成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初9588号 原告：樊宇，女，汉族，1990年8月19日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨莉，四川凯哲律师事务所律师。 被告：郑华，女，汉族，1975年8月15日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：金德辉，男，汉族，1976年2月14日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨**，四川晰理律师事务所律师。 被告：赖治玮，男，汉族，1974年3月21日出生，住四川省三台县。 原告樊宇与被告郑华、金德辉、赖治玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨莉，被告郑华及其委托诉讼代理人吕敬、王娟，被告金德辉委托诉讼代理人杨**，到庭参加诉讼，被告赖治玮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告樊宇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除《房屋租赁合同》；2.三被告支付原告30，000元违约金；3.三被告支付拖欠租金，并按每日支付应付租金的万分之三的滞纳金；4.三被告依约缴纳拖欠的物业管理费、水费、电费等费用；5.三被告依约将房屋恢复原状。诉讼过程中，原告撤回了要求将房屋恢复原状的诉讼请求。事实与理由：2017年10月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告使用，并约定了双方的权利义务。现被告在并未达到合同解除的情况下，欲单方面解除合同，同时被告消极履行合同义务，自行清场离开，未办理房屋交接手续，也未支付租金，且被告尚欠物业管理费用、水费、电费等相关费用。 被告郑华辩称：1.郑华并不是房屋租赁合同的相对方，该合同并不约束郑华，郑华作为次承租人并未与原告签订任何的房屋租赁合同；2.郑华支付了租金，租期可以使用至2020年5月14日，郑华在2020年5月12日完成了腾退，并且先通知了赖治玮，然后也通知了原告，截止目前已经不欠付任何的租金，赖治玮将案涉房屋转租给郑华时，郑华缴纳了30，000元的押金，该30，000元的押金可支付物业费、水电费等费用,品迭后，樊宇应退还郑华剩余的费用。 被告金德辉辩称：原告起诉金德辉没有事实依据和法律依据。金德辉与原告签订租赁合同的事实无异议，但金德辉于2019年1月30日将房屋转租给赖治玮承租，原告是同意并在合同里将金德辉的名字划掉，改成赖治玮承租，故金德辉实际承租时间截至到2019年1月30日，之后是原告与赖治玮发生的租赁关系，金德辉在租赁期内将所有相关费用都结清，原告起诉状中明确所欠费用期限是2020年4月30日至2020年5月29日，该部分不是金德辉承租期间，故原告起诉金德辉是没有依据，请求法院对原告对金德辉的诉讼请求予以驳回。 被告赖治玮未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年11月18日，华润置地（成都）成华有限公司作为出卖人与樊宇作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定樊宇购买位于成华区××乡××村××层××号××房。 2017年10月31日，邱秀芳作为樊宇的代理人与金德辉签订了《房屋租赁合同》，约定金德辉承租位于成都市成华区东紫路499号1楼附107号商业用房，期限自2017年11月15日起至2022年11月14日止。前两年每月租金为24，800元，从第三年起，租金比上一年增加8%，即月租金26，464元，第四年每月租金为28，581元，第五年月租金为30，867元。租金按季度缴，须于每年的1月30日、4月30日、7月30日、10月30日前15天将当季度租金交付。如拖欠租金，每天按实际欠租金的万分之三回收滞纳金。还约定，物业管理费用由承租方向物业管理公司缴纳，水电气费由承租方自行缴纳。