北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26839号原告（反诉被告）：北京佐冷馋餐饮管理有限公司。法定代表人：张金浩。委托诉讼代理人：李研。委托诉讼代理人：杨磊。被告：北京华地融慧物业管理有限公司。法定代表人：吴延坤。委托诉讼代理人：刘孟孟。委托诉讼代理人：王会迎。被告（反诉原告）：北京华地融信物业管理有限公司。法定代表人：吴延坤。委托诉讼代理人：刘孟孟。委托诉讼代理人：王会迎。原告（反诉被告）北京佐冷馋餐饮管理有限公司（以下简称时为佐冷馋公司或原告）与被告北京华地融慧物业管理有限公司（以下简称时为华地融慧公司或被告一）、被告（反诉原告）北京华地融信物业管理有限公司（以下简称时为华地融信公司或被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员曹勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京佐冷馋餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李研、杨磊，被告北京华地融慧物业管理有限公司、北京华地融信物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人刘孟孟、王会迎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。佐冷馋公司向本院提起诉讼要求：1.判令确认原告与被告一华地融慧公司于2017年7月20日、2017年11月10日及2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》及《变更协议》《补充协议》无效；2.判令确认原告与二被告于2018年12月6日签订的《变更协议》无效；3.判令二被告返还原告保证金254411.08元；4.判令二被告共同赔偿原告于北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109房屋的（既涉案房屋）装饰装修损失733674.5元；5.判令二被告共同赔偿原告于涉案房屋租赁过程中的可得利益损失381616.62元（租金127205.54元/月乘以3个月）；6.判令二被告共同支付原告方支出的涉案房屋鉴定费24400元；7.判令二被告承担本案诉讼费用。佐冷馋公司所诉事实与理由概括为：原告北京佐冷馋餐饮管理有限公司（以下简称“原告”）发起人张金浩（现原告法定代表人，以下简称“原告发起人”）与北京华地融慧物业管理有限公司（以下简称“被告一”）就北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室（以下简称“案涉房屋”）的租赁事宜经过友好磋商于2017年7月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告发起人承租案涉房屋仅作商业餐饮使用，租赁期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止，租金每两年递增并按半年为周期支付。合同签订后，原告发起人应当在案涉房屋地址设立公司并依法应取得工商、税务、食药监等行政部门核发的资质证照，但因被告一一直无法提供房屋权属证明，导致原告发起人只得异地办理工商证照，并在原告公司成立后，原告与原告发起人及被告一等涉案三方于2017年11月10日签订《变更协议》，约定由原告承继《房屋租赁合同》项下原告发起人的权利义务。此后，虽然原告取得了营业执照，但案涉房屋经营餐饮所必备的资质证照仍然需要被告一提供房屋权属证明，对此原告均以发函、上门商谈等方式一直要求被告一提供，而被告一每次承诺尽快提供。为此，被告一还同意将每期租金改为季付，故双方于2018年7月1日签订《补充协议》。2018年12月6日，原告与二被告签订《变更协议》，约定将出租人的主体变更为北京华地融信物业管理有限公司（以下简称“被告二”），由被告二承继被告一的权利义务。2019年7月至9月期间，原告因未在经营地点取得相应餐饮证照资质被相关部门陆续处罚，直至关门停业。现据原告了解，案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，二被告在与原告签订租赁合同时隐瞒事实，不仅违反了《房屋租赁协议》第八条第7款“合法性、有效性及获取了足够授权”的约定，且该等租赁行为违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条等有关法律法规的规定。因此，原告与被告一签订的《房屋租赁合同》无效，作为该合同的补充，原告与被告一签订的《变更协议》《补充协议》以及原告及二被告签订的《变更协议》亦当属无效。二被告作为合同无效的过错方，不仅应当返还原告支付的保证金，且应赔偿原告因此遭受的全部损失。华地融慧公司一方的应诉答辩概括为：对原告诉求全部不同意。一、答辩人华地融慧公司与被答辩人签订的《房屋租赁合同》主体已发生变更，被答辩人与答辩人已不存在合同权利义务关系，被答辩人请求解除合同不存在事实及法律依据。答辩人与案外人张金浩于2017年7月20日签订《房屋租赁合同》（以下简称“原租赁协议”），后答辩人、被答辩人、张金浩三方于2017年11月10日签订《变更协议》，约定由被答辩人承担原租赁协议中张金浩的所有权利与义务，至此答辩人与被答辩人建立合同关系，被答辩人概括承受案外人张金浩在原租赁协议中的权利与义务；答辩人与被答辩人于2018年7月1日签订《补充协议》对租金支付方式予以变更；2018年12月5日答辩人、被答辩人与北京华地融信物业管理有限公司（以下简称“华地融信”）三方签订《变更协议》，约定被答辩人权利义务不变，由华地融信承担答辩人在原租赁协议中的所有权利和义务，合同其他条款不变，由此，答辩人与被答辩人之间的原租赁协议终止，答辩人与被答辩人的合同权利义务关系消灭，被答辩人与华地融信产生新的合同关系，被答辩人未再向答辩人履行原租赁协议义务；二、因合同履行所产生的争议，被答辩人应当向合同相对人华地融信公司主张解决。