江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1012民初2447号原告：扬州鸿伟物业服务有限公司，住所在扬州市江都区大桥镇嘶马嘶昌路。法定代表人：张玉芹，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵小刚，男，1961年11月17日出生，汉族，住扬州市江都区，该公司员工。委托诉讼代理人：周维毅，扬州市江都区宏远法律服务所法律工作者。被告：李爱民，男，1973年8月24日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：李向宽，男，1994年10月23日出生，汉族，住扬州市江都区，系被告李爱民儿子。原告扬州鸿伟物业管理有限公司（以下鸿伟物业公司）与被告李爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理，依法先适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告鸿伟物业公司的委托诉讼代理人赵小刚、周维毅以及被告李爱民的委托诉讼代理人李向宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿伟物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告所欠物业管理等费用合计8309元。事实和理由：被告李爱民是龙腾中央花园业主，曾与扬州市龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购得该小区1幢1单元501室房屋。被告购得的房屋面积为114.25平方米。按照物价局批复的收费标准，被告自2014年8月21日至2018年4月30日期间欠扬州市岭江南物业服务有限公司（以下简称岭江南物业公司）物业管理等费用合计6303元。后由原告和龙腾房地产公司签订《前期物业服务委托合同》，岭江南物业公司退出物业管理。同时，岭江南物业公司将被告所欠物业管理费用6303元的债权全部转让给原告，并告知了被告。原告接手管理龙腾中央花园物业后，被告自2018年5月1日至2019年6月底欠缴物业管理等费用合计2006元。岭江南物业公司转让给原告的债权以及原告收取的物业管理等费用合计8309元。原告多次向被告催要上述款项。被告却以种种借口拖延，至今未能缴纳。现原告特起诉至法院。被告李爱民辩称，被告李爱民在2014年8月之前一直按时交纳物业费，此后拖欠未交，是因物业服务公司未能按照物业管理服务协议内容履行承诺，被告多次找物业服务公司商谈均未果，才拒绝交纳物业服务费用。被告于2014年4月购买新车，于6月在被告的车位上被撞，后找物业服务公司调取监控，但因物业服务公司未能及时维修和更换监控，导致被告无法取证和寻找肇事者，造成被告财产损失。物业服务公司未将收支公示，将物业用房私自租赁给他人开设工厂，私自将小区公共车位出租以及加装地锁，获利后并未公示，小区环境卫生未能做到日产日清，楼道到处是垃圾，小区摩托车、电动车、自行车乱停乱放，导致交通不便，消防通道停满非机动车，公共设施、墙面乱涂乱画，乱贴广告，楼道、地下停车库随意堆放杂物，商贩随意进出小区，存在违章建筑，物业收费未开具正规发票，仅出具收据。综上，被告认为原告最多只能收取50%的物业服务费用。原告鸿伟物业公司围绕诉讼请求提交了前期物业管理服务协议、前期物业服务委托合同、债权转让协议书、授权委托书、告示、扬州市江都区物价局价格（收费）备案回复表、鸿伟物业公司春节前工作计划、照片、业主满意度调查表、物业费收支公示等证据。被告李爱民质证认为原告提供的证据不能证明原告按照物业服务协议尽到了物业服务义务。被告李爱民围绕抗辩主张提交了龙腾中央花园业主诉求信、照片、证人张某1、张某2、佘某,4证言等证据。原告质证认为被告提供的照片不能反映现场真实情况，有些是历史遗留问题，在原告接收龙腾中央花园物业服务后，尽心尽力进行物业管理和服务，对证人证言不予认可。根据原、被告的举证陈述，本院经审理后认定事实如下：龙腾房地产公司是扬州市江都区大桥镇龙腾中央花园小区的开发商。被告李爱民是扬州市江都区大桥镇龙腾中央花园1幢1单元501室房屋的业主，该房屋的建筑面积为114.25平方米。