广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初17906号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐、王燕飞，均系国信信扬律师事务所律师。被告：廖劲松，男，1979年12月2日出生，住四川省仪陇县，被告：李玲红，女，1986年10月3日出生，住湖南省安仁县，原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告廖劲松、李玲红物业服务合同一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人黄欣桐到庭参加诉讼，被告廖劲松、李玲红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费10065元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2020年5月31日为2445.8元）；2.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由如下：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理服务费及会所使用费。2017年1月13日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸桃菁街35号501房【以下简称“案涉房屋”】，合同约定建筑面积为200.4平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用的千分之一计算违约金。2016年3月15日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。另外，被告还签署了《临时管理规约》等相关文件。《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为203.4689平方米，因此自2017年11月1日起按照实测建筑面积计算物业管理费及其他费用。二、被告逾期未支付物业管理费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠物业管理服务费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费，并有权要求被告支付违约金和因此支出的律师费等相关费用。为维护自身合法权益，现原告依据相关合同约定及法律规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告廖劲松、李玲红未答辩，亦无提交证据。经审理查明：2017年1月13日，开发商广州御湖房地产发展有限公司（甲方）与被告廖劲松、李玲红（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸桃菁街35号（H07）501房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积200.4平方米。第五条第三款物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。被告廖劲松、李玲红还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区御湖名邸桃菁街35号501房房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告廖劲松、李玲红在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，开发商广州御湖房地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。涉案物业于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区14、15期工程（自编号H07-H08、H09-H10）竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2017年2月27日，御湖公司向被告廖劲松、李玲红发出《御湖名邸房屋交付通知书》，载明：廖劲松、李玲红购买的广州御湖名邸桃菁街35号501房已经具备交楼条件，请廖劲松、李玲红自2017年3月27日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。2017年10月23日，被告廖劲松、李玲红办理案涉房屋收楼手续，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与原告签署的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。原告在诉讼中提供的广州市不动产登记查册表显示案涉房屋的建筑面积为200.4平方米。另外，原告提交了《广州开发区市场和质量监督管理局关于广州御湖名邸C区14、15期高层住宅前期物业收费标准的批复》，证明案涉房屋前期物业服务的收费标准3.3元/平方米/月已经过广州开发区市场和质量监督管理局核定。此外，原告提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，原告向该律师事务所支付律师费3000元。另，原告为证实已提供物业管理服务，向本院提供了安全管理服务委托合同、保洁服务委托合同等证据予以证实。另查明：2019年6月5日，原告向广东省广州市黄埔区人民法院提起诉讼，要求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年4月25日至2017年9月30日和2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费12831元和拖欠2017年4月25日至2019年2月28日物业管理服务费产生的违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币4233.55元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年4月25日至2018年11月29日期间的会所使用费5891元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为人民币1715.3元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。该院审理后于2020年4月28日作出（2019）粤0112民初6205号民事判决书，判决：“一、被告廖劲松、李玲红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年4月25日至2017年9月30日期间和2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费12831元及违约金（违约金按照每月物业管理费的每日万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，其中：2017年4月物业管理费132元，2017年5月至9月物业管理费661元/月，2018年1月至2019年2月物业管理费671元/月；每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、被告廖劲松、李玲红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付逾期缴纳2017年10月至2017年12月期间的物业管理费的违约金7.11元；三、被告廖劲松、李玲红于本判决生效之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年4月25日至2018年11月29日期间的会所使用费5891元；四、被告廖劲松、李玲红于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；五、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。又查明：因以法律规定的其他方式无法向两被告送达诉讼文书，故本院依法向两被告发出应诉公告，现公告期限届满仍未见两被告与本院联系。本院认为：一、两被告与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为原告，而御湖公司与原告签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘原告为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，涉案《前期物业管理服务合同》对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。二、关于两被告是否应向原告支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。根据（2019）粤0112民初6205号民事判决书的认定可确认2017年4月25日视为两被告的收楼时间，结合原告提交的安全管理服务委托合同、保洁服务委托合同等证据可知，原告为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，且根据涉案《前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，两被告应从视为收楼时间即2017年4月25日起向原告缴纳物业管理费。根据《商品房预售合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，两被告应当在每月第一天或之前向原告支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为高层住宅人民币3.3元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。案涉房屋的建筑面积为200.4平方米，经核算，每月物业管理费为661.32元（3.3元/平方米/月×200.4平方米）。两被告未支付2019年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理费，原告起诉要求两被告支付上述期间的物业管理费合法有理，本院予以支持，经核算，该数额为9919.8元（661.32元×15个月）。关于违约金的计付问题。两被告逾期交纳物业管理费的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权向两被告计收逾期付款违约金，但涉案合同约定的计收违约金的标准明显偏高，且原告未举证证明两被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，本院基于公平、等价有偿的原则，将违约金标准调整为每逾期一日按每月应缴物业管理费的万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限。三、关于原告提出的律师服务费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。原告主张律师服务费，原告已举证证明其为向两被告追讨物业管理费而实际支付了律师费3000元，故原告关于律师费的诉请，合法有据，本院予以支持。四、两被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告廖劲松、李玲红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2019年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理费9919.8元及违约金（违约金的计算方法：以每月欠付的物业管理费661.32元为本金，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止；每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限）；二、被告廖劲松、李玲红于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；三、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担8元，由被告廖劲松、李玲红负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈国盛二〇二一年二月四日法官助理陈家园书记员杜瑞婷