广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35498号原告（反诉被告）：广州高实物业管理有限公司，住所地广州市白云区云城街萧岗连元西街6号A栋503。法定代表人：徐锦豪。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄天才，男，1980年5月21日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县，委托诉讼代理人：李如茂，广东天胜律师事务所律师。原告广州高实物业管理有限公司（反诉被告，以下简称高实公司）与被告黄天才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高实公司的委托诉讼代理人肖成，黄天才及其委托诉讼代理人李如茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州高实物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、被告向原告支付截止至2020年10月17日的使用费121102.9元、水电费29828.75元、垃圾费900元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：连元桥自编14号之五商铺系连元大厦一楼商铺，物业属于广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社（以下简称萧岗十四社）所有。原告法定代表人徐锦豪在整体承租连元大厦后，成立广州高瞻物业管理有限公司（以下简称高瞻物业管理公司，徐锦豪任法定代表人），并以高瞻物业管理公司的名义将连元桥自编14号之五商铺出租给被告使用。2017年7月4日，高瞻物业管理公司与被告签订《租赁合同》，连元桥自编14号之五商铺，使用面积约97平方米。双方约定租赁期限从2017年8月16日起至2020年8月15日止，共计3年。从2019年8月16日起至2020年8月15日止的租金标准为34485元/月，被告应当在每月十日前缴交当月租金、电费（按1.75元/度计）、水费（按7元/吨计）和垃圾费等。被告承租连元桥自编14号之五商铺后，再将该商铺平均分割为三个商铺（现门牌号为××、连元西街4-103、连元西街4-104），每个商铺的使用面积约33平方米，被告将分割后的三个商铺分别转租给三个次承租人。2019年12月18日，萧岗十四社（甲方）、徐锦豪（乙方）、原告（丙方）三方签订《补充协议》，同意自2019年9月1日起，乙方将连元大厦的租赁合同权利义务概括转让给原告，原告取得连元大厦的使用权和经营管理权。因高瞻管理公司与原告的法定代表人均为徐锦豪，两公司工作人员相同。为方便管理，2020年1月13日高瞻物业管理公司被注销，由原告继续履行高瞻物业管理公司与被告之间签订的租赁合同。被告向原告正常缴纳租金和水电等费用直到2020年5月31日。但从2020年6月1日起，被告开始拖欠租金、水电等费用。经原告多次催促，被告拒不缴纳。2020年8月15日，被告承租的商铺租赁期限届满，双方未再签订新的租赁合同。被告既不腾空商铺，也不向原告交还商铺。经原告与次承租人协商，2020年8月21日原告收回连元西街4-104铺。其余商铺未交还，被告怠于履行义务，故提起本诉讼。被告黄天才辩称，原告与我续约的时候，一开始拒绝与我续约，不遵循此前的合同，后来原告要求将租金上涨至58000元，而向我承租的租户不同意上涨租金，然后我将承租的租户押金返还并将重要的东西拿走，我并没有去锁门，合同约定合同到期之后自动处理，但现在是原告不愿意去清理。首先我仅同意按照合同约定支付费用至8月15日，而且当时还收取了我15万元的入场费和85500元的押金没有退回给我，有相应的单据和转账记录，这些款项应该退还给我。原告只是说入场费是享受一个优先续租条件，作为一个承租户不可能只是承租2、3年甚至还为其装修好，根本不符合社会常理。被告黄天才向本院提起反诉请求，1、原告返还押金85500元；2、原告返还续签手续费150000元；3、反诉费用由原告承担。事实和理由：一、诉讼中获悉涉案的租赁物未取得建设工程规划许可证，根据司法解释规定，涉案租赁合同系无效合同，合同无效后，原告应返还押金85500元、续签手续费150000元。二、租赁物业期间，我方经过原告的同意，投入了二十多万元对涉案物业的墙壁、地面等地方进行了装修，原告应赔偿我方装修费的经济损失，我方将另案起诉赔偿装修费损失。三、租赁合同约定使用面积为97平方米，实际使用面积仅为84平方米，我方将另案起诉要求返还多支付的租金。