北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8800号原告（反诉被告）：黎善勇，女，1976年5月10日出生，汉族，北京金鑫太阳儿童艺术培训中心经营者，住江西省赣州市赣县。原告（反诉被告）：北京金鑫太阳儿童艺术培训中心，经营场所北京市大兴区旧宫镇吉庆庄南二条5号。经营者：黎善勇，女，1976年5月10日出生，北京金鑫太阳儿童艺术培训中心总经理，住江西省赣州市赣县。上述2名当事人的共同委托诉讼代理人：袁坤，北京天驰君泰律师事务所律师。上述2名当事人的共同委托诉讼代理人：关松华，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：毕树义，男，1952年2月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京天昇律师事务所律师。原告黎善勇、原告北京金鑫太阳儿童艺术培训中心（以下简称金鑫中心）与被告毕树义租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日作出（2018）京0115民初19111号民事判决书，黎善勇、金鑫中心提出上诉，北京市第二中级人民法院于2020年4月10日作出（2020）京02民终3090号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）京0115民初19111号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。经被告毕树义申请，本院依法受理了其所提出反诉请求。原告（反诉被告）黎善勇与原告（反诉被告）金鑫中心的共同委托诉讼代理人袁坤、被告（反诉原告）毕树义的委托诉讼代理人蒋曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎善勇、金鑫中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人签订的房屋租赁合同（于2017年7月16日房屋拆除时解除）；2.判令毕树义返还黎善勇、金鑫中心2015年度（2015年4月6日到2015年12月31日期间）的剩余租金123750元；3.判令毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心停产停业综合补助费600000元；4.判令毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心涉案房屋装修损失费900000元；5.判令毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心搬家补偿金48000元；6.判令毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心其他财产损失594900元；7.判令毕树义给付黎善勇、金鑫中心移机费15015元；8.案件受理费由毕树义承担。事实和理由：毕树义与黎善勇于2009年1月1日签订《租赁合同》，由黎善勇承租毕树义在北京市大兴区旧宫镇吉庆庄村旧宫西路二条5号（以下简称5号院）的房屋共1200平方米，承租期限至2019年12月30日止；黎善勇于2010年3月31日在5号院注册了金鑫中心，并取得工商登记执照，进行合法经营；2015年4月6日，因拆迁安置，毕树义已经将涉案房屋交与拆迁人并于2015年5月30日签署拆迁安置协议，但毕树义一直对黎善勇、金鑫中心隐瞒涉案房屋被拆迁的事实；2017年7月15日，毕树义向拆迁人承诺租赁关系已经解除、自愿承担全部责任并申请拆迁人强制拆除涉案房屋；2017年7月16日，在黎善勇、金鑫中心事先毫不知情且涉案房屋正处于正常经营的情况下，涉案房屋被强制拆除，给黎善勇、金鑫中心造成了严重的财产损失；毕树义的行为严重侵害了黎善勇、金鑫中心的合法权益；因租赁合同是黎善勇与毕树义签订的，且黎善勇在涉案房屋经营幼儿园（即经营金鑫中心），黎善勇是幼儿园的经营者，所以毕树义应对黎善勇、金鑫中心承担连带责任；所要求返还的租金是已经缴纳过的2015年4月6日至2015年12月31日期间租金，已经交纳了2015年度租金165000元；主张停产停业补助费600000元，是因为租赁面积为1200平方米，按照每平方米500元标准计算；主张房屋装修损失900000元的理由，一是承租人实际支出1800000元装修费，二是按照面积进行补偿标准不超过每平方米1500元，乘以1200平方米，结果为1800000元，以上述1800000元除以2，结果为900000元；关于搬家补偿金48000元，是按照每平方米40元的标准，乘以1200平方米；所主张移机费15015元是《住宅房屋拆迁安置补偿协议》所载明移机费金额；主张其他财产损失594900元指的是房屋内所有的家具、家电等，全部在拆除房屋的时候给盖在下面了，对此黎善勇、金鑫中心自己制作了清登表，都是折旧后的价格，大概是按照80%折旧的；综上所述，为维护自身合法权益，黎善勇、金鑫中心诉至法院，请求判如所请。毕树义辩称，同意双方所签订《租赁合同》已经解除了，但解除时间为2016年1月16日，不同意黎善勇、金鑫中心所主张解除时间（2017年7月16日），不同意黎善勇的其他各项诉讼请求，请求法院驳回其请求。第一，双方所签订《租赁合同》已经于2016年1月16日因黎善勇、金鑫中心的违约行为而解除，且标的物已经不复存在；毕树义与黎善勇于2009年1月1日签订《租赁合同》，约定黎善勇承租5号院的房屋及设施（家私、电器）；双方在《租赁合同》第三条明确约定：“签订此合同之后即交付一年房租，每五年递增壹万。超过十五日之内未付清，为提前终止合同，甲方有权收回房屋，合同自动终止。”2016年起，黎善勇未按租赁合同约定期限向毕树义支付租金，依据合同约定，双方所签订租赁合同应于2016年1月16日因黎善勇、金鑫中心的违约而解除，故毕树义于2016年9月23日向北京市大兴区人民法院起诉，要求解除租赁合同，并要求黎善勇、金鑫中心腾退房屋；在该案诉讼过程中，涉案房屋被拆除。第二，黎善勇、金鑫中心无权要求毕树义返还其剩余租金；除上述诉讼外，当地村委会及相关机构早已于2015年通过张贴公告等方式向黎善勇、金鑫中心告知即将拆迁的情况，村委会还采取停水停电等手段告知黎善勇、金鑫中心另选其他经营场所，据毕树义所知，黎善勇、金鑫中心在接到相关通知后，已经另选其他经营场所，并不在5号院实际经营；黎善勇、金鑫中心已经多次接到腾退通知，对于拆迁事实也是明知的，但黎善勇、金鑫中心仍恶意拒绝返还涉案房屋直至房屋被拆除之日；因此，黎善勇、金鑫中心无权要求返还已交纳租金，还应向毕树义支付其占有使用涉案房屋期间的占有使用费，对此毕树义另行提交反诉状提出反诉。