北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6114号原告：保德伟业（北京）科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区1号院4号楼二层202室。法定代表人：马金生，董事长。委托诉讼代理人：袁玉柱，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓姿，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：那片海胡同（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区1号楼一层、二层部分。法定代表人：石峰，董事长。委托诉讼代理人：刘畅，女，1985年3月1日出生，汉族，那片海胡同（北京）餐饮管理有限公司法务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：乐健春，男，1994年7月19日出生，汉族，那片海胡同（北京）餐饮管理有限公司法务，住北京市朝阳区。被告：单君，男，1961年6月20日出生，汉族，身份证住址江苏省。原告保德伟业（北京）科技发展有限公司（以下简称原告）与被告那片海胡同（北京）餐饮管理有限公司（以下简称那片海公司）、单君（以下简称姓名，与那片海公司合述简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、那片海公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。单君经本院合法传唤未出庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与二被告的房屋租赁合同关系2019年9月11日解除；2.判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金2073333元；3.判令二被告向原告支付拖欠的物业费75000元（2016年度15000元、2017年度20000元、2018年度20000元、2019年度20000元）；4.判令二被告向原告支付迟延支付租金的逾期违约金，以每日424元(1272000/3*1‰=424)的标准，自2018年2月24日计算至租金实际付清之日止；5.判令二被告向原告支付2019年9月11日至2019年10月31日期间的房屋使用费706667元(424000*20/30+424000=706667)；6.判令二被告向原告赔偿免租期内的租金损失1045161元(400000*19/31+400000*2=1045161)；7.判令二被告向原告赔偿因房屋租赁合同关系提前解除、房屋闲置的租金损失1696000元（424000*4=1696000元）。事实和理由：2016年3月13日，作为甲方的（出租人，以下简称央美公司)、作为乙方的单君（承租人）与丙方北京某房产经纪有限公司(居间方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区1号楼的房屋(以下涉案房屋)出租给乙方。2016年7月4日，那片海公司正式设立，法定代表人为石峰，股东为单君、荣某、周某，注册地址为北京市朝阳区1号楼一层、二层部分。2017年8月1日，原告及央美公司向二被告发出《告知函》，告知二被告涉案房屋的出租方己由央美公司变更为原告，并由原告依法享有合同项下的权利和义务。二被告自2018年2月24日起至今一直未能按时足额支付房屋租金。2019年4月29日，那片海公司向原告出具《说明》，承诺2019年5月6日向原告支付部分拖欠的租金100万元。2019年9月5日，因二被告迟延支付拖欠的租金、物业费等，原告以EMS方式分别向二被告发出《催缴函》，要求二被告2019年9月10日前向原告支付欠付的租金、物业费和滞纳金（即迟延履行违约金），二被告签收后至今仍未支付完毕。2019年9月10日，根据《商铺租赁合同》第九条第9.2.1款约定，原告再次以EMS方式分别向二被告发出《腾退搬离房屋通告》，要求二被告5日内将涉案房屋腾空并交还给原告。根据EMS物流信息查询结果，2019年9月11日，上述腾房通告已被二被告签收。2019年10月31日，由于二被告拒不按照合同约定支付租金且未在原告发出腾房通告的合理期限内腾退房屋，原告于2019年10月31日自行收回涉案房屋，房屋内的物品现已由二被告搬离。原告认为，《商铺租赁合同》内容合法有效，各方均应依据合同约定全面履行。单君为设立公司以自己名义签订《商铺租赁合同》，原告有权根据合同相对性要求其承担法律责任；那片海公司作为涉案房屋的实际使用人，且曾承诺向原告支付租金、要求原告与其结算房屋租金等相关费用，构成债务加入，故亦应承担房屋租赁合同项下的付款义务。那片海公司辩称，认可租赁合同2019年9月11日解除。不认可拖欠租金数额，已经达成口头减租的协议，从2018年3月份开始，每三个月租金100万，已经实际履行到了2019年6月份。不知道欠多少物业费。违约金过高，起算时间和标准不认可。2019年9月下旬一直在搬离，10月份原告将门锁了，所以无法将里面的东西搬离。