上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初33072号原告：上海素盟斯物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：巫营，总经理。委托诉讼代理人：唐元庆，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一帆，上海市华亭律师事务所律师。被告：北京东方君盛投资管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：苏雷。委托诉讼代理人：柴振娇。原告上海素盟斯物业管理有限公司(以下简称素盟斯公司)与被告北京东方君盛投资管理有限公司(以下简称东方君盛公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理。依法由审判员叶岚适用简易程序于2020年10月12日、2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告素盟斯公司的委托诉讼代理人张一帆、被告东方君盛公司的委托诉讼代理人柴振娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。素盟斯公司向本院提出诉讼请求：1.被告按照物业服务合同约定的标准向原告支付停车位物业管理费，自2016年1月1日起计算至2020年11月30日止，按每个车位100元每月的标准计算，共26个车位，金额为101,800元；2.被告支付原告龙茗路XXX弄XXX号XXX室自2020年1月1日起至2020年11月30日的物业管理费共计94,162.48元(具体计算方式为：2020年1月1日至2020年7月14日按建筑面积848.86平方米；2020年7月15日至2020年9月30日按建筑面积588.86平方米；2020年10月1日至2020年11月30日按建筑面积434.86平方米，并按每平方米12元每月的标准计算)；3.被告支付原告龙茗路XXX弄XXX号XXX室于2019年7月1日起至2020年10月8日的物业管理费共计45,626.90元(具体计算方式为：2019年7月1日至2019年8月4日按建筑面积865.68平方米；2019年8月5日至2019年10月17日按建筑面积530.58平方米；2019年10月18日至2020年10月8日按建筑面积130.58平方米，并按每平方米12元每月的标准计算)；4.被告支付原告律师费19,000元；5、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求中关于闵行区龙茗路XXX号XXX室XXX-XXX号4个车位的停车位物业管理费，总金额变更为129,800元。事实与理由：2015年原告与上海闵行区新时代商业广场业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为位于本市闵行区龙茗路1300弄的新时代商业广场提供物业管理服务，并按照合同约定的标准收取物业管理费及停车位的物业管理费。2020年6月，原告收到被告发来的《关于停车费及车位租金的告知函》，得知被告已通过司法拍卖途径取得龙茗路1300弄内88号301室、39号101A室房屋及26个车位的所有权，原告认为，被告取得上述房屋及车位的所有权后，理应自取得所有权之日起承担上述房屋、车位的物业管理费，然被告一直拖欠未付，现原告诉至法院，请求判如所请。被告东方君盛公司辩称，首先，被告对于《物业服务合同》的效力存疑，收到传票后，被告尝试与业委会主任上海姚麦实业有限公司(以下简称姚麦公司)联系，但一直未能联系到，仅从裁判文书网查询到原告与姚麦公司之间存在民事纠纷，根据物业管理条例第16条的规定，姚麦公司没有担任业委会主任的资格，因此被告对于《物业服务合同》如何签订的存有疑问，被告认为原告向其主张物业管理费无依据。其次，原告擅自将被告名下的停车位出租给他人，侵犯了被告的所有权，所以要求原告将车位恢复原状，并将收取的不当得利返还给被告。对于原告主张的第二、三项诉讼请求，物业费一直由承租人支付给原告，被告成为业主后，从未收到过原告的缴费通知，今年1月，因为疫情的关系，龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋一直没有业务，4月份，被告向房客催收租金，并想委托中介出租相关房屋，但原告一直不予配合，将房屋锁着，直至2020年7月10日，原告方通知被告可以去办理退房手续并开锁。因此，被告认为，即使被告需要承担物业费，也应该从2020年7月11日起算。因为疫情的原因，部分承租人未向被告支付租金，给被告造成了巨大的损失，对于疫情期间的物业费，被告认为应当酌情予以减免。对于原告主张的律师费，被告认为缺乏法律依据，故不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《物业服务合同》二份、房屋状况及产权人信息、律师费聘用合同、律师费发票及支付凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的《关于停车费及车位租金的告知函》以及被告提供的《催告函》二份、微信聊天记录、快递底单、场地租赁协议、物业租赁居间协议、中介公司出具的证明等与本案缺乏关联性，对上述证据的证明力，本院不予确认。经审理查明，2015年，原告素盟斯公司与上海市闵行区新时代商业广场业主大会签订《物业服务合同》一份，约定：原告为坐落于上海市闵行区龙茗路1300弄新时代商业广场(类型：商业物业)提供物业管理服务；合同期限5年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，其中物业管理费收费标准为商业用房每月每平方米12元,原告按照包干制收费形式确定物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，按日千分之三计算滞纳金。