广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3314号原告：胡泽洪，男，1975年2月21日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：熊继博，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州市永捷酒店管理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街长岗村山江南路25号。法定代表人：王荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁锦坤，女，1987年4月22日出生，系该公司员工。被告：广州敏捷新生活物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区荔城街府佑路108号1幢185房自编08号。负责人：李绍威，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈一，女，1994年8月28日出生，系该公司员工。第三人：中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司，住所地广东省广州市越秀区广州大道中303、305号首层西面2、6、7、8、14、22层。负责人：陈业雄。委托诉讼代理人：张媛，广东润平律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹美琪，广东润平律师事务所律师。原告胡泽洪诉被告广州市永捷酒店管理有限公司（以下简称永捷公司）、广州敏捷新生活物业管理有限公司增城分公司（以下简称敏捷物业增城分公司）、第三人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司（以下简称中国人民财保广州分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告胡泽洪及其委托诉讼代理人熊继博，被告永捷公司的委托诉讼代理人梁锦坤，被告敏捷物业增城分公司的委托诉讼代理人陈一，第三人中国人民财保广州分公司的委托诉讼代理人张媛、詹美琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡泽洪向本院提出诉讼请求，一、判令永捷公司因对案涉公共建筑区域排水系统设计不合理、存在安全隐患、敏捷物业增城分公司因未尽到暴雨天安全管理、检查、防范等物业管理应尽的管理服务义务，共同给胡泽洪造成的经济损失987100元（从立案之日起实际清偿完毕之日止，以987100元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计收利息）；二、由永捷公司、敏捷物业增城分公司承担本案全部诉讼费用等。事实与理由：胡泽洪与永捷公司于2016年7月18日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，胡泽洪购买星悦商务中心（自编号商业、办公、地下室1-3栋，U1）增城永宁街悦汇二街1号3层310号的房屋（以下简称310房）。《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条明确约定涉案商品房用途为办公，封闭阳台0个，非封闭阳台0个，故胡泽洪所签合同及房产证中均无阳台区域。但在与原告所购商品房相连接的外侧，永捷公司在未取得规划许可证的情况下，违法建设阳台等公区域，由于没有符合标准的排水系统，胡泽洪多次与永捷公司、敏捷物业增城分公司交涉，但迟迟没有整改。2019年6月26日下暴雨，导致涉案公共阳台区域雨水暴增，积水无法排泄，大量积蓄暴涨。同时，因敏捷物业增城分公司作为该公共区域的物业管理与服务区域，但其物业管理、清理、防范不到位、雨污排水系统不畅，最终导致该区域积水暴涨，积蓄的雨水因无法排泄，回灌到胡泽洪的商品房内，导致屋内的EPSONExpression12000XL等扫描仪器物品被浸水、损坏。尽管胡泽洪已及时抢救及其他被浸仪器，但后经敏捷物业增城分公司通知和要求其所投保的中国人民财保广州分公司工作人员前往现场勘验、核查、确认，最终仍有共计117台价值约987100元的财物因雨水倒灌导致毁坏。