广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0233民初94号原告：深圳海思物业服务有限公司新丰分公司。住所地：广东省韶关市新丰县××××××××××××××××。负责人：李才福，该公司经理。被告：潘祖灵，男，1980年4月16日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县××××委会沙田中学，公民身份号码：440××××××××××××016。原告深圳海思物业服务有限公司新丰分公司诉被告潘祖灵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳海思物业服务有限公司新丰分公司的负责人李才福、被告潘祖灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳海思物业服务有限公司新丰分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠的物业服务费23个月共3606.76元，水电公摊费345元，合计3957.76元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本公司服务的新丰县东正雅庭，一直以来得到业委会和广大业主的大力支持，物业服务效果良好，环境卫生，秩序维护，消防安全等得到了较大的改观，接管后至目前为止未出现任何事故的发生，业主能够安居乐业，大部分业主都自觉交付物业服务费，但被告是属于旷交的一类，我公司一直追交未果，为维护我公司的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，并请法院依法判令被告支付所欠的服务费用，欠费时间为2019年1月1日至2020年11月30日止，共23个月。被告潘祖灵辩称，同意缴交2019年6月1日原告接管小区以来的物业费及水电公摊费用，不同意缴交2019年1月1日至2019年5月31日的物业费及水电公摊费用，理由是：1、被答辩人不宜强行转移本身存在纠纷的债务。答辩人在2013年向东正房地产开发公司购买了D201房，一直正常缴纳物业费，但开发商不知何时把答辩人楼下商铺卖给了中国移动，中国移动于2019年不顾全小区的反对强行装机运行，机房内的辐射问题、机房外墙上四台大型空调的噪音问题、机房设置是否属于商铺性质、是否存在消防隐患等问题与原物业存在纠纷，且至今未得到解决，债权人不应不与答辩人协商而强行将本身存在债务纠纷的物业费转让给被答辩人，并且答辩人本身答应被答辩人其到小区服务之后至今的物业管理费，至于其没有管理小区前存在纠纷的物业费，其不与答辩人商量就强行垫付2019年1月1日至2019年5月31日物业费，答辩人是有异议的，且其接管小区后答辩人的问题没得到解决，却一味催交物业费，答辩人三次向被答辩人缴纳2019年6月1日至今的物业费，工作人员均称要交就连同2019年上半年的一起，否则就不收。答辩人同意在解决好存在的问题后缴纳2019年至今的物业费，同意和新旧物业、业委会和答辩人协商解决。2、物业聘请了没有物业从业管理资格证书的管理人员负责管理物业的日常工作。东正小区在被答辩人进驻之后平时除了保安和打扫卫生的阿姨之外，负责日常管理工作是一个叫笑笑的人，答辩人以业主的身份要求其出示《物业管理从业资格证书》，但其没有，导致答辩人财产受到损失。3、物业费的收取存在重复收费乱象。被答辩人提供的服务合同中第三章第六条规定物业服务费按1.2元/月*平方数计算，但又额外以公共水电费为名目收取答辩人每月15元。根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第八条规定，住宅小区公共性服务收费的费用构成中已包含公共设施、设备日常运行、维修及保养费，即1.2元/月*平方数的费用中已包含公共水电费。故被答辩人每月额外收取的15元属于乱收费，不应计入物业费中。4、移动机房墙外四台大型空调存在噪音扰民现象、辐射及消防安全隐患等问题，被答辩人没有就这些问题责令移动公司出具低噪音、低辐射、无消防安全隐患等相关报告并公示小区，无奈之下答辩人于2020年8月14日拨打了12345韶关市政府热线进行投诉。8月17日移动公司李经理致电答辩人称已关闭了其他空调，并称正常情况下只要一台空调就足够，当天只保留了一台大型空调工作。移动公司不允许答辩人进入机房查看，无法判断里面是否存在安全隐患，故我方要求被答辩人责令移动公司拆除三台大型空调外机以彻底解决因四台大空调同时工作给答辩人带来的困扰，并让答辩人进入机房查看，以及出具相关消防验收报告公示小区。5、物业管理应承担因其管理不当造成答辩人的经济损失1000元。答辩人平时不常住小区内，可是答辩人于2020年6月14日去小区发现其自己的二楼三个房间及厨房地板上全是水滴，随后发现地下室也出现水滴现象，经查得知是一楼移动机房空调制冷所致，导致答辩人三间房衣柜、床、橱柜等家私被浸，后经业主们反馈大约被浸了一周，作为物业方没有及时发现和解决问题，直到答辩人投诉才得知，其管理方面严重疏忽，故答辩人要求被答辩人负连带责任，赔偿答辩人1000元。6、移动机房设置性质用途不明确。答辩人于2020年8月12日到城市建设规划部门查询现一楼的规划用途为商铺，但是移动机房是否属于商铺性质？此问题答辩人于2020年9月13日再次向12345韶关市政府服务热线咨询，但答辩人至今没有得到相关部门的明确答复。若属于商铺，被答辩人应向移动公司索要该商铺的营业执照并公示，若不属于商铺，被答辩人应责令其拆除搬出小区，还全体小区一个健康、舒适的环境。本院经审理认定事实如下：2013年4月13日，被告向新丰县东正房地产开发有限公司购买了新丰县××××××××××××××××2×××的房屋，面积130.68平方米。该小区物业管理在业主委员会成立之前暂由东正房地产开发有限公司管理，物业管理费用收取标准为住宅按每月每平方米1.2元计算，物业管理区域内共用水电费分摊按每户每月15元计算。被告每月应交物业管理费156.82元，水电公摊费15元，合计171.82元。2019年5月28日原告与该小区的业主委员会签订了接管该小区物业管理的合同，2019年6月1日开始正式对小区进行管理，物业管理费用仍按此前标准计算。2019年6月6日，原告与东正房地产开发有限公司前期物业管理处进行交接，该公司将小区业主提前交纳以及仍欠的物业管理费账目移交给原告，2019年1月起被告一直未交物业管理费，原告为此向该公司垫付了被告2019年1月到5月共5个月的物业管理费及水电公摊费用。2020年7月29日原告在新丰县×××××××××××××××××××被告房屋大门张贴缴费通知书，向被告催缴物业管理费，但被告至今未缴交。原告与东正雅庭小区的业主委员会签订了接管该小区物业管理合同时的名称是深圳市韶丰物业管理有限公司，2020年2月26日变更名称为深圳海思物业服务有限公司新丰分公司。原告起诉时，要求被告从2019年1月起缴交物业管理费，截至2020年11月被告共23个月未缴交的物业管理费为3606.76元，水电公摊费345元，合计3951.76元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。案涉房屋所在小区建成之后由东正房地产开发有限公司管理，2019年5月28日经转让由原告管理并提供物业服务，被告欠东正房地产开发有限公司物业管理费经原告垫付后债权亦随之转让给了原告，对此本院予以确认。被告作为小区业主事实上接受了以上两物业公司所提供的物业服务的情况下，应向原告支付相应的物业费用，故原告有权向被告收取物业管理费，收取标准为每月156.82元。对于水电公摊费用问题，被告与前期物业管理商已有约定，原告与该小区业主委员会签订物业管理合同时亦作了约定，被告应按约定履行，因此对于原告要求被告支付水电公摊费用的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下:被告潘祖灵于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告深圳海思物业服务有限公司新丰县分公司从2019年1月起至2020年11月期间的物业费及水电公摊费用3951.76元。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告潘祖灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  潘英勤二〇二一年二月二十六日书记员  伍衍祺