北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初2513号原告（反诉被告）:姜家鑫，男，1975年9月20日生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：李肇东，男，1971年2月11日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。原告姜家鑫与被告李肇东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员孙豫萍独任审判，并公开开庭进行了审理。李肇东在案件审理过程中提起反诉，本院就本诉与反诉依法合并审理。姜家鑫、李肇东及其委托诉讼代理人贾振江通过在线庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜家鑫向本院提出诉讼请求：1、李肇东给付姜家鑫违约金137500元；2、李肇东赔偿姜家鑫损毁设施设备赔偿5000元。事实和理由：原被告双方于2019年5月15日签订房屋租赁合同，被告租赁原告所属的位于北京市昌平区02号商业房用于经营，合同签订后被告方对该房屋进行改装并入驻经营。被告方在经营几个月后，因经营不善于2019年10月中旬向原告方提出解约。原告方答复被告：一是同意在原合同的基础上，在不拖欠房租的前提下被告方可以对外转租，以减少损失。二是按双方签订的合同，被告方提前退租，向原告方支付违约金，可以解除合同。此后被告方自己联系并委托中介共同寻找客户，直至该交纳下期租金时，被告也未能找到新的客户，实现对外转租。故被告与原告方联系，想将承租的房屋交回原告方，确定不再交纳下期租金，并于2019年11月8日前将房屋内的货架、冰柜等可移动的物品搬走、清空。原告根据被告搬走屋内物品，并确定不再续缴租金的实际情况，原告方为了双方减少损失同意了被告先交回房屋的请求，关于合同违约金等问题，可之后再协商解决，这样于2019年11月13日下午，双方到达房屋现场，交接了房屋使用期间的水、电费、物业费，但是在该日上午被告派人私自将房屋内与装修一体的顶部的空调和新风换气设备拆除，造成了对室内房顶整体设施的损坏，因此原告方没有让被告将拆除的设备拉走，对水、电、物业费进行了交接。此后几日双方对乙方提前退租房屋的违约金及被告因拆除设备给房屋整体造成的损失赔偿等问题进行协商，未达成协议。现因被告方提前退租房屋，造成原告方房屋空置，损失租金，给原告方造成了实际的经济损失，按合同约定应付给原告方三个月的租金作为违约补偿。另外被告拆除室内一体化空调、新风设备，造成室内屋顶破损，电线、管线裸露不堪(有照片为证）,给房屋继续出租也造成了不同程度的影响。故原告诉至法院。李肇东辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张远高于实际损失。违约金和保证金都属于违约责任承担方式。房屋空置还需要考虑多种因素，包括市场因素。维修费用同意由法院酌定，新风设备和空调都是动产。李肇东向本院提出反诉诉讼请求：1、姜家鑫向李肇东返还空调和新风换气设备；2、姜家鑫退还李肇东保证金50000元。事实和理由：2019年5月8日，李肇东向姜家鑫支付定金50000元用于承租昌平区02号房屋。2019年5月15日，李肇东与姜家鑫签订《房屋租赁合同》，约定由李肇东租赁姜家鑫所有的位于北京市昌平区东小口镇流星花园A区39号楼02号的房屋用于商业经营，之前支付的50000元定金转化为保证金。合同签订后，李肇东对标的房屋进行了全面的装修，投入大量资金，其中仅安装空调设备和新风换气设备就花费78600元。2019年10月，李肇东因个人原因提出解除《房屋租赁合同》，双方商议后于2019年11月13日进行了房屋水费、电费、物业费的交接。当日，姜家鑫通知李肇东将空调和新风换气设备拆除，但将空调和新风设备扣留。《房屋租赁合同》第十条第五款约定，乙方投入的可移动的动产归乙方所有，空调设备和新风换气设备作为李肇东投入的可移动的动产应当属于李肇东所有，姜家鑫扣留设备的行为侵害了李肇东的所有权。同时，交接手续办理完毕后，姜家鑫拒绝返还50000元保证金，违反《房屋租赁合同》第六条保证金应当全额退还的约定。现姜家鑫扣留空调设备和新风换气设备并且拒不退还保证金的行为侵害了李肇东的合法权益，故提起反诉。姜家鑫辩称，合同约定因李肇东违约保证金不予退还，新风设备及空调同意李肇东取走，其他诉讼请求均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月15日，姜家鑫（出租方、甲方）与李肇东（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定租赁位于北京市昌平区02号商业房。房屋租赁期限自2019年5月15日至2024年6月14日，免租期自2019年5月15日至2019年6月14日止；首年租金为五十五万，自第二年起在上年租金的基础上每年递增5%；房屋租赁保证金五万元（定金转），租赁期限届满后，除抵扣应由乙方承担的各项费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余的部分应如数返还乙方，如无抵扣事项的保证金应全额退还乙方；因合同到期或乙方不正确履行合同等原因造成合同解除的，乙方建造的附属设施对该房进行的房屋装修、装饰等不动产归甲方所有，乙方不得拆除、损毁。乙方投入的可移动的动产归乙方所有，在不影响房屋整体形象的情况下可以取走；如乙方故意进行拆除，造成整体形象损毁的，应向甲方进行赔偿；乙方不按约定支付租金、未到期提前退租房屋、未按约定时间返还房屋以及不按合同约定正常使用房屋的，视为违约，乙方已交纳而未使用期间的租金和房屋租赁保证金不予退还，并向甲方支付三个月租金的违约金。合同签订后，姜家鑫向李肇东交付涉案房屋，李肇东依约支付首期房屋租金，并对涉案房屋进行了装修改造，并安装罗特牌新风换气设备、包括主机、铜管、室外机以及东芝吊顶空调两台、格力壁挂空调一台。后李肇东因经营不善提出解除房屋租赁合同，为避免损失进一步扩大，双方于2019年11月13日先行解除并交接涉案房屋。李肇东拆除上述新风设备及空调，将涉案房屋吊顶、管线等进行了部分破坏，姜家鑫以该设备属于不动产为由不同意李肇东取走上述物品，该物品仍在姜家鑫处。庭审中，姜家鑫主张修复拆除费用为5000元，李肇东同意赔偿修复费用，但认为姜家鑫主张费用过高，双方均对修复费用不申请司法鉴定，并同意由本院酌情认定。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李肇东在合同期内提出解除合同，行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。其主张合同约定违约金过高，但未提交相关证据予以证明。本院不予采纳。姜家鑫要求李肇东支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。李肇东在拆除新风系统和空调过程中，给涉案房屋造成一定损坏，应赔偿姜家鑫相关损失，本院综合认定过错程度，损失金额酌情认定为3000元。双方在合同中约定乙方投入的可移动的动产归乙方所有，李肇东主张返还新风设备和空调的诉讼请求有合同依据，姜家鑫亦同意返还上述物品，本院予以支持。双方在合同中已约定因乙方未到期提前退租房屋视为乙方违约，已交纳的房屋租赁保证金不予退还，并支付违约金，鉴于因李肇东违约导致合同解除，其主张退还房屋租赁保证金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李肇东于本判决生效之日起七日内给付姜家鑫违约金137500元；二、李肇东于本判决生效之日起七日内赔偿姜家鑫损失3000元；三、姜家鑫于本判决生效之日起七日内返还罗特牌新风设备一套、格力牌空调（1．5P）一台、东芝牌空调两台；四、驳回姜家鑫的其他诉讼请求；五、驳回李肇东的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3150元，由李肇东负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费525元，由李肇东负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孙豫萍二〇二一年二月二十四日书记员  姚 倩