北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15505号原告:北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：张子宽，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司职工。委托诉讼代理人：杜瑶瑶，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职工。被告：北京瑞茂房地产开发有限公司，住，住所地北京市丰台区小屯路**紫金园写字楼**/div>法定代表人：阮文娟，董事长。委托诉讼代理人：李君升，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。原告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）与被告北京瑞茂房地产开发有限公司（以下简称瑞茂公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告我爱我家的委托诉讼代理人张子宽、杜瑶瑶，被告瑞茂公司的委托诉讼代理人李君升、孙莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。我爱我家向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付客户推介服务佣金825733.41元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月1日至2019年3月31日，双方签订《世茂国风长安项目推介服务合同》，约定原告为被告开发的国风长安项目提供推介服务。根据合同中关于推介服务费及其支付方式的约定，截止到合同终止之日，被告仍有6位成功推介客户的服务费没有支付，共计825733.41元。为维护自身合法权益，故提起诉讼，望判如所请。瑞茂公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：第一、原告未能在合同约定的期限内提交能够认定涉案6户为其业绩的材料，其无权向被告主张。《推介服务合同》第7.4条约定，“乙方应于每月5日前向甲方提交上月成交情况并制作《业绩确认单》，确认单需附《客户报备单》《登记推介客户到访/成交确认单》等资料，否则甲方有权不予确认。为确保业绩确认的及时性，乙方当月成交但当月未提交结算确认的，视为乙方放弃相应的推介服务费，不得再向甲方主张”。就涉案6户，原告未能在合同约定的期限内提交能够认定涉案6户为其业绩的材料，其无权再向被告主张。此外，对于有异议的客户，被告另给予特别宽限期，2月份业绩的特别宽限期至2019年3月29日；3月份业绩特别宽限期至2019年4月中下旬。期间，在微信群中亦明确告知原告及其他中介，同时强调了过期业绩不予追溯。原告回复收到该消息。但直至宽限期满，原告仍未提供关于涉案6户相关原告所主张的证明材料，因此其无权向被告主张。第二、涉案6户不属于原告的有效推介客户，存在不符合合同约定推介流程的情形——原告带看前，有客户自行到访记录或原告提交的客户资料存在不符情况。合同附件一，推介方客户的确认流程约定：“提前报备——有效性确认——客户到访——成交确认——业绩确认”。正常流程中，中介与客户约好后，中介需要在微信群和小程序中同时对客户进行报备，小程序中会形成二维码；中介带客到现场后，中介扫描二维码完成现场确认。如果中介报备的手机号在其扫二维码前已有其他中介带看过，则二维码扫描会不成功；否则均可现场扫描成功，完成现场确认。后开发商销售、中介一起带客户看房。在带看后30天内，客户如认购了房屋，则中介形成一单业绩。但该业绩判定为有效业绩需要有一个前提，即在中介带客到访的时间（即二维码扫描现场确认的时间）须是客户第一次到访的时间，也就是说在该时间点前客户未自行到访过。