广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39069号原告（反诉被告）：林举旺，男，1971年12月10日出生，汉族，身份证登记住址福建省寿宁县。委托诉讼代理人：王衡,广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈伟龙，男，1989年7月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠来县。委托诉讼代理人：李琴，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵垠桔，广东法制盛邦律师事务所律师。原告林举旺与被告陈伟龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林举旺及其委托诉讼代理人王衡、赵胤，被告委托诉讼代理人李琴、赵垠桔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还租赁合同履约保证金4万元。事实和理由：原告于2020年1月1日向被告承租了广州市环市西151-155号流花邮政大院西侧自编012号（即站南路2-6号）的临建铺面经营牛杂小食生意，支付了履约保证金4万元，并每月按时支付租金。原告多次到市场监督管理局申办营业执照，均因租赁场地无法提交产权证明文件的问题被告知无法办理营业执照。原告向广州市规划和自然资源局、广州市不动产登记中心申请信息公开，上述部门均答复该商铺无产权登记信息。原告多次找被告协商，被告均表示该商铺为临建，属违章建筑，没有合法产权，不可能办理营业执照，如果原告不愿意租可以解除合同。原告遂于2020年5月1日将涉案商铺交付给被告，结清租金、水电费，并要求被告返还履约保证金4万元，但被告一直拒绝返还。原告认为，涉案商铺是临时搭建，没有建设规划许可，没有合法产权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二、三条的规定，双方签订的《租赁合同》应为无效合同，原告也并未拖欠被告租金，被告理应退还租赁保证金。因此，原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的各项诉请，请求法院依法驳回。原告2019年6月起承租被告涉案物业，承租时原告已经知道涉案物业为临时建筑，被告不能提供办理营业执照的场地证明。2020年1月1日，原告仍然主动要求与被告续签了《经营租赁协议》，协议第七条明确约定“甲方不提供办理营业执照的场地证明给乙方办理证照……”2020年4月初，原告开始频繁要求被告为其提供办理营业执照的场地证明，被告也尽力配合，同时告知原告涉案物业无法办理营业执照。2020年4月底原告以涉案物业为临时建筑无法备案、办不了证为由，向被告要求提前终止合同，并要求退还押金。2020年5月底，原告清场后向被告退还了涉案物业的钥匙。原告提前终止合同的行为损害了被告的信赖利益，致使被告无法立即出租涉案物业，涉案物业自2020年6月至今一直处于闲置状态。被告认为，原告在明知涉案物业为临时建筑、无法办理营业执照场地证明的情况下，仍然与被告签署租赁合同，对于合同无效具有过错，并在履行租赁合同法律关系中擅自退租涉案物业，导致被告直接经济损失，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，即便被告与原告租赁合同无效，原告也应当承担因其过错导致被告的损失。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年3、4、5月期间的房屋占有使用费6万元及利息（利息以6万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年5月2日起至实际支付之日止）；2.原告向被告支付2020年3、4、5月期间使用房屋产生的水电费4054元及利息（利息以4054元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年6月1日起至实际支付之日止）。事实和理由：原被告签订《经营租赁协议》，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，租金为每月2万元，支付方式为每月一交，履约保证金为4万元，包括水电费在内的杂费由原告负担。协议约定原告“不得经营有明火、油烟的饮食行业”。签订协议前，被告已明确告知原告，涉案物业为临建商铺，自2015年后已无法协助办理工商营业执照等事项，原告在知情情况下与被告签署《经营租赁协议》。2020年5月，原告以不能办证为由单方搬离承租物业，且拖欠被告2020年3、4、5月的租金合计6万元、水电费4054元未予结清。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，被告提出上述反诉请求。原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，请求依法予以驳回。一、原告将涉案商铺清空给被告的时间是2020年5月1日，因此被告要求原告支付2020年5月份的房屋占有使用费没有事实和法律依据。