辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初16412号原告：朱艳，女，1970年8月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：刘桂敏，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：赵俊清，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：广东盛瑞通讯设备有限公司，住所地乳源县乳城镇鲜明南路银源公司办公楼二楼240，统一社会信用代码91440232MA4URL5F04。法定代表人：隆华东，系该公司经理。委托诉讼代理人：李文钢，男，1979年10月22日出生，汉族，住辽宁省铁岭市，系该公司员工。被告：辽宁罕王投资有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街227号，统一社会信用代码91210100675339723Y。法定代表人：杨继野，该公司董事长。委托诉讼代理人：张明，男，1971年8月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：王冰，女，1979年12月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。原告朱艳诉被告辽宁罕王投资有限公司（以下简称“罕王公司”）、广东盛瑞通讯设备有限公司（以下简称“盛瑞公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告朱艳的委托诉讼代理人刘桂敏、赵俊清，被告罕王公司的委托诉讼代理人张明、王冰，被告盛瑞公司的委托诉讼代理人李文钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱艳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告赔偿原告2018年12月7日至2019年7月31日期间的房屋损失714,246.58元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：沈阳市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018)辽01执恢42号执行裁定书，裁定将位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，房证面积15,683平方米）房产中他项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1，642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米房产及项下的土地使用权，以流拍价77,612,928元，以物抵债给原告朱艳所有。该裁定于2018年12月7日送达发生法律效力。2018年12月11日，原告向被告盛瑞公司现场递交通知，告知原告已为案涉房屋的所有权人，请被告盛瑞公司与原告签订租赁合同，被告盛瑞公司若不再继续承租，请于通知书送达之日起十日内将占用的房屋予以腾空。同日原告也向辽宁罕王投资有限公司沈阳分公司（以下简称“罕王分公司”）的法定代表人张明递交了同样的通知。此外，沈阳市中级人民法院于2018年1月11日作出公告，责令被告罕王公司及相关租户在2018年1月31日前迁出法院查封的抵押房产金三角大厦，并进行了现场张贴与告知。案涉房屋原所有权人为辽宁省五金交电有限公司（以下简称“省五金交电公司”），其将房屋租赁给沈阳东快产业有限公司（以下简称“东快公司”），东快公司经同意转租给被告罕王公司，被告罕王公司与罕王分公司签署《授权委托书》，其授权罕王分公司经营管理金三角项目的运营、招商及对外签约事宜。该授权有效期为此授权书签发之日起至法人代表书面声明本授权作废为止。后罕王分公司经同意与被告盛瑞公司就沈阳市和平区金三角大厦内150平方米的一层商铺（商铺号为【1F-002】）签署了《商铺租赁合同》，双方约定2018年9月16日-2019年9月15日租金为人民币1,000,000元，物业管理费100,000元/年，但据被告盛瑞公司述称，在实际承租过程中，被告罕王公司并不提供物业管理服务，其仅是以物业管理费的名义拆分收取租金。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，(2018)辽01执恢42号执行裁定书生效时案涉房屋所有权人变更为原告朱艳。