广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10716号原告（反诉被告）：中山市达兴汽车贸易有限公司，住所地广东省中山市×××××。法定代表人：聂亚煦，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：周沛余，广东洛克律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市嘉德汽车贸易有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××。法定代表人：梁丽英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文源，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：管长林，广东卓信律师事务所律师。被告：鞠亚丁，男，1978年8月30日出生，汉族，住湖北省十堰市××××××××××××××。原告中山市达兴汽车贸易有限公司（以下简称为达兴公司）诉被告中山市嘉德汽车贸易有限公司（以下简称为嘉德公司）、鞠亚丁租赁合同纠纷一案，于2020年7月16日立案后，本院依法适用普通程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告达兴公司委托诉讼代理人罗君丽、周沛余，被告嘉德公司委托诉讼代理人李文源、管长林以及被告鞠亚丁到庭参加诉讼，后嘉德公司提起反诉，本院于2020年10月27日公开开庭进行了合并审理，原告达兴公司委托诉讼代理人罗君丽、周沛余，被告嘉德公司委托诉讼代理人管长林以及被告鞠亚丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令判令被告嘉德公司、鞠亚丁立即向原告支付违约金300000元；2.判令被告嘉德公司、鞠亚丁立即向原告支付自2017年3月至2019年12月期间因逾期支付租金而应支付的违约金26810.80元；3.判令被告嘉德公司、鞠亚丁立即向原告支付自2020年1月1日起暂计至2020年6月30日期间因物业和场地空置的租金损失800415元(参照合同约定的租金标准计算)；4.判令被告嘉德公司、鞠亚丁立即向原告支付自2016年6月1日至2016年7月31日止的租金240000元；5.判令两被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：2016年5月7日，被告鞠亚丁以被告嘉德公司发起人的身份就位于中山市×××××××××××××的物业和土地(以下简称“涉案物业和土地”)租赁事宜，与原告协商一致签订《租赁合同》，其中合同约定：(1)甲方(即原告)以租赁物的现状出租给乙方，面积合计3244.96平方米；(2)租赁期限为8年，从2016年5月7日至2024年5月30日止，2016年5月7日至2016年7月30日为免租期；(3)租期中前两年的每月房产租金为6万元、土地租金为3万元、管理费为3万元，合计12万元，此后每年的租金、管理费用逐年递增；(4)如乙方在免租期内不实际或不按计划进行装修的，则乙方不享有装修免租期，乙方需按时足额支付此期间的租金；(5)乙方必须在每月25日之前将次月租金、管理费、税费和上月所发生的一切相关费用汇入甲方指定的账户。如乙方逾期未足额支付的，乙方必须按该期应付金额每日百分之五向甲方支付滞纳金；(6)因乙方原因造成解除合同的，不能免除乙方撤场之前应交的租金、管理费、税费、水电费及解除合同的违约金；(7)乙方在合同租赁期内未经甲方书面同意无故提前解除合同或乙方不履行合同义务的，乙方赔偿甲方违约金30万元。合同签订后，原告如约将涉案的物业和场地交付给被告鞠亚丁使用。2019年6月2日，嘉德公司成立后，嘉德公司对鞠亚丁与原告签订的《租赁合同》的内容予以确认，并以其公司的名义与原告再签订一份除经营业务交割规定条款之外内容一致的《租赁合同》。从2017年3月1日至2019年12月30日期间，被告嘉德公司一直有存在租金、税金未按时缴纳的情况。2019年12月1日，被告嘉德公司向原告出具《关于提前解除租赁合同的通知函》，告知原告其定于2019年12月31日起解除与原告签订该场地的租赁合同。