新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初3373号原告：乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司，住所地乌鲁木齐市外环路九家湾二队综合服务楼。法定代表人：摆生明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黑湘辉，新疆赛天律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司，住所地乌鲁木齐市西山中环路322号。法定代表人：李子群，该公司董事。被告：张浩，男，1961年8月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王成兵，新疆努尔路克律师事务所律师。原告乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司（以下简称众意盛达公司）诉被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司（以下简称质新耐保公司）、被告张浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众意盛达公司委托的诉讼代理人黑湘辉，被告张浩及其委托的诉讼代理人王成兵，到庭参加诉讼，被告质新耐保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告众意盛达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、请求判令被告搬离位于乌鲁木齐市西山中环路322号门面房后院落中临时建筑；3、请求判令被告拆除上述临时建筑，恢复原状；4、判令被告承担拖欠房租200,000元，诉讼期间的租金25,000元；（200000÷12÷2×3个月）；5、请求判令被告支付拖欠的水电费55,986元；共计：280,986元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年起被告承租了原告位于西山中环路322号门面房及院落中临时建筑并签订了房屋租赁合同，约定租期为一年，租金自2013年起为每年上浮一万元，租金一次性缴纳，承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上原告有权解除合同，并约定承租人修建的临时建筑租赁期内归承租人方使用，租赁期满如不续租，承租人将临时建筑拆走，恢复原样，出租方不承担任何费用，还约定合同期满后一个星期内返还房屋。2015年起原、被告之间没有另行签订书面合同而是口头续延本合同，在被告于2017年支付最后一笔20万元租金后（即2017年7月至2018年7月）后，2018年7月底合同到期后被告既不支付房租也不搬离，经原告多次催促被告，被告一直不理，也不搬离而是继续侵占原告的房屋，现原告为维护其合法权益特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张浩辩称，1、本案诉讼主体不符，被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司与本案无关；2、租赁合同未续签，且已解除；3、因双方没有续签合同，原告主张的租金无依据；4、被告不存在侵占的事实；5、合同所涉及的区域，乌鲁木齐市人民政府已实行补偿，不具备出租条件；6、临时建筑所有权归被告所有，不在合同之内，与合同无关，也不涉及租赁费；7、原告主张的水电费没有事实及法律依据。被告质新耐保公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。原告众意盛达公司为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：房屋租赁合同4份；缴费票据3张；租赁合同（出示复印件）；承诺书一份，拟证明：原、被告双方主体身份，乙方为乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司，张浩签字，双方于2000年签订了租赁合同，2012年此后每年一签，且合同中对于临建的规定是合同结束后拆除。后张浩个人也作为单独的承租人和乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司共同承租。缴费票据也是证明张浩及乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司各自将房租的一半汇入我方账户。租赁合同是张浩及乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司将房屋另租给第三方，节丽娜，之前租期至2018年6月30日，后续租2021年6月30日；2019年5月28日张浩写的承诺书，承诺2019年6月10日前搬离，否则由张浩承担责任；实施上是2019年7月底才搬离；被告张浩对于房屋租赁合同：2000-2013年的合同真实性认可，但合同与乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司无关；2014年7月30日-2015年7月29日的合同三性不认可。