吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初3891号 原告（反诉被告）：王志昆，男，1981年12月24日出生，住广东省深圳市。 委托诉讼代理人：张彦霞，吉林圣诺律师事务所律师。 反诉被告：薛秀萍，女，1958年5月21日出生，住吉林省吉林市船营区。 被告（反诉原告）：马骉，男，1986年7月5日出生，住吉林省吉林市船营区。 被告（反诉原告）：孙启皓，男，1998年5月23日出生，住吉林省吉林市船营区。 马骉、孙启皓共同委托诉讼代理人：王英博，吉林江城律师事务所律师。 原告（反诉被告）王志昆、反诉被告薛秀萍与被告（反诉原告）马骉、被告（反诉原告）孙启皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志昆及其委托诉讼代理人张彦霞、反诉被告薛秀萍，被告（反诉原告）马骉、孙启皓及其共同委托诉讼代理人王英博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王志昆向本院提出诉讼请求：1.判令马骉、孙启皓继续履行合同，给付第三期购房款600万元；2.判令马骉、孙启皓给付超期办理产权过户手续的违约罚金42000元；3.判令马骉、孙启皓给付第三期购房款超期支付根本违约罚金280万元；4.判令马骉、孙启皓给付由于第三期款超期支付致使王志昆无法按期偿还银行贷款的利息（每天1000元乘以实际超期天数）；5.判令马骉、孙启皓给付第三期款超期支付银行同期利率罚息；6.判令马骉、孙启皓负担全部诉讼费用及财产保全费用。事实与理由：王志昆与马骉、孙启皓于2020年8月18日签订不动产买卖合同，合同中明确约定标的不动产为四处房屋，其中两处已取得产权证，另外两处只有买卖合同。王志昆在如期收到马骉、孙启皓第一期第二期房款后，于2020年8月26日解除不动产抵押登记，且多次催促马骉、孙启皓办理产权过户手续，均遭到其明示或暗示的推脱、拒绝。直至2020年9月17日马骉、孙启皓才勉强配合完成了产权过户手续。马骉、孙启皓的行为违反了“自不动产抵押登记解除之日起15日内办结产权过户手续”的约定。王志昆于2020年9月18日上午10时许领取新房产证后，即刻通知马骉、孙启皓出证的事实以及给付第三期尾款的请求。马骉、孙启皓因资金缺乏，拒绝支付该笔款项，其行为违反了“出证当日，买受方向出卖方支付600万第三期款，出卖方在收到款项后交付新房产证”的约定。根据合同第三条第二款之规定，“如买受方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同，应赔偿出卖方标的不动产交易总价款的20%”。王志昆出卖不动产的资金用于偿还银行贷款。马骉、孙启皓拒绝履行支付第三期款的行为严重影响了王志昆的还款计划，产生额外利息。综上，由于马骉、孙启皓违约给王志昆造成了巨大的经济损失，故王志昆诉至法院。 被告马骉、孙启皓辩称：一、马骉、孙启皓不存在根本违约的情形，中止履行支付第三期价款是因为王志昆对3、4两处不动产的产权状况与其承诺不符，并且不能取得有效的所有权或者处分权，如果王志昆取得了3、4两处不动产的所有权或者处分权，马骉、孙启皓将如约支付第三期价款。2020年8月18日，马骉、孙启皓与王志昆双方签订不动产买卖合同，约定马骉、孙启皓购买王志昆拥有合法产权或者有充分处置权的四处不动产，分别是：1.坐落于吉林市船营区某某大路西XXX号X-X层的不动产；2.坐落于吉林市船营区青岛街某某大路综合楼X-X层不动产；3.坐落于吉林市船营区某某大路XXX号楼X-X层东侧房屋；4.坐落于吉林市船营区某某大路西XXX号楼X层西侧房屋。四处不动产约定的总交易价款1400万元，马骉、孙启皓分三期分别支付。目前已如约支付了前两期共计800万元的交易价款。交易时王志昆向马骉、孙启皓承诺3、4两处不动产是王志昆分别向吉林市城市基础设施开发建设有限公司和吉林市城市开发管理办公室购买，两处不动产的产权没有登记在王志昆名下，但有房屋买卖合同，王志昆依据该两份房屋买卖合同/协议对该两处不动产有充分的处置权，可以将两处不动产过户登记至马骉、孙启皓名下，并保证该两份房屋买卖合同/协议内容真实，如王志昆对本条款保证或者承诺的内容不真实，王志昆向马骉、孙启皓赔偿标的不动产交易总价款10%的违约金。