太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初1056号原告：李某1，住太原市。委托诉讼代理人：杨某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所实习律师。被告：太原海润建投房地产开发有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：李某2，山西得天利律师事务所律师。原告李某1与被告太原海润建投房地产开发有限公司（以下简称海润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人杨某、韩某，被告海润公司的委托诉讼代理人李某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的554号《商铺合同书》；2.被告向原告返还购房款617059元及利息（利息以购房款617059元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日前利息按人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年12月31日利息为45732.63元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月27日，原告李某1与被告海润公司签订编号为554的《商铺合同书》，合同约定原告购买绿地中央广场裙楼项目三层3132号面积为18.87平方米的商铺，被告应当在2018年12月31日交付房屋，如未按照本合同规定的期限将该商铺交付原告使用，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同到达之日起30日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。双方签订合同后，原告于当天将房屋总价款617059元一次性付给被告，被告也向原告开具了收款收据。但时至今日被告未按合同约定向原告交付房屋，被告逾期交付已达到合同约定的解除条件，遂原告要求解除合同。综上，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告海润公司辩称，未能按照商铺合同书如期交房是由于案外人绿地公司未能向被告交房所导致，被告并无过错。2019年10月10日，原、被告双方签订过一份租赁协议，被告收取原告案涉房屋租金30852.95元，若原告提出解除合同该款项应予扣减。被告并无过错，故对原告的利息损失被告不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2018年6月27日，被告海润公司(出卖人、甲方)与原告李某1(买受人、乙方)签订了编号为554的《商铺合同书》，约定乙方自愿认购甲方销售的位于太原市××区以西、纺织街以南、晋祠路以东、省高院用地以北的绿地中央广场项目裙楼3层3132号商铺，建筑面积（暂定）为18.87平方米，总价款为617059元，乙方于2018年6月27日前向甲方一次性付清房屋总价款的100%；甲方应当在2018年12月31日之前依照国家和地方政府有关规定将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用；若出卖人未按合同规定的期限将该商铺交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的万分之零点五向买受人支付违约金等。2019年7月11日，海润公司（甲方）与李某1（乙方）签订《补充协议》，约定由于不可归责为甲方的客观原因导致商铺不能按2018年6月27日《商铺合同书》的约定时间交付，甲方自愿补偿乙方1.5平方米作为延期交房的补偿，乙方同意并认可甲方延期交房，并自愿放弃对甲方今后逾期交房的违约责任主张，该补偿协议与原合同具有同等效力。2019年10月10日，海润公司与李某1签订编号为554的《租赁协议》，约定原告购买的商铺由被告海润公司租赁，由海润公司统一管理、使用，租赁期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止，年租金为30852.95元。2019年10月11日，被告海润公司向原告支付了租赁费30852元。案涉商铺至今未向原告交付。庭审中，李某1向本院提交部分转账凭证及收据复印件，证明其于2018年6月27日一次性向海润公司付清购房款617059元。海润公司对转账凭证认可，对收据复印件的意见为因该证据为复印件，无法核实是否为其公司开出去的那张。但认可收到李某1购房款617059元。另据本院受理的其它相关案件查明，2019年11月1日，太原市房产管理局发布了《关于对“绿地中央广场”项目的重要公示》，主要内容为“我局接到举报人投诉反映绿地中央广场商铺项目以小平米分割式销售，且拟签订合同方并非绿地新悦公司，而是海润建投公司。我局执法人员立即对该商铺项目进行了了解。经了解，绿地中央广场项目位于晋祠路一段86号，由太原绿地新悦房地产开发有限公司开发，该项目已经取得《商品房预售许可证》；通过约谈中掌握的信息得知，该商铺的销售主体并非预售批准的绿地新悦公司，而是所谓的海润建投公司，另据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章，上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规，而且涉嫌诈骗，风险巨大；我局提醒广大市民，在购买商铺时，仔细核对所签合同、收据等材料的出卖方、收款方是否为预售批准的主体，所购买的商铺面积是否为批准面积等”。以上认定的事实，有《商铺合同书》复印件、收据复印件、银行回单、补充协议复印件、租赁协议、中国民生银行电子银行回单及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告李某1与被告海润公司签订的《商铺合同书》及补充协议系双方当事人真实意思表示，但案涉商铺的预售批准主体为太原绿地新悦房地产开发有限公司而非海润公司，且出售面积也并非批准预售的面积，因案涉项目将商铺进行再次分割出售需要重新调整规划，不符合规划要求，也不能办理产权证，故案涉合同违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。海润公司提出的应当扣减《租赁协议》项下支付给李某1的租金30852元的答辩意见，因案涉商铺并未实际交付，且在案涉《商铺合同书》及补充协议被认定无效的情况下，租赁协议没有实际履行的必要和可能，李某1因此获得的租赁费应当予以扣减。本案被告海润公司因合同取得的财产即购房款617059元，在扣减已付的租赁费30852元后，剩余的586207元应予退还原告。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，考虑到导致合同无效的原因主要在海润公司，海润公司应以586207元为基数向原告支付利息损失。利息损失应当从支付购房款之日即2018年6月27日计算，原告主张从2019年4月1日起算，系对其权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。2019年4月1日至2019年8月19日期间的利息损失应按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某1购房款586207元，并以582607元为基数，支付原告李某1自2019年4月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，2019年8月20日至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的利息损失；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5264元（原告已预交），由被告太原海润建投房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 樊小凤二〇二一年二月八日书记员 宁梦菲