广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32106号原告（反诉被告）：刘伟雄，男，1957年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴文光、陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被告：吴兵才，男，1969年1月4日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。被告（反诉原告）：鲁田，男，1984年10月12日出生，汉族，身份证住址湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：曾祥敏、林娜，广东诺臣律师事务所律师。第三人：海城发展有限公司,注册办事处地址香港北角蚬壳街9-23号秀明中心22楼D&E室。董事：刘伟雄、黄丽珍。委托诉讼代理人：黄丽珍，女，1964年7月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。第三人：刘志强,男，1973年3月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：吴文光、陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。第三人：朱琳汝，女，1968年5月15日出示，汉族，身份证住址广州市东山区。委托诉讼代理人：王晓东，男，1958年5月14日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告刘伟雄诉被告吴兵才、鲁田、第三人海城发展有限公司（以下简称为“海城公司”）、刘志强、朱琳汝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟雄及其与第三人刘志强的共同委托诉讼代理人吴文光、陈荣鹏，被告吴兵才，被告鲁田的委托诉讼代理人曾祥敏、林娜，第三人海城发展有限公司的委托诉讼代理人黄丽珍到庭参加诉讼。第三人朱琳汝经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付2020年2月至2020年4月、2020年6月至2020年8月期间欠付的租金（其中2020年2月已付10900元，欠付39100万元；2020年3月已付3000元，欠付47000元；2020年4月已付36100元，欠付13900元；2020年5月已收齐；2020年6月已付20000元，欠付30000元；2020年7月已付20000元，欠付30000元；2020年8月已付20000元，欠付30000元）及逾期支付前述租金的违约金（从每月6日起计至实际支付之日止，以同期应付而未付的租金为基数，按照年利率36%的标准计算）。事实与理由：2018年7月30日，两被告与原告签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告将坐落在“广州市越秀区xx路xx号夹层”的房地产(下称“该房屋”)出租给两被告作商用用途使用，同时明确该房屋的租赁期限、租金标准及双方的权利义务。合同签订后，原告依约将该房屋交付给两被告使用，全面履行了合同义务。根据上述合同第三条、第七条的约定，两被告有依时交纳租金的义务，两被告应在每月的第5日前将当月的租金支付给原告，逾期交付租金的，每逾期一天，两被告须按当月租金额的3%向原告支付违约金，但两被告却未依约履行约定租金的支付义务。原告认为，两被告与原告之间的房屋租赁合同关系合法有效，两被告应按约定支付租金，现两被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，两被告应立即向原告付清拖欠的租金，并按合同约定承担违约责任，原告主动将违约金标准调低为以同期应付而未付的租金为基数，按照年利率36%计付。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告吴兵才辩称：不同意原告的诉讼请求。