黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0103民初579号原告：王浩，男，1986年11月1日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：曹宇，黑龙江仁则律师事务所律师。被告：孟令玉，女，1952年5月8日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘会颖，黑龙江建文律师事务所律师。原告王浩与被告孟令玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王浩及其委托诉讼代理人曹宇，被告委托诉讼代理人刘会颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋押金2000元；3.判令被告给付因被告违约给原告造成的损失（装修费用17742元、兑店费用58333元）共计76075.8元；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年5月8日案外第三人衣春林将其承租被告坐落于哈尔滨市红旗示范新区19栋7单元1层2号的店铺（原为：蟹上皇商贸有限公司）转让出兑给原告。于2019年5月10日原告与被告衣春林签订《出兑门市房协议书》约定：兑店费用为75000元其中包含4个月的房租。当日原告与被告另行签订《房屋租赁合同》约定：被告将坐落于哈尔滨市红旗示范新区19栋7单元1层2号的房屋，面积36平方米的房屋出租给原告，租赁期限为三年自2019年10月10日至2022年10月9日止，每年房租为50000元。原告在准备支付第二年房租前，2020年9月3日哈尔滨市南岗区人民政府却下达了公告字（2020）第3307273号公告，明确原告承租被告的坐落于红旗示范新区19栋7单元102室的建筑为违法，需要清除。导致原告承租的房屋面积减少，原告承租被告的门市系为了从事排骨饭的经营需要，原本屋子就只能摆放六桌（五个四人台、一个二人台），在拆除后只能摆放四桌（三个四人台、一个二人台），装修风格及屋内面积彻底改变，屋内客容量大大减少，致使合同目的无法实现，并且被告在出租给原告上述房屋时隐瞒存在违法建筑的情形，构成违约，因原告多次与被告协商无果下，故诉至法院。被告辩称，一、原告所述不符合事实，被告出租房屋系合法建筑，有房屋所有权证（哈房HL字第004261号）和土地使用证（哈国用1999字第33023号），系被告合法个人财产。被告从未接到过县级以上城市执法行政相关的行政处罚决定，更不存在房屋拆除的事实。原被告双方签订的是房屋租赁合同，原告没有任何证据证明在其租赁使用案涉房屋期间，租赁的房屋会被拆除，且至今也没有任何原告所述的合同目的不能实现的情形发生。原告主张解除租赁协议的真实原因，是由于原告经营不善，生意不好及疫情的影响等原因，原告在第一年的租赁期间就多次张贴出兑的告示，出兑不成，便把其生意的亏损转嫁到被告的身上，是不诚信的行为。且原被告协商过程中，原告明确表示不再继续租用被告的房屋，被告不存在合同约定的违约行为。因此，双方系协商解除合同，被告不承担违约责任。二、原告未按照合同约定支付租金，系违约行为，被告有权解除合同。按照合同约定原告应于2020年9月10日之前交纳第二年的租金，经被告多次索要，原告在合理期限内均未支付租金。根据《民法典》722条之规定及原被告签订的房屋租赁合同第八条之约定“如乙方在合同约定期间内拖欠房租，甲方则有权收回房屋，所付房租不予返还”，被告有权解除合同收回房屋，更何况是在原告明确表示不再续租的情况下，双方解除合同，被告不存在任何的违约行为，不应当承担任何赔偿责任。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：原告提交的证据一房屋租赁合同一份、公告一份，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据二中的出兑门市房协议书一份，被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据二中的转账汇款回单一张、清单二张、订货单一张、收据三张、销售单四张、发票五张，无法证明待证事实，本院不予采信；原告提交的证据三照片一张及视频二份（2020年10月13日双方协商赔偿事宜的视频，2020年10月31日拍摄的被告将租赁房屋内设施拆除后通知原告搬出的视频），被告对真实性无异议，但该份证据无法证明待证事实，本院仅对真实性予以采信。被告提交的证据一房屋所有权证及国有土地使用证，证据四南岗区人民政府信访事项复查复核办公室于2020年12月15日作出的告知书一份，证据六10月5日及10月9日原、被告双方的短信记录截屏，真实合法有效，本院予以采信；被告提交的证据二购买门斗收据二份、照片一张、竣工图一份（复印件，来源红旗示范小区档案室复印），证据三哈尔滨市住宅新区开发建设总指挥部给红旗新区社区及城管执法中队出具的情况说明（复印件，来源于指挥部），证据五视频一份，证据七证人范谦、芦宪国证言，证据八水费交费凭证一份，无法证明待证事实，本院不予采信。本院查明：被告孟令玉为位于哈尔滨市红旗示范新区19栋7单元1层2号房屋的所有权人，房屋所有权证书载明使用面积为26.39平方米，共用面积为14.20平方米。2019年5月10日，转让出兑方（甲方）衣春林（案外人）、顶让方（乙方）王浩、房东（丙方）孟令玉三方签订《出兑门市房协议书》一份，甲乙丙三方协商就门市房屋出兑事宜签订如下条款共同信守：一、丙方同意甲方将自己位于南岗区红旗示范新区19栋7单元1层2号店铺（原为：蟹上皇商贸有限公司）转让出兑给乙方使用。并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利及义务。二、丙方与甲方签订的原有租赁合同，租金已交至2019年10月10日，店铺转让给乙方后，丙方自此与甲方关系终止，同时，丙方与乙方建立租赁关系。三、店铺为空兑门市房，不带货物，出兑价格为75000元。