2019年12月3日，原告就被告嘉德公司提前解除租赁合同事宜告知嘉德公司：若其提前解除租赁合同，则属单方违约，按合同的约定应向原告支付违约金30万元、补交装修免租期租金及按时付清应付而未付的租金、管理费、水电费等相关费用。但被告嘉德公司对原告的《复函》不予理会，于2019年12月31日单方退场后也没有向原告支付上述违约金30万元和其他相关费用。2020年3月20日，原告再次向被告嘉德公司发出《关于处理违约解除合同相关事宜并支付违约金等的函》，告知其应按合同的约定承担违约责任，向原告支付违约金、装修免租期间的两个月租金及物业空置期间的租金损失等相关费用。但嘉德公司在2020年3月25日签收该函后一直不予理会，截止原告起诉之日，嘉德公司未向原告支付任何费用。原告与被告嘉德公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具约束力。任一方违反合同约定的，应按约定承担相应的违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告嘉德公司却于2019年12月1日单方提出解除合同并于2019年12月31日单方搬离涉案的物业和场地，致使双方之间的租赁合同事实上已无法继续履行，双方的租赁合同于2019年12月31日已解除。被告嘉德公司单方提前解除合同的行为已构成违约，根据《租赁合同》第6条第2款“乙方在合同租赁期内未经甲方书面同意无故提前解除合同或乙方不履行合同义务，违反第五条乙方的义务，乙方赔偿甲方违约金30万元”的约定，被告嘉德公司应向原告支付违约金30万元。根据双方签订的《租赁合同》第三条第五款“乙方必须在每月25日之前支付次月租金、管理费等相关费用，如逾期支付的须按该期应付金额每日百分之五向甲方支付滞纳金”和第五条第十款“因乙方原因造成解除合同的，不能免除乙方撤场之前应交的租金、管理费、税费、水电费及违约金”的约定，被告嘉德公司从2017年3月至2019年12月期间一直存在逾期支付租金、税金的行为，并且因嘉德公司原因造成合同解除的，不能免除嘉德公司撤场之前应交的租金、管理费、税费、水电费及解除合同的违约金。为了妥善解决本案纠纷，原告同意逾期付款利息的计算标准为年利率24%，经计算，截止至2019年12月31日，被告嘉德公司应向原告支付违约金共26810.80元(详见《应付违约金明细表》)。被告嘉德公司在免租期间并没有对涉案的物业进行装修，根据双方合同第二条第三款“免租金期为从合同生效之日起至2016年7月30日，此期间如果乙方不实际或不按计划进行装修的，则乙方不享有装修免租金期，乙方必须及时足额支付此期间的租金及相关费用”的规定，嘉德公司应向原告支付2016年5月7日至2016年7月31日的租金共24万元。由于被告嘉德公司单方提出解除合同并搬离涉案的物业和场地的行为导致双方的租赁合同被迫解除，造成涉案物业和土地空置，原告本可以收取的租金无法收取，产生了涉案物业和土地空置期间的租金损失，被告嘉德公司应予赔偿。经计算，自2020年1月1日起，暂计至2020年6月30日止，涉案物业和土地空置期间的租金损失为800415元(参照租赁合同约定的租金标准计算)。嘉德公司于2016年6月2日登记成立，被告鞠亚丁是作为当时嘉德公司的发起人与法定代表人。2018年3月16日，嘉德公司的法定代表人由鞠亚丁变更为梁丽英，而鞠亚丁则担任其分支机构中山市嘉德汽车贸易有限公司三乡分公司的负责人。由前所述，被告鞠亚丁与原告签订了《租赁合同》后，在嘉德公司成立后，嘉德公司再与原告又签订一份除经营业务交割规定条款之外其余内容均一致的《租赁合同》，但被告鞠亚丁与原告签订的《租赁合同》并没有解除，被告嘉德公司与原告签订了《租赁合同》，并以自己名义交纳租金等实际履行租赁合同义务行为，属于对被告鞠亚丁与原告签订的《租赁合同》相应合同债务的债务加入。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，鞠亚丁为设立嘉德公司，以自己的名义与原告签订租赁合同，嘉德公司成立后亦对鞠亚丁与原告签订的合同予以确认同时也履行合同的义务且使用涉案场地与物业，原告有权要求发起人鞠亚丁和嘉德公司承担合同责任。