辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初3592号原告：井钢，男，1972年11月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：林锦，辽宁群英律师事务所律师。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。诉讼代表人：王珩，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：郑伟，辽宁盛恒（郑州）律师事务所律师。第三人：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街6号。法定代表人：刘英，该公司经理。委托诉讼代理人：周琦，该公司员工。第三人：沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室，住所地沈阳市沈河区南通天街29号。法定代表人：王德志，该办公室主任。委托诉讼代理人：唐宁，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓溪，辽宁同方律师事务所律师。原告井钢与被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森房地产公司）、第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司（以下简称盛豪房地产公司）、沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室（以下简称沈河区置换办）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出了（2018）辽0103民初9206号民事判决书，宣判后，第三人沈河区置换办不服该判决提起上诉，沈阳市中级人民法院将该案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告井钢委托诉讼代理人林锦，被告东森房地产公司委托诉讼代理人郑伟，第三人盛豪房地产公司委托诉讼代理人周琦，第三人沈河区置换办委托诉讼代理人唐宁、王晓溪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井钢向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2014年6月30日签订的房屋买卖有效；2、判令被告履行合同，协助原告办理位于沈阳市沈河区的房屋的不动产权证书，为原告提供办理房屋产权权属证书所需全部资料包括不限于商品房销售发票；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月30日原、被告签订《商品房买卖合同》。被告将其开发建设的位于沈阳市沈河区建筑面积89.4平方米房屋售卖给原告，原告支付房款894000元，但是被告未出具正式发票。2014年6月30日被告将房屋交付给原告，并为原告办理了入住手续，收取了各项费用。原告已经花费了30余万元装修居住使用多年，但是被告一直未能给原告办理不动产权证书。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告未按该合同约定，逾期多年不配合原告办理不动产权证书。原告多次找到被告，但被告均以种种理由推托，被告的行为已构成违约。为此，原告根据《合同法》第107条和《民事诉讼法》的有关规定特诉至贵院，恳请法院支持原告的诉请，以维护原告的合法财产权益不受侵害。被告东森房地产公司辩称，据向法定代表人了解，井钢所出示的商品房买卖合同所标注时间樊旭宏涉嫌羁押，公司基本停止经营，公章失控，东森公司的财务账册中也没有找到涉案房屋销售给井钢的信息，也没有收到原告的购房款，现管理人两次到现场调查，涉案房屋均无人居住状态。第三人盛豪房地产公司述称，案涉房屋已经经过辽宁沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终11516号生效判决书的确认，我公司应配合东森公司解除关于案涉房屋的备案，我们双方正在进行撤销备案过程中。所以本案与我公司无关。第三人沈河区置换办述称，一、被答辩人未向被告东森公司缴纳购房款，其与被告东森公司之间不存在真实的商品房买卖关系，占有使用案涉房屋不具有合法性，无权请求确认房屋归其所有，无权请求办理不动产权证书。即使被答辩人与被告东森公司签署商品房买卖合同，其诉请依据应为已履行购房款支付义务，截至本案庭审之日，被答辩人未向被告东森公司支付购房款，其向法院提举的证据中，仅有收款收据，无购房款支付的银行流水凭证等付款证据，无法证明被答辩人向被告东森公司支付购房款。此外，被告东森公司管理人接管东森公司后，委托审计机构对东森公司财务情况进行审计，经审计机构审计，东森公司并未收到被答辩人所支付的购房款。基于上述可以认定，被答辩人未实际向被告东森公司支付购房款，其与东森公司之间不存在真实的商品房买卖关系，被答辩人实际占有使用案涉房屋不具有合法性，无权请求确认房屋归其所有，无权请求办理不动产权证书。根据管理人的庭审答辩意见，东森公司不认可与原告签署案涉的商品房买卖合同，且未实际收取原告的购房款，经管理人两次核实，案涉房屋均无人居住，因此第三人认为，原告提举的合同不具有真实性，且与被告不存在真实的商品房买卖关系，且双方未实际履行，该合同不具有合法性。二、被答辩人提起的两项诉请，非同一法律关系，在被告东森公司进入破产清算后，被答辩人该两项诉请不能于本案一并处理。