二被告在明知原告朱艳已为案涉房屋的所有权人、原租赁合同已终止却未经原告同意的情形下，被告罕王公司非法出租该房屋，将房屋继续租赁给盛瑞公司并向其主张以物抵债裁定生效后的租金，而被告盛瑞公司在原告向其送达通知后既未与原告及时签订租赁合同，亦未将案涉房屋予以腾空，对该房屋继续非法占有使用至2019年8月1日沈阳市中级人民法院强制腾房之日止，二被告的行为侵犯了原告对该房屋所享有的物权。故，原告依据《中华人民共和国物权法》的相关规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告罕王公司辩称，一、根据2018年12月6日沈阳市中级法院（2018）辽01执恢42号执行裁定，裁定给原告以房抵债的范围和面积为金三角大厦11层（625.26平方米）、2层（1642平方米）、1层及3层（3515平方米）；根据2019年5月沈阳市勘察测绘研究院对金三角大厦老房证登记部分及改扩建部分的对比测绘报告，金三角大厦1层至5层、18层、19层改扩建面积合计为6000平方米，这部分改扩建面积是经辽宁省国资委审批，被告罕王公司通过沈阳联合产权交易所摘牌购得，不在执行裁定以房抵债范围内。原告在本案中主张的1F-002号房产面积中包含了被告罕王公司所有的房产面积29.16平方米（被告盛瑞公司租用），这部分租金应该归被告罕王公司享有。二、从2018年6月至2019年5月，被告罕王公司一直按照执行法院要求将应交付的金三角大厦租金按月交至法院执行账户，法院也同时要求金三角大厦的租户出具《承诺函》，同意被告罕王公司与各租户的租赁合同继续履行，直到根据执行法院要求及新产权人意愿与大厦内租户重新签订租赁合同或与租户解除租赁合同为止。而执行法院在2019年6月21日才下发限期6月30日前等重新签订租赁合同或迁出的公告，此前罕王投资和各租户的合同是合法有效的，不存在侵权问题。三、2019年6月21日后被告罕王公司已经向大厦各租户发出解约函，同时向原告发函，通知原告共同协商金三角大厦一层共同租金问题，但原告一直不予理睬。被告罕王公司已经按照执行法院公告的要求完成了与原承租人解除合同并告知原承租人与原告重新签订租赁合同的工作。从2018年11月6日至2019年6月30日，广东盛瑞共欠被告租金624999.99元；物业费62499.99元；采暖费6144元，合计693643.98元。四、据被告罕王公司了解，现在被告盛瑞公司已经与原告重新达成租赁合同，包括被告罕王公司所有的面积。原告与被告盛瑞公司的租赁合同并未经被告罕王公司同意，其中29.16平方米的租金由原告收取后未交付给被告罕王公司，原告应提供与被告盛瑞公司最近签订的租赁合同作为确定租金损失的标准。五、而且金三角大厦接收之前处于烂尾状态，水电气及电梯系统设备损坏老旧无法使用，原租赁合同中约定由罕王投资对金三角大厦设备设施进行升级改造，被告罕王公司也为此花费了1,700余万元改造费，在执行法院组织的房产评估中不包含这部分改造的设备设施，被告罕王公司多次提出要求对这部分投入给予补偿，而原告受益人也并未给予解决。现被告罕王公司已向执行法院提出异议申请拆除投资设备、设施，在此事终止前，被告罕王公司仍有权利和义务为金三角大厦提供物业服务，依法应享有物业收益权，因此属于物业费部分不应该计算租金损失的范围。六、法院裁定抵偿给原告的土地使用权为划拨用地，原告并未缴纳土地出让金、也未办理房产证明，按照《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，执行法院的裁定书不能替代不动产权利凭证，原告在未完税、未支付土地出让金等相关义务前不属于物权法上的房产权利人。不是签订租赁合同的适格主体、不应享有租金收益。被告盛瑞公司辩称，自去年12月11日收到原告的下达的腾空房产的通知书之后，我们没有向被告罕王公司支付过租金，理由是因为我看到房屋的产权变更了，我们就没有再支付过，服从法院判决，被告罕王公司提出的目前商户内存在被告罕王公司改扩建的29.16平方米，这一部分是否享受物权保护，是否可以享受租金的收益，150平方米内应该包含29.16平方米的，如果说法院认可了，支持被告罕王公司提出的29.16是属于其改扩建的，那么在租金划分里提出把租金分开，把一部分租金给被告罕王公司，希望法院把物业费和改扩建的明确一下，2018年11月16日就没有在支付过租金。经审理查明，金三角大厦位于沈阳市和平区，产权人为案外人省五金交电公司。2004年，该公司将金三角大厦整体出租给东快公司，租赁期限至2023年12月31日。2011年6月，东快公司征得房屋产权人即省五金交电公司同意将金三角大厦转租给被告辽宁罕王公司，租赁期限至2023年12月31日。