广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4841号原告（反诉被告）：清远糖果时光文创产业园有限公司。住所地：清远市清城区×××××××××××××。法定代表人：徐欣，总经理。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖活凌，男，1978年7月6日出生，汉族，住清远市清城区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。原告（反诉被告）清远糖果时光文创产业园有限公司与被告（反诉原告）廖活凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）清远糖果时光文创产业园有限公司的法定代表人徐欣及委托诉讼代理人陆锋、雷健婷，被告（反诉原告）廖活凌的委托诉讼代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远糖果时光文创产业园有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付商铺租金29960元（暂计至起诉之日，实际要求计算至被告返还商铺之日止）；2、被告支付延迟支付租金的违约金22470元，按每天所欠租金的1%暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日止；3、被告支付使用承租商铺产生的水、电费用暂计4283元，实际要求计算至被告返还占用商铺之日止；4、被告支付物业管理费3876元（2020年2月至2020年5月），实际要求计算至被告返还商铺之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付租金37450元以及按合同租金标准支付自《商铺租赁合同》解除之日起占用商铺期间的费用；3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金，违约金按每日1%计算至被告付清租金之日止，暂计算至2020年7月8日为35203元；4、被告向原告支付商铺自2020年1月至2020年6月期间的水电费共5620.8元；5、被告向原告支付自2020年2月至2020年6月期间的物业管理费4845元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月23日，被告因餐饮经营需要与原告签订商铺租赁合同，合同约定原告将其位于清远市清城区××××××××糖果时光文创产业园内B2栋二层商铺出租给被告，租期为2018年10月23日至2023年11月30日止，其中，2018年10月23日至2018年11月30日为免租期。该商铺月租金为7000元，且该租金自第二年开始在上一年租金基础上递增7%。租金的支付方式为每月结付一次，每次在当月1日至5日为租金缴交日期，被告逾期不交每天按应收租金的1%支付滞纳金。此外，租赁期间使用该商铺所产生的物业管理费、税金、水电费、卫生费等杂费由被告承担。自2020年2月起被告拒不支付租金和水、电、物业管理费等费用，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。原告认为，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、物业管理费等费用，己构成根本性违约，严重损害原告合法权益。为此，原告为维护自身合法利益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告廖活凌辩称，一、关于租金和物业管理费，从2020年1月23日起由于新冠病毒疫情影响，原告园区响应政府抗疫号召，全体停止营业，此期间我方无法经营未能使用商铺。我方认为新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见不能避免，属于不可抗力导致合同无法履行，我方有权要求原告减免疫情期间租金和物管费。另外原告超额违规收取了我方水电费，原告应当向我方退回多收取的水费2299.7元，电费47009元，合共49308.7元。因原告违规收费以及建筑安全隐患问题我方拒绝支付租金，原告对涉案商铺停水停电导致我方无法经营，为此我方于2020年5月19日报警处理。因此自2020年5月19日至实际恢复通水通电之日，我方有权拒绝支付租金和物业管理费。二、关于违约金，由于疫情、原告违规收费以及停水停电原因，我方延迟支付租金和物管费不构成违约，不应支付违约金。三、关于水电费，按照国家规定的收费标准，电费0.6元/度、水费3.95元/吨，我方同意支付，但应先在原告应退还的水电费中予以抵扣。