山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2021）晋0502民初138号   原告：茹某1，男，1949年12月8日出生，汉族，现住晋城市。   原告：茹某2，男，1974年11月10日出生，汉族，现住晋城市。   二原告共同委托诉讼代理人：张某、李某，山西权洲律师事务所律师。   被告：王某1，男，1977年12月30日出生，汉族，现住晋城市。   被告：祁某，女，1976年7月15日出生，汉族，现住晋城市。   被告：王某2，男，1973年3月22日出生，汉族，现住晋城市。   原告茹某1、茹某2诉被告王某1、祁某、王某2房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人张某、李某、被告王某1、王某2到庭参加诉讼。被告祁某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。   原告茹某1、茹某2诉称：二原告系叔侄关系，2013年原告在位于晋城市城区某街某河XXX号的房屋旧址上新建房屋。2014年1月1日起原告将该房屋出租给被告，被告用于宾馆经营。原被告双方口头约定，被告每年向原告支付租金13万元（其中茹某16万元，茹某27万元）。租金支付方式为年付，被告需在年底缴纳下一年度租金，双方未签订书面租赁合同。租赁关系确定后，原告按约履行了义务，但被告多次违约，不按期交纳租金，尤其是2020年1月起至今以各种理由拒不支付，原告多次催收并通知其搬离，均未果。故请求：1、解除原被告之间的房屋租赁关系；2、被告支付原告租金共计119166元（暂计算至2020年11月31日，之后的占有使用费按每天356元计算至被告实际交还房屋之日止）；3、被告赔偿原告损失共计6554元（暂计算至2020年11月31日，之后的损失以应付租金和占有使用费总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告交还房屋之日止）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。   被告王某1、王某2口头答辩称：2014年到2016年我们与原告签订过房屋租赁合同，并且一次性支付了2014年、2015年两年的租金共计26万元，2016年以后的租金都是根据我们的经营情况，与原告之间口头协商，其中2019年的租金是105000元。2020年2月1日房租到期没有支付租金是因为原告说不租给我们了，让我们把装修的东西搬走，并且把门锁了。但是2020年2月份因为疫情晋城把小区封了，所以耽搁了，没有腾房。2020年3月20日左右解封后，原告又说让我们腾房，但是因为我们前期装修投入大，所以没有谈成。到2020年5月份茹某1之子茹某3让我们继续干，但是需要从2020年2月1日起付租金到2020年4月份，后来没有谈成。2020年7月份茹某3与茹某2妻子来说房子还让我们租，租金要从2020年2月1日起付，没有谈成，原告就把房子的水电停了，之后一直拖到现在。2020年10月以前原告才把锁开了，9月底原告茹某2和修理厂的工人把侧门用电焊焊住了，开了大门，然后才来法院起诉的。我们从2020年2月原告把门锁了以后宾馆就没有再经营。另外我们在承租以后进行了吊顶、墙壁二次装修、卫生间吊顶、卫生间门、房间门、墙裙、木质地板、楼道的墙和吊顶、楼梯塑胶等装修。由于装修投入很大，在原告提出不让我们继续经营的时候，我们就要求原告赔我们装修，但是双方一直没有谈成，原告说让我们恢复原状也没有谈成。如果没有疫情影响，2020年2月1日原告不让我们干的时候，房子就拆了，政府有补助宾馆的款项，补助款就和我们无关。后来疫情期间改造停了，疫情过去以后又说不拆了，原告让我们继续干。我们在2020年5月份和7月份的时候提出什么时候开门什么时候算租金，租金按照2019年的105000元计算，原告不同意。   被告祁某未答辩。   为证明其主张，原告向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，拟证明二原告基本身份信息情况；2、某社区居委会出具的证明一份；3、共同翻修房屋协议一份；4、施工协议书（2份）；5、房屋建筑施工合同；共同证明某河XXX号房屋系原告所有；6、天天乐宾馆企业信息，拟证明被告经营的宾馆位于原告所有的房屋；7、房屋租赁合同，拟证明原、被告双方存在租赁关系，并且对租赁期限、租金、租赁物归属等作了明确的约定；8、现场照片，证明二原告已将房屋交付，被告已实际使用房屋。   被告未向本院提交证据。   经审理查明：原告与被告于2014年签订有房屋租赁合同，约定被告承租原告位于晋城市某河XXX号的三层房屋，用于快捷酒店经营，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，最后一年的租金于2016年1月1日前付清，其中茹某2每年7万元。被告王某1、王某2认可该合同期内每年向二原告支付租金共计13万元。