北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9544号原告（反诉被告）：北京鸿信元素物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区小营东路3号七层D室，统一社会信用代码：91110105085501081T。法定代表人：刘建鹏，总经理。委托诉讼代理人：智丽虹，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市宏利康**物技术有限公司，住北京市通州区永乐店镇工业区5号，统一社会信用代码：91110112751303248M。法定代表人：来洪立，执行董事。委托诉讼代理人：张丽君，北京义晨律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鸿信元素物业管理有限公司（以下简称鸿信元素公司）诉被告（反诉原告）北京市宏利康**物技术有限公司（以下简称宏利康公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）鸿信元素公司的委托诉讼代理人智丽虹，被告（反诉原告）宏利康公司的委托诉讼代理人张丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿信元素公司向本院提出诉讼请求：1．确认我公司与宏利康公司签订的《仓储服务合同》于2019年12月31日解除；2．宏利康公司退还押金144783元、仓储使用费289566元（自2020年1月1日起至2020年2月29日止）；3．宏利康公司赔偿经济损失（以434349元为基数，自2020年1月1日起至实际付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．本案诉讼费由宏利康公司承担。事实与理由：我公司与宏利康公司于2019年1月1日签订了《仓储服务合同》，宏利康公司将位于北京市通州区永乐店镇永东大街*号院*号、*号、*号、*号库房（以下简称涉案房屋）租赁给我公司使用，租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止，月仓储使用费为144783元，仓储使用费支付方式为押一付六。合同签订后，我公司支付了押金147000元及2019年3月1日起至2020年2月29日止的仓储使用费176461元，其中2019年3月支付868700元，2019年9月支付894761元。根据《仓储服务合同》第5．1条的约定，宏利康公司应保证库房及其附属设施及水电、消防、光纤等设施处于正常的使用和安全的状态。我公司在实际使用库房的过程中，发现库房周边堆积土方、栽种庄稼，环境不尽人意，对招商形成了阻碍。近期宏利康公司还将在院内进行二期工程的施工。我公司招商入驻的企业，因业务特性，装载大货车有时需要在院内暂时停留，我公司向宏利康公司反馈后，宏利康公司拒绝提供停车位。已招商进驻的企业因停车问题得不到解决，部分企业因此退租。也有部分有租赁意向的企业，因停车问题得不到解决，最终未能招商成功。我公司租赁库房后进驻的招商企业，需要宏利康公司配合为招商企业办理营业执照，宏利康公司不予配合，导致已入驻企业和拟入驻企业不能合法经营。上述情形严重影响了我公司的招商工作。我公司针对上述问题曾多次与宏利康公司沟通无果。因宏利康公司库房配套和附属设施服务不达标等问题，严重影响了我公司对库房的使用。鉴于以上原因，2019年12月31日，我公司正式告知宏利康公司解除《仓储服务合同》并退还押金和剩余租金，宏利康公司不同意解除合同，相关费用至今未予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，宏利康公司的上述行为已经构成根本违约，严重侵害了我公司的合法权益，给我公司造成了严重的经济损失，我公司为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求贵院判如所请。宏利康公司辩称，涉案《仓储服务合同》未明确约定鸿信元素公司单方解除合同的条件。按照合同约定，鸿信元素公司承租房屋用途为仓储，目的为自用，合同未约定鸿信元素公司承租房屋用于招商转租，也未约定我公司为其招商转租需履行的合同义务。我公司为鸿信元素公司提供了符合使用条件的房屋。鸿信元素公司陈述我公司影响其招商工作，库房配套和附属设施服务不达标等问题严重影响其对库房的使用，其以我公司构成根本违约为由解除合同，没有事实、合同和法律依据。鸿信元素公司既没有约定解除权，也没有法定解除权，其委托律师以《律师函》的形式发出的解除通知不具有解除合同的效力，不发生解除合同的效果。相应的，其要求退还押金147000元、仓储使用费289566元并要求赔偿损失，亦没有依据，不能成立。综上，鸿信元素公司的诉讼请求不具备事实、合同、法律依据，请求法院驳回其全部诉求。宏利康公司提出反诉请求：1．确认双方签订的《仓储服务合同》于2020年10月14日解除；2．