云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终52号上诉人（原审原告）：李寒，男，1995年8月29日生，布朗族，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：李庆云，系李寒父亲，男，1971年7月13日生，白族，住云南省临沧市凤庆县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：倪志刚，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李自槐，女，1966年4月3日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市，现住云南省临沧市云县（原水木年华）。被上诉人（原审被告）：董建良，男，1962年10月10日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市，现住云南省临沧市云县（原水木年华）。上诉人李寒因与被上诉人李自槐、董建良租赁合同纠纷一案，不服云南省云县人民法院（2020）云0922民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李寒及其委托诉讼代理人朱蓉，上诉人李自槐、董建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李寒上诉请求：1.依法纠正一审判决中的错误，直接改判;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一.上诉人大学毕业后自主创业，租赁双方初步接洽时，被上诉人一方即表示“可以长期提供租赁房屋”，在被上诉方一再承诺之下，上诉人最终决定租用被上诉人方位于云县，作为其海鲜经营场所。《房屋租赁协议》签订后，上诉人先后投入二十余万元，打造纯正的海鲜餐饮店“聚鲜阁”。可是上诉人使用该房屋仅仅11个月，即接到法院的《限期腾房通知书》，限上诉人于2019年12月6日前迁出。此时上诉人才知悉该租赁房屋早在2017年因抵押担保债权债务纠纷涉诉。被上诉人承诺“可供长期使用”属欺诈、误导，给上诉人造成双重经济损失。上诉人至实际腾房迁出时使用承租房屋并未满15个月，应退房屋租金为50000元。二.一审法院举证责任分配错误。上诉人一审时己向法庭提供证据，证明自己因提前腾房给自己造成的经济损失。上诉人的实际损失是真实存在的，每一项投资都有相应的票据支撑，上诉人并非举证不能。根据证据规则，被上诉人对上诉人提供的证据虽提出抗辩，但未提交反驳证据，足以推翻上诉人所提供的证据，举证不能的是被上诉人。上诉人要求赔偿因提前腾房所造成的经济损失的诉讼请求，依法应该得到支持。李自槐、董建良辩称：1.上诉人使用租赁物从2018年9月1日起至2019年12月6日止，共15个月，按约定租金每年40000元，即月租金3333.33元，共计50000元，李自槐、董建良共收取租金90000元，扣减应收取的50000元，还应退还剩余租金40000元。2.合同中没有约定房屋装潢费用、投资设备费用等损失由被上诉人支付的条款，只约定装修装潢不得改变房屋结构，不得损坏梁柱及板面；上诉人在进行房屋装潢前没有征得被上诉人书面同意，属擅自行为，事中没有告知被上诉人装潢情况，事后也没有告知装潢投资情况；在签订合同时，被上诉人已口头告知上诉人出租房在银行设定有抵押，房屋有可能会被银行拍卖或出售抵债，上诉人为了从新房屋产权拥有者手中再续租，为降低房屋租金，与被上诉人协商重新签订了一份租赁合同，租赁日期从2017年9月至2021年8月31日，该合同没有约定租金，只是在被上诉人开据租金收据上注明已收取2017年9月1日至2021年8月31日的房屋租金。综上，被上诉人认为不应承担房屋装潢费用、投资设备费用、腾房损失、误工等损失，请驳回上诉人的上诉请求。李寒向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告返还原告己付房屋租金50000元；2.赔偿原告房屋装潢费用、投资设备费用、腾房损失、误工费、诉讼维权支付的律师费等各项经济损失共计250000元；3.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月28日，原告李寒与被告李自槐签订了《房屋出租协议》，约定：由原告向被告承租位于云县的房屋，租期为5年，即自2018年9月1日起至2021年8月31日止；租金为40000元／年，租期两年内不涨房租，第三年开始以签订合同的年租增长10%。同时，对双方的责任及义务作出了约定。协议签订后，原告先后向被告支付租金90000元，并对承租的房屋进行装修用于经营餐饮。2019年11月5日，临沧市中级人民法院向原告送达了（2019）云09执12号之七《限期腾房通知书》，限原告于2019年12月6日前自动迁出上述承租的房屋。2019年12月5日，原告搬离承租的房屋。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。另查明，二被告系夫妻，原告向被告承租的位于云县被告共有，土地使用权证号为云国用（0999）字第227号，房屋所有权证号为云房权证云字第××号。