四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7100号 原告：四川远鸿物业管理有限公司温江分公司。住所地：成都市温江区鸡鸣路588号B区10栋2单元101号。 法定代表人：胡建，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李露，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳鑫，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：梁凯，男，1986年10月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被告：付林，男，1987年10月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：刘勇，四川仁见律师事务所律师。 原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司（以下简称“远鸿物业公司温江分公司”）与被告梁凯、付林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年8月3日、2020年11月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告远鸿物业公司温江分公司的委托诉讼代理人张佳鑫，被告梁凯，被告付林及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼；第二次开庭审理，原告远鸿物业公司温江分公司的委托诉讼代理人张佳鑫，被告梁凯，被告付林的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远鸿物业公司温江分公司向本院提出诉讼请求：1．确认远鸿物业公司温江分公司与梁凯、付林签署的《商铺租赁合同》已于2020年4月24日解除，远鸿物业公司温江分公司有权没收梁凯、付林已支付的保证金28,166.4元；2．判令梁凯、付林支付2019年10月1日至2020年4月24日期间的租金98,034.72元，并支付逾期付款违约金47,643.47元（租金总额的10%）；3．判令梁凯、付林支付2020年1月1日至2020年4月24日期间的物业费1,783.87元，并支付水费、电费及垃圾清运费合计4,192.3元；4．判令梁凯、付林返还租金优惠56,332.8元；5．判令梁凯、付林立即腾退迁出并清水交还承租商铺，并支付逾期迁出商铺的违约金19,716.4元（以当期日租金的两倍即985.82元为基础，从2020年4月30日起，暂计至起诉之日2020年5月20日）；6．判令梁凯、付林承担本案的诉讼费。庭审中，远鸿物业公司温江分公司变更第1项诉讼请求为解除与梁凯签订的《锦江春天项目13栋101号和106号租赁合同三方主体变更协议书》，解除与付林签订的《商铺租赁合同》，远鸿物业公司温江分公司有权没收付林已支付的保证金28,166.4元。 事实与理由：梁凯、付林于2019年4月10日与远鸿物业公司温江分公司签订《锦江春天项目13栋101号和106号租赁合同三方主体变更协议书》（以下简称“《三方协议书》”），约定由梁凯承继付林2018年9月26日与远鸿物业公司温江分公司签订的《商铺租赁合同》项下所有权利义务，且付林就梁凯的违约责任承担连带责任。《商铺租赁合同》约定，付林承租锦江春天项目13栋101号和106号商铺，租赁期间从2018年10月15日至2021年10月14日，租赁期内租金为人民币120元／㎡/月，从第2年起逐年递增5%。远鸿物业公司温江分公司为付林提供租金优惠，从2018年10月15日至2019年10月14日，合计优惠56,332.8元。