广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6192号上诉人（原审被告、反诉原告）：古思金，男，1987年1月31日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：董卓焰，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟令爽，女，1970年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。原审被告：李明晓，男，1969年12月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄辉明，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王章志，广东经国律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行，住所地深圳市盐田区沙头角镇金融路99号。负责人：童仁俊。上诉人古思金因与被上诉人孟令爽、原审被告李明晓及原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初43286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月2日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人古思金上诉请求：1.撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018)粵0304民初43286号民事判决；改判驳回孟令爽的诉讼请求，支持古思金的反诉请求。2.诉讼费由孟令爽承担。事实及理由：一、古思金属于善意取得房屋所有权，一审判决认定古思金与李明晓恶意串通属于认定事实错误。1.房屋登记在李明晓名下，所有权人为李明晓。古思金与李明晓签订的《深圳市二手房买卖合同》并未损害孟令爽的任何利益。2.古思金已经支付了合理的房屋转让价格，并非以低于市场价格取得房屋。3.房屋已经完成过户手续，古思金已经取得不动产权属证书，房产所有权属于古思金，受法律保护。二、孟令爽无权占用古思金的房产，孟令爽应将房屋归还古思金并支付房屋占用费。三、一审判决超出孟令爽的诉讼请求，违反法律规定。二审庭审中，古思金补充意见如下：一、孟令爽不是房屋的买受人，亓兰忠才是房屋真实的买受人，亓兰忠以孟令爽的名义购买房产，孟令爽不具有原告的主体资格。二、古思金知道房屋有人居住，是李明晓租给他人，李明晓没有告诉古思金已经卖给他人。三、孟令爽并没有明确增加诉讼请求要求将房屋转移登记至孟令爽名下，在第二次开庭辩论前孟令爽在法官的询问下才要求将房产过户至李明晓名下。四、一审法院审理过程中有违法审判行为，书面证人证言、古思金提交的购房证据未进行质证。孟令爽二审答辩称，买卖合同是李明晓与孟令爽签订的，是适格的诉讼主体。李明晓在古思金没有付清购房款的情况下将房屋过户至古思金名下，并设立贷款390万元，直接支付给李明晓，这不是正常的交易。孟令爽一审时已经明确了诉讼请求，古思金将房屋过户至李明晓名下后李明晓才有义务将房屋过户至古思金名下。原审法院将孟令爽诉讼请求拆分作第二、三项判决，这不违反法律规定。李明晓二审答辩称，同意古思金的上诉意见，我方在整个过程中都是与亓兰忠联系，没有与孟令爽协商购买房屋事宜，孟令爽只是根据亓兰忠的指示签订了相关协议。中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行未作二审答辩。孟令爽向原审法院起诉请求：1.依法确认被告李明晓和被告古思金于2016年11月2日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，被告古思金将案涉房产转移登记至被告李明晓名下，被告李明晓再将案涉房产转移登记至原告名下；2.案件受理费和保全费由二被告负担。古思金向原审法院反诉请求：1.反诉被告孟令爽立即搬出案涉房屋，将房屋归还给反诉原告；2.反诉被告孟令爽赔偿反诉原告房屋占用费（按照每月8665.8元的占用费标准，计至反诉被告搬离之日止，暂计至2019年2月份的占用费为233309.40元）；3.反诉被告孟令爽承担本案的全部反诉费用。原审法院查明，2010年8月28日，原告孟令爽与被告李明晓签署《房地产买卖合同》，约定被告李明晓将位于深圳市福田区房产（建筑面积133.32平方米）以200万元价格出售给原告，双方同意按以下方式付款:（1）买方向卖方支付首期款552943元，卖方以该房屋抵押给中国银行的尚欠贷款1447057元，由买方继续支付给中国银行，卖方必须同意买方依然挂靠卖方名下的中国银行利息下浮30%的银行贷款，不得以任何理由终止贷款（买方同意终止贷款的除外）。为了不影响卖方的银行信用，不上黑名单，一般情况下，买方都要按时月供给银行，尽量不要错过每月的月供时间，造成不必要的麻烦，但如果出现特殊情况，买方无法按时月供，卖方必须同意，但如果银行要求罚息或增加其他不必要的损失与卖方无关。