广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27693号原告：广州红船汇置业发展有限公司，住所地广州市海珠区新港东路2842号自编3栋。法定代表人：刁宇基，职务总经理。委托诉讼代理人：方宏全，广东睦信律师事务所律师。被告：广东花雨间投资有限公司，住所地广州市白云区广园中路211号八层至十二层1110房之六。法定代表人：叶建晓。原告广州红船汇置业发展有限公司诉被告广东花雨间投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州红船汇置业发展有限公司的委托诉讼代理人方宏全到庭参加了诉讼。被告广东花雨间投资有限公司下落不明，本院依法发出公告，期限届满被告没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州红船汇置业发展有限公司诉称，原、被告于2019年3月签订《租赁协议》，约定被告向原告承租位于广州市海珠区新港东路2842号之13栋自编101房的物业用于经营民宿，租期为5年。被告从2019年10月开始拖欠租金及水电费，原告已响应国家政策，为被告免除2020年年初的一个月租金，但被告至今仍分文未付。原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间签订的《租赁协议》；2、被告返还拖欠的租金、水电费及物管费832931.54元；3、被告向原告支付拖欠的租金、水电费及物管费832931.54元产生的逾期违约金，暂计至2020年7月31日为389472.96元；4、被告向原告支付律师费30000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告广东花雨间投资有限公司未提出答辩意见，也未提交证据。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）曾签订《租赁协议》，约定：租赁单元为广州市海珠区新港东路2842号之13栋自编101房，租赁面积为1100平方米，租赁物用途为民宿；甲方于2019年3月31日前将租赁物业交付乙方使用；租赁期限为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止；租金标准（小写）￥81.82元/月（不含物业管理费、税费）；从2020年4月起租金年递增6%；乙方在收到甲方缴费通知书5个工作日内（遇法定假日顺延至到期后第一个工作日）以银行转账的方式向甲方支付当月租金；管理费按月结算，由乙方在当月的第5日按银行转账付款方式给甲方，物业管理费每平方￥5元；甲方负责提供独立水电表给乙方，乙方承租房屋的室内水电费分水电表度数、水电损耗和分摊度数（按水电表度数15%计算），由甲方于次月前向乙方收取；乙方须按时缴交租金、管理费及水电费，如逾期一天应按应付未付金额3‰向甲方支付违约金；乙方逾期三十天不缴交租金，视为乙方单方面终止协议，乙方应立即交还租赁物给甲方并同意将保证金赔偿给甲方作为违约补偿；等。案件审理过程中，原告表示于2019年4月1日向被告交付场地，被告装修至2019年10月时停止装修，既未继续交租，也未交回场地，租金、水电费和物业费均从2019年10月开始拖欠。原告另主张，租金按照自然月收取，实际执行的租金标准为90000元/月，从2020年4月开始每年应递增6%，收费通知单在每月的第一个工作日派发到租赁场地。原告提交了《授权委托书》、《房地产权证》、《同意场地转租证明》、《同意分租转租证明》、《房屋租赁合同》等证据，证明其有案涉场地合法的转租权。上述证据材料显示，广州市新洲经济发展有限公司是海珠区新港东路2842号自编13栋的权属人，其于2016年9月1日授权广州市汇韩置业有限公司全权代为管理其名下位于广州市海珠区新港东路2842号琶洲项目用地约80万平方米的土地使用权及地上房产。广州市汇韩置业有限公司于2018年12月10日出具《同意场地转租证明》，证明广州市亿景物业管理有限公司向其承租了广州市海珠区新港东路2842号自编3栋、12栋、13栋的房屋、厂房、空地，租期至2028年11月30日，租赁期间其同意承租人根据场地使用情况进行合法转租、分租。2018年11月23日，广州市亿景物业管理有限公司（甲方、出租方）与原告的法定代表人刁宇基签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于广州市海珠区新港东路2842号自编3栋/13栋的房屋、厂房、空地，租期至2028年11月30日止，甲方同意乙方承租期间可以分租和转租。2019年6月10日，广州市亿景物业管理有限公司出具《同意分租转租证明》，同意原告将包括案涉房屋在内的物业分租以及转租。原告提交了2019年10月至2020年1月、2020年3月至2020年7月期间的《广州红船汇置业发展有限公司收费通知单》，收费单显示：2019年10月至2020年1月及2020年3月期间的租金为每月90000元，2020年4月至2020年7月期间的租金为每月95402.12元；2019年10月至2020年1月及2020年3月至2020年7月期间的物业管理费均为0元；2019年10月水电费为675.51元，2019年11月水电费为387.09元，2020年1月水电费为7.92元，2019年12月、2020年3月至2020年7月水电费均为0元。原告主张收费通知单于每月第1个工作日送达至租赁场地给被告。