广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24842号原告：刘洪成，男，1969年7月25日出生，汉族，住所地湖南省耒阳市。委托代理人：颜永立，北京市盈科（广州）律师事务所。被告：蔡传立，男，1969年10月25日出生，汉族，住所地湖北省仙桃市。委托代理人：曾凯旋，广东威戈律师事务所律师。原告刘洪成诉蔡传立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法并根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜永立、被告蔡传立及其委托代理人曾凯旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系广州市海珠区上冲南约桥头东侧涌边l号厂房3楼的出租方，被告于2015年9月4日与原告签订《租赁合同》租赁涉案房屋。租赁合同签订后，原告按照合同约定如期将涉案房屋交付给被告使用，被告按照合同约定负有如期向原告支付房屋租金的义务。但被告却违背合同义务，逾期向原告支付房屋租金。经原告统计，被告分别于2020年2月、2020年3月、2020年4月、2020年5月、2020年6月、2020年7月，共逾期6个月向原告支付租金、水电费、卫生费，以上费用合计123426元。期间原告多次催告，并于2020年7月16日向被告发送律师函，要求被告支付房屋租金、水电费、卫生费，并解除合同以及没收履约证金。被告仅在2020年6月份支付违约金20000元、2020年7月份支付违约金10000元，未按合同约定付清全部所欠租金、水电费、卫生费及违约金。故向法院起诉请求：1、被告向原告支付所欠房屋租金、水电费、卫生费合计123426元及资金占用利息损失（以123426元为基数，自2020年2月1日起，利息按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息偿付完毕之日止）；2、被告向原告支付相当于承租场地同期两个月租金数额的场地空置费37872元；3、被告予以没收被告支付的30000元履约保证金；4、本案诉讼费用由被告承担。(总标的191298元)被告辩称：一、原告的陈述与事实不符，被告是从原承租人张**、张高平等人手上转租案涉房屋及利用案涉房屋经营的公寓，并与原告重新签订案涉《租赁合同》，从2019年9月初正式接手并继续经营公寓。被告于2020年6月支付的20000元、2020年7月支付的10000元并非违约金，而是租金。被告并未拖欠原告的租金、水电费、卫生费。二、原告要求按照合同约定的租金标准收取租金、支付场地空置费、没收履约保证金，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。1、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，租赁合同依法应当无效，相应的租金、场地空置费及没收保证金的合同条款也应当无效。2、根据原告与上一手出租人黄震球之间的《租赁合同》，原告向黄震球承租包含案涉房屋在内的2600平方米房屋（案涉房屋约370平方米），2019年7月21日-2020年7月20日期间的租金标准为15000元/月。原告因案涉房屋支付给黄震球的租金成本为15000元／月÷2600平方米×370平方米=2134.6元／月。因此，在合同无效的情况下，原告仅有权要求被告按照其租赁成本2134.6元／月支付租金。三、原告要求被告支付2020年2月、3月、4月份的租金，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：1、由于受到“新冠疫情”影响，加上案涉房屋所在地是湖北籍外来务工人员聚集地，导致案涉房屋自2020年1月31日开始被产权人广州市海珠区南洲村东风经济联合社贴上封条，直到2020年5月初才解封，查封期间停水停电，导致案涉房屋根本无法使用，导致被告承租案涉房屋用于经营“时代公寓”的合同目的无法实现。根据相关规定，被告有权要求免除案涉房崖被查封期间的租金，原告要求被告支付案涉房屋被查封期间的租金，没有事实和法律依据。四、原告要求被告全额支付2020年5月1日-2020年7月20日期间的租金，对被告明显不公平，请求法院酌情降低租金标准，建议减半收取。具体理由如下：案涉房屋虽然2020年5月初解除查封、被告经营的公寓可以开门营业，但是“新冠疫情”的影响持续存在，在附近从事服装加工工作的湖北籍外来务工人员大多被强制滞留在湖北老家，导致被告经营的公寓生意惨淡，每月都严重亏损，如果继续按照原来的租金标准收取租金，对被告明显不公平。因此，要求酌情降低2020年5月1日-2020年7月20日期间的租金标准，建议减半收取。五、原告要求被告支付违约金，没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回。具体理由如下：疫情爆发后，被告滞留在湖北老家，直到2020年3月底才被批准返回广州，期间一直积极协助原告配合政府的疫情防控，返回广州后，在案涉房屋尚未解封的情况下，仍然积极与原告协商租金减免事宜，并且在公寓经营严重亏损的情况下，仍然想尽办法在2020年6月份支付了20000元租金，2020年7月支付了10000元租金。事实上，在免除2、3、4月租金后，用履约保证金30000元抵扣，刚好可以覆盖5、6、7月的租金和水电费，但是由于双方一直没有谈妥，才导致本案诉讼。原告不存在恶意拖欠租金的行为，原告受“新冠疫情”影响而提出减免租金的要求，合法合理，并且也竭尽所能支付了部分租金及积极提出了利用履约保证金折抵剩余租金的解决方案，原告的行为不属于违约，依法不应当承担违约责任。被告要求原告支付违约金没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回。六、原告要求被告支付卫生费，没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回。因卫生费没有合同依据，原告无权收取。七、对于原告从被告处因为无效合同获得的非法利益，被告保留依法要求原告返还的权利。