呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4560号   上诉人(原审被告)：武永珍，女，1983年3月21日生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   被上诉人（原审原告）：云锋,男,1985年4月8日出生,蒙古族，公司员工，现住呼和浩特市。   原审第三人：内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司，住所地：呼和浩特市金桥经济开发区世纪大道北侧东支干道西侧。   法定代表人：安钦，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白荣生，内蒙古新广律师事务所律师。   原审第三人：徐太平，男，1963年6月28日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市。   上诉人武永珍因与被上诉人云锋，原审第三人内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司（以下简称凯蒙五鑫公司），徐太平房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   武永珍上诉请求：1.依法撤销原审判决;2.查明事实依法改判;3.案件受理费由云锋负担。事实与理由:一审认定事实错误,云锋无权向武永珍主张权利,云锋非涉案房屋的使用权人及所有人,同时其未享有徐太平房屋所有权人的授权及委托,故云锋无权向武永珍主张权利,云锋非本案适格原告,应当依法驳回云锋的诉讼请求。2018年3月31日徐太平已经与凯蒙五鑫公司签订了《房屋买卖协议》同时凯蒙五鑫公司向徐太平出具了收据,并办理了网签合同。案涉房屋应为徐太平所有。武永珍与云锋虽签订了《房屋租赁协议》且约定了房屋租金价格,武永珍在支付了2018年9月5日至2019年9月4日租金后,在第一年租赁到期后,徐太平凭购房合同告知武永珍该房屋为其所有,租金应当支付给其本人,武永珍始知云锋为无权处分人,故将该房屋租金支付于徐太平。涉案房屋为徐太平所有,在云锋人未得到任何授权的情况下,云锋无权向武永珍主张索要房屋租金,云锋非本案适格诉讼主体,应当予以驳回云锋的诉讼请求。武永珍与云锋签订的《房屋租赁协议》,虽然已经履行一年,但在武永珍得知案涉房屋所有权人非云锋时,武永珍已经与云锋进行沟通并口头通知解除双方签订的《租赁协议》,且也已经向云锋支付了一年期的房屋租金,故先前行为不存在任何争议。在一年期届满后,作为善良的理性人,在徐太平出示有关房屋购买合同等材料,以及云锋无法提供有效的证明其对涉案房屋享有使用权时,武永珍有理由认为云锋为无权处分人,双方签订的租赁协议具有高度无法继续履行的可能,故武永珍在合理的期限内口头通知解除与云锋签订的租赁协议。同时云锋在得到通知后,没有在合理的期限内提出异议,属于对解除该协议行为的认可。故双方签订的《租赁协议》已经解除,云锋无任何事实以及法律事实向武永珍主张索要房屋租金。综上所述，云锋无房屋所有权人的徐太平的授权,武永珍与云锋在武永珍通知解除租赁合同的通知到达,云锋未在合理的期限内向武永珍提出异议,双方之前签订的《房租租赁协议》己经解除。故云锋非本案适格诉讼主体,且无任何权利向武永珍主张索要涉案房屋的租金。   云锋辩称，维持一审判决，给我该给的房租，让我收回案涉房屋的使用权。   凯蒙五鑫公司述称，武永珍的上诉请求无事实及法律依据。2018年3月31日凯蒙药业出具借条向徐太平借款100万元。应徐太平的要求，凯蒙五鑫公司与徐太平签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签。手续办理完毕后，2018年4月2日，徐太平与凯蒙药业签订了借款协议。故徐太平并非案涉房屋的所有权人，其与凯蒙五鑫公司签订的《商品房买卖合同》系为借款而签订的《房屋买卖合同》。系对借款进行的非典型性担保法律行为房屋所有权人为凯蒙五鑫公司。武永珍依据《房屋买卖合同》即认为，徐太平为房屋所有权人与实际事实及法律均不符。