北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异76号案外人：李双锁，男，1966年4月7日出生，汉族。案外人：李鑫伟，男，1995年9月25日出生，汉族。委托代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。申请执行人：吕士均，男，1978年10月28日出生，汉族，。委托代理人：刘莹，北京合韵律师事务所律师。被执行人：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。法定代表人：张玉方。本院受理的吕士均与北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）一般借款合同纠纷一案，执行过程中案外人李双锁、李鑫伟提出书面异议，请求中止对北京市丰台区南顶路×××号×××小区×××号楼×××室（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。案外人李双锁、李鑫伟称：一、在贵院查封案涉房屋之前，案外人与长兴公司于2004年11月23日签订了合法有效的房屋买卖合同，且案外人支付了全部购房款。合同约定购房款为593838元，由于长兴公司欠付案外人646076.6元的材料款，故用欠付案外人的材料款抵扣了购房款。2005年长兴公司将案涉房屋实际交付案外人，案外人合法占有案涉房屋至今。二、案涉房屋所在地与案外人相同状况的40余户居民的执行异议之诉均已得到北京市高级人民法院乃至最高人民法院的认可，上述法院均认为申请执行人的行为不能对抗案外人这类善意购房人；三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，案外人已经缴付完毕全部购房款，是善意取得人，请贵院支持案外人的异议请求。吕士均辩称，不同意李双锁、李鑫伟的异议请求。一、本案不符合受理条件，依法应予以驳回。1.2015年，案外人已经就案涉房屋提出过案外人执行异议，经贵院审理，于2015年8月10日作出（2015）二中执异字第01019号执行裁定书裁定驳回案外人的执行异议。2.案外人就（2015）二中执异字第01019号执行裁定并未提执行异议之诉，而是申请再审并被贵院驳回再审申请，这说明案外人对执行行为没有异议，只是认为原判决有错误。3.案外人没有“发现新的证据”或“新的事由”能够作为法院再次受理并审查的情形，其所提交的另案生效判决并不能作为新的事由，也不能作为新的证据。我方认为在2015年之前已经发生而异议人没有发现的这部分证据才叫新的事实的情形。案外人提出的合同和缴费资料也不构成新的证据和事实。缴费的行为发生在执行异议被驳回之后。本次执行异议与案外人2015年所提执行异议的异议主体相同、请求相同、标的物相同，是完全重复的案件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。二、案外人不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十九条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定的情形，不能排除执行。第一，案外人不符合特殊商品房消费者的身份，未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。1.案涉房屋最初是由中铁公司购买的，我方不认可案外人与长兴公司签订的房屋买卖合同的真实性。2.案涉房屋上设立了两次在先抵押权。3.案外人没有证明其具备购房资质，其不满足签署案涉房屋买卖合同的主体资质。第二，案外人不符合购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。案涉房屋长期拖欠物业费、供暖费等费用，其也自认案涉房屋是用来抵偿工程款的，且案外人身份证住址也不是案涉房屋地址，说明案涉房屋不是长期用来居住的。且案外人自认李双锁名下还有其他用于居住的房屋。第三，案外人缴纳房款的资料互相否定，不能证明实际支付了购房款。案外人主观上知晓案涉房屋上存在抵押和查封，不是善意购房人，应当承担相应风险。综上，案外人的异议请求应予以驳回。为证明其主张，李双锁、李鑫伟提交了以下证据：证据一，《商品房买卖合同》，证明李双锁、李鑫伟于2004年11月23日与长兴公司签约购买了案涉房屋，总价款为593838元。证据二，长兴公司2014年11月12日材料款的明细表，载明总金额为646076.60元。此处“2014年”为笔误，应为“2004年”，以证明长兴公司以欠案外人的646076.60元材料款折抵了购房款。证据三，2013年、2019年、2020年的物业费收据三张及×××小区物业服务管理中心出具的《证明》，证明案外人缴清了2013年至2020年的物业费，但是案外人于2005年就实际入住了案涉房屋。证据四，另两案的四份民事判决书，该两案与案外人的情况类似，法院最终支持了该两案购房人的请求，但是案外人就案涉房屋所提的执行异议和再审申请却被驳回。证据五，不动产登记信息查询结果告知单，证明李鑫伟名下无其他住房。