贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终21号 上诉人（原审原告，申请执行人）：邓朝云，男，1972年11月20日出生，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人（原审原告，申请执行人）：余健，女，1976年7月4日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审被告，案外人）：代贤涛，男，1972年1月8日出生，汉族，本科文化，公司员工，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审第三人，被执行人）：余琴，女，1970年10月2日出生，汉族，文盲，无业，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审第三人，被执行人）：张云昌，男，1974年4月7日出生，汉族，小学文化，无业，住贵州省兴义市。 上诉人邓朝云、余健因与被上诉人代贤涛、余琴、张云昌申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 上诉人邓朝云、余健上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定在安龙县人民法院执行案涉房屋的过程中，有笔录显示安龙县人民法院允许余琴、张云昌自行变卖房屋用于偿还贷款，属认定事实不清、证据不足。据邓朝云、余健举证的安龙县人民法院关于余琴、张云昌与中国农业银行股份有限公司安龙县支行（以下简称农行安龙支行）执行案的档案材料，安龙县人民法院许可余琴、张云昌的自行出卖期于2018年8月11日提前终结。在2018年11月1日10时再次以拍卖底价2029440元公开变卖流拍后，安龙县人民法院并未许可余琴、张云昌再次自行出卖房屋。2018年11月12日，余琴、张云昌以低于拍卖底价2029440元的价格私自将房屋作价198000元转让给代贤涛，并无安龙县人民法院许可，系私自在执行程序之外违规进行。执行卷宗内至今并无房屋买卖协议，代贤涛向余琴、张云昌支付转让款的收条或者银行转账凭证、执行笔录等与此次买卖相关的任何材料。二、一审判决认定代贤涛购买涉案房屋的行为构成善意取得，代贤涛与余琴、张云昌之间的买卖行为有效，违背客观事实及法律规定。1、代贤涛与余琴、张云昌之间于2018年11月12日签订《房屋买卖合同协议书》时，系邓朝云、余健与余琴、张云昌共有纠纷案件诉讼期间。余琴、张云昌隐瞒邓朝云、余健，且在安龙县人民法院不知情和未许可的情况下，私自将房屋以明显低价1980000元出卖，系与代贤涛的恶意串通行为，损害了邓朝云、余健作为房屋所有权和土地使用权共有人的权益，该买卖行为无效。2、代贤涛与余琴、张云昌之间签订的《房屋买卖合同协议书》违反法律强制性规定而无效。已经生效的兴义市人民法院（2018）黔2301民初3987号民事判决书明确邓朝云、余健对涉案房屋一栋的共有份额为二分之一。《中华人民共和国物权法》第九十七条明确规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，而代贤涛与余琴、张云昌之间私下转让房屋的行为并未取得邓朝云、余健同意；《中华人民共和国物权法》第一百零一条明确规定，按份共有人转让共有份额时，其他共有人有优先购买权，而余琴、张云昌将其共有份额转让给代贤涛时，并未以任何方式通知邓朝云、余健，侵犯了邓朝云、余健对余琴、张云昌共有份额的优先购买权；同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项和第五项明确规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，以及权属有争议的，均不得转让，而2018年11月12日代贤涛与余琴、张云昌进行房屋转让时，尚在邓朝云、余健与余琴、张云昌共有纠纷案件审理期间，属于权属有争议，且转让房屋的行为也未经作为共有人的邓朝云、余健的书面同意，直到代贤涛提出执行异议之前，邓朝云、余健均不知晓卖房的情况，故代贤涛与余琴、张云昌签订的《房屋买卖合同协议书》因违反法律的强制性规定而无效。3、代贤涛购买房屋的行为不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得必须同时符合“善意受让、以合理的价格转让、应当登记的已经登记”三个条件，缺一不可，受让人须三种情形同时达到才属于善意取得人。本案中，代贤涛不属于善意签订《房屋买卖合同协议书》，且不是以合理的价格受让，更为重要的是，代贤涛并未取得变更登记。