重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初27209号原告：张娜，女，汉族，1987年8月14日出生，住址山东省临清市。委托诉讼代理人：杨其飞，重庆成龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏婷，重庆成龙律师事务所实习律师。被告：蔡文军，男，汉族，1986年3月7日出生，住址重庆市渝中区。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告：韩锐，女，汉族，1986年2月13日出生，住址重庆市江北区。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告张娜与被告蔡文军、韩锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员初攀东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张娜的委托诉讼代理人杨其飞、周敏婷，被告蔡文军、韩锐的共同委托诉讼代理人邵磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张娜向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年9月24日签订的房屋租赁合同；2.判决被告返还原告已付租金14700元和押金10000元，支付原告保洁费240元及违约金14700元（3个月租金标准），以上共计39640元（请求违约金的理由是合同法第216条，出租人基本的义务是保持租赁物符合承租条件，租赁合同明确约定房屋作为日常居住使用，被告提供的房屋甲醛严重超标，无法满足正常生活居住，应按租赁合同第六条承担违约责任）；3.本案诉讼费和相关鉴定费用4600元由被告承担。事实和理由：蔡文军代理房屋所有人韩锐将案涉房屋出租给原告，租赁合同签订后原告即向蔡文军转账24700元。在款项支付后，被告即让原告搬入，原告入住以后，因室内空气呛人，根据无法在室内正常生活，原告为此委托相关检测部门对案涉房屋室内空气进行评测，评测结果为甲醛含量超标。被告在签订房屋租赁合同时并未如实告知原告房屋存在甲醛超标的问题，被告的行为属于违约行为，且继续租赁该房屋居住会严重损害原告及其家人的安全与健康，以致于该房屋租赁合同无法继续履行，依据《合同法》第233条规定，原告在与被告协商无果的情况下只有向贵院申请解除房屋租赁合同。被告蔡文军、韩锐辩称，第一，双方签订合同属实，原告缴纳了押金10000元和第一季度租金14700元，房屋于当天即交付原告，签订合同前被告已经告知了房屋的情况，原告也是多次到房屋实地考察、了解后决定承租，在合同第一条和第六条第5款也明确载明房屋为全新装修，根据一般常识判断，原告应当对室内有部分异味以及可能存在少量的甲醛有充分的预见和判断。同时，在原告提出租赁房屋味道较大后，被告也告知原告可以退租，但原告经过充分考虑后，告知被告其仍然愿意承租，继续进行治理，相应地，被告丧失了另行将房屋出租的交易机会。对于甲醛是否超标的问题，被告曾聘请专业测试机构对室内甲醛进行检测，结果显示为未超标，且甲醛的问题本身是可以通过进一步治理得到解决的，并不构成合同继续履行的实质性障碍。第二，合同已于2020年9月30日解除，解除方式为原告违法解除，原告以甲醛超标为由于2020年9月29日违法单方解除合同，被告于2020年9月30日在报警后并在物管人员的见证下依法收回了房屋，双方签订的租赁合同在事实上已经于2020年9月30日终止，因此不存在判决解除的情况。第三，被告不存在任何违反租赁合同约定的行为，房屋也不存在原告所称的甲醛超标的问题，即便是存在甲醛超标且危及承租人安全或健康，其法律后果也只是承租人可以随时解除合同，并不认定为出租人的违约行为，因此即便原告认为存在甲醛超标的情况下其也无权主张违约金。第四，原告所缴纳费用应在扣除违约金后予以退还。原告在不具备法定解除条件下，单方违法解除租赁合同，构成根本违约，合同第六条约定，违约方应承担三个月租金作为违约金，因此原告押金和房屋租金应当抵扣其违约金，扣除其中的14700元违约金和7天的房租1143元后，剩余的8857元被告愿意退还。