河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终773号 上诉人（原审被告）：杨岳伶，男，1955年3月14日出生，汉族，住迁西县。 被上诉人（原审原告）：迁西县红玉物业服务有限公司。住所地：迁西县城关喜峰北路东侧沙河桥北融鑫园2号楼。统一社会信用代码：91130227589657864Y。 法定代表人：韩振红，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李立，男，1965年4月13日生，住河北省唐山市迁西县。 上诉人杨岳伶因与被上诉人迁西县红玉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2020）冀0227民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨岳伶上诉请求：一、请求二审法院直接改判上诉人承担物业费为336.49元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、根据迁西县物价局收费标准，老旧小区物业费收费标准不超过0.3平方米，严重违背了物业管理条例第41条“物业服务收费应当遵循合理公开及费用与服务水平相适应的原则”之规定，按0.5元的标准收取物业费是不符合规定。二、被上诉人的服务没有达到服务标准。上诉人在庭审时提交了秀峰里社会居委会出具的“红玉物业存在清理不到位等行为，物业撤出小区一周后，小区内部清理出大量垃圾”，证明物业服务不合格，不履行安全保卫的义务，不履行维护公共设施的义务，没有及时维护公用设施，院墙及排水管道，不但没有及时修缮，反而被非法建房者拆除近70米，至今没有恢复。 迁西县红玉物业服务有限公司答辩称，杨岳伶的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 迁西县红玉物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告向原告缴纳拖欠2019年9月至2020年8月物业费560.82元，并按拖欠物业费额的日千分之三交付滞纳金（计算期限：自2019年9月起至被告全部履行给付义务之日止，其中自2019年9月至2020年7月止为267.51元）；2、要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告迁西县红玉物业服务有限公司成立于2012年1月16日，经营范围包含物业管理服务。2019年4月16日，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会发布《秀峰苑（原链条厂家属院）实行市场化管理征求业主意见结果的通告》，经业主委员会入户征求意见，秀峰苑共有199户，参与征求意见的总户数为177户，占总户数89%，22户无法联系，占总户数11%。参与征求意见的177户中，同意实行物业管理120户，占总户数60%；同意实行保洁公司管理17户，占总户数9%；不同意物业管理16户，占总户数8%；任何管理均不同意13户，占6%；弃权5户，占总户数3%；正在考虑4户，占总户数2%；2户随大多数，占总户数1%。2019年4月19日，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会向秀峰苑全体业主公示，经秀峰里社区秀峰苑民顺小区（原链条厂家属院）业主委员会研究决定，并与秀峰里居委会接洽，于2019年4月19日上午9时召开了物业管理推行市场化招投标会议。经过核验资质和单独谈判等程序，经评审以投标价最低、服务范围最广、服务标准最高的迁西县红玉物业服务有限公司中标。2019年5月15日，迁西县栗乡街道秀峰里社区居民委员会、迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会共同发布《关于对民顺小区秀峰苑物业合同和管理规约进行公示的通知》，公示期7天。公示期后按照少数服从多数的原则，业委会与红玉物业签订服务合同。2019年6月25日，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会与迁西县红玉物业服务有限公司签订《民顺小区秀峰苑物业服务合同》，合同期限五年，并经唐山市住建局物业办备案审核通过。2019年9月1日，原告迁西县红玉物业进驻该小区开展物业管理服务，此举是迁西县第一个进行物业服务的老旧小区项目。原告迁西县红玉物业服务有限公司分别于2020年7月21日及2020年7月27日向街道社区业委会及迁西县住建局提出2020年9月2日退出秀峰苑民顺小区物业服务。被告杨岳伶系秀峰苑民顺小区4241号业主，房屋建筑面积93.47平方米，原告以被告拖欠2019年9月1日至2020年8月31日期间物业费为由诉至本院。 一审法院认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，在业主大会成立之后，可由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。1、关于合同效力问题。本案中，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会向秀峰苑全体业主公示，经秀峰里社区秀峰苑民顺小区（原链条厂家属院）业主委员会研究决定，并与秀峰里居委会接洽，于2019年4月19日上午9时召开了物业管理推行市场化招投标会议。经过核验资质、单独谈判和综合评审等程序，由原告迁西县红玉物业服务有限公司中标。后秀峰苑民顺小区业主委员会与原告迁西县红玉物业服务有限公司于2019年6月25日签订《民顺小区秀峰苑物业服务合同》，并经唐山市住建局物业办备案审核通过。