文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0116民初397号原告：侯显洪，男，1974年5月17日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李清勇、王柯翰，重庆津舟律师事务所律师。被告：吕星樾，女，1990年8月8日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张耀匀，系被告丈夫。原告侯显洪与被告吕星樾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告侯显洪及其委托诉讼代理人李清勇，被告吕星樾的委托诉讼代理人张耀匀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯显洪向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于2020年11月17日解除双方于2016年2月15日转让买卖协议书的附加条款;二、依法判令被告腾空、搬离并向原告交付位于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段房屋;三、依法判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年11月17日期间的房屋租金428033.72元及资金占用损失(以428033.72元为基数，从2019年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年11月17日);四、判令被告向原告支付2020年11月17日起至被告实际腾空搬离并向原告交付房屋止的房屋占有使用费（以门面租赁合同中计算标准为准或以买卖合同协议书附加条款计算方式）。以上费用暂共计430000元；五、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年2月15日签订《转让买卖合同协议书》，其中，双方约定甲方(原告)将坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段房屋出租给乙方(被告)经营使用，并在其第八条附加条款中约定“此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园三年内不得向乙方收取房屋租金(206年3月1日至2019年3月1日)，三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金(2019年3月1日起)，甲方出租房屋期限为贰拾年(2016年3月1日起至2036年3月1日止)。从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金(房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照较为办理的更改过户时间确认)。”双方并对该协议书在江津公证处办理公证手续。双方于2016年3月1日再次签订《门面房租赁合同》，其中对房屋租赁租期、租金交纳等约定与《转让买卖合同协议书》一致。双方在合同履行期间，被告一直未按约的向原告支付租金，遂原告于2019年8月6向贵院提请诉讼，要求被告向原告支付租金，贵院于2020年10月17作出(2019)渝0116民初10033号民事判决，其中贵院对租期的起算认定为:双方在没有明确具体交付日的情况下，该院确定租期的起算日期为2016年10月1日，扣除双方约定被告不交纳租金的期间三年，被告应自2019年10月1日起向原告支付租金。贵院作出该判决后，被告不服该判决特向重庆市第五中级人民法院提请上诉，重庆市第五中级人民法院受理案件后经过庭审，于2020年5月25日作出(2020)渝05民终2334号民事判决书，对一审法院认定租期的起算日期问题予以认可，并判决驳回被告的上诉，维持原判。被告仍不服特向重庆市高级人民法院提请再审，该院经审查作出(2020)渝民申2261号民事裁定书，裁定驳回被告再审申请。原告根据双方签订的《转让买卖合同协议书》、《门面房租赁合同》及(2019)渝0116民初10033号民事判决书、(2020)渝05民终2334号民事判决书分别于2020年10月14日、2020年11月3日向被告发出两份《催收通知书》，要求被告支付原告租金及资金占用损失，被告均收到通知书但并未按约履行义务，故原告又于2020年11月16日向被告发出《解除协议通知书》，要求解除与被告于2016年2月15日签订的《转让买卖合同协议书》，并腾空、搬离向原告交付涉案租赁房屋，还要求被告支付原告租金及资金占用损失，被告收到解除协议通知书后仍拒绝归还房屋及支付租金及资金占用损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请，以维权益。