北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10936号原告（反诉被告）：北京漫精心餐饮管理有限公司，住所北京市通州区翠屏里7号楼商1。法定代表人：顾岩，董事长。委托诉讼代理人：沈明辉，北京国旺律师事务律师。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务律师。被告（反诉原告）：北京苏宁便利店有限公司，住所北京市通州区融商六路1号2幢三层。法定代表人：郝嘉，总经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：魏威，北京市当代律师事务律师。原告北京漫精心餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告北京苏宁便利店有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行审理。本案原告的委托诉讼代理人沈明辉，被告的委托诉讼代理人姜文娟、魏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2018年7月26日签订的《租赁合同》;2.请求判令被告给付自2018年8月1日至2019年8月31日期间所欠房屋租金50000元;3.请求判令被告给付自2019年9月1日至2020年4月16日期间房屋租金220151.44元(229天×961.36元/天);4.请求判令被告给付自2019年9月1日起至实际付款日期间滞纳金(以220151.44元为基数,按照每日万分之五计算),滞纳金暂计算至2020年4月16日止为25206.03元；5.请求判令被告将营业执照工商登记信息从房屋租赁地址迁出,如被告未能按时迁出,请求法院判令被告支付自2020年4月25日至实际迁出之日止房屋租金损失,按照租金961.36元/日计算;6.诉讼费由被告承担。共计:295357.47元。事实和理由:原被告于2018年7月26日签订《租赁合同》一份,合同约定原告将位于北京市通州区怡乐北街x号楼x层房屋出租给被告使用,房屋租赁面积为138.50平方米,租赁期限为5年零1个月,自2018年8月1日起至2023年8月31日止,租赁费用为2018年8月1日至2019年8月31日期间租赁费40.1万元,2019年9月1日至2020年8月31日期间租赁费为35.09万元....;租赁费用采取先付后租的方式按年度提前30日支付,乙方应于2018年8月6日向原告支付35.1万元及履约保证金2.6万元,签署定金待乙方开业后自动转为首期租赁费,剩余首期租赁费5万元待甲方协助乙方办理营业执照后支付。违约责任约定,被告应按照约定支付租赁费,如延期10日以上,每延期一日,原告按所欠费用万分之五加收滞纳金,延期超过一个月,甲方有权解除租赁合同;如本合同解除后,被告应当于三个工作日将租赁房屋腾空返还原告,该期间不收取租赁费。此后,原被告又签订《租赁物交付确认书》一份,双方确认租赁物实际交付时间为2018年8月1日。原、被告签订租赁合同后,被告仅给付了第一年房屋租金35.1万元及保证金2.6万元。2020年1月9日,被告给原告发《解除租赁合同通知函》,提出解除租赁合同。综上所述,由于被告违反合同约定,未按期履行给付租金的义务,属于严重违约行为,因此原告诉至贵院,请求贵院支持原告全部诉讼请求。被告辩称：我方对于解除双方《租赁合同》没有异议，但我方认为合同解除时间应为2020年2月12日。对于原告主张自2018年8月1日至2019年8月31日期间所欠房屋租金5万元的诉讼请求，首先原告应先开具发票，原告没有开具发票，被告有先履行抗辩权，且原告在工商局回复前一直没有交付合格房屋导致被告无法正常经营，被告有权拒绝支付首期租金5万元。对于原告主张自2019年9月1日至2020年4月16日期间房屋租金220151.44元的诉讼请求，自原告提供合格房屋之日计算，原告已支付的租金都能覆盖，不需要再支付。依据合同第六条第二款约定原告需提供相应发票，原告没有开具发票，没有达到付款条件。我方认为双方合同于2020年2月12日就已经解除，对于原告所主张的租金标准不予认可，应是958.74元/天。第二期租期天数应为366天，不是365天。对于原告主张自2019年9月1日起至实际付款日期间滞纳金的诉讼请求，因原告没有开具发票，不存在迟延交付问题，没有滞纳金问题，其次原告主张的日万分之五的违约金标准过高，如果计算也应该降低，要求法院依法处理。对于原告主张的将营业执照工商登记信息从房屋租赁地址迁出及房屋租金损失的诉讼请求，我方已于2020年3月5日办理了注销手续。现我方提出反诉：1.要求原告返还被告剩余租赁费用51961元；2.反诉被告承担反诉诉讼费。针对被告的反诉，原告辩称不同意被告的反诉请求，被告主张从营业执照下来后开始计算租金没有依据，营业执照没有办下来是被告的原因。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，原告的法定代表人顾岩与案外人邓某某签订《房屋租赁合同》，合同约定将邓书平所有的坐落于通州区怡乐北街x号楼x号房屋（以下简称x号房屋）出租给顾岩，租期自2017年1月1日至2021年12月31日。合同还约定了其他内容。2018年7月26日，双方再次签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁房屋为x号房屋，房屋租赁期自2022年1月1日至2023年12月31日。