广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10608号原告：钟玉秋，女，1964年2月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：李锐楷、李燕，广东红方律师事务所律师。被告：李夏叶，女，1989年6月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：乔长龄、谢桃，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市璧湖房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区中新广州知识城九佛建设路115号1017室，统一社会信用代码91440101094100829U。法定代表人：毛文斌。总经理。委托代理人：李丹，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托代理人：陆江娜，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。第三人：资桂庭，女，1940年9月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告钟玉秋与被告李夏叶、广州市璧湖房地产开发有限公司（以下简称璧湖公司）、第三人资桂庭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，由审判员温江涛担任审判长，与人民陪审员潘美丹、朱清清组成合议庭于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李锐楷、被告李夏叶的委托代理人乔长龄和谢桃、被告璧湖公司的委托代理人李丹和陆江娜到庭参加诉讼。第三人资桂庭经本院依法传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。钟玉秋向本院提出诉讼请求：1.判令璧湖公司将涉案购房款2817230元及利息100元退还原告（以2817230元为本金，自起诉之日起计算至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计为100元），李夏叶协助办理退款手续；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年3月28日，原告与李雄慧以共同名义购下知识城双珑原著项目萝岗区天朗外街1号（13＃）1701房（以下简称1701房），后因原告购房资格受限改为以李雄慧的名义购买，但购房款系原告所有，并由原告于当天全额支付，所购的房产为原告所有。李雄慧于2019年8月25日不幸离世，不能继续履行购房合同，房款应当退还原告。李夏叶和资桂庭系李雄慧继承人，原告与资桂庭协商后，双方于9月30日签订协议，确认该房产由原告全额出资的事实，资桂庭承诺将1701房的房款退还原告。现李夏叶无视该事实，不配合将该房款退还原告。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。李夏叶辩称：李雄慧是认购协议书的合同当事人，是否继续履行认购协议书，与原告无关。原告并非认购协议书的当事人，无权领取璧湖公司因认购协议书解除后所退还的款项。原告并非适格主体，无权提起诉讼。李雄慧所支付的购房款属于其财产，璧湖公司所退还的款项属于遗产范围，我方保留追索的权利。原告并非继承权人，无权领取上述款项。原告与李雄慧及其继承人之间不存在任何的返还义务，请法院驳回原告的全部诉讼请求。璧湖公司辩称：1.本案为房屋买卖合同纠纷，原告并非涉案房屋买卖合同的当事人，原告并非适格主体。本案属于原告与李雄慧法定继承人之间就原告代付款项的权属以及款项应否退还的争议，与我司无关，我司并非适格被告。2.我司已明确要求解除涉案合同且涉案合同客观上因李雄慧的法定继承人无广州市购房资格而无法继续履行，涉案合同应予解除。在此前提下，方可由我司向法院认定的退款主体退还涉案房款。3.我司与本案争议无关，且在涉案房屋买卖合同履行过程中无任何违约和过错情形，原告要求璧湖公司承担利息和本案诉讼费无事实依据。经审理查明以下事实：2019年3月10日，原告、和李雄慧（乙方）于2019年3月10日与璧湖公司（甲方）签订《天琅花园认购协议书》，约定乙方向甲方认购1701房，房屋预测建筑面积为126.8541平方米，房屋折后总价为2832331元，其中30000元定金需于签署认购书时付清，剩余款项在买卖合同打印前付清。该协议书乙方签章栏有原告和李雄慧的签名，原告签名处有“李雄慧代”的字样。同日，李雄慧使用尾号为9849的建设银行卡转账给璧湖公司购房收到1701房的定金30000元。2019年3月24日，原告和李雄慧与璧湖公司签署要求减名的《（认购）更名申请单》，将1701房从原告与李雄慧两人名下变更为李雄慧名下，并申明此次权益人变更事宜由原告、李雄慧主动提出，原告、李雄慧向璧湖公司支付的购房相关款项自动转至现权益人李雄慧名下。后李雄慧与璧湖公司另行签订《天琅花园认购协议书》。2019年3月28日，李雄慧通过原告名下尾号为0392的工商银行卡向璧湖公司转账购房款2802331元及物业维修基金13319.68元。