而判断客户是否自行到访过的依据为：客户认购房屋交定金时，会进行人脸识别，将客户的身份证、交定金时刻的客户现场人脸及系统所储备的所有到过售楼处的人脸进行识别匹配，确认客户第一次到访的时间是否是中介带看现场扫二维码的时间。而对于一些实际认购签约的客户与报备客户信息不一致、但实际按照合同约定可认定成一户的情况，中介需提供相应的证明材料来证明其实际是一户。后中介需在当月将业绩及相关证明材料报给开发商，并合同给了中介5天的宽限期，最晚中介需在第二个月的5日前将上个月的业绩及相关证明材料上报完毕。关于涉案这6户，均有不符合上述流程的情况，具体情况如下：（1）关于陈思羽。原告对陈思羽的报备时间为2019年2月24日，后被告通过人脸识别系统发现陈思羽于2019年2月16日已自行到访过售楼现场。《推介服务合同》附件一“推介客户界定标准”第1.1.2.条约定：“在购房资格确认时，发现乙方推介的客户非首次来访，而是在甲方客户系统中有来访记录，则此客户不算为乙方有效推介客户”，故该客户不是原告的有效推介客户。陈思羽所购房屋的房价款为人民币4592210元，认购时间为2019年2月24日，与其报备时间为同一天；如按照原告说法，等于客户看房当天就买房，这对于购买一套价值近500万的房子来说，属于异常不合理的情形。更符合常理的情形是，陈思羽早已自行到过售楼处，看好房屋，形成购买意向；后原告得知，欲将其变成自己客户，进行报备带看流程。被告将审核后判定陈思羽不是原告有效推介客户的情况向原告进行了告知，后陈思羽与原告经纪人一起到被告现场核实相关视频材料，看后陈思羽与原告经纪人均未表示任何异议。可见，陈思羽于2019年6月25日出具的声明不合常理，否则其在现场看完视频后就会当场澄清；同时，中介提交该声明的时间远远晚于合同要求的资料提交时间。故不能排除陈思羽与原告经纪人存在事后恶意串通、为了本次诉讼伪造了该声明的可能。（2）关于刘俊庭和杨佳齐。从上述推介服务流程可以看出，现场确认只需要中介扫描二维码即可，根本不会出现因登记号码不同不能进行系统扫码的情况。若仅仅是手机号的问题，现场就可当场处理，不会出现原告所称情形，原告的说法明显与事实不符。此外，杨佳齐于2019年2月16日15:46已自行到过售楼现场，早于原告扫码带看时间2019年2月22日；带看时间晚于客户自行到访时间，根据合同约定，该客户属于被告自然到访客户。由此看见，中介带客到现场后，扫描二维码为至关重要的一步，是评判中介对客户是否现场带看的依据，也是评判中介带看时间的依据，如两个中介同时报备了同一客户的手机号，谁先进行现场二维码扫描为谁先带看、判定客户归属的依据。对于已进行过二维码扫描的手机号，如其他中介在小程序中再次报备，也会提示。所以，是否进行二维码扫描、二维码扫描的时间是判客的重要依据。原告未完成刘俊庭的二维码扫描，对杨佳齐二维码的扫描时间远晚于客户自行到访的时间，二客户当然不能判定为原告客户。至于整个带看流程和操作，被告对原告的工作人员专门进行过培训，原告作为专门从事房地产中介服务的公司，对推介服务流程更是心知肚明，如未按照推介流程操作，大概率是存在其他违规操作、客户不是其推介的客户。退一步讲，即便出现这种情况是原告的工作人员在带看过程中的不合规操作造成的，原告作为专业房地产中介服务机构，应由其自行承担后果。（3）关于王建。情况与（1）类似，在原告报备时间之前，其已到过售楼现场，故该客户不是原告的有效推介客户。对于原告称在其自行到售楼现场之前，对其女朋友进行过报备的情况，一是无法核实二者的男女朋友关系，二是男女朋友关系并不能判定成一户，《推介服务合同》明确约定，对于成交客户与首访客户不一致可认定为一户的情况仅限于二者为“直系亲属”这一种情况，特指“配偶、子女、夫妻双方的父母”。故原告的主张不能成立。按照被告公司的规定，一个客户仅能排一张卡，不同的人各排一张卡为两个不同的客户；对此原告明确知晓且不得违规操作。其所主张不符合事实和规定。正常情况下，如是男女朋友购买婚房一类的情况，在购房之前就会协商一致房屋会登记在谁名下，中介在报备之时就会跟客户确认计划使用谁的名字买房，从而确定报备客户信息，根本不会出现原告所称情形，其主张不合日常生活经验法则，故王建不是原告的有效推介客户。