北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11004号原告（反诉被告）：北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：何某，董事长。委托诉讼代理人：韩松，男，1994年4月25日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：姜清明，女，1995年3月25日出生，土家族，该公司法务。被告（反诉原告）：钱海琴，女，1971年8月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：许赛飞，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司（以下简称艾尔盒子公司）与被告（反诉原告）钱海琴（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于2020年4月22日、2020年5月6日、2020年5月20日公开开庭进行了审理，经审理发现不适宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并于2020年10月28日再次公开开庭进行了审理。艾尔盒子公司委托诉讼代理人韩松，钱海琴委托诉讼代理人张丽丽、许赛飞到庭参加了诉讼，艾尔盒子委托诉讼代理人姜清明到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。艾尔盒子公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认双方签订的租赁合同于2019年7月15日解除；2、要求钱海琴返还2019年8月15日至2019年9月24日房租48500元，押金97000元；3、要求钱海琴支付违约金97000元；4、要求钱海琴赔偿装饰装修残值损失10000元。事实和理由：2018年10月26日，艾尔盒子公司法定代表人何某在钱海琴处租赁位于北京市朝阳区商住两用房，作为公司舞蹈培训教室使用，双方于2019年4月1日签订了房屋租赁合同，约定租期自2019年3月24日起算，租金48500元/月，租金每三个月支付一次，艾尔盒子公司同时还需支付押金97000元。钱海琴交付房屋后，经钱海琴许可，艾尔盒子公司对房屋的天花板进行了必要装修，之后开始营业。在营业期间，涉案房屋多次出现下水道返水现象，三次淹没了整个舞蹈授课区域，严重影响了艾尔盒子公司的经营活动，致使合同目的无法实现。为此，提出本诉。钱海琴针对本诉辩称，1、同意解除合同，但不同意艾尔盒子公司主张的合同解除时点。2、艾尔盒子公司搬离涉案房屋后，钱海琴对涉案房屋进行了修复，故租金不予退还。3、押金不予退还，因为我根本没有收到这笔押金。4、不同意违约金和赔偿损失的请求，是艾尔盒子公司违约导致合同解除的。关于下水道返水的事实，我只认可2019年4月5日和6月3日的两次，这些是有证据证明的，但都在2019年6月3日修复完毕，之后涉案房屋不再出现任何返水事故。艾尔盒子公司在2019年6月20日向我提出希望降低房租，我不同意，艾尔盒子公司就不再支付租金了。2019年7月15日，艾尔盒子公司单方提出解除合同，我未同意。2019年7月28日，我询问艾尔盒子公司是否搬出涉案房屋时，艾尔盒子公司回复正在营业，由此可见，艾尔盒子公司主张的合同解除时点是错误的。2019年7月15日之后，基于艾尔盒子公司多次提出搬离涉案房屋的请求，我始终未同意，并一再要求艾尔盒子公司将涉案房屋恢复原状，艾尔盒子公司未回复。钱海琴向本院提出如下反诉请求：1、要求艾尔盒子公司支付违约金97000元、房屋恢复原状工程费用146000元、赔偿损失170500元，共计413500元。事实和理由：同答辩意见。艾尔盒子公司针对反诉辩称，1、不同意违约金，我司并未违约，是钱海琴违约导致合同解除。2、不同意支付房屋恢复原状的工程费用，因为钱海琴从未与我司协商，是钱海琴自行选择了高昂的修缮费用，我司仅同意在认定的合理费用范围内给与赔偿。3、不同意支付赔偿损失，在我司承租期间，并未获得免租期，而且，是钱海琴违约，故不应向我司主张赔偿损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月22日，钱海琴与北京XXX有限公司（以下简称XXX公司）签订《委托经营管理授权书》、《委托管理合同》，将位于北京市朝阳区XXX（以下简称涉案房屋）委托给该公司代理出租，并代为收取租金、保证金、违约金等费用，代理期间自2018年8月24日至2022年11月23日。2018年10月24日，何某向XXX公司交纳48000元，艾尔盒子公司主张该款项应视为何某根据2018年10月31日租约交纳的押金。