广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1377号原告：广州市日骏纺织有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路96号7幢118号。法定代表人：袁志坚。原告：余爱荷，女，1965年10月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两原告的共同委托代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。被告：东莞市十一兄弟实业投资有限公司，住所地广东省东莞市高埗镇高埗创兴北路25号。法定代表人：刘海斌。委托代理人：叶**明，广东乐而乐律师事务所律师。第三人：广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社，住所地广东省广州市增城区新塘镇西洲村西洲大道3号。负责人：陈锦培。委托诉讼代理人：曹强华、黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市西洲物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇西洲村新田头。法定代表人：陈锐坚。委托诉讼代理人：甘理，广东赵江新律师事务所律师。原告广州市日骏纺织有限公司（以下简称日骏公司）、余爱荷诉被告东莞市十一兄弟实业投资有限公司（以下简称十一兄弟公司）、第三人广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社（以下简称西洲第一合作社）、广州市西洲物业管理有限公司（以下简称西洲物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日骏公司、余爱荷的共同委托诉讼代理人郑兵，被告十一兄弟公司的委托代理人叶**明，第三人西洲第一合作社的委托诉讼代理人曹强华、黎家学，第三人西洲物业公司的委托诉讼代理人甘理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日骏公司、余爱荷向本院提出诉讼请求（第一次庭审期间变更诉讼请求）：一、判令十一兄弟公司向日骏公司、余爱荷支付自2018年12月起至2019年11月的租金1699520元；二、由十一兄弟公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年9月23日，日骏公司授权代表人余爱荷与十一兄弟公司签订关于“坐落于西洲旁边福泰毛织厂后面建好的厂房”的《厂房租赁合同》，日骏公司、余爱荷将租赁合同项下的厂房出租给十一兄弟公司使用，租赁期限自2017年10月1日起至2027年3月31日止，合同约定2017年10月1日至2020年9月30日期间的租金为每月246900元，从2018年12月份起，十一兄弟公司开始欠付租金，经多次向十一兄弟公司催讨，十一兄弟公司均以各种理由拖欠。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告十一兄弟公司辩称：日骏公司、余爱荷的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，十一兄弟公司不拖欠日骏公司、余爱荷任何租金，应依法予以驳回。一、十一兄弟公司一直严格履行合同义务，依约缴交租金，从未拖欠日骏公司、余爱荷方任何租金。2017年9月23日，十一兄弟公司与日骏公司、余爱荷签订《厂房租赁合同》，日骏公司、余爱荷将坐落于西州大道旁边福泰毛织厂后面建好的厂房租赁给十一兄弟公司使用。后日骏公司、余爱荷将上述物业委托西洲物业公司管理。西洲物业公司又与十一兄弟公司的广州分公司就上述物业的建筑物部分签订《厂房租赁合同》。之后，十一兄弟公司一直依约向西洲物业公司交付租金，其中包括与西洲物业公司合同项下的建筑物部分的每个月租金175520元及土地部分的租金。2018年8月30日，日骏公司、余爱荷与西洲第一合作社的《租用土地合同》到期，日骏公司、余爱荷因与西洲第一合作社发生纠纷，为不影响十一兄弟公司的正常营业，根据西洲第一合作社的要求，十一兄弟公司无奈将原本一直支付给西洲物业公司的5400平方米土地部分的每个月租金89500元直接支付给西洲第一合作社。