反诉原告廖活凌向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还合同保证金28000元；2、反诉被告退还违法收取的水电费合计49308.7元；3、反诉被告赔偿经济损失182000元；4、反诉被告承担全部诉讼费用。庭审中，反诉原告变更其第1项诉讼请求金额为21000元。事实与理由：我方于2018年10月23日因餐饮经营需要与反诉被告签订商铺租赁合同，承租位于清远市清城区××××××××糖果时光文创产业园内B2栋二层商铺，经营806驿站。合同签订后，我方一直依法履行合同，按时支付租金、物管费及水电费。从2020年1月23日开始因新冠疫情应向，园区响应政府号召停止营业。在此期间我方没有实际使用商铺，没有收入，并向反诉被告要求见面租金，但反诉被告反以停水停电强制封铺的方式威胁我方支付疫情期间的租金。且电费的正常收费标准是0.6元/度，水费的正常收费标准是3.95元/吨，而反诉被告却按照1.6元/度、7元/吨违规收取水电费，依法应向我方予以退还。基于上述事实，反诉被告于2020年5月19日对商铺进行停水停电，我方已报警处理，因此造成了我方巨大经济损失，包括货物损失35000元、经营损失（含预期收益147000元），反诉被告应当予以赔偿。反诉被告清远糖果时光文创产业园有限公司辩称，一、双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。二、新冠疫情对于涉案合同的履行不构成实质影响，反诉原告无权强行要求减免租金。疫情期间，涉案商铺并非封锁、限制区域，且餐饮业并未明令禁止经营。即使被限制堂食，反诉原告也可推出外卖配送，且涉案商铺在2020年2月至6月仍产生电费，可以侧面反映此期间仍正常使用商铺，另根据相关部门的通知2020年2月20日均可开放餐饮堂食。故该疫情对涉案合同的履行并不构成实质影响反诉原告无权强行要求减免租金。三、反诉原告拒不支付租金、水电费、物业管理费的行为构成违约，我方请求解除合同的条件成就，且符合合同约定。四、反诉被告应承担违约责任，根据合同约定，反诉原告不支付租金按每天1%支付滞纳金。反诉原告应支付2020年2月至6月的电费5376元、水费244.8元以及2020年2月至6月的物管费4845元。五、我方同意退回2018年10月23日至2019年12月31日期间多收部分的水电费，实际按照水费单价4.8元、电费单价1.2元的标准收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2018年10月23日，甲方、出租方清远糖果时光文创产业园有限公司与乙方承租方廖活凌签订《清远糖果时光文创产业园商铺租赁合同》，主要约定甲方同意将创意园内B2栋二层出租给乙方使用。双方以本合同之日定为进场日，进场日为生效日期开始计算合同期；计租日即进场日，乙方交纳该房屋租金、物业服务费等，本合同约定以该房屋面积为计费的面积依据；保证金作为乙方妥善履行合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物业公司缴纳合同保证金（两个月押金一个月租金21000元，水电押金7000元，合计28000元）；不可抗力指合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括法律变更和政府行为；该房屋建筑面积为323平方米；合同项下租赁期限60个月，自进场日开始计算，即2018年10月23日至2023年11月30日止；乙方在该房屋内经营企业名称为806驿站；本合同签署当日，乙方应向甲方支付保证金28000元，相当于2个月押金，1个月租金，水电保证金7000元；该商铺自2018年12月1日起至2019年11月30日止每月租金7000元，第二年开始每年租金在上一年租金基础上递增7%，自2019年12月1日起至2020年11月30日每月租金7490元，自2020年12月1日起至2021年11月30日止每月租金8015元，自2021年12月1日起至2022年11月30日止每月租金8575元，自2022年12月1日起至2023年11月30日止每月租金9175元，直至本合同结束为止即2023年11月30日止；签订本租赁合同之日乙方应向甲方交纳两个月履约保证金14000元，一个月租金7000元，水电保证金7000元，合计28000元；合同终止乙方交清租金及其他费用且完成合同规定的其他事项迁出时，甲方应将两个月履约保证金（不计息）退回给乙方；从2018年12月1日至2019年9月30日止，此段时间租金返还给乙方作为维修房顶费用，从2019年10月1日乙方需按合同规定缴纳租金；商铺租金每月结付一次，当月1日至5日为租金缴交日期，乙方逾期不交每天按应收租金的1%支付滞纳金；租赁期内乙方应按时交付商铺使用中产生的物业管理费、税金、水电费等杂费，物管费3月/平方米，从2018年12月1日开始收取；乙方如改变商铺的内部结构、装修或设置对商铺结