永捷公司作为涉案房屋的开发商，对房屋外侧阳台的公共区域负有合理设计、建造房屋和附属设施构造、并确保不存在可能造成房屋使用者财产受损的义务，但其对阳台公共区域排水系统等设施、设计存在缺陷、安全隐患。而敏捷物业增城分公司作为物业管理部门，其负有定期排查、修缮，确保各项设施设备安全的义务，以及在暴雨发生时积极防止损失扩大的义务，但在本次暴雨天，未对负有管理义务的阳台等物业公共区域尽到必要的物业管理、检查、防范等义务。因两被告违反法定义务和合同约定义务，导致胡泽洪财产损害，应予赔偿。有鉴于此，胡泽洪与两被告协商无果，遂向法院提起诉讼，望判如所请。被告永捷公司辩称，一、经胡泽洪验收合格，胡泽洪于2017年10月28日接收310房。胡泽洪接收房屋后，对房屋享有自主使用、收益等相关所有权益等相关所有权益，永捷公司对于胡泽洪如何使用房屋并不知情。永捷公司未曾对胡泽洪的310房内物品（以下简称案涉物品）实施破坏等任何侵权行为，且永捷公司对案涉物品无法定妥善保管义务，案涉物品的损坏与永捷公司无关。对此，永捷公司不存在任何过错。永捷公司无需向胡泽洪承担任何赔偿责任。二、根据广州暴雨强度公式计算可知，310房的排水系统满足雨水排水量要求，即设计完全符合国家规定。同时，胡泽洪早于2017年10月28日收楼，对310房的现状应清楚知悉。310房对出天面的露台（以下简称案涉露台）只能通过310房进出，胡泽洪对案涉露台负有保持干净的义务。但是，胡泽洪的举证材料可知，胡泽洪在案涉露台堆放很多物品。胡泽洪在明知310房存放较多较为贵重的物品情况下，在暴雨天气来临时，仍未及时清理案涉露台堆放的物品，也未采取任何防洪措施，因此310房内的物品损坏完全因胡泽洪过错所致，与永捷公司无任何关系，对此永捷公司不存在任何过错。另，胡泽洪所举的证据不足以证明因暴雨天气直接造成的案涉房屋内的物品损失，且物品一直由胡泽洪管控，因此胡泽洪提交的物品损坏清单上记载的数量、规格、价钱等信息的真实性存在很大争议。同时，物品损坏程度问题，胡泽洪并未举证，也未采取进一步补救措施避免损失扩大。三、因胡泽洪已明确以财产损坏赔偿的法律关系提起本案诉讼，非因合同纠纷所提起的本案诉讼，即本案应适用侵权相关法律规定，所以法院不应查明永捷公司与胡泽洪之间的买卖合同关系，更不能以合同关系判决永捷公司承担相应的责任。根据买卖合同第三十条约定，合同履行过程中发生争议的，提交广州仲裁委员会仲裁。如胡泽洪基于双方之间的买卖合同纠纷所提起本案诉讼的，增城法院无权管辖。但是，因胡泽洪已明确以财产损坏赔偿的法律关系提起本案诉讼，故本案应适用侵权相关的法律法规，所以法院不应审理查明买卖合同关系。综上，请求依法驳回胡泽洪的全部诉讼请求。被告敏捷物业增城分公司辩称，一、敏捷物业增城分公司于2016年7月16日与胡泽洪签订《前期物业服务协议》，由敏捷物业增城分公司向胡泽洪提供物业服务。自胡泽洪接收310房后，敏捷物业增城分公司已持续按服务协议约定向胡泽洪提供物业服务。敏捷物业增城分公司未曾对310房实施破坏等任何侵权行为，且敏捷物业增城分公司对房屋的肉食品无法定妥善保管义务，屋内物品损坏与敏捷物业增城分公司无关，对此敏捷物业增城分公司不存在任何过错。敏捷物业增城分公司无需向胡泽洪承担任何损失赔偿责任。二、敏捷物业增城分公司多次向胡泽洪通知暴雨天气注意事项，310房内的物品损坏完全由胡泽洪自身过错导致，与敏捷物业增城分公司无关。且胡泽洪未能举证证明因暴雨天气直接导致的损失。1、为预防暴雨天气可能给业主造成的财产损失，敏捷物业增城分公司已多次向胡泽洪发送暴雨天气注意事项通知，包括但不限清理阳台等多处的物品以防排水管道堵塞等。另根据《临时管理规约》相关约定，案涉露台只能通过案涉商品房进出，由胡泽洪使用案涉露台，且胡泽洪对该露台负有保持环境卫生，不堆放杂物的责任。但是，胡泽洪在案涉露台堆放了较多物品，也未取采任何防洪措施，因此310房内物品的损坏完全是由于胡泽洪的过错所致。另外，为尽量减少胡泽洪的损失，敏捷物业增城分公司也配合胡泽洪向中国人民财保广州分公司办理保险理赔。但是，中国人民财保广州分公司回复因暴雨天气导致的损失不属于理赔范围。2、对于胡泽洪提供的受损坏物品的清单、价格、规格等，敏捷物业增城分公司均不予确认。因屋内物品一律由胡泽洪管控，实际的损失情况，敏捷物业增城分公司不清楚。胡泽洪所举的证据不足以证明因暴雨天气直接造成的物品损失情况。