中华人民共和国 四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异100号 案外人：吴惠容，女，1969年3月8日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：黄拥军，四川宗正律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行，营业场所成都市高新区天府大道北段1480号拉.德方斯大厦。 负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：钟旭，四川奥伦济律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：成都曙光光纤网络有限责任公司，住所地成都高新区天晖中街56号1栋26层。 法定代表人：曾大章，总经理。 被执行人：成都曙光现代物流投资有限公司，住所地成都高新区天晖中街56号1幢26楼。 法定代表人：史伟，总经理。 被执行人：曾大章，男，1960年10月15日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：史柳霞（ＳＨＩＬＩＵＸＩＡ），澳大利亚国籍，女，1961年9月27日出生，住成都市高新区。 被执行人：史伟，男，1965年3月15日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：刘惠，女，1969年4月15日出生，汉族，住成都市成华区。 在本院执行中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与成都曙光光纤网络有限责任公司（以下简称曙光光纤公司）、成都曙光现代物流投资有限公司（以下简称曙光投资公司）、曾大章、史柳霞（SHILIUXIA）、史伟、刘惠公证债权文书一案中，案外人吴惠容对本院查封的位于成都高新区天晖中街56号1栋23层2311号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 吴惠容向本院提出异议请求：中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实和理由：吴惠容于2018年1月20日与曙光投资公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定曙光投资公司将案涉房屋出售给吴惠容，吴惠容全款向曙光投资公司支付了购房款和办理产权的税费、维修资金。同时，吴惠容与曙光投资公司签订了《房屋租赁协议》，约定吴惠容将上述房屋出租给曙光投资公司统一进行酒店经营，期限15年，并对租金及支付方式进行了约定。租赁合同签订后至今，曙光投资公司按约定支付了租金。吴惠容与曙光科技大厦的物业公司成都通发众好物业有限责任公司（以下简称通发众好公司）签订了《曙光科技大厦前期物业服务协议》。吴惠容认为：一、案涉房屋虽然登记在曙光投资公司名下，但在法院查封前案涉房屋已出售给吴惠容并签订有合法有效的书面买卖合同，吴惠容已支付了购房款，且吴惠容已合法占有案涉房屋并将其出租收取租金，案涉房屋并非因吴惠容自身原因未办理过户登记。二、曙光投资公司在出售案涉房屋时证件齐全，在《商品房买卖合同》中告知了案涉房屋抵押权人中信银行成都分行同意案涉房屋的转让，吴惠容作为普通购房者，支付了合理对价，属于善意第三人。三、中信银行成都分行同意曙光投资公司销售抵押物，应视为中信银行对抵押权的放弃，曙光投资公司征得中信银行成都分行的同意将案涉房屋出售给购房者时其抵押权随之消灭，仅享有要求曙光投资公司将出售房款用于优先偿还贷款的权利。四、中信银行成都分行作为专业金融机构，在同意曙光投资公司销售案涉房屋时，按常理应采取严格监督曙光投资公司将该房的销售款优先用于清偿贷款，以保证贷款能得到完全清偿，中信银行成都分行自身存在重大过错，应承担责任，未清偿的贷款只能要求借款人归还。五、中信银行成都分行出具的同意销售函，其内容对购房者不具有约束力，购房者作为善意第三人，其购买的房屋产权应得到保护。 本院查明，2019年4月1日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高抵字第943033号的《最高额抵押合同》，约定曙光投资公司以其名下财产为中信银行成都分行在2019年4月1日至2022年4月1日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在1.2亿元范围内提供最高额抵押担保。该合同附件《（房地产）抵押物清单》载明的抵押财产为包括案涉房屋在内的57套房产。2019年6月28日，四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）出具（2019）川成蜀证内经字第112404号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与曾大章签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-1号的《最高额保证合同》，约定曾大章为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112055号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月27日，中信银行成都分行与史柳霞（SHILIUXIA）签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-2号的《最高额保证合同》，约定史柳霞（SHILIUXIA）为中信银行成都分行在2019年6月27日至2020年6月27日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112056号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与史伟签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-3号的《最高额保证合同》，约定史伟为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112053号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与刘惠签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-4号的《最高额保证合同》，约定刘惠为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112054号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月28日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2019信银蓉天府贷字第943060号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款2400万元，贷款期限自2019年6月28日至2020年3月28日，贷款用于归还编号为2018信银蓉天府贷字第843074号的人民币流动资金贷款合同项下债务。