北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初2286号原告（反诉被告）：李晓鹏，男，1981年6月29日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：耿建平，男，1957年8月6日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：唐曼平，女，1957年10月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙克娜，北京市立方律师事务所律师。原告（反诉被告）李晓鹏（以下称其姓名）与被告（反诉原告）唐曼平（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李晓鹏委托诉讼代理人耿建平、唐曼平委托诉讼代理人孙克娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李晓鹏向本院提出如下诉讼请求：要求被告退还押金20142元。事实和理由：2019年7月30日，经由北京XXX经纪有限公司提供居间服务，李晓鹏（承租人）与唐曼平（出租人）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定李晓鹏自唐曼平处承租位于北京市朝阳区XXX室（以下简称涉案房屋），租期自2019年8月30日至2022年8月29日，租金20142元/月，支付方式押一付三。签约后，李晓鹏依约交纳租金、押金，唐曼平也依约交付房屋。因双方签订的是三年期合同，李晓鹏先后投入了10余万元进行装修，但无法预料的是刚过半年，全国范围出现了新冠肺炎疫情，因此，室内活动全部停止。由于李晓鹏搞得是幼儿教育，受到新冠肺炎疫情冲击很大，完全没有收入。2020年4月底-5月初，依约应当交纳2020年5月-7月的租金，经双方协商，唐曼平同意减免5月份的房租，李晓鹏觉得既然减免了5月份的房租，就可以在5月底再交纳2020年6月、7月的租金，但谁知唐曼平称虽然减免了5月份的租金，但6、7月份的租金仍应如期交纳，最迟不应超过2020年5月5日。由于新冠肺炎疫情的影响，李晓鹏完全没有收入，为了支付租金，李晓鹏到处借钱，在2020年5月8日将租金交付给唐曼平，但唐曼平收款后当日就把钱退了回来，并且要求一周内腾房。无奈，李小鹏最终于2020年5月15日腾空房屋，双方办理了交接，并约定押金退还双方协商解决。2020年6月，李晓鹏将房屋的各项费用结清后，与唐曼平代理人张亮就押金问题进行沟通，唐曼平同意解决，但至今未解决。唐曼平针对本诉辩称，我可以退还押金，但按照合同约定，应在扣完相关费用和违约金后，剩余的退还。唐曼平表示并非像李晓鹏所说的那样。之前双方也有过案件，李晓鹏的每一期房租都是需要唐曼平不停的催，催很久才交付，当时唐曼平已经因为这个事情特别的烦恼了，所以唐曼平就说哪怕房子收回来，空置不租，也不想跟李晓鹏费劲了。涉案房屋不到一年的时间，唐曼平支付中介费1.7万元，李晓鹏一共交了3期房租，每次都没有按时缴纳，都是经过多次催促。房租是每个季度25日交付下一季度的，当时因为疫情，2020年4月25日的时候李晓鹏应当交付5/6/7三个月的，我们就说给免5月份的，如果按月的话就每个月25日缴纳，不给免租期，就是这两种方案。李晓鹏就说那就不租了，唐曼平没有办法，就给李晓鹏发送的通知说租金最迟2020年5月5日缴纳，逾期合同解除，后来2020年5月7日，李晓鹏也没有缴纳，我们就发函要求腾退。2020年5月1日至5月15日李晓鹏并没有给付租金且实际使用涉案房屋。唐曼平提出如下反诉请求：1、要求确认双方租约于2020年5月7日解除；2、要求李晓鹏支付2020年5月1日至15日房租10071元；3、要求李晓鹏支付违约金20142元。事实和理由：2019年7月30日，经由北京XXX经纪有限公司提供居间服务，李晓鹏（承租人）与唐曼平（出租人）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定李晓鹏自唐曼平处承租位于北京市朝阳区XXX室（以下简称涉案房屋），租期自2019年8月30日至2022年8月29日，租金20142元/月，支付方式押一付三，唐曼平支付了中介费17000元。签约后，唐曼平依约交付房屋，李晓鹏虽然交纳了租金、押金，但都未依约按期交纳，都是经唐曼平反复催要才交纳。2020年2月，李晓鹏申请减免租金，唐曼平考虑到新冠肺炎疫情的影响，同意给与一定的优惠，但双方并未达成一致意见。截止2020年5月7日，李晓鹏已拖欠13天租金，此举给唐曼平偿还银行贷款造成很大压力。于是，唐曼平向李晓鹏发送《解除房屋租赁合同的通知》，并要求腾退房屋。李晓鹏最终于2020年5月15日腾退交还涉案房屋，但未交纳截止2020年5月15日的租金。李晓鹏针对反诉辩称，不同意唐曼平的全部反诉请求，针对第一项反诉请求，双方从2020年2月份就已沟通，双方达成了减免2020年5月份租金的意见。我们认为，下一期的租金应当在2020年5月26日缴纳，所以一直在协商，但最后没协商成功，造成15日把房屋腾空。针对第二项反诉请求，李晓鹏在接到唐曼平要求在2020年5月5日必须交付后，就赶紧凑钱，但2020年5月8日唐曼平把钱给退回来了，虽然李晓鹏交付晚了两天，但因为疫情的影响，李晓鹏确实没有资金，所以我认为虽然晚了两天，唐曼平应当予以理解。