十一兄弟公司一直在依约履行合同，不存在拖欠日骏公司、余爱荷租金的情况，日骏公司、余爱荷的诉求没有任何事实依据。第二、十一兄弟公司一直是按照上述方式缴交租金的，日骏公司、余爱荷自始至终也没有提出任何异议，且日骏公司、余爱荷也是完全确认的。至于日骏公司、余爱荷诉称2018年12月份之后的部分租金没有收到，与十一兄弟公司毫无关系。另外补充如下：余爱荷委托本案西洲物业公司全权管理上述物业，并代为收取租金，每个月租金为246900元。同时委托西洲物业公司管理的物业还有十一兄弟公司承租梁镜森的物业3200平方米，每月租金为54400元。据此，西洲物业公司每月代收十一兄弟公司上述物业租金为301300元。2018年8月份，因西洲第一合作社要求十一兄弟公司将日骏公司向其承租的约5400平方米的土地及厂房的租金直接交给西洲第一合作社。因此，2018年12月份，经西洲物业公司与十一兄弟公司双方重新核实，十一兄弟公司实际租赁上述厂房面积为10770平方米，每月租金变更为175520元。据此，西洲物业公司以其名义与十一兄弟公司就上述租赁的物业重新签订了一份新的《厂房租赁合同》，时间倒签为2018年2月7日（因十一兄弟公司与梁镜森原签订的3200平方米厂房租赁合同的时间是2018年2月7日，为保持一致性，故新合同也倒签为2018年2月7日）。西洲物业公司在2019年3月份与十一兄弟公司结算，因租赁厂房租金减少，十一兄弟公司缴交西洲物业公司代管的上述厂房的押金也变更为526560元（租金175520元×3个月），上述物业十一兄弟公司已交押金750000元（交余爱荷）+363200元（3200平方米，其中20万元为电费押金，厂房押金为163200元）。西洲物业公司尚应退还十一兄弟公司押金为：（750000元+163200元）－526560元=386640元。结算时十一兄弟公司应支付上述物业2018年12月、2019年2月、2019年3月的租金为：175520×3=526560元。据此，十一兄弟公司尚应支付上述物业的租金为：526560元－386640元（押金）=139920元。该租金139920元十一兄弟公司已在2019年3月20日转账支付到西洲物业公司账户上。之后，十一兄弟公司依照第三人西洲公司与十一兄弟公司重新签订的《厂房租赁合同》履行合同。2019年5月份，因政府环评污水处理规定所有厂房要离河道6米远，导致拆迁一部分厂房，上述租赁面积减少，租金亦由原每个月的175520元减少为155680元；且因河道拆迁，影响案涉厂房使用，西洲物业公司也减免了十一兄弟公司2019年5月份的租金。截至目前，十一兄弟公司除约5400平方米土地及厂房的租金直接交给西洲第一合作社外，2019年9月份租金暂未交。但西洲物业公司多收取了十一兄弟公司2018年9月、10、11月的5400平方米土地及厂房的租金。另因2018年“山竹”台风造成厂房部分倒塌，西洲物业公司后又同意免除十一兄弟公司2019年11月、12月的租金。2019年之前的其余租金十一兄弟公司都已交清。西洲第一合作社陈述：一、日骏公司、余爱荷是没有起诉的主体资格，日骏公司、余爱荷向西洲第一合作社承租土地的合同所约定的租赁期限已经届满，双方也没有重新签订新的租赁合同，因此双方的租赁关系已经终止。根据双方签订的租赁合同第6、7条的约定，合同到期后，土地上盖的建筑物归西洲第一合作社所有，日骏公司、余爱荷应在30天内腾空搬迁涉案厂房，因此从合同的约定来看，涉案厂房及土地均属于西洲第一合作社的，日骏公司、余爱荷无权将涉案厂房、土地转租给十一兄弟公司。二、日骏公司、余爱荷主张十一兄弟公司继续履行合同没有任何法律依据。余爱荷与十一兄弟公司所签订的租赁合同是没有经过西洲第一合作社同意私自转租的，该转租行为无效，并且日骏公司、余爱荷所出租的涉案厂房没有依法取得法律所规定的建设工程规划许可证等报建文件，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，日骏公司与十一兄弟公司所签订的租赁合同，应为无效合同，因此日骏公司、余爱荷不是涉案场地的权属人、承租人，根本无权要求十一兄弟公司继续履行无效合同。