第一页承租人处没有显示，原告自述2013年起每年涨一万元租金，则2014年租金应该为14万，但合同写的是16万元，合同的签名处张浩表示存疑，与个人签字习惯不同；对于缴费票据的三性不认可，乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司没有参与，与他无关。对于另租的租赁合同复印件三性不认可；对于承诺书真实性认可，关联性合法性不认可。根据合同约定，合同期满未续租原告可自行处理，无需被告意见，合同期满后被告已退出合同所涉房屋，临时建筑属于被告所有，同时面临拆迁，也没有搬离的问题。证据二、涉案房屋拖欠水电暖气欠费证明，拟证明：于张浩承诺书签写当天双方查明的水电暖气欠费情况，张浩也认可，但未缴费．被告张浩对被告对张浩签名和被告的表述认可，合法性关联性不认可，张浩在签字后专门指出待对账确认后为准，对上述金额是否为实际欠款金额不认可。本院对原告出示的证据一中三份房屋租赁合同、承诺书的真实性、合法性、关联性予以确认，对于2014年7月30日-2015年7月29日的房租租赁合同，及案外人节丽娜签订的租赁合同的真实性、合法性、综合性综合全案予以考虑。证据三、房屋产权证一份，拟证明：涉案房屋所有权是原告方所有。被告张浩对证据三无异议。证据四、财务进账单、记账联共9份，拟证明：质新耐保公司和张浩共同租赁涉案房屋，向我方支付的租赁费用票据，与我方形成了实际的租赁合同关系，应该承担合同责任和违约责任。被告张浩对证据四票据的我方不能确定真实性。被告张浩为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、网上大数据3页，拟证明：2018年8月本案所涉及的乌鲁木齐市老满城街政府已进行拆迁，并进行了招拍挂，所以本案的涉案房屋在客观上已不具备租赁条件。原告众意盛达公司对招牌挂的真实性待核实，本案的涉案房屋是否在此范围内也不确定，政府的政策对于被告占有使用没有造成影响，被告仍在占有使用收益。证据二、1、平面图一份（出示提交复印件）证明我方在垃圾场上的硬化和设施都由张浩完成，该区域不再租赁合同之内，归张浩无偿使用。2：调取的文件2份及照片17张（出示提交复印件），证明政府对案涉区域进行封管，租赁标的物办公楼不能进行经营使用了。原告众意盛达公司对平面图的三性不认可，都是复印件；对文件的真实性认可，但是文件上的决定没有实际实行，关联性不认可；对照片要证明的问题不认可，与被告方的承诺书内容相矛盾，承诺书我方已举证。本院对被告张浩出示证据一、二真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。本案经审理查明如下事实：2003年7月30日甲方乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾村二队（2004年7月4日九家湾村二队已经被政府部门予以撤销，成立“乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司”，即本案原告）与乙方被告质新耐保公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方就九家湾村二队位于外环路西山路段的楼房三层、场地出租给乙方经营的有关事宜，经充分协商达成如下协议：第一、甲方将位于外环路西山路段的楼房，地下一层、地上二层总面积1167平方米，场地面积1000平方米租给乙方作为办公、住宿、仓储经营。第二、租赁期限为2003年8月1日至2012年7月30日止，租赁到期后，在同等条件下乙方有优先租用权。第三条、场地和房屋租金为陆万伍仟元/年，付款方式为半年一次，必须先交费后使用。逾期不交将收取年租金的20%的违约金。第四、租赁期内甲方负责维修室外二楼屋面及室外水、电、暖，乙方负责室内装修，费用自付；第五、租赁房屋界限南北以第贰栋附楼中间伸缩缝以南28.4米，至此楼边墙；场地界线南北以房屋界线两边取齐，东西为楼后至八农城墙边。在修建临时库房时要与东边城墙留开一定距离的保护带；第六、乙方对房屋进行装修改造需经甲方同意，合同期满后室内装修无偿交付甲方；第七、乙方对场地进行硬化，新建库房由乙方投资，合同期满后，乙方将所有投资（动产、不动产）能够拿走的在不损坏场地的完整性时，由乙方拿走（包括办公用品等）。甲方不承担任何费用，场地及房产按原样交付甲方。第十四、本合同签订之日起，双方于2000年签订的场地租赁合同自行作废，双方均不承担违约责任。该合同落款处甲方处由乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾村民委员会盖章、原告众意盛达公司法定代表人摆明生签字，乙方处由被告质新耐保公司盖章、被告张浩在委托代理人处签字确认。2012年7月原告众意盛达公司与被告质新耐保公司就案涉房屋继续签订了一份《房屋租赁合同》双方约定，第二条租赁期限从2012年7月30日至2013年7月29日。第三条租金130,000元。第六条租赁房屋的用途为办公、住宿、仓储。第八条租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理约定承租方在第一个10年的租赁合同期内，修建了租赁场地内的临时建筑，此一年合同到期后，如果承租方不再续租，必须将临时建筑拆除，恢复原样，出租房不承担任何费用。