鸿信元素公司将北京市通州区永乐店镇永东大街*号院*号、*号、*号库房内搭建物拆除并恢复原状；3．鸿信元素公司支付自2020年3月1日起至实际腾退之日止的租金和房屋占有使用费（按每月租金144783元计算，自2020年3月1日起至法院判决解除合同之日止给付租金，自法院判决合同解除之次日起至实际腾退之日止给付占有使用费）；4．鸿信元素公司赔偿违约金188217．90元（按月租金144783元的130%计算）；5．鸿信元素公司赔偿两个月仓储使用费289566元；6．本案诉讼费由鸿信元素公司承担。事实和理由：同本诉答辩意见。鸿信元素公司针对反诉辩称，1．我公司同意宏利康公司提出的解除仓储合同的请求，不同意其主张的解除时间。2．我公司并非不积极配合办理交接手续，而是宏利康公司向法院起诉要求继续履行合同，不配合交接；关于搭建物问题，我公司回去核实是否为我公司搭建，如果是我公司所建，我公司同意配合拆除并恢复原状。3．关于租金，我公司在2019年12月31日前已经实际腾退涉案房屋，并先后以电话通知和发律师函书面告知宏利康公司解除合同，故其起诉要求租金无事实依据。4．关于违约金和赔偿损失，首先我公司是合法解除涉案合同，不存在违约赔偿问题；其次，合同第8．1条、第8．2条是根据不同情况选择使用的，8．1条针对的是继续履行合同时一方逾期支付租金应赔偿违约金的标准，8．2条针对的是一方提前终止合同应赔偿违约金的标准，二者不可同时适用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月1日，宏利康公司作为仓储提供方（甲方）与鸿信元素公司作为仓储使用方（乙方）签订《仓储服务合同》，约定宏利康公司将涉案房屋出租给鸿信元素公司使用，建筑面积为**平方米，租赁期限为5年，自2019年3月1日起至2024年2月28日止，2018年12月31日至2019年2月28日为免租期，月仓储使用费为144783元，每三年递增一次，递增率为5%；仓储使用费支付方式为押一付六，鸿信元素公司应在合同签订后5日内支付押金144783元，并于2019年2月1日前支付第一期使用费868700元（自2019年3月1日起至2019年8月1日止），以后每半年交付下半年的费用。合同第八条就“违约责任”约定：“8．1乙方使用库房期间，应及时支付仓储服务费，如延期支付超过一个月，甲方有权加收一个月仓储服务费的30%作为违约金，甲方有权终止合同，押金不退还。8．2乙方使用库房期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方二个月仓储服务费。合同期内，如乙方提前解除合同而违约，应赔偿甲方二个月的仓储使用费。”合同另就争议解决方式等进行了明确约定。鸿信元素公司于2018年12月27日向宏利康公司支付了押金144783元，并向宏利康公司支付了截止到2020年2月29日的仓储使用费，在涉案房屋内搭建了网格状隔断。宏利康公司亦于2019年1月2日向鸿信元素公司交付了涉案房屋。2019年8月31日，鸿信元素公司向现场物业管理人员张凯出具《整改要求》，提出由房东负责园区空地、环保整改，库区只有一条2．5平方线路，存在极大安全隐患要求配合解决等整改要求，张凯予以签字确认。2019年12月31日，鸿信元素公司致电张凯提出解除合同、退还已付押金和仓储服务费的要求。2020年1月2日，鸿信元素公司委托律师向宏利康公司发出《律师函》，称涉案房屋存在多项问题，严重影响了其正常承租使用，故通知其解除《仓储服务合同》，并退还押金147000元及剩余仓储使用费289566元。本案审理过程中，鸿信元素公司称涉案房屋存在以下不适租情形：1．场地外观环境不适租，涉案场地外有土方和庄稼，并将进行二期施工；2．仓储场地交通不便，不适宜仓储物流大货车停留，停车问题无法解决；3．场地无法满足招商企业办理注册的要求，也无法进行简单办公；4．存在消防问题，有部分招商企业因消防不能满足购买保险的条件，配套不足导致租户流失。宏利康公司对此不予认可。鸿信元素公司称其因上述原因于2019年12月31日实际腾退涉案房屋，仅在*号、*号、*号库房遗留了其搭建的网格状隔断，其同意协助拆除。宏利康公司不认可鸿信元素公司已腾退搬离，称双方未办理正式的交接手续，其在2020年3月到现场查看，发现网格状隔断未拆除，但现场人员和物品已搬离。另宏利康公司称在鸿信元素公司提前解约的情况下，不应再给予两个月的免租期，另其还承担了中介费147833元和装修费40余万元，以上均为其实际损失。鸿信元素公司对此不予认可，并要求调低违约金。本院认为：本案争议焦点是本案双方是否有违约行为，以及该违约行为导致的法律后果问题。就此，本院具体分析如下：一、双方是否有违约行为的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订《仓储服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。但在合同履行过程中，鸿信元素公司以涉案租赁物存在不适租情形为由，提出了提前解除合同的要求，其主张的不适租理由包括：1．