经审理查明：位于广州市海珠区东风上冲南约桥头东侧涌边1号房屋(土地及房屋权属均为集体所有)登记为广州市海珠区南洲街东风第二经济合作社(下称东风二社)的物业，建基面积518.97平方米，总建筑面积2108.43平方米，层数框架4-1/32层，《集体土地房产证》记载“其中第二至四层各22.07平方米未经批准使用”。2015年4月13日，东风二社与黄震球签订《租赁合同》及补充协议，约定黄震球向原告承租使用上述房屋中的2108.43平方米，租赁期5年，自2015年7月21日-2020年7月20日等。2015年7月13日，黄震球与原告刘洪成签订《租赁合同》，将上述房屋约2600平方米转租给刘洪成，期限是至2020年7月20日止。2015年9月4日，原告刘洪成与被告蔡传立签订《租赁合同》，约定：原告将位于广州市海珠区东风上冲南约桥头东侧涌边1号房屋(庭审中双方确认是第三层西边的370多平方米)出租给被告，租赁期限从2015年9月4日起至2020年7月20日止；第一周年的月使用费是15000元，第二周年是15900元，第三周年是16854元，第四周年是17865元，第五周年(2019.9.4-2020.7.20)是18936元；被告签约时需支付履约保证金3万元，合同期满，缴清全部费用，将场地交还后，由原告无息退回给被告；被告未能按照合同约定依时支付租金，以欠缴费用总额为基数，按每日2%计付违约金，逾期超过1个月，原告有权免责单方解除合同，被告所交的保证金不予退回，并赔偿原告相当于承租场地同期2个月租金数额的空置费等。签约后，被告向原告交纳了履约保证金3万元，同时，租用涉案房屋(经营公寓)一直至2020年7月20日止，并于2020年1月支付了当期的租金(计至2020年1月31日止)。原告也于2020年7月20日收回了房屋。另被告于2020年6、7月再向原告支付了共3万元。原告为追讨租金及违约责任，遂提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认：被告尚欠电费2899元+水费441元+电费损耗87，电费3020元+水费231元+电费损耗91元，电费4414元+水费329元+电费损耗132元，电费3534+水费238+电费损耗106元。原告表示除上述欠费外，还拖欠2月房租18936元、3月房租18936元、4月房租18936元、5月房租18936元、6月房租18936元、7月房租12624元及2至7月份的卫生费600元。被告表示受疫情影响公寓直至2020年5月初才恢复经营；双方口头约定每月初(一般是每月5日前)支付当月租金。原告提供的证据其中有：1、东风二社于2020年8月4日出具的证明，证实东风二社同意黄震球转租涉案物业给刘洪成，也同意刘洪成转租涉案物业给蔡传立。2、黄震球于2020年8月4日出具的《房屋租金结清证明》，证实黄震球与刘洪成间租赁合同所产生的债权债务已终结；蔡传立未向刘洪成支付2020年2月1日至2020年7月20日的租金。本院认为：原告已提交房产证证明涉案出租房屋具有合法产权，故其与被告签订的《租赁合同》合法有效，被告主张合同无效的意见，本院不予采纳。对于有效合同，当事人应当严格遵守履行。关于诉求一、三，根据双方约定，当月租金应于当月5日前支付。现被告表示其确是在2020年2月开始没有交纳租金，原因是受到新冠××疫情影响，所在片区实行封闭管理，店铺无法经营所致。由于新冠××疫情在2020年1月下旬和2月上旬是爆发期，多个地方实施封闭管理，各类商铺的正常经营受到影响。因此，被告表示其承租店铺在疫情爆发期无法经营的主张，本院予以采信。基于被告确实因疫情影响而无法经营并交纳租金，其延迟交纳疫情期间租金的行为不能认定为违约。之后，被告亦于6、7月间先后向原告支付了3万元，体现了积极履行合同义务的态度，因此，不宜认定被告有意违反合同义务拒绝缴纳租金。据此，原告要求计算逾期缴纳租金的违约责任，宜从2020年7月6日起计算；对于计付水电费利息的请求，因双方未约定具体的付款时间，故宜从2020年8月1日起计算。原告要求没收保证金3万元，理据不足，本院不予采纳。该款可抵扣被告应缴纳的费用。对于租金的计付问题，其中，2月的租金因疫情原因，可酌情予以免除。2月之后的租金理应由被告按约负担。被告于2020年6、7月支付给原告的3万元，原告认为属于违约金，缺乏依据，该款项可抵扣租金。为此，被告应将2020年3月1日至7月20日的租金28368元(18936元×4+18936元÷30天×20天，再抵扣应退还保证金30000元及已付款30000元)，及电费13867元、水费1239元、电费损耗416元清偿给原告。至于卫生费，原告未举证证明双方有约定需要被告承担，故对原告的此项诉求，不予采纳。关于诉求二，虽然合同约定当承租方逾期交租超过1个月时，出租方有权单方解除合同，并由承租方赔偿2个月租金数额的空置费，但鉴于合同约定的租赁期限在2020年7月20日届满，现双方实际上也于2020年7月20日终止合同，被告也需承担该期间的租金，故原告对于合同期内的租金收益并未因此而减少。因此，原告仍要求按照合同约定计付空置期损失，理据不足，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金28368元及违约金(以28368元为基数，从2020年7月6日起至实际清偿日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以28368元为限)。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付电费13867元、水费1239元、电费损耗416元及违约金(以15522元为基数，从2020年8月1日起至实际清偿日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以15522元为限)。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4126元、财产保全费1476元，由原告负担受理费3158元、财产保全费1130元，由被告负担受理费968元、财产保全费346元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年二月五日书记员  廖钺铃詹泽鑫