上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1833号原告(反诉被告)：张翼敏，男，1968年9月14日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：邵玉民，上海熊兆罡律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海桑通汽车电器有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：胡后祥，经理。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：郑剑飞，上海东炬律师事务所律师。原告张翼敏诉被告上海桑通汽车电器有限公司(下称“桑通公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。经原告申请，本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府(下称“华新镇政府”)为本案第三人参与诉讼。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2021年2月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邵玉民、被告法定代表人胡后祥及委托诉讼代理人李庆春、第三人委托诉讼代理人郑剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翼敏向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付原告补偿款人民币(以下币种均为人民币)1,836,913.76元，其中未见证建筑旧材料回购补贴45,930.50元、装饰装修损失30万元、附属设备补偿112,350元、物品搬迁费损失32,134.66元、冷库设备损失(无法恢复设备补偿款)230,832元、停产停业损失84万元、一次协商奖励费275,666.60元。事实与理由：原、被告于2015年11月25日签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于华新镇纪鹤公路XXX号厂房一到三楼用于水果仓库、冷库、公办等经营使用，总面积为2,400平方米，租期为8年。合同履行过程中，2020年5月青浦区华新镇政府公告，载明华新镇将对华新工业园区10-区块内的经营户实施产业调整，并进行拆迁。其中就包括纪鹤公路两侧，原告承赁的厂房在此次拆迁调整范围内。原告为积极配合华新镇政府拆迁调整工作，于2020年8月停止经营，并搬离厂房，但被告领取了政府拆迁款后，并没有支付原告投资设备补偿款、厂房装修款、搬迁费、停产停业损失等费用。原告多次找被告协商，被告置之不理。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告上海桑通汽车电器有限公司辩称：1、认可冷库设备损失(无法恢复设备补偿款)230,832元归原告所有，其他费用不予认可。根据政府文件，停产停业损失是按照有证建筑面积计算的，而所有有证房屋均为被告建造；2、补偿协议所涉评估报告中显示的20号厂房是原告擅自搭建的，该房屋于2020年7月8日被拆除，但是没有补偿。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：1、旧材料回收费用是根据评估报告确定的，双方区分无证建筑的归属即可；物品搬迁及无法恢复使用设备损失均是通过评估确定；停产停业损失是按照每平方米有证建筑350元计算的；一次性奖励费是根据产权人配合签约、及时腾房的程度由政府判断；2、案涉厂房于2020年11月初拆除。同时，被告桑通公司提起反诉，向本院提出如下诉讼请求：1、判令反诉被告支付房屋租金(使用费)126,375元、搭建部分租金3万元；2、判令反诉被告支付电费21,952元。事实与理由：原、被告签订《厂房租赁合同》，约定租期自2016年1月1日至2020年12月31日，年租金为821,250元，但原告仅支付2020年租金55.80万元。另，除合同约定的2,400平方米厂房外，原告仍自行搭建了部分厂房，双方口头约定该部分厂房年租金为2万元，原告至今尚欠一年半房租3万元。原告承租上述厂房后用于水果仓库、冷库等经营使用，至其腾退搬离，冷库冷柜一直耗电运转，2020年9月6日至10月31日电费原告仍未付清。针对反诉，原告张翼敏辩称：1、原告已按照政府要求搬离，并支付租金至2020年8月底，故不存在欠付租金的情形；2、对于搭建部分，原告在搭建时被告未提出反对，双方也未曾口头或书面约定收取租金；3、2020年8月份电费确实未结清，但应按照实际使用电量为准。经开庭审理查明：桑通公司是上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋的产权人，证载面积为3,265.90平方米。