甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终240号上诉人（原审原告、反诉被告）：平凉市崆峒区影米咖啡店。经营者：张某，男，1991年8月15日出生，汉族，平凉市崆峒区居民，现住该区崆峒西路176号自然保护区3单元702室。上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，职业、住址同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：平凉成纪房地产开发有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：哈某，该公司职工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。代理权限为特别代理。上诉人平凉市崆峒区影米咖啡店（以下简称影米咖啡店）、张某因与被上诉人平凉成纪房地产开发有限公司（以下简称成纪房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，通过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。现已审理终结。影米咖啡店、张某上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判影米咖啡店、张某支付成纪房产公司2017年5月14日至2018年3月13日期间的房租、物管费、卫生费、采暖费、水费等费用合计157250元的30%，即47175元；同时要求成纪房产公司退还影米咖啡店、张某已交房租143520元的70%，即100464元；2.诉讼费用由成纪房产公司承担。事实与理由：根据《合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，对于损失应当按过错责任原则由双方分担。一审对房租、物管费等费用未按过错责任原则判决，适用法律错误。成纪房产公司辩称，合同无效，双方应当按照过错分担损失，但对房租不应按过错分担。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。影米咖啡店、张某向一审法院起诉请求：1.确认张某与成纪房产公司签订的《租赁合同》无效；2.判令成纪房产公司赔偿造成的损失1143907元、返还张某缴纳的房屋租金143520元及保证金10000元；3.诉讼费用由成纪房产公司承担；4.成纪房产公司承担鉴定费15000元。成纪房产公司向一审法院反诉请求：1.判令张某支付2017年5月14日至2018年3月13日期间房屋租赁费共计125580元；2.张某支付拖欠的各项物业费用共计31670元；3.责令张某将位于平凉市××路交接处，成纪房产公司名下的涉案房屋先行交回，以防止损失持续扩大；4.反诉费用由影米咖啡店、张某承担。一审法院认定如下事实：2016年3月13日，张某作为承租方与出租方平凉成纪商务有限责任公司签订房屋租赁合同一份，后出租方公司名称变更为本案平凉成纪房地产开发有限公司。双方以书面方式主要约定：张某租赁成纪房产公司所有的位于平凉市××路（建筑面积463.75㎡）；用途为商务，租期5年，自2016年5月13日至2020年5月13日止。租金单价26元/㎡，年租金143520元，年涨幅为5%，租赁保证金10000元。签订合同之日起张某一次性付清当年所有费用；次年租金应提前一月交清，租金累计迟交超过六个月时，成纪房产公司有权收回该房屋，所致损失由张某承担；税费张某自行承担，成纪房产公司只开具租赁费票据。张某同意成纪房产公司委派的管理公司进行物业管理，张某须按照标准交纳管理费、水电费、排污费等应缴费用，物业费为每月每平方米1.2元；物业管理费每年一次交清，次年的物业管理费提前一月交纳；取暖费根据当地政府核定价格由物业代收。从双方签订合同之日起为租期日，开始计算租金；张某自费装修该场地，包括该场地的隔墙。装修时必须遵守成纪房产公司或管理公司制定的有关装修的规则和要求，并向管理公司交纳装修押金9200元。张某按成纪房产公司或管理公司的要求完成装修后未违反装修规定，管理公司将装修押金无息退还。成纪房产公司同意免收租金60天，作为张某装修期补偿；装修时不得破坏房屋结构，合同到期后必须恢复房屋原状。同时，租赁合同第十条第2项载明：该房屋为金融、办公用房，承租人必须了解该房屋的用途，若承租人改变该房屋的用途给双方造成的一切损失均由承租人承担。