上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初2243号原告：上海涛滔实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张蓓，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷婷，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：方殿友，男，1963年10月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省。被告：上海市青浦区海角湾旅馆，住所地上海市青浦区。原告上海涛滔实业有限公司(下称“涛滔公司”)诉被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆(下称“海角湾旅馆”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年2月19日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人许婷婷到庭参加诉讼。被告方殿友、海角湾旅馆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告涛滔公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告返还租赁的房屋；2、判令两被告支付原告拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)180,260元；3、判令两被告向原告支付逾期支付租金的违约金(自2020年2月1日起算，暂计至2020年11月2日应付违约金为11,450元；后续违约金自2020年11月3日起算，以2020年2月1日至2020年11月2日期间拖欠租金180,260元为基数，按日万分之三，计算至实际付清之日止)；4、判令两被告向原告支付逾期返还房屋的占有使用费(自2020年11月3日起算，计算至租赁房屋实际返还之日，按247,192元/年租金标准计算得出的日租金标准677.24元的2倍即1,354.48元/日计算)；5、请求判令两被告向原告支付拖欠的物业管理费(自2016年11月1日起算，暂计至2020年12月13日应付物业费为15,220.51元；后续物业费自2020年12月13日起，按每月4.50元/平方米，计算至租赁房屋实际返还之日)；6、判令两被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金(自2016年11月1日起算，暂计至2020年12月13日应付违约金为13,532.25元；自2020年12月13日起，以2016年11月1日至2020年12月13日期间应付物业管理费15,220.51元及按每月4.50元/平方米计算至租赁房屋实际返还之日的物业管理费之和为基数，按日万分之三,计算至实际付清之日止)；7、请求判令两被告向原告支付解除合同违约金123,596元(合同解除时6个月租金金额，即247,192元/2=123,596元)；8、请求判令两被告向被告的登记机关上海市青浦区市场监督管理局办理变更被告海角湾旅馆注册地址或注销被告海角湾旅馆的相关手续，并判令两被告向原告支付逾期办理上述手续的违约金(自2020年11月3日起算，要求计算至上述手续办理手续完成之日，按247,192元/年租金标准计算得出的日租金标准677.24元的2倍，即1,354.48元/日计算)。事实与理由：原告与被告方殿友于2016年5月5日签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告方殿友。合同约定了租赁面积、租金计算方式及支付方式、租期为2016年4月20日起至2021年7月31日止。另合同第5.4条约定被告方殿友应自房屋交付之日起支付物业管理费。合同第12.2条约定被告方殿友逾期支付租金或公用事业费、物业管理费等合同约定应支付的任何款项的，应当支付违约金。合同第11.4条约定被告方殿友逾期支付上述费用累计达30日的，原告有权解除合同。合同第12.2条对解约违约金进行了相应约定。合同第14.3条对于迟延办理经营主体注册地址等变更或注销手续支付的违约金亦进行了约定。合同签署后，原告向被告方殿友交付了房屋，被告方殿友于2016年10月13日在系争房屋注册设立被告海角湾旅馆。然在合同履行过程中两被告未按约支付租金、物业管理费，拖欠租金、物业管理费等费用达数十万元，严重违约。原告于2020年9月14日向被告方殿友发送律师函，要求其限期缴纳逾期的租金及物业管理费，但被告方殿友未予以理会；后原告于2020年10月30日向被告方殿友发送律师函，告知因其违约行为，双方合同自2020年11月2日解除，要求其支付拖欠的租金、公共事业费、物业管理费等费用，并要求被告收到函件后3日内撤离房屋，返还原告。然两被告一直未支付任何费用、亦未将被告海角湾旅馆注册地址迁出系争房屋及返还房屋，导致系争房屋无法进行其他经营主体的登记注册，该房屋无法实现对外出租的目的，故原告诉至法院作如上诉请。被告方殿友、海角湾旅馆未作答辩。经开庭审理查明：2016年5月5日，涛滔公司(甲方、出租方)与方殿友(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为414.23平方米，房屋用途为商业用房。合同第3.1条约定房屋的租赁期限为五年，自2016年4月20日起至2021年7月31日止，租金起算日为2016年8月1日，在此之前为乙方开业准备期(含装修)，免收租金。合同第4.1条约定租赁期内前二年的年租金为22万元，自第三年开始(即从2018年8月1日起)租金标准在前一年的基础上递增6%，自第五年开始(即从2020年8月1日起)租金标准在前一年的基础上递增6%。上述租金金额未包含甲方的税费，乙方如需甲方提供发票的，则甲方的相关税费由乙方承担，随租金一并支付给甲方。第4.2条约定租金按每半年支付，付六押二，先付后用，首期六个月租金应于2016年5月10日前支付，其后每期租金应于该租期开始日前支付。