金三角大厦1F-002号商铺位于该大厦一层，现由被告盛瑞公司作为经营使用。2010年9月3日，辽宁省国有资产经营有限公司向辽宁省商业集团有限公司作出辽资经[2010]44号《关于同意对金三角大厦改扩建房产公开征集买受人的批复》文件，该文件载明：“……省国资委已将该房产（即金三角大厦附属6,000平方米房产）界定为国有资产，并确权至你公司名下，且沈阳市中级人民法院对该资产处置也表示支持，因此，同意你公司采取市场化的方式对该资产进行处置。同意你公司在沈阳市联合产权交易所公开挂牌处置金三角大厦改扩建房产，挂牌价格为3,168.8元，最终回款价格不低于2,711万元（扣除土地出让金）……”2010年11月3日，沈阳联合产权交易所向辽宁省商业集团有限公司出具《挂牌结果通知书》（编号：SW2010054），其中载明：“你单位的金三角大厦改扩建房产项目，在沈阳联合产权交易所以2,711万元（人民币）为底价，经过20个工作日（2010年9月30日至2010年11月2日）的挂牌，现已期满。挂牌期间产生一个意向受让方，为被告罕王公司。根据产权交易有关规定，采用协议转让方式进行交易，请派人持本通知到沈阳联合产权交易所办理相关事宜。特此通知。”同日，沈阳联合产权交易所向本案被告罕王公司出具《摘牌通知书》（编号：SW2010054），其中载明：“你单位于2010年11月1日向沈阳联合产权交易所提交的，标的为金三角大厦改扩建房产《实物资产转让意向受让协议书》及相关材料收悉，交纳的摘牌保证金也已转让我所指定账户。经审核，你单位具备意向受让资格。根据产权交易有关规定，采用协议转让方式进行交易。具体交易时间我所讲另行通知。”2010年11月16日，沈阳联合产权交易所向被告罕王公司出具《沈阳联合产权交易所产权交易（交割）凭证》，其中载明：“转让标的名称：金三角大厦改扩建房产”“出让方：辽宁省沈阳集团有限公司”“受让方：辽宁罕王投资有限公司”“房产：6,000㎡”“挂牌价格：2,711万元”“净资产额：3,168.8万元”“成交价格：27,110,000元”……。2011年6月28日，东快公司（出租方，甲方）与本案被告罕王公司（承租方，乙方）签订《房屋及场地租赁合同》一份，合同约定，甲乙双方就位于沈阳市和平区华路43号的金三角大厦及场地整体转租事宜达成一致意见，甲方将其承租的上述房产及场地整体转租给乙方，租赁房屋及场地面积：建筑面积约为15,863平方米，使用面积约为11,202平方米。租赁期限约十二年零六个月，自甲方将金三角大厦交付给乙方之日起至2023年12月31日止。乙方有权在上述房屋及场地内自营或联营以及设立其他企业经营餐饮、娱乐、客房、健身、图书、美容、百货及租赁等综合经营项目。租金自本合同签订之日起计算，至2013年12月31日，年租金为每年200万元，2014年至2023年十年租金每年为220万元。租金支付方式为月付，每月10日前向甲方交纳当月租金。双方还就其他相关事项进行了约定。金三角大厦所有权人即省五金交电公司作为业主亦在上述合同落款处盖章，对该合同内容表示同意。2012年1月19日，被告罕王公司作出《关于分公司无偿使用总部租赁房产的说明》一份，其中载明：“我公司为一家综合性投资公司，总部设在沈阳市沈河区，因义务发展需要，在沈阳市和平区租赁金三角大厦及场地用于商业经营。为准许国家税局属地管理的制度，设立辽宁罕王投资有限公司沈阳分公司单独核算该商业项目。同时，将我公司总部租赁的金三角大厦及场地无偿提供给该份公司经营使用。”2017年8月10日，罕王分公司（甲方/出租方）与被告盛瑞公司（乙方/承租方）签订《商铺租赁合同》一份，双方就罕王分公司将金三角大厦一层1F-002号商铺出租给被告盛瑞公司的相关事宜进行了约定。该合同约定，案涉商铺的面积为150平方米，该面积按相邻墙体中心线计算所得；商铺仅用作零售OPPO品牌类商品及必须于该商品有关至物品行业之用，甲方于2017年9月15日或之前将商铺交付乙方，租赁期限约定自2017年9月16日至出续租申请，若乙方未于上述期限内申请续约，或虽已依该项约定申请续约而被甲方拒绝的，本合同于租赁期限届满时即确定终止。租金约定自2017年9月16日至2020年9月15日，每年租金均为1,000,000元；同时约定本合同中所称“租赁年度”均系至自租赁期限起始日（无免租装修期情况）或免租装修期结束之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。如某租赁年度乙方实际计租天数不足12个月，则该租赁年度的租金应根据实际计租天数折算（租赁年度全年统一按365日计）。