广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终639号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄雪亮，女，1980年2月16日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：秦雍，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈培源，男，1969年12月18日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：陈建东，广东谷都律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟林，广东谷都律师事务所律师。原审被告：郑镇岚，男，1978年8月19日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××××。上诉人黄雪亮与被上诉人陈培源、原审被告郑镇岚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初22049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈培源向一审法院起诉请求：1.黄雪亮、郑镇岚继续向陈培源履行于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》之义务；2.黄雪亮、郑镇岚向陈培源支付2020年3月份的租金50000元、4月份至7月份的租金各52500元，合计租金260000元；3.黄雪亮、郑镇岚按上述尚欠租金金额向陈培源支付滞纳金（违约金）至实际清偿之日止。庭审时，陈培源变更本案的诉讼请求为：1.黄雪亮、郑镇岚继续向陈培源履行于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》之义务；2.黄雪亮、郑镇岚向陈培源支付2020年3月份的租金50000元、4月份至7月份的租金各52500元，暂计租金260000元，直至合同实际解除之日止；3.黄雪亮、郑镇岚按上述尚欠租金金额的30%向原告支付滞纳金（违约金）至实际清偿之日止。黄雪亮向一审法院反诉请求：1.确认黄雪亮与陈培源于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》于2020年5月14日解除；2.陈培源向黄雪亮返还租赁保证金（押金）127628元；3.陈培源向黄雪亮返还租金173000元。一审法院判决：一、陈培源与黄雪亮于2019年4月2日签订《中山市房地产租赁合同》已于2020年9月28日予以解除；二、黄雪亮于本判决发生法律效力之日起七日内向陈培源支付租金365000元（包括2020年3月份的租金50000元及2020年4月份至9月份期间的租金315000元）；三、驳回陈培源的其他诉讼请求；四、驳回黄雪亮的全部诉讼请求。本诉案件受理费7120元，减半收取为3560元，由陈培源负担172元，黄雪亮负担3388元。反诉案件受理费5810元，减半收取为2905元，由黄雪亮负担。黄雪亮上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判黄雪亮与陈培源于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》于2020年5月14日解除；二、撤销一审判决第二项、第四项，改判陈培源向黄雪亮返还租赁保证金（押金）127628元和租金173000元。事实和理由：一、一审法院对双方证据的采信错误，显失公平。双方签订的《中山市房地产租赁合同》签订时间为2019年4月2日，因黄雪亮急于租铺且已经交付诚意金、押金、预付租金，虽于2019年4月2日签订合同，但被迫承担2019年2月起的物业费等费用，并约定按交付后计算免租装修期，一审法院据此认定黄雪亮2019年2月底接收租赁物属于认定事实错误。黄雪亮经营母婴用品店与原租客经营的发廊是不同行业，对商铺进行装修是必然的，一审法院不采信黄雪亮提供的关于对商铺进行装修和无法取得消防备案的证据，明显错误。二、本案具备法定解除的情形，陈培源出租的租赁物违反消防法的规定，属无效合同，应当解除。黄雪亮提出解除合同并及时通知陈培源，应认定合同予以解除。2019年4月中黄雪亮接收店铺后陆续进行装修，花费近460000元，陈培源应对租赁合同违法造成的损失应承担主要过错。黄雪亮因疫情导致租赁合同目的不能实现，为了避免损失扩大及时提出解除合同并尽通知义务。在陈培源置之不理的情况下，黄雪亮通过公告、短信等各种方式多次向陈培源明确5月14日终止合同，停止支付租金和费用。应认定案涉合同于2020年5月14日解除。三、黄雪亮于2019年2月25日支付的377628元包括租金、押金、转让费，但转让费没有法律依据和合同依据，属于预付租金性质，多收应当返还。且依前述，租赁合同违法无效，陈培源应返还保证金（押金）。