北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初17号原告：北京怀建集团金马建筑工程有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇高两河村上河苹果园西侧。法定代表人：贾志刚，经理。被告：马洪起，男，1964年6月13日出生，汉族，住北京市怀柔区。第三人：曹旭东，男，1968年11月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。原告北京怀建集团金马建筑工程有限公司（以下简称金马公司）与被告马洪起、第三人曹旭东物权保护纠纷一案，本院于2020年10月9日作出（2020）京0116民初3019号民事裁定后，金马公司不服向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2020年12月17日作出（2020）京03民终14204号民事裁定书，指令我院审理。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金马公司、被告马洪起、第三人曹旭东委托诉讼代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金马公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于北京市怀柔区南华园三区X室（原名称为南环路东南侧利苑小区X室）腾退、返还给原告；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：第三人原系北京怀柔建筑集团总公司第十八工程公司的经理，被告原系十八公司职工。原告原系北京怀柔建筑企业集团总公司第二工程公司。1998年4月，十八公司与二公司合并。合并时，十八公司将其购买的登记在第三人曹旭东名下的涉案楼房归二公司所有。后二公司转制变更为原告现在的名称。被告在十八公司期间，十八公司为被告提供了涉案楼房的居住权。合并后，被告仍然居住在涉案房屋。后被告辞职离开公司，其已经不再享有涉案楼房的居住权，但是被告未将涉案楼房交付给原告。后原告向被告催要，但其迟迟未予腾退，交付房屋。原告认为，涉案房屋是原告公司的财产，被告未将涉案房屋予以交回，其行为侵犯了原告的财产权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告马洪起辩称，第一，我认为金马公司作为原告诉讼主体不适格。我于1995年7月31日、8月1日分两次向晨益公司支付购房款并从晨益公司购买并持有涉案房屋，当时晨益公司法定代表人曹旭东说该房屋无法办理产权登记，但晨益公司为我出具了交付购房款的收据并加盖公章，曹旭东对此予以认可，故我取得了房屋的居住权和全部权利，原告无权要求我腾退房屋。第二，十八公司与二公司合并时没有与我对案涉房屋进行核实。原告在原一审审理期间提供的1995年办理的0272号房屋所有权证，持有人是曹旭东，至此我才知道曹旭东私自办理了房屋所有权证，但该房屋是我交付了3万余元的房款所购买，从时间顺序看也是我购买房屋在前。后，十八公司与二公司合并，原告在原一审期间提交的证据是两个公司之间签订的合同、12万元转账凭证和财产移交清单，合同上虽写‘住房一套’，但没有标明具体楼牌号，12万元的转账凭证和财产移交清单上虽标注为马洪起，但仍未标明具体楼号和位置，故原告要求我返还并腾退房屋的证据不充分不完整，且在22年之后才起诉我已经超过诉讼时效。我购买房屋在前，十八公司与二公司之间签订合同在后，两个公司合并时均未与我本人核实案涉房屋具体产权情况就将案涉房屋转给二公司，属于无权处分。原告在二审期间提供的《住房合同》是我本人签字，我曾表示我已经在晨益公司购买了住房，但时任十八公司经理的曹旭东当时表示签订该《住房合同》的目的是为了留住我为十八公司工作，该份《住房合同》签订后并没有在十八公司与我之间实际履行，十八公司并没有为我提供住房，而且《住房合同》并没有关于房屋的具体坐落位置、房屋面积等内容，也没有签订合同的日期。