广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤01执异80号异议人（案外人）：冯懿菁，女，1993年10月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。申请执行人：哈维斯特贸易投资有限公司（HarvestTradeInvestmentsLimited），住所地VistraCorporateServicesCentre,WickhamsCayII,RoadTown,Tortola,VG1110,BritishVirginIslands.法定代表人：黄国力，该公司董事。委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。被执行人：广州市华商贸房产发展有限公司。住所地广东省广州市越秀区大沙头路33号。法定代表人：郑树清。在本院执行申请执行人哈维斯特贸易投资有限公司（HarvestTradeInvestmentsLimited）与被执行人广州市华商贸房产发展有限公司（以下简称华商贸公司）执行一案【执行案号为（2019）粤01执2115号】过程中，案外人冯懿菁向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人冯懿菁请求：立即中止对广州市越秀区大沙头路33号之一1205房（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实和理由：2015年5月，冯懿菁与华商贸公司签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）购买涉案房屋。合同签订后，冯懿菁委托其母亲黄妙琼支付了全部房款，并于2015年5月办理了网签备案登记手续。因冯懿菁购买的是毛坯房，故其于2015年1月已办理收楼手续，实际占有使用涉案房屋至今。但因华商贸公司单方面的原因，涉案房屋一直未完成过户手续，在这种情况下，该房屋多次被法院作为该公司财产予以查封。经查，涉案房屋最早于2016年4月13日被贵院首先查封，于2018年5月14日解封；2018年5月16日，又被广州市越秀区人民法院查封，案号为（2018）粤0104财保72号；2018年6月12日，该房又被贵院发函轮候查封，案号为（2017）粤01执5964号；现经冯懿菁提起执行异议之后，贵院于2020年9月30日作出（2020）粤01执异619号执行裁定书，中止对该房屋的执行并解封。因2018年7月13日，贵院曾发函轮候查封，案号为（2018）粤01执保198号，故涉案房屋现在应该是贵院查封生效中。冯懿菁在法院查封涉案房屋前已购买房屋并实际占有使用至今，是涉案房屋的实际权利人，其作为善意买受人所享有的权利应受法律保护。综上所述，为维护冯懿菁的合法权益，请求法院依法解除对冯懿菁购买的涉案房屋的查封。案外人冯懿菁向本院提交如下证据：1.广州市商品房买卖合同；2.广州市硕富房地产中介有限公司出具的《收款收据》（1张）；3.2015年6月23日的中国工商银行凭证（1张）；4.2016年10月20日的中国工商银行凭证（1张）；5.发票联（1张）；6.税收缴款书（1张）；7.广州供电局有限公司委托银行代划电费合同及广州供电局有限公司电费通知单（4张）；8.广州旭明物业管理有限公司越秀分公司出具的《收款收据》（3张）；申请执行人哈维斯特贸易投资有限公司（HarvestTradeInvestmentsLimited）答辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人要求中止涉案房屋的执行，必须同时满足在查封前签约、付款、占有、对未过户不具有过错等四个要件。一、冯懿菁没有在人民法院首次查封前支付全部价款。根据冯懿菁在异议申请书的陈述，涉案房屋最早于2016年4月13日被本院首次查封，冯懿菁提供的付款凭证显示其在2016年10月20日才向华商贸公司支付了购房余款2814562元。即便冯懿菁所称的付款证据真实，明显也是在2016年4月13日涉案房屋被首次查封之后约半年，才付清了整个房款占50%以上的金额，显然不符合该异议规定第二十八条的解封条件。二、冯懿菁对涉案房屋至今未过户存在严重过错，体现在两个方面。首先，根据冯懿菁提供的买卖合同第27页补充协议的第五点，甲方应在商品房交付之日起180天内申请办理该商品房项目的房地产转移登记，乙方委托甲方办理房地产权证。乙方应在甲方指定的期限内提交真实有效的全部资料及费用，并及时结算交清所有房款及有关税费，否则甲方有权顺延为乙方办理房屋产权过户手续的时间或拒绝将办理房屋产权过户交易过户所需资料交给乙方，无需承担违约责任和赔偿责任。从该合同约定可知，要先交清所有房款，华商贸公司才会为冯懿菁办理房产证。