新疆维吾尔自治区福海县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4323民初51号 原告：兰其宏，男，1977年11月9日出生，汉族，个体从业者，住新疆维吾尔自治区福海县。委托诉讼代理人：贾铭，福海县阿尔达乡法律服务所法律工作者。被告：福海银都房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区福海县人民东路。法定代表人：袁传山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵静，新疆兆静律师事务所律师。原告兰其宏与被告福海银都房地产开发有限公司（以下简称银都公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兰其宏及其委托诉讼代理人贾铭、被告银都公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰其宏向本院提出诉讼请求：1.追索银都公司欠兰其宏劳务费1067907.61元及利息。2.支付合同的违约金300000元。3.诉讼费由银都公司全部支付。事实和理由：2018年5月19日至2018年8月12日，原告兰其宏与被告银都公司袁传山签订了金都佳苑、综合农贸市场、金都综合农贸市场、幸福佳苑全盘销售代理委托合同，兰其宏任售楼部总经理。合同签订后，兰其宏按照委托合同约定，进行销售金都佳苑1号楼商铺、2号楼商铺、3号楼商铺、2号楼住宅楼、3号楼住宅楼、4号楼住宅楼。销售情况如下：1.金都佳苑、综合农贸市场总成交额：101303496.62元，应付提成：101303496.62元×2%=2026069.93元。已付：（现金）570000元+（以房抵款）1066976元=1636976元。欠付：389093.93元。2.金都综合农贸市场招商成交总额：472837.1元，应付提成：472837.1元×15%=70925.57元，欠付70925.57元。3.幸福佳苑总成交额：29794405.64元。应付提成29794405.64元×2%=595888.11元，欠付595888.11元。4.欠员工宿舍租金：10000元，厨房设备柴米油盐2000元。合计欠付：1067907.61元。兰其宏多次要求银都公司法人袁传山算账付款，袁传山以各种理由一拖再拖不算账，不付款。现诉至贵院，追索银都公司法人袁传山欠委托兰其宏销售房屋款佣金1067907.61元，及造成损失的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算利息。该损失利息一直延续到判决执行之日。）被告银都公司辩称，双方于2018年5月5日签订《银都农贸综合市场全程策划及全盘销售代理委托合同》，合同约定仅为银都农贸综合市场，原告在诉状中所称的幸福佳苑不在合同约定范围内，双方合同约定清楚明确，应当按照合同结算，经庭前双方证据交换，确认已付佣金数额为1636976元，被告应付款项已经足额支付，没有违约行为，双方的合同已于2019年10月31日终止。双方结算的佣金应当以此期为界。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告兰其宏为了支持其诉讼主张向本院提供证据如下：1.《“银都农贸综合市场”全程策划及全盘销售代理委托合同》原件1份（6页）；2.《农贸综合市场招租方案》复印件1份；3.借款协议20份（复印件12份，原件8份）及收据28张（其中邢佳栋没有借款协议有收据，复印件1份，原件27份）、幸福佳苑商铺销售明细表1份，证明原告在2019年6月10日开始销售幸福佳苑至2019年9月24日，销售了25套商铺，合计金额29794405.64元。出借人共17人，共计1288.0450万元。原告是幸福佳苑实际承包销售人。4.微信聊天记录截图27份、照片打印件1份，证明兰其宏在2019年6月6日至2019年9月30日负责幸福佳苑售楼部，有合影照片为证，给售楼部经理赵二成商量销售工作，给赵二成及员工发放工资。5.2019年1月至9月工资表9份及账号明细一份，证明兰其宏在2019年1月至9月，承包银都公司销售楼房，负责承包幸福佳苑售楼部。