江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初7774号原告：江苏海润商业管理有限公司，住所地如皋市城北街道海阳北路214号301室。法定代表人：方淑坤。委托诉讼代理人：张达远,如皋市城北街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵海梅，系公司职工。被告：南通清潭洞娱乐休闲有限公司，住所地如皋市城北街道沪润星城5号楼。法定代表人：黄汉兵。委托诉讼代理人：陈紫雯，江苏洲际英杰律师事务所律师。原告江苏海润商业管理有限公司与被告南通清潭洞娱乐休闲有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人张达远、赵海梅以及被告的法定代表人黄汉兵、特别授权委托代理人陈紫雯均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月3日签订的《如皋沪润星城商铺租赁合同》以及2019年3月5日签订的《补充协议》，立即将租赁的房屋返还给原告；2、被告立即支付租金1220000元，同时支付实际返还之日前的租金（按照《如皋沪润星城商铺租赁合同》计算）；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年9月3日，被告因经营需要，向原告租用如皋市城北街道沪润星城5号楼的部分店面和房屋，双方约定了租赁期限及租金计算标准，并签订了书面《商铺租赁合同》。2020年5月1日和2020年9月7日，原告曾两次发函向被告催要租金，也告知被告2020年疫情期间免除被告3个月的房租及物业费，但截至2020年9月份，被告仍拖欠租金1220000元未能支付。原告已经书面邮寄《租金催缴函》，明确表示解除与被告的租赁关系，原告认为引起本起纠纷的责任在被告，故请求依法裁判。被告辩称，不同意解除案涉合同。1、被告在承租原告案涉房屋后，经过原告的同意，于2020年5月13日就案涉房屋与泰兴市金禾湾休闲中心（以下简称金禾湾中心）签订承包协议，约定由金禾湾承包，承包期限自2020年7月15日至2024年4月1日，房屋租金按进场时间开始计算，租金根据原、被告签订的补充协议执行。案涉房屋事实上由金禾湾中心与如皋市嘉豪洗浴休闲中心共同承租经营，二者系同一个经营者王佳成立的个体工商户，其自承租案涉房屋后没有支付过任何租金以及承包金，导致被告资金断裂，以上事实原告是清楚的，被告一再表示案涉房屋的租金可由实际承租人直接支付给原告，事实上原告也进行了协商，但协商不成。2、被告从实际承租人处获知，案涉房屋存在严重漏水现象，如该漏水现象由原告引起，则应当在相应欠付的租金中予以扣除。3、案涉房屋中被告的装饰装修及财务，应当归被告所有。本院经审理查明，2017年9月3日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《如皋沪润星城商铺租赁合同》（合同编号为179-1）一份，约定：乙方承租甲方位于如皋市经济开发区海阳路与惠民路交汇处的沪润星城5号楼1层编号为0112、0113、0115、0116的商铺（建筑面积共计约240.72平方米）、5号楼2层和3层的商铺（建筑面积共计约5520.2平方米，已扣除2层、3层公摊面积290平方米），租赁期限为8年，自2015年12月3日起至2023年12月2日止，暂定2015年6月3日-2015年12月3日期间以上商铺进行装修及试营业，2015年12月25日正式营业，收费标准为乙方需向甲方支付商铺租赁费、设备租赁运营费及商场服务管理费，支付方式为（1）乙方在本合同签订时应向甲方支付商铺租赁费及设备租赁运营费1251919元及商场服务管理费138262元，合计1390181元；（2）2016年9月3日前向甲方支付商铺租赁费及设备租赁经营范1251919元及商场管理费138262元，合计1390181元；（3）2017年9月3日前乙方向甲方支付商铺租赁费及设备租赁经营范1251919元及商场管理费138262元，合计1390181元；（4）2018年9月3日向甲方支付2018年12月3日至2019年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费2287298元及商场服务管理费138262元，合计2425560元；（5）2019年9月