广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)粤1971执异15号 案外人：东莞市南城小企鹅幼儿园，住所地：东莞市南城区雅园社区居委会工业区富丽综合楼。 法定代表人：李学和。 委托代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。 申请执行人：嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼110室-31。 执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司。 被执行人：叶宇骁，男，1961年6月25日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：东莞市硕富化工贸易有限公司，住所地：东莞市南城区雅园工业区富丽综合楼A-3C。 法定代表人：张凤群。 被执行人：东莞市富丽装饰工程有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道雅园产业园区中心路3号1栋102室。 法定代表人：叶宇骁。 被执行人：张凤群，女，1963年4月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：叶嘉诚，男，1991年9月20日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 本院在执行申请执行人嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙）与被执行人叶宇骁等之间的(2020)粤1971执3948号案件过程中，案外人东莞市南城小企鹅幼儿园向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人称：申请执行人嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙）与被执行人叶宇骁、东莞市硕富化工贸易有限公司、东莞市富丽装饰工程有公司（下称“富丽公司”）、张凤群、叶嘉诚借款合同纠纷一案[案号：(2020)粤1971执3948号]已经东莞市第一人民法院立案受理；在执行过程中，一院查封被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司位于东莞市城区雅园社区居委会工业区富丽厂土地使用权及厂房（不动产权证号：C3338698）；申请人与被执行人富丽公司于2014年5月30日签订《租赁协议书》，约定申请人承租富丽公司所有的上述厂房作幼儿园使用，租赁期限从2014年6月1日至2030年5月31日；厂房月租金为每平方米人民币14元、空地月租金为每平方米2.5元；租金从第四年开始每三年递增5%，签订协议时，一次性支付履约保证金人民币160000元；上述合同签订后，申请人一直依约支付租金，现租金己支付至2020年12月份（12月份租金依法院通知支付至法院帐户）；申请人自承租后，多次对租赁厂房进行装修并购买相应办公、教学等设施，前后投入约几百万元，申请人目前已有教师50人左右、学生250人左右。2020年11月，东莞市第一人民法院在上述厂房内发布查封公告，告之上述厂房己被查封的事实，申请人即向东莞市第一人民法院提交相关资料，申请带租约拍卖，后东莞市第一人民法院向申请人出具《不带租约拍卖通知》。申请人认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条之规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，申请人提供的相关证据己证实：1、案涉厂房在抵押给申请人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司及法院查封之前已出租给申请人，在此之前申请人与被执行人签订《租赁协议书》；2、申请人一直实际占有及使用案涉厂房，并花费大额款项对案涉厂房进行装修；3、申请人也一直按合同约定支付案涉厂房租金。依据《中华人民共和国物权法》第190条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。” 综上所述，1、请求法院带租拍卖(2020)粤1971执3948号案件中被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司位于东莞市城区雅园社区居委会工业区富丽厂土地使用权及厂房（不动产权证号：C3338698）；2、请求确认申请人对被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司位于东莞市城区雅园社区居委会工业区富丽厂土地使用权及厂房（不动产权证号：C3338698）享有优先购买权。 经查明，申请人东莞银行股份有限公司中心区支行与被申请人东莞市富丽装饰工程有限公司、东莞市硕富化工贸易有限公司、叶宇骁、张凤群、叶嘉诚因金融借款合同纠纷一案申请仲裁，中国广州仲裁委员会东莞分会已受理案号为（2019）穗仲莞案字第6321号，该案在审理过程中，东莞银行股份有限公司中心区支行申请财产保全，本院立案号为(2019)粤1971执保4039号案件财产保全过程中，于2019年8月13日查封了被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司名下案涉房产，（2019）穗仲莞案字第6321号案件生效后进入执行程序，经债权转让，申请执行人已变更为嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙），即本案的申请执行人，案号为(2020)粤1971执3948号。 案外人提供一份由其与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司于2014年5月30日签署的《租赁协议》，内容为案外人承租被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司案涉房屋，租赁期从2014年6月1日至2030年5月31日，装修期为免租期，从2015年1月1日起计算租金，签订协议时一次性交付保证金16万元，案外人还提供了2014年6月11日由被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司收取的16万元房屋租金押金收据以及此后部分租金收据、银行汇款单，银行汇款单注明了支付小企鹅幼儿园租金。 东莞市教育局政策法规与民办学校管理科向本院出具《复函》，称案外人东莞市城小企鹅幼儿园的办学场所在东莞市南城区雅园社区居委会工业区富丽综合楼（即案涉房产），从筹设开办至今（2014年9月至2021年2月）没有进行过变更。 另查，案涉房产于2014年12月30日抵押给东莞银行股份有限公司中心区支行。 以上事实有案外人提供的《租赁协议》、收款收据、汇款单，本院调取的执行裁定书、不动产登记信息查询结果等附卷为证。 本院认为，案外人提供的房屋租金押金等收款收据、租赁协议、以及银行汇款单据，结合东莞市教育局政策法规与民办学校管理科向本院出具的《复函》，上述证据已形成证据链，足以认定案外人在案涉房屋抵押前及本院查封前与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司形成租赁合同关系，并占有了该房屋，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人要求带租拍卖，依法有据，本院予以支持。案外人要求确认其优先购买权的请求，于法有据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 一、(2020)粤1971执3948号案件对被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司位于东莞市南城区雅园社区居委会工业区富丽厂房（不动产权证号：C3338698）带案外人东莞市南城小企鹅幼儿园的租约（租约期限至2030年5月31日）拍卖。 二、案外人东莞市南城小企鹅幼儿园对上述房产享有优先购买权。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年二月二十六日 书记员  邹 艳