贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终346号上诉人（一审原告）：杨万华，男，1961年1月23日出生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人（一审原告）：周静，女，1965年4月13日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（一审被告）：贵州青岗房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市赫章县城关镇小河东三路，统一社会信用代码：915200005692346459。法定代表人：岳廷友，执行董事。被上诉人（一审被告）：张茂云，男，1974年11月19日出生，汉族，住贵州省赫章县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：赵新春、胡昭军，贵州本芳律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：胡昭军，贵州本芳律师事务所律师。上诉人杨万华、周静因与被上诉人贵州青岗房地产开发有限公司（以下简称：青岗公司）、张茂云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人杨万华、周静上诉请求：1.判决上诉人立即为上诉人办理金茂大厦二楼1-2-7号商铺的一切合法手续并履行被上诉人承诺的其它义务，如在一月内不能完善一切合法手续必须立即归还上诉人的购买商铺本金357090元。2.判决被上诉人欠上诉人的商铺租金61099元（其中2017年12月至2019年5月23日止的商铺租金29734元，2019年5月23日的商铺租金11070元，2020年5月23日至2021年2月23日租金20295元）。3.判决被上诉人赔偿上诉人违约金（经济损失）16万元。4.判决被上诉人承担财产保全费3020元，保险费1000元。5.判决被上诉人承担全部案件受理费及其因被上诉人违约给上诉人造成的一切损失。6.判决被上诉人从判决之日起，被上诉人超期支付上诉人金钱加倍支付给上诉方。事实及理由：1.解除合同必经订立合同当事人双方的同意或法院判决，更改或增加合同条款应该由当事人协商一致才可以。张茂云和青岗公司的承诺书或协议与杨万华有经济关系的，在未得到杨万华签字或授权的协议或承诺书都应该是无效的，周静在与被上诉方承诺书上的签字只能代表50%的有效，50%的无效。一审以张茂云写的承诺书为依据进行判决，不以《租赁合同》和《购房合同》为依据，一审以承诺书为判决依据错误。2.根据《合同法》第一百一十三条的规定，违约方应该赔偿守约方经济损失，因为被上诉方未按其承诺履行义务，造成上诉人经济损失高达一百多万元，然而上诉人只要求被上诉人赔偿一十六万元左右，一审未支持上诉人提出的违约金（经济损失）错误。3.被上诉人的违约造成了上诉人支付的保全保险费1000元，保全费3020元，应由被上诉人承担。4.一审开庭时被上诉人代理人只有律师赵新春一人，判决书上代理人有胡昭军错误。5.本案事实不清楚：上诉人购金茂大厦商铺1-2-7号第二次付款分别由五笔款项组成，即：周静交纳现金是147200元，被上诉人应该返还给上诉人的租金：2017年12月23日至2019年5月23日的租金是29734元。2019年5月23日的租金是11070元，上诉人的147200元利息损失6387.51元。被上诉人优惠、周静5608.49元。五笔款项共同抵缴上诉人的200000元按揭款的。按照商品房买卖合同的约定，被上诉人应该支付上诉人未解除合同前的房租款总额的50%，即每季度5535元，直到解除合同之日止。因为上诉方杨万华与上诉方从未有过解除合同的文字口头协议。被上诉人贵州青岗房地产开发有限公司、张茂云均未答辩。一审原告杨万华、周静起诉请求：1.判决解除《商品房买卖合同》，被告立即归还原告购买金茂大厦二楼1-2-7号商铺本金357,090元；2.判决解除《金茂大厦商铺租赁合同》，被告青岗公司支付拖欠原告的商铺租金26,910元（支付商铺租金至合同解除之日）；3.判决被告青岗公司支付原告违约金1,461,946.58元（支付违约金至合同解除之日）；4.判决被告青岗公司承担财产保全费3,020元、保险费1,000元；5.判决被告青岗公司承担因违约给原告造成的打印、复印费340元；6.判决被告青岗公司承担全部案件受理费及其执行费等；7.判决被告青岗公司翻倍支付违约金、返租款。一审认定事实：周静、杨万华系夫妻。2017年12月22日，周静、杨万华与青岗公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：QGFDC-2017-JMDS第100号），青岗公司将其开发的金茂大厦地上第2层1-2-7号商品房出售给周静、杨万华。