江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2810号原告：杨学红，女，1991年1月9日生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：李坚，江苏苏湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，江苏苏湖律师事务所律师。被告：无锡富安金邸房地产有限公司，统一社会信用代码9132021107278326X4，住所地无锡市滨湖区胡埭镇工业园芙蓉北路188。法定代表人：杨迎曙。该公司法定代表人。委托诉讼代理人：王妮，该公司员工。委托诉讼代理人：张燕，江苏润远律师事务所律师。原告杨学红诉被告无锡富安金邸房地产有限公司（以下简称富安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李坚、陈强，被告委托诉讼代理人张燕、王妮到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨学红向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金，从2020年1月1日起至实际交房之日止以1130631元为基数按日万分之三的标准计算(暂计至2020年4月30日为41041.90元)。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年5月31日签订《商品房买卖合同(预售)》，原告以总价1130631元向被告购买富安雅园22幢191单元9层902号房屋，原告支付了全部房款。合同第十一条约定交房时间为2019年12月31日前，第十二条约定逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。截至起诉时，被告仍未通知原告交房时间。现双方就逾期交房违约金未能达成一致。被告富安公司辩称：被告已经在2020年4月17日发函通知原告办理交房手续，根据买卖合同第九条该商品房交付时应该符合第1、2项所列的条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案的证明材料、2.该商品房应取得房屋测绘报告，被告关于整个新力帝泊湾（除18号楼外）项目在2020年4月18日前已经取得了峻备材料及测绘报告，在具备上述两项条件后向全体业主进行交房，关于本案被告已于2020年4月17日发函通知原告前往项目现场办理交房手续，但受新冠疫情的影响，为防止现场人员聚集被告对全体业主实施预约分批看房，时间基本在2020年4月18日往后的一个星期内，包括4月18日当天。二、补充协议第11条明确约定如因下列特殊原因除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括的有人力不可抗拒的自然灾害或者意外事件，包括但不限于六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水等；政府行为……发生以上情形之一的导致买卖合同项下商品房延期交付公共配套设施延迟达到使用条件的、延期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同关于出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件，逾期办证的违约责任条款。原被告双方签订合同之日2018年4月28日起至合同约定的最终交付日2019年12月31日期间出现了合同中约定的可据实予以延期交房的情形，具体如下：24小时降水量达到30毫米的极端天气为15天，六级以上大风极端天气为53天，共计68天；无锡市住建局2019年9月29日发文《关于切实做好我市国庆期间建筑工地消防安全隐患的通知》可知自9月30日至10月7日，全市在建的建筑施工工地（含市政、道桥、轨道交通工程）一律全面停工，全面开展自查自纠工作……计算可知，可延期天数为8天；3、无锡市住建局2019年12月21日发文《关于进一步强化建筑公司扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知》自即日起，全市在建的建筑施工工地（含市政、道桥、轨道交通工程）一律全面停工，全面开展自查自纠工作……到2019年12月31日，江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警后，各单位才能复工。计算可知，可延期时间为10天；三、退一步讲，即使不扣除延期情形，认定被告逾期交房天数为109天，那么被告按照每日万分之二的标准向原告支付逾期交付违约金也完全合乎法律规定，如不扣除延期情形，那么被告逾期交房的天数就为109天，由于逾期交房的违约行为发生在新冠疫情前，被告应当承担相应的违约责任，但这次疫情持续周期长、影响大，受疫情影响导致被告无法组织施工人员进场施工这一点是毋庸置疑的，无锡市政府作出一级响应的时间在2020年1月26日，住建局2020年1月29日发文复工时间不得早于2020年2月20日，那么从2020年1月26日至2月20日这一期间内是绝对不允许施工的，计算可知为26天，特别是现场施工人员多为外地人员，返锡之后至少要经过15天的隔离时间，综合以上因素被告受疫情影响被迫停工时间远超过40天以上，这也导致了被告向原告交房时间逾期突破90天，达到了109天，同时触发了买卖合同第12.1.2条致使被告违约责任加重，从每日万分之二的赔付标准上升到万分之三，如不发生本次新冠疫情，被告完全有余力将逾期交房的天数控制在90天以内，显然这次新冠疫情和被告违约责任加重之间存在因果关系，结合合同法第117条，因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本次新冠疫情属于不可抗力，被告根据合同法就不可抗10力的相关规定就被告逾期交付的责任加重这一块进行相应的免责，请求法院对被告应当承担的违约责任进行依法认定。