安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初197号 原告：淮南钱塘盛世物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区西湖春天小区27号楼裙房，统一社会信用代码91340400695701179L。 法定代表人：王坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈习习，安徽法田律师事务所律师。 被告：李茜，女，1966年1月19日出生，汉族，大专文化，江苏省徐州市人，住安徽淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：刘斌，安徽云君积贤律师事务所律师。 原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司（以下简称：钱塘盛世物业公司）诉被告李茜租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司委托诉讼代理人陈习习到庭参加诉讼，被告李茜及其委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱塘盛世物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告李茜立即向原告淮南钱塘盛世物业管理限公司支付拖欠的租赁费用340,000元（2017年9月1日到2020年11月30日三年三个月，16万元/年×3年＋40,000元-180,000元=340,000元)）二、判令被告李茜立即向原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司支付拖欠租金的违约金49,640元(从2018年12月1日计算至2020年11月30日止共计730天,340,000元×日万分之二×730天=49,640元)）三、判令被告李茜支付原告支付的律师费7,000元;四、由被告承担本次诉讼费用。事实和理由：原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司(以下简称钱塘物业)是一家依法登记,从事物业管理服务,房地产信息咨询,物业租赁代理服务,停车场服务、房屋租赁等业务的有限责任公司。2017年3月2日钱塘物业与被告李茜订立《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》,原告将其管理的位于淮南市山南新区新二中对面的西湖春天小区内的小区配套幼儿园用房租赁给被告用于经营幼儿园。合同约定租赁期为15年即从2017年9月1日起至2032年8月31日止,每年度租金为160,000元,采用预缴制,同时合同也对各方应承担的违约责任进行了详细约定。合同签订后,原告将涉案房屋交付给被告使用,截止到2020年11月30日,被告使用房屋已有3年3个月,但被告仅向原告给付了180,000元租金,拖欠租金340,000元尚未给付,原告多次催要无果，故诉至法院。 被告李茜辩称1、根据双方达成且实际履行的《幼儿园房屋租赁合同补充协议》，被告已经缴纳全部房租，原告起诉被告拖欠房租不符合本案客观事实，存在恶意诉讼行为；2、答辩人没有违约，不应当支付违约金、律师费，原告主张的违约金存在根本性的逻辑错误和计算错误。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、西湖春天幼儿园房屋租赁合同复印件、被告身份证复印件本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的《剩余资产移交协议》。证明原告从开发商淮南盛世钱塘置业有限公司处接受了涉案的房屋,涉案房屋移交时没有办理不动产登记。被告称真实性、合法性不清楚，是案外人与物业公司签订，请法庭核查。本院认为，该份协议中有淮南盛世钱塘置业有限公司与淮南钱塘盛世物业管理有限公司盖章确认，故本院对该份证据的真实性予以确认。 2、原告提交的建设工程规划许可证复印件、工程竣工验收报告复印件。证明涉案房屋已经过规划许可,并且已竣工验收合格。被告称对真实性、合法性有异议，竣工报告第4页专业管理部门验收意见中没有公安消防部门盖章认可的验收意见，说明涉案房屋没有通过消防验收。本院认为，该份证据与本案无关联性，故本院对该份证据不予确认。 3、原告提交的转账付款记录。证明被告于2018年3月26日通过赵小涛银行转账支付80,000元租金、2020年6月2日通过微信转账方式支付租金60,000元、2020年9月8日通过微信转账方式支付租金40,000元。被告对真实性、合法性、关联性均无异议，证明我方已经按照约定足额缴纳，收款人叫王乾。本院认为，被告对该份证据的真实性表示无异议，故本院予以确认。 4、原告提交的委托代理合同、增值税发票。证明原告为追索租赁费用聘请律师花费代理费7,000元。依据《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》约定,该费用应由被告方承担。被告对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明观点有异议，被告没有违约行为，该笔律师费不应当由被告承担。本院认为，被告对该份证据的真实性无异议，且有双方在房屋租赁合同中约定的违约条款予以载明，故本院对该份证据予以确认。 5、被告提交的西湖春天幼儿园租金支付明细单。证明1.原被告双方经结算，被告支付给原告180,000元租金，截至2019年6月30日前所欠租金已经全部结清。明细单中的日期2017年9月1日-2019年5月31日系笔误，实际为2017年9月1日-2019年6月30日。