广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8249号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓耿睿，男，汉族，1991年2月14日出生，住址：广东省大埔县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘春梅，女，汉族，1973年1月8日出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：曾文东，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟卓志，广东指针律师事务所律师。原审第三人：闫亚鹏，男，汉族，1993年7月21日出生，住址：河南省兰考县。委托诉讼代理人：赵君秀，广东江畔律师事务所律师。上诉人邓耿睿因与被上诉人刘春梅及原审第三人闫亚鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓耿睿、被上诉人刘春梅及其委托诉讼代理人钟卓志、原审第三人闫亚鹏及其委托诉讼代理人赵君秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓耿睿上诉请求：1、请求撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6809号民事判决书；2、请求法院判令解除合同，被上诉人返还入场费4万元及押金3万元，上诉人支付2019年11月至2020年5月份租金共计78000元；3、请求法院判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定事实错误、认定事实不清、且存在重大遗漏。原判决书对案件所得结论含混不清、与实际情况出入较大，作出了与实际情况截然相反的认定。故上诉人对此提起上诉。（一）一审判决认定事实错误。一审判决中“裁决理由和结果”第一点中称“2018年8月16日原告向被告提出恢复原租金标准支付，2019年年底前是按照13000元／月的标准，在2020年1月之后，按照合同16000／月的标准计算”与事实不符。事实是：2018年1月28日，上诉人与被上诉人对原合同进行了实质变更，约定租金降为13000元／月，2018年8月16日，被上诉人向上诉人提出租金再次变更为15000元／月，但未达成合意，此后上诉人仍按照13000元／月的标准向被上诉人支付租金，被上诉人从未表达异议，直至2020年1月22日，被上诉人才通过律师函形式，向上诉人提出再次变更租金为16000元／月的请求，同样未达成合意。故一审判决对此事实认定是错误的、含混不清的。（二）一审判决对事实认定不清。一审判决认定，被上诉人与第三人签订《租赁合同》，不存在一房多租，对上诉人不造成影响，这个是错误的；事实是：上诉人依据合同约定权限，将涉案商铺分隔成两部分，与第三人签订的《转租协议》，将其中一部分按照7500／月的租金转租给第三人，另一部分按照5500／月的租金转租给他人；被上诉人与第三人签订的《租赁合同》，是完整的租赁合同，且约定了将整间涉案商铺都租给第三人，虽然在上诉人坚决反对的情况下，第三人未向被上诉人支付租金，但是被上诉人与第三人签订的《租赁合同》是真实存在且存在法律效力的，故被上诉人实质上存在一房多租的违约行为，且实质上阻碍了上诉人继续履行合同的可行性。（三）一审判决对事实认定存在重大遗漏。被上诉人与第三人签订《租赁合同》以及办理《商铺使用证》的行为，是在上诉人坚决不同意且完全不知情的情况下签订和办理的，并且被上诉人在上诉人不知情的情况下，向第三人索要了签订《租赁合同》和办理《商铺使用证》的好处费10000元，此事实第三人与被上诉人已当庭承认，但在判决书中丝毫没体现。二、一审判决认定上诉人、被上诉人之间中途对原合同进行了实质变更，同时认为变更租期约定不明。按照该逻辑，对原合同已经做了实质变更，变更期限约定不明，那么应重新进行约定，而不是又适用变更前的合同条款。