广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24729号原告：卓伟成，男，1959年10月17日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。被告：吴燕明，女，1963年11月23日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。原告卓伟成诉被告吴燕明返还原物纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭水华，被告及其委托诉讼代理人刘佳妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告户（含同住人员）立即腾空交还位于广州市海珠区晓港湾丽华街17号804房房屋给原告；2、判决被告向原告支付上述房屋的房屋使用金（从2019年8月29日起计算至被告实际腾空交还上述房屋之日止，按每月2662元标准计算）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于广州市中区同兴路102号（新：同兴路12号，测量2区1段337地号）原房屋，产权人为卓鳌，1945年10月向厚德堂买，使用性质：商业，双隅（双木）结构，三层，建基面积51.51平方米，建筑面积154.53平方米，解放后国家经租，九十年代初被征用拆除，拆迁产权补偿房屋五间，分别是：海珠区侨城花园宝通街56号56号铺、广州市海珠区晓港湾英华街22号407房、广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房，海珠区晓港湾丽华街3号708房、海珠区晓港湾丽华街3号804A房，该等拆迁补偿房屋依法均由广州市房地产管理部门接管经租。位于广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房，用途住宅（下称“涉案房屋”），如上所述，属原登记在卓鳌名下房屋之拆迁补偿房屋之一，1989年6月6日卓鳌于香港死亡，原告作为卓鳌的合法继承人之一，于2016年7月13日办妥了继承权公证，依法继承取得了涉案房屋的所有权。2017年6月1日，广州市住房和城乡建设委员会落实政策依法批准将涉案房屋撤销经租，发还产权给原告，并书面告知原告房屋的住户为本案被告户。2017年8月8日，经广州市房地产测绘院测绘，涉案房屋建筑面积为59.1581平方米。自原告取得房屋后，原、被告之间并无签署任何租赁合同，原告多次要求被告腾空交还房屋并支付房屋使用费，但被告都无力拒绝。根据已生效的（2019）粤01民终12255号民事判决书，被告应按每月2662元的标准向原告支付2017年6月1日起至该案发生法律效力之日止的房屋使用费，该案已于2019年8月29日生效。因被告拒绝履行生效法律文书确定的支付义务，原告向海珠区人民法院申请强制执行，海珠区人民法院于2020年4月28日作出了（2019）粤0105执14527号之二民事裁定书，裁定终结本次执行。原告于2019年9月29日已取得上述房屋的《不动产权证书》，被告占用原告所有的房屋，且拒绝履行生效法律文书确定的义务，已侵犯了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：涉案房屋在发还侨房之前是房管部门的直管房，被告是该侨房直管房的承租人，根据相关政策，产权人取得房屋产权后应与原承租人重新签订租赁协议，且两年内不得迫迁。原告于2019年9月29日才取得涉案房屋的产权，至少应该在两年时间内，维持原租赁合同约定的租金标准并由我方继续租用涉案房屋。原告现要求被告支付高额租金，其实是变相迫迁。被告是一名长期患有慢性疾病的贫困户，没有医保及社保，依靠领取广州市城镇居民最低保证金才能赖以生存。被告不是不愿意履行生效判决确定的付款义务，是客观上没有能力履行。被告自父辈起，在60年代初就向广州市荔湾区房管局租赁原十三行同兴路12号居住，至1996年响应国家城市建设，严格遵守广州市城市房屋拆迁安置细则，文号：穗国房字[1994]58号文中第七条、第十条和第十六条与拆迁方广州市五金公司签订房屋永迁安置协议，超出面积按广州市五金公司拆迁要求购买租赁使用权，搬迁至现房屋居住后，也是一直由被告租用。被告在租赁涉案房屋开始就对房屋进行装修投入，而原告从未对涉案房屋作出任何装修投入。原告恶意拖延不去办理房屋产权登记手续，导致被告无法申请侨房政策专用房，对被告来说不公平。经审理查明：查册时间为2018年2月26日的“中区同兴路102号”的《广州市不动产登记查册表》记载：中区同兴路102号；商用；建筑面积154.53平方米；产权人为卓鳌；1945年10月向厚德堂买。登记附注：国家经租；晓港湾丽华街17号807房该业已撤管荔湾撤字3099号2017年6月1日，落实政策发还，撤全间共59.1581平方米；等。