湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初206号 原告：武汉澳兴置业有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区军山大道特****。 法定代表人：杜延杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李艳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶春雨，湖北黄鹤律师事务所律师。 被告：尹明旺，男，1986年8月23日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县， 被告：孙龙洁，女，1986年10月22日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县， 原告武汉澳兴置业有限公司（以下简称澳兴公司）与被告尹明旺、被告孙龙洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理。本案依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员郑广芳独任审理。本院分别于2020年6月16日和2021年1月19日两次公开开庭进行了审理。原告澳兴公司的委托诉讼代理人叶春雨、被告尹明旺到庭参加诉讼，被告孙龙洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告澳兴公司向本院提出诉讼请求，并变更为：1、解除原、被告之间的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：经160217652）；2、被告尹明旺、被告孙龙洁立即履行办理注销《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：经160217652）备案、抵押所有手续的义务，若有违反，每逾期一日，应按房价款总额的0.1‰向原告澳兴公司支付违约金，直至履行完毕；3、被告尹明旺、被告孙龙洁支付原告澳兴公司违约金25,453.55元（509071元*5%）；4、被告尹明旺、被告孙龙洁支付原告澳兴公司代偿利息9,319.75元、罚息565.69元、复利211.13元、诉讼费5,803元、保全费2,021元，共计17,920.57元；5、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年11月16日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定两被告在原告澳兴公司处购买位于武汉经济技术开发区军山街小军村海伦堡君临长江滨江苑三期第50座16层2号房，房屋总价为509,071元。合同签订后，被告向原告澳兴公司支付了首期购房款153,071元，按照约定剩余356,000元向银行办理按揭贷款。两被告向中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称农业银行）申请贷款356,000元，原告澳兴公司是该笔贷款的保证人。2017年1月5日银行发放了该笔贷款，2019年被告出现多次逾期还款，随后农业银行将被告与原告澳兴公司一同诉至法院，要求被告承担还款责任。原告澳兴公司作为该笔贷款的担保人承担担保责任。原告澳兴公司账户被法院冻结，原告澳兴公司无奈向农业银行承担了担保责任，向银行代偿了312,469.68元，其中33,235.76元是被告逾期还款月供（本金23,244.43元，正常息9,214.51元，罚息565.69元，复利211.13元），271,409.92元是未还款部分（本金271,304.68元，利息105.24元），5,803元是法院诉讼费、2,021元是保全费。2019年11月13日，我公司向被告发送《催款通知书》，要求被告向原告澳兴公司支付上述代偿款312,469.68元，被告在收到原告澳兴公司通知后剩余款项至今未付。综上，被告逾期银行贷款，导致原告澳兴公司承担了担保责任，被告的行为已经构成违约，根据《武汉市商品房买卖合同》的约定，原告澳兴公司有权解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求被告支付房屋价款总额5%的违约金，同时支付原告澳兴公司向银行代偿所支付的全部费用。为维护原告澳兴公司合法权益，特诉至法院。 被告尹明旺辩称，我现在没有还款能力，月收入不稳定，只能养活自己，无能力偿还借款，但也不同意解除合同。房子已经交付给孙龙洁了，对方无权要求收回房屋。 被告孙龙洁未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告澳兴公司提供的《武汉市商品房买卖合同》及购房发票、《个人购房担保借款合同》、《关于尹明旺个人住房按揭贷款的函》、银行业务凭证、诉讼费票据、《催款通知书》、快递单及查询信息等，被告尹明旺均无异议，本院认为前述证据内容真实、来源合法，符合证据的形式要件和实质要件，且能相互印证，本院均予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月16日，原告澳兴公司（出卖人）与被告尹明旺（买受人）、被告孙龙洁（买受人）签订合同编号为经160217652的《武汉市商品房买卖合同》，约定：被告尹明旺、被告孙龙洁购买原告澳兴公司投资建设海伦堡君临长江滨江苑三期商品房的第50座16层2号房。合同约定建筑面积共97.56平方米。按套（单元）计算，该商品房总价款为509,071元。买受人按贷款形式付款，买受人应于2016年11月23日前，一次性存入商品房首付款153,071元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2018年8月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用等。附件六《合同补充协议》第六条约定：《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”修改、增补为……（三）买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与出卖人、买受人双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：1、出卖人承担保证责任代买受人清偿欠款本息后，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的万分之一计算利息；2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额5%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金等。 被告尹明旺（借款人、抵押人）、被告孙龙洁（抵押人）与案外人农业银行（贷款人）、原告澳兴公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人为购买位于海伦堡君临长江滨江苑三期50座16层2号房向贷款人借款356,000元。借款用途为购买住房，购房合同编号经160217652。