山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初1号原告（申请执行人）：张某，住太原市。被告（案外人）：山西融恩房地产开发有限公司。法定代表人：王某，职务董事长。委托诉讼代理人：葛某。委托诉讼代理人：程某，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告（被执行人）：赵某，住太原市。原告张某与被告山西融恩房地产开发有限公司、被告赵某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告张某、被告山西融恩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼，被告赵某经传票传唤没有正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法判令依据（2019）晋0109执141号之二执行裁定对位于××街房产继续采取执行措施；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告赵某民间借贷纠纷一案经贵院审理,于2018年10月31日作出了(2018)晋0109民初2491号判决,判决被告赵某偿还原告借款273384.78元并赔偿利息损失5400元。判决生效后,原告依法向贵院申请了强制执行。在执行过程中,被告山西融恩房地产开发有限公司向贵院提出了执行异议,贵院于2020年12月16日作出了(2020)晋0109执异34号裁定，中止了对位于××街房产的执行，原告认为裁定认定错误，具体理由如下：一、原告与被告赵某之间的债权债务依法成立有效，应当得到保护。关于原告与被告赵某之间的借贷关系，原告在2018年便依法通过诉讼途径维护权益，并且得到了法院的生效判决，依法确认了双方之间的借贷事实真实合法，在此基础上，原告继续向人民法院申请强制执行是于法有据。在执行过程中，人民法院对被告赵某名下的的位××街房产进行了查封和拍卖，这也是进而能够将原告债权得以实现的重要保障。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，法院有权对被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。该《通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。结合《通知》对照本案，人民法院对案涉房屋进行查封执行是完全正确的，原告维护自身合法债权的行为也是严格按照法律程序进行，并无不当。二、案涉房屋仍属于被告赵某所有，原告对该房屋进行执行是完全正确的。在原告诉讼以及执行过程中,该房屋自始至终都显示所有人为被告赵某,并非被告山西融恩房地产开发有限公司。我国法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。截止今日,虽然被告山西融恩房地产开发有限公司与被告赵某的《商品房买卖合同》解除,但是案涉房屋的备案手续并未注销,也没有通过办理不动产权登记证书的形式确定被告山西融恩房地产开发有限公司为房屋所有人,而且被告赵某也未以实际行动将房屋返还给被告山西融恩房地产开发有限公司。因此无论在形式要件上还是实质要件上,被告山西融恩房地产开发有限公司并没有获得案涉房屋的所有权,因此原告有权对属于被告赵某的房屋进行执行。三、原告的民间借贷债权应当优先于被告山西融恩房地产开发有限公司,在原告债权未实现的情况下,被告山西融恩房地产开发有限公司无权进行干涉。从时间上看,原告在对被告赵某进行诉讼的时间明显早于被告山西融恩房地产开发有限公司,被告山西融恩房地产开发有限公司对被告赵某的权利在没有设立抵押、质押等担保物权的情况下,应当按照主张权利时间的先后顺序进行实现。从另一方面看,被告赵某在明知对原告存在债务而且会执行其名下房产时,不排除其故意制造解除《商品房买卖合同》的条件或者与被告山西融恩房地产开发有限公司恶意串通以逃避债务以此损害原告合法权益的情形。对此,原告认为人民法院在审查被告山西融恩房地产开发有限公司提出的执行异议过程中应当进行针对性核查。四、即使《商品房买卖合同》解除,被告山西融恩房地产开发有限公司也应当将被告赵某已支付的房屋购买首付款以及贷款本利向被告赵某返还,而该返还的款项也应属于被执行的款项来实现原告的债权。否则,被告山西融恩房地产开发有限公司只要求获得房屋却不支付房屋相应对价,则不符合合同解除的法律效果,也造成了原告的执行程序根本不能进行、债权无法得到保障的局面。综上所述,被告山西融恩房地产开发有限公司的异议不能成立,原告有权针对案涉房屋继续进行查封、拍卖等执行措施以实现自身合法债权,故原告特依据《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告山西融恩房地产开发有限公司辩称：一、贵院（2020）晋0109执异34号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。（一）赵某对标的房屋并不享有所有权，生效判决已解除被告山西融恩房地产开发有限公司与赵某之间的《商品房屋买卖合同》。2019年7月，贵院以（2019）晋0109民初583号民事判决书判决解除被告山西融恩房地产开发有限公司与赵某签订的《商品房屋买卖合同》，并判令赵某向被告山西融恩房地产开发有限公司返还太原市万柏林区迎泽西大街381号1幢A座21层2108号房屋，同时协助办理合同备案注销相关手续等。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”在本案中，赵某仅仅是网签的《商品房屋买卖合同》的权利人，也就是说，标的房屋仅仅是办理了备案登记，并未办理产权登记手续，故赵某对标的房屋尚不享有所有权，而被告山西融恩房地产开发有限公司则是土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可、商品房预售许可确定的权利人。最后，赵某就标的房屋仅支付首付款58393元，向银行支付按揭贷款15228.22元（其中贷款本金为5765.7元），且被告山西融恩房地产开发有限公司已全部结清赵某的银行按揭贷款，如按原告申请拍卖标的房屋，不仅严重违反法律规定，更将严重损害被告山西融恩房地产开发有限公司的合法权益。（二）原告声称被告山西融恩房地产开发有限公司与赵某恶意解除《商品房屋买卖合同》，不符合客观事实，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应对其主观臆断提供相应证据。