重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初2424号 原告：中国工商银行股份有限公司重庆秀山支行，住所地：重庆市秀山县中和街道渝秀大道132号附18号，统一社会信用代码：9150024191400688XP。 负责人：伍波，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨希望，重庆驰源律师事务所律师。 被告：张发兵，男，1982年11月24日出生，汉族,住重庆市秀山土家族苗族自治县。 原告中国工商银行股份有限公司重庆秀山支行（以下简称工行秀山支行）诉被告张发兵金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨希望到庭参加诉讼，被告张发兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行秀山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款本金89974.89元及截止至2020年2月21日的利息、罚息、复利合计1131.3元，共计91104.19元；2、判令被告立即向原告偿还自2020年2月22日起至借款本息全部清偿之日止的罚息(罚息以89974.89元为基数，按照合同约定的借款利率上浮50%计算)；3、判决原告就被告位于秀山县×××房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费、公告费等费用由被告承担。当庭原告方对诉讼请求第一项变更为被告立即偿还原告借款本金77515.71元，利息、罚息合计942.11元。事实和理由：2015年11月13日，被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定:贷款人同意向借款人发放贷款138000元用于个人住房贷款，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载的为准，遇利率调整时按合同约定进行调整;借款人授权贷款人将贷款一次性划入指定账户，借款人按等额本息还款法按约偿还贷款本息;如借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利息按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率以合同执行利率基础上上浮50%确定。2015年11月13日，被告与原告签订《重庆市房地产抵押合同》，并办理了预告抵押登记。上述合同签订后，原告于2015年11月13日按约发放了贷款。贷款发放后，被告多次逾期，并且未按约偿还借款，经原告多次催收，要求被告履行还款义务，但被告仍未履行。综上，被告多次拖欠借款本息的行为已构成重大违约，原告有权要求被告立即偿还全部借款本息及其他费用，并就其提供的抵押物优先受偿。故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。 张发兵经未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩及证据材料，视为其放弃答辩及举证、质证的权利。 本院经审理认定如下事实：2015年11月13日，工行秀山支行与张发兵签订《个人购房借款合同》，约定张发兵向原告贷款138000元，用于购买坐落于秀山县×××房屋，并以该房屋作抵押。贷款期限120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行。贷款利息自实际放款日起计算。借款人未按合同约定的日期（包括提被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%确定。借款人按照等额本息偿还贷款本息。合同违约责任约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所生产的利息、罚息及其他费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告张发兵在该合同借款人、抵押人栏处均签名捺印。同日，原告与被告又签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及《个人借款最高额抵押合同》，约定被告张发兵将其所有的位于秀山县×××房屋对上述债务进行抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记。上述协议签订后，原告按照合同约定，向被告张发兵指定的银行账户发放贷款138000元。在合同履行期间，被告张发兵自2019年3月24日起至今未按期偿还借款本息。现该笔贷款执行年利率为5.39%，截止2020年2月24日，被告张发兵累计拖欠原告借款本金107592.68元，利息、罚息、复利合计2460.43元。在本案审理期间，被告于2021年1月13日偿还了原告本金12459.18元，现尚欠原告本金77515.71元，利息、罚息合计942.11元。 另查明，2019年11月18日，原告为收回涉案贷款的本息等，与重庆驰源律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理清收案涉贷款，该所指派田万平、杨希望律师作为其委托代理人，约定通过律师主要工作，以非诉、诉讼方式收回现金的，待实物处置变现后分别以处置净收额的3.5%、4.5%支付代理费。 本院认为，原告工行秀山支行与被告张发兵签订的《个人购房借款合同》、《借款借据》均系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。双方应依照合同的约定，恪守合同约定，全面履行自己的义务。原告工行秀山支行已依约向被告张发兵发放了贷款，被告张发兵至开庭审理时已连续15期未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，依照《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人张发兵立即清偿未偿还的本金、利息、罚息等。同时合同约定借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率以合同执行利率基础上上浮50％确定。故原告请求被告张发兵偿还借款本77515.71元及截止2020年2月21日的利息、罚息、复利合计942.11元和利息（具体计算方式为：以77515.71元为基数，按照年利率7.12%，从2021年1月13日起计算至借款清偿之日止）的诉讼请求，符同约定及法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”本案中，虽被告张发兵自愿以其位于秀山县×××房屋为涉案贷款提供抵押担保，但其仅办理了预购商品房抵押权预告登记，而未办理抵押登记。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变更的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋享有办理抵押权登记的请求权，而非享有现实抵押权，在抵押权办理登记生效之前，权利人对案涉房屋并不直接享有抵押权。因此，原告主张对上述房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 本案中，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。工行秀山支行与重庆驰源律师事务签订《委托代理合同》约定律师代理费在每笔个人贷款的委托代理期限内通过律师主要工作，以非诉、诉讼方式收回现金的，分别按实际收回现金额的3.5％、4.5％支付代理费。因工行秀山支行收回贷款的方式、金额尚不确定，无法确定律师费收费标准以及收取金额，原告的该项诉讼请求尚不明确，可待确定以后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告张发兵在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆秀山支行借款本金77515.71元和利息、罚息、复利942.11元，并支付从2021年1月14日起计算的罚息（以77515.71元为基数，按照年利率7.12%，从2021年1月14日起至借款清偿之日止）； 二、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆秀山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2078元，由原告中国工商银行股份有限公司重庆秀山支行负担178元，被告张发兵负担1900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  程晓茹 人民陪审员  杨秀忠 人民陪审员  张琮瑶 二〇二一年二月四日 书 记 员  李超丽