原告称对真实性无异议，证明观点有异议，租赁合同签订时间是2017年3月2日，合同中约定的租金起算时间是2017年9月1日，移交的180,000元租金按照2017年9月1日起算只能计算到2018年9月，以后被告未再支付。本院认为，该份证据中无双方签字盖章确认，无法证明被告的证明观点，故本院不予确认。 6、被告提交的市直幼儿园负责人证明。证明因原告与案外人市直幼儿园存在纠纷，导致涉案出租房屋于2018年3月才由被告实际使用。原告称对真实性、合法性、关联性三性均有异议，本案是案外人提交的材料与我公司就涉案房屋无争议，其自行说明涉案房屋于2018年3月交付使用无证据证明。本院认为，该份证据与本案无关联性，故本院对该份证据不予确认。 7、被告提交的与原告签订的物业管理服务协议书一份、物业费发票。证明（1）协议书第三条第8款规定“原告应当负责涉案出租房屋的消防设备完好无损”但原告没有实际做到，导致房屋一直存在消防安全隐患；（2）该合同于2017年3月签订，但因原告与案外人市直幼儿园存在纠纷，导致涉案出租房屋于2018年3月才由被告实际使用，物业费实际从2018年才开始收取。原告称对物业合同真实性无异议，对证明观点有异议，验收报告显示，房屋已经验收，符合消防。合同第三条第二款有约定被告方接受房屋进行装修自行申报消防验收，被告方是否申报原告不清楚。本院认为，被告对该份证据的真实性予以确认，故本院对该份证据予以确认。 8、被告提交的淮南市政府文件一份，山南新区管委会文件一份。证明按照该文件规定涉案房屋于2019年6月底移交给山南新区管委会有关部门，原告对涉案房屋不再具有出租及收取房租的权利。原告对真实性无异议，对证明观点有异议，通知仅仅是让原告提供办园情况报告及相关材料，填写相关报表上报，目前原告已经履行通知所讲的上报材料义务，目前管委会与我公司并未就涉案资产正式办理双方签字的移交手续，涉案资产目前仍由原告公司实际管理，房屋及配套电力、水、消防等措施均未移交给管委会。本院认为，对该份证据的真实性予以确认，但被告未能提交已实际移交的相关证据，故本院对该份证据的证明观点不予确认。 9、被告提交的与原告管理人员微信记录、语音通话记录，原告传送的房屋租赁合同补充协议一份。证明（1）原告同意从2017年9月1日-2019年6月30日的房屋租赁期间的房租总金额为180,000元；（2）协议约定的付款时间、租金金额和西湖春天幼儿园租金支付明细单一致，说明本协议已经实际履行，原告已经实际接受；（3）涉案房屋的消防设施没有达到约定的完好无损，被告一直在和原告交谈；（4）原告知道涉案出租房屋移交给山南新区管委会，所以协议中房租只让被告交至2019年6月底。原告称对真实性、合法性、关联性均有异议，双方并未就变更租金达成一致意见签订相关协议，若均同意应当签字盖章，没有签字盖章，说明双方仍然存在争议。本院认为，该份证据无法证明聊天记录中对方的身份，且该份补充协议无双方签字盖章，无法证实双方达成一致意见，故本院对该份证据不予确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于安徽省淮南市田家庵区××路××小区××南盛世钱塘置业有限公司开发建设（建设工程规划许可证：建字第340401200400006号），2016年9月26日，原告钱塘盛世物业公司与淮南盛世钱塘置业有限公司签订《剩余资产移交协议》，将涉案幼儿园移交给钱塘盛世物业公司，2017年3月2日，被告李茜作为乙方与原告签订《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》，约定：“建筑面积：2000㎡，租赁期限：2017年9月1日至2032年8月31日共计15年，租金：每年160000元，物业费收费标准：0.56元／㎡，违约责任：未按约足额给付租金或其他费用的，出交纳租金及其他应承担费用外，乙方愿意按照拖欠租金或其他费用的日万分之二／日支付违约金。由此引起的损失由乙方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、租金、利息等。出租方（甲方）：淮南钱塘盛世物业管理有限公司（印章）电话：183××××7650，签约时间：2017年3月2日承租方（乙方）：李茜电话：159××××7380证件号码：340406196601××××，签约时间：2017年3月2日”，2017年3月16日，原被告签订《西湖春天幼儿园物业管理服务协议书》，2017年9月1日原告将房屋交付给被告使用，被告于2018年3月26日通过赵小涛银行转账支付租金80000元，2020年6月2日被告通过微信转账向原告支付租金60000元、2020年9月8日通过微信转账支付租金40000元，以上三笔租金共计180000元。后被告继续使用该房屋至今但一直未支付房租，原告多次催要无果，故向法院提起诉讼，请求判如诉请。 本院认为，原、被告双方签订的《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定该合同合法、有效。对于原告主张要求被告支付拖欠2017年9月1日至2020年11月30日的房屋租金340,000元的诉讼请求，依照双方签订的《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》约定“租赁期限：2017年9月1日至2032年8月31日共计15年，租金：每年160,000元”，有房屋租赁合同及转账凭证予以佐证。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告称双方签订补充协议约定2017年9月1日至2019年6月30日期间的房屋租金为180,000元的辩称，提供的支付明细中无双方的签字及盖章，无事实与法律依据，被告应当承担举证不能的法律后果。