广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24950号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市兆祥物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区新桥街道黄埔社区南洞新村11号401-2，统一社会信用代码：91440300MA5FN9MC8Y。法定代表人：陈诗扬，总经理。委托诉讼代理人：黄兰芳，国浩律师（深圳）事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉纯，国浩律师（深圳）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳鑫宏力精密工业有限公司，住所地：深圳市宝安区燕罗街道洪桥头社区恒兆工业区品泰厂厂房一101厂房一至厂房三，统一社会信用代码：91440300597792118T。法定代表人：李江，执行董事。委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。原审被告：陈诗扬，男，汉族，1997年4月6日出生，身份证住址：广东省揭西县。委托诉讼代理人：黄兰芳，国浩律师（深圳）事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉纯，国浩律师（深圳）事务所律师。上诉人深圳市兆祥物业管理有限公司（以下简称兆祥公司）因与被上诉人深圳鑫宏力精密工业有限公司（以下简称鑫宏力公司）、原审被告陈诗扬房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。兆祥公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项及第三项，改判鑫宏力公司向兆祥公司支付涉案《房屋租赁合同》项下的经济损失2158360元；2、鑫宏力公司承担本案一、二审的全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、财产保全费等。事实和理由：一、从合同效力来看，涉案《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应依约履行义务。涉案房屋质量、消防验收均合格，具备安全使用和出租条件，符合办理从事生产经营活动的工商登记手续和房租租赁备案登记的条件。二、即使涉案《房屋租赁合同》无效，鑫宏力公司严重违反诚实信用原则，是导致合同无效的根本原因，具有严重过错，依法应当承担缔约过失责任，应当向兆祥公司赔偿损失。三、在案件事实方面，兆祥公司向业主林文斌、林佩荣租赁涉案房屋所支付的租金成本1866348元，属于兆祥公司的直接经济损失范围，在兆祥公司已经提交充分证据的情况下，一审判决未对兆祥公司支付对价合法占有涉案房屋以及因此遭受的直接经济损失进行认定，遗漏认定本案关键事实，导致认定事实错误。四、兆祥公司的反诉请求，是鑫宏力公司支付经济损失金额2208360元，其中包括缔约清场费用10万元、向业主林文斌、林佩荣租赁涉案房屋所支付的租金成本1866348元等范围，并不是反诉请求鑫宏力公司支付房屋使用费2208360元。参照涉案《房屋租赁合同》约定的42万元/月租金标准，结合免租期、总租赁期计算的，这并不意味着兆祥公司的反诉请求是鑫宏力公司支付房屋使用费2208360元。鑫宏力公司未发表答辩意见。陈诗扬未发表意见。鑫宏力公司向一审法院起诉请求：兆祥公司向鑫宏力公司返还房屋押金、清场费、租金共计172万元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止）并向鑫宏力公司支付律师费71600元，陈诗扬对兆祥公司的前述债务承担连带清偿责任，兆祥公司和陈诗扬承担本案的诉讼费用。兆祥公司反诉请求：鑫宏力公司向兆祥公司支付涉案房屋租赁合同项下的经济损失2208360元、律师费7万元，并承担诉讼费用。一审法院经审理查明并认定：一、合同关系：鑫宏力公司与兆祥公司于2019年10月30日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定，兆祥公司将位于塘下××社区××号的房屋出租给鑫宏力公司，签订合同时，鑫宏力公司应向兆祥公司缴纳租赁押金120万元、预交2020年2月租金42万元和清场费用10万元，租赁期自2019年11月1日至2025年6月30日。二、合同的效力：兆祥公司提交房屋租赁凭证显示，房屋坐落于燕罗街道××下××社区××号车间，出租人为广东浦京集团有限公司，承租人为杨国荣，租赁期限自2017年3月1日至2019年3月1日。该院认为，兆祥公司未能提交证据证明房屋租赁凭证所载明出租人与本兆祥公司之间的关联，不能证明兆祥公司合法占有涉案房屋的事实依据，且明确兆祥公司目前并无涉案房屋的产权证明，也未提交证据证明兆祥公司已取得涉案房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，合同一应为无效合同。三、房屋占用使用费：兆祥公司主张签署合同后，已经将房屋、水电及变压器通知鑫宏力公司过来办理交接，涉案房屋是一个产业园，没有上锁，鑫宏力公司在合同签订后即2019年11月19日向兆祥公司发送了装修方案，表明其要装修、接收房屋。该院认为，兆祥公司提交的证据不足以证明已将涉案房屋交付给鑫宏力公司，兆祥公司请求的鑫宏力公司占用房屋所造成的占用损失2208360元无事实依据，该院不予支持。四、房屋押金、清场费、租金返还：因合同一为无效合同，且兆祥公司未能证明已交付房屋给鑫宏力公司，应当向鑫宏力返还房屋押金和预收租金162万元。鑫宏力公司与兆祥公司在订立合同过程中，双方均存在未合理审查涉案房屋产权的过错，鑫宏力公司应承担一半的的清场费用。五、逾期付款利息：鑫宏力公司请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止，该院认为，应自兆祥公司收到起诉状副本合理期限后予以计算，该院酌定自2020年5月1日起计算，对鑫宏力请求的利率标准该院予以支持。六、律师费：双方请求的律师费均无事实和法律依据，该院不予以支持。七、连带责任：鑫宏力公司主张陈诗扬与兆祥公司的资金混同，存在滥用公司法人独立地位，该院认为，陈诗扬收取兆祥公司的涉案款项不足以说明股东与兆祥公司人格混同或股东过度操纵与控制公司，对鑫宏力公司请求陈诗扬对兆祥公司承担连带责任不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、兆祥公司于该判决生效之日起十日向鑫宏力公司返还房屋押金、清场费、预付租金167万元及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月1日起计算至付清之日止）；二、驳回鑫宏力公司的其他诉讼请求；三、驳回兆祥公司的全部反诉请求。案件受理费10462元，由兆祥公司承担9915元；保全费5000元，由兆祥公司承担，鑫宏力公司已预交的受理费9915元和保全费5000元由该院予以退回，兆祥公司应于该判决生效之日起七日内向该院缴纳案件受理费9915元和保全费5000元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。反诉费12513元，由兆祥公司承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，兆祥公司作为出租人，没有提交涉案房屋具有合法报批报建手续的相关证据，因此其与鑫宏力公司于2019年10月30日签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。兆祥公司应当退回押金和预付租金，一审考虑到双方对于合同无效均具有过错，且兆祥公司完成了涉案房屋的清场，因此酌定双方各承担一半的清场费，处理合理。因兆祥公司提交的证据不足以证明双方已经完成了涉案房屋的交付，兆祥公司主张涉案房屋的空置损失等缺乏事实依据，本院不予支持。综上，兆祥公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37427元，由深圳市兆祥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二一年二月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。