北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18188号原告：黄显模，男，1963年10月25日出生，汉族，北京兴达奇热能工程有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柴旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京光彩微创源实业发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区康定街6号7幢4层412室。法定代表人：陈力兢，经理。被告：兢龙美创（北京）物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王美娟，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：梁前明，北京市鑫诺律师事务所律师。原告黄显模与被告北京光彩微创源实业发展有限公司（以下简称微创源公司）、被告兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称兢龙美创公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄显模的委托诉讼代理人柴旭，被告兢龙美创公司法定代表人王美娟，以及被告微创源公司、被告兢龙美创公司的共同委托诉讼代理人梁前明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄显模向本院提出诉讼请求：1、判令微创源公司、兢龙美创公司向黄显模交付位于北京市大兴区北京经济技术开发区“光彩微创园”C座2层2015室、2016室的房屋；2、判令微创源公司、兢龙美创公司支付黄显模逾期交房违约金122775元（暂计算至2020年8月10日）；3、本案诉讼费由微创源公司、兢龙美创公司承担。案件审理过程中，黄显模变更诉讼请求如下：1、判令解除黄显模与微创源公司、兢龙美创公司签订的《光彩微创园转让合同》（C-2016合同）；2、判令微创源公司、兢龙美创公司退还黄显模支付的款项255550元；3、判令微创源公司、兢龙美创公司赔偿黄显模损失35959元（以255550元为基数，按年资金占用利息6%，自2018年6月13日起算，暂计至2020年10月16日）；4、本案诉讼费用由微创源公司、兢龙美创公司承担。庭审中黄显模明确诉讼请求2包含装修款20000元以及以租金名义收取的235550元。事实和理由：黄显模与微创源公司、兢龙美创公司于2018年6月19日签订编号为C2016的《光彩微创园转让合同》，约定微创源公司、兢龙美创公司将其投资开发并经营的位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区“光彩微创园”项目所属创业工作室房屋转让给黄显模使用，具体房屋为C座楼2层2016号房屋（以下简称涉案房屋），转让款为491100元，房屋交付时间为2019年3月31日前，但微创源公司、兢龙美创公司至今仍未交付涉案房屋，且向黄显模明确表示涉案房屋已无法交付。为维护自身合法权益，黄显模诉至法院。微创源公司与兢龙美创公司辩称，第一，同意解除涉案合同；第二，租金以微创源公司、兢龙美创公司出具的租金收据为准进行退款，装修款确系由微创源公司与兢龙美创公司收取，但其还未与装修公司进行结算，在结算之前不同意退还，收据是由装修公司开具的；第三，合同有效期间微创源公司与兢龙美创公司属于合法的无偿占有，在合同解除之前不存在占用资金损失问题，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，兢龙美创公司（甲方1）、微创源公司（甲方2）与黄显模（乙方）签订编号C-2015、C-2016的两份《光彩微创园转让合同》，约定甲方将其投资开发并经营的位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区“光彩微创园”项目所属创业工作室房屋转让给乙方使用，乙方房屋为上述项目中的C座楼2层2015号、2016号房屋，转让标的面积均为（建筑面积）为24.7平方米；关于转让期限，自2018年3月31日起至2038年3月31日止，在此期间，甲方保证房屋无土地使用及房屋产权纠纷，转让期满后，自动延续至土地使用期，按国家政策补交续租费用，无需交纳原有地上物设施费用；关于转让款，两房屋的总款项均为491100元；关于转让标的交付，甲方同意暂定于2019年3月31日前将转让标的交付乙方，转让标的具体交付时间按甲方通知，转让标的交付标准为精装修交付；关于违约责任，甲方未按本合同规定的时间交付转让标的，甲方逾期每日应按转让标的金额的0.5‰支付违约金。