该合同约定的主要内容：该商品房建筑面积31.53平方米，总价款409,890元，买受人应在本合同签订之日向出卖人交付首期房款209,890元，余款200,000元以银行按揭方式支付，交房时间：2019年3月31日前。同日，青岗公司出具两张收据，载明：今收到周静交来金茂大厦1-2-7号商铺首付款209,890元（实收193,736元）以及契税、登记费、维修基金（最终以实收票据多退少补）16,154元。2019年4月19日，周静、杨万华再次与青岗公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：QG-JM-2019-0127），该合同将2017年12月22日周静、杨万华与青岗公司签订《商品房买卖合同》中的付款方式及期限变更为：分期付款，2017年12月23日已交房款209,890元，买受人应当在2019年5月23日前分期支付房价款200,000元。2019年4月30日，青岗公司出具一张收据，载明：今收到周静交来金茂大厦1-2-7号商铺款，应交152,820元，优惠5,608.49元，实收147,200元。同日，周静、杨万华（甲方、出租人）与青岗公司（乙方、承租人）签订《金茂大厦商铺租赁合同》，该合同约定的主要内容有：1.甲方将其在青岗公司购买的金茂大厦1号2层7号商铺租赁给乙方经营管理；2.租赁期限为2019年3月31日至2029年3月31日止；3.租金：2017年12月23日至2019年5月23日租金按该房屋的建筑面积计算，合计人民币20,988.70元/年，合计共返29,734元；自2019年5月23日至2027年12月22日租金按该房的建筑面积计算，合计人民币44,280元/年；3.双方协商一致确认，自2019年5月23日至2027年12月22日由青岗公司按季度支付该房屋的租金，每季度共计11,070元；4.违约责任：在租赁期内，双方不得无故单方面终止或解除合同，因一方违约导致本合同事实无法继续履行，按以下方式处理：因乙方原因导致本合同解除，则乙方应向甲方支付本合同约定的剩余租赁期限的租金总额的二倍作为违约金。因甲方原因导致本合同解除，则甲方应向乙方支付本合同约定的剩余租赁期限的租金总额的二倍作为违约金，并承担由此给乙方造成的所有经济损失。2019年12月23日，青岗公司（甲方）与周静（乙方）签订承诺书，承诺内容：一、甲方严格按合同约定承担违约金。二、甲方承诺2020年5月1日前仍未完成备案登记，甲方将按乙方交款之日起退还乙方总房款，并按月利息1％的利息支付给乙方，原返租金视为甲方违约补偿，不属于总房款和月利息。退款日期必须在2020年5月10日以前退清总房款及利息。因青岗公司未兑现承诺，周静、杨万华提起诉讼。2020年8月27日，杨万华、周静申请诉前财产保全，同年8月31日作出（2020）黔0527财保35号民事裁定书。另查明，周静所得款项如下：2019年8月份得11,070元，2019年11月22日得11,070元，2020年3月4日得11,070元，2020年5月22日得3,690元，2020年8月1日得50,000元。一审认为，本案争议焦点：一、原告周静、杨万华与被告青岗公司于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》和2019年4月30日签订的《金茂大厦商铺租赁合同》是否解除的问题。原告请求解除该两份合同，被告无异议，故原告的该项请求，予以支持。二、关于被告青岗公司应向原告退还购房款数额的问题。2020年8月1日被告青岗公司向原告支付50,000元，被告青岗公司主张该笔款项为退还购房款，并提供了该笔款的银行指令明细，记载付款用途为“退房款”，而原告主张该笔款为违约金，但未提供证据证实其主张，故认定该笔款项为被告青岗公司退还原告的购房款。虽合同约定该房总价款为409,890元，但原告向被告青岗公司实际交纳购房款为357,090元，扣除2020年8月1日被告青岗公司退还原告的50,000元，故原告要求被告青岗公司退还购房款357,090元，仅支持307,090元。三、关于返租租金和违约金的问题。《商品房买卖合同》《金茂大厦商铺租赁合同》对涉案商铺的交付时间、租金计算标准及支付期限作了约定，后被告青岗公司陆续向原告支付了36,900元租金。2019年12月23日，原告周静与被告青岗公司签订承诺书，承诺书中载明：若被告青岗公司未在承诺的期限内完成备案登记，其将按原告交房款之日起退还总房款，并按月利率1%计付利息给原告，原返租金视为对违约的补偿，不属于总房款和月利息。经审查，该约定是双方当事人对退房后应承担的违约金及返租租金的明确。