贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初11879号 原告：单冰洁，女，1998年12月14日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：张宜泓，贵州天翊律师事务所律师。 被告：贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋顺花，贵州权衡律师事务所律师。 原告单冰洁与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单冰洁的委托诉讼代理人张宜泓，被告云盛房开的委托诉讼代理人蒋顺花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 单冰洁向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令云盛房开按照合同编号为2018001497号《商品房买卖合同》约定的交房标准向原告交付房屋并支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以1473890元为基数，按日利率万分之五计算，从2018年5月31日起计算至房屋交付之日止，截至起诉之日已经产生违约金150000元）；2．请求人民法院判令云盛房开按照合同编号为2018001497号《商品房买卖合同》约定给原告办理涉案房屋不动产登记证书并支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以1473890元为基数，按日利率万分之一计算，从2019年12月31日起计算至不动产登记证书交付之日止，截止至起诉之日已产生违约金44511.48元）；3．本案诉讼费用由云盛房开承担。庭审中原告自愿放弃请求云盛房开按合同约定的交房标准向其交付房屋和按合同约定为其办理房屋不动产权登记证书的诉讼请求。事实及理由：被告系兴义市“兴义·公园里”商品房项目开发商。2017年1月15日，原告与被告就被告开发的兴义·公园里××期商品房第××号房屋达成意向性买卖协议，原告于2018年1月16日向被告支付了购房首付款303890元。2018年2月2日，原、被告双方经协商一致签订了《商品房买卖合同》，合同中约定：1、被告将其开发的兴义·公园里××期商品房第××号房屋出售给被告；2、房屋建筑面积为228.51平方米，套内建筑面积为221.84平方米；3、房屋价格按套内面积计算，单价为每平方米6643.93元，房屋总价为1473890元整；4、原告采取支付首付款303890元＋银行按揭贷款1170000元的方式向被告支付购房款；5、约定被告于2018年5月31日前向原告交付房屋，同时约定交房该房屋已取得建筑工程竣工合格证明文件等；6、逾期交房违约责任，如被告逾期在90日之内交付房屋的，从2018年5月31日起，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。如逾期交付超过90日，原告有权选择退房或者继续履行合同，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五向原告支付违约金；7、被告承诺于2019年12月30日为原告办理商品房所有权初始登记，并在合同中约定如出卖人在约定日期60日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原告按照合同约定，向被告支付了首付款后，又通过申请银行贷款向被告支付完毕购房的所有款项，已经履行了合同约定义务。原告与被告于2018年2月2日向兴义市住房和城乡建设局申请了该套房屋的“商品房预售合同登记备案”。综上所述，原告与被告签订商品房买卖合同后，原告已按照《商品房合同》的约定付清全部购房款。根据《商品房买卖合同》的约定被告应当于2018年5月31日向原告交付房屋且被告在交付房屋时应当取得工程竣工合格证明文件，可被告未按照合同约定的交房标准交付房屋，其行为已构成严重违约。时至今日，被告都未按照合同约定取得工程竣工合格证明文件，也未给原告办理房屋所有权初始登记，致使原告至今未取得房屋的权属证书，被告的行为已明显构成违约。现为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院在查清案件事实的基础上，及时判决支持原告的合理诉讼请求。 云盛房开辩称，1、原告购买的房屋系我公司开发的一期房屋，我公司一期一标段未能按时交付给原告，系由于一标段及二标段是统一报规，一期二标段的部分因为多方面的原因至今未能取得相应的合格证、许可证，加上疫情原因，相关工作及进度无法及时跟进，但被告已经通知原告收房装修，原告也已经接房并装修。2、对于原告主张的违约金，我方同意按照日万分之一计算逾期办证违约金。但原告诉请的逾期交房违约金过高，且原告已经收房，对于收房前的逾期交房违约金，请求法院调减为按同地段同类型房屋的租金标准13元/平方/月计算，收房后原告不存在逾期交房损失，此后的逾期交房违约金不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：单冰洁欲向云盛房开购买由该公司开发的兴义·公园里××期商品房第××号房屋并达成意向性买卖协议，故于2017年8月28日通过中国农业银行账户向云盛房开支付了购房款20000元，于2018年1月16日支付了购房款283890元，云盛房开于该日向单冰洁出具了一份《收据》，载明收到首付款303890元。 2018年2月2日，单冰洁作为买受人，云盛房开作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由单冰洁向云盛房开购买由其开发建设的公园里一期商品房第××号房屋，该房屋建筑面积为228.51平方米，套内建筑面积为221.84平方米，按照套内建筑面积计算，单价为6643.93元每平方米，房屋总价款为1473890元，买受人以银行按揭的方式支付房款，并在合同签订之日向出卖人交付首期房款303890元，余款1170000元以银行按揭支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房在交付时应当满足该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》与《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订当日，单冰洁向云盛房开支付了房屋维修基金11426元，该款已于2018年3月5日缴纳至兴义市房地产管理中心。