广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初27221号原告：米瑞空间（深圳）科技有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道高新区社区高新南一道008号创维大厦C801，统一社会信用代码：91440300MA5F98W55A。法定代表人：刘铭铭，总经理。委托诉讼代理人：纪金彪，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奇晟，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。被告：深圳市百昌隆科技有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道新乐社区38区中南花园1栋A4座303，统一社会信用代码：91440300MA5FPR2J8L。法定代表人：王琴。被告：云算（深圳）智能财税有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道兴东社区71区宗泰绿凯智荟园5层502，统一社会信用代码：91440300MA5FDQDDOG法定代表人：程越，总经理。委托诉讼代理人：陆民福，男，系公司员工。第三人：朱志琳，女，汉族，1990年2月28日出生，身份证地址：湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：孙信芳，广东瀛尊律师事务所律师。原告米瑞空间（深圳）科技有限公司（以下简称米瑞公司）诉被告深圳市百昌隆科技有限公司（以下简称百昌隆公司）、云算（深圳）智能财税有限公司（以下简称云算公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，根据原告米瑞公司的申请，依法准许撤回对被告百昌隆公司的起诉，并追加朱志琳为本案第三人，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告米瑞公司委托诉讼代理人纪金彪、李奇晟，被告云算公司法定代表人程越及委托诉讼代理人陆民福，第三人朱志琳委托诉讼代理人孙信芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米瑞公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、依法确认案涉《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2、依法判令被告云算公司向原告支付拖欠的租赁费及电费56434.11元；3、依法判令被告公司向原告支付逾期付款违约金5083.14元（以每月被告拖欠的应缴费用为基数，按月利率2%的标准计算，分别从拖欠当月6日起计至当月拖欠的应缴费用实际付清之日止，现暂计至2020年7月20日）；4、依法判令被告云算公司向原告支付装修损失11066.55元、中介佣金损失23160元；5、依法判令本案的全部诉讼费用由被告云算公司承担。事实与理由：被告百昌隆公司为一人有限责任公司，被告云算公司为被告百昌隆公司的唯一股东。2019年7月12日，原告与被告百昌隆公司（工商信息变更前名称为：深圳莱特教育科技有限责任公司）签订《房屋租赁合同》［合同编码：ＣＷ-ＺＬ-802（2）］，约定原告将位于深圳市南山区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限自2019年7月13日至2021年8月12日止；每月租赁费包含但不限于房屋租金、物业管理费、空调使用费等，第二期2019年8月13日至2020年8月12日的租赁费为每月18700元，包含每月租金15440元，物业管理费、空调维护费及空调使用费3260元，同时对违约责任进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，原告根据被告百昌隆公司的使用需求对涉案房屋进行了二次装修，支出装修费用11066.55元，装修完工后原告将涉案房屋交付被告百昌隆公司使用。此外，原告支付了中介佣金23160元。但自2020年2月起，被告百昌隆公司开始拖欠租赁费，原告多次催缴未果，2020年4月30日，原告通过发送电子邮件、现场张贴等方式向被告百昌隆公司送达《解除合同通知函》及《缴费通知单》，解除双方租赁合同关系，但被告百昌隆公司收到后至今仍未支付相关拖欠费用。截止目前，被告百昌隆公司共拖欠租赁费及电费56434.11元，产生逾期付款违约金5083.14元。