广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初10362号原告（反诉被告，以下统称原告）：韩晓煇，女，汉族，1994年12月4日出生，住广东省东莞市莞城区平乐坊48号，身份证号码：441××××××××××××965。委托诉讼代理人：叶伟智，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢颖华，广东雄爵律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：叶文丽，女，汉族，1980年2月10日出生，住浙江省温州市鹿城区××××××××××××××××，身份证号码：330××××××××××××82X。被告（反诉原告，以下统称被告）：叶德满，男，汉族，1976年9月23日出生，住浙江省温州市鹿城区××××××××××××××××，身份证号码：330××××××××××××810。两被告的共同委托诉讼代理人：卢玉婷，广东格方律师事务所律师。第三人：东莞市×××地产咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新城社区理想0769家园南9栋商铺20号。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：姚仙平，该公司员工。原告韩晓煇诉被告叶文丽、叶德满、第三人东莞市×××地产咨询服务有限公司(以下简称惠居公司）及被告叶文丽、叶德满反诉原告韩晓煇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告韩晓煇的委托诉讼代理人叶伟智、被告叶文丽及两被告的共同委托诉讼代理人卢玉婷到庭参加诉讼。第三人惠居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩晓煇向本院提起本诉，请求判令：一、解除原、被告于2019年9月7日签订的《房地产买卖合同》；二、两被告向原告返还定金50000元及资金占用费（以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）自2019年9月7日起计算至清偿之日止）；三、两被告向原告返还首期楼款370000元及资金占用费（以370000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）自2019年12月13日起计算至清偿之日止）；四、两被告向原告赔偿中介费36907元及资金占用费（以36907元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率标准自2019年9月7日起计算至清偿之日止）；五、两被告向原告支付逾期办理提前还贷手续违约金13980元；六、两被告向原告支付逾期办理涂销抵押登记手续违约金13980元；七、两被告向原告支付违约金139800元；八、两被告向原告支付律师费50000元、担保费5049元；九、两被告向原告赔偿涉案房屋增值部分的损失418255.26元（增值部分的计算依据参考2020年8月3日安居客APP公布的案涉房产所在地售价23045元/平方米的标准计算，具体以案涉房屋评估价为准）；九、本案诉讼费、保全申请费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2019年9月7日由经纪方惠居公司居间，签订《房地产买卖合同》，购买位于东莞市××××××××××××××××××××××××××××。该合同约定被告应在签订合同之日起20日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款之日起20日内完成涂销抵押登记及归档手续，但被告并未在签订合同20日内向抵押银行申请提前还贷，直至2019年12月4日才向银行提出提前偿还房产抵押贷款的申请。随后，原告在2019年12月12日向被告叶文丽支付首期款370000元用于偿还银行贷款。房产抵押贷款银行在2020年1月中旬左右已经成功扣款，在2020年3月9日出具结清证明给被告叶文丽，但两被告时至今日仍未完成涉案房屋抵押登记涂销手续。原告的《个人住房贷款意向书》也于2020年5月7日到期。