三、因胡泽洪已明确以财产损坏赔偿的法律关系提起本案诉讼，非因合同纠纷所提起的本案诉讼，即本案应适用侵权相关法律规定，所以法院不应审理查明敏捷物业增城分公司与胡泽洪之间的物业服务合同关系，更不能以合同关系判决敏捷物业增城分公司承担相应的责任。根据物业服务协议第六十三条约定，履行合同过程中发生争议的，若协商不能解决，任何一方可将争议提交广州仲裁委员会。如胡泽洪基于双方之间的物业服务合同纠纷所提起本案诉讼的，增城法院无权管辖。但是，因胡泽洪已明确以财产损坏赔偿的法律关系提起本案诉讼，故本案应适用侵权相关的法律法规，所以法院不应审理查明服务合同关系。综上，请求依法驳回胡泽洪的全部诉讼请求。第三人中国人民财保广州分公司述称，中国人民财保广州分公司并非侵权责任方，根据本案当事人提供的前期物业管理协议第25条约定，案涉露台因与胡泽洪的310房相连接，该露台的使用归胡泽洪享有关有进行维护和管理的义务。根据被告提供的露台照片所放置的物品及露台的位置高于房屋的设计，可看出胡泽洪在雨天应当及时清理露台物品，不让杂物堵塞下水管道防止雨水倒灌房屋内。从胡泽洪的证据中并不能看出案涉露台属于违法建筑或其排水系统维护不当造成其物中损失，因此举证不能的法律后果应由胡泽洪承担。胡泽洪提供的爱普生扫描仪共177台的官网价值与案涉受损物品之间没有关联，也无法证明受损物品是否购于其所提供的官网，因此胡泽洪没有证据证明受损物品的价值。经审理查明，2016年7月16日，胡泽洪与永捷公司签订《广州市商品房买卖合同》，载明胡泽洪向永捷公司购买位于增城市××街××房，房屋用途为办公，层高4.5米，封闭阳台和非封闭阳台均是0个，建筑面积共96.43平方米，永捷公司应2017年10月31日前交付房屋给胡泽洪。上述合同的附件一为《房地产平面层图》，载明胡泽洪购买的310房位于星悦商务中心自编1栋三层，该商品房有一露台相连接，该露台程三角形，周围有围墙围住，只能通过310房进出，但不属于310房的建筑面积范围。同日，胡泽洪与敏捷物业增城分公司《前期物业服务协议》，载明胡泽洪委托敏捷物业增城分公司对案涉房屋提供前期物业服务。2017年8月28日，永捷公司取得与310房建设工程相关的《建设工程规划验收合格证》。2017年10月10日，永捷公司取得与310房相关建设工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年9月21日，永捷公司出具《住宅质量保证书》给胡泽洪，载明给排水管道保修期2年、管道堵塞保修期2个月。2019年1月11日，胡泽洪签署《预交物业管理费确认函》，载明胡泽洪同意向敏捷物业增城分公司预交2019年2月1日至2021年1月31日的物业服务费5785.92元。2019年6月12日、13日、23日，敏捷物业增城分公司通过微信向“星悦项目业主群”发出暴雨天气预报的注意事项，告知包括胡泽洪在内的业主，有强降雨情况，并提醒业主，检查自家阳台，露台地漏管道是否畅通，确保雨水能及时排放等。2019年6月26日，胡泽洪发现310房受到水浸，商品房内堆放在地面上的部分物品被水浸到。另，胡泽洪提供了从网上打印的关于增城地区在当天的天气情况，显示2019年6月26日有中雨。2019年6月29日，中国人民财保广州分公司派工作人员到310房查勘，并制作《出险查勘报告》，其中“保险公司人员查勘情况及查勘处理意见”一栏手写载明以下内容：“2019年6月29日，我司查勘人员抵达现场，增城敏捷星悦国际商务中心310号房。现场可见，地面有泡水痕迹，角落有部分积水，屋内摆放了各种型号EPSON扫描仪，约两百台，其中底层放置的扫描仪包装底部有水湿痕迹，拆开包装后，可见扫描仪外塑料包装有水珠，现场清点，各类型受影响扫描仪（财物）共122台，另有一套沙发，具体损失情况待后续检测。除了中国人民财保广州分公司的查勘人员外，胡泽洪也在上述报告中签名。同时，中国人民财保广州分公司的工作人员还制作了财物水损清单。庭审中，一、胡泽洪明确是以财产损害赔偿、侵权责任的法律关系提起本案讼，关于商品房买卖合同及物业服务合同是胡泽洪对敏捷物业增城分公司提起要求赔偿责任的合同依据。胡泽洪为证明310房被雨水倒灌毁损扫描仪设备物品的价格，提供其在官方网页上打印出来的扫描仪型号以及价格。二、胡泽洪陈述：1、其在2017年10月28日从永捷公司处接收了310房，当时是毛坯交房，胡泽洪收楼后没有对310房进行装修，后于2019年2月左右开始使用，用于存放扫描仪。2、310房有一个对出露台（即案涉露台），不属于胡泽洪所有，只能从310房进出，案涉露台的围墙有80公分高。