北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30060号原告（反诉被告）：褚凤媛，女，1992年5月1日出生，满族，北京京投交通发展有限公司职工，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：张岩松，男，1969年1月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告（反诉被告）褚凤媛与被告（反诉原告）张岩松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚凤媛，被告张岩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚凤媛向本院提出诉讼请求：判令被告退回原告剩余租金2500元（自2020年7月9日至2020年8月7日）、押金2500元、卫生费及维修管理费600元（一年720元，扣除自2020年5月7日至2020年7月9日期间的费用）。事实和理由：本人于2019年5月7日与张岩松签订租房合同，于2020年5月6日房子到期，因受疫情影响，原计划可以到期退租搬往别处，由于疫情期间社区管理延后导致搬家延后。遂与张岩松协商延期2个月，张岩松不同意，故于2020年5月2日重新签订租房合同，基于当时北京疫情好转，降低防控等级的前提，在新租房合同中约定补充条款：“乙方如中途退房，提前通知甲方，甲乙双方共同将本房间转租给下一租户衔接本合同租期后，甲方不计乙方违约，搬离合同变更后，甲方退还乙方剩余房租及押金”。本人于2020年6月28日通知张岩松可以开始寻找下个租户，同时本人也积极转发租房信息、委托朋友转发信息、询问朋友等手段积极寻找租户。2020年7月7日，张岩松要求褚凤媛继续交下一季度房租，因还有一个月押金和一个月租金以及卫生费、管理费剩余，故没交房租，张岩松在微信上恶语相向，并以扔东西等不合理言辞相威胁，张岩松于2020年7月8日报警，并到西城区广内派出所说明情况。经民警协商，张岩松在微信上说10号之前搬走不算我违约，故本人于2020年7月9日搬离租房处。2020年7月31日，张岩松找到续租租户后，我请其退还剩余房租等费用，他继续恶语相向，不仅不退还，还在微信上骂人。被告张岩松辩称，不同意退还租金，因为原告违约，还欠张岩松违约金；不同意返还押金，押金应该抵扣褚凤媛所欠的费用；卫生费及维修费是按月计算的，剩余的钱款因没有搬离交接，房屋内也产生了卫生费、保洁费等，褚凤媛所交款项不足以抵扣。反诉原告张岩松提起反诉请求：判令褚凤媛支付张岩松违约金5000元，本案反诉受理费由褚凤媛承担。事实及理由：2020年5月2日，褚凤媛自愿申请与张岩松续签了新的租赁合同，租赁期为2020年5月7日至2021年5月6日止。付租方式为押一付三，第二次付租提前30日，续租是褚凤媛向张岩松提到申请公租房，但具体分配公租房时间不能确定，故双方约定原告中途退房应提前通知张岩松，褚凤媛与张岩松共同将房屋转租给下一租户衔接合同租期，在双方不受任何损失的前提下，下一租户办理合同变更后，张岩松退还褚凤媛剩余租金及押金，方可不计褚凤媛违约。2020年6月28日，褚凤媛告知张岩松其分到公租房，要将房间进行转租，张岩松已履行约定向外进行招租，但因褚凤媛占用房间，不能确定搬离时间，因此转租无法成功，在合同续租期间，2020年7月7日，张岩松依照合同约定要求褚凤媛支付下一季度租金，但褚凤媛无视合约拒绝续交租金并提前终止合同履行。双方在进行微信沟通过程中，褚凤媛进行报警，导致沟通无果；2020年7月8日，张岩松要求褚凤媛结算交付其居住前15个月的水、电、燃气费用，但褚凤媛拒绝支付欠款。2020年7月14日，因褚凤媛未履行合约支付租金及生活欠费，张岩松依据合同约定有权开启房门，因褚凤媛未依照合同约定办理退房返还交接手续，造成张岩松开锁、换锁、对房间进行保洁及家具维修产生额外损失，故张岩松提起反诉，要求褚凤媛支付违约金。反诉被告褚凤媛辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、褚凤媛搬离涉案房屋的时候未锁房间门，就是为了让张岩松去带人看房方便，所以没有锁房间门。房屋存在合租情况，褚凤媛承租其中一间。褚凤媛搬离涉案房屋时特意留的门，就是为了让张岩松回去验房，并且张岩松持有涉案房间所在房屋的门钥匙，因此并无发生开锁及换锁费的必要。二、针对水、电、燃气费都是自己用自己交，如果要是欠费会断电，之前合租房屋一直是褚凤媛来负责办网费办电费，由褚凤媛预付后，然后褚凤媛再跟其他的合租人收钱；关于燃气和水费，在7月8日的微信截图中双方进行确认共计297.35元，因可以在押金中直接抵扣，所以褚凤媛没有缴纳，张岩松要求褚凤媛交钱，褚凤媛认为不太合理没有交钱。另，褚凤媛在居住期间，房屋里面除了床就一个衣柜，房屋内物品褚凤媛没有损坏。三、因张岩松说如果褚凤媛不签补充协议，就按照200%支付违约金。褚凤媛开始与张岩松协商需要延期两个月，张岩松称因疫情期间一是没有人租房，二是如果到年底搬离房屋，房屋不好出租，褚凤媛基于大家都不容易，就与张岩松签订了补充协议。褚凤媛未交纳7月份的房屋租金，是因为褚凤媛认为实际居住了一个多月，如果张岩松一直没有将房屋出租出去，让褚凤媛负担房屋租金不太合理，也与双方之前协商的内容不太一样。本院经审理认定事实如下：2019年5月2日，褚凤媛向张岩松支付9900元，包括押金2500元及三个月的房屋租金。2019年5月7日，张岩松作为甲方（出租方），褚凤媛作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区报国寺东夹道乙XX号楼XX门XX室中XX次卧间以合租方式出租给乙方居住，居住人数为1人，房屋租赁期限为2019年5月7日至2020年5月6日，每月租金为2500元，房屋租金支付方式为押一付三。