北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初15855号原告：于梅环，女，1950年9月24日出生，汉族，住吉林省延吉市，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：王珏（于梅环之女），住北京市西城区，现住北京市西城区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。第三人：吕荣国，男，1969年10月18日出生，汉族，住北京市丰台区，现住北京市房山区。原告于梅环与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）、第三人吕荣国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于梅环到庭参加诉讼，被告城城北京分公司、城城公司经本院传票传唤未到庭应诉，第三人吕荣国于第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于梅环向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告和被告于2020年12月4日解除租赁合同关系；2.请求法院依法判决被告城城不动产管理有限公司按合同支付原告2020年9月4日到2020年12月4日的房租，共计7800元；3.请求法院依法判决被告城城不动产管理有限公司支付原告2020年12月5日到2021年4月23日期间的房屋占有使用费11960元；4.请求法院依法判决被告城城公司支付违约金7800元；5.请求法院依法判决被告承担案件受理费。事实和理由：2020年4月1日，原告于梅环与被告城城北京分公司签订房屋托管合同，原告委托被告管理其名下北京市房山区卓秀北街××号院绿地诺亚方舟小区××栋××室。合同明确在托管期间，原告全权委托被告第三方负责房屋的经营管理。合同期限36个月，自2020年4月4日止2023年4月3日止；甲方实收租期33个月，空租期三个月。月租金标准：2600元/月（含物业费、取暖费），付款方式：月付。押金标准：合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为2600元。租金支付时间及方式：乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延。原告履行了房屋的交付义务，此后房屋由被告管理。被告在2020年8月31日前正常向原告支付租金，租金实际支付到2020年9月3日。此后被告再没有向原告支付租金，原告多次向被告催要，被告均不回应，不接电话。原告联系到该房屋的实际承租人，承租人发来账单显示，承租人已经将房租缴纳到2021年4月23日。因此，根据原、被告签订的房屋托管合同第十三条，被告在拖欠租金远超30日的情况下，原告有权单方面解除合同。根据该合同第十四条约定，被告应当向原告支付违约金7800元，鉴于实际承租人已经向被告缴纳租金到2021年4月23日，原告有权要求被告向原告支付租金到2021年4月23日，共计19933元。城城北京分公司及城城公司未出庭应诉，亦未向本院提交答辩状。第三人吕荣国述称，我没有责任，原告将房屋委托给城城公司出租，我与城城公司有合同，我将全部的租金交付给了城城公司。我认为我没有违约，我没有责任，是原告与城城公司之间的纠纷，不应该涉及到我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,于梅环提交房产证、托管合同、租金收入账单、网页截屏、解除合同通知书，对于上述证据本院予以确认并在卷佐证，第三人吕荣国提交房屋服务合同、账单，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，于梅环为房山区卓秀北街××号院××号楼××层××的房屋所有权人，2020年4月1日，于梅环（甲方、托管方）与城城北京分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，合同第一条房屋基本情况处约定：甲方将坐落在北京市房山区卓秀北街××号院绿地诺亚方舟小区××栋××室的房屋托管给乙方。第七条托管期限处约定：1.托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。2.本合同托管期合计36个月，自2020年4月4日（以本合同起租日为准）至2023年4月3日止，甲方实收租期33个月，空租期三个月。第八条租金标准及支付方式处约定：一、租金标准2600元每月（含物业费、取暖费）；二、付款方式：月付。三、押金标准：1.本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为2600元；2.合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。四、租金支付时间及方式处约定：1.本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。第十三条合同的解除处约定：三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）。第十四条违约责任处约定：四、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，于梅环将房屋交予城城北京分公司，并于2020年6月30日收到2020年6月4日至2020年7月3日租金2600元，于2020年7月31日收到2020年7月4日至2020年8月3日租金2600元，于2020年8月31日收到2020年8月4日至2020年9月3日租金2600元，此后未再收到租金。2020年12月4日，于梅环向城城北京分公司在“天眼查”网站上公示的电子邮箱发送解除合同通知书，告知因其一直未支付2020年9月3日之后的租金，经多次催要亦无回应，不接电话，故依据托管合同第十三条单方解除合同，并要求其支付剩余租金和违约金，如有拖欠水、电、燃气、暖气费，应立即补缴。另查明，2020年4月24日，城城北京分公司与第三人吕荣国签订《房屋服务合同》，将涉案房屋出租给吕荣国，租赁期限从2020年4月24日起至2021年5月23日止，付款方式为年付，签订合同当日，吕荣国向城城北京分公司支付2020年4月24日至2021年4月23日租金13600元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。于梅环与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《房屋托管合同》的约定，城城北京分公司应当于2020年9月30日支付于梅环2020年9月4日至2020年10月3日的租金，然城城北京分公司至今未付。根据合同约定城城北京分公司未按照约定时间支付租金超过30日的，于梅环有权根据《房屋托管合同》之约定单方解除合同，故2020年12月4日于梅环向城城北京分公司发送解除合同通知书的行为具有事实和法律依据，双方合同已于2020年12月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故合同解除后，于梅环依据《房屋托管合同》的约定主张的租金、违约金应当由城城公司承担。关于城城公司应支付的租金数额，于梅环主张自2020年9月4日计算至合同解除之日2020年12月4日，数额为7800元，诉求正确，本院予以支持。关于2020年12月5日至吕荣国搬离期间的房屋占有使用费，因城城北京分公司将房屋出租给了吕荣国，而吕荣国拒绝搬离涉案房屋，故城城公司应承担因房屋无法腾退而给于梅环造成的占有使用费的损失，吕荣国在本案中称2021年4月23日搬离，于梅环亦将占用使用费主张至2021年4月23日，故本院支持于梅环关于由城城公司支付2020年12月5日至2021年4月23日期间占有使用费损失11960元的诉讼请求。根据《房屋托管合同》之约定，城城北京分公司已构成违约，于梅环要求城城公司支付3个月租金标准的违约金即7800元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。城城北京分公司、城城公司、吕荣国经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、于梅环与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年4月1日签订的《房屋托管合同》于2020年12月4日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付于梅环2020年9月4日至2020年12月4日期间的租金7800元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付于梅环2020年12月5日至2021年4月23日期间的占有使用费11960元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付于梅环违约金7800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年二月二十五日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