北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17056号原告：王京民，男，1957年2月9日出生，汉族，住北京市西城区。原告：王民学，男，1961年1月27日出生，汉族，住北京市西城区。原告：王学成，男，1963年6月25日出生，汉族，住北京市西城区。三原告共同委托诉讼代理人：张仁藏，北京大成律师事务所律师。被告：王鑫，女，1989年10月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郑运，北京市华德莱律师事务所律师。原告王学成、王京民、王民学与被告王鑫确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告王学民、王京民、王学成的委托诉讼代理人张仁藏及原告王民学，被告王鑫及其委托诉讼代理人郑运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王京民、王民学、王学成向本院提出诉讼请求：1.判令王庆恕与王鑫于2019年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：王庆恕与王玉香系夫妻关系。二人育有六子，分别为王京民、王民京、王民学、王学民、王学成、王顺栋。王民京死亡后，留有女儿王伊白，现下落不明。王某幼由王民学收养并以父女名义共同生活，王庆恕、王玉香退休后，王鑫与二人同住。王庆恕与王玉香拥有位于北京市西城区XX的房屋一套，该房屋系王庆恕、王玉香夫妻共同财产。2011年6月22日，王玉香去世，未留下遗嘱。王庆恕一直由王京民、王民学、王学成、王学民、王顺栋、王民京共同照顾。2019年9月10日，王庆恕在原告、王民学、王顺栋、王民京不知情的情况下，与王鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王庆恕将涉案房屋以310万元出卖给王鑫。2019年10月26日，王民京去世。2019年11月29日王庆恕去世。王学民与王顺栋分别于2020年3月25日、3月27日签署《放弃遗产继承声明书》，自愿放弃涉案房屋的继承权。因王庆恕在未经其他继承人同意的情况下，擅自与王鑫签订房屋买卖合同，构成无权处分。且王鑫、王庆恕明知涉案房屋50%的份额系王玉香遗产，二人在未通知其他继承人的情况下，签订房屋买卖合同，属于恶意串通损害原告利益。故三原告诉至法院，望判如所请。被告王鑫辩称，不同意三原告的全部诉讼请求。本案看似是一个确认合同无效纠纷，其实是继承纠纷。从法律上来说，三原告的确是王庆恕的法定继承人，但根据被告提交的公证书以及其他证据，被告认为三原告不具有主体资格。本案真实情况是，三原告是王庆恕夫妇的儿子，被告王鑫是王庆恕夫妇的孙女，也是王民学的养女。但自从王民学有了二女儿，王某一岁多开始就和王庆恕共同生活，由王庆恕抚养长大。王鑫长大之后，一直赡养王庆恕夫妇，三人相依为命，三原告说他们共同照顾王庆恕夫妇，不是事实。王玉香生前留有公证遗嘱，将其对涉案房屋的份额全部遗留给王庆恕，因此王庆恕对涉案房屋有完全处分权，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在恶意串通的情形，没有损害国家利益及第三人利益，合同应属有效。因为三原告不赡养王庆恕，所以王庆恕彻底寒心，以买卖合同的形式将房屋赠与王鑫，并且办理了手续。王庆恕在办理相关手续时意识清醒，所有手续均亲自签名，就是为了防止今天的诉讼发生。王庆恕生前有30万元存款，是为看病急救办理后事所用。但最后王鑫将该30万元给了三原告，现被告保留追溯该笔费用的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：王庆恕与王玉香系夫妻关系。二人育有六子，分别为王京民、王民京、王学民、王民学、王学成、王顺栋。王玉香于2011年6月22日死亡，王民京于2019年10月26日死亡。