第三条第5款约定，为防止承租方漏缴各种费用或期满退房时拆走或损坏承租方自费装修的门窗，地砖，墙砖，吊顶，灯具，水电，包括办公室内的装修等设备，出租方将一次性收取承租方30，000元押金，若合同履行三年内终止或者有其他违约责任的产生，樊宇有权没收押金，不退还，若合同履行三年或三年以上终止并且无其他违约责任的产生，合同终止当日退全额押金，押金无利息。第六条约定，承租方大租赁期间或期满时不得将承租房转让或转租给其他人。第七条第4款约定，承租方需提前解除合同，应提前三个月通知出租方，出租方有权在产影响承租方的正常经营下进行店铺出租，若承租方提前三个月通知出租方，视为承租方违约，负责赔偿违约金30，000元。第八条约定，承租方有以下情形之一，出租方有权单方面解除合同，收回房屋，并不退回承租方已缴纳租金的剩余部分和全部押金。1.承租方未经出租方协商将房屋转租、转让给第三方；2.承租方利用房屋进行非法活动；3.承租方拖欠租金累计达60天的。 合同签订后，金德辉支付了押金30，000元，案涉房屋交付给了金德辉占有使用。2019年1月30日，樊宇、金德辉、赖治玮就租赁一事协商后，樊宇将合同上金德辉的姓名、信息划去，写上了赖治玮的姓名、信息，并由赖治玮签字。随后，由赖治玮占用案涉房屋。樊宇陈述之后由赖治玮支付租金，金德辉陈述赖治玮将押金30，000元支付给了金德辉，金德辉将押金条交给了赖治玮。 樊宇另举出一份《房屋租赁合同》显示，承租人处金德辉、赖治玮的姓名、信息均被划去，写上了郑华的姓名、信息，承租方签字落款处为“郑华”，但该合同樊宇无原件，且郑华对合同及签字均不认可。郑华称案涉房屋系其从赖治玮处转租，举出一张收费通知单上写明“房租3万元押金已付完，***（签名辨认不清），2019年8月22日”。此外，郑华于2020年1月30日通过案外人向樊宇支付了截至2020年5月14日的租金80，352元。2020年5月12日，郑华将案涉房屋腾空并搬离，樊宇于当日即对腾空并搬离一事知情。2020年7月11日左右，樊宇在案涉房屋上张贴了招租信息。2020年10月，樊宇将案涉房屋出租给案外人。 另查明，樊宇缴纳案涉房屋水费、电费、物业服务费、垃圾费情况如下：自2020年1月起至2020年6月止水费共计926.38元（其中水费926.08元，违约金0.3元），其中6月份水费抄表日期为2020年6月6日，金额为2020年6月17.72元。自2019年12月起至2020年5月止电费、电力综合服务费、损耗分摊预收（以下统称电费）共计9，787.33元。自2020年1月起至2020年9月20日止物业服务费，按每月1，519.93元的标准共计13，172.73元。自2020年1月起至2020年9月止垃圾处理费，按每月108元的标准共计972元。 上述事实有经过庭审质证的如下证据予以证明：原、被告身份信息，《商品房买卖合同》《房屋租赁合同》，缴费发票、明细，欠费清单，及各方当事人当庭陈述等。 本院认为，金德辉与樊宇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同履行过程中，经金德辉、樊宇、赖治玮协商一致，同意将案涉合同中承租人处金德辉的姓名、信息划去，以赖治玮的姓名、信息替代，且由赖治玮在承租方处签字，应当认为各方协商一致，于2019年1月30日变更承租人为赖治玮，金德辉不再是案涉房屋的承租人，据此赖治玮享有及承担承租人的权利和义务。樊宇另举出《房屋租赁合同》复印件一份，该复印件显示赖治玮的姓名、信息划去，以郑华的姓名、信息替代，且承租方处签字为“郑华”。但该证据系复印件，无法与原件进行核对，郑华对该合同及签字不予认可，此外也无其他证据证明上述合同的真实性。因此，仅依据《房屋租赁合同》复印件无法确认承租人已由赖治玮变更为郑华。因此，本院确认赖治玮系案涉《房屋租赁合同》的承租人。赖治玮未按照约定支付自2020年5月15日起的房租，系违约，樊宇要求解除与赖治玮签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。 关于樊宇主张的违约金。樊宇明确依据《房屋租赁合同》第七条第4款“承租方需提前解除合同，应提前三个月通知出租方，出租方有权在产影响承租方的正常经营下进行店铺出租，若承租方提前三个月通知出租方，视为承租方违约，负责赔偿违约金30，000元”之约定，以承租方不支付租金，应提前三个月通知为由，要求赖治玮支付违约金，但樊宇所称承租方不支付租金，并非该条约定的承租方应承担违约责任的情形，因此对樊宇据此事实和理由提出的违约金主张，不予支持。 