北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13547号原告：北京市东城区人防工程管理服务中心，住所地北京市东城区东四北大街**（东四五条**）。法定代表人：李定申，副主任。委托诉讼代理人：吴跃生，北京易和展达律师事务所。被告：北京国瑞物业服务有限公司，住所地，住所地北京市东城区国瑞城中区**楼****iv>法定代表人：张倩倩。委托诉讼代理人：郜志强，男，1977年5月16日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：王开庆，男，1969年1月6日出生，汉族，该公司员工。被告：北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京，住所地北京市崇文门外大街**院**楼******>法定代表人：郝振河，董事长。委托诉讼代理人：赵艳，女，1984年7月23日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：田文虎，男，1974年8月5日出生，该公司职员。原告北京市东城区人防工程管理服务中心（以下简称东城区人防管理中心）诉被告北京国瑞物业服务有限公司（以下简称国瑞物业公司）、被告北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，适用简易公开开庭进行了审理。原告东城区人防管理中心的委托诉讼代理人吴跃生，被告国瑞物业公司的委托诉讼代理人王开庆，国瑞地产公司的委托诉讼代理人赵艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东城区人防管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告国瑞地产公司立即给付2014年1月1日至2019年12月31日的人防工程使用费3861140.4元，并按照评估价5.2元每月每平米的标准支付自2020年1月1日起至判决生效之日止的使用费；2、被告国瑞物业公司对上述给付承担连带责任。事实和理由：国瑞地产公司系国瑞城及附属人防工程的开发建设单位，在国瑞城项目总共建有六处地下人防工程，均为公用人防工程。其中位于国瑞城东区X号楼的工程编号为崇02-0054号地块，工程地址为东花市三期危改工程D区X号楼，（以下简称涉案人防工程）于2006年5月31日竣工验收后移交当时的北京市崇文区人民防空办公室，并签署《人民防空工程交接书》。涉案人防工程属于北京市公用人防工程，平时用途为汽车库及仓库，战时用途为物资库，面积12051平米，办理移交手续后该涉案人防工程仍由被告国瑞地产公司占有使用，后由被告国瑞物业公司管理使用，迄今二被告未与原告办理正式的人防工程使用手续。2011年5月，原北京市崇文区人防工事开发服务中心（北京市崇文区人民防空办公室所属单位）更名北京市东城区人防工程管理服务二中心，2012年北京市东城区人防管理服务一中心与二中心合并设立原告，负责东城区内人防工程管理、组织社会开发利用并担负已用工事使用管理及费用收缴。2014年4月10日，鉴于被告国瑞地产公司长期占有使用而从未交纳人防工程使用费的事实，东城区民防局致函国瑞地产公司要求其一次性补交2008年-2013年的人防工程使用费及滞纳金652.24万元，上述费用为国瑞城项目下6块地下人防工程使用费及滞纳金的总计。2015年7月10日，东城区民防局召开局长办公会，再次议定收缴被告国瑞地产公司拖欠的人防工程使用费及滞纳金652.24万元，并尽快足额交纳2014、2015年度人防工程使用费。2016年1月6日至8日，被告国瑞物业公司向原告支付了该笔款项，至此2008年1月1日至2013年12月31日前的人防工程使用费及滞纳金已实际履行完毕。2018年8月14日，原告再次向被告国瑞地产公司发函要求其交纳2014年起至2018年6月30日期间人防工程使用费，被告国瑞地产公司回复认为使用费标准过高，要求予以减免。2019年8月12日，北京市东城区人民防空办公室，北京市东城区财政局联合下发《东城区占用人防工程缴费工作的意见》，该意见对补缴使用费的标准作出明确规定，要求2017年9月30日之前的使用费按照4元每月每平米计算，之后依据市场评估价格确定。2019年12月，原告委托对涉案人防工程租金价值进行了评估鉴定，涉案人防工程评估租金单价为5.2元每月每平米，年租金为751982.4元。2020年1月20日，被告国瑞物业公司工作人员将鉴定报告领回。2020年2月24日，原告向被告国瑞物业公司发函催缴人防工程使用费，被告国瑞物业公司收到函件后未予回应。原告认为二被告与原告之间虽未签订书面合同，但已经形成事实上的租赁合同关系，被告国瑞地产公司在将人防工程移交给人防部门管理后仍继续占有使用，国瑞物业公司经国瑞地产公司授权后实际使用管理涉案人防工程，故二被告均负有向原告支付使用费的合同义务。综上，原告作为涉案人防工程管理和费用收缴单位，二被告拖欠使用费的行为，严重侵犯了国家的经济利益，故此起诉，望判如所请。被告国瑞地产公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告主张的2014年1月1日至2017年12月31日期间的人防工程使用费已经超过了诉讼时效。不认可与原告之间存在租赁合同关系，认为涉案人防工程的实际使用人是各个业主。被告是涉案人防工程的开发企业，并且与原告办理了场地交接手续。国瑞物业公司于2016年交过一次人防工程使用费，发票也是向国瑞物业公司开具，原告此前确实与被告联系过交纳使用费事宜，但不能据此认为被告就是实际使用人。关于评估报告，是向国瑞物业公司送达的，而且人防工程是服务于楼上回迁业主的，按一个月420元标准收取车位费，没有盈利，原告评估的标准也过高；人防工程建筑面积中包含了人防出入口、自用设备间等面积，使用费应当按照实际使用面积计费。二被告之间是独立法人关系，被告并未委托国瑞物业公司管理涉案人防工程，系国瑞物业公司利用人防工程进行出租收费，而且二被告未交割过车位租金。被告国瑞物业公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告国瑞物业公司与原告之间不存在租赁合同关系。