北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14137号原告（反诉被告）：刘春梅，女，1980年3月22日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京百旺奇利投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街甲一号朝来高科技产业园14号401B。法定代表人：牛建培，总经理。委托诉讼代理人：王文顺，1982年5月22日出生，汉族，北京百旺奇利投资管理有限公司职员。委托诉讼代理人：瞿艳，北京立品律师事务所律师。原告刘春梅与被告北京百旺奇利投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春梅的委托诉讼代理人胡占全，被告北京百旺奇利投资管理有限公司（以下简称百旺奇利公司）的委托诉讼代理人瞿艳、王文顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春梅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《租赁合同》于2020年2月28日解除；2.判令被告返还原告2020年3月1日至2020年5月31日的租金35000元（140000元/12*3）、保证金20000元、设备抵押金2000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月10日签署了《租赁合同》，约定原告承租丰台区宋家庄交通枢纽站地上一层商铺，租赁用途为商业用房（旅行社）。租赁期限为2019年6月1日至2021年5月31日。保证金20000元、设备押金2000元。合同签署后，原告向被告支付第一年租金14万元以及保证金、设备押金。原告在被告交付的房屋内开办了北京携程国际旅行社有限公司宋家庄门市部。新冠疫情突如其来，国家旅游局于2020年1月24日发文，旅行社暂停旅游经营业务。由于疫情防控需要，国内外旅游业完全停摆，造成原告巨额亏损，无力继续经营。原告多次向被告提出免租或解除租赁合同并向被告发出解除合同通知。现原告依法向贵院提出诉讼，请求确认解除合同并判令被告返还相应款项。百旺奇利公司辩称并提起反诉：不同意刘春梅的全部诉讼请求。首先，原、被告的合同仍在履行中，刘春梅并未交付涉案房屋，新冠疫情也并未导致合同目的无法实现，刘春梅并无单方解除权。其次，刘春梅未向出租人缴纳过保证金和设备抵押金，刘春梅要求出租人返还上述费用无事实和法律依据。再次，若刘春梅主张解除《租赁合同》，应按合同约定提出并承担提出终止合同违约金10万元以及三个月的场地经营使用费作为补偿并支付自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止的占有使用费。综上所述，百旺奇利公司提起反诉请求：1.判令刘春梅向百旺奇利公司支付违约金10万元以及三个月场地经营使用费35000元；2.判令刘春梅支付百旺奇利公司自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止的占有使用费；3.刘春梅承担本案的全部诉讼费。刘春梅针对百旺奇利公司的反诉辩称：不同意百旺奇利公司的全部反诉请求。首先，刘春梅和百旺奇利公司的《租赁合同》合法有效，刘春梅依约履行了合同义务，合同中明确约定租赁用途为商业用房，新冠疫情以来，国家旅游局发文要求旅行社暂停业务，且至今涉外旅行无法开展，刘春梅由于不可抗力通知百旺奇利公司解除合同，符合法律规定，应依法予以支持。其次，由于疫情管控需要，涉案房屋一直处于封闭状态，到3月底才开放。刘春梅多次要求百旺奇利公司接收房屋，百旺奇利公司拒绝书写接收钥匙的收据，但房屋实际占用人已经转移，所以不存在刘春梅占用房屋的事实，且新冠疫情非刘春梅过错导致，故百旺奇利公司要求支付违约金、场地经营使用费及房屋占用费的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月10日，百旺奇利公司（出租方、甲方）与刘春梅（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定刘春梅承租位于北京市丰台区宋庄路宋家庄交通枢纽站地上一层117号商铺，房屋使用用途为商业用房（旅行社）。经营期限自2019年6月1日至2021年5月31日。2019年6月1日至2020年5月31日房屋租金140000元。履约保证金22000元，合作结束后乙方需注销本项目所在地营业执照，结清物业、设备及其他费用后10个工作日内无息退还。合同第八条第一款甲乙双方如提前终止本合作协议，应提前三个自然月正式书面并电话通知对方，乙方提前终止合作协议视为违约，应向甲方交纳违约金10万元并在停止经营之日向甲方交纳三个月的场地经营使用费作为补偿。