华地融信公司概括承受原租赁协议中答辩人的所有权利和义务，履行合同过程中，如被答辩人与华地融信公司发生争议，则被答辩人应向华地融信公司主张解决。所以被答辩人向答辩人主张的保证金、经济损失等费用没有事实基础，亦无约定或法定的依据。综上，应当判令驳回原告方的全部诉讼请求。华地融信公司一方的应诉答辩概括为：对原告诉求全部不同意。一、《房屋租赁合同》等系列协议有效，佐冷馋公司逾期不支付租金，已构成根本违约。本案所涉房屋为南磨房乡集体产权，且房屋所在项目于南磨房乡人民政府有规划备案、非违法建筑，答辩人在反诉中将就此事实进行举证说明，基于上述理由与事实，本案诉争协议均为有效合同。依据协议约定，被答辩人应于2019年6月20日前向答辩人支付当期租金，经答辩人多次催要，被答辩人未能履行合同义务，且一直占用房屋至2020年7月22日。被答辩人拖欠租金的行为严重违反《房屋租赁合同》的约定，给答辩人造成重大的经济损失；二、不同意退还保证金，不同意赔偿涉案原告诉求的所有费用。1.根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，乙方原因提前终止或解除合同的，或自身行为表示不再履行合同，视为乙方违约，甲方将没收乙方租赁保证金，当期未履行部分的租金以及缴纳的其他款项作为违约金。因此，答辩人有权扣除保证金作为违约金；2.不同意赔偿装修损失、可得利益损失。本合同履行过程中，被答辩人逾期未支付租金构成违约，答辩人不应承担装修损失，根据《房屋租赁合同》第十二条第七款，双方合同期满或乙方违约解除合同，乙方不得以任何理由向甲方主张，转移费、搬出费、营业补偿款、装修费以及其他费用等。装修是佐冷馋公司根据自身经营所需而设计施工的，且实际履行合同近3年，享受了装修价值，佐冷馋公司违约搬离后其他人并不能继续使用，故应当由被答辩人自己承担全部损失。关于“可得利益损失”的规定出现在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，阐述的是合同法关于违约损害赔偿责任的相关规定，基于该立法目的及审判实务的适用，该损失涉及对违约方违约行为导致的守约方损失的认定，结合本案，被答辩人根本违约行为导致合同无法继续履行，因此，由违约方对该损失进行主张没有事实和法律依据；3.不同意退还保证金。被答辩人因违约行为解除合同，保证金应当用于赔偿答辩人的损失。且双方在签署的《房屋租赁合同》第三条第三款约定“在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同或乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，甲方将无偿没收保证金并追究乙方因此给甲方带来的损失”，本案争议由被答辩人到期不支付租金构成违约导致合同应予解除，所以依据合同约定，保证金不予退还；4.不同意承担鉴定费、诉讼费。本案因被答辩人的根本违约行为而引发争议，鉴定费为被答辩人承担举证责任所需支出的费用、诉讼费为被答辩人的基本诉讼成本，均应由其自行承担。综上，请求依法驳回原告方的全部诉讼请求。华地融信公司一方涉案向原告方佐冷馋公司提起反诉，反诉请求为：1.请求依法判令确认解除反诉人以及被反诉人诉被告一之间签署的有关新华创意产业园的《房屋租赁合同》（合同编号：HDHJ-XHCYCYY-2017-002;HDHJ-XHCYCYY-2017-006）及相应的《变更协议》《补充协议》和2018年12月6日的《变更协议》（以下分别称《房屋租赁合同》《变更协议》《补充协议》统称“协议”）；2.判令被反诉人对诉争房屋内的装饰装修附着物予以限期拆除；3.判令被反诉人向反诉人支付108、109房屋2019年7月1日至2020年7月22日房租和B-01房屋2019年10月1日至2020年7月22日房租共计1639217.25元，逾期付款违约金254411.08元；4.判令被反诉人向反诉人支付免租期房屋租金390096.56元；5.反诉案件受理费由被反诉人承担。涉案反诉的事实及理由概括为：被反诉人的发起人张金浩与本诉被告一于2017年7月20日签订《房屋租赁合同》承租位于北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室房屋用于商业餐饮及B-01作为库房。后因管理需要，反诉人、被反诉人及涉案其他被告等共同于2018年12月6日签订《变更协议》，约定由反诉人承继本诉被告在《房屋租赁合同》《变更协议》《补充协议》的全部权利和义务。依据以上协议约定，被反诉人应当于2019年6月20日前向反诉人支付当期租金，经反诉人多次催要，被反诉人未能履行合同义务，且一直占用涉案房屋至今。被反诉人拖欠租金的行为严重违反《房屋租赁合同》的约定，给反诉人造成重大的经济损失。按照《房屋租赁合同》第十一条第二款的约定，反诉人有权要求被反诉人赔偿月房租的两倍作为违约金计24411.8元，同时缴付拖欠的租金1639217.25元，且保证金不予退还。因被反诉人的违约行为致使协议解除，按照《房屋租赁合同》第四条第一款的约定，被反诉人应向反诉人补交免租期的租金计390096.56元；按照《房屋租赁合同》第六条第一款、第十条第二款的约定，反诉人有权要求被反诉人拆除或者保留装饰装修附着物部分，考虑涉案房屋后续出租问题，现反诉人要求被反诉人按照协议约定限期拆除装饰装修附着物部分。