呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初9672号   原告(反诉被告):刘融,女，现住内蒙古巴彦淖尔市。   委托诉讼代理人：程杰，内蒙古蒙信律师事务所律师。   被告(反诉原告)：杨丽,女,现住内蒙古呼和浩特市。   委托诉讼代理人：左莹莹，内蒙古百宁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张子涵，内蒙古百宁律师事务所实习律师。   原告刘融与被告杨丽定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘融委托诉讼代理人程杰到庭参加诉讼，被告杨丽及其委托诉讼代理人左莹莹、张子涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   刘融向本院提出本诉请求：1、判令解除原被告签订的《买卖定金合同》;2、判令被告立即支付原告双倍定金差额50000元;3、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由:2020年9月22日,原被告签订《买卖定金合同》,约定原告认购被告所有的位于内蒙古呼和浩特市××区房屋,房屋交易总价为292.6万元。《买卖定金合同》约定定金5万元,如因卖方原因解除合约的,卖方应当双倍返还买方所付定金。合同签订当日,原告即以银行转账方式支付被告定金5万元。双方签订合同后,原告积极准备购房所需资料,并多次联系被告签订正式房屋买卖合同,但被告以各种理由推诿拒不签署合同。2020年10月14日,原告再次催告被告签订合同,但被告不予正面回复,并将原告支付的定金5万元退还给原告。原告认为，被告的上述行为已明确表明其不想履行定金合同,根据《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除:(二)合同在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”及《合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告有权要求解除该《买卖定金合同》,并有权根据《买卖定金合同》第六条规定要求被告承担双倍返还定金的违约责任。   杨丽辩称，一、答辩人与被答辩人2020年9月22日签订的《定金合同》合法有效，答辩人无任何违约行为，相反是被答辩人存在严重违约行为。因答辩人急于将自身位于呼市××区的房屋售出，所以在明知原告以明显低于市场交易总价20万余元的总购房款购买该案涉房屋，仍然积极促成该次交易。并且基于双方系同乡，且被答辩人家住外地多有不便的情况下，答辩人在被答辩人支付了5万元购房定金后，便积极帮助被答辩人办理银行贷款审批等相关手续。可是，被答辩人却未如约来履行自身义务，即办理房屋过户前需先一次性支付全部首付款。故而，双方2020年10月12日预约的共同到房产局办理房屋产权过户手续也在答辩人基于顺序履行抗辩权的合法权益下中止了过户行为。   二、答辩人从未以各种理由拒绝该案涉房屋交易，且一直处于积极和被答辩人协商买卖房屋的状态中，被答辩人《起诉状》中的事实理由部分并不属实。双方因第一次的未能付款未能过户行为产生了口舌之争，答辩人为有效避免不必要的冲突矛盾，加之双方均身体状态不佳，更不愿因5万元定金来限制被答辩人的购房选择权，所以将5万元定金返还至被答辩人手中，并同时提出通过中介来继续该案涉房屋买卖交易，且一次性将联系好的玛雅房屋中介的对接人及联系方式一并告知了被答辩人丈夫王兵。双方在10月19日、20日还在以短信等方式协商该案涉房屋的买卖细节以及中介的相关问题，值得法庭注意的是，被答辩人《起诉状》上的时间落款为2020年10月26日。另据答辩人了解得知，被答辩人早就于2020年10月13日、14日开始陆续通过福居地产中介查看并筛选其它可以购买的房屋了。那么，综上所述，究竟是哪一方不愿再继续履行合同义务呢？答案不言而喻。   三、答辩人自始至终都在积极地履行合同，努力地促成交易，在原告违约的情况下更是被原告无理诉至法院，为了维护自身的合法权益，无奈向法庭提出反诉，恳请法庭在查明事实的基础上，能够还答辩人一个公平公道。   因此，原告请求法院判令被告支付原告双倍定金差额50000元以及诉讼费用由被告承担的诉求不能依法成立，请求法院依法驳回原告的诉求。   