苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6409号原告：苏州檀雨玩具有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇经济开发区。法定代表人：宋汉旭，董事长。委托诉讼代理人：金花，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：苏州众仕达蔬菜食品有限公司，住所地吴江经济技术开发区（同里镇）屯村北联村（26）洋溢港188号。法定代表人：施保富，执行董事。委托诉讼代理人：刘军，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：蒋正元，国浩律师（苏州）事务所实习律师。原告苏州檀雨玩具有限公司（以下简称为檀雨公司）诉被告苏州众仕达蔬菜食品有限公司（以下简称为众仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告檀雨公司委托诉讼代理人金花，被告众仕达公司委托诉讼代理人刘军、蒋正元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告檀雨公司向本院提出诉讼请求：判令被告从承租厂房搬离，并支付占有使用费（自2019年12月1日计算至实际搬离之日）。事实和理由：2009年2月，其与被告签订租赁合同，将厂房出租给被告，租期5年。合同到期后，双方多次续签协议。最后一份租赁合同签订时间为2019年8月8日，租期为自2019年6月1日至2019年11月30日，租金400000元，先付后用，每三个月支付一次，其他按原有2009年的合同及补充条款执行。该合同到期后，双方未再继续签订合同，其要求被告腾空并交还厂房，但被告拒绝搬离。庭审中，原告表示，占有使用费计算标准以按最后一份合同约定的租金为准，租期届满，租赁合同自然终止，被告实际租金仅支付到2019年11月30日。被告众仕达公司辩称，按2009年2月签订的租赁协议，其具有优先续租权。2019年3月，涉案厂房就被回购，但当时的合同租期届满后，原告仍与其签订租期延长至2019年11月底的合同。从评估汇总表看，苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司（以下简称为城镇化公司）进行回购时，对其不可搬迁设备及附着物的重置价格、可搬迁机器设备的拆装杂运费、装修及地面附着物等资产作出评估，并拨付专项补偿资金，以推进设备搬迁。基于拆迁与被拆迁关系，城镇化公司将资产补偿、搬迁费用支付给原告，但搬迁资金应专款专用，用于厂房设备的搬迁，其已垫付部分搬迁费用，剩余设备并非恶意拒不搬走，而是缺少专项资金难以搬迁。原告要求其从涉案厂房搬离的条件并未成就。因此，未能从厂房搬离，并非其意愿，而是原告恶意扩大损失所致。原告拒不支付城镇化公司拨付的专项搬迁费及相应资产补偿，导致其缺少资金，无法转移设备。租赁合同关于动迁赔偿的条款内容是“动迁的补偿款归甲方所有，乙方不享有动迁的补偿或赔偿”，但该条款就“动迁”类型、指向约定不明，“补偿款”内容也不明确。通过一般合同填补原则，无法进行合理解释。在双方对上述条款理解不一致的情况下，应认定约定不明，该条款无效。该动迁补偿条款为格式条款，其与原告签订的租赁合同文本均由原告提供，每份合同均有此条款内容。原告作为提供格式条款一方，免除相应责任，排除其应得权利，应认定条款无效。原告主张的第二项诉讼请求主体错误。城镇化公司补偿的停产停业损失归其所有，其与原告存在不定期租赁合同关系。原告将土地出卖导致其丧失承租权利，需停产停业寻找新的生产场所，对其正常生产造成损害。按照苏州市关于搬迁补助费、临时安置费的相关通知，停业补助费的对象是实际经营人，故停产停业损失应归其所有。基于租赁合同，其向原告主张停产停业损失，也是表达因原告出卖土地，其无法实现优先续租权及厂房使用权导致停产、搬迁的损失。客观上，其遭受重大经营损失，应获得相应利益。涉案厂房中，有证面积3748.55㎡、无证面积3310.36㎡的停产停业损失全部归其所有。如原告主张租赁费用，应优先向其支付停产停业损失。如认定停产停业损失归属原告，相当于认可停产停业损失是对原告无法继续生产的补偿。该补偿金已概括包含原告对长虹北路180号土地享有的全部可期待利益。原告并非主张租金的合法主体，在取得停产停业损失的前提下，无权继续收取租赁费用。