广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初34735号原告（反诉被告，以下简称原告）：济南华强电子世界商业管理有限公司，住所地山东省济南市历下区。法定代表人：陈俊彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇，男，该公司员工。·委托诉讼代理人：郑伟焕，男，该公司员工。被告(反诉原告，以下简称被告)：济南美度商贸有限公司，住所地山东省济南市天桥区。法定代表人：李静。委托诉讼代理人：刘立阳，山东景康律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟晓冬，山东景康律师事务所律师。原告济南华强电子世界商业管理有限公司与被告济南美度商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年12月22日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告济南华强电子世界商业管理有限公司委托诉讼代理人王宇、郑伟焕及被告济南美度商贸有限公司委托诉讼代理人刘立阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原被告双方签订的《商铺经营管理合同》及《代收代缴协议书》于2019年9月5日解除；2、被告支付2019年9月1日至2019年9月5日期间的管理费7358元，能源费1822.17元；3、被告已支付的履约保证金98106元不予退还；4、被告支付违约金176592元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月24日签订了《济南华强电子世界商业管理有限公司商铺经营管理合同》和《代收代缴协议书（铺位)》，根据管理合同和协议书约定，原告向被告提供物业管理，被告应向原告支付管理费人民币44148元/月，能源费10933元/月。被告己构成根本违约。1、被告逾期支付管理费、能源费超过15天，己构成根本违约。管理合同签订后，原告依照管理约定了管理义务。但被告未依照管理合同及协议书约定于2019年6月1日前支付2019年7月1日起至2019年12月31日的经营管理费264888元、能源费65598元，原告多次要求被告支付经营管理费和能源费，但被告拒不支付，最终仅支付了2019年7月1日至2019年8月31日的管理费及能源费。被告长期恶意拖欠管理费及能源费，己构成根本违约。2、被告未经原告同意，于2019年9月5日擅自搬离承租铺位，单方非法解除了管理合同及协议书，构成根本违约且未恢复原状。为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称，第一、我方认可与原告的合同已经解除，但解除的时间节点应为2019年8月31日，我方已经通过书面的方式通知原告该日合同解除。第二、解除合同的原因并非原告诉状所称的我方不按时缴纳管理费用。而是因为涉案房屋反复漏水和淌漏污物无法达到使用条件。而且由于原告怠于履行相关合同义务违约行为所造成，在反复多次出现上述同样情况，涉案房屋已经无法达到使用条件的情况为了避免给被告的公司的正常运营和公司财产造成进一步的损害。无奈之下，被告于2019年8月31日解除租赁及管理合同关系。房屋的租赁费以及所谓的管理费用以及已经缴纳至2019年8月31日。第三、A公司与本案的原告济南华强电子世界商业管理有限公司系同一主体。因为两公司规避税费的问题，才将租赁合同拆分为租赁和管理的两份合同。A公司与本案起诉的同时，在山东省济南市历下区人民法院提起了房屋租赁纠纷诉讼。就本案涉及的同一客观事实主张租赁费及违约责任。经过审理历下区人民法院审理查明并确定涉案房屋反复漏水。已经达不到适租条件，系房屋出租人的根本违约。被告在搬离涉案房屋时，已将该房屋打扫干净。双方的租赁合同于2019年8月31日解除。A公司不服该判决，提起上诉。济南市中级人民法院二审确认一审认定的事实及判决结果。驳回了A公司的上诉，维持了原判。