北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2089号原告（反诉被告）：李园林，女，1989年3月28日出生，汉族，户籍所在地辽宁省海城市，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）：马玉洁，女，1991年12月28日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市沙河口区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：马富民，男，1965年8月18日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：马倩（马富民之女），1990年1月3日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）李园林、马玉洁诉被告马富民（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱建娜独任审判，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李园林、马玉洁，被告（反诉原告）马富民之委托诉讼代理人马倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李园林、马玉洁诉称：2020年9月12日，两原告与被告、第三方北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称“北京链家公司”）共同签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”），合同约定两原告共同承租被告位于顺义区×××的房屋。合同签订后，两原告支付了押金4300元，并预付477元水电费。合同第三条租赁期限载明：“（一）房屋租赁期自2020年9月19日至2021年9月18日，共计1年1个月。甲方应于2020年9月19日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电燃气卡后视为交付完成。”但在2020年9月18日，原告要求被告交付房屋小米智能锁的两把应急机械钥匙时，被告拒绝交付且不同意更换房屋门锁。被告至今未交付房屋，且已将房屋在未与原告协商解除的情况下，擅自出租第三人，被告的行为已经严重违约，侵害了两原告的合法利益。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：1.判令解除被告与两原告于2020年9月12日签订的涉案合同；2.被告返还两原告押金4300元、水电费477元；3.被告支付两原告违约金4300元；4.本案诉讼费由被告负担。被告马富民辩称：一、关于押金和水电费。原告方9月12日交给我的4300元是定金，不是押金，不同意退还；477元的水电燃气费是9月16日晚完成线上物业交割原告方支付我的，并不是9月12日预付我的。二、关于门锁。在双方9月12日签订合同时，就已经和原告方口头约定我们有两把备用钥匙要自留，对方同意。我在9月13日上午已经把智能门锁的两道钥匙、开门密码、管理员密码交接给原告，原告可修改、可正常入入住。9月16日完成线上物业交割后，原告方默认交接两道密码作为密码钥匙，交割内容没有要求交出应急机械钥匙。三、关于原告方所称的房屋转租的问题。我在9月18日、9月30日都提醒过原告，不交房租会产生的后果，合同约定在约定的支付房租日迟延10日未收到房租，我方有权将房屋收回，在9月30日我向原告方和中介发微信说明，我没收到房租，我要把房屋收回来继续出租。反诉原告马富民向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告李园林、马玉洁支付违约金4300元；2.反诉被告李园林、马玉洁支付空调购买、安装费2029元；3.反诉被告李园林、马玉洁支付衣柜维修费50元、衣柜更换费700元。事实与理由：双方合同中写明我要在反诉被告入住的短期内配齐客厅空调和主卧衣柜，我特意在客厅安装了空调，并且把主卧可以使用的衣柜更换掉。因为房屋楼层高，前后无遮挡，夏天很凉快，我自住时客厅没有安装空调，我不认为租户一定会要求安装空调，但是反诉被告要求在入住前安装空调，我同意安装，现在对方违约，需要承担安装空调和柜子产生的费用。反诉被告李园林、马玉洁辩称：不认可反诉原告的反诉请求，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年9月12日，马富民（出租方，甲方），李园林、马玉洁（承租方，乙方），北京链家公司（居间人，丙方）签订涉案合同，就具体事宜约定如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区×××室（以下简称“涉案房屋”）。第二条房屋租赁情况及登记备案，租赁用途为居住。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期限自2020年9月19日至2021年9月18日，共计1年1个月。甲方应于2020年9月19日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电燃气卡后视为交付完成。第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式：租金每月人民币4300元，租金按季支付，租金总计人民币51600元。支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2020年9月19日、2020年12月19日、2021年3月19日、2021年6月19日。