北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初146号原告（反诉被告）：北京质能方程体育有限公司，住所地北京市朝阳区安立路68号2层68-3内2F-024。法定代表人：赵宁。委托诉讼代理人：刘萍，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曦丹，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京太阳飘亮商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安立路68号2层68-1内2F-056。法定代表人：夏晶晶，董事长。委托诉讼代理人：尹敬君，北京宸硕律师事务所律师。原告（反诉被告）北京质能方程体育有限公司（以下简称质能公司）与被告（反诉原告）北京太阳飘亮商业管理有限公司（以下简称飘亮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的代理人刘萍、李曦丹，被告的代理人尹敬君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。质能公司向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行双方签订的《太阳飘亮购物中心商铺租赁合同》《太阳飘亮购物中心物业管理服务协议》及《补充协议》。2、判令飘亮公司退还质能公司施工保证金（装修押金）2万元。3、判令公证费7000元由飘亮公司承担。事实和理由：质能公司致力于在租赁场地研发创设全球首发的“只按次收费”的健身场所，与飘亮公司于2018年5月21日签订了《太阳飘亮购物中心商铺租赁合同》及《补充协议》，协议约定：质能公司承租被告位于北京市朝阳区安立路x号的太阳飘亮购物中心x层x号商铺，面积为400平方米，租期为72个月，即自2018年6月1日起至2024年5月31日止，合同签订后，质能公司依约支付了履约保证金91250元，物业服务保证金36500元，施工保证金2万元，合同款会员储蓄保证金5000元，合同款质量保证金5000元。在合同履行过程中，从合同签订至今被告存在如下违约行为：1、前期存在铺位交付的房产技术条件多次逾期成就或单方变更的违约情况，如商场消防改造、新风、排风系统、中央空调系统等没有达到约定标准，玻璃幕墙严重受损存在安全隐患等；2、质能公司反复要求整修，一些问题仍然未能解决，包括基础设施（空调系统）供暖不足、后厨烟串味明显、共振噪音、夜间楼梯照明的光污染、供水水压不稳定、夏季提前停止商场中央空调冷量供应等问题，严重影响了质能公司的正常经营；3、合同明确约定，在开业率不足70%的情况下，以及在房产技术条件未满足的情况下，质能公司无须支付租金、物业服务费，但飘亮公司违约计租，将不符合计租条件的月份计为交租月，在质能公司对于租金计算提出异议时，飘亮公司不仅未按照合同约定的争议解决办法予以处理，而且对质能公司店铺进行封铺并停止供应水、电等物业服务，导致质能公司经营受到严重影响，并使得质能公司出现负面评价，商誉受损；4、飘亮公司应返还而未返还原告施工保证金（装修押金）人民币2万元。我方认为，飘亮公司违反契约精神，交付不合条件，基础设施存在严重安全问题，最后将依据《补充协议》不应缴纳租金月份计入租金，我方对此提出异议时，甚至不与我方进行解释确认，反而以此为由对我方的经营场所贴封条、断电、断水、断网，对于健身房而言，没有电及水根本无法经营，飘亮公司以此方式使得我方被迫关店，飘亮公司应当赔偿损失。故此请求判如所请。飘亮公司辩称并反诉称，不同意质能公司的诉讼请求，合同签订后，质能公司未按照合同约定向我方及时足额支付租金，我方多次向质能公司送达交费通知书，但质能公司仍未交纳租金。为维护我方权益，我方已在2019年9月17日向质能公司送达了《解约函》，告知其解除合同、腾退房屋、缴清租金等事宜。质能公司长期拖欠租金已构成违约。我方提出如下反诉请求：1、判令原被告2018年5月21日签订的《太阳飘亮购物中心商铺租赁合同》于2019年9月17日解除。