濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初5933号原告（反诉被告）：濮阳市新华街随园酒店，住所地：濮阳市华龙区新华街。统一社会信用代码：92410902MA41AQ6GXG。经营者：许作富，男，汉族，1977年6月3日出生，住址山东省费县。委托诉讼代理人：任建峰，上海融盈律师事务所律师，联系。委托诉讼代理人：赵福民，男，汉族，1968年12月5日出生，住濮阳市华龙区，该公司总经理，联系。被告（反诉原告）：河南米多商贸有限公司，住所地：濮阳市胜利路与长庆路交叉口运输体育馆北侧。统一社会信用代码：91410900396679805E。法定代表人：来利军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师，联系。原告（反诉被告）濮阳市新华街随园酒店与被告（反诉原告）河南米多商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南米多商贸有限公司委托诉讼代理人任建峰、赵福民与被告（反诉原告）河南米多商贸有限公司委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是一家经营餐饮为主的酒店，成立于2002年7月，已有近20年成功经营经验，在濮阳颇有名声、商誉良好，原告为了扩大经营拟在濮阳市××路与××交叉口东北角原油田运输体育馆院内开一家饭店，门店字号随园运输体育馆店（油田印象店）。被告是运输体育馆项目总承包人，2014年，原告委托王艳与被告签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2014年11月21日至2024年11月21日止，共10年，之后，原告交了合同保证金6万元，2015年4月27日，被告要求上调房租租金40元上涨到45元，原告又委托赵福民与被告签订补充协议，2015年4月28日，原告上交了一年的房租632340元，被告给予装修期4个月，2015年5月1日，饭店装修项目正式开工，被告负责人来利军参加了开工典礼并剪彩，施工方为来利军旗下公司负责，期间多次因手续等问题停工，2015年9月1日，来利军称因环保问题不能在该地址开酒店（原告没见环保局通知，后来原告询问环保局，环保局说没这回事），项目彻底停工，此时，装修基本完成，另外，还加盖了一层钢结构房屋，2015年底，因濮阳市委书记何雄要视察体育场产业园，急于使用酒店大厅举行活动，被告负责人来利军把原告负责人赵福民叫入家中，说饭店绝对开不成了，必须改变用途，并提出收购，但是必须在评估可利用价值后，赵福民当场表示同意；2015年12月，赵福民按装修原始单据进行了表格统计，打印后交给了来利军，虽然赵福民多次催促评估，来利军以各种理由推脱，一直未办。之后，在租赁期内，来利军不但没有与原告协商，在原告不知情的情况下分别擅自转租给了亿童教育和大濮网，既违约又侵权，严重侵犯了原告的合法权益，赵福民为装修和加盖饭店投入300多万元，还卖掉了自己居住的唯一住房，至今居无定所，靠租赁房屋居住，对于评估之事，赵福民虽然多次催促，来利军称忙一拖再拖，不作安排，2017年春节过后，在赵福民妻子张伟出面催促下，来利军才让公司预算员胡永茂进行了现场评估，折算后期可利用费用为1742376元（包含保证金、租金69万元），后来利军在评估表上签字认可，原告负责人赵福民也表示同意，但被告又找各种借口推脱，拒不付款，原告多次派人向被告索要价款，被告一拖再拖，避而不见。综上，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告租赁房屋保证金60000元；2、被告支付原告租赁房屋租金632340元；3、被告支付原告租赁房屋装修后可利用价值款1052376元。被告辩称并反诉称，1、被告同意返还原告履约保证金60000元；2、原告与被告于2014年11月21日签订《运输体育馆房屋租赁合同》，并于2015年4月27日签订《关于运输房屋租赁合同随园的补充协议》，合同约定：租赁房屋建筑面积为1171平方米，租赁房屋用途为餐饮经营，租赁期限自2014年11月21日至2020年11月21日止，首年度前四个月为免租期，租金为每平方米45元，前三年的租金为税后632340元，但实际上，原告自2014年11月21日开始占有并开始装修涉案房屋，后因政府环保原因无法继续经营饭店，被告多次与原告协商更改业态或解除合同，但原告均未明确表态，被告为减少损失自行找人进行装修，并于2016