北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2260号原告（反诉被告）：美佳物业管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：邹明，总经理。委托诉讼代理人：魏传浩，男，1988年3月10日出生，汉族，美佳物业管理（北京）有限公司物业经理。被告（反诉原告）：王四中，男，1966年7月25日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：王亦男，女，1992年5月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：许米娜，北京市圣奇律师事务所律师。原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司（以下简称：美佳物业公司）与被告（反诉原告）王四中、被告（反诉原告）王亦男物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美佳物业公司的委托诉讼代理人魏传浩，被告王四中、王亦男（反诉原告）以及二被告的共同委托诉讼代理人许米娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美佳物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令王四中、王亦男立即给付美佳物业公司拖欠的2017年3月3日至2020年12月31日期间的物业费34208．65元及违约金1000元，共计35208．65元；2、诉讼费由王四中、王亦男承担。事实和理由：根据《前期物业管理服务合同》可知，我公司为北京丽水佳园小区的物业服务企业。我公司已按合同约定提供了物业服务，但王四中、王亦男未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2017年3月3日起至2020年12月31日，拖欠物业费等费用合计35208．65元。其中，物业费本金34208．65元、违约金1000元。虽然我公司以电话、书面等方式告知王四中、王亦男需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是王四中、王亦男却一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。王四中、王亦男共同辩称：北京市大兴区庞各庄镇B10的房屋是王四中、王亦男的，2017年3月3日至2020年12月31日期间的物业费确实没有交，房屋面积为225．67平方米。收费标准不认可。美佳物业公司没有尽到物业服务公约中约定的安全防范义务，有违反物业公约的行为，王四中因此拒绝全额缴纳物业费。具体理由如下：一、美佳物业公司管理未尽到物业服务公约提供的安全防范义务，违反了物业服务公约的约定，已经构成违约。2017年我家被盗，是家里打扫卫生的人告诉我，且我从昌平赶回家2个多小时也没有见到保安出现。后了解到全小区400多栋别墅只有几个保安。没有摄像头和监控，导致报案后刑事案件一直没有侦破，丢失的财物没有取回。二、美佳物业公司违反物业服务公约，应承担违约责任。根据物业服务公约第九章违约责任和纠纷解决方式中第一款违约责任中第一项签约方愿意遵守本公约的各项规定，如有违反，致使物业公司、业主权益受损时，违约方必须赔偿因此产生的一切损失。美佳物业公司因未尽到安全防范义务，应该承担赔偿责任。三、自盗窃发生后，王四中、王亦男一直与美佳物业公司积极协商，但是美佳物业公司始终不承担赔偿责任，因此，王四中、王亦男未按时支付物业费是行使不安抗辩权，美佳物业公司无权要求王四中、王亦男支付违约金。四、物业费已经部分过诉讼时效。美佳物业公司起诉的时间是2019年11月13日，2017年3月3日到2017年11月12日期间的物业费已经经过诉讼时效。王四中、王亦男向本院提出反诉请求：1、判令美佳物业公司向王四中、王亦男赔偿损失15万元；2、诉讼费由美佳物业公司承担。事实和理由：王四中、王亦男在2005年3月2日签收了物业服务公约，美佳物业公司应按照公约来履行合同义务，但是因为未履行合同义务，导致王四中、王亦男家里被盗窃，造成王亦男、王四中的损失，已经报警处理。因为美佳物业公司没有尽到安全防范的义务，应向王四中、王亦男承担赔偿责任。美佳物业公司对王四中、王亦男的反诉辩称：王四中、王亦男说的被盗的事实，和15万元被盗的损失，都是其单方的说法，需要进行举证，没有举证不认可。王四中、王亦男主张被盗损失和事实是美佳物业公司导致的，没有事实依据，且不存在因果关系。美佳物业公司是配齐了安保人员的，至于监控，在开发商设计的时候那个区域就没有监控，并不是美佳物业公司的责任。美佳物业公司接管小区后对小区增加电子围栏、防爬齿刺、人行防尾随设备，这些均属于防范措施。