河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初3182号原告(反诉被告):王春燕，女，1991年2月6日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：杨彦红，河南怡和律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告(反诉原告)：河南启元置业有限公司，住所地南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼18楼。统一社会信用代码9141130079190091XU。法定代表人：施景凯，任董事长。委托诉讼代理人：苏华，河南华森律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告(反诉被告)王春燕与被告(反诉原告)河南启元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王春燕及委托诉讼代理人杨彦红、被告(反诉原告)河南启元置业有限公司及其委托诉讼代理人苏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王春燕向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告按购房认购书交付位于南阳市××山大道与××路交汇处南××米路东【启元·璟都国际】5号楼2单元15楼4号房或换置一套同类型房产一套（房屋总价589607元）；2.诉讼费由被告负担。审理过程中,原告王春燕在第一项诉讼请求增加为：如不能履行交付房屋义务，要求解除合同，并赔偿双倍返还已付房款227483元，和购房定金20000元。事实和理由：2013年3月15日,原告母亲为原告在被告处以原告的名字购买位于南阳市××山大道与××路交叉口向××米路东【启元·璟都国际】5号楼2单元15楼4号房,建筑面积为116.5平方米,序号为5-1-1502,并预缴40%购房款227483元。2015年被告售楼部通知原告交纳大修基金，原告在缴纳时，售楼部告知房号改为5-2-1504号，后到房管局查询，得知5-1-1502号已于2015年5月13日网签给白艳玲，5-2-1504号房屋在2015年4月7日网签给曾庆瑞、董国全，且时间均在收到售房部缴纳大修基金通知之前，售房部回复：“现在没房，谁让你当时不交大修基金”，后向被告多次追要，被告同意调换房源，选好房源后被告称房屋还有纠纷没有解决，需要等待1个月，后又不确定时间。后售楼部要求原告交房屋全款，原告并未答应。2018年，原告到高新政府璟都国际问题专班组反映此事后，被告实际控制人施景慧承诺调整房屋，至今仍未交房。被告河南启元置业有限公司辩称，一、原告王春燕诉称房屋总价款589607元与事实不符。2013年3月15日，原告王春燕（母亲）与被告签订【启元·璟都国际】认购书一份，该认购书第二条明确确认涉案房屋的合同价是557483元；二、原告王春燕诉称涉案房屋的房号变更情况不属实。以原告王春燕名义购买的涉案房屋【启元·璟都国际】5号楼2单元15楼4号房，在被告领取商品房预售许可证后的房屋坐落经房地产主管部门确定为“5幢号1单元15层房号1502”被告工作人员不可能告知其房号改为“5-2-1504”；三、原告王春燕诉称其及其母亲于2015年多次找被告，被告将涉案房屋出售给他人，被告同意给其调整房源的说辞不属实。被告在取得涉案房屋预售许可证后，分批通知买受人签订商品房买卖合同，期间绝大部分认购业主均按照认购书的约定时间签订了相应的商品房买卖合同交付了剩余购房款。被告多次通知原告签订商品房买卖合同，因原告自身婚姻家庭问题，原告未按认购书约定的时间签订正式的商品房买卖合同并办理相关手续。原告在起诉状中自认其于2015年5月13日就已知道涉案房屋网签给了白艳玲，5-2-1504号房在2015年4月7日就已经网签给了曾庆瑞、董国全，那么，证明其在2015年起就知道其所购买的房屋已网签备案登记到了他人名下，权利被侵害。诉讼时效依照《民法通则》的一般诉讼时效两年计算，至2017年5月13日就已超出诉讼时效。因此，原告于2020年10月6日才提起本案诉讼已超出了诉讼时效，应予以驳回其诉讼请求；四、原告诉请要求交付涉案房屋或置换同区域同类型房产没有事实依据。涉案房屋核发商品房预售许可证后，被告按照双方签订认购书中原告确认的联络电话、地址，多次通知原告签订商品房买卖合同并办理相关手续。