成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初26号 原告：冯浩，男，汉族，1991年2月7日出生，住成都市成华区。 被告：成都佳成时代投资有限公司，住所地成都市成华区迎晖路138号。 法人代表：蒲云辉。 委托诉讼代理人：陈瑞珍，住广西贺州市八步区，系公司员工，特别授权。 原告冯浩与被告成都佳成时代投资有限公司（以下简称佳成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯浩，被告佳成公司的委托诉讼代理人陈瑞珍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告冯浩向本院提出诉讼请求：1、责令被告偿还原告赔偿款98140元；2、责令被告按照赔偿合约约定每天2%的违约金；3、诉讼费用全由被告承担。事实和理由：本人是成都市成华区峨眉山路555号佳年华广场一期住宅业主，今年9月，小区业主收到成都佳成时代投资有限公司《关了佳年华广场一期4号楼并联验收告知函》，开发商告知我们已将小区四号楼写字楼进行户型调整，表示愿意负责解决和承担因私下进行户型调整引起的纠纷和赔偿责任，经过双方友好协商，开发商同意赔偿我们损失，并要求我们签字同意规划局等相关部门对四号楼进行验收，承诺在其办理完成四号楼建筑工程规划土地核实意见书后十个工作日内支付赔偿款项，约定期到后，原告多次找被告交涉，均被被告以“财务没有收到付款指令”“明天看看到账没有”“今天银行已经下班”等理由拒绝赔付。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第一款和第134条第一款第七项的规定，被告应当承担民事责任，原告有权要求被告偿付赔偿款，并赔偿由于被告拖欠贷款而给原告带来的一切经济损失。 被告佳成公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求被告认为赔偿协议的合法性不予认可，建设工程规划图公示中4号楼与原告所在的2号楼没有关系，但被告为了尽快取得建设工程验收并将4号楼进行房屋交付才被迫与原告签订了该协议。所以我方不认可该项诉讼请求。因为是被迫与原告签订的该协议所以我方不认可第2项诉讼请求，我方不应承担，并且2%的违约金我认为过高。 要求按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准调整违约金。 经审理查明，2017年5月28日，原告（乙方买受人）与被告（甲方出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，并约定如下内容：第二章商品房基本情况（一）出卖人以出让方式取得坐落于成华区××路××嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组地块的建设用地使用权。该地块土地使用权面积为20542.31平方米。（二）买受人购买的商品房（以下简称“该商品房”）所占用的土地规划用途为住宅／公寓，土地使用权终止日期为2083年10月10日。第三条商品房预售依据该商品房已由成都市城乡房产管理局批准预售，预售许可证为11148。第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证11148号下负一层292号。（五）该商品房的预测建筑面积39.15平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊的共有建筑面积26.43平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房共有部分、共有建筑面积构成，见附件二。第五条、抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：抵押。抵押登记日期：2016年3月10日，债务履行期限：2016年3月31日-2019年3月31日。第三章商品房价款（三）该商品房总价款为147000元。第九条、付款方式及期限（二）买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人在2017年5月27日前支付该商品房全部价款。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》。并有原告向被告支付房款147000元的收据。第十二条规划、设计变更（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日涅做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。该合同还约定其他内容。2017年8月22日，被告向原告出具发票载明收到案涉车位款147000元。 2020年9月17日，被告向原告发出《关于佳年华广场4号楼并联验收告知函》，载明：尊敬的佳年华广场一期业主：成都佳成时代投资有限公司开发的佳年华广场一期项目，于2014年4月28日取得工程规划许可证，规划许可面积154291.99㎡，容积率5.20，其中地上面积109745㎡，地下建筑面积44546.62㎡。项目分为一期一标段（1.2.3号楼及地下室）。一期二标段（4号楼）进行建设开发。一期一标段（1.2.3号及地下室）于2017年取得规划验收合格证并已交付入住。一期二标段（4号楼）与2014年4月23日通过规划方案审查，2014年9月5日通过施工图审查取得图审备案报告，后进入施工图深化设计阶段，对办公户型进行调整，相关手续经成都市城乡建设委员会审查合格，调整符合相关规划要求，于2018年11月取得施工图深化设计后的图审备案报告，并办理了预售许可证进行销售。该户型调整与规划许可证上的部分户型存在不一致，调整前后布局详见附图。现一期4号楼拟向成都市住建局提出提出并联验收申请，已经入规划核实公示阶段，定于2020年9月19日9：00在佳年华广场一期1号大门以及4号楼出入口进行相关公式。如您对公示内容有异议，请您于2020年9月26日9:00之前向成都市公证处书面致函进行反馈。 2020年11月3日，被告向原告发出《关于佳年华广场一期4号楼规划验收公示的回函》，载明：我公司于2020年9月26日期间在佳年华广场一期一号大门及4号楼主要出入口对佳年华广场一期4号楼进行了土地规划核实公示，并委托成都市公证处对公示事宜进行了公证。