贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初7691号原告：罗星，男，汉族，1986年5月8日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：程凯，贵州黔鹰律师事务所律师。被告：李念，女，汉族，1988年9月27日生，住址贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。原告罗星与被告李念房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年08月27日立案后，依法由审判员适用简易程序独任审判,于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告罗星委托代理人程凯与被告李念委托代理人王义奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗星向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方于2012年9月21日签署的《房屋买卖合同》有效；2.请求法院确认李念于金阳新区签署的004号《房屋征收安置补偿协议》中的超期过渡费，罗星享有领取及占有的权利；3.请求法院判令被告向原告返还已经领取的34500元超期过渡款，并按照年率24%的标准向原告支付违约金；4.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告李念是金阳街道办事处养马村的被拆迁户,其房屋因金阳2011-01地块（中渝集团）项目被政府征收,获得龙泉村的壹套拆迁安置房。李念将该套安置房出售给原告罗星,双方通过公证书约定超期过渡费由罗星领取。从2013年6月至2018年6月,超期安置过渡费一直由罗星领取,共十一次取款（贵阳银行户名李念,账号11×××62）。2019年6月,被告在未事先通知的情况下擅自向银行办理存折挂失手续,导致原告持有的超期安置过渡费存折作废,并取走上半年超期安置过渡费34500元。被告拒绝向原告返还34500元超期安置过渡费,并拒绝向原告交付新的存折及密码,被告的行为已经构成违约,为维护合法交易的稳定性,原告依法起诉,希望法院支持原告的诉求。被告李念辩称：1.原告与被告签订的房屋买卖合同缺乏合同成立的必要要素，合同不成立；2.即使房屋买卖合同有效，此合同也没有履行的基础；3.即使房屋买卖合同有效，本案要求继续履行合同的权利人应该是合同的守约方，二案合同约定的购房款为50万元，因原告并未支付此约定的购房款，故原告违约在先，其作为违约方就没有权利要求守约方返还本应属于被告的过渡费。经审理查明：李念系观山湖区小箐村五组村民。李念户在观山湖区砖混结构住宅（230ｍ2）因在拆迁范围，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室按照批准的拆迁安置方案，在被告出具有效的房屋权属证明（合法面积为砖混结构230ｍ2），于2011年12月6日与被告李念达成《房屋征收安置补偿协议》（004号），约定以“龙泉安置点”小区成套住宅房屋建筑面积210ｍ2及营业面积20ｍ2与被告进行产权调换，调换房屋的面积以产权部门核定为准。还约定自行周转过渡期为18个月及临时安置补助，若未能在约定期限安置房屋，超期之日起每月递增过渡费10%，最多不超过五倍。另查明：2012年9月21日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定以50万元的价格购买李念户前述230m2的产权调换安置房屋；被告自愿将《房屋征收安置补偿协议》（004号）中产权调换的安置房屋转让给原告。前述合同约定原告在合同签订之日向被告支付定金2万元，公证时作为购房款；还约定：“本合同签订后于2012年9月10日前支付40万元房款，并在同日进行公证。2012年10月10日前付清全部房款。在未付清全款时公证书由甲方（被告）保管，在乙方（原告）付清房屋全款后，甲方（被告）将公证书交付给乙方（原告）”。2012年9月21日，被告向原告出具《收条》，载明：今收到罗星购买李念位于贵阳市金阳新区龙泉安置点的安置房购房款50万元，安置协议号为004号。2012年9月20日，被告向原告出具了《委托书》，委托原告代为办理《房屋征收安置补偿协议》（004号）中约定“龙泉安置点”回迁事宜、领取超期拆迁安置过渡费、代为选房、办理产权、补交土地出让金等等事宜，2012年9月21日，被告向贵州省贵阳市立诚公证处对前述委托事项进行公证。现公证书现由原告持有，并持有户名为李念的发放过渡费的贵阳银行存折（因该存折在2017年7月21日换折，存折的签发日期为：2017年7月21日），发放过渡费的银行存折仅在2011年12月8日由被告支取133400元（该款于2011年12月8日发放，摘要为“赔款”），该存折记载的最后一笔过渡费发放时间为于2018年2月6日（发放金额34500元，次日原告进行了支取）；除前摘要为“赔款”的入账外，在2018年2月6日及之前的入账款项均由原告支取（超期过渡费每半年发放一次），之后因被告于2018年7月挂失银行存折账户致使原告未能再支取前述款项。