根据《商铺租赁合同》约定，梁凯应于2019年9月1日前缴纳2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金41,842.75元，2019年12月1日前缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金44,362.08元以及物业服务费1,408.32元。远鸿物业公司温江分公司曾于2020年1月15日、2020年1月18日两次发出《催收函》催缴，于2020年1月16日发出《律师函》催缴，但梁凯仍未支付前述款项。远鸿物业公司温江分公司遂向梁凯发出解除函，通知梁凯《商铺租赁合同》于解除函送达之日解除，在5日内迁出商铺，并要求梁凯支付欠付的租金、物业费、水费、电费及垃圾费，梁凯于2020年4月24日签收解除函，但截至起诉之日，梁凯仍未结清欠费。远鸿物业公司温江分公司认为，梁凯未能在2019年9月1日和2019年12月1日前支付商铺租金和物业费，且逾期付款已超过30日，期间经三次催告仍未支付拖欠费用，已构成《双方合同约定的出租人可以单方解除合同的情形，故远鸿物业公司温江分公司有权根据《商铺租赁合同》和《三方协议书》约定解除《商铺租赁合同》，要求梁凯支付欠付的费用、违约金、返还已享受的租金优惠、不予退还缴纳的保证金，同时要求付林承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，要求确认合同自通知到达梁凯时解除，根据合同要求梁凯在解除合同之日起5日内迁出房屋并恢复原状后交还商铺，否则每逾期一天支付日租金两倍的违约金，要求付林承担连带责任。 梁凯辩称，梁凯2019年8月10日就未再实际经营案涉商铺，现东西已经清理完毕，并已实际腾退。梁凯在2019年4月即与远鸿物业公司温江分公司招商部的工作人员沟通过不再租赁商铺，并已将钥匙交还给远鸿物业公司温江分公司工作人员，案涉商铺门店现已变更为羊肉汤。 付林辩称，付林从未签署过《三方协议书》，该协议书中“付林”的签名系伪造，与付林无关，付林不应承担责任；根据远鸿物业公司温江分公司提交的证据显示，梁凯应于2019年9月1日前支付下一季度租金，在梁凯未按约支付租金至远鸿物业公司温江分公司起诉之日长达9个月的时间，期间远鸿物业公司温江分公司从未向付林主张过权利，即使付林应承担保证，保证期间也已经过；付林仅与远鸿物业公司温江分公司签订《商铺租赁合同》，《三方协议书》为远鸿物业公司温江分公司与梁凯签订，租赁合同与协议书系毫无关联的合同，无承继关系，远鸿物业公司温江分公司不能将相应的权利义务转移至付林；付林于2019年4月10日已与远鸿物业公司温江分公司解除合同，梁凯陈述已将房屋腾退，腾退房屋时合同即已解除，远鸿物业公司温江分公司应在2019年10月3日行使解除权，但远鸿物业公司温江分公司没有行使，故该日就应为梁凯解除合同的时间。 本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，成都蓝润华锦置业有限公司（以下简称“蓝润华锦公司”）向远鸿物业公司温江分公司出具《授权书》一份，载明蓝润华锦公司授权委托远鸿物业公司温江分公司就蓝润华锦公司开发建设的蓝润锦江春天项目所有权属商铺进行招商、经营管理，以远鸿物业公司温江分公司名义与租户签订商铺租赁合同，并全权处理商铺租赁合同履行过程中的一切事务（包括但不限于代收租金、租户关系维护、租金催缴、合同解约、争议处理及诉讼等）；委托期限自授权书生效之日（双方盖章即生效）起至委托方书面通知受托方终止授权之日止。 2018年9月26日，远鸿物业公司温江分公司（出租方、甲方）与付林（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1．甲方将位于成都市锦江区××街××号××栋××号商铺（商铺对应门牌号椰树街324号，椰树街330号附103号）出租给乙方；2．该商铺仅用于经营餐饮；3．租期共36个月，自2018年10月15日起至2021年10月14日止；4．