（4）关于张紫祎、祝洁。《推介服务合同》明确规定了中介须每月5日前向甲方提交上月业绩资料，否则无权再向被告主张。被告在微信群中多次提示包括原告在内的各中介及时报成交明细及相关单据，并告知逾期则视为放弃对客户的追溯权。原告回复收到，说明原告明知报业绩材料的最终时间节点及不按时报的后果，仍未按时提交相关材料，则无权再主张。对于张紫祎，报备时间是2019年2月17日16:26:24；事实上其在当日的14:14就已到过现场，也属于在报备之前已自行到过售楼处的情形。中介事后意外发现其与张军为父女，又去找的张军的报备记录，恰好在张紫祎自行到售楼处现场之前，则硬生生将二者连在了一起。而在原告的实际工作过程中，将张紫祎和张军作为不相干的两个客户进行的带看，对张军服务时并未对张紫祎提供服务，原告的做法是一种利用巧合、事后硬找业绩的做法，同时也未在规定时间内提交资料，该客户不是原告的客户。实际上，对于原告按要求提交资料的90多户客户，被告已对其进行了结算，其中也存在电话不一致或父母看房子女买房的情况，原告均可按时提交符合要求的资料予以证明相关事实，这说明原告明知推介流程，业绩确认需提交的资料、对于有问题的客户需提交哪些材料来证明；同时也说明在合同约定的时间内，原告有充足的时间取得相关证明材料。而涉案六户，原告之所以不能按时提交相关材料，均是因为存在其他不正常因素，不能认定为是原告的客户。房地产中介服务流程、判客的认定规则是房地产中介服务行业长期以来所形成的一套规则，以防止中介间互抢客户不良竞争的发生，同时避免开发商、中介、客户任意两方串通、损害第三方利益的情况，从而保证良好有序的中介服务环境。所有的房地产中介服务公司对此均明知且认可，正常情况下均会按照该规定履行。如发生不符合约定规则的情况，则操作一方一定存在故意或过失，应自行承担不利后果。综上，涉案6户均存在不符合合同约定的判客标准的情形，均不属于原告的推介客户，无权向被告主张佣金，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2019年1月，瑞茂公司（甲方）与我爱我家（乙方）签订《世茂国风长安项目推介服务合同》，约定甲方为世茂国风长安项目之开发商，现委托乙方为该项目之国内推介服务人，经双方协商，达成如下协议，共同遵守：第二条合同期限2.1自2019年2月1日至2019年3月31日止。服务期限上限不得超过六个月，甲方有权随时提前终止。第五条乙方推介服务程序5.1乙方推介客户：乙方推介客户到访，《登记推介客户到访／成交确认单》，并经甲方复核确认。第六条推介客户确认6.1乙方人员亲自带领或陪同到达甲方售楼处现场的客户，甲方需安排专业置业顾问接待乙方陪同的客户。甲方有权在客户到访后24小时对该客户信息进行复查，确认该客户归属，并给予乙方确认。6.2乙方人员因故不能陪同客户前往甲方售楼处现场，则乙方应于客户到达甲方售楼处前24小时内，将该客户信息（姓名、性别、电话号码以及拟到现场时间）以电子邮件方式告知甲方（以下简称“报备，客户拟到场时间应在报备后7日内），甲方在甲方的客户系统中查询该客户未曾到访，由甲方以电子邮件回复乙方确认。6.3乙方推介客户首次到访甲方项目，应安排客户签署客户登记表。该登记表一式两份，甲乙双方各执一份，经客户、甲方联系人、甲方销售负责人和乙方推介人员四方签字确认后生效。甲乙双方在此确认，客户登记表为日后进行推介服务费结算的最终凭证。乙方应妥善保管客户登记表，在结算过程中乙方应主动提供全部完整的客户登记表供甲方核对。甲乙双方对客户归属问题发生争议的，以有效的客户登记表为准。6.4乙方推介客户之直系亲属（仅限父母、配偶、子女，须提供有效证明）购买的，可视为推介客户购买，关于推介客户认定规定同样适用于推介客户的直系亲属。乙方推介客户之直系亲属（仅限父母、配偶、子女，需提供有效证明）均视为乙方推介的同一客户，不分别计入业绩。（详见附件1《推介客户界定参考标准》）。6.5.1乙方推介客户在到访当日未认购，但在一个月内签署《认购书》或《商品房买卖合同》的认定为乙方推介客户；自客户到访之日起超过一个月未签署《认购书》或《商品房买卖合同》的，视为非乙方推介客户。