综上，贵院（2020）晋0109执异34号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。二、被告山西融恩房地产开发有限公司是基于所有权享有对赵某的债权，该债权依法优先于原告的金钱债权。贵院的生效判决判令赵某支付被告山西融恩房地产开发有限公司违约金2101.35元、案件受理费5974元，另被告山西融恩房地产开发有限公司因赵某逾期偿还按揭贷款致银行扣划被告山西融恩房地产开发有限公司51238.62元。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》“55.多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，……多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿……”在本案中，被告山西融恩房地产开发有限公司系因解除与被告赵某之间的商品房买卖法律关系而享有对被告赵某的债权，故被告山西融恩房地产开发有限公司是基于所有权享有对赵某的债权，应依法优先于原告的金钱债权受偿。被告赵某未到庭，在法定期间也未向法庭提交答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，张某以赵某为被告，向本院提起民间借贷纠纷诉讼。案件审理过程中，原告张某向本院申请财产保全，本院于2018年9月28日作出（2018）晋0109民初2491号民事裁定书，查封赵某名下位于太原市××区房屋一套，查封期限为两年。2018年10月31日，本院作出（2018）晋0109民初2491号民事判决书，判令被告赵某于判决生效之日起十日内偿还原告张某借款273384.78元及额外利息损失5400元。判决生效后，张某向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2019）晋0109执141号之二执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人赵某名下位于太原市××区房屋。2020年7月30日，被告山西融恩房地产开发有限公司对执行标的提出书面异议。2020年12月16日，本院作出（2020）晋0109执异34号执行裁定书，裁定：中止（2019）晋0109执141号之二执行裁定中被执行人赵某名下位于××街房产的执行。2021年1月4日，原告张某对上述裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。现查明，2016年12月27日，被告赵某与被告山西融恩房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由赵某购买山西融恩房地产开发有限公司出卖的位于太原市××区房屋，房屋总价款288393元。合同签订后，赵某按照合同约定支付了购房首付款58393元，余款23万元以银行按揭贷款方式付款，被告赵宏强偿还了部分银行贷款和利息，双方办理了《商品房买卖合同》网上备案。合同履行过程中，被告赵某未能按照合同约定如期足额支付房屋贷款本息。2019年2月18日，山西融恩房地产开发有限公司以赵某为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。2019年7月29日，本院作出（2019）晋0109民初583号民事判决书，判决：一、山西融恩房地产开发有限公司与赵某于2016年12月27日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：20160083654）于判决生效之日起解除；二、赵某于判决生效之日起三十日内协助山西融恩房地产开发有限公司办理《商品房屋买卖合同》（合同编号：20160083654）备案注销的相关手续；三、赵某于在《商品房屋买卖合同》（合同编号：20160083654）注销之日起三十日内向山西融恩房地产开发有限公司返还位于××街的房屋；四、赵某于本判决生效之日起三十日内支付山西融恩房地产开发有限公司违约金2101.35元；五、驳回山西融恩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。被告赵某与被告山西融恩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》在履行过程中，因赵某未能按约履行偿还贷款义务，贷款银行从山西融恩房地产开发有限公司扣划51238.62元。2020年10月22日，山西融恩房地产开发有限公司向贷款银行偿还案涉房屋的贷款本息204186.04元，结清了案涉房屋的全部贷款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第五十五条规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，……多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿……”本案中，赵某与山西融恩房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，将房屋买卖合同进行了网上备案，系备案登记。案涉房屋在人法院实施保全措施时备案登记在赵某名下，但该房屋尚未办理不动产产权证书。案涉房屋经人民法院生效判决确认解除合同、注销备案的情形下，该房屋按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据，可以认定案涉房屋的权利人为山西融恩房地产开发有限公司，其基于所有权而享有的债权优先于金钱债权受偿，山西融恩房地产开发有限公司对位于太原市××街除原告张某申请评估、拍卖的民事权益。被告赵某经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩和举证的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十四条、第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第五十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 张 奕人民陪审员 刘 伟人民陪审员 李树英二〇二一年二月一日书记员 李婷婷