广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤51民终167号上诉人（原审原告）：黄浩强，男，1972年8月21日出生，汉族，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：王晓东，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潮州市潮安区亿通房地产开发有限公司，住所地：潮州市潮安区庵埠镇葫芦市大霞路头。法定代表人：陈家金，总经理。委托诉讼代理人：吴克志，广东和为律师事务所律师。原审第三人：潮州市建筑安装总公司，住所地：潮州市湘桥区春荣路**（1、3、4、5、6层）。法定代表人：张淳，总经理。委托诉讼代理人：冯洽文、丁有生，广东道洽律师事务所律师。原审第三人：广州资产管理有限公司，，住所地：广州市南沙区丰泽东路**南沙城投大厦**法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：黄圣瀚、朱琳，广东金轮律师事务所律师。上诉人黄浩强因与被上诉人潮州市潮安区亿通房地产开发有限公司（下简称“亿通公司”）及原审第三人潮州市建筑安装总公司（下简称“建安公司”）、原审第三人潮州市潮安区农村信用合作联社（下称“潮安农信社”）房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2018）粤5103民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。二审期间，黄浩强以汕头市濠江区人民法院正在审理的汕头市宏海建筑有限公司（下称“宏海公司”）诉汕头市雅丽环保包装印刷有限公司（下称“雅丽公司”）、亿通公司和广东壮丽彩印股份有限公司、原审第三人黄浩强建设工程施工合同纠纷一案与本案有密切联系，本案的审理需以该案的审理结果作为依据为由，向本院申请本案中止诉讼。本院经审查，于2019年3月28日作出（2019）粤51民终167号民事裁定，本案中止诉讼。因中止诉讼的情形消失，本案于2020年12月9日恢复审理。2020年12月18日，潮州农村商业银行股份有限公司以潮安农信社已依法被解散，其债权债务、财产、劳动关系等均由新成立的潮州农村商业银行股份有限公司承继为由，向本院申请将本案第三人潮安农信社变更为潮州农村商业银行股份有限公司。本院经审查，于2020年12月21日作出（2019）粤51民终167号之二民事裁定，准许潮州农村商业银行股份有限公司替代潮安农信社作为本案原审第三人参加诉讼，潮安农信社退出诉讼。2021年1月15日，广州资产管理有限公司（下称“广州资产公司”）以潮州农村商业银行股份有限公司已与其签订《债权转让协议》（编号为：GZAMC-01-J0-ZCB-2019-134），将潮州农村商业银行股份有限公司对本案的全部债权、从权利以及由此转化或派生的其他相关权益，一并转让给广州资产管理有限公司，潮州农村商业银行股份有限公司对本案享有的主债权及相关抵押等全部从权利及利益由广州资产管理有限公司继受为由，向本院申请将（2019）粤51民终167号案件的原审第三人潮州农村商业银行股份有限公司变更为广州资产公司。本院经审查，于2021年1月18日作出（2019）粤51民终167号之三民事裁定：准许广州资产公司替代潮州农村商业银行股份有限公司作为本案原审第三人参加诉讼，潮州农村商业银行股份有限公司退出本案诉讼。本院于2020年12月28日、2021年1月20日依法公开开庭审理了本案。上诉人黄浩强及其委托诉讼代理人王晓东，被上诉人亿通公司的委托诉讼代理人吴克志、原审第三人建安公司的委托诉讼代理人丁有生、原审第三人潮州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李志鹏（第一次庭审）、原审第三人广州资产公司的委托诉讼代理人黄圣瀚（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄浩强上诉请求：1.