租赁期限内，每月租金标准为120元／平方米／月，第2年起逐年递增5%，双方确认在乙方完全履行合同的前提下，甲方在租赁期内向乙方提供租金优惠，租金优惠于2018年10月15日至2019年10月14日执行，优惠租金合计56332.8元，优惠后第一年（2018年10月15日至2019年10月14日）的租金为112665.6元；5．首期租金缴纳3个月，乙方应在合同签订当日向甲方交纳首期租金28166.40元，后续租金每3个月缴纳一次，乙方应在每期租金到期前三十日向甲方一次性付清下期租金；6．乙方应在签订合同当日向甲方支付28166.4元作为履约保证金；7．如乙方无任何违约行为或损害赔偿责任，至租赁期满或合同提前解除后，乙方按照合同约定将商铺退还给甲方，并结清租金、物管费、水电费等费用，办理完所有退房手续并经甲方认可后30个工作日内，甲方将剩余履约保证金无息退还乙方；8．如乙方违反合同约定，甲方可以将保证金抵扣乙方任何应付甲方的款项，如不足弥补甲方损失的，乙方负责赔偿，保证金抵扣相应款项后乙方必须及时补足，否则应按合同约定承担相应责任；9．乙方应按甲方的规定向其支付物业管理费，物业管理费为4元／平方米／月；10．乙方存在拖欠租金及其他各项费用超过30日、未经甲方书面同意或将商铺全部或部分转租、转借或与他人共用的、乙方擅自变更经营业态或在租赁期间擅自歇业达到60天等情形的，甲方有权解除合同并收回商铺，已缴纳的租金和保证金作为违约金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；11．在租赁期内，若乙方要求退租，则应提前3个月书面通知甲方，乙方需交清所有应交费用且按时退还商铺，双方终止合同，同时乙方已交保证金不予退还；12．合同无论因何种原因解除或终止的，乙方应当在解除后终止之日起5日内迁出且乙方不得损坏水、电、气、门窗等设施设备，逾期所留物品，视为遗弃物由甲方处理；13．交还的商铺应满足以下条件，任一条件未满足的，视为乙方逾期交还商铺，甲方有权从保证金中扣除或向乙方追究合理的修复、清洁、物业服务费等费用，同时，每逾期一天，乙方应向甲方支付日租金两倍的违约金：（1）乙方如对商铺进行了任何装修、增建或改建，应当将商铺及放置其中的所有固定附着物、装置及附加设备以良好、清洁、适租及经妥善维修的状况交还给甲方，由此产生的费用由乙方承担，甲方也有权要求乙方恢复原状，由此产生的费用由乙方全额承担；（2）乙方已结清全部租金、管理费、水电费、违约金、损害赔偿责任等费用；14．未经甲方书面同意或与甲方签订书面转租协议，乙方不得转租商铺，不得采取联营、合作等形式变相转租该商铺，若经甲方书面同意转租的，乙方必须出具次承租方愿意继续履行合同乙方义务的保证书；15．如一方违约且合同有约定的，按合同约定支付守约方违约金，合同未约定违约金的，由违约方向守约方承担合同标准租金总额10%的违约金，造成损失的，还应进行赔偿；16．乙方逾期缴纳租金和相关费用的，每逾期一天须向甲方支付应交租金和费用的1‰作为违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同，要求乙方承担合同标准租金总额10%的违约金，且乙方所交纳的保证金甲方不予退还，造成甲方其他损失的，乙方负责全额赔偿；17．因乙方承租该商铺而导致乙方对甲方或其他第三方负有给付义务的，包括但不限于因合同产生的违约金、赔偿金，乙方应退还甲方的租金优惠等一切费用，甲方均有权随时在保证金中予以扣除；18．如因乙方原因导致合同解除或提前终止的，乙方除应承担合同约定的其他违约责任外，甲方还有权要求乙方返还乙方已享受的租金优惠；19．合同规定的任何通知采取书面形式，以专人亲自向收件方送递，或以挂号邮件、特快专递等方式送达对方地址，在无证据证明通知或其他通讯已经收妥时，该通知或其他通讯应在下述情况下视为正式送达：采取特快专递或快递的，以寄出邮戳日后第3日为送达日。 2019年4月11日，远鸿物业公司温江分公司（出租方、甲方）与“付林”（原承租方、乙方）、梁凯（现承租方、丙方）签订《三方协议书》，主要约定：1．