广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初783号原告：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××971。负责人：刘广中。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东但行律师事务所律师。被告：陈建薇，女，1980年8月21日出生，汉族。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告陈建薇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭汝婵到庭参加诉讼，被告陈建薇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年5月至2020年9月的房屋物业管理服务费23293.23元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年8月31日为5562.97元）；2、判令被告向原告支付2019年5月至2020年9月的车库物业管理服务费1508.96元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年8月31日为382.90元）；3、判令被告向原告支付2019年9月至12月的水费187.95元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是佛山市禅城区×××××××××××××××××及地下一层停车场业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，别墅以5.80元/平方米˙月的标准，车位（车库）以2.25元/平方米˙月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业管理服务费，如逾期支付，从逾期之日起每日按欠款金额的1‰支付违约金。被告房屋建筑面积236.24平方米、车库建筑面积167.39平方米。因被告未按约定支付物业管理服务费，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为2018年10月至2019年10月的水费及垃圾处理费共185.95元。被告未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明：2013年10月29日，上海丰诚物业管理有限公司（以下简称：上海丰诚公司）与案外人佛山瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称：佛山瑞安公司）签订《岭南天地逸轩前期物业服务委托合同》，约定佛山瑞安公司选聘上海丰诚公司对其开发的位于佛山市禅城区××××侧、兆祥路北侧的岭南天地逸轩小区实施前期物业管理服务，并对服务内容与质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了具体约定，其中载明：物业类型为低层联排住宅；物业服务费收费为酬金制，由物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金：低层联排住宅5.80元/平方米˙月，车库车位为2.25元/平方米˙月，相关公共水电分摊包含在上述费用中，其他收费按物价局的规定收取；物业服务费按月交纳；本合同期限自2013年10月29日起至2016年10月28日止；……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同签订后，原告依约为涉案小区提供了物业管理服务至今。2015年3月经佛山市禅城区民政局核准，佛山瑞安公司将建筑物“岭南天地逸轩”变更地名为“岭南天地璟轩”。2018年4月2日，原、被告签订《岭南天地璟轩前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的佛山市禅城区×××××在内的物业提供前期物业管理服务，并约定了双方的权利义务、物业管理服务的内容与质量、物业管理服务费用、违约责任等。其中载明：岭南天地璟轩物业区域类型为低层联排住宅（别墅）；物业服务费采用酬金制，业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务费：别墅5.80元/平方米˙月（包含公共水、电和能源分摊费用），业主自收楼日起交纳物业管理服务费，并一次性缴纳三个月管理费保证金，保证金可直接抵扣业主拖欠的物业服务费、逾期付款违约金等相关应付费用；每月5日前业主必须以银行自动划账方式或现金方式，向原告支付当月之物业服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库车位2.25元/平方米˙月标准向原告交纳物业服务费用；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳违约金，逾期超过三个月，原告有权对业主暂停一切的物业管理服务或采取其他相关的合法追讨措施。2018年9月3日，被告办理了涉案房屋佛山市禅城区×××××××××××及地下一层停车场车库的收楼手续，其后办理不动产权登记，权利人均为被告。产权登记载明：房屋建筑面积236.24平方米，车库建筑面积167.39平方米（套内建筑面积65.04平方米）。2021年1月8日涉案车库变更权利人为案外人黄某某。2019年5月起被告开始拖欠原告物业管理服务费。原告自2019年6月起每月在涉案房屋张贴《管理费用催缴通知单》，向被告催交涉案房屋及车库物业管理服务费，亦以短信息方式多次向被告催缴上述物业管理服务费及2018年10月-2019年10月自用水费105.95元、2018年12月-2019年9月垃圾处理费80元，但被告未予支付。诉讼中，原告陈述：涉案小区尚未成立业主委员会；涉案车库物业管理服务费原告主张按套内建筑面积65.04平方米、1.45元/平方米˙月标准收取，即每月94.31元；涉案房屋交付后因被告未及时办理自用水表过户手续，水表仍登记在原告名下，因此被告自用水费系由原告向佛山市禅城区供水有限公司先行垫付。原告还向佛山市禅城区××××××××为被告垫付了垃圾处理费。上诉费用被告应支付给原告。上述事实，有原告提交的营业执照、被告身份证复印件、《岭南天地逸轩前期物业服务委托合同》、《佛山市禅城区民政局关于同意岭南天地璟轩建筑物更名的批复》、《岭南天地璟轩前期物业管理服务协议》、房屋交接单、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、《管理费用催缴通知单》、短信截图、水费及垃圾处理费发票、物业管理服务费及水费及垃圾处理费明细表、原告陈述等证据予以证实。本院认为，首先，关于本案法律适用问题。本案系物业服务合同纠纷，所涉物业服务合同及因履行合同发生的争议均产生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等旧法的规定。其次，关于合同效力问题。原告与案外人佛山瑞安公司签订的《岭南天地逸轩前期物业服务委托合同》及原、被告签订的《岭南天地璟轩前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。关于物业管理服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告应依约支付相应的物业管理服务费，原告主张被告支付2019年5月至2020年9月共计17个月的涉案房屋物业管理服务费23293.23元（236.24平方米×5.80元/平方米˙月=1370.19元/月，1370.19元/月×17个月=23293.23元），符合合同约定，且被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，故原告该诉请本院予以支持；原告主张同期车库物业管理服务费，被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，原告自愿低于合同约定标准按照94.31元/月计算，是对其民事权利的合法处分，经核算：2019年5月至2020年9月的物业管理服务费1603.27元（94.31元/月×17个月=1603.27元），原告主张1508.96元亦是对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。上述物业管理服务费共计24802.19元。关于违约金。双方在《岭南天地璟轩前期物业管理服务协议》中明确约定被告应在每月5日前交纳当月的物业管理服务费，逾期则从逾期之日起按欠款总额每日1‰交纳违约金。被告未依约交纳物业管理服务费，已构成违约，应承担违约责任。但物业管理服务费用系货币债务，原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准明显高于其实际利息损失。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，即参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，具体计算方法如下：以被告每月欠交物业管理服务费为本金，自欠费当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于水费、垃圾处理费。原告已为被告垫付2018年10月-2019年10月自用水费及2018年12月-2019年9月垃圾处理费共计185.95元，有发票、催交信息及原告陈述相互印证，被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，故原告主张被告支付上述款项，理据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告陈建薇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付物业管理服务费24802.19元及其违约金（违约金以被告每月欠交物业管理服务费为本金，自欠费当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止）；二、被告陈建薇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付水费、垃圾处理费185.95元；三、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取288元，由原告负担51元、被告负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二一年二月十八日书记员  黄嘉莹