公示期间接到您对公示的异议回函，就您提出的异议，我公司向您进行书面答复。我公司此次土地规划核实内容，各项综合技术经济指标满足规划许可证及附图要求。4号楼在施工图深化设计方面有户型调整，经施工图审查机构审查合格后，按审查合格图纸进行修缮，按图施工。我公司经相关政府部门审批，取得合法预售许可证手续后，对4号楼进行销售。后期管理方面，物业公司对1.2.3号楼与4号楼之间的人流出入进行严格管理。我公司已申请办理并联验收相关手续，由此引起的一切法律责任由我公司承担。如您对我公司以上解释有异议的，请于2020年11月10日17点前与我公司联系。 2020年11月22日，被告（甲方）与原告（乙方房号：2-2-1107）签订《赔偿协议》，并约定了如下内容：经甲乙双方友好协商，就甲方佳年华广场一期4号楼建筑工程规划土地核实公示内容，为消除对乙方的影响，经双方友好协商签订赔偿条款如下，必须共同遵守：1、甲方一次性赔偿乙方因4号楼与户型调整对乙方造成影响的损失，甲方支付98140元，乙方开户行全称：中国建设银行贝森路支行，账号：6227××××6882。2、上述第1条相关费用，在甲方办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书后10个工作日内支付至乙方提供的银行账户。如超过10个工作日未支付给乙方，甲方每天向乙方另付赔偿金总额的2%作为违约金。3、双方协商一致本协议内容保密，乙方不得向第三方透露，不得诱导其他业主，如有违约，本协议终止，乙方退还甲方全部款项，同时甲方可向乙方按房屋总价的20%追究乙方的违约责任。4、乙方对甲方佳年华广场一期4号楼建筑工程规划土地核实公示内容无异议，同意开发商以现状进行规划验收，放弃主张对规划验收异议的权利，也不得诱导其他业主主张权利。5、本协议一式两份，甲方一份，乙方一份（甲方完成支付后乙方须归还），具有同等法律效力。另有附图关于佳年华广场一期4号楼户型图的对比。 2020年11月25日，被告向包括原告在内的嘉年华一期4号楼业主发出短信，载明：根据之前与业主代表的沟通会议要求，定期通报项目的整改验收进度，现就11月26日-11月25日期间的工作推进情况，告知如下：1、消防验收合格，已取得特殊建设工程消防验收意见书。2、已取得建筑工程规划土地核实意见书。我司将通过微信公众好像各位业主告知最新的情况。感谢各位业主的理解与支持。 另查明，2020年10月16日，成都市规划和自然资源局对被告进行行政处罚，处罚事由为被告未按照《建设工程规划许可证》载明的建筑面积进行建设的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商登记资料；2、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；3、《关于佳年华广场4号楼并联验收告知函》；4、《关于佳年华广场一期4号楼规划验收公示的回单》；5、《赔偿协议》6、收款发票；7、微信记录等。 本案中，原告与被告之间签订了书面的《赔偿协议》，并约定了原被告双方的赔偿事宜，该书面协议是原被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 一、关于支付赔偿款的问题。根据约束双方的《赔偿协议》的约定：1、甲方一次性赔偿乙方因4号楼与户型调整对乙方造成影响的损失，甲方支付98140元。庭审中，原告明确主张被告支付赔偿款的金额为98140元，故原告主张被告支付赔偿款并无不当。被告在庭审中提出该书面协议是胁迫被告所作，并无在案证据证明，本院不予认定。故原告主张被告支付赔偿款98140元的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于支付违约金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案使用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。庭审中，被告提出违约金额过高，并主张按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准调整违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故本院根据合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益，酌情认定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算违约金。关于违约金的起算时间点的问题，根据约束双方的《赔偿协议》的约定：2、上述第1条相关费用，在甲方办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书后10个工作日内支付至乙方提供的银行账户。如超过10个工作日未支付给乙方，甲方每天向乙方另付赔偿金总额的2%作为违约金。甲方于2020年11月25日办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书，故违约金的起算时间点为2020年12月10日。故本院以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准，以98140元为基数，从2020年12月10日起计算至实际付清为止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都佳成时代投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯浩支付赔偿金98140元； 二、被告成都佳成时代投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯浩支付违约金（违约金计算方式：以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准，以98140元为基数，从2020年12月10日起计算至实际付清为止）； 三、驳回原告冯浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2254元，减半收取计1127元，由被告成都佳成时代投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年二月二十六日 书记员  王加琦