2016年12月31日房屋租赁合同到期后，原、被告双方并未重新签订合同，且被告继续承租原告房屋。2019年被告王某1、王某2向原告支付了租金共计105000元，其中45000给了茹某1，60000元给了茹某2。2020年1月1日截止到现在被告未再向原告支付租金。   被告王某1、王某2承租原告的房屋用于快捷酒店经营，被告祁某系该酒店登记的经营者。   本院认为，被告祁某未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证权利，应当承担不利的法律后果。   原、被告双方在2016年房屋租赁合同到期后并未重新签订合同，且之后均以口头方式约定租金。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。第七百三十条规定“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中原、被告双方为不定期租赁关系，2020年1月起被告未向原告支付房租，原告多次催收并通知被告搬离未果，故原告请求双方的租赁关系于2020年11月31日解除，并不违反法律规定，本院予以支持。   关于原告主张的租金以每年13万元计算，被告在庭审中提出2014年1月1日签订合同时，被告共支付原告两年租金26万元，但2016年以后因被告经营问题，双方实际约定的租金每年并没有13万元。2019年经被告与原告协商，被告共计支付租金105000元，原告对此予以认可。故本院认为应以105000元一年计算租金。关于被告在庭审中辩称房租于2020年2月1日到期，租金应当从2020年2月1日起算，但被告并未提供相关证据证明。根据原告提供的原告茹某2与被告王某1之间签订的《房屋租赁合同》租赁期限从2014年1月1日起算，以及租金年付的交易习惯，本院认为被告仅将租金交纳至2019年12月31日。另被告王某1、王某2提出受新冠疫情影响，应当减免租金。该理由符合实际情况，被告承租原告房屋用于快捷酒店经营，受新冠肺炎疫情影响，宾馆无法正常营业，该不可抗力因素，原、被告双方应当共担损失。故本院酌情为被告免除两个月的房租。则被告应支付原告房屋租金105000÷12×（11-2）=78750元（2020年1月1日起算至2020年11月31日）。根据相关法律及司法解释的规定，租赁合同解除后，承租人继续占用租赁物的，应当承担占有使用费，故2020年11月31日之后每日的占有使用费计算为105000元÷365≈287元，暂计算至原告起诉之日2021年1月7日为287元×38天=10906元。   原告主张被告应赔偿原告租金和占用费的利息损失共计6554元，根据之前双方订立的合同，被告应于每年租期开始前支付租金，故被告未交纳2020年房租的行为构成违约，在承担租金和占用费后，还应当承担赔偿利息损失的违约责任。原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。故被告应当赔偿原告的利息损失计算为78750元×4.15%÷12×10≈2723元，加上占有使用费的利息损失，总计酌情认定为2800元。关于律师费，原告并未举证律师费的发生，且律师费并非必要支出，故本院不予支持。   关于被告主张原告在2020年2月1日将被告所承租的房屋锁住，导致被告无法经营，以及被告在庭审中主张其酒店前期装修投入大，请求原告赔偿其装修款。因被告未在举证期限内提供证据予以证明，也未提起反诉，故本院不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十三条、第七百零七条、第七百三十条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   原告茹某1、茹某2与被告王某1、祁某、王某2的租赁关系于2020年11月31日解除。   被告王某1、祁某、王某2于本判决生效后十日内支付原告茹某1、茹某2租金78750元；2020年11月31日后以每日287元支付占有使用费，暂计算至2021年1月7日为10906元；利息损失2800元。   二、驳回原告原告茹某1、茹某2的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2810元，减半收取计1405元，由被告王某1、祁某、王某2负担1035元，原告茹某1、茹某2负担370元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平      二〇二一年二月二十三日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如      附：   本判决确定的诉讼费，由当事人于本判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。   收款单位：晋城市城区人民法院   收款银行：农业银行晋城城区支行