广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初36572号原告：佛山市禅城区×××××湾华股份经济合作联合社，住所地广东省佛山市禅城区××××××××，统一社会信用代码N244××××××××××547M。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。被告：江逸闻，男，1989年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××014。委托诉讼代理人：李志坚，男，1992年3月3日出生，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××239。系被告所在单位佛山市四季花开酒店运营管理有限公司推荐人员。原告佛山市禅城区×××××湾华股份经济合作联合社（下简称湾华经联社）诉被告江逸闻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年12月2日公开开庭审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年1月至2020年5月所欠租金共87000元及利息4317.13元（计算方式：以87000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2020年5月11日起算至实际清偿完毕之日止）；2.被告支付2019年9月到2020年5月所欠土地管理费共720元及利息35.73元（计算方式：以720元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2020年5月11日起算至实际清偿完毕之日止，暂计至2020年9月4日为：720元×3.85%×4÷360天×116天=35.73元）；3.被告支付2019年9月止2019年10月所欠电费47456.3元及利息6171.43元（计算方式：以47456.3元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2019年11月1日起算至实际清偿完毕之日止，暂计至2020年9月4日为：47456.3元×3.85%×4÷360天×308天=6171.43元）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求第一、二、三项被告欠缴的费用为：租金83071元，垃圾费2076.80元，电费47456.30元，管理费960元。另，原告明确各项费用的欠费期间为：租金及垃圾费的欠费期间为2020年1月1日至2020年5月24日，电费欠费期间为2019年9月、10月，管理费欠费期间为2019年5月24日至2020年5月24日。事实与理由：2019年5月25日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定由被告承租原告位于北围工业区五排2号的场地用于商业经营，租期自2019年5月25日起至2020年5月24日止。每月租金17400元、垃圾费435元、管理费80元，共计缴纳费用17915元，被告须于每月10日支付总费用至原告指定账户；电费按1.56元/度的标准由被告向原告按月支付。如被告逾期交款，则按实欠款每日千分之四支付逾期违约金。合同签订后，原告将土地交付给被告使用，被告缴纳部分租金后，从2020年1月起再无支付租金，2019年9月起一直未缴纳管理费，2019年9月至10月未缴纳电费。截至合同期满，被告已拖欠租金5个月共87000元、拖欠管理费9个月共720元、拖欠电费2个月共47456.30元。被告的行为严重违反合同约定，损害原告的合法权益，被告对此应承担相应的违约责任，向原告支付租金、电费和管理费以及相应的逾期违约金。被告辩称：一、被告于2019年5月31日按照双方合同约定向原告支付了租赁保证金52200元，电费保证金25000元，合计已支付的保证金为77200元，目前原告尚未返还给被告。二、按照双方租赁合同第五条约定，如被告逾期支付租金超过30日的，原告有权从保证金中扣除相关费用，不足部分由被告补交。因此，原告无权没收被告的保证金，如被告应付租金给原告的，原告应当先从保证金中扣除，如有不足部分的，由被告补交；如有剩余的，原告应当退回给被告。三、被告在租赁期间，从未收到原告关于2019年9月份及10月份的电费收费通知，并且原告所主张的电费数据并未提供任何证据证明，因此被告不同意按照原告单方主张的金额承担该笔电费。四、在合同履行期间，由于原告需将土地及配套物业提前收回并交予政府收储出让，因此原告曾于2020年1月初公开发布通知，要求提前收回租赁场地并要求被告春节后交回租赁场地，当时疫情尚未爆发，原告突然要求被告提前交回场地已对被告正常经营造成严重影响。被告考虑到场地拆除将导致无法按期利用场地举办会议而承担合同违约责任，因此在1月初获悉该通知后，被告及时停止了使用租赁场地，同时停止承接后期相关会议订单或取消已承接的会议订单，因此给被告造成了较大的经济损失。2020年2月21日，原告再次公开发布了书面通知，要求被告必须于2020年3月31日前清空租赁场地并提前交回给原告。被告认为，合同期未满的情况下，原告单方通知要求被告提前清空租赁场地并交回给原告，并且原告不给予被告任何经济补偿，却仍然要求被告按照合同约定的时间支付租金，原告的行为已明显构成严重违约，加重了被告的责任，减轻了原告的义务，属于显失公平的行为。五、在原告1月初第一次发布通知后，被告曾与原告沟通协商，希望能延迟交回场地的时间，但原告予以拒绝，在沟通无果的情况下，被告随即投入大量人力、物力开展场地清空工作，搬迁相关设施设备，无法继续使用场地创造经营收益，双方实际上已经共同以行动表明/达成了提前终止履行租赁合同的合意，因此原告不应当收取2020年1月份及后期的租金。