惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3932号原告：惠州市太东国际物流园有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东投资大厦。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。被告：石嘉怡，女，汉族，2004年5月2日出生，住址：西安市长安区怡园路E区××××××1203室，公民身份号码：610××××××××××××586。法定代理人：石天宇，男，汉族，1977年8月29日出生，住址：西安市长安区怡园路E区××××××1203室，公民身份号码：610××××××××××××570。被告：石天宇，男，汉族，1977年8月29日出生，住址：西安市长安区怡园路E区××××××1203室，公民身份号码：610××××××××××××570。原告惠州市太东国际物流园有限公司诉被告石嘉怡、石天宇商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，因被告在起诉时下落不明，本案不宜适用简易程序，本院于2020年10月13日裁定转为普通程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈俊文到庭参加了诉讼，被告石嘉怡、石天宇经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告石嘉怡签订的《商品房买卖合同》及附件、附录；2.判令两被告按合同约定总价款15%向原告支付违约金270318.3元；3.判令被告向原告支付律师费3000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年9月19日，原告与被告石嘉怡签署《商品房买卖合同》及附件、附录，原告作为出卖方，出售惠州大亚湾澳头×××路×××号×××××中心××栋××层××号房给被告石嘉怡。根据合同约定，该商品房总购房款为1802122元，付款方式为期楼洋房自付一个月：被告石嘉怡应当在2019年9月19日前支付首期房价款人民币540637元；余款人民币1261485元应于2019年10月19日前支付。此外，原告与被告石嘉怡在附件十一《补充协议》第三条中约定：被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告石嘉怡需按合同约定总价款的15%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》及附件、附录签署后，原告一直积极履行合同义务，然而被告却未按合同约定时间支付购房款，截至起诉之日，被告仅支付了购房款790637元。原告已进行多次催缴，但被告拒不履约交款。且被告石天宇作为被告石嘉怡的监护人，自愿对被告石嘉怡的上述债务承担连带保证责任。综上，被告石嘉怡的行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，严重损害了原告的经济利益，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，望判如诉请。原告向法庭提交了以下证据：1.被告身份证、户口本复印件；2.商品房预售许可证；3.《商品房买卖合同》及其附件、附录；4.法律函及邮单；5.未成年人购房监护人担保书；6.协议书；7.民事委托代理合同及深圳增值税专用发票。拟证明其诉称主张。被告石嘉怡、石天宇未到庭，亦无提交书面意见及证据材料。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：被告石天宇与被告石嘉怡系父女关系，原告作为出卖人与被告石嘉怡作为买受人、被告石天宇作为石嘉怡的法定代理人签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告石嘉怡购买原告开发的位于惠州大亚湾澳头×××路×××号×××××中心××栋××层××号房，房款总价为1802122元。被告石嘉怡已向原告支付的定金20000元抵作商品房价款，被告石嘉怡采取分期付款支付房款：买受人应当在2019年10月9日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款540637元应当于2019年9月19日前付清（含定金），第二期楼款1261485元须于2019年10月9日前付清。对于买受人逾期付款的违约责任，合同附件十一《补充协议》第三条约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的30%。对于逾期交付的责任，补充协议第五条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知达到之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。补充协议第十五条第1项还约定：合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用、财产保全费、评估费用等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2019年9月19日，被告石天宇向原告出具《未成年人购房监护人担保书》，内容为：由于向贵司购买惠州大亚湾澳头×××路×××号×××××中心××栋××层××号房商品房的买受人是未成年人，我作为其法定监护人，自愿对于其因购买、使用该商品房所产生的一切费用及可能的债务（包括但不限于房价款、税费、违约金等）均由我承担连带保证责任，保证的期限从该买受人认购上述商品房之日起至付清所有房价款并办妥该商品房《房地产权证》之日止。特此担保。至庭审之日，被告向原告支付了购房款共计790637元（包含定金20000元），涉案房屋未交付给被告石嘉怡。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2020年10月17日的《人民法院报》G114版上刊登，于2020年12月15日公告期满视为送达。另查明，原告因本案诉讼支出律师费3000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告的民事行为发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故受行为发生时的法律约束。本案被告石嘉怡已满八周岁未满十八周岁，是限制民事行为能力人，原告与被告石嘉怡签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有被告石天宇作为被告石嘉怡的法定代理人在《商品房买卖合同》及补充协议上签名同意，故《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。依照合同法的规定，被告石嘉怡作为买受人按照合同约定的数额支付价款是其基本义务，因被告石嘉怡是限制民事行为能力人，其实施民事法律行为经其法定代理人石天宇同意，且被告石天宇作为监护人还出具《未成年人购房监护人担保书》承诺为被告石嘉怡购房所产生的一切费用承担连带责任，故本案的民事责任应由被告石嘉怡在其本人财产范围内承担，不足部分应由被告石天宇承担。两被告未按合同约定履行支付购房款义务，仅向原告支付了购房款790637元，至庭审之日尚未向原告支付剩余购房款1011485元，且已经逾期超过90天，按照双方合同约定，解除合同条件成就，合同及补充协议自起诉状副本送达被告时解除，也即于2020年12月15日解除。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，故对已经支付给原告的购房款790637元，原告应当返还给被告石嘉怡。对于原告请求的违约金问题。两被告没有按照合同约定履行支付购房款的义务，导致合同解除，已构成违约，依法应当承担违约责任。合同补充协议对于逾期付款导致合同解除约定的违约金为总房价款的15%，但是合同补充协议对于逾期交付导致合同解除约定的违约金为已付购房款的15%，合同补充协议对于逾期付款解除合同约定的违约责任与逾期交房解除合同约定的违约责任并不对等，明显加重了被告的违约责任，为了平衡双方的权利义务，根据公平原则，对双方约定逾期付款解除合同的违约金应当予以调整，两被告应当按已付购房款15%向原告支付违约金，也即两被告应当向原告支付违约金118595.55元（790637元×15%）。对于原告请求的律师费3000元，原告委托律师提起本案诉讼，且原告提供了《民事委托代理合同》及深圳增值税专用发票证实其因本案支出了律师费3000元，按照双方合同约定该律师费应由两被告承担，原告请求合法有理，本院予以支持。综上，扣减两被告应向原告支付的违约金118595.55元、律师费3000元，原告还应向被告石嘉怡返还购房款669041.45元（790637元-118595.55元-3000元）。被告石嘉怡、石天宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告惠州市太东国际物流园有限公司与被告石嘉怡签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年12月15日解除。二、原告惠州市太东国际物流园有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告石嘉怡返还购房款669041.45元。三、驳回原告惠州市太东国际物流园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21019.1元、公告费780元（原告已预交），由被告石嘉怡、石天宇负担，被告石嘉怡、石天宇在本判决发生法律效力之日起10日内径付给原告惠州市太东国际物流园有限公司。如本判决需要公告送达，产生的公告费300元由被告石嘉怡、石天宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  邹伟如审 判 员  钟新宏人民陪审员  张艳梅二〇二一年一月二十八日法官 助理  杨丽君书 记 员  陈海珊