山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1402民初5657号原告：德州市城市建设综合开发总公司，住所地：德州市德城区东地北路52号，统一社会信用代码：913714004947803176。法定代表人：尚希洪，总经理。委托诉讼代理人：张风月，山东慨而慷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭羿，山东慨而慷律师事务所律师。被告：德州宏达建筑集团天和有限公司，住所地：德州市德城区解放北路236号，统一社会信用代码：913714001672851837。法定代表人：韩跃波，经理。委托诉讼代理人：袁恩亮，山东勤正律师事务所律师。原告德州市城市建设综合开发总公司与被告德州宏达建筑集团天和有限公司合同纠纷一案，本院于2020年*月*日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德州市城市建设综合开发总公司委托诉讼代理人张风月、李旭羿、被告德州宏达建筑集团天和有限公司委托诉讼代理人袁恩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德州市城市建设综合开发总公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2003年11月26日签订的《合同书》；2、被告返还原告已支付的土地款、办公楼建设费用等共计258万元；3、被告赔偿原告各项损失约42万元（准确数额以评估结论为准）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2003年11月26日，原、被告出于为93534部队德州修理所建设办公楼之目的签订《合同书》。合同约定：原告向被告支付土地款及办公楼建设、办证等费用，被告以其名下的德州国用（2003）第01023号土地为部队建设办公楼，并负责办理土地及办公楼的过户登记。合同签订后，原告履行了全部义务。而被告虽将办公楼建成、交付，却没有按约办理权属登记，反而隐瞒原告，私下以该房地办理抵押贷款。2017年，因上述贷款到期未获偿还，贵院采取强制执行措施，将案涉土地使用权、建筑物所有权登记至被告案外债权人德州海能商贸有限公司名下，用以抵偿被告400万元的担保债务。被告的恶意违约行为导致合同目的无法实现，给原告造成了巨大损失。原告为维护自身权益，提起诉讼。被告辩称，一、答辩人与被答辩人于2002年11月26日签订的《合同书》已经履行完毕，答辩人将所承建的办公楼已移交93534部队使用，办公楼的所有权及办公楼所占土地的使用权已归93534部队，被答辩人主张解除合同没有法律及事实依据。1、2002年7月8日，被答辩人与93534部队所签订的《联合开发建设协议》，签订的背景是93534部队为被答辩人提供部队营区的建设用地，并为部队承建办公楼，被答辩人购买答辩人的土地，将105万元的土地补偿款支付给答辩人，相当于购买93435部队营区的建设用地，答辩人收取的土地转让款，并将城建的办公楼移交93534部队营区的建设用地，已完成了《合同书》的主要义务；被答辩人不是办公室的所有人，也不是办公室所占土地的使用人，其没有权利起诉答辩人。被答辩人在原93534部队营区的建设用地已建设楼房，并将楼房销售完毕盈利，被答辩人的合同目的已经实现，不存在诉状中所称的“合同目的无法实现”的情况。2、《合同书》第二款总投资额部分分为二部分，即土地补偿款和工程款，并不包含办理土地过户、办证的费用，根据一般市场规律，土地过户、办证的费用由所有人承担，况且第五条“合同未经事宜由双方协商解决”，在于答辩人没有达成一致的情况下，就主张答辩人违约，不符合实际情况。3、结合被答辩人付款的时间及付款进度，在合同履行过程中，违反约定的是被答辩人，答辩人主张向被答辩人主张利息的权利。二、涉案的土地只是证号为德州国用（2003）第010123号国有土地使用权的一部分，答辩人抵押贷款时，当时93534部队的办公楼已投入使用，银行工作人员对此知情，土地并未予以分割，93534部队办公楼所占土地及办公楼不在抵押范围；德城区人民法院执行裁定书所拍卖的土地，93534部队作为利害关系人可通过执行回转方式，要求德州海能商贸有限公司返还93534部队办公楼所占土地。另根据我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体原则”，通俗的说就是“房随地走、地随房走”，从常理上看，房地一体原则源于房屋和土地的天然不可分离性，现在办公楼依然归93534部队占有使用，93534部队的工作人员在办公楼内办公，产权及使用权依然属于93534部队。三、被答辩人的起诉超过了法律规定的时效，应依法驳回其起诉。庭审中，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。原告提交证据一、2002年7月8日签订的《中国人民解放军93534部队与德州市城市建设综合开发总公司联合开发建设协议》一份、2003年11月26日原、被告签订的《合同书》一份。证明内容：《协议》证明93534部队与原告在93534部队提供的土地上联合开发，为93534解决一部分干部职工住房问题，条件是原告另外再找一块土地为93534部队建造办公楼一座；为解决原告与93534部队之间的办公楼建设问题，原告与被告签订了《合同书》一份，合同约定，原告征用乙方在天衢工业园内的土地，原告支付工程款、土地款及支付时间，并由被告建设涉案建筑工程，同时约定2004年10月30日之前办理完土地过户，办公楼的房产证等问题。