我方无需向原告支付租金，我方已经将涉案酒店转让给被告鲁田，故支付租金的义务不应由我方负担。被告鲁田辩称：1、除原告自认的已收到11万元的租金外，我方2020年5月还另外支付了5万元的租金，该笔租金应予以扣除。2、原告交付的租赁物面积少于涉案租赁合同约定，应当对租赁房屋面积进行测量，退还之前多付的租金，且按合同约定将租赁面积补足，但原告经我方催告后仍未履行合同义务，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任，并赔偿我方的营业损失。我方所欠付的租金应与相应违约金予以抵扣。3、我方在涉案场所经营公寓属住宿业，受此次新冠××疫情影响尤为严重，营业收入明显减少，我方有权减少减免租金，且原告此前也同意减免我方一个半月的租金，现其要求我方按合同约定履行支付租金的义务没有依据。4、原告违约在先，我方并没有违约，在未确定租赁面积和经营极度困难的情况下，仍然支付了部分租金，我方承担违约金没有事实及法律依据。5、无论我方是否有违约，原告要求主张违约金标准过高。6、对原告诉请的主张，我方对已付租金的数额确认，对未付租金的数额也予以确认，但原告同意减免部分租金，不应当计算。第三人海城公司及刘志强均述称：同意原告的诉讼请求，同意原告提起本案诉讼。第三人朱琳汝未作陈述。被告鲁田向本院提出反诉请求：1、确认原告应减免被告鲁田新冠××疫情期间2020年2月至2020年3月的租金（按每月50000元计算）；2、判令原告向被告补充提供11号、20号、35号、40-44号商铺的差额租赁场地面积（合同约定原告需交付的场地建筑面积为600平方米，涉案场地经广州市房地产测绘院实测的建筑面积合计为572.3281平方米，差额为27.6719平方米）；3、原告向被告鲁田退还多支付的租金（实际以合同约定的建筑面积600平方米减去法院委托的评估机构测量的租赁物实际建筑面积的差额，按每月每平方米83.33元，自2018年11月15日计至2020年5月31日止）；4、判令原告向被告鲁田支付未按合同约定提供租赁物面积的违约金（以每月租金50000元为基数，按年利率36%的标准自2018年11月15日起计算至原告补足租赁物面积之日止）；5、判令原告赔偿被告鲁田的营业损失（以法院委托评估测绘机构测量出的实际建筑面积与合同约定的建筑面积差额，因涉案酒店每间约20平方米，我方估算的差额建筑面积约为45平方米，每间酒店每日营业额为168元，故营业损失为168元每日*2间，自2018年11月15日起计算至原告按照合同约定支付足够建筑面积之日止，最终的营业损失以实际的差额建筑面积为准）；6、判令原告不得占用广州市越秀区xx路xx号2楼11号、20号商铺门前的消防通道，并允许被告鲁田使用该消防通道（消防通道宽2.8米，长约7米）；7、判令原告允许被告鲁田使用广州市越秀区xx路xx号2楼的公用卫生间。反诉的事实和理由：2018年7月30日，原告与吴兵才签订《广州市房屋租赁合同》，约定吴兵才向原告承租广州市越秀区xx路xx号二楼夹层3-6号等商铺，建筑面积为600平方米，租赁期限为2018年11月15日至2028年12月30日。2018年12月11日，我方与吴兵才签订《广州市越秀区xx公寓转让协议书》，约定我方接手经营吴兵才向原告承租的上述租赁物，由我方继续履行2018年7月30日签订的租赁合同，并支付自2018年12月起的租金。后我方经原告同意，直接以在租赁合同承租人落款处签名的方式加入到原租赁合同关系中，从而与吴兵才以共同承租人的身份履行租赁合同。上述合同签订后，我方每月均依约及时交付租金，在2020年2月因疫情原因，导致未能开展经营，且我方发现原告交付的租赁物实际面积与房屋平面附图不一致，我方向原告提出免租及确认房屋面积要求。经我方测量，11号、20号、35号、40至44号商铺比平面附图所载面积少约45平方米，有房屋平面附图为证，且11、20号商铺东侧公共通道被其占用经营棋牌室，有照片为证，导致我方实际公寓的面积减少，从而产生营业损失。同时租赁物平面附图A14号场地、公共卫生间、11号、20号商铺东侧的消防通道属公共场地，但原告一直独占，不允许我方使用，而原告所经营的棋牌室也是承租他人的，我方作为承租人应享有同等的使用权。我方多次书面通知原告共同测量并归还被其占用的面积，但原告一直不予配合。