不认可免租期内的租金损失、空置租金损失。要求押金折抵欠付的租金。单君未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，央美公司（出租方，甲方）、单君（承租方，乙方）、北京某房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途商业。免租期80天，2016年3月13日至2016年5月31日止。租期为2016年3月13日至2023年11月14日。月租金400000元，押二付三，3个月支付一次，应付款月24日支付下一次租金，每满2年，租金金额递增6%。押金800000元。乙方应当每年支付物业费20000元，首次租期应付物业费15000元。本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期十五日不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理。乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月，甲方有权解除本合同，无需退还乙方所支付的押金，如押金不够赔付甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿，乙方未按照本合同约定支付租金，逾期按日加付月租金1‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方的违约责任。本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。乙方暂时以自然人名义签署本合同，待办理完营业执照后变更主体，并提供相关证件。2016年7月4日那片海公司设立，单君为设立时的股东之一，住所地位于北京市朝阳区1号楼一层、二层部分。2017年8月1日，央美公司和原告联合向单君及涉案房屋使用人发出《告知函》，称上述合同主体由央美公司变更为原告。2019年4月29日，那片海公司出具说明，承诺2019年5月6日支付原告房租100万元，但未提交充分证据证明双方协商一致减少了租金。原告和那片海公司对于2018年2月（含该月）之前的租金已缴纳无异议，均认可那片海公司2018年3月起支付租金570万元。那片海公司未提交证据证明支付了物业费。2019年9月5日，原告向单君、涉案房屋使用人分别发出《催缴函》，要求2019年9月10日前支付拖欠的租金等费用，二被告均未履行。2019年9月10日，原告以EMS快递方式向单君和那片海公司发出《腾退搬离房屋通告》，要求2019年9月15日搬离涉案房屋，2019年9月11日显示他人代收。那片海公司认可收到了该通告。那片海公司申请酌减违约金。原告称如果无法判决二被告承担连带责任，选择那片海公司承担责任。那片海公司称2019年9月下旬开始搬离承租房屋，最后一次去是9月下旬，2019年10月份原告将涉案房屋上锁就无法搬离物品。原告称2019年10月31日那片海公司已经拉走了其认为有用的东西。本院认为，承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，应该优先适用公司法相关规定。为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。因此，原告要求二被告承担连带责任依据不足，本院根据其选择，又根据那片海公司出具的付款说明，可以视为同意合同出租主体变更，故确定那片海公司承担合同责任。《商铺租赁合同》合同有效，应该遵守。根据查明事实，可以认定那片海公司逾期支付各项费用累计金额超过一个月房租，故原告有权解除合同并追究违约责任。关于合同解除，本院对于解除时间予以确认。欠付房屋租金和物业费应该支付。逾期付款的违约金、房屋使用费、免租期租金损失、合同提前解除后闲置的租金损失，原告应该采取措施减少损失，被告又申请酌减违约金，故本院酌情支持。上述款项均为种类物，且涉及到本院合理确定相关期间和费用的问题，故一并判处。同时，原告有权不退还押金并由那片海公司承担全部诉讼费用。单君经本院合法传唤，未出庭应诉，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认本案租赁合同二〇一九年九月十一日解除；二、被告那片海胡同（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告保德伟业（北京）科技发展有限公司房屋租金、物业费、逾期付款的违约金、房屋使用费、免租期租金损失、闲置租金损失共计四百一十三万元；三、驳回原告保德伟业（北京）科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53024元，由被告那片海胡同（北京）餐饮管理有限公司（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由那片海胡同（北京）餐饮管理有限公司和单君负担，于本判决生效之日起七日内给付保德伟业（北京）科技发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二一年二月二十二日书记员  赵梦娇