河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终566号 上诉人（原审被告）：赵亚林，男，1966年4月20日出生，汉族，现住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭迎新，女，1975年5月1日出生，汉族，住址：河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：李秀珍，女，1948年9月2日生，汉族，系郭迎新婆婆，现住唐山市路北区。 被上诉人（原审被告）：唐山市天润生态农业有限公司，住所地唐山市高新区老庄子镇前冯各庄村。 法定代表人：郭立群，该公司经理。 上诉人赵亚林因与被上诉人郭迎新、唐山市天润生态农业有限公司（以下简称“天润公司”）租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0291民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵亚林上诉请求：1.撤销河北省唐山市高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0291民初718号民事判决书，依法改判驳回被上诉人郭迎新对上诉人赵亚林的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人不是本案的适格被告。根据本案一审中查明的事实可以证实，上诉人已将其与被上诉人天润公司所签订《大棚种植合作协议》项下上诉人方的权利义务一并转让给了被上诉人郭迎新，该合同权利义务的概括转移得到了天润公司的同意，并且天润公司与郭迎新将原《大棚种植合作协议》项下主体进行了变更。至此，上诉人已经退出与天润公司的合同，由郭迎新履行与天润公司的《大棚种植合作协议》，在涉案大棚被强制拆除后，郭迎新应当依照其与天润公司所签订的《大棚种植合作协议》向天润公司主张权利，而不应向上诉人主张权利，上诉人不应成为本案适格被告。2.上诉人与被上诉人签订的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》已经履行完毕。上诉人在与被上诉人签订《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》之前，如实向被上诉人郭迎新告知了涉案大棚的使用情况。郭迎新同意受让上诉人在该《大棚种植合作协议》项下的权利义务，并与天润公司重新签订了《大棚种植合作协议》，并将协议主体变更为郭迎新。至此，上诉人与郭迎新签订的转让协议已经完全履行完毕。涉案大棚被拆除与转让协议无关，郭迎新与上诉人签订转让协议时原《大棚种植合作协议》并未被人民法院认定为无效，在转让当时双方意思表示真实，转让行为不违反法律强制性规定，在郭迎新已经与天润公司重新签订协议的情况下，不应再要求上诉人向其承担返还款项义务。3.上诉人与郭迎新签订转让协议后，将上诉人在《大棚种植合作协议》项下权利义务概括转让给了郭迎新，其中包括上诉人向天润公司已经支付但尚未使用完毕的共计15年的大棚使用费（租金），对于超出原《大棚种植合作协议》项下未使用部分租金的金额，属于上诉人在该大棚内添置的装饰装修、家具家电等设施设备转让给郭迎新的折价款。原审判决对于转让协议项下包含家具家电等设施设备的事实已经予以认定，在郭迎新无法向上诉人返还上述设施设备的情形下，上诉人也不应当向郭迎新返还该部分折价款。原审人民法院对上诉人转让给郭迎新的上述设施设备作出折价30000元的认定，既不符合客观事实，也与双方约定不符。 唐山市天润生态农业有限公司答辩称，我们公司大棚项目是按照国家的政策（2013）155号文件，并交给了老庄子镇政府120万土地保证金。我们盖的是大棚，上诉人和被上诉人郭迎新他们私建房子挺多，这次是赶上治理大棚房，国家不同意，所以给拆除了，这与我方没有关系。关于我方受到的行政处罚，我方已经将土地保证金120万交到了老庄子镇政府，所以我方觉得这个事与我们没有多大的关系。 郭迎新答辩称，请求维护一审判决。首先，我与天润公司没有发生任何权利义务关系，合同是与赵亚林签的，钱给了赵亚林，所以租期还有使用其他的权利义务关系等都是与赵亚林发生的，就应该向赵亚林要钱，我跟天润公司没有任何关系。我跟天润公司的关系无非是一些事务上的关系，如大棚里没有水、电了我要找天润公司，故赵亚林是本案适格主体。其次，两份协议均属无效，在使用期未满的情况下说协议履行完毕是不合适的，故还款的对象还应该是我。上诉人主张原审判定转让协议项目包含家具说我无法向上诉人返还是不对的，一审过程中我已经强调家具以及能够搬的东西我都给他保存着，还花着房租，是可以返还的，没有返还是因为一审法院认定扣除了我3万元。综上，转让款返还给被上诉人是合法合理的，故请求法庭依法维持原判。 郭迎新向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议为无效合同；2.依法判令被告返还剩余租赁费144444元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月12日，被告天润公司与被告赵亚林签订了书面的《大棚种植合作协议》，约定天润公司将位于唐山市开发区地块交付被告赵亚林使用，建筑面积320平方米，包括居住室一间、温室大棚、露天庭院，使用期限自2014年10月1日起共15年，价格合计115000元。被告赵亚林将115000元交付天润公司，并按约定开始使用涉案地块，使用中其将该地块及房屋设施进行了装修并添置了家具电器。2017年5月27日，原告郭迎新与被告赵亚林签订了书面的《唐山丰润天润农庄Ｅ18-1院使用权转让协议》，约定赵亚林将面积为320平方米的上述Ｅ18-1地块、房屋及院内一切设施均转让给郭迎新，设施包括院内果树、草坪、植被、凉亭、秋千等，屋内家具有床、衣柜、沙发、电视柜、橱柜，电器有电视、冰箱、洗衣机、空调、油烟机、烤箱、热水器、灯具、灶具、监控、宽带等。协议约定转让款160000元，原告郭迎新已实际交付被告赵亚林，赵亚林将上述场地、房屋、设施、家具电器及其向天润公司交费的收据交付给郭迎新。2017年5月29日，原告郭迎新重新与被告天润公司签订了书面的《大棚种植合作协议》，协议约定的场地位置、使用期限、价格等内容与赵亚林和天润公司签订的协议内容一致。