贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终313号上诉人（原审原告,反诉被告）：陈全，男，1974年12月2日出生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人（原审原告,反诉被告）：陈春秀，女，1972年3月8日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：黄学举，男，1977年11月17日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：姚敏，男，1977年10月16日出生，汉族，住贵州省赫章县。原审第三人：谢勇军，男，1974年6月24日出生，白族，住贵州省赫章县。上诉人陈全、陈春秀因与被上诉人黄学举、姚敏及一审第三人谢勇军房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈全、陈春秀上诉请求：撤销原判，改判被上诉人履行合同约定，为上诉人办理涉案两套房屋的商业性质所有权证书；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审未认定双方约定的房产证性质为商业营业性质错误，一审以上诉人的请求不适于强制履行为由而驳回，损害了上诉人的利益，有失公正，且不利于合同的后续履行，让当事人之间一时性的纠纷变为永久的纠纷，且会引发上诉人要求退还已付房款的诉讼，浪费司法资源。根据合同法的相关规定，被上诉人应当履行合同约定，为上诉人办理商业用房的不动产权证。2.双方交易时已经明确交易商铺的价格，为6500元/平方米，被上诉人故意隐瞒交易房屋的土地性质非商业用地，让上诉人承担80000元的办证费用，有以住房冒充商铺出售欺诈销售的主观意图。交易时涉案房屋所在地的商业门面均价为5428元/平方米，住宅均价为2247元/平方米，直到现在，该地房屋价格也未超过5000元/平方米。3.一审认定被上诉人曾通知上诉人办理转移登记，视为其向上诉人主张过户的相关费用，上诉人未履行而违约错误。上诉人接到通知后曾配合被上诉人去办理转移登记，得知房屋用途为住宅才拒绝缴纳办证费用，且被上诉人并未按照约定先将该房屋登记在其名下，5年半后才过户到上诉人名下，至今该房屋仍未登记在被上诉人名下，上诉人享有顺序履行抗辩权，并未违约。被上诉人黄学举、姚敏及一审第三人谢勇军均未作答辩。一审原告陈全、陈春秀起诉请求：1.判决二被告履行合同义务，为原告陈全办理位于赫章县的不动产权证书，为原告陈春秀办理位于赫章县的不动产权证书；2.如果二被告在客观上不能为二原告办理商业营业用房的不动产权证书，在后续履行合同过程中办理不动产权证书的费用由二被告承担；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审被告（反诉原告）黄学举、姚敏反诉请求：1.请求法院判决解除反诉原告黄学举、姚敏与反诉被告陈全、陈春秀于2015年3月10日签订的《房屋交易协议》；2.本案诉讼费由反诉被告陈全、陈春秀承担。一审认定事实：姚敏与徐菲系夫妻，谢勇军与姚文聪系夫妻。姚敏与徐菲、谢勇军与姚文聪分别购得位于赫章县地基（国有土地）各一个。后谢勇军、姚文聪将其所购地基转让给黄学举。姚敏、徐菲、黄学举在上述两个地基上共同建房，于2015年竣工投入使用。2015年3月10日，黄学举、姚敏（甲方）与陈全、陈春秀（乙方）签订《房屋交易协议》，约定：一、房屋具体位置：甲方在野马川农贸市场自建房101和102号房；二、房屋面积：以房产证面积（含公摊面积）或实测建筑面积为准；三、房屋产权证：甲方先以甲方的名义办出房产证，承诺从本协议签订之日起五年半内将房产证过户给乙方，房产过户的相关费用由乙方（101、102）各个房产证承担40,000元；四、房屋交易价格：经双方商定，该房按6,500元/平方米（含公摊面积）进行交易；五、房款支付方式：甲乙双方签订本协议后，乙方立即支付甲方1,190,000元作为首付款，五年半内甲方过户给乙方房产证时，乙方向甲方一次性付清房屋尾款；六、房屋装修及相关约定：甲方将双方约定的房屋提供给乙方后，乙方在装修过程中不能擅自改变房屋结构及承重主体，不能损坏公共供水、排水、供电等设施，不能在公共楼道上设置障碍影响畅通等，否则造成的一切责任和后果由乙方全部承担；七、违约责任：甲方提供房产证时乙方才支付尾款，若甲方已按时过户房产证给乙方时，乙方在甲方提供房产证之日起60日内没付清尾款的，乙方向甲方支付的首付款作为违约金不计入房款且归甲方所有，甲方有权收回该房屋，且甲方有权根据国家相关法律法规提起诉讼，如甲方五年半之内不能提供房产证过到乙方名下，剩余尾款算甲方赠送给乙方，并把房产证办到乙方名下，如甲方将房产卖给乙方后，今后再将房产卖或抵押给第三方，甲方必须付给乙方银行最高利息的已付房款，承担乙方装修该房的一切费用，并把房产赠送给乙方。协议签订当日，黄学举、姚敏将涉案房屋交付给陈全、陈春秀，陈全、陈春秀向黄学举、姚敏支付首付款1,190,000元。2016年，案涉房屋分别办理国有土地使用证，赫国用（2016）第××号国有土地使用证载明：土地使用权人，谢勇军；坐落，赫章县野马川镇农贸市场；地类（用途），住宅；使用权类型，出让；使用权面积，120ｍ2；分摊面积，18.92ｍ2。赫国用（2016）第34号国有土地使用证载明：土地使用权人，徐菲；坐落，赫章县野马川镇农贸市场；地类（用途），住宅；使用权类型，出让；使用权面积，120ｍ2；分摊面积，17.03ｍ2。同年，案涉房屋分别办理房屋所有权证，赫房权证野马川镇字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人，谢勇军、姚文聪；共有情况，共同共有；房屋坐落，赫章县野马川镇农贸市场01幢1单元1层2号；登记时间，2016年1月22日；房屋性质，自建房；规划用途，住宅；总层数，局部7；建筑面积，102.70ｍ2；套内建筑面积，99.13ｍ2；其他，01－1－1－2。