北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初36647号原告（反诉被告）：谷美莲，女，1986年10月3日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××被告（反诉原告）：杨爱利，女，1979年11月24日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告（反诉被告）谷美莲与被告（反诉原告）杨爱利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谷美莲与被告（反诉原告）杨爱利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷美莲向本院提出诉讼请求：1、判决杨爱利承担违约责任并支付违约金5000元；2、判决杨爱利赔偿我2个月零1周的房租费用11129元；3、判决杨爱利承担我的误工费442元；4、判决杨爱利支付拖欠的水费1190元；5、判决杨爱利支付拖欠的燃气费207.11元；6、判决杨爱利支付拖欠的卫生费211元（包括2018年和2019年的）；7、判决杨爱利支付不交钥匙导致的开锁费380元。事实与理由：杨爱利承租我位于北京市海淀区××路×号院×号楼×门×号房屋，合同约定起租时间为2018年8月18日，到期日2019年9月30日。因合同到期杨爱利拒不退租。为维护原告合法权益，故诉至法院。杨爱利辩称，我不搬走是有原因的，是因为我与谷美莲签订房屋租赁合同刚刚一个月，洗手间就发生漏水，谷美莲需要请施工队维修，需要整个刨开洗手间，因此我就无法居住了，我说我没有地方住，谷美莲说找酒店给我住太贵，谷美莲就提出解约，我同意了。我提出赔偿一个月的违约金，谷美莲也同意了。我还提出一个月的时间在外找房子租赁，谷美莲也同意了。我在外找了房屋租赁后支付了定金，但谷美莲不退钱给我也不给我解决方案。我找谷美莲要违约金，谷美莲就不同意支付了。实际上谷美莲中途也给我找了酒店居住，要求我必须回来居住，我不同意，因为我已经与别人签订了租赁合同，而且谷美莲押着我10000元的房租，说要查查为何卫生间会漏水。我已经支付了一年的房租，我要求谷美莲先退我一半的房租我好支付另外的租金，但谷美莲也不退我，而且也不给我违约金。谷美莲说我找的房屋自己去解决。我没办法就住在谷美莲的房屋中，直到我与谷美莲的租赁合同期满。此时我与谷美莲已经没有信赖了，签订租赁合同的时候，我支付了谷美莲一个月的押金，我之前在外找房子与别人签订租赁合同支付了6800元的定金，这是谷美莲让我租赁的房屋。当时我们与谷美莲说谷美莲如果不赔偿我违约金，合同到期后我就多住了二个月，一个月是押金，另外一个月是6800元定金的钱。燃气费我同意承担，但水费我只能承担一部分，我可以给谷美莲1190元的一半，卫生间一直在漏水，1190元的水费是一年期间的。我在涉案房屋中居住了三四年了，但我与谷美莲签署的合同是2018年至2019年期间的，与谷美莲签订合同期间的水费我没有支付，因为刚刚住了一个月就有200多元的水费。卫生费我已经交过了，是楼门长收的钱，无法出具收据，我交了很多年一直都没有收据。开锁费我不认可，锁本来就是坏的，门一直锁不上，谷美莲带着人修理了二次一直没修好，我们之前一直没有锁门。当日我与谷美莲交接的时候因为临时有事我没有去，我让我爱人去看看，结果谷美莲突然就把我微信删除了，就把门自己撬掉了。关于误工费，我不认可，这个事情不是我个人原因引起的。关于承担违约责任支付违约金，我不同意支付，是谷美莲先违约的。基于以上理由，我提交如下反诉请求：请求判令谷美莲退还押金5000元，并要求谷美莲支付我定金6800元、误工费500元。谷美莲对杨爱利的反诉辩称，我同意退还押金5000元，但是6800元损失与我无关，我不同意支付。误工费也不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月18日，谷美莲（出租人、甲方）与杨爱利(承租人、乙方)签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区××路×号×号楼×层×门×号房屋出租给乙方，租赁用途为居住，租赁期限为2018年8月18日至2019年9月30日，月租金5000元。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租赁期内的水费、电费、电视费、燃气费、卫生费等费用由乙方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第八条合同解除部分约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。第九条违约责任部分约定：甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间退还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，杨爱利交纳了押金5000元。租赁期内，因为涉案房屋漏水需要维修，造成杨爱利短期内无法居住在涉案房屋内。双方因此就解除合同或者酒店居住等问题进行了协商，双方存在一些分歧。