北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17851号原告（反诉被告）：深圳市丰乐公寓管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道滨海社区，统一社会信用代码91440300MA5ERJF70L。法定代表人：钱国森，董事长、总经理。委托诉讼代理人：杨亭，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴蛟雷，北京市通商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京恒晋华成酒店投资管理有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113076579311B。法定代表人：刘哲，总经理。委托诉讼代理人：王淑娟，北京京乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳松杰，北京京乾律师事务所实习律师。原告（反诉被告）深圳市丰乐公寓管理有限公司（以下简称丰乐公司）与被告（反诉原告）北京恒晋华成酒店投资管理有限公司（以下简称恒晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丰乐公司委托诉讼代理人杨亭、裴蛟雷，被告（反诉原告）恒晋公司委托诉讼代理人王淑娟、柳松杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰乐公司向本院提出诉讼请求：1．确认《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2．判令被告向原告返还租金共计人民币1700000元；3．判决被告向原告返还租赁保证金共计人民币200000元；4．判决被告返还原告装修补偿款共计人民币2100000元；5．判决被告向原告支付上述款项自原告实际支付之日起至被告返还之日止的利息；6．判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月16日，原告丰乐公司（原名“深圳市丰乐物业有限公司”，2019年10月17日名称变更为现用名）与被告恒晋公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：由原告承租被告位于北京市顺义区七天酒店位置的房屋（下称“租赁房屋”），租赁期限为自2018年9月16日起至2028年7月31日止，租金为85万元/年，租赁保证金为20万元，装修补偿款为210万元。双方在《房屋租赁合同》中确认，租赁房屋的用途为“酒店及公寓”，“由于重新办理酒店公寓执照特别是消防比较困难，且耗时较长。鉴于以上原因甲方的酒店证照愿意给乙方无偿使用”，“详见证照使用协议双方另行签订”。另外，如果租赁房屋已经设立法律实体，被告应协助原告在此地址设立公寓管理有限公司。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告支付了自2018年9月16日至2020年9月15日共计两年的租金170万元、租赁保证金20万元、装修补偿款210万元。关于甲方证照的使用问题，双方进行了多次沟通，但被告始终拒不同意签署《房屋租赁合同》中约定的“证照使用协议”，导致原告始终无法获得经营案涉项目的合法资质，无法通过网络平台进行正常的招租等经营活动。同时，在《房屋租赁合同》签订前，被告的工商注册住所地即为租赁房屋所在地址。在《房屋租赁合同》履行的近两年时间内，被告始终未将其工商注册地址迁移，导致原告无法在此地址注册公寓管理有限公司，不满足在租赁房屋经营公寓的法定条件。2019年10月，基于×××人民政府严格管控酒店公寓行业的要求，×××联合执法队对案涉项目进行联合检查，由于本项目没有经营资质，被认定违法经营，联合执法队要求丰乐公寓公司尽快清退租客。2020年初，×××人民政府进一步严格管控酒店公寓行业，×××政府部门明确禁止丰乐公司继续经营案涉房屋。2020年2月2日，×××人民政府强制征用案涉房屋用作新冠肺炎疫情的隔离点。自2020年2月2日起至今，案涉房屋未再进行对外出租。因被告拒不提供经营证照、不配合原告取得合法的经营资质，加之新冠肺炎疫情的影响，原告承租租赁房屋用于酒店及公寓经营的合同目的已无法实现。