湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1381民初1495号原告：湖南大华能源服务有限公司，住所地冷水江市沙塘湾街道办事处太坪村。法定代表人：胡征东，该公司执行董事、经理。委托代理人：杨波，湖南人和人律师事务所律师。委托代理人：郝童杰，湖南人和人律师事务所律师。被告：谭卫军，男，汉族，1974年4月9日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人：黄春花，湖南迪坤律师事务所律师。原告湖南大华能源服务有限公司（以下简称“大华公司”）与被告谭卫军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法由审判员黄斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告大华能源公司的委托代理人郝童杰、被告谭卫军及其委托代理人黄春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大华公司诉称：原告原名称为湖南省冷水江金电电力修造开发总公司（以下简称“金电公司”），是坐落于冷水江市沿江路的“大唐豪情综合楼”的所有权人。2013年9月30日，被告谭卫军与湖南华盛电力环保有限责任公司（以下简称“华盛公司”）签订《租赁合同》，约定被告谭卫军租赁“大唐豪情综合楼”。合同约定：二、三、四楼年租金66.8万元，每年递增2%，五楼会议室年租金3万元。被告谭卫军应自合同签订之日起按照三个月租金的标准支付租赁保证金，并于每年3月1日预付次年租金。如拖欠不付满一个月，华盛公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同履行期间，华盛公司与谭卫军签订了一系列补充协议。2015年12月31日，华盛公司与被告谭卫军、湖南紫云科技有限公司（以下简称“紫云科技”）签订协议，华盛公司将租赁合同中的权利义务概况转移给湖南紫云科技发展有限公司。2019年6月17日，原告与华盛公司、被告谭卫军签订了《大唐豪情二、三、四、五楼房屋租赁合同补充协议（四）》，将紫云公司的权利义务概括转移给原告。合同履行期间，被告谭卫军未按约支付租赁保证金、租金，原告多次催讨未果后诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告将承租房屋归还原告；3.被告向原告支付租金（暂计算至2020年12月31日）1449829.02元、滞纳金72491.45元，合计1522320.47元；4.原告按照房屋租赁合同约定的租金、滞纳金标准支付自2021年1月1日起至实际归还之日止的租金、滞纳金；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。被告谭卫军辩称：1.其同意解除与原告所签订的租赁合同；2.原告所诉与客观事实不符，租金计算错误，应按合同约定租金下降20%，第二年不递增2%予以计算；3.新冠疫情期间3个月的租金应予以核减；4.原告所诉滞纳金应予以免除。经审理查明：大华公司曾用名称为湖南省冷水江金电经济开发总公司、湖南省冷水江金电电力修造开发总公司。2013年9月30日，华盛公司作为甲方与乙方谭卫军签订了一份《租赁合同》（合同编号：HSHB-2013-ZL02），合同约定：1.甲方出租给乙方的大唐豪情综合楼商铺坐落在江北新村沿江路，租赁面积为3500.38平方米，租赁铺面为大唐豪情综合楼的二楼、三楼、四楼、五楼会议室。2.商铺租赁自2014年3月1日起，至2022年2月28日止，租赁期8年。3.商铺二楼、三楼、四楼租赁年租金为人民币66.8万元（含税），平均月租金为人民币5.6万元。第一年年租金不变，第二年起递增2%；五楼会议室年租金为3万元，租赁期租金固定不变。4.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为3个月租金。租金应预付12月，每年在3月1日支付第二年租金，即每次交付一年租金。5.租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。6.租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。2015年6月30日，华盛公司与谭卫军又签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：HSHB-2015-ZL15），合同约定华盛公司将大唐豪情一楼的#10、#11门面出租给谭卫军，租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日止房屋租赁费为每年84816元，合同保证金为24000元。同日，华盛公司与谭卫军签订了一份《大唐豪情楼二、三、四、五楼房屋租赁合同的补充协议》，约定将大唐豪情一楼的门厅做为二、三、四、五楼房屋《租赁合同》中租赁面积的补充部分租赁给谭卫军，租赁费为每年74448元，租赁期自2015年7月1日至2022年2月28日止，共6年8个月；2015年7月31日前缴纳2015年7月1日至2016年2月28日共8个月的租金，共计49632元，以后在每年的3月1日前一次性缴纳第二年全部租金；其余未明确条款均遵照大唐豪情二、三、四、五楼房屋的《租赁合同》的所有条款规定执行。