广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初3260号 原告：熊辉，男，1955年10月20日出生，汉族，无业，身份证住址：广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：潘峄峰，广西云观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴国森，广西云观律师事务所实习律师。 被告：刘芮，女，1980年9月10日出生，汉族，无业，住所：广西柳州市柳江区。 被告：罗璇，女，1994年8月8日出生，壮族，无业，住所：广西柳州市鱼峰区。 被告刘芮、罗璇共同委托诉讼代理人：谭建常，柳州市柳江区拉堡法律服务所法律工作者。 被告：蒋信军，男，1984年2月16日出生，汉族，无业，住所：广西全州县。 被告：覃金荣，女，1985年7月18日出生，汉族，无业，住所：广西柳州市柳北区。 被告蒋信军、覃金荣共同委托诉讼代理人：李焕杰，广西正泰和律师事务所律师。 原告熊辉诉被告刘芮、罗璇、蒋信军、覃金荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，于2020年11月3日，经被告刘芮、罗璇申请，本院依法追加蒋信军、覃金荣作为本案当事人参加诉讼。原告熊辉的委托诉讼代理人潘峄峰、吴国森，被告刘芮、罗璇及其共同委托诉讼代理人谭建常，被告蒋信军、覃金荣的共同委托诉讼代理人李焕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊辉向本院提出诉讼请求：一、判决二被告支付拖欠租金126607元(自2020年5月17日起至2020年8月17日）；二、判决二被告支付逾期缴纳租金的违约金22600元（自2020年5月18日起按合同约定每天200元计算至起诉之日）；三、判决二被告支付水费624.9元、电费5366元；四、判决二被告向原告赔偿三个月免租期损失112680元；五、判决二被告承担逾期交付租金的违约金，即一次性提前解约违约金5万元；六、判决本案诉讼费由被告承担；以上共计317877.9元。第二项诉请违约金的天数计算有误，22600元变更为24400元。事实和理由：原、被告于2018年4月17日签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：由被告向原告承租柳州市柳江县拉堡镇柳堡路198号商铺（以下简称涉案商铺）用于经营管理，租期8年（2018年4月17日至2026年4月16日），免租期122天（2018年4月16日至2018年8月16日），合同签订后被告需预交保证金112680元，同时约定被告需定期支付水、电、卫生费、物业管理、电话等费用，另被告须向原告支付涉案商铺租金：第1年为300480元，以后每年租金在原基础上递增6%从2021年4月17日起之后每年递增7%直至合同到期日止，租金3个月一付，先付后用，被告应于每年5月17日、8月17日、11月17日、2月17日支付下个季度的租金，逾期支付租金的按每日200元收取违约金，逾期5天不支付租金原告可以解除租赁合同，如被告提前解除合同的，需提前3个月告知原告，已支付的租金和保证金不予退还，并支付违约金五万元。后被告自2020年5月17日起未向原告支付涉案商铺租金99440元，并一直未缴纳2020年6、7月的水费、电费5990.9元，及逾期交付房租造成的违约金，且提出解除该《房屋租赁合同》并于2020年8月20日实际搬离租赁场所。另被告未按合同约定履行全部租期故应按第一年补交3个月免租期的租金。原告多次与其沟通解决租赁事宜，但其一直不肯出面协商，且一直未结清所欠各项费用。综上，原告为维护合法权利，特向贵院提起诉讼，望判如所请。第二项诉请违约金的天数计算有误，22600元变更为24400元。对于本案追加的蒋信军、覃金荣，如果内部属于合伙关系，我方主张四被告承担连带责任。 被告刘芮辩称，1.