广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10677号原告（反诉被告）：广州粤伴湾假日酒店管理有限公司，住所地广州市花都区花山镇新和村三东大道北面自编13号之十六，统一社会信用代码91440101MA59GPWK76。法定代表人：代强。委托诉讼代理人：吴国财，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市沃普司进出口贸易有限公司，住所地广州市花都区花城街三东村百寿路段子泓广场409室，统一社会信用代码9144011108809475XD。法定代表人：张艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：简军，广东广格律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）广州粤伴湾假日酒店管理有限公司（以下简称粤伴湾公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）广州市沃普司进出口贸易有限公司（以下简称沃普司公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案，立案时适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序公开开庭进行审理，后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理，原告粤伴湾公司的委托诉讼代理人梁春霞、被告沃普司公司的法定代表人张艳及委托诉讼代理人简军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粤伴湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令沃普司公司向粤伴湾公司支付拖欠2020年4月1日至2020年4月27日的租金15610.5元（包括402商铺7740元、406商铺7870.5元）；2.请求判令沃普司公司向粤伴湾公司支付水电费712.05元（包括402商铺2020年3月1日至2020年4月27日的水电费341.4元、406商铺2020年3月1日至2020年4月20日的水电费370.65元，包括商铺和公摊水电费）；3.本案诉讼费由沃普司公司承担。事实和理由：2019年9月1日，粤伴湾公司与沃普司公司签订租赁合同，约定沃普司公司承租粤伴湾公司所有的位于广州市花都区三东大道13号万奢大厦第四层xx商铺，作为办公用途，租期从2019年9月1日至2020年8月31日，共计1年。其中，402商铺每月租金为7740元，每月管理费为860元；406商铺每月租金为7920元，每月管理费为825元。租金第二年起每年递增6%，管理费按5元/平方米，电费1.2元/度；管理费按月结算，每月5日前支付当月租金、管理费和上月水电费。合同签订后，粤伴湾公司将租赁物交付沃普司公司使用，沃普司公司从2020年4月份开始拒绝交租。2020年4月17日，粤伴湾公司向沃普司公司发送了催款通知书，要求沃普司公司于2020年4月20日前缴纳欠费，但到期沃普司公司仍不支付。2020年4月24日，粤伴湾公司与沃普司公司解除涉案商铺的租赁合同，沃普司公司于4月24日清场搬走，但仍不支付拖欠的租金和水电费。沃普司公司的行为已构成严重违约，严重侵害粤伴湾公司的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。沃普司公司辩称，不同意粤伴湾公司的诉讼请求一，2020年3月开始一直至2020年4月24日，沃普司公司工作人员根本无法在万奢大厦内办公，主要原因是粤伴湾公司接受了花都区人民政府关于新冠××患者、疑似患者的指定接待酒店，万奢酒店和万奢大厦是同一座。在3、4月期间，花都区人民政府关于入境的新冠××患者或疑似患者都在万奢大厦内进出，警察、医护人员收集关于与疾病的垃圾，整个大厦的租户都无法进入办公场所办公，就算进入，也没有防护措施。对客户来说，更不敢与我方谈生意。在2020年3、4月期间，沃普司公司除了偶然冒险回店铺发现自己的物品是否安全之外，根本没有做任何办公使用。沃普司公司面对无法办公的情景，曾多次与粤伴湾公司的工作人员包括法定代表人进行电话、微信、书面协商，在2020年4月8日，包括沃普司公司在内的六七家租户联名递交了减免租金的申请。造成万奢大厦无法办公的过错主要在粤伴湾公司。粤伴湾公司仅为了自己不顾沃普司公司，粤伴湾公司本来应该终止履行合同，待疫情消除后粤伴湾公司取消了隔离酒店资格后，就可以恢复履行，在2020年3至4月之间，沃普司公司不应向粤伴湾公司缴纳租金。涉案商铺未使用没有水电费。粤伴湾公司是收取的公摊水电费，粤伴湾公司要求支付公摊水电费没有任何依据。因此我方要求驳回粤伴湾公司的全部诉讼请求。沃普司公司向本院提出反诉请求：1.判令粤伴湾公司退回租赁保证金29298元，并按年利率24%的标准支付自2020年6月1日起的迟延退款利息；2.本案诉讼费由粤伴湾公司负担。事实与理由：2017年，沃普司公司与粤伴湾公司签订了租赁合同，约定沃普司公司承租粤伴湾公司的位于广州市花都区三东大道13号万奢大厦第四层xx商铺，作为办公用途。