苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8897号原告：苏州麦稻商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇南塘河路18号麦稻星光5楼。法定代表人：黄幼名，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽华，江苏安颂律师事务所实习律师。被告：张明念，男，1986年10月5日生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州麦稻商业管理有限公司（以下简称为麦稻公司）诉被告张明念租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告麦稻公司委托诉讼代理人陆振华、郭丽华，被告张明念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦稻公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金及物业费783173.88元。事实和理由：2017年3月，其与被告签订租赁合同，将麦稻星光商业广场2007号商铺出租给被告，用于早教培训，经营品牌“红黄蓝”，租期自2017年10月1日至2025年9月30日，但被告经常拖欠租金。经核算，2017年10月1日至2020年9月30日的租金为1207022.88元，物业费为1005852.40元，但被告仅支付1429701.40元，仍欠783173.88元。庭审中，原告表示，按合同约定，第一年至第四年的租金及物业费分别为539616元、719488元、755462元、793236元，第四年租期计算至2020年12月31日，全部租金及物业费共计2212874.88元，被告已支付1429701.40元，余款未付。被告张明念辩称，第一年、第二年的租金及物业费均是正常支付，第三年租金及物业费协商后确定支付500000元，其已支付200000元。第一年租金及物业费免租期为3个月，第二年租金及物业费其贷款支付，贷款金额719488元，由银行直接付给原告。第三年租金及物业费，其与原告协商，原告同意减免255462元，由其支付500000元，已支付200000元，剩余300000元未付。第四年租期中，2020年10月1日至12月31日的租金及物业费确实未付，原因是原告自2020年9月17日对涉案商铺采取断电措施，至今未恢复供电，其自行发电经营，就未再向原告付款。经审理查明，苏州市甪直集团有限公司（以下简称为甪直集团）系吴中区甪直镇南塘河路18号房屋所有权人。2017年8月1日，甪直集团出具产权证明，明确根据其与原告的租赁合同约定，由原告负责苏州麦稻商业广场项目的招商、运营。2017年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，载明甲方将南塘河路18号麦稻星光商业广场2007号商铺出租给乙方，建筑面积896㎡，经营项目：早教培训，经营品牌：红黄蓝；租赁期限8年，自计租日起算至到期年当月当日的前一天为租约年届满日；自商场正式开业之日起，计算免租期，免租期内乙方须按标准支付综合管理费及各项能耗费用；该商铺租金按建筑面积计付，年租金为1.2元/天/㎡，综合管理费为1元/天/㎡，第三年起每年递增5%；自计租日起，乙方应承担房屋租金，甲方给与乙方首年免租期三个月，第一年租金及物业费719488元，扣除免租期后，应付539616元；第二年租金及物业费719488元，第三年租金及物业费755462元，第四年租金及物业费793236元，第五年租金及物业费832897元，第六年租金及物业费874542元，第七年租金及物业费918269元，第八年租金及物业费964183元；支付方式：每三个月支付一次，每个支付期的最后一个月支付下一个支付期的租金；合同签订之日，乙方向甲方支付履约保证金119915元，商场开业之日起，履约保证金转为经营保证金，乙方向甲方支付首期租金及物业费179872元；如乙方逾期交纳租金、综合管理费等费用，在甲方下达催款通知书后5个工作日内仍未交纳，甲方有权采取停水、停电等措施催收。合同签订后，被告于2017年3月25日、3月31日、4月21日、5月5日向原告支付99980元、349980元、254247元、159980元；于2018年1月29日、2月14日、4月19日、4月21日、5月9日、7月26日向原告支付50000元、50000元、10000元、44507元、65323元、710000元（备注：贷款发放）；于2019年10月23日、10月29日、12月3日、12月30日、12月31日向原告支付40000元、100000元、10000元、100000元、50000元。原告则于2016年11月23日及2017年3月31日、5月8日、5月10日向深圳红黄蓝儿童教育科技有限公司（以下简称为红蓝黄公司）支付30000元（项目保证金）、280000元、100000元、80000元、50000元，后面四笔款项均为特许经营费。原告表示，以上款项中，被告共计支付租金1429701.40元、保证金119915元、垃圾清运费4480元，其中被告支付的款项中，其向红黄蓝公司支付540000元项目经营费，并非租金。就此，被告无异议，确认有540000元品牌使用费，其支付给原告，由原告付给红蓝黄公司，涉案商铺由其自行装修，确实说过要支付垃圾清运费4480元，2019年9月30日前的租金已通过贷款方式全部付清，之后所付款项均为下年度租金。