山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终77号上诉人（原审被告）：万华实业集团有限公司，住所地：山东省烟台经济技术开发区天山路**。法定代表人：李云生，董事长。委托诉讼代理人：袁洋洋，万华实业集团有限公司工作人员。委托诉讼代理人：殷山帅，万华实业集团有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：烟台银行股份有限公司烟台只楚路支行，，住所地：烟台市芝罘区只楚路**法定代表人：李健，行长。委托诉讼代理人：傅维壮，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜硕，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。原审被告：烟台万华超纤股份有限公司，住，住所地：烟台市芝罘区幸福南路**/div>法定代表人：刘文革，总经理。委托诉讼代理人：潘国锋，男，1972年4月2日出生，住烟台市芝罘区，该公司工作人员。上诉人万华实业集团有限公司（以下简称万华实业）因与被上诉人烟台银行股份有限公司烟台只楚路支行、原审被告烟台万华超纤股份有限公司（以下简称万华超纤）执行异议之诉纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人万华实业集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在未开庭审理的情况下径行作出判决，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第134条，严重违反法定程序；二、上诉人购买涉案房屋后，将相关房产租赁给万华超纤并收取租金，双方签订了书面的租赁合同，2015年上诉人与万华超纤签订了《关于房产权属问题的声明》，并办理了包括案涉房屋在内的相关资产交接，双方均在资产交接清单上签字盖章确认，万华超纤也将案涉房屋的产权证交付上诉人。以上事实均表明，涉案房屋在查封前一直处于上诉人的管理和控制之下，万华超纤仅是基于租赁关系而占有涉案房屋，并非基于所有权而占有，上诉人为涉案房屋的合法占有人，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定；三、一审法院以上诉人怠于通过合法途径依法维护自身权益为由认定上诉人主观存在过错，于法无据，理由如下：(一)上诉人多次向万华超纤提出了房产过户要求，万华超纤对该事实明确予以认可，实际上双方也到房管部门就办理产权过户事宜进行了多次咨询，上诉人已尽到了作为买受人的义务。房屋过户并非上诉人单方所能办理，必须万华超纤的配合，因万华超纤拒不向上诉人开具发票，导致涉案房产因缺少关键材料而无法办理过户登记，显然涉案房屋未能办理过户登记的原因在于万华超纤，而非上诉人。上诉人的上述积极行为已符合山东省高院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第5条，《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》第127条第2款规定。(二)买卖合同签订时间、万华超纤是否实际占有涉案房屋、是否缴纳租金、是否逃避国家税费等均与本案无关。首先，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条未规定买卖合同的签订时间，合同签订时间并非认定是否能够排除执行的要素。其次，万华超纤系基于其与上诉人的租赁关系而占有涉案房屋，并非基于对涉案房屋的所有权而占有。万华超纤已与上诉人办理了涉案房产交接并将房产证书交付上诉人，万华超纤的占有并不能改变涉案房屋一直为上诉人实际管领和控制的事实。再次，本案解决物权权属及房屋查封问题，万华超纤是否缴纳租金与否与本案无关。最后，万华超纤是否逃避国家税费系自身问题，上诉人作为买受人无法强迫万华超纤开具发票，也没有义务要求万华超纤缴纳税款；四、是否存在合法有效的买卖合同、买受人是否支付价款、是否合法占有不动产，是买受人据以对抗查封和执行的权源和实质要件，是确定买受人能否排除查封、执行措施的关键。至于对“买受人自身原因”未办理过户的判断，不应过于严苛。一审法院对对抗执行的实质要件不作深入审查和认定，反而违法加重上诉人的义务和责任，认定上诉人存在过错，应予纠正；五、虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来，处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利与债权相区别，与物权相类似的效力特征。