同日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112052号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年9月19日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高保字第943060号的《最高额保证合同》，约定曙光投资公司为中信银行成都分行在2019年1月1日至2022年1月1日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在7300万元范围内提供最高额保证担保。2019年9月23日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第168786号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年10月29日，中信银行成都分行就前述《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《人民币流动资金贷款合同》向蜀都公证处申请出具执行证书。蜀都公证处经审查后于2019年11月15日作出（2019）川成蜀证执字第1750号《执行证书》，载明的被执行人为曙光光纤公司、曙光投资公司、曾大章、史柳霞（SHILIUXIA）、史伟、刘惠；执行标的为：本金人民币2400万元，自2019年10月1日起的利息、罚息、复利，执行公证费1000元。 2019年11月19日，中信银行成都分行向本院申请强制执行，本院于当日立案执行，案号为（2019）川0191执10269号。执行过程中，本院于2019年11月27日作出（2019）川0191执10269号之一执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的63套房屋予以查封。 另查明，2018年1月19日，曙光投资公司与吴惠容签订《【曙光科技大厦】物业认购协议》，约定吴惠容一次性支付889219元认购案涉房屋；签订该协议时，吴惠容自愿向曙光投资公司缴纳定金50000元。当月20日，吴惠容与曙光投资公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定曙光投资公司以889219元的总价将案涉房屋出售给吴惠容；吴惠容在合同签订当日支付该商品房全部价款。案涉房屋已经抵押给了中信银行成都分行，债务履行期限为2016年3月31日至2019年3月31日。当日，吴惠容与曙光投资公司签订《商品房买卖合同补充协议》，载明买受人已充分预见到与该房屋相关的包括但不限于建设以及、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况以及该商品房竣工后的自然状态等，买受人对此予以确认。同日，吴惠容与曙光投资公司签订《房屋租赁协议》，约定吴惠容将案涉房屋出租给曙光投资公司，租赁期限自2018年7月1日起至2032年8月31日止。 2018年1月19日，吴惠容通过尾号为3692的银行账户向曙光投资公司转账50000元。当日，曙光投资公司对上述转款出具收据，载明收到吴惠容交来认购案涉房屋定金50000元。当月26日，曙光投资公司出具收据，载明收到吴惠容所交案涉房屋购房款839219元。当年6月27日，曙光投资公司出具收据，证实收到吴惠容所交的案涉房屋维修资金、契税、房屋登记费、权证印花税、印花税、不动产权工本费共17654.35元。 再查明，2017年4月5日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743059号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款1300万元，贷款期限自2017年4月5日至2018年4月5日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款1300万元。 2017年4月6日，中信银行成都分行与四川曙光智能科技有限公司（以下简称曙光智能公司）签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743008号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光智能公司发放贷款1700万元，贷款期限自2017年4月6日至2018年4月6日，贷款用于购货；曙光智能公司首次提款时需由曙光投资公司提供位于成都市高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-14层的办公用房设定第二顺位抵押。当月10日，中信银行成都分行向曙光智能公司放款1700万元。 2017年4月7日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743060号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款3000万元，贷款期限自2017年4月7日至2018年4月7日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于成都市高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款3000万元。 2017年4月11日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743061号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款2000万元，贷款期限自2017年4月11日至2018年4月11日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款2000万元。 