济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初840号原告：烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370105560787665H。法定代表人：林梅，总经理。委托诉讼代理人：钟贝贝，山东天俊律师事务所律师。被告：赵焕增，男，汉族，1980年5月10日出生，上海市建纬（济南）律师事务所律师，住济南市原告烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司（以下简称烟台中泰物业公司）与被告赵焕增物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告烟台中泰物业公司的委托诉讼代理人钟贝贝，被告赵焕增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台中泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令赵焕增支付烟台中泰物业公司物业服务费7427.01元；2.请求依法判令赵焕增支付违约金742.7元；3.本案因诉讼所发生的费用由赵焕增承担。事实与理由：赵焕增系假日丽景小区5-1-501室的业主。烟台中泰物业公司与赵焕增签订《前期物业管理服务协议》，约定由烟台中泰物业公司为假日丽景小区提供物业服务，物业费按照建筑面积1.18元/月每平方米计算，因赵焕增原因空置房屋按照建筑面积1.18元/月每平方米计算。赵焕增缴纳费用的时间为按季缴纳一次，每季初始月10号之前缴纳，逾期缴纳有关费用的从逾期之日起每天按照0.5%缴纳违约金。涉案房屋建筑面积92.56平方米，烟台中泰物业公司按照合同约定为小区提供了物业服务，同时赵焕增也接受了服务，但赵焕增一直拖欠2015年2月1日至2020年9月30日的物管理费。赵焕增辩称，一、烟台中泰物业公司起诉状所述“赵焕增拒不按时缴纳物业费”是因为烟台中泰物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，烟台中泰物业公司已造成违约，赵焕增根据先履行抗辩权，暂缓缴纳物业费。在物业公司未按照服务合同约定的前提下，根据《民法典》第526条先履行抗辩权，当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当先履行债务的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。涉案小区日常卫生和安保严重不符合规定，消防设施没有及时维护且长期处于瘫痪状态，危及小区业主的生命财产安全。在烟台中泰物业公司将消防设施整改合格前，暂缓缴纳物业费。二、小区卫生、安保和消防设施问题现况。根据《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费标准价格》规定，当前物业服务公司的收费价格为1.18元每平米，根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定，对应1.18元每平米的收费价格，服务等级为二星级。1.涉案小区消防设施处于瘫痪状态。房地产开发商和物业服务公司签订的《前期物业服务合同》第二章第二条规定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运雨污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，物业档案资料管理。《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定，物业服务公司应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供安全防范服务，并符合以下要求：与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效。小区现状：本小区的消防设施基本处理停滞状态（小区现况详细情况见附件一），并且本小区因消防设施管理不合格被济南市公安消防支队历下区大队下达《济公消历下消即字2018第01012号责令整改通知书》，整改通知书中所列的问题点如下：自动报警系统故障；自动喷水灭火系统故障，防排烟系统故障；消火栓系统故障，应急照明及疏散指示系统故障；部分防火卷帘损坏，部分防火门损坏；以上说明物业服务公司在消防设施维护和安全防范方面，根本没有达到基本的维护要求，更谈不上符合“二星级”服务的标准了。2.物业公司未对小区设施进行管理维护。《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定二星级服务标准：综合管理服务，物业服务企业应向业主提供物业服务手册；承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员；设置并公示24小时服务电话；24小时受理业主或物业使用人报修；急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成（预约除外）；对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理；每年开展1次以上一定规模的社区文化活动；每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上；对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。对应以上规定，小区的现状是：物业服务公司并没有向业主提供物业服务手册，现要求向业主提供服务手册；物业工作人员经常性的早晨9点以后上班，下午三点就锁门走人了，并且物业办公室没有值班员，更谈不上24小时服务电话；自入驻小区多年以来，物业服务公司从来没有组织过文化活动；烟台中泰物业公司根本没有进行过回访，更谈不上满意率了。