山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初2018号原告：青岛居高置业有限公司，住所地青岛市高新区华贯路**世茂红墅台**。法定代表人：王红珍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱景彬，男，1988年4月2日出生，汉族，住山东省平原县，系该公司员工。被告：杨绍军，男，1989年5月13日出生，汉族，住青岛市高新区。第三人：赵金双，男，1985年12月8日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原告青岛居高置业有限公司与被告杨绍军、第三人赵金双房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛居高置业有限公司委托诉讼代理人朱景彬、被告杨绍军、第三人赵金双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛居高置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告转让费7万元并按照银行贷款利率支付相应利息(自2018年6月14日至实际退还之日止)；2、诉讼费等涉案费用由被告承担。事实与理由：2018年6月14日被告通过原告将青岛市高新区号房屋出售给案外人肖素芳，原告通过第三人赵金双支付被告转让费7万元。被告对涉案房屋并无所有权，且房屋未取得预售许可证并不能上市销售，海月湾已被青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局予以处罚。被告出售行为无效。青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终9032号判决书原告已将购房款返还给案外人肖素芳。原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告杨绍军辩称，1、被告不认可原告提到的“2018年6月14日被告通过原告将青岛市高新区号房屋出售给案外人肖素芳”，被告与原告素不相识、从未有过任何业务来往，被告从未通过原告办理过此事，亦不认识肖素芳。被告与原告没有任何直接法律关系；2、诉状中提到的“原告通过第三人赵金双支付被告转让费7万元”，赵金双向被告支付7万元跟原告没有任何关系，赵金双也从未提及是通过原告向被告支付的此笔款项，被告未收到原告任何款项，原告提供的“高攀”向赵金双转账记录，与被告没有关系；3、原告与肖素芳之间的关系，与被告没有关系，原告和肖素芳的法律关系与被告和赵金双之间的法律关系不一致。第三人赵金双辩称，2018年6月10日左右，杨绍军与我联系就案涉房屋可以转让，是否有人接手，我认识原告公司朱景彬，了解到原告公司有客户要买房子，我与被告商议好7万元转让费后，原告向我转款我又转给被告7万元，由于当时我无法确认案涉房屋是否有出售权利，我转给被告7万元后，案外人肖素芳在售楼处办理了更名手续，我与杨绍军签订书面协议，约定房屋转让后，此后案涉房屋产生任何问题与被告无关。我认为，此房不能合法上市销售，我与被告间的上述协议约定无效。被告应当退还转让费7万元。原告青岛居高置业有限公司支持其诉讼请求向本院提交证据如下：一、账户明细3张、（2019）鲁02民终9032号民事判决书1份。证明：1、杨绍军让本案第三人将7万元转入杨绍军账户中。2、案涉房屋无预售证，购买者肖素芳因未能购得此房将本案原告诉至贵院，原告共退还肖素芳转让费及委托费118000元。其中7万元实际是本案被告收取的转让费。被告质证称对判决书真实性无异议，对加盖青岛银行回单专用章的账户明细无异议，对中国银行交易流水打印件真实性无法确认，也与其无关。被告从未让第三人给其转账7万元，房屋无预售证与本案无关，其与赵金双签的是涉及购买手续的协议，主要内容是约定7万元的资金占用费等。第三人质证称对该证据的真实性及证明效力均无异议。二、青高房罚字（2018）1号行政处罚信息公告1份、致歉信1份。证明被告所转让房屋无预售资格，转让无效。被告所收取的转让费应当退还。被告质证称对两份证据真实性无法确认，也与其无关，其转让的是购房手续，涉及到了资金占用费等。第三人质证称对该证据的真实性及证明效力均无异议。三、海月湾台账1张。证明案涉房屋由杨绍军转让于肖素芳。被告质证称对该证据真实性不认可，肖素芳与其素不相识，该份台账没有签字没有盖章，不能证明原告的证明事项。第三人质证称对该证据的真实性及证明效力均无异议。四、《房产转让合同》一份。证明涉案房屋为杨绍军委托赵金双出售的，赵金双与原告签订了《房产转让合同》，原告客户案外人肖素芳因此房未取得预售许可证未购得此房起诉原告，经生效判决原告向肖素芳返还购房款，与本案存在因果关系。被质证称该房产转让合同真实性不认可，与其无关。第三人质证称对该证据的真实性及证明效力均无异议。被告杨绍军为证明其主张向本院提交证据如下：一、被告与第三人签订的协议书一份。证明系其与第三人签订的购房手续协议，与原告没有关系。原告质证称对协议的真实性无法确认，对证明事项有异议，案涉房屋为被告认筹预定的房屋，转让委托第三人与原告签订转让协议后转让于案外人肖素芳，与原告有关系。