云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初5769号原告：景洪工业园区福满多超市；统一社会信用代码：92532800MA6N65RA98；住所地：云南省西双版纳州景洪市工业园区曼景栋囡云丰木业有限公司毅丰分公司门面13-17号；经营者：汪旭阳，男，1971年1月8日出生，汉族，身份证住址湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：丁承中（系，男，1950年10月5日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，特别授权代理。被告：黄伟刚，男，1976年12月30日出生，汉族，身份证住址江西省高安市，现住云南省西双版纳州景洪市。被告：肖东华，男，1974年11月12日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县，现住云南省西双版纳州景洪市。二被告共同委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。原告景洪工业园区福满多超市（以下简称：福满多超市）与被告黄伟刚、肖东华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福满多超市的经营者汪旭阳及委托诉讼代理人丁承中、被告黄伟刚、肖东华及委托诉讼代理人钟少豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福满多超市向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月4日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告退还原告已交租金10万元及经济损失3万元；3.由被告负担案件受理费。在庭审过程中，原告变更第1、2诉讼请求：1.确认原、被告于2018年4月4日签订的《门面租赁合同》无效；2.判令被告返还租金197146.12元并支付利息9425元。事实和理由：2018年4月4日，原告福满多超市与被告黄伟刚、肖东华签订《门面租赁合同》，约定“甲方（被告）就座落于西双版纳云丰木业有限公司毅丰分公司五间彩钢瓦门面（原木材厂）以及五间门面往后延伸13米左右空地租给乙方（原告）使用（空地由乙方自行搭建彩钢瓦棚）费用乙方自负，房屋租期自2018年5月10日至2024年5月10日止共计六年，租金每年10万元，至于门面的租赁税费与乙方无关，如国家征地、拆迁违章拆除，甲方必须赔偿乙方基础建筑物及装修费用损失”等双方权利义务。2019年5月7日，被告黄伟刚与西双版纳州国土资源局景洪工业园区分局签订《景洪至勐海至打洛（口岸）高速公路建设项目地上附着物补偿协议书》。2019年5月20日被告黄伟刚领到西双版纳州国土资源局景洪工业园区分局地上附着物彩钢瓦房补偿款2929765.60元，自此被告黄伟刚、肖东华租赁给原告的5间彩钢瓦门面房已属于西双版纳州国土资源局景洪工业园区分局，故被告黄伟刚、肖东华无权再收取租金，原告已支付的2019年5月20日至2020年5月10日的租金197146.12元应当退还并支付占用租金期间的利息9425元。被告黄伟刚、肖东华辩称，1.门面租赁合同是否确认无效请法院依法作出判断，司法解释有明确规定关于租赁合同无效，但出租人要求参照租赁合同要求支付租金的应当予以支持；2.本案并非西双版纳州国土资源局景洪工业园区分局与被告进行房屋买卖的行为，不存在该门面归工业园区的说法，拆迁补偿款对应的法律事实是对该门面拆除的行为，在未拆除前该门面所有权仍然控制在被告的范围内，所以原告对该门面的使用期间，仍然负有按合同约定支付租金的义务，2020年至2021年的租金截止庭审之日，已经实际使用8个月，被告愿意退还2020年至2021年未使用期间的剩余租金；3.本案并非欠款合同纠纷，而是房屋租赁合同解除或者确认无效的纠纷，只存在对剩余租金结算并退还的诉讼，被告无需承担占用资金利息的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：租赁合同、收条收据、转账汇款、补偿协议书、补偿明细表、证据目录、记账凭证、光碟，印鉴齐全、来源合法，被告对真实性均予以认可，本院予以采信并在卷佐证。被告未提交证据。根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2018年4月4日，原告（乙方）与被告黄伟刚、肖东华（甲方）签订《门面租赁合同》，主要内容约定：“甲方就坐落于西双版纳云丰木业有限公司毅丰分公司五间彩钢瓦门面（原木材厂）以及五间门面往后延伸13米左右空地租给乙方使用（空地由乙方自行搭建彩钢瓦棚）费用乙方自付。房屋租赁期限从2018年5月10日至2024年5月10日止，共计6年，甲方应于2018年4月5日前将房屋交给乙方，以签字盖章，并移交钥匙后视为交房完成。付租方式为现金、银行汇款，转账于每年的5月10日付清下一年的租金。租金每年10万元，至于门面的租赁税与乙方无关。如雷电、地震、不可抗拒的自然灾害外，甲方不负责赔偿（如国家征地、拆迁、违章拆除，甲方必须赔偿乙方基础建筑物及装修费用损失）。本房屋为肖东华、黄伟刚所有与他人无关。”合同还约定其他内容。此后，被告黄伟刚、肖东华依约向原告交付土地及房屋，原告按约定向被告支付每年租金，现已支付2018年5月10日至2021年5月10日的租金共计30万元。2019年5月7日，被告黄伟刚（甲方）与西双版纳州国土资源局景洪工业园区分局（乙方）签订《景洪至勐海至打洛（口岸）高速公路建设项目地上附着物补偿协议书》（以下简称：协议），主要内容约定：“由乙方征收甲方的位于景洪工业园区曼沙村委会曼景栋囡村民小组木材厂（黄伟刚）的地上附着物及建（构）筑物，并向甲方支付补偿费2929765.6元。甲方应于收到补偿款之日起10日内自行完成地上附着物的清理砍伐及建（构）筑物的拆除工作，向乙方移交土地。如甲方在规定时限内未能完成清理和拆除的，将被视为无主地上附着物，由乙方负责清理，并无需支付给甲方任何费用。”协议还约定其他内容。2019年5月20日，西双版纳州国土资源局景洪工业园区分局向被告黄伟刚足额支付征地补偿款。2020年8月，因被告黄伟刚、肖东华未按协议对已征收土地上的附着物进行清理拆除，西双版纳州国土资源局景洪工业园区分局自行进行清理拆除，原告自此腾退租赁的房屋和土地。另查明，涉案土地未办理产权登记，涉案房屋也未取得建设工程规划许可证。本院认为，关于合同效力的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告黄伟刚、肖东华签订的《门面租赁合同》，虽然系双方自愿协商一致，但因房屋未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，故合同无效。关于返还租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然《门面租赁合同》无效，2019年5月20日前原告仍应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但2019年5月20日被告黄伟刚领取征收补偿款后，征收已经发生效力，涉案土地及房屋的物权变更，被告黄伟刚和肖东华无权再主张房屋占有使用费，故2019年5月20日至2021年5月10日已支付的租金应当予以返还，原告的主张本院予以支持。关于利息，在本院确认合同无效前，被告黄伟刚、肖东华对租金系合法占有，原告主张支付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告景洪工业园区福满多超市与被告黄伟刚、肖东华于2018年4月4日签订的《门面租赁合同》无效；二、被告黄伟刚、肖东华于本判决生效之日起三十日内向原告景洪工业园区福满多超市返还2019年5月20日至2021年5月10日的租金197146.12元；三、驳回原告景洪工业园区福满多超市的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取计4900元，由黄伟刚、肖东华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陶润仙二〇二一年二月一日法官助理周婉婷书记员李晓莹