广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初4098号 原告：林碎金，男，1974年9月26日生，汉族，住桂林市秀峰区。 委托代理人：龙海，桂林市七星区诚泰法律服务所法律工作者。 被告：广西盛景房地产开发有限公司，住所地：桂林市七星区骖鸾路33号。 法定代表人：麻先勇。 委托代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。 原告林碎金诉被告广西盛景房地产开发有限公司（以下简称盛景公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林碎金的委托代理人龙海，被告盛景公司委托代理人秦小荃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告管理人解除原告与被告于2011年1月31日和2011年2月1日签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认被告出卖给原告的位于阳朔县，2单元301、501、502、601、602号，3单元301、302、402、501、502、601、602、701、702号共16套商品房属特定物，不属被告的破产财产，归原告所有，并办理不动产登记手续；3、确认被告向原告收取的契税、维修基金、水电安装费等254440.15元是代收款；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理 -2- 由：原告分别于2011年1月31日、2月1日以总价款4278184元向盛景公司购买了“阳朔凤鸣综合市场”第2栋1单元301、302号，2单元301、501、502、601、602号，3单元301、302、402、501、502、601、602、701、702号共16套商品房，并于当天付清了总价款及契税、公告维修基金、水电表安装费共254440.15元。签订商品房买卖合同并办理了商品房备案登记。因盛景公司未按期交房，原告向阳朔县人民法院提起诉讼，阳朔县人民法院作出（2013）阳民初字第971号民事判决，确认原告购买的16套商品房的《商品房买卖合同》有效，并判令被告支付违约金。2020年10月21日，被告破产管理人出具的《债权审查函》中以无法继续履行合同为由解除15套商品房的《商品房买卖合同》，已支付的房价款和代收的契税、公共维修基金合计4532624元扣除2-2-502号房屋的房款297615元后为普通债权。原告认为，涉案的16套商品房系在破产案件受理之前订立的合同，并支付了全部购房款，被告未按合同的约定履行义务，被告管理人解除合同的行为于法无据，请求法院依法判如所请。 被告辩称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。目前，涉案房屋仍登记在被告盛景公司名下，所有权仍属盛景公司。原告的要求被告交付房屋并办理不动产权证书属于企业破产法禁止的个别清偿，应予以驳回。管理人对原告债权的的认定符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认以下事实： 2011年1月31日、2月1日，原告与被告签订了9份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了“阳朔凤鸣综合市场”第2栋1单元301、302号，2单元301、501、502、601、602号，3单元301、302、402、501、5 -3- 02、601、602、701、702号共16套商品房，合同总价款为4278184元。原告向被告支付了购房款、契税、维修基金及水电表安装费共计4532624.15元，其中购房款4278184元。被告按合同的约定将涉案16套房屋向阳朔县房地产管理所办理了备案登记手续。因被告未按合同约定向原告交付房屋，原告将被告诉至法院。2014年1月14日，阳朔县人民法院作出（2013）阳民初字第971号民事判决：一、原告林碎金与被告盛景公司于2011年1月31日、2月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告盛景公司支付原告林碎金逾期交房违约金493702.43元（从2012年1月1日起按已付总房款4278184元的日万分之二计至2013年7月31日止，之后至房屋交付时止的逾期违约金另行计算）。案件受理费8756元，原告已预付，由被告承担。被告盛景公司不服上述判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2014年6月18日作出（2014）桂市民四终字第195号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告盛景公司至今未向原告交付涉案房屋。 2018年8月3日，桂林市中级人民法院裁定受理债权人核工业桂林基础工程公司申请债务人广西盛景房地产开发有限公司破产清算一案，并指定本院审理。本院于2018年8月7日立案审理，并指定广西嘉合律师事务所为破产管理人。2019年7月21日，原告向破产管理人申报债权，要求办理涉案房屋的产权证，交付房屋，支付违约金。2020年10月16日，破产管理人向原告出具《债权审查函》，认定林碎金对2栋2单元502号房屋享有消费性购房权利，所对应的购房款为297615元，其余15套房屋签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，解除合同；已支付的房款、契税、维修基金4532624元，被告应支付的违约金493702元，扣除297615元后，余4728771元列为普通债权。 -4- 本院认为： 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前，涉案房屋仍登记在被告盛景公司名下，并未变更登记至原告名下，所有权仍属盛景公司。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。盛景公司对任何债权人的清偿，都将减少破产财产的总额，损害其他债权人的利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告一次性购买了16套商品房，破产管理人为其保留了2栋2单元502号房屋享有消费性购房权利，其余15套房屋仍属合同之债。从阳朔县人民法院作出（2013）阳民初字第971号民事判决内容来看，也只是确认了《商品房买卖合同》有效，并未确认其享有物权权利。因被告至今未将涉案房屋交付原告，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。综上，原告要求被告交付其余15套房屋并办理产权登记，属于个别清偿，于法无据，本院不予支持。 关于是否适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题规定》第71条的问题。虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题规定》第71条列举了不属于破产财产的情形中包括：“（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，但是该规定发布于2002年7月30日，系依据《中华人民共和国企业 -5- 破产法（试行）》所制定的司法解释，虽未明文废止，但上述所列条款与2006年颁布的物权法确立的不动产物权变动规则明显不相符，亦与《中华人民共和国企业破产法》第30条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第2条相冲突，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第48条“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”之规定，以及“新法优于旧法”的法律适用规则，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题规定》第71条不应继续适用。故对原告认为涉案商铺属特定物，应归其所有的主张，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第2条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，判决如下： 一、确认原告林碎金对位于阳朔县房屋享有消费性购房权利； 二、驳回原告林碎金的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费21699元（原告已预付本院），由原告林碎金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费21699元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 -6- 审判长  曾小平 审判员  朱 捷 审判员  张兴华 二〇二一年二月二十二日 书记员  薛 韬