北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2144号原告（反诉被告）：赵某某，男，1974年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘丽，女，1981年10月23日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：北京嘉居盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区景盛北二街xx号院xx号楼xx至xx层xx室。法定代表人：崔伟，总经理。委托诉讼代理人：张小东，男，该公司销售部业主经理。原告（反诉被告）赵某某与被告（反诉原告）刘丽、第三人北京嘉居盛世房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）赵某某的委托诉讼代理人尚西国与南波，被告（反诉原告）刘丽、第三人经纪公司的委托诉讼代理人张小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某某向本院提出诉讼请求：1．请求判令原告与被告于2016年8月20日签订的《房屋买卖合同》、2016年8月24日签订的《补充协议》于2019年11月16日解除；2．请求判令被告返还原告购房款700000元及利息（利息以700000元为基数，按照一年期贷款利率同全国银行间同业拆借公布的利息计算，自合同解除之日起至实际给付之日止）；3．请求判令被告向原告支付违约金230000元；4．请求判令本案的案件受理费、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费3450元。事实与理由：赵某某经第三人经纪公司居间与刘丽于2016年8月20日签订《房屋买卖合同》、于2016年8月24日签订《补充协议》，购买被告所有的位于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地Bxx-xx-xx、Bxx-xx-xx地块公建项目xx#商业办公楼xx层xx房屋，并依据该合同及补充协议约定，向被告支付了定金五万元，首付款六十五万元，合计七十万元。但，自合同签订之日至今，被告一直拒绝配合办理、出示房屋所有权证书，更未按约定办理房屋解押，导致无法办理网签、过户等手续，怠于履行合同相关义务，给原告造成严重损失。因此，原告依据合同约定，于2019年11月16日向被告邮寄送达了《解除房屋买卖合同通知书》，与被告解除了《房屋买卖合同》与《补充协议》，但被告至今未依合同约定履行向原告返还购房款及支付违约金等合同义务。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。刘丽辩称，不同意原告的全部诉讼请求。经纪公司述称，2016年双方签订房屋买卖合同，当时房屋没有取得房产证，约定房产证下来后再办理过户。被告急着用钱就达成一个协议，原告支付70万元后就交房给原告。当时有租户不能及时搬走，就约定由原告收取租金。下来房本后，需要先解押再过户。刘丽向本院提出反诉请求：1．请求法院判令原告与被告于2016年8月20日签订的《房屋买卖合同》及2016年8月24日签订的《补充协议》解除，判令赵某某向我方支付房屋逾期尾款的20%，共计9万元；2．请求法院判令赵某某支付23万元违约金；3．请求法院判令赵某某向我方支付房屋占用费190800元；4．请求法院判令赵某某支付房屋尾款违约金21万元；5．请求法院判令赵某某支付房屋交付期间所产生的物业费、暖气费；6．请求法院判令赵某某支付房价下跌的房价差额并给刘丽造成的经济损失25万元；7．请求法院判令赵某某承担本案的诉讼费和律师费。事实与理由：赵某某与刘丽签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，刘丽依约交付了位于通州区马胸桥镇金桥科技产业基地Bxx-xx-xx、Bxx-xx-xx地块公建项目xx商业办公楼xx层xx房屋。签约时，双方均知悉房屋所有权证没有办下来，需要时间，同时反诉被告对当时2016年8月房价上涨很看好，认为很有投资升值空间，所以，反诉被告在不确定自己是否能有购房资格的情况下，决定投资购房。合同约定：反诉被告在丧失购房资格后有义务和权利找到具备购房资格的第三人来购买。2017年3月27日，赵某某告知刘丽他不具有购房资格了，因看好房产投资市场，后来就直说找第三人来接手，一开始赵某某觉得还有房价上涨的可能，可是到了2018年，房价开始跌了，赵某某就无心找第三方接手了，后来就一直不接电话，接电话也是种种应付拖延，一直占用房屋，因赵某某想赚取高房租，赵某某出租的都是短租，并且房客在房子里干了多次违法的事情，其中还有租户跳楼，导致多次警察来调查，导致房屋臭名昭著，无人敢租。刘丽又催着要购房尾款45万，赵某某迫于压力把房子交给了刘丽打理，想钻法律的空子，想利用法律和法院来洗清自己的违约，刘丽因刚生完孩子不久家里人又遭遇意外实在没有时间和精力去琢磨这个事。所以至今赵某某还欠反诉原告刘丽购房尾款45万。依据主合同第八条（二）逾期付款责任里规定，(1)逾期付款超过15日的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金。共计30个月，金额21万。依据主合同第八条(2)逾期付款超过15日的出卖人有权解除合同，买受人应按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。所以请求法院支持判令赵某某支付剩余45万尾款的20%共计9万元，因赵某某的拖延过户时间导致刘丽每月偿还贷款7000多，给刘丽造成直接经济损失10多万，这套房屋的成交价格已经跌到了90万，这其中的房屋价格差给刘丽带来经济损失25万，需要违约方赵某某来赔偿，2016年是115万出售给反诉被告的。是反诉被告没有购房资格还骗反诉原告说找第三方来接手反诉原告的房子，导致拖延5年时间合同不能履行，导致反诉原告一直收不到房屋尾款45万，所以违约方是赵某某因张小东收了赵某某中介费！所以张小东处处为刘丽，房子是在刘丽出示完房本后，赵某某，张小东3个人商量后同意在2018年11月26日挂到21中介出售，刘丽在全力配合赵某某找第三人，中介张小东却不停的在中介后台标注此房有纠纷之类的话，导致这房子无人敢问，他俩是一伙的！