辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初14975号原告：李诗东，男，1977年9月16日出生，汉族，户籍地沈阳市大东区，现住沈阳市沈河区。被告：中房集团辽宁置业有限公司，住所地沈阳市沈河区方兴路2号，现经营地沈阳市沈河区中房上东花墅售楼处。法定代表人：赵昱，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞飞，辽宁百联律师事务所律师。原告李诗东与被告中房集团辽宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李诗东，被告中房集团辽宁置业有限公司委托诉讼代理人张飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李诗东向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付其开发的中房上东花墅7.3期车库逾期交付期间的赔偿金9473.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2018年7月3日从中房集团辽宁置业有限公司的中房上东花墅7.3期的售楼处以全款形式购买了位于沈河区33门的车库一套，建筑面积为45.7平方米，房屋总价款为347000元。被告通知原告于2019年10月30日收取车库，因被告逾期交付达182天。原告与被告多次协商，未达成一致。原告故诉至本院。被告中房集团辽宁置业有限公司辩称，1、原告起诉被告逾期交付房屋与事实不符。被告没有违约行为，已经按照合同约定时间交付了符合标准的房屋。原告购买被告在建楼盘时，享受的销售政策为：购买房屋、配套车库，由装修公司负责装修、办理交付。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人交付日期为2019年4月30日。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第8项的约定：“买受人委托进行房屋装修改造的施工单位进场装修即视为买受人认可房屋已交付。”原告所购买的地下车库所在楼宇于2019年1月25日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，达到了商品房买卖合同第八条约定的交付标准。被告于2019年4月30日将房屋交付原告建立装修合同关系的案外人装修公司（大连壹合空间装饰工程有限公司）。根据合同补充协议的约定，房屋装修改造的施工单位进场装修即视为买受人认可房屋已交付。综上，被告按照合同约定的时间向原告交付了符合合同约定标准的房屋，没有逾期交房，原告的主张没有事实依据。2、本案原告主张的违约金标准违反了我国合同法第114条规定，没有法律依据。案涉房屋车库的市场租金标准为每月500元，明显低于原告主张的违约金标准，恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，原告李诗东（买受人）因购买坐落于沈阳市沈河区33门，建筑面积为45.7平方米的车库，与被告中房集团辽宁置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议。该商品房买卖合同约定，该商品房的总价款为347000元。签订合同时一次性交齐所购房房款。该合同第八条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分户验收合格，并能向买受人提供《住宅工程分户验收表》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起（空白）日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。第1种方式为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之壹点伍的违约金。双方签订的补充协议内容中，第七条第7项约定，除《商品房买卖合同》第八条项下所规定的不可抗力条款外，如遇下列特殊情况之一，买受人同意将商品房交付使用时间顺延，出卖人并不承担任何违约责任：（1）人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如连续五天以上的雨雪天气）、疫情、异常地质状况、政府行为及公共事业部门所引起的原因等事故；（2）因法律、法规及政府规章制度变更造成的延误；（3）市政配套的批准与安装延误；（4）施工中重大技本变更而该变更非出卖人所能避免；（5）法律规定的其他情形。第七条第8项约定，买受人委托进行房屋装修改造的施工单位进场装修即视为买受人认可房屋已交付。原告于2018年6月15日预付房屋价款60000元，2018年7月18日支付剩余房屋价款287000元。另外，原告同时购买了被告开发的坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为117.77平方米的住宅。双方因购买该住宅而签订的商品房买卖合同及补充协议的内容与上述买卖车库的商品房买卖合同及补充协议相比，除标的房屋及价款等不同外，其余内容基本一致。2018年8月13日，原、被告以及案外人大连壹合空间装饰工程有限公司（以下简称“装修公司”）就上述住宅的装修事宜共同签订协议书，约定原告对其购买的上述住宅委托上述装修公司进行装修。装修公司同意按照与原告签订的房屋装修改造工程协议中附件所示装修范围承揽装修业务，装修款由被告赠送给原告，由被告直接向装修公司支付，装修公司向被告提供工程发票。协议产生的装饰装修工程纠纷由原告与装修公司之间依法自行解决，与被告无关。同日，原告与装修公司签订了《房屋装修改造工程协议》，约定了住宅装修的详细事项。此后，上述住宅及案涉车库工程于2019年1月25日经竣工验收合格。被告于2019年4月15日将住宅和车库所在的中房上东花墅七期三项目首批装修的55套房屋明细向装修公司进行移交。其中包括原告购买的上述住宅和案涉33门车库。按照原告自述，原告购买的住宅于2019年9月1日支付，车库于2019年10月31日可以交付使用。本院认为，依法签订的合同成立并生效，具有法律约束力。合同当事人应按合同约定，在法律允许的范围内履行各自合同义务。本案双方对于购买车库一事签订了书面买卖合同。原告已经按合同约定全额支付房屋价款，被告应当按合同约定将合格房屋及交付给原告。又根据查明事实，双方对于商品房住宅和车库买卖均签订了单独的房屋买卖合同。双方在房屋买卖合同均约定了“买受人委托的装修施工单位进场即视为交付买受人”条款。案涉房屋及车库均于2019年1月竣工验收合格，于当年4月交付装修施工单位装修。但是，通过在案书证显示，原告与装修施工单位签订的委托装修协议只涉及了被告销售给原告的住宅，并不包括被告销售给原告的车库。被告作为开发单位，没有针对车库的委托装修事宜与原告签订相关协议。根据现有证据无法确认买受人就车库装修一事，与装修公司存在委托关系。故无法适用双方在合同中约定的“买受人委托的装修施工单位进场即视为交付买受人”条款。但是，考虑到本案标的房屋为新建车库。新建车库本身虽然可以单独销售，但新开发的住宅小区内的新建车库，主要为小区业主住宅配套使用，功能上存在附属性。案涉车库早已于2019年1月竣工并验收合格。通过被告开发单位对新建车库连同住宅一并统一交付装修公司的情况，能够确定被告与原告签订房屋买卖合同并销售房屋的初衷系将住宅与车库配套销售、配套装修及交付。因此按合同中约定的2019年4月30日来单独确定逾期交付车库的日期，显然与被告订立合同时的实际意愿不符。被告此后没有就车库安排装修委托事宜，系因疏忽所至。故本院结合本案实际情况，确定被告开发单位交付原告车库的合理期间不应晚于实际交付装修完毕住宅的交付时间。原告购买的配套住宅于2019年9月1日交付，案涉车库至迟不应晚于此时交付。被告于2019年10月31日向原告交付车库，确实存在逾期交付的行为，应当承担相应违约责任。被告交付车库的逾期期间应自此时起算，计算至实际通知交付之日即2019年10月30日，合计60天。关于逾期交房违约金的计算，案涉房屋买卖合同约定，逾期不超过90日的，逾期违约金按已交付房款价格的万分之一按日计算。经计算为2082元。在审理过程中，被告提出了违约金高于实际损失的抗辩，并提供了车库租赁合同来进行佐证。本院经审查认为，上述房屋买卖合同系针对住宅交付，合同中对于逾期交付违约金的约定亦针对住宅而言。住宅的使用价值及租金标准一般高于车库的使用价值和租金标准。按住宅房屋的逾期违约金标准计算车库的违约金标准，客观上存在过高的情况，显失公平。本院根据实际情况，酌情将违约金调整为按合同约定的70%计算。经计算为1457.40元。本院对该金额予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告中房集团辽宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日给付原告李诗东逾期交房违约金1457.40元；二、驳回原告李诗东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告中房集团辽宁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二一年二月十日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。