德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初2453号 原告（申请执行人）：山东天齐置业集团股份有限公司，住所地：桓台县田庄镇府驻地。 法定代表人：田茂军，董事长。 委托诉讼代理人：刘东，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 被告（案外人）：李焕军，女，汉族，1972年2月20日出生，住德州市。 委托诉讼代理人：刘小妮，山东阳光桥律师事务所律师。 第三人（被执行人）：德州瑞康房地产开发有限公司，住所地：德州市德城区东风东路1017号。 法定代表人：宋和平，总经理。 委托诉讼代理人：姜泽强，男，汉族，1979年5月16日出生，住山东省德州市德城区，系该单位职工。 委托诉讼代理人：张亚楠，山东齐鲁（德州）律师事务所律师。 原告山东天齐置业集团股份有限公司（以下简称天齐置业）与被告李焕军、第三人德州瑞康房地产开发有限公司（瑞康公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天齐置业委托诉讼代理人刘东、被告李焕军委托诉讼代理人刘小妮及第三人委托诉讼代理人姜泽强、张亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天齐置业向本院提出诉讼请求：1、依法判决继续对被执行人瑞康公司名下产权证号为鲁（2017）德州市不动产权第0021783号土地进行执行；2、本案诉讼费用由李焕军承担。事实及理由：贵院于2017年3月16日出具（2016）鲁1491民初1261民事调解书，天齐置业依据该调解书申请强制执行并查封了被执行人瑞康公司名下土地，李焕军提起执行异议，法院出具（2020）鲁1491执异100号执行裁定，裁决对被执行人瑞康公司名下产权证号为鲁（2017）德州市不动产权第0021783号土地中止执行，天齐置业不服该裁定依法提起执行异议之诉，具体理由如下：一、（2020）鲁1491执异100号执行裁定程序违法。李焕军自向法院提起执行异议申请至（2020）鲁1491执异100号执行裁定书送达天齐置业，该案自立案至审判终结，天齐置业从未收到法院任何法律文书通知，剥夺了天齐置业的申诉、抗辩权，程序严重违法。二、贵院适用法律错误，同时李焕军不具有（2020）鲁1491执异100号执行裁定申请人主体，法院超出李焕军在该执行异议一案的申请范围内进行裁决，违反法律规定的不告不理原则。李焕军在（2020）鲁1491执异100号执行异议一案提交的申请书中明确，李焕军系取得的房屋相对应的土地使用权，并且法院在本院认为部分表述为：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。法院根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的适用前提条件系李焕军已取得房屋所有权，但李焕军至今并未取得涉案房屋所有权，并且李焕军及法院均明确李焕军系取得涉案房屋相对应的土地使用权而并非被执行人瑞康公司名下产权证号为鲁（2017）德州市不动产权第0021783号的整片土地使用权，0021783号土地上的涉案房屋并非李焕军一人，而（2020）鲁1491执异100号执行异议一案却针对整体土地使用权予以处分，显然违反民法规定的审判应遵循不告不理原则。三、天齐置业在李焕军签订商品房买卖合同之前即查封了被执行人瑞康公司名下土地，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的李焕军权利能够排除执行的法律规定。综上，李焕军对涉案土地不享有足以排除强制执行的民事权益，现依据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请依法判决。 李焕军辩称，一、（2020）鲁1491执异100号执行裁定程序合法。二、李焕军在贵院查封之时，就已经与瑞康公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定交清全部房款，且一直占有、使用，未办理房产证也不是李焕军的原因造成，李焕军排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、100号执行裁定书未超不告不理原则，我方所购房屋就是坐落在德州市经济开发区德州市不动产权第0021783号这块土地，我方所购房屋相对应的土地就是0021783号土地，这块土地是一个不动产权证，是一个整体，我方有权排除对整块土地的执行，法院也是依据我方的异议申请，进行的裁决。 第三人瑞康公司述称，李焕军于2017年7月7日与瑞康公司签订房屋买卖合同，并将房屋交付李焕军使用，因天齐置业查封导致不能办理产权证，瑞康公司经查询涉案土地的首次查封时间为2017年12月14日，该时间晚于李焕军与瑞康公司签订房屋买卖合同的时间。