北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7237号原告（反诉被告）：王莹，女，1976年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵根，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳娇娇，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李国培，男，1961年6月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田守来，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）王莹（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李国培（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。王莹之委托诉讼代理人赵根、岳娇娇，李国培之委托诉讼代理人田守来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王莹向本院提出诉讼请求：1．判令确认王莹、李国培于2019年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年10月20日解除；2．判令李国培双倍返还王莹已支付的定金100万元。事实和理由：2019年5月，王莹从北京利诚xxx有限公司（以下简称利诚公司）获得北京市朝阳区夏家园xxx单元2301号房屋（以下简称2301号房屋）房源出售信息，房屋所有权人为李国培。2019年5月12日，王莹与李国培、利诚公司签订了《房屋买卖居间合同》，王莹与李国培签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李国培出售该房屋于原告，该房屋建筑面积为62．5平方米，成交价格618万元，购房定金为120万元。同时，双方签订了《存量房自由交易资金划转协议》，约定了定金支付时间及方式。后王莹按照上述协议约定时间及方式向李国培支付了定金50万元。2019年9月，王莹在利诚公司销售人员陪同下，才得知该房屋存在违法改建以及其他妨碍正常使用的情形，系严重违约行为，致使合同目的无法实现。经双方协商未果，王莹委托律师于2019年10月19日向李国培发送律师函，解除《北京市存量房屋买卖合同》，李国培于次日签收。合同第五条第七项约定：出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，若该房屋权属与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同，并且出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交价格的30%。为维护自身合法权益，现诉至法院，往判如所请。李国培辩称并反诉称：同意王莹的第一项诉讼请求，房屋买卖合同已经解除了，2301号房屋我方已经在2020年5月卖出去了，办理了过户。不同意王莹的第二项诉讼请求。在王莹交纳定金50万元后，拒绝履行双方签署的合同及协议，拒绝向我方缴纳约定的定金70万元。2019年10月19日，王莹委托律师向我方发律师函，我方收到后向王莹发出了要求其继续履行合同的书面通知，并给予王莹一定的履约期间，但是王莹仍然拒绝履行该房屋买卖合同。由于王莹的违约给我方造成了严重的经济损失，现我方提出反诉，请求：1．判令王莹向李国培给付定金70万元；2．判令王莹向李国培支付违约金130万元。王莹针对李国培的反诉辩称：不同意李国培的反诉请求，关于李国培主张的定金70万元，双方均同意解除合同，2301号房屋已经出售，客观上无法继续履行合同。我方认为违约方是李国培，不同意支付其违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：2019年5月12日，王莹作为买受人与李国培作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：出卖人所售房屋为2301号房屋，建筑面积62．5平方米；该房屋成交价格为618万元，购房定金120万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系；出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人；如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并且出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交价格的30%；出卖人应当在收到银行贷款次日将该房屋交付给买受人；买受人未按照约定的时间付款的，逾期在三十日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款。当日，王莹（乙方）与李国培（甲方）签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定：双方约定的房屋主体价格为196万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方422万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；定金120万元分四笔支付，第一笔定金于2019年5月12日支付10万元，第二笔定金于2019年6月12日前支付20万元，第三笔定金于2019年7月12日前支付20万元，第四笔定金于2019年10月1日前支付70万元；首付款368万元于过户之前2019年12月31日前支付；甲方同意乙方公积金贷款120万元；交房保证金5万元于交接房屋当日支付；户口保证金5万元于甲方户口迁出后当日支付；双方于2019年12月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。