湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终197号上诉人（原审原告）：倪向东，男，1969年8月2日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：李纳，湖南湘东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱松梅，湖南湘东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芦淞区达隆宾馆，住所地：湖南省株洲市芦淞区纺织路口。经营者：刘辉，男，1977年12月5日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：李小艳，湖南方正圆律师事务所律师。上诉人倪向东因与被上诉人芦淞区达隆宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。倪向东上诉请求：1.撤销一审判决，改判房屋租赁合同于2020年6月3日解除。2.芦淞区达隆宾馆免收倪向东2020年3-5月租金15000元。3.芦淞区达隆宾馆赔偿倪向东各项损失80000元。4.本案一、二审诉讼费用由芦淞区达隆宾馆负担。事实和理由：1.芦淞区达隆宾馆于2020年6月3日用铁丝将承租房屋上锁。故合同应自2020年6月3日解除。2.芦淞区达隆宾馆经征用为疫情隔离场所。按照有关规定和倪向东受疫情影响的实际情况，2020年3-5月租金应予免除。3.因芦淞区达隆宾馆违约导致合同解除，倪向东不应支付合同解除后占用费用8750元。4.芦淞区达隆宾馆应当赔偿倪向东转让费、装修和加盟费等损失。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。芦淞区达隆宾馆辩称：合同解除系因倪向东拒付租金导致，芦淞区达隆宾馆仅获得房屋所有权人免除一个月租金，故只同意相应免除一个月。倪向东在合同解除后直至一审开庭时才搬离，搬离前的占用费用应由倪向东支付。倪向东请求赔偿的转让费、装修和加盟费系其经营不善造成，应由其自身承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。倪向东向一审法院起诉请求：1.被告免收原告2020年3月-5月的租金共计15000元；2.被告退还原告房屋租赁押金5000元；3.被告赔偿原告各项损失合计167782元（其中转让费60000元、加盟费88710元、承租后装饰费19072元）；4.被告承担本案诉讼费。芦淞区达隆宾馆向一审法院反诉请求：1.解除双方之间租赁合同；2.倪向东向其支付租金及占用费用合计30000元（暂计算至起诉之日）直至交付之日止；3.本案诉讼费用由倪向东负担。一审法院认定事实：2018年10月15日，原告倪向东（乙方）与被告芦淞区达隆宾馆（甲方）签订《租赁协议》，约定倪向东租赁达隆宾馆后栋一、二楼，租金为5000元∕月，租赁期从2018年11月1日至2019年10月30日，租赁期满后，乙方有优先续租权，乙方向甲方交纳押金15000元作为保证金。合同签订后，原告向被告交纳保证金15000元，并对达隆宾馆后栋一、二楼重新进行装修，并置办了设备进行营业。一年合同到期后，原、被告就达隆宾馆后栋一、二楼续签《租赁协议》，租期从2019年11月1日起至2020年10月31日，租金仍为5000元∕月，每月1号付当月租金，如有拖欠，甲方按每日2%收取滞纳金，连续三天拖欠租金，甲方有权终止协议，无条件收回餐饮部，乙方向甲方交押金5000元作为保证金。即原告将原交纳的保证金15000元抵扣租金10000元后余5000元作为履约保证金。合同续签后，原告按约交纳租金至2020年2月，自2020年3月1日起开始拖欠租金。被告分别于2020年5月20日、5月30日向原告送达通知，催讨欠付的租金。2020年6月28日，被告向原告送达《关于终止租赁协议函》，决定自2020年6月29日起，终止原《租赁协议》，并要求原告在2020年7月1日前，清空租赁房屋，到期未清空，则进行清空。之后被告于2020年7月2日换掉了门锁，2020年10月16日，原、被告经协商后，由原告清空了租赁场地的物品，将租赁场地恢复原状交付给被告。另查，因新冠肺炎疫情缘由，原告的餐饮部自2020年1月后一直处于关门停业状态，2020年4月8日达隆宾馆被政府征用作为来芦人员的集中医学观察隔离点。一审法院认为：本案争议焦点为双方签订的《租赁协议》的解除及合同履行过程中各方的违约及责任承担。现评析如下：一、关于双方签订的租赁合同的解除。合同解除分为合意解除和法定解除两种情形，其中单方解除和法定解除合同须通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告认为合同解除日为被告加锁铁丝的2020年6月3日。