文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初4185号原告：杜乃燕，女，1965年12月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：阮基石，江苏群汇知缘师事务所律师。被告：付海潮，男，1973年7月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王马华，江苏安淮律师事务所律师。第三人：王少成，男，1967年2月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区。第三人：张春霞，女，1976年2月16日出生，汉族，住所地淮阴区。原告杜乃燕与被告付海潮、第三人王少成排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，经被告申请，本院依法通知张春霞作为本案第三人参加诉讼。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告杜乃燕及委托诉讼代理人阮基石，被告付海潮及委托诉讼代理人王马华，第三人王少成、张春霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜乃燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离原告所有的位于淮安市淮阴区门面房；2、判决被告赔偿原告经济损失144726元（按2.042元/天*平方米，自2020年4月10日起算至被告办理之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2020年4月购买第三人王少成位于淮阴区间门面，建筑面积共计409.68平方米，于同年4月9日变更办理了不动产权证。原告购买第三人上述房产时，发现被告已使用该房产，经询问第三人王少成才得知被告未经其同意占有使用该房屋，第三人同时告知原告可在房产过户后要求被告搬出房屋或与被告签订使用协议。原告取得上述房产后即要求被告办理或协调租赁使用，遭到被告拒绝。被告同时提供了其余第三人张春霞签订的租赁合同，该合同约定租赁期限为10年。经核实，张春霞与王少成系朋友关系，张春霞向被告出租该房屋时并未受王少成委托，亦未征得王少成统一，张春霞与王少成为此事产生矛盾，故被告并不能取得该房产的租赁权。原告认为，出租人张春霞并未得到房屋所有权人的出租授权，属擅自出租他人房屋，在权利人未追认的情况下，被告不能取得租赁权。原告取得房屋后，基于物权请求权要求被告搬离房屋，合理合法。参照同地段房屋租赁价格计算，被告应向原告赔偿占用房屋造成的经济损失。综上，请求依法支持原告诉请。被告付海潮辩称：被告与本案第三人签订了合法有效的租赁合同，根据买卖不破租赁原则，原告应当继续履行原生效的租赁合同。第三人王少成、张春霞发表诉讼意见称：希望双方能够协商解决。本院经审理确认如下事实：案涉不动产为位于淮安市淮阴区间门面房，建筑面积分别为136.36平方米、136.66平方米、136.66平方米，共计409.68平方米，上述不动产原权利人为第三人王少成。2018年5月1日，第三人张春霞与被告付海潮签订《租赁合同》，约定将上述房屋租赁给被告经营，租期10年，期限为2018年9月1日至2028年9月1日，前5年租金110000元/年，一年一付，后5年可视行情在原有租金水平的基础上一次性递增10-20%；若一方违约，违约方将赔偿对方年租金50%作为违约金。目前被告已支付第3年房租，该房屋目前由被告从事面馆经营。2020年4月，第三人王少成将案涉门面房出售与原告杜乃燕，并告知原告未同意被告占有使用该房屋，原告可在房产过户后要求被告搬出房屋或与被告签订使用协议。另查明，第三人王少成、张春霞各自的婚姻状况均为离异，二人共同生活在位于淮阴区余年，二人未登记结婚，育有一女，目前二第三人仍生活在该住所中。关于案涉房屋租赁的经过，第三人张春霞的主要意见为：我和王少成在门面房出租之前就生活在一起，现在还在一起生活；此前该门面房的出租都是我负责的，之前5万一年；我和王少成达过协议，约定用这个房子的房租来抚养女儿；之前的承租人是开澡堂的，澡堂不开之后，我就张贴招租公告，被告就联系我的，签合同时候我和王少成说过，他也知道租金11万一年，当时提到市场价不低于12万一年，我说这个人还了1万，也就是11万出租的；之后装修王少成也知道，如果他不想出租完全可以阻止的；在提交的书面意见中，张春霞表示自己是最大的受害者，房屋出售后无法维持母女二人的生活，被告也同意涨房租，受疫情影响生意难做，希望原告不要咄咄逼人，好好协商。被告付海潮的意见为：二第三人存在委托代理关系；被告与王少成就出租事宜有过谈话，应视为催告并经追认，在饭店装修时就在饭店遇到过王少成，其表示“房租有点低了，现在都已成事实，那你就做呗，房租也不高，不要做不起来”；准备承租和经营时，我询问过房屋产权情况，张春霞答复其有权出租，且王少成向我提供了房屋所有权证用于被告办理工商登记，其把产权证复印件交给我的时候，我说王总合同不是你本人签的，以后房租交给谁，王总说你还和张春霞交接，我不管这些事。第三人王少成主要意见为：与被告交谈时确实说过让被告好好做，支持支持他，但是那个时候已经开业了，我还能怎么说；对张春霞将房屋出租给被告一事不知情，埋怨过她租的太低了，我让张春霞告知被告，如果经营不下去，我们把房子收回头；当时因有个工程很忙，就没有管这个事，我知道饭店是被告开的，也在那里吃过饭，后期才知道年租金是11万，租期十年，之前的承租人是我一朋友，开澡堂，年租金一开始8万，后来生意不好我就同意5万元租的；对与张春霞一直共同生活并无异议；2018年和2019年两次准备出售案涉房屋时都通过张春霞征询过被告意见。原告杜乃燕认为，张春霞未经王少成授权出租房屋，王少成虽然知道出租，但是具体情况不了解，租赁合同并未生效，被告未取得租赁权，原告作为现房主，有权要求被告搬离。后双方协商未果，原告遂诉至本院。以上事实，有原、被告、第三人的庭审陈述、书面意见及房屋所有权证、租赁合同等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为案涉房屋租赁合同是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。纵观本案，从业已查明的事实看，案涉门面房的租赁事宜在被告承租之前的多年间均由第三人张春霞负责，而第三人王少成也完全知晓案涉门面房由第三人张春霞向被告付海潮出租，并要求被告直接将房租付给张春霞，同时期望被告能经营成功，其只是表达了对租金较低的异议，但并未实施阻止租赁的任何实质性行为，因此，本院认为，第三人王少成虽未向张春霞出具书面的出租授权，但各方的陈述能够证明王少成对被告承租的事实予以认可，应视为张春霞代理出租行为已经王少成追认，对王少成发生效力，故案涉房屋租赁合同合法有效。而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本条买卖不破租赁的原则，确定了原告杜乃燕作为买受人对房屋上原有租赁合同的继受义务，原告仍以租赁合同未生效要求被告搬离并赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，本案调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杜乃燕的诉讼请求。案件受理费3195元，由原告杜乃燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；缴款账号：62×××36）。审 判 长  孙亚峰人民陪审员  冯 涛人民陪审员  丁 丽二〇二一年二月二十二日书记员孙军