河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1281民初53号原告：杨灵敏，男，汉族，1969年12月15日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王会利，河南博同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中原银行股份有限公司义马支行，统一社会信用代码91411281561000086R，住所地义马市银杏路与龙山街交叉口。负责人：任阳，行长。委托诉讼代理人：邓露露，男，系该行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：吴喜喜，河南锦硕律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：王红伟，男，汉族，1970年9月7日出生，现住义马市。被告：李祯祥，男，汉族，1965年6月27日出生，现住义马市新区。第三人：胡桂荣，女，1964年9月27日出生，汉族，现住义马市。第三人：毛卫东，男，1966年11月18日出生，汉族，现住义马市。第三人共同委托诉讼代理人：李博，河南思宏律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨灵敏与被告中原银行股份有限公司义马支行（以下简称中原银行义马支行）、王红伟、李祯祥，第三人胡桂荣、毛卫东执行异议之诉一案，本院于2020年9月24日作出（2020）豫1281民初749号民事判决书，被告中原银行义马支行不服该判决，上诉于三门峡市中级人民法院。三门峡市中级人民法院于2020年12月17日作出（2020）豫12民终1559号民事裁定书，裁定发回我院重新审理。本院于2021年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨灵敏及委托诉讼代理人王会利，被告中原银行义马支行委托诉讼代理人邓露露、吴喜喜，第三人胡桂荣、毛卫东共同委托诉讼代理人李博均到庭参加了诉讼。被告王红伟、李祯祥经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告杨灵敏向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行洛阳××××与牡丹大道交叉口康城尚阁919号房屋（价值18.5万元）；2、确认原告系洛阳××××与牡丹大道交叉口康城尚阁919号房屋的所有权人。事实和理由：被告中原银行义马支行与毛卫东、王红伟、李祯祥、胡桂荣借款合同纠纷一案，由义马市人民法院作出（2018）豫1281民初1131号民事调解书。该调解书生效后，胡桂荣、毛卫东、王红伟、李祯祥没有履行调解书义务，中原银行在申请执行中，查封了登记在毛卫东名下的位于洛阳××××与牡丹大道交叉口康城尚阁919号房屋。原告对执行标的提出书面异议，义马市人民法院于2020年6月23日作出（2020）豫1281执异16号执行裁定：驳回原告的异议请求。2009年5月份，原告与毛卫东及案外人唐国育约定合伙成立河南博同律师事务所，分别以洛阳××××与牡丹大道交叉口康城尚阁919号、920号、703号房屋投资用于律所经营场所。原告自2009年5月6日开始装修919号、920号房屋，在装修过程中，原告与毛卫东及案外人唐国育因为意见不同，后约定毛卫东及案外人唐国育退伙，由原告成立个人律师事务所。2009年8月11日，原告与毛卫东签订《换房协议》，双方约定：原告将其购买的703号房屋更名到毛卫东名下归其所有；毛卫东将其名下相同面积的919号房屋归原告所有，待毛卫东偿还919号房屋的全部按揭贷款后将房屋过户登记到原告名下。2009年5月6日，毛卫东将其所有的919号房屋交付给原告杨灵敏。2009年8月12日，杨灵敏将其全款购买的703号房屋交付给毛卫东并登记到毛卫东名下。综上，原告杨灵敏与毛卫东签订《换房协议》、原告交付给毛卫东全部房款、占有涉案房屋均在人民法院查封之前，且没有办理过户的原因系毛卫东没有还清按揭贷款所致，原告不存在过错。请求人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告中原银行义马支行提出以下答辩意见：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条之规定，执行异议案件应当审查案外人是否系权利人，而不动产权利人的认定标准是已登记的不动产按照不动产登记簿判断。本案争议房屋登记在第三人毛卫东名下，因此，原告并非本案房产的权利人，应当依法驳回其诉讼请求。《换房协议》因违反担保法第49条规定而无效，依法不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，不属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。