广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24919号上诉人（原审原告）：吴海，男，汉族，1967年9月6日出生，身份证住址：江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：季晓红，江苏人仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林轶超，男，汉族，1986年5月8日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：宁杰，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢少玲，广东港联律师事务所实习律师。原审第三人：海南炎陆集团有限公司，住所地：海南省海口市龙华区滨海大道115号海垦国际金融中心第20层2201房，统一社会信用代码：91460000665132489R。法定代表人：谢焕雄。原审第三人：谢焕雄，男，汉族，1964年1月12日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。原审第三人：林素玲，女，汉族，1964年10月12日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。原审第三人：儋州恒大滨海投资有限公司，住所地：海南省儋州市白马井镇滨海新区第一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼209室，统一社会信用代码：91469003557350446C。法定代表人：林凡，总经理。上诉人吴海因与被上诉人林轶超、原审第三人海南炎陆集团有限公司（以下简称炎陆公司）、谢焕雄、林素玲、儋州恒大滨海投资有限公司（以下简称恒大公司）案外人执行异议之诉一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴海上诉请求：1、撤销或改判一审判决，判令海南省儋州市白马井镇滨新区恒大金碧天下A30栋房归吴海所有；2、一、二审的诉讼费由林轶超承担。事实和理由：一、一审法院没有综合评价涉案房屋购买情况，从而导致案件事实并未查清，认定事实不清。一审法院对林素玲同意撤销房产备案，购房合同、房款交付、恒大公司才会向房产部门出具变更手续，房产部门出具证明等综合评价，而不是分开来看，儋州市不动产登记中心向法院出具了一份证明，说明房产登记变更的情况，即如果不是电脑系统升级，中心收到变更的后会在五个工作日内更名，现在房产不在吴海名下，不是吴海导致的，一审法院驳回吴海请求是错误的。二、根据法律规定应当确认吴海所有。2016年12月20日，吴海购买的房屋已交至当地交易中心备案，林轶超向法院申请执行并查封涉案房产的时间在2017年3月，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条房屋产权已经归吴海所有。林轶超辩称，一、林素玲为涉案房产的实际权利人，深圳市南山区人民法院的预查封和执行行为符合法律规定。二、异议人吴海不是涉案房产的所有权人，应驳回其执行异议申请。三、现行法律规定不允许转让预售备案的商品房，即便吴海向林素玲实际支付了购房款，由林素玲向吴海转让涉案房产，也违反了法律规定。海南炎陆集团有限公司未发表意见。谢焕雄未发表意见。林素玲未发表意见。恒大公司未发表意见。吴海向一审法院起诉请求：1、停止对海南省儋州市产的强制执行；2、确认海南省儋州市产归吴海所有，该房屋总价值4049835元；3、本案诉讼费用由林轶超承担。一审法院认定事实：2012年4月，林素玲与恒大公司就位于海南省儋州市买卖合同，约定涉案房产的成交总价为4049835元，并将涉案房产的销售合同依约办理了预售备案登记。2016年3月23日，该院就林轶超诉炎陆公司、谢焕雄、林素玲民间借贷纠纷一案，作出（2015）深南法民一初字第1223号民事判决，判决炎陆公司偿还林轶超借款本金3800万元及利息，并判令谢焕雄、林素玲对前述债务承担连带清偿责任。该民事判决生效后，炎陆公司、谢焕雄、林素玲未履行上述判决的支付义务，林轶超向该院申请强制执行，案号为（2017）粤0305执1454号，被执行人为炎陆公司、谢焕雄、林素玲。执行过程中，该院于2017年3月依法对被执行人林素玲名下涉案房产进行了预查封。后吴海提出执行异议，请求终止对涉案房产的执行。该院于2018年12月29日作出（2018）粤0305执异第339号执行裁定，裁定驳回吴海的异议请求。