合同还约定了其他内容。2018年7月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲、乙双方为促进共同发展，根据我国法律的有关规定，经友好协商，就甲方向乙方出租位于北京市通州区怡乐北街x号楼x层的房产有关事宜，达成一致如下：租赁房屋的计租面积为138.5平方米。附属设备设施包含但不限于消防、水电、空调等：具体如下：2.水电：甲方负责现有房屋内有上下水路由，内部因乙方经营需要的上下水改动由乙方负责；现有租赁物内电量为30KW，甲方负责具体落实电量增容至50KW，具体增容费用6万元由乙方承担。本合同租赁期限为5年零1个月，自2018年8月1日至2023年8月31日，首个租赁年度为2018年8月1日至2019年8月31日，其中2018年8月1日至2018年8月31日，乙方装修免租期，此后每12个月为一个租赁年度。本合同的租赁期限各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准。本合同项下租赁物具体各期间的租赁费用如下（单位：万元）：租赁年限1，租赁起止日2018年8月1日至2019年8月31日，月份12+1，租赁费用40.1万元。租赁年限2，2019年9月1日至2020年8月31日，月份12，租赁费用35.09万元。租赁年限3，2020年9月1日至2021年8月31日，月份12，租赁费用36.49万元。租赁费用采取先付后租的方式，按年度提前30日以电汇易付宝代付至银行账户方式支付首期租赁费用40.1万元，乙方应于2018年8月6日本合同签订后七个工作日内支付向甲方支付定金35.1万元及履约保证金2.6万元。前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用前述履约保证金甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据。剩余首期租赁费5万元待甲方协助乙方办理完营业执照及提供发票后支付。本合同终止后5日内甲方无息退还该履约保证金。此后正常每年租赁费用支付日为8月1日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额，符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票。甲方如迟延提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用，乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的30%支付。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。合同还约定了其他内容。2018年8月1日，原告将涉案房屋交付被告。2018年8月7日，被告给付原告首期租赁费35100元及履约保证金26000元。2018年8月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁物交付通知书》，主要对租赁期限、租赁费用等内容进行了约定，对租赁期限、租赁费用的具体约定同《租赁合同》一致。2020年1月9日，被告向原告的法定代表人顾岩邮寄送达《关于解除租赁合同的通知函》，主要内容为：根据租赁合同第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。由于贵司房屋性质问题，导致一直无法办理营业执照，最终在2019年5月28日才办理完营业执照，双方约定在办理完营业执照之日算起租日期，故在2019年5月28日算合同起止日期。现我司决定关闭此店，根据上述合同约定正式发函通知贵司，提前解除贵我双方的租赁合同及相关补充协议，即于2020年2月9日正式解除（若贵方收函日期在2020年2月9日后，则于贵方收函后满30日之次日正式解除）贵我双方的租赁合同及相关补充协议。我方将按合同第15条约定在解除日后3个工作日内，向贵司返还租赁物，请贵司按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。2020年1月12日，邮件已签收，他人代收。原告亦认可于2020年1月12日签收该邮件，但认为被告系违约方，无权解除合同。2020年4月16日，原告向被告邮寄送达解除租赁合同通知书，主要内容为，现因贵司未按期支付2018年8月1日至2019年8月31日期间所欠租金5万元以及2019年9月1日至2020年8月31日期间租金租赁费35.09万元。由于贵司已构成严重违约，我司根据合同约定向贵司提出解除租赁合同，请贵司于收到本解除租赁合同通知之日后三个工作日内将租赁房屋返还给我司。贵司在收到本通知之日起七日内将营业执照工商登记信息从房屋租赁地址迁出，如贵司未能按时迁出，贵司须赔偿我司房屋租金损失，按照每日961.36元计算，直至迁出之日止。被告于2020年4月16日签收。另查，2019年5月28日，被告以x号房屋为注册地址办理了营业执照。庭审中，为证明搬离时间，被告向法庭提交被告的员工刘某某与原告的法定代表人顾岩的2020年3月3日和2020年3月6日的通话录音，证明被告于2020年2月向原告提出交房，顾岩称因为疫情出不来，初步定在3月12日那一周，具体哪天再商量。