上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1748号原告：索道远，男，1987年6月17日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区。原告：黄辰，女，1990年8月30日出生，汉族，户籍地山东省枣庄市。上列两原告共同委托诉讼代理人：左元宏，上海卓沪律师事务所律师。被告：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告索道远、黄辰诉被告上海金珩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，两原告就系争房屋装修质量及修复费用申请司法鉴定，本院依法委托相关鉴定机构进行司法鉴定。本案于2021年1月6日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人左元宏、被告委托诉讼代理人夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告索道远、黄辰向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告多收取的购房款人民币49.04元；二、判令被告返还原告房屋装修款1,019,520元；三、判令被告偿付原告逾期交房违约金1,467,922.01元(以5,952,644元作为基数，按照日万分之三为标准，自2018年10月1日计算至2020年12月31日止)；四、判令被告偿付原告租房的损失费用216,000元(按照8,000元/月的标准，自2018年10月1日计算至2020年12月31日止)；五、判令被告支付原告律师费8万元；六、判令被告将上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境城119号202室房屋整改至符合国家及地方规范和标准；七、判令被告赔偿原告拆除上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境城119号202室房屋的装修设施设备及清运费6万元；八、本案诉讼费、审价鉴定费用由被告承担。事实和理由：2017年6月27日，原、被告签订了一份《上海市商品房预售合同》，该合同约定：乙方向甲方购买位于上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境城119号202室房产；该房产建筑面积127.42平方米，每平米46,709元；甲方定于2018年9月30日向乙方交付房屋；甲方未按期交付房屋应向乙方支付违约金，违约金按乙方已经支付房价日万分之三计算至实际交付房屋为止；如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际装修、设备与约定的装修、设备的差价给予补偿。2018年9月底，被告通知原告验收房产(交付标准为精装修交付)，经原告实地查看和检测，发现房屋存在不符合国家和地方标准和规范问题，并不满足交房的前提条件，并且小区实际情况与当初购房时宣传相去较远，系争商品房存在如下问题：一、房屋公共部位存在设计和质量问题，严重违反了国家和上海市的规范和标准，不满足交付条件：电梯未按照无障碍设计标准设计，开门净宽过小，轮椅等设备无法正常通过。二、验房过程中发现的其他不符合收房情况：(1)被告未主动提供《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《住宅、面积实测表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《室内环境检测报告》等必要材料。结合房屋实际情况，被告无法证明房屋已适合交付；(2)2018年9月30日验房日出现大面积不通水电的情况，说明房屋仍未达到可使用、可交付的状态；(3)2018年9月30日至今，发现被告仍持续安排施工人员在房屋内外进行施工活动，包括但不限于为整改安全通道楼梯，大肆敲砸楼梯板、重贴地面砖、重贴墙纸、掩盖霉迹、整修地板和门窗框、开挖小区排水系统管道等等，被告的上述返工行为，应当认为房屋整体尚处于不适合交付的状态。三、小区实际情况与销售时的宣传严重不符。被告在销售时使用了误导和欺诈等欺骗手段，导致原告对房屋和小区品质产生误解，已达到促成交易的目的，构成虚假宣传：(1)通过销售人员的口头宣传和宣传册的展现的内容，使原告误以为房屋与同小区一期二期房屋具有同等甚至更高的质量水平；(2)宣传电梯入户，实际需要走15级台阶的楼梯到上层才能搭载电梯；(3)宣传小区是人车分流设计，实际会出现人车相遇的情况，且地面设有车位；(4)承诺装修为8,000元/平方米的标准。实际精装修分包的四标合同价格总和约为5452万元。折算到三期每户业主，成本价不过1,000元/平方米左右；(5)承诺绿化覆盖率为52%。实际规土局竣工实测绿化覆盖率41.87%；(6)宣传中表示保证每户至少两个车位，实际车位配比1：1.13。