广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初30319号原告：广州海汇餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路13号首层01房之02（自编），统一社会信用代码91440101MA5CX51L9E。法定代表人：尹亚，系该司执行董事。委托诉讼代理人：孔云飞，系广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：眭艺，系广东华穗律师事务所律师。被告：广州市瀛亮物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号B附楼31A房，统一社会信用代码91440104088235137Y。法定代表人：易丰。委托诉讼代理人：梁明辉、何建波，均系广东宏安信律师事务所律师。原告广州海汇餐饮管理有限公司（以下简称“海汇公司”）诉被告广州市瀛亮物业管理有限公司（以下简称“瀛亮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海汇公司的委托诉讼代理人孔云飞、眭艺、被告瀛亮公司的委托诉讼代理人梁明辉、何建波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方就广州市天河区体育东路13号首层01房之02（自编）所成立的房屋租赁合同关系于2020年7月4日解除；2.被告返还已支付的2020年7月4日至2020年7月14日租金31947.6元；3.被告返还原告向被告支付的房屋租赁押金和水电押金228219元；4.被告赔偿原告所产生的损失895869元[其中（1）原告进行第一次装修的残值损失285930元（按照装修费总额353000元计算，平均至六年租期内，扣除已经过的租期自2019年5月15日至2020年7月4日）；（2）原告购买设备的残值损失178038元（按照设备采购款总额219800元计算，平均至六年租期内，扣除已经过的租期自2019年5月15日至2020年7月4日）；（3）原告支付中介费的残值损失30801元（按照中介费总额38026.5元计算，平均至六年租期内内，扣除已经过的租期自2019年5月15日至2020年7月4日）；（4）原告租赁铺面所支付转手费的残值损失260000元（按照转手费总额320000元计算，平均至六年租期内，扣除已经过的租期自2019年5月15日至2020年7月4日）；（5）原告租赁铺面所支付转名费的残值损失48600元（按照转名费总额60000元计算，平均至六年租期内，扣除已经过的租期自2019年5月15日至2020年7月4日）；（6）原告因二次装修租赁铺面的装修款损失92500元]；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月初，在原告注册成立前，原告发起人李超、王鑫禄经广东中原地产代理有限公司介绍，与广州市天河区体育东路13号首层01之02（自编）的出租人瀛亮公司、涉案商铺前租客黎海强洽商有关涉案商铺租赁并由原告用于经营餐饮的事宜。经中介公司居间协调，原告发起人与被告约定，被告自2019年5月15日起将涉案商铺交付原告租用，第一年租金按每月76073元计算；原告起租时向被告交付房屋租赁押金228219元，交付首月租金76073元；因案涉商铺系前租客黎海强转租，原告另须交付转名费60000元，以使被告协助办理工商登记、延长租期等手续；上述费用共计364292元。原告发起人与被告根据上述约定以原告发起人名义与被告签署租赁合同，并按照被告指示将有关款项支付给前租客黎海强，被告向原告发起人开具押金收据。另外，因前租客黎海强在其租期内转租，原告发起人又向前租客黎海强支付铺面转让费320000元。因中介公司提供居间服务，向中介公司支付中介费38036.5元。该两类费用均计入原告的设立成本。2019年8月，在原告注册成立后，原告与被告重新签订《广州市房地产租赁合同》。为方便向房屋租赁管理部门备案，原、被告还另行签署了一份《广州市房屋租赁合同》，时间倒签为房屋起租日（2019年5月15日），同时销毁了原告发起人与被告在起租时以原告发起人名义与被告签订的租赁合同。为做好涉案商铺的经营，原告对涉案商铺开展装修装饰、设备采买，并产生相应支出。2019年8月5日，原告与案外人广州市正立唯装饰设计工程有限公司就涉案商铺签订《装饰装修工程施工合同》，并支付装修价款353000元。2019年10月，原告与案外人广州荟智酒店用品有限公司就涉案商铺的设备采购签订《合同》，支付设备釆购费用219800元。