请求撤销潮州市潮安区人民法院（2018）粤5103民初1619号民事判决书的第二项判决；2.改判被上诉人立即向上诉人交付上诉人向被上诉人购买位于潮州市潮安区某商铺；3.改判被上诉人立即与上诉人签订正式购房合同和补全正式发票；4.改判被上诉人按已收到的上诉人11662280.00元购房款的数额自2017年7月1日起至交付商铺之日按中国人民银行同期存款利率计付违约金，暂计至2018年8月30日的违约金为238104.88元；5.改判两第三人的优先权不得对抗上诉人的房屋交付请求权；6.改判被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实及理由：1.一审判决认定的主要基本事实不清或与事实不符，判决书的认为缺乏事实和法律依据。2.涉案商品房买卖协议及补充协议应认定为商品房买卖合同，本案案由应定为商品房销售合同纠纷。3.被上诉人存在违约行为，应承担违约责任。4.第三人建安公司和潮安农信社的优先权不得对抗上诉人作为购房者的房屋交付请求权。5.一审法院审理本案时涉嫌程序违法，侵犯上诉人的诉讼权利。6.请求二审法院依法查明被上诉人收受上诉人购房款的情况。2020年12月28日，黄浩强当庭变更其上诉请求为:请求依法裁定撤销潮州市潮安区人民法院（2018）粤5103民初1619号民事判决书的判决,发回原审人民法院重审。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实不清,与另案生效的法院判决书认定的事实严重不符。一审判决书认为亿通公司已全部收到黄浩强的购房款,该认为与汕头市濠江区人民法院作出的(2019)粤0512民初99号一审民事判决书和汕头市中级人民法院(2020)粤05民终906号二审民事判决书认定的“宏海公司委托雅丽公司将其结欠宏海公司的工程款11662280元转付亿通公司作为黄浩强向亿通公司购买房产的购房款……,雅丽公司并没有实际划拨款项给亿通公司”的认定不符,一审判决存在认定基本事实不清。2.黄浩强在一审和上诉状中主张购房款已一次性付清,是基于雅丽公司在2015年11月3日告知宏海公司已向亿通公司支付11662280元作为黄浩强的购房款,亿通公司也在同日向黄浩强告知已收到雅丽公司通过银行转账支付的黄浩强全部购房款,以及亿通公司在《亿通雅苑商品房买卖协议书》（下称“《商品房买卖协议书》”）及《补充协议书》中的确认。但在一审法院开庭审理时,第三人对亿通公司关于有收到雅丽公司提供银行一次性转付的黄浩强购房款提出的异议后,黄浩强即在庭后确定的举证期内向一审法院书面申请要求亿通公司提供雅丽公司于2015年11月3日一次性支付购房款的银行转账凭证,一审法院对本案需查明的重要事实以与本案待证事实无关而不予准许;黄浩强在上诉状中也要求二审法院对亿通公司收到黄浩强购房款的情况予以查明。购房款是否支付,是购房合同能否履行的前提,是商品房买卖合同纠纷案件必须查明的基本事实,一审法院不顾第三人作为亿通公司债权人的异议和黄浩强作为购房人要求亿通公司提供雅丽公司银行付款凭证的申请,在没有雅丽公司银行付款凭证的情况下,认定雅丽公司已向亿通公司支付黄浩强的购房款,一审判决明显存在认定基本事实不清。二、一审法院审理本案时严重违反法定程序，违法剥夺当事人的辩论权利。1.一审法院隐瞒了本案的重要证据。黄浩强的诉讼代理人在本案上诉后,到二审法院查阅一审案卷,发现一审法院在审理本案时未将本案的重要证据即亿通公司2017年10月8日向第三人建安公司出具的《亿通楼盘销售情况及已收房款确认单》(见一审法院案卷124至125页)交各当事人并在法庭开庭时质证,一审法院违法剥夺了黄浩强的对证据的质证辩论权利。该确认单中所列的购房者和已收房款均无黄浩强的名字,表明亿通公司从一开始就知道雅丽公司没有向亿通公司支付黄浩强的购房款。亿通公司向黄浩强告知和在一审法庭开庭时所称雅丽公司2015年11月3日已通过银行一次性全部转账支付购房款均为欺骗黄浩强和法庭的谎言。2.亿通公司在一审法院开庭也当庭确认雅丽公司在黄浩强与亿通公司签订商品房买卖协议书当天即2015年11月3日将全部购房款一次性通过银行付给亿通公司(见一审法院庭审笔录)。