6.5.2乙方推介客户在本合同终止前已经获得甲方的确认，但尚未签署《认购书》或《商品房买卖合同》的，若在本合同终止后1个月内签署《认购书》或《商品房买卖合同》的，则该客户仍视为乙方客户，推介成功后乙方仍有权获得该笔交易的推介服务费；若在本合同终止后1个月期间内未实现认购签约的，则该客户转为甲方客户，乙方无权主张任何费用。6.6以下情形不视为乙方推介客户，乙方对此无异议：（1）乙方未能陪同客户到销售现场又未提前24小时报备甲方的；（2）乙方虽然提前报备但客户未在报备后7日内抵达项目售楼处的；（3）乙方推介客户经过甲方查询在甲方系统内已经有登记记录的；（4）经甲方确认后该客户到达销售现场接待人员非甲方指定销售团队的；（5）乙方拒绝提供或无法提供客户登记表，甲方有权认定该客户为甲方自有客户。（6）客户登记表上签字缺失、无法辨认、签署别名或者伪造的都将视作无效确认，甲方有权认定该客户为甲方自有客户，乙方对此无异议。6.7甲方已确认的乙方推介客户在签订《商品房买卖合同》时发现实际购买人中有甲方自有客户的，则甲乙双方根据客户到访和确认时间的先后进行判定。若乙方客户确认在先，则视为乙方推介客户，否则视作甲方客户。第七条推介服务费7.1乙方推介客户与甲方签订《商品房买卖合同》（草签）后，即视为乙方推介成功。7.2乙方成功推介后，双方选择按照如下第（2）种方案结算推介服务费：（2）基础推介服务费：高层南北户型（1、4号楼）按该类户型成交房屋总金额（签约金额）1.2%；高层东西户型（2、3号楼）按该类户型成交房屋总金额（签约金额）2.5%；低密（5-12号楼）2%；7.3.1客户签订《商品房买卖合同》（草签）且支付至不少于20%房款后，甲方支付推介服务费的50%；7.3.2客户完成网签：高层2、3号楼甲方支付至推介服务费的100%；高层1、4号楼甲方支付推介服务费的80%，待全款到账后甲方支付至推介服务费的100%。7.3.3未达到上述支付比例时，尽管乙方推介成功，甲方亦可拒绝支付推介服务费。7.4结算／确认：基础推介服务费：乙方应于每月5日前向甲方提交上月成交情况并制作《业绩确认单》，确认单需附《客户报备单》《登记推介客户到访／成交确认单》等资料，否则甲方有权不予确认。为确保业绩确认的及时性，若乙方当月成交但当月未提交结算确认的，视为乙方放弃相应的推介服务费，不得再向甲方主张。结算资料提交完整并经甲方公司各部门流转确认结算金额后，乙方开具应付款等额的发票于甲方，甲方在收到乙方发票后20日内支付乙方推介服务费。另，上述合同附件一推介客户界定标准载明：1.界定标准1.1.正常客户1.1.1.有效推介客户标准：首次来访客户在乙方推介带访日之前在甲方客户系统中无来访记录（包括未能在报备后的规定时间内到访），则认定推介有效，并且填写客户登记表。案场销控人员在客户系统中分别通过客户姓名和联系电话两种途径进行查询，查询时若系统中出现重名客户，则以客户确认单中的联系电话为认定当次推介客户的依据；1.1.2.在购房资格确认时，发现乙方推介的客户非首次来访，而是在甲方客户系统中有来访记录，则此客户不算为乙方有效推介客户；1.1.3.在购房资格确认时，发现乙方推介来的客户其直系亲属（范围仅限配偶关系、父母与子女关系）在乙方推介带访日之前在甲方客户系统中有来访记录，则此客户不算为乙方有效推介客户；1.1.4.乙方自其首次推介带访日起1个月内未办理认购手续并签署房屋买卖合同的，则该客户自动转为甲方自销所有，需重新带看并进行客户归属界定。若该客户购房意向较强且其所属乙方欲将该客户再次界定归属为其所荐，则乙方须在推介有效期满日之前重新带看该客户并完成该客户再次界定归属手续。客户再次界定归属手续：乙方须在推介有效期满日之前重新填写客户登记表并带客户至销售案场重新进行客户确认流程。新填写的客户登记表其有效期从前一次该客户客户登记表有效期满之次日起开始计算。若在该乙方客户有效期满后乙方重新带看或其他渠道方对该客户重新带看，在界定归属时甲方客户系统中来电来访追踪等互动记录为无效互动记录。