由于原告申请鉴定的内容是针对装修，而房屋本身存在的和隐蔽工程相关的隐患问题，走水管道，太阳能的安放角度，预埋管道等等不在本次鉴定范围内的房屋所有质量问题，被告都应当修复。双方买卖合同的《补充条款一》第16条：对本合同正文第三十三条之补充：任一方均可提交合同签订地人民法院诉讼解决。本合同签订地为项目售楼处，即上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄。综上所述，原告认为：原告购买的系争房产为精装修交付，在验收时发现精装修质量存在严重问题，根本无法入住，被告已明显违约。截止目前，被告尚未交付系争房屋。为维护原告合法权益，原告诉至法院。2017年6月，原告向被告支付首付款2,091,710元，贷款支付386万元。后原告又根据被告的结清房款通知支付了934元。根据上述三笔支付钱款，原告共计支付购房款5,952,644元。但根据双方合同约定的购房款5,952,594.96元及被告提供结清房款通知列明的实测的面积127.44平米，原告实际超付了49.04元。此前被告口头明确该房产装修标准为每平米8,000元。但是实际装修标准仅为2,000元/平方米。被告的装修质量不合格，应当返还装修款。该项诉请无合同依据。根据合同约定，被告应于2018年9月30日之前交付房屋，被告未按期交付房屋应向乙方支付违约金，违约金按乙方已经支付房价日万分之三计算至实际交付房屋为止。故原告自2018年10月1日起计算逾期交房违约金。以已付款项5,952,644元作为计算基数，按照日万分之三为标准，自2018年10月1日计算至2020年12月31日止。之后的违约金原告保留诉权，在本案中暂不予主张。2018年9月30日之前，被告通知原告交房。原告看到系争房屋存在质量问题，原告拒收房屋，故双方未签订房屋交接书，也未交付钥匙。系争房屋租金目前链家上市场价格约为每月一万元。由于被告一直未能交房导致原告一直未能顺利居住使用系争房屋，故主张8,000元/月的标准，自2018年10月1日计算至2020年12月31日止。8,000元的标准系原告自行估算，无其他依据。按照补充条款一第6条约定，因原告违约行为，原告应当向被告支付律师费。由于合同是格式条款，根据公平原则、对等原则及《合同法》第一百一十二条规定：原告的律师费损失由被告承担也是合情合理的。原告委托律师的律师费根据上海市律师收费指导标准，经双方协商确定为8万元。原告可以提供委托合同及发票。由于房屋的装修质量不合格，且被告在宣传手册中承诺的人车分流、电梯入户与实际交付情况不符，被告业务员承诺的装修标准与实际不符。故被告应当整改。整改指的是电梯延伸到地下停车库，装修质量符合国家规定且装修标准达到8,000元/平方米。原告要求被告按照鉴定报告中的装修质量问题进行整改。垃圾清运费用6万元也系原告自行估算，无其他依据。目前装修设施也未拆除，装修清运费尚未产生。审理中，原告自愿撤回诉请二、判令被告返还原告装修款1,019,520元以及撤回诉请七、判令被告赔偿原告拆除上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境城119号202室房屋的装修设施设备及清运费6万元。对于诉请二及七，在本案中不予主张。新增诉请二：判令被告支付原告房屋装修质量问题产生的修复费用45,882元。理由是房屋经鉴定及审价，因质量问题需要修复的费用是45,882元。被告上海金珩房地产发展有限公司辩称：系争房屋取得分项验收合格证明书，被告在约定的2018年9月30日之前已经通知原告验收房屋，是原告基于房屋个别瑕疵导致拒收房屋。针对诉请一，同意该项诉请。2017年6月27日，原、被告签订上海市商品房预售合同，该合同约定：乙方向甲方购买位于上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境城119号202室房产；该房产建筑面积127.42平方米，每平米46,709元。2017年6月，原告向被告支付首付款2,091,710元，贷款支付386万元。后原告又根据被告的结清房款通知支付了934元。根据上述三笔支付钱款，原告共计支付购房款5,952,644元。但根据双方合同约定的购房款5,952,594.96元及被告提供结清房款通知列明的实测的面积127.44平米，原告实际超付了49.04元。对于原告主张的49.04元，被告同意支付。针对诉请二，不同意支付。该项诉请无合同及法律依据，合同约定的交付房屋是有装修的，如有装修瑕疵质量问题，被告也是同意修复。被告从未承诺装修标准是8,000元/平方米。针对诉请三，被告不存在逾期交房情况，不存在违约行为，是原告的拒收房屋原因导致房屋不能交付。且房屋也不存在结构性问题导致房屋无法居住使用，不符合法律规定的拒收房屋的情况。认可合同约定的2018年9月30日之前被告应向原告交付房屋。2017年11月15日取得建设工程竣工验收备案证书，针对系争房屋2017年11月30日取得分户验收合格证明书。被告在合同约定的期限之内通知原告交房，2018年9月被告向原告邮寄了收房通知书。原告看到系争房屋存在质量问题，原告拒收房屋，故双方未签订房屋交接书，也未交付钥匙。