文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5398号原告：南京铁道发展集团有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路141号，统一社会信用代码91320100134889650A。法定代表人：吴昊，职务总经理。委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋佳伟，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：淮安万达商务酒店有限公司，住所地淮安市清江浦区健康东路3号，统一社会信用代码9132080269256667X3。法定代表人：许良军，职务执行董事。委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵越，该公司员工。被告：赵越，男，1970年11月17日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：王军，男，1969年9月29日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：许良军，男，1964年7月24日生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：淮安市清江浦区房屋征收服务中心，住所地淮安市清江浦区人民南路清晏小区二区八幢三楼。法定代表人：陈宝风，该单位主要负责人。委托诉讼代理人：祝阳，该单位员工。委托诉讼代理人：黄可意，江苏引航律师事务所律师。原告南京铁道发展集团有限公司（以下简称南京铁发集团）与被告淮安万达商务酒店有限公司（以下简称淮安万达酒店），第三人淮安市清江浦区房屋征收服务中心（以下简称清江浦区征收中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，原告南京铁发集团申请追加赵越、王军、许良军为本案被告。因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南京铁发集团的委托诉讼代理人吴华祥，被告淮安万达酒店的委托诉讼代理人马旭、被告许良军兼作为被告淮安万达酒店的法定代表人、被告赵越兼作为被告淮安万达酒店的委托诉讼代理人、被告王军，第三人清江浦区征收中心的委托诉讼代理人祝阳、黄可意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京铁发集团向本院提出诉讼请求：1、判令被告淮安万达酒店支付2016年7月1日至2020年3月31日租金134.5万元，并按每天万分之二标准承担至实际支付日的逾期付款违约金（上半年租金违约金从当年7月1日起算，下半年租金违约金从次年1月1日起算，最后一期2020年1月1日至3月31日租金从2020年4月1日起算）；2、被告淮安万达酒店支付房屋、装修拆迁补偿款2949636.3元；3、被告赵越、王军、许良军对被告淮安万达酒店债务承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月30日，原告新长分公司与被告签订《新长铁路淮安健康东路3号场地及附属物租用协议》，约定被告承租淮安市健康东路3号场地及其上建筑物用于开办宾馆、办公等用途；合同期限自2014年1月1日至2019年3月31日；合同期内租赁费总额177.5万元，半年为支付周期，先用后付；租赁合同到期后，原告有权选择依附于房屋装修无偿归原告所有等。2017年6月5日，原告及所属新长分公司与被告签订主体变更协议，约定原告作为出租人继续履行2013年12月30日新长分公司与被告签订的合同，被告应足额支付租金至原告账户等。2016年8月，租赁场所周边开始拆迁，被告以此为由拒付租金，并使用租赁场所至合同期满，拖延至2020年3月31日房屋被拆除迁出。2020年4月24日，被告淮安万达酒店的法定代表人及股东许良军与第三人就承租房产装修、扩建建筑补偿等签订了补偿安置协议书。2020年11月3日，许良军已领取全额补偿款。被告赵越、王军、许良军为被告淮安万达酒店的股东，被告淮安万达酒店租赁的场地面积达6800余平方米，而股东注册资本出资仅为3万元，公司股东资本出资显然与被告经营项目、经营规模所隐含的风险不匹配，被告淮安万达酒店没有从事公司经营诚意，恶意利用公司法人独立地位和股东有限责任将经营风险转嫁公司债权人，根据《公司法》第二十条第三款及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第二部分关于公司纠纷案件审理公司人格否认部分的精神，被告赵越、王军、许良军应对被告淮安万达酒店债务承担连带责任。原、被告就欠付租金及装修补偿归属事宜协商未果，故提起诉讼。被告淮安万达酒店辩称，1、被告公司不应向原告支付2016年8月17日（房屋征收公告公布之日）之后的租金及占有使用费。原淮安市清河区人民政府于2016年8月17日发布了《房屋征收决定公告》，决定对包括被告公司租赁的场地和房屋在内的经贸大厦南侧地块实施征收。