广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)粤1971执异139号 案外人：卢毅锋，男，1976年11月22日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 委托代理人：叶剑红，广东汉章律师事务所律师。 申请执行人：嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼110室-31。 执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司。 被执行人：叶宇骁，男，1961年6月25日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：东莞市硕富化工贸易有限公司，住所地：东莞市南城区雅园工业区富丽综合楼A-3C。 法定代表人：张凤群。 被执行人：东莞市富丽装饰工程有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道雅园产业园区中心路3号1栋102室。 法定代表人：叶宇骁。 被执行人：张凤群，女，1963年4月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：叶嘉诚，男，1991年9月20日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 本院在执行申请执行人嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙）与被执行人叶宇骁等之间的(2020)粤1971执3948号案件过程中，案外人卢毅锋向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人称：贵院在执行(2020)粤1971执3948号一案过程中，查封了被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司名下案涉物业且不带租拍卖，因案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司在该物业抵押前签订《租赁合同》，并支付了相应的租金，在租赁期限内依法享有使用、出租的权利。现提出书面异议，请求贵院允许案外人进行出租和收取租金等合法使用案涉物业的行为，纠正对该案涉物业不带租拍卖的执行行为。理由如下：贵院于2020年11月9日发出查封公告，禁止上述被查封的财产有转让、出租、转租、提前收取租金、损毁等处分行为；于2020年12月7日作出《不带租约拍卖通知》，对案涉物业不带租拍卖的执行行为违法。贵院的上述行为侵犯了案外人依法享有的权利。一、案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司已经成立合法的《租赁合同》，案外人对案涉租赁物业享有租赁权，并且依法享有使用、出租、收取租金等权利。1、2014年1月28日，案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司签订《租赁合同》，承租案涉物业A六楼之写字楼（含天台），租赁期为二十年，自2014年1月31日起至2034年1月28日止，租金总额为人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000元）。案外人己将全部租金交给被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司，被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司出据《收款收据》并于2014年1月31日交付上述租赁物业给案外人使用。2、2014年7月26日，案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司签订《租赁合同》，承租案涉物业B二—五层，租赁期为二十年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止，租金总额为人民币壹仟零贰拾万元整（￥10200000元）。案外人己将全部租金分别于2014年8月1日、2014年8月8日、2014年9月7日、2015年1月5日，通过银行转账的方式转到被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司指定的股东张凤群的账户，被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司出据《收款收据》并于2014年7月30日交付上述租赁物业给案外人使用。3、2015年2月3日，案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司签订《租赁合同》，承租案涉物业停车场，租赁期为二十年，自2015年2月5日起至2035年2月4日止，租金总金额为人民币陆拾万元整（￥600000元）。案外人己将全部租金于2015年2月5日通过银行转账的方式转到被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司指定的股东张凤群的账户，被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司出据《收款收据》并于2015年2月5日交付上述租赁物业给案外人使用。二、案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司成立的租赁合同是在案涉物业办理抵押登记之前，根据《合同法》第二百二十九条、《物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。因此，案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司的租赁关系不受案涉物业的抵押权影响，案涉物业应由案外人使用并带租拍卖。综上所述，请求：1、撤销对东莞市城区雅园工业区富丽综合楼B二-五层、A六楼之写字楼及A首层停车场禁止出租、禁止案外人收取租金等执行行为，允许案外人进行出租及收取租金等合法使用案涉物业的行为；2、对案涉物业带案外人租约拍卖。 经查明，申请人东莞银行股份有限公司中心区支行与被申请人东莞市富丽装饰工程有限公司、东莞市硕富化工贸易有限公司、叶宇骁、张凤群、叶嘉诚因金融借款合同纠纷一案申请仲裁，中国广州仲裁委员会东莞分会已受理案号为（2019）穗仲莞案字第6321号，该案在审理过程中，东莞银行股份有限公司中心区支行申请财产保全，本院于2019年6月12日查封了被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司位于东莞市城区雅园工业区“新地”地段的土地使用权【权属证号为东府国用字（2001）第特384号】，该土地包括了案外人所称的东莞市城区雅园工业区富丽综合楼A首层停车场。本院还在2019年8月13日查封了被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司名下东莞市城区雅园工业区富丽综合楼B二-五层、A六楼之写字楼。（2019）穗仲莞案字第6321号案件生效后进入执行程序，经债权转让，申请执行人已变更为嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙），即本案的申请执行人，案号为(2020)粤1971执3948号。在执行过程中，2020年11月9日，本院发出《查封公告》，告知非经本院同意不得将上述查封财产出租、提前收取租金。2020年12月7日，本院发出《不带租约拍卖通知》，告知上述查封财产不带租拍卖。 案外人提供了其与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司签订的三份《租赁合同》，第一份《租赁合同》签订日期为2014年1月28日，内容为东莞市富丽装饰工程有限公司将东莞市城区雅园工业区富丽综合楼A六楼之写字楼出租给案外人，租赁期限自2014年1月31日至2034年1月28日，承租人一次性付清合同项下的全部租金150万元。第二份《租赁合同》签订日期为2014年7月26日，内容为东莞市富丽装饰工程有限公司将东莞市城区雅园工业区富丽综合楼B二-五层出租给案外人，租赁期限自2014年8月1日至2034年7月31日，承租人一次性付清合同项下的全部租金1020万元。第三份《租赁合同》签订日期为2015年2月3日，内容为东莞市富丽装饰工程有限公司将位于东莞市城区雅园工业区富丽综合楼之停车场（即案外人所称的A首层停车场）出租给案外人，租赁期从2015年2月5日至2035年2月4日，承租人一次性付清合同项下的全部租金60万元。案外人另提供了银行汇款记录，显示案外人分别于2014年8月1日向张凤群汇款200万元、2014年8月8日向张凤群汇款200万元、2014年9月7日向张凤群两次汇款共500万元、2015年1月5日向张凤群汇款120万元、于2015年2月5日向张凤群汇款60万元。 东莞市城区雅园工业区富丽综合楼B二-五层于2014年12月30日抵押给东莞银行股份有限公司中心区支行，东莞市城区雅园工业区富丽综合楼A二-六楼于2012年5月14日抵押给东莞银行股份有限公司中心区支行。 以上事实，有案外人提供的查封公告、不带租约拍卖通知、租赁合同、银行电子回单，本院调取的不动产登记信息查询结果、执行笔录等附卷为证。 本院认为，案外人主张与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司存在租赁关系，并提供了《租赁合同》及银行汇款记录予以佐证，但《租赁合同》约定的租金支付方式为一次性付清20年的全部租金，明显不符合租赁的日常交易习惯，且银行汇款记录未注明转账用途，不能证明支付的是租金。因此，上述证据未能形成完整的证据链，不足以证明案外人与被执行人东莞市富丽装饰工程有限公司在案涉查封的物业设立抵押及本院查封前已形成了合法有效的租赁关系，因此，对案外人请求允许其出租、收取案涉物业租金以及进行带租约拍卖的请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人卢毅锋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年二月二十二日 书记员  邹 艳