广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终461号上诉人（原审被告）：杨明荣，男，汉族，1955年12月6日出生，住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××518。上诉人（原审被告）：叶佩玲，女，汉族，1957年3月21日出生，住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××566。被上诉人(原审原告)：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市×××××××第13层。法定代表人黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。上诉人杨明荣、叶佩玲因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨明荣、叶佩玲向本院提出上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，依法改判。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司服务态度倨傲，服务质量差，管理随意性大，一些重要设施残缺不全，严重侵害业主权益，按照权责统一原则，2017年9月30日前物业管理费应打折收取。御景花园小区业委会成立初期，本着共同搞好小区服务的心愿，要求中鹏物业管理处与小区业委会签订物业服务协议，接受小区业主和业委会的监督，并多次发函给中鹏物业，但中鹏物业都置之不理(有发函信件为证)。对小区业主财产受损失同样置之不理。如我家的小车停放在地下停车场停车格内，被不明车辆碰撞(有公安交警拍照为证)，造成小车维修费950元的损失(有维修发票)。虽然直接责任不在中鹏，但由于相当部分监控设施成摆设(有监控室照片为证)，故无法找到肇事车辆。如果监控正常，我就可以找到肇事车辆，妥善协商解决问题，不至于损失那么大。但中鹏物业根本不把这当回事，以公安监控也有盲点为由一推了之。其实这根本不是什么盲点，而是大片大片的区域监控就是坏的，形同虚设。且小区地下车库，很少发现有保安值班巡逻，所以发生车辆碰撞事故，浑然不知，这显然是管理服务缺失。公共设施等残缺不全，更是众所周知的事，如消防设施根本就是摆设(有照片为证)。即使惠州市公安消防对小区消防出具了《惠州市公安消防支队惠城区大队责令限期改正通知书》，中鹏物业至2018年1月20日被赶出小区时，也没有整改，根本就不把小区业主生命财产当一回事。幸亏这段时间没有发生火灾，要不然后果不堪设想。还有小区绝大部分电梯经常出故障问题、垃圾成堆问题、墙壁渗水、天棚乱搭乱建等问题(都有照片为证)都没有及时认真去处理，哪里有按照《物业管理服务承诺》要求的“消防设施能随时起用”、“共用配套设施、设备完好率达到98%、保洁服务满意率不低于98%”等的承诺。鉴于此，小区业主委员会根据业主的意见，召开了业主大会，并根据大会的授权，遵照《国务院物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定，选聘了惠州市顺泽物业管理服务公司为小区新的物业服务单位，并于2017年1月19日双方正式签订了服务合同，同年2月25日举行进驻交接仪式。但中鹏物业拒不出席交接仪式，依旧我行我素，不理不睬。因而新物业依合同合理合法进驻，老物业势大财雄，抱着我就是不走，你奈我何?以致出现了新旧两个物业管理小区达3个月的怪事。在此期间，小区业主交管理费都很迷迷惘，有的交给新物业顺泽物业公司，我也交了3个月管理费给新公司，有的则持观望态度，怕交了以后情况会发生什么变化，不被认账。中鹏物业见此情况，为了显示自己的能量，便张贴停车管理费由每月250元涨到每月380元的通知，以此给新物业顺泽公司服务小区工作制造麻烦。中鹏物业名声在当时惠州人人皆知，惠州电视台第一直播室曾多次报道小区物管事件(有视频报道为证)，广东电视台DV现场也曾来小区采访报道。由此僵持了几个月，顺泽物业觉得工作难以开展，被迫无奈退出。小区业主维权遭遇重重困难。像中鹏物业没有按照约定提供物业服务，服务质量如此之差，按照责权利相统一原则，小区业主包括我都认为2017年9月30日之前物业费应该打折收取。还有，部分业主交给顺泽物管的物业费，总不能既交给顺泽物业，又要交给中鹏物业吧!我家小车被撞损失，最起码也应该在物业费中打折扣除吧。二、双方签订的前期物业服务协议已于2017年9月30日终止，上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付2017年10月至2018年l月的物业管理费。惠州市顺泽物业管理有限公司退出御景花园小区管理以后，小区业主维权并没有停止，并于2017年6月委托惠州嘉实招标代理公司发出招标公告进行公开招标，几经周折评选，最终上海文化银湾物业管理有限公司中标。小区业委会受业主大会的委托，于20l7年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了新的物业服务合同。根据博罗县人民法院作出的(2017)粤1322民初4271号生效民事裁决，御景花园业主大会通过合法程序进行招标，与银湾物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，新的物业服务合同于2017年9月30日发生法律效力，《前物业服务合同》中鹏物业与小区业主签订的服务合同，于新物业服务合同生效之日终止。由此双方之间已不存在物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付合同关系终止之后的物业费。2017年10月1日，御景花园业委会通知被上诉人与新物业进行交接并撤出小区，但被上诉人故伎重演，一直不肯退出小区，并强占着小区继续收费。小区业主和业主委员会据理力争。2017年10月18日，惠城区江南街道办以《致御景花园小区业主的一封信》的公开信方式，向御景花园业主提出过渡期间产生的物业服务费仍由被上诉人收取的意见。但是，这封公开信仅仅是街道办作为协调御景花园小区新老物业交接的指导性意见，其并不是业主与被上诉人共同协商达成的协议，没有对上诉人及被上诉人产生新的物业服务关系，也不具有法律约束力。根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”的规定，被上诉人作为诉讼小区的前期物业管理者，应当于物业服务合同终止之日起15日内退出小区。