山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初16125号原告：青岛兆旺博农产品有限公司，住所地青岛市城阳区棘洪滩街道北万社区，统一社会信用代码：91370214776826571H。法定代表人:牛兆明，该公司执行董事总经理。委托诉讼代理人：闫宏伟，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳生，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。被告：于秀英，女，1973年12月13日生，汉族，住青岛市即墨区。被告：于德志，男，1962年4月30日生，汉族，住青岛市城阳区。原告青岛兆旺博农产品有限公司（以下简称兆旺博公司）与被告于秀英、被告于德志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵王博公司委托诉讼代理人闫宏伟、刘阳生，被告于德志到庭参加了诉讼。被告于秀英经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告兆旺博公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月口头约定的租赁合同；2.判令被告支付2017年12月15日至2019年10月31日的租金111466.67元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告于秀英支付租金111466.67元。事实与理由：2017年12月，原、被告口头约定，原告将位于城阳区角原告租赁的760平方米的闲置厂房租给被告使用，口头约定按照原告租赁价格每年每平方米80元支付租金。但被告使用过程中没有支付租金给原告，仅支付部分电费。原告向被告索要租金被告一直拒绝支付，2019年3月12日，原告要求被告七日内搬离厂房并支付租赁费76000元，否则按照500元每日支付厂房占用费。直到2019年11月初，被告才将厂房腾空，但一直未向原告支付租金。请求判如所请。被告于秀英未答辩，亦未提交证据。被告于德志辩称，2015年至2016年被告与原告口头约定原告租赁被告两年的房屋，租金接近28万元，原告支付租金13万元，剩余未支付。2017年原告租赁赵昕的厂房，但没使用西厢房，被告和原告法定代表人牛兆明口头协商由被告使用两年西厢房，用来抵顶原告所欠被告的租金。西厢房由被告使用，原告和于秀英不认识，不存在口头租赁协议，也不存在应当支付租金的问题。原告、被告于德志围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，兆旺博公司（乙方）与案外人赵昕（甲方）签订《厂房租赁协议》，主要约定，乙方租赁甲方位于青岛市城阳区棘洪滩街道北万社区东北角、青荣高铁西、胶济铁路北的厂房。厂房占地面积4600平方米，建筑面积2214平方米，其中西厂房660平方米、办公楼390平方米。租赁期限共五年，自2016年9月1日至2021年8月30日。租赁费为半年一付，每年八十元（人民币）/平方米，共计177120元。兆旺博公司称与于秀英达成口头租赁协议，约定于秀英自2017年12月份起租赁西厂房（660平方米）和部分办公楼（100平米），租金按兆旺博公司租赁价格每平方米80元/年计算，电费据实结算，租赁期限、租金支付方式没有进行约定。于秀英丈夫周明学于2018年3月20日转账给兆旺博公司法定代表人牛兆明9724元（摘要载明电费），2019年2月21日给牛兆明转账电费15134元，2019年5月13日给牛兆明转账电费1924元。2019年1月25日，牛兆明给于秀英发短信“你不管不问后果自负”，于秀英“我给于哥打电话了，他说跟你说啊”，牛兆明“你和我是租赁关我和老于是另一回事，你把我放在什么位置”，于秀英“到底怎么回事”，牛兆明“你在我办公室里已和你说的很清楚了，我的租赁合同也给你看了，再不清楚我就不知道了”，于秀英未回信。2019年1月26日，牛兆明给于秀英发短信“结清费用立即搬走，到2019年1月30号前搬走，逾期不腾房按每天占用”。2019年2月16日，牛兆明给于秀英发短信“电费2018年11月14号至2019年2月15号共用11780度×1.3元=15314元”，于秀英“好的”。