依据本案原被告双方签订的《济南华强电子世界商业管理有限公司商铺租赁管理合同》第7.12条。即甲方也就是本案的原告应当保持建筑物的屋顶、墙面、电源、下水道和电缆，以及乙方责任的其他公共设施始终处于可供使用的状态，以及11.9条即业主方，也就是A公司与乙方。也就是被告租赁关系终止则甲方与乙方的管理关系也随之终止。反之，倘若甲方与乙方管理关系终止，则业主方与乙方的租赁关系也随之终止，在生效判决确认涉案房屋无法适租且被告没有违约的情况下，租赁合同解除，本案所涉及的管理合同也已解除。综上所述，在涉案房屋已经无法达到适租条件，且原告也未尽到合同义务的情况下，其诉求没有事实和法律的依据，应当予以驳回，并应当立即返还我方的履约保证金。被告向本院提出反诉请求称：1、判令原告退还履约保证金98106元；2、反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告于2018年7月24日与A公司就济南华强电子世界商铺3F层H3060号铺位租赁事宜签订《商铺租赁合同》一份，并于同日与原告签订《济南华强电子世界商业管理有限公司商铺经营管理合同》一份，约定原告向被告提供物业管理服务，并由被告向其缴纳履约保证金98106元。在商铺租赁期间，房屋出现多次漏水，已经严重影响被告正常使用。在此情况下，被告多次与原告及A公司联系沟通，但原告方始终未对漏水进行修复以达到正常使用目的。现经(2020)鲁0102民初4582号民事判决书确认，被告与A公司所签订的商铺租赁合同于2019年8月31日解除，关于解除原因系房屋漏水致A公司不能履行适租义务导致。根据本案涉案合同11.9条约定“业主方与乙方铺位租赁关系终止，则甲方与乙方管理关系也随之终止。”据此，被告与原告之间的物业管理服务关系已经终止，在被告不存在任何违约的情况下，原告应当向被告返还前期缴纳的全部履约保证金。现原告提起本诉要求对履约保证金予以扣除并要求被告承担违约金毫无事实和法律依据，为维护被告的合法权益，特提出反诉，请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，依法支持被告的请求。原告针对被告的反诉答辩称，被告反诉请求原告退还履约保证金没有事实和法律依据，原告有权不予退还履约保证金理由如下：一、被告主张房屋漏水，无事实依据。被告提供的证据照片打印件及微信聊天无整体环境特征不能证明漏水地点为本案涉案商铺；证据沟通函2015年11月30日无用印件签收送达材料沟通函、2019年7月1日无签收送达材料，其中商铺漏水仅为被告单方阐述未提供任何证明材料。被告主张铺位漏水无事实依据。原告负责商场公共区域管理，被告无权以商铺漏水为由拒付管理费。根据原告提供的证据《商铺经营管理合同》第7.3条、7.5条、7.6条约定，原告负责商场的整体管理工作，建立和实施治安、消防、卫生、消费者权益保护等各项制度，开展有关法秩序安全组织开展文明经商活动，维护商场的正常秩序，负责商场的统一广告宣传工作，负责商场整体保安、消防及公共区域清洁卫生，负责对出租铺位提供有偿的维修服务，被告不得以商铺漏水为由拒付管理费。被告逾期支付管理费、能源费及擅自搬离涉案物业已构成根本违约，被告未按照《商铺经营管理合同》以及代收代缴协议书（铺位）约定于2019年6月1日前向原告支付管理费、能源费，根据原告提供的证据《商铺经营管理合同》第4.3条、12.1条的约定，被告应按时依本合同约定预先支付经营管理费、履约保证金、保险费等合同约定的相关费用，如被告延期支付，每延迟一日需按被告应支付金额的百分之五向原告支付违约金，被告在超出合同约定之日十五天后仍未全部缴纳应交款项原告有权单方解除合同，被告必须向原告支付相当于4个月管理费的违约金加上已经缴纳的履约保证金，并赔偿原告因此造成的经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）。被告未经原告同意于2019年9月1日擅自搬离涉案铺位，单方非法解除管理合同和协议书，构成根本违约。综上，被告主张铺位漏水无事实依据，被告无权以商铺漏水为由拒付管理费，且被告逾期支付管理费、能源费超过十五日，且擅自搬离铺位已构成根本违约，原告有权不予退还全部履约保证金。