二、原告已于2020年1月20日预先支付了一个月的租金，而根据广东省财政厅、广州市政府出台的关于疫情期间减免租金的相关政策，涉案商铺属于邮政系统的物业（虽然是过期的临建），2020年2月份、3月份是免租的，因此原告在2020年1月20日所交的应该是2020年4月份的租金，故被告要求支付2020年3、4月份的房屋占有使用费同样是没有事实和法律依据的。三、被告与原告合伙人叶盛洲的微信聊天记录显示，涉案商铺2020年4月份的租金是按照八折收取的，也就是16000元，因此，2020年1月20日所预交的4月份的租金中刚好有4000元的差额足以抵扣被告所称的水电费4054元，哪怕有拖欠，也仅是54元。因此，被告要求支付水电费4054元没有事实依据。经审理查明，2019年6月开始，原告向被告承租广州市环市西151-155号流花邮政大院西侧自编012号的临建商铺使用至2019年12月，当时双方未签订书面租赁合同。2020年1月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《经营租赁协议》，约定：甲方将坐落于广州市环市西151-155号流花邮政大院西侧自编012号（即站南路2-6号）的临建铺面租赁给乙方经营百货、电器、服装皮具等项目，不得经营有明火、油烟的饮食行业；租赁期限从2020年1月1日至2020年12月31日；租赁期间，乙方从2020年1月1日至2020年12月31日止，每月交甲方2万元；乙方自签订协议即日交付4万元给甲方作履约保证金，合同终止时，甲方核清乙方使用场地的安全问题及有关费用结清楚后由甲方无息归还给乙方；甲方不提供办理营业执照的场地证明给乙方办理证照，有关工商管理费、税收、特种行业费、卫生费、治安费、水电费等杂费由乙方承担负责，有关消防、计划生育、卫生由乙方自行负责报管辖的街道；乙方逾期5天不交付租金给甲方，则视为乙方违约，甲方有权终止合同没收乙方保证金，并即时收回商铺；甲方单方面终止协议，则双倍赔偿保证金给乙方等。原被告共同确认，原告已向被告支付保证金4万元，并于2020年1月1日向被告支付涉案商铺2020年1月份租金，于同年1月20日向被告预付2万元租金。2020年1月3日，原告与案外人叶盛洲、彭素兰签订《合伙协议书》，拟合伙在原告承租的广州市环市西151-155号流花邮政大院西侧自编012铺经营“阿婆牛杂”店。2020年5月14日，广州市工商行政管理局越秀分局向彭素兰作出穗工商（越）个受字[2020]第04202005140235号《不予受理通知书》，称因经营场地（广州市越秀区环市西路151-155号流花邮政大院西侧自编012铺）场地使用证明文件不符合要求，因此对于其提交的开业登记申请不予受理。另查明，据广州市城市规划局越秀区分局于2004年11月17日出具的穗越规建[2004]122号《建设工程规划许可证》载明，环市西路151-155号新建临时商铺建设单位为广州市邮政局，建设规模为临时商铺2幢，地上1层，80平方米。所附《建设工程审核书》载明，该工程使用期限为两年，使用期满或使用期内城市建设需要时应无条件自行拆除。后广州市邮政局向规划部门申请该临时商铺使用期延期，规划部门最后一次批准上述商铺使用期延期至2010年12月3日。为证明因涉案商铺无法办理营业执照而解除租赁合同及双方关于涉案商铺2、3月免租事宜，原告向本院提交以下证据：1.原告与被告微信聊天记录截图，其中显示：被告于2020年4月1日上午10:45向原告发送微信称：刚刚胡经理打电话给我，他说是公司是这样通知的，二月份三月份到时候怎么处理怎么再说吧，从四月份起正常交租金。原告于4月6日12:28向被告发送微信称：你那个租赁合同，跟那个备案合同提供给我一下，我叫他们去叫中介帮我办一下营业执照。被告：没有备案合同，因为他那条街的话是属于违建的，之前不是和你说了吗？原告于4月24日00:53向被告发送微信称：鉴于疫情不可抗无生意可做，店铺临时建筑无法备案，办不了证三天两头被叫停，投入的近40万人民币已经泡汤，已经无力坚持经营下去，只能希望你能根据店铺目前所处的实际情况给予退回店铺押金，关门退场，期待回复，谢谢！被告于5月1日向原告发送微信：不做的话，你就叫他去那边去清理一下……合同押金这些没有到期，押金这些是没办法退的哈。只能说是我给你们优惠一点维持下去，大家做得下去，这样子就可以互相商量一下。别的话没办法的，押金这些哪里都没得退的，要退押金，签合同签来干什么呢？原告：行吧，我把你的立场跟股东他们说一下吧，好不好，其他我们就不用说了。原告于5月18日19:37向被告发送微信称：钥匙放在上次拿租赁合同我们隔壁档口。2.原告合伙人叶盛洲与被告微信聊天记录。被告于2020年4月14日13:20向叶盛洲发送微信称：他说四月起的话那个租金要正常交，然后二月三月份的话，到时候等他们公司通知吧，尽量可以减免就减免，上次不是跟林先生说的吗？叶：可我们2月份已经交了。被告：这个你不管他吧，他发就发，不管他啦，我们这边处理就行了，不管他。4月28日21:42，叶：2月3月免租，4月八折，我们交2月抵4月还有余4000,5月份怎么交？被告：我那天也跟林先生说了，因为何经理他固定的话是八折，统一的，一点不少的。5月1日18:07，叶：档口我已经清场，因为场地没有房产证明无法办证，我希望协商一下押金能不能退还。3.广东省财政厅粤财资函[2020]32号《广东省财政厅关于进一步明确疫情期间减免租金有关问题的函》；4.