河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终469号 上诉人（原审原告）：君康（邯郸）物业服务有限公司（原邯郸开发区天天物业服务有限公司），住所地邯郸开发区世纪大街1号乙302室，统一社会信用代码91130405684346511K。 法定代表人：薛永清，该公司经理。 委托诉讼代理人：任左菲，河北正纲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董小飞，河北正纲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李志钢，男，1971年8月10日出生，汉族，现住邯郸市。 上诉人君康（邯郸）物业服务有限公司（以下简称君康物业）因与上诉人李志钢物业服务合同纠纷一案，不服邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0491民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 君康物业上诉请求：一、请求二审法院判决推持一审判决的第一项，撤销一审判决的第二项，改判被上诉人向上诉人给付以每年拖欠物业费1242元为基数，按每年24%计算从2014年4月1日至实际给付物业费期间的滞纳金，暂时计算至2020年3月31日的滞纳金为6259元(公式见后);二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应当向上诉人支付拖欠物业费所产生的纳金。上诉人与被上诉人签订的物业务合同中明确约定了关于物业费滞纳金的缴纳:物业费按业主建筑面积计算，每月每平方米1元。初次签署本协议时，预交一年物业费，以后自每年4月1日至次年3月31日为交费期间，逾期不交的按延期天数每天加收延期金额的3％的滞纳金。该约定不违反法律法规的相关规定，被上诉人应当按照合同约定向上诉人交纳滞纳金。考虑协议约定每天3％的比例较高，故参考相关司法解释调整为按年24％比例计算逾期滞纳金，按拖欠七个年度中每年应交物业费1242元拖欠年数的不同，自物业费交费到期日2014年3月31日的第二天2014年4月1日开始，暂累计计算至2020年3月31日，滞纳金即：1242元每年×24%×(6+5+4+3+2+1)年=6259元。二、被上诉人一审提交的照片不足以证明原告物业服务存在瑕疵，一审法院认定事实错误。被上诉人一审期间没有提供其他证据，仅仅提交了部分照片，对拍摄照片的地点、时间、与本案的物业合同纠纷的关联性，被告都没有其他证据予以说明，上诉人也没有认可。况且该照片也无法证明与上诉人提供的物业服务有何关联，故无法证明物业服务存在瑕疵。一审法院以此照片认定上诉人物业服务存在瑕疵属错误认定。且物业服务瑕疵与拖欠物业费产生的滞纳金并无因果关系。综上，请求二审法院判决撤销一审判决第二项，依法改判支持原告原一审的滞纳金诉讼请求。 李志钢未答辩。 李志钢上诉请求：一、依法撤销邯郸经济技术开发区人民法院(2020)冀0491民初540号民事判决，改判或驳回被上诉人的请求，或将本案发回重审;二、本案一、二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人物业公司存在服务瑕疵应减免物业费，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定被上诉人物业公司服务瑕疵的内容，具体表现在一审判决只认定了君康物业公司存在服务瑕疵，但未认定对上诉人所有房屋的服务瑕疵。实际上被上诉人君康(邯郸)物业公司，未履行天泽园小区《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法，物业服务合同本身属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，上诉人即业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费。二、上诉人是被上诉人君康(邯郸)物业公司天泽园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司，君康(邯郸)物业有限公司签订的前期物业管理服务合同约定，由被上诉人管理小区房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有管理等事物。按常理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于被上诉人物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内商贩占道经营、影响业主通行。小区治安案件频发，2011年上诉人丢失自行车一辆价值2700元，2011年7月份公用消防箱漏水侵入上诉人家导致家具损毁4500元，等事故频发，业主多次向物业公司和有关部门反映，被上诉人查看现场表示愿意承担赔偿责任，但由于赔偿数目未达成协议，一直没有得到解决，因此被上诉人严重合同违约，根据合同法的规定，上诉人既业主拒交物业费，完全是情理中的事，合理合法。被上诉人已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，提供的服务严重不符合同约定，上诉人基于最高院的司法解释也可不交物业费。三、一审中上诉人提供了大量的证据已经证明，被上诉人不但严重违反法律的直接规定，同时构成严重违约的行为。