贵州省安龙县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黔2328民初2787号之一 原告：安龙县富利塑料制品厂，住所地贵州省安龙县栖风街道办事处沈洪社区上马路组1号，统一社会信用代码92522328MA6EHM185A。 经营者：杨仕全，男，1976年8月4日生，苗族，住贵州省安龙县，未到庭。 原告：杨仕全，男，1976年8月4日生，苗族，住贵州省安龙县，未到庭。 原告：陆曦，男，1973年7月6日生，布依族，住贵州省兴仁市，未到庭。 原告：刘崇元，男，1993年7月8日生，汉族，住贵州省安龙县，未到庭。 委托诉讼代理人：汪将，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：詹仁江，男，1963年8月12日生，汉族，住贵州省安龙县。 被告：吴汉兰（系詹仁江之妻），女，1956年6月16日生，汉族，住贵州省安龙县。 共同委托诉讼代理人：罗兰景，贵州同根律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告安龙县富利塑料制品厂（下称富利塑料厂）、杨仕全、陆曦、刘崇元诉被告詹仁江、吴汉兰租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，且原告申请追加吴汉兰为本案共同被告，故依法转为普通程序，于2021年2月1日第二次公开开庭进行审理。原告富利塑料厂、杨仕全、陆曦、刘崇元的共同委托诉讼代理人汪将、被告詹仁江、吴汉兰及其委托诉讼代理人罗兰景到庭参加诉讼。 四原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告安龙县富利塑料厂与二被告于2014年4月21日签订的《房产使用合同》；2.判决二被告返还四原告房屋押金450000元及利息损失54750元（以450000元为基数，从2018年5月22日起，按年利率6%暂时计算至2020年5月21日，最终需计付至全部押金付清时止），合计504750元；3.判决二被告支付四原告房屋使用费6000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月21日，原告陆曦、案外人蒋某某、原告杨仕全与被告詹仁江签订《合伙协议》，约定由陆曦出资300000元、蒋某某出资300000元、杨仕全出资300000元、詹仁江出资150000元，合计投入1050000元兴办安龙县富利塑料厂，议事原则系实行少数服从多数，合伙人故意违约造成企业损失达500元的，合伙资格自然丧失，无权退回投资额，还要承担直接损失的赔偿责任。同日，富利塑料厂与被告签订《房产使用合同》，约定由富利塑料厂支付抵押款450000元给被告，被告将其所有的位于安龙县的房屋交给富利塑料厂免费使用，使用期限为富利塑料厂自愿放弃之日止，使用期间的改建、转租、转产由使用人全权决定，无需房主同意，富利塑料厂放弃使用房屋后，由房主返还抵押款450000元，合同终止，若被告不返还该笔费用，则房屋及地基、坝子的使用权自然转移为富利塑料厂处分使用，合同还对房产证的保管和使用、拆迁补偿等事项进行了约定。该合同房主方由被告及其妻子吴汉兰签字确认，富利塑料厂方由四合伙人（含被告）签字确认，并有被告的直系亲属詹某某等6人签字确认。同日，四合伙人就房屋转让、变更、索回的方式和期限等作出了特别约定。上述合同签订后，詹仁江应当履行的150000元出资义务与富利塑料厂应当支付给詹仁江150000元押金进行了抵扣，并由3名合伙人代詹仁江归还其在安龙农商行的贷款200000元及相应利息，再由3名合伙人转账100000元给詹仁江。富利塑料厂的450000元押金已经全部支付给被告。2014年5月16日，富利塑料厂在安龙县市场监督管理局办理注册登记，登记的类型为个体工商户，经营者为杨仕全。2015年9月20日，经全体合伙人同意，蒋某某将其持有的全部合伙份额转让给原告刘崇元。后富利塑料厂因经营不善，便将机器设备对外出售，所得款项由4合伙人分配完毕。富利塑料厂要求被告退还房屋押金450000元，被告拒不退还。富利塑料厂欲将涉案房屋对外出租，被告却一直占用该房屋至今，且极力阻挠对外出租，致使房屋一直无法出租。为维护四原告的合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 原告提供的证据有： 1.