褚凤媛按照合同约定支付上述期间的房屋租金及相关费用。2020年5月2日，褚凤媛向张岩松转款8230元，包括三个月的房租7500元和卫生管理费730元。2020年5月7日，张岩松作为甲方（出租方），褚凤媛作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，甲方仍以合租方式将上述房屋XX次卧房间出租给乙方，房屋租赁期间为2020年5月7日至2021年5月6日，月租金为2500元，租金交付方式为押一付三，并约定第二次付款日期为2020年7月7日，金额为7500元；合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁押金2500元，全年卫生费365元，全年维修管理费365元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除了抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、有线收视费、宽带费、燃气费、供暖费、卫生费、垃圾处理费等费用，物业管理费由出租人承担。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施设备清单》及退房确认上签字。乙方须结清应当承担的费用。乙方有存在不支付或者不按照约定支付租金达3日、欠缴各项费用达300元以上的欠缴超过二个月的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；且乙方存在上述约定情况的，甲方有权开启房门接纳新住户入住，乙方屋内所留物品视为放弃，造成的后果法律责任由乙方自行承担，并且乙方按月租金的200%向甲方支付违约金。另，双方在其他补充约定事项：“乙方如中途退房，提前通知甲方，甲乙双方共同将本房间转租给下一租户衔接本合同租期后，甲方不计乙方违约，办理合同变更后甲方退还乙方剩余房租及押金”。2020年6月28日，褚凤媛向张岩松发送微信称其公租房名额已取得，告知张岩松可以寻找新租户并协商搬家时间；张岩松于2020年7月2日向褚凤媛发送微信询问配合看房事宜；2020年7月4日，褚凤媛向张岩松发送微信称已配合他人进行看房，并询问是否还有别人需要看房，张岩松称“目前没有”。2020年7月7日，张岩松向褚凤媛发送微信称应当交付房屋租金，褚凤媛回复称其于该星期可以搬走，且还有押金和剩余租金，但张岩松褚凤媛的上述意见不认可，并要求褚凤媛承担违约责任；双方在2020年7月8日的微信中，张岩松称：“我告诉你违约金是违约金，10号前我还是没有按你违约处理。你已产生的费用是费用，合同期内你产生的费用你到哪里都得现在结算”，褚凤媛回复：“我10号周五就会搬走，剩的房租和押金还没退给我，水费和燃气费就扣完给我”，张岩松对褚凤媛表示搬离不予认可。另，在“东夹道乙3号楼4门502”的微信群中，2020年7月8日的微信沟通中，张岩松要求承租方每人水费及燃气按照297.35元计算。另查，庭审中，褚凤媛提交“欢乐水木租房群”的微信记录，证明褚凤媛按照约定找人看房；张岩松则认为褚凤媛到期未交纳租金就构成违约。经询，张岩松称其将涉案房间出租给后续租户的起租日期为2020年8月1日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，褚凤媛于2020年5月7日与张岩松就涉案房屋再行签订租赁合同后，于2020年6月28日提出协商搬离涉案房屋，结合双方当事人当庭陈述及该份合同其他补充约定事项的特别约定可知，双方对于褚凤媛在该份合同租期内要“中途退租”系明知，且双方约定在褚凤媛提前退租时处理方式。褚凤媛提交证据证明其在提出退租后配合张岩松进行看房以及发布出租房屋的信息，涉案房间虽未能在上述日期再行出租，但双方对上述租赁合同不再继续履行已达成合意；又因，褚凤媛房屋租金已交至2020年8月6日，张岩松亦自认再次出租涉案房间的起租日为2020年8月1日，故结合双方合同约定，褚凤媛应当支付租金及管理费至2020年7月31日，张岩松应当退还租金483.87元，管理费550.36元。褚凤媛主张其2020年7月9日即搬离涉案房屋，但其并未提交证据予以佐证，且依据双方对于“中途退租”的特殊约定，应当将涉案房间转租给下一租户衔接上述合同租期，故本院对于褚凤媛提出的超出部分不予支持。张岩松主张褚凤媛未能按照约定支付房屋租金支付违约金的反诉请求，因双方对褚凤媛“中途退租”作出了“特别约定”，在上述约定中并未约定褚凤媛在提出“中途退租”且已交租金尚未使用完毕时，仍应按原约定日期支付租金；又因，涉案合同与下一租户的租期亦进行衔接，故张岩松再行要求褚凤媛承担违约责任，与合同约定不符，本院不予支持。双方合同已终止履行，张岩松应将押金予以返还，但合同中约定押金返还应当扣除已发生的水费、燃气费等费用，褚凤媛亦同意将上述费用予以扣除后再行退还，故结合在案证据显示褚凤媛应付水费及燃气费为297.35元，张岩松应当退还押金2202.65元；对于张岩松所称其开、换锁及物品损失的费用，因未提交证据证明上述物品等系由褚凤媛损坏及上述物品对应金额，故本院对张岩松要求抵扣上述款项的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，张岩松退还褚凤媛房屋租金483.87元，管理费550.36元。二、自本判决生效之日起七日内，张岩松退还褚凤押金2202.65元。三、驳回褚凤媛的其他诉讼请求。四、驳回张岩松的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其中本诉受理费25元，由褚凤媛负担9元（已交纳），由张岩松负担16元（于本判决生效之日起七日内交纳）；本案反诉受理费25元，由张岩松负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年二月四日法官助理 姜 洁书 记 员 戴 琪