广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1143号上诉人(原审原告、反诉被告)：佛山市长华商业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：吴东升。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：周晓辉，男，汉族，1993年9月5日出生，住广东省连南瑶族自治县××××××××××××××，公民身份号码××××********。委托诉讼代理人：周宇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢世奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人佛山市长华商业管理有限公司（以下简称长华公司）与上诉人周晓辉（以下简称租户）租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司与被告（反诉原告）周晓辉于2018年6月29日签订的《物业租赁合同（南区）》于2020年5月4日解除；二、被告（反诉原告）周晓辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金122832.78元、物业管理费14453.81元、公摊电费1055.5元、公摊水费158.39元予原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取3819.05元（佛山市长华商业管理有限公司已预交），由佛山市长华商业管理有限公司负担2020.19元，周晓辉负担1798.86元。反诉受理费减半收取2764.79元（周晓辉已预交），由周晓辉负担1382.4元，佛山市长华商业管理有限公司负担1382.39元。经抵扣，周晓辉应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付416.47元予佛山市长华商业管理有限公司，本院不另收退。”长华公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回租户的诉讼请求；2.撤销一审判决第二、三项，改判支持长华公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由租户承担。事实和理由：一、租户作为违约方无权要求解除合同，一审判决确认租赁合同于2020年5月4日解除，缺乏事实和法律依据。1.一审法院认定租户已构成根本违约，依法不享有合法解除权，但却判决确认租赁合同于2020年5月4日解除，其事实认定与判决结果自相矛盾。2.租户并未请求确认合同于2020年5月4日解除，但一审却对此作出判决，擅自变更了租户的诉讼请求，程序不当，依法应予改判。3.涉案合同至今未被解除，根本不存在确认合同解除的事实问题。4.即使判决合同解除，合同解除之日应为租户实际交还商铺之日，而非2020年5月4日。5.租户的请求并非确认合同于2020年5月4日解除，而是请求判决解除合同，因此，即使涉案合同应判决解除，其解除时间也应该是判决生效之日，而非2020年5月4日。二、一审判决返还50%的租赁保证金，没有事实和法律依据。1.无论是保证金金额还是没收保证金的约定，均属于双方真实意思表示，属于合法有效的约定。2.从性质上看，租赁保证金是合同履行的担保，并不属于违约金，一审法院无权依据或者参照违约金的规定对租赁保证金进行调整。既然一审法院已经认定租户擅自违约解除合同，则理应全额没收保证金。3.退一步而言，即使将租赁保证金视为违约金，也必须是违约金过高且租户请求法院调整的前提下，法院才有权依据实际损失大小予以适当调整。本案中租户并未就租赁保证金提出任何异议，更未申请调整保证金，一审法院无权主动调低。4.本案不存在保证金过高的问题，一审法院擅自调减50%的保证金，缺乏事实依据。5.一审法院以长华公司存在履行瑕疵为由扣减租赁保证金，显然缺乏合同和法律依据，也有悖于违约行为与违约责任相对应的原则。更何况，事实上长华公司并不存在履行瑕疵，且即使存在，租户也不能因此而享有解除合同权，更不能因此而扣减租赁保证金。三、案涉商铺不存在商业氛围及整体运营不畅的问题，且长华公司也不负有保障商业氛围和整体运营顺畅的合同义务，一审判决将该义务加至长华公司，并以此认定长华公司履行存在瑕疵，明显与事实和约定不符。1.涉案商铺并非商场商铺，而是住宅楼临街独立商铺，由长华公司从业主处承租而来并对外出租给租户经营使用，并非一审法院所认定的商城商铺，因此，长华公司不负有商场管理人的义务。