在原告提起本案诉讼后，被告百昌隆公司未经清算即办理注销登记，导致其已不具备民事行为能力，原告现撤回对被告百昌隆公司的起诉，在此情况下，应当由公司的唯一股东即本案被告云算公司在原告主张的本案债权范围内，承担本案债务及相应的赔偿责任。被告云算公司辩称：本案房屋租赁纠纷实际为朱志琳与原告米瑞公司之间的租赁纠纷，被告云算公司不认可原告的诉求，与原告不在任何经济纠纷，被告云算公司无责任。第三人朱志琳是在5月8日将其在被告百昌隆公司的股权变更到被告云算公司股东王琴名下，具体沟通是原股东即第三人进行的，所以被告云算公司对5月8日之前发生的纠纷都不知情,租赁关系发生在百昌隆公司成立之前，合同不合规，不具约束力；第三人不如实告知转让前租赁纠纷情况，第三人应承担偿付责任；第三人朱志琳述称：1、2020年1月份爆发的新冠疫情属于公共卫生事件、不可抗力，涉案房屋的承租方在承租期从事的是线下英语培训教育，由于疫情的不可抗力因素导致原告与承租方的租赁合同无法继续履行，无法实现租赁合同的履行目的，根据原告与承租方签订的房屋租赁合同第10.1条规定，不视为违约，原告所主张的违约金无事实与法律依据；2、从原告与第三人微信聊天记录可证实原告与承租方的租赁合同于2020年3月17日已解除，原告主张自2020年4月30日的租金、电费无事实及法律依据；3、原告主张的装修损失、中介损失与承租方无关，无任何事实及法律依据；4、基于不可抗力应当按照公平原则判断原告与承租方实际应当承担的具体责任；5、被告云算公司系承租方的唯一股东，应由被告承担承租方的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月18日，深圳莱特教育科技有限责任公司（以下简称莱特公司）注册成立。2020年5月8日，莱特公司办理变更登记，法定代表人由朱志琳变更为王琴，公司股东由朱志琳、朱智慧变更为王琴。2020年6月17日，莱特公司变更名称为深圳市百昌隆科技有限公司（即百昌隆公司）。2020年7月21日，百昌隆公司办理变更登记，法定代表人由王琴变更为苏冠彬，公司股东由王琴变更为苏冠彬。2020年7月29日，百昌隆公司办理变更登记，法定代表人由苏冠彬变更为王琴，公司股东由苏冠彬变更为云算公司，且云算公司为百昌隆公司的唯一股东。2020年8月20日，百昌隆公司未经清算即办理注销登记。2019年7月12日，在莱特公司注册成立前，莱特公司发起人朱志琳代表莱特公司（乙方、承租方）与原告米瑞公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》［合同编码：ＣＷ-ＺＬ-802（2）］，约定原告米瑞公司将位于深圳市南山区的房屋（即涉案房屋）出租给莱特公司使用，租赁期限自2019年7月13日起至2021年8月12日止；租赁费包含但不限于房屋租金、物业管理费、空调使用费等，第一期2019年7月13日至2019年8月12日，每月租金0元，物业管理费、空调维护费及空调使用费合计每月3260元；第二期2019年8月13日至2020年8月12日，每月租金15440元，物业管理费、空调维护费及空调使用费合计每月3260元；第三期2020年8月13日至2021年8月12日，每月租金16366.4元，物业管理费、空调维护费及空调使用费合计每月3260元；电费按莱特公司专用的分户表计量，基本综合单价1.0577元／度；双方确认，莱特公司每月缴纳的租金、物业费及水电费不含税；莱特公司应在每月的5日前向原告缴纳当月租金、物业管理费、空调维护费及上月水电费、空调使用费等所有应缴费用，否则原告有权自每月的6日起向莱特公司收取逾期付款违约金，计收标准为每拖欠一日计收拖欠总金额的千分之五，按拖欠天数累计计算，直至莱特公司实际支付之日止；莱特公司拖欠租赁费及其他应付的费用，原告有权直接向莱特公司催收（若无法联系莱特公司则原告可在涉案房屋大门张贴公告、电子邮件、邮寄、或通过有关媒体公告催收，上述方式均可视为有效送达）；莱特公司拖欠上述租赁费用达15天或拖欠可能导致原告损失的各项费用金额达10000元以上，原告有权采取包括但不限于停水、停电、停用空调、封存租赁场地等措施向莱特公司催收，由此产生的任何后果及经济法律责任包括双方的任何损失皆由莱特公司承担；莱特公司拖欠任何费用达15天时，甲方有权单方面解除本合同，莱特公司所缴纳的租赁保证金作为违约金不予退还，原告有权向莱特公司继续追缴欠费；莱特公司应于本合同签订时向原告一次性缴纳租赁保证金合计30880元；及其他条款。《房屋租赁合同》签订后，原告根据莱特公司的使用需求对涉案房屋进行了二次装修，支出装修费用11066.55元，装修完工后原告将涉案房屋交付莱特公司使用。此外，原告因与莱特公司成功签约而支付了中介佣金23160元。