2018年10月26日，何某向钱海琴交纳装修押金20000元。2018年10月28日，钱海琴与艾尔盒子公司法定代表人何某签订《装修授权书》，约定“钱海琴已将涉案房屋出租给何某使用，与租户交接手续及相关费用已结清，用户可按照使用需求对房屋进行装修施工（如图所示位置进行装修），何某不可超范围装修改造，否则将赔偿给钱海琴造成的损失。装修押金20000元待租期届满或退租时在何某将装修按原始格局回复后，钱海琴在5个工作日内退还押金。若用户施工方案调整，必须与钱海琴再次书面确认方可进行。”艾尔盒子公司装修期间，何某与钱海琴、远洋物业均有交流，2018年11月14日，何某以微信照片形式向钱海琴回复“我们基本改造完毕，灯也装了，给你汇报一下”。钱海琴未对装修提出异议，表示“看到了，哪天去参观学习。”2018年10月31日，钱海琴（出租方、甲方）与艾尔盒子公司法定代表人何某（承租方、乙方）、XXX公司（房屋资产管理人）签订了《房屋租赁合同》，约定自钱海琴处承租位于北京市朝阳区XXX号商住两用房（涉案房屋），房屋建筑面积288.09平方米，用于公司舞蹈培训教室使用，租期自2018年11月9日至2021年11月8日，租金48000元/月，租金每三个月支付一次，于每期租金到期日前15日支付下一期租金。押金48000元。钱海琴委托XXX公司代为签订该租约，并代为收取租金、押金和违约金等其他费用。2018年11月16日，艾尔盒子公司向XXX公司交纳144000元，艾尔盒子公司称该款项对应2018年11月9日至2019年2月9日租金。2019年1月24日，艾尔盒子公司向XXX公司交纳144000元，艾尔盒子公司称该款项对应2019年2月9日至2019年5月9日应付租金。租约签订后，钱海琴认为租金由XXX公司收取不符合预期，钱海琴与XXX公司签订了《解除合同协议》，约定XXX公司与钱海琴之间《委托管理合同》解除；XXX公司应于2019年4月1日将涉案房屋交付钱海琴；XXX公司应承担97000元违约金，该违约金以XXX公司交纳的保证金97000元抵扣。2019年4月1日，钱海琴通过微信形式告知何某，提出与何某重新签订租约。2019年4月1日，钱海琴（出租方、甲方、房屋资产管理人）、艾尔盒子公司法定代表人何某（承租方、乙方人）重新签订了一份《房屋租赁合同》，重新约定了自钱海琴处承租涉案房屋，将租期调整为自2019年3月24日至2021年12月23日，租金调整为48500元/月（前两个租赁年度租金标准不变，第三个租赁年度开始，按照50925元/月租金标准计算），押金调整为97000元，租金支付方式仍沿用原合同的约定，租金付至钱海琴名下工商银行账户。2019年4月1日，艾尔盒子公司向XXX公司员工王玲账户转账24000元，称该款项汇入XXX公司后，由XXX公司将己方已收取的款项与钱海琴核算后，转付钱海琴，用于交纳艾尔盒子公司应付的2019年4月1日租约押金97000元。钱海琴不认可艾尔盒子公司已付押金97000元。2019年4月3日，何某向钱海琴转账145500元，艾尔盒子公司称该款项对应2019年3月24日至2019年6月24日租金。2019年6月20日，何某以微信形式向钱海琴提出调减租金的请求，钱海琴未同意。当日，2019年6月20日，何某向钱海琴转账145500元，转账附言2019年6月24日-9月24日房租，艾尔盒子公司租金付至2019年9月24日。根据何某与钱海琴微信聊天记录显示，2019年7月28日，何某告知钱海琴将于2019年8月15日准时搬离。钱海琴询问在搬离之前所有的损坏需要修复，恢复原状。何某表示不一定能在8月份准时完成恢复作业，同意若无法修复，可直接扣除装修押金。之后双方又有连续数日沟通，均确认将在2019年8月15日搬出。2019年8月15日，原告搬出，但钱海琴认为原告未对房屋进行修缮，因装修和不当使用，给房屋造成了诸多损坏，认为装修押金不足以抵扣损失。之后，双方就房屋修缮和装修押金退还事宜均未达成共识。双方就如下事实存在争议。一、关于艾尔盒子公司承租使用涉案房屋期间，出现下水道返水事故的具体情况。其中，艾尔盒子公司主张在使用涉案房屋经营期间，分别于2019年4月5日、2019年5月3日、2019年5月18日、2019年5月22日、2019年6月3日均出现下水道返水事故，影响了经营活动。钱海琴仅认可2019年4月5日、2019年6月3日两次返水事故，认为自2019年6月3日修理完毕后，涉案房屋就未再出现过返水事故。就此事实，艾尔盒子公司提交与钱海琴微信聊天记录佐证。从双方微信沟通情况可以看出：2019年4月5日，何某向钱海琴告知涉案房屋下水道返水，双方进行了微信视频通话。2019年4月16日何某向钱海琴发出两段视频，反映下水道返水的事实。2019年5月22日，何某向钱海琴微信告知下水道再次返水，钱海琴微信回复“这几天一直在修，我昨天和何经理沟通的，现在再给打电话”。