就本案而言，涉案房屋及构筑物买卖合同的成立和生效意味着买受人即上诉人有权请求原审被告依约交付所购房屋，该请求权作为一般合同债权与被上诉人同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，但上诉人在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋的物权期待权，该物权期待权不同于一般债权，能够对抗被上诉人对涉案房产的查封。被上诉人烟台银行股份有限公司烟台只楚路支行答辩称，一审程序合法，因原告起诉的七个案件诉请及事实理由基本一致，一审法院在征得各方当事人同意的情况下进行了开庭审理，各当事人也在笔录上进行了签字确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告万华超纤答辩称，同意上诉人的上诉意见。2006年10月签订的买卖合同，上诉人将买卖全款交给了原审被告，2006年签订的房屋租赁合同，2007、2008年上诉人也出具了租赁发票。上诉人是我们公司股东，占股15.56%，原审被告的工会（职工股）占51%。万华实业集团有限公司向一审法院起诉请求：请求准许查封登记在被告万华超纤名下、坐落于烟台市芝罘区幸福南路**、面积为1352.35平方米、房产证号为烟房权证芝字第**项下房产。一审法院认定事实如下：一审法院于2019年9月受理本案原告诉本案被告万华超纤、泉州万华世旺超纤有限责任公司金融借款合同纠纷一案。案件审理中，一审法院依本案原告申请以（2019）鲁0602财保11号民事裁定书查封了涉案房产。2019年8月23日，被告万华实业提出书面保全异议，认为涉案房产已由其购买并占有使用，但因万华超纤相应资料不全，至今未办理过户手续，故申请解除对涉案房屋的查封。一审法院经审查认为，登记在被告万华超纤名下、包括涉案房屋在内的幸福南路7号房产，两被告已于2006年10月6日签订《房屋及构筑物买卖合同》，被告万华实业按约付清全款，且双方对档案进行了交接；同期两被告签订《房屋租赁合同》，万华超纤以租赁的方式使用涉案房屋，且为明确产权归属，两被告共同签署《关于房屋权属问题的声明》，据此可以认定被告万华实业已实际接收房屋；虽至今未办理房屋登记变更手续，万华超纤自认责任在于其公司，据此，一审法院以（2019）鲁0602财保11号之一民事裁定解除了对涉案房屋的查封。原告不服，提起执行异议之诉。经查，涉案房屋原来登记在被告万华实业（原名称为烟台万华华信合成革有限公司）名下。2003年4月29日，两被告向烟台市房管局提交《房屋所有权转移登记申请书》，申请将涉案房屋转移登记至被告万华超纤名下，后涉案房屋于2003年6月27日转移登记至被告万华超纤名下，系被告万华超纤的生产经营场所。被告万华实业系被告万华超纤的股东之一。经烟台万华合成革集团有限公司文件[2006]38号文“关于对华信发[2003]6号关于剥离烟台万华超纤股份有限公司部分固定资产的请示的批复”及相关报批程序，2006年10月6日，被告万华实业（原名称为烟台万华华信合成革有限公司）作为买受方、被告万华超纤作为出卖方，双方在签订的《房屋及构筑物买卖合同》中约定，被告万华实业购买被告万华超纤包括涉案房屋在内的合法拥有的全部办公用房和生产车间用房，具体情况见附件《房屋明细表》、《房屋及构筑物平面示意图》，总价款为42682078.66元；被告万华实业在本合同生效且对全部房屋及构筑物验收后三个工作日内将全部款项一次性支付至万华超纤在万华实业结算中心开立的账户内，该资金支付只能用于偿还万华超纤的银行贷款或万华超纤欠万华实业的借款；在按本合同约定验收合格后，两被告共同到房产等有关部门办理产权变更等手续，税费由两被告分别承担各自应承担的部分。同日，双方还签订了《设备买卖合同》，被告万华实业以89766763.63元价格购买被告万华超纤的相应设备。2006年10月30日，两被告签订《房屋租赁合同》，被告万华超纤租赁被告万华实业购买的包括涉案房屋在内的幸福南路7号房屋（包括有证和无证的），租赁期限自2006年11月1日至2008年10月31日，租金1532099.58元/年。后，被告万华超纤缴纳了2007年、2009年租金，被告万华实业为其出具了收据。2015年，两被告共同出具了《关于房产权属问题的声明》，声明：两被告签订的《房屋及构筑物买卖合同》，万华实业全部履行合同款项，双方已办理完交接手续，但因上述买卖合同的其他原因，双方未到政府部门办理过户手续，但《房屋及构筑物买卖合同》所列房屋及构筑物归万华实业所有，由此产生的一切权利义务归万华实业所有。