湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12931号上诉人（原审被告）：长沙恒亚电子科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵湘大厦（涵湘楼）-1011号房。法定代表人：蒋辉。上诉人（原审被告）：蒋辉，男，1990年2月14日出生，汉族，住湖南省东安县。共同委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖解长，男，1963年10月16日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：陈军，湖南君富律师事务所律师。上诉人长沙恒亚电子科技有限公司（以下简称恒亚公司）、蒋辉因与被上诉人肖解长房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒亚公司、蒋辉共同上诉请求：1.撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2170号民事判决，查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，恒亚公司没有违约事实，不应承担违约责任。一审法院仅凭微信记录认定恒亚公司因经营管理不善导致豹街美食城自2018年8月1日起至2019年3月22日期间严重经营状况不佳，构成违约，属于证据不足。相反，肖解长未依约交纳运营管理费、经营服务费及租金，构成违约，其已交纳的保证金、租金进场费不应退还。而空调使用费已被肖解长消费完毕，同样不应退还；二、一审法院认定蒋辉对恒亚公司的支付义务承担连带偿付责任，适用法律错误。蒋辉收取费用系其职务行为，恒亚公司予以追认，一审法院仅以该行为认定蒋辉与恒亚公司存在财务混同情形，属于证据不足，适用法律错误。恒亚电子非一人有限责任公司，且肖解长未提供蒋辉与恒亚公司财务混同的证据，其诉请蒋辉承担连带责任没有事实和法律依据；三、恒亚公司与肖解长签订的租赁合同合法有效，恒亚公司已将商铺交付给肖解长使用，并给予其一个半月免租期，相应减免了第一期租金，恒亚公司已全面履行了自身合同义务。肖解长拖欠物业公司的经营服务费、公摊水电费等费用，致使断水断电，关闭美食城大门，应自行承担后果。肖解长辩称：一审法院事实查明清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。肖解长向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除合同；2、判决返还房租38000元、进场费40000元、空调费3000元，押金20000元、经营服务费3451元、运营管理费1218元，并赔偿房屋装修等损失97792元、员工住房租金损失19800元，以上费用共计223261元，由恒亚公司、蒋辉承担连带责任；3、本案诉讼费由恒亚公司、蒋辉承担。一审法院认定的事实：2018年7月21日，肖解长与恒亚公司签订《豹街商铺租赁合同》，约定：恒亚公司将位于长沙市××路××号××大厦××层××街××号商铺（商铺面积为40.6平方米）出租给肖解长作为商业经营使用，该商铺经营商品品牌名称为“长寿采耳”，经营项目为掏耳、修脚；商铺的租赁期限为三年，即从2018年8月1日起至2021年7月31日止；商铺月租金为9500元，租赁期限内第二年度开始的租金在上一租赁年度的基础上按5%的增幅递增，合同签订之日，肖解长应向恒亚公司预交2018年9月1日至2018年12月31日租金，共38000元；之后的租金按季度交纳，肖解长应于每个季度最后一个月的20日前向恒亚公司预交次季度租金，不得以任何理由拖欠；经营服务费为15元／月／平方米，按商铺面积合计为1827元／季度，经营服务费主要用于豹街内公共区域供水供电、保安、公共区域保洁、垃圾清运、虫害清杀、电梯系统维保、给排水系统维保等，但不包括中央空调电费和维保，经营服务费由肖解长向为豹街提供物业服务的物业公司交纳，恒亚公司有权代收；合同签订之日，肖解长应向恒亚公司预交至2018年12月31日的经营服务费，共计3451元；之后的经营服务费按季度交纳，肖解长应于每个季度最后一个月的20日前向恒亚公司预交次季度经营服务费，不得以任何理由拖欠；商铺安装独立电表、水表，并按实际发生额按月缴纳费用，商铺用水、用电等费用直接向物业公司交纳；合同签订之日，肖解长应向恒亚公司缴纳