若在该渠道客户有效期满至该客户成交期间无任何乙方对该客户进行重新带看界定归属的，则该客户成交归属于甲方自销所有。1.1.5.乙方因故不能陪同客户前往甲方售楼处现场，但乙方在客户到达售楼处前24小时，将该客户信息（姓名、性别、电话号码以及拟到现场的时间）以电子邮件方式向甲方报备，甲方在客户系统中查询该客户未曾到访，甲方以电子邮件回复向乙方确认：若客户未能于报备后7日内抵达案场，乙方也未与甲方对该客户重新进行客户归属的确定，甲方有权不认定该客户为乙方客户。1.2特殊客户1.2.1.配偶关系，以一方名义确认，用另一方名义购买。乙方带看：确认人与购买人是夫妻关系则该客户归属乙方，反之该客户归属甲方。多家渠道方带看：确认人与购买人是夫妻关系则该客户归属优先确认的渠道方，反之该客户归属购买人所属渠道方。界定程序：渠道方提供《客户情况说明表》，甲方核对该客户的结婚证和《客户情况说明表》，核定确认人与购买人是否是夫妻关系。1.2.2.父母与子女关系，以一方名义确认，用另一方名义购买。乙方带看：确认人与购买人是父母与子女关系则该客户归属乙方，反之该客户归属甲方。多家渠道方带看：确认人与购买人是父母与子女关系则该客户归属优先确认的渠道方，反之该客户归属购买人所属渠道方。界定程序：渠道方提供《客户情况说明表》，甲方核对户口本或者关系证明和《客户情况说明表》，核对户口本地址及姓氏，必要时核对父母与子女之间的通话记录。同时甲方采用面谈或电话回访客户，核定确认人与购买人是否是父母与子女关系。1.2.3.同一个客户，甲方客户系统显示有来访记录，乙方用不同联系方式作确认乙方带看：确认该客户确实在乙方确认之前已在甲方客户系统中有来访记录，则该客户归属甲方。界定程序：核对该客户于客户系统中的来访记录，同时采用面谈或电话回访客户，核定该客户是否属同一客户，该类客户即使在客户界定时发现甲方已经作了客户确认，在之后发现该客户在乙方带访日之前已在甲方客户系统中有来访记录的，则之前已作的确认无效。1.2.4.同一个客户，先后由不同渠道方用不同联系方式作确认。多家渠道方带看：该客户前后确属同一客户，且由不同渠道方先后用不同联系方式作确认，则该客户归属优先确认的渠道方。界定程序：渠道方提供《客户情况说明表》及客户通话记录，甲方核对（客户情况说明表》和通话记录，同时采用面谈或电话回访客户，了解客户真实到访情况，核定该客户前后是否属同一客户。1.2.5.多家渠道方同时带客户进案场进行客户界定。多家渠道方带看：多家渠道方同时带客户到案场（多家渠道方同时进售楼部大门，客户在两家渠道方后面的）案场销控进行确认，若该客户为有效推介客户，则该客户成交业绩多家渠道方业绩平摊。若其中一家先带客户到案场（以优先陪同客户进售楼部大门为准）进行客户确认的，则该客户归属优先确认的渠道方。界定程序：核定多家集道方是否同时先进售楼部大门，客户在渠道方后面的，还是其中一家渠道方先带客户到案场。2.操作程序2.1特殊客户，以一方名义确认，用另一方名义购买，乙方不需再补购买人确认单，但需由乙方提供《客户情况说明表》、确认人与购买人的关系证明文件，如户口本、结婚证、通话记录等资料。2.2案场销控核对乙方提供的客户资料，同时通过面谈或电话回访客户，以及向案场置业顾问核实客户真实情况，对客户进行归属判定。又，合同中载明的推介方客户的确认流程为：提前报备（邮件、短信、微信）—有效性确认（SAP系统查询）—客户到访（到访确认单）—成交确认（成交确认单）—业绩确认（业绩确认单）。合同签订后，我爱我家为瑞茂公司推荐客户。2019年3月3日，瑞茂公司通过微信告知中介公司提交2月成交明细及相关单据，最迟至后天中午12：00，逾期视为放弃对客户追溯权。同年3月28日，瑞茂公司再次通过微信群告知中介公司于次日中午11点前对有异议待追溯客户进行资料补单，逾期后期业绩不予追溯。2019年6月3日，瑞茂公司对我爱我家提交的2月成交业绩进行了结算。现对于涉案6户是否为有效客户，双方各执己见。