文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初24790号原告：蔡雨君，女，1972年5月25日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：陶国才，男，1961年5月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：陶俊囡（曾用名蔡其珊），女，2009年4月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。法定代理人：蔡雨君，女，1972年5月25日出生，汉族，住重庆市江北区。三原告共同委托诉讼代理人：刘毅，重庆国生律师事务所律师。被告：重庆全红中医院有限责任公司，住所地重庆市渝中区大坪正街160号2幢3-14、4-3、4-4、4-5、4-6、4-15#，统一社会信用代码91500103MA5U5Y3C0A。法定代表人：胡仕红，该公司总经理。被告：胡仕红，女，1977年12月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。二被告共同委托诉讼代理人：陈嘉莉，重庆金码律师事务所律师。原告蔡雨君、陶国才、陶俊囡与被告重庆全红中医院有限责任公司、胡仕红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人张毅，被告共同委托诉讼代理人陈嘉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡雨君、陶国才、陶俊囡向本院提出诉讼请求：1．要求被告重庆全红中医院有限责任公司立即支付2020年度（从2019年11月9日至2020年11月8日）剩余租金人民币134159元；2．要求被告重庆全红中医院有限责任公司支付原告违约金人民币40248元（以134159元为基数，按30%计算）；3．确认被告依合同没收原告甲方租赁保证金人民币42000元；4．要求被告胡仕红对上述1-3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5．诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年11月9日，被告胡仕红与原告蔡雨君签订了《商铺租赁合同》，约定由被告胡仕红承租三原告所有的位于重庆市渝中区房屋(下称标的房屋)。房屋建筑面积531.1平方米，《商铺租赁合同》第3.2.1条约定2019年房屋租金334159元。《商铺租赁合同》第3.3条约定租金年缴，被告应于每年10月9日前向原告缴纳下年度租金。《商铺租赁合同》第四条约定被告胡仕红向原告缴纳租赁保证金42000元且在被告违约的情况下，原告有权没收被告缴纳的租赁保证金。《商铺租赁合同》第10.1条约定被告逾期缴纳租金的，每日按逾期总额的1%向原告给付滞纳金……逾期超过15天的，原告有权没收被告租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)。2016年5月6日，被告重庆全红中医院有限责任公司、胡仕红与原告蔡雨君签订《房屋转租三方协议》，约定由被告胡仕红将标的房屋转租给被告重庆全红中医院有限责任公司，被告重庆全红中医院有限责任公司承担被告胡仕红与原告在《商铺租赁合同》中约定的各项义务。根据工商登记显示，被告重庆全红中医院有限责任公司为自然人独资的有限责任公司，注册资本金2000万元，被告胡仕红为其唯一股东，根据《公司法》规定，被告胡仕红应对被告重庆全红中医院有限责任公司的债务承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告重庆全红中医院有限责任公司、胡仕红共同辩称，案涉争议2020年度剩余资金原告起诉不实，被告分别于2019年11月12日向原告支付租金15万元，2020年6月9日向原告支付租金5万元，2020年9月23日向原告支付租金4万元，共计向原告支付2020年度租金24万元，尚余94159元租金未支付；被告不应当向原告支付违约金，且原告不应当没收被告交纳的租赁保证金；2020年春节期间至3月复工复产前，被告作为民营医院在政府的号召下需正常营业，其经营状况严重受到影响，请求法院调整租金，并适当对今年的租金进行减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡雨君、陶国才、陶俊囡系重庆市渝中区（商铺）的登记权利人，该房屋登记建筑面积为531.1㎡。2015年11月9日，蔡雨君（甲方、租赁方）与胡仕红（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区商铺出租给乙方。该《商铺租赁合同》第1.2约定，该商铺建筑面积合计531.1㎡，该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。第2.1条约定，该商铺租赁期限共15年，自2015年11月9日起至2030年11月8日止。第3.2条约定，租金按照该商铺的建筑面积计算，第一年租金单价为40元/月/㎡，每年递增7%……第五年（2019年11月9日至2020年11月8日）租金为334159元。第3.3条约定，租金按年租金计算，次年房租需提前30个工作日缴纳。乙方须于每年10月9日前以现金或银行转账方式将当年租金支付至甲方指定的账户。第3.5条约定，以上租金不含税（租赁税由乙方承担，房产税由甲方承担）。第4.1条约定，保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付两个月租金总额42000元给甲方作为租赁保证金。第4.2条约定，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。第10.1条约定，乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。合同签订后，胡仕红支付了保证金42000元。