庭审中双方均对单冰洁已付完所有房款无争议。2018年3月5日，该《商品房买卖合同》进行了登记备案。2018年8月9日，单冰洁向国家税务总局兴义市税务局缴纳了房屋契税及滞纳金合计23119.02元。 另查明，该楼盘未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案，单冰洁于2019年10月21日办理收房手续接房。另在兴义市人民法院（2019）黔2301民初9072号即段清诉云盛房开商品房预售合同纠纷一案中，经云盛房开申请，兴义市人民法院已依法将兴义·公园里小区××期第××号商品房2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准移送评估，经贵州国信房地产资产评估有限公司评估并出具黔国评字【2020】0129号《房地产司法估价报告》载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。兴义·公园里小区××期第××号商品房与本案所涉的兴义·公园里小区××期第××号商品房系同地段、同一街道、同一类型、同小区中同一标段房屋。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛房开与单冰洁签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，双方应按照合同约定各自履行义务，即单冰洁应按约支付房款，云盛房开亦应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。 双方已在《商品房买卖合同》约定云盛房开应当在2018年5月31日前向单冰洁交付房屋，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，故云盛房开至今未向单冰洁交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，云盛房开应承担由此产生的违约责任，即云盛房开应向单冰洁支付逾期交房违约金。 双方虽在《商品房买卖合同》中就逾期交房违约金问题明确约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，云盛房开请求按同地段同类型房屋的租金标准13元/平方/月计算，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的损失进行判定，该损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交房使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，在逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失，因此在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。为减少双方损失，节约司法资源，统一裁判尺度，参照（2019）黔2301民初9072号贵州国信房地产资产评估有限公司对同地段、同一街道、同一类型、同小区中同一标段房屋作出的评估报告书作为衡量标准，评估报告书中评定的租金平均每月为13元/平方米，即就云盛房开逾期交房致使单冰洁的损失可参照月租金13元/平方予以计算，单冰洁亦同意按此标准予以计算，单冰洁购买的商品房建筑面积为228.51平方米,月租金损失为2970.63元/月，本院予以确认。又因单冰洁在2019年10月21日已接房，根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在单冰洁收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照2970.63元/月的30%即891.19元/月予以计算。综上，云盛房开应付单冰洁的逾期交房违约金为：从2018年6月1日起按2970.63元/月计算至2019年10月21日期间为2970.63元/月÷30天×508天=50302.67元，从2019年10月22日起按891.19元/月暂算至2020年11月13日期间为891.19元/月÷30天×389天=11555.76元，上述违约金合计61858.43元，此后的逾期交房违约金按891.19元/月计算至交房之日止。 关于逾期办证违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故云盛房开应支付单冰洁的逾期办证违约金为：从2019年12月30日暂算至2020年11月13日为1473890元×0.0001×320天=47164.48元，此后的逾期办证违约金以1473890元为基数，按日万分之一计算至云盛房开取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给单冰洁之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定,判决如下: 一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付单冰洁从2018年6月1日起至2020年11月13日期间的逾期交房违约金61858.43元，此后的逾期交房违约金以891.19元/月的标准计算至交房之日止； 二、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付单冰洁从2019年12月30日起至2020年11月13日期间的逾期办证违约金47164.48元，此后的逾期办证违约金以1473890元为基数，按日万分之一计算至贵州云盛房地产开发有限公司取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给单冰洁之日止； 三、驳回单冰洁的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4190元，减半收取2095元，由单冰洁负担895元，贵州云盛房地产开发有限公司负担1200元（该款由贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付单冰洁）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈 莹 莹 二〇二一年二月五日 法官助理 刘 明 发 书 记 员 韦丽（代）