广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9585号上诉人（原审原告）：刘玉涛，男，1972年6月23日出生，汉族，户籍地广东省xx市xx区××××××××巷8号，公民身份号码440××××××××××××713。被上诉人（原审被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠州市xx县xx镇大埔屯xx湾会所二楼，统一社会信用代码：914×××××××××××721L。法定代表人：杨某，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。上诉人刘玉涛因与被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告刘玉涛不服一审判决，上诉请求：1、请求判决撤销惠东县人民法院（2020）粤1323民初3791号原告刘玉涛的全部诉讼请求，改判为被上诉人归还拖欠房租欠费11700元；2、请求二审法院判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院确定民事责任违背事实依据，存在定责错误。1、本人5月17日与富力地产管理员童某进行微信文字沟通因解约E1栋507房时发生争执，因其所欠该房的物业管理费（2018年4月起）未交，又不肯书面写明其所欠这些费用，只说物管费已通知物业租期内不用我们交（又是一个口头通知），其实物业是不予支持的，物业公司明确表示地产和物业都是独立的法人公司，只有入了帐才能算交了管理费，否则不算。故本人当时不认同这种霸道的口头协议，一旦同意，本人就没有任何证据追讨其所欠物管费用，故要求童某结清欠费或书面承诺对所欠金额费用负责。其非常不爽，并发送内容“1604那间我也不租了，到这个月为止，过不过来收房，你自己选择，租金也到了这个为止”。我已回复，租不租无所谓，只要结清费用则可退房。事后5月23日和童某文字沟通507号房退租时，其还是不肯交所欠物管费，并说其是不想退1604房，只要我退一步（不追究507欠费问题），本人未有答应。这就是本人和童某关于E2栋1604房谈及的所有内容，之后就从未有人（含童某）联系过本人有关1604退房的事。童某这样与我谈及1604房，给不了真正明确退租的行为，从以下几个方面看出：第1，童某如代表公司与本人解约，鉴于合约的严谨性，应发函告知（因本人涉及507房时就反对口头协议），才能代表公司行为，不能说一名“1604我不租了，就叫人月底过来收房”一句话就解决了的，因为租房的不是童某本人，至少其也得对退房涉及的问题与我进行沟通。当初与富力地产签订房租合同，包括期限、物管、水电费和押金都有明确的规定和约束，其进行解约时也必须解决这些问题，童某仅口上一说月底叫本人收房，不来就是我的责任，我已回复，租不租无所谓，只要结清费用则可退房。当时1604房涉及的费用是：2019年1月1日起就未交租金（1-5月）租金为6500元，物管费未交（41个月有27个月未交）共约2970元，水电费约1100元未交，合起来大概共10570元，所涉及这些金额，说明富力方行为已经严重违约（合同规定最迟不超过当季的第30天），另承租方仅有押金2600元，这些童某只字未提及，也不出示原合同。解约租房协议，这些合同条款里的项目必须同时解决，不留纠纷，才是解决问题的办法，童某拒绝解决。第2，其5月底租户还未搬离，是6个月才搬离，本人已出示过1604有过6月电费单，地产方说是正常用电损耗，那么我想问的是，那7月、8月、9月直到11月为什么又没有呢，我是12月31日才收的房呀，童某不是不清楚，其不定期合同退房，需提前30天向房东说明，其5月17日开始提及1604退房，生效是6月份，其要是真打算退房，在此期间足应结清房租、水电费和物业费，才符合退房手续，富力却不肯结清。第4，富力地产方严重违反合同约定，富力地产作为大型的上市房地产公司，该公司财务状况良好，收入和支出都应有账目可查，严格按合同办才对，怎么房租和物管费逾期这么多不交呢。其实富力地产存在大量欠业主房租物管费的问题，只不过像我通过法律来维权的太少而已，本人并非个案。本人曾在法庭上出示过业主们微信的谈话内容，都控诉富力地产的恶意欠费问题，但被富力地产方认为此与本案无关不作为证据，法官认同福利地产方的说法，其实，我认为这正能说明富力地产的失信度和违法性质普遍性。