原告通过诉讼谋取不正当利益，损害其合法权益，应自行承担诉讼费用，要求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2009年2月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁协议，约定乙方向甲方承租长虹北路180号房屋，建筑面积6000㎡，租期5年，房屋交付给乙方后作为正式租赁期，设备进场日为租赁起始日，合同期满后甲方提出的租赁条件下，乙方有优先续租权；第一至五年的租金分别495000元、510000元、525000元、540000元、555000元，付款方式：签订合同时，乙方预付95000元，进场前支付200000元，开业前支付200000元，以后每半年支付一次，乙方需提前1个月一次性支付半年租金；合同期内，甲方中途收回房屋，乙方有权终止合同，要求甲方承担违约责任（国家动迁除外，动迁的补偿归甲方所有，乙方不享受动迁赔偿或补偿）。2009年5月8日，双方签订租房协议补充条款，载明因生产经营需要，乙方需修建6间宿舍，车间内部分落地加高，双方确定所建宿舍产权属于甲方，甲方在5年内免收乙方租金，乙方未满合同租赁期退出房屋的，乙方所建房屋及装修作为违约金补偿给甲方；车间部分落地加高80cm，乙方退租或合同期满不续租，乙方将恢复原状，并承担修复费用。同年5月27日，原、被告继续签订补充条款，明确2009年6月1日为租赁起租日，乙方在吊顶安装喷水头使得屋顶及钢梁承重，乙方保证：由此造成房顶结构不安全由乙方负全责，包括屋顶结构及乙方自身损失；乙方起用时，甲方大车间地面破损较多，虽经维修但仍不耐用，乙方退租时甲方应予以考虑。2011年11月28日，双方再次签订补充条款，乙方建造的临时仓库产权属于甲方，甲方于2014年5月31日前免收租金。2014年5月30日，原、被告就续租事宜签订房屋租赁合同，明确租金372000元，租期自2014年6月1日至2014年11月30日，付款方式：乙方于2014年6月1日前一次性支付。之后，双方于2015年11月30日、2016年11月30日、2017年12月1日、2018年12月1日分别签订续租合同，对应的租期为2015年12月1日至2016年11月30日、2016年12月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年11月30日、2018年12月1日至5月30日，租金依次为760000元、770000元、800000元、400000元，前三份合同付款方式均为每半年支付一次，第四份合同为一次性付款。2019年8月8日，原、被告签订最后一份租赁合同，租金400000元，租期自2019年6月1日至2019年11月30日，付款方式为先付后用，每三个月支付一次。被告于2020年3月向原告支付最后的租金200000元。上述6份续租合同均约定“政府拆迁补偿、赔偿归甲方享有，乙方不享受动迁的赔偿或补偿”，“其他约定：依照2009年起初租时约定及相关补充条款执行”。庭审中，被告对上述租赁合同、补充条款真实性均无异议，但不认可关联性，表示其与原告是长期租赁关系，其享有长期租赁权，租赁合同都是格式条款；租赁合同约定的是政府拆迁，但实际情况是回购，合同对拆迁赔偿或补偿约定不明；现其已不在涉案厂房生产经营，合同到期前，原告告知其厂房要回购，通知其搬迁，其将部分设备搬走，另找地方继续经营；苏州名典公司对其设备搬迁费、停产停业损失及补偿等进行过评估，评估发生在搬迁之前，其资产均已列入，并对其应得利益作出明确；目前仍有部分设备放在厂区，其自己先垫付搬迁费，未获得原告赔偿，其无力支付其他搬迁费用；为保存设备现状，确定评估依据，其无法将厂房移交给原告，部分厂房已被拆除，现在只剩下车间的主厂房；对200000元付款情况无异议，但其已完全按合同履行付款义务，不存在迟延付款。以上事实，由原告提供的房屋租赁协议、补充条款、付款凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。关于涉案厂房回购情况，被告提供以下证据：1、房屋分户评估汇总表，委托单位是城镇化公司，估价机构为苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司（以下简称为名典公司），房屋坐落：吴中区甪直镇长虹北路180号，估价结果：房屋重置价3618554元、装修价1031831元，估价作业日期：2018年10月22日。