广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民初72号原告：张雨晨，男，1990年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：潘传海，广东常道律师事务所律师。被告：中山市天都城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××。诉讼代表人：中山市成诺会计师事务所有限公司，该公司管理人。管理人负责人：胡敏珊，中山市成诺会计师事务所有限公司负责人。委托诉讼代理人：黎缨，广东茗洋律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区××××××××××，统一社会信用号码914××××××××××××316。负责人：徐建叶，行长。委托诉讼代理人：林秋娴，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑贞，广东启源律师事务所实习律师。第三人：广州市番禺南星有限公司，住所地广东省广州市番禺区××××××××××××××，统一社会信用号码914×××××××××××305Q。法定代表人：陈某1。原告张雨晨与被告中山市天都城房地产开发有限公司（以下简称天都城公司），第三人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中国银行番禺支行）、广州市番禺南星有限公司（以下简称南星公司）物权确认和普通破产债权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雨晨委托诉讼代理人潘传海，被告天都城公司委托诉讼代理人黎缨，第三人中国银行番禺支行委托诉讼代理人林秋娴均到庭参加诉讼，第三人南星公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雨晨向本院提起诉讼请求：1．确认其为位于中山市××××××××天乙海岸名都一期天睿湾17幢XX座的房屋所有权人；2．判令天都城公司协助其办理涉案房屋产权变更手续。事实与理由：其与天都城公司于2014年8月22日先后签订《中山市商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议（分期付款）》。双方约定，其采用分期付款的方式购买位于中山市××××××××天乙海岸名都一期天睿湾17幢XX座的商品房（以下简称天睿湾17幢XX房），总价款为209万元，约定在签订合同时支付109万元，剩余100万元分四期支付，每期25万元，第一期于2014年11月22日前，第二期于2015年2月22日前，第三期于2015年5月22日前，第四期于2015年8月22日前。约定天都城公司应当在商品房交付使用后720日内办清权属登记手续。签订合同后，其全面履行合同，按约定期限支付购房款，在2014年9月22日办理了收楼手续，2014年10月开始装修，目前完成了大部份装修，装修费用约100万元，其缴交了维修基金，并正常缴交物业管理费，暂未入住。2015年，其从社会上听到天都城公司资金链中断、老板被刑拘、办不到产权证等等各种负面消息之后，其多次上门找天都城公司的负责人要求办理网签，完成产权登记手续，该负责人开始态度含糊，最后办理不了网签了，也不要求按照原约定继续支付购房款，所以其无支付第三期、第四期共50万元购房款。如果能找到合适的收款人，保障到其合法权益不受损害，其愿意支付后期的购房款。2019年3月，其收到天都城公司管理人向债权人发出的《通知》，该通知告知人民法院已经受理天都城公司破产清算一案，并告知召开第一次债权人会议的时间。2019年9月28日，其收到天都城公司向其发出的《债权审查通知书》，该通知书面告知“你于2014年8月24日与天都城公司签订《中山市商品房买卖合同》购买位于中山市××××××××天乙海岸名都一期天睿湾17幢XX座房屋，共付159万元，经管理人核查，该房地产已办理抵押登记，抵押权人为中国银行和南星公司。综上，鉴于位于天乙海岸名都一期天睿湾17幢XX座房屋已设定他项权利，管理人对你申报的物权不予认定”。其认为，天都城公司管理人对其申报涉案的房屋享有物权不予认定，理由不充分。被告天都城公司答辩称，人民法院受理对天都城公司破产清算申请并指定管理人，管理人发现有一批住宅约9间存在先抵押后销售的情况，根据《中华人民共和国物权法》规定，未经过抵押权人同意的抵押物无法处置，涉案房屋已经抵押给中国银行及南星公司，管理人无法满足张雨晨要求协助过户的要求。第三人中国银行番禺支行发表诉讼意见称,其抵押的债权已经清偿，但因债务人及抵押权人并无向其涂销相关抵押手续，也没有生效法律文书对相关的抵押进行涂销，所以涉案房屋的抵押权与张雨晨提供的查册信息一致，仍登记在其名下，但本案实质上与其没有直接利害关系。第三人南星公司未向本院发表诉讼意见。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张雨晨提供的证据有：1.