广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36645号原告：广州铺铺多物业管理有限公司，住所地广州市白云区新广从公路乐居北街97号201至264号等39间房屋。委托诉讼代理人：黄富威，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：马梁，男，1981年12月31日出生，汉族，住址广东省广州市荔湾区。被告：杨融，女，1987年2月28日出生，汉族，住址广东省广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：平先进，广东一粤律师事务所律师。原告广州铺铺多物业管理有限公司与被告马梁、杨融房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄富威，两被告共同委托诉讼代理人平先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年2月1日至4月15日期间的租金66250元（每月26500元），及租金滞纳金5971.33元（2020年1月份、2月份、3月份滞纳金以26500元为基数，2020年4月份滞纳金以13250元为基数，按年利率24%为标准进行计算，自每月6日起至实际支付之日止，其中2020年1月租金违约金计至2020年3月18日为1272元，其余月份的违约金计至实际支付之日）；2.判令被告向原告交还涉案物业。3.判决被告支付物业占有使用费(以26500元/月为标准)，自2020年4月16日起计至2020年6月30日)；4.判决被告向原告支付违约金53000元；5、判令被告向原告支付律师费8000元。事实及理由：两被告为夫妻关系。2018年7月1日，马梁委托其母亲金菊芳与原告代签《租赁合同》，承租广州市越秀区淘金北路36号101自编之一物业，租赁期限从2018年7月1日至2020年6月30日止。合同签订后，原告按约定将该物业交付两被告，但租赁期间两被告屡次欠缴租金，经原告多次催促，2020年3月15日被告杨融向原告承诺，在2020年3月17日支付租金水电欠款10965元，3月21日一次性交清二月份租金26500元，如未在上述承诺日期内交清，则承担合同全部违约责任等。经原告多次沟通未果，鉴于两被告的严重违约行为，原告于2020年4月15日与被告解除租赁合同，双方租赁关系终止，经原告多次催告被告仍不交还物业，继续正常经营，拒绝支付拖欠租金等相关费用，严重侵害原告的合法权益，故提起本案诉讼。庭审中，原告表示被告已于2020年6月30日搬离房屋，故撤回第二项诉讼请求。两被告同辩称，1.原告与被告的合同已在2020年6月30日到期，被告杨融在合同到期前已经撤场，于2020年7月1日将钥匙通过邮寄方式交还给原告。2.被告在签订合同的时候，已经缴纳5万元保证金给原告，应当抵扣原告尚欠的租金。3.被告承租商铺系西餐厅经营，2020年因为疫情的影响，广州市在2月份禁止堂食，4月8日，越秀区市场监督管理局发布行政指导通知书，规定餐饮部的堂食只可外卖，禁止堂食导致被告无法正常经营，租金应予以减免。4.因为疫情影响，原告曾与被告在电话中提出过减免一个月租金，但因登峰街特殊情况，被告提出最少需要减免一个半月的租金，双方没有达成一致意见。5.被告在工商登记机关查询原告企业内档，没有看到被告房屋产权证及规划许可证，原告需提交证据证明，否则合同无效，哪怕合同有效，合同约定滞纳金过高，应当按照银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。6.原告有支付被告管理费及其水电费，尚欠的管理费和水电费原告提供证据，被告愿意支付。经审理查明，2018年7月1日，原告（出租方、甲方）与被告马梁（承租方、乙方，签约代表金菊芳）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区淘金北路36号101自编之一房屋租赁给乙方作服务行业使用；租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日止；首个租赁年度内，该物业每月房屋、土地、设施的租金为25000元，公用水电分摊，起租日期为2018年7月18日，第二年租金2019年7月18日至2020年7月18日按原租金的基础上递增6%，租金为26500元。