新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4250号 原告：谭念蜀，女，1972年10月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：张智成，男，1964年8月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告：新疆百富房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区碱沟路八方巷。法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：阿吉古丽·买买提，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告谭念蜀与被告新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭念蜀及其委托诉讼代理人张智成、被告百富房地产公司的委托诉讼代理人阿吉古丽·买买提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭念蜀向本院提出诉讼请求：1．要求被告履行《房屋置换协议书》，向原告交付由被告开发的“百合世纪城”4号楼1单元804室及地下车位一个；2．要求被告按约定在房屋交付后6个月内协助原告办理上述房屋的《不动产权证书》；3．要求被告向原告支付房屋置换过渡费40,000元（2017年8月至2021年2月）；4．要求被告承担20%违约金89,600元；5．要求被告向原告支付装修补偿款22,400元；6．要求被告承担本案诉讼费、律师费、送达费等费用。事实与理由：2011年12月28日，被告就拆除原告所有位于米东区万和街716号12号楼二单元401室房产（产权证号为：米房权证东字XXXX号，建筑面积72.68平方米）的相关事宜签订了《房屋置换协议书》，约定了房屋交付的期限暂定为12个月，每月800元的周转房屋补偿费。第三条约定了房屋所涉及各项费用由被告承担。同时，补充协议约定简装，楼层定为7层，免去楼层差，免契税，置换（原告原房屋72.68加地下室15平方）112.45平方房屋及地下车位一个只收取50,000元。随后，原告向被告交付了自己的房屋。2017年9月至10月间，被告陆续通知原告及其他拆迁户到指定地点抓阄确定具体的安置房屋，原告通过抓阄确定安置房屋为4号楼一单元804室（建筑面积为117平方米）。原告以约还应向被告支付了20,000元。就在双方预办理入住手续时被告单方毁约，不按照上述协议的约定履行义务，并于2018年1月6日在小区内张贴《通知》，公然违背协议约定，单方指定了自己的安置入住标准。原告认为，被告的行为已经背离了双方签订的《房屋置换协议书》的约定，属于严重违约行为。被告百富房地产公司辩称，涉案房屋目前无法确认所有权，无法办理产权证，双方在协议中未约定违约金。原告其他诉讼请求，由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月28日，原告谭念蜀（乙方）与被告百富房地产公司（甲方）签订《房屋置换协议书》一份。该协议书的主要内容为“第一条、①、甲方需在米东区万和街716号拆除乙方房产证号0XXXX号，建筑面积72.68平方米01栋20单元407层，整体拆除。甲方依据相关法律规定，按照同楼层建筑面积为1：1的比例置换。甲方为乙方置换的新建楼房位于本小区新建楼供乙方选择。乙方现住房面积为88平方米，甲方置换新楼建筑面积在112.45平方米以内。乙方要求置换超出援助房面积-平方米，乙方同意按销售价补足超出部分面积的差价金额。乙方要求置换6层以上楼层，甲方不收取楼层差价。②、甲方拆除乙方的楼房地下室，甲方同意给予乙方建筑面积15平方米的优惠条件补助其损失。甲方置换给乙方的新楼没有地下室，补助给乙方地下室的15平方米建筑面积增加在乙方原有住房面积中。超出置换面积10平方米以内，按照每平方米4,000元收取，10平方米以外按照市场销售价格收取。第二条、①、甲方向乙方交付置换房屋的期限暂定为12个月，从乙方交付房屋之日起至暂定甲方移交新房的期限，甲方补偿给乙方每月800元的周转房屋过渡费（过渡费）共计9,600元。甲方给乙方现金或双方互打收条，此款算作乙方给甲方缴纳的置换超出的面积差价款。②、甲方交付乙方置换房屋如果超出合同暂定期限，乙方同意甲方按每月800元补偿超出期限的房屋周转过渡费，并多给一个月的补偿费800元，补助乙方装修新房期间的租房租金，并补助一次性搬家费300元。③、因不可抗力原因造成合同不能按时履行或者不能履行，免除双方责任，待不可抗力消除后继续履行合同。但单方延迟履行协议后，发生的不可抗力不能免除责任。第三条、①、甲方与乙方置换的房屋乙方享受与其他购房户同等权利，房屋产权的办理为新建房竣工验收交付，甲方6个月内办理完毕。②、关于办理置换房屋的产权证及相关费用（面积测绘费、契税、房产证登记工本费、天然气初装费、有线电视初装费、水电、暖的安装及材料费）均由甲方承担，但超出置换面积契税的费用由乙方自行承担。③、但甲方给乙方交付房屋前一个月，超出面积的房款，乙方必须在甲方交付房屋前一个月，乙方必须一次付清超出面积的房款（或乙方办理按揭贷款手续）。因乙方未按上述约定履行，造成置换房屋不能按时或迟延交付，乙方自行承担责任。④、甲方给乙方所置换的房屋面积最终以房管所权威机构测算为准，双方依据测算确定的面积互补差价。