本院经审理查明，2018年7月24日，案外人A公司（甲方，出租方，以下简称A公司）与被告（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租的XX电子世界（以下简称商场）商铺位于济南市，甲方将商场内的某层某铺位（以下简称涉案商铺），使用面积1233平方米的铺位出租给乙方；租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日；甲方按乙方承租铺位所占用的使用面积向乙方收取铺位租金，每月租金为53958元，租赁期限内租金合计1294992元（租金由管理方代甲方收取）；甲方委托管理方对XX电子世界铺位进行统一经营管理，甲方向乙方收取铺位租金（管理方代甲方向乙方催收租金），乙方应与管理方另行签订铺位经营管理合同，并按照经营管理合同约定向其交纳管理费等费用。同日，原告（甲方，管理方）与被告（乙方，商户）签订《商铺经营管理合同》，合同约定：甲方所经营管理的XX电子世界（以下简称商场）商铺位于济南市历下区，甲方根据乙方的经营范围，依据甲方与案外人A公司（以下简称“业主方”）签订《委托经营管理合同》，对本合同乙方从业主方租赁的商场内涉案商铺，使用面积1233平方米铺位进行商业管理，乙方将承租的铺位用于经营保险产品，乙方在铺位内进行的一切经营活动，应遵守甲方制定的各项管理规定，包括但不限于《商场管理规约》；经营管理期自2018年7月1日至2020年6月30日止；甲方按乙方租赁业主方的铺位所占用的使用面积向向乙方收取经营管理费44148元／月；乙方应于2019年6月1日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的管理费共计264888元；甲方向乙方收取履约保证金98106元，由乙方在首次支付租金、管理费时向甲方一次性付清。乙方应按时依本合同约定预先支付经营管理费等合同内约定的相关费用，乙方如延期支付，每迟延一日须按乙方应支付金额的百分之五向甲方支付违约金，乙方在超出合同规定时间15日后仍未全部缴纳应交款项的，甲方有权单方面解除合同，并有权扣除乙方己向甲方缴纳全部费用（包括但不限于履约保证金等）作为违约金。并追究乙方的违约责任；甲方按合同规定时间将经营管理铺位按时交给乙方使用，甲方有权按照本合同约定向乙方收取管理费、能源费以及应由乙方承担支付的费用；甲方应当保持建筑物的屋顶、墙面、电源、下水道和电缆以及乙方责任外的其他公共设施设备始终处于可供使用的状态；乙方在本合同签署之时，向甲方交付的履约保证金在本合同期满办妥退租手续并向甲方以及业主方缴清应当支付的费用（包括但不限于经营管理费、租金、财产保险费等相关费用）并缴纳工商、税务等部门的费用后，自然转为乙方所售商品保修、退换等售后服务保证金。如乙方尽到售后服务的义务，无消费者投诉，三个月后余额退还给乙方（不计利息），否则甲方可以不退还，并拥有进一步的索赔权;因不可抗力的原因致使经营管理铺位或甲方商场的建筑物及其设施损坏，本合同不能继续履行的，一方有权解除合同；乙方未按时支付经营管理费等费用或未及时履行合同约定的其他应尽义务，则甲方有权单方解除合同，所造成的损失由乙方自行承担。甲方未按时履行合同应尽义务给乙方造成损害的，则乙方有权单方解除合同，所造成的损失由甲方自行承担；合同期满或任何形式解除、终止等当日，乙方应将承租铺位腾空，交付甲方验收，并交还钥匙如届时未能交付验收，或未能交还钥匙的，每逾期一日，乙方按日管理费的双倍向甲方支付违法占地使用费。如租赁期满后乙方仍有物品遗留租赁铺位内的，甲方有权清理铺位物品恢复到能够对外出租状态；乙方逾期缴纳管理费超过十五天的或因乙方违约导致本合同不能履行的，甲方有权单方解除管理合同，乙方必须向甲方支付相当于四个月管理费的违约金加上己交纳的履约保证金，并赔偿甲方因此而造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）；乙方同意并确认业主方授权甲方代业主方发送涉及乙方与业主方签订的《商铺租赁合同》的履约催促函、各种费用催缴通知函、工作联系函、与铺位调整变更相关的—切通知、函件；业主方授权甲方代为签收各类函件、通知；甲方代业主方发送关于履行、变更、解除上述《商铺租赁合同》等有关租赁合同事项的一切相关的通知函件均视为有效。