山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终85号上诉人（原审原告）：贾新云,女，1986年4月27日出生，汉族，居民，住莒县桃园北区。委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。委托诉讼代理人：周新波，山东名律律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：日照市港西建筑工程有限公司，住所地日照市岚山区岚山头街道办事处王家庄子，组织机构代码16839862-2。法定代表人：丁元俊，董事长。被上诉人（原审被告）：胡珊珊，女，1985年4月12日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。被上诉人（原审被告）：日照市岚山区龙博培训学校有限公司，住所地日照市岚山区砚台山二路南段东侧沿街001幢1单元（01）101号，统一社会信用代码91371103MA3EMF4YXR。法定代表人：胡珊珊，经理。被上诉人（原审被告）：日照市安世达房地产开发有限公司，住所地日照市岚山区岚山圣岚路，统一社会信用代码91371103730676360F。法定代表人：孙开钧，董事长。委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。上诉人贾新云因与被上诉人日照市港西建筑工程有限公司（以下简称港西建筑公司）、胡珊珊、日照市岚山区龙博培训学校有限公司（以下简称龙博培训学校）、日照市安世达房地产开发有限公司（以下简称安世达房产公司）排除妨害纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2020）鲁1103民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾新云上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审适用法律错误。1、上诉人于2012年4月6日与安世达房产公司签订合同，购买该公司开发的位于岚山区房屋，在银行办理了按揭贷款，并按月实际偿还银行贷款至2014年9月，后因经济困难无力偿还贷款，贷款银行起诉至法院，法院判决上诉人偿还借款银行借款本金640135.40元及利息，目前房屋已被查封，上诉人亦因无力偿还该笔借款而被纳入失信被执行人名单。上诉人已通过安世达房产公司法定代表人实际交纳首付款，并如实依约支付了部分银行贷款（通过银行贷款80万元支付房款），已实际支付绝大部分房款。2、涉案房屋产权手续未办理系安世达房产公司所致，非因上诉人自身原因造成。3、上诉人通过安世达房产公司购买案涉房屋，并支付了绝大部分房款，安世达房产公司交付了房屋钥匙，上诉人对涉案房屋已实际占有，具有支配权。只因案涉房屋被查封，上诉人未对涉案房屋过多关注。涉案房屋被查封期间，港西建筑公司私自破坏门锁进入，并予以出租。港西建筑公司、胡珊珊及龙博培训学校的行为违法，构成侵害，上诉人的诉讼请求合理合法，应予支持。港西建筑公司辩称，一、贾新云与安世达房产公司之间不存在真实的商品房买卖关系，双方签订《商品房买卖合同》仅是为了以按揭的方式从银行贷款给安世达房产公司使用。贾新云原系安世达房产公司的会计，是安世达房产公司董事长孙开钧的前儿媳。自其与安世达房产公司签订《商品房买卖合同》后，没有偿还任何银行按揭贷款，银行贷款本息均由安世达房产公司按月拨付至贾新云在贷款银行预留的还款账户内，由银行扣款偿还。二、《商品房买卖合同》签订至今，安世达房产公司未向贾新云交付案涉房产，贾新云也从未要求安世达房产公司交付案涉房产。目前为止，案涉房产仍然登记在安世达房产公司名下。贷款银行申请法院对案涉房产进行拍卖，是基于安世达房产公司系按揭贷款的担保人，对按揭贷款承担连带清偿责任，并不是基于案涉房产的所有权归贾新云所有。三、退一步讲，即使《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，贾新云也仅享有依照商品房买卖合同而要求安世达房产公司交付案涉房产的物权请求权，而不是案涉房产的所有权。综上所述，贾新云对案涉房产无任何物权。在此情况下，其要求港西建筑公司“停止侵害、腾空房产，并赔偿损失”的请求没有事实依据和权利基础。