广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17736号原告（反诉被告）：陈志民，男，1971年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市，委托诉讼代理人：陈宗鹏，广东国灿律师事务所律师。被告（反诉原告）：王东风，男，1975年6月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。原告陈志民（反诉被告，以下简称原告）与被告王东风（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告陈志民及其委托诉讼代理人陈宗鹏，被告王东风及其委托诉讼代理人赵胤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈志民向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《承包合作协议》无效；2.被告向我退还我押金及租金136000元；3.被告按协议现我返还款项7000元；4.被告向我赔偿装修、设备损失及运营投入损失495184.3元；5.被告向我返还我客户的展品及客户资料档案；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月26日，我与被告签订了承包合作协议，约定承包位于广州市白云区××××部分物业，双方约定承包期限自2019年12月1日至2024年11月30日止，每月承包费5万元。双方还补偿协议约定我每月按时支付租金后，被告于三个工作日内返还给我现金7000元。合同签订后，我投入大量资金进行装修，并购买了各种设备及办公用品，我于2019年12月19日开张。2019年因疫情爆发，政府采取了一系列防控措施。这一不可抗力因素直接导致我承包的产业园无法正常开业经营，以至于我难以按约及时支付承包费。我因资金无法周转，于是与被告协商缓交承包费，被告同意我缓交房租的要求。但被告却欺骗我先向其交付场地钥匙，在我向被告交付钥匙后，被告便将承包的场地上锁，包括产业园内我所有的物品全部扣押，私自将产业园内我所有的设备、资料搬走、待我资金到位后，被告居然表示该场地经过装修，若我要租回需要涨租。我自开业以来举办各类活动，投入大量的资金、人力物力，并在产业园的展柜中摆放了客户存放于我处的珍贵展品。在疫情时期，本应共克时艰，但被告却坐地起价，我认为被告的行为严重违反诚信原则。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告王东风的反诉，原告陈志民辩称，我不同被告的反诉请求。理由是对于2019年10月16日至2019年11月30日期间的租金，合同第二条很清楚的约定了免租期，被告向我主张占用费缺乏依据。对于2020年2月至4月6日和自2020年4月7日起的租金，我不同意支付。我已于2020年3月4日向被告交付了钥匙。另外，我占用场地期间的水电费已结清。对于卫生间问题，我在建之前是与被告沟通过的，因我们是将场地用作老人公寓，如果没有厕所无法使用，经过被告同意后我才建的，我认为拆除该卫生间反而劳民伤财。被告王东风辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：（一）对于押金，因为原告拖欠租金，我依法有权没收该押金。（二）对于按协议返还的款项7000元，该约定是有条件的，前提是他按时交租，但因原告没有按时交租，故其无权要求返还该笔费用。（三）关于原告主张的装修设备损失、运营损失。我认为原告并没有装修投入，对于设备我不清楚原告投入了什么设备。对于运营投入，此为原告的自己运营的事情，跟我无关。（四）我不清楚原告要求的客户产品及客户档案资料是什么产品和资料。涉案场地的二楼至今都由原告在占用。另因原告至今未清空场地，且拖欠租金和水电费。现提出如下反诉请求：1.原告向我支付拖欠2019年10月16日至2019年11月30日期间三层楼的场地占用费共计75000元；2.原告向我支付拖欠2020年2月1日至2020年4月6日期间三层楼的场地占用费共计11万元；3.原告向我支付拖欠的2020年4月7日至原告实际搬出之日止二楼的场地占用费（暂计至2020年8月31日共计4个月租金69600元）；4.原告向我支付拖欠的电费1530元；5.