河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7503号原告：河南大裕城商贸有限公司南阳分公司住所地：南阳市宛城区建设东路529号统一社会信用代码：91411302MA45GEFR04法定代表人：程浩，任总经理职务。委托诉讼代理人：曾琰，女，系该公司楼层经理，系特别授权。委托诉讼代理人：吴大勇，河南赫奕律师事务所律师，系一般授权。被告：余盼，女，汉族，1987年11月9日出生，住浙江省建德市。委托诉讼代理人：杨阳，河南大耀律师事务所律师，系特别授权。原告河南大裕城商贸有限公司南阳分公司（以下简称大裕城商贸公司）与被告余盼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大裕城商贸公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付拖欠原告自2019年6月1日起至12月31日止七个月的租金179680元，每个月标准为24640元；2019年的全年宣传费6000元，人工管理费1200元，共计186860元。事实和理由：2018年10月底，被告余盼通过各方考察了解，租用原告位于南阳市宛城区建设东路的二层商场编号219号场地352平方米，经营烘焙餐食类产品，租期5年（详见租赁合同书）。由于管理经营的原因，2019年冬被告提出撤拒申请，但至今未实际清场撤走，将场地交付给公司（该场地被告仍占用至今，设备、家俱等未拉走，有现场照片可以证实），经结算被告原交10万元（押金8万元、保证金2万元），扣除已交房租后，截止2020年元月1日，下欠原告租金及其他费用共186860元未付（2020年1月1日以后至清场交付原告期间的房租费用，原告另行主张）。经多次催促，被告拖着既不清场将租赁场地交付给原告，也不将下欠租金等费用及时支付，其行为已经严重违约，经多次联系无果。为保护公司的合法权益，特依法起诉至贵院，望法院判如所请。原告为支持诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原、被告的营业执照及法人身份证复印件。证明原、被告的主体资格。二、租赁合同和交款收款收据。证实2018年12月20日原告与被告签订租房合同，2018年10月24日原告收到CHUANGDENG8万元押金、2万元合同保证金的事实。三、撤柜申请一份。2009年10月1日，方糖夹法式餐厅南阳爱夏餐饮服务公司对商场的撤柜申请。四、被告在南阳日报闭店及会员卡处置的声明。证明2019年11月16日晚闭店撤场，不再继续经营。五、照片六张。证实被告至今未履行撤柜承诺，财物未撤走仍占用商场至今的事实。六、原告方与被告余盼催款聊天记录。证实实际租赁人是余盼。被告针对原告的举证发表以下质证意见：第一组证据，被告营业执照。真实性有异议，根据企业信息系统查询，没有检索到南阳爱夏餐饮服务有限公司，且与本案证明目的有异议，从营业执照的内容看住所地并不明确，没有明确到哪个店铺的位置，不能说明与本案有关联性，本案涉及的是方糖夹餐厅而不是南阳市爱夏餐饮服务公司，不能证明被告主体适格。第二组证据，租赁合同的真实性有异议。租赁合同签约主体系被告的签章，不是被告本人签名。签约的时间也有异议，存在后续添加的可能，因为租赁期间从2009年3月1日起。租赁合同租赁用途看，品牌中文名是方糖夹，本案的被告不应该是个人应该是方糖夹。对收据的真实性没有异议，证明目的有异议。从收据的内容来看，今收到CHUANGDENG（邓总）8万元押金，开业后抵押租金，由出纳和收款人签章签字。可以说明收据的款项是来自于邓总,也不是本案的被告。押金和保证金均是邓总，消费的刷卡小票，也是邓总签名，进一步的说明，本案被告不是余盼，应该是邓总。第三组证据，从微信聊天上下载的撤柜申请。内容真实性有异议，撤柜申请的内容是一个单方制式表格，落款时间是2019年10月1日，微信聊天内容提交时间是2019年11月6日，可以看出内容明显伪造，另外从该组撤柜申请看，原告认可合同的主体是方糖夹法式餐厅而不是被告。第四组证据，南阳日报。该份证据是复印件，应提供原件予以核实。闭店公告系邓总登报声明。