广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1579号原告：邝欣，女，1986年10月24日出生，汉族，住广州市越秀区，原告：洪明，女，1957年8月24日出生，汉族，住广州市天河区，上述二原告共同委托诉讼代理人：黄剑扬，广东励信律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：覃永燕，广东励信律师事务所实习人员。被告：何锦鸿，男，1990年7月14日出生，汉族，住广东省梅县，委托诉讼代理人：张新茂，北京市隆安（广州）律师事务所律师。原告邝欣、洪明与被告何锦鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邝欣、洪明的委托诉讼代理人黄剑扬、被告何锦鸿及其委托诉讼代理人张新茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邝欣、洪明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2018年6月4日签订的《转让合同》无效；2、判令被告向原告返还房屋转让款的差额191510元；3、判令被告向原告支付占用利息（利息以191510元为基数，自2018年7月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至清偿之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月30日，被告与广州市志天地产物业代理有限责任公司（以下简称志天公司）签订《合作建房合同》，约定双方合作建房，被告向志天公司支付360990元，被告对位于广州市白云区江高镇何?村西边经济社环院路1号B栋404房（教师公寓楼）享有占有权、使用权、收益权和处分权。2018年6月4日，原告洪明与被告签订《转让合同》，约定被告将上述房屋以总价552500元出售给原告，被告在收齐款项后协助原告完成房屋更名手续。原告支付了全部房款。被告协助原告办理了房屋更名手续，将《合作建房合同》的合同主体变更为原告。后上述房屋被政府认定为违法建筑，并于2019年2月20日被拆除。经政府协调处理，原告在2019年2月18日与志天公司签订了终止协议。广州市白云区江高镇何?经济社在其收款限额内代被告退还了360990元购房款。目前，原告尚未收回差额部分191510元。故成讼。被告何锦鸿辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告身份有问题，均非适格主体。原告邝欣与被告无合同关系，故不应当成为本案原告。原告洪明已将涉案房屋转让给原告邝欣，故原告洪明亦不应当成为本案原告。2、原告洪明将涉案房屋转让给原告邝欣，无论是否收取对价或转让费，均系其真实意思表示。3、原告洪明对涉案房屋的产权情况是知情的，购买涉案房屋系其真实意思表示，应当对其买卖行为承担相应后果。被告已将涉案房屋交付原告洪明使用。原告洪明购买涉案房屋的目的是投资及自住，已得到相关利益，并有可期待利益即继续升值的可能性。若涉案房屋未被拆除，继续升值，原告洪明是否会将升值利益与被告分享？故原告洪明自愿承担涉案房屋的所有后果。4、关于原告邝欣与志天公司签订的《合作建房合同》，被告并不知情。根据该合同，原告邝欣与志天公司直接发生了权利义务关系，与被告无关。原告邝欣与志天公司签订的终止协议与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《合作建房合同》、《转让合同》、收据、招商银行流水、《合作建房合同》（邝欣签）、收据（邝欣签）、政府查办违法建筑材料、《何?教师公寓楼〈合作建房合同〉终止协议》、退款表、收据、广州银行流水，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月30日，志天公司（甲方）与何锦鸿（乙方）签订《合作建房合同》。该合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。上述合同约定，乙方以360990元的价格向甲方购买位于广州市白云区江高镇何?村西边经济社环院路1号B栋404房（以下简称涉案房屋）。上述合同还约定，双方均清楚了解涉案房屋的状况及土地的法律性质。