各方就甲乙双方于2018年9月26日签订的《商铺租赁合同》同意将该商铺租赁协议原承租方“乙方”变更为新承租方“丙方”，丙方接受并认可甲、乙方所签署的合同，并自愿按照该合同内容执行；2．协议生效后，乙方不再作为合同的承租方，如需对合同进行变更、续租、终止等，均由甲方与丙方直接协商确定，乙方不予以干涉；3．协议生效后，乙方基于合同已缴纳的履约保证金（如有）和物业管理费自动转为丙方向甲方支付的履约保证金和物业管理费，且履约保证金期满后直接退还丙方，无需退还乙方，由此形成的乙方与丙方之间的债权债务关系由双方自行解决，与甲方无关；4．丙方认可合同履行过程中乙方以乙方名义所签署的所有书面文件的效力，不对上述文件提出任何异议，合同主体变更后，上述书面文件依旧真实有效，视为丙方所签订；5．丙方在履行合同过程中如存在任何违约情况，乙方对丙方的违约责任承担连带保证责任，甲方有权向乙方主张，也有权直接向丙方主张。 2019年9月9日，冯朝敏交纳了锦江春天13栋101号商铺2019年7月1日至2019年9月30日的物业服务费741.6元、垃圾处置费108元、期间租金14,832元、2019年6月15日至8月16日的水费124.63元；13栋106号商铺2019年7月1日至2019年9月30日的物业服务费666.72元、垃圾处置费108元、期间租金13,334.4元、2019年5月15日至8月12日的电费6,231元。同年11月30日，冯朝敏再次交纳了锦江春天13栋101号商铺2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费741.6元、垃圾处置费108元、2019年9月12日至11月12日的电费200.6元、2019年8月16日至2019年11月12日的水费474.01元；13栋106号商铺2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费666.72元、垃圾处置费108元、2019年8月12日至10月12日的电费5,112元、2019年10月12日至11月12日的电费1,918.8元。 2020年1月16日，远鸿物业公司温江分公司委托金诚同达（成都）律师事务所向梁凯出具《律师函》，载明根据远鸿物业公司温江分公司与梁凯签订的《商铺租赁合同》约定，截至2019年12月31日，梁凯已拖欠锦江春天13栋1单元101号商铺租金22,033.76元，应支付违约金2,203.38元，共计24,237.14元，梁凯已拖欠锦江春天13栋1单元106号商铺租金19,808.99元，应支付违约金1,980.9元，共计21,789.89元，要求梁凯在收到《律师函》后七日内支付上述费用。1月17日，远鸿物业公司温江分公司将前述《律师函》向梁凯户籍地进行了邮寄，邮件于2020年1月18日经他人代收。 2020年3月18日，远鸿物业公司温江分公司向梁凯出具《锦江春天项目13-101、106号商铺〈商铺租赁合同〉解除函》，载明因梁凯承租前述商铺，截至该函出具之日，梁凯尚欠租金80,289.89元、物业服务费1,220.54元、电费3,614.4元、水费221.5元、垃圾费216元，共计85,562.33元，且已超过30日未支付，根据双方合同约定，远鸿物业公司温江分公司享有解除权。故远鸿物业公司温江分公司向梁凯函告：双方的租赁关系于函件送达之日解除，梁凯应在收到函件之日起3日内付清相关费用；在收到函件之日起5日内将房屋恢复原状并交还给远鸿物业公司温江分公司，若在该期限内未恢复并交还，远鸿物业公司温江分公司将自行恢复，所产生的费用由梁凯承担，且屋内所有相关物品视为梁凯自行放弃，由远鸿物业公司温江分公司进行处置；在收到通知后3日内返还远鸿物业公司温江分公司给予的租金优惠款56,332.8元；同时，梁凯应在收到通知后3日内支付租金及费用总额10%的违约金。远鸿物业公司温江分公司于2020年4月23日向梁凯户籍地邮寄了该解除函，该邮件于次日经他人代收。 远鸿物业公司温江分公司提起本案诉讼后，付林申请对《三方协议书》上“付林”的签字及指纹进行鉴定，本院经审查后予以准许，并委托四川求实司法鉴定所进行鉴定。