新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）新4002民初753号 原告：黄明敏，男，1990年2月16日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。被告：伊犁兴成房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市伊河大道8巷铂金湾。法定代表人：赵艳云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，新疆同济律师事务所律师。原告黄明敏与被告伊犁兴成房地产开发有限公司（以下简称兴成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄明敏，被告兴成公司委托诉讼代理人张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄明敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，限期无条件向原告交付位于××小区××房屋；2、判令被告向原告开具购房款发票；3、判令被告向原告支付至生效判决作出之日逾期交房违约金，其中2018年12月1日至2020年3月30日28,275.77元，2020年3月31日至生效判决作出之日每日58.3元；4、本案涉诉费用由被告承担。当庭变更诉讼请求，放弃第一项、第二项诉讼请求，变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付自2018年12月1日至2020年5月7日逾期交房违约金30,491.19元（按照违约天数523天×58.30056元计算）；2、本案涉诉费用由被告承担。事实与理由：被告伊犁兴成房地产开发有限公司投资开发位于伊宁市××小区，原告黄明敏与被告伊犁兴成房地产开发有限公司于2018年6月21日签订了商品房买卖合同，购买该小区××房屋一套，支付了全部购房款583,005.6元，并进行备案。合同约定被告应当在2018年11月30日前向原告交付房屋，然而被告却拖延交房日期，迟迟未交房。直至2019年7月1日被告仅通过电话通知原告办理入住，在办理交接手续时被告以签署协议为由设置交付前提条件，且未向原告出示满足交付条件的证明文件，以至被告于2020年5月8日经伊宁市人民法院调解才得以交房入住。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，原告向被告主张逾期交房的违约损失赔偿，望贵院查明事实，依法公正判决。被告兴成公司辩称，请求法庭驳回原告对我方的诉讼请求。我方已于2019年4月6日在伊犁日报登报公示交房公告，要求××小区各位业主在2019年7月1日前携带所需证件前往××物业部办理入住手续，因此应当视为我方已于2019年7月1日将涉案房屋交付给原告；原告在诉状事实与理由部分陈述事实不符合事实情况，我方经调查并没有员工拒绝为原告办理入住手续。其次我方认为与原告签订的商品房买卖合同中的违约金约定过高，我方并未给原告造成实际损失，请求人民法院对该违约金进行调整，如原告不能举证因逾期交房造成的违约损失，则违约金不应当支持。原告提交证据：1、商品房买卖合同，拟证实原、被告双方依法签订了房屋买卖合同，并约定了交付期限、违约责任及交付条件；按照合同约定违约金额为已付房款的万分之一，这是系双方真实意思表示，且在房管局备案，合法有效，不存在违约金过高的问题。双方约定于2018年11月30日前交付房屋。被告质证认为，对于证据1的真实性、合法性、关联性均认可，但证明问题不认可。关于违约金是否过高，法律规定违约金的上限为我方给原告造成损失的130%，我方有权利请求法院予以调整。2、增值税电子发票，拟证实原告已向被告按期交付房屋全款583,005.6元。被告质证认为，对于证据2的真实性、合法性、关联性均认可。3、电话录音光盘（当庭播放手机存储……原告与被告公司销售人员马巧艳的对话，马巧艳的电话为166××××），拟证实原告按照合同约定要求被告交付房屋，被告设置交付条件未及时向原告交付房屋，违约责任在于被告。被告质证认为，对于证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，首先手机录音无法与原始载体核对，无法证实其真实性。该录音无法显示通话对方的联系电话，无法核实对方身份，且我方在伊犁日报刊登的交房公告中明确告知各业主交房方式为业主携带商品房买卖合同、身份证原件、交款票据原件、维修基金交款票据原件前往××物业部办理入住手续，而非通过电话形式要求销售人员帮其办理过户手续，即使该段录音是真实的，我方也并未授权任何员工与业主签订协议，即使该员工为我方员工，该行为也不能代表公司行为，交房方式我方已通过书面公告形式告知原告，应以交房公告内容为准。故我方没有违约责任。4、购房定金合同、情况说明，拟证实马巧艳代表公司与我方签订房屋买卖合同，自合同签订至房屋交付其全程参与。被告质证认为，对证据4中购房定金合同的真实性、合法性、关联性均认可，但对于证实问题不认可；对情况说明因没有我公司公章，无法核实其真实性。对于该组证据证实问题均不认可。经办人马巧艳是乙方的经办人，是替原告与公司办理定金合同，马巧艳仅是阶段性经办人。本院认为，对原告提交商品房买卖合同、增值税电子发票、购房定金合同，被告对以上证据真实性、合法性、关联性没有异议，故本院对以上证据予以采信。