关于物业费约定，免租装修期内免除乙方交纳物业管理费的，乙方须于租金起算日开始交纳物业管理费，乙方应于租赁期限起始日开始交纳物业管理费，物业管理费的收费标准为100,000元/年。关于其他费用约定，租赁期限内，乙方商铺范围的水、电、排污、通讯费、采暖费、冬季除雪等费用支出由乙方自行承担。每租赁年度的租金及物业管理费分二期支付，即每期租金及物业管理费均以6个月为一个结算周期。首期租金及物业管理费由乙方在本合同生效后5日内次性支付给甲方，以后每期租金及物业管理费在该结算周期开始前15日之前一次性付清……。2017年9月27日，沈阳市中级人民法院作出（2010）沈中执字第109号查封公告，其中载明：“申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2009）沈中民（三）初字第134号民事判决书已经发生法律效力。申请执行人在2010年1月29日向本院申请执行，本院于同日立案执行。本院在执行期间，查封了被执行人省五金交电公司抵押的房产（金三角大厦21层，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），同时又将同一被执行人辽宁省五金交电有限公司的（2008）沈中执字第483号、（2006）沈中执字第99号、（2006）沈中执字第911号、（2005）沈中执字第897号、（2005）沈中执字第811号、（2005）沈中执字第960号、（2005）沈中执字第75号七件执行案件并案执行（均有金三角大厦抵押房产）。本院准备对查封的抵押房产进行处置。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2015年8月31日至2018年9月1日止。在上述期限内，任何人不得对被查封的房产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。特此公告。”2017年10月10日，沈阳市中级人民法院在位于沈阳市和平区的金三角大厦张贴上述查封公告。2017年12月4日，沈阳市中级人民法院作出执行通知书，其中载明：“申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2009）沈中民（三）初字第134号民事判决书已经发生法律效力。申请执行人在2010年1月29日向本院申请执行，本院于同日立案执行。本院在执行期间，查封了被执行人辽宁省五金交电有限公司抵押的房产（金三角大厦21层，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），同时又将同一被执行人省五金交电公司的（2008）沈中执字第483号、（2006）沈中执字第99号、（2006）沈中执字第911号、（2005）沈中执字第897号、（2005）沈中执字第811号、（2005）沈中执字第960号、（2005）沈中执字第75号七件执行案件并案执行（均有金三角大厦抵押房产）。查封期限自2015年8月31日至2018年9月1日止。本院已张贴公告公示了查封情况。本院将依法对查封的被执行人辽宁省五金交电有限公司抵押的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），进行评估、拍卖，用拍卖款清偿债务。请房屋使用人在十日内，将本院查封的抵押房产腾空或向本院提交合法占有材料，否则，本院将依法强制执行。特此通知。”沈阳市中级人民法院并于2017年12月6日向被告辽宁罕王公司及金三角大厦相关房屋承租人送达了该执行通知书。2018年1月11日，沈阳市中级人民法院作出（2010）沈中执字第109号公告，载明：“申请执行人朱艳（原为中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行）与被执行人沈阳东快产业有限公司、辽宁省五金交电有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2009）沈中民（三）初字第134号民事判决书已经发生法律效力，判决被执行人沈阳东快产业有限公司偿还农行沈阳沈河支行借款本金3,700万元及利息（约3,600万元），如逾期给付，则对被执行人设定抵押的财产在3,700万元及相应利息范围内享有优先受偿权。申请执行人在2010年1月29日向本院申请执行，本院于同日立案执行。本院在执行期间，查封了被执行人辽宁省五金交电有限公司抵押的房产（金三角大厦21层，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），同时又将同一被执行人辽宁省五金交电有限公司的（2008）沈中执字第483号、（2006）沈中执字第99号、（2006）沈中执字第911号、（2005）沈中执字第897号、（2005）沈中执字第811号、（2005）沈中执字第960号、（2005）沈中执字第75号七件执行案件并案执行（均有金三角大厦抵押房产）。