该合同落款处出租人处由原告众意盛达公司盖章，承租人委托代理人处由被告张浩签字。上述《房屋租赁合同》到期后，2014年7月30日原告众意盛达公司与被告张浩签订了一份《房屋租赁合同》双方约定，第二条租赁期限从2014年7月30日至2015年7月29日。第三条租金160,000元。第六条租赁房屋的用途为住宿、办公、仓储。第八条出租人允许承租人对租赁房进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是室内，但不得损坏房屋的主体结构。租赁合同期满，租赁方修建的临时建筑租赁期内归承租方使用，租赁期满如不续租，承租方将临时建筑拆走，恢复原样，出租方不承担任何费用。第十一条合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1．承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上；2．承租人所欠各项费用达壹万元以上；6．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是一星期内。第十五条其他约定事项：水、电费、暖气费由出租房提供，承租房按时交纳。水5元/方，电1元/度，暖气费按实际测量面积计算。该合同落款处出租人处由原告众意盛达公司盖章，承租人法定代表人处由被告张浩签字。另查明，2015年10月26日被告质新耐保公司向原告众意盛达公司通过支票支付130,000元，2015年12月3日支付现金30,000元，共计支付租金160,000元。2016年7月22日被告质新耐保公司以银行托收方式向原告付款173,400元，其中租金170,000元，水电费3,400元。2017年12月14日被告张浩通过银行转账的形式向原告支付100,000元，2017年12月20日被告质新耐保公司向原告通过支票支付100,000元，共计支付房租200,000元。2019年5月28日被告张浩出具《承诺》一份，内容载明：“兹有张浩，承租乌市众意达发展公司外环路门面房382号含地下室一到二层共8间房陆月10日前搬离，如到期未搬离，由本人负全部责任。”同日原告与被告张浩对于2017年9月4日-2018年10月22日期间内产生的水、电、费进行了结算形成了一份书面的《结算单》，内容载明：2018.2.23电表坏换表，换新表0°。电：旧表数33335-21134＝12201×1＝12,201元。2018.10.22抄表22777°×1＝22,777元。水：2018.10.22，12711-12045＝666×7＝4,662元。暖气费163,456元、水电费39,640元，合计55,986元。被告张浩在该结算单上签名确认，并备注以上水、电、暖气对数属实，待核对账后确认为准。出具上述《承诺》后被告张浩于2019年7月底搬离了涉案的8间房屋，但涉案场地被告张浩至今未返还。再查明，被告质新耐保公司工商登记营业住所为涉案的乌市沙区西山中环路322号，被告张浩为该公司股东，公司状态存续。2000年被告质新耐保公司租赁涉案场地后，对涉案场地进行了地面硬化，并在场地上修建了临时建筑物。涉案场地2006年12月21日取得了乌国用2006第0030020号国有土地使用证，土地使用权人为原告众意盛达公司，座落02012106-1，用途商服用地（综合楼），使用权类型划拨，使用权面积17565.02㎡。2010年5月5日涉案的房屋取得了乌房权证沙依巴克区字第XXXX号产权证书，登记房屋所有权人系原告众意盛达公司，规划用途办公用房，地下室。在本案审理期间，为查明事实，本院依职权向乌鲁木齐市沙依巴克区八一片区管委会古城北社区调取了涉案场地的租赁管理档案，经查2017年7月1日被告张浩与案外人节丽娜签订一份《租赁合同》，双方约定，张浩将位于乌鲁木齐市沙依巴克区西环中路382号后院库房及场地及地下室（中间）一套租赁给节丽娜。租赁期限从2017年7月1日至2018年6月30日。后备注续租贰年至2020年6月30日。租金捌万元整，一年一次性付清。节丽娜租赁涉案场地及临时建筑用于乌鲁木齐熹洋洋物资回收再利用有限公司废品收购。2019年6月10日被告张浩作为出租人在《出租房屋综合管理责任书》上签名确认。另，承办法官曾前往涉案场地实地察看，到达现场发现，涉案场地仍被投入使用，场地内停放一辆拉送废品的货车，有两名人员正在清理废品，经核实其中一名人员为节丽娜的公公殷国勤。2020年11月25日，经本院向古城北社区书记马岚调查涉案场地临时建筑的使用情况，答复场地中浅蓝色门房屋由张浩使用，房屋内堆放了一些工具、建筑材料等，其余房屋由张浩租赁给节丽娜使用，用于废品收购。本院认为，被告质新耐保公司、张浩在2015年7月29日《房屋租赁合同》期满后继续承租涉案房屋及场地，原告众意盛达公司没有提出异议，各方当事人亦未就续租另行签订租赁合同，原告众意盛达公司与被告质新耐保公司、张浩之间形成不定期租赁关系，双方当事人可以随时解除合同。现原告众意盛达公司行使任意解除权主张解除双方之间租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。被告张浩辩称临时建筑所有权归被告所有，不在合同之内以及被告质新耐保公司与本案无关的辩称意见，与本院查明事实不符，本院对被告张浩辩称意见不予采纳。根据查明的案情，2019年7月底被告张浩搬离涉案房屋即地下室、一至二层房屋共计8间，但至今对于租赁场地仍继续占有使用。