北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59962号原告（反诉被告）：韩文涛，男，1985年11月20日出生，满族，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：张见秋，北京市鑫义律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳强，男，1974年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）韩文涛与被告（反诉原告）岳强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，韩文涛委托诉讼代理人张见秋，岳强及委托诉讼代理人史建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩文涛向本院提出诉讼请求：1、判令岳强支付房租427939元；2、判令岳强支付违约金313967元。事实和理由：我与岳强于2016年11月8日签订《北京市房屋租赁合同》将北京市朝阳区安贞西里五区x号楼x层109号房屋（以下简称109号房屋）出租给岳强经营使用。履约过程中，岳强未能依约于2020年3月20日支付当日至2020年7月20日期间的租金627939元，仅于3月16日支付20万元，余款427939元至今仍未支付。109号房屋系我承租后转租给岳强，岳强拖欠房租行为已经严重影响到我对出租人的履约能力，并造成了一定损失。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。岳强辩称并提出反诉请求：1、依法确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》及附件于2020年7月22日解除；2、判令韩文涛退还租金351751.85元；3、判令韩文涛支付违约金592392元；4、判令韩文涛退还房屋押金296196元；5、判令韩文涛赔偿经营损失102000元；6、判令韩文涛赔偿房屋装修费损失20万元；7、判令韩文涛赔偿天然气管道安装费6万元；8、判令韩文涛赔偿排烟管道安装费75000元；9、判令韩文涛赔偿电缆安装费4万元。事实和理由：双方于2016年11月8日签订《北京市房屋租赁合同》，韩文涛将109号房屋出租给我使用，双方对于房屋用途、租金缴纳方式、合同解除条件等内容进行了约定。签约后，我依法用于经营餐饮企业，且连续多年诚信履约，没有任何违约行为。然而，2020年1月起全国各地爆发了新冠肺炎疫情，北京很多地区出现疫情，管制措施尤其严格，对于北京餐饮业冲击尤其巨大，109号房屋从2020年1月18日起被政府责令停止营业，直至6月5日，经我提出复工复产申请，新华金融大厦物业部才批准我恢复营业。后2020年6月11日起，以新发地市场为中心的新冠肺炎疫情在北京二度传播，北京又一次进入疫情严控时期，我经营的餐厅无生意可做，处于半歇业状态。为此，我多次依法、依政策向韩文涛提出减租、免租和延期支付租金的申请，均被拒绝。韩文涛坚持要求我按照合同标准支付租金，甚至采取断水、断电等违法方式迫使我中断经营活动，给我经营活动雪上加霜，导致餐厅关门和解散。迫于无奈，我于2020年7月22日依法通知韩文涛解除房屋租赁合同，并要求其接收房屋、返还押金及赔偿损失。韩文涛接收房屋后，一方面利用我的装饰装修对外出租牟利，另一方面对我此前交纳的租金、押金及受到的经济损失不予退还和赔偿，侵犯了我的合法权益。我不同意韩文涛的全部诉讼请求，且违约金约定过高，另提起反诉，望判如所请。韩文涛针对反诉辩称：1、双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月30日解除。因岳强迟延支付租金，我于2020年7月17日向法院提起本次诉讼。岳强于2020年7月22日发送解约通知，晚于我起诉时间。收到解约通知后，我明确表示不同意解约并告知已经起诉，并没有立即使用109号房屋从事其他经营，为合同继续履行留有空间。但因岳强态度坚决，房屋不能一直闲置，我于2020年9月底收回房屋，准备另行出租弥补损失。2、我不同意退还房租，岳强自2020年1月28日至7月22日期间实际占有使用109号房屋。虽涉及新冠肺炎疫情，但在双方未协商一致情况下不能作为减免租金的理由。我始终协助岳强与新华金融大厦沟通租金事宜，且岳强并未足额支付租金，其要求返还租金无事实依据。3、我没有违约行为，岳强自愿解除合同，无权要求我支付违约金，且违约金明显过高。109号房屋系我从北京新华阳光资产管理有限公司（以下简称新华资产公司）承租后转租给岳强，疫情期间因岳强未能按时履行付款义务，导致我无法足额向出租方支付租金，多次沟通未果，大厦物业方采取中断水电措施。问题出现后，岳强与我联系希望开业经营，我前往大厦物业进行沟通，于2020年7月20日恢复水电供应，我一直给予积极配合。水电供应到位后，我第一时间告知岳强，但却在两日后收到解约通知，而此时北京疫情已处于可控阶段，店面水电阻力已经消除，完全可以正常履行合同。岳强突然解约违反合同约定的通知义务，我并无违约行为，且合同约定违约金标准过高。4、岳强要求退还房屋押金没有依据。