武永珍未尽到仔细的观察义务，因其与云锋签订《租赁合同》在后，徐太平与凯蒙五鑫公司签订的《房屋买卖合同》在前。其在签订《租赁合同》已知情存在转租的行为。武永珍的上诉理由应当予以驳回。   徐太平诉称，房产归谁就归谁，其他我不知道，依法判决。   云锋向一审法院起诉请求：1、判令解除武永珍与云锋签订的《商铺转租合同》；2、判令武永珍于2019年9月5日前返还商铺（如武永珍于2019年9月5日前未返还商铺，应依《商铺转租合同》约定向云锋支付房租至商铺实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由武永珍承担。   一审法院认定事实：凯蒙五鑫公司系呼和浩特市赛罕区阿拉坦大街北侧旺第嘉华商业26号楼1-2层1012号商铺的开发商。2018年4月17日，凯蒙五鑫公司与云锋签订《商铺租赁合同》，约定凯蒙五鑫公司将位于呼和浩特市××区北侧旺第嘉华项目26号商业楼1、2层12号商铺出租给云锋，该商铺建筑面积合计为389.74平方米；商铺租赁期限共5年，自2018年4月20日起至2023年6月19日止。2018年7月20日，凯蒙五鑫公司与云锋签订《补充协议书》，约定凯蒙五鑫公司同意云锋将其承租的位于呼和浩特市××区北侧旺第嘉华项目26号商业楼12号商铺转租或分租。2018年8月5日，云锋(甲方、出租方)与武永珍(乙方、承租方)签训《商铺转租合同》。第二条约定，下方将其所在位于呼和浩特市××区北侧旺第嘉华项目26商业楼1/2层12商铺第一层部分160平米(公摊面积20平米)出租给乙方使用。第四条约定，该商铺为商业用途，乙方承租用于经营老城烧麦。第五条约定，甲方给予乙方一个月的装修免租期，期限2018年8月5日至2018年9月5日；第一年租金为145，000元，从第二年开始，每年租金在前一年租金的基础上递增5%，第二年租金为152,250元；交付房租的日期为每年的5月5日；商铺租赁期限为5年，自2018年9月5日起至2023年9月5日止；如乙方不能按时交付租金，甲方将有权收回房屋使用权。云锋称，武永珍仅支付案涉商铺2018年9月5日至2019年9月4日期间的租金。云锋、凯蒙五鑫公司、徐太平均认可，案涉商铺现由武永珍占有、使用。徐太平称，其已将案涉商铺出租给武永珍，并收取租金10万元。2018年3月31日，凯蒙药业公司出具借条，载明为公司经营周转资金，今借到徐太平以转账形式出借的100万元，借期三个月，即2018年4月1日至2018年7月1日，月利率1.8%，到期还本付息(利息共54,000元)。2018年3月31日，凯蒙五鑫公司(出卖人)与徐太平(买受人)签订《商品房买卖合同》，合同编号:YS(2018)00011526。约定商品房坐落于赛罕区阿拉坦大街旺第嘉华26号楼1-2层1012号，预测建筑面积389.74平方米；商品房总价款为100万元。2018年4月2日，徐太平(出惜方、甲方)与凯蒙药业公司(借款方、乙方)签订《借款协议》，约定甲方向乙方提供借款100万元，借期3个月，月利息1.8%；乙方向甲方抵押位于呼和浩特市××区商铺做抵押网签，并开具房款收据；如乙方未按时支付应付利息超过15日，甲方有权处置所抵押门脸房；按照协议乙方向甲方全部归还借款本金和利息后，甲方无条件按协议退还所抵押门脸房，并协助乙方办理撤销网签的相应手续。   一审法院认为，云锋与武永珍签订的《商铺转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于云锋要求解除《商铺转租合同》的诉讼请求，凯蒙五鑫公司系案涉商铺的开发商，凯蒙五鑫公司将案涉商铺出租给云锋，并允许云锋转租，云锋有权将案涉商铺出租给武永珍。云锋已将案涉商铺交付给武永珍，武永珍应当依约支付租金。但云锋仅认可武永珍付清案涉商铺2018年9月5日至2019年9月4日期间的租金，武永珍亦未到庭举证证明其向云锋支付租金的情况。依据《商铺转租合同》第五条之约定，武永珍未按时支付租金，云锋有权解除《商铺转租合同》，该院确认《商铺转租合同》于本判决生效之日起解除。关于云锋要求武永珍返还商铺的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商铺转租合同》解除后，武永珍应向云锋返还案涉商铺。