2020年7月30日，原告向被告发出《解除合同通知函》，告知被告《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除，并要求被告返还租金、租赁保证金、装修补偿款并办理房屋交接手续，被告于当日收到上述通知函。2020年8月26日，双方共同办理房屋交接手续，要求被告向我方返还房屋租金、租赁保证金、装修补偿款。被告恒晋公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告从未拒绝与原告签署“证照使用协议”，原告每次要求使用被告营业执照和公章，被告均按照《房屋租赁合同》的约定无偿借给原告使用，在合同签署后就将营业执照复印件盖章后交给原告，且双方从未约定签署“证照使用协议”为履行《房屋租赁合同》的前提条件。二、原告自2020年7月29日起以“新冠疫情”为借口单方向被告提出解除合同，该行为构成根本违约。三、被告并未在涉案房屋上设立任何法律实体，且法律并未禁止“一址多照”，不存在原告所述因被告未将工商注册地址迁移，无法进行工商注册的情形。四、原告所述“因被告拒不提供经营证照、不配合原告取得合法经营资质，加之新冠疫情影响，原告承租租赁房屋用于酒店及公寓经营的合同目的无法实现”与事实不符，其真实目的系违法解除合同并拒绝承担违约金，应当承担违约责任。反诉原告恒晋公司向本院提出反诉诉讼请求：1．确认《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除；2．判决反诉被告向反诉原告支付违约金人民币850000元；3．判决反诉被告向反诉原告支付2019年8月28日至2019年9月5日逾期支付租金产生的违约金38250元；4．反诉被告向反诉原告支付2018年9月至2019年8月的有线电视收视费10368元；5．判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月6日，反诉原告恒晋公司与反诉被告丰乐公司（原名“深圳市丰乐物业有限公司”）签订《房屋租赁合同》，双方约定：由反诉被告承租租赁房屋，《房屋租赁合同》签署后，反诉原告一直善意履行合同，并已根据合同约定于2018年9月16日将全部租赁房屋交付反诉被告。反诉被告自2020年7月29日始即以“新冠肺炎疫情”等作为借口向反诉原告提出解除《房屋租赁合同》，此时根据《房屋租赁合同》第3．1条约定（租赁期限自2018年9月16日起至2028年7月31日止，共计120个月），合同尚未到期；反诉被告突然单方于2020年7月29日向反诉原告发出《解除合同通知函》，反诉被告前述行为已构成根本违约，根据《房屋租赁合同》第9．5条之约定，若反诉被告欲解除合同，应提前2个月向反诉原告提出，并向反诉原告支付当年租金（即人民币85万元）的违约金，且反诉原告有权不予退还反诉被告未到期的房屋租金及押金，房屋的所有装修归反诉原告所有。另，反诉被告应于2019年8月27日之前支付租金，但其实际交纳租金的日期为2019年9月5日，逾期支付租金9天。2019年9月6日，反诉原告向反诉被告送达了违约金交款通知书，并由反诉被告的员工予以签收。反诉被告应按照合同约定向反诉原告支付自2019年8月28日起至2019年9月5日的逾期付款违约金为38250元。同时根据《房屋租赁合同》附件二第一条的第8点：有线电视：反诉被告可根据经营需要自行安装，反诉原告应积极配合。反诉被告按照附件二的约定安装了有线电视，但一直未支付自2018年9月至2019年8月的有线电视的费用。因此，反诉被告应支付自2018年9月至2019年8月的有线电视的费用为10368元。反诉被告丰乐公司辩称，基于恒晋公司违约行为及相关法律规定，丰乐公司有权解除涉诉《房屋租赁合同》，无需向恒晋公司支付违约金。一是涉诉房屋在使用上存在行政管理限制，恒晋公司拒不履行合同义务，丰乐公司无法进行经营活动，致使合同目的不能实现；二是恒晋公司延迟履行协助丰乐公司办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，丰乐公司有权行使法定解除权；三是涉诉行为系“带照经营”，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第10条规定，因承租人带照经营行为导致租赁合同无法继续履行，当事人一方可据此解除合同，丰乐公司有权解除《房屋租赁合同》；四是《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除，并非2020年8月26日；五是本案涉及恒晋公司违约加之带照经营的法律性质，丰乐公司解除合同不属于违约行为，不应承担违约责任。且恒晋公司主张违约金过高，应该根据法律以实际损失为基准，并综合多项因素予以确定。