两被告的行为已严重违反双方签订的《房地产买卖合同》约定，导致原告无法完成房屋交易手续，无法达到早日入住涉案房屋的目的，因此，原告依据《房地产买卖合同》的约定有权解除合同，同时有权请求两被告返还已付款项、赔偿损失。被告叶文丽、叶德满共同答辩称，不认可原告的诉求及事实与理由。2020年春节前，被告叶文丽一直积极履行房屋买卖合同，不存在任何逾期或违约。被告叶文丽在2020年3月9日已领取银行出具的结清证明，但因案涉房屋为两被告共同共有，而被告叶德满在越南做生意，越南因为新冠肺炎疫情，中断了中国的航班并且实施了越南国内全国的隔离禁令，导致被告叶德满暂时无法回国办理抵押涂销手续及过户手续。延期履行涂销手续是因不可抗力而产生，不可以归责于两被告。本案为房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，不管两被告是否违约，原告均无权主张利息。违约金与房屋增值部分的损失，存在重复问题，不管两被告是否违约，原告均无权同时主张，原告于2020年4月23日已经支付律师费，委托律师解除合同，不讨论谁违约的问题，仅就房屋上涨时间节点而言，应当是2020年4月23日。原告存在根本违约行为，体现在原告与被告叶文丽沟通时，原告明确表示其是因另购房屋，所以才不购买案涉房屋，所以在不可抗力致使合同延期履行的情况下，其不具有合同解除权，原告因自身原因不经任何协商和沟通，单方解除合同，应按房地产买卖合同的约定承担相应的违约责任。第三人惠居公司述称，原告与两被告在第三人的居间下，于2019年9月7日，就买卖案涉房屋签订了《房地产买卖合同》，贷款由原告自行找银行办理，由原告支付首期款给被告用于偿还房屋的银行抵押贷款。签订合同后，双方开始履行合同，经第三人及被告叶文丽向抵押银行中国农业银行高埗支行询问提前还款事宜，该行答复称提前还款流程为确定有资金到账，然后银行审核资料是否齐全，银行确定还款资料完备，就会通知提前还贷并且直接从还贷的账户中划扣余下的贷款，所以业主方只要在原告支付赎楼款前向银行提前告知确定赎楼款到账即可。买家提供同贷书，买家将赎楼款付到卖家的账号，两被告在买方提供同贷书后通知买方打款，银行扣款，更能保障买卖双方权益。第三人及被告叶文丽将上述情况告诉原告，原告对此无异议，被告叶文丽按照银行的指引以及双方约定，在买家提供同贷书后继续履行后续流程，属于正常履约，至此在提前还款流程上，双方均积极履行合同，未产生分歧。2020年1月新冠肺炎爆发，银行受影响直至2020年3月9日才向被告出具了结清证明。取得结清证明之后，为了配合返回国内办理过户手续，被告叶德满多次订购从胡志明市飞回国内的机票，但因疫情严重，航班被取消。2020年5月，被告叶德满仍因疫情未能回国，被告叶文丽曾向原告表示若其无法继续等待叶德满回国，可将首期款和订金退回，但原告未作回应。2020年5月，第三人与被告收到原告2020年4月30日提交的起诉材料，以上就是整个交易过程。第三人在居间过程中，已经尽了居间义务，整个交易未能顺利进行，原因在于疫情此不可抗力事件，不可归责于交易任何一方。被告叶文丽、叶德满向本院提起反诉，请求判令：1、原告向两被告支付逾期支付首期款的违约金20970元；2、原告向两被告支付根本违约的违约金139800元；3、原告赔偿两被告律师费损失25000元及中介费损失2000元；4、本案受理费、财产保全费、反诉受理费由原告承担。事实与理由：2019年9月7日，两被告与原告签订了《房地产买卖合同》，约定原告应取得银行同贷书，且在卖方收到银行提前还贷通知的20天内将首付款（含定金）240000元支付至卖方还款账户，抵作部分首期款。本次交易的提前还贷手续中并没有还款银行发出提前还贷通知该流程，因此，原告应在取得银行同贷书的20天内将首付款240000元支付至卖方的还款账户。签署上述《房地产买卖合同》后，两被告按照银行的要求，在买方取得同贷书并支付首期款后，前往银行签署了提前还款资料，原告对此并无异议。2019年11月7日，原告取得银行同贷书。按合同约定，原告应在2019年11月27日将首期款240000元付至被告的还款账户，但原告直至2019年12月12日才将首期款付至两被告的还款账户，逾期了15天，致使后续交易流程迟延，原告的行为已经构成逾期履行，两被告有权追究原告的违约责任。2020年1月下旬，国内新冠肺炎疫情爆发，银行受影响于2020年3月9日才向两被告出具了结清凭证及相关资料。