广州市人民政府办公厅穗府办[2020]1号《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》。被告对上述证据质证意见为：对证据1、2真实性、合法性均无异议，关联性方面不予认可。对于证据1，原告从承租涉案物业前就明知涉案物业是临建，被告不提供场地证明文件，聊天记录也恰恰证明了上述事实。原告自2019年6月起就承租了涉案物业，在2019年12月原告还多次催促被告续约，涉案物业的产权情况并未影响原告经营。原告直至2020年5月18日才告知被告涉案物业的钥匙放在隔壁商铺，也就是证明原告5月18日前还是在使用涉案商铺的，所以原告陈述在其之前已经交还涉案商铺不是事实。对于证据2，案外人叶盛洲与被告的聊天记录不代表原被告已经协商一致，且从聊天记录可以看出，二、三月免租、四月份开始8折一直是叶盛洲提出的要求，被告并未同意该要求，只是要求四月份起租金要正常交，二、三月份等通知，后续的聊天记录也未证明双方已经协商一致。对于上述证据3、4真实性、合法性无异议，但是认为上述两份文件通知减免的是租金，而非占用费，确认和保护的是合法有效的租赁关系，适用的前提是租赁合同合法有效，而本案租赁合同无效，不适用前述减免租金的政策性规定。并且，这些文件只是政策性文件，文件要求减免租金的出租单位是省直行政事业单位和国企，被告只是普通个人，该文件对被告没有强制约束力。本案审理过程中，被告称，其是向广州市越秀区金阜丰租赁服务部承租的涉案商铺，广州市越秀区金阜丰租赁服务部是向中国邮政集团广州市分公司承租涉案商铺的；涉案商铺2-5月份的租金被告暂时未向广州市越秀区金阜丰租赁服务部支付，其中2、3月份免收租金，4-12月份的租金是正常支付的打八折；被告于2020年5月19日收回涉案商铺。对于被告主张的涉案商铺3-5月份期间的水电费4054元，原告予以确认，但是认为应该用其缴纳的租金差额4000元予以抵扣。此外，原告称2020年2至5月期间其为间断性营业，2月份没有开业，3月以后开业。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。关于租赁保证金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]第11号，下同）第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……涉案商铺属临时建筑，现有证据显示行政主管部门批准该临时建筑的使用期限至2010年12月3日止，因此原被告于2020年1月1日签订的《经营租赁协议》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告终止履行无效合同不应承担没收租赁保证金的违约责任，故被告主张不返还保证金于法无据。关于涉案商铺占有使用费及利息，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该情形是指虽然租赁合同无效，但承租人按照合同约定的用途正常使用租赁物的情况下，基于公平合理、等价有偿原则，应按照合同约定的标准支付使用对价。而本案中，一方面，受新冠病毒疫情的不利影响，原告未能正常使用涉案房屋经营，使用费应当适当减免；另一方面，被告享受了其出租人因疫情而给予的2020年2至3月租金免除、4月以后租金8折的优惠，其作为转租人，且在转租合同无效的情况下，获得较高转租使用费收益亦缺乏正当性和合理性。因此，本院基于以上原因及参照被告所述的其出租人给予的租金优惠方案，酌情认定原告亦按照同等比例向被告支付其占有使用涉案商铺期间的使用费，即2020年2至3月使用费免除，4月以后的使用费按《经营租赁协议》约定标准的80%计付。同时，因原告2020年5月18日才通知被告交还商铺钥匙，故使用费应计至该日为止。按以上标准，原告应向被告支付2020年4月1日至5月18日的使用费为（20000元+20000元÷31日×18日）×80%=25290元，减去原告预付的2020年2月份以后租金2万元后，还应支付使用费5290元。涉案《经营租赁协议》明确约定涉案商铺为临建铺面及被告不提供办理营业执照的场地证明给原告，原告以无法取得营业执照为由主张不支付使用对价的意见有违诚信，本院不予采纳。关于水电费，原告对被告主张其应付水电费4054元不持异议，本院予以确认。在扣除原告应付使用费5290元及水电费4054元后，被告还应向原告退还保证金余额30656元。鉴于原告已付保证金足以抵销其应付房屋使用费及水电费，故对被告逾期付款利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条之规定，判决如下：一、被告陈伟龙在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林举旺返还保证金余额30656元；二、驳回原告林举旺的其他诉讼请求。三、驳回被告陈伟龙的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取400元，由原告林举旺负担93元，被告陈伟龙负担307元；反诉受理费减半收取700元，由原告林举旺负担320元，被告陈伟龙负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年二月九日书记员  梁 涛刘睿祺