2、房屋面积计算表、平面示意图，面积计算表记载长虹北路180号房屋建筑面积7058.91㎡，并详细列明各类型房屋的数量、面积等，包括钢结构、混合三等、混合二等、简易一等、简易二等。示意图则标注上述房屋的具体位置。3、补偿明细、不可搬迁机器设备附着物评估明细表、可搬迁机器设备评估明细表，补偿明细载明有证房屋建筑面积35944.5㎡，无证房屋建筑面积5844.56㎡，并标明房屋重置价、装修及地面附着物、设备搬迁费（包括回购设备）、停产停业损失等，其中“苏州众仕达蔬菜资产”一栏的数额为2012026元。两份评估明细表中，被评估单位均是众仕达公司，不可搬迁机器设备附着物评估价值784341元，可搬迁机器设备评估价值106180元。4、协议书，系原告与城镇化公司签订，载明被回购房屋土地位于鸣市××××号，有证面积35944.5㎡，无证面积5844.36㎡，补偿总金额130000000元；协议签订10天内支付40%，原告取得的港升路地块具备开工条件，开始土建后6个月内支付30%；原告于2021年3月31日前拆除房屋平整土地，经验收并完成交接后10个工作日支付剩余30%；协议签订后，原告的设备、材料、产品等现有资产由原告自行搬迁。5、会议纪要，参与方是原告与城镇化公司人员，记载原告的鸣市××××号及长虹路房屋需要拆迁，双方已于2019年3月签订回购协议，原告于2019年8月放弃港升路地块用地指标，搬迁时间缩短；城镇化公司配合原告进行员工清退、厂房租赁等事宜，原告配合政府加快进度，争取于2020年7月底前完成搬迁；第二期款项于2020年5月底支付，第三期款项于2020年7月底搬迁完成后两周内支付。6、申请书、记账凭证，显示原告于2019年3月申请政府支付首期款52000000元；苏州市吴中区土地储备中心于2020年6月向原告支付39000000元。7、聊天记录，系原告人员顾某某与被告人员的聊天内容，顾某某通过微信向被告人员发送房屋面积计算表、平面示意图、补偿明细、协议书、会议纪要、申请书、记账凭证等材料。经质证，原告表示，上述证据均与本案无关，基于租赁关系，其要求被告搬离厂房，支付占有使用费，政府拆迁补偿与此无关，其无法核实证据的真实性，部分材料未盖章，全部不予认可；资产评估仅是政府拆迁补偿的参考数据，实际过程中，其与政府部门能否签订拆迁协议并不确定，考虑到拆迁的可能性，其继续与被告签订租赁协议时，刻意将租期缩短；顾某某系其公司员工，现已离职，涉案厂房确实已签订拆迁协议。被告则称，政府拆迁需要一定期限，其知道政府要对涉案厂房进行拆迁，但其与原告为长期租赁关系，原告要求签订租赁合同，其才签订的；评估机构未出具正式文件，评估时没有表明身份，只是过来看一下，后来其才知道是评估公司，经多次协商，评估结果与拆迁协议并不一致，属于其所有的评估价值2012026元，搬迁费用1330000元，还有停产停业损失。关于涉案厂房现场情况，原告表示，被告已搬走大量设备，只剩下不用的设备没有搬走，一直放在厂区，被告已在其他地方开始经营，如需要这些设备早就会搬走，现场还有被告安排的门卫，其无法进入；合同到期后，被告就应搬离，能否支付搬迁费与其无关，其已将租赁协议、补充条款全部提交给拆迁部门，协商确定的补偿金额并未计入被告的资产，被告与政府回购无关；拆迁协议于2019年3月签订，约定场地交还时间为2021年3月，期间其有权继续使用涉案房屋。被告称，2018年10月，其对评估并不知情；2019年10月，其得知涉案厂房要拆迁，原告已签订拆迁协议，租金确实支付到2019年11月底，其于2020年6月将设备搬到吴江，有的设备不能搬走，拆掉搬走以后无法使用；现在可移动机器设备基本都已搬走，剩下的设备仍是可以使用的，其虽然安排过门卫，但原告仍可以进去，其只是不允许原告拆东西，其与原告即便不是长期租赁关系，也应该是不定期租赁，搬迁未解决之前，不存在合同到期的问题。审理中，本院至涉案厂区查看，发现场地堆放着大量木料，现场有人员、车辆正在搬运木材，北侧的房屋均已拆除，只剩下一幢钢结构厂房、门卫室及西南角房屋，钢结构厂房内放置大量杂物，被告未搬走的设备只有两台旧机器。原告表示，被告提供的平面示意图就是原有厂区的全部房屋，2020年10月北侧房屋被拆除，只留下一幢钢结构厂房，被告还剩下两台流水线设备放在厂房内。被告称，2020年5月，其办好新的营业执照，后从涉案厂房搬走，之后拆迁办人员就将其他房屋拆除，只剩下一幢钢结构厂房，当时其还有设备在被拆除的房屋内，现场堆放的木料及管理人员都是拆迁办的人，并非其公司员工。