涉案商铺投入经营后，为进一步提升店面形象，2019年12月25日，原告与案外人广州容点品牌策划有限公司就涉案商铺签订《品牌全案设计制造委托合同》，对涉案商铺进行品牌标志设计、品牌装饰等，产生费用92500元。在原告正常租用涉案商铺过程中，涉案商铺因其原有建筑存在部分违建，突遭城管部门强制拆除，致使原告无法经营。2020年6月23日，广州市天河区城市管理和综合执法局（下称“天河区域管局”）就涉案商铺发出《责令限期整改通知书》认定体育东路13号北侧外墙存在违规加扩建行为，要求于2020年6月29日12时前自行整改拆除恢复原状。原告事后知道有关情况后，积极与被告沟通，但是被告怠于处理相关事务，致使天河区城管局于2020年7月4日强制拆除，使得涉案商铺无法正常经营。综上所述，涉案商铺存在违建部分，依法不应被用于租赁，被告故意隐瞒相关事实，将涉案商铺租赁给原告，在原告投入大量财力、物力用于案涉店铺后，案涉店铺的违建部分被强制拆除，致使原告无法继续经营，给原告造成了巨大的损失。被告瀛亮公司答辩称：一、原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》于2020年7月9日解除，并且是原告是在无法定或约定理由的情况下单方面提出解除合同。原告应当承担合同约定的责任。二、案外人广州市华裕电子服务公司是位于广州市天河区体育东路13号首层01房之02（自编）房屋的业主，是合法的房屋产权人,并且委托被告进行管理，符合法律的规定，双方签订的《广州市房屋租赁合同》有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：〈一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，原告与被告的签订的合同并不符合上述法律的规定，属于合法有效的合同。双方并共同办理了租赁登记并提交了房产证复印件，对于租赁范围，以及合法产权的范围，原告是知道或应当知道，原告在知情的前提下还通过装修占有和使用违法建设的10平方米，应最终导致城管部门强制拆除，其理应承担不利后果，且不能以自身过错作为合同解除理由。拆除了违法建设的部分后主体承租经营部分仍是占绝大多数，并不导致合同必然不能继续履行的唯一后果。原告以此作为解除合同的理据并不充分。三、关于“判令被告返还原告向被告支付的房屋租赁押金228219元”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》是自愿、平等、公平、诚信原则下签订的，符合法律规定，双方应对合同约定的权利义务进行遵守并履行。由于原告无法定或约定的理由而单方面解除合同，根据《广州市房地产租赁合同》第五条第一点的规定，被告不用向原告退回保证金及押金，原告的诉讼请求应予驳回。四、关于“判令被告赔偿原告所产生的损失人民币895869元”之诉讼请求，原告无理解除合同应自行承担一切损失后果，其主张赔偿并无依据，在此基础上，原告主张赔偿的细项也无理由依据，应予驳回。理由如下：1.关于“原告进行第一次装修的残值损失285930元”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。根据《广州市房地产租赁合同》第六条第一点的规定：“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法解除本合同，造成的损失由责任方承担。”由于原告无法定或约定的理由而单方面解除合同，责任方在于原告，原告因此需自行承担单方解除合同的损失。而且原告也承认进行了二次装修，对第一次装修己进行破坏，没有理据主张残值。2.关于“原告购买设备的残值损失178038元”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。原告购买设备是原告的个人财产，且并未灭失，因此其所谓的残值损失与被告无关，并无实际损失，而且有证据证明原告己自行搬走商铺内的设备和物件，其主张该项请求也无事实依据。3.关于“原告支付中介费的残值损失30801元”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。中介费是原告支付给中介公司的费用，是原告与中介公司的民事合同关系，该中介费由中介公司收取，被告不是该民事合同关系的相对人，也不能决定原告是否签约以及对具体费用数额的确定事项，该项费用与被告无关。4.