《房屋租赁合同》第4．5条约定，丰乐公司应于收到发票后10日内支付租金，丰乐公司于2019年9月5日支付第二期租金，早于租金起算周期未构成违约，即使丰乐公司逾期9天支付房租，逾期天数极短。关于违约金不应该超过LPR的四倍，即年利率17%的标准，恒晋公司主张利率过高，应予调减。2019年8月期间的有线电视费无异议，但9月之后的费用不是丰乐公司产生，且已经超过了本案审理范围，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《房屋租赁合同》、付款凭证、解除合同通知函及寄送凭证、租房交接签收单、照片、补充协议、电话录音，被告提交的微信聊天记录、回复函、《复工复产申请书》、《酒店复工复产方案》、房屋所有权证、2013年《房屋租赁合同》、票据送达凭证、发票、照片、企业信息公示报告，本院调取的回函，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：房屋坐落为顺义区×××的涉诉房屋登记于北京市京龙商贸有限责任公司名下，2013年7月25日涉诉房屋租赁给北京龙都瑞祥酒店管理有限公司，2014年4月15日北京市京龙商贸有限公司（甲方，出租方）与北京龙都瑞祥酒店管理有限公司（乙方，原承租方）、恒晋公司（丙方，现承租方）就涉诉房屋签订《房屋租赁合同补充协议》，约定涉诉房屋由北京市京龙商贸有限责任公司直接租赁给恒晋公司，租金结束日期为2028年7月31日。2018年9月恒晋公司（出租方，甲方）与丰乐公司（承租方，乙方）就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况，房屋位于北京市顺义区×××（原×××院内）七天酒店位置，实际租赁房屋建筑面积约为1569平方米，范围是04号楼1层至3层。1．6鉴于目前市场情况，乙方也充分的调查了市场情况，如果重新办理酒店公寓执照特别是消防比较困难，且耗时较长。鉴于以上原因甲方的酒店证照愿意给乙方无偿使用，乙方只能用作经营使用绝不另作他用。但经营过程中乙方负完全责任，任何经营责任都与甲方无关。详见证照使用协议双方另行签订。甲乙双方同意租赁房屋作为酒店及公寓使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定……三、交付日期和租赁期限，3．1甲、乙双方约定，甲方于2018年9月16日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2018年9月16日（起租日）起至2028年7月31日止共计120个月，……四、租金、支付方式和期限，4．1甲、乙双方约定，自2018年9月16日（起租日）起，前3个租赁年度租赁范围租金不变，租金为??85万元/年，即第一年的租金为??85万元。每三年租金递增5%每年房租明细及递增见本同……4．2房屋租赁保证金：在本合同签订后3日乙方应向甲方支付??20万元作为租赁保证金，保证金作为乙方履行本合同规定义务的保证，甲方有权使用保证金充抵乙方欠付甲方的水、电、燃气费等费用。本合同租赁期届满，乙方结清所有费用后3日内，甲方应无息返还乙方交纳的保证金。……4．5后期甲方应于每年租金开始前30日内将下期租金总额的正规房租增值税专用发票交付到乙方，以便乙方安排付款，乙方应于收到发票后10日内支付甲方本期全部租金。如果由于甲方未能按时交付发票而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无需向甲方支付违约金。乙方未按照约定支付租金需要承担违约责任并支付违约金。4．6因甲方将房屋已进行装修装饰，甲方在出租给乙方时，不得搬离或拆迁任何装修及装饰物，后续乙方自行处理，乙方同意给付甲方??210万元作为装修补偿款。……6．6乙方办理消防、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。甲方以（已）明确告知此项目如果重新办理消防等证件比较困难，并且甲方已经将证照无常（偿）给付乙方使用，所以甲方不承担办理证照的任何责任。……9．3．甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。……9．3．7乙方延迟支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知后，乙方自收到该催款通知超过15天仍未付款的。……9．