2020年3月11日，被告叶德满为了回国配合办理抵押注销手续及过户手续，购买了2020年3月30日从越南胡志明市至广州的机票，但因全球疫情爆发，航班取消，未能回国。此间，因胡志明市采取了隔离措施，胡志明市飞往中国的航班均取消，被告叶德满于2020年5月13日才再次购买2020年6月2日回国机票。虽因新冠疫情，本案交易时间受到影响，但《房地产买卖合同》仍能继续履行，两被告一直积极履行合同，没有任何违约之处。原告迟延履行首期款支付义务在先，后又因购买其他房屋，起诉至法院要求解除合同，拒不履行《房地产买卖合同》，已构成根本违约。原告韩晓煇对两被告的反诉答辩称，被告的违约行为导致合同无法正常履行，其行为同时也造成了原告的损失，请驳回被告的反诉请求。第三人惠居公司对被告叶文丽、叶德满的反诉述称，请法院依法认定。经审理查明，2019年9月7日，原告作为乙方，两被告作为甲方，第三人惠居公司作为经纪方（丙方），共同签署了一份《房地产买卖合同》。该合同约定，由丙方提供中介促成乙方将名下位于东莞市××××××××××××××××××××××××××××转让给甲方，该物业建筑面积78.81平方米，已办理抵押登记，买卖双方同意该物业的转让价为1398000元；签订合同时支付50000元作为定金，甲方应在签订合同20日内办理按揭贷款申请；首期楼款由甲方承担，甲方应取得银行同贷书且在乙方收到银行提前还贷通知的20天内将（含定金）240000元支付至乙方还款账户，一经支付抵作部分首期款；卖方在签订合同20日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款20天内完成涂销抵押登记及归档等手续；甲乙双方应在物业涂销抵押且甲方取得银行同贷书之日起20天内共同到房产部门办理交易过户递件手续；其余首期楼款188000元甲方应在双方到房管部门办理递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清；剩余楼款币970000万元于过户完成并办妥他项权证登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价款；因甲方或乙方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行合同义务的，逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定作责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼款10%的违约金；甲乙双方同意在签订本合同之日当天向丙方支付房地产中介费，其中乙方应向丙方支付房地产中介费2000元，甲方应向丙方支付房地产中介费36907元；基于丙方已促成合同成立并且解除合同非因丙方过错造成的，甲乙双方仍需向丙方支付中介费；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按合同有关条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。同日，被告叶文丽作为甲方，原告作为乙方，第三人惠居公司作为丙方，共同签署了一份《声明书》，约定购房贷款、赎楼手续有甲乙双方自行办理，丙方不提供任何贷款服务及赎楼服务，在赎楼、贷款过程中发生的任何问题均与丙方无关；贷款机构由乙方指定，乙方应在贷款申请期限届满前通知甲方；担保赎楼金融公司由乙方指定，乙方应在2020年1月31日前通知甲方。东莞市××××××××××××××××××××××××××××为两被告共同共有，在签订上述《房地产买卖合同》时，该房屋尚欠中国农业银行股份有限公司东莞市高埗支行的抵押贷款。2019年9月7日，原告向被告叶文丽支付了定金50000元，向第三人惠居公司支付了中介费36907元。被告叶文丽也于当日向第三人惠居公司支付了中介费2000元。2019年9月16日，原告与两被告及第三人惠居公司的员工姚仙平前往中国银行东莞莞城支行为涉案房屋申请按揭贷款。同日，姚仙平通过微信告知原告，随后的手续为业主申请赎楼、出具结清证明、过户、出新房产证、抵押、放款、收楼，申请赎楼和出具结清证明需要1至2个月。原告回复“好的”，并称“记得跟租客沟通一下，3月入住”。