北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初9145号原告（反诉被告）：北京豪嘉物业管理有限公司。法定代表人：罗静，经理。委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳，北京友恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司。法定代表人：王子隆，董事长。委托诉讼代理人：莫春华（兼北京鸿炜亿家酒店管理有限公司之委托诉讼代理人），北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鸿炜亿家酒店管理有限公司。法定代表人：王子隆，董事长。被告：北京兴华盛世物业管理有限责任公司。法定代表人：施海明，董事长。委托诉讼代理人：王威，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林峥威，上海汉盛律师事务所律师。原告（反诉被告）北京豪嘉物业管理有限公司（以下简称豪嘉公司）与被告（反诉原告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称鸿炜宾馆）、被告（反诉原告）北京鸿炜亿家酒店管理有限公司（以下简称鸿炜酒店）、被告北京兴华盛世物业管理有限责任公司（以下简称兴华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。豪嘉公司的委托诉讼代理人陈加奎，鸿炜宾馆、鸿炜酒店的委托诉讼代理人莫春华，兴华公司的委托诉讼代理人王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）豪嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除豪嘉公司与鸿炜酒店、鸿炜宾馆于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、请求判决鸿炜酒店、鸿炜宾馆向豪嘉公司返还房屋租赁保证金30万元；3、请求判决鸿炜酒店、鸿炜宾馆赔偿豪嘉公司违约金55万元；4、请求判决鸿炜酒店、鸿炜宾馆赔偿豪嘉公司律师费42万元；5、请求判决鸿炜酒店、鸿炜宾馆赔偿豪嘉公司实际损失106万元；6、请求判决兴华公司对诉讼请求第1至5项承担连带赔偿责任；7、请求判决鸿炜酒店、鸿炜宾馆承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月30日，鸿炜宾馆将其承租兴华公司位于北京市东城区灯市口西街××、××、××号的房屋（以下简称涉诉房屋）转租给豪嘉公司。后双方依约履行租赁合同。2019年1月17日，租赁合同增加鸿炜酒店为出租方，与鸿炜宾馆共同承担涉诉房屋租赁合同的权利义务。2020年5月24日，涉诉房屋业主方兴华公司，在涉诉房屋处张贴《清场通知书》，表明因鸿炜宾馆未交纳租金，解除租赁合同，并要求于2020年6月8日腾房。此后，兴华公司多次将涉诉房屋上锁，阻碍豪嘉公司使用。2020年6月8日，兴华公司将涉诉房屋水、电关闭至7月末。2020年6月9日，兴华公司向豪嘉公司出示了其与鸿炜宾馆的解除协议。鸿炜宾馆、鸿炜酒店违反合同约定，擅自解除与兴华公司的租赁协议，致使豪嘉公司经济利益受损。2020年4月7日，豪嘉公司与鸿炜酒店、鸿炜宾馆就之前因后两者无法办理工商登记造成豪嘉公司的损失达成补充协议。2020年4月9日，豪嘉公司再次招租，并与案外人战咏峰签订房屋租赁合同。2020年4月11日，豪嘉公司通过快递要求鸿炜酒店、鸿炜宾馆提供工商登记住所证明，但未得到回复。无奈，豪嘉公司与战咏峰解除了房屋租赁合同，并赔付了106万元违约金。兴华公司将房屋出租给鸿炜宾馆时，同意后者转租，故豪嘉公司转承租房屋的行为合法。但兴华公司违反合同约定，在其与鸿炜宾馆存在纠纷时，采取锁门、停水停电的极端方式，致使豪嘉公司遭受损失，应当对豪嘉公司进行赔偿。故诉至法院，诉如所请。被告兴华公司辩称，豪嘉公司请求兴华公司承担连带责任无事实与法律依据。