综上，除8857元，对于原告的其他全部诉讼请求应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对其真实性无异议的证据，包括房屋租赁合同、收条、银行转账凭证及房屋产权证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告举示了室内空气质量采样分析报告，拟证明案涉房屋空气质量合格，不存在原告所称甲醛超标的事实。原告质证认为，分析报告三性不认可，是被告单方委托，采样单位并没有司法鉴定资质，且分析报告也没有写明鉴定的过程和依据，且采样人员只有1名，正常应该是2名，因此结果是不能采信的，该分析报告可能是被告为了出租房屋方便私自找人出的。关于该证据，本院经审查后认为，该分析报告中载明“本采样分析表必须具备公司业务专用章，采样人员、签发人员签字才能生效”，而被告举示的分析报告仅有采样人员签字，并无签发人员签字，且该分析报告采样日期为2020年9月9日，发生在房屋租赁合同签订之前，故本院对该证据不予采纳。2.原告举示了苏宁帮客室内空气甲醛含量评测数据分析，拟证明因室内空气刺鼻，原告于9月29日委托了苏宁帮客对租赁房屋进行甲醛含量检测，检测结果显示甲醛含量严重超标，该租赁房屋不适宜居住。被告质证认为，苏宁帮客室内空气甲醛含量评测数据分析真实性不认可，是彩色打印件，也看不出检测的主体，并且根据该数据分析所显示的结果，与被告提交的室内空气质量采样分析报告使用的是同样的标准，但是结果不一致，因此对其合法性和关联性也不认可，且在报告中显示没有复测数据，检测数据中也没有监测员的签字。关于该证据，本院经审查后认为，首先，原告举示的评测数据分析上所加盖的“评测专用章”未载明具体的公司或组织名称，无法判断出具该评测分析的法律主体；其次，对于被告举示的室内空气质量采样分析报告，原告质证认为“被告单方委托，采样单位没有司法鉴定资质，采样人员只有1名，正常应是2名，因此结果不能采信”，但原告所举示的评测数据分析中仅有一名“帮客工程师”签字，采样人员亦不是两名，且原告亦未举示证据证明出具该数据分析的主体为何以及是否具有司法鉴定资质；最后，因甲醛来源多种多样，一般家居环境中几乎所有物品都存在甲醛，且室内空气中甲醛含量很容易受到各种因素的影响而发生变化，原告举示的评测数据分析中载明的评定标准为GB/T18883-2002，该标准中明确规定采样时应对现场情况、布点方式、大气压力、气温、相对湿度及风速等进行详细记录，但该评测数据分析中不仅未载明采样现场具体情况及采样布点方式，且采样时大气压力、气温和相对湿度等数据均系空白。因此，原告举示的该证据不能达到其证明目的，本院对该证据不予采纳。3.原告举示了重庆建设工程质量监督检测中心有限公司检测报告，拟证明因室内空气刺鼻，原告于9月30日委托了重庆建设工程质量监督检测中心有限公司对租赁房屋进行甲醛含量检测，检测结果显示甲醛含量严重超标，该租赁房屋不适宜居住。被告质证认为，检测报告形式上的真实性无异议，合法性有异议，该份报告检测的过程和委托的过程被告均未参与，虽载明的是出租房屋，但最终这个检测的实际地点是否是出租房屋，被告不知情，并且该检测报告使用的检测依据和检测方法以及抽样方案等，被告均不认可，如果要检测，应当是以法院委托的有司法鉴定资质的检测机构按照相关检测标准进行检测。关于该证据，本院经审查后认为，原告举示的检测报告载明的检测依据为《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）（2013年版），该控制规范规定，对采用自然通风的民用建筑工程，检测应在对外门窗关闭1h后进行，对甲醛取样检测时，装饰装修工程中完成的固定式家具，应保持正常使用状态。但是，该检测报告中载明：采样前门窗关闭13h，室内家具的柜体门及抽屉均打开，采样时房间内中央空调均打开供暖，室内温度为28.4℃，该采样过程明显不符合上述控制规范的相关要求，且在中央空调均打开供暖、室内温度达到28.4℃的条件下将家具柜体门及抽屉全部打开，亦不符合正常使用状态，故该检测报告难以反映案涉租赁房屋在原告正常生活居住条件下室内甲醛含量的客观真实情况，原告以此证明该租赁房屋危及承租人及其家人的安全或健康，不适宜居住，难以达到其证明目的，本院对该证据不予采纳。