重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终716号上诉人（原审被告）：冉瑞碧，女，汉族，1956年2月29日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄博来，重庆景程律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀燕，重庆景程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡波，女，汉族，1970年12月9日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄艳霞，重庆法乾律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号2-1号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：谭小玲，女，土家，1994年6月7日出生，该公司员工，住重庆市云阳县。上诉人冉瑞碧因与被上诉人胡波、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初12156号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。冉瑞碧上诉请求：撤销原判第三项，并查清事实依法改判，上诉人只承担部分一审案件受理费及财产保全费，二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人主观上并没有违反合同约定的故意，涉案房屋被司法查封属于上诉人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力导致合同不能履行，应当免除责任；2.第三人作为专业的房屋销售公司，在居间撮合上诉人与被上诉人达成房屋买卖的交易过程中未尽到其谨慎尽职的职责，未及时指导上诉人发现涉案房屋存在权利负担，导致上诉人与被上诉人在房屋交易的过程中产生纠纷，造成双方损失，第三人对纠纷产生存在过错，应当承担相应的责任，一审法院判决上诉人承担去阿奴违约责任的判决错误；3、一审判决案件受理费、财产保全费由上诉人一人承担不当，应由上诉人、被上诉人、第三人共同分担。胡波答辩称：1、被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》系有效合同，上诉人不能履行合同约定的义务，是上诉人自身过错导致其违约，不能归结于不可抗力，上诉人在房屋买卖合同中明确保证出卖的房屋没有任何权利负担，因此，一审法院因上诉人违约应退还房款及支付违约金是正确的；2、被上诉人针对上诉人在上诉状中多次提及其向房屋登记部门进行涉案房屋的权利负担查询，均告知无其他权利负担，据被上诉人一审审理后得知，个人向房屋管理部门查询房屋状况时是可以选择性查询，若申请查询时没有要求房屋管理部门查询房屋查封、抵押信息，那么查询报告上是不会显示查封、抵押信息，而仅仅显示房屋权属人是谁的基本信息；3、一审判决上诉人承担本案受理费和保全费正确。因此，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人，维持原判。第三人到家了公司陈述：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。胡波向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、由冉瑞碧退还胡波房款650000元；3、由冉瑞碧支付胡波违约金350000元；4、由冉瑞碧支付胡波资金占用损失（以650000元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；5、诉讼费、保全费由冉瑞碧承担。一审法院查明：2018年1月27日，胡波与冉瑞碧、到家了公司签订《存量房交易文件》，其中《房屋买卖合同》约定冉瑞碧将位于南岸区白鹤路45号x幢x单元x-x号房屋出售给胡波，房屋建筑面积115.43平方米，成交价为1750000元。该合同第5条约定，定金50000元于合同签订当日支付，胡波交付房款600000元用于房屋解押，房款1100000元于办理权属转移登记申请并取得回执当日交付。合同第10条约定，冉瑞碧保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设备设施、装修装饰等相关情况，面积属实，无查封、冻结等限制交易状况……；合同第11条约定，冉瑞碧未按照约定时间办理解押或将房屋交付予胡波的，按预期时间，分别按下列约定承担违约责任；2、逾期超过15日的，胡波有权解除合同，合同被解除的，冉瑞碧应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%支付违约金，并退还全部已付款。2018年1月27日，胡波的配偶章冰向冉瑞碧的配偶蹇永正通过银行转账支付定金50000元。2018年2月5日，胡波的配偶章冰向冉瑞碧通过银行转账支付600000元。2018年9月5日，胡波向冉瑞碧邮寄《解除合同通知书》，载明因涉案房屋被司法查封，经多次催告一直未予解决，构成违约，故通知冉瑞碧解除双方签署的合同。2018年9月6日，冉瑞碧收到该通知书。庭审中，冉瑞碧同意解除合同。另查明，2017年12月14日，一审法院作出（2017）渝0108执保2011号协助执行通知书，查封被执行人冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号x幢x单元x-x号房屋。2018年5月18日，一审法院作出（2018）渝0108执保794号协助执行通知书，查封冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号x幢x单元x-x号房屋。2018年8月24日，一审法院作出（2018）渝0108执保1924号协助执行通知书，查封被执行人冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号x幢x单元x-x号房屋。2019年7月11日，一审法院作出（2019）渝0108执保1240号协助执行通知书，解除对冉瑞碧名下位于重庆市南岸区白鹤路45号x幢x单元x-x号房屋所采取的查封措施。关于购房款，胡波请求冉瑞碧退还650000元。庭审中，冉瑞碧无异议。到家了公司认为由法院依法认定。关于违约金，胡波请求冉瑞碧支付350000元（1750000元×20%）。庭审中，冉瑞碧认为违约金标准约定过高，且该违约责任的约定系格式条款，约定的内容未考虑各方违约的具体情形而进行区分，直接约定违约金为房价的20％显失公平，请求减少违约金数额。到家了公司认为由法院依法认定。关于资金占用损失，胡波请求以650000元为基数，从起诉之日（2018年6月8日）起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。庭审中，冉瑞碧认为违约金与资金占用损失是重复计算，不应得到支持。到家了公司认为由法院依法认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，胡波、冉瑞碧签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，胡波、冉瑞碧均同意解除双方于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》，予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，胡波已支付给冉瑞碧的房款为650000元。庭审中，冉瑞碧同意退还，予以确认。对于胡波请求的违约金350000元。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》的约定，冉瑞碧需保证该房屋产权无司法机关查封等限制交易的情况，并约定违约金为房屋成交价的20%。现由于涉案房屋被司法查封，导致合同不能履行，冉瑞碧应按照合同约定支付违约金。故对胡波要求冉瑞碧支付违约金350000元的诉讼请求，予以支持。对于胡波请求的资金占用损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案房屋被司法查封后，胡波可以要求解除合同并赔偿损失，现胡波主张的违约金，能够弥补胡波的损失。故对胡波请求的资金占用损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、解除胡波、冉瑞碧于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》；二、由冉瑞碧退还胡波购房款650000元（此款于本判决生效之日起三十日内付清）；三、由冉瑞碧支付胡波违约金350000元（此款于本判决生效之日起三十日内付清）；四、驳回胡波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全费5000元共计18800元，由冉瑞碧承担。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方在自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案按照合同约定上诉人需保证涉案交易房屋无查封、冻结等限制交易情况，但被上诉人在按照合同约定履行了支付定金和房屋解押款后，由于涉案房屋存在司法查封，导致合同不能履行，对此，上诉人理应按照合同约定承担违约责任。至于上诉人认为主观上并没有违反合同约定的故意，涉案房屋被司法查封属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力导致合同不能履行，应当免除责任的问题。鉴于上诉人的该项上诉理由并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的有关因不可抗力导致不能履行合同的免责情形。因此，本院对上诉人的该项上诉理由，不予采纳。关于第三人到家了公司在履行合同过程中是否存在过错，应否承担相应责任问题。因第三人到家了公司并非上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》的合同相对方，对于上诉人与被上诉人在履行房屋买卖合同过程中不存在任何过错，因此，本院对上诉人认为第三人到家了公司应承担相应责任的上诉理由，不予采纳。关于上诉人认为一审判决案件受理费、财产保全费由上诉人一人承担不当，应由上诉人、被上诉人、第三人共同分担问题。因本案纠纷系由于上诉人的违约行为导致，一审法院判决由败诉方承担案件受理费、财产保全费符合法律规定，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人冉瑞碧负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  钱昳心二〇二一年二月二十六日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