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先书面通知甲方，经甲方同意才可以施工否则按乙方违约处理，本合同期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外依附于商铺的装修归甲方所有；乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同收回该商铺终止合同，由此发生的一切费用及后果由乙方承担，履约保证金不予退回：…5、拖欠租金累计达三十天以上的；因不可抗力导致本合同提前解除的，双方互不承担违约责任；租赁期内，甲方需提前收回该商铺的，应提前60日通知乙方，将已收取的保证金14000元两倍退还乙方，并赔偿乙方装修设备及经营损失；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的（未达到拖欠租金累计三十天以上）以及乙方未按约定时间返还商铺的，应按履约保证金总额的两倍即14000元支付违约金。因受新冠疫情影响，清远糖果时光文创产业园有限公司曾于2020年2月10日向含于泉在内的糖果时光文创产业园区客户发出书面通知，决定免除商户2月1日至2月9日一半的租金，物管费按原方法收取。2020年3月7日，清远糖果时光文创产业园有限公司另向各商户发出通知，将3月份租金缴费作如下调整：方案一，在3月15日前缴纳当月租金的商户，3月份先缴纳50%租金，余下50%租金延缓到2020年4月、5月平均收取，水电费与物业管理费按正常收取（二选一），方案二，在3月15日前缴纳当月租金的商户，3月份仍免除15%租金，水电费与物业管理费按正常收取（二选一）；未缴纳2月租金的商户需全额缴纳2月租金后方可享受3月租金缴费优惠；在3月15日前还未缴纳2月份租金的商户，经我司多次催告仍不履行支付租金的，本司按照商户与我司签订的《清远糖果时光文创产业园商铺租赁合同》内拖欠租金累计三十天以上的，我司有权依照合同约定收回商铺，并依法追诉相关违约责任。庭审中，原告确认被告曾因疫情原因提出减免租金，双方协商2020年2月免租15%，3月免租50%。后原告书面确认减租方案为：2020年2月免租15%，3月免租15%，如双方对水电费签订补充协议，4月可免租50%。另查明，被告廖活凌曾以案外人潘宏铭的名义向清远市清城区住房和城乡建设局信访反映涉案商铺邻近的商铺（霸王茶姬）存在房屋安全隐患，该局在2020年5月28日做出城区建访[2020]28号信访事项处理意见书，其中记载“我局于2020年5月26日派专人前往现场勘查发现该音乐馆坐落于清远市清城区××××××××糖果时光文创产业园内，商铺名称：806音乐馆，音乐馆房屋紧挨侧边的商户霸王茶姬店，该店的房屋曾由我局派专人现场勘查，发现店铺房屋存在质量问题，从房屋安全使用角度考虑，我局已发函凤城街办，建议其牵头组织糖果时光文创园、租户对其商铺房屋进行安全检查，排查即时安全风险并要求业主方委托有资质的房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定，明确房屋安全状况。根据鉴定结果，如存在房屋不能安全使用情况，做好用户撤离工作，以确保人民群众生命财产安全”。庭审中，被告廖活凌同意原告提出解除涉案租赁合同的诉讼请求。双方确认：涉案商铺于2018年10月23日交付被告廖活凌使用、商铺交付时为毛坯、被告自2020年2月起未再支付租金、被告已支付押金14000元、水电保证金7000元以及第一个月租金7000元。被告认为因受疫情影响涉案商铺从2020年2月已无经营，原告不予认可，并提交了微信聊天记录以证明被告在2020年5月19日前均有经营，微信记录显示“2020年2月28日806有两张台，2020年5月4日806有5人，2020年5月10日806有一桌，5月11日806有10个”。被告确认其物品现仍在涉案商铺中并持有钥匙，但原告禁止其搬离物品，并于2020年5月19日对商铺停水停电导致无法继续经营，原告确认其在2020年7月对商铺停水停电的事实，并因搬离物品的并非被告故拒绝他人搬离物品。庭审后，原告书面确认其于2020年5月底对涉案商铺停水停电，被告亦予认可。对于2018年10月23日-2019年12月31日期间被告廖活凌使用商铺产生的用电数48790度、用水数78吨以及被告已按照每度1.6元、每吨7元向原告清远糖果时光文创产业园有限公司支付了上述期间电、水费的事实，双方均予认可。原告本院提交的清远糖果时光文创产业园有限公司补缴费用通知单显示，2020年1月1日-6月30日用电数量4480度，电费由基础电价0.5549＋服务费0.5451＋服务费0.1组成；用水数量51吨，水费由基础水价3.95＋服务费0.85组成。