赫房权证野马川镇字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人，徐菲、姚敏；共有情况，共同共有；房屋坐落：赫章县野马川镇农贸市场01幢1单元1层1号；登记时间：2016年1月22日；房屋性质，自建房；规划用途，住宅；总层数，局部7；建筑面积，112.04ｍ2；套内建筑面积，108.14ｍ2；其他：01－1－1－1。2019年1月16日，陈全、陈春秀签收了黄学举向其送达的《通知》，载明：涉房产证已于2016年1月5日办理完成，根据《房屋交易协议》内容，请陈全、陈春秀尽快准备足房产过户费及所欠尾款，及时与黄学举联系，以便及时办理相关约定事项，否则造成的后果由陈春秀、陈全负担。一审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；第四十四条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。根据上述法律规定，建设用地使用权人应当按照确定的用途使用土地，需要改变用途的，应当经依法批准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，案涉房屋的土地用途为住宅，如将土地用途改变为商业，应由土地使用权人向有关行政主管部门提出申请，是否批准应由有关行政机关审批决定，属于行政职权范畴，不适于强制履行。对陈全、陈春秀请求姚敏、黄学举为其办理商业营业用房不动产权证书的诉讼请求，不予支持。陈全、陈春秀主张如果姚敏、黄学举在客观上不能为其办理商业营业用房的不动产权证书，请求在后续履行合同过程中办理不动产权证书的费用由姚敏、黄学举承担，陈全、陈春秀的该诉讼请求设定了假设条件，不具体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项：“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”和《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”之规定，对陈全、陈春秀的该项起诉，予以驳回。关于《房屋交易协议》是否解除的问题。《房屋交易协议》约定：甲方先以甲方的名义办出房产证，承诺从本协议签订之日起五年半内将房产证过户给乙方，房产过户的相关费用由乙方（101、102）各个房产证承担40,000元；甲乙双方签订本协议后，乙方立即支付甲方1,190,000元作为首付款，五年半内甲方过户给乙方房产证时，乙方向甲方一次性付清房屋尾款。根据上述约定，支付房屋尾款的条件尚未成就；双方对支付房产过户的相关费用没有约定履行期限，黄学举向陈全、陈春秀送达的《通知》可视为向陈全、陈春秀主张房产过户的相关费用，之后陈全、陈春秀一直未履行，已构成违约，但该违约行为并不会导致合同目的不能实现，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于姚敏、黄学举请求解除《房屋交易协议》的主张，不予支持。为此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项和《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定，一审判决：一、驳回原告陈全、陈春秀的诉讼请求；二、驳回反诉原告姚敏、黄学举的诉讼请求。本诉案件受理费1,800元，减半收取计900元，由原告陈全、陈春秀负担；反诉案件受理费5588元，减半收取计2,794元，由反诉原告姚敏、黄学举负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，首先，上诉人主张其与被上诉人约定了交易房屋的地类（用途）为商业，因涉案房屋不动产权证载明的地类（用途）为住宅而拒绝办理转移登记，但双方签订的《房屋交易协议》中并未明确交易房屋为商业用房或交易房屋的地类（用途）为商业。其次，上诉人称其与被上诉人口头约定，由上诉人支付被上诉人80000元，被上诉人将涉案房屋的地类（用途）办为商业用途。经查，《房屋交易协议》第三条载明上诉人对每个房产证承担的40000元为“房产过户的相关费用”，未明确该费用包含将地类（用途）办为商业的费用。再次，双方对涉案房屋进行交易时，上诉人对涉案房屋包括实际利用价值、土地类别等相关情况与交易价格是否匹配有注意义务，且涉案房屋地类（用途）并非确定涉案房屋交易价格的唯一因素，故上诉人称根据涉案房屋的交易价格可以确定涉案房屋为商业用房的上诉理由不成立。另外，涉案房屋地类（用途）由住宅变更为商业，非当事人单方可以履行，需要相关部门批准，一审对此已经详述，本院不再重复。综上，上诉人所举证据不足以证明其主张成立，应承担举证不力的不利后果。上诉人要求被上诉人将涉案房屋的地类（用途）办为商业的上诉理由不能成立，不予采纳。根据双方签订的《房屋交易协议》第三条约定，被上诉人应先以自己的名义办理房产证后，过户给乙方，乙方承担办证相关费用80000元，但涉案的赫章县野马川镇农贸市场01幢1单元1层2号房屋尚登记在谢勇军、姚文聪名下，即尚不具备合同约定的办理转移登记和支付办理过户费用的条件，一审认定上诉人未履行支付被上诉人过户相关费用构成违约错误，本院予以纠正。综上，上诉人陈全、陈春秀的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈全、陈春秀负担。上诉人陈全、陈春秀预交的二审案件受理费1800元，自行退回1700元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年二月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印