虽然代贤涛辩称未办理过户不是其个人原因所引起，且一审判决认定双方的行为已实际完成交付，没有变更房屋登记手续的原因是完成交易时房屋仍然被安龙县人民法院查封，其没有变更不能归责于代贤涛，该认定属于对法律的曲解。对于应当登记的财产，只有已经登记才构成物权的交付，而不是以买受人是否使用财产来认定物权交付，无论是什么样的原因，只要应当登记而没有登记，受让人购买财产的行为就达不到善意取得的条件。因此，代贤涛购买涉案房屋的行为并未同时达到物权法规定的“善意取得”全部要件，其购买行为不构成善意取得。作为房屋所有权和土地使用权二分之一份额的共有人，邓朝云、余健有权要求确认代贤涛与余琴、张云昌对房屋和土地的买卖行为无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，邓朝云、余健有权追回共有的不动产。三、一审判决认定邓朝云、余健向一审法院申请财产保全，代贤涛作为案外人向法院申请解除财产保全，一审法院审查后依法作出中止执行的裁定并无不当，并据此判决驳回上诉人邓朝云、余健的全部诉讼请求错误。1、中止执行裁定书未基于代贤涛提出的执行异议请求而作出裁定。代贤涛提出的异议请求为“解除对余琴、张云昌名下的兴义市桔山街道办事处神奇西路自建房的保全，解除对上述房屋的查封”，中止裁定书应当围绕是否解除保全和查封来进行审查并作出结论。而中止执行裁定书的裁定结果却为“中止对余琴、张云昌名下的兴义市桔山街道办事处神奇西路自建房的执行”，并未针对代贤涛的异议请求而作出裁定，未解决代贤涛关于是否解除保全和查封的异议请求。结合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，针对代贤涛提出的执行异议，裁定书只能做出对保全行为撤销、改正或者驳回执行异议的结论，而不是中止执行的裁定。因此，一审裁定书未围绕执行异议请求事项进行审查，程序违法。2、中止执行裁定书适用法律不当。首先，中止执行裁定书适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，属于适用法律不当。该条已经明确规定只适用于“金钱债权执行中”，而邓朝云、余健和余琴、张云昌的共有权纠纷属于物权纠纷，不是金钱债权纠纷。因此，在邓朝云、余健与余琴、张云昌共有纠纷案件中对财产保全的处理不适用该条款，而应当适用物权法以及司法解释。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、六十四条、九十三条、九十四条的规定，邓朝云、余健作为房屋所有权和土地使用权的共有人，对包括代贤涛在内的任何人享有绝对的排他权，依法受到法律保护。其次，中止执行裁定书适用了《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定也属于适用法律不当，该条已经明确规定只适用于“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全的”，而在邓朝云、余健与余琴、张云昌共有纠纷案件中，房屋所有权和土地使用权是邓朝云、余健与余琴、张云昌的诉讼争议标的，故对房屋所有权和土地使用权进行保全，是对诉讼争议标的进行保全，而非对诉讼争议标的以外的财产进行的保全。因此，邓朝云、余健申请对余琴、张云昌争议的诉讼标的进行财产保全是合法的，代贤涛无权对邓朝云、余健申请的财产保全提出异议。再次，中止执行裁定书适用了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，同样属于适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条明确规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理，即理由成立的，裁定撤销或者改正，理由不成立的裁定驳回，故对于代贤涛提出的执行异议，不适用民事诉讼法第二百二十七条的规定；而《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条是针对民事诉讼法第二百二十七条的具体适用，同样不适用于代贤涛执行异议的审查。基于以上原因，因中止执行裁定书存在程序违法、认定事实不清、适用法律不当的情形，中止执行裁定书对自建房中止执行的结论也是错误的，故中止执行裁定书应当予以撤销。同时，代贤涛购买涉案房屋的行为不构成善意取得，其与余琴、张云昌之间的买卖行为无效。邓朝云、余健作为房屋所有权和土地使用权二分之一份额的共有人，要求法院确认代贤涛和余琴、张云昌对房屋和土地的买卖行为无效的诉请符合法律规定及客观事实，依法应得到法院的支持。 代贤涛辩称，代贤涛是看到安龙县人民法院的拍卖公告后，相信案涉房屋不存在权利瑕疵才购买的。在2018年9月购买案涉房屋之前，代贤涛曾询问过该案的执行法官，其表示只要双方达成购买协议能将银行的贷款还清就同意双方的交易行为。