若法院认定被告存在逾期交房行为，被告认为原告主张的违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对诉请四，不同意支付。与诉请三重复主张。该项诉请无事实、合同及法律依据。原告在原先诉请中主张的是4,000元/月标准，无计算依据。针对诉请五，不同意支付。该项诉请无事实、合同及法律依据。针对诉请六，不同意支付。与诉请二、七相矛盾。且房屋出具鉴定报告对于装修的修复费用进行审价，被告未承诺电梯可以直接入车库，且该范围属于公共部位，不是属于原告个人所有的。且被告未承诺装修标准是8,000元/平方米，被告同意按照鉴定报告及审价报告的标准进行维修，但是不同意向原告支付修复费用。针对诉请七，不同意支付。理由同诉请六。针对诉请八，同意法院依法裁判。被告对于原告审理中撤回诉请二及七无意见。对于新增的诉请，被告不同意支付，被告仅同意按照鉴定报告进行修复。经审理查明：2017年6月27日，被告(甲方)、原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》。约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》119号2层202室房屋，暂测该房屋建筑面积为127.42平方米，其中套内建筑面积为107.64平方米、公用分摊建筑面积为19.78平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为46,709元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5,951,710元。第十一条约定，甲方定于2018年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第一天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起,甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。《补充条款一》第六条第二款约定，因乙方之违约行为导致甲方以诉讼方式追索欠款、解除合同等的，甲方因此支出的诉讼费、律师费、车旅费、财产及证据保全费、证据公证费、取证费等费用应由乙方承担，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除。《补充条款一》第十条第五款约定，除主体结构质量问题外，就乙方在该房屋验收过程中发现的该房屋质量问题，甲方将根据法律法规以及该房屋《住宅质量保证书》的内容承担相应的保修责任，且乙方亦非专业人士，不得以主观评判该房屋存在质量问题为由而拒绝接受(存在主体结构质量问题的除外)：乙方因此拒绝接受交付的，甲方不承担逾期交房责任。乙方不得仅以该房屋设施设备非全新、存在外观色差等为由提出异议或拒绝接收房屋。《补充条款一》第二十条约定，关于楼书、样板房及销售广告效力的约定，甲方通过口头、书面、实物及其他任何形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达及显示的内容并不作为交房标准，也非本合同的组成部分。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告共计支付购房款5,952,644元。根据双方合同约定的购房款5,952,594.96元及被告提供结清房款通知列明的实测的面积127.44平米，原告实际超付了49.04元。2018年9月30日之前，被告通知原告交房，原告认为系争房屋存在质量问题，原告拒收房屋，故双方未签订房屋交接书。审理中，原告就系争房屋装修质量申请司法鉴定，本院依法委托上海源正科技有限责任公司进行司法鉴定，该公司出具了鉴定意见书，鉴定意见为：经鉴定，上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋装饰装修工程存在下列质量问题：1、二层西南卧室、北卧室顶灯(白炽灯)损坏,不符合规范要求。2、一层客厅西南角插座缺地线、弱电箱内插座接地线未连接，不符合规范要求。3、弱电箱内电视、电话、网络、电源线、摄像头线布线杂乱，不同电压等级导线共箱，不符合上述规范要求。4、二层东南卧室窗台板空鼓、开裂；二层西南卧室窗台板开裂；二层西南卧卫生间墙砖大面积空鼓，门槛石空鼓，大理石地砖空鼓，窗台板空鼓；二层公共卫生间墙砖大面积空鼓，淋浴房地面大理石空鼓，门槛石空鼓窗台板空鼓；北卧室窗台板空鼓、开裂。不符合规范要求。5、一层南卧室窗台板空鼓；一层客厅至阳台门门槛石空鼓，北窗窗台板空鼓；阳台门槛石空鼓、开裂；一层卫生间墙砖大面积空鼓，淋浴房地面大理石空鼓，窗台板空鼓，一层厨房墙砖空鼓，地砖空鼓，地面大理石围边空鼓，窗台板空鼓，门槛石空鼓；一层过道地面拼花大理石地砖局部空鼓、大面积不规则开裂，地面大理石围边空鼓。不符合规范要求。6、一层东南卧室西南角地板边缘泛灰；二层西南卧室木地板四周边缘泛灰；二层北卧室木地板四周边缘泛灰；二层过道木地板与楼梯交界处拼缝明显；一层南卧室木地板四周边缘泛灰；一层客厅木地板四周边缘泛灰。不符合规范要求。