（一）2018年1月28日，上诉人与被上诉人对原合同进行了实质变更，将租金变更为13000元／月，且一直按照此标准进行支付，2018年8月16日，被上诉人向上诉人提出租金再次变更为15000元／月，但未达成合意，此后上诉人仍按照13000元/月的标准向被上诉人支付租金，被上诉人从未表达异议，直至2020年1月22日，被上诉人才通过律师函形式，向上诉人提出再次变更租金为16000元／月的请求，同样未达成合意。（二）一审认为上诉人与被上诉人对原合同进行了实质变更，但对变更租期约定不明，上诉人认为在没有对租金标准和时间进行重新约定的情况下，应按照实质变更后的租金履行合同，而不是又适用变更前的合同条款。三、一审判决认定情势发生变化，上诉人具有稳定的收益，与事实不符。2018年1月28日，上诉人与被上诉人对合同进行了实质变更，租金变更为13000元／月；上诉人于2018年3月14日，将涉案商铺分隔成2个部分，并将其中一部分按照5500元／月、租期为“2018年3月15日至2021年12月31日”转租给他人使用；上诉人于2019年11月10日，将涉案商铺的另一部分，转租给第三人，租金为7500元／月，租期为“2019年12月1日至2021年12月31日”。上诉人将涉案商铺分隔成两部分转租，每个月获得租金固定为13000元／月。假设认定上诉人需按照16000元／月的标准向被上诉人支付租金，上诉人每个月固定亏损3000元。租金部分没有收益，且存在合同期内因各种原因涉案商铺租不出去的风险。综上，一审判决认定情势发生变化，认为上诉人具有稳定的收益，与事实不符。四、被上诉人与第三人签订的租赁合同，实质上违背了上诉人的意愿，接下来将会对上诉人履行合同带来困扰。被上诉人与第三人签订的租赁合同，是在上诉人完全不知情且坚决不同意的情况下签订的，违背了上诉人的意愿。被上诉人与第三人签订的租赁合同，是将整个涉案商铺都租赁给了第三人，这对上诉人对商铺两个部分的转租和管理造成了影响，对上诉人履行合同造成了困扰。五、被上诉人为第三人办理的《商铺经营使用证》，完全是被上诉人出于谋取私利所为，意思上违背了上诉人的意愿，行为上对上诉人履行合同带来困扰。（一）被上诉人为第三人办理《商铺经营使用证》，是将整个商铺的经营、使用、管理等权利，都给了第三人。而第三人向上诉人承租的，仅仅是商铺的其中一部分，不包括转租给他人的另外一部分。被上诉人与第三人办理的《商铺经营使用证》实质上对上诉人对整个商铺的转租、管理等权利造成了实质影响，对上诉人履行合同造成了困扰。（二）被上诉人在为第三人办理《商铺经营使用证》时，成功向第三人索取了10000元好处费，这完全是被上诉人出于谋取私利，严重违约、损害上诉人合法权利。六、有关入场费问题，上诉人之所以向被上诉人支付10万元入场费，是为了获得租期长达5年的租赁合同，而被上诉人在履行合同不到3年的时间，就以实际违约行为，对上诉人继续履行合同带来了困扰。因被上诉人已实际违约行为，表明不愿继续履行合同，并且阻碍合同继续履行的可行性，被上诉人应承担合同解除的违约责任，退还剩余两年租期的入场费4万元。七、上诉人一直按时向被上诉人支付租金，并无恶意拖欠租金。上诉人从2019年11月份起未向被上诉人支付租金，是基于被上诉人的违约行为而行使的先履行抗辩权，且上诉人分别于2019年11月份、12月份、2020年1月份多次要求被上诉人停止违约行为，以便上诉人得以继续履行合同，并向被上诉人支付租金，但是均被被上诉人拒绝。综上所述，此案的发生，完全是被上诉人违约在先、损害了上诉人的合法权利，上诉人推迟支付租金是合法行使先履行抗辩权，上诉人请求解除《房屋租赁合同》，并要求被上诉人退还部分入场费4万元及押金3万元。恳请贵院判如所请，维护上诉人的合法权益。刘春梅辩称，1、请求法院依法驳回被答辩人全部上诉请求，依法维持原判。2、本案上诉费由被答辩人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实清楚、证据确实充分，上诉人上诉请求主张2019年11月－2020年5月租金为78000元明显与事实不符，缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。