庭审中，原告对两被告签订的《房屋及构筑物买卖合同》及《设备买卖合同》的盖章部分的真实性予以认可，但认为合同并未实际履行，是以合法形式掩盖非法目的，后原告对被告万华实业已经全额向被告万华超纤支付购房款（包括设备款）不再提出异议，但主张涉案房屋不能过户的原因在于两被告，且系为了逃避国家税费：一、万华实业系万华超纤的控股股东，有能力督促万华超纤协助办理过户手续；二、涉案房屋于2003年由万华实业转移登记至万华超纤名下时并不存在过户障碍，两被告完全掌握办理转移登记所需所有材料，且房屋当时不存在抵押、查封，具备过户条件；三、万华超纤成立于2001年12月，而双方买卖发生于2006年10月，两被告所谓时间太久，单位更换人员过多，房产资料不全的理由不成立；四、被告万华超纤认可其因逃避过户的国家税费而导致无法办理过户，万华实业对该逃税行为起到故意的帮助作用。被告万华超纤则辩称未能办证是因其资料不全，公司人员变动频繁，无力负担税费等自身原因，被告万华实业辩称不能过户是被告万华超纤不出具发票所致，其已多次督促万华超纤办理过户，且其仅占15.56%股权，并非控股股东，被告万华实业亦有能力承担的应由其自身承担的税费一百多万元，故被告万华实业没有理由不办理产权登记。对于万华超纤未提供发票的事实，原告与被告万华超纤均予以确认。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被告万华超纤名下，故被告万华超纤系涉案房屋的所有权人。房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，应当依法办理房屋所有权登记手续，未经登记不发生法律效力，被告万华实业享有的是依据双方之间的买卖合同要求被告万华超纤协助其过户的债权请求权。被告万华实业辩称其已交付了全部房款并在接收了涉案房屋后将涉案房屋租赁给被告万华超纤实际使用，但因被告万华超纤不出具购房款发票而无法办理过户手续，故其自身没有过错。但是，双方2006年签订买卖合同距今已有十余年的时间，在被告万华超纤实际占有涉案房屋但拒不配合万华实业办理过户手续、仅缴纳两年租金且逃避国家税费的情况下，被告万华实业怠于通过合法途径依法维护自身权益，主观上存在过错，故不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。故原告主张应继续查封涉案房屋，理由正当，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，一审法院于2020年7月28日判决：准许查封登记在被告烟台万华超纤股份有限公司名下、坐落于烟台市芝罘区幸福南路**、面积为1352.35平方米、房房产证号为烟房权证芝字第**下的房产。案件受理费46640元，由被告万华实业集团有限公司、烟台万华超纤股份有限公司共同负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然对于“因买受人自身原因未办理过户登记”的认定不能过于严苛，不能不当扩大其认定范围，加重买受人的义务，但买受人仍应就其履行了要求、督促出卖人办理过户登记的合同义务或在出卖人无合法、正当理由不办理变更登记时采取了合法手段积极维权的情形承担举证责任。本案中，上诉人虽主张其与原审被告在涉案房屋被法院依法查封之前已就涉案房屋订立买卖合同、支付全部购房款并占有房屋，但其并未办理所有权过户登记，该房屋始终登记在原审被告名下。结合涉案房屋原登记在上诉人名下，上诉人曾与原审被告向烟台市房管局提交《房屋所有权转移登记申请书》于2003年6月27日将该房屋转移登记至原审被告名下的事实，该房屋不存在无法进行所有权变更登记的客观障碍。此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人与原审被告虽共同出具《关于房产权属问题的声明》约定“但因上述买卖合同的其他原因，双方未到政府部门办理过户手续，但《房屋及构筑物买卖合同》所列房屋及构筑物归万华实业所有”，但该约定违反不动产物权变动的法定生效规则，不能成为对抗善意第三人的合理理由。因此，上诉人主张其对涉案房屋未办理过户登记不存在过错，理由不当，于法无据，本院不予采纳。上诉人主张其对涉案房屋享有物权期待权，应优先与被上诉人对该房屋的一般债权得以实现，但其作为原审被告的股东，自2006年签订买卖合同至2019年该房屋被查封十余年期间，怠于行使权利，未办理所有权过户登记，故上诉人的上诉主张，缺乏法律依据，本院对此亦不采纳。综上，上诉人就该房屋不享有能够排除强制执行的民事权益，一审法院准许查封涉案房屋，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46640元，由上诉人万华实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  于 青二〇二一年二月二十三日书记员  王 玥