但被执行人沈阳东快产业有限公司拒不履行生效判决，又在2011年将自己2003年租赁的被执行人辽宁省五金交电有限公司名下的本院查封的抵押房产（1999年至2001年先后办理抵押登记）出租给辽宁罕王投资有限公司用于经营酒店并部分对外转租。本院准备对查封的抵押房产进行处置以清偿债务，本院在查封的房产上张贴了查封公告，并于2017年12月6日，向承租的辽宁罕王投资有限公司及相关租户送达了腾空房产执行通知书，要求其和租户在15日内将占用的房产腾空，否则，本院将强制其迁出。但辽宁罕王投资有限公司及相关租户拒不配合本院的执行，拒不腾空房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，责令承租人辽宁罕王投资有限公司及相关租户在2018年1月31日前，迁出本院查封的抵押房产金三角大厦。到期仍不履行的，本院将依法强制执行，并依法对有关单位及其有关责任处以罚款、拘留直至依据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》追究其拒不执行生效判决裁定罪的刑事责任。特此公告。”2018年9月21日，沈阳市中级人民法院作出以本案原告朱艳（原中国农业银行沈阳市沈河支行）、中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行（原沈阳天龙支行）、大连三星大厦发展有限公司等八名申请方为申请执行人、以省五金交电公司、辽宁都市快车美食广场有限公司、东快公司等六方为被执行人的（2018）辽01执恢42、43、44、45、46、47、48、49号执行裁定书，其中载明：“……申请执行人向本院申请依法评估、拍卖查封的被执行人辽宁省五金交电有限公司的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦）及项下的土地使用权，用拍卖价款清偿债务。本院依法委托辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司对被执行人辽宁省五金交电有限公司的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦）及项下的土地使用权进行了评估，评估价格为21,541.98万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条……之规定，裁定如下：拍卖被执行人辽宁省五金交电有限公司的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）及项下的土地使用权（划拨地1,928平方米），用拍卖价款清偿债务。……”经沈阳市中级人民法院对上述案涉房屋第一次拍卖流拍后，2018年9月29日，沈阳市中级人民法院再次通过“淘宝”网发布拍卖公告，对金三角大厦（-1—19层）进行公开拍卖。其中该公告中载明：“……位于辽宁省沈阳市和平区，建筑面积为6,000平方米的改扩建房产，分别在金三角大厦一至五楼，十八、十九层。改扩建部分无法与主楼其他部分分开使用，评估价为31,914,000元，第一次拍卖起拍价为30,950,000元。……”案涉金三角大厦在沈阳市中级人民法院的两次执行拍卖过程中，均因无人报名竞买而致流拍。申请执行人即本案原告朱艳向沈阳市中级人民法院申请要求以物抵债。对于原告朱艳的上述申请，沈阳市中级人民法院经审查认为符合相关法律规定，于2018年12月6日作出（2018）辽01执恢42号执行裁定书，裁定：“一、位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）房产中它项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，依流拍价77,612,928元，以物抵债给申请执行人朱艳（身份证号码：2101121970××××××××）所有；二、申请执行人朱艳凭此裁定到不动产登记机关，办理更名过户。……”2018年12月11日，原告朱艳向被告盛瑞公司送达《通知书》一份，该通知书载明：“沈阳市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）辽01执恢42号执行裁定书，裁定将位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）房产中他项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，依流拍价77,612,928元以物抵债给本人朱艳所有。