2019年10月22日，被告叶文丽在微信中询问原告“你那边都搞好了吗？”，原告称估计这周，并发送了一张中国银行微银行截图给被告叶文丽，截图显示“个人二手房住房贷款，审批中”。被告叶文丽称“你审批了就告诉我，我去农行赎楼”，原告回复“好哒”。2019年11月6日，姚仙平在微信中跟原告说“我这边也催一下赎楼流程”，原告回复称“叶姐应该要等我这边的首期款，但是我要等同贷书下来之后再转她”，后姚仙平说“那我先别催她赎楼的事，等你这边同贷书快出来的时候，我再催她赎楼的流程”，原告回复“好的”。2019年11月7日，中国银行股份有限公司东莞莞城支行出具了《个人住房贷款意向书》，就原告为购买案涉房屋申请个人住房贷款一事，拟同意向原告发放贷款970000元。该意向书载明有效期至2020年5月7日止，过期后，如需重新开立，需重新审批。2019年11月8日，原告将该《个人贷款意向书》拍照通过微信发给了姚仙平，并说“平哥，个人贷款意向书已经下来了。你跟叶姐说说，让她给我个账号，我转首期款过去哈”。姚仙平说“等农业银行通知了打款再给她，现在先不用”，原告说“好的，等你通知”。同日被告叶德满乘坐飞机前往越南。2019年11月11日，姚仙平在微信中联系被告叶德满回国申请赎楼。被告叶德满称其人在国外，询问过户签字的时间，要求姚仙平提前将日程表安排好，并表示2019年12月4日可以到东莞。后第三人惠居公司的员工徐小平与被告叶文丽、叶德满约定于2019年12月4日前往银行办理申请赎楼手续。2019年11月30日，姚仙平微信告知原告，被告叶德满2019年12月4日回国申请赎楼，让原告等通知付赎楼款，原告表示同意。2019年12月4日，被告叶德满从越南乘飞机回国。同日，被告叶德满、叶文丽在中国农业银行高埗支行办理了申请赎楼申请手续。2019年12月5日，原告向姚仙平询问赎楼的进程，姚仙平回复“昨天叶姐和他老公已办完申请赎楼，徐小平经理没有通知你给叶姐打款吗”，原告说“没有人通知我好吗”。姚仙平回复“没关系的，她昨天才申请的赎楼，等通知你再打款也不迟”，原告回复“好的”。同日，姚仙平在微信中让被告叶文丽联系徐小平客户打款的事宜，也告知后期过户流程由徐小平跟进。2019年12月6日，被告叶文丽在微信中与姚仙平说，其已联系徐小平，姚仙平回复明天催一下这个事情，并称被告叶德满说一月中旬之前在国内，过年就是出国。2019年12月5日期间，姚仙平通过微信发送了徐小平的电话号码、微信名片给原告，让原告联系徐小平。2019年12月9日，原告才回复会联系徐小平。2019年12月12日，原告向被告叶文丽转账支付了370000元。2019年12月12日至31期间，原告在微信中多次询问徐小平赎楼手续的处理进程，徐小平也进行了回复。2019年12月26日，姚仙平与被告叶德满联系，告知银行将会扣款，扣款完毕出具结清证明的时间大概是一个月，要求被告叶德满提前安排好时间以便办理房屋的过户手续。2020年1月7日原告询问进度如何，徐小平回复已扣款等银行出结清资料。2020年1月18日，被告叶德满乘飞机前往越南。2020年1月22日至2020年2月20日期间，原告询问徐小平结清证明的办理情况和何时能办理房屋过户，并告知“三月份要入住”。徐小平回复银行的手续还没有办理完。2020年3月6日，东莞市×××××××××××向被告叶文丽出具了《解除集中/居家隔离医学观察告知书》，自2020年3月6日起解除对被告叶文丽的集中/居家隔离医学观察。被告叶文丽将居家隔离医学观察一事告知第三人惠居公司的员工，第三人惠居公司的员工也将此事告知原告。原告在2020年3月7日向姚仙平表示要入住涉案房屋，向被告叶文丽表示其父母居住的旧房子漏水，想入住案涉房屋。2020年3月9日，被告叶文丽在微信中跟姚仙平说“这几天就可以拿了，刚刚打电话了”。姚仙平说“好的，那你看一下，哪一天你提前告诉我，我带你去做涂销”，被告叶文丽回复“那要不要我前夫一起去，他人在越南”。同日，姚仙平在微信中告知被告叶德满，徐小平会联系叶德满，确定过户的时间，被告叶德满说“我这里只打到飞机票，所以买不到了，要经过别的国家的，中国人不让进，我只能买直达的飞机，这个月全部售完了，我只能订4月1日的了”,“转别的国家的，必须要有签证”。2020年3月11日，被告叶德满告知徐小平及姚仙平，其已购买了3月30日从胡志明市至广州的机票。同月16日，被告叶德满告知第三人惠居公司航班被取消。