房屋租赁期间，租金按月结算，乙方须于每月5日前向甲方缴纳当月租金，甲方在收到乙方的费用后向乙方开具收据，上述租金不含税费，如乙方需要甲方开具发票及租赁备案需要交的一切税及费等，所有相关税费全部由乙方承担。乙方在签署本合同时向甲方支付保证金50000元。乙方如经甲方确定由违约行为，甲方除没收该保证金外，还有权向乙方追偿因乙方违约而导致甲方的损失。所租赁物业的电费，用于商业，甲方按独立水、电表的实际用量及其收费标准计收，电费为1.2元/度，水费为每吨5.8元/吨，管理费405元/月。乙方于每月5日前向甲方缴交当月应向甲方缴付的各项费用，乙方不按时交付租赁费，除须补交外，每逾期一天，按所欠租赁费的1%交纳滞纳金。逾期5天未交，甲方有权采取停水停电措施，逾期7天未交作违约处理，甲方有权单方面解除合同并收回该物业，没收乙方所交的保证金，乙方在租赁物内的一切投资无偿归甲方所有，甲方有权处理用以弥补乙方拖欠的各项费用，不足部分甲方保有追索权。如遇不可抗力令本合同不能履行或者不能完全履行时在租赁期内无任何逾期欠交所有费用的情况下，甲方依据市场价格，在有甲方继续管理所有经营权限下，在乙方同等条件下同甲方协商，经甲方同意，乙方有优先承租权，双方互不追究责任，乙方需无条件交回给甲方场地，并应妥善进行协商，变更或解除合同。本合同解除时（包含违约解除及合同期届满解除）乙方应立即将租赁房屋内的财产办理，如乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权随时收回乙方租赁的房屋，并就逾期部分向乙方收取租赁房屋占有使用费每日3000元，并承担支付双倍租金的违约责任，乙方滞留在甲方房屋内的所有财产视为乙方放弃，出租方有权自行处置且不承担任何违约责任。乙方违约，甲方为维护自己的合同权益和追究乙方违约责任支付的律师费用、诉讼费、保全费用等一切合理费用均由乙方承担。乙方特此声明，乙方清楚该租赁物业甲方拥有合法经营租赁权并清楚明白房屋产权事实情况，对于租赁后办证照备案及需交一切费用全部由乙方负责等。合同签订当日，被告向原告支付保证金50000元。2020年3月15日，被告杨融代马梁签署《承诺支付欠款承诺书》，内容为：现承租方马梁承租涉诉房屋，由于本人原因在2020年1月份欠缴出租方租金及水电费10965元，二月份欠缴出租方租金26500元，上述费用一二月份合计37465元，本人承诺在2020年3月17日12点前支付一月份租金水电欠款10965元，2020年3月21日一次性交清二月份租金26500元，如本人未在上述承诺日期内交清，则本人承担合同的全部违约责任，对于未能及时交付的欠款按每日所欠费用百分之三支付滞纳金直至交清为止，并同意出租方自行收回铺位，切断该物业水电等相关配套设施，并清理室内一切物品，由此引起的后果及损失全部由本人承担。2020年3月26日，原告委托广东佰仕杰律师事务所向两被告发出《律师函》称，合同签订后原告按约定将物业交付被告，但租赁期间被告屡次欠缴租金，2020年1月亦存在拖欠情况，秉着合同共赢共克时艰的态度，原告同意迟延被告交租期限，2020年3月15日被告向原告承诺……截止2020年3月26日被告并未按约履行义务，并于2020年3月22日发出《说明函》告知原告，被告将不缴纳1月26日至正式复业前的租金，要求正式复业后两个月内租金减半，原告积极与被告沟通，并复函与被告协商，但被告仍拒不履行合同义务并变本加厉。函告要求两被告于2020年4月1日向原告支付拖欠水电费及管理费4508.2元、租金53000元及滞纳金44255元等。2020年4月20日，原告委托广东佰仕杰律师事务所通过EMS特快专递向两被告发出《律师函》，函告：原、被告合同已于2020年4月15日解除，双方租赁关系终止，两被告无权再继续占有租赁物业，应于2020年4月24日前将租赁租赁物业按照合同约定交还给原告；被告应于2020年4月24日前支付拖欠2020年2月至2020年4月15日租金66250元及滞纳金67840元；被告应根据合同约定于2020年4月15日起以每日3000元的标准支付占有使用费直至实际归还租赁物业为止等。两被告分别于2020年4月21日签收。原告、被告均向本院提交被告杨融与原告工作人员微信聊天记录，其中原告多次向被告杨融催告拖欠租金、费用等，并于2020年4月14日告知于次日解除合同、收回商铺的等，杨融表示水电费、管理费已支付，因疫情影响希望与原告协商租金减免。两被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.