宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10200号原告：李爽，女，1996年12月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：朱盛，宁夏博强律师事务所律师。被告：李昊琴，女，1993年10月31日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李海，宁夏平瑞律师事务所律师。原告李爽与被告李昊琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爽及其委托诉讼代理人，被告李昊琴及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款41000元、违约金10000元，并承担原告已支付的房屋个税19557元，以上合计70557元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月27日，原告通过华益（宁夏）置业有限公司签订了《银川市房地产经纪服务合同》一份，约定原告将自有的位于银川市兴庆区某室精装修房屋作价400000元出售给被告，原告承担房屋交易所需的个税及营业税，被告承担房屋的契税，被告选择银川市公积金住房贷款，自签订合同3日内，被告向原告支付首付款140000元，原告收到首付款后，在10个工作日内搬离上述房屋产权证书，并且配合被告办理过户手续，待被告拿到产权证书后，应立即向银行提供公积金贷款申请，并在过完户的60日内向原告支付剩余购房款260000元，如任意一方违约，则承担一切位于责任，并且承担交易所产生的所有税费，同时约定被告向原告支付购房定金10000元，由丙方保管，如原告违约，则需以定金的双倍返还被告，如若被告违约，则定金不退。合同签订后，被告支付原告首付款130000元，原告于2020年4月9日缴纳了房屋过户所需的地方教育附加税、增值税等各项税费共计19557元，并于当日将涉案房屋产权过户至被告名下。后被告按合同约定办理了房屋贷款，但仅向原告支付了下剩购房款229000元，剩余41000元至今未支付。原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，被告已向原告付清房款，反而是原告没有将涉案房屋交付给被告构成了违约，被告已向银川市仲裁委员会提交了仲裁申请，要求原告承担相应的违约责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年3月19日，被告向华益（宁夏）置业有限公司支付购买银川市兴庆区某室房屋定金10000元，华益（宁夏）置业有限公司向被告出具了收据一份。2020年3月27日，原告作为出卖人（甲方）、被告作为买受人（乙方）与作为居间人（丙方）的华益（宁夏）职业有限公司签订《银川市房地产经纪服务合同》一份，约定如下：一、经丙方提供信息、线索，为甲乙双方买卖提供居间服务，甲方同意出售房屋给乙方，房屋坐落于银川市兴庆区某室，建筑面积为57.25平方米，产权性质为商品房，精装修；二、甲乙双方共同确认房屋交易价格为400000元，房屋交易所需缴纳税款包括个人所得税、营业税、契税，其中个人所得税及营业税由甲方承担，契税由乙方承担；三、乙方选择银川市住房公积金借款，自签订本合同3日之内，乙方向甲方支付首付款140000元，甲方收到首付款后，在10个工作日内办理处该套房屋的产权证书，并且配合乙方办理过户手续，待乙方拿到产权证书后，应立即向银行提供公积金贷款申请，并在过完户的60日内向甲方支付剩余房款260000元，如若任意一方出现违约行为，则承担一切违约责任，并且承担交易所产生的所有税费；四、甲方在收到全部房款当日内将符合本合同约定的房屋交付乙方；五、乙方未按约定期限付款的，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过10日，甲方有权解除合同；乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行；六、甲方未按约定期限办理房屋产权过户或未按本合同约定期限和条件将房屋交付乙方的，甲方按日向乙方支付已付款万分之五的违约金；逾期超过10日，乙方有权解除合同，在乙方提出解除合同要求退房之日起10日内，甲方应当退还乙方全部已付款，并按已付款的10%向乙方支付违约金；七、自本合同签订时，乙方向甲方支付购房定金10000元（可冲抵首付款），并由丙方保管，如若甲方违约，则须以定金的双倍金额返还给乙方，并且向丙方支付全部佣金，如乙方违约，则定金不退，并且向丙方支付全部佣金。