2018年6月4日，何锦鸿与洪明签订《转让合同》。上述合同约定，何锦鸿以552500元的价格将涉案房屋转让给洪明；何锦鸿同意洪明在转让合同更名时写上洪明女儿邝欣的名字；转让合同更名手续费5000元由何锦鸿承担。上述合同还约定，何锦鸿已明确告知涉案房屋产权、性质；洪明在充分了解涉案房屋产权性质的前提下交易。2018年6月4日，洪明向何锦鸿支付了购房定金5万元。2018年7月6日，洪明向何锦鸿支付了购房余款502500元。何锦鸿将涉案房屋交付洪明使用。此后，洪明、邝欣到志天公司办理了《合作建房合同》的更名手续，将乙方何锦鸿的名字变更为邝欣。2019年初，涉案房屋所在建筑物因未按建设工程规划许可证的规定建设，将被政府拆除。2019年2月18日，志天公司（甲方）与邝欣（乙方）签订《何?教师公寓楼〈合作建房合同〉终止协议》，约定：双方于2017年12月30日签订了《合作建房合同》；乙方购买了涉案房屋，并向甲方支付了购房款360990元；涉案房屋被定性为违法建设将面临拆除处理，导致合同不能继续履行；乙方应于2019年2月19日17时前全部清空腾退房屋并交回合作建房合同、收据及钥匙给甲方；甲方在乙方交还涉案房屋等的10个工作日内一次性退还已收取的购房款360990元，不再作任何补偿。2019年2月18日，邝欣向志天公司交还了涉案房屋及合作建房合同、交费收据及房屋钥匙。2019年2月21日，邝欣从银行账户中收到360990元。现涉案房屋所在建筑物已被政府拆除。何锦鸿至今未向洪明退还购房款。2020年11月12日，洪明向本院递交本案起诉材料，进入诉前调解程序。另查明，涉案房屋所使用的土地为农村集体土地。本院认为，何锦鸿与洪明订立的《转让合同》实质上是农村“小产权房”买卖合同。该合同在转让违法建设的房屋时，亦非法转让了相应的农村集体土地使用权，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。因此，洪明的第一项诉讼请求合理合法，本院予以支持。从《合作建房合同》、《转让合同》约定的内容来看，何锦鸿明知涉案房屋在用地性质和规划可能存在违法情形，仍然对外转卖，对合同无效有过错；洪明应当能够意识到涉案房屋可能存在违法情形，但其仍然买受房屋，对合同无效亦有过错。根据法律规定，当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。何锦鸿本应当将其收取的购房款552500元返还给洪明。但洪明基于已向志天公司收回购房款360990元的事实，仅向何锦鸿主张返还购房款差额191510元。因此，洪明的第二项诉讼请求合理合法，本院予以支持。何锦鸿就此提出的抗辩意见并无法律依据，本院不予采纳。对于洪明的第三项诉讼请求，何锦鸿在洪明提出返还购房款差额主张后，表示拒不返还，造成洪明经济损失，依法应当赔偿占用资金的利息损失。鉴于洪明对合同无效有过错，应当自行承担提起诉讼之前的利息损失，故本院对其提起诉讼之前的利息请求不予支持，对其提起诉讼之日起至返还购房款差额之日止的利息请求予以支持。何锦鸿就此提出的抗辩意见部分合理合法，本院予以采纳。关于邝欣的起诉主体是否适格的问题，本案的争议焦点为《转让合同》的法律效力及后果，但邝欣并非该合同的主体，也未实际履行该合同，故与本案无直接利害关系，不符合法律规定的起诉条件，其起诉应当予以驳回。本院就此另行制作民事裁定书。何锦鸿就此提出的抗辩意见合理合法，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条的规定，判决如下：一、确认原告洪明与被告何锦鸿于2018年6月4日签订的《转让合同》无效；二、被告何锦鸿于本判决生效之日起五日内向原告洪明返还购房款差额191510元；三、被告何锦鸿于本判决生效之日起五日内向原告洪明支付购房款差额的利息（以191510元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年11月12日起计至清偿之日止）；四、驳回原告洪明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5695.7元，由原告洪明负担2847.85元，由被告何锦鸿负担2847.85元并于本判决生效之日起五日内向原告洪明支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 军二〇二一年二月二十三日书记员 邝婉欣