（2018）粤20破申14号民事裁定书；2.（2018）粤20破65号决定书；3.《通知书》；4.债权审查通知书；5.中山市商品房买卖合同及附件；6.补充协议；7.购房款收据四张；8.农业银行个人客户收款回单四张；9.收楼通知书、海岸名都房屋单元交接书；10.房屋相片四张；11.中山市天都城物业管理服务有限收款收据三张；12.农业银行特种转账凭证；13.中山市不动产登记资料查询结果；14.（2019）粤20民初137号民事裁定书；15.常住人口底册登记表。被告天都城公司质证后认为：对1-4、13-15的真实性、合法性、关联性均予确认；5-12的真实性、合法性确认，但不确认关联性。第三人中国银行番禺支行质证后认为，对1-4、13、14的真实性、合法性、关联性均予确认；对证据5-12、15的三性无法确认，同意由法庭依职权认定。根据张雨晨的申请，本院向中山市自然资源局调查下列证据：1.南星公司与天乙铜业公司签订的《购销合同》；2.南星公司与中国银行番禺支行签订的《授信额度协议》；3.天都城公司与中国银行番禺支行签订的《最高额抵押合同》。原告张雨晨、被告天都城公司对该证据不持异议，原告张雨晨认为该抵押可能存在规避法律的情况。本院经审理查明，《中山市不动产登记资料查询结果》载明，天睿湾17幢05房的权利人为天都城公司，不动产权证号为国（2012）0300539、粤房证字证第0112013585号；登记时间为2012年9月10日，抵押权人为中国银行番禺支行，最高额抵押金额为10756.75万元，抵押登记时间为2014年7月28日（粤房地他项权证中府字第0114018486）；抵押权人为南星公司，一般抵押金额为9809.49万元，抵押登记时间为2014年12月2日（粤房地他项权证中府字第0114030430）。张雨晨作为买受人与出卖人天都城公司于2014年8月22日签订《中山市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：张雨晨购买天睿湾17幢05房，该房为现房，总金额为209万元，购房款分五次支付为：1.于2014年8月22日支付109万元；2.于2014年11月22日前支付25万元；3.于2015年2月22日支付25万元；于2015年5月22日前支付25万元；4.于2015年5月22日前支付25万元；5.于2015年8月22日前支付25万元。天都城公司应于2014年9月22日前，将具备验收合格的商品房交付给张雨晨。天都城公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理登记需出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的出卖人应承担违约责任。该合同落款处有天都城公司盖章和胡继洪的盖章确认，也有张雨晨的签字确认。同日，张雨晨与天都城公司又签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（分期付款）》，主要是约定在2015年5月22日前应支付的25万元和在2015年8月22日前应支付的25万元，并应向天都城公司支付利息，利息从2015年5月22日起按同期银行贷款基准利率计算。该补充协议落款处有天都城公司盖章和胡继洪的盖章确认，也有张雨晨的签字和捺印确认。张雨晨提供的收据载明，天都城公司于2014年8月4日、2014年8月22日、2014年11月27日、2015年3月23日分别收到张雨晨10万元、99万元、25万元、25万元，共计159万元。另查明，供方南星公司与需方中山市天乙铜业有限公司（以下简称天乙铜业公司）于2012年11月16日签订《购销合同》（合同编号为PYNX-TY-121116-1）载明，天乙铜业公司向南星公司购买“阴极铜”5000吨，实际供货数量为8492.0647吨，至2012年12月31日货款合计510545306.76元。2014年7月25日，南星公司与中国银行番禺支行签订的《授信额度协议》（授信额度协议2014149-南星，编号为GSXED476782014149）载明，中国银行番禺支行同意向南星公司提供授信额度10.5亿元，天都城公司作为其中抵押担保人之一，就南星公司对中国银行番禺支行的债务提供最高额抵押。同日，天都城公司作为抵押人与抵押权人中国银行番禺支行签订《最高额抵押合同》（编号GDY475××××××××0152）载明，为担保中国银行番禺支行与南星公司之间授信业务合同项下债务的履行，天都城公司自愿将其享有合法处分权的抵押物为中国银行番禺支行的债权设立抵押，抵押债权最高本金余额为107567500元。该最高额抵押合同抵押物清单中，包括涉案天睿湾17幢05房等23处房地产。2014年12月28日，天都城公司与南星公司签订的《抵押合同》载明，南星公司与天乙铜业公司签订的《购销合同》（合同编号为PYNX-TY-121116-1）及《合同补充协议》协议编号：XY20121205（详见合同附件二《购销合同清单》），上述购销合同项下拖欠货款中的98094874元，由天都城公司为天乙铜业公司提供抵押担保。