5本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋12个月租金的违约金后方可解除合同，未到期的租金及押金不予退还。若乙方单方解除合同的，乙方房屋所有的装修归甲方所有。十、违约责任，……10．4乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0．5%支付违约金。违约金支付需要下个月租金一起支付，如果没有按照约定支付违约金参照9．3．7条款。……十三、其他条款，……13．3甲方出租给乙方房屋如已设立公司、代表处、分支机构（简称“法律实体”），甲方应协助乙方能够在此地址及时设立公寓管理有限公司。本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。双方均确认丰乐公司于2018年9月20日向恒晋公司给付房屋租赁保证金20万元，于2018年9月20日、2018年9月30日共计给付装修补偿款210万元，于2018年10月15日给付第一年房屋租金85万元，于2019年9月5日给付第二年房屋租金85万元。2020年7月29日丰乐公司向恒晋公司发送《解除合同通知函》，载明：因自2002年2月开始全国新冠肺炎疫情严重，北京市顺义区×××人民政府于2020年2月26日至2020年3月12日将本租赁物作为隔离点使用，且本租赁物自政府2020年3月12日撤离到原合同解除之日就一直空置，无法正常对外营业，一直处于亏损状态。本公司已向贵公司支付了至2020年9月16日的全部租金，自政府征用本租赁物2020年2月26日起至2020年7月31日止，本公司实际租金损失为36．6万元。因新冠肺炎属于不可抗力事宜，从根本上导致原合同目的无法实现，本公司根据《合同法》第94条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”及《合同》第117条等规定，特通知如下：1、本公司主张原合同于2020年7月31日解除；2、贵公司应自收到本函之日起3个工作日内退还本公司已支付尚未到期的租金109153元（尚未到期的租金：2020年8月1日-2020年9月16日）；3、贵公司应自收到本函之日起3个工作日内退还本公司支付的租赁保证金20万元；4、贵公司应退还已支付尚未到期的装修补偿款168万元；5、本公司将于2020年7月31日将房屋交还贵公司，请贵公司届时做好准备，指派人员与本公司完成交接工作。2020年8月24日恒晋公司工作人员向丰乐公司送达《回复函》，回复函表示未同意丰乐公司的单方解除合同的行为，丰乐公司如单方面解除合同按照《房屋租赁合同》第9．5条执行违约金。丰乐公司认为恒晋公司未将其工商注册地址迁移，拒不提供经营证照、不配合原告取得合法经营资质，导致其无法完成注册登记并办理特种行业许可证，丰乐公司提供其代理人与北京市顺义区市场监督管理局工作人员的电话沟通记录证明2020年8月前不允许“一址多照”，内容为：裴蛟雷：今天8月份的时候我们去咱们那现场办营业执照，当时说是，这上面已经有一家公司了，我们当时没法办，后来我们听说这个政策好像放开了，现在咱们能办了是吧。工作人员：可以，……可以注册俩。裴蛟雷：当时八月份不行，咱们现在政策放开了是吧？工作人员：对，之前那是不允许，就是一个地址一个照，现在是允许的。丰乐公司表示疫情之后对行业监管更加严格，导致政策收紧使其无法继续经营。恒晋公司表示注册地址为一个区域，涉诉地址从未禁止“一址多照”，提交其与办证人员的微信聊天记录，证明涉诉地点可以迁入丰乐公司的营业执照。恒晋公司亦表示其已为丰乐公司办理营业执照提供相关资料，并提交双方微信聊天记录证明其积极配合丰乐公司办理注册登记等事宜，其中：“恒晋公司工作人员：丰乐自己申请个执照、自己办理银行、税控，合同范围内，想干什么都可以，这样不很好嘛；丰乐公司工作人员：是这样的，我们成立一个新的牌照非常非常的麻烦，要很多人签字，还要上会，最后总裁都要签字；恒晋公司工作人员：丰乐的执照迁址到枯柳树也可以呀；丰乐公司工作人员：用我们原来的这个牌照牵地址到枯柳树可以……”。恒晋公司还提交了多份企业信息信用报告用以证实在涉诉地址曾注册过多个营业执照，其中包含酒店、住宿等性质的企业。另，恒晋公司表示丰乐公司在疫情后已向政府申请复工复产，并未导致丰乐公司经营目的未能实现，并提交《复工复产申请书》、《酒店复工复产方案》等予以佐证。丰乐公司表示2020年5月25日虽然申请复工复产，但后沙峪政府相关部门并未接收材料，原因是丰乐公司使用恒晋公司执照经营不合法，故其搬离涉诉房屋之前一直无法经营。双方均确认丰乐公司在涉诉房屋营业地址挂的是恒晋公司提供的营业执照复印件及特种行业许可证。