另，被告于2020年11月向本院提起诉讼，要求确认拆迁条款无效，由原告支付补偿款2012026元、搬迁费1330000元、装饰装修费300000元、变更营业执照费用4000元，并退还担保费200000元。该案审理中，城镇化公司作为第三人明确表示，拆迁协议确定的补偿金额中，并不包含被告的任何资产及费用。本院认为，从原告提供的租赁协议及补充条款看，可以确定原、被告于2009年2月签订租赁协议，自2009年6月1日起算租期，租赁面积6000㎡。该协议履行过程中，被告因生产经营需要自行建造宿舍、仓库等，双方通过补充条款明确被告自建部分产权归属原告，原告免收部分租金。第一份协议到期后，原、被告多次签订续租协议。可见，原告向被告出租的厂房部分为有证房屋，部分属于无证房屋，该情况与被告提供的补偿明细、拆迁协议相互印证。双方就有证房屋达成的租赁协议合法有效，就无证房屋形成的租赁协议无效，但协议部分无效，不影响其他部分的效力。原、被告于2019年8月签订最后的租赁协议，租期至2019年11月30日，租金先付后用，每三个月支付一次。被告于2020年3月支付200000元租金，已晚于合同约定。最后的租赁协议到期后，双方未再签订新协议。原告表示，合同到期后没有再次续租，而是要求被告搬离。被告称，其于2019年10月得知涉案厂区要拆迁，原告已签订拆迁协议，2020年5月变更营业执照，6月将设备搬至新的住所地，租金付至2019年11月底。因此，双方于2019年8月签订的租赁协议实际履行完毕。租期届满后，原告已确定不再续租，被告亦得知涉案厂区将要拆迁，不再具备租赁条件。被告其以享有优先续租权为由拒绝搬离，明显与事实不符。租期已结束，被告作为承租人无权继续占用涉案厂区，应向原告返还租赁物。被告表示，现场仍留有部分设备，其安排人员进行查看。原告要求被告从涉案厂区搬离，合法有据，应予支持。关于拆迁回购问题，2019年3月，原告与城镇化公司签订协议书，对应的拆迁范围为原告的两处厂房，补偿金额130000000元，该金额并未明确包括被告的资产。协议书约定，原告于2021年3月将厂房拆除平整以后予以交还，会议纪要将搬迁时间提前至2020年7月。在此之前，原告仍有权继续占用涉案厂房。原、被告最后签订的租赁协议，对应租期至2019年11月，未到协议书约定的拆除时间。原告签订拆迁协议，不影响租赁合同的履行。从现场勘查情况看，被告已将“不可搬迁机器设备附着物评估明细表”、“可搬迁机器设备评估明细表”中大部分物品搬走，只剩下两台旧设备。被告基本完成搬迁义务，所提出的缺少专项资金难以搬迁，并不成立。租赁合同到期后，被告未及时返还租赁物，继续占用涉案厂区，应向原告支付占有使用费。虽部分厂房租赁关系无效，但原告仍有权参照租金标准向被告主张使用费用。原告所获补偿款有无停产停业损失，与被告向原告支付占有使用费无关。被告以此拒不支付占有使用费，缺乏依据，不予采纳。原告作为出租方，要求承租人履行合同义务，主体资格没有问题。关于占有使用费计算期限，起始时间应为2019年12月1日，截止日期需根据现场实际情况予以判断。按被告所述，其于2020年6月搬走，之后拆迁部门将厂房拆除，并安排人员占用涉案厂区。现场情况可以看出，大部分厂房已拆除，涉案厂区确由其他人员占用，被告只留下两台旧设备，不影响整体厂区的拆除平整，能够认定被告搬离后未再实际控制厂房。原告要求被告按原有承租面积继续支付计算至实际搬离之日的占有使用费，缺乏事实依据。因原告未能证明被告实际搬离及厂房拆除的时间，本院酌定参照最后的租赁协议，占有使用费自2019年12月1日计算至2020年5月31日。经核算，占有使用费应为400000元。至于拆迁补偿问题，被告已另行提起诉讼，不再理涉。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百零三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条之规定，判决如下：一、被告苏州众仕达蔬菜食品有限公司从苏州市吴中区甪直镇长虹北路180号厂房内搬离。二、被告苏州众仕达蔬菜食品有限公司支付原告苏州檀雨玩具有限公司占有使用费人民币400000元。上述两项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4567元，财产保全费3270元，合计人民币7837元，由原告苏州檀雨玩具有限公司负担1667元，被告苏州众仕达蔬菜食品有限公司负担6170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年二月五日书记员  孔宇