2020年3月31日，被告通过银行转账的方式向原告支付购房款130000元。2020年4月9日，原、被告在银川市不动产登记事务中心办理涉案房屋的产权过户登记手续时，负责双方交易的华益（宁夏）置业有限公司员工马某告知双方可以通过降低房屋价款的方式减少双方承担的税费，并向双方提供了一份《银川市存量房买卖合同》，该合同内容中除交易价款为369000元外，关于付款及房屋产权过户、房屋交付、甲乙双方义务、违约责任的约定与原、被告签订的《银川市房地产经纪服务合同》内容一致，原、被告分别在该份合同上签字，并以该份合同办理了涉案房屋的产权过户登记手续。当日，原告将涉案房屋过户至被告名下，被告取得了涉案房屋所有权证书，原告缴纳了地方教育附加、教育费附加、增值税、城市维护建设税共计19577元，被告缴纳了契税3690元和其他商品住房税费18450元。后被告申请了公积金贷款，并于2020年5月23日通过转账的方式将发放的贷款229000元支付给原告。后原告向被告催要购房款未果，拒绝向被告交付涉案房屋，并以被告违约为由诉至本院。另查明，涉案房屋系原告于2015年10月3日以370471元购买，原告首付购房款150471元，按揭贷款220000元庭审中，原告申请证人马某出庭作证，马某称原、被告及马某在银川市市民大厅办理过户时，三方沟通为了买卖双方少缴纳一些税费，才降低了房屋交易价格，但三方实际仍以《银川市房地产经纪服务合同》约定交易价款作为履行标准，华益（宁夏）职业有限公司未向原告支付其代为保管的被告支付的定金10000元。原告称与被告口头约定仍以400000元交易涉案房屋，但无证据证明。被告称原、被告在办理过户登记当日，是中介公司员工马某在办理现场向被告提出降低房屋交易价格，并现场买了一份合同，告诉被告交易金额是369000元，被告先签了字，原告到了之后签了字。同时，被告表示如认定被告违约，请求下调违约责任。本院认为，本案争议焦点为原、被告约定的涉案房屋交易价款应以《银川市房地产经纪服务合同》的约定为准，还是以《银川市存量房买卖合同》的约定为准。根据原、被告及证人马某的陈述，《银川市房地产经纪服务合同》系三方在协商一致后签订的，而《银川市存量房买卖合同》是马某分别向原、被告告知可通过降低房屋交易价款少缴税后，先由被告签字，再由原告签字，目的是为了减少原、被告双方的纳税金额，故《银川市存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，被告仍应以《银川市房地产经纪服务合同》约定的交易价款履行付款义务。扣除由华益（宁夏）职业有限公司代为保管的定金10000元，被告还应当向原告支付购房款31000元（400000元-10000元-130000元-229000元）。被告对此不予认可，辩称《银川市存量房买卖合同》系双方协商一致后对房屋交易价款进行了变更。但根据被告陈述，降低涉案房屋交易金额系马某向其提出，被告并未与原告进行协商，且涉案房屋系原告于2015年10月3日以370471元购买，原告在已经与被告商定交易价款为400000元的情况下，再与原告协商将房屋交易价格降至低于原告购买价格的行为明显与一般交易习惯不符，故本院不采纳被告的抗辩理由。关于原告要求被告支付违约金并承担原告已缴纳的房屋个税的诉讼请求，被告未按约定支付购房款已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《银川市房地产经纪服务合同》的约定，被告逾期支付购房款的，应按日向原告支付应付款万分之五的违约金，并承担交易产生的所有税费，即被告需向原告支付自2020年6月8日起至2020年11月30日的违约金2712.50元（31000元×0.05%×175日）和原告已支付的地方教育附加、教育费附加、增值税、城市维护建设税共计19577元，按照该约定计算的违约责任明显过高，被告要求下调违约责任符合法律规定，且原告对《银川市存量房买卖合同》的签订亦负有一定过错，故本院酌情认定被告向原告支付违约金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告李昊琴于本判决生效之日起七日内向原告李爽支付购房款31000元、违约金3000元。如果被告李昊琴未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，减半收取计782元，由原告李爽负担405.17元，由被告李昊琴负担376.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔二〇二〇年十一月三十日法官助理 焦 姣书记员 顾秀英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。