广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初20896号原告（反诉被告）:邹萍，女，1990年9月14日出生，汉族，住广东省东莞市松山湖科技产业园区×××××××××××××××××××，身份证号码：445××××××××××××467。委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓红，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李宗智，男，1987年3月8日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县×××××××××××××，身份证号码：362××××××××××××538。被告：黄珺，女，1989年3月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区×××××××××××××天芳园1204，身份证号码：420××××××××××××425。上述两被告共同委托诉讼代理人：史显超，广东寮城律师事务所律师。第三人：东莞市中湖房地产中介有限公司，住所地：东莞松山湖高新技术产业开发区科技四路星城翠珑湾3栋104号商铺，统一社会信用代码：91441900MA4W4A3F42。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李倩，女，1989年9月20日出生，汉族，住广东省高州市×××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××222，第三人员工。第三人：招商银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市南城区×××××××第一国际招商银行大厦一至四层、二十三至二十五层，统一社会信用代码：914××××××××××275XK。负责人：姜杰。原告邹萍诉被告李宗智、黄珺，第三人东莞市中湖房地产中介有限公司（以下简称“中湖中介公司”）、招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招商银行”）及反诉原告李宗智诉反诉被告邹萍房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法由审判员杨玲冰担任审判长，与审判员邱桂珍、田野组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，邹萍及其委托诉讼代理人赵丹、李宗智的委托诉讼代理人史显超、中湖中介公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼，招商银行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。第二次庭审，邹萍的委托诉讼代理人赵丹、李宗智和黄珺的共同委托诉讼代理人史显超、中湖中介公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼，招商银行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邹萍向本院提出诉讼请求：1.李宗智继续履行2020年4月14日签订的《东莞市××××××××服务合同》（编号：0000927）（房屋价值4300000元）；2.李宗智向邹萍支付律师费58000元；3.李宗智向邹萍支付中介费45000元；4.本案诉讼费、保全费由李宗智负担。事实和理由：2020年4月14日，邹萍和李宗智、中湖中介公司签订《东莞市××××××××服务合同》（编号：0000927），约定：李宗智向邹萍出售位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居8号楼1单元1903，总价款4300000元。至今，邹萍已向李宗智支付了定金500000元。然而，由于最近房价突涨，李宗智明确表示不卖房给邹萍。邹萍因本案产生律师费58000元和中介费45000元，依据合同的约定，李宗智作为违约方应当承担邹萍的律师费和中介费。李宗智明确告知不卖房产给邹萍，有失诚信，属于恶意违约，应当对其进行惩罚性赔偿。李宗智辩称，一、李宗智并未违约。邹萍、李宗智双方并未到履行具体合同义务的时间节点，故李宗智没有违约行为；二、双方的微信聊天记录只是闲聊，不足以证明李宗智已经违约，李宗智并未向邹萍发送书面正式文件表达不履约的意思表示，是否违约应以双方行为是否违反合同约定为准；三、李宗智一直与邹萍及中湖中介公司联系，一直表达想继续履约，或者曾经表达过不履约的意思表示，但后期也撤回了并再三确认想履约的意思表示；四、继续履行合同存在下列障碍：1.买房方的购房资格问题，东莞于2020年出台相关政策，邹萍是否具备购房资格是不确定的，邹萍并未提供相应证据证明自己具备购房资格，最终能否过户是个未知数；2.李宗智无权处分夫妻共同财产，共有人不同意出售案涉房产。案涉房产取得房产证的时间是在李宗智及其配偶结婚登记之后，故案涉房产为其双方夫妻共同财产，李宗智属于无权处分，共有人并未追认且明确表示不同意出售案涉房产；3.案涉房屋并未赎楼，案涉房产仍有1060000元的贷款，邹萍无法单独继续还贷；4.邹萍无法一次性付款，需要向银行按揭贷款，待银行批准后，邹萍才有足够资金购买案涉房产，邹萍并未提供证据证明其有一次性付款的能力。综上，请求法院驳回邹萍的诉讼请求。黄珺辩称，一、黄珺前期是否同意出售案涉房产并非本案关键，因为李宗智实际并未违约，还没到合同约定的履行时间节点；二、在李宗智没有违约的情况下，法院不能判决关于合同违约的责任的承担方式，何况案涉房产有很多继续履行的障碍。