北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19288号原告：北京市华星工贸中心，住所地北京市东城区幸福南里甲×号。法定代表人：商宏彬，总经理。委托诉讼代理人：王静，北京市一法律师事务所律师。被告：张振华，男，1968年11月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。第三人北京华秀缘宾馆，住所地北京市东城区幸福南里甲×号。法定代表人：张振华，总经理。原告北京市华星工贸中心（以下简称华星工贸）与被告张振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，本院依法追加北京华秀缘宾馆为本案的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华星工贸的委托诉讼代理人王静，被告张振华及其委托诉讼代理人高鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华星工贸向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退坐落于北京市东城区幸福南里甲×号房屋并交付原告；2、判令被告向原告支付拖欠的自2020年2月15日至2020年9月12日租金86032.61元（其中2020年2月15日至2020年5月14日3.5万元，自2020年5月15日至2020年8月14日4万元，2020年8月15日至2020年9月12日11032.6元）；3、判令被告向原告支付自2020年9月13日至被告实际腾退并交还涉案房屋期间的房屋占有使用费（按照目前同区域同类型房屋租赁市场价格每月5万元的标准计算）；4、判令被告向原告支付违约金（以2020年2月15日至2020年5月14日租金3.5万元为基数，按照每日1%计算自2020年2月16日至实际支付该笔租金之日止的违约金；以2020年5月15日至2020年5月15日至2020年8月14日租金4万元，按照每日1%的计算自2020年5月16日至实际支付该笔租金之日的违约金；以2020年8月15日至2020年9月12日租金11032.61元为基数，按照每日1%计算自2020年8月16日至实际支付该笔租金之日止的违约金）；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2005年9月16日就原告所有的坐落于北京市东城区幸福南里甲×号房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租金标准为每年15万元，租金支付时间为，签订合同之日付4万元，以后每年2月15日支付3.5万元，5月15日支付4万元，8月15日支付3.5万元，11月15日支付4万元。被告不支付或不按照约定支付租金，每延期一天按照本次所缴房款金额1%收取滞纳金。另该租金合同还对房屋权属状况、房屋用途、租赁期限、房屋的交付及返还等进行了约定。双方于2006年5月15日签订《北京市房屋租赁合同（附件一）》。双方签订租赁合同后，原告按照约定将涉案房屋交付被告，但被告租金交至2020年2月14日后一直未按照约定向原告支付租金。后原告多次向被告催缴租金，被告却仍未在原告指定的合理期限内交纳。2020年9月12日，原告通过微信正式通知被告，双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（附件一）》于当日解除，限被告于2020年9月19日前将房屋腾空、恢复原状并交还房屋。但被告至今仍未腾退房屋、支付拖欠的租金、房屋占有使用费及违约金。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，诉如所请。被告张振华辩称：不同意原告的诉讼请求。原告作为出租方应向张振华提供合法、完整、能正常使用的房屋供其经营所用，这样张振华才有义务向原告交纳双方之间约定的房屋租金。本案中原告向被告提供的租赁房屋有近50%的房屋为违法建设，并在2017年12月被当地街道办事处予以强制拆除，所以原告并未按照约定向张振华提供其经营所需的房屋，故被告不按照约定交纳租金不构成违约。现张振华所用房屋楼道暴露在外边，房屋既漏风又漏雨，面前也是一片废墟，根本无法开展正常经营活动。即便这样原告仍不能配合被告到街道办事处进行善后处理，尽快修复租赁房屋和恢复房屋的正常经营，而是一味的单方要求增加房屋租金、催促被告立即交付后面的全部房租。被告认为原告的无理要求系单方违约。现双方的租赁合同约定租赁期限尚未到期，同时张振华为了履行租赁合同也对租赁房屋投入200多万进行装修改造，同时考虑2020年开始的新冠疫情影响等原因，原告在此不但不应当增加房屋租金，还应当依法为张振华予以减少租金。总之，原告的诉讼请求于法无据，也与本案事实不符，原告要求支付的合同内的租金数额应当予以减免，原告要求增加支付的租金和违约金部分应当被全部驳回。第三人北京华秀缘宾馆述称：同被告意见。经审理本院认定事实如下：北京市崇文区福利二厂于1992年12月19日名称变更为北京市崇文区华星工业公司，又于1997年10月15日变更为北京市华星工业公司，又于2003年9月30日变更为北京市华星工贸中心。北京市东城区幸福南里甲×号（以下简称涉案房屋）为原告的产权房，建筑面积共计311.2平方米，其中平房建筑面积28.2平方米，楼房建筑面积283平方米。第三人北京华秀缘宾馆为被告张振华的独资企业。2005年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，1、房屋坐落于北京市东城区幸福南里甲×号，甲方对该房屋享有所有权，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证号为（崇集字第00849号）。2、乙方租赁后用于开办旅馆，不允许从事违法活动。乙方对房屋、设施及聘请的所有人员安全承担全部责任。3、甲方应向乙方出示房产证、营业执照等真实有效的身份证明。乙方应向甲方出示身份证等真实有效的身份证明。4、甲方同意乙方在厂区内对房屋进行装修，装饰或添置新物，装修期1.5个月。5、房屋租赁期限自2005年11月15日至2025年11月14日，共计20年。租赁期满后，甲方如继续出租，同等条件下乙方优先。6、租金标准，每年15万元，20年不变。支付时间为，签订合同之日付4万元，以后每年2月15日支付3.5万元，5月15日支付4万元，8月15日支付3.5万元，11月15日支付4万元。7、乙方承担经营期间租赁范围内发生水费、电费、卫生费等一切费用。甲方以相关缴费凭证向乙方收取以上费用。乙方预交以上费用3000元。