但是，原告明知此事却因自身婚姻家庭问题未按认购书约定的时间前来办理。按照认购书第四条第六款的约定双方签订的认购书自动解除，且涉案房屋已于2017年7月14日出售于案外人邹照粉，不再具有继续履行的可能性。涉案项目由被告投资开发建设至今已10年有余，早于投入使用多年，然而，类似原告持有认购书至今即没有签订商品房买卖合同的，也没有任何解决方案的却是凤毛麟角。被告在同区域早就没有同类型房屋可以置换，而且，被告也没有为原告置换的合同义务。综上所述，原告诉请无事实根据和法律依据请求法院驳回其诉讼请求。反诉原告河南启元置业有限公司向本院提出反诉，请求依法判令：1.确认反诉被告于2013年3月15日所签订的启元·璟都国际认购书已经解除；2.反诉被告支付反诉原告违约金113916元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年3月15日，反诉原告与反诉被告签订【启元﹒璟都国际】认购书一份。认购书对反诉被告购买反诉原告开发建设的璟都国际项目房屋的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任、双方在签订《商品房买卖合同》之前的权利和义务做出了约定。2015年2月9日，反诉原告取得了认购书约定房屋的商品房预售许可证。其后按照认购书约定通知反诉被告签订商品房买卖合同并办理相关手续。但反诉被告未按约定及时签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款，至今也未支付剩余购房款，已构成根本违约。故依据认购书第四条第6款的约定，双方所签订的认购书已经自动解除。反诉原告有权将涉案房屋另行出售，且有权对反诉被告所交购房定金20000元不予返还。此外，反诉被告还应按照协议约定按照日万分之肆向反诉原告支付违约金。反诉被告王春燕辩称，反诉原告河南启元置业有限公司请求无事实及法律依据。1、反诉原告河南启元置业有限公司一房二卖是导致认购书无法履行的根本原因，期间反诉被告王春燕多次与反诉原告河南启元置业有限公司协商要求其履行，反诉原告河南启元置业有限公司均不能满足认购书所满足的条件，其违约责任在反诉原告，因此反诉原告河南启元置业有限公司诉称2015年2月9日双方合同已经解除理由不能成立；2、反诉原告河南启元置业有限公司所依据认购书第四条第六款主张违约金也不具备有双方认购书所约定的条件。因此应该驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）王春燕为证明其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：第一组证据：购房协议复印件、交付收据复印件、原告身份证复印件各1份，证明原、被告签订购房认购书并按要求交付首付款227483元，原告为本案适格主体；第二组证据：催要短信、微信截图各1份，证明被告至今不能交付房屋，原告一直与河南启元置业有限公司法定代表人施景凯及实际控制人施景慧联系要求尽快解决房屋问题；第三组证据：政府接访登记表及证明各1份，证明原、被告签订认购书中的房屋出售给第三人，一直不予解决，原告向政府反映被告一房多卖，严重违约的事实。被告（反诉原告）河南启元置业有限公司对原告（反诉被告）王春燕提交的证据发表如下质证意见：第一组证据收据真实性无异议，但没有收到原告的购房款，身份证复印件真实性有异议，和被告签订认购书所留存的王春燕复印件不一致，照片上的人无法确认是同一人。购房协议有异议，王春燕的签名真实性有异议，申请笔迹司法鉴定。第一组的证明方向有异议，被告未收到原告交付的购房款，且原告诉状上没有本人签字，无法认定认购书的签名和起诉书系同一人，因此王春燕主体身份待查；第二组证据对于短信内容真实性需核对，根据载体来源不是原告发送，应该是案外人杨玉曾的手机，且内容都是截取片段，无法客观真实反映杨玉曾协调过程的整体客观情况，短信截屏都是2018年10月31日以后的。被告为原告调整房屋是2017年6、7月份到2017年年底，因此不能证明是被告原因不能交付房屋,短信截屏不能客观真实反映双方认购书纠纷形成的原因；第三组证据，登记表真实性有异议，该表格记录情况一栏载明的内容不属实，曾庆瑞、董国泉与被告2013年签订有认购书，2015年4月7日经被告通知签订有商品房买卖合同及补充协议。因此，该记录的内容不是经过调查了解后的结果，被告不存在一房多卖。