广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初2716号原告：潘庆强，男，1965年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道鸡洲管理区。法定代表人：罗敬全。被告：卢琼芬，女，1950年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：王富华，女，1963年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：陈艳娟，女，1964年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。（代理时间从2020年1月15日至2020年10月24日）原告潘庆强与被告佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司（以下简称长丰苑公司）、卢琼芬、王富华、第三人陈艳娟因建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序。后经审理发现存在不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月28日及2021年1月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告及第三人的共同委托诉讼代理人卢泓到庭参加诉讼，被告长丰苑公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告卢琼芬、王富华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；2020年10月24日，广东广顺律师事务所出具《终止代理第三人诉讼的通知书》，以原告变更诉讼请求后，原告与第三人存在利益冲突为由，从2020年10月25日起，卢泓不再代理第三人参加本案诉讼。第二次庭审时，原告潘庆强的委托诉讼代理人卢泓到庭参加诉讼，被告长丰苑公司及第三人陈艳娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告卢琼芬、王富华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判决：1.三被告协助和配合原告到伦教街道办事处建设规划部门办理位于伦教鸡洲长丰苑居住区D99号地的住宅建房报建手续，办理上述手续的费用由原告承担；2.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：一、被告长丰苑公司是伦教鸡洲长丰苑居住区的商品房开发商和土地经营管理者。建设用地依据：顺德市人民政府办公室顺府办复（1996）15号文件。二、2003年11月24日，被告长丰苑公司将上述长丰苑居住区D99号地（下称该地块）的土地使用权转让给被告卢琼芬、王富华。被告长丰苑公司与被告卢琼芬、王富华签订了一份《长丰苑居住区商品房统建销售合同》（下称该合同），并签订了《用地协议》。该合同第四条约定：“乙方必须按照伦教镇建办规划部门的规划要求及用地建设规定进行设计、施工、提供图纸五份送甲方统一报建（图纸要经有关技术资质证书的设计部门签章认可），并按如下规定要求进行建设……”。三、被告长丰苑公司与被告卢琼芬、王富华签订的《用地协议》第五条规定：“购地建房者所使用的名字，一经签订协议，今后报建、开票、发证等都必须使用签协议的名字，原则上不能变更。经甲方（长丰苑公司）同意变更的，甲方将收取乙方（王富华和卢琼芬）按地款总额3%的变更手续……”。四、2007年5月30日，被告卢琼芬、王富华将该地块转让给第三人陈艳娟，第三人付清了该地块的转让款给被告卢琼芬、王富华。五、2019年12月7日，第三人将该地块转让给原告。六、据原告了解，长丰苑居住区的大部分地块已经建成了住宅并办理了不动产权证，剩余的少数地块目前正在报建和建设之中。七、原告受让该地块后，打算在该地块建住宅。原告多次要求三被告配合原告到伦教街道办建设规划部门办理该地块的住宅建设报建手续，三被告以种种借口拖延。综上，原告认为，被告的行为违反了该合同和《用地协议》的规定，三被告应当协助和配合原告办理上述报建等手续。原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》之规定向人民法院提起诉讼，请求依法审判。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1.判决解除原告与第三人陈艳娟于2019年12月7日签订的《国有土地使用权转让协议书》；2.判决第三人陈艳娟向原告返还涉案购地款5660000元；3.本案诉讼费用由三被告及第三人陈艳娟共同承担。事实与理由：2020年4月16日，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局对人民法院的《咨询函》作出复函，明确长丰苑公司已被市场监管部门吊销营业执照，不能为其所有的土地申请办理建筑工程施工许可证。