北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5795号原告（反诉被告）：徐某，女，1992年7月25日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：王某，女，1982年12月2日出生，回族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）徐某诉被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐某向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的租赁合同于2020年9月8日解除；2、王某返还我押金5400元；3、王某免除并退还我2020年8月8日至9月8日房租5500元。事实与理由：双方于2020年2月20日疫情爆发期间，不方便见面，微信约定维持上一年的租赁合同内容不变，续签一年，且双方各自在原有合同尾页手写：“维持原合同不变，续签一年2021年3月8日”，约定疫情缓解后正式签订新合同。后王某于2020年2月23日反悔涨租100元。2020年3月8日双方签订《北京房屋租赁合同》，约定王某将北京市朝阳区来广营镇汤立路X院X号楼X层X单元X室（以下简称x号房屋）出租于我，租赁期限自2020年3月8日至2021年3月8日，租金5500元，租金支付方式押一付一，各期租金以支付宝转账形式支付，双方约定在租赁期内交付房屋严重不符合合同约定或影响我使用安全健康，则我有权单方面解除合同，合同期内我于2020年4月25日被柜门玻璃割伤大腿，因为置物柜老化、柜门玻璃整片掉落划伤，王某只赔付了医药费，后期治疗全部由我承担。2020年8月12日我发现屋内与厅内阳台上漏水，导致放在阳台上的衣物与临近阳台搁置的沙发及其他物品被打湿，王某称2018年曾维修过防水系统，但是仍然出现漏雨现象，影响正常居住，期间电话沟通王某丈夫对我进行辱骂，强制临时更改约定维修时间，并告知只能此时间维修，不能另行约定，后王某与曾维修过的师傅来房屋检查，并没有给出维修方案，而后直接不承认房屋漏水并拒绝维修，告知我走法律程序解决。租赁期间我多次与王某反映厨房和卫生间天花板松动有掉落迹象，王某称并不会整片掉落且不会来维修，屋内两处墙上电源松动且维修过依然坏掉，我认为种种现象已经严重影响我身体健康、精神健康以及正常居住环境，为维护我合法权益，特诉至法院。王某辩称并反诉称：同意双方之间的租赁合同于2020年9月8日解除。2020年9月8日之前的房租不同意免除。押金不同意返还，因为徐某单方解除合同属于无故单方违约，押金按照合同约定应该扣除。置物柜交付前无安全隐患，租赁期间未接到任何报修，不存在我不配合维修问题，脱落现场显示徐某存在不适当使用问题造成玻璃门脱落，且我在处理此意外事件时充分体谅租户给予人文关怀和经济支援。徐某仅给出墙面爆皮、污渍的照片，墙面早在承租前就有爆皮、污渍，既然漏雨严重到整个阳台都积水，应该提供阳台积水照片或视频。我早在2018年8月25日就给客厅、卧室阳台做了2800元高端防水，承诺保修期5年。2019年3月8日向徐某交付房屋时我曾告知如有漏雨随时联系，在第一年承租期间徐某从未向我报告过房屋漏雨。2020年8月12日北京下了特大暴雨，13日凌晨1点徐某发微信给我说房屋漏水、阳台上全是水，打湿了她的衣物和沙发。早上7点我看到微信后马上联系师傅希望尽快上门检查，因暴雨过后工程业务增多，师傅回复尽量早安排，但不能确定具体时间。此后徐某一直不配合上门勘验检修，8月13日早晨，我联系徐某想马上去现场看漏雨情况，对方表示已经上班，只能晚9点后看现场。8月14日我联系师傅邀约上门检修，师傅问下午3点行吗，徐某说不行，只能晚上9点以后，考虑到9点天已黑，10层高空作业不太安全。8月15日是周六，我提出周六上门检修，徐某答复晚上5点后才可以，经过多次沟通防水师傅约定8月15日周六晚5点上门检修。8月15日再次联系维修师傅，师傅临时通知上一家还没完，要顺延大约6:30到我家，徐某以临时改变了上门时间为由拒绝6点半让师傅进门检修，告知只能晚9点后配合开门检修。8月15日晚师傅和我在门外苦等后终于可以进门检修，师傅看不出明显的漏雨痕迹及找不到明显的漏点，提出要看当时漏雨照片或视频，徐某只是一直强调墙面起皮，拿不出其他财务被损害的照片证明。师傅拿出维修之后和目前照片对比，表示墙面没有变化，没有问题修什么。师傅给出建议，保持联系，要下雨时及时拍照和录视频，保留证据并及时报修，保留现场及时来勘察。后徐某突然异常愤怒，提出要叫警察，故意制造紧张气氛，来刺激防水师傅和我，并表示要以走法律起诉威胁。8月23日天气预报有大到暴雨，我给徐某发短信提醒注意防雨，有问题随时联系但是徐某没有回应。9月15日和23日下雨，徐某已提出终止合同搬出房屋，我联系链家人员及我自己上门检查均未发现漏雨。我认为徐某是以漏雨为借口逃避提前终止合同的违约责任。