四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终106号 上诉人（原审原告）：文勇，男，1987年10月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：龙婷，女，1988年3月23日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广安市广达置业有限公司,住所地四川省广安市广安区广宁南路2号1幢1001室。 法定代表人：王成贵，董事长。 委托诉讼代理人：伍国媚，女，该公司员工。 上诉人文勇、龙婷、广安市广达置业有限公司（以下简称广达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5756号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文勇、龙婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持文勇、龙婷的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由广达置业公司负担。事实和理由：1.一审法院对于开发商所建设的房屋是否具备交房条件认识错误。协兴园区建设规划局的《信访事项处理意见》第三条已经认定，法定的交房条件为“竣工验收合格备案后”，目前本项目的开发商未达到法定的交房条件，建设主管部门已对开发商发出《责令整改通知书》，要求停止交房。行政机关已依职权作出不具备法定交房条件的结论，人民法院无权在民事案件中否定行政机关依法行使职权的行政行为。2.一审判决对关键性证据故意回避，缺乏说理。《信访事项处理意见》主要是证明建设主管部门已经认定开发商未达到法定的交房条件，但一审判决对该意见的真实性、合法性、关联性一字未提，对于本案争议的焦点问题即开发商是否具备交房条件故意回避，裁判文书缺乏说理。3.一审中，购房人已经明确提出开发商所提供的五方主体验收因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的禁止性规定而无效，一审法院对购房人的该观点未做任何评论是导致本案裁判错误的根本原因。4.涉案项目的消防工程未进行验收，涉案工程的交房违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的禁止性规定，不具备法定的交房条件，故一审法院认定开发商具备交房条件显然错误。5.一审法院认定交房条件仅需要达到竣工验收即可属于认识错误，竣工验收备案不仅仅是一个简单的备案，还是建设主管部门对建设工程是否竣工验收合格的实质性审查，故取得竣工验收备案表才是开发商交房的法定条件。6.一审法院将逾期交房违约金调整为40元/天明显过低，没有法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持文勇、龙婷的上诉请求。 广达置业有限公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第六章第15条第一款已经勾选交房标准，2020年4月23日五方主体验收已经合格，已达到交付条件，故上诉人的上诉理由不能成立。2.是有《责令整改通知书》，公司当时也进行了整改。3.根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，五方主体验收合格就已达到交房条件。消防问题只是其中一小部分，不属于五方主体验收合格的范围。4.竣工验收合格和竣工验收备案是两个概念，达到竣工验收合格就可以交房，备案在后。5.关于违约金的问题，相关生效判决也是按40元/天计算的违约金，且40元/天的违约金是针对没有来接房的，本案文勇和龙婷是已经接房，对逾期交房违约金已经按照合同约定的标准进行了赔付。 广达置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回文勇、龙婷的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由文勇、龙婷负担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》内容、形式均合法，系双方基于真实意思表示所签订，具有法律效力。合同对于逾期交房违约责任的承担方式有约定，应当严格执行合同约定。2.文勇和龙婷已于2020年5月7日（一审开庭前）接房，并与广达置业公司签订房屋交接费用结算单，确认了逾期交房违约金数额并履行完毕。一审在未查清该事实的情况下判决广达置业公司按照租金方式向文勇、龙婷支付逾期交房违约金没有法律依据。 文勇、龙婷辩称,已接房属实，当时是因为有其他业主主张的逾期交房违约金类案已经诉讼至法院，一审法院判决认定的接房时间是公司发放通知之日，人民法院没有认定后面的违约金，文勇、龙婷所购房屋是刚需房，其为了减少损失就选择了接房。但广达置业公司要求如果要接房就必须接受公司的格式条款内容（按照日万分之0.1的标准计算违约金），签订结算单是广达置业公司的强迫行为，该行为不合法不合理。 文勇、龙婷向一审法院起诉请求：1.判令广达置业公司立即向文勇、龙婷支付截至2020年4月9日的逾期交付房屋违约金7,126元，从2020年4月1日及以后的逾期交房违约金按54.3975元/天计算至房屋实际交付之日止；2.案件受理费由广达置业公司负担。 一审法院认定事实：2018年1月24日，文勇、龙婷（买受人、乙方）与广达置业公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.乙方购买的商品房位于四川省广安市广安区××路××号××号××幢××号，房屋建筑面积为123.24平方米，总价款为543957元；2.该商品房交付给买受人时符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；（2）该商品房已取得房屋面积实测报告书；（3）分期交房的，买受人同意不以第1、2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3.出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；4.除不可抗力外，出卖人未在2019年11月30日前向买受人交付该商品房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。 2020年4月17日，广达置业公司向文勇、龙婷邮寄了接房通知书，通知广发叁号业主从2020年4月30日按楼栋依次接房。文勇、龙婷于2020年4月18日签收。该接房通知书上载明：1栋、2栋接房时间2020年4月30日-5月3日；3栋、4栋接房时间2020年5月4日至5月6日；5栋、6栋接房时间2020年5月7日至5月9日；7栋、8栋接房时间2020年5月15日至5月17日；9栋、10栋接房时间2020年5月18日至5月21日；11栋、12栋接房时间2020年5月22日至5月26日。 案涉房屋分别于2020年1月12日、15日，取得了门窗安装、防水工程等质量验收合格记录表、安装质量工程验收记录表。2020年4月30日，广发叁号取得了《广安市商品住宅质量保证书》。同时，广发叁号还取得了《四川省房屋使用说明书》。2020年4月23日，广发叁号1、2、8-12#楼取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告。 