2020年7月3日，清远糖果时光文创产业园有限公司向文创产业园商户发出通告，对园区内2020年之前商户用电按供电同期单价0.5549元/度，服务费（含线损、维修费、维护费等费用）0.5451元/度计收，较之前多出0.5元/度部分，商户经我司财务核对无误后给予退回；商户用水按供水同期单价3.95元/吨，服务费（含清洁卫生服务、生活垃圾处理费、垃圾代运费、维修费、维护费、绿化用水等费用）0.85元/吨计收，较之前多出2.2元/吨部分，商户经与我司财务核对无误后给予退回。清远糖果时光文创产业园有限公司确认2018年10月23日-2019年12月31日期间其可按照电费每度1.2元、水费每吨4.8元收取，廖活凌已支付的差额部分可以退还。为证明其不存在超额收取水电费，其中水费部分清远糖果时光文创产业园有限公司向本院提交了其支付给清远市供水拓展有限责任公司的部分发票，显示基本水费为2.55元/吨，污水处理费1.4元/吨，清洁卫生服务费及生活垃圾处理费、垃圾代运费512.62元/月；电费部分清远糖果时光文创产业园有限公司提交了部分月份收款收据，显示电费单价为1.5元，部分收款收据经手人处盖有“清远市千洲投资置业有限公司”章印，但清远糖果时光文创产业园有限公司未能提供“清远市千洲投资置业有限公司”与本案是何关系的书面证据。另据本院受理的同类案件清远糖果时光文创产业园有限公司与廖活凌房屋租赁合同纠纷一案中[（2020）粤1802民初4841号]，廖活凌提交了清远市清城区××监督管理局于2020年3月3日出具的清城市监南门告字（2020）7号《举报立案告知书》，对清远糖果时光文创产业园有限公司收取水、电费不合理的举报，决定予以立案。再查明，本案起诉状副本于2020年6月5日送达被告廖活凌。清远市清城区凤城街石狮社区×民委员会曾于2020年6月19日出具书面证明，记载“兹有清远市清城区××××××××，即原清远市糖厂，权属为陈倩馨个人所有，现全权委托清远糖果时光文化产业园有限公司对外租赁及运营，该场地占地面积20207.77平方米，内有建筑物15栋，建筑面积约定19000平方米。陈倩馨持有相关权属证明，据有关证明显示，其建筑物不属违建，请相关部门予以审批”。本院认为，被告廖活凌承租位于清远市清城区××××××××糖果时光文创产业园内B2栋二层商铺，并就该租赁事宜与原告清远糖果时光文创产业园有限公司签订了《清远糖果时光文创产业园商铺租赁合同》，涉案商铺系原清远市糖厂，清远市清城区凤城街石狮社区×民委员会已就原告清远糖果时光文创产业园有限公司有权对外租赁及运营事项出具书面证明，原被告签订的涉案租赁合同成立并生效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，本案商铺租赁合同期限持续至民法典施行后，但双方系因民法典施行前履行合同发生争议，故本案应适用当时法律、司法解释的规定。另据上述司法解释第十条规定，原告清远糖果时光文创产业园有限公司未在民法典施行前通知对方而直接以起诉方式主张解除合同，故适用民法典第五百六十五条第二款的规定。现被告廖活凌于庭审中明确表示同意原告清远糖果时光文创产业园有限公司主张解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以确认，双方于2018年10月23日签订的《清远糖果时光文创产业园商铺租赁合同》于本案起诉状副本送达被告廖活凌，即2020年6月5日解除。双方在商铺租赁合同中明确约定该商铺自2018年12月1日起至2019年11月30日止每月租金7000元，自2019年12月1日起至2020年11月30日每月租金7490元，自2020年12月1日起至2021年11月30日止每月租金8015元，自2021年12月1日起至2022年11月30日止每月租金8575元，自2022年12月1日起至2023年11月30日止每月租金9175元。被告廖活凌确认其自2020年2月起未再支付租金给原告，其拖欠租金的行为已构成违约。被告廖活凌关于因疫情防控系不可抗力，其无法经营应免除租金的抗辩，被告未提供本地区疫情防控措施禁止其使用涉案租赁商铺的书面证据，其亦未充分举证证明其不能履行合同义务的情形符合不可抗力的法定要件，在疫情得到有效控制后，政府部门也出台相关政策支持复工复产，故被告以此理由拒付租金的抗辩本院不予采纳，其仍应按合同约定的租金标准向原告支付租金。但原告在2020年5月底对涉案商铺停水停电及其阻止被告搬离物品的行为，亦违反了出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，致被告无法正常使用商铺，原告虽认为搬离物品的人非被告其有理由阻止，但未对此提供书面证据，故因原告行为导致的2020年5月底之后的租金及占用使用费，被告无需再向原告支付。鉴于诉讼中原告已作出减免租金方案为2020年2月免租15%，3月免租15%，本院予以确认，现双方并未就水电费问题签订补充协议，不符合原告自认4月份可免租50%的条件，故被告应向原告支付合同解除前的租金共27713元，其中2020年2月租金6366.5元，3月租金6366.5元，4月租金7490元，5月租金7490元。