银行转账回单，记载被告在2020年5月至7月期间支付4月份水电管理费2405元、4.5月水电管理费3118元，6月水电管理费3948.20元。2.广州市越秀区市场监督管理局登峰市场监督管理所于2020年4月8日作出的《行政指导通知书》，内容为广州市越秀区八森日式小吃店，根据越秀区政府将登峰街定为高风险区，规定餐饮企业不得堂食只可外卖，请各餐饮单位迅速落实禁止堂食的要求，做好新冠病毒疫情防控相关工作。原告为证明其提起本案诉讼支付律师费8000元，向本院提交其与广东佰仕杰律师事务所签订的《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票。庭审中，原、被告确认被告于2020年1月21日支付租金7000元、1月22日支付15000元，2020年3月18日支付6674元，2月起的租金一直没有支付。两被告表示涉诉房屋承租人为杨融，两人于2020年6月后离婚，同时两被告确认由两被告共同承担涉诉合同项下的债务。此外，原告表示其主张的违约金是指逾期交还房屋的违约金，按照每月26500元×2个月计算。对于保证金的问题，原告要求在本案中没收保证金50000元，两被告不同意没收，认为应当抵扣租金。两被告表示涉诉房屋为临街铺位，作西餐厅经营，因疫情原因在2月至4月期间没有营业。本案审理过程中，原告向本院申请诉讼保全，为此支付保全费1479元。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。两被告表示虽涉诉房屋承租人为杨融，亦确认由两被告共同承担涉诉合同的义务，本院予以照准。关于原告主张涉诉合同于2020年4月15日解除的问题。根据查明的事实，双方确认被告存在迟延支付2020年1月租金及水电费等情形，被告于2020年3月15日签订承诺书后已支付欠付1月份欠费，结合原告于2020年3月26日发出《律师函》载明原告同意迟延被告交租期限，即双方已就1月份欠付费用支付问题达成一致并已履行完毕，被告不因此构成违约。至于2020年2月以后的租金，被告承租涉诉房屋作西餐厅经营，因疫情原因对被告经营确有影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。虽被告于2020年3月15日同意支付2月份全额租金，但此后涉诉房屋所在街道仍属高风险区域，被告亦多次要求与原告协商租金减免问题，并非恶意拖欠租金。双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。因此，原告主张于2020年4月15日解除合同，于法无据，本院不予支持。涉诉房屋于2020年6月30日由被告交还原告，涉诉租赁合同亦于该日届满，双方租赁关系已终止。根据合同约定，原告应将保证金退还被告。同理，原告主张被告支付违约金、律师费的请求，本院不予支持。关于租金支付问题及迟延履行的违约金。因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，结合被告已同意全额2020年2月租金，本院酌情认定2020年3月至2020年4月期间按原租金标准的50%计付，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。鉴于双方租赁关系已终止，房屋也已交还原告，而租赁保证金50000元未退还，被告有权主张抵销，经抵扣，被告仍应向原告支付租金56000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告马梁、杨融向原告广州铺铺多物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年6月30日的租金56000元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告马梁、杨融向原告广州铺铺多物业管理有限公司支付保全费1479元；三、驳回原告广州铺铺多物业管理有限公司的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2068元，由原告广州铺铺多物业管理有限公司负担1468元，被告马梁、杨融共同负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二一年二月二十五日书记员  苏锐鸿