北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初1505号原告：马某1，女，汉族，北京客运段退休员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘洪章，北京市盈科律师事务所律师。被告：马某2，男，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：马某3，男，汉族，北京加气混凝土有限责任公司二厂退休员工，住北京市大兴区。被告：马某4，女，汉族，北京市西城区环卫局退休员工，住北京市西城区。被告：北京兴创投资有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角观音寺南口建材城。法定代表人：支小飞，董事长。被告：北京兴创房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺南口兴创大厦**（**）。法定代表人：齐德亮，经理。以上二被告委托诉讼代理人：徐仲元，北京市铭达律师事务所律师。原告马某1与被告马某2、马某3、马某4、北京兴创投资有限公司（以下简称：兴创投资公司）、北京兴创房地产开发有限公司（以下简称：兴创开发公司）分家析产纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某1及其委托诉讼代理人刘洪章、被告马某2、被告马某3、被告兴创投资公司与被告兴创开发公司的共同委托诉讼代理人徐仲元到庭参加诉讼。马某4经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某1向本院提出诉讼请求：1.兴创投资公司、兴创开发公司将两套房屋交付给马某4、马某3、马某1、马某2，并为其办理转移登记（过户）手续，两套房屋即：大兴区纪百户街16号院3号楼16层7单元1601（以下简称：1601房屋），大兴区佟家场东巷1号院1号楼8层1单元803（以下简称：803房屋）；2.判决马某4、马某3、马某1、马某2按份共有上述两套房屋，每人享有25%的份额；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：马登江和郝玉坡夫妇育有四名子女，分别是马某4、马某1、马某3、马某2。郝玉坡于1981年10月8日去世，马登江于2011年9月7日去世。马登江生前承租了金隅集团的一套公房，位于北京市大兴区黄村镇林校路**院****（以下简称：9号院）的两间房屋。2016年此房屋列入拆迁范围。拆迁之前，2016年8月8日在马某3家中，马某4、马某1，马某3、马某2四人经协商，达成一致意见，对父亲承租房屋将要得到的拆迁利益进行平均分配。同时应拆迁部门的要求，推举马某3为房屋继续承租人，办理拆迁补偿安置事宜。因为马某2也在金隅集团工作，也同样承租了单位的公房即林校路26号院4排3号。为方便办理手续，大家又口头推举马某2为马登江公租房的继续承租人。马某2入住此房后，马某1为此向其支付了房屋看管费用5000元。后拆迁部门与马某2签订了拆迁补偿协议，马某2由此得到了两套房屋，并办理了房屋所有权证书。因马某2拒绝分割上述房屋，故诉至法院。马某2辩称，不同意马某1的诉讼请求，因为房屋一直是我在居住，转产合同是单位和我签订的，房屋已经是属于我的了，跟其他人没有关系，而且1.5万元看房费没有收到。马某3辩称，马登江生前为9号院的承租人，马登江去世后，9号院的承租人未发生变更，因此，9号院的拆迁利益系马登江的遗产。马某2不应视为9号院的长期居住人，9号院的拆迁利益不属于马某2的个人财产。9号院的拆迁利益应由马某4、马某1、马某3、马某2共有，每人份额为25%。2016年8月8日上述四人共同签署的《承诺书》合法有效，内容不违反法律、法规强制性规定，理应按《承诺书》的约定分割9号院的拆迁利益。2018年11月24日上述四人共同签署《承诺书》，也明确指出，马某2系马某4、马某1、马某3的代表，从而对外享有拆迁利益，但对内，9号院的拆迁利益应由四人均分。马某2系大兴区林校路**院****房屋的承租人，因该房屋拆迁，马某2已取得两套安置房屋，马某2不属于生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，无权获得更多9号院的拆迁利益。待1601与803房屋房产证下来之后，将房屋出卖后的价格由马某4、马某1、马某3、马某2平均分配。对于看房费，四人曾商量过一次，但是具体是否为1.5万元不清楚。