2015年11月25日，桑通公司(出租方、甲方)与张翼敏(承租方、乙方)签订《店铺租赁合同》，约定桑通公司将位于华新镇纪鹤公路XXX号中厂房出租给张翼敏，总面积2,400平方米，其中一楼1,400平方米、每平方米1元，二、三楼1,000平方米，每平方米0.85元；甲方租借给乙方作为水果仓库、冷库和办公使用以及经营管理；租赁期限8年，自2016年1月1日至2020年12月31日期间的年租金为821,250元，2021年1月1日至2023年12月31日期间的年租金为903,375元；租金先付后用，一年一付，每年度租金提前10天支付，如逾期支付，乙方需缴纳滞纳金，在乙方支付完成后，甲方提供收据为证；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，乙方根据事业发展需要，在不影响主体结构的原则下经甲方同意，乙方可以改建；甲乙双方同意在租赁期间，在下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋。合同另对其他内容进行了约定。2020年5月，华新镇政府下属华新镇产业结构调整办公室发布《告知书》，载明案涉房屋所在区块实施产业调整，并要求企业在2020年8月15日前完成清退搬迁，对市场登记住所不在华新、无证照经营、超范围经营的在7月15日前搬迁完成。2020年6月28日，青浦区华新镇安全生产委员会张贴《告知书》，载明因上海赐茂仓储服务有限公司(张翼敏自称由其经营)擅自将位于纪鹤公路XXX号面积1,400平方米厂房改变土地使用性质、未经审批改造成冷库、冷库设计建造不符合国家标准，存在严重安全隐患，特告知于2020年6月30日前停止违法违规生产活动并自行拆除冷库等。2020年10月22日，华新镇产业结构调整办公室、青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)与桑通公司(乙方、被补偿安置人)签订《上海市征收非居住房屋补偿协议》，约定：乙方的非居住房屋坐落在华新镇纪鹤公路XXX号，证载房屋建筑面积3,265.90平方米，未见证建(构)筑物建筑面积2,725.11平方米；经评估，乙方证载房屋评估价为4,827,114元，未见证建(构)筑物建筑旧材料回购补贴为610,331元；乙方证载房屋装饰装修评估价为1,255,892元，附属物设施(含绿化搬迁)评估价为1,260,716元；乙方可恢复使用设备物品搬迁和安装费评估价为96,404元；乙方无法恢复使用设备评估价为282,514元；乙方停产停业损失补偿计1,143,065元；乙方未列入房产登记信息的无证建筑综合补偿计587,826元；乙方土地证载面积4,650平方米，无证面积277.40平方米，土地补偿费合计349万元；乙方应于年月日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，乙方按期搬离的，甲方给予一次性协商奖励费计827,000元，房屋使用人未搬迁的，视为乙方未搬迁，乙方未在规定期限内搬迁的，奖励费将予以扣除；按照本协议约定，甲方应补偿乙方各项补偿款合计14,380,862元。协议另对其他内容进行了约定。另查明，2019年5月7日本院以(2019)沪0118民初9322号立案受理了桑通公司诉张翼敏房屋租赁合同纠纷案，桑通公司在该案中主张2018年和2019年租金等。后本院经审理后依法判令张翼敏支付桑通公司2018年和2019年欠付租金842,500元等。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，房地产权证、租赁合同、公告书、房屋补偿协议、评估报告、民事判决书等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告表示：1、原告承租的厂房范围是评估报告中编号为17、18、19、22号的厂房，一楼1,400平方米包括17号一层400多平方米、18号一楼三间(其中一间房做了走道)、22号有证建筑全部；二三层1,000平方米包括22号楼二三层和18号楼二层三间，二三层的房屋都是无证的；后在使用过程中原告自己搭建了15、16、20、21号房屋；2、原告诉请主张的费用由以下部分组成，旧材料回购补贴是根据评估报告计算，其中评估报告中的第15栋、16栋、20栋、21栋房屋为原告所建造，合计补贴金额为45,930.50元；装饰装修损失由18号和22号楼两部分组成，其中22号二至三层的装修损失未有评估，原告根据实际装修情况进行主张，18号房屋中的三间装修损失根据评估报告得出，上述两部分共计30万元；附属设施中包括3号冷库的350米电缆及22号楼公寓用电铺设的150米电缆，共计112,350元；物品搬迁损失是根据评估报告得出的，在案涉厂房经营的共三家企业，搬迁费共计96,000元，原告主张其中的三分之一，合计32,134.66元；冷库设备损失是根据评估报告得出，属不可恢复设备损失，金额为230,832元；停产停业损失根据原告承租面积2,400元乘以每平方米350元，得出84万元；一次性协商奖励合计827,000元，原告主张三分之一，得出275,666.60元；3、原告租赁案涉厂房时曾告知被告，承租之后需按照办公和公寓进行使用，被告对此是知情的，故合同履行过程中原告将厂房重新进行了装修，并将部分房屋改建为公寓进行居住；4、根据政府要求，原告于2020年8月底搬离了案涉房屋，故租金也支付到了8月底，故不存在欠付租金的情形；2020年8月份的电费确实未结清，但是需按照实际使用情况为准，对于其后的电费不予认可；5、由于案涉厂房被征收，导致原告需另行租赁房屋进行生产经营，与案涉房屋租金存在差价，结合案涉租赁合同剩余期间，本次征收给原告造成的经济损失达978,656.25元。