被告系接受国瑞地产公司委托对涉案地块进行物业管理，并非涉案人防工程的实际使用方。二被告虽然在法律上是两个独立的法人，但在2017年之前两个公司财务不分家，国瑞物业公司系受国瑞地产公司的委托代缴了此前的人防工程使用费。涉案人防工程主要用作地下车库，还有一些人防工程机房，国瑞物业公司收取业主每月80元的管理费和420元的车位租金，车位租金转交国瑞地产公司，80元的管理费由国瑞物业公司留存。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年5月31日，被告国瑞地产公司与原崇文区人防办签署《人民防空工程交接书》，双方办理了位于东花市三期危改工程X号楼及地下车库的移交手续。根据《人防工程交接书》显示，东花市三期危改工程X号楼地下人防工程为北京市公用人防工程，建筑面积12051平方米，使用面积9158.7平方米，口部管理房面积48平方米，通道面积47.46平方米。位于地下**，战时用途物资库，平时使用人防工程依照有关规定办理。原告东城区人防管理中心为北京市东城区人民防空办公室下设事业单位法人，根据其事业单位法人证书显示，其开办宗旨和业务范围包括负责管理和组织社会开发利用人防工事以及已用工事使用管理及费用收缴。原告曾多次致函被告国瑞地产公司，要求解决本案人防工程的历史欠费问题,国瑞地产公司亦就上述问题与原告进行了协商。2016年，原告收到被告国瑞物业公司支付的包括涉案人防工程在内的人防工程使用费共计6522400元，至此，原告认可2008年至2013年涉案人防工程使用费已结清。被告国瑞地产公司不认可与原告之间存在租赁合同关系，并表示其并非涉案人防工程的实际使用人，其委托国瑞物业公司管理的地下车库亦不包括人防工程，但依据其与国瑞物业公司签订的《北京国瑞城项目物业服务合同》显示，国瑞地产公司委托国瑞物业公司对包括国瑞城东区X号楼及底商、储藏间、地下车库在内的国瑞、地下车库在内的国瑞城住宅小区提供物业服务事宜年1月1日起至业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2019年12月16日，二被告签订《补充协议》，约定物业服务合同自动延续三年，自2020年1月1日至2022年12月31日。原、被告均认可涉案人防工程位于国瑞城东区X号楼地下一层，作为地下车库使用。关于人防工程使用费标准，原告认为2017年9月30日前应依据《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知（试行）》（京民防发【2010】68号）按照每月每平米4元标准计算，2017年10月1日起按照《关于规范公用人防工程使用管理的通知》（京民防发【2017】87号）的规定，采取第三方评估公司进行市场评估，按实际评估价进行收费。被告国瑞地产公司曾就收费标准问题向原告提出异议，认为收费标准过高。诉讼中，国瑞地产公司表示其系按每月420元每车位收取车位费，国瑞地产公司提交涉案地块的图纸，显示涉案地块共有车位223个。国瑞地产公司以此证明涉案地块有部分面积用于人防设备间，该部分面积不应计算在计租范围内。经质证，原告表示涉案地块确有部分面积是人防功能间，属于人防车库的配套设施，服务于人防车库，不能挪作他用。东城区所有的人防车库，均系按建筑面积收取费用。被告国瑞物业公司表示现场与设计图纸可能有些出入，但是图纸上的车位数没有变化，原告所述各种功能间与车位无关。另原告曾与被告国瑞地产公司之间就2013年之前人防工程使用费问题进行过协商，之后由国瑞物业公司实际支付了上述费用。根据此次的收费情况显示，2013年本案人防工程的年租金标准为57.845万元。本院认为：依照法律规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告国瑞地产公司之间虽未签订书面的租赁合同，但根据被告国瑞地产公司与原告协商交纳涉案人防工程的使用费的过程以及被告国瑞地产公司将涉案人防工程委托给案外人北京国瑞商业管理有限公司进行物业管理的事实,本院认为国瑞地产公司作为诉争人防工程的使用人与原告之间就有偿使用涉案人防工程已经达成了一致意见，双方之间的租赁合同关系已经成立。原告要求被告国瑞地产公司支付人防工程使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案原、被告之间未签订书面的租赁合同，故双方之间应为不定期租赁。在合同履行期内，任何一方未经相对方同意不得擅自变更合同。根据原告提交的收费记录显示，原告与被告国瑞地产公司之间曾就诉争的人防工程的使用费标准进行过协商，双方约定的使用费标准为年使用费57.845万元。现原告要求变更使用费标准，国瑞地产公司要求将人防工程建筑面积中包含的人防出入口、自用设备间等面积予以扣除，鉴于双方对上述变更并未达成一致，故原告及国瑞地产公司要求按照其他标准收取人防工程使用费，均缺乏法律依据，被告国瑞地产公司应按照原标准向原告支付合同期内的使用费。关于国瑞地产公司所述原告主张超过诉讼时效一节，鉴于原告与国瑞地产公司并未签订书面协议，双方之间系不定期租赁合同关系，对人防工程使用费的支付方式及期限并未作出明确约定，且原告与国瑞地产公司的租赁合同关系尚处于持续状态，故国瑞地产公司所述原告主张超过诉讼时效的意见，本院不予采信。被告国瑞物业公司系受国瑞地产公司委托对涉案人防工程进行物业管理，原告仅凭现有证据要求被告国瑞物业公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零七条之规定，判决如下：一、被告北京国瑞兴业地产股份有限公司于本判决生效后七日内按照年578450元的标准向原告北京市东城区人防工程管理服务中心支付自2014年1月1日起至判决生效之日止的人防工程使用费；二、驳回原告北京市东城区人防工程管理服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18845元，由原告北京市东城区人防工程管理服务中心负担4729元（已交纳），由被告北京国瑞兴业地产股份有限公司负担14116元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年二月九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