代贤涛是得到执行法官许可的情况下，才购买案涉房屋，与张云昌、余琴签订买卖合同的当天就转款给张云昌用于偿还张云昌欠付银行的本息，同时将应缴纳到法院的相关费用也支付给了张云昌。办理过户需要安龙县人民法院先行解封，但因执行法官因工作原因在下乡所以一直没有时间办理。在法院实际解封之后，代贤涛才发现购买的房屋又被兴义市人民法院查封。邓朝云、余健与张云昌、余琴有亲戚关系，对于案涉房屋被拍卖的情况应当清楚，但其在代贤涛购买房屋之后才申请查封，存在恶意串通的可能性。 张云昌辩称，案涉房屋本来就是张云昌和余琴的，与邓朝云、余健无关。张云昌因差欠农行安龙支行的贷款，银行申请执行张云昌房屋。最开始房屋是在网上拍卖，后来安龙县人民法院执行法官告诉张云昌可以自行出卖，并说代贤涛要购买该房屋，所以，张云昌就与代贤涛签订买卖协议。买卖协议是张云昌与代贤涛自行签订。执行法官说只要双方达成协议能够将银行的贷款还清即可，在与代贤涛签订买卖协议时，张云昌未告诉其房屋涉诉情况。张云昌认为房屋是自己的，所以就与代贤涛签订了买卖协议。签订买卖协议之后，代贤涛支付了170多万元，其中部分用于偿还银行贷款，部分用于支付安龙县人民法院的执行费用及评估费等。邓朝云、余健的起诉没有事实依据，不应当得到支持。 邓朝云、余健向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销兴义市人民法院作出的（2019）黔2301执异2号执行裁定书，明确继续对登记在余琴、张云昌名下位于兴义市（房产证号：市房权证兴义字第××号）以及土地使用权一桩（国有土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号）进行查封；2、依法确认代贤涛与余琴、张云昌于2018年11月12日签订的《房屋买卖合同协议书》无效；3、本案的诉讼费用由代贤涛负担。 一审法院认定案件事实：2017年7月7日，案外人农行安龙支行依据贵州省安龙县人民法院（2017）黔2328民初615号民事调解书向贵州省安龙县人民法院申请强制执行张云昌、余琴，要求张云昌、余琴履行民事调解书中确定的偿还农行安龙支行1685166.34元及利息的义务。贵州省安龙县人民法院立案受理后，依法查封了登记在被执行人张云昌、余琴名下共有坐落于贵州省兴义市桔山城市中心区路边自建房一栋（房产证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地使用权一桩［土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］。2017年11月3日，贵州省安龙县人民法院委托深圳市国誉房地产土地估价顾问有限公司对位于兴义市桔山城市中心区（房产证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地使用权一桩［土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］进行评估，评估总价为2536800元。2018年3月26日，贵州省安龙县人民法院作出（2017）黔2328执749号民事裁定拍卖张云昌、余琴名下共有坐落于兴义市桔山城市中心区路边建设用地使用权面积为103㎡、建筑面积为576.55㎡的房产（房产证号：市房权证兴义字第××号）一幢。2018年3月27日，贵州省安龙县人民法院作出拍卖公告，以2536800元的起拍价拍卖位于兴义市自建房［房产证号：市房权证兴义字第××-1和-2号，国有土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］，该次拍卖流拍。2018年5月21日贵州省安龙县人民法院作出第二次拍卖公告，以2029440元的起拍价拍卖位于兴义市自建房［房产证号：市房权证兴义字第××-1和-2号，国有土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］，该次拍卖再次流拍。2018年7月30日贵州省安龙县人民法院作出变卖公告，以2029440元的起拍价变卖位于兴义市自建房［房产证号：市房权证兴义字第××-1和-2号，国有土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］，该次变卖亦流拍。2018年11月12日，张云昌作为卖方与代贤涛作为买方签订《房屋买卖合同协议书》，协议约定代贤涛以1980000元购买张云昌位于贵州省兴义市自建房［建设用地使用权面积：103㎡，建筑面积：576.55㎡，《房产证》号：市房权证兴义字第××号；《国有土地使用证》号：兴市桔国用（籍）第××号］。协议中注明：已支付壹佰柒拾伍万元（1750000.00），不含定金壹万元，未付贰拾贰万元（220000元）。