日骏公司、余爱荷与西洲第一合作社所签订的租赁合同租赁期限届满后一直没有支付场地使用费给西洲第一合作社，也没有将涉案场地交还给西洲第一合作社，直到西洲第一合作社在新塘镇农村集体资产交易中心上将涉案厂房发出出租公告后，日骏公司、余爱荷才恶意提起诉讼。现由于涉案厂房存在本案纠纷，导致该交易中心将出租公告撤回，因此西洲第一合作社认为日骏公司、余爱荷提起本案诉讼根本目的是为了恶意侵占涉案厂房，收取非法收益。三、1、西洲第一合作社与西洲物业公司没有任何租赁关系，西洲第一合作社至今才知道西洲物业公司就涉案土地收取相关利益，对此西洲第一合作社会另案主张权益。2、涉案场地2019年10月经过村集体讨论确认该涉案土地的厂房已经上到政府的资产交易平台对外招租，对此西洲第一合作社已经将招租通知使用人腾空场地，使用人在公开平台中平等进行招标。2019年11月中旬，西洲第一合作社通过政府协调以及村集体有关部门参与，十一兄弟公司未异议，日骏公司、余爱荷在场也没有任何异议，我方已经依法收取2018年9月至2019月10月的场地使用费，该收款行为是依法有据的，涉案场地与厂房是集体资产，涉及几百个农民的合法权益，无论是日骏公司、余爱荷、十一兄弟公司和西洲物业公司均无权进行私下交易，因此日骏公司、余爱荷的起诉是损害了西洲第一合作社作为涉案场地权属人的权益。四、余爱荷不是本案适格原告，西洲第一合作社并没有与余爱荷签订任何租赁合同，其亦无权将涉案建筑物出租给十一兄弟公司，不清楚日骏公司、余爱荷是什么关系。西洲物业公司陈述：对于日骏公司、余爱荷的诉讼请求没有意见。经审理查明：2009年9月8日，西洲第一合作社（出租方、甲方）和日骏公司（承租方、乙方）签订《租用土地合同》，约定如下内容：甲方将位于新塘镇××第一经济合作社（土名上洲）的土地（空地）出租给乙方，租用时间从2009年9月1日至2018年8月30日止，租用面积约5000平方米，租金每月每平方2.5元计算，合同期满时，乙方所建的建筑物不得拆除归甲方所有等。上述合同落款有西洲第一合作社和日骏公司的盖章及西洲第一合作社原社长梁镜森和日骏公司原法定代表人陈士元的签名，合同后附《同意出租（土名上洲）空地一块户主签名》包括西洲第一合作社原社长梁镜森在内的五十几名社员签名，并加盖西洲第一合作社公章。2017年9月23日，余爱荷（出租方、甲方）与十一兄弟公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：租赁物业位于西洲旁边福泰毛织厂后面建好的厂房，厂房建筑面积14713平方米，马路面积1715平方米，租赁用途作工业生产、仓库经营使用，租赁期限自2017年10月1日起至2027年3月31日止；租金标准，自2017年10月1日至2020年9月30日每月租金246900元，租金按月结算，乙方应当在当月10日前向甲方缴纳当月租金；乙方在合同签订3个工作日内向甲方一次性支付租赁押金750000元；等内容。2019年11月16日，十一兄弟公司向日骏公司、余爱荷出具《告知函》称：由于日骏公司、余爱荷与西洲第一合作社就厂房存在争议，出现该社村民阻挠十一兄弟公司正常营业的情况，十一兄弟公司暂停向日骏公司、余爱荷交纳租金，并代日骏公司、余爱荷向西洲第一合作社交纳租金1253000元。西洲第一合作社出具《收条》，证明收到刘海斌交来使用广州市增城区新塘镇××第一经济合作社土名上洲厂房B栋的地块及厂房的场地使用费1253000元（系2018年9月1日至2019年10月31日的场地使用费，厂房每月按面积5400平方米×15元/平方米计算，路面按1700平方米×5元/平方米计算）。陈锦培等十多人作为见证人在该收条上签名。十一兄弟公司分别于2019年3月11日、2019年4月3日、2019年9月12日、2019年11月15日向西洲第一合作社支付租金89500元、89500元、155680元、868320元。十一兄弟公司分别于2019年1月19日、2019年3月20日、2019年4月15日、2019年6月18日、2019年7月15日、2019年8月15日、2019年10月14日、2020年1月16日向西洲物业公司支付租金175520元、139920元、175520元、155680元、155680元、155680元、155680元、155680元。日骏公司称上述向西洲物业公司支付的租金中均应扣减付给梁镜森的租金54400元/月。