告提交的《成都市房屋出租委托合同》在案为证。关于被告提交的告知书、整改通知书、微信聊天记录、换房合同，原告不予认可，本院认为上述证据为复印件或截图，在没有其他证据相印证的情况下，本院不将其作为本案证据是使用。关于被告提交的录音，因主体身份无法确认，故本院不将其作为本案证据使用。 本院认为，原告和被告签订的《成都市房屋出租委托合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告表示按合同关于“出现任何不可抗力的情形或者因除拆迁政策以外的相关政策原因需拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任”约定，被告有权解除合同，本院认为，因物业要求拆除隔断不能增添房间，被告有权解除合同，但被告并未向原告作出解除合同的意思表示及退还房屋，未行使解除合同的权利，被告在未行使合同解除权的情况下，应按合同约定支付租金。原告表示被告最后一次支付租金时间为2020年3月20日，支付租金租期为2020年3月10日至2020年5月9日，因被告逾期支付租金，原告于2020年5月18日收回案涉房屋，被告并未提供证据予以反驳，故本院对上述原告陈述予以认可。被告未按合同约定时间支付租金逾期已达5日，原告有权单方解除合同，收回房屋。原告已于2020年5月18日收回案涉房屋，被告也未作出继续履行合同的意思表示，故本院确认双方签订的《成都市房屋出租委托合同》于2020年5月18日解除。原告收回房屋前，即2020年5月18日前，案涉房屋产生的费用应由被告承担。原告主张2020年5月10日至2020年5月18日租金1094.79元（44400元/365×9天），本院予以支持。案涉房屋于2020年3月产生燃气费用216.14元，本院确认由被告支付。案涉房屋于2020年5月产生燃气费用358.2元，考虑被告对案涉房屋使用时间，本院酌定被告承担208元（358.2元/31天×18天）。上述燃气费用共计424元。关于违约金，按合同关于“乙方未按约支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同总租金的17%向甲方支付违约金”约定，原告向被告主张违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，本案考虑原告的实际损失、合同的履行情况及被告的违约程度，酌情确认被告按两个月租金标准向原告支付违约金即7400元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告汪敏与被告成都合美家科技有限公司签订的《成都市房屋出租委托合同》于2020年5月18日解除； 二、被告成都合美家科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪敏支付租金1094.79元、燃气费424元、违约金7400元； 三、驳回原告汪敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2964元，由原告汪敏承担2300元，被告成都合美家科技有限公司承担664元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  雷光林 人民陪审员  黄 露 二〇二一年二月三日 书 记 员  邹聪颖