北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37055号原告（反诉被告）：北京迷宫国际文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼15层01-1807.法定代表人：白璐，执行董事。委托诉讼代理人：任相雨，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：任长海，男，1996年6月6日出生，汉族，住山西省汾阳市。委托诉讼代理人：赫雷，辽宁红枫律师事务所律师。被告：任德建，男，1969年7月24日出生，汉族，住山西省汾阳市。委托诉讼代理人：王国良，河北厚博律师事务所律师。原告（反诉被告）北京迷宫国际文化传媒有限公司（以下称迷宫公司）与被告（反诉原告）任长海（以下称任长海）、被告任德建（以下称任德建）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迷宫公司的委托诉讼代理人任相雨，被告（反诉原告）任长海的委托诉讼代理人赫雷，被告任德建的委托诉讼代理人王国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。迷宫公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告房屋租金及押金279500元。事实和理由：迷宫公司与任长海2019年10月12日签订了《北京市房屋租赁合同》，迷宫公司承租任长海名下的、位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼15层01-1807的房屋作为办公场所使用，其每月租金为43000元，租期自2020年1月1日至2021年12月31日，押金为86000元。合同签订后，迷宫公司向任德建（任长海之委托人、其父）交纳了6个月的房租及押金344000元。后因新冠肺炎疫情影响，迷宫公司无法正常的复工复产，任长海所属房屋也被政府、物业严格的管制，其情形已属于合同中第九条所述的“不可抗力事件”，即“指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为、或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，乙方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受可抗力事件影响的义务…”据上述条款，2020年2月16日，迷宫公司通过微信向任德建发送《租赁合同解除通知书》，经多次沟通，任德建允许迷宫公司解约，并退还220000元租金及押金。同日，迷宫公司又以EMS的形式向任德建送达《租赁合同解除通知书》，告知其按照约定解除合同，并于3日内退还约定的剩余房租及押金220000元。任德建收到解除通知书后便消失、藏匿，以各种方式和手段，恶意的拖延时间，以阻止房屋交接，并拒绝返还款项。任长海、任德建出尔反尔，违反契约精神的行为严重侵犯了迷宫公司的合法权益，为此诉至法院，请求判如所请。从我方发出解除通知对方收到之日起，从该日期起的租金应该全部返还，双方2020年2月16日通过电话形式就解除合同达成一致，向对方邮寄了解除合同通知，2月18日对方收到我方邮寄的解除合同通知书。任长海针对迷宫公司的诉讼请求辩称：不同意迷宫公司诉讼请求。迷宫公司、任长海签订的房屋租赁合同第3条租赁期限，自2020年1月1日至2021年12月31日，期间双方没有就解除合同达成协议，没有就解除合同达成一致，任长海不同意解除合同。迷宫公司所述发送解除通知的行为是迷宫公司单方行为，对房屋租赁合同的履行不产生影响，不产生解除合同效力。疫情发生对涉案房屋使用带来不便利，但不是不能使用，工作人员办理出入证件，来访人员扫码测温登记均是可以正常进入。房屋租赁合同第1条第1款，对于房屋基本情况包括房屋用途双方约定明确，迷宫公司正常使用涉案房屋办公没有问题。迷宫公司一直在占有使用涉案房屋，所以疫情对本合同履行影响很小，迷宫公司可以通过部分减免租金来与任长海协商，保证合同履行，这种影响不足以达到解除合同，任长海不同意解除合同。任德建针对迷宫公司的诉讼请求辩称：不同意迷宫公司诉讼请求。本案主体不适格，产权人是任长海，出租人是任长海，此事与任德建无关。迷宫公司与我未达成一致意见，双方一直在协商，不同意解除合同。其他意见同任长海。任长海提起反诉，请求：1.判令任长海与迷宫公司签订合同于2020年7月11日解除；2.判令迷宫公司支付违约金111800元。