6.与设计院人员微信聊天记录截图10份，证明兰其宏2019年5月30日至2019年9月9日负责银都公司幸福佳苑售楼部，与设计院赵伟力商量银都幸福花园小区户型面积，同时能够证明代理销售银都商贸综合市场。7.台账明细，证实原告诉请中第一项金都家园和农贸市场整个销售金额为101303496.62元。被告银都公司的质证意见为，对合同三性认可，证明目的不认可，合同第三页第七条销售代理费的约定均为支付购房款首付款并且签订商品房买卖合同为准，由此可见只有符合该条件才可以结算代理费。对招租方案认可。对借款协议及收据、明细表的复印件无法确定真实性，原件认可，对关联性和证明目的不认可，该借款协议不能作为原、被告结算佣金的依据。该借款协议是否履行了还款义务，双方是否已经达成商品房买卖合同并没有其他证据可以证实，原告以此要求佣金无事实和法律依据。对与赵二成等人的微信记录真实性无法认定，信息是可以删减的，对其完整性无法确认，2019年以前金都佳苑的售楼部因为售楼部需要搬至幸福佳苑，原告提供的证据照片可以看出这时候售楼部已经从济海路的北面搬到了南面，所以在工作中确实有配合和帮助的过程，但是双方没有就幸福佳苑售楼事宜达成合意。就售楼部的微信聊天记录，双方在2019年的9月，因原告没有跟其售楼部的相关人员发工资，2019年10月后的工资均由被告进行发放。原告在庭前也认可了该事实并且同意将9月被告为其代发的29534元的9人工资予以扣除。对和设计院人员的微信聊天记录不能够证明双方达成了销售委托的合意。对工资表1-8月不清楚，仅对9月经庭前核实，9月份的9个人工资29534元是由被告代发的。自此之后，售楼部所有工作人员的工资均由被告发放。对台账上名字后面打红色对钩的被告认可已经签订了商品房买卖合同并且同意按照合同约定支付佣金。对其他部分在合同终止之日没有签订商品房买卖合同故不具备支付佣金的条件。具体成交额被告会提供明细表，名字前面打钩的或者打八叉的是前面有过购房意向但是没有签订商品房买卖合同。本院的认证意见为，对证据1、2，因被告银都公司对真实性、合法性及关联性无异议，本院证据三性予以确认；对证据3、4、5、6，不足以证明原告兰其宏与被告银都公司就“幸福佳苑”项目销售达成一致意思表示，从证据3中幸福佳苑商铺销售明细表及证据7可以看出，金都佳苑与幸福佳苑售楼部人员重复，基本为一组人员，本院对以上证据的证明目的不予确认；对证据7，因该证据系原告兰其宏自行出具，无其他证据佐证，本院对该份证据不予采信。被告银都公司为了支持其反驳主张向本院提供证据如下：1.福海县幸福佳苑工程备案登记表及相关的3份许可证、2份红线图（均为复印件），证实幸福佳苑立项为2019年10月17日，办理相应的施工许可均在2020年3月以后。由此证实，双方合同履行期间该房屋不具备销售条件。2.商品房预销售许可证复印件11份，证明幸福佳苑工程销售许可时间最早的是2020年9月16日。3.授权委托书复印件1份，证明2019年7月1日银都公司向赵二成授权，由他负责幸福佳苑楼房的销售事宜。4.9月工资表复印件1组，证明2019年9月份应当由原告支付给售楼人员的工资29534元，由原告造表，被告进行发放。5.10月至12月的工资表及发放证明复印件1组，证明被告自2019年9月以后所有售楼部人员的工资发放表情况，至此原告退出了房屋销售。6.被告认可的已售房屋及相应房款、被告自行打印的金都佳苑2019年10月之前卖出房屋明细表1组，证明住宅和商铺在一起，被告认可原告销售的内容及数额，销售房款总金额为33058394元，被告收到房款总额为17013256元。原告兰其宏的质证意见为，对第一份证据许可证与本案是否欠劳务费没有直接的关系，只是企业是否有权销售的凭证，不是原告和被告公司对这两个小区是否销售楼房的权利证明。备案登记表也是企业开发销售房地产的一个权利的依据，也不能证明幸福佳苑不是兰其宏所销售。对2019年7月1日由袁传山授权赵二成为幸福佳苑工程售楼部的全权管理人的授权委托书不能证明幸福佳苑的售楼由赵二成承包，授权委托书只能证明被告公司认可赵二成是幸福佳苑售楼部的负责人，因为授权委托书原告今天才知道，对三性及证明目的不认可，奖励制度没有兰其宏的名字和签字，奖励制度是在2019年8月1日所写，原告有确凿的证据能够证明幸福佳苑已经在奖励制度出台前两个月已经开始销售。