此外，由于合同明确约定了先交租后使用的方式，受“新冠肺炎”疫情的影响，各级政府出台严格的疫情防控措施，包括推迟复工复产、延迟开学、实施居家令以及限制出行等各种疫情防控措施，被告在2月份至5月份期间并未使用租赁场地承办任何会议，未实际使用租赁场地开展经营，由于不可抗力的影响无法继续履行合同，因此原告也不应当收取2月至5月的租金。六、由于租赁物未办理相关合法建设的手续，被告认为原告出租该物业作为商业用途的行为不合法，原告无权收取租金，应减半收取合同约定的租金金额作为物业占用费，原告应退回被告2019年度多支付的租金。七、由于原告单方存在严重违约行为，违背了双方合同约定及契约精神，并且原告的诉讼请求无事实依据，主张的利息也过高，被告不同意承担支付利息的责任。此外，按照合同第十四条约定，如国家征用租赁土地或原告开发改造租赁土地的，合同终止履行，被告无需承担违约责任。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《土地租赁合同》及集体土地证。证明原告与被告的土地租赁合同关系，合同约定租赁期限2019年5月25日起至2020年5月24日止，并约定租金、管理费、垃圾清理费等缴纳期限及标准。3.照片。证明原告2020年5月催收租金及要求被告退还场地。4.用电收费登记卡及电费清单。证明被告拖欠电费数额。诉讼中，被告举证如下：1.原告出具的租赁保证金及电费保证金收据。证明被告于2019年5月31日按照双方合同约定向原告支付了租赁保证金，电费保证金，目前原告尚未返还给被告。2.原告公开发布的提前收回租赁场地的《通知》。证明原告存在单方严重违约行为，于2020年1月初发布通知后，2020年2月21日再次发布通知，要求被告必须于2020年3月31日前清空租赁场地并提前交回给原告，但是原告仍然要求被告按合同约定的时间支付租金，明显没有合法依据。3.现场照片。证明原告1月份及2月份发布提前收回租赁场地的通知后，目前现场配套物业已拆除，原告已收回租赁土地并交给政府收储出让。该照片的拍摄时间是2020年12月1日。4.佛山市自然资源局禅城分局国有土地使用权挂牌出让公告。证明原告1月份及2月份发布提前收回租赁场地的通知后就已经开始办理土地收储出让的相关手续，双方租赁合同已无法继续履行，原告存在单方违约行为。目前现场配套物业已拆除，原告已收回租赁土地并交给政府挂牌出让。5.民事判决书（【2020】粤0604民初26129号）。证明由于疫情以及原告要求提前收回租赁场地的双重影响，被告无法按期利用租赁场地举办承接的会议，不得不取消了相关会议订单，给被告造成了经济损失，被告关联单位已引起了相关诉讼纠纷，法院判决已确认有关事实。6.《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》以及佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室《关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》。证明受“新冠肺炎”疫情的影响，各级政府出台严格的疫情防控措施，包括推迟复工复产、延迟开学、实施居家令以及限制出行等各种疫情防控措施，被告在1月底至5月份期间从客观上无法使用租赁场地承办任何会议，并且被告已停止使用租赁场地开展经营，因此原告不应当收取1月底至5月的租金。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；本院经审查对证据2、3、4的真实性予以确认。被告提交的证据1、3、5、6，原告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据2、4的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年5月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》。约定：第一条租赁土地：1、甲方将其位于北围工业区五排2号，面积为1450平方米的土地出租给乙方作经营使用。2、甲乙双方确认该租赁土地上由甲方已建成的上盖物共1450平方米，甲方同意将该地上上盖物无偿提供给乙方配套使用。第二条租赁期限：1、租赁期限为1年，自2019年5月25日起至2020年5月24日止。第三条租金及相关费用：乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：1、土地租金：每月17400元；2、垃圾费：每月435元；3、管理费：每月80元；以上费用合计每月17915元。第四条租金及相关费用支付方式：租金及相关费用每月缴纳一次，采用先交租后使用，乙方须于每月10号通过银行转账方式支付到甲方收款账户。第五条租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金52200元（即三个月租金）及电费保证金25000元。第十二条双方责任：11、乙方知悉该租赁场地上的上盖物建筑因历史及政策原因未办理相关建设规划手续，若乙方在租赁期间需办理相关报建手续的，所有的费用及责任由乙方负责。第十四条不可抗力：1、在租赁期限内，如发生自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，或因政府机关的行为而导致乙方无法继续使用租赁土地的，本合同自行终止履行，甲乙双方均无需承担违约责任。2、租赁期间若遇到国家征用租赁土地或甲方需整体开发改造租赁土地的，乙方应在甲方发出解除合同及搬迁通知后2个月内搬迁完毕，相关补偿归甲方所有，本合同自行终止履行，甲乙双方均无需承担违约责任。第十五条租赁期满：1、租赁期限届满或租赁合同终止后，租赁场地上的所有建筑物、构筑物、设施等（包括原有建筑及乙方新增建筑）均无偿归甲方所有。……签约后，被告于2019年5月31日向原告支付土地押金52200元及电费保证金25000元。涉案物业位于魁奇路南侧、文华路东西两侧地块项目“三旧”改造范畴范围内。