北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初37646号原告：李春辉，男，1987年12月18日出生，汉族，住广东省吴川市。身份证号：×××委托诉讼代理人：马汉学，北京金禹律师事务所律师。被告：刘畅，女，1990年2月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。身份证号：×××委托诉讼代理人：刘楠（刘畅之母），住北京市朝阳区。原告李春辉与被告刘畅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春辉及其委托代理人马汉学与被告刘畅之委托代理人刘楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令由被告返还原告支付的房租及押金228000元；3、判令由被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2019年12月29日，原告经北京××房地产经纪有限公司居间介绍，与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于北京市海淀区××路×号×号楼×单元×室。房屋用途为办公用房（摄影工作室）。租期为五年，自2020年1月15日至2025年1月14日。租金为每月37000元，押一付三。合同签订后，原告于2019年12月29日向被告的代理人刘楠（刘畅的母亲）账户转款148000元，即三个月份房租及一个月押金。2020年4月5日，原告又向被告的代理人刘楠账户转款80000元。原本是111000元，因疫情给了优惠，所以支付80000元。2020年1月11日，原告与××实景制作有限公司签订《实景制作合同》，并预支装修费55000元。但受新冠病毒疫情的影响，原告对承租的房屋至今不能装修使用，完全不能实现合同目的。经原告与被告多次协商，即使在北京市2020年4月29日将防控级别降至二级，存在的问题仍不能妥善解决。无奈原告只能诉至人民法院，请求判如所请，以维护原告的合法利益。刘畅辩称，我同意解除合同。2020年11月原告才把钥匙交给了××地产中介，中介才给我的，具体原告交钥匙的时间记不清了，我认为双方的合同应当在2020年11月解除。我们不同意退还租金和押金，我们已经给了原告二次免租，第一次是2019年12月签订合同时我们已经给了原告装修期，2020年1月才开始收取租金，疫情期间我第二次给原告免除了租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于北京市海淀区××路×号×号楼×单元×号房屋系刘畅所有的房屋。2019年12月29日，刘畅（出租人、甲方）委托刘楠与李春辉(承租人、乙方)签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘畅将位于北京市海淀区××路×号×号楼×单元×号房屋出租给李春辉办公使用，期间为2020年1月15日至2025年1月14日，甲方应于2019年12月29日前将房屋按约定条件交付给乙方。月租金为37000元，每季度支付一次，押金37000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。当日，李春辉向刘楠支付148000元，其中包含了2020年1月15日至4月14日一个季度的租金及押金。李春辉租用该房屋用于摄影工作室。后李春辉与案外公司签订了实景制作合同，购买了部分材料，但因为临近春节李春辉未安排进场装修。2020年1月25日后，因为疫情原因，李春辉未能进场装修。刘畅为李春辉免除了部分租金。2020年4月5日，李春辉向刘楠支付了2020年4月15日至7月14日的租金80000元，现双方认可租金支付至2020年7月14日。2020年4月14日，李春辉提出解除合同，要求退还押金和已付租金，但刘畅只同意退还押金，故双方未能就合同解除达成一致。2020年5月，因北京放开住宅小区的装修，刘春辉认为如果可以装修就可以继续履行合同，但在与物业公司沟通过程中，物业表示装修需要邻居同意。2020年5月6日，李春辉找邻居签署装修告知书，部分邻居未予同意。李春辉表示当日其微信语音告知刘畅的管家李哥要求解除合同，退还部分租金及押金，刘畅表示李哥系其委托的管家，不清楚5月6日的情况，李哥在5月11日已经进行了回复。本院从李春辉与李哥的微信聊天记录中可以看出2020年5月6日，双方进行过语音联系，2020年5月9日，李春辉表示“现在还是不给装修，我也非常困难呢！房子一天天空着又不能使用也不是办法。房子用不了我们只能解除租赁合同了。”