安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0225民初406号 原告：朱啟玲，女，1963年11月12日出生，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：宣玉洁，安徽铭盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方坤，安徽铭盛律师事务所律师。 被告：无为县鑫建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市无城镇大江剧场小区。 法定代表人：夏永彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱军，安徽点津律师事务所律师。 原告朱啟玲与被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司（以下简称鑫建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱啟玲及其委托诉讼代理人宣玉洁、方坤，被告鑫建房地产公司委托诉讼代理人钱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱啟玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告购房款1265227元及利息（自2018年3月9日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息）；2.判令被告按全部购房款的3%向原告支付违约金37956.8元（1265227元×3%）；3.判令被告退还面积补差款、装修保证金、垃圾清运费共计8186.5元；4.诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原被告于2018年3月12日，签订了WW2018100681号《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的米芾广场A区24-237号房屋，房屋价款合计为1265227元。合同约定2018年9月30日前交付房屋，逾期60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部购房款的3%向买受人支付违约金。原告依约交付了购房款，然被告不能按合同约定的期限交房。2019年9月5日，原告依约向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。随后，被告向无为市人民法院提起诉讼，诉请确认《解除合同通知书》无效，无为市人民法院判决确认案涉《解除合同通知书》有效，二审法院予以确认维持，故原被告签订的《商品房买卖合同》已解除。然被告至今仍不依据《商品房买卖合同》的约定退还购房款、利息及违约金。综上，为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。 鑫建房地产公司辩称，1.对于原告诉请的违约金和利息，应按照补充协议约定不予支持。在房屋已经交付的情况下，原告诉请装修保证金、垃圾清运费，没有法律依据，而且装修保证金和垃圾清运费交给的也是物业公司，主体也不适格；2.对于本案原来判决解除合同，一审和二审判决理由不同，其已经在申请再审。本案解除合同的判决二审认定其迟延交房，是错误的，因为芜湖市中级人民法院作出的（2019）皖02民终1433号民事判决书中，已认定因图书馆藏书楼拆迁问题，导致其延期交房的事由属于免责情形，而本案芜湖市人民法院作出的（2020）皖02民终3234号对该事实做出了相反的认定。 本院经审理认定事实如下：无为市米芾广场商贸综合体房地产项目由鑫建房地产公司开发建设。2018年3月12日，买受人朱啟玲与出卖人鑫建房地产公司签订编号为WW2018100681号的《商品房买卖合同》，约定朱啟玲购买无为市无城镇米芾广场A区2A-237室房屋，预测建筑面积为83.22平方米，单价为每平方米15203.4元，总价款为1265227元。合同第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付房屋”；合同第十二条第一款第二项约定“逾期60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金”；合同第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。2018年4月9日，双方签订了补充协议，协议第九条第四款第二项约定“因出卖人原因导致合同解除：出卖人应在该合同解除之日起30日内将其已收取的房款无息返还买受人，除此以外出卖人依法承担所发生的相关责任和费用”；协议最后一项约定“买受人在此特别确认同意：买受人已经了解并同意购房合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认出卖人已经就购房合同及本补充条款的内容（特别是加粗或加下划线等部分的内容）进行了解释说明，本补充条款的内容如与购房合同不一致的，买受人同意以本补充条款为准”。2018年1月12日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，载明今收到朱啟玲人民币355227元，此款系购房款（2A-237号商铺），2018年2月12日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，今收到朱啟玲人民币590000元，此款系购房款（2A-237号商铺），2018年2月9日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，今收到朱啟玲人民币200000元，此款系购房款（2A-237号商铺），2018年3月9日，鑫建房地产公司出具收款收据一张，载明今收到朱啟玲人民币120000元，此款系购房款（2A-237号商铺），上述款项合计1265227元。