本院于2021年1月14日向北京市顺义区市场管理局发函询问涉诉地址存在注册登记多个营业执照的限制、是否有注册酒店、住宿方面企业的登记限制。北京市顺义区市场监督管理局于2021年1月25日向本院回函：“经核实，对于北京市顺义区×××地址注册登记多个营业执照，我局没有限制；对于北京市顺义区×××地址注册酒店、住宿方面，我局亦没有登记限制”。对该份证据双方认可真实性。丰乐公司表示该回函仅说明目前涉诉地址实行“一址多照”政策，在2020年8月前确存在“一址一照”限制。行政管理限制并非是指某一地址能否注册登记酒店公寓，而是指是否存在行政审批、行政许可等限制。在涉案地点经营酒店需要取得营业执照和特种行业许可证，故北京市顺义区市场管理局回函并不代表丰乐公司在涉诉地点经营酒店公寓无需经过行政审批并取得行政许可。恒晋公司表示其于2019年8月16日将下期房租85万元的增值税专用发票送达给丰乐公司，丰乐公司应于2019年8月26日之前支付房屋租金，但丰乐公司实际交纳租金的日期为2019年9月5日。丰乐公司认可收到增值税专用发票及交纳房屋租金的日期，表示其虽晚于收到发票十日内付款，但仍在交纳租金的期限内完成租金交纳，恒晋公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。丰乐公司表示涉诉房屋内的装修应当归其所有，并提交《补充协议》，《补充协议》约定丰乐公司向恒晋公司支付210万元装修补偿款后，视此装修为丰乐公司所有，后续如丰乐公司发现当地政府有拆迁行为的，恒晋公司承诺对政府或开发商补偿的属于丰乐公司的一次性投入补偿款及经营补偿款全部归丰乐公司，恒晋公司不作任何截留。协议下方有双方公司盖章，恒晋公司处有殷乐乐签字。恒晋公司对《补充协议》的真实性不予认可，表示即便该协议是真实的，也仅是针对政府拆迁情形进行约定。恒晋公司表示其于2013年租赁涉诉房屋时花费加建及装修费用1600余万元，于2016年改造涉诉房屋花费300余万元，于2020年9月翻新涉诉房屋时更换了地板、墙面、床、软装，花费290余万元，且丰乐公司于2020年8月26日交接涉诉房屋时已将空调、洗衣机、电脑等可移动的家具家电搬走，并提供相应照片予以证明。丰乐公司表示其自行购置的冰箱、洗衣机搬走了，其他未动，其提交2020年8月26日双方签署《租房交接签收单》，“其他交接物品说明”载明：“房卡：58张，中控室钥匙壹把，电脑密码：8888”，其表示如果搬走电脑不会向恒晋公司留下密码，丰乐公司提交对比照片，表示涉诉房屋被收回后，恒晋公司利用丰乐公司的装修继续进行公寓经营。从照片中可以看出涉诉房屋内壁纸、部分软装前后有变化，其余未看出明显变化。恒晋公司自行制作的说明无任何证据支撑，照片显示装修较为简陋，且租金非常低，可见恒晋公司称支出巨额装修费与事实不符。丰乐公司确认其于2018年9月至2019年8月确实使用了恒晋公司提供的有线电视服务，愿意以票据为准承担恒晋公司代为垫付的费用。恒晋公司提交广播影视服务、收看维护费发票10368元。庭审结束后恒晋公司称其开票错误，有线电视费应为12528元。因恒晋公司在法庭辩论终结后增加诉讼请求，对增加部分本院不予处理。本院认为：根据庭审情况及双方陈述意见，总结本案的主要焦点为：谁是合同的违约方及违约责任的承担。经查，恒晋公司已经将其营业执照及特种行业许可证无偿提供给丰乐公司使用，符合双方《房屋租赁合同》的相关约定，丰乐公司称还需要将经营资格一并交给其使用，包括以被告身份收取租金及开具发票等内容，但双方并未对此进行明确约定，丰乐公司主张无事实依据。丰乐公司表示恒晋公司未将其注册地址迁走导致其无法完成注册并办理营业资格的意见，恒晋公司提交了多份企业信用信息公示报告，可以证实并不存在丰乐公司主张的“一址多照”限制，且根据北京市顺义区市场监督管理局回函可知，涉诉房屋所在地的注册登记未限制有多个营业执照，对登记注册酒店、住宿方面也未有限制，故丰乐公司未完成注册登记及办理特种行业许可证与恒晋公司未将注册地址迁出并无关系。丰乐公司亦未提供证据证明恒晋公司存在拒不提供经营证照，拒不配合其取得合法经营资质的情形，另结合其于2020年7月向恒晋公司提出解除合同时，也并未说明恒晋公司存在任何违约事由，仅以疫情无法经营一直亏损为解除合同理由。丰乐公司主张解除合同系因新冠疫情导致合同无法继续履行，但未提交证据予以证明。综上，恒晋公司并不存在违约行为，丰乐公司在未与恒晋公司协商一致的情况下单方要求解除合同，已经构成根本违约。