房屋租赁押金在合同解除后抵扣欠付租金、费用及违约责任外，剩余部分予以退还。岳强迟延支付房租，无视合同约定滥用解除权，押金应当扣抵相应费用。5、大厦中断提供水电系因岳强欠付租金所致，我得知后积极配合沟通，不应承担赔偿责任。租金协商过程中，岳强未能按照其承诺的时间点支付租金，导致大厦在2020年7月15日停止水电供应。我知晓后及时向大厦物业方反馈信息，并于7月20日恢复水电，该部分损失应由岳强自行负担。岳强以店面正常经营时日收入为依据主张损失，实则将自身损失转嫁给我，不应得到支持。6、岳强主张赔偿装修费用、天然气管道安装费用、排烟管道安装费用、电缆安装费用无事实及合同依据，不应支持。岳强在2020年7月20日店面恢复水单供应后擅自解除合同，告知我24小时内办理房屋交接手续，我于2020年7月23日到达109号房屋，但其并未在场，交接手续无法进行。2020年7月25日，岳强微信告知已腾空房屋，要求立即收回，我表示不同意，后双方未有联系。岳强承租房屋用于餐饮经营，装修属于必要前提，我给予一个月免租期。岳强单方解除合同，在双方没有对房产交接另行约定情况下，处于后合同义务及诚信原则，岳强应当承担恢复原状责任，其擅自解除、未能于通知期限到场、单方腾退撤离的行为，给我造成了诸多困难，不得不另行承担费用拆除不必要设施，并未从中牟利。故不同意岳强的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月8日，出租人（甲方）韩文涛与承租人（乙方）岳强签订《北京市房屋租赁合同》，出租房屋系109号房屋，建筑面积541平方米。租赁期限自2016年11月20日至2025年9月30日，甲方应于2016年10月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期限届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。前两年租金1777185元，自第二年开始每2年房租在上一年基础上递增6%，租金押2付4。押金296196元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方迟延交付房屋达7日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的400%向乙方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金400%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。《北京市房屋租赁合同》后附补充条款（附件一）约定：甲方同意乙方在租赁期内有转租转让权；乙方租赁的此商铺能分割成2个门牌号，开两个门，同时可以起2个餐饮照。签约后，韩文涛向岳强交付109号房屋，岳强将109号房屋中的318.35平方米出租给案外人张文智用于餐饮经营，剩余区域用于己方餐饮经营。岳强向韩文涛支付房屋押金296196元，租金按约定标准付至2020年3月19日。2020年3月20日至7月20日期间应付租金627935元，韩文涛实际支付租金20万元。疫情期间，双方就租金支付及减免问题多次交涉，韩文涛承诺协助岳强与新华金融大厦商谈减免租金。新华金融大厦于2020年7月中旬对109号房屋停止供电，经韩文涛协调后予以恢复。2020年7月17日，韩文涛向本院递交诉状提起本案诉讼。2020年7月22日，岳强通过微信向韩文涛发送解约通知，要求24小时内办理交接手续；韩文涛回复微信不予认可。2020年7月25日，岳强经微信告知已经腾退房屋，要求收房。经查1，2016年10月1日，韩文涛与北京新华阳光资产管理有限公司（以下简称新华资产公司）签订《新华金融大厦房屋租赁合同》承租包括109号房屋在内的建筑面积1154.97平方米，租期自2016年10月1日至2025年9月30日。房屋租金单价为每月每平方米8元，每月租金276960元，每两年租金递增一次，每次递增6%。韩文涛将履约租金分别付至北京新华智能商业管理有限公司、新华阳光科技发展集团有限公司（以下简称新华科技公司）、新华阳光管理咨询服务有限公司等主体。经查2，2017年，岳强以租赁合同纠纷为由将张文智诉至本院，本院于2019年11月26日作出（2017）京0105民初59376号民事判决书，其中第四判项判决岳强支付张文智装饰装修补偿款30万元。岳强不服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终5069号民事判决书，就一审第四判项改判岳强给付张文智装修补偿款20万元。经查3，2020年6月，岳强代表北京吉兮安兮餐饮服务有限公司（以下简称吉兮安兮公司）与新华科技公司签订《房租租赁合同》之房租减免补充协议，约定就北京市朝阳区安贞西里五区一号楼新华金融大厦1层108室减免2020年2月1日至2020年4月30日期间租金93272.58元；北京安兮吉兮餐饮有限公司与新华科技公司签订《房租租赁合同》之房租减免补充协议，约定就北京市朝阳区安贞西里五区一号楼新华金融大厦1层109室减免2020年2月1日至2020年4月30日期间租金65408.13元。经询，双方均确认岳强将109号房屋划分为上述两个区域，分别签署两份协议。