南京高迈克物业服务有限公司江都分公司和被告李爱民签订了《前期物业管理服务协议》一份，主要约定由该公司为被告李爱民提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2014年8月21日，龙腾房地产公司和岭江南物业公司签订《龙腾中央花园前期物业服务委托合同》一份，该物业服务委托合同主要内容是龙腾房地产公司委托岭江南物业公司就龙腾中央花园进行前期物业服务，物业服务收费标准采用酬金制。2018年1月15日，岭江南物业公司和鸿伟物业公司签订《债权转让协议书》一份，主要约定岭江南物业公司将龙腾中央花园住宅小区从2014年8月21日到2018年4月30日期间业主所欠的物业管理费、公共能耗费、生活垃圾费、消防电梯维保费以及停车费的债权，全部转让给鸿伟物业公司，由鸿伟物业公司全权负责收取各项费用。同日，岭江南物业公司又向鸿伟物业公司出具授权委托书一份，该委托书主要内容是岭江南物业公司现授权委托鸿伟物业公司以该公司名义收取龙腾中央花园住宅小区自2014年8月21日至2018年4月30日所欠的物业管理费、公共能耗费等费用。2018年4月27日，龙腾房地产公司向原告鸿伟物业公司出具龙腾中央花园项目物业服务招标中标通知书一份，确定原告鸿伟物业公司是龙腾中央花园项目前期物业管理的中标单位。2018年5月8日，龙腾房地产公司和原告鸿伟物业公司签订《前期物业服务委托合同》一份，该合同主要约定，龙腾房地产公司委托鸿伟物业公司就龙腾中央花园进行前期物业服务，物业服务收费标准采用包干制，多层、小高层、高层住宅为每平方米每月0.7元，商业物业每平方米每月1.5元，公共能耗费多层住宅每户每年180元，高层住宅每户每年700元，该份合同尾部并加盖了扬州市江都区大桥镇东园社区居民委员会印章。2018年5月11日，原告鸿伟物业公司向扬州市江都区物价局就龙腾中央花园小区物业服务收费标准向该局申请价格备案。该局意见为：鉴于你公司通过招标接管龙腾中央花园小区，该小区的物业服务收费标准备案为普通住宅物业服务费按建筑面积每月每户每平方米0.7元，公共能耗费（含电梯运行费）多层为每户每年180元，高层为每户每年700元。2018年8月29日，原告鸿伟物业公司向被告李爱民的手机号码139××××0641发送催缴物业服务费用的短信信息，该信息主要内容是请您接到信息后，主动到龙腾中央花园物业处缴纳所欠的物业费、公共能耗费、生活垃圾费等费用。2019年2月16日，原告鸿伟物业公司制发告示一份，该告示主要内容是我公司接到岭江南物业公司的授权委托书，按照授权委托书赋予的权限，我公司将履行原岭江南物业公司债权债务的权利，敬请各位业主给予支持和配合。另查明，自2018年5月开始，原告鸿伟物业公司为龙腾中央花园小区的业主提供物业服务。自原告鸿伟物业公司接收龙腾中央花园小区物业管理服务后，被告李爱民未缴纳过物业管理相关费用。再查明，2013年2月27日，扬州市江都区物价局下发《关于调整城市生活垃圾处理费和环卫有偿服务费的通知》一份，该通知主要内容为居民生活垃圾处理费为每户每月5元。2018年9月1日,扬州市江都区大桥镇城镇管理监察大队出具说明一份，该说明的主要内容是：鸿伟物业公司，关于生活垃圾处理费和环卫有偿服务费代缴事宜，自2013年以来，各小区的相关费用一直是授权各物业公司代收代缴。贵公司受理的龙腾中央花园等项目的收费，仍按照代收代缴的原则办理，特此说明。现原、被告因物业费事项争执成讼。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原、被告就物业服务费用争议的事实发生于民法典施行前，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，以下简称《物业服务纠纷司法解释》）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告李爱民作为龙腾中央花园的业主，原告鸿伟物业公司和龙腾房地产公司签订的《前期物业服务委托合同》，对被告李爱民具有法律约束力。根据该前期物业服务委托合同以及扬州市江都区物价局价格备案回复内容，该小区普通住宅物业服务费每户每月每平方米0.7元，高层公共能耗费每户每年700元，现原告主张自接管龙腾中央花园物业服务项目后即自2018年5月1日起至2019年6月30日止期间（合计14个月）的物业服务费1119.65元（0.7元/平方米/月×114.25平方米×14个月）、公共能耗费816.67元（700元/年÷12个月×14个月）具有事实依据，本院依法予以确认。