北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初693号原告:苗某，男，1961年9月14日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：苗某2（苗某之女），女，1986年1月22日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住址北京市朝阳区西大望路27号【2-1】25幢1层124室，统一社会信用代码91110105796733196K。法定代表人：范洪山，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。原告苗某（以下简称原告）与被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苗某2，被告委托诉讼代理人阚立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求撤销双方的居间服务合同，要求被告退还中介电商款人民币50000元；2、要求被告按照收取的中介电商款一倍标准赔偿原告经济损失50000元；3．要求被告以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准支付自2017年6月21日至实际支付之日为止的利息；4、要求被告赔付差旅费1704元。事实和理由：被告作为中介公司向原告推广位于辽宁省锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目。2017年6月14日，原告在被告带领下前往辽宁省锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处看房，并与辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）签订了位于锦州市经济技术开发区富海街房屋（以下简称涉案房屋）认购书（认购书编号0003165），并于当日向东一公司交付定金30000元。2017年6月21日，原告在锦州经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处与东一公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买涉案房屋，并于当日交付剩余购房款334289元、向被告交付中介电商款50000元，以上合计414289元。按照《商品房买卖合同》约定，东一公司应于2018年5月30日前向原告交付涉案房屋，但至今原告未能收房。2018年10月10日，原告前往锦州市房屋产权监理处驻经济技术开发区办事处查明，涉案房屋已于2017年2月27日至2020年2月26日被锦州市中级人民法院查封。此外，案件审理中，原告又获悉，被告负责销售的涉案房屋并不具备合法的预售许可手续，被告提供的商品房预售许可证签发时间为2014年7月9日，根据相关管理规范，商品房预售许可证的有效期限为一年，即截至2015年7月8日，涉案房屋所在小区的商品房预售许可手续均已无效，被告作为专业从事房地产销售事宜的公司，对该事实应有基本的注意义务，但被告却隐瞒该事实，诱使原告签约购房。此外，根据原告调取的证据显示，涉案房屋所在楼栋的备案预售价格为3800元/平方米，以每层50元上下变动，但涉案房屋的售卖单价为3993．96元/平方米，已经远远超出预售价格的变动幅度，属于违法销售。所以，被告作为中介公司，为了获得不正当中介费用而使用不正当手段，在明知涉案房屋已被查封、涉案房屋不具备合法预售许可手续等情况下仍违法从事中介销售行为，且房屋售卖价格远超备案价格标准，该行为已构成欺诈，给原告造成了极大的损失，应予撤销，故提出本案。被告辩称：我方最多只能认可退还原告5万元，不同意原告的其它诉讼请求。一、被告与东一公司之间是委托代理关系，代理东一公司与原告签订商品房买卖合同，被告与原告不存在合同关系。即便认定被告与原告存在合同关系，也不是房屋买卖合同关系，不应判处一倍赔偿，同时也不是居间合同关系，该合同关系附随于东一公司与原告之间的房屋买卖合同关系。如今原告与东一公司之间的合同关系已经解除，原告享有对我方合同的解除权，但解除的效果依赖于解除权的行使，应由法院判处解除时才产生合同解除的法律后果。二、被告收取的50000元，系代东一公司收取的团购活动费，实际用于抵扣80000元原告应付的购房款，并非中介费用。这一点在原告提交的收款收据中也可体现，在该收据中已载明款项类别是“团购活动费伍万抵房款捌万，购买锦绣蓝湾意思原告支付50000元团购活动费则享受5万抵8万的优惠，房价可以降低30000元。实际上，涉案房屋的原始购买价格应该是467542元（单价为5126元/平方米），原告购买涉案房屋除享受上述“团购活动费5万抵房款8万”优惠外，还基于全款付款享受94折优惠，所以，才在最后签约时写明购房款为364289元。按此计算，原告购买涉案房屋实际支付414289元。