该合同是原、被告的真实意思表示。被告质证称，联合开发协议能够证明原告为93534部队建设办公楼，办公楼的所有权属于93534部队，原告无权向被告主张违约。根据联合开发协议乙方的义务为负责涉案本工程所有费用，通过该条可以看出办公楼的案涉费用应该由原告承担。《合同书》质证意见如下：根据合同第二条能够显示总投资款部分分为土地补偿款和建设费用，并不包含办证土地过户的费用。在合同第四条明确约定了办理土地过户办公楼房产证手续的时间是2004年10月30日前，在被告将办公楼移交部队使用，原告及部队均未向被告要求办理相关证件，因此原告此次起诉超过了法律诉讼时效。证据二、2013年被告出具的1235563元的工程款收据一份，被告2004年1月6日出具的50万元的工程款收据、2004年2月17日出具的55万元的工程款收据、2004年3月22日出具的20万元的工程款收据、2004年4月21日出具的10万元的工程款收据，共计土地款135万元。证明原告为建设涉案工程向被告支付1235563元的土地款及135万元的工程款，并远远超出合同约定的款项，原告已经完全履行了合同项下的义务，但被告在建设完涉案工程后一直未办理过户登记手续，未完全履行合同约定的过户义务。被告质证称，对于证据二真实性没有异议，但是2004年2月17日支付的55万元及2004年1月6日支付的50万元，该两笔款项在用途栏标注为征地费用，并非为工程款。证据三、德州市德城区人民法院出具的协助执行通知书（2017）鲁1402执恢字第313-1号、（2015）德城民初字第2586号民事判决书、（2017）鲁1402执恢313号之一执行裁定书。证明涉案土地及附属设施因被告的个人债务原因被拍卖，致使合同未完全履行，给原告造成了巨大的损失。被告质证称，对证据三真实性没有异议，但根据法庭审理查明的事实为被告抵押的仅仅是国有土地使用权，并不包含地上附着物。在执行裁定（2017）鲁1402执恢313-1号，也能够证明法院执行拍卖的是被告名下的土地并不包括地上附着物及93534部队的办公楼。我方认为93534部队作为办公楼的产权人可以通过执行回转方式要求中标人返还分割土地。证据四、2013年原告出具的414项目部房屋抵工程款说明一份、2009年3月11日原告出具的交付房屋的说明一份。证明原告将居景苑小区4号楼1单元202室、502室，3号楼4单元101室，1号楼2单元201室交付给原告，用来抵顶414项目的工程款的事实。被告质证称，证据四出具的说明仅仅是使用了原告的单方陈述并没有加盖原告公司的公章，我方认为证据形式不符合法律规定，即便是加盖了原告公司的公章，也属于原告方的个人陈述。2013年4月的说明中描述为抵顶恒基公司在天衢工业园内的投资。我方认为2013年4月份的这份说明与本案没有关联性。证据五、2020年5月19日3-4-101室房屋的物业费收据一份、2020年11月16日4-1-302、402室房屋的物业收据一份、2020年11月2日1-2-201室房屋物业费收据一份、2020年11月26日4-1-502室房屋的物业费收据一份。证明原告确已将上述4套房屋交付给被告，被告亦予以正常使用的事实，被告出具的1235563元的收据有事实依据。被告质证称，证据五与本案没有关联性。原告就被告的质证意见补充如下：1、原、被告签订的合同书第四条约定，被告负有办理土地过户、办公楼、房产证等手续的义务；2、（2017）鲁1402执恢313号之一执行裁定当中的第二条，所拍卖的土地含有地上附着物，地上附着物作价400万元。该附着物已经作价抵顶了被告的债务；3、诉讼时效是自原告知道或应当知道其权利受到损害之日起计算，通过原告提交的支付相关的凭证及执行裁定及原告在起诉之日才知道被告承建的房屋已经抵押并被法院拍卖，致使合同不能履行。4、证据四是对应庭审中原告提交的2013年5月21日备注有414楼房款相互抵顶的说明，该公司和所谓的恒基公司的实际控制人为范士飞。5、证据五是为了证明该房屋已实际抵顶并被被告使用至今。被告提交反驳证据德州宏达建设集团宏星有限公司出具的证明一份，证明93534部队办公楼的水电是在宏星公司里接的水管和电，部队办公所消耗的水费、电费是向宏星公司结算，证明办公楼截止到起诉的时候，依然由93534部队使用。原告质证称，对证据真实性无法确认，从形式上也没有主要负责人或者法定代表人签字，对其证明内容不予认可。因该出具证明的单位并非合同的当事人，其所谓的提供水电与本案也没有关联性。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2003年11月26日，原告德州市城市建设开发总公司与被告德州宏达建筑集团天和有限公司出于为93534部队（414部队）德州修理所建设办公楼之目的签订《合同书》。《合同书》约定，该项目征用被告在天衢工业园内的土地，并由被告建设。征用被告土地7亩整共计105万元；建办公楼700平方米，包括规划、勘探、设计、土建、水、电、暖配套及安装，用地范围内的硬化、绿化、道路、围墙以及土地过户、房屋办证费等共计70万元（以上项目以实际发生的为准），总投资额共计约175万元。施工期限：2003年11月28日开工，2004年1月10日前主体完工并完成一层抹灰，2004年5月1日竣工交付使用。