第三，黎善勇、金鑫中心无权要求毕树义赔偿停产停业综合补助、装修损失、搬家补偿金；上述3项补偿金均应由房屋所有权人取得，且由于黎善勇、金鑫中心已另选经营场所，故无权取得相应补偿；另外，《租赁合同》第六条明确约定：“如果遇到政府拆迁或乡村整体开发等其它变动导致本合同无法继续履行时，合同自动终止双方互不承担责任”；因此，黎善勇、金鑫中心无权要求毕树义向其支付相应补偿、补助。第四，毕树义与房屋被拆之间无直接因果关系，黎善勇、金鑫中心无权要求毕树义赔偿其他财产损失；首先，由于黎善勇、金鑫中心早已得知拆迁公告的内容，并另选其他场所经营，故不存在任何损失；其次，根据北京亦展置业有限公司（以下简称亦展公司）在（2017）京0115民初22276号案件中提交的证据显示（即黎善勇、金鑫中心提交的证据6），黎善勇、金鑫中心的物品并没有丢失损坏，而是被拆除公司转移到吉庆庄队部，因此黎善勇、金鑫中心不存在财产损失；再次，黎善勇、金鑫中心未举证证明其存在损失，即使存在损失，如前文所述，在停水停电后黎善勇、金鑫中心已无法继续在此经营，虽其已另选其他场所经营，但拒绝将房屋腾退给毕树义，即使在毕树义起诉后，仍以提出管辖权异议并上诉等方式拖延诉讼，扩大毕树义的损失，毕树义会以诉讼方式解决，但如果黎善勇、金鑫中心存在损失，鉴于其明知即将拆迁而故意拒绝腾退房屋的行为，应认定为其故意造成自身损失，其损失应由其自己承担。第五，黎善勇、金鑫中心所提出移机费的请求没有事实依据和证据支持，请求法院驳回该项请求。综上所述，黎善勇、金鑫中心对毕树义的起诉毫无事实和法律依据，请求法院驳回其请求，以维护毕树义的合法权益。毕树义向本院提出反诉强求：1.判令毕树义与黎善勇于2009年1月1日签订的《租赁合同》已于2016年1月16日解除；2.判令黎善勇、金鑫中心向毕树义支付自2016年1月1日至2017年7月15日期间的占有使用费246667元；3.判令黎善勇、金鑫中心向毕树义支付逾期付款利息（该利息以246667元为基数，自2016年1月1日起算，至实际付清之日止，在2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，在2019年8月20日之后按照贷款市场报价利率LPR计算）；4.本诉及反诉诉讼费由黎善勇、金鑫中心承担。事实和理由：2009年1月1日，毕树义与黎善勇签订《租赁合同》，双方约定黎善勇承租毕树义的5号院内房屋及设施，作为幼儿教育娱乐用途，面积约1200平方米；双方约定租赁期限为10年，租金为每年150000元，签订合同之后即交付1年房租，每5年递增10000元；超过15日之内未付清，为提前解除合同，甲方有权收回房屋，合同自动终止。该合同签订后，毕树义已履行全部合同义务；后来，黎善勇在该地址成立金鑫中心，金鑫中心的企业性质为个体工商户，金鑫中心一直在此实际经营。2016年1月1日是黎善勇、金鑫中心应当缴纳2016年度租金的日期，但黎善勇、金鑫中心始终未向毕树义缴纳，并在毕树义已经向法院起诉的情况下，仍恶意占有房屋，不予返还给毕树义，且不支付租金；毕树义认为，黎善勇、金鑫中心长期拒不支付租金的行为给毕树义造成巨大经济损失。为维护自身合法权益，毕树义提起反诉，请求判如所请。黎善勇、金鑫中心对毕树义的反诉辩称，毕树义的反诉请求无事实和法律依据，请求依法全部驳回。第一，毕树义主张涉案合同已于2016年1月16日解除无事实和法律依据；首先，毕树义根本违约在先，其既不享有合同约定的解除权，亦不享有法定解除权；毕树义将涉案房屋在2015年4月6日交房，并于同年5月强制停水、停电，致使黎善勇、金鑫中心无法经营，租赁房屋之目的无法实现，毕树义已构成根本违约；《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据上述规定，毕树义没有提供符合约定用途的租赁物，致使无法实现合同目的，属于违约在先且构成根本违约，黎善勇依法享有停止交纳租金的后履行抗辩权；在黎善勇、金鑫中心多次与毕树义交涉无果的情况下，拒绝继续缴纳租金的行为，不构成违约；故黎善勇、金鑫中心有正当理由不支付到期租金；其次，黎善勇、金鑫中心并未收到毕树义的解除通知，涉案合同不应发生合同解除的效力；并无证据证明毕树义于2016年1月16日向黎善勇、金鑫中心发出合同解除通知，亦没有证据证明毕树义张贴的解除通知到达黎善勇、金鑫中心；毕树义诉称向黎善勇、金鑫中心发出的腾退通知及张贴在涉案房屋门口的照片无法看出拍摄时间，亦无法明确其张贴通知的时间，且该通知落款时间无具体日期，通知内容载明“黎善勇已拖欠房租长达10月之久”，可知该通知的书写时间应为2016年10月，因此，毕树义在2016年1月16日并未向黎善勇、金鑫中心发出解除通知，毕树义依据其提交的照片主张双方合同于2016年1月16日解除，无事实及法律依据；再次，毕树义起诉后撤诉，该行为并不发生合同解除的法律效力；毕树义于2016年9月23日起诉黎善勇、金鑫中心要求解除涉案合同，经法院在谈话过程中向其释明，因其严重违约在先，毕树义并不享有合同解除权，后毕树义怕承担败诉风险而主动撤诉，故该起诉行为并不发生合同解除的效果；当事人以起诉方式解除合同，是基于其享有法定或约定的合同解除权，而毕树义并不享有上述权利，故毕树义起诉的行为并不发生合同解除的法律效力；因此，毕树义主张涉案合同于2016年1月16日解除无事实及法律依据。第二，毕树义无权要求黎善勇、金鑫中心支付2016年1月1日至2017年7月15日期间占有使用费及利息；首先，在拆迁人未取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并未发布拆迁公告的情况下，涉案房屋于2015年5月被强制停水、停电，故该房屋几乎不具有使用价值，致使黎善勇、金鑫中心无法经营，租赁房屋之目的无法实现，毕树义的行为已构成根本违约，其无权向黎善勇主张占有使用费；其次，毕树义在2015年4月6日就已经将涉案房屋交给了拆迁人，并于2015年5月30日与拆迁人亦展公司签订住宅房屋拆迁安置补偿协议，其交房后已不再享有房屋收益权，故毕树义不仅不能向黎善勇、金鑫中心主张2016年度占有使用费及利息，反而应向黎善勇、金鑫中心退还自2015年4月至2015年12月期间的租金123750元（9个月租金，165000÷12×9=123750元），对此黎善勇、金鑫中心已提起本诉请求。综上所述，毕树义的反诉请求无事实和法律依据，为维护黎善勇、金鑫中心的合法权益，请求法院驳回毕树义的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年1月1日，就整院租赁事宜，毕树义（甲方、出租人）与黎善勇（乙方、承租人）签订《租赁合同》；双方约定甲方将5号院的房屋及设施（家私、电器）租赁给乙方，作为幼儿教育娱乐用途，面积为1200平方米，租赁期限为10年，自2009年1月1日至2019年12月30日；关于租金及支付方式，双方在合同书第三条约定，每年租金为150000元，签订该合同后乙方即交付1年房租，每5年递增10000元，并约定：“超过十五日内未付清，为提前终止合同，甲方有权收回房屋，合同自动终止”；关于其他费用，双方在合同书第四条约定：“1.