而一审判决认为“因被告陈述案涉购房款并非由汕头市雅丽环保包装印刷有限公司直接转账至被告账户而无法提供转账记录”，其依据是什么,本案一审没有开第二次庭,亿通公司的陈述是在哪里陈述的,该陈述未经黄浩强等当事人质证,一审法院违法剥夺了黄浩强的质证辩论权利。黄浩强在第一次开庭后增加其变更上诉请求的事实和理由如下：1.根据潮州中院《民事调解书》，亿通公司与黄浩强所签订的购房协议及补充协议应被视为无效，一审判决书认定为有效的预约合同没有法律和事实依据。根据本案第三人建安公司在一审提交的潮州市中级人民法院2017年11月28日作出的（2017）粤51民初51号《民事调解书》第三条第一项关于“潮安县亿通房地产开发有限公司原使用变更前印章的预售房产合同，经双方确认并同意原预售合同有效，对未进亿通公司银行账户的预定合同，协议签立潮安县亿通房地产开发有限公司负责通知缴费进账，超过1个月未进账的合同视为无效合同。未收款的合同及今后银行按揭款潮安县亿通房地产开发有限公司不得自行收取,需列入本协议款项安排内容投入本协议银行专管账户。自新印章启用之日,售楼合同须有新印章才有效,如出现使用变更前原印章的预售合同,均视为无效”的约定，亿通公司没有将与黄浩强签订预售房产合同交第三人建筑公司确认有效,也无在前述约定的一个月期限内即至迟在2017年12月28日前通知雅丽公司将案涉购房款11662280元支付至亿通公司的银行账户,雅丽公司也无按宏海公司的委托付款约定将11662280元工程款支付给亿通公司作为黄浩强的购房款,特别是亿通公司于2017年10月18日出具给潮州中院和第三人建筑公司的《亿通楼盘销售情况及收房款确认单》中没有体现黄浩强系案涉商铺的购房者。故此,亿通公司与黄浩强签订的房屋买卖协议和补充协议均应视为无效,一审判决书认定为有效的预约合同没有任何法律和事实依据。2.根据法律等的相关规定,黄浩强变更二审上诉请求和事实及理由依法有据。黄浩强在第二审程序中主张的涉案法律关系性质和民事法律行为效力与一审判决书认定的不一致,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第53条的规定,对当事人变更的上诉请求和事实及理由,二审法院应当准许。亿通公司辩称：1.上诉人在2020年12月28日提出变更上诉请求，应当视为其放弃在上诉期内的上诉请求，直到2020年12月28日才提出上诉。2.在本案诉讼过程中，宏海公司另案起诉撤销委托付款，经汕头中院终审判决，亿通公司与雅丽公司并不存在串通欺诈，应当认定为宏海公司悔约，黄浩强在宏海公司的另案诉讼中作为第三人对宏海公司悔约行为的认可应当认定为黄浩强同时也自认其没有支付购房款，构成违约。对此亿通公司保留另案起诉上诉人的权利。3.亿通公司认为潮州中院在作出（2019）粤51民终167号中止诉讼裁定前，未经公开开庭审理或书面听取亿通公司的意见，违反程序作出中止诉讼的裁定，致使上诉人得以滥用诉权以同一事实制造两个案件，对亿通公司及雅丽公司分别进行“围猎”。请二审法院依法判决。建安公司述称：1.上诉人无权当庭变更上诉请求。上诉人的上诉请求应当在上诉期内提出，现在已超过上诉期；2.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。广州资产公司述称：首先，根据汕头市濠江区人民法院出具的判决，雅丽公司未实际向亿通公司支付款项，存在串通欺诈，双方签订的该份协议应认定无效。其次，从形式内容看，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖协议及补充协议为预约合同，没有实际支付购房款，因此上诉人要求交付涉案商铺的请求无事实和法律依据。再者，潮州中院已判决认定第三人广州资产公司对涉案商铺享有优先受偿权，广州资产公司有权就涉案商铺的折价变卖拍卖获得的款项享有优先受偿权。黄浩强向一审法院起诉请求：1.判决确认黄浩强与亿通公司签订的5份黄浩强向亿通公司购买位于潮州市潮安区某商铺的《商品房买卖协议书》和《补充协议书》为有效合同；2.判令亿通公司立即向黄浩强交付第1项诉讼请求的商铺；3.