广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初26990号原告：佛山市顺发人力资源有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇顺江社区居民委员会兴业路4号加利源商贸中心8座北翼1201号之二（住所申报），统一社会信用代码：914406065863370054。法定代表人：王朝国，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡正国，广东高哲律师事务所律师。被告：佛山市常春藤物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会置业路1号之四，统一社会信用代码：91440606MA4WB9GD6R。法定代表人：赵火昌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。原告佛山市顺发人力资源有限公司与被告佛山市常春藤物业管理有限公司、温家亮、广州市龙的投资股份有限公司、广州市龙的出租汽车股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。原告于2019年12月3日向本院申请撤回对被告温家亮、广州市龙的投资股份有限公司、广州市龙的出租汽车股份有限公司的起诉，本院已作出民事裁定书予以准许。第一次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人胡正国及被告的委托诉讼代理人唐玉江均到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告的法定代表人王朝国及其委托诉讼代理人胡正国，被告的委托诉讼代理人唐玉江均到庭参加诉讼；第三次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人胡正国到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请210天的庭外和解期，该期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年4月30日签订的《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》；2.判令被告返还原告的押金、租金共71889元及利息（以71889元为基数，从起诉之日起至被告完全清偿之日止，按中国人民银行同期同类商业贷款利率上浮50%计算）；3.判令被告赔偿原告的装修损失77927元、搬迁及停业损失100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月27日，原告的法定代表人王朝国与被告签订《租赁意向书》。《租赁意向书》约定：原告租赁被告的位于正点汇创意大厦A122、A121商铺；租金为22913元／月，第一年为七折，即16039元／月，经营品牌为顺发人力资源有限公司；《租赁意向书》签订后，原告向被告支付了10000元押金。2019年4月30日，原告委托张洪波代理原告以张洪波的名义与被告签订了《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》。合同约定：租赁档位一楼2105、2113，实际面积为129.7平方米，建筑面积为235.7平方米；经营该商铺的品牌名称为顺发人力资源；租赁期限从2019年8月1日至2024年7月31日止，共60个月；将押金和租金支付至被告的法定代表人温家亮的个人银行账户。租赁合同签订后，原告向被告支付了两个月的押金和一个月的租金，扣除原告已经支付的10000元，还向被告支付了61889元。被告也将相应的铺位交付给原告，原告接收铺位后，装修方案经过被告同意后，对铺位进行了装修。2019年9月20日，佛山市顺德区北滘镇消防安全委员会对被告出租给原告的商铺进行检查，出具了《北滘镇消防安全监督检查记录》。该检查记录记载：其它存在安全隐患，消防备案证号为44000WYS180027098，该建筑物建设规划主导使用功能为一类工业用地，顺德区城建局核发预售许可商品厂房地上9号。该建筑物未投入使用，特提醒按审核用途。2019年10月30日，佛山市顺德区北滘镇消防安全委员会对正点汇创意大厦进行复查，出具了《佛山市顺德区北滘镇消防监督检查复查意见书》。该意见书认为：被告出租给原告使用的商铺存在消防隐患，根据《中华人民共和国消防法》的规定，限期内没有整改，不符合消防安全要求，责令临时封停。并要求原告搬离该商铺。原告认为被告出租给原告使用的商铺，不符合《中华人民共和国消防法》的规定，导致原告无法使用被告出租给原告的商铺，原告签订合同的目的不能实现，原告有权解除合同。被告应当将原告的押金及租金退还给原告，并赔偿因合同解除给原告造成的装修损失及搬迁损失。原告为此起诉至法院。被告辩称，1.原告不是本案的承租方，根据合同的相对性，原告无权提起本案诉讼，请求法院驳回原告的请求；2.若法院认定原告有权提起诉讼，是本案的承租方，被告同意解除双方签订的《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》，被告认为是原告违约造成的。2019年4月30日，双方签订租赁合同后，因为正点汇创业大厦的开业时间延迟，根据合同约定，未达到开业标准，租赁期限与租金顺延，被告并没有向原告移交涉案商铺，但原告未经被告许可使用涉案商铺，未提交任何装修方案给被告审核，擅自施工，擅自使用商铺，至今也没有向被告缴纳租金、水电费、管理费等费用，违反合同约定，构成违约，由此产生的责任由原告承担；3.被告出租给原告的商铺已经取得消防验收，原告使用应主动办理二次消防，原告不办理二次消防造成的后果由原告承担，若原告认为政府部门的行政行为不当的可以向政府部门主张权利而不是要求被告赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，被告作为甲方，原告的法定代表人王朝国作为乙方，双方签订了《租赁意向书》，约定乙方有意承租被告开发的“正点汇”商铺A121、A122，经营顺发人力资源有限公司，意向租期36个月，意向租金为110元/m2/月，第一年7折，第二年8折，免租期限5个月，管理费20元/m2/月，意向条款达成后，于2019年3月31日前到场签署正式租赁合同，逾期视为自动放弃，已交意向诚意金不作退回，意向书还对其他事项进行了约定。