据此，原告认为，原告与第三人于2019年12月7日签订的《国有土地使用权转让协议书》的合同目的已经不能实现。本院依法向被告长丰苑公司、卢琼芬、王富华送达起诉状副本和开庭传票，但三被告均没有到庭参加诉讼，在诉讼过程中亦没有提供证据。第三人陈艳娟对于原告起诉时的诉讼请求及事实理由没有异议。原告变更诉讼请求后，第三人未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告及第三人举证的证据，经审查，来源合法、客观真实，能够相互印证，形成较为完整证据链，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证，被告长丰苑公司、卢琼芬、王富华没有到庭参加诉讼，视为其自行放弃质证和抗辩权。经审理查明：2003年11月24日，长丰苑公司（甲方）与王富华、卢琼芬（乙方）签订了《长丰苑居住区商品房统建销售合同》、《用地协议》，商品房统建销售合同约定，乙方以638000元购买甲方位于顺德区伦教镇鸡洲长丰苑居住区第四期（D99）号商品房用地220平方米（以下简称案涉土地），乙方必须按照伦教镇建办规划部门的规划要求及用地建设规定进行设计、施工、提供图纸五份送甲方统一报建……。《用地协议》第五条约定，购地建房者所使用的名字，一经签订协议，今后报建、开票、发证等都必须使用签协议的名字，原则上不能变更。经甲方同意变更的，甲方将收取乙方按地款总额3%的变更手续费，国家如有新增税费或收取土地开发金等一切费用，均由乙方负责；第六条约定，房屋建好后，乙方应即通知甲方验收。甲方接到乙方的验收通知后五天内派人现场验收（休息日除外），验收后六个月内协助乙方领取房地产权证。签订协议后，王富华、卢琼芬没有在案涉地块上建设房屋，也未办理房地产权证。2007年5月30日，卢琼芬与陈艳娟签订《协议书》，约定王富华、卢琼芬以944000元将案涉地块出售给陈艳娟、梁根永，陈艳娟、梁根永将购地款944000元支付完毕。签订协议后，陈艳娟、梁根永没有在案涉地块上建房，也未办理房地产权证。诉讼中，第三人陈艳娟提交了案外人梁根永于2020年1月15日出具的《放弃诉讼权利声明书》，声明如下：1.本人梁根永与陈艳娟是朋友关系。2.2007年5月30日，卢琼芬与陈艳娟签订《协议书》，约定王富华、卢琼芬以944000元将案涉地块出售给陈艳娟、梁根永。签订上述《协议书》后，购地款944000元全部由陈艳娟支付给卢琼芬，本人梁根永未支付购地款。据此，本人梁根永不享有案涉地块的任何权利。即案涉地块的全部权利属于陈艳娟。陈艳娟将案涉地块转让给潘庆强与本人梁根永无关。3.本人梁根永放弃本案的诉讼权利，包括程序权利和实体权利。注：案涉地块地址：伦教鸡洲长丰苑商住区D99号地块，面积220㎡。2019年12月7日，第三人陈艳娟（转让方，甲方）与原告潘庆强（受让方，乙方）签订了《国有土地使用权转让协议书》，约定：一、甲方同意将甲方所有的位于伦教鸡洲长丰苑居住区第四期D99号商铺房用地220㎡（含落水岭，下称该地块）转让给乙方，乙方同意受让。二、该地块的转让总价为5660000元（伍佰陆拾陆万元）。甲乙双方确认：乙方已经付清上述转让总价5660000元（伍佰陆拾陆万元）给甲方。三、甲乙双方确认：甲乙双方已经完全明确以下事项：1.该地块由佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司（下称长丰苑公司）向政府有关部门购买。该地块位于长丰苑居住区、土地使用权性质为国有土地使用权，批准文号为顺德市人民政府办公室顺府办复（1996）15号文件。2.该地块由长丰苑公司出售给王富华和卢琼芬。再由王富华和卢琼芬转让给甲方，甲方已经付清该地块的转让款给王富华和卢琼芬。乙方已知晓上述出售与转让合同的全部内容。3.长丰苑公司与王富华、卢琼芬签订的《用地协议》第五条规定：“购地建房者所使用的名字，一经签订协议，今后报建、开票、发证等都必须使用签订协议的名字，原则上不能变更。经甲方（长丰苑公司）同意变更的，甲方将收取乙方（王富华和卢琼芬）按地款总额3%的变更手续费，……”。长丰苑公司收取的上述变更手续费由乙方潘庆强承担。现长丰苑公司已同意将上述D99号地（该地块）的购地方（购地建房者）由王富华、卢琼芬变更为乙方潘庆强。4.上述转让总价5660000元（伍佰陆拾万元）为甲方的实收款。有关该地块的报建、验收、办不动产权证、补交土地出让金等各项费用和税费全部由乙方潘庆强承担。5.该地块由乙方潘庆强出资建房，由长丰苑公司统一办理报建、验收、办不动产权证等各项手续。6.该地块目前可以办理报建手续。7.如长丰苑公司、王富华和卢琼芬不同意办理该地块购地方（购地建房者）由王富华和卢琼芬变更为乙方潘庆强的手续，由乙方潘庆强通过诉讼和非诉讼的途径予以解决，由此产生的诉讼费、律师费等各项费用由乙方潘庆强承担。甲方陈艳娟对上述有关事项予以配合。