且已于2020年3月6日把钥匙邮寄给了原告法人顾岩，顾岩于3月7日收到我方邮寄的钥匙。原告对于被告主张的搬离时间不予认可，并称2020年4月18日双方对涉案租赁房屋进行了交接，但未向法庭举证予以证明。就原告主张的被告将营业执照工商登记信息从房屋租赁地址迁出并要求被告支付自2020年4月25日至实际迁出之日止房屋租金损失的诉讼请求，被告辩称其公司已于2020年3月5日办理了注销手续，并从涉案租赁房屋迁出，原告对被告已于2020年3月5日从涉案租赁房屋迁出的事实予以认可。上述事实，有《租赁合同》、不动产权证书、解除租赁合同通知书、快递详情及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。双方均同意解除《租赁合同》，本院对此不持异议。关于合同解除时间，原告主张合同解除时间为2020年4月17日，被告主张合同解除时间为2020年2月12日，对此本院认为，原被告双方《租赁合同》中明确约定“乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。”由此可见，2020年1月9日被告向原告的法定代表人顾岩邮寄送达《关于解除租赁合同的通知函》系行使合同约定解除权的情形，符合双方合同约定，故应以原告收到该解除通知之日起满30日之次日即2020年2月11日作为合同解除时间。关于原告主张2018年8月1日至2019年8月31日期间租金5万元的诉讼请求，根据双方《租赁合同》中“剩余首期租赁费5万元待甲方协助乙方办理完营业执照及提供发票后支付”的相关约定，在被告已办理营业执照的情形下，被告理应将拖欠的首期租金5万元给付原告，故对于原告的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告主张2019年9月1日至2020年4月16日期间房屋租金220151.44元的诉讼请求，对此本院认为，结合本院认定的双方就涉案租赁房屋交接时间以及双方《租赁合同》约定的租金标准，本院认为2019年9月1日至2020年3月7日期间房屋租金应由被告承担，具体数额由本院依法予以核实。关于原告主张按照日万分之五的标准要求被告给付自2019年9月1日起至实际付款日期间滞纳金的诉讼请求，对此本院认为，原被告双方《租赁合同》中明确约定了各个租赁年度的租金具体数额及给付时间，同时明确约定“甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额，符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票。甲方如迟延提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用”，由此可见，原告作为出租人在收取租金提前5个工作日向被告开具相应增值税发票系合同双方明确约定的合同义务，并且该合同义务系相对于被告交纳租金的先合同义务。结合本案查明的事实情况，原告未在被告应交纳2019年9月1日至2020年8月31日租金前开具相应增值税专用发票的行为并不符合双方合同约定，故对于原告主张滞纳金的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告将营业执照工商登记信息从房屋租赁地址迁出并要求被告支付自2020年4月25日至实际迁出之日止房屋租金损失的诉讼请求，因被告已于2020年3月5日从涉案租赁房屋迁出,故对于原告的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于被告反诉主张返还剩余租赁费用51961元的反诉请求，对此本院认为，根据原被告双方举证情况看，无法认定原告在被告办理营业执照过程中存在违约及过错行为，故对于被告主张原告未提供合格房屋导致营业执照无法及时办理的意见，依据不足，本院不予采信，被告的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告北京漫精心餐饮管理有限公司与被告北京苏宁便利店有限公司之间的《租赁合同》于2020年2月11日解除；二、被告北京苏宁便利店有限公司给付原告北京漫精心餐饮管理有限公司2018年8月1日至2019年8月31日以及2019年9月1日至2020年3月7日的房屋租金及房屋占有使用费共计231201.86元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京漫精心餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告北京苏宁便利店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华平安共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5730元，由原告北京漫精心餐饮管理有限公司负担962元（已交纳）；由被告北京苏宁便利店有限公司负担4768元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1099元，由被告北京苏宁便利店有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二一年二月二十四日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