因申请执行人唐海燕与被执行人云县鑫锦商贸有限公司、云县新城坝加油站、董建良、李自槐借款合同纠纷一案，临沧市中级人民法院在执行过程中，依法对上述房地产进行了评估拍卖，且已竞买成交。一审法院经审理认为，原告李寒与被告李自槐签订的房屋出租协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且房屋共有权人董建良对承租的事实已进行追认，该协议合法有效，对原告以及二被告均具有约束力。原告李寒按约支付租金后，在租赁期间内因二被告的原因导致租赁房屋被法院拍卖，原告被要求限期腾房，二被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。原告实际使用承租房屋15个月，支付租金90000元，按照双方约定的租金每年40000元折算，二被告应当返还原告多收取的租金40000元。保全申请费1770元，系因本案所发生的实际损失，应当由二被告负担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告所提供证据不能证明是限期腾房后所造成的实际损失，并且与所主张赔偿损失的数额也不相符，按照“谁主张谁举证”的原则，应承担不利后果，故原告提出赔偿损失的请求不成立，不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李自槐、董建良于判决生效之日返还原告李寒房屋租金40000元;二、驳回李寒的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由李寒负担5046元，被告李自槐、董建良负担754元。保全申请费1770元，由李自槐、董建良负担。二审中，李寒提交照片一组，用以证明对租赁房屋的投资。经质证，李自槐、董建良对证据三性不予认可，认为合同中没有约定装修损失由被上诉人负责，只约定装修不损害房屋。本院认为，对装修损失的问题在争议焦点部分综合评判。一审法院认定租赁期限5年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止错误，应为自2018年9月1日起至2023年8月31日止，其他事实与二审审理查明的事实一致。本案二审争议的焦点为：一、被上诉人李自槐、董建良应退还上诉人李寒多少房屋租金；二、上诉人李寒诉请的房屋装修损失费用是否应予支持。针对争议焦点一，本院认为，经庭审核实，上诉人李寒对于2018年6月28日签订《房屋出租协议》后，被上诉人李自槐、董建良即将案涉房屋交予李寒，李寒在完成装修后，开始使用该房屋至2019年12月搬出的事实予以认可，对于实际使用案涉租赁房屋不足15个月，不应支付50000元房租，应由李寒承担举证证明责任，综合在卷证据，李寒提交的证据不能证明其主张，应由其承担举证不能的不利后果。针对争议焦点二，本院认为，本案案涉租赁房屋因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，李寒不能按合同约定的租赁期限使用房屋，致使李寒签订《房屋出租协议》的合同目的不能实现，《房屋出租协议》已实际解除，对于合同的解除李自槐、董建良已经构成违约。《房屋出租协议》对于租赁房屋的装修约定为“装修装潢不得改变房屋结构，不得损坏梁柱及板面”，李自槐、董建良关于李寒未经其同意擅自装修的答辩意见，与查明事实不符，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第九条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，对于租赁房屋中实际已形成附合的装饰装修物，应由李自槐、董建良承担赔偿责任。而该部分损失中李寒所主张的损失金额与其提交的损失明细及收款收据等均不一致，但结合其租赁房屋用于饮食行业，我国对于饮食行业的管理有其特殊且严格的管理规范，综合李寒提交的照片、一审实地调查情况等，可以确定李寒对于租赁房屋进行了必要的装饰装修，亦因合同解除产生了损失，根据李寒提交的收据、销货清单等确认房顶透明瓦、包间、吊顶、水泥隔断、卷帘门、卫生间相关设施、厨房烟管、操作台等已形成附合的装饰装修物价值128605.8元，由李自槐、董建良在剩余的租赁期内承担赔偿责任，即（128605.8元÷60个月）×（60个月－15个月）=96454.35元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院依法部分改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省云县人民法院（2020）云0922民初140号民事判决；二、由被上诉人李自槐、董建良于本判决生效之日起十五日内返还上诉人李寒房屋租金40000元及补偿上诉人李寒损失96454.35元；三、驳回上诉人李寒的其他诉讼请求。二审案件受理费5800元，由上诉人李寒负担2610元，被上诉人李自槐、董建良负担3190元；一审案件受理费5800元，由上诉人李寒负担2610元，被上诉人李自槐、董建良负担3190元。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  杨宇红审判员  赵艳洁二〇二一年二月二日书记员  杨维仙