且前期物业合同里第33条第5项中免责情况约定，就包括了“盗窃、抢劫等”这一项目，该项不属于美佳物业公司的责任本院经审理查明：案涉房屋坐落地址为北京市大兴区庞各庄（以下简称：B10房屋），房屋建筑面积为225．67平方米，该房屋原产权人为邢卫卿（系王四中爱人，王亦男母亲），2017年9月4日，邢卫卿去世，但房屋未办理产权变更手续。2020年9月18日，B10房屋产权人变更为王四中、王亦男，原因为继承或受遗赠。美佳物业公司（乙方）与北京兴港房地产有限公司（甲方，以下简称：兴港公司）签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定乙方为丽水家园小区提供物业服务，物业费收费标准为3．3元/月·平米，物业服务费首次入住按年缴纳，业主或物业使用人应于每年首月10日前向乙方交纳当期的物业管理服务费，逾期交纳需承担相应违约责任；该协议第三十三条第五项载明，在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害，乙方不承担责任。2005年3月2日，邢卫卿签收了《物业服务公约》，正式收房。王四中、王亦男主张2017年7月，其房屋被盗窃，损失财物价值十几万元，其当时报警并向警方报告了丢失财物的清单，但没有相关的发票，该盗窃案件至今未被侦破，财物均未追回。王四中、王亦男主张因美佳物业公司保安人员过少，且安装监控设备不到位导致其财物被盗且未能追回，故美佳物业公司应承担相应的赔偿责任。美佳物业公司对B10房屋2017年7月被盗窃的事实认可，但对于王四中、王亦男主张的损失数额15万元不予认可。同时美佳物业公司称自己已经尽到了安全防范义务，配齐了安保人员、对小区增加了电子围栏、防爬齿刺、人行防尾随设备，而监控设备系开发商安装，监控设备安装是否到位与其无关。另，B10房屋在邢卫卿去世后，王四中、王亦男实际居住，二人对物业费收费标准及欠缴时间为2017年3月3日至2020年12月31日无异议，但主张2017年3月3日到2017年11月12日期间的物业费已经经过诉讼时效。美佳物业公司提交了2018年11月向邢卫卿通过EMS的方式邮寄的物业费催缴通知单。另，经本院核查，美佳物业公司曾在2018年11月22日以邢卫卿为被告向法院起诉要求给付B10房屋的物业费。本院认为，美佳物业公司与兴港公司签订的《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力。B10房屋虽原产权人登记为邢卫卿，但王四中、王亦男均为其直系亲属且在其去世后实际继承、使用该房屋，且王四中、王亦男亦对其与美佳物业公司之间的物业服务合同关系及其应对B10房屋欠缴期间的物业费承担责任不持异议，本院对此亦予以认可。王四中、王亦男抗辩美佳物业公司的物业服务不到位、未尽到安全防范义务导致其房屋被盗窃，财物丢失，对此，结合双方提交的证据及庭审情况，本院认定美佳物业公司向王四中、王亦男提供的物业服务存在一定的瑕疵，对王四中、王亦男应交纳的物业费予以酌减。就王四中、王亦男提出的2017年3月3日到2017年11月12日期间的物业费已经经过诉讼时效的抗辩意见，因美佳物业公司实际在2018年向邢卫卿主张过权利并起诉至法院，且并未有证据证明其知道邢卫卿去世的事实，因此该主张债权的行为符合诉讼时效中断的法律规定，王四中、王亦男抗辩已过诉讼时效，本院不予认可。因王四中、王亦男非恶意欠缴，故对美佳物业公司主张的违约金，本院不予支持。对王四中、王亦男提出的反诉主张，本院认为，其要求物业公司赔偿家中失窃造成的财产损失15万元，但是并没有提交证据证明具体的失窃金额，也不足以证明美佳物业公司与房屋失窃有直接的因果关系，且就美佳物业公司在物业服务方面存在的瑕疵本院已在本诉部分王四中、王亦男应当给付的物业费中予以了酌减，故对王四中、王亦男提出的全部反诉主张，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王四中、王亦男于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司2017年3月3日至2020年12月31日期间的物业费30787．78元；二、驳回原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王四中、王亦男的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费340元，由美佳物业管理（北京）有限公司负担43元（已交纳），由王四中、王亦男负担297元（于本判决生效之日后七日内交纳）；反诉案件受理费1650元，由王四中、王亦男负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  朱  庆  梅二〇二一年二月二十二日法官助理  吕馨书记员贯菲