该合同还对双方其他权利义务进行约定。该合同上有案外人A公司公章、员工签字和被告公司公章及其法定代表人印章。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《代收代缴协议书（铺位）》，约定乙方租赁甲方所有的涉案商铺，甲方代收乙方能源费262392元/年，该能源费为甲方代收该铺位的公共水费、电费、供暖费、制冷费、由甲方统一到相关部门办理缴纳；乙方在本协议签订时，向甲方交纳能源费，即65598元，2018年12月2日前乙方向甲方支付能源费，即65598元。该协议上有原告和被告公司公章。上述合同及协议签订当日，被告向原告缴纳履约保证金98106元，原告收取后向被告出具收款收据。该收款收据上有原告公司公章。庭审中原告确认该保证金为管理费保证金，为担保合同正常履行的费用，并主张该保证金不适用抵扣。2019年7月1日，被告向原告出具沟通函，与原告说明涉案商铺存在漏水、漏污等现象以及该现象对其造成的不利影响，希望通过沟通协商方式解决。2019年7月1日，原告向被告出具催促被告支付租金、管理费的通知函，通知被告在收到本通知后即日支付第三期2019年7月1日至2019年12月21日的租金323748元、经营管理费264888元、能源费65598元、保险费200元并支付违约金425631.65元（暂计算至2019年6月28日）。2019年7月12日，原告再次向被告出具催促被告支付租金、经营管理费等费用的通知函。2019年7月15日，被告向原告出具《解除租赁合同通知书》，该通知书载明：“因涉案物业存在严重漏水，餐饮饭店油烟严重，消防存在重大隐患等问题，已经无法实现租赁合同办公使用目的，自2019年8月31日起解除与你公司签订的租赁合同，双方租赁合同终止。”2019年7月23日，原告向被告出具关于解除租赁合经营管理合同的复函，载明不同意被告解除租赁合同、经营管理合同，要求被告继续履行合同并支付相应租金、管理费等费用和违约金且不退还租赁保证金。2019年8月19日，被告向原告出具《解除租赁合同、经营管理合同通知书二》，载明2019年8月31日起解除租赁合同和经营管理合同，并向原告说明在2019年7月15日提出解除合同之后依旧存在的漏水情况。2019年8月25日，原告向被告出具关于解除租赁合同、经营管理合同通知书二的复函，载明不同意被告解除租赁合同、经营管理合同，要求被告继续履行合同并支付相应租金、管理费等费用和违约金，且不退还租赁保证金。2019年9月5日被告搬离涉案商铺。2019年10月11日，原告向被告出具关于被告非法解除租赁、管理合同的通知函，载明：“贵方未经我方同意，已于2019年9月5日非法解除了租赁、管理合同以及代缴协议书；请贵方即日向业主方及我方支付逾期支付租金、管理费、能源费、保险费违约金145464.77元，以及相当于四个月租金的违约金215832元、相当于四个月的管理费违约金176592元，违约金共计1846688.77元；贵方已支付的履约保证金98106元不予退还；请贵方即日支付2019年9月1日至2019年9月5日期间的租金8993元、管理费7358元、能源费1822.17元，合计18173.17元”。2020年4月9日，案外人A公司向山东省济南市历下区人民法院提起房屋租赁合同诉讼，诉本案被告请求解除双方签订的租赁合同，并支付2019年9月1日至2019年9月5日期间的租金及支付违约金等。2020年7月15日山东省济南市历下区人民法院作出XX号民事判决书，判令案外人A公司与本案被告之间的《商铺租赁合同》于2019年8月31日解除，本案被告向案外人A公司支付自2019年9月1日至2019年9月5日期间的房屋占有使用费8993元等。其中在该案中认定本案被告提交的证据显示涉案商铺存在严重漏水现象，严重影响经营，导致租赁商铺合同目的不能实现；系因案外人A公司违约以致双方提前解除合同；案外人A公司应当履行及时修缮义务，但并未提交证据证明其对涉案商铺进行了修缮，被告以案外人济南A公司怠于履行修缮义务，未履行基本适租义务辩称其未违约，参照《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权的规定，案外人济南A公司主张本案被告构成违约，无法成立。