北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初11790号原告：秦明娟，女，1977年3月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵文东，男，1967年9月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：乔学先，男，1970年12月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：白雁斌，男，1966年2月25日出生，汉族，住北京市东城区。原告秦明娟与被告乔学先及第三人白雁斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告秦明娟的委托诉讼代理人赵文东，被告乔学先及第三人白雁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦明娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订北京市房屋租赁合同；2、判令被告和第三人在合同解除后7日内返还北京市东城区外交部街东堂子胡同××号南房东数第一间和第二间房屋；3、判令被告给付原告自2016年1月1日至2020年11月30日期间房屋租金88833元；4、判令被告支付拖欠上述房租的利息；5、判令被告给付原告自来水费1111元；6、判令被告给付原告违约金5.5万元，其中逾期支付房租的违约金3.8万元、违约转租的违约金1.7万元；7、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年9月24日，在中间人董亮的见证下，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》。原告将位于北京市东城区外交部街街道办事处东堂子胡同××号房屋租赁给被告居住，租赁自2016年1月1日起至2019年12月29日止，租金每月6500元，押一付六。双方口头约定，2018年12月31日后，原告可依据装修后房屋届时的市场价对租金进行调整。合同到期后，装修及固定物归原告所有。2018年7月起被告多次违约，迟延交纳租金。2019年7月，被告单方终止支付租金。2019年12月29日，租赁合同到期，原告要求被告归还房屋，被告至今未将房屋交还原告。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告乔学先辩称：同意解除合同，但不同意其他诉讼请求。被告最后一次付款是2019年1月1日左右，原告却主张2016年的租金没有事实依据。涉案房屋自2017年10月24日被认定为违法建筑，并要求其在6个月内拆除，但原告隐瞒该情况，致使被告交租金至2019年1月。之前，被告多次询问能否续租，原告均说可以。关于涉案房屋系违法建筑一事可以到北京市东城区建国门办事处调查。被告乔学先自2016年1月1日开始租赁涉案房屋，第三人自2017年下半年开始使用涉案房屋，被告与第三人不是转租关系，被告并未从中获取收益，第三人实际使用涉案房屋履行租赁合同，原告对此知情并同意。第三人白雁斌述称：第三人在实际使用涉案房屋。后来直接付钱给原告，使用涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1997年1月，北京市东城区东堂子胡同××号院内南房自东向西第一间、第二间被调配安置给赵文东居住使用。赵文东授权其妻子秦明娟将未装修的房屋租赁给乔学先居住使用。2015年9月24日，原告秦明娟与乔学先签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，原告将位于北京市东城区金宝街街道办事处东堂子胡同××号房屋出租给被告乔学先居住使用。房屋租赁期限自2016年1月1日至2019年12月29日。租赁期满若续租，被告应当提前30日向出租方提出续租要求，协商一致双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为每月6500元，押一付六。押金6500元。房屋租赁押金扣除应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还被告。租赁期内，除物业管理费由原告承担外，其他都由被告承担。除双方另有约定外，被告无须事先征得原告书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋。如不按照约定支付租金达7日，欠交各项费用达500元，擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损害房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的。被告有上述情形之一，应按照月租金200%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿损失。原告未按照约定时间交付房屋或被告不按照约定支付租金但未达到合同解除条件的，以及被告未按照约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。上述合同签订后，原告将上述房屋交付被告，被告向原告支付押金6000元，并使用房屋至2017年下半年，之后房屋交由第三人占有使用。租赁合同约定的租赁期间自2016年1月1日至2018年12月31日，被告或第三人均按照每月6000元的标准向原告支付房屋租金共计21.6万元。2018年12月底之后，第三人于2019年1月份通过被告又向原告支付的租金5万元。原告提交的用水、水电统计表显示，2019年6月起，涉案房屋用水、用电数非常少。庭审中，被告称，原告将房屋租给被告时是包括自建房6间，但政府拆除违章建筑，将二层3间自建拆除；虽然双方租赁合同约定每月租金6500元，但原告给被告每月减租500元，实际每月租金6000元，押金也是按照6000元交纳；关于原告主张的水费，该期间的水费并非被告及第三人使用，而是街道办事处在2019年7月下旬至2019年10月上旬拆迁违章建筑时使用的水费，票据显示截至2020年1月的水费只有259元。第三人称，涉案房屋自2019年2月份被贴封条，办事处将第三人的物品给拉走，2019年6月开始拆除违章建筑。第三人找原告商谈解决办法，原告让第三人等通知，之后原告反悔并提起诉讼。因为原告未退还租金，第三人未将剩余未拆除的房屋退还原告，但这些房屋也被贴封条不让使用。庭审中，原告称，原告与被告之间签订有房屋租赁合同，虽然收到第三人支付5万元租金，但原告认为租赁合同的主体仍然是被告，第三人与原告之间不存在租赁合同关系。现场勘验情况如下：涉案房屋位于东城区外交部街东堂子胡同××号东南角，一层被改建为3间，门锁着无人居住，存放有第三人物品，自建二层3间房屋部分被拆且门被封死无法使用。向当地住户了解情况，上述房屋好长时间无人居住，2018年底房屋被城管、街道办事处等部门张贴封条，张贴封条后里面住的保安人员就走了，二层自建大概2019年夏天拆除，拆后恢复为斜坡屋顶，拆除工作大概持续3个月。经向建国门街道办事处调查，街道办事处表示，记不清何时拆的违建，拆违建时房屋张贴封条无法居住，未从涉案房屋取水。由于记不清拆违建的时间，且发生部门调整，也不清楚何时张贴的封条。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据查明事实，原告出租的涉案房屋，一层由二间改建为三间，同时建二层，改建房屋未取得建设工程许可证，故原告与被告签订的房屋租赁合同无效，该合同对双方当事人自始没有法律效力。根据查明事实，涉案房屋因违建于2018年底被贴封条，之后于2019年夏天被拆违并封堵二层自建房屋的出入门。双方因房屋被贴封条无法使用及退租金问题发生争议，第三人控制涉案房屋未交付原告。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋为违章建筑，且使用过程中二层被拆改，原告作为租赁物提供方对于合同部分无效负有主要责任，而被告签约时并未积极审查房屋权属性质，未尽到审慎注意义务，对此应承担次要责任。租赁合同无效后，被告应当将涉案房屋腾退给原告，第三人予以配合。根据用水、用电数据统计及调查的相关情况综合考虑，可以认定，自2019年6月起，第三人虽在涉案房屋中存放了物品，但并未居住使用。2019年5月底之前被告或其指定的第三人实际使用涉案房屋，其按照每月6000元支付的租金共计24.6万元，相当于占用使用费无须退还。但2019年5月底之后，涉案房屋被拆违导致无法使用，原告应退还被告支付的2019年5月底之后的租金，但原告未退还被告支付的2019年5月底之后的租金，被告也未能将涉案房屋腾退给原告，对此，双方均有过错，均应承担各自责任。基于上述分析，原告要求被告支付2019年5月31日之后的租金或使用费的请求，法院不予支持。关于原告要求支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付已经使用的自来水费1111元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告乔学先将位于北京市东城区东堂子胡同××号院东南角的平房（一层3间和二层3间）腾空交付原告秦明娟，第三人白雁斌予以配合；二、被告乔学先向秦明娟支付使用上述房屋期间的自来水费1111元（该费用从被告乔学先支付的押金中抵扣）；三、驳回原告秦明娟其他诉讼请求。案件受理费3200元，由原告秦明娟负担2000元（已交纳），由被告乔学先负担1200元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 范欠歌二〇二一年二月二十五日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