安徽省铜陵市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖07民终67号 上诉人（原审原告）：郭胜兵，男，1971年10月18日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：郭胜勇，系郭胜兵兄弟。 委托诉讼代理人：洪卫，安徽智全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号。 法定代表人：李肖白，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 原审第三人：安徽正洁高新材料股份有限公司，住所地安徽省铜陵市循环工业园。 法定代表人：代道文，该公司总经理。 上诉人郭胜兵因与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）、原审第三人安徽正洁高新材料股份有限公司（以下简称正洁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初5499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，公开开庭进行了审理，郭胜兵的委托诉讼代理人洪卫、郭胜勇，瑞环公司的委托诉讼代理人庞国芳，到庭参加诉讼。正洁公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭胜兵上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判瑞环公司支付退房奖励款15.6万元；2.一、二审诉讼费由瑞环公司承担。事实与理由：郭胜兵认为，2020年9月6日的《情况说明》足以认定郭胜兵是实际购买人，只要其在规定的时间内将房屋交付给瑞环公司或其代收人，瑞环公司即应支付奖励款，《新江花园房屋移交表》和《团购房退房备忘录》可以证明其已经将房屋交付给了瑞环公司，但瑞环公司对该两份证据上的签字不认可，故其在一审庭审结束后要求收房单位和见证单位对签字人员的身份予以明确，后该两单位在签字处加盖公章，证据经过补强后，应当作为认定事实的依据，应当认定其已在2019年10月31日交付了房屋。 瑞环公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回郭胜兵的上诉请求。 郭胜兵向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认正洁公司与瑞环公司签订的《新江花园(一期)住房认购书》无效;2.判令瑞环公司支付郭胜兵退房奖励款15.6万元；3.诉讼费由瑞环公司承担。 一审法院查明：2011年5月4日，正洁公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，认购书约定：正洁公司所认购的住宅房为瑞环公司所开发的位于新江花园一期项目中的第18栋第1、2单元共计24套，认购房团购均价为1928元/平方米；总房款约为人民币3911912元；上述房价未含正洁公司所须承担的各类税费；第三条，立约定金、认购首付款及其他预付款：1.立约定金：正洁公司签订认购书后须在2日内按2000元/户向瑞环公司交纳立约定金，合计48000元，认购书方可生效；2.认购首付款：2011年5月31日（含31日）前正洁公司按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款，合计2738339元【其中：履约保证金（含立约定金）1173574元，房屋首付款为1564765元】；3．瑞环公司以正洁公司足额支付首付款的到账时间来确定正洁公司所享有的“团购均价”执行标准……。合同签订后正洁公司仅向瑞环公司支付房款140万元。 2019年10月20日，瑞环公司与正洁公司、铜陵市至诚招商服务有限公司签订一份《团购房退房备忘录》，备忘录确认：正洁公司向瑞环公司团购房屋24套，单位自持15套，转售个人9套，支付房款140万元，正洁公司应于2019年11月10日之前先行办理企业自持15套房屋退房手续，涉及15套的退房款，正洁公司同意存留在瑞环公司，用于解决正洁公司转售给个人住户的部分退房款，正洁公司尚欠个人住户余下的退房款由其承担，并承诺由此而引起的一切法律责任由其承担。 2020年9月6日，正洁公司向铜陵市经济技术开发区管委会发出一份《情况说明》，《情况说明》上记载：2011年5月4日我公司与瑞环公司签订了购买新江花园小区18栋2个单元计24套住宅，当时为响应开发区号召购买职工住宅，由于当时我公司正在投产，抽不出闲余资金购买职工住宅，于是就由我公司员工郭胜兵购买，反租给我公司职工居住，此房款均由郭胜兵、郭胜勇二人支付。实际购买人为郭胜兵，望经开区管委会核查，给郭胜兵退房应有的权利。 郭胜兵提交13份2019年10月30日的《新江花园房屋移交表》，但其上没有瑞环公司签字盖章，无法确认已向瑞环公司移交了13套房屋。2020年11月4日，郭胜兵向铜陵市铜鑫物业管理有限责任公司缴纳新江花园13套房屋的物业费及水电费。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据上述规定，瑞环公司向正洁公司出售涉案房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故正洁公司与瑞环公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》为无效合同，故对郭胜兵要求确认《新江花园（一期）住宅房认购书》无效的诉讼请求，予以支持。因郭胜兵未提交有效证据证明其是实际购房人，也未提交有效证据证明已向瑞环公司退还了13套房屋，结合瑞环公司的举证，郭胜兵要求瑞环公司支付退房奖励款15.6万元的诉讼请求，无事实依据，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1.安徽正洁高新材料股份有限公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住房认购书》无效；二、驳回郭胜兵的其他诉讼请求。案件受理费3420元，减半收取1710元，由郭胜兵负担。 本院二审期间，郭胜兵向本院提交：13份新江花园房屋移交表、正洁公司出具的《补充说明》、4份物业费交款收据、3份房款收据，拟证明郭胜兵是案涉房屋的实际购买人，并在2019年10月31日将房屋交付给了瑞环公司的代收人铜陵洁雅物业有限公司。 瑞环公司质证意见：对13份新江花园房屋移交表的真实性予以认可，对《补充说明》的真实性无法确认，对房款交纳情况不清楚，且认为物业费收据的开具时间是2020年11月，移交表上见证方的落款时间是2020年11月，故上述证据不能证明郭胜兵是实际购买人，也不能证明郭胜兵在2020年10月30日交付了房屋。 本院认证意见：对新江花园房屋移交表、《补充说明》、房款收据的真实性予以认可，对其证明目的予以认可；根据物业费收据记载的内容，不能达到其证明目的，故物业费收据不作为定案依据。 本院二审查明：郭胜兵为案涉房屋的实际购买人，正洁公司同意由郭胜兵享有相应的权利义务，郭胜兵交付案涉房屋的时间是2020年10月31日。另，对一审查明事实与本案查明事实不冲突的部分予以确认，对冲突部分以本院查明事实为准。 本院认为，结合当事人的陈述、答辩，本案二审的争议焦点为：郭胜兵是否是案涉房屋的实际购买人，瑞环公司是否应当支付郭胜兵退房奖励款15.6万元。 根据正洁公司出具的《情况说明》《补充说明》，以及郭胜兵交纳房款的事实，可以认定案涉房屋是郭胜兵以正洁公司的名义购买，郭胜兵为案涉房屋的实际购买人。再结合新江花园房屋移交表和《关于对新江花园团购房个人住户限时退房给予奖励的通知》，可证明郭胜兵在2020年10月31日交房，因此其可以享受每户12000元的奖励，13户房屋的退房奖励款共计15.6万元。案涉购房协议虽为正洁公司与瑞环公司签订，但郭胜兵为实际购买人，为有效便利地解决纠纷，避免当事人诉累，可由瑞环公司支付退房奖励款给郭胜兵。 综上所述，郭胜兵的上诉请求和理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初5499号民事判决第一项，即“安徽正洁高新材料股份有限公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住房认购书》无效”； 二、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初5499号民事判决第二项； 三、铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付郭胜兵退房奖励款156000元。 四、驳回郭胜兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3420元，减半收取1710元，由郭胜兵负担；二审案件受理费3420元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄冬松 审 判 员 盛丽娜 审 判 员 戴瑞亭 二〇二一年二月七日 法官助理 王小江 书 记 员 屈 蔚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第三项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;