同日，微创源公司（甲方）与黄显模（乙方）签订《租赁分期付款补充协议》，载明：“乙方于2018年6月19日签订租赁合同当天，支付总租金50%的首付款（含定金），计人民币（大写）贰拾叁万伍仟伍佰伍拾元整。小写：235550元整。乙方于2019年3月31日前，支付总租金的50%，计人民币（大写）贰拾伍万伍仟伍拾元整。小写：255550元整……”微创源公司与兢龙美创公司在落款的甲方处加盖印章。庭审中，黄显模与微创源公司、兢龙美创公司均认可涉案房屋位于北京经济技术开发区康定街6号。2018年6月13日，兢龙美创公司向黄显模开具两张收据，分别载明：“今收到黄显模C幢2层2015室定金，6.20前补款（定金不退）伍万元”、“今收到黄显模C幢2层2016室定金伍万元”。2018年6月19日，兢龙美创公司再次向黄显模开具收据，载明：“今收到黄显模C-2-2016室、C-2-2015室叁拾柒万壹仟壹佰元”。为证明上述付款情况，黄显模提交了银行流水予以佐证。经询，黄显模称对两套房屋各支付了50%的款项，在本案中仅就C2016房屋主张权利。微创源公司与兢龙美创公司在2020年10月16日庭审中，称合同约定黄显模于2018年6月19日前支付50%的首付款，于2019年3月31日前支付第二笔50%的款项，但其实际两套房屋共支付了471100元，每套房屋各支付50%，黄显模在2019年3月31日未就两套房屋进行付款。微创源公司与兢龙美创公司在2020年10月28日的谈话中称其认为上述收据中的金额不是针对两个房屋的款项，仅针对C2015房屋，黄显模未就C2016进行付款。另查明，北京经济技术开发区康定街6号院园区（以下简称涉案园区）的产权人为北京海辰瑞安科技有限公司（以下简称海辰瑞安公司），土地使用用途为“工业”，土地使用权终止日期为2053年3月10日，房屋规划用途为“科研服务楼”。2017年7月24日，海辰瑞安公司与华远锦恒（北京）物业管理有限公司（以下简称华远锦恒公司）签订房屋租赁合同书，约定海辰瑞安公司将涉案园区整体出租给华远锦恒公司，租赁期限为20年，自2017年8月1日起至2038年3月31日止。2017年8月31日，北京光彩正信投资管理有限公司（以下简称光彩正信公司）作为承租方与出租方华远锦恒公司签订了《房屋租赁合同书》，约定光彩正信公司承租华远锦恒公司拥有合法租赁使用权的位于北京经济技术开发区康定街6号院园区内的全部房屋，租期20年，自2017年9月1日起至2038年3月31日止。2018年2月14日，微创源公司与光彩正信公司、陈力兢、王永欣签订《协议书》，内容为：“鉴于光彩正信公司2017年8月31日与华远锦恒公司签订了《房屋租赁合同书》并就光彩正信公司承租位于北京经济技术开发区康定街6号院工业楼和科研楼及厂房（以下简称微创园项目）事宜进行了确认，鉴于光彩正信公司与微创源公司当前一致决定解除双方曾于2017年底签订的《项目转让协议》，鉴于甲乙丙丁四方一致确认由微创源公司和陈力兢全面接管微创园项目并向光彩正信公司支付相关对价，经友好协商，四方一致决定签订本协议，以资信守。一、光彩正信公司将其承租的微创园项目的经营权和管理权全部转让给微创源公司，微创源公司以其名义对该项目进行经营管理并向华远锦恒公司履行支付租金及物业费用的义务，光彩正信公司配合微创源公司办理其与华远锦恒公司就《房屋租赁合同书》涉及的承租方和协议内容的变更事宜。二、本协议签订后，由微创源公司单独对涉案项目进行经营管理，光彩正信公司不再参与涉案项目的经营和管理，不得干涉微创源公司对项目所有经营活动并在本协议签订之日十日内向微创源公司移交微创园项目涉及的承租人的所有文件和手续（包括财务资料、光彩正信公司与承租人签订的《招商合同》、收据）……”微创源公司接手涉案园区后，与兢龙美创公司达成合作关系，将涉案园区内的房屋分割成面积大约为15-40㎡的单间，以微创源公司、兢龙美创公司单独作为转让方或者以微创源公司、兢龙美创公司共同作为转让方，与黄显模等数人签订合同。再查，北京市第二中级人民法院就上诉人（一审原告）微创源公司与被上诉人（一审被告）北京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）不服强制性拆迁补偿决定一案于2020年4月30日作出（2020）京02行终356号行政判决书，该行政判决书已经生效，认定事实如下：2018年9月5日，北京市规划委员会开发区分局（以下简称规划分局）作出规（亦）执函〔2018〕175号《关于违法建设的认定函》，载明：“经查，位于北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间内部改建，未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，改建面积共约20600平方米。”