河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初6146号原告：刘亚丽，女，汉族，1977年9月20日生，住信阳市浉河区。委托代理人：刘勇友，1952年5月6日生，系刘亚丽父亲，代理权限为特别授权。委托代理人：赵辉，河南信申律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：杨磊，男，汉族，1983年10月17日生，住信阳市浉河区。委托代理人：杨龙海，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：河南亚泰亨通酒店有限公司。法定代表人：郑术勤。被告：信阳市浉河区途乐酒店有限公司。法定代表人：余有彬，系总经理职务。委托代理人：吴慧，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告刘亚丽与被告杨磊、河南亚泰亨通酒店有限公司（以下简称亚泰酒店）、信阳市浉河区途乐酒店有限公司（以下简称途乐酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚丽的委托代理人刘勇友及赵辉，被告杨磊及其委托代理人杨龙海，被告信阳市浉河区途乐酒店有限公司的法定代表人余有彬及委托代理人吴慧到庭参加了诉讼，被告河南亚泰亨通酒店有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告刘亚丽诉称:2013年6月份，原告的父亲刘勇友与被告杨磊签订了房屋租赁合同，约定了原告将其所有的信阳市民权路9号路145号一层至三层出租给被告杨磊做酒店使用，房屋租赁期限为15年，自2013年7月1日至2028年6月30日止，第一年租金为60000元，第1—第10年每年租金在租金（即第一年房租）基数上每年增长10%，被告应当于每年合同周期到期前10天向原告交付租金等。合同签订的前几年，被告还能支付租赁费。但2019年6月30日至2020年6月30日的租赁费被告只支付了53147元，仍下欠原告53147元未支付。按照约定，2020年7月1日至2021年6月30日的租赁费116923元应当在2020年6月20日前支付，但被告分文未付。截止目前，被告仍然占用并控制着租赁物，使用三楼的公共厕所，被告公司使用原告的房屋对外经营，其对欠付的租赁费应当承担连带责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被告连带向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费53147元及滞纳金（滞纳金从2019年6月20日起以53147为基数按每日5%支付至款项全部结清日止）。2、判令被告连带向原告支付2020年7月1日至2021年6月30日的租赁费116923元及滞纳金（滞纳金从2020年6月20日起以116923为基数按每日5%支付至款项全部结清日止）。3、判令被告对房屋恢复原状。4、判令被告按照合同约定，按期支付租金。5、判令案件受理费等由被告承担。被告杨磊辩称：1、原告起诉我，但是我主体不适格。2013年虽然我与刘勇友签订过房屋租赁合同，但是二人之间的租赁关系早已实际解除，且不存在任何纠纷，原合同中的全部权利和义务已由房屋的实际承租人途乐酒店继承，我不再是案涉房屋的实际承租人。2、本案中的房屋实际承租人途乐酒店已经履行了原房屋租赁合同中的支付租金等全部义务，刘勇友也已经接受了房屋实际承租人途乐酒店交付的租金，表明其对原租赁合同已实际解除的情况是明知的、认可的，因此我不应当再继续承担任何法律责任。3、案涉房屋在2019年12月10日前早已腾空退还，原告无权诉请该日期之后的租金。综上，原告起诉我，主体不适格，我不应当承担本案的任何法律责任，请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。被告河南亚泰亨通酒店有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告信阳市浉河区途乐酒店有限公司辩称：1、我公司与原告之间不存在租赁合同关系，我公司从未与原告签订过租赁合同。依据合同相对性原则，我公司不是本案租赁合同双方主体，不应当是本案被告，原告将我公司列为被告，属于主体错误。2、原告的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。