厨房、卫生间天花板是有些年头，但是稳定的钢架结构吊顶支撑，具备长久安全性耐用性，没有权威认证有掉落倾向，更谈不上安全隐患，没有必要进行更换，之前其他租户也从未有类似疑虑和要求。续租时租金价格是双方协商后确定，如果徐某认为不合理可以拒绝签约。徐某在没有提前30天通知我的情况下，无故终止合同，自行搬出房子，没有与我进行任何收房验收以及物业交割，房屋破损严重空置到10月17日才租出去，给我方造成巨大经济损失，特提出反诉：1、要求徐某偿还燃气加电费413元；2、徐某赔付墙面维修费用2000元；3、归还租房期间购置的冰箱保修卡、说明书；4、补齐卧室内顶灯丢失的整流器及客厅和卫生间的灯管共计178.58元；5、补交清洗抽油烟机费用168元；6、支付资料打印费用175.7元、误工费200元；7、要求对方赔偿9月8日至10月17日房屋空置损失5996.78元，押金抵扣以后再赔偿1596.78元。徐某对反诉辩称：认可电费和燃气费；我在搬进来之前就有大面积墙纸，我之前就是租房，租房人员对房屋本身也不怎么爱惜，我入住之后里面很多灯也是坏的，我都是自费更换的。我手里没有保修卡。另外，我在2020年8月13日就在微信中与王某提出协商退租，我表示下个月8号当月房租用完前，给双方留出时间找房子找租客，也与对方协商如果对方想让我尽快搬走，我会配合尽快提前搬走，因为在我租住期间房屋内各项设施修理维护包括屋内门、窗户、冰箱、空调、水龙头等耽误时间较多，后房屋漏水、天花板塌陷严重损害我利益，故提出退房诉求，对方要求我四天内必须搬走，不会退还押金并且告诉我在租赁内带租客看房，我关于押金会提出诉讼解决，并要求在租赁内按照合同条款要求对方对房屋进行维修，沟通过程中对方家人态度蛮横且明确告知不会维修、通过诉讼解决，根据合同约定，出租人不承担维修义务致使承租人无法正常使用房屋，危害健康的，可自动解除合同。漏雨只是我想换房的导火索，因为入住以来房屋内各项设施维修已经耗费太多时间精力，实际上必须解除合同搬离此房屋的根本原因是对方没有按照合同进行相应维修。我在9月5日才经中介签订同小区一套房源，并另外支付了中介费，说明我未在漏雨前就有搬走的想法，只是出于自身利益维护，选择换房，在房屋漏雨后才对物品进行整理，而并非对方说的早已打包好。对方所述我在居住期间对房屋造成严重损害与事实不符，墙体上的贴纸钉子均不是我入住后才有的，房屋内灯具在我居住期间多处进行过维修，都是我自费购买新的进行更换。油烟机、冰箱、微波炉都属于正常磨损消耗，我承租期间也一直有购买保洁服务，还有对方所提出的冰箱保修卡应该是出租人保管而非承租人的保管义务。房屋漏雨是我发现并在凌晨通知王某，是出租人需要承担的义务。厨房顶棚中间夹杂着冰箱抽屉，就是为了防止天花板掉下来，也是我提出维修而对方一直忽略的问题。我可以提供录音录像证明当时维修人员和王某争吵，能够证明房屋漏雨事实存在，且维修人员并没有给出维修方案，相互商讨没有结果，沟通无果后维修人员直接不承认房屋漏雨，对方也与维修人员统一战线，也不承认漏雨而后拒绝维修。我提供的录音可以证明对方承认问题到不承认问题再到最后王某老公承认墙体还是潮湿的，都说明房屋漏雨是事实存在，并且未按照合同要求7日内进行维修，损害我方利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年，徐某向王某租赁x号房屋，支付押金5400元。2020年3月8日，徐某（乙方）与王某（甲方）续签了《北京市房屋租赁合同》，约定王某将x号房屋租赁给徐某，租赁期限自2020年3月9日至2021年3月8日。租金每月5500元，支付方式押1付1。押金5500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条第一款约定甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。第六条第二款约定租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或者不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条第三款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条第一款约定，甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金……第二款约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。双方签订上述《北京市房屋租赁合同》按约履行。徐某支付王某租金至2020年9月8日。2020年8月13日凌晨，徐某通过微信告知王某1009室卧室阳台墙面往下漏雨、客厅也漏雨。后双方沟通漏雨情况。2020年8月13日上午，徐某通过微信告知王某表示漏雨，并表示想退租。王某表示退租需要提前30天通知，押金不退，交房前验房并结清水电燃气费。