佐冷馋公司一方就华地融信公司反诉诉求的答辩概括为：答辩人不同意被答辩人的全部反诉请求，具体事实与理由如下：一、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》《变更协议》《补充协议》等全部无效。涉案房屋属于违法建筑，至今没有取得是建设工程规划许可证，或亦未按照建设工程规划许可证规定的内容建设房屋和建筑物，故违反了《城乡规划法》第四十条、第四十一条的规定，即该房屋本身存在瑕疵，且该缺陷直接对合同效力产生影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》《变更协议》《补充协议》等全部无效。二、答辩人不负有拆除涉案房屋内装饰装修附属物的义务。答辩人对涉案房屋进行装饰装修的事实，系经过被答辩人知晓且同意的。当合同无效时，该合同约定的条款亦为无效。因此被答辩人依据合同，要求答辩人拆除装饰装修附属物不再有合同依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，当合同无效时，对于已经形成附合的装饰装修物，若被答辩人不同意利用的，其也无权要求答辩人予以拆除，而是应当向答辩人支付装饰装修损失，故其要求答辩人拆除没有法律依据。三、答辩人不应向被答辩人支付房租和违约金。首先，因被答辩人始终无法提供房屋权属证明，导致答辩人无法在案涉房屋地址设立公司并依法应取得工商、税务、食药监等行政部门核发的资质证照，进而导致答辩人在2019年7月至9月期间，因未在经营地点取得相应餐饮证照资质被相关部门陆续处罚，直至关门停业。因此，2019年10月之后答辩人并未占有、使用涉案房屋，更无任何收益可言，故答辩人不应支付2019年10月之后租金或占有使用费；其次，2020年7月22日为法院委托鉴定单位进行现场勘验评估测量的时间，次日答辩人仅是将室内未形成附合的装饰装修物予以清空，此时房屋确认交付并非双方实际交接，在答辩人停业后涉案房屋既已由被答辩人控制，故该确认交付日不能视为答辩人应当支付租金或占有使用费的前提或计算费用的截止日；再次，答辩人曾于2019年9月19日最后一次向被答辩人发函要求其务必在2019年9月30日前提供产权证明等材料。在未得到被答辩人反馈后，答辩人于2019年11月18日提起诉讼。故此，答辩人已经及时采取一切救济措施主张权益并防止损失进一步扩大。本案诉讼提起后，遭遇新冠肺炎疫情爆发导致双方争议解决的周期延长。因此被答辩人在此期间所产生的房屋占用费不应由答辩人承担。同时，该期间，被答辩人也从未请求或要求答辩人腾房、腾退，故被答辩人要求支付租金或房屋占用费存在一种明显故意或恶意转嫁风险的嫌疑；最后，基于合同无效的法理，答辩人也无需向被答辩人支付违约金以及免租期房租。综上，案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，被答辩人在与答辩人签订合同时故意隐瞒该事实，是导致《房屋租赁合同》《变更协议》《补充协议》等无效的直接原因。且被答辩人明知答辩人租赁用途为开办餐饮，又无法提供房屋权属证明，却谎称其具有“合法性、有效性及获取了足够授权”，使得答辩人始终无法取得餐饮证照资质，被答辩人具有完全的过错责任，故请依法驳回被答辩人的全部反诉请求。原告方佐冷馋公司在案件庭审后关于己方涉案诉求的综合代理意见归纳为：一、关于涉案主体方面的相关意见。1.原告法定代表人张金浩（乙方）与被告一（甲方）于2017年7月20日签订了《房屋租赁合同》，约定被告一将坐落在北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室的房屋出租给原告法定代表人，用于商业餐饮使用。2017年11月10日，原告法定代表人、原告及被告一三方签订《变更协议》，约定由原告承继《房屋租赁合同》项下原告法定代表人的权利义务。2018年12月6日，原告与华地二公司签订《变更协议》，约定将出租人的主体变更为被告二，由被告二承继被告一的权利义务。故房屋租赁合同的双方当事人为佐冷馋公司和华地二公司，基于合同的相对性，佐冷馋公司有权就房屋租赁合同纠纷提起诉讼。且佐冷馋公司实际使用该案涉房屋、交纳租金、遭受损失，与房屋租赁合同具有显然的利害关系，符合《民事诉讼法》第119条规定的起诉的条件；2.房屋租赁合同及变更协议的效力在起诉时仍有争议，需要通过法院判决来定分止争，因此即使合同无效也不应在起诉时否认佐冷馋公司的合同当事人地位。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同纠纷解释》”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本条司法解释，房屋租赁合同及其补充协议的效力在一审法庭辩论终结时才能最终确定，起诉之时即认为因变更协议无效故佐冷馋公司未能成为合同主体并不妥当；3.根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第9条，租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。综上，本案中原告发起人张金浩与被告一先签订租赁合同，后作为发起人来成立佐冷馋公司，并以该公司对外经营，特别是向华地融慧、华地融信公司陆续交纳租金，为此华地融慧、华地融信公司又向佐冷馋公司开具发票，更足以证明华地融慧、华地融信公司对佐冷馋公司实际享有合同权利、履行合同义务是知情，且没有提出任何异议的。同时，各方又签订了主体变更合同等，均已证实佐冷馋公司在本案中为适格原告，其作为本案起诉的原告主体，符合法律规定；二、关于涉案本诉部分的相关情况。（一）庭审中所涉及的事实部分情况。1.