信访人原告的家庭住址与王春燕提交法庭的身份证复印件以及被告留存的地址均不一致，不能证明原告实际到高新区信访，证明加盖高新区处非办仅加盖办公室印章，没有经办人签字。不符合民事诉讼关于证明的证据形式。证明中表述时间过于笼统，且该证明未经核实将启元公司定性为一房多卖。2017年7月以后原告确实通过高新区领导找到刘宝春书记协调解决，当时被告和王春燕的公爹协商，调整了涉案项目四号楼一套住宅，但因为原告婚姻内部家庭问题，未交齐剩余购房款，故对该份证明不予认可。被告（反诉原告）河南启元置业有限公司就其辩解主张及反诉请求，向本院提交以下证据：第一组证据：商品房预售许可证1份，证明2015年2月9日，被告就已具备签订商品房买卖合同的条件；第二组证据：王秋亮证人证言1份，证明涉案房屋具备签订商品房买卖合同后，被告多次通知并催促原告签订合同，原告因婚姻家庭问题未按期及时签订合同并办理相关手续。双方没有签订商品房买卖合同的原因并不是被告违约；第三组证据：购房人曾庆瑞、董国泉认购书及商品房信息备案摘要各1份，证明原告起诉状中关于涉案房屋的房号变更情况不属实。被告领取商品房预售许可证后，所涉房地产项目的住宅房号确实发生变更，但被告不可能将已经认购给案外人的房屋变更后的房号告知原告是其认购房屋的新房号。同时印证双方没有签订商品房买卖合同的原因是原告违约；第四组证据：邹照粉商品房信息备案摘要、发票各1份，证明根据认购书第四条第六款的约定，认购书已自动解除，2017年7月14日涉案房屋才出售给案外人邹照粉并签订商品房买卖合同；第五组证据：认购书1份，证明认购书对反诉被告购买反诉原告开发建设璟都国际项目房屋的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任以及双方在签订《商品房买卖合同》之前的权利和义务进行较为详细的约定。根据认购书第四条第六款的约定，认购书已自动解除。反诉原告可将涉案房屋另行出售，购房定金不予退还，并可追究反诉被告的违约责任。第六组证据：施青敏、李长印认购书及商品房信息备案摘要、郭丰改、杨德峰认购书及商品房信息备案摘要各1份，证明2015年2月9日，反诉原告取得预售许可证后，反诉原告与璟都国际5#楼其他业主签订商品房买卖合同并办理相关手续。因此，反诉被告与反诉原告未签订商品房买卖合同不是反诉原告的原因，而是反诉被告未依约所致；第七组证据，告知函、邮局挂号信、南阳晚报各1份及批条3份，证明2020年6月23日反诉原告以挂号信方式以书面形式再次催促反诉被告尽快办理双方解除认购书后的相关事宜。因地址、电话信息错误该信函被邮寄退回。反诉原告无奈又于2020年7月16日通过南阳晚报登报公示解除与反诉被告的协议并催促反诉被告办理后续相关事宜。反诉被告明知反诉原告通知其签订商品房买卖合同，但是却未按认购书第四条的约定及时与反诉原告签订商品房买卖合同支付剩余购房款，已构成根本违约。根据认购书第四条第六款的约定，认购书已自动解除。反诉原告可将涉案房屋另行出售，购房定金不予退还，还可以结合第一组证据至第四组证据按日万分之肆要求反诉被告的支付违约金113916元；第八组证据：反诉被告王春燕身份证复印件1份，证明该复印件是签订认购书时由认购人提交给被告公司，与原告所提交的身份证复印件照片不一致。本案原告（反诉被告）不是认购书的王春燕本人。第九组证据：公告1份，证明涉案房屋2017年7月5日经南阳市房产管理部门注销白艳玲网签备案登记，出售给真实的购房人邹照粉。原告（反诉被告）王春燕对被告（反诉原告）河南启元置业有限公司提交的证据发表如下质证意见：第一组证据预售许可证真实性无异议，但是不能证明预售许可证所颁发的时候通知原告；第二组证据证人的劳动关系是从2020年9月1日开始，该事件发生时间是2013年，不能证明对前期的参与性，故证据和证言相互矛盾，其证言内容虚假，2017年之后原告亲属多次要求被告履行合同，交付房屋，且2017年6月份该房屋另售于他人内容虚假，第三组证据曾庆瑞和董国泉认购书的真实性有异议，曾庆瑞认购书编号为1502，2015年4月7日网签的合同变成了1504，被告将销售给原告的房屋网签到了曾庆瑞名下，才导致双方合同无法履行的情况。涉案房屋存在一房二卖；第四组证据备案的真实性无异议，但是和原告没有关联性，是1502房号。证明方向证明的不是同一方，与本案没有关联；第五组证据真实性无异议，对证明方向有异议，引用的是认购书第四条第六款，我方认为不符合适用第六款。按照认购书第六条第八款，通知及送达方式是发出挂号信或快递，甲方发出三人内证明收到。而本案被告并未按该约定履行通知义务。