根据担保法第49条规定：抵押期间，××转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；××未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效；转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求××提供相应的担保；××不提供的，不得转让抵押物。××转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。本案中，毛卫东与建设银行股份有限公司洛阳分行于2008年6月2日签订了《房地产抵押合同》，并于当日在洛阳市房地产市场管理处办理了商品房按揭登记。却在2008年8月11日与毛卫东签订《换房协议》，将抵押物进行转让，即未通知抵押权人也未将抵押物所得价款进行提存，违反了担保法的规定。因此，换房协议无效。杨灵敏与第三人毛卫东在919号房屋已经设立抵押期间，签订《换房协议》的行为，不发生物权变动的效果，实际权利人仍系第三人毛卫东。根据物权法第191条规定：抵押期间，××未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，杨灵敏与第三人毛卫东签订《换房协议》的行为发生在抵押期间，在未经抵押权人同意的情况下，不发生物权变动的效果，实际权利人仍系第三人毛卫东。因此案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的合法依据。综上所述，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的合法依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告王红伟、被告李祯祥未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人胡桂荣、毛卫东辩称，1、第三人与原告置换房屋属实，且置换的时间是在原告成立律师事务所之初；2、第三人置换给原告的房屋系银行按揭付款，是由于第三人的原因未能及时将涉案房屋办理过户变更手续；3、第三人在置换房屋时已收到原告所付的房款，也就是置换的房屋。涉案房屋的款项由第三人支付，已于2018年9月30日前偿还完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方当事人无异议的证据，即原告提交的第一组证据义马市人民法院（2020）豫1281执异16号执行裁定书一份，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，即原告提交的第二、三、四、五组证据：原告与洛阳康桥物业管理有限公司签订的《康城．尚阁装修管理规范》一份、《装饰装修施工协议》一份、第三人毛卫东与洛阳康桥物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》一份、魏建良与唐国育签订的《商品房买卖协议》一份；原告杨灵敏与毛卫东签订的《换房协议》一份、魏建良出具的《收到条》一份、第三人毛卫东与洛阳康都置业有限公司签订的《商品房预售合同》一份、《国有土地使用证》一份、河南博同律师事务所执业许可证一份；洛阳中原康城集团康桥物业管理有限公司营业执照一份、洛阳中原康城集团康桥物业管理有限公司出具的施工许可证收据1份、水电费收据11份、票据4份、洛阳中原康城集团康桥物业管理有限公司出具的《证明》一份；洛阳市不动产登记中心不动产权登记表、919号房屋贷款结清证明，第三人提交的第一、二、三、四、五组证据及补充提交的证据：洛阳市西工区人民法院民事调解书、（2018）豫303民初3207号、登记时间为2010年7月22日房他证市字第00017491号房屋他项权证、建设银行个人贷款支付凭证、建设银行个人贷款对账单、商品房买卖合同一份；个人住房（商业用房）借款合同一份；洛阳市房地产抵押合同一份；销售不动产发票二份；第三人毛卫东的建设银行账户交易明细单8份，建设银行出具的毛卫东个人贷款结清证明一份。本院认为，以上证据形式合法，且内容与案件事实相关联，可以作为定案的依据。关于原告提交的第六组证据，最高法院三份生效文书，本院认为，该三份文书与本案无关，不能作为证据使用，不予采信。原告补充提交的洛阳市不动产登记中心不动产登记记载表一份，因未加盖洛阳市不动产登记中心的公章，被告对该份证据不予认可，故该证据本院不予采信。依据上述有效证据，结合当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：第三人毛卫东、胡桂荣二人系夫妻关系。