一次性进场费40000元，进场费为一次性收取费用，不退还；合同签订之日，肖解长应向恒亚公司缴纳租赁押金为20000元，在本合同有效期内，若发生肖解长不能按时足额向恒亚公司交纳租金、经营服务费及其他费用，或肖解长因违反合同约定而需向恒亚公司支付违约金、赔偿金时，恒亚公司视情形可直接在租赁押金中扣除有关欠交费用和违约金、赔偿金；肖解长应在恒亚公司通知之日起10日内补足租赁押金，如肖解长未能在限期内补足，拖欠超过1个月，恒亚公司有权随时单方面终止合同，收回商铺，租赁押金不予退还；因肖解长原因导致合同无法继续履行（包含肖解长提前解约），或由于肖解长违约导致的恒亚公司解除合同的，恒亚公司有权不予退还押金；恒亚公司向肖解长收取3000元，用于空调系统的建设，空调电费由肖解长承担；运营管理费从2019年1月1日开始计算，按季度预交，运营管理费为10元／月／平方米，按商铺面积计算合计为1218元／季度，肖解长应于每个季度最后一个月的20日前向恒亚公司预交次季度运营管理费；经恒亚公司书面同意后，肖解长可根据其经营需要对商铺进行装修，并自行承担相应费用，肖解长应在签订合同后，按恒亚公司要求完成装修工作（包括验收、配货等）及其他开业准备工作，保证按时开业并正常营业；如非恒亚公司原因，肖解长未能按约定时间营业的，肖解长仍应按合同约定承担租金、经营服务费等相关费用；肖解长未按合同约定时间缴足租金、经营服务费及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴）的，每逾期一日，恒亚公司有权按应交费用的5%计收违约金肖解长逾期30日未缴足租金、经营服务费及各项应缴费用，恒亚公司有权单方停止水电供给等经营服务直至解除合同，收回商铺，并不予退还租赁押金。双方还约定了其他事项。合同签订后，恒亚公司将商铺交付给了肖解长，肖解长对案涉商铺进行了装修，并用于经营“长寿采耳”店面。2018年7月21日，恒亚公司出具的两张收据，其中一张收据载明：“今收到豹街A22、A23押金20000元”，另一张收据载明：“今收到豹街A22、A23进场费40000元，空调费3000元，租金38000元（2018.9.1—2018.12.31），合计81000元”，两张收据共计101000元，其中的60000元系肖解长通过案外人杨晓莲的账户转账支付给蒋辉。因“长寿采耳”店面位于豹街美食城里面，而豹街美食城于2019年3月整体关闭，导致“长寿采耳”店面也停止经营。肖解长认为豹街美食城关闭系恒亚公司经营不善导致，恒亚公司认为豹街美食城关闭系包括肖解长在内的商户欠付物业费、水电费导致，因肖解长与恒亚公司就退还相关款项等事宜未能达成一致意见，肖解长遂诉至一审法院。另查明，肖解长陈述，恒亚公司口头承诺给予其三个月装修免租期，即自2018年8月1日至10月31日。恒亚公司陈述，恒亚公司同意的装修免租期为2018年7月21日至8月31日。还查明，一审法院另案受理的（2019）湘0103民初3929号唐娟诉长沙市豹街餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，于2019年5月28日作出（2019）湘0103民初3929号民事判决，现该判决已经发生法律效力。该案经审理查明：2019年2月23日，唐娟与长沙市豹街餐饮管理有限公司签订《豹街商铺租赁合同》，约定由长沙市豹街餐饮管理有限公司将位于长沙市××路××号××大厦××层××街××号商铺出租给唐娟用于商业经营；……；2019年3月15日，商场正式开业营业，营业至2019年3月20日。之后，长沙市豹街餐饮管理有限公司停业整顿，至今尚未开业。2020年4月20日，恒亚公司向一审法院出具《事实确认回复函》，陈述恒亚公司与长沙市豹街餐饮管理有限公司将豹街美食城商铺分别出租出去，部分商铺属于恒亚公司分租、部分商铺属于长沙市豹街餐饮管理有限公司分租，但肖解长承租的商铺系恒亚公司分租的。豹街美食城于2018年8月1日正式营业，经营至2019年4月9日。因商户欠缴经营服务费、公摊水电费等，物业公司经在微信群中催缴后无果，遂于2019年4月10日采取强制措施，对商场进行断水、断电，导致豹街美食城关闭。还查明，2018年11月27日，肖解长为推广“长寿采耳”，与汉海信息技术（商户）有限公司签订了《商户入驻服务合同》，肖解长向海信息技术（商户）有限公司支付了推广通、商户通服务费共计7800元，推广期限自2018年11月28日至2019年11月27日。