另外本人的507房，还涉及了一单三年管理费追讨，富力地产曾承诺赠送三年管理费给本人，并在赠送通知单上写得清清楚楚，其实其一直都未赠送，直到涉及到这二单官司时本人才发现，本人拿收据向其追讨，无人理睬，才将这项并入来打官司的，这可以明确我向富力讨欠费，有证据不行，没证据更绝对不行，可见其霸道程序。第5，搬离房子不交回房子不结清费用，不能说明租房合同终止。本人相信富力地产人员6月初已搬离1604，但搬离不等于退组；童某5月23日后从未联系过我，其作为退租人，理应联系我退租；未与我验房交接钥匙，未把房子还给我，未与我结算租金及其他相关费用，除童某外的其他工作人员也没联系过本人。相反，本人反映问题给地产前台（电话07528521111，其中有一次还问过前台人员名字叫陈伟山），亦致电富力客服（07528268440）进行投诉（富力存在众多问题），并且6月份某日和7月12日在富力客服部填投诉表投诉了几个问题，其中一个就是1604的1-3月的房租未付问题，7月18日收到一笔3900元的租金。后来2020年6月起诉时，富力竟然说这是1月20日至4月19日的结算租金，又把2600元押金当成租金，完美“演绎”已结清1604房租金现象。其实单这点就有三方面站不住脚。第一，本人1月1日至1月19日租金哪去了？我是2016年1月1日租给富力，是整月租的，富力也是整月付租的，如果富力把2019年1月1日-2019年3月31日的租金跳成2019年1月20日-2019年4月19日，那么给整月或整季的租金就说不过去了，本人请其出示证据（可查其自租房起的交付流水），不然这份证据就存在欺诈。第二方面是押金问题，根据《物权法》规定，租房需交纳押金这个范畴，就是用来保障房东权益的，怕租房人拖欠水电费管理费，以及房里的家私家电损耗，用来赔付的，只是解约后多出的部分经房东同意才可作为租金交付，单看其所欠的管理费一项，其押金就不足以赔付，何能当押金支付？另本人的押金还在租房合同管束着，未签解约协定，本人还欠着这笔押金费用。第三方面，其7月18日才给租作为退组更不靠谱，其有与房东解约？解约协议呢？（涉及这么大的金额不能没协议吧）？房东同意连租金都不用交就租？难道也不要其书面保证付清欠费的期限？从其对507房单方面强行口头解约的情况看，其不会在5月底或6月初付租金吗？另外还有一大点，本人12月31日（如若顺延合同一年的到期日），向富力方收回房子（有签订房子交接验收单，有对房家私家电时行核查），这才是一份双方解约的最真实的条款。同时到12月31日查阅，富力其所欠的管理费哪怕是到6月份止也没有交完，更说明其无退租行为。富力地产也从未提及7月18日的3900元转账是退租款，也没说2600元押金当租金支付，且法院核定解除合同是6月16日（判决后），童某认定的却是5月份，富力地产会给到6月16日的租金，这不是自相矛盾吗？所以判决上判决6月16日解除租房协约与事实不符，更缺乏事实依据。事实上，没有退租的责任方是富力地产，本人除了和童某沟通外，还与富力地产的前台和客服沟通，已做得非常主动，而且保留投诉单复印件备存可表明。除了富力童某那句“1604那间我也不租了，到这个月为止，过不过来收房，你自己选择，租金也到这个月为止”这句话，规范和理清费用的一纸文书也不肯出示就可解约吗？其还有什么证据证明其做了与解约有关的事实。如果凭这句话就支持富力地产为有理方，那么之前签订的房租合同条款还有何意义？还有何约束力？明明是恶意的欠债方和违规方，都能得到保护？追求合法权益的一方却有败诉，那其更加可以无法无天，更可以欠费不还，反正按富力意思办，解约拿不到租金，不解决欠费问题，不解约拿不到房和租金，打官司追讨必输。其实订协议是双方面的，不管租房和退租，都要保护和维护承租人和房东的共同权益，不能单方面执行霸道行径。若要求解约，只要符合规定，本人有什么理由不同意，难道我还有欺诈富力地产的能力？另外本人的12月31日同样对富力地产下属公司富力对（曹钰）接收房子一套（E2栋2108），没有任何纠纷，因为其向本人出示了（微信发出）：关于解除《房屋租赁续约合同》的通知函。并相约交接时间，其租金和物管费的欠费，其应承担欠费情况都在协议上说明，即使其现场未付足费用，本人亦与富力会签订解除租房协议和接收房子，因为只要有分歧，若存在争议，有这份协议条款提供保障。