广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22024号原告：张琍珠，女，1991年5月16日出生，汉族，住福建省诏安县××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××549。委托诉讼代理人：张华，广东桂商律师事务所律师。被告：黄井妹，女，1979年3月7日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县×××××××边，公民身份号码362××××××××××××029。原告张琍珠诉被告黄井妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告购房款558000元；3.被告向原告支付违约金243000元；4.确认原告在购房款558000元、违约金243000元的范围内对被告位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××的房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的佛山市南海区×××××××××××××××××××××，总房款为162万元。原告于2019年11月14日支付被告定金2万元，被告收到定金后，一直无法办理提前还款手续，总以各种理由拖延。原告合计支付了被告购房款558000元。但被告一直拒不履行合同义务。为了保障合同能顺利履行及保障原告的合法权利，原告与被告于2020年4月23日对买卖的房屋进行了抵押登记。但几个月过去，被告至今仍未办理提前还款手续，导致合同无法继续履行。被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，本院对原告所提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年11月14日，原告（乙方）与被告（甲方）及经纪方佛山市伟庭房地产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××，成交价为162万元；乙方应在签署本合约同时支付定金2万元给甲方；甲方收取定金后60日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，甲方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；部分首期楼款40万元，乙方须在签合同当天直接支付甲方，剩余首期楼款23万元乙方应在过户当天支付给甲方；尾期楼款97万元，以银行贷款额实际审批为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给甲方，银行到账后即视为甲方已收取相应楼款；本合同签订后，若甲乙双方不履行或不按时履行合同任意一条条款，即视为违约，如甲方违约，应将所有的楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；该物业交易手续须在2020年6月30日前完成；签订合约后，自2019年12月1日开始乙方给甲方支付房屋贷款5151.13元/月、装修贷4600元/月直到甲方出证赎楼出来为止，产生费用作为房款的一部分，甲方无条件配合办证、赎楼、过户；等等。2019年11月14日，被告出具收据确认收取了原告定金2万元。同日，原告代被告偿还贷款385741.08元，被告出具收据确认收取了首期房款40万元。2019年12月25日，原告代被告支付了诉讼费6089元。2019年12月5日至2020年4月12日期间，原告向被告支付了24952元。2020年4月13日，原告向被告支付了定金8万元。为保证上述合同的履行,原告（乙方、抵押权人）与被告（甲方、抵押人）于2020年4月22日签订《个人房屋抵押借款合同》，约定甲方将涉案房屋抵押给乙方，债务人为乙方，债务金额为558000元，抵押期限自2020年4月20日至2028年4月19日止，年利率4.1%，甲方应于每月20日给付乙方利息等。双方于2020年4月23日办理了抵押登记，担保主债权数额为558000元，不动产登记证明号为粤（2020）佛南不动产证明第0032957号。另查明，2020年1月19日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，担保主债权数额为89万元，不动产登记证明号为粤（2020）佛南不动产证明第0009203号。直至2020年5月13日，涉案房屋仍登记在被告名下，尚未涂销抵押登记。再查明，原告提起本案诉讼后，本案起诉状等材料于2020年11月15日送达被告。本院认为，原、被告及经纪方签订的《房屋买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同既包含了原、被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向原、被告提供居间服务的居间合同关系，属混合合同。现原、被告就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本院在本案中仅对原、被告关于涉案房屋的买卖合同关系进行审查处理。原、被告签订上述合同后，原告依约向被告支付了定金及首期房款，但被告未依约办理提前还贷及涂销抵押，至本案辩论终结时仍未办理涉案房屋的过户手续，被告构成根本违约，原告主张解除双方关于涉案房屋的买卖合同关系，本院予以支持。原告主张解除合同的起诉状等材料于2020年11月15日送达被告，本院据此认定双方合同于当日解除。根据原告提交的证据，原告共向被告支付了购房款516782.08元，双方合同已解除，故被告应返还购房款516782.08元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告的违约金请求，如前所述，被告违约，根据双方合同的约定，结合本案实际情况，本院酌定支持违约金162000元，对原告超出部分主张，本院不予支持。双方为保证《房屋买卖合同》的履行，签订了《个人房屋抵押借款合同》并办理了抵押登记，原告享有第二顺位抵押权，登记担保债权金额为558000元，故原告对涉案房屋折价或者拍卖、变卖的价款超出顺位在先的中国农业银行股份有限公司南海桂城支行的担保债权的部分享有优先受偿权（优先受偿的范围为担保债权本金558000元及以558000元为本金自2020年4月20日起至上述房产拍卖、变卖之日止按年利率4.1%计算的利息）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十九条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张琍珠与被告黄井妹于2019年11月14日签订的《房屋买卖合同》中关于原告张琍珠与被告黄井妹权利义务的约定于2020年11月15日解除；二、被告黄井妹应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款516782.08元予原告张琍珠；三、被告黄井妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金162000元予原告张琍珠；四、原告张琍珠就被告黄井妹的上述债务对登记在被告黄井妹名下的位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××折价或者拍卖、变卖的价款超出顺位在先的中国农业银行股份有限公司南海桂城支行的担保债权【不动产登记证明号为粤（2020）佛南不动产证明第0009203号】的部分优先受偿（优先受偿的范围为担保债权本金558000元及以558000元为本金自2020年4月20日起至上述房产拍卖、变卖之日止按年利率4.1%计算的利息）；五、驳回原告张琍珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9690元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。对原告多预交的诉讼费1093.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年二月二日书记员  钟丹