2015年12月31日，因华盛公司注销，其大唐豪情楼资产过户到紫云科技，华盛公司、紫云科技与谭卫军签订了《补充协议》，约定：1.华盛公司与谭卫军签订的租赁合同（合同编号：HSHB-2013-ZL02）及其补充协议继续有效，其因该合同及补充协议产生的权利义务自2016年1月1日起均由紫云公司承继，并继续履行至房屋租赁合同终止；2.截止2015年12月31日，谭卫军已经向华盛公司共支付租赁费1458992元，其余后期产生的所有租赁费用（2016年3月1日起）谭卫军均应按照房屋租赁合同和补充协议约定的支付时间和金额支付至紫云公司账户；3.除房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2013-ZL02）和其补充协议主体一方由华盛公司变更为紫云公司外，该合同和其补充协议中约定的其他权利义务均不变化。紫云公司和谭卫军均全部接受房屋租赁合同和其补充协议中由双方应承担的责任与义务。同日，三方就房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2015-ZL15）又签订了一份补充协议，约定：1.华盛公司与谭卫军签订的租赁合同（合同编号：HSHB-2015-ZL15）继续有效，其因该合同及补充协议产生的权利义务自2016年1月1日起均由紫云公司承继，并继续履行至房屋租赁合同终止；2.截止2015年12月31日，谭卫军已经向华盛公司共支付租赁费42408元，其余后期产生的所有租赁费用（2016年1月1日起）谭卫军均应按照房屋租赁合同和补充协议约定的支付时间和金额支付至紫云公司账户；3.除房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2015-ZL15）主体一方由华盛公司变更为紫云公司外，该合同中约定的其他权利义务均不变化。紫云公司和谭卫军均全部接受房屋租赁合同中由双方应承担的责任与义务。2016年6月30日，紫云公司与谭卫军就大唐豪情的#10、#11门面签订房屋租赁合同（合同编号：HNZY-HT2016-ZL-003），租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日，房屋租赁费为每年84816元，合同保证金为24000元。2017年6月30日，紫云公司与谭卫军再次就大唐豪情的#10、#11门面签订房屋租赁合同（编号：HNZY-HT2017-ZL-007），租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日，房屋租赁费为每月5654元，合同保证金为24000元。2019年4月30日，紫云科技与谭卫军签订《大唐豪情楼二、三、四五楼房屋租赁合同补充协议（三）》，约定谭卫军承租的大唐豪情二楼原用于“中国福彩中心”营业厅的所有房屋退租，退租面积为529.26平方米，租赁截止时间为2019年4月30日24时；谭卫军租赁的二、三、四楼合同价格从2019年5月1日起，由原合同价格66.8万元/年（含税）调整为56.2733万元/年（含税），且按照原合同起始日期计算，租赁合同价格按照2%比例逐年递增维持不变。2019年6月17日，紫云公司、谭卫军、金电公司签订了《大唐豪情楼二、三、四、五楼房屋租赁合同补充协议（四）》，约定：1紫云公司与谭卫军签订的大唐豪情楼二、三、四五楼房屋租赁合同（合同编号：HSHB-2013-ZL02）继续有效，其因该合同及补充协议产生的权利义务自2019年7月1日起均由金电公司承继，并继续履行至房屋租赁合同终止；2.2019年7月1日后产生的所有租赁费用，谭卫军均应按照原合同约定的支付时间和金额支付至金电公司账户；3.除房屋租赁合同主体一方由紫云公司变更为金电公司外，该合同和其补充协议中约定的其他权利义务均不变化。金电公司和谭卫军均应全部接受原合同及后续补充协议中由双方应承担的责任与义务。后金电公司与谭卫军就大唐豪情的#10、#11门面再次签订房屋租赁合同（编号：DJWY2019-ZL-012），约定租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，房屋租赁费为每月5654元（含税价），合同保证金为24000元。2020年4月25日，因受新冠疫情影响，谭卫军向金电公司申请免除3个月租金，但金电公司未同意。谭卫军提交免租申请时，原告工作人员向谭卫军出示了其所欠租金情况表，该表显示截至2020年4月30日，谭卫军打折后还欠租金632849.4元。该表虽无原告盖章签字，但原告亦承认该表确系来源于公司。2020年7月17日，金电公司委托湖南人和人律师事务所向谭卫军发送了一份《律师函》，要求谭卫军支付大唐豪情楼截至2020年6月30日的租金742581元，并要求谭卫军返还大唐豪情综合楼一楼的#10、#11门面。大华公司在庭审中确认，谭卫军承租上述房屋后，在2015年12月31日之前共支付租金1501400元，自2016年1月1日至今共计支付租金2681490.4元，合计支付租金4182890.4元，且谭卫军已将大唐豪情综合楼一楼的#10、#11门面返还。