湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初134号原告：刘斌芳，女，1981年12月4日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告：廖某1，男，2007年11月26日出生，汉族，住湖南省衡山县。法定代理人：廖某2，男，1984年10月4日出生，汉族，住湖南省衡山县。（系廖某1父亲）原告：李某1，女，2015年5月24日出生，汉族，住湖南省衡山县。法定代理人：李某2，男，1980年6月8日出生，汉族，住湖南省衡山县。（系李某1父亲）三原告共同委托诉讼代理人：邓见生，湖南平楚律师事务所律师。被告：湘潭名生置业有限公司，住所地：湘潭市九华经开区传奇西路9号九华创新创业综合大楼10层1012室。法定代表人：兰维勇。委托诉讼代理人：周艳，女，1989年3月10日出生，汉族，住湖南省新邵县。（系该公司员工）原告刘斌芳、廖某1、李某1与被告湘潭名生置业有限公司（以下简称名生置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘斌芳、原告廖某1的法定代理人廖某2、原告李某1的法定代理人李某2及三原告共同委托诉讼代理人邓见生、被告名生置业公司的委托诉讼代理人周艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌芳、廖某1、李某1向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》；2.判令被告向原告返还定金、购房款和预缴税费2280142元和资金占用利息111683.83元，并承担从2020年11月17日起至2280142元全部付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2018年9月11日签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，认购湘潭恒大书香门第楼盘XX栋商铺XXXX号，该合同对于原、被告双方的权利义务进行了粗略的约定。原、被告双方所签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》显然为被告反复使用的格式条款，尤其是第五条的约定主要涉及的是原告在违约时应当承担的不予返还定金、甚至不能返还已付房款的条款明显为无效条款。尽管如此，原告在合同签订后，仍然按照合同的约定支付了2279572元房款并由被告出具了发票。《湘潭恒大书香门第商品房认购书》第二条第三款约定，原告于2018年9月20日前向被告支付了首期房款253943元（包括5万元定金），并签订《商品房买卖合同》。但在原告于2020年3月11日支付购房款2280142元后，因被告就正式的《商品房买卖合同》中关于物业费及办理所有权证的期限等重要条款与签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》时所承诺的不一致，致使双方无法签订《商品房买卖合同》，所购买的房屋至今不符合交付使用的条件。因被告未按照合同的约定签订《商品房买卖合同》的行为已经构成严重违约，故原告诉至法院。庭审中原告将第二项诉讼请求修改为：判令被告向原告返还定金、购房款和预缴税费2276255元和资金占用利息111683.83元，并承担从2020年11月17日起至2276255元全部付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。被告名生置业公司辩称，1.本案中《湘潭恒大书香门第商品房认购书》系答辩人与被答辩人双方在平等自愿的基础上签订的合同，且该认购书中的条款均符合法律规定，具有法律效力，现原告因其需要退房退款，以该认购书系被告公司格式条款合同为由，不予遵守，纯属违约。二、本案认购书并未就物业费及办理所有权证的期限等条款进行约定，该部分事宜具体以《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等协议约定的内容为准，现原告以各种理由拒绝办理网签合同，该责任应当由原告承担。三、本案中原告已与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，该补充协议第三条第（二）项第（2）点中约定：在不动产权证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付放房款的50%作为违约金赔偿对方损失。该补充协议系原告签字确认，应按期履约，否则应当由原告承担终止解除合同的不利后果。四、本案原告并未按期支付全部购房款，原告构成违约。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月11日，原告刘斌芳、廖某1、李某1与被告名生置业公司签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，该认购书约定：乙方（即原告）向甲方（及被告）认购恒大书香门第楼盘XX栋商铺XXXX房，该商品房建筑面积688.68平方米，单价为4418元／平方米，乙方同意签署本认购书时，支付人民币五万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。付款方式为：分期付款，乙方须于2018年9月20日前支付首期房款253943元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年3月11日前付清607886元；于2019年9月11日前付清759857元；于2020年3月11日前付清607886元；于2020年9月11日前付清759857元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方支付首付款同时预缴税费570元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到湘潭恒大书香门第销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按照该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。