判令亿通公司立即与黄浩强签订正式购房合同和补全正式发票；4.判令亿通公司按已收到的购房款人民币11662280元支付自2017年7月1日起至交付商铺之日止按中国人民银行同期存款利率计的违约金，暂计至2018年8月30日的违约金为人民币238104.88元；5.判令亿通公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月3日，黄浩强委托黄隆兴与亿通公司签订《商品房买卖协议书》5份，分别约定：黄浩强认购亿通公司开发的位于潮州市潮安区某商铺（建筑面积暂定为70.36平方米、销售单价每平方米28000元、销售总价人民币1970080元）；19号商铺（建筑面积暂定为70.36平方米、销售单价每平方米28000元、销售总价人民币1970080元）；20号商铺（建筑面积暂定为72.95平方米、销售单价每平方米30000元、销售总价人民币2188500元）；2楼18、19、20号商铺（建筑面积暂定为213.67平方米、销售单价每平方米6000元、销售总价人民币1282020元）；3楼11-20号商铺（建筑面积暂定为708.60平方米、销售单价每平方米6000元、销售总价人民币4251600元）。上述协议书均还约定：黄浩强应于2015年11月3日前一次性向亿通公司付清协议约定的购房款，亿通公司应于2017年6月30日前将商铺交付黄浩强使用；黄浩强知道所购的商铺未取得预售许可证，同意在亿通公司取得预售许可证等相关文书后按亿通公司通知提交办理按揭贷款手续所需的完整材料，并在亿通公司通知的时间内再核签正式的《广东省商品房买卖合同》及办理按揭贷款手续；协议书只限认购方本人使用，不得变更协议书主体及所购单元及转让协议书上任何权益（不得在转签正式《广东省商品房买卖合同》时更改认购方姓名）；协议还对其他违约责任作出约定。上述协议书签订当天，亿通公司分别出具《收款收据》，确认收到黄浩强的商铺款人民币1970080元、1970080元、2188500元、1282020元、4251600元。同月12日，黄浩强再委托黄隆兴与亿通公司签订《补充协议书》，约定：亿通公司应在楼盘取得预售许可证后，与黄浩强签订正式购房合同和补全正式发票；现购房方姓名为暂定名，亿通公司应与黄浩强签订正式买卖合同之前无条件配合黄浩强办理更名手续，所出现的产权转让费用由黄浩强承担，与亿通公司无关；《商品房买卖协议书》与《补充协议书》系黄浩强、亿通公司买卖房产的预购协议，亿通公司应依此为黄浩强完善一切购房手续，直至黄浩强取得所购房产及其权属证明。2018年6月28日，亿通公司取得案涉商铺所在亿通雅苑花园住宅小区的《广东省潮州市潮安区商品房预售许可证》。黄浩强认为其已依约付清全部购房款，但亿通公司违反约定，至今不与其签订正式购房合同和补全正式发票，也不办理商品房预售合同的登记备案手续和交付商铺，遂于2018年9月13日向法院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼过程中，一审法院依黄浩强申请对案涉商铺予以查封。2017年12月28日，因建安公司与亿通公司建设工程合同纠纷一案，潮州市中级人民法院作出（2017）粤51民初51号民事调解书，确认双方达成的亿通公司结欠建安公司前完成的工程款、违约金和利息；后续建筑工程施工；工程取得商品房预售许可证后的销售等协议。2018年1月24日，因另金融借款合同纠纷一案，潮州市中级人民法院作出（2017）粤51民初67号民事判决书，确认潮州市潮安区某商铺所在小区的房地产在最高额限额内享有优先受偿权。一审法院认为：本案的关键在于确定案涉《商品房买卖协议书》、《补充协议书》的性质是买卖合同还是预约合同。根据黄浩强、亿通公司之间实际存在的法律关系的性质，本案案由应为商品房预约合同纠纷。黄浩强、亿通公司在《商品房买卖协议书》及《补充协议书》上就购房者姓名作出不同的约定，故应以签订在后的《补充协议书》变更签订在前的《商品房买卖协议书》为原则确定条款约定，并结合黄浩强、亿通公司就该《商品房买卖协议书》及《补充协议书》的其他约定条款、履行情况进行理解和分析，认定《商品房买卖协议书》、《补充协议书》的性质。