原告营业执照（复印件）、法定代表人身份证明、四原告身份证（复印件），证明原告基本身份信息及诉讼主体适格。 2.《合伙协议》、投资份额转让协议，证明陆曦出资300,000元、蒋某某出资300,000元、杨仕全出资300,000元、被告出资150,000元。 3.《房产使用合同》、《合同特别约定》，证明被告将所有的位于安龙县的房屋交给富利塑料厂免费使用，使用期限为富利塑料厂自愿放弃之日止，使用期间的改建、转租、转产由使用人全权决定，无需房主同意，富利塑料厂放弃使用房屋后，由房主返还抵押款450000元，合同终止，若被告不返还该笔费用，则房屋及地基、坝子的使用权自然转移为富利塑料厂处分使用，合同还对房产证的保管和使用、拆迁补偿等事项进行了约定。 4.集体土地使用证、房屋所有权证，证明涉案房屋的基本情况系被告与吴汉兰共同共有，同时房产的土地为集体土地。 5.银行转账记录、收条、杨仕全、詹仁江等人谈话录音，证明被告应当履行的150,000元出资义务与富利塑料厂应当支付给詹仁江150,000元押金进行了抵扣，并由3名合伙人代被告归还其在安龙农商行的贷款200,000元及相应利息，再由3名合伙人转账100,000元给詹仁江。富利塑料厂的450,000元押金已经全部支付给詹仁江。 6.转账记录，证明富利塑料厂已经停止经营并且将设备出售，将出售得到的金额按照股份支付被告17,142元。 二被告共同辩称：1.本案的案由应当属于买卖合同纠纷而非租赁合同纠纷，根据原告起诉主张的案件事实及理由，其诉讼标的实际上就是涉案房屋，根据该《房屋使用合同》，其内容实质上就是房屋买卖合同，合同上记载的：“450,000元抵押款”实质上就是房屋买卖价款，根据这份合同的内容，明显与一般的租赁合同应具备的内容相违背，如果是一般的房屋租赁合同，肯定是要支付租金的，也应当明确约定租期，房屋的改建、转租是也要经过业主同意的，房产证由业主自行保管，拆迁补偿款也应当属于业主所有。但这份合同的内容，哪一项内容不是安龙县富利塑料厂行使所有权人占用、使用、收益、处分（该厂负责人杨仕全及其他合伙人多次与他人协商转让该房子）的权利。因此，该份合同实质上就是房屋买卖合同，由此产生的纠纷属于买卖合同纠纷，而非租赁合同纠纷。2.杨仕全、陆曦、刘崇元不具备原告主体资格，本案原告安龙县富利塑料厂、杨仕全、陆曦、刘崇元起诉的标的实际上关于《房屋使用合同》的房屋，是该房屋买卖行为引起的纠纷，而不是合伙纠纷或合伙协议纠纷。根据《房屋使用合同》的双方当事人，一方为房主詹仁江、吴汉兰夫妇，另一方为富利塑料厂，杨仕全、陆曦、刘崇元不是该《房屋使用合同》的当事人。因此，杨仕全、陆曦、刘崇元不具备原告诉讼主体资格。3.富利塑料厂虽然登记为个体工商户，但实际为合伙企业，至今未办理工商注销登记手续，因此，该富利塑料厂至今处于存续状态，如果杨仕全等人认为合伙人之间存在争议无法协商解决，杨仕全等人可以提起案由为合伙纠纷或合伙协议纠纷的诉讼。4.詹仁江、吴汉兰与富利塑料厂之间的房屋买卖关系合法有效，不具有解除条件和事由。因此，原告起诉要求解除买卖合同关系，要求返还450,000元款项及利息于法无据，不应当得到支持，富利塑料厂至今处于存续状态，其经营场所未曾发生变化，其责任人杨仕全至今仍然掌握该厂的印章、营业执照等物品及资料，该厂至今仍然占有该房屋，答辩人并不存在原告在诉状所称的占有该房屋、阻挠对外出租等行为。因该房屋买卖行为系双方的真实意思表示，不损害国家、集体、他人的合法权益，合同签订后，答辩人就交付给原告安龙县富利塑料厂经营使用，且该厂至今仍然占据着房屋，因此，该房屋买卖合同关系合法有效，没有解除的事由和条件，不应当解除。且该《房屋使用合同》也赋予了答辩人是否愿意解除的权利和自由，答辩人在此坚决不同意解除。五、如果安龙县富利塑料厂执意解除房屋买卖合同关系，因其对该房屋行使占有、使用、收益、处分（该厂负责人杨仕全及其他合伙人多次与他人协商转让该房子）等所有权人可以行使的权利至今长达六年之久，基于公平原则，则安龙县富利塑料厂应当向答辩人支付六年的租金，按照40,000元/年计算为240,000元。六、答辩人实际上收到的房屋价款只有300,000元，不是450,000元，因为其中的150,000元已经折抵答辩人詹仁江作为合作人的出资，詹仁江在该合伙中享有约14.3%（15万元/105万）的合伙份额。综上，答辩人认为，原告富利塑料厂起诉的理由不能成立，杨仕全、陆曦、刘崇元不具备原告诉讼主体资格，因此，请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 二被告无证据提交。 