原告法定代表人张金浩（乙方）与被告一（甲方）于2017年7月20日签订了《房屋租赁合同》，约定被告一将坐落在北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室的房屋出租给原告法定代表人，用于商业餐饮使用。2017年11月10日，原告法定代表人、原告及被告一三方签订《变更协议》，约定由原告承继《房屋租赁合同》项下原告法定代表人的权利义务；2.案涉房屋经营餐饮所必备的资质证照需要被告一提供房屋权属证明，但华地二公司迟迟未提供（2018年12月6日，原告与华地二公司签订《变更协议》，约定将出租人的主体变更为被告二，由被告二承继被告一的权利义务）。2019年7月至9月期间，原告因未在经营地点取得相应餐饮证照资质被相关部门陆续处罚，直至关门停业。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，导致合同不能正常履行；3.就营业资质问题，《房屋租赁合同》第八条第七款约定：“甲方应保证本合同的合法性、有效性及获取了足够的授权。”第九条第十九款约定：“乙方以自己为主体申报经营所需的各项政府许可文件，并对此承担全部责任，甲方予以积极配合”；4.原告法定代表人已于2017年7月5日、7月20日、7月24日通过委托他人支付和自行支付的方式，合计向被告一支付1056119.1元，其中包括保证金254411.08元，物业管理费38475.32元及半年租金763233.25元，故原告已按照合同约定足额缴纳保证金。但华地二公司作为合同无效的过错方，应当返还原告支付的保证金；5.就装饰装修问题，《房屋租赁合同》第六条及第九条第七款进行了相关的规定；6.由于原告未能在经营地点取得相应餐饮证照资质被相关部门陆续处罚，故于2019年9月15日停业；2019年9月19日，原告向被告一发函，要求其在2019年9月30日前提供相关材料，但被告一未予反馈，故原告于2019年9月30日向被告一送达了解除通知；7.2019年10月1日，案涉房屋由华地二公司开始接管；待鉴定勘验现场完毕后，佐冷馋公司于2020年7月23日已将室内未形成附合的装饰装修物予以清空，并非交付使用权之日；8.《房屋租赁合同》第十一条第二款、第三款对违约金进行了约定，但我们认为因合同无效故该条款不适用；9.《房屋租赁合同》第四条第一款约定，免租期为92天，自2017年10月1日起至2017年12月31日止。原告于合同签订后开始进场装修，装修期约为70天，于2017年12月中旬开业；10.《房屋租赁合同》第四条第二款约定，租金按半年支付，首期租金为763233.25元；后原告与被告一于2018年7月1日签订《补充协议》，将每期租金改为季付。原告一直按时足额支付租金，最后一次支付为2019年7月26日，向被告支付8月份租金65303.54元（其中扣除原告缴纳罚款57902元）；（二）涉及本案的合同效力问题。由于华地二公司无法提供房屋权属证明，导致原告因未在经营地点取得相应餐饮证照资质被相关部门陆续处罚，最终关门停业。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，违反了《城乡规划法》第四十条、第四十一条的规定，即该房屋本身存在瑕疵，且该缺陷直接对合同效力产生影响。华地二公司在与原告签订租赁合同时隐瞒事实，违反了《房屋租赁合同纠纷解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条等有关法律法规的规定，同时也违反了《房屋租赁协议》第八条第七款“合法性、有效性及获取了足够授权”及第九条第十九款“乙方以自己为主体申报经营所需的各项政府许可文件，并对此承担全部责任，甲方予以积极配合”的约定。因此，原告与被告一签订的《房屋租赁合同》应属无效，作为该合同的补充，原告与被告一签订的《变更协议》《补充协议》以及原告及华地二公司签订的《变更协议》亦当属无效；（三）涉案二被告应当赔偿原告涉案经济损失。根据《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，二被告在合同无效中存在重大过错，应当承担因其行为导致合同无效给原告造成的全部损失。1.涉案被告二公司应返还原告保证金254,411.08元；2017年7月5日张金浩委托张淑仙向被告一支付了5万元；2017年7月20日张金浩委托张淑仙向被告一支付了15万元；2017年7月24日张金浩又向被告一分别支付了806119.7元和50000元。其中包含合同约定的保证金254,411.08元。本案中，由于二被告的行为导致合同无效，根据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故二被告应当返还原告支付的保证金；2.二被告应共同赔偿原告装饰装修损失733674.5元。《房屋租赁合同纠纷解释》第九条第二款规定，租赁合同无效时，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，原告始终按照合同约定履行合同，不存在任何违约或导致合同无效的行为，但由于二被告未取得建设工程规划许可证，致使合同无效。因此，导致合同无效的过错应由二被告共同承担，因二被告不同意利用已形成附合的装饰装修物，故应当共同赔偿原告装饰装修损失；3.二被告应共同赔偿原告可得利益损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据原告向税务征收部门合法纳税的银行回单显示，2018年7月1日至2019年9月30日之间，原告按照每三个月统一缴纳一次，共出具五张纳税银行回单，纳税总额为60934.9元，按照纳税率3%计算，原告在此缴税期间内总营收为2069700元，可知平均每月营收为137980元。因此，二被告应对原告停业期间预期可得利益损失进行赔偿。