乙方在租赁期内所有水、电按本村的村民收费标准支付。2.乙方所用电话费按电讯局收费标准并按单缴付，煤气费可自用自负。3.其它政府所收的房屋费用，甲方负责”；关于出租人的责任及义务，双方在合同书第五条约定：“1.各项设施如上下水、暖气等设施损坏，甲方有义务与有关部门联系，进行修复，费用由乙方负责。2.甲方负责的安装暖气锅炉，保证能租用期内正常使用。3.甲方负责厨房上、下水管道保证能租用期内正常使用。4.甲方负责防火安全通道。5.租期内甲方不得无故收回房屋，如甲方因客观因素中途将房屋用回，甲方应退还剩余房款，还应另外补偿因搬迁给乙方造成的损失”，并约定：“1.各项设施如上、下水，暖气等设施损坏。门窗损坏，房屋漏水等，甲方有义务与有关维修部门联系，进行必要的维修费用由乙方负责。2.方负责安装暖气锅炉，并保证租用期间设备的运转安全正常。租赁房屋内各项设施如上下水、暖气等设施损坏，甲方有义务与该物业管理部门联系，进行及时处理。3.同期内甲方不得干涉乙方经营。（违法行为除外）4.合同期内甲方如要收回房屋须退回已付房租外，再赔偿乙方损失（全部租金的30%）。5.甲方负责协调乙方在本村发生的有关事情。6.乙方因将防火、防盗、防电、人身的安全，所造成的损失皆由乙方负责，甲方不承担连带责任。所有费用由乙方负责”；关于违约赔偿，双方在合同书第六条约定：“如果遇到政府拆迁或乡村整体开发等其它变动导致本合同无法继续时，合同自动终止双反互不承担责任。甲方应退还乙方还未使用的房款，地上建筑物归甲方所有，搬运东西费用归乙方所有”；在合同书抬头“出租人（甲方）”与落款甲方处，毕树义签字确认；在合同书抬头“承租人（乙方）”与落款乙方处，黎善勇签字确认。对5号院颁发有集体土地建设用地使用证，登记土地使用者为毕树义，即诉争5号院系农村宅基地；诉争租赁房屋系4层楼房；《租赁合同》签订后，毕树义向黎善勇交付租赁房屋及相关设施；黎善勇在租赁房屋处设立金鑫中心，金鑫中心系个体工商户，经营者为黎善勇，营业执照的登记注册日期为2010年3月31日，经营范围为舞蹈、声乐技术培训等；黎善勇以金鑫中心名义在租赁房屋处开展经营活动；《租赁合同》签订后，承租人向毕树义交纳租金，最后一次交纳租金时间为2014年12月28日，毕树义出具收条，认可收到承租人交来2015年1月到2015年12月底房租165000元；对2016年1月1日之后的房屋租金，黎善勇、金鑫中心未再交纳，黎善勇、金鑫中心称因诉争租赁房屋停水停电，系在行使同时履行抗辩权（在原审中主张同时履行抗辩权，在重审中则主张后履行抗辩权），但直到拆除前一天还在经营，照顾因拆迁无处可去的孩子。在原审庭审时，黎善勇、金鑫中心主张停水停电时间为2015年5月23日，在重审庭审时则主张停水停电时报警了，警察也到现场了，停水停电时间是2015年8月7日；在原审庭审时，毕树义主张并非由其停水停电，停水停电是当地村委会的行为，以此种形式告知当地群众要拆迁，是在2015年8月份停水停电的，在重审庭审时毕树义主张不了解因停水停电报警的事情，停水停电是村委会统一实施的，不是毕树义个人实施的；就此，诉争租赁房屋所在北京市大兴区旧宫镇吉庆庄村民委员会（以下简称吉庆庄村委会）出具《证明》，证明该村于2015年3月11日接到拆迁通知，为确保拆迁工作顺利进行，村委会讨论决定，于2015年8月7日起对村内采取断水、断电措施，该断水、断电行为系村委会统一安排，与村民及住户无关。就对租赁房屋在2010年、2012年、2014年进行装修情况，黎善勇、金鑫中心提交以电子邮件发送的“北京满天星幼儿园装修工程报价单”（载明发送时间为2011年12月29日，装修范围包括4层房屋，即1层厨房、1层大厅、2楼、3楼、4楼、其它，报价金额总计为202190元）、室内照片及黎善勇名下的中国农业银行账户明细清单；对上述证据材料，毕树义不予认可，并主张电子邮件内容为“北京满天星幼儿园装修工程按报价单”，而金鑫中心系“北京金鑫太阳儿童艺术培训中心”，名称不符合，而且工程款的支付全部为取现支付不符合常理，即使有取现记录也不能证明是为了支付工程款。2015年3月13日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会在涉案房屋所在地区发布[2015]第07号《暂停事项公告》，明确告知北京市土地整理储备中心大兴区分中心经北京市国土资源局批准，在东至庑殿路、南至万源东路、西至吉庆路、北至已建成小区的地区取得用地批准文件，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第八条之规定，自公告之日至2016年3月12日在该区域内暂停办理新批宅基地和其他建设用地，暂停审批新建、改建、扩建房屋，暂停核发工商营业执照等事宜。2015年4月8日，北京市大兴区旧宫镇人民政府、亦展公司就涉案房屋所在地区联合下发《北京市大兴区旧宫镇集贤地区旧村改造土地一级开发项目住宅房屋拆迁补偿实施细则》；关于被拆迁人房屋评估补偿问题，该实施细则第二条规定：“1.合法宅基地范围以外的房屋，原则上按照每平方米不超过300元标准给予适当补偿；2.在宅基地内建二层及以上楼房的，产权人不能提供合法手续的，二层及二层以上按房屋重置成新价的50%给予补偿；3.镇政府鼓励建设的沿街楼房，由村委会提供名单并经镇政府认定后，一层按《住宅房屋拆迁补偿安置方案》中的相关条款确定建筑面积给予补偿，二层及二层以上给予房屋重置成新价补偿，装修及附属物原则上按不超过定额补偿标准（1500元/平方米）的50%给予补偿；4.对于宅基地内未建二层的，在规定的搬迁期限内签约的，每个院落给予20000元奖励性补偿；5.移机费：空调400元/台、电话235元/部、有线电视320元/条、热水器1500元/台、宽带525元/条；6.锅炉不算装修及附属物，计入设备，单独作价；7.关于住宅拆迁评估问题。按照《关于发布（北京市房屋重置成新价评估技术标准）的通知》（京国土房管拆[2003]808号）的规定并结合市场价格综合进行评估”；关于停产停业补助问题，该实施细则第六条规定：“对于镇政府鼓励建设的沿街楼房，由村委会提供名单并经镇政府审核认定后，在满足从事生产经营活动的规定条件下，按实际经营面积给予一次性停产停业综合补助”；该实施细则还对产权人及宅基地面积的认定、关于确权面积的问题、安置对象的确定、关于分户问题、房屋周转费等事项进行规定，同时规定该实施细则未尽事宜依据相关的会议纪要执行。2016年10月17日，北京市住房和城乡建设委员会向北京市土地整理储备中心大兴分中心核发编号为京建大拆许字[2016]第19号《房屋拆迁许可证》；该证书载明拆迁范围为东至凉凤灌渠西路、西至吉庆路、南至旧头路、北至旧宫西路，拆迁期限为2016年10月17日至2017年10月16日，拆迁实施单位为北京兴恒源拆迁服务有限公司。