马骉、孙启皓秉承完成交易的诚意，相信了王志昆会取得该两处不动产的所有权或者处分权，并最终实现过户登记至买受方名下的目标，马骉、孙启皓遂如约支付了前两期的交易价款。但后来马骉、孙启皓听说该两处不动产不仅不在王志昆名下，甚至不是登记在吉林市城市基础设施开发建设有限公司和吉林市城市开发管理办公室名下，马骉、孙启皓遂向吉林市不动产登记中心核实，得到的答复是该两处不动产没有明确的产权人、房号、面积等信息，换名话说（登记中心工作人员原话）：不能仅凭两份房屋买卖合同/协议证明吉林市城市基础设施开发建设有限公司和吉林市城市开发管理办公室就是该两处不动产的产权人，如果需办理产权该两个单位需进一步提供其他证据证明其是该两处不动产的产权人，并需要对标的不动产进行测绘，缴纳相关税费等。这与王志昆当初的承诺严重不符。马骉、孙启皓斥巨资购买四处标的不动产，是希望最终取得四处不动产的合法所有权。3.4两处不动产虽然暂时不是登记在王志昆名下，但是前提是3、4两处不动产能够办理产权，这是本次交易马骉、孙启皓的根本目的，也是王志昆作为出卖人应当承担的主要合同义务和《合同法》第一百三十条规定的出卖人的法定主合同义务，双方签订的是不动产买卖合同，而不是债权转让合同，王志昆认为可以不负责为马骉、孙启皓办理3、4两处不动产的产权没有法律依据，王志昆对3、4两处不动产的产权状况的不真实承诺及消极放任的态度，给马骉、孙启皓继续履行合同造成了极大的不安。得知上述情况后，马骉、孙启皓立即通知了王志昆中止履行支付第三期价款，王志昆取得了3、4两处不动产的所有权并依法过户给买受方后，马骉、孙启皓将恢复履行，否则马骉、孙启皓将依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定向王志昆主张违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。二、马骉、孙启皓不存在超期办理产权过户手续的情形，王志昆的第二项诉讼请求没有事实依据。马骉、孙启皓于2020年8月25日完成第二期款项的支付，按照双方签订的不动产买卖合同的约定，应于1、2两处不动产抵押登记解除之日起15日内办结产权过户手续。但王志昆因个人原因于8月30日回深圳，直到9月9日王志昆回到吉林，9月11日王志昆因身体精神原因不去办理过户，导致双方直至9月15日才到不动产登记中心完成办理过户登记手续。因此马骉、孙启皓不存在超期办理产权过户的情形。三、王志昆的第四、五项诉讼请求没有事实依据，如果存在其无法按期偿还银行贷款的利息及罚息的情形也与马骉、孙启皓的第三期价款没有因果关系。双方在不动产买卖合同中约定了“出卖方保证在收到买受方的上述二期款项后立即全部用于归还银行抵押贷款，自行筹集资金还清所有银行抵押贷款并解除标的不动产的抵押登记”。马骉、孙启皓已经如约支付了二期款项，因此王志昆应当全部用于归还银行贷款并自行筹集资金还清所有银行抵押贷款，与马骉、孙启皓的第三期价款没有因果关系。四、王志昆诉讼请求中的诉讼费用及保全费用应由其自己承担。双方于2020年8月18日签订不动产买卖合同，马骉、孙启皓如约支付了前两期800万元的价款，9月17日取得1、2两处不动产的过户登记，9月18日（起诉状上日期）即将马骉、孙启皓诉至法院，完全不顾及马骉、孙启皓对3、4两处不动产权属状况的合理关切，主观臆测马骉、孙启皓因资金缺乏拒绝支付款项，完全没有通过协商解决纠纷的态度，矛盾激化的责任应在王志昆，因此诉讼费及保全费应由其自己承担。 反诉原告马骉、孙启皓向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2020年8月18日签订的不动产买卖合同；2.判令王志昆返还第一期、第二期购房款合计800万元；3.判令王志昆赔偿马骉、孙启皓已支付的税费损失4868807.29元；4.判令王志昆赔偿因未取得处分权致使标的物所有权不能转移的违约金140万元；5.本案全部诉讼费用由王志昆承担；6.薛秀萍对王志昆承担连带责任。