该赔偿数额我们以实际月租金缴纳为依据，相比上述平均月营业收入，以每个月租金计算二被告更有利，故计算3个月租金作为可得利益损失，但月营业收入属于佐冷馋公司的实际损失；三、关于涉案反诉部分的相关意见。（一）原告不负有拆除涉案房屋内装饰装修附属物的义务。原告对涉案房屋进行装饰装修的事实，系经过华地二公司知晓且同意的。当合同无效时，该合同约定的条款亦为无效。因此华地二公司要求原告拆除装饰装修附属物不再有合同依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，当合同无效时，对于已经形成附合的装饰装修物，若华地二公司不同意利用的，其也无权要求答辩人予以拆除，而是应当向原告支付装饰装修损失，故其要求原告拆除没有法律依据；（二）原告无需向华地二公司支付房租和违约金。首先，因华地二公司始终无法提供房屋权属证明，导致原告无法在案涉房屋地址设立公司并依法应取得工商、税务、食药监等行政部门核发的资质证照，进而导致原告在2019年7月至9月期间，受到相关部门陆续处罚，并关门停业。因此，2019年10月之后原告并未占有、使用涉案房屋，更无任何收益可言，故原告不应支付2019年10月之后租金或占有使用费；其次，2020年7月22日为法院委托鉴定单位进行现场勘验评估测量的时间，次日原告仅是将室内未形成附合的装饰装修物予以清空，此时房屋确认交付并非双方实际交接，在原告停业后涉案房屋既已由华地二公司控制，故该确认交付日不能视为原告应当支付租金或占有使用费的前提或计算费用的截止日；再次，原告曾于2019年9月19日最后一次向被告一发函要求其务必在2019年9月30日前提供产权证明等材料。在未得到被告一反馈后，原告于2019年11月18日提起诉讼。故此，原告已经及时采取一切救济措施主张权益并防止损失进一步扩大。本案诉讼提起后，遭遇新冠肺炎疫情爆发导致双方争议解决的周期延长。因此华地二公司在此期间所产生的房屋占用费不应由原告承担。同时，该期间，华地二公司也从未请求或要求原告腾房、腾退，故华地二公司要求支付租金或房屋占用费存在一种明显故意或恶意转嫁风险的嫌疑；最后，基于合同无效的法理，原告也无需向华地二公司支付违约金以及免租期房租。综上所述，被告一、被告二未能履行合同约定的义务，导致合同未生效，给原告造成了巨大的经济损失，因此应当对原告的涉案上述诉求之损失承担相应的赔偿责任。被告方华地融慧公司、华地融信公司在案件庭审后的共同诉讼代理意见归纳为：一、二被告是否有权对案涉房屋进行出租的问题。案涉房屋坐落北京市朝阳区南磨房平乐园甲5号，该房屋为南磨房乡集体资产。南磨房乡人民政府出具《授权书》授权给其乡集体企业北京和众运输集团进行经营管理，授权期限至2032年12月31日。之后，北京和众运输集团将该房屋的经营管理权（包含经营权、物业管理权及租赁权）授权给北京和众天雅投资管理有限公司，授权期限至2032年12月31日。本案二被告对案涉房屋的经营管理授权均来自于北京和众天雅投资管理有限公司，有权对案涉房屋进行对外租赁。二、《房屋租赁合同》等系列协议效力问题。1.本案原告、原告发起人、二被告分别签署的系列协议均在平等、自愿基础上依法签订，该等协议于各方签字、盖章时即生效。南磨房乡人民政府为本案所涉房屋的产权方，且该房屋有规划备案，非违法建筑，二被告对案涉房屋有经营管理权，故诉争协议均为有效合同；2.假定原告关于系列协议的效力观点成立，则原告作为商事主体，当对自己的商业行为负责。（1）签署协议时，被告一并未对房屋现状进行隐瞒，且未承诺负责办理原告经营所需的相关资质证照。原告签署《房屋租赁合同》前，结合自身经营需求，经过商业论证后确定与被告一签署协议。原告对其餐饮经营应当取得的行政审批手续及流程亦有详尽的了解，该等行为均应包含在原告对一个商业项目的可行性、风险性论证中，如因后续经营中出现的风险及损失，其应当自行承担；（2）原告在提交证据时提到“租赁合同签订后，原告发起人在异地办理工商证照…并与原告、被告一签订了《变更协议》”，该部分说明中也体现了原告及其发起人在签署协议之初即对案涉房屋产权等情况有了解并知晓，原告发起人、原告和被告一签署变更协议一时，原告即对案涉房屋现状知晓，后续原告又与被告一、被告二分别签署补充协议、变更协议二并实际履行，该事实足以证明原告对房屋现状的认可，并通过调整支付租金的方式对解决方案进行了追认。所以，二被告在系列协议的签署中不存在过错；三、原告逾期不支付租金，构成根本违约，被告二有权解除涉案系列协议。依据租赁合同约定，原告应于2019年6月20日前被告二支付当期租金，经被告二多次催要，原告仍未履行合同义务，且一直占用房屋至2020年7月22日。原告以其资质证照办理受到影响为由故意拖欠租金，该行为严重违反《房屋租赁合同》的约定，给被告二造成重大的经济损失，根据租赁合同约定，被告二有权解除协议；四、二被告不应退还保证金，原告关于损失及费用的主张没有事实和法律依据。1.根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，“乙方原因提前终止或解除合同的，或自身行为表示不再履行合同，视为乙方违约，甲方将没收乙方租赁保证金、当期未履行部分的租金及已缴纳的其他款项作为违约金…”，以及第三条第三款约定，“在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同或乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，甲方将无常没收保证金并追究乙方因此给甲方带来的损失”，本案争议由被答辩人到期不支付租金构成违约导致合同应予解除，所以依据合同约定，被告二有权扣除保证金作为违约金，用于赔偿被告二的损失；2.