江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初14463号原告：熊小兵，男，汉族，1967年4月14日生，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：金晓亮，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告：支金元，男，汉族，1967年4月4日生，住江苏省昆山市。被告：王红英，女，汉族，1945年12月5日生，住江苏省海安县。被告：陈传进，男，汉族，1969年7月16日生，住江苏省海安县。被告：陈传军，男，汉族，1971年9月29日生，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：高友林，江苏山水律师事务所律师。（代理上述三被告）委托诉讼代理人：倪燕，江苏山水律师事务所律师。（代理上述三被告）第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路246号，统一社会信用代码91320583838132488K。负责人：吴国兵，该行行长。委托诉讼代理人：杨绅巍，江苏聚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛煜炜，江苏聚思律师事务所律师。原告熊小兵与被告支金元、陈厚元、第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山农行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理。审理过程中，因被告陈厚元死亡本院依原告熊小兵申请追加其法定继承人王红英、陈传进、陈传军为被告参加诉讼。后因被告支金元下落不明，本院依法公告送达后，于2021年1月25日公开开庭进行审理。原告熊小兵及其委托诉讼代理人金晓亮、被告王红英、陈传进、陈传军共同委托诉讼代理人高友林、第三人昆山农行委托诉讼代理人杨绅巍到庭参加诉讼。被告支金元经本院依法送达后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊小兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令支金元和昆山农行涤除位于昆山市房屋上的抵押权；2、请求判令支金元以及王红英、陈传进、陈传军将位于昆山市车库过户至熊小兵名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年11月15日支金元与昆山市阳澄湖房产实业有限公司签订《巴城镇增宅户安置房安置协议书》，支金元有偿取得位于昆山房屋和自行车库。次日，支金元与陈厚元签订《协议书》，约定支金元将上述房屋按总价116000元出售给陈厚元。2006年6月15日，熊小兵与陈厚元签订《房屋买卖合同》，约定陈厚元将前述安置房屋以总价145000元的价格出售给熊小兵。熊小兵于合同生效之日支付陈厚元125000元，余款待过户时付清。2014年2月19日支金元取得涉案房屋产权后向昆山农行设置了抵押权。同年9月，熊小兵向法院起诉支金元和陈厚元要配合过户，但因安置房屋上存在昆山农行的抵押权导致熊小兵的诉讼请求被驳回。2019年10月23日熊小兵代支金元向昆山农行垫付了353684.98元以涤除抵押权，昆山农行也同意配合涤除抵押权。熊小兵与陈厚元以及陈厚元与支金元的买卖合同关系均属合法有效，对各方具有拘束力。现该房屋符合过户条件，各被告应当配合熊小兵将上述房屋过户至其名下。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告支金元未作答辩。被告王红英、陈传进、陈传军共同辩称：陈厚元已于2020年2月12日去世，王红英系陈厚元配偶，陈传进和陈传军系陈厚元的长子和次子，三人系陈厚元的法定继承人。三人对案涉房屋买卖并不知情，但鉴于已有生效法律文书查明事实，三人不持异议。根据生效法律文书认定，房屋买卖合同中陈厚元并不存在违约行为。违约方应为支金元。现三人放弃继承陈厚元的遗产。请求法院依法判决。第三人昆山农行述称：支金元在我行的抵押案件已由法院执行完毕，贷款也已经结清，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2004年11月15日，支金元与昆山市阳澄湖房产实业公司签订《巴城镇增宅户安置房安置协议书》，明确支金元符合增宅户条件，给予落实安置房屋一套，位于昆山市房屋和自行车库，面积分别为93.63平方米和9.38平方米。2004年11月16日，支金元（甲方）与被告陈厚元（乙方）签订《协议书》一份，约定“甲方将昆山市房屋和车库卖给乙方，总额为116000元；房款于2004年11月16日结清后，甲方把所有手续和钥匙交给乙方，并到能办理房产证时，甲方协助乙方办理房产证；产权应属乙方”。同日，被告支金元出具收条一张，载明“收到被告陈厚元房款116000元”。2005年8月16日，被告支金元出具“房产过户证明”一份，载明“甲方在房产公司领取自己的房产证费用由甲方自己负责，但甲方过户给乙方的费用和税应由乙方自己负责，甲方协助乙方办理过户手续”。2005年12月8日，被告支金元将该房屋交给被告陈厚元。