同时，因经营“长寿采耳”，肖解长为员工承租了住房，并支付了自2019年10月10日起的租金、水电费、垃圾清运费等共计16431元，其中，肖解长于2019年4月13日支付4523元，包括自2019年4月10日至2019年7月10日的租金为4200元，于2019年6月29日支付2480元。还查明，根据“豹街美食城（运营管理群）（1）”微信群的聊天记录，显示恒亚公司运营经理陈婷于2018年7月26日发布消息称“今天中午十二点都做好营业准备，我们直接放客。从后天起每天十点开始营业放客。8.1正式营业时间待大家试营业后自行商议统一好时间再公布”；恒亚公司管理人员“大唐王朝”（微信名称）于2018年10月14日发布《会议通知》，通知商户于2018年10月15日晚上8时开会，会议议题包括8月份-10月份商家应交电费、物业管理费等催收；案外人女人世界购物中心管理（湖南）有限公司工作人员“兰情”（微信名称）于2018年10月17日发布女人世界购物中心管理（湖南）有限公司出具的《豹街空调电费催缴最后通知》，并陈述该电费催缴通知已经发到群里，要求蒋辉及全体经营商户按时缴费，否则将停电处理。《豹街空调电费催缴最后通知》内容为：“豹街美食城，根据贵公司与本公司签订的物管协议，上月所产生空调电费须于本月8号前缴纳至本公司账户，水、电费通知函已于9月底通知到贵公司，之前约定为15号付清，但今天17号，却未付款至我公司账户，……”；部分商户经营者遂回复称“8月开业18天、9月开业10天”、“9月份只开业了9天”、“22号才开业”、“9月份都没开门，不是全部停了重新装饰吗？哪来的公摊电费，门都没开”、“8月18号到9月21号是休息搞装修”；恒亚公司管理人员“大唐王朝”（微信名称）于2018年10月18日陈述“欠电费，物业公司铁定停电，停电的后果不言而喻，经与蒋总、王总沟通确认，现欠交的电费由他们先期垫付”；恒亚公司管理人员“大唐王朝”（微信名称）于2018年10月19日陈述“各位老板现在生意不好，我们大家都在想办法，物业的电费欠交，已经由蒋总、王总先期垫付了，建议各位老板先推荐几位商家代表共同协商解决问题”；案外人女人世界购物中心管理（湖南）有限公司工作人员“兰情”（微信名称）于2019年1月3日发布消息称“豹街各位商户老板，豹街12月电费及物管费已产生，请于1月8日前将12月费用交齐。8号前未按时缴纳的话，物业将采取强制措施并不再提供所有商户的水电购买”。2019年7月22日，女人世界购物中心管理（湖南）有限公司出具《证明》，陈述豹街美食城欠交2018年12月及2019年1月公摊费用28400元，经催讨无果，其于2019年4月10日采取强制措施，停止供电，关闭美食城大门。根据“品帆太平街美食城（商户群）”微信群聊天记录，显示蒋辉于2019年2月8日发布信息称“因为物业，电梯，这边没有对接，只开了两天，效果还是可以……，所有的事情要等到初八和王总一起去跟物业对接号，重新开业”；蒋辉于2019年3月14日发布信息称“各位老商户，原留下来的豹街老商户明天开始转交给新接手管理方太平街美食城。太平街美食城于2019年3月15日开始正式营业，请各位准时开店营业。同时，明天开始计算租金”。根据“长寿采耳”的员工康建军于2018年10月30日的录像资料，显示豹街美食城已经停止经营，照明设备、电梯设备都未开启。根据“长寿采耳”的员工康建军与蒋辉的电话录音，证实双方在涉及美食城的情况以及退款问题时，蒋辉陈述“你们不是交了2万块钱押金嘛，押金大概是抵掉，押金抵租金大概是6到10个月吧”、“至少是6个月起步，如果是6个月的话是不会抵押金的”、“免租最少是6个月起步，是不是，那6个月以上肯定是抵押金的”。还查明，庭审中，一审法院向肖解长予以释明，要求肖解长庭后3日内考虑是否向一审法院申请对案涉商铺的装修造价进行司法评估，但肖解长至今未向一审法院申请司法评估。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，肖解长与恒亚公司签订的《豹街商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效。合同相对方应当按约履行各自的合同义务，即恒亚公司应当按约向肖解长交付案涉商铺，并确保该商铺能够正常使用，达到合同目的，肖解长也应当按时足额交付租金等各项费用。