黄浩强、亿通公司签订的《商品房买卖协议书》、《补充协议书》约定黄浩强向亿通公司认购案涉商铺、《商品房买卖协议书》与《补充协议书》均系预购协议、在将来一定期限内亿通公司应同时配合黄浩强办理购房者更名手续再签订正式的房屋买卖合同。在该《商品房买卖协议书》及《补充协议书》因购房者姓名没有确定而不具备房屋买卖合同主要条款的情况下，不能仅以《商品房买卖协议书》及《补充协议书》的名称，以及亿通公司确认已收取全部商铺款认定为买卖合同，而应因《商品房买卖协议书》和《补充协议书》不具备买卖合同主要条款以及黄浩强、亿通公司约定在将来另行签订房屋买卖合同认定该《商品房买卖协议书》、《补充协议书》为预约合同。黄浩强、亿通公司签订的案涉《商品房买卖协议书》及《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，黄浩强请求确认该五份《商品房买卖协议书》及《补充协议书》有效，予以支持。建安公司因上述《商品房买卖协议书》及《补充协议书》的签订时间早于城乡规划设计图的形成时间，辩称上述《商品房买卖协议书》、《补充协议书》系虚假协议的理由和证据不足；潮安农信社以案涉商铺在上述《商品房买卖协议书》、《补充协议书》签订时未取得预售许可证，辩称上述《商品房买卖协议书》、《补充协议书》无效的依据不足；一审法院对两第三人的抗辩意见均不予采纳。上述五份《商品房买卖协议书》、《补充协议书》仅是预约合同，黄浩强、亿通公司应负履行缔结本约的义务。在黄浩强、亿通公司就购房当事人另有约定的情形下，双方仅负诚信磋商的义务，不能根据预约合同诉请履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，经释明后，黄浩强不同意变更诉讼请求，其请求亿通公司交付案涉商铺、与亿通公司签订正式购房合同及补齐正式发票等诉讼请求于法不符，不予支持。上述五份《商品房买卖协议书》及《补充协议书》均没有约定另行签订正式房屋买卖合同期限的条款，黄浩强也未能提供证据证明亿通公司明确表示或以自己行为表明不与其签订、也不与其提供的购房者签订房屋买卖合同，黄浩强要求亿通公司支付购房款自逾期交房之日起计的违约金证据不足，也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十五条、第九十九条、第一百零四条、第一百零五条的规定，判决：一、黄浩强与潮州市潮安区亿通房地产开发有限公司签订的五份《亿通雅苑商品房买卖协议书》以及《补充协议书》有效；二、驳回黄浩强的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币91,774元、财产保全费人民币5,000元，由黄浩强负担受理费人民币91,674元和财产保全费人民币5,000元、潮州市潮安区亿通房地产开发有限公司负担受理费人民币100元。二审期间，黄浩强向本院提交了以下证据：1.潮州市中级人民法院2017年11月28日作出的（2017）粤51民初51号《民事调解书》，拟证明按该调解书的约定，亿通公司在调解协议签订一个月内，未通知雅丽公司将宏海公司委托的款项转付至亿通公司的账户作为黄浩强的购房款，黄浩强与亿通公司签订的涉案商品房买卖协议和补充协议已在2017年12月28日被视为无效。2.亿通公司2017年10月18日出具的《亿通楼盘销售情况已收房款确认单》，拟证明亿通公司没有收到黄浩强的购房款，亿通公司也没有将黄浩强视为购房者。3.汕头市濠江区法院（2019）粤0512民初99号民事判决书、4.汕头市中级人民法院（2020）粤05民终906号民事判决书，证据3、4拟共同证明雅丽公司没有在2015年11月3日履行宏海公司的委托，将11662280元工程款支付给亿通公司作为黄浩强的购房款。亿通公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但对证明目的、内容有异议。预约合同是有效的，且亿通公司已经开具收款收据给上诉人确定收到购房款。对证据2的真实性无异议，证明目的及内容有异议，证据2与本案无关联。