江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1323民初816号 原告：李贵红，女，1974年3月4日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：曾令超，江苏民卫律师事务所律师。 被告：田玉玲，女，1979年1月17日出生，住泗阳县。 被告：周道干，男，1977年10月10日出生，住泗阳县。 两被告委托诉讼代理人：张多来，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。 原告李贵红与被告田玉玲、周道干所有权确认纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李贵红及其委托诉讼代理人曾令超，被告田玉玲、周道干的委托诉讼代理人张多来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李贵红向本院提出诉讼请求：1.依法确认登记在两被告名下位于泗阳县房屋（权属证号：泗房权证众兴字第××号）系原告所有，被告协助办理过户登记手续；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由为：被告田玉玲、周道干系夫妻关系，原告与两被告系朋友关系。2009年12月11日，原告借用被告田玉玲的名义购买位于泗阳县房屋并由田玉玲与开发商签订了《商品房买卖合同》；2011年8月23日，办理了登记手续。事实上该房屋系原告所有，原告支付了房屋首付款、按揭贷款、契税、房屋维修基金、物业费等相关费用。原告多次要求被告协助变更登记，被告均未予协助。 被告田玉玲、周道干辩称，本案涉案房产为被告周道干和田玉玲共同所有，所拥有的房产证对外起到公示作用，具有排他性。两被告拥有的房产证是泗阳县自然资源局颁发许可，作为行政机关这种授益性已经生效具有拘束力和确定力。从原告诉请内容看，是以民事诉讼程序来改变行政机关作出的已经生效的具体行政行为，程序明显不符合法律规定，应当驳回原告起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2009年12月11日，被告田玉玲与江苏和益房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买江苏和益房地产开发有限公司开发的房屋一套，建筑面积为83.26平方米，单价为1958元，总金额为163024元；付款方式：银行按揭付款，首付款自预售合同签订之前支付53024元，除首付款外，剩余房款金额110000元，应于合同签订之日起7日内向银行申请办理贷款方式向出卖人支付。合同还对其他条款进行了约定。案涉房屋的首付款由原告李贵红交纳。该房屋于2011年8月23日办理了房屋所有权证书，房屋所有权人为被告田玉玲和周道干共同共有。被告于2019年8月26日为该房屋交纳按揭贷款48282.55元。该房屋房产证遗失，被告补办房产证花费150元。被告为案涉房屋交纳物业费7994元。被告庭审中陈述未曾居住过该房屋；原告偿还部分按揭贷款，被告偿还部分按揭贷款。 庭审中，原告提供其与被告田玉玲的短信，其中2017年6月27日的短信内容为：田玉玲：“请你尽快把房子过户了，别故意拖着。”李贵红：“拖着对我有什么好处吗？”田玉玲：“自觉的人早就过户了，拿着别人身份证买房还有理了。” 庭审中，原告李贵红提供其与被告周道干于2019年7月31日的通话录音，录音内容：……李贵红：“周道干，我不是不过户，因为打多少年官司，我手里确实没有钱，连过户钱都没有，我跟田玉玲说的，一起去看看还有多少按揭没交，必须她身份证才能查到，还有多少按揭没交，然后呢，你自己去看，你自己去查，你查还有多少按揭，我好借钱过户过来，她连查都不帮我查”……周道干：“我跟你打电话没有旁的，你跟过户的了，2个你跟黑名单取消的了，你去向银行看看，能取消就取消的了，因为是你房子，要是我房子，挂这黑名单就黑名单吧，我就落这房子，现在都是你房子，我这一毛不拔，没有我一分钱事情，能跟解决你就跟解决的吧”。