同日，即在2016年10月17日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会发布[2016]第5号《拆迁公告》，明确告知单位和居民，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第九条之规定，北京市土地整理储备中心大兴区分中心建设旧宫集贤地区旧村改造2号地C地块回迁安置房项目工程，已取得《房屋拆迁许可证》，证号为京建大拆许字[2016]第19号，拆迁范围为东至凉凤灌渠西路、南至旧头路、西至吉庆路、北至旧宫西路，上述建设用地范围内的房屋及其附属物需要拆迁，各被拆迁的单位和居民必须服从城乡建设的需要，自2016年10月18日起至2016年11月6日以前完成搬迁。关于拆房的具体时间，在5号院的拆迁档案中存档有《拆房条》，其载明被拆迁人为毕树义，房屋建筑面积为1009平方米，拆除房屋住址及范围为5号院，并载明：“于2015年4月6日（交钥匙日期）将房屋及所有附属物一并交与拆迁人拆除”；在“被拆迁人（签字）”处由“毕树义”签字确认，注明日期为“2015.4.6”，在“拆迁服务公司（签字）”由工作人员签字确认（字迹潦草，难以准确辨认），注明日期为“2015.4.6”，在“拆除公司（签字）处”由工作人员签字确认（字迹潦草，难以准确辨认），注明日期为“2015.4.6”；上述3处“2015.4.6”，以普通人的视觉辨别能力，显然系一人所写，笔迹非常一致；在本案原审庭审中，毕树义认可上述“毕树义”签字系其签写，但主张其后的“2015.4.6”并非其所填写，签《拆房条》的时间是在2017年7月15日，系和《承诺书》在同一天签写的，在2015年4月6日连拆迁的实施细则都没有出台，毕树义根本不可能在该时间签订《拆房条》及交房；在重审时，毕树义亦主张《交房条》上的“毕树义”签字系其所签写，但其他内容并非毕树义所书写。双方当事人均认可诉争房屋的实际拆除时间为2017年7月16日。2017年7月15日，就申请拆除5号院内房屋一事，毕树义向拆迁部门（拆迁指挥部及拆除公司）出具《承诺书》，承诺：“一、本人承诺该房屋所有权人为本人。二、本人承诺房屋租赁关系已终止，现自愿申请交由拆除公司予以拆除，该房屋若是出现任何纠纷均由本人自行承担。三、本人已于2017年7月15日签订过拆迁条，现再次申请拆除公司拆除该房屋。以上为本人真实意思的表示，本人对以上所做的承诺事项愿意承担责任，与其他人第三人没有关系”。上述《拆房条》及《承诺书》均存档于与拆迁人毕树义等人签订有拆迁协议的亦展公司处，并由亦展公司在相关案件中提交本院。针对诉争5号院，在家庭成员毕树义、毕建辉（系毕树义之子）、马树琴（系毕树义之妻）按拆迁腾退政策进行分户后，由上述3人分别与亦展公司签订各项拆迁协议。2015年5月30日（此为毕树义的签字时间，亦展公司的盖章确认时间为2017年9月22日），毕树义（被拆迁人、乙方）与亦展公司（拆迁人、甲方）签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》；双方约定根据国家及北京市相关法律法规、《北京市大兴区旧宫镇集贤地区旧村改造土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置方案》等，乙方在拆迁范围内有1套宅院，即5号院，宅基地面积为143.78平方米，房屋合法建筑面积为122.19平方米，经评估，乙方应获得房屋拆迁补偿款1302948元（含区位补偿价754845元、房屋重置成新价136789元、装修及附属物作价183285元、其他补偿费228029元）、拆迁补助奖励及其他141022元（含未建房奖励29794元、搬家补助费4888元、提前搬家奖励费2000元、工程配合奖60000元、停产停业综合补助费29325元、移机费15015元），合计1443970元，周转费及弃楼款另签订补充协议；关于腾退期限，双方约定乙方应在2015年6月6日前完成搬迁，并将原住宅钥匙及经验收合格的房屋及附属物交给甲方（完全具备拆除条件），乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付每天200元的违约金，甲方有权从甲方支付给乙方的补偿款中先行扣除；在该份补偿协议所形成拆迁档案中，存档有《北京市住宅房屋拆迁估价结果报告》，该报告载明估价时间为2014年12月，报告出具时间为2018年5月30日；上述移机费15015元包括空调移机费3200元、电话改移费470元、有线电视迁移费320元、热水器移机费10500元、宽带移机费525元。2015年5月30日（此为毕建辉的签字时间，亦展公司的签字盖章时间为2017年9月22日），毕建辉（被拆迁人、乙方）与亦展公司（拆迁人、甲方）签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定乙方在拆迁范围内有1套宅院，即5号院，宅基地面积为120.08平方米，房屋合法建筑面积为112.18平方米，经评估，甲方应给付乙方房屋拆迁补偿款1096395元（含区位补偿价630420元、房屋重置成新价123540元、装修及附属物作价168270元、其他补偿费174165元）、拆迁补助奖励及其他104311元（含未建房奖励10902元、搬家补助费4487元、提前搬家奖励费2000元、工程配合奖60000元、停产停业综合补助费26922元），合计1200706元，周转费及弃楼款另签订补充协议；关于腾退期限之约定，以及评估报告出具时间等事项，均与毕树义所签订补偿协议及相应拆迁档案记载一致。2015年5月30日（此为马树琴的签字时间，亦展公司的签字盖章时间为2017年9月22日），马树琴（被拆迁人、乙方）与亦展公司（拆迁人、甲方）签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定乙方在拆迁范围内有1套宅院，即5号院，宅基地面积为48.19平方米，房屋合法建筑面积为36.35平方米，经评估，甲方应给付乙方房屋拆迁补偿款414361元（含区位补偿价252998元、房屋重置成新价42740元、装修及附属物作价54525元、其他补偿费64098元）、拆迁补助奖励及其他88517元（含未建房奖励16339元、搬家补助费1454元、提前搬家奖励费2000元、工程配合奖60000元、停产停业综合补助费8724元），合计502878元，周转费及弃楼款另签订补充协议；关于腾退期限之约定，以及评估报告出具时间等事项，均与毕树义所签订补偿协议及相应拆迁档案记载一致。