成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11218号 原告：王珏，女，汉族，1984年6月27日出生，住成都市金牛区。 被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地成都市武侯区二环路西一段84号3幢17层1707号。 法定代表人：王银行，总经理。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 原告王珏与被告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称“满城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告王珏，被告委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王珏向本院提出诉讼请求,请求判令：1.被告继续履行与原告签订的《房屋租赁协议》；2.被告立即向原告支付《房屋租赁协议》约定的租金（租金计算到庭审之日，共计10，125元）；3.被告向原告支付违约金（违计算方式：每逾期一天按照租金总额1%支付租金，每天租金13.5天计算，每月租金从当月10日开始，计算至2020年12月18日为止）。诉讼过程中，原告以被告逾期支付租金达到根本违约为由，要求解除合同。事实和理由：原告与被告于2017年5月24日签订《房屋租赁协议》将原告位于金悦府项目7栋2单元1728号房屋出租给被告，约定租赁期五年，并就租金、付款方式等作出约定。2020年2月，被告以新冠疫情为由拒绝向原告支付当月租金。2020年5月，被告联系人吴霜以短信告知函的方式单方面要求解除租赁协议，并从6月起未能按照租赁协议约定租金。原告于2020年6月4日短信回复被告联系人，要求继续履行租赁协议，联系人吴霜在回复“已传达给公司”后再无回音，原告多次致电吴霜对方均不接听电话。原告认为，原告与被告签订的租赁协议真实合法有效，不具有法定解除与约定解除的情形，被告无权行使合同解除权。被告已构成合同违约。 被告满城公司辩称：被告于2020年5月30日告知原告解除房屋租赁协议，因此根据告知内容，在2020年5月30日协议已经解除；2020年2月因疫情影响被告请求原告减免该月租金，双方未达成最终意见，被告因经营困难，确系未支付2月租金，但6、7月租金，因协议已经解除，不应当继续支付租金；关于违约金，该金额为2月租金未支付，虽然合同约定每日1%，但该违约金明显过高，被告已经通知原告解除房屋租赁协议，尽快收回房屋，因此原告受到的损失远远低于合同约定的1%，请求法院按年利息3.85%计算。被告因经营困难，已经于8月份进行公告，公司已经不存在继续履行的能力。 本院经审理认定事实如下:位于成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋（以下简称“案涉房屋”）登记在原告名下。 2017年5月24日，王珏与满城公司签订《房屋租赁协议》，约定王珏将案涉房屋出租给满城公司，用于合法商业用途，承租期间可转委托第三方经营本合同约定物业，也可将受托经营的物业进行转租。租赁期限为五年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止。满城公司应当按以下标准向王珏支付租金：2017年5月24日-2017年12月31日为免租期；2018年1月1日至2019年12月31日每月租金为1250元；2020年1月1日至2021年12月31日每月租金为1350元；2022年1月1日至2022年12月31日每月租金为1450元，租金支付方式为月支付，每月10号前支付（如遇国家法定节假日顺延）；满城公司不按时支付租金，除应补足应缴租金外，每逾期一天按照每月租金总额的1%支付违约金给王珏。逾期30日仍未足额支付租金及违约金，则视为满城公司根本违约，王珏有权解除合同，要求满城公司无条件退场。还约定，王珏如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知满城公司，以便满城公司善后客户，并赔偿满城公司合同期内剩余房租的两倍作为违约金（本条款，双方对等）。 2020年2月，满城公司以新冠疫情为由未支付当月房屋租金1350元。 2020年5月30日，满城公司联系人吴霜向王珏发送告知函，写明2020年全国疫情大爆发导致满城公司经济状况困难，公司已无力继续履行合同，《房屋委托租赁协议》自告知函发出之日起解除；王珏收到告知函后应于2020年6月5日前与满城公司人员联系，协商办理善后事宜，若因王珏未能配合安排，且未前来办理善后事宜，以致损失进一步扩大，产生的责任将由王珏自行承担。2020年6月4日，王珏短信回复吴霜称，1.不同意解除《房屋租赁协议》；2.新冠疫情并不导致合同目的不能实现，满城公司解除合同无事实基础和法律依据；3.要求继续履行合同，并按照合同约定按时足额支付租金，否则将追究满城公司的法律责任。2020年6月5日，吴霜回复“好的，已经收到。已传达给公司”。 王珏当庭陈述，满城公司于2020年9月1日离开，9月左右业主集体向派出所报案，在物管见证下打开房门清点，王珏本人于2020年10月份参与。现房屋内没有租客和物品，系空置状态，与交付租赁房屋时的状态一致。 另查明，满城公司未支付2020年2月的租金，未支付自2020年6月起的房屋租金。 上述事实有以下经过庭审质证的证据在案证实：原、被告身份信息，《房屋租赁协议》不动产权证书、短信聊天记录以及当事人当庭陈述等证据。 本院认为，王珏与满城公司双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案的争议焦点为：1.合同的解除；2.满城公司应当支付的租金；3.满城公司是否应当支付违约金，违约金是否应当调整。 关于合同的解除。满城公司向王珏提出解除合同，但王珏并未同意解除且要求满城公司继续履行。满城公司称因满城公司无力履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定享有解除权，但满城公司未按约支付2月份的租金，系满城公司违约，守约方即王珏一方享有解除权，满城公司不享有，不能单方面解除合同。因此，满城公司于2020年5月30日向王珏发送告知函，并不能产生合同解除的法律后果，双方的《房屋租赁协议》并未解除。王珏在本案以满城公司逾期支付租金达到了根本违约的情形，要求解除合同。满城公司亦认可应付未付2020年2月份租金。因满城公司未按约支付2020年2月份租金，已达到合同约定的解除合同的情形，王珏以此为由要求解除合同，予以支持。 关于满城公司应付王珏租金的情况。双方对应付2020年2月份租金无异议，本院予以确认。关于自2020年6月起至合同解除之日止的租金问题。王珏自认于2020年10月25日开始自行对案涉房屋管理控制，因此，对2020年10月25日之后的房屋租金，因案涉房屋已由王珏控制，满城公司并未实际占用或控制，应由王珏自行承担。虽满城公司不享有单方合同解除权，但满城公司已于2020年5月30日向王珏明确表示，要求解除合同，办理善后事宜，防止损失扩大，但满城公司并未举证其于何时退场。庭审中，王珏认可，在2020年9月，已明知满城公司已退场，在此情况下，王珏有防止损失进一步扩大的义务。因此，对王珏要求满城公司支付2020年9月起的租金，亦不予支持。满城公司应当向王珏支付的租金为2020年2月，2020年6月，2020年7月，2020年8月的租金共计5，400元（1，350元/月*4个月），超出部分不予支持。 关于违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，根据本案的实际情况，满城公司租赁王珏房屋用于经营管理，因新冠疫情原因确会对经营产生不利影响，导致满城公司逾期支付租金，且王珏并未对满城公司逾期支付租金导致其产生的损失举证，酌情调整违约金为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，超出部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王珏与被告四川满城房地产经纪有限责任公司于2017年5月24日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告王珏支付房屋租金5，400元及违约金（4个月应付租金的违约金分别计算，均以每月租金1，350元为基数，同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，分别从2020年2月11日起，2020年6月11日起，2020年7月11日起，2020年8月11日起计算至2020年12月18日止）； 三、驳回原告王珏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340元，减半收取计170元，由原告王珏承担70元，被告四川满城房地产经纪有限责任公司承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二一年二月二十五日 书记员  江柳芮