抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初360号 原告：季秀娟，女，1967年1月19日出生，满族，住辽宁省开原市。 委托诉讼代理人：马楚惟，辽宁正太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志华，辽宁正太律师事务所律师。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。统一社会信用代码912104005742985122。 法定代表人：杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。 原告季秀娟与被告抚顺德创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告季秀娟的委托诉讼代理人马楚惟，被告抚顺德创置业有限公司的委托诉讼代理人周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金29773元。2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年2月26日，原告与被告签订了抚顺市商品房买卖合同，合同约定，由原告购买被告开发的抚顺市远洋城商品房一套，被告应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，原告多次找到被告要求协助办理产权事宜，均未成功，根据合同约定，被告逾期履行办理产权证登记的协助义务，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。 被告辩称，一、违约金计算开始时间有异议，应为2017年12月22日。我国民法典关于诉讼时效的规定为3年。根据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，违约金按日计算。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。结合《理解与适用》：“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可以对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益”。本案中，被告于2020年12月21日收到传票及诉状，因此仅有2017年12月22日至2020年12月21日期间的违约行为尚在诉讼时效之内，之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超出诉讼时效。二、对违约金计算截止日期有异议，应为2018年12月3日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《商品房买卖合同》约定：“…房屋所有权登记…由买受人负责办理”。办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商只有协助配合义务。根据办理房产证的相关流程，所谓的协助义务就是开发商需办理大产权证，即商品房初始登记。被告办理完毕商品房初始登记，就完成了合同约定的提供资料报产权登记机关备案，使房屋具备办理权属登记条件的义务。三、原告无实际损失，违约金主张过高。我公司已按约交付案涉房屋，原告一直占有、使用，已实现了房屋的使用价值。我公司并未对原告的物权造成任何影响。根据民法典的规定，违约金应以补偿性为主。本案中，原告无任何实际损失，其主张的违约金金额过高。我公司涉及到的类似案件多达2000余起，金额约人民币3000多万元，本项目政府尚欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难。如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，会导致我公司经营不善，甚至破产。 本院认定事实如下：2014年2月26日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定，原告购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋，该房屋总价款401586元。出卖人应当在2014年6月30日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用。被告应自合同签订之日（实际竣工使用之日）起365日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。逾期的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在365日（含）之内按原告已付房款日万分之零点一计算违约金，逾期在365日之后按原告已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，原告按照约定支付房款。2014年6月30日该房屋进行了交付。2019年5月9日，被告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并与我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。原告于2020年8月13日办理不动产权登记，2020年7月1日来院起诉，经调解未果。 本院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向原告支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告于2020年7月1日来院起诉，未提交证据证明本案存在诉讼时效中断情形，故原告要求被告给付2017年7月1日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。另，原告向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非被告所称其收到传票及原告诉状之日，故本院对被告此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非被告所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。被告提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知原告办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，原告无法对案涉房屋充分享有物权。被告以原告一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。综上所述，被告应向原告支付2017年7月2日至2019年5月8日的逾期办证违约金13574元（401586元×0.05‰×676）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告季秀娟逾期办证违约金13574元； 二、驳回原告季秀娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 案件受理费544元，减半收取272元，由被告抚顺德创置业有限公司承担70元，由原告季秀娟承担202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。 审 判 员  胡芳芳 二〇二一年二月一日 法官助理 赵 亮 书 记 员 于 洋