2015年9月2日，唐山市国土资源局高新技术产业开发区分局曾对被告天润公司作出唐高国土执罚（2015）18号《行政处罚决定书》，认定被告天润公司未经依法批准，于2013年3月占用高新技术产业开发区老庄子镇前冯各庄村东、唐津高速东侧129.79亩土地搞建筑的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，并作出处罚决定：1.责令天润公司退还非法占用的高新技术产业开发区老庄子镇前冯各庄村东、唐津高速东侧129.79亩土地，其中耕地（基本农田）128.56亩、林地1.23亩；2.限天润公司在15日内拆除在高新技术产业开发区老庄子镇前冯各庄村东、唐津高速东侧129.79亩土地上的建筑物及其他设施，恢复土地原状。本案涉及的天润庄园Ｅ18-1号地块在上述拆除范围，且已于2018年7月19日被通知拆除。 一审法院认为，被告天润公司未经依法批准，在集体所有的农业用地上开发具有居住生活功能的房屋、院落等非农业建筑，并对外出租牟利，且上述非农设施已经被土地管理部门认定为违法，并被拆除。故被告天润公司与被告赵亚林签订的《大棚种植合作协议》，原告郭迎新与被告赵亚林签订的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》，以及原告郭迎新与被告天润公司重新签订的《大棚种植合作协议》均违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，均应认定无效。原告郭迎新与被告赵亚林之间的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》，虽未约定使用期限，但根据二被告间的《大棚种植合作协议》可知，涉案场地及设施的使用期限至2029年10月1日，故原告使用期限应为2017年5月27日至2029年10月1日，共计约148个月，双方约定价款合计160000元，故每月价款约为1081.08元。至涉案设施2018年7月被拆除，原告已实际使用约14个月，未使用的134个月核价144864.72元。因双方协议约定被告赵亚林转让给原告的标的中，包括家具电器等物品，上述物品并不因涉案设施的拆除而当然灭失，尚有一定价值，且双方在签订协议时均未对涉案设施的合法性进行严格审查，对协议被确认无效双方均存在一定过错，故本院酌定被告赵亚林减免30000元返还义务，其应返还原告价款合计114864.72元。被告赵亚林提出原告已经与被告天润公司重新签订了协议，原告的请求应该由被告天润公司承担的抗辩，经查，三方当事人签订的协议均为无效，且实际收取原告款项的是被告赵亚林，故其应对原告承担因协议无效产生的返还责任，因此被告赵亚林该抗辩本院不予支持。被告赵亚林提出应在其与原告协议约定的价款中扣减家具电器等添置设施款，之后才是租金的抗辩，因双方协议对价款构成并无明确约定，故本院对其主张扣减添置设施款66083.37元的意见不予支持。因被告赵亚林当庭要求被告天润公司对其承担返还剩余租金的责任，为节约诉讼成本，本院予以一并处理。二被告协议约定涉案设施使用期限为自2014年10月1日起15年，使用价款共计115000元，故每月平均为638.89元，至设施2018年7月被拆除，实际使用了约46个月，尚余134个月，故未使用期间价款约为85611.26元，本院支持被告天润公司将该款退还被告赵亚林。对于天润公司庭后提出其公司无责任的意见，因行政机关作出的处罚决定就是针对天润公司，认为其未经批准利用农业用地搞建筑的行为违法，故本院对该意见不予支持。遂判决如下：一、确认原告郭迎新与被告赵亚林于2017年5月27日签订的《唐山市丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》无效；二、被告赵亚林于本判决生效之日起十日内返还原告郭迎新款项114864.72元；三、被告唐山市天润生态农业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告赵亚林款项85611.26元；四、驳回原告郭迎新的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3189元，减半收取计1594.5元，由原告郭迎新负担394.5元，由被告赵亚林负担1200元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，首先，关于上诉人赵亚林主张其已经退出与天润公司的合同，不是本案适格被告的上诉理由。上诉人与被上诉人郭迎新签订了《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》，被上诉人亦起诉要求确认双方签订的案涉使用权转让协议无效，故上诉人赵亚林系本案纠纷的适格被告。在双方当事人签署案涉使用权转让协议之后，天润公司并未向上诉人返还剩余租赁期间的使用费用，上诉人亦未向天润公司返还案涉土地及房屋。且上诉人并未与天润公司协商解除合同，故上诉人主张其已经退出与天润公司合同的上诉主张理据不足，亦不能成立。 其次，案涉《大棚种植合作协议》与《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》，均因违反了法律的强制性规定，被一审法院认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据双方当事人签订的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》，上诉人理应向郭迎新返还相应款项。故上诉人主张该协议已经履行完毕，不应承担返还款项义务的上诉理由不能成立。 再次，关于上诉人主张一审人民法院认定其转让给郭迎新设施设备折价为30000元，既不符合客观事实，也与双方约定不符的上诉理由。因双方当事人在签订协议价款时，未对上诉人添置的家具、电器等设施设备与土地、房屋的价值进行区分。上诉人亦未能提交证据证实其添置设施设备的实际价值。且双方当事人对案涉协议被确认无效双方均存在一定过错，故一审法院酌定案涉设施设备折价为30000元，并相应减免上诉人30000元返还义务并无不妥。 综上所述，赵亚林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2597元,由上诉人赵亚林负担。 本判决为终审判决。 审判长  李宝峰 审判员  徐万启 审判员  沈 军 二〇二一年二月二十日 书记员  赵亚征