广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0323民初207号 原告珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区48号地4号厂房5楼503号。统一社会信用代码914404001925559159。 法定代表人温文俊，总经理。 委托诉讼代理人张利梅，公司员工。 被告安建房，男，汉族，1963年8月15日出生，户籍住址河北省保定市博野县。 被告李素花，女，汉族，1964年12月29日出生，户籍住址河北省保定市博野县。 委托诉讼代理人韦天芳，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人文金发，广西嘉宸律师事务所律师。 原告珠海葆力物业管理有限公司诉被告安建房、李素花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张利梅，被告安建房及二被告委托诉讼代理人韦天芳、文金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年7月18日，原告与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，将案涉桂林鑫铠万象五金机电城物业委托提供管理，被告购买房屋（商铺C1-1-12号，面积241.78平方米）时，与珠海葆力物业管理有限公司桂林分公司（以下简称原告桂林分公司）签订了《前期物业管理协议》，协议对前期物业的服务种类、收费标准、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约提供了服务，被告没有按约定缴纳物业费，自2018年5月至2020年12月，拖欠物业费15473.92元。根据双方签订的协议，被告逾期缴纳物业费，每日按逾期缴纳金额的2‰支付违约金，从被告逾期之日起即2018年5月27日起暂时计算至2020年12月10日，拖欠违约金为14148.97元（诉讼调整为1547.39元，即按欠费的10%计算），期间原告曾多次催缴未果。为维护自己的合法权益，原告诉请法院判令：由被告支付原告物业费15473.92元及违约金1547.39元；2、诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1、原告的营业执照、法定代表人身份证明，拟证实原告主体资格；2、原告桂林分公司的营业执照、关于珠海葆力物业管理有限公司桂林分公司的说明，拟证实原告委托其桂林分公司管理案涉小区物业，桂林分公司非独立法人等情况；3、《前期物业管理委托合同》，拟证实2015年7月18日，原告与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定物业费实行包干制，约定物业收费标准，原告向各业主收取物业费按建筑面积收取，一期商业物业费每月每平方米按2.3元计算等情况；4、照片41张，拟证实原告履行了物业合同的情况；5、保安巡逻签到表6张，拟证实原告履行了合同情况；6、缴费发票6张，拟证实原告履行了合同义务，案涉物业其他业主缴费情况；7、《灵川县鑫铠万象五金机电城一期前期物业管理协议》、《灵川县鑫铠万象五金机电城临时管理规约》，拟证实2018年1月16日原告授权其桂林分公司就案涉物业与被告签订了物业管理协议及规约；8、被告与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订的商品房买卖合同（部分，2016年1月16日），拟证实被告案涉物业权属等情况；9、鑫铠万象五金机电城入伙会签单，拟证实2018年1月19日被告收领房屋（商铺）情况；10、被告的身份证复印件，拟证实二被告的主体资格；11、催费通知截图，拟证实原告向被告履行了催收物业费的事实。 被告辩称：1、原告提供的物业服务严重达不到合同约定的质量（保安不负责，环境卫生差，没有绿化，车辆无序停放）；2、原告存在严重超范围乱收费（超出合同约定收取水电费和公摊费，应当将违法收取的电费退还给被告）；3、原告严重侵害全体业主合法权益（擅自在小区西侧搭建临时门面用于其营利，妨碍了被告正常行使共有部分的权利；私自侵占业主外墙制作广告牌营利，侵害业主的合法权利）；4、为达到违法收取电费目的，原告采取非法断水断电手段；5、原告计算物业费有误；6、本案存在其他应当抵减、减免物业费情形（原告收取业主装修押金至今有部分未返还，即使被告需要支付物业费，亦应当抵减该部分；原告没有依据收取业主水电费，收取的亦应抵减物业费；2020年“新冠”疫情影响，被告上半年无法营业，下半年处于半停业状态，疫情期间原告根本就没有提供物业服务，应适用公平原则，免除2020年2月份、3月份的物业费，4月、5月、6月份的物业费减半收取；7、被告的商铺2楼、3楼应与1楼商铺物业费收取标准有所区分。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩解提供的证据有： 1、照片5张，拟证实原告占用公共场地搭建铺面收益，占用公共部位立广告牌，侵害业主权利；2、照片4张，拟证实原告保安形同虚设，任由相邻工地无防护施工，造成业主车辆被砸造成财产损失；3、照片4张，拟证实原告允许工地昼夜施工未加阻止，管理混乱；4、照片2张，拟证实原告严重失职（安防消防设施陈旧老化失修，存在严重安全隐患）；5、照片12张，拟证实小区内环境卫生脏乱差（小区通道长年堆放材料和建筑垃圾）；6、照片4张，拟证实原告占用业主商铺外墙打广告，擅自断部分业主水电；7、收据，拟证实原告超出合同约定收取水电费，且没有开具发票。 经开庭质证，被告对原告提供的证据：对证据1、2、8、9、10没有异议；对证据3不认可，被告不是合同当事人，对真实性无法确定，对证明的内容不认可；对证据4不认可，照片拍摄具有偶然性不是原告物业服务的常态；对证据5不认可，笔迹存在雷同，是原告单方面的证据；证据6与本案无关，达不到证明目的；对证据7物业管理协议真实性没有异议，但原告没有履行协议约定义务，对管理规约不认可，规约没有公示；对证据11有异议，真实性无法核实。