中湖中介公司述称，一、李宗智购买案涉房屋时属于购买一手房，购房发票显示的时间为2016年3月29日；二、约邹萍、李宗智签约时，李宗智说其配偶黄珺在家带小孩，无法过来签约；三、现在办理房产证只需要产权人到场签字确认；四、签约后建了一个微信群，黄珺也在群中，黄珺从未表示过不同意出售案涉房产；五、签约时，各方约定付款方式为按揭付款，而不是一次性付款。招商银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交陈述意见及证据。李宗智向本院提出诉讼请求：1.李宗智聘请律师的律师费100000元由邹萍承担；2.本案的诉讼费用由邹萍承担。事实与理由：本诉中，邹萍称李宗智违约，但实际上李宗智并未违约。由于邹萍起诉李宗智，导致李宗智被迫聘请律师来应诉和维权，由此产生的律师费100000元应当由邹萍承担。希望法院驳回邹萍的诉讼请求并支持李宗智的诉讼请求。邹萍辩称，李宗智的反诉没有事实和法律依据，案涉纠纷系因李宗智违约，所产生的律师费、诉讼费应由李宗智自行承担。经审理查明，2020年4月14日，李宗智作为卖方、邹萍作为买方、中湖中介公司作为居间方签署了《东莞市××××××××服务合同》（编号：0000927），约定：买卖双方交易的房地产位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居8号楼1单元1903；该房产转让总价款为4300000元；该房产交易定金共计500000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金300000元，合同签订后五个工作日内再向卖方支付定金200000元；买卖双方一致同意上述定金可交由居间方托管；买卖双方协商一致约定由买方按照按揭付款的方式支付房款；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付45000元作为佣金，其中，买方向居间方支付佣金45000元；买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超过十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约方所支出的律师费、诉讼费由违约方承担；若因买方和卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。2020年4月14日，邹萍分两笔合计向李宗智转账支付定金300000元。2020年4月18日，邹萍向李宗智转账支付定金200000元。2020年6月16日，邹萍向中湖中介公司支付中介费45000元。邹萍主张：2020年6月14日，李宗智明确向中湖中介公司和邹萍表示因案涉房产要自主，所以不卖了。邹萍并提交了录音视频和微信群聊记录以证明。录音视频显示：2020年6月14日17时50分，李宗智致电中湖中介公司的工作人员，表明：“这套房，不想卖了”，工作人员询问不想卖的原因时，李宗智表示：“自己住”。微信群聊中，中湖中介公司的工作人员“小倩”称：“您好，李先生，刚和客户通完电话，你不愿意继续履行合同的约定想法已经告知客户，客户回复是，她买你的房子也是用来自住的，同时方便小孩入学，希望大家都能遵守合同的约定”，李宗智回复：“你们放心，看怎么解约吧”；在邹萍表示案涉房产是买来自住，并非炒房之后，李宗智回复：“我自己要去东莞工作了，我要自己住”、“你们自己再找吧”。邹萍、李宗智、中湖中介公司君确认该微信群中有四人，分别为:中湖中介公司的工作人员、邹萍、李宗智及黄珺。关于房屋的权属。李宗智主张：案涉房屋取得房产证的日期是在李宗智与黄珺结婚登记日期之后，故案涉房屋为李宗智与黄珺的夫妻共同财产。邹萍及中湖中介公司则主张：案涉房屋为李宗智一人所有。关于合同的履行。庭审中，李宗智表示：因已经进行诉讼阶段，李宗智不同意继续履行案涉合同。黄珺表示：黄珺有参与房屋买卖的协商过程，黄珺是同意卖房的。关于付款能力。邹萍提交了账户明细查询，以证明其具有一次性付清剩余房款的能力，该明细显示：2021年1月7日，邹萍卡号为622×××××××××××××561的银行卡中，账面余额为3903042.09元。关于律师费。邹萍主张：因案涉纠纷，邹萍于2020年6月17日委托北京市盈科（东莞）律师事务所代理案件，并支付律师费58000元。邹萍提交了《民事委托代理合同》、发票、转账凭证以证明。李宗智亦主张其于2020年8月7日委托广东寮城律师事务所代理案件，并支付律师费100000元。李宗智提交了《民事委托代理合同》、发票以证明。另查明：一、李宗智与黄珺于2018年3月5日登记结婚；二、李宗智提交的《住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》显示李宗智交存案涉房屋的住宅专项维修资金的时间为2015年8月10日；三、《税收缴款书（税务收现专用）》显示：1.李宗智缴交案涉房屋的契税的时间为2015年8月18日；2.合同签订时间为2015年7月24日；四、李宗智通过按揭贷款方式购买案涉房屋，抵押权人为招商银行；五、购房发票显示的付款方为李宗智，开票时间为2016年3月29日；六、案涉房屋取得不动产权证书的时间为2018年11月14日，登记的权利人为李宗智，共有情况为单独所有。以上事实，有邹萍提交的不动产权证、东莞市××××××××服务合同、定金收据及转账凭证、通话视频、微信群聊天记录截图、民事委托代理合同、律师费发票、转账凭证、中介费收据、账户明细查询，李宗智提交的民事委托代理合同、发票、购房发票、结婚证、不动产登记信息查询结果，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。