为证明涉案房产系吴海合法购买，吴海已与恒大公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付了全部房款，且已经接收了涉案房产、支付了物业管理费等事实，吴海提交了以下证据：1、吴海与华宝利（吴海表示为恒大公司销售人员）之间日期为2015年12月11日的手机短信、张华雨名下的北京农商银行的历史交易明细、张华雨出具的《证明》（张华雨同时出庭作证）、华宝利出具的《情况说明》，用于证明吴海按照华宝利的通知，委托张华雨支付了第一笔购房款200万元。历史交易明细显示2015年12月11日，张华雨向吴富豪转账200万元；《证明》落款日期为2019年1月18日，内容载明张华丽确认吴海让其在2015年12月11日向吴富豪转账200万元，用于购买在海南恒大的房产，其不认识吴富豪；《情况说明》落款日期为2019年9月5日，内容载明华宝利手机号码为188××××9875，华宝利于2015年12月11日及2016年1月8日通过手机发送信息给吴海，告之吴富豪的银行账户，让其汇款用于购买涉案房产。2、吴海与华宝利之间日期为2016年1月8日的手机短信、吴海名下的客户交易明细对账单，用于证明吴海于2016年1月11日按照华宝利的通知，向吴富豪转账支付第二笔购房款215万元。3、吴富豪名下的借记卡账户历史明细单，用于证明吴富豪拿到钱后已将款项支付给了林素玲。历史明细单载明：2015年12月19日，吴富豪分三次共计向林素玲转账50万元；2016年1月11日，吴富豪向林素玲转账170万元；另该交易明细载明吴海于2016年1月11日向吴富豪转账215万元的摘要为“还款”。4、吴海与恒大公司于2015年12月15日就涉案房产签订的《商品房买卖合同》（合同约定交易价格为4049835元；付款方式为一次性付款，2012年5月2日前支付首期房款1214951元，余款2834884元于2012年5月22日前支付）、吴海与恒大公司于2015年12月30日签订的《海南·恒大金碧天下楼宇认购书》、恒大公司于2016年1月1日出具的收到吴海房款2139792元的《收款收据》及收到维修基金24570元的《收款收据》、恒大公司于2016年6月7日收到吴海税费金额为123700元的《收款收据》、恒大公司于2016年6月13日出具给吴海的增值税普通发票四张（金额均为99万元）、金额为89835元的增值税普通发票一张，用于证明吴海与恒大公司签订了正式的《商品房买卖合同》，且恒大公司向吴海出具房款收据、发票及维修基金收据、发票。4、房屋钥匙，用于证明吴海已接收涉案房产。5、微信图片（包含有炎陆公司土地款抵房款认购清单、付款委托书、申请函，吴海表示为华宝利向其发送），用于林素玲取得的涉案房产不是基于与恒大公司的正常房屋买卖关系，系基于以物抵债所得，林素玲不享有涉案房产的物权。林轶超对以上证据的真实性均不予认可，称张华雨系与吴海有利害关系的人员，相关的转账记录、凭据均没有备注用途，转账付款亦没有直接转账支付至恒大公司，不符合正常的交易；商品房买卖合同、楼宇认购书中所约定的付款时间、交付期限都早于双方买卖合同的签订时间，也不符合常理；购房发票及税款收据均在2016年6月13日才出具，晚于吴海主张的支付房款的时间，亦不符合常理；且涉案房产为毛坯房状态，没有人入住，钥匙何时交接均不能确定，不能证明已完成交付；微信图片没有原件，不符合证据资格且与本案件没有任何关系。恒大公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。恒大公司向该院提交了以下证据：1、（2015）深证字第199992号《公证书》，用于证明2015年12月11日林素玲委托周小亮办理涉案房产撤销备案事宜。2、《集团总部/营销类-更名/增名/减名审批表》（以下简称《更名审批表》），用于证明恒大公司根据林素玲的申请，将涉案房产更名至吴海名下。该表中显示“客户姓名”为林素玲，“新客户姓名”为吴海，“新客户与原客户关系”为新客户是与原客户公司员工，“变更原因”为因客户当时以公司名义购买多套别墅，现因个人原因将此套别墅更名给公司员工。3、《儋州市商品房买卖合同备案登记申请表》、《商品房买卖合同》封面，用于证明林素玲在合同封面及备案登记表进行背书，申请撤销备案。4、儋州市不动产登记中心于2019年1月14日出具的《证明》，主要内容为：涉案房产原业主为林素玲，开发商恒大公司已于2012年9月12日完成备案，经原业主林素玲申请，开发商于2016年12月20日向该登记中心递交变更备案申请，将此房变更至吴海名下，时逢全国“两证合一”改革，该登记中心无法及时在系统改造的电脑系统上完成备案，2017年3月，深圳市南山区法院查封了涉案房产。吴海对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。