宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2021）宁0205民初199号原告：杨爱民，男，回族，1964年8月4日出生，住石嘴山市惠农区园艺镇。原告：马金香，女，回族，1965年5月4日出生，住石嘴山市惠农区园艺镇。原告：刘刚，男，汉族，1973年4月24日出生，住银川市贺兰县德胜工业园区。原告：周玉明，男，回族，1949年2月13日出生，住石嘴山市惠农区园艺镇。以上四原告共同委托代理人：韩少春，宁夏金林律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨文山，男，回族，1974年5月18日出生，住石嘴山市惠农区。原告杨爱民、刘刚、马金香、周玉民诉被告杨文山土地租赁合同纠纷一案,本院于2021年1月15日立案受理后，刘勤向本院出具了声明，不参与诉讼，放弃实体权利。本院于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告刘刚、马金香、周玉明及原告杨爱民、刘刚、马金香、周玉明的委托诉讼代理人韩少春、被告杨文山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨爱民、刘刚、马金香、周玉民向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的土地租赁协议；二、依法判令被告向原告返还位于惠农区园艺外镇安乐桥街东侧、惠泽路南侧1772.37平米土地，清除该土地上建筑物及堆放的废旧门窗等物品；三、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2006年4月，惠农区滨河新区规划建设惠泽路，因道路建设城要拆迁占用杨爱民、杨惠民、周玉明、刘占国四户的房屋及房屋占地以外国有出让土地1772.37平方米，滨河新区征地安置办公室对四户的房屋及相应占用土地进行了补偿，对房屋占用面积以外的国有出让土地1772.37平方米没有补偿。2010年11月30日，惠农区园艺镇人民政府下发园政发（2010）85号文件，对杨爱民等四户拆迁土地遗留问题进行安置，在园艺镇辖区安乐桥街东侧、惠泽路南侧划出1772.37平方米，分别划在杨爱民等四户名下，四户拆迁户原来的土地性质不变，依据该文件附图确定，杨爱民获得安置土地175.57平米，杨惠民获得安置土地771.4平米，周玉明获得安置土地525.4平米，刘占国获得安置土地300平米。2015年6月30日，杨惠明因病去世。2020年10月29日刘占国因病去世。2017年12月1日，杨爱民、马金香（杨惠明妻子）、周玉明、刘勤（刘占国女儿）与被告签订协议书，约定被告自2017年12月1日起，使用安乐桥街东侧、惠泽路南侧1772.37平米土地，用于堆放废旧门窗等物品，被告每年向杨爱民等四户支付场地占用费4000元。协议同时约定，若被告擅自乱搭乱建或改变用途、转租，杨爱民等四户有权解除协议收回场地，该协议没有约定场地用期限或租赁期限。被告租赁原告土地期间，除了在该土地上堆放废旧门窗等物品，还建筑房屋及安装天车进行钢材销售，因被告在租赁的土地上乱搭乱建，严重影响市容，政府要求原告收回土地并进行清理整顿，后原告多次要求与被告解除协议退还土地并拆除土地上建筑物清理废旧物品，被告均拒绝。故原告诉至法院，请求判如所请。杨文山辩称，被告每年的租赁费均按时交纳，2020年12月1日前已交纳了2021年的租赁费，原告不应现在请求解除租赁合同，不同意返还土地。杨爱民、刘刚、马金香、周玉民为证实其主张向本院提交了园政发[2010]85号惠农区园艺镇人民政府关于园艺镇惠泽路杨爱民等四户拆迁土地遗留问题的处理意见一份、协议书一份、照片打印件三张，以上证据杨文山对真实性无异议，本院予以采信。杨文山为抗辩其主张向本院提交了营业执照三份、租赁协议一份、收条三份、微信截图一张，营业执照与本案无关联性，不予采信。其他证据来源真实，本院予以采信。经过原、被告的当庭陈述、举证、质证，本院查明以下事实：2010年11月30日，惠农区园艺镇人民政府下发园政发（2010）85号文件，在园艺镇辖区安乐桥街东侧、惠泽路南侧划出1772.37平方米对杨爱民等四户拆迁土地遗留问题进行安置，四户拆迁户原来的土地性质不变，依据该文件附图确定，杨爱民获得安置土地175.57平米，杨惠民获得安置土地771.4平米，周玉明获得安置土地525.4平米，刘占国获得安置土地300平米。2017年12月1日，杨爱民、马金香（杨惠明妻子）、周玉明、刘勤（刘占国女儿）与杨文山签订协议书，约定杨文山自2017年12月1日起，使用安乐桥街东侧、惠泽路南侧1772.37平米土地，用于堆放废旧门窗等物品，杨文山每年12月20日前支付下一年度场地占用费4000元，使用期限自2017年12月1日开始至协议终止。出现以下情况，协议终止：1、双方协商解除；2、乙方拖欠场地占用费达30天；3、协议场地被列为城乡规划或征收范围或政府另有用途。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议、收回场地：1、擅自乱搭乱建或者改变用途或擅自转租；2、乙方利用场地进行非法活动或损害公共利益的。合同签订后，当日杨文山向杨爱民、马金香、周玉明、刘勤支付2017年12月1日至2018年12月1日租金4000元。2018年12月1日杨文山向杨爱民妻子哈风琴支付2018年12月1日至2019年12月1日租金4000元。2019年12月1日杨文山向哈风琴支付2019年12月1日至2020年12月1日租金4000元。2020年12月3日杨文山向杨爱民微信支付租金4000元。另查明，杨惠明与马金香系夫妻关系，刘占国妻子崔桂兰于2013年3月死亡注销户籍，刘占国育有一子刘刚，一女刘勤，刘占国于2020年10月29日死亡注销户籍。杨惠明于2015年6月30日死亡注销户籍。本院认为：本案中杨爱民、马金香、周玉明、刘占国与杨文山签订的《协议》系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。协议签订后刘占国作为租赁土地的使用权人死亡，其法定继承人刘勤、刘刚承继了租赁合同中的权利义务，刘勤出具了声明，不参与诉讼，放弃实体权利，本案中的原被告主体身份适格。对原告主张本案中的合同没有约定租赁期限为不定期租赁合同，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于合同中租赁期限没有约定或者约定不明确的是否能够直接认定为不定期租合同，首先应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定进行租期推定，推定不能的才能视为不定期租赁合同。本案中双方并未约定期限也并未就租期达成补充书面协议，但是根据意思自治和诚信的基本原则，在杨文山向杨爱民支付2021年度租赁费时，双方已经就2021年度的租赁期限达成了一致意见，可以认定就2021年度的租期是明确的，在承租人已经支付租赁费的情况下，出租人不得随意解除租赁合同，该解除并不满足《合同法》关于法定解除权的适用条件。对于本案中的四原告其中一人收取了全年的租赁费是否可以认定为全体达成了意思一致，本院认为本案中只存在一份租赁合同，合同对租赁土地的面积进行了明确约定，故应当认定虽然土地使用权分别属于四家，但是本案中应当将其视为一个整体不可分，故其中一人收取了租赁费就对全体出租人有效，对原告的意见不予采纳。对于原告诉称的被告在场地私搭乱建，本院认为被告租赁场地用于经营钢材销售，原告没有证据证实被告搭建建筑物及其附属设施，被告使用土地并未违反双方的约定，对其意见不予采纳，对原告起诉要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第二百三十二条的规定，判决如下：驳回原告杨爱民、刘刚、马金香、周玉民的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告杨爱民、刘刚、马金香、周玉民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本一式七份，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后，被告拒不履行，原告可在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 黎倩二○二一年二月三日书记员 罗彬附本案适用的相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。