王庆恕于2019年11月29日死亡，死亡原因为急性心肌梗死。1997年5月30日，北京兆泰房地产开发有限责任公司（甲方）与王庆恕（乙方）签订《房改售房买卖协议书》，约定甲方将北京市西城区XX号房屋以成本价出售给乙方。2003年1月20日，北京市西城区XX号房屋（即本案涉案房屋）所有权登记至王庆恕名下，房屋所有权证号：京房权证西私字第XXXX号。2004年11月3日，王玉香作出遗嘱一份，其内容为：我立本遗嘱，对我的财产作如下处理：我丈夫王庆恕名下的北京市西城区XX号楼房住宅一套（建筑面积70.1平方米），系我与丈夫王庆恕夫妻共有财产，在我去世后，自愿将上述房产中我的份额遗留给丈夫王庆恕。同日，北京市西城区公证处作出（2004）西证字第XX号公证书，其内容为：兹证明。王玉香（女，一九二九年六月二十一日出生，住址北京市西城区XX号，身份证号码：×××。）于二〇〇四年十一月三日来到我处，在本公证员及公证员张小丽的面前，在前面其本人所立遗嘱上签名。2019年9月10日，王庆恕（出卖人）与王鑫（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王庆恕将涉案房屋出售给王鑫，成交方式为双方当事人自行成交。房屋成交价格为3100000元，买受人应当于2019年9月10日前一次性将全部房屋价款支付出卖人。同日，王鑫与王庆恕共同至北京市西城区不动产登记部门办理不动产登记审批手续，王庆恕在相关询问记录上签字确认。现涉案房屋所有权已登记至王鑫名下。审理中，王鑫为证明其为王民学养女，向本院提交出生证明一份及北京市公安局信访回函一份。其中王鑫出生证明载明：王鑫于1989年10月1日出生，其母为金雪芝，户主姓名为王庆恕，金雪芝家庭住址为西城区XX号。北京市公安局信访回函内容为：“王民学同志：来信收悉。关于要求解决你养女在京入户问题，根据有关规定，你确需首先办理公证以后才可以去派出所申报。”三原告对上述证据的真实性及证明目的均无异议。审理中，经本院询问，王鑫确认其并未向王庆恕支付涉案《北京市存量房屋买卖合同》所约定的房屋价款，并认为王鑫与王庆恕之间的法律关系名为买卖，实为赠与。王鑫为证明王庆恕与三原告关系不好，明确表示遗产与三原告无关，向本院提交王庆恕手写材料三份，其主要内容为述说王京民、王民学、王学成对王庆恕不好，不赡养王庆恕，其中两份材料末尾有：“财产与你××（看不清），不给你”及“财产不用你管”的字样，并有王庆恕签名。三原告不认可该证据的真实性，认为该材料上所写内容与实际不符，并且没有落款时间。但王鑫未提交其他证据证明王庆恕明确表示将涉案房屋赠与王鑫。审理中，三原告主张王玉香进行遗嘱公证时，公证处未核实王玉香行为能力状况，王鑫所持有的公证遗嘱上无公证员签名，不认可王玉香所立公证遗嘱的效力，并申请法院调取涉案公证遗嘱档案。后本院调取相关公证遗嘱档案。公证遗嘱档案显示王玉香与王庆恕二人互相将各自的遗产遗留给对方，公证处办理遗嘱公证时制作了接谈笔录并进行录音，录音中王玉香虽偶有口误，但语言表述清晰，公证员亦在王玉香及王庆恕的遗嘱上签字确认。经本院与北京市国立公证处（原北京市西城公证处）公证员薛卫平确认，在王玉香进行遗嘱公证时，无相关规定要求在进行遗嘱公证时需要当事人提交相关材料证明其行为能力。但王玉香在进行遗嘱公证时进行了录音，涉案公证遗嘱是王玉香的真实意思表示。经本院释明后，三原告明确表示不去公证处申请撤销该公证遗嘱。审理中，三原告为证明王庆恕将涉案房屋出售给王鑫，不是其真实意思表示，向本院提交王庆恕诊断证明书及聚磺苯乙烯钠散药品说明一份，以证明王庆恕长期服用聚磺苯乙烯钠散等药物，该药物的副作用会导致应激性精神紊乱，从而证明王庆恕在签订涉案房屋买卖合同时神智不清，不是完全民事行为能力人。被告不认可该证据的真实性及证明目的。审理中，三原告为证明涉案房屋买卖合同约定的房屋价款远低于一般市场价格，向本院提交链家网站截图一份，以证明涉案房屋的市场价格为1200万左右。