原告诉请2020年5月17日起至2020年8月17日租赁期间的租金应当由合伙人蒋信军、覃金荣一起承担，2018年11月16日蒋信军、覃金荣与刘芮、罗璇签订了补充协议，该补充协议原告方也知道，且是原告提交给被告，在租赁期间蒋信军、覃金荣、刘芮将门面租金一直都交给原告。2020年7月，原告在没有解除合同前提下强制关了租赁门面，导致蒋信军、覃金荣的门面不能营业造成损失，希望法院查清事实。如真要交租金，只能计算到7月份。2.原告的第二项诉请依据合同法108条规定，但是是原告的所为导致合同不能履行，且没有申请法定解除租赁合同，是原告违约，不应由被告承担违约责任，不应承担违约金；3.第三项诉请水电费没有证据佐证，无事实依据，希望驳回其第三项请求；4.第四项诉请赔偿三个月免租期的损失没有事实和法律依据，合同也没有约定，该112680元实际上是被告交给原告的定金和保证金，但双方没有约定，不能要求被告承担免租的损失；5.被告没有提前解除合同，是原告违约，第五项诉请没有事实和法律依据。在租赁合同期间112680元事实上是被告交给原告的租金的保证金，2020年7月12日蒋信军、覃金荣交了20000元租金给原告，如果解除合同，20000元应当扣减。综上，驳回原告对刘芮的诉请。如要求刘芮承担责任，蒋信军、覃金荣应当承担连带责任。 被告罗璇辩称，在2018年11月16日，蒋信军、覃金荣与刘芮、罗璇以及原告签订了补充协议，将罗璇退股的份额全部转给蒋信军、覃金荣，该补充协议是原告交给被告的，我方认为在2018年11月16日之后的所有债权债务与罗璇无关，因为2018年11月16日之后的债权债务都是由蒋信军、覃金荣把租金交给原告，希望法院驳回原告对罗璇的诉讼请求。其他意见与刘芮的答辩意见一致。 被告蒋信军、覃金荣辩称，1.对于被告刘芮、罗璇代理人所陈述的答辩意见，除了其答辩意见中要求蒋信军、覃金荣承担责任的观点不认同之外，其他观点都认同刘芮、罗璇的答辩意见；2.我方认为蒋信军、覃金荣与原告之间没有任何合同关系，不是本案适格被告，在本案中不应承担赔偿责任；3.据被告蒋信军、覃金荣了解，在2020年7公司已经支付了20000元给原告，应当在请求中予以扣除；4.我方认为原告主张的违约金没有事实和法律依据，因为是原告违约在先，并且违约金有重复计算，不应当得到支持；5.关于在签订合同时，是交了112680元保证金给原告，该保证金可以抵扣租金，实际原告没有任何损失；6.我方同意原告所称的租赁合同已经解除的事实。 经审理查明，本院认定如下法律事实： 2018年4月17日，熊辉与刘芮、罗璇双方经协商，签订柳江县拉堡镇198号商贸苑商铺《租赁合同》，合同甲方为熊辉、乙方为刘芮、罗璇，双方协议约定主要内容如下：甲方将位于原柳江县方经营管理，本合同的商铺租赁期限为8年，即2018年4月17日起至2026年4月16日止。月租金单价为：60元／㎡。装修期4个月（2018年4月17日至2018年8月16日）免租金；从2018年4月17日起按年度（每12个月为一个租赁年度）计算租金费用；乙方在每年5月17号、8月17号、11月17号和2月17号前支付下个季度租金。2019年4月17日年度租金、2020年4月17日年度租金在上一年度的基础上递增6%；2021年4月17日年度租金至2026年4月17日年度租金在上一年的基础上递增7%，双方协商一致同意按如下标准执行：1.2018年4月17日至2019年4月16日，年度租金为300480元；每季度支付112680元，首年给予装修期4个月（2018年4月16日至2018年8月16日）免租金；2.2019年4月17日至2020年4月16日，每年租金为477763元，每季度支付119440元；3.2020年4月17日至2021年4月16日，每年租金为506428元；每季度支付126607元；4.（略）……该合同约定的租金为不含税租金。在本合同签订后五个工作日内，乙方一次性向甲方支付定金112680元和下个季度租金112680元共计225360元。若乙方违约，甲方除不返还定金外，还向乙方追索因签订合同而发生的其他费用及该期间的租金等。自甲方收到乙方的定金之日起，合同正式生效，本合同正式生效后，该定金自动转为履约保证金；本合同届满十日内，乙方提供缴费清单后（乙方需结清水、电、卫生、物业管理、电话及属乙方应承担的其他费用），甲方须将该履约保证金（无息）一次性返还给乙方。