依据答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》可知，双方约定租金标准为：1、2017年2月11日，被答辩人应支付答辩人月租金为10000元；2、2017年3月1日至2020年2月29日，每月租金为15000元整；3、2020年1月1日至2021年12月31日，每月租金为16000元整。该份租赁合同系双方真实的意思表示，合同合法有效，被答辩人应当依照合同约定足额、及时向答辩人支付月租金。2018年1月28月，被答辩人称其经营困难，月租金15000元过高，希望答辩人降低租金标准，答辩人基于善良及诚实信用原则答应降低租金帮助其渡过难关，待被答辩人过几个月度过困难后再恢复原合同约定，在此后几个月内，答辩人一直按照降租后13000元／月收取租金。2018年8月16日，答辩人在微信上通知被答辩人，要求恢复租金为15000元，但被答辩人仍坚持经营困难，强烈要求答辩人继续按13000元的标准收取租金，答辩人看在被答辩人经营困难，不忍其倒闭歇业，便没有强硬要求被答辩人按15000元的标准支付租金。2020年1月22日，答辩人通过寄送律师函的方式，要求被答辩人按照合同约定的第三阶段租金标准支付租金。由此可知：首先，答辩人与被答辩人对合同只是进行部分变更，答辩人已多次明确向被答辩人表示仅仅是对第二阶段的租金标准进行变更，是答辩人基于善意对被答辩人的租金进行暂时减低，以便被答辩人能度过难关，继续经营。答辩人从未承诺同意被答辩人一直按月租金13000元的标准支付租金至合同到期。其次，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准分为三阶段，按照普通的商业习惯，答辩人同意暂时降低租金标准也应当仅针对第二阶段的租金标准进行降低，被答辩人擅自歪曲答辩人的意思表示，明显与事实不符。最后，综合答辩人与被答辩人提交的证据可知，双方的意思表示仅为暂渡难关、暂时降低租金，而非一直给予其优惠让利，并且答辩人出租商铺系为了盈利，也不可能长期给予被答辩人较大的优惠让利。因此，答辩人在2020年1月之后，答辩人要求恢复履行原《房屋租赁合同》至约定系合情合理，符合民法中的“诚实信用原则”及《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定。因此，原审法院支持答辩人主张租金在第二阶段按照原合同履行，有充分的事实与法律依据。被答辩人主张2019年11月-2020年5月份期间的租金均按照13000元／月的标准计算，明显与事实不符，请求法院依法予以驳回。二、被答辩人主张答辩人存在一房多租的行为，为第三人办理《商铺经营使用证》影响其转租权、使用权明显与本案事实不符，是对本案事实的歪曲。1、答辩人并不存在一房多租的行为。在本案中，被答辩人与第三人于2019年11月10日签订《转租协议》，被答辩人将案涉商铺部分转租给第三人。2019年11月19日，被答辩人在微信上通知答辩人，称其因将案涉商铺出租，要求答辩人协助其办理《商铺经营使用证》。按照《惠州市义务小商品批发城综合治理公约》的要求，凡进入商城经营的商户必须有《商铺经营使用证》，因被答辩人已经将案涉商铺转租至他人使用，并未实际经营案涉商铺，在实际经营人第三人的要求下，答辩人便将《商铺经营使用证》转至第三人名下。因义务小商品批发城物业处需要租赁合同备案，故答辩人在物业处的要求下便与第三人签订了一份形式上的《租赁协议》，该份协议并未实际生效，双方均未履行该合同，第三人一直系按照其与被答辩人签订的《转租协议》向被答辩人支付租金，答辩人从未收取过第三人的租金，被答辩人对此也予以认可，从两份合同内容上来说也是被答辩人与第三人之间的《转租协议》权利义务内容更加具体、详尽，且签订日期在前，而答辩人与第三人之间的《租赁协议》内容简单。结合答辩人与被答辩人的聊天记录，可以印证《租赁协议》仅是用于办理商铺经营使用证，并未实际履行。被答辩人认为答辩人存在一房多租的行为不符合本案的事实。2、答辩人同意将商铺使用权证过户至第三人是为了方便作为实际使用人的第三人更加方便的使用案涉商铺进行经营及应《惠州市义务小商品批发城综合治理公约》的规定，该行为并不会侵害被答辩人对于案涉商铺的使用权和转租权。