辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽1382民初1717号原告：阮井福，男，1981年2月4日出生，汉族，农民，住所地凌源市。委托代理人：刘臣，男，1955年6月21日出生，汉族，农民，住所地凌源市。被告：凌源市鑫城房地产开发有限责任公司，住所地凌源市城关街道凌河村。法定代表人：路艳广，经理。委托代理人：徐辉，辽宁红山律师事务所律师。追加被告：魏金山，男，1980年10月11日出生，汉族，住所地凌源市。第三人：凌源市鸿宇建筑工程有限公司，住所地凌源市建设路7号。法定代表人：王伟，经理。委托代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。原告阮井福与被告凌源市鑫城房地产开发有限责任公司、第三人凌源市鸿宇建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告阮井福及其委托代理人刘臣，被告凌源市鑫城房地产开发有限责任公司的委托代理人徐辉，第三人凌源市鸿宇建筑工程有限公司的委托代理人钱泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮井福诉称：2012年10月23日我与被告凌源市鑫城房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫城公司”）签订“楼宇认购书”，由我购买鑫城小区由西向东A#2楼4号门市房，建筑面积155.59平方米，在认购书中确立了双方的权利义务关系，该楼房的价格为591,242元，地下室价格为60,045元，合计651,287元。被告为我出具了收款收据。现该楼房早已完工，有部分业主已装修入住，我多次找被告，要求将我购买的门市房交付给我，被告以各种理由拒绝交付，被告的行为已构成违约。因此请求人民法院判令被告立即将我购买的房屋交付给我，诉讼费用被告承担。被告凌源市鑫城房地产开发有限责任公司辩称：第一，应驳回原告的诉讼请求。我公司已将此门市房拨付给承建方第三人凌源市鸿宇建筑工程有限公司（以下简称“鸿宇公司”）抵顶了徐俊文工程款。我与原告不存在房屋买卖的关系，只与徐俊文存在建设施工关系，我公司没有将诉争的房屋交付给原告的义务；第二，原告出示的楼宇认定书，不是真正意义的买卖行为，是第三人鸿宇公司与追加被告魏金山签订“塑钢门窗施工合同”，合同约定第三人鸿宇公司将承建的1、3、5号楼房安装塑钢门窗工程承包给魏金山，第三人鸿宇公司用价值60多万元的门市房抵顶魏金山的塑钢门窗工程款，并约定多退少补。而魏金山因缺少资金准备向原告阮井福借款200,000元，魏金山对我方称将涉案门市先押给原告阮井福，否则借不到借款。我方误以为实便与原告阮井福签订“楼宇认购书”并为其出具收据，原告未向我公司交纳过任何款项。在该收款收据中我公司注有“1、3、5号门窗款”字样，无交款人及收款人的亲笔签名，与正常途径开的发票不一样，无实质性交易，而是原告与魏金山、徐俊文的民间借贷，抵押担保的合同关系，根据法律规定，此类案件应以民间借贷关系进行审理。另外，魏金山未按合同约定完安装工程。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人凌源市鸿宇建筑工程有限公司述称：第一，原告依据与被告鑫城公司签订的楼宇认购书，主张成立房屋买卖关系，但原告并未向鑫城公司交付房款，也没有签订房屋买卖合同，楼宇认购书不符合房屋买卖关系的法定要件，因此双方不成立房屋买卖合同关系而是原告与魏金山形成的民间借贷的法律关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，法院应当依照民间借贷法律关系予以确认，依法驳回原告主张交付房屋的起诉。第二，原告诉状中陈述的事实和理由是不客观的，原告诉称2012年10月23日付款已经获得诉争房屋的所有权，但原审卷宗记载了原告未交付房款，只与魏金山形成了借贷关系，魏金山承诺将其承揽的工程中获得的抵账门市用来向原告做抵押担保，在这种情况下原告与被告鑫城公司签订了楼宇认购书，但签订认购书时，鑫城公司已经将诉争房屋以工程款方式给付了第三人的项目经理徐俊文，鑫城公司已经不具有处分权，故楼宇认购书不符合客观事实也不具有法律效力，且没有实际履行。另外魏金山并没有按照合同约定完成施工，魏金山只干了部分安装门窗工程后离开，其余未完安装工程系李占东完成。因此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。