文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初19322号原告：殷雪梅，女，汉族，1979年1月29日出生，无固定职业，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：蒋云川，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。被告：柏雪亮，男，汉族，1987年12月3日出生，无固定职业，住四川省广安市，现住重庆市沙坪坝区。原告殷雪梅与被告柏雪亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告殷雪梅向本院提出诉讼请求：1.判决原被告之间的租赁合同因履行期限届满而解除，被告无条件腾退位于重庆市沙坪坝区；2.判决被告向原告支付从2020年9月13日起至2020年10月13日门面租金差额5500元（按月租金为6500元/月计算），并按照8000元/月的标准支付从2020年10月14日起至腾退重庆市沙坪坝区门面之日止的逾期腾房占有使用费。3.判决被告向原告支付案涉门面自2020年9月1日起至腾退案涉门面之日止的物业费、水电气费。4.判决被告缴纳的保证金15000元不予退还。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月17日与白时成签订《房地产买卖合同》，向白时成购买位于重庆市沙坪坝区房屋。购买时白时成向原告确认，案涉房屋与被告签订有租赁协议，租赁期限至2020年2月8日，原告购买房屋后，同意被告租赁至2020年10月13日。现租赁合同已经到期，原告多次向被告表示要求收回房屋。2020年9月11日，原告向被告发出“通知”，要求柏雪亮到期腾退房屋。但是被告拒绝腾退房屋，且至今拒付房屋占有使用费、物业费、水电费等费用。原告遂起诉来院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告柏雪亮辩称，被告于2013年10月13日起租赁案涉房屋，合同约定租金前期为5000元，后来租金为6500元，租赁期限为2013年10月13日至2020年10月13日，后原告从原房东处购买了案涉房屋，原房屋租赁合同中原房东的权利义务由原告承继。2019年年底，原告表示要出售案涉房屋，双方协商一致租金按照月租金8000元缴纳，租期直至案涉房屋出售为止。2020年9月，被告向原告支付9月和10月的租金时，原告只收取一个月的租金，随后原告又发微信告知被告表示要收回案涉房屋。其后，被告与原告老公联系，被告知案涉房屋已经出卖给陈建涛，且已经签订合同，支付定金，被告要求查验买卖房屋的相关手续，却发现房屋买卖是虚假的，对方提供了假的房产证，双方因此发生纠纷报警，派出所进行了调解，其后，被告仍主动要求与原告协商解决，原告不同意调解。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2013年10月13日，白时成（甲方）与被告柏雪亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定白时成将位于沙坪坝区房屋出租给柏雪亮，租金为2013年10月13日至2016年4月13日，月租金为5000元；2016年4月13日至2020年10月13日止，月租金为6500元。付款方式：按季度结算，由乙方提前一个月交付给甲方。交付房屋押金15000元。若乙方未按时交付租金或未至租赁期限退房，甲方将不退还乙方所交付的房屋押金。2017年10月11日，白时成与原告殷雪梅签订《房地产买卖合同》，约定将重庆市沙坪坝区房屋转让给原告殷雪梅。原被告双方确认，2020年2月13日以前的租金已经付清无争议。2020年2月24日至4月30日的租金未付。2020年5月1日上午，双方就房屋租金交纳和续租问题通过微信进行磋商，其中原告表示要转让门面，不想签订协议续租，被告表示想要续租，经磋商后，原告称：现在两个方案，第一个就是今天交房租，一个季度交一次，在今年内每月房租8000元，等门面卖了你们和新业主谈租赁协议，与我无关，门面没卖之前不得装修和转让。第二个方案是，每月按6500元交，一季度交一次，必须补齐2月13日至今的房租，到今年10月13日前搬出门面。被告称选择第一个方案。原告称，既然选好了，今天你抽空就把房租交了。随后双方又协商租金为两个月一交。当天晚上，被告向原告支付了10000元，次日向原告支付了6000元，共计16000元。2020年7月1日，被告向原告支付16000元。2020年9月1日，被告向原告支付9月和10月的租金，原告仅收取了9月租金8000元。2020年9月11日，原告通过微信向被告发出通知，通知内容为：你与前业主白时成所签订的《房屋租赁合同》将于2020年10月13日到期，现业主殷雪梅决定出售该商业用房，不再将此商业用房出租给你方使用，请你于2020年10月13日前办理该商业用房并办理交接，办理前须按原合同相关约定不能损坏其装修，待你方缴清所有水电气费及物业费等费用，房内清洁打扫完成并交接完毕后，退还该房屋押金。