我公司于2019年7月5日与亚泰酒店的股东董志强、岳群签订《酒店项目股权转让协议》，接手该酒店经营管理。我公司在亚泰酒店的安排下于2019年7月18日通过银行转账给原告的父亲刘勇友53147元租金，租金租期从2019年7月1日至2019年12月31日止。2019年9月20日我公司与案涉房屋的隔壁房屋所有权人但金民、但咏梅签订了房屋租赁合同，我公司已经明确告知刘勇友，房租到期以后(即2019年12月31日）将不再租赁原告的房屋。2019年12月10日之前，我公司已经腾空房屋，并将房屋交付给刘勇友。我公司自2019年12月10日已经没有使用该房屋，自此我公司与原告就案涉房屋已经不存在任何关系。依据我国《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，我公司已经按照双方的约定，于2019年9月初告知刘勇友，2019年12月底之后就不再使用案涉房屋，并于2019年12月10日腾空房屋，结清房租。现原告起诉要求我公司再向其支付2019年12月31日之后的租金，显然没有事实依据和法律依据。3、我公司没有与原告签订租赁合同，我公司接手经营该酒店时，案涉房屋就已经是现在的原状。至于原告的房屋在出租之前的原状是什么样的，我公司不知情，也与我公司无关。原告请求我公司将案涉房屋恢复原状，于法无据。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，恳请法院查明本案事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年，原告刘亚丽父亲刘勇友代表刘亚丽与被告杨磊签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将坐落于信阳市民权路9号楼145号一层到三层房屋出租给杨磊使用，租用房屋期限为15年，即自2013年7月1日至2028年6月30日止，一次性交清租房保证金10000元，第一年租金60000元，第1-第10年每年租金在租金（即第一年房租）基数上每年增长10%，第11-第15年租金在第10年的基数上每年增长6%，直到房屋租赁期限届满为止。杨磊应于每年合同周期到期前10天向甲方交付租金，若逾期拖欠，按每逾期一天加罚租金标准5%的滞纳金，连续拖欠租金一个月的，原告有权解除租赁关系,收回房屋，杨磊并付清欠租。杨磊应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，如因使用需要对原告管理的房屋进行装修，必须书面征得原告同意后方可进行施工，各项费用杨磊自行承担，杨磊退租时，应当提前三个月书面通知原告，经结清房租，交验房屋装修设备无误后，交清水电费，解除租赁关系。另查明，2013年被告杨磊与案外人赵伟同合伙投资开设“七天酒店”，且杨磊与原告父亲刘勇友签订上述《房屋租赁合同》，租赁原告房屋用于经营，2016年赵伟同将其股份转让给杜定涛，且2016年至2019年期间酒店正常运营并按期缴纳了房租。2019年7月5日，杜定涛的妻子岳群及其朋友董志强作为甲方又与被告途乐酒店的法定代表人余有彬签订了《酒店项目股权转让协议》，协议主要约定：将岳群、董志强持有的80%的酒店股权转让给余有彬，酒店位置为信阳市浉河区民权路9号楼145号1-3层房屋，即本案原告出租给被告杨磊的房屋。且协议中的补充事宜载明：杨磊自愿放弃优先购买甲方股份，同意乙方收购甲方股份后享有的一切甲方的权利和应承担的义务。途乐公司承接股份后，其法人余有彬向原告方支付了2019年7月1日至2019年12月31日半年的租金53147元。后因租金问题未达成一致，被告途乐酒店表示到期后不再续租并于2019年9月同隔壁房屋144号房东签订了《商业用房出租协议》，且当月原、被告双方曾因租金问题有过接处警记录。被告途乐酒店于2019年12月搬离涉案租赁房屋，该房屋入户门被锁至今，双方在庭审中均否认自己存在锁门行为，但原告提交的通话录音中杨磊表示钥匙在酒店处，但双方对于酒店恢复事项存在争议。另被告亚泰酒店2017年成立，登记法定代表人为郑术勤即杨磊的妻子，股东登记显示为杨磊和郑术勤，该公司注册地址于2020年7月10日由信阳市浉河区民权路万家灯火9号楼145号变更为河南省信阳市浉河区车站街道万家灯火9号楼102号。还查明，原告刘亚丽的父亲刘勇友曾因同一事实向本院提起过诉讼，本院作出(2020)豫1502民初4575号民事裁定书，认定合同约束的主体是刘亚丽与杨磊而驳回原告刘勇友的起诉，现原告刘亚丽提起本次诉讼。