债务履行期为2014年12月1日至2024年12月1日。抵押物为涉案天睿湾17幢XX房等23处房地产。中国银行番禺支行于2018年3月20日作出《关于我行债权对应贷款已结清的函》载明，其与南星公司于2015年11月25日签订《流动资金借款合同》，其已经发放贷款；其与天都城公司于2014年7月25日签订《最高额抵押合同》（GDY476××××××××0152）约定，天都城公司对南星公司上述主债权提供担保，并提供涉案天睿湾17幢XX房等23处房地产作为抵押物，截止至2018年3月20日，借款人（南星公司）已归还全部贷款本金及利息。再查明，本院于2018年10月24日作出（2018）粤20破申14号民事裁定，受理中山市广日电梯工程有限公司对天都城公司的破产清算申请，并于2018年11月8日作出（2018）粤20破65号决定，指定中山市成诺会计师事务所有限公司担任天都城公司管理人。天都城公司管理人于2019年9月23日向张雨晨作出《债权审查通知书》载明，天睿湾17幢05房已经办理抵押登记，抵押权人是中国银行番禺支行和南星公司，对张雨晨申报的物权不予确认。本院认为，本案是物权确认和普通破产债权确认纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，因本案事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。张雨晨请求确认其为天睿湾17幢05房的所有权人，属于物权确认纠纷；张雨晨要求天都城公司协助办理该房屋不动产权证的请求，经天都城公司管理人不予确认，张雨晨对此持有异议，故该纠纷属于普通破产债权纠纷。结合原告张雨晨的主张、被告天都城公司的答辩意见，第三人中国银行番禺支行的诉讼意见，以及各方提供的证据，归纳本案的争议焦点为：1.关于张雨晨是否享有对天睿湾17幢XX房所有权的问题；2.关于张雨晨是否有权要求天都城公司办理对天睿湾17幢XX房过户手续的问题。对此，本院分析如下：一、关于张雨晨是否享有对天睿湾17幢XX房所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产物权的取得，须经依法登记才能发生法律效力，未经登记的，不发生物权效力。涉案天睿湾17幢XX房已经于2012年9月10日进行登记，权利人为天都城公司，虽然张雨晨与天都城公司就该房地产签订了商品房买卖合同，但是，双方未请求不动产登记机关进行变更或者转让，张雨晨未取得该不动产的物权，故张雨晨要求确认其享有天睿湾17幢XX房的所有权，理据不足，本院不予支持。二、关于张雨晨是否有权要求天都城公司办理对天睿湾17幢XX房过户手续的问题。涉案房地产有两宗抵押登记，第一宗抵押是在2014年7月28日以中国银行番禺支行为抵押权人的抵押登记；第二宗抵押是在2014年12月2日以南星公司为抵押权人的抵押登记。首先，对于第一宗抵押。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”不动产权人将已经抵押的不动产进行转让的行为并不当然无效，债务人自行清偿或者抵押财产受让人代替清偿对抵押权人债务的，受让人有权根据其与不动产权人签订的合同，主张权利。该抵押行为是天都城公司对南星公司欠中国银行番禺支行的债务作出的担保，抵押权人中国银行番禺支行明确说明债务人南星公司已经清偿该债务，因此，张雨晨与天都城公司于2014年8月22日对涉案房地产签订的买卖合同效力可以对抗中国银行番禺支行的抵押权；其次，对于第二宗抵押。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”抵押权人接受抵押时，不知道抵押人无处分权抵押财产，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条规定情形的，应当认定抵押权人为善意，该抵押权应受法律保护。本案中，南星公司已经于2014年12月2日经依法登记为涉案房屋的抵押权人，张雨晨未举证证明南星公司知道或者应当知道天都城公司无权处分涉案房屋，或者存在重大过失的，应当认定南星公司善意取得涉案房屋抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，南星公司对涉案房屋的抵押权已经发生法律效力。同时，张雨晨未主张代为清偿债务消灭抵押权，其要求天都城公司协助办理涉案房屋产权变更手续，理据不足，本院不予支持。综上所述，张雨晨要求确认其对天睿湾17幢XX房享有所有权，并要求天都城公司协助办理房屋过户手续，均不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张雨晨的全部诉讼请求。案件受理费31520元，由原告张雨晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  何海鹏人民陪审员  袁炳中人民陪审员  陈嘉毅二〇二一年一月二十六日书 记 员  唐宇宏