贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初247号原告：许华中，男，1979年1月6日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州广源沣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520000587288583W，住所地：贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦11层1号。法定代表人：毛世锋，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师，特别代理。原告许华中诉被告贵州广源沣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许华中、被告贵州广源沣房地产开发有限公司委托代理人张鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许华中向本院提出的诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币52,154.49元（总房款1,119,195元×每日1?×466天=52,154.49元，2016年12月31日起至2018年4月10日）；2、判令被告向原告支付逾期办理权证转移违约金人民币75,657.58元（总房款1,119,195元×每日1?×676天=75,657.58元，计算2019年1月1日起至2020年11月6日）；3、本案的诉讼费由被告承担。原告许华中诉称：2016年10月16日原被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，总房价为￥1119195元，约定交房时间为2016年12月30日、房屋转移登记时间为2018年12月30日，原告与被告签订合同后，按照约定向被告交付了合同约定的购房首付款，但被告未按照双方合同约定交付房屋及办理房屋转移登记，其行为违反了双方的合同约定。故，被告应按照双方签订《商品房买卖合同》第一十三条、第二十二条之规定承担违约责任，原告多次与被告协商，但被告均不按照约定承担相应违约责任。综上所述，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定诉至法院，望判如所请。被告贵州广源沣房地产开发有限公司对此辩称：逾期交房的原因不在我们，是市政管道施工导致小区下水道未接通导致。在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更，违约交付登记文书的时间起算应该从附件十二补充协议的第十三条规定的收房后540个工作日后才开始计算且约定的违约金过高。该房屋实际交房时间应为签署前期物业服务协议的时间2018年4月9日，4月10日只是原告缴纳物业费的时间。经本院审理查明：2016年10月16日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以1119195元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为146.3平方米，套内面积为127.09平方米。双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。双方《补充协议》（附件十二）第十三条第2点约定：“2、双方同意以交房日之次日为办理所有权初始登记期限的起算日。出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告按约定支付了相应购房款，因被告未按合同约定交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，原告以此诉至法院，提出诉请如前。审理中，被告提交如下证据：《建筑工程竣工验收报告》证明案涉房屋所在楼栋已于2017年7月18日竣工验收合同，可以交付使用。两份时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》。证明未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。《前期物业服务协议》，证明原告是2018年4月9日签订了《前期物业服务协议》，已经视为收房。次日才缴纳物业管理费不影响收房入住的日期。以上事实有当事人陈述、原被告双方身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、购房收据等以及其他相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。就本案，原告诉请的第一项原被告双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月30日前。被告收房时间应为接受前期物业协议之日2018年4月9日。对于被告以提交的证据来证明未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。1、《建筑工程竣工验收报告》佐证了房屋于2017年7月18日竣工验收，但并未体现尽到了房开通知业主收房的义务。2、从被告提交的两份时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约且该回复是在合同约定交房时间2016年12月30日两年多以后才作出的，被告以此回复来作为迟延交房的客观事由显然与双方合同第十一条以及十二条约定的情形不相符。故，被告的诉辩本院不予采纳，而原告的该项诉请符合双方合同约定，本院应予支持。对于原告诉请第二项：原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限明显经过，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告所诉辩的：“在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更”。对于双方签订的附件十二《补充协议》第十三条第2点变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，本院对《补充协议》第十三条第2点的约定，属于不合理的减轻了被告责任的条款，应当排除适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上，被告未能按时办理商品房转移登记，应按照合同约定支付逾期违约金，计算标准应以合同约定的“按已付房价款的万分之一”进行计算，执行该标准违约金金额并不明显高于违约行为造成的实际损失，即原告的该项诉请符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许华中支付2016年12月31日起算至2018年4月9日的逾期交房违约金52,042.57元。二、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许华中支付2019年1月1日起计至2020年11月6日的逾期办理权证转移违约金75,657.58元。三、驳回原告许华中其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,428元，由被告贵州广源沣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 赵 钧二〇二一年二月一日书记员 黄维维