一审法院认为，被告在门锁上加锁铁丝不构成解除合同的意思表示，倪向东与芦淞区达隆闭关并未就解除合同协商一致，任何一方亦未向对方发出解除合同通知，故此时租赁合同尚未解除。根据双方的租赁合同约定，租金每月1号付清当月租金，连续三天拖欠租金，甲方有权终止协议，无条件收回餐饮部。原告自2020年3月1日起开始拖欠租金，经被告多次催讨仍不交纳。鉴于此被告芦淞区达隆宾馆于2020年6月28日向原告倪向东发出《关于终止租赁协议函》，明确2020年6月29日起原《租赁协议》终止，行使合同解除权，符合合同约定，原告亦确认收到了被告发送的解除函，此时租赁合同可视为解除。故双方签订的租赁合同于2020年6月29日解除。二、关于合同履行过程中各方的违约及责任承担。原告倪向东自2020年3月1日起开始不按约定及时交纳租金，明显违反租赁合同中关于租金支付的约定，原告理应向被告支付租金，双方的租赁合同于2020年6月29日解除，鉴于疫情原因原告要求被告减免3个月租金，但被告只同意减免一个月租金，确认免收一个月租金，原告要求免收3个月（2020年3月-5月）租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。从2020年3月1日至合同解除日2020年6月29日，原告应支付租金20000元，扣除免收的一个月租金和保证金5000元，则原告还需向被告支付租金10000元。合同解除后，被告换掉了门锁，没有积极与原告协商处理清空场地、恢复原状，原告亦怠于履行清空场地、恢复原状的义务，从合同解除日至场地清空日2020年10月16日的占用费参照租金标准计算为17500元，由原、被告各承担一半，即原告需向被告支付占用费8750元。至于原告要求被告赔偿其损失167782元，包括转让费6万元、加盟费88710元和装修费19072元，首先上述费用系原告因经营需要而支付给被告以外的第三方的，原告亦因此盈利。其次，虽然2020年4月8日芦淞区达隆宾馆部分成为集中医学观察点，但系政府征用，而非被告原因所致，原告亦没有举证证明因该原因导致其无法经营。因此，原告要求被告赔偿其损失167782元，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，作出判决：一、原告倪向东与被告芦淞区达隆宾馆间租赁合同于2020年6月29日解除；二、被告芦淞区达隆宾馆免收原告倪向东一个月租金，退还原告倪向东租赁押金5000元；三、扣除上述费用后，反诉被告倪向东于本判决生效之日起十日内向反诉原告芦淞区达隆宾馆支付房屋租金10000元、占用费8750元，共计为人民币18750元；四、驳回原告倪向东的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告芦淞区达隆宾馆的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3656元，减半收取1828元，由原告倪向东承担1731元，被告芦淞区达隆宾馆承担97元；反诉费275元，由反诉原告芦淞区达隆宾馆承担117元，反诉被告倪向东承担158元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、合同解除的时间如何确定；二、倪向东受疫情影响免除租金的期间应当如何确定；三、倪向东应否向芦淞区达隆宾馆支付合同解除后房屋占用费；四、芦淞区达隆宾馆应否赔偿倪向东转让费、装修费和加盟费损失。现逐一分析如下：一、合同应自2020年6月29日解除。倪向东经芦淞区达隆宾馆多次通知拒绝支付租金，芦淞区达隆宾馆于2020年6月28日解除合同通知到达后，合同于6月29日解除。倪向东主张系因芦淞区达隆宾馆于6月3日强行上锁导致违约而解除，与本案事实不符，本院不予支持。二、倪向东受疫情影响可以免除一个月的租金。芦淞区达隆宾馆称该宾馆物业所有权人仅免除一个月租金，且倪向东对此事实未能举证。一审判决根据本案实际情况免除倪向东一个月租金，较为适当。芦淞区达隆宾馆被征用为疫情隔离场所，对倪向东并不构成违约。倪向东以芦淞区达隆宾馆违约在先为由，请求免除三个月租金，理由不能成立，本院不予采纳。三、倪向东应向芦淞区达隆宾馆支付合同解除后房屋占用费8750元。承租人受疫情影响可以适当免除租金，但不能以疫情影响为由拒绝履行合同义务。倪向东在两次催收后仍不支付租金，经芦淞区达隆宾馆通知后合同解除。解除合同后，倪向东直至2020年10月才搬离，造成芦淞区达隆宾馆房屋占用费17500元。一审法院根据本案实际情况，由双方各承担一半，并无不当。四、芦淞区达隆宾馆不应赔偿倪向东转让费、装修费和加盟费损失。倪向东拒付租金的违约行为系造成本案纠纷的主要原因，其无权请求芦淞区达隆宾馆赔偿损失。综上所述，上诉人倪向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2050元，由上诉人倪向东负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二一年二月七日法官助理齐志龙书记员唐江