安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初5488号 原告：李众,男,1962年12月生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：秦小慈，安徽长城律师事务所律师。 被告：骆静娴,女,1984年10月生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：李明,安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛娟,安徽长城律师事务所律师。 第三人：马鞍山福家房产经纪有限公司绿地分公司,住所地安徽省马鞍山市花山区。 负责人:袁亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：何俊生，安徽鉴知律师事务所律师。 原告李众与被告骆静娴、第三人马鞍山福家房产经纪有限公司绿地分公司（简称福家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆静娴的委托诉讼代理人李明、盛娟，被告李众及其委托代理人秦小慈、第三人福家公司的委托代理人何俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骆静娴向本院提出诉讼请求：1、判令骆静娴支付违约金117200元；2、判令骆静娴偿还李众支付给第三人的居间费用11720元；3、本案诉讼费用全部由骆静娴承担。事实与理由：原、被告于2019年12月24日通过第三人福家公司居间介绍签订《马鞍山市存量房屋买卖合同》。双方约定:被告购买原告位于花山区恒大御景湾7栋1301室房屋,总价款1172000元,要求于2020年1月10日前向原告支付第一笔购房款597000元,余款550000元通过银行贷款方式支付。原告收到被告的全部购房款后交付房屋并办理产权过户。合同第九条约定:买受人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的买受人构成根本违约,出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，同时买受人按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。在签订合同之前,双方在第三人的带领下,被告已经检查房屋,约定以现状交房,并签订了《补充协议》。合同生效后,被反诉人没有按照合同约定的日期2020年1月10日前支付第一笔购房款597000元。反而以房屋产权存在瑕疵为由,拒绝支付购房款。经原告提供《马鞍山市不动产登记信息查询证明》说明房屋没有查封的事实和多次向被告催告仍无果。无奈之下原告于2020年7月16日向被告发出解除合同通知,现双方合同已经解除。原告认为,双方签订的《马鞍山市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律规定,应当按照合同约定遵守执行。由于被告的根本违约,造成合同解除,应当按照合同约定支付违约金117200元并赔偿原告支付的居间费用11720元。 骆静娴辩称，本案当中的违约方是李众，而不是骆静娴。从合同缔约一开始，李众就没有提交涉案房屋的房产证，在房屋存在着重大瑕疵问题的时候，李众也不配合进行产调，导致了涉案房产无法继续履行，在骆静娴与福家公司多次沟通，发函至李众的情况下，李众仍然不配合产调，李众仅在2020年1月3日在微信聊天群里发了马鞍山市房不动产登记中中心查询的材料，骆静娴和福家公司要求其一道去不动产登记中心核实该信息的真实性，李众仍然拒不配合，所以本案的违约方是李众而并非骆静娴，原告的诉请没有任何法律依据。 第三人未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据4、5具有真实性、合法性、关联性，能够证实其支付定金及中介费、贷款服务费的具体数额；被告提供的证据6、8、9、10、11、12，原告提供的证据均具有真实性，但对其关联性、合法性，本院将结合双方陈述等综合予以认定；第三人提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；被告提供的证据7中的照片及证据13的真实性本院无法核实，且达不到其证明目的，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2019年12月24日，李众、福家公司、骆静娴三方签订《居间服务合同》约定：“甲方（李众）乙方（骆静娴）双方同意共同委托丙方（福家公司）作为交易居间方……甲乙双方同意应向丙方支付居间服务费为21096元，其中由甲方承担11720元，乙方承担9376元，上述费用承担方最晚于甲乙双方签订《马鞍山市存量房屋买卖合同》当日支付给丙方”。并约定“甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费……”等权利义务和违约责任。