北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28725号原告：杨媛婧，女，1986年2月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张灵瀚（杨媛婧之夫），1986年11月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王柳新，女，1989年6月17日出生，汉族，住北京市通州区。被告：童宇，男，1984年10月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王柳新（童宇之妻），女，1989年6月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告杨媛婧诉被告王柳新、童宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨媛婧的委托诉讼代理人张灵瀚，被告王柳新及被告童宇的委托诉讼代理人王柳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨媛婧向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2020年10月份的租金4800元；2、判令二被告向原告支付违约金9600元；3、案件受理费由二被告承担。事实与理由：原告与王柳新于2020年5月16日签订《北京市住房租赁合同》（以下简称合同），约定：原告将其位于通州区临河里的房屋（以下简称涉案房屋）出租给王柳新供王柳新与童宇共同居住使用，租期自2020年6月2日起至2021年6月1日止，月租金4800元，租金支付方式为每3个月为一期支付，支付日期分别为2020年6月2日、2020年9月2日、2020年12月2日、2021年3月2日。合同签订后王柳新本应于2020年9月2日前支付第二期租金14400元，但仅支付了4800元，欠交租金9600元。经原告多次催讨，王柳新仍未支付欠交的9600元租金。根据双方之间签订的合同第八条第五项的约定，承租人不按照约定支付租金达10日的，出租人有权单方面解除合同，并根据合同第九条第一项的约定，承租人有第八条第五项约定情形的，应按月租金的200%向出租人支付违约金。故根据合同约定，被告已构成根本性违约，损害原告合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望支持原告诉请。被告王柳新、童宇辩称：同意以押金抵扣2020年10月份的租金4800元。不同意支付违约金9600元，因为双方已经达成协议变更了违约条款，我方不存在违约。我方提前一个月通知原告不续租，经双方协商约定在10月2日前将涉案房屋转租出去就不追究我们提前解除合同的责任、同时退还押金，我方尽心尽力协助原告找新租户，原告在新租户询价时临时涨价，导致转租失败。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2020年5月16日，杨媛婧作为出租人与王柳新作为承租人签订北京市住房租赁合同（以下简称租房合同），约定：杨媛婧将自有的坐落于北京市通州区临河里房屋出租给王柳新及其丈夫童宇居住使用，租期自2020年6月2日至2021年6月1日共计12个月，2020年6月1日前将出租房屋交付承租人。租金标准4800元/月，按季支付，租金支付日期2020年6月2日、2020年9月2日、2020年12月2日、2021年3月2日。押金4800元，承租人应当于2020年6月2日前向出租人支付，押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。租房合同第八条合同解除的第（五）项的1约定：承租人不按照约定支付租金达十日的，出租人有权单方解除本合同，收回房屋。第九条违约责任的第（一）项约定：承租人有第八条第（五）项约定情形的，应按月租金的200%向出租人支付违约金。第（二）项约定：除本合同第八条约定情形外，租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日通知对方，按月租金的200%向对方支付违约金。租房合同签订后，杨媛婧依约将涉案房屋交付王柳新、童宇居住使用，王柳新依约向杨媛婧交付押金4800元，并交付租金至2020年10月1日。到2020年9月2日该付下期三个月的租金时，被告只付了一个月租金并表示不想租了，对此原告告知被告要提前解约不租了属于违约。2020年10月31日王柳新、童宇向杨媛婧交还涉案房屋，庭审过程中双方均认可租房合同于2020年10月31日解除。庭审中，杨媛婧主张因王柳新、童宇迟延支付租金已超过十日单方违约导致租房合同提前解除，故王柳新、童宇应按照支付合同约定支付相当于二个月租金的违约金9600元，为此其提供了杨媛婧之夫张灵瀚与王柳新的微信聊天记录（2020年10月2日，杨媛婧之夫张灵瀚向王柳新发送微信：柳新，合同我又仔细看了，你们9月2日应该交下季度租金，但是你们只交了一个月的租金，还欠2个月的租金，请你们赶紧将欠的租金补交给我们，咱们合同到期是2021年6月2号，咱们按合同约定办。你先前提出要求退租的问题，我们不同意。）佐证。被告王柳新、童宇庭审质证时认可该份证据，但辩称被告方已经提前一个月通知杨媛婧提前解除合同，且双方于2020年9月商定只要被告方于2020年10月2日前将涉案房屋转租，杨媛婧就免除被告方提前解除合同的责任，之后一个月被告方积极联系转租事宜，但因杨媛婧转租价格不明确又临时涨租价导致转租失败，故被告方不构成违约，不应当支付违约金，为此二被告提交王柳新与杨媛婧之夫张灵瀚的微信聊天记录以及王柳新与中介工作人员的微信聊天记录佐证，杨媛婧认可王柳新与杨媛婧之夫张灵瀚的微信聊天记录，不认可王柳新与中介工作人员的微信聊天记录。庭审中经询问，原被告均认可针对转租的租金标准双方最终未达成一致意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨媛婧与王柳新签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经查，童宇虽非本案房屋租赁合同关系的当事人，但其作为承租人王柳新的配偶与王柳新实际共同租住使用此涉案房屋，故对本案房屋租赁合同纠纷产生的债务应属于夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，应作为夫妻共同债务由被告童宇和王柳新夫妻共同承担给付责任。对于被告王柳新、童宇所称的双方2020年9月通过微信沟通原告已答应被告在2020年10月2日前若将涉案房屋转租出去即不再要求被告承担违约责任的约定已对租房合同内容作出变更，故被告不应再承担违约责任的答辩意见，本院认为，原告答应被告在2020年10月2日前若将涉案房屋转租出去即不再要求被告承担违约责任的约定，实质上属于附条件的对租房合同的变更，但因双方对转租租金标准约定不明确，经协商也未达成一致意见，最终导致涉案房屋未能实际转租成功，致使对租房合同变更所附的条件未能成就，故租房合同实际最终未变更，因此被告王柳新的该项答辩意见没有事实和法律依据，对此本院不予采信。因王柳新租金已实际支付至2020年10月1日，2020年10月31日王柳新、童宇向杨媛婧交还的涉案房屋，双方均认可租房合同于2020年10月31日解除，杨媛婧要求王柳新支付2020年10月份的租金4800元，于法有据，本院予以支持。另根据双方之间在租房合同中关于押金可用于抵扣未交租金的约定，本院确定以被告王柳新所交的押金4800元抵扣其2020年10月份的未交租金4800元。关于杨媛婧要求王柳新支付违约金9600元的诉讼请求，根据租房合同中约定及本案中王柳新违约提前解除租房合同的案情，本院认为原告杨媛婧的该项诉讼请求理由正当，证据充分，于法有据，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项和第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告王柳新、童宇共同给付原告杨媛婧2020年10月份的房屋租金4800元（按租房合同约定以王柳新所交押金4800元折抵，已执行清）；二、被告王柳新、童宇共同给付原告杨媛婧违约金9600元，于本判决生效之日起七日内执行清。案件受理费160元，减半收取80元（已由原告杨媛婧预交），由被告王柳新、童宇负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告杨媛婧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年二月九日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