四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1321民初455号 原告：邱明成，男，1976年9月2日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：张红梅，女，1977年1月9日出生，汉族，住四川省南部县。 二原告委托诉讼代理人：何裕民，四川贵博律师事务所律师。 被告：何锐，男，1960年10月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 被告：四川友诚房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县桂仙路第五大道5幢2楼。 法定代表人：敬思彪，董事长。 委托诉讼代理人：马建，该公司员工。 被告：张鹏飞，男，1982年5月13日出生，汉族，住四川省三台县。现羁押于南部县看守所。 原告邱明成、张红梅与被告何锐、四川友诚房地产开发有限公司（以下简称友诚公司）、张鹏飞案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱明成、张红梅、委托诉讼代理人何裕民、被告何锐的委托诉讼代理人吴洪伟、被告友诚公司法定代表人敬思彪的委托诉讼代理人马建、被告张鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱明成、张红梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决立即停止对二原告购买的位于四川省南部县××镇××路××号××小区××幢××单元××号房的强制执行，并解除对该房的查封；2、请求人民法院判决确认二原告于2010年4月13日与被告友诚公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认位于南部县南隆镇新华路450号观岭上筑小区5幢1单元903号房归二原告所有；3、请求人民法院判决友诚公司立即协助和配合二原告办理南部县南隆镇新华路X号观岭上筑小区X幢X单元X号房的产权登记手续；4、本案诉讼费、律师代理费及其他费用由被告方承担。事实及理由：2010年4月13日，二原告签订合同购买了被告友诚公司观岭上筑小区X幢X单元X号住房一套，并缴纳了购房款。后因政策原因该小区X幢房并未修建。交房时友诚公司售楼部经理张鹏飞代表该公司向二原告更换交房X幢X单元X号，并办理了相关的交接手续。二原告及家人将该房装修后一直居住生活至今。2020年10月，被告友诚公司通知可以办理房产手续，原告于同年10月12日到被告公司准备办理房产登记手续时，其工作人员告知该X幢X单元X号房已预售登记在张鹏飞名下，并拒绝接受原告支付的购房尾款，不予办理房产证。原告随即到南部县房地产管理局查询，方知友诚公司在2018年5月7日已将该房出售给张鹏飞并办理预售登记，南部县人民法院因何锐申请已查封该房。2020年10月16日二原告向南部县人民法院提出了执行异议，南部县人民法院于2020年11月25日向二原告送达了（2020）川1321执异230号执行裁定书一份，驳回二原告的异议请求。原告认为，原告与被告友诚公司于2010年4月13日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。2013年12月9日交房时，被告友诚公司已更换交房X幢X单元X号，原告接手该房合法占有使用至今。对于该房未办理产权登记原告并无过错，故人民法院不得查封该财产。同时被告友诚公司应当协助配合原告办理该房的相关产权手续。为了保护二原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之规定，特起诉到人民法院。 何锐辩称，原告与友诚公司建立商品房买卖合同关系的标的物是观岭上筑小区X幢X单元X号房屋，与案涉房屋X幢X单元X号没有商品房买卖合同关系。虽然友诚公司与原告对X幢X单元X号房屋进行结算，但友诚公司一房二卖，前一商品房买卖合同优于后调整协议，调整协议损害他人合法权益，应为无效。案涉5幢X单元X号房屋的权利人是张鹏飞，而非原告。X幢X单元X号商品房买卖合同没有解除，原告享有的权利不足以阻却法院对案涉X幢X单元X号房屋的执行，应驳回原告的诉讼请求。 友诚公司辩称，原告陈述的事实属实，因观岭上筑小区X幢房屋没有修建，双方协议将原告原购买的X幢X单元X号房屋调整为X幢X单元X号，原告已居住使用X幢X单元X号房屋多年，同意原告的诉讼请求。 张鹏飞辩称，原告购买的观岭上筑小区X幢房屋没有修建，友诚公司将原告原购买的X幢1单元X号房屋调整为购买X幢X单元X号。我与友诚公司没有签订过合同，也没有购买X幢X单元X号商品房，该房网签的原因是我在电脑上操作网签试验时随便点击一套房屋结果成功，这一套房屋正好是原告调换的房屋。若是我的房屋，不可能让原告装修进去居住使用。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 邱明成与张红梅系夫妻关系。2010年4月13日，邱明成与友诚公司签订商品房买卖合同，约定邱明成以2660.22元∕㎡购买友诚公司位于××路××号××幢××单元××层××号住房一套，预测建筑面积100.18㎡，套内面积85.47㎡。当天，邱明成向友诚公司支付首付款85517元、维修资金款2004元、水电气款6000元。友诚公司出具收款收据，并加盖公司财务专用章。同天，邱明成与南部县中远物业管理有限公司签订《观岭上筑前期物业管理服务协议》。 2013年12月9日，友诚公司向邱明成、张红梅出具交房通知书，交房结算通知单载明“业主姓名邱明成、房号X-X-X、单价2750.22元、总房款242597元、首付款85517元、未付款157080元。”