常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初6666号原告：江苏亚邦药业集团股份有限公司，住所地常州市金坛区华城路**。法定代表人：杨建泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋振江，江苏振和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李紫央，江苏振和律师事务所律师。被告：张春奎，男，1963年4月1日生，汉族，住常州市金坛区。被告：郑夫梅，女，1963年10月23日生，汉族，住常州市金坛区。被告：张婷，女，1969年4月11日生，汉族，住常州市金坛区。三被告共同委托诉讼代理人：李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。原告江苏亚邦药业集团股份有限公司（以下简称亚邦公司）与被告张春奎、郑夫梅、张婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告亚邦公司的委托诉讼代理人宋振江、李紫央，被告张春奎、张婷及其三被告委托诉讼代理人李益俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所购买的常州市××街××号不动产拖欠款4724000元，逾期损失暂计500000元；2、判令变更《房屋转让合同》中无法变更登记的常州市金坛××庙巷××号不动产的买卖关系及解除该房产的《买卖契约》，判令被告协助办理该不动产的返还变更手续及交付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于常州市金坛区××街××号××庙巷××号不动产系原告收购原江苏林海药业股份有限公司时取得的资产，其中，某大街17号属商业性质，××庙巷××号属仓储性质。双方经多次协商，就金坛区××街××号及金坛区××庙巷××号两处房产的转让事宜，分别于2008年12月7日、12月8日签订一份《房屋转让合同》，合同约定，上述两套房产转让价款为人民币陆佰伍拾万元（¥650万元），在签约时付164万元，余款486万元被告应在房屋过户手续办妥后30天内付清。若逾期付款达30天以上，买受人应承担违约金。嗣后，原告协助被告分别向原金坛房管局、土管局办理上述两套不动产的过户登记手续，交易中双方对上述两套不动产的价值分别进行了评估，并以此价款签订《买卖契约》完成交易，于2009年5月完成了原金坛市某大街17号房产证过户及土地使用权证变更登记手续，在办理原金坛市××庙巷××号过户手续中，金坛房管局于2009年5月办理了房产证变更登记，而在××庙巷××号土地使用权转让时，金坛国土局以“该宗地属城区规划改造拟搬迁工业企业，不宜办理土地使用权转让”为由不予办理，并出具了不予办理的《答复函》，致使26号仓储房的房产证已过户到被告名下、土地使用权证仍在原告名下的“两证分开”的状态，被告也以此为由拒不支付其余转让款，双方为此协商多次未果，某大街17号购房款拖欠至今。依据合同法及最高院适用《合同法》解释等相关法律及司法解释规定，双方在履行转让合同中因部分标的物（××庙巷××号仓储房产）出现政府规划不予审批、无法继续履行的客观情况，该情形非属双方主观意愿，鉴于被告作为买受人明确表示不予接受××庙巷××号土地使用权无法变更至其名下的事实，而继续履行买卖合同中××庙巷××号的转让既不可能实现双方的合同目的，也明显对原告极不公平，原告据此请求解除合同及契约中西庙巷26号房产的买卖关系，符合法律规定。某大街17号不动产的房产证及土地使用权证均已按照合同约定过户变更至变更名下，该房产的所有义务原告均已履行完毕，被告拖欠不付的行为严重违背诚信原则，损害原告合法权益，原告有权要求被告支付该房产欠款并承担违约责任。被告郑夫梅与张春奎系夫妻关系，系共同买受人，对该债务负有共同清偿义务。为依法保障原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》之相关规定特向贵院提起诉讼，以期公正、及时判如所请。2021年2月3日原告变更第二项诉讼请求为：判令被告继续履行《房屋买卖合同》中的常州市金坛××庙巷××号不动产的买卖关系，配合将该房产的土地使用权变更到被告名下，并支付房款136000元。