上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27662号原告：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：凌菲菲，董事长。委托诉讼代理人：陈江，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁方，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：上海玮哲体育发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：高宋巍，执行董事。委托诉讼代理人：陈愚昕，上海格联律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海波，上海格联律师事务所律师。原告上海西南明园实业发展有限公司(以下简称西南公司)与被告上海玮哲体育发展有限公司(以下简称玮哲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告西南公司的委托诉讼代理人陈江、被告玮哲公司的委托诉讼代理人陈愚昕、夏海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西南公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年5月4日解除；2.判令玮哲公司支付拖欠的房屋租金329,875.2元(自2020年1月1日至2020年5月4日)；3.判令玮哲公司按照同期贷款市场报价利率的1.3倍支付至实际清偿之日止的滞纳金(1月份逾期租金79,843.8元，自2019年12月26日起算，日滞纳金11.97元；2月份逾期租金79,843.8元，自2020年1月26日起算，日滞纳金11.68元；3月份逾期租金79,843.8元，自2020年2月26日起算，日滞纳金11.68元；4月份逾期租金79,843.8元，自2020年3月26日起算，日滞纳金11.68元；5月份逾期租金10,500元，自2020年4月26日起算，日滞纳金1.46元)；4.判令玮哲公司支付中途退租违约金239,531.4元；5.判令玮哲公司支付场地占用费251,580元(自2020年5月5日至2020年8月6日)。事实和理由：本市复兴中路XXX号地下室(以下简称系争房屋)系西南公司所有。2018年3月14日,西南公司与玮哲公司签订了《房屋租赁合同》,约定由玮哲公司承租系争房屋中1,250平方米作为健身会所使用，租期为2018年7月15日至2024年7月14日，每月租金79,843.8元，当月25日前预付下月租金，租金每两年递增8%。2018年7月5日，玮哲公司支付保证金59,687.6元，并承继了其关联企业(上海奇观投资咨询有限公司)之前支付的100,000元保证金，故西南公司依合同共收取保证金159,687.6元。玮哲公司自2020年1月起开始拖欠房租，2020年5月4日向西南公司提出提前解除合同，要求西南公司减免2个月租金，并要求用保证金冲抵2个月的租金。2020年6月17日，西南公司回函认可玮哲公司提前解除合同的时间，但不同意减免租金，在未结清各项应付费用前也不同意用保证金冲抵租金。因玮哲公司长期拖欠房租占用西南公司租金且提出提前解约，西南公司要求玮哲公司支付滞纳金及违约金。2020年8月6日，玮哲公司员工胡某某与西南公司员工陈某、物业公司员工张某某办理了房屋移交手续并确认了截止退租时水电的使用情况。西南公司认为，玮哲公司的行为已严重违反合同约定，应立即支付拖欠的房租并支付滞纳金，合同约定的滞纳金标准为每日千分之三，现西南公司考虑疫情因素调整为按同期贷款市场报价利率的1.3倍计算；玮哲公司不得以保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠租金；非合同约定的解约情况，玮哲公司中途退租应支付相当于第一年月租金三倍的违约金；玮哲公司于2020年8月6日移交租赁房屋，理应支付场地占用费；合同解除后，玮哲公司应当付清所欠租金、违约金、滞纳金及物业水电费等各项费用后，西南公司才返还相应的保证金。玮哲公司辩称，仅同意第1项诉讼请求，双方是协商一致解除合同的，因此不同意其余诉讼请求。关于诉请2，受疫情影响，2020年2月至4月的租金应减免，玮哲公司支付的保证金159,687.6元相当于两个月租金，完全可以用保证金直接抵扣租金。关于诉请3，滞纳金不认可。关于诉请4，由于是双方协商一致解除合同的，因此不存在玮哲公司还需要承担违约金的情形。关于诉请5，合同解除后，玮哲公司一直主张搬离设备或者西南公司认为变卖设备弥补损失也是可以的，但是西南公司不同意让玮哲公司搬走设备，2020年5月4日至8月6日期间不是玮哲公司使用场地，无需承担房屋占用费用。本院认定事实如下：西南公司系争房屋的所有权人。2018年3月14日,西南公司(甲方)与玮哲公司(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定：由玮哲公司承租系争房屋中1250平方米作为健身会所使用，租期为2018年7月15日至2024年7月14日，租赁期开始时每月租金79,843.8元，租金两年内不变，自第三年起每两年递增8%；租金采用先付后用方式，每月25日支付下期租金，否则视为逾期支付，每逾期一日须按逾期支付租金的3‰支付滞纳金；玮哲公司向西南公司支付保证金共159,687.6元。关于房屋返还时的状态，合同第7-1条约定：租赁期满或合同解除提前终止，甲方有权收回该房屋。除甲方书面同意乙方续租或另有约定外，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除等提前终止的当日17：00之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(人民币)30元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。关于解除合同的条件，合同第10-2条约定：甲乙双方同意，由下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按第一年月租金的3倍支付违约金：……(五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过十五日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠租金;……关于违约责任，合同第11-4条约定：合同期间，非本合同规定的其他解约情况，乙方按租赁期第一年月租金的3倍向甲方支付违约金，可中途退租；……2020年2月10日，玮哲公司向西南公司发函《关于疫情期间减免租金的申请》，请求西南公司给予在疫情期间的免租及之后的政策扶持。2020年4月7日，玮哲公司再次向西南公司发函《减免租金、共克时艰》，再次申请：1.对2020年1月23日至3月31日期间的租金予以免除；2.