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年7月30日，经由北京XXX经纪有限公司提供居间服务，李晓鹏（承租人）与唐曼平（出租人）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定李晓鹏自唐曼平处承租位于北京市朝阳区XXX室（以下简称涉案房屋），租期自2019年8月30日至2022年8月29日，租金20142元/月，支付方式押一付三。支付日期分别为2019年7月31日、2019年10月25日、2020年1月25日、2020年4月25日以后以此类推。唐曼平应在2019年7月31日前将房屋交付李晓鹏。唐曼平支付了中介费17000元。签约后，唐曼平依约交付房屋。2019年7月31日，李晓鹏押金20142元及2019年8月30日至2019年10月29日租金40284元，共计60426元。2019年10月28日，李晓鹏向唐曼平支付2019年10月30日至2020年1月29日租金60426元。2020年1月26日，李晓鹏向唐曼平支付2020年1月30日至2020年4月29日租金60426元。2020年3月18日，4月1日、4月3日、4月24日，因新冠肺炎疫情的影响，李晓鹏与唐曼平代理人张亮曾微信沟通是否继续依约定应于2020年4月25日交纳2020年4月30日至2020年7月30日租金60426元。2020年4月27日、2020年5月1日唐曼平明确了两种调解方案，其中一个为：在房租按季交纳的前提下，唐曼平同意免除1个月房租，即最迟于2020年5月5日一次性支付两个月房租，自2020年7月25日起继续按租约按季付房租。第二个方案为：若不同意免除一个月租金，则应按月支三个月的租金，且应最迟于2020年5月5日支付5月份房租，于5月25日、6月25日支付6月份、7月份房租，并自2020年7月25日起恢复按租约标准付房租。2020年5月6日，唐曼平要求李晓鹏至少明日支付2个月租金，否则将解除合同。2020年5月7日，唐曼平通过微信形式向李晓鹏发出《解除房屋租赁合同的通知》。2020年5月8日，李晓鹏向唐曼平支付两个月租金40286元。当日，唐曼平将该款项全额退还。2020年5月15日，唐曼平、李晓鹏签订《收房确认书》，李晓鹏将涉案房屋腾空后交还唐曼平，双方办理房屋交接手续。本案争议焦点为：应否认定李晓鹏构成违约，并籍此确定唐曼平可得于2020年5月7日行使合同解除权，认定双方租约于2020年5月7日解除。就此，李晓鹏认为己方并未违约，认为双方租约应于2020年5月15日双方交接房屋时解除。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。围绕应否认定李晓鹏构成违约的争议焦点。一、租约履行过程中，李晓鹏作为承租人，应按期足额交纳租金，但从李晓鹏历次缴纳租金的情况看，均存在逾期交付租金的情形，唐曼平作为出租人对之前的租金延期交付均给与了包容，此举应予肯定，符合尽力促成租约继续履行的纠纷解决原则，也有利于实现双方合同利益。在唐曼平接收李晓鹏所付租金后，并未再提出异议，且双方租约仍继续履行，由此可以推定，唐曼平对李晓鹏之前逾期交付租金的行为并未追究违约责任。二、2020年2月份以来，新冠肺炎疫情客观上对市场经济产生了不利影响，李小鹏作为经营者，承租涉案房屋意在从事商业经营活动，新冠肺炎疫情对李晓鹏的经营也形成了较大冲击，对此，双方在2020年4月25日之前的沟通有一定的合理性，也体现了双方在应对新冠肺炎疫情维系合同关系方面的积极努力。唐曼平提出的两种租金给付方案一定程度上缓解了李晓鹏的租金压力，李晓鹏虽未能在限定的期限（2020年5月7日）前完成付款的行为，但基于新冠肺炎疫情的客观不利影响，延期付款的行为不宜直接认定为李晓鹏拒绝了唐曼平的方案。况且，李晓鹏在2020年5月8日即付款的行为也体现了李晓鹏在促成租约继续履行方面的努力。所以，不宜将李晓鹏因新冠肺炎疫情的影响而未在2020年4月25日前支付租金的行为和李晓鹏在唐曼平限定的日期后一日支付租金的行为认定为违约。基于以上所述，在无法认定李晓鹏违约的情况下，唐曼平在2020年5月7日向李晓鹏发送《解除房屋租赁合同的通知》的行为不应被认定为单方行使合同解除权，双方租约的解除时点也应以双方交接房屋之日（即2020年5月15日）为准。在双方均未违约的情况下，唐曼平收取的押金20142元应予以退还，但可以抵扣2020年4月30日至2020年5月15日的租金10071元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）李晓鹏与被告（反诉原告）唐曼平签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告（反诉原告）唐曼平于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李晓鹏押金一万零七十一元；三、驳回原告（反诉被告）李晓鹏的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）唐曼平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费303元，由李晓鹏负担（已交纳）。反诉案件受理费555元，由唐曼平负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年二月二十六日书记员  李雅雯