因此，被告鞠亚丁与被告嘉德公司共同承担本案因《租赁合同》而产生的债务。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告达兴公司针对本诉答辩称，一、嘉德公司发出解除通知后，达兴公司与嘉德公司进行了沟通协商，双方确定嘉德公司退出涉案房屋且无需承担任何责任，但作为对价，达兴公司要求嘉德公司不应拆除涉案房屋中安装的部分设备，而在嘉德公司的介绍下，达兴公司亦与案外第三人就涉案房屋的后续租赁问题进行了磋商，由此可知，嘉德公司解除涉案合同不构成违约，无需承担任何违约责任，达兴公司提起本案诉讼，有违诚信。二、退租时双方已确认嘉德公司无需承担任何责任，达兴公司所提第一项关于违约金的诉请，缺乏事实依据，且与涉案租赁合同的约定不符，依法不应支持。三、退租时双方已确认嘉德公司无需承担任何责任，且嘉德公司缓交部分款项的行为亦已征得达兴公司同意，因此，达兴公司所提第二项关于逾期违约金的诉请，明显与事实不符，且该项诉请也明显超过了诉讼时效，依法应不予支持。四、退租时双方已确认嘉德公司无需承担任何责任，达兴公司也已在起诉状中自认“双方的租赁合同于2019年12月31日已解除”，且嘉德公司搬离前亦提前一个月进行了通知，搬离时亦与达兴公司进行了交接，因此，达兴公司所提第三项关于场地空置的租金损失的诉请，完全缺乏事实根据及法律依据，且，该项诉请亦与其第一项诉请明显存在重复计算的问题，依法应不予支持。五、退租时双方已确认嘉德公司无需承担任何责任，且嘉德公司亦对涉案房屋进行了装修，因此，达兴公司所提第四项关于免租期租金的诉请，明显与事实不符，且，该项诉请亦明显超过了诉讼时效，依法应不予支持。六、达兴公司将无证建筑出租给嘉德公司，涉案租赁合同依法应为无效合同，涉案租赁合同中包含的违约责任条款亦属无效，相应地，达兴公司无权援引涉案租赁合同中的违约责任条款要求嘉德公司承担违约责任，其所提诉请应予以驳回。综上所述，达兴公司所提各项诉请均于法无据，依法应不予支持。被告鞠亚丁答辩称，被告与达兴公司签订租赁合同后，缴纳了押金，被告不能接受达兴公司的诉求。被告嘉德公司向本院提出如下反诉请求：判令达兴公司立即向嘉德公司退还涉案房屋租赁合同项下的租赁保证金共计240000元。事实与理由：嘉德公司与达兴公司订立涉案房屋租赁合同后，嘉德公司依约向达兴公司支付了240000元租赁保证金，现涉案房屋租赁合同已经双方协商确认解除，但达兴公司却未将该租赁保证金返还给嘉德公司。为维护自身的合法权益，嘉德公司向本院提起反诉。原告达兴公司就反诉答辩称，一、达兴公司无需向嘉德公司退回保证金240000元，双方之间的租赁合同是嘉德公司单方违约解除的，嘉德公司现要求达兴公司退回保证金240000元并不符合合同约定的退回保证金条件，法院不应支持嘉德公司的主张。二、在嘉德公司向达兴公司提出提前解除租赁合同时，达兴公司已明确书面告知嘉德公司不同意解除合同，如嘉德公司坚持单方解除合同则属违约，并且保证金240000元不予退回，但嘉德公司仍坚持单方解除合同，应视为其确认保证金不退回。三、保证金是由鞠亚丁支付的，现嘉德公司提出要求退还保证金达兴公司认为其主体不适格，其并非保证金的支付主体，无权要求退回保证金。四、达兴公司于2020年10月30日将嘉德公司、鞠亚丁欠付的2016年6月1日至2016年7月31日的租金共240000元在保证金内扣除，扣除后，现保证金已无余款，达兴公司无需将保证金240000元退回给嘉德公司。综上所述，嘉德公司的反诉请求没有事实及法律依据，法院应予以全部驳回。被告鞠亚丁对被告嘉德公司的反诉陈述称，同意嘉德公司的反诉请求。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：嘉德公司登记成立于2016年6月2日，原法定代表人为鞠亚丁，于2018年3月16日变更为梁丽英，原住所地为中山市××××××××××××卡一，于2019年12月23日变更为中山市××××××××××××××第12卡。2016年5月7日，达兴公司（作为甲方、出租方）与鞠亚丁（作为乙方、承租方）签订租赁合同，部分约定如下：租赁地点：中山市×××××××××××××；甲方以租赁标的物现状出租，双方完全确认这一点。租赁物面积共计3244.96平方米(其中1084.96平方米为办证建筑，2160平方米为临时无证建筑。