被告不认可该证据的真实性，并人认为网签价格与市场价格存在一定差距符合一般交易惯例。同时王庆恕与王鑫之间实为赠与关系，因此该证据与本案无关。本院认为：关于三原告的主体资格问题。三原告主张其为王玉香的继承人，并认为王庆恕将涉案房屋出售给王鑫，侵犯了三原告的合法权益，则三原告有权提起本案诉讼。王鑫认为三原告不是适格原告的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，三原告主张涉案房屋买卖合同无效主要基于以下几个理由：第一，三原告认为王玉香所立遗嘱无效，三原告作为王玉香的继承人享有涉案房屋的所有权份额，王庆恕未经三原告允许擅自处分涉案房屋，系与王鑫恶意串通，侵害了三原告的合法权益；第二，王庆恕将涉案房屋出售给王鑫二个月后死亡，王庆恕身患多种疾病，在签订房屋买卖合同时王庆恕不是完全民事行为能力人，将涉案房屋出售给王鑫不是王庆恕的真实意思表示；第三，王庆恕与王鑫约定的房屋价款明显低于市场价格，王庆恕与王鑫是通过合法形式掩盖非法避税的目的，违反了法律法规的强制性规定。针对三原告的上述诉称意见，本院分析如下：首先，关于王玉香公证遗嘱的效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现三原告主张王鑫提交的公证遗嘱并非王玉香的真实意思表示，则应当对该事实承担举证证明责任。根据本院查明的事实，涉案公证遗嘱有公证员签字确认，有接谈笔录及录音，在三原告未提交相应证据的情况下，仅依据三原告的推断，本院无法确认该公证遗嘱并非王玉香的真实意思表示。对于三原告认为涉案公证遗嘱无效的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。根据该公证遗嘱，王玉香死亡后，其所享有的涉案房屋的产权份额应由王庆恕继承，因此三原告对涉案房屋不享有所有权，王庆恕处分涉案房屋，不存在损害三原告利益的情况，对于三原告的该项主张，本院不予采信。其次，王庆恕虽于签订涉案房屋买卖合同两个月后死亡，但死亡原因为急性心肌梗死，并非因长期患有精神类疾病导致死亡。三原告虽主张王庆恕所服用药物会导致应激性精神紊乱，但根据三原告提交的药品说明及一般常识，药品的不良反应不是必定发生的，并且应激性精神紊乱不能等同于无民事行为能力。同时考虑到王庆恕亲自至不动产管理部门办理相关房屋产权过户登记手续，因此在三原告未提交其他证据的情况下，仅依据现有证据，本院无法认定王庆恕在签订涉案房屋买卖合同时不具有民事行为能力，无法认定涉案房屋买卖合同非王庆恕真实意思表示。第三，三原告认可王鑫系王民学养女，并与王庆恕、王玉香共同生活多年。考虑到王鑫与王庆恕之间的身份关系及共居关系，王庆恕低于市场一般价格将涉案房屋出售给王鑫，并不违反法律法规的强制性规定，亦不损害其他人的合法权益。因此三原告以涉案房屋买卖合同约定的房屋价款低于市场价格为由，要求确认涉案房屋买卖合同无效，无事实及法律依据。综上，三原告的上述主张均无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告所述其与王庆恕之间名为房屋买卖合同关系，实为赠与合同关系的辩称意见，本院认为，王鑫提交的王庆恕手写文件没有写明书写时间，亦未明确表示其将涉案房屋赠与王鑫，在王鑫未提交其他证据予以佐证的情况下，本院无法认定王庆恕与王鑫之间系赠与关系。因本案三原告起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，如王鑫坚持主张其与王庆恕系赠与合同关系，双方可另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告王京民、王民学、王学成的诉讼请求。案件受理费31600元，由原告王京民、王民学、王学成负担（已负担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二一年二月二十三日法官助理 王 潇书 记 员 林 彤