综合双方当事人的诉称与辩称，本案的争议焦点为：一、原告杨仕全、陆曦、刘崇元的诉讼主体资格问题；二、“抵押金”450,000元款项的性质，即本案系租赁合同关系还是买卖合同关系。 审理查明：2014年4月21日，原告陆曦、杨仕全、被告詹仁江与案外人蒋某某四人共同协商一致签订《合伙协议》，约定由该四人合伙兴办富利塑料厂，其中陆曦、蒋某某、杨仕全分别出资300000元、被告詹仁江出资150000元，共计1050000元，协议对其余合伙事项进行约定。同日，被告詹仁江、吴汉兰作为房主与富利塑料厂（使用人）签订《房产使用合同》，约定房主（即被告詹仁江）将其所有的位于安龙县抵屋后沟檐滴水处、西抵公路边界、南抵詹仁江住房、北抵墙界）（下称案涉房屋），无偿给富利塑料厂使用，该合同第一条明确约定房屋使用范围，其余主要内容为：“二、……在使用期内是否需要改建、转租、转产，由使用人全权决定，无需房主同意。三、使用期限为富利塑料厂放弃之日止，由富利塑料厂一次性交付450000元作为抵押，使用期限内不再付给房主任何费用。四、使用期限产生的维修费、水电费用由安龙县富利塑料厂支付。五、富利塑料厂自愿放弃使用房屋后，由房主返还抵押款450000元，合同即终止，如不返还富利塑料厂450000元，该房及地基、坝子在使用范围内的使用权自然转移为富利塑料厂处分使用。六、抵押款450000元一次性付给房主。七、该房的房产证由房主移交给富利塑料厂至转移之日起，本房产证的使用权归富利塑料厂。房主无权使用，但房产证在使用过程中产生的风险由富利塑料厂承担全部责任。在使用房产证时需房主提供条件的，房主有义务办理……八、因国家政策改变而获得的补偿归富利塑料厂……”被告詹仁江及吴汉兰在“房主”处签字捺印，富利塑料厂在其名字处加盖印章，杨仕全在“法定代表人”处签字捺印，陆曦、杨仕全、被告詹仁江与案外人蒋某某在“合伙人”处签字捺印。同日，上述《房产使用合同》的当事人又签订《合同特别约定》，约定富利塑料厂自愿转让或变更、房主詹仁江有权将450000元归还富利塑料厂，索回本房产，限定时间两个月（60天）内返还清楚，詹仁江无力返还抵押款，由富利塑料厂自行处分。后陆曦、杨仕全与案外人蒋某某通过折抵被告詹仁江的150000元出资额、代被告詹仁江偿还银行欠款、转账100000元的方式向被告詹仁江交付450000元。 2014年5月16日，富利塑料厂注册登记成立并办理营业执照，类型为个体工商户，经营者为杨仕全。2015年9月20日，案外人蒋某某将其在该厂持有的全部份额转让给原告刘崇元，约定今后关于该厂的权利和义务由刘崇元承担。蒋某某与刘崇元在“转让双方”处签名捺印，陆曦、杨仕全、被告詹仁江在“在场人”处签名捺印，且并未对该转让行为提出异议。 后安龙县富利塑料厂在上述房产内生产经营至2018年，后双方发生争议，故诉至本院、诉请同前。至今，富利塑料厂并未进行清算。审理过程中，被告主张若退还案涉款项，原告应按租金40,000元/年计算折抵后再退还。原告主张租金为4,000元/年，但本案中不应当支付租金。双方分歧较大，未能达成调解。 同时查明：案涉房屋位于安龙县，土地性质为集体土地，依法取得《集体土地使用权证》，使用者系被告詹仁江，所有者系集体，使用权类型为划拨，案涉房屋亦取得《房屋所有权证》，房屋所有权人为被告詹仁江，被告吴汉兰为共有人。 本案的审理过程中，经本院多次向原告释明“租赁合同关系”不成立，告知其变更诉讼请求及将承担相应诉讼风险，但原告拒绝对诉讼请求予以变更。 上述事实，有双方在庭审中的陈述及原告提交的上述证据在卷印证，经庭审举证、质证及本院审查，应予认定。 本院认为，关于本案的争议焦点一、原告杨仕全、陆曦、刘崇元的诉讼主体资格问题。虽然签订《房屋使用合同》时，富利塑料厂尚未注册登记，但其于2014年5月16日注册登记成立并办理营业执照，类型为个体工商户，至今未注销，不论本案系买卖合同纠纷还是租赁合同纠纷，合同双方当事人系被告詹仁江及富利塑料厂，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息……”的规定，富利塑料厂有权在本案作为原告起诉；杨仕全、陆曦、刘崇元系安龙县富利塑料厂的合伙人，但本案并非合伙纠纷或合伙协议纠纷，故其三人在本案中不具备诉讼主体资格，依法应裁定驳回其起诉，故对被告詹仁江的辩解“杨仕全、陆曦、刘崇元不具备原告主体资格”，本院予以支持。 争议焦点二、“抵押金”450,000元款项的性质，即本案系租赁合同关系还是买卖合同关系。