3、310房对出的露台没有排水口，但是与310房相邻的311房、312房等其他商品房的对出露台地面均安装有地漏和排水系统，而310房对出露台的地面积水必须借助并经311房露台相邻围墙下角的排水孔，再流入311房对出露台的地漏进行排水，但是，310房对出露台的地面要低于311房对出露台的地面。4、因310房是用作仓库存在货物，故没有对310房进行装修，胡泽洪只对311房进行了装修，并对311房对出的露台地面除排水地漏雨位置以外三分之二的范围贴了地面瓷砖。5、310房对出露台没有排水口的问题，是肉眼就可以看到，胡泽洪对于310房屋内地面高度低于露台地面的问题在事发前没有留意。6、2019年6月26日下暴雨，因永捷公司建设的310房对出露台无排水系统，敏捷物业增城分公司也未进行清查管理，导致雨水倒灌的310房屋内，浸坏了胡泽洪在310房的扫描仪；而311房没有发生因露台雨水倒灌的情况。7、胡泽洪在6月26日当天并不在310房内；胡泽洪在6月26日上午下完暴雨后到了310房才发现屋内全是水，水浸到脚裸位置，大概有10至15厘米高。8、胡泽洪不是每天都到310房，只是隔一、二天去检查一下。9、胡泽洪在6月26日当天共存放了200台扫描仪在310房内，其中受损的有117台。10、310房被水浸后，胡泽洪已将其中的37台被水浸过的扫描仪处理掉了，其中5、6台折价卖了50000元左右，其余的当作废品出售，每台卖了2000元;目前还有80台扫描仪存放在310房内，这些扫描仪均不能使用，因胡泽洪有随机开机试验一台扫描仪，这些扫描仪被水浸后影响到扫描头，扫描出来的效果不能作为文档保存，所以被泡过水的产品就坏了，但胡泽洪暂无证据证明这80台扫描仪无法使用的事实。11、311房在2019年6月26日未发现有雨水。12、因时间过长，目前胡泽洪无法提供扫描仪的进货单据。三、胡泽洪提供其在2020年8月5日拍摄310房对出露台状况的视频光盘一张，拟证明310房对出露台没有设计安装向下排水地漏和排泄系统。胡泽洪主张与310房相邻商品房的对出露台均设置有向下排水的地漏，造成了暴雨积水无法排出，倒灌至310房内。永捷公司与敏捷物业增城分公司均确认视频中310房对出露台的现状。胡泽洪提供视频光盘可见，310房对出露台的地面没有设置安装向下排放的排水地漏或排水口，与311房对出露台相邻的围墙边角开凿一小孔，310房对出露台若有积水可通过该墙角小孔流入到311房对出露台的排水口进行排放。永捷公司主张，310房对出露台是有排水沟和排水口的，雨水可以正常排出。四、永捷公司陈述：胡泽洪不仅向永捷公司购买了310房，还购买了与310房相邻的311房，胡泽洪就是看中这两套房屋均有独立露台才购买，且310房和311房是相邻，两个露台均有围墙围住，只单独提供给购买310房、311房的业主使用，其他人无法使用露台，且露台均有排水沟及排水管，胡泽洪收楼后一直没有提出异议。五、中国人民财保广州分公司陈述：中国人民财保广州分公司在2019年6月29日到310房现场清点是基于被保险人敏捷物业增城分公司的出险要求，其只是派员到现场了解敏捷物业增城分公司所称发生理赔现场情况，其制作《出险查勘报告》和财物水损清单，仅是中国人民财保广州分公司对屋内存放扫描仪进行清点，并未开机查看，也未对损失责任及金额作出认定，其还注明了具体情况待后续检测，因派出的工作人员并不具备检验或检测的资质和能力，所以中国人民财保广州分公司制作的上述报告和清单并不是对胡泽洪损失的确认，只是对现场状况的描述。本院认为，胡泽洪明确是以财产损害赔偿的法律关系主张本案诉请，故本案是财产损害赔偿纠纷。同时，胡泽洪表明不是以其与永捷公司签订的商品房预售合同，与敏捷物业增城分公司之间签订的物业服务合同所涉合同法律关系提起本案诉讼，故本案对于永捷公司、敏捷物业增城分公司是否存在违反商品房买卖合同和物业服务合同的行为不予审查。首先，对于永捷公司应否对胡泽洪的财产受损承担赔偿责任的问题。根据查明的事实，胡泽洪不仅购买了310房，还购买了与310房相邻的311房，胡泽洪接收两房后，仅对311房进行了装修，并对311房对出露台地面铺设了瓷砖，对310房在没有装修的情况下使用房屋作货物存放用途。310房的对出露台不属于310房的建筑面积范围，但是该露台只能通过310房正常进出。2019年6月底，因310房所在的区域降雨，对出露台的地面雨水无法及时排放，流入310房内，导致310房的地面受到水浸，造成其存放在屋内的货物受到水浸影响。