四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1321民初246号 原告：敬淑英，女，1972年10月7日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨何，四川建春律师事务所律师。 被告：何长均，男，1969年3月25日出生，汉族，户籍地址为四川省南部县，现住四川省南部县。 被告：李大珍，女，1971年6月30日出生，汉族，住四川省南部县。 原告敬淑英诉被告何长均、李大珍债权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月25日收案，于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院裁定准许原告撤回对李大珍起诉的申请。原告敬淑英的委托诉讼代理人杨何到庭参加了诉讼，被告何长均经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 敬淑英向本院提出诉讼请求：判令被告支付欠付物业费4673元，并按约定支付违约金。事实和理由：2015年2月13日，成都友帮物业管理公司与被告签订了《博园世家前期物业服务协议》，约定由成都友帮物业管理公司为博园世家小区提供物业服务，物业费为1.5元/平方米/月，并约定了违约金。成都友帮物业管理公司提供物业服务后，被告未按约定支付物业费。2019年5月31日，原告与成都友帮物业管理公司签订《债权转让协议》，约定成都友帮物业管理公司将博园世家小区业主拖欠的物业费债权转让给原告。之后，原告将债权转让情况通知了各业主并进行了催收，但被告一直未支付相关费用。 何长均辩称，敬淑英没有资格起诉我，友帮公司撤场应该经过业主同意；签了三年合同，这三年物业费都交清了的；门禁系统、烟感系统没有弄好；消防通道都是摩托车；绿化没有达标；私自打承重墙和将商业改为住房；幼儿园侵占公摊面积；物业公司收费过高，地面无临时停车位，停车费过高。 本院经审理认定事实如下：2015年2月13日，何长均、李大珍与四川宏强房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定四川宏强房地产开发有限公司将位于南部县新华路永和佳苑二期（博园世家）1幢1单元第X层X-X-X号住房（面积为116.85平方米）一套出售给何长均、李大珍。2015年2月13日，被告何长均（乙方）与案外人成都友帮物业管理有限公司（甲方）签订《博园世家前期物业服务协议》一份，约定：由甲方为乙方物业提供物业服务；合同期限为2015年2月13日至2018年2月12日；物业服务交费标准为电梯住宅1.5元/平方米·月；物业费按年交纳一次，乙方应在预交费期限届满15日前履行下年物业服务费的交纳义务；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、安全协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，按国家《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行二级服务标准；如甲方违约，从其收取乙方费用之日起，每天按5‰向乙方计付违约金；如乙方违约即逾期交纳物业管理服务费用，从逾期之日起，每天按3‰向甲方计付违约金。2019年5月31日，成都友帮物业管理有限公司退出了博园世家小区，终止了对该小区的物业服务。同日，成都友帮物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定：成都友帮物业管理有限公司将其在博园世家小区实际物业服务期间（至2019年5月31日），包括被告在内1270户业主所欠物业服务费本金1498600元及其违约金（违约金按《博园世家前期物业服务协议》的约定计算）和其它费用整体转让给原告敬淑英，由敬淑英收取。《债权转让协议》签订后，成都友帮物业管理有限公司将债权转让通知书张贴于被告在博园世家小区的住房门上，敬淑英以邮政快递的方式向被告何长均寄送了关于物业欠费的情况说明、债权转让及物业欠费催款通知书等文书。成都友帮物业管理有限公司向本案被告催收物业费4673元产生时间为2017年1月1日至2019年5月31日。该费用计算标准为2017年和2018年按1.4元/平方米·月计算，2019年按1.28元/平方米·月计算。成都友帮物业管理有限公司资质等级为三级。2012年9月14日，南充市发展和改革委员会和南充市房地产管理局联合印发的南发改收费〔2012〕532号《南充市发展和改革委员会南充市房地产管理局关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》。该文件附件载明南充市物业服务费收费管理指导标准：企业服务等级一级高层住宅收费标准为1.98-2.75元/建筑面积平方米·月；企业服务等级二级高层住宅收费标准为1.43-1.98元/建筑面积平方米·月；企业服务等级三级高层住宅收费标准为0.88-1.43元/建筑面积平方米·月。2017年12月6日，南部县发展和改革局向成都友帮物业管理有限公司作出南发改〔2017〕444号《南部县发展和改革局关于南部县博园世家住房前期物业服务收费标准的批复》，主要内容为：一、南部县博园世家住房前期物业服务内容详见附表，收费标准为：住宅高层1.4元/月·平方米。该标准为最高收费标准，你司可根据实际情况向下浮动；二、物业服务费主要用于公司人员工资、保险、福利、电梯运行、保洁、垃圾清运、绿化、设施设备维护、维修、办公及折旧费、税金、二次供水等开支。