一审判决完全正确，请求二审予以依法维持。安世达房产公司辩称，一、一审认定事实清楚。贾新云自2010年开始担任安世达房产公司出纳，直至2014年。贾新云系安世达房产公司法定代表人孙开钧的儿媳妇。2010年9月12日贾新云与孙开钧之子孙为富举行结婚仪式，并开始共同生活，2012年3月23日补办结婚登记。2014年11月27日经山东省莒县人民法院主持调解，贾新云与孙为富离婚。2012年4月6日，贾新云与安世达房产公司签订《商品房买卖合同》，合同记载贾新云购买安世达房产公司开发的位于岚山区北侧，安世达沿街商住楼第001幢1单元(01)101号房，建筑面积317.13平方米，每平方米5900元，总金额为1871067元，贾新云交付首付款1071067元，余款80万元办理银行贷款，安世达房产公司应于2012年6月30日前向贾新云交付上述房屋。2012年4月1日安世达房产公司向贾新云出具的收款收据记载，收款事由：交首付款，收款方式：转账，金额1071067元，贾青云未能提供相应款项转账记录。庭审中贾新云陈述首付款由孙开钧垫付，后又分批偿还给了孙开钧，但未能提供相应的偿还款项的证据。对于款项来源，贾新云陈述来源于与前夫孙为富婚姻关系存续期间经营所得，但未能提供相应证据。贾新云主张涉案房屋于2013年办理了交付手续，但未能提供相应证据。一审认定贾新云对涉案房屋不享有支配及排他性权利正确。二、一审判决适用法律正确。一审中贾新云未能对合法取得涉案房屋的所有权进行举证证明，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，认定上诉人贾新云对涉案房屋不享有支配及排他性权利，适用法律正确。三、一审判决正确，依法应予维持。贾新云在安世达房产公司期间任会计职务，其个人银行卡与安世达房产公司的交易往来，均为其履行会计职务所形成的转账记录，安世达房产公司将该房屋以合同形式出售给贾新云，是以房屋买卖为名为安世达房产公司向银行申请贷款所用，而非贾新云个人向安世达房产公司缴纳房款。胡珊珊、龙博培训学校未作答辩。贾新云向一审法院起诉请求：1.港西建筑公司、安世达房产公司、胡珊珊、龙博培训学校立即停止侵害，腾空违法占用的涉案房屋；2.港西建筑公司赔偿贾新云租金损失5万元。贾新云围绕诉讼请求提交了如下证据：1.商品房买卖合同复印件及（2015）岚商初字第124号民事判决书一份，用以证实贾新云于2012年4月6日购买涉案房屋，并自银行办理按揭贷款的事实。2.收款收据一份，用以证实贾新云于2012年4月1日向安世达房产公司支付房屋首付款的事实。3.（2015）岚民保字第94-1号民事裁定书一份，用以证实因贾新云经济困难，贷款银行将贾新云的涉案房屋予以保全的事实。4.房屋租赁协议手机拍照打印件一份，用以证实港西建筑公司将涉案房屋租赁给胡珊珊的事实。5.龙博培训学校营业执照手机拍照打印件一份，用以证实胡珊珊租赁涉案房屋经营龙博培训学校的事实。6.银行还款明细一宗，用以证实涉案房屋的按揭贷款系贾新云支付，以及安世达房产公司通过贾新云的账户进行资金周转，用于该公司经营，涉案房屋贷款并非该公司偿还。7.（2014）莒民初字第4204号民事调解书，用以证实因该房屋未办理登记手续，贾新云离婚时并未涉及涉案房产。8.龙博培训学校企业登记信息查询打印件一份，用以证实该学校系胡珊珊个人独资公司。港西建筑公司对上述证据发表如下质证意见：港西建筑公司对贾新云提交的商品房买卖合同、借款合同、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、租赁协议手机拍照打印件的真实性均无异议。对龙博培训学校的登记信息不予质证。对收款收据的真实性未予当庭确认，但表示即便真实，贾新云应当提交相应的转账付款记录予以印证实际支付了首付款。民事调解书证实在双方离婚时，对其他未办理登记的房产进行了分割，对涉案房屋却未涉及，足以证实涉案房屋并非贾新云实际购买的房屋。贾新云提交的上述证据均不能证实涉案房屋系贾新云实际购买及所有。安世达房产公司认为，1.对商品房买卖合同、借款合同的真实性无异议，但买卖房屋并非双方真实意思表示，因该公司资金困难，贾新云时任该公司会计，为获得银行贷款，该公司决定以贾新云名义，以购买涉案房屋为由申请银行按揭贷款，并因此取得相应贷款，贷款由该公司实际使用及偿还贷款本息。