买卖协议达成后两个星期内，代贤涛与张云昌通知上述房屋内的承租人向代贤涛履行交付房租等义务，就上述房屋完成了交付。2018年11月12日，代贤涛代张云昌向农行安龙支行还款1654403.96元，2018年12月3日中国农业银行股份有限公司安龙县支行表示张云昌、余琴已将欠款本息1654403.96元、案件受理费11002元全部还清。2018年12月10日余琴、张云昌向安龙县人民法院交纳了12295元的评估费。2018年12月21日，安龙县人民法院作出（2017）黔2328执749号之一执行裁定解除对张云昌、余琴名下共有坐落于贵州省兴义市桔山城市中心区路边建设用地使用权面积为103㎡、建筑面积为576.55㎡房产（房产证号：市房权证兴义字第××号）一栋的查封。2018年5月14日，邓朝云、余健向一审法院起诉余琴、张云昌共有物分割纠纷，一审法院于2018年5月15日立案受理邓朝云、余健与余琴、张云昌共有物分割纠纷一案。在该案审理过程中，邓朝云、余健向一审法院提出财产保全申请，要求一审法院依法对登记在余琴、张云昌名下位于兴义市桔山城市中心区路边的房屋一栋（证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地使用权一桩［证号：兴市桔国用（籍）第××号］进行查封（房屋及土地使用权价值约1000000元）。一审法院于2018年12月4日作出（2018）黔2301民初3987号民事裁定查封被申请人余琴、张云昌位于兴义市桔山城市中心区路边的房屋一栋（证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地使用权［证号：兴市桔国用（籍）第××号］，查封期限为三年，查封金额为1000000元。2019年1月2日代贤涛就邓朝云、余健与余琴、张云昌财产保全一案，向一审法院提出异议：请求解除余琴、张云昌名下的兴义市（房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用证号：兴市桔国用（籍）第××）的保全，解除对该上述房屋的查封。一审法院于2019年1月15日作出（2019）黔2301执异2号执行裁定中止对余琴、张云昌名下的兴义市（房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用证号：兴市桔国用（籍）第××）的执行。2019年3月26日，一审法院作出（2018）黔2301民初3987号民事判决：位于兴义市桔山城市中心区路边的房屋一栋（证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地［证号：兴市桔国用（籍）第××号］为邓朝云、余健、余琴、张云昌共有，其中邓朝云、余健共同享有二分之一的份额，张云昌、余琴共同享有二分之一的份额。 另查明，在安龙县人民法院执行案涉房屋的过程中，有笔录显示，安龙县人民法院是允许余琴、张云昌自行变卖房屋用于偿还欠款的。 一审法院认为，由于本案系在执行过程中，案外人代贤涛对执行标的提出书面异议，人民法院经审查裁定中止对该标的的执行，申请执行人邓朝云、余健不服该裁定向本院提起的诉讼，故本案案由应为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点在于代贤涛与张云昌于2018年11月12日签订的《房屋买卖合同协议书》是否合法有效，代贤涛是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，即使出卖人张云昌构成无权处分，但不一定导致流转无效，受让人仍然可通过善意取得的方式取得物权。故本案的关键在于代贤涛取得案涉房屋是否构成上述法律规定中的善意取得。首先，根据善意取得的构成要件需要判断的是受让人取得案涉房屋是否是善意的。本案中，案涉房屋系2014年登记在余琴、张云昌名下，二人共同共有，直到2019年出售。在此期间，并不存在有效的异议登记，且该房屋在安龙县人民法院查封期间直至两次拍卖、一次变卖的过程中，均未有证据显示邓朝云、余健曾向安龙县人民法院提出过执行异议，该房屋系在安龙县人民法院的允许下出售的，可以看出代贤涛在购买案涉房屋直至签订房屋买卖合同并支付对价、取得房产的过程中并不知道该房屋存在权属争议，其出于对人民法院的信任而购买房产，其主观上是善意的。其次，需要判断的是案涉房屋是否以合理的价格转让。