2018年，南部县发展和改革局和南部县房地产管理局联合印发的南发改〔2018〕27号《南部县发展和改革局南部县房地产管理局关于进一步规范我县住房前期物业服务管理的通知》。该文件附件二《南部县物业服务管理等级指导标准》分别从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务等方面对企业服务等级一、二、三级制定了相应指导内容和标准。该文件附件三《南部县住房前期物业服务收费指导标准》内容与《南充市发展和改革委员会南充市房地产管理局关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》附件载明的物业服务费收费标准一致。同时，《南部县住房前期物业服务收费指导标准》在备注中载明：住房前期物业服务费包含电梯运行费、消防维保、二次供水、公共用水用电等。2020年4月9日，四川省南充市中级人民法院就上诉人南部县综合行政执法局与被上诉人南部县博雅幼儿园撤销责令改正违法行为通知书一案作出（2020）川13行终20号行政裁定书，南充市中级人民法院认为：2017年9月11日，四川宏强房地产开发有限公司取得永和佳苑二期高3、4号楼（即博园世家烟雨阁AB幢）的规划验收合格证，在规划验收合格的相关材料中，附有博雅幼儿园现状的图纸，结合2017年8月21日县住建局公示永和佳苑二期（博园世家）修建方案图的事实，一审法院认定规划许可部门对博雅幼儿园室外活动场地的规划进行了调整和竣工验收并无不当，故虽然博雅幼儿园最初在未取得建设工程规划许可的情况下进行了建设，但是在已存在规划许可部门对博雅幼儿园室外活动场地的规划调整和竣工验收的情况下，南部县执法局作出拆除通知不当。被告提交的证据显示博园世家小区存在楼顶违建、破坏承重墙等问题。审理中，原告明确表示自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。 本院认为，被告与成都友帮物业管理有限公司签订的《博园世家前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。协议内容对双方均具有约束力，被告作为博园世家小区业主在接受成都友帮物业管理有限公司提供物业服务的同时，负有按合同约定支付物业费的义务。虽然原、被告之间签订的《博园世家前期物业服务协议》合同届满时间是2018年2月12日，但成都友帮物业管理有限公司对博园世家小区终止物业服务的时间为2019年5月31日，在终止服务之前，成都友帮物业管理有限公司实际向博园世家小区提供了物业服务，被告也实际接受了成都友帮物业管理有限公司提供的物业服务，故成都友帮物业管理有限公司对合同期届满后提供的物业服务对被告享有合法债权，被告就合同期外的债务有义务向成都友帮物业管理有限公司履行。虽然成都友帮物业管理有限公司提供物业服务存在一定瑕疵，但并未根本违反《博园世家前期物业服务协议》约定义务，考虑物业服务合同并非普通双务合同，物业公司收取物业费是整个小区正常运转的基本保障，被告拒交物业费将对物业公司向小区提供整体物业服务构成潜在威胁，继而损害其他业主合法权益，形成恶性循环，故被告拒交物业费不符合法律、司法解释关于业主物业服务抗辩权的规定，也不符合整个小区的整体利益，不应得到支持。虽然被告抗辩称已交清物业费，但并未向本院提交其交纳2017年1月1日至2019年5月31日期间物业费的收款凭据，故被告应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让”、第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，成都友帮物业管理有限公司将债权转让给原告敬淑英，履行了通知被告的义务，其转让债权行为符合上述法律规定，被告应依法向原告履行债务，被告以原告没有资格起诉为由拒绝向原告履行的意见没有法律依据，本院不予采纳。原告主张的物业费标准（2017年和2018年按1.4元/平方米·月计算；2019年按1.28元/平方米·月计算）低于双方签订的《博园世家前期物业服务协议》约定的标准（1.5元/平方米·月），也未超过南部县发展和改革局、南部县房地产管理局联合确定的南部县住房前期物业服务收费指导标准，本院予以确认。原告自愿放弃要求被告承担违约金的诉讼请求，系自主处分其民事权益，且不损害被告利益，本院予以确认。在（2020）川13行终20号行政裁定书中，南充市中级人民法院已经认定规划许可部门对博雅幼儿园室外活动场地的规划调整，被告抗辩博雅幼儿园占用小区公共面积没有事实依据。同时，博雅幼儿园是否占用小区公共面积，以及若占用的处置问题已超出了成都友帮物业管理有限公司作为物业公司与被告签订《博园世家前期物业服务协议》所应承担的职责范围，被告以此为由拒绝支付物业费没有事实和法律依据，本院不予采纳。对楼顶违建、破坏承重墙等违法行为，物业公司虽有协助有权机关的义务，但无权直接采取相应措施，被告以此为由拒绝支付物业费没有法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 被告何长均于本判决生效之日起十日内向原告敬淑英支付物业费4673元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由何长均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  谢 旭 二〇二一年二月二十三日 法官助理  鲜永清 书 记 员  谈 敏