广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23700号原告：广州汇智通信技术有限公司，住所地广州市天河区中山大道西109号大院自编1号楼14楼（仅限办公用途）。法定代表人：杨小丰，董事长。委托代理人：钟静宜，国浩律师(广州)事务所律师。委托代理人：许冰雯，国浩律师(广州)事务所律师。被告：陈祖成，男，1976年12月18日出生，汉族，住所地福建省建瓯市。第三人：张洁莉，女，1976年5月4日出生，汉族，户籍地广西桂平市，住所地广州市越秀区。原告广州汇智通信技术有限公司诉被告陈祖成、第三人张洁莉房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月20日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟静宜、许冰雯，第三人张洁莉到庭参加了诉讼。被告陈祖成经本院公告并传票传唤，无正当理由拒绝到庭。本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2020年3月10日，被告作为转租方与原告签署《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于海珠区xxxx的房屋转租给原告，月租金为人民币5500元，租赁保证金相等于贰个月租金即人民币11000元；被告出示了房屋产权人张洁莉女士（即本案第三人）2020年3月20日出具的《房屋转租同意书》。合同签署后，原告依约向被告足额交纳租赁保证金及每月租金，并履行合同约定的其他义务。然而，2020年5月20日，房屋产权人张洁莉女士向被告发出《房屋租赁解约通知书》，明确由于被告没有按时足额向其交纳房租，通知解除与被告的《房屋租赁合同》，并要求原告5日内搬离房屋。由此可见，被告与原告前述《房屋租赁合同》由于被告不再享有承租权及转租权而无法继续履行。为此，原告不得已于2020年5月22日向被告发出《房屋租赁解约通知书》，要求被告退回租赁保证金11000元以及原告提前支付的2020年5月22日至2020年6月10日期间的租金3666元，同时，要求被告根据合同约定支付赔偿金人民币11000元。原告委托律师于2020年6月2日向被告发出《律师函》，催促被告退还上述款项，但被告至今仍然未能退还、支付上述款项。故向法院起诉请求：1、被告退还租赁合同保证金人民币11000元；2、被告退还多收租金人民币3666元；3、被告支付违约赔偿金人民币11000元及逾期违约金3465元（按2020年5月20日为确定责任日，违约金起算时间为确定责任后十日即5月30日，暂计至2020年6月20日，每逾期一日按月租金的3%支付违约金），合计人民币14465元；上述1-3项诉请合计人民币29131元；4、被告承担本案诉讼费。被告陈祖成没有提出答辩意见及提供证据。第三人张洁莉述称：我是位于广州市琶洲大道xxxxx的产权人，于2019年2月26日与陈祖成签订了《房屋租赁合同》，约定租赁我上述房屋，租赁期限五年，从2019年4月11日至2024年4月10日，租金每月4500元，每年上涨3%。该合同履行期间，陈租成己多次无正当理由拖欠房租。经我们双方协商，在2020年3月13日出具了相关承诺书，承诺在合同期内每月15日前交租金，但陈祖成仍不履行按时支付租金的义务，5月15日没有按时交租，所以，按他的承诺在2020年5月20日我向他发出了房屋租赁解约通知书，收回房屋，按金不退回及没收室内所有设备。经审理查明：第三人张洁莉提供的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》及2018年12月20日的《收楼确认书》，记载其基于广州市海珠区琶洲村裕龙左一巷5之1号宅基地房屋拆迁安置，取得了位于广州市海珠区双塔路琶洲安置新社区琶洲村城中村改造回迁安置房自编B3座501房的权属。2019年2月26日，张洁莉与被告陈祖成签订《房屋租赁合同》，约定由陈祖成承租上述房屋，租期为5年，月租金4500元等。2020年3月10日，原告与陈祖成签订《房屋租赁合同》，约定：陈祖成将上述房屋出租给原告(庭审中，原告表示用作员工宿舍)，租赁期限从2020年3月11日起至2021年3月10日止，每月租金为5500元，按月结算，在每月的11日前支付；原告需于签约日支付租赁保证金11000元及第一个月租金5500元；依约按时交纳租金．逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金的3%向陈祖成支付违约金．如果逾期15日，陈祖成有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于半个月租金的金额作为违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；陈祖成保证出租的房屋及屋内设备不存在任何产权纠纷或其他经济纠纷，否则，原告有权解约而不负违约责任，同时，陈祖成须退还租赁保证金并支付原告相当于租赁保证金同等金额的赔偿金等内容。该合同附件设备清单注明：衣柜1个、沙发1个、电视机1台、餐桌1张、茶几1张、椅子1张、空调3台、床2张、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台。张洁莉于2020年3月20日出具《房屋转租同意书》，同意陈祖成将房屋转租给原告。原告向陈祖成缴纳了租赁保证金11000元，并接收了房屋使用。之后，原告亦按时向陈祖成交纳了计至2020年6月10日止的租金。期间，陈祖成因没有按约向张洁莉交租，于2020年3月13日在与张洁莉的微信聊天中上传书面《承诺书》，表示因经营原因未能按约交租，现承诺在合同期内每月15日前交租，否则业主可无条件收回房屋等。张洁莉表示因陈祖成之后又没有按时交租，其于2020年5月20日向陈祖成发出解约通知，自通知发出之日，解除双方的租赁合同，并要求对方在5日内搬出房屋。原告获悉上述消息后，亦于2020年5月22日向陈祖成发出解约通知，要求自发出通知之日解除双方的合同，并要求陈祖成退还多收的租金3666元及保证金11000元，还要求给予赔偿金11000元。原告表示已于2020年5月25日与张洁莉直接签订《租赁合同》，继续租用涉案房屋至今。本院认为：原告与陈祖成签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当全面严格履行。现原告已举证证明其依约履行了交纳租金的义务，陈祖成理应为原告提供符合使用要求的房屋。从原告及张洁莉提供的证据均反映陈祖成因没有按时向出租方交纳租金，导致其所转租的房屋被张洁莉收回。陈祖成已不能履行与原告签订的合同，构成违约，据此，原告及时提出解约，并要求陈祖成退还保证金11000元及多收的租金3666元，合情合理，应予支持。根据合同中“陈祖成保证出租的房屋及屋内设备不存在任何产权纠纷或其他经济纠纷，否则，原告有权解约而不负违约责任，同时，陈祖成须退还租赁保证金并支付原告相当于租赁保证金同等金额的赔偿金”的内容，原告要求陈祖成支付赔偿金11000元，有理，可予支持。但原告要求计算赔偿金的违约责任，理据不足，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈祖成在本判决生效之日起10日内，向原告退还保证金11000元。二、被告陈祖成在本判决生效之日起10日内，向原告退还租金3666元。三、被告陈祖成在本判决生效之日起10日内，向原告支付违约赔偿金11000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费528元，由原告负担63元，由被告负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年二月二十三日书记员  廖钺铃詹泽鑫