关于樊宇主张的租金及逾期支付租金滞纳金。2020年5月12日，郑华将案涉房屋腾空并搬离，樊宇于当日即对腾空并搬离一事知情，至此，应视为赖治玮已停业退场。因案涉《房屋租赁合同》仍在租赁合同有效期内，赖治玮在未解除合同的情况下，擅自退场，应当承担相应的违约责任。樊宇作为出租方,明知承租人一方已停业退场,对租赁房屋的闲置有过错,对其租金损失的扩大应当自行承担责任。鉴于樊宇接收闲置租赁房屋有一定的工作期间,本院确认合理期限至2020年6月14日。因案涉房屋租金已支付至2020年5月14日。对樊宇要求赖治玮支付2020年5月15日起至2020年6月14日止的租金26，784元【虽合同写明第三年每月租金为26，464元，但根据双方约定，系在24，800元基础上增加8%，应为26，784元，且郑华支付的一季度租金也为80，352元（26，784元/月）*3个月），故本院认定第三年（2019年11月15日至2020年11月14日）月租金应为26，784元，合同写明的26，464元应系笔误】及逾期支付租金滞纳金予以支持，滞纳金计算方式应为，自2020年4月15日起，以未付租金26，784元为基数，按照日利率万分之三的标准，计算至租金付清之日止。租金及滞纳金超出部分均不予支持。 关于樊宇主张的水费、电费、物业服务费、垃圾处理费。赖治玮使用期间已实际产生的水费、电费，应由赖治玮承担。物业服务费、垃圾处理费应由赖治玮承担，但计算止点，应与租金计算一致，理由如上所述。因樊宇已代为支付上述费用，故对樊宇在本案主张要求赖治玮支付上述费用，予以支持，金额及区间确定如下：自2020年1月起至2020年6月止水费共计926.38元；自2019年12月起至2020年5月止电费共计9，787.33元；自2020年1月起至2020年6月14日止物业服务费，按每月1，519.93元的标准共计8，308.95元。自2020年1月起至2020年6月14日止垃圾处理费，按每月108元的标准共计590.4元。以上共计19，613.06元，超出部分不予支持。 关于金德辉是否在本案承担责任的问题。因为经樊宇、金德辉、赖治玮协商一致，案涉《房屋租赁合同》承租人已于2019年1月30日由金德辉变更为赖治玮，樊宇在本案主张的费用均产生于2019年1月30日之后，与金德辉无关，因此对樊宇在本案提出的对金德辉的全部诉讼请求，均不予支持。 关于郑华是否在本案承担责任。案涉《房屋租赁合同》的承租人系赖治玮，樊宇已将案涉房屋交付给了赖治玮使用，在樊宇与赖治玮租赁合同履行期间，在赖治玮占用案涉房屋的情况下，并无证据显示系樊宇将案涉房屋交付给郑华使用，并且樊宇当庭认可合同的相对方为金德辉、赖治玮，郑华亦称系从赖治玮处转租，因此樊宇与郑华之间并未形成事实上的租赁合同关系。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，对樊宇在本案提出的对郑华的全部诉讼请求，均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告樊宇与被告赖治玮签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赖治玮于本判决生效之日起十五日内向原告樊宇支付租金26，784元及逾期支付租金滞纳金（滞纳金计算方式为，自2020年4月15日起，以未付租金26，784元为基数，按照日利率万分之三的标准，计算至租金付清之日止）； 三、被告赖治玮于本判决生效之日起十五日内向原告樊宇支付水费、电费、物业服务费、垃圾处理费共计19，613.06元； 四、驳回原告樊宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，624元，减半收取计812元，公告费600元，共计1，412元，由原告樊宇承担312元，由被告赖治玮承担1，100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二一年二月二十三日 书记员  江柳芮