按案涉租赁合同计算租金，2020年3月前的租金已经支付，2020年3月租金50000元，4月租金52500元，5月（5月1日至14日）租金24500元，合计127000元，剩余部分173000元应当退还黄雪亮。陈培源辩称，一、黄雪亮不享有约定或否定的解除权，本案中，双方并未约定黄雪亮享有单方解除和的事宜，疫情原因并不属于不可抗力事件，而是正常的商业风险，案涉租赁场所疫情期间并未完全封闭，仍可以正常有序经营。陈培源虽是出租房，但在疫情期间同样面临各种还款还贷的压力，仍给黄雪亮减少或免租的待遇，双方在2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》合法有效，黄雪亮应按约定向陈培源支付尚欠租金及滞纳金。二、黄雪亮伪造证据，违背诚实信用原则。一审期间，黄雪亮为了证明案涉店铺存在装修，故意制造虚假《装修合同》（一审证据7-10），装修公司成立于2020年4月3日，但是《装修合同》签名时间为2019年4月1日，恳请二审法院对装修事实重新认定。三、案涉租赁物有合法的产权证明，若真的存在消防问题，中山市自然资源管理部门不会向陈培源办法案涉租赁物产权证明，退一步讲，即使真的存在问题，也是黄雪亮对案涉租赁物进行大规模装修造成的。其实际使用案涉租赁物已经一年有余，从未向陈培源反映过消防问题。四、虽合同于2019年4月签订，但是黄雪亮实际入场并使用租赁物的时间是2月。陈培源与原租客解除协议时间是2019年2月，合同左下角备注2月1日起水电、物业租客交。转账记录印证黄雪亮2019年2月支付相关款项，侧面印证其已于2月份实际入场。五、截止今日，黄雪亮未办理返还案涉店铺、钥匙等交接手续，并私自上锁和通过上诉的方式故意拖延交付案涉店铺，导致无法对外出租，直接导致陈培源经济受损，陈培源保留追究该期间的案涉房屋占用使用费。六、原租客并非经营发廊，实际是经营宝贝屋性质的百货店铺，黄雪亮应对原租客经营发廊进行举证，否则应承担举证不能的后果。七、377628元的费用实际是由案涉租赁物的200000元转让费、2019年4月的50000元租金及约定的127628元押金组成，并非黄雪亮主张的已向陈培源提前支付300000元预付租金，若如黄雪亮所述，其为何在2019年5月至2020年2月按月支付租金，而不是主张直接折抵。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：黄雪亮上诉辩称陈培源未提交涉案商铺的建设工程规划许可证，涉案租赁合同应认定为无效。本院认为，陈培源已提交了涉案商铺的产权证，载明房屋用途为商业用途，黄雪亮的该项辩称不成立。此外，黄雪亮辩称涉案商铺因未能通过消防验收影响其正常使用，但并未提交证据证明，亦未提交证据证明其在合同履行过程中有对此问题提出过异议，本院对黄雪亮的该辩称理由亦不予采信。故本院认定陈培源与黄雪亮签订的《中山市房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于黄雪亮应支付的租金的认定。首先，对于黄雪亮实际接收租赁物的时间认定，涉案租赁合同虽于2019年4月签订，但根据陈培源提交的其与原租客解除协议、转账记录印证等证据，结合黄雪亮自2019年5月起每月按照合同约定支付租金从未提出异议的事实，本院采信陈培源的主张，认定黄雪亮实际接收租赁物的时间应为2019年2月底。其次，关于黄雪亮实际搬离涉案租赁物的时间认定，黄雪亮主张其于2020年5月14日搬离涉案租赁物，并称其已经将涉案租赁物的钥匙交给原告药店的员工，但是其不能提供证据予以证明，且双方未直接办理交接手续，鉴于陈培源同意于2020年9月28日解除合同，一审法院计算租金、管理费截止2020年9月28日并无不当。综上，黄雪亮应向陈培源支付2020年3月份的租金50000元、2020年4月份至9月份期间的租金315000元，共计365000元。关于黄雪亮主张陈培源返还租赁保证金127628元的诉讼请求，黄雪亮自行搬离提前终止合同，已构成违约，根据涉案合同的约定，陈培源有权没收黄雪亮交付的租赁保证金127628元。故本院对于黄雪亮的该项上诉请求不予支持。关于黄雪亮主张陈培源向其返还租金173000元的诉讼请求，本院认为，黄雪亮向陈培源通过银行转账377628元的附言中明确载明系该款项为转让费、租金、押金，与陈培源与郑镇岚的微信聊天记录亦可相互印证。且若黄雪亮提前支付了租金，其在陈培源催租时未提异议亦未要求抵扣租金，明显与常理不符。故本院对黄雪亮主张提前支付租金的事实不予认定，对于黄雪亮要求抵扣租金的该项请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄雪亮的上诉理由不成立。依照第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3760元，由黄雪亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年二月二日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