事实和理由：任长海与迷宫公司双方于2019年10月22日签订了《北京市房屋租赁合同》，迷宫公司承租任长海名下位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼15层01-1807的房屋作为办公场所使用，每月租金为43000元，每6个月支付一次，租期自2020年1月1日起至2021年12月31日止。因任长海经常在澳大利亚，不在国内，故任长海委托任长海父亲任德建代为签署上述合同并收取租金及押金。任长海按照合同约定履行了相应义务，交付了房屋。迷宫公司租金支付至2020年6月30日，之后就没有再支付过任何租金。合同第82.5条明确约定，迷宫公司逾期十日仍未支付房租视为自动退租，任长海有权收回该房屋、无须退还迷宫公司所交付的押金，如押金不够赔付给任长海带来的经济损失，任长海可再向迷宫公司追偿。迷宫公司针对任长海的反诉辩称：我方合法解除，疫情期间政府不允许线下办公，疫情期间存在不可抗力，双方协商解除，且我方已经通知对方解除。任德建针对任长海的反诉述称：同意任长海的观点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月12日，出租人（甲方）任长海与承租人（乙方）迷宫公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），该合同首部“出租人（甲方）任长海”下方，载明：“委托代理人（甲方）：任德建。”该合同约定，第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼15层01-1807（以下简称涉案房屋）,承租区域的建筑面积为246.11平方米（以房产证记载的建筑面积为准），承租区域作为办公用途。……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2020年1月1日至2021年12月31日止。……第四条租金及押金（一）租金：每月租金为：43000元人民币。（二）租金支付方式：每6个月支付一次；租金由乙方直接汇入甲方制定账户。开户行：中国工商银行汾阳阳光支行开户名：任德建银行账号：×××，以上账户如有变动则以甲方书面通知为准。（二）押金：人民币86000元。租赁期满或合同解除后，应如数返还给乙方。乙方已付押金人民币97316元，甲方需在2019年12月28日返还给乙方。如甲方单方面毁约，甲方需向乙方双倍返还定金。……第六条甲方的权利义务6.7甲方有权授予代理人行使甲方的合法权利及义务；在签订本合同时，甲方或代理人应出示该房屋相关的法律证明及各自的身份证明，并保证其为本房屋的合法拥有人及具有合法地位。……第八条违约责任与合同终止8.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金；逾期十日内仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。……第九条免责条款9.1“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为、或社会异常现象；若一方因不可抗力时间而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力时间发生后十天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，乙方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。……十三、补充条款由于租赁押金发生变化（由人民币97316元变更为人民币86000元），乙方第一期应支付的半年租金由人民币258000元抵扣甲方应退还的押金人民币11316元，变更为人民币246684元。合同尾部载有任长海、任德建签字，盖有迷宫公司公章。迷宫公司通过上年押金抵扣的方式，实际缴纳2020年1月1日至2020年6月30日租金258000元，押金86000元。关于迷宫公司搬离涉案房屋时间，迷宫公司称，2020年2月16日双方解除租赁合同，但是直到四月份物业还在受被告指示不让我们搬走。最终搬离时间是2020年4月1日。任长海、任德建称，迷宫公司一直在使用涉案房屋，大件物品仍在房屋内，所以一直在占用使用，一直占有使用至6月30日。为证明其该主张，任长海向本院提交快手和抖音视频截屏，拟证明根据视频录制时间，以及地点，原告2020年2月之后均正常使用涉案房屋。迷宫公司认可该快手号、抖音号是其公司的视频号，但主张社交媒体显示的时间是发布时间，不是录制时间，视频媒体号都是经过制作之后才发布的。经本院核实，其中2020年4月2日视频显示发布地址定位为涉案房屋，对此，原告代理人主张，发布时间不等于录制时间，定位可以随便改，不代表就在涉案场地，因为发过这个地址，可能会自动生成这个地址，所以这个视频不能证明我们发视频的地址。