山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初4482号 原告：张搏涛，男，汉族，1963年2月21日出生，住址北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：谭文涛，内蒙古昭乌达律师事务所律师。 被告：荣成凤凰湖房地产销售有限公司，统一社会信用代码：91371082MA3C9JC865，住所地荣成市斥山街道双山东路599号。 法定代表人：郭健，总经理。 被告：赤山集团有限公司房地产开发分公司，统一社会信用代码：91371082661990611K，住所地荣成市黄海中路218号。 主要负责人：郭健，男，汉族，1973年7月3日出生，经理。 二被告委托诉讼代理人：陈红秋，女，汉族，1965年2月18日出生，该公司职工。 二被告委托诉讼代理人：毕晓晖，女，汉族，1987年10月31日出生，该公司职员。 原告张搏涛与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司、赤山集团有限公司房地产开发分公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张搏涛、委托诉讼代理人谭文涛、被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司、赤山集团有限公司房地产开发分公司的委托诉讼代理人陈红秋、毕晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张搏涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司返还已付两套房屋定金及首付款126000元；2、依法判令被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司返还2018年6月17日支付的利息21729.7元，分期支付两套房款本息合计226542.8元（自2018年1月至2019年12月）;燃气接头费及工本费5820元;综合管理费及物业管理费2690元；3、依法判令被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司支付利息1360.8元（以房屋首付款及分期支付的房款为本金，年利率为4.35%，自2020年4月23日至2020年5月29日）。以上共计384143.3元；4、被告赤山集团有限公司房地产开发分公司与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月2日原告与被告签订编号分别为×××52、Ｄ3Ｇ3651《凤凰湖Ｄ3区认购协议书》，协议约定被告将凤凰湖Ｄ3区609号楼2403、2404号房屋卖给原告，面积均为62.05平方米，单价为9800元，享受特价6929.9元，共计应付房款860000元，每套房屋定金20000元，定金共计40000元。2017年12月12日，原告通过转账的方式向被告支付两套房屋的首付款共计86000元。2018年6月16日原、被告签订《协议书》，被告将上述两套房屋的钥匙交给原告。2018年6月17日原、被告签订《按月交付房款协议书》，约定原告分10年按月向被告支付房款，每月2日支付。在2018年6月16、17日原、被告办理了房屋交接手续，原告向被告支付了物业管理费、燃气接头费、工本费等。上述合同签订后，原告每月按约定向被告支付房款，2020年1月受疫情影响，原告收入减少，导致无法正常支付约定房款，2020年4月23日被告向原告送达解除协议通知书，但未向原告退还原告向被告支付的首付款，分期支付的房款及相应利息，物业管理费等费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，原告认为原、被告之间就凤凰湖Ｄ3区609号楼2403、2404号房屋签订的《认购协议》、《按月交付房款协议书》、《协议书》符合《房屋买卖合同》，被告通知解除《房屋买卖合同》，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高院涉疫民事案件指导意见（二）》第四条的规定，向原告返还支付的首付款，分期支付的房款及相应利息，物业管理费等费用。但经原告与被告多次协商均无果，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院。诉讼过程中，原告放弃要求被告返还物业费的诉讼请求。 被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司辩称，双方根据签订的认购协议书及按月交付房款协议书第五条的约定，买受人逾期付款超过90日，视买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%。原告自签署涉案交付房款的协议书以来，从未按期付款，且自2020年1月2日之后未再付款。我方经多次催促，原告仍不理会，是原告的逾期付款导致双方协议解除。原告应按定金制度承担违约责任。燃气接头费是原告购房且已办理交房手续所产生的费用，现因原告逾期，我方不应退还收房的费用。原告所称的综合管理费和物业管理费，是与物业公司之间产生的交易，我公司不清楚，与本案无关。按照按月交付房款协议书的第三条约定，原告应分期向我方付款，利息是双方约定的，我方不退还。 被告赤山集团有限公司房地产开发分公司辩称，荣成凤凰湖房地产销售有限公司是独立的法人公司，与赤山集团有限公司房地产开发分公司无任何的关联，赤山集团有限公司房地产开发分公司不应承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月2日，原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司签订编号为Ｄ3Ｇ3651的凤凰湖Ｄ3区认购协议书一份，协议书载明：“出卖人：荣成凤凰湖房地产销售有限公司。买受人：张搏涛，身份号码：132235196302××××，联系电话：186××××9921，通讯地址：河北邢台市。出卖人开发的凤凰湖Ｄ3区项目，位于威海石岛管理区黄海北路，经甲乙双方协商，签订认购书如下：1、出卖人同意买受人优先购买凤凰湖Ｄ3区609号楼2404室，该商品房建筑面积为62.05平方米。2、该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币9800元／平方米，房价款为人民币608090元。3、买受人房款价可享受有关特价后，上述房屋实际成交价格如下：该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币6929.9元／平方米，房价为人民币430000元。4、买受人同意交付购房定金人民币贰万元整，现交人民币（大写）贰万元整。买受人须于2017年12月12日（下称该限期）前付清全部房款人民币430000元（含定金），同时签署正式《商品房买卖合同》……，于该限期之前，出卖人不可将该单位出售给他人。5、如买受人在限期内未补办有关手续，则视为买受人违约，买受人应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付的房款中占总房款的20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还。出卖人有权将该房屋出售给他人而无须告知买受人，买受人不得有任何异议。