为此双方发生争议，由派出所出面调解，原告当时同意减免疫情期间1.5个月的租金，但原告出尔反尔，还先起诉至法院。为维护我方的合法权益，故提出上述反诉请求。原告对被告鲁田的反诉辩称：不同意被告鲁田的全部反诉请求。原被告之间签署的租赁合同，所涉及的租赁场地，只表明了涉案场地是夹层商铺，建筑面积为600平方米，并未注明商铺号，原被告双方在建筑附图上，具体划定的承租区域并未包括11号、20号的全部面积，原告按双方确定的承租面积、所划定的区域向被告交付，被告按照交付承租场地进行装修，原告交付的承租场地完全符合合同约定。被告认为少交付承租面积45平方米没有依据，也不符合双方已经按照划分的区域确认交付的事实，因此被告主张45平方米的营业损失无法律依据。疫情期间，被告经营受到影响，我方不否认，但该情况属于正常的商业风险，不是被告要求免除租金的法定理由，被告在疫情期间，被政府部门责令关门停业，才可以要求原告免除被政府部门责令关门停业期间的租金，被告没有该方面的证据，因此其要求免除租金的请求无法无据。被告反诉请求6、7，与本诉的诉求不是基于相同的法律关系，诉讼请求之间有无因果关系，该两项反诉请求与本诉请求不是基于相同的法律事实。根据民事诉讼法司法解释第233条的规定，该两项反诉请求不能合并审理，应当不予审理。另，被告所说的另外主张权利的区域不是由原告经营，是其他公司在经营，与原告无关。综上请求驳回被告鲁田的全部反诉请求。被告吴兵才对被告鲁田的反诉辩称：与我方无关，对被告鲁田的反诉诉请均无异议。第三人海城公司、刘志强均述称：与原告的答辩意见一致。第三人朱琳汝未作陈述。经审理查明：广州市越秀区xx路xx号首层的夹层3-6号、11号、12A号、13号、14号、15号、20-23号铺的产权人均为第三人海城发展有限公司，其中3号铺及6号铺的建筑面积均为18.6195平方米，4号铺及5号铺的建筑面积均为18.8175平方米，11号铺的建筑面积为14.7906平方米，12A铺的建筑面积为12.9742平方米，13号铺的建筑面积为13.1904平方米，14号铺的建筑面积为20.4992平方米，15号铺的建筑面积为20.283平方米，20号铺的建筑面积为14.7906平方米，21号铺的建筑面积为26.1646平方米，22号铺的建筑面积为20.4992平方米，23号铺的建筑面积为20.283平方米。广州市xx路xx号夹层24号、25号、34号、35号、39号、40号的产权人均为第三人刘志强，其中24号铺的建筑面积为23.9平方米，25号铺的建筑面积为23.85平方米，34号铺的建筑面积为33.18平方米，35号及40号铺的建筑面积均为32.96平方米，39号铺的建筑面积为36.72平方米。广州市越秀区xx路xx号夹层36-38号、41号铺的产权人均为原告刘伟雄，其中36号铺的建筑面积为32.9571平方米，37号铺的建筑面积为33.3995平方米，38号铺的建筑面积为35.169平方米，41号铺的建筑面积为31.85平方米。广州市越秀区xx路xx号夹层42-44号铺的产权人均为第三人朱琳汝，其中42号、43号铺的建筑面积均为31.85平方米，44号铺的建筑面积为63.04平方米。2009年2月13日，第三人朱琳汝就上述42号、43号、44号铺的管理、使用等出具《委托书》，载明：委托人为朱琳汝，受委托人为王晓东，现委托王晓东为我的合法代理人，代理执行和处理以下事项：五、订立租赁契约，收取租金，并出具有效的收据。六、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书。受委托人有转委托权。广东省广州市公证处于2009年4月21日分别出具（2009）粤穗广证内字第1698、1701、1703号《公证书》，均载明：兹证明朱琳汝于2009年2月13日在我处在前面的《委托书》上签名。后王晓东转委托刘伟雄作为其合法代理人，并于2011年12月16日出具《委托书》，载明的权限与前述《委托书》一致，该委托书亦经广东省广州市公证处予以公证。第三人刘志强先后于2018年6月1日、8月1日，出具《委托租赁证明》，均载明：本人刘志强是广州市越秀区xx路xx号夹层24号铺、25号铺、34号铺、35号铺、39号铺、40号铺物业的产权人，现本人授权刘伟雄对上述物业进行管理、使用，刘伟雄有权以自己的名义出租上述物业，包括与承租人签订租赁合同、收取租金等，如刘伟雄与承租人发生纠纷的，刘伟雄有权直接以自己的名义向人民法院起诉解决。