广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初3775号原告（反诉被告）：澳门升盛生物科技有限公司，住所地：澳门北京街**怡德商业中心**C。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市×××××运营有限公司，住所，住所地：珠海市××××××××××××××××××××div>法定代表人：李方，总经理。被告（反诉原告）：广东华蔚产业服务有限公司，住所，住所地：东莞市××××××××××××××××div>法定代表人：王瑜，总经理。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王文文，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）澳门升盛生物科技有限公司（以下简称“升盛公司”）与被告（反诉原告）珠海市×××××运营有限公司（以下简称“珠海华蔚公司”）、被告（反诉原告）广东华蔚产业服务有限公司（以下简称“广东华蔚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2020年3月18日作出（2019）粤0404民初2652号民事判决，两被告不服判决上诉，珠海市中级人民法院作出（2020）粤04民终1979号民事裁定，发回本院重审。2020年11月4日，本院另行立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。升盛公司的委托诉讼代理人杨小虹，珠海华蔚公司、广东华蔚公司的委托诉讼代理人王文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2018年7月6日签订的《物业管理厂房代理租赁合同》；2.判令二被告向原告返还租赁押金76,800元及装修押金5000元；3.判令二被告赔偿原告装修损失200,000元及空调等设备损失50,000元；4.判令二被告协助原告搬离珠海市珠海大道8439号工业区××××自编D栋厂房内的空调等设备；5.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告当庭撤回第四项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为：确认原告与二被告于2018年7月6日签订的《物业管理厂房代理租赁合同》为无效合同。事实和理由：2018年7月6日，原告与二被告签订《物业管理厂房代理租赁合同》，合同甲方署名为珠海华蔚产业园运营有限公司（实为被告珠海华蔚公司），甲方处落款盖章及骑缝章均加盖被告广东华蔚公司的公章。租赁标的位于珠海市珠海大道8439号工业区××××自编D栋厂房。合同签订后，原告于2018年7月12日委托珠海市珈禾电气设备有限公司（以下简称“珠海珈禾公司”）向被告广东华蔚公司支付承租厂房押金76,800元。后原告委托珠海市源恒装饰设计工程有限公司（以下简称“珠海源恒公司”）进场装修，装修合同预算总造价为465,000元,已进场施工的进度约为20万元，原告已支付装修款10万元。在装修过程中恰逢雨季，原告发现租赁厂房存在重大缺陷导致室内漏雨严重，一楼被产业园区外的道路积水倒灌，导致无法开展装修或生产活动。下雨时，室内屋顶漏水，墙面渗水严重，导致室内积水无法排出，无法正常进行装修，原告已进场的空调设备、空气压缩机等被浸泡，无法正常使用，造成严重的经济损失。经珠海中院审理查明，涉案厂房是未经批准建设的临时建筑，由此导致《物业管理厂房代理租赁合同》无效，合同无效的过错在于两被告，应承担相应的赔偿责任。原告澳门升盛生物科技有限公司向本院提交如下证据：1.《物业管理厂房代理租赁合同》；2.商事登记薄及公司章程；3.收据；4.建行单位客户专用回单；5.《装修合同》；6.《产品销售合同》；7.视频录像；8.《公证书》；9.营业执照；10.证明；11.费用支付明细；12.气象报告；13.装修项目预结算表。被告珠海华蔚公司、广东华蔚公司辩称：原告于2018年7月6日签订《物业管理厂房代理租赁合同》前，已对租赁厂房状况、内部外部环境、设施等进行了详细了解。签订合同当日，被告将租赁厂房交付给原告，原告对租赁厂房的现状没有提出任何异议，直至原告提起本案诉讼前，原告也从未向被告提出过租赁厂房有质量或重大缺陷问题。关于合同效力问题，我方认为合同应当认定为无效，但原告对厂房是临时建筑的事实应当是清楚的。一、关于“在下雨的时候，室内屋顶漏水，室内墙面渗水严重，导致室内积水无法排除，无法正常开展装修”的问题。租赁厂房是临时铁皮厂房，且非新搭建的铁皮厂房，被告不排除在雨大的时候，室内屋顶有漏水、室内墙面有渗水现象发生。原告在接收租赁厂房时，对租赁厂房的现状清楚，况且“室内屋顶有漏水、室内墙面有渗水”可以通过修理得到解决，但原告从未向被告提出过。