广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初22268号原告：广东华侨信托投资公司物华融资部，住所地广州市北较场横路十二号。法定代表人：刘良成，职务总经理。委托诉讼代理人：廖智慧、黎明，均为广东三民律师事务所律师。被告：广东省华侨建设工程有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路271号二楼204房。法定代表人：吴坤南，职务董事。委托诉讼代理人：苏晓军、吴毅淳，均为广东天胜律师事务所律师。被告：华应善，男，1960年9月13日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：周崇宇、廖敏儿，均为广东海建律师事务所律师。第三人：广州安业华侨房地产有限公司，住所地广州市海珠区新港西路28号之二103房。法定代表人：吴坤南，职务总经理。委托诉讼代理人：苏晓军、吴毅淳，均为广东天胜律师事务所律师。原告广东华侨信托投资公司物华融资部（以下简称物华融资部）诉被告广东省华侨建设工程有限公司（以下简称华侨建设公司）、华应善，第三人广州安业华侨房地产有限公司（以下简称安业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖智慧、黎明、被告华侨建设公司及第三人安业公司共同委托诉讼代理人苏晓军、被告华应善委托诉讼代理人周崇宇、廖敏儿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认广州市海珠区东晓路南翠一街21号1-56号车位所有权的实际权利人为原告；2、停止对广州市海珠区东晓路南翠一街21号1-56车位的强制执行，包括停止评估、询价、拍卖、变卖或以物抵债处理等；3、解除对广州市海珠区东晓南翠一街21号1-56号车位的查封。事实和理由：被告华应善因与被告华侨建设公司建设工程施工合同纠纷一案，向广州市海珠区人民法院申请执行，案号为（2018）粤0105执5525号，执行过程中，海珠法院查封了登记于华侨建设公司名下的海珠区东晓路南翠一街21号1-56车位产权，委托京东大数据评估平台出具询价建议书，并在物业所在地点张贴了关于拍卖上述物业房屋产权的公告。原告发现后提出了执行异议，要求停止执行并解除查封。执行局于2020年6月16日作出（2020）粤0105执异184号《执行裁定书》驳回原告的异议。原告为广东省广物控股集团有限公司（原名为广东物资集团公司，以下简称广物公司）下属单位，单位性质为国有独资公司。1996年6月25日，原告与广州市飞龙有限公司（以下简称为飞龙公司）、第三人安业公司共同签订《转让协议书》，飞龙公司将其承包的广州市新港西路28号地段兴建商住楼项目全部转让给原告，原告负责投入该项目的后续资金及进行整个开发经营管理，第三人安业公司负责协助原告搞好项目的开发经营管理，项目所有收益归原告所有。为此，原告在广物公司的支持下，投入巨额资金兴建了广州市新港西路28号地段商住楼，本案所涉及的海珠区东晓路南翠一街21号1-56车位，均属于上述商住楼项目范围内，系原告依照上述《转让协议书》的约定，在广物公司的支持下，投入巨额资金兴建了南翠苑商住楼项目的配套设施。海珠区东晓路南翠一街21号车位共96个，均由原告出资、报建和兴建，至今为止一直由原告委托物业公司进行管理和出租。2013年，被告华侨建设公司原出资人广东省广弘资产经营有限公司，将其持有被告华侨建设公司100%股权在珠海产权交易中心有限公司进行公开挂牌转让，最终仅以五万元的低价成交。当时涉案的广州市海珠区东晓路南翠一街21号车位共96个，价值近3000万元，而在其出资人广东省广弘资产经营有限公司向交易中心提供的被告华侨建设公司当时相关资产评估报告中，已清楚说明涉案的广州市海珠区东晓路南翠一街21号96个车位产权属于原告，并非被告华侨建设公司的资产。第三人安业公司遭医药工业研究所追讨投资款时，在1998年12月14日向广州市中级人民法院递交了《关于请求追加广东华侨信托投资公司物华融资部为第二被告的申请书》，明确承认原告才是项目投资人，已实施履行项目全部接管，并全面负责资金投入和管理工作，项目所涉的房地产均由原告承担全部权利和责任。故涉案车位系属于原告所有的财产，属于国有资产，且一直由原告经营管理。被告华侨建设公司是第三人安业公司的股东，持有股权100%。