河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11950号 上诉人（原审原告）：王立新，男，1966年11月16日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：刘新荣（系王立新妻子），女，1965年8月13日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：贾庆荣，河北张哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄润华国际物流股份有限公司，住所地：石家庄市正定县107国道东侧车站北大街168号。 法定代表人：卜华宾，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭腾飞，该公司员工。 上诉人王立新因与被上诉人石家庄润华国际物流股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王立新上诉请求：1、依法改判被上诉人给付上诉人2017年6月1日-2020年5月31日租金157455元；维持一审被上诉人给付上诉人11494元违约金的判决。2、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、房屋总价款656066元，上诉人实缴房款551248元，有交款票据为证。一审认定总房款为655114元错误。我们总房款的计算方法，因为合同房款550296元占84%，计算出来的房款是655114元，在这个基础上被上诉人又让上诉人补交了房款952元，所以总房款是656066元。在2017年5月31日之前，被上诉人给付上诉人的租金均是按656066乘以8%给付，被上诉人对总房款数额也是认可的。二、一审上诉人提供《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》（以下简称《承诺书补充协议》），一审认为“原告未提供证据证实该承诺系被告向原告发出，故原告要求被告按年息8%支付收益金，依据不足。”系认定事实错误，理由如下：1、被上诉人在一审答辩中承认：被上诉人与上诉人等6户签订的，被上诉人公司对投资商户《承诺书补充协议》。2、被上诉人在一审时否认该《承诺书补充协议》的印章问题。在河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初786号民事案件中，有被上诉人运营专用章的证据提供，当时双方对此证据及印章均是认可的。3、被上诉人否认该《承诺书补充协议》，称其没有该印章；而一审认为该印章不是被上诉人公章，被上诉人对该《承诺书补充协议》予以否认，而不予认定，是错误的。第1点已说明被上诉人一审答辩时认可该《承诺书补充协议》，只是称该《承诺书补充协议》在先，应以后签订的《委托经营协议》为据。所以一审认定“原告未提供证据证实该承诺系被告向原告发出，原告要求被告按照年息8%支付收益金，依据不足。”是错误的。三、《委托经营协议》不是双方的真实意思表示。上诉人与被上诉人关于商铺租赁费的支付在2017年6月以前一直按《承诺书补充协议》履行，该《承诺书补充协议》是双方的真实意思表示。1、该《承诺书补充协议》只针对包括上诉人在内的6商户，而不针对其他商户。2、本案双方在2017年6月前每年都是履行的该《补充协议》，按原房款（实付款+两年16%的返租款）656066元的8%给付上诉人年租金，见被上诉人打给上诉人租金的银行流水。综上，一审认定事实不清，望贵院依法予以改判支持上诉人的一审诉请。 石家庄润华国际物流股份有限公司答辩称，一、我司对上诉人提供《承诺书补充协议》真实性不予认可，我司档案室查询无此《承诺书补充协议》的备案记录。二、此《承诺书补充协议》有失公平，该《承诺书补充协议》约定的临街道路未通，并未对上诉人造成任何实质损失，因为上诉人并不是自己经营，而是把房屋委托给园区经营。每年收取固定收益金，房屋前道路未通，能不能实际出租，并不对上诉人造成影响，而是园区连续多年背负此损失，因此园区承担此损失并按后来签订的《委托经营协议》中的约定年4.25%支付上诉人收益金，所以不能再因道路问题而追加双重的赔付。三、上诉人提供的《承诺书补充协议》显示时间为2015年3月26日，而双方在2014年5月9日签订了《委托经营协议》，明确约定了该房屋的收益及计算方式为年息4.25%。因此《委托经营协议》系双方公平真实的意思表达，按照先后顺序以及实际情况也已经推翻了前面的《承诺书补充协议》。 王立新向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判决被告履行清偿义务，向原告王立新支付2017年6月1日-2020年5月31日门市三年租金157455元（每年52485元），不能按时付租金违约金11494元（52485元×730天×0.02%+52485元×365天×0.02%）。两项共计168949元；2诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《石家庄正定国际物流园一期合作投资合同》，合同主要内容：“第一条乙方合作投资的房屋位正定县树林北街以北、107国道以东、京西路以南A区沿街门脸座1、2层002号；房屋结构为框架结构；建筑面积115.71平方米，建筑的使用性质为汽车修理。第二条合作投资期限自2010年4月1日至2060年3月31日，共伍拾年。第三条甲、乙双方约定，按建筑面积计算，单价为每平方米4755.83元，总金额伍拾伍万零贰佰玖拾陆元整。第五条乙方合作投资的房屋于2010年11月30日前交付使用……。第六条乙方投资的房屋采用第2种方式进行合作：2、双方共同培育市场，培育期为2年。在此期间，由甲方统一对园区进行经营管理，乙方一次性享受16%的优惠，按上述第三条房款交纳。在培育期内，乙方不再享受园区经营管理的收益；市场培育期结束后，乙方可长期委托甲方经营，委托经营协议另签。第十一条……3、乙方合作投资的房屋使用满五年后可退出合作，甲方按乙方的投资款扣除已实际返还的投资款的余额加银行同期存款利息支付给乙方，（自营户按合作投资款每年6%的水平扣除）；届时双方签订补充协议对具体事项进行约定。” 原告王立新提交了2014年3月26日盖有石家庄润华国际物流股份有限公司运营专用章的《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》，该补充协议主要内容为：边楠、王立新、杜建华、马博红、姚建全、刘丽6户合同约定的差价将原来拟定的税后【一年原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息2.25%】调整为税后【一年原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息3.75%】于2014年4月15日前一次予以回报；在未达到交房条件（临街道路未修通）之前，按原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息8%按季支付给以上业主；如果不能按时付款，将按日万分之二的比例赔付违约金。原告称，该协议书系双方真实意思的表示。被告对此予以否认，并称被告并没有该印章。 