广东省广州市荔湾公证处于2016年7月13日作出的（2016）粤广荔湾第9027号《公证书》记载：一、被继承人卓戴山（又名卓鳌）已于1989年6月6日在香港死亡；二、被继承人卓戴山（又名卓鳌）死亡时遗留其生前的个人财产是：卓戴山（又名卓鳌）名下的坐落在广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房……继承后，上述坐落在广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房房屋全部归卓伟成一人所有。2017年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会向原告作出《撤管发还通知》：“经审核，下列房屋已批准撤管。请到海珠区住房和建设水务局办理房屋接收的有关手续。”该通知表格中列明具体信息如下：权属人姓名：卓鳌；撤管字号：荔湾撤字第3099号；房屋地址：海珠区晓港湾丽华街17号807房；撤管日期：2017年6月1日；住宅部位：全间；面积：59.1581平方米。备注：本通知单关于撤销经租，发还产权；上述房屋是原同兴路12号（新：同兴路12号，测量2区1段337地号）的拆迁补偿房屋之一……上述撤管面积是拆迁补偿接管面积；业主卓鳌，又名卓戴山。其他注意事项：……2．接收房屋后，请与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续。原告在该通知下方“业主（继承人）”处签名，日期为：2017年4月17日。2017年8月16日，广州市海珠区房屋安全和物业一所作出《住户情况移交》：“海珠区东晓路晓港湾丽华街17号807房发还给业主卓鳌管业，申请发还人卓伟成，现附房屋住户名单如下：住户姓名：吴燕明……建筑面积：46.07平方米；月租金：176.3元”。根据粤（2019）广州市不动产权第03222640号《不动产权证书》记载，涉案房屋现已登记至原告名下，登记时间为2019年9月29日。原告曾向本院起诉被告，要求：1、被告立即向原告支付广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房的房屋使用金（自2017年6月1日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度私房租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给原告之日为止的房屋使用金，房屋建筑面积为59.1581平方米）。2、被告一人立即搬空腾退上述房屋给原告。3、被告承担受理费。本院以（2018）粤0105民初16534号案件受理后，载明本院认为如下：根据被告提交的广州市五金公司与被告签订的《房屋拆迁安置协议》以及被告与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，被告原是“同兴路102号”房屋承租人之一，基于该房屋拆迁而被回迁安置到涉案房屋，并与房管部门就涉案房屋签订了租赁合同。上述“同兴路102号”房屋原为卓鳌所有，该房屋已被拆除，涉案房屋是拆迁补偿的房屋之一。卓鳌已经死亡，根据广东省广州市荔湾公证处（2016）粤广荔湾第9027号公证书及广州市住房和城乡建设委员会的《撤管发还通知》，原告依法继承涉案房屋，房管部门也已将涉案房屋发还原告管理，且房管部门发还涉案房屋时明确告知“与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续”。被告在原告继承之前已经承租涉案房屋，而房管部门在向原告发还涉案房屋时明确告知“与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续”，则原、被告本应延续涉案房屋原有的租赁关系。就此而言，原告在本案中主张的房屋使用费实质上是租金。只是，租金标准应以房管部门发还涉案房屋时明确告知的“私房租赁”为基础、由原告与被告另行协商确定，该租金标准并非原告或被告单方决定。另外，本案中，原、被告虽未就上述租金标准达成一致意见，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，租金标准仍可以市场价格即有资质的评估公司评定的涉案房屋的私房住宅参考价租金标准予以确定，从而原、被告仍可继续前述租赁关系。因此，原告按自己要求的租金标准、以被告没有缴交房屋使用费为由要求被告搬出涉案房屋，依据不足，本院不予支持。《撤管发还通知》记载撤管日期为2017年6月1日，故原告自此之后才享有对涉案房屋收益的权利。被告一直使用涉案房屋，故原告要求被告支付2017年6月1日起的房屋使用费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。使用费标准以前述租金标准为准，并以原告主张的每月每平方米50元为限。鉴于被告在本案诉讼后是否交纳使用费尚不确定，故使用费计至本判决生效之日止为宜。该案判决如下：一、被告吴燕明在本判决生效之日起十日内向原告卓伟成支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房（住宅，建筑面积59.1581平方米）的使用费（按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准计算，每月、每平方以原告主张的50元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。