一、举证质证情况本院对于双方都无争议的商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、交房通知书、竣工验收通知、测绘报告予以确认。被告富安公司为了证明其辩解，提供了1.江苏润远律师事务所向无锡市气象局调取的关于24小时降水量达到30毫米以及六级以上大风极端天气所对应的具体日期气象报告，期间从2017年10月1日到2019年12月31日，以上情形根据各位原告从签订合同之日到2019年12月31日进行期间段的筛选。原代对真实性无异议，但对证明目的不予认可。该份气象资料所显示的是无锡地区的气象状况并未显示在项目所在地的具体的水文天气状况，并不必然意味着在该份证据中所显示的时间点在项目所在地就存在这样的气象状况。其次，被告作为专业的房地产开发企业，在确定交付日期或者在考虑施工期限问题上，应当考虑到项目所在地历年的水文气象天气情况，在考虑上述期限时做好准备。我方认为补充协议第六款对买卖合同第十一条的补充约定属于格式条款，如果被告方未能举证已就相关条款进行明确的提示、说明义务，不能成为约束原告方的条件。2.无锡市住建局和城乡建设局在2019年9月29日发文，文号是锡建质安（2019）38号文件，该份文件的出台是无锡市发生了宜兴交通事故之后，住建局要求全市的在建建筑施工工地从9月30号到10月7号一律全面停工，总计时间为8天。原告质证认为真实性无异议，但无法确认在政府要求的时间段内被告方是否真实停工，我方认为被告作为专业的房地产开发企业，在确定交付日期或者在考虑施工期限问题上，应当考虑到政府在特殊的节点上可能采取的管控情形，因此不认可在本案中依据该文件要扣除的所谓停工时间。3.无锡市住建局在2019年12月21日发文，文号是锡建质安（2019）50号文件，发文称从即日起全市在建的建筑工地一律暂停施工，直到2019年12月31日江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警之后被告才能复工。总计时间为10天。原告质证认为真实性无异议，但是无法确认被告在政府规定的时间段内是否真实停工，根据双方签订的买卖合同11条，商品房达到合同第9、10条约定的交付条件后被告应当在交付日期届满前15日将相关的办理交房的时间、手续通知买受人，结合双方约定的交房时间2019年12月31日，我方认为被告方最早履行通知义务的时间应当是2019年12月16日，早于该发文时间，所以该份证据不能作为被告方主张的依据。3.无锡市住建局在2020年1月29日发文，文号是锡建质安（2020）4号文件，发文称全市所有新建在建房屋建筑及市政工程项目开工复工时间不得早于2020年2月20日，证明被告受疫情影响无法及时复工，导致交房相应延误。原告对该证据真实性无异议，对证明目的不予认可，认为该份文件的发文时间晚于双方约定的交房时间。4.新力帝泊湾项目工人的花名册，证明2020年3月份返锡复工的工人多为外地人员，主要集中在江苏盐城、安徽宿州、贵州毕节等地；5.各地政府关于恢复道路交通运营的通知，这些通知都是从政府门户网站上截取，列举江苏盐城、安徽宿州、贵州毕节，证明工人无法及时返锡，因为在新冠疫情发生后各地基本都实施了交通管制，直到2020年2月20号左右，各地政府才陆续发布了通知，逐渐对交通管制进行了解禁。在省际班车还没有开通的情况下只能依靠有限的劳务工人组织私家车返锡，返锡之后还需经过核酸检测、14天隔离后方可以上岗，所以帝泊湾项目在3月份开始才具备了复工的条件，组织返锡的工人进行施工。这也是我方房屋延期交付的原因之一；6.复工的申请表，证明在已具备复工条件之后就有施工单位、监理单位以及建设单位于第一时间2020年3月4日积极申请复工，对项目进行抢工；7.无锡帝泊湾项目2020年3月5日参建项目到位人员统计，证明即使是复工的第一天实际到场人数远低于计划到场人数，部分岗位的工人到岗人数为0，这也从侧面反映了项目复工存在诸多困难。原告质证对证据1、2、3无异议，但认为证据4、5、6、7真实性由法院依法认定，但是其认为被告所陈述的所有时间节点均发生于违约之后，根据合同法117条相关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任，因此以上证据均不能成为被告方免责的理由。富安公司又举证了杨学红所在楼层22栋的签到表，证明杨学红之前已经收到交房通知，并于4月25日来到现场。原告对真实性无异议，但是不能证明被告按照合同约定提前履行了通知义务，不能视为已向杨学红履行交付义务。二、经审理查明事实（一）本案合同签订情况：甲方富安公司和乙方杨学红签订房屋买卖合同，由以1130631元乙方买受向被告购买富安雅园22幢191单元9层902号房屋，合同约定：2019年12月31日前交付房屋，第十二条第1约定，甲方逾期交付房屋未超过90日的，自第十一条约定交付期限届满之日起次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部放假款万分之2的违约金；甲方逾期交付房屋超过90日的…乙方有权要求继续履行合同，同时有权要求被告按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金。