山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终261号上诉人（原审原告）：任某，住太原市。上诉人（原审原告）：张某1,住太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某2,住太原市。被上诉人（原审被告）：周某，住太原市。委托诉讼代理人：谷某，北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人任某、张某1因与被上诉人张某2、周某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任某、张某1及其共同委托诉讼代理人赵某、刘某,被上诉人张某2、周某及其委托诉讼代理人谷某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人张某1、任某上诉称，1.撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初4504号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定被上诉人张某2出售房屋的行为系无权处分，《房屋转让协议》对被上诉人周某不具有约束力系认定事实错误，依法应予纠正。首先，一审法院认定上诉人任某与被上诉人张某2双方签订的《房屋转让协议》合法有效，但认为该合同为张某2个人名义签订，对被上诉人周某不具有约束力，无事实和法律依据。上诉人任某与被上诉人张某2在2001年3月22日签订《房屋转让协议》，而被上诉人周某却在二十年之后提出自己对房屋买卖不知情，不符合常理。上诉人于2001年支付73500元房屋转让款在当时是一笔不小的数目，被上诉人周某作为张某2的配偶不可能毫不知情。此外，上诉人已平和、持续地占有涉案房屋近二十年，其居住行为也得到所在单位和社区的认可，被上诉人周某在此期间未提出异议，亦未提起撤销之诉，应视为周某对房屋转让行为的认可。原审法院仅凭被上诉人周某的一面之词便认定房屋转让协议对其不具有约束力，缺乏事实和法律依据。其次，上诉人有理由相信被上诉人张某2有权处分涉案房屋，即上诉人在整个交易过程中是善意的。在2001年，被上诉人张某2作为户主签订房屋转让协议符合当时的交易习惯。涉案房屋产权证上登记的房屋所有权人为被上诉人张某2一人，该房屋买卖行为已得到所在单位的认可，被上诉人张某2将涉案房屋交付上诉人后近二十年内无人提出异议，上诉人有足够的理由相信被上诉人张某2有权处分涉案房屋。可见，上诉人在交易过程中是善意的。在一审庭审过程中，被上诉人周某答辩称其不同意被上诉人张某2将涉案房屋出售给上诉人，对房屋转让事宜并不知情，但被上诉人周某既未提供其不知情的证据，也未提供张某2无权处分的证据，更未提供上诉人不构成善意的证据，被上诉人周某应自行承担相应不利后果。最后，退一步讲，即使被上诉人张某2属于无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人也已善意取得涉案房屋，二被上诉人应当协助上诉人办理过户手续。二、一审法院违背诚实信用原则，在认定合同有效的情况下，却驳回了上诉人要求被上诉人履行合同附随义务即协助过户的诉讼请求，该判决行为破坏了交易的稳定性，不仅无法解决当事人之间的矛盾，还可能给当事人带来无尽的诉累，浪费司法资源，应当依法予以纠正。诚实信用原则是民事诉讼的基本原则，是一种具有道德内涵的法律规范，要求人们在民事活动中应当诚实、守信用、善意行使权利和履行义务。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，上诉人已平和、持续地占有涉案房屋近二十年，其居住行为也得到所在单位和社区的认可，被上诉人在明知涉案房屋已出售给原告的情况下，仍在换证时将涉案房屋登记在二被上诉人名下，二被上诉人明显存在主观恶意，背了诚实信用原则，破坏了市场交易的稳定性，其行为不应得到法院的支持。综上，原判决认定事实不清，证据不足，违反法律规定，恳请贵院在查明事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人张某2辩称，第一，被答辩人张某1作为本案的上诉人主体不适格。被答辩人张某1与答辩人没有订立房屋转让合同，根据合同的相对性原则，双方没有权利义务关系，答辩人没有义务配合其办理房屋产权过户登记手续。第二，被答辩人陈述答辩人拒绝协助其办理过户登记手续的情况并非客观事实。答辩人与被答辩人任某于2001年3月22日签订房产转让协议，两年后的2003年6月收到涉案房屋的房产证，并交付给被答辩人任某。2011年之前的八年时间内，被答辩人任某从未要求答辩人协助其办理房产过户登记手续。2011年后，被答辩人任某才打电话联系答辩人张某2，要求配合其办理过户登记手续。此时妻子周某才知道答辩人与被答辩人任某签订房产转让协议的事实，当时就明确表示不同意出售该房屋。第三，被答辩人的诉求在客观上已无法履行。因涉案房屋系答辩人与周某的夫妻共同财产。