首先，兴华公司与豪嘉公司之间从未达成过任何书面或口头的约定，兴华公司需为鸿炜宾馆和鸿炜酒店向豪嘉公司承担任何的连带责任。其次，兴华公司未参与豪嘉公司与鸿炜宾馆、鸿炜酒店之间的房屋租赁合同的协商、签署，也并非该合同的当事人。兴华公司和鸿炜宾馆之间的《租赁协议》也约定了鸿炜宾馆在经营过程中发生的纠纷与兴华公司无关。兴华公司有权解除与鸿炜宾馆之间的租赁协议并取回系涉诉房屋。鸿炜宾馆严重拖欠应付房屋租金，经兴华公司多次催缴仍未予支付，该等违约行为已构成兴华公司单方解约的条件，因此兴华公司作为出租人有权依据约定解除租赁协议。豪嘉公司作为次承租人与转租人鸿炜宾馆之间的租赁关系需以兴华公司和鸿炜宾馆之间的租赁关系为基础，而在兴华公司合法解除《租赁协议》后，豪嘉公司与鸿炜宾馆之间的租赁合同的存在基础也不复存在。由此，豪嘉公司继续占有房屋的法律基础也已丧失。兴华公司作为系争房屋的权利人，当然有权取回涉诉房屋。此前，本案当事人曾就豪嘉公司与兴华公司直接签订租赁合同进行多次协商，豪嘉公司明知鸿炜宾馆、鸿炜酒店的经济状况和积欠兴华公司数百万元应付租金的事实。然豪嘉公司也并没有将其已经收到的案外人的租金交付给兴华公司，为其继续使用涉诉房屋作出努力。综上所述，豪嘉公司请求兴华公司承担连带责任缺乏依据，不同意豪嘉公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）鸿炜宾馆、鸿炜酒店辩称，鸿炜宾馆、鸿炜酒店与豪嘉公司于2017年9月30日就涉诉房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），就双方各自的权利义务均做了明确的约定。2020年4月7日，鸿炜宾馆、鸿炜酒店与豪嘉公司根据房屋租赁期间发生的实际情况，将豪嘉公司从2020年1月25起至2021年1月24日期间的房屋租金减免了70万元。但豪嘉公司一直未履行其支付房屋租金的义务。鸿炜宾馆、鸿炜酒店多次催缴，并在租赁场所粘贴催缴通知，豪嘉公司仍不交付租金。无奈之下，鸿炜宾馆、鸿炜酒店只能以租赁场所粘贴通知的方式解除了其与豪嘉公司的房屋租赁合同。双方的房屋租赁合同解除后，豪嘉公司仍应向鸿炜宾馆、鸿炜酒店支付其从2020年1月25日至5月6日期间的房屋租金及违约金。故不同意豪嘉公司的全部诉讼请求，并向本院提起反诉请求：1、请求依法判令豪嘉公司向鸿炜酒店、鸿炜宾馆支付拖欠2020年1月25日至5月6日的租金423288元。2、请求依法判令豪嘉公司支付违约金30万元。豪嘉公司针对反诉辩称，根据豪嘉公司与鸿炜宾馆、鸿炜酒店于2020年4月7日达成补充协议，减免的租金对应租期至5月20日结束，故在此期间豪嘉公司无需交纳租金。此外，鸿炜宾馆、鸿炜酒店多次被列为失信被执行人，豪嘉公司未交纳租金也是行使不安抗辩权的表现。鸿炜宾馆就鸿炜酒店酒店邮寄的催款告知及解除通知书，与合同约定方式不符，而在其明知豪嘉公司在涉诉房屋处没有工作人员情况下在该处张贴通知，故该送达不产生法律效力。故不同意全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年9月1日，兴华公司与鸿炜宾馆签订租赁合同，约定兴华公司将涉诉房屋（建筑面积3774平方米）出租给鸿炜宾馆，租期自2011年9月1日至2025年8月30日，租赁期间，兴华公司同意鸿炜宾馆将房屋转租给第三方使用。2017年9月30日，鸿炜宾馆（甲方）与豪嘉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定鸿炜宾馆向豪嘉公司出租涉诉房屋中除鸿炜酒店占用部分外建筑面积约为1400平方米的部分，租赁用途为商业、办公。租赁期限为7年269天，自2017年10月9日至2025年7月31日。租金支付方式为年付，应于下次支付期15日前支付。其中2019年10月9日至2020年10月8日期间租金为231万元。乙方应于合同签订之日交纳租赁保证金30万元，作为履行合同的保证。