关于“原告租赁铺面所支付转手费的残值损失260000元”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。该转手费是原告与前租客的民事合同关系，该转手费由前租客收取，被告不是该民事合同关系的相对人，也不能决定原告是否签约以及对具体费用数额的确定事项，该项费用与被告无关。5.关于“原告租赁铺面所支付转名费的残值损失48600元”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。该转名费是原告与前租客的民事合同关系，该转名费由前租客收取，被告不是该民事合同关系的相对人，也不能决定原告是否签约以及对具体费用数额的确定事项，该项费用与被告无关。6.关于“原告因二次装修租赁铺面的装修损失92500元”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。根据《广州市房地产租赁合同》第六条第一点的规定：“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法解除本合同，造成的损失由责任方承担。”由于原告无法定或约定的理由而单方面解除合同，责任方在于原告，原告因此需自行承担单方解除合同的损失。综上所述，被告依法履行了合同规定的权利义务，由于原告无法定或约定的理由而单方面解除合同，责任方在于原告，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。虽然在2020年7月7日城管对违建部分进行拆除，原告未举证证明何时搬离租赁物业，涉及合同实际履行的问题，同时鉴于原告是单方搬离，被告认为其存在违约，该违约行为并没有得到合同的授权，所以单方搬离的行为并不产生解除合同的法律后果，法律关系的解除应以双方达成合意为准，原告也没有在搬离前的合理期限内通知被告，所以被告不同意第一项诉讼请求。被告不同意第二项诉讼请求，因为原告单方搬离导致商铺造成空置损失，而原告也没有在7月14日或之前将商铺移交给被告。经审理查明：天河区体育东路13号首层01房的登记产权人为案外人广州市华裕电子服务公司。瀛亮公司提交显示由广州市华裕电子服务公司于2016年6月1日出具的《授权委托书》（原件），载明广州市华裕电子服务公司（委托单位）委托瀛亮公司（受托单位）负责天河区体育东路13号首层01、二层01商铺的对外出租经营，具体权限包括：一、对上述商铺以受托单位的名义对外出租经营，以受托单位的名义与租户签订租赁合同……四、收取租金及租赁保证金；五、上述商铺在租赁过程中所产生争议，以受托单位单位的名义进行诉讼，由受托单位承受相应法律责任，相应诉讼利益由受托单位收取；期限从2016年6月1日开始到2026年5月30日为止。2019年5月15日，瀛亮公司（出租人，甲方）与案外人李超、王鑫禄（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方甲方同意将坐落在广州市天河区体育东路13号首层101之02（自编）单位的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约200平方米（实际以现场为准）租赁期限自2019年5月15日至2025年5月14日等。2019年8月15日，海汇公司成立，法定代表人为案外人尹亚，股东为尹亚、王鑫禄。2019年8月18日，瀛亮公司（出租人，甲方）与海汇公司（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将坐落在广州市天河区体育东路13号首层101之02（自编）单位的房地产（即“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约200平方米（实际以现场为准）租赁期限自2019年5月15日至2025年5月14日，其中2019年5月15日至2020年5月14日期间月租金额76073元，2020年5月15日至2021年5月14日期间月租金额79876元……；租金按月结算，由乙方在每月的第15日（如遇节假日，则顺延）前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方，支付日期以乙方银行转账日期为准；乙方须向甲方交纳228219元租赁保证金及水电押金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日并在乙方无违约的情况下三个工作日内将保证金及水电押金的本金退回乙方；在租赁期内，甲方承担下列责任，依照合同将房屋及设备交付乙方使用，负