天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终108号上诉人（原审被告）：韩志彬，男，1981年3月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高贵斌，天津高佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心，住所地天津市滨海新区塘沽福建路**。法定代表人：苏沛德，主任。委托诉讼代理人：朱井梅，天津进德律师事务所律师。上诉人韩志彬因与被上诉人天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心（以下简称殡葬中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初23632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩志彬上诉请求：1.撤销原审判决，驳回殡葬中心的诉讼请求；2.本案上诉费用由殡葬中心承担。事实和理由：一审认定出租房屋违建部分被拆除不影响韩志彬使用该房屋，且韩志彬继续使用该房屋，与事实不符。自该房屋违建部分被拆除后，韩志彬没有继续使用该房屋。被拆除部分系韩志彬经营会所的厨房，车库，会客大厅，对韩志彬而言该房屋已无任何使用价值。签订房屋租赁合同时，殡葬中心对该房屋存在违章建筑的情况没有告知韩志彬，对此殡葬中心存在严重过错，并导致韩志彬巨大经济损失。一审判决以房屋采暖面积和建筑面积的比例，确认最终的租房屋租金错误。该房屋出租时有大小两个车库面积约100平方米，不计算在采暖面积中。韩志彬就经济损失起诉殡葬中心赔偿一案，系双方房屋租赁合同衍生出来的侵权之债。为便于法院对侵权事实和经过得以全面了解，请求二审法院将赔偿经济损失一案合并审理。殡葬中心辩称，拆除涉及的建筑是临时建筑，拆除后房屋原有的结构和面积没有改变，拆除后的房屋与租赁合同约定的计租面积相符，不影响房屋的正常使用功能，而且韩志彬没有办理餐饮业的相关的营业执照，不能提供餐饮服务，其经营会所的目的不能实现，与实际情况不符，不是因为临时建筑拆除无法实现使用目的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。殡葬中心向一审法院起诉请求：1．判令韩志彬立即腾退位于天津市滨海新区塘沽福建路28号房屋；2．判令韩志彬立即向殡葬中心支付自2017年12月1日起至2019年11月30日止的房屋租金472800元；3．判令韩志彬立即向殡葬中心支付自2019年12月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费173575.89元（暂计至2020年8月24日）。以上合计646375.89元；4．本案诉讼费由韩志彬承担。一审法院认定事实：天津市滨海新区塘沽福建路28号房屋系由天津市滨海新区塘沽公用房屋管理所管理的公有非住宅房屋，承租人为天津市滨海新区塘沽殡葬事业管理处，计租面积为345.13平方米。2015年，天津市滨海新区塘沽殡葬事业管理处与韩志彬签订《房屋租赁合同》，约定韩志彬承租天津市滨海新区塘沽福建路28号房屋，建筑面积345.13平方米，供暖面积523.73平方米。合同约定承租期限为2015年6月1日至2019年11月30日。2015年6月1日至2015年11月30日期间月租金17700元，2015年12月1日至2016年11月30日期间月租金18700元，2016年12月1日至2017年11月30日期间月租金19700元，第四年和第五年租金暂不作规定，依据当时周边市场行情，双方再商定房屋租金，并签订合同（最低不能低于第三年出租价格），房租发票由甲方（天津市滨海新区塘沽殡葬事业管理处）提供。合同签订之日，乙方（韩志彬）须向甲方交付一个月租金作为履约保证金。租金为半年预付，签订合同当日支付第一期半年租金，其后每半年租金应提前30日交付。合同约定，乙方如拖欠租金超过30天，则甲方有权单方终止合同和收回房屋，并有权拒绝返还保证金。双方确认案涉房屋部分临时建筑于2018年1月被拆除。此后，韩志彬继续占有房屋，但未交纳租金。殡葬中心于2020年7月28日以张贴的形式向韩志彬送达房屋收回通知函，韩志彬亦表示收到。另查，2017年9月25日，天津市滨海新区机构编制委员会下发《关于调整区民政局承担行政职能事业单位机构编制事项的批复》，载明“天津市滨海新区塘沽殡葬事业管理处更名为天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心”。