杨丽向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉原被告之间签订的《买卖定金合同》；二、判令反诉被告向反诉原告返还全部定金50000元；三、本诉及反诉诉讼费用全部由反诉被告承担。   事实和理由：2020年9月22日，原被告双方签订了《买卖定金合同》，并约定由被告认购反诉原告所有的位于内蒙古呼和浩特市××区的房屋，认购定金为5万元，总交易额为292.6万元，以银行贷款方式支付。   双方定金合同签订后，考虑到反诉被告家住外地有诸多不便之处，在反诉被告向反诉原告支付了5万元定金后，反诉原告便开始积极帮助反诉被告办理银行贷款审批等相关手续。通过银行贷款审批后，反诉原被告双方确定2020年10月12日共同到达呼和浩特市赛罕区房管局，由反诉被告一次性支付反诉原告首付款后，反诉原告随即为反诉被告办理房屋产权过户手续。至此，双方之间对于该房屋买卖合同中必要应有的重要条款已然达成共识，可视为该《房屋买卖合同》内容全面且成立生效。无奈2020年10月12日双方到达房管局后，反诉被告却并未按照双方约定履行在过户之前支付首付款的行为，所以反诉原告基于顺序履行抗辩权，未能将房屋过户至反诉被告名下。   随后双方一直对于合同履行的时间、地点等问题进行沟通，基于反诉原告体弱，而反诉被告也怀有身孕，遂反诉原告为避免争吵将定金全数返还给反诉被告，并告知反诉被告，双方的房屋买卖还可以继续，待双方协商好办理时间、地点等在继续履行。没想到反诉被告竟然先将反诉原告诉至法院，并反称反诉原告违约，基于事实和法律，现反诉原告提出反诉，并追究反诉被告的违约责任。   刘融辩称，一、反诉原告在反诉状中称“双方之间对于房屋买卖合同重要条款已达成共识，可视为该《房屋买卖合同》内容全面且成立生效”，可以证明反诉原告已经自认了是反诉原告的原因而不愿意签订《房屋买卖合同》的事实，反诉原告自认的事实，认为没有必要再签订书面的房屋买卖合同行为已经违反了《定金合同》中第五条约定，反诉原告应当承担违约责任。   双方签订定金合同就是为了保证主合同即房屋买卖合同的签订和履行，反诉原告不但未按定金合同的约定履行签订《房屋买卖合同》的义务，却自认为双方对买卖合同已达成共识，《房屋买卖合同》内容全面且成立生效，这完全是没有事实和法律依据的。   二、反诉被告刘融已经诚意的履行了作为购房者的全部义务，没有违约行为。首先，反诉被告刘融作为购房者，签订《定金合同》后，按合同约定向杨丽支付了购房定金5万元，履行了《定金合同》的义务；其次，反诉被告刘融积极向银行办理了二手房贷款业务，提供了办理贷款的全部资料，并按贷款银行的要求在指定账户内存入了首付款1376000元，且该笔首付款自向银行申请办理贷款之日2020年9月27日起到11月2日期间一直持续存在账户中，从未有转出。3.最后反诉被告刘融通过了银行的贷款审批，建设银行同意发放贷款150万元。作为购房者已经诚意的履行了全部应尽的义务，反诉原告主张的反诉请完全没有事实和法律依据。   三、反诉原告主张反诉请求的主要事实和理由是提出顺序履行抗辩权，认为反诉被告刘融应先支付首付款，而不需要签订房屋买卖合同的主张是完全与法律规定和生活常理背道而驰的。首先，在双方签订的定金合同中第五条有明确约定，双方应当先签订《房屋买卖合同》，在备齐文件后办理过户手续，按履行顺序也是签订《房屋买卖合同》在先。其次，按生活常理买卖房屋双方当事人都是先签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》是明确双方权利义务的合同，是双方整个房屋买卖过程履行的主要依据，更是办理房产登记和交易手续的必要文件之一，在双方对买卖合同中各项条款如首付款金额、支付方式、办理过户及各项费用承担等条款均达成一致并签订后，购房一方再按合同约定支付购房首付款。本案涉案房屋价款近300万元，反诉原告要求反诉被告在双方不签订任何书面的《房屋买卖合同》情况下，就向其支付近150万的购房首付款，否则反诉被告要承担返还定金5万元的违约责任，这是不合情理也不能得到法律支持的。何况反诉被告刘融已经按银行要求在指定账户内存入了购房首付款，并通过了银行审批，已经履行了作为购房者的全部责任，而反诉原告作为出售方，唯一责任就是应签订《房屋买卖合同》，反诉原告却认为《房屋买卖合同》内容全面且成立生效而拒不签订合同，是属于可归责于卖方事由，反诉原告需双倍返还定金。   