广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初12911号原告：广州市福满家连锁便利店有限公司,住所地广东省广州市经济技术开发区。法定代表人：凌孝平，职务总经理。委托诉讼代理人：陈晓棠，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市顶腾贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：朱小燕,职务总经理。委托诉讼代理人：葛如华，广东恒运律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕英，女，汉族，系该公司员工。原告广州市福满家连锁便利店有限公司诉被告广州市顶腾贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广州市福满家连锁便利店有限公司的委托诉讼代理人陈晓棠,被告广州市顶腾贸易有限公司的委托诉讼代理人葛如华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市福满家连锁便利店有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告保证金116000元；2.被告支付逾期违约金，以239414.1元为基数，自2020年5月30日起每日按1‰计算至2020年6月3日，为1197元；3.被告支付逾期违约金，以116000元为基数，自2020年6月4日起每日按1‰计算至实际清偿之日止；4.被告立即赔偿原告已支付的一审阶段法律服务费12000元。事实与理由：2012年7月10日，原、被告签署了两份《广州福满家连锁便利店房屋租赁合同》，由原告承租被告位于广州市天河区火车站自编XX号综合楼广场中庭区域AXX、AXX室商业用房（以下简称涉案商铺），租赁期限至2014年8月8日。2014年8月9日，原被告签署了《房屋租赁合同续约协议》，租赁期限至2016年8月8日。2017年4月28日，原被告签署了《房屋租赁合同续约协议》，租赁期限至2018年8月8日。2018年8月20日，原、被告签署了《过渡期管理协议》，约定过渡期间租金、返还场地等事宜。2020年5月7日，原、被告签署《终止协议》，约定前述协议于2020年5月8日终止，约定原告需补交租金金额、被告应返还原告保证金金额和逾期违约金，并明确就原合同无其他争议。2020年5月8日，被告向原告出具《清场通知书》，明确清偿要求。2020年5月13日，原、被告签署《商铺交楼确认书》，确认涉案AXX室、AXX室于2020年5月8日交接。根据《终止协议》约定，被告应返还原告AXX室保证金119707.05元，应返还AXX室保证金119707.05元，合计为239414.1元，且应在场地交接后15个工作日内，即2020年5月29日前支付给原告。2020年6月4日，被告向原告出具《关于保证金退款的函》，单方声称前期垫付电力增容及给排水费用116000元，表示扣除应返还原告的保证金116000元，剩余123414.1元返还原告。被告应于2020年5月29日前返还原告所有保证金239414.1元，但被告在2020年6月4日只退还原告保证金123414.1元。被告的行为违反了终止协议的约定，应立即返还原告保证金116000元。被告迟延返还保证金，应按约定支付逾期违约金。因被告无故返还原告保证金，导致原告需要委托律师提起本案诉讼，原告因此而额外支出法律服务费12000元，应由被告立即赔偿给原告。被告广州市顶腾贸易有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。1.原告在双方签订租赁合同前对被告负有116000元的债务。双方签订租赁合同前，原告要求对其需要租赁的AXX、AXX室商铺进行电力增容、设计、施工及排水，被告在双方签订合同签已经完成了双方的电力增容以及其排水项目，这两个项目的总金额共116000元，根据该增容协议，被告在双方租赁合同终止时，可以从原告押金中扣除。在2020年5月8日签订终止协议时，被告的该项权利就已经到期。2.被告扣除原告116000元到期债务，将双方互负债务进行抵销，符合法律规定。双方债务种类及性质相同，都是现金债务且已到期，符合抵销的时间条件。被告在行使抵销权前已经通知了原告，根据合同法第91条的规定，债务相互抵销的，双方的权利义务关系终止。既然双方对16000元的债务债权终止，因此原告的第一项诉请都失去了事实基础和法律依据。3.终止协议只是处理了房屋租赁合同及租赁合同过渡期管理协议不包括双方在2012年6月20日签订的增容协议，被告认为原告的观点片面，想将自己经营开支转嫁给被告，其用心不良，丧失了道德底线。经审理查明：2012年7月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订两份《房屋租赁合同》及相应附件，约定：乙方承租甲方依法可出租的位于广州市天河区天河火车站自编XX号综合楼广场中庭区域AXX、AXX室商业用房；租期为2012年7月1日至2014年8月8日；AXX、AXX室、AXX室的合同保证金均为225000元，共计450000元。合同附件交房条件约定，甲方提供乙方正常用电量30千瓦（380伏动力电），并接送电到乙方租赁范围内。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年8月至2018年8月期间，原被告多次签订续约协议，续约涉案商铺租期至2018年8月8日。因被告与案涉商铺产权业主签订新的租赁合同需要一定过程，2018年8月20日，原告与被告签订《过渡期管理协议》就涉案两处商铺约定过渡期租金等事宜。