综合前述，上述3组拆迁协议及所对应拆迁档案显示，毕树义等家庭成员系于2015年5月30日分别签署了《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，亦展公司于2017年9月22日在补偿协议上签字盖章；经核算3份补充协议，5号院的搬家补助费为4888+4487+1454=10829元，移机费为15015+0+0=15015元，停产停业综合补助费29325+26922+8724=64971元；在亦展公司作为证据另案所提交《北京市大兴区旧宫镇集贤地区旧村改造土地一级开发项目住宅房屋拆迁补偿安置方案》中，关于停产停业综合补助费，第二十五条规定：“对持有有效营业执照利用自有住宅房屋从事合法生产、经营活动并满足规定条件的被拆迁人，按照实际经营的建筑面积，给予每平方米500元的一次性停产停业综合补助费。不符合以下条件的，不予补偿。确认经营房屋的条件为：被拆迁房屋具备有效执照且在有效期内，能够出示纳税票据，注册地址与实际经营地址一致且位于认定的被拆迁房屋内，具备经营条件，张贴公告时仍在营业中。被拆迁房屋营业面积的确认，原则上不超过20平方米。每个经镇村两级确认的原始自然院落只确认一个有效营业执照且不以分户为标准。营业执照正在办理中的或者有经营意愿尚未取得营业执照的被拆迁人，经镇村两级共同确认，可享受每个自然院10000元创业补助，创业补助的发放不以分户为标准。”就停水停电情况，黎善勇曾报警；北京市公安局大兴分局红星派出所出具的《110接处警记录》中，载明报警时间为2015年5月28日13时11分50秒，标题为“黎女士在旧宫求助”，案情摘要为：“黎女士报在旧宫吉庆庄电被掐了”，反馈情况为：“民警到现场，报警人称有时间自行来所”。就拆迁情况，经黎善勇、金鑫中心申请，本院与吉庆庄村委会负责人、亦庄公司的工作人员进行调查联系；经与吉庆庄村委会负责人联系，其表示吉庆庄村的拆迁是在2015年开始的，村内房屋全部拆迁完毕是在2017年底，关于本案5号院的具体拆除时间无法回忆，关于拆迁档案中的《交房条》，其上时间应为真实交房时间；经与亦展公司联系，其表示本案5号院的拆迁时间约在2017年，档案中的《交房条》上时间是真实的，但该时间是交房的时间，并非实际拆除房屋的时间，交房时间与实际拆除房屋时间之间是有时间间隔的。就上述报警情况及本院与相关部门联系情况，黎善勇、金鑫中心质证称，对报警记录真实性认可，该接处警记录可以证明毕树义在2015年5月份就对5号院停电了（即由原审中的主张在2015年5月23日停水停电，在重审时变更为停水停电时间是2015年8月7日，后又再次变更为停电时间为2015年5月份），毕树义在庭审中的陈述系虚假陈述，对法院与相关部门的联系中关于《交房条》的真实性认可，这可以证明黎善勇、金鑫中心的陈述是真实的，毕树义的陈述是虚假的；毕树义则质证称，对报警记录的真实性认可，但只是黎善勇在报警时的单方陈述，不能实现黎善勇、金鑫中心的证明目的，对法院核实《交房条》的真实性认可，但时间久了，被核实的村委会负责人等人的记忆可能有偏差，毕树义所提交《承诺书》可以体现《交房条》的真实签订时间为2017年7月15日，故毕树义依旧主张向拆迁人的实际交房时间为2017年7月份。双方当事人均认可诉争租赁合同已经解除，但对解除时间存有争议；就此，毕树义提交解除通知及将解除通知张贴于5号院的多张照片；照片显示，解除通知张贴于5号院的“金鑫太阳儿童艺术培训中心”牌匾附近的橱窗内，以及房门上等处；照片显示，所张贴解除通知标题为《〈租赁合同〉解除及腾退通知》，落款时间为“2016年月日”，其正文内容为告知黎善勇、金鑫中心：“2009年1月1日毕树义（以下简称：甲方）与黎善勇签订《租赁合同》，后北京金鑫太阳艺术培训中心（以下简称：培训中心）在该场地注册、经营。依据《租赁合同》的约定，‘超过十五日之内未付清，为提前终止合同，甲方有权收回房屋，合同自动终止。’截至甲方发出本通知之日，你方欠付甲方租金长达10个月有余。经甲方多次催要无果，为了维护甲方的合法权益，甲方现郑重通知黎善勇、培训中心，《租赁合同》已于2016年1月16日解除，黎善勇、培训中心应于即日起一次性付清全部拖欠租金及利息，并将租赁甲方的房屋及设施（家私、电器）等租赁物全部腾退并返还给甲方。否则，甲方将有权依法提起诉讼。届时，不仅要求黎善勇、培训中心支付所欠租金本金及利息，还要追究违约责任，要求承担因此所发生的诉讼费、执行费、财产保全费及其它相关费用。望对此予以重视，免受诉累之苦”；毕树义主张系在2016年10月15日张贴上述解除通知，张贴于5号院门口，对合同解除时间应当依据《租赁合同》第三条确定，所以解除时间为2016年1月16日；对此，黎善勇、金鑫中心陈述称，对上述照片的拍摄时间不能确定，对张贴解除通知的时间不能确定，合同解除通知一定要送达合同当事人，但黎善勇、金鑫中心至今没有收到该解除通知，因租赁房屋在2017年7月16日被实际拆除，所以黎善勇、金鑫中心主张租赁合同的解除时间为2017年7月16日。就所主张其他财产损失594900元，黎善勇、毕树义提交其自行统计的物品损失清单（包括饮水机、电视、监控设备、供暖锅炉、立式空调、电热水器等47个项目）及大量房屋拆除现场照片；从照片所显示拆除现场来看，确有部分散落物品为幼儿园物品，黎善勇、金鑫中心表示由于物品和装修的证据都被埋在下面，应以其提交的统计表明细为准，毕树义不予认可；毕树义称上一手承租人也是开办幼儿园的，黎善勇、金鑫中心没有装修，其可移动物品均被转移至村委会大队部；黎善勇、金鑫中心则表示拆除当天现场被封锁，不让进去，所以没有办法拉走相关物品。对上述物品损失清单，毕树义不予认可，并主张毕树义亦举证证明相关单位在拆迁时将黎善勇、金鑫中心的物品转移至队部，现无证据证明黎善勇、金鑫中心存在损失，且即使有损失也是其恶意拒绝腾退导致的，应当由其自行承担损失；毕树义所主张证据即为亦展公司在另案中所提交《物品清单》；在该清单中，载明登记时间为2017年7月16日，包括缝纫机、椅子、消毒柜、电视、空调柜机、冰箱、洗衣机、轮椅、婴儿车、茶几小桌、大衣架、煤气罐、发电机、电风扇、乐器、钢琴、婴儿床、文件柜、蒸柜、小碗柜等21个项目。2016年9月23日（民事起诉状落款时间），毕树义将黎善勇、金鑫中心以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，即（2016）京0115民初15991号民事案件；毕树义在民事起诉状中要求解除双方当事人于2009年1月1日签订的《租赁合同》，由黎善勇、金鑫中心向毕树义支付自2016年1月1日至合同解除之日止的租金（暂计120000元），由黎善勇、金鑫中心支付自合同解除之日至实际腾退之日止的占有使用费（具体标准为，在2018年12月31日前为每年160000元，在2019年1月1日至2019年12月30日期间为每年170000元），黎善勇、金鑫中心将5号院腾退并返还给毕树义，黎善勇、金鑫中心向毕树义支付逾期付款利息等；就要求解除合同的依据，毕树义在民事起诉状中的事实和理由部分主张，2016年1月1日是黎善勇、金鑫中心应当缴纳2016年度租金的日期，但时至毕树义起诉前，黎善勇、金鑫中心仍未向毕树义缴纳，毕树义认为，黎善勇、金鑫中心逾期缴纳租金的行为已经构成根本违约，依据双方《租赁合同》的约定，毕树义有权终止合同并收回房屋，且黎善勇、金鑫中心长期拒不支付租金的行为给毕树义造成巨大经济损失；在该案审理过程中，黎善勇于2016年12月7日提出管辖权异议申请，本院裁定驳回其申请；之后黎善勇、金鑫中心提起反诉；2018年5月4日，双方当事人同时撤回本、反诉，本院裁定予以准许。