处处为难刘丽，处处设圈套，本合同和补充协议约定有失公平。根据2021年1月1日民法典规定，带抵押的房屋也是能交易过户的，是赵某某自己的原因导致合同目的不达，导致合同不能继续履行，赵某某是违约方，赵某某是炒房客，所以赵某某想以其投资炒房亏掉25万，还不如拿到法院去试试运气，说不定，在他们共同设局的情况下，妄图利用法院达到其违约不赔钱的目的，想钻法律的空子，想利用法律和法院来洗清自己的违约，反诉被告给反诉原告带来巨额经济损失，反诉被告占用房屋长达五年之久，如今颠倒黑白，妄图利用法院达到其违约不赔钱的目的，希望法院明察秋毫支持反诉原告的诉讼请求。赵某某针对刘丽的反诉辩称，不同意刘丽的所有诉讼请求。赵某某已于2019年11月16日向刘丽发出房屋买卖合同解除通知书，原因系刘丽在签订房屋买卖合同后，收到赵某某给付的5万元定金及65万元首付款后，未按照合同约定偿还其在银行的贷款，没有按期办理解押手续，导致不能及时办理网签及过户。不同意支付违约金。刘丽违约在先，应对违约承担相应责任。房屋买卖合同签订后，原告依据合同及补充协议的约定连续两年交纳了物业费及暖气费，第三年刘丽多次到涉案房屋驱逐承租人导致房屋一直未能正常使用和出租，因此不同意支付物业费和取暖费。不同意支付占有使用费，补充协议第1条明确约定在赵某某向刘丽支付首付款65万元后，因刘丽不能按照合同约定如期交房，经原告同意，被告把房屋租约转给原告，因此对于房屋租金或占有使用费，刘丽无权主张。房屋买卖合同明确约定首付款支付后，刘丽应办理房屋解押手续，因此刘丽在收到定金及首付款后，至今未办理房屋解押手续，导致合同无法履行。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月20日，刘丽（作为出卖人）与赵某某（作为买受人）签订《房屋买卖合同》。第一条约定出卖人所售房屋为楼房，坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金钱科技产业基地Bxx-xx-xx、Bxx-xx-xx地块公建项目xx#商业办公楼xx层xx。该房屋规划设计用途为商业。第二条权属情况载明，出卖人于2013年10月22日与开发建设单位北京龙源顺景房地产开发有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售合同）。该房屋性质为商品房。该房屋的租赁情况为未将该房屋出租。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式为，经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为壹佰壹拾伍万元整。当事人付款方式为买受人向银行申办抵押贷款。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人应继续申请其他银行贷款或自筹剩余房款。付款方式及期限为，定金：2016年8月20日支付定金壹万元，2016年8月21日支付定金肆万元；房款：交付当日支付六十五万元整，剩余肆拾伍万元于过户当日支付。第四条权属转移登记约定，双方同意，符合条件2（即买受人取得批贷许可之日起30日内），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0．05%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。若买受人在出卖人取得房屋所有权证后因国家政策调整丧失购买资格的，买受人有权将该合同项下的权利与义务全部转让给其指定的具备购买资格的第三人，出卖人应当积极配合。第六条约定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。第七条房屋交付及提前偿还贷款。出卖人于签订本合同起3日内将该房屋交付给买受人使用。出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用。出卖人于交房当日将房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票原件、公告维修基金票据原件交由买受人保管。合同还约定了违约责任、不可抗力、特别约定等内容。2016年8月24日，刘丽（作为甲方、出卖人）与赵某某（作为乙方、买受人）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2016年8月20日签订关于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金钱科技产业基地Bxx-xx-xx、Bxx-xx-xx地块公建项目xx#商业办公楼xx层xx房屋的买卖合同（买卖合同编号：2016000123）现就此买卖合同甲乙双方做出如下补充。1．买卖合同中约定交房当天乙方向甲方支付房屋首付款六十五万元整，现因甲方不能按合同约定如期交房，乙方同意，甲方把房屋租约转给乙方，甲方转完租约乙方需在3日内付甲方首付款六十五万元整。2．甲方应当在房屋所有权证办理下来30日内办理该房屋解押手续，同时向乙方出示所有相关证件，且配合乙方办理网签，甲乙双方应在网签后10日内办理抵押贷款，抵押贷款批贷后甲乙双方需在10日内办理房产证所有权转移。3．以上所有条款均由甲乙双方表达所述，对双方均具有法律约束，买卖双方任意一方违反上述条款，违约方应承担相应责任任意一方违约造成买卖合同无法顺利履行的，参照买卖合同第八条之违约责任。2016年8月期间，赵某某陆续向刘丽支付定金及首付款。2016年8月20日，刘丽向赵某某出具《定金收条》载明，今收到赵某某交来房款定金10000元。刘丽向赵某某出具《定金收条》载明，今收到赵某某交来房款定金40000元，但未载明日期。2016年8月24日，刘丽向赵某某作出《首付款收据》，载明，赵某某同刘丽签订房屋买卖合同，买受人向出卖人支付陆拾伍万元整。2016年8月24日，刘丽将涉案房屋交付给赵某某，随后赵某某将该房屋出租。2020年8月12日，刘丽将涉案房屋收回，现该房屋由刘丽占有。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告载明本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1．