江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初12923号原告：方海东，男，1977年7月28日生，汉族。委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖磊，江苏石城律师事务所实习律师。被告：胡立国，男，1987年5月4日生，汉族。原告方海东与被告胡立国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方海东的委托诉讼代理人李俊、肖磊到庭参加诉讼，被告胡立国未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方海东向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房租70000元及逾期违约金（以70000元为基数，自2020年10月27日起，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍至实际给付之日止）；2.请求判令被告支付物业费16002.2元（110.36平方米×5元／平方米／月×29个月）。事实和理由：2018年4月25日，其与被告签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定其将位于南京市江宁区出租给被告作为经营场地，由被告从事健身服务经营活动，租赁期间，乙方（被告）应如期支付租金，逾期则按500元／天支付违约金。另商铺物业费收费标准为5元／平方米。2020年9月29日，被告出具《房租欠条》，承诺：1.2020年10月26日前全额支付房租欠款70000元；2.结清该商铺物业管理费、水电费等相关费用；3.被告在2020年10月26日前按时结清相关费用并有意继续承租，双方可以继续履行《商铺租赁合同》，否则终止该合同，其立即收回商铺，并保留诉诸法律的权利。后被告将房屋钥匙归还，但房租至今未能支付，物业费也未结清。为维护自身合法权益，其诉至法院，请求支持其诉请。被告胡立国未应诉。经审理查明：2018年4月25日，原告方海东（出租方，甲方）与被告胡立国（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、商铺位置和用途甲方将位于江宁区方作为经营场地，从事健身服务经营活动。乙方在租赁期间应遵守国家法律法规，守法经营。若因违规、违法受罚或被追究法律责任，甲方不负连带责任，并有权收回商铺，终止合同。二、租赁期限租赁期共3年，甲方从2018年04月26日起将出租商铺交付乙方使用，至2021年04月25日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租商铺的，同等条件下，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到商铺，可与甲方协商酌情延长租赁期限，但需提前3个月与甲方协商重新签订合同。三、租金和保证金1、租金甲乙双方议定年租金为100000元整，租金每年度支付一次，第1年至第2年维持不变，在合同签订之日交清2018年04月26日起至2019年05月25日止的租金壹拾万元整，先付后用。下个年度的租金在上个年度的最后一个月内一次性交清，依此类推。第3年…年租金在上年度年租金的基础上每2年上浮8%。2、保证金为保证乙方在租赁期间，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付保证金20000元整，大写人民币贰万元整。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将保证金全数归还乙方。四、租赁期间商铺装饰和修缮…五.各项费用缴纳1、物业管理费：由乙方自行向物业管理公司交纳。2、水电费：由乙方自行缴纳（水表底数为445度，电表底数为45086度…六、租赁双方变更…七、违约金和违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金20000元整，并退还乙方剩余租金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方没收乙方保证金和剩余租金。3、租赁期间，乙方应如期支付租金，逾期则按500元／天支付违约金，超过1个月的，甲方有权终止合同，收回商铺。4、租赁期满，如甲乙双方未达成续租合同，乙方应如期交还商铺，逾期则按500元／天支付违约金，并赔偿甲方经济损失。5、乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止合同，收回商铺：（1）擅自将商铺转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的。（2）拖欠租金1个月。八、约定事项1、钢结构隔层旧归甲方所有，乙方不得损坏。2、2018.04.25日甲方收乙方支付70000元整（含20000元保证金），约定2018.10.01支付剩余50000元房租。2018.10.11收到50000元房租…”合同签订后，方海东将房屋交付给胡立国。2020年9月29日，方海东（出租方）与胡立国（承租方）签订《房租欠条》一份，载明：“经双方协商，在原有《商铺租赁合同》的基础上，就富力城商业街75栋113室房屋租赁补充约定如下：1.2020年10月26日前承租方向出租方全额支付房租欠款70000元整。2.承租方结清该商铺物业管理费、水电费等相关费用。3.若承租方在2020年10月26日前按时结清相关费用，并有意继续承租，双方可以继续履行《商铺租赁合同》；否则即终止该合同，出租方立即收回商铺，并保留诉诸法律的权利”。逾期，胡立国未支付租金，并将案涉房屋返还给方海东。后方海东诉至法院。审理中，胡立国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。另查明：2020年12月18日，北京恒富物业服务有限公司南京分公司富力城服务中心就案涉商铺向方海东催缴2018年6月1日至2020年10月31日的物业费共计16002.2元。审理中，方海东陈述按照其与胡立国的约定，应由胡立国支付租期内的物业费，其未向物业公司支付该笔物业费。上述事实，有《商铺租赁合同》、《房租欠条》、费用催缴通知单及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告方海东提供的《商铺租赁合同》、《房租欠条》，真实有效，本院予以采信。方海东与胡立国之间的房屋租赁合同关系，依法成立并有效，应受法律保护。双方已约定了胡立国所欠方海东租金70000元，本院予以认定。方海东对胡立国支付保证金20000元不持异议，本院予以认定。胡立国已将案涉房屋返还给了方海东，现方海东主张该款项20000元应在胡立国结清租金后返还，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，该保证金20000元应从胡立国所欠方海东租金中予以扣除，故胡立国应支付方海东租金50000元。方海东主张物业费16002.2元，但因方海东并未实际缴纳该费用，故本院对方海东所主张的物业费在本案中暂不处理，方海东可待该费用实际发生后另行主张。胡立国未在约定的期限内支付租金，系违约行为，应承担违约责任。方海东主张租金50000元及逾期违约金（以50000元为基数，自2020年10月27日起计算至实际支付之日止），于法有据，本院予以支持。关于逾期违约金标准，双方约定为500元/天，确实过高，现方海东主张逾期违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计算，不违反法律规定，本院予以支持。胡立国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告胡立国于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告方海东房租50000元及逾期违约金（以50000元为基数，自2020年10月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计算至实际支付之日止）。二、驳回原告方海东的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1000元，财产保全费820元，合计1820元，由原告方海东负担762元，由被告胡立国负担1058元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 王波峰二〇二一年二月七日法官助理 汤淑明书 记 员 胡 婕