2017年10月27日（民事起诉状落款时间），黎善勇、金鑫中心将毕树义、亦展公司以财产损害赔偿纠纷的案由诉至本院，要求毕树义、亦展公司赔偿黎善勇停产停业补助费600000元、房屋装修损失费1800000元、搬家补偿金48000元、其他财产损失594900元，并主张：“2017年亦展置业公司开始对涉案房屋及周边地区进行强制拆迁，并与其他房主、租户签订安置补偿协议，约定了停产停业综合补助费、装修补偿金等补偿标准。毕树义与亦展置业公司在事先未通知黎善勇且没有任何行政文件的情况下，于2017年7月16日早间突然强制拆除了涉案房屋，导致黎善勇的室内贵重物品遭到严重毁损和丢弃，造成了不可挽回的严重后果”；毕树义在该案中抗辩称：“二原告称拆迁时未通知不属实，除了政府张贴拆迁公告，毕树义在2015年就通知二原告要求腾退，并且在2016年就在大兴法院起诉房屋租赁合同纠纷要求二原告交纳租金、腾退房屋，毕树义也在涉案房屋张贴了腾退公告”；亦展公司在该案中答辩称：“一、亦展置业公司依法实施拆迁，北京市大兴区集贤地区旧村改造土地一级开发项目，北京市土地整理储备中心大兴区分中心（以下简称：土地储备中心）为拆迁人，亦展置业公司为拆迁实施单位。2016年10月，北京市大兴区住房和城乡建设委员会向北京市土地整理储备中心核发京建大拆许字【2016】第19号《房屋拆迁许可证》。毕树义所有的5号院在拆迁范围内。二、毕树义、毕建辉、马树琴为被拆迁人，亦展置业公司与毕树义、毕建辉、马树琴分别签订的《住房房屋拆迁安置补偿协议》合法有效。三、亦展置业公司没有义务向二原告支付停产停业综合补助费，也没有义务向二原告支付搬家补偿金……即使存在承租人一次性停产停业综合补助费，亦展置业公司应当将该费用支付给被拆迁人，由被拆迁人依约对承租人补偿。四、亦展置业公司没有义务向二原告支付装修损失费，二原告要求的添附物补偿费应向原物所有人主张，亦展置业公司与二原告没有合同关系，没有义务向其支付装修费、附属物作价款。五、毕树义、毕建辉、马树琴等被拆迁人没有履行《住宅房屋拆迁安置补偿协议》的腾房义务，应当向拆迁人承担违约责任……”；经审理，本院于2018年1月9日作出（2017）京0115民初22276号民事裁定书，认定事实：“5号院原由毕树义、毕建辉、马树琴共同居住使用，2009年，毕树义与黎善勇签订《租赁合同》，约定将5号院出租给黎善勇用于幼儿教育娱乐等经营活动，租赁期限为10年，即2009年1月1日至2019年12月30日。黎善勇承租该房屋后，注册成立了金鑫培训中心并开办了幼儿园。2016年，土地储备中心为建设旧宫集贤地区旧村改造2号地块C地块回迁安置房项目工程，取得了京建大拆许字【2016】第19号《房屋拆迁许可证》，将5号院纳入拆迁范围，拆迁实施单位为亦展置业公司。此后，亦展置业公司分别与毕树义、毕建辉、马树琴签订了房屋拆迁安置补偿协议。2017年7月15日，毕树义出具《承诺书》，承诺与黎善勇的‘房屋租赁关系已经终止，现自愿申请交由拆除公司予以拆除，该房屋若是出现任何纠纷均由本人自行承担。’2017年7月16日，受亦展置业公司委托，北京利盛源建筑物拆除有限公司将5号院内房屋拆除”，认定：“财产损害赔偿纠纷是指权利人的财产因侵权人的侵权行为遭受损害，权利人请求赔偿损失的纠纷。本案中，亦展置业公司受土地储备中心的委托，在取得《房屋拆迁许可证》的前提下实施的拆迁行为系行政行为，不属于人民法院受理民事案件的范围，而毕树义作为被拆迁人亦非侵权行为的实施人，其与二原告之间并非侵权法律关系，故二原告的起诉，不符合法律规定，应当予以驳回。黎善勇与毕树义基于房屋租赁合同所产生的纠纷，双方可另行解决”，裁定驳回黎善勇、金鑫中心的起诉。该民事裁定已生效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争《租赁合同》签订于2009年1月1日，且诉争5号院内租赁房屋已在2017年7月16日被拆除，黎善勇、金鑫中心亦在2018年提起原审诉讼，均早于2021年1月1日民法典施行时间，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。2009年1月1日，承租人黎善勇与出租人毕树义就5号院的整院租赁事宜签订《租赁合同》，即订立房屋租赁合同关系，此系双方真实意思表示，考虑到诉争租赁房屋系建设在农村宅基地上房屋，我国一贯鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，上述合同不存在法定无效情形，应属有效，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。在签订《租赁合同》后不久，即在2020年3月31日，黎善勇在租赁房屋处设立了个体工商户金鑫中心，并以金鑫中心名义在租赁房屋处对外开展经营活动，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条：“个体工商户，农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”又考虑到在另案诉讼中，毕树义系将黎善勇、金鑫中心作为共同被告一并起诉，而在本案诉讼中，在黎善勇、金鑫中心作为共同原告提起诉讼后，毕树义将黎善勇、金鑫中心作为共同被反诉人而提起反诉，故本院确定对于《租赁合同》中承租人所涉各项权利义务，由黎善勇及其开设的金鑫中心共同享有及承担，共同对毕树义承担民事责任，同时共同对毕树义享有对待给付权利。本案争议焦点即在于合同解除事宜，双方当事人均认可解除合同，但黎善勇、金鑫中心主张《租赁合同》于2017年7月16日租赁房屋被实际拆除时解除，毕树义则主张《租赁合同》于2016年1月16日解除；就此，本院有以下几点考虑。第一，虽然《租赁合同》载明：“超过十五日之内未付清，为提前终止合同，甲方有权收回房屋，合同自动终止”，即有关于合同自动终止的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故此约定实系对出租人所享有合同单方解除权之约定；根据上述法律第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故即使出租人毕树义欲依据上述合同约定行使单方解除权，亦应当以通知方式作出，即通知黎善勇、金鑫中心；而并非在未向承租人通知的情况下，以黎善勇、金鑫中心应于2016年1月15日前交纳2016年度租金，因未按期交纳，则《租赁合同》自动于2016年1月16日解除；换言之，合同解除权系形成权，是民事权利的一种，当事人可依法处分自己的民事权益，享有合同解除权的当事人并非必然要行使相关权利，在放弃行使，即在未通知对方的情况下，不应产生合同解除的效力；据此，因未举证证明在2016年1月16日前已通知黎善勇、金鑫中心解除合同，故对毕树义要求确认其与黎善勇于2009年1月1日签订的《租赁合同》已于2016年1月16日解除的反诉请求，本院不予支持。