四川求实司法鉴定所于2020年10月20日出具《司法鉴定意见书》，载明《三方协议书》上乙方（盖章）处“付林”签名笔迹与本院送检的付林样本笔迹不是同一人书写，乙方（盖章）栏“付林”签名处指印不是样本捺印人付林捺印所留。因此次鉴定，付林支付有笔迹鉴定费2,200元、指印鉴定费2,500元。 庭审中，远鸿物业公司温江分公司陈述案涉租赁商铺的物业费由其在负责收取；截至目前商铺仍处于闲置状态，梁凯仍留有物品在商铺内。梁凯陈述于2020年4月收到远鸿物业公司温江分公司邮寄的《锦江春天项目13-101、106号商铺〈商铺租赁合同〉解除函》；租赁期间的物业费等费用系直接向远鸿物业公司温江分公司支付；梁凯签署《三方协议书》时付林没有在场；腾退房屋时没有签订书面文书，仅将钥匙交还给远鸿物业公司温江分公司工作人员；疫情期间远鸿物业公司温江分公司要求梁凯腾退房屋，梁凯认为自己早就搬走，且剩余物品不是自己的，故不需要腾退，双方后续未再对此事进行沟通；梁凯支付了至2019年9月的物业费、水电费等费用后，后续未再支付。 认定上述事实，有远鸿物业公司温江分公司、梁凯、付林的陈述及提交的各方身份证明、《商铺租赁合同》、《三方协议书》、专用收据、《律师函》、《锦江春天项目13-101、106号商铺〈商铺租赁合同〉解除函》、EMS邮寄单及物流截图、《司法鉴定意见书》、发票等证据在案为证。 本院认为，依法成立的合同对当事人双方均具有约束力。本案中，远鸿物业公司温江分公司先与付林签订了一份《商铺租赁合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。后远鸿物业公司温江分公司与梁凯、“付林”就前述《商铺租赁合同》签订《三方协议书》，约定梁凯承继《商铺租赁合同》项下权利义务，该协议中“付林”的签名及捺印经鉴定明确并非本案当事人付林所留，故该份协议并非付林的真实意思表示，仅系远鸿物业公司温江分公司与梁凯的约定，仅对远鸿物业公司温江分公司与梁凯具有约束力。远鸿物业公司温江分公司与梁凯应按该《三方协议书》中的约定履行各自在《商铺租赁合同》中的义务。故就本案来说，远鸿物业公司温江分公司与梁凯就锦江春天13栋1单元101、106号商铺签订了租赁合同，且后续亦由梁凯实际使用该商铺，而付林作为该商铺的原承租人，与远鸿物业公司温江分公司之间的租赁关系应在远鸿物业公司温江分公司与梁凯签订合同之前就已进行了事实上的解除。现远鸿物业公司温江分公司要求解除与付林的《商铺租赁合同》已无事实基础，本院不予支持。关于远鸿物业公司温江分公司与梁凯之间的租赁关系。远鸿物业公司温江分公司陈述梁凯未按约支付2019年10月1日起的租金，现要求解除与梁凯签订的《三方协议书》。根据查明事实，梁凯承租的商铺仅支付了截至2019年12月21日的物业管理费、垃圾费等费用，租金未见支付，远鸿物业公司温江分公司出具《锦江春天项目13-101、106号商铺〈商铺租赁合同〉解除函》后于2020年4月23日向梁凯户籍地进行了邮寄，该邮件于次日经他人代收，梁凯在庭审中陈述于2020年4月份收到邮件。根据双方合同对快递邮件的收件时间的约定，本院确认远鸿物业公司温江分公司出具的《锦江春天项目13-101、106号商铺〈商铺租赁合同〉解除函》于2020年4月26日送达至梁凯，送达之日即为双方的协议解除之日。故本院确认远鸿物业公司温江分公司与梁凯签订的《三方协议书》于2020年4月26日解除。同时，远鸿物业公司温江分公司要求梁凯支付2019年10月1日至2020年4月24日期间的租金98,034.72元，符合双方合同约定的租金标准，本院予以支持。 关于房屋腾退并恢复清水状态问题。梁凯庭审中陈述已于2019年9月搬离案涉房屋，房屋钥匙已交还远鸿物业公司温江分公司工作人员，未书面告知远鸿物业公司温江分公司。远鸿物业公司温江分公司陈述至今梁凯仍在经营案涉商铺，现要求梁凯腾退房屋并恢复清水状态。