2008年4月29日，毛卫东与洛阳康都置业有限公司（以下简称康都置业）签订商品房买卖合同，合同约定，毛卫东购买康都置业开发的位于洛阳市××新区××与牡丹大道交叉口东北角康城××小区××单元××号房屋，该房屋建筑面积56.39平方米，总金额146,520元。付款方式为毛卫东于2008年3月13日向康都置业支付首付房款46,520元，剩余房款100,000元，办理银行按揭贷款，交房日期2009年4月30日前。2008年5月6日，毛卫东与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订了个人住房（商业用房）借款合同，合同约定毛卫东借款壹拾万元，借款期限贰佰肆拾个月，即从2008年5月6日起至2028年5月6日止。该借款用于购买洛阳新区康城尚阁01-01-0919号房屋，并以该房屋作为抵押。该笔借款的担保人为康都置业，××为毛卫东。2008年6月2日，毛卫东与中国建设银行股份有限公司洛阳分行、康都置业签订洛阳市房地产抵押合同，该合同约定××毛卫东与担保人康都置业签订的商品房买卖合同，购买房产位于洛阳新区康城××小区××单元××号，建筑面积56.39平方米，房价款壹拾肆万陆仟伍佰贰拾元。××毛卫东因资金不足，将上述房地产及相关权益抵押予抵押权人中国建设银行股份有限公司洛阳分行，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。担保人为××承担担保责任。该合同签订后向洛阳市房地产市场管理处将康城尚阁小区第1幢1单元9层919号房屋进行了商品房按揭登记。2009年，原告杨灵敏与第三人毛卫东及案外人唐国育准备合伙成立律师事务所，约定其三人分别出资一套房屋用于律所经营，由原告杨灵敏出资康城尚阁920号房屋、毛卫东出资919号房屋、案外人唐国育购买703号房屋出资。2009年7月26日，案外人魏建良与唐国育签订了商品房买卖协议，约定魏建良将康城尚阁703号商品房（56.39平方米）出售给唐国育，签订协议之日唐国育支付定金贰万元，商品房总价款壹拾贰万伍仟元整，余款壹拾万零伍仟元2009年8月18日前付清，余款付清时，魏建良将该商品房有关票据交给唐国育，并协助唐国育办理有关变更手续。后杨灵敏、毛卫东、唐国育三人因筹建律师事务所过程中发生分歧，毛卫东和案外人唐国育退出。经三人协商，由杨灵敏购买魏建良703号房屋与毛卫东的919号房屋进行交换。2009年8月11日，原告杨灵敏与第三人毛卫东签订了换房协议，协议约定原告杨灵敏一次性购买魏建良康城尚阁703室，建筑面积56.39平方米与第三人毛卫东已购买的同等面积919室进行交换。双方共同到开发商处将703室商品房买卖合同变更为毛卫东，契税由原告杨灵敏承担，入住和办理房产证等费用由毛卫东承担。919室的按揭贷款由毛卫东偿还，与杨灵敏无关，贷款还清后，双方共同将919室房产过户到杨灵敏名下。2009年8月12日，杨灵敏向魏建良支付703室购房款125,000元，魏建良出具收到条。2009年8月31日，毛卫东与康都置业另行签订了商品房预售合同，合同载明康都置业康城尚阁第1幢1单元1-703号房屋的购买人为毛卫东。2009年5月6日，原告杨灵敏与洛阳康桥物业管理有限公司签订了装饰装修施工协议及装修管理规定，后原告对919-920号房屋进行装修。2009年7月22日，河南博同律师事务所成立，负责人杨灵敏，组织形式个人，住所地为河南省洛阳市××大道××号康城尚阁919-920号，上述康城尚阁919、920号房屋由原告占有、使用至今。经查，康城尚阁919号房屋因毛卫东未按期向中国建设银行股份有限公司洛阳分行偿还贷款，2018年7月13日，洛阳市西工区人民法院立案受理了中国建设银行股份有限公司洛阳分行诉毛卫东、胡桂荣金融借款合同纠纷一案。后洛阳市西工区人民法院作出（2018）豫0303民初3207号民事调解书，该调解书确定毛卫东、胡桂荣于2018年9月30日清偿完所欠中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本息67,639.56元。毛卫东于2018年9月28日将上述调解书载明的款项归还中国建设银行股份有限公司洛阳分行。截至目前，康城尚阁919号房屋仍登记在毛卫东名下。另查明，原告中原银行义马支行诉被告毛卫东、胡桂荣、李祯祥、王红伟金融借款合同纠纷一案，诉讼过程中，本院依申请人中原银行义马支行申请，于2018年8月21日作出（2018）豫1281执保93号执行裁定书，裁定冻结被申请人胡桂荣、毛卫东、王红伟、李祯祥名下626,909.72元的银行存款或查封同等价值的财产。同日，本院作出（2018）豫1281执保93号之1号协助执行通知书，要求洛阳市不动产登记中心协助执行以下事项：查封被申请人毛卫东名下位于洛阳市××大道××号中原康城－康城尚阁1幢919号（洛房权证市字第××号）的房产。查封期限三年，自2018年9月5日至2021年9月4日。2018年9月15日，本院向洛阳市不动产登记中心送达上述法律文书。