河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0821民初96号原告：刘天娇，又名刘天骄，男，汉族，1991年4月28日生，住修武县。原告：刘慧琳，女，汉族，1988年3月9日生，住修武县。二原告委托诉讼代理人：杨君山，河南宁城律师事务所律师。被告：韩庆丰，男，汉族，1985年11月29日生，住修武县。委托诉讼代理人：赵凡，女，汉族，1978年2月12日，现住修武县。与被告系夫妻关系。第三人：李云，女，汉族，1992年6月29日生，住修武县。原告刘天娇、刘慧琳诉被告韩庆丰、第三人李云案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘天娇及二原告委托诉讼代理人杨君山、被告韩庆丰及其委托诉讼代理人赵凡到庭参加诉讼。第三人李云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、要求立即解除对修武县建业森林半岛小区39幢1单元9层18号房屋的查封，并判决不得强制执行该房屋；2、要求确认修武县建业森林半岛小区39幢1单元9层18号房屋（净值：22万元）属于二原告共同所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年12月1日，原告获悉，修武法院在被告韩庆丰与第三人李云就（2020）豫0821民初2090民事裁定书强制执行过程中，误将二原告的修武县建业森林半岛小区39幢1单元9层18号的房产，当作第三人李云的房产予以查封执行，原告作为案外人依法提出执行异议。2020年12月28日，原告收到修武法院（2020）豫0821执异71号执行裁定书，原告认为修武法院驳回原告提出的执行异议的裁定，缺乏事实和法律依据。一、原告与第三人李云双方签订达成的《不动产买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。2020年9月22日，原告与第三人李云签订《不动产买卖合同》。李云自愿将其合法拥有的修武县青龙大道66号建业森林半岛小区39幢1单元9层18号的房产转让给原告，总价格534000元，尾款按银行贷款分期偿付银行。合同签订后，原告当即付清了第三人应得的全部房款220196.05元，目前已按约归还了银行三个月的房贷，共计6309元。买房前，已通过中介修武尚德房地产管理有限公司到修武县不动产中心查询，该房屋无查封和二次抵押，符合房屋买卖等法律情形。原告并支付了服务费4000元。二、原告已经依约支付了第三人应得的全部房款并占有使用此房，属于善意取得合同签订当天，第三人李云将该房《商品房预售合同》、交款收据和房屋钥匙等交付给了二原告占有。此后原告开始交纳物业费，又于9月30日，与修武县定制家具居店签订房屋装饰装修工程施工合同，并按约缴了定金及装修费117000元；又与小区物业交了装修保证金2050元，垃圾清运费686元；10月2日又更换房屋窗户和封闭阳台花费18800元。三、涉案房屋虽未办理物权转移登记，但根据法律规定并不影响合同效力，况且原告对此没有过错。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由于第三人与房地产开发公司签订的就是《商品房预售合同》，办理的也是预售商品房抵押记载，直至现在作为涉案房屋出卖人的第三人依然没有取得《房屋所有权证》，因此无法给原告办理过户登记手续，原告对此没有任何过错。四、在抵押期间，抵押人转让抵押财产并不违法。《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”五、原告已经向第三人支付了其应得全部房款，并且对未办理过户手续没有过错，人民法院依法不应当查封涉案房产。原告与第三人签订的《不动产买卖合同》明确显示：第三人应得的总房款就是220196.05元，这是她已经实际支付的房款和利润的总和，余款313803.95元是银行的按揭贷款债务已经转移给原告，由原告每月25号通过第三人账户偿还2102.05元给贷款银行。2020年12月2日，经贷款银行中国邮政储蓄银行股份有限公司修武支行同意，通过银行对公账户按月支付房贷。因此，原告已经付清了第三人应得的全部房款220196.05元，剩余的贷款转移给原告按月偿还银行，原告已经没有义务再向第三人支付房款了。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，原告与第三人关于涉案房屋的转让不违反法律规定，并且原告已经付清了第三人应得的全部房款，已经实际占有使用涉案房屋，并且对没有办理过户手续没有过错，按照上述法律规定法院不得对涉案房屋进行查封、扣押和冻结。为此，现提起案外人异议之诉。被告辩称，一、李云、侯家文共计向被告借款95万元，被告多次向李云、侯家文催要借款，李云、侯家文分文未归还。无奈被告于2020年11月25日向修武县人民法院起诉并于当天申请诉讼财产保全，修武县人民法院2020年11月25日作出民事裁定书，对李云所有的位于修武县××大道（××号建业森林半岛小区39号楼1单元18号房予以查封。二、根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。这表明，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。