甲方保证向乙方提供的置换房屋符合国家质量标准。甲方交付乙方的新建置换房屋为毛坯房。乙方要求装修的，甲方给予简装修。第四条、①、双方签订本协议时，乙方需出具房产证、住户身份证（复印件）交给甲方，甲方出具收据，同时乙方需委托甲方全权代理乙方办理房屋的相关拆除手续，必要时乙方要全力协助，费用由甲方承担。②、乙方必须保证所置换的房屋没有产权纠纷、经济纠纷、没有抵押。否则乙方承担全部责任，但不能影响置换的时间期限，所造成的损失乙方自行承担。第五条、①、甲方需拆除万和街716号的全部房屋834户，在每栋楼的最后一份协议签订之日起，于__年__月__日前乙方搬离腾空被置换的拆除房屋，并将房屋完整的移交给甲方，如不按期搬离移交视为其违约，要求承担违约责任，违约金为协议总价款的20%，协议继续履行。第六条、本协议一式四份，双方签字生效，双方均不得擅自修改，如有未定事宜，协商解决，并作出补充条款规定，补充协议与本协议具有同等的法律效力”。上述协议书签字确认处有“补充协议：本人同意简装，楼房层为7层，免去楼层差价、免契税，置换112.45平米房屋及地下车位一个只收取50000元”的内容。该协议中甲方处加盖被告百富房地产公司拆迁办公室印章，乙方处有原告签名、按手印。另查明，涉案小区有部分业主办理了入住，原告由于与被告之间就房屋补差价达不成一致意见等原因至今未能办理入住。涉案房屋所在楼栋已办理消防验收，并进行了建筑工程质量检测鉴定。但至今仍未取得竣工验收合格的证明，被告公司也未取得涉案房屋所在土地的土地使用权属证明，未能提交涉案小区的建设规划手续。被告向原告支付过渡费至2017年7月31日。本院认为，原告与被告百富房地产开发公司签订的《房屋置换协议书》系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应按照合同约定内容全面履行各自的合同义务。对原告要求被告交付涉案房屋、地下车位及办理产权证相关部分的诉讼请求，因原告与被告百富房地产公司所签订的《房屋置换协议书》中对涉案房屋的交付条件未进行约定，涉案房屋的交付使用条件应当符合法律、法规的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行。本案中涉案房屋未取得法律规定的建设规划手续，未进行竣工验收，涉案房屋因不具备法律规定的交付条件，属于法律上不能履行的情形。现原告要求被告立即向其交付涉案拆迁置换房屋并协助办理置换房屋的产权证，以及要求被告支付装修补偿款的诉讼请求，由于涉案房屋不具备法律规定的交付条件，导致合同未能实际履行。对于合同实际履行过程中涉及的交付的具体房屋、面积、应补缴的差价以及是否存在装修差价等，目前均无法确认，故本院对原告的前述诉讼请求，在本案中不予支持。原告可待房屋交付条件成就后，另行主张。关于房屋周转过渡费的问题。原告要求被告支付40000元。双方在涉案协议中约定，交付置换房屋的期限暂定为12个月，每月800元房屋周转过渡费。若交付置换房屋超出合同暂定期限的，被告同意按每月800元补偿超出期限的房屋周转过渡费。经审理查明协议实际履行过程中，被告是按照1000元/月实际向原告支付过渡费至2017年7月31日。故原告该项诉讼请求，本院予以支持40000元【1,000元/月×40个月（2017年8月1日至2020年12月1日）】。对于原告要求被告支付违约金89,600元（4,000元/平方米×112平方米×20％）的诉讼请求。双方约定交房时间明确，被告未在约定期限内交付房屋，应承担违约责任。虽然涉案协议中双方未明确违约金的结算方法，但考虑到协议履行过程中被告延期交房时间长发八年之久，进而给原告造成的实际损失等综合因素，原告主张89,600元并无不当，本院予以支持。对于原告要求被告支付律师费6,000元。原告庭审中未提供证据证明该部分费用已实际发生，故本院不予支持。对于原告要求被告承担诉讼费用，因被告百富公司在合同履行过程中存在严重违约行为，未能按照合同约定向原告交付合格房屋。本案有关交付房产部分的诉讼费用应当由被告承担，其他部分的诉讼费用应按原告胜诉比例进行分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定之规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告新疆百富房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告谭念蜀支付过渡费40,000元【1,000元/月×40个月（2017年8月1日至2020年12月1日）】；二、被告新疆百富房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告谭念蜀支付违约金89,600元；三、驳回原告谭念蜀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,338元（原告谭念蜀已预交），由原告谭念蜀负担4.35%，即449.70元，由被告新疆百富房地产开发有限公司负担95.65%，即9,888.30元。邮寄送达费60元，由被告新疆百富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   马依热·买买提人民 陪 审员   马  晓  红人民 陪 审员   马  建  明二 〇 二 一 年 二 月 二 十 六 日书  记  员   侍     芳