第十条，任何一方因不可抗力致使全部或部分不能履行本合作协议或迟延履行本合作协议的，应自不可抗力事件发生之日三日内，书面通知对方，并自事件发生之日起三十日内，向对方提交其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。合同签订后，刘春梅如约交纳了第一年度租金140000元。2020年1月24日，文化和旅游部办公厅下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》载明，即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”产品。北京市文化和旅游局也据此对北京市旅行社业务作出调整。由于疫情防控需要，宋家庄地铁枢纽站对涉案房屋所在区域作出限制人员进出管控。2020年2月28日，刘春梅通过微信向百旺奇利公司发出通知，告知百旺奇利公司双方因不可抗力解除合同，要求百旺奇利公司退还未使用租金、押金及自解除之日起三日内与刘春梅办理交接事宜。4月5日，刘春梅将涉案房屋腾空并告知百旺奇利公司。同时，刘春梅向携程旅游申请停业退店，2020年6月5日，北京市丰台区市场监督管理局核定北京携程国际旅行社有限公司宋家庄门市部注销。百旺奇利公司不认可双方合同已经解除，为此提交了相应照片证明涉案房屋仍在刘春梅支配之中。刘春梅认可照片的真实性，但主张其已于2020年4月5日腾退了房屋，百旺奇利公司当时在场但并未签署接收说明。百旺奇利公司亦不认可刘春梅交纳了保证金20000元、设备抵押金2000元。刘春梅向本院申请调取刘劲松（乙方）与富地东亚（北京）商业管理有限公司（甲方、以下简称富地东亚公司）就涉案房屋签订的《合作协议》，该协议显示刘劲松作为承租人于2018年4月1日至2019年3月31日涉案房屋，后将承租期限延长为2019年5月31日。刘劲松向富地东亚公司分别缴纳设备使用押金2000元、保证金20000元。2020年10月27日，富地东亚公司向本院出具《情况说明》，大致内容为：2018年刘劲松向富地东亚公司交纳保证金和设备押金，同年富地东亚公司把刘劲松交纳的上述费用全部转给百旺奇利公司继续履行合同，同时刘劲松将对等权利义务及租金、保证金、收据全部转至刘春梅继续履行。富地东亚与刘劲松的合同履行完毕后，百旺奇利公司直接与刘春梅签署新的租用合同及继续履行上述约定。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。新冠疫情爆发，超出常人预见、无法避免，亦不能为常人所克服，且受政府部门疫情防控严格管制，故应认定双方签订的《租赁合同》目的受到不可抗力影响无法实现，刘春梅有权通知百旺奇利公司解除双方签订的合同。刘春梅于2020年2月28日微信通知百旺奇利解除合同，并附有相关政府文件，符合不可抗力解除合同的法律规定，故对于刘春梅要求确认解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，百旺奇利公司主张刘春梅无合同解除权的抗辩，本院不予采信。在此情况下，百旺奇利公司主张因刘春梅单方解除合同应承担违约金和三个月场地经营使用费的反诉请求，本院亦不予支持。刘春梅自2020年2月28日解除合同的通知到达至2020年4月5日将涉案房屋腾退期间，因疫情管控要求，无法腾退涉案房屋，产生的房屋占有使用费，由原、被告共担，2020年4月6日至2020年5月31日刘春梅预付的房屋租金百旺奇利公司应予返还。百旺奇利公司要求刘春梅支付2020年6月1日之后的房屋占有使用费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。刘春梅要求百旺奇利公司退还保证金20000元、设备抵押金2000元的诉讼请求，根据证据显示，刘春梅已向刘劲松支付上述款项，该款项也通过富地东亚（北京）商业管理有限公司转给了百旺奇利公司，现合同已解除，百旺齐利公司应退还刘春梅保证金20000元、设备抵押金2000元，故对其此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认刘春梅与北京百旺奇利投资管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年2月28日解除；二、北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还刘春梅2020年3月1日至5月31日的房屋租金28000元；三、北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还刘春梅保证金20000元、设备抵押金2000元；四、驳回刘春梅的其他本诉诉讼请求；五、驳回北京百旺奇利投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1225元，反诉案件受理费1500元，由刘春梅负担225元（已交纳），由北京百旺奇利投资管理有限公司负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  冯 媛二〇二一年二月二十四日法官助理  谢家文书 记 员  陈 曦