宁夏回族自治区永宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）宁0121执异11号 案外人：颜玉淋，女，1975年9月27日出生，汉族，住四川省郫县。 委托执行代理人：曹耀庭，系宁夏综义律师事务所律师。 委托执行代理人：赵晓娟，系宁夏综义律师事务所律师。 申请执行人：银川福波斯电力设备工程有限公司，住所地宁夏银川市金凤区通达北街287号。 法定代表人：张建勇，系该公司总经理。 委托执行代理人：刘洁，系宁夏鑫池律师事务所律师。 被执行人：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托执行代理人：冉小兰，女，1993年11月14日出生，汉族，系该公司法务专员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 本院在执行申请执行人银川福波斯电力设备工程有限公司（以下简称：福波斯公司）与被执行人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称：博冠公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人颜玉淋于2021年1月27日对本院查封的由博冠公司开发的位于永宁县望远镇三沙源逸都花园六区×××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人颜玉淋称，请求依法终止对登记在被执行人名下的位于永宁县望远镇三沙源逸都花园六区×××室房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。2018年四川东润装饰工程有限公司（以下简称：东润公司）承建博冠公司位于三沙源沙枣苑、中央公园、逸都花园一区园林景观铁艺供货及安装工程，东润公司按照合同约定将工程全部施工完毕并于2018年10月23日经博冠公司出具《结算报告》，结算总价为2092566元，博冠公司尚欠东润公司工程款未付。另，案外人与东润公司之间有到期债权未付，且案外人为了给自己的父母和兄弟购买房屋用该房屋来抵顶案外人与东润公司的债务，东润公司将对博冠公司的债权由案外人行使，并于2019年4月25日分别向博冠公司出具《购房抵款申请》和《委托付款书》载明：兹有贵公司欠我公司的工程款，经本公司与贵公司协商，现我公司委托将该笔工程款中的1140853元代为冲抵案外人在贵公司认购的项目住房房款。2019年4月26日，东润公司与博冠公司签订《商品房认购协议》中第二条约定认购商品房总价值为1140853元，第三条之3.1条经东润公司与博冠公司共同确认，截止本协议签署之前，博冠公司尚欠东润公司工程款；3.2条博冠公司同意东润公司依据本协议第二条约定向博冠公司支付的商品房价款，由博冠公司代为东润公司向博冠公司支付；3.3条东润公司对于认购本协议项下商品房不再向博冠公司履行付款义务，同时视为博冠公司向东润公司履行了项目工程款的支付义务，东润公司对此表示认可。2019年5月8日，经博冠公司同意，案外人与博冠公司签订《三沙源项目认购意向书》，分别对房屋面积、单价、优惠折扣等事项进行了约定。2019年7月2日，经博冠公司要求东润公司再次向博冠公司出具《委托函》载明“兹有我公司与贵公司于2019年4月26日签订《商品房认购协议》中的银川市永宁县三沙源逸都花园6区13栋2单元3层1号房、15栋2单元2层2号房，房屋总额1140853元。经我公司与认购方颜玉淋协商一致，该房屋的认购方为颜玉淋，由认购方与贵公司签订商品房买卖合同。从买受人认购之日起，住宅所有权属买受人所有，买受人与本公司产生的纠纷与贵公司无关，特此申请。”2019年7月8日，博冠公司向案外人出具了《收据》两份，编号分别为0023364、0023365，载明收到房款的事实。案外人多次要求博冠公司办理上述房屋产权变更登记，博冠公司以各种理由推辞不予办理，后案外人委托律师在永宁县房产交易管理中心查询得知，贵院已于2019年12月5日查封案涉房屋，现案外人认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条在适用问题上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人就享有足以排除强制执行的民事权益，并提供了检索的（2019）最高法民申1560号民事裁定书、（2018）最高法民申387号民事裁定书等案例，请求中止对案涉房屋的查封执行。 申请执行人福波斯公司称，一、案外人至今未与博冠公司就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，且案外人与博冠公司之间没有买卖关系，仅是以物抵债的关系，案外人不是法律规定的消费者；二、根据案外人自述，案涉房屋并不是案外人用于居住，且案外人名下无其他用于居住的房屋不属实，也不符合法律规定。根据案外人提供的证据，均可以证实案外人在三沙源有两套房屋，分别是三沙源逸都花园6区13栋2-301室和涉案房屋，涉案房屋并非系其唯一一套住房，也并非再无其他住房；三、案外人仅向贵院提交房款收据，没有正式发票，其未与博冠签订《书面的商品房买卖合同》，也没有实现博冠公司与四川东润公司工程款的冲抵和博冠代付款，案外人再没有其他证据证明已经实际交付房款；四、案外人认为其非自身原因导致未办理过户登记的理由缺乏事实依据。 本院查明，2019年5月29日，本院作出（2019）宁0121民初2220号民事调解书，约定“一、被告银川博冠房地产开发有限公司欠原告银川福波斯电力设备工程有限公司工程款1211589.39元，质保金79557.34元，利息54228.16元，共计1345374.89元，于2019年12月30日前向原告银川福波斯电力设备工程有限公司支付完毕（后续产生的利息按年利率4.75%支付，自2019年4月1日算至实际付清之日）；二、其余诉讼请求原告银川福波斯电力设备工程有限公司自愿放弃；三、案件受理费16908元，减半收取计8454元，由被告银川博冠房地产开发有限公司负担。”2019年12月2日，本院依据福波斯公司的申请，作出（2019）宁0121民初2220号之一民事裁定书，裁定“冻结被申请人银川博冠房地产开发有限公司名下银行存款150万元或其他同等价值的财产”，并于当日预查封了博冠公司名下的位于永宁县望远镇三沙源逸都花园六区15栋2-202室房屋。2020年1月10日，因博冠公司未履行调解书所确定的义务，本院立案执行福波斯公司与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案。 另查明，博冠公司给颜玉淋出具两张收据，分别载明“2019年7月8日博冠公司收到颜玉淋三沙源6区13-2-3-1房款（抵款）683050元”和“2019年7月8日博冠公司收到颜玉淋交来三沙6区15-2-2-2房款（抵款）457803元”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋均登记在作为房地产开发企业的博冠公司名下，应按照该条规定进行审查处理。关于案涉房屋，案外人颜玉淋称案涉房屋为博冠公司为抵顶欠付东润公司的工程款而抵顶的房屋，案外人依据其与东润公司的债权债务关系认购案涉房屋后，博冠公司遂向案外人颜玉淋出具注明为抵款的收据。依案外人所述，博冠公司抵顶案涉房屋实为消灭博冠公司与东润公司之间的金钱债，案外人认购案涉房屋在内的两套房屋实为消灭东润公司与案外人之间的金钱债，案外人颜玉淋并未实际支付案涉房屋在内的两套房屋的对价，案外人并不能以案涉房屋在内的两套房屋以物抵债的《认购意向书》形成优于其他债权的利益，其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，故对案外人颜玉淋请求中止对案涉房屋查封的执行异议请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人颜玉淋的执行异议请求。 案外人、申请执行人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长 王 辉 审判员 吴承琳 审判员 黄建兴 二〇二一年二月五日 书记员 穆志霞 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》