被告作为销售代理公司，未获取非法利益。相反，东一公司未能按时交房，尚欠被告大量代理销售服务费，被告实际上也是受害者。三、原告主张差旅费没有事实和法律依据，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年6月14日，东一公司（出卖人、甲方）、原告（买受人、乙方）签订《认购书》，约定原告自愿认购被告开发建设的位于锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目商品房，该房的用途为居住，建筑面积91．21平方米，购房总价款364289元。本协议签订时，原告须向东一公司交纳商品房购房定金30000元。当日，原告向东一公司交付定金30000元。2017年6月21日，原告向被告转账支付50000元，被告出具收款收据，款项类别一栏载明“团购活动费伍万抵房款捌万购买锦绣蓝湾”。针对该收据所载款项的性质，原、被告存有争议，其中原告认为该款项系被告收取的中介服务费，被告则认为该款项系代东一公司收取的团购活动费，并可折抵80000元购房款。2017年6月22日，原告（买受人）、东一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定原告购买东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾项目，建筑面积91．21平方米，单价3993．96元/平方米，总房款364289元。原告采取一次性付款方式支付购房款。东一公司应于2018年5月30日前完成涉案商品房验收手续并向原告交付。当日，原告依约向东一公司一次性交付剩余购房款334289元。后涉案房屋一直未向原告交付。原告称，签署上述合同时，涉案房屋处于抵押、查封状态。关于抵押、查封的事实，经原告申请，本院依法向锦州市不动产登记中心取证，调取该单位留存的《锦州市房屋抵押权登记申请书》，显示2015年11月10日，东一公司（抵押人）向锦州市古塔区本荣小额贷款有限责任公司（抵押权人）办理在建工程抵押登记手续，抵押期限自2015年11月10日至2016年2月18日。本院另向锦州市不动产登记中心取证，调取该单位留存的涉案房屋查封备案手续，显示2017年2月16日，辽宁省锦州市中级人民法院经中国建设银行股份有限公司锦州分行申请作出（2017）辽07民初4号民事裁定书，对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾商品房采取保全措施。为查明涉案房屋的预售价格备案情况，经原告申请，本院向锦州市滨海新区（锦州经济技术开发区）住房和城乡规划建设局取证，调取该单位留存的《锦绣蓝湾B19、B20、B21、B22、E15号楼预售方案》，显示B19、B20、B21、B22号楼预售均价为建筑面积每平方米3800元，以每层50元上下变动。E15号楼预售均价为建筑面积每平方米9000元。为证明涉案房屋符合商品房预售的条件，被告提交土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的复印件。原告对上述证据的证明目的不认可，认为商品房预售许可证有效期限为一年，而前述商品房预售许可证的颁发时间为2014年7月9日，有效期应截至2015年7月8日，所以，涉案房屋不具备商品房预售许可的手续。为证明被告与东一公司之间系委托代理关系，被告提交被告与东一公司于2017年3月3日签订的《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》原件，提交2017年4月1日东一公司出具的《授权书》原件。其中《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》显示被告接受东一公司委托以包销代理方式（东一公司不可再委托第二家销售机构代理销售）销售锦绣蓝湾项目1期-6期所有所剩房源，包销期限内，被告对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于被告的包销服务费收入。东一公司在合同履行期间不单方面自行销售。委托代理期限2017年3月（合同签订之日起）至2017年10月30日。合同另约定被告代理销售的房源价格高层不低于2550元/平方米、多层不低于3110元/平方米、别墅不低于9000元/平方米、商铺不低于8000元/平方米、车位不低于4万元/个、仓房不低于1000元/平方米、公寓不低于3450元/平方米（购买住宅或公寓和车位的客户，赠送仓房）。《授权书》显示东一公司授权被告销售锦州港锦绣蓝湾项目合同约定的所属房源，并认可被告组织的团购等任何优惠活动。原告对《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》、《授权书》均不认可。此外，原告另提交乘车、停车、车票若干，证明为处理本案事宜前往锦州花费交通费的情况。被告对此花费的关联性不认可。