2、判令质能公司向飘亮公司支付拖欠的租金从2019年1月1日至2019年1月31日以及2019年5月1日至9月17日共计169083.39元。3、判令质能公司支付飘亮公司合同解除后房屋交还期占用费7000元，是2019年9月18日至9月24日。4、判令质能公司向飘亮公司支付房屋占用使用费，从2019年9月25日起至实际腾退涉案房屋之日止，按照月租金200%的标准计算。5、判令质能公司向飘亮公司支付迟延支付租金滞纳金86115.82元。质能公司针对反诉辩称，我方全额支付租金以及物业费至2019年5月31日，之后的租金就没有支付过。2019年5月31日之后没有达到补充协议第17条约定，因此我方有权不支付租金。2019年9月17日收到了对方发送的解除通知书，但是飘亮公司无权解除合同。涉案房屋没有交还，因为飘亮公司已经将涉案房屋封店了。本院经审理认定事实如下：2018年5月21日，飘亮公司作为甲方（出租人）与北京质能方程科技有限公司作为乙方（承租人）签订《太阳飘亮购物中心商铺租赁合同》，主要内容如下：甲方将位于北京市朝阳区安立路x号的太阳飘亮购物中心x号商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积800平方米，乙方承租房屋用于健身、瑜伽及配套服务。三、5.计租日即进场日，即甲方移交，乙方进入涉案房屋之日，以双方签署《房屋交接确认书》确定进场日。第二条、2.1租赁期为72个月，自2018年6月1日起至2024年5月31日止。第四条、进场租赁期限及续租4.1，进场日为2018年6月1日，届时甲方将按约定向乙方交付房屋。第六条开业6.1开业日暂定为2018年6月28日。第七条、保证金7.1，乙方于签订合同当日向甲方支付91250元作为履约保证金，支付物业服务费36500元作为物业服务保证金，支付5000元作为会员储蓄卡保证金。第八条租金8.1.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋租金，起始标准为每月每平方米76.04元，起始月租金标准为30416.67元，自2019年6月1日至2020年5月31日，月租金标准递增4%，为31633.33元，2020年6月1日至2021年5月31日递增3.8%，为32850元，……8.1.3首期租金应于签订合同当日支付，租金期间为2018年6月28日至2018年7月31日，33416.67元。8.1.2乙方应在每月10日前支付下个月租金。第九条物业费9.1乙方自计租日起向物业公司缴纳物业费，按房屋计租面积计算，每月每平方米30.42元，每月共计12166.67元，于签订合同当日支付首期物业费13366.67元。第十八条房屋交还18.1，租赁期限届满或终止后，乙方应将房屋交还甲方。后双方签订《补充协议》，主要条款如下：5、装修免租期自乙方进场日起50日，装修免租期内乙方无须交付租金、物业管理费。6、合同租赁期限为自计租日起6个租赁年。16、乙方房产技术条件附后，此条件为乙方收房之唯一标准。17、在开业时购物中心的开业率不足70%或者在后期经营过程中购物中心的开业率不足70%期间，乙方无须支付租金、物业费服务费。20、开业日暂定为2018年6月28日。此后，飘亮公司与质能公司及北京质能方程科技有限公司签订一份《合同承租人变更协议》，约定将原承租人北京质能方程科技有限公司变更为质能公司。就租金支付情况，质能公司主张2018年3月29日支付定金42583.33元，2019年1月25日根据交费通知书支付了53783.35元（2019年12月24日至2018年2月28日），2019年3月28日支付了42583.33元（2019年3月1日至3月31日），2019年4月29日支付了42583.33元（2019年4月1日至4月30日），2019年5月30日支付了42583.33元（2019年5月1至5月31日）。飘亮公司称对上述租金情况的支付金额没有异议，但对租金期间有异议。