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体架构自然损害的维修费用……；租赁期内，乙方应依时缴纳租金及物业管理费、水电、煤气费等费用，逾期交付租金物业管理费及水电费的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的百分之一向甲方支付滞纳金及违约金，如果逾期超过20日，则视乙方单方违约，甲方有权解除合同，并可单方收回房屋，甲方有权向乙方按本合同的第六条第3点的要求追究违约责任，并不退回保证金及押金；乙方已清楚该物业的所有现状及使用性质，并同意在租赁期内，不得以任何理由（不限于环保消防卫生等原因）提出终止合同的要求，否则按违约条款执行，严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋，并有权追究乙方的违约责任；乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修，必须经甲方书面同意并订立书面协议，甲方有权对工程进行监督；租赁期内，乙方需提前解除合同的应事前征得甲方书面同意；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方违约或提前提出解除合同的，守约方有权要求违约方赔偿其一切损失，并另有权按当期租金的六个月租金收取违约金及赔偿金；乙方如需二次装修及室内消防设施改动方案须报甲方备案同意，并按要求向公安消防部门申报审核同意后方可施工，工程完成后经消防部门验收合格方可投入使用，否则，造成的一切责任及后果由乙方自行承担，与甲方无关；乙方在租赁期满或租赁期内如逾期交租超过一个月而造成单方违约或失踪，或有意躲避甲方人员达一个月，甲方有权收回房屋，对留存在房屋内的物品、设施、设备，甲方视乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，事后乙方不得向甲方索赔；乙方及其实际经营的公司股东清楚并同意，若乙方在租赁期内未经甲方同意擅自搬离承租场地或拖欠甲方租金超过一个月，则视乙方单方违约，甲方有权向乙方按本合同的违约条款的要求追究其违约责任，乙方（或经营者）的法定代表人及所有股东需对上述违约责任承担连带清偿责任等。关于涉案商铺租赁事宜，海汇公司向瀛亮公司支付租赁押金及水电押金228219元，支付租金至2020年7月14日，其中2020年2月15日至2020年3月14日期间租金减半支付38036.5元。另双方均确认海汇公司尚欠2020年6月1至6月30日期间的水电费13429.91元以及2020年7月1日至2020年7月5日期间的水电费1492.47元，上述款项总计14922.38元。海汇公司表示同意支付上述款项，且为免双方诉累，请求法院于其第三项诉讼请求的房屋租赁押金和水电押金中予以直接扣除，经扣除后，瀛亮公司应向其返还剩余房屋租赁押金和水电押金213296.62元。瀛亮公司表示如法院支持海汇公司上述诉讼请求，同意在款项中扣除海汇公司尚欠付的水电费。2020年6月23日，广州市天河区城市管理和综合执法局向体育东路13号业主发出《责令限期改正通知书》贰份。其中编号为“穗综天责字（2020）12085号”通知书载明：你（单位）于2020年6月23日在天河区体育东路13号首层北侧进行违规加扩建，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据……责令你（单位）立即停止违法行为，请你（单位）于2020年6月29日12时前自行整改拆除恢复原状。其中编号为“穗综天责字（2020）12086号”通知书载明：你（单位）于2020年6月23日在天河区体育东路13号北侧外墙进行违规加扩建，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据……责令你（单位）立即停止违法行为，请你（单位）于2020年6月29日12时前自行整改拆除恢复原状。瀛亮公司表示其在2020年7月初应海汇公司的要求与城管部门进行协调，但未果。2020年7月2日，海汇公司向瀛亮公司发出《关于解除告知函》，函称自2020年6月23日以来，先后两次收到城管作出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，根据通知书显示，瀛亮公司出租的涉案商铺中存在违章建筑，责令瀛亮公司限期整改，将违建部分拆除；根据现场的实际情况显示，涉及到违建需要拆除的部分约占承租面积的三分之一，而且就是在海汇公司用作餐饮大堂的范围内，大堂之间减少了约一半的使用面积，这对海汇公司继续经营餐饮业造成了极大的影响；而瀛亮公司在收到城管的通知书后，却对此不闻不问，拒绝与海汇公司进行协商、拒绝处理由于拆除违建而如何继续履行《租赁协议》的问题，因此，海汇公司在慎重考虑之后，鉴于瀛亮公司已无法继续向海汇公司提供符合合同约定的房屋、拆除后的房屋也无法满足海汇公司经营的需求，故特向瀛亮公司提出解除租赁合同，详见如下：1.