2019年3月12日，牛兆明给于秀英发短信“你从2017年12月15日开始用房子，房子760平方米，按1年1平方米80元计算，至今共一年三个月，共欠我房租76000元，请你立即结清房租，并在一周内搬离厂房，否则按每天500元支付房屋占用费”。在2019年3月15日兆旺博公司委托诉讼代理人闫宏伟与于秀英的通话录音中，闫宏伟说“他又找我，问我这个事怎么办，他说再不解决就让我起诉，我寻思再给你打个电话问问”，于秀英说“你不用打我电话啦，该怎么办怎么办吧，跟我无关，我是给老于钱，老于的租赁关系，我跟她没有关系哈”，闫宏伟说“你跟老于签租赁合同了吗”，于秀英说“签了，那是我们的事，不管你的事，那是我们的事，不管你的事”。2019年3月6日，牛兆明通过微信给于德志发明细一份，载明“北正房750㎡×70元×2年=105000，西厢房280㎡×70元×2年=39200，南房710㎡×50元×2年=71000，南房漏水、渗水严重，叫你维修一直未办，无法使用，有照片为证，2015年2月15号、6.26号，你也拍过照片，共计215200元，我的装修费，拆下能用的不算，人工、吊顶、地面砖、拉电40200元，铁路补偿搬迁费75000元，注：不是我不租了，是你要盖厂房，让我搬走的，搬迁费也不算，我已给你13万元，还欠你什么”。于德志以此主张因牛兆明欠其房租，双方于2017年12月达成口头协议，牛兆明以案涉房屋租给于德志使用抵顶之前所欠的房租。兆旺博公司曾于2019年3月22日起诉于秀英，要求其支付2017年12月15日至2019年3月18日期间的租赁费76000元，案号为（2019）鲁0214民初2262号，后兆旺博公司于2019年8月6日撤回起诉。在该案的庭审过程中，兆旺博公司称2017年12月于德志介绍于秀英给牛兆明认识，兆旺博公司与于秀英达成口头租赁协议。兆旺博公司、于德志均认可案涉房屋已于2019年10月31日腾还。本院认为，本案争议的焦点问题为：兆旺博公司与于秀英之间是否存在租赁合同关系及于秀英否应支付兆旺博公司租金的认定。综合兆旺博公司、于德志提交的证据及当庭陈述，本院认为兆旺博公司主张与于秀英之间存在租赁合同关系不成立，理由如下：第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。兆旺博公司提交的电费转账记录、短信聊天记录不足以证明其与于秀英存在租赁合同关系，应承担举证不能的不利后果。第二，《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案按照兆旺博公司的主张双方未签订书面合同，不符合相关法律规定。第三，兆旺博公司在租赁案涉房屋时能与赵昕签订租赁合同，就租赁期限、租金标准、租金支付期限和方式等进行约定。而按照兆旺博公司在（2019）鲁0214民初2262号案件中的陈述，其系经于德志介绍认识于秀英，即之前并不认识于秀英，在此情况下，其将所租赁的部分房屋转租给于秀英，却未与于秀英签订租赁合同，就租赁期限、租金标准、租金支付期限和方式等租赁合同关键内容进行约定，也未提前收取租金，且使用过程中，仅支付了电费，未支付租金，明显不符合常理。第四，在使用案涉房屋一年多之后，牛兆明向于秀英短信催要租金时，于秀英回信“我给于哥打电话了，他说跟你说啊”，若双方存在租赁合同关系，于秀英通常也不会如此回复。且在兆旺博公司第一次起诉前，其委托诉讼代理人与于秀英的通话录音中，于秀英说“你不用打我电话啦，该怎么办怎么办吧，跟我无关，我是给老于钱，老于的租赁关系，我跟她没有关系哈”，否认与兆旺博公司之间的租赁合同关系。第五，于德志主张“牛兆明以案涉房屋租给于德志使用抵顶之前所欠的房租”。综上，对兆旺博公司主张与于秀英之间存在租赁合同关系，本院不予采信。兆旺博公司要求于秀英支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。因兆旺博公司未要求于德志承担责任，本案中对其双方之间的关系不予评判。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告青岛兆旺博农产品有限公司的诉讼请求。案件受理费2529元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  赵丕杰二〇二一年二月八日书记员  张玉全