陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0403民初1447号原告:陕西康美置业有限公司，住所地：杨凌示范区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3635。法定代表人：韩枚科，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐春成，陕西凌达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鸿斌，陕西凌达律师事务所律师。被告：陕西欢乐橙品影业有限公司，住所地：杨凌示范区康乐路与常青路交汇处东南角开皇广场5层。统一社会信用代码：91610403MA6TG2TD8F。法定代表人：王俊杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭飞，陕西圣拓律师事务所实习律师。第三人：北京新影橙企业管理有限公司，住所地：北京市丰台区，统一社会信用代码：91110106MA001QNXX7。法定代表人：高健朋，该公司董事长。委托诉讼代理人：宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭飞，陕西圣拓律师事务所实习律师原告陕西康美置业有限公司（以下简称康美置业公司）与被告陕西欢乐橙品影业有限公司（以下简称欢乐橙品影业公司），第三人北京新影橙企业管理有限公司（以下简称北京新影橙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康美置业公司的委托诉讼代理人徐春成、黄鸿斌，被告欢乐橙品影业公司的委托诉讼代理人宁宝、杨旭飞，第三人北京新影橙公司的委托诉讼代理人宁宝、杨旭飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康美置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告康美置业有限公司与第三人北京新影橙企业管理有限公司于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》第4.3条关于保底租金计取方法为35元/㎡/年的条款不成立；2.依法判令被告陕西欢乐橙品影业有限公司向原告陕西康美置业有限公司支付2019年12月6日-2020年3月5日期间的租金312518元；当庭增加诉讼请求：要求第三人对上述312518元租金承担连带责任。3.依法判令被告陕西欢乐橙品影业有限公司和第三人北京新影橙企业管理有限公司承担本案全部诉讼费用。当庭变更第一项诉讼请求为：依法确认原告康美置业有限公司与第三人北京新影橙企业管理有限公司于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》第4.3条关于保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年的条款不成立。事实和理由：2016年3月21日原告与第三人签订《经营场地租赁合同》（以下简称2016年合同），由第三人承担原告所有的开皇广场第五层作为经营“橙天国际影院”的场地。双方就租赁场地的基本情况、交付日期、相关文件和经营期限、租赁用途、保证金、租金及缴纳期限等内容进行了约定。该合同第4.3条约定，租金计取标准是35元/㎡/月。后双方就履行2016年合同发生争议，原告于2017年7月18日向杨陵区人民法院起诉第三人要求其承担违约责任，赔偿损失300万元，解除双方签署的2016年合同，诉讼中，经杨陵区人民法院主持调解，达成如下调解协议：“一、被告北京新影橙公司继续承租原告康美置业公司改造的影院场地，原被告签订的《经营场地租赁合同》中约定的租赁费计取办法不变、租期不变，其余内容双方另行协商，不再生效；二、北京新影橙公司于2017年9月1日前向杨凌消防部门报送二次消防装修设计审核手续，审核通过后7日内被告进入影院场地装修，若被告逾期15日未报送二次消防装修设计审核手续或逾期进场，被告交纳的履约保证金300000元不予退还，并承担原告康美置业公司改建损失3000000元”。2017年8月24日，杨陵区人民法院作出（2017）陕0403民初942号民事调解书确认了原告与第三人达成的上述调解协议。