年11月开始装修，故原告自2014年11月21日至2016年11月一直占有使用涉案房屋，即使扣除四个月的免租期，原告仍应向被告支付2016年3月21日至2016年11月22日8个月的租金421560元；2、涉案房屋除动产外的不动产及装修部分应归被告所有，原告主张被告支付其房屋装修后可利用价值款1052376元没有事实根据，根据双方合同第九条约定，租赁期间乙方添附动产的，乙方可以拆除，不动产及装修不得拆除，归属甲方所有，故原告的装修部分应归被告所有，即使原告与被告协商后续使用、折价补偿事宜，被告认为，可利用价值款项也应必须经双方核实确认，但截至目前，双方并未核实确认具体数额，因此不能依据原告主张确认可利用价值数额；3、原告主张被告支付利息损失，无事实根据和法律依据。被告不应返还原告租金，截止目前，原告仍拖欠被告租金421560元，根据双方合同约定，涉案房屋装修部分归被告所有；4、2016年临近春节之际，因原告未支付装修款，导致多名工人围堵被告并催要工人工资，被告无奈为其垫付装修款2万元，另外，被告为原告代付材料款5万多元，该费用应予以抵销。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并提出反诉，要求原告支付被告2016年3月21日至2016年11月22日8个月的租金421560元，并由原告负担反诉费用。反诉被告濮阳市新华街随园酒店辩称，1、因租金已经按照合同约定支付被告，而被告却没有将房屋支付给原告使用，被告是房屋装修人，房屋基本装修结束后，被告就将房屋租赁给他人，没有与原告协商解除租赁合同，故被告应返还原告房屋租金632340元，而不应支付被告租金421560元；2、房屋可利用价值款1052376元是双方协商一致的结果，是被告的核算员胡永茂核算出的，被告的法定代表人来利军签字确认的，原告当时也同意，只是被告一直没有履行双方的约定才造成现在的纠纷；3、被告所述的被告为原告代付材料款5万多元，与本案无关联。原告濮阳市新华街随园酒店围绕诉讼请求提交了如下证据：1、租赁合同及补充协议，2、收据、转账凭条、装修费付款凭证，3、可利用单据结算单，4、照片、光盘，用于证明，原被告之间存在租赁房屋关系，原告支付被告保证金、租金，并对房屋进行了装修，被告同意支付原告174万元的可利用价值费用，后被告又将房屋转租他人的事实。其中，七张装修费凭证均加盖濮阳市中原路随园小仓山酒店，落款日期均为2016年度，其余装修费凭证多为收条、收据、汇总清单或欠条，后期可利用费用表未显示制作日期，仅显示：胡永茂书写日期为2017年3月17日，来利军书写内容为待双方核实后确认，日期为2017年3月28日，且后期可利用费用表费用名称多项，包括建筑钢材、钢架辅材、地板砖、钢筋、水泥、大沙、石子、混凝土、供排水材料费、电气、灯具、楼层板、压瓦、集装箱板、油漆、胶、乳胶漆、腻子粉、水方、模板、石膏板、木工板、龙骨、砖、南夹道步砖、篦子、机械费、材料杂费、人工杂费、运费、租赁费、预付款、包工人工，合计1052376元。反诉原告河南米多商贸有限公司围绕其反诉请求提交了如下证据：1、租赁合同、补充协议及合同转让三方协议，2、运输体育馆房屋租赁合同就补充协议，3、记账凭证、交易明细、招商合作协议，3、记账凭证、材料款清单、证明、相关文件，用于证明，原被告有租赁合同关系，根据合同约定，原告租赁期间添附动产的，可以拆除，不动产及装修部分不得拆除，归属被告所有，因环保问题，被告多次与原告协商更改业态或解除合同，但原告未明确表态，导致被告后来自行找人装修，原告尚未支付被告2016年3月21日至11月22日期间的租金421560元，原告为装修房屋尚未支付材料款148697.10元，期间，2016年临近春节，被告为原告垫付装修款2万元及材料款5万多元。其中，2016年2月6日，被告向王小兵支付2万元，未付金额时间均为2015年，涉及项目包括钢材、电缆、胶、吊顶、石膏板、砖、机械、五金、二氧化碳、租赁费、水暖、油漆、混凝土。