2004年10月30日前办理完土地过户、办公楼的房产证等手续。2004年2月25日，原告通过中国建设银行支票转账，向被告支付414部队土地款250000元；2004年3月2日，原告通过城市信用合作社转账300000元；原告向被告支付征地款500000元，被告向原告出具了工程预收款收据；2004年3月23日，原告通过中国建设银行转账，向被告支付414部队征地款200000元，被告向原告出具了工程预收款收据；2004年4月21日，原告通过中国银行向被告支付414土地款100000元，被告向原告出具了工程预收款收据；2013年5月21日，原告向被告支付414部队办公楼工程款及收益1235563元，被告向原告出具了工程预收款收据。原告合计共向被告支付土地款及工程款2585563元。2010年被告以地号10-221-203国有土地使用权作为抵押贷款，并办理了抵押登记。2017年，德城区人民法院（2017）鲁1402执恢313号之一执行裁定书裁定，“将被告德州宏达建筑集团天和有限公司位于天衢工业园的土地一宗（地号10-221-203，使用权面积13088.75平方米）及地上附属建筑物作价400万元交付申请执行人德州海能商贸有限公司抵偿（2015）德众信执字第100号执行证书确认的债务。天衢工业园的土地一宗（地号10-221-203，使用权面积13088.75平方米）及地上附属建筑物所有权自本裁定送达申请执行人德州海能商贸有限公司起转移。”天衢工业园的土地及地上附属建筑物所有权已于2017年办理了过户登记，现归于德州海能商贸有限公司名下。上述事实，有原告提供的《合同书》、被告出具的工程款收据、德州市德城区人民法院出具的协助执行通知书（2017）鲁1402执恢字第313-1号、（2015）德城民初字第2586号民事判决书、（2017）鲁1402执恢313号之一执行裁定书、原被告当庭陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否享有单方解除权；二、该解除权的行使是否已过除斥期间。一、原告是否享有单方解除权。本案原、被告之间签订有《合同书》，双方均签字并加盖印章，意思表示真实，且合同内容没有违反法律强制性规定，可以认定原、被告存在合法有效的合同法律关系。我国法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人享有法定解除权。本案判断原告是否享有法定解除权的关键在于被告是否存在违约行为，其违约行为是否致使合同目的不能实现。根据合同约定，原告的义务为支付办公楼建设的征地款和建设工程款，被告的义务为建造办公楼、将办公楼交付使用、办理完土地过户、办公楼的房产证等手续。原告已按合同约定支付了全部价款2585563元，而被告虽已将办公楼建设完成并交付93534部队使用，但尚未办理过户登记手续。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，被告未按合同约定办理完过户登记，在不动产物权变动未经登记的情况下，交付不动产的行为尚不足以发生不动产物权变动的法律效力，不能认定被告已将合同义务履行完毕。2017年该土地及地上附属建筑物所有权已转移至德州海能商贸有限公司名下，被告无法继续根据合同约定办理办公楼的过户登记手续，使合同丧失了继续履行的空间，合同目的无实现的可能。因此，原告享有单方解除权。二、该解除权的行使是否已过除斥期间。合同解除权作为形成权，适用除斥期间制度，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定，存续期间届满，权利消灭。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条，“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”本案原、被告双方并未在《合同书》中对解除权的行使期限进行约定，被告也并未进行过催告，原告起诉要求合同解除未超过民法典施行之日起一年，因此未超过法律规定的除斥期间，解除权未消灭。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告享有合同解除权，且解除权的行使未过除斥期间，原、被告签订的合同自起诉状副本送达被告时解除，原告为履行合同支付了全部价款，因此原告要求被告返还原告已支付的土地款、办公楼建设费用共计258万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对原告要求被告偿还各项损失约42万元的请求，当事人负有就自己的主张进行举证并承担举证不能后果的责任，原告并未就此项请求举证加以证明，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十五条的规定，判决如下：一、依法解除原、被告于2003年11月26日签订的《合同书》；二、判令被告返还原告已支付的土地款、办公楼建设费用等共计258万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费*元，减半收取计*元，由原、被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  付东芳二〇二一年二月四日书记员  王 梦