经查，2019年10月的第五个工作日为2019年10月12日；2019年11月的第五个工作日为2019年11月7日；2019年12月的第五个工作日为2019年12月6日；2020年1月的第五个工作日为2020年1月8日；2020年3月的第五个工作日为2020年3月6日；2020年4月的第五个工作日为2020年4月8日；2020年5月的第五个工作日为2019年5月11日；2020年6月的第五个工作日为2020年6月5日；2020年7月的第五个工作日为2020年7月7日。原告主张2019年10月违约金的起算时间为2019年10月9日，2019年11月至2020年1月以及2020年3月至2020年7月的违约金起算时间均为当月的8日。原告提交了《委托代理合同》、发票、银行付款回执，上述证据显示，原告就本案纠纷委托广东睦信律师事务所为其提供法律服务，原告向该所支付律师费30000元。因被告一直未支付相关费用，双方协商无果，原告于2020年9月14日提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律法规的规定，讼争期间双方的租赁合同关系合法有效，双方均应依约切实履行。《租赁协议》约定，被告逾期三十天不缴交租金视为单方面终止协议，现被告已拖欠租金超过一年，以实际行动不履行合同，原告主张解除合同，可予支持。按照合同约定，2019年4月1日至2020年3月31日的月租金为81.82元/平方米×1100平方米＝90002元，原告主张实际按照90000元/月的标准收取，可予确认。2020年4月1日开始的租金递增6%，即每月租金应为81.82元/平方米×1100平方米×106%＝95402.12元，据此计算2019年10月1日至2020年1月31日期间及2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金为90000元/月×5个月＋95402.12元×4个月＝831608.48元。根据原告提交的收费通知单计算，讼争期间的水电费为675.51元＋387.09元＋7.92元＝1070.52元，物业管理费为0元，被告对此未提出异议，本院予以确认。故被告应向原告支付拖欠的租金及水电费831608.48元＋1070.52元＝832679元。根据《租赁协议》的约定，被告应在收到原告缴费通知书5个工作日内支付租金、管理费及水电费，每逾期一日，应当按照应付未付金额的3‰支付违约金，现被告未按时支付租金、水电费，理应向原告支付违约金。但双方协议约定的违约金标准过高，本院酌情调整违约金的计算标准为年利率15.4%。结合原告主张及本院查明的事实，2019年10月拖欠费用90675.51元应从2019年10月12日起计算违约金，2019年11月拖欠的费用90387.09元应从2019年11月8日起计算违约金，2019年12月拖欠的费用90000元应从2019年12月8日起计算违约金，2020年1月拖欠的费用90007.92元应从2020年1月8日起计算违约金，2020年3月拖欠的费用90000元应从2020年3月8日起计算违约金，2020年4月拖欠的费用95402.12元应从2020年4月8日起计算违约金，2020年5月拖欠的费用95402.12元应从2020年5月11日起计算违约金，2020年6月拖欠的费用95402.12元应从2020年6月8日起计算违约金，2020年7月拖欠的费用95402.12元应从2020年7月8日起计算违约金，违约金计算至实际付清之日止，每一期的违约金以当期欠费本金为限。原告因被告逾期支付费用导致纠纷而实际支付了律师费30000元，故本院对原告要求被告支付律师费30000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告广州红船汇置业发展有限公司与被告广东花雨间投资有限公司就广州市海珠区新港东路2842号之13栋自编101房签订的《租赁协议》（租赁期限为2019年4月1日至2024年3月31日）。二、被告广东花雨间投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州红船汇置业发展有限公司支付拖欠租金、水电费832679元。三、被告广东花雨间投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州红船汇置业发展有限公司支付拖欠租金、水电费产生的违约金（按照年利率15.4%的标准，以90675.51元为基数从2019年10月12日起计算、以90387.09元为基数从2019年11月8日起计算、以90000元为基数从2019年12月8日起计算、以90007.92元为基数从2020年1月8日起计算、以90000元为基数从2020年3月8日起计算、以95402.12元为基数从2020年4月8日起计算、以95402.12元为基数从2020年5月11日起计算、以95402.12元为基数从2020年6月8日起计算、以95402.12元为基数从2020年7月8日起计算至实际付清之日止，每一期的违约金以当期欠费本金为限）。四、被告广东花雨间投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州红船汇置业发展有限公司支付律师费30000元。五、驳回原告广州红船汇置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8036元，由被告广东花雨间投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二一年二月七日书记员  钟 露陈韵怡