基于上述众多理由，表明富力地产作为合同违规方（不按时缴交租金和物管费，且金额太大，其押金不足以支付，给解约造成障碍）、无视协议方（强行口头解约，不肯出示文书，不肯留欠费证据）、不履行义务方（本人507房三年物业费赠送未执行）、欺诈方（7月18号交付的为1-3月租金，而非1月20-34月）、性质恶劣方（本人非个案，还有大量的业主存在同样情况），法院要认清这些事实。本人花时间和精力打这场官司，只为追讨这几个月租金我，就是对不合理的控诉，除了捍卫自己的合法权利，更想地产纠正错误做法，加强管理，信守承诺，依法依规。法院不能对不充分的理由给予认可，不能助长违规者更加违规办事。本人希望二审法院一定要基于事实为依据，作出合理判决。被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应当维持一审判决。答辩人已于2019年5月17日通知解除涉案的房屋租赁续签合同，即双方的租赁关系于2019年6月16日已经解除，答辩人已经支付至2019年4月19日的租金，剩余2019年4月20日至2019年6月19日的租金，已经用首次租赁期间提前支付的2600元予以抵扣。因此，答辩人已经全部支付所有的租金，并且支付多了三天的租金，不存在任何拖欠租金的行为。原审原告刘玉涛向一审法院起诉请求：1.被告支付原告富力湾E2-1604房租欠费11700元；2.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：被告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。座落于xx县xx镇大埔屯xx海滨城（一期）E-2栋16层xx号房登记的权属人系原告刘玉涛，证号为：粤房地权证惠东字第0110065064号。2017年1月14日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁续签合同》，约定原告将上述房屋继续出租给乙方，用途为住宿，租赁期为2017年1月1日至2017年12月31日，如到期未能重新签订新的租赁合同，承租方应将租用的房屋交回出租方；租金为每月1300元，承租方在首次租赁期间缴纳2600元保证金，待租赁期满后如双方不再续签，出租方应在2日内将保证金无息退还给承租方；承租方应按季节全额付清当季的租金，由承租方在每季的第30天内以现金支付的付款方式缴付租金给出租方，管理费的支付标准及时间则按物业管理公司的规定执行；承租方可提前30天通知出租方解除合同，出租方在合同解除之日起2日内退还保证金。原、被告双方确认案涉房屋实际系于2016年1月1日开始出租，双方也就此签订过一份合同，因租赁期届满而重新签订上述合同，原告主张原合同已被被告收回。上述合同到期后，双方未再重新签订合同，但双方口头约定由被告继续承租，原告主张约定的租赁期是一年，被告主张未约定具体的租赁期属不定期租赁；双方确认关于双方的权利义务仍按上述合同的约定来履行。2019年5月17日，被告的工作人员通过微信通知原告不再续租案涉房屋；原告对该微信聊天内容的真实性予以确认，但称当时只是讨论其妻子名下的那套房屋，当时工作人员称如果不收该套房屋的话那案涉房屋也不承租。其中该微信聊天记录记载，被告的工作人员发送内容“1604那间我也不租了，到这个月为止，过不过来收房，你自己选择，租金也到这个月为止”。关于案涉房屋租金的支付情况，原告主张被告从2019年4月份开始就未支付租金；被告主张2019年4月19日前的租金已支付完毕，提交了转账记录，记载的转账附言为“1.20至4.19”，转账金额为3900元，转账日期为2019年7月18日。另，被告提交了三份转账凭证，记载的转账附言分别为“180420至180719房租”、“0720至1019房租”、“10.20-1.19房租”。关于物业费情况，原告主张被告实际未付足租赁期内应承担的物业管理费，经本院释明，原告称不在本案中处理但保留向被告追究的权利。庭审后，本院向为案涉房屋提供物业服务的物业公司调取该房屋的物业管理费缴费情况，根据该公司提供的收款记录明细记载案涉房屋从2014年10月1日至2020年6月1日的物业管理费缴交方式均为“赠送”。原告主张案涉房屋在2019年6、7月份仍继续产生电费，提交了银行流水清单，该清单记载原告所提供的银行账户被广东电网有限责任公司惠州供电局于2019年6月9日扣划32.8元、于2019年7月9日扣划1.89元。被告对该份证据的真实性不持异议，但认为7月份所扣划的电费属家电损耗用电。2019年12月31日，原告接收案涉房屋。