原告提供的公证录像显示租赁厂房地面的积水，是原告长期没有关好门窗造成的。二、关于“原告已经进场的空调设备、空气压缩机因室内水浸被泡，无法正常使用”的问题。至原告提起本案诉讼前，原告也从未向被告提出过“空调设备、空气压缩机因室内水浸被泡”的情况；如有“空调设备、空气压缩机因室内水浸被泡”的事实，原告为何不在被水浸泡时提出来或提供“被水浸泡”的照片；且现有证据不足于证明租赁厂房发生过“空调设备、空气压缩机因室内水浸被泡”的事实。三、关于“（装修）已进场施工的进度约20万元，原告已支付装修款10万”的问题。按《物业管理厂房代理租赁合同》第六条第1项约定，原告对厂房进行装修时，应先将装修图纸和装修书面报告交被告工程部备案经被告工程部批准后才可按图施工，但被告从未收到过原告的装修图纸和装修书面报告，换言之，原告对厂房进行的装修未经过被告的同意。从公证录像看，原告只在租赁厂房用彩钢板搭建了约50平方米的办公室，其造价充其量是4000元，何来“进度约20万元”，且公证录像也没有看到有其他装修事实的存在。四、关于“没有任何消防安全设施”的问题。根据《物业管理厂房代理租赁合同》第四条第8项“甲方负责提供一次消防主体合格证书，二次消防由乙方自行负责”的约定，租赁厂房的消防安全设施由原告负责。被告珠海华蔚公司、广东华蔚公司向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》；2.《物业管理厂房代理租赁合同》；3.《厂房收租通知单》；4.《关于澳门升盛生物科技有限公司违约通知的函》；5.电脑文件截图；6.气象报告。被告珠海华蔚公司、广东华蔚公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告向被告支付自2019年3月至2019年7月4日的租金158,554.84元及2019年2月至2019年6月的基本电费11,500元；2.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月6日签订《物业管理厂房代理租赁合同》，合同第一条约定：被告将位于珠海市×××××××××××××××自编D栋厂房出租给原告，建筑面积2000平方米，公摊面积400平方米，单价16元/平方米/月，合计租金38,400元。合同第三条约定：被告提供100KW的电量给原告使用（基本电费按供电部门标准收取），基本电费23元/KVA，每月合计2300元。合同第四条第1、2项约定：合同期限为4年，自2018年7月6日至2022年7月5日止；免租期60天，即自2018年9月4日开始交付租金，每一个月付一次租金。合同签订时交纳房屋租赁保证金76,800元。合同第四条第6项约定：若原告拖欠租金、管理费和水电费，除收取滞纳金外，被告有权对租赁厂房停水停电，或终止合同，通知原告迁离，原告赔偿被告三个月房租作为损失费，租赁保证金不予退还。合同签订后，原告交纳了房屋租赁保证金76,800元，被告将租赁厂房交付给原告使用。原告交纳厂房租金至2019年2月，基本电费至2019年1月。此后的租金、基本电费未按约支付。2019年5月10日，被告向原告送达《关于澳门升盛生物科技有限公司违约通知的函》，要求原告支付欠付的租金和基本电费，并搬离租赁厂房。同月23日，被告再次用彩信向原告法定代表人刘朝盛发送了《关于澳门升盛生物科技有限公司违约通知的函》，但原告既不缴纳尚欠租金和基本电费，也不搬离租赁厂房，至2019年7月4日还与公证处人员在租赁厂房做所谓的证据保全。原告占有、使用被告厂房，但不按约定交纳租金和基本电费，明显违约。为此，被告提出反诉，请求判如所请。被告珠海华蔚公司、广东华蔚公司提供的反诉证据与本诉证据一致。原告澳门升盛生物科技有限公司针对被告珠海华蔚公司、广东华蔚公司的反诉答辩称：原告于2019年3月已无法继续使用涉案厂房，被告要求原告支付2019年3月至7月的租金无事实和法律依据。对于2019年2月的基础电费，因为是在新年装修期，原告认可2300元的费用，但2019年3月至6月，因原告未使用涉案房产，原告不同意支付该期间的基础电费。从被告的答辩可知，被告承认在下雨时，屋内有漏水，且厂房是临时建筑，被告对厂房漏水导致不能使用并未否认。对于厂房漏水，原告也提交了证据证实漏水位置贯穿于整个厂房楼顶的缝隙，厂房四面墙体存在裂缝及厂房外道路无法及时排水导致积水，因此对于原告无法使用涉案厂房，达不到合同使用目的，被告在答辩中予以承认，故被告无权要求原告支付占用费。本案中，原告是进场装修后一直要求被告提供租赁物的一次消防验收合格证书，直到春节前，被告均无法提供该合格证，厂房现场也没有基础的消防措施或接口。原告澳门升盛生物科技有限公司提供的反诉证据与本诉证据一致。庭审中，双方当事人对本院原审查明的下列事实均无异议，本院径行确认：一、租赁合同的签订及违约责任的约定。