（二）押金：人民币4300元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用由乙方承担：水费、电费、供暖费、卫生费。第十条合同解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的。第十一条违约责任，（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。涉案合同签订当日，原告方向被告之女马倩支付4300元。2020年9月16日，原告方向被告之女马倩预交水电费477元。后双方因交付涉案房屋的房门钥匙发生争议，双方未在《房屋交割清单》签字。涉案房屋的房屋系智能电子门锁，该门锁通过账号密码或机械钥匙均可以打开。原告方称被告只是告知其门锁的账号密码，并没有将机械钥匙交付原告，并未交付完成。被告称已将门锁的账号密码告知原告方，双方当时签订涉案合同时原告方表示不需要机械钥匙，所以机械钥匙由被告留着。原告方称因被告未向其交付机械钥匙，故其未入住使用涉案房屋。被告称因原告方未按照合同约定在2020年9月19日向其支付租金，按照合同其可在2020年9月29日将涉案房屋收回，后被告将涉案房屋收回，约于2020年10月将涉案房屋出租。关于2020年9月12日原告方向被告支付的4300元。原告方称4300元系支付的押金。被告称4300元并非押金，而是定金。被告主张其已经按照合同约定完成交付，现因原告方未按合同约定的给付日期向其支付租金，原告方已构成违约。且其按照原告方的要求购买安装空调、维修更换衣柜支出相应的费用，要求原告方赔偿。庭审中，经本院询问，双方均认可涉案房屋门锁有机械钥匙，可以更改门锁密码。但是在不知道门锁密码的情况下，机械钥匙可以打开房门。庭审中，本院明确询问原告方未向被告交付机械钥匙是否给原告方造成损失。原告方称当时已雇搬家公司，但是没有搬成，延期了在租的房子，产生了延期的费用。经法庭询问，被告表示如果认定被告构成违约，被告主张法庭调整违约金金额。上述事实，有北京市房屋租赁合同、转账记录、微信聊天记录、照片以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：马富民与李园林、马玉洁与签订的涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。本案中，双方的争议焦点为涉案房屋门锁的机械钥匙是否应当交付以及未交付机械钥匙是否影响涉案合同的履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定，甲方应于2020年9月19日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电燃气卡后视为交付完成。庭审中，双方均认可涉案房屋门锁有机械钥匙，可以更改门锁密码，但是在不知道门锁密码的情况下，机械钥匙可以打开房门。被告作为出租人应该按照合同的约定将房门钥匙交付于原告方，现涉案房屋存在电子密码和机械钥匙，在更改门锁密码的情况下，机械钥匙仍可以打开门锁，无论是基于合同的约定，还是出于对承租人安全等因素的考虑，被告均有向原告方交付机械钥匙的义务。现被告主张原告方同意被告将机械钥匙自留，不需要向原告方交付。但被告提交的证据并不能证明原告方认可无需交付机械钥匙，故本院对于被告的该项辩解意见不予采信。现被告未在2020年9月19日前将机械钥匙交付于原告方，且在2020年10月份将涉案房屋出租前未向原告方交付机械钥匙，双方对于房屋的交付并未完成。根据双方合同的约定，迟延交付房屋达十日的，原告方有权解除合同，现原告方主张解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告主张原告方向其支付的4300元为定金，并非押金，对此其并未提交证据予以证明，且原告方对此不予认可，故本院对于被告的该项辩解意见不予采信。涉案合同解除后，被告应向原告方退还押金4300元及预交的水电费477元。关于原告方主张的违约金。根据双方合同的约定，甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金。现原告方因被告迟延交付涉案房屋解除合同，被告应按照合同约定向原告方支付违约金。具体金额，本院结合原告方产生的损失，酌情予以调整。关于马富民的反诉请求违约金4300元。原告方未按期交付租金系因被告迟延交付房屋构成违约，原告方并未构成违约，故本院对于马富民的违约金请求不予支持。马富民主张的空调购买、安装费，衣柜维修、更换费依据不足本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李园林、马玉洁与被告（反诉原告）马富民就北京市顺义区×××室签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）马富民向原告（反诉被告）李园林、马玉洁退还押金4300元、预交水电费477元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）马富民向原告（反诉被告）李园林、马玉洁支付违约金2000元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告（反诉被告）李园林、马玉洁的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马富民的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）马富民负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）马富民负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱建娜二〇二一年二月二十三日法官助理 梁 栋书 记 员 朱学佳