2019年5月30日，何某再次微信告知钱海琴下水道返水问题，要求妥善修复。钱海琴回复物业正在修理，自己每天都在问。2019年6月3日，双方沟通解决下水道返水的问题，之后未再就此问题交涉。结合以上证据和钱海琴自认事实，本院认定，涉案房屋分别于2019年4月5日、2019年5月22日，2019年6月3日出现了下水道返水事故，并最终于2019年6月3日修缮完毕。二、关于艾尔盒子公司需要将涉案房屋修复的费用核定争议。钱海琴认为已就艾尔盒子公司对涉案房屋的如下损坏：1、客厅吊顶挂件未拆除；2、客厅轻钢龙骨造型吊顶损坏未修复；3、书房壁纸损坏未更换；4、过门石磕碰未打磨；5、入户门磕碰进行了修复。钱海琴称针对上述损坏修复花费50000元，提交2019年8月20日钱海琴与案外人丁某签订的《房屋维修合同》及后附《公馆8号1-202房屋维修清单》、钱海琴微信支付交易明细、丁某出具的收款收据等佐证实际支付修复费用的事实。钱海琴称艾尔盒子公司还存在对涉案房屋的如下损坏尚未修复：1、电梯厅壁纸未更换；2、客厅镜子未拆除；3、客厅地面胶垫未清除；4、客厅其余损坏部位如门、木地板、地砖、窗帘盒未修复；5、大理石需要翻新；6、电梯厅铜板损坏需更换；7、垃圾清运费等共计96000元，并且注明若客厅大理石表面胶垫黏贴时间过长无法达到修缮大理石的效果，需要更换大理石，若更换大理石将10万元左右。法庭辩论终结后，钱海琴向本院提交2020年11月2日与丁某所签《房屋维修合同》、向丁某的微信转账凭证、丁某出具的收款收据，证明钱海琴另向丁某支付96000元修理费，对之前未修复的部分进行了修缮。针对上述修复费用的主张，艾尔盒子公司提出异议。本院认为：房屋租赁合同时出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，当事人之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。艾尔盒子公司系承租人，依约交纳租金、妥善使用承租标的物系其主要合同义务。钱海琴作为出租人，提供适格租赁标的物系其主要合同义务。租赁合同属于持续性合同，合同的履行具有延续性，现双方均主张对方违约，而其他争议事实的认定也均应以认定在租约履行过程中何方存在违约事实为前提，所以，本院就何方违约的问题先行予以分析，并从以下几个方面分析违约事实的认定。第一，通过微信聊天记录等事实可以看出，艾尔盒子公司承租使用涉案房屋期间确实存在了数次下水道返水事故，客观上确实给艾尔盒子公司的经营造成不利影响，但通过双方及物业公司的处理，在2019年6月3日之后，艾尔盒子公司即未再反映过涉案房屋存在下水道返水的情况，所以，可以看出，钱海琴在该期间采取的修复措施保障了艾尔盒子公司继续承租的合同权利，但也应根据该期间下水道返水事故的发生，承担相应违约责任。关于艾尔盒子公司主张因空调损坏影响经营的意见，缺乏证据支持，不足以认定钱海琴违约。第二，在双方约定的租期尚未届满，且钱海琴提供的租赁标的物具有履约适格性的情况下，艾尔盒子公司提前终止合同的继续履行，并在2019年8月15日搬出涉案房屋的行为构成了违约，应承担违约责任。第三，通过双方的微信聊天记录内容可以看出，虽然钱海琴对艾尔盒子公司在2019年8月15日搬出涉案房屋的主张未提出异议，但钱海琴一再要求艾尔盒子公司在搬出涉案房屋时应对房屋进行修复，双方在修复内容和修复方案的确定上一直未协商一致。由此可见，双方在对2019年8月15日协商解除合同的事实上并未达成共识，艾尔盒子公司未按照租约内容履约，导致合同提前解除，艾尔盒子公司构成违约。所以，本院认为，双方在履约过程中均存在一定的过错，钱海琴未能充分保证涉案房屋具有承租的适格性，应承担一定的违约责任；艾尔盒子公司在钱海琴对涉案房屋进行修缮后，在具备继续承租条件的情况下，擅自解除合同，导致合同解除，也存在违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定当事人一方违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现艾尔盒子公司已搬出涉案房屋，因艾尔盒子公司的违约行为导致双方已不具备继续履约的条件，故本院认定双方租约于2019年8月15日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，但不影响守约方主张违约责任。现针对合同解除的法律后果认定，从以下几点说明：第一，关于押金97000元是否应予退还。虽然钱海琴一再辩称未收到艾尔盒子公司支付的押金97000元，但根据双方2019年4月1日所签《房屋租赁合同》，已明确约定了将押金由最初的48000元调整为97000元的事实，而且，艾尔盒子公司已提交证据证明己方所付款项的情况，所以，本院认为，艾尔盒子公司已如约支付了97000元押金。