事实与理由：2020年8月18日，马骉、孙启皓与王志昆、薛秀萍签订不动产买卖合同，约定马骉、孙启皓购买王志昆拥有合法产权或者有充分处置权的四处不动产，分别是：1.坐落于吉林市船营区某某大路西XXX号X-X层的不动产；2.坐落于吉林市船营区某某街解放大路综合楼X-X层不动产；3.坐落于吉林市船营区某某大路XXX号楼X-X层东侧房屋；4.坐落于吉林市船营区某某大路西XXX号楼X层西侧房屋。四处不动产约定的总交易价款1400万元，马骉、孙启皓分三期分别支付。目前已如约支付了前两期共计800万元的交易价款，完成1、2两处不动产过户登记并交纳交易税费4868807.29元。交易时王志昆向马骉、孙启皓承诺3、4两处不动产是王志昆分别向吉林市城市基础设施开发建设有限公司和吉林市城市开发管理办公室购买，两处不动产的产权没有登记在王志昆名下，但有房屋买卖合同，王志昆依据该两份房屋买卖合同/协议对该两处不动产有充分的处置权，可以将两处不动产过户登记至马骉、孙启皓名下，并保证该两份房屋买卖合同/协议内容真实，如王志昆对本条款保证或者承诺的内容不真实，王志昆向马骉、孙启皓赔偿标的不动产交易总价款10%的违约金。但后来马骉、孙启皓听说该两处不动产不仅不在王志昆名下，甚至不是登记在吉林市城市基础设施开发建设有限公司和吉林市城市开发管理办公室名下，马骉、孙启皓遂向吉林市不动产登记中心核实，得到的答复是该两处不动产没有明确的产权人、房号、面积等信息，换名话说（登记中心工作人员原话）：不能仅凭两份房屋买卖合同/协议证明吉林市城市基础设施开发建设有限公司和吉林市城市开发管理办公室就是该两处不动产的产权人。这与王志昆当初的承诺严重不符。马骉、孙启皓斥巨资购买四处标的不动产，是希望最终取得四处不动产的合法所有权。3.4两处不动产虽然暂时不是登记在王志昆名下，但是前提是3、4两处不动产能够办理产权，这是本次交易马骉、孙启皓的根本目的，也是王志昆作为出卖人应当承担的主要合同义务和法定主合同义务。鉴于反诉被告截至目前尚未取得3、4两处不动产的处分权，致使所有权转移的义务事实上不能履行，不能发挥标的不动产的整体效用，马骉、孙启皓请求解除合同并赔偿损失。 反诉被告王志昆、薛秀萍辩称：一、马骉、孙启皓要求解除不动产买卖合同无事实和法律依据，不能成立。马骉、孙启皓陈述的事实和理由不属实，且与双方签订的不动产买卖合同约定的内容不一致。马骉、孙启皓称王志昆向其承诺可以将两处不动产过户登记至其名下，并保证该两份房屋买卖合同/协议内容真实，不知该承诺是何时何地何人向其作出的，双方所签订的不动产买卖合同第五条各方承诺的约定非常明确，出卖方承诺标的不动产的2份不动产权证为合法取得且无所有权瑕疵或其他权利限制；标的不动产的2份房屋买卖合同/协议内容真实。从承诺内容清晰可知，王志昆出售的案涉房产2处有不动产权证，2处只有房屋买卖合同/协议，无不动产权证，至于是否能办理不动产权证，因是历史遗留问题，王志昆无从可知。但从交易价格可以看出，马骉、孙启皓购买的案涉房产系商业用房，坐落位置位于吉林市中心商业一类地段，总面积3600.19平方米，折合每平方米3888.68元，正是因为2处不动产没有产权证所以王志昆才认可以如此超低价格出售案涉房产，而马骉、孙启皓也正是基于该原因并认可接受该事实而购买案涉房产，如果王志昆能办理不动产权证，不会以如此低廉甚至远低于住宅的价格出售，显然不符合日常生活法则。退一步讲，案涉房产有产权证的面积为2818.26平方米，按此面积计算折合每平方米还不到5000元，购买案涉房产也是低于市场价格的，故马骉、孙启皓反诉请求不能成立。马骉、孙启皓在与王志昆签订合同时明知案涉房产有两处只有房屋买卖合同/协议，而认可购买，其明知所有权转移可能存在事实上不能履行而仍然购买，故应自行承担所产生的法律后果。二、因马骉、孙启皓提出的解除合同不能成立，其提出的其他反诉请求均不能成立。因不动产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，无解除的约定和法定事由，且王志昆已经按照合同约定履行了交付义务，并将两处有产权证的房屋已经更名过户至孙启皓名下，在履行合同过程中，王志昆没有丝毫的违约行为，完全按照合同约定履行了出卖人的全部义务，是马骉、孙启皓因自身原因导致无法交付第三期价款，马骉、孙启皓构成违约，故其反诉要求王志昆返还已支付的两期购房款及税费、违约金等均不能成立。