2019年9月1日，双方继续续约一年，新的租期从2019年9月1日至2020年8月31日。在之前的租赁合同里，沃普司公司在2017年就已经向粤伴湾公司缴纳了租赁保证金29298元。2020年3月开始，粤伴湾公司的酒店作为新冠××患者或疑似患者花都区政府授权的指定接待酒店，每天在万奢大厦医疗人员、救护车、患者等出出入入，致使沃普司公司无法营业。2020年4月24日，粤伴湾公司以沃普司公司拖欠租金、水电费为由，与粤伴湾公司解除涉案商铺的租赁合同。沃普司公司认为，新冠××属于不可抗力，粤伴湾公司无法提供租赁合同约定的商业环境，租赁合同无法履行，理应中止双方的权利义务，现在粤伴湾公司主动解除租赁合同，却扣住沃普司公司的租赁保证金不予退还，侵犯了沃普司公司的合法权益。为此，沃普司公司特提起诉讼，希望人民法院依法审理，判如所请。粤伴湾公司针对反诉辩称，我方不认可反诉状提及的内容，我方认为粤伴湾公司成为隔离酒店并不影响沃普司公司的办公，整栋大厦其他租户都继续履行，酒店都有严格的防疫措施。导致合同解除的根本原因在于沃普司公司欠租，粤伴湾公司为沃普司公司减免了2月份租金，且我方主动与对方交涉，对方却没有回应，我方向沃普司公司发送解除合同函，因沃普司公司未按时交租，违反了租赁合同的相关约定，我方按照合同约定，要求沃普司公司支付租金和水电费。本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，粤伴湾公司（出租人、甲方）与沃普司公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将坐落在广州市花都区三东大道13号万奢大厦第四层xx商铺的场地出租给乙方，作为办公用途，约定402室为172平方米，租金为45元/平方米/月，约定406室为165平方米，租金为48元/平方米/月，2019年9月1日至2020年8月31日租金7740元，管理费860元，2019年9月1日至2020年8月31日租金7920元，管理费825元，自2019年9月1日开始计算租金、管理费。租金第二年起每年递增6%，管理费按5元/平方米，电费1.2元/度，管理费按月结算，乙方在每月5号前将当月租金、管理费和上月水电费一起支付给甲方。租期不满一年，押金均不退还。乙方逾期交付租金和管理费的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之五向甲方支付违约金，如逾期超20天，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担。乙方于签订本合同之日向甲方缴纳29298元作为履约保证金（也称为“押金”，押金费乙方预付的租金/管理费用，仅为乙方履行本合同的保证金）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起10天内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，沃普司公司向粤伴湾公司支付了402商铺、406商铺押金共计29298元。双方一致确认，2020年4月1日之前的租金已经付清，其中2020年2月份免租，沃普司公司欠付402商铺、406商铺2020年3月1日至2020年4月27日的水电费。2020年4月20日，粤伴湾公司开始对涉案场地采取停电措施。沃普司公司在2020年4月27日将涉案场地的钥匙交还给粤伴湾公司。2020年4月17日，粤伴湾公司向xx租户发出通知，要求其在2020年4月20日前向其缴纳2020年4月份的租金，逾期粤伴湾公司将对涉案房屋自2020年4月20日开始停电。诉讼中，双方对于水电费的金额、2020年2月份之后沃普司公司能否实际使用租赁物等各执一词。粤伴湾公司认为，每月由其工作人员与沃普司公司共同抄表确认读数，再乘以单价1.2元/度计算出电费，水费仅有总水表，按照租赁面积乘以系数确定每户应交的金额，公摊水电费是因为每层楼公共面积使用的照明、通风口及走道空调、洗手间的灯光水费，按照使用面积乘以系数产生，3楼系数是0.35,4楼系数是0.6,5楼系数是0.41，系数的依据是整栋大厦度数经过面积等计算得出。粤伴湾公司成为花都区花山镇人民政府指定的防疫隔离酒店并未影响沃普司公司使用租赁物，酒店在大厦的一侧，楼层为6-10层，有独立电梯，写字楼在大厦的另一侧，使用楼层是2-5层，有独立电梯。粤伴湾公司提交2019年12月份至2020年4月份期间的抄表记录、水电汇总情况说明拟证明其上述陈述，水电汇总情况说明载明了每月的上月表数、本月表数、度数、公摊水电数、电费应收数，显示2020年3月份402商铺应收电费177.24元、公摊水电数46.44元、406商铺应收电费174.15元、公摊水电数44.55元，2020年4月份402商铺应收电费164.16元、公摊水电数30.96元、406商铺应收电费196.50元、公摊水电数29.7元。沃普司公司确认2020年3月1日之后的水电费没有支付，但不确认粤伴湾公司诉讼请求中的水电费金额，沃普司公司认为每月由粤伴湾公司工作人员抄电表按照每度1.2元计算出数额，其并未参与抄表，看粤伴湾公司的数据差不多就缴纳费用，每月有支付公摊水电费，不清楚公摊水电费如何计算。