北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18543号原告（反诉被告）：王志刚，男，1982年11月8日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：相悦四季（北京）商贸有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113MA018N2R8Y。法定代表人：张丹，执行董事。原告（反诉被告）王志刚与被告（反诉原告）相悦四季（北京）商贸有限公司（以下简称商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理。依法由审判员赵庆斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志刚，被告（反诉原告）商贸公司法定代表人张丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王志刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的房屋租赁合同，被告（反诉原告）立即腾退房屋；2.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金62186.14元，滞纳金45167.48元，合计人民币107353.89元；3.判令被告（反诉原告）支付违约金10万元；4.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2018年12月7日，原告（反诉被告）、北京国泰德盛餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）与被告（反诉原告）签订了《租赁合同》，被告（反诉原告）承租顺义区×××街×号×幢×号房屋二层夹层区域建筑面积约100平米，房屋租金首年145000元，此后每年递增5%。协议签订后，原告（反诉被告）按约定交付房屋，但被告（反诉原告）多次出现拖延交付租金的情形，自2020年7月30日起，被告（反诉原告）拒绝交纳房屋租金，且拒不腾退，原告（反诉被告）多次沟通无果。被告（反诉原告）拖欠房屋租金至今已累计62186.14元，按合同9.2条约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付滞纳金45167.48元，按合同9.3条约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付违约金10万元。综上，被告（反诉原告）的行为已构成违约，严重损害了原告（反诉被告）的合法权益。被告（反诉原告）商贸公司认可原告（反诉被告）提交《租赁合同》的真实性。不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。其理由是：涉案房屋消防通道被封闭，存在安全隐患，在物业等部门通知整改后原告（反诉被告）方无法整改造成房屋不适用，出租人餐饮公司通知原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方解除了《租赁合同》。在合同解除后由被告（反诉原告）将涉案房屋直接返还餐饮公司。同意给付2020年8月20日至11月11日期间房屋占用费，但不知道给付谁。房屋占用费应当用原告（反诉被告）应当负担的装修费、违约金冲抵。诉讼中原告（反诉被告）明确诉讼请求为解除双方之间房屋租赁合同；商贸公司给付2020年8月20日至2020年11月11日期间房屋租金及该期限滞纳金；商贸公司支付违约金10万元。被告（反诉原告）商贸公司反诉请求原告（反诉被告）王志刚支付装修损失3.2万元（包括地毯11000元、壁纸4000元、电帘17000元）、违约金10万元；原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）租金发票。原告（反诉被告）针对反诉辩称，不同意商贸公司提出的所有反诉请求。按照合同约定，我给了商贸公司免租期让其进行装修，上述物品如果商贸公司取走我没有意见，不同意赔偿上述装修损失。合同上没有约定我方有提供发票的义务。房屋不存在安全隐患，到隔壁的门是玻璃的，可以用锤子凿开。且经过我与隔壁的协调，隔壁同意长期开放该门。且协调也应当由被告自行去协调。电梯的维护应当由被告自行联系物业解决而不是找我。我没有违约行为。本院经审理认定事实如下：2017年9月12日北京顺桥房地产开发有限公司作为甲方（出租人），北京梨园德盛餐饮有限公司作为乙方（承租人）签订《金街国际大厦房屋租赁合同》。约定乙方承租甲方位于顺义区×××街×号×幢×-×-×号房屋。建筑面积为首层334.05二层280.81平方米。2017年10月20日，北京梨园德盛餐饮有限公司作为甲方（出租人），王志刚作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，约定由王志刚承租顺义区×××街×号×幢×及×号房屋。2018年1月25日北京顺桥房地产开发有限公司作为甲方（出租人），北京梨园德盛餐饮有限公司作为乙方（原承租人），餐饮公司作为丙方（变更后的承租人）签订《租赁合同补充协议》。约定自2018年1月25日起承租人由乙方变更为丙方。由丙方履行原合同中的一切约定。2018年12月7日餐饮公司作为（甲方）出租人，王志刚作为（乙方）承租人，商贸公司作为（丙方）次承租人，签订《租赁合同》。合同约定餐饮公司同意王志刚将顺义区×××街×号×幢×号房屋内二层加层区域建筑面积约100平方米分租给商贸公司，餐饮公司是该房屋合法使用权人，保证在本合同约定的租赁期限内出租该房屋，不存在无权租赁或出租期间超过其合法使用期间的情形。餐饮公司同意王志刚将租赁房屋现状分租给商贸公司，由王志刚收取房屋使用费（即租金）。餐饮公司同意协助商贸公司办理营业执照。如办不下来餐饮公司同意商贸公司使用餐饮公司的执照。2018年12月7日商贸公司向王志刚支付租金72500元、保证金12083元。2019年8月6日商贸公司向王志刚支付租金72500元，2020年3月15日商贸公司向王志刚支付租金36250元，2020年5月15日商贸公司向王志刚支付租金36250元。王志刚认可被告延期支付行为得到了王志刚的同意。2020年8月20日餐饮公司以房屋存在消防安全隐患为由书面通知商贸公司解除涉案房屋租赁合同，并要求商贸公司在10日内无条件腾退房屋。2020年8月21日，王志刚向餐饮公司及商贸公司发送《沟通函》，要求商贸公司接到《沟通函》后5日内按合同约定履行义务，逾期王志刚将向人民法院提起诉讼。2020年9月21日王志刚向商贸公司发送书面解除通知。