2018年6月1日，第三人海城发展有限公司出具《委托租赁证明》，载明：我司系广州市越秀区xx路xx号首层的夹层3-6号、11号、12A号、13-15号、20-23号铺的产权人，现我司授权刘伟雄对上述物业进行管理、使用，刘伟雄有权以自己的名义出具上述物业，包括与承租人签订租赁合同、收取租金等，如刘伟雄与承租人发生纠纷的，刘伟雄有权直接以自己的名义向人民法院起诉解决。2018年7月30日，原告（出租人、甲方）与被告吴兵才（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区xx路xx号2楼夹层房号的房地产出租给乙方作商用用途使用，建筑（或使用）面积600平方米。第三条、租赁期限自2018年11月15日至2028年12月30日，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方，其中2018年11月15日至2020年11月14日期间每月租金为50000元。第四条、乙方向甲方交纳十万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）。第六条、甲方的权利和义务。1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金。第七条、乙方的权利和义务。1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第八条、其他约定。手写内容为：2018年8月5日交场地，管理费、水电费、治安费、垃圾费，由承租方承担。该手写内容旁边有原告及“吴兵才”的手写签名及指模。该合同尾部乙方落款处有“鲁田”的手写签名及指模。次日，原告与被告吴兵才共同在测字:H2398《房地产平面附图》上一致确认：红线范围内属酒店租用地方，请按图施工。据该附图显示，红线范围的商铺包括：3-6、11-15、20-25、34-44号共26间；仅有部分面积在红线范围内的商铺包括：11、20、24、25、34、44号共6间。2018年12月11日，被告吴兵才（甲方、转让方）与被告鲁田（乙方、受让方）签订《广州市越秀区xx公寓转让协议书》，其中约定：甲乙双方就xx公寓永久性转让事宜签订本协议，供双方共同遵守。一、甲方愿将其自营的位于广州市越秀区xx路xx号夹层xx公寓的全套设施设备及证件，按照现状转让给乙方使用，转让费总计金额为1255000元，具体财产包括xx公寓现有全部设施设备及用品。三、甲方将xx公寓（以前是宾馆）所有办证资料，如街道租赁合同、消防图纸、营业执照、办卫生资料、前期交费收据原件等无偿提供给乙方，另门锁、热水电话。四、xx公寓交给乙方后，乙方同意继续履行甲方与房东2018年7月30日签订的租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用，该合同期满由乙方领回甲方所交的押金，该押金归乙方所有。六、移交。1、xx公寓现有装修、装饰、设施设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有；2.自移交当日起，之后营业收入归乙方所有；等。同日，吴兵才出具《收条》，载明：收到鲁田xx公寓转收605000元。上述合同签订后，被告鲁田将涉案房屋作广州xx公寓使用。2020年5月15日，被告鲁田委托律师向原告发出的《律师函》，主要内容为：经核对发现你方交付房屋的建筑面积与合同约定相比减少60平方米以上，其中11、20、35号商铺被你方占用作为过道和服务台等，41-44号商铺面积比商铺平面附图面积少，暂计至2020年3月31日，我方累计多付租金114114元。根据法律规定，债权债务可以相互抵消，因此，我方现通知你方如下：上述你方应返还的金额和应承担的违约金〈不包括营业损失〉共计856614元，我方将从应付给你方的租金中逐月抵扣，同时也希望你方收到函件后，积极与我方协商按合同约定交付房屋及赔偿损失事宜。同日，该函送达给原告。