但是，根据“豹街美食城（运营管理群）（1）”、“品帆太平街美食城（商户群）”微信群聊天记录和视频资料，可以证实恒亚公司因经营管理不善，导致其经营管理的豹街美食城自2018年8月1日起至2019年3月22日期间严重经营状况不佳，只在2018年8月、9月、10月和2019年3月经营了短暂时间，其余时间均处于休业整顿状况，鉴于肖解长承租的案涉商铺位于豹街美食城里面，豹街美食城系整体经营，故豹街美食城的休业整顿必然导致肖解长经营的“长寿采耳”无法正常经营，故恒亚公司无法保障其交付的商铺符合正常经营、使用的条件，豹街美食城至今未再开业，双方合同目的无法实现，恒亚公司构成违约，应当承担相应的违约责任。肖解长要求解除与恒亚公司签订的《豹街商铺租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。关于肖解长主张的租金返还问题，根据恒亚公司的陈述意见，肖解长的装修免租期自2018年7月21日至8月31日，因豹街美食城于2018年9月经营了9天、2018年10月正常经营、2019年3月经营了7天，故肖解长应当支付租金14566.67元（9500元/月÷30天*9天+9500元+9500元/月÷30天*7天），肖解长已经支付了租金38000元，故恒亚公司还应当退还肖解长租金23433.33元。关于肖解长主张的押金返还问题，因恒亚公司的违约行为，导致双方合同目的不能实现，故恒亚公司应当退还肖解长押金20000元。关于肖解长主张的进场费返还问题，虽然《豹街商铺租赁合同》约定进场费一次性收取，不退还，但是，鉴于恒亚公司的违约行为，结合双方租赁合同约定的租赁期限为3年以及肖解长实际的进场、经营期限，一审法院酌情确认由恒亚公司退还进场费35000元。关于肖解长主张的空调费返还问题，该费用系用于空调系统的建设，但肖解长缴纳该费用的目的系在租赁期限内能够享受到空调服务，而实际经营过程中，肖解长经营的“长寿采耳”店面也享受了相应的空调服务，故一审法院酌情确定由恒亚公司退还2500元。关于肖解长主张的房屋租金损失赔偿问题，根据肖解长提交的微信付款凭证和微信聊天记录，证实其因经营“长寿采耳”店面为员工租赁住房产生了租赁费、水电费、垃圾清运费等共计16431元，但是，该费用中，肖解长系于2019年4月13日支付了4523元（包括自2019年4月10日至2019年7月10日的租金为4200元），而豹街美食城于2019年3月22日停止经营，故肖解长仍于2019年4月13日支付房屋租金等费用4523元、于2019年6月29日又支付2480元，系其自行扩大的损失，一审法院不予支持。剩余款项9428元，系肖解长自2018年10月10日至2019年4月10日期间产生的员工住房租金、水电费、垃圾清运费，结合肖解长的实际经营情况，一审法院确定由恒亚公司赔偿肖解长该损失7856.67元（9428元-9428元÷6个月）。关于肖解长主张的运营管理费、经营服务费，肖解长无证据证实其向恒亚公司支付了该费用，故一审法院对肖解长的该项诉求，不予支持。关于肖解长主张的装修损失，其未提交充分的证据证实其因装修案涉商铺产生的装修费用，经一审法院释明后，肖解长至今未向一审法院申请对案涉商铺的装修价值进行评估，故一审法院对其该项诉讼请求，亦不予支持。另外，因蒋辉系恒亚公司的法定代表人，肖解长向恒亚公司支付的款项中，其中的60000元系肖解长通过案外人杨晓莲的账户转账支付给蒋辉，故蒋辉与恒亚公司存在财务混同情形，侵害了债权人利益，故蒋辉应当对恒亚公司的上述支付义务向肖解长承担连带偿付责任。对于恒亚公司辩称，因肖解长及其他商户一直拖欠物业费、水电费等，物业公司多次催促后，便采取强制措施，断水断电，甚至关闭了豹街美食城大门，故豹街美食城关闭系肖解长及其他商户违约行为所致，一审法院认为，根据“豹街美食城（运营管理群）（1）”、“品帆太平街美食城（商户群）”微信群聊天记录和视频资料,证实豹街美食城仅于2018年8月、9月、10月和2019年3月存在偶尔经营情形，其余大部分时间均为休业整顿期，故豹街美食城的管理者无法保障商户的正常经营，商户拖欠支付空调使用电费和其他公摊费用，系行使先履行抗辩权，且该聊天记录中显示物管协议的合同相对方系恒亚公司、蒋辉与案外人女人世界购物中心管理（湖南）有限公司，蒋辉于2018年10月垫付相应的费用后，豹街美食城仍未能持续正常经营，由此，可以看出豹街美食城的关闭与商户拖欠空调使用电费等并无直接关联性，加之，根据“长寿采耳”店面的员工康建军与蒋辉的通话记录，蒋辉在涉及美食城的退款问题时，也多次承诺可以免租6个月以上，如豹街美食城关闭系因肖解长及其他商户欠付空调使用电费等导致，恒亚公司、蒋辉还承诺免租6个月以上，明显与常理不符，故一审法院对恒亚公司的该项辩称，不予采信。