原告拆除楼顶卫生间，将卫生间恢复原状；6.原告承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月16日，原告（乙方，承包方）与被告（甲方，发包方）签订《承包合作协议》，约定：就乙方向甲方承包位于广州市白云区×××部分物业事宜达成如下协议；承包场地：北侧整栋物业：一楼三门面，朝北两侧楼梯间，共三年：约660平方米；承包期限自2019年12月1日至2024年11月30日止，其中2019年11月30日前为装修免租期；每月净承包费5万元；承包费按月支付，每月30日前支付；如乙方交款每逾期一日，按当月承包费用的3%向甲方支付违约金。如乙方逾期超过10日仍未缴齐承包费或其他违约行为，甲方有权单方解除本协议，保证金不予退回，并有权不经过法院及仲裁机构直接收回该物业；乙方在承包期内自行增加或改动的建筑、装修及不可移动的部分，期满时无偿归甲方所有；乙方如在原有建筑物或空地上搭建任何结构的建筑物均须征得甲方的书面同意后方可进行；凡承包期超过两年的，租金自第三年开始按上期承包费基数递增8%等；2019年10月26日前甲方收齐乙方两押一租（共计15万元）本协议生效等。同日，被告签署《补充说明》，主要内容为：本协议生效后，乙方每个月按时缴齐租金后，甲方保证在三个工作日内返给乙方现金7000元。特此说明。上述合同签订后，原告向被告缴纳保证金86000元，原告接收涉案场地后，将场地中的二楼和三楼装修做办公用途，并支付了2019年12月和2020年1月的租金。2020年3月4日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《物业交接声明》，主要内容为：关于乙方承租甲方物业未按时缴付租金一事，经双方友好协商，现乙方结清水电费，并将钥匙交还甲方，待乙方完全履行协议责任后再恢复其使用权。原告和被告代表王敏在该声明书上签名确认。诉讼中，原告明确其要求被告返还的款项7000元为双方签订补充说明中约定的2020年1月应返还的款项。被告表示虽双方曾于2020年3月4日签订《物业交接声明》，但原告并未向其交付涉案场地的一至三楼的钥匙，一楼和三楼直至2020年4月6日才收回管理，二楼直至2020年9月7日原告才清空涉案场地。并提交微信聊天记录拟证明其陈述。原告对被告的上述关于一楼和三楼的钥匙在签订《物业交接声明》时未交付的陈述不予认可，并表示其向被告交付了三层楼的钥匙后双方才签订上述《物业交接声明》，其之所以未将涉案场地内物品搬出，是因被告阻止其搬出才导致其无法搬出物品。微信聊天记录中提交的交钥匙事宜是因一楼的钥匙有电动和机械两把锁，其尚有一把电动锁未交，故双方对此有提及，但并不影响被告对涉案场地的控制。另原告确认对于二楼场地双方于2020年9月7日办理交接手续，确认尚欠付被告水电费1530元。另因双方对原告主张的装修损失存在争议，原告向本院提出委托有资质的评估机构对其添附的装饰装修现值进行评估。本院依法委托广东证诚价格评估有限公司（以下代称评估公司）对上述标的进行评估。评估公司出具《案涉房屋装饰装修现值评估鉴定报告》，鉴定结论显示在评估基准日（2020年3月4日），位于白云区××××**的楼梯、4楼的厕所（含建造），以及二楼的全层的装饰装修现值评估总额为142061元。报告中还附《案涉楼梯、厕所及二楼全层装修装饰费用现值评估鉴定表》（以下简称鉴定表）。原告对上述报告三性予以认可。被告对评估报告的真实性没有意见，但对鉴定表中第三项“四楼卫生间”中的①砖混结构建造（主体）项目认为该卫生间墙体有一堵为建筑物原有建筑的墙体，不属于原告建设。对于四项“四楼屋顶”中的①广告牌铁架制作项目，该项目的铁架由其添附，并非原告添附。对于第五项⑤、第六项②中的“墙体外侧玻璃窗贴膜”项目是不存在的等。原告对被告的上述意见表示，四楼卫生间墙体有一面确实是原建筑物墙体，但其在墙体上进行了贴瓷砖等装饰内容，且评估结论中仅包括了其建设的三面墙体。四楼屋顶的广告牌铁架制作不仅包括被告制作的铁架，还包括了铁架外的广告面板和广告字体，广告面板和广告字体是其重新制作的。墙外侧玻璃窗贴膜是实际存在的装饰项目。原告为此预付评估费4600元。针对双方有争议的评估项目，本院向评估公司发出补充函，核实被告对鉴定表中提出几点异议的情况。评估公司回复如下：1、经现场查勘案涉房屋的四楼卫生间由三面（堵）砌筑的外墙和一面（堵）楼梯间自身的外墙组成。