案涉房屋是李双锁买给李鑫伟的，李双锁有其他住房。证据六，北京×××机电设备供应站的营业执照，显示负责人是李双锁，以证明证据二抵账款的真实性。吕士均对上述证据四的真实性认可，对其他证据的真实性不予认可，对所有证据的证明目的均不予认可。吕士均提交如下证据以证明其主张：证据一，（2005）二中民初字第11493号民事判决书，证明原债权人对抵押合同设定的抵押物享有优先受偿权，案外人申请再审的对象针对的就是上述民事判决书。证据二，（2018）京02执异757号执行裁定书，裁定（2006）二中执字第215号执行案件申请执行人由北京昆盛资产管理有限公司变更为吕士均，证明现在吕士均是本案的合法债权人及权利人。证据三，京丰地他项（2004）第0187号和京丰地他项（2004）第0136号抵押他项权证书，证明涉案房屋上设定了两次抵押。证据四，（2015）二中执异字第01019号执行裁定，证明案外人已在2015年就案涉房屋提出执行异议并被驳回，本次执行异议属于重复提出。证据五，（2016）京02民申69号民事裁定书，证明案外人在执行异议被驳回后提出再审并被驳回再审申请。案外人李双锁、李鑫伟对上述证据三的真实性和证明目的均不予确认，对其他证据的真实性予以认可，对上述证据一、二的证明目的予以认可，对证据四、证据五的证明目的不予认可。本院查明，北京市丰台区农村信用合作联社（以下简称丰台农信社）诉长兴公司一般借款合同纠纷一案，本院经审理于2005年11月18日作出（2005）二中民初字第11493号民事判决：一、长兴公司于判决生效后十日内偿还丰台农信社借款本金1400万元人民币及相应利息；二、丰台农信社对其与长兴公司签订的《抵押合同》中所涉抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权。在该份判决书的“经审理查明”部分有如下内容：“2004年9月14日，丰台农信社与长兴公司在北京市丰台区国土资源和房屋管理局办理了房地产抵押登记，并领取了《他项权利证书》，该证书载明：房屋他项权人为丰台农信社；义务人为长兴公司；房屋座落于北京市丰台区南顶路×××号×××小区×××、×××住宅及配套商业，权利种类为土地使用权及在建工程抵押；权利价值1400万元人民币；权利范围包括京丰国用（2003出）字第001721号《国有土地使用证》所载部分土地（为110套在建房屋所分摊土地使用权），抵押土地面积2763.23平方米；权利顺序为1、丰台农信社2900万元；2、丰台农信社1400万元。”上述2#、3#住宅即现在的15号、16号楼。2005年11月28日本院保全查封长兴公司名下位于北京市丰台区南顶路×××号×××小区×××号楼、×××号楼的部分房屋，案涉房屋位于其中，且处于抵押范围内。后丰台农信社向本院申请强制执行，本院以（2006）二中执字第215号立案受理。另查，2012年1月10日，本院作出（2012）二中执异字第00094号执行裁定，确认丰台农信社依据（2005）二中民初字第11493号民事判决取得的对长兴公司享有的债权由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司承受。2014年5月21日，本院作出（2014）二中执异字第00489号执行裁定，确认本案申请执行人由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司变更为北京昆盛资产管理有限公司。2018年11月27日，本院作出（2018）京02执异757号执行裁定，确认本案申请执行人由北京昆盛资产管理有限公司变更为吕士均。再查，李双锁、李鑫伟就案涉房屋向本院提出执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封，本院于2015年8月10日作出（2015）二中执异字第01019号执行裁定书，裁定驳回李双锁、李鑫伟的执行异议。李双锁、李鑫伟认为本院（2005）二中民初字第11493号民事判决内容错误损害其民事权益，依据（2015）二中执异字第01019号执行裁定书，向本院申请再审。2016年2月29日，本院作出（2016）京02民申69号民事裁定书，裁定驳回李双锁、李鑫伟的再审申请。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一般认为，上述第二十九条的规定属于第二十七条规定中的但书条款范围。本案中，申请执行人吕士均对案涉房屋享有抵押权，故本案需审查案外人李双锁、李鑫伟所提执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。现案外人李双锁、李鑫伟提交的证据不足以证明其已支付案涉房屋的购房款，且李双锁自认其名下有其他住房，故对于李双锁、李鑫伟所提执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人李双锁、李鑫伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  侯成成二〇二一年二月九日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