同日，李众作为甲方出卖人，与乙方买受人骆静娴签订一份《马鞍山市存量房屋买卖合同》，根据该合同约定，甲方将其坐落在马鞍山市花山区恒大御景湾7-1301的房屋自愿出售乙方。该房建筑面积124.38平方米，双方约定房屋成交价1172000元。买受人于2019年12月24日向出卖人支付定金2万元，于2019年1月10日前将第一笔购房款597000元（不包含前期支付全部定金）支付出卖人，买受人以组合贷款方式申办抵押贷款，买卖双方于业主贷款结清五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续……,双方还约定出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水（指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生渗水或漏水现象）。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复等内容。双方于当日签订补充协议，约定“2019年12月27日之前完成贷款资格预审，预审通过此合同支持办理，如通不过合同终止，双方均不不承担违约责任，房屋以现状交房。骆静娴于当日支付定金2万元，向第三人支付中介费、贷款服务费14876元。 另查明，2018年8月21日，本院下达（2018）皖0503民初4228号协助执行通知书，要求马鞍山不动产登记中心对李众名下案涉房屋及所享有的土地使用权进行查封，期限为三年。（2019）皖05民终370号生效判决就李众与案外人罗伟华就案涉房屋的同居析产纠纷判决李众向罗伟华支付房屋折价款305655.3元，物品折价补偿款27590元。2020年1月2日，本院依法解除对李众名下案涉不动产的查封。期间，骆静娴、第三人多次微信联系李众，要求其配合对案涉房屋进行产调并解决房屋漏水问题。李众认为案涉房屋不存在产权问题，故予以拒绝。骆静娴、第三人福家公司分别于2020年1月2日、1月7日日向李众发出催告函，李众于2020年1月10日回函说明。2020年1月16日，李众向骆静娴发出催继续履行合同函，要求骆静娴尽快履行合同，缴纳第一笔购房款。2020年8月6日，骆静娴、福家公司再次向李众发出催告函，载明：“请李众于2020年8月14日15：00携带身份证及房产证原件，配合骆静娴与福家公司到马鞍山市不动产登记中心产调窗口查询核实案涉房屋权属及抵押、查封状况，并进行契税税务估价等后续手续的完善。并表示若经查询房屋不存在权利瑕疵，骆静娴愿意继续履行双方签订的房屋买卖合同。若李众未履行上述义务，则由此产生的不利后果由李众承担。”李众于2020年8月9日对该催告函予以签收，并未按约到场。后2020年8月18日，李众将案涉房屋卖给案外人俞靖并于同日转移登记房屋所有权 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为违约责任如何认定问题。首先，案涉房屋买卖合同及居间合同均是合法有效的，对案涉三方当事人均具有法律约束力。居间合同第四条明确约定了原、被告双方有义务按照福家公司的要求提交所有的证书、证件以及材料，这也表明李众配合产调需提交的不仅包括证书、证件，还包括当时尚未预见可能需要的相关材料，本案中，由于在签订合同时，案涉房屋处于查封状态，骆静娴以及福家公司提出要求李众提交产调所需的相关资料的要求，具有合同约定依据。李众仅是将查询证明拍照发到微信聊天群内，拒绝按照合同约定提交相关材料配合产调，骆静娴因此产生不安全感，有权根据法律规定行使不安抗辩权，拒绝按照李众的要求支付首期的购房款。对于李众而言，也违反了合同的义务，故从合同约定的角度，李众存在违约行为。其次，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺诚实信用的基本原则。从本案查明的事实来看，李众在签订合时隐瞒了房屋存在限制交易的情况，通过双方提供的微信聊天记录也能看出，李众对房屋交易中出现的突发状况表现出拒绝配合的态度，这种态度导致骆静娴有理由怀疑案涉房屋存在产权纠纷。李众提交的查询证明，系其单方查询结果，骆静娴以及福家公司要求三方共同到不动产登记中心调查核实的要求并无不当。综上，李众在签订合同时隐瞒案涉房屋处于查封状态，并经多次催促未依合同约定提供产调所需材料，在合同尚未解除时，又与案外人签订房屋买卖合同，应依法承担违约责任。原告的诉请无事实和法律依据，依法应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法典》第七条、第五百二十七条、第五百二十八条、第五百七十七条、第六百一十二条、第六百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李众的诉讼请求。 案件受理费1439元（已减半收取），由原告李众负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴海姣 二〇二一年二月二十六日 书记员  李晨霈