正面入口的外墙墙面和楼梯间入口的侧面外墙墙面贴瓷砖、内墙面贴瓷砖、天花吊顶（铝扣板）、地面贴瓷砖、平屋面顶贴隔热石棉瓦、安装有蹲位、排气扇、照明日光灯。2、现场查勘测量四楼屋顶的广告牌由钢结构铁架支撑和铁皮组成，面积约42.23平方米，评估金额18053.33元，其中钢结构铁架支撑造价约45%，价值金额为8124元；铁皮制作安装造价约40%，价值金额为7221.33元；广告文字和图案制作安装费用约15%，价值金额为2708元。3、“墙体外侧玻璃窗贴膜项目”仅存在二楼和三楼的外侧玻璃窗，现场查勘时原告方指出已实施了该项目，双方核实我司查勘笔录时未对该项目提出异议，各自提出的意见中也未涉及到该项目，另外查看二楼和三楼的外侧玻璃窗时，可见有个别外窗玻璃贴的膜已脱落且变色，由此可分析判断该二楼和三楼的外侧玻璃窗已贴膜。本院认为，原被告双方就涉案场地签订的《承包合作协议》，结合该协议约定的内容和双方实际履行的情况，双方就该合作协议建立的实为租赁关系。现有证据不足以证明涉案场地有办理合法的规划报建手续。故双方就涉案场地签订的《承包合作协议》无效。现原告要求确认上述协议书无效于法有据，本院予以支持。原告向被告支付的保证金86000元属于保证合同履行的费用，根据合同无效，因无效合同取得的财产相互返还的原则，被告应向原告退还该保证金，故现原告要求被告退还保证金86000元有据，本院予以支持。租赁期间，原告已实际使用涉案场地，其应当承担占用涉案场地期间的场地占用费，原告要求被告返还已支付租金50000元缺乏依据，本院不予支持。现有证据无法证明原告在合同约定的交租期限内按时缴纳2020年1月的租金，故原告要求被告退还7000元不符合上述约定，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的问题。被告虽否认原告装修的事实，但原告承租涉案场地后结合经营内容对涉案场地重新装修的情况符合客观实际，且被告在租赁期间亦未对此提出异议，故本院对原告主张其对涉案场地装饰装修的事实予以认可。现在合同期内，被告提前收回涉案场地，原告依法有权要求被告按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）根据评估公司出具的评估报告显示，涉案场地的装饰装修现值评估总额为142061元。针对被告对上述报告中所附鉴定表提出的异议，结合评估该公司的补充回复，本院认定如下：（1）对于四楼卫生间第①项“砖混结构建造（主体）”评估金额的认定问题。从评估公司的回复函可知，该评估项目包括了四堵墙面，而双方确认其中一堵墙面是建筑物原有墙体，故被告关于应扣减建筑物墙体的意见合理，本院予以采纳。另考虑到原告虽使用了建筑物原有墙体，但其对建筑物墙体进行了贴磁砖等添附行为，本院综合前述认定酌定原告添附的该项评估现值为12362元。（2）对于四楼屋顶第①项“广告牌铁架制作”评估金额的认定问题。从评估公司的回复可知，该项目包括了铁架、铁皮、广告文字和图案制作安装费用，由于原告仅更换了广告铁皮和广告文字和图案，故应扣减铁架部分的价值。综合，本院认定该项由原告添附的评估现值为9929.33元。（3）对于鉴定表中涉“墙体外侧玻璃窗贴膜”项目是否有实际实施问题。从评估公司的回复可反映，评估公司结合现场查勘情况已对该项目有实际实施作出判断，故该项目应列入评估项目之列。综合上述分析，本院认定原告对涉案场地装饰装修的现值为130310.5元。（二）被告作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，原告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，被告在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，原告在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案合作协议的无效均存在过错，对上述合作协议无效造成的损失，双方均负有同等责任。综合前述认定，原告要求被告赔偿装修损失130310.5元÷2=65155.25元有据，本院予以支持。原告主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。因涉案合作协议无效，原告对此亦存在过错，且设备属于可移动拆除物品，故原告要求被告赔偿设备损失和经营投入损失缺乏依据，本院不予支持。