对原告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月24日，被告蔡文军代理被告韩锐与原告张娜签订房屋租赁合同，约定被告韩锐将其所有的位于重庆市两江新区湖映路xxx号（xx郡xx湖畔）xx幢xx-x的房屋及该小区自有车位出租给原告作为日常居住使用，主要装修设备包括……，被告经过勘察和了解，均为全新，自愿承租上述房屋，租赁期共12个月，从2020年9月30日起将出租房屋交付原告使用至2121年9月30日收回，月租金为4900元，租金缴纳方式为按季度支付，合同签订之日支付租金14700元和租赁押金10000元，押金在租赁期满、原告不再续租时退还给原告。同时约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金，原告于当日将第一季度租金14700元和租赁押金10000元支付给被告蔡文军。庭审中，原告陈述，租赁房屋于2020年9月24日移交给原告，9月29日原告发微信向被告提出解除租赁合同，解除理由是房屋甲醛超标，不适宜居住，9月30日被告收回了房屋。被告陈述，原告付款当天移交的房屋，9月29日原告确实向被告发送了信息要求终止租赁关系，于是被告通知原告9月30日早上九点半去办理房屋交接，被告于2020年9月30日在报警后并在物管人员的见证下依法收回了房屋，双方签订的租赁关系在事实上已于2020年9月30日终止，因此不存在判决解除的情况。本院认为，原告张娜与被告韩锐（代理人蔡文军）于2020年9月24日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。在房屋租赁合同签订后，原告依照合同约定于当日向被告韩锐（代理人蔡文军代收）支付了第一季度租金14700元和租赁押金10000元，韩锐于当日将租赁房屋交付原告，虽合同约定租赁房屋2020年9月30日起交付原告使用，但双方当事人均认可租赁房屋实际交付使用日期为2020年9月24日，故应以实际交付日期为准。原告在2020年9月29日向被告发微信提出解除房屋租赁合同，解除理由为房屋甲醛超标，不适宜居住，但如前所述，原告举示的苏宁帮客室内空气甲醛含量评测数据分析和重庆建设工程质量监督检测中心有限公司检测报告均无法达到其证明目的，应当承担举证不力的法律后果，故原告不享有合同解除权，原告通过起诉方式请求判决解除双方签订的房屋租赁合同，本院不予支持。但原告于2020年9月29日通知被告解除合同，被告于2020年9月30日通知原告去办理房屋交接，并于当日收回了租赁房屋，且被告认可租赁合同在事实上已经于当日终止，鉴于以上事实，双方当事人之间签订的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，本院认定双方签订的房屋租赁合同于2020年9月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同已经于2020年9月30日解除，原告已经支付的租金14700元应当扣除2020年9月24日至30日期间租金共计1143元（4900元/月÷30天/月×7天，四舍五入到元），剩余租金13557元（14700元-1143元）被告韩锐应当予以返还。而合同中没有关于押金在何种情形下不予退还的约定，鉴于合同已经解除，被告韩锐应当将10000元押金退还原告。被告在本案庭审答辩中主张原告应当支付其三个月租金作为违约金，并主张14700元租金和10000元押金应当在本案中扣除违约金和7天房租后予以返还，但被告主张原告应当支付其三个月租金作为违约金，应当依法提起诉讼，本院在本案中对被告的该主张不予处理。原告主张被告应支付其违约金14700元，但并未举示有效证据证明被告存在原告所述违约行为，对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告应支付其鉴定费用4600元和保洁费240元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告韩锐于本判决生效之日起七日内返还原告张娜租金13557元和押金10000元；驳回原告张娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1270元，减半收取计635元，由原告承担400元，被告承担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 初攀东二〇二一年二月二日法官助理 孙 贤书 记 员 谢 帆