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月21日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）就坐落于胜利路××路交汇处东北角运输体育馆院内（间数4间，建筑面积1171平方米，房屋平面图见合同附件1）签订《运输体育馆房屋租赁合同》一份，该合同明确约定：1、甲方将前述涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途为餐饮经营，门店字号随园运输体育馆店；2、租赁期为2014年11月21日起至2024年11月21日止；3、自签订合同之日起，满12个月为一租赁年度，首年度前4个月为免租期，供乙方用于装修，乙方无需承担上述期间的租金，但于此期间发生施工实际水电等费用由乙方承担，该房屋租金按每平方米/月40元人民币，该房屋首年租金为税后56万元，从租期的第2年度开始，以后每年租金数额在首年租金基础上上调3%，以后以此类推，直至租期届满，租金由乙方按先缴租金后用房的原则支付，合同期内租金每年预交一次，合同签订之日起10日内缴纳第一次租金，以后在每一个租赁年度开始的前10日向甲方预交下年度全额租金，租金缴纳房屋为转账，租金是否支付以甲方单位收到现金或转账资金到位为准；4、合同履约保证金6万元，合同签订之日缴纳合同履约保证金，租赁期满后，甲方验收房屋及相关附属设施未损坏、乙方无欠缴相关费用，且甲乙双方对本合同履行无异议后，甲方将合同履约保证金无息退还乙方；5、租赁房屋的水电气管道排污、有线电视、通信通讯、室外环卫、消防、绿化保护、物业管理、房屋自身易损部分费用由乙方承担，若乙方租赁房屋为生产经营目的，乙方应自行办理生产经营所需各项行政许可证等政府批准手续、协调处理相邻关系等，并承担前述全部费用；6、甲方权利及义务包括按约收取租金和合同履约保证金等；7、乙方权利及义务包括按约使用房屋、按时交纳租金、合同履约保证金及双方约定的其他费用等；8、乙方从签订本合同之日起，因违反安全、环境、治安、卫生、消防、工商、税务、“门前三包”等法律法规和政策而引起的一切责任由乙方自行承担，甲方有权对租赁房屋安全、环境、治安、卫生、消防、工商、税务等方面进行检测等；9、租赁期间乙方添附动产的，乙方可以拆除，不动产及装修部分不得拆除，归甲方所有，租赁期满或合同解除，乙方必须按期搬出全部物件，如房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；10、任何一方违反本合同，均构成违约，向对方按下列方式承担违约金或赔偿因违约行为给对方造成的损失，甲方违约责任包括但不限于，每延迟一日交付房屋，承担合同总金额万分之五的违约金，乙方违约责任包括但不限于，逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟一日支付合同总金额万分之五的违约金；11、双方协商一致，可变更或解除合同，变更或解除合同应采用书面形式，一方严重违约致使合同无法履行，对方可以解除合同，但应以书面形式通知对方，合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任，因不可抗力原因，致使合同无法按期履行或不能履行的，双方可以解除合同；12、双方商定，因不可抗力原因、如水灾、风灾、旱灾、地震等，如战争、封锁、政府禁令等原因须拆除或改造本合同约定的租赁房屋的客观情况导致本合同不能继续履行，给甲方双方造成损失的，互不承担赔偿责任，因上述原因提前解除合同的，租金按照实际使用天数计算；13、本合同未尽事宜，另行商定补充协议，补充协议同样具备法律效力……。2014年12月15日，原告向被告支付履约保证金6万元。2015年4月27日，原被告就2014年11月21日签署的《运输体育馆房屋租赁合同（随园）》达成补充协议，双方约定：1、租期改为六年，房屋租赁期限从2014年11月21日起至2020年11月21日止，2、租金由每平方40元改为45元，该房屋首年租金为税后632340元，3、对租金递增事宜进行补充说明，从租期的第4年度开始，以后每年租金数额在首年租金基础上上调3%，以后以此类推，直至租期届满，4、甲方将在乙方一层房屋之上加建二层。2015年4月28日，原告向被告支付租金632340元。后因环保问题，原、被告就变更经营项目进行协商，但未达成书面协议，2016年11月22日起，被告已将涉案房屋另行出租他人。原告证人王小兵到庭称，2015年农历春节，被告确向其支付2万元，用于政府油田随园印象店的工人工资。