广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初37346号原告（反诉被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房（仅限办公用途）。法定代表人：王萌，总经理。委托诉讼代理人：刘子良，男，1986年7月31日出生，汉族，该司员工。委托诉讼代理人：何颖嘉，女，1985年11月30日出生，汉族，该司员工。被告（反诉原告）：吴迅，男，1976年5月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：孟凤华，女，1980年7月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系被告的配偶。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）吴迅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人刘子良、何颖嘉，被告吴迅的委托诉讼代理人孟凤华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2019年1月1日至2020年9月30日的管理费4208.82元以及违约金980.28元，合计5189.1元给原告；2.判令被告支付自2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费58.59元，2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元，2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元，2019年1月1日至2019年3月31日的水费167.4元，合计336.54元给原告；（以上费用共计5525.64元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告是具备物业管理一级资质的企业法人，受广州市白云区时代玫瑰园的建设单位广州市时代控股集团有限公司的委托对时代玫瑰园进行物业管理，双方约定：原告对小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理费服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取；逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的1‰/每日交滞纳金等条款。被告在购买玫瑰园三期G5栋505房后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截至目前，虽经原告多次书面催告，被告仍拖欠2019年1月至2020年9月的物业管理费，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告吴迅答辩并提起反诉称：一、对原告主张的欠费期间没有异议，对垃圾处理费没有异议，不同意支付违约金，同意支付公摊电费，但原告必须出示分摊明细，对公摊水费有异议，对水费有异议，自来水公司已经通过银行划扣了水费。二、被告系时代玫瑰园G5栋505房所有权人，房屋建筑面积为100.21平方米。时代玫瑰园开发商广州市时代控股集团有限公司于2019年4月30日与时代公司签订《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，时代公司依据该合同向小区业主收取物业管理费。广州市时代控股集团有限公司未获得业主委员会或占户数及面积超过二分之一业主委托，故其为无权代理，其与时代物业签订的前述前期物业服务合同并不能约束被告，被告与原告之间并无物业服务合同法律关系，被告无需缴纳自2019年4月30日起的物业管理费。三、假设时代公司有管理和服务时代玫瑰园业主的主体资格，由于时代公司未能达到物业的义务和责任，也因其严重违反《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》的约定，被告拥有顺序履行抗辩权。2018年10月至2020年10月，涉案房屋楼上605的租户自入住后，经常发出噪音，严重影响被告的正常生活，影响被告女儿学习和考试，正是由于原告未尽到其管理义务，所以被告不同意支付物业费。四、时代控股与时代公司于2019年4月30日签订的前期物业服务合同约定物业费标准是2元，实行包干制，但此前的前期物业服务合同约定的物业费标准是1.8元，因此时代公司增加费用，但降低了服务标准并减少服务项目。五、2020年11月25日，被告打印名下“广州市物业专项维修资金卡”，发现2009年3月28日，原告曾从本人卡上支取过3537元。现依业主知情权，要求原告向被告告知该笔资料使用情况及明细。六、关于请求法院判令时代公司以书面明细表形式向被告公开2006年1月1日至2019年12月历年时代玫瑰园物业专项维修资金及小区公共广告位出租、停车费收入、为社区配套的经营场所的出租的租金等收益及支出财务账目，乃基于《物权法》赋予业主的知情权，故时代公司有义务提供自其入驻时代玫瑰园起至2019年12月31日的公共收益及支出账目。故被告向法院提出反诉请求如下：1.确认被告与原告之间无物业服务合同关系；2.请求法院判决被告免交2019年4月30日至业主委员会成立并选任物业公司之日止的物业管理费，暂计至2020年11月30日为3806.84元；3.判令原告以书面明细表形式向被告公开2006年1月1日至2019年12月31日历年来时代玫瑰园物业专项维修资金及小区公共广告位出租、停车费收入、为社区配套的经营场所出租的租金等收益及支出财务账目，落实业主依法享有的知情权（业主共有部分包括时代玫瑰园小区快递柜、地下停车场售卖机、电梯广告、园区广告、业主公告休闲用地收租、游泳池外包、露天停车场等收入）；4.判令原告向被告告知在2009年3月28日在被告“物业专项维修资金卡”中支取的3537元资金使用情况；5.本案反诉费由原告承担。针对被告吴迅的反诉，原告时代公司辩称：一、时代玫瑰园小区是由广州市时代控股集团有限公司建设开发的，其有选聘物业公司的权利，该公司自2003年开始就已经选聘了我司作为小区物业公司提供物业管理服务，故我司与小区开发商签订前期物业服务合同合法合规。