第三，二公司在1999年进行了企业转制，转制时仍没有向我本人核实案涉房屋权属情况。我认可二审法院在审理期间调取的工商登记资料，但对其中数据的真实性不认可。二公司没有取得房屋所有权，只是基于合同产生合同之债，资产明细表也标注为“欠款”，明细表显示十八公司是将12万元债权转给了二公司。第三人述称，原告将曹旭东列为本案第三人没有法律依据。十八公司与二公司合并时有文件，但距今时间久远，很多细节已经记不清楚，曹旭东当时是十八公司负责人，十八公司至今存在，只是吊销了营业执照。晨益公司是曹旭东的公司，房子是他买完后卖给被告马洪起的，曾经办过一个所有权证，但原件早就丢失了，原告在本案中出示的房产证就是当时办的证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告北京怀建集团金马建筑工程有限公司原名称为北京怀柔建筑企业集团总公司第二工程公司（以下简称二公司），成立于1992年6月23日，企业性质原为集体所有制企业，隶属于怀柔建筑企业集团总公司（以下简称怀建集团）。1999年12月，二公司进行企业转制，公司名称变更为金马公司，企业性质变更为有限责任公司，股东均为自然人股东。第三人曹旭东于1995年担任北京怀柔建筑企业集团总公司第十八工程公司（以下简称十八公司）法定代表人。十八公司成立于1993年5月24日，企业性质为集体所有制企业，隶属于怀建集团，现为集体分支机构。2003年9月26日，十八公司因未参加企业年检被工商管理机关吊销营业执照。曹旭东另系北京市晨益工贸有限责任公司（以下简称晨益公司）股东之一，晨益公司成立于1995年7月，亦已被吊销营业执照。1998年4月6日，二公司（甲方）与十八公司（乙方）签订《合同书》约定：将十八公司并入二公司，具体做法如下：二公司组织清产核资小组，对十八公司固定资产债权债务进行清理，清理完毕后十八公司所有固定资产债权债务全部并入二公司，十八公司营业执照上交总公司；十八公司清产核资并入二公司后，十八公司原有固定资产债权债务全部归二公司享有和承担；十八公司并入二公司后，原十八公司全部人员由二公司接收并给予安置；合同补充（一）、（二）、（三）与合同享有同样法律效力。合同补充（二）是十八公司清产校资情况说明，其中固定资产项下第6小项为“住房一套12万元”。1998年4月18日，十八公司与二公司办理财产移交手续，移交清单第10项显示：“住房一套12万元（马宏起）。十八公司与二公司合并后，被告马洪起一并转到二公司工作至1998年10月。马洪起称其在转入二公司前系晨益公司职工，但《住房合同》系在马洪起与十八公司之间签订，签订合同的目的系为对公司有重大贡献的职工解决住房难的问题，促使职工更好的安心本职工作。《住房合同》约定：“享有公司住房的职工，交纳房款总额的50%，剩余的房款部分由公司承担，房屋产权证由公司办公室统一保管，凡享有公司住房的职工，不得擅自调离本公司，如因特殊情况调离本公司要在调离前7天内交回原房，并向公司财务部门补交其在居住期间的房租。本房屋的产权属公司集体所有，职工只有居住权，并无买卖交换等权利，职工在年老离休后，由双方协商妥善解决其归属问题。”关于住房合同的问题，被告马洪起称其系为保留工作而违心签订，但其既未向十八公司交纳50%的房款，十八公司亦未向其提供住房，双方均未实际履行合同，案涉房屋与《住房合同》不具有关联性。马洪起坚持认为案涉房屋系由晨益公司为其提供，其向晨益公司交纳房款38000元后一直在此居住。第三人曹旭东对马洪起的主张予以认可。案涉房屋系由北京恒利实业总公司开发，建造在怀柔区怀柔镇南关村集体土地上。1995年9月2日颁发的《房屋所有权证》亦由北京恒利实业总公司和怀柔区怀柔镇南关村民委员会自行制作，该证显示房屋坐落于南环路东南侧利苑小区X室，建筑面积为82平方米，所有权人登记为曹旭东。该《房屋所有权证》在二公司与十八公司合并时一并交给二公司。根据怀柔区南华园三区社区出具的证明可以证实，南环路东南侧利苑小区X室与怀柔区南华园三区X室为同一地址。1999年，合并后的二公司进入企业重组改制阶段，怀建集团委托北京恒源资产评估有限责任公司对二公司全部资产负债进行评估。1999年12月1日，评估公司出具评估报告，报告涉及流动资产、机器设备、建筑物构筑物以及流动负债等四个方面的评估内容。