2.长华公司并非整个南区商铺的整体管理者及建设方，对案涉商铺之外的公共配套设施的完善以及商业氛围的整顿均不负有义务和职责，也无权对整个南区商铺进行整体管理。住宅底商部分都是各自零散经营，不存在所谓的商城经营和商业氛围保障义务问题，也不存在整体配套设施问题。长华公司作为受部分商铺业主委托的代出租方，其权限来自于业主的委托，而商铺业主对整体配套设施、营商环境、商业气氛等不负有保障义务，作为代理方的长华公司相应也不负有此保障义务。3.租户承租前已对涉案商铺周边进行考察，并签署《物业交接确认书》，确认接收物业的交付状态和周边营商环境，可见长华公司已交付符合合同约定的商铺，并不存在任何履行瑕疵问题。租户所交租金与涉案商铺的投资风险亦是匹配的，故相应的经营风险是可预知的并应由租户自行承担。另外，租赁合同中并无约定长华公司负有保障涉案商铺整体经营环境及商业氛围的义务，且该义务也不属于出租方应负的附随义务。且合同中明确租金并不包括推广费，收取的租金也仅仅是租户使用目前涉案商铺现状的合理对价，且不同商业氛围和营商环境有不同的租金对价，承租之后商业氛围是否向好其实属于正常的商业风险问题，而非合同保障义务问题。4.2019年3月26日会议以来，南区住宅底商各项硬件设施设备在会议承诺期限即2019年4月25日前已得以完善（包含电梯和卫生间），并不存在租户及一审法院所指的未能顺畅经营的问题。也正是因为如此，租户没有按《3月26日会议各方承诺》明确的撤场退租条件与长华公司办理退租，也没有再就设施设备问题提出任何异议，而是持续正常经营至今。5.长华公司已全面履行合同义务，本案并不存在因长华公司的原因导致影响租赁合同目的正常实现，租户理应支付全额租金及物业管理费。四、一审判决调低双方约定的租金标准，违反合同意思自治原则，缺乏事实和法律依据。1.双方对租金标准并无异议，涉案商铺的租金标准也是根据项目所在营商环境、人流数量等市场因素确定。双方就涉案商铺签订了租赁合同，商铺租金标准是双方协议一致的结果，除非双方另行达成协议，法院不应随意调整已约定的租金标准。且在合同履行过程中，双方也是按合同既定标准执行，租户并未向长华公司提出异议。按照合同履行情况，不应对租金标准调低处理。商铺交付后，商铺的经营由租户自主经营、自负盈亏、风险自担，与长华公司无关。租户在一审并未对租金标准提出异议，更未请求调低租金标准，一审判决擅自对租金标准进行调整，显然违背了当事人之间的意思自治。2.租户提供的《3月26日会议各方承诺》仅显示“内街3月、4月全部免租金”，故即使按该会议承诺执行，长华公司也只须免除内街部分商铺2019年3月、4月的租金，而涉案商铺并不属于内街商铺，故涉案商铺的租金实际上并无任何优惠。一审法院判决租户优惠支付2019年1月至2020年1月的租金，显然与该证据不符，缺乏事实依据。而租户提供的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》为打印件，既没有长华公司盖章、也未经长华公司公示或认可，租户完全可以在庭前自行制作，所以该租金优惠方案不具有真实性。即使按照租户提供的优惠方案，该优惠租金标准也仅适用于2019年3月至12月，但一审判决却将其既适用于2019年3月之前，也适用于2019年12月之后，适用期间错误，导致租金计算错误。五、长华公司并非物业管理费的最终收取方，也并非物业服务的提供者，只是代为收取物业管理费。物业管理费是租户占有、使用商铺必然产生的直接费用，理应全额支付。一审判决租户折价支付物管费，将导致长华公司额外承担折价部分的物管费，这对长华公司不公。1.《前期物业管理服务合同》约定，北京戴×××物业管理公司(以下简称“戴×××公司”)是长华国际商业中心的物业服务企业，负责涉案商铺的物业管理服务。戴×××公司是南区商铺的实际物业服务公司，物业管理服务也是由其提供，物业管理费用由其最终实际收取。长华公司作为出租方，所收取的物业管理费，随后将向戴×××公司缴纳。换言之，长华公司只是物业管理费的中转方，故除非租户和戴×××公司对折价处理管理费达成合意，否则租户无权要求优惠或减免物业管理费。2.物业管理费是租户占有、使用商铺必然产生的费用之一，和水电费等供应部门收取的费用性质类似，不存在减免空间。而长华公司并非物业服务提供方，即使物业管理和物业服务存在不足，物业管理费的减免或优惠问题也应由租户与戴×××公司之间处理。长华公司无权也从未对物管费做出过减免或优惠的承诺，甚至租户提供的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，其备注项也清楚注明“管理费按合同标准执行”。