合同到期终止后，如乙方全面履行了本合同的所有义务，没有拖欠任何应付的租金及其它费用，甲方应于乙方交还租赁物业10天内将租赁保证金无息退还乙方；如乙方拖欠应付租金或任何应付的费用，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方所欠的款项，剩余部分（如有）于乙方交还租赁物业后10天内无息退还乙方。如保证金不足抵偿乙方的欠款，甲方有权进一步追索。租期内乙方不允许破坏主体结构，如主体结构需要改动时须经甲方同意。甲方应按合同约定的时间，将出租房屋交付给乙方使用，并保证租期内乙方的正常使用。3、乙方未在规定期限内支付租金，每逾期付款一日，则每日应向甲方支付日租金2倍的违约金。经甲方发出书面催缴通知后，乙方仍未交齐费用逾期七日时，甲方有权终止合同，并收取年租金20%的违约金。因房屋所有权人或甲方原因导致乙方不能正常使用租赁房屋的（包括但不限于权力机关依法裁定、决定查封、强制执行或以其他形式限制租赁房屋的使用），乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方退还相应租金、保证金和其它费用，同时支付3个月的租金作为赔偿金和维权产生的律师费。乙方的正常使用。其中第七条房屋改善第二款约定房顶防水由甲、乙双方共同选择施工队伍及确定方案。施工合同、施工质量、施工费用由甲方承担。后期维保等费用由乙方负责；第三款约定乙方装修前须将装修图纸交予甲方审核，经甲方同意后方可施工。乙方对承租房屋在承租期内可以进行出租、转租，但需报甲方存档备案。此外，合同对于双方的送达地址和联系电话进行了约定。同日，鸿炜宾馆与豪嘉业公司签订补充协议，约定因政策原因停止装修施工，故起租日以豪嘉公司能够正常进入房屋装修并由物业公司办理装修手续起算等。2018年12月25日，鸿炜宾馆（甲方）与豪嘉公司（乙方）签订《补充协议（二）》，确定因甲方责任原因致使租赁房屋不能办理工商登记注册，双方于2018年5月25日达成《补充协议》，约定在2018年6月8日前保证乙方顺利办理以租赁房屋地址为注册地的工商登记以及乙方于2018年11月25日取得首个工商登记的事实。约定起租日为2019年1月25日，以及如甲方在租赁期限内再次出现拖欠产权人租金，致使乙方无法按《房屋租赁合同》及补充协议使用租赁房屋(包括无法进行工商注册)，经乙方催告后的单方解除权及甲方应承担违约责任。2019年1月17日，鸿炜宾馆、鸿炜酒店及豪嘉公司签订协议书，约定鸿炜酒店与鸿炜宾馆共同承担主合同中出租人的权利义务。2019年2月20日，鸿炜宾馆（甲方）与豪嘉公司（乙方）签订《补充协议（三）》，约定乙方按原合同分别于2017年9月29日已支付甲方165万元及2018年5月28日预付40万元合计205万元为2019年1月25日至2020年1月24日租金款。并对原合同中的租金标准条款进行了调整，其中自2019年1月25日至2020年1月24日，自2020年1月25日至2021年1月24日期间的年租金均为220万元等内容。2020年4月7日，鸿炜酒店（丙方）、鸿炜宾馆（甲方）及豪嘉公司（乙方）签订补充协议，约定因鸿炜酒店及鸿炜宾馆的原因，“致使租赁房屋不能办理工商登记注册，涉及租赁面积为835平方米，乙方无法正常使用”，三方达成如下减免租金协议，“为补偿乙方损失，同意在2020年1月25日至2021年1月24日租期内减免乙方房屋租金共计700000元”。针对该协议，鸿炜酒店和宾馆认为其与豪嘉公司就租赁面积整体进行协商，因曾经发生过835平方米租赁面积不能办照的问题，考虑到双方合作关系和继续履行合同，对下一年度租金整体减免70万元；由于豪嘉公司没有依约交纳租金，故未向其提供办照所需的房产证。豪嘉公司认为该减免仅针对案外人高米伶承租的835平方米。经询，当事人均认可该租金减免未考虑疫情因素，在2019年底兴华公司为该835平方米提供了办照相应的材料。合同履行中，豪嘉公司交纳保证金30万元。2020年5月3日，鸿炜宾馆、鸿炜酒店的法定代表人王子隆签署《王府井欠缴房租支付说明》，内容为该方涉诉房屋欠付租金635万元，其将于2020月5月22日前支付该租金。如未清偿房租，则租赁合同于2020年5月23日终止。