江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初5104号原告（执行案外人）：苏州中锐尚城置业有限公司，住所地中国(江苏)自由贸易试验区苏州片区苏州工业园区葑亭大道****瑞奇大厦**。法定代表人：刘阳。委托诉讼代理人陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐晓峰，男，1965年2月3日生，汉族，住江苏省如东县。第三人（被执行人）：张楠，男，1988年9月12日生，汉族，住江苏省如东县。原告苏州中锐尚城置业有限公司（以下简称中锐公司）与被告徐晓峰、第三人张楠执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中锐公司及其特别授权委托诉讼代理人陆耀华、被告徐晓峰到庭参加诉讼。第三人张楠经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中锐公司向本院提出诉讼请求：1、停止对苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室房产的强制执行。2、确认原告为苏州工业园区丰茂巷**星公元名邸****房产的所有权人。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案房产为原告所有，而江苏省如皋市人民法院在《执行裁定书》就第三人张楠在未完全支付购房款的前提下，享有涉案房产的所有权的认定完全于法无据。从物权、债权以及设立预查封的目的来看，被告对涉案房产的申请预查封行为侵害了原告的合法权益，也实际妨碍了原告实现合法债权的司法救济。具体理由如下：1、根据《苏州工业园区不动产登记簿》上的记录证明，涉案房产的初始权利登记人为原告，所以从物权法的相关规定来看，涉案房产的物权所有权人是原告，而并非第三人张楠。2、从合同法的相关法律规定来看，张楠虽然与原告签署了商品房买卖合同，但该商品房买卖合同并未得到有效、完全履行。张楠虽然支付了部分购房款，但由于张楠的违约行为导致了原告向贷款银行承担了连带担保责任，而且原告代偿的款项远远高于张楠已支付的购房款；张楠亦未实际占有、使用过涉案房产；涉案房产的产权也未办理过任何合法的产权变更登记手续而发生过任何变更和转移。如皋市人民法院仅以张楠支付了部分购房款就认定涉案房产为张楠所有，显然于法无据，完全违背了合同法对守约方权益保障的立法初衷。(二)预查封的对象应当是被执行人张楠基于一个合法有效的房屋买卖合同享有的请求转移不动产变更登记的权利。而恰恰涉案房产的商品房买卖合同业经苏州工业园区人民法院(2018)苏0591民初4880号《民事调解书》(已生效)裁定已合法解除，并且苏州工业园区人民法院也接受了原告之后就该民事调解书的强制执行申请，这再次说明原告和第三人张楠签订的商品房买卖合同是合法解除的。然而，如皋法院在已经受理涉案房产的执行异议申请和获知苏州工业园区人民法院的生效调解书后，仍然否认苏州园区法院关于商品房买卖合同解除的生效裁判法律效力，依据何在?原告认为这种地方法院的保护主义对原告显然是不公平的。(三)法院审理程序违法。原告于2019年7月31日向如东法院寄送了涉案房产的《执行异议申请书》，但却于2020年5月25日才收到如皋法院的立案审查通知书，又于2020年6月5日收到如皋法院的《执行异议裁定书》，执行异议的整个审理期限竟然长达11个月之久，而且如东法院将执行异议案件移交给如皋法院办理，在整个过程中，原告公司告未收到过任何法院移送管辖的书面通知或收悉任何法院方面的告知。如东法院及如皋法院在该执行异议案件中的做法显然违反民诉法的规定。(四)对于《执行异议裁定书》中所记录的如皋法院于2020年3月5日作出的(2020)苏0682执555号之二执行裁定书裁定续封涉案房产三年，原告认为被告对该涉案房产的续封申请行为严重侵害了原告的合法权益，因为原告和第三人张楠签订的商品房买卖合同已于2019年2月23日经法院生效调解书裁定合法解除了。预查封的目的只是限制被查封的房产再行转让，但不应影响出卖人行使合法正当的合同解除权，当商品房买卖合同被合法解除后，房屋就不再是预查封的对象，故应停止对涉案房产的预查封行为。综上，原告认为如皋法院对原告之前就提出的执行异议不予采纳是完全错误的，也是违反公平正义原则的，如皋法院的续封执行行为侵犯了原告对涉案房产的合法物权，同时也妨碍了原告根据法院生效调解书从实体上得到有效执行的权利。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告徐晓峰辩称：上次如皋法院对原告提出的执行异议出具了裁定书，完全同意裁定书的结果。第三人张楠未应诉答辩。