1、客户陈思羽，我爱我家称：系统显示报备电话138XX****XX，报备时间2019/2/2413:44，到访时间2019-02-2415:47，提交署名陈思羽的书面证言及消费凭证，证明其未在2019年2月16日到过售楼处。瑞茂公司不认可真实性，坚持抗辩意见，提交视频资料，显示：姓名陈思雨，身份号码×××,时间2019.2.16。我爱我家认可证件的真实性，提出在瑞茂公司现场确认视频资料时曾口头提出异议，并写了声明，瑞茂公司不予认可，我爱我家未就提出异议情况向本院提供证据。2、客户王建，我爱我家称：其与女友姜雪一同到访，报备的是姜女士信息，排号时为增加效率，报备王先生信息，因此在对方视频显示王建到访时间早于报备时间；王建报备手机139XXXX****，报备时间2019／2／1712:26，到访时间2019／2／1710:16；其女友姜雪报备133XXXX****，报备时间2019／2／1708:26，视频到访时间2019／2／1710:16；提交（1）微信报备群记录，显示：客户名称姜姐，客户电话133XX****XX，报备时间2019-02-1708:25:10；（2）国风长安意向客户登记表1张，其一显示认购人姜雪，联系电话133XX****XX,2019年2月17日；其二显示认购人王建，联系电话133XXXXXXX****XX****XX，2019年2月17日。瑞茂公司认可其真实性，坚持抗辩意见，提交视频资料，显示：王建于2019年2月17日10:16到访。我爱我家认可真实性，提出提前报备同访客户姜雪，后因买房人确定为王建而进行重复报备。3、客户杨佳齐，我爱我家称：杨佳齐有二个号码即报备电话136XX****XX，登记号码130XXXX****；系统显示杨先生（杨佳齐）报备电话136XX****XX，推荐时间2019／2／1609:22，第一次到访时间2019／2/1615:46，第二次到访时间2019／2／2222:16，提交电信公司发票和微信记录予以佐证。瑞茂公司持抗辩意见，提交视频资料，显示：杨佳齐于2019年2月16日15:46到售楼现场。我爱我家认可真实性，提出杨佳齐报备时间为2/1608:52，早于视频时间，只是一次到访时未扫码；2/22自行到访，进行了扫码。4、客户刘俊庭，我爱我家称：系统显示客户刘报备电话130XX****XX，推荐时间2019-02-1711:49，因登记电话176103306697与报备不一致，未能进行扫码确认，提交聊天记录、专用票据以及选房资格意向登记表，证实报备号码与到访登记号码176XXXXXXXX均属刘俊庭所有。瑞茂公司坚持抗辩意见。5、客户张紫祎，我爱我家称：客户报备为其父张军，电话136XX****XX，后报备客户张紫祎，以致视频显示张紫祎早于报备时间；系统显示张军推荐时间2019／2／1710:13，到访时间2019／2／1715:29；系统显示张女士（张紫祎）182XXXX****推荐时间2019／2／1716:26，到访时间2019／2／1811:51；提交（1）户口簿，证实张紫祎与张军系父女关系；（2）签约情况登记表及瑞茂公司专用票据，显示认购人张紫祎交纳购房款。瑞茂公司坚持抗辩意见，认为提交资料时间为2019年5月23日，已超出合同期限；提交视频资料，显示：张紫祎到访时间2019／2／1714:14。我爱我家对真实性认可，提出父女一同到访，因为女儿购房，所以进行了重复报备。6、客户祝洁，我爱我家称：系统显示报备客户之母杨女士157XXXX****，报备时间2019／3／216:37，到访时间2019／3／219:22，提交（1）户口簿，证实杨女士与祝洁系母女关系；（2）国风长安项目认购确认单及微信记录，显示认购人祝杰，联系电话158XX****XX，来访渠道我爱我家。祝洁向我爱我家提交关系证明时间为2019年7月19日。瑞茂公司坚持抗辩意见。庭审中，瑞茂公司认可涉案6个客户均已成交，客户陈思羽购房款为4592210元、刘俊庭购房款为4592210元、王建购房款为4584352元、杨佳齐购房款为4625737元、张紫祎购房款4592210元、祝洁购房款4537728元。