一审法院判决：一、限恒亚公司于判决生效之日起十日内向肖解长退还租金23433.33元；二、限恒亚公司于判决生效之日起十日内向肖解长退还押金20000元；三、限恒亚公司于判决生效之日起十日内向肖解长退还进场费35000元；四、限恒亚公司于判决生效之日起十日内向肖解长退还空调使用费2500元；五、限恒亚公司于判决生效之日起十日内向肖解长赔偿住房租金、水电费、垃圾清运费等损失7856.67元；六、由蒋辉对恒亚公司的上述支付义务承担连带偿付责任；七、驳回肖解长的其他诉讼请求。二审中，恒亚公司、蒋辉向本院提交视频证据一份，视频显示2019年3月19日12点左右肖解长承租的店铺仍在经营，拟证明该店铺于2019年4月19日前均在经营。经审查，通过视频内容不能确认与本案关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，恒亚公司系有限责任公司，注册资本为30万元，股东分别为蒋辉（实际出资额21万元）、蒋玉珍（实际出资额9万元）。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同的违约方及相应违约责任的承担；二、若恒亚公司构成违约，蒋辉是否应对其支付义务承担连带责任。关于焦点一。恒亚公司与肖解长签订的《豹街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。案涉商铺系用于商业经营，恒亚公司交付给肖解长的案涉商铺应确保可实际开展经营活动。经查，豹街美食城仅于2018年8月-10月、2019年3月期间间断地、短暂经营，虽然恒亚公司主张已将案涉商铺交付给肖解长并依约减免第一期租金，但其交付的商铺因所在美食城休业整顿无法在租赁期间正常经营，故恒亚公司作为出租方未能完全履行自身合同义务，构成违约。尽管肖解长于2018年底未按照合同约定交纳下一季度租金、经营服务费等费用，考虑到案涉商铺在租赁期间大部分时间处于停业的情况，恒亚公司未能保障其正常营业，肖解长依法享有先履行抗辩权，不构成违约。因此，恒亚公司应承担相应违约责任，一审法院综合考虑案涉租赁合同实际履行时间、恒亚公司违约情况等因素，认定恒亚公司向肖解长返还全部押金及部分租金、进场费、空调费并无不当，且对于肖解长主张的损失赔偿中自行扩大的损失及无证据佐证的装修损失部分不予支持，处理较为合理，应予维持。关于焦点二。本案中，虽然肖解长通过案外人杨晓莲向蒋辉的个人账户转账两笔款项，共计60000元，并备注“太平街房租款”，但恒亚公司向其出具收据，并加盖恒亚公司公章，证明恒亚公司收到了该60000元。本院认为，认定公司与股东是否构成人格混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，这里需要把握一个度，即混同多少。本院认为，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，须达到“滥用”的程度，达到“严重”损害公司债权人利益的程度。“滥用”行为往往具有持续性，一般很少出现一次行为就认定为滥用。另外，债权人因股东“滥用”行为受到的损害也是严重的，若没有达到“严重”的程度，也不能否认公司人格。本案中，仅凭两笔转账不足以认定蒋辉达到了“滥用”公司法人独立地位的程度，在恒亚公司出具收据认可收到款项的情形下，肖解长未举证证明债权人利益因蒋辉的滥用行为受到严重损害，综合上述事实，现有证据不足以证明蒋辉与恒亚公司存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的财务混同的情形，故无需对恒亚公司的债务承担连带责任。综上所述，恒亚公司、蒋辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2170号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2170号民事判决第六项、第七项；三、驳回肖解长的其他诉讼请求。一审案件受理费4648元，由肖解长负担2248元，长沙恒亚电子科技有限公司负担2400元；二审案件受理费2019元（长沙恒亚电子科技有限公司已预缴2400元），由长沙恒亚电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二一年二月一日法官助理何琳书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。