围绕诉讼请求本院组织双方进行了证据交换和质证。原告方提交了（2018）苏0591民初4880号案件的相关材料，包括民事起诉状、证据材料清单、开庭笔录、调解笔录以及民事调解书、预查封执行裁定书和协助执行通知书，案号（2017）苏0623财保79号，苏州工业园区不动产登记中心出具的情况说明，以及（2020）苏0682执异60号执行裁定书、苏州工业园区不动产登记中心查询的不动产登记簿，被告徐晓峰、第三人张楠均未提交证据。本院经审查，原告提交的证据符合证据三性，其证明力待结合案件事实分析认证。经审理查明，2017年5月2日，徐晓峰向如东县人民法院申请诉前财产保全，如东县人民法院于2017年5月3日作出（2017）苏0623财保79号民事裁定：查封、扣押、冻结朱荣兰、张楠价值220万元的财产。2017年5月4日，如东县人民法院至苏州工业园区规划建设委员会对张楠购买的位于苏州工业园区星公元名邸2幢304室的不动产办理了查封手续。同日，如东县人民法院亦向中锐公司送达了协助执行通知书，要求中锐公司协助预查封张楠购买的位于苏州工业园区星公元名邸2幢304室不动产，查封期间从2017年5月4日至2020年5月3日。2017年10月31日，就徐晓峰与朱荣兰、张楠民间借贷纠纷一案，如东县人民法院作出(2017)苏0623民初2672号民事调解书，载明朱荣兰分期给付215万元（已扣除给付的10万元），若朱荣兰不能按约履行，则须给付本金150万元及利息（先履行部分作为先还利息后还本金），被告张楠对上述款项承担连带偿还责任。后因朱荣兰、张楠未能履行调解书确定的义务，徐晓峰先向如东县人民法院申请执行，后经南通市中级人民法院指定，由本院以（2020）苏0682执555号案件立案执行。执行中，本院于2020年3月5日作出（2020）苏0682执555号之二执行裁定书，裁定：续封被执行人张楠购买的位于苏州工业园区星公元名邸2幢304室的不动产，续封期间三年。另查，2015年12月第三人张楠向中锐公司购买案涉房产并签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201512220134），房屋总价款为3948608元，张楠给付首付款988608元，并向中国工商银行苏州相城支行贷款296万元（该贷款由中锐公司提供阶段性担保）。2017年12月4日，中国工商银行苏州相城支行出具《代偿证明》一份，载明：“兹有借款人张楠因向中锐公司购买苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室的商品房，在我行申请一手住房置购贷款，贷款发放日期为2016年1月12日，贷款金额为296万元，贷款期限为360个月，中锐公司为该笔贷款提供阶段性担保。该笔贷款自2017年9月起未能正常还贷，根据我行要求，中锐公司已于2017年11月30日为借款人代偿了全部贷款本息合计2920601.72元（其中，本金2882179.24元、利息38422.48元），目前该笔贷款本息已经全部结清”。2018年6月5日，苏州工业园区人民法院受理中锐公司诉张楠商品房销售合同纠纷一案，并于2018年10月22日作出（2018）苏0591民初4880号民事调解书，载明：一、被告张楠确认支付原告中锐公司代偿款2920601.72元，并支付从2018年12月23日起按照年利率6%计算至付清该代偿款之日的利息，上述款项于2019年2月22日前付清，原告中锐公司将在被告付清上述款项之日起十五日内协助被告将中锐公司丰茂巷51号星公元名邸2幢304室产权转移登记至被告张楠名下，该过户中应由房屋买受人缴纳的税费由被告张楠承担；2、如被告未按期付清上述代偿款及利息，双方同意签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201512220134）于2019年2月23日解除，被告应协助原告办理苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室的网签合同备案注销登记手续；三、案件受理费减半收取19821元，由被告张楠负担，该款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于2019年2月22日前支付原告。此后，中锐公司向苏州工业园区人民法院申请强制执行，其申请事项为：1、责令被执行人支付申请执行人代偿款292，0601.72元及利息44，782.56元(以292，0601.72元为基数，暂计算至2019年3月25日，此后按年息6%计算至实际偿付之日止)；2、责令被执行人协助执行人办理苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室的网签合同(编号：苏房商园区合同201512220134)备案注销登记手续；3、责令被执行人承担案件受理费19，821元；4、责令被执行人加倍支付迟延履行利息15，844.27元(以292，0601.72元为基数，自2019年2月23日起，暂计算至2019年3月25日，此后按日利率万分之一点七五计算至实际偿付之日止)；5、由被执行人承担本案的执行费用。