北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初1256号原告（反诉被告）：王鹏，男，1991年1月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李琪（原告之妻），女，1991年2月2日出生，汉族。被告（反诉原告）：北京世通美嘉教育咨询有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同**银河搜候中心****。法定代表人：赵浩贤，执行董事。委托诉讼代理人：李伊娴，女，1997年11月14日出生，该公司职员。原告（反诉被告）王鹏与被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王鹏的委托诉讼代理人李琪，被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司的委托诉讼代理人李伊娴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王鹏向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的租赁合同；2、要求被告腾退北京市东城区南竹杆胡同2号X室并返还原告；3、要求被告向原告支付2020年12月1日至合同解除之日的房屋租金；4、要求被告按照年租金738640元的标准，向原告支付自合同解除之次日至被告实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；5、要求被告向原告支付违约金184660元。事实和理由：2020年2月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将北京市东城区南竹杆胡同2号X室（以下简称涉案房屋）租予被告使用，租赁期限自2020年3月1日至2022年2月28日，年租金738640元，按季度支付。如到期不交视为违约，违约金184660元。合同履行过程中，被告多次逾期支付租金，按照合同约定，被告应于2020年11月15日支付下一期租金，但经原告多次催缴，被告未予交纳，且将涉案房屋房门锁闭。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。合同履行过程中，双方曾协商将租金支付方式变更为按月支付。被告已支付租金至2020年11月30日，因公司经营调整，不再需要在涉案房屋办公，被告已于2020年12月25日自行搬离涉案房屋，搬走时将涉案房屋锁门，尚未将涉案房屋交还原告。被告同意解除合同并腾退涉案房屋，租金及房屋占有使用费仅同意支付至2021年1月31日，不同意支付违约金，即使支付，也认为合同约定的标准过高，要求法院依法予以酌减。且原告于2020年12月19日至12月20日期间，将涉案房屋上锁，严重影响了被告的正常经营活动，给被告造成损失，故被告提出反诉，1、要求解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、原告王鹏向被告赔偿经营损失10万元。针对被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司的反诉，原告（反诉被告）王鹏辩称：因被告拖欠租金，原告多次向被告催缴，原告在提前告知被告，被告无人与原告积极联系的情况下在非工作时间将房屋落锁。涉案房屋系出租予被告办公使用，并非经营使用，不存在经营损失。原告上锁时，房屋内无任何被告人员办公，且被告已自行落锁。被告工商注册地址尚在涉案房屋，涉案房屋无法另行出租或使用，不同意被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京东城区南竹杆胡同2号X号房屋系原告按份所有，原告持有99%产权份额。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）曾签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市东城区南竹杆胡同2号X室出租给乙方。租赁用途为商业和办公。租期自2020年3月1日至2022年2月28日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋。年租金738640元，付款方式为季付。当季租金均在当季开始前15日支付。各期租金支付时间为：第一季度2020年2月15日支付184660元……第四季度2020年11月15日支付租金184660元……甲方应在每次乙方支付租金后配合乙方提供符合乙方要求的增值税发票。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，除本协议另有约定外，到期不交视同违约，违约金184660元。乙方有拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。合同履行期间，被告交纳了2020年11月30日前的租金，原告为其开具了发票，此后租金被告未交纳。因被告拖欠租金，原告于2020年12月19日至12月20日将涉案房屋落锁。此后又将房门打开。庭审中，被告自认因其经营策略调整，不再需要在涉案房屋办公，于2020年12月25日自行搬离涉案房屋，将房屋锁闭，至今未将涉案房屋交付原告。关于被告主张经营损失一节，被告未提交证据予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，被告拖欠租金，原告有权解除合同，现被告未如期支付租金，且已搬离涉案房屋，原、被告均要求解除合同，故涉案合同应予解除。被告租金交纳至2020年11月31日，此后租金未交纳，故合同解除前的租金被告应予交纳，原告要求被告交纳2020年12月1日至合同解除之日的租金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，被告应腾退涉案房屋，原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除之日至被告腾退房屋期间的被告实际占有使用房屋的占有使用费应予支付，故原告要求被告支付上述期间占有使用费的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。合同约定被告未依约交纳租金构成违约，应当支付违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法有据，本院亦予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告提出合同约定的滞纳金标准过高，要求法院依法予以酌减，故本院将综合考虑合同履行情况、被告违约行为、原告损失并考虑疫情因素，对滞纳金予以酌定。关于被告主张的经营损失一节，鉴于被告承租涉案房屋用于办公，原告锁闭涉案房屋房门系因被告拖欠租金，且其锁门期间系在非工作日，被告并未提供证据证明其所受经营损失，原告亦不予认可，故被告要求原告赔偿经营损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王鹏与被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司于本判决生效后七日内将北京东城区南竹杆胡同2号X室腾退并返还原告（反诉原告）王鹏；三、被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司于本判决生效后七日内按照年租金738640元的标准，向原告（反诉原告）王鹏支付自2020年12月1日至合同解除之日的房屋租金；四、被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司于本判决生效后七日内按照年租金738640元的标准，向原告（反诉原告）王鹏支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；五、被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉原告）王鹏支付违约金61553元；六、驳回原告（反诉原告）王鹏的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，由原告（反诉被告）王鹏负担1140元（已交纳），由被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司负担2280元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）北京世通美嘉教育咨询有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年二月九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