本案证据已经显示，在2016年4月13日查封之前，冯懿菁还没有付清房款，华商贸公司显然在查封前这一天，还没有义务为冯懿菁办理房产证，所以冯懿菁至今没有取得该房产证，是因其没有在查封前支付大部分房款，导致房产未过户，冯懿菁对该物业未过户存在严重的过错。其次，冯懿菁购买的是现房，冯懿菁的买卖合同显示，物业在他签合同前已经取得了房地产权属证明书，就是大确权后到小确权，其实只有一步之遥。冯懿菁自称在2014年、2015年1月就已经办理了收楼，从2015年1月到涉案房屋查封2016年4月13日远远超过合同约定的180天。再过后，冯懿菁没有任何证据显示曾经催促过华商贸公司办理涉案房产证，而且冯懿菁还拖欠了200多万的房款没有支付给华商贸公司，所以冯懿菁对涉案房屋没有办理过户，主观上是故意的，客观上也完全能归责于冯懿菁的消极不作为，作为不动产买卖的买受人对取得物业的产权这一重要的合同权利是要积极行使的，冯懿菁自己漠视这项权利，延迟付款，在涉案房屋被查封之后，才进行补救，这已经违反了执行异议规定第二十八条所要保护的物权人的范畴。三、冯懿菁先后向广州越秀法院、广州中院提出过执行异议，涉案物业在广州越秀法院、广州中院均作出过执行异议裁决，越秀区人民法院在没有任何人抗辩并举证的情况下，推定冯懿菁的异议理由成立，并作出了（2019）粤0104执异62号执行裁定书，广州中院直接参照了越秀区人民法院的裁定书作出（2020）粤01执异619号执行裁定书。很显然，冯懿菁未在查封前付款的事实，是冯懿菁自己证据反映的事实。请求法院驳回异议人冯懿菁异议请求。被执行人华商贸公司未答辩。本院查明，关于哈维斯特贸易投资有限公司（HarvestTradeInvestmentsLimited）与被执行人华商贸公司借贷合同纠纷一案，哈维斯特贸易投资有限公司（HarvestTradeInvestmentsLimited）向本院提出财产保全申请，本院于2018年7月9日作出（2018）粤01财保14号民事裁定书，裁定冻结华商贸公司的银行存款人民币102224868.95元或查封、扣押其他等值财产。之后，本院向广州市国土规划委员会发出（2018）粤01执保198号协助执行通知书轮候查封了华商贸公司名下的位于广州市越秀区大沙头路33号之一1205房。该保全查封行为现已转为本院（2019）粤01执2115号的执行查封行为。另查明，案外人冯懿菁曾于2020年就本院另案【执行案号为（2017）粤01执5964号】查封涉案房屋，以相同的理由向本院提出过书面异议。本院立案后，经审查认为案外人冯懿菁的异议请求理由成立，遂于2020年9月30日作出（2020）粤01执异619号执行裁定书，裁定中止对涉案1205房的执行。本院（2020）粤01执异619号执行裁定书生效后，本院（2017）粤01执5964号案依法解除了对涉案房屋的查封，本院（2018）粤01执保198号案的轮候查封即转为首封，案外人冯懿菁遂向本院提出本案异议。再查明，涉案房屋为位于广州市越秀区大沙头路33号之一1205房（房产登记号：2013登记字1502743号），登记时间为2013年12月5日，权属人为华商贸公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人冯懿菁以其于查封前购买涉案房屋，涉案房屋为其所有为由，请求本院中止对涉案房屋的执行。首先，案外人冯懿菁提交了其于2015年5月27日与被执行人华商贸公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》，该合同已经办理了网签手续，应当认定是真实的，而涉案房屋最早于2016年4月13日才被法院查封，所以案外人冯懿菁确实于查封前已经购买了涉案房屋。其次，案外人冯懿菁提交了涉案房屋的电费通知单、物业费收款收据等证据材料，证明其在法院查封涉案房屋前，已于2015年1月办理收楼手续，实际占有了涉案房屋；再次，案外人冯懿菁已提交购房发票、银行转账凭证等证据材料，证明其已全额支付涉案房屋购房款。最高人民法院上述司法解释第（三）项并未规定案外人应在法院查封前已支付全部价款，故申请执行人关于案外人冯懿菁未在法院查封前支付全部购房款的答辩理由不能成立。最后，现有证据不能认定案外人冯懿菁对涉案房屋未能办理过户登记手续有过错，且本院（2020）粤01执异619号执行裁定已经发生法律效力，该执行裁定已认定案外人冯懿菁对涉案房屋享有排除执行的权利，因此，本院应当中止对涉案房屋的执行。综上所述，案外人冯懿菁的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有排除执行的实体权利，其异议请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八之规定，裁定如下：中止对广州市越秀区大沙头路33号之一1205房的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 叶洁靖二〇二一年二月二十六日书记员 张玉思