现本人作为上述4层房产的新所有权人，特向贵司（承租人）通知如下：自本通知书送达之日起十日内，请贵司与本人的全权代理人李锡成（182××××8777）签订租赁合同；或贵司不再继续承租房产，请于本通知书送达之日起十日内将占用的房产予以腾空。如你公司既不签订租赁合同又不移交占用的房产，本人将依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定向沈阳市中级人民法院申请强制执行。特此通知。通知人：朱艳”。同日，原告朱艳向被告盛瑞公司在该案涉房屋经营的店铺店长李彦东送达上述通知书。2019年6月21日，沈阳市中级人民法院发布（2018）辽01执恢42号公告，其中载明：“……本院于2018年12月5日作出执行裁定书，将位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）房产中的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，以流拍价77,612,928元，以物抵债给申请执行人朱艳所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》地二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司在2019年6月30日前迁出上述抵债房产。现公告责令包括被执行人在内的占有人、使用人均应在2019年6月30日前自动履行搬迁义务，并不得毁损执行标的物。被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司或其他占有人、使用人未在指定期限内履行，本院将对其采取罚款、拘留等制裁措施，直至依据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》追究拒不执行生效判决裁定罪的刑事责任。本院并将依法强制腾退，腾退费用由被执行人、占有人、使用人承担。注：如被执行人、占有人、使用人于2019年6月30日前与申请执行人朱艳就抵债房产重新签订租赁合同，持相关租赁手续来院登记后，可继续适用。特此公告！”另查明，1997年6月8日，沈阳房市产管理局向辽宁省五金交电化工集团有限公司作出沈房押字（97）第125号《关于抵押房地产的批复》，其中载明：“你单位向中国农业银行沈阳市分行营业部申请抵押的房地产坐落和平区，建筑面积16,262平方米（抵押第一层1,457平方米），经审查同意抵押。抵押房地产价计人民币13,981,081元，抵押贷款进我为500万元整。特此批复”。1997年9月18日、12月25日，沈阳房市产管理局向辽宁省五金交电化工集团有限公司再次分别作出沈房押字（97）第230号、第410号《关于抵押房地产的批复》，对辽宁省五金交电化工集团有限公司申请抵押的坐落于和平区，建筑面积16,262平方米（抵押第二层1,642平方米、第三层2,058平方米）房产给予同意批复。经沈阳市中级人民法院委托，沈阳市勘察测绘研究院于2019年4月22日对金三角大厦地下1层到地上19层的现状部分和老房证登记部分测绘，并进行对比，以“找出现状房屋相对于老房证登记部分改扩建的部分”。经测绘后，该研究院作出《鉴定测绘报告》。现原告朱艳起诉来院，要求二被告赔偿2018年12月7日至2019年7月31日期间的房屋损失714,246.58元。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、查封公告、执行通知书、公告以及现场张贴、送达照片、（2018）辽01执恢42-49号执行裁定书、（2018）辽01执恢42号执行裁定书、通知书以及现场送达照片、企业信用信息公示报告、辽宁省沈阳市中级人民法院公告、商铺租赁合同、关于抵押房地产的批复、鉴定测绘报告、关于同意金三角大厦改扩建房产公开征集买受人的批复、挂牌通知书、摘牌结果通知书、沈阳联合产权交易所所有权交易（交割）凭证、关于分公司无偿使用总部租赁房产的说明、银行转账凭证等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：原告朱艳是否具有提起本案诉讼的主体资格；原告朱艳主张按110万元/年的标准主张案涉商铺的房屋损失是否具有相应依据；被告罕王公司辩称案涉商铺中含有归其所有的29.16平方米的部分面积并主张该部分相应租金归其享有的意见是否成立。