从内容看，仅能看到方糖夹法式餐厅、会员管处会员卡处理的解释，并未涉及方糖夹法式餐厅店铺转让事宜，证据四放大部分内容只能说明2019年11月16日方糖夹餐厅闭店撤场。在2019年11月10日，双方已经解除合同，所以说并不存在违约行为，不能证明方糖夹餐厅存在违约行为。第五组证据，真实性有异议。从图片内容来看，没有图片拍摄时间，也不显示拍摄地点，不能够完整地体现是在方糖夹餐厅撤柜之前还是之后的证据，其中有几份证据也不能说明是方糖夹餐厅，不能体现是方糖夹餐厅的字样，不能够证明方糖夹仍占用商场。第六组证据，聊天内容的真实性没有异议，证明目的有异议。第一张是2019年5月份，只能证明这是方糖夹的员工余盼；第二张是方糖夹餐厅授权余盼与原告进行协商。从双方的聊天内容来看，不能够完整的展现双方从承租到撤柜以及后续的设备的处理，但对双方的身份没有异议，可以看出一方是被告，另一方是原告商场经理曾琰。相反从该组证明内容看，撤柜申请是由方糖夹授权余盼2019年10月1日提出申请，2019年11月10日原告同意方糖夹撤柜并达成了租金结算。截止目前，方糖夹餐厅不存在违约行为，双方合同已经解除。被告余盼辩称，原告起诉被告拖欠租金没有任何事实和法律依据。首先被告余盼不是本案的适格当事人，本案的被告应该是CHUANGDENG（邓总），工商局档案信息显示原告承租用房租赁时间到期，无转租权，双方租赁合同无效。原告起诉的主体错误，LAPRESMIDI英文缩写（方糖夹）餐厅的实际控制人是CHUANGDENG（邓总），于2018年10月和商场签署的租赁合同使用219号场地用于经营，被告余盼在方糖夹只是负责日常的进货和日常销售，并不是方糖夹店铺的老板，CHUANGDENG（邓总）是实际负责人。其次原告与方糖夹餐厅已经解除合同。方糖夹餐厅在2019年4月12日开业，营业期间，原告商场客流量极少，且主动限制了方糖夹餐厅宣传展架摆放位置，加上餐厅的位置极差，导致了进店率和就餐率直线下滑，亏损严重。方糖夹于2019年11月10日授权余盼对接与原告解除了合同，2019年10月31日原告向方糖夹下发催缴通知书，也能推断解除了合同，双方达成了商场租金结算，方糖夹闭店撤柜。2019年11月19日，原告实际接收方糖夹的店铺作为商场的活动场所，用于商场购物、抽奖及领奖活动且已经转租他人，之后又用于商场的特价商品活动，一直沿用至今。第二是原告的起诉数额没有任何事实和法律依据，方糖夹餐厅撤柜后已实际交付原告，合同已经解除且并未进行任何经营活动。原告称截止2020年1月1日下欠租金17余万元没有任何依据。原告实际使用后又逢新冠疫情，对于2020年1月之后的租金方糖夹餐厅更不应当承担任何责任。被告为支持自己的答辩意见，向本院提交以下证据：第一组，工商内档一组。证明原告承租他人的房屋租赁到期后又转租，合同存在无效的事实。第二组，身份证明、租赁合同、广告合同、设计合同各一份，装修合同两份以及购货清单、结算凭证、收据原件各一组。证明被告不是本案的适格当事人，CHUANGDENG（邓总）是合同签订人，应为本案的被告。第三组，翟某,4的书面证言、银行流水明细、视频、证言、水电费缴纳通知单各一份、微信聊天截图各一组。证明翟某,4身份系原告公司的员工，职位系一楼、二楼的楼层主管，工资是由原告财务代发，直属领导是一、二楼的楼层经理曾琰，租赁合同系曾琰代表原告与CHUANGDENG（邓总）签订，由翟某,4负责与邓总施工方对接房产加餐厅施工、装修，方糖夹餐厅的实际老板是邓总的事实。第四组，公证书、缴费通知单各一份、照片一组。证明方糖夹餐厅授权员工申请撤柜减租，原告同意并于2019年11月10日解除合同，双方达成商场结算协议，方糖夹闭店撤柜。原告于2019年11月19日实际接收方糖夹店铺，作为商场的活动场所并转租他人使用。方糖夹设备、机器原告同意协助处置，且目前由原告扣押的事实。第五组，支付宝电子回单。证明自2019年4月起至10月11日止，被告先后通过支付宝账户向原告代理人曾琰支付4至9月水电费、8月份房租24640元的事实。原告针对被告的举证发表以下质证意见：被告提到租赁到期后转租，转租合同无效不成立。公司至今还在这里经营，另外其提交的租赁合同明显有涂改，不知谁将2013年涂改成2019年。被告提供身份证明我们有异议。按照法律规定，如果外国身份应该提供公证书或者是外交使馆的证明，这个护照不能作为他本人的身份证明，并且是彩印件。