苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初10845号原告：吴江市德兴实业有限公司，统一社会信用代码913205097596794500，住所地苏州市吴江区芦墟镇港南村。法定代表人：叶甬。委托代理人：方友祥，江苏政纬（吴江）律师事务所律师。被告：苏州涵楠金属制品有限公司，统一社会信用代码91320509MA1RADDU1R，住所地苏州市吴江区黎里镇莘塔龙江路859号。法定代表人：戴明春。原告吴江市德兴实业有限公司（以下简称德兴公司）与被告苏州涵楠金属制品有限公司（以下简称涵楠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法由审判员顾伟林适用简易程序于2020年10月15日和2020年10月29日分别公开开庭进行了审理，原告德兴公司之委托代理人方友祥、到庭参加诉讼，被告涵楠公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告德兴公司向法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的厂房租赁合同(即第二次2019年签署)并将厂房腾空后交付给原告；2、判令被告支付拖欠的租金、水电费265542.68元，并向原告支付违约金(滞纳金)26554.27元，合计292096.95元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。审理中原告调整部分诉讼请求：对于第2项诉讼请求明确，租金支付日期至2020年9月3日，被告拖欠租金154844.18元，电费10000元，应承担违约金39228.3元，合计204072.48元；增加诉讼请求，请求判令被告自2020年9月4日起至向原告交房之日止，以1074.75元每日向原告支付房屋占用费。事实与理由：原、被告先后于2017年、2019年签订厂房租赁合同，约定由被告承租原告位于南侧、面积1433平米的厂房；首次租赁合同约定租期为2年，自2017年12月16日起至2019年12月15日止，租金为0.7元/天，年租金366131.5元(不含税，如被告要求开具发票，税金由被告承担，下同)，先付后用；第二次租赁合同租期为1年，自2019年12月16日起至2020年12月15日止，租金为0.75元/天，年租金392283元(不含税)；租期内，被告自行承担水电费。合同还约定逾期支付租金的违约责任“逾期超过15天，要付10%的滞纳金给甲方(即原告)”。在租期内，被告毫无契约精神，一直拖延支付租金，原告多次催要，收效甚微。截至2020年7月底，原告拖欠委托人租金、水电费合计265542.68元。8月17日原告委托律师向被告发送催收律师函，被告收到律师函后既不作任何回复，又不向原告支付租金。鉴于被告的违约行为，原告现依法诉至贵院，请判如所请。被告涵楠公司未作答辩。经审理查明：案涉德兴公司厂房位于南侧，德兴公司与涵楠公司之间存在租赁关系，双方曾就该厂房签订两份租赁合同。审理中，德兴公司向法庭举证提交了两份厂房租赁合同，但合同签订未具落款时间，第1份合同的主要内容：1、厂房面积1433平方米，每平方米租金0.7元，共计款366131.50元（不含税），税金由承租方承担；2、租赁期限为二年，自2017年12月16日至2019年12月15日，付款方式一年一付，遵循先付后用的原则，提前一个月支付，首次付款日期为2017年11月16日，第二年支付日期为2018年11月16日；3、承租方向出租方交付保证金30000元；4、违约责任，承租方未按合同的期限支付租金，逾期超出15天，需支付租金的10%作为滞纳金给出租方，逾期30天，本合同自动解除。德兴公司与涵楠公司关于第2份合同的主要内容：1、厂房面积1433平方米，每平方米租金0.75元，共计租金392283元（不含税），税金由承租方承担；2、租赁期限为一年，自2019年12月15日至2020年12月15日，付款方式先付后用，提前一个月支付392283元。3、承租方向出租方交付保证金30000元；4、违约责任，承租方未按合同的期限支付租金，逾期超出15天，需支付租金的10%作为滞纳金给出租方，逾期30天，本合同自动解除。庭审之后，涵楠公司向法庭反映称，与德兴公司前后签订两份厂房租赁合同，第一份合同于2017年签订，合同期限为2017年12月至2019年12月，第2份是2019年签订，期限为2019年12月15日至2020年12月15日。涵楠公司同时向法庭提交了双方签订的第一份合同，该份合同约定的厂房、土地为每年租金合计180145元，其他与德兴公司提交的合同内容一致；关于2019年所签订的第二份租赁合同，涵楠公司对合同租金金额、合同期限等真实性均没有异议。涵楠公司认为，应以其公司提交的第一份租赁合同约定的租金，来计算应付租金，同时认为，涵楠公司已前后向德兴公司支付租金103万元，对于本案中所主张的水电欠费10000元已经支付。