答辩人在签订房产转让协议前，并没有征求其配偶周某的意见，答辩人在周某不知情的情况下，背着周某擅自与被答辩人任某签订了房产转让协议。2011年之后，周某知道房产转让的情况后，明确表示在自己的财产权没有得到保障的情况下，不同意办理过户登记。根据民法典第580条的规定，本案答辩人在客观上已经无法为被答辩人办理过户登记手续。第四，被答辩人任某在上诉状中所列理由，多处违背基本事实。被答辩人在上诉状中说被答辩人于2001年支付73500元买涉案房屋的表述与事实不符。实际情况是2001年3月，任某支付了第一笔款7万元，两年后的2003年6月任某才付第二笔款3500元，这有任某自己提供的张某2的收条为证。被答辩人在上诉状中说张某2将涉案房屋交付上诉人后，近20年内无人提出异议，真实情况是2011年张某2的妻子周某第一次得知张某2将二人共有的房屋转让给任某后，周某绝不承认该转让协议。这在一审时由曹吉明的证言为证。被答辩人在上诉状中说周某既未提供其不知情的证据，也未提供张某2无权处分的证据，该房屋转让协议上无周某的签字，张某2无周某的授权委托书，周某也从没有事后追认过，周某并没有在当时签字协议的现场这些特别事实，一审时证人李克颂的证词已经说得很清楚，一审判决书上也予以认定。而任某明知张某2和周某是夫妻关系，三人同时在教育中心工作，该房屋是夫妻的共有财产，却单方和张某2个人签订房产转让协议，应属于不善意取得，理应由被答辩人任某自己承担相应不利后果。法律规定是当事人对自己提出的主张有责任提供证据，任某既主张周某知情，就应拿出周某知情的证据。第五、张某2签订该房屋转让协议并不是自愿的，是被迫签的协议，因当时学校教育中心主任的意思是把这套房子转让给任某，张某2是主任助理，怕影响和主任的关系，就勉强同意了。当时签字的时候只有张某2、任某和李克颂三人在场，从始至终没有跟周某商量过。被上诉人周某辩称：第一，本案事实为周某不知张某2与上诉人任某签署的房屋买卖协议。上诉人任某与被上诉人张某2在2001年3月签订的房产转让协议，周某于1993年调到山西省纺织品进出口公司工作，1998年单位分了房子以后，一直住在桃园北路的房子里，再未回过义井，和原单位没有了联系，亦未听人向其提起过此事。张某22004年前一直在义井上班，中午在涉案房屋里午休，所以周某没对房屋产权产生过怀疑。2004年张某2退二线回家不去住了，告诉周某房子租给任某了，周某也就相信了。从2001年到2011年十年间任某从来都没有要求过户房产，周某根本无从知情。周某知道房屋买卖协议后，自始至终都不同意转让此次房产，至今也从未以任何形式同意过出让此房产。为维权周某积极地采取了补救措施多次与任某交涉过房产过户的事并主动去办理了不动产证，加上了周某的名字。第二，根据合同相对性，该协议对周某没有法律约束力。第三，虽合同有效，合同有效并不是合同继续履行的充分条件，任何合同成立后都有结果不能履行或者没必要履行的可能。虽然说之前订立的合同是有效的，但是被上诉人张某2在完成物权变动时，因欠缺处分权，所以该合同不能继续履行。第四，关于房屋所有权的问题，上诉人并没有取得房屋的所有权，不动产物权所有权以登记为准。该房屋现在的所有权仍然是周某与张某2。第五，1997年3月18日太原化学工业集团有限公司教育中心出具的太原市职工购买公有住房花名登记表，已明确载明该房屋的所有权人为张某2与答辩人周某，上诉人与张某2签订房屋买卖协议的时候，其并不是善意的。张某2自己签的房屋协议并不完全具有处分权，涉案房转让协议没有周某的签字，也无证据证明张某2出售系争房屋时取得周某的授权，或者周某事后对该协议进行过追认，上诉人签订协议时有重大过失。第六，根据上诉人提交的曹吉明的证人证言，可知周某在2011年的时候知道房子被出卖的事实，并不是说20年后才知道。故张某2擅自将系争房屋出卖给上诉人任某、张某1的行为属于无权处分，该协议对周某不具有约束力，周某不同意过户是合理合法的。请中院维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人任某、张某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助二原告将位于太原市××街房屋产权过户至二原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年3月22日，被告张某2（转让人）与原告任某（被转让人）签订《房产转让协议》，约定被告张某2将教育中心义井家属楼1单元1层101号住房（房屋所有权证登记坐落为：义井街南三巷23号9幢38号，简称“涉案房屋”）转让给原告任某。当日，原告根据该协议约定向被告支付7万元后入住涉案房屋，原告于2003年6月4日向被告支付尾款3500元整后，收到涉案房产证原件。原告已依约支付房款，并于2001年起在涉案房屋内居住至今。根据《房产转让协议》的约定，被告应配合原告将涉案房屋过户至原告名下，但时至今日，被告拒绝协助原告办理过户手续，该行为已严重损害原告的合法权益。