第三人质证称对该证据真实性无异议，此证据证明7万元是其与被告事前商量好的房屋转让费用，于2018年6月14日转让给被告。第三人赵金双未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年9月，被告杨绍军在翠湖海月湾售楼处缴纳5万元定金，预定购买翠湖海月湾2号楼1703室套三房屋。2018年6月，被告杨绍军（甲方）与第三人赵金双（乙方）签订《协议书》，约定“甲方于2016年9月在高新区房屋，并支付5万元房屋款项。现因个人原因，放弃该房屋的预定购买，乙方同意自愿预定该房屋，并支付除甲方支付的5万元房屋款项外的资金占用费用7万元。乙方在接收甲方与开发商签订的协议前，应一次性将7万元支付至甲方。甲方支付给开发商的5万元，由开发商原路退还至甲方账户中。在完成上述操作后，该房屋预定手续归乙方所有。……”二、2018年6月14日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《房产转让合同》，合同第一条第1项约定“房屋坐落于青岛市高新区（下称该房屋），此房号转让方杨绍军在售楼处已缴纳认筹金，该房屋按套转让，实际面积以乙方与开发商签署的购房合同上约定的面积为准。”第二条转让费用约定“该房屋转让费为人民币85000元，其中转让杨绍军收取费用为人民币70000元。”当日，原告通过“高攀”银行账户向第三人转账支付85000元。同日，第三人通过银行转账向被告杨绍军支付70000元。被告自认2018年6月15日，其缴纳的5万元定金由售楼处退还至被告本人账户。三、2018年5月17日，青岛市国土资源和房屋管理局作出青高房罚字[2018]1号行政处罚决定书，因青岛翠湖海月湾未经依法取得《商品房预售许可证》收取认筹金，决定：1、责令退还全部已收取的认筹金；2、对青岛翠湖地产有限公司处以人民币3万元整罚款。四、2018年8月8日，青岛翠湖地产有限公司在海月湾售楼处张贴《致歉信》，其上载明“致认筹客户：由于前期绿地海月湾项目在未取得预售许可的情况下。向部分意向购房者收取了认筹款。为此我公司被青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局予以处罚，并被责令限期将违规收取的认筹金全部退还。我公司已经深刻认识到了这种违法行为并立即开始通知客户……”五、案外人肖素芳（原告）就涉案房屋起诉被告青岛居高置业有限公司、被告朱景彬居间合同纠纷一案，本院作出（2018）鲁0214民初8265号民事判决书，认为涉案房屋因未取得预售商品房许可证销售房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告间居间合同关系无效，判决：一、居高置业于本判决生效后10日内返还肖素芳意向金118000元；二、驳回肖素芳其他的诉讼请求。被告青岛居高置业有限公司对该判决不服上诉至青岛市中级人民法院，该院作出（2019）鲁02民终9032号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案现已执行完毕。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案的争议焦点为：一、青岛居高置业有限公司是否为本案适格原告？二、被告杨绍军是否应退还原告转让费并支付利息？关于焦点一。本案中，原告通过第三人赵金双将被告杨绍军自绿地海月湾（即翠湖海月湾）认筹预定的2-1703房屋转让给案外人肖素芳，并收取肖素芳转让费及委托费118000元，该笔款项经生效（2019）鲁02民终9032号判决书确认，已由青岛居高置业有限公司向肖素芳全部返还。原告称该118000元包含被告收取转让费7万元，第三人收取费用15000元，原告收取委托费33000元。2018年6月14日，原告通过“高攀”银行账户向第三人支付85000，随即第三人又将其中70000通过银行转账方式支付给被告。本院认为，原告所述与银行转账记录等证据能够相互印证，资金流向明确，本院予以采信，被告抗辩原告主体不适格，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告杨绍军缴纳认筹金时，涉案房屋未取得《商品房预售许可证》，行政机关责令退还认筹金并对开发企业予以罚款，在涉案房屋不具备上市及转让条件的情况下，原、被告间的房屋转让行为，因违反法律的强制性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告转让不具备转让条件的房屋，其存在过错。原告作为房屋中介从业者，协助被告转让不具备转让条件的房屋，原告亦存在过错。故本案原、被告双方对涉案房屋转让行为均存在过错，应当承担各自相应的责任，被告因此取得的涉案房屋转让费应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨绍军于本判决生效后十日内返还原告青岛居高置业有限公司转让费70000元。二、驳回原告青岛居高置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告青岛居高置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  景艳丽二〇二一年二月二十五日书记员  范杰茜