广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初30092号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××446C。法定代表人:龙远先。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被告：刘锦，男，汉族，1992年3月1日出生，住湖北省武汉市东西湖区×××××××××××，公民身份号码429××××××××××××950。原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告刘锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告采取公告方式进行送达，本案依法转为普通程序，并于2020年12月14日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陆沛林到庭参加诉讼，被告刘锦经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告腾空并向原告返还佛山市禅城区××××××××××××；2、被告已缴纳的租赁保证金6158元归原告所有；3、被告向原告缴纳免租期（2018年6月21日至2018年8月20日）的租金6158元；4、被告向原告缴纳2018年11月21日至2019年8月13日期间的租金24562.02元；5、被告向原告支付2018年8月7日至2018年12月7日期间的水费23.56元、2018年9月1日至2019年1月1日期间的电费2016.29元、2019年1月至2019年8月13日期间的物业服务费1776.19元；6、被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年6月14日，原、被告签订一份《房地产租赁契约》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于佛山市禅城区×××××××××××××，租期为2018年8月21日至2020年6月20日；被告需向原告支付6158元作为租赁保证金，但被告连续拖欠租金或其他费用超过15日的，原告有权解除合同、收回商铺，且没收租赁保证金；租金每月10号前缴纳，其中，2018年8月21日至2019年6月20日的租金为3079元/月、2019年6月21日至2020年6月20日的租金为3386.9元/月；水费、电费、垃圾费及物业服务费由被告向有关部门或物业服务公司缴纳。同日，原、被告签订《补充协议》，其中约定：（一）租赁期限从“2018年8月21日起至2020年6月20日止”变更为“2018年6月21日起至2020年6月20日”；（二）其中免租期为2018年6月21日起至2018年8月20日（共2个月），但若因被告原因导致合同解除的，应按3079元/月向原告缴纳免租期的租金。合同签订后，被告支付了6158元租赁保证金，原告交付了P43号铺。然而，自2018年11月21日起，被告开始拒绝缴纳租金，并于2019年2月份左右封锁商铺。8月12日，原告委托律师向被告发送律师函，告知其应缴纳租金及其他相关费用，被告于8月13日收函后，仍对原告的要求置之不理。此外，原告为被告代付了2018年8月7日至2018年12月7日期间的水费23.56元、2018年9月1日至2019年1月1日期间的电费2016.29元、2019年1月1日至2019年8月13日期间的物业服务费1776.19‬元，合计3816.04元。以上欠费，虽经原告多次催告，但被告拒不缴纳，被告的行为已构成根本违约，且给原告造成了较大损失。故原告有权依据前述合同有关条款的约定，要求被告返还商铺，并没收其租赁保证金，且有权要求被告缴纳免租期租金、拖欠的租金，及支付原告代付的水费、电费和物业服务费。被告刘锦未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证。证明双方主体资格。2、首次登记确权清单。证明涉案43号铺位登记在原告名下，原告有权合法出租。3、《房地产租赁契约》、《房屋租赁合同》补充协议。证明2018年8月21日至2019年6月20日的每月租金标准为3079元，2019年6月21日至2020年6月20日每月租金标准为3386.9元。租赁保证金为6158元，每月10日前缴纳当月租金，每月10日前缴纳水电杂费，合同9.2、9.4条明确，如承租人违约，出租人有权没收保证金。补充协议明确：租赁期为2年，前两个月是免租期，租赁合同因承租人原因解除的，出租人有权按照3079元／月追收免租期租金。4、收据。证明2018年6月14日被告缴纳涉案43号商铺押金6158元，鉴于被告长期欠费违约，按照租赁合同9.4条第（7）项的约定该押金应由原告没收。5、商铺交接表。证明2018年6月14日原告已将涉案商铺交付被告使用，并移交钥匙。6、广东增值税电子普通发票。证明原告代垫43号铺2018年8月7日至2018年12月7日水费23.56元，及代垫43号铺2018年9月1日至2019年1月1日电费2016.29元。7、前期物业管理服务协议书、物业管理费收款收据。证明被告与物业管理公司签订前期物业服务合同，约定商铺每月物业管理费7元/月/平方米，原告已经代被告缴纳了2019年1月至2019年8月13日的物业管理费1776.19元，被告应予以返还。8、催款函、邮政快递单。证明2019年6月18日原告就被告违约欠费一事发函催收，但被告依然拒不履行相应的义务。9、律师函及EMS邮政单、投递详情。证明2019年8月12日原告委托律师再向被告发函，但被告依然不予理会。10、照片。证明涉案43号商铺至今一直由被告上锁占用，铺内堆有大量杂物，拍照时间为2020年6月14日。诉讼中，被告没有提交证据。本院认证：原告提交的证据1为主体资料，本院经审查予以确认；原告提交的证据2-5、证据7均有原件核对，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据6的真实性予以确认；证据8无投递详情，本院对真实性不予确认；本院经审查对证据9的真实性予以确认；证据10已经当庭出示手机原始载体，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案物业位于佛山市禅城区××××××××××××××，产权人为原告，建筑面积34.20平方米，规划用途为商铺。2018年6月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、出租房屋情况。1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在华宝南路19号首层P43室。该房屋建筑面积为34.20平方米，房屋用途为商业……二、租赁用途。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为农副产品使用……三、交付日期和租赁期限。3.1甲乙双方约定，在乙方按本合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2018年6月21日前向乙方交付房屋。3.2该房屋租赁期自2018年8月21日起至2020年6月20日止……四、租金、支付方式和期限。