对于被告辩称因移交山南新区管委会但尚未签订新的房屋租赁合同故未支付房租费，且认为该期间从产生的房租费应当从中扣除的答辩意见，本案双方签订的《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》尚未解除依旧在继续履行，且与本案无关联性，本院不予采纳，故被告应当支付原告房屋租金339,890元（160,000元÷365天×1186天-180,000元）。 对于原告要求被告支付违约金49,640元的诉讼请求，经本院核算，截止至2020年11月30日的违约金计算为： 2018年12月1日至2020年11月30日期间尚欠租金产生的违约金为20,440元【(160,000元-20,000元）×万分之二×730天】； 2019年9月1日至2020年11月30日期间尚欠租金产生的违约金为14,592元（160,000元×456天×万分之二）； 2020年9月1日至2020年11月30日期间尚欠租金产生的违约金为710元（160,000元÷365天×90天×万分之二×90天）； 综上，截至2020年11月30日，被告尚欠原告房屋租金利息合计35,742元，对原告的诉讼请求本院依法予以部分支持。 钱塘盛世物业公司为实现上述债权向安徽法田律师事务所支付了律师代理费7,000元，原被告双方在《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》中有明确约定，且原告提供了委托合同以及律师代理费发票予以佐证，故被告李茜依约应当赔偿钱塘盛世物业公司因此而遭受的损失，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李茜于本判决生效之日起十日内支付原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司房屋租金人民币339,890元、违约金35,742元、律师费7,000元，合计382,632元。 二、驳回原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 案件受理费7,250元（原告已预交），减半收取计3,625元，由原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司负担128元，被告李茜负担3,497元（于本判决生效之日起七日内交至我院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 崔化冰 二〇二一年二月二十五日 法官助理 王丽梦 书 记 员 陶梦梦 附1：本案相关证据 一、原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司提交的证据。 1、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。证明原告的诉讼主体基本情况； 2、《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》复印件。证明被告租赁原告管理的场地用于经营幼儿园,租赁期限为2017年9月1日到2032年8月31日共计15年,租金为每年160,000元,采取预收的方式按年缴纳。同时合同中对逾期缴纳租金的违约责任也进行相应的约定； 3、《剩余资产移交协议》。证明原告从开发商淮南盛世钱塘置业有限公司处接受了涉案的房屋,涉案房屋移交时没有办理不动产登记； 4、建设工程规划许可证复印件、工程竣工验收报告复印件。证明涉案房屋已经过规划许可,并且已竣工验收合格； 5、转账付款记录。证明被告于2018年3月26日通过赵小涛银行转账支付80,000元租金、2020年6月2日通过微信转账方式支付租金60,000元、2020年9月8日通过微信转账方式支付租金40,000元； 6、委托代理合同、增值税发票。证明原告为追索租赁费用聘请律师花费代理费7,000元。依据《西湖春天幼儿园房屋租赁合同》约定,该费用应由被告方承担。 二、被告李茜提交的证据。 1、被告身份证复印件。证明被告诉讼主体资格； 2、西湖春天幼儿园租金支付明细单。证明1.原被告双方 经结算，被告支付给原告180,000元租金，截至2019年6月30日前所欠租金已经全部结清。明细单中的日期2017年9月1日-2019年5月31日系笔误，实际为2017年9月1日-2019年6月30日； 3、市直幼儿园负责人证明。证明因原告与案外人市直幼儿园存在纠纷，导致涉案出租房屋于2018年3月才由被告实际使用； 4、与原告签订的物业管理服务协议书一份、物业费发票。 证明1.协议书第三条第8款规定“原告应当负责涉案出租房屋的消防设备完好无损”但原告没有实际做到，导致房屋一直存在消防安全隐患2.该合同于2017年3月签订，但因原告与案外人市直幼儿园存在纠纷，导致涉案出租房屋于2018年3月才由被告实际使用，物业费实际从2018年才开始收取 5、淮南市政府文件一份，山南新区管委会文件一份。证 明按照该文件规定涉案房屋于2019年6月底移交给山南新区管委会有关部门，原告对涉案房屋不再具有出租及收取房租的权利 6、与原告管理人员微信记录、语音通话记录，原告传送 的房屋租赁合同补充协议一份。证明（1）原告同意从2017年9月1日-2019年6月30日的房屋租赁期间的房租总金额为180,000元；（2）协议约定的付款时间、租金金额和西湖春天幼儿园租金支付明细单一致，说明本协议已经实际履行，原告已经实际接受；（3）涉案房屋的消防设施没有达到约定的完好无损，被告一直在和原告交谈；（4）原告知道涉案出租房屋移交给山南新区管委会，所以协议中房租只让被告交至2019年6月底。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。