质能公司称租金支付期间系双方协商一致，并就此提交质能公司法定代表人与飘亮公司工作人员的微信聊天记录及2019年1月22日飘亮公司的交费通知书，微信聊天记录中飘亮公司向质能公司发送一份变更起租日的协议，要求质能公司盖章确认，该协议中将起租日变更为2018年12月24日，交费通知书显示租金及物业费期间为2018年12月24日-2019年2月28日，收费总金额96366.68元，前期交纳金额为42583.33元，还需缴纳53783.35元，于2019年1月25日前支付。就质能公司称飘亮公司未按照约定提供符合租赁条件的房屋，质能公司提交了2018年6月至2018年12月期间其向飘亮公司发出多份函件，函件中多次反映涉案房屋内房产技术条件不符合合同约定的情况，2018年12月13日，质能公司发函反映涉案房屋内温度过低、玻璃幕墙破损、顶面与墙体开裂等问题。对上述函件，飘亮公司均未有回函。2019年9月12日，飘亮公司向质能公司发出通知书，称因未交纳租金，将于2019年9月12日对涉案房屋终止一切物业服务，采取断水、断电并进行封铺。质能公司回函中反映如下几个事项：1、双方已确认起租日变更为2018年12月24日，缴费通知与双方约定不符；2、商场自2019年春节后经营恶化，开业率已低于70%，根据补充协议无需支付租金；3、2018年冬季以来商场温度过低、玻璃幕墙等问题未得到解决等问题。就双方争议的开业率70%的条件是否满足，质能公司提交如下证据：1、北京市国信公证处2019年12月24日对飘亮购物中心相关店铺现状进行拍照及摄影并出具的公证书；2、北京商报2019年12月17日的新闻报道，标题为《太阳飘亮购物中心大批撤店“一店二主”陷经营分歧》，该报道中称太阳飘亮购物中心出现大面积商户撤店，目前除了影院、超市和部分餐饮品牌外，大部分商户已经撤出；3、2019年12月24日北京商报的新闻报道，标题为《停止供暖太阳飘亮购物中心纠纷何时了》，该报道中称，太阳飘亮购物中心负责人透露，商场部分商户被停止供暖，导致商户无法正常开展营业，顾客流失严重；4、2020年1月8日北京日报新闻报道，标题为《太阳飘亮购物中心拖欠600余万元物业费，财务室被查封》，在该报道中，有太阳飘亮购物中心的负责人表示，飘亮广场在2019年初重装开业，开始是满租状态，但因商场内另有一块产权区域被改造为批发市场，与商场整体风格严重冲突，影响到商场内其他商户的经营，有部分商户因此退租，从去年4月起，商场的经营状况严重下滑，导致无力支付物业费。飘亮公司对上述证据均不予认可。飘亮公司提交自行制作的开业率统计表，证明商场开业率远高于70%，提交2018年11月26日致北京星巴克咖啡有限公司的函，证明开业率计算以开业面积计算。质能公司对上述证据的真实性均不予认可。就装修保证金，2018年9月26日、2018年10月26日，质能公司分别支付1万元，庭审中，飘亮公司确认装修已完成。在本案审理过程中，质能公司申请查封飘亮公司名下价值2860333.35元的财产，本院于2020年1月2日作出（2020）京0105民初146号民事裁定书，查封了飘亮公司名下2860333.35元的财产。上述事实有双方当事人的陈述、双方提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，质能公司与飘亮公司签订的《太阳飘亮购物中心商铺租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点之一在于飘亮公司主张质能公司已支付的租金是否逾期，是否构成违约。质能公司提交的交费通知及质能公司法定代表人与飘亮公司相关人员的微信聊天记录显示，飘亮公司认可租金自2018年12月24日起算，质能公司虽未在变更起租日的协议上签字盖章确认，但质能公司已按变更后的协议履行了支付租金的义务，此后至2019年5月，质能公司均按照合同约定的租金标准并按飘亮公司发出的交费通知的时间向飘亮公司支付了租金。本院认为双方在合同实际履行过程中，对租金起算时点及支付时间均进行了调整变更，应当已双方变更后为准。就已支付的租金，飘亮公司提交的证据难以证明质能公司构成逾期。退一步讲，即使质能公司属于迟延支付租金，亦属瑕疵履行，考虑双方租赁期限及质能公司对涉案房屋的投入，该瑕疵履行亦不能认定为根本违约。此外，根据质能公司提交的双方履行合同过程中的往来函件，涉案房屋在交付使用过程中一直存在各种瑕疵，而飘亮公司作为出租人未举证证明其尽到了瑕疵修复的义务。