第二，因停电事宜，黎善勇在2015年5月28日报警，但不能据此认定自该日起5号院即持续停电，根据黎善勇、金鑫中心在本案重审时的陈述意见，以及村委会证明，本院认定自2015年8月7日起，因租赁房屋涉及拆迁，被吉庆庄村委会统一安排，于该日起持续断水断电；需指出，无论是政府拆迁行为还是乡村整体开发，均并非一蹴而就，而是包含一系列措施的持续过程，具体至本案，北京市土地整理储备中心大兴区分中心在2014年9月制定了《北京市大兴区旧宫镇集贤地区旧村改造土地一级开发项目住宅房屋拆迁补偿安置方案》，北京市大兴区住房和城乡建设委员会在2015年3月13日在当地发布《暂停事项公告》，综配区建设指挥部办公室在2015年4月1日行成了《关于集贤地区住宅商户停产停业补偿事宜的会议纪要》，北京市大兴区旧宫镇人民政府、亦展公司在2015年4月8日联合制作《北京市大兴区旧宫镇集贤地区旧村改造土地一级开发项目住宅房屋拆迁补偿实施细则》，北京东华天地房地产评估有限公司在2015年5月30日对5号院出具了《北京市住宅房屋拆迁估价结果报告》（在入户清登过程中形成了记录详细的《院落及房屋平面示意图》《房屋条件登记条查表》，落款时间为2015年5月27日，该时间应系入户清登时间），在入户清登次日吉庆庄村委会以断电方式推进拆迁工作进展，毕树义等人针对5号院在2015年5月30日签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，之后北京市土地整理储备中心大兴区分中心在2016年10月17日取得由北京市住房和城乡建设委员会颁发的《房屋拆迁许可证》，北京市住房和城乡建设委员会在2016年10月17日发布[2016]第5号《拆迁公告》，因毕树义等人未能按照《住宅房屋拆迁安置补偿协议》之约定条件交房（交钥匙），毕树义在2017年7月15日向拆迁部门出具《承诺书》，之后，5号院在2017年7月16日被拆除，然后拆迁人亦展公司于2017年9月22日在《住宅房屋拆迁安置补偿协议》最终签字盖章；拆迁工作系复杂工作，涉及多方面协调处理，相关部门逐步推进拆迁工作开展属正常操作部署，而在上述一系列拆迁推进过程中，黎善勇、金鑫中心主张对拆迁工作长期不知情，明显有悖日常生活经验法则，这与其所主张一直经营至房屋被拆除之日，因为还要照顾周边因拆迁而无人照顾的孩子的主张相矛盾；在配合拆迁工作过程中，出租人毕树义并非擅自停水停电，而系由当地村委会统一协调于2015年8月7日开始持续断水断电，且因涉及拆迁，在黎善勇于2015年5月28日报警后，公安机关未做进一步处理，在此背景下，对毕树义未能保证5号院的供水供电不应认定为违约行为；虽然《租赁合同》载明：“如果遇到政府拆迁或乡村整体开发等其它变动导致本合同无法继续履行时，合同自动终止……”，但正如前文所指出，对此不能理解为一遇到拆迁合同即解除，而是约定了在遇到拆迁时合同双方均享有合同解除权，且需通知对方；换言之，存在虽然遇到拆迁，但因为拆迁工作推进并非一蹴而就，租赁双方约定再履行一段时间租赁合同，直到拆迁部门将租赁房屋实际拆除之日止的可能性；据此，对于毕树义主张在2015年10月将《〈租赁合同〉解除及腾退通知》张贴于5号院大门，即通知对方解除合同的主张，因仅凭张贴照片不能证明黎善勇、金鑫中心已实际收到（知悉）该通知内容，故本院不予采纳。第三，虽然毕树义曾在2016年9月23日起诉黎善勇、金鑫中心解除合同，但之后双方当事人在2018年5月4日撤回本、反诉，本院裁定予以准许，且毕树义的解除合同理由为黎善勇、金鑫中心欠交2016年1月1日之后的房屋租金，考虑到此时村委会已对租赁房屋停水停电，租赁房屋使用受限，应适当减免租金，故承租人欠交租金事出有因，而人民法院应当审查违约方的违约程度是否轻微，根据诚实信用原则，确定合同应否解除，故因毕树义在另案起诉时的解除理由不恰当，不宜再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条（民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定）、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款（当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除）确认黎善勇、金鑫中心在该次诉讼中收到起诉状时间为合同解除时间。第四，虽然在5号院的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》中，毕树义等人在2015年5月30日签字，但拆迁双方约定：“乙方应在2015年6月6日前完成搬迁，并将原住宅钥匙及经验收合格的房屋及附属物交给甲方（完全具备拆除条件）”，但实际上，5号院长期由黎善勇、金鑫中心占有，直至实际拆除，故即使毕树义签署了《交房条》，但《交房条》上的落款时间不影响对房屋实际交付事实的认定，直至2017年7月15日，5号院并未交给亦展公司，即5号院房屋所有权并未发生转移，故对黎善勇、金鑫中心一方面主张其在占有5号院，一方面又主张毕树义已在2015年4月6日将5号院交给拆迁人而不享有所有权的抗辩意见，因自相矛盾，且与事实不符，故本院不予采纳。综合考虑上述情况，又考虑到在2017年7月16日相关部门综合协调处理，将5号院拆除，并将搬离物品制作《物品清单》，至此双方当事人对拆迁情况及合同无法履行应当终止的事实显然已有清晰认知，故黎善勇、金鑫中心主张《租赁合同》于2017年7月16日解除更为妥当，对该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在确定合同解除时间后，对双方当事人的各项诉讼请求，本院分别分析之。第一，对于要求毕树义返还黎善勇、金鑫中心2015年4月6日至2015年12月31日期间租金123750元的本诉请求；因前文已论述，虽然《交房条》载明的交房时间为2015年4月6日，但房屋直至2017年7月16日才由拆迁部门拆除，在此之前毕树义等人并未将符合《住宅房屋拆迁安置补偿协议》约定条件的房屋交给亦展公司，故黎善勇、金鑫中心要求全额退还2015年4月6日至2015年12月31日期间租金123750元无相应依据；而且，《租赁合同》载明：“如果遇到政府拆迁或乡村整体开发等它变动导致本合同无法继续履行时，合同自动终止双反互不承担责任。