在法理上，物权的本质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权，因此而发生的物权变动自然应该无效。不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。三、原告的民事起诉状上称，原告与第三人签订《不动产买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效。被告认为原告与第三人签订《不动产买卖合同》是无效合同，李云购买的案涉房屋是李云分期购买的，李云与中国邮政储蓄银行股份有限公司修武支行签订《预购商品房抵押合同》，该《预购商品房抵押合同》第十二条，甲方转让抵押的不动产，应通知乙方，并告知受让人不动产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。在修武县人民法院查封案涉房屋之前，李云并未告知银行将案涉房屋进行转让。截止2021年1月25日原告也并未将案涉房屋的全部价款支付。即便是支付了房屋的所有价款，经依法登记，发生效力。何况到现今原告只支付了案涉房屋价款的三分之一左右。故原告对案涉房屋根本不享有所有权，答辩人申请的财产保全不存在执行异议。原告与第三人签订的《不动产买卖合同》也不是双方的真实性意思表示，李云、侯家文之所以会变卖案涉房屋是因为李云、侯家文参与赌博，亲戚朋友的钱已经借遍，而且赌博已经输了将近1000万元，在李云、侯家文已经借不到钱的情况下才想起来变卖案涉房屋。四、根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求承担违反义务的责任。对于附生效条件的合同，在合同成立时并不立即生效，只有在条件成就时才生效。例如，有效合同应当依照法律、行政法规的规定办理批准等手续。对于未办理批准等手续影响合同生效的情况，当事人如果未办理批准等手续，合同虽然成立，但并不生效。原告与第三人签订的《不动产买卖合同》第三人李云需告知银行将案涉房屋进行转让。而且李云只有在结清银行贷款情况下，李云才能合法、有效的将案涉房屋进行买卖，并且在签订房屋买卖合同时去房管机构办理合法、有效的登记过户手续，只有房管机构办理了批准登记过户手续后，变更登记也实际发生，这样房屋的所有权才合法、有效的发生转移。否则原告与李云签订的《不动产买卖合同》不利后果，原告应自行承担。五、根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋现属于抵押状态，李云目前在没有结清案涉房屋贷款的情况下，无合法权利处置案涉房屋的所有权。即便李云有权转移案涉房屋的所有权，买卖合同也是基于买方应支付价款的合同，并且价款是取得标的物所有权的对价。买卖合同是双务合同。出卖人与买受人互为给付，双方都享有一定的权利，又都负有相应的义务，卖方负有交付标的物并转移其所有于买方的义务，买方也同时负有向卖方支付价款的义务。一方的义务也正是对方的权利。案涉房屋在市场的价值约60万元，原告只支付三分之一的价款，原告并未支付案涉房屋的全部价款，在没有在房管机构批准登记过户的情况下，更不可能成为案涉房屋的所有权人。综上，被告申请对案涉房屋的查封保全合法有效，应受到法律的保护，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、修县人民法院2020年11月30日作出的（2020）豫0821民初2090号民事裁定书，证明原告所购买的修武县××大道（××号森林半岛小区39号楼1单元18号房屋被法院查封；2、修武县人民法院（2020）豫0821执异71号执行裁定书，证明原告提出的异议请求被法院驳回；3、《不动产买卖合同》一份，证明2020年9月22日，通过修武尚德房地产管理有限公司居间介绍，原告以534000元购买取得涉案房屋，应付出卖人房款220196.05元，余款房贷313803.95元由原告在每月25日前直接偿还贷款银行2102.05元。4、第三人李云出具的《购房收据》一份，证明李云已于2020年9月22日收到了她自己应得的全部房款；5、修武尚德房地产管理有限公司《收据》一份，证明2020年9月22日在涉案房屋交付完成后，居间人收到了应得的居间报酬4000元；6、中国银行交易流水明细单2张，证明原告通过支付宝、微信、手机银行转账支付给第三人房款220196.05元以及支付2020年9月、10月、11月份房贷的情况；7、中国邮政储蓄银行2020年12月2日、2020年12月28日“现金（钞）交款单”各一份2页，证明房贷银行另行开设“收款人账号”41×××85，专门用于原告按月归还房贷；8、修武建业房地产开发有限公司《商品房预售合同》一份及收据3张，证明第三人李云所购房屋为预售房，在出售给原告时她本人尚未取得《房屋所有权证》，故无法给原告办理过户登记手续，原告对此没有过错；9、河南建业物业管理有限公司收款收据2张；《河南省家庭居室装饰装修工程施工合同》一份以及收款收据2张；修武县诚安门窗店《销售合同》一份及收据2张，证明原告在2020年9月22日购买涉案房屋后，就开始实际占有和使用，并交纳物业费、装修保证金、签订装修协议进行室内装修等。被告质证认为，对证据一、证据二认可。对证据三、证据四不认可，认为其不具有法律效力，不能证明房子卖给了原告。对证据五没有异议，应是原告自行承担的。对证据六、证据七银行交易明细单归还李云贷款账户3个月贷款没有异议，是在被告申请保全房屋以后，原告才到银行办理的还款账号，之前都是李云偿还的。