借款期限120月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率执行以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之五后确定。合同的还款方式为等额本息还款。还款周期为1个月。借款采用阶段性保证加抵押的担保方式。由阶段性保证人澳兴公司按照约定提供连带责任保证担保，由尹明旺和孙龙洁提供抵押担保。抵押物为海伦堡君临长江滨江苑三期50座16层2号房，抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记等。 上述合同签订后，被告尹明旺、被告孙龙洁向原告澳兴公司交纳了首付款153,071元，案外人农业银行于2017年1月5日向被告尹明旺发放了住房按揭贷款356,000元。涉案房屋已办理了商品房预告登记及抵押预告登记。 后因被告尹明旺未按时足额向案外人农业银行偿还贷款，2019年11月8日，农业银行向原告澳兴公司发出《关于偿还尹明旺个人住房按揭贷款的函》，载明：目前借款人尹明旺在我行贷款多次出现逾期，已经形成不良贷款，我行已向法院提交诉讼，法院按照程序对贵公司相关账户进行部分冻结。截至2019年11月8日为止，被告尹明旺欠贷款超期未还款部分33,235.76元，其中本金23,244.23元、正常息9,214.51元、罚息565.69元、复利211.13元，正常未还款部分271,409.92元，本金271,304.68元、利息105.24元（利息计算至2019年11月8日，实际支付日的利息、罚息及复利按照《个人购房担保借款合同》约定的利率以柜台计算为准）、诉讼费5,803元、保全费2,021元，合计欠款312,469.68元。请贵公司收到我行函件后履行担保责任，结清借款人所欠所有款项。同日，原告澳兴公司向农业银行代偿312,469.68元。 2019年11月13日，原告澳兴公司向被告尹明旺、被告孙龙洁发出《催款通知书》，载明：现因你逾期偿还银行贷款，根据借款合同约定，银行已于2019年11月8日从我司账户划扣312,469.68元。其中，划扣33,235.76元用于偿还你个人逾期还款月供贷款、划扣271,409.92元用于偿还正常未还款部分、划扣5,803元用于支付银行垫付诉讼费、划扣2,021元用于支付银行垫付保全费。截至2019年11月12日，你应向我司偿还312,469.68元。现通知你在2019年11月21日前向我司偿还312,469.68元，否则我司将通过法律途径解决。2019年11月14日，被告尹明旺、被告孙龙洁签收了上述《催款通知书》。 庭审中，原告澳兴公司陈述涉案房屋已经于2018年8月30日向被告尹明旺、被告孙龙洁交付。对此被告尹明旺予以承认。被告尹明旺陈述其与被告孙龙洁系夫妻关系。 庭审后，原告澳兴公司向本院申请撤回本案第3项和第4项诉讼请求，即放弃要求两被告支付违约金25,453.55元及支付代偿利息9,319.75元、罚息565.69元、复利211.13元、诉讼费5,803元、保全费2,021元的诉讼请求。 本院认为，庭审后，原告澳兴公司向本院自愿申请撤回第3项和第4项诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。本案中，被告尹明旺为支付购房款由原告澳兴公司提供阶段性担保，向案外人农业银行办理按揭贷款。后因被告尹明旺逾期还款，农业银行要求原告澳兴公司承担保证责任，现原告澳兴公司履行保证责任后，主张按照《武汉市商品房买卖合同》的约定，解除与两被告签订的《武汉市商品房买卖合同》。本院认为，原告澳兴公司与被告尹明旺、被告孙龙洁、案外人农业银行签订的《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》（以下简称《规定》）第二十条之规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，被告尹明旺逾期还款及原告澳兴公司承担保证责任的时间均在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。因原告澳兴公司未向被告尹明旺、被告孙龙洁发出解除合同通知，而是直接向本院提起诉讼主张解除合同，根据《规定》第十条之规定，合同的解除时间应适用《民法典》第五百六十五条第二款之规定。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《武汉市商品房买卖合同》附件六第六条约定：买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据与出卖人、买受人双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择解除与买受人签订的《商品房买卖合同》。该条款明确约定了原告澳兴公司解除合同的条件。现原告澳兴公司已按照约定，在被告尹明旺出现逾期供款时应案外人农业银行的要求履行了保证责任，代偿了312469.68元。原告澳兴公司履行保证责任后要求两被告偿还代偿款，但两被告并未偿还任何款项，且庭审中被告尹明旺亦明确表示其无力偿还，故本院综合考量后认为，被告尹明旺、被告孙龙洁的违约行为已达到原告澳兴公司可以行使合同约定解除权的严重程度，原告澳兴公司行使约定解除权的条件已经成就，其有权要求解除与两被告签订的《武汉市商品房买卖合同》。原告澳兴公司的此项主张，本院予以支持。 《民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。因原告澳兴公司在诉前未通知被告尹明旺、被告孙龙洁解除合同，故本院以本案中向被告尹明旺、被告孙龙洁送达起诉状副本之日即2020年5月16日为解除合同之日。 合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《武汉市商品房买卖合同》依法解除后，被告尹明旺、被告孙龙洁应配合原告澳兴公司办理注销《武汉市商品房买卖合同》的备案、预告抵押等手续。对原告澳兴公司主张两被告应配合办理相关注销手续的主张，本院予以支持。关于原告澳兴公司主张的被告尹明旺、被告孙龙洁若未配合办理相关手续，自逾期之日起每日按房价款总额的0.1‰支付违约金，本院认为该事实现尚未发生，在本案中不作处理，若实际发生，原告澳兴公司可另案主张。被告尹明旺、被告孙龙洁已支付的购房首付款及偿还的部分贷款等亦可另案向原告澳兴公司主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下： 一、原告武汉澳兴置业有限公司与被告尹明旺、被告孙龙洁签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：经160217652）于2020年5月16日解除； 二、被告尹明旺、被告孙龙洁于本判决生效之日起十日内协助原告武汉澳兴置业有限公司办理注销《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：经160217652）的备案、预告抵押等手续； 三、驳回原告武汉澳兴置业有限公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费442元，由被告尹明旺、被告孙龙洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  郑广芳 二〇二一年二月十八日 书记员  石 君