同日，李雄慧与璧湖公司就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告未在该合同上签字。2019年8月27日，李雄慧死亡。李夏叶、资桂庭作为其遗产继承人于9月30日向广州市黄埔公证处（以下简称黄埔公证处）办理继承权公证。同日，资桂庭与原告签订一份《协议书》，该协议书中载明资桂庭确认1701房房款系原告所有，并同意将该房款退还原告，归原告所有。2019年10月14日，黄埔公证处出具（2019）粤广黄埔第17931号《公证书》，确认不包括1701房在内的李雄慧名下10个银行账户（包括尾号为9849的建设银行卡）的存款及利息归李夏叶和资桂庭所有，各占二分之一份额。另查，原告与两被告及资桂庭因本案纠纷，于2019年11月6日向本院提起诉讼。本院于2020年3月11日作出（2019）粤0112民初12097号民事裁定书（以下简称12097号裁定书），以原告未能证明其与两被告之间存在房屋买卖合同关系或其他法律关系为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。广州中院于2020年8月10日作出（2020）粤01民终10098号民事裁定书，认为1701号房购房款实际是由原告支付还是李雄慧支付存在争议，原审对此应予审理。裁定撤销12097号裁定书并指令该案由本院审理。以上事实，有《天琅花园认购协议书》、《公证书》、银行流水、协议书、POS机转账存根、《（认购）更名申请单》、璧湖公司售房专用票据、《广州市商品房买卖合同（预售）》、民事裁定书及庭审笔录等证据予以佐证，以上证据经庭审质证，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在2021年1月1日以前，故本案应当适用当时法律、司法解释进行裁判。首先，关于《认购协议书》《（认购）更名申请单》《广州市商品房买卖合同（预售）》的法律效力认定问题。本院评析如下：1.原告、李雄慧与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《（认购）更名申请单》，以及李雄慧与璧湖公司签订的《天琅花园认购协议书》《广州市商品房买卖合同（预售）》，系签订双方的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，对签订双方具有法律效力。根据前述认购协议书、更名申请单、买卖合同记载的内容，本院认定，涉案1701房的出卖人系璧湖公司、买受人系李雄慧。2.由于原告签订了《（认购）更名申请单》，自愿将1701房的买受人从原告与李雄慧两人名下变更为李雄慧名下，而且，原告未与璧湖公司签订1701房买卖合同，根据合同相对性原则，原告并非1701房的买受人，无权基于1701房的买卖合同关系请求璧湖公司退还购房款及相应利息。对原告提出的该项诉求，本院予以驳回。由于不具备璧湖公司向原告退还购房款的前提条件，对原告提出李夏叶协助办理退款手续的诉求，亦予以驳回。其次，从涉案购房款的所有权人及转账过程分析，原告亦无权请求璧湖公司退还购房款。本院评析如下：1.关于璧湖公司已收取的1701房定金30000元。根据（2019）粤广黄埔第17931号《公证书》可知，李雄慧系尾号为9849的建设银行卡的开户人，李雄慧使用该银行卡向璧湖公司转账了购房定金30000元。据此，本院认定，该笔购房定金在转账给璧湖公司前，属于李雄慧所有。由于原告并非该笔购房定金的所有权人，原告无权请求璧湖公司退还该笔购房定金30000元。2.关于璧湖公司已收取的购房款2802331元及物业维修基金13319.68元。该两笔款项系李雄慧使用原告名下尾号为0392的工商银行卡转账给璧湖公司，本院认定，该两笔款项在转账给璧湖公司前，属于原告所有。根据众所周知的事实，李雄慧必须持有原告的银行卡和掌握银行卡的取款密码，方可向璧湖公司成功转账前述款项。由此推断，李雄慧实施的前述转账行为已经获得了原告的授权。李雄慧在原告授权范围内实施的前述转账行为，合法有效，因此，原告无权请求璧湖公司退还该两笔款项。退一步说，即使李雄慧实施的转账行为未获得原告的授权，璧湖公司收取该两笔款项符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的情形，构成善意取得，因此，原告亦无权请求璧湖公司退还该两笔款项。最后，由于在涉案1701房交付前，李雄慧已经死亡，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》应否继续履行或者解除等问题，超出了本案审理范围，本院不予调处。璧湖公司可与李雄慧的法定继承人协商解决或者通过法律途径解决合同后续履行事宜。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条和第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及第九十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回原告钟玉秋的全部诉讼请求。案件受理费29338元，由原告钟玉秋负担。原告已预缴14669元，尚需在本判决生效之日起三日内向本院补缴14669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  温江涛人民陪审员  潘美丹人民陪审员  朱清清二〇二一年二月十八日法官助理马兴昊书记员禤培欣