2020年5月8日，原告与被告签订两份《终止协议》，结合两份协议共约定：原、被告协商原合同于2020年5月8日终止；原告将2018年8月9日至2020年5月8日期间的租金按照递增5%的标准支付给甲方，每个铺分别需补交租金105292.95元；原合同保证金450000元（225000元×2）扣除原告需补交租金210585.9元（105292.95元×2）后，剩余保证金239414.1元（119707.05元×2）被告在场地交接后15个工作日内向原告返还，如被告逾期返还，每逾期一日向原告支付未返还金额的1‰作为违约金。同日，被告向原告发出《清场通知书》。2020年5月13日，原告与被告签订《商铺交接确认书》，确认涉案两处商铺交接的具体时间是2020年5月8日，商铺均已达到约定的清场交付条件和标准，被告同意接收。之后，被告工作人员通过微信与原告工作人员李亚军沟通退款事宜。2020年5月26日，被告：“保证金要退123414.1元（45万元-差额210585.9元-电力增容排水改造费用11.6万=123414.1），请核对一下”。李亚军回复：“我这个要明早才能确认”“明天确认好了再通知你退款”。被告：“好，那等你确认完，我再安排汇款”。2020年5月29日，被告询问：“请问核对完了吗”。李亚军无回复。2020年6月4日，被告向原告发出《关于保证金退款的函》，记载根据双方签订的《关于电力增容及给排水事宜的补充协议》约定电力增容及给排水费用由被告代原告先期垫付，被告垫付费用116000元，双方约定该费用在终止合同时从原告押金中扣除，经被告公司财务核准，该两处场地保证金扣除需补交的租金后剩余保证金239414.1元、扣除前期被告垫付电力增容及给排水费用116000元剩余123414.1元，现被告已将剩余保证金原路退还原告账户。同日，原告收到被告退还的123414.1元保证金。另查明，2012年6月20日，原告与被告签订《关于电力增容及给排水事宜补充协议》，就涉案两处商铺的电力增容30千瓦及给排水两项目的设计、审批、施工等方案达成共识：此两项改造费用由原告全部承担，因原告需要审批流程，所以该费用由被告先期垫付；为确保原告能预期开业，被告按原告要求于6月25日全部改造完成，由原告验收；改造费用包括A68号商铺增容设计、审批、施工等费用分摊43000元，给排水相关费用分摊13000元，A88号商铺增容设计、审批、施工等费用分摊45000元，给排水相关费用分摊15000元；以上两项费用由原告租赁期未满退租或者租赁期届满不续约终止合同时，被告将从原告押金中扣除此两项费用共计116000元。原、被告均在该协议落款处盖章确认。原告在庭审中陈述，无法确认上述协议中的印章为被告的印章，但不申请鉴定，被告也没有提供证据证明其履行了上述补充协议约定的义务。为证明为实现本案债权而支出的费用，原告提供了《民事委托代理合同》以及金额为12000元的发票。本院认为：原告对《关于电力增容及给排水事宜补充协议》中印章有异议，但未申请鉴定，也未提供相反证据予以反驳，故本院对该份证据予以采信。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同续约协议》、《过渡期管理协议》、《终止协议》、《关于电力增容及给排水事宜补充协议》当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应按约定严格履行各自的义务。根据《关于电力增容及给排水事宜补充协议》约定，被告按照原告要求于2012年6月25日前完成对涉案两个商铺的电力增容及其排水项目的改造，项目费用116000元由被告先行垫付，在原告租赁期未满退租或者租赁期届满不续约终止合同时，被告将从原告押金中扣除。被告虽未提供证据证明其已经完成电力增容和给排水项目，但根据双方随后在2012年7月10日签订的两份《房屋租赁合同》的约定，被告提供原告正常用电量30千瓦（380伏动力电），并接送电到原告租赁范围内；结合涉案两个商铺已经顺利开业运营八年有余，期间原告均未提出异议，可知被告主张涉案两个商铺的电力增容和给排水项目已经顺利完成具有较大可能性，本院予以采信。被告已于2020年6月4日向原告发出《关于保证金退款的函》，要求在押金中扣除上述116000元，原告要求被告退还的押金以及被告要求抵扣的项目费用均为金钱债务，种类相同，可以进行抵销，抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互付的债务在同等数额内消灭。故原告要求被告返还保证金116000元，没有依据，本院不予支持。根据《终止协议》约定，被告在场地交接后15个工作日内向原告返还剩余保证金，如被告逾期返还，每逾期一日向原告支付未返还金额的1‰作为违约金。《商铺交接确认书》确定双方于2020年5月8日完成场地交接，故被告应于2020年5月29日前向原告返还保证金，扣除项目费用116000元后，被告于2020年6月4日才向原告返还剩余保证金123414.1元，已经构成违约。故被告应按照约定向原告支付2020年5月30日至2020年6月4日期间的逾期违约金740.48元（123414.1×6×1‰）。对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予支持。考虑到被告逾期退还保证金是因为双方就抵扣保证金事宜进行沟通导致，故对原告主张的律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告广州市顶腾贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市福满家连锁便利店有限公司支付逾期付款违约金740.48元；二、驳回原告广州市福满家连锁便利店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2884元，由原告广州市福满家连锁便利店有限公司负担2868元，被告广州市顶腾贸易有限公司负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月一日法官助理贾清宸书记员钟秀娟