本案中，案涉房屋在安龙县人民法院执行过程中依法委托深圳市国誉房地产土地估价顾问有限公司进行评估，深圳市国誉房地产土地估价顾问有限公司于2017年11月3日作出评估，价格为2536800元，安龙县人民法院按照评估价格2536800元两次依法拍卖均流拍，后安龙县人民法院依法进行变卖，变卖的价格为2029440元，但亦流拍，后余琴、张云昌在安龙县人民法院两次拍卖、一次变卖均流拍的情况下，经过安龙县人民法院的允许与代贤涛达成案涉房屋的买卖合意，在最后一次变卖价格的基础上降低5%的价格进行交易符合市场交易的规则，且该成交价格亦在评估价格的70%以内，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，余琴、张云昌与代贤涛之间有关案涉房屋的成交价格并不属于明显不合理的低价，而在本案中邓朝云、余健也未提交其他证据证明该房屋的成交价格不合理，故案涉房屋可以视为是以合理的价格转让的。最后，需要判断的是房屋是否已经实际进行了交付。本案中，虽然余琴、张云昌与代贤涛在签订《房屋买卖合同》后并未就案涉房屋进行房屋过户变更登记，但双方在签订合同后，代贤涛就将1654403.96元的案件款以及11002元的诉讼费代余琴、张云昌支付给了农行安龙支行，已经支付了案涉房屋的大部分价款，余琴、张云昌亦将案涉房屋的钥匙交付给代贤涛并通知房屋现承租人交房租给代贤涛，双方的行为实际已经完成了交付，没有变更房屋登记手续的原因是因为在完成交易时房屋仍然被安龙县人民法院查封，其没有变更房屋登记不能归责于代贤涛，且从价款支付的情况以及房屋交付的情况来看，房屋实际上已经是交付给了代贤涛。余琴、张云昌在得到安龙县人民法院的允许下以合理的价格将不动产出售给不知道该房屋仍在纠纷期间的代贤涛，代贤涛支付了大部分房款并且房屋已经实际完成交付的情况下，代贤涛处于善意的目的购买案涉房屋的行为构成善意取得，故张云昌与代贤涛签订的《房屋买卖合同》应当属于有效合同，双方的房屋买卖合同关系成立并生效，双方的买卖合同关系于2018年11月12日就已经成立、生效且已经完成交付，该房产实际上已经归属于代贤涛，故一审法院于2019年1月15日作出的（2019）黔2301执异2号执行裁定中止对余琴、张云昌名下的兴义市桔山街道办事处神奇西路自建房（房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用证号：兴市桔国用（籍）第××）的执行并无不当，代贤涛作为邓朝云、余健申请财产保全案件的案外人享有足以排除强制执行的民事权益，故邓朝云、余健作为申请执行人在案外人代贤涛享有足以排除强制执行民事权益的情况下向一审法院提出申请执行人执行异议之诉，要求撤销一审法院（2019）黔2301执异2号民事裁定书并确认余琴、张云昌与代贤涛签订的《房屋买卖合同》无效的诉请无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，代贤涛处于善意的目的购买案涉房屋的行为构成善意取得，代贤涛与张云昌于2018年11月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，且房屋已经实际交付，代贤涛享有足以排除强制执行的民事权益，在邓朝云、余健向本院起诉余琴、张云昌共有物分割一案中，邓朝云、余健向本一审法院申请财产保全，代贤涛作为案外人向法院申请解除财产保全，一审法院审查后依法作出中止执行的裁定并无不当，邓朝云、余健的诉请无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回邓朝云、余健的全部诉讼请求。案件受理费100元，由邓朝云、余健负担。 二审中，当事人未提交新的证据。本院查明，2017年7月7日，案外人农行安龙支行依据贵州省安龙县人民法院（2017）黔2328民初615号民事调解书向贵州省安龙县人民法院申请强制执行张云昌、余琴，要求张云昌、余琴履行民事调解书中确定的偿还农行安龙支行1685166.34元及利息的义务。贵州省安龙县人民法院立案受理后，依法查封了登记在被执行人张云昌、余琴名下共有坐落于贵州省兴义市桔山城市中心区路边自建房一栋（房产证号：市房权证兴义字第××）以及土地使用权一桩［土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］。2017年11月3日，贵州省安龙县人民法院委托深圳市国誉房地产土地估价顾问有限公司对位于兴义市桔山城市中心区（房产证号：市房权证兴义字第××）以及土地使用权一桩［土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］进行评估，评估总价为2536800元。2018年3月26日，贵州省安龙县人民法院作出（2017）黔2328执749号民事裁定拍卖张云昌、余琴名下共有坐落于兴义市桔山城市中心区路边建设用地使用权面积为103㎡、建筑面积为576.55㎡的房产（房产证号：市房权证兴义字第××号）一幢。2018年3月27日，贵州省安龙县人民法院作出拍卖公告，以2536800元的起拍价拍卖位于兴义市自建房［房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］，公开拍卖时间为2018年4月28日10时至2018年4月29日10时，该次拍卖流拍。