广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初25661号原告：深圳市臻顾法律咨询有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新区社区沙河西路**国实大厦19A，统一社会信用代码91440300MA5DQ3403H。法定代表人：吴绍鑫。委托诉讼代理人：张荣博，广东证鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍彦瑾，广东证鉴律师事务所实习律师。被告：深圳市中房世大恒业物业管理有限公司，住所，住所地深圳市龙岗区龙岗街道碧新路**中肯大厦**205社会信用代码91440300MA5DCQKG2Y。法定代表人：王耀藤。原告深圳市臻顾法律咨询有限公司诉被告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月20日、2020年11月30日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市臻顾法律咨询有限公司提起的诉讼请求如下：1、确认原被告双方签署的《生命保险大厦租赁合同》于起诉之日解除；2、被告向原告退还保证金192657元并支付利息损失（以192657元为本金，自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告返还租金216446.56元并支付利息损失（以216446.56元为本金，自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4、被告向原告开具614800.46元租赁发票；5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告向被告承租涉案房屋。因被告违约拖欠第三方租金，导致第三方与被告于2020年3月27日解除租赁关系。原告故直接向第三方按现状继续承租涉案房屋，在其与第三方签订关于涉案房屋的租赁合同时才发现，涉案房屋的实际面积仅有166.95平方米（含公共分摊面积），与被告约定的面积298平方米相差131.05平方米，房屋面积误差率高达44%,因此被告应当向原告返还多收的租金总额216446.56元。综上，依据《合同法》相关规定以及合同约定，原告要求解除《租赁合同》，被告退还保证金及多支付的租金。被告未到庭、未答辩、亦未提交任何证据。经审理查明，2019年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定，甲方将案涉房屋出租给乙方；房屋双方约定面积为298平方米；租赁期限自2019年4月25日至2021年4月24日止；首年月租金为47084元，第二年月租金为50286元；第一期租金自2019年4月25日至2019年5月24日，该款项为实收，不含税票，若需开税票，须由乙方支付税票金额。以后每期届满前的2日内，乙方向甲方一次性足额支付下个支付期租金；乙方向甲方支付租赁保证金141252元、向委托的物业公司支付物业管理费保证金29055元、电费保证金22350元，合计保证金为192657元；如未发生合同14.2条规定情形的，乙方无违反管理守则或规章、无欠费的情况下，租赁保证金、物业保证金及电费保证金余额无息退还。另合同第一条第1.2款约定，该房屋的计租面积按上述双方自愿约定的面积计算，双方并不是以国家建筑面积为测量标准来计算，若日后乙方对该面积提出异议，最终不论计算面积多少，仍以总租金47084元／月支付甲方租金，相应的租赁单价作出调整。合同第十四条约定，14.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金，则自乙方逾期支付第二个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金，并不退还乙方已缴付的首月租金。14.2双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则本合同项下之租赁保证金甲方不予退还，乙方应当在收到甲方通知后一个工作日内立即补缴所欠租金、物管费、水电费等一切费用及相关违约金，同时若造成甲方损失的，甲方有权要求乙方承担。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的保证金（租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金）甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除保证金（租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金）不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。14.3乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之三每天的延迟履行违约金。延迟超过三日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，如乙方延迟缴纳租金或能源费用等累计超过二次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的万分之五每日的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过三日，则甲方有权单方解除合同。14.5乙方延迟缴纳本合同项下租金、管理费、能源费用或其他应付费用超过三日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或物业管理部门可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，如停止门禁卡使用等，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业管理部门无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业管理部门无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业管理部门因此受到第三方索赔的，则甲方或物业管理部门有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。14.6租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有或正常行使该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有或正常行使该房屋使用权，乙方有权单方面解除本协议。甲方应当无息返还本合同项下的保证金（租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金）。在乙方无法继续享有或正常行使该房屋使用权期间内，乙方无须向甲方缴纳租金及管理费。若因政府检查或消防因素导致的“暂停”停电或能源供应，乙方仍需继续支付租金。14.7双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、管理费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。14.8如双方在合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。2019年4月25日，被告出具收款收据确认收到原告支付的三个月房租、管理费、电费保证金合计192657元。2019年8月2日，原、被告又签订了《租赁合同之补充协议》，约定，双方一致同意2019年8月25日至2020年4月24日期间的月租金变更为45084元；此后的月租金变更为48150元。