李哥于2020年5月11日回复“房子租给你的时候，装修期也给你了，也告诉你赶紧装修，你说工人放假了，没有装修，过完年出现了疫情，而且上次交房租的时候，你又和我们谈谈免房租的事情，我们也给你免了房租了，你刚交完房租几天又说不租了，想退房，我说那你们违约了就按合同办事。要么就是我们一起赶紧把房子租出去，该怎么退我们怎么退对吧！可是第二天你又给我打电话说，房子先不退了，看新闻说下个月就可以装修了，你们再等等，我们又没说什么对吧。天灾的事情对我们也造成了损失。我们也要把我们的损失降到最低。”因双方未能协商成功，2020年5月14日，李春辉向本院提起诉讼。关于房屋的交付，李春辉表示因为联系不到刘畅，房屋的钥匙一直无法给付刘畅。2020年11月初，中介主动与其联系，表示涉案房屋可以出租出去，故要求其将钥匙交付给中介，其于2020年11月5日给付了涉案房屋的钥匙。刘畅认为2020年11月5日收到了钥匙，同时表示2020年6月，涉案房屋的管家与李春辉有过联系，让其将钥匙给付中介。2020年7月，李春辉确实给其发信息表示如何交接卡，其没有回复，原因是李春辉经常催其退还租金，其认为退还租金是无理取闹。关于合同的解除，李春辉认为合同的解除是因为疫情原因造成的，属于不可抗力导致合同目的无法实现，不可归因于双方。合同解除的时间为2020年4月14日。故要求刘畅退还全部租金及押金共计228000元。而刘畅认为合同解除是因为李春辉要求提前解除合同造成的，签订合同的时候其已经给付了李春辉装修免租期，是因为李春辉自己拖延装修而导致疫情出现后无法装修，2020年5月份之后可以装修，只是不能打眼。故李春辉系违约方，不同意退还李春辉已付的租金及押金，合同解除的时间为2020年11月。本院认为，李春辉与刘畅签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。根据该合同的约定，刘畅于2019年12月29日将房屋交付李春辉，而租金的交付时间自2020年1月15日开始，2019年12月30日至2020年1月14日应为双方约定的装修免租期。李春辉在此期限内未进行装修，系自身使用房屋的规划及安排。此后出现了新冠肺炎疫情，客观上造成了李春辉在短期内无法装修房屋。但双方签订的合同的租期为5年，短期无法装修房屋并不必然导致长期的租赁合同无法履行。故李春辉在租赁合同期内提前提出解除合同，应属违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，李春辉提前解除合同，应提前60日通知刘畅，并按月租金的100%支付违约金。现根据双方之间的微信聊天记录，李春辉书面明确要求解除合同的日期为2020年5月9日，故本院认为合同解除的时间应为60日之后的2020年7月9日。关于李春辉已经支付的租金，2020年7月9日之前的费用系李春辉在占有房屋期间应当支付的费用，但考虑到因为疫情的原因，李春辉使用该房屋受到了一定的限制，故本院从公平的角度，对该段时间的租金给予适当调整，刘畅返还2020年1月15日至2020年7月9日租金3万元。关于2020年7月10日至7月14日期间的租金，虽然刘畅实际接收房屋的时间为2020年11月5日，但通过双方陈述可以看出，李春辉多次要求刘畅收房，刘畅亦认可李春辉在2020年7月7日联系其收房，但刘畅并未收房，故相应不利后果应由刘畅自行承担，刘畅应返还2020年7月10日至7月14日期间的租金。考虑到该期间的租金，双方已经进行了调整，经本院核算，该段时间租金为4444元。关于李春辉已经支付的押金，考虑到李春辉系违约方，因为其提前解除合同给刘畅造成了一定的损失，应当支付刘畅相应的违约金，合同中约定的违约金为一个月的租金并无不当，李春辉交纳的房屋押金已折抵其应当支付的违约金，故对李春辉要求退还押金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第第九十七条；《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认李春辉与刘畅于2019年12月29日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、刘畅于本判决生效后七日内退还李春辉租金34444元；三、驳回李春辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，由李春辉负担4007元，其中2360元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由刘畅负担713元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇二一年二月二十日书记员  汤思淼