庭审中，瑞茂公司提交国风长安渠道合作群的聊天记录证明我爱我家未在规定期限内提交材料视为放弃，我爱我家对此不予认可，认为其仅是提交了双方无争议客户结算材料，对于资料有瑕疵或对方不予认可的客户一直与瑞茂公司协商如何补充提交材料，并不能视为其放弃权利。庭审中，我爱我家自认涉案《商品房委托代理销售合同》系其提供，且双方确认实践中无客户登记表，以扫码登记代替客户登记表，且扫码登记为必备程序。关于提前报备时间，双方确认中介陪同客户到访的需提前45分钟报备，自行到访需提前24小时报备,涉案6户均为中介陪同到访客户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房委托代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应依约履行。根据已查事实，涉案合同系原告提供且经双方确认一致的制式合同，且作为专门从事房地产中介服务的公司，其应对合同约定的商品房销售推介流程事先知晓，并在此之下按照约定为被告提供推介服务及按约定提交业绩材料，以达到成功推介并结算佣金的合同目的。故此，涉案6个客户是否为原告有效推介客户以及原告是否在约定期限提交资料对业绩进行确认则是本案争议焦点。对此，本院阐释如下：（一）客户陈思羽：根据现有证据结合双方陈述证实，被告视频资料中陈思羽的身份信息与原告确认的身份信息一致，且原告与陈思羽去被告现场对视频进行确认，原告对此并未提交有效证据证实向被告提出异议或推翻视频系统显示的人像及身份信息，因此对被告此份证据的证明力予以采纳，即陈思羽第一次到访时间为2019年2月16日，早于原告带看到访时间2019年2月24日。根据合同约定，陈思羽不应视为原告的有效推介客户；而且，原告无法证实在约定期限提交资料对业绩进行确认，视为放弃相应的推介服务费。故对原告此项请求，本院不予支持。（二）客户王建：根据双方确认一致的证据可以认定王建到访时间2019／2／1710:16早于报备时间2019／2／1712:26，即使其女友姜雪于2019／2／1708:26报备，亦与近亲属关系为配偶、父母、子女的合同约定不符，故王建不应视为原告的有效推介客户；而且，原告无法证实在约定的期限内提交资料进行业绩确认，视为放弃相应的推介服务费。故对原告此项请求，本院不予支持。（三）客户杨佳齐：根据双方提交的证据可以认定，杨佳齐于2019／2／1609:22报备、2019年2月16日15:46首次到访、2月22日二次到访，但其未按流程扫码确认，以致带看时间晚于系统显示的客户首次到访时间，根据合同约定，不应视为原告的有效推介客户；而且，原告无法证实在约定的期限内提交资料进行业绩确认，视为放弃相应的推介服务费。故对原告此项请求，本院不予支持。（四）客户刘俊庭：根据现有证据，虽然可以证实该客户经原告于2019-02-1711:49报备并签署认购书，但其未按流程扫码确认，根据合同约定，不应视为原告的有效推介客户；而且，原告无法证实在约定的期限内提交资料进行业绩确认，视为放弃相应的推介服务费。故对原告此项请求，本院不予支持。（五）客户张紫祎：根据双方提交的证据证实，张紫祎之父张军经原告于2019／2／1710:13报备，张紫祎2019／2／1714:14到访并签署认购书，本可视为原告的有效推介客户，但原告未在约定及宽限期限内提交相关资料对业绩进行确认，根据合同约定，视为放弃相应的推介服务费。故对原告该项请求，本院不予支持。（六）客户祝洁：根据现有证据，虽然可以认定祝洁之母经原告于2019／3／216:37报备，于当日19:22到访并签署认购书，本可视为原告的有效推介客户，但原告未在约定及宽限期限内提交资料对业绩进行确认。根据合同约定，视为放弃相应的推介服务费。故对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条规定，判决如下：驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费12058元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二一年二月七日书记员  卢刘华