安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初178号 原告:徐飞,男,1986年10月17日出生,汉族,住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐敏，安徽皖正律师事务所律师（实习）。 被告:安徽保来地产开发有限公司,住所地寿县新桥国际产业园培训中心**,统一社会信用代码:913404220723947231。 法定代表人:裴世聪,该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。 被告:中国农业银行股份有限公司寿县支行,住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街**,统一社会信用代码:91341521153061488H。 法定代表人:于姝斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：盛辉，该公司员工。 原告徐飞与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称:保来公司）、被告中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称:农行寿县支行）合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐飞的委托诉讼代理人马华平、徐敏，被告保来公司的委托诉讼代理人吴墨可，被告农行寿县支行的委托诉讼代理人盛辉，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐飞向本院提出诉讼请求：解除徐飞与保来公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》,因这份合同而产生的全部义务徐飞无需履行；解除徐飞与农行寿县支行签订的《个人购房担保借款合同》,徐飞不再支付因购买上述房产而向农行寿县支行按揭贷款的余下的贷款本息；保来公司返还徐飞购房首付款186090元及利息29145.05元(按年利率4.75%,自2017年7月1日暂计至2020年9月30日，剩余利息，款清息止)、已付银行贷款88782.1元及利息11526.88元（按年利率4.75%,自2018年1月20日暂计至2020年9月30日，后续所产生的贷款以实际发生为准）；保来公司支付违约金183.63元。 事实与理由:2017年6月26日,徐飞因购买保来国际城3幢21层2104号房产向保来公司支付10000元购房定金。2017年7月1日，徐飞与保来公司签订《商品房买卖合同(预售)》,保来公司向徐飞出售保来国际城3幢21层2104户房,总房款612090元,并约定首付款为186090元(含定金10000元),余款以贷款方式支付。徐飞于当日刷卡支付了剩余首付款176090元。后徐飞于2017年11月12日与农行寿县支行签订《个人购房担保借款合同》,自2018年1月起开始还贷(每月20号扣款)。截止2020年9月30日已付银行贷款88782.1元（首月贷款1948.08元，后期都为2713.56元）。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中第十一条第一款约定“出卖人应当于2019年2月28日前向买受人交付该商品房”。且合同中第十二条第(2)条表明若保来公司逾期交付房屋时间超过60日的,徐飞有权解除合同,保来公司应退还徐飞已付全部房款(含已付贷款部分),并自徐飞付款之日起,按照在银行同期贷款基准利率(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息,同时保来公司应按日计算向徐飞支付全部购房款0.03%的违约金。《个人购房担保借款合同》是徐飞基于与保来公司签订的《商品房买卖合同(预售)》而与农行寿县支行签订的,故应当相应依法解除。徐飞现已支付首付款196090元,目前为止一直按月还贷,并于2020年6月17日向保来公司邮寄了解除合同通知,且保来公司单位工作人员6月18日证实已收到,现已超过15天反馈期,保来公司也没有退还购房款。 保来公司答辩，保来公司延期交房并非其本意，是由于恶劣天气及政府行为的不可抗力出现，从而导致保来公司涉案房屋交房延期。徐飞行使解除权已经是合同约定交房一年后，徐飞已丧失合同解除权，应当继续履行商品房买卖合同。 农行寿县支行辩称，徐飞与保来公司因房屋交付问题而产生的纠纷，农行寿县支行无任何侵害徐飞合法权益的行为，徐飞所提供的证据恰恰证明了徐飞与农行寿县支行签订的《个人购房担保借款合同》的合法、有效性。徐飞把农行寿县支行列为被告于情于理于法均无据，农行寿县支行不是适格的被告，诉讼费用由徐飞承担，徐飞继续支付尚欠农行寿县支行的贷款本息。 本院经审理查明事实如下：2017年7月1日,买受人徐飞与出卖人保来公司签订了《商品房买卖合同(预售)》（合同备案编号：201707030043)。合同约定：徐飞购买保来公司开发的保来国际城一期3幢21层2104号住宅房屋一套，房屋总价款为612090元，付款方式为买受人于2017年7月1日前支付首付款186090元，余款426000元向农行寿县支行申请贷款支付。出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。合同约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。…… 合同签订后，徐飞于2017年7月1日向保来公司支付首付款186090元（含徐飞于2017年6月26日向保来公司支付的购房定金10000元）。保来公司未能在约定的交房期限2019年2月28日前如期交房，2020年6月17日，徐飞向保来公司邮寄了解除合同申请，保来公司工作人员于2020年6月18日签收。2020年6月20日保来公司向徐飞送达交房通知。 另查明，2017年11月12日，徐飞与保来公司及农行寿县支行签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：徐飞向农行寿县支行借款426000元用于购买保来国际城一期3幢21层2104号住宅房屋，借款期限为25年，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人保来公司提供保证担保，由徐飞提供抵押担保。从2018年1月开始至2020年9月30日徐飞已偿还农行寿县支行房贷款本息合计88782.1元。上述事实有当事人陈述和徐飞所举徐飞身份证、被告身份信息打印件、商品房买卖合同(预售)、个人购房担保借款合同、寿县商品住房销售明码标价书、支付定金、首付款收据、还贷记录截图打印件、保来公司发出的交房通知、徐飞的退房申请书、邮寄申请书的快递单打印件、微信聊天记录打印件、保来公司所举微信聊天记录打印件，予以佐证。 本院认为，徐飞与保来公司签订的《商品房买卖合同（预售）》不违反法律规定，该合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，合同生效后，徐飞依约履行了支付房款及贷款的义务，保来公司应承担按期交房的义务。保来公司逾期交房超过60日，按照合同约定，徐飞享有解除合同的权利，但同时该解除权的行使，应当在法定期限内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条第二款的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。徐飞与保来公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房日期是2019年2月28日，同时约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。即解除权的发生之日为2019年4月30日。徐飞于2020年6月17日向保来公司书面提出解除合同，已超过一年期限，其解除权已消灭。故徐飞以保来公司逾期交房为由请求本院解除徐飞与保来公司签订的《商品房买卖合同(预售)》于法无据，不予支持。徐飞提出的其他诉讼请求是以解除其与保来公司签订的《商品房买卖合同(预售)》为前提的，在不予支持解除《商品房买卖合同(预售)》的情况下，其他诉讼请求亦相应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条第二款的规定，判决如下： 驳回原告徐飞的诉讼请求。 案件受理费6033元（徐飞已预付），减半收取3016.5元，由原告徐飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张广平 二〇二一年二月四日 书记员  徐正亮 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过） 第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。