其中，流动资产评估为货币资金647473.78元、应收账款17399955.02元、其他应收款2583324.33元、存货638188.08元。根据评估报告中其他应收款2583324.33元的清查评估明细表显示：欠款对象共计17个，涉及的业务内容包括砖款、借款、职工借款、诉讼费、工程款、房款、车款等6项，每个欠款对象均对应相应的业务内容、发生日期、账面价值、调整后账面值、评估价值。其中序号14的欠款对象为马宏启，对应的业务内容为房款，对应的账面价值为91800元，对应的调整后账面值为91800元、对应的评估价值为91800元。2020年5月，金马公司向我院起诉要求马洪起将其位于怀柔区南华园三区X室（原名称为南环路东南侧利苑小区X室）腾退返还给金马公司。我院认为：案涉房屋系小产权房，现有法律法规对小产权房的处理尚未出台，据此裁定驳回金马公司的起诉。金马公司不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院认为：在相关法律政策出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效，但对长期存在且未受到行政处罚的小产权房，可以区分实际情况，对其使用等问题进行处理，据此指令我院对案涉房屋应否返还、金马公司对案涉房屋有无相应权利、马洪起购买案涉房屋能否对抗金马公司的权利等争议问题进行实体审理。本院在审理过程中，金马公司增加诉讼请求，要求被告马洪起给付其1998年至2020年期间的租金42万元，后金马公司未交纳该部请求的诉讼费用，故本院视为金马公司未增加诉讼请求。原告对其主张出示：1.二公司与十八公司签订的《合同书》及合同补充（二）十八公司清产校资情况说明，证明‘十八公司与二公司合并，十八公司并入二公司的资产包括住房一套12万元’；2.十八公司财产移交清单，证明‘十八公司移交给二公司的财产中包括马洪起居住的住房一套12万元’；3.转账凭证，证明‘固定资产包括马洪起住房一套’；4.怀柔区南华园三区社区居民委员会出具的证明，证明‘南环路利苑小区X室与南华园三区X室为同一地址’；5.北京恒利实业总公司制作发放的《房屋所有权证（京恒房权字第XX**）》，证明公司合并后，十八公司将房产证移交给二公司；6.未出庭证人田某、王某出具的书面证明2份，证明‘二公司原书记田某、原会计王某证明十八公司移交给二公司的财产中有一套楼房，当时是马洪起居住，有财产移交清单’；7.马洪起与十八公司签订的《住房合同》，证明‘双方签订了住房合同’；8.其他应收款清查评估明细表，证明‘公司转制时有房屋评估款项’。被告马洪起除对证据4、5无异议外，对其余证据均不认可，其具体的质证意见是：《合同书》和合同补充（二）均是两个公司之间进行合并时签订且合同补充（二）中仅载明住房一套12万元，并未标注楼房具体位置、楼号和居住人姓名，不能证明就是案涉房屋；两个公司合并时并没有人找马洪起本人核实房屋情况，移交清单上“马宏起”三个字也不是马洪起本人签字；转账凭证仅是原告公司法定代表人签字，马洪起并不知情；对田某和王某的2份书面证明均不认可；《住房合同》是其本人签字，但双方均未实际履行合同；对明细表认为公司合并、转制时均没有人找其本人核实案涉房屋情况。第三人曹旭东的质证意见是：对证据4、5没有异议，对证据6不认可真实性，对原告出示的其余证据均表示曹旭东本人并没有参与，曹旭东的印章也都在公司保管。被告马洪起对其主张出示：1.晨益公司于1995年7月31日、8月4日为马洪起出具的收据2张，上载：“今收到马宏起购房款34000元/4000元”，证明‘马洪起就案涉房屋交纳的房款38000元’；2.马洪启银行存折复印件1页，该页显示1995年7月31日提取22000元，证明‘马洪起为交纳房款提取的现金’；3.郑家庄村村委会出具的证明，证明‘马洪起的名字原为马洪启’。原告金马公司对证据1、2的关联性不认可，认为与本案无关，对证据3无异议。第三人曹旭东对上述证据均无异议。本院依职权向怀柔区工商管理部门调取了二公司和十八公司的工商登记档案材料，经质证：原告金马公司无异议；被告马洪起、第三人曹旭东均对工商登记材料的真实性、关联性不认可，马洪起认为公司合并时没有人对案涉房屋向马洪起本人核实就直接将房屋并入二公司存在错误。