北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初43848号原告：陈建新，男，1950年10月16日出生，汉族，住北京市房山区。身份证号：×××委托诉讼代理人：陈伟（陈建新之子），住北京市房山区。原告：陈建国，男，1954年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告：陈建立，男，1961年4月28日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：王晓雪（陈建立之妻），住北京市海淀区。原告：陈宁，男，1983年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。身份证号：×××被告：陈建辉，男，1957年9月3日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋霞，北京银雷律师事务所律师。第三人：李振英，女，1952年10月24日出生，汉族，住河北省廊坊市。身份证号：×××原告陈建新、陈建国、陈建立、陈宁与被告陈建辉、第三人李振英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建新之委托诉讼代理人陈伟，原告陈建国，原告陈建立及其委托诉讼代理人王晓雪，原告陈宁，被告陈建辉及其委托诉讼代理人雷海军、王秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建新、陈建国、陈建立、陈宁向本院提出诉讼请求：1、判令陈某1与陈建辉的房屋买卖合同无效（房产证编号×××，不动产权第×××号），并将北京市海淀区××路×号×层×门××号房屋恢复登记至陈某1名下；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原来涉案房屋登记在陈某1下，陈某1现已经去世。陈某1与王某为陈建新、陈某2（陈宁之父，已于2016年去世）、陈建国、陈建辉、陈建立之父亲和母亲，王某已于2002年9月30日去世。夫妻共有住房一套，地址为北京市海淀区××路×号×层×门×室。陈某1于2018年4月9日将该住房以买卖方式过户给其四子陈建辉。在该房屋交易过程中，原告四人陈建新、陈宁、陈建国、陈建立事先均不知情。陈建新、陈宁、陈建国、陈建立分别拥有该房屋属于已去世母亲或奶奶王某的法定继承份额，但在该房屋买卖的过程中，陈建辉隐瞒该房屋权属情况，利用父亲年老体衰、文化程度低、不懂房屋买卖等相关法律条款即与老人签署房屋买卖合同，将该房屋过户至自己名下。陈建辉的行为严重损害了四原告的合法权益，故诉至法院。陈建辉辩称，陈某1有权出售涉案房屋，依据合同法之第五十二条的规定，并不导致本案涉案的房屋买卖合同无效。原告在《民事起诉状》中所陈述的有其四人的继承权属份额，未征得该四人同意，陈某1不懂房屋买卖规定等理由，均不构成该法第52条的无效情形。该涉案房屋，登记在陈某1名下，其有权出售，且出售系通过房管部门审核，合法合理，一切符合法定程序。出售房屋系陈某1的单方主张，且其有权出售房屋。我并未强迫陈某1出售房屋，至于原告所主张的利益应当由其四人向陈某1主张，但考虑到本案各方亲属关系的特殊性，我愿意代替陈某1向四被答辩人支付合理的折价款，从而案结事了。根据“遗嘱”，陈某1的份额应当全部由我继承，房产过户至我名下，是陈某1的真实意思表示。生前过户，是将房屋给我意思表示的提前执行。关于和解方案。为简化各方争议焦点，最终彻底解决纠纷，提出调解解决方案如下：对王某的份额，五个子女及陈某1每人享有房产1/12之一的份额。且陈建辉承担较多赡养及扶助义务，可以多分财产。陈某1的份额为房产的7/12，按照遗嘱全部归答辩人继承，答辩人共计享有房产的8/12份额。原告意图起诉本案合同无效，然后想平均分配继承涉案房屋，该想法缺乏可操作性及合法性。我提交相关证据显示：1、陈某1系根据邻居的做法，借鉴其做法，独立作出相关出售房屋决定。且具有完全的行为能力。2、原告自从知悉房屋买卖及过户后，就拒绝赡养陈某1。3、陈某1的赡养问题上，我出资出力较多，并未欺诈陈某1。4、陈某1在房屋买卖之前，曾亲笔手写遗嘱，对涉案房屋作出处理。5、四原告曾与我和解，因提出要求过高，随后起诉本案。