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同系租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告均系合法注册登记并取得相关经营资质并有多年经营经验的市场主体，正如原告所称，原告系一家在濮阳成立多年、颇有名声、商誉良好的以餐饮为主的商家，而被告亦是一家从事多种经营范围的企业法人，且法定代表人来利军也拓宽商机，同时涉足装修等多种行业，也正是基于双方良好的市场信誉，原、被告经平等协商，就承租涉案房屋事宜达成一致意见，于2014年11月21日就涉案房屋租赁事宜签订书面租赁合同，双方就房屋概况、房屋用途、租金标准、保证金、其他费用、彼此权利义务、违约责任、合同变更解除及其他相关事宜均进行了详细的约定，原、被告双方均应积极贯彻履行上述协议，包括协议变更，也基于彼此的专业经验及对市场风险的把握，另于2015年4月27日自愿就上述租赁合同相关内容签订补充协议，双方对租赁期限及租金标准进行了修改，该修改对双方应具有法律约束力，原告亦按照上调后的租金标准向被告支付了租金632340元，被告对该租金数额并无异议，本院对上述内容亦予以采纳。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告另要求其自2015年5月开始装修，后因环保停工，故要求被告返还租金632340元。根据原、被告各自提交的证据，原、被告于2014年11月21日、2015年4月27日就涉案房屋租赁事宜签订的租赁合同及补充协议均明确约定，租赁期限均自2014年11月21日起计算，原告亦于2014年12月15日向被告支付履约保证金6万元，原告主张，其于2015年5月开始装修，之后因环保停工，故以装修时间为标准确定租金起算时间，明显与其自行提交的租赁合同、补充协议、保证金收据时间不一致，原告作为多年来在濮阳享有盛誉的商家，除涉案房屋外，在濮阳其他地段亦经营饭店，其对地段的选择及饭店所需要投入的时间成本、资金成本、市场风险应有所预期，其应自觉遵守并履行自行签订的租赁合同及补充协议，故租赁期限应自2014年11月21日开始起算，原告实际也在租赁期限内因为开展以后的经营活动对涉案房屋进行了装修，现原告在已对涉案房屋实际进行装修使用的情况下，要求被告向其退还租金632340元，缺乏事实基础，本院对该请求不予支持。就原告另主张的装修后可利用价值款1052376元及被告反诉主张的租金，原被告签订的租赁合同明确约定：1、租赁期间原告添附动产的，原告可以拆除，不动产及装修部分不得拆除，归被告所有，2、双方商定，因不可抗力原因、如水灾、风灾、旱灾、地震等，如战争、封锁、政府禁令等原因须拆除或改造本合同约定的租赁房屋的客观情况导致本合同不能继续履行，给双方造成损失的，互不承担赔偿责任，因上述原因提前解除合同的，租金按照实际使用天数计算，3、本合同未尽事宜，另行商定补充协议。原、被告对上述内容应明确知晓，并应依约履行，合同亦双方意识的产物，契约精神应贯穿合同的签订、履行及解除始终，而非随意擅自更改。原、被告庭审意见均足以说明，因环保问题，双方无法继续履行原有的租赁合同，以达到互利双赢的良好效果，之后，双方为减少彼此损失，确就更改用途进行了协商，但最终仍未达成书面补充协议，用于更改原来合同内容，导致纠纷产生并诉至本院，被告作为出租方，对原告因环保问题无法继续经营开展饭店的情况亦知晓并表示同意退还原告履约保证金，原告作为承租方，应对原租赁合同的内容明显知晓，且原告自行提交的装修费单据时间显示2015年至2016年年初的凭证，项目除材料款、人工费外包含租赁费等多项费用，且包含欠条，该内容与被告所称的原告尚拖欠装修费的内容相符，结合上述客观情况，基于原、被告各自投入的成本，并结合双方自行签订的租赁合同及补充协议，原告以可利用单据结算单为依据，要求被告支付1052376元，被告在原告起诉之后，在当庭表示同意原告履约保证金6万元的情况下，又要求原告支付租金，均有违符合双方签订合同时的初衷，亦不符合双方签订的书面协议，本院对此均不予支持，但被告退还原告履约保证金6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南米多商贸有限公司退还原告（反诉被告）濮阳市新华街随园酒店履约保证金60000元，于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）濮阳市新华街随园酒店及被告（反诉原告）河南米多商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23267元，由原告（反诉被告）濮阳市新华街随园酒店负担21967元，被告（反诉原告）河南米多商贸有限公司负担1300元，案件反诉费3812元，由被告（反诉原告）河南米多商贸有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓萍审 判 员  孙燕燕人民陪审员  马 迅二〇二一年二月八日书 记 员  李瑞雪