7、二层过道北侧木地板平整度不符合规范要求。8、二层东南卧室木质踢脚板拼缝明显。不符合规范要求。9、二层西南卧卫生间洗手台盆镜柜柜门高差较大，木线条松动；二层西南卧卫生间洗手下柜底板装饰线条松动、漆面剥落，西侧柜板收边粗糙。不符合规范要求。并出具了修复建议。为此，原告先行垫付了鉴定费用36,000元。针对系争房屋装修质量问题，原告申请就修复费用申请司法审价，本院依法委托了上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行司法审价，该公司出具了工程审价司法鉴定意见书，鉴定意见为，系争房屋质量修复工程造价为45,882元。为此，原告先行垫付了司法鉴定费用3,346.75元。另查明，2017年11月15日，被告取得系争房屋所在项目的《建设工程竣工验收备案证书》。以上事实，由原、被告陈述，上海市商品房预售合同、付款凭证、发票、结清房款通知、建设工程竣工验收备案证书、鉴定意见书、工程审价司法鉴定意见书、发票等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。本案中，被告为证明系争房屋质量合格，具备交付条件，为此，被告提供了住宅工程质量分户验收合格证明书、新建住宅使用说明书及质量保证书等证据，另提供了《上海市新建住宅交付使用许可证》，该证载明，2018年1月8日，被告取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。原告对住宅工程质量分户验收合格证明书、新建住宅使用说明书及质量保证书证据的真实性无异议。原告认为，被告承诺的装修标准是8,000元/平方米、绿化率、车库电梯入库等与实际不符，系争房屋及所在楼盘存在质量问题，以及因被告不能如期交付合格的房屋，造成原告的损失。还提供了金地天境楼盘宣传手册(复印件)、光盘、文字整理资料(复印件)、原告自行委托的第三方鉴定机构出具的检测验收报告、网络新闻稿：上海业主哭诉：“地王不地王，装修糊弄娘”、台风成最好的验房师、照片、原告租赁合同、租赁合同补充协议、4张租金支付凭证、律师服务委托合同及发票等证据，被告对于律师服务委托合同及发票的真实性无异议，并认为无合同及法律依据，对上述的其他证据真实性不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》均系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应恪守。对于原告多支付的购房款49.04元，被告同意返还，双方对此无争议，本院予以确认。原告主张被告支付原告房屋装修质量问题产生的修复费用45,882元。该房屋经鉴定及审价，因质量问题确定需要修复的费用为45,882元，被告应予以支付。本院对此予以支持。原告已履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务。对于原告主张的被告支付原告逾期交房违约金，被告于2018年1月8日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。系争房屋虽涉装修质量瑕疵，而原告提供的证据不足以证明系争房屋存在主体结构质量问题及其他严重影响居住使用的质量问题，被告也于2018年9月30日之前通知原告交房，故本院对原告的该项诉请不予支持。对于原告主张的被告支付原告租房的损失费用，系争房屋已申请鉴定，确存在一定的质量瑕疵，结合案件实际情况，本院酌定被告应赔偿原告因质量问题导致的租房损失费为3,000元。原告主张被告支付原告的律师费8万元以及被告将上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境城119号202室房屋整改至符合国家及地方规范和标准，因缺乏相应的依据，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海金珩房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告索道远、黄辰多支付的购房款人民币49.04元；二、被告上海金珩房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告索道远、黄辰修复费用人民币45,882元；三、被告上海金珩房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告索道远、黄辰租房损失费人民币3,000元；四、驳回原告索道远、黄辰的其余诉讼请求。案件受理费人民币21,088.68元，减半收取计人民币10,544.34元，两项司法鉴定费用人民币36,000元和人民币3,346.75元，上述诉讼费用合计人民币49,891.09元。由被告负担人民币39,858.39元，由原告索道远、黄辰共同负担人民币10,032.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年二月二十六日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。