在本合同有效期间，乙方不得擅自转租、出让经营权等，乙方转租须提前告知甲方，乙方分租出去的总面积不得超出60平方，如乙方转租面积超出60平方，甲方有权收回门面。乙方对商铺整体经营管理期间，享有独立经营管理权并独立承担相关责任，经营管理发生的各种费用和债权债务也均由乙方自行承担和处理。在租赁期届满后，若乙方需要继续对柳江县㎡商铺进行经营的，应提前两个月书面通知甲方，在同等条件下乙方有优先续约权。违约责任：（一）甲方违约责任：1.如甲方提前解除合同，应当提前3个月，书面告知乙方，向乙方返还剩余租金和定金，同时还必须向乙方支付违约金，违约金为人民币五万元整（¥50000.00元）。2.甲方承诺向乙方交付的租赁物符合法定的对外出租条件：在不影响乙方经营及本合同正常履行的前提下，甲方有对本合同约定的标的物主张他项权益的权利。3.租赁期届满后如甲方逾期不按乙方通知日期接收商铺，乙方不承担商铺此后发生的任何风险和责任。（二）乙方的违约责任：1.如乙方提前解除合同，应当提前3个月书面告知甲方，已经预付给甲方的租金和履约保证金不予返还，同时还必须向甲方支付违约金，违约金为人民币五万元整（¥50000.00）；乙方负责将租赁场地完好交回甲方。装修按前文约定处理。2.如乙方逾期支付当期（三个月）租金，每逾期一天应向甲方支付违约金贰佰元。逾期累计超过五天仍未交付的，甲方有权解除本合同，甲方除不返还乙方履约保证金，违约金按上款执行，另还必须全面赔偿甲方所受的其他损失。3.如乙方逾期15日不支付租金、管理费或履约保证金、水电费或其他服务费用任何一项费用，甲方有权解除本合同，并要求赔偿，乙方已支付的租金、物业费及履约保证金抵作赔偿金赔偿甲方。如乙方已交付款额不足赔偿，则乙方必须继续向甲方支付赔偿金至赔偿足额为止。4.乙方应按合同规定使用范围内使用场地，乙方不得把承租单位（铺面）的全部或者部分转租、转借或转让与第三人。否则甲方有权解除合同，同时乙方己支付租金及履约保证金作赔偿金赔偿甲方。合同解除的通知以本合同约定的送达方式送达后即视为合同解除。根据本合同需要发生的全部通知，均须采用书面形式，甲方对乙方发出的发票、单据及其他通知，均以电子邮件、短信或特快专递形式按合同所及出租房屋作为通信地址发出。本合同履行过程中如发生争议，双方同意向合同履行地（柳江县有管辖权的人民法院提起诉讼。双方协商约定，乙方租金转入以下指定账户:户名熊志芳；账户：62×××69；开户行：农业银行柳江支行。合同落款处有甲方熊辉、乙方刘芮、罗璇签名捺印，落款日期为签订合同当日。签订合同前于2018年4月16日，罗璇通过支付宝向熊志芳银行转账支付50000元作为合同定金。合同签订后，于2018年4月20日、21日，罗璇通过农业银行分别转账支付50000元、40000元两笔款项给熊志芳银行账户。后罗璇又分别于2018年4月21日通过罗政含银行账户转账40000元给熊志芳银行账户，于2018年4月23日通过覃红伟银行账户转账45360元给熊志芳银行账户。上述乙方刘芮、罗璇向甲方熊辉支付合同约定的定金112680元和下个季度租金112680元，合计225360元。双方签订合同后，熊辉如约将租赁的门面交付使用，刘芮、罗璇对租赁门面装修后并进行经营。合同生效后，交纳的合同定金依约定转为履约保证金112680元由熊辉收执。 2018年9月份，经刘芮、罗璇与蒋信军协商签订《补充协议》，该合同载明甲方为熊辉，乙方为刘芮、罗璇，丙方为蒋信军，约定主要内容为：甲乙双方于2018年4月17日签订柳江县拉堡镇198号商贸苑商铺租赁合同，由于乙方罗璇解除与刘芮的合作关系，对原合同内容作出如下变更，原合同乙方罗璇享有的权利义务，现由丙方蒋信军享有权利和承担义务，原合同中乙方罗璇自本协议生效起，不再享有原合同权利和承担相应的义务，本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议变更的内容外，原合同中的其他条款仍然适用，对三方有约束力。该合同落款处仅有乙方刘芮、罗璇，丙方蒋信军三人签名捺印，既无甲方熊辉签名亦无落款日期。