经法庭询问，原告对下列问题回答如下：1.资产合并时，原告是否对案涉房屋进行清点和现场踏勘？原告回答为：有《住房合同》和房本，账册上有交接人，马洪起也一并转到二公司上班，所以没有实地查看；2.原告为何在时隔20年后，才起诉要求被告马洪起腾退？原告回答为：原告曾多次向第三人口头催要，但第三人一直推脱，因原告公司要注销进行资产清理，故起诉；3.原告公司明明知道房屋使用人是马洪起，为何向曹旭东催要？原告回答为：曹旭东和十八公司与原告公司之间的合并合同没有履行完毕，资产是十八公司转给原告公司的，马洪起只有居住权而没有所有权，原告公司要的是所有权，因此与马洪起要不着；4.案涉房屋系建筑在集体土地上的小产权房屋，不具有所有权问题？原告回答为：原告公司要收回房屋使用权；5.二公司在转制过程中，为何在清查资产评估明细表中将马洪起的房款91800元作为‘其他应收款’而未将案涉房屋作为固定资产？原告回答为：该笔项目写在哪里是会计的问题，明细表是为了改制，是怀建集团委托评估公司进行的资产评估。对法院询问的关于与马洪起类似情况是否还有其他人的问题，以及案涉房屋是否就是二公司与十八公司之间交接的房屋问题，第三人曹旭东没有直接回答，称其本人并未参与两个公司之间的交接，章由会计保管，当时公司管理不是很健全。被告马洪起称其除案涉房屋外无其他住房，其自1995年购买案涉房屋后一直居住至今。本院认为，对负有举证责任的当事人提供的证据，法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，法院应当认定该事实存在。原告提供的《合同书》、合同补充（二）、《十八公司财产移交清单》、《住房合同》等证据虽然都没有明确注明其上所载房屋的具体位置、楼号等信息，但结合原告手中持有的《房屋所有权证》以及被告马洪起在两个公司合并后一并转入二公司工作的事实，可以清晰的证明：案涉房屋就是十八公司与二公司合并时由十八公司移交给二公司的财产。原告金马公司系由二公司企业转制而来，故金马公司对案涉房屋享有财产权益。晨益公司为被告马洪起出具的收据可以证明马洪起就案涉房屋支付了部分购房款，同时也间接印证了《住房合同》中‘十八公司职工交纳50%房款’的内容，但马洪起持有的付款收据不能直接排除金马公司对案涉房屋享有的财产权益。在本院确认金马公司对案涉房屋享有财产权益的基础上，是否应当支持金马公司要求马洪起返还房屋的诉讼请求，本院对此认定为否，理由如下：根据本院调取的工商登记档案材料显示，案涉房屋在二公司1999年企业重组改制的评估过程中并没有被作为固定资产进行清查评估，而是将案涉房屋的房款91800元作为二公司应当对外享有的债权，马洪起系作为案涉房屋未付房款的债务人被列入清查评估明细表中，故金马公司对案涉房屋享有的是债权而非物权。其次，被告马洪起持有的房款收据虽不能直接排除金马公司对案涉房屋享有财产权益，但马洪起就案涉房屋交纳部分房款确系事实，结合90年代普遍存在法律意识淡薄以及第三人曹旭东同时兼任十八公司和晨益公司法定代表人的事实，不排除被告马洪起对案涉房屋具有认识上的偏差。较之被告个人，原告在两个公司合并后应当就案涉房屋进行管理并与马洪起就房屋居住等问题重新予以明确，既可持续《住房合同》签订的目的又可有效管理财产，从而避免讼争。但原告在被告离职后长达20余年的时间里从未向马洪起主张返还房屋的权利，对此原告金马公司未向法庭作出合理的解释，结合二公司在企业转制过程中的评估资料，本院认为原告金马公司就其对案涉房屋享有债权而非物权系明知且确认。基于上述分析，本院对于原告金马公司的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京怀建集团金马建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告北京怀建集团金马建筑工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许 英人民陪审员  高宝泉人民陪审员  吴和平二〇二一年二月二十六日书 记 员  武 慧