北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13098号原告（反诉被告）：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：唐耀，总经理。委托诉讼代理人：张斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：汪学锋，北京市国信律师事务所律师。被告（反诉原告）：望湘园（北京）餐饮管理有限公司。法定代表人：陈丽，执行董事。委托诉讼代理人：孟祥涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽君，北京中银律师事务所律师。原告（反诉被告）同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司（以下简称同昌盛业公司）与被告（反诉原告）望湘园（北京）餐饮管理有限公司（以下简称望湘园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。同昌盛业公司的委托诉讼代理人汪学锋，望湘园公司的委托诉讼代理人孟祥涛、王丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同昌盛业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方租赁合同于2020年3月9日解除；2.请求判令被告支付2020年1月1日至2020年3月9日期间拖欠的房租租金、管理服务费、推广费共计245953元；3.请求判令被告支付滞纳金43170元；4.请求判令被告支付装修期间的垃圾清运费5870元；5.请求判令被告支付2020年3月11日至2020年3月25日的房屋占用费68751.37元。6.请求判令被告按照合同约定支付律师费15000元；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告（甲方）将自己经营的“新荟城购物中心”3层3F-K10A/16/17号商铺（租赁面积293.5平米）出租给被告（乙方）经营“望湘园”餐饮使用；租期5年，自2019年2月26日起，至2024年2月25日止。第1个租赁年度基本月租83647.5元/月，管理服务费20545元/月，推广费2935元/月；上述费用缴纳期限为：每月20日前，一同缴纳下个月的费用，每逾期1日，须缴纳千分之三的滞纳金。还约定：“乙方签约时缴纳保证金347797.5元”,“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用不予退还”，“逾期支付租金、管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日”。自2019年12月20日起，被告开始拖欠当期应交的租金、管理服务费、推广费。2020年1月20日，被告继续拖欠应交的相关费用，因此原告不得不依据合同约定，书面通知被告合同自2020年3月9日起解除。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。望湘园公司辩称，同意解除合同，但是合同解除时间应为2020年2月23日。本次疫情来势汹汹，被告于2020年1月26日下午开始闭店以来，未再营业，我方于2020年2月23日通过电子邮件方式书面通知原告解除合同。涉案的场地自2019年5月营业以来，由于原告经营及招商等原因，被告多次要求原告进行租金减免或退租。双方曾于2019年9月2日至30日期间发生闭店的情形，经双方协商，2019年10月开始重新营业，对租赁合同的部分内容进行了变更。被告的经营依旧不尽如人意，客流量少，大部分商铺空置。被告2019年5月开业至2020年1月26日闭店毛收入227万元，但是被告投入装修191万元，还有人工工资、租金、材料费等支出。被告在疫情不可抗力和原告经营不善的双重打击下，已经不具备继续履行合同的条件，因此于2020年2月23日以邮件的方式通知原告解除合同，原告已经收到了解除通知，故解除的时间应为2020年2月23日。被告也不同意支付租金、管理服务费及推广费，同意支付2020年1月26日之前的相关费用，应按照双方协商的补充协议支付；2020年1月27日至2月23日期间，按照原告以及北京市、北京市丰台区的相关规定，应当予以减免，因疫情属于不可抗力，不同意支付垃圾清运费，不同意支付房屋占用费，原告阻止被告腾退，且由于疫情影响，被告的经营场所的商场未实际经营，故不同意支付费用。不同意支付律师费。望湘园公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还租赁保证金347797.5元、装修押金20000元、施工押金2050元、员工证押金1620元；2.反诉被告支付装修损失1000000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年签订商铺租赁合同，我方向对方支付租赁保证金344797.5元，合同约定，反诉被告应尽最大努力及采取一切合理的措施保障反诉原告经营活动的顺利进行。但反诉被告在招商过程中存在虚假招商，所作承诺未能实现，购物中心实际经营中，无有效的管理措施、宣传措施及客流引流方案，造成客流量持续走低，导致商铺无法正常经营。2019年，反诉原告多次提出解除合同的通知及降租申请，被反诉被告否决。2019年12月20日，反诉原告再次与对方沟通解除合同事宜，对方回函拒绝并以合同违约条款来要挟我方继续履行合同。受前述因素及新冠疫情的多重影响，我方于2020年2月23日再次向对方提交退租申请。反诉被告虚假招商、采用格式合同条款限制反诉原告的权利，已违反公平信用原则，同时反诉被告没有履行合同义务，未采取措施保证反诉原告的正常经营活动，反诉原告承受严重经济损失，早已无法正常经营，综上，望法院判如所请。同昌盛业公司对反诉辩称，认可反诉中的数额，不认可对方反诉事实及理由，关于租赁保证金应抵扣租金，按照合同约定，对方违约，我方不应退还；关于装修押金及施工押金，对方交纳垃圾清运费后我方同意退还；关于员工证押金，同意退还；关于装修损失，不同意反诉原告的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《新荟城购物中心商铺租赁合同》、《催款函》、《解除通知函》、押金收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月8日，原告同昌盛业公司（甲方）与被告望湘园公司（乙方）签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市丰台区角门路19号的“新荟城购物中心”3F层K10A/16/17号商铺（租赁面积293.5平米）出租给被告（乙方）经营“望湘园”餐饮使用。租期自2019年2月26日至2024年2月25日。第1个租赁年度基本月租83647.5元/月，管理服务费20545元/月，推广费2935元/月。乙方交纳租赁保证金347797.5元。