3.小区路灯完好率不符合规定。《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求；小区现状：小区路灯损坏率超过50%,详细情况见附件三；小区的监控大多已经损坏，长时间没人维修，已失去监控的作用，并且小区内业主丢失东西时，派出所民警去物业调监控，物业明确答复，监控已经损坏；部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出；小区内损坏的公用设施设备常年没有更换。4.小区保安值班不合格。《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定：主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记。小区现状：小区门口根本不安排24小时值班，小区多次出现因门口保安缺岗，引起临时出入的车辆不能出去，在门口长时间鸣笛，严重扰乱居民生活；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。另外，物权法第七十四条规定，烟台中泰物业公司私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，烟台中泰物业公司的行为严重侵害全体业主的权利。烟台中泰物业公司应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时、业主缴纳物业费烟台中泰物业公司只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税，建议法院向税务部门移交本线索。根据《民法典》第256条“先履行抗辩权”的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。烟台中泰物业公司提供的服务一直未达到标准符合相关规定，我方暂缓交纳物业费。综上所述，赵焕增延迟缴纳物业费是因烟台中泰物业公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以赵焕增有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在烟台中泰物业公司按合同解决下面列出的约定及问题后，赵焕增再缴纳所欠费用。答辩请求：1.烟台中泰物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，每年至少公布一次；2.烟台中泰物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每年至少公布一次；3.对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；4.定期举行小区社区文化活动；5.加强对各楼电梯的检修维护；6.加强保安巡逻，安排值班人员对小区出入口24小时值班；7.按照规定设置24小时服务电话、物业工作人员上班时间不少于8小时；8.取消违规收取滞纳金，由烟台中泰物业公司承担此次讼诉相关费用；9.根据前期物业管理合同第九章规定，业主委员会与物业服务企业签订物业合同时，前期物业服务合同自动终止，故，赵焕增应收取物业费的期间应到2019年1月31日为止。经审理认定事实如下：烟台中泰物业公司系济南市历下区假日丽景小区的物业服务公司，赵焕增系假日丽景小区5-1-501室的业主，房屋面积为92.56平方米。2011年3月26日，烟台中泰物业公司与赵焕增签订《前期物业管理服务协议》一份，物业服务费标准为1.18元╱平方米╱月，赵焕增缴纳费用的时间为按季缴纳一次，每季初始月10号之前缴纳，不按协议约定的收费时间和标准缴纳有关费用的，烟台中泰物业公司有权要求补交并从逾期之日起每天按照0.5%缴纳违约金。合同签订后，烟台中泰物业公司提供服务。赵焕增拖欠2015年2月1日至2020年9月30日共计68个月的物业费7427元（1.18元╱月╱平方米×92.56平方米×68个月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。烟台中泰物业公司与赵焕增签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中烟台中泰物业公司对小区进行了管理，赵焕增作为业主享受了服务，应该交纳相应的物业服务费。赵焕增自2015年2月1日至2020年9月30日未缴纳物业费7427元，已属违约，应当缴纳，本院对该物业费予以支持。赵焕增辩称烟台中泰物业公司应收取物业费至2019年1月31日，但其认可涉案小区并未更换物业服务公司，烟台中泰物业公司一直在该小区提供物业服务，对赵焕增的辩称，本院不予采信。关于赵焕增提出的安保、消防问题，本院认为，群众安全问题无小事，烟台中泰物业公司应当高度重视并大力加强该小区的安全问题防范，对存在的问题积极整改，定期管理维护消防设施，加强安保措施，为小区居民提供安全祥和的居住环境。关于烟台中泰物业公司主张的违约金，考虑到烟台中泰物业公司在提供物业服务过程中存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。赵焕增并非无故不交物业费，烟台中泰物业公司要求赵焕增支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告赵焕增于判决书生效之日起十日内支付原告烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司自2015年2月1日至2020年9月30日期间的物业费7427元；二、驳回原告烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取计25元，由原告烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审判员  闫秋芹二〇二一年二月十九日书记员  段雅绮