场地外观环境不适租，涉案场地外有土方和庄稼，并将进行二期施工；2．仓储场地交通不便，不适宜仓储物流大货车停留，停车问题无法解决；3．场地无法满足招商企业办理注册的要求，也无法进行简单办公；4．存在消防问题，有部分招商企业因为消防不能满足购买保险的条件，配套不足导致租户流失。对第1、2项理由，系租赁物在承租前即存在的情况，鸿信元素公司自愿签订《仓储服务合同》，即表明其愿意接受租赁物现状，故该项理由依据不足，本院不予支持。就第3项理由，合同约定用途为仓储，并非进行招商经营。就第4项理由，鸿信元素公司未提交充分证据，且提供适合招商企业经营的消防条件亦与合同约定租赁用途不符。故以上理由均依据不足，鸿信元素公司在未有充分证据证明宏利康公司违约的情况下行使合同解除权，系以行为明确表示不再履行合同义务，已构成根本违约。二、鸿信元素公司的违约行为导致的法律后果。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因鸿信元素公司已在合同履行期限届满前以行为表示不再履行合同义务，现宏利康公司要求解除合同，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。鸿信元素公司作为违约方无合同解除权，故其解约请求本院不予支持。另，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于宏利康公司要求拆除搭建物并恢复原状之要求，鸿信元素公司表示同意，本院不持异议。对于鸿信元素公司要求退还仓储使用费和宏利康公司要求支付仓储使用费、租金之诉求，均取决于鸿信元素公司实际腾退租赁物的时间。本院认为，鸿信元素公司作为承租人应就提前退还租赁物承担举证责任。经查，鸿信元素公司未提交证据证明其实际于何时腾清了涉案房屋，其虽曾分别在2019年12月31日、2020年1月2日致电、发函告知宏利康公司解除合同，但均未提及已腾清房屋，对此，宏利康公司自认于2020年3月到场核验房屋，发现房屋内虽仍遗留有搭建物，但人员、物品均已搬离，故本院酌情确定鸿信元素公司应支付截止到2020年3月31日的仓储使用费。综上，对于鸿信元素公司要求退还仓储使用费之诉求，本院不予支持。对于宏利康公司要求支付截止到2020年3月31日的租金（房屋占有使用费）之诉求，本院予以支持；但对于宏利康公司要求支付2020年4月1日之后房屋占有使用费之请求，因此时涉案房屋已经腾空，虽尚有搭建物未拆除，但宏利康公司未提交证据证明其曾提出过拆除请求，且宏利康公司作为守约方，有义务采取适当措施防止损失的扩大，其本可以自行拆除止损，故宏利康公司该部分请求依据不足，本院不予支持。对于鸿信元素公司要求退还押金、赔偿经济损失，及宏利康公司要求赔偿违约金、两个月仓储使用费之诉求，其一，鸿信元素公司为违约方，其无权要求守约方承担赔偿责任，且押金一般作为承租人履约之担保，鸿信元素公司违反合同约定，亦无权要求退还押金。其二，关于宏利康公司要求赔偿违约金、赔偿两个月仓储使用费之请求，实际均是鸿信元素公司应如何承担违约责任的问题。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方签订《仓储服务合同》明确约定在承租人提前解约的情况下，出租人可要求赔偿两个月租金，故对于宏利康公司要求赔偿两个月仓储使用费的请求，本院依法予以支持。对于宏利康公司再要求赔偿一个月租金的1．3倍作为违约金的请求，本院认为上述押金及损失款已足以弥补其损失，故其依据不足，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京鸿信元素物业管理有限公司与北京市宏利康**物技术有限公司于二〇一九年一月一日签订的《仓储服务合同》于二〇二〇年十月十四日解除；二、北京鸿信元素物业管理有限公司将坐落于北京市通州区永乐店镇永东大街*号院*号、*号、*号库房地面上的网格状隔断拆除，将上述库房恢复原状交付北京市宏利康**物技术有限公司，于本判决书生效之日起十五日内执行清；三、北京鸿信元素物业管理有限公司给付北京市宏利康**物技术有限公司自二〇二〇年三月一日起至二〇二〇年三月三十一日止的仓储使用费144783元，于本判决书生效之日起十五日内给付清；四、北京鸿信元素物业管理有限公司赔偿北京市宏利康**物技术有限公司两个月仓储使用费289566元，于本判决书生效之日起十五日内给付清；五、驳回北京鸿信元素物业管理有限公司的诉讼请求；六、驳回北京市宏利康**物技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）13996元，由北京鸿信元素物业管理有限公司负担11723元，其中3908元已交纳，剩余7815元于本判决生效之日起十五日内交纳；由北京市宏利康**物技术有限公司负担2273元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二一年二月二十四日书记员  张晓玲