同日，第三人（乙方）的代表张佳与原告（甲方）签订协议，约定：“一、乙方愿继续承租甲方为乙方所改造的影院场地，甲方同意；二、双方协商按影院工程建设现状重新签订《经营场地租赁合同》，双方商定原租赁费计取办法不变；......”。2017年9月6日第三人的代表张佳到原告法定代表人韩枚科处协商修订2016年合同事宜，双方协商一致同意：一、2017年10月1日进场装修；二、第三人代表张佳提出再予以他们支持，将原合同电影院开业后的免租期由9个月延长至12个月。2017年9月8日第三人的代表张佳到原告办公室协商重新签订《经营场地租赁合同》（以下简称2017年合同），张佳将已修订好的合同文本交给原告的法定代表人韩枚科，并告诉韩枚科改变的两处内容只有“3.1条10月1日必须进场装修等内容”和“免租期延长3个月至12个月”，其他内容与2016年合同相同。韩枚科看清并确认两处修改内容后，让张佳打印合同一式六份，张佳让韩枚科签字盖章时，韩枚科因已看过修改内容，并基于对第三人充分信赖，随即在合同文本上签字盖章，后张佳将合同带回公司签字盖章。2018年7月30日原告、被告、第三人共同签订《关于〈经营场地租赁合同〉之补充协议》，约定：由第三人将2016年合同、2017年合同中的权利义务转让给被告，由被告概括受让第三人与原告之间的债权债务，继续履行上述合同。2019年11月11日原告向被告发出催缴租金通知，告知被告向原告缴纳2019年11月6日-2020年2月5日期间的租金276570元。2019年11月14日被告向原告回函称：“：......根据合同条款3.3.2项双方约定（甲方同意，乙方正式开业后12个月为免租期，不计取租金，但乙方在此期间经营发生的实耗水、电等费用则由乙方自行承担）。我司所在贵方的橙天国际影城在2019年1月30日取得上级主管部门颁发的放映许可证文件，2019年2月5日试营业，2019年3月进入正式营业阶段。......。”原告回函被告不同意被告对起租期限的主张，认为应当按照双方之间的合同3.3.1条约定，把2019年12月6日作为起租期限。2019年11月18日原告再次向被告发送租金催缴通知，要求被告支付2019年12月6日-2020年3月5日期间的租金312518元。2019年11月27日被告的负责人孙旭东通过微信向原告的法定代表人韩枚科发信息，就房租缴纳期限、计算面积、租金等事宜表达意见，在信息中孙旭东提到2017年合同记载的租金标准为35元/㎡/年。原告随即召开由原告股东、法定代表人、被告副总张鹏、运营总监孙旭东等人参加会议，共同讨论租金计取标准问题，但未能达成一致意见。原告认为，2017年合同第4.3条表述租金计取标准的条款（35元/㎡/年）未经协商，不是双方真实意思表示，属于误载。在原告与第三人签订的补充协议明确约定原租费计取办法不变，法院作出的（2017）陕0403民初942号民事调解书确认下，双方不可能在对合同中的租金条款加以修改。事实上双方没有就修改2016年合同的租金条款达成意思合致，因此应当确认2017合同4.3条属于误载，该条款不能成立，不构成2017年合同的内容。被告经原告多次催要，不能按照2016年合同《关于〈经营场地租赁合同〉之补充协议》的约定及（2017）陕0403民初942号民事调解书的既判力要求向原告支付租金，显属违约行为，被告应承担支付租金并赔偿损失的法律责任。请法院支持原告的请求。被告欢乐橙品影业公司辩称，一、2017年9月8日，新影橙公司与康美公司签订的《经营场地租赁合同》（下称2017版合同），依法成立，合法有效，不存在保底租金35元/㎡/年条款不成立的事实。（一）三方协议已经确认，三方就2017版合同的履行，再无任何争议，康美公司本次起诉，没有事实依据。（二）杨陵区人民法院生效民事调解书已经确认，新影橙公司与康美公司签订了《经营场地租赁合同》（下称2016版合同），除租赁费计取办法及租期不变外，其余内容已经终止，不再生效。（三）2017版合同已由新影橙公司与康美公司双方法定代表人签字，并且加盖双方印章（含骑缝章），依法成立并生效；（四）2017版合同，租赁费计取方式及金额、比例，系各方真实意思表示，且符合市场行情和交易习惯；二、康美公司要求被告支付租金（2019年12月6日-2020年3月5日期间的）的诉讼请求，不符合2017版合同约定的租金支付条件，应予以驳回。综上，被告认为，诚信合作才能取得共赢。原告理应为被告创造良好的营商环境，而不是滥用诉权破坏合作氛围。