于瀛亮公司收到本函件之日，解除双方于2019年8月18日签订的《合同》；2.为避免损失扩大，海汇公司将于2020年7月4日前将承租的房屋中，可以继续使用的电器、设备全部搬离（该部分电器、设备的价值将不计算在赔偿金额内）；3.瀛亮公司于收到本函件之日起，即视为收回房屋，海汇公司并不继续占有、使用该房屋；4.瀛亮公司应于收到本函件之日起5日内，退回租赁保证金及水电押金228219元；5.海汇公司于2019年10月15日完成装修及添置设备共花费约60万元，现因店铺有违章建筑导致需拆除违章面积，且很多设备无法拆除，直接造成装修设备损失约40万元，员工误工损失5万元，故瀛亮公司应于收到本函件之日其5日内赔偿海汇公司直接经济赔偿款45万元等。海汇公司系通过微信方式及顺丰快递方式分别向瀛亮公司发出上述函件，瀛亮公司表示其于7月5日收到该函件。同日，海汇公司开始搬离涉案商铺，2020年7月3日，瀛亮公司派员前往涉案商铺查看情况并拍摄视频。海汇公司称其于2020年7月4日完成搬离工作，此后瀛亮公司对商铺大门进行上锁。瀛亮公司表示其是于2020年8月准备另行出租涉案商铺时在经拆除的违建部分墙体设立纤维板并对大门进行上锁。2020年7月9日，海汇公司向瀛亮公司发出《告知函》，函称：海汇公司与瀛亮公司就涉案商铺签署《合同》，海汇公司依约履行合同项下义务，因经营需要，海汇公司装修商铺及添置设备共花费约60万元，未实施任何加建、扩建行为；2020年，在海汇公司使用商铺期间，广州市天河区城市管理和综合执法局认定商铺北侧外墙违规加扩建，2020年6月23日，天河城管局已经向瀛亮公司下达《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，要求限期6月29日前整改拆除恢复原状；但是瀛亮公司并未及时将整改通知书的具体情况，海汇公司经多方沟通，于事后了解得知相关情况，海汇公司获知有关情况后，高度重视并积极配合城管的工作，尽力挽回损失；2020年7月7日，天河城管局进场强制拆除涉案商铺违章建筑部分，现因商铺被强制拆除，已经造成了海汇公司的实际损失，并致使海汇公司无法继续经营，双方的租赁合同已经无法履行；鉴于目前情况，特向瀛亮公司提出以下主张：1.因商铺被强制拆除，双方的租赁合同已经无法履行，因此双方的租赁合同应于2020年7月7日（天河城管局强制拆除之日）解除，2.请瀛亮公司于收到本函件之日起五日内，退还租赁保证金及水电押金228219元，3.现因店铺有违章建筑导致被强制拆除，直接造成海汇公司装修和设备损失约40万元，误工损失5万元，故请瀛亮公司于收到函件之日起5日内，赔偿海汇公司直接经济赔偿款45万元等。海汇公司系通过微信方式及顺丰快递方式分别向瀛亮公司发出上述函件，瀛亮公司表示其于7月10日收到该函件。2020年7月10日，瀛亮公司向海汇公司发出《关于不同意提前解除合同，并要求贵司继续履行贵我双方签订的租赁合同的回复函》，函称：双方签订的《合同》合法有效，不具备法定和约定的提前解除条件；瀛亮公司出租的涉案商铺是合法建筑，并有合法有效的产权证书，海汇公司所称的被拆除的违法建设，不属于瀛亮公司出租以及收取租金的范围，相反却是海汇公司非法占用、装修、经营的部分，海汇公司应自行承担超出承租面积而非法占用、装修和经营违法建设部分的不利后果；虽然城管部门拆除了海汇公司非法占用、装修和经营的部分面积仅为十几平方米左右，且并不属于瀛亮公司出租的部分,不影响海汇公司继续履行租赁合同的义务，双方关于上述房屋的租赁合同完全可以继续履行，不具备法定或约定的提前解除理由。海汇公司要求提前解除《合同》并要求返还保证金和装修费用等所有主张也全部并无依据；瀛亮公司现要求海汇公司继续履行上述租赁合同，并收回上述无理主张，为拆穿海汇公司谎称无法继续经营的谎言，瀛亮公司特垫资为海汇公司合法租用瀛亮公司的房屋部分砌墙围闭，以证实即使城管部门拆除了海汇公司非法占用、装修和经营的违法建设，也不影响租赁合同的继续履行和海汇公司的正常经营，同时，上述围闭费用是海汇公司违法占用和装修、经营所造成的损失，瀛亮公司要求海汇公司作出赔偿；如海汇公司坚持提前解除上述租赁合同，将构成单方违约，瀛亮公司有权要求海汇公司承担相关的违约责任，并要求海汇公司向瀛亮公司支付违约金并赔偿由此而造成瀛亮公司的一切损失。