庭审中，熊辉一方对该《补充协议》不予认可。上述《补充协议》签订后，蒋信军分别于2018年11月15日、2019年2月17日、5月17日、8月17日、11月22日通过银行转账5笔各112680元租金，于2020年4月22日转账30000元租金至熊志芳名下银行账户，转账支付合计593400元。覃金荣一方陈述，于2020年7月12日，由其经营的公司人员转账支付租金20000元至熊志芳银行账户。 庭审中，刘芮陈述，至2020年7月27日，因熊辉一方认为承租人未支付上述商铺租金，对该出租商铺门面进行上锁导致无法正常经营，并在8月份通知要求清空商铺。后刘芮通知该公司经营负责人罗杰并告知蒋信军。熊辉一方陈述，对方在接到清空商铺的通知后于2020年8月17日将该商铺清空并搬离。2020年9月17日，因上述纠纷，熊辉诉至本院并提出上述诉讼请求。 另查明，蒋信军与覃金荣原为夫妻关系，二人于2009年11月27日结婚，于2019年12月10日离婚。2018年11月16日，覃金荣在涉案商铺成立柳州市柳江区歌特美容美发店进行经营，后于2019年12月19日注销经营。2020年1月2日，覃金荣作为负责人，在该商铺经营柳州市爱特美容美发设计公司拉堡分公司，该公司于2020年11月3日已注销。 上述事实，有熊辉提供2018年4月17日的《租赁合同》，电费缴费截图、水费欠费截图，（户名：熊志芳，2018年4月至2020年8月期间）中国农业银行银行卡交易信息明细清单；刘芮、罗璇提供的《补充协议》，2018年4月16日账单、（户名分别为罗璇、罗政含、覃红伟）中国农业银行银行卡交易明细清单，企业基本信息打印件，照片打印件；蒋信军、覃金荣提供的交易明细详情打印件，情况说明，《离婚证》复印件等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。熊辉与刘芮、罗璇就涉案商铺签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 对涉案合同的解除及租金欠付问题，从本案查明的事实，在租赁期间，刘芮、罗璇二人与蒋信军订立《补充协议》约定，将罗璇作为合同相对方与熊辉之间形成的合同权利义务进行概括转让，但该转让在本案中并无证据证实已取得熊辉同意，该转让行为对熊辉不具有约束力。租赁关系存续期间，蒋信军支付了大部分租金，熊辉一方在收取蒋信军转账支付的租金时，应当知道该商铺经营状况有变动，但并不影响刘芮、罗璇作为合同相对方履行租金给付义务，现因其二人未依约履行租金给付义务导致解除合同，则应由刘芮、罗璇作为合同相对方承担相应法律责任。根据熊辉在本案中按约定主张因合同相对方逾期15日不付租金，其有权解除本合同，刘芮、罗璇对解除合同无异议，且双方均已认可商铺已清空并搬离，故对双方按协议约定解除租赁合同予以确认。依照约定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，熊辉一方陈述在对方于2020年8月17日清空商铺前一周已通知，且对方在收到通知后确已搬离，故涉案租赁合同的解除时间确认为2020年8月10日。则本案商铺的租赁期间为2018年4月17日起至2020年8月10日止，因2020年8月10日已解除合同，考虑至8月17日期间搬离前相对方仍对商铺的占用，占用费应比照门面租金予以支付，为便于诉讼认定，该占用期间7日并入作为租赁期间计算，租赁期间和占用期间合计以29个月计算。商铺装修的免租期为4个月，则实际租赁和占用期间酌定以25个月计算（即计费期间自2018年8月17日起至2020年8月17日止），根据合同约定的租金单价，第一年度租金为37560元/月，每季度支付112680元，因2018年4月17日至2018年8月16日装修期间免4个月租金，至2019年4月16日，第一年度应付8个月租金为300480元；自2019年4月17日起，第二年度租金递增6%即为39813.6元/月即[37560元+（37560元×6%）]，每季度支付约119440元，至2020年4月16日止应付第二年度租金为477763元；则自2020年4月17日起至8月17日4个月期间，合同约定每季度支付租金126607元（即每月约42202.3元/月），经计算，应付租金（含7天时间占用费）合计约为168809元（即42202.3元/月×4个月）；上述应支付租金和占用费总计为947052元（300480元+477763元+168809元）。