林轶超称《公证书》、《更名审批表》均与本案没有关系，上述材料并未提及涉案房产转让给谁；《证明》上称开发商在2016年12月20日才向相关机构递交变更备案申请，与签订商品房买卖合同及吴海所称的支付房款时间超过一年，不符合常理。吴海主张，其仅认识恒大公司的员工华宝利，其于2015年8月左右在售楼部看到卖房信息，出售人显示是恒大公司，其随即联系了华宝利，双方协商涉案房产交易价格为415万元，吴海先支付200万元再签订合同，最后再补齐购房款；房款支付至吴富豪的账户是按照华宝利的指示，吴海并不认识吴富豪；华宝利告诉过吴海涉案房产曾抵给别人，吴海表示吴海只跟恒大公司签订合同。恒大公司陈述称，炎陆公司与恒大海南公司在海南地区有合作，恒大公司将包括涉案房产在内的两套别墅及四套公寓折抵土地款给炎陆公司及谢焕雄指定的购房人，涉案房产的折抵价格为4049835元；恒大公司根据林素玲的申请将涉案房产的变更至吴海名下，并基于林素玲的更名申请与吴海签订合同并向吴海出具相应收款收据及发票，恒大公司与吴海签订的《商品房买卖合同》除购房人名称变化外，其他均与林素玲签订的原购房合同一致，恒大公司并未直接向吴海收取款项。庭审中，吴海、林轶超均确认涉案房产现为毛坯房，未进行装修。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于吴海要求停止强制执行涉案房产并确认涉案房产归其所有的诉讼请求，该院认为：第一，吴海主张涉案房产由其向恒大公司购买，但双方买卖合同约定的价款及交付时间均与吴海主张的价款及购买时间不一致，且吴海并未向恒大公司直接支付过购房款，恒大公司亦表示其与吴海签订买卖合同是基于林素玲的更名申请，而并非与吴海之间的买卖合同关系。第二，就涉案房产的房款支付情况来看，吴海主张购房款415万元已按照华宝利的指示向吴富豪支付完毕，但吴海提交的银行交易明细显示其于2016年1月16日向吴富豪支付的215万元的备注为“还款”，而不是购房款；此外，吴海庭审中称购房款项已由吴富豪转账给了林素玲，但其提供的银行交易明细显示仅转账220万元至林素玲名下（2015年12月19日转账50万元、2016年1月11日转账170万元）。吴海向该院提交的证据既无法证明其已向恒大公司支付了其所称的415万元的房款及相应的税费等，亦无法证明其已向林素玲支付了相应的购房款。第三，就涉案房产的交付情况来看，涉案房产一直为毛坯状态，吴海仅提交钥匙不足以证明其已实际占有使用涉案房产。第四，吴海无论履行的是与恒大公司的预售商品房买卖，还是基于与商品房预购人林素玲之间进行的预售商品房转让，吴海主张要求交付涉案房产均系债权请求权，而不能享有所有权。第五、吴海与恒大公司签订的《商品房买卖合同》约定的办理权登记的时间远远早于双方签订该合同的日期，且其主张于2016年1月11日支付了全部的房款，但儋州市不动产登记中心出具的《证明》中显示开发商于2016年12月20日才向该中心递交变更备案申请，与吴海所称的付款时间长达近一年之久，其对于涉案房产的预售登记一直为林素玲可能面临的不利后果和风险用有所预见，对于未能及时办理预售备案变更登记，吴海自身亦存在有过错。综上，吴海主张其已全额支付了房款，完成了合同的全部义务的依据不足，进而主张涉案房产为其所有的依据不足，吴海要求停止强制执行涉案房产并确认涉案房产归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院对此不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，判决：驳回吴海的全部诉讼请求。案件受理费39198.68元，由吴海负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，吴海上诉要求涉案房产归其所有，但是根据吴海提交的证据及陈述，其支付425万元房款存疑。吴海称第一笔款项200万元是委托案外人张华雨支付给案外人吴富豪，而吴富豪仅转给林素玲50万元。吴海称第二笔款项215万元转给案外人吴富豪，而转账备注为“还款”，吴富豪仅转给林素玲170万元。即使按照吴海所称支付房款425万元，该款项与买卖合同约定的金额也不一致。综合以上情况，本院认定吴海所称的付款不符合常理，不能认定其购买了涉案房产。一审判决还对其他存疑之处做了详细论述，本院不予赘述。综上，吴海的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39198.68元，由吴海负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二一年二月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。