即便按照原告的主张，也是在王某权属的部分是无效的，我同意对该部分进行折价补偿，不同意房屋恢复登记至陈某1名下。陈某1自己的权属部分自己有权处分，这部分的处分是有效的。第三人李振英向本院提供书面意见，表示其知道把房子给陈建辉是父母的真实意愿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陈某1与王某系再婚夫妻，共生育陈建国、陈建辉、陈建立三个子女。陈某1于2020年7月22日去世，王某于2002年9月30日去世。陈建新与陈某2系陈某1与前妻生育之子女，陈某2于2016年10月19日去世，陈宁系陈某2之子。李振英申请参加诉讼表示其系王某与前夫生育之女，陈建新、陈建国、陈建立、陈宁表示希望其提供亲属关系证明。位于北京市海淀区××路×号×层×门××号房屋系陈某1与王某婚后购买并下发产权证，登记在陈某1名下。2018年4月9日，陈某1与陈建辉签订《存量房屋买卖合同》，约定陈某1将上述房屋出售给陈建辉，成交价格为2562000元，当日，陈建辉取得房屋所有权证书。现陈建新、陈建国、陈建立、陈宁表示该买卖合同是陈建辉利用陈某1年老体衰、文化程度低、不懂买卖合同而签订的，同时该合同也侵权了王某的继承人的权益，故要求确认上述存量房屋买卖合同无效。陈建辉认为其照顾陈某1、王某较多，尽了较多的赡养义务，陈某1的本意就是将该房屋留给其继承，该合同是陈某1自愿签署的，以买卖形式完成的过户，陈建辉也给付陈某1其名下的存折，但陈某1并没有收。故陈某1处分涉案房屋中属于自己的份额是有效的。为此，陈建辉向本院提供署名为陈某1的将自己在涉案房屋中的份额留给陈建辉的遗嘱及陈某1表示自愿过户的录像，陈建新、陈建国、陈建立、陈宁均不予认可，认为陈建辉存在逼迫陈某1的意思，且陈某1生前多次表示要求陈建辉给予其他人经济补偿，陈建辉和陈某3都承认，并向本院提交了2020年8月14日五家第一次商议纪要，记载“有关父亲房子，在其他四位兄弟不知情状况下于2018年4月9日过户到四儿子陈建辉名下。陈建辉拿出父亲2017年9月9日遗嘱（效力待定），以及新房本（房屋面积85.4㎡）。陈某3表述：房屋以买卖形式过户，税款全部返回，只花了印花税和制本费。陈建辉（A方）提出方案：拿出贰佰万元，四个兄弟每家兑现伍拾万元。四家兄弟（B方）指出，伍拾万元是母亲份额，是四兄弟应得的。为彻底解决问题，考虑到兄弟亲情，B方提出方案：每家壹百万元，五儿子陈建立因为1992年老人买房时出资一半房钱，所以多给贰拾万元，四家总计肆佰贰拾万元。A方再提出：没有多余钱，可以每家多给壹拾万元、总计贰佰肆拾万元。B方再提出方案：如果没有多余钱可以卖房，然后给四家肆佰贰拾万元，剩余金额全部归A方。双方都没有最终让步。最终决定，各自回家，冷静分析协商，然后再择日集合协商父亲房屋处置。”本院认为，诉争房屋系陈某1与王某婚后购买，应属陈某1与王某的夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产有平等的处置权。王某去世后，其继承人并未对涉案房屋进行继承分割，故王某在该房屋中的份额，应由其继承人共同共有。陈某1未经王某其他继承人的同意，以房屋买卖的形式将涉案房屋过户至陈建辉名下，且该合同约定的价格低于市场价格，并非以合理的价格转让，陈建辉亦未支付该款项，侵犯了王某的其他继承人的权益。同时，陈建辉作为陈某1与王某的子女，理应知晓涉案房屋中有王某的其他继承人的合法权益。故本院认为陈某1与陈建辉构成恶意串通，陈某1与陈建辉签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。考虑到现陈某1已经过世，故陈建新、陈建国、陈建立、陈宁要求陈建辉将涉案房屋的所有权恢复登记至陈某1名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认陈某1与陈建辉于2018年4月9日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回陈建新、陈建国、陈建立、陈宁的其他诉讼请求。案件受理费27296元（陈建立已预交13648元），由陈建辉负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  岳 维人民陪审员  祁跃进二〇二一年二月二十六日书 记 员  汤思淼