吕星樾辩称，首先支付租金时间及条件不成就，按照转让买卖合同中条款约定原告应当先协助办理案涉幼儿园的相关转让手续后，被告才附有支付原告租金的义务，因原告违约在先，至今也没有对案涉幼儿园配合被告办理完相关转让手续，而对被告造成了相关的经济损失，被告保留向原告主张前述损失的相关权利，转让买卖合同是双方真实意思的表达，应当维护交易稳定和合同的正常履行，该合同中不具备解除的情形，至于原告所提及的门面租赁合同我们在一审时对于合同的三性都没有认可，原告也没提供原件，这是一份不存在的合同。不具备转让买卖合同中第8条约定的确认解除条件情形，因为第8条中约定了支付的前提条件（房屋租赁时间以原告配合被告办理完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认），至今为止，原告一直未配合被告办理案涉幼儿园的相关转让事件，因原告所涉及非法集资原因导致案涉幼儿园至今不能办理更改过户手续；因原告至今尚欠被告未结清的执行款项，双方互相存在债务，所以不成就支付租金的条件。本院经审理认定事实如下：原告侯显洪通过购买，取得了位于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段128号卢山金江港湾29幢1―1号房屋的所有权，建筑面积2039.07平方米，产权证号为203房地证2015字第16462号。2015年4月1日，侯显洪向胡世储借款350000元并签订《借款合同》并经重庆市江津区公证处（2015）渝津证字第1251号公证文书公证，因侯显洪未归还该借款，胡世储向本院申请强制执行，本院以（2016）渝0116执3836号案件受理后，并于2016年11月21日裁定终结案件本次执行程序，侯显洪欠胡世储借款本金350000元及利息。2016年12月1日，胡世储与吕星樾签订《债权转让确认书》，约定胡世储将（2016）渝0116执3836号执行案件所涉及的债权全部转让给吕星樾，并在《重庆日报》上刊登《债权转让通知书》，本院以（2019）渝0116执异149号裁定书裁定吕星樾享有胡世储的上述债权。现该案仍在执行中。2016年2月15日，重庆市江津区金江港湾幼儿园（以下简称金江幼儿园）（甲方）与吕星樾（乙方）签订《转让买卖合同协议书》约定：“……一、甲方将坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段重庆市江津区金江港湾幼儿园[法定代表人：侯显洪；民办非企业单位登记证书：津民证字第010335号；组织机构代码证：代码：30494946―9；中华人民共和国民办学校许可证：教民150038160004081；税务登记证：渝税字500116304949469；]全部转让卖给乙方全权使用。二、转让买卖给乙方后，定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的幼儿园水电费及其他各项费用……；三、转让买卖后重庆市江津区金江港湾幼儿园内现有的装修、装饰、营业办学设备设施等及其他所有设备设施全部归乙方所有（原房屋权人的不动产除外）；四、甲、乙双方签订本合同协议之日前，乙方向甲方支付转让买卖费用共计人民币￥3500000.00元正（大写叁佰伍拾万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关全部费用等，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；五、甲、乙双方签订本合同协议之日，甲方将重庆市江津区金江港湾幼儿园全部相关经营、资质执照等交付完毕于乙方，因乙方没有开办过幼儿园，所以无办学资质证书，一切办学资质证书均用甲方原有的全部证件（如乙方能更改过户办学资质全部证书之时，甲方全权配合乙方办理证件更改的一切手续。如乙方未更改办理相关办学资质全部证书时，甲方无条件负责幼儿园的全部相关办学资质的正常使用和检查）。交付转让上述幼儿园后乙方聘用甲方作为幼儿园代表人和幼儿园园长。甲方协助乙方办理该重庆市江津区金江港湾幼儿园相关证件的一切过户手续时，相关费用由乙方负责。……。八、附加条款：此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园后三年内不得向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），甲方出租房屋期限为贰拾年（2016年3月1日起至2036年3月1日上）。从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认）。……。”2019年8月6日，侯显洪诉吕星樾房屋租赁合同纠纷一案，本院（2019）渝0116民初10033号生效判决认定：侯显洪与吕星樾签订的《转让买卖合同协议书》第八条附加条款中对涉案房屋租赁的相关事项进行了约定合法有效，被告自2019年10月1日起向原告支付租金。因被告逾期未支付租金，2020年10月14日，原告向被告发送《催收通知书》，载明“致:吕星樾：本人侯显洪与你于2016年2月15日签订《转让买卖合同协议书》其中，双方约定甲方（侯显洪）将坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段房屋出租给乙方（吕星樾）经营使用，并在其第八条附加条款中约定“此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园三年内不得向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），甲方出租房屋期限为贰拾年（2016年3月1日起至2036年3月1日止）。