瀛亮公司提交的EMS全球邮政特快专递邮寄底单显示收件地址为涉案商铺，其提交的妥投证明显示该邮件于2020年7月10日妥投，由他人代收，电联放粒上皇店。海汇公司表示未收到该函件。另，根据瀛亮公司提交的拍摄时间为2010年11月初的涉案商铺照片及商铺平面图（海汇公司对上述证据的真实性予以确认）显示：涉案商铺内因属违建被拆除的部位为商铺北侧最外缘的餐厅就餐区域，违建部位被拆除后，商铺北侧墙体已不复存在，后瀛亮公司在该处设置纤维板进行封闭。瀛亮公司还表示其是于2020年8月准备另行出租涉案商铺时设置该纤维板，经其自行测量，被拆除区域面积为13.34平方米。海汇公司则主张涉案商铺的套内使用面积仅110平方米，违建部分面积超过使用面积的12%，且该区域放置的就餐作为超过店面全部座位的25%，故违建部位被拆除后，店铺内座位数已无法满足海汇公司经营需要，其合同目的无法实现。本院向广州市天河区城市管理和综合执法局发出《协助调查函》，查询以下事项：1.涉案商铺位于广州市天河区体育东路13号首层01房之02，海汇公司提交显示由贵单位于2020年6月23日发出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》【穗综天责字[2020]12086号】，该材料是否属实？2.如上述材料属实，该通知书的具体送达情况如何（签收人的身份如何，如工作单位等）？3.如上述材料属实，该通知书中所涉的“违规加扩建”的加建、扩建情况具体如何（包括但不限于加、扩建主体、时间、范围、面积等）？4.如上述材料属实，该通知书中所涉违建部分的整改情况如何？后该局向本院发出《关于协助查询的复函》[穗天城管综合（2020）1127号]，函称：天河南街执法队于2020年6月23日对体育东路口号北侧首层、二层历史违规扩建情况进行检查并发出责令限期改正通知书《穗综天责字（2020）12085、12086》情况属实。2019年6月，天河南街执法队接市民投诉举报，反映体育东路13号北侧楼裙通道位置存在违规扩建情况。经天河南街执法队多次现场核查并到相关职能部门调档查明：体育东路13号北侧首层、二层裙楼位置存在明显加扩建现象，并已被改造为商铺面积使用，其中二楼北侧扩建部分曾被“动静界”租赁用作美容场所，在天河南街执法队检查中，该店已停止经营退出经营场地。首层北侧中部外扩部分已被“南洋面馆”合并承租作为经营场所使用，正在经营状态中。上下两层外扩部分面积共计约48平方米，其中首层“南洋面馆”扩建面积约占6平方米。据后期调查和根据“广州市瀛亮物业管理有限公司”于2020年5月8日出具的情况说明（见附件2），体育东路13号首层01房业主为“广州市裕华电子服务公司”，二层业主为“广州市旭瀛物业管理有限公司”。2020年6月23日，天河南街执法队在对体育东路13号北侧历史存在违规扩建进行现场检查中，发现有一身穿白色T恤背包人员正在查看二楼被“动静界”停止经营后空置房屋。经询问，该工作人员承认其是体育东路口号业主负责人，并表示有事可以直接向其反映。之后，天河南街执法队执法人员和该名工作人员一同来到体育东路口号首层“南洋面馆”店内，在该店店长在场的情况下，向现场当事人通报了该址存在违规扩建的情况，要求当事人自行拆除，并现场发出《责令限期改正通知书》。当事人白色T恤人员主动表示由其业主单位签收，并现场指令其公司在场另一穿蓝色制服人员梁树财签名确认（见附件3）。经天河南街执法队执法人员现场询问确认，梁树财现场也承认其为体育东路口号业主公司工作人员，并出示了个人身份证。目前，涉及体育东路13号北侧首层、二层违规扩建部分，已由天河南街执法队于6月29日依法拆除（见附件4）。上述复函后附附件3为瀛亮公司于2020年5月8日向广州市天河区天河南城管中队作出的《关于体育东路13号商铺整改及优化报告》，内容如下：瀛亮公司为广州市天河区体育东路13号首层01房的租户（剩余租期还有十五年)，该物业的业主方为央企直属公司广州市华裕电子服务公司，另体育东路13号二层01房的业主为兄弟公司广州市旭瀛物业管理有限公司，在瀛亮公司二十年前租赁该物业的时候.位于首层01单位旁北边的部分建筑已存在并已使用多年，现经贵单位认定该部分建筑是违章建筑，并于2020年5月8日贵单位已强行拆除了部分违建，因为这部分建筑是历史遗留下来的问题，并已使用多年，且商户正在经营，今瀛亮公司与一二层各产权单位进行汇报及协商，现我们同意将积极配合城管部门约工作，并保证在近期内对该部分违建进行拆修整改……请贵单位暂停现时的拆除工作等。