山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1324民初5984号原告：山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行，住所地临沂市兰山区青年路25号。负责人：刘健，行长。委托诉讼代理人：张款款，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。被告：韩玉杰，男，1988年3月6日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：申法周，山东沂河律师事务所律师。第三人：李丽娟，女，1964年6月24日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。第三人：赵一霞，女，1971年1月30日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。第三人：杨西委，女，1979年11月6日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。第三人：程兆荣，女，1966年8月23日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。原告山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行（以下简称“兰山农商行”）诉被告韩玉杰、第三人李丽娟、赵一霞、杨西委、程兆荣申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰山农商行委托诉讼代理人张款款，被告韩玉杰及其委托诉讼代理人申法周到庭参加诉讼，第三人李丽娟、赵一霞、杨西委、程兆荣经本院依法公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰山农商行向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销兰陵县人民法院（2020）鲁1324执异74号执行裁定书；2、依法继续执行位于临沂市兰山区××新区××花园××号楼××单元××室房产的执行。事实和理由：山东省兰陵县人民法院在执行兰山农商行与被执行人杨西委、李丽娟、赵一霞、程兆荣等金融借款合同纠纷一案中，被告（异议人）韩玉杰提出书面异议。兰陵县人民法院作出（2020）鲁1324执异74号执行裁定书：中止对位于临沂市兰山区××新区××花园××号楼××单元××室房产的执行。具状人认为兰陵县人民法院（2020）鲁1324执异74号执行裁定适用法律错误，应继续执行案涉房产，具体理由如下：一、异议人韩玉杰与被执行人杨西委签订的案涉房产买卖合同应属无效。第一，被执行人杨西委和开发商签订案涉房产买卖合同的时间是2012年11月11日，而异议人韩玉杰与杨西委签订买卖合同的时间是早于上述时间的2012年9月5日。在被执行人当时依据判决书已经对原告负担法定债务的情形下，被告不仅未审查被执行人案涉房产的来源，更是在明知自己不具备购买案涉房产的资格情形下，仍签订案涉买卖合同，明显具有恶意串通逃避债务的故意。第二，案涉房产为经济适用房，系政府向具有住房困难的低收入群体特别提供的具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。参照建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、人民银行及水务局七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》第二十五条，“城市低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合下列条件：(一）具有当地城镇户口；(二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭标准；(三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”异议人韩玉杰并不符合此类经济适用房购买条件，此类不具有经济适用房购买条件购房人与经济适用房前手买受人之间签订的《房屋买卖合同》应认定为因违法相关政策、法规的规定无效。二、被告韩玉杰并未取得案涉房产所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”又依《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，被告主张的其与被执行人签订案涉《房屋买卖合同书》及占有案涉房屋并非法定物权变动模式，案涉房屋至今仍登记在被执行人名下，故异议人韩玉杰未取得案涉房产所有权。三、被告韩玉杰就案涉房产不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的物权期待权，不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之房屋买受人对未取得所有权房产享有的排除执行权利系房产买受人的物权期待权。即适用该条规定排除执行的异议人须具备物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》上的所有权，即对取得该不动产所有权有合理期待。又依据前述《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”即本案所涉经济适用住房并不具备上市交易条件且买受人不具备案涉房产买受资格，异议人韩玉杰签订案涉《商品房买卖合同书》的行为不能产生取得案涉房产所有权的结果，其对于案涉房产不享有《执行异议与复议规定》第二十八条规定之期待权，参考最高人民法院(2020）最高法民申1860号裁定书，应依法继续执行案涉房产。