2020年3月16日至2020年4月7日期间，徐小平催促被告叶德满联系航班情况，被告叶德满在2020年3月20日称“现在这边都隔离了，我是寸步难行”。2020年5月13日被告叶德满称“已经订好了6月2日的机票，3号早上到广州”，后又称该航班因为疫情被取消，6月份都没有了。2020年3月9日至2020年5月13日期间，徐小平、姚仙平将被告叶德满购买机票、航班消息等情况均向原告作了反馈。2020年3月16日，原告表示银行审批的金额快要过期了，并要求徐小平跟进每天航班信息，跟进被告叶德满的进度，给予回复。2020年4月13日，原告在中国农业银行股份有限公司东莞市高埗支行与办理案涉房屋贷款业务的吕女士进行了谈话。吕女士表示正常手续是两个月，因为疫情拖了一段时间，所以差不多是三个月；银行打电话通知被告叶文丽来银行还款，本来是二月份出结清证明，但因为疫情有所拖延；房产证上是两个人的名字，需要两个人一起去申请解押，申请之后，银行审核了，钱到账了，银行才提申请上去。2020年4月26日，原告询问徐小平，被告叶德满有没有回复，要求提供两被告的电话，直接与两被告沟通。2020年5月7日原告向本院提起本案本诉，原告因本案支出了律师费50000元、担保费5490元。2020年5月26日，被告叶文丽收取了案涉的应诉资料。2020年5月29日，被告叶文丽、被告叶德满向本院提起本案反诉。2020年5月31日，两被告的委托诉讼代理人卢玉婷律师向中国驻胡志明市总领事馆发送电子邮件询问胡志明市飞往国内航班问题，驻胡志明市总领事馆于2020年6月2日回复称“自2月1日开始，受疫情影响，中越之间的直航航班已中断，迄今尚未通航。4月1日至22日是越南全国的隔离期间，期间所有的公共交通均已停止。目前中国公民如需回国，只能通过中越边境陆地口岸回国，回国入境后接受集中隔离14天”。2020年11月16日，卢玉婷律师再次向中国驻胡志明市总领事馆发送电子邮件询问航班及通关问题。驻胡志明市总领事馆于2020年11月17日邮件回复称“中越两国公民可持有效护照、签证从陆地边境口岸赴华”。本院应被告叶文丽的申请，于2020年11月2日向中国农业银行股份有限公司东莞市高埗支行调取了两被告在该银行办理案涉提前还款流程的相关资料。该行向本院出具了《个人信贷业务要素变更申请表》、押品权证原件签收表及《关于叶文丽、叶德满提前还款的情况说明》，该部分证据证实两被告于2019年12月4日在《个人信贷业务要素变更申请表》上签名申请提前结清全部借款本息，银行在2019年12月27日审批同意了提前还款的申请；被告叶文丽于2019年12月27日到银行柜台结清了贷款，于2020年3月9日领取了解押相关资料，签收了押品权证原件签收表，至此，叶文丽、叶德满提前归还贷款的流程全部结束。本案中，原告称，其因被告严重逾期办理过户手续，迟迟不能履行合同，权利受损而提起诉讼，两被告的违约行为导致原告购房的目的无法实现，因此请求解除合同，但原告后又表示愿意继续履行合同。两被告称，在原告起诉解除合同时，经被告询问，原告不再购买的原因是已经购置其他房屋，购房目的已经实现，因此，合同因原告的购买目的已经实现，不能继续履行；在收到起诉状时，被告也跟原告协商是否继续购买涉案房屋，第三人也从中协商，但原告明确不再继续履行，原告现阶段同意继续交易是看到案涉房屋在2020年5月份以后价值有所上涨，为谋取不正当利益，再次反悔同意继续交易。原告向本院提交了东莞市自然资源局于2020年8月28日出具的其本人名下的不动产登记查询结果列表，不动产登记查询结果列表显示原告名下没有不动产。两被告认为，原告已起诉解除案涉合同，两被告同意解除，因此案涉合同已解除。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、《声明书》、二手房交易税费及按揭贷款费用预算确认单、家私家电清单、不动产权证书、收据、汇款业务回单、《个人住房贷款意向书》、通话录音及光盘、委托代理合同、保险投保单及保险合同、发票、安居客APP截图、房价价格走势图、律师费转账电子回单、不动产登记情况查询结果列表、微信聊天记录截图，两被告提交的《房地产买卖合同》、汇款业务回单、解除集中/居家隔离医学观察通知书、新闻截图、委托代理合同、中介费收据、发票、电子邮件截图、叶德满出入境记录、微信聊天记录、照片、被告叶德满的借款记录，本院调取的《个人信贷业务要素变更申请表》、押品权证原件签收表、《关于叶文丽、叶德满提前还款的情况说明》及本案的庭前会议记录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋为两被告共同共有的市场化商品房，具备交易的条件，原告与两被告及第三人惠居公司签订的《房地产买卖合同》及《声明书》，是三方真实意思的表示，为合法有效的合同，三方应按照该合同及《声明书》的约定切实履行合同义务。