此后，征收实施单位即对被告公司租赁的场地和房屋周边实施拆迁，在拆迁过程中尘土飞扬并产生巨大噪音，租赁场地的围墙也在拆迁过程中被破坏。酒店周围的电力电缆、通信网络线路、自来水管道经常被挖断，导致酒店经常停水停电及网络通信中断，且在拆迁时严重破坏了酒店下水道，致酒店室内外下水道的污水经常往外溢出，院内长期积水。由于上述情形导致被告公司无法使用租赁场地继续从事酒店经营活动，酒店自征收公告发布之日起一直处于歇业状态。因此，根据协议约定及法律规定，从2016年8月17日起，被告公司不应再向原告方交纳租金。另外，2020年3月28日，淮安市清江浦区人大常委会高寿江副主任召集了包括原告及被告公司在内的多家机关、公司相关负责人召开了经贸大厦南侧地块中关于新长铁路有限公司房屋征收相关事宜的会议，并形成了会议纪要。会议纪要明确，原告自2016年8月17日在发布征收公告之后免收租金，所欠2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金由被告公司补齐。这就意味着，原告在本次会议上明确承诺，2016年8月17日之后不再收取被告公司的租金及占有使用费。2、原告主张房屋装修拆迁补偿款无事实和法律依据。涉案酒店系被告公司装修，与原告及场所的产权人新长铁路公司无关，该部分资产拆迁补偿费用应由被告获取。新长铁路公司与淮安市清江浦区住建局、淮安市清江浦区房屋征收办公室签订的房屋征收补偿安置协议书中，新长铁路公司已获取了604193.28元的装修附属物、生活设施等补偿款。在安置协议书中，新长铁路公司和清江浦区住建局房屋征收办明确约定被告自建的房屋装潢、搬迁、补助、临时安置停产停业费由甲方和丙方负责承担，与乙方（新长铁路公司）无关，表明房屋产权人认可拆迁部门与被告公司签订的补偿协议中涉及的装修补偿费用应属被告公司所有。在2020年3月28日由经贸大厦指挥部出具的会议纪要第五条中确认被告公司在租赁物上自建的房屋装潢附属物、临时安置、搬迁补助、停产停业损失，新长铁路公司同意补偿给被告公司，原告不应主张。在原、被告双方所签订的租用协议第八条第三项明确约定，在协议期限内，如遇地方政府对租用物拆迁的，应提前三个月通知乙方，有关乙方在租赁物上添附的资料，拆迁补偿归乙方所有。综上，原告诉请无事实和法律依据，不应得到支持。被告赵越、王军、许良军共同辩称，1、本案系原告与被告淮安万达酒店因租赁合同而引发的纠纷，故租赁合同的权利、义务产生于原告与被告淮安万达酒店之间，被告赵越、王军、许良军作为被告淮安万达酒店的股东，与原告之间并不存在租赁合同的法律关系，原告追加赵越、王军、许良军为本案被告，是起诉主体错误。2、本案不能适用《公司法》及《九民纪要》中关于公司人格否认的相关规定，原告追加赵越、王军、许良军为被告并实施财产保全，属恶意诉讼行为，赵越、王军、许良军与被告淮安万达酒店系不同主体，作为公司股东与公司之间不存在人格混同的情形，不能适用上述规定。综上，原告要求被告赵越、王军、许良军对被告淮安万达酒店的债务承担连带责任无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人清江浦区征收中心述称，对于租赁场所装修补偿费用的归属由法院依法判决，我方依法与归属方进行结算。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市有限责任公司。新长铁路有限责任公司委托原告南京铁发集团对其资产进行管理。被告淮安万达酒店设立于2009年7月22日，注册资本3万元，股东为被告赵越、王军、许良军。2013年12月30日，南京铁道发展集团有限公司新长分公司（甲方，出租方）与被告淮安万达酒店（乙方，租用方）签订《新长铁路淮安健康东路3号场地及附属物租用协议》，约定：淮安市健康东路3号场地及其地上附属物，该附属物（房产等）产权单位为新长铁路有限责任公司，土地性质为国有铁路用地，附属物性质为国有铁路路产；甲方已添置的家具、备品、电器等设施，同时移交给乙方使用，补偿方案另行商定；合同租赁期限自2014年1月1日至2019年3月31日，共计5年3个月；场地租赁费结算年度：每年度1月1日至12月31日；乙方租用上述房屋的用途为宾馆、办公、商务或健身会所；租期内租赁费共计177.5万元，其中2014年30.75万元，2015年32.5万元，2016年上半年16.75万元，下半年17万元，2017年上半年17.25万元，下半年17.5万元，2018年上半年18万元，下半年18.5万元，2019年一季度9.25万元；场地（及附属物）租赁费先用后付，每半年支付一次，每半年期满前支付当期场地租赁费；乙方对房屋进行相关改造投入时，固定设施投入费用由乙方承担，租用期届满后不再续租的，产权归甲方所有；租用期满，或因乙方责任导致退租的，甲方有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修无偿归甲方所有；2、要求乙方恢复原状；3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用；因乙方原因，乙方未在合同约定日期前支付场地租赁费的，经甲方书面催告后逾期15日内仍然没有支付的，未付款项按中国人民银行规定每天承担万分之二的滞纳金；该房屋如因国家有关法律、行政法规和政策等原因导致合同无法履行的，甲、乙双方互不承担责任。