事实和理由：由于法院在审理过程中向金坛不动产登记管理部门进行了调查，该局最终表示××庙巷××号可以办理土地使用权转让变更手续，并在调查笔录上签字确认，该宗地变更登记存在可能性，原有政府行政职能部门原因导致的无法执行的障碍或将消除，鉴于现行房地产二证合一的不动产登记制度，房产证与土地使用权在二证合一情况下方可完成不动产登记，为及早实现合同目的，确保原告的正当权益早日实现，同意将诉请的第二项变更，其他诉请不变。三被告辩称：1、本案违反“一事不再理”原则，法院应当裁定驳回起诉。本案与已经形成（2019）苏0413民初4834号民事判决构成重复诉讼，两案当事人相同、诉讼标的相同、诉请即支付剩余房款相同，人民法院应当裁定驳回起诉；2、案涉合同付款条件未成就，原告无权请求三被告支付房款。案涉合同各项条款是双方真实意思的表示，应受法律保护，××庙巷××号的土地使用权还未办理，三被告无需支付任何房款，更无违约之说；3、案涉合同整体不可分，不可变更或解除。首先，原告诉请法理基础混乱，未列举法律规定；其次，对照《民法典》，成立后的合同变更或解除必须符合情势变更的条件，本案不适用情势变更；再次，案涉两宗土地及房产不可分割，被告基于商业用途的通盘考虑购买，分割后无法实现被告的合同目的；4、若人民法院认定必须变更或解除合同，被告要求全部解除；5、郑夫梅不是合同相对方，虽为夫妻关系，并不必然成为合同买受人，对该笔债务不承担共同清偿责任。综上，原告要求变更和解除合同的请求是完全不尊重契约精神的行为，依法不应当得到支持。基于原告变更第二项诉请，三被告提出答辩意见，首先被告支付款项的时间是将某大街17号和××庙巷××号房屋产权手续变更到被告名下三十天内付款；三被告愿意积极配合××庙巷××号房屋的土地变更手续，迟迟未能支付房款的原因是一直未能过户；要求原告对某大街17号的房产的查封措施予以解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过庭审以及生效判决可以确认如下事实：2007年3月9日，原告亚邦公司与被告张春奎、张婷签订房地产转让合同一份，约定原告将自有的两处房产转让给被告，分别坐落于金坛区××街××号房产（房屋建筑面积4851.63㎡、土地使用权面积1373.3㎡商业用地）和××庙巷××号房产（房屋建筑面积114.24㎡、土地使用权面积551㎡仓储用地），转让价908万元。被告支付合同价款的20%即181.6万元作为定金，合同签订后抵作价款。合同价款分两期支付，合同签订后付454万元（其中181.6万元由定金冲抵），办理完房地产产权过户手续后60天内，付清余款454万元。合同生效后，除不可抗力因素外，原告在收到被告50%转让款后30天内将上述房地产交付被告。原告协助被告在120日内办理上述房地产权属变更手续。合同签订后，被告分别于2007年3月13日支付定金181.6万元；2007年3月21日支付房款272.4万元；共计付款454万元。原告收款后，将上述房地产交付被告使用至今。后因原告未按约完成办理房地产产权过户手续，2007年9月3日，原告退还被告房款270万元，2008年12月5日又退还被告房款20万元，余款164万元未退还。2008年12月8日，原告与被告张春奎、张婷就上述房产的买卖事宜重新签订房屋转让合同一份，约定将房屋价款调整为650万元，合同签订后，前份合同所交的164万元价款作为本合同的价款，余款486万元，双方约定在房屋过户手续办妥后30天内付清。逾期付款，被告应按本合同总价的20%支付原告违约金，超过30天以上，按本合同总价的30%支付原告违约金。原告如拒绝履行交付义务并导致房屋转让无法完成的，除按2007年3月9日三方签订的房地产转让合同承担违约责任外，另按本合同总价的30%赔偿给被告。被告不履行本合同时，也承担同样的违约责任，过户费用按国家规定分担。合同签订后，原告协助被告办理了金坛区××街××号××房××庙巷××号房屋的房产证过户登记手续。金坛区××庙巷××号房屋的土地使用权证过户登记手续至今未完成办理。双方多年来一直为该事项交涉至今，原告认为只要办理了房屋过户登记手续，被告就应当按照合同约定支付余款，被告认为原告未完成金坛区××庙巷××号房屋的土地使用权过户登记手续，付款条件未成就。