北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65333号原告：北京金螳螂家电子商务有限公司，住所北京市朝阳区来广营西路**瑞凰国际家居商城****。法定代表人：杨鹏，执行董事。委托诉讼代理人：刘义，男，汉族，1988年9月10日出生，北京金螳螂家电子商务有限公司职员，住址，住址江苏省苏州市div>被告：北京自然而然文化发展有限公司，住所，住所北京市朝阳区来广营西路**瑞凰国际家居****div>法定代表人：杨琼好，总经理。委托诉讼代理人：张惠，女，汉族，1984年11月20日出生，北京自然而然文化发展有限公司职员，住址河北省，住址河北省三河市>委托诉讼代理人：胡菲菲，北京融开律师事务所律师。北京金螳螂家电子商务有限公司（以下简称北京金螳螂家公司）与北京自然而然文化发展有限公司（以下简称自然而然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京金螳螂家公司委托诉讼代理人刘义，自然而然公司委托诉讼代理人胡菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金螳螂家公司向本院提出诉讼请求：要求解除双方签署的房屋租赁合同，并要求自然而然公司返还租金286666.7元、押金26万元、支付违约金427133.3元。事实与理由：2016年4月30日，金螳螂家装电子商务（苏州）有限公司（以下简称金螳螂家苏州公司）与北京瑞凰配饰设计有限公司（以下简称瑞凰公司）签订《房屋租赁合同书》，约定瑞凰公司将北京市朝阳区来广营西路55号瑞凰国际家居面积1342平方米的场地（以下简称租赁房屋）出租给金螳螂家苏州公司，并约定金螳螂家苏州公司作为北京金螳螂家公司的发起人订立此合同，在新公司完成工商注册后即由新公司作为本合同权利与义务的履约主体。2016年6月，瑞凰公司、金螳螂家苏州公司、北京金螳螂家公司签订《合同权利义务转让三方协议》（以下简称《三方协议》），约定自2016年6月20日起，上述《房屋租赁合同书》项下承租人的权利与义务全部由北京金螳螂家公司享有和承担。2019年12月，瑞凰公司、北京金螳螂家公司、自然而然公司签订《协议书》，约定瑞凰公司与金螳螂家苏州公司签订的《房屋租赁合同书》以及瑞凰公司、金螳螂家苏州公司、北京金螳螂家公司签订的《三方协议》解除，北京金螳螂家公司支付的押金26万元转为北京金螳螂家公司与自然而然公司所签《房屋租赁合同书》项下的押金。2020年4月16日，案外人张某要求北京金螳螂家公司腾退租赁房屋并上锁，导致北京金螳螂家公司无法正常使用租赁房屋。因此，北京金螳螂家公司诉至法院，以维护合法权益。自然而然公司辩称：2019年12月，自然而然公司通过权利义务受让的方式取得租赁房屋出租权，与北京金螳螂家公司签订《房屋租赁合同书》，将建筑面积1342平方米的租赁场地出租给北京金螳螂家公司。租赁期限自2020年1月1日至2021年8月2日，年租金172万元。根据合同约定，北京金螳螂家公司应于2019年12月31日前向自然而然公司支付86万元租金，但其拖延到2020年1月22日才将上述租金支付给自然而然公司。因恰逢疫情期间，自然而然公司自春节放假后到4月20几日才恢复上班，故自然而然公司未及时将租金支付给房东，且在自然而然公司与房东未就疫情期间租金减免和延迟支付达成一致的情况下，发生了房东收回房屋的事件。北京金螳螂家公司因此无法继续使用租赁房屋，自然而然公司深表歉意。北京金螳螂家公司已于2020年3月31日向自然而然公司发送了《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》，双方所签《房屋租赁合同书》已经解除。另外，北京金螳螂家公司迟延支付租金，导致自然而然公司不能及时向房东支付房租，北京金螳螂家公司应负部分责任。因此，自然而然公司同意将租金286666.7元及押金26万元退还北京金螳螂家公司，但不同意向北京金螳螂家公司支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，瑞凰公司与金螳螂家苏州公司签订《房屋租赁合同书》，约定由瑞凰公司将租赁房屋出租给金螳螂家苏州公司。租赁期限自2016年4月1日至2021年6月30日。第一年和第二年每年租金156万元；第三年和第四年每年租金172万元；押金26万元。合同签订后，瑞凰公司将租赁房屋提供给金螳螂家苏州公司，金螳螂家苏州公司向瑞凰公司支付了押金26万元及相应租金。2016年6月20日，北京金螳螂家公司注册成立。当月，瑞凰公司与金螳螂家苏州公司、北京金螳螂家公司签订《三方协议》，约定各方同意于2016年6月20日起将瑞凰公司与金螳螂家苏州公司所签合同中金螳螂家苏州公司所承担的责任、权利和义务全部转移至北京金螳螂家公司。2019年12月，瑞凰公司与北京金螳螂家公司、自然而然公司签订《协议书》，约定原租赁协议于2019年12月31日解除，其项下的押金26万元转为北京金螳螂家公司与自然而然公司签订的《房屋租赁合同书》项下的押金。因瑞凰公司原因导致北京金螳螂家公司累计33天无法营业，经双方友好协商，原租赁期限顺延至2021年8月2日。北京金螳螂家公司与自然而然公司签订《房屋租赁合同书》租期截止时间同时免费顺延至2021年8月2日。