自2020年2月起，莱特公司未支付租赁费，后原告与莱特公司就支付租赁费及退租事宜协商未果，2020年4月30日，原告通过发送电子邮件、现场张贴等方式向莱特公司送达《解除合同通知函》及《缴费通知单》，通知解除双方租赁合同关系。该《缴费通知单》载明，2020年2月1日至2020年2月29日租赁费18700元，2019年12月24日至2020年2月17日电费253.97元；2020年3月1日至2020年3月31日租赁费18700元，2020年2月17日至2020年3月2日电费29.35元；2020年4月1日至2020年4月30日租赁费18700元，2020年3月2日至2020年3月24日电费50.79元。2020年5月，原告米瑞公司将涉案房屋对外发租。另查明，广东省新冠肺炎疫情一级响应时间：2020年1月23日；降为二级响应时间：2020年2月24日9时；降为三级响应时间：2020年5月9日。对于双方争议的问题，本院做如下分析认定：一、《房屋租赁合同》解除时间。原告米瑞公司认为，莱特公司自2020年2月起开始拖欠租赁费及电费，原告多次催缴未果，莱特公司迟延支付租赁费及电费的行为已违反合同约定，致使原告不能实现合同目的，因此，原告依据《房屋租赁合同》第3条3.9款之约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款至第四款之规定，于2020年4月30日通过发送电子邮件、现场张贴等方式向莱特公司送达《解除合同通知函》，依法解除《房屋租赁合同》。第三人朱志琳则认为在其与原告米瑞公司员工小谢的微信聊天记录中，2020年3月17日，第三人明确表示不出租后，后续的聊天记录均是围绕押金、违约金等费用，即在3月17日之后双方已经不再就是否租赁进行协商沟通，所以3月17日是双方解除租赁合同的日期，后续原告继续任由房屋空置，扩大损失应由原告承担，同时出具了2020年3月18日未加盖原告公章的《创维大厦物品放行条》，拟证明被告已于当日搬离涉案房屋。本院审查认为，承租方莱特公司代表朱志琳（即第三人）以疫情影响为由要求减免租金，经与原告米瑞公司协商未果，后于2020年3月17日通过微信向原告米瑞公司员工表达了“不租了”的意思表示，但双方并未对解除合同协商达成一致。其次，本案房屋租赁期达二年以上，并非短期或临时租赁合同，2020年1月突发新冠肺炎疫情，虽然导致承租人履行困难，但并不导致履行障碍，不符合单方解除合同的法定条件。后原告米瑞公司于2020年4月30日通过发送电子邮件、现场张贴等方式向莱特公司送达《解除合同通知函》，符合合同约定及法律规定，有事实依据及法律依据，故本院确认《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。二、本案是否存在减免租金的法定事由及违约责任应如何承担的问题。原告米瑞公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，被告违约造成的损失有拖欠租赁费及电费56434.11元、产生逾期付款违约金5083.14元、装修损失11066.55元以及中介佣金损失23160元。被告云算公司认为与其无关，要赔偿也是第三人承担。第三人朱志琳则认为本案合同解除是基于2020年1月份爆发的新冠疫情，属于不可抗力，不视为违约，原告所主张的违约金无事实与法律依据；原告与承租方的租赁合同于2020年3月17日已解除，原告主张其后的租金、电费无事实及法律依据，承租方支付的保证金30880元抵扣2017年3月17日前租金绰绰有余；原告主张的装修损失、中介损失与承租方无关，无任何事实及法律依据；退一步讲，基于不可抗力应当按照公平原则判断原告与承租方实际应当承担的具体责任。本院审查认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。对于原告主张的损失及违约责任承担问题，因本案租赁合同纠纷发生在新冠疫情爆发期间，未支付的租金为2020年2月份至4月份的租金（根据前述认定合同解除的时间计算），时间发生广东省新冠肺炎疫情一级及二级响应期间内，应公平合理确定双方的责任。关于是否应当减免租金的问题。原、被告签订《房屋租赁合同》，原告的目的为出租涉案房产获取租金，被告的目的为获取涉案房产的使用权，进行商业经营，获取相应收益，新冠肺炎疫情的发生以及后续疫情防控措施影响被告的经营使用，第三人主张减免租金的答辩意见，本院予以采纳，但综合考虑本市疫情严重程度，结合疫情防控相关政策及采取的相应措施等因素，根据公平原则，本院酌定被告免予支付一个月（即2020年2月份）租赁费，此期间所产生的租赁费违约金亦无需支付，故被告拖欠租赁费按2个月即（15440元+3260元）×2＝37400元计算；拖欠电费按《缴费通知单》记载为253.97元+29.35元+50.79元＝334.11元。