2018年5月21日贵州省安龙县人民法院作出第二次拍卖公告，以2029440元的起拍价拍卖位于兴义市自建房［房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］，公开拍卖时间为2018年6月23日10时至2018年6月24日10时，该次拍卖再次流拍。2018年6月25日，张云昌向安龙县人民法院提出申请，请求从2018年6月23日流拍时间算起，给予2个月的时间（截至2018年8月23日），由张云昌及余琴自行出卖房屋，出卖所得房款用于偿还申请执行人，同时承诺，若2个月卖不出去，则由法院依照程序进行处理。安龙县人民法院向张云昌、余琴告知相关权利义务后，同意了张云昌的请求。2018年8月7日，张云昌向安龙县人民法院反馈其自行卖不出去房屋，请法院按照程序处理房屋。2018年8月贵州省安龙县人民法院又一次作出变卖公告，以2029440元的起拍价变卖位于兴义市自建房［房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用权证号：兴市桔国用（籍）第××号］，公开变卖时间为2018年8月31日10时至2018年11月1日10时，该次变卖亦流拍。 2018年11月7日代贤涛向张云昌支付购房定金10000元。2018年11月12日，张云昌作为卖方与代贤涛作为买方签订《房屋买卖合同协议书》，协议约定代贤涛以1980000元购买张云昌位于贵州省兴义市自建房［建设用地使用权面积：103㎡，建筑面积：576.55㎡，《房产证》号：市房权证兴义字第××号；《国有土地使用证》号：兴市桔国用（籍）第××号］。协议中注明：已支付壹佰柒拾伍万元（1750000.00），不含定金壹万元，未付贰拾贰万元（220000元）。买卖协议达成后两个星期内，代贤涛与张云昌通知上述房屋内的承租人向代贤涛履行交付房租等义务。2018年11月12日，代贤涛代张云昌向农行安龙支行还款1654403.96元；同日代贤涛分三笔向张云昌支付11002元、37000元、48000元；2018年12月3日代贤涛又向张云昌转账50000元，至此，代贤涛总计向张云昌支付购房款1810405.96元，本案二审审理过程中，张云昌对于收到代贤涛购房款1810405.96元表示认可。2018年12月3日农行安龙支行表示张云昌、余琴已将欠款本息1654403.96元、案件受理费11002元全部还清。2018年12月10日余琴、张云昌向安龙县人民法院交纳了12295元的评估费。2018年12月21日，安龙县人民法院作出（2017）黔2328执749号之一执行裁定解除对张云昌、余琴名下共有坐落于贵州省兴义市桔山城市中心区路边建设用地使用权面积为103㎡、建筑面积为576.55㎡房产（房产证号：市房权证兴义字第××号）一栋的查封。2018年5月14日，邓朝云、余健向一审法院起诉余琴、张云昌共有物分割纠纷，一审法院于2018年5月15日立案受理邓朝云、余健与余琴、张云昌共有物分割纠纷一案。在该案审理过程中，邓朝云、余健向一审法院提出财产保全申请，要求一审法院依法对登记在余琴、张云昌名下位于兴义市桔山城市中心区路边的房屋一栋（证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地使用权一桩［证号：兴市桔国用（籍）第××号］进行查封（房屋及土地使用权价值约1000000元）。一审法院于2018年12月4日作出（2018）黔2301民初3987号民事裁定查封被申请人余琴、张云昌位于兴义市桔山城市中心区路边的房屋一栋（证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地使用权［证号：兴市桔国用（籍）第××号］，查封期限为三年，查封金额为1000000元。2019年1月2日代贤涛就邓朝云、余健与余琴、张云昌财产保全一案，向一审法院提出异议：请求解除余琴、张云昌名下的兴义市（房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用证号：兴市桔国用（籍）第××）的保全，解除对该上述房屋的查封，一审法院于2019年1月15日作出（2019）黔2301执异2号执行裁定中止对余琴、张云昌名下的兴义市（房产证号：市房权证兴义字第××号，国有土地使用证号：兴市桔国用（籍）第××）的执行。同时（2019）黔2301执异2号执行裁定载明“代贤涛在2018年11月12日至2018年12月3日期间共支付张云昌、余琴合同约定价款181万元，且已将剩余价款17万元交到一审法院一案一账户予以保全”。2019年3月26日，一审法院作出（2018）黔2301民初3987号民事判决：位于兴义市桔山城市中心区路边的房屋一栋（证号：市房权证兴义字第××-1和-2号）以及土地［证号：兴市桔国用（籍）第××号］为邓朝云、余健、余琴、张云昌共有，其中邓朝云、余健共同享有二分之一的份额，张云昌、余琴共同享有二分之一的份额。 