上述合同签订后，2016年3月13日张某向成纪房产公司支付了2016年3月13日至2017年5月13日房租费143520元及租赁保证金10000元。2016年3月14日，张某向案外人平凉市利民物业服务有限公司交纳装修保证金5000元（装修完毕后，2016年12月23日平凉成纪物业服务有限责任公司已退还该保证金）。自2015年3月15日起，张某对租赁房屋开始室内装饰装修，添附设备、购置物品，准备经营事宜。2016年4月15日张某注册成立了平凉市崆峒区影米咖啡店，营业执照载明经营场所位于平凉市崆峒区绿地广场人寿大厦南裙楼4楼。2016年3月14日至2018年2月13日期间，张某另向平凉成纪物业服务有限责任公司交纳物业费、卫生费、水电费及采暖费等。张某欠成纪房产公司2017年5月14日至2018年3月13日租赁费125580元，物管费、卫生费、采暖费、水费等共计31670元。另查明，2013年4月18日，平凉市规划局对位于本区兴北路以东、广电中心以西、柳湖路以南、农联社以北的五层裙楼依法办理了《建设工程规划许可证》，建设单位为中国人寿保险股份有限公司平凉分公司，属综合办公用房，涉案房屋即在该规划许可证所列四层。2016年7月20日，平凉市规划局下发了《建设行政执法责令改正通知书》，督促建设单位于7月24日对案涉综合办公楼楼顶及外立面设置的“绿地花园酒店”广告牌予以拆除，并对改变建筑物使用性质的9-18层酒店内部装饰装修工程进行了查封。遂后，按照平凉市市政府的要求，平凉市规划局会同市发改委、市国土局、市住建局、市消防支队有关工作人员组成联合调查组，对人寿保险公司平凉分公司综合办公楼部分楼层改变使用性质问题进行了全面调查。经调查，该项目存在未经规划验收投入使用、擅自改变建筑物使用功能、地下停车位未达到规划要求等问题。同年6月9日平凉市规划局再次下发《建设行政执法责令改正通知书》。2017年12月15日，平凉市住房和城乡建设局以平住建（2017）第1号公复对张某申请公开相关政府信息答复：中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼项目目前未申请办理建设工程竣工验收备案。原因为，完成设计蓝图所有施工内容后，建设单位未组织竣工验收，也未提出竣工验收备案的申请。截止2017年12月18日平凉市规划局答复，案涉综合办公楼建设项目未按照规划要求整改到位，未通过建设工程规划验收。再查明，2017年12月18日，成纪房产公司与中国人寿保险股份有限公司平凉分公司经本院主持调解并达成协议，双方联建的综合办公楼产权归成纪房产公司所有。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”同时，我国《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，平凉市规划局、平凉市住房和城乡建设局出具的答复书、建设用地规划许可证等书证能够证实，涉案房屋建设工程部分楼层未按照规划许可要求进行实施，存在擅自改变建筑物使用性质的情形，相关部门要求责令整改，但截至2017年12月15日（即张某租赁期间）仍未整改到位，无法进行竣工规划验收，也未申请办理建设工程竣工验收备案。而至本案一审辩论终结，成纪房产公司仍未提供能够证实涉案房屋已进行竣工规划验收的有效证据，成纪房产公司在平凉市规划局办理的土地、房屋规划与实际用途不符。所以，张某与成纪房产公司签订的房屋租赁合同因违反上述强制性规定，应认定为无效合同。对于双方当事人各自提出的诉讼主张。首先，我国《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某与成纪房产公司签订合同时，明确载明房屋用途为“商务”，而成纪房产公司隐瞒了涉案房屋未经竣工验收以及土地、房屋规划与实际用途不符的重要事实，且该事实可能影响张某对承租房屋的正常经营使用，由于成纪房产公司未尽到如实告知义务致使张某对承租房屋添附装修后，产生相应损失，成纪房产公司在该合同签订过程中存在明显过错。故，对影米咖啡店及张某的损失成纪房产公司承担主要赔偿责任，按过错比例确定为70%。同时，张某在签订合同时未尽到审慎审查的注意义务，未对合同载明的房屋状况了解核实，即进行装饰装修，对该损失影米咖啡店和张某亦具有一定过错，应自担部分损失费用，按过错比例确定为30%。其次，关于本案影米咖啡店损失的认定问题。张某为顺利开展经营，对租赁房屋进行装饰装修的同时，购置设备进行相应的添附行为，并投入经营使用。而本案当事人对于支出费用各持意见，基于上述分歧由第三方出具的资产评估报告为涉案损失的认定提供了证据支持。