与本案有关联的是一份六方协议。亿通公司一直都确认有收到上诉人的购房款，也一直将上诉人当做购房者对待。对证据3、4的真实性无异议，但对其证明目的及证明内容有异议，雅丽公司与亿通公司已经以抵债的方式为上诉人支付了购房款，宏海公司委托付款的目的、结果已经完成。由亿通公司出具购房款的收款收据给上诉人作为购房流程，包括委托付款过程的法律结果。对证据4还明确汕头中院的终审结果是认定雅丽公司与亿通公司不存在串通与欺诈，濠江法院一审的认定已被汕头中院纠正。建安公司质证认为：对证据1真实性无异议，对证明目的及内容有异议；对证据2无异议；对证据3、证据4真实性无异议，但认为该两份证据与建安公司无关。广州资产公司质证认为：对4份证据的真实性合法性无异议，关联性方面，可以明确上诉人并未支付购房款。对上述证据，本院将结合其他证据及事实进行综合分析认定。经审理，对一审查明的案件事实，本院予以确认。另查明，汕头市濠江区人民法院立案审理原告宏海公司诉被告雅丽公司、亿通公司、广东壮丽彩印股份有限公司、第三人黄浩强建设工程施工合同纠纷一案，于2020年6月9日作出（2019）粤0512民初99号民事判决，该判决书认定雅丽公司并没有依宏海公司委托付款的约定将雅丽公司结欠宏海公司的工程款实质支付给亿通公司，并判决撤销宏海公司对雅丽公司的委托付款行为，雅丽公司和广东壮丽彩印股份有限公司应付还宏海公司工程款11662280元及该款自2015年11月4日起的相应利息。雅丽公司、亿通公司、广东壮丽彩印股份有限公司不服该判决，向汕头市中级人民法院提起上诉，汕头市中级人民法院经审理，作出（2020）粤05民终906号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审期间，根据黄浩强的申请，本院于2020年12月9日依法作出（2019）粤51民终167号之一民事裁定，解除潮州市潮安区人民法院（2018）粤5103民初1619号民事裁定对潮州市潮安区某商铺（总价值以11662280.00元为限）的查封。本院认为，本案系黄浩强与亿通公司就商品房买卖合同的订立和履行问题引起的纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.本案上诉人与被上诉人之间成立的是商品房买卖合同还是商品房预约合同关系？2.雅丽公司是否按宏海公司的委托将11662280元支付给亿通公司对本案的《商品房买卖协议书》、《补充协议书》效力的认定是否有影响？3.黄浩强委托黄隆兴与亿通公司签订的《商品房买卖协议书》、《补充协议书》是否有效？在生效判决已确认雅丽公司没有按宏海公司的委托将11662280元支付给亿通公司作为黄浩强的购房款的情况下，黄浩强在一审提出的各项要求亿通公司继续履行合同的请求应否得到支持？4.黄浩强请求将案件发回重审，理据是否充分？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，故本案应适用法律事实发生时的法律和司法解释的规定进行处理。对上述焦点问题，本院分析认定如下:关于焦点1，本案上诉人与被上诉人之间成立的是商品房买卖合同还是商品房预约合同关系？预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。区分当事人订立的是预约合同还是本约合同，应当结合文件名称、约定内容、法律规定、履行情况等进行综合分析。本案中，黄隆兴代表黄浩强与亿通公司签订了五份《商品房买卖协议书》，协议书内容包括了作为合同标的物房屋的基本状况、价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理、商品房交付时间、房产证办理以及违约责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、争议解决方式及其他条款，就各自在商品房买卖合同中的权利义务作了明确约定，协议书中有关买卖双方的权利义务、违约责任条款直接指向于义务人逾期交付房屋或逾期支付房款应当承担违约责任，而不限于负诚信磋商的义务，其中虽有关于在未来签订正式的《广东省商品房买卖合同》的约定，但从总体上看，签订正式的《广东省商品房买卖合同》中并非主要合同目的，而仅作为双方在未来完善购房和办理房产手续的一项程序。