原告安龙县富利塑料厂主张本案为租赁合同纠纷，被告主张本案为买卖合同纠纷。本院认为，是否成立租赁合同或者买卖合同，应当遵循双方当时的真实意思表示。第一，从《房屋使用合同》的内容看，约定“房主（即被告詹仁江）将其所有的……一楼一底的房屋一栋……无偿给安龙县富利塑料厂使用……在使用期内是否需要改建、转租、转产，由使用人全权决定，无需房主同意……使用期限为安龙县富利塑料厂放弃之日止，由安龙县富利塑料厂一次性交付450,000元作为抵押，使用期限内不再付给房主任何费用。……安龙县富利塑料厂自愿放弃使用房屋后，由房主返还抵押款450,000元，合同即终止，如不返还安龙县富利塑料厂450,000元，该房及地基、坝子在使用范围内的使用权自然转移为安龙县富利塑料厂处分使用。……抵押款450,000元一次性付给房主。……该房的房产证由房主移交给安龙县富利塑料厂至转移之日起，本房产证的使用权安龙县富利塑料厂。房主无权使用，但房产证在使用过程中产生的风险由安龙县富利塑料厂承担全部责任。在使用房产证时需房主提供条件的，房主有义务办理……八、因国家政策改变而获得的补偿归安龙县富利塑料厂……”，上述约定不符合租赁合同的特征，且明显有悖于一般租赁合同的交易习惯；第二，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从合同履行情况看，签订《房屋使用合同》后，原告安龙县富利塑料厂遂通过折抵被告詹仁江出资额、代其偿还银行欠款、转账等方式向被告詹仁江交付合同约定450,000元“抵押款”，被告詹仁江亦向原告安龙县富利塑料厂提供案涉房屋的集体土地使用证、房屋所有权证，且从签订合同之日起，原告安龙县富利塑料厂亦实际占有、使用该案涉房屋至今，期间亦并未向被告詹仁江另行支付租金，合同双方履行方式符合买卖合同的特征。综上，原告安龙县富利塑料厂与被告詹仁江签订的《房屋使用合同》实质应为买卖合同而非租赁合同，该450,000元“抵押款”应为原告安龙县富利塑料厂支付的买卖价款。故对原告主张本案系租赁合同纠纷不予支持，对被告辩称的系买卖合同纠纷予以支持。 关于原告安龙县富利塑料厂的诉请，其诉请的第一项解除双方签订的《房产使用合同》。本院认为，合同的解除是以合同有效成立为基础的，无效合同不存在解除的条件，且无效合同与合同的解除的后果不一致。前述已认定《房产使用合同》实际系房屋买卖合同，而案涉房屋所占用的土地属于村集体用地，根据“地随房走”的一般原则，案涉宅基地使用权将与案涉房屋一并实现流转。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，宅基地属于农民集体所有。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得和享有。本案中，原告安龙县富利塑料厂登记为个体工商户，其经营者杨仕全非沈洪村的集体经济组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过买卖的方式受让该集体组织宅基地上房屋，根据《中华人民共和国民法典》第五百零八条“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。”、第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的规定，双方签订的《房产使用合同》因违反法律强制性规定，应认定无效。本案中原告安龙县富利塑料厂起诉要求解除合同的请求权基础缺乏法律依据，本院基于审理查明的事实告知原告其诉请主张的“租赁合同关系”不成立，经本院多次释明，告知其变更诉讼请求及不变更诉讼请求将承担相应诉讼风险，但原告拒绝对诉讼请求予以变更。由于原告主张的法律关系与本院根据案件事实认定的不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外……”的规定，本案不应作出实体判决，而应驳回原告的起诉。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第(三)项及上述法律规定、理由，裁定如下： 驳回原告安龙县富利塑料制品厂的起诉。 案件受理费4,424元，退还原告安龙县富利塑料制品厂。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长   王 霞 审 判 员   周敏兴 人民陪审员   岑 琼 二〇二一年二月三日 法 官助 理  罗启君 书 记 员  朱露露