河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初9692号 原告：秦皇岛金龙房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区建设大街187号21层2101室，统一社会信用代码:91130300235993780L。 法定代表人：高俊华，董事长。 委托诉讼代理人：张阅、王计伟，河北海立律师事务所律师。 被告：秦皇岛玖月汇娱乐有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区文化路306号，统一社会信用代码:91130302580967735Y。 法定代表人：王辉，经理。 委托诉讼代理人：徐晓斌，男，1972年4月20日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：胡进国，河北德圣律师事务所律师 原告秦皇岛金龙房地产开发有限公司(以下简称金龙地产)诉被告秦皇岛玖月汇娱乐有限公司（玖月汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金龙地产的委托诉讼代理人张阅、王计伟，被告玖月汇公司的委托诉讼代理人胡进国、徐晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金龙地产向本院提出诉讼请求：1.判令被告清空秦皇岛市海港区租赁房屋，并向原告交还房屋；2.判令被告向原告支付拖欠租金1405000元；3.判令被告按照每月12.5万元的标准，向原告支付搬离租赁房屋前的占用费；4.判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中原告变更第二项诉请金额为1417500元并增加诉讼请求为请求法院判令被告向原告支付物业费、水费、电梯维保费、电梯维修费合计295215元。事实与理由：2009年6月8日，徐晓萍与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告位于海港区房产，房屋建筑面积4409.4平方米，租金每天每平方米0.9元，按年提前支付。租期至2024年9月15日止，后由于装修期限调整，双方商定将租期调整至2025年2月15日止。租赁合同签订后，租赁房屋交由被告从事娱乐业经营，被告并在《房屋租赁合同》上加盖公章。2018年3月22日，原告与被告签订《补充协议》，约定2018年5月1日以后的租金按12.5万元／月，于每月15日前向甲方一次性支付。被告占有使用租赁房屋期间，自2019年10月起一直拖欠租金未付，至2020年8月已累计拖欠租金128万元，经原告多次催要，被告仍未能支付。鉴于被告长期拖欠租金，已构成根本违约，原告于2020年9月11日通知被告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求被告将房屋清空交还给原告。但被告既未付清拖欠租金，且一直占用租赁房屋，也未将房屋交还原告。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求法院判如所请。 被告玖月汇公司辩称，原告对被告未能交付租金的原因未能全面说明。1.被告因资金紧张，自2019年10月未能交付租金，被告方派人找到原告的法定代表人高俊华，请求延期交付，高俊华表示同意在2020年春节过后交付；2.2020年春节期间疫情爆发，造成被告不能经营，不能按期交付租金；3.2020年8月根据市里要求娱乐场所可以经营，被告在8月1日开始招聘员工经营，但在原告于2020年8月4日对被告经营的场所拉闸停电，造成被告不能正常经营，被告聘用的100多名员工的工资无法支付，给被告造成经济损失。即使被告应当交付租金但8月4日后的租金因原告有重大过错被告不能交付。综上，请合议庭依法判决。我方投资数额巨大，达2000多万元，不能因为拖欠租金而对巨大投入置之不理。原告在停电后要求上涨租赁价格并要求一次性支付一年租金。原告的主管房屋租赁人员明确表示要求被告清空房屋，原告要用于其他租赁项目，被告想干却干不了。我方不同意解除租赁合同。 原告金龙地产为证明其主张提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》及《补充协议》。租赁合同承租方为徐晓萍，徐晓萍租赁房屋后交由徐晓斌投资成立秦皇岛玖月汇娱乐有限公司，利用租赁房屋经营活动，玖月汇娱乐有限公司成立后在租赁合同上承租方处加盖了公章，承租主体实际为玖月汇娱乐有限公司。2010年4月16日补充协议中双方将租期调整为2010年2月16日至2025年2月15日，主要原因为是由于被告装修期间延长，原告为被告延长了租赁期限。