迷宫公司向本院提交2020年3月25日、2020年3月31日电话报警记录，拟证明任长海、任德建有能力委托他人接收房屋钥匙、履行房屋交接业务；任长海、任德建利用物业，故意刁难迷宫公司，致使迷宫公司无法腾空房屋。关于迷宫公司对涉案房屋的使用用途，迷宫公司称，作为线下培训辅导，任长海知晓我方使用房屋用途。任长海称，任长海在澳大利亚，不清楚房屋使用用途。关于任德建的代理权限，迷宫公司称，合同中未约定任德建作为代理人的代理权限，我们认为任德建有与租房相关的全部权限。任长海称，任长海委托任德建代签合同，代收房租。关于双方合同解除情况，迷宫公司主张其依照双方涉案合同第九条行使解除权，通过邮寄、微信及电话等多种方式行使解除权；任长海主张依照双方涉案合同第8.2.5条，双方合同解除。迷宫公司主张双方通过电话对解除合同、退款事宜达成一致，其向本院提交2020年2月16日，迷宫公司合伙人与任德建的通话录音，其中部分内容如下：迷宫：发您的这个就是我们那个退租申请。……迷宫：就是我们的合同解除通知书。……任德建：这个问题我只能给你免租期你知道哇？能给你免一个月的时间，都是这样的。……任德建：这样子吧，反正，反证最后退退退你，算下来反正给你退20万就对了。迷宫：20万？总共应该是27万9500元。……任德建：小白，不要说了，等银行开了给你打20万也可以了，反正我这帮助了你，本来我就给你一个月两个月。迷宫：任叔，真的不行，而且您看。任德建：因为你违约了，违约就得两个月。迷宫：任叔我们真的不算违约，疫情情况我们一月中旬开始到现在一直也都没有在用教室了，按理来说。……迷宫：对对，所以任叔真的是20万我们真的接受不了的，我们22万可以吗您看。任德建：哎呀不行不行。迷宫：那真的没办法任叔，我们这个已经让步非常大了，任叔我们28万正常是一定会拿回来的，您看我已经让了6万的一个余地了。任德建：就就就按整数20万吧，因为以前你都少打了多少钱。迷宫：就算我少打了一万多，我们跟您让了6万还不够有诚意嘛。任德建：小白其他的不要说了，反正银行开了给你就整数20万。迷宫：任叔我合伙人那边肯定通不过，而且那如果这样的话我们没有办法真的只能去找律师了，因为这个阶段法律是保护我们的，我们是可以要回来28万的任叔，我知道您对我们照顾。……任德建：你不要说了，我们就按20万就ok了。……任德建：其他的不要说了，就整数20万。迷宫：任叔我们真的底线是22万。……任德建：就按整数20吧。迷宫：她们真的不同意的话我也是没有办法，那我们就真的要走法律程序了，这个我是不太希望看到的。任德建：哎呀你把我害死了。迷宫：没有任叔，我们真的没有办法，这个疫情我们也不是有意找事或者不租了，我们最少能接受的退款是22万，您考虑一下，如果实在不行的话我可能没有办法。任德建：就按20万。迷宫：22万任叔，22万，真的是我们最低的底线了。任德建：22，嗯。小白:对，22万对低了。任德建：22万就22万吧，等银行开了我再给你打钱，现在等几天吧，银行都没有开业。迷宫：银行现在周一是不就开了呀。任德建：开不了。迷宫：任叔这个钱应该是收到这个解除合同的通知书三个工作日内返还，您可以用线上的那些转账。任德建：没有，卡里都是定期的，没法转。迷宫：那您看哪天能开啊，得有个期限。任德建：没问题我到时候给你打钱，我给你打个条子不行？迷宫：行那我们什么时候搬走呢，您能先打个条子给我拍过来吗，我好和她们说嘛。任德建：这个我过不去。迷宫：您不用过来，手写一个条子给我拍过来，发到微信上就可以了，就是我得有个东西跟我的合伙人两个人说一下，按理来说这个应该三天到账的，您看我们什么时候搬走呢。任德建：啥时候都可以，随便啥时候都可以。迷宫：那麻烦任叔帮我们写一个手写的返还。任德建：我给你开个收据。迷宫：对返还房租22万这样。任德建：能不能再少？迷宫：真的不能了。任德建：就20万吧。迷宫：您都答应了，也不好和您说太那什么的话，22万真的最低了，您就手写一个给我拍过来吧任叔，好吗。任德建：嗯，好的。迷宫：那谢谢了，任叔。对该录音证据，任德建称，真实性认可，证明目的不认可，双方未达成一致意见，任德建事后未出具任何字条。此次电话之后双方进行过协商，未达成一致，任德建表示是转租后可以将相关租金给迷宫公司，此次通话突然，任德建未与任长海事先沟通，未获得相关授权，未获得追认。任长海称，迷宫公司单方作出解除合同意思表示，任长海不同意解除合同，没有授权任德建与迷宫公司协商解除事宜；任德建没有跟迷宫公司就解除合同达成一致；本次后双方多次沟通，任德建均没有同意解除合同；事实上迷宫公司一直在使用涉案房屋办公。2020年2月16日，迷宫公司通过微信向任德建发送租赁合同解除通知书，任德建未在微信中进行回复，诉讼中，任德建表示收到微信解除通知之后回电话了，我方不同意。另查，任德建系任长海之父。