原告广州高实物业管理有限公司对反诉请求辩称：1、对于押金，如法院认定租赁合同无效也愿意退还，双方对此没有争议，没必要再提起反诉。2、续签合同手续费15万元，该费用没有在高瞻公司与被告租赁合同约定，不属于本案反诉内容，我司从高瞻公司承继其合同权利和义务并不包括这一笔费用，其次被告向高瞻公司单方承诺要求支付合同续签手续费15万元，其目的是为了取得续签合同而支付的一个对价，现在被告已经与高瞻公司续签了合同，而且该合同已经履行完毕，现在被告违反其本人承诺，有违诚实信用原则，法院应当不予支持，虽然被告与高瞻公司签订的合同为无效合同，但该合同因为完全得到履行，因此驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、补充协议、明细单、协议书、三方协议书、通知书、商铺交接确认手续、收据、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2013年7月25日，广州市白云区新市街萧岗村第十四经济合作社（甲方）与徐锦权签订《租赁合同》，甲方出租位于广州市白云区新市街萧岗连元桥2号，建筑面积17500平方米，租赁期从2013年8月1日起至2033年2月28日，共19年。2017年7月4日，高瞻物业管理公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，甲方出租的物业位于广州市白云区新市萧岗连元桥自编14号之五，使用面积约97平方米，物业用地性质为村社集体用地，产权属萧岗十四社所有，物业用途为商业，租期从2017年8月16日至2020年8月15日，共计3年，甲方从2017年8月16日起开始计收乙方租金及管理费等费用；房屋租金每月28500元，2017年8月16日起至2018年8月15日月租金28500元，2018年8月16日起至2019年8月15日月租金31350元，2019年8月16日起至2020年8月15日月租金34485元；乙方应在每月十日前或该期前五天内到甲方财务办公室缴交当月租金、费用及由甲方收取的电费（电费1.75元/度），水费（水费7元/吨），甲方有权根据本地区供电供水部门的价格改变而做出相应的调整，甲方根据市政府的有关规定，向乙方收取垃圾保洁及清运费，收费标准按其租用面积、经营行业进行分类，由甲方城管人员上门收取（具体标准见附表），乙方要按月向城管人员支付垃圾保洁及清运费；在2017年7月4日前乙方向甲方交纳85500元保证金，及一个月的租金28500元，该保证金在合同期满后五天内，乙方无违约或者无拖欠租金、费用、水电费、工人工资及无损坏甲方财产的情况下，保证金无息退还乙方。签订合同当天，被告向高瞻物业管理公司交纳保证金85500元，被告将涉案商铺分割成三个商铺（现门牌号为××、连元西街4-103、连元西街4-104）分别出租给他人经营。2015年7月3日，广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社（甲方）与徐锦权（乙方）、徐锦豪（丙方）签订《萧岗十四社租赁合同补充协议书（1）》将甲乙双方在2013年7月25日所签订场地租赁合同中乙方的所有权利义务概括转移给丙方。2019年12月18日，广州市白云区云城街萧岗第十四经济合作社（甲方）与徐锦豪（乙方）、高实公司（丙方）签订《租赁合同》补充协议，因乙方成立丙方公司经营管理，自2019年9月1日起，将2013年7月25日租赁合同及相关补充协议书中乙方的所有权利义务概括转移给丙方。2019年12月20日，高瞻物业管理公司（甲方）与高实公司（乙方）签订协议书，甲方与黄天才于2017年7月4日签订《租赁合同》，甲方将位于广州市白云区新市萧岗连元桥自编14号之五，使用面积约97平方米的商铺出租给黄天才使用，因乙方已经从萧岗十四社取得商铺所在的连元大厦的经营权，经双方协商同意，甲方将租赁合同转给乙方，由乙方承继甲方履行租赁合同约定的权利和义务，乙方有权向承租方黄天才收取租金、水电费和垃圾费等费用。高瞻物业管理公司于2020年1月13日办理工商注销登记。因疫情对租赁影响，高实公司与黄天才及实际承租人达成减免部分租金三方协议书，高实公司减免黄天才部分2月份租金。被告支付租金至2020年5月31日，截止2020年8月15日尚欠水电费29828.75元，垃圾处理费900元。2020年6月15日，高实公司向承租人发出合同到期通知，通知合同将于2020年8月15日到期，不再续租，在8月15日前自行清理商铺内物品，及办理相关手续，逾期将自行清理商铺内物品。经查，涉案物业未办理建设工程规划许可证，经本院释明涉案物业无办理规划报建手续将导致租赁合同无效，高实公司将租金变更为使用费，黄天才提起反诉。