截至2020年7月12日，熊辉一方实际收到的租金合计为726080元（其中包含刘芮、罗璇交付的112680元+蒋信军支付的593400元+覃金荣自述支付的20000元）；差额220972元（947052元-726080元）应由合同相对方刘芮、罗璇予以补付，因刘芮、罗璇交纳的履约保证金112680元由熊辉收执，该保证金可用于抵扣租金及占用费，则不足部分108292元（220972元-112680元）仍应由刘芮、罗璇补付。刘芮、罗璇二人在本案中自认合伙关系，本案中除《补充协议》外无其他证据证实罗璇已退出合伙并已进行过合伙清算，故对罗璇退伙的辩解主张暂不予采信，则上述基于租赁合同形成的债务应由其二人作为合伙人连带清偿。因本案中并无证据证实刘芮、罗璇与蒋信军、覃金荣之间形成合伙关系，本案系因租赁合同关系引发纠纷，根据合同相对性，对当事人主张要求蒋信军、覃金荣承担连带清偿责任，本院不予支持，就刘芮、罗璇与蒋信军、覃金荣之间是否形成合伙关系，不宜在本案中予以处理，当事人可另行协商解决或可另案处理。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于熊辉变更主张支付逾期缴纳租金的违约金，根据查明事实，自2018年8月17日起截至2020年5月17日约定的租金交付日期，承租人应交纳租金应为820445元（300480元+477763元+42202元），实际交纳租金706080元（112680元+563400元+30000元），未给付到期租金差额为114365元（820445元-706080元），即便是扣除在2020年7月12日给付的20000元租金，差额部分尚余94365元。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法中规定的“过分高于造成的损失”，据此，熊辉在本案中主张对方支付逾期缴纳租金的违约金24400元，未超过上述未给付到期租金94365元30%的上限，但因熊辉就该违约金22600元变更为24400元增加部分未缴纳相应诉讼费用，故本院仅支持该违约金22600元，超出部分，不予支持。 对于本案主张的水、电费用，因熊辉一方未能举证证实其主张水电费用的明细及截止合同解除时实际发生欠缴费用的具体金额，故对其在本案中要求对方当事人支付水电费暂不予支持。 对于熊辉主张赔偿三个月免租期损失112680元和要求支付违约金50000元，根据上述认定，涉案合同系双方按照协议约定的解除条件成就后协议解除合同，不存在刘芮、罗璇提前解除合同需提前三个月告知的情形，故对熊辉认为已经预付的履约保证金不予返还作为赔偿费用，同时还必须向其支付违约金，无事实和法律依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告熊辉与被告刘芮、罗璇2018年4月17日签订的《租赁合同》于2020年8月10日解除； 二、于本判决生效之日起十日内，被告刘芮、罗璇共同支付给原告熊辉租金和占用费合计108292元（该款项为在原告熊辉已收取被告刘芮、罗璇交付的履约保证金112680元中抵扣后应付的款项）； 三、于本判决生效之日起十日内，被告刘芮、罗璇共同支付给原告熊辉逾期缴纳租金的违约金22600元；四、驳回原告熊辉的其他诉讼请求。 上述给付金钱义务，义务人应按本判决指定的期间履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费6068元(原告熊辉已预交3034元)，减半收取3034元，由原告熊辉负担2000元，被告刘芮、罗璇负担1034元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 周 弦 二〇二一年二月十八日 书记员 覃诗淇