上诉人与被上诉人是平等主体关系，在实际履行中应是被上诉人先履行服务管理义务，上诉人后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，上诉人提交的大量的证据证明，本案中，被上诉人事实上明显未提供符合行业标准的服务，而是严重违约上诉人在被上诉人未按合同履行约定义务或履行有严重瑕疵时，依据合同法第六十七条之规定，上诉人有权拒绝其履行交费的要求，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是上诉人享受物业服务的物质基础，如果允许被上诉人不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，最后借助司法权力强迫上诉人就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持被上诉人的无理要求，是不利于上诉人利益的保护的，也是十分不平的，因此，请二审法院认真审查一审法院认定的事实，上诉人不交物业费的真实原因、被上诉人是否存在履行合同存在重大瑕疵作出一个正确的评判！四、实际上被上诉人没有履行合同义务。侵占本属于包括上诉人在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，物业出租办公室费，应归全体业主，由全体业主平分。小区管理混乱如上诉人所列举的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、存在的严重不作为乱作为等不同形式，安全问题严重失控，已发生多起盗窃和物品、车辆丢失案。但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。五、物业收费已过诉讼时效，依据民法总则第一百八十八条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依其规定。被上诉人主张的2013年至2020年物业费已过诉讼时效，一审判决违反法律规定。综上所述，上诉人认为一审法院在认定事实上和认定证据上存在严重错误，二审法院应当支持上诉人的请求。 君康物业答辩称，答辩人对李志钢上诉答辩人物业服务合同纠纷一案，现答辩如下：一、答辩人已按合同约定提供了物业服务，上诉人也实际享受了物业服务，其拒不交纳物业费没有事实与法律依据，已经构成严重违约，上诉人应当全额支付拖欠的物业费以及逾期交纳的违约金。业主李志钢的上诉观点均不能成立。第一，物业服务合同属于公共服务合同，物业公司提供的服务是面向小区全体业主提供的公共服务，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条对建筑物的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。上诉人不能以物业公司提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的服务质量标准为理由拒交物业费，上诉人要求法院认定答辩人对其个人的物业服务存在瑕疵，既没有事实依据也没有法律依据，根本不能成立。第二，实际上答辩人与上诉人签订的《前期物业服务合同》明确约定物业费的交纳方式是预交，该合同是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性定，合同合法有效。根据《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，上诉人应当按照合同约定按时足额交纳物业费。但是物业公司在对方业主拖欠物业费的情况下仍然提供物业服务，所以适用原《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权规定的应该是物业公司，而不是对方业主。上诉人拒不交纳物业费的行为已构成严重违约，其上诉理由没有法律依据。第三，上诉人一审提交的照片等证据不足以证明答辩人物业服务存在瑕疵，上诉人一审期间没有提供其他证据，仅仅提交了部分照片，对拍摄照片的地点、时间、与本案的物业合同纠纷的关联性，上诉人都没有其他证据子以说明，答辩人不予认可。关于上诉人诉称的经济损失，答辩人不予认可，从来没有因答辩人原因给上诉人造成损失。上诉人以答辩人提供的物业服务存在瑕疵以及其存在经济损失为由拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据。第四，上诉人诉称答辩人收取电梯内广告费等费用与本案不是同一法律关系，且答辩人已将小区电梯广告费等费用全部用于电梯维保的公共服务，答辩人没有侵害包括上诉人在内的任何业主的利益。综上，上诉人拒缴物业费没有法律依据。二、本案物业公司的起诉依法没有超过诉讼时效，况且一审时上诉人未提出诉讼时效抗辩，一审判决适用法律正确，应判决驳回上诉人请求。物业公司持续为业主提供物业服务、业主李志钢持续拖欠物业费直到物业公司起诉时，并且一直到现在，所以并没有超过诉讼时效。另根据《中华人民共和国民法典》总则部分的规定:“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定”，及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”之规定，上诉人一审未提出诉讼时效抗辩，应不予支持。故一审法院适用法律正确，上诉人诉讼请求没有事实与法律依据。