在协议期限内，如遇地方政府对租用物拆迁的，甲方须提前三个月书面通知乙方，有关乙方在租用物上添附财产的拆迁补偿，乙方所有。协议签订后，被告淮安万达酒店将承租场地及房屋用于经营酒店，并向原告支付了2016年上半年之前的租金。2016年8月17日，原淮安市清河区人民政府发布《房屋征收决定公告》，决定自2016年8月17日起对本市经贸大厦南侧地块房屋实施征收，位于市健康东路3号场地及附属物在征收范围内。2017年6月5日，南京铁道发展集团有限公司新长分公司（甲方，原出租方）与被告淮安万达酒店（乙方，承租方）、原告南京铁发集团（丙方，新出租方）签订《〈新长铁路淮安健康东路3号场地及附属物租用协议〉之合同主体变更协议》，约定：甲乙双方于2013年12月30日签订的《新长铁路淮安健康东路3号场地及附属物租用协议》，现甲、乙、丙三方经友好协商一致，前述租赁合同的出租人自2017年1月1日起由甲方变更为丙方，变更之日起甲方不再享有前述租赁合同权利义务，丙方作为租赁合同出租方承续甲方的权利义务，继续履行前述租赁合同；自变更之日起乙方应将租金按期足额支付到丙方银行账号。2017年7月25日，原告南京铁发集团向被告淮安万达酒店发出催款函，要求被告淮安万达酒店在2017年8月10日前结清2016年下半年欠付租金17万元及2017年上半年欠付租金17.25万元。2017年9月21日，原告南京铁发集团向被告淮安万达酒店发出租金催缴通知书，要求被告淮安万达酒店支付2016年下半年租金17万元及2017年上半年租金17.25万元，以及因延期付款产生的滞纳金1.16万元。2019年7月1日，被告淮安万达酒店向原告南京铁发集团发出回复函，主要内容如下：一、2016年8月17日，原淮安市清河区人民政府下发了《房屋征收决定公告》，对包括租赁场地在内的经贸大厦南侧地块实施拆迁，后征收实施单位对酒店周边实施拆迁，产生了严重噪音、粉尘污染，且酒店周围设施遭破坏，无法继续经营酒店，从拆迁开始酒店一直处于歇业状态，故2016年7月1日至2019年3月31日期间的租金不应缴纳；二、协议期内，酒店在租赁物上添置了资产，在租赁场地被决定拆迁后，原告没有与淮安万达酒店确认添置的资产应补偿的金额，待双方明确相关的具体补偿事宜后，即向原告移交租赁物。2020年3月28日，淮安市清江浦区人大常委会高寿江副主任召集包括原告、被告淮安万达酒店、清江浦区房屋征收办在内的单位相关负责人员，召开经贸大厦南侧地块中关于新长铁路有限公司房屋征收相关事宜的办公会议，并形成会议纪要：……二、新长铁路有限责任公司位于淮安市房屋征收由新长铁路有限责任公司与征收实施单位签订补偿协议，南京铁发集团、淮安万达酒店均无异议；……四、南京铁发集团收取的淮安万达酒店承租保证金，根据合同约定该退还部分全部退还。自2016年8月17日发布征收公告之日后租金免收，所欠的2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金由淮安万达酒店补齐。五、关于淮安万达酒店在租赁场地上自建的房屋、装潢附属物、临时安置、搬迁补助、停产停业损失等上述补偿，新长铁路有限公司同意补偿给淮安万达酒店，南京铁发集团不主张，由清江浦区房屋征收实施单位直接与淮安万达酒店洽谈。当日，清江浦区住房和城乡建设局（征收部门，甲方）与新长铁路有限责任公司（被征收人，乙方）、清江浦区房屋征收办公室（征收实施单位，丙方）签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定：因经贸大厦南侧地块项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于健康东路3号的房屋，总面积为1652.66平方米（其中合法面积1113.03平方米），甲方应付乙方补偿总额22382415.92元，其中装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款604193.28元；承租人的自建房屋等有关征拆工作补偿（承租人自建房屋装潢、搬迁补助、临时安置费、停产停业费等）及相关协调工作由甲方和丙方负责承担，与乙方无关，不在本协议约定范围内。2020年4月24日，清江浦区住房和城乡建设局（征收部门，甲方）与许良军（被征收人，乙方）、清江浦区房屋征收办公室（征收实施单位，丙方）签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定：因经贸大厦南侧地块项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于健康东路3号的房屋，总面积为956.13平方米（其中合法面积48.4平方米）；甲方应付乙方补偿总额3060828.76元，其中：房屋补偿款349932元，装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款1718207元，无证房重置价值881497.32元，搬迁补助费11614.3元，临时安置补助费13937.16元，停产停业补助85640.93元。