江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初6577号原告:罗国贤，男，1976年2月1日出生，住宿迁市宿城区。被告：江苏同翔房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区洋河镇南大街与酒都大道交叉处。法定代表人：高跃明，总经理。委托诉讼代理人：杨兆久，宿城区洋河法律服务所法律工作者。原告罗国贤诉被告江苏同翔房地产开发有限公司（以下简称同翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗国贤、被告同翔公司的委托诉讼代理人杨兆久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国贤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂定149060.91元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年9月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宿迁市洋河旺族雅苑7幢401室住房一套，原告已按约定履行自己的责任和义务。按照合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月20日将房屋交付原告使用。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后的90日内把该房屋土地权属证书交付原告，如果不能交付则自房屋交付后的第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，每日按原告已付购房款万分之一点五的标准支付违约金。因此被告应支付违约金为：以房款421119元、车库83484元、契税6316.79元，三者合计总额510919.79元为基数，从2014年10月20日之后的第91日起计算到2020年5月20日止，按0.15‰/天计算，合计149060.91元。被告同翔公司辩称，原告主张的计算基数中，购房款421119元无异议；车库款不认可，因为双方没有就车库作出过约定；契税6316.79元不予认可，因为这是原告购房本应支付的契税。对于原告计算的期间不予认可，起始时间应以实际交付房屋后第91日起计算，结束时间也不是2020年5月20日，而应是房屋产权证载明的2020年5月12日。另外，产权证办理逾期的主要原因是被告所开发的涉案地块是分为三期施工，而从2016年至2019年期间，国家经济调控导致房地产业经济萧条，政府部门进行监管。导致第三期没有顺利开发，不符合办证条件。本院经审理认定如下事实：2013年9月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以421119元的价格购买被告开发的宿迁市洋河旺族雅苑7幢401室住房一套。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月20日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十一条约定，商品房在取得《工程竣工验收备案登记表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案登记表》，并从第二天起3日内通知买受人办理房屋交接手续……。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告已经付清购房款421119元，并为购房支出契税6316.79元。因被告未能按约交付房屋，原告于2015年6月4日向我院提起对本案被告的诉讼，要求解除双方之间的商品房预售合同，并判令被告返还原告购房款421119元，储藏室64176元，违约金48668.4元，赔偿契税损失6316.79元，合计540280.9元。另外，要求诉讼费由被告承担。我院在审理过程中，经我院组织，原被告双方自愿进行调解。在2016年1月12日的调解笔录中，原告提出如下调解方案：“（逾期交房违约金）从2014年10月21日计算，以491611.79元（含已交的B-1-03储藏室款项64176元）按万分之1.5计算至2016年1月12日，为19308元。2016年1月13日以后的逾期交房违约金自愿放弃”，被告表示：“同意，原告原购买的是B-1-03储藏室（金额为64176元），经双方同意调整为A02车库（金额为83484元），原告需补差价19308元，此费用由上述被告应支付的违约金冲抵”。最终双方达成如下调解协议：“一、原被告于2013年9月21日签订的商品房买卖合同继续履行，被告江苏同翔房地产开发有限公司于2016年1月15日前将旺族雅苑7号楼401室房屋的钥匙和A02车库的钥匙交给原告罗国贤，并支付逾期交房违约金19308元，原告罗国贤不再向被告主张逾期交房违约责任；二、原告罗国贤应支付被告江苏同翔房地产开发有限公司旺族雅苑A02车库余款19308元；三、案件受理费减半收取4601元，由被告江苏同翔房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告于2016年1月15日前给付原告）”。我院据此制作（2015）宿城洋民初字第00607号民事调解书。在本案诉讼过程中，本院核实双方在处理（2015）宿城洋民初字第00607号案件过程中确定被告应交付房屋的日期时实际是被告提前将房屋钥匙交付原告，以便由原告先使用房屋，未涉及《竣工验收备案表》。上述协议签订后，被告于2016年1月15日至2016年1月16日期间交付房屋给原告使用，并于2016年1月18日向原告重新出具收据一份，载明金额为83484元，用途为A02车库款。涉案房屋于2019年5月29日取得《工程竣工验收备案表》，于2020年5月12日取得不动产权证书。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告之间的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，也可据此行使权利。本案的争议焦点为：被告应支付的逾期办证违约金计算期间及计算基数如何确定。本案中合同第八条、第九条、第十五条明确约定了被告的两种违约情形及相应的违约责任，即逾期交付符合约定及法律规定房屋的违约责任（所谓的“逾期交房违约金责任”）及逾期提交产权登记资料的违约责任（所谓的“逾期办证违约责任”）。合同第八条约定了房屋交付期限为2014年10月20日前，且明确交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定买受人要求继续履行合同时，逾期交房的违约责任计算期间为“自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止”。合同第十五条约定了被告对“办证”所负的义务为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并约定了被告“逾期办证”的违约责任：如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。事实上，被告逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任是以房屋交付为时间分割点，且两种违约责任全面覆盖了出卖人交房及办证这两种合同的主要义务，被告在房屋交付前负有交房的责任，而未实际负有“办证”相关的义务。本案中的原告已经就被告逾期交付房屋提起诉讼，且经（2015）宿城洋民初字第00607号民事调解书处理。依据该调解书中“原告罗国贤不再向被告主张逾期交房违约责任”，及原告在调解笔录中表示“（逾期交房违约金）计算至2016年1月12日为19308元。2016年1月13日以后的逾期交房违约金自愿放弃”，结合原被告双方在本案中确认该次调解中所谓的交房实际是为了让原告提前使用房屋，而未涉及到“竣工验收备案表”。据此，2016年1月15并非商品房预售合同中约定的可作为划分逾期交房违约金及逾期办证违约金时间节点的“交付”，否则在“交付”后将不再产生逾期交房违约金，原告也无法再放弃逾期交房违约金。因此，涉案房屋在计算逾期交房违约金及逾期办证违约金时，仍应以合同约定的实际“交付”时间为准，即合同第八条约定的交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。本案中，涉案房屋实际于2019年5月29日取得《工程竣工验收备案表》，于2020年5月12日取得不动产权证书。因此逾期办证违约金的计算期间应自2019年5月29日后第91日起（即2019年8月28日起）计算至2020年5月12日，合计258日。关于计算基数，合同第十五条约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，合同中约定的买卖标的为7号楼401室房屋，价款为421119元，因此应以421119元为计算基数。因涉案的商品房预售合同未涉及车库的买卖事宜，原告也并无证据证明双方就车库的产权证书办理作出约定，因此相关车库款项不应作为计算基数。关于契税，系原告为购买涉案房屋而依法缴纳的税收，并不包含在购房款内，该金额也不能作为计算基数。被告应支付的逾期办证违约金为421119元*0.15‰/日*258日=16297元（取整）。综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告江苏同翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗国贤违约金16297元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3822元，由原告罗国贤负担3614元，由被告江苏同翔房地产开发有限公司负担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  司杨凯人民陪审员  胡素珍人民陪审员  伏守彪二〇二一年二月二十四日法官 助理  司杨凯书 记 员  王小松