根据查明事实，双方租赁合同约定，在租赁期内，若梁凯要求退租，应提前三个月通知远鸿物业公司温江分公司，交清所有应交纳的费用并按时退还商铺，若商铺进行过装修，远鸿物业公司温江分公司有权要求将商铺恢复原状后交还。现梁凯辩称其未经营商铺后已将东西搬走，并把商铺钥匙退还给了远鸿物业公司温江分公司工作人员，已实际腾退房屋。本院认为，梁凯作为案涉商铺的承租人，其应提交证据证明已将商铺退还给远鸿物业公司温江分公司，并符合双方约定的交还状态。现梁凯对其辩称意见未提供充分证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。故本院确认梁凯应将其承租的案涉商铺腾退并恢复清水状态交还给远鸿物业公司温江分公司。 关于租金优惠56,332.8元的退还。案涉《商铺租赁合同》约定第一年每月租金为120元/平方米，房屋面积117.36平方米，故第一年租金应为168,998.4元，远鸿物业公司温江分公司给予租金优惠后应支付的年租金为112,665.60元，优惠金额为56,332.8元。远鸿物业公司温江分公司与付林于2018年9月26日签订合同，租期从2018年10月15日开始，付林陈述双方于2019年4月10日解除合同，租期接近半年，远鸿物业公司温江分公司与付林的合同解除后梁凯承租了案涉商铺。远鸿物业公司温江分公司与梁凯、付林之间的租赁合同应系两个独立的法律关系，应分别处理，现远鸿物业公司温江分公司要求没收付林支付的保证金，付林则辩称保证金应予以退还，为减少当事人讼累，本院予以一并处理。梁凯、付林分别与远鸿物业公司温江分公司就案涉商铺先后建立了租赁关系。在付林与远鸿物业公司温江分公司签订合同之初，付林支付了28,166.4元的履约保证金，后双方合同解除时该笔保证金未进行处理，现远鸿物业公司温江分公司主张没收该笔保证金，并要求梁凯、付林共同退还租金优惠53,332.8元。本院认为，根据租赁合同约定，因承租人原因导致合同解除或提前终止的，出租人有权要求承租人返还已享受的租金优惠。本案中，付林陈述其签订合同后不想再继续租赁，经口头告知远鸿物业公司温江分公司工作人员后，远鸿物业公司温江分公司将商铺出租他人，梁凯从2019年4月11日开始承租案涉商铺。结合远鸿物业公司温江分公司与付林、梁凯的租赁时间，收取的保证金及给予的租金优惠，本院认为付林、梁凯均在商铺租赁期限内享受了远鸿物业公司温江分公司给予的租金优惠，且双方之间租赁合同的解除均系由于承租人付林、梁凯的原因导致，故按照合同约定，付林、梁凯均应按照合同约定将其享受到的租金优惠退还给远鸿物业公司温江分公司。考虑本案具体情况，本院认为，付林承租期限为半年，签订合同时支付了履约保证金28,166.4元，远鸿物业公司温江分公司在租期第一年给予了租金优惠56,332.8元，每月为4,694.4元，故据此计算付林在其租期内享受到的租金优惠为28,166.4元。因远鸿物业公司温江分公司尚未退还付林保证金28,166.4元，故本院确认付林应向远鸿物业公司温江分公司支付的租金优惠用保证金抵扣，远鸿物业公司温江分公司不再退还保证金，付林亦不再额外支付租金优惠。至于远鸿物业公司温江分公司主张的剩余租金优惠28,166.4元，则应由后续承租人梁凯负担。 关于违约金。远鸿物业公司温江分公司主张因梁凯逾期支付租金及退还房屋，要求梁凯支付逾期付款违约金及逾期退还商铺的违约金，逾期付款违约金按合同约定租金总额的10%计算，逾期退还商铺的违约金按当期日租金的两倍，从逾期退还商铺之日即2020年4月30日起开始计算。本院认为，远鸿物业公司温江分公司主张前述违约金均系要求梁凯承担违约责任。本案梁凯的违约责任主要表现为逾期支付租金及退还房屋，给远鸿物业公司温江分公司造成的损失主要为资金占用利息损失及房屋空置期间的租金损失。在梁凯经多次催告仍未支付租金的情况下，远鸿物业公司温江分公司于2020年4月23日向其出具了解除函，要求解除合同并收回房屋，邮件于2020年4月26日送达至梁凯手上，在给予梁凯合理期限支付租金并腾退交还房屋的时限届满后，梁凯仍未有所表示，远鸿物业公司温江分公司已可按约定收回房屋另行处置。