况且，在双方于2019年4月1日重新签订租约后长达数月的履行过程中，未见钱海琴向艾尔盒子公司主张交纳押金97000元，该行为可以推定为钱海琴对艾尔盒子公司已付97000元押金的默认。现租约解除，押金应予以退还，但可以抵扣艾尔盒子公司应承担的违约金。第二，关于钱海琴应退还租金数额的核定。艾尔盒子公司租金付至2019年9月24日，但于2019年8月15日提前搬出，所以，自2019年8月16日至2019年9月24日期间（共计40天）的租金，钱海琴应予以退还，艾尔盒子公司主张返还48500元，不超过租约核定数额，本院准予。第三，关于双方违约责任的认定。首先，钱海琴的违约行为可以适当减少艾尔盒子公司针对2019年4月5日至2019年6月3日期间应付租金的数额或者承担相应违约金。虽然艾尔盒子公司主张该期间受损严重，但所提交的证据仅为单方制作，缺乏可信度，本院不予采纳。所以根据每月租金数额的约定情况，酌定钱海琴应承担违约金的数额20000元，并对艾尔盒子公司关于违约金的其他请求不再予以支持。其次，针对艾尔盒子公司的违约责任而言，在钱海琴协同物业部门将涉案房屋下水管道返水事故修缮完毕的情况下，保证了涉案房屋可得继续承租使用，艾尔盒子公司单方解除合同构成了根本违约，应依照租约承担违约责任，钱海琴主张按照月租金2倍的标准计算违约金符合双方租约约定，本院准予。第四，关于修复费用的损失赔偿问题。钱海琴主张的数额明显过高，虽然就此有举证，但修复的范围和程度明显过高，本院不予采纳。涉案房屋的装修属于生活消费性装修，装修的目的在于达到最大的使用效果，虽然钱海琴主张己方装修付出的成本高昂，但并未充分举证，而且，装修具有折旧性，除非艾尔盒子公司存在不当使用导致的装修加速破坏，否则，艾尔盒子公司可以免于装修赔偿。从双方履约情况看，艾尔盒子公司在涉案房屋中客厅吊顶加装的吊环固定栓、在门厅处铜镀装饰板上做的焊接LOGO标志、对墙面壁纸的损坏可以认定为对涉案房屋的不当使用，应承担一定的赔偿责任，具体数额由本院酌定20000元。对于钱海琴主张的其他部位破损需要修复的意见，本院不再予以支持。鉴于艾尔盒子公司已交纳过装修押金20000元，该款项不再退还，折抵应承担的装修损坏赔偿责任。第五，关于钱海琴主张的其他违约损失170500元，根据双方在争议发生后的处理情况看，艾尔盒子公司未在合理期限内对涉案房屋进行修复，客观上增加了钱海琴房屋空置期的损失，虽然本院基于租约认定了艾尔盒子公司应承担2个月租金的违约金，但该数额相对于房屋空置期损失而言明显过低，钱海琴可得再行主张赔偿损失的违约责任请求。但也应看到，钱海琴作为出租人，应尽量采取措施降低房屋空置期的损失，积极配合或敦促艾尔盒子公司进行修复，在这一点上，钱海琴对于空置期损失的发生具有扩大损失的责任。所以，本院仅再支持1个月的空置期损失48500元，对于钱海琴主张的其他损失，缺乏充分举证，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司与被告（反诉原告）钱海琴租赁关系于2019年8月15日解除；二、被告（反诉原告）钱海琴于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司押金九万七千元；三、被告（反诉原告）钱海琴于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司2019年8月16日至2019年9月4日租金四万八千五百元；四、被告（反诉原告）钱海琴于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司违约金二万元；五、原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）钱海琴违约金九万七千元；六、原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）钱海琴装修损失二万元，该款项由原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司已付装修押金二万元折抵；七、原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）钱海琴空置期损失四万八千五百元；八、驳回原告（反诉被告）北京艾尔盒子瑜伽文化有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）钱海琴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5088元，由艾尔盒子公司负担（已交纳）。反诉案件受理费3752元，由钱海琴负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黎伟伟审判员  栾 荟审判员  刘茵茵二〇二一年二月二十六日书记员  李雅雯