案外人A公司不服该判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，2020年11月25日经山东省济南市中级人民法院二审出具XX号民事判决书，判决维持原判。上述判决现已生效。关于被告支付管理费、能源费的情况。原被告在庭审中均确认被告支付履约期间能源费和管理费至2019年8月31日。关于案外人A公司与原告之间的委托关系。原告向本院提交经营管理委托书，载明案外人A公司授权原告对“XX电子世界”的企划宣传、业务推广、商户招租、商户管理、协助出租、签订商铺租赁合同，同时代表其督促商户履行租赁合同等事项。此外，原告未向本院提交证据证明其履行经营管理合同中约定的管理义务，对涉案商铺漏水情况进行处理修缮。本院认为，原被告签订的《商铺经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性效力性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。涉案商铺经生效判决认定存在严重漏水现象，严重影响经营，导致租赁商铺合同目的不能实现，从而导致作为承租人的被告不能继续享有涉案《商铺经营管理合同》项下权利，合同不能继续履行的，被告有权依约解除合同，被告发送通知告知原告经营管理合同自2019年8月31日解除，因此原被告双方签订的《商铺经营管理合同》及《代收代缴协议书（铺位）》于2019年8月31日解除。双方确认2019年9月5日被告搬离涉案房屋并已结清2019年8月31日之前的经营管理费及能源费，因此被告仍需向原告支付2019年9月1日至2019年9月5日占用期间的管理费及能源费，经核算，原告主张被告支付2019年9月1日至2019年9月5日期间的管理费3758元及能源费1822.17元未超出其可主张的范围，本院予以准许。关于履约保证金及违约金。涉案合同的解除系因出租方违约导致，被告对此不存在过错，且从本案查明事实可知，案外人A公司与原告存在关联，原告负责房屋出租及管理等事宜的处理，原被告签订的《商铺经营管理合同》中管理费标准明显高于一般认知中的物业管理费标准，且合同的部分条款原告亦享有了部分出租方的权利，由此被告将原被告双方视为利益共同体行使抗辩权，未按约定时间缴纳租金及经营管理费不构成违约。据此，对于原告关于不予退回履约保证金及违约金的诉请，本院不予支持，被告有权请求原告退还被告已支付的履约保证金，鉴于前述被告应向原告补足2019年9月1日至2019年9月5日期间的管理费3758元及能源费1822.17元，双方的金钱之债相互抵消，即原告仍应向被告返还的履约保证金为92525.83元（98106-3758-1822.17元），超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原被告于2018年7月24日签订的《商铺经营管理合同》及《代收代缴协议书（铺位）》于2019年8月31日解除；二、原告济南华强电子世界商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告济南美度商贸有限公司退还履约保证金92525.83元；三、驳回原告济南华强电子世界商业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告济南美度商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5558.17元（已由原告预交），由原告负担5458.17元，由被告负担100元；反诉受理费1126.33元（已由被告预交），由原告负担1062.26元，由被告负担64.07元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 王 红 华人民陪审员 陈 海 生二〇二一年二月二十六日书 记 员 李妍（代）陈桂坍