安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1322民初352号 原告：张尧，男，1991年2月10日出生，汉族，住安徽省萧县。 原告：张双双，女，1992年6月28日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：王孝伙，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：萧县衡德置业有限公司，住所地：安徽省宿州市萧县龙城镇淮海路东段南侧，统一社会信用代码：91341322551844373B。 法定代表人：方美玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武超，安徽烁光律师事务所律师。 原告张尧、张双双诉被告萧县衡德置业有限公司（以下简称“衡德公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月25日公开开庭进行了审理。原告张尧、张双双的委托诉讼代理人王孝伙，被告衡德公司的委托诉讼代理人武超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张尧、张双双向本院提出诉讼请求：1、依法判令两原告与被告解除《商品房买卖合同（预售）》；2、依法判令被告退还两原告购房款337179.33元、利息30933元（以321382元为基数，按照2020年12月20日一年期的LPR3.85%计算，暂自2018年7月计算至2020年12月）及违约金3213.82元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:两原告购买被告位于萧县亿洲城（衡德龙庭御景）5#2层295号商业房一处，双方于2018年6月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定购房款为311382元，首付款161382元，其余15万元通过银行贷款支付，合同第十一条约定被告应当在2019年3月28日之前向两原告交付该房屋。合同第十二条还约定，被告逾期90日交房的原告有权解除合同，并要求被告退还全部房款（含已付贷款部分）及利息、违约金。被告于2018年2月25日收取两原告房款共计175000元，后又于2018年6月7日退还3118元，两原告通过银行按揭贷款向被告支付购房款15万元。两原告已按照合同约定履行全部义务，但被告未按照合同约定向原告交付房屋。综上，为维护原告的合法权益免遭损害，特向贵院提起诉讼，请依法支持贵院的诉请。 被告衡德公司辩称：1、合同标的物即案涉商铺已经建设完成，被告公司将该商铺予以标号明确并与相邻商铺进行区分规划，合同标的物已被特定化，且基本完成，具备交付可能性。现亿洲城商场已经入驻大量商户，合同目的基本可以得到实现，不应解除合同。2、案涉商铺已经由被告公司确认产权归原告所有，且案涉房屋已按照合同约定向管理部门备案，原告的合同权利均已得到保障。原告称违约金不应予以支持。3、亿洲城地理位置优越，发展前景较好，原告以较为优惠的价格购得该处商铺建议继续持有。 综上，案涉合同目的基本可以实现，答辩人在履行过程中尽力处理，耐心协调，合理告知，且案涉商铺市场行情较好，原告请求解除合同既不具备合法条件，也不是理性选择，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的身份证、衡德公司企业公示信息、商品房买卖合同（预售）、POS机刷卡记录、银行对账单、收款凭证、住房（商业用房）按揭借款合同及付款对账款、还款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2018年6月7日，二原告与衡德公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的萧县龙城镇行政大道东侧、淮海东路北侧项目名称为龙山明珠·亿州城5幢2层0295号，建筑面积35.28平方米，房屋总价款为311382元。后原告给付被告首付款171382元，双方约定交房日期为2019年3月28日前，并约定商品房逾期交付时，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人、出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（该比率应当不低于本条第1条（1）项中的比率的违约金）。 另查明，涉案商品房已建设完成，尚未交付， 本院认为：原告张尧、张双双与被告衡德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合法有效。二原告依约向衡德公司支付首付款171382元后，并办理了按揭贷款，完全履行了其应尽义务，而被告衡德公司迟迟无法交付房屋，存在违约行为。根据双方合同约定，原告在被告未按约定的时间将该商品房交付的，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，即自2019年6月29日起，涉案商品房已逾期超过90日，而原告有权解除合同，但二原告在2019年6月29日起至2020年6月28日起一年内并未行使解除权，依照民法典第五百六十四条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该权利消灭。而本案中，二原告自述至起诉之日，二原告从未书面通知衡德公司解除涉案房屋买卖合同，故其解除权消灭。综上所述，二原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及返还购房款与利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求违约金，可待逾期事实结束之日起即交房后起诉，要求给付逾期交付违约金。因本案中，原告未诉请该项诉讼请求，本案不予处理，原告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 驳回原告张尧、张双双的诉讼请求。 案件受理费6870元，减半收取3435元，由原告张尧、张双双负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员  刘 欣 二〇二一年二月二十五日 法官助理  孔祥娟 书 记 员  张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。