德兴公司对于涵楠公司方提交的该份合同真实性认可，但德兴公司称，因厂房租赁合同中约定租金不含税，当时第一份合同约定的租期为两年，每年租金为366131.5元，涵楠公司每年仅需要金额18万元左右的发票，故应涵楠公司的要求，双方又另外签署了一份合同，即涵楠公司提交的合同，用于涵楠公司做账所用，双方真实履行的合同是租金为366131.5元的这份合同，德兴公司提交的第二份合同签字页的背面，由涵楠公司法定代表人戴明春于2019年11月26日书面承诺：12月付10万元，1月20日付10万元，5月付10万元，7月份付10万元。至2020年6月11日，涵楠公司再次向德兴公司承诺6月底支付房租30万元。在涵楠公司作第一次付款承诺时已付租金、水电费等接近76万余元，第二次承诺时已付租金、水电费等接近87万余元，如果按照涵楠公司提交的合同计算租金，涵楠公司的租金早已超付，涵楠公司根本就不会向德兴公司出具两份承诺，故应以德兴公司提交的租赁合同为准。德兴公司对于本案中所主张的水电费10000元确认已经收取。另查明：根据德兴公司向法庭提交了涵楠公司支付租金明细，德兴公司确认收到涵楠公司的租金金额如下：2017年12月14日支付80000元，2017年12月16日支付80000元，2018年7月13日支付41421.66元，2018年8月2日支付5000元，2018年12月30日支付41421.66元，2018年12月30日支付20000元，2018年9月14日支付78000元，2019年1月31日支付15000元，2019年3月29日支付85000元，2019年8月1日22000元，2019年8月31日支付30030元，2019年9月30日支付30000元，2019年9月30日支付50000元，2019年9月30日支付16130元，2019年10月31日支付20000元，2020年1月2日支付30000元，2020年1月18日支付50000元，2020年1月17日支付10000元，2020年7月3日支付55000元，2020年7月7日支付20000元，2020年7月14日支付40000元，以上合计819003.32元，租赁合同中约定的保证金30000元涵楠公司于2017年12月14日支付。本案审理中，涵楠公司未就所称的支付租金103万元向法庭提交相应的支付凭证。上述事实，有由原告向法庭提交的房屋租赁合同、租赁房屋的不动产权属登记、收款明细、银行流水，被告提交的租赁合同，本院庭审后的调查笔录，及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。经过审理所查明的事实，本院认为本案争议的焦点主要是：本案中关于第一份合同的租金应以原、被告提交的哪一份合同为准进行计算。本案中德兴公司与涵楠公司均向法庭提交了第一份租赁合同，对于双方的第一份合同除了租金数额存在差异，其他均没有异议。涵楠公司认为，在该公司提交的合同中约定的厂房、土地租金合计180145元，和第二份合同一起前后已支付租金等费用为103元左右，应以涵楠公司提交的第一份合同中所约定的租金计算。德兴公司则认为，第一份合同约定的租期为两年，每年租金为366131.5元，因涵楠公司每年仅需要18万元金额左右的发票，根据涵楠公司的要求，双方又另外签署了一份合同，即涵楠公司提交的合同，用于涵楠公司做账所用。双方真实履行是租金为366131.5元的合同，涵楠公司法定代表人戴明春在第二份合同签字页的背面于2019年11月26日书面承诺，分期付款40万元，涵楠公司再次向德兴公司承诺6月底支付房租30万元。如果根据涵楠公司提交的合同计算租金，涵楠公司的租金早已超付，涵楠公司根本就不会向德兴公司出具两份承诺，所以，德兴公司确认涵楠公司提交的这份合同仅是做账所用，实际履行的是德兴公司提交的租赁合同。本案中，涵楠公司对于第二份租赁合同的真实性没有异议，该份合同约定，厂房面积1433平方米，以每平方米租金0.75元计算合计租金392283元。在涵楠公司提交的第一份租赁合同中约定的厂房、土地租金合计180145元；德兴公司提交的第一份合同中约定，厂房面积1433平方米，以每平方米租金0.7元计算合计租金366131.50元。本院认为，第二份租赁合同的期限在第一份合同之后的下一年度，时间上衔接的两合同对于租金的约定原则上不应有较多的差异，相比较德兴公司提交的前后两合同的租金，后一合同的租金仅比前租赁合同的租金上涨0.05元每天，而涵楠公司提交的合同中约定的年租金为180145元，为第二份合同租金的一半还略少，两份合同所显示的租金落差太大，此种情况在正常的租赁关系中是不会出现的，而厂房租金以目前当地的行情，以0.7元/平方米计算在合理范围，因此，本院认为，涵楠公司所提交的第一份合同约定的租金，相比较第二份双方没有异议的租金，第一份合同不具有真实性，本院不予确认；其次，涵楠公司在2019年签订第二份租赁合同中确认尚应支付所结欠的租金40万元，该结欠款比涵楠公司提交的第一份合同的两年租金总计还多，在签订第二份租赁合同之后2020年6月份，确认支付结欠的租金30万元，故结合涵楠公司在租赁合同期内陆续支付的租金数额，可以确认，涵楠公司实际以德兴公司提交的租赁合同约定的租金履行付款义务。