六、一审判决租户无需支付逾期付款违约金，适用法律错误。1.长华公司并不存在履行瑕疵问题，且费用标准明确。双方对租金、管理费等费用标准也并无争议，租户从未对此提出过异议。即使租户故意或者基于错误认识就租金及物管费提出争议，也只是租户拒不支付租金及物管费的借口。2.退一步而言，即使长华公司存在履行瑕疵问题，即一审所指的“保障商场整体顺畅经营和商业氛围的义务”，该义务也属于次要义务，并未构成不支付或迟延支付租金及物管费的有效抗辩，租户支付租金及物管费的主要义务对应的是长华公司交付商铺使用权的主要义务，该履行瑕疵问题与租户支付义务之间并不对等，不能作为租户迟延支付或不予支付的合理理由，租户仍需支付滞纳金。3.拖欠租金、物业管理费须支付滞纳金既是合同约定的条款，也是社会的一般经验法则，既然一审法院已认定租户存在违约行为，但却没有判定租户承担任何违约责任，不仅不符合合同约定，也与一般人的社会认知相悖，实际上还损害了其他按时付租金业主的权益。更何况，一审法院认为无须支付滞纳金的事由不成立。针对长华公司的上诉，租户辩称，一、长华公司作为出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，合同目的没能实现，长华公司构成根本违约，租户搬离商铺，有权解除合同。二、一审法院认定没收50%保证金过高，长华公司无权没收保证金。三、长华公司有义务保证租户正常使用涉案商铺，合理利用商场附属设施设备及保证商场整体顺畅运营，给租户带来商业氛围，长华公司在合同履行期间存在严重履行瑕疵。四、长华公司未提供合格的物业管理服务，无权要求租户按照原价支付租金。五、租户未支付租金，是行使先履行抗辩权，涉案租金的支付标准存在争议，尚未具备支付条件，故不应支付滞纳金。租户不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二项并依法改判；3.撤销一审判决第四项，改判支付租户反诉请求的第三项，判令长华公司赔偿租户装修损失37652.16元；4.判令一、二审全部诉讼费用由长华公司承担。事实与理由：一、长华公司在合同履行期间未保证租赁物符合特定用途，涉案合同因长华公司违约导致解除，长华公司应赔偿租户剩余租赁期内装饰装修残值损失。二、一审法院认定的租金管理费标准过高，租户所在位置被围墙遮挡，环境极差，毫无商业氛围可言，受影响程度比其他一楼外街店铺更严重，理应参照内街及二三楼的租金管理费优惠方案计算租金。三、租户已交清所有水电费，并未拖欠，长华公司无权要求租户支付公摊水电费。四、租户缴纳的5000元装修保证金，长华公司尚未退还，一审法院遗漏扣减，应予以扣减。针对租户的上诉，长华公司答辩称，一、租金标准是双方合同约定的，未经双方协商一致不得调整。其次，并不存在配套设施不完善的情形，故不需要减免租金。而且，商铺早已经交付给租户使用，不存在租户主张的先履行抗辩权的问题。二、租赁合同对合同终止时装修装饰物的处置有明确约定，不可移动的装修装饰物归长华公司所有，且无需支付任何补偿。而且，按照该合同约定，租户还需将商铺恢复原状，因此，长华公司无需支付补偿或赔偿，租户更无权以此要求减免租金。此外，即使合同被解除终止，也是由于租户拒不支付租金违约导致的，因此租户无权要求支付装修装饰物的补偿。三、公摊水电费一直都是由长华公司向供应部门支付的，租户作为承租方对支付水电费和公摊水电费一直没有异议，双方实际上已经以行为变更了合同的约定。且《前期物业管理协议》中也明确约定物管费不包括水电费，公摊水电费也属于水电费，因此，应由租户另行支付。四、租户无证据证明涉案商铺存在质量问题。而且，租户在签约和接收商铺时已经对商铺进行过查验，也没有提出过异议。五、商铺所处的环境在双方签约之前租户已经现场考察过，租金标准也是按照双方签约时的商铺环境确定的，而如今的商铺比双方签约时的商铺更加完善，租金标准不应当降低。而且，长华公司没有义务也没有能力完善整个商业环境，长华公司并非物管公司，也非整个商场的出租方，长华公司无法完善整个商业环境。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点：1.涉案租赁合同解除的认定；2.租户是否应向长华公司支付租金和物业管理费，如需支付，金额是多少；3.长华公司是否应返还50%租赁保证金予租户；4.长华公司主张的逾期付款滞纳金是否应支持；5.租户主张的装修损失是否应支持；6.租户是否应向长华公司支付公摊水电费。关于争议焦点一，经审查，租户未按照合同约定履行租金及物业管理费给付义务，构成违约，依法不享有相应解除权。