关于原告朱艳是否具有提起本案诉讼的主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。本案中，根据沈阳市中级人民法院于2018年12月6日作出的（2018）辽01执恢42号执行裁定书，裁定：“一、位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）房产中它项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，依流拍价77,612,928元，以物抵债给申请执行人朱艳（身份证号码：2101121970××××××××）所有；二、申请执行人朱艳凭此裁定到不动产登记机关，办理更名过户。……”据此事实，沈阳市中级人民法院在执行程序中作出的上述以物抵债的（2018）辽01执恢42号执行裁定书具有导致物权设立、变更的功能，并自该法律文书生效时发生效力。同时，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条关于“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条关于“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”的规定，原告朱艳系案涉金三角大厦第十一层、第二层、第一层及第三层房屋及项下土地使用权的物权人，其认为各被告对其财产权益造成侵害，故就本案向本院提起财产损害赔偿纠纷，具有相应主体资格。至于原告朱艳是否存在未“完税”和未“支付土地出让金”的情形，与本案并非同一法律关系，并不影响其成为案涉房屋物权人的事实成立。关于原告朱艳主张按110万元/年的标准主张案涉商铺的房屋损失是否具有相应依据的问题。依据二被告签订的《商铺租赁合同》的约定，再结合本院受理的其他系列案件中关于租金的约定及收益情况的认定，商铺的年租金数额非自始至终处于同一标准，而是不断处于变动和调整中，这也是与商铺租金随着社会经济运行状况、市场行情的变化而变化这一市场规律相吻合的，符合市场交易的客观性。据此，在原、被告均未提出对商铺租金标准进行鉴定/评估的情况下，对于2018年12月7日至2019年7月31日期间案涉商铺租金的标准，酌情确定为110万元/年，本院对原告主张按照该标准计算房屋损失，予以确认。关于被告罕王公司辩称案涉商铺中含有归其所有的29.16平方米的部分面积，并主张该部分相应房屋损失归其享有的意见是否成立的问题。本案中，各方争议的问题在于，该部分该扩建增加的29.16平方米是否包含在二被告签订的《商铺租赁合同》中约定的150平方米中。依据该合同约定，该150平方米的计算系按照相邻墙体中心线计算所得，再结合被告罕王公司出具的图纸，可以认定该部分争议的面积包含在合同所约定的150平方米中，而关于该部分该扩建面积，并未体现在原告朱艳拍卖取得的一层房屋的面积中，故对被告罕王公司提出的该部分面积所对应的房屋损失不应归原告所有的抗辩意见，本院予以采信，原告朱艳所主张的2018年12月7日至2019年7月31日期间的房屋损失应为575,397,04元（110万÷365天×237天-110万÷365天÷150平×237天×29.16平）。关于被告罕王公司应否向原告赔偿房屋损失的问题，因被告罕王公司并未侵犯原告相应权利，且其所主张的损失系由被告盛瑞公司所欠付，被告盛瑞公司亦同意给付，故应由被告盛瑞公司对其承担赔偿房屋损失的责任，其要求被告罕王公司共同给付，没有依据，本院不予支持。关于原、被告主张和辩称的其他问题，因未提供相关证据或者所提供的证据并不充分，本院不予确认和采纳。综上，《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东盛瑞通讯设备有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱艳位于沈阳市和平区金三角大厦一层1F-002号商铺2018年12月7日至2019年7月31日期间的房屋损失575,397.04元；二、驳回原告朱艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,471元，由原告朱艳负担694元，由被告广东盛瑞通讯设备有限公司负担4,777元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  唐佳二〇二一年二月二十六日法官助理王红蕾书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。