另外，除李焕军外，巴塞小镇其他业主也因无法办理产权证，向法院提起执行异议申请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了开庭质证。天齐置业为证实其诉讼请求依法提交证据如下：证据一、（2016）鲁1491民初1261号民事裁定书及调解书、协助执行通知书、执行通知书回执及（2018）鲁1491执恢10号执行裁定书各一份，证明2016年10月17日被执行人瑞康公司的位于整栋房产及4号楼部分房产已被天齐置业查封，该查封时间早于李焕军购买房屋时间。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第一款:“查封地上建筑物的效力及于该土地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”之规定，天齐置业在李焕军签订商品房买卖合同之前即查封了被执行人瑞康公司名下土地，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的李焕军权利能够排除执行的法律规定。证据二、最高人民法院（2016）最高法执监204号民事裁定书，证明“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权”，天齐置业对土地查封的时间早于李焕军购买房屋时间，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的李焕军权利能够排除执行的法律规定。证据三、德州市国土资源局专题会议纪要、德国用2010第254号土地使用权证、鲁2017德州市不动产权第0021783号不动产使用权登记证、不动产权证书作废公告各一份，证明李焕军申请解封的土地与天齐置业2016年10月17日查封涉案房产占用土地使用权为同一块土地，进一步证明天齐置业查封时间早于李焕军购房时间。李焕军对以上证据质证认为：对证据一和证据二真实性无异议，对证明目的有异议，天齐置业所提交的证据与我方主张的执行异议排除土地的执行，没有关联性，且天齐置业应当根据所提交的执行裁定申请对所查封的房屋进行执行，其执行不能基于整块土地的执行。天齐置业要求对房屋的执行与我方主张的排除土地的执行有本质的差别。对证据三真实性无异议，天齐置业仅仅是查封了土地上的几套房产，并没有查封该土地，也没有查封我方名下房产。第三人瑞康公司对以上证据质证认为：对证据一、二的真实性无异议，不认可其证明目的及内容，该协助执行通知书案号为（2016）鲁1491民初1261号，与本案李焕军提出执行异议的裁定文书案号并非同一个案号，与本案无关联性。其他同李焕军质证意见。对证据三的质证意见同李焕军质证意见。李焕军为反驳天齐置业的主张提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证明李焕军2017年7月7日购买瑞康公司开发的坐落于德州市经济开发区产，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋价款540079元，该合同中的房屋面积及房款是按当时的预测面积签订的。证据二、瑞康公司于2017年7月7日出具的收据及2018年3月19日的发票，证明李焕军已交清购房款541186元，房款缴纳是按实际面积缴纳的房款。证据三、德州市房产管理中心于2017年12月13日出具的专项维修基金个人缴存凭证、德州市德城区仁恒物业有限公司的物业费收据、用水清单、电费明细、李焕军与赵洪兵的结婚证复印件，证明涉案房屋一直由李焕军实际占用、使用。天齐置业对以上证据质证认为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明双方签订了商品房买卖合同，不能证明该合同已经履行。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅有被执行人瑞康公司的收据，并没有李焕军购房银行转账凭证，且住宅专项维修基金缴纳时间为2017年12月13日，缴纳首次物业费及垃圾费的时间为2020年2月13日，该时间不但晚于2016年天齐置业对土地的查封时间，同时晚于（2017）鲁1491执397号查封时间。且不能证明其已履行了购房合同，因购房款数额较大，无银行转账凭证，不能证明其主张。另李焕军在购房合同中，仅是巴塞小镇1号楼一套房产，其建筑面积仅为89.26平方米，假设该购房合同已经实际履行，其无权要求对整块土地申请解封。对证据三真实性无异议，对证明目的不认可，李焕军该组证据证明2017年6月份，该涉案房屋即发生了水电费用，但其在执行异议申请书中自认签订商品房合同及交付房屋时间为2017年7月7日，发生水电时间早于购房时间，与常理不符，该组证据不能证明李焕军具有执行异议申请人资格。