综上，故飘亮公司以质能公司逾期支付租金为由要求行使合同解除权没有事实和法律依据，本院不予支持，基于合同解除的其他反诉请求均不予支持。就质能公司主要要求继续履行的诉讼请求，本院认为双方签订的《太阳飘亮购物中心商铺租赁合同》及《补充协议》具备继续履行的条件，本院予以支持，质能公司主张的《太阳飘亮购物中心物业管理服务协议》与本案不属于同一法律关系，当事人亦不相同，质能公司可另行解决。本案争议焦点之二在于双方补充协议第17条的理解与适用。根据该条的约定“在开业时购物中心的开业率不足70%或者在后期经营过程中购物中心的开业率不足70%期间，乙方无须支付租金、物业费服务费。”首先，对于开业率不足70%的理解，双方在合同及补充协议中均未予以明确计算基数及计量单位。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从通常理解，开业率应当是指商场已开业商户占设计商户的比例。此外从双方订立该条款的目的来看，本案涉案房屋用途系商业，质能公司使用涉案房屋系从事商业经营，客流量是影响商业经营的重要指标，如商场人流稀少，必然会影响到质能公司的经营状况，影响质能公司租赁涉案房屋目的的实现。其次，对于开业率是否达到70%的举证责任的分配。根据证据规则，承租人对于开业率不足70%应当尽到初步的举证责任，出租方提出反驳的，应该对“开业率已达70%”的事实进行举证。本案中，双方对于质能公司开业时的开业率均无异议，对双方有争议的即2019年6月1日之后的开业率是否满足合同约定的标准，本院认为，质能公司提交的新闻报道中有飘亮公司负责人自认的“自2019年4月之后商场经营状况严重下滑”，该情况与质能公司提交的公证书反映的商场商户大面积停业的情况相互吻合，质能公司已完成了初步的举证责任。而飘亮公司提交的函系2018年11月份的开业率情况，不能反映2019年6月之后的商场经营状况，其自行统计的开业率情况亦不具有客观性。故本院认为飘亮公司未举证证明2019年6月之后商场的开业率满足双方补充协议约定的标准，故应由飘亮公司承担举证不能的不利后果，质能公司有权依据该条的约定免于支付租金及物业费直至满足开业率70%的条件。就质能公司主张的装修保证金，本院认为，装修保证金并非双方租赁合同中约定的担保金，在装修完成后出租人应当及时退还承租人，现双方均确认涉案房屋已装修完成，质能公司要求飘亮公司退还装修保证金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。就质能公司主张的公证费，本院认为质能公司对涉案房屋所在的商场开业状况进行公证系证据保全的必要措施，故对该笔费用本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京太阳飘亮商业管理有限公司继续履行与原告（反诉被告）北京质能方程体育有限公司签订的《太阳飘亮购物中心商铺租赁合同》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）北京太阳飘亮商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）北京质能方程体育有限公司装修保证金2万元；三、被告（反诉原告）北京太阳飘亮商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京质能方程体育有限公司公证费7000元。四、驳回原告（反诉被告）北京质能方程体育有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京太阳飘亮商业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15000元，均由飘亮公司负担（质能公司已交纳，飘亮公司于本判决生效之日起十日内支付给质能公司），反诉案件受理费13800元，均由质能公司负担（已交纳），财产保全费5000元由飘亮公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二一年二月一日书记员 李思桐