庭审中，被告提供一份补充协议，原告系甲方，被告系乙方，载明双方于2017年3月22日签订租赁合同，2019年10月1日至2020年9月30日的租金及物业费总额为755462元，因店铺经营困难，商场给予减免255462元的优惠，实际应付租金及物业费500000元，因优惠力度较大，收取方式由季付改为年付，即2019年12月31日前一次性付清500000元租金及物业费，否则此协议不生效，继续按原租赁合同履行。该协议签名处无落款时间。对此，被告表示，原告招商时，说过项目经营不好，可减免租金，其与黄幼名协商后，原告同意减免2019年10月1日至2020年9月30日的租金及物业费255462元，只需要支付500000元，后甪直集团要求其交纳租金，但黄幼名说已与甪直集团谈好，租金继续由原告收取，可先付200000元，300000元慢慢支付，其就向原告支付200000元，并拿到补充协议，但未注意协议中的生效条款。经质证，原告表示，补充协议的真实性无异议，但该协议约定必须2019年12月31日前一次性支付500000元，才能减免255462元，被告未按此履行，减免租金条款不生效，协议文本在2020年之前就已交给原告，具体时间不确定；2019年8月，其与甪直集团的租赁案件执行过程中签订过债权转让协议，将对被告持有的2019年8月20日前的租金收益719488元转让给甪直集团，但甪直集团实际未按转让协议向被告收取租金，而是重新恢复执行。为此，原告提供与甪直集团签订的执行和解协议书、债权转让协议，显示原告与甪直集团签订和解协议，将截至2019年8月20日张明念结欠的租金719488元转让给甪直集团，原告在债权转让通知书中加盖公章。被告称，其收到过一份快递，但从未向甪直集团支付过款项。关于疫情对涉案商铺经营情况的影响，被告表示，疫情发生前，其已安排放假，过年期间发生疫情，商场不允许经营，直到2020年6月15日才恢复营业，儿童早教培训机构具有特殊性，政府部门要求复工时间较晚，其受疫情影响更为严重，向原告提出过减免租金的请求，但未明确减免期限，原告未同意。原告称，对被告的复工情况不清楚。2020年7月，甪直集团起诉原告索要租金，该案中，原告明确，2020年2月，政府通知商场停止经营，所有人员禁止进入，除超市、药店外，其他商户都不再经营，直到2020年5月26日再次开放，商场约一半租户已签订免租协议，大部分免除下半年2个月租金。本院于2020年11月9日作出（2020）苏0506民初4712号民事判决，酌定减免原告1个月左右的租金600000元。原告不服该判决，已提起上诉。以上事实，由原告提供的不动产权证书、产权证明、租赁合同及当事人陈述、（2020）苏0506民初4712号民事判决书等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定租赁期限8年，第一年有3个月免租期，从商场正式开业之日起算。原告明确租期自2017年10月1日计算至2025年9月30日，被告对此未持异议，予以认定。租赁合同载明，租金及物业费每三个月支付一次，每期最后一个月支付下一期款项。原告主张计算至2020年12月31日的租金及物业费，具有合同依据，应予支持。按合同约定，第一年扣除免租期后应付539616元，第二、三年租金及物业费719488元、755462元，第四年租金及物业费793236元，其中2020年10月1日至2020年12月31日的租金及物业费应为198309元。上述款项共计2212875元，未考虑保证金、垃圾清运费及减免情况。关于第三年2019年10月1日至2020年9月30日的租金，被告提供补充协议，记载原告同意减免255462元，由被告支付500000元。但是，该项减免优惠的前提条件是被告应在2019年12月31日前向原告足额支付500000元，否则补充协议不生效，仍按原合同履行。被告确认，其仅支付200000元，未按补充协议要求付款，原告有权不再给予被告减免优惠。被告表示，原告法定代表人同意其先付200000元，剩余300000元慢慢支付，但未能提供证据，难以采信。被告以补充协议为由要求减免255462元，缺乏依据。但是，考虑到疫情的不可抗力因素对租赁合同带来不利影响，导致涉案商铺使用功能降低，可适当减免租金及物业费。按原告在另一案件的陈述，涉案商铺所在麦稻星光商业广场于2020年2月1日禁止进入，商户接近全部停业，直到2020年5月全面开放，其已为部分租户减免两个月的租赁费用。被告租用的商铺用于儿童早教培训，受疫情影响较为严重，期间无法使用商铺，更不能接受原告的物业服务，必然导致所得收入下降，产生较大损失。结合早教行业特殊性，以及原告为其他租户减免的期限，本院酌定免除被告2020年上半年中两个月的租金及物业费。综上，自2017年10月1日至2020年12月31日，被告应向原告支付租金及物业费2086964.67元。原告提供被告的付款凭证，金额共计2094017元，但其中包括品牌使用费540000元、保证金119915元、垃圾清运费4480元，剩余1429622元为租金。原告自认被告已付1429701.40元，按此计算，被告仍应支付原告657263.27元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告张明念于本判决生效之日起十日内支付原告苏州麦稻商业管理有限公司人民币657263.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币5816元，由原告苏州麦稻商业管理有限公司负担629元，被告张明念负担5187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年二月四日书记员  孔宇