北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初16040号原告：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街二号楼一层。法定代表人：徐铭基，董事长。委托诉讼代理人：张悦，男，该公司职员。被告：北京嘉合万家科技有限公司，住所地北京市东城区火桥北里×××号楼6-9一层1号。法定代表人：张小钢，经理。原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒公司）与被告北京嘉合万家科技有限公司（以下简称嘉合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天岳恒公司的委托诉讼代理人张悦，被告嘉合公司的法定代表人张小钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天岳恒公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2019年5月1日起2020年4月30日止的房屋租金58万元；2、依法判令被告立即支付从2020年5月1日至实际腾退房屋之日即2020年7月7日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按第三方评估机构3.58元/m/天）；3、依法判令被告支付自2019年7月1日至2020年4月30日的逾期付款违约金（以58万为基数，按照日千分之五的标准计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月16日，原、被告签订了关于北京市东城区火桥北里×××号楼一层北侧门面房（以下简称涉诉房屋）的房屋租赁合同书，合同中约定，原告将涉诉房屋出租给被告使用，期限自2019年5月1日至2020年4月30日，租金每年58万元。合同签订后，双方即履行合同。但截止至合同到期后被告仍未向原告交纳过任何租金。现租期已过，原告张贴房屋腾退通知，并多次当面告知被告腾房，被告却拒不腾房，也未交纳租金等费用。被告还将房屋进行转租，并非法强占该楼地下室设备间，私接电源等。被告转租予小卖部，小卖部并不知道被告未向原告交纳房租，原告向小卖部发通知后，小卖部承诺6月25日前搬离，未搬离物品由原告处理。原告于7月6日到涉诉房屋，房屋内还很杂乱，后原告于7月7日在涉诉房屋贴了封条上了锁。为维护原告合法权益，其诉至法院，诉如所请。被告嘉合公司辩称：被告同意支付2019年5月1日至2019年7月31日这3个月的租金。之后的租金，按照约定，如被告逾期3个月不交租金，原告有权终止合同，并收回房屋。是原告自己没有收回房屋，没有履行自己收房的权利义务。被告未交纳租金是因为涉诉房屋是住宅用房，不能用于经营，原告一直未向被告提供涉诉房屋的合法手续，故被告也不敢营业，后又发生了疫情。因为疫情，要求减免3个月租金。被告于2020年4月1日将最后一批物品搬离涉诉房屋。本院经审理认定事实如下：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同书，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，面积399.22平方米。乙方承租该房屋用于经营。如需改变使用性质，应及时通知甲方并征得甲方书面同意。租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止。租金每年58万元（含税）。租金按半年支付，2019年5月1日签订合同即支付租金29万元，2019年11月1日前支付下半年租金。甲方有权按照合同规定按时向乙方足额收取房屋租金。甲方有义务向乙方提供房屋的有关证明资料。乙方应按时足额向甲方支付房屋租金，逾期未予交纳，除补交所欠租金以外，须交滞纳金。逾期一个月不交，向甲方支付欠款的千分之三按日计算。逾期二个月不交，向甲方支付欠款的千分之五按日计算；逾期三个月不交，甲方有权终止合同并要求乙方按违约责任规定赔偿经济损失。乙方在承租房屋期间负责交纳一切相关费用。乙方不得随意拖欠房租及各项费用，如乙方拖欠各项费用甲方有权收回房屋。本合同签订后，租期内租赁标的物所发生的一切支出及损失，如各项罚款、办理相关使用许可证、政府颁布有关法规及政策致使乙方停业等情况，甲方概不负责，支出及损失均由乙方独自承担。违约责任，本合同履行过程中，如一方认为对方有违约行为，可向对方发出书面通知，要求对方承担违约责任，并做出解释和赔偿。