被答辩人有权提起确认房屋所有诉讼，但该项诉请因没有法律依据应予以驳回。鉴于案涉房屋归本案被告东森公司所有，被答辩人请求为其办理房证诉请实质上属于继续履行商品房买卖合同，属于债权请求权，是对被告东森公司所有财产提起的个别清偿诉讼，且该个别清偿诉讼损害其他债权人合法权益，依据企业破产法司法解释二规定，对于被答辩人提起的办证诉请应中止审理，答辩人已依法向法院申请中止本案审理。1、《企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。司法解释二第二十一条规定，破产申请受理前，债权人就债务人财产提起下列诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理：（四）其他债务人财产提起的个别清偿诉讼。依据前述规定，在东森被沈阳市中院裁定破产清算后，东森公司不得对个别债权人的债务清偿，该项清偿行为亦为无效行为。本案被答辩人提起诉讼时东森公司尚未被法院裁定进入破产清算，在沈阳市中院裁定东森破产清算后本案尚未审结，故依据前述规定，本案应中止审理。2、被答辩人提起的该项个别清偿诉讼，将损害包括答辩人在内的其他债权人利益，且违反《企业破产法》第十六条规定。被告东森公司已进入破产清算程序，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，东森公司财产不得随意处分，以保证东森公司除享有优先受偿权债权人之外其余所有债权人能够公平受偿。被答辩人所签署的商品房买卖合同如继续履行将构成个别清偿，并对被告东森公司其他债权人的利益造成损害，违反《企业破产法》第十六条规定。另外，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费购房者认定标准之一为所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。经查询，被答辩人在购买案涉房屋时名下已有一处用于居住的房屋且为被答辩人单独所有，并于2009年3月17日办理房屋权属登记，该房屋坐落地址为沈河区大南街178号，单元间号为1-3-9，建筑面积为52.97平方米。因此，被答辩人不满足消费购房者的认定标准，其并非为消费购房者，不享有消费购房者的优先受偿权。若法院不依法中止审理本案，鉴于答辩人对案涉房屋所享有的请求权为被拆迁人所享有的请求权，该项请求权优先于被答辩人对案涉房屋享有的请求权，法院应依法判决东森公司为答辩人办理房屋权属证书。答辩人负责沈河区金廊各地块被拆迁人拆迁安置工作，为安置被拆迁人，答辩人于2011年5月25日与被告东森公司签署《代被征收居民整体购房协议书》，向被告东森公司采购其开发建设的“东森总部商务广场”项目中现房住宅116套、地下车位118个用于安置被拆迁人，案涉房屋在该次采购的安置房源范围内，协议价款总计为人民币129513098元，同日，答辩人向被告东森公司支付129513098元。答辩人负责被拆迁人的拆迁安置工作，案涉房屋是用于安置被拆迁人，东森公司明确知悉案涉房屋用于安置被拆迁人，且就答辩人采购的其他安置房源与答辩人共同向被拆迁人交付，故东森公司同样负有向被拆迁人交付安置房屋的义务，答辩人与东森公司签署的协议书基础法律关系为拆迁安置。虽然东森公司违约尚未向答辩人交付案涉房屋，但案涉房屋的用途、协议性质及东森公司义务不因此改变。因东森公司违约导致案涉房屋始终未能向被拆迁人交付，被拆迁人在丧失原房屋所有权后始终未能获得安置房屋，被拆迁人房屋居住问题未能解决，东森公司应继续履行与答辩人签署的合同向答辩人交付案涉房屋，以便答辩人将案涉房屋安置被拆迁人，解决被拆迁人的生存居住问题，保障被拆迁人的生存权益。基于此，依据该协议签署目的及拆迁安置关系，答辩人就案涉房屋享有的请求权为被拆迁人对案涉房屋所享有的请求权。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定及辽宁省高级人民法院《关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见（试行）》第六条第14款规定，在东森公司明确知悉负有向被拆迁人交付安置房屋的义务的情况下，其将该房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，法院应予以支持。另外，辽宁省高级人民法院《关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见（试行）》第五条关于破产财产的清偿顺序问题第12款规定，根据相关法律、司法解释的规定及前述各条款的建议，享有各类破产优先权保护的债权，按照如下顺序清偿：（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权。除消费购房者外的购房者权益，将作为普通破产债权受偿。被答辩人未支付购房款，亦非消费购房者，其不享有优先受偿权，在双方均对案涉房屋主张权利的情况下，若法院不依法中止该项诉请的审理，则应依据前述顺序保护答辩人对案涉房屋享有的请求权，判决被告东森公司为答辩人办理案涉房屋权属证书。综上，鉴于本案两项诉请非同一法律关系，请求法院仅对被答辩人确认房屋归其所有的诉请进行审理，并依法驳回被答辩人该项诉请。对于被答辩人请求办理房屋产权证书请求，应另案予以处理并依法中止。若未依法中止审理，则应判决被告东森公司为答辩人办理房屋权属证书，驳回答辩人的该项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月4日，被告东森房地产公司与第三人盛豪房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人盛豪房地产公司购买被告东森房地产公司出售的位于沈河区商品房一处，总价款为345755元。