以上事实由原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、公司工商信息登记、银行转账记录、接处警登记表、《酒店项目股权转让协议》、《商业用房出租协议》、现场照片、信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4575号民事裁定书及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告刘亚丽的父亲刘勇友与被告杨磊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律规定，合法有效，本院予以确认，故合同签订的双方均应当按照合同的约定，行使权利并履行义务。庭审中原、被告双方对于租赁主体及租赁合同是否已经解除存在较大争议，原告要求被告杨磊继续履行合同并支付租金，而杨磊认为合同已经解除且其已搬离了房屋，要求驳回原告的诉讼请求。首先关于承租主体问题，被告杨磊辩称其曾与原告有过租赁关系，现租赁关系已经解除，原合同中的权利义务均由房屋实际承租人途乐酒店承继。但庭审中已查明，2013年杨磊与赵伟同合伙时，独自与原告父亲刘勇友签订了《房屋租赁合同》，2016年赵伟同将其股权转让给杜定涛，2019年杜定涛的妻子岳群和朋友董志强在杨磊自愿放弃股东优先购买权的前提下又将其80%股权转让给了途乐酒店的法定代表人余有彬。虽然酒店的股东及股权存在多次变更和转让的情形，但被告杨磊自2013年以来均以其个人或妻子的名义实际享有酒店的股权且负责酒店租赁沟通的具体事宜。故本院认为，作为租赁合同的签订人，其与合伙人之间的股权转让和变更均属于其内部行为，在租赁合同并未到期且新股东也从未与原告签订新的租赁合同的情况下，被告杨磊应当认定为承租主体，因租赁合同产生的相关权利与义务应当由被告杨磊承担。而被告亚泰酒店与被告途乐酒店虽然在不同时期可能实际使用了涉案房屋，但其与原告之间并未签订任何协议，其与被告杨磊如何分配股东权利义务与本案无关。其次，关于合同解除的问题，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限自2013年7月1日至2028年6月30日，现仍在租赁期内，且根据合同第十三条“乙方退租时，应当提前三个月书面通知甲方，经结清房租，交验房屋装修设备无误后，交清水电费，解除租赁关系”的约定，如被告杨磊主张其已协商解除了与原告的租赁关系，应当提交相应证据予以证明。庭审中被告杨磊、被告途乐酒店均表示已经口头告知了原告不再租赁，但均未提交任何证据证明其已经书面通知了原告并按约定在验收后向原告交付了房屋。因此，在未有任何房屋交接手续或证明情况下，涉案租赁房屋仍应当认定属于承租方占有，对于被告方认为已解除合同且交付房屋的抗辩，本院不予采信。但被告方已经明确以自己的行为表示不再继续履行合同，该合同应予以解除，故对于原告的第四项要求被告继续履行合同的诉请已经无法实现，本院不予支持。但对于原告主张拖欠的租金，可从2020年1月1日起按照合同约定数额计算至原告诉请之日止（2020年11月19日），共计97674元【2020年1月1日至2020年6月30日的租金53147元＋2020年7月1日至2020年11月19日的租金44527元（106294×110%÷365天×139天）】。对于原告主张的按日5%收取滞纳金，因被告方于2019年12月已搬离房屋且明确表示不再续租，双方已就租赁问题产生纠纷，本院实际支持的是被告无法证明其完成交付房屋而产生的占用期间的费用，故对于该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求恢复租赁房屋原状的诉请，庭后经现场勘查原告租赁房屋的结构确实存在一些不合常理之处，但因原告方并未提交租赁前房屋结构及装修的具体情况，现对于更改的内容及应当恢复的事项无法确认，原告可待证据补强后另案主张权利。综上依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告杨磊应于本判决书生效后十日内一次性支付原告刘亚丽租金97674元。二、驳回原告刘亚丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3701.4元，减半收取计1850.7元，由被告杨磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 万 欣二〇二一年二月五日书记员 余启娜