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，双方由此而形成的租赁合同关系，不违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、案涉合同于何时解除；二、原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，案涉《房屋租赁续签合同》所约定的租赁期届满后双方未重新签订合同，虽原告主张双方系口头约定再续租一年，但举证予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，案涉租赁期限应认定为不定期，又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原、被告双方均可随时解除合同，虽被告于2019年5月17日通知解除，但根据《房屋租赁续签合同》的约定，被告应提前30天通知原告解除合同，即被告的租金仍应支付至2019年6月16日止。综上，一审法院认定案涉合同实际于2019年6月16日解除。另外，关于原告主张需在被告结清相关费用后才接收房屋的问题，如前所述，因本案租赁合同属不定期租赁，双方均可随时解除合同，原告以上述事由拒绝接收房屋，没有法律依据，且如被告确属未结清相关费用，原告也可以在接收房屋后再行主张。关于第二个焦点，根据被告提交的转账凭证记载附言及结合此前被告的转账凭证所记载的附言情况，对被告主张已支付至2019年4月19日的主张，一审法院予以采信。对于2019年4月20日至合同解除之日即2019年6月16日的租金，被告主张以已交付的押金2600元予以抵扣，一审法院予以采纳。对于原告诉请超过的部分，依据不足，一审法院不予支持。另外，如原告经核实后认为被告确未缴足租赁期内的物业管理费，原告可另寻法律途径解决。最后，虽原告未在本案中诉请物业管理费，但被告应就该问题并结合一审法院所调取的案涉房屋物业管理费情况及时进行核实处理，避免双方诉讼的衍生。综上所述，对当事人的主张，有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘玉涛的全部诉讼请求。案件受理费92元，由原告刘玉涛负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人主张被上诉人应向其支付2019年4月至12月的租金11700元应否获得支持。具体评述如下：《房屋租赁续签合同》约定的租赁期限是2017年1月1日至2017年12月31日，顺延一年至2018年1月1日至2018年12月31日，案涉租赁期限已届满，为不定期，上诉人与被上诉人均可随时解除合同，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条的规定：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效”，被上诉人工作人员2019年5月17日发送微信内容“1604那间我也不租了，到这个月为止，过不过来收房，你自己选择，租金也到这个月为止”，被上诉人解除合同的意思表示到达上诉人时生效，上诉人主张被上诉人须出示文书才能提解除合同，本院不予支持。一审认定被上诉人应在合理期限30天之前通知解除合同，即被上诉人的租金仍应支付至2019年6月16日并无不当，本院予以维持。上诉人提起本案诉讼，请求2019年4月至12月的租金11700元，根据被上诉人提交的转账附言为“1.20至4.19”的转账记录（金额为3900元），可以确认被上诉人已支付2019年4月1日至2019年4月19日的租金，欠付2019年4月20日至2019年6月16日的租金，被上诉人主张已交付的押金2600元予以抵扣，一审予以采纳并无不当，本院予以维持。至于被上诉人是否拖欠上诉人物业管理费、水电费等相关费用问题，上诉人一审并未提出该项诉请，上诉人核实核算后，可依法另行解决，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费92.5元，由上诉人刘玉涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  卫书平审 判 员  蓝惠兰二〇二一年二月十九日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。