诉讼中，原告与两被告一致确认：合同约定的房屋地址为广州市越秀区xx路xx号2楼夹层，2楼夹层共51个商铺，合同约定的2楼夹层即是我方提交的产权证所示的xx路xx号首层的夹层，签署合同时，未严格按产权证载明的地址所签订；涉案《广州市房屋租赁合同》由原告与吴兵才先行于2018年7月30日签订，鲁田在2018年12月11日加签了名字。关于被告鲁田实际承租的商铺问题。原告于2020年9月7日第一次庭审中称：包括广州市越秀区xx路xx号首层的夹层3-6号铺、11号铺、12A号铺、13-15号铺、20-25号铺、34-44号铺，共26间商铺，按产权证载明的建筑面积合计为682.0373平方米，因其中11号、20号、24号、25号、34号、44号共6个商铺只有一部分为承租范围，原告与两被告就承租场地在房地产平面附图上已作出明确划分，交付商铺的建筑面积为600平方米，两被告也按照该划分区域进行装修。后原告于2021年1月26日第二次庭审中变更上述陈述为：根据广州市房地产测绘院于2021年1月21日出具的《房屋面积报告书》记载，部分交付的商铺共9个，包括11、20、24、25、34、44号铺及35、42、43号铺，完整交付的36-41、3-6、12A、13-15、21-23号铺。我方当时向被告吴兵才交付的商铺是与2018年7月31日的附图所示一致，至于其怎么间隔、怎么装修，我方不清楚，直至测绘院于2020年11月5日出具测绘报告后，我方才发现部分交付的商铺除了2018年7月31日平面附图所示的6个商铺外，还增加了我方上述的35、42、43三个商铺，测绘报告显示3号商铺是部分交付，我方认为是错误的，3号是完整交付的，被告吴兵才对此也已确认。被告鲁田称：确认原告上述的26间商铺为我方实际承租使用，但在实际使用中除了原告上述的11号、20号、24号、25号、34号、44号6个商铺是部分使用外，还有35号、40-43号铺也是只使用了部分，其中40-44号铺部分由原告出租给案外人作为网吧使用，11号、20号、35号铺部分由原告自己作棋牌室使用；在原告与我方进行庭后调解过程中，原告通过派出所的工作人员来找到我方，提出由吴兵才将我方经营的公寓收回，但实际上仍由原告经营，所以在本案当中吴兵才与原告存在利害关系。被告吴兵才称：原告于2018年7月30日将涉案场地交付给我方，后我方于与被告鲁田签订转让协议当日即2018年12月11日按现状交付给鲁田，鲁田之所以没有与原告直接签订合同，而是加名，是因为担心原告不同意我方转让给鲁田，相当于我方与鲁田合作经营涉案场地；部分交付的商铺与我方与原告于2018年7月31日确认的平面附图所示一致，另外，3号铺也是完整交付，现在xx公寓的前台及前台隔壁及后面的房间都有占用3号铺的位置，并非被告鲁田所述是部分交付。关于合同约定的建筑面积及租金标准问题。原告称：在签订租赁合同时，原被告双方均未提出要求对租赁物的建筑面积进行测绘，双方是根据共同划定的租赁范围协商确定了租金标准，合同中载明的“建筑面积600平方米”也是双方根据划定的租赁范围估算的数据，合同签订后，原告也是按照双方共同划定的范围将租赁物交付给被告装修施工，被告在接收租赁物时并未就建筑面积提出过异议，后被告将每个商铺原有的间隔打通，并根据其经营酒店的需要重新进行装修及间隔，被告也一直按合同约定的租金标准履行租金支付义务。直至疫情发生后，被告要求减免租金，原告未予同意，其才提出建筑面积的异议。被告吴兵才称：当时原告称涉案场地建筑面积约有600平方米，原告当时说租金按照每月55000元计算，我认为有点高，就还价还到每月50000元，之后每两年在50000元的基础上递增5%，因为当时还有其他人想要承租，我就想如果50000元每月原告能够接受，我就承租，原告同意了就达成一致意见，由我方从2018年11月15日至2020年11月14日按照每月50000元承租涉案场地。被告鲁田称：被告吴兵才于2018年12月1日将涉案场地交付给我方，交付当日，我方确认有查看过；关于租金确认的方式，本案中涉案商铺均有房产证，并载明了建筑面积，因部分商铺被原告使用，其知道自己使用部分的面积因此在出租给吴兵才时，原告告知其涉案场地的面积肯定有600平方米，虽然租赁合同未明确租金单价，但建筑面积决定租赁数额，这是房屋租赁市场默认的交易惯例，故本案的租金总额是以建筑面积为基础确定的，不存在一口价确定租金总额的情况，这既与租赁交易习惯不服，也与事实不符。