2017年5月3日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743065号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款2000万元，贷款期限自2017年5月3日至2018年5月3日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司放款2000万元。 2017年10月31日，中信银行成都分行向曙光光纤公司、曙光智能公司、曙光投资投资公司出具编号为2017信银蓉天府同意函第743002号同意函，载明：曙光光纤公司与该行分别签署了编号为（2017）信银蓉天府贷字第743059号、（2017）信银蓉天府贷字第743060号、（2017）信银蓉天府贷字第743061号、（2017）信银蓉天府贷字第743065号共肆份《流动资金贷款合同》，曙光智能公司与该行签订了编号为（2017）信银蓉天府贷字第743008号《流动资金贷款合同》，前述曙光光纤公司的贷款由曙光投资公司以其所有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的房屋提供第一顺位抵押担保；鉴于抵押人申请拟出售前述13层-18层及20层-24层抵押房屋，该行现同意抵押人将已抵押给该行的上述房屋用于销售，但仅在借款人按该行要求提前归还相应金额的贷款后，该行方才对相应房屋办理抵押登记注销手续；无论如何，在前述贷款合同约定的还款期限届至后，如前述贷款未获足额清偿，该行有权就抵押房屋中尚未注销抵押登记的全部或部分实现抵押权及依法进行处置。并载明，借款人在向该行归还前述还款本金金额926.66万元后，该行将释放包括案涉房屋在内的第23层整层抵押房屋。 2018年1月15日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为843011《最高额抵押合同》，为确保中信银行成都分行与曙光光纤公司在一定期限内连续发生的多笔债务的履行，保障中信银行成都分行债权的实现，曙光投资公司愿意以其财产为主合同债务人履行债务提供最高额抵押担保，中信银行成都分行同意接受曙光投资公司提供的最高额抵押担保。曙光投资公司在本合同项下担保的债权是指中信银行成都分行依据与主合同债务人在2018年1月15日至2021年1月15日期间所签署的主合同而享有的一系列债权。曙光投资公司在本合同项下担保的债权最高额限度为6000万元整。后中信银行成都分行与曙光投资公司于2018年1月16日就成都市高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13-18层、20-24层共计213套房产办理了抵押登记。此次抵押为后顺位抵押。 2019年4月1日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高抵字第943033号的《最高额抵押合同》，约定曙光投资公司以其名下财产为中信银行成都分行在2019年4月1日至2022年4月1日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在1.2亿元范围内提供最高额抵押担保。该合同附件《（房地产）抵押物清单》载明的抵押财产为包括案涉房屋在内的57套房产；双方于当日就抵押财产办理了抵押登记。2019年6月28日，四川省成都市蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112404号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 案涉房屋于2013年3月22日登记至曙光投资公司名下，取得方式为“国有土地商品房新建”，并先后于2016年4月1日、2018年1月15日、2019年4月1日办理抵押权登记，抵押权人为中信银行成都分行。 本院认为，本案的争议焦点为吴惠容就案涉房屋是否享有足以排除中信银行成都分行强制执行的民事权利。 首先，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，抵押期间抵押人有权转让抵押财产，抵押权人是否同意不影响抵押人行使该权利。 其次，从查明事实来看，中信银行成都分行在2017年10月31日出具的《同意函》中同意曙光投资公司销售包括案涉房屋在内的抵押财产。《同意函》载明所针对的债权为（2017）信银蓉天府贷字第743059号、第743008、第743060号、第743061号、第743065号《流动资金贷款合同》中所享有的债权，该债权所对应的抵押物办理抵押登记的时间为2016年4月1日。2018年1月15日，曙光投资公司根据（2018）信银蓉天府最高抵字第843011《最高额抵押合同》再次就案涉房屋办理顺位抵押登记至中信银行成都分行名下。后曙光投资公司于2019年4月3日根据2019信银蓉天府最高抵字第943033号《最高额抵押合同》再次就案涉房屋办理顺位抵押登记至中信银行成都分行名下。亦即中信银行成都分行与曙光投资公司之间针对同一抵押物，前后办理了三次抵押登记。吴惠容在本院于2019年11月27日查封案涉房屋之前，于2018年1月19日、20日分别与曙光投资公司签订《【曙光科技大厦】物业认购协议》《商品房买卖合同（现售）》购买案涉房屋，此时案涉房屋已经办理了两次抵押，虽然曙光投资公司向吴惠容出具的是中信银行成都分行在2017年10月31日出具的《同意函》，但作为一般购房者，吴惠容只能看到同意函上载明的抵押权人中信银行成都分行已同意出售房屋，其并不能知晓曙光投资公司与中信银行成都分行间是否存在多笔债权债务关系及每笔债权债务的具体履行情况。吴惠容根据中信银行成都分行出具的《同意函》购买房屋，已经履行了作为买受人的审查义务，故其在签订合同时并不存在疏忽和过错。吴惠容在购买案涉房屋后又与曙光投资公司签订《房屋租赁协议》，对案涉房屋实际占有；亦无证据显示系因吴惠容自身的原因导致案涉房屋未办理过户登记。 综上，吴惠容的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都高新区天晖中街56号1栋23层2311号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二一年二月二十四日 书 记 员  唐 蜜