四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终57号 上诉人（原审原告）：江勇，男，生于1982年1月8日，回族，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人（原审原告）：陆志耕，男，生于1944年11月11日，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：杨林，四川道融民舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安市宏泰房地产开发有限公司，住所地广安市广安区广门路281号2幢附4号。 诉讼代表人：张冬林,广安市宏泰房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张鹏，四川爱众律师事务所律师。 原审第三人：四川天宏实业集团有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路385号33栋三层营业房。 法定代表人：刘爱国，执行董事兼总经理。 上诉人江勇、陆志耕因与被上诉人广安市宏泰房地产开发有限公司（以下简称广安宏泰公司）、原审第三人四川天宏实业集团有限公司（以下简称天宏公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服四川省广安区人民法院（2020）川1602民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江勇、陆志耕上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判支持江勇的诉讼请求；2．一二审诉讼费由广安宏泰公司负担。事实和理由：1．一审适用法律错误，损害了江勇、陆志耕的合法权益。管理人无权解除案涉《商品房买卖合同》。根据企业破产法第十八条的规定，管理人仅对破产申请前成立而合同双方均未履行完毕的合同有权决定解除。本案江勇、陆志耕已经付清购房款，故管理人无权决定解除合同，《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行；2．案涉商品房不属于破产债务人的破产财产。根据企业破产法司法解释第七十一条规定，江勇、陆志耕购买的商品房有具体的楼层、房号、面积，属于完全支付对价的特定物，法院应依法认定不属于债务人的破产财产；3．法院应当依法保障江勇、陆志耕的购房户债权。江勇、陆志耕在第一次债权人会议前申报了债务，管理人将江勇、陆志耕与其他543户购房人列为购房户债权，一审法院也认定江勇、陆志耕支付了全部购房款，因此应当认定江勇、陆志耕的债权类型属于购房户债权。 广安宏泰公司辩称，1.天宏公司目前处于破产重整阶段，重整是否成功存在不确定性，重整失败就要清算。天宏公司名下的房产项目未完工，不能交付。法院应认定因破产重整处于待定状态，对于交付房屋、履行合同等请求不予支持。加之人民法院判决需要有执行可能性，不能将判决置于待定状态；2.一审法院将江勇、陆志耕的购房款认定普通债权也是符合法律规定，以房抵债形成的购房款不属于破产法规定特殊债权和优先债权。一审判决已支持了江勇、陆志耕的请求，江勇、陆志耕对此重复进行上诉，不符合法律规定；3.江勇、陆志耕基于购房款在前请求享有优先权，或证明应当享有优先权，超越一审诉请，不属于上诉范围。 天宏公司未辩称。 江勇、陆志耕向一审法院起诉请求：1．确认江勇、陆志耕已向广安宏泰公司付清购房款人民币2316905元，确认江勇、陆志耕所购广安市广安区××街（御江**庭）8幢（-2）3号商品房不属于广安宏泰公司的破产财产；2．撤销管理人作出的宏泰破管［2020］18号《债权审核告知书》，判令广安宏泰公司继续履行与江勇、陆志耕签订的合同编号为（2018）0901246的《商品房买卖合同》，判令广安宏泰公司具备为江勇、陆志耕交付房屋、办理不动产权转移登记条件时，向江勇、陆志耕交付房屋并协助江勇、陆志耕办理所购房屋的不动产权转移登记手续；3．确认江勇、陆志耕向广安宏泰公司支付的广安市广安区××街（御江**庭）8幢（-2）3号商品房的购房款2316905元为购房户债权；4、因本案而产生的诉讼费用由广安宏泰公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月26日，天宏公司（甲方）与江勇（乙方）、陆志耕（乙方）签订了《抵偿协议》，约定：陆志耕的借款本金1,077,300元，江勇借款本金2,800,000元，共计借款本金3,877,300元，利息1,260,856元，本息合计5,138,156元，该款均由天宏公司清偿。乙方接受甲方下列资产进行抵偿：四川省广安市御江**庭项目8-2-803号门市，面积183.14㎡，单价15,804.00元/㎡，优惠后执行单价12,651.005元/㎡，总价2,316,905.00元；四川省广安市御江**庭项目8-2-804号门市，面积240.98㎡，单价14,184.00元/㎡，优惠后执行单价12,651.005元/㎡，总价3,048,639.00元；以上财产价值合计5,365,544.00元。