在执行中，苏州工业园区不动产登记中心（苏州工业园区房地产交易管理中心）于2019年6月18日向苏州工业园区人民法院出具《情况说明》一份，载明：“贵院（2019）苏0591执1399号协助执行通知书要求我中心注销苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室房地产网签合同备案（合同编号：201512220134号），经查，该房地产已被如东县人民法院于2017年11月17日、2018年1月3日在苏州工业园区规划建设委员会办理了预查封，目前该查封仍在有效期内，我中心无法办理该房地产网签合同的备案注销手续”。根据2019年6月6日查询的苏州工业园区不动产登记簿显示，苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室不动产初始登记人为中锐公司。再查，中锐公司至今未向第三人张楠返还案涉房产的首付款988608元。中锐公司向本院提起案外人执行异议，本院受理后，于2020年5月25日出具（2020）苏0682执异60号民事裁定书，裁定驳回中锐公司的异议请求。中锐公司不服该裁定，于2020年7月2日诉至本院，要求判如所请。本院认为，原告要求本院停止对苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室房产的强制执行并确认其为苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室房产的所有权人的诉讼请求不应得到支持。理由如下：1、被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或者停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。结合本案，第三人张楠向中锐公司购买案涉不动产，双方签订了《苏州市商品房买卖合同》，并由张楠支付首付款988608元及通过银行按揭贷款的方式支付其余房款。可知，商品房买卖合同已履行，故该不动产应由张楠所有，本院依法对张楠所有的不动产采取查封措施，于法有据，并无不当。案外人中锐公司作为张楠向银行贷款的阶段性担保人，其在代偿款项后，对张楠享有的是债权。虽中锐公司就该债权向苏州工业园区法院提起诉讼，并由苏州工业园区法院作出（2018）苏0591民初4880号民事调解书，但该调解书形成于如东县人民法院作出查封措施之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，异议人中锐公司所提执行异议，不能排除本案的执行，应予驳回。但异议人中锐公司已为被执行人张楠偿还的按揭贷款部分，可从不动产变价款中优先受偿。2、从苏州工业园区人民法院作出的（2018）苏0591民初4880号民事调解书内容来看，明确的是其对张楠享有债权，只有在债权无法按约履行的情况下，原告与张楠所签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201512220134）于2019年2月23日解除，张楠协助原告办理苏州工业园区丰茂巷51号星公元名邸2幢304室的网签合同备案注销登记手续。依据该调解书第二项，如果商品房买卖合同解除，合同双方应互付返还义务。在原告未将张楠给付的首付款988608元返还给张楠的情况下，其要求排除本案执行，并确认房屋归其所有，亦不应得到支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，判决如下：驳回原告苏州中锐尚城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费24400元，由原告苏州中锐尚城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费24400元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：62×××36；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  储祥源人民陪审员  洪德峰人民陪审员  王晓云二〇二一年二月一日法官 助理  刘 娟书 记 员  林 莉