本合同租赁标的物已经抵押给银行，乙方对租赁物的建筑现状已知情(以上以附件1图标示为准）；乙方承租的用途仅限于现代品牌汽车销售、汽车维修，不能做为其他用途；本合同租赁期为8年，从2016年5月7日至2024年5月30日止；因甲乙双方需要时间物业交割，同意2016年5月31日租赁标的物交接。本合同的水电费、公共卫生费自物业交付起始日开始记算；装修免租金期的约定。甲方根据乙方的要求同意从合同生效之日起至2016年7月30日为乙方装修免租金期，此期间乙方免交租金(其他费用需按合同约定交付。但此期间如果乙方不实际进行装修或不按计划装修，则乙方不享有装修免租金期，乙方必须及时足额交付此期间的租金及相关费用。另外，此期间甲乙双方均受合同各条款约束任何一方违约需承担违约责任；乙方租赁甲方房屋物业，租金、管理费自2016年7月30日起计收。每月租金及管理费缴交的明细如下：第一年（其中2016年7月30日前免租金）2016年5月7日至2017年5月30日房产租金60000元/月、土地租金30000元/月、管理费30000元/月，合计120000元/月；第二年2017年6月1日至2018年5月30日房产租金60000元/月、土地租金30000元/月、管理费30000元/月，合计120000元/月；第三年2018年6月1日至2019年5月30日房产租金63000元/月、土地租金31500元/月、管理费31500元/月，合计126000元/月；第四年2019年6月1日至2020年5月30日房产租金66150元/月、土地租金33075元/月、管理费33075元/月，合计132300元/月；第五年2020年6月1日至2021年5月30日房产租金69458元/月、土地租金34729元/月、管理费34729元/月，合计138915元/月......以上每月租金及管理费含6万的税金，其他金额的租金及管理费不含税。(税费按当地税管部门费率支付，具体以政府税收法规为准）；租赁保证金亦即履约保证金，本合同签订后乙方按规定的时间向甲方支付租赁保证金及第一个月的租金和管理费，合计360000元，本合同签订当天，乙方向甲方支付100000元本合同生效，余款260000元于2016年5月16日前乙方向甲方支付。乙方不得将押金用于抵扣合同规定的租金、管理费、水电费和其他相关费用；乙方必须在每月25日之前将次月租金、管理费和所发生的一切相关费用和税费(包括但不限于合同期内发生的各种税费、卫生费、垃圾处理费、上月水电费及其他费用)，汇入甲方指定的账户、如乙方逾期未足额支付(缴纳)，乙方必须按该期应付金额每日百分之五向甲方支付滞纳金，并自行承担相应的违约责任和其他不利后果，如因此对甲方造成损失的应赔偿甲方的所有损失，拖欠十五天或以上，甲方有权停水停电，如果累计拖欠达二十天，视为乙方单方违约，乙方除需按合同约定支付所欠交金额及按上述条款约定支付滞纳金、违约金外，甲方有权单方面立即无条件解除合同，没收乙方的租赁保证金，立即收回租赁物，乙方的一切损失由乙方自行承担。租赁期满后乙方如无违约行为，乙方付清所有租金、管理费、水电费、税费和其他一切相关费用，退回合同租赁物，且租赁物经甲方验收确认无损后，乙方凭甲方在收取保证金和押金时开具的原始收据向甲方要求无息退回租赁保证金和水电费押金。如有欠付租金管理费或其他欠费及建筑装修损坏的，甲方有权在保证金内扣除剩余的保证金，甲方无息退还乙方。如甲方延迟退回押金的，甲方按应付金额每日百分之五向乙方支付滞纳金；本合同租赁物处所地块的年度土地使用税一年一交(按日历自然年计算)，由乙方承担，不足一年的按月平均分摊计收，具体金额由国家政策或法规决定；甲方将租赁物业以现有状况交付乙方使用，租赁物内固定的电器及其他办公、维修设备和相关资产由乙方出资700000元一次性买断，甲方无需开据发票，交款日期为2016年5月30日以前乙方一次性向甲方付清(以交接清单为准，详见附件2)，否则视乙方违约并承担甲方所有损失；关于租赁物的装修。