当月，自然而然公司与北京金螳螂家公司签订《房屋租赁合同书》，约定由自然而然公司将租赁房屋出租给北京金螳螂家公司。租赁期限自2020年1月1日至2021年8月2日。北京金螳螂家公司于2019年12月31日前向自然而然公司支付2020年1月1日至2020年6月30日租金86万元，于2020年6月30日前向自然而然公司支付2020年7月1日至2020年12月31日租金86万元，于2020年12月31日前向自然而然公司支付2021年1月1日至2021年8月2日租金60万元（已抵扣26万元押金）。合同履行期间，北京金螳螂家公司未按照合同约定逾期支付租金超过15日的，经催告后北京金螳螂家公司仍未支付，自然而然公司有权单方解除合同，收回租赁房屋，并追究北京金螳螂家公司违约责任。租赁期间，租赁房屋因权属争议或权利负担等问题以及因自然而然公司未取得房屋所有权人同意而出现转租纠纷，影响北京金螳螂家公司正常使用超过15日的，北京金螳螂家公司有权单方解除合同，并追究自然而然公司违约责任。因自然而然公司原因导致合同解除的，自然而然公司除按照当年度年租金总额1‰/日标准向北京金螳螂家公司支付违约金外，还应向北京金螳螂家公司支付本合同剩余租期内租金总额20%的违约金，同时对北京金螳螂家公司的装修价值给予赔偿。北京金螳螂家公司逾期支付租金，自逾期日起按欠付租金每天万分之三的标准支付逾期付款违约金；北京金螳螂家公司逾期支付租金，致使自然而然公司解除合同，北京金螳螂家公司应向自然而然公司支付本合同剩余租期内租金总额20%的违约金。租赁期内，如北京金螳螂家公司确因特殊情况需要提前解除合同，必须提前三个月书面通知自然而然公司，租赁合同于北京金螳螂家公司的解除通知书到达自然而然公司之日起解除，北京金螳螂家公司无需承担违约责任或其他赔偿责任。2019年12月30日，自然而然公司法定代表人向北京金螳螂家公司发送延迟支付租金通知，以其与房屋相关产权人存在房租纠纷，通知北京金螳螂家公司无需在2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金，具体支付时间将由其本人代表自然而然公司另行通知。2020年1月22日，北京金螳螂家公司将当期租金86万元转账给自然而然公司。2020年3月31日，北京金螳螂家公司向自然而然公司发送《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》，通知自然而然公司于2020年6月30日解除合同，请求自然而然公司谅解并做好重新招租准备。2020年4月16日，案外人即租赁房屋权利人张某向北京金螳螂家公司发送通知，要求北京金螳螂家公司三日内腾退房屋。随后，北京金螳螂家公司将租赁房屋予以腾退。自然而然公司未将押金26万元及未履约期间租金286666.7元退还北京金螳螂家公司。本院认为：北京金螳螂家公司与自然而然公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。北京金螳螂家公司要求解除双方签署的《房屋租赁合同书》，自然而然公司则认为双方所签《房屋租赁合同书》已在其收到北京金螳螂家公司发送的提前解约通知函后予以解除。本院认为，北京金螳螂家公司向自然而然公司发送解约函，通知自然而然公司合同将于2020年6月30日解除，但从查明事实来看，房屋权利人在2020年4月19日即向北京金螳螂家公司发送通知，要求北京金螳螂家公司在三日内腾退房屋。因此，双方所签《房屋租赁合同书》已不可能按照解约通知确认的日期解除。事实上，双方所签《房屋租赁合同书》已在解约函确定的解约日期之前终止履行。因此，本院确认双方所签《房屋租赁合同书》已经解除，不再明确具体的解约日期。北京金螳螂家公司要求自然而然公司返还租金286666.7元及押金26万元，自然而然公司同意将上述两笔款项返还北京金螳螂家公司，本院予以确认。关于北京金螳螂家公司主张的违约金，本院认为，北京金螳螂家公司虽然在解约日到来前收到房屋所有权人的腾退通知，但在此期间，北京金螳螂家公司即向自然而然公司发送提前解约函，请求自然而然公司谅解并做好重新招租准备。北京金螳螂家公司在腾退准备过程中，即使房屋所有权人将租赁房屋上锁对北京金螳螂家公司腾退工作有所影响，也不足以因此给北京金螳螂家公司造成实际损失，同时也不能据此认定自然而然公司违约。因此，北京金螳螂家公司要求自然而然公司支付违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、北京金螳螂家电子商务有限公司与北京自然而然文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同书》已经解除。二、北京自然而然文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京金螳螂家电子商务有限公司租金二十八万六千六百六十六元七角及押金二十六万元。三、驳回北京金螳螂家电子商务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千七百六十九元，北京金螳螂家电子商务有限公司负担二千一百三十六元（已交纳），北京自然而然文化发展有限公司负担四千六百三十三元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇二一年二月二十三日书记员  许少华