对2020年4月1日至6月30日期间的租金减免50%，且延期至2020年7月-12月分期进行支付；3.2020年7月起租金等费用标准及支付方式按原合同执行。2020年5月4日，玮哲公司负责人通过微信向西南公司工作人员告知准备停业。2020年5月12日，玮哲公司第三次向西南公司发函《关于疫情期间减免租金的申请》，重申请求给予2月、3月、4月免租，1月的房租用保证金作为抵扣，并同时申请停业。2020年6月11日，上海汉盛律师事务所(以下简称汉盛律所)受玮哲公司委托向西南公司发出律师函，函中表明：双方签订的房屋租赁合同已于2020年5月4日解除；就器械设备的搬离，如西南公司同意搬离的，玮哲公司可立即将器械设备搬走，故不存在支付房屋占用使用费的情形；就房屋租金的结算，玮哲公司在西南公司处尚有两个月的保证金，且考虑到本次疫情可享受部分租金减免的情形，玮哲公司希望与西南公司协商租金结算事宜。2020年6月17日，西南公司向汉盛律所回函称同意房屋租赁合同自2020年5月4日解除，但双方对合同解除的其他相关事宜，从未达成一致，并提出：1.西南公司无法定应予减免租金的义务，故不同意减免租金，要求玮哲公司在汉盛律所收到本函之日起3日内，付清其自2020年1月1日至2020年5月4日的租金，共计329,875.2元；2.玮哲公司欠租期间应按逾期支付租金的3‰/日支付滞纳金；3.因玮哲公司欠租已超过15日，应支付违约金239,531.4元；4.合同解除后，玮哲公司一直未返还其承租房屋，每逾期一日，玮哲公司应按30元/平方米支付房屋占用费；5.保证金的余额，在玮哲公司付清承租期间全部应付款项(包括但不限于房租、水、电、物业费、滞纳金、占用使用费及违约金)且按要求办理完交接后，如玮哲公司无其他应扣款情形，则予以无息返还，如保证金金额不足以偿付，玮哲公司还应补足差额。2020年8月6日，玮哲公司员工胡某某与西南公司员工陈某、物业公司员工张某某共同在《单元移交表》上签字，该表上记载了当时水表、电表的读数，截至该日场地尚未清空。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有西南公司提交的不动产登记簿、房屋租赁合同、银收凭证、律师函、西南公司的回函、单元移交表及玮哲公司提交的信函及邮寄凭证、律师函及回函等证据证实，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。原被告均认可《房屋租赁合同》于2020年5月4日解除，本院对此予以确认。本案中，疫情只是阶段性的影响，并非玮哲公司可单方解除合同的理由，玮哲公司无单方解除权，玮哲公司欠付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。关于欠付的租金，西南公司要求玮哲公司支付2020年1月1日至同年5月4日之间的租金符合法律规定，其提出的租金标准亦符合合同约定，但本院考虑到新冠疫情确实对玮哲公司的实际经营产生影响，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，本院酌情支持租金250,031.4元。西南公司主张的逾期滞纳金实际系逾期支付租金的违约金，根据房屋租赁合同约定，玮哲公司应于每月25日支付下期租金，否则视为逾期支付，每逾期一日须按逾期支付租金的3‰支付违约金，超过15日视为玮哲公司违约，西南公司有权单方面收回房屋。玮哲公司本应于2019年12月25日预付2020年1月的房屋租金，因其逾期未付，则逾期超过15日后西南公司即有权单方解除合同，故本院对满足合同解除条件之前15日的逾期付款违约金予以支持。满足解除合同条件之后的逾期付款违约金与解除合同的违约金并存，显已加重玮哲公司的负担，不可重复计算，故对西南公司主张的满足合同解除条件之后的逾期付款违约金不予支持。至于逾期付款违约金的计算基数及标准，本院按照房屋租赁合同约定的月租金79,843.8元为基数按照每日3‰计算15日，酌情支持逾期付款违约金为3,593元。关于解除合同违约金，根据房屋租赁合同约定，租赁期间，非本合同规定的其他解约情况，玮哲公司中途退租的，应按租赁期第一年月租金的3倍向西南公司支付违约金，现西南公司按照该约定向玮哲公司主张解除合同违约金239,531.4元，符合合同约定，本院予以支持。关于解除合同后的房屋占有使用费，根据房屋租赁合同约定，合同解除提前终止的情况下，西南公司有权收回该房屋，除西南公司书面同意玮哲公司续租或另有约定外，玮哲公司应在合同解除当日17：00之前返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日应按(人民币)30元/平方米支付该房屋占用使用费。玮哲公司在2020年5月4日解除房屋租赁合同后至同年8月6日办理房屋交接手续期间，始终未清空房屋内设施，西南公司据此主张房屋占有使用费符合合同约定，但西南公司作为出租方亦负有采取积极措施以避免扩大损失的职责，在玮哲公司就搬离房屋内设施提出磋商要求时，西南公司未积极做出回应并采取配合措施，其就损失的扩大亦负有一定责任。故本院综合考虑双方的责任，参照原每月租金的标准，酌情支持房屋占有使用费119,766元。鉴于本院已对房屋租金、违约金、房屋占有使用费等各项费用作出了处理，为减少当事人讼累，本院对保证金一并予以处理，西南公司应返还玮哲公司租赁保证金159,687.6元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认上海西南明园实业发展有限公司与上海玮哲体育发展有限公司于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月4日解除；二、上海玮哲体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司2020年1月1日至2020年5月4日的租金250,031.4元；三、上海玮哲体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司公司逾期付款违约金3,593元；四、上海玮哲体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司解除合同违约金239,531.4元；五、上海玮哲体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司房屋占有使用费119,766元；六、上海西南明园实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海玮哲体育发展有限公司租赁保证金159,687.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,135.2元，减半收取计6,067.6元，由上海西南明园实业发展有限公司负担2,018.6元，上海玮哲体育发展有限公司负担4,049元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵益萍二〇二一年二月二十二日书记员  徐艳菊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。