因此请求法院依法驳回马骉、孙启皓的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对王志昆、薛秀萍提供的不动产买卖合同内容真实、来源合法，于本案具有证明力，本院予以采信；不动产权属证书双方无异议，本院予以采信；房屋买卖合同、房产平面图、收条、关于房屋还迁的证明、会议纪要、房地产估价报告、房屋买卖协议、收据、协议书、补充协议书，这些证据可相互印证王志昆真实购买案涉两套无产权证房屋的事实，本院予以采信；吉林市不动产登记中心票号、微信聊天截图、通话录音、视频、保全费票据、财产保全担保费票据、公告费票据的真实性本院均予以确认。对马骉、孙启皓提供的不动产买卖合同如上所述，本院予以采信；房屋买卖合同/协议，真实性本院予以确认；收条、惠民村镇银行客户普通贷记往账凭证和电汇凭证、吉林银行个人转账业务凭证、税收完税证明、手机短信通知截图的真实性本院均予以确认。 根据当事人的诉辩陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月18日，王志昆（甲方、出卖方）、薛秀萍（乙方、出卖方）、马骉（丙方、买受方）、孙启皓（丁方、买受方）签订不动产买卖合同，约定：第一条买卖标的：出卖方将以下不动产出卖给买受方：1.坐落吉林市船营区某某大路西XXX号X-X层建筑面积791.99平方米的不动产（不动产权证号：吉（2019）吉林市不动产权第00XXXXX号）；2.坐落吉林市船营区某某某解放大路综合楼X-X层建筑面积2026.27平方米的不动产（不动产权证号：吉（2019）吉林市不动产权第00XXXXX号）；3.坐落船营区某某大路西XXX号楼X-X层东侧房屋，建筑面积492.494平方米；4.位于船营区某某大路西XXX号楼X层西侧房屋，建筑面积289.436平方米。以上四处不动产合计建筑面积3600.19平方米（其中两处有不动产权证房屋建筑面积合计2818.26平方米，其余两处有买卖合同无不动产权证房屋建筑面积合计781.93平方米），统称为“标的不动产”……出卖方保证标的不动产为出卖方合法拥有，且出卖方对标的不动产有充分的处置权。标的不动产现行使用及抵押情况为：甲方出租给丙方使用；抵押情况为：抵押至吉林银行（对应贷款余额为725万元）、惠民银行（对应贷款余额为500万元）。出卖方承诺标的不动产不存在被查封等其他被限制权利的状况。第二条标的不动产价格及支付方式：四方确定标的不动产交易总价款为1400万元，买受方按照分期付款的方式向出卖方支付上述交易总价款。买受方分三期向出卖方支付总价款：第一期，在本合同签订当日（工作日内银行工作时间），买受方向出卖方支付100万元后，甲、乙、丙、丁四方共同将标的不动产产权证原件、房屋买卖合同/协议原件及其相关资料存放至银行联名共管保险箱，同时出卖方须配合买受方到不动产登记机构对标的不动产的产权状况进行查档审核；第二期，经对标的不动产的产权状况查档审核无误后，在2020年8月26日前，买受方向出卖方支付700万元，出卖方保证在收到买受方的上述二期款项后立即全部用于归还银行抵押贷款，自行筹集资金还清所有银行抵押贷款并解除标的不动产的抵押登记后，出卖方于15日内无条件配合买受方完成将标的不动产（两处有产权证的不动产）产权过户登记到买受方共同指定的丁方名下；第三期，已完成过户登记的新不动产证由出卖方领取保管，出证之日，买受方向出卖方支付600万元，出卖方在收到该笔款项后立即将包括新证在内的所有上述材料交给买受方。出卖方银行账户信息……第三条违约责任：1.出卖方在买受方向出卖方支付第一期100万元价款的次日向买受方交付标的不动产使用权；自本合同约定标的总价款全部支付完毕起交付标的所有权。如出卖方不按本合同规定的日期交付标的不动产，或因出卖方过错导致逾期办理完毕标的不动产产权过户登记到丁方，每逾期一天按标的不动产交易总价款的万分之五计算向买受方赔付违约金。出卖方逾期超过30日，买受方有权解除本合同。