关于云锋要求武永珍支付2019年9月6日至商铺返还之日止租金的诉讼请求，该院认为，武永珍未依约支付租金，依据《商铺转租合同》第五条之约定，武永珍应向云锋支付自2019年9月6日起至本判决生效之日止的房屋租金以及本判决生效次日起至商铺返还之日止的房屋占有使用费(房屋租金、房屋占有使用费按照2019年9月5日至2020年9月4日为152,250元，此后每年在前一年金额的基础上递增5%的标准计算)。徐太平因借款行为与凯蒙五鑫公司签订《商品房买卖合同》，双方之间的法律关系不属于该院的审查范围。徐太平所举证据不足以证明其对案涉商铺享有使用权，故武永珍应按照其与云锋签订的《商铺转租合同》之约定履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决:一、确认云锋与武永珍于2018年8月5日签订的《商铺转租合同》于本判决生效之日起解除；二、武永珍于本判决生效之日起十五日内向云锋返还位于呼和浩特市××区北侧旺第嘉华项目26号商业楼12号商铺第一层；三、武永珍于本判决生效之日起十五日内向云锋支付自2019年9月6日起至本判决生效之日止的房屋租金以及本判决生效次日起至商铺返还之日止的房屋占有使用费(房屋租金、房屋占有使用费按照2019年9月5日至2020年9月4日为152,250元，此后每年在前一年金额的基础上递增5%的标准计算)。案件受理费2684元(云锋已预交),由武永珍负担。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是云锋能否有权向武永珍主张案涉商铺的租赁费。   凯蒙五鑫公司系案涉商铺的开发商,凯蒙五鑫公司将案涉商铺出租给云锋,并允许云锋转租,云锋有权将案涉商铺出租给武永珍，并与武永珍签订《商铺转租合同》，该合同系双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,应为合法有效,云锋与武永珍系合同相对方，双方均应按照合同约定履行各自的义务。云锋将案涉商铺交付给武永珍,武永珍应当依约支付租金。武永珍仅支付了2018年9月5日至2019年9月4日期问的租金。依据该《商铺转租合同》第五条之约定,武永珍未按时支付租金,云锋主张解除与武永珍签订的《商铺转租合同》，应予得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,《商铺转租合同》解除后,武永珍应向云锋返还案涉商铺，并按照《商铺转租合同》约定的支付该2019年9月6日至案涉商铺返还之日止的房屋占有使用费(房屋租金、房屋占有使用费按照2019年9月5日至2020年9月4日为152,250元,此后每年在前一年金额的基础上递增5%的标准计算)。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。   关于徐太平是否为案涉商铺的所有权人，是否有权收取武永珍的租金。本案中，根据徐太平与凯蒙药业签订的《借款协议》可认定，只有凯蒙药业在规定的期限内未偿还徐太平的借款利息，徐太平才有权对案涉商铺进行处理；根据凯蒙药业出具的还款利息的凭证，可认定凯蒙药业已在该《借款协议》约定的期限内将借款100万元的利息如约还至徐太平账户内，故徐太平对案涉商铺无权进行处理。徐太平与凯蒙药业之间签订的《商品房买卖合同》系为借款担保而签订的《房屋买卖合同》，系对借款进行的担保法律行为。故该案涉商铺的所有权人仍为凯蒙五鑫公司，并非徐太平，徐太平无权对案涉商铺进行租赁，无权收取武永珍的租金。关于武永珍将案涉商铺的租金交于徐太平的主张，应另行起诉。   综上所述，武永珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2584元，由武永珍负担（武永珍已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年二月二十二日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