文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初2176号原告：孙杰，男，1983年12月13日生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：唐志科，山东双华律师事务所律师。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地平度市凤台街道办事处大窑村116号，统一社会信用代码：913702835577183789。法定代表人：毛方国，执行董事。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。原告孙杰诉被告青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称：裕龙润邦）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙杰的委托诉讼代理人唐志科，被告裕龙润邦的委托诉讼代理人范围到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告延期交房违约金27102.23元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于杭州，同时约定被告于2016年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约履行了给付房款的义务，被告直到2017年9月1日才向原告交付房屋，构成迟延交付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告裕龙润邦辩称，一、《青岛市商品房预售合同》补充协议第十条约定，被告逾期在180日内，不视为违约，被告无需向原告支付违约金。原告主张自2016年7月6日至2017年6月31日期间的违约金违反合同约定。二、原告未按《青岛市商品房预售合同》支付首付款，应向被告支付逾期付款违约金。合同第十条约定乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务才满足交付房屋条件，因此被告对原告交付房屋有先履行抗辩权。三、因市政配套设施批准或安装迟延造成的延期交房，属于不可抗力，被告不承担迟延交付的违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经质证无异议的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年7月6日签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201600171193），合同约定，原告购买被告开发的裕龙润邦小区二期2号楼1单元2001户，房屋总价款642233元，被告于2016年12月31日前将涉案房屋交付给原告。合同第十二条约定，若被告未在约定期限内交付房屋，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。同日，原、被告签订《补充条款》。其中，第十条第一款约定，被告迟于主合同第十一条约定的交房期限向乙方交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为被告违约，被告无需向原告支付违约金，且原告应当无条件接房；如逾期超过180日，按照主合同第十二条约定执行。该条第二款约定，原告购买的商品房出现下列不可抗力情形之一的，被告可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任：（一）受政策或专业部门或机构有关规定的影响的；（二）受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响的；（三）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、瘟疫等××大规模爆发和流行影响施工的。市政配套设施的供热一、二级管网由政府统一规划并拨款建设。小区建设单位的配套费由政府建设主管单位负责收取，实行收、支二条线。2013年，平度市城乡建设局向平度市政府请示对38个新建小区供热庭院管网配套投资，其中包括裕龙润邦二期供热庭院配套工程，建设单位为青岛兴平热电有限公司。2014年，平度市城乡建设局向平度市政府请示对35个小区供热庭院管网配套投资，其中包括裕龙润邦三期小区庭院管网配套工程，建设单位为青岛兴平热电有限公司。被告裕龙润邦公司于2016年2月1日向平度市城建局交付配套费44640000元。供热管网配套设施分为一、二级管网，一级管网于2016年10月9日，青岛兴平热电有限公司作为建设单位获得主管单位审批许可，计划于2016年10月10日开工，实际开工日为2016年10月12日，2016年12月21日一级管网完工。二级管网即裕龙润邦小区内供热管网于2016年4月27日由青岛兴平热电有限公司通过招投标确定施工单位，于2016年4月30日开工，分期完成各期内工程，于2019年11月2日完成裕龙润邦小区供热系统图纸范围内所有管网敷设。2020年7月7日，由平度市公用事业服务中心监督，由青岛兴平热电有限公司组织对裕龙润邦小区供热管网配套工程进行了竣工验收。另外，原、被告对交房时间存有争议：原告主张交房时间为2017年9月1日，被告称交房时间为2017年8月28日。根据原告提交的收款收据显示，物业费、电梯费、垃圾清运费的起始日期为2017年9月1日，原告的交款日期为2017年8月28日，故认定交房日期应为2017年8月28日。上述事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票、收款收据，被告提交的证明，本院调取的《市政基础设施工程竣工验收监督记录表》、平城建发﹝2013﹞5号《平度市城乡建设局关于实施2013年供热燃气给水配套工程的请示》、平城建发﹝2014﹞38号《平度市城乡建设局关于实施2014年供热燃气给水配套工程的请示》、《青岛兴平热电有限公司关于2014年高温水工程（一批）二标段杭州路（厦门路至敷设情况说明》、《工程开（复）工报告》、《管道沟槽开挖报验申请表》、《沟槽回填报验申请表》、《试供热合同》等证据及双方当事人陈述记录在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：被告应否支付原告逾期交房违约金。针对该争议焦点，分析如下：原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定履行。《青岛市商品房预售合同》对房屋交付时间、逾期交付房屋违约责任承担方式及计算方式等都作出了规定。《补充条款》第十条第二款第（二）项规定，受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响的情形属于不可抗力情形，被告可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。青岛兴平热电有限公司作为裕龙润邦小区供热庭院管网配套工程建设单位，对供热管网设施建设规划要求、建设质量、工程进度负责，并组织竣工验收。裕龙润邦小区红线外供热一级管网于2016年10月10日计划施工，2016年12月21日工程完工。二级管网于2016年4月30日开始施工，分期完成管网施工，于2019年11月2日完成小区供热系统图纸范围内所有管网敷设工程。裕龙润邦公司于2016年2月1日交纳了基础配套费，经本院调查，裕龙润邦公司在交纳基础配套费方面不存在迟交、少交情形，亦不存在因基础配套费交纳问题影响供热管网施工。供热设施竣工验收作为房地产开发项目综合验收项目之一，供热设施未竣工验收，房地产开发项目不能竣工验收合格，依照《山东省房地产开发项目竣工验收综合验收备案管理办法》第十二条规定房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用。被告裕龙润邦公司未能在合同约定期限内交付房屋，延迟至2017年8月28日，属于合同约定据实延期交付房屋及免除延期交房违约责任的情形。原告主张被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙杰对被告青岛裕龙润邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费478元，由原告孙杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  徐俊卿审判员  雍延明审判员  卢爱林二〇二一年二月二十日            本件与原件核对无异      法官助理张涛书记员于倩倩            申请执行期限为履      行期届满二年内提出