4.1合同租赁期开始一年内的房屋月租金为3079元，自第二年开始每年月租金递增10%至合同终止为止。……4.2该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金……五、租赁保证金和其他费用。5.1甲、乙双方约定，2018年6月14日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金6158元，水、电、物业管理费保证金1500元。……5.2租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、卫生垃圾、物业管理等因租赁产生的费用及政府对该房屋所征收的一切税费（包括但不限于房地产使用税）由乙方承担。水、电、煤气、卫生垃圾、物业管理费由甲方代付后，乙方应于每月5日前据实向甲方缴纳。……九、违约责任与合同解除……9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的……（7）租赁期未届满，乙方提前退租或提前解除、终止本合同的……”。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：一、《房屋租赁合同》第3.2条变更为：“该房屋租赁期自2018年6月21日起至2020年6月20日止。其中乙方租赁该房屋的免租期为60天（自2018年6月21日起至2018年8月20日止）。在免租期内乙方无需向甲方支付租金（但免租期内该房屋产生的物业服务费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳）。免租期满无论乙方装修是否完成，均开始计收乙方租金。《房屋租赁合同》因乙方原因导致解除的，甲方有权按人民币3079元/月向乙方追收免租期内的租金。”二、《房屋租赁合同》第3.3条变更为：“甲方逾期交付该房屋的，租赁期、免租期、计租起算日相应顺延，乙方放弃追究甲方其他责任。”三、本协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本协议为准。四、本协议自甲乙双方签订之日起生效。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。2018年6月14日，被告向原告支付P43号铺押金6158元。同日，被告在商铺交接表上签名，确认接收P43号铺。被告当天还与广东同信物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议书》，主要约定海湾城市嘉园小区内临街商铺的物管费用为7元/月/平方米，按月交纳，每月10日前缴纳当月服务费。另查明，原告已交纳P43号铺的如下费用：2018年8月7日至2018年10月7日水费15.71元；2018年10月7日至2018年12月7日水费7.85元；2018年9月1日至2018年10月1日电费1060.47元；2018年10月1日至2018年11月1日电费456.59元；2018年11月1日至2018年12月1日电费334.89元；2018年12月1日至2019年1月1日电费164.34元；2019年1月1日至2019年9月30日物业服务费2154.60元（239.40元/月×9个月）。庭审中，原告陈述：1、被告没有与原告办理商铺交接手续，涉案商铺现仍由被告上锁占用，店铺内堆放有摆放水果的货架。2、原告自愿放弃向被告主张2019年8月13日之后的相关费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告承租商铺后未按期足额向原告支付租金，根据《房屋租赁合同》第九条的约定，原告享有解除合同的权利。原告诉请被告腾退房屋应视为其以起诉的方式行使合同解除权，本院确认涉案《房屋租赁合同》及补充协议于起诉状公告送达被告之日即2020年11月15日解除。原告诉请被告返还涉案商铺，合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的租金。原告主张被告欠缴2018年11月21日之后的租金，被告未到庭提出异议亦未举证证明其已履行上述期间的支付义务，本院对原告主张的欠租起始日期予以确认。至于欠租截止日期，被告未到庭提出异议，且结合原告提交的照片可知，涉案商铺内现仍存放有被告的货架，被告尚未与原告办理商铺交接手续，原告主张支付租金至2019年8月13日，本院予以确认。经核算，被告应向原告支付2018年11月21日至2019年8月13日的租金合计27562.02元（3079元/月×7个月+3386.90元/月+3386.90元/月÷31天×24天）。关于免租期租金的补缴问题，根据《房屋租赁合同》补充协议的约定，被告承租涉案商铺的免租期间为2018年6月21日至2018年8月20日，如《房屋租赁合同》因被告原因导致解除的，原告有权按3079元/月的标准向被告追收免租期内的租金。现涉案《房屋租赁合同》及补充协议因被告违约而提前解除，原告主张被告按3079元/月的标准补缴2018年6月21日至2018年8月20日租金6158元（3079元/月×2个月），合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的水费、电费及物业管理费。根据约定被告承租期间应由被告承担涉案商铺的水费、电费及物业管理费，本案中，原告已举证证明其代被告支付的水费、电费及物业管理费明细，被告未到庭对欠费期间及欠费金额提出异议，本院予以确认。原告主张被告支付2018年8月7日至2018年12月7日期间的水费23.56元、2018年9月1日至2019年1月1日期间的电费2016.29元、2019年1月1日至2019年8月13日期间的物业服务费1776.19元（239.40元/月×7个月+239.40元/月÷31天×13天），合法有据，本院予以支持。关于租赁保证金6158元。涉案租赁合同因被告的根本违约行为已提前解除，根据租赁合同第9.4条的约定，原告有权没收租赁保证金。原告诉请有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘锦于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司返还佛山市禅城区××××××××××××；二、被告刘锦已交纳的租赁保证金6158元，归原告佛山市海湾城房地产开发有限公司所有；三、被告刘锦于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付免租期租金6158元；四、被告刘锦于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付拖欠的租金27562.02元；五、被告刘锦于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付拖欠的水费23.56元、电费2016.29元、物业服务费1776.19元，本项合计3816.04元。如被告未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费892元，由被告刘锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  何志芳人民陪审员  林鸿致二〇二一年二月七日书 记 员  原洁萍