该认购书还对其他事项进行了约定。认购书签订后，原告向被告支付购房款2275675元，被告向原告开具发票2279572元，发票金额与实际缴费金额相差3897元，是因原告提前支付房款优惠3897元。因双方对签订商品房买卖合同产生争议，原告诉至本院。另查明，1.案涉房产现在被告名下，房产没有实际交付，也未另外售出；2.原告或其法定代理人均认可《湘潭恒大书香门第商品房认购书》的签名，但均不认可《商品房买卖合同》的签名，被告自述《商品房买卖合同》系原告所签，但具体由谁签名及签名时间、地点均无法说明，且被告未在《商品房买卖合同》上加盖公章和签名，原告的签名明显系同一人字迹，庭审中原告申请对《商品房买卖合同》上的签名进行笔迹鉴定。3.《商品房买卖合同》中约定的物业费为每月每平方米5元。4.被告2020年11月4日向原告发出律师函，要求原告于2020年11月15日前向被告支付剩余房款759,857元。上述事实，有双方当事人陈述、《湘潭恒大书香门第商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《提前支付房款优惠确认函》、付款凭证等证据予以证实。本院认为，原、被告双方自愿签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告双方应当按照合同约定履行义务，但在履约过程中双方对签订商品房买卖合同的具体条款存在争议，导致双方无法达成一致，故本案争议焦点为：1.被告提交的《商品房买卖合同》是否系四原告所签；2.《湘潭恒大书香门第商品房认购书》是预约合同还是本约合同，原告是否有权解除该合同；3.原告是否构成违约，若解除认购书，是否应当扣除已付定金，被告应退还原告的金额及利息如何计算。针对争议焦点一：被告虽然当庭提交一份《商品房买卖合同》，并有四原告签名，但四原告对其签名的真实性均不予认可，且被告又无法说明具体由谁签名及签名时间、地点等，被告亦未在合同上签名和盖章，庭审中原告申请对《商品房买卖合同》上的签名进行笔迹鉴定，因该合同上原告方的签名明显系同一人字迹，本院综合考虑案件具体情况，且为节约诉讼资源，未对《商品房买卖合同》上原告的签名进行鉴定，并对该份《商品房买卖合同》的签名的真实性不予认定。针对争议焦点二：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取购房款。本案中，原、被告签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》缺少交付使用条件和日期等买卖合同的主要内容，存在履行买卖合同的障碍，且《湘潭恒大书香门第商品房认购书》中明确约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到湘潭恒大书香门第销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》”，说明双方的真实意思表示是签订预约合同，是为将来订立商品房买卖合同而签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》。综上，双方签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》的性质应为预约合同，而非本约合同。关于该预约合同能否解除的问题，原告认为根据被告提交的《商品房买卖合同》记载事项，存在前期物业服务费收费价格为每月5元/平方米、办证时间长（从2019年10月31日次日起540个工作日内）等问题，本院认为该合同约定的前期物业服务费明显高于本地区同地段的其他商铺物业收费，《商品房买卖合同》记载的上述内容已超出原告应该预期到的合理期限范围，原告以其行为表示解除《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，不再订立《商品房买卖合同》于法有据，应予支持，被告应将购房款返还给原告。针对争议焦点三：原告共计向被告支付购房款共计2275675元，房屋总价款为3,039,429元，故可以认定原告已经支付大部分购房款，履行了大部分付款义务，现双方因对商品房买卖合同的具体内容的签订存在争议，导致双方协商不成，且《湘潭恒大书香门第商品房认购书》中约定是支付首期购房款后签署《商品房买卖合同》，现双方对《商品房买卖合同》的具体内容的签订存在争议，原告不再支付最后一期购房款不构成违约，故对被告提出应当扣除已支付的购买定金的主张依法不予支持。认购书合同解除后已支付的上述费用应当予以返还，故被告应当返还原告共计2,275,675元。关于原告主张的利息，因本案系合同签约过程中支付的费用，双方无法签订商品房买卖合同系因双方意见存在分歧，无法达成一致意见，应认为双方均存在过错，故对原告诉请被告支付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘斌芳、廖某1、李某1与被告湘潭名生置业有限公司签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》；二、被告湘潭名生置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘斌芳、廖某1、李某1购房款共计2275675元；三、驳回原告刘斌芳、廖某1、李某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25,935元，减半收取12,968元，由被告湘潭名生置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员 李 艺二〇二一年二月二十一日书记员 李佳妮附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。