据上，本院确认德兴公司提交的第一份租赁合同具有真实性，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反有关国家法律、行政法规的强制性规定，该份合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉租赁合同的解除及租金等费用的结算如何确定的问题。首先，案涉两份厂房租赁合同均约定，付款方式为先付后用并提前一个月支付，承租方未按合同的期限支付租金，逾期超出15天，需支付租金的10%作为滞纳金给出租方，逾期30天，本合同自动解除。因此，在本案中双方对于租金的支付时间确定在房屋租赁使用之前，本案中涵楠公司一再延期付款，也两次作出承诺对所欠租金作出还款计划，因此，涵楠公司付款实际已逾期超过30天，故本案原告涵楠公司起诉要求解除双方的厂房租赁合同的主张，符合合同约定的解除条件，本院予以支持，合同解除的时间为本次诉讼中的诉状副本送达之日即2020年9月23日。同时，原告要求被告支付的厂房租金，则应计算至双方厂房租赁合同解除之日，第一份合同的租金涵楠公司已支付完毕，故自第二份租赁合同的起始之日实际自2019年12月16日起至2020年9月23日，日期为283天，协议约定厂房每日的租金为0.75元/平方米，厂房面积为1433平方米，计第二份租赁合同期限内的房屋租金为304154.25元，第一份合同的租金金额为366131.50元*2年，以上二份合同期限内的租金金额为1036417.25元，涵楠公司已支付德兴公司租金合计819003.32元，以及第一次租赁合同期间交付德兴公司的保证金30000元，在扣除涵楠公司已付款项后，涵楠公司尚应支付德兴公司租金款187413.93元；在双方协议解除之后，涵楠公司继续占有使用期间的费用参照合同约定的租金数额计算，相应的房屋占有使用费应自合同解除之日第二天起即2020年9月24日起计算至涵楠公司返还德兴公司厂房之日。本案中德兴公司要求涵楠公司按照租金392283元的10%作为违约金进行赔偿，本院认为，对于违约赔偿应综合考虑双方违约金标准的约定，同地段同类房屋租金的水平及违约金同时具备补偿性、惩罚性的因素，本院酌情调整逾期付款违约金的计算标准为按照同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.95倍，当事人双方在租赁合同中约定，房屋租赁使用前即2019年12月15日前支付租金，故在本案中逾期付款违约金，本院酌情认为自2019年12月16日起开始计算。关于本案中德兴公司主张的2020年10月份之前涵楠公司拖欠的电费10000元，德兴公司确认已经收取，此后产生的相关电费，本院在本案中不予理涉，德兴可在费用实际产生后另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告吴江市德兴实业有限公司与被告苏州涵楠金属制品有限公司之间的厂房租赁合同于2020年9月23日予以解除，被苏州涵楠金属制品有限公司应于判决生效后十日内将案涉厂房（位于苏州市吴江区南侧）返还原告吴江市德兴实业有限公司。二、被告苏州涵楠金属制品有限公司应支付原告吴江市德兴实业有限公司至2020年9月23日的所欠租金187413.93元，及自2020年9月24日起至被告苏州涵楠金属制品有限公司实际返还房屋之日的占有使用费（参照合同约定的租金数额，以每日租金为0.75元/平方米计算）；同时由被告偿付原告相应的逾期付款违约金（以上述未付租金187413.93元为基数，自2019年12月16日起，按照同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.95倍计算）,上述付款义务，由被告于判决生效后十日内履行完毕（上述款项请直接汇入原告指定账户；开户名：吴江市德兴实业有限公司，账号：32×××24，开户行：中国建设银行吴江汾湖支行）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3746元，财产保全费1845元，合计5591元，由苏州涵楠金属制品有限公司负担，并于本判决生效后十日内缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号62×××67），原告吴江市德兴实业有限公司已预交的诉讼费用5591元，本院于本判决生效后十五日予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  顾伟林二〇二一年二月一日书记员  罗 洁附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。