该案判决后，被告不服，提起上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终12255号案件受理，并作出如下判决：一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16534号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16534号民事判决第一项为：上诉人吴燕明在本判决生效之日起十日内以每月2662元的标准向被上诉人卓伟成支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房的使用费。现该案已于2019年8月28日生效。原告就上述判决向本院申请执行，本院于2019年11月26日以（2019）粤0105执14527号案件受理后，于2020年4月28日作出（2019）粤0105执14527号之二执行裁定书，载明：权利人卓伟成于2019年11月26日向本院申请执行，要求被执行人支付本息暂计72697元。本院于2019年11月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书及报告财产令，责令其履行生效法律文书所确定的义务及报告财产。执行过程中，本院通过全国网络查控系统及广州市网络查控系统查询了被执行人名下的财产信息，但未发现被执行人有可供执行的财产。本院认为，经调查，暂未发现本案有可供执行的财产且申请执行人未在指定期间内提供被执行人有其他财产可供执行的证据，本案暂不具备执行条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条的规定，裁定如下：本院（2019）粤0105执14527号案终结本次执行。申请执行人发现被执行人有可供执行财产或者财产线索的，可以向人民法院申请恢复执行；等。本案诉讼中，被告表示：涉案房屋是被告本人实际使用，除被告外没有其他人员在涉案房屋居住；涉案房屋户籍内只有被告一人；被告认为要支付租金只能按公房政策支付租金，现没有能力支付租金。原告以返还原物纠纷于2020年5月23日提交立案材料，本院于2020年8月10日立案，并于2020年8月18日将起诉状副本等材料送达给被告。诉讼过程中，经本院释明，原告明确以租赁合同纠纷进行本案诉讼，并明确诉请为：1、确认双方的租赁关系已于2020年5月23日（原告起诉之日）解除；2、判决被告立即按现状腾空交付涉案房屋给原告；3、判决被告向原告支付涉案房屋使用金（从2019年8月29日起计算至被告实际腾空交还上述房屋之日止，按每月2662元标准计算）；4、判决被告承担本案诉讼费。被告对诉请1不予确认，认为双方并未成立租赁关系，其余意见与庭审意见一致。本院认为：根据已生效判决查明和认定的事实，原、被告之间就涉案房屋成立租赁关系，租金标准按照每月2662元确定。上述判决生效后，执行过程中，本院因未发现被告有可供执行的财产而终结执行程序。现原告以租赁合同纠纷起诉本案，要求以起诉之日作为租赁关系解除时间，被告认为双方并不存在租赁关系，并以实际行动表示不同意按已生效判决认定的租金金额支付租金给原告，已构成违约，故双方的租赁合同已无履行的基础，应以被告收到本案诉讼材料之日作为双方租赁关系解除之日，即2020年8月18日。鉴于租赁关系已解除，故原告主张被告按现状交还涉案房屋、并按每月2662元自2019年8月29日支付租金，合情合理，本院予以确认；但2020年8月19日起至被告实际腾空交还房屋之日止的租金应为房屋占用费，标准与原租金标准一致。被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、确认原告卓伟成与被告吴燕明就广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房房屋成立的租赁关系已于2020年8月18日解除。二、被告在本判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房房屋，并将该房屋腾空交还给原告；被告在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余被告增加的可移动设施可由被告在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除搬走。三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付自2019年8月29日至2020年8月18日的租金、从2020年8月19日起至被告实际腾空交还涉案房屋给原告之日止房屋占用费（标准均按照每月2662元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费399元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 郭 谧二〇二一年二月一日书记员 彭智媚