被告认为，双方在2020年5月1日的聊天中已经改变了合同的约定，即租金从6500元/月增加至8000元/月，租期顺延至房屋出售时。原告认为，双方于2020年5月1日达成的8000元/月的租金，真实意思并非是将合同延期，而是弥补疫情期间未交的租金，现在合同约定的租赁期限已经届满，合同自动到期终止，即便是不定期租赁合同，原告也可以随时解除合同，且原告也提前通知了被告合同终止腾退房屋，被告应当将房屋退还原告。审理中，原告解释其诉讼请求中主张的2020年9月13日至2020年10月13日期间的尚欠租金差额5500元的计算方式为：从2020年2月13日至2020年10月13日，按照6500元/月的标准计算，疫情期间减免一个月租金6500元，再扣减被告2020年5月1日至9月1日支付的租金40000元，得出截止合同到期之日2020年10月13日被告尚欠付原告租金5500元。双方争议较大，调解未果。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续到民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方之间的租赁关系形成于民法典施行以前，但原告主张的租金或占用费持续到民法典施行后，故应当适用民法典的规定。2013年10月13日，白时成与被告柏雪亮签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。在白时成将房屋转让给原告后，权利义务由原告承继。双方对于2020年2月13日以前的租金已经付清无争议。2020年2月24日至4月30日的租金未付。双方争议的焦点在于双方是否达成了被告继续承租案涉房屋的意思表示。根据双方的微信聊天记录内容显示，在租期届满前，双方进行磋商，原告给出被告两个可选择方案，其中一个是今年内按照8000元/月支付租金，等门面卖了由被告和新业主谈租赁协议。一个是按照6500元/月支付，2020年10月13日前搬出门面。而被告选择了第一个方案，且按照8000元每月的标准向原告支付房租，应当视为双方已就租赁合同期限延期达成了一致并已按新的租金标准实际履行。原告主张按照8000元/月交纳租金系为了抵扣疫情期间的租金，与双方真实意思不符，本院对该意见不予采纳。因本院已将合同是否已经变更作为争议焦点进行审理并组织双方充分发表意见，原告仍坚持主张合同因履行期满终止，本院对此请求不予支持。关于原告主张被告支付租金的问题。原告主张的租金分为两个部分：一部分是2020年9月13日至2020年10月13日的租金差额5500元。庭审中，原告解释该金额的计算依据是：从2020年2月13日至2020年10月13日，按照6500元/月的标准计算，在减免疫情期间一个月租金，以及扣减被告于2020年5月1日至9月1日支付的租金40000元后，得出2020年9月13日至2020年10月13日期间被告尚欠付原告租金5500元。根据原告的该主张，原告实际是按照合同变更以前的租金标准主张租金差额，在本院组织双方就合同是否已经变更作充分辩论后，原告仍然坚持依据变更前的合同约定作为计算租金的依据，于法无据，本院不予支持。在本案中，因租金标准和租赁期限存在牵连，且是双方主要的争议问题，故原告主张按照6500元/月的标准计算租金差额，系基于其对民事行为效力的认识偏差，而不能简单认定系其对租金差额1500元/月的自动放弃，故本院不宜按照6500元/月的标准计算租金差额。原告可在本判决生效后，按照本院认定的合同变更事实主张该期间的租金差额。第二部分是按照8000元/月的标准从2020年10月14日支付至腾退房屋为止的占用费（实际为租金），本院依法支持其计算至法庭辩论终结之日即2021年1月25日的部分，共计3个月零12天，租金为27200元（8000元/月×3个月＋8000元/月/30天×12天），后续若继续产生欠付租金，原告可依法主张。关于原告主张的水电气费和物管费。因合同并未约定水电气费和物业费由被告向原告缴纳，而原告并未代缴，故对于原告向被告主张支付水电气费和物业费的请求，本院不予支持。关于原告主张保证金不予退还的请求，双方仅对疫情期间的租金减免存在争议，被告尚无恶意拖欠租金的违约行为，故对原告的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、由被告柏雪亮自本判决发生法律效力之日起三日内支付原告殷雪梅2020年10月14日至2021年1月25日的租金27200元。二、驳回原告殷雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半交纳240元（原告已预交），由被告柏雪亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二一年二月二十五日书记员  夏诗彧