如出卖人在上述期限内将买受人认购房产另行出售，造成买受人无法购买所认购之房产，出卖人应双倍返还买受人所付认购定金。6、本协议一式肆份，出卖人执三份，买受人执一份，本认购协议书自双方或代理人签字盖章生效”。备注：特价房申请分期付款，具体按分期协议执行。 同日，原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司又签订编号为×××52的凤凰湖Ｄ3区认购协议书一份，载明：“出卖人：荣成凤凰湖房地产销售有限公司。买受人：张搏涛，身份号码：132235196302××××，联系电话：186××××9921，通讯地址：河北邢台市。出卖人开发的凤凰湖Ｄ3区项目，位于威海石岛管理区黄海北路，经甲乙双方协商，签订认购书如下：1、出卖人同意买受人优先购买凤凰湖Ｄ3区609号楼2403室，该商品房建筑面积为62.05平方米。2、该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币9840元／平方米，房价款为人民币610572元。3、买受人房款价可享受有关特价后，上述房屋实际成交价格如下：该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币6929.9元／平方米，房价为人民币430000元。4、买受人同意交付购房定金人民币贰万元整，现交人民币（大写）贰万元整。买受人须于2017年12月12日（下称该限期）前付清全部房款人民币430000元（含定金），同时签署正式《商品房买卖合同》……，于该限期之前，出卖人不可将该单位出售给他人。5、如买受人在限期内未补办有关手续，则视为买受人违约，买受人应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付的房款中占总房款的20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还。出卖人有权将该房屋出售给他人而无须告知买受人，买受人不得有任何异议。如出卖人在上述期限内将买受人认购房产另行出售，造成买受人无法购买所认购之房产，出卖人应双倍返还买受人所付认购定金。6、本协议一式肆份，出卖人执三份，买受人执一份，本认购协议书自双方或代理人签字盖章生效”。备注：特价房申请分期付款，具体按分期协议执行。 2018年6月17日，原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司签订编号为Ｆ2006号的按月交付房款协议书一份，载明：“出卖人：荣成凤凰湖房地产销售有限公司。买受人：张搏涛。买受人于2017年12月2日与出卖人签订认购协议书，向出卖人购买位于山东石岛凤凰小区609栋一单元2403室，该商品房建筑面积为62.05平方米，总价款为人民币430000元。现经双方协商达成如下协议：一、买受人于2017年12月12日向出卖人支付首付房款人民币43000元（含定金43000元）。二、买受人向出卖人按月交付房款，应付款总额为人民币387000元（含定金43000元），付款时限为壹拾年，自购房之日的次月起计，每月2日向出卖人指定帐户付款。三、买受人采用等额本金的付款方式，即每月向出卖人付款的本金不变，利息和付款额逐月递减。利率按银行同期按揭贷款利率执行，以每年1月1日的利率为准。四、买受人如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由买受人承担。逾期在90日之内的，每逾期一日买受人须向出卖人按应付款的万分之五支付滞纳金。五、买受人逾期付款超过90日的，则视为买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价的20%，以买受人已交付的房款中占总房款20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还，出卖人有权单方面处置该房产。六、买受人逾期付款超过90日的，买受人书面表示愿意继续履行合同的，经出卖人同意，协议继续履行，每逾期一日买受人须向出卖人按应付款的万分之五支付滞纳金。七、买受人向出卖人支付的房款本金达到总房款的20%后，方可办理入户手续；买受人向出卖人支付的房款本金达到总房款的80%后，方可签订商品房买卖合同；买受人交清全部房款后，方可办理不动产权证。八、……。九、在分期付款过程中，买受人可提前付清全款，如自认购协议订立之日起一年以内付清全部房款的，原已交全部利息可转为房款，如自认购协议订立之日起两年以内付清全部房款的，原已交利息的70%可转为房款。十、本协议为×××52号认购协议的组成部分，如认购协议有关付款的约定与本协议有不相符，则以本协议为准……。” 同日，原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司签订编号为F2004号的按月交付房款协议书，该协议书中除“向出卖人购买位于山东石岛凤凰小区609栋一单元2404室。本协议为D3G3651号认购协议的组成部分外”其它内容与以上按月交付房款协议书的内容一致。 2018年6月16日、6月17日原告为领取购买的609号楼2403室、2404室的钥匙与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司签订协议，该协议载明：“协议书……。一、买受人需按分期付款协议约定的付款时间按期付清房款。二、买受人如未按约定的时间支付房款，逾期在60日之内的，每逾期一日买受人须向出卖人按应付款的万分之五支付滞纳金；买受人逾期付款超过60日的，则视为买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付的房款中占总房款20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还，买受人须在逾期90日内迁出该商品房，将已领取的房屋钥匙交还出卖人，由此引起的有关装修等一切经济损失由买受人自行承担。三、本协议为分期付款协议的组成部分……。”协议签订后，原告向被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司缴纳2403、2404室燃气接头费和工本费5820元，向凤凰湖物业管理有限公司缴纳物业管理费2690元，并接收了房屋的钥匙。原告自2017年12月2日至2018年11月3日通过银行转账给被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司款181657.30元，自2019年8月3日至2019年12月3日通过银行转账给被告赤山集团有限公司房地产开发分公司款136603.40元。原告向法庭提交了2018年6月17日被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司收款收据四份，其中二份收据分别载明收D3区609#2403室房款定金62349元，收D3区609#2404室房款定金62350元。被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司称：“原告向被告赤山集团有限公司房地产开发分公司转款是错误的，原告给被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司的工作人员提供转款凭条后，工作人员给原告作调整，将原告汇到分公司账上的款项付到了原告应付款项上，并给原告开具了销售公司的收款收据，有的收据已交给了原告。”