五份协议已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。而在协议书签订的当天，亿通公司向黄浩强出具收据，从形式上体现了亿通公司已按照合同的约定收取了黄浩强的购房款。2015年11月12日，黄隆兴代表黄浩强与亿通公司签订了《补充协议书》，补充协议第二款约定购房方姓名为暂定名，甲方（亿通公司）与乙方（黄浩强）签订正式买卖合同之前无条件配合乙方办理更名手续，该条款中虽然体现双方就购房者姓名可能存在变更的问题做了约定，但并未构成对2015年11月3日所签订的《商品房买卖协议书》中购买人姓名的实质性变更，也不能据此推定签订协议和补充协议时购房者的姓名是不确定的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定2015年11月3日由黄隆兴代表黄浩强作为购房者与亿通公司签订的《商品房买卖协议书》和11月12日签订的《补偿协议书》为商品房买卖合同。原审认定案涉的《商品房买卖协议书》、《补充协议书》为预约合同有误，本院予以纠正。关于焦点2，雅丽公司是否按宏海建筑公司的委托将11662280元支付给亿通公司对《商品房买卖协议书》、《补充协议书》效力的认定是否有影响？案涉的商品房买卖协议书及补充协议约定，黄浩强支付购房款的方式为一次性付款。黄浩强在一审中主张其购房款是宏海公司委托雅丽公司将雅丽公司应向宏海公司支付的厂房工程款中的11662280元向亿通公司转付，转付后雅丽公司相应减少对宏海公司的工程欠款。由于支付购房款是购房方履行商品房买卖合同义务的行为，购房者在签订了商品房买卖合同之后是否按合同约定支付购房款及以何种方式支付购房款是关系其是否履行合同义务及是否存在违约的问题，并不影响合同的效力。因此，雅丽公司是否根据宏海公司的委托向亿通公司支付购房款11662280元，是黄浩强与亿通公司签订合同之后黄浩强履行合同约定的支付房款义务的具体方式，并不影响本案黄浩强和亿通公司之间的商品房买卖合同的效力。关于焦点3，黄浩强委托黄隆兴与亿通公司签订的《商品房买卖协议书》、《补充协议书》是否有效？在生效判决已确认雅丽公司没有按宏海公司的委托将11662280元支付给亿通公司作为黄浩强的购房款的情况下，黄浩强在一审提出的各项要求亿通公司继续履行合同的请求应否得到支持？如前所述，雅丽公司是否根据宏海公司的委托向亿通公司支付购房款11662280元，对黄浩强与亿通公司之间的商品房买卖合同是否有效并不产生影响。本案未有证据证明案涉的商品房买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案合同签订时亿通雅苑花园虽未取得商品房预售许可证，但在黄浩强提起本案一审诉讼时亿通雅苑花园住宅小区已取得《广东省潮州市潮安区商品房预售许可证》，故上述商品房买卖协议也不因未取得商品房预售许可证而致合同无效。案涉商品房买卖协议书及补充协议系当事人在平等协商的基础上达成的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，故应当认定本案的商品房买卖合同为有效。黄浩强在一审中主张商品房买卖合同有效，二审中又主张合同无效，其主张合同无效的理由是根据本院2017年11月28日作出的（2017）粤51民初51号《民事调解书》第三条第一项的约定，亿通公司没有将与黄浩强签订预售房产合同交第三人建筑公司确认有效,也无在前述约定的一个月期限内即至迟在2017年12月28日前通知雅丽公司将案涉购房款11662280元支付至亿通公司的银行账户,雅丽公司也无按宏海公司的委托付款约定将工程款11662280元支付给亿通公司作为黄浩强的购房款,特别是亿通公司于2017年10月18日出具给潮州中院和第三人建筑公司的《亿通楼盘销售情况及收房款确认单》中没有体现黄浩强系案涉商铺的购房者。故主张亿通公司与黄浩强签订的房屋买卖协议和补充协议均应视为无效。