被答辩人转租的主要目的是获得租金，第三人从2019年11月至2020年5月期间一直有按时地向被答辩人交纳租金，被答辩人也有足额收取第三人的租金。因此，答辩人与第三人签订的《租赁协议》并未实际履行，仅是按照被答辩人的要求为第三人办理《商铺经营使用证》，也并未使被答辩人的转租权和任何应得的利益受损，对被答辩人与第三人签订的《转租协议》并无任何实际影响。三、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效，被答辩人无权要求答辩人返还入场费及押金。依据答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》，双方仅约定了被答辩人租赁案涉商铺需要支付入场费10万元及押金3万元，并未约定双方解除合同或答辩人存在违约时须退还全部或部分入场费及押金。依据一般的交易习惯，押金系为了防止承租方违约而收取的，因此答辩人愿意在被答辩人足额支付租金后，在双方租赁合同解除时退还押金3万元。但对于入场费，答辩人并无退还的义务。具体理由如下：1、在答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》时，答辩人作为出租方预期案涉商铺方位号能让租户生意红火而收取被答辩人的“入场费”，被答辩人亦认为可能盈利丰厚而前来承租店铺并自愿交纳“入场费”，故关于支付入场费的约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。而按照一般的交易习惯，双方在解除租赁关系后，出租方亦无须退还入场费。2、被答辩人在一审反诉状中称反诉人为了能顺利与被反诉人签订《房屋租赁合同》，支付了10万元入场费”由此可见，被答辩人也认可了支付入场费的约定是双方真实、自愿的意思表示，但双方在《房屋租赁合同》中并未约定入场费可以退回。3、答辩人与被答辩人虽未明确约定入场费的构成及用途，但被答辩人是为了与答辩人建立租赁合同关系而支付入场费，在租赁关系建立后，被答辩人已经取得其支付费用的相应对价，即与答辩人建立了将近5年的租赁期限，获得了案涉商铺将近5年的使用权及转租权，已达到了其合同目的。4、答辩人在本案中并不存在任何违约行为，被答辩人也不存在任何因答辩人违约产生的损失，并且目前双方并未解除租赁合同关系，被答辩人仍有权继续承租案涉商铺直至2021年12月31日。因此，被答辩人也无权要求答辩人退还入场费及押金。5、被答辩人长达6个月不支付租金的行为己构成根本违约，给答辩人的财产造成严重损失。若因被答辩人的违约行为造成合同提前解除，被答辩人应当自担损失，无权要求答辩人退还入场费。综上所述，答辩人不存在一房多租的违约行为，被答辩人以答辩人违约为由，拒不交纳租金，严重侵害了答辩人的合法权利。综上所述，本案一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求贵院依法驳回被答辩人上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。闫亚鹏述称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求维持一审判决。刘春梅向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除其与邓耿睿签订的《房屋租赁合同》。二、请求法院判令邓耿睿立即腾退案涉房屋，恢复案涉房屋原状。三、请求法院判令邓耿睿立即向其支付2019年11月至2020年4月期间拖欠的房租人民币90000元。四、案件受理费、保全费等诉讼费用由邓耿睿承担。而后，刘春梅于2020年6月15日提交《变更诉讼请求申请书》，将上述诉讼请求变更为：1、请求法院判令邓耿睿立即向其支付2019年11月至2020年4月期间拖欠的房租人民币90000元及迟延履行利息（暂计至起诉之日）。2、案件受理费、保全费等诉讼费用由邓耿睿承担。一审庭审时，刘春梅明确迟延履行利息，以LPR为利率分批分笔计算，以拖欠的租金为基数计算至清偿之日止。