甲方应退还乙方还未使用的房款，地上建筑物归甲方所有，搬运东西费用归乙方所有”，而黎善勇、金鑫中心则主张其持续使用房屋至房屋被拆除，故无权要求全额退还已交纳租金；但是，在2015年8月7日之后，租赁房屋被持续停水停电，黎善勇、金鑫中心的经营活动（儿童艺术培训，即幼托服务）必然遭受一定影响，或为满足经营条件而额外增加费用支出，故应酌情减免2015年8月7日至2015年12月31日期间租金；同时需指出，在当地已经开展拆迁工作的情况下，即使毕树义不通知解除合同，黎善勇、金鑫中心亦享有合同解除权，其未行使该权利，而选择继续在5号院经营，应自担相应损失，而并非由毕树义承担违约责任；综合考虑本案具体情况，本院酌情确定毕树义因应退还2015年8月7日至2015年12月31日期间（147日）租金的70%；经核算，按照收条所载明已收取2015年度租金165000元，147÷365×165000×70%=46516.44元。第二，对于要求毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心停产停业综合补助费600000元的本诉请求；根据合同约定，在遇拆迁时，“合同自动终止双反互不承担责任。甲方应退还乙方还未使用的房款，地上建筑物归甲方所有，搬运东西费用归乙方所有”，故黎善勇、金鑫中心的该项主张无合同依据，故本院不予支持；需指出，根据拆迁政策，《住宅房屋拆迁安置补偿协议》中的停产停业综合补助费系给予自有住宅的被拆迁人的停产停业补偿，且数额较低，黎善勇、金鑫中心系租用5号院，其亦无权依据上述协议直接要求该项补偿。第三，对于要求毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心房屋装修损失费900000元的本诉请求；同上文所述，因合同约定地上建筑部分的补偿归出租人所有，而装饰装修同房屋形成附合，系地上建筑的组成部分，故黎善勇、金鑫中心的该项请求无合同依据，本院不予支持。第四，对于要求毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心搬家补偿金48000元的本诉请求；以及要求毕树义给付黎善勇、金鑫中心移机费15015元的本诉请求；按照合同约定，“搬运东西费用归乙方所有”，综合考虑该措辞，之所以未写明“搬运东西费用由乙方负担”或“搬运东西费用由甲方支付”等措辞，实为当事人对拆迁利益中与“搬运东西”有关的补偿进行了内部分配，并不以实质支出费用为标准；而在5号院的3份拆迁协议中，与“搬运东西”有关的补偿为搬家补助费10829元、移机费15015元；就上述费用，毕树义应给付黎善勇、金鑫中心；需指出，虽然补偿协议中载明了提前搬家奖的补偿项目，但该项目系额外奖励，并非针对损失之补偿，且房屋系被强制拆除，没有提前搬家的事实，故不在上述请求的给付范围内。第五，对于要求毕树义赔偿黎善勇、金鑫中心其他财产损失594900元的本诉请求；按照合同约定，遇到拆迁，“合同自动终止双反互不承担责任”，又考虑到并非毕树义强制拆除房屋造成承租人财产损失，且在亦展公司所提交《物品清单》中，大量物品被亦展公司转移存放，黎善勇、金鑫中心就其所制作清单中所载明物品的购买及添置情况未提供证据佐证，故黎善勇、金鑫中心要求毕树义赔偿该项损失无合同依据；如相关被转移物品仍存在，黎善勇、金鑫中心可与适合主体另行主张返还。第六，对于要求黎善勇、金鑫中心向毕树义支付2016年1月1日至2017年7月15日期间的占有使用费（租金）246667元（按照每年160000元标准计算）的反诉请求；因5号院内房屋在2017年7月16日被拆除，本院认定房屋租赁合同在2017年7月16日解除，故毕树义所主张上述期间合理；但关于具体费用标准，同前文所述，考虑到随着拆迁工作的进展，在进入2016年之后，断水断电情况依旧存在，且周边配套设施更加恶化，房屋利用价值大大降低，故本院酌情确定黎善勇、金鑫中心应交纳上述期间（18.5个月）租金标准每年160000元的20%，即（18.5÷12）×160000×20%=49333.33元。第七，对于要求黎善勇、金鑫中心向毕树义支付逾期付款利息的反诉请求；因本院已酌情降低租金标准，且在拆迁工作开展后，毕树义长期未依据拆迁事实主张解除合同，以致承租人占有租赁房屋的事实长期延续，故应自担部分损失，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院确定《租赁合同》在2017年7月16日解除，对本、反诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定，判决如下：一、确认毕树义与黎善勇签订的《租赁合同》于二〇一七年七月十六日解除；二、毕树义于本判决生效后十日内退还黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心已交纳二〇一五年度部分租金46516.44元；三、毕树义于本判决生效后十日内给付黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心搬家补助费10829元；四、毕树义于本判决生效后十日内给付黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心移机费15015元；五、黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心给付毕树义房屋租金49333.33元；上述第二、三、四、五项金钱给付义务抵付后，毕树义于本判决生效后十日内给付黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心23027.11元；六、驳回黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心的其他诉讼请求；七、驳回毕树义的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16067元，由黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心负担15558元（已交纳），由毕树义负担509元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2500元，由黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心负担500元（于本判决生效后七日内交纳），由毕树义负担2000元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  丰永志人民陪审员  蔡连会二〇二一年二月九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