再查明：2020年3月17日，原告以受托人的身份与贵阳市观山湖区征收安置中心签订了《房屋回迁安置协议》进行了选房并缴纳了差额部分等。复查明：此外，本院曾于2020年3月2日前往贵阳市观山湖区征收安置中心调查所涉安置点土地性质及修建情况，征收安置中心工作人员称观山湖区现有安置点有二铺、龙泉、干井、上麦四处，土地性质划拨，但未提供相应划拨用地手续。2020年3月12日再次前往贵阳市自然资源和规划局查询涉及征收拆迁安置点（涉及观山湖区二铺、龙泉、干井、上麦安置项目）的土地性质，目前仅能查询到“观山湖区龙泉村安置项目”划拨用地有关手续。上述事实，当事人的陈述、房屋拆迁安置补偿协议、房屋买卖合同、委托书、银行存折、房屋回迁安置协议等在卷佐证，足以认定。对于双方争议的原告是否给付对价的问题，本院认为，双方当事人在《房屋买卖合同》中约定：“在未付清全款时公证书由甲方（被告）保管，在乙方（原告）付清房屋全款后，甲方（被告）将公证书交付给乙方（原告）”，现公证书由原告持有，以前发放过渡费的银行存折由均原告实际掌握、支取长达6年多，且收条出具于有关事项公证的当日，能够证明原告按合同约定已支付了对价具有高度可能，故对原告已支付对价的主张予以采信。本院认为，《房屋拆迁安置补偿协议》的签订建立在被告出具有效的房屋权属证明的基础上，无证据证明存在合同无效的情形，原被告签订的《房屋权属转让合同》及附件系双方真实意思表示，原告通过支付对价受让被告通过《房屋征收安置补偿协议》合法取得的产权调换房以及之后的超期过渡费，故依法成立的合同，应当认定为有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《房屋征收安置补偿协议》的内容，被告被拆迁房屋存在有效的房屋权属证明，其合法确权的面积230㎡的砖混结构自建房应系其合法财产。而被安置房屋位于贵阳市观山湖区，该安置点目前处于建设状态，并有部分安置房屋已经交付，原告亦作为被告的代理人进行了选房。虽然安置点土地性质为划拨，但是并非划拨土地上修建的房屋不能过户，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，也就是说，由受让方缴纳土地使用权出让金是办理房屋转让手续的前提条件，但不是禁止以划拨方式取得土地使用权上的房屋转让，因此，《房屋权属转让合同》并没有违反法律强制性规定，应当确认为合法有效。就合同的履约情况看，原告与被告签订《房屋买卖合同》不久，通过公证的方式，委托原告办理房屋回迁事宜、办理产权手续及补交土地出让金、领取拆迁安置过渡费等事项，后被告收取了原告的转让款，双方合同已经生效。在后期履行过程中，因被告违反《房屋买卖合同》的约定，擅自将安置过渡费银行存折挂失并领取了应当由原告支取的超期过渡费，被告的行为不仅违反了诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化置他人利益于不顾的恶意行为，故对于原告的主张要求被告返还已由被告支取的2019年上半年的34500元超期安置过渡的主张应予以支持。对于原告主张的利息，实为被告因擅自支取给原告造成的资金占用的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十八条第四款的规定上浮40%计算损失为宜，酌情自2018年7月1日起计算。纵观本案事实，被告被拆迁房屋系农村宅基地上房屋的属性因拆迁行为已经消灭，被告通过补偿协议取得被安置的权利及获得超期过渡费的利益，在法律没有禁止当事人转让权利和利益且原告受让的权利可以实现的情况下，应当敦促合同当事人秉持诚实信用原则，按照合同约定履行义务。对于原告要求确认《房屋权属转让合同》合法有效，本院予以支持；对于原告主张合同项下的过渡费归原告所有的主张，确认《房屋权属转让合同》有效，包含了被告基于合同相对性原则，应当继续履行合同义务的内容，但对于《房屋征收安置补偿协议》权益人的变更、产权调换房屋权属变更等需考虑是否通知拆迁人、条件是否成就等因素，因此对于原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告罗星与被告李念于2012年9月21签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告李念于本判决生效后十日内向原告罗星返还领取的2019年上半年的房屋征收安置过渡费34500元及资金占用损失（以34500元为基数,从2018年7月1日至2019年8月19日,按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%计算,从2019年8月20日起至付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮40%计算)；三、驳回原告罗星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4572元，由被告李念负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 勇二〇二一年二月二十二日书记员 莫丹玲