综上，一审法院判决上诉人交纳物业费认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决第一项，驳回上诉人诉讼请求。 君康物业向一审法院起诉请求：1、判决被告给付拖欠的2013年4月1日至2020年3月31日7年期间物业费共计8694元，公共照明费共计350元，垃圾处理费共计252元，合计9296元；2、判决给付以前六年度每年拖欠物业费1242元为基数，按每年24%计算自2014年4月1日至实际给付物业费期间的滞纳金，至2020年3月31日的滞纳金暂计6259元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告于2010年11月25日向原告办理入住手续，领取邯郸市房产钥匙等物品。原告向被告发放了天泽园业主使用手册，该手册包括三个部分，第一部分为前期物业服务协议，《前期物业服务协议》中原告作为甲方，被告作为乙方，约定：原告是对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序交通等项目进行修缮、维护、服务与管理；本物业服务综合服务费，按业主或物业使用人所拥有的建筑面积计算，每月每平方米1元（含电梯费）；公共照明费每户每年50元，垃圾处理费每户每年36元；初次签署本协议时，预交一年物业服务费；以后每年4月1日至次年3月31日为交费期，逾期不交的按延期天数每天加收延期金额3‰的滞纳金等。该协议签订后，被告向原告按照105.47平方米的面积交纳了2010年11月至2013年11月三年的物业服务综合服务费，照明费300元，垃圾处理费108元。后被告未向原告交纳过上述费用。被告所有的天泽园小区1号楼Ａ单元2704号房屋面积为103.51平方米，原告本次的诉讼请求也是按照103.51平方米计算。原告在提供物业服务的过程中，部分工作存在瑕疵。 另认定，原邯郸开发区天天物业服务有限公司于2016年9月14日变更为君康（邯郸）物业服务有限公司。 一审法院认为，原、被告之间形成了物业管理合同关系，双方均应全面地履行自己的合同义务。原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，但这并不能成为被告从根本上不履行合同义务、拒绝交纳物业管理费的理由，故被告应当及时向原告交纳其拖欠的物业管理费。原告请求被告支付自2014年至2020年的物业费8694元、公共照明费350元、垃圾处理费252元，应予支持。原告超出合同约定向被告收取的物业费70.56元[（105.47平方米-103.51平方米）×1元×12个月×3年]，照明费150元[（100元－50元）×3年]应予扣除，故被告李志钢应支付原告君康物业自2014年至2020年的物业费8623.44元（8694元-70.56元）、公共照明费200元（350元-150元）、垃圾处理费252元，共计9075.44元。关于原告请求的滞纳金，因原告履行合同义务时也存在瑕疵，故结合本案实际情况，对原告主张的滞纳金，不予支持。 综上所述，被告李志钢应支付原告君康物业自2014年至2020年的物业费8623.44元、公共照明费200元、垃圾处理费252元，共计9075.44元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告李志钢自本判决生效之日起十日内，支付原告君康（邯郸）物业服务有限公司自2014年至2020年的物业费8623.44元、公共照明费200元、垃圾处理费252元，共计9075.44元；二、驳回原告君康（邯郸）物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费189元，由原告君康（邯郸）物业服务有限公司负担79元，被告李志钢负担110元。 二审中,当事人没有提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：一是君康物业是否按照合同约定全面地履行了合同义务，李志钢欠交物业费所产生的滞纳金是否应予支持；二是本案是否已过诉讼时效。 关于争议的第一个焦点问题，本案中，李志钢在与物业公司签订了物业服务合同后，先后交纳了2010年11月至2013年11月三年的物业服务等费用，2014年至今未交纳物业费。李志钢在一、二审抗辩中均称物业公司未按约定履行物业服务合同义务，并提交了部分照片等证据予以证明。经查，李志钢提供的照片仅能证明物业公司在提供物业服务上存在部分瑕疵，对小区的管理上还有待提高，但并不能证明物业公司未履行合同主要义务。且其提交的照片无拍摄时间、地点，证明力较弱。一审法院综合考虑本案的具体情况，判决李志钢交纳拖欠的物业费，未支持物业公司要求李志钢支付滞纳金的诉讼请求并无不当。 关于争议的第二个焦点问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定:“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”本案中李志钢在一审时未提出诉讼时效抗辩理由，二审时提出亦不符合相关法律规定，本院不予支持。 综上所述，君康物业和李志钢的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费240元，由君康物业负担50元，李志钢负担190元。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜 双 审 判 员  田 莉 审 判 员  胡海军 二〇二一年二月二日 法官助理  吴广晓 书 记 员  李晓杰