名下在京无住房和商办类房产记录的。2．在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。2017年7月26日，涉案房屋的房产证下发（编号为：京（2017）通不动产权第0039179号），登记权利人为刘丽，房屋的用途为办公。经庭审询问，赵某某在房屋新政出台后不具备购买涉案房屋的资格。2019年11月16日，赵某某向刘丽邮寄一份《解除房屋买卖合同通知书》，载明因刘丽拒绝出示房屋所有权证书导致无法办理网签、房屋解押、过户等手续，怠于履行合同相关义务，要求解除合同及补充协议。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。赵某某与刘丽签订的《厂房买卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行自身的义务。合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由于刘丽与赵某某签订《房屋买卖合同》后，刘丽取得房产证前，颁布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，导致赵某某无资格购买涉案房屋，属于双方无法预见的重大变化，且合同已无法实现。对于合同订立后由于“3．17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，一般应予支持。故本院认定双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除。关于《房屋买卖合同》第四条约定的转卖第三人一项，因赵某某并未提交证据证明其向刘丽介绍了具备购房资格的购房人，故其要求刘丽承担违约责任的诉求无事实依据，本院不予认可。因双方合同解除的原因为法定解除，故对于赵某某及刘丽诉求的违约金，本院皆不予以支持。关于合同解除的时间，赵某某要求以其向刘丽邮寄《解除房屋买卖合同通知书》的时间为合同解除时间，符合法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因双方合同已经解除，故刘丽应将收取的定金及首付款返还给赵某某。关于定金及首付款的金额，本院以刘丽向赵某某出具的收条为准。因刘丽已交涉案房屋收回，故本院对房屋腾退的问题不再处理。《房屋买卖合同》签订后，刘丽将涉案交付给赵某某，截至2020年8月12日刘丽收回房屋，赵某某持续占有涉案房屋，现《房屋买卖合同》解除，赵某某应支付刘丽房屋占有费用。虽在《房屋买卖合同》中约定该房屋交付给买受人使用，出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用。但该约定系以房屋顺利过户为前提，现《房屋买卖合同》解除，房屋并未过户，故赵某某仍应支付占有使用费，关于占有使用费的计算，本院参考赵某某具体占有房屋的时间、房屋的租金标准等因素予以认定。关于赵某某要求的利息损失，赵某某于2016年8月期间共计支付刘丽70万元（包括定金及首付款），期间势必产生利息损失，关于该项损失的标准，本院参考同期银行存款利率予以计算。关于赵某某诉求的保全费及诉讼财产保险责任险保险费，系赵某某为确保执行程序顺利进行而自行选择的诉讼程序而产生的费用，应由其自行承担。关于刘丽诉求的逾期尾款9万元，实系违约金性质，因合同解除系不可归责于双方的原因，故刘丽此项诉讼主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于刘丽诉求的物业费与暖气费，因赵某某对于供暖费予以认可，对此本院不持异议，因赵某某提交了其已经缴纳物业费至2020年12月31日的发票，故刘丽要求物业费的诉求于法无据，本院不予支持。关于刘丽诉求的房价下跌损失，因赵某某无法取得涉案房屋并未因其主观原因所致，系因政策发布导致赵某某丧失购房资格，故刘丽诉求的房价下跌损失无事实与法律依据，本院不予支持。关于刘丽要求的律师费，因其未提交聘请律师的证据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百三十三条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵某某与被告（反诉原告）刘丽于2016年8月20日签订的《房屋买卖合同》、2016年8月24日签订的《补充协议》于2019年11月16日解除；二、被告（反诉原告）刘丽返还原告（反诉被告）赵某某定金及首付款700000元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告（反诉原告）刘丽支付原告（反诉被告）赵某某利息（按全部银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以700000元为基数，自2019年11月17日开始计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起7日内执行清；四、原告（反诉被告）赵某某支付被告（反诉原告）刘丽房屋占有使用费152442元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、原告（反诉被告）赵某某支付被告（反诉原告）刘丽供暖费2953．91元，于本判决生效之日起7日内执行清；六、驳回原告（反诉被告）赵某某的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）刘丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13185元，由原告（反诉被告）赵某某负担2385元（已交纳），被告（反诉原告）刘丽负担10800元，于本判决生效之日起7日内执行清。反诉费13508元，由原告（反诉被告）赵某某负担3450元，于本判决生效之日起7日内执行清，被告（反诉原告）刘丽负担10058元（已交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）赵某某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 余 海二〇二一年二月十九日书记员 许松婷