本院认为，证据3为房屋开发商与原告基于法律规定签订的前期物业委托合同，业主不知情，并不影响合同对业主的约束力。被告对证据4、5、6、7、11持有异议，但没有提供相应充分证据反证。本院认为，原告提供的证据来源合法，客观真实，与本案具有直接关联，本院予以确认。 原告对被告提供的证据：对证据1，认为与本案无关，搭建铺面占用公共部位，不在原告管理范围；对证据2、3，认为相关问题原告已经协商解决；对证据4，认可消防设施存在没有及时维护情形；对证据5，认为相关问题原告已在处理；对证据6，认为业主物业外墙的广告是上任业主遗留，如果业主需要拆除，原告可以拆除，原告没有对业主进行断水断电情况；对证据7，是原告受开发商委托代为收取电费开出的收据。本院认为被告出具的证据不足以证实原告在服务期间存在根本性违约，部分证据仅体现原告在合同履行期间存在服务上的瑕疵，且有些问题已经解决。为此，对被告提供的证据，本院不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 1、2015年7月18日，原告与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，将案涉桂林鑫铠万象五金机电城物业委托提供管理，合同约定该机电城建筑面积约60万平方米物业交由原告管理，物业服务费实行包干制，按月计收，原告向各业主收取物业费按建筑面积收取，一期商业物业费每月每平方米按2.3元计算。2015年8月24日，原告成立珠海葆力物业管理有限公司桂林分公司（经营范围包括物业服务、停车场管理服务），并委托原告桂林分公司对桂林鑫铠万象五金机电城物业进行管理及授权与机电城小区物业业主签订物业管理协议。 2、2018年1月16日，被告与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订商品房买卖合同，被告购买案涉小区房屋（商铺C1-1-12号，建筑面积为241.78平方米），同时被告与原告桂林分公司签订了《灵川县鑫铠万象五金机电城一期前期物业管理协议》、《灵川县鑫铠万象五金机电城临时管理规约》，协议对前期物业的服务权利义务等进行了约定，其中约定物业服务收费标准，按建筑面积2元/㎡/月收取，收楼时预交3个月管理费，以后每月5日前必须在指定托收银行存足费用备扣，逾期每天收取滞纳金千分之二。2018年1月19日，被告办理了收铺手续，并向原告桂林分公司交纳了部分物业费。 3、合同（协议）签订后，原告桂林分公司按协议履行了物业服务义务。2018年5月至2020年12月期间，被告拖欠原告物业费15473.92元（每月为241.78㎡×2元/㎡=483.56元，计32个月），原告曾多次催缴未果。2021年1月12日，原告起诉至本院。庭审中原告基于疫情和实际情况表示放弃对被告主张违约金的请求。 关于被告的辩解意见。本院认为，物业合同是以物业管理服务为内容，由物业服务人与开发商或物业服务人与业主共同签订的服务协议，合同对双方具有约束力。本案原告履行合同义务不限小区车辆秩序、保洁，也包括保安对小区巡逻、安全隐患排查，还包括对小区物业相连部位、共有共用部位等管理使用。本案原告对小区进行了物业服务有庭审中提供的相应证据证实，被告认为原告物业服务严重不达标、违法收费、侵害业主权利及在存在其他应当抵减、减免物业费等情形的抗辩意见，缺乏充分的事实依据。本案即便原告在管理服务上存有瑕疵，被告应及时向物业服务方提出监督意见，以便及时改进满足业主合理诉求，但业主不能随意以物业服务过程中存在瑕疵为由拒缴物业费，则有悖于诚实信用原则和物业合同（协议）约定。如原告确实存在停止供电、供水向业主催交物业费，或擅自占用公共场地搭建铺面、树立广告牌获利等侵害业主权利行为，被告可另行起诉原告侵权。关于物业费计算问题，庭审中原告已明确物业费计算至2020年12月。关于被告认为原告收取被告装修押金未返还、违法收取水电费和疫情因素应抵扣、减免物业费的抗辩的意见，因被告未提供相应充分证据证实，本院不予采信。关于案涉商铺2楼、3楼的物业费应该与1楼商铺物业费有所区分的意见，本院认为物业费的收取标准是基于双方所签协议的约定，如出于市场运作等环境原因需要变更收费标准，被告可与原告方另行协商解决。为此，本院对被告的抗辩意见不予采 本院认为，原告是经依法登记成立的物业服务企业，其与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订《前期物业管理委托合同》，及授权其桂林分公司与被告签订《灵川县鑫铠万象五金机电城一期前期物业管理协议》，符合法律、法规的规定，协议对双方具有约束力。被告作为由原告方提供物业服务的业主，享受了原告方提供的物业服务，应当依约按时足额交纳物业服务费。在物业合同已实际履行情况下，被告拖欠2018年5月至2020年12月期间在小区商铺C1-1-12号的物业费15473.92元的事实成立。原告诉讼主张的物业费，本院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中原告自愿放弃违约金请求，是对其权利的处分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民典法》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下： 被告安建房、李素花给付原告珠海葆力物业管理有限公司2018年5月至2020年12月期间在桂林鑫铠万象五金机电城小区商铺C1-1-12号的物业服务费15473.92元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费226元，减半收取113元，由被告安建房、李素花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费226元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 廖润强 二〇二一年二月二十日 法官助理 陈荣财 书 记 员 李颂薇