广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10261号原告：杨光辉，女，1953年9月3日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军、张华，该公司员工。原告杨光辉与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行审理。原告杨光辉的委托诉讼代理人吴辉柏、被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨光辉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金(违约金以购房款总额235190元为本金，按年利率6%的标准，自2001年3月18日起计至办理产权登记并交付房屋权属证书给原告之日止，违约金暂计为235190元)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1996年6月21日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A14座503号房地产出售给原告，合同总价款为235190元，被告向原告移交钥匙的当天即视为被告实际将房地产交付原告之日，该房地产在实际交付使用后一年内，被告应协调原告办理房地产登记手续。2000年3月18日，被告将房屋交付给原告，但至今未办理房屋权属登记，未将房屋产权证书交付给原告。为维护自身合法权益，原告现根据相关法律规定特向法院提起诉讼，恳请法院依法审理支持原告的全部诉请。被告澳美公司辩称，一、原告要求被告向其支付自交楼之日起满一年起至办证之日止的迟延办证违约金的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时间期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”在本案中，被告早在1999年4月6日将涉案房屋交付给原告，按照双方签订的《合同补充条款》第三条关于办证义务的约定，被告应于2000年4月7日完成办证义务，自该日起至原告起诉之日，已经超过二十年。因此，原告的起诉已超过民法总则规定的二十年最长诉讼时效，原告起诉要求被告向其支付迟延办证违约金不应得到法院的支持。二、被告不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，被告继续履行在事实和法律上不能，若支持原告关于逾期办证的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，明显对被告不公平。第一，案涉房屋无法办证是由于不可归责于双方当事人的原因发生情势变更。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了涉案楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后被告于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说49l号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，被告在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持原告逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对被告极不公平。基于前述基本事实，被告认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期办理房产证并不能归责于被告。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案之所以逾期办证系由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于被告的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”在本案中并不存在。第三，原告未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，若支持原告支付迟延办证违约金的诉讼请求，既不符合我国合同法对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致涉案房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。所以法院不应支持原告向被告提出的迟延办证违约赔偿的请求。三、《房地产买卖契约》履行不能非因被告原因，广大购房人在别有用心之人的鼓动下，占用司法资源发起无效诉讼，置被告推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。原告的诉讼请求实质上是要求继续履行合同，目前《房地产买卖契约》因不可抗力、无法继续履行等原因已不可能继续履行。若判决继续履行合同，无法实现合同目的。被告此次面对众多小业主就类似问题进行的起诉，面临高额的违约金，加重被告的负担，如果仅依据被告未按约定办理房屋产权证书，要求被告承担违约责任，不考虑本案存在非因被告原因造成的无法履行合同义务的事实情况，将不利于澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题的解决，会进一步损害广大业主利益，也不利于社会稳定。四、涉案房屋的实际交付时间较为模糊，被告认为实际交付房屋时间为1999年4月22日。综上，原告诉请已超过最长诉讼时效期间，恳请法院查明事实，驳回原告诉请。本院经审理查明事实如下：1996年6月21日，澳美公司（卖方）与杨光辉（买方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，约定：卖方自愿将坐落于增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A14座503号的房屋（房屋建筑面积87.28平方米）出售给买方，该房地产的用途为居住，成交价格为235190元；首期款（含订金）38000元于1996年6月21日支付，余下价款以二十年免息分期付款方式（共240期）缴付，每期应缴款822元，买方应于每月10日前缴交分期供楼款项。本房屋预定交付使用日为1998年6月21日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。合同补充条款约定，卖方在楼房交付使用后一年内将A14座503室产权及有关合法使用证明复印本交付买方，买方供楼期满后，卖方即将证件的正本交付买方，不得另收取任何费用（除国家现定征收费用外）。上述合同业经广东省广州市公证处公证。上述合同签订后，杨光辉依约向澳美公司支付了购房款235190元。双方对涉案房屋实际交付时间存在争议，澳美公司主张是1999年4月22日，杨光辉认为是2000年3月18日。另查明，已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。上述事实，有《澳洲山庄商品房买卖合同》及合同补充条款、《收款收据》《广州澳美物业管理有限公司统一收据》、中国民生银行广州越秀支行存折、《澳洲山庄住宅区管理契约》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。杨光辉与澳美公司签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》及合同补充条款是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于逾期办证违约金的问题。按照买卖契约的约定，澳美公司应当在涉案房屋实际交付使用后一年内，协调杨光辉办理房地产登记手续。澳美公司抗辩称上述约定仅为其在办证过程中需履行协调义务，需由杨光辉提出办证申请为前提。对此本院认为，澳美公司作为房屋出卖人，负有将房屋交付买受人使用并将房屋所有权转移登记至买受人名下的义务，其需先完成涉案房屋所在楼盘的初始登记并将房屋所有权转移登记手续的资料移交给杨光辉，杨光辉方能完成涉案房屋的转移登记。现澳美公司作为出卖人并未提交证据证实其已完成案涉房屋所在楼盘的初始登记以及将办理房屋所有权转移登记手续的资料移交给杨光辉，故杨光辉没有取得案涉房屋的房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成。澳美公司主张的交楼时间早于杨光辉主张的交楼时间，但澳美公司作为出卖人未提交任何证据予以证明，本院对此不予采信。杨光辉称于2000年3月18日收楼，澳美公司应于2001年3月18日前为杨光辉办理房地产登记手续。澳美公司未在该日前为杨光辉办理案涉房屋所有权转移登记手续，应当承担违约责任。杨光辉主张按照年利率6%的标准计算自2001年3月18日起至实际办证之日止的逾期办证违约金，该计算标准在法律规定的合理范围内，本院予以支持。由于违约金具有补偿性质，故违约金总额应以已付房价款235190元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。但本案中，至本案受理之日，澳美公司应自2001年3月18日起支付逾期办证违约金并未超过超过最长20年的诉讼时效。其次，由于涉案房屋的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及逾期办证违约金等问题向人民法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力不应局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷生效判决一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向有关部门信访以及向时任市委书记去信反映涉案项目情况的情况，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约以及购房人仍在持续主张相关权利。综合考虑以上因素，本院对澳美公司关于逾期办证违约金超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日最高人民法院审判委员会通过）之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告杨光辉支付逾期办证违约金（违约金以235190元为基数，按年利率6%的标准，自2001年3月18日起至实际办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止，逾期办证违约金总额以不超过已付购房款总额235190元为限）；二、驳回原告杨光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4828元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  卢绮华人民陪审员  臧玉林二〇二一年二月四日书 记 员  陆镇培