江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1202民初4996号 原告：泰州瑞宽纺织有限公司，住所地泰州市九龙镇台商工业园区。 诉讼代表人：李相林，该企业破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：马俊，江苏睿恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周冬林，江苏睿恒律师事务所律师。 被告：高莉，女，1981年10月1日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：曹爱春，江苏江豪海信律师事务所律师。 原告泰州瑞宽纺织有限公司（以下简称瑞宽公司）与被告高莉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞宽公司委托诉讼代理人马俊、周冬林，被告高莉委托诉讼代理人曹爱春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞宽公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从原告住所地泰州市九龙镇台商工业园区厂房搬出；2、判令被告支付受理破产前6个月的租金225000元（依照年租金450000元计算，自2020年1月23日计算至2020年7月22日）；3、判令被告支付破产受理后至解除前的租金48750元（依照年租金450000元计算，自2020年7月23日至2020年8月31日）；4、判令被告支付解除后占有使用费暂计150000元（依照年租金450000元计算，自2020年9月1日暂计算至2020年12月31日）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。原告在庭审中增加诉讼请求，要求被告拆除租赁期间在租赁场所的自建房屋。事实和理由：2020年7月23日，泰州市海陵区人民法院作出（2020）苏1202破66号民事裁定，裁定受理瑞宽公司破产清算一案，并指定江苏中兴会计师事务所有限公司担任该公司的管理人负责全面破产管理工作。2015年8月25日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》一份，将原告位于泰州市九龙镇台商工业园区的厂房全部租赁给被告，约定租期20年，原告收取的租金用于偿还被告借款的利息，被告所称的借款在贵院另一案[案号：（2018）苏1202民初5972号]中阐述为7500000元，未约定具体利率，因此管理人将以7500000元为本金，年利率6%计算年租金即450000元。2020年9月1日，管理人至原告住所地，通知被告解除与原告之间的《厂房租赁合同书》，在7日内搬离原告厂房，并在厂房内张贴解除公告及《房屋租赁合同解除通知书》，但被告未在限期内搬离，直至诉讼时仍占用原告厂房。原告管理人2020年11月24日与被告高莉在原告住所地谈话，再次要求被告2个月内全部搬离厂区。原告认为，在破产受理前6个月内，原告向被告支付的利息属于对个别债权人进行清偿，管理人有权予以撤销，因此被告应当支付破产受理前6个月的租金，而不应当抵扣被告所谓的借款利息。被告在收到原告解除通知后亦应当返还租赁物，并且支付破产受理后至解除前的租金及解除后的占有使用费，为了维护破产企业及债权人的合法权益，原告特具此状，请求法院支持诉请。 被告高莉辩称，至今原告没有通知被告解除租赁合同。被告在租赁厂房后予以转租，并不是厂房实际使用人，并未看到原告在厂房处张贴的解除公告。而原告自称寄了解除通知书，但是并不能证明邮寄内容，只是在2020年11月24日的谈话笔录中要求被告于笔录后两个月内搬离厂区，并没有实际通知被告解除合同。根据破产法的规定，本案是因原告欠被告的钱而将厂房租赁给被告，以抵偿其所欠债务的利息。被告至今一直承租使用涉案厂房，是原告偿还利息的行为，并不属于原告个别向债权人履行偿还的行为，故被告不需要向原告支付破产受理前六个月的租金，亦不需要支付破产受理后至解除合同前的租金。原告要求被告支付合同解除后占有使用费的计算标准没有事实和法律依据，原告在其他案件中也只是承认其欠被告本金7500000元，其出租给被告是用于偿还利息，但对利息的计算没有明确约定。本案中被告每年收到的租金仅有200000元左右，因此即使原告要求与被告解除合同并要求被告支付相应的占有使用费，也应当不超过该标准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年8月25日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定将原告产权证号为1000016770、1000016771、1000016769、1000000166、1000016768、1000000167、1000000170、1000000171、1000000172九幢厂房租赁给被告，原告向被告收取的租金用于偿还被告借款的利息，租期20年。被告在租赁后转租于其他人，并自建了部分房屋，所建房屋未取得合法建设手续。2020年7月23日，泰州市海陵区人民法院裁定受理原告破产一案，并指定江苏中兴会计师事务所有限公司担任破产企业管理人。2020年9月1日管理人至涉诉厂房张贴解除通知书，并于当日向被告邮寄信件。2020年11月24日，管理人与被告高莉谈话，提及房屋租赁合同解除及搬迁事宜。后被告至今未搬。 另查明，2018年10月24日，高莉向本院起诉瑞宽公司、江苏泰州农村商业银行股份有限公司九龙支行执行异议之诉一案。在该案中，瑞宽公司辩称其与高莉之间的债权债务没有7500000元。 本案的争议焦点为：1、租赁合同是否解除，何时解除；2、破产申请受理前6个月内，原告以免收租金的方式向被告支付利息的行为是否属于个别清偿；3、破产申请受理后，被告是否应该另付租金、占有使用费。 关于争议焦点1，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。2020年7月23日，泰州市海陵区人民法院受理原告破产申请。后原告管理人于2020年9月1日至被告承租原告厂房处张贴解除通知书，并于当日邮寄信件，但是根据现有证据，无法确认《房屋租赁合同解除通知书》有效送达被告。根据上述法律规定，该房屋租赁合同应于破产申请受理后二个月即2020年9月23日默认解除。被告应在合同解除后搬离本案涉诉厂房，并按原告要求恢复原状，拆除自建房屋。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。本案房屋租赁合同约定租金抵利息，与该条法律意旨一致。且房屋租赁合同签订于2015年，即抵销原因发生在一年以前，也不属于该条法律规定的例外情形，因而不涉及原告主张的个别清偿问题。 关于争议焦点3，可以分为两个阶段，即破产申请受理后至房屋租赁合同解除前，以及房屋租赁合同解除后。在前一个阶段，合同仍然处于有效存续阶段，可以继续履行租金抵利息的约定。而在后一个阶段，双方租赁合同已解除，被告未及时交还房屋，应按合同约定支付占有使用费。本案中，租赁合同对租金标准及利息均未进行约定，生效文书亦未对此予以认定，本案审理过程中双方就租金或利息亦未能达成一致意见。且在（2018）苏1202民初5972号案件中，原告瑞宽公司辩称与高莉之间的债权债务没有7500000元。鉴于原、被告双方就借款数额、利率标准等均无法确定，对于原告主张按人民币450000元/年的标准支付占有使用费，本院不予支持。被告认可其每年收到的租金为人民币200000元左右，故本院按被告的自认，判决被告按200000元/年的标准支付占有使用费。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告高莉于本判决生效之日起三十日内将自建的建筑物拆除，并搬离原告住所地泰州市九龙镇台商工业园区厂房。 二、被告高莉于本判决生效之日起三十日内支付原告泰州瑞宽纺织有限公司自2020年9月24日起至2020年12月31日止的占有使用费计人民币54247元。 三、驳回原告泰州瑞宽纺织有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币3828元，由原告泰州瑞宽纺织有限公司负担3208元、被告高莉负担620元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  沙林霞 二〇二一年二月八日 书记员  王 莉