湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初6292号 原告：赵婕，女，1994年10月26日出生，汉族，户籍所在地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区，经常居住地湖南省长沙市望城区。 被告：城城不动产管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）18008号。 负责人：陈倩。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。 法定代表人：张智军。 原告赵婕与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城公司长沙分公司”）、城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行审理。原告赵婕到庭参加诉讼，被告城城公司长沙分公司、城城公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵婕在起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的房屋租赁合同；2、判令两被告退还原告已经支付的房屋押金2000元；3、判令两被告根据合同另行赔付原告相当于一个月房租的租金（2000元）作为违约金，并退还原告租房时被强制要求支付的三彩家ＡＰＰ会员费365元；4、判令两被告支付熊剑芳从2020年9月4日起至2021年5月5日止共计7个月房租14000元（合同中约定一个月为空租期）、根据违约条款按照三个月租金标准的违约金（6000元）赔付给熊剑芳，根据熊剑芳和赵婕达成的调解协议，本条房租和违约金共计20000元均赔付给赵婕；5、本案诉讼费由两被告承担。在诉讼过程中，原告赵婕增加一项诉讼请求即要求被告城城公司长沙分公司承担公告费。事实与理由：2019年8月31日，熊剑芳与城城公司长沙分公司签订委托书，委托城城公司长沙分公司代理熊剑芳办理熊剑芳位于长沙市望城区××栋××单元××室的房屋出租事宜，委托事项包括：租赁合同签订；代收房屋租金、押金、物业费、水电等相关费用；装修、申领业主卡、开通代缴水电气、有线电视、更换门锁、安装电话宽带；房屋设施维修等。委托期限为2019年8月31日至2020年8月31日。后因原来的租客租期到期，城城公司长沙分公司将该房屋出租给原告赵婕，熊剑芳和城城公司长沙分公司于2020年5月5日补签《房屋托管合同》，合同有效期为2020年9月4日至2021年5月5日。2020年5月5日，原告赵婕和城城公司长沙分公司签订了编号为4301ＣＪ2005040316892的《房屋服务合同》，约定由原告赵婕承租前述房屋，租期为2020年5月5日至2021年5月4日，租金为2000元／月（含物业费），收取了9个月租金共计18000元和2000元押金，并约定被告城城公司长沙分公司赠送原告三个月租期，支付方式为年付。签约时，城城公司长沙分公司要求赵婕必须注册并购买三彩家ＡＰＰ会员365元，被告城城公司长沙分公司向原告赵婕承诺一年内免费换房等条件，原告通过支付宝已经支付全年租金、押金、三彩家ＡＰＰ会员费，共计20365元。从2020年9月4日起，房屋所有人熊剑芳未收到被告城城公司长沙分公司的月付租金，同年10月20日城城公司长沙分公司在“城城找房”微信公众号发布《致全体业主和租客的一封致歉信》。从2020年10月31日起，熊剑芳和原告赵婕多次协商未果，熊剑芳对赵婕实施强制停水措施。2020年11月10日，原告赵婕向长沙市望城区人民法院提起诉讼，同年11月16日，原告与熊剑芳在法院的主持下达成调解协议，熊剑芳将其对城城公司长沙分公司的债权转让给原告赵婕，由赵婕向城城公司长沙分公司追回损失，并约定追回所得归赵婕所有。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告城城公司长沙分公司、城城公司均未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：熊剑芳为长沙市望城区月亮岛街道金星北路508号勤诚达·境界城3栋1单元202号房屋所有权人。熊剑芳与城城公司长沙分公司于2019年8月31日签订《委托书》，委托城城公司长沙分公司代理熊剑芳处理该房屋的出租事宜，委托期限为2019年8月31日至2020年8月30日。2020年5月5日，熊剑芳（以下简称“甲方”）与城城公司长沙分公司（以下简称“乙方”）又签订一份《房屋托管合同》，《房屋托管合同》约定，甲方将上述房屋托管给乙方，托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。本合同托管期合计8个月，自2020年9月4日（以本合同起租日为准）起至2021年5月5日止；甲方实收租期7个月，空租期1个月。月租金为2000元/月（含物业费），付款方式为月付。《房屋托管合同》第十三条第三款约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），或者乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的，视为乙方根本违约，甲方享有单方解除权。《房屋托管合同》第十四条第四款约定，乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。《房屋托管合同》签订后，城城公司长沙分公司开始经营管理合同约定的房屋。 2020年5月4日，原告赵婕（以下简称“乙方”）与被告城城公司长沙分公司（以下简称“甲方”）签订合同编号为4301CJ2005040316892的《房屋服务合同》。合同约定，甲方受产权方委托将坐落在长沙市望城区月亮岛街道金星北路508号勤诚达境界城小区3栋1单元202室的房屋出租给乙方使用，租赁期限从2020年5月5日起至2021年5月4日止，每月租金2000元（含物业费），付款方式为年付，并约定乙方自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房租租金作为押金，押金数额为人民币2000元。在《房屋服务合同》第十三条第1款约定，在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。 原告赵婕与被告城城公司长沙分公司于合同签订日即2020年5月4日，赵婕应城城公司长沙分公司的要求通过支付宝支付三彩家ＡＰＰ会员费365元；城城公司长沙分公司分别在2020年5月4日、2020年5月24日向赵婕出具了租金18000元以及押金2000元的收款收据，收款收据备注租赁期间为2020年5月5日至2021年5月4日。由于城城公司长沙分公司从2020年9月4日起未按照合同约定向熊剑芳支付租金，致使赵婕与熊剑芳发生纠纷。