北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21401号原告：张昆，男，1973年7月1日出生，汉族，北京大渔安贞餐饮有限公司部门经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨霄，北京霄瀚律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：华凯琦，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告张昆与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张昆的委托诉讼代理人杨霄、被告泰禾公司及被告嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张昆向本院提出诉讼请求：1.确认我与泰禾公司2018年2月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月18日解除；2.泰禾公司立即腾退北京市大兴区黄村镇义和庄北路11号4号楼16层1607号房屋（即大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-2#办公商业楼16层1607号房屋）（以下简称：1607号房屋），并将该房屋和该房屋的钥匙、生活用水卡、中水卡、门禁卡、门卡、智能家居智慧网关盒、摇控器交付给我；3.泰禾公司立即向我支付房屋租金自2020年6月1日起至实际腾退房屋之日的房屋租金(以每月租金20862.79元计算)、违约金400565.57元(根据合同第9条第1款约定，八年总的租金额的20%)；4.嘉信公司对泰禾公司向我支付房屋租金和违约金承担连带保证责任；5.本案诉讼费用由泰禾公司承担。泰禾公司辩称，我公司同意张昆的第一项、第二项诉讼请求。对于张昆的第三项诉讼请求，目前我公司已经支付张昆租金125176.72元，截止到2020年12月17日欠张昆租金137828.74元。我公司同意支付张昆尚欠的租金137828.74元，但对张昆主张的违约金我公司认为过高。根据合同法第114条的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于张昆的第四项诉讼请求，二被告及张昆签署的《保证担保协议书》系一般保证。之所以出现逾期主要在于出现了不可抗力的事件，即新冠肺炎的爆发造成泰禾公司履行合同困难，所以要求法院考虑减免泰禾公司的部分租金。嘉信公司辩称，对于张昆要求我公司承担连带保证责任，我公司认为是错误的。根据签署的保证担保协议书第4条，我公司承担的应是一般保证责任。根据担保法第17条的规定，当事人在保证合同中约定债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任的为一般保证，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，张昆作为出租方（甲方）与泰禾公司作为承租方（乙方）就1607号房屋的租赁事宜签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月；租金标准为20862.79元/月，按季度支付。该合同第八条约定了合同解除与变更，其中第一款“经甲乙双方协商一致，可以解除本协议”；第三款“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”；第九条约定了违约责任，“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失”。此外，该合同尾部还附有《房屋交割清单》、《基础维修项目列表》、《租赁授权委托书》及《房屋接收及查验委托书》。当日，嘉信公司作为保证人（甲方）、泰禾公司作为被保证人（乙方）、张昆作为产权人（丙方）签订了《保证担保协议书》，其内容为：“乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条本协议所担保的主合同为乙方与丙方年月日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。第八条本协议经甲、乙双方签字盖章之日起生效，壹式叁份，三方各执壹份，具有同等的法律效力。”嘉信公司、泰禾公司、张昆分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。庭审中，张昆还向法庭提交《北京市商品房预售合同》、《面积实测结算协议》，以证明其购买了1607号房屋。其向法庭提交《泰禾中央广场交付通知书》、《钥匙委托书》，以证明张昆于2019年8月28日将1607号房屋及房屋的钥匙、生活用水卡、中水卡、门禁卡、门卡、智能家居智慧网关盒、摇控器交付给泰禾公司。泰禾公司、嘉信公司均未向法庭提交证据。经法庭询问，双方均认可张昆给予嘉禾公司3个月的免租期（2019年9月1日至2019年11月30日），嘉禾公司仅向张昆支付了自2019年12月1日至2020年5月31日的租金，之后未再向张昆支付过任何房屋租金。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，张昆与泰禾公司于2018年2月28日签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张昆与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据该合同第八条第三款的约定，“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”，合同签订后，泰禾公司未按照约定方式向张昆支付房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，现张昆要求确认涉案租赁合同于2020年12月18日解除、要求泰禾公司腾退1607号房屋且将1607号房屋和该房屋的钥匙、生活用水卡、中水卡、门禁卡、门卡、智能家居智慧网关盒、摇控器交付给张昆，泰禾公司表示无异议，本院对此予以认可。张昆要求泰禾公司向其支付房屋租金，本院参照双方租赁合同中的租金标准及庭审中双方的陈述予以确认。因双方租赁合同第九条约定了违约责任，张昆要求泰禾公司向其支付违约金，本院予以支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。庭审中，泰禾公司主张违约金过高，之所以出现逾期给付系新冠肺炎爆发造成泰禾公司履行合同困难，本院根据公平原则和诚实信用原则，对张昆主张的违约金予以酌定。因三方签订的《保证担保协议》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人嘉信公司承担连带保证责任，故对张昆的第四项诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认张昆与北京泰禾商业管理有限公司2018年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月18日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将北京市大兴区黄村镇义和庄北路11号4号楼16层1607号房屋（即大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-2#办公商业楼16层1607）及该房屋的钥匙、生活用水卡、中水卡、门禁卡、门卡、智能家居智慧网关盒、摇控器腾退交付给张昆；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付张昆自2020年6月1日至2020年12月17日的租金137828.74元，并参照月租金20862.79元的标准向张昆支付自2020年12月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费及违约金100000元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回张昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3654元，由张昆负担1220元（已交纳）、由北京泰禾商业管理有限公司负担2434元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万盈二〇二一年二月十八日书记员  孙涛