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月30日到期终止，承租方韩志彬应将案涉房屋返还出租方殡葬中心。韩志彬抗辩系因案涉房屋部分临时建筑被拆除后，双方未能就赔偿事宜达成一致，导致其持续占有房屋，未予返还，其亦陈述就赔偿事宜已向法院提起诉讼，故赔偿事宜本案不予涉及，且赔偿问题不能构成韩志彬不返还房屋的正当理由，殡葬中心要求韩志彬腾退案涉房屋，具有事实和法律依据，予以支持。关于2017年12月1日至2019年11月30日的租金，根据双方合同约定，第四年和第五年租金不作规定，但最低不能低于第三年出租价格，故殡葬中心主张以第三年的月租金价格即19,700元计算此期间的租金符合双方约定。但因部分临时建筑被拆除，客观上影响韩志彬使用房屋，租金价格以原定标准有悖公平原则，故一审法院酌定按照面积比例计算租金标准，即19700元/月÷523.73㎡×345.13㎡=12982元/月。此期间内韩志彬应向殡葬中心支付的租金为311568元（12982元/月×24月=311568元）。殡葬中心超出部分的诉讼请求，不予支持。关于2019年12月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费，合同到期后，韩志彬继续占有房屋，应向殡葬中心支付房屋占有使用费。同时，殡葬中心主张的计算标准亦应予以调整，即按12982元/月计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告韩志彬于判决生效后十日内将案涉房屋腾退并返还原告天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心；二、被告韩志彬于判决生效后十日内给付原告天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心租金311568元；三、被告韩志彬于本判决生效后十日内给付原告天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心房屋占有使用费（按12982元/月计算自2019年12月1日至实际腾房之日）；四、驳回原告天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10264元，减半收取计5132元，由原告天津市滨海新区塘沽殡葬事业服务中心负担1750元，被告韩志彬负担3382元（原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：殡葬中心提交房屋交接单，证明房屋已经交回。该证据韩志彬未有异议，该证据可以证明案涉房屋于2020年11月4日交还，本院予以认定。殡葬中心申请本院向中法供水有限公司、天津滨海电力公司调取福建路28号水电使用的记录。本院认为，该调证申请与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予准许。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：一、出租房屋临时建筑部分被拆除是否影响合同目的实现，是否构成韩志彬拒付租金的理由；二、一审判决认定的减免租金的计算方式是否合理。关于出租房屋临时建筑部分被拆除是否影响合同目的实现，是否构成韩志彬拒付租金的理由的问题。韩志彬与殡葬中心签订《房屋租赁合同》仅约定租赁房屋用途为商用，具体用途未作明确约定，且合同中约定了房屋的建筑面积和履行期限。临时建筑部分被依法拆除后，该房屋的证载面积部分仍可正常使用，合同未丧失履行基础。至于临时建筑部分拆除对履行合同的影响，韩志彬已通过另案的赔偿损失形式提出，本案亦相应调整原租金标准。现韩志彬主张因临时建筑部分被拆除导致租赁合同目的不能实现，并主张拒绝支付后期未付租金，本院不予支持。关于一审判决认定的减免租金的计算方式是否合理问题。韩志彬主张两个车库共计100平方米未计入供暖面积，故一审认定减免租金计算方式有误。由于两个车库面积在双方合同中未作明确约定，一审法院根据合同约定的证载建筑面积和供暖面积比例调整租金数额，具有合理性，本院予以维持。韩志彬该上诉理由不能成立，本院不予支持。二审中，双方均认可案涉房屋于2020年11月4日交还，故二审认定实际腾房之日为该日，房屋占有使用费计算至该日截止。综上所述，韩志彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10264元，由上诉人韩志彬负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二一年二月二十三日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……