广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15924号 上诉人（原审被告）：广西大世界房地产开发有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇标营社区定罗路6-2号新城花园1幢7号，统一社会信用代码91450100773870163Q。 法定代表人：黄万**，总经理。 委托诉讼代理人：黄保群，广西涌流律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张海萍，女，1988年4月3日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被上诉人（原审原告）：苏礼龙，男，1985年9月26日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被上诉人（原审原告）：韦美花，女，1964年2月7日出生，壮族，身份证住址广西武鸣县，现住南宁市武鸣区。 上述三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄振成，广西科昌律师事务所律师。 上诉人广西大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界房地产公司）因与被上诉人张海萍、苏礼龙、韦美花商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院作出的（2020）桂0122民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 大世界房地产公司上诉请求：一、变更（2020）桂0122民初3407号民事判决为：大世界房地产公司按合同约定的购房款总额百分之一承担逾期办证违约金即4234.73元；二、本案一、二审诉讼费用由张海萍、苏礼龙、韦美花承担。事实和理由：一、原审判决适用法律不当。一审判决不尊重当事人合同第十五条“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用1000日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、第3条项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付购房价款%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价购房款的壹%向买受人支付违约金。3、办理权属登记所需费用由买受人承担。”约定的按购房款总额百分之一承担逾期办证的合法约定，在没有法定理由情况下擅自变更当事人的约定。二、一审判决与已经生效基于完全相同事实作出同类判决相矛盾[（2019）桂0122民初2116号、2095号、5513号、5530号判决]，违背法院判决统一性。三、张海萍、苏礼龙、韦美花是以按揭贷款的形式购买该房屋，该房屋已经抵押给贷款银行，张海萍、苏礼龙、韦美花不能擅自买卖、抵押，也不可能有损失，一审判决在张海萍、苏礼龙、韦美花没有提供任何证据的情况下认定张海萍、苏礼龙、韦美花的损失，没有事实和法律依据。四、根据法律规定，张海萍、苏礼龙、韦美花只有在实际损失超过合同约定的违约金的时候才能要求增加赔偿。五、张海萍、苏礼龙、韦美花于2020年7月24日收到大世界房地产公司的发送的《结算通知》，大世界房地产公司要求张海萍、苏礼龙、韦美花收到通知后15日内补全房差等费用，但截止到今日，仍未补齐。 张海萍、苏礼龙、韦美花答辩称,一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，大世界房地产公司的上诉理由不能成立，依法应当驳回大世界房地产公司的上诉请求。二、一审法院作出的（2019）桂0122民初2116号、2095号、5513号、5530号判决完全是基于案件原告只诉请支付1%的违约金的诉讼请求，跟本案张海萍、苏礼龙、韦美花的诉请完全不一样，大世界房地产公司的理由根本站不住脚。三、司法解释直接规定了购房人的损失计算标准，那么可以适用司法解释的相关规定，不用提供证据证明。四、按照合同约定大世界开地产公司在交房后1000日内应为张海萍、苏礼龙、韦美花提供房产证，直至大世界开地产公司被电力佳苑九栋业主起诉后才向张海萍、苏礼龙、韦美花发出了《结算通知》。大世界开地产公司本应该在交房后1000日内告知张海萍、苏礼龙、韦美花，但至今足足拖延了三年多。一审法院审理时大世界房地产公司也没有提出该事由，故一审法院判决没有错。且该《结算通知》只预留了十五日的补全差价的时间，合同中并没有要求张海萍、苏礼龙、韦美花在什么时候内补全差价。 张海萍、苏礼龙、韦美花向南宁市武鸣区人民法院提起诉讼请求：一、判令大世界房地产公司向张海萍、苏礼龙、韦美花支付逾期办理不动产权证的违约金，直至大世界房地产公司向张海萍、苏礼龙、韦美花交付不动产权证之日止（按已付购房款423473元为基数按年利率6%计算，自违约之日2017年3月27日至2020年6月27日共39个月，暂计为82577元)；二、判令大世界房地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2013年7月24日，张海萍、苏礼龙、韦美花与大世界房地产公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定张海萍、苏礼龙、韦美花向大世界房地产公司购买位于南宁市武鸣区，房屋建筑面积124.48平方米，房款总金额423473元。合同第八条约定，大世界房地产公司应于2014年6月30日前将已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的房屋交付张海萍、苏礼龙、韦美花。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用1000日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。（3）办理权属登记所需费用由买受人承担。” 张海萍、苏礼龙、韦美花于2013年6月24日向大世界房地产公司缴纳办证费7400元。张海萍、苏礼龙、韦美花在庭审中认可，已在约定最迟交房日即2014年6月30日受领电力佳苑9-2幢2单元903号房。2016年6月28日，大世界房地产公司向张海萍、苏礼龙、韦美花开具《销售不动产统一发票》，载明张海萍、苏礼龙、韦美花向大世界房地产公司支付购房款423473元。 还查明，因大世界房地产公司未按约为电力佳苑第九幢包括张海萍、苏礼龙、韦美花在内的第9栋业主办理房屋产权证，部分业主到南宁市武鸣区自然资源局、南宁市武鸣区住房和城乡建设局信访反映，要求政府协调解决。但大世界房地产公司因建设规划存在问题，至今尚未完成电力佳苑第9幢楼的综合验收。截止本判决之日，大世界房地产公司仍未就案涉房屋向张海萍、苏礼龙、韦美花交付不动产权证书。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》、《收据》、楼宇交接书等证据材料及庭审笔录予以证实。 