因此，中鹏物业在2017年9月30日以后以存在事实服务为由强行收费在法律上站不住脚。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释(2009)8号】第十条明确指出：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。惠州市房产管理局也对中鹏物业发出《责令限期退出物业管理区域通知书》和《行政处罚意见告知书》。如果中鹏物业继续在御景花园小区管理收费是合理合法的话，那作为他的上级管理机关惠州市房产局，怎么会对其发出限期退出告知书和行政处罚告知书？虽然后来没有处罚，但也不能作为其不退出小区的理由，更不能作为其强行收费的法律依据。由于中鹏物业以各种借口拒不退出，2018年1月20日由江南办事处主持召开中鹏物业管理、御景花园业委会、上海文化银湾物业管理有限公司三方代表协调会议，并形成了会议记要。《会议纪要》中明确了“2017年10、11、12月份御景花园的物业服务管理费，待诉讼案件最终结果确认后，由权利方依据法律、合同规定收取”。该会议纪要经各方当事人共同签名确认，对上诉人及被上诉人均具有约束力。而此后“待诉讼案件最终结果确认”除了(2017)粤1322民初427l号判决外，再无其他诉讼判决依据。因此，根据该会议纪要及法院生效判决，2017年9月3O日新物业服务合同发生法律效力后，有权收取物业费的权利方为银湾物业公司，并非被上诉人，因此被上诉人无权要求上诉人支付2017年10月至2018年1月期间的物业费。被上诉人中鹏物业书面答辩称，一、一审法院对第一项判决所认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人向上诉人收取自欠费当月起，包含2017年10月至2018年1月期间的物业管理费有事实和法律依据。首先，被上诉人与御景花园业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间实际上由被上诉人在御景花园小区提供服务；其次，经过小区业委会、新物业公司多方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦证明，过渡期内仍由被上诉人为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，业主仍按约定产生的物业服务费、停车费由被上诉人收取。根据《会议纪要》，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，被上诉人退场，亦可证实被上诉人服务至2018年1月20日；最后，虽惠州市房产管理局对被上诉人作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出行政处罚单决定书，故不能以惠州市房产管理局对被上诉入作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为被上诉人并未为御景花园小区提供务。被上诉人已经按照合同约定履行物业合同义务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务，上诉人应对物业服务支付相应的对价。二、上诉人以其交过2017年3月-4月期间的费用给非法引进的惠州市顺泽物业管理服务有限公司为由，以此抵扣被上诉人管理期间的物业管理费没有合法依据。2017年2月御景花园业主委员会通过非法引进顺泽物业，并非法“查封’’被上诉人所在的物业用房，该非法引进物业公司的行为已经被惠州市房管局于2017年4月20日发布的惠市房函第[2017]175号文件确认引进顺泽物业公司程序违法，故2017年3月至4月期间上诉人交给非法引进顺泽物业公司的费用，没有合法依据。其次，被上诉人提交御景花园业主委员会提供的证明文件，证明其已经向顺泽物业支付该期间的物业费，所证明事实的真实性无法确认，更与本案没有关联性，上诉人交予案外人顺泽物业的费用，是上诉人与案外人顺泽物业之间的债权债务关系，无法抵扣被上诉人与上诉人之间的物业服务合同问的债权债务。综上所述，原审法院对第一项判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审认定事实及判决：被告杨明荣、叶佩玲是惠州市××××××××××××××××××××××的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为119.43平方米。被告于2013年9月8日收楼，与原告签订了《御景花园前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业服务费及相关费用的1%计滞纳金向原告支付作为违约金。原告代供水部门向业主收取每月的来自水费，收费标准按供水部门规定的标准收取，原告每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示：两被告拖欠2017年1月起至2017年12月原告代缴的水费689.08元、公摊电费378.44元，2017年3月起至2018年1月20日物业服务费1719.79元。2017年原告将惠州市××××××业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市×××××××的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，原审法院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区××××××××办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面《会议纪要》，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在《会议纪要》上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区××××××××办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市××××××业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由上海文化银湾物业管理有限公司开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。