按照310房、311房以及两房对出露台的实际状况，311房对出露台的地面明显高于310房内的地面，310房对出露台的地面没有安装排水地漏，只能与隔壁311房对出露台共用排水地漏及排水管道。据胡泽洪自述，311房对出露台的地面高于310房对出露台的地面。综合上述情况，若310房对出露台的地面积水严重，必然会影响地面积水通过311房对出露台的排放，在310房内地面显示低于对出露台地面的情况下，无法及时排放的雨水会流入屋内，从而导致310房受雨水浸影响。然而，胡泽洪作为310房和311房的产权人及实际使用人，在明知310房、311房以及对出露台的实际状况下，未在下雨天前做好防护措施，对本次降雨导致310房对出露台的雨水流入房屋内的后果存在一定不当行为。另外，永捷公司作为案涉房屋以及对出露台的开发建设方，未在310房对出露台地面设计安装排水地漏，而是设计310房与311房共用排水地漏，与310房对出露台的地面雨水因无法及时排放存在一定的影响。而且，永捷公司也未对于310房对出露台的排水状况向购房人胡泽洪尽到合理提醒及注意义务。因此，永捷公司也存在一定的过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，因永捷公司存在过错，应对胡泽洪的310房内受水浸影响造成的损失承担侵权责任。其次，关于敏捷物业增城分公司应否对胡泽洪的财产受损承担赔偿责任的问题。如前文所述，310房对出露台只能通过310房进出，且该露台周围是有围墙围蔽，在此情况下，敏捷物业增城分公司作为物业服务方，对于案涉露台的管理便捷程度和管理方式有别于小区内其他开放的公共区域。但是，案涉露台不属于310房的产权范围，敏捷物业增城分公司不能因该露台是只能通过310房进出而当然免除其作为物业服务公司的义务和责任。对此，敏捷物业增城分公司提供了相应的证据证明其在下雨天前已通过业主微信群通知了原告做好防范措施以及对露台的安全使用。且胡泽洪未能举证证明310房对出露台的雨水无法及时排放是因敏捷物业增城分公司未尽管理防范义务造成排水管道堵塞所致。因此，敏捷物业增城分公司并无过错，胡泽洪主张敏捷物业增城分公司承担赔偿责任，理据不足，本院不予支持。最后，关于胡泽洪主张的损失金额能否认定问题，胡泽洪主张受到水浸的扫描仪共117台，均受损无法使用，经济损失987100元。通过中国人民财保广州分公司工作人员在2019年6月29日出具的《出险查勘报告》以及财物水损清单，是对310房内存放的扫描仪受到水浸情况的描述以及数量的清点，其中《出险查勘报告》载明“其中底层放置的扫描仪包装底部有水湿痕迹，拆开包装后，可见扫描仪外塑料包装有水珠。”由此可见，中国人民财保广州分公司出具的上述两份书面材料并没有对扫描仪的受损程度进行定损，也没有明确受损价值。胡泽洪在本案中未能提供充分有效的证据证明117台扫描仪因外包装或外塑料包装受水湿影响导致无法使用，到了全损的程度。而且，胡泽洪主张的经济损失金额不是保险或者有资质的鉴定机构经合法定损所确定的金额，胡泽洪在本案提供的证据不足以证实其经济损失金额有987100元。因此，胡泽洪主张的损失金额缺乏依据，本院不予采纳。根据当事人提供的现有证据显示，310房内存放的扫描仪外包装确实存在被雨水浸泡过的痕迹，且外塑料包装也有水珠痕迹。可见，由于310房内受雨水浸泡，其存放于屋内的扫描仪受到一定的影响，也造成了胡泽洪存在经济损失。因此，对于胡泽洪主张经济损失，综合考虑上述因素以及310房受水浸事件发生的实际情况，损害发生的原因，胡泽洪与永捷公司的过错程度，结合当事人提供的证据以及质证意见，根据公平原则，本院酌定永捷公司向胡泽洪赔偿损失30000元。至于胡泽洪诉请经济损失超出30000元部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市永捷酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡泽洪赔偿损失30000元。二、驳回原告胡泽洪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13671元，由原告胡泽洪负担13256元，被告广州市永捷酒店管理有限公司负担415元。被告广州市永捷酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二一年二月二十六日书记员  陈雪冰