广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初396号原告：黎镜坤，男，汉族，1991年7月11日出生，住广东省佛山市顺德区×××××××××××。公民身份号码440××××××××××××357。原告：周兆良，男，汉族，1965年5月6日出生，住广东省佛山市顺德区××××××××××××。公民身份号码440××××××××××××319。被告：佛山市明福市×运营发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区××××××佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914××××××××××××870。法定代表人：彭某1。原告黎镜坤、周兆良诉被告佛山市明福市×运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告于2017年6月12日签订的《商铺使用权流转合同》中使用期限超出2036年9月30日的部分无效；2.与被告签订《委托经营协议书》约定前5年的租金收益为151422元；3.被告向两原告返还“义乌小商品城”第三层3033号商铺自2036年10月1日至2056年9月30日的商铺使用费209803元并支付利息（利息以209803元为本金，从2017年6月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际清偿之日止）；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确撤回上述第二项诉讼请求。事实和理由：涉案商铺位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3033号，两原告与被告就涉案商铺于2017年6月12日签订《商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》。合同约定被告将涉案商铺使用权提供给两原告使用，面积16.59平方米，使用期限为40年，即从2016年10月1日至2056年9月30日。协议书约定上述合同的商铺使用费总额应为两原告支付商铺使用费加上已扣除被告根据协议向原告支付的前五年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。两原告需向被告支付商铺使用费268184元，涉案商铺使用期到期后两原告需无条件将该商铺交还给被告。协议书还约定原告将涉案商铺的经营管理事务委托被告处理，委托经营期限为5年（自2016年10月1日至2021年9月30日），两原告前5年委托经营期间的收益在涉案商铺使用费总额中予以一次性抵扣，即涉案商铺使用费的合同实际总价是明显超出约定的商铺使用费268184元。前5年抵扣租赁款租金收益约定没有在合同中体现，但可以从销售申请价格单中证明，5年预付租金为151422元。两原告签订上述合同之后，依约向被告全部支付商铺使用费268184元，被告于2017年6月12日向原告出具收取上述费用的发票。涉案合同实质为房屋租赁合同，直接违反我国合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，故该合同约定商铺使用期超过2036年9月30日的部分无效。由于涉案商铺使用费40年的实际总价明显超出268184元，远高于当地房屋租赁市场指导租金标准40年的租金，即两原告支付的商铺使用费（268184元+前5年抵扣租赁款租金收益151422元）=419606元为40年的对价。根据合同法关于合同无效部分处理的规定，被告作为涉案合同的签订方进行违法虚假承诺保证，即存在重大过错，故被告应返还原告超出租赁期限有效部分的使用费209803元，并需向两原告赔偿上述使用费自支付之日即2017年6月12日起的利息。两原告曾多次联系被告，要求被告确认上述事实，并返还使用费及支付利息，但被告明确表示拒绝。为维护原告的利益，原告提起本案诉讼。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.两原告身份证、被告企业公示信息，证明原、被告主体资格。2.《商铺使用权流转合同》，证明涉案商铺的租赁期限为40年，根据相关法律规定，超出部分无效，故原告要求被告退还无效部分的使用费。3.《委托经营协议书》、《特殊情况申请表》，证明被告按申请表约定的租金收益已在商铺使用费总额中予以扣除，无需向原告支付租金收益。4.收款收据2张、广东农信签购单4张，证明原告已向被告支付商铺使用费的事实。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据除《特殊情况申请表》外均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。《特殊情况申请表》所涉客户姓名、认购单位与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年6月12日，两原告（乙方）与被告（甲方）及案外人佛山市禅城区××××弼唐股份合作经济联合社（确认方，以下简称弼唐经联社）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：01109），主要约定：一、本合同基于以下事实和承诺签署1、确认方为佛山义乌小商品城项目土地使用权人，与甲方合作开发建设了本项目；确认方知悉并同意本合同全部内容，承诺保证本合同所涉商铺的使用期限自2016年10月1日至2056年9月30日，为期40年；使用期限到期后，乙方则无条件将该商铺交还给本合同甲方。二、商铺的基本情况乙方所选的商铺位于佛山市禅城区××××××的“佛山义乌小商品城”第三层3033号商铺，该商铺的建筑面积共16.59平方米。三、使用期限、商铺使用费、使用权转让1、本合同所指佛山义乌小商品城项目土地使用期限为40年，自2016年10月1日至2056年9月30日，甲方作为运营方将所属项目的商铺使用权提供给乙方使用，双方约定该商铺使用权期限为20年，自2016年10月1日至2036年9月30日止。乙方支付20年该商铺使用费按建筑面积计算，商铺使用费总额268184元。约定期满后，乙方可免费使用20年，即自2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠与乙方的商铺使用期限。2、乙方依据本合同取得该商铺的使用权后，前五年仅限于投资，并与甲方签订五年的《委托经营协议书》，全权委托甲方在这五年内负责招商、运营、管理，乙方所支付本合同上述第三条第一项约定的商铺使用费是已抵扣《委托经营协议书》中前五年的租金收益之后的价款。