从202年3月1日起开始递增租金，每年按3％递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照较为办理的更改过户时间确认）。”双方并对该协议书在江津公证处办理公证手续。双方于2016年3月1日再次签订《门面房租赁合同》，其中对房屋租赁租期、租金交纳等约定与《转让买卖合同协议书》一致。双方在合同履行期间，你一直未按约向我支付租金，遂我于20198月6日向重庆市江津区人民法院提请诉讼，要求你向我支付租金，该院于2019年9月18日开庭审理该案，并于2020年10月17日作出（2019）渝0116民初10033号民事判决书，其中该院对租期的起算认定为双方在没有明确具体交付日的情况下，该院确定租期的起算日期为2016年10月1日，扣除双方约定你不交纳租金的期间三年，你应自2019年10月1日起向我支付租金。重庆市江津区人民法院作出该判决后，你不服该判决，特向重庆市第五中级人民法院提请上诉，重庆市第五中级人民法院受理案件后经过庭审，于2020年5月25日作出（2020）渝05民终2334号民事判决书，对一审法院认定租期的起算日期问题予以认可，并判决驳回你的上诉，维持原判。现我根据双方签订的《转让买卖合同协议书》《门面房租赁合同》及（2019）渝0116民初10033号民事判决书、（2020）渝05民终2334号民事判决书的内容，郑重致函敦促你履行以下义务:1、收到本催收通知书后3日内向我支付2019年10月1日至2020年2月28日期间的租金122344.2元及资金占用损失25325.24元；2、收到本催收通知书后3日内向我支付2020年3月1日至2020年10月1日期间的租金220525.42元及资金占用损失39064.51元。若你未按期全额履行上述支付义务，我有权解除与你于2016年2月15日签订的《转让买卖合同协议书》，并要求你返还房屋。”2020年11月2日，原告再次向吕星樾发送《催收通知》，载明“致:吕星樾本人侯显洪与你于2016年2月15日签订《转让买卖合同协议书》，其中，双方约定甲方（侯显洪）将坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段128号卢山金江港湾29幢1-1号房屋出租给乙方（吕星樾）经营使用，并在其第八条附加条款中约定“此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园三年内不得向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），甲方出租房屋期限为贰拾年（2016年3月1日起至2036年3月1日止）。从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3％递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照较为办理的更改过户时间确认）。”双方并对该协议书在江津公证处办理公证手续。双方于2016年3月1日再次签订《门面房租赁合同》，其中对房屋租赁租期、租金交纳等约定与《转让买卖合同协议书》一致。双方在合同履行期间，你一直未按约的向我支付租金，遂我于2019年8月6向重庆市区人民法院提请诉讼，要求你向我支付租金，该院于2019年9月18日开庭审理该案，并于2020年10月17作出（2019）0116民初10033号民事判决，其中该院对租期的起算认定为双方在没有明确具体交付日的情况下，该院确定租期的起算日期为2016年10月1日，扣除双方约定你不交纳租金的期间三年，你应自2019年10月1日起向我支付租金。重庆市江津区人民法院作出该判决后，你不服该判决特向重庆市第五中级人民法院提请上诉，重庆市第五中级人民法院受理案件后经过庭审，于2020年5月25日作出（2020）渝05民终2334号民事判决书，对一审法院认定租期的起算日期问题予以认可，并判决驳回你的上诉，维持原判。我根据双方签订的《转让买卖合同协议书》、《门面房租赁合同》及（2019）渝0116民初10033号民事判决书（2020）渝05民终2334号民事判决书的内容，特于2020年10月14向你发出《催收通知书》，要求你向我支付租金及资金占用损失，你于2020年10月21日收到该通知书后并未按约履行义务，现我再次郑重致函敦促你履行以下义务:1、收到本催收通知书后3日内向我支付2019年10月1日至202年2月28日期间的租金122344.2元及资金占用损失25325.24元；2、收到本催收通知书后3日内向我支付220年3月1日至2020年10月1日期间的租金220525.42元及资金占用损失39064.51元。若你未按期全额履行上述支付义务，我有权解除与你于2016年2月15日签订的《转让买卖合同协议书》，并要求你返还房屋。”