3日向甲方支付2019年12月3日至2020年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费2287298元及商场服务管理费138262元，合计2425560元；（6）2020年9月3日向甲方支付2020年12月3日至2021年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费2428449元及商场服务管理费138262元，合计2566711元；（7）2021年9月3日向甲方支付2021年12月3日至2022年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费2428449元及商场服务管理费138262元，合计2566711元；（8）2022年9月3日向甲方支付2022年12月3日至2023年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费2572488元及商场服务管理费138262元，合计2710750元。乙方逾期支付水电费、租金及商场服务管理费等各项费用，甲方有权向乙方按每日3‰乘以逾期天数，收取滞纳金，若逾期达15天，甲方除有权从乙方履约保证金中扣除乙方所拖欠的各项费用及滞纳金，并有权采取立即停电、停水及提前解除本合同收回出租房屋、责令退场、追究法律责任等措施，因此造成的损失乙方自行承担。乙方须在签订本合同当日支付履约保证金，每间商铺的履约保证金按该商铺1个月的租金标准收取178846元。乙方所租赁商铺原则上不得对外转租、转让、转借或者以合作、承包等方式供第三方使用，若乙方确需将商铺供给第三人使用的，应向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可，且乙方不得从以上行为中牟利，否则甲方有权追缴乙方所牟取的利益，乙方将商铺供第三人使用的行为发生后，乙方应与第三人承担连带按本合同约定向甲方支付相关费用的责任，乙方不得在商铺及商铺内外张贴转让、转租商铺之类的信息。如未续约乙方须在租赁期满之日前将租赁商铺及场地及时交还甲方，则甲方于次月15日前与乙方结清所有相关应缴于甲方的费用后，再退还履约保证金于乙方，本合同终止，如乙方未经甲方书面同意拖延交还租赁商铺及场地的，甲方有权按照本合同约定的商铺和设备租金及服务管理费的双倍向乙方收取拖延期间的使用费和服务管理费，乙方无论何种原因退场，其不可移动的装修设施（包含不可拆卸分割的设备）无偿归甲方所有。乙方违反本合同约定（本合同及其附件）导致本合同被提前解除或者乙方要求提前解除本合同的，乙方除应向甲方支付等同于履约保证金数额的违约金外，甲方有权要求乙方按照本合同约定的收费标准支付乙方实际使用商铺期间（含试营业期间和免租金期间）的房屋租赁费、设备租赁费、服务管理费及已发生未支付的水电等费用，并有权从乙方已交的费用中扣收以上费用，如乙方所交费用在扣收以上费用后有剩余的，剩余部分将无息返还给乙方，如乙方所交费用不足以扣收以上费用的，甲方有权追索不足部分。本合同履行期满乙方未能续租商铺或者本合同被提前解除的，乙方应在以上情形发生后立即从商铺中搬迁并退场，若乙方未搬迁的，则视乙方自愿放弃未搬迁的物品，乙方商铺内所有物品无偿归甲方所有，甲方有权直接清场，无需承担因此给乙方造成的任何损失和责任，对逾期搬迁物品的，甲方有权按照本合同约定的租金及服务管理费的双倍向乙方收取拖延搬迁期间的商铺及设备使用费和服务管理费并保留追究乙方其他相关法律责任的权利。2019年3月5日，原告（甲方）、被告（乙方）、吴大龙（丙方）签订《补充协议》一份，载明：“因乙方未按原合同编号179-1商铺租赁合同履约，拖欠甲方房租故构成违约，现甲方为扶持乙方经营，作出重大让步，经协商达成共识：一、房租执行标准：1、2018年12月3日至2019年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费为1301738元及商场服务管理费138262元，合计1440000元；2、2019年12月3日至2020年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费为1301738元及商场服务管理费138262元，合计1440000元；3、2020年12月3日至2021年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费为1361738元及商场服务管理费138262元，合计1500000元；4、2021年12月3日至2022年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费为1361738元及商场服务管理费138262元，合计1500000元；5、2022年12月3日至2023年12月2日（计12个月）的商铺租赁费及设备租赁运营费为1411738元及商场服务管理费138262元，合计1550000元。