为此，原告于2019年7月4日向本院提起诉讼，要求判令被告立即支付剩余的房款、原告代为垫付的各项过户费用及违约损失合计人民币6670750元（暂计，利息具体按年息6%计算至付清为止）；被告承担本案全部诉讼费。2020年7月2日本院判决驳回原告的诉讼请求。被告上诉后，常州市中级人民法院于2020年10月28日判决驳回上诉，维持原判。2020年12月8日原告以要求支付过户房产房款和违约金并解除土地未过户的房产为由，再次诉至本院。庭审中双方对原告本次诉讼是否违背“一事不再理”原则，构成重复起诉形成争议。原告方为证明本次诉讼不是重复起诉向本院提交证据如下：（2020）苏04民终3652号民事判决书一份。原审诉讼请求是要求被告支付两处房产的总价款，在本次诉讼中原告要求被告支付付款条件成就的某大街17号不动产房款，两次诉讼请求完全不同，本次诉讼请求包含了解除权和合同条款的变更，对照民诉法解释第二百四十七条第一款的规定，不构成重复起诉。被告质证意见如下：原告前次诉讼的诉讼请求第一项是要求被告支付剩余房款，就包含了某大街17号的房款，本次诉讼请求也是要求支付某大街17号不动产房款，该部分就是重复之诉。至于××庙巷××号的房产，也是基于2008年12月8日的房屋转让合同的不同理解，应当属于一事不再理的范围，构成重复之诉。本院对原告提供上述证据认定如下：该证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。原告的本次诉讼请求，尽管诉请的当事人相同，但诉讼标的和诉讼请求与前次诉讼请求不同，不符合民诉法解释第二百四十七条第一款规定的构成重复起诉的要件，因此，本次诉讼不属于重复起诉。庭审中双方对被告是否应当支付剩余房款形成争议。原告方提交证据如下：1、2008年12月8日房屋转让合同。合同载明非常清楚，转让的房产为两处，坐落的位置不同，一个是某大街，一个是某庙巷。房屋转让合同的第二页第五条第二项规定房屋过户手续办妥后30天付清余款，在约定不明的情况下，从民法典规定有利于合同实现原则，来理解这个条款。2、常州市金坛区不动产查询记录。查询记录显示某大街17号房产、土地，××庙巷××号的房产登记在三人名下，三被告都是适格的主体，负有协助的义务。3、常州市房屋买卖契约。证明两份买卖契约的买受人都是三被告，也证明了两处房产的价款，其中某大街17号房款是650万元；××庙巷××号房款是13.6万元，两处房产有独立的价值，有相对应的独立买卖契约。4、常州市金坛区自然资源和规划局（原金坛市国土资源局）的答复函。由于政府规划原因土地使用权不能转让到被告名下，属于客观原因，原告迫于无奈，向法庭主张行使房屋解除权。被告方认为，证据1综合表示是有两处房产，合同的第二条明确约定了因产权问题引起的纠纷，由原告承担相应的责任。被告购买两处房产是作为一个整体改造布局的，不能过户到位，就不能支付房款；证据2、3两处房产确实登记在三被告名下，约定了份额，但是基于有两被告是夫妻关系，在办理产权登记时，房管处要求被告郑夫梅到场，她并非是合同的相对方，不能由此要求她来履行合同；证据3是阴阳合同，为了完成变更登记所签订的，不是双方真实意思的表示；证据4的真实性没有异议，但仅仅是一种建议，适用的词语是“不宜办理”，不是禁止办理，对原告提供的上述证据，不能证明某大街17号付款条件成就，××庙巷××号可以解除的证明目的。本院对原告提供上述证据的真实性、合法性予以确认，对证据证据1、2、4予以采信。对于证据3，由于是原、被告在办理两处房产过程中重新签订的契约，两处房产总价款与双方签订的房屋转让合同中的总价款存在自相矛盾不一致的情况，与本案缺乏关联性，不予采信。本院因案情需要，调取相关证据：1、2020年12月23日本院对常州市金坛区自然资源和规划局土地利用管理科科长谢卫华的询问笔录；2、2021年1月14日本院到常州市金坛区××庙巷××号土地档案，证明该宗土地使用权类型为出让。3、2021年1月26日本院再次对常州市金坛区自然资源和规划局土地利用管理科科长谢卫华的询问笔录，证明该宗土地使用权为出让，可以办理土地变更手续。原、被告对本院调取的证据均无异议。原告由此于2021年2月3日变更第二项诉讼请求，认为既然××庙巷××号土地使用权可以变更到三被告名下，同意配合协助过户。