大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初650号原告：孔繁滨，男，1970年2月19日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘子勋，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭祥川，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：大连安达庆安开发公司，统一社会信用代码912102112430443237，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇岔鞍村。法定代表人：韩行通（已去世，现由韩帅代行法定代表人职务）。委托诉讼代理人：唐雪松，系辽宁法大律师事务所律师。原告孔繁滨诉被告大连安达庆安开发公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘子勋、郭祥川，被告的负责人韩帅、委托诉讼代理人唐雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还购房款1,360,000元；2、判令被告支付自2012年12月16日起，以1,360,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：原、被告于2012年12月26日签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买坐落于大连市甘井子区岔沟石门沟的房屋，房屋总售价为1,360,000元。原告按照约定向被告全额交付房款后，按照合同约定被告应当向原告交付房屋并办理房屋交接手续。原告于2012年12月26日向被告指定收款人钟振革账户支付全额房款，但被告未按约定向原告交付房屋，经原告多次催促一直未予以交房，严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告虽和被告于2012年12月26日签订了房屋买卖合同，但被告并没有收到该款项，原告所购买的案涉房产系与案外人钟振革进行的实际买卖，被告也没有指定钟振革为本案的该房屋收款，原告和案外人钟振革已对该案涉的房屋进行了交接，原告向被告主张返还房屋款的请求没有事实依据。第二，原告现请求被告要求返还房屋款，在起诉书中主张在交款后一直没有收到该房屋，应从合同约定的交款时间计算原告所请求的诉讼时效，现该案已明显超过了原告所主张的诉讼时效期间。经审理查明：2012年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方全额投资兴建的二层住宅楼一处；所购房屋坐落于大连市甘井子区岔沟石门沟，建筑面积286.69平方米，车库面积25.32平方米；房屋总售价人民币1,360,000元；付款方式：乙方一次性付清全额房款，甲方出具收款收据；乙方全额缴付房款后，甲方向乙方交付房屋，双方办理房屋交接手续；合同签订生效后，在国家相关法律和政策规定允许的条件下，甲方应为乙方办理所购房屋的房产证照及集体土地使用证，乙方应根据办证机关的要求，提供办证必须的证件及资料，配合办证，办证中发生的费用由乙方承担。同日，原告将房款1,360,000元通过招商银行汇款至案外人钟振革账户中。被告为原告出具《专用收款收据》，载明付款单位为原告孔繁滨，金额为1,360,000元，收款事由为房款。另查，被告提供其于2012年3月29日与案外人钟振革签订的《房屋买卖合同》一份，载明钟振革（乙方）购买安达庆安公司（甲方）投资兴建的二层住宅楼一处，所购房屋位于大连市甘井子区岔沟石门沟，建筑面积286.69平方米，车库面积25.32平方米，房屋售价为1,800,000元。被告另提供专用收款收据三份，分别为：2012年3月29日，付款人钟振革，收款单位安庆公司，房款5,000,000元，收据手写“收回换开两张收据”；2012年3月29日，付款人钟振革，收款单位安达庆安，房款3,640,000元，收据手写“原白玉玲、于俊秀两处房共开具一张收据，现收回原收据，换开两张收据”；2012年12月26日，付款人孔繁滨，收款单位安庆公司，房款1,360,000元，收据手写“原白玉玲住宅后转给钟振革，现转出，原发票收回换此发票”。再查，在本院与案外人钟振革的通话中，钟振革陈述：“我给他家（安达庆安）干工程，他该（欠）我钱，就把房子顶给我了，完后我没有那么多钱，民工需要钱，我得给工人工资，经过安达同意我就把这个房子又转让给老孔（原告）了”。又查，原告的哥哥孔繁强（证人）曾于2019年11月到被告处与案外人韩建广沟通案涉房屋交付事宜。现案涉房屋已被拆除。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、专用收款收据、个人转账汇款业务受理回单、证人证言、企业信息查询单、照片、视听资料、当事人陈述及本院的庭审笔录等在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点有三项：一、原告起诉是否已过诉讼时效问题；二、案涉《房屋买卖合同》效力问题；三、原告已付房款及利息是否应由被告向其返还问题。针对焦点一：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2012年12月26日支付购房款，但根据其提供的录音资料，其哥哥孔繁强于2019年到被告处针对案涉房屋主张过权益，且孔繁强作为证人出庭作证，本院认为，孔繁强到被告处主张权益的行为可以代表原告，产生诉讼时效中断的效果，被告提出的诉讼时效抗辩不能成立。针对焦点二：原告主张案涉房屋归被告所有，被告有权处置该房屋，故原、被告间《房屋买卖合同》有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，不得将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。本案中未有证据能够证明建设在集体土地上的案涉房屋已经取得合法建设规划手续，故无论案涉房屋买卖发生于原告与被告之间还是原告与案外人之间，该房屋买卖行为因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定为无效。针对焦点三：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋买卖合同被认定无效，收取购房款的合同相对方应向原告返还购房款，双方争议的焦点在于，被告是否与原告存在真实有效的房屋买卖合同关系，向原告返还购房款的义务义务是否应由被告履行。本院认为，原告虽然与被告签订了《房屋买卖合同》，并由被告向其出具收款收据，但双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。原告将1,360,000元购房款支付给了案外人钟振革，被告不享有作为出卖人最重要的权利，即其并未收取购房款。此外，原告虽称被告授意其将购房款支付给钟振革，但未能提供相应的证据予以证明，其亦未举证证明钟振革系被告员工，收取款项系履行职务行为。根据被告提供的钟振革与被告签订的购房合同及收款收据，并结合钟振革在本院向其询问时其本人的陈述，可以认定被告辩称的其将案涉房屋抵顶给钟振革，又由钟振革将案涉房屋出卖给原告这一主张具有高度可能性。故原告应系自案外人钟振革处购买案涉房屋。原告主张被告向其承担返还房款及利息的责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告孔繁滨的诉讼请求。案件受理费17,040元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谢妍芳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二一年二月二日书 记 员  戚 鑫本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求；义务人同意履行义务；权利人提起诉讼或者申请仲裁；与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。