如出卖方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同，出卖方除将买受方已支付的价款全部退还外，还应赔偿买受方标的不动产交易总价款的20%。2.买受方应当自第二期款项支付完毕，且房产抵押登记解除之日起15日内办结产权过户手续。如买受方不按本合同规定的日期支付约定款项或延期办理过户，每逾期一天按标的不动产交易总价款的万分之五计算向出卖方赔付违约金。逾期超过30日，出卖方有权解除本合同。如买受方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同，应赔偿出卖方标的不动产交易总价款的20%。第四条交易税费：本合同标的不动产交易所发生的所有包括但不限于过户登记费、契税、估价费、印花税及其他相关税费均由买受方承担。第五条各方承诺：出卖方承诺标的不动产的2份不动产权证为合法取得，且无所有权瑕疵或其他权利限制（上述提及的银行贷款抵押外）；标的不动产的2份房屋买卖合同/协议内容真实。如出卖方对本条款保证或承诺的内容不真实，出卖方只向买受方赔偿标的不动产交易总价款10%的违约金。出卖方为严格履行本合同提供连带责任保证担保，担保期限为本合同履行期限届满后两年。出卖方应在买受方支付第二期交易价款前得到吉林银行和惠民村镇银行两家贷款银行的确认，同意并将提前收回乙方在该两家银行的抵押贷款（抵押物为标的不动产）。买受方为严格履行本合同提供连带责任保证担保，担保期限为本合同履行期限届满后两年。第六条……第七条……第八条：自本合同生效之日起，甲、丙方双方之前签订的关于该标的不动产的租赁协议自行终止，钱款两清……合同签订当日，马骉、孙启皓向王志昆、薛秀萍交付第一期价款100万元；2020年8月25日，马骉、孙启皓向王志昆、薛秀萍交付第二期价款700万元。2020年9月15日，双方到吉林市不动产登记中心办理了有不动产权证的两处不动产的过户登记手续，将该两处不动产变更登记到孙启皓名下。2020年9月17日王志昆到吉林市不动产登记中心领取了上述两处不动产的新产权证后于当日11时23分向马骉发送信息：“马骉、孙启皓你们好。过户到孙启皓名下的两个不动产证已经顺利出证（有下述录像作为视听证据）。按照买卖合同第二条第三期款项支付方式之规定，请履行合同规定的三期款给付义务，届时出卖方亦会按期履行给付证照、合同的义务。基于不安抗辩权原则，出卖方要求买受方按照合同约定于2020年9月17日（出证之日）当日完成第三期给付。如有违约，出卖方将于2020年9月18日向船营区人民法院提起民事诉讼，败诉方承担一切诉讼费用。”马骉、孙启皓未如约给付第三期价款600万元，王志昆诉至法院。 本院认为：王志昆、薛秀萍与马骉、孙启皓签订的不动产买卖合同确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应依约全面履行各自的义务。非因法定或约定事由，合同不得解除。 一、关于案涉合同应否解除问题，本院认为，根据民法典规定，买卖合同出卖人需承担出卖标的物的权利瑕疵担保义务，而买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担该权利瑕疵担保义务。结合本案中双方签订的不动产买卖合同，双方于签订合同时已明确约定争议的两处不动产仅有买卖合同无不动产权证，出卖方保证标的不动产为出卖方合法拥有，且出卖方对标的不动产有充分的处置权，出卖方承诺标的不动产的两份不动产权证为合法取得，且无所有权瑕疵或其他权利限制（上述提及的银行贷款抵押外），标的不动产的两份房屋买卖合同/协议内容真实。且审理中马骉亦认可合同中第二条关于标的不动产产权状况问题仅针对两处有不动产权证的不动产，即双方于签订合同时实际并未要求对本案争议的仅有房屋买卖合同的两处不动产办理产权登记问题。由此可见，双方签订合同时马骉、孙启皓作为买受人明知争议不动产仅有房屋买卖合同的状况，且未要求办理产权登记。根据上述法律规定对于买受人订立合同时知道或者应当知道标的物具有第三人主张权利瑕疵的，可免除出卖人的权利瑕疵担保义务，那么本案仅为是否能办理产权登记的状态待定，没有证据表明有第三人主张权利，此种情况更可免除出卖人的权利瑕疵担保义务。