邓耿睿向一审法院反诉请求：1、请求法院判令解除其与刘春梅签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令刘春梅返还10万元入场费；3、请求法院判令刘春梅返还3万元押金；4、刘春梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月8日，刘春梅与邓耿睿签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、刘春梅将其名下位于惠州市惠州大道中路38号地下层1-BF的商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积61.94平方米出租给邓耿睿使用；租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日。二、邓耿睿向刘春梅支付入场费100000元；2017年1月1日至2017年2月10日为邓耿睿装修期，此时段免房租；双方协定2017年1月1日，邓耿睿向刘春梅支付租房押金30000元，合同到期后，邓耿睿不选择续租，刘春梅退还邓耿睿押金30000元；租金分段计付，第一阶段是2017年2月11日，邓耿睿向刘春梅交付当月租金10000元。第二阶段是2017年3月1日至2019年的12月31日，每月租金标准是15000元，邓耿睿在合同中做了变更，双方协定第二阶段截止日期是2019年12月31日（原定时间为2020年2月29日）。第三阶段是2020年1月1日至2021年12月31日，每月租金的标准为16000元。三、邓耿睿有权将所租房屋隔开多间，分租给其他租客……。邓耿睿提交与刘春梅的微信聊天记录，称2018年1月28日与刘春梅协商达成月租金调整为13000元的协定。刘春梅称在邓耿睿应当支付第三阶段租金的时候，我方通过律师函的方式很明确告诉他，第三阶段收取的租金标准是16000元整，至于邓耿睿所陈述的13000元，减免2000元的是针对2017年3月1日至2019年的12月31日，邓耿睿提出说经营困难，我们当时确实答应过他，所以在刘春梅起诉的时候也是按2019年12月30日之前的租金13000元主张的，在2018年8月16日刘春梅就向邓耿睿提出恢复要求按照15000元/月支付，2019年年底前是按照13000元/月的标准，在2020年1月之后，是按照16000元/月的标准计算。邓耿睿称涉案商铺原先由其自己经营，后来分开两间，一部分转租给第三人使用，一部分转租给朋友经营使用。双方确认从2019年11月份起未支付租金。邓耿睿称主要因为办理商铺经营使用证与刘春梅发生纠纷，影响其使用该商铺才未支付租金。2019年11月10日第三人与邓耿睿签订《转租协议》，邓耿睿将位于惠州市惠城区义乌小商品批发城一期地下室1-BF3号的商铺转租给第三人，双方约定月租金为7500元，每个月1号支付租金，租赁时间为2019年12月1日至2021年12月31日，第三人向邓耿睿支付押金20000元……。该转租协议另约定双方租金支付时间、逾期付款的违约责任、商铺安全使用规范等。第三人已支付2019年12月至2020年5月的租金给邓耿睿，邓耿睿确认收到款项。第三人称因接到本案的传票后，才暂停支付租金，待法院处理后再支付。第三人已办理涉案商铺的《商铺经营使用证》，发证时间2019年12月12日，经营者为第三人闫亚鹏。第三人称和邓耿睿协商办商铺经营使用证事宜，邓耿睿同意第三人与刘春梅办理《商铺经营使用证》，第三人和刘春梅一起到管理处办理《商铺经营使用证》时，因管理处要求办理《商铺经营使用证》需要租赁合同方可办理，并且管理处不同意使用第三人和邓耿睿签订的《转租协议》，所以第三人和刘春梅在管理处的要求下在2019年11月25日签订了一份《租赁协议》用于办理《商铺经营使用证》，但是这份《租赁协议》只是用于办理《商铺经营使用证》，协议的权利、义务并没有实际履行。从《租赁协议》内容看，仅约定租金标准和支付时间，其他内容未约定。刘春梅对第三人所述内容予以认可。邓耿睿持异议，认为系刘春梅自行出租给第三人。第三人提交的《惠州市义乌小商品批发城综合治理公约》，第一条约定，凡进入商城经营的商户必须有惠州义乌小商品城有限公司（下称管理公司）签发的《商铺经营使用证》及国家法律法规和政府要求的有效经营证照方可营业，相关有效证件应统一悬挂在商铺醒目处，做到户、证相符。