同时，大华公司还承认在2016年10月，其向大唐豪情所有承租人发出过通告，在不欠缴租金的前提下，应缴租金均下降20%。上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的内资企业基本情况登记表、租赁合同及补充协议（共10份）、产权证书、租金、滞纳金计算明细、租金支付银行凭证，被告提交的律师函、疫情减免租金申请书、欠款情况表等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以认定。被告提交的肖勇的证人证言、王超纯的证人证言、原告与案外人的租赁合同、被告与案外人的租赁合同、补充协议，因达不到被告证明目的，本院不予认定。本院认为，1.原、被告签订的一系列房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。原告按约交付了房屋，被告未及时缴纳租金，已构成违约。对于原告要求解除房屋租赁合同之主张，被告亦同意解除合同，本院予以支持。2.关于租金。原、被告双方签订的房屋租赁合同虽对租金标准有明确约定，但根据庭审查明的事实，双方在履行合同中并未严格按照约定履行，原告亦承认合同履行过程中存在“打折”的情况。根据被告提交的欠款情况表及律师函，至2020年4月30日被告欠原告租金632849.4元，至2020年6月30日，被告欠原告租金742581元，此金额是按降租20%且每年递增2%的方式计算出来的结果，且双方签订的关于#10、#11门面的一系列合同中租金从每月7068元降至每月5654元，亦可证明双方在合同履行过程中确实存在降租20%的事实，故原告起诉后仍严格按照原合同约定计算全部租金明显与合同履行的实际情况不符，对原告提出其提供给被告的欠款表及律师函不能作为租金结算依据之主张，本院不予支持。原、被告双方虽未对租金进行结算，但原告委托湖南人和人律师事务所于2020年7月17日向被告发送的《律师函》，确认被告截至2020年6月30日欠付租金742581元，该律师函系原告真实意思表示，被告亦予认可，本院综合本案合同实际履行情况，确认可根据原告出具的律师函明确截至2020年6月30日所欠的租金，即742581元。至于自2020年7月1日至2020年12月31日的租金，根据降租20%且每年递增2%的标准，被告应缴租金295270.7元（562733×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×6÷12+74448×6÷12+30000×6÷12=369088.38,369088.38×0.8=295270.7）。故截至2020年12月31日，被告共欠原告租金1037851.7元（742561+295270.7=1037851.7）。因被告未按约支付租金已构成违约，按双方合同约定，被告应支付原告滞纳金51892.6元（1037851.7×5%=51892.6）。3.被告主张因受新冠疫情影响应免除3个月租金，因2019年底新冠疫情爆发，2020年初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，被告疫情期间无法经营的情形属于政府强制性要求，系不可抗力，本院酌情认定减免两个月租金，即107467元（562733×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×1.02×2÷12+74448×2÷12+30000×2÷12+5654×2=134337.4134337.4×0.8=107470），故被告还应支付原告租金930381.7（1037851.7-107467=930381.7）元。4.关于租赁房屋的返还，因被告承租房屋有七年之久，且承租的房屋数量较多，腾房需要一定时间，本院酌情认定被告在本判决生效之日起三个月内返还房屋。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南大华能源服务有限公司与被告谭卫军之间的房屋租赁合同；二、限被告谭卫军于本判决生效之日起十日内支付租金930381.7元（计算至2020年12月31日），滞纳金51892.6元，之后租金按涉案房屋租赁合同约定的金额，自原合同起始日起按2%比例逐年递增、整体租金下降20%的标准计算租金至房屋返还之日止；三、限被告谭卫军于本判决生效之日起三个月内腾空其所租房屋并返还给原告湖南大华能源服务有限公司；四、驳回原告湖南大华能源服务有限公司其余诉讼请求。如被告未在本判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18500.88元，减半收取9250.44元，财产保全费5000元，共计14250.44元，由原告湖南大华能源服务有限公司承担4700元，被告谭卫军承担9550.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  黄斌二〇二一年二月三日法官助理陈丹书记员奉菲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。