北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初722号原告：北京信诚有家房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区顺畅大道14号院3号楼2层1单元213，统一社会信用代码91110113MA01EULMXL。法定代表人：范厚奇，总经理。被告：陈健，女，1969年3月21日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京信诚有家房地产经纪有限公司（以下简称信诚有家公司）诉被告陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告信诚有家公司之法定代表人范厚奇、被告陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信诚有家公司诉称：2018年12月3日，原告与被告双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告将房屋委托原告进行出租代理及管理。因今年疫情影响，原告要求被告响应国家号召减免租金，并主动支付部分租金3000元，随即又向被告支付4272元，加上2019年12月4日多付被告3066．66元，剩余3461元房租未支付，原告中途多次跟被告协商减免租金，被告均以疫情是国家因素跟个人无关的理由拒绝，因疫情原因小区封闭无法复工故延迟打款时间，直至被告曾在2020年5月12日起诉原告时，原告向被告支付的房屋租金还有一天。因合同产生纠纷中，原告无法向被告支付房租。直至2020年7月底才发现被告早与原告的租户签署了租赁合同。被告签署合同时间为2020年7月22日，此时原告与被告合同尚未解除，被告属于一个房子租了两家。为此请求法院依法维护原告的合法利益。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：1．要求被告疫情期间减免一个月租金4600元；2．判令被告解除与我司客户曹宗华所签署的房屋租赁合同；3．判令被告支付原告违约金9200元；4．判令被告支付原告480元维修基金；5．本案诉讼费由被告承担。被告陈健辩称：不同意原告的诉讼请求。3-5月份租金，原告已经收走了。曹宗华主动找到我，当时有仁和派出所报案了，不是我不让住，曹宗华想在这住，并且一直在这住。我认为原告是违约方，不是应该由我支付违约金。不同意承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2018年12月3日，陈健（甲方）与信诚有家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称涉案合同）。双方就具体事宜约定如下：第二条，委托房屋基本情况及租赁用途。甲方将位于北京市顺义区×××室（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方。第三条，委托租金、期限及其他相关费用。涉案房屋委托出租价格为4600元/月，委托出租期限为2018年12月5日至2021年12月4日。租金转付：甲方同意乙方按季度为周期向其转付房租，第一个次转付房租应于委托期开始后7个工作日内支付甲方，且不论该房屋是否已实际对外出租。管理服务费：委托期内的第一年，甲方于第1次应收租金时支付乙方相当于40日房租的管理服务费；委托期内的第二年，甲方于第1次应收租金时支付乙方相当于20日房租的管理服务费。其他相关费用：维修基金，甲方同意向乙方交纳240元/年维修基金。第七条，合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定转付租金达15个工作日以上的；第七条违约责任。（三）甲乙双方依照本合同第七条第（三）、（四）款行使单方解除权的，应提前十日书面通知对方，违约方应按月委托价格的200%向守约方支付违约金。如未行使解除权，双方继续履行合同的，不得主张违约金。合同履行过程中，发生争议纠纷，陈健起诉北京信诚有家房地产经纪有限公司至本院，后北京信诚有家房地产经纪有限公司提起反诉，2020年8月24日本院出具（2020）京0113民初8109号民事判决书，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈健与被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司就北京市顺义区×××室签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年7月7日解除；二、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司将北京市顺义区×××室腾退并恢复原状返还原告（反诉被告）陈健，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）陈健支付2020年3月5日至2020年6月4日的租金3467元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）陈健支付2020年6月5日至2020年7月6日的租金4906元，于本判决生效之日起七日内执行；五、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司自2020年7月7日起至房屋实际腾退之日止，按照153元/日的标准向原告（反诉被告）陈健支付房屋占有使用费，于本判决生效之日起七日内执行；六、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）陈健支付违约金9200元，于本判决生效之日起七日内执行；七、原告（反诉被告）陈健向被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司支付维修基金360元，于本判决生效之日起七日内执行；八、驳回被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。该判决已经生效。庭审中，原告信诚有家公司提交其与案外人曹宗华签订的合同及视频一份，证明其与曹宗华签订有租赁合同，被告又找曹宗华签订合同，陈健对该证据不予认可；信诚有家公司提交其与被告签订的合同，证明疫情属于不可抗力，其并没有违约，且陈健需向其支付维修基金，陈健认可证据的真实性，证明目的不予认可；信诚有家公司提交陈健与曹宗华签订的租赁合同，证明被告与曹宗华于2020年7月22日签订该合同，陈健对证据真实性认可。陈健提交其与曹宗华的微信聊天记录，证明其让曹宗华搬家，曹宗华主动要求继续租赁涉诉房屋的事实，信诚有家公司对该证据不予认可。庭审中，信诚有家公司认可本案中其主张的维修金与（2020）京0113民初8109号民事判决书中处理的维修基金系同一笔。庭审中，信诚有家公司将第一项诉讼请求要求被告陈健减免的一个月租金明确为2020年3月5日至2020年4月4日期间的租金。信诚有家公司认可案外人曹宗华已向其支付该笔租金，该笔租金亦支付给陈健。庭审中，信诚有家公司主张案外人曹宗华与被告签订合同的日期为2020年7月22日。信诚有家公司认为案外人曹宗华与其之间的合同至今未解除，陈述自2020年7月8日起案外人曹宗华未向其支付租金，其也未向曹宗华主张租金。庭审中，信诚有家公司陈述其主张违约金的依据为陈健违反双方签订的合同，将涉诉房屋重复出租。上述事实，有（2020）京0113民初8109号民事判决书、北京市房屋出租委托代理合同、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定如下：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。陈健与信诚有家公司签订的涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。关于信诚有家公司要求陈健减免2020年3月5日至2020年4月4日期间租金的诉讼请求，因信诚有家公司已经向案外人曹宗华收取该期间的房租，且已经将该笔房租支付于陈健，其要求陈健减免该期间租金，但未提交证据证明其主张，故信诚有家公司要求陈健减免2020年3月5日至2020年4月4日期间租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于信诚有家公司要求陈健解除与曹宗华所签订的租赁合同及要求陈健支付重复租房违约金的诉讼请求，本院已生效的（2020）京0113民初8109号民事判决书判定信诚有家公司与陈健签订的合同于2020年7月7日解除，信诚有家公司认可自2020年7月8日后曹宗华未向其支付过租金，其亦未向曹宗华主张过租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。信诚有家公司亦陈述案外人曹宗华与陈健签订合同的日期为2020年7月22日，故信诚有家公司要求解除陈健与曹宗华所签订的租赁合同及要求陈健支付重复租房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于信诚有家公司要求陈健支付维修基金480元的诉讼请求，在（2020）京0113民初8109号民事判决书已经处理过该项事宜，且信诚有家公司认可本案主张与（2020）京0113民初8109号民事判决书中处理的维修基金系同一笔款项，故对于该项诉讼请求，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告北京信诚有家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由原告北京信诚有家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决审 判 员 胡小静二〇二一年二月二十日法官助理 周家辉书 记 员 姚武男