乙方在合同期内如需要对租赁物进行装修，乙方装修方案、图纸需经甲方审查书面同意后方可进场施工；租赁物的使用与修缮：根据谁使用谁维护的原则，乙方负责本合同租赁物及相关附属设施的维修和保养(包含渗水、漏水、自然损耗)，维修和保养的一切费用由乙方承担，但因租赁物主体框架结构或缺陷的维修费用由甲方承担(除地面下陷原因外）；因乙方原因造成的解除合同，不能因此免除乙方在合同期内的应交的租金、管理费、税费，水电费及违约金；经营业务交割规定：经甲、乙双方协商一致，同意将现有租赁物上现有的经营业务移交给乙方负责经营，经营益损自2016年5月31日起由各自承担；甲方配合乙方申请北京现代品牌在中山的经营权，当乙方向甲方提出甲方退网的要求后，甲方五天内向主机厂提交《退网申请书》及相关退网手续等；乙方在合同租赁期内未经甲方书面同意无故提前解除合同或乙方不履行合同义务，违反第五条的乙方义务，乙方赔偿甲方违约金300000元，但甲方保留继续追讨乙方所欠款项的权利，追究乙方的相应责任，由此造成甲方的的损失由乙方自行承担；合同解除、终止或到期后，乙方交清所有租金、水电费、管理费和其他相关费用、各项税费后，按本合同相关约定无息退回乙方的履约保证金；本合同双方代表签署盖章并在甲方实际收到乙方100000元之日起生效等。达兴公司在甲方落款处盖章确认，鞠亚丁在乙方代表落款签名并捺印确认，该合同还附有租赁物图纸标示租赁面积，图纸标示了有证、无证建筑面积方数以及所对应的位置等。同日，鞠亚丁向达兴公司支付了100000元。2016年5月17日，达兴公司收到了260000元（其中140000元为保证金、120000元为第一个月租金及管理费）。鞠亚丁确认前述款项系其代嘉德公司所支付。签订上述合同后，双方确认2016年5月7日至2016年5月31日是资产盘点的过渡期，达兴公司于2016年5月31日交付案涉租赁物。嘉德公司登记成立后，达兴公司与嘉德公司又签订一份租赁合同，而该合同内容除了没有上述合同4.5条及第六条经营业务交割规定约定的内容外，其他租赁事宜的约定均与上述合同一致。达兴公司在甲方落款处盖章确认，嘉德公司在乙方落款处盖章确认，鞠亚丁在乙方代表落款签名确认，合同落款时间亦为2016年5月7日。达兴公司主张嘉德公司在2017年3月至2019年12月期间一直存在逾期支付租金、税金的行为，为此向本院提交了嘉德公司支付租金、税金明细表、银行回单、微信聊天记录等证据予以佐证。嘉德公司确认前述证据的真实性、合法性及关联性，但认为虽然案涉租赁合同约定每月25日前缴纳次月租金等费用，但实际履行过程中，双方并非严格按照该约定执行，而是根据实际情况来确定具体付款日期，即使其未在每月25日前付款，达兴公司亦知情并同意，故不存在逾期问题。2019年12月1日，嘉德公司向达兴公司发出《关于提前解除租赁合同的通知函》，部分载明：第一，因租赁期间一直处于亏损状态，与贵公司协商减租一直未能回复我公司；第二、贵公司承担的我公司洗车业务由于洗车时间过长和洗不干净，导致客户投诉一直居高不下，贵公司也未能有效改善，导致我公司在厂家考核中失分而少拿返利；第三、由于悦达起亚店退租撤场及荣威店即将退租撤场后，客流明显下滑，导致业绩已不足以支撑贵公司租金。经我公司慎重考虑，现决定于2019年12月31日起解除与贵司签订该场地的租赁合同。嘉德公司为证明其并非无故解除合同，前述通知函中第二点原因系解除合同的原因之一，而向本院提交了2019年洗车投诉记录，达兴公司不予确认，并认为该证据与嘉德公司单方解除合同的违约行为没有任何关联性，案涉租赁合同与洗车业务不存在关联，嘉德公司以洗车质量没有达到要求而作为解除租赁合同的理由是没有事实及法律依据。2019年12月3日，达兴公司函复嘉德公司如下：一、贵司单方提前解除合同，属于贵司单方违约，也将对我司造成重大损失。贵司应按合同的约定承担违约责任。根据合同约定，贵司应向我司支付违约金300000元，另外贵司所交的押金(租赁保证金)人民币240000元我司不予退回。二、因贵司没有按合同约定在合同签订之日起至2016年7月30日期间对租赁物进行装修，因此按合同约定贵司不享有装修免租金期，贵司应按合同约定补交2016年6月1日至2016年7月30日期间的两个月租金240000元、税金14036.5元)，合计254036.5元。三、贵司应向我司付清未付的租金、管理费和相应税费(包括一年一交的土地使用税)水电费和其他一切相关费用(上述租金费用应付至合同解除及贵司退场之日)。四、贵司应在合同解除日前，将在合同租赁标的物地址上注册成立或迁入合同租赁物地址的所有公司营业执照及其他有关证照注销或者迁走(以工商局登记为准）。