二、我司已根据与开发商签署的前期物业服务合同依法履行了合同义务，被告所主张的居住在楼上的住户发生噪音的问题，属于相邻关系纠纷，在双方纠纷中我司已多方开展了协调工作，被告以此作为不交物业管理费的理由不能成立。三、利用小区公共部位产生的收益是属于全体业主所有，不是一个业主提出就可以随意使用的，需要业委会成立后召开业主大会由全体业主进行民主表决决定如何使用，也可以用于弥补小区公共部位大型维修的支出。四、关于被告的物业维修资金的使用情况，被告提交的维修资金账户明细表显示前期该房屋存入物业维修资金3537元，2009年3月28又存入一笔3537元，但同日又支出3537元，可能是银行流程出现同一天存入又支出的情况。实际上我司在2009年并未使用物业维修资金。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的入伙通知书、收楼确认书、《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，缴费通知单、抄表记录，被告提交的物业专项维修资金明细、物业服务合同、《前期物业服务合同》、照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市时代控股集团有限公司（曾用名广州市时代名苑房地产开发有限公司、广州市时代地产集团有限公司）系时代玫瑰园小区的开发商。时代玫瑰园小区业主委员会及业主大会并未依法选聘物业服务企业并签署物业服务合同。时代公司曾用名为广州市信诚物业管理有限公司。2019年4月30日，广州市时代控股集团有限公司（甲方）与时代公司（乙方）签署了《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对时代玫瑰园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称为时代玫瑰园，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务为包干制，高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。关于物业管理区域内共用水、电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》执行。物业服务费用按季交纳，业主或承租人应在每季度首月10日前交纳当季费用。本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立账，独立核算。经营利润（扣除经营成本、税费等开始）按下列约定分配：1.经营利润的50%作为支付给乙方的代理服务费；2.其余50%的经营利润作为物业管理区域内设备设施维护及维修费用。3.如业主与甲方另行协商并签署了《确认书》等相关文件的，以业主与甲方另行协商并签署的相关文件约定为准。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰/天的标准向乙方支付违约金。本合同期限为本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会成立并依法代表全体业主与信的物业服务企业签订物业服务合同之日止。另查明，时代公司自时代玫瑰园投入使用时就与广州市时代控股集团有限公司签署前期物业服务合同，此后双方多次续签前期物业服务合同，最早的前期物业服务合同约定的住宅房屋的物业管理费标准为1.8元/月/平方米，物业服务收费方式为酬金制。2011年8月1日双方续签的前期物业服务合同中开始约定物业服务收费方式为包干制。时代公司提交《关于调整时代玫瑰园住宅物业服务费收费标准的公示》、《关于提升住宅管理费的业主意见征询公开点票的通知》、《关于提升住宅管理费的业主意见点票结果》、《关于时代玫瑰园提升住宅物业管理费业主意见征询验票的通知》、《关于时代玫瑰园调整物业管理费收费标准的通知》，以上证据显示时代公司于2013年6月9日开始就提升住宅管理费上门进行业主意见征询，于2013年6月20日在广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会工作人员的见证下，就业主意见征询进行了公开点票，2013年6月23日，时代公司发布公告称其以书面征求意见的方式就调整住宅物业服务费标准事宜进行咨询，并在时代玫瑰园社区居民委员会监督下进行表决结果统计，最终同意将住宅物业服务费提升至2元/平方米/月的业主有1860户，占住宅总户数的56.99%，同意调价户数的专有面积合共199055.283平方米，占住宅专有部分总面积的57.80%。时代公司决定自2013年7月1日起执行本次业主表决通过的住宅物业服务收费标准即2元/平方米/月。另查明，涉案房屋时代玫瑰园三期G5栋505房，位于时代玫瑰园小区，该房屋登记产权人为吴迅，该房屋建筑面积为100.21平方米，吴迅于2006年12月30日收楼入住涉案房屋。还查明，时代公司在为时代玫瑰园小区提供物业服务的同时，存在经营收益小区公共部位（包括停车场、会所、公共摊位出租、电梯广告、大堂广告、快递柜、自动售货机、泳池等）的情况的情况。时代公司未曾向小区业主公示利用小区公共区域、公共部位经营的收益明细及处分。涉案小区2019年1月1日前水费由时代公司代收，收费方式为本季度缴纳上一季度的水费，2019年1月1日后由自来水公司直接向业主收取水费。吴迅提交涉案房屋的物业专项维修资金明细表显示：2007年5月16日至2009年3月21日，该账户存入物业维修资金（含利息）共3537元、2009年3月28日该账户又存入3537元，此后又于同日支出3537元，此后即无支出记录。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。