因原告于2017年12月23日交房款209,890元、2019年4月30日交房款147,200元，故被告青岗公司应分别以上述两笔款项为基数按月利率1%从上述交款之日起向原告计付违约金至合同解除之日（开庭之日，即2020年10月14日）。因承诺书中已对返租租金作了明确，故原告要求被告支付剩余租金的请求，不予支持。四、关于违约金是否调整的问题。原告要求被告翻倍支付违约金，被告请求调减违约金标准，因双方签订的承诺书明确违约金标准为月利率1%，且原、被告均未提供证据证实因违约造成的损失明显过高或过低，故双方要求调整违约金的请求，不予支持。五、原告主张因诉讼产生的打印、复印费、保险费由被告承担，于法无据，不予支持。六、关于被告张茂云是否承担责任的问题。因被告张茂云系被告青岗公司的原法定代表人，其与原告发生的购房、租房业务，系其履行职务的行为，其法律后果应由被告青岗公司承担，原告要求被告张茂云承担责任，于法无据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，一审判决：一、解除原告周静、杨万华与被告贵州青岗房地产开发有限公司于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》和2019年4月30日签订的《金茂大厦商铺租赁合同》；二、由被告贵州青岗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告周静、杨万华购房款307,090元；三、由被告贵州青岗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周静、杨万华违约金（2017年12月23日至2019年4月29日期间的违约金以209,890元为基数按月利率1%计算，2019年4月30日至2020年10月14日期间的违约金以357,090元为基数按月利率1%计算）；四、驳回原告周静、杨万华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4,276元，保全申请费3,020元，由被告贵州青岗房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.一审判决解除涉案《商品房买卖合同》和《金茂大厦商铺租赁合同》是否恰当；2.青岗公司2020年8月1日向上诉人周静支付的50000元款项性质如何认定；3.一审认定青岗公司承担的违约责任是否恰当；4.被上诉人应否赔偿上诉人违约金（经济损失）160000元；被上诉人应否承担涉案财产保全担保保险费1000元；5.被上诉人应否支付上诉人租金61099元。本院认为，关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，上诉人在起诉状中虽未明确提出解除合同的请求，但在一审庭审中已经明确提出其不要商铺，要求退还购房款，解除租赁合同，租金及违约金计算到解除时。被上诉人同意上诉人提出的解除合同的请求。故一审判决解除涉案《商品房买卖合同》和《金茂大厦商铺租赁合同》并无不当。上诉人上诉请求判决被上诉人履行合同与其一审主张相悖，不予支持。关于焦点2，上诉人称被上诉人于2020年7月10日支付上诉人周静的50000元系违约金，而非退还的购房款。经查，上诉人诉称被上诉人承诺于2020年7月10日退还其全部购买商铺的本金及返租违约金，结合被上诉人备注该款项的付款用途为“退房款”的事实，一审认定该款项是被上诉人返还上诉人购房款并无不当。上诉人所举证据不足以证明该款项是违约金，本院对该上诉理由不予采纳。关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，签订于2019年4月19日的《金茂大厦商铺租赁合同》中约定了因被上诉人原因导致该合同解除时被上诉人应当承担的违约责任，签订于2019年12月23日的《承诺书》中约定了因被上诉人未在承诺的期限内完成备案登记时要承担退还购房款并支付利息的违约责任，现上诉人以被上诉人未如期竣工办理完成备案登记等合法手续为由主张解除合同并由被上诉人赔偿相关款项，应当根据订立在后的《承诺书》确定双方的权利义务。上诉人实际交付被上诉人的款项为357,090元，如前所述，被上诉人2020年8月1日向上诉人周静返还50000元购房款，故一审认定被上诉人还应返还被上诉人购房款307,090元并无不当。《承诺书》约定了被上诉人承担违约金的起始时间为上诉人支付购房款之日，并未约定违约金截止到合同解除之日。结合被上诉人返还购房款的实际情况，违约金应截止到被上诉人实际返还房款之日，即：2017年12月23日至2019年4月29日期间的违约金以209,890元为基数，按月利率1%计算；2019年4月30日至2020年8月1日期间，以357,090元为基数，按月利率1%计算违约金；2020年8月2日至2021年2月23日期间的违约金以307,090元为基数，按月利率1%计算；2021年2月24日至被上诉人返还完毕剩余购房款期间的违约金，以实际欠付款项为基数，按月利率1%计算。