北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初454号原告：杨全胜，男，1968年8月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：白小雨，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街xx号xx号楼xx层xx。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，北京珠江投资开发有限公司法律专业经理。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路xx号xx室-xx（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：崔建波，男，该公司法务。原告杨全胜与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告杨全胜的委托诉讼代理人祝辉良与白小雨，被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康，第三人装饰公司的委托诉讼代理人崔建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨全胜向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》无效；2．依法判令被告返还定金20000元、押金1318008元、租金248610元、违约金1750元，共计1588368元及利息；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街18号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告缴纳共计1588368元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，诉至法院。珠江公司辩称，我方与原告所签《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，为附条件的合同，系双方真实意思表示，该协议既不缺乏合同有效要件，也不符合法律规定的合同无效情形，故合法有效，应当继续履行。原告所主张的政府对我方行政处罚的原因是项目违规“商改住”，而非原告所谓的“以租赁名义进行销售”的行为。原告主张之理由不符合事实，也不足以支撑其诉求。我方已经依照协议约定履行了合同义务，原告应当依照合同约定支付相应押金、租金。故原告要求我方退还协议所约定的押金、租金并要求支付相应利息的诉讼请求无合同依据。其中，原告主张20000元定金为成约定金，已经随着租赁协议的签订抵作押金故原告无权要求我方返还其交付定金。原告如要求解除合同，应当依照合同约定承担相应的违约责任。故我方有权从原告交付的押金中扣除逾期未付租金及费用及相应违约金，之后才能将剩余押金返还原告。原告主张的违约金为其逾期缴纳租金所致，故原告无权主张我方返还该笔违约金。我方认为原告所出示的陈再兴案判例除适用法律错误，错误的将合法有效的合同认定为无效合同外，合同无效的法律后果相关判决也对被告不公平。置于本案中应当：依照租赁协议约定租金标准，支付房屋占有使用费。原告在租赁物交付后使用至今，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，我方有权请求原告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故即便租赁合同无效，原告也应依照协议约定租金标准即8287元支付自交房之日起至合同确认无效之日的占有使用费，暂计至2021年1月14日为378715．9元。该笔金额应从原告主张返还金额总扣除。我方实际交付原告房屋为精装修房，在交还房屋时应当承担恢复原状或就房屋破损承担损失赔偿责任。根据《合同法》第一百五十七条规定，合同确认无效后，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如原告认为所签租赁协议为“以租代售”，进而合同无效，那原告明知自己无购房资格仍然与我方以该形式进行房屋买卖，原告自身也存在重大过错，原告应就此承担相应过错责任。本案类案北京市三中院（2019）京03民终12046号上诉人张秀清因与被上诉人张瑜、原审被告段国华合同纠纷一案，亦不支持规避房屋购买资格的买受人主张返还资金占用利息的请求。综上，恳请贵院尊重当事人意思自治，依法驳回原告全部诉求，已维护市场秩序和交易稳定。第三人述称，我方没有收取装修款，此案跟我方没有关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年10月9日，杨全胜（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，杨全胜共支付给珠江公司定金、租赁押金、租金、违约金，共计1588368元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。杨全胜提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积40718．43元/m??、总价为2676015元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待杨全胜获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，杨全胜的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给杨全胜。由于杨全胜不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金、违约金等名义收取杨全胜的款项应当予以返还。杨全胜应将涉案房屋腾退给珠江公司。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给杨全胜的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。杨全胜本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对杨全胜主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从杨全胜交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，杨全胜应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等杨全胜并无选择机会，杨全胜虽与装饰公司签订有装修改造协议，但杨全胜并未实际缴纳装修费用，装饰公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定杨全胜与装饰公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属杨全胜与珠江公司之间合同内容的组成部分。杨全胜已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告杨全胜与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年10月9日签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告杨全胜定金、租赁押金、租金、违约金等共计1588368元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1570368元；三、原告杨全胜于本判决生效之日起七日内将北京市通州区兴贸三街xx号院xx号楼xx层xx单元xx#房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告杨全胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9548元，由原告杨全胜负担81元（已交纳），由被告北京珠江投资开发有限公司负担9467元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二一年二月五日法官助理  张 鹏书 记 员  许松婷