另经被告鲁田申请，本院依法委托广州市房地产测绘院对涉案26间商铺的建筑面积之和进行测绘。广州市房地产测绘院于2020年11月5日出具《房屋面积报告书》，测绘结论为：粗虚线范围为申请人现场指界实测的范围，该范围内含测字H2398房产证平面附图中的3、11、20、24、25、34、35、42、43、44铺部分面积及36至41、4至6、12A、13、14、15、21、22、23铺全部面积。当中所占套内面积335.5108平方米，分摊面积236.8173平方米，总建筑面积共572.3281平方米。该测绘报告后所附的《房屋平面图》所示的粗虚线范围包括：3-6、11-15、20-25、34-44号共26间；仅有部分面积在粗虚线范围内的商铺包括：3、11、20、24、25、34、35、42、43、44号共10间。被告鲁田为此支付了测绘费496元。该报告经依法送达给原被告后，原告与两被告均未向本院提出书面异议。原告主张涉案3号商铺为完整交付且其已足额交付租赁物，向本院提交了以下证据：1、照片3张；2、原告及三第三人共同单方委托广州市房地产测绘院对涉案场地进行测绘，该院于2021年1月21日出具的《房屋面积报告书》（载明：图示粗虚线范围为申请人现场指界实测的范围，该范围内含测字H2398房产证平面附图中的11、20、24、25、34、35、42、43、44铺部分面积及36至41、3至6、12A、13、14、15、21、22、23铺全部面积，当中所占套内面积为470.7607平方米，图示斜线部位为梯间大堂，该部位面积为25.2160平方米）。被告吴兵才质证称：对上述证据均无异议。被告鲁田质证称：对证据1的真实性予以确认，对其证明内容、关联性不予认可，已在测绘现场得到了确认，包含在法院委托的测绘报告之中；对于证据2，是原告单方委托的测绘报告，且该报告载明的用途是进行权属登记发证，也就是说原告在委托广州市房地产测绘院时隐瞒了真实的目的，并且该测绘的面积也不能作为本案的参考依据，其测绘的仅是套内面积，无法显示涉案全部商铺的建筑面积；广州市房地产测绘院于2020年11月5日作出的测绘报告是法院委托并经原被告双方在现场对测绘面积进行了确认后作出的报告，该报告已包含了我方实际经营全部的商铺，包括了接待前台的面积，所以本案应当采信由法院委托的测绘结果。第三人海城公司及刘志强对上述证据均无异议。被告鲁田主张原告交付的商铺总面积与合同约定不符且给其造成营业损失并经其多次催告，原告拒不履行，向本院提交了以下证据：1、照片若干张；2、其向原告发出的《减免租金申请书》（主要内容为：进入2020年1月以来，疫情形势严峻，xx公寓的经营面临前所未有的困境，现无力交清房租，为缓解企业经营困难，现向房东申请，疫情期间缓交和减免租金）；3、其先后向原告发出的《甲方房东刘伟雄先生》《房东刘伟雄先生》（主要内容均为：经核查，发现乙方所承租的场地甲方没有完全交付给乙方并侵占，具体如下：11、20、35、43、44号商铺没有完整交付，11、20号商铺门前通道被棋牌侵占）；4、《关于要求返还多付租金并支付违约金的函》（主要内容为：你方实际交付的商铺面积少于合同约定的面积，应按实际交付的建筑面积退还本人每月多付的租金，同时根据合同约定向我方支付未按约定提供房屋的违约金，上述你应返还的金额及应承担的违约金共计761825元，本人有权从应付的租金中抵扣）；5、携程旅行网订房截图5张。原告对上述证据质证称：对于证据1，不属于本案审理范围，与本案无关；对于证据2至4，均确认微信收到，但被告鲁田要求我方减免租金无法律依据；对于证据5的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为，原告与两被告一致确认，涉案《广州市房屋租赁合同》是由原告与被告吴兵才先行于2018年7月30日签订，后被告吴兵才将涉案场地的经营使用权转让给被告鲁田，两被告就此于2018年12月11日签订《广州市越秀区xx公寓转让协议书》，被告鲁田亦于同日在上述《广州市房屋租赁合同》尾部乙方落款处加签了名字，由此可见，上述《广州市房屋租赁合同》的承租人已由被告吴兵才变更为两被告。