按《房地产买卖合同》的约定，原告作为买方，应在签订合同时支付50000元作为定金，在签订合同20日内办理按揭贷款申请，应在取得银行同贷书且在卖方收到银行提前还贷通知的20天内将（含定金）240000元支付至两被告的还款账户。两被告作为卖方，应配合原告办理按揭贷款手续，在签订合同20日内向抵押银行申请提前还贷，且于成功还款20天内完成涂销抵押登记及归档等手续。另原、被告应在物业涂销抵押且买方取得银行同贷书之日起20天内共同到房产部门办理交易过户递件手续等。原告已按约在签订《房地产买卖合同》的当天，向两被告支付定金50000元，两被告亦配合原告于签署合同20日内办理了按揭贷款申请，事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于两被告在申请提前还贷及赎楼方面是否存在违约行为问题。虽《房地产买卖合同》约定，两被告应在签订合同20日内向抵押银行申请提前还贷，但根据原、被告在本案中提供的微信聊天记录，可知原告对两被告在原告按揭贷款审批后申请进行赎楼是知情且没有异议的，因此，可视为原、被告及第三人惠居公司在合同履行过程中对于两被告申请赎楼的时间协商一致进行了变更，两被告亦按照变更后的时间申请了赎楼。据此，本院认定两被告在申请还贷及赎楼方面不存在违约行为。原告要求两被告支付逾期办理提前还贷手续违约金13980元，与事实不符，本院依法予以驳回。关于原告在支付首期款方面是否违约问题。虽然《房地产买卖合同》对原告支付首期款240000元的时间有明确的约定，但从本案查明的事实可知，原抵押银行不会通知提前还贷，需要两被告主动去银行办理申请提前还贷的手续，且需有还贷的金额存入还款账户内，后银行再通知被告前往柜台扣款；原告在银行出具同贷书的次日已催促第三人惠居公司的员工提供被告的收款账户，但第三人惠居公司的员工姚仙平表示等通知再打款；在被告申请提前还贷及赎楼一事上，第三人惠居公司一直有派员跟进及与原告反馈被告的处理进程，原告在知道贷款银行需要还款账户上有钱才可办理提前还贷及赎楼手续的情况下，于2019年12月12日就向被告叶文丽的账户转账了370000元，贷款银行于2019年12月27日才审批通过了两被告提前还贷的申请，即在银行通知被告叶文丽去办理提前还贷及赎楼手续前，原告已经支付了约定的首期款给两被告，因此，原告不存在逾期支付首期款的违约行为，两被告请求原告支付逾期支付首期款的违约金，无事实依据，本院依法予以驳回。关于两被告在办理涂销抵押登记及归档方面是否违约问题。因受新冠肺炎疫情的影响，被告叶文丽于2020年3月9日才领取了银行出具的结清证明。从原、被告提交的各方微信聊天记录可知，在签订《房地产买卖合同》之后至出具结清证明时，原、被告对对方履行合同的情况是清楚知悉且不持异议的，双方是在银行出具结清证明之后，对被告叶德满何时可以回国办理涂销抵押登记、归档及过户等问题产生争议。被告叶德满于2020年1月18日前往越南，在2020年3月9日银行出具结清证明时，被告叶德满尚在越南。从两被告提供的电子邮件可知，自2月1日开始，受新冠肺炎疫情影响，中越两国之间的直航航班已中断，迄至2020年6月2日尚未通航；2020年4月1日至22日越南全国隔离，期间所有的公共交通均已停止，中国公民如需回国，只能通过中越边境陆地口岸回国，回国入境后接受集中隔离14天。被告叶德满作为普通公民，无法预见疫情的发生及疫情带来的影响程度。2020年2月1日至6月2日期间，虽从中越边境陆地口岸回国关口可通关，但中越之间的直航航班已中断，越南全国在隔离期间所有的公共交通均已停止，要求作为中国普通公民的被告叶德满能及时掌握有关信息及回国路径，及时回国办理涂销抵押登记，实属过于苛刻。因此，本院认定被告叶德满因不能预见，不能克服，不能避免的客观情况，无法在银行出具结清证明之后20天内回国办理结清原抵押贷款之后的涂销抵押登记过户等事项，属于因不可抗力无法继续履行合同，原告要求两被告支付逾期办理涂销抵押登记手续的违约金13980元，于法不合，本院依法予以驳回。