黄天才提供与铺位经营人的微信记录，证实2020年8月15日停水电，高实公司否认曾停水电，仅于8月16日对商铺锁门，锁了一天，17日开锁继续使用，高实公司于2020年8月21日与104商铺经营人签订商铺交接确认手续，收回104铺，于2020年9月9日与102商铺经营人签订商铺交接确认手续，收回102铺，于2020年10月17日与103商铺经营人签订商铺交接确认手续，收回103铺。黄天才则对此后情况表示不清楚。高实公司主张2020年6月1日至8月15日租金85656元，8月16日至20日按97平方米计算5天租金5560元，8月21日至9月9日按64平方米计算20天租金15326.6元，9月10日至10月17日按32平方米计算38天租金14560.3元诉讼期间，高实公司与黄天才确认三个铺位102铺、103铺、104铺面积比列为3:3:4。黄天才主张上述商铺的租金均支付至8月15日。黄天才出具2017年7月4日向高瞻物业管理公司出具的承诺书，承诺支付租赁押金85500元及合同续签手续费150000元，其中合同续签手续费于2017年8月15日前付款70000元，2017年9月14日前付款80000元。黄天才另出具转账明细，于2017年7月4日转账70000元，2017年9月15日转账40000元（附言：续约手续费）、2018年1月1日转账33000元、2018年1月7日微信支付7000元。高实公司对没有备注续约手续费的流水资料提出异议。本院认为，高瞻物业管理公司与黄天才2017年7月4日签订租赁合同后将合同权利义务转给高实公司，高实公司与黄天才继续履行2017年7月4日的租赁合同，高实公司与黄天才租赁合同关系成立。由于涉案物业无办理规划报建手续，2017年7月4日高瞻物业管理公司与黄天才签订的租赁合同无效。黄天才实际占有使用涉案物业，仍应向高实公司支付房屋占用费，2020年6月1日起至2020年8月15日止的房屋占用费为34485×2+34485×15/31=85656元，黄天才主张所有分租铺位已于2020年8月15日由高实公司收回，高实公司不予确认，出具商铺交接确认手续，证实104铺8月21日收回，102铺9月9日收回，103铺10月17日收回，8月16日高实公司锁门无法使用，故不应计算使用费，按商铺占租赁面积比例计算各商铺使用费，104铺使用费计算为34485×40%=13794元，8月17日计算至20日，共4日，计算13794×4/31=1779.87元。102铺使用费计算为34485×30%=10345.5元，8月17日计算至9月8日，共23日，计算10345.5×（15/31+8/30）=7764.68元。103铺使用费计算为34485×30%=10345.5元，8月17日计算至10月16日，共2个月，计算10345.5×2=20691元，8月15日后使用费合计30235.55元，总使用费合计115891.55元。黄天才向高实公司支付上述使用费，高实公司诉请超出部分，本院不予支持。高实公司诉请要求支付计算至2020年8月15日的水电费29828.75元、垃圾费900元合理，黄天才对此并未提出异议，该请求本院予以支持。合同无效，因合同取得的财产应于返还，黄天才反诉要求退还押金85500元，本院予以支持。黄天才要求返还续签手续费150000元，黄天才提供注明续约手续费的银行流水金额为40000元，无证据证实双方对该费用进行约定，涉案的租赁合同已实际签订并履行完毕，黄天才要求返还续签手续费，缺乏依据，该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，黄天才向广州高实物业管理有限公司支付2020年6月1日至2020年10月17日房屋占有使用费115891.55元；二、本判决生效之日起十日内，黄天才向广州高实物业管理有限公司支付水电费29828.75元、垃圾费900元；三、本判决生效之日起十日内，广州高实物业管理有限公司退还黄天才押金85500元；四、驳回广州高实物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄天才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1668元，由广州高实物业管理有限公司负担58元，由黄天才负担1610元并于本判决生效之日三日内向本院缴纳。反诉受理费2416元，由黄天才负担1539元，广州高实物业管理有限公司负担877元并于本判决生效之日起五日内向黄天才径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二一年二月二日书记员  郑萍军