8、租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方经营期间添置的信物可有其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，乙方放弃收回。9、租赁期内，房屋及附属设施的维修由乙方承担，但房屋结构及质量问题如果非乙方造成由甲方负责。11、经双方协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。如该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围、因地震等不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失。12、乙方不支付或不按照约定支付租金，每延期一日甲方按本次所交房款金额1%收取滞纳金。其他约定，如遇国家拆迁，商业补偿及乙方租后新扩建房屋补偿金归乙方。乙方改变房屋用途需经甲方同意。租赁期内，乙方若提前退租，应提前30日通知甲方。2006年5月15日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同（附件一）》。双方就上述租赁合同达成补充协议，如乙方逾期30天未交纳房租，甲方有权终止合同。如乙方在经营过程中发生违法、违纪、犯罪等活动，给甲方造成经济损失由乙方负责，同时甲方有权终止合同。被告张振华租赁涉案房屋经营宾馆，企业名称为北京华秀缘宾馆。被告张振华承租上述房屋后，将房屋东侧钢结构改造成房屋，和正式房屋一并装修后经营宾馆生意。后因政府拆违及新冠疫情影响，双方产生纠纷。被告拖欠自2020年2月15日之后的房屋租金。2020年8月28日，原告向张振华发微信称，原告于7月24日已经通知交纳房租，张振华8月18日承诺8月28日前交，但张振华不交纳房租，也不接电话，现已经三个季度不交纳房屋租金。同年9月4日，原告向张振华发微信称，经核算，张振华交租金至2020年2月14日，之后租金至今未交纳；根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》，张振华应于2020年2月15日交纳2020年2月15日至2020年5月14日的租金，于2020年5月15日前交2020年5月15日至2020年8月14日的租金，于2020年8月15日前交纳2020年8月15日至2020年11月14日租金，但张振华至今未交纳上述租金，原告曾多次催缴租金，张振华每次都承诺交纳租金但均未交纳，现又拒接电话，故原告正式通知张振华2020年9月11日之前将拖欠的租金全部交齐，若到期不交，承担由此产生的一切法律后果。同年9月12日，原告向张振华发微信称，原告正式通知张振华，双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（附件一）》自今日解除，限张振华于2020年9月19日前将房屋腾空、恢复原状并交还房屋，逾期视为张振华对房屋内遗留物品的放弃，原告有权收回房屋并自行清理，由此造成的损失由张振华承担，并限于2020年9月19日前向原告交纳拖欠的房屋租金、违约金等。2021年2月3日，承办法官到北京市东城区龙潭街道办事处调查拆违情况，其工作人员称，拆违事项是根据北京市政府于2017年12月份开始“三大行动”，要求拆除彩钢板，消除安全隐患，该活动于2018年2月份左右结束，当时城管和消防支队与张振华洽谈拆除违建及彩钢板，恢复正式房屋原状，张振华开始同意拆除，所以街道启动了拆除工作，但还剩两间自建及楼梯没有拆完时，张建华不让继续拆除，也不同意街道给恢复正式房屋。因存在安全隐患的彩钢板已经拆除，街道办事处就结束了此次拆除工作。如果当事人同意并申请拆除及恢复正式房屋，街道办事处可以重新立项启动相关工作。另，据街道办事处了解，产权人没有拆除及恢复。庭审中，被告张振华称，涉案房屋作为一个整体出租给张振华用于经营宾馆，原告未向被告张振华明确告知涉案房屋存在违章建筑的事实，故原告存在提供违法建筑的违约行为。现涉案房屋被拆除近50%的面积，导致租赁标的物无法正常使用，应视为原告提供的租赁标的物不符合约定使用条件。拆除违章建筑后，原告不配合被告张振华恢复房屋。另，2020年1月后全国爆发疫情，但原告没有减免租金，还要求涨租。对此，原告称，被告张振华所述不属实，原告不存在不配合拆除和恢复的问题，双方约定月租金1万余元，而同地段300平米的房屋月租金5-6万元，故不需要减租。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明事实，原告与被告张振华签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（附件一）》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。现被告张振华逾期交纳房屋租金超过三十日，根据合同约定，原告有权解除双方签订的上述合同。原告于2020年9月12日以微信形式向被告张振华发出解除合同通知行使解除权，被告张振华确认该微信系自己所用微信，故双方所签上述合同于2020年9月12日解除。上述合同解除后，被告张振华应当将涉案房屋腾退给原告，并支付所拖欠的房屋租金及占用费。关于占用费标准，原告主张以每月5万元为标准，该标准明显高于约定租金，法院根据将合同履行情况、疫情影响等因素酌定占用费标准。关于原告主张的逾期交纳租金的违约金，原告主张按照日百分之一的标准，该标准明显过高，法院予以酌减。被告的抗辩意见不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张振华于本判决生效后一个月内将位于北京市东城区幸福南里甲×号房屋腾空交付原告北京市华星工贸中心；二、被告张振华于本判决生效之日起十五日内向原告北京市华星工贸中心支付自2020年2月15日至2020年9月12日的房屋租金86032.61元；三、被告张振华于本判决生效之日起十五日内按照日600元的标准向原告北京市华星工贸中心支付自2020年9月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、被告张振华于判决生效之日起十五日内向原告北京市华星工贸中心支付逾期支付租金违约金3500元；五、驳回原告北京市华星工贸中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告张振华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二一年二月二十四日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