……周道干：“三天两天你跟过户的了，田玉玲也就安心了，我说一句不好听的，帮你买房子，田玉玲还烦不清，着不着急”…… 原告李贵红提供其与被告田玉玲于2019年11月11日的通话录音，录音内容：……李贵红：“你帮我交按揭，最起码告诉我一声”田玉玲：“找不到你人。”李贵红：“你现在告诉我。”田玉玲：“我交五六万块钱条子都在那里，加上物业那个能有七八千，逾期加上按揭那个能有六七万，反正都有条子。”……李贵红：“……你那个按揭交多少钱，我打一张条子给你，我事情处理好，到时候就还给你，还给你然后呢打一张借条给你，然后想办法过户，过户过过来。”田玉玲：“又什么时候过户？我这也没办法买房子了，房子多少钱？合适把给我吧。也不要你过户了，我也买不起房子了。”李贵红：“我房子没办法卖给你，我家小孩要上学了。”……田玉玲：“你看多少钱？早叫你过户，你也不过户，为你好帮你买房子，你一直不过户”……田玉玲：“你说这房子怎么弄，逾期怎么弄？我跟你房子卖得了，抵押的了，又不忍心，是多少年朋友。”……田玉玲：“那我不知道，反正我跟你按揭都交了，我怕再逾期，我没有撒谎的意思。”……田玉玲：“我不可能跟你白交的，你跟我弄逾期多少次了，你想我跟你交多少按揭，你就给我多少啊？你房子想翻倍卖给我，我跟你交的钱也翻倍给我，你住那么长时间，我一下还没住，还跟你交物业。” 本院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即应认定为有效，当事人应严格按照约定履行义务。关于诉争房屋是否系原告李贵红借用被告田玉玲名义购买，本院认为，根据原告提供的其与被告周道干的录音显示，原告与被告周道干曾协商案涉房屋过户事宜，被告周道干表示因原告逾期交纳按揭贷款导致被告田玉玲被银行列入黑名单，并陈述“因为是你房子，要是我房子，挂这黑名单就黑名单吧”“帮你买房子”，被告周道干催促原告抓紧交清剩余按揭贷款，将房屋过户至原告名下。根据原告提供的其与被告田玉玲的录音显示，在被告田玉玲将房屋剩余按揭贷款交清后，原告李贵红曾询问被告交纳剩余按揭数额，并表示要向被告出具借条，由被告将房屋过户至原告名下，被告田玉玲陈述“房子多少钱？合适把给我吧。也不要你过户了”“为你好帮你买房子，你一直不过户”，从以上录音来看，被告多次表示案涉房屋是原告房屋，被告田玉玲系帮忙原告购买房屋，被告田玉玲也表示想要向原告购买案涉房屋。关于房屋首付款及按揭贷款。案涉房屋首付款系原告李贵红交纳，庭审中被告陈述按揭贷款部分由原告交纳，部分由被告交纳，根据原告与被告周道干、田玉玲的通话录音可以看出，由被告交纳的部分按揭贷款本应由原告交纳，因原告逾期交纳导致被告田玉玲被列入黑名单。通话录音中被告表示房屋一直由原告居住，庭审中，被告也陈述案涉房屋被告并未居住，故综合原、被告通话录音及案涉房屋首付款交纳、按揭贷款交纳、房屋占有使用情况，可以认定原告李贵红与被告田玉玲、周道干之间存在借名购买房屋的事实，原告李贵红应为案涉房屋的实际购买人。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。故对于原告李贵红要求将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求确认登记在被告名下的房屋归其所有的确权请求，本院不予支持。关于被告为原告垫付的按揭贷款、物业费及补办房产证的费用共计56426.55元，原告同意返还，为减少当事人诉累，本院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告田玉玲、周道干于本判决生效之日起十日内协助将位于泗阳县房屋（权属证号：泗房权证众兴字第××号）过户登记至原告李贵红名下； 二、原告李贵红于本判决生效之日起十日内给付被告田玉玲、周道干56426.55元； 三、驳回原告李贵红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3640元减半收取计1820元，由被告田玉玲、周道干负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘向远 二〇二一年二月二十五日 法官助理 庄 妍 书 记 员 丁梦竹 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。