2016年5月6日，蔡雨君（甲方、租赁方）与胡仕红（乙方、承租方）、重庆全红中医院有限责任公司（丙方、次承租方）签订《房屋转租三方协议》，载明：“一、房屋转租情况。甲方出租房屋与乙方，并同意乙方将自己位于重庆市渝中区的房屋转租于丙方使用；并保证丙方同等享有乙方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。乙方承租甲方房屋，并同意转租重庆市渝中区大坪正街160号2幢4-5#的房屋与丙方，并同意将其在原有房屋租赁合同中合法享有的全部权利义务一并转让与丙方。丙方次承租乙方房屋，并同意享有乙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务……三、违约责任。各方同意，如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁、费用，违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害……”。2019年11月12日，重庆全红中医院有限责任公司向蔡雨君转账150000元；2020年6月9日，重庆全红中医院有限责任公司向蔡雨君转账50000元；2020年9月23日，重庆全红中医院有限责任公司向蔡雨君支转账40000元。庭审中，双方一致确认，该三笔转账共计240000元，系用于支付案涉房屋2019年11月9日至2020年11月8日期间的租金。新冠疫情发生后，双方就案涉房屋租赁事宜进行协商，但未能就租金减免及支付时间达成合意。蔡雨君于2020年7月27日通过微信要求重庆全红中医院有限责任公司支付2019年11月9日至2020年11月8日期间的欠付租金，并表示之后租金等欠付租金付清后，双方再行协商。庭审中，胡仕红、重庆全红中医院有限责任公司举示企业所得税月季度预缴纳税申报表3页，胡仕红与罗雁的房屋租赁合同及中国工商银行业务回单5页、重庆市增值税普通发票4张，邓张飞、邓丽霞与重庆全红中医院有限责任公司的租赁合同及中国工商银行业务回单5页、重庆市增值税普通发票3张，李建辉与胡仕红房屋租赁合同及中国工商银行业务回单6页、重庆市增值税普通发票2张，重庆荣庄养老服务有限公司与杨佳、杨进代的房屋租赁合同及及中国银行业务回单2张，拟证明受疫情影响被告发生亏损，请求法院参照其他商铺的租金标准适当减免租金。对此，三原告质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的。另查明，重庆全红中医院有限责任公司系自然人独资公司，法定代表人系胡仕红，经营范围为内科、医学检验科、医学影像科、中医科、内科专业、肿瘤科专业、老年病科专业、针灸科专业、推拿科专业、康复医学科专业。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案中，案涉《房屋租赁合同》成立于民法典施行前，当事人因民法典施行前履行合同义务产生争议诉至法院，应当适用当时的《中华人民共和国合同法》及司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，案涉《商铺租赁合同》《房屋转租三方协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，合同双方均应依照合同约定全面履行其合同义务。根据合同约定，案涉房屋2019年11月9日至2020年11日租金为334159元，重庆全红中医院有限责任公司已分三次支付240000元，尚欠租金94159元，双方均未举证就付款时间达成新的协议，故重庆全红中医院有限责任公司应当按照合同约定于10月9日前付清。至于逾期支付租金的违约金，双方合同进行了约定，但是原告主张金额过高，重庆全红中医院有限责任公司要求予以调整，综合考虑根据租赁合同履行情况、当事人的过错程度，本院酌情支持以94159元为基数，按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计算自2020年10月10日至实际付清时至的违约金。至于原告要求没收租赁保证金的请求，实质是要求重庆全红中医院有限责任公司承担违约责任，本院已经支持逾期支付租金的违约金，且双方合同仍继续履行，故本院不予支持。至于原告要求胡仕红承担连带责任的请求，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。胡仕红系重庆全红中医院有限责任公司的唯一股东，在其无证据证实其财产独立于公司财产的情况下，应当承担连带清偿责任。本案租赁合同双方系蔡雨君、重庆全红中医院有限责任公司，尽管陶国才、陶俊囡系涉案房屋的共同产权人，但陶国才、陶俊囡未举证证明其与蔡雨君之间的法律关系，陶国才、陶俊囡无权依据合同向重庆全红中医院有限责任公司主张权利。至于重庆全红中医院有限责任公司减免疫情期间租金的请求，本院认为，疫情发生后，重庆全红中医院有限责任公司作为医疗机构正常营业，未影响其对租赁房屋的正常使用，故对其减免租金的意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告重庆全红中医院有限责任公司于本判决生效之日十日内支付原告蔡雨君欠付租金（2019年11月9日至2020年11日）94159元，并支付以94159元为基数、自2020年10月10日起至付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计算的逾期支付租金违约金；二、被告胡仕红对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告蔡雨君的其他诉讼请求；四、驳回原告陶国才、陶俊囡的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4546元，减半收取计2273元，由被告重庆全红中医院有限责任公司负担682元、原告蔡雨君、陶国才、陶俊囡负担1591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张乐跃二〇二一年二月二十五日法官助理 张 强书 记 员 杨鹏飞