江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0682民初6329号 原告：张树启，男，1986年10月1日生，汉族，住黑龙江省萝北县。 原告：江伟，男，1994年4月23日生，汉族，住江西省九江市永修县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈佳宇，江苏君哲律师事务所律师。 被告：南通豪天置业有限公司，住所地：如皋市长江镇疏港路6号。 法定代表人：吴平，执行董事。 被告：南通普斯网络科技有限公司，住所地：如皋市长江镇丰泽路274号。 法定代表人：陶庙生，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师。 原告张树启、江伟与被告南通豪天置业有限公司（以下简称豪天公司）、南通普斯网络科技有限公司（以下简称普斯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，先依法适用简易程序，后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张树启及两原告的特别授权委托诉讼代理人陈佳宇、被告豪天公司、普斯公司的特别授权委托诉讼代理人徐红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张树启、江伟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还购房款226276元；2、判令两被告支付以226276元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年1月17日起计算至实际给付之日止的利息，现暂计起诉之日为30999元；3、判令两被告赔偿原告损失100000元；以上款项合计357275元；4、案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告张树启、江伟将诉讼请求变更为：1、确认两原告与被告豪天公司签订的《商品房合同（预售）》无效；2、判令两被告共同返还原告购房款226276元；3、判令两被告支付利息，以226276元为基数，自2018年1月17日起至2019年8月19日止，按照银行贷款利率计算；以226276元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、判令两被告赔偿原告损失220000元；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年1月17日，原告与被告豪天公司签订《商品房合同(预售)》一份，由原告购买位于如皋港区，房屋面积为100.22平方米，总价款为521276元，付款方式为分期付款，约定交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告依约向两被告支付房款合计226276元。但截至起诉之日，被告公司未能按照合同约定向原告交付房屋。另查明，被告豪天公司未取得《商品房预售许可证》，其行为已违反了《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，案涉《商品房合同(预售)》应认定为无效，被告依法应当返还原告购房款及利息，并赔偿原告不超过已付房款一倍的损失。据此，原告提起诉讼，请求法院判如所请。 被告豪天公司、普斯公司共同辩称，1、对于原告主张的所支付房款的数额，被告无异议；2、案涉商品房已经在2020年9月17日取得了预售许可证，且原告主张权利所依据的商品房买卖合同司法解释第9条所依据的民法通则58条规定的相关行为已经在民法总则中被界定为可撤销的行为，并不属于无效的行为；3、对原告主张的相关利息，被告同意按照合同约定予以支付，但是原告所主张的损失没有相关依据，被告不同意支付。 本院经审理查明认定事实如下：2011年11月10日，豪天公司取得皋国用（2011）第82401159号土地使用权证，座落于如皋市。 2012年7月8日，如皋市发展和改革委员会向豪天公司颁发皋发改投资[2012]245号《市发展改革委关于同意南通豪天置业有限公司开发R2011092号地新建普通商品楼项目核准通知》，载明原则同意豪天公司新建普通商住楼工程项目。 2018年1月17日，豪天公司作为出卖人与张树启、江伟作为买受人签订一份《商品房合同（预售）》，约定：张树启、江伟向豪天公司购买位于如皋港区，该商品房的用途为住宅，合同约定建筑面积共100.22平方米，该商品房单价为每平方米5201.3元，总金额为521276元；第五条、付款方式及期限：2018年1月17日首付房款211276元，余款310000元银行按揭。第七条、出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 同日，两原告分别向豪天公司、普斯公司缴纳211276元、15000元。豪天公司确认普斯公司是代其公司收取的购房款。 2018年12月28日，豪天公司作出一份《延期交房通知书》，载明豪天公司为打造港区高品质小区，小区总体规划有所变动，故造成交房逾期，交房日期为2019年6月20日等。 2019年6月18日，豪天公司向张树启作出一份《致歉函》，载明通知张树启购买的豪天花苑房屋不能按期交房，因豪天公司延期交房会给张树启一定的违约补偿，逾期交房违约金补偿方式按照银行同期贷款基准利率计算，计算日期以2019年6月21日至实际交房日期止，于交房当日现金或转账结算给业主。 2020年1月23日，如皋市人民政府办公室作出《关于长江镇豪天花苑二期、石庄镇金石庄园、如城街道东方牡丹园等项目有关问题协调的专题会议纪要》，载明2020年1月10日就豪天花苑二期等项目有关问题进行了会商协调。 