对原告提交电话录音光盘、情况说明，被告对以上证据真实性、合法性、关联性均不认可，原告未提交电话录音原始载体进行核对，故本院不予采信，情况说明未加盖被告公章，但被告陈述该情况说明中签字的马巧艳系曾替原告与被告办理房屋事宜的经办人，朱冬梅系该小区物业公司负责入住事宜的人员，结合被告陈述原告入住时间为2020年5月8日，与该情况说明内容一致，故对情况说明本院予以采信。被告提交证据：1、2019年6月26日伊犁日报交房公告，拟证实我方已于2019年6月26日以书面形式向××各位业主公告交房日期为2019年7月1日，交房方式为业主携带商品房买卖合同、身份证原件、交款票据原件、维修基金交款票据原件，前往××物业部办理入住手续。原告质证认为，对证据1的真实性认可，但根据合同约定，出卖人应当在出卖日的10日前书面通知买受人，该公告为2019年6月26日，并不符合合同约定；该公告针对的是特定的多数人，原告作为买受人并未接到任何书面通知。本院认为，因原告对该证据真实性予以认可，本院予以采信。根据证据认定情况及当事人陈述，本院经审理查明事实如下：2018年4月3日，原告黄明敏与被告兴成公司签订《××购房定金合同》，约定原告购买被告出售的××房，房屋销售总价583,005.6元，本合同签订，原告向被告支付定金10,000元。合同约定了其他相关事宜。2018年6月21日，原告黄明敏与被告兴成公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买伊宁市××房屋，预测建筑面积119.96平方米，房屋总金额583,005.6元。合同约定2018年11月30日前交付房屋，出卖人在达到交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。逾期交付责任，除不可抗力外，逾期90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，原告向被告支付房屋全款583,005.6元。2018年11月30日，由于本案房屋未达到交付条件，被告未向原告交付房屋。至2019年6月27日，被告兴成公司在伊犁日报刊登交房公告，内容为“尊敬的××小区各位业主：您好！××小区××号楼、××号楼、××号楼、××号楼、××号楼现已具备交房条件，非常荣幸地通知您，我公司将于2019年7月1日开始正式交房，请各业主于2019年8月1日前办理交房入住手续，逾期则视为自动收房。届时，恭请各位业主携带《商品房买卖合同》、身份证原件、交款票据原件、维修基金交款票据原件前往××物业部办理入住手续。注：××楼最后交房时限为2019年8月1日，即一切费用从2019年8月1日开始产生。客服电话：0999-38××特此公告。伊犁兴成房地产开发有限公司2019年6月26日”。2019年7月1日，被告通过电话向原告通知交付房屋。2020年5月8日，原告就房屋交付与被告产生纠纷，诉至法院经本院调解后，本案房屋交付经办人马巧艳、入住经办人朱冬梅及原告共同出具情况说明，内容为“2020年5月8日，经伊宁市人民法院调解，原告黄明敏与被告兴成房产就交付房屋一事达成一致，于当日办理交房事宜，其余诉请待法庭裁判……”本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。合法有效的合同，当事人应当全面履行。合同约定，本案房屋交付时间为2018年11月30日前，但被告未能按期交付，应当按照合同约定承担逾期交付的违约责任。对于实际交付时间。被告于2019年6月27日在伊犁日报刊登交房公告，又于2019年7月1日电话通知原告交付房屋，原告对房屋交付时间已经知情。因此，本院认定本案房屋实际交房日期为2019年7月1日。原告陈述其之所以未能在2019年7月1日办理房屋入住手续，系因被告提出要其签订不再追究逾期交房违约责任的协议，原告不愿意签订，因此直至2020年5月8日经法院调解后才实际交付。对以上意见，原告未能提交证据予以证实，故本院不予采信。原告认为被告通过公告以及电话方式交付房屋，不能达到双方合同约定书面通知的条件。本院认为，合同约定房屋交付通知方式系为了保障买受人对房屋交付时间的知情权，买受人知晓房屋能够交付的时间系该约定的主要目的，本案中原告对房屋交付情况已经知情，并曾前往被告处办理房屋交付事宜，因此通知的目的已经达成，故对原告此项意见本院不予采信。综上，本院确认，被告应当向原告承担逾期交付房屋违约金的起止日为自2018年11月30日起至2019年6月30日止共212天，按照合同约定按已付房款583,005.6元的万分之一计算，违约金为12,359.7元。被告辩称原告主张违约金过高，要求本院予以调整。本院认为，按照“谁主张，谁举证”原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任，现被告未提交证据证实原告主张违约金过高，且对于房屋买受人，房屋未及时交付导致其无法行使占有、使用、收益、处分等权益，必然产生了损失，而双方合同约定按照日万分之一计算违约金没有超过必要的限度，故本院对此项辩称意见不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告伊犁兴成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄明敏支付违约金12,359.7元；二、驳回原告黄明敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562.3元，减半收取281.2元，由原告黄明敏负担226.7元，由被告伊犁兴成房地产开发有限公司负担54.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   左 雷二〇二一年二月二十四日书  记  员   李贝蓓