当日，王莹向李国培支付购房定金2万元；2019年5月14日，王莹向李国培支付定金8万元；2019年6月12日，王莹向李国培支付定金20万元；2019年7月13日，王莹向李国培支付定金20万元。王莹主张涉案房屋存在违法改建，即更换客厅阳台玻璃，为此提交照片一组，李国培对照片的真实性不持异议。经查，李国培更换过2301号房屋客厅阳台弧形玻璃，该玻璃颜色与其他住户相同位置玻璃颜色及结构存在差异。李国培称因玻璃与墙体间存在缝隙，其要求物业公司维修，但物业公司没有维修，后其自行更换了玻璃。王莹提交录音光盘及文字整理资料，证明2019年9月10日其才得知房屋存在违法改建以及其他妨碍正常使用的情形。经询，王莹称签订买卖合同前看过涉案房屋，但当时并未注意到玻璃问题。李国培对该证据的真实性提出异议，称不知道王莹在什么情况下录的，即便内容真实，也与案件无关。录音显示：女性A说：“我们从外边看的时候，那个玻璃的颜色跟别的不一样”，男性B说：“是景观的，而且都是加厚的”、“他也不让换，我没管他，我说我这儿漏雨”，男性C说：“水星园这种，外立面不让你动，你换新的你也必须是原来那个事儿”。王莹还主张2301号房屋存在漏水问题，李国培对此予以否认。2019年10月19日，王莹向李国培邮寄《律师函》，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》。李国培于次日签收。2019年10月31日，李国培向王莹邮寄《催告履行合同义务通知书》，要求继续履行合同，提出履行宽限期至2019年11月7日24时，逾期该通知催告函即为解除《北京市存量房屋买卖合同》的函。王莹于次日签收。查，2301号房屋原登记所有权人为李国培。李国培称已于2020年年初签订买卖合同将该房屋出售给他人。本院要求王莹就其主张违法改建问题向主管部门反映并将处理结果告知本院。后王莹回复称向朝阳区太阳宫综合执法队及北京市规划和自然资源委员会朝阳分局进行反映，尚未就违法改建作出处理。本院联系2301号房屋所在小区物业公司，物业负责人称装修应经其同意，李国培进行案涉装修未经物业公司同意，目前未发现案涉玻璃存在安全隐患。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王莹与李国培签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，王莹应分期向李国培支付购房定金120万元，现其已支付定金50万元，剩余70万元应于2019年10月1日前支付，但王莹未能按期支付，经李国培催告并给予一定宽限期后仍未能履行，其行为构成违约。王莹诉称2301号房屋存在违法改建及其他妨碍正常使用的情形，致使合同目的无法实现，根据本案现有证据，无法支持其相关主张，王莹以此为由要求解除合同，依据不足。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，李国培向王莹送达《催告履行合同义务通知书》之后，王莹仍未在履行宽限期内给付剩余部分定金，李国培以该函作为解除双方《北京市存量房屋买卖合同》的通知，具有事实及法律依据，本院予以支持，《北京市存量房屋买卖合同》应于2019年11月8日解除。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因王莹之违约行为致使合同解除，王莹无权要求李国培双倍返还定金。同时，根据在案录音资料可知，在双方沟通2301号房屋所更换玻璃过程中，李国培的“他也不让换，我没管他”等表述对王莹引起误导，对于该玻璃的装修许可、安全性及后续处理等方面提出质疑亦在情理之中，其亦是导致本案合同未能继续履行并最终被解除的原因之一，李国培存在一定的过错。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”之规定，在李国培已收取的购房定金中，王莹可主张返还部分，就具体的返还金额，本院根据合同履行情况、当事人过错程度等本案实际情况酌情判处。关于李国培要求王莹给付定金70万元的请求，本院不予支持。在本案适用定金罚则的情况下，对于李国培要求王莹支付其违约金130万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王莹、被告（反诉原告）李国培于二〇一九年五月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一九年十一月八日解除；二、被告（反诉原告）李国培于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）王莹定金二十万元；三、驳回原告（反诉被告）王莹的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李国培的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由原告（反诉被告）王莹负担5520元（已交纳），由被告（反诉原告）李国培负担1380元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费11400元，由被告（反诉原告）李国培负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  韩 龙二〇二一年二月四日法官助理  徐川涵书 记 员  白婉蓉