五、贵司应在退场之日按合同约定将租赁物按现状返还给我司，贵司投入的固定装修(如有)建筑附着物、设备设施等均归我司所有，贵司必须维持原状且完整、无偿地移交给我司。贵司不得拆除拆毁，否则贵司必须恢复原状，如果贵司未恢复原状，则我司有权自行进行修复，费用由贵司承担。六、贵司解除合同的日期，以贵司付清上述应付的违约金、租金和其他全部费用、按现状交还完整无损的房屋物业、履行完以上全部义务和合同约定的其他义务之日为准。2020年3月20日，达兴公司向嘉德公司发出《关于处理违约解除合同相关事宜并支付违约金等的函》，部分载明如下：2019年12月初贵司向我司发来《关于提前解除租赁合同的通知函》，通知我司提前解除合同，并于2019年12月31日终止承租我司的房屋物业，我司于2019年12月3日向贵司复函，不同意贵司提前解除合同，否则承担违约责任，但贵司仍然坚持违约解除合同，对我司造成了重大损失。贵司违约解除合同后至今并未按合同的约定履行应履行或未履行完毕的合同相关义务，承担违约责任，赔偿我司损失。达兴公司还要求嘉德公司沟通处理违约解除合同相关事宜，并付清违约金、租金、税金、滞纳金和租金损失等。嘉德公司认为双方在其发出解除通知函后于2019年12月及2020年1月份已进行协商，并达成一致意见，即嘉德公司可提前退租且无需承担任何责任，双方债权债务关系两清，但嘉德公司应将案涉租赁物的部分设备资产留给达兴公司而不得拆除，达兴公司在双方达成协商一致的情况下发出前述函件有违诚信。嘉德公司为证明其在搬离时已与达兴公司进行交接、交还钥匙，按照达兴公司的要求进行场地清理、共同对嘉德公司遗留的设备资产进行了清点等以及双方就解除合同协商一致的事实，向本院提交了双方员工的微信聊天记录、公证书、清单明细表等证据予以佐证。达兴公司确认该微信聊天记录的真实性、合法性及关联性，而不认可嘉德公司的证明内容，并认为双方在协商违约金的赔偿问题时，嘉德公司曾单方提出以其设备及物品转让给达兴公司以抵偿部分违约金，但直至嘉德公司擅自撤场止，嘉德公司一直没有提供资产清单，亦没有共同清点及移交设备给达兴公司，双方并未就转让设备达成一致，此外，嘉德公司亦没有将案涉房屋和场地的钥匙交还；确认公证书的真实性，但不确认关联性及证明内容，亦不确认清单明细表。达兴公司认为嘉德公司单方提出解除合同并搬离案涉租赁物已构成违约，且嘉德公司在租赁期间存在逾期支付租金及税金的行为应支付相应的违约金等，而嘉德公司认为案涉租赁合同系协商解除且案涉租赁合同为无效合同，达兴公司应向其返还租赁保证金等。双方就此未能协商一致，达兴公司遂于2020年7月16日诉至本院，主张前述请求。嘉德公司向本院提起反诉，主张前述反诉请求。另查，达兴公司名下登记有位于中山市××××××××××××××地产一宗，土地证号为国（2014）090xxxx,房产证号为粤房地字证第01140xxxx号，土地使用面积为14274.8平方米，建筑面积为1084.96平方米。达兴公司确认案涉租赁合同中2160平方米的建筑物尚未办理相关证件或经主管部门批准建筑，但认为其出租的标的为有证部分1084.96平方米建筑物以及无证部分2160平方米建筑物对应的土地，而不涉及该无证部分2160平方米的建筑物；嘉德公司及鞠亚丁不予确认并认为案涉租赁标的为有证部分1084.96平方米建筑物以及无证部分2160平方米建筑物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前仅主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然案涉租赁合同的租金有土地租金的表述，但嘉德公司、鞠亚丁实际占有使用的并非为该部分土地，而是土地的建筑物，即使部分租金列明为土地租金，但不能推翻实际占有使用标的物为地上建筑物的事实，达兴公司主张案涉租赁标的物为1084.96㎡房屋及2160㎡的铁棚对应的土地，本院不予采纳。