因此，贾新云提交的上述两合同不具有合法性，与本案亦无关联性。2.对银行交易明细，因贾新云认可该个人账户用于该公司的资金往来，可以证实贾新云主张的贷款偿还，实系该公司偿还，对此在账务凭证上均有客观记载予以印证。3.对首付款单据，因贾新云未能提交相应的银行转账记录，无法确定其真实性。4.对民事调解书无异议，能够证实涉案房屋并非贾新云的房屋。5.对租赁协议无异议，对营业执照及企业登记信息不予质证。港西建筑公司提交安世达房产公司、日照天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓房产公司）偿还涉案房屋按揭贷款的明细表及相应记账凭证复印件一宗。贾新云对该证据的真实性无异议，但认为仅能证实贾新云与安世达房产公司存在资金往来，且天泓房产公司的相应款项，并未支付至贾新云的涉案贷款账户，因此，上述证据不能否定涉案商品房买卖合同的效力。安世达房产公司对上述证据无异议。对上述证据，结合双方当事人的质证意见，一审法院分析认证如下：1.对贾新云提交的商品房买卖合同、借款合同、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、租赁协议打印件、银行还款明细的真实性，港西建筑公司及安世达房产公司均无异议。因上述证据记载的内容与本案存在关联，且形成及取得方式均合法，一审均予以采信。2.贾新云提交的首付款单据，加盖有安世达房产公司的财务专用章，对其真实性及与本案的关联性，一审予以确认；但因贾新云未能提交相应的款项交付证据，且对款项支付的过程、来源陈述不一，因此，该单据不能证实贾新云实际交付了该首付款。3.港西建筑公司提交的安世达房产公司的记账凭证、中国建设银行转账支票存根、银行电汇凭证、进账单等证据，贾新云及安世达房产公司对其真实性无异议，因记载内容与本案具有关联性，且形成及取得方式合法，一审予以采信。对该公司提交的天泓房产公司记账凭证、网上银行电子回单、个人贷款还款凭证，因绝大多数系该公司与安世达房产公司之间借款往来，且个人贷款还款凭证中所显示的贾新云的收款账户，并非其涉案贷款的还款项账户，均不能证实与本案具有关联性，一审不予采信。4.贾新云提交的个人银行账户交易明细，港西建筑公司、安世达房产公司对其真实性无异议，因贾新云认可该账户被用于安世达房产公司的资金往来，且结合上述一审法院采信的安世达房产公司的记账凭证及银行汇款凭证等证据，该公司自2012年5月至2014年8月，每月均向该账户存入相应数额资金，因此，仅凭该交易明细不能证实贾新云实际偿还涉案按揭贷款的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：贾新云自2010年开始担任安世达房产公司的出纳，直至2014年。贾新云原系安世达房产公司的法定代表人孙开钧的儿媳妇。2010年9月12日贾新云与孙开钧之子孙为富举行结婚仪式并开始共同生活，2012年3月23日补办结婚登记手续。2014年11月27日经山东省莒县人民法院主持调解，贾新云与孙为富离婚。2012年4月6日，贾新云与安世达房产公司签订《商品房买卖合同》，其中记载，贾新云购买安世达房产公司开发的位于岚山区，建筑面积317.13平方米，每平方米5900元，总金额1871067元。贾新云在签订本合同时交付首付款1071067元，余款80万元办理银行按揭。安世达房产公司应于2012年6月30日前向贾新云交付上述房屋。2012年4月1日，安世达房产公司给贾新云出具收款收据，其中记载，收款事由：交首付款，收款方式：转账，金额：1071067元。贾新云未能提供相应的款项转账记录，开庭时陈述首付款由孙开钧垫付，后来又分批偿还给孙开钧，亦未能提供相应的偿还款项证据。对于款项来源，贾新云陈述系来源其与前夫婚姻存续期间经营所得等，未提供相应证据。另查明：2012年4月13日，贾新云与中国建设银行股份有限公司日照岚山支行（以下简称建行岚山支行）签订《个人住房（商业用房）贷款合同》，约定由贾新云向该行贷款80万元，用于购买涉案房屋，并以该房屋作为本次借款的抵押担保。贷款发放至贾新云指定的安世达房产公司在该行尾号为1392的账户，贾新云以其在该行尾号为2445的账户作为还款账户，采取等额本息的还款方式，每月应归还的本息金额为9602.95元。合同签订当日，建行岚山支行向上述贾新云指定的收款账户发放贷款80万元。