双方又签订补充协议，补充协议第11条明确约定如因下列特殊原因除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括的有人力不可抗拒的自然灾害或者意外事件，包括但不限于六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水等；政府行为……发生以上情形之一的导致买卖合同项下商品房延期交付公共配套设施延迟达到使用条件的、延期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同关于出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件，逾期办证的违约责任条款。双方当事人关于房款已经结清。（二）合同履行情况：无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求全市的在建建筑施工工地从9月30号到10月7号一律全面停工。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，要求发文称从即日起全市在建的建筑工地一律暂停施工，直到2019年12月31日江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警之后被告才能复工。2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工。2020年4月17日，涉案小区的获得竣工验收报告。2020年4月17日，富安公司发布交房通知，载明：交房开始时间为2020年4月18日，目前疫情管控仍在继续，鉴于交付时人员密集，为了健康考虑，避免长时间排队，建议其择日办理交付手续。杨学红于2020年4月25日到现场在签到表上签字。三、本院认为部分本案争议焦点为（一）富安公司对于逾期交房应承担房屋买卖合同第十二条万分之三每日或万分之二每日的违约责任。双方签订的买卖合同系真实意思表示，富安公司应按照合同约定履行按期交房义务，买卖合同中约定于2019年12月31日前交房，关于富安公司辩称的不可抗力的三个具体原因，分别是1.大风大雨天气原因；2.政府行政命令停工原因；3.疫情原因。本院对此三种原因分述裁判如下：1.大风大雨天气原因补充协议第11条明确约定六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水原因可作为逾期交房顺延的事项。富安公司也提供了天气预报证据，证明本起合同履行期间大风大雨天气为35天。但富安公司作为专业的房地产开发企业，在确定交付日期或者在考虑施工期限问题上，应当考虑到项目所在地历年的水文气象天气情况，在考虑上述期限时做好准备。六级以上大风和30毫米以上降水并不足以构成延期交房的抗辩理由。2.政府行政命令停工原因无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求十一期间停工8天。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，要求自空气污染橙色预警解除之日前停工，该日期为10天。以上均是无锡市住建局为了规范安全生产，保护环境，正常行使行政管理职责所做的行政命令，其意图也是为了无锡市民的福祉。富安公司也应服从政法机关行政命令。故本院认为该两项行政文件所涉18天应属合理理由，且富安公司无法预见，可作为延期交付的顺延事由。3.疫情原因2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不早于2020年2月20日恢复施工。富安公司也提供了系列证据证明其建筑工人来自江苏盐城、安徽宿州、贵州毕节等地及该地的疫情防控措施。在新冠疫情背景下以下事实都是众所周知的事实，即外地工人返锡需要进行至少14天的隔离；疫情原因使建筑材料等物资运输较平时相应延迟。从2020年1月25日到2020年2月20日已经达到26天，扣除疫情发生前国务院公布的春节假期期间，考虑工人返锡隔离天数和准备材料的天数，本院酌定因新冠疫情不可抗力原因富安公司可顺延26天。（二）关于交房的具体日期原告认为应按照办理交房事宜日期作为交房日期。富安公司认为应按照其公布的次日即2020年4月18日作为交房日期。经查，当时还在新冠疫情一级响应期间，富安公司本可要求众多购房者4月18日一起收房，但为了避免新冠疫情传播，保护包括原告在内购房者的生命健康权，所以要求分批收房，系合理正常的交房方式。杨学红在所在楼层22栋的签到表足以证明杨学红之前已经收到交房通知，并于4月25日来到现场。故本院认定交房日期为2020年4月18日。综上，富安公司逾期交房构成违约，但违约责任基于政府命令和疫情原因等不可抗力，应对富安公司的违约责任大小进行相应调整。从2019年12月31日至2020年4月18日共计109天，扣除以上两个原因后，逾期天数应为65天（109-26-18）。进一步说，逾期交房天数少于90天，应适用买卖合同第十二条万分之二每日的违约金，所以杨学红的逾期交房违约金应为14698（1130631*万分之二*65）元。法院既已做出同类型生效判决，双方当事人应当按照同类型案件计算方式妥善了解纠纷。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、无锡富安金邸房地产有限公司于本判决生效之日立即向杨学红支付逾期交房违约金14698元；二、驳回原告杨学红的其他诉讼请求。案件受理费826元，由无锡富安金邸房地产有限公司负担126元，由杨学红负担700元。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  彭云翔人民陪审员  张建英人民陪审员  丁霞静二〇二一年二月二十日书 记 员  王 蓉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。