同时提交了未交给原告的收款收据22张，该22张收款收据中2018年11月13日的两张收款收据中分别载明收D3区609#2404室房款定金23650元，收D3区609#2403室房款定金23651元。被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司收到原告款共计324080.70元。 原告未按按月交付房款协议书的约定付给被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司房款。被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司于2020年4月23日向原告下达了解除房屋认购协议通知书二份，通知书中载明：“张博涛先生：您与荣成凤凰湖房地产销售有限公司（以下简称我司）于2017年12月2日签订的认购协议书以及按月交付房款协议书，购买我司开发的位于凤凰湖Ｄ区××期××＃××室，总价款为430000元。同时协议约定采用壹拾年分期的付款方式，由您按月向我司交付房款，付款时限为10年，自购房之日的次月起计，每月2日向我司指定的账户付款。但是您在2020年1月2日起未按协议约定的时间履行付款义务，虽我司多次催要，但您仍然至今未付。根据按月交付房款协议的约定，您逾期未付款超过90天，则视为您单方面解除协议。自2020年1月2日至今您再未履行付款义务，已经超过112天。现根据双方签订的认购协议书以及按月交付房款协议及《合同法》的约定通知您：您与我司的认购协议书以及按月交付房款协议已经解除。”另一份通知书中除房号为“凤凰湖Ｄ区3期609＃2404室外”，其它内容与以上通知均一致。原告于2020年4月29日收到以上二份解除房屋认购协议通知书。 本院认为，依据2017年12月2日，原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司签订认购协议书。2018年6月17日，签订按月交付房款协议书。2018年6月16日、6月17日，签订的交钥匙协议书。应当认定原、被告间的商品房买卖合同关系成立。 本案争议的焦点是：一、原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司约定的定金数额是多少；二、约定的定金罚则在本案中应否适用。 关于约定的定金数额是多少。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。据此规定，定金合同是实践性合同，当事人一方只有实际交付定金，定金合同或者条款才能生效。原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司在认购协议书中虽在第二条约定买受人同意交付购房定金人民币贰万元整，现交人民币贰万元整。但该认购书第五条约定如买受人在限期内未补办有关手续，则视为买受人违约，买受人应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付的房款中占总房款的20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还。作为认购协议组成部分的按月交付房款协议书第五条约定，买受人逾期付款超过90日的，则视为买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价的20%，以买受人已交付的房款中占总房款20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还，出卖人有权单方面处置该房产。作为按月交付房款协议组成部分的交钥匙协议书第二条约定，买受人逾期付款超过60日的，则视为买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付的房款中占总房款20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还。且原告提交法庭的被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司给其出具的收款收据中载明2018年6月17日收到原告定金124699元，被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司提交法庭的原告尚未领取的收款收据中载明2018年11月13日原告交定金47301元。原告共计已实际付给被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司定金172000元。该数额亦符合房屋总价20%的约定。因此，应认定原告与被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司约定执行的定金数额不是每套房屋20000元，而是总房价的20%，即定金数额为172000元。 关于定金罚则在本案中应否适用。原告未按按月交付房款协议书的约定支付尚欠房款，构成违约。被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司有权依照约定解除与原告间的认购协议书，并要求原告承担违约责任。本案中可以适用合同约定的定金罚则予以处理。被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司辩称，原告应按约定的房屋总价款20%的定金数额支付定金，理由正当，应予支持。因此，扣除原告应付给被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司的定金172000元后，剩余款项152080.70元，被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司应返还给原告。原告没有证据证明在收到被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司解除房屋认购协议通知书后向被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司主张权利，因此对原告要求被告支付2020年4月23日至2020年5月的利息1360.80元的诉讼请求，不予支持。原告要求被告赤山集团有限公司房地产开发分公司承担连带责任，没有法律依据，对该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、原告张搏涛已交付的定金172000元归被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司所有，不予返还； 二、被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司于本判决生效后十日内返还给原告款152080.70元； 三、驳回原告对被告赤山集团有限公司房地产开发分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3531元(系减半收取)，由原告负担2133元，被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司负担1398元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 姜 涛 二〇二一年二月五日 书记员 穆海清