经审查，上述《广州市房屋租赁合同》是原告与两被告双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于被告鲁田基于涉案场地建筑面积不足的反诉请求是否成立及租金应否因疫情原因减免的问题。关于被告鲁田的反诉请求。首先，上述《广州市房屋租赁合同》约定涉案场地xx路xx号2楼夹层房屋，建筑（或使用）面积为600平方米，但并未明确该600平方米具体包含的商铺数量及商铺编号，原告与被告吴兵才仅于签订上述合同的次日在编号为测字H2398的《房地产平面附图》上对涉案场地的使用范围采用红线予以标注，并一致确认“红线范围内属酒店租用地方，请按图施工”。从该附图可见，涉案场地有些商铺是完整划入该红线区域，而有些如11、20、24、25、34、44号商铺又是部分划入该区域，且部分划入的商铺在交割点亦未标注相应的长度和宽度，由此可见，原告与被告吴兵才就涉案场地的使用范围的约定并不明确。其次，被告吴兵才将该场地按现状交付给被告鲁田使用时，被告鲁田亦自认其已查看过涉案场地，故其对涉案场地的实际使用范围是否特定亦已知悉，其在此情况下，仍在涉案租赁合同上加签名字，自愿成为承租人之一，亦应承受相应的风险。再次，上述租赁合同约定的租赁期限长达十年，而租金标准在起始两年仅约定了一个固定数额，无法看出租金数额与租赁面积是否直接相关，且被告鲁田自2018年11月实际承租使用涉案场地至其首次于2020年3月20日向原告提出面积不足的问题已逾一年，其亦未举证证明其在此之前有向原告提出异议。综上，被告鲁田现以涉案场地租赁面积与合同约定面积不符为由，要求原告减付租金、退还自承租之日起至2020年5月31日期间的租金差额并支付违约金、营业损失的反诉请求，理据不足，本院均不予支持。关于补足差额租赁面积的诉请，鉴于涉案xx路xx号2楼夹层均已有相应商户在实际经营使用，被告鲁田要求原告补足差额面积，实难履行，故对其该项诉请，本院不予支持。关于被告鲁田反诉要求原告不得占用11号、20号商铺门前的消防通道及允许其使用该消防通道及二楼公共卫生间的请求，与本案不属同一法律关系，对此，本院不予调处。关于欠付租金及租金标准问题。两被告作为涉案租赁合同的承租人，根据合同的相对性原则，其应共同承担向原告支付租金的义务。被告吴兵才称其已将涉案公寓转让给鲁田，故其不应承担支付租金的义务的抗辩，理据不足，本院不予采纳。原告已将涉案场地交付给两被告使用，两被告应依约向原告支付租金。关于租金标准问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，两被告的资金周转及营业收入确实受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2、3月的租金按原租金标准的50%即25000元/月计付，2020年4月及2020年6至8月的租金均按原租金标准计付，已付租金部分应从中予以扣除。由于疫情影响及原被告双方就涉案场地的建筑面积问题存在争议，双方对于租金交纳标准协商不一致，两被告不属于恶意拖欠租金，故原告主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。同理，被告鲁田要求确认原告应对2020年2、3月的租金予以免除的主张，有违公平、等价有偿原则，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴兵才、鲁田向原告刘伟雄支付自2020年2月1日至2020年4月30日止及自2020年6月1日至2020年8月31日止的租金（其中2020年2月按14100元/月计；2020年3月按22000元/月计；2020年4月13900元/月计；2020年6月1日至2020年8月31日按30000元/月计）。二、驳回原告刘伟雄的其他诉讼请求；三、驳回被告鲁田的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2398.80元，由原告刘伟雄负担701元，被告鲁田负担1697.80元；反诉受理费减半收取3202元、测绘费496元，均由被告鲁田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年二月二十四日书记员 徐珮仪梁菁菁