2014年5月9日，原告（乙方）与被告、河北冀江市场服务有限公司（甲方）签订《委托经营协议书》，协议主要内容：乙方自愿选择购买该房后委托甲方经营管理；委托经营期自2014年4月15日起至2015年4月14日止；甲方按每3个月支付一次乙方租金，每季度支付周期首月20日前支付完毕，全年租金分四次支付；委托收益金按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的年息4.25%（税后）予以回报；乙方有权依照本协议向甲方收取委托经营收益，如甲方未按时打款，应自违约日起至履约日止，按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的日万分之二支付给乙方违约金。 另查明，涉案房屋原总价款655114元，优惠16%，原告实际缴纳550296元。 以上事实，有原被告陈述、《石家庄正定国际物流园一期合作投资合同》、《委托经营协议书》及庭审笔录为证。 一审法院认为，原告与被告签订的《石家庄正定国际物流园一期合作投资合同》、《委托经营协议》，是双方真实意思表示，予以确认。关于租金，原告向被告要求按照按原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息8%支付收益金的依据系《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》。该承诺补充协议加盖的系石家庄润华国际物流股份有限公司运营专用章并非被告公章，被告对该承诺予以否认，原告并未提供证据证实该承诺系被告向原告发出的，故原告要求被告按照年息8%支付收益金，依据不足。原、被告之间签订的为期一年的《委托经营协议》，该协议约定：委托收益金按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的年息4.25%（税后）予以回报。该协议到期后，被告继续经营原告投资的涉案房屋，原告并未提出异议，应视为原被告双方对该《委托经营协议》的继续履行。因此，被告应当支付原告自2017年6月1日至2020年5月31日的收益金，即655114元×4.25%×3年=83527元。关于违约金。原被告之间的《委托经营协议》约定：原告未按时打款，应自违约日起至履约日止，按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的日万分之二支付给违约金。被告并未按照该约定向原告支付租金，系违约行为，应当承担违约责任。现原告主张的违约金11494元，低于双方约定，系原告自有处分权利，予以支持。一审判决：一、限被告石家庄润华国际物流股份有限公司自本判决生效之日起，十日内给付原告王立新租金收益83527元及违约金11494元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1839元，由被告石家庄润华国际物流股份有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提供以下证据：1、购房款票据6张，证明实际原房款656066元（实付款+两年优惠16%返租款）。2、河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初786号民事调解书及法庭审理笔录各一份，证明被上诉人认可运营专用章的效力。三、刘新荣、王立新名下银行流水、租赁费总结表、物流园特殊投资商户截止2017年5月31日拖欠租金明细表各一份，证明被上诉人每年付给王立新的租赁费52485元，是按总房款的8%支付的。四、刘新荣与王立新结婚证复印件一份，证明双方系夫妻关系。被上诉人的质证意见为：一、对于上诉人提供的补交952元房款的票据，需回公司后核实。二、对于上诉人说的运营专用章及河北省正定县人民法院的相关案件，因为本案代理人不是另案代理人，对该事实不清楚，也需要回公司核实。三、上诉人的银行流水有很多都显示计算收益是按原房款的年息4.25%计算，至于上诉人说的总数是8%，我司对真实性没有异议，但是对关联性有异议，是怎么给上诉人打款的？因为有几百上千个商户，可能会出现打款有问题出现混乱，我们对多支付的款项保留追回的权利，需要回公司和财务核对一下。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，关于《承诺书补充协议》应否被采信的问题。被上诉人不认可《承诺书补充协议》的真实性，辩称公司并无该《承诺书补充协议》所加盖的运营专用章，但另案河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初786号案件中，被上诉人认可的《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书》所加盖的公司印章即为运营专用章，《承诺书补充协议》与《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书》的部分内容存在关联性，上诉人作为自然人亦不应对协议相对方公司的公章承担过高的鉴别责任，且被上诉人未提供确实充分证据证实公司并无运营专用章，亦未向本院回复相关情况，故案涉《承诺书补充协议》本院予以采信。 关于被上诉人应支付上诉人租金及违约金数额的问题。上诉人与被上诉人签订《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书》及《承诺书补充协议》后，又签订了《委托经营协议》。《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书》约定至新购房合同签订期之日，被上诉人应按原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息8%回报业主。《承诺书补充协议》约定在未达到交房条件（临街道路未修通）之前，被上诉人按原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息8%按季支付给上诉人。如果不能按时付款，将按日万分之二的比例赔付违约金。上诉人与被上诉人虽签订《委托经营协议》，约定按原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息4.25%（税后）予以回报，但根据上诉人提交的银行交易明细，可证实被上诉人在签订《委托经营协议》后仍按照原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息8%支付租金，被上诉人不认可该事实但未向本院回复相关情况或提供相反证据，故租金应当以实际履行的合同为准。对上诉人要求被上诉人按照原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息8%支付租金的主张，本院予以支持。关于原房款数额，上诉人在二审期间补充提交了2015年4月14日收款凭证一张，证明原房款为656066元，故被上诉人应支付上诉人租金为656066元/年×8%×3年=157455元。被上诉人未按期支付租金，应按《承诺书补充协议》约定支付违约金，为52485元/365天×0.02%×1095天=11494元。综上所述，王立新的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初1877号民事判决； 二、被上诉人石家庄润华国际物流股份有限公司自本判决生效之日起十日内给付上诉人王立新租金收益157455元及违约金11494元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1839元，由被上诉人石家庄润华国际物流股份有限公司负担。二审案件受理费1839元，由被上诉人石家庄润华国际物流股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二一年二月二十六日 书记员 张伟绪