对此，本院审理认为，黄浩强与亿通公司商品房买卖合同订立于2015年11月，而亿通公司出具的《亿通楼盘销售情况及收房款确认单》上体现的形成时间为2017年10月18日，本院（2017）粤51民初51号《民事调解书》则形成于2017年11月28日，《亿通楼盘销售情况及收房款确认单》为亿通公司单方制作，黄浩强并非本院（2017）粤51民初51号案件的当事人，也没有参与该案调解协议的签订，该调解书对黄浩强并不具有法定的约束力，且黄浩强在本案一审中也未表示其自愿接受该调解书条款的约束，现其以该《民事调解书》内容的约定以及亿通公司2017年10月18日出具的《亿通楼盘销售情况及收房款确认单》作为主张案涉商品房买卖合同无效的理由，明显不能成立。至于亿通公司在没有收到雅丽公司转付款11662280元的情况下向黄浩强出具收款收据以及此后在与其他利害关系人达成的协议和出具的文件中是否如实向有利害关系的第三人披露商品房买卖信息的行为是否属于履行商品房买卖合同中的不诚信行为或者是否构成违约或应承担其他民事责任，均属于合同履行阶段的问题，并不影响对本案商品房买卖合同效力的认定。由于汕头市中级人民法院作出的（2020）粤05民终906号生效民事判决已确认雅丽公司没有履行宏海公司委托其付款的合同义务并判决雅丽公司向宏海公司支付尚欠工程款11662280元，因此，黄浩强在本案有关其已履行付还购房款的方式即是通过宏海公司委托雅丽公司向亿通公司支付的主张已被该生效判决所推翻。黄浩强也未主张其通过其他方式履行了商品房买卖协议书约定的付款义务或为取得案涉商品房支付了相应的对价，故黄浩强在一审中请求亿通公司继续履行合同已缺乏相应的事实和法律依据，依法不予支持。关于焦点4，本案是否存在依法应当发回重审的情形？二审中，黄浩强将第三人建安公司于2018年11月12日向一审法院提交的亿通公司2017年10月18日出具的《亿通楼盘销售情况及已收房款确认单》作为其己方的证据予以举示，本院组织各方当事人进行了质证，各方当事人对该证据及其证明力在二审中均予发表了意见。现黄浩强以一审法院未组织当事人对该确认单进行质证为由主张一审严重违反法定程序，本案应当发回重审。经查，一审中，第三人建安公司于2018年11月12日向法院提交亿通公司2017年10月18日出具的《亿通楼盘销售情况及已收房款确认单》，建安公司并未将该材料作为证据进行举证和说明其证明目的，而一审法院既未组织当事人对该确认单进行质证，也未将其作为证据予以认定或采信，并不存在严重违反法定程序，违法剥夺当事人质证和辩论权利的情况。综上，一审判决认定黄浩强与亿通公司之间成立的是商品房预约合同关系有误，系认定事实错误，应予纠正。但一审判决确认案涉五份《亿通雅苑商品房买卖协议书》以及《补充协议书》有效是正确的。一审判决中驳回黄浩强其他诉讼请求的理由虽有不妥，但鉴于本案二审期间已有汕头市中级人民法院（2020）粤05民终906号生效民事判决推翻了黄浩强所据以主张亿通公司履行合同的基础事实，即雅丽公司没有按照宏海公司的委托向亿通公司支付11662280元作为黄浩强购买本案房产的款项，黄浩强在一审中请求亿通公司继续履行合同的各项诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，依法不予支持。因此，一审判决驳回黄浩强其他诉讼请求的处理结果正确。就黄浩强在一审的各项诉讼请求，本案已无发回重审的必要。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”的规定，本院对一审有关黄浩强与亿通公司之间订立合同关系的性质予以纠正，并对判决结果予以维持。综上所述，黄浩强的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决对当事人认定事实存在瑕疵，但处理结果正确，本院二审予以纠正，并对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91674元，由上诉人黄浩强负担。本判决为终审判决。审判长 江 海审判员 朱 萍审判员 李照雄二〇二一年二月四日法官助理张晓霞书记员苏薇