四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0182民初663号等11案（案号详见附表一） 原告：叶俊良等21人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告：成都江宝中房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区龙爪小区逸都路**。 法定代表人：徐义，总经理。 原告叶俊良等21人与被告成都江宝中房地产开发有限公司（以下简称江宝中公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告叶俊良等21人的委托诉讼代理人陈义均到庭参加诉讼。被告江宝中公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 叶俊良等21人向本院提出诉讼请求：江宝中公司向叶俊良等21人支付违约金（以购房款为基数，按照每日万分之三计算自2019年5月1日起至实际交房之日止）并返还契税、房屋专项维修基金和不动产登记费（诉讼请求金额详见附表二）。 本院经审理认定事实如下：叶俊良等21人与江宝中公司签订商品房预售合同购买位于彭州市××镇××路××段××号的房屋,商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，商品房已取得房屋面积实测报告书，住宅还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，以及其他基础设施设备等；交付时间为2019年4月30日前；逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；买受人委托出卖人代交专项维修资金，出卖人应当自受托之日起30日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证;买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，支付出卖人垫支的法定税费、其他约定费用。叶俊良等21人已向江宝中公司支付购房款、契税、房屋专项维修基金和不动产登记费。2018年12月10日，江宝中公司将案涉房屋交给叶俊良等21人使用（订立合同时间、房屋位置及支付金额详见附表二）。另查明，1、案涉房屋至今未完成竣工验收。2、江宝中公司至今未代付契税、房屋专项维修基金和不动产登记费。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，叶俊良等21人与江宝中公司签订商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。叶俊良等21人已按照合同约定支付购房款，江宝中公司应按约定交房条件在约定期限内交付房屋。 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用条件。本案中案涉工程尚未完成竣工验收，工程质量是否合格并无结论，江宝中公司不应当将其投入使用。因此江宝中公司在2018年12月10日的交房行为不符合法律规定和合同约定，视为江宝中公司至今未交付房屋，其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。根据合同约定房屋交付时间为2019年4月30日前，违约金以购房款为基数，按照每日万分之三计算从2019年5月1日起算；因房屋尚不具备交房条件，违约金暂计算至本判决生效之日即2021年2月4日。 江宝中公司代收叶俊良等21人的契税、房屋专项维修基金和不动产登记费，至今未办理不动产登记及缴纳房屋专项维修基金。按照合同第二十九条的约定出卖人在收取房屋专项维修基金后30日内提交缴纳凭证，江宝中公司现逾期未能提交凭证，叶俊良等21人有权解除该项合同约定，其要求退还缴纳的房屋专项维修基金的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋至今未完成竣工验收，不具备办理房屋所有权转移登记的条件，叶俊良等21人实际无法按照合同约定委托江宝中公司为其办理不动产登记，故江宝中公司代收的契税和不动产登记费应予返还。江宝中公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、成都江宝中房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向叶俊良等21人支付违约金并返还契税、房屋专项维修基金和不动产登记费（具体金额详见附表二）； 二、驳回叶俊良等21人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（具体金额详见附表二），由成都江宝中房地产开发有限公司负担（此款已由叶俊良等21人预交，成都江宝中房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将案件受理费支付给叶俊良等21人）。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 邓 平 二〇二一年二月四日 书记员 朱李月 附表一：原告身份信息表                            案号                       原告姓名                       性别                       出生年月日                       住所地                               （2021）川0182民初663号                       叶俊良                       男                       1981年10月29日                       四川省彭州市敖平镇紫泉村3组30号                               陈静                       女                       1984年4月22日                       四川省彭州市隆丰街道同德村9组30号                               （2021）川0182民初665号                       罗伟                       男                       1987年8月19日                       四川省彭州市葛仙山镇杨柳村1组79号                               严翠萍                       女                       1986年8月5日                       四川省彭州市葛仙山镇杨柳村1组79号                               （2021）川0182民初666号                       李文成                       男                       1978年2月8日                       四川省彭州市敖平镇星河村3组4号                               刘蓉                       女                       1979年8月6日                       四川省彭州市敖平镇星河村3组4号                               （2021）川0182民初668号                       杨兴华                       男                       1981年5月17日                       四川省彭州市敖平镇石音村7组50号                               王小丽                       女                       1989年4月2日                       重庆市永川区宝峰镇泸永桥村四方井村民小组41号                               （2021）川0182民初669号                       陈禹                       男                       1984年1月11日                       四川省彭州市葛仙山镇华南村5组37号                               徐娟                       女                       1987年5月29日                       四川省彭州市葛仙山镇华南村5组37号                               （2021）川0182民初670号                       尹邦银                       男                       1986年4月7日                       四川省彭州市敖平镇友谊村13组32号                               梁丽                       女                       1988年4月1日                       四川省彭州市敖平镇兴泉村8组60号                               （2021）川0182民初671号                       曹成明                       男                       1966年8月21日                       四川省彭州市敖平镇紫泉村3组11号                               张世群                       女                       1968年9月19日                       四川省彭州市敖平镇紫泉村3组11号                               （2021）川0182民初673号                       郭乐江                       男                       1985年10月17日                       四川省彭州市敖平镇鹤泉村15组1号                               （2021）川0182民初674号                       廖小勇                       男                       1982年5月8日                       四川省彭州市敖平镇凤泉村13组24号                               陈欣欣                       女                       1986年5月29日                       四川省彭州市敖平镇凤泉村13组24号                               （2021）川0182民初675号                       杨顺先                       男                       1975年7月20日                       四川省彭州市敖平镇石音村4组26号                               钟敏                       女                       1972年1月16日                       四川省彭州市敖平镇石音村4组65号                               （2021）川0182民初677号                       王永宏                       男                       1977年12月21日                       四川省彭州市敖平镇友谊村5组38号                               许小艳                       女                       1981年10月13日                       四川省彭州市敖平镇友谊村5组38号                                           案号                       原告姓名                       订立合同时间                       房屋位置                       购房款                       违约金                       契税                       房屋专项维修基金                       登记费                       案件受理费                               （2021）川0182民初663号                       叶俊良、陈静                       2018年10月9日                       9幢2单元4层401号                       200000                       38760                       6000                       945                       80                       446                               （2021）川0182民初665号                       罗伟、严翠萍                       2018年11月5日                       7幢1单元4层401号                       277656                       53809.73                       8329                       1269                       657                               （2021）川0182民初666号                       李文成、刘蓉                       2018年10月12日                       10幢2单元5层502号                       205000                       39729                       6150                       950                       459                               （2021）川0182民初668号                       杨兴华、王小丽                       2018年11月19日                       8幢1单元2层202号                       278980                       54066.32                       8369                       1237                       660                               （2021）川0182民初669号                       陈禹、徐娟                       2018年11月8日                       7幢2单元4层401号                       269124                       52156.23                       8074                       1238                       634                               （2021）川0182民初670号                       尹邦银、梁丽                       2018年10月10日                       9幢1单元5层501号                       223706                       43354.22                       6711.18                       1081                       511                               （2021）川0182民初671号                       曹成明、张世群                       2018年9月27日                       9幢4单元1层102号                       210000                       40698                       6300                       950                       473                               （2021）川0182民初673号                       郭乐江                       2018年10月17日                       10幢2单元2层202号                       205000                       39729                       6150                       949                       459                               （2021）川0182民初674号                       廖小勇、陈欣欣                       2018年10月24日                       10幢1单元4层402号                       197000                       38178.6                       5910                       946                       438                               （2021）川0182民初675号                       杨顺先、钟敏                       2018年11月29日                       8幢1单元4层401号                       297345                       57625.46                       8920.35                       1267.86                       710                               （2021）川0182民初677号                       王永宏、许小艳                       2018年10月9日                       9幢4单元4层402号                       216000                       41860.8                       6480                       949.41                       483                               备注：原告诉讼请求和实际支付及判决结果涉及购房款、违约金、契税、房屋专项维修基金、不动产登记费金额一致，均为表中所列数据                附表二：