招商银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见，视为自愿放弃质证和抗辩的权利。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于李宗智单独所有；二、李宗智是否构成违约。关于焦点一。案涉房屋由李宗智于婚前支付首付款、按揭贷款支付剩余房款，婚后与配偶黄珺共同还贷并取得不动产权证。虽然，我国采用的是不动产物权登记生效主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记才发生效力，但并不能以此简单适用于基于人身关系的夫妻之间内部财产的取得。实际上，在李宗智支付案涉房屋首付款并按揭贷款支付剩余房款后，其对案涉房产的权属就已经具有期待权，不动产产权的登记及不动产权证的办理只是将该物权期待权实现成实体的物的过程。黄珺在与李宗智结婚后对案涉房产的贷款进行共同还贷并不改变案涉房屋的权属性质，其实质享有的是对案涉房屋在其双方婚后还贷的部分和增值的部分享有相应权利，该权利为债权而非物权。综上，本院认为，案涉房屋属于李宗智单独所有，李宗智对案涉房屋具有处分权。关于焦点二。从原告提交的录音视频及微信群聊天记录可以看出：李宗智在2020年6月14日明确表明不履行合同。本院认为，李宗智在合同履行期限届满之前，在没有正当理由的情况下，明确向中湖中介公司、邹萍表明其将不履行合同义务，属于预期违约。李宗智主张其后期撤回了不履行的意思表示并再三确认想履约，但未举证证明，本院依法不予采信。鉴此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，邹萍有权要求李宗智承担违约责任。因本案纠纷系李宗智违约导致，故对于李宗智要求邹萍承担其聘请律师所产生的律师费100000元的诉讼请求，本院依法不予支持。李宗智主张继续履行案涉《东莞市××××××××服务合同》存在障碍，缺乏事实依据，本院依法不予采信。邹萍提交了账户明细查询，显示：2021年1月7日，其卡号为622×××××××××××××561的银行卡中，账面余额为3903042.09元，即证明邹萍有能力一次性全额支付剩余购房款3800000元。故对于邹萍要求李宗智继续履行《东莞市××××××××服务合同》的诉请，本院依法予以支持。为保证双方能够正常交易，具体操作步骤应为：1.邹萍直接向抵押权人招商银行偿还案涉房贷的剩余借款本息（具体支付金额以本判决确定的付款之日招商银行提供的数据为准）；2.李宗智及招商银行协助邹萍办理案涉房屋注销抵押登记手续；3.邹萍在完成注销抵押登记手续后五天内将购房款余款（3800000元减去向招商银行的还贷金额）支付给李宗智，李宗智在收到购房款余款后三天内向房管行政部门递件申请将案涉房屋过户至邹萍处，协助邹萍办理案涉房屋过户手续；4.李宗智在完成协助邹萍将案涉房屋过户至邹萍处后五天内将案涉房屋交付给邹萍；5.其他未尽事宜，按照双方签订的《东莞市××××××××服务合同》约定以诚信原则履行。中湖中介公司亦应该按照合同约定配合邹萍、李宗智履行上述义务。关于邹萍主张的律师费及居间费。《东莞市××××××××服务合同》合同中载明了违约方承担守约方所支出的律师费及守约方追偿居间费的相关约定，但本案事实情况并不符合合同约定的律师费承担及居间费追偿的前提条件，故对于邹萍要求李宗智支付律师费58000元及中介费45000元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告邹萍应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告李宗智向第三人招商银行股份有限公司东莞分行偿还基于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居8号楼1单元1903的房产抵押登记的借款本息，具体金额以应付款当日第三人招商银行股份有限公司东莞分行提供的尚欠数额为准；被告李宗智、第三人招商银行股份有限公司东莞分行应于原告邹萍履行完毕第一项确定的义务之日起十日内共同协助原告邹萍办理位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居8号楼1单元1903的房产的注销抵押登记手续；原告邹萍应于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居8号楼1单元1903的房产注销抵押登记之日起五日内向被告李宗智支付购房款余款（3800000元扣除上述第一项支付的金额），被告李宗智在收到购房款余款后三日内协助原告邹萍办理位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居8号楼1单元1903的房产的过户手续，过户登记至原告邹萍名下；被告李宗智在完成协助原告邹萍将案涉房屋过户至原告邹萍名下后五天内将东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居8号楼1单元1903的房产交付给原告邹萍；其他未尽事宜，按照原告邹萍和被告李宗智及第三人东莞市中湖房地产中介有限公司签订的《东莞市××××××××服务合同》约定以诚信原则履行；六、驳回原告邹萍的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告李宗智的全部诉讼请求。本案本诉受理费21012元、保全费19862元（原告邹萍已预交），由原告邹萍负担491.54元，由被告李宗智负担40382.46元。反诉受理费1150元（反诉原告李宗智已预交），由反诉原告李宗智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  杨玲冰审判员  邱桂珍审判员  田 野二〇二一年一月二十八日书记员  谢锦伟