同时，根据扬州市江都区大桥镇城镇管理监察大队出具的授权鸿伟物业公司代收生活垃圾处理费的说明以及扬州市江都区物价局出具的居民生活垃圾处理费每户每月5元的通知，可以认定被告李爱民在上述期限内需缴纳的生活垃圾处理费为70元（5元/月×14个月）。根据《物业服务纠纷司法解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告李爱民作为龙腾中央花园小区业主，应当及时缴纳物业服务费用、公共能耗费以及生活垃圾处理费。原告鸿伟物业公司已向被告李爱民催缴物业费等相关费用，而被告李爱民一直未能缴纳2018年5月至2019年6月期间的物业费用，其行为构成违约，故对原告鸿伟物业公司主张要求被告李爱民给付2018年5月至2019年6月期间的物业费1120元（小数点四舍五入）、公共能耗费816元以及生活垃圾处理费70元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告鸿伟物业公司主张被告承担2014年8月21日起至2018年4月30日止期间岭江南物业公司期间的物业费的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，转让对债务人不发生法律效力。本案中，根据原告提供的与岭江南物业公司签订的债权转让协议书和授权委托书的内容，债权转让协议书的内容是岭江南物业公司将所应收取的物业管理服务费等债权转让给鸿伟物业公司，鸿伟物业公司即为债权受让人，形成的债权转让法律关系，而授权委托书的内容是岭江南物业公司授权鸿伟物业公司以岭江南物业公司的名义收取物业费用，形成的是委托法律关系。现原告鸿伟物业公司提供的证据尚不足以证明已履行了债权转让的通知义务，提供的债权转让协议书和授权委托书在内容上存在矛盾，现原告鸿伟物业公司以自身名义主张岭江南物业公司提供物业管理服务期间的相关物业管理费用，依据不充分，本院对此诉讼请求依法不予支持。关于被告李爱民辩称原告鸿伟物业公司未尽物业服务责任，只能收取50%物业服务费的意见。本院认为，物业服务合同是持续性双务合同，只有合同一方完全不履行合同义务，另一方才有权完全拒绝履行合同义务。同时，小区的建设环境需要业主和物业管理服务人的相互协调、配合，方能促进社区和谐、业主安居。小区的物业服务对象除了对单个业主负责外，还涉及到对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，业主以物业服务人某部分物业服务内容未能尽责而拒交物业费，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好的物业服务目的的实现，在一定程度上也会影响物业服务人的物业服务能力。本案中，原告鸿伟物业公司已提供照片、业主满意度调查等证据证明其已履行了物业服务，被告李爱民提供的照片、证人证言等证言证据尚不足以证明原告鸿伟物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，不能成为其拒付或减免物业服务费用的依据，故本院对被告李爱民的此项意见不予采纳。关于被告李爱民辩称车辆被撞受损意见。本院认为，被告主张的车辆被撞受损属于财物损害赔偿范畴，与本案并非同一法律关系，本案对此依法不予理涉，被告可依法另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李爱民于本判决生效之日起十日内给付原告扬州鸿伟物业服务有限公司自2018年5月1日起至2019年6月30日止期间物业服务费1120元、公共能耗费816元以及生活垃圾处理费70元；二、驳回原告扬州鸿伟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告扬州鸿伟物业服务有限公司负担38元，被告李爱民负担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  汪德义人民陪审员  童元中人民陪审员  朱 芸二〇二一年二月八日书 记 员  王 媛