四、商铺交付期限及交付标准1、鉴于商城已于2016年10月1日开业，乙方已按本合同第五条款的约定支付商铺使用费，该商铺于2017年6月12日开始实际使用权已属乙方拥有，故甲方交付该商铺给乙方使用的日期于2021年10月1日。五、商铺使用费的支付方式乙方须在本合同签订之日一次性向甲方支付该商铺使用费268184元。十、其他约定1、本合同第三条第1款所约定的商铺使用费是指自2016年10月1日至2036年9月30日期间的商铺使用费。其中2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，主要约定：一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区××××××的“佛山义乌小商品城”第三层3033号商铺委托乙方经营管理。三、委托经营期限1、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止。四、委托收益根据甲、乙双方于2017年6月12日签订的《佛山义乌小商品城商铺使用权流转合同》第三条第2点中约定，甲方所支付的商铺使用费总额已扣除了甲方委托乙方经营该商铺的五年收益，即乙方的五年经营期限内无须向甲方支付任何经营收益。2017年6月10日，原告向被告共支付10000元。同日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付商铺定金10000元。2017年6月12日，原告向被告共支付253184元。同日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付商铺使用权租赁款253184元。在相同系列案中另查明以下事实：佛山市禅城区××××侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系弼唐经联社。弼唐经联社与被告于2013年1月8日签订《补充协议》，明确合作开发佛山市禅城区×××××东、西两侧，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成，涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，由原告向被告支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年10月1日至2056年9月30日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年9月30日的部分无效，使用期限未超过2036年9月30日的部分有效，依法受法律保护。故，本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年9月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告赠送给原告的使用期限，但对作为承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费是建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价。其次，被告作为以营利为目的的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律。第三，《委托经营协议书》约定双方在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前五年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定收益标准，参照双方在《商铺使用权流转合同》总租金定价，依据涉案合同约定的租金标的确定返还商铺使用费如下：本院酌定前五年的租金收益为38312元【7662.4元/年×5年(计算依据：40年×每年租金=268184元+5年收益)】。即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为114936元【（268184元+38312元）÷2-38312元】，后二十年租金对价为153248元。根据案件查明的事实，原告已向被告明福公司支付商铺使用费合计263184元，故被告明福公司应当向原告返还已支付的商铺使用费148248元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于应返还款项的利息，原告与被告对于《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但被告作为出租人过错比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失。根据上述合同法之规定，被告应当赔偿。利息以应返还的商铺使用费为本金，从该资金被占用之日起计算至返还之日止。根据原告的付款情况，本院酌定从原告支付最后一笔使用费之日即2017年6月12日起计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告黎镜坤、周兆良与被告佛山市明福市×运营发展有限公司于2017年6月12日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：01109）合同使用期限超出2036年9月30日的部分无效；二、被告佛山市明福市×运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎镜坤、周兆良返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第三层3033号商铺2036年10月1日至2056年9月30日部分的商铺使用费148248元及利息（利息以148248元为本金，从2017年6月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告黎镜坤、周兆良的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市×运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2448元，由原告黎镜坤、周兆良负担490元，被告佛山市明福市×运营发展有限公司负担1958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二一年二月二日书记员  林 琳