据原告调查，被告华侨建设公司于2013年通过珠海产权交易中心转让其自身全部股权，且据该转让公告所附清偿核资审计报告中的其他重要事项列明，涉案车位的产权虽已登记在被告华侨建设公司的名下，但为“存货”中“代管房产”管理，并尚未支付对价。根据被告华侨建设公司提供说明及所附相关合同、协议，第三人为避免资产被查封而确权到被告华侨建设公司，华侨建设公司和第三人安业公司并非直接拥有所有权和使用权，故清偿核资报告仅列示车位账面价值，并未计入被告华侨建设公司的财产总值之中。最终，华侨建设公司的全部股权以仅仅伍万元的低价成交。涉案物业属于原告财产，但被告华侨建设公司伙同第三人安业公司在原告毫不知情的情况下，背地里偷偷将本案车位非法转移到被告华侨建设公司名下，并企图利用法院强制执行拍卖车位抵偿关联人债务等虚假诉讼的途径和手段，达到非法侵占国有资产的目的。广州市海珠区人民法院执行局未及时召开听证会及调查取证，未对被告华侨建设公司进行调查和核实案件事实，程序瑕疵，适用法律不当。被告华侨建设公司辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，同意第二、三项诉讼请求。理由如下：第一，根据物权法第14条、第16条以及第17条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以不动产登记簿为准。涉案车位登记在被告华侨建设公司名下，并且有不动产登记簿为证，因此原告要求将涉案的车位所有权确认为原告没有法律依据。第二，原告主张涉案的车位所有权归原告所有，是基于将一个债权主张混同于一个物权主张，本案中原告与第三人之间存在承包合作、兴建商品楼的合作关系，但是该承包合作关系仅仅是债权债务关系，并不是物权关系。根据原告与第三人的合同关系，它并不能推导出原告能够对涉案的商品楼，甚至是涉案的车位享有物权。相反，因为原告与第三人双方的合作项目还没有进行清算，那么究竟是原告违反了合同约定需要赔偿给第三人，还是第三人违约需要赔偿给原告，甚至双方这种承包建房合同是否合法有效，这些都是需要待解决的问题。本案中，原告直接主张确认涉案车位的所有权为原告所有，没有事实依据和法律依据。综上，请人民法院驳回原告的第一项诉讼请求。被告华应善辩称：一、本案所涉车位登记合法有效，华侨建设公司是登记车位的所有权人，法院查封并拍卖登记的车位使华应善的金钱债权得以实现正确。原告以一份《转让协议书》主张对案涉车位享有所有权，企图达到排除执行的目的，没有法律依据，应予以驳回。根据广州市不动产查册登记表显示，涉案车位产权人为华侨建设公司，所有权取得方式为购买，1-4、6-15、18-23、44-55车位登记时间为2015年11月26日，5、6、17车位登记时间为2015年11月24日，24-43车位登记时间为2015年11月25日，56车位登记时间为2015年11月23日，规划用途为车库。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，案涉车位的所有权自登记之日其属于被告华侨建设公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”根据上述规定，原告不是案涉车位的登记所有权人，其以《转让协议书》向法院主张对案涉车位享有所有权，排除执行没有任何法律依据。二、《转让协议书》中原告是另外一份《承包合同书》的权利和义务受让人，没有任何约定与被告华侨建设公司和案涉车位有关，如果因为《转让协议书》发生纠纷，这只是该协议当事人之间的合同纠纷，不是物权纠纷。在原告提供的《转让协议书》中，原告仅是项目的承包商，对项目进行开发、经营和管理，没有任何约定其对案涉项目、房产享有所有权，也没有约定其对案涉项目可以进行支配、自由处分的权利。因此，原告无权以《转让协议书》来主张被告华侨建设公司对其负有义务，并对案涉车位主张所有权。三、原告经营范围为“仅供清理本企业的债权债务使用”，没有房地产开发、承包、经营、管理的经营范围以及资质，不具备开发房地产项目的资质，根本无法履行《转让协议书》的义务，原告主张其是案涉车位所有权人没有依据。原告提交的《租赁协议书》、《委托代管合同》、《委托合同》、《广州市建筑工程交通审查申请表》、《关于验收海珠区新港西路28号南翠苑B栋地下车库的复函》《申请门牌呈批表》及《关于南翠一至三街命名的批复》等一系列文件，均显示安业公司才是开发商、承包商、建筑商，均与原告没有关系。