湖南省蓝山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1127民初121号 原告:周平安，男，1967年7月24日出生，汉族，湖南省蓝山县人，现住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：谭青生，湖南谭青生律师事务所律师。特别授权代理。 被告:李国辉，女，1978年3月10日出生，汉族，湖南省蓝山县人，现住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。 原告周平安诉被告李国辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年2月3日在本院第六审判法庭公开开庭进行了审理。原告周平安的委托诉讼代理人谭青生、被告李国辉及委托诉讼代理人何明辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周平安向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2020年12月28日至2021年12月28日的房屋租金39988元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月28日被告李国辉与原告周平安签订《房屋租赁合同》，租期5年（2017年12月28日至2022年12月28日），年租金39988元，每年12月28日一次性付完一年的租金。合同签订后原告将房屋交付给了被告，用于经营日常生活用品。2020年被告在原告出租房的公路对面租地盖铁皮厂棚，开办嘉年华超市。2020年12月28日被告应付原告租金时，被告只给了2000元，并把租房钥匙交给原告，原告拒绝接受，被告就放置在原告的房屋里面。原告将租房钥匙多次交给被告，被告反复将钥匙丢到原告住房内,原告认为被告违反了按时交租金的约定。 被告李国辉辩称,1、涉案《房屋租赁合同》已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，现原告要求答辩人支付2020年12月28日至2021年12月28日的房屋租金39988元，不能成立；2、答辩人支付原告违约金2000元足以弥补原告的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:被告李国辉对原告周平安提交的两张照片有异议，本院认为该份证据与本案无关联性，对该份证据不作认定。原告周平安对被告李国辉提交的2份证据均有异议，对证据1,本院认为该份证据与本案无关联性，对该份证据不作认定；对证据2，原告周平安对该两份录音资料“三性”无异议，对证明目的有异议，本院认为该证据证明了被告李国辉积极与原告周平安协商解除合同的事实，本院予以采信。 综合上述证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告周平安于2017年12月28日与被告李国辉签订了《房屋租赁合同》。约定原告周平安将其所有，坐落于正市乡正市村面积约160㎡的房屋租赁给被告李国辉作为商铺使用，租赁期限为5年，自2017年12月28日至2022年12月28日，年租金39988元，每年12月28日一次性付完一年的租金。合同中原、被告双方未明确约定违约责任及违约金的数额。被告李国辉在租赁房屋期间交纳了2020年12月28日之前的租金。2020年10月中旬，被告李国辉在房屋租赁合同未到期的情况下，向原告周平安通知要求解除租赁合同，表示经营困难不再续租，并给付了2000元作为违约金协商解除合同，原、被告双方因违约金数额未达成一致意见诉至本院。 本院认为，原告周平安与被告李国辉签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，应属有效。但合同未约定承租人可以以承担违约责任的方式而享有合同解除权，其实质是出租人不允许承租人提前解除合同，属加重承租人责任之情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”规定，本案中，作为承租人的被告于2020年10月中旬向原告及原告的爱人通知要求解除租赁合同，原告虽未明确表示同意解除，但被告通知作出后已交付承租房屋的钥匙及2000元违约金给原告，实际已经搬离承租房屋。考虑到承租人李国辉不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，将导致承租房屋长期闲置，被告李国辉在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，租赁合同目的已无法实现，由此说明被告李国辉向原告周平安通知要求解除租赁合同，并搬离承租房屋，双方合同已实际解除。但被告李国辉以上述行为解除合同属违约解除，应承担违约责任。 对违约解除承租房屋租金的损失承担问题，本案中，原、被告签订的房屋租赁合同租期为五年，被告在约定的租赁期未满的情况下，违约解除合同，致使原告签订合同可期待利益受损，出租房屋的目的未能实现。被告应对提前解除合同承担违约责任。但被告在临近2020年12月28日应当交付下一年度租金时的前一个月，当时明确向原告表示因经营困难不愿继续承租房屋，并愿意赔偿因违约造成的损失。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同未明确约定违约金条款，而被告后续给付的2000元违约金足以弥补原告的损失。从2020年12月28日之后的房屋租金，因被告搬离承租房屋后，原告对承租房屋具有完全掌控度，但原告未进一步采取积极措施办理房屋交接以及该房屋的再出租，未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。因此对于原告诉请被告给付2020年12月28日至2021年12月28日的房屋租金39988元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条规定，判决如下： 驳回原告周平安的诉讼请求。 案件受理费800元，由原告周平安承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  孙文富 人民陪审员  何戈洋 人民陪审员  厉晓艳 二〇二一年二月二十六日                                   法 官 助 理 刘 鹏                                   书 记 员 黄月玥 附本案原、被告提交的证据清单： 原告提交的证据： 1、房屋租赁合同，拟证明原告将坐落正市乡正市村的160㎡铺面出租给被告，租期5年（自2017年12月28日至2022年12月28日止），每年租金39988元，每年12月28日交付； 2、照片两张，拟证明原告铺面位置，被告在原告铺面对面新租厂房。 被告提交的证据： 1、合伙协议，拟证明被告没有开办超市，只是超市的管理员； 2、录音资料两份，拟证明原被告协商解除合同的事实。 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。