另查明，案外人卢铭光与第三人陈艳娟因民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月5日作出（2014）佛顺法良民初字第1022号民事判决书，判决如下：陈艳娟应在判决发生法律效力之日起十五日内向卢铭光归还欠款本金8460000元及逾期利息444150元（暂计至2014年5月31日为444150元，之后按照中国人民银行同期同类贷款利率计至陈艳娟清偿之日止），驳回卢铭光的其他诉讼请求。因陈艳娟未履行生效法律文书所确认的义务，卢铭光向本院申请执行。再查明，佛山市顺德区伦教街道国土城建和水利局于2020年3月23日出具的《伦教街道国土城建和水利局关于（2020）粤0606民初2716号的复函》中明确：1.佛山市顺德区伦教鸡洲长丰苑居住区D99号第（下称：地块）的土地使用权属于佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司所有，因此，该地块应以佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司作为申报主体进行建设工程规划许可申报。2.地块土地使用权属人为佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司，地块须由佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司办理报建手续。佛山市顺德区伦教街道国土城建和水利局于2020年8月3日出具的《关于广东省佛山市顺德区人民法院函（2020）粤0606民初2716号的复函》称，根据此前由相关利害关系人提供的市场监督管理部门出具的《企业机读档案登记资料》、国家企业信用信息公示系统等资料反映，现时佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司已被市场监督管理部门吊销营业执照，丧失经营资格及房地产开发资质，不能从事商品房开发、建设和交易活动，不能为该地块商品房建设申请办理建筑工程施工许可证。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为,本案争议焦点在于，原告主张解除与第三人陈艳娟于2019年12月7日签订的《国有土地使用权转让协议书》及要求第三人陈艳娟返还购地款5660000元有否事实及法律依据，分析如下：一、根据原告与第三人签订的《国有土地使用权转让协议书》第三条第5点载明，案涉地块由原告出资建房，由被告长丰苑公司统一办理报建、验收、办不动产权证等各项手续。但，案涉地块的商品房建筑工程施工许可证须由被告长丰苑公司申办，而佛山市顺德区伦教街道国土城建和水利局于2020年8月3日出具的《伦教街道国土城建和水利局关于（2020）粤0606民初2716号的复函》中已经明确被告长丰苑公司已被市场监督管理部门吊销营业执照，丧失经营资格及房地产开发资质，不能从事商品房开发、建设和交易活动，不能为该地块商品房建设申请办理建筑工程施工许可证，因此，原告与第三人签订的《国有土地使用权转让协议书》的目的已经不能实现，原告主张解除与第三人签订的《国有土地使用权转让协议书》有理，本院予以支持。因原告未举证证明已经将解除合同通知送达给第三人，原告系在诉讼中变更诉讼请求，提出解除双方签订《国有土地使用权转让协议书》，故本院认定双方签订的《国有土地使用权转让协议书》于第三人陈艳娟收到原告变更诉讼请求申请书之日即2020年11月4日解除。二、第三人是否应向原告返还购地款问题。经审查，原告陈述，原告潘庆强及第三人陈艳娟确认双方于2019年12月7日签订《国有土地使用权转让协议书》后，原告潘庆强实际上没有支付该地块的转让款5660000元给第三人，该款项用于归还第三人陈艳娟所欠原告潘庆强的债务。即原告潘庆强及第三人陈艳娟于2019年12月7日签订《国有土地使用权转让协议书》属以物抵债协议。当事人约定以物抵债，其本质目的为使债权人受领他种给付以代替原定给付后，双方之间原有的债权债务关系消灭。在本案中，原告及第三人仅达成了以国有土地使用权抵债的合意而未履行物权转移登记，原告实际上亦并未支付购地款，且如上所述，案涉《国有土地使用权转让协议书》因无法达到合同目的而解除，自然没有实现使双方借贷关系消灭的法律效果，原告作为债权人有权要求第三人继续按照原借贷关系履行还款义务和主张权利，故原告请求第三人返还购地款没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，缺席判决如下：一、原告潘庆强与第三人陈艳娟于2019年12月7日签订的《国有土地使用权转让协议书》于2020年11月4日解除；二、驳回原告潘庆强的其他诉讼请求。本案受理费为51420元（原告已预交），由原告潘庆强负担11420元，由第三人陈艳娟负担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  彭晓辉人民陪审员  黎铁民人民陪审员  罗丽芳二〇二一年二月二日书 记 员  林婉妮