经询，兴华公司与鸿炜宾馆均认可双方租赁合同因鸿炜宾馆欠付租金于2020年5月24日解除。2020年5月24日，兴华公司在涉诉房屋处张贴清场通知书，内容包括其与鸿炜宾馆的租赁合同已解除，将收回涉诉房屋，并将于2020年6月8日进行停水、停电及清场，要求其内租户腾退房屋。此后，兴华公司对房屋采取了停电等措施。兴华公司认可其收回了全部房屋，但豪嘉公司自行开门又重新占用房屋。豪嘉公司认为兴华公司停水停电的措施影响其正常使用房屋，七月末恢复供电，但不认可收房及开门情况。关于涉诉房屋实际使用情况一节，当事人均认可豪嘉公司承租房屋分为四部分，分别转租给案外人王剑锋经营药店（约205平方米）、转租给案外人高米伶使用（约835平方米），曾转租案外人经营苏宁小店（约148平方米，现空置并由豪嘉公司控制）、转租案外人经营琴行（约205平方米，现空置并由豪嘉公司控制）。审理中，兴华公司与豪嘉公司于2020年12月15日对原苏宁小店使用部分进行交接，12月18日对原琴行部分进行交接。兴华公司认可其于2020年7月底与案外人邢玉贤就涉诉房屋整体签订租赁合同，在考虑豪嘉公司未腾退涉诉房屋等因素的基础上，确定了免租期。另查，高米伶担任法定代表人的北京金水河畔餐饮管理有限公司作为出租人与承租人刘凤琴之间关于转租涉诉房屋的房屋租赁合同纠纷两案正在审理中。豪嘉物业与王剑锋就涉诉房屋的租赁合同纠纷一案，本院作出一审判决书，判决解除双方之间的租赁合同，豪嘉公司退还王剑锋押金并支付其经营损失21259．1元。当事人不服该判决，提起上诉。上述三案中，当事人均称已与邢玉贤成立租赁合同关系。庭审中，双方提交证据，存在争议证据如下：豪嘉公司提交：1、租赁合同，快递信息，解除协议书，证明豪嘉公司与案外人战咏峰于2020年4月9日签订房屋租赁合同，约定后者承租涉诉房屋中的102号（面积148平方米），豪嘉公司向战咏峰提供注册所需的产权证明等内容。豪嘉公司向鸿炜酒店、鸿炜宾馆通过快递提出需要工商登记住所证明，但未得到回复。故豪嘉公司与战咏峰于2020年5月27日解除了房屋租赁合同，并实际赔付106万元的违约金，产生损失。经质证，鸿炜酒店、鸿炜宾馆不认可证据的真实性及证明目的，认为豪嘉公司在明知租赁标的无法办理工商登记的情况下，与案外人订立租赁合同，产生的损失应由其自行承担。经质证，兴华公司不认可该证据的真实性、关联性及证明目的，认为豪嘉公司在第一次庭审中未提交该证据，存在故意制造证据的嫌疑。2、2020年4月23日告知函，证明鸿炜宾馆、鸿炜酒店无法办理工商登记住所证明，仍然拖欠业主租金，在法院有巨额债务未清偿。所以，原告对二者的履约能力产生质疑，依法行使不安抗辩权，向二者表明暂停支付租金。经质证，鸿炜酒店、鸿炜宾馆不认可证据的真实性及证明目的，认为其在法院未履行生效文书与本案无关，不能作为不安抗辩的理由。3、2020年5月26日，告函，证明在2020年5月24日，收到租户反映被兴华公司张贴《清场通知书》后，及时向鸿炜酒店、鸿炜宾馆通报此情况，表明要求其及时解决此问题。经质证，鸿炜酒店、鸿炜宾馆不能确认其真实性，认为其与豪嘉公司的租赁合同已解除，兴华公司的清场行为与其无关。经质证，兴华公司认可该证据的真实性、关联性及证明目的。3、法院网被执行人信息查询结果，证明鸿炜宾馆在法院系统有巨额债务至今未清偿，其已经丧失了履约能力。经质证，鸿炜宾馆、鸿炜酒店不认可该证据的关联性。经质证，兴华公司不认可该证据的关联性。4、委托代理协议，证明豪嘉公司为本次诉讼支付的律师费。经质证，鸿炜宾馆、鸿炜酒店及兴华公司均不认可该证据真实性。鸿炜酒店、鸿炜宾馆提交以下证据：1、催款函，2020年4月23日，鸿炜宾馆、鸿炜酒店在涉诉房屋处粘贴《催款告知》，催促豪嘉公司在3日内向其支付2020年1月25日至2021年1月24日的房屋租金150万元。2、解除合同通知书，证明因豪嘉公司经催促仍不支付房屋租金，鸿炜宾馆、鸿炜酒店于2020年5月6日在涉案场地粘贴解除合同通知，解除与豪嘉公司签订的《房屋租赁合同》。经质证，豪嘉公司不认可该上述证据真实性和证明目的，称其没有收到该告知，认为双方约定了送达的方式及地址，故该告知无效。