为此，原告提供照片、建筑物平面图、视频、聊天记录及银行流水、通知、营业执照、情况说明、仓库租赁协议书及转账记录等作为证据。被告对原告提供的建筑物平面图真实性无异议，对其他证据材料不予认可。第三人表示对上述证据不清楚。同时，被告主张：1、原告承租的房屋为评估报告中编号XXX号全幢、18号楼的三分之一、19号及22号厂房，其中17号厂房为有证建筑；18号和20号楼之间原为空地，原告自行搭建了棚子即20、21号，当时被告是不同意的；15号楼第二层是由原告搭建的，是彩钢板的，未经过被告同意；16号是原告搭建的，但未经过被告同意；2、原告在2020年10月份还存在大量用电的情形，且华新镇有关部门多次催告原告搬离案涉厂房，直至2020年10月29日搬离，被告现主张截止至2020年10月11日的电费及截止2020年10月31日的租金。为此，被告提供电费账单、照片、告知书及青浦区华新镇安全管理事务中心出具的情况说明作为证据。情况说明载明“纪鹤路XXX号的两处冷库……存在严重安全隐患，6月底进行了告知，要求2020年7月30日前停止违法违规生产活动并立即自行拆除冷库，逾期相关部门将依法采取强制措施。至8月仍在正常经营，于8月上旬进行再次告知，一周后仍拒不整改，于2020年8月24日实施强制措施，至10月29日完成整治。”原告对被告提供的上述证据不予认可。第三人对被告提供的告知书及情况说明真实性无异议，对其他证据材料表示不清楚。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁协议约定案涉厂房的用途为水果仓库、冷库及经营管理，说明被告对原告承租案涉厂房用于经营冷库系明知的，而合同履行过程中，案涉厂房被纳入整改及征收范围，故案涉房屋征收对原告正常使用房屋有一定的影响，结合征收情况、原告厂房使用情况等，本院对被告主张的厂房租金不予支持。被告未提供证据证明其对场地租金的主张，且原告不予认可，故本院不予支持。虽原告认可其2020年8月份电费未支付，但被告提供的证据不足以证明原告使用期间多产生的电费金额，故对该诉请本院不予支持。针对被告提出的未经其同意原告擅自搭建或装修，不应予以赔偿的主张，本院认为合同中仅对改建需经被告同意进行了约定，故对被告的上述主张本院不予采信。对原告诉请主张的补偿款，本院分析如下：1、未见证建筑旧材料回购补贴部分，被告确认评估报告中编号为15号楼第二层、第16、20、21号厂房为原告搭建，而原告主张15、16、20、21号厂房均为其搭建，但原告未就15号厂房均为其搭建提供相应证据予以证明，故本院认定原告搭建厂房为15号楼第二层、第16、20、21号厂房，被告应支付原告旧材料回购补贴45,930.50元；2、装饰装修部分，原告主张18号及22号楼的装饰装修，对双方无法就原告实际使用承租的厂房部位达成一致意见，但综合合同履行程度、原告实际进行经营等因素，本院酌定被告应支付原告装饰装修补偿款5万元；3、原告未就其主张的附属设施补偿及物品搬迁损失补偿提供相应依据，故对该两项补偿本院不予支持；4、被告对原告主张的冷库设备损失补偿230,832元无异议，本院予以确认；5、针对停产停业损失补偿，案涉租赁合同约定因征收等政府行为造成合同终止的，双方互不承担责任，故原告无权依据租赁合同向被告主张停产停业损失，但结合第三人庭审陈述，该补偿款所针对的是有证建筑，而原告实际也承租了部分有证厂房并进行添附后进行经营，故本院酌定被告应支付原告停产停业损失15万元；6、一次性协商奖励，综合第三人陈述该奖励费的取得条件、补偿协议签订时间、房屋交付时间等因素，本院认定一次性协商奖励系对被告方进行奖励，与原告无关，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上，本院认定，被告应支付原告动迁补偿款476,762.50元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海桑通汽车电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张翼敏动迁补偿款476,762.50元；二、驳回反诉原告上海桑通汽车电器有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费21,332.20元，减半收取计10,666.10元，由原告张翼敏负担6,440.40元，被告上海桑通汽车电器有限公司负担4,225.70元；反诉受理费1,933.27元，由反诉原告上海桑通汽车电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年二月二十六日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。