原告未明确其要求被告返还的客户展品和客户方案资料具体内容和信息，现有证据亦无法证明被告接收控制了原告的客户展品和客户资料档案，故原告要求被告返还客户展品及客户资料档案依据不足，本院不予支持。双方签订的合作协议虽无效，但其中关于免租期的约定符合双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，可参照执行。根据合作协议约定，2019年11月30日前为装修免租期，故被告现要求原告支付2019年10月16日至2019年11月30日期间的租金缺乏依据，本院不予支持。双方签订的合作协议虽无效，但被告有权要求原告支付占用涉案场地期间的占有使用费和实际发生的水电费。现双方对场地占用费计付的截止时间存在争议，本院结合双方的陈述、举证认定如下：（1）从被告提交的聊天记录可反映，双方虽于2020年3月4日签订《物业交接声明》，但彼时原告仅向被告交付了涉案场地各楼层的钥匙，涉案场地内的物品尚未搬离，故原告关于一至三楼场地占用费的计算时间应计至2020年3月4日的意见欠理，本院不予采纳。（2）从双方对于沟通清理涉案场地内物品的过程反映，双方签订《物业交接声明》后，原告确有想在涉案场地内暂时继续存放物品的表示，自大概与2020年4月18日始，原告与被告沟通拿出场地内物品，但提出被告需交齐押金收据结清费用，否则不同意搬离的意见。而原告则表示其在涉案场地内的物品未经其同意，被告不得自行处理。现被告自认其于2020年4月6日收回一楼、三楼场地，因现有证据无法证明原告早于2020年4月6日将一楼、三楼物品搬出场地的时间，故本院对被告的主张予以采信。本院据此认定一楼、三楼场地占用费的时间应计至2020年4月6日。对于二楼场地的交接时间，因双方均确认在2020年9月7日进行了交接，故场地占用费的时间应计至2020年9月7日。鉴于原告自2020年3月4日起并非在涉案场地内经营，且双方对于涉案场地内存放物品的情况均有责任，故本院认定2020年3月4日起的场地占用费标准参照协议约定的一半，即25000元/月计算。据此，经核算，2020年2月1日至2020年4月6日期间，涉案场地一至三楼的场地占用费共计为82500元。2020年4月7日至2020年9月7日期间，仅应计算涉案场地二楼的场地占用费，根据场地面积比例计算，上述期间二楼的场地占用费应为8333×5=41665元。驳回被告多出上述数额的诉请。因原告确认其尚欠付被告电费1530元，故现被告要求原告支付电费1530元有据，本院予以支持。原告建设卫生间后被告对此一直对此未提出异议，应视为被告默认了原告的该建设行为，现被告要求原告拆除卫生间缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈志民与被告王东风签订的《承包合作协议》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告王东风向原告陈志民退还押金86000元；三、本判决生效之日起五日内，被告王东风向原告陈志民赔偿装修损失65155.25元；四、本判决生效之日起五日内，原告陈志民向被告王东风支付2020年2月1日至2020年4月6日期间一楼至三楼的场地占用费共计82500元；五、本判决生效之日起五日内，原告陈志民向被告王东风支付2020年4月7日至2020年9月7日期间二楼的场地占用费共计41665元；六、本判决生效之日起五日内，原告陈志民向被告王东风支付电费1530元；七、驳回原告陈志民的其他诉讼请求；八、驳回被告王东风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10181.8元，由原告陈志民负担6858.7元，被告王东风负担3323.1元；反诉受理费2570.97元，由原告陈志民负担1406.97元，被告王东风负担1164元；评估费4600元，由原告陈志民负担2484元，被告王东风负担2116元。由原告陈志民负担的反诉受理费和被告王东风负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。由被告王东风负担的评估费于本判决生效之日起起五日内迳付原告陈志民。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年二月二十三日书记员  陈玉梅