第5.1条约定乙方应于本合同签订之日向甲方支付租金保证金16万元，乙方如期支付首期租金的，甲方同意将租金保证金调整至5万元，剩余11万元保证金可冲抵部分首期租金。第5.2条约定租赁期满或本合同终止，在乙方返还该房屋以及将乙方以该房屋地址作为乙方相关准证(包括但不限于营业执照、税务登记证)之注册地址的搬离或注销手续完成后的30日内，甲方将收取的保证金除用以充抵合同(含双方签订的所有合同)约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第5.4条约定乙方应自甲方交付房屋之日起,该房屋的水、电、煤、电话、有线电视和互联网络等公用事业费及物业管理费由乙方承担。物业管理费按物业公司现行的收费标准，每月2元/平方米。今后物业管理费调整的,按调整后的执行。物业管理费由乙方直接支付给甲方，先付后用，支付时间及方式同租金。如物业公司就该房屋在一定时间内免收甲方物业管理费的，则甲方承诺同样免收乙方的物业管理费。第10.1条约定，无论出于何种原因，租赁关系终止后，乙方应当在3日内撤离该房屋，将该房屋返还甲方。乙方逾期返还该房屋的，每逾期1日，应当向甲方支付相当于该房屋平均日租金2倍的占有使用费，乙方未经甲方事先同意逾期返还该房屋的，甲方有权不经事先催告强行收回房屋，乙方遗留在店内的物品视为乙方已放弃所有权利，甲方有权任意处置，因此产生的费用和损失由乙方承担。第11.4条约定在租赁期内，除本合同外已有约定外，出现有下列情形之一的，甲方亦可书面通知乙方解除合同，终止租赁关系，乙方装修以及添加的附属设施设备均无偿归甲方所有，甲方无需任何补偿，并有权要求乙方承担违约责任：(1)乙方逾期支付租金或公用事业费、物业管理费、违约金等本合同项下乙方应支付的任何款项累计达到30日的……。第12.2(1)条约定乙方逾期支付租金或公用事业费、物业管理费等本合同项下乙方应支付的任何款项的，每逾期1日，应按逾期支付金额的千分之三向甲方支付违约金。第12.2(2)条约定租赁期限内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，或乙方擅自解除本合同的，乙方租金未足额支付的仍应补足外，乙方还应向甲方支付合同解除之时6个月租金作为违约金。如甲方的实际损失超过违约金的，乙方应按实际损失赔偿。第14.1条约定乙方在该房屋中设立经营主体用以对外经营，乙方明确承诺，经营主体自设立之日起，即自动成为本合同乙方中的一名主体，共同享有乙方的权利，承担乙方的义务。乙方应保证经营主体于甲方要求的任何时间于本合同上签章。第14.3条约定乙方应在本合同终止或提前解除后2天内向相关的登记机关递交变更经营主体注册地址或注销经营主体的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30天内完成该等变更或注销手续。若逾期，每逾期一日，乙方应按本合同终止或提前解除之时日租金的2倍向甲方支付违约金。合同另对其他内容作了约定。合同签订后，涛滔公司依约向方殿友交付上述房屋，方殿友向涛滔公司支付保证金5万元，支付租金至2020年1月31日，支付物业费至2016年10月31日。2018年12月16日，上海市青浦区佳邸别墅业主委员会与上海青住物业管理有限公司签订《物业服务合同补充协议》约定，上海市青浦区佳邸别墅小区经召开业主大会会议，对小区《物业费调整》进行了表决，表决结果满足“调整物业费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”之规定要求，决定小区自2019年1月1日起执行的物业费标准为：住宅3元/月/平方米，商铺4.5元/月/平方米。2020年9月14日，涛滔公司通过EMS快递向方殿友发送律师《律师函》，载明截止2020年9月10日方殿友仅支付部分租金及物业费，尚欠如下费用未付：租金240,196元(2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金计116,600元；2020年8月1日至2021年2月1日期间的租金)、物业费68,140.84元(2016年11月1日至2020年7月31日期间的物业费计56,956.63元；2020年8月1日至2021年2月1日期间的物业费计11,184.21元)。方殿友逾期支付租金及物业费达30日以上，已构成严重违约。一、请方殿友收到本函件后10日内向原告涛滔公司支付欠付的租金及物业费，并按欠付金额的千分之三/日支付违约金。二、若方殿友逾期未支付相关费用，涛滔公司有权单方解除双方租赁合同，收回房屋，并要求方殿友承担全部违约责任。2020年10月30日，涛滔公司通过EMS快递向方殿友发送律师《律师函》，载明因合同履行过程中方殿友多次拖欠租金、物业管理费、电费等费用高达二十万元，已构成严重违约。一、原告涛滔公司按照合同的约定单方解除双方的租赁合同，上述租赁合同自方殿友收到本函之日依法解除。二、方殿友于收到本函件后3日内将拖欠的租金、公共事业费、物业管理费、逾期违约金以及合同提前解除的违约金等支付给涛滔公司。三、方殿友于收到本函件后3日内撤离该房屋，并将房屋返还给涛滔公司。逾期未返还的，涛滔公司将依据合同的约定强行收回该房屋，方殿友遗留在该房屋内的物品视为方殿友已放弃所有权利，涛滔公司有权任意处置，因此造成的费用及损失将由方殿友全额承担。四、方殿友于收到本函后2日内向相关的登记机关递交变更经营主体注册地址或注销经营主体的全部合法文件，并确保在收到本函后30天内完成该等变更或注销手续，如有逾期，涛滔公司将有权依据合同的约定向方殿友收取逾期违约金。该快件于2020年11月2日被签收。另查明，系争房屋产权登记在涛滔公司名下。海角湾旅馆于2016年10月14日注册设立，经营场所为系争房屋内，经营者为方殿友。以上查明的事实，由原告陈述，租赁合同、上海市房地产权证、律师函等证据予以证明，并经庭审出证，本院经审核后依法予以确认。