友诚公司工作人员张鹏飞在交房结算通知单下销售部后签名。同天，南部县中远物业管理有限公司向邱明成出具物业收费表，并通知南部电力公司“兹有观岭上筑客户邱明成，X幢X单元X号，款项已结清，物管所有手续已办理，请贵公司予以开户。”邱明成、张红梅接收X幢X单元X号房屋后，对该房屋装修入住居住使用至今。 2015年2月13日，友诚公司工作人员张鹏飞重新向邱明成出具结算单，该结算单载明“邱明成、原房号X-X-X、换至新号X-X-X、现单价2660.22元、面积88.21㎡、总房价234658元、已付12000元过渡费+85517元、2015年2月13日付10万元、下余37141元。”同天，邱明成支付购房款10万元，友诚公司出具收款收据并加盖公司财务专用章。 2019年4月15日，本院对何锐与张鹏飞买卖观岭上筑X栋X单元X-X号商品房合同纠纷一案中作出（2019）川1321民初1008号民事判决书，判决被告张鹏飞在本判决生效后十日内向原告何锐支付下欠购房款255520元，并支付资金占用利息。同年8月26日，本院根据申请执行人何锐的申请，以（2019）川1321执1812号执行裁定书裁定查封X幢X单元X号房屋。 2020年9月，友诚公司公告通知观岭上筑2-5幢业主办理房产登记。同年10月邱明成、张红梅到友诚公司准备办理房产登记时，发现居住使用的X幢X单元X号房已预售登记在张鹏飞名下，南部县人民法院已查封该房。邱明成与张红梅遂向本院提出执行异议。2020年11月11日，本院以（2020）川1321执异230号执行裁定书，裁定驳回案外人邱明成与张红梅的异议请求。 另查明，观岭上筑X幢X单元X号房屋在南部县房地产管理局2020年5月28日商品房首次登记的权利人是友诚公司，2018年5月7日该房预售签约给张鹏飞。本次诉讼邱明成、张红梅支付给四川贵博律师事务所律师法律咨询、律师代理费5000元。 本院认为，本案争议焦点的是原告邱明成、张红梅对观岭上筑X幢X单元X号房屋是否享有合法的权利，能否阻却本院对该房的强制执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”案涉观岭上筑小区X幢X单元X号房屋登记的权利人是友诚公司，原告邱明成、张红梅主张其为该不动产物权的真实权利人,请求确认享有案涉房屋物权,本院予以认定。理由如下：一、2010年4月13日原告邱明成、张红梅与被告友诚公司签订《商品房买卖合同》，合同履行中因约定的9幢房屋未修建，被告友诚公司将原约定的商品房X幢X单元X号变更为X幢X单元X号，原告邱明成、张红梅同意接收、支付购房款并居住使用至今，合同双方当事人的行为表明对合同履行内容变更无异议，合同已实际履行。原告邱明成、张红梅与被告友诚公司就X幢X单元X号的商品房买卖合同关成立；二、案涉X幢X单元X号房屋虽于2018年5月7日网签预售给张鹏飞，但被告张鹏飞与被告友诚公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。审理中，被告友诚公司否认与张鹏飞签订过商品房买卖合同，被告张鹏飞陈述网签的原因是在电脑上操作网签试验时误签，其没有购买该套房屋；三、网签是房地产行政主管部门对房地产市场进行监管的一种管理方法，其本身并不能证明不动产物权的归属。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力。观岭上筑X幢X单元X号房屋登记的权利人是友诚公司，被告张鹏飞并不能因网签而取得物权；四、被告何锐抗辩原告与友诚公司不是针对案涉房屋X幢X单元X号建立的商品房买卖合同关系，友诚公司已将案涉房屋出售给被告张鹏飞，案涉房屋的权利人是张鹏飞，未能提交充分的证据予以证明，且与本案查明事实不符，应自行承担举证不能的法律后果。原告邱明成、张红梅通过商品房买卖行为已实际取得案涉房屋的所有权，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认享有案涉房屋物权、被告友诚公司立即协助和配合办理产权登记手续的主张，符合法律规定，本院予以支持。 被告张鹏飞并非案涉X幢X单元X号房屋的权利人，人民法院不能对被执行人不享有权利的财产予以执行。原告邱明成、张红梅对案涉房屋享有的合法权益，足以排除本院对案涉房屋的强制执行。 原告邱明成、张红梅请求被告承担本案诉讼费及律师代理费5000元，因导致本案诉讼的原因是被告友诚公司与被告张鹏飞不存在商品房买卖合同关系，被告张鹏飞在网签试验时误签并没有及时纠正，被告友诚公司对其工作人员未尽到管理责任，对其工作人员的过错行为应当承担责任。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对原告的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、不得执行位于南部县××路××号××幢××单元××号商品房。本院（2020）川1321执异230号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、确认位于南部县××路××号××幢××单元××号商品房归原告邱明成、张红梅所有； 三、被告四川友诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告邱明成、张红梅律师费5000元，并协助原告邱明成、张红梅办理房屋登记过户手续。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。 案件受理费4939元，由被告四川友诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  马文洪 人民陪审员  孙建华 人民陪审员  岳秀菊 二〇二一年二月二十六日 法官 助理  敬秋平 书 记 员  杜睿漪