追加被告魏金山通过短信辩称：2012年第三人承建被告鑫城房地产公司的楼房，我在徐俊文手里承包了1、3、5号楼的门窗工程，因我资金不足，施工前我先后向阮井福借款60余万元。签定合同后，徐俊文用鑫城公司抵顶其工程款的2号楼4号门市抵顶我的工程款。同年10月23日鑫城公司的齐树生，徐俊文，阮井福，我们四人在鑫城公司办公室达成一致意见后，齐树生与阮井福签订了“楼宇认购书”并给阮井福开了收据。我在为鸿宇公司完成约一半工程时，因资金及其他原因，我外出至今没有回凌源，未完成工程已委托合伙人完成，我与鸿宇公司的账目我会适时与徐俊文结算，但我与阮井福无关。我知道法院传唤我，但我目前无法到庭，我先将我的意见发个短信，今天我将书面说明邮递过去。经审理查明，被告鑫城公司于2012年在凌源市开发建设鑫城小区，建楼房6栋，将其中的1#、3#、5#楼发包给第三人鸿宇公司承建，实际施工负责人是第三人鸿宇公司的项目经理徐俊文。2012年8月10日。被告鑫城公司将2#楼4号门市房（建筑面积155.59平方米及地下室）以拨付1#、3#、5#楼门窗款的形式拨付给第三人鸿宇公司抵顶建楼工程款，徐俊文给被告出具收到651,280元收据一张。2012年9月18日第三人鸿宇公司与鑫达铝塑门窗厂签订一份“塑钢门窗施工合同”，鑫达铝塑门窗厂的法定代表人为本案追加被告魏金山，合同约定将第三人鸿宇公司在三十家子鑫城小区建筑的1#、3#、5#楼的塑钢门窗工程承包给乙方鑫达铝塑门窗厂，承包范围为包工包料制作安装，施工日期2012年9月18日至同年12月25日，付款方式，用鑫城小区2#、3#楼的门市房抵顶工程款（含2#楼4号门市房）。2012年9月22日，魏金山找到原告借款用于工程启动资金，二人签订了房屋买卖协议，协议约定“魏金山将其为鑫城小区安装门窗而获得的建筑商抵付工程款的房屋出卖于阮井福，价款580，800元，此款魏金山已全额收到，待魏金山安装完成30%后，魏金山负责将此门市更名为阮井福…”。同年10月23日，经被告鑫城公司和第三人鸿宇公司项目经理徐俊文同意，将第三人鸿宇公司抵顶其工程款的2#楼4号门市房转让给原告，由被告鑫城公司与原告阮井福签订一份“楼宇认购书”，以出售的方式将2#楼4号门市房转至原告名下，并同时为原告出具收款收据一张。此后鑫达铝塑门窗厂只完成了部分门窗工程，魏金山未继续安装，其余未完安装工程由李占东完成。另查，2014年8月22日原告向本院申请对本案诉争的门市房进行财产保全，并已提供担保。2014年8月25日本院作出（2014）凌三民初字第3423号民事裁定书，裁定查封凌源市三十家子镇鑫城小区由西向东A2#楼4号门市房一套。追加被告魏金山庭审后，又将答辩内容以书面形式邮寄本院。上述事实，有原、被告及第三人陈述笔录，原告出具的证明、楼宇认购书、收款收据、塑钢门窗施工合同、工程施工承包合同等证据在卷佐证，已经庭审质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为，被告鑫城公司为原告阮井福出具楼宇认购书及购房发票，是被告鑫城公司用诉争门市房抵顶第三人鸿宇公司工程款，第三人鸿宇公司将又将此门市房抵顶魏金山的门窗工程款，魏金山将该门市房出卖给原告抵顶债务。上述转让、出卖行为，系彼此各自独立的合同关系，且已得到原告阮井福、被告鑫城公司项目经理齐树生及第三人项目经理徐俊文和魏金山一致同意，应认定原告与被告鑫城公司签订的楼宇认购书系双方的真实意思表示，买卖行为合法有效；对于被告鑫城公司、第三人鸿宇公司否认魏金山收到阮井福房款，主张本案没有实质买卖房屋行为，而是借款担保纠纷，被告和第三人应提供证据证明，在举证期间内被告和第三人未提供证据证明自己的主张，应承担举证不能的后果；对于第三人鸿宇公司以与魏金山之间门窗工程未完成为由来抗辩原告的诉讼请求，魏金山未完成与第三人鸿宇公司约定的门窗工程，与本案不是同一法律关系，第三人鸿宇公司可另行向其主张权利，故其抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，最高人民法院关于适用《中国人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，判决如下：被告凌源市鑫城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将鑫城小区A2号楼4号门市房及地下室交付给原告阮井福。案件受理费100元，保全费3,776元，公告费610元，由被告凌源市鑫城房地产开发有限公司公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  冯伟民代理审判员  徐明明人民陪审员  刘海超二〇一六年十二月二日书 记 员  安 琪