原告表示：1、案涉租赁合同虽由原告与被告方殿友签订，但合同约定方殿友在系争房屋内设立的经营主体即被告海角湾旅馆自设立之日起自动成为本合同中乙方的一名主体，共享乙方权利承担乙方义务，故案涉租赁合同的相对方应为两被告，应由两被告共同承担责任；2、两被告拖欠租金、物业费等其他费用已经超过30日，符合合同约定的解除条件，且原告通过快递向被告寄送解除合同的律师函并于2020年11月2日被签收，故双方合同已经于2020年11月2日解除；3、原告按合同约定主张逾期支付租金及物业管理费的违约金，但对于违约金标准，原告自愿调整至日万分之三；4、被告方殿友已经支付的租赁保证金5万元同意在本案中一并处理，但应按约抵扣相关费用；5、被告方于2020年12月13日支付原告5万元，该钱款原告自愿用于抵扣被告方欠付的物业费。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告方殿友签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告海角湾旅馆虽未参与案涉合同的签订，但其系被告方殿友承租后在系争房屋设立的经营主体，现原告依合同约定要求被告海角湾旅馆作为承租人与被告方殿友共同履行承租人的义务于法有据，本院予以支持。两被告占有使用房屋，却自2020年2月起未按约履行租金等费用支付义务，显属违约，原告有权解除案涉租赁合同，合同解除日期本院认定为2020年11月2日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告依据合同约定要求两被告支付欠付租金、物业管理费、逾期支付租金及物业管理费的违约金、解约违约金，于法有据，本院予以支持。被告于2020年12月13日支付的5万元，原告主张用于抵扣物业管理费，于法无悖，本院予以准许。对于被告方殿友已经支付的租赁保证金5万元，用于冲抵上述两被告应当承担的付款及违约责任。虽然合同对于逾期支付租金的违约金标准约定为日千分之三，现原告涛滔公司自愿按照日万分之三的标准主张，系其自愿处分自己的权利，本院予以确认。合同解除后，两被告应腾退系争房屋。在两被告实际将房屋腾退返还给原告之前，两被告理应支付相应的占有使用费及物业管理费，现原告涛滔公司按照合同约定主张占有使用费标准，本院予以支持，至于物业管理费可参照双方原合同约定的调整后的物业管理费标准。至于合同解除之后，原告涛滔公司主张两被告拖欠的占有使用费及物业管理费的违约金，无合同依据及法律依据，本院不予支持。对于原告要求两被告注销或变更以涉讼房屋为注册地的工商登记等手续的诉请，因工商税务登记注销事宜涉及相关行政管理部门的审查及审批，应属相关行政管理部门权限范围，并不属于民事法律调整的范畴，故本院对此不予审处。对于原告提出的要求被告支付逾期注销违约金的主张，于法有据，本院予以支持，但起算时间应调整为2020年12月3日。被告方殿友、海角湾旅馆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号的房屋返还原告上海涛滔实业有限公司；二、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海涛滔实业有限公司支付租金179,752元；三、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海涛滔实业有限公司支付逾期支付租金的违约金(以116,600元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年2月1日起算至实际支付之日止；以63,152元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年8月1日起算至实际支付之日止)；四、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海涛滔实业有限公司支付房屋占有使用费(按照年租金494,384元的标准，自2020年11月3日起计算至房屋返还之日止)；五、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海涛滔实业有限公司支付物业管理费(2016年11月1日至2020年11月2日止的物业管理费为12,673元；以月物业管理费1,864.04元的标准，自2020年11月3日计算至房屋返还之日止)；六、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海涛滔实业有限公司支付逾期支付物业管理费违约金(2016年11月1日至2020年1月31日期间物业管理费逾期支付的违约金为12,140元；以4,227.58元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年2月1日起算至2020年12月13日计400.80元；以6,956.63元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年2月1日起算至实际支付之日止；以5,716.37元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年8月1日起算至实际支付之日止)；七、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海涛滔实业有限公司支付解约违约金73,596元(原告上海涛滔实业有限公司应退还被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆的租赁保证金5万元在本款项中已予以抵扣)；八、被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海涛滔实业有限公司支付逾期办理注销手续的违约金(按照1,354.48元/天的标准，自2020年12月3日起算至注销手续办理完成之日止)；九、原告上海涛滔实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,157.30元，减半收取计3,578.65元，由被告方殿友、上海市青浦区海角湾旅馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年二月二十六日法官助理 杨洁书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。