2020年2月21日，原告向被告及各租户出具《通知》，载明：“湾华股份合作经济联合社属下湾华工业区地块定于2020年5月前交予政府进行收储出让，各租户在合同期满后不再续签，望各租户谅解，并于2020年3月31日前清空场地交回湾华股份合作经济联合社，谢谢大家合作。”原、被告一致确认被告就涉案物业未向原告缴纳2020年1月份之后的租金。庭审后，被告就垃圾费、管理费及电费支付情况说明如下：经核实，被告未向原告缴纳2020年1月1日至2020年5月24日期间的垃圾费，垃圾费收费标准为每月435元；被告未向原告缴纳2019年5月25日至2020年5月24日期间的管理费，管理费收费标准为每月80元；被告对原告主张的2019年9月及10月电费数据的真实性予以确认并同意向原告支付2019年9月及10月份电费合计47456.30元。庭审后，原告就本院在庭审中的问题提交书面回复如下：1、原告确认收取被告支付的土地押金52200元及电费保证金25000元，但原告认为该保证金应予以没收。2、被告承租物业的用途据了解为会议室，涉案物业没有办理规划报建手续；3、涉案物业于2020年6月10日拆除，因原告知道被告在2020年6月1日才清场，并拆走空调、搬走物品等，故拆迁前双方没有办理交接手续。本案认为，本案中，原、被告签订的租赁合同虽名称为《土地租赁合同》，但原告实际对外出租使用的是土地上的地上建筑物，本案应为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案物业没有规划报建资料，根据上述法律规定，原、被告签订的《土地租赁合同》应属无效。关于原告主张的租金。本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案《土地租赁合同》为无效合同，但被告实际占有并使用了涉案物业，故应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告诉请的租金应为占有使用费。其次，被告主张新冠疫情导致涉案合同在2020年1月后无法履行，被告的合同目的无法实现，因此主张对占有使用费进行减免。经审查，广东省突发重大公共卫生一级响应自2020年1月23日起至2020年2月24日止，涉案租赁物的用途为会议室，新冠疫情的爆发及相关防控政策的实施确实给被告承租涉案物业的生产经营造成严重影响，若原告仍按照合同约定的标准计付占有使用费，对被告明显不公平。因此本院根据公平原则，酌情将2020年1月23日至2020年3月22日期间的占有使用费变更为合同约定计付标准的一半。至于2020年1月1日至2020年1月22日及2020年3月23日至2020年5月24日期间的占有使用费，因未有证据证明被告已经将物业返还原告，故仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。经核算，原告在2020年1月1日至2020年5月24日应向原告支付的占有使用费合计65109.68元，具体计算过程如下：1、2020年1月1日至2020年1月22日期间占有使用费12348.39元（17400元/月÷31天×22天）；2、2020年1月23日至2020年3月22日期间占有使用费17400元（8700元/月×2个月）。3、2020年3月23日至2020年5月24日期间占有使用费35361.29元（17400元/月÷31天×63天）。被告抗辩对于2020年1月份之后的占有使用费应全部予以免除，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的垃圾费、管理费及电费。被告对垃圾费及管理费的欠费期间及每月应缴金额均未提出异议，本院予以确认。经核算，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年5月24日垃圾费2076.77元（435元/月×4个月+435元/月÷31天×24天）。被告应向原告支付2019年5月25日至2020年5月24日期间的管理费960元（80元/月×12个月）。另，被告对原告主张的电费47456.30元无异议，本院予以确认。关于被告缴纳的保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。也即原告应向被告返还土地押金及电费保证金合计77200元。本案中，因原、被告互负债务，被告主张将该保证金抵扣拖欠的费用，合法有据，本院对其主张予以采纳。上述保证金扣除被告应付的垃圾费2076.77元、管理费960元及电费47456.30元，尚余26706.93元，该余款抵扣被告应付占有使用费后，被告尚需向原告支付占有使用费38402.75元（65109.68元-26706.93元）。关于原告主张的利息。被告未向原告支付拖欠的占有使用费，确给原告造成资金占用期间的利息损失，原告有权主张被告自起诉之日也即2020年10月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张利息损失，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江逸闻应于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区×××××湾华股份经济合作联合社支付占有使用费38402.75元及利息（以拖欠的占有使用费为本金，自2020年10月23日期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止）；二、驳回原告佛山市禅城区×××××湾华股份经济合作联合社的其他诉讼请求。如本判决确定的债务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1607元，财产保全费1170元，合计2777元，由原告佛山市禅城区×××××湾华股份经济合作联合社负担2000元，被告江逸闻负担777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二一年二月四日书记员 黎晓婷