2018年3月7日，被告珠海华蔚公司与珠海西拓科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定珠海西拓科技有限公司将位于珠海市×××××××××××××××厂房、宿舍楼的房屋租赁给被告珠海华蔚公司，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月30日。2018年7月6日，原告与被告珠海华蔚公司签订《物业管理厂房代理租赁合同》,约定被告珠海华蔚公司将位于珠海市×××××××××××××××自编D栋厂房出租给原告，建筑面积2000平方米，公摊面积400平方米，单价16元/平方米/月，合计租金38,400元，被告珠海华蔚公司每月5日前向原告提供租金发票，原告在收到发票后每月7日前将租金转入被告珠海华蔚公司指定的银行账户；合同第三条约定：被告珠海华蔚公司提供100KW的电量给原告使用（基本电费按供电部门标准收取），基本电费23元/KVA，每月合计2300元，由原告承担；合同第四条第1、2点约定：合同期限为4年，自2018年7月6日至2022年7月5日止；免租期60天，免租期内不收取房租，但物业管理费、基本电费正常收取，原告自2018年9月4日开始交付租金，每一个月付一次租金。合同签订时原告向被告珠海华蔚公司交纳房屋租赁保证金76,800元；合同第四条第4点约定：如被告珠海华蔚公司违约，被告珠海华蔚公司除退还原告所交的房屋保证金外，也应按租赁保证金同等金额的违约金向原告作为赔偿；第5点约定：合同生效时，被告珠海华蔚公司租给原告的厂必须是水电和下水畅通，物业财产完好；第四条第6点约定：若原告拖欠租金、管理费和水电费，除收取滞纳金外，被告珠海华蔚公司有权对租赁厂房停水停电，或终止合同，通知原告迁离，原告赔偿被告珠海华蔚公司三个月房租作为损失费，租赁保证金不予退还；第8点约定：被告珠海华蔚公司负责提供一次消防主体合格证书，二次消防由原告自行负责。合同第五条第2点约定：被告珠海华蔚公司负责工业区如下物业管理工作，区内配套的公用设施、设备（供水系统、变压器、配电房、消防设施等）的养护和管理。第六条第1点约定：原告对厂房进行装修时，不得改变厂房、宿舍的主结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，应先将装修图纸和装修书面报告交被告珠海华蔚公司工程部备案经被告珠海华蔚公司工程部批准后才可按图施工。被告认可上述租赁合同由二被告共同履行。二、原告投资装修及支付房租、水电费的情况。原告提交的建行单位客户专用回单显示，珠海珈禾公司付款情况如下：2017年7月12日及2017年7月30日分别向被告广东华蔚公司支付厂房押金20,000元及56,800元；2018年8月20日，向被告广东华蔚公司公司支付厂房装修押金5000元；2018年10月30日及2019年1月7日，分别向被告珠海华蔚公司支付9月份房租34,560元、10月房租38,400元及9月水费、基本电费2436元；2019年2月28日，向被告珠海华蔚公司支付2018年10月、2018年11月、2018年12月、2019年1月的基本电费共计9200元，支付2018年11月、2018年12月、2019年1月、2019年2月房租共计153,600元。2018年7月26日，被告广东华蔚公司出具收据，内容为：今收到澳门升盛生物科技有限公司厂房租赁押金76,800元。原告称上述款项系珠海珈禾公司代其向被告支付的房屋租赁保证金、装修押金、房租及基本水费，被告对此予以认可。原告提交《装修合同》显示，升盛生物科技（珠海）有限公司（甲方）与珠海市源恒装饰设计工程有限公司（乙方）于2018年8月4日签订合同，约定：乙方为甲方的车间进行装修，施工日期自2018年8月4日至2018年10月4日，工程总造价预算为465,000元，首期工程款为100,000元。原告在甲方处加盖公章。原告提交2018年8月4日的《车间装修项目预（结）算表》显示，装修项目包括25项，装修款共计465,875元，实收465,000元。原告提交的工商登记资料显示，升盛生物科技（珠海）有限公司成立于2019年1月10日，住所，住所地为珠海市××××××××××××××××厂房系该公司的唯一股东。原告称承租涉案厂房是为了设立升盛生物科技（珠海）有限公司，《装修合同》签订时，升盛生物科技（珠海）有限公司的名称已经确定，所以在合同上签署了该公司的名称，但由于该公司尚未登记成功，原告作为该公司的唯一股东，就在合同上加盖了原告的公章。2018年8月21日，珠海珈禾公司向珠海市源恒装饰设计工程有限公司支付装修预付款100,000元，2019年7月26日支付装修费114,000元。原告提供珠海珈禾公司于2019年8月14日出具的《证明》及费用明细，内容为：2018年7月12日至2019年7月26日期间，珠海珈禾公司代原告向二被告及珠海市源恒装饰设计工程有限公司累计支付款项总金额分别为81,800元、238,196元、214,000元，上述款项用于支付租金、水电费、装修款。