经询，双方均确认《北京市房屋租赁合同》已经解除。韩文涛认为应以己方收房时间即2020年9月30日确定合同解除时间，但本诉主张租金截止至2020年7月20日；岳强认为应以己方发送解约通知时间即2020年7月22日确定合同解除时间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，韩文涛与岳强签订之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。关于合同解除，岳强承租房屋用于餐饮经营，新冠肺炎疫情防控措施确会对岳强经营产生一定影响，但双方租赁期限为十年，疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现。且韩文涛与岳强多次交涉租金减免事宜并签署房租减免补充协议，因欠缴租金发生的阶段性停电障碍亦已消除，具备履约条件。结合在案证据可知，韩文涛依约提供适租房屋且积极促成履约，在岳强欠缴租金情形下发生109号房屋产权关联单位停止供电事件，岳强据此追究韩文涛违约责任并主张享有合同解除权依据不足，其要求确认《北京市房屋租赁合同》及附件于2020年7月22日解除于法无据，本院不予支持。依据《北京市房屋租赁合同》约定，租赁期限内任何一方提前解除合同，应提前60日通知对方，岳强于2020年7月22日向韩文涛发送解约通知，双方之间的租赁合同关系于2020年9月20日发生解除的法律效力。关于租金支付，岳强于2020年7月20日前实际使用109号房屋，理应支付房屋租金；韩文涛主张岳强支付2020年3月20日至7月20日期间的租金，本院不持异议。岳强承租109号房屋用于餐饮经营，确因疫情营业收入明显受损。在疫情渐入稳定以及相关政策发布后，岳强与新华科技公司签署两份房屋减免补充协议，韩文涛予以协助并表示认可，应视为韩文涛与岳强就租金减免事宜达成合意，岳强否认协议效力依据不足。本院依据合同约定租金标准扣减已付租金及减免租金后，酌情判处岳强支付韩文涛租金269254元。岳强要求韩文涛退还租金依据不足，本院不予支持。关于违约责任，岳强于租赁期间提前退租构成违约，韩文涛要求岳强支付违约金于法有据，本院予以支持；岳强以韩文涛违约为由主张违约金依据不足，本院不予支持。关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。现双方均抗辩认为合同约定违约金标准过高，综合考虑履约过错及程度，本院酌情判处岳强支付韩文涛违约金156984元。关于反诉请求，韩文涛要求岳强退还房屋押金理由正当，本院已就欠付租金及违约金予以判处，押金296196元判以返还。岳强以韩文涛违约要求赔偿经营损失于法无据，本院不予支持。就装修损失,因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用范围内给予适当补偿。结合双方所述及在案证据可知，韩文涛收回房屋后另行出租用于餐饮，事实上利用了与109号房屋形成添附的装饰装修，岳强主张装修补偿理由正当，本院酌情判处岳强给付韩文涛装修补偿10万元。岳强未能就其主张的天然气管道安装费、排烟管道安装费及电缆安装费的发生及费用予以充分举证，且电缆安装及排烟管道已于装修评定中予以考虑，故本院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩文涛与被告（反诉原告）岳强签订的《北京市房屋租赁合同》及附件于二〇二〇年九月二十日解除。二、被告（反诉原告）岳强于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）韩文涛租金二十六万九千二百五十四元。三、被告（反诉原告）岳强于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）韩文涛违约金十五万六千九百八十四元。四、原告（反诉被告）韩文涛于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）岳强押金二十九万六千一百九十六元。五、原告（反诉被告）韩文涛于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）岳强装修补偿款十万元。六、驳回原告（反诉被告）韩文涛的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）岳强的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5605元，由原告（反诉被告）韩文涛负担1760元（已交纳），由被告（反诉原告）岳强负担3845元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）韩文涛）。反诉案件受理费10127元，由原告（反诉被告）韩文涛负担3620元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）岳强），由被告（反诉原告）岳强负担6507元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年二月八日书记员 李剑奇