2017版合同（保底租金条款）依法成立，合法有效，且康美公司起诉要求被告支付租金的条件尚未成就，故请求贵院在查明事实的基础上，驳回康美公司的全部诉讼请求。第三人北京新影橙公司辩称，一、2016年3月21日，第三人与康美公司签订了《经营场地租赁合同》（下称2016版合同），除租赁费计取办法及租期不变外，其余内容已经终止，不再生效。二、2017版合同中的保底租金35/㎡/年条款，依法成立，合法有效。三、根据《补充协议》的约定，第三人、欢乐橙品公司与康美公司已确认2017版合同的履行，再无任何争议，康美公司本次起诉，没有事实依据，请求法院驳回康美公司的诉讼请求。综上所述，根据杨陵区人民法院生效的法律民事调解书，已经确认2016版合同除赁费计取办法及租期之外，其余内容已经终止，不再生效。2017年版合同是在双方反复协商的基础上，自愿达成，依法成立，不存在保底租金条款不成立的事实，且在补充协议中，第三人与康美公司已确认，2017版合同再无任何争议的前提下，康美公司本次起诉，没有事实及法律依据，请求法院驳回康美公司的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据：第一组证据《经营场地租赁合同》，该组证据真实，且与本案有关联性，本院予以认定。第二组证据杨陵区人民法院（2017）陕0403民初942号民事调解书、协议书，被告及第三人对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定。第三组证据北京增值税电子普通发票、杨陵区人民法院（2017）陕0403民初942号案卷材料（北京新影橙企业管理有限公司出具给张佳的授权委托书）、原告负责人韩枚科与第三人原副总经理张佳的通话录音及其文字稿、中国移动出具的通话记录单，被告及第三人对该组证据中原告负责人韩枚科与第三人原副总经理张佳的通话录音及其文字稿、中国移动出具的通话记录单不予认可，其他证据真实性无异议，其中原告负责人韩枚科与第三人原副总经理张佳的通话录音及其文字稿，根据庭审情况，本院对该组证据真实性予以认定。第四组证据《经营场地租赁合同》，被告及第三人对真实性无异议，该证据真实，与本案有关联，本院予以认定。第五组证据关于《经营场地租赁合同》之补充协议，被告及第三人对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定。第六组证据通知回执单，被告及第三人对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定。第七组证据关于电影院租金收取事宜回函，被告及第三人对该证据真实性无异议，可以证明原告向被告催要过租金的事实，本院对其真实性予以认定。第八组证据关于电影院租金收取事宜回函的函，被告及第三人对该证据真实性无异议，可以证明原被告就租金的收取事宜进行答复的事实，本院对该证据的真实性予以认定。第九组证据原告负责人韩枚科与被告负责人孙旭东的微信聊天记录,被告及第三人对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定，证明目的不予认定。第十组证据会议纪要，被告及第三人对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对证明目的不予认定。XX组XX广场商铺租赁合同（份）、杨凌开皇购物广场商铺租赁合同（份），被告及第三人对该证据不予认可，本院对其真实性予以认定，但与本案无关联性，其证明目的不予认定。XX组XX广场商铺物业管理费成本核算材料，被告及第三人对该证据不予认可，因该证据再无其他证据相佐证，本院不予认定。对被告欢乐橙品影业公司的证据认定如下：第一组证据《经营场地租赁合同》（2016版）、杨陵区法院民事调解书，原告对该证据真实性无异议，第三人无异议，本院对该组证据真实性予以认定。第二组证据《经营场地租赁合同》（2017版）、关于《经营场地租赁合同》之补充协议，原告对2017合同除保底租金月改年条款外，其他内容的真实性原告无异议,对补充协议真实性无异议，第三人无异议，本院对该组证据真实性予以认定。第三组证据电影放映经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；淘票票、猫眼网网、电影票售票后台截图；杨疫防控办发【2020】1号；微信聊天记录；国发影【2020】1号；陕影字【2020】3号；杨防控组发【2020】10号；杨陵区影院复工复产疫情防控登记表，该组证据原告对其真实性无异议，该组证据真实本院予以认定。