2019年5月16日，开发区管委会收到规划分局移送的上述认定函。2019年5月17日，开发区管委会所属北京市城市管理综合行政执法局开发区分局（以下简称城管分局）向规划分局作出《关于协助调查北京经济技术开发区康定街6号违法建设的函》，请求协助对北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的违法建设开展调查，并提供违建相关图纸。2019年5月21日，规划分局作出《回复函》，对于该项目规划分局的认定内容为整体违法建设，其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的内部改建，均未取得规划行政许可手续。2019年5月30日，开发区管委会前往北京经济技术开发区康定街6号进行现场检查，并拍摄现场照片。同日，开发区管委会对微创源公司作出京技管城管责改字〔2019〕0366号《责令改正通知书》及《谈话通知书》，并于当日对微创源公司留置送达。经释明，黄显模称如合同编号为C-2016的《光彩微创园转让合同》被认定为无效合同，其主张如下：1、判令微创源公司、兢龙美创公司退还黄显模租赁款235550元；2、判令微创源公司、兢龙美创公司支付黄显模资金占用期间的损失（以235550元为基数，按照全国银行拆借中心公布的一年期贷款利率，自2018年6月20日计算至实际退还之日止）；3、本案诉讼费由微创源公司、兢龙美创公司承担。微创源公司和兢龙美创公司就黄显模的上述主张发表意见如下：若《光彩微创园转让合同》系无效合同，黄显模就C2016房屋不存在租金返回的事宜，微创源公司和兢龙美创公司向黄显模收取的471100元租金系C2015房屋的租金，黄显模并未支付C2016房屋的租金，如法院认定合同因违背国家法律、法规而属无效，双方在签订合同时对房屋的性质、现状都是清楚的，均存在过错，故是否退还租赁款项和支付资金占用损失由法院判定。本院认为，黄显模与微创源公司、兢龙美创公司签订合同编号为C-2016的《光彩微创园转让合同》并向微创源公司、兢龙美创公司缴纳了转让款，约定了转让年限，根据合同内容可以认定双方之间成立房屋租赁合同关系，微创源公司、兢龙美创公司系出租人，黄显模系承租人。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明的事实可以认定，黄显模承租的房屋未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，故黄显模与微创源公司签订的合同编号为C-2016的《光彩微创园转让合同》应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经本院释明后，黄显模就合同无效提出了诉求，微创源公司亦发表了意见。关于C2016房屋的租赁款，黄显模共向微创源公司、兢龙美创公司支付了471100元款项，其主张就C2016房屋向微创源公司、兢龙美创公司支付了235550元款项，微创源公司、兢龙美创公司在2020年10月16日庭审中，认可黄显模实际就两套房屋共支付471100元，每套房屋各支付50%，即黄显模在2019年3月31日未就两套房屋进行付款，后又作出相反陈述，主张黄显模支付的471100元仅针对C2015房屋，未就C2016进行付款。结合《租赁分期付款补充协议》、兢龙美创公司开具的收据，本院认定，黄显模就C2016房屋支付了235550元租赁款。综上，对于黄显模主张的合同编号为C-2016的《光彩微创园转让合同》无效后，微创源公司、兢龙美创公司退还其租赁款235550元的请求，本院予以支持。关于资金占用损失，本院认为，黄显模在签订合同过程中，未对房屋的权属、证照等进行审慎审查，亦存在过错，故其主张资金占用损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京光彩微创源实业发展有限公司、兢龙美创（北京）物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还黄显模房屋租赁款235550元；二、驳回黄显模的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2417元，由北京光彩微创源实业发展有限公司、兢龙美创（北京）物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给黄显模）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年二月四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