根据租赁合同第十二条第七款，“双方合同期满或乙方违约解除合同，乙方不得以任何理由向甲方主张，转移费、搬出费、营业补偿款、装修费以及其他费用等”及第十条第二款“乙方应在…”，故装饰装修物无论是否形成附合，由甲方决定是否拆除，且原告应当将房屋装修现状交换被告二，原告对其装修主张损失没有事实及法定依据；3.关于“可得利益损失”的规定出现在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，阐述的是合同法关于违约损害赔偿责任的相关规定，基于该立法目的及审判实务的适用，该损失涉及对违约方违约行为导致的守约方损失的认定，结合本案，被答辩人根本违约行为导致合同无法继续履行，因此，由违约方对该损失进行主张没有事实和法律依据；4.本案因原告的根本违约行为而引发争议，鉴定费为原告举证所需支出的费用，应由其自行承担；五、有关涉案两个被告的主体问题。1.2018年12月6日原告与被告一、被告二三方签订变更协议二，约定“合同权利义务不变，由被告二承继被告一在原租赁协议同中的所有权利和义务，合同其他条款不变”，变更协议二签署后，原告与被告二产生新的合同关系，被告二概括承受租赁合同中被告一的所有权利和义务，且原告未再向被告一而是向被告二履行租赁合同义务。所以，在履行系列协议过程中，如发生争议，则各方应向合同相对方主张权利；2.被告一和被告二分别为两个独立的商事主体，不涉及法定应当承担连带责任的情况或类型，故原告的涉案诉求不应向二被告共同主张。当事人围绕诉讼请求提交相关证据，本院组织到庭的当事人进行举证质证程序。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉双方诉争之房屋为北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室房屋，该处为两层楼宇的大型固定建筑，多年间曾先后在此开设过卡丁车赛场、文玩城等商业项目，现一层临街为多处商铺用房，二层亦为健身工作室等商用房屋，出租方对各承租户进行统一物业管理。被告方现出具相关证明材料佐证该处房屋为南磨房乡集体资产，且南磨房乡人民政府授权给乡集体企业北京和众运输集团进行经营管理，授权期限至2032年12月31日；北京和众运输集团又将该房屋的经营管理授权给北京和众天雅投资管理有限公司，授权期限至2032年12月31日；北京和众天雅投资管理有限公司又授权本案被告方对案涉房屋予以对外租赁事项。2017年7月20日，张金浩作为乙方（原告方陈述其为原告发起人）与甲方之华地融慧公司签订了新华创意产业园《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租甲方的北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室房屋，建筑面积约为418.21平方米（以下简称时为涉案房屋）。租赁期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止，租金包括房租、物业费；涉案房屋每天每平米房租为10元，每两年租金递增一次；乙方应付的租金按半年支付；首期租金和保证金应在签合同当日支付；此后每期租金应在上期租金租金到期日提前七个工作日支付。双方在该租赁合同第一条第一款中明确表述“乙方已对该房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状下承租该房屋”；双方在该租赁合同第一条第二款中亦明确约定“乙方承诺承租以上房屋后只用于商业餐饮使用，不做其他用途；乙方在承租期内使用该房屋所产生的一切问题由乙方全部负责”；此外，双方在该合同中对涉案房屋保证金问题予以了相关约定，既合同第三条第二款“本合同签订时，乙方应向甲方交纳2个月房屋租金共计人民币254411.08元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息”；在该条第三款中约定“在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同或乙方的违约行为导致合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，甲方将无偿没收保证金并追究乙方因此给甲方带来的损失”；该条第四款表述“乙方不得用保证金抵消应付给甲方的租金或其他款项”；其后，双方亦在该条第五款中兜底性约定了“如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权先从保证金中扣除相应金额来赔偿甲方的损失”。涉案双方对涉案房屋免租期事项在该合同第四条第一款约定“乙方免租期为92天，从2017年10月1日起至2017年12月31日止”，“免租期的给予是以乙方完全履行本合同的租赁期限为前提，如果乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，或因乙方原因表明不再履行合同及提出解除或终止合同的，或因其它非甲方原因租赁期限未完全履行完毕的，则乙方需要向甲方全额补交免租期内的租金作为违约金，租金价格以第一年的租金水平为准”。对涉案房屋的装饰装修问题，双方在该合同第六条第一款中约定“经营期间的装修投入及其设施设备均属乙方自愿投资，一切经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。装修后形成的不可移动或不易拆除的部分或拆除后对建筑物有破坏的，属于甲方所有，但甲方可选择让乙方拆除或保留”。