徐某表示押金应该退还，协商无果，按合同走。此后，双方微信一直沟通何时上门维修，2020年8月15日，王某带人上门检查x号房屋内漏水情况，双方发生分歧。2020年9月8日，徐某告知王某已搬离x号房屋并把钥匙放置在某处，当晚王某取回钥匙。庭审中，徐某提交了照片证明2020年4月25日柜门老化割伤腿，王某表示确实有这件事情，但是不认可是房子老化，可能是对方使用不当问题，费用也已经赔偿。徐某提交了照片证明厕所及厨房天花板脱落，王某对此不认可，表示没有脱落事实。徐某提交了照片证明2020年8月12日屋内及客厅阳台漏水，提交了微信记录证明沟通期间王某丈夫多次进行电话辱骂且表示不会找另外维修工人进行维修，告知走法律程序解决。王某对此表示徐某确实报修了，之后其就积极维修当时徐某报修之后就提出要退租，维修的时候上门检查的师傅说没有问题。徐某提交了微信记录证明其租房后各项维修也都在配合，王某表示徐某维修了当时钱都给了。王某提交了照片、购置置物架订单、聊天记录等证明徐某酒柜存在不当使用，徐某所述事件发生后其妥善处理意外事件。徐某表示酒柜安全无法保证，后来确实对方把实付的钱给了。王某提交了聊天记录、录音证明徐某不配合及时上门维修、后房屋确实不漏雨。徐某表示居住期间房屋漏雨且王某未维修，录音能够证明漏雨事实存在。王某提交了照片证明厨房卫生间屋顶未脱落、无安全隐患。徐某表示顶棚中间的冰箱抽屉就是防止天花板掉下来。王某另提交了照片证明墙面破损，徐某对此不认可，表示此前房屋出租墙面既有损害，王某应提供徐某入住后房屋损害证据和图片拍摄时间。王某提交了照片和截屏账单证明徐某搬离后购买灯具、清洗抽油烟机费用，徐某表示其居住期间也多次自费购买灯具，抽油烟机属于正常磨损。王某提交了误工截屏和打印收据，徐某对此均不认可，表示其也有相应费用。本院认为：《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。合同履行过程中，双方发生分歧，结合庭审调查及双方陈述，双方均确认该合同于2020年9月8日解除，本院不持异议。徐某于2020年9月8日从x号房屋内搬离，徐某要求王某退还2020年8月8日至9月8日期间租金无事实和法律依据，本院不予支持。另双方主要争议焦点在于徐某于2020年9月8日内从x号房屋自行搬离是否构成违约。徐某主张x号房屋存在安全隐患，且王某拒绝维修房屋漏水，故依据合同第八条第三款王某不承担约定的维修义务，致使徐某无法正常使用房屋的，徐某有权单方解约。根据双方陈述及提交证据可知，首先徐某所述安全隐患，关于酒柜将其割伤，图片显示酒柜有玻璃隔断，现无法确定是否是使用不当造成，且双方此前已经妥善处理；关于天花板问题，徐某亦无充分证据证明存在安全隐患；关于x号房屋漏水，2020年8月13日徐某向王某报修后，王某联系徐某并带维修师傅上门勘验检查漏水情况，后续虽双方对漏水事实存在王某未进行维修，但是徐某陈述及提交的照片无法证明因为漏水即导致其无法使用房屋，故也不存在因王某拒绝履行维修义务而导致合同目的无法实现，故徐某据此行使单方解约权之主张，本院不予采信。徐某合同履约中途要求解约构成违约，合同约定合同解除后房屋租赁押金应抵扣徐某需支付的费用以及承担的违约赔偿责任，故对王某所述押金抵扣违约金诉求，本院予以支持。王某主张燃气费和电费413元，双方无异议，徐某应予支付。王某主张墙面修复费用，徐某予以否认，王某提交证据不充分且其未举证该费用实际发生，对其该项诉求，本院不予支持。王某要求徐某归还冰箱保修卡和说明书，徐某否认在其处，无证据佐证，对王某该项诉求，本院不予支持。王某主张丢失镇流器和灯管更换费用，系徐某租房期间正常使用，无证据证明徐某存在人为破坏，王某该项诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。王某主张抽油烟机清洗费用，抽油烟机系徐某租房期间正常使用，该诉求无事实和法律依据，本院不予支持。王某主张打印费、交通费、误工费，无法律依据，本院不予支持。王某另主张房屋空置损失，按照合同约定徐某自行搬离构成违约已支付违约金，王某该项诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）王某于二〇二〇年三月八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年九月八日解除。二、原告（反诉被告）徐某于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王某燃气费和电费四百一十三元。三、驳回原告（反诉被告）徐某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由徐某负担（已交纳）；反诉案件受理费25元由王某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年二月二十日书记员 辛迎雪