原告收到该两份《催收通知书》后，未向原告支付案涉房屋租金。2020年11月16日，原告向被告发送《解除协议通知书》，载明“致:吕星樾本人侯显洪与你于2016年2月15日签订《转让买卖合同协议书》，其中，双方约定甲方（侯显洪）将坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段房屋出租给乙方（吕星樾）经营使用，并在其第八条附加条款中约定“此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园三年内不得向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），甲方出租房屋期限为贰拾年（2016年3月1日起至2036年3月1日止）。从202年3月1日起开始递增租金，每年按3％递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照较为办理的更改过户时间确认）。”双方并对该协议书在江津公证处办理公证手续。双方于2016年3月1日再次签订《门面房租赁合同》，其中对房屋租赁租期、租金交纳等约定与《转让买卖合同协议书》一致。双方在合同履行期间，你一直未按约的向我支付租金，遂我于209年8月6向重庆市区人民法院提请诉讼，要求你向我支付租金，该院于2019年9月18日开庭审理该案，并于2020年10月17作出（019）0116民初10033号民事判决，其中该院对租期的起算认定为双方在没有明确具体交付日的情况下，该院确定租期的起算日期为201年10月1日，扣除双方约定你不交纳租金的期间三年，你应自2019年10月1日起向我支付租金。重庆市江津区人民法院作出该判决后，你不服该判决特向重庆市第五中级人民法院提请上诉，重庆市第五中级人民法院受理案件后经过庭审，于2020年5月25日作出（2020）05民终2334号民事判决书，对一审法院认定租期的起算日期问题予以认可，并判决驳回你的上诉，维持原判。我根据双方签订的《转让买卖合同协议书》、《门面房租赁合同》及（2019）渝0116民初10033号民事判决书（2020）渝05民终2334号民事判决书的内容特于2020年10月14日向你发出《催收通知书》，要求你向我支付租金及资金占用损失，你于2020年10月21日收到该通知书后并未按约履行义务；我又于200年11月3日再次向你发出《催收通知书》，要求你支付租金及资金占用损失，你于2020年11月5日收到该通知书后仍未按约履行义务，现我再次郑重致函如下:1、于2020年11月16日解除与你于2016年2月15日签订的《转让买卖合同协议书》；2、收到本解除通知书后7日内腾空、搬离并向我交付位于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段房屋；3、收到本解除通知书后7日内向我支付2019年10月1日至202年2月28日期间的租金122344.2元及资金占用损失25325.24元；4、收到本解除通知书后7日内向我支付2020年3月1日至2020年10月1日期间的租金220525.42元及资金占用损失39064.51元。”被告于2020年11月17日收到该解除通知。审理中，被告同意用借款本息抵扣租金。本院认为，吕星樾与侯显洪签订《转让买卖合同协议书》第八条“附加条款：此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园后三年内不得向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），甲方出租房屋期限为贰拾年（2016年3月1日起至2036年3月1日上）。从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认）”约定，原告将案涉房屋交付被告后，协议虽然未对租金支付时间作出约定，但按照本院（2019）渝0116民初10033号生效民事判决书确认被告自2019年10月1日起向原告支付租金。由于被告未支付租金，合同解除条件客观上已成就。但解除条件成就并不必然享有解除权而解除合同，合同的解除还应综合考虑违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现。原告至今尚欠被告借款本金350000元及利息，且尚在执行中，原告在借款本息未清偿的情况下，被告对租金的给付有抗辩权，被告不支付租金虽有违约，主观上并不是存在恶意拒付，不存在根本性违约。审理中，被告同意用借款本息抵扣租金，原告方的合同目的就能实现，解除合同不利于社会稳定及矛盾化解。故原告要求解除《转让买卖合同协议书》第八条附加条款的主张，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告侯显洪的诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，由原告侯显洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  熊肖敏二〇二一年二月四日书记员  胡 茜