华地融慧公司既合同甲方权利义务的约定，在该合同第八条之甲方的权利和义务条共下列七款涉及了有关不能单方宣布提高租金、楼宇中央空调的使用以及公共区域保安、防火、卫生等事项，以及大楼电力、通讯等诸多问题的甲方责任的承担；在该条尾款既第七款中明确“甲方应保证本合同的合法性、有效性及获取了足够的授权”；在该条款所列甲方责任事项中，未显现涉案原告方诉述的“案涉房屋经营餐饮所必备的资质证照仍然需要被告一提供房屋权属证明”的文字表述；双方对涉案合同所述“足够的授权”问题，也未见双方在合同以及此后协议中有进一步的详细表述及约定成文。合同乙方的权利和义务问题，该合同第九条第一款中表述“乙方应为在中国境内登记注册的合法公司…，在签署本合同时，应将法人营业执照副本的复印件交予甲方，作为本合同附件。若乙方为新设立的公司，则乙方的拟设立法人代表应与甲方签订租赁合同，待公司批准设立后十日内将相关法律文件交予甲方，甲乙双方以补充协议的形式变更合同主体。租赁期间，乙方须依法经营，工商、税务、租赁登记、水电、消防、治安、环保、卫生、防雷、通讯、员工社保等相关手续以及年检手续均由乙方自行办理，所产生的一切费用亦由乙方承担”；该条第十九款中约定“乙方以自己为主体申报经营所需的各项政府许可文件，并对此承担全部责任，甲方予以积极配合。乙方确认对承租房屋的现状充分认可，满足其经营条件，甲方作为场地提供方不对乙方因经营带来的任何问题承担责任”；在该款中所述“甲方予以积极配合”之问题，涉案双方未有详细约定及后续补充合意；原告方涉案亦无提交确凿证据佐证被告方未予积极配合之情形。涉案合同第十一条及第十二条中约定了甲乙双方违约责任和合同的终止与解除的相关事项。2017年11月10日，在涉案合同约定的装修免租期内，原告于2017年8月23日间以北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室为注册地办理了名称为北京佐冷馋餐饮管理有限公司的工商营业执照，后作为丙方与乙方原告发起人张金浩及甲方华地融慧公司三方签订了《变更协议》，约定“根据合同第九条第一款的要求，现将合同主体乙方张金浩变更为北京佐冷馋餐饮管理有限公司，甲方权利与义务不变，丙方承担原乙方所有权利与义务，及时全额缴纳租金及各项费用，本协议的签订并不影响原租赁合同乙方所有责任义务的履行”。此后，原告在涉案房屋如期进行门脸招牌为1516串串香的餐饮经营活动。2018年7月1日，华地融慧作为甲方与乙方之原告方佐冷馋公司签订《补充协议》，该协议中表述“双方经过协商一致，对原合同作如下补充及变更：一、乙方付款方式自2018年7月1日1起该为季付…；二、本补充协议与原协议不一致之处，以本协议为准，其他未约定事项以原合同为准”。该《补充协议》中未显现原告诉述“虽然原告取得了营业执照，但案涉房屋经营餐饮所必备的资质证照仍然需要被告一提供房屋权属证明，对此原告均以发函、上门商谈等方式一直要求被告一提供，而被告一每次予以承诺尽快提供。为此，被告一还同意将每期租金改为季付”的相关内容之文字表述。2018年12月6日，原告作为丙方与甲方华地融慧公司、乙方华地融信公司签订《变更协议》，约定将出租人的主体变更为北京华地融信物业管理有限公司既涉案被告二，丙方权利和义务不变，及时全额缴纳租金及各项费用；乙方承担原甲方所有权利与义务，合同其他条款不变。嗣后，原告方继续在涉案房屋进行原有关餐饮经营活动。现涉案原告诉称在2019年7月至9月间，因其方未在经营地点既涉案房屋取得相应的餐饮证照资质被相关部门陆续处罚，最终原告方关门停业，后涉案双方多次协商房屋租赁事项未果，现涉案证据项中有2019年8月26日的朝阳区劲松街道食品药品安全委员会及食品药品监督管理所发具给原告方的《劲松地区无证食品经营单位告知书》，责令原告方立即停止经营活动并到食品药品监管部门接受处罚；涉案亦有原告方于2019年9月30日发给华地融慧公司的《解除新华创意产业园房屋租赁合同的通知》，要求自该通知发出之日起解除双方之间此前签订的房屋租赁合同及相关补偿协议。涉案原告方陈述其方曾发函要求被告方务必在2019年9月30日前提供产权证明等材料，被告方未如期提供相关材料，因此原告方自2019年10月之后就未再占有、使用涉案房屋，未在涉案房屋处进行任何营业活动，更无任何收益，涉案房屋此后由被告方办公大楼内的物业部门统一管制。因涉案各方就涉案房屋有关事项协商未果，原告方于2019年11月18日提起民事诉讼，因需补充查找相关证据而撤诉，后于2020年1月20日再次提起涉案房屋租赁合同纠纷之诉。案件审理期间，被告华地融慧公司辩述基于涉案相关《变更协议》的约定，该公司与原告方的合同权利义务关系移转，故依据合同相对性的原则，原告方应向合同相对方华地融信公司主张解决；被告华地融信公司不同意原告涉案诉求并就涉案房屋事项等提起反诉，诉称原告应于2019年6月20日前给付当期房屋租金，原告未按约履行给付租金义务且长期占用涉案房屋，故诉求解除涉案房屋租赁合同及有关协议，主张原告给付占用期间的房屋租金、逾期付款违约金以及补交免租期租金等；还涉案主张原告涉案诉求房屋之外的一处仓库用房屋既“B-01房屋”的拖欠租金款。案件审理中，原告方就涉案房屋装饰装修损失诉求事项提交鉴定申请。2020年7月22日，法院委托的鉴定单位到涉案房屋进行了现场勘验评估；原告方于次日将室内未形成附合的装饰装修物予以清空，被告方此后彻底接管涉案房屋。法院承办人员庭审后前往涉案房屋予以走访，涉案房屋已由被告方另行出租给一教育培训机构使用。本院认为：合同的本质是一种合意，而合同的成立意味着各方当事人意思表示一致。本案之涉案房屋租赁合同系双方当事人意思自治之表示，双方在合同订立时明确约定“乙方确认对承租房屋的现状充分认可，满足其经营条件，甲方作为场地提供方不对乙方因经营带来的任何问题承担责任”，且涉案房屋也交割给承租方既原告实际使用，房屋结构状况和基础设施符合使用条件，原告方在此进行了合同订立目的之商业餐饮活动，被告方亦收取了相应租金，再结合双方租赁合同中相关条款的约定内容，本院认为涉案房屋的租赁合同已实际有效履行，依据北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中“当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持”的原则精神，本院对原告方要求判令确认涉案房屋租赁合同及相关协议无效的诉求不予支持。