新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵1101民初39号 原告：浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区水磨沟路268号绿城·玫瑰园会所负一层。 法定代表人：侯占胜，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱彦伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘明军，新疆普创律师事务所律师。 被告：高卫红，女，1971年8月29日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司（以下简称绿升新疆分公司）与被告高卫红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿升新疆分公司的委托诉讼代理人朱彦伟、刘明军，被告高卫红庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿升新疆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年12月8日至2019年12月31日的物业管理服务费6898.13元；2、判令被告自2017年12月8日起至2020年7月1日止按照欠付金额的日千分之二支付逾期付款违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费及送达费用。事实和理由：2014年10月27日，原告绿升新疆分公司与新疆中豪房地产开发有限公司签订《中豪•润园前期物业管理服务合同》，该合同确认由原告负责乌鲁木齐市沙依巴克区西山路276号中豪•润园业主提供物业管理服务。被告高卫红是中豪润园×-×-×业主，自2017年12月8日起被告开始拖欠物业管理费用。经原告多次催告后仍未能按期付款，故原告诉至法院。 被告高卫红辩称，对原告诉称被告自2017年12月8日起至2020年7月1日期间未缴纳物业费认可，但该物业公司不能按照物业合同法及《物业管理条例》向业主提供物业服务，违约在先，原告未履行以下合同服务内容：1、被告于2016年12月办理房屋入住手续，当月发现采暖温度不合格即向原告反映，原告让我向热力公司反映解决问题。经和热力公司沟通得知暖气质量工程质保期有两年，在此期间全部由物业协调解决。原告隐瞒事实、欺骗业主，推脱责任，造成住房无法按时入住，给被告造成经济损失。对2016年至今不达标面积的采暖费用应由原告给予补偿。2、2017年3月装修期间，原告按照人车分流的服务标准针对二期业主、三期业主采取不同的管理，原告对于业主的非同等待遇造成被告在装修、搬家期间产生诸多经济损失。被告向原告缴清各种费用，原告却不能履行相应的服务义务，被告有权不支付物业费用。3、被告在购房时同时购买了本小区地下室和地库车位。2017年开春地下室出现严重漏水，造成墙体损坏，经过原告与开发商协调答复是地面绿化漏水，至今未给予任何答复和修缮。4、2017年9月25日，被告车辆在自己的车位停放被其他车辆碰撞，受损严重，向原告调取监控，称×号楼车位监控处于调整状态，未能正常工作，使被告无法找到肇事车辆，自己承担所有修车费用。5、房屋自入住期间就发生多面墙体断裂，和原告沟通要求协调修缮，至今无任何回应。6、2017年3月物业公司限制居民购水，刁难住户。并于2020年春节大年三十停电，引起居民强烈不满。7、原告不作为，电梯多次出故障停运，居民反映问题未及时解决。逢年过节停水、停电成了家常便饭，消防不合格到处漏水，给业主造成安全隐患。8、地下车库用户每月支付了60元管理费，但是地库的卫生极差，常见有人在地库散步、遛狗；没有购买车位的车辆在地库随意停放，管理混乱，安全隐患诸多。9、小区自销售期间就宣传人车分流的管理方式，但形同虚设。10、小区公共区域卫生状况不好，有的住户单元门口拴养大型狗，原告也没有清理；冬季不及时清理积雪使得住户出入极其不便；外来人员可以随意出入小区及单元门，管理混乱，使住户丧失安全感。11、公租公用部分收益未真实公开，存在商业设施占用绿化用地的现象，物业管理期间收取的广告费用应公开归全体业主所有。12、中豪物业公司使用绿城物业服务集团有限公司新疆分公司的名称欺骗广大居民，实行绿城物业的收费标准，实则为绿升新疆分公司。此公司的收费标准和实际服务严重不符，物业公司声称此小区为人车分流的高档小区，实则高收费低服务。因存在以上诸多的问题并与原告多次反映，但问题始终没有得到解决，原告只是一味地采用各种手段收缴物业费。鉴于原告的欺诈与不作为，要求对物业费进行减免，并对给被告造成的损失给予补偿。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年12月6日，原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司与被告高卫红签订《中豪·润园前期物业服务协议》由原告向被告提供物业管理服务，协议约定：第一条，物业基本情况：乙方（被告高卫红）所购买的物业系高层物业类型，房屋建筑面积为139.22㎡；第四条，在物业管理区域内，甲方（原告绿升新疆分公司）提供的物业服务包括以下内容：……2、物业共用设施设备的进行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需要承担义务的，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外；3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、业主共有的公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；9、法律法规规定的其他内容。