重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2980号 原告：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设东路35号，统一社会信用代码91500232691205215W。 法定代表人：陈开明，职务执行董事。 委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师。 被告：高攀，男，1992年8月21日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）与被告高攀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。审理过程中，因被告高攀外出下落不明，遂裁定本案转入普通程序，由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员李春华、王万伦组成合议庭共同负责本案的审理。本案于2021年2月9日公开开庭进行了审理，原告绿园物业公司的委托诉讼代理人邹兰平到庭参加诉讼，被告高攀经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付2018年1月1日至2020年6月30日的物业费3630元、公摊费300元，总计3930元；2．判决被告从2020年6月19日起，以拖欠费用3930元为基数，按每日3‰的标准向原告支付违约金，直至欠费付清为止；3.判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月8日，原告与被告签订《XX•时代天街前期物业服务合同》，该合同第六条第一款、第九条第二款就收费标准进行了明确约定：住宅按建筑面积1.2元/平方米/月（含电梯费）的标准交纳；公摊费按10元/户/月预收。第十三条对逾期缴纳物业服务费的违约责任进行了约定：从逾期四日起按3‰每日加收滞纳金。根据被告签署的《XX•时代天街小区临时管理规约》第三十五条的约定，被告应当按年、季度、月预交物业服务费用和相关费用，并于每月15日前履行交费义务。被告的住宅建筑面积为100.8平方米，每月应当交纳物业费121元，公摊费10元，合计131元。被告自2018年1月1日开始拒交物业费和公摊费，届至2020年6月30日已欠费共计3930元。期间，原告多次催收，被告仍拒绝缴纳。被告的行为已构成违约，故原告提起诉讼，请求支持原告的上述请求。 被告高攀未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 原告绿园物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《XX•时代天街前期物业服务合同》《XX•时代天街小区临时管理规约》《XXXX-X-X业主欠费明细》、欠费催收信息截屏图片、《提前交房协议书》《不动产登记申请书》等证据材料，上述证据经过庭审举证、认证，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人的法庭陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 被告高攀向重庆XX物业开发有限公司购买了位于重庆市武隆区XX街道XX路XXX号XX·时代天街X幢X-X的住宅，2016年11月8日，被告高攀与重庆XX物业开发有限公司签订《提前交房协议书》，约定重庆XX物业开发有限公司将上述物业钥匙提前交予被告高攀，在被告高攀履行义务并办理完按揭手续后，则视为被告高攀如期收房，完成房产交接手续。被告高攀接房后，以业主身份与原告绿园物业公司签订了《XX·时代天街前期物业服务合同》，约定由原告绿园物业公司为被告提供物业服务，该合同第三章“物业服务费用”部分第六条约定：“本物业服务区域的物业服务费采取包干制，交费标准如下：第一款、住宅按建筑面积1.2元/㎡/月(含电梯费)的标准交纳；非住宅(含商业、办公、门面、住改商、经营性房屋等)按建筑面积2元/㎡/月(不含电梯费)的标准交纳。在一个服务年度后，乙方（指原告绿园物业公司，下同）可以依据相关规定和与之相匹配的服务对收费标准进行调增或调减……”第七条约定：“物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护，其费用按照《重庆市公共维修基金管理办法》执行；共用部分、共用设施设备的能耗费用不包括在物业服务费中，需由甲方（指被告高攀，下同）和物业使用人另行支付。”第九条约定：“共用部位、共用设施的能源消耗等费用，独立计表，按每户据实分摊后由产权人或使用人交纳。本物业区域内公共能耗等费用住宅部门按10元/户/月预收，商业100㎡以下的按10元/户/月预收、100㎡以上的按0.1元/㎡/月预收，每年结算一次，超出或结余部分由甲方或使用人、按其交款比例补交或冲抵下年应交费用。”该合同第八章“违约责任”部分第三十三条约定：“甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费及相关费用的，应按欠费总额每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。”同时，被告高攀签署了原告绿园物业公司及重庆XX物业开发有限公司共同制作的《XX·时代天街小区业主临时规约》，该规约约定，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位选聘原告绿园物业公司进行前期物业管理服务工作，并约定住宅按1.2元/㎡/月、商业物业按2元/㎡/月(不含电梯费)、车位服务费按70元/个/月的标准支付物业服务费用，同时约定，共用的专项设备运行的能源消耗独立计量核算，住宅按10元/户/月预收，商业100平方米及以下按10元/户/月收取，100平方米以上按0.1元/㎡/月收取，据实分摊，每年核算一次，差额部分由业主补缴，盈余部分转存下一年度费用。物业的服务费用和相关费用按年、季度、月预交，业主应在每月15日前履行交费义务。 2020年6月30日，原告绿园物业公司向被告高攀发送催收短信，要求被告高攀到物业服务中心交纳欠费3930元。2020年9月8日，原告绿园物业公司向本院起诉，请求判决被告高攀向原告支付2018年1月1日至2020年6月30日的物业费、公摊费总计3930元，并请求判决被告从2020年6月19日起，以拖欠费用3930元为基数，按每日3‰的标准向原告支付违约金直至欠费付清为止。法庭审理中，原告绿园物业公司自愿调低违约金标准，请求按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85％的四倍计算违约金。 另查明，被告高攀接房后，自2018年1月1日起至2020年6月30日，未按上述物业服务合同约定向原告绿园物业公司交纳物业服务费及公摊费。被告高攀购买的位于重庆市武隆区XX街道XX路XXX号X幢X-X的房屋为住宅用房，建筑面积为100.80㎡。 本院认为，被告高攀与原告绿园物业公司签订的《XX·时代天街前期物业服务合同》及《XX·时代天街小区业主临时规约》，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告绿园物业公司为包括被告高攀在内的XX·时代天街小区业主提供物业服务，被告高攀应当按照合同约定的项目和标准向原告绿园物业公司支付物业服务费用。被告高攀未按约定支付2018年1月至2020年6月期间的物业服务费用，应当承担相应的违约责任。按被告高攀的物业建筑面积计算，2018年1月至2020年6月期间其应缴纳的物业费为3628.80元（100.80㎡×1.2元/㎡/月×30个月），公摊费计算为300元（10元/月×30个月），上述费用合计3928.80元。对于原告绿园物业公司主张的违约金，原告绿园物业公司自愿调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85％的四倍计算，系对自身权利的自由处分，未损害他人合法权益，本院予以准许。原告绿园物业公司主张以拖欠物业费3928.80元自2020年6月19日起计算违约金，符合双方的合同约定，本院予以支持。 综上，原告绿园物业公司为被告高攀提供了物业服务，其主张被告高攀支付所欠物业服务费、公摊费合计3928.80元的诉讼请求，本院予以支持；被告高攀未按约定支付物业服务费、公摊费，其行为已构成违约，应当以欠付的物业服务费、公摊费总额为基数自2020年6月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%（3.85%×4）向原告支付违约金。被告高攀对物业服务合同的约定、履行以及物业服务费用的金额等事实负有举证责任，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对本次诉讼权利的放弃，应自行承担举证不能的不利后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告高攀于本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付2018年1月至2020年6月期间的物业服务费3628.80元、公摊费300元，合计3928.80元； 二、被告高攀于本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付违约金（违约金计算方式：以3928.80元为基数，按年利率15.4%从2020年6月19日起计算至欠费付清之日止）； 三、驳回原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告高攀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，公告费560元，合计610元（原告均已预交），由被告高攀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李林妍 人民陪审员  李春华 人民陪审员  王万伦 二〇二一年二月二十日 法官 助理  周之平 书 记 员  黄 翠