四、《转让协议书》签署的时间是1996年6月25日，距今已将近24年，己超过法律规定保护的最长20年时限，原告再以《转让协议书》向法院主张合同权利不能得到支持。第三人安业公司意见与被告华侨建设公司答辩意见一致。经审理查明，华应善诉华侨公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初10096号民事判决书，判决如下：华侨建设公司于本判决生效后十日内支付华应善工程款5779873.1元及利息（以5779873.1元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率从2007年4月13日开始计算至华侨建设公司付款之日）。后当事人不服提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）苏05民终7310号民事判决书，判决如下：一、撤销（2016）苏0583民初10096号民事判决；二、华侨建设公司于本判决生效后十日内支付华应善工程款6386152.24元及利息（以6386152.24元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率从2007年4月13日开始计算至判决生效之日）。判决生效后，因华侨建设公司并未主动履行义务，华应善据此向本院申请执行，本院以（2018）粤0105执5525号立案执行，并查封了华侨建设公司所有的位于广州市海珠区东晓路南翠一街21号1-56车位的产权，查封期限至2021年7月22日。2020年4月20日，本院裁定拍卖上述车位。后原告向本院提出执行异议，本院于2020年6月16日作出（2020）粤0105执异184号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告遂提起本案诉讼。据房管部门的档案资料显示：2005年４月１日，第三人与被告华侨建设公司签订《商品房买卖合同》，将广州市海珠区东晓路南翠一街21号1-56车位车位出售给被告华侨建设公司，上述56个车位原房产登记号为2005交登字108809号-108864号，现房产登记号为2015登记字1061717号-1061772号，产权人为被告华侨建设公司，所有权取得方式为购买,1-4、6-15、18-23、44-55车位现登记时间为2015年11月26日，5、16、17车位现登记时间为2015年11月24日，24-43车位现登记时间为2015年11月25日，56车位现登记时间为2015年11月23日），规划用途为车库。据广东省高级人民法院（1999）粤法民终字第259号民事判决书查明：广州市新港西路28号原是广州市医药工业研究所的实验车间。1994年12月25日，广州市医药工业研究所（甲方）与广东省华侨建设工程公司（乙方）签订《合作开发项目协议书》，约定甲方提供广州市新港西路28号11000㎡用地面积的土地供乙方进行商住楼房地产开发，乙方给甲方补偿易地改造费用4500万元和在原旧址中建成的住宅房6000㎡建筑面积回迁给甲方作为科技人员宿舍，在靠东边主干马路面的裙楼回迁1000㎡的建筑面积商场给甲方安置部分人员就业，除回迁给甲方的物业产权归甲方所有外，其余物业产权归乙方所有。……乙方责任：负责支付开发与此项目有关的全部资金，负责该项目建设的工作和日后商品房的销售和经营工作，负责该项目规划、勘测、设计、报建、组织施工、施工管理等工作。1995年3月15日，安业公司、广东省华侨建设工程公司与广州市医药工业研究所签订《关于更改乙方名称协议书》，约定：依照广州市人民政府办公厅和广州市建委通知，凡在广州市经营房地产业务的中央部署、省属开发企业，均应在广州市成立独立法人的属下公司，为此，广东省华侨建设工程公司成立了安业公司，广东省华侨建设工程公司与广州市医药工业研究所于1994年12月15日就合作开发广州市新港西路28号签订的合作开发项目协议书，现乙方单位名称更改为安业公司，广州市医药工业研究所同意由安业公司执行开发协议书中的全部条款；等。