2019年12月19日，原、被告另签订了《租赁合同之补充协议之二》，约定，双方一致同意2019年12月25日起至2020年4月24日期间的月租金变更为41084元；此后的月租金变更为43960元。案涉合同及补充协议签订后，原、被告双方依约履行合同义务。原告依约向被告支付租金、管理费等相关费用至2020年3月24日。2020年3月24日，被告向原告发送了《租赁合同解除通知书》称，因原告多次迟延缴交租金构成违约，且未缴纳2020年4月份的租金等费用，其要求解除案涉合同，案涉合同自该通知书到达原告时解除。2020年4月10日，案涉房屋产权人生命公司向包括原告在内的案涉物业18层各租户出具了一份《告知函》称，其已于2020年3月27日解除了与被告之间的房屋租赁合同。原告主张因被告于2020年初经营状况出现恶化，拖欠生命公司租金等费用，生命公司于2020年3月27日解除了与被告之间的房屋租赁合同关系，同时，物业公司又暂停了案涉房屋的能源供应，故其暂缓向被告支付后续的租金。为此，原告提交了如下证据：一、案涉房屋所在的物业公司戴德梁行公司于2020年3月17日向被告出具的《关于停止服务的函》复印件一份。该函件称因被告拖欠2019年11月至2020年3月相关费用，戴德梁行公司将自2020年3月18日起暂停案涉房屋的能源供应。二、原告于2020年3月18日向被告发送的电子邮件。电子邮件载明，原告要求被告尽快付清拖欠的费用，如果因被告的原因导致其无法继续履行案涉合同的，被告应承担相应的违约责任。三、被告于2020年3月22日向原告发送的《缴费通知书》。通知书载明，被告要求原告于2020年3月23日下午五点前缴清2020年3月24日至4月25日期间的租金等费用。四、原告于2020年3月28日向被告发送的《通知函》。该通知函称因其收到前述《关于停止服务的函》以及得知被告拖欠生命公司相关费用，原告有理由相信被告的经营状况出现恶化，原告要求被告立即缴清各项费用并向其提供相应担保，原告将暂缓向被告缴交各项费用。另查明，原告向被告支付租金的情况如下：2019年4月22日，原告向被告支付了2019年4月25日至2019年5月24日的租金；2019年5月20日，原告向被告支付了2019年5月25日至2019年6月24日的租金；2019年6月20日，原告向被告支付了2019年6月25日至2019年7月24日的租金；2019年7月22日，原告向被告支付了2019年7月25日至2019年8月24日的租金；2019年8月23日，原告向被告支付了2019年8月25日至2019年9月24日的租金；2019年9月25日，原告向被告支付了2019年9月25日至2019年10月24日的租金；2019年10月24日，原告向被告支付了2019年10月25日至2019年11月24日的租金；2019年11月26日，原告向被告支付了2019年11月25日至2019年12月24日的租金；2019年12月25日，原告向被告支付了2019年12月25日至2020年1月24日的租金；2020年1月24日，原告向被告支付了2020年1月25日至2020年2月24日的租金；2020年3月9日，原告向被告支付了2020年2月25日至2020年3月24日的租金。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，案涉《租赁合同》及补充协议系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃举证、质证及抗辩的诉讼权利，应自行承担相应的不利后果。关于被告向原告发送的《租赁合同解除通知书》是否产生合同解除的法律效力。本院认为，虽然原告确实存在部分月份迟延缴交租金超过约定期限三天的情形，但截至被告于2020年3月22日向原告发送《缴费通知书》，被告仍要求原告缴交后续租金即继续履行合同，被告并未在合理的期限内行使合同解除权，其之前享有的合同解除权已消灭。至于原告未依约支付2020年3月24日后的租金，本院认为，原告提交的戴德梁行公司出具的《关于停止服务的函》、原告向被告发送的电子邮件、《通知函》以及生命公司此后出具的《告知函》的内容能相互印证，证明被告的经营状态较大可能出现恶化，有不能继续履行案涉合同义务的风险，原告基于该合理怀疑，通知被告暂缓支付租金，系合法行使不安抗辩权。被告以原告未支付2020年3月24日至4月25日期间的租金等费用为由要求解除合同，并无法律依据。被告向原告发送解除合同通知书，并不发生合同解除的法律效力。关于合同解除的时间。案涉合同第14.6条约定，租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有或正常行使该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有或正常行使该房屋使用权，乙方有权单方面解除本协议。甲方应当无息返还本合同项下的保证金（租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金）。在乙方无法继续享有或正常行使该房屋使用权期间内，乙方无须向甲方缴纳租金及管理费。本案中，案涉合同因生命公司解除了其与被告之间的租赁合同而无法继续履行，原告诉请解除案涉合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因载有原告解除合同请求的起诉状副本于2020年10月19日公告送达被告，故本院认定案涉合同已于2020年10月19日解除。因案涉合同解除，原告诉请被告退回保证金192657元及支付相应利息，于法有据，本院予以支持，并酌情认定利息损失应以192657元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月19日计付至实际清偿之日。关于原告诉请被告返还面积差的租金。本院认为，案涉合同第一条第1.2款约定，该房屋的计租面积按上述双方自愿约定的面积计算，双方并不是以国家建筑面积为测量标准来计算，若日后乙方对该面积提出异议，最终不论计算面积多少，仍以总租金47084元／月支付甲方租金，相应的租赁单价作出调整。故案涉双方在签约时对计租面积及租金总额已形成合意，原告以实际租赁面积与约定面积存在面积差为由，要求被告退回多缴交的租金，无法律依据，本院不予支持。此外，原告诉请被告向其开具614800.46元租赁发票，因开具发票事宜系相关政府主管部门的行政管理事项，不属于法院的审理范围，故本院对此不予处理，原告可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市臻顾法律咨询有限公司与被告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司于2019年4月18日签订的《租赁合同》于2020年10月19日解除；二、被告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市臻顾法律咨询有限公司返还保证金192657元及支付利息（利息以192657元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月19日计付至实际清偿之日）；三、驳回原告深圳市臻顾法律咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7436.55元、保全费1688.7元（已由原告预交），由原告深圳市臻顾法律咨询有限公司负担4827.94元；被告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司负担4297.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年二月二十四日书记员  贝奕佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。