再据意思自治的基本原则，买受人知道标的物存在权利瑕疵而愿意签订合同，系其基于其自主意思作出的自由约定，可认定为其在权衡标的物可能存在的瑕疵对其合同目的的影响程度、交易对价的公平合理性等因素后对交易风险的公平安排，不应以法律强制干预。本案马骉、孙启皓以1400万元购买建筑面积3600.19平方米房产，房产均价约每平方米3888.68元，远远低于正常市场价值，已体现了马骉、孙启皓系明知案涉房产瑕疵后对交易风险综合评价后自愿作出的合同约定，该风险应由其自担。况且现马骉、孙启皓未能提供证据证明案涉争议标的物确实存在不能办理产权登记的情况，王志昆作为出卖方已完全履行了其合同中约定的出卖方义务，本案不符合解除合同的条件，故本院对马骉、孙启皓的反诉请求均不予支持，案涉合同应继续履行，那么马骉、孙启皓即应承担继续给付剩余价款的义务，故对王志昆要求继续履行合同，马骉、孙启皓给付第三期购房款的诉讼请求本院予以支持。 二、关于王志昆要求马骉、孙启皓给付超期办理产权过户手续的违约罚金的诉讼请求。据合同约定，买受方应当自第二期款项支付完毕，且房产抵押登记解除之日起15日内办结产权过户手续，如延期办理过户，买受方需承担相应违约责任。据现有证据，王志昆未能证明房产抵押登记解除的具体日期，即无法判定双方办理产权过户手续时是否超过了合同约定的15日期限，故对此项诉讼请求本院无法支持。 三、关于王志昆要求马骉、孙启皓给付第三期购房款超期支付违约金问题。双方合同约定，已完成过户登记的新不动产证由出卖方领取保管，出证之日，买受方向出卖方支付600万元，出卖方在收到该笔款项后立即将包括新证在内的所有上述材料交给买受方。如买受方不按本合同规定的日期支付约定款项，每逾期一天按标的不动产交易总价款的万分之五计算向出卖方赔付违约金；逾期超过30日，出卖方有权解除合同；如买受方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同，应赔偿出卖方标的不动产交易总价款的20%。现马骉、孙启皓未能提供证据证明其拒绝给付剩余价款的客观原因，应属于合同中约定的买受方由于主观原因拒绝履行标的不动产的买卖合同的情形，故王志昆要求其支付280万元违约金，符合合同约定，本院予以支持。 四、关于王志昆要求马骉、孙启皓给付由于第三期款超期支付致使王志昆无法按期偿还银行贷款的利息及罚息的诉讼请求。双方合同约定出卖方保证在收到买受方第二期款项后立即全部用于归还银行抵押贷款，自行筹集资金还清所有银行抵押贷款并解除标的不动产的抵押登记，据此王志昆自行筹集资金还清所有银行抵押贷款系合同中约定的其作为出卖方应履行的义务，至于其自行筹集资金的方式及因自行筹集资金形成的债务不应由买受方承担，且其亦未能举证证明其为此借款的事实，故对此诉讼请求本院不予支持。 五、关于王志昆为办理保全支出的担保费，应属其因本次诉讼发生的合理损失，应由马骉、孙启皓赔偿。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百一十二条、第六百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王志昆、薛秀萍与马骉、孙启皓于2020年8月18日签订的不动产买卖合同继续履行； 二、马骉、孙启皓于本判决生效之日起七日内给付王志昆剩余价款600万元； 三、马骉、孙启皓于本判决生效之日起七日内给付王志昆违约金280万元； 四、马骉、孙启皓于本判决生效之日起七日内赔偿王志昆保全担保费6000元； 五、驳回王志昆其他诉讼请求； 六、驳回马骉、孙启皓的反诉请求。 马骉、孙启皓如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费73694元、保全费10000元、公告费240元，由王志昆负担294元（已交纳），马骉、孙启皓负担83640元（王志昆已垫付），于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费53706元，由马骉、孙启皓负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  吴 艳 人民陪审员  张玉英 人民陪审员  孙丽华 二〇二一年二月九日 书 记 员  姜 帆