北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初13379号原告：杨泽彬，男，1965年7月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：杨晓伟，男，1985年2月24日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。原告杨泽彬与被告杨晓伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨泽彬到庭参加诉讼，被告杨晓伟经本院公告送达，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨泽彬向本院提出诉讼请求:1．判决被告支付原告租金9000元；2．判决被告赔偿原告房屋物品损失950元；3．判决被告赔偿原告房屋损坏维修费3000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月12日原告与被告签订一份房屋租赁合同，将原告所拥有的北京市昌平区×房屋出租给被告，双方约定租期为二年(2018年8月19日起至2020年8月19日止)，月租金为1500元，租金交付方式为押一付三。但被告以各种理由和借口迟迟不肯支付从2020年2月19日至2020年8月19日已拖欠租金9000元。并且以前原告房屋中的折叠床(价值300元)、电风扇(价值150元)、两床麻将凉席(价值500元)等均被被告带走，且房屋的墙面破洞、垭口鼓包等共需要维修费用3000元。综上，被告不履行合同双方的约定，经原告多次催缴后并未缴纳房屋租赁费用，其行为已构成违约并严重侵犯原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第三款规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。。被告杨晓伟未答辩。经本院审理认定事实如下：2012年4月16日，宜昌市力天世纪贸易有限责任公司（甲方、出卖人）与杨泽彬（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方从甲方处购买位于北京市昌平区×的房屋，房屋总价款为168000元，乙方应于2012年4月16日前一次性支付购房款，乙方应于2012年5月18日前自行到甲方处办理交接手续。合同还就其他事项进行了约定。2018年8月12日，杨泽彬（甲方、出租方）与杨晓伟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，杨泽彬将位于北京市昌平区×的房屋出租给杨晓伟，租赁期限自2018年8月19日至2020年8月19日；房屋租金每月1500元，房屋租金交付方式为押一付三，具体付款日期为，第一次2018年8月12日支付4500元，第二次于2018年11月19日支付4500元，第三次2019年2月19日支付4500元，第四次2019年5月19日支付4500元，以此类推；在本合同签订之日，乙方应向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，共计1500元，乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿，保证金不得充抵末期房租，合同期满，结清全部费用三日内将剩余押金返还给乙方；租赁期内乙方单方面解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前30天通知甲方，如合同期未满乙方应赔偿甲方两个月的房租作为赔偿，甲方有权接纳新住户入住，所造成的后果由乙方自负，租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回应提前通知乙方并支付乙方两个月的房租作为赔偿以及连带责任及损失，如因不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方均不承担责任。双方在合同中还就其他事项进行了约定。根据杨泽彬（甲方、出租方）与杨晓伟（乙方、承租方）签订的《物品交接单》记载，杨泽彬交付杨晓伟使用涉案房屋内的物品包括单人床1个、双人床1个、床头柜1个、餐桌1个、椅子1把、沙发1个、衣柜1个、燃气卡1个、电卡1个、电风扇1台、电视1台、冰箱1台、洗衣机1个、空调1个、热水器1个、燃气灶1个、抽油烟机1个、钥匙1把。经询问，杨泽彬表示涉案房屋无房屋所有权证书，只有购买时签订的合同。经本院释明，杨泽彬表示将诉求中的房屋租金变更为占有使用费。经询问，杨泽彬认可收到杨晓伟支付的押金1500元，但不同意退还，要求作为滞纳金。庭审中，杨泽彬向本院出示了其与杨晓伟从2019年11月26日至2020年9月15日的聊天记录。根据该聊天记录记载，杨晓伟于2019年11月26日最后一次向杨泽彬支付房屋占有使用费4500元，之后杨泽彬多次要求杨晓伟支付欠付的房屋占有使用费，杨晓伟均以各种理由拒绝支付。2020年8月14日，杨泽彬通过微信通知杨晓伟办理交接，杨晓伟回复“我都不在北京，我过不去，钥匙在门的上面，屋里面缺啥，你都算钱吧……”杨泽彬主张房屋物品损失主要包括1个单人床、1台电风扇、2床双人床凉席，房屋损坏需要维修的包括墙体1处破洞及墙面垭口鼓包。根据杨泽彬提交的照片及视频资料显示，涉案房屋内有一处墙面脱落及两处垭口鼓包。上述事实，有房屋买卖合同、物品交接单、房屋租赁合同、微信聊天记录、微信转账记录、照片、视频资料及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杨泽彬未能向法院提交涉案房屋相关的建设规划审批手续，故杨泽彬就涉案房屋与杨晓伟签订的房屋租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据杨泽彬提交的其与杨晓伟的微信聊天记录，杨晓伟于2019年11月26日最后一次支付至2020年2月18日的租金，但是截至2020年8月19日，杨晓伟均未办理将涉案房屋交付给杨泽彬的交接手续，杨泽彬有权要求杨晓伟支付从2020年2月19日至2020年8月19日的占有使用费，故本院对杨泽彬要求杨晓伟支付9000元房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于杨泽彬主张房屋物品损失，根据《物品交接单》记载，杨泽彬交付给杨晓伟使用的物品中包含了1个单人床、1台电风扇，但并未包含2床双人床凉席，故本院对杨泽彬主张的物品损失包括2床双人床凉席不予认可，对1个单人床、1台电风扇的物品损失予以确认，因杨泽彬未能提供购买的票据，故本院对该物品的价值酌情予以确定。关于杨泽彬主张的房屋损坏赔偿问题，根据视频资料显示，涉案房屋内确有损坏的情况，故本院对存在房屋损坏的事实予以确认，对损害赔偿的数额酌情予以确定。因杨晓伟向杨泽彬支付了押金1500元，根据双方约定，押金作为迟交房屋租金的滞纳金与损坏房屋、设备的赔偿，故本院将杨晓伟支付的押金与杨泽彬主张的房屋物品损失、房屋损坏赔偿进行折抵，杨泽彬不用退还杨晓伟押金。杨晓伟经合法传唤未到庭参加诉讼，视为杨晓伟放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨泽彬与杨晓伟于2018年8月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、杨晓伟于本判决生效后七日支付杨泽彬房屋占有使用费9000元；三、驳回杨泽彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由杨晓伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（凭票据），由杨晓伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年二月七日书记员  余淼