合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告受业主委员会委托，于2019年9月1日开始为民顺小区秀峰苑提供物业服务，原告有权依照合同规定及双方约定收取管理服务费用。2、关于欠缴物业服务费问题。合同第五条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有住宅（商业）的建筑面积交纳。收费标准根据预先付费和滞后付费时间不同确定的收费标准分别为：物业通知缴费后一个月内预交一年物业费的按照0.45元／平米／月收取。当月物业公司服务已完成，下月10号以后缴纳的按照0.5元／平米／月收取。合同第六条约定，物业服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应在物业服务期满之前1个月到乙方指定地点缴纳物业费。业主无论是否在房屋居住，均全额缴纳物业费。被告杨岳伶在该小区的房屋建筑面积93.47平方米，享受了本案原告对该小区提供的物业服务，亦应承担业主个人的相应义务。被告欠缴原告2019年9月1日至2020年8月31日一年期间的物业费，应按照0.5元／平米／月标准计算物业费，共计560.82元。原告诉请被告缴纳拖欠的一年物业费560.82元于法有据，本院予以支持。3、关于拒付物业管理服务费问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，一是迁西县住房和城乡建设局于2020年11月6日出具的情况说明证实，原告红玉物业公司在老旧小区改造工作中积极配合施工队伍进行改造各项工作；在疫情防控工作中安排专人值守，设立疫情防控检查站；在迁西县做好自己的本职工作。二是迁西县栗乡街道办出具《栗乡街道办事处关于链条厂家属院绿化情况说明》证实，该小区内绿化破坏、尚未恢复系老旧小区改造过程中施工方所为，与原告红玉物业公司无关。三是关于秀峰里社区居委会关于红玉物业撤出一周后清理出垃圾的证明，本院认为，红玉物业撤出前已经向迁西县住建局、栗乡街道办报备，撤出时未收到任何单位或个人提出异议，撤出后一周清理出垃圾的行为与原告红玉物业公司的服务是否到位无必然因果关系。四是关于物业费定价问题。原告主张按照双方签订的物业服务合同约定进行收费，被告抗辩提出根据迁西县物价局收费标准，老旧小区收费标准不超过0.3元／平方米。 一审法院认为，原告红玉物业公司以招投标方式中标后进驻该小区进行物业管理服务，物业费收费中标价格系双方签订的物业服务合同内容之一，且该合同业已公示，价格明确具体，根据自愿、公平、诚实信用、意思自治原则，本院予以采信。五是关于物业人员配置问题。根据物业服务合同第三条物业服务内容与质量标准的约定，设置工作人员三名，其中一人每天白天8小时受理咨询、报修、收费等服务，另两人为轮流值班人员，白天负责卫生、绿化等工作，夜间负责值班工作。被告提出根据小区的总建筑面积2.04万平方米，住宅13栋住户199户的现状，应安排6个人工作的抗辩理由，因双方签订的物业服务合同有明确约定，本院不予采信。对于被告提出原告未予清理四号楼化粪池、业主吴某自己找人清理的抗辩理由，因被告未能举证证实属于原告管理服务范围，本院不予采信。故对于被告杨岳伶提出的不清楚合同的存在、物业服务人员配置不合理、围墙绿化带未予管理完善、收费标准高、物业服务质量不满意等问题而不予缴纳物业费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。对于证人证言，证人必须如实客观陈述自己所知道的事实，对于客观事实予以采信，对于主观臆测、猜测、推断性的言行不予采信。4、关于滞纳金问题。原告与业主委员会签订的《民顺小区秀峰苑物业服务合同》第十条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日计算加收应收款额（按照0.5元/平米/月计算物业费）3‰滞纳金。原告虽向本院提交《催缴物业费告知书》，但未能举证证明在该份合同履行期间被告杨岳伶对拖欠物业费缴费通知的收悉，且被告陈述欠缴物业服务费事出有因，故本院对该期间的物业服务费滞纳金不予支持。5、对于被告抗辩提出业主委员会违法违规产生、物业合同无效的问题与本案非同一法律关系，本案不作处理，相关权利人可另案主张权利。遂判决：一、被告杨岳伶于本判决生效之日起十日内将欠缴的2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费人民币560.82元给付原告迁西县红玉物业服务有限公司；二、驳回原告迁西县红玉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨岳伶负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，上诉人杨岳伶主张被上诉人迁西县红玉物业服务有限公司应根据迁西县物价局的收费标准老旧小区不应超过0.3元每平方米收取物业费，但被上诉人迁西县红玉物业服务有限公司通过招投标的方式中标后进驻该小区提供物业服务，且物业服务合同经过公示，并由唐山市住建局物业办备案审核通过，该合同的价格明确具体，对上诉人具有约束力，因此上诉人应按照物业服务合同的约定交纳物业费。上诉人主张被上诉人的物业服务没有达到标准，虽然上诉人提交了秀峰里社区居委会关于迁西县红玉物业服务有限公司撤出一周后清理出垃圾的证明，但被上诉人撤出前已经向迁西县住建局、栗乡街道办报备，撤出时未收到任何单位或业主提出的异议，因此上诉人仅凭借该证明并不足以证明撤出后一周清理出的垃圾系被上诉人物业服务不达标导致，因此本院对于该项主张不予支持。综上所述，杨岳伶的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨岳伶负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  沈 军 审判员  姚春涛 二〇二一年二月二十日 书记员  郑 悦