瑞康公司对以上证据质证认为：对证据一、二、三真实性、合法性、关联性均无异议，天齐置业提出物业费缴纳时间与实际交付时间不一致，没有事实依据，缴纳物业费的时间并不代表房屋实际交付的时间。李焕军提供的水电费缴纳清单可以证明李焕军在该土地查封之前实际居住使用该房屋。瑞康公司提交以下证据：证据一、不动产登记资料查询结果证明，证明天齐置业于2017年12月14日查封了案涉土地，该查封时间晚于李焕军与第三人签订房屋买卖合同时间。证据二、（2020）鲁1402执942号执行裁定书，与（2020）鲁1402执异294号裁定书，证明德州银行股份有限公司和鑫支行查封了案涉土地，巴塞小镇的业主代表王跃海向德城区人民法院提出案外人执行异议，因该查封是轮候查封，未产生查封效力，因此王跃海撤回了执行异议。证明因天齐置业查封案涉土地，导致巴塞小区业主无法办理不动产权证，业主代表代为此提出执行异议。天齐置业对以上证据质证认为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，李焕军在（2020）鲁1491执异100号执行异议一案中，向法院提交了德州市国土资源局专题会议纪要，被执行人瑞康公司土地使用权证，及鲁2017德州市不动产权第0021783号不动产使用权登记证及德国用2010第254号土地使用权证挂失证明，其在执行异议程序中提交的该组证据充分证明鲁2017德州市不动产权第0021783号土地与德国用2010第254号土地使用权重合，该组证据充分证明天齐置业于2016年10月17日查封的被执行人瑞康公司房产占用下的土地与2017德州市不动产权第0021783号土地为同一宗土地。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案无关联性。李焕军对以上证据质证认为：对证据一、二真实性及证明内容均无异议。 对以上各方提交的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对各方提交的证据本院认定如下：对天齐置业提交的证据一、二、三的真实性本院予以认可。对李焕军提交的证据一、二、三的真实性本院予以认可，该组证据可以证实涉案房屋由李焕军占有并使用。对瑞康公司提交的证据一、二真实性本院予以认可。 经庭审及当事人的举证、质证，本院认定事实如下：2016年10月11日，天齐置业向本院提出申请，查封了瑞康公司名下位于东风东路1017号巴塞小镇名下车库6套及商铺一栋等房产，上述车库及商铺等房产位于涉案土地鲁（2017）德州市不动产权第0021783号之上，本院于2017年12月14日对上述土地进行了查封，查封案号为（2017）鲁1491执397号，该案的申请执行人为天齐置业。2017年7月7日李焕军与瑞康公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，李焕军购买瑞康公司开发的位于产，房屋实际总价为541186元，该房屋位于涉诉土地之上，李焕军已经付清全部房款并实际占有并居住使用。2020年11月12日本院作出（2020）鲁1491执异100号执行裁定书，中止了对涉案土地的执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院并未对李焕军所购房屋进行查封，故在2017年7月7日李焕军与瑞康公司签订《商品房买卖合同》时，已取得了位于屋的所有权。对天齐置业所述其在李焕军与瑞康公司签订《商品房买卖合同》前因查封了瑞康公司名下部分房产而取得了涉案土地的查封权，本院认为，其依据的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”条款，在本案中，涉案土地地上建筑物为住宅、商铺等，在天齐置业申请本院对瑞康公司名下房产进行查封前，瑞康公司已经对涉案土地的地上商品房等进行了预售，且部分房产已经卖出，其所有权不再属于瑞康公司，故涉案土地与地上建筑物的所有权分属瑞康公司与他人，对天齐置业所述其因查封了瑞康公司名下部分房产而取得了对案涉土地的查封权，本院不予支持。本院查封涉案土地的时间为2017年12月14日，晚于李焕军所购涉案土地地上房屋时间，根据“房地一体”原则，李焕军对其所购房屋所对应的土地排除强制执行符合法律规定，故对天齐置业要求继续对瑞康公司名下产权证号为鲁（2017）德州市不动产权第0021783号土地进行执行的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回山东天齐置业集团股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由山东天齐置业集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 长  杨东宝 人民陪审员  王晓燕 人民陪审员  李 鹏 二〇二一年二月二日 书 记 员  吕帅帅