本案审理过程中，海汇公司为证明其支付中介费、转名费及顶手费的情况，向本院提交如下证据：1.微信聊天记录（海汇公司称聊天双方为其发起人及中介人员，聊天记录显示微信名为“「歐陽”的人员于5月15日发出“业主方三押一租金额304292元，煤气押金10000元整，转名费用60000元（另16073转租客承担）原费用是一个月租金76073元整转租客转让费320000元（已支付20000元）中介费用租金半个月38036.5元（已收20000诚意金可转佣金）另需支付18036.5元”，于5月16日发出“金额240000元（押金与租金尾款，另外20000元交铺日再计算）需支付给转租客，农业银行广仁路支行……黎海强，金额18036.5元（支付给欧阳支付宝微信都可以）等拿到另外2万诚意金的收据会提供中原地产提供的发票”）；2.手机银行转账截图（显示该账户于2019年5月16日向案外人黎海强支付240000元，摘要为“体育东租押金”；于2019年5月16日向黎海强支付20000元，摘要为支付宝-快捷支付-黎海强；于2019年5月17日向黎海强支付384292元，摘要为“体育东尾款”）；3.显示由广东中原地产代理有限公司于2019年5月23日开具的中介费发票（价税合计20000元）及于2019年9月29日开具的中介费发票（价税合计18036元）。海汇公司表示中介费是由中介工作人员直接收取，转手费（顶手费）由黎海强收取，转名费是为了延长黎海强原剩余租期，本应向瀛亮公司支付，因瀛亮公司尚欠黎海强款项，故其按照瀛亮公司的指示向黎海强支付转名费60000元。经质证，瀛亮公司表示其并非上述交易当事人，不清楚情况，海汇公司支付款项并未经过其同意，海汇公司陈述的转名费情况不属实，其并未发出该指示，也不存在其欠付黎海强费用的情况。另海汇公司为证明其装修损失、设备损失等，向本院提交如下证据：1.显示由海汇公司与案外人广州市正立唯装饰设计工程有限公司于2019年8月5日签订的《装饰装修工程施工合同》（原件，约定工程地点为体育东路13号南洋面馆，合同价款353000元等）及付款回单（显示海汇公司向广州市正立唯装饰设计工程有限公司付款情况如下：2019年8月6日支付176500元，摘要“装修款一半费用”；2019年9月18日支付105900元，摘要“装修”；2019年9月24日支付52950元，摘要“装修”；2020年1月15日支付25000元，摘要“服务费”）；2.显示由海汇公司与案外人广州荟智酒店用品有限公司签订的《合同书》（原件；约定乙方向甲方提供荟智成整体商用厨房，设备清单见合同附件，合同总价219800元，交货地点广州体育东路店南洋面馆等；合同附件《荟智成整体商用厨房报价总单》载明厨具金额174900元、抽排系统金额51082元、鲜风系统金额16610元、定制冰台金额13800元，含税总额219800元；海汇公司表示其搬离涉案商铺时，上述报价单中的抽排系统、鲜风系统不可移动或拆卸，定制冰台已搬离，剩余厨具基本搬离，水池无法拆卸没有搬离）及招商银行付款回单（显示海汇公司向广州荟智酒店用品有限公司付款情况如下：2019年9月18日支付173800元，摘要“采购”；2019年12月6日支付60000元，摘要“服务费”）；3.显示由海汇公司与案外人广州容点品牌策划有限公司于2019年12月25日签订的《品牌全案设计制作委托合同》（原件，载明项目名称为南洋面馆品牌全案设计，项目地点为涉案商铺，设计项目内容包括品牌策划、标志设计及VI识别系统、软装改造工作内容，本项目设计费用品牌策划及VI设计70000元，软装改造设计费用22500元，共92500元等）及转账交易截图（显示该账户于2020年1月15日向案外人吴祖斌支付46250元，于2020年3月12日向吴祖斌支付3000元，于2020年4月13日向吴祖斌支付27750元，于2020年5月22日向吴祖斌支付18500元）。经质证，瀛亮公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，表示海汇公司在搬离时已将场地内设施、设备全部搬走，其对于场地内遗留的装饰装修亦不同意利用。本院认为：海汇公司与瀛亮公司签订的《合同》所涉商铺部分建筑面积未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故双方签署的《合同》因违反法律强制性规定而部分无效，合同部分无效，不影响其他部分的效力，涉案商铺中已取得房地产权证的部分所对应的《合同》应为有效。