1996年6月25日，原告（甲方）与广州市飞龙有限公司（乙方）、第三人安业公司（丙方）签订《转让协议书》，约定：一、乙方愿意将承包的广州市新港西路28号地段兴建商住楼项目（广州市规划局“城规批案（1995）第266号”复文）全部转让给甲方，甲方愿意受让，丙方同意乙方转让，并欢迎甲方承包此项目；二、经甲、乙、丙三方确认，以该项目截止至本协议签署时的现状（附件一所列）为前提进行转让；三、经甲、乙双方商定，本项目转让费为人民币4810万元，扣除南海市盐步镇城区实业总公司已转让2310万元外，甲方实际应付给乙方转让费2500万元，转让费按下列期限和金额支付给丙方，由丙方负责转付给乙方；四、甲、乙、丙三方主要责任：（一）甲方责任：1、依照本协议的规定支付转让费给乙方；2、承认和遵守广州安业华侨房地产有限公司和广州市飞龙有限公司于一九九五年六月一日签订的《承包合同书》的条款；3、负责投入该项目的后续资金及进行整个项目的开发经营管理；4、接受丙方的检查、监督；（二）乙方责任：1、本协议生效之日起，十天内将该项目的一切手续资料及账务移交给甲方，并协助甲方完成未完事宜；2、保证该项目建成可向社会公开销售建筑面积不少于40000平方米（不含回迁）的商品房（以可办产权登记为准），并协助办理有关手续；3、从签约之日起5个月内负责完成该项目尚未完成的所有拆迁工作及费用（不包补偿广州市医药工业研究所4500万元）；4、协助办理B幢有关的报批手续（甲、丙方派员参与）；（三）丙方责任：1、承认甲方为该项目的合法承包商，并于协议生效之日行文确认；2、继续遵守1995年6月1日与广州市飞龙有限公司签订的《承包合同书》中的条款和所承担的责任；3、协助甲方搞好项目的开发、经营和管理，协助甲、乙双方履行本协议的条款；等。原告为证明其诉讼主张，还提供了以下证据：１、广州安业华侨房地产有限公司第二开发处与广州市华信恒泰物业管理有限公司签订的租赁协议书、委托代管合同、委托合同，广州市华信恒泰物业管理有限公司于2020年７月14日出具的《情况说明》,拟证明自2007年起至今，原告以广州安业华侨房地产有限公司第二开发处的名义委托物业公司对涉案物业进行管理,第三人安业公司从未对涉案物业进行运营与管理；２、珠海产权交易中心广东省华侨建设工程有限公司100％产权交易项目网络公告截图；3、中审联（GD）核审2013000001股东资产权益审计报告截图（无原件），截图显示内容为“华建公司于2005年将安业公司广州市新港西路28号地下96个车位确权到自己公司的名下作为存货中代管房产管理，并尚未支付对价；在应付账款中挂账，根据华建公司提供说明及所附相关合同、协议，南翠苑开发商（挂靠开发单位）广东华侨信托投资公司物华融资部至今仍欠华建公司挂靠管理费，而且小业主纠纷不断，挂靠开发房产至今尚无法进行结算，税费亦未清算，因此安业公司为避免资产被查封而确权到华建公司，华建公司和安业公司并非直接拥有其所有权及使用权，本次清产核资报告对此以账面值列示”，拟证明被告华侨建设公司股东转让其股份期间，没有把涉案车位列为被告华侨建设公司资产，并承认涉案车位系物华融资部建设开发，被告华侨建设公示及第三人安业公司不持有所有权，确权到被告华侨建设公司名下仅为规避司法查封；4、1995年6月1日，第三人安业公司（甲方）与广州市飞龙有限公司（乙方）签订的《承包合同书》（复印件），主要内容显示为：一、项目概况：根据广州市医药工业研究所与广东省华侨建设工程公司1994年12月5日签署生效的《合作开发项目协议书》以及上述两单位和甲方1995年3月15日签署生效的《关于更改乙方名称协议书》、广州市城市规划局穗城规南片地字（1994）第425号《建设用地规划许可证》等文件，该项目位于广州市新港西路28号，用地面积12620㎡，其中由市医药工业研究所提供约11000㎡土地使用权，其余1620㎡为扩征土地。现由乙方承包开发并负责全部资金，兴建商品楼若干栋；二、合作方式、条件：1、甲方负责征地、出投资指标、提供必要证明、为乙方开设本项目的专用账号，协助乙方办理报建、设计、施工到验收、售房及售房后的物业管理等整个项目运作过程所有手续提供便利；2、乙方以广州安业华侨房地产有限公司第一开发处的名义实行项目承包经营，负责该项目的全部投资和经营运作；负责本项目的经营管理、售楼和物业管理，自负盈亏；……4、项目工程由乙方确定施工队伍，以广东省华侨建设工程公司名义承建；三、双方主要责任：乙方承包本开发项目，包括规划、报建、施工、售楼、办理产权、物业管理等全部过程；未经甲方同意，乙方不得将本项目转让给第三方；乙方独立经营，自负盈亏，应切实做好策划和经营管理，严格遵守国家政府有关部门的规定，按时缴纳所有税费，如出现违章违法，应承担由此而引起的经济责任和法律责任等。