甘肃省康乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘2922民初146号 原告：杨某，女，汉族，生于1981年7月13日，不识字，农民，住甘肃省康乐县。 委托代理人：赵国芳，临夏龙首律师事务所律师。 被告：丁某，男，回族，生于1973年4月2日，小学文化程度，农民，住甘肃省康乐县。 被告：闫某，男，回族，生于1972年08月14日，小学文化程度，农民，住甘肃省康乐县。 原告杨某诉被告丁某、闫某确认合同无效纠纷一案。本院于2021年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原杨某、被告闫某到庭参加了诉讼，被告丁某经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告杨某的诉讼请求： 1、请求确认被告闫某与被告丁某之间关于康丰路北苑住宅小区7号楼2单元2002室房屋买卖合同无效；2、请求判令被告闫某腾出房屋，赔偿租赁费损失18000元(计算至2021年1月21日，其后另算)，并恢复损坏的装修至原告；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告丁某系夫妻关系，共同共有康乐县附城镇康丰路北苑住宅小区7号楼2单元2002室楼房。2019年春节期间，原告与儿子丁涛共同委托他人并操心装潢，准备作为丁涛的婚房，因疫情、装修费、装修商承包项目较多等原因，装修前后持续至疫情结束。2020年12月25日，原告准备买家具时，发现门锁被换，被告丁某将房屋以21万元的特低价卖于被告闫某，房屋由闫某居住，闫某持有原告名下的该房屋房产证。原告认为，该房屋系原告与被告丁某的夫妻共同财产，房产证上的房屋所有人为原告和被告丁某，原告花费13万元已装修好，准备入住。现在两被告在明知房屋系两人共有的情况下，恶意串通，将13万元装修好的97.52平方米的房屋，以市场价三分之一的价格低价买卖，损害原告利益，违反《中华人民共和国民法典》等法律法规的强制性规定，请求人民法院确认合同无效。被告闫某恶意居住原告装修好的房屋，按每日300元计算，从2020年11月21日至2021年1月21日止两个月，应赔偿原告18000元的租住损失，且应计算至被告闫某腾出房屋时至。对于被告闫某损坏的装修，应依法恢复原状。为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望法院依法公正判决。 被告闫某辩称：一、他与原告签订的合同合法有效，应依法驳回原告的诉求。2017年9月18日，两人约定每平方1500元，答辩人与原告丈夫丁某签订了《房屋转让合同》，合同是在双方共同协商的情况下签订的，符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，是双方真实意思的表示，是依法成立的有效合同，受法律的保护，没有违反《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十五条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条的规定，且签订合同时答辩人明确承诺：“自本合同生效之日起至未过户前止，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务债权等该由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若过户之后发生纠纷，由乙方承担，与甲方无关”。合同签订后，答辩人按照约定履行了义务，给付了房款8万元，摇房号时给了1万元，房屋总造价15万元，装潢费算了6万多元，共计21万元。答辩人先后给付了丁某202000元，剩余8000元两人协商过户时给付。2020年的8月2号丁某将房产证给答辩人。2019年3月3日，答辩人要求原告丈夫将钥匙和房屋所有权证一并交付答辩人时，答辩人丈夫书面承诺于2019年7月15日前交付，如到期不归还，将现居住的北苑小区1号楼1单元402室135.74平方米的大套楼房归答辩人所有。后原告丈夫履行承诺，将房门钥匙和产权证一并交付答辩人管理使用。现在，原告却说是不知情。根据最高人民法院《关于适用婚姻家庭编的解释》第二十八条的规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋的，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。”