原告方知道该房屋可以网签系2015年6月之后，主动到售房部洽谈联系，当时即发现合同约定的房屋已被网签到他人名下。故不能证明协议书违约自动解除不符合，是因为对方一房二卖导致合同不能履行；第六组证据与本案没有关联性，且不能因为其他同区域的人网签，既能证明反诉原告履行其合同的通知义务，不具有该推理；第七组证据的告知函内容真实性有异议，因为所说的多次通知办理手续，没有证据证明该通知函的内容。也没有任何证据证明该认购协议已经解除。挂号信对其真实性合法性有异议，且该行为均发生在2020年6月23日之后，所以之前所谓的2015年合同解除不能成立。南阳晚报公告，该公告发布日期为2020年7月14日，载明7日内解除，再次印证双方合同一直持续被告截止2020年7月14日之前未交付合同认购的房屋。因为在2020年7月14日之前，认购房屋已被出售给他人，被告不具备有履行合同的能力，其反诉理由无证据支持，与客观事实不相符，于法无据，应当驳回反诉请求。第八组证据同一身份证号同一地址，是同一人。第九组证据公告真实性无异议，再次印证与原告诉状内容事实一直，涉案房屋即使房号发生变化，该房屋也已网签到白艳玲名下，且５－1-1502、５－1-1504都已经网签。经庭审质证，对原告(反诉被告)、被告（反诉原告）的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年3月15日，原告（反诉被告）王春燕委托其母亲与被告（反诉原告）河南启元置业有限公司签订《启元璟都国际认购书》一份，约定王春燕认购启元?璟都国际5号楼2单元15层04号物业，建筑面积约为116.5平方米，认购单价为每平方米5061元，合同总价款为589607元整，经优惠后合同总价款为557483元整。购房定金：20000元整，买受人同意购房定金在签署《商品房买卖合同》时，自动转为购房款的一部分。付款方式：按揭付款：首付房款（合同价的40%）即人民币227483元整（含购房定金），其余房款（合同价的60%）即人民币330000元整，买受人须于接到出卖人通知之日起7日内，与指定银行办理完毕房款按揭手续，并及时供款。同时认购书中四款第三条约定：买受人须在出卖人通知办理《商品房买卖合同》后7天内到【启元?璟都国际】营销中心办理资料提交手续。买受人应按出卖人安排的时间及时签署《商品房买卖合同》。第四条约定：买受人如选择银行按揭方式，须于签署《商品房买卖合同》之前，通过银行资质审查。符合贷款条件者，须于接到出卖人通知其7日内签署《商品房买卖合同》及按揭贷款合同。未通过银行资质审查或未获得银行足额审批的，买受人必须于出卖人通知后7日内用现金补足剩余房款。第五款：买受人选择银行按揭方式付款，应在接到出卖人通知后7日内与银行签署按揭贷款合同，逾期不签署相关按揭贷款合同者，出卖人将买受人的银行按揭贷款金额，视为买受人逾期付款金额，并以此金额为基数，每天收取万分之肆的违约金。逾期超过15天未交，视为买受人放弃选择按揭付款方式，买受须在7日内一次性付款；拒绝一次性付款者，出卖人可以随时解除与买受人的合同关系，追究买受人的违约责任。第六款：买受人未遵守本认购书第三条第2款、第四条第3、4、5款之约定，有逾期办理相关手续、逾期付款、逾期签署或拒签《商品房买卖合同》、未能足额按揭而不补足余款、按揭不成拒绝一次性付款等情形的，将视为买受人根本违约，则出卖人无义务为买受人留该物业，本认购书自动解除。出卖人可将该物业另行出售，购房定金不予退还，并可追究买受人的违约责任。上述认购书协议签订之后，原告王春燕向被告河南启元置业有限公司支付了227483元的购房首付款，被告河南启元置业有限公司出具了收据。2015年2月9日被告河南启元置业有限公司取得房屋预售许可证。2017年，原告王春燕与被告河南启元置业有限公司协商调换房屋一事，但双方未能达成一致意见。2020年6月23日，被告河南启元置业公司通过邮寄方式向原告王春燕寄送解除合同并办理解除后相关事宜告知函，并通过邮政快递方式寄送原告住址，但未送达成功，又于2020年7月14日在南阳晚报刊发解除合同公告。另查明：原被告双方签订的认购协议书中5号楼2单元1504号房屋于2015年4月7日网签备案登记至曾庆瑞及共有人董国泉名下，5号楼1单元1502号房屋于2017年7月14日网签备案登记由白艳玲变更至邹照粉名下。本院认为：原告王春燕与被告河南启元置业有限公司签订的商品房认购协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后原告王春燕实际支付了房屋的首付购房款，河南启元置业有限公司也已经根据合同约定收取了原告王春燕支付的部分房款,故双方的房屋买卖关系的主要权利义务已履行,房屋买卖关系已经成立，原被告双方签订的认购书具有商品房买卖合同的法律性质。