违约金以年租金的30%计算，造成的损失应予以赔偿。合同履行过程中，原告向被告交付涉诉房屋，但被告未交纳任何租金。关于未交付租金原因，被告称原告未提供涉诉房屋的合法手续，导致其无法营业，但原告称如原告未提供产权证明，被告不可能办理营业执照，并提交2020年3月7日的照片，证明被告一直在经营，不存在无法经营的情形。经质证，被告认可上述照片的真实性，但称涉诉房屋没有人了，根本没有营业。原告称其于2020年3月24日向被告发送了解除通知，被告称其于当日收到原告该解除通知。被告认为，双方合同于解除通知中写明的2020年3月31日解除，而原告认为被告并未于3月31日搬离涉诉房屋，故不认可双方合同于3月31日解除，认为双方合同于4月30日已履行完毕。关于腾房情况。法庭询问原告为何其于3月24日向被告发出解除合同通知并称逾期不搬离视为被告放弃屋内的物品，却在被告未搬走时未自行处理，原告称被告将地下室及上面房间的门都用链子锁上，因被告一直未交租金，且还在租赁期限内，原告就未通过撬门砸窗的方式进入涉诉房屋。被告称其于2020年4月1日将最后一批物品搬离涉诉房屋，未搬走的物品是不要的杂物，不影响原告正常收房，但没有告知原告剩余的物品是不要的物品。对此，原告不认可，并提供微信记录，证明在2020年5月6日原告询问被告能否搬走，被告称这个礼拜天（即5月10日）问题不大，但过了5月10日被告仍然没有搬走。经质证，被告认可上述微信聊天记录，并提交其他聊天记录，证明原告于2020年3月24日通过微信第一次发送终止通知，同意双方合同解除，但联系不上原告，原告也未主动收房。经质证，原告表示真实性认可。原告称被告将涉诉房屋转租给小卖部，原告向小卖部发通知后，小卖部才知晓被告未向原告交付租金，后小卖部承诺6月25日搬离，如未搬离屋内物品由原告处理，后7月6日原告到涉诉房屋处查看，涉诉房屋依然杂乱，原告于7月7日将涉诉房屋处贴了封条上了锁。对此，被告称其未阻拦过原告收房，至于原告和小卖部的协商内容被告不清楚。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。原告依约交付房屋，被告应按期支付租金。被告称原告未提供涉诉房屋的合法手续，导致其无法营业，故未交付租金，但原告不予认可且被告未提交充分证据，故对该意见本院不予采纳。被告未按期交付租金，构成违约，应承担违约责任。原告据以于2020年3月24日向被告发送解除通知，被告于当日收到该通知，故本院据以认定双方合同于2020年3月24日解除，被告应支付合同解除前的房屋租金。合同解除后，被告应及时将涉诉房屋交还原告，原告亦有尽快收房减少损失的义务。被告称其已于4月1日搬离涉诉房屋，但原告提交的微信记录显示5月6日被告仍未搬离，故被告该意见本院不予采纳。原告称涉诉房屋由被告转租小卖部，小卖部经原告通知后承诺6月25日前搬离，未搬离物品可由原告自行处理，后原告于7月6日进入涉诉房屋，发现涉诉房屋杂乱，显然小卖部已搬离涉诉房屋，故原告最晚应当于6月25日收房，其于7月7日收房存在未及时收房的过失。合同解除后，被告未交还房屋的，应当向原告支付房屋占用费用，占用期间本院认定为3月25日至6月25日。关于占用费计算标准，原告诉请要求按照第三方评估机构评估结果计算，因该标准低于双方合同约定标准，本院照准。关于被告提出因发生疫情要求减免租金的意见，理由正当，本院予以采纳，故本院对被告需向原告支付的租金及占用费数额，考虑疫情的影响，进行酌定。另，关于原告主张的违约金一项，因违约金标准过高，本院依法予以酌定确定违约金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京嘉合万家科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司支付2019年5月1日至2020年3月24日期间的租金472240.4元、2020年3月25日至6月25日期间的占用费65922.2元；二、被告北京嘉合万家科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司支付违约金3万元；三、驳回原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司负担200元（已交纳），由被告北京嘉合万家科技有限公司负担4600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 范欠歌二〇二一年二月二十五日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