一审法院认为，文勇、龙婷与广达置业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行其义务。文勇和龙婷履行了支付购房款的义务，广达置业公司应当按照合同约定期限向文勇、龙婷交付房屋，逾期交付，应当承担相应的违约责任。 本案双方争议的焦点为：广达置业公司交付的房屋是否符合交付条件；违约金如何计算。根据2018年3月19日修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收与竣工验收备案是两个不同概念，法律和行政法规仅规定竣工验收合格为交付使用条件，双方约定的交付条件也只有竣工验收合格证明，不包括竣工验收备案。广达置业公司在具备合同约定及法律规定的交房条件下，向文勇、龙婷发出接房通知，文勇、龙婷拒绝接房屋，其责任不在广达置业公司。本案双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，广达置业公司通知文勇、龙婷所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月9日，故广达置业公司超过合同约定期限161天交房，应当承担相应的违约责任。 关于违约金标准问题。文勇、龙婷认为约定的违约金计算标准过低，主张按照54.3975元/天的标准计算，并举示证据证明同地段其他楼盘房屋租金根据房屋面积大小及装修情况在50元至60元/天不等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，双方虽然约定违约金标准为每日按已付购房款的万分之0.1计算，但对比本地租房市场的实际情况明显过低。综合广达置业公司的违约程度、涉案房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定以文勇、龙婷所购房屋的租金损失1,200元/月（40元/天）作为违约金支付的标准。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限广达置业公司于判决生效之日起十日内向文勇、龙婷支付逾期交付房屋的违约金6,440元；二、驳回文勇、龙婷的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由文勇、龙婷负担5元，广达置业公司负担20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，广达置业公司提交了《广发叁号房屋交接费用结算单》、网上银行电子回单、文勇的身份证及银行卡复印件，拟证明2020年5月7日文勇、龙婷已经接房，双方对涉案商品房面积差异补款、逾期交房违约金、产权证工本费已进行结算，广达置业公司按结算单确认金额履行了支付义务。文勇、龙婷质证意见：对该证据的真实性无异议，但逾期交房违约金条款是格式条款，广达置业公司通过格式条款强迫接房的业主签订结算单。本院认证意见：因双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 文勇、龙婷未提交新证据。 二审审理查明：2020年5月7日，文勇与广达置业公司签订《广发叁号房屋交接费用结算单》，该结算单载明：房号为6-1-0602号，接房日期为2020年5月7日，业主姓名为文勇、龙婷，面积差异款：预售房屋面积123.24㎡，实测面积123.2㎡，面积差异0.04㎡，应退面积差异款176.55元，逾期交房违约金：预售房总价543,957元，逾期183天，按预售房屋总价日万分之0.1违约金标准应支付995.44元，合计应退金额1,171.99元。文勇与广达置业公司工作人员均在结算单签字确认，并已履行完毕。 其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：文勇与广达置业公司订立的《广发叁号房屋交接费用结算单》是否有效，文勇、龙婷主张的逾期交房违约金应否得到支持。 广达置业公司上诉主张，文勇、龙婷已于2020年5月7日接房，接房时签订了《广发叁号房屋交接费用结算单》，对逾期交房违约金等费用进行了结算，并已履行完毕，现文勇、龙婷再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金不应支持。文勇、龙婷则辩称，《广发叁号房屋交接费用结算单》系广达置业公司强迫其签订，结算单系格式合同，严重损害文勇、龙婷的利益，应属无效。本院认为，所谓格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。本案中，《广发叁号房屋交接费用结算单》系广达置业公司为了重复使用而预先拟定的文本，应当认定为格式合同文本。但根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款中提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《广发叁号房屋交接费用结算单》对广达置业公司逾期交房天数、违约金计算方式、金额等进行了确认，内容具体明确，未免除广达置业公司的责任，也未加重文勇、龙婷的责任或者排除文勇、龙婷的主要权利，并无上述法律规定的格式条款无效的情形；同时，文勇、龙婷作为完全民事行为能力人，应该能够认知《广发叁号房屋交接费用结算单》记载的内容，也应该预见其在《广发叁号房屋交接费用结算单》签字后可能产生的法律后果。文勇在《广发叁号房屋交接费用结算单》上签字后，双方亦实际履行了《广发叁号房屋交接费用结算单》，证明文勇、龙婷对《广发叁号房屋交接费用结算单》中逾期交房违约金的计算标准是认可的。故本院认定《广发叁号房屋交接费用结算单》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该结算单合法有效。文勇、龙婷所称广达置业公司强迫其签订结算单，并未提供证据证明，且在签订结算单后亦未请求撤销，故文勇、龙婷关于其被强迫签订结算单的辩解理由不能成立。文勇、龙婷与广达置业公司已经对广达置业公司逾期交房违约金进行了协商处理，现文勇、龙婷再起诉要求广达置业公司给付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，依法不予支持。广达置业公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。因文勇、龙婷再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金的请求本院不予支持，在此情况下，文勇、龙婷上诉主张的交房条件、违约金调整不当等问题无再审查的必要，故本院对此不再进行审查。 综上所述，广达置业公司上诉请求成立，应予支持。二审中，因出现新的证据导致事实认定发生变化而对本案改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5756号民事判决； 二、驳回文勇、龙婷的诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由文勇、龙婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二一年二月二十四日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