2017年7月14日补充协议由于被告经营出现困难要求降低租金，原告同意至2017年7月起将租金降低为150万元/年，租金按月支付，每月15日前支付12.5万元。2018年3月22日补充协议，由于被告提出资金困难，要求延迟支付2018年租金，双方商定同意从2018年5月1日之后租金按照每月12.5万元在15日前支付，如果被告未能按上述期限支付租金，原告有权采取停水停电措施，而且有权解除租赁合同及补充协议。证明内容：原、被告主体适格，原告依约履行了交付义务，但是被告未履行付款义务，按照合同约定的租金12.5万元/月，截止2020年9月11日被告尚欠原告租金1417500元，并且达到解除《房屋租赁合同》、《补充协议》及原告收回房屋的条件。证据二、关于秦皇岛玖月汇娱乐有限公司欠缴租金费用明细。证明内容：同证据一。计算方式：详见书面计算方式。证据三、法定代表人变更、股权变更工商登记信息。证明内容：同证据一。徐晓斌在2020年9月20日之前签署的文件都是代表被告方签署的。证据四、发票复印件及转账记录复印件。证明内容：同证据一。最后一笔租金缴纳的时间及金额：2019年12月18日交付租金10万元。被告不是每月按期缴纳租金。截止2019年10月15日尚欠5.5万元未交。证据五、2020年9月4日《通知》、解除《房屋租赁合同》通知书照片。证明内容：达到解除《房屋租赁合同》《补充协议》及原告收回房屋的条件，原告已经通知被告解除《房屋租赁合同》《补充协议》，被告应该向原告支付占用费12.5万元/月至搬出之日止。通知以微信方式向被告法定代表人徐晓斌送达。由于被告没有交付租金，在2020年9月11日向被告送达了解除《房屋租赁合同》通知书。解除租赁通知书以微信方式向被告法定代表人徐晓斌送达，并在公司大门处粘贴。证据六、微信记录。证明内容：同证据五。证据七、光盘一张（证据来源——原告）。证明内容：同证据五。 被告玖月汇公司对原告金龙地产提交证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二，原告计算到2020年9月11日，我方认为不考虑疫情因素应计算到原告停电的那天（2020年8月4日），被告认为不应该停电，过错在原告。按12.5万元计算无异议。2019年10月15日尚欠5.5万元未交无异议，对于截止到2020年2月16日欠55.5万元无异议。对证据三、四、五、六、七均无异议。 被告玖月汇公司为证明其主张提交如下证据：证据一、原告于2019年7月12日给被告发的通知，基本内容为涨租金，从2019年7月15日起调整为每月16.7万元。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但在实际履行过程中由于被告未同意调整租金，原告没有按照调整后的租金收取，仍然执行双方2018年3月22日补充协议约定的每月12.5万元，在诉讼过程中原告主张的标准也是12.5万元/月，没有调整。 经审理查明认定如下事实：位于秦皇岛市海港区房屋，共壹层，建筑面积4409.4平方米，系原告金龙地产开发建设所有。2009年6月8日，原告金龙地产作为甲方与徐晓萍作为乙方签订房屋租赁合同一份，协议约定：第一条房屋基本情况：该房屋坐落于文化路，门牌号为文化路306-301号，共壹层，房屋结构为框架，建筑面积4409.4平方米。第二条房屋用途：为兼顾甲方整体场地统筹利用，双方商定由乙方整体租赁，在该建筑及设备的原设计技术条件允许前提下，合同期内乙方自营项目剩余面积由乙方负责招商出租使用，乙方出租项目合同应向甲方备案。第三条租赁期限：租赁期限自2009年9月16日至2024年9月15日止，共15年。第四条租金：该房屋第一年度每天每平米建筑面积租赁单价为0.9元。该房屋第一年度年租金为1448488元，以后每年度年租金在上一年度租金的基础上上调6%。第五条付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付第一年度的上半年租金724244元，下半年租金应在上半年租期到期前15天一次性支付。第二年度租金和第三年度租金的支付方式与第一年度租金支付方式一致，自第四年租期开始至租期结束期间的12年租金支付均为每年一次性支付全年的租金。租金按年结算时，下一年度租金乙方应在上一年度租赁到期前15天一次性支付给甲方。第八条关于经营活动和装修的约定：装修期为3个月，即2009年6月16日至2009年9月15日，装修期间甲方不收房屋租赁租金，但装修发生的相关费用如水电费等由乙方支付。第九条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.有线电视收视费；3.供暖费；4.物业管理费；5.中央空调、新风系统等设备的能源使用费；水、电、中央空调、新风系统等能源使用费用由物业公司收取，收取标准根据承租人的经营种类和国家相关部门对该经营种类的收费标准收取。第十一条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：2.