另查明，在本案审理过程中，邓朝云、余健陈述二人于2018年4月即已知晓案涉房屋被查封并拍卖的情况，但在安龙县人民法院执行案涉房屋的过程中，二人从未告知过安龙县人民法院已针对案涉房屋向兴义市人民法院提起了共有物分割之诉。张云昌亦陈述，在将案涉房屋出卖给代贤涛的过程中，从未告知过代贤涛案涉房屋涉诉及存在争议的情况。 本院认为，综合当事人诉辩，归纳本案争议焦点为：代贤涛主张排除对案涉房屋的保全查封能否成立。 首先，案涉房屋系农行安龙支行与张云昌、余琴金融借款合同纠纷案的执行标的。在执行过程中，案涉房屋经两次公开拍卖流拍，且以拍卖底价2029440元变卖亦流拍的情况下，代贤涛获悉案涉房屋被执行变卖后，与张云昌、余琴达成《房屋买卖合同协议书》，以198000元的价款受让该房屋，并非以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定的明显低价受让案涉房屋。况且，案涉房屋登记在张云昌、余琴名下，邓朝云、余健明知案涉房屋执行情况，但就案涉房屋的执行并未向安龙县人民法院主张权利并提出执行异议，且在二人提起确权诉讼后至案涉《房屋买卖合同协议书》之前，邓朝云、余琴并未就案涉房屋申请保全查封并将诉讼情况告知安龙县人民法院，亦无证据证实代贤涛对此知情，故代贤涛有理由相信案涉房屋属于张云昌、余琴所有。同时，代贤涛实际代张云昌、余琴偿还了案涉农行安龙支行的执行债权本息，缴纳了评估费、执行费等相关费用，并将剩余款项交至兴义市人民法院。邓朝云、余健主张代贤涛与张云昌之间系恶意串通依据不足，依法不能成立。案涉《房屋买卖合同协议书》系合同当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。代贤涛对于案涉房屋享有物权期待利益。 其次，案涉房屋因张云昌、余琴未偿还债权人农行安龙支行的贷款而被执行拍卖、变卖。多次流拍后，代贤涛与张云昌、余琴达成《房屋买卖合同协议书》受让案涉房屋，而张云昌、余琴履行前述债务对于代贤涛受让房屋目的的实现具有重要意义，即代贤涛对履行该债务具有合法利益，代贤涛代张云昌、余琴偿还了案涉债务并支付相关执行费用，农行安龙支行予以接受并认可与张云昌、余琴之间的债务清结，则代贤涛受让农行安龙支行对张云昌、余琴的执行债权转让给代贤涛。 最后，虽案涉《房屋买卖合同协议书》签订后，因邓朝云、余健申请保全案涉房屋而未对案涉房屋办理变更登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“善意取得”的条文规定，但如前所述，代贤涛是在案涉房屋被查封执行拍卖、变卖期间，基于对人民法院执行拍卖的司法行为的合理信赖，以合理价格受让案涉房屋，并代张云昌、余琴偿还了案涉执行债务，而执行法院获悉后亦未提出反对意见，并解除了对案涉房屋的查封，故代贤涛对于案涉房屋无法变更登记并无明显过错。同时，根据《最高人民法院印发的通知》（法发〔2011〕15号）第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”及《最高人民法院印发的通知》（法〔2011〕195号）第11条“对于当事人恶意诉讼取得的生效裁判应当依法再审。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，并取得生效裁判文书将已被执行法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人，或者第三人与被执行人虚构事实取得人民法院生效裁判文书申请参与分配，执行法院认为该生效裁判文书系恶意串通规避执行损害执行债权人利益的，可以向作出该裁判文书的人民法院或者其上级人民法院提出书面建议，有关法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》和有关司法解释的规定决定再审”规定的相关精神，邓朝云、余健明知案涉房屋被执行，并未依法向安龙县人民法院提出执行异议，而是于2018年5月14日另行向一审法院提出确权之诉，且在获悉案涉房屋被张云昌、余琴变卖给代贤涛的情况下申请保全查封案涉房屋，明显不符合法律的规定，亦有违诚实信用。综上，代贤涛就案涉房屋受让的合理信赖利益应当予以保护，其主张解除对案涉房屋的保全查封依法有据，应予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人邓朝云、余健负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹慧兰 审判员  曾婷婷 审判员  陈映桃 二〇二一年二月二十日 书记员  曹荣钰