被告在《租赁意向书》上盖章并由工作人员马敬灵签名确认。当天，王朝国通过王星账户向马敬灵账户支付10000元，备注为定金。当天，被告向王朝国出具了一份《收据》，写明“今收到王朝国租赁A121、A122商铺诚意金￥10000元整”，经手人为马敬灵。2019年4月30日，被告作为出租方（甲方），张洪波作为承租方（乙方），双方签订了一份《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》，合同中有如下约定内容：租赁商铺地址为顺德区北滘镇XXXX，商铺编号：XXXX，实际面积129.7平方米，建筑面积：235.7平方米，用途（经营品类）：人力资源，商铺品牌名称：顺发人力资源，租赁期限2019年8月1日至2024年7月31日止，其中2019年8月1日至2019年12月31日为免租期，2020年1月1日至2020年7月31日租金为10607元/月，2020年8月1日至2021年7月31日租金为13200元/月……，综合管理费：自2019年8月1日至2019年12月31日的管理费为1886元/月，自2020年1月1日至2024年7月31日止为9428元/月，履约保证金为51854元，正点汇创意大厦的开业时间为2019年7月21日；租赁商铺装修开业及附属设施的维修：……（二）乙方应在收到甲方进场通知后五个工作日内将装修方案提交甲方，经甲方书面同意后方能实施。装修方案应符合该承租区域所在区域的整体形象和统一经营管理的要求；（三）乙方应委托具备资质条件的施工单位进行装修，保证施工单位遵守确保施工安全、消防安全和工程质量。装修施工期间因施工导致的第三方人身、财产损害由乙方自行负责，与甲方无关。同日，被告作为出租方（甲方），张洪波作为承租方（乙方），双方又签订了一份《正点汇创意大厦物业管理合同》，约定甲方为顺德区北滘镇XXXX的物业管理者，乙方承租的商铺为商场XXX，商铺号为XXXX，甲方为乙方提供物业管理服务，物业管理期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止，服务费按建筑面积235.7平方米计算，其中自2019年8月1日至2019年12月31日的管理费为1886元/月，自2020年1月1日至2024年7月31日止为9428元/月。当天，张洪波通过原告的账户向被告支付了61889元，备注为商铺租金。当天，被告向张洪波出具《收款收据》，写明“今收到张洪波租赁2105、2113铺位费用如下：租金18149元、管理费1886元、合同履约保证金51854元，合计71889元”，经手人为马敬灵。双方签订合同后，原告在承租地点装修后经营。另查明，本院于2020年7月10日就本案的情况向张洪波进行询问，张洪波陈述其对于原告向本院提起本案诉讼没有意见，其是原告的财务负责人，其是以原告的名义向被告支付商铺租金、保证金等款项，合同虽然是以其名义签订，但是其是代表原告签订的，款项也是使用原告的公账支付的。又查明，诉讼中，本院根据原告的申请委托佛山市粤辉工程造价咨询事务所有限公司对原告实际完成的涉案租赁物装修的工程量及造价进行鉴定。佛山市粤辉工程造价咨询事务所有限公司出具了粤辉咨字[2020]第635号《工程造价咨询鉴定意见书》，鉴定金额为：本项目鉴定造价为80502.39元，其中固定装修部分造价为75390.55元，可移动部分造价为5111.84元（含拆除柜式空调465.78元），以上金额为不含税价，若原告能提供发票，则税金按建筑工程增值税率9%计算，固定装修部分税金为6785.15元，可移动部分税金为460.07元。本院在另案查明，“正点汇创意大厦”的开发商为佛山市宏成发贸易有限公司，于2017年5月19日取得该大厦的《广东省佛山市顺德区商品房预售许可证》，预售许可证载明商品房性质为商品厂房。2017年3月10日，被告与佛山市宏成发贸易有限公司签订一份《北滘正点汇创意大厦认购书》，约定由被告认购位于佛山市顺德区北滘镇XXXX号正点汇创意大厦首层全部31个单元，且该物业只能作商品厂房用途。2017年4月26日，被告与佛山市宏成发贸易有限公司再签订一份《北滘正点汇创意大厦认购书》，约定由被告认购位于佛山市顺德区北滘镇XXXX号，且该物业只能作商品厂房用途。另外，被告（合同中称受托方、乙方）曾与案外人（合同中称委托方、甲方）签订了《正点汇创意大厦商铺代管合同》，该合同有如下约定内容：“……甲方就其拥有的正点汇创意大厦……商铺租给乙方，租赁期间该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的物业运营管理公司行使，由乙方或乙方设立的物业运营管理公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过对正点汇创意大厦全面改造展开专业招商和整合推广，提升委托标的的物业价值。在租赁期限内，乙方有权根据市场运作需要对委托标的进行装修改造对外招商及经营管理……。”本院在另案还查明，2019年11月4日，北滘镇专职消防队在消防监督检查中发现位于佛山市顺德区北滘镇XXXXX（即涉案租赁物所处的正点汇创意大厦）的开发商擅自改变建筑物的实际用途，3至8层实际被用作公寓，违规住人，擅自搭建夹层，遂开具了消防监督检查表并责令整改。2019年11月6日，北滘镇消防办工作人员联合镇供电部门到现场复查，因不符合整改要求，于是对隐患部位采取了“中止供电”措施。佛山市自然资源局顺德分局在本院受理的（2020）粤0606民初1262号复函中回复：“一、关于佛山市顺德区×××××××××××××的规划要点、建设工程规划许可证及二层平面图，详见附件。二、经查档案，该项目的建设用地规划条件[顺规条件(2014)199-S号]显示该地块的土地使用性质为一类工业用地。我局于2016年3月21日核发该项目建设工程规划许可证（建字第440××××××××1778号），据该许可证的二层平面图附图显示建筑使用功能（除公共使用空间外）均为车间，不能用作商业使用。本院于2019年12月2日向被告送达了起诉状等法律文书。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。