本院认为：迷宫公司与任长海签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，任德建系任长海之父，其在涉案合同中以“委托代理人（甲方）”的身份签署合同，并依约收取房屋租金，任长海在庭审中亦自述其身处澳大利亚，故本案中，迷宫公司关于任德建有权代任长海作出针对涉案房屋租赁合同法律关系项下意思表示的主张于法有据，任德建的民事行为应属对涉案房屋租赁法律关系的有效代理行为。迷宫公司主张，其与任德建在通话录音中对解除涉案合同、退还相应款项达成一致。对此，本院认为，迷宫公司与任德建在2020年2月16日通话录音中对涉案房屋的解除事宜进行了电话沟通，双方在通话录音中进行了较为明确的磋商沟通，双方最终不仅对退租达成一致，亦对退还22万元租金及押金达成一致。故双方已达成合意，通过电话方式就解除涉案合同达成一致意思表示，任德建代表任长海作出的解除涉案合同的意思表示有效，任长海、迷宫公司应依照通话录音达成的一致意思表示遵照履行，即双方涉案合同于2020年2月16日解除，任长海应退还迷宫公司房屋租金、押金共计220000元。任长海反诉请求法院判令任长海与迷宫公司签订的涉案合同于2020年7月11日解除，其关于涉案合同已经解除的主张于法有据，但解除时间缺乏法律依据，本院依法确认双方涉案合同的解除时间为2020年2月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。涉案合同于2020年2月16日解除，迷宫公司应当及时将涉案房屋返还任长海，迷宫公司对其腾退返还涉案房屋的事实承担举证责任，根据查明的事实，迷宫公司直至2020年4月2日上传的快手短视频发布地址仍系涉案场地，迷宫公司虽主张发布时间不等于录制时间，发布定位不代表就在涉案场地，但未向本院提交充分反证，故本院对迷宫公司主张的最终搬离时间是2020年4月1日不予采信。迷宫公司未向本院提交充分有效证据证明其将涉案房屋腾退返还的具体时间，亦未向本院提交充分有效证据证明任长海、任德建对收取房屋存在阻挠，迷宫公司应承担相应举证责任。据此，本院依法采信任长海、任德建关于迷宫公司一直占有涉案房屋至2020年6月30日的主张。迷宫公司在租赁合同解除后继续占有使用涉案房屋，其应当支付占有使用费，考虑迷宫公司租赁房屋的实际使用用途，新冠肺炎疫情确会对迷宫公司使用涉案房屋存在一定影响，任长海在租赁合同解除后，亦应当及时要求迷宫公司返还涉案房屋，减少双方损失的扩大，故本院参照房屋租金标准、疫情影响因素，结合双方在通话录音中确定的任长海应返还迷宫公司的租金及押金数额、迷宫继续实际使用涉案房屋等情形，综合考虑公平原则，酌定任长海返还迷宫公司105000元。关于迷宫公司请求返还金额的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。任德建不属双方涉案合同的合同相对方，迷宫公司要求任德建向其返还相应款项缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于任长海要求判令迷宫公司支付违约金111800元的反诉请求。前文已述，双方于2020年2月16日协商一致解除涉案合同，故迷宫公司就涉案合同不存在违约情形，任长海关于要求迷宫公司支付违约金的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京迷宫国际文化传媒有限公司与被告（反诉原告）任长海于2019年10月12日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月16日解除；二、被告（反诉原告）任长海于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）北京迷宫国际文化传媒有限公司租金、押金共计105000元；三、驳回原告（反诉被告）北京迷宫国际文化传媒有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）任长海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1620元，由原告（反诉被告）北京迷宫国际文化传媒有限公司司负担（已交纳）。本诉案件受理费5492元，由原告（反诉被告）北京迷宫国际文化传媒有限公司司负担3429元（已交纳），由被告（反诉原告）任长海负担2063元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2536元，由被告（反诉原告）任长海负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二一年二月二十六日书记员  张 茜