而根据案涉租赁合同的约定以及双方的陈述，案涉租赁标的物包括已办理房产证的面积为1084.96㎡房屋和面积为2160㎡的星铁棚，面积为2160㎡的铁棚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，故涉及面积为2160㎡的铁棚部分的合同无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，嘉德公司、鞠亚丁承租案涉租赁物用于现代品牌汽车销售及维修，结合租赁合同所附的租赁物图纸所示及现场照片，面积为1084.96㎡房屋和面积为2160㎡的星铁棚系相连且与租赁物的用途相互关联、相互依存，均共同服务汽车销售及维修的经营目的，系整体租赁且具有不可分性，即仅面积为1084.96㎡房屋并不能保证嘉德公司、鞠亚丁承租目的的实现。因此，本案部分租赁物的无效出租,已影响到租赁合同的整体履行和效力，基于涉案租赁合同的整体性，案涉租赁合同应认定为无效合同。达兴公司基于嘉德公司、鞠亚丁提前退租以及逾期支付租金等违约行为主张要求嘉德公司、鞠亚丁支付违约金、逾期支付违约金、空置租金损失，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽然鞠亚丁为设立嘉德公司以自己名义与达兴公司签订租赁合同，而嘉德公司成立后亦以公司名义与达兴公司签订与前合同中有关租赁内容约定一致的租赁合同，但鞠亚丁确认案涉租赁保证金系代表嘉德公司向达兴公司交付，且亦同意嘉德公司要求达兴公司向其返还租赁保证金的反诉请求，结合上述法律规定，嘉德公司诉请要求达兴公司返还租赁保证金240000元，理据充分，本院予以支持。关于达兴公司主张要求嘉德公司、鞠亚丁支付装修免租期中2016年6月1日至2016年7月31日止的租金240000元的问题。上文已认定案涉租赁合同无效，故合同中关于装修免租期的约定亦属无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，鞠亚丁为设立嘉德公司以自己名义对外签订案涉租赁合同，嘉德公司成立后亦与达兴公司签订案涉租赁合同，并实际享有合同权利履行合同义务。因此，达兴公司有权要求嘉德公司、鞠亚丁承担合同责任。虽然案涉租赁合同载明2016年6月1日至2016年7月31日期间达兴公司每月应收房产租金60000元、土地租金30000元、管理费30000元，合计120000元，但案涉租赁标的并无土地，而案涉租赁合同中亦无任何关于管理费的其他约定，故前述每月合计120000元实质为双方所约定的租金标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”达兴公司有权要求嘉德公司、鞠亚丁支付2016年6月1日至2016年7月31日期间的占有使用费。但是，2016年6月1日至2016年7月31日期间的占有使用费实为合同无效的损失，应按双方当事人的过错程度分担，结合双方签订案涉租赁合同均已清楚及知悉案涉租赁物的部分为无证建筑的事实，该期间的损失应由双方当事人各自承担50%，即嘉德公司、鞠亚丁应向达兴公司支付占有使用费60000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山市嘉德汽车贸易有限公司、鞠亚丁于本判决生效之日起三日内向原告中山市达兴汽车贸易有限公司支付2016年6月1日至2016年7月31日期间的占有使用费60000元；二、原告中山市达兴汽车贸易有限公司于本判决生效之日起三日内向被告中山市嘉德汽车贸易有限公司返还租赁保证金240000元；三、驳回原告中山市达兴汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17105元，诉讼保全申请费5000元，合计22105元，由原告中山市达兴汽车贸易有限公司负担20165元，被告中山市嘉德汽车贸易有限公司、鞠亚丁负担1940元（该款原告已预交本诉案件受理费及财产保全费，二被告在本判决生效之日起三日内直接向原告支付）；反诉案件受理费2450元，诉讼保全申请费1720元，合计4170元，由原告中山市达兴汽车贸易有限公司负担（该款被告中山市嘉德汽车贸易有限公司已预交，原告在本判决生效之日起三日内直接向被告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈觉天审 判 员  黄俊慧人民陪审员  麦丽美二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  黎素霞李智文