后该房屋经实际测量面积为83.32平方米，2018年12月12日，鑫建房地产公司出具收款收据三张，分别载明今收到朱啟玲人民币1520元，此款系购房款2A-237号门面面积补差款、今收到朱啟玲人民币3000元，此款系2A-237号门面装修保证金、今收到朱啟玲人民币417元，此款系2A-237号门面垃圾清理费。2018年12月12日，无为县益群物业管理有限公司出具收款收据一张，载明今收到门面2A-237朱啟玲人民币3249.5元，此款系物业管理费2018年12月-2019年12月底。 2019年9月5日，朱啟玲向鑫建房地产公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2020年4月1日，鑫建房地产公司诉至本院请求确认朱啟玲解除合同通知无效并判令朱啟玲接收案涉房屋，后经本院审理认定该《解除合同通知书》有效，驳回了鑫建房地产公司的诉讼请求，后鑫建房地产公司上诉至芜湖市中级人民法院，经（2020）皖02民终3381号民事判决认定鑫建房地产公司严重违约，朱啟玲有权以向鑫建房地产公司发出案涉《解除合同通知书》的方式解除案涉《商品房买卖合同》，案涉《商品房买卖合同》自案涉《解除合同通知书》到达鑫建房地产公司时解除，故驳回上诉，维持原判。 上述事实，有WW2018100681号《商品房买卖合同》、鑫建房地产公司收款收据七张、无为县益群物业管理有限公司收款收据、（2020）皖0225民初1279号民事判决书、（2020）皖02民终3381号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。 关于鑫建房地产公司抗辩的（2020）皖02民终3381号民事判决认定错误其已在申请再审，本院认为，芜湖市中级人民法院（2020）皖02民终3234号民事判决认定鑫建房地产公司严重违约，案涉《商品房买卖合同》自案涉《解除合同通知书》到达鑫建房地产公司时解除，该判决已生效，鑫建房地产公司未提交证 据证明其已申请再审，且其即使申请再审也不影响该判决的效 力，能够认定案涉《商品房买卖合同》已解除，故对其该项抗辩意见本院不予采纳。 本案双方的争议焦点在于案涉《商品房买卖合同》补充协议第九条第四款第二项及最后一项的约定能否成立，对此本院认定如下：首先，根据合同约定，《商品房买卖合同》第二十八条约定了补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第九条第四款第二项的约定意在减轻应当由出卖人承担的责任，故应当以《商品房买卖合同》的约定为准。其次，根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，该两项约定符合格式条款的要件，应为格式条款。鑫建房地产公司在与原告签订补充协议时，对于免除或者减轻其责任等有重大利害关系的条款并没有以任何引起对方注意的合理进行提示说明，其举证不能证明其与原告签订补充协议时履行了提示或者说明义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”的规定，原告有权主张案涉补充协议第九条第四款第二项及最后一项不成为案涉《商品房买卖合同》的内容。综上，该两项约定应当不成为案涉《商品房买卖合同》的内容。 本院认为，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》已解除，根据法律规定及《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求被告退还全部购房款（含已付贷款部分），并自付款之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部购房款的3%支付违约金，因中国人民银行同期贷款基准利率已于2019年8月20日取消，故本院结合原告诉请确定被告应退还原告购房款1265227元及利息（自2018年3月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并支付违约金37956.8元（1265227元×3%）。关于原告诉请的退还面积补差款、门面垃圾清理费、装修保证金等共计8186.5元，其中鑫建房地产公司收取的面积补差款、门面垃圾清理费、装修保证金共计4937元应当在合同解除后予以退还，物业费3249.5元虽系物业公司收取，但案涉合同系因鑫建房地产公司违约而解除，其应当赔偿原告相应的损失，该物业费损失应由被告承担，综上，对原告该项诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性退还原告朱啟玲购房款1265227元，并支付利息（以1265227元为基数，自2018年3月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告朱啟玲违约金37956.8元； 三、被告无为县鑫建房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告朱啟玲面积补差款、门面垃圾清理费、装修保证金及物业费损失合计8186.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8303元，保全费5000元，合计13303 元，由原告无为县鑫建房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 王 莹 二〇二一年二月二十四日 书记员 潘拔群 附件：本判决引用的法律原文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。 4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。