涉案《房屋租赁合同》中约定“租赁合同期满，租赁方修建的临时建筑租赁期内归承租方使用，租赁期满如不续租，承租方将临时建筑拆走，恢复原样，出租方不承担任何费用。”同时依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上原告主张被告搬离位于乌鲁木齐市西山中环路322号门面房后院落中临时建筑，及要求被告拆除上述临时建筑恢复原状，具有事实及法律依据，本院予以支持，但应当给被告留有合理的履行期限。关于原告主张的拖欠房屋租金200,000元的诉讼请求，原告主张2018年8月1日至2019年7月29日期间被告拖欠租金200,000元。被告张浩对此辩称书面租赁合同到期后，后面随意性很强，每年租金应为130,000元。根据本案在案证据显示，2017年12月14日被告张浩通过银行转账的形式向原告支付100,000元，2017年12月20日被告质新耐保公司向原告通过支票支付100,000元，共计支付房租200,000元。该租金支付的系2017年7月30日至2018年7月29日期间的租赁费用。此后被告质新耐保公司、张浩未向原告支付租金。直至2019年7月底被告张浩搬离了涉案8间房屋。本院认为，在此期限内，被告实际占有、使用了原告交付的房屋及场地，理应向原告足额支付租金。2015年7月29日双方书面租赁合同到期后，未签订书面合同。原告称双方口头延续合同，年租金增加至200,000元，根据上述在案证据可以证实，原告所述符合本案客观实际情况，本院对此予以确认，对于被告张浩辩称年租金为130,000元与查明案情不符，本院不予采纳。另，对于被告张浩辩称该租赁房屋被纳入征迁范围内，不具备使用条件的抗辩事由，本院认为若该房屋无法满足租赁目的被告应当及时腾退房屋协商后续处理事宜，但其未采取合理措施继续占有使用房屋，据此应当按照双方约定的金额支付租金。故对于原告主张被告承担拖欠房租200,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的诉讼期间租金25,000元的诉讼请求，原告以年租金200,000元的一半主张2019年8月1日至2019年11月1日场地租赁费用25,000元，本院认为根据查明案情涉案场地仍由被告张浩租赁给案外人占有使用，被告应当向原告支付相应的租金，但年租金200,000元为房屋及场地合计费用，双方对场地租赁费并未明确约定。对此本院酌情结合案件的实际情况，参考被告张浩转租给案外人节丽娜的年租金80,000元的标准予以支持，即被告支付原告诉讼期间租金20,000元（80,000元÷12个月×3个月）。关于原告主张的拖欠的水电费55,986元。关于水、电、暖费用，双方于2019年5月28日形成书面结算单进行了确认，被告张浩对此不予认可，但未提供反驳的证据，本院对原告该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司与被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩之间的租赁合同关系；二、被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩于判决生效后十日内搬离位于乌鲁木齐市西山中环路322号门面房后院落中临时建筑；三、被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩于判决生效后十五日内拆除位于乌鲁木齐市西山中环路322号门面房后院落中临时建筑恢复原状（场地）；四、被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩支付原告乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司拖欠房租200,000元；五、被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩支付原告乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司租金20,000元；六、被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩支付原告乌鲁木齐众意盛达实业发展有限责任公司水电费55,986元。以上被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩应付款项，限于判决生效后十日内一次性履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的280,986元，判决给付标的275,986元，占争议标的的98.22%。案件受理费5,514.79元（原告已预交），邮寄送达费40元，公告费390元，合计5,593.79元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市质新耐保工贸有限公司、张浩负担98.22%即5,494.22元，由原告负担1.78%即99.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 马  艳  雯人民陪审员 马  小  丽人民陪审员 玛依拉·哈斯木二〇二一年二月九日书 记 员 马     悦