二、截止2019年3月2日，根据原合同编号179-1商铺租赁合同乙方共计720181元房租未付，经过协商，现分2年四期付完（2019年9月30日前支付18万元，2019年12月30日前支付18万元，2020年9月30日前支付18万元，2020年12月30日前支付18万元），由乙方给付。三、自2019年3月3日开始，房租由丙方及乙方共同给付，从协议签订之日起3日内，先行支付20万元（12万元为房租，8万元为履约保证金），从四月份开始按月给付，每月3号前给付当月房租，先付后用，房租直接付给甲方，三方共同明确自2019年3月3日开始，支付租金的责任主体依然为乙方，丙方对乙方的支付承担连带责任。四、乙方及丙方拖欠租金超过15天即视为根本违约，甲方有权立即终止本协议，没收履约保证金（被告212823元，乙方及丙方共同给付8万元），立即停水停电，收回出租房屋，在此情况下，甲方有权对乙方内部设施设备委托第三方（由甲方选定）进行评估，并暂扣与所欠房租价值相当的设施设备（制作清单交给乙方），其余设施设备乙方须于两个月内全部撤场完毕，否则视为放弃，甲方有权将该部分物品作为乙方抛弃的垃圾进行处理，因处理该部分物品所产生的费用由乙方承担。甲方所扣留物品在乙方结清租金后，须立即交付给乙方，在暂扣期间，甲方不承担暂扣设备设施的保养维护义务，一切非人为因素所造成的损失由乙方承担，自暂扣之日起两个月内，乙方仍未结清租金取回物品的，甲方有权自行选定并委托第三方机构进行拍卖，所得费用，优先按时间顺序用于清偿拖欠甲方的房租及相关费用，超出部分归乙方所有，如有不足，乙方仍须承担相应给付责任，丙方就2019年3月3日之后发生的租金及费用承担连带给付责任。对该合同项下的履约保证金8万元，原告当庭认可从被告欠付的租金中予以扣除。2020年因受疫情影响，被告向原告提出申请，原告于2020年7月1日向被告发出《回复函》一份，载明：第一，关于疫情期间的房租申请，出于休闲服务行业复工较晚，公司本着人道主义精神，疫情从2020年2月开始，那么疫情期间的房租，我们从2020年5月2日开始计算；第二，关于房租调整的申请，为了确保公平公正，确保市场稳定，2020年的房租依然按照补充协议的房租执行；第三，关于房租缴纳和补充协议拖欠的房租缴纳问题，公司同意按照被告和金禾湾中心签订的公司承包协议来分期偿还。2020年9月7日，原告向被告邮寄《租金催缴函》一份，但未能签收，该函载明：我司多次致电、发函催促贵司缴纳所欠费用，贵司均未缴纳所欠费用，贵司的上述行为已严重侵犯我司的合法权益，且已构成了严重违约。现我司决定与贵司解除《商铺租赁合同》，请贵司于2020年9月10日前缴清拖欠我司租金以下共计122万元（截止2019年3月2日以前，贵司拖欠我司共计72万元，截止2020年9月7日，贵司拖欠我司共计50万元），如在2020年9月10日前，贵司未支付拖欠我司共计122万元，我司将从履约保证金中扣除所拖欠的各项费用及滞纳金，并通过司法程序向贵司追索欠款、违约金、利息及其他费用。此后，被告未能按约向原告支付租金，原告经催索未果，遂诉至本院，被告于2020年10月10日收到本院向其送达的起诉状、证据副本等材料。审理中，被告对原告自行制作的租金清单无异议，该租金清单显示截止至2020年9月份被告共欠付原告租金122万元，被告对该事实无异。另，审理中，被告提出因案涉房屋漏水，花费维修费暂计86977.5元，对此，原、被告共同确认，由原告分担6万元，从被告欠付的租金中予以扣除，并且双方一致同意如法院判决解除合同，自判决生效后给予被告两个月的时间交还案涉租赁物。