关于广州市时代控股集团有限公司与时代公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》对吴迅是否有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条的规定，由于时代玫瑰园小区业主委员会与业主大会并未依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，故广州市时代控股集团有限公司作为该小区的建设单位，在该小区的业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前，广州市时代控股集团有限公司有权与其委托的物业服务企业签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故吴迅主张广州市时代控股集团有限公司与时代公司于2019年4月30日签署的前期物业服务合同对其没有约束力的意见不能成立，吴迅要求确认其与时代公司无物业服务合同关系的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。时代公司将住宅物业服务费单价由1.8元提升为2.0元，已经获得小区“双过半业主”同意，广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会作为见证人对该提价事项进行了监督和指导，故本院确认时代玫瑰园小区物业管理费提价客观事实上已经符合了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半业主”的同意。时代公司实际提供了物业服务，小区业主亦已实际享受了时代公司提供的物业服务，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交纳的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。吴迅主张楼上住户发出噪音的问题，属于其与楼上住户的相邻关系纠纷，时代公司已进行相关调解及提醒，已经履行了其义务，吴迅以此为由不支付物业费不能成立。时代公司在提供物业服务过程中存在部分瑕疵，尚未到达业主可以拒交物业费的情况，故时代公司要求吴迅支付未付的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费4208.82元的诉讼请求本院予以支持。吴迅对时代公司主张的2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元无异议，本院予以支持。对于公摊水电费，考虑到小区绿化用水及清洁，以及公共照明的需要，本院认为公摊用水、用电实际存在，从公平角度出发，本院对时代公司要求吴迅支付公摊水费58.59元、公摊电费5.55元的诉讼请求予以支持。对于时代公司主张的水费，2019年1月1日前涉案小区的水费由时代公司代收，收费方式为本季度缴纳上一季度的水费，故时代公司现主张的水费实际是涉案房屋2019年1月1日前一季度发生的水费，吴迅未能提供证据证实其已实际支付，时代公司要求吴迅支付欠付的水费167.4元本院予以支持。对于时代公司主张的违约金，根据双方的意见，本院认为时代公司在物业服务过程中存在瑕疵，吴迅也并非故意拖欠物业管理费，本院对时代公司主张的违约金不予支持。吴迅要求免交2019年4月30日至业主委员会成立并选任物业公司之日止的物业管理费的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。吴迅要求时代公司公布自2006年1月1日至2019年12月31日历年时代玫瑰园小区公共部位出租收益及支出财务账目的诉讼请求合理合法，本院予以支持。由于在本院审理的时代公司与时代玫瑰园小区另一业主何京蓉的物业服务合同纠纷一案中，本院对何京蓉要求时代公司向业主公开公示利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及处分明细的反诉请求进行了审理，并于2021年1月15日作出（2020）粤0111民初37003号民事判决书，判决时代公司向时代玫瑰园小区的业主公开自广州市时代物业管理有限公司入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细，故本案中对于吴迅的该项反诉请求本院不再重复判决。对于吴迅要求时代公司公布时代公司在2009年3月28日在其物业维修资金卡中支取的3537元租金使用情况的反诉请求，首先《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”。根据上述规定，时代公司并非物业维修资金的代管人，时代公司因小区公共部位的维修需要动用维修资金，需要按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条的规定办理。若时代公司确实曾向物业维修资金的代管人申请动用维修资金，业主有权要求时代公司公开公示申请使用的相关资料。现根据吴迅提交的物业专项维修资金明细表显示涉案房屋物业维修资金于2009年3月28日存入一笔3537元的款项，该笔3537元款项于同日支出，时代公司表示其在2009年并未使用过物业维修资金，在此情况下，吴迅应当向相关行政主管部门核实该笔款项支付的具体情况，现吴迅并无证据证实该笔款项系时代公司申请使用，故其要求时代公司公示使用的相关资料缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，吴迅向广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费4208.82元；二、在本判决生效之日起三日内，吴迅向广州市时代物业管理有限公司2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费58.59元、2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元、2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元、2019年1月1日至2019年3月31日的水费167.4元，合计336.54元；三、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴迅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由被告吴迅负担；反诉受理费50元，由吴迅负担25元，广州市时代物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年二月一日书记员  林嘉仪