认可证据八的真实性。对证据九不清楚，被告2020年10月份申请保全的时候，原告对涉案房屋并没有进行装修。被告为支持自己的主张，向本院提交：李云签订的《预购商品房抵押合同》复印件一份，其中第12条证明原告与第三人签订的房屋买卖合同无效。二原告质证认为，1、证据没有原件，对其真实性有异议。2、其证明没有通知抵押权人的说法不应成立，抵押权人对转让没有提出异议，实际接受了按月归还的房贷并开设了还贷账户，说明抵押权人是认可涉案房屋转让，并不是被告说的不知情。根据原、被告所举证据，本院确认以下案件事实：2020年11月25日被告韩庆丰对李云、侯家文提起诉讼，并向本院申请对李云购买的位于修武县建业森林半岛小区39幢1单元9层18号房屋进行查封，本院于2020年11月25日作出（2020）豫0821民初2090号民事裁定：对涉案房屋予以查封，查封期限为三年。二原告于2020年12月15日对查封涉案房屋提出案外人异议，本院于2020年12月28日作出（2020）豫0821执异71号执行裁定：驳回二原告的异议请求。为此，二原告提起案外人执行异议之诉。经查，本院于2021年1月21日作出（2020）豫0821民初2090号民事判决：侯家文、李云归还韩庆丰借款本金95万元及利息。该判决现已生效。本院查明，2017年10月20日，第三人李云与案外人修武建业房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，由李云购买位于修武县建业森林半岛小区39幢1单元9层18号房屋一套，付款方式为商业贷款。2018年2月1日，第三人李云与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司修武县支行签订《预购商品房抵押合同》，合同第十二条约定：甲方（李云）转让抵押的不动产，应通知乙方，并告知受让人不动产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。2020年9月22日，第三人李云与二原告签订《不动产买卖合同》，约定：李云将坐落于修武县建业森林半岛小区39幢1单元18号房屋（毛坯）转让给刘天娇，共有人刘慧琳，总价款534000元，付款方式为分期付款，刘天娇在签订合同之日支付给李云2201**.05元，尾款313803.95元，每月25日前支付给李云21**.05元商贷月供，双方约定在房产证办理完毕后5个工作日内办理商业贷款解押手续，随后办理双方转移登记过户手续，该房屋房产证办理完毕10日内办理结束。合同见证方为修武县尚德房地产管理有限公司。合同签订后，原告刘天娇支付给第三人李云2201**.05元，第三人李云给原告刘天娇出具购房收据一份，第三人李云将《预购商品房抵押合同》、涉案房屋钥匙交付二原告。原告刘天娇分别于2020年9月25日、10月25日、11月25日向第三人李云名下的中国邮政储蓄银行有限责任公司账户均转入2103元，附言均为“房贷”。原告刘天娇分别于2020年12月2日和12月28日向中国邮政储蓄银行股份有限公司修武县支行的账户41×××85交纳2102.5元和1949.12元，款项来源均为“代还李云房贷”。本院认为，本案的争议焦点为：二原告是否对涉案房屋享有所有权、物权期待权，能否阻止对涉案房屋的执行。一、根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，本案涉案房屋未经变更登记，也未发生法律规定的物权变动的情形，故未发生物权变动的效力，本院认为，二原告不享有对涉案房屋的所有权，此时，二原告对涉案房屋享有的权利为债权请求权，非物权请求权，也非物权期待权。二、本案涉及同一执行标的物上存在不同性质的权利保护冲突问题，即案外人对执行标的物所享有的债权请求权在效力上是否优先于保全申请人的执行请求权，对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，二原告与第三人之间的买卖合同系二手房买卖合同，二原告作为商品房消费者之外的一般买受人，在人民法院查封涉案房屋之前已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了部分价款，也在法院查封之前已合法占有该涉案房屋，但是，二原告在签订房屋买卖合同时明知涉案房屋存在抵押按揭贷款，在未能代为清偿债务消灭抵押权的情况下，就应当预见到办理房产过户登记存在障碍，二原告未尽到审慎的注意义务，仍然放任法律风险推进交易，借用第三人李云的账户支付按揭贷款，说明二原告怠于办理所有权转移登记，在主观上没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿，其主观上明显具有过错。综上，二原告对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。第三人经本院合法传唤未参加法庭答辩、举证、质证程序，不影响法庭依据查明的事实和相关法律规定作出裁判。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘天娇、刘慧琳的诉讼请求。案件受理费4603元，由二原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  姜甜甜人民陪审员  程建庄人民陪审员  薛萍萍二〇二一年二月二十六日书 记 员  李学利