关于合同解除的问题。从案涉的微信聊天记录来分析，可知原告向两被告购买房屋，是有迫切的居住需要，并提出在2020年3月份办理完过户手续的请求，但因被告叶德满遭遇不可抗力事件影响导致原告早日取得房屋的愿望落空，且原告申请按揭贷款的同贷书已于2020年5月7日到期，原告起诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项所规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，且两被告表示同意，因此，本院依法解除原、被告于2019年9月7日签订的《房地产买卖合同》。原告因房价上涨的原因，在诉讼过程中反悔提出继续履行，实属不当，本院不予支持。对案涉合同的解除，原、被告均不存在违约情形，故原告诉请两被告向其支付违约金139800元、律师费50000元、担保费5049元、房屋增值部分的损失418255.26元、赔偿中介费36907元及资金占用费，于法无据，本院依法予以驳回。同理，两被告反诉请求原告支付根本违约金20907元、律师费损失25000元、中介费损失2000元，亦于法无据，本院亦予以驳回。合同解除后，依照根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，尚未履行的终止履行，已经履行的根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此对于原告请求两被告返还定金50000元、首期款370000元的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请的资金占用费，实为两被告占用原告资金给原告造成的利息损失，因此两被告应以50000元为本金，自2019年9月7日起按当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.25%向原告支付资金占用的利息至实际清偿之日止；以370000元为本金，自2019年12月13日起按当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.15%向原告支付资金占用的利息至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韩晓煇与被告（反诉原告）叶文丽、叶德满及第三人东莞市×××地产咨询服务有限公司于2019年9月7日签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）叶文丽、被告叶德满于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）韩晓煇返还定金50000元及支付占用资金的利息（利息以50000元为本金，自2019年9月7日起按当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.25%计算至实际清偿之日止）三、被告（反诉原告）叶文丽、叶德满于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）韩晓煇返还首期款370000元及支付占用资金的利息（利息以370000元为本金，自2019年12月13日起按当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.15%计算至清偿之日止）；四、驳回原告（反诉被告）韩晓煇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）叶文丽、叶德满的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10720元及保全费3952元（合计14672元，原告韩晓煇已预交），由原告承担7325.6元，被告叶文丽、叶德满共同承担7346.4元；本案反诉受理费2028元（被告叶文丽、叶德满已预交），由被告叶文丽、叶德满负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  杨娜娜审判员  成 瑶二〇二一年二月八日书记员  袁爱平陈奕安