上述费用缴纳期限为：每月20日前，一同缴纳下个月的费用，每逾期1日，须交纳千分之三的滞纳金。乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用不予退还”，“逾期支付租金、管理费及其他费用连续超过15日货累计超过30日”。望湘园公司自承租商铺后，多次向同昌盛业公司发送退场或沟通函，并提供微信聊天记录，表明双方就租赁关系重新签订了新的协议，应按新协议内容履行，其提交了一份《临时免收基本租金、管理服务费及推广费协议》，但协议中未有双方当事人的盖章或法定代表人、委托代理人的签字确认，同昌盛业公司认为此协议系望湘园公司的单方意愿，双方并未达成合意，不同意按照其提供的协议内容履行。望湘园公司自2020年1月起，未再向同昌盛业公司支付过租金、管理费、推广费。同昌盛业公司于2020年2月11日向望湘园公司发送《通知》，表明因疫情发生，经研究决定对望湘园公司承租的商铺给予租金及部分费用的减免。具体为：减免2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，物业费及其他费用照常收取，将在贵司2020年3月及2020年4月应付租金的基础上，分别各扣除减免的2月份租金及推广费的50%。2020年2月20日，同昌盛业公司再次发送《通知》，表明减免房租是在合同正常履行的基础上，通知望湘园公司如不能在2020年3月5日前支付应付未付费用，则不再给予优惠减免政策。望湘园公司于2020年2月23日向同昌盛业公司提出解除合同，同昌盛业公司不同意其单方解除合同，但于2020年3月9日制作合同解除通知并发送望湘园公司，通知函中称因望湘园公司仍未支付2020年1月1日之后的租金、管理服务费、推广费，根据合同约定函告被告双方签订的租赁合同终止，并不退还租赁保证金、装修押金等费用，要求被告于2020年3月13日前变更或注销以该商铺地址为注册地址的营业执照，并支付拖欠的费用。望湘园公司表示已经收到了同昌盛业公司的解除函。庭审中，望湘园公司提出因疫情来势凶猛，故其提出解除合同，要求以2020年2月23日作为解除合同的时间，其解除合同通知于2020年2月23日到达对方邮箱。另查，双方均认可涉案房屋于2020年7月进行腾退，办理了交接手续。望湘园公司已交纳租赁保证金347797.5元、装修押金20000元、施工押金2050元、员工证押金1620元，未交纳垃圾清运费5870元。同昌盛业公司支付本案律师费15000元。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，同昌盛业公司与望湘园公司签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。同昌盛业公司主张《新荟城购物中心商铺租赁合同》于2020年3月9日解除，望湘园公司认为合同应于2020年2月23日解除，双方均向对方发送了解除合同的通知，亦认可收到了对方解除通知。望湘园公司应于2019年12月20日即应交纳承租房屋的租金，但望湘园公司未能按合同约定履行交费义务，其应交纳房租时疫情尚未出现，故应视为其违约，故合同解除的权利应在同昌盛业公司，解除时间应以解除的通知到达望湘园公司的时间为准，即2020年3月9日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同昌盛业公司主张望湘园公司给付2020年1月1日至2020年3月9日期间的房屋租金、管理服务费、推广费及2020年3月11日至2020年3月25日期间的房屋占用费，因2020年1月26日前，新冠肺炎疫情尚未爆发，望湘园公司亦进行正常的经营活动，故其应交纳2020年1月26日前的房屋租金、管理服务费、推广费。疫情爆发后，因望湘园公司客观上无法使用租赁的房屋进行经营，考虑到望湘园公司对房屋的使用情况及合同的履行情况，本院酌情考虑支持60%的租金及房屋占用费。同昌盛业公司主张望湘园公司按合同约定支付上述欠款的滞纳金，本院支持2020年1月26日之前欠款的滞纳金，同昌盛业公司主张的标准过高，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准酌情予以调整。同昌盛业公司主张支付装修期间的垃圾清运费，合同附件中对垃圾清运费的计算标准进行了明确约定，被告应与给付。租赁合同约定有：“如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费……及其他应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7个工作日内，乙方仍未足额支付的，甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣”、“乙方有逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，乙方已支付的租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。”同昌盛业公司已收取望湘园公司租赁保证金347797.5元，经核算，上述望湘园公司应支付费用未超过租赁保证金金额，应先行抵扣，剩余部分同昌盛业公司亦无须退还。同昌盛业公司主张律师费，双方合同中约定因催付租金或其他费用而支出的所有费用和开支（包括一切律师费），均由乙方（望湘园公司）承担，本案虽然发生于不可抗力期间，但望湘园公司在疫情爆发前既已开始拖欠租金等相关费用，已经构成违约，故应承担相应的违约责任。望湘园公司主张返还装修押金、施工押金、员工证押金一事，同昌盛业公司对此表示同意，本院不持异议，依法予以支持。望湘园公司主张赔偿其装修损失一事，缺少事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司与望湘园（北京）餐饮管理有限公司签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》于二〇二〇年三月九日解除；二、望湘园（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司律师费15000元；三、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付望湘园（北京）餐饮管理有限公司装修押金20000元、施工押金2050元、员工证押金1620元；四、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回望湘园（北京）餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6981元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担（已交纳）。反诉费8572元，由望湘园（北京）餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 潘 磊二〇二一年二月二十五日书记员 李书聪