庭审中，豪嘉公司申请对装修损失进行鉴定，称其对涉诉房屋进行的装修包括了全面的防水及墙面粉刷，且次承租人进行了其他装修，但未提供任何证据。对此，兴华公司、鸿炜酒店和鸿炜宾馆均否认豪嘉公司进行过装修。另，鸿炜宾馆、鸿炜酒店称其保留向豪嘉公司主张2020年5月7日后租金及使用费的权利。豪嘉公司称其保留因疫情原因要求减免租金的权利，如法院认定减免70万的租金应当均摊至各期，则请求法院以此折抵其应当承担的责任。本院认为，豪嘉公司与鸿炜宾馆、鸿炜酒店的租赁合同及补充协议系合同相对方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应按合同约定全面履行相应义务。在签订补充协议后，豪嘉公司应当交纳该年度的租金。鸿炜宾馆及鸿炜酒店主张因豪嘉公司未按期交纳租金其已行使单方解除权，但其证据不足以证明其要求解除合同的意思表示已达到豪嘉公司，故其关于合同于2020年5月6日解除的主张，本院不予支持。关于鸿炜宾馆、鸿炜酒店要求豪嘉公司支付2020年1月25日至5月6日的租金一项，鉴于当事人约定减免70万元租金系出于补偿损失的目的，如均摊该减免金额至该租赁年度全年，因鸿炜宾馆、鸿炜酒店之原因导致合同不能履行，则该损失补偿不能得以实现，故优先计算该减免，而70万元减免租金已足以覆盖上述期间应付租金数额，故对该诉讼请求本院不予支持。因鸿炜宾馆欠付兴华公司原因，导致鸿炜宾馆、鸿炜酒店与豪嘉公司之间的租赁合同无法履行，合同予以解除，其行为构成违约。而豪嘉公司欠付租金，亦构成违约，双方均应承担违约责任。考虑到本案中双方主张已发生的损失等因素，双方以互不支付违约金为宜。合同解除后，鸿炜酒店、宾馆应当退还豪嘉公司租赁保证金。关于豪嘉公司装修损失一项，豪嘉公司的主张缺乏相应证据，故本院对其鉴定申请未批准。关于律师费一项，豪嘉公司的证据不足以证明其支付了42万元的律师费，且金额欠缺合理性，故对该诉讼请求本院不予支持。关于豪嘉公司要求赔偿其支付案外人违约金一项，根据查明的事实，豪嘉公司存在扩大损失的过失，故对该损失本院不予支持。关于豪嘉公司要求兴华公司承担连带责任一项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京豪嘉物业管理有限公司与被告（反诉原告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司、被告（反诉原告）北京鸿炜亿家酒店管理有限公司就北京市东城区灯市口西街34、36、38号的房屋房屋租赁合同关系；二、被告（反诉原告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司、被告（反诉原告）北京鸿炜亿家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京豪嘉物业管理有限公司租赁保证金30万元；三、驳回原告（反诉被告）北京豪嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司、被告（反诉原告）北京鸿炜亿家酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25440元，由原告（反诉被告）北京豪嘉物业管理有限公司负担22164元（已交纳），由被告（反诉原告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司、被告（反诉原告）北京鸿炜亿家酒店管理有限公司负担3276元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费5500元，由被告（反诉原告）北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司、被告（反诉原告）北京鸿炜亿家酒店管理有限公司负担元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年二月二十五日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