2020年10月21日，淮安市经贸大厦南侧地块项目房屋征收指挥部出具情况说明，内容如下：“淮安市清河区人民政府于2016年8月17日下发了《房屋征收决定公告》，决定对我市经贸大厦南侧地块予以征收。该公告发布后，我指挥部随即就对征收地块展开了拆迁工作，在拆迁过程中，万达商务酒店周围及院内尘土飞扬，且拆迁产生了巨大的噪音及震动，万达商务酒店的围墙也被拆除。该酒店周围的电力电缆、通信网络线路、自来水管道经常被挖断，导致该酒店经常停水、停电、网络通信中断。且在拆迁时严重破坏了该酒店下水道，致该酒店室内外下水道的污水经常往外溢出，院内长期积水。由于上述原因，自拆迁开始后直接导致该酒店无法经营，一直处于歇业状态。由于酒店产权系新长铁路有限责任公司所有，故我指挥部及市、区政府领导在征收公告发布后多次前往该公司办公地点及万达商务酒店现场与该公司协商拆迁事宜，但由于拆迁补偿条件一直未能达成一致意见，直至2020年3月28日才与该公司达成补偿安置协议。”2020年11月3日，许良军领取征收补偿款3060828.76元。在案件审理过程中，原告南京铁发集团向本院申请财产保全，产生保全费5000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告要求被告淮安万达酒店支付2016年7月1日至2020年3月31日期间的租金134.5万元，本院认为，本案租赁物在合同约定的租赁期限内被政府纳入征收范围，根据原淮安市清河区政府发布的征收公告，自2016年8月17日起实施征收，结合淮安市经贸大厦南侧地块项目房屋征收指挥部出具的情况说明，涉案租赁物自实施征收之日起已不完全具备租赁协议约定的用途，而租赁协议约定，租赁物如因政策原因导致合同无法履行，出租人、承租人互不承担责任，且在2020年3月28日针对经贸大厦南侧地块中关于新长铁路有限公司房屋征收事宜形成的会议纪要中，也明确2016年8月17日发布征收公告之日后的租金免收，被告淮安万达酒店补齐2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金。故被告淮安万达酒店应向原告支付2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金44348元，对原告主张的2016年8月17日之后的租金，依据不足，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告淮安万达酒店未按约支付租金，原告要求被告淮安万达酒店自2017年1月1日起按日万分之二的标准支付逾期付款违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告淮安万达酒店支付房屋、装修拆迁补偿款2949636.3元，本院认为，新长铁路有限责任公司基于涉案租赁物所有权人的身份与征收部门及征收实施单位签订了征收补偿安置协议，并约定承租人的自建房屋等有关征收、拆迁、补偿工作由征收部门、征收实施单位负责，不在新长铁路有限责任公司征收补偿安置协议内，后许良军作为淮安万达酒店的法定代表人与征收部门、征收实施单位签订了征收补偿安置协议，并领取了征收补偿款，租赁物产权人新长铁路有限责任公司并未对此提出异议；且在原告与被告淮安万达酒店的租赁协议中也约定，在协议期限内，租赁物如遇政府拆迁，承租人在租用物上添附财产的拆迁补偿，归承租人所有，现原告主张拆迁补偿款，依据不足，本院不予支持。原告主张被告赵越、王军、许良军对被告淮安万达酒店债务承担连带责任，由于被告淮安万达酒店同意支付2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金，且原告该主张依据不足，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安万达商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京铁道发展集团有限公司2016年7月1日至2016年8月17日期间的租金44348元，并支付违约金（以44348元为基数，自2017年1月1日起按日万分之二标准支付至租金实际给付之日）；二、驳回原告南京铁道发展集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41157元，由原告南京铁道发展集团有限公司负担40732元，被告淮安万达商务酒店有限公司负担425元；保全费5000元，由原告南京铁道发展集团有限公司负担4835元，被告淮安万达商务酒店有限公司负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  秦 波人民陪审员  徐 斌二〇二一年二月二十六日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。