但涉案租赁合同目的在于转移商铺使用权，现租户已提起反诉请求解除涉案租赁合同，表示不愿继续承租涉案商铺，并已实际搬离涉案商铺。在此情况下，涉案租赁合同不适于强制继续履行，合同目的已不能实现。一审法院根据租户的反诉请求认定涉案租赁合同于租户实际搬离涉案商铺之日解除，处理妥当，本院予以维持。长华公司就涉案租赁合同解除问题所提上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，长华公司上诉主张其不存在履行瑕疵问题，租金及物业管理费均应按约全额收取。租户则上诉主张长华公司的履行瑕疵导致租户合同目的无法实现，租金和物业管理费均应减免。对此，本院分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，租户与长华公司签订涉案租赁合同，其合同目的在于承租涉案商铺进行销售经营活动。而根据合同约定，租户有权根据其正常经营需要与长华国际中心的所有其他租户共同使用长华国际中心的公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯等。租户亦依约需缴纳因长华公司对公共区域进行维护、营运管理等工作而发生的必要费用。由此可见，长华公司除应保障租户正常使用涉案商铺外，还负有保障租户合理利用长华国际中心公共部分附属设施设备及中心整体顺畅运营的义务。据已查明的事实，在租赁期限内，长华公司未能妥善解决中心公共部分附属设施设备存在的问题，导致中心未能正常运营，给租户正常经营造成影响，长华公司对此负有一定责任。因此，对长华公司所提其不存在履行瑕疵的主张，本院不予采纳。其次，租户在签订涉案租赁合同后已接收长华公司交付的涉案商铺进行经营,并且接受了长华公司提供的基础物业管理服务。虽长华公司存在管理失当的履行瑕疵，但其已完成主要合同义务。故租户应当支付租金及物业管理费。租户提出其租铺所在位置被围墙遮挡，受影响程度更为严重，租金及物业管理费应予更大程度的减免。经查，涉案租铺位于一楼沿街，虽租铺其中一面确有围墙遮挡，但租铺另一面临街，且围墙与租铺间的距离较宽，在租户未能提供充分有效的证据证明涉案租铺确因围墙遮挡受到更为严重影响的情况下，租户主张应按内街或二三楼的优惠方案减免租金及物业管理费，理据不足，本院不予支持。再次，租户提出其缴纳的5000元装修保证金应予抵扣，经查，租户在一审未提出该抵扣请求，其在二审期间提出，本院不予审查。综合以上分析，一审法院根据涉案合同的履行情况、商铺经营情况、新冠肺炎疫情对租户的影响等因素，并结合长华公司发布的租金优惠政策及涉案商铺所在一楼沿街的位置，基于公平原则，酌定租户应向长华公司支付的租金、物业管理费数额，处理妥当，本院予以维持。关于争议焦点三，虽然租户在租赁期内中途退租构成违约，租赁保证金依约应作为违约金赔偿予长华公司，但如上所述，长华公司未能妥善解决商场公共部分附属设施设备存在的问题，导致商场未能顺畅运营，履行合同存在瑕疵，故一审法院综合考虑合同履行情况、双方的违约程度及租赁保证金的标准等案件情况，酌定长华公司返还已收取租赁保证金的50%予租户，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，如前所述，长华公司在履行维护中心整体顺畅运营以确保租户正常经营的保障义务过程中存在瑕疵，且租户与长华公司因上述瑕疵问题对租金、物业管理费支付标准产生争议，故一审法院未支持长华公司因租户逾期支付租金及物业管理费而提出的违约金请求，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点五，租户在履行涉案租赁合同过程中未按约支付租金及物业管理费，构成根本违约。租户请求长华公司赔偿因解除合同而产生的装修损失，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点六，经审查，长华公司在一审已提供水电费公摊明细表、水电费通知单、水电费发票等证据证实其已向相关部门垫付水电费。结合本案案情、租户交纳物业管理费的情况以及一审酌定的物业管理费数额，一审认定租户应向长华公司支付相应公摊水电费，处理妥当，本院予以维持。综上所述，长华公司与周晓辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11470.15元，由上诉人佛山市长华商业管理有限公司负担7638.1元，由上诉人周晓辉负担3832.05元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年二月七日法官助理 钟家欣书 记 员 吴 爽