2020年9月17日，豪天公司取得皋房预字（2020）第061号《如皋市商品房预售许可证》，载明：项目名称为长江镇豪阳花苑；开发企业为豪天公司；预售楼栋1-10#楼、12#楼。 另查明，2019年9月12日，如皋市市场监督管理局对豪天公司作出皋市监案字[2019]0503-09号《行政处罚决定书》，该行政处罚决定书调查认定的事实为豪天公司于2013年2月6日从如皋市住房和城乡建设局取得编号为“皋建房销字第2013014号”的《商品房预售许可证》，载明售房单位为豪天公司，项目名称为豪天花苑南区经三路附近项目，房屋用途性质为“商业”；2018年4月，豪天公司与上海策尚投资发展有限公司签订了《豪天花苑项目销售代理合同》；豪天公司在委托上海策尚投资发展有限公司销售豪天花苑二期房屋的过程中，除销售性质为商业的房屋外，亦销售性质为住宅的房屋，豪天公司员工李张科曾应消费者要求，向消费者出具了两份编号均为“皋建房销字第2013014号”、房屋用途性质分别为“商居”和“商业/住宅”的《商品房预售许可证》；豪天公司实际上未取得房屋用途性质为“住宅”的《商品房预售许可证》。遂决定责令豪天公司停止违法行为，同时对豪天公司罚款300000元。 还查明，两原告提供的时间为2019年3月31日的“豪天花苑二期业主群”微信聊天记录截图打印件载明了“豪天3号304余女士”发出了五张照片，并发送内容为“看下这个五证是否正确”的信息。 两原告提供的张树启与余双飞的微信聊天截图打印件载明的大致内容为询问是否是豪天花苑售楼处出示的预售许可证。 两原告提供的雷树良与余双飞的微信聊天截图打印件载明的大致内容为询问在群里发的五证谁提供的，得到的答复是李张科提供的。 2020年8月7日，两原告诉至本院，要求判如所请。审理中，两原告放弃对普斯公司的诉讼请求；两原告明确其主张赔偿损失220000元的法律依据是2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条；两原告表示不同意与豪天公司继续履行案涉商品房合同。被告豪天公司表示其同意与原告继续履行案涉商品房合同。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原被告在订立合同时，被告豪天公司未取得案涉商品房的预售许可证，且在两原告向本院起诉前仍未取得案涉商品房的预售许可证，故两原告与被告豪天公司签订的《商品房合同（预售）》应认定为无效。两原告主张被告豪天公司在销售案涉商品房时提供了虚假的商品房预售许可证，并提交了录音资料、微信聊天记录等证据，但从两原告提供的该部分证据中，不能得出豪天公司向两原告出具了虚假的商品房预售许可证。此外，原告举证的行政处罚决定书所涉及的行政违法行为是基于案外人季某、吴某的举报所发生，且系发生在豪天公司委托上海策尚投资发展有限公司销售房屋期间，亦系发生在案涉商品房买卖合同签订之后，故前述行政处罚决定书与本案缺乏关联性。故原告所举证据不足以证明被告豪天公司向其提交了虚假的商品房预售许可证。从被告举证内容看，其为完善商品房开发手续，向各级地方政府、职能机构积极办理，能够反映被告豪天公司与原告签订案涉商品房合同并无损害原告利益的主观恶意。但在原告起诉前未取得预售许可证系客观事实，被告豪天公司仍应承担相应的民事责任。 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。豪天公司明确已收到两原告购房款226276元，因案涉合同无效，则豪天公司应返还两原告已付购房款226276元及资金占用期间的利息。关于资金占用期间的利息，本院认定被告豪天公司支付两原告自2018年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以226276元为本金计算的利息。 关于两原告主张被告豪天公司赔偿损失的问题，本院结合被告豪天公司的过错程度、所产生的后果，考虑到被告豪天公司已于两原告起诉后办理了案涉商品房的预售许可证，被告豪天公司同意原告选择继续履行，但原告表示不同意继续履行案涉合同，两原告主张被告豪天公司赔偿损失220000元的法律依据是2003年6月1日实行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，但2021年1月1日起施行的最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定已删除了前述第九条的规定，则两原告依据该第九条主张赔偿损失，本院难以支持。两原告也未对其主张的损失进行充分举证，但两原告所购房屋确实存在一定的价格上浮，故在支持原告主张的利息损失的基础上，本院酌情认定被告豪天公司另行赔偿两原告损失22000元。两原告在本案中放弃对普斯公司的诉讼请求，本院无异。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告张树启、江伟与被告南通豪天置业有限公司于2018年1月17日签订的关于豪天花苑7幢402室房屋的《商品房合同（预售）》无效。 二、被告南通豪天置业有限公司返还原告张树启、江伟已付购房款226276元。 三、被告南通豪天置业有限公司支付原告张树启、江伟自2018年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以226276元为本金计算的利息。 四、被告南通豪天置业有限公司赔偿原告张树启、江伟损失22000元。 以上二、三、四项于本判决生效后立即履行。 五、驳回原告张树启、江伟的其他诉讼请求。 如被告南通豪天置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8384元，由原告张树启、江伟负担2970元；由被告南通豪天置业有限公司负担5414元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理8384元。 审 判 长  钟 文 人民陪审员  周兴林 人民陪审员  张 悦 二〇二一年二月七日 书 记 员  汤亚南