同时约定出卖人应当在2009年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2008年12月1日被告东森房地产公司向被告盛豪房地产公司出具入住通知书，并于2008年12月4日将案涉房屋备案至第三人盛豪房地产开发公司名下。2011年5月25日，第三人沈河区置换办（甲方）与被告东森房地产公司（乙方）签订《代被拆迁居民整体购房协议书》，协议约定，甲方代被征收居民团购乙方“东森总部商务广场”（东至市政府，西至三经街，南至市府大路，北至铁岭路）建设项目中的住宅房屋，建筑面积约11629.43平方米（以乙方提供的经沈阳市房产局测绘部门确认的建筑面积为准），甲方按均价每平方米8600元价格团购乙方的商品住宅，其总价款为100013098元，地下车位按每个250000元价格计，其总价款为29500000元，合计总价款为129513098元。2011年5月25日，沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室向被告沈阳东森房地产开发有限公司转款129513098元，被告沈阳东森房地产开发有限公司出具了相应的《收款收据》。2014年6月30日，原告与被告东森房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告东森房地产公司出售的位于沈河区商品房一处，总价款894000元，付款方式为一次性付款。同时约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年6月8日，被告东森房地产公司以第三人盛豪房地产公司为被告向本院提起诉讼，本院依法作出（2018）辽0103民初768号民事判决书，判决盛豪房地产公司协助东森房地产公司办理撤销包括案涉房屋的备案登记手续，该判决现已生效。2018年10月24日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01破申68号民事裁定书，受理朱大为对沈阳东森房地产开发有限公司的破产清算申请。2020年12月28日，沈阳市不动产登记中心出具的案涉房屋的《不动产电子登记查询证明》载明，该房产有合同备案，有司法查封登记，有预查封登记。备案买受人为盛豪房地产公司。2020年6月29日，沈阳市中级人民法院向沈阳市不动产登记中心出具（2016）辽01执21号协助执行通知书，协助继续查封被执行人东森房地产公司位于沈阳市市府大路256-1号15#楼房产73套（含案涉房产）。查封期限：2020年6月30日至2023年6月29日。截至2021年2月5日，案涉房产尚未取得房产初始登记。在庭审中，原告提交了2017年3月27日沈阳建邦物业服务有限公司为原告出具的电梯费卡工本收款收据；2018年11月22日用户名为原告井钢的供暖收费收据。本院认为，关于原告主张的确认原、被告于2014年6月30日签订的房屋买卖（《商品房买卖合同》）有效的问题。我国法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因被告东森房地产公司在庭审中认可案涉合同上的公章系该单位公章，虽其抗辩案涉合同签订时间为其法定代表人被羁押期间，公章失控，但其亦未能提供相关证据否定该公章的效力性，故依法其应承担举证不能的不利后果，本院对于原告该主张予以支持。关于原告主张被告履行合同，协助原告办理位于沈阳市沈河区的房屋的不动产权证书，为原告提供办理房屋产权权属证书所需全部资料包括不限于商品房销售发票的问题。因《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”商品房作为不动产，初始登记和变更登记，都是对房屋物权进行处分的行为，而该处分行为的前提是处分权人依法享有物权。本案案涉房产尚未取得初始登记且处于查封状态，此时原告基于房屋买卖合同要求被告协助办理案涉房屋的不动产权证书等主张不符合法律规定，本院不予支持。关于第三人沈河区置换办要求被告为其办理案涉房屋产权证书的问题。因案涉房产尚未取得初始登记且处于查封状态，故第三人该主张，本院亦不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十三条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告井钢与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的沈阳市沈河区（建筑面积89.4平方米）《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告井钢的其他诉讼请求及第三人沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室的诉讼请求。案件受理费18484元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担12740元，由第三人沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室负担5744元。公告费400元，由第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 芳人民陪审员  张长科人民陪审员  信 欣二〇二一年二月八日法官 助理  李曜辰书 记 员  张青楠