兴创投资公司、兴创开发公司辩称，被拆迁人是马某2，我公司依据的是北京市加气混凝土有限责任公司出具的转产证明，确认本案的被拆迁人为马某2一人。目前被拆迁安置房是有两套，其中1601房屋已经办理入住手续，是给马某2办理的。目前马某2尚有168672元超额房款没有交付，因此没有办理两套房屋的过户手续以及803号房屋的入住手续。至于马某1所说的委托关系我们不清楚。马某4未到庭参加诉讼，但其向本院提交书面证明称，2016年8月8日在马某3家中，姐弟四人商议马登江房屋拆迁的事情。马某4、马某1、马某3共给了马某2看家费15000元，都是通过我给马某2的，因为马某2向我们要看家费，称四个孩子的事，凭什么让他自己看，所以每个人给了5000元。后来不给是因为马某2自己的房屋已拆迁，其已经住上新房屋，不在9号院中居住了。姐弟四人签订承诺书的内容是费用平均支付，卖房产生的钱款平均分配。马某4、马某1和大弟妹三人抄写，各自写姓名和身份证号，名字都是自己签的，四个人手里都有一份。本院经审理认定事实如下：马登江与郝玉坡婚后生育四个子女，分别为长女马某4、次女马某1、长子马某3、次子马某2。郝玉坡于1981年12月去世。1982年5月11日，马登江与董秀珍登记结婚，婚后未生育子女。马登江于2011年9月7日去世，董秀珍于2017年10月30日因死亡注销户口。马登江去世前一直居住在其承租的9号院内。2016年7月13日，北京市大兴区林校路街道车站南路社区委员会出具《居住证明》，内容为马某2在其父马登江在世前一直与老人居住在林校路26号院4排9号，至今仍在此房屋内居住。马某1提交《承诺书》一份，载明：“林校路26号院4排9号，原承租人马登江已故，经我家家庭成员协商，现推举马某3为现承租人。拆迁补偿安置过程中如产生费用，我们平均支付。若将来卖房产生的钱款，由我们平均分配。若家庭内部出现纠纷，该产权单位收回该院房屋所有权。以上内容为我家庭成员自愿承诺，如出现任何纠纷与拆迁部门及产权单位无关，所有法律责任有我们自行承担。”该承诺书底部有马某4、马某1、马某3、马某2签字。庭审中，马某1称该承诺书的签订时间为2016年8月8日。马某2称该承诺书上的签名不是其本人所签，对马某1所述的承诺书签订的时间不予认可，但当时商量的时候其在场参与，马某3当时办理相关手续没有成功，后来由其办理相关手续。马某3称承诺书中的签字系其所签，马某2的签字也应该系马某2本人所签，其当时未成功办理拆迁手续，后因家里有事将该事项委托马某2办理。审理中，根据马某1的申请，本院向马某1出具调查令调取了9号院的拆迁档案。该拆迁档案显示，2016年6月28日，北京兴恒源拆迁服务有限公司对9号院进行入户调查，所登记的户主为马某2，入户调查明细表上同时记载“此院无户口”。北京市加气混凝土有限责任公司与北京大成房地产开发有限责任公司出具《转产证明》，主要内容为马某2为该单位职工，其居住的9号院原为该单位住宅房屋，现已将产权转让给本人，转让房屋建筑面积为68.02平方米。2018年11月24日，马某4、马某1、马某3与马某2签订《承诺书》，载明：“我们是马登江子女：马某4、马某1、马某3、马某2，家住：****。现我们推举：马某2为该房屋的代表签订拆迁协议，享受拆迁补偿等一切拆迁利益。我们承诺：1.先交房屋交于北京市大兴黄村七街拆迁指挥部进行拆除，屋内一切物品不要了，由拆除房屋引发的经济纠纷由我们个人承担，与兴创公司及北加气公司无关。2.按拆迁政策享受补偿，房款据实结算，在政策范围内履行该拆迁利益。3.由此院引发的一切法律纠纷及经济纠纷由我们个人承担，与兴创公司北加气公司无关。4.我们的诉求为七街拆迁指挥部按政策补偿的方案。”2018年12月18日，马某2作为被拆迁人（乙方）与兴创投资公司（拆迁人、甲方）签订编号为七街公J-067的《拆迁补偿协议》，该协议约定：乙方所属公房位于大兴区黄村镇林校路26号院4排9号，被拆迁房屋合法建筑面积为68.02平方米。（另奖励15平方米区位补偿价）按照选房政策确定被拆迁人选房指标为83.02平方米（含奖励面积15平方米）。若乙方自愿选择房屋定向安置，另行签订《拆迁补偿协议（补充协议）》、《定向安置房买卖合同》。同日，双方签订《补充协议》，约定：乙方选购安置房2套，总建筑面积为137.95平方米，购房总价款为542285元。乙方同意甲方在其拆迁补偿款中直接扣除用于支付购买定向安置房的购房款，该部分款项不计利息。甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额为373613元。