对第三人提供的证据认定如下：第一组证据《经营场地租赁合同》（2016版）、杨陵区法院民事调解书，原告对该证据真实性无异议，被告无异议，本院对该组证据真实性予以认定。第二组证据《经营场地租赁合同》（2017版）、关于《经营场地租赁合同》之补充协议，原告对2017合同除保底租金月改年条款外，其他内容的真实性原告无异议,对补充协议真实性无异议，被告无异议，本院对该组证据真实性予以认定。XX组XX城《经营场地租赁合同》、杨凌恒大嘉凯影城《经营场地租赁合同》，原告对该组证据真实性无异议，被告无异议，本院对其真实性予以认定。第四组证据2016/2017合同对比变化表格，原告对该证据不予认可，被告无异议，但结合庭审情况，本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月21日原告康美置业公司（甲方）与第三人北京新影橙公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，合同约定：2.1甲方同意提供给乙方：位于开皇广场项目五层（建筑面积约2634平方米）的经营场地，由乙方承租使用、自主经营“橙天国际影城”。3.3.1自甲乙双方签署经营场地交付确认书之日起，计算4个月为乙方装修期，2个月为乙方办理相关开业手续期，此期间由乙方进行装饰装修、设备调试、放映预热、影城开业手续办理期。甲方同意以上6个月为免租期，不计取租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电、装修配合费及管理费等费用则由乙方自行承担。乙方必须在约定的6个月的免租期内完成装修并具备开业条件。3.3.2乙方承诺在开业后对影院做开业推广，优惠票价区间暂定为15-30元。......甲方同意开业后9个月为免租期，不计取租金，但乙方在此期间经营发生的实耗水电等费用则由乙方自行承担。3.7租赁期限为20年，自租赁场地交付之日起计算。4.2履约保证金本合同签订之日起15个工作日内乙方必须向甲方缴纳人民币叁拾万元（￥300000元），作为本合同的履约保证金。该履约保证金在租赁场地交付视为定金。4.3甲方应得的租金采取：XX城XX房分成计取方式；租赁期内、甲方按照基本租金或经票房分成收益中较高者收取租金。4.3.1保底租金及经票房分成均包含物业费，物业费不再另行计取费用。4.3.2第一年至第三年的保底租金（含税）为35/㎡/月，电影净票房分成比例10%；第四年至第六年为36/㎡/月，电影净票房分成比例11%.......。2017年8月24日原告康美置业公司诉第三人（被告）北京新影橙公司合同纠纷一案，经本院主持调解双方达成如下协议：“一、北京新影橙公司继续承租康美置业公司改造的影院场地，原、被告签订的《经营场地租赁合同》中约定的租赁费计取办法不变、租期不变，其余内容双方另行协商，不再生效。二、......。”2017年9月8日康美置业公司（甲方）与北京新影橙公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，合同约定：2.1甲方同意提供给乙方：位于开皇广场项目五层（建筑面积约2634平方米）的经营场地，由乙方承租使用、自主经营“橙天国际影城”。3.3.1自甲乙双方签署经营场地交付确认书之日起，计算6个月为乙方免租装修期，其中4个月为乙方装修期，2个月为乙方办理相关开业手续期，此期间由乙方进行装饰装修、设备调试、放映预热、影城开业手续办理期。甲方同意以上6个月为免租装修期，不计取租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电、装修配合费及管理费等费用则由乙方自行承担。乙方必须在约定的6个月的免租期内完成装修并具备开业条件。3.3.2乙方承诺在开业后对影院做开业推广，优惠票价区间暂定为15-30元。......甲方同意开业后12个月为免租期，不计取租金，但乙方在此期间经营发生的实耗水电等费用则由乙方自行承担。3.7租赁期限为20年，自租赁场地交付之日起计算。4.3.1保底租金及经票房分成均包含物业费，物业费不再另行计取费用。4.3.2第一年至第三年的保底租金（含税）为35/㎡/年，电影净票房分成比例10%；第四年至第六年为36/㎡/年，电影净票房分成比例11%.......。