另查明，2018年2月7日，十一兄弟公司与梁镜森签订《厂房租赁合同》，约定十一兄弟公司承租梁镜森位于增××新塘镇上洲福泰毛织厂旁已建好的旧厂房，建筑面积为3200平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2028年1月30日止，2018年5月1日至2022年4月30日期间每月租金为54400元等。2018年2月7日，西洲物业公司（出租方、甲方）与刘海斌（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：租赁物业位于增城市新塘上洲福泰毛织厂旁已建好的旧厂房，建筑面积10770平方米，其中3200平方米以17元/平方米计算为54400元，7570平方米以16元/平方米计算为121120元，合计每月租金175520元；2018年3月15日至2022年3月15日期间的每月租金为175520元；乙方应在当月15日前向甲方缴纳当月租金；乙方一次性向甲方支付押金共计913200元；等内容。再查明，2020年1月15日，日骏公司向本院起诉西洲第一合作社，要求确认《租用土地合同》《修改补充合同》有效，并要求西洲第一合作社继续履行上述合同，停止对外招租。案号为（2020）粤0118民初1873号。后日骏公司申请撤诉，本院已裁定准许其撤诉。在该案件开庭审理期间，西洲第一合作社称其于2009年9月8日出租给日骏公司的是空地没有全覆盖的建筑物；日骏公司称其从2009年开始陆续自行出资建了房屋，房屋面积近5400平方米，一层，没有办规划报建手续。2020年4月26日，西洲第一合作社向本院起诉日骏公司、十一兄弟公司，要求日骏公司及十一兄弟公司交还面积为5692平方米的土地及上盖建筑物和1700平方米空地，并要求支付自2019年11月至实际交还土地及上盖建筑物时的场地使用费。案号为（2020）粤0118民初3983号。本院于2020年8月10日作出（2020）粤0118民初3983号《民事判决书》，认为涉案土地面积无法确认，故判决驳回西洲第一合作社的全部诉讼请求。判后，西洲第一合作社不服上诉。广州市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）粤01民终20236号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。日骏公司、余爱荷提交一份《修改补充合同》，该合同记载甲方为西洲第一合作社、乙方为日骏公司，甲乙双方于2009年9月8日签订的《土地租赁合同》第二大点土地租赁时间到2018年8月30日终止，经双方友好协商，双方同意达成如下修改补充协议：一是经双方测量确定实租用面积为5400平方米；二是租用时间续租15年，从2018年9月1日至2033年8月30日止；三是租金按每月每平方米3.5计算，每五年在租金原基础上递增10%并依此类推；四是其他未作修改条款按合同执行；五是本《修改补充合同》与原合同具有同等效力，经双方签字日生效。该补充合同落款处，梁镜森等七人在甲方法定代表人处签名。本案审理期间，十一兄弟公司向本院申请对涉案位于西洲旁边福泰毛织厂后面建好的厂房面积进行现场测绘（包括日骏公司向西洲第一合作社承租的5400平方米土地及厂房面积）。十一兄弟公司预交了测绘费用共35278.4元。本院依法委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对上述厂房面积进行测绘。该公司于2020年12月10日作出粤金测字[2020]-016《广州市增城区西洲东侧十一产业园房屋测量报告（正稿）》，其中报告说明本次测量建筑物9宗，总建筑面积14147.10平方米，其中A区建筑面积8832.15平方米，B区建筑面积5314.95平方米；测绘结果为：A-1的房屋建筑面积为7114.53平方米，A-2的房屋建筑面积为774.14平方米，A-3的房屋建筑面积为474.37平方米，A-4的房屋建筑面积为362.52平方米（二层），A-5的房屋建筑面积为15.39平方米，A-6的房屋建筑面积为33.14平方米，A-7的房屋建筑面积为58.06平方米，B-1的房屋建筑面积为5157.86平方米（已扣除A4、A5、A6的建基面积），B-2的房屋建筑面积为157.09平方米（A2为二层：一层建筑面积为300.47平方米，二层建筑面积为473.67平方米）。