被告华侨建设公司及第三人安业公司对上述证据１真实性、合法性无异议、关联性有异议，对证据2、3真实性有异议，合法性无异议，关联性有异议，但确认股权转让时有该审计报告，对证据4真实性、关联性有异议，合法性无异议，原告提交的证据仅证明原告与第三人之间是合同关系，且尚未清算，没有证据证明原告与第三人进行了清算来确认涉案车位最终的权属如何归属。被告华应善对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，其认为广州安业华侨房地产有限公司第二开发处实际上就是第三安业公司，广州安业华侨房地产有限公司第二开发处与广州市华信恒泰物业管理有限公司签署租赁协议、委托管理合同不代表原告对案涉车位拥有所有权，原告不是上述协议的主体，与该协议没有关系。《情况说明》仅有盖章，没有负责人和经办人签名或盖章，是无效的。另外，法律没有规定，委托物业管理的人就一定是物业所有权人，两者没有必然的关系。按照证据3的内容所述，被告华侨建设公司如果有纠纷，没有支付相应对价，但房屋所有权仍是被告华侨建设公司，华侨建设公司与第三人或其他公司之间存在债务纠纷也是合同纠纷，与物权没有关系。诉讼过程中，原告、被告华侨建设公司、第三人安业公司均确认涉案56个车位的规划、报建及大确权审批手续均是以第三人安业公司名义办理。本院认为：本案是案外人执行异议之诉，争议焦点为原告就被查封的56个车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。据此，针对原告的诉讼请求，本院认定如下：首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据房管部门的房地产档案显示，被告华侨建设公司与第三人安业公司签订《商品房买卖合同》，此后至今涉案56个车位产权均登记在被告华侨建设公司名下，因此，原告主张其为涉案56个车位的所有权人理据不足。其次，原告以其与案外人广州市飞龙有限公司、第三人签订的《转让协议书》、《承包合同书》、租赁协议书、委托代管合同、委托合同主张其为案涉车位的实际权利人，但从原告提供的《转让协议书》、《承包合同书》及（1999）粤法民终字第259号民事判决书查明的事实来看，案涉车位由广州市医药工业研究所与第三人安业公司合作开发建设，第三人安业公司将合作开发项目发包给广州市飞龙有限公司，广州市飞龙有限公司又将项目转让给原告，原告依据《转让协议书》承接涉案车位所在项目，负责投入资金以及进行项目的开发经营管理，庭审时各方当事人对此均无异议，但原告对涉案车位所在项目的投资、开发经营管理行为仅为债权权益，并不发生物权变动的效力，原告提供的《转让协议书》、《承包合同书》（复印件）、租赁协议书、委托代管合同、委托合同均无法证明原告的诉讼主张。再次，关于原告以珠海产权交易中心广东省华侨建设工程有限公司100％产权交易项目网络公告截图、中审联（GD）核审2013000001股东资产权益审计报告截图主张涉案车位系原告开发建设，被告华侨建设公司及第三人安业公司不直接拥有所有权，涉案车位属于原告财产的问题。对此本院认为：第一，本案诉讼中，被告华侨建设公司对原告与第三人之间合作开发建设案涉车位的事实未予以否认，原告亦确认涉案56个车位的规划、报建及大确权审批手续均是以第三人安业公司名义办理，即使原告依照《转让协议书》的约定投入资金、参与项目开发经营管理，也不能产生物权变动的法律后果；第二，不动产物权登记的公示效力是我国物权法的基本原则。不动产权属的确定应当以不动产登记机关的不动产登记薄记载内容为依据。不动产物权的变动亦必须以登记为必要条件，即便该审计报告内容真实，审计机构的单方陈述抑或当事人之间的内部约定即便合法有效也不必然发生物权变动的效力，仅凭该股权交易公告及审计报告截图的内容无法证明原告在本案中的诉讼主张，原告申请调取该审计报告没有必要，本院不予准许。综上，原告诉请其对涉案车位享有排除执行的实体权益，要求停止强制执行、解除查封，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告广东华侨信托投资公司物华融资部的全部诉讼请求。本案受理费130760元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 曼人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓丽红二〇二一年二月四日书 记 员  颜 姣吴晓菁