关于涉案商铺中违章建筑部分的建设主体问题，瀛亮公司称该部分建筑物并不属于其出租范围，可能系海汇公司承租后自行建设，但未提交证据予以证明，另结合瀛亮公司向广州市天河区天河南城管中队作出的《关于体育东路13号商铺整改及优化报告》中的陈述，其上述主张明显与事实不符，本院不予采信。瀛亮公司作为出租方，对租赁标的物的合法性及适租性承担保障义务，因其提供的租赁标的物部分属于违章建筑所导致的不利后果应由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，“……因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。涉案商铺中违章建筑部分已于2020年6月29日被天河南街执法队予以拆除，该违章建筑区域为餐厅内就餐区域，且拆除后商铺北侧墙体已不复存在，结合海汇公司承租涉案商铺系用于经营餐饮的情况，应视为海汇公司于2020年7月2日发出《关于解除告知函》时享有合同解除权，该告知函于同日送达瀛亮公司，则双方间就涉案商铺成立的房屋租赁合同关系中有效的部分于2020年7月2日解除，本院对于海汇公司第一项诉讼请求予以调整，即确认海汇公司、瀛亮公司就涉案商铺所成立的房屋租赁合同关系中有效部分于2020年7月2日解除。另海汇公司作为承租方并未举证证明其向瀛亮公司交还涉案商铺的情况，其虽主张瀛亮公司于其搬离后对涉案商铺进行上锁，但亦未提供充分证据予以证明，瀛亮公司也表示双方并未办理场地的交接手续，在此情况下，海汇公司应自行承担举证不能的法律后果，对其要求瀛亮公司返还已支付的2020年7月4日至2020年7月14日期间租金的诉请不予支持。如上所涉，涉案合同存在部分有效、部分无效的情形，且其中有效部分系因海汇公司行使合同解除权而解除，故海汇公司要求瀛亮公司返还租赁押金及水电押金228219元并无不当，结合双方当事人关于海汇公司尚欠付水电费事宜的意见，为免双方诉累，本院酌情判令于上述瀛亮公司应返还的租赁押金及水电押金中将海汇公司尚欠付的水电费予以扣除，故瀛亮公司应向海汇公司返还租赁押金和水电押金213296.62元。关于海汇公司要求瀛亮公司赔偿的各项损失，本院作出如下认定：1.第一次装修的残值损失，海汇公司已提交合同及付款凭证证明其支付装修款项353000元的情况，结合《合同》中关于租期的约定及场地的实际使用情况，本院酌情判令瀛亮公司向海汇公司赔偿装修损失281500元，对于海汇公司超出上述数额的诉讼请求不予支持；2.购买设备的残值损失，海汇公司虽提交合同及付款凭证证明其支付设备款项的情况，但在瀛亮公司抗辩称海汇公司在搬离涉案商铺时已将相关设施设备全部拆除搬离的情况下，海汇公司应就相关设备的实际存在情况进行举证，在其未提交充分证据予以证明的情况下，本院对其要求瀛亮公司赔偿设备残值损失的诉请不予支持；3.中介费、转手费及转名费的残值损失，上述款项均系海汇公司向案外人支付，其要求瀛亮公司赔偿理据不足，本院不予支持；4.二次装修租赁铺面的装修款损失，根据海汇公司提交的其与案外人签订的合同显示，合同款项所涉及项目为品牌策划及VI设计和软装改造设计，海汇公司并未举证证明该合同所涉品牌全案设计项目与其主张的二次装修铺面的关联性，且其提供的付款凭证所显示收款人亦非该合同的相对方，故对海汇公司要求瀛亮公司赔偿二次装修租赁铺面的装修款损失的诉请予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告广州海汇餐饮管理有限公司与被告广州市瀛亮物业管理有限公司就广州市天河区体育东路13号首层101之02（自编）单位的房地产所成立的房屋租赁合同关系中有效部分于2020年7月2日解除；被告广州市瀛亮物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州海汇餐饮管理有限公司返还租赁押金及水电押金213296.62元；被告广州市瀛亮物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州海汇餐饮管理有限公司赔偿装修损失281500元；四、驳回原告广州海汇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15300元，由原告广州海汇餐饮管理有限公司负担8500元，被告广州市瀛亮物业管理有限公司负担6800元；保全费5000元，由原告广州海汇餐饮管理有限公司负担2795元，被告广州市瀛亮物业管理有限公司负担2205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  苏 琴人民陪审员  雷洪驹二〇二一年二月二十六日书 记 员  谢丽军