综上，被告与被执行人杨西委明显具有串通逃避债务的恶意，在不符合购买资格情形下购买案涉房产明显具有过错，其对案涉房产享有的权益不能阻却执行，应依法继续执行案涉房产。韩玉杰辩称：一、涉案房产实际产权人属于被告。2012年8月份被告购买杨西委涉案房产时，杨西委并未交付购房款，是被告两万元受让了杨西委购房资格后直接出资购买的该房，其后便在此居住至今，因此，涉案房产属被告实际购买并占有、使用，实际产权归被告所有，杨西委只是名义产权人，并非实际产权人。二、被告与杨西委之间的房屋合同是合法有效合同。（一）被告与杨西委买卖涉案房屋的时间2012年，远早于原告申请查封的时间2020年6月18日，在人民法院没有依法查封的情形下，出卖涉案房产并不违反法律规定，因此，杨西委出卖涉案房屋给被告是合法的。（二）经济适用房是政府提供的政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定的审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。被告与杨西委双方之间的房屋买卖合同是有效合同。被告与杨西委转让经济适用房购买权的约定，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。《经济适用住房管理办法》属于关系性规范，不属于法律、行政法规效力性强制性规范。三、被告购买杨西委房屋系为了满足家庭生活基本居住需要且涉案房屋未过户“非因案外人自身原因”未办理过户登记。1、《执行异议和复议规定》第28条，被告的权利能够排除强制执行的特别规定。2、人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，是可以认定为“非因案外人自身原因”未办理过户登记的情形。涉案房屋被告已经起诉杨西委要求其配合办理过户手续。综上，被告与杨西委之间的房屋买卖合同是有效合同，涉案房产实际产权归被告所有，山东省兰陵县人民法院（2020）鲁1324执异74号执行裁定，认定事实正确、裁定正确合法，因此，法庭应驳回原告的诉讼请求。李丽娟、赵一霞、杨西委、程兆荣未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兰山农商行与李丽娟、赵一霞、杨西委、程兆荣借款合同纠纷一案，经临沂市兰山区人民法院审理后于2010年11月12日作出（2010）临兰商初字第1655号民事判决书，判决内容：一、李丽娟于本判决生效之日起十日内偿还山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行剩余借款本金9.991324万元并支付利息、逾期利息。二、赵一霞、杨西委、程兆荣对上述借款本金及利息、逾期利息承担连带清偿责任。三、赵一霞、杨西委、程兆荣承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利。该判决生效后，因李丽娟、赵一霞、杨西委、程兆荣未履行，兰山农商银行兰山支行向兰山区人民法院申请强制执行。兰山区人民法院于2011年6月3日立案执行，案号为（2011）临兰执字第1994号。兰山区人民法院于2011年11月4日终结本次执行程序。2016年8月5日兰山区人民法院向临沂市住房保障中心送达执行裁定书、协助执行通知书查封杨西委位于兰山区北城新区泰美花园Ｎ07号楼201的房产（房产证号：Ｙ××9）,查封期限三年。2020年6月8日，临沂市中级人民法院作出（2020）临执指字第13号执行裁定书，将兰山区人民法院（2011）临兰执字第1994号一案指定兰陵县人民法院执行。本院于2020年6月12日立案执行，案号为（2020）鲁1324执1249号，执行过程中，本院作出（2020）鲁1324执1249号执行裁定书，并于2020年6月18日向临沂市不动产登记交易中心送达执行裁定书、协助执行通知书查封杨西委位于兰山区北城新区泰美花园Ｎ07号楼-137、兰山区北城新区泰美花园Ｎ07号楼3-201的房产（不动产权证号：鲁（2019）临沂市不动产权第0××8号）。为此，韩玉杰以该房产属于自己所有为由向本院提出执行异议，请求撤销对临沂市兰山区××新区××花园××号楼××单元××室房产的执行和查封，本院于2020年8月12日作出（2020）鲁1324执异74号执行裁定书，裁定中止对位于临沂市兰山区××新区××花园××号楼××单元××室房产的执行。兰山农商行不服该裁定，故向本院提起诉讼。另查明，2012年9月5日，杨西委与韩玉杰签订《房屋买卖合同书》，后涉案房屋一直由韩玉杰占有、使用。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房产的权属、归属问题，是否能够继续执行该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此，依据当时司法解释《最高人民法院关于适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨西委将涉案楼房出卖给韩玉杰均依照协议约定支付全部购房款且已实际占有涉案楼房，韩玉杰在购买涉案楼房时本院并未查封该套房产，原告要求驳回被告韩玉杰的执行异议申请，撤销（2020）鲁1324执异74号执行裁定书的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。第三人李丽娟、赵一霞、杨西委、程兆荣经合法传唤未到庭，不影响本案的正常审理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用驳回原告山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行的诉讼请求。案件受理费200元，由原告山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴承光人民陪审员  王 凯人民陪审员  葛林鸽二〇二一年二月十九日书 记 员  李星星