虽然张某与成纪房产公司对于甘肃至信资产评估事务所出具的评估报告亦有异议，但该报告书系具有相应鉴定资质的资产评估人员，经现场勘验核实、市场调查、确定评估时间点、价值认定与核算、损失与贬值等评估程序后，形成的书面意见，能够客观反映涉案资产评估认定情况。因此，以上述资产评估报告认定财物损失价值与案件客观事实相符，对张某主张赔偿损失的意见，可结合评估报告、涉案书证及双方过错比例进行核算。对于张某主张返还保证金10000元的诉讼请求，鉴于房屋租赁合同被认定为无效，成纪房产公司应予返还。庭审中，张某提出房屋装修后未投入经营的抗辩意见。经查，成纪房产公司提供的消费票据、通话录音与物业费、水费、电费支出票据相互佐证，客观反映了影米咖啡店对外经营的事实存在，亦与评估报告对涉案物品进行损耗折算认定的情况相互印证。故，对张某提出的该项抗辩意见不予采纳。最后，关于本案反诉事实的认定及费用确定问题。本案张某提起诉讼时，双方签订的房屋租赁合同尚在履行期间，房屋租赁合同无效，成纪房产公司作为出租方主张返还承租房屋，并请求参照合同约定的租金标准支付房屋租赁费及物业费用，有合同和事实依据，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）平凉成纪房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同无效；二、被告（反诉原告）平凉成纪房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）平凉市崆峒区影米咖啡店、张某财物损失335152.68元的70%，即234606.88元；原告（反诉被告）平凉市崆峒区影米咖啡店、张某自担财物损失335152.68元的30%，即100545.80元；三、被告（反诉原告）平凉成纪房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）张某交纳的保证金10000元；四、驳回原告（反诉被告）平凉市崆峒区影米咖啡店、张某的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）平凉市崆峒区影米咖啡店、张某支付被告（反诉原告）平凉成纪房地产开发有限公司2017年5月14日至2018年3月13日期间的房屋租赁费125580元，支付拖欠的物管费、卫生费、采暖费、水费等共计31670元，合计157250元；六、原告（反诉被告）平凉市崆峒区影米咖啡店、张某将位于平凉市××区（建筑面积463.75㎡）交回被告（反诉原告）平凉成纪房地产开发有限公司；七、鉴定费15000元，由原告（反诉被告）张某承担4500元、被告（反诉原告）平凉成纪房地产开发有限公司承担10500元；上述第二项、第三项、第五项、第六项、第七项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。案件受理费15314元，由平凉市崆峒区影米咖啡店、张某负担12251元，平凉成纪房地产开发有限公司负担3063元；反诉案件受理费3445元，由平凉市崆峒区影米咖啡店、张某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。一审认定“自2015年3月15日起，张某对租赁房屋开始室内装饰装修，添附设备、购置物品……”，其中的“2015年”系笔误，应为“2016年”，本院予以纠正。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”根据上述法律和司法解释规定，房屋租赁合同无效，双方当事人应当返还因履行该合同所取得的财产，并按各自过错赔偿对方所受到的损失。返还财产以物权请求权和不当得利请求权为基础，不适用过错责任原则。对于承租人而言，返还财产的范围既包括所承租的房屋，也包括因占有使用该房屋而所取得的财产性利益。本案双方当事人争议的房屋占有使用费（房租）、物管费、采暖费、水费、卫生费等，均属于承租人张某、影米咖啡店因占有使用房屋，接受物业、供暖、供水等服务等而取得的财产性利益，成纪房产公司请求参照合同约定标准支付，具有事实根据和法律依据。影米咖啡店、张某要求按照过错责任原则由双方分担上述费用的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4458元，由平凉市崆峒区影米咖啡店、张某负担。本判决为终审判决。审判长 穆 雯审判员 王晓良审判员 岳学敏二〇二一年二月二十五日法官助理 闫丽红书记员 刘 晶