被告提交的《厂房收租通知单》显示，涉案厂房2019年3月至2019年7月4日的厂房租金为158,551.84元；2019年2月至2019年6月的基本电费为11,500元。本次庭审中，增加查明的事实如下三、中院认定涉案房屋为临时建筑的情况。中院二审查明并认定，珠海市横琴公证处出具的《公证书》所附照片显示涉案厂房为临时建筑，珠海华蔚公司、广东华蔚公司和澳门升盛公司双方在二审期间均认可涉案厂房是未经批准建设的临时建筑，也没有证据表明涉案厂房的建设在一审法庭辩论终结前获得了主管部门的批准，故现有证据证明涉案厂房是未经批准建设的临时建筑。四、原告退场的具体时间原告认为，因二被告对厂房断水断电致使厂房无法使用，原告事实上自2019年2月起便没有进入和使用厂房。被告认为，原告称2月至6月没有使用厂房并非事实，我方发函给原告要求收回厂房是在5月，由此推理在5月之前是原告在控制厂房。原告的起诉书第4项诉讼请求称，7月份起诉时，原告要求被告协助办理厂房内的物品搬离，属于原告的自认。以上事实，有原、被告提供的证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，一、本诉部分1.因合同无效双方的责任承担。被告出租房屋，应当保证出租标的物无法律上的瑕疵，本案租赁合同因房屋为临时建筑而无效，无效的责任应归于被告。合同无效后，因该合同取得的财物应当返还，原告诉请返还租赁保证金76,800元及装修押金5000元，本院予以支持。2.关于被告赔偿原告的装修损失200,000元及空调等设备损失50,000元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《物业管理厂房代理租赁合同》第六条第1点约定：“原告对厂房进行装修时，不得改变厂房、宿舍的主结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，应先将装修图纸和装修书面报告交被告工程部备案经被告工程部批准后才可按图施工。”原告未经被告批准对涉案厂房进行装修存在过错，其主张的偿装修损失200,000元应由其自行承担。关于空调等设备损失50,000元，原告未提供证据证明设备损失情况及损失金额，本院亦不予支持。二、反诉部分二被告主张原告应向其支付自2019年3月至2019年7月4日的租金158,554.84元及2019年3月至2019年6月的基本电费11,500元。原、被告双方确认原告向二被告交纳厂房租金至2019年2月，交纳基本电费至2019年1月。原告认可应向被告交纳2019年2月的基本电费2300元，本院予以确认。因租赁合同无效，二被告无权要求原告支付依合同约定的租金及基本电费，被告认为原告自2019年2月-6月使用了厂房，应对该事实的存在承担举证责任，被告辩称以被告发函收回厂房的时间推理原告有使用的事实，不能达到证明目的，对二被告的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）澳门升盛生物科技有限公司与被告（反诉原告）珠海市×××××运营有限公司、广东华蔚产业服务有限公司于2018年7月6日签订的《物业管理厂房代理租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）珠海市×××××运营有限公司、广东华蔚产业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）澳门升盛生物科技有限公司返还租赁保证金人民币76,800元及装修押金人民币5000元；三、原告（反诉被告）澳门升盛生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）广东华蔚产业服务有限公司、珠海市×××××运营有限公司支付基本电费人民币2300元；四、驳回原告（反诉被告）澳门升盛生物科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广东华蔚产业服务有限公司、珠海市×××××运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币13646元，由原告（反诉被告）澳门升盛生物科技有限公司负担人民币3464元，由被告（反诉原告）广东华蔚产业服务有限公司、珠海市×××××运营有限公司负担人民币10182元；案件反诉受理费人民币1851元，由被告（反诉原告）广东华蔚产业服务有限公司、珠海市×××××运营有限公司负担人民币1826元，由原告（反诉被告）澳门升盛生物科技有限公司负担人民币25元。审 判 长  李雅惠人民陪审员  高金荣人民陪审员  钟丽红二〇二一年一月八日书 记 员  何洪标