对于金都佳苑2019年10月之前的明细住宅的表格与原告所提供的表格出入的原因是因为商品房买卖合同没有签订，根据2018年5月5日袁传山与兰其宏所签订的《银都商贸综合市场全程策划以及全盘销售代理合同》的内容第七条销售代理费的问题和如何生效的问题有明确的规定，也就是说交了定金也好全部付清也好，必须要有商品房买卖合同，没有买卖合同不能作为销售的代理标准。第八条第三项明确约定如因销售证件不全而引起的所有责任由甲方承担。合同第三页倒数第五行，有包括甲方承担的原因。这些证件不是兰其宏所能确定的，所以合同明确规定商品房买卖合同能否签订是甲方承担的不是乙方承担的。9月份以后的工资表与本案没有任何关系，在2019年9月底10月初，原告与被告公司袁传山商量签订幸福佳苑文字性合同时谈崩了，所以9月之后的工资是由被告公司发放的，9月份及之前的工资都是原告发放的。本院的认证意见为，对被告银都公司提供的证据1、2，因被告对真实性无异议，该组证据可以证明幸福佳苑取得预售许可证的具体时间，本院对该组证据予以确认；对被告银都公司提供的证据3，因系其自行出具，本院不予确认；对被告银都公司提供的证据4、证据5，因原告兰其宏认可自2019年9月以后的工资由被告银都公司支付，本院予以确认；对被告银都公司提供的证据6，因与其认可的已付报酬不一致，根据被告银都公司认可的已付报酬1636976元，按照合同约定的提成2%的报酬支付比例，可以推断出经由原告兰其宏之手销售出的房屋总成交价至少为81848800元，本院对被告银都公司的该组证据不予确认。本案审理过程中，本院根据原告兰其宏的申请，向福海县住房和城乡建设局调取了银都公司金都佳苑2018年5月5日至2019年10月31日期间的商品房合同备案明细，该单位回函此期间金都佳苑除4号12幢7件、3号11幢19件、2号10幢17件商品房买卖合同有备案信息外，其余房屋均无备案信息。本院向福海县不动产登记中心调取了银都公司金都佳苑工程及综合农贸市场工程、幸福佳苑工程抵押情况，该单位回函金都佳苑工程及综合农贸市场工程自2019年1月28日起在阿勒泰市农村商业银行股份有限公司办理在建工程抵押登记，已经出售的房屋办理了解除抵押登记，未出售房屋至今未解除抵押登记，幸福佳苑工程未办理抵押登记。原告兰其宏的质证意见为，对两份证据的真实性认可，证明目的也认可，对原告所起诉的事实与商品房买卖合同数额对不上的按照实际数字来认定。由于部分房产在阿勒泰市农村商业银行做了抵押，所以有些商品房买卖合同无法签订，无法签订的原因是甲方不是乙方，应当是甲方承担责任。被告银都公司的质证意见为，对证据的三性均予以认可，没有意见。本院的认证意见为，因原、被告均无异议，本院对调取的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月5日，银都公司（甲方）与兰其宏（乙方）签订《“银都农贸综合市场”全程策划及全盘销售代理委托合同》，约定：甲方委托乙方作为“银都农贸综合市场”项目独家代理商，负责该项目的全程策划和全盘代理销售业务，代理期限自2018年5月5日至2019年10月31日。合同第五条约定，双方约定本合同所指“售出”包括：1、甲乙双方合同签订后，甲方不得自行销售本合同项目中的商品房，甲方自行售出的，仍视为乙方代理销售；2、乙方代理售出部分。合同第七条约定，合同代理费=销售代理费+溢价分成，销售代理费按约定售出实际销售总额的2%由甲方每月向乙方支付，以客户支付所购房屋首付款并且签订《商品房买卖合同》为准，即符合销售代理费结算标准，销售代理费按月结算，每月25日为结算周期，随后两日之内甲乙双方核对销售账目，次月5日前甲方向乙方支付截止到上一月所有已符合结算标准的成交房屋买卖合同总额的全部销售代理费。乙方每套房屋或商铺销售成交价超出甲、乙双方所确定的销售底价，所产生的溢价部分，乙方得20%。合同第八条约定，甲方的权利义务：甲方于公开销售5日前，向乙方提供与本项目销售有关的各种证件及手续，若因销售证件不全而引起所有责任由甲方承担。乙方的权利义务：《房屋认购协议》签订后，除交客户一份外，自己保管一份，及时送甲方一份，代理业务结束后一周内将自己保管的协议交甲方存档。负责承担乙方销售人员薪资和其他相应办公费用。