2018年12月20日，本院作出（2018）豫1281民初1131号民事调解书，载明原告中原银行义马支行与被告胡桂荣、毛卫东、王红伟、李祯祥双方自愿达成如下协议：一、原、被告双方共同确认被告胡桂荣、毛卫东尚欠原告中原银行义马支行借款本金500,000元、借款利息126,909.72元，以及2018年7月6日至借款还清之日止按月利率0.95625%计算的利息；二、被告胡桂荣、毛卫东自2018年12月至2019年4月，每月28日前向原告中原银行义马支行偿还借款本金100,000元；三、被告胡桂荣、毛卫东于2019年5月30日前向原告中原银行义马支行偿还借款利息126,909.72元，并支付按未偿还的借款本金2018年7月6日至借款还清之日止以月利率0.95625%计算的利息；四、如被告胡桂荣、毛卫东未按上述协议履行还款义务，原告中原银行义马支行可就剩余全部款项向法院申请强制执行；五、被告王红伟、李祯祥对上述款项承担连带清偿责任。该民事调解书发生法律效力后，因胡桂荣、毛卫东等未按期履行相应法律义务，权利人中原银行义马支行向本院申请强制执行。后案外人杨灵敏对本院查封毛卫东名下位于洛阳市××大道××号中原康城－康城尚阁1幢919号（洛房权证市字第××号）的房产不服，向本院提出书面异议，本院于2020年6月23日做出（2020）豫1281执异16号执行裁定书，裁定驳回案外人杨灵敏的异议请求，原告遂诉讼来院。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于杨灵敏对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据庭审查明的事实：第一、涉案的康城尚阁1幢919号房产系2018年9月5日被本院查封，而原告与第三人签订的换房协议是在2009年8月11日，原告与第三人虽然签订的是换房协议，但系为了房屋买卖所采取的一种简便交易形式，为附条件合同，其实质仍是买卖关系，故在查封前，双方已签订合法有效的书面买卖合同；第二、根据原告提交的证据显示，919号房屋自2009年5月6日起一直由原告占有使用至今，原告在查封前已合法占有该不动产；第三、原告用703号房屋与第三人的919号房屋进行交换，703号房屋系原告支付全部房款，且703号房屋在之后已登记给第三人，故原告已经支付了全部价款；第四、涉案919号房屋未过户至原告名下，是由于919号房屋办理了银行按揭贷款，第三人毛卫东未按期还清贷款，其合同约定的过户条件尚未成就。而第三人在2018年9月28日贷款还清后，该房屋已于2018年9月5日被本院查封，涉案房屋未能及时办理过户非因原告自身原因所致。综合以上几点，原告与第三人之间存在真实的房屋买卖关系，原告已经支付相应的价款并实际占有该房屋，原告对康城尚阁1幢919号房屋享有合法的民事权益，足以排除人民法院对该房屋的执行。故原告的第一项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求确认案涉房屋的所有权归原告的诉讼请求。本院认为，不动产物权按照登记生效原则，买卖双方通过房屋买卖合同方式转移物权，只有在完成所有权转移登记手续后，买受人才取得不动产的所有权。本案中，虽然原告与第三人签订了商品房换房合同，并支付了房款，但对涉案房屋享有的是物权期待权，并未取得案涉房屋的所有权，故原告的该项诉讼请求不予支持。被告中原银行义马支行辩称，涉案房屋登记在第三人毛卫东名下，原告并非本案房屋的权利人，换房协议因违反法律规定，应为无效协议。对此，本院认为，本案原告付清703号房屋购房款后，实际上已履行了支付919号房屋购房款的义务，第三人在2009年也将919号房屋交付给原告使用，双方的买卖关系合法有效，并已实际履行完毕。因第三人未还清按揭贷款，造成涉案房屋无法过户，但原告与第三人之间的换房合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，受法律保护。物权法第191条的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力不及于作为原因行为的债权合同，即在抵押权存续期间，出卖人（××）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同的效力。因此，被告的辩称理由没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：一、不得执行洛阳市洛龙区牡丹大道1号中原康城－康城尚阁1幢919号房屋；二、驳回原告杨灵敏的其他诉讼请求。案件受理费4,000元，由被告中原银行股份有限公司义马支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  赵淑云人民陪审员  郭发宣人民陪审员  贾红霞二〇二一年二月二十五日法官助理张欣书记员张翼