涉案双方之房屋租赁合同当初系原告方发起人既后续佐冷馋公司法定代表人张金浩与被告一方的华地融慧公司签约，后依据该三方签订的《变更协议》，涉案房屋租赁合同主体乙方张金浩变更为北京佐冷馋餐饮管理有限公司，租赁合同所涉及的权利与义务关系不变。原告方作为涉案房屋租赁合同的受让人在诉讼过程中对涉案合同主体变更的事实及权责予以了认可，也依此提起涉案诉讼；同理，原告方作为丙方与甲方华地融慧公司、乙方华地融信公司签订的《变更协议》，约定将涉案房屋租赁合同出租人主体由华地融慧公司变更为华地融信公司的法律行为亦应予以认可，故本院对涉案被告华地融慧公司所述答辩人华地融慧公司与被答辩人佐冷馋公司签订的《房屋租赁合同》主体已发生变更，被答辩人与答辩人已不存在合同权利义务关系，涉案被告一和被告二分别为两个独立的商事主体，不涉及法定应当承担连带责任的情况或类型，故原告佐冷馋公司的涉案诉求不应向涉案的二个被告共同主张等相关答辩意见予以采纳；对原告方本案中涉及被告华地融慧的相关诉求不予支持。对原告方涉案要求判令二被告返还保证金、共同赔偿装饰装修损失、共同赔偿可得利益损失以及共同支付本案鉴定费的诉求事项，参阅本判决中“根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下…”章节内所列举的涉案房屋租赁合同有关条款内容可查明，被告方并未对涉案房屋现状进行隐瞒，且未承诺负责办理原告方经营所需的相关资质证照，被告方作为场地提供方不对原告方因经营带来的问题承担责任；本案房屋租赁合同的解除系原告方因自身经营问题所提起，被告方未见在涉案租赁合同的解除上有主观过错行为，故涉案房屋之原告所交纳的保证金应酌定为原告方欠付租金及违约金的相关补偿款；本院对原告方要求被告方返还保证金的涉案诉求不予支持。此外，涉案房屋相关装饰装修是原告方根据自身经营所需而自主实施，且涉案房屋也实际履行时间较长，原告方已享受该装修的价值，后将涉案房屋室内未形成附合的装饰装修物自行搬走。结合涉案房屋租赁合同有关涉及装修条款的约定内容，本院对原告方涉案之上述诉求及鉴定费要求项亦不予支持。对原告方要求被告方赔偿相关可得利益损失的诉求，涉案房屋租赁合同中未见双方有此款项的相关约定，原告方亦未提交确凿证据佐证该诉求具有事实基础及合理性，故本院不予支持。另，对被告方华地融信公司的涉案反诉诉求中请求判令确认解除反诉人以及被反诉人诉被告一之间签署的有关新华创意产业园的《房屋租赁合同》（合同编号为HDHJ-XHCYCYY-2017-002;HDHJ-XHCYCYY-2017-006）及相应的《变更协议》《补充协议》和涉案三方之间所签《变更协议》的诉求事项，本院考量双方涉案诉求之目的以及涉案房屋的实际现状，现判令支持被告华地融信公司上述相关解除房屋租赁合同及有关协议的诉求。对于华地融信公司要求原告方将涉案房屋内的装饰装修附着物予以限期拆除的诉求，本院考量原告方已将涉案房屋室内未形成附合的装饰装修物自行搬走，现被告方已通过将涉案房屋再行出租的行为，表明了对涉案房屋现状的充分认可，满足其出租的条件，故本院对华地融信公司上述诉求不予支持。对华地融信公司诉求判令原告方支付涉案108、109房屋所欠房租和逾期付款违约金的诉求，本院考量原告方目前尚有保证金款项在被告方留置，依据双方之间房屋租赁合同中相关条款的约定，该笔保证金款不予退还原告方，可酌定为对反诉方之涉案房租及违约金诉求的补偿款，故本院对华地融信公司涉案该项反诉诉求不另行表述支持，于本判决主文中不再赘述。对本案争诉房屋之外所涉及的仓库库房B-01房屋的有关诉求事项，华地融信公司可另行主张权利。对华地融信公司要求原告方全额补交免租期内租金的诉求，本院考量双方虽然在涉案房屋租赁合同有相关约定，但原告方之免租期内的装修系今后开展餐饮经营活动的必备前提和基础保障，且在该期限内原告方未进行商业活动，无营业收入。被告方依据该条文之内容所提诉求加重了对方当事人的责任和义务，有失公允，故本院对华地融信公司上述反诉诉求不予支持。综上，本院在全面、客观地审查了涉案证据及充分参考涉案各方的诉讼意见后，结合案件具体案情、涉案房屋租赁合同订立目的及进展过程、涉案保证金的金额及处置、原告方的装修投入及经营困境，以及涉案房屋目前的现状等等，本着公平之原则，判令解除原告北京佐冷馋餐饮管理有限公司与被告北京华地融信物业管理有限公司之间有关北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室的房屋租赁合同及相关协议；判令驳回原告北京佐冷馋餐饮管理有限公司的涉案诉求；判令驳回被告北京华地融信物业管理有限公司的涉案其他反诉诉求。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、判令解除原告北京佐冷馋餐饮管理有限公司与被告北京华地融信物业管理有限公司之间有关北京市朝阳区南磨房路甲5号1层108、109室的房屋租赁合同及相关协议；二、判令驳回原告北京佐冷馋餐饮管理有限公司涉案之诉讼请求；三、判令驳回被告北京华地融信物业管理有限公司涉案之其他反诉诉求。案件受理费70元，由原告北京佐冷馋餐饮管理有限公司负担；案件反诉费70元，由被告北京华地融信物业管理有限公司负担（均于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员 曹 勇二〇二一年二月十九日书记员 冯心彤