拖欠租金累计达10天。第十四条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。签订合同后，原告称2009年6月8日涉案房屋租赁给徐晓萍，徐晓萍系徐晓斌的姐姐，租赁后本案房屋交由徐晓斌成立的被告公司使用，之后房屋租金也是被告交付，玖月汇公司在房屋租赁合同乙方落款处盖章予以确认。涉案房屋由秦皇岛玖月汇娱乐有限公司承租使用至今。 2010年4月16日，乙方徐晓斌与甲方金龙地产签订补充协议一份，约定：一、考虑乙方经营状态发生改变，需重新设计装修方案，因此双方协商将原装修期限3个月（即2009年6月16日至2009年9月15日），调整为8个月（即2009年6月16日至2010年2月15日）。二、因装修期限调整，租赁期限同时顺应调整，租赁期限2009年9月16日至2024年9月15日共15年调整为2010年2月16日至2025年2月15日共15年。徐晓斌在乙方落款处签字捺印，甲方金龙地产虽未在合同落款处盖章，但对该事实予以认可。 2017年7月14日原告金龙地产作为甲方与被告玖月汇公司作为乙方签订补充协议（协议编号：S20170701），协议约定：1.从2017年7月起将租金降为人民币150万元/年。2.租金按月支付，每月15日前支付12.5万元。其中8万元入甲方账户，4.5万元支付现金。3.第一笔租金于2017年7月17日支付。4.2017年2月15日至2017年7月15日乙方所欠租金58万元，机房统一支付50万元，于2017年9月15日前支付完毕，汇入甲方指定账户。5.本协议只是对原合同的补充，若逾期支付第四条所称的租金50万元或每月15日前不能支付12.5万元租金，则本协议作废。从逾期的下个月开始，必须无条件执行原合同。6.协议有效期自2017年7月15日至2018年7月14日共1年。7.协议期满后甲乙双方再根据市场情况调整租金。 2018年3月22日，原、被告双方再次签订补充协议一份，约定1.甲方同意乙方于2018年5月1日前一次性支付前四个月的租金50万元。2.2018年5月1日以后的租金乙方按12.5万元/月，于每月15日前向甲方一次性支付。3.若乙方未能在上述时间按期支付租金，甲方除有权采取停水电等措施外，甲方可解除双方之前签署的《房屋租赁合同》及补充协议，收回租赁给乙方的房屋。乙方必须无条件搬离，如未按期搬离，甲方有权处置乙方未搬离的资产，并有权追究乙方给甲方带来的一切损失。 原告称，2019年2月16日至2020年2月15日被告应交租金1500000元，实际交付租金945000元，尚欠租金555000元。2020年2月16日至2020年9月11日欠付租金862500元（2020年2月16日-2020年8月15日共计6个月*125000=750000元，2020年8月16日-2020年9月11日共计27天*125000元÷30天=112500元），共计拖欠金额为1417500元。2020年9月4日，原告向被告送达了关于限期缴纳租金的通知，后因被告未能按期缴纳拖欠租金，原告于2020年9月11日向被告送达了解除《房屋租赁合同》通知书。 被告称，对截止到2020年2月16日止拖欠的555000元租金无异议，但因2020年8月4日原告方拉闸导致停电，租赁时间应计算到2020年8月4日。 关于原告金龙地产增加诉请，要求被告支付欠缴的物业费2017年1月1日至2020年12月31日共计4年，每年60849元，共计243396元；水费欠缴6644元，电梯维保费、维修费。被告玖月汇公司称：对欠付的物业费等，从来没见过物业工作人员，按原告的标准交给了原告，因为从2017年1月1日起没给我服务。因为房屋没有任何服务，房屋淹了都是我方自己处理的。水费无异议。电梯费用不认可，物业没有服务，二楼也用电梯，不能让我方全部承担。以前交过电梯维保费，按年交的。 诉讼过程中，被告陈述其经营情况如下：注册时法定代表人是徐晓斌，性质是有限公司，自然人独资，现王辉和徐晓斌是股东。经营场所为从一楼入口，是公共的，地下的酒店、二楼影楼和公司、我方都走这个门。现在未经营，原告把我的门给我锁了。一楼公共的门是我装修的，共35个房间，每个房间有电视、音响、家具、软装、摆设、点歌系统。2020年8月4日之后有更夫，原告把更夫撵走了，停电之后大门里面上锁了，还有个小门，是原告锁的。我曾找过其他人看租赁房屋，进入过租赁房屋，后来小门让原告锁死了。 原告称：我们是在2020年9月11日解除合同后，原告为了防止物品丢失，加了一把锁，被告也在正门加有一把锁，停电之后被告不再经营，小门也都锁上了。 诉讼过程中，鉴于本案为租赁合同纠纷，租赁合同纠纷对房屋的租金，涉案房屋物业费、水、电等产生的相关费用，本院向原、被告双方示明为减少扩大损失，是否同意对涉案房屋内的物品进行清点及对房屋进行交接。原告要求解除房屋租赁合同，由被告向原告交付房屋，被告不同意解除合同。 