（2）买方支付首期款552943元给卖方后，该房屋的一切所有权归买方所有，如将来某一时候买方一次性或分批支付所欠银行贷款，卖方必须同意并不得以任何理由拒绝。如需要过户到买方或买方指定的人员名下，卖方无条件配合办理一切有关手续，不得拒绝，但因过户产生的税费等一切有关费用由买方负责。此外，《房地产买卖合同》还就双方的其他权利义务进行了约定。买卖合同签订后，原告向被告李明晓支付了首期款552943元并每月负担银行按揭贷款，被告李明晓亦将案涉房产交付给原告居住使用。原告提交的被告李明晓与中国银行股份有限公司深圳福田支行于2009年12月1日签署的《借款合同》显示被告李明晓按揭贷款金额为1475000元，借款月利率为同期基准利率下浮30%，借款期限为240个月。原告与被告李明晓签订买卖合同时被告李明晓已偿还部分贷款金额，双方协定由原告负责偿还的贷款金额为1447057元。被告李明晓与被告古思金为亲属关系，被告李明晓是被告古思金的亲姐夫。在原审法院第一次庭审之前，被告古思金向原审法院提交了一份落款时间为2016年11月2日的《深圳市二手房买卖合同》，该买卖合同约定被告李明晓将位于深圳市福田区房产即案涉房产转让给被告古思金，转让价格为3625238元。买卖合同第二条约定：该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。买卖合同第八条付款方式约定：买方采取一次性付款的方式，须于2016年11月30日之前将上述房款3625238元支付至双方约定的银行第三方监管账户。原审法院在第一次庭审时询问被告古思金购买案涉房产的价格、支付形式以及为何低价受让案涉房产？古思金称购买案涉房产的价格为3625238元，是一次性支付390万元房款。对于为何低价受让？被告古思金称因为知道李明晓有合同，交房有问题，所以价格才如此低。被告古思金在原审法院第一次庭审之后又向原审法院提交了一份落款时间为2016年10月26日其与被告李明晓签署的《房地产买卖合同》，该买卖合同约定转让房产为深圳市福田区，建筑面积133.32平方米，转让价格为560万元，买方同意在本合同生效之日起6日内向卖方支付定金30万元，买方须在2016年11月25日之前将除定金之外的首期款140万元支付至买卖双方约定的银行监管账户，买方须在2016年11月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。买卖合同第五条关于递件过户时间约定：在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或者取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地房屋土地登记机构申请办理递件过户手续，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。被告古思金提交的银行流水显示其在2016年10月30日向被告李明晓支付定金30万元。2016年11月3日古思金和李明晓办理了140万元资金监管手续。2016年11月8日，被告李明晓向中国银行股份有限公司深圳福田支行支付1100769.16元，办理了提前还贷及解除抵押登记手续。2016年11月21日，案涉房产由李明晓名下转移登记至被告古思金名下。2016年11月21日被告古思金向被告李明晓支付140万元。2016年11月21日，被告古思金向第三人申请办理了抵押按揭贷款，贷款金额为390万元，银行登记的抵押物清单中载明的抵押物价值为5599040元。2016年12月1日，第三人根据被告古思金的要求将390万元贷款转账被告李明晓的银行账户。原审法院第二次庭审时询问被告古思金为何第一次庭审时陈述案涉房屋交易价格为3625238元？被告古思金称“上次开庭时代理人没有看到房地产买卖合同，只是看过国土部门登记备案的合同”。被告李明晓称在将房屋出售之前已告知自己的妹妹即被告古思金的爱人案涉房产的情况，但自己已经与亓兰忠解除了购房合同。另查，原告孟令爽具备在深圳购买房产的资格，其在原审法院第二次庭审中明确表示愿意代被告古思金偿还尚欠第三人的按揭贷款，其代偿之后另行向被告古思金追偿。同时原审法院在询问原告为何不要求将案涉房产过户至原告名下？原告称不清楚能否从被告古思金名下直接将房产过户至我方名下，我方要求被告李明晓将房产过户至我方名下。原审法院认为，本案争议焦点是被告李明晓和被告古思金是否存在恶意串通损害原告合法权益的行为？如果存在恶意串通，则二被告签署的房屋买卖合同无效；如果不存在，则被告古思金的合法权益应得到保护，原告应将案涉房产交付给被告古思金。针对这一焦点，原审法院评析如下；1.被告李明晓于2010年8月28日已将案涉房产作价200万元出售给原告并已实际交付，而原告亦按照双方约定将首期款552943元支付给被告李明晓，并以每月代李明晓偿还银行按揭贷款的方式支付余下房款1447057元，应该说在合同履行过程中，原告并未出现违反合同约定的情形，原告与被告李明晓所签署的合同仍然合法有效，原告的合法权益应得到法律保护。