2019年5月7日，银都公司的法定代表人袁传山与兰其宏签订《农贸综合市场招租方案》，约定销售部招租成交的佣金按半年租金的15%提取，只提取第一年。另查明，“银都农贸综合市场”项目包含金都佳苑商铺和住宅，被告银都公司以现金、顶账方式共计支付原告兰其宏该项目中介报酬1636976元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方就“幸福佳苑”项目是否达成中介合意；二、被告是否按照合同约定足额支付原告中介报酬。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案原告兰其宏主张的被告银都公司违约的法律事实一直持续至民法典施行后，所引起的案涉纠纷应当适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第九百六十三条规定，“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”原、被告之间的《“银都农贸综合市场”全程策划及全盘销售代理委托合同》符合中介合同的要件，本案案由应当为中介合同纠纷。关于本案的争议焦点之一，原、被告双方就“幸福佳苑”项目是否达成中介合意的问题。原告兰其宏对该争议焦点负有举证责任。原告兰其宏所举的《“银都农贸综合市场”全程策划及全盘销售代理委托合同》中仅为“银都佳苑”项目，并不包含“幸福佳苑”项目，根据原告兰其宏提供“幸福佳苑”销售台账及“金都佳苑”销售台账，可知二售楼部售楼人员高度重合，原告兰其宏提供的借款协议及收据、微信聊天转账记录、工人工资表等不足以证明原告兰其宏与被告银都公司就“幸福佳苑”项目达成中介合意，原告兰其宏是否得到被告银都公司的授意进行“幸福佳苑”的售楼活动、售楼提成比例及报酬支付时间、支付方式等主要合同内容无法确定。《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式……”根据现有证据，无法确定原、被告之间是否通过书面形式、口头形式或者其他形式对“幸福佳苑”项目的销售达成一致意思表示。综上，原告兰其宏主张的“幸福佳苑”项目的中介报酬，证据不足，本院不予支持。关于本案的争议焦点之二被告是否按照合同约定足额支付原告中介报酬的问题。原告兰其宏对此亦负有举证责任，即原告兰其宏对其售出的“银都农贸综合市场”的具体住宅及商铺负有举证责任。按照合同约定及民法典的相关规定，原告兰其宏应当提供在2018年5月5日至2019年10月31日期间由其负责售出的住宅或者商铺的《商品房买卖合同》，或者至少提供按照合同第八条约定也应由其持有一份的《房屋认购协议》，但原告兰其宏仅提供了由其单方出具的金都佳苑2号楼住宅、3号楼住宅、4号楼住宅，1号楼商铺、2号楼商铺、3号楼商铺、6号楼商铺销售台账明细，在该明细表中，仅有少部分备注“合同已签”，该台账无被告银都公司签字或盖章确认，被告银都公司开庭时仅对部分表示认可。原、被告双方对已付佣金为1636976元无争议，按照合同约定的提成2%的报酬支付比例，可以计算出经由原告兰其宏之手销售出的房屋总成交价至少为81848800元，但原告兰其宏的中介报酬是否已足额支付不能确定。本院向福海县住房和城乡建设局及福海县不动产登记中心调取的证据仅显示上述期间网签商品房买卖合同数为43件。原告兰其宏亦未提供证据证明其负责的销售部招租成交金额兰其宏及员工宿舍租金、厨房设备柴米油盐等费用。综上，原告兰其宏要求被告银都公司支付剩余未付“金都佳苑”项目中介报酬及招租中介报酬、员工宿舍租金等费用、违约金等诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，原告兰其宏的全部诉请证据不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告兰其宏的全部诉讼请求。本案案件受理费17111.16元，减半收取计8555.58元，由原告兰其宏自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   张霞二 〇 二 一 年 二 月 二 十 二 日法 官 助 理   何静书  记  员   齐佳