要求商贸公司立即离开涉案房屋并禁止搬出属于私人物品以外物品。上述事实，有当事人陈述、《金街国际大厦房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同》、开庭笔录等证据在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中尽管2018年12月7日签订的涉案房屋租赁合同中还有餐饮公司作为合同一方当事人，但合同条款清楚地载明餐饮公司作为出租人身份是同意作为承租人的王志刚向商贸公司进行转租，也清楚的载明商贸公司交付租金的对象是作为承租人的王志刚。尽管《租赁合同》中有关于餐饮公司承担对房屋进行维修和维护的义务，但餐饮公司并不享有租赁合同中出租人的权利。故与商贸公司建立租赁关系的主体是王志刚。王志刚、商贸公司之间签订的租房合同是双方真实意思的表达，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。庭审中双方均同意解除租赁合同，本院不持异议。本案焦点在于合同解除的时间和原因以及各自应承担的法律责任。王志刚诉称解除合同的原因是由于商贸公司延期支付租金。对此本院认为，王志刚承认对于商贸公司在2020年3月15日及5月15日两次延期交付租金的行为是认可的，故王志刚无权以该两次商贸公司延迟支付租金而作为解除合同的理由。依照合同约定2020年7月30日商贸公司应支付下一期租金。根据双方的微信聊天记录可以证明王志刚在商贸公司未交付租金时对其进行了催促，商贸公司拒付租金的理由是王志刚没有对漏水房屋进行修缮。相关法律规定，承租人在租赁房屋需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。尽管合同约定由餐饮公司负责维修，但相关法律规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。房屋出租的主体是王志刚，餐饮公司不履行修缮义务的法律后果应由王志刚承担。商贸公司以王志刚不修复房屋漏水为由而拒绝按照合同约定时间节点支付租金不符合法律规定，构成违约。合同约定向商贸公司出租房屋的出租人是王志刚，商贸公司以2020年8月20日收到餐饮公司的解除通知作为与原被告之间合同解除的时间没有合同及法律依据。该种辩解意见本院不予采纳。王志刚于2020年9月21日通知被告解除合同。王志刚、商贸公司双方之间租赁合同关系自2020年9月21日解除。《租赁合同》第九条违约责任9.3约定，除本合同明确约定的可以单方解除合同的情形外，其他任何单方解除本合同皆视为违约。如因违约方应当向守约方支付10万元人民币金额的违约金……。王志刚诉讼中明确表示解除合同的理由是商贸公司未按照合同约定的期限支付租金，而合同约定不按期缴纳租金的违约责任是滞纳金。王志刚主张10万元违约金不符合合同约定情形。王志刚同意商贸公司支付费用的期限计算至2020年11月11日，本院不持异议。对于王志刚认为该期间费用性质为租赁费的意见，本院予以更正。合同解除后费用性质应为房屋使用费。双方均认可尚欠费用的起止期限为2020年7月20日至2020年11月11日，也一致同意用押金冲抵2020年8月20日之前房屋租赁费用，对此本院不持异议。商贸公司要求王志刚承担10万元违约金的理由和依据是房屋存在安全隐患，不能正常使用。对此本院指出，租赁合同第一条1.1载明，在本合同签订前，丙方进行了实地勘察，甲乙方已对本合同项下租赁房屋包括但不限于房屋现状、土地性质、产权情况、抵押情况、消防情况等事项向丙方进行了充分披露。丙方确认对租赁房屋的状况已进行了充分了解和熟悉。乙丙双方均认同在本合同租金、免租期等条件时对于上述披露事项已经予以了充分考虑。第二条2.5载明，因该租赁房屋产权性质为102调控区域，丙方在租赁期限内，如被国家相关行政部门、业主委员会或有权业主提出异议，要求停止租赁或此跳空租赁合同被认定为无效时丙方应在接到乙方书面通知或上述事件发生后10日内无条件腾退房屋，双方互不承担解除合同的违约责任。乙方退还预缴纳的相应租金。商贸公司签订合同时已经了解该情况，且在合同书中明确约定即使因消防隐患导致合同解除双方也不因此追究对方的违约责任。故商贸公司以存在消防隐患要求王志刚承担10万元违约金没有合同依据。商贸公司主张的地毯、电帘为可移动物，且商贸公司承认已经将电帘取走，王志刚也同意商贸公司随时取走地毯。虽然壁纸已经与房屋形成附合体，但合同解除的原因系因为商贸公司未按照合同约定交付房租，故商贸公司主张电帘、地毯、壁纸损失，本院无法支持。合同第十条10.4约定，丙方租赁乙方房屋支付租金。乙方不负责开办发票。乙方尽量提供部分票据帮助丙方（每半年交付租金的时候给丙方）。明确了王志刚不负有开具发票的合同义务，尽量提供部分票据属于约定不明，故商贸公司发票请求没有合同依据，本院不予支持。本院说明，王志刚承认涉案房屋为自行加建，没有到相关部门备案。法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。综上所述，判决如下：一、确认2018年12月7日原告（反诉被告）王志刚与被告（反诉原告）相悦四季（北京）商贸有限公司签订的《租赁合同》于2020年9月21日解除；二、被告（反诉原告）相悦四季（北京）商贸有限公司给付原告（反诉被告）王志刚2020年8月21日至2020年9月21日租金13347.95元（2020年7月20日至2020年8月20日租金已用押金12083元冲抵），于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）相悦四季（北京）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王志刚2020年9月22日至2020年11月11日房屋使用费21273.29元；四、被告（反诉原告）相悦四季（北京）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王志刚滞纳金14367.81元；五、驳回原告（反诉被告）王志刚其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）相悦四季（北京）商贸有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2205元（王志刚已预交），由原告王志刚负担1692元，由被告相悦四季（北京）商贸有限公司负担513元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1470元，由反诉原告相悦四季（北京）商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二一年二月九日书记员  杨思洁