2006年6月15日，原告熊小兵（乙方）与被告陈厚元（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定“甲方将昆山市房屋及附属车库出售给乙方，此房为支金元出售给甲方，甲方再售给乙方；乙方应于本合同生效之日向甲方支付12.5万元，甲方交付房屋钥匙给乙方，余款20000元待甲方办理好产权登记证书至乙方名下时付清。因本房屋所有权转移税收按法律规定处理，但双方应当相互协助，以促使税费最小化。”该合同签订之后，原告熊小兵支付被告陈厚元购房款125000元，为此被告陈厚元出具收条一张，明确收到原告熊小兵房款125000元，此外案外人王海斌作为见证人在该收条中注“总房款为145000元，余款20000元待房产证办理后付清”。嗣后被告陈厚元将房屋交付给原告熊小兵使用至今。支金元于2014年2月19日取得涉案房屋的产权登记，现房屋编号为昆山市和车库，房屋产权证号分别为28××04、28××05，房屋登记建筑面积分别为93.79平方米、9.75平方米。2014年5月20日，因支金元在中国农业银行昆山分行借款230000元，涉案房屋为该借款设立抵押权，债务期限从2014年5月16日至2024年5月15日。2014年9月3日熊小兵向本院起诉陈厚元、支金元，要求二人将涉案房屋及车库过户给其。本院经审理后认为因涉案房产存在涉及案外人的抵押权，熊小兵的该项诉讼请求无论在法律上还是事实上均不能履行，故对熊小兵的诉讼请求不予支持。因此，本院于2014年10月17日判决，驳回熊小兵的诉讼请求。该判决现已经发生法律效力。2019年10月23日熊小兵与昆山农行协商一致，确认熊小兵为解决涤除抵押权，自愿代支金元、朱银莲支付执行款348556.63元、执行费5128.35元，以上共计353684.98元；在付款后由昆山农行申请解除该案对上述房产的查封。当日，熊小兵委托向小玲向本院交纳353684.98元。陈厚元因肺癌于2020年2月19日去世，其配偶为王红英。陈厚元与王红英共生育二子，即陈传进和陈传军。本院认为：支金元经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。支金元与陈厚元以及陈厚元与熊小兵之间的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且并未违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。支金元在取得涉案房屋的产权证后未及时办理转移登记而私自在涉案房产上设立抵押权的行为构成了房屋产权转移登记的障碍，导致合同不能继续履行。现熊小兵已代支金元偿还了结欠昆山农行的款项，昆山农行的相应权利已经得到实现，故该行应当及时涤除在涉案房产上设立的抵押权。因此，对熊小兵要求支金元和昆山农行涤除在涉案房产上设立的抵押权的诉讼请求，本院予以支持。在上述抵押权涤除后，已经不存在涉案房屋产权过户登记的客观障碍。上述房屋买卖合同各方应当按约行使自己的权利，履行自己的义务。现陈厚元因病已经去世，故合同项下的权利义务应当由其法定继承人享有和继承。陈厚元的法定继承人主张放弃继承陈厚元的遗产，目的是为了逃避履行相应的合同义务，损害了其他人的合法权益，本院不予支持。综上，支金元应当在涉案房屋上的抵押权涤除后将房屋和车库的产权转移登记至陈厚元的法定继承人王红英、陈传进、陈传军名下，在此过程中产生的相应的税费由陈厚元的法定继承人在继承遗产范围内予以承担。王红英、陈传进、陈传军在涉案房屋及车库产权转移登记至其名下后协助熊小兵办理产权转移登记手续。产权转移登记过程中产生的税费由双方按规定承担，其中王红英、陈传进和陈传军在继承陈厚元遗产范围内承担。熊小兵在产权转移登记完成后支付王红英、陈传进和陈传军剩余购房款20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告支金元与第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行于本判决生效之日起十日内协助原告熊小兵办理位于昆山市房屋上抵押权涤除手续。二、被告支金元在上述抵押权涤除后十日内协助被告王红英、陈传进、陈传军办理位于昆山市车库产权转移登记手续。在此过程中产生的税费由被告王红英、陈传进、陈传军在继承陈厚元的遗产范围内承担。三、被告王红英、陈传进、陈传军在上述房屋及车库产权转移登记至其名下后十日内协助原告熊小兵办理产权转移登记手续。在此过程中产生的税费，由双方按法律规定承担，其中被告王红英、陈传进、陈传军在继承陈厚元的遗产范围内承担。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取1600元，财产保全费1245元，以上共计2845元，由被告支金元负担。该费原告已经预交至本院，本院予以退还。被告支金元于本判决生效之日起十日内直接交纳至本院；逾期未交纳，本院依法强制执行。原告支付至第三方公告费690元，由被告支金元负担，该费直接由被告支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李加好二〇二一年二月十日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。