2020年11月，赵婕将熊剑芳、城城公司长沙分公司等起诉至长沙市望城区人民法院。2020年11月17日，经长沙市望城区人民法院主持调解，赵婕与熊剑芳达成如下协议：一、熊剑芳自愿将自己所有的位于长沙市望城区××街道××小区××栋××的房屋出租给赵婕，租赁期限共2.5个月，从2020年11月5日起至2021年1月20日止，赵婕于2020年11月16日支付熊剑芳2000元押金，到期退回，租赁期间，赵婕不得随意损坏房屋设施，租赁结束时，赵婕需将房屋设施恢复原状，告知熊剑芳入户门密码；二、双方共同分担城城公司长沙分公司的违约损失，城城公司长沙分公司与赵婕签订的《房屋服务合同》约定的租赁期限至2021年5月4日止变更为2021年1月20日止；三、熊剑芳同意将城城公司长沙分公司未付房屋租金的债权转让给赵婕，收回的钱款归赵婕所有，追回钱款期间所发生的费用由赵婕承担等。上述调解协议签订后，原告赵婕继续在涉案房屋内居住至2021年1月20日止，但是2020年11月5日至2021年1月20日期间的租金赵婕未支付给熊剑芳。 另查明，立案后本院依法向城城公司和城城公司长沙分公司送达起诉状副本等诉讼文书，两被告在2021年1月9日已经签收。 上述事实，有赵婕提供的商品房买卖合同、房屋托管合同、房屋服务合同、熊剑芳与城城公司长沙分公司签订的委托书、熊剑芳的租金收入清单、三彩家APP会员费、租金和押金收款收据、长沙市望城区人民法院作出的民事裁定书与民事调解书以及当事人当庭陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，赵婕与城城公司长沙分公司签订的《房屋服务合同》系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依约履行各自合同义务。合同签订后，赵婕已经将一年期的租金支付给城城公司长沙分公司，城城公司长沙分公司应当根据合同约定履行对赵婕的适租义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告赵婕与被告城城公司长沙分公司签订《房屋服务合同》的目的是为了租房，因城城公司长沙分公司未支付产权人熊剑芳租金，致使赵婕无法继续租住该房屋，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之情形，原告赵婕享有法定解除权。因此，原告赵婕主张解除与被告城城公司长沙分公司签订的《房屋服务合同》于法有据，本院予以支持，且《房屋服务合同》自起诉状副本送达两被告时即自2021年1月9日起解除。 关于押金与违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《房屋服务合同》第十三条第1款约定，在租赁期内，如城城公司长沙分公司违反约定，发生原告可根据合同约定单方终止合同情形或其他城城公司长沙分公司应退还租金或押金情形时，城城公司长沙分公司应按照原途径退还原告剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金，所以，被告城城公司长沙分公司应当退还原告赵婕押金2000元、并支付违约金2000元，本院对赵婕退还押金以及支付违约金的诉讼请求予以支持。 关于原告提出的第4项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。熊剑芳与城城公司长沙分公司之间所产生的债权为金钱债权，不属于法律规定不得转让的情形。赵婕与熊剑芳在人民法院的主持下达成调解协议，协议约定熊剑芳将城城公司长沙分公司未付房屋租金的债权转让给赵婕，因此，赵婕对城城公司长沙分公司享有债权请求权。赵婕与熊剑芳约定居住至2021年1月20日止，经本院核实，城城公司长沙分公司还应当支付熊剑芳从2020年9月4日起至2021年1月20日止共计4.5个月租金9000元（2000元/月×4.5个月）。从2021年1月21日起至2021年5月5日止的租金，因熊剑芳已经实际收回涉案房屋且赵婕未实际租赁居住，故熊剑芳无权向城城公司长沙分公司主张此期间的租金。由于上述调解协议仅约定熊剑芳将城城公司长沙分公司未付房屋租金的债权转让给赵婕，并未约定相关违约金也转让给赵婕，故本院对赵婕主张的该部分违约金不予支持。 关于返还三彩家APP会员费。原告赵婕与被告城城公司长沙分公司签订的《房屋服务合同》未约定该费用可以返还，原告应当承担举证不能的法律后果，本院对原告主张返还三彩家APP会员费365元的诉讼请求不予支持。在本案中未产生公告费，原告主张的公告费无事实依据，本院不予支持。 关于城城公司是否应当对城城公司长沙分公司的以上债务承担责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机构申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”虽然《最高人民法院关于适用的解释》规定依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼的当事人，但是法人分支机构民事责任的承担与分支机构的诉讼地位是两个不同的问题。根据《公司法》的上述规定，分支机构的民事责任承担都是由设立该分支机构的法人承担。因此，城城公司应当对城城公司长沙分公司的以上债务承担清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告赵婕与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司签订的合同编号为4301CJ2005040316892的《房屋服务合同》自2021年1月9日起解除； 二、由被告城城不动产管理有限公司长沙分公司在本判决生效之日起10日内返还原告赵婕已经支付的房屋押金2000元，该支付责任由被告城城不动产管理有限公司承担； 三、由被告城城不动产管理有限公司长沙分公司在本判决生效之日起10日内支付原告赵婕违约金2000元，该支付责任由被告城城不动产管理有限公司承担； 四、由被告城城不动产管理有限公司长沙分公司在本判决生效之日起10日内向原告赵婕支付熊剑芳转让给原告赵婕的未付租金9000元，该支付责任由被告城城不动产管理有限公司承担； 五、驳回原告赵婕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，因适应简易程序减半收取205元，由被告城城不动产管理有限公司长沙分公司承担（该支付责任由被告城城不动产管理有限公司承担）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  彭喜云 二〇二一年二月十八日 代理书记员  李尚文 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。