关于2020年2月份之后不能使用租赁物的情况，是因为自2020年2月份开始涉案租赁物所在的大厦中的酒店被指定为隔离酒店用途，大厦有两个门口两个电梯，大门供酒店和大厦使用，后门供酒店供货使用，疫情前其是在大门上下班，疫情发生后，因大门有很多医护人员等，故其选择后门上下班，但后门也有医护人员进出。沃普司公司提交万奢大厦免租通知函、隔离场所信息表、接送方案、照片拟证明其上述陈述。隔离场所信息表显示位于广州市花都区花山镇三东大道北面自编13号的广州粤伴湾假日酒店管理有限公司作为应急隔离场所。照片显示有医护人员在酒店门口。另查，（2019）粤0114民初3231号案是代强作为粤伴湾公司诉沃普司公司高德雯的房屋租赁合同纠纷，本院于2019年9月5日作出（2019）粤0114民初3231号民事判决，该案中涉及的租赁物位于广州市花都区三东大道北自编13号之十六第一层，本院在该案中向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查涉案租赁物的规划报建情况，该局向本院复函，该位置已取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]910号）建设规模：商业楼，1幢，地上9层；建筑面积1672.24平方米，地下1层：建筑面积601.36平方米。本院认为，粤伴湾公司与沃普司公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于与涉案租赁物位于同一栋大厦的酒店被指定为隔离酒店是否影响涉案租赁物的使用。作为应急隔离场所的粤伴湾酒店与沃普司公司的租赁物并非处于同一楼层，且涉案租赁物所在的大厦有多个入口，沃普司公司抗辩减免租金，沃普司公司应当举证证明万奢大厦内的隔离酒店影响其占有使用租赁物，导致合同无法履行，影响合同目的的实现。仅凭粤伴湾酒店作为应急隔离酒店的这一信息及沃普司公司提交的照片不能反映出对沃普司公司使用租赁物存在影响，故本院对沃普司公司的抗辩意见不予采纳，沃普司公司应当支付其使用租赁物期间的租金，但在粤伴湾公司对租赁物停电期间，沃普司公司使用租赁物受到影响，本院酌定租赁物停电期间的租金沃普司公司应当减半支付，经核算，沃普司公司应当支付的租金数额为12006元（402房：7740元÷30天×19天+7740元÷2÷30天×8天，406房：7920元÷30天×19天+7920元÷2÷30天×8天）。沃普司公司应当支付其使用租赁物期间的电费，沃普司公司虽对于粤伴湾公司诉讼请求中的金额不予确认，并认为其没有使用涉案租赁物，但其于2020年4月27日才交还钥匙，故在此日期之前，涉案租赁物仍在其控制之下，其应当支付其使用期间的电费，其亦确认每月电费金额的确定方式均是由粤伴湾公司自行抄表，其看数字差不多就支付费用了，粤伴湾公司请求的2020年3月份、4月份的水电费金额与之前沃普司公司使用过程中支付的水电费相差无几，符合沃普司公司的使用情况，故本院对粤伴湾公司自行抄表确认的电费金额予以确认，关于公摊水电费，沃普司公司于租赁合同履行过程中支付了公摊水电费，说明其对该笔费用予以认可，粤伴湾公司亦提交了计算系数，沃普司公司应当向粤伴湾公司支付公摊水电费。粤伴湾公司请求沃普司公司支付2020年3月1日至2020年4月27日期间的水电费（含公摊水电费）712.05元，本院予以支持。合同虽因沃普司公司未及时支付租金予以解除，沃普司公司对粤伴湾酒店作为隔离场所是否影响其使用租赁物存在误解，因此未交租金，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，本院将沃普司公司应当承担的违约责任调整为向粤伴湾公司支付保证金金额的一半，故沃普司公司请求粤伴湾公司返还14649元保证金，本院予以支持。沃普司公司要求支付保证金的利息，本院不予支持。因此，粤伴湾公司诉讼请求与沃普司公司反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市沃普司进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司支付租金12006元；二、被告广州市沃普司进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司支付水电费712.05元；三、原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州市沃普司进出口贸易有限公司返还保证金14649元；四、驳回原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市沃普司进出口贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费208元，由原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司负担46元，由被告广州市沃普司进出口贸易有限公司负担162元。反诉案件受理费266元，由原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司负担133元，由被告广州市沃普司进出口贸易有限公司负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年二月一日法官助理李诗琪书记员孙诗韵