另，本院于2020年1月27日通知原、被告双方对涉案房屋现场勘查，被告委托代理人徐晓斌未接听电话，委托代理人胡进国称也未与徐晓斌联系上。原告工作人员参与现场查勘。涉案房屋三楼正门上两把锁，原告称两把锁分别由原、被告各一把。 以上事实有当事人的陈述及相关证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同，相对方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。本案双方在签订《房屋租赁合同》中明确约定了终止合同的情形即拖欠租金累计达10天，且在被告方未缴纳租金的情况下，原告方进行了催告并要求在合理的期限内履行交付租金的义务，被告未按合同约定履行。原告向被告送达了解除租赁合同的通知书，被告方对该通知书在法律规定期限内未提起诉讼，应认定双方已于2020年9月11日解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告在涉案房屋内经营练歌房，被告在室内有电视、音响、家具、软装、摆设、点歌系统，合同解除后，被告应将上述物品清空后将所租赁的房屋交还原告，故原告要求被告清空秦皇岛市海港区文化路306－301号三层租赁房屋并向原告交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告支付拖欠租金1417500元及占用费的问题。2019年2月16日至2020年2月15日被告应交租金1500000元，实际交付租金945000元，被告对截止到2020年2月16日止拖欠原告555000元租金无异议，故本院对该原告要求被告支付的租金555000元予以支持。2020年2月16日至2020年9月11日欠付租金862500元（2020年2月16日-2020年8月15日共计6个月*125000=750000元，2020年8月16日-2020年9月11日共计27天*125000元÷30天=112500元）。但被告提出因2020年8月4日原告方拉闸停电，并该期间发生疫情，导致无法正常经营，租赁时间应计算到2020年8月4日。根据原、被告双方于2018年3月22日签订的补充协议中约定了如被告未按期支付租金，原告有权采取停水、停电等措施，现因被告未按《房屋租赁合同》《补充协议》如期向原告交纳租赁费，导致原告于2020年8月4日采取了拉闸停电，该拉闸停电系因被告未按期交纳租赁费，属违约行为，应承担相应违约责任。原告于2020年9月11日向被告发生解除房屋租赁合同的通知，故本院综合以上因素，2020年2月16日至2020年9月11日被告欠付租金862500元予以扣减两个月租赁费125000*2＝250000元，被告应支付租金862500元－250000元＝612500元。上述合计被告拖欠2020年9月11日前租赁费1167500元（555000元+862500元－250000元＝1167500元）。关于原告主张被告按照每月125000元为标准支付至搬离租赁房屋前的房屋占用费问题，原、被告双方对该标准无异议。被告未按期支付租金，属违约行为，原告向被告发出解除通知后，仍占用涉案房屋，其应支付占用期间的占用费，故被告应从2020年9月12日起至搬出之日止向原告支付房屋占用费（按照每月125000元为标准计算）。 关于原告主张被告支付拖欠的物业费、水费、电梯维保费、电梯维修费等费用的问题。原、被告对拖欠水费6644元予以认可，被告对物业费、电梯维保费、电梯维修费不予认可，原告未提交相关票据予以证明，原告可待证据充分后，对物业费、电梯维保费、电梯维修费等费用，另行向被告主张权利。对原告要求被告支付拖欠水费6644元，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛玖月汇娱乐有限公司将承租的秦皇岛市海港区文化路306－301号房屋清空后交还给原告秦皇岛金龙房地产开发有限公司； 二、被告秦皇岛玖月汇娱乐有限公司向原告秦皇岛金龙房地产开发有限公司的支付拖欠2020年9月11日之前房屋租赁费1167500元、水费6644元； 三、被告秦皇岛玖月汇娱乐有限公司向原告秦皇岛金龙房地产开发有限公司支付从2020年9月12日开始至实际搬出之日止的房屋占用费，按照每月1250000元标准支付； 四、对原告秦皇岛金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。 上述第一、二、三项于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20214元，由被告秦皇岛玖月汇娱乐有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  曹俊卿 人民陪审员  金 燕 二〇二一年二月八日 书 记 员  徐 楠