杨爱利表示因谷美莲不同意支付其居住酒店的费用，谷美莲的爱人于2018年9月25日提出解除合同，让其另外寻找房屋，其表示同意，并要求谷美莲支付一个月的违约金，并给付一个月的腾房时间，谷美莲的爱人也同意了，故其于2018年10月13日在外另行租赁了房屋并支付了定金6800元，该合同约定的入住时间为2018年11月1日。但因为谷美莲反悔，要求其10月19日前必须搬家，如果不搬走就不赔偿违约金，但其在10月19日前无法搬家。在其可以搬家的时候谷美莲突然同意让其去酒店居住并支付酒店的费用，谷美莲不同意退还租金及押金，也不给付违约金，故其只能继续租赁涉案房屋至合同期满。杨爱利向本院提供了其与案外人白某签订的租期为2018年11月至2021年10月的房屋租赁合同、付款凭据及双方产生纠纷后谷美莲爱人在派出所陈述刚开始同意违约的视频。谷美莲表示与其无关，其要求杨爱利在10月19日前搬家，并给付违约金，但是杨爱利并没有在该期限内搬家，并且在11月份入住了酒店，故杨爱利居住该房屋没有受到任何影响，其不应该再支付违约金。2019年合同到期后，杨爱利要求谷美莲退还押金5000元并赔偿损失6800元，谷美莲不予同意，故杨爱利一直居住涉案房屋至2019年12月7日。现杨爱利要求退还押金，谷爱莲表示同意。现谷美莲主张2019年10月1日至2019年12月7日的租金11129元，并要求杨爱利承担违约责任并支付违约金5000元，杨爱利表示如果谷美莲退还押金的话，其可以支付一个月的租金，但不同意承担违约责任，同时还要求谷美莲赔偿定金6800元。经本院与白某联系，白某表示其与杨爱利确实签订了房屋租赁合同，杨爱利支付了定金6800元，但杨爱利退房后，其退给了杨爱利一半的定金。就谷美莲在主张的燃气费，杨爱利同意交纳。就谷美莲主张的水费1190元，杨爱利表示其确实没有交纳2018年9月至2019年9月期间的费用，因为水费突然变高，其对此存疑。涉案房屋需要维修就是因为漏水，其可以支付一半的水费。就谷美莲主张的换锁费380元，其表示因为杨爱利不缴纳房屋钥匙，导致其找开锁公司开锁支付了相应费用，并向本院交纳了300元的收据，杨爱利表示锁本身就是坏的，一直没有锁门。并向本院提供聊天记录，显示杨爱利要求谷美莲修理门锁。谷美莲在本案审理中表示已经修好，杨爱利提供的聊天记录不完整。就谷美莲主张的2018年及2019年的卫生费211元，谷美莲表示2018年的卫生费是其交纳的，每年大概80-100元，两年共计211元。杨爱利表示2018年的卫生费是其交纳的，不是谷美莲交纳的，2019年的卫生费确实没有交纳，每年的卫生费为80-100元，具体金额不清楚。双方就2018年交纳卫生费的情况并未提供相应证据。另，双方均要求对方支付误工费，均不同意给对方支付该笔款项。本院认为，谷美莲与杨爱利签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。在合同履行过程中，因涉案房屋漏水需要维修而影响到了杨爱利的居住，双方在协商过程中，谷美莲或其家属表达了解除合同并支付违约金的想法，导致了杨爱利在外签订租赁合同并支付了定金。根据合同约定，谷美莲提前收房房屋，需提前30日通知杨爱利，但谷美莲并未按照合同约定给予杨爱利一定的腾退期，违反了合同约定，故杨爱利支付的定金损失应由谷美莲承担，根据本院与白某了解的情况，杨爱利因此受到的定金损失为3400元，杨爱利要求谷美莲赔偿6800元之请求，于法无据，本院根据实际损失认定为3400元。杨爱利要求谷美莲退还押金之请求，谷美莲予以同意，本院不持异议。在本院已经判决谷美莲退还押金并赔偿定金损失的情况下，杨爱利应向谷美莲支付2019年10月1日至2019年12月7日的租金11129元，故对于谷美莲该项请求，本院予以支持。对于谷美莲、杨爱利要求对方支付误工费之请求，于法无据，本院不予支持。对于拖欠的水费，考虑到涉案房屋确实存在漏水，本院酌情判定杨爱利支付793元。对于燃气费用，杨爱利同意支付，本院不持异议。关于谷美莲主张的卫生费，因谷美莲现并未提供证据证明涉案房屋确实拖欠了2018年的卫生费，故对于2018年的卫生费，本院不予支持。但杨爱利自认拖欠2019年的卫生费，应予以交纳，具体数额本院参考双方所述的收费标准及居住期限判定为80元。关于开锁费用，因杨爱利在腾退房屋后，并未配合交接房屋，导致谷美莲支付了该笔费用，故该笔费用应由杨爱利负担，本院以谷美莲提供的票据认定300元。合同到期后，杨爱美未按合同约定腾退房屋是因为谷美莲拒绝退还押金等原因所致，并非杨爱利故意不交房，且对于谷美莲的损失，本院已经判决杨爱利进行了弥补，故对于谷美莲要求杨爱利支付违约金之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用二、谷美莲于本判决生效后十日内退还杨爱利押金5000元;三、谷美莲于本判决生效后十日内赔偿杨爱利定金损失3400元;四、驳回谷美莲的其他诉讼请求；五、驳回杨爱利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费264元（谷美莲已预交），由谷美莲负担86元，已交纳；由杨爱利负担178元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费54元（杨爱利已预交），由杨爱利负担17元，已交纳；由谷美莲负担37元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇二一年二月二十三日书记员  汤思淼