该房屋因签订合同时未办理房产证，故双方无法办理过户手续，但依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记，不影响合同效力。”显然合同是合法有效的，假如原告不知情，答辩人是善意取得的，也是合法有效的。综上，原告要求确认合同无效，不符合法律规定，法院应依法予以驳回。综上，答辩人签订的房屋买卖合同没有违反《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十五条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条的规定，符合最高人民法院《关于适用婚姻家庭编的解释》第二十八条规定的，是合法有效的，是受法律保护的，故原告的起诉理由不能成立，望法院依法驳回。 被告丁某未到庭参加诉讼，也未答辩。 原告杨某向本院提交的证据有： 1、甘（2020）康乐县不动产权第0000127号不动产权证，复印件一份，原件被告问文平持有，证明原告是争议房屋的合法所有权人； 2、视听资料光盘一份(内容文字版书面材料两份)(1)被告丁某通话录音一份； 3、被告闫某通户录音一份，证明两被告交易房屋原告不知情，系恶意串通； 4、装某证言一份，证明原告装修房屋花费13万元，两被告售价不合理； 5、两被告房屋买卖合同复印件一份，原件被告闫某持有，证明两被告恶意串通，违反法律强制性规定，损害原告利益。 被告闫某向本院提交的证据有： 1、房屋买卖交易合同3份，证明被告闫某已于丁某达成协议并签字按压手印； 2、不动产登记证一份； 3、承诺书； 4、房屋买卖合同，证明马成龙与虎志俊达成买卖合同并签字按压手印。 被告对原告提交的甘（2020）康乐县不动产权第0000127号不动产权证、视听资料光盘、被告丁某及闫某的通话录音材料、两被告房屋买卖合同复印件无异议，对原告提交的装某证言有异议，认为装潢花费不了那么多钱。原告对原被告提交的甘（2020）康乐县不动产权第0000127号不动产权证复印件无异议，对房屋买卖交易合同、承诺书、房屋买卖合同有异议，认为持有房产证并不代表你享有物权，关于2017年与2020年的房屋买卖合同与承诺书没有关联性，有可能会涉及到一房二买的现象，他们二人约定的是13楼，承诺书与本案房子没有关联性，别人的房屋买卖合同与本案没有关联性，对该证据真实性有异议。本院对双方认可无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杨某与被告丁某系夫妻关系，共同持有康乐县附城镇康丰路北苑住宅小区7号楼2单元2002室楼房的产权，2020年3月25日康乐县不动产管理局发给二人不动产登记证书，权利人为丁某、杨某，按份共有：丁某占50%、杨某占50%。2019年春节期间，原告杨某与其子丁涛装潢该房屋，并准备作为丁涛婚房使用。2020年12月25日原告发现门锁被换，后得知被告丁某于2020年11月21日将房屋以21万元的价格卖给被告闫某，被告闫某按照约定先给付了被告丁某房款8万元，摇房号时给了1万元，后又给付了部分房款，被告闫某先后给付了丁某共计202000元，剩余8000元两人协商过户时给付。2020年的8月2号丁某将房产证及房屋钥匙交给闫某。但双方没有办理房屋过户登记手续。2021年1月6日，原告向本院提起诉讼。 本院认为，被告丁某在该房屋共同持有者原告杨某不知情的情况下，以明显低于市场价格将该房屋卖给被告闫某，违反了共有房地产转让时必须经其他共有人书面同意的强制性法律规定，该房屋买卖合同无效，被告闫某应当返还原告房屋，被告丁某应当返还被告闫某购房款。原告要求给付房屋租赁费理由不足，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项、《中华人民共和国民法典》一百五十三条、一百五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告闫某与被告丁某于2020年12月21日签订的房屋买卖交易合同无效； 二、被告闫某返还原告杨某、被告丁某位于康乐县附城镇康丰路北苑住宅小区7幢2单元2002室房屋（于本判决生效后十五日内履行完毕）； 三、由杨某、丁某返还被告闫某房屋交易款202000元（于本判决生效后十五日内履行完毕）； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费250元，由两被告闫某、丁某各承担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。 审 判 长  张明清 人民陪审员  马玉忠 人民陪审员  马志龙 二〇二一年二月二日 书 记 员  张沛蓉