宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3790号 上诉人(原审原告）：崔某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：崔某2、周某，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏金佰利商务经营管理有限公司。 法定代表人：沈某。 被上诉人（原审被告）：沈某，住内蒙古自治区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李某，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司。 法定代表人：倪某。 上诉人崔某1因与被上诉人宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、沈某、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任，依法公开开庭进行了审理，上诉人崔某1的委托诉讼代理人崔某2、周某，被上诉人宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈某的共同委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，原审被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人崔某1上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的其他各项诉讼请求（解除涉案房屋租赁协议及补充协议；金佰利公司恢复涉案商铺原状、返还商铺）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实和法律依据均错误，上诉人与被上诉人签订了商铺《房屋租赁协议》及补充协议，约定了租赁期限和付款方式，随后上诉人将房屋交给被上诉人经营，但之后，被上诉人金佰利公司连续两年不及时支付上诉人房屋租金，且其继续违约，故上诉人主张将商铺房屋腾退返还，被上诉人龙马公司应当承担连带责任。请求支持上诉请求。 被上诉人共同辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.被告金佰利公司及龙马公司按照“龙马鼓楼广场”地下一层3-069号商铺的建筑设计施工图纸恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.被告金佰利公司向原告支付拖欠租金103518元，利息6755元，违约金68765元，三项合计共179038元；并由金佰利公司继续支付拖欠租金利息直至租金全部支付完毕之日止；4.被告沈某就诉讼请求第三项债务承担连带清偿责任；5.被告龙马公司对诉讼请求第三项债务（2018年租金本息）范围内承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由三被告负担。 一审法院认定事实：2013年9月21日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的的位××区商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。上述合同签订当日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市××区商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营。《买卖合同》条件成就后，被告龙马公司并没有将原告购买的商铺实际交付，直接交由金佰利公司对外招租。后双方又签订《房屋租赁补充协议》，确认租赁物建筑面积为19.62平方米。双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不找差价。剩余年限的租赁费：租期自2016年4月1日起至2024年3月31日止，其中2016年4月1日至2018年3月31日年租金为44365元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为51759元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为59153元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30%的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金。自2018年起到现在持续违约逾期支付租金，2018年4月1日至2020年3月31日拖欠租金为103518元。原告主张的利息6753元系自2018年4月2日起暂计至2020年3月31日，按中国人民银行贷款基准年利率4.35%分两段计算。另查明，2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司向原告等业主发出《房屋租金支付担保承诺书》，载明：经业主和二被告协商，被告龙马房地产公司作为担保方就2018年租金支付达成以下意见：一、被告金佰利公司对于返还租金作出如下承诺：1.第一笔于2018年6月15日前支付租金总额的40%；2.第二笔于2018年8月31日前支付租金总额的30%；3.第三笔于2018年10月31日前支付租金总额的30%。二、由龙马公司作为金佰利返还租金担保方，担保金佰利公司支付鼓楼广场负一层业主房屋租金。三、现金佰利公司按第一条时间节点到期已无法支付第一笔租金，龙马公司承诺在7月15日前将此笔租金担保借给金佰利公司用于支付业主租金并愿继续担保后续两笔租金如期支付。四、对上述担保承诺条款内容望有关各方遵照执行不得违约，保证按时支付房屋产权人返租租金，若担保方违约，愿意承担本年度未支付业主剩余租金的银行同期贷款利息。再查明，被告金佰利公司系一人有限责任公司，股东为沈某。在庭审过程中，被告金佰利公司并未向该院提交公司财务审计报告。涉案商铺所在的“赛格数码城”属于整体租赁，整体运营，面积近达10000平方米，涉及业主505户，目前经营商铺在230户左右，涉案商铺的转租并非一一对应，就涉案商铺面积的分割，涉及其他业主及次承租人的利益。 一审法院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺，同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的该几项诉讼请求该院亦不予支持。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司未按时支付租金，自2018年4月1日至2020年3月31日拖欠原告租金为103518元。故对于原告要求被告金佰利公司支付租金103518元的诉讼请求，该院予以支持。对于原告要求被告金佰利公司支付迟延支付租金的利息问题，虽然协议对被告逾期支付租金所应承担的违约责任未予约定，但被告金佰利公司逾期付款确给原告造成了损失，故原告要求被告支付逾期付款利息的诉请，该院按照中国人民银行同期同类贷款利率支付51759元自2018年4月2日起至2019年4月1日的利息；按照中国人民银行同期同类贷款利率支付103518元自2019年4月2日起至2019年8月19日的利息；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付103518元自2019年8月20日至判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张被告沈某承担连带责任的诉讼请求，因被告金佰利公司是一人有限责任公司，被告沈某系唯一股东，其无证据证明公司财产独立于其自己的财产，亦未向该院提交公司财务审计报告，无法证明被告沈某的个人财产独立与公司财产，故对原告要求被告沈某对违约金承担连带责任的诉讼请求，该院予以支持。原告主张被告龙马公司承担连带责任的诉讼请求，虽然被告龙马房地产公司出具承诺，同意对被告金佰利公司2018年欠付租金提供担保，因上述担保未约定保证形式，根据法律规定应当视为连带责任保证，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。但在该担保期间内原告并未要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。故原告要求被告龙马房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求该院不予支持。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于判决生效之日起七日内支付原告崔某1租赁费103518元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率支付51759元自2018年4月2日起至2019年4月1日的利息；按照中国人民银行同期同类贷款利率支付103518元自2019年4月2日起至2019年8月19日的利息；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付103518元自2019年8月20日至判决确定的付款之日止的利息）；二、被告沈某对上述被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司欠付租金及利息承担连带清偿责任；三、驳回原告崔某1的其他诉讼请求。如果被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3880元，由原告崔某1负担1800元，被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈某负担2080元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据：证据1，《关于“申请解除与金佰利公司租赁合同并返还商铺的联名信”》，证明由于金佰利公司无法正常履行合同，目前越来越多的业主要求解除合同，解除合同符合大多数业主的利益。证据2，民事裁定书复印件一份，证明截止2020年6月30日，金佰利公司资产不足以清偿全部债务，已经达到破产清算的条件。银川市中级人民法院已指令银川市兴庆区人民法院受理金佰利公司的破产清算案件。被上诉人质证对证据1的三性及证明目的均不认可，对证据2的三性及证明目的无异议。以上证据与本案案由无直接关联，不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租，现双方租赁合同租期尚未届满，如本租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，商铺面积的分割必然影响到其他业主及次承租人的利益，不具有现实可操作性。一审法院考虑到上述情节及最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，未予支持上诉人解除《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的请求并无不当。上诉人主张龙马公司承担连带支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人崔某1负担。 本判决为终审判决。 审判员  李山山 二〇二一年二月二日 书记员  杨 锋 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。