关于合同解除的时间，丰乐公司于2020年7月29日向恒晋公司发送《解除合同通知函》，恒晋公司于2020年7月30日签收后于2020年8月24日向丰乐公司送达《回复函》，双方并未就合同解除事宜达成一致意见，因丰乐公司系合同违约方，无合同解除权，故其发送的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力。双方均确认已于2020年8月26日完成涉诉房屋的交接，故本院确定《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除。双方签订的《补充协议》作为《房屋租赁合同》的补充协议应与《房屋租赁合同》一并解除。2020年1月新冠疫情爆发以来，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给丰乐公司使用房屋带来一定影响，但随着防控趋势日渐好转，在2020年7月底时已经较大缓解，如确受疫情影响，丰乐公司可与恒晋公司就租金数额进行协商，而不是单方解除合同。丰乐公司要求恒晋公司返还房屋租金，因丰乐公司在2020年8月26日前实际占有使用房屋，应支付使用期间的租金，如确实存在未正常使用房屋情形也是丰乐公司自己未能办理相关证照及许可证导致，应自行承担不利后果。鉴于2020年3月13日至2020年5月25日期间因疫情原因丰乐公司使用租赁房屋确实受到一定影响，故本院对该期间的租金予以适当减免，具体金额本院酌情确定。双方一致认可丰乐公司已付租金至2020年9月16日，但双方合同约定如承租方单方解除合同，未到期的租金不予退还且房屋所有装修归出租方所有，故对于未到期的租金，恒晋公司无需退还。对于丰乐公司主张退还装修损失，本院亦不予支持。根据双方合同约定，不退还未到期租金、装修损失归恒晋公司及支付12个月租金作为违约金均属于丰乐公司单方违约应承担的违约责任，本院综合本案情况及恒晋公司实际损失情况，判决违约责任以不退还丰乐公司未到期租金及不补偿装修损失为限。双方对于保证金约定在结清欠付费用后无息退还。现恒晋公司主张存在欠付有线电视费10368元并提交了票据予以证实，恒晋公司应将10368元有线电视费扣除后将其余保证金退还给丰乐公司。恒晋公司主张丰乐公司支付的2019年8月28日至2019年9月5日逾期付款违约金38250元，根据合同约定，丰乐公司应于每年租期开始前30日内将下期租金总额的正规房租增值税专用发票交付给恒晋公司，丰乐公司在收到发票后10日内支付恒晋公司本期全部租金。恒晋公司在2019年8月16日将发票送达给丰乐公司，丰乐公司应在2019年8月26日之前支付房屋租金，但丰乐公司未按时交纳租金，应按照合同约定支付违约金，具体违约金数额，本院根据违约情况、恒晋公司实际损失大小等因素酌定确定为3150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市丰乐公寓管理有限公司与被告北京恒晋华成酒店投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议于二〇二〇年八月二十六日解除；二、被告北京恒晋华成酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告深圳市丰乐公寓管理有限公司租金五万元；三、被告北京恒晋华成酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告深圳市丰乐公寓管理有限公司保证金十八万九千六百三十二元（已扣除有线电视费一万零三百六十八元）；四、反诉被告深圳市丰乐公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告北京恒晋华成酒店投资管理有限公司逾期支付租金违约金三千一百五十元；五、驳回原告深圳市丰乐公寓管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京恒晋华成酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万零七百九十元，由原告深圳市丰乐公寓管理有限公司负担一万九千六百四十四元（已交纳），由被告北京恒晋华成酒店投资管理有限公司负担一千一百四十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费六千三百九十三元，由反诉原告北京恒晋华成酒店投资管理有限公司负担五千二百三十元（已交纳），由反诉被告深圳市丰乐公寓管理有限公司负担一千一百六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二一年二月五日法官助理  夏 天书 记 员  孙建伟