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位50元/个/月、车库车位按100元/个/月的标准向原告缴纳停车管理服务费；合同另对其他事项进行了约定。2020年4月27日，原告与上海市闵行区新时代商业广场业主大会再次签订《物业服务合同》一份，合同期限为期5年，自2020年6月1日起至2025年5月31日止。另查明，被告系上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、81号地下1层车位(人防)156-161室的权利人,该房屋面积为848.86平方米。被告未向原告支付该房屋2020年1月1日至2020年11月30日的物业服务费94,162.48元及上述车位自2016年1月1日起至2020年11月30日的停车位管理费35,400元。被告系上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)81-97室的权利人，该房屋面积为2285.23平方米，其中涉及被告拖欠物业服务费的总面积实为865.58平方米，即原告所主张的上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室。被告未缴纳上述房屋2019年7月1日至2020年10月8日的物业服务费45,479.73元。被告拖欠原告上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)81-93室的车位自2016年1月1日起至2020年11月30日的停车位管理费76,700元。被告系上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位141室、142室的权利人。被告未向原告支付上述车位自2016年1月1日起至2020年11月30日的停车位管理费11,800元。被告系上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)148室的权利人。被告未向原告支付该车位自2016年1月1日起至2020年11月30日的停车位管理费5,900元。诉讼中，因原、被告对于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)94-97室4个车位尚存在其他纠纷，故原告撤回要求被告支付上述四个车位停车位物业管理费的诉讼请求。还查明，因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。本院认为，原告素盟斯公司与上海市闵行区新时代商业广场业主大会签订的《物业服务合同》，符合现行法律、行政法规的规定，依法成立并生效，对包括被告在内的全体业主、物业使用人均具有法律约束力。原告提供了物业管理服务，被告作为业主理应根据其房屋的性质、合同约定的标准向原告缴纳相应的物业服务费用及停车位管理费。结合本案查明的相关房屋和车位的持有情况、收费标准和欠费期限等因素，被告应支付原告关于闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室自2020年1月1日起至2020年11月30日止，39号101A室自2019年7月1日起至2020年10月8日止的物业服务费用，以及涉案22个车位自2016年1月1日起至2020年11月30日止的停车位管理费。至于被告对物业服务合同效力提出的抗辩，本院认为，依法成立的物业服务合同未经法定程序撤销之前，对全体业主、物业使用人均具有效力，故被告的此项辩称，本院不予认可。至于被告抗辩因疫情原因给被告造成重大损失，原告应减免部分物业管理费的意见，本院认为，本案系争的物业费区间仅有2020年1月至2020年3月涉及到疫情因素，且被告并未提供证据证明原告在疫情期间提供的物业服务有所减少，相反，疫情期间反而会增加安全保障等工作任务，故对于被告的此项辩称，本院不予认可。诉讼中，因原、被告就上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)94-97室4个车位尚存在其他纠纷，原告鉴于此因自愿撤回要求被告支付上述车位的停车位管理服务费的诉讼请求，系其行使自身权利的行为，于法不悖，本院予以准许。原告主张的律师费，缺乏合同及法律依据，故对此项主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京东方君盛投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海素盟斯物业管理有限公司自2016年1月1日起至2020年11月30日止的停车位物业管理费129,800元；二、被告北京东方君盛投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海素盟斯物业管理有限公司关于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室自2020年1月1日起至2020年11月30日止的物业管理费94,162.48元；三、被告北京东方君盛投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海素盟斯物业管理有限公司关于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室自2019年7月1日起至2020年10月8日止的物业管理费45,479.73元；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,351.51元，由被告北京东方君盛投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  叶 岚二〇二一年二月三日法官助理  苏名远书 记 员  朱 成附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。