原告要求被告支付租金及占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。《清远糖果时光文创产业园商铺租赁合同》约定租赁期内被告交付商铺使用中产生的物业管理费、税金、水电费等杂费，涉案商铺租赁合同已明确约定了物业管理费按3元/平方米缴纳，故被告应支付2020年2月至5月期间物业管理费3876元。反诉原告廖活凌要求反诉被告清远糖果时光文创产业园有限公司退还2018年10月23日至2019年12月31日期间违法收取水电费49308.7元的反诉请求，上述争议期间段涉案商铺共产生用水78吨、用电48790度的事实，双方均予认可。双方未在商铺租赁合同中约定水电费的计费标准，反诉原告已分别按照7元/吨、1.6元/度向反诉被告支付水电费，即水费546元、电费78064元，现反诉被告同意退回2.2元/吨水费、0.5元/度电费，本院予以确认，即反诉被告自认其应向反诉原告退回水费171.6元、电费24395元。至于反诉原告关于涉案商铺应按基础水价3.95元/吨、基础电价0.6元/度计算的主张，清远市清城区××监督管理局已对园区内商户举报清远糖果时光文创产业园有限公司收取水、电费不合理的情况决定予以立案，庭审中反诉原告称现暂无回复，鉴于相关职能部门已对园区是否违规收取水电费的情况予以立案，本院对反诉原告要求按上述标准计算水电费并由反诉被告退回差额部分的请求以及本诉原告要求被告支付2020年1月至6月期间水电费的请求均暂不做处理，当事人可待相关部门做出结论后另行主张。反诉原告廖活凌要求反诉被告清远糖果时光文创产业园有限公司退还履约保证金21000元的反诉请求，根据合同约定，乙方拖欠租金累计达三十天以上的，甲方有权解除合同收回商铺，履约保证金不退回，现反诉原告廖活凌自2020年2月起未再支付租金，符合上述解除合同条件，反诉被告有权不予退回履约保证金14000元，故反诉原告该项请求本院不予支持。基于上述认定，本诉原告要求被告支付因拖欠租金产生的违约金，相当于其要求因被告一个违约行为承担两种违约责任，而被告已对合同约定的延迟支付租金按每天1%支付滞纳金的标准提出过高抗辩，原告亦未能举证证明被告违约而导致其他损失的事实，故原告已收取的履约保证金足以弥补其资金占用期间的利息损失，本诉原告要求被告支付违约金的请求，本院予以驳回。至于其中的水电保证金7000元，合同中未对于该保证金的退还或没收做出明确约定，该保证金系出租人能够足额收取承租人租赁期间产生水、电费用的保证，现反诉原告2020年1月起有实际经营，确有欠付费用的事实，但反诉被告收取水电费标准是否合理暂无法认定，故反诉原告该项反诉请求，本院暂不予处理，反诉原告亦可待清城区市场监督管理局做出认定后另行主张权利。至于反诉原告廖活凌要求反诉被告清远糖果时光文创产业园有限公司赔偿经济损失，含货物损失35000元、经营损失147000元的反诉请求，因其未对于该项请求提供任何书面证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告清远糖果时光文创产业园有限公司与被告廖活凌于2018年10月23日签订的《清远糖果时光文创产业园商铺租赁合同》于2020年6月5日解除；二、被告廖活凌应于本判决生效之日起10日内向原告清远糖果时光文创产业园有限公司支付租金27713元；三、被告廖活凌应于本判决生效之日起10日内向原告清远糖果时光文创产业园有限公司支付2020年2月至5月期间物业管理费3876元；四、反诉被告清远糖果时光文创产业园有限公司应于本判决生效之日起10日内向反诉原告廖活凌退还2018年10月23日至2019年12月31日期间水费171.6元；五、反诉被告清远糖果时光文创产业园有限公司应于本判决生效之日起10日内向反诉原告廖活凌退还2018年10月23日至2019年12月31日期间电费24395元；六、驳回原告清远糖果时光文创产业园有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告廖活凌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1576元，由原告清远糖果时光文创产业园有限公司负担410元，被告廖活凌负担1166元。反诉受理费2595元，由反诉原告廖活凌负担2349元，反诉被告清远糖果时光文创产业园有限公司负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  曲洋逸人民陪审员  陆顺财人民陪审员  吴秀琼二〇二一年二月九日书 记 员  梁朝晖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，使用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。