经结算购房款和拆迁补偿款，乙方需补缴给甲方购房款168672元。乙方需补缴给甲方的购房款应在办理入住结算时一次性补足。2019年4月2日，马某2（买受人）与兴创开发公司（出卖人）签订《定向安置房买卖合同》，约定买受人自愿购买生物医药基地东配套区安置房项目大兴区新源时代小区N3号楼7单元1601室（现更名为大兴区纪百户街16号院3号楼7单元1601）；房屋实际测绘建筑面积为89.48平方米；房屋总价款416748元，买受人用拆迁补偿款248076元来交纳购房款，不足部分入住结算时一次性补齐，否则出卖人有权拒绝交付买受人所购核心区安置房屋。2019年4月4日，双方签订《定向安置房买卖合同》，约定买受人自愿购买大兴新城核心区安置房项目大兴区核心区一期、二期小区D区1号楼1单元803室（现更名为大兴区佟家场东巷1号院1号楼1单元803）；房屋实测建筑面积为48.47平方米；房屋总价款125537元，买受人用拆迁补偿款125537元来交纳购房款，不足部分入住结算时一次性补齐。庭审中，兴创投资公司与兴创开发公司称1601房屋已由马某2办理入住手续；因尚有168672元超额房款未交纳，803房屋尚未办理入住手续；上述两套房屋均已具备办理产权登记的条件。1601房屋现登记在兴创开发公司名下。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告马某4经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据双方当事人陈述及查明的事实，9号院原系马登江承租的公房，马登江2011年去世后，9号院的承租人变更为马某2。公房政策属于对公民居住利益的保障，公房承租权本身不属于遗产，不得继承。马某1提交的关于推举马某3为9号院承租人的《承诺书》虽未注明落款日期，但根据该协议书的内容及马某2关于“马某3当时办理相关手续没有成功，后来由其办理相关手续”等陈述，可以证实该承诺书签订的时间应在9号院拆迁以前，亦应早于双方协商推举马某2为代表签订拆迁协议的日期即2018年11月24日。虽马某2对该承诺书上其本人的签名不予认可，但未提交证据予以反驳，且根据其庭审中的陈述，本院对马某2的该项意见不予采信。综上，马某1提交的关于推举马某3为9号院承租人的《承诺书》系马某1、马某4、马某3、马某2的真实意思表示，且不具有法律规定的无效合同的情形，应属合法有效。从该《承诺书》的内容可以看出，马某4、马某1、马某3与马某2在约定9号院在马登江去世后承租人变更为马某3系以9号院拆迁所得利益由四兄弟姐妹平均分配为前提，且该承诺书亦签订在9号院拆迁以前。后四人于2018年11月24日再次签订《承诺书》，该承诺书中关于马某2为该房屋的代表签订拆迁协议，享受拆迁补偿等一切拆迁利益，拆迁协议所引发的纠纷由四人共同承担的表述应视为马某1、马某4、马某3与马某2之间存在委托关系。综上，结合两份《承诺书》的内容，可以认定马某4、马某1、马某3与马某2在马登江去世后，对马登江生前承租的9号院可能取得的拆迁利益进行了平均分配的约定，故本院确认因9号院拆迁所得的拆迁利益由四人各享有25%份额。关于交付、办理转移登记（过户）手续的问题，与本案依据的法律关系不同，当事人可在权利义务确定后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、马某2与北京兴创房地产开发有限公司就位于北京市大兴区新源时代小区N3号楼7单元1601室（小区名称和楼栋号、单元号均以最终地名管理办公室和公安机关部门批复为准）房屋签订的合同编号为新N3-7-1601的《定向安置房买卖合同》中记载的权利义务由马某4、马某1、马某3、马某2各享有25%份额；二、马某2与北京兴创房地产开发有限公司就位于北京市大兴新城核心区安置房项目大兴区核心区一期、二期小区D区1号楼1单元803室（小区名称和楼栋号、单元号均以最终地名管理办公室和公安机关部门批复为准）房屋签订的合同编号为BJQ-062的《定向安置房买卖合同》中记载的权利义务由马某4、马某1、马某3、马某2各享有25%份额；三、驳回马某1的其他诉讼请求。案件受理费39908元，由马某1负担9977元（已交纳），由马某4负担9977元（于本判决生效后七日内交纳）、由马某3负担9977元（于本判决生效后七日内交纳），由马某2负担9977元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 怡二〇二一年二月二十六日书记员 马伊祎