湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初5107号原告：荣佳亚，女，1988年7月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：永州市佳圆房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区仁湾东路89号。法定代表人：周文理，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢治武，男，1993年5月17日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省益阳市赫山区。原告荣佳亚与被告永州市佳圆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣佳亚、被告永州市佳圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢治武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣佳亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告公司立即更换已经破损的房屋大门，房屋的修复费用由被告公司自行承担；2.判令被告公司向原告承担修复期间的逾期交楼损失，该损失计算至实际交付之日止，截至起诉之日造成的损失共计44350元，其中租金损失44200元（2600元/月×17月），水费150元；3.判令被告公司承担未交付房屋前产生的物业管理费用，截至起诉之日的物业管理费用为9200元；4.判令本案诉讼费用由被告公司承担。事实与理由：原告荣佳亚于2017年9月30日与被告公司签订商品房买卖合同，约定由原告荣佳亚向被告公司购买位于冷水滩区零陵南路永州××小区××栋××号××房屋一套，房屋面积为142.92平方米，交房日期为2019年6月30日前。房屋总价款为901828元，原告荣佳亚依约向被告公司支付了总房款。原告荣佳亚在2019年7月第一次查验房屋时，就已经发现房屋大门破损、推拉门无法推拉、地板吱吱作响以及灯具开关不灵等一系列问题，并当即向被告公司反馈了上述问题。双方在合同中第十一条、第十六条均约定了房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。房屋大门破损而未进行更换已然会影响到原告荣佳亚的正常居住使用，在接下来长达一年多的时间里，原告荣佳亚多次主动与被告公司沟通，被告公司虽然一直答应更换房屋大门并对其他存在的问题进行整改，但是一直未兑现承诺，反而一直拖延。直至今日，被告公司依然未履行修复义务。被告公司房屋至今未能达到合同约定的交付条件，导致原告荣佳亚收房时间变得遥遥无期，原告荣佳亚的入住权利难以实现。被告公司无故拖延修复，已经给原告荣佳亚造成了诸多损失。首先，导致原告荣佳亚不能如期办证。由于要去办证，就要先默认对被告公司的房屋没有异议，但这是与房屋现状明显不相符的。原告荣佳亚先保留追究被告公司逾期办证的相关责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定以及合同约定，被告公司造成原告荣佳亚这么长时间不能入住，还要在外租房居住，被告公司应向原告荣佳亚承担逾期交楼责任。被告公司亦给原告荣佳亚第一次购房造成了非常不好的购房体验。最后，由于被告公司原因导致房屋未交付，物业管理费用在被告公司交付房屋前应由被告公司承担。另外，原告荣佳亚未入住，每月都在增加的水费不知从何产生。因此，原告荣佳亚收房前产生的物业管理费用以及水费应由被告公司承担。原告荣佳亚本想与被告公司友好协商交房有关事宜，但被告公司一直未能给出明确答复，为此，特诉至法院。被告永州市佳圆房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的买卖合同真实有效，双方应按照买卖合同及相关补充协议约定履行相关权利义务，且对本案争议焦点买卖合同已作出详细约定，可根据买卖合同约定进行适用；二、被告公司已按照买卖合同履行相关交付义务，原告荣佳亚无权拒收房屋；三、即使该商品房存在质量瑕疵，但并未影响居住使用，可通过后期维修整改解决，原告荣佳亚不应拒收房屋，其应承担拒收房屋的相关责任。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告荣佳亚向本院提交了证据一《商品房买卖合同》、证据二购房款及契税发票、证据三房屋照片中图一图二图五、证据四微信聊天记录、证据五网络截图、证据六水费催缴单、证据七物业管理费账单均与原件核对无异，证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；原告荣佳亚提交的证据三房屋照片中图三图四虽然为复印件，但被告公司对真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证；被告公司提交的证据一竣工验收备案表、证据二不动产测绘报告书均与原件核对无异，证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；被告公司提交的证据三期楼收楼通知书虽然为复印件，但原告荣佳亚对真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及本院依法采信的证据，查明事实如下：2017年9月30日，原告荣佳亚（买受人）与被告公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，由原告荣佳亚购买被告公司开发的位于冷水滩区零陵南路东侧，仁湾路北侧永州碧桂园小区15幢203号精装房，建筑面积142.92平方米，单价6310.02元/平方米。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件：㈠基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4.电话通信、5.有线(无线)数字电视、6.宽带网络，交付时线路敷设到户。㈡公共服务及其他配套设施。小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房均在2019年6月30日达到规划验收标准。合同第十一条交付时间和手续：㈠出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在规定时间内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，出卖人并应承担逾期交付责任。㈢查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。2.查验房屋时存在：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十六条商品房质量：房屋除存在地基基础和主体结构外的质量问题及装饰装修、设备标准不达标的，出卖人应及时更换、修理，赔偿双倍装饰、设备差价。如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。