原告的法定代表人王朝国于2019年2月27日与被告签订的《租赁意向书》写明有意承租被告开发的“正点汇”商铺XXX用于经营顺发人力资源有限公司。后由张洪波作为承租方与被告签订了《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》。张洪波在本案中明确其是原告的财务负责人，虽然合同是以其名义签订，但是其是代表原告签订的，其对于原告向本院提起本案诉讼没有意见。经审查，张洪波与被告签订《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》的当天，张洪波是通过原告的账户向被告支付61889元，备注为商铺租金。从上述签订《租赁意向书》、《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》及原告支付款项的行为，被告在订立合同时是清楚知道张洪波与原告之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，因此，涉案的《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》直接约束原告和被告。被告辩称原告不是本案的承租方，根据合同的相对性，原告无权提起本案诉讼的意见本院不予采纳。涉案的《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应依法履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，被告将建筑使用功能为车间的涉案租赁物出租给原告作商业用途，但消防部门自2019年11月6日起因“开发商擅自改变建筑物的实际用途，需重新进行消防审核验收”对包括涉案租赁物在内的“正点汇创意园”采取中止供电措施，致使原告无法经营。因此，被告向原告交付不具备商业使用性质的租赁物的行为构成违约，并致使不能实现合同目的，原告请求确认解除涉案的《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》符合上述法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因原告在起诉前没有向被告发出解除合同通知，被告于2019年12月2日收到原告的起诉状，故张洪波与被告签订的《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》自2019年12月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依前述认定，因被告的违约行为致使不能实现合同目的，根据上述法律规定，被告应对违约行为导致原告无法经营所造成的损失向原告承担赔偿责任。原告的主张有理，本院予以支持。被告抗辩认为其没有向原告交付租赁物及原告没有申请装修，应由原告承担一切后果。本院认为被告向佛山市宏成发贸易有限公司认购了包括涉案租赁物在内的“正点汇创意大厦”的有关单元，受案外人委托对委托人交付的“正点汇创意大厦”商铺进行经营管理，故原告向被告支付租金、管理费、履约保证金后进场对涉案租赁物进行装修工程，原告对涉案商铺进行装修工程并没有造成租赁物的损坏，应视为被告同意原告使用商铺，原告对租赁物进行装修工程符合合同约定及合同目的，不构成违约，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。对于原告损失的认定问题。一、被告向原告收取的租金18149元、管理费1886元、合同履约保证金51854元，合计71889元，因被告违约行为致使合同解除，故被告应承担违约责任向原告返还上述款项。原告还要求被告从起诉之日起按中国人民银行同期同类商业贷款利率上浮50%支付利息，被告未向原告返还款项导致其产生利息损失，但利息损失应以71889元从2019年12月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际返还之日止，超过部分，本院不予支持。二、原告主张的装修损失77927元，佛山市粤辉工程造价咨询事务所有限公司出具的粤辉咨字[2020]第635号《工程造价咨询鉴定意见书》认定涉案租赁物的固定装修部分造价为75390.55元，可移动部分造价为5111.84元，原告未能提供发票，因此应按不含税价确定。对于可移动部分应由原告自行搬走，不属于原告的装修损失，本院不予确认。对于固定装修部分，未超过原告主张的装修损失，被告未能举证足以推翻上述鉴定意见书，本院予以确认。三、原告主张的搬迁及停业损失100000元，佛山市粤辉工程造价咨询事务所有限公司出具的粤辉咨字[2020]第635号《工程造价咨询鉴定意见书》认定拆除柜式空调465.78元，该费用为搬迁必然产生的损失，本院予以确认。原告未能举证存在其他损失，超过上述部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，缺席判决如下：一、张洪波与被告佛山市常春藤物业管理有限公司于2019年4月30日签订的《正点汇创意大厦商铺租赁管理合同》、《正点汇创意大厦物业管理合同》自2019年12月2日解除；二、被告佛山市常春藤物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺发人力资源有限公司返还款项71889元并支付利息（以71889元从2019年12月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；三、被告佛山市常春藤物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺发人力资源有限公司支付赔偿款75856.33元；四、驳回原告佛山市顺发人力资源有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5860元（原告佛山市顺发人力资源有限公司已预交），由被告佛山市常春藤物业管理有限公司负担；鉴定费4000元（原告佛山市顺发人力资源有限公司已垫付），由被告佛山市常春藤物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何自梁二〇二一年二月三日书记员  黄敏仪