四、反诉原告杨丽主动退还定金5万元的行为系解除合同的意思表示，构成违约行为。反诉原告杨丽在定金合同签订后，未与反诉被告刘融达成协商一致的情况下，主动退回定金5万元即是解除合同的意思表示，表明反诉原告不愿意再卖方给反诉被告，此行为是属于可归责于卖方的事由，反诉原告亦应双倍返还定金。   五、反诉原告退还定金后的行为证明了反诉原告违约的事实。在反诉原告退回购房定金后，即在知名度较高的网站“58同城”上发布了涉案房屋出售的信息，该行为已经明确表示反诉原告不愿意再将该房屋以定金合同中约定的金额292万元买给反诉原告，而是以340万元的售价发布在网上另寻购房者，明显超出比原价高48万元的金额再次出售，可以证明反诉原告悔约的事实。   综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；”本案中定金合同是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。故请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。   双方当事人围绕各自的主张，向本院提交证据，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   结合庭审及双方当事人所提交证据，本院认定如下事实：2020年9月22日，刘融与杨丽签订《买卖定金合同》，合同约定：买卖标的物坐落于内蒙古呼和浩特市××区房屋，房产交易总额为2926000元，付款方式为银行贷款，签订合同时支付定金5万元，双方约定于某日前签订《房屋买卖合同》，同时买卖双方备齐文件，并办理过户手续。另约定，如因可归责于买方事由解除合约者，已付定金不予退还，归买方所有，如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。同日，刘融向杨丽支付定金5万元。2020年10月12日，双方约定去呼和浩特市不动产登记中心办理房屋过户，后因双方在《房屋买卖合同》的细节未予谈拢而未办理房屋过户登记，二人多次发生口角。2020年10月14日，杨丽退还已收定金5万元。   另查明，庭审中，杨丽表示如果双方能够就房屋购买细节谈拢，仍愿意签订书面《房屋买卖合同》，将房屋出售于刘融。刘融表示因案涉房屋双方谈崩，而买房主要原因为孩子上学，已选购其他合适房源，不存在继续购买的可能性。   本院认为，《买卖定金合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。结合本反诉合并审理，本案主要争议焦点为：《买卖定金合同》的履行中，何方存在违约。就于违约情形，本诉原告主张双方未签订《房屋买卖合同》，违反了《买卖定金合同》的第五条，本诉被告应当承担违约责任。依据庭审查明事实，双方均确认未签订《房屋买卖合同》，但对于未签订原因，双方各持己见，并提交双方聊天记录、贷款办理审核表予以证明所述事实。依据上述证据所显示内容，双方最终未签订书面《房屋买卖合同》，系因双方就中介费的承担、首付款的给付时间等发生争议而导致，而《买卖定金合同》中就上述事项并未约定，故本院无法判断系何方违约。另，被告返还原告定金，原告接收定金的行为，双方以行为表示的方式就《买卖定金合同》的解除达成一致意见。故本院认为，《买卖定金合同》已经解除，本院予以确认。对于本诉原告主张本诉被告支付5万元定金违约金的诉讼请求，以及反诉原告主张反诉被告支付5万元定金违约金的诉讼请求，依据现有证据，本院无法确认各方是否存在违约事实，故对于上述诉请，本案不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、确认解除刘融与杨丽所签订《买卖定金合同》；   二、驳回刘融的其它本诉请求；   三、驳回杨丽的其它反诉请求。   本诉案件受理费1050元（本诉原告已预交），由刘融负担；反诉案件受理费525（反诉原告已预交），由杨丽负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按当事人人数向本院递交上诉状，上诉于呼和浩特市中级人民法院。      审判长 张俊青   人民陪审员 石万**   人民陪审员 莎 仁      二〇二一年二月二日   书记员 刘 慧