合同第二十一条前期物业管理：（1）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司永州分公司；（2）物业服务费为1.8元/月/平方米；(3)买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。合同第二十七条争议解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。合同第二十八条补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同第二十九条合同生效：本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四关于该商品房付款方式及期限的具体约定：买受人采取按揭分期付款方式：(1)商品房总价款901828元；(2)买受人签订《商品房买卖合同》时付商品房总房价款的20.16%即181828元，并向贷款银行办理按揭申请手续；(3)买受人在2017年10月30日前付商品房总房价款的79.84%(银行按揭款项)即720000元。《补充协议》第四条关于商品房交付条件与交接手续：1.该商品房的交付条件以本条约定为准，即出卖人已向商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。双方还对商品房基础设施设备的交付条件和通知收房、查验房屋时间另行进行了约定。5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日三十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除上述问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。《补充协议》第五条逾期交付责任：按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。《补充协议》第十八条补充协议的效力：1.买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2.买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3.本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。原、被告分别在《商品房买卖合同》和《补充协议》上签名、按指印和加盖印章。2017年11月17日，原告荣佳亚缴纳房屋契税12186.87元。次日，被告公司向原告荣佳亚开具金额为901828元的增值税普通发票。2019年6月11日，被告公司向原告荣佳亚送达《期楼收楼通知书》，告知原告荣佳亚可于2019年6月30日交付案涉房屋，物业服务费从2019年7月1日起计收。原告荣佳亚在2019年6月30日第一次查验案涉房屋时，认为房屋存在入户门破损、推拉门轨道残留水泥无法推拉、地板吱吱作响以及灯具开关不灵等一系列问题，遂向被告公司反馈入户门有破损及推拉门轨道残留水泥无法推拉，并自2019年12月22日至2020年9月6日多次与被告公司员工卿伟微信沟通要求更换入户门，否则不予收房。卿伟多次承诺同意更换，但一直未予更换。原告荣佳亚起诉后被告公司清理了推拉门轨道残留水泥，但原告荣佳亚认为案涉房屋仍存在入户门破损、地板吱吱作响以及灯具开关不灵问题，未达到收房标准至今未收房。自2019年7月至2020年10月案涉房屋产生物业服务费共计9200元，产生水费150元，原告荣佳亚因认为尚不符合收房标准均未交纳。另查明，永州市国土资源规划设计测绘院于2019年6月19日完成了案涉第15栋房屋的测绘，测绘质量合格。案涉房屋所在15栋于2019年4月23日竣工验收合格，永州市住房和城乡建设局已于2019年6月21日收讫案涉永州碧桂园项目15#楼（工程监督登记号为2016-164）的竣工验收备案文件，并于2019年6月24日同意备案。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均为双方的真实意思表示，内容合法，为依法成立并有效的合同，对双方具有法律约束力。原告荣佳亚认为房屋存在地板吱吱作响以及灯具开关不灵问题，但未提交证据证实，对此主张本院不予采纳。本案争议的焦点主要为2019年6月30日交房时案涉商品房存在入户门破损和推拉门轨道残留水泥无法推拉的问题，原告荣佳亚是否可以据此拒绝收房并可要求被告公司更换入户门并负担费用和承担此期间的租金损失和物业费、水费。《补充协议》第四条约定：商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日三十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。商品房存在除上述问题外的其他质量问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。原告荣佳亚在2019年6月30日查验房屋时就已发现房屋入户门破损和推拉门轨道残留水泥无法推拉，入户门破损属于不符合约定的装饰装修标准，原告荣佳亚有权要求被告公司更换和承担费用。故对原告荣佳亚请求被告公司更换入户门并承担更换费用的诉讼请求，本院予以支持。但入户门质量合格不属于合同和补充协议约定的交房条件，原告荣佳亚以入户门破损为由至今拒收房屋不符合法律规定和合同约定。至于此前存在的推拉门轨道残留水泥无法推拉的问题，属于很易解决的问题，不属于房屋质量问题，且已解决，更不宜以此为由拒收房屋。考虑到案涉房屋系统一装修，更换入户门只能由被告公司实施并需一定时间，被告公司工作人员多次承诺更换但一直怠于更换，原告荣佳亚又未及时起诉主张权利造成入户门至今未更换，本院酌情认定六个月的更换期间。根据双方上述《补充协议》第四条约定，被告公司应按每日三十元标准支付原告荣佳亚六个月更换期的房屋使用损失5400元。相应地，对原告荣佳亚六个月的物业服务费1544元，也应由被告公司承担。因原告荣佳亚至今未接收和使用房屋，该房屋产生的水费150元，应由被告公司承担。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告永州市佳圆房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告荣佳亚更换位于冷水滩区零陵南路东侧，仁湾路北侧永州碧桂园小区15幢203号房的入户门，更换费用由永州市佳圆房地产开发有限公司承担；二、被告永州市佳圆房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告荣佳亚支付房屋使用损失5400元；三、被告永州市佳圆房地产开发有限公司承担原告荣佳亚的物业服务费1544元；四、被告永州市佳圆房地产开发有限公司承担原告荣佳亚的水费150元；五、驳回原告荣佳亚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取570元，由被告永州市佳圆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 员  金小兰二〇二一年二月八日法官助理谢琦祺代理书记员  朱依虹