对于抵偿财产的价格，在本协议签订后，无论抵偿财产的市场售价如何变动，甲、乙双方仍以本合同约定的价格执行。由乙方形式上通过购买上述资产的方式进行抵偿。其中乙方首付227,388.00元，由乙方在上述财产签订抵偿协议时以现金方式支付给甲方，差额部分以乙方享有的债权进行抵付购买款5,138,156.00元。5365544.00元，其中江勇为4,004,305.00元，陆志耕为1,361,238.00元等内容。 2018年9月27日，广安宏泰公司（出卖人）与江勇、陆志耕（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》［合同编号：（2018）0901246］，约定：买受人以价2316905.00元购买了出卖人开发的位于广安市广安区××街（御江**庭）8幢-2层（-2）-3号商品房（建筑面积183.14㎡、其中套内建筑面积150.20平方米，分摊的共有建筑面积32.94平方米）。同时约定：第九条第二款买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款，买受人在2018年9月27日前支付该商品房全部价款。附件十三补充协议该营业房为抵偿销售等内容。江勇于2018年9月27日向广安宏泰公司交了购房款127388.00元，江勇和陆志耕两人共同向广安宏泰公司交了购房款100000.00元。 广安宏泰公司的法定代表人周建国于2019年12月也作了《情况说明》，其内容为“2018年9月26日，四川天宏实业集团有限公司与江勇、陆志耕签订了《抵偿协议书》，约定由四川天宏实业集团有限公司将其子公司广安市宏泰房地产开发有限公司开发的御江**庭项目8幢（-2）3号、8幢（-2）4号两间商铺作价5,365,544元抵偿给债权人江勇、陆志耕。用于清偿四川天宏实业集团有限公司5,138,156元的债务。2018年9月27日，广安市宏泰房地产开发有限公司按照《抵偿协议书》的约定，与江勇、陆志耕签订了两份《商品房买卖合同》，广安市宏泰房地产开发有限公司将御江**庭项目8幢（-2）3号、8幢（-2）4号两间商铺作价5,365,544元售给江勇、陆志耕。购房人江勇、陆志耕对四川天宏实业集团有限公司享有的债权予以抵偿。本人作为广安市宏泰房地产开发有限公司法定代表人，认可四川天宏实业集团有限公司与江勇、陆志耕签订的《抵偿协议书》以及广安市宏泰房地产开发有限公司与江勇、陆志耕签订的《商品房买卖合同》，购房人江勇、陆志耕采取一次性付款的方式已向广安市宏泰房地产开发有限公司付清人全部购房款。天宏集团及其子公司在天宏集团‘非法集资’处置过程中按照‘三统两分’原则进行债务化解，因此上述抵偿属实。特此说明”。 另查明，广安宏泰公司因不能到期清偿债务，债权人曹正碧向一审法院申请广安宏泰公司重整，一审法院于2019年10月21日作出（2019）川1602破1号民事裁定受理曹正碧的重整申请，并指定四川爱众律师事务所担任广安宏泰公司的管理人。第一次债权人会议表决通过广安宏泰公司重整债权申报审查核查确认原则（草案），并经法院批准公示。该重整债权申报审查核查确认原则（草案）规定：投融资债权只审核确认债权本金，本金以外的利息、违约金均不予确认。江勇、陆志耕向广安宏泰公司破产重整清算组申报债权本金2,316,905元，重整管理人审核确认原告债权金额为100,000元。 一审法院认为，江勇、陆志耕提供的《抵偿协议》、《商品房买卖合同（预售）》《情况说明》《申报审查核查确认原则（草案）》、第一次债权人会议记录和当事人的陈述等证据证实，说明广安宏泰公司追认了天宏公司用其名下房屋销售给江勇、陆志耕的购房款作为天宏公司抵偿所欠江勇、陆志耕的债务，且江勇、陆志耕、广安宏泰公司及天宏公司之间的该行为都发生在广安宏泰公司破产一年前的时间完成；又鉴于江勇、陆志耕购买的广安宏泰公司所开发的位于广安市广安区××街（御江**庭）8幢-2层（-2）-3号商品房还在修建过程中，广安宏泰公司就破产重组，无法实现《商品房买卖合同（预售）》所确定的内容，综上所述，并结合本案的实际情况，其江勇、陆志耕向广安宏泰公司已交的购房款2316905元理应确认为破产债权。 至于江勇、陆志耕的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条、第六十四条之规定，判决：一、江勇、陆志耕对广安宏泰公司享有普通债权2,316,905元；二、驳回江勇、陆志耕的其他诉讼请求。本案受理费100元，由广安宏泰公司承担100元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 江勇、陆志耕向本院提交以下证据：1.广安区微发布网页截图，拟证明御江**庭在2019年1月停工后，2020年11月18日正式复工；2.《商品房买卖合同补充协议》（模板），拟证明广安宏泰公司管理人向江勇发放了该份模板，管理人想要继续履行案涉合同，且模板内容商定2021年向买受人交付房屋；3.