因此，为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请，支持原告的诉讼请求原审法院查明，2001年3月22日，张某2（转让人）与任某（被转让人）签订《房屋转让协议》，约定张某2将教育中心义井家属楼一单元一层一零一号住房一套，建筑面积72.48平方米转让给任某，转让价格由双方协议认可，不再发生异议。任某以双方认同的基准一次性付款。付款后办理现房交接，任某入住。其余三千五百元整，待张某2拿到房产证后，由张某2交给任某房产证，任某付给张某2三千五百元整。一应手续办完后，张某2自动放弃对该放的产权......将来任某办理房产过户，由教育中心行政科配合，张某2有义务提供一切手续，过户费用由任某承担。张某2出具的收条载明，其于2001年3月22日收到高级中学任某购买张某2住房款7万元；2003年6月4日张某2收到3500元整。根据证人李克颂陈述，任某于2001年至今一直居住于案涉房屋。原告提交的不动产登记簿查询信息证明载明，义井街南三巷23号9幢4单元1层38号房屋的产权人为周某、张某2。原审法院认为，一、关于《房屋转让协议》的效力。张某2与任某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，亦无证据证明张某2与任某具有恶意串通损害周某合法权益的情形，故该协议应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本院对周某以无权处分为由抗辩房屋转让协议无效的意见不予采纳。二、关于《房屋转让协议》的履行。尽管在该协议签订时，周某并未登记于系争房屋的产权证上，但根据婚姻法的规定，系争房屋是被告张某2、周某婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，双方未对该房处分权另有约定，故周某对该房屋享有共有权，共有房屋所有权转移登记需全体共有人同意。本案中，案涉《房屋转让协议》以张某2个人名义订立，无周某签字，亦无证据证明被告张某2出售系争房屋时取得被告周某的授权或者周某事后对该协议进行过追认，故张某2擅自将系争房屋出卖给原告任某、张某1的行为属于无权处分，该协议对周某不具有拘束力，现周某不同意过户，《房屋转让协议》无法履行。故原告要求二被告协助其办理过户手续的诉讼请求现无法实现，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回原告任某、张某1的诉讼请求。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据，二审查明事实同一审查明事实一致。另查明，张某2（转让人）与任某（被转让人）签订《房屋转让协议》有主管教育中心行政科的盖章并有教育中心行政科工作人员李克颂的签字。2003年6月上诉人任某收到初次产权证原件，产权证所有权人为张某2一人。《房屋转让协议》中的教育中心义井家属楼××元房屋所有权证登记为义井街南三巷23号9幢4单元1层38号，该房屋2017年12月25日变更到被上诉人周某、张某2二人共同名下。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人张某1是否可以作为原告提起诉讼及被上诉人应否配合上诉人办理案涉房产过户手续。第一，关于上诉人张某1是否可以作为原告提起诉讼的问题。上诉人张某1虽不是涉案房屋买卖协议的签订人，但该房屋买卖协议的签订及履行均发生在上诉人夫妻关系存续期间，是夫妻共同行为，上诉人张某1具有原告资格。第二，关于被上诉人应否协助上诉人办理过户手续的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。上诉人任某在签订房屋买卖协议后已经支付双方约定的购房款，并实际占有房屋长达二十年之久。现被上诉人周某主张其2011年以后才知道房屋买卖的情形，本院认为，张某2出卖夫妻共有财产属于处分家庭重大财产的行为，房屋初次产权证原件保留在上诉人手中，且上诉人自2001年至今在该房屋居住，虽被上诉人周某辩称，其以为该房屋2004年时由张某2出租给任某居住，但房屋多年出租涉及房租、物业等多项事宜，其辩称不知房屋买卖事宜不合常理，故对于被上诉人周某主张其长达十年不知房屋出卖事宜的辩解不予采信。上诉人任某、张某1有理由相信该房屋买卖协议系被上诉人夫妻双方的共同意思表示。该房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当的履行自身的义务。上诉人在签订房屋买卖协议后已经支付双方约定的购房款，被上诉人负有继续履行合同，协助上诉人办理过户的义务。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初4504号民事判决；被上诉人张某2、周某于本判决生效之日起三十日内将位于太原市××街房屋产权过户至上诉人任某、张某1名下。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人张某2、周某负担。本判决为终审判决。审判长 李 清审判员 李 峻审判员 郝文晋二Ｏ二一年二月一日书记员 陶一彪