河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0304民初107号原告：白军，男，1990年10月29日生，回族，住洛阳市瀍河回族区。被告：张锦雄，男，1957年12月13日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。被告：刘翠英，女，1956年3月16日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区。法定代表人：白松朝。委托诉讼代理人：王宏华，女，系该公司法律顾问，特别授权。委托诉讼代理人：刘鑫，男，系该公司员工，一般代理。原告白军诉被告张锦雄、刘翠英，第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白军，被告张锦雄，第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司之委托诉讼代理人王宏华、刘鑫到庭参加诉讼。被告刘翠英经本院依法送达开庭传票及起诉书等，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。白军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0071423）；2、请求依法判令二被告支付违约金人民币70000元整；3、请求依法判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年8月17日，原被告在第三人的居间中介下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0071423），被告将其所有的位于洛阳市瀍河区××院6-2-401号房屋，出卖给原告，房款共计人民币350000元整。合同约定双方于2020年10月15日前面签，面签通过后原告将105000元首付款支付到贷款银行监管账户监管。合同签订后，二被告即拒绝与原告及居间方联系，一直到10月15日，即合同约定面签的最后期限，原告及居间方仍联系不上二被告。二被告拒绝履行合同的行为已构成违约。到原告起诉时止，二被告违约已超过30天，根据合同第九条违约责任“3、卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任”之规定，请求法院依法判令解除《洛阳市存量房预约买卖及居问服务合同》（编号：LY0071423），判令二被告支付违约金人民币70000元整并承担本案诉讼费。张锦雄、刘翠英共同答辩称，一、答辩人并非主观上拒绝履行面签的合同义务，而是由于结婚证丢失且无法补办的客观原因导致无法办理面签。答辩人并非是故意不愿意履行《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，而是因为答辩人夫妻结婚时间久，结婚证丢失，且答辩人在婚姻登记处也查询不到婚姻档案，无法补办结婚证，所以才导致未及时按照合同约定的时间办理面签，答辩人主观上并没有不履行合同的恶意。二、原告并未向资金监管账户汇入首付款，其先合同义务并未履行，故无权要求答辩人履行面签的后合同义务，也无权向答辩人主张违约责任。原告还未实际开始进行房屋买卖的行为，截止起诉之日也未向资金监管账户汇入房屋首付款。即原告没有履行先合同义务，故答辩人有权拒绝履行面签的后合同义务。且答辩人在履行合同过程中亦无违约之处，故原告无权向答辩人请求违约赔偿。三、原告诉请的7万元违约金过高，人民法院应根据实际情况予以酌情减免。从讨论的角度来讲，即便答辩人存在违约行为，人民法院也应考虑以下情节，原告与答辩人在《居间服务合同》中约定2020年10月15日前办理面签，原告于2020年11月15日向法院提起诉讼，答辩人迟延30天履行义务，迟延履行时间较短，给原告造成的实际损失应以其购房款汇入监管账户后的存款利息计算。从我国法律规定的违约金的性质来看，违约金应为补偿性质而非惩罚性质，即应以实际损失为限对守约方予以补偿，而非是对违约方予以惩罚。原告诉请答辩人应按照合同价款的20%支付7万元违约金明显要求过高。我国《民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”故，即便答辩人存在违约行为，人民法院也应对案涉违约金予以减免。综上，答辩人请求人民依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司陈述称，2020年8月17日，原被告经我公司居间中介，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号LY0071423），被告张锦雄、刘翠英将其所有的位于洛阳市瀍河区××院6-2-401号房屋，出卖给原告白军，房款共350000元。由于被告房屋没有土地证，合同签订后，我公司业务人员积极协助被告办理土地证，土地证办好后，被告即切断了与我公司的所有联系方式，玩起了失踪。我公司经过多方努力，仍然联系不上被告，以至于合同不能继续履行。二被告的行为已构成根本违约。我公司认为，原告有权按照合同第九条违约责任之规定，依法追究被告的相关违约责任，被告应对自己的违约行为承担相应的赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：一、2020年8月17日，原告白军（买方）与被告张锦雄、刘翠英（卖方）、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定（包括但不限于以下内容）：第一条、卖方拟转让房产坐落于瀍河区××院6-2-401，房产用途为住宅，产权性质为房改房，产权登记建筑面积为84.89平方米。第五条、该房产转让总价款为350000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年10月15日前面签，面签受理后7日支付首付款150000元贷款银行监管账户；买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续。第七条、在本合同签订之日起银行面签受理后7个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》。第九条、买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方，逾期30天，买方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。第十二条、居间方在本合同签订时，向买方收取佣金7000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。二、庭审中，原告白军陈述其是通过第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司与被告张锦雄联系。第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司代理人陈述，因案涉房产系房改房，在签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》后，第三人工作人员为张锦雄代为办理土地证，自2020年9月初案涉房屋土地证办理完毕后，其工作人员未能再联系上张锦雄。三、原告白军支付中介费等共计9270元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告白军，被告张锦雄、刘翠英与第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，各方当事人应当根据合同约定履行相关的义务。本案中，被告张锦雄、刘翠英未依照合同的约定配合原告白军办理贷款面签审批，导致合同无法继续履行，属于根本违约，白军请求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。鉴于双方约定的违约金过高，张锦雄、刘翠英要求予以调整符合法律规定。本院综合考量白军的实际损失，酌情确定张锦雄、刘翠英支付白军违约金35000元。张锦雄、刘翠英辩称其无法履行合同系结婚证丢失且无法补办，但未能提供证据予以证明，故对其辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第九百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2020年8月17日原告白军与被告张锦雄、刘翠英、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告张锦雄、刘翠英于本判决生效之日起十日内向原告白军支付违约金35000元。如被告张锦雄、刘翠英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取825元，由原告白军负担300元，被告张锦雄、刘翠英负担525元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  雷海花二〇二一年二月十八日法官助理孙彬书记员李甜甜