庭审期间，日骏公司、余爱荷均陈述：1、十一兄弟公司在2017年至2018年11月期间都交了租金，故我方主张从2018年12月起的租金；2、西洲物业公司收取租金比较方便，之前是委托陈柱兴收取的，后来换了一个账号就以西洲物业公司的名义收取，租金会给回我方，西洲物业公司是管理这块的；2、西洲物业公司无权向十一兄弟公司出租我方的涉案厂房，故十一兄弟公司与西洲物业公司签订的《厂房租赁合同》对我方不发生法律效力；3、余爱荷是日骏公司管理财务的人员，是日骏公司委托余爱荷对外签署合同，对余爱荷签署合同的行为予以追认，与十一兄弟公司签订的租赁合同的出租方是日骏公司；4、我方只是委托西洲物业公司收取租金，但其没有权力全面管理涉案物业，一开始是委托陈柱兴收取租金的，后来是委托西洲物业公司收取租金，十一兄弟公司除向我方承租物业之外还向其他人承租物业；5、我方没有委托西洲物业公司与十一兄弟公司签订2018年2月7日的合同。十一兄弟公司陈述：1、确认与我方签订合同的相对方是日骏公司，但确实一开始是余爱荷签订合同，不清楚余爱荷与日骏公司的关系；2、我方从2018年9月1日开始向西洲第一合作社支付土地租金89500元/月，支付至2019年11月，厂房的租金则继续向西洲物业公司支付；2019年5月由于河道拆迁，减免了该月的租金，从2019年6月开始租金调整为155680元；由于台风原因，2019年11月、12月的租金也免了，我方没有支付，没有证据证明西洲物业公司同意免收该两个月的租金。西洲第一合作社陈述：1、我方从来没有与日骏公司签订过补充协议；2、确认十一兄弟公司按厂房面积5400平方米和路面1700平方米向我方交纳租金。西洲物业公司陈述：1、我方收取的租金已转交给日骏公司，我方是代日骏公司和梁镜森收取租金，要扣除梁镜森的54400元租金后才给日骏公司；2、我方确认2019年5月免租金，2019年11月、12月我方没有收到租金，我方无权免除2019年11月、12月的租金；租金有没有少付以日骏公司计算的为准，我方只是代收代转租金，我方无权出租厂房和土地；3、我方确认河道改建的事实，但实际没有测量面积，面积有变更；4、日骏公司有委托我方收取涉案厂房和土地的租金，也有委托我方进行物业管理事宜；5、我方在2018年2月7日与刘海斌签订合同是应十一兄弟公司要求，为了开具发票，但合同中记载的租金和面积是不准确的，日骏公司没有委托我方签订该合同。另外，日骏公司于2019年11月29日向本院提出诉前财产保全，并预交保全费5000元，本院于2019年11月29日作出（2019）粤0118财保512号《民事裁定书》，裁定查封、冻结十一兄弟公司所有的价值1616670元的财产。本院认为，日骏公司与西洲第一合作社签订的《租用土地合同》约定的租赁期限从2009年9月1日至2018年8月30日止，且约定合同期满时日骏公司所建的建筑物不得拆除归西洲第一合作社所有。虽然日骏公司提交《修改补充合同》拟证明其与西洲第一合作社续签了合同，但是该合同中并无西洲第一合作社的签章，且西洲第一合作社对此补充合同不予认可亦不同意由日骏公司继续向十一兄弟公司收取租金，因此，本院认为日骏公司未能举证证明其在上述土地租赁合同到期后仍有权对涉案物业进行使用或收益，故现日骏公司、余爱荷请求十一兄弟公司支付自2018年12月起至2019年11月的租金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市日骏纺织有限公司、余爱荷的全部诉讼请求。案件受理费10047.84元，由原告广州市日骏纺织有限公司、余爱荷负担。诉前财产保全费5000元，由原告广州市日骏纺织有限公司、余爱荷负担。测绘费用35278.4元，由原告广州市日骏纺织有限公司、余爱荷与被告东莞市十一兄弟实业投资有限公司各负担一半；原告广州市日骏纺织有限公司、余爱荷于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市十一兄弟实业投资有限公司支付测绘费用17639.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年二月八日书记员  阮柳静何晓蕾