关于双方签订的认购协议书是否已解除。庭审中，原告主张解除双方签订的商品房认购书，被告亦同意解除合同，但辩称该合同系因原告未能及时支付尾款造成合同无法及时履行。根据法律规定，解除权的行使需符合双方约定解除情形或者符合法定解除事由，但被告未提供证据证明已向原告履行了通知义务，且双方签订的认购协议无法履行系因原告未及时交付房款造成，因此被告反诉中主张已经解除双方签订的认购协议书的理由不能成立，现双方在庭审中均同意解除认购合同，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，河南启元置业公司收取的原告王春燕购房款227483元,应予以退还，原告主张返还购房定金20000元，因未提供付款凭证，且双方签订的认购书条款中明确约定了首付款中包含定金，故其主张本院不予支持。原告主张的惩罚性赔偿金是否具备适用条件及损失计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)商品房买卖合同签订后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。该解释中买受人请求出卖人承担不超过已购房款一倍的惩罚性赔偿责任适用条件为出卖人对房屋出售行为存在欺诈，即买受人主观存在上故意隐瞒的行为。经庭审查明，原告自称在找被告售房部询问涉案房屋情况时，被告已告知涉案房屋网签给他人是因债务问题怕法院冻结，且商品房预售合同登记备案即网签备案，是由《城市房地产管理法》规定的一项行政管理措施，属于行政管理制度范畴，并不具有法律规定的物权变动效力，另涉案房产系于2017年7月14日才出售给第三人邹照粉，被告并不存在欺诈行为，故原告王春燕依据该项规定,主张被告河南启元置业有限公司承担已付房款一倍赔偿的诉请,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。关于原告的损失，本院结合双方签订合同的性质、合同履行情况、双方过错等因素综合考虑，酌定被告应赔偿原告王春燕自合同签订之日起的利息损失，自2013年3月15日起至2019年8月19日，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率支付利息；自2019年8月20日起至款付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付利息。关于被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，但根据原告提供的短信截图及王秋亮证人证人均能证实自2017年开始，原告一直向被告主张权利，因此被告的辩称无事实和法律依据。反诉原告河南启元置业有限公司主张的双方合同解除的主张，本院予以支持；对其主张反诉被告王春燕支付违约金的请求，庭审中反诉原告未提供证据证明因反诉被告原因导致未能按时支付房屋余款及办理按揭贷款，因此其主张反诉被告承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、解除原告（反诉被告）王春燕与被告（反诉原告）河南启元置业有限公司签订的《启元·璟都国际认购书》;二、被告（反诉原告）河南启元置业有限公司退还原告（反诉被告）王春燕购房款227483元及利息，（以227483元为基数，自2013年3月15日起至2019年8月19日，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率支付利息；自2019年8月20日起至款付清之日止，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付利息）；三、驳回原告（反诉被告）王春燕其他诉讼请求;四、驳回被告（反诉原告）河南启元置业有限公司的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4848元，由原告（反诉被告）王春燕负担2000元，由被告（反诉原告）河南启元置业有限公司负担2848元，反诉费1289元，由被告（反诉原告）河南启元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二一年二月二十六日法官助理赵莉书记员马玉珍