甲乙双方确认，计算租金开始时间在免租期结束次日起起算。2018年7月30日康美置业公司（甲方）与欢乐橙品公司（乙方）、北京新影橙公司（丙方）签订《关于〈经营场地租赁合同〉之补充协议》，协议约定：鉴于：1、甲乙双方于2016年3月21日、2017年9月8日签订了《经营场地租赁合同》，以下简称“原合同”。现依据原合同约定，为保证原合同得以继续正常执行，乙方将其在原合同中享受的全部权利和承担的所有义务转让给丙方，经协商，甲乙丙三方达成以下协议：一、经三方协商一致，甲方同意，乙方将其在原合同中享有的权利和承担的义务全部转让给丙方，丙方同意予以接受，并保证完全遵守原合同的相关规定继续执行。三、甲方向丙方出具30万元保证金的收款收据，收回给乙方出具的30万元保证金的收款收据。四、除上述在本协议中明确调整变更的部分外，原合同的其余部分应完全继续有效。后因收取租金的月变年的条款发生争议，原、被告协商未果，原告诉至法院。本案审理中，原告与第三人于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》，除原告对该合同中的4.3.2条有异议外，双方当事人对其他条款无异议。另查明，2019年1月29日陕西欢乐橙品影业有限公司的橙天国际影城开业，因疫情2020年1月23日停业，2020年7月23日恢复营业，疫情期间原告同意给予被告免租。本院认为，本案双方当事人争议焦点问题是：1、关于原告与第三人于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》中4.3.2条关于保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年是否成立。在原告与第三人签订的《经营场地租赁合同》免租期快到时，根据本院（2017）陕0403民初942号调解书中的调解意见，及原告的法定代表人韩枚科与被告的工作人员的微信聊天和第三人的工作人员通话录音中反映，以及当地影院和该营业场地同层的租金计取标准，该合同约定按年计算租金应为笔误所致，若按年计取租金不符合当地同行业的标准，并违反法律规定的公平原则，所以租金应当按月计取符合同行业标准，故原告与第三人于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》中4.3.2条保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年不生效，应当按35元-40.5元/㎡/月计取租金。2、关于原告请求被告支付2019年2月6日至2020年3月5日期间的租金应否得到支持。依据原告与第三人签订的《经营场地租赁合同》及《关于〈经营场地租赁合同〉之补充协议》约定，原告同意被告开业后12个月为免租期，不计取租金，被告于2019年1月29日开业，故被告从2019年2月至2020年1月为免租期。因为疫情被告于2020年1月23日停业，2020年7月23日恢复营业，原告亦表示同意在疫情期间给予被告免租，故原告要求被告支付租金本院不予支持。3、关于第三人应否承担支付租金的连带责任，根据三方协议约定，被告已承受了原告与第三人所签租赁合同的全部权利和义务。被告因之成为租赁合同的一方，故原告要求第三人承担连带责任，无法律依据本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陕西康美置业有限公司与第三人北京新影橙企业管理有限公司于2017年9月8日签订的《经营场地租赁合同》第4.3.2条关于保底租金计算方法为35元-40.5元/㎡/年的条款不生效，应当按35元-40.5元/㎡/月计取租金。二、驳回原告陕西康美置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5988元（原告已预交），由陕西欢乐橙品影业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达的之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  王西江审 判 员  曹亚琦人民陪审员  许富昌二〇二一年一月二十五日书 记 员  文明博附主要法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。1