另查，原告曾就涉案房屋合同事宜将东一公司诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，该院于2019年7月9日作出（2019）辽0791民初124号民事判决书，判令解除原告与东一公司签订的商品房买卖合同；东一公司返还原告购房款364289元并支付利息；东一公司支付赔偿款364289元。原告称，该判决已发生法律效力。本院认为：合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告作为购房人、东一公司作为售房人，双方签订了房屋买卖合同，即构成房屋买卖合同关系。现原告与东一公司之间的房屋买卖合同已被判决解除，在此情形下，针对原告提出的各项诉讼请求及双方争议焦点问题，作如下论述：一、关于双方是否存在居间合同及团购活动费应否退还的问题。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告已举证证明其与东一公司之间针对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾项目商品房销售事宜签订了销售代理合同，东一公司亦已出具《授权书》认可被告作为代理销售机构的事实，所以，本院对被告作为包销代理商的身份予以认定。被告虽然收取了原告交付的团购活动费，但该费用并未明确以居间费的形式列明，且原、被告并未签订居间服务合同，难以认定被告收取的团购活动费系双方议定的居间服务报酬。所以，本院对原告所称双方存在居间服务合同关系的意见不予采纳。虽然难以认定原、被告之间存在居间合同关系，但原告向被告交付50000元团购活动费的事实并不存疑，而该款项亦未作为东一公司应向原告退还的购房款，所以，被告系该款项的实际受益者，原、被告之间形成了债的关系，形成了附属于原告与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系。在原告与东一公司之间合同已解除的情况下，原、被告之间的从合同关系亦不具备继续履行的条件和可能。所以，被告自原告处收取的团购活动费50000元缺乏合同基础，应予以退还。鉴于原、被告之间形成了附属于原告与东一公司之间房屋买卖合同的从合同，在主合同解除的情况下，原告单独提出对从合同的撤销权，缺乏请求权基础，本院对原告该项诉讼请求不予支持。二、关于被告是否存在欺诈性销售及应否承担一倍惩罚性赔偿的问题。结合查明的事实，原告作为购房人，虽然购买的标的财产系东一公司名下，但被告作为代理销售商，有义务充分了解并告知涉案房屋的权属状态，以保障原告作为购房人的合法权益。关于涉案房屋是否存在抵押、查封的信息系被告应当事前了解的客观事实，但原告购买涉案房屋时，尚存在抵押登记及法院查封的事实，足以证明被告并未尽到对涉案房屋审慎核查的义务，在此情形下，被告仍向原告售卖涉案房屋，为原告与东一公司之间签订合同提供服务，且通过该项服务实际自原告处获得了利益，所以，原、被告符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条及第三条规定的消费者与经营者的范畴，被告的过错达到了欺诈性销售的程度，原告主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条关于惩罚性赔偿规定要求被告赔偿一倍损失的请求，于法有据。但基于同一事实，原告已得到判决，在东一公司处可获得相应赔偿，故原告据此再行向被告提出惩罚性赔偿的意见，本院不予支持。三、关于利息及差旅费应否支持的问题。因被告存在履约的瑕疵，并因此给原告造成了客观损失，所以，原告主张利息和差旅费于法有据。利息的具体计算标准，本院予以调整。关于差旅费，原告提供的部分证据无法证明与本案有关，本院根据案件具体情况，结合原告证据，酌予支持1200元，超出部分不予支持。四、针对涉案房屋售价高于预售备案价格、是否超出商品房预售许可证有效期售卖等问题，非本案法律关系处理的范畴，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条、第五十五条之规定，判决如下：一、被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告苗某团购活动费五万元并支付资金占用利息（以50000元为基数，自2017年6月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告苗某差旅费一千二百元；三、驳回原告苗某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2334元，由原告苗某负担10元（已交纳），由被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司负担2324元（已由原告苗某预交，于本判决生效之日起七日内给付原告苗某）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 栾 荟审判员 乔红星审判员 刘茵茵二〇二一年二月二日书记员 徐琳琳