远鸿物业公司温江分公司陈述至今未将房屋收回，房屋目前仍处于空置状态，由此导致了损失的扩大，该部分损失应由远鸿物业公司温江分公司自行承担。故结合梁凯的违约程度、远鸿物业公司温江分公司的实际损失及本院已支持租金优惠退还及远鸿物业公司温江分公司未及时止损等因素，本院酌情确定梁凯向远鸿物业公司温江分公司支付相当于3个月租金标准的违约金44,362.08元（14,787.36元×3）。远鸿物业公司温江分公司诉请超出部分，本院不予支持。 关于物业费、水费、电费、垃圾清运费。远鸿物业公司温江分公司要求梁凯支付2020年1月1日至2020年4月24日期间的物业费、水费、电费、垃圾清运费共计4,192.3元。根据双方租赁合同约定，梁凯应按照约定向远鸿物业公司温江分公司支付前述各项费用，但远鸿物业公司温江分公司未提交相应交费凭证证明上述费用已实际产生及具体金额，应自行承担举证不能的法律后果，故本院对其该项诉请不予支持。 关于付林的连带责任问题。远鸿物业公司温江分公司陈述其与梁凯、付林签订的《三方协议书》中约定付林应就梁凯在履行合同中的违约责任承担连带保证责任，现因梁凯违约产生了各项债务，故要求付林对梁凯的案涉债务承担连带责任。本院认为，案涉《三方协议书》并非付林签订，该协议书的内容不能约束付林，远鸿物业公司温江分公司不能据此要求付林承担责任。远鸿物业公司温江分公司亦未提交其他证据证明付林愿意就梁凯的案涉债务承担保证责任，故对远鸿物业公司温江分公司的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司与被告梁凯于2019年4月11日签订的《锦江春天项目13栋101号和106号租赁合同三方主体变更协议书》已于2020年4月26日解除； 二、被告梁凯应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司支付房屋租金98,034.72元； 三、被告梁凯应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司退还租金优惠28,166.4元； 四、被告梁凯应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于成都市锦江区××街××号××栋××号商铺（商铺对应门牌号椰树街324号，椰树街330号附103号）恢复至清水房状态并退还给原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司； 五、被告梁凯应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司支付违约金44,362.08元； 六、被告付林应向原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司退还租金优惠28,166.4元，被告付林支付的保证金用于抵扣应退还的租金优惠，原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司不再退还保证金； 七、驳回原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,413元，由原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司负担1,572元、被告梁凯负担1,580元、被告付林负担261元。关于鉴定费4,700元。该笔费用系因被告付林申请对其在《锦江春天项目13栋101号和106号租赁合同三方主体变更协议书》中的签名捺印进行鉴定，该鉴定申请与本案诉争事实有关，且经鉴定后鉴定意见为该签名捺印并非被告付林所为，被告付林不对协议项下约定内容承担责任，故该鉴定费用应由原告四川远鸿物业管理有限公司温江分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二一年二月九日 书记员  王渭雨