三被告认为土地使用权可以变更，我们愿意在过户后付款，但原告应解除某大街17号查封。庭审中双方对被告郑夫梅与其他两被告共同承担付款责任形成争议。原告认为，某大街17号房产、土地及××庙巷××号房产已经过户到三被告名下，被告郑夫梅应当承担与其他两被告共同付款的责任。被告认为，两处房产确实登记在三被告名下，约定了份额，但是基于有两被告是夫妻关系，在办理产权登记时，房管处要求被告郑夫梅到场，她并非是合同的相对方，不能由此要求她来履行合同。本院认为，常州市中级人民法院（2020）苏04民终3652号民事判决书对郑夫梅是否应当承担共同付款责任，已经做出了认定：郑夫梅不是合同的相对方，亚邦公司也未提出郑夫梅承担相应责任的具体理由，故一审法院驳回亚邦公司对郑夫梅的主张并无不当。本次诉讼中，原告也未提出郑夫梅承担相应责任新的具体理由，故原告要求郑夫梅承担共同付款责任的请求，本院不予支持，但郑夫梅作为两处房产的共有人，在以后××庙巷××号土地使用权变更手续时，负有协助义务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。关于本案是否重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，构成重复起诉必须同时具备三个条件即：后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉请请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的。本案原告的诉讼请求与前诉的诉讼请求并不相同，且在本院调取证据材料后，原告变更的诉讼请求与前诉的诉讼请求也不相同，故不构成重复起诉，被告提出的原告重复起诉，违背“一事不再理”原则的辩解意见，本院不予支持。关于本案被告是否应当支付剩余款项及违约金的问题。原、被告于2008年12月8日签订的房屋转让合同，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。结合双方签订的房屋转让合同第五条第二款的约定：房屋过户手续办妥后30天内，乙方（即被告张春奎）、丙方（即被告张婷）付清余款。上述合同的约定应当是房屋所有权、土地使用权变更过户后，被告张春奎、张婷付清余款，现××庙巷××号房屋所有权已经变更至三被告名下，土地使用权可以进行变更，因此，原告应当协助三被告变更土地使用权后三十日内，被告张春奎、张婷支付两处房产的剩余款项。对于原告提出的被告违约应支付违约金，本案剩余房款未支付，原、被告均不存在违约情形，而是在××庙巷××号土地使用权变更过程中出现客观原因，导致双方无法履约，故原告提出要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告郑夫梅是否应当承担共同付款责任的问题。郑夫梅尽管在两处房产中作为共有人，但并非房屋转让合同的相对方，承担共同付款责任无法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十五条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江苏亚邦药业集团股份有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于常州市金坛区××庙巷××号土地使用权变更至被告张春奎、郑夫梅、张婷名下，被告张春奎、郑夫梅、张婷予以协助。二、被告张春奎、张婷应在常州市金坛区××庙巷××号土地使用权变更后三十日内支付原告江苏亚邦药业集团股份有限公司房款人民币4860000元。三、驳回原告江苏亚邦药业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48368元，保全费5000元，由原告江苏亚邦药业集团股份有限公司负担3719元，由被告张春奎、张婷负担49649元，该款原告已预交，被告张春奎、张婷负担的部分于判决生效后十五日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡 哲人民陪审员  郭咏秋人民陪审员  赵金荣二〇二一年二月二十六日法官 助理  朱文娟书 记 员  肖 乔