上述贾新云的偿还贷款账户，自2010年11月开始用于安世达房产公司的资金往来。自2012年5月至2014年8月，安世达房产公司均会定期向该账户汇入数万元资金，在该公司的记账凭证中，均备注有“还贾新云按揭1万元”或“还贷款1万元”的字样，部分银行票据存根上还有贾新云的签名。自2014年9月，因上述贷款未能如期偿还，2015年2月10日，经建行岚山支行申请，一审法院裁定将上述房屋查封。2015年2月11日，建行岚山支行将贾新云起诉至一审法院，一审法院于2015年4月27日作出（2015）岚商初字第124号民事判决书，判决贾新云偿还该行借款本金640135.40元及利息。还查明，贾新云主张涉案房屋于2013年办理了交付手续，但未能提供相应证据。2018年9月5日，港西建筑公司将涉案房屋出租给胡珊珊。自2019年6月27日起，胡珊珊在涉案房屋经营龙博培训学校。港西建筑公司辩称因安世达房产公司欠付其工程款，双方协商以涉房屋抵顶工程款，对此亦未能提供相应证据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，贾新云需举证证明其对涉案房屋享有直接支配及排他性权利。从本案查明的事实来看，贾新云与安世达房产公司就涉案房屋虽签订了商品房买卖合同，且贷款银行按贾新云指定的该公司的账户实际发放了按揭贷款80万元，但贾新云未能提供证据证实其依约支付了首付款，以及实际偿还涉案房屋的银行按揭贷款，即依合同约定履行付款义务。贾新云亦未能提供证据证实安世达房产公司向其交付了涉案房屋并占有使用涉案房屋，即贾新云实际占有、直接支配该房屋的事实。贾新云就涉案房屋尚未办理权属登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，其对涉案房屋不享有不动产物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，房屋买受人在同时具备签订合法有效的房屋买卖合同、实际支付绝大部分房款，并实际占有房屋、非因自身过错未办理登记手续等情形下，方能对所购买房屋享有支配及排他性权利，从上述分析的事实来看，贾新云并不具备上述条件，故对涉案房屋不能享有支配及排他性权利。因此，无论安世达房产公司、胡珊珊、龙博培训学校占有、使用、支配涉案房屋是否具有合法依据，均不能构成对其贾新云合法权益的侵害，贾新云的诉讼请求，于法无据，不予支持。胡珊珊、龙博培训学校经一审传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的不利后果。综上所述，对贾新云的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回贾新云的诉讼请求。案件受理费525元，由贾新云负担。二审中，各方均未提交新证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，贾新云请求排除妨害，其首先应举证证明其对涉案房屋享有物权。根据查明的事实来看，贾新云虽与安世达房产公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，贷款银行亦按贾新云指定的该公司的账户实际发放了按揭贷款80万元，但贾新云未能提供证据证实其依约支付了首付款以及实际偿还涉案房屋的银行按揭贷款，亦未提供证据证实安世达房产公司已向其交付了涉案房屋。因贾新云就涉案房屋亦未办理权属登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，即使涉案《商品房买卖合同》是贾新云与安世达房产公司的真实意思表示，贾新云也仅享有依照《商品房买卖合同》而要求安世达房产公司履行相关合同义务的请求权，其对涉案房屋并不享有不动产物权。故贾新云请求排除妨害不符合《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，一审驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，贾新云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人贾新云负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二一年二月二十五日书记员 辛 娜