上述款项付款时间，根据《房屋租赁合同》第3.8项约定应在当月5日前支付完毕，即该款从2020年3月6日已逾期。对于逾期付款违约金的问题。《房屋租赁合同》约定被告拖欠相关费用的，应按每日千分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，而原告主张按月利率2%的标准计算。现被告拖欠原告租赁费、电费，应承担相应的违约责任。违约金旨在弥补守约方的损失，在原告未对其损失予以举证的情况下，其主张的按月利率2%的违约金标准过高，本院酌情调整至按每日万分之五计算，故被告应向原告支付违约金，违约金以每月欠缴的各项费用［即2020年3月份租赁费及电费共计19034.11元（15440元+3260元+334.11元），4月份租赁费18700元（15440元+3260元）］为基数，按每日万分之五的标准，自当月6日起依次计算至款项实际付清之日止。对于装修损失11066.55元以及中介佣金损失23160元，原告支付相关费用主要目的是促成房屋对外租赁，《房屋租赁合同》中并没有对装修及中介佣金相关责任承担的约定，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。三、关于本案合同责任承担主体的问题。原告米瑞公司认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定“企业法人解散的，依法清算并注销前以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”因此，被告云算公司作为百昌隆公司注销前的唯一股东，在百昌隆公司未经清算即注销的情况下应当作为本案当事人承担相应责任。被告云算公司认为租赁关系发生在百昌隆公司成立之前，第三人不如实告知转让前租赁纠纷情况，应由第三人承担偿付责任。第三人朱志琳则认为根据合同的相对性，《房屋租赁合同》的当事人为原告米瑞公司和百昌隆公司，相关权利义务均应由合同当事人承担。本院审查认为，2019年7月12日在莱特公司注册成立前，公司发起人朱志琳代表公司与原告米瑞公司签订《房屋租赁合同》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款规定“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告云算公司无证据证明该《房屋租赁合同》是第三人个人的利益，故承担该合同责任的应为莱特公司，而2020年6月17日莱特公司依法变更为百昌隆公司，但2020年8月20日百昌隆公司未经清算即办理注销登记，在办理注销登记前云算公司为百昌隆公司唯一股东。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条第一款规定“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”故本案合同对外责任应由被告云算公司承担，被告云算公司与第三人朱志琳内部责任承担问题不属本案处理范畴。综上，依据《中华人民共和国合同法》、第八条、第七十六条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)》第二十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、确认2019年7月12日原告米瑞空间（深圳）科技有限公司与深圳莱特教育科技有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告云算（深圳）智能财税有限公司于本判决生效之日起十日内向原告米瑞空间（深圳）科技有限公司支付租赁费37400元、电费334.11元；三、被告云算（深圳）智能财税有限公司于本判决生效之日起十日内向原告米瑞空间（深圳）科技有限公司支付逾期付款违约金［分别以每月欠缴的各项费用（即2020年3月份19034.11元、4月份18700元）为基数，按每日万分之五的标准，自当月6日起依次计算至款项实际付清之日止］；四、驳回原告米瑞空间（深圳）科技有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1096.8元，由原告米瑞空间（深圳）科技有限公司负担664.5元，被告云算（深圳）智能财税有限公司负担432.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谭素青二〇二一年二月四日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。