上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初11134号原告张俊，男，1984年10月7日出生，汉族，住上海市。原告高亚燕，女，1984年10月9日出生，汉族，住址同上。两原告委托代理人施雨，上海市达辰律师事务所律师。被告朱全良，男，1950年1月19日出生，汉族，住上海市。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人王拥群。委托代理人王青。原告张俊、高亚燕与被告朱全良、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张俊、高亚燕及其共同委托代理人施雨，被告朱全良，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人王青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊、高亚燕诉称，原被告于2020年3月5日在第三人的居间下签订了《房地产买卖合同》及协议书、家具家电清单等，约定被告将其名下本市铜川路XXX弄XXX号XXX室售与原告，转让价为293.5万元，双方最迟于2020年5月10日前签署《上海市房地产买卖合同》的示范文本以便办理贷款、产权登记事宜，如有违约行为适用定金罚则或按房款比例追究违约金等。合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元，双方又于2020年3月期间就产证保管、交房时间等签署了若干补充协议。之后，原告为购房在筹款方面作了充分准备，但被告却欲上涨房价。2020年5月6日，原告向被告寄送《通知函》，告知其应按合同约定于2020年5月9日汇合并签署《上海市房地产买卖合同》的示范文本，而被告爽约并随后拒绝继续交易，在此情形下，原告不得已于2020年5月21日向被告发函要求解除《房地产买卖合同》及相关的补充协议并双倍返还定金，该函应于2020年5月23日送达被告，本案进入诉讼前后，原告已将定金10万元收回。根据上述事实，原告认为，原告履行了合同义务，第三人亦履行了中介职责，被告的行为已构成根本性违约，应对其适用合同约定的定金罚则，同时，根据市场行情，系争房屋的交易价格至少已上涨三十万元，而原告因被告的违约行为丧失了按同等价格购买同类房产的机会，对此损失被告应予以酌情赔偿，故提起诉讼，请求判令：一、《房地产买卖合同》于2020年5月23日解除；二、被告按双倍返还定金的罚则支付10万元；三、被告赔偿损失10万元；四、本案受理费由被告负担。被告朱全良辩称，原告有出售系争房屋的意愿并按第三人建议的价格挂牌，第三人之员工携原告看房后，迅速要求被告赴第三人的营业场所签约，在原告一再压价之下，被告听取第三人的建议将售价定为293.5万元并收取了定金10万元，签约时被告并未阅读合同文本且未签署家具家电清单，第三人只是询问了房屋的基本情况，并未就合同条款向被告作详细说明。合同签订后，被告经向他人咨询发现房屋售价过低，要求以装修补偿款的形式增价却遭原告拒绝，只得同意继续交易，还欲通过签订补充协议的方式确保原告足额付款，但此后所签的协议对此类事项的约定并不明确。在向专业人士咨询后，被告发现此前签署的补充协议无法达到被告所期望的目的，交易过程也存在诸多欺诈陷阱，比如定金作为履约的担保，数额与交付时间应由交易双方约定而非居间方等，在此情形下，被告遂拒绝继续交易，在将定金返还原告后，双方的争议已了结，此后原告还向被告寄送了通知函与解约函以达到恐吓与施压的目的。根据上述事实，被告认为，房地产买卖合同系被告受骗所签，原告存在欺骗与提供虚假材料的行为，第三人的操作流程违规且未尽居间方的义务，现同意解除合同，但对原告的其余诉请不能同意。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，房地产买卖合同系协商一致形成，出于当事人的真实意愿而非强制。因被告在产证保管、交房时间方面的意思表示有反复，故原被告又签署了若干补充协议。后在原告已备齐房款的情形下，被告却认为售价过低而反悔，导致交易未成。第三人认为，本方作为中介，在原被告缔约时已就合同约定的内容向被告作了详实的披露，且在交易产生障碍后进行了斡旋，在交易失败后返还了全部佣金，整个居间流程并无不规范之处，交易过程中的守约方应该得到支持，故对原告诉请予以认同，但对具体赔偿问题不发表意见。经审理查明，2020年3月5日，原告为买受方、被告为卖售方、第三人为居间方，签订《房地产买卖合同》及协议书等一系列附属文件，主要约定的内容为：原告以293.5万元向被告购买系争房屋，双方最迟于2020年5月10日前签订《上海市房地产买卖合同》的示范文本用于办理贷款、产权登记、缴税等事宜，之后完成房款的支付与贷款的申办手续，原告于合同签订后一日内向被告支付定金10万元、被告收取定金后未继续履约的应双倍返还定金，被告有逾期履约超过十个工作日、转卖房产、无正当理由解约等行为的视为根本性违约，原告有权解除合同、索还房款并按总房价的20%追索违约金。上述合同签署当日，被告出具收款收据确认收到定金10万元；2020年3月期间，原被告就房屋交易另签署了《补充协议》四份，对税费负担、不可抗力、产权证的保管、交房时间等事项作了补充约定。2020年5月6日，原告向被告发送“通知函”一份，要求被告于2020年5月9日于指定时间赴第三人处汇合至房地产交易部门办理《上海市房地产买卖合同》示范文本的签署及房款交接手续；2020年5月21日，原告向被告发送“通知”一份，大意为被告在收取定金后屡次拒绝交易，亦未按上述的“通知函”行事，故告知解除双方的买卖合同及相关的补充协议，被告应双倍返还定金，若有延迟则原告将继续要求被告承担其他违约责任。2020年6月16日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。本院认为，当事人在民事活动中应遵循诚信原则履行所签订的合同，违约方须承担合同责任。原被告及第三人对系争房屋买卖的主合同及一系列附属协议的真实性均未提出异议，合同内容亦无违反法律法规之处，在被告未提供确凿证据证实买卖关系形成过程中存在欺诈、胁迫等不公平因素的情形下，可认定涉案合同合法有效且对缔约者具有约束力。被告作为具有完全民事行为的民事主体，理应对出售房产的交易风险有所预见并承担签署合同后的法律后果，其于合同成立生效后又以受到欺骗、售价过低、房款交割有风险等理由拒绝按约定进一步交易的行为缺乏事实依据及证据，显属违约，原告要求解除合同并对其适用定金罚则的诉请有理有据，本院予以支持并以原告主张的解约通知送达之日为主合同及一系列附属协议的解除日，因原被告对定金的数额及返还已作了确认，故对定金的本金返还无须再作判明，被告应将与本金金额相一致的罚金向原告完成支付。至于原告要求被告按房价的涨幅酌情赔偿，因本案中无确切证据可证实此类基于市场不确定因素产生的溢价属于当事人必然可预见的违约后果与经济损失，故该诉请依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十七条、第五百八十八条之规定，判决如下：一、原告张俊、高亚燕与被告朱全良、第三人德佑房地产经纪有限公司就上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室签订的《房地产买卖合同》及其附属协议于2020年5月23日解除；二、被告朱全良应于本判决生效之日起十日内向原告张俊、高亚燕支付定金的罚金人民币10万元；三、对原告张俊、高亚燕的其余诉请不予支持。本案受理费人民币4885元，由被告朱全良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇二一年二月二十六日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。