一审法院认为，张海萍、苏礼龙、韦美花与大世界房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于大世界房地产公司是否应当承担逾期办证违约金及违约金计算标准问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十五条约定，大世界房地产公司应在房屋交付后的1000日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在庭审中，张海萍、苏礼龙、韦美花自认大世界房地产公司已于2014年6月30日向张海萍、苏礼龙、韦美花交付房屋，大世界房地产公司未应诉并就交付时间提出异议，一审法院对张海萍、苏礼龙、韦美花自认时间予以采信。大世界房地产公司最迟应于2017年3月26日前向房屋登记机构提交办理权属登记需要由大世界公司提交的材料。大世界房地产公司但并未向产权登记机关进行备案登记，提交办理权属登记资料导致案涉房产未能申请办理房屋所有权证，张海萍、苏礼龙、韦美花等业主因此未能取得各自房屋的所有权证，对此大世界房地产公司应依法承担违约责任。关于逾期办证违约金计算标准。本案中，张海萍、苏礼龙、韦美花提交的商品房买卖合同中关于逾期办证违约金计算标准已有约定，即按照已支付房价款壹%支付违约金。按此计算，无论大世界房地产公司违约时间多长，大世界房地产公司只需向张海萍、苏礼龙、韦美花支付几千元的违约金，这违约金明显偏低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案中，张海萍、苏礼龙、韦美花请求以已付购房为基数按年利率6％调整违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算。”一审法院认为，在张海萍、苏礼龙、韦美花对经济损失数额无法举证证明的情况下，一审法院可综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2015年10月24日起金融机构人民币贷款基准利率（年利率）：6个月~一年为4.35%，一年~五年为4.75%，五年以上为4.9%。中国人民银行有关于在贷款利率基础上加收30%-50%作为罚息的明确规定，张海萍、苏礼龙、韦美花主张按照购房款总额自违约之日即2017年3月27日起至不动产权证书交付之日止以年利率6%计算，未超过前述标准，故一审法院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布的贷款市场报价利率，贷款基准利率已取消，相关标准已发生变化。故2019年8月19日之后，违约金按照购房款总额以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准支付不动产权证书交付之日止。但由于大世界房地产公司违约天数多，张海萍、苏礼龙、韦美花请求的数额偏高，一审法院以不超过已付购房款总额的30％来计算张海萍、苏礼龙、韦美花的损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：广西大世界房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向张海萍、苏礼龙、韦美花支付违约金（1.以已付购房款总额423473元为基数，自2017年3月27日起至2019年8月19日止，按年利率6%计算；2.以已付购房款总额423473元为基数，自2019年8月19日之后至房屋所有权证书交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。违约金总额以不超过已付购房款总额的30%为限）。案件受理费1864元，减半收取932元，由广西大世界房地产开发有限公司负担。 二审中，大世界房地产公司提交如下新证据：证据1《个人购房担保借款合同》、证据2《借款凭证》，该两份证据证明张海萍、苏礼龙、韦美花是以按揭贷款的形式购买该房屋，该房屋已经抵押给了银行；证据3《结算通知》、证据4寄件单及签收单，该两份证据证明张海萍、苏礼龙、韦美花于2020年7月24日收到大世界房地产公司发放的《结算通知》，要求补全房差等相关费用，但截至今日张海萍、苏礼龙、韦美花一直未按《结算通知》补全房款等相关费用。 张海萍、苏礼龙、韦美花经质证认为，对证据1、证据2的三性无异议，但两份证据不能证明抵押贷款后不能上市交易；对证据3、证据4的真实性、合法性无异议，认为与本案无关。本案张海萍、苏礼龙、韦美花一审的诉讼请求是要求大世界房地产公司承担逾期办证的违约金，在一审判决前一直存在违约的状态，不能以张海萍、苏礼龙、韦美花没有补全差价为由而认定一审判决有误。 本院认为，张海萍、苏礼龙、韦美花对大世界房地产公司提交证据1-4组的真实性、合法性无异议，本院对该证据1-4的真实性予以确认。 对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。 本院二审另查明，2014年2月18日，韦美花作为借款人，韦美花、张海萍、苏礼龙作为抵押人与中国农业银行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款期限为2014年2月18日至2034年2月17日。 还查明，2020年7月16日，大世界房地产公司向韦美花、张海萍、苏礼龙邮寄一份《通知》，该通知记载韦美花、张海萍、苏礼龙需要补交的的面积差价款为13982元、物业专项维修资金为287.7元，大世界房地产公司需退回的办证费为687.9元。韦美花、张海萍、苏礼龙确认还未交付房屋差价款、未提交委托办证手续。案涉商品房已经具备办证条件。 本院认为，韦美花、张海萍、苏礼龙与大世界房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用1000日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。（3）办理权属登记所需费用由买受人承担。”韦美花、张海萍、苏礼龙与大世界房地产公司对于逾期办证的违约金如何计付已经明确约定。韦美花、张海萍、苏礼龙认为合同约定的违约金过低，但未提交证据证明其损失；同时，韦美花、张海萍、苏礼龙已经在涉案房屋居住，大世界房地产公司逾期办证行为不影响购房人对房屋的占有和使用。因此，本案应按照合同约定计付逾期办证的违约金。大世界房地产公司应支付给韦美花、张海萍、苏礼龙的逾期办证违约金为4234.73元。 综上所述，本案一审判决认定事实清楚但处理不当，本院二审予以纠正，大世界房地产公司的上诉有依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 变更南宁市武鸣区人民法院（2020）桂0122民初3407号民事判决为：广西大世界房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向韦美花、张海萍、苏礼龙支付逾期办证违约金4234.73元。 如果义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起两年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1864元，减半收取932元，由广西大世界房地产开发有限公司承担50元，韦美花、张海萍、苏礼龙负担882元；二审案件受理费50元，由韦美花、张海萍、苏礼龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  梁秋娟 二〇二一年二月二十日 书记员  潘椤卿 附本案相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。