被告李明晓辩称与原告之间的买卖合同因违反法律和行政法规强制性规定而无效，因原告与被告李明晓关于付款的约定并不违背双方意愿，也未违反任何法律和行政法规的强制性规定，被告李明晓主张与原告之间的买卖合同无效，没有任何法律依据，原审法院对其该辩称不予采信。2.被告古思金是被告李明晓的内弟，对于案涉房屋已经出售给原告的事实理应知情且实际知情，被告古思金在明知案涉房屋已经被原告实际占有的情况下仍然与自己的姐夫即被告李明晓签署买卖合同并履行过户手续，其主观恶意明显，已不属于法律上可以保护的善意第三人，故无论被告李明晓和被告古思金之间的交易是否为真实交易，因双方之间主观上存在恶意串通，故该行为不应受到法律保护。3.被告李明晓与被告古思金恶意串通将案涉房产转移过户至被告古思金名下，导致原告无法取得案涉房产的所有权，二被告恶意串通行为已严重损害了原告合法权益。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。被告李明晓和被告古思金恶意串通将案涉房产过户至古思金名下的行为已经损害了原告合法权益，被告李明晓和被告古思金就案涉房产交易所签订的买卖合同无效，原告起诉主张被告李明晓与被告古思金于2016年11月2日所签署的《深圳市二手房买卖合同》无效，符合法律规定，原审法院予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告李明晓将案涉房产过户至古思金名下后已抵押给第三人办理了390万元的按揭贷款，则被告古思金负有偿还该笔贷款剩余借款的法律义务，只有在被告古思金不履行该法律义务时，原告才可通过替代履行方式代为履行。原告在庭审中表示愿意代古思金偿还银行贷款余额，原审法院对此予以确认。第三人注销抵押权之后，被告古思金应将案涉房产转移登记至被告李明晓名下，费用由被告古思金和被告李明晓共同承担。原告还主张案涉房产在过户至被告李明晓之后，被告李明晓应配合原告将案涉房产转移过户至原告名下，因原告与被告李明晓在《房地产买卖合同》已明确约定“如需要过户到买方或买方指定的人员名下，卖方无条件配合办理一切有关手续，不得拒绝，但因过户产生的税费等一切有关费用由买方负责”，故对原告该主张，原审法院予以支持，但过户涉及的税费根据双方约定由原告负担。对于原告未付的购房款项，被告李明晓未提出主张，被告李明晓可在本案生效后另循法律途径解决。关于被告古思金的反诉，因原审法院前述已认定被告古思金与被告李明晓之间的房屋买卖合同无效，故被告古思金已无权要求原告搬离并支付占有使用费，对被告古思金反诉请求，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认被告古思金与被告李明晓于2016年11月2日签署的《深圳市二手房买卖合同》无效；二、被告古思金应自判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行清偿尚欠的房屋按揭贷款余额（具体金额以银行核定为准），如被告古思金拒绝偿还贷款余额，则原告有权代被告古思金偿还上述贷款，第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行在上述贷款得到清偿后，应于五日内配合当事人办理注销位于深圳市福田区房产［房地产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0238494］的抵押登记手续；三、被告古思金应在上述房产注销抵押登记手续办理完毕后的十日内将上述房产变更登记至被告李明晓名下，如发生相关税费，则由被告古思金和被告李明晓共同承担；四、被告李明晓应在上述房产转移登记至自己名下之日起十日内将上述房产变更登记至原告孟令爽名下，由此产生的相关税费由原告孟令爽负担；五、驳回被告古思金的反诉请求。案件受理费35802元、案件保全费5000元，合计40802元（已由原告预交），由被告古思金和被告李明晓共同负担；反诉案件受理费2400元（已由被告古思金预交），由被告古思金负担。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，古思金与李明晓存在亲属关系，明知房屋在他人占有的情形下仍与李明晓签订购房合同，且在办理房屋过户手续后没有向孟令爽主张权利，在孟令爽提起诉讼后方提出反诉，其抗辩只知道李明晓将房屋出租与他人，房屋所有权系善意取得，本院不予采信。根据法律规定，当事人在一审辩论结束前有权增加诉讼请求，孟令爽在一审辩论结束前增加诉讼请求，符合法律规定，古思金主张原审法院超出孟令爽的诉讼请求进行裁判，与查明的事实不符。关于质证的程序问题，经查阅一审庭审笔录，本案证人出庭作证，当庭接受当事人及法官询问，古思金提交的房屋买卖合同、不动产登记证书等均进行了质证，古思金称原审法院存在程序违法的情形，与查明的事实不符。综上，上诉人古思金的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2400元，由上诉人古思金负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二一年二月一日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。