北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初15834号原告（反诉被告）：北京中鼎驿家物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南路8幢二层8-2-12。法定代表人：崔宝臣，董事长。委托诉讼代理人：梁永强，男，北京中鼎驿家物业管理有限公司副经理。被告（反诉原告）：北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南路10号等11幢11-12号。法定代表人：明章俊，经理。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中鼎驿家物业管理有限公司（以下简称中鼎驿家公司）与被告（反诉原告）北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司（以下简称盛世恒翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中鼎驿家公司之委托诉讼代理人梁永强、被告（反诉原告）盛世恒翔公司之委托诉讼代理人张俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中鼎驿家公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除公寓××、××房屋租赁合同；2.请求法院依法判令被告交纳公寓所欠房租32400元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月1日被告公司合伙人冯乾、程利华代表公司与我公司副经理梁永强签订了关于北京市房山区良乡地区西潞街道东沿村南路××号院××、××公寓房间的租赁合同，被告并将其改造为库房，为了便于使用被告将房间内设施清空，卫生间拆除，墙体拆除与180商铺贯通，双方协商被告不使用时将其恢复原貌。房屋被被告改做库房，被告不再使用应及时恢复原貌，并交付给原告，被告若无力恢复原貌原告帮其恢复，费用由被告承担，据估算需要40000元，如被告拒绝恢复原貌也不承担其费用，××、××房间租金由被告继续承担，直至恢复原貌，原告可以出租为止。另外，合同约定：“××、××房间每月房租1800元，租金方式为年交。”××、××房间交到2019年4月30日，剩余租金至今未交，如截至2020年10月31日止，尚欠租金32400元。盛世恒翔公司辩称，××、××房屋是原告与被告签订租赁合同，用途主要是作为库房。2018年8月28日因为被告出租的房屋不符合出租的条件，被西潞街道要求停业整顿，并且堵死了出租房屋门口的道路，致使被告将门面房及库房在2018年9月腾空，迁到了北京市房山区燕房路××号。当时与原告也进行了协商。因此我们是从2018年9月就没有在租用××、××房屋。对原告的诉讼请求不同意。盛世恒翔公司向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人返还反诉人××、××房屋租金14400元、押金2000元；2.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告法人与反诉被告的代理人梁永强约定由反诉原告承租反诉被告位于北京市房山区闫村镇东沿村南路××号等××幢××号，门面商铺房面积180平方米，用于经营使用，公寓××、××房间反诉人用于库房使用。2018年8月28日反诉被告出租的房屋因不符合出租的要求被停业整顿，出租的房屋外面道路被封死至今，造成反诉原告无法正常经营，致使合同的根本目的无法实现，反诉原告于2018年9月1日搬走。××、××房租金交至2019年4月30日。反诉原告找反诉被告协商解除合同，反诉被告同意返还租金但迟迟未履行。为维护反诉原告的合法权益，依法提起反诉，请求依法判决。中鼎驿家公司针对反诉答辩称，1、房屋到现在也没有交接。根据（2020）京0111民初5674号判决书第2页第7行公寓××、××、××、××房四间用于员工使用，是被告在另案起诉时写的。该判决书第4页倒数第7行写明原被告均认可实际租住公寓××、××、××、××，这是原告与被告都承认的。该判决书第6页第3行写明对于原被告双方签订的《中鼎公寓租房协议》，系原告租住房屋，并不因《关于南郊汽配城西侧商业自行停业整改公告》《停业整改通知书》而影响其房屋使用，故原告方要求解除《中鼎公寓租房协议》的诉讼请求，本院不予支持。该判决书上诉了，二审还没有审理。2、被告于2019年7月份交纳了××房屋的水费，证明被告一直使用房屋。综上所述，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中鼎驿家公司提交中鼎公寓租房协议、（2020）京0111民初5674号判决书、微信截图及图片打印件、房产证、整改通知，盛世恒翔公司对上述证据的真实性认可，盛世恒翔公司提交收据、（2020）京0111民初5674号判决书、照片、公告，中鼎驿家公司对上述证据的真实性认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2016年中鼎驿家公司（甲方）与盛世恒翔公司（乙方）签订《中鼎公寓租房协议》，约定盛世恒翔公司租用中鼎驿家公司××、××号房，月租1500元，租用期限12月，从2016年5月1日至2017年4月30日，租金缴费方式为年交，协议亦对双方的其他权利义务条款进行了约定。盛世恒翔公司向中鼎驿家公司交纳了押金2000元，协议到期后，双方继续租赁关系，但未签订新的书面协议，且后续租金调整为每月1800元，2018年5月1日盛世恒翔公司向中鼎驿家公司最后一次交纳租金21600元，交纳租金的时间段为2018年5月1日至2019年4月30日。对有争议的事实，本院认定如下：本案租金是否应计算至中鼎驿家公司主张的2020年10月31日。中鼎驿家公司称盛世恒翔公司一直未搬离，但2020年7月涉案房屋房主已出卖给他人，故于2020年10月31日收回房屋。盛世恒翔公司称已于2018年9月1日搬离，但并未提交证据证明，然对于已经搬离的事实盛世恒翔公司负有举证义务，在对方不认可且盛世恒翔公司亦未举证证明的情况下，该公司应承担举证不能的后果，盛世恒翔公司应持续支付租金至中鼎驿家公司收回房屋之日即2020年10月31日。再者，盛世恒翔公司称2018年8月后西潞街道办事处发出告示停业整顿，故彼时涉案房屋已不符合出租条件，对此中鼎驿家公司称该公告系针对商业门脸的，而涉案房屋属于公寓，不在整顿范围内，对此，本院认为单凭该公告不足以认定涉案房屋自2018年8月后不再符合居住使用条件，故盛世恒翔公司的辩称本院不予采纳。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中鼎驿家公司与盛世恒翔公司于2016年即签订了租赁合同，合同到期后虽未续签书面的租赁合同，但双方口头协商一致继续续租，视为双方形成了不定期的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据本院认定的事实，盛世恒翔公司租金仅支付至2019年4月30日，之后一直未支付，虽主张已经搬离且双方已协商一致解除合同，但亦未提交证据证明，其主张缺乏事实和法律依据，中鼎驿家公司称2020年10月31日收回涉案房屋，该日双方合同应于事实上发生解除，故中鼎驿家公司再行起诉要求解除合同已无法律依据，本院不再支持。中鼎驿家公司主张盛世恒翔公司支付2019年4月30日至2020年10月31日期间的租金32400元于法有据，且数额正确，本院予以支持，但支付租金的起算日应为2019年5月1日，本院依法予以调整。关于盛世恒翔公司的反诉请求，因盛世恒翔公司无证据证明已于2018年9月1日搬离涉案房屋，故其要求退还租金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于押金，押金的用途是为保证合同的顺利履行及承租人对租赁物的合理、正常使用，现双方合同已解除，中鼎驿家公司收回房屋后，房主已对房屋进行了拆改，中鼎驿家公司亦诉请了租金，故在盛世恒翔公司将本案租金支付完毕后，中鼎驿家公司应将押金退还给盛世恒翔公司。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内给付北京中鼎驿家物业管理有限公司租金32400元；二、北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司在履行完毕第一项判决义务后三日内，北京中鼎驿家物业管理有限公司退还北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司押金2000元；三、驳回北京中鼎驿家物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费105元，由北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司负担92元（已交纳）；由北京中鼎驿家物业管理有限公司负担13元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年二月二十五日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