四、本协议签订前的水费、电费等相关费用由甲方结清，本协议生效之日以后的上述费用由乙方承担。五、本协议经甲、乙、丙三方签字后生效。同日，出租方（甲方）孟令玉与承租方（乙方）王浩签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于哈尔滨市红旗示范新区19栋7单元1层2号（以下简称案涉房屋）；出租房屋面积36平方米（使用面积）；租赁期限为三年自2019年10月10日至2022年10月9日止；在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租赁金不予退还，如因甲方违反本合同约定的在租赁房屋提前收回房屋，甲方应赔偿乙方装修损失和当时租赁本房屋时的兑店费用（兑店费用详情兑店合同）；租金每年50000元整，付款方式为一年一交租，乙方必须提前一个月交给甲方租金，甲方收到款后提供给乙方有效的收款凭证。2019年9月10日交租金；如乙方有在合同约定期间内拖欠房租，甲方则有权收回房屋，所付房租不予退还；乙方向甲方缴纳2000元人民币作为押金，防止乙方对水电费拖欠，如乙方无以上事情发生，甲方应把2000元退还给乙方。合同签订后，王浩交纳了租期至2020年10月9日止的租金。2020年9月3日案涉房屋门上被张贴内容“位于红旗示范新区19栋7单元102室的建筑，已经相关部门确定为违法，需要立即清除。因情况紧急，如相关当事人不能清除，城市管理行政执法部门将依法代为清除。特此公告。”的公告。另查明，2020年10月5日被告孟令玉以短信形式向原告王浩送达缴纳下年度案涉房屋租金的通知，限其于2020年10月9日前交付，否则被告有权解除租赁合同并责令其搬出。2020年10月9日被告孟令玉再次以短信形式向原告王浩送达解除租赁合同的通知，并限其2020年10月12日12点前迁出。原告于2020年10月9日左右停止经营，案涉房屋内物品未搬离。2020年10月13日原被告双方就本案纠纷在案涉房屋进行协商，协商未果后由被告对案涉房屋上锁。2020年10月31日原告撤场。再查明，2020年12月15日南岗区人民政府信访事项复查复核办公室针对张弘（被告孟令玉丈夫）信访事项出具了一份告知书，内容为“张弘先生：您对新春街道办事处于2020年10月21日出具的《张弘信访事项处理意见书》（哈南新信处[2020]13号）不服，向哈尔滨市南岗区人民政府申请复查。经审查，处理意见书中答复：‘红旗新区的部分门斗是在97年1月规划验收及进户之前就已存在，未在房产证和规划图纸中体现，属于小区进户时就形成的建筑，并且部分小区业主手中持有当时小区物业部门出具的缴费票据。虽如此，并不能认定门斗为合法建筑。’内容相互矛盾，未说明不能认定门斗为合法建筑的具体事实、理由、依据，属事实不清、依据不足。关于违法建筑的认定、拆除，应按照办事处具体工作职能依法办理。依据《信访条例》、《黑龙江省信访事项复查复核办法》的有关规定，我办出具了《关于撤销（哈南新信处[2020]13号）的通知》，将该案退回，由新春街道办事处予以重新办理”。截至庭审当日，所争议的违建部分尚未拆除。本院认为，本案的合同纠纷发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律规定，依照当时有效的《中华人民共和国合同法》，原告王浩、被告孟令玉及案外人三方签订《出兑门市房协议书》及原被告双方签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按协议约定履行各自的义务。本案中原告未能按约在2020年9月10日前向被告交纳下一年度租金，其理由是哈尔滨市南岗区人民政府于2020年9月3日张贴公告，案涉房屋部分面积为违建、将被拆除，故其基于不安抗辩权拒付租金。本院认为，原告若要行使不按抗辩权终止履行合同义务，必须具备合法前提，即在2020年9月10日该时间节点或之前，其有确切证据证明被告存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。首先，相关部门只是下发了公告，公告并非是行政机关对违章建筑作出的“限期拆除”决定的具体行政行为，且在2020年10月13日案涉房屋交由被告控制前并无拆除违建的准确信息。其次，自公告下发日2020年9月3日至2020年10月13日案涉房屋一直由原告占有使用，被告一直处于履行交付租赁房屋义务的状态，然而原告不仅未按时交纳租金，且在收到被告以短信形式送达的催款通知及解除合同通知后，也未及时进行回复，直至本案诉讼原告才提出关于不安抗辩权的主张，不符合常理。综上，在2020年9月10日该节点及以前，原告并无确切证据证明被告存在丧失或者可能丧失履行合同义务的能力，其以不按抗辩权为由拒付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告未及时支付租金，已构成违约，被告在发短信催讨未果后，发出解除合同通知，符合合同约定和法律规定，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于解除通知到达之日（2020年10月9日）解除。因被告不存在违约行为，原告基于被告违约而主张的损失（装修费用17742元、兑店费用58333元）共计76075.8元，本院不予支持。关于房屋押金2000元，因被告未能举示证据证明原告存在水电费拖欠的情况，故应予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王浩与被告孟令玉于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月9日解除；二、被告孟令玉于本判决生效之日起十日内退还原告王浩押金2000元；三、驳回原告王浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1702元，由原告王浩负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 叶 萍人民陪审员 张 颖人民陪审员 李玉红二〇二一年二月三日书 记 员 高 虹