以上事实有如皋沪润星城商铺租赁合同、补充协议、回复函、租金催缴函、租金清单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为,合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将案涉商铺出租给被告，双方分别于2017年9月3日签订了《如皋沪润星城商铺租赁合同》、2019年3月5日签订了《补充协议》，上述合同均系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应严格恪守合同约定，全面履行自己的义务。本案中，原告基于被告未能按期支付租金，主张要求解除上述合同，并要求被告支付欠付的租金，被告辩称不同意解除合同。对此，本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据原、被告双方于2019年3月5日签订的《补充协议》，至2019年3月2日被告已欠付原告租金720181元，经协商被告应于2020年12月30日前支付完毕，并自2019年4月份起每月按约给付租金，但此后被告并未按照合同约定向原告支付租金，至2020年9月共计仍结欠原告租金122万元未能支付，被告已严重违约，原告据此主张要求解除2017年9月3日签订的《如皋沪润星城商铺租赁合同》以及2019年3月5日签订的《补充协议》，于法有据，本院予以支持。因原告自行向被告邮寄的《租金催缴函》未能实际送达成功，故本院依法确认上述合同自被告收到本案应诉材料之日即2020年10月10日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应从案涉租赁物即如皋市经济开发区海阳路与惠民路交汇处的沪润星城5号楼1层编号为0112、0113、0115、0116的商铺（建筑面积共计约240.72平方米）、5号楼2层和3层的商铺（建筑面积共计约5520.2平方米，已扣除2层、3层公摊面积290平方米）中清空并交还给原告。对于原告主张要求被告支付至2020年9月份的租金122万元，因被告对欠付122万元租金的事实无异，本院予以确认，庭审中，原、被告共同确认从该122万元中扣除原告分担的6万元以及被告已缴纳的履约保证金8万元，故被告尚应给付原告至2020年9月份的租金108万元，并承担至实际交还案涉租赁物之日止的租金。关于该租金标准，因原、被告双方已通过签订《补充协议》对相应的租金标准进行重新约定，故自2020年10月份起至实际交还案涉租赁物之日止的租金应当按照《补充协议》中约定的租金标准进行计算，原告主张按照《如皋沪润星城商铺租赁合同》约定的租金标准进行计算，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下之规定，判决如下：一、原告江苏海润商业管理有限公司与被告南通清潭洞娱乐休闲有限公司于2017年9月3日签订的《如皋沪润星城商铺租赁合同》及2019年3月5日签订的《补充协议》自2020年10月10日起解除。二、被告南通清潭洞娱乐休闲有限公司于本判决生效后两个月内从如皋市经济开发区海阳路与惠民路交汇处的沪润星城5号楼1层编号为0112、0113、0115、0116的商铺、5号楼2层和3层的商铺迁出并交还给原告江苏海润商业管理有限公司。三、被告南通清潭洞娱乐休闲有限公司于本判决生效后十五日内向原告江苏海润商业管理有限公司支付至2020年9月份的租金108万元，并支付自2020年10月份起至实际交还上述租赁物之日止的租金（以双方于2019年3月5日签订的《补充协议》约定的租金标准计算）。四、驳回原告江苏海润商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的上述期间履行给付金钱义务，还应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，由被告南通清潭洞娱乐休闲有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15780元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，江苏海润商业管理有限公司的缴费账号：62×××44；南通清潭洞娱乐休闲有限公司的缴费账号：62×××51。收款单位：江苏省南通市中级人民法院）审 判 长  左建明人民陪审员  郝小林人民陪审员  汪 平二〇二一年二月二十六日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