以上事实有原被告身份信息、营业执照、费用明细、《前期物业服务协议》、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、（2017）粤1322民初4271号民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：两被告是否应当足额向原告支付2017年3月1日至2018年1月20日的物业服务费、水电费及两被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是两被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由两被告承担，合同约定原告代供水部门向两被告收取。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，两被告拖欠2017年1月至2017年12月原告代缴的水费689.08元及公摊电费378.44元，现原告要求两被告支付上述费用，于法有据，予以支持。第二，关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。原审法院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确定原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，两被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，两被告未举证证明原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故两被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，两被告应向原告支付2017年3月起至2018年1月20日未缴纳的物业服务费1719.79元。若两被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给其造成损失的，两被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，两被告拖欠水费、公摊电费、物业服务费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业服务费，故综合本案案情，原审法院酌定两被告无需向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告杨明荣、叶佩玲应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年1月至2017年12月的水费689.08元、公摊电费378.44元及支付2017年3月至2018年1月20日的物业服务费1719.79元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告杨明荣、叶佩玲负担。本案中，上诉人提交了1、投诉函；2、物管质量标准；3、光碟及5张照片；4、事故证明及维修发票；5、消防改正通知书；6、判决书；7、市房管局通知书及告知书；8、三方会议记录；9、证明；10、照片6张；11、外墙渗水登记表。被上诉人提交了《惠州市惠城区江南办事处公告》、《惠州市房产管理局关于惠州市××××××物业纠纷的调查意见》。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审,查明的事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人杨明荣、叶佩玲的上诉请求，本院处理如下：关于上诉人应缴纳的物业服务费用如何确定的问题。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案上诉人杨明荣、叶佩玲与被上诉人中鹏公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，被上诉人中鹏公司提供了物业服务，上诉人杨明荣、叶佩玲作为业主应履行合同约定按时支付物业服务费用。上诉人主张被上诉人中鹏公司履行物业服务存在管理和服务质量差等问题，对2017年9月30日前的物业管理费应打折收取，为此上诉人可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定另行主张权利，上诉人以此为由主张减免物业管理费于法无据，本院不予支持。对于上诉人诉称曾向顺泽物业公司缴纳过3个月的物业管理费的问题。上诉人仅提交了小区业委会开具的证明，拟证实其向顺泽物业公司缴纳了三个月的物业管理费，但该3个月的物业管理费收费主体为顺泽物业公司而非小区业委会，在无其他证据佐证的情况下，小区业委会出具的证明不足以证实上诉人存在相关的缴费情况，故上诉人主张扣除该3个月的物业管理费没有事实依据，本院不予支持。至于2017年10月至2018年1月20日期间物业管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《广东省物业管理条例》第五十条的立法原意，不管是业主委员会召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业还是物业服务企业不再续签服务合同都应当及时告知对方结果并给予对方合理的处理期限。根据现有的证据材料显示，被上诉人与小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日才由原审法院作出判决，期间双方在相关部门的牵头和组织下进行过多次的沟通和协商，亦达成过过渡期内暂由被上诉人继续履行职责的共识，并最终于2018年1月20日完成了新旧物业企业的交接，在此过程中被上诉人仍有对小区物业进行了一定的管理，故本院认为该期间属于合理的时间范围，另无证据显示业委会有将大会决定及时告知被上诉人，故上诉人杨明荣、叶佩玲应当支付该时间段的物业管理费。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨明荣、叶佩玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二一年二月二十二日法官助理 黄湘燕书 记 员 王 清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。