上诉人关于杨万华对该《承诺书》不知情，该《承诺书》对其无效的上诉理由不能成立，不予采纳，理由如下：1.上诉人一审起诉时称：“由于青岗公司不能按期竣工办理全部合法手续，2019年11月至12月份在周静等人多次的追问下，青岗公司原法定代表张茂云及其公司写下了承诺书，承诺于2020年5月1日前仍未完成备案登记，甲方将按乙方交款之日起退还乙方总房款，并按月利息1％计算给乙方，原返租金视为甲方违约补偿，不属于总房款和月利息。退款日期必须在2020年5月10日以前退清总房款及利息违约金。2020年6月20日，杨万华等到青岗公司项目部商谈，张茂云再次承诺于2020年7月10日退还原告全部购买商铺的本金及返租违约金。”据此可以认定，杨万华对周静与青岗公司签署的《承诺书》是认可的，因只有杨万华认可了该《承诺书》的前提下，才可能有“2020年6月20日，杨万华等到青岗公司项目部商谈，张茂云再次承诺于2020年7月10日退还原告全部购买商铺的本金及返租违约金。”之说。故一审以该《承诺书》为依据，判决被上诉人承担相应的违约责任并无不当。关于焦点4，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张被上诉人应赔偿其损失160000元，主张被上诉人应支付其提供保全担保而支出的保险费1000元，但其所举证据不足以证明其因被上诉人违约造成的实际损失高于《承诺书》约定的违约金，其应承担举证不力的不利后果，一审未予支持上诉人的该两项请求并无不当。关于焦点5，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均同意解除租赁合同，被上诉人已支付的租金，双方在《承诺书》中已经特别约定作为违约补偿，无须返还，但尚未支付的租金，应当终止履行，故上诉人主张被上诉人支付租金已无事实和法律依据，不予支持。另外，被上诉人一审提交的代理人手续符合法律规定，胡昭君一审未出庭，并不影响其代理人身份，上诉人认为一审错列胡昭君为被上诉人代理人的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，其余上诉请求予以驳回。一审判决认定事实及适用法律有误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初4199号民事判决第一项、第二项、第四项，即“解除原告周静、杨万华与被告贵州青岗房地产开发有限公司于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》和2019年4月30日签订的《金茂大厦商铺租赁合同》；由被告贵州青岗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告周静、杨万华购房款307,090元；驳回原告周静、杨万华的其他诉讼请求”。二、变更贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初4199号民事判决第三项为：由被上诉人贵州青岗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人周静、杨万华违约金，违约金的计算方式为：2017年12月23日至2019年4月29日期间的违约金以209,890元为基数，按月利率1%计算；2019年4月30日至2020年8月1日期间，以357,090元为基数，按月利率1%计算违约金；2020年8月2日至2021年2月23日期间的违约金以307,090元为基数，按月利率1%计算；2021年2月24日至被上诉人返还完毕剩余购房款期间的违约金，以实际欠付款项为基数，按月利率1%计算。三、驳回上诉人周静、杨万华其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4276元，由上诉人周静、杨万华负担626元，由被上诉人贵州青岗房地产开发有限公司负担3650元；一审保全费3020元，由被上诉人贵州青岗房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1252元，由上诉人周静、杨万华负担652元，由被上诉人贵州青岗房地产开发有限公司负担600元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年二月二十三日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印