第五条，甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准。（详见附件三：《物业服务质量标准》）；第十四条，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：商品房区域内高层住宅：2.0元/月/平方米、地下车位：100元/月/个（不含能耗）；第二十八条，甲方对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务；第三十条，甲方将在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理制度以及根据本临时公约及其附件，应告知全体业主的通知及布告，包括业主发布的公共信息。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，在公告栏上张贴通告连续十天，同时在户内可视对讲系统上每一户业主或者使用人发布相关通知，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。第四十四条，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的甲方可向项目所在地人民法院起诉；第四十八条，双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿责任：……3、因乙方或第三者之故意或过失所导致，或乙方、物业使用人违反本协议、临时管理规约和其他物业管理服务规定所导致的一切相关损害；7、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因甲方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等不在此列；10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因甲方违反本协议义务而导致以上事故者除外。 2020年6月20日，绿升新疆分公司通过向被告发送《律师函》的方式向被告催收2017年12月8日至2019年12月31日的物业费6898.13元。 以上事实有《中豪•润园前期物业服务协议》、物业管理活动照片、2020年第三季度物业服务工作报告、律师函复印件、微信业主群聊天记录、被告房屋供暖温度不达标照片及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为,原告绿升新疆分公司与被告高卫红签订的《中豪•润园前期物业服务协议》,系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。协议签订后，协议双方应当依照协议约定履行各自合同义务。被告辩称原告借用绿城物业服务集团有限公司新疆分公司的名称欺骗业主签订物业服务合同，但从双方签订协议中当事人名称来看，原告使用的名称均为自己工商登记的名称，被告作为成年人应当清楚自己签订协议行为的法律后果。协议履行过程中，原告依约提供物业管理服务，被告以采暖温度不合格、人车分流管理服务不到位、地下室墙体渗水、房屋墙面断裂、电梯多次故障停运、公共区域卫生差、共有部分收益未真实公示、车位监控设备损坏等理由拒绝交纳物业费，上述问题中关于采暖温度不合格、地下室墙体渗水、房屋墙面断裂是否涉及房屋质量问题，应根据鉴定机构的鉴定结论，再决定是否向房产开发商主张相关权利。但从整体来讲，物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，拒交物业费的私力救济只会使业主和物业服务企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大,进入一个恶性循环，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。被告提出的上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于民法典所规定的关于合同的根本违约，被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。此外，原告作为物业服务的提供者，应当加强与业主的沟通,积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，努力在现有情况下提高自己的服务质量,从而为服务小区提供更好的物业服务。但从被告提供的证据看，原告在提供物业服务过程中确实存在管理、服务不到位的情况,被告并非恶意拖欠物业费,且被告也一直要求原告对物业服务加以改进,故对原告要求被告按照每日千分之二支付违约金的主张，本院不予支持。法院支持交纳物业费的裁判初衷是保障基本的生产生活秩序,并不代表对本案物业服务企业服务质量的认可,物业服务企业应当不断改进自身工作、增强服务意识,努力提高服务品质,力所能及地为业主提供便利,以征得业主的理解与支持。 综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,判决如下: 一、被告高卫红于本判决生效之日起十日内向原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司支付物业费6898.13元； 二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元,由被告高卫红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。 审 判 员 宋琦颀 二〇二一年一月二十九日 法官助理 李岩峰 书 记 员 王立琴