第三次债权会议表决票，拟证明江勇作为购房户债权，对《商品房买卖合同补充协议》内容发表了同意的意见，只是对债权金额提出异议。 广安宏泰公司质证认为，对证据1的真实性无异议，新闻提到的停工和复工时间无异议，但新闻报道发生属于第三方对项目新闻宣传报道，不属于破产管理人对债权人作出的意思表示和承诺，该宣传报道不对江勇发生效力；证据2系空白文本，对双方均没有效力。同时，该文本第三条第二款第三项体现了商品房买卖合同可能不能成立的相关情形；对证据3的真实性无异议，购房户债权表述只是为了区分债权，《商品房买卖合同补充协议》只是对表决的一项内容，不能认定双方已经签署了该协议。综上，江勇、陆志耕提供的三份证据均达不到其证明目的。 本院认证认为，因广安宏泰公司对江勇提供三组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据1系新闻报道，广安宏泰公司对于该新闻内容报道的御江**庭停工和复工时间无异议，故本院对其三性予以采信；证据2系空白合同，没有当事人的签字，故对证据2的内容不予采信；证据3系广安宏泰公司管理人制作，仅能证明管理人将江勇列明是购房户债权，但不能证明广安宏泰公司与江勇、陆志耕有继续履行案涉合同的意思表示。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，1.案涉房产是否属于广安宏泰公司破产财产；2.江勇、陆志耕诉请继续履行《商品房买卖合同》、交付房屋、办理产权转移是否成立；3.江勇、陆志耕诉请确认其为购房户债权是否成立。 关于案涉房产是否属于广安宏泰公司破产财产的问题。江勇、陆志耕主张其已与广安宏泰公司签订合法《商品房买卖合同》并向房产管理机关办理网签手续，又缴纳了全部房款，广安宏泰公司不应对案涉房产享有所有权。对此，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了规定，本案应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。本案中，案涉房产并不符合《破产法司法解释二》第二条规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于广安宏泰公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于广安宏泰公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第一百零七条第二款规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产被称为破产财产。因一审法院已宣告广安宏泰公司破产，故案涉房产属于广安宏泰公司破产财产。江勇、陆志耕关于案涉房产不属于广安宏泰公司破产财产的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于江勇、陆志耕诉请继续履行《商品房买卖合同》、交付房屋、办理产权转移是否成立。债务人企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。江勇、陆志耕关于履行合同、交付房屋以及办理产权登记的诉讼请求，实质上是要求广安宏泰公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，有违企业破产法第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。江勇、陆志耕要求广安宏泰公司继续履行《商品房买卖合同》、交付房屋、办理产权转移登记的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于江勇、陆志耕诉请确认其为购房户债权是否成立。江勇、陆志耕上诉主张确认对广安宏泰公司享有涉购房户债权，其实质是请求法院确认其享有对广安宏泰公司优先债权。江勇、陆志耕享有优先债权的前提是判断其是否是消费性购房户，即江勇、陆志耕购房是否为生活居住需要。本案中，案涉房产实际系广安宏泰公司用于抵偿天宏公司所欠江勇、陆志耕的债务，后江勇、陆志耕与天宏公司同意案涉房屋由江勇、陆志耕与广安宏泰公司签订商品房买卖合同，签订合同的真实目的实际是消灭天宏公司与江勇、陆志耕之间的债权债务关系，并非满足江勇、陆志耕生活居住需要。因此，江勇、陆志耕并非消费性购房户，江勇。陆志耕购买案涉房产，并无获得优先保护的特殊利益。现广安宏泰公司已进入破产程序，江勇、陆志耕无优先保护的特殊利益，一审法院判决认定江勇、陆志耕对广安宏泰公司享有普通债权3,048,639元并无不当，本院予以维持。 综上所述，江勇、陆志耕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由江勇、陆志耕负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二一年二月二十六日 法官助理  尹 庆 书 记 员  何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。