第三人提交与邓耿睿有关办理使用证的微信聊天记录。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点：一、2018年1月28日，邓耿睿提交与刘春梅的微信聊天记录中，关于重新达成月租金调整为13000元，是否对以后的时段均产生约束力问题。本案从双方2018年1月份的微信聊天记录看，邓耿睿向刘春梅表达了经营困难，希望降低租金标准，渡过难关的意思，但对于降低的金额及时段均没有明确的表示。刘春梅的回复也是表示同意降为13000元，但未表示是否为剩余租期都是这个标准。双方属于约定不明。2018年8月16日刘春梅向邓耿睿提出恢复原租金标准支付，2019年年底前是按照13000元/月的标准，在2020年1月之后，按照合同16000元/月的标准计算。本案中，双方已在合同中明确约定租金标准，对于合同的履行也符合双方的预期。鉴于在合同的履行中，邓耿睿向刘春梅表达了经营困难意思表示，刘春梅基于一定的帮助给予邓耿睿一定的租金优惠，该时间段也将近两年时间，优惠幅度也较大，符合双方的真实意思表示。鉴于刘春梅、邓耿睿之间非亲非故，刘春梅出租商铺也是具有一定的盈利性目的，不可能长期给予邓耿睿较大的优惠让利。而邓耿睿租赁该商铺后，现状是用于转租，并非自己经营，具有较为稳定的收益，同之前情况发生较大的变化。因此，刘春梅主张租金在第三阶段按照原合同约定履行，符合客观现实情况，予以支持。二、刘春梅是否存在一房多租及其它阻碍邓耿睿正常使用行为。从庭审证据看，第三人与邓耿睿之间签订了《转租协议》，该协议明确约定了双方的权利、义务，是一份较为完整的租赁合同，第三人也是每月按时将租金支付给邓耿睿，邓耿睿对此也予以认可。另从第三人与邓耿睿的微信聊天记录可以看，邓耿睿也是协助第三人与刘春梅沟通办理商铺经营使用证。可见，邓耿睿与第三人之间存在客观真实的转租合同关系。对于刘春梅与第三人签订《租赁协议》内容看，仅约定租金标准和支付时间，其他内容未约定，该协议仅作办理商铺经营使用证，并未实际履行。故，邓耿睿诉称刘春梅存在一房多租的情况，与事实不符合。另关于办理商铺经营使用证问题，从《惠州市义乌小商品批发城综合治理公约》约定看，凡进入商城经营的商户必须有该公司签发的《商铺经营使用证》及国家法律法规和政府要求的有效经营证照方可营业，需做到户、证相符。邓耿睿已将租赁的商铺转租给他人使用，包括本案的第三人也是在刘春梅的协助下办理商铺经营使用证，具备了正常经营的条件，且从该《惠州市义乌小商品批发城综合治理公约》看，必须做到户、证相符。邓耿睿已无实际经营，故商铺经营使用证也应办理到实际经营者名下，刘春梅已配合了第三人办理该证件，并不妨碍邓耿睿的转租行为。故邓耿睿认定刘春梅不配合办理商铺经营使用证，而拒不支付租金的行为，抗辩理由不充分，不予支持。故，刘春梅诉请邓耿睿支付2019年11月份至2020年4月份的租金90000元，依法有据，予以支持。邓耿睿逾期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，鉴于双方的租金合同未明确约定违约责任的处理方式，而邓耿睿拖欠的时间也较短，结合本案案情，从2020年5月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止。综上所述，邓耿睿提出的反诉请求，缺乏依据，一审法院予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、邓耿睿在本判决生效之日起十日内向刘春梅支付租金90000元及违约金（违约金，以90000元为本金，从2020年5月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）。二、驳回刘春梅的其他诉讼请求。三、驳回邓耿睿的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1025元（刘春梅已预交2050元），由邓耿睿负担。反诉受理费1450元（邓耿睿已预交），由邓耿睿承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓耿睿向本院提交了两份《转租协议》，证明刘春梅降租为13000元之后，其把店铺分割为两间然后分别是以5500元一个月和7500元一个月转租出去的，总额刚好是13000元，其并没有从转租中获得一个稳定的利益，并不是像被上诉人所说的其转租还是有收益的，实际上是没有的。刘春梅质证意见为，对该组证据三性均予以认可，但该份证据恰恰证明上诉人对案涉商铺享有正常的转租权和收益权，并不存在上诉人所说的被上诉人存在一房多租，影响其转租的情形。至于上诉人以何种价格转租给他人，是上诉人对于其自身权益的处分，并不能证明被上诉人同意一直以13000元每月的价格租赁案涉商铺，一直租赁案涉商铺给上诉人双方应当按房屋租赁合同之约定的相关的租金支付标准给付租金。闫亚鹏质证意见为，我方对第一份转租协议的三性予以认可，对第二份转租协议，因为此项证据不涉及我方，故不发表质证意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、邓耿睿的行为是否构成违约；2、邓耿睿是否享有涉案合同的单方解除权；3、本案所涉合同租金计付标准；4、刘春梅是否应向邓耿睿返还入场费4万元及押金3万元。评析如下：关于邓耿睿的行为是否构成违约的问题。对于租赁合同，出租人的主要义务是提供租赁物供承租人使用、收益，承租人的主要义务是按时足额交纳租金。本案中，刘春梅交付租赁房屋的义务已履行完毕，邓耿睿应按合同约定支付租金，其怠于履行租金交纳义务的行为，已构成违约。邓耿睿认为刘春梅没有为其办理《商铺经营使用证》，导致其不能正常使用涉案商铺，根据本案查明的事实，涉案商铺由邓耿睿进行转租并收取租金，并未影响邓耿睿对涉案商铺的使用，故邓耿睿以刘春梅未办理《商铺经营使用证》构成违约没有事实和法律依据。关于邓耿睿是否享有涉案合同的单方解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，违约方的合同解除权在上述情形下可以支持。本案中，邓耿睿与刘春梅签订《房屋租赁合同》后，邓耿睿一直使用该租赁房屋并将涉案房屋分租出去，故刘春梅与邓耿睿之间的租赁合同不存在法律上或事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，且刘春梅在合理期限内要求邓耿睿支付租金，继续履行合同，邓耿睿作为涉案合同的违约方主张解除合同没有事实和法律依据。关于涉案店铺租金计付标准的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”根据合同约定，双方采用的是分段计付租金的方式：2017年3月1日至2020年12月31日，每月租金为15000元，2020年1月1日至2021年12月31日，每月租金为16000元。2018年1月，双方协商将租金从15000元将至13000元，但对于该租金调整的涵盖期限是否包括剩余的合同期限，双方各执一词，无法达成一致意见，应视为约定不明确。根据上述法律规定，双方对租金调整期限约定不明的，应推定为没有变更，故邓耿睿应按合同的约定，从2020年1月起，按月租金16000元的标准向刘春梅支付租金。关于刘春梅是否应向邓耿睿返还入场费40000元及押金30000元的问题。根据双方合同的约定，邓耿睿向刘春梅支付100000元作为入场费，押金30000元在合同期满后返还，该约定是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据前述，双方合同继续履行的情况下，邓耿睿要求刘春梅返还入场费及押金没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。上诉人邓耿睿的上诉无理，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1450元由上诉人邓耿睿负担。本判决为终审判决。审判长  李文贞审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二一年二月二十日书记员  黄东曦附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。