我们要求本案的被告提供原件。被告辩称承租人是方糖夹这个品牌，原告认为方糖夹不是一个独立主体，既不是个人也不是公司。这个合同当时被告说是办工商执照使用，叫我们加盖公章，并不是真正的双方的协商的租赁合同，上面也没有经办人签字和日期。邓总签订这个协议是2018年的10月份，由于他提供不出身份证明，无法办理营业执照，所以他这个合同当时协商作废，又重新签订给了本案的被告。该协议就是个不生效的协议。广告合同有异议，这些东西均是事后补办，没有在商场备案。另外开业的时间是2019年的3月1日，协议的签订时间是2019年的3月26日，明显装修合同、广告合同系事后伪造。因为开业时间双方约定是3月1日，不可能2月28日他才开始装修，装修的人并不是邓总而是被告。这些复印件以及没有证据来源的证据，不能作为本案定案依据。证人翟某,4没有到庭，证言不能作为定案依据，并且是否是翟某,4所写无法证实，其视频内容存在不实成分。公证书的本身没有异议，但证明方向有异议。公证书的下载内容我方并没有认可，请本案的被告找出来。双方的谈话记录能够证实我们给他催要欠款、被告欠我们钱的事实。对费用催缴通知书有异议，要求提供证据的来源。合同中租金的交付以及未交的数额，与我们实际不符。现场照片是方糖夹品牌店对面经营衣服的人员私自将他的货架放到方糖夹场地，与商场没有关系，法院可以现场勘验。不存在原告扣押被告财产，而是原告至今没有撤回，包括他的装修和一切财物都在那放着。七张支付宝电子回单，是缴纳的部分水电费，不是全部。对双方无异议的证据，本院予以确认，有异议的证据本院在评理中一并评析。通过原、被告的诉、辨意见及举证质证，本院认证，本院审理认定事实如下：南阳爱夏餐饮服务有限公司2018年12月18日工商登记成立，登记的住所地位于南阳市宛城区建设路与明山路交汇处宇信大裕城二楼，法定代表人余盼，经营期限自2018年12月18日至2023年12月17日，经营范围：餐饮服务餐饮管理等。2018年12月20日，余盼作为乙方，大裕城商贸公司作为甲方签订租赁合同一份。合同约定：甲方将位于大裕城商贸公司项目二层219号场地总计建筑面积为352平方米的房产出租给乙方使用，用于乙方经营烘焙、餐饮类、培训，品牌“lapresmidi”该品牌中文名为“方糖夹”，租赁期限自免租装修期满之日起，期限为五年。即自2019年3月1日起至2024年2月29日止。（如开业时间在2019年3月1日之前按实际开业时间，如在2019年3月1日之后开业，按2019年3月1日）。双方协商一致，乙方首年月平均租金标准70元每平方米，年租金295680元。第一年租金每月每平方70元，月租金24640元；第二年租金标准为每月每平方80元，月租金28160元。第三年租金每月每平方90元，月租金31680元。租金按3个月预付，乙方须在每季度的最后五天内将下3个月租金交至甲方财务处或者合同指定的固定账户中。同时约定为扩大销售，甲方根据公司年度促销计划，统一策划组织促销活动及广告宣传，乙方同意分担相关费用，收费金额每年6000元。乙方同意与合同文本签订时一次性交付。合同签订后3日内，乙方向甲方交纳人民币2万元作为合同保证金，甲方收取保证金时须向乙方开具有效收款凭证。合同解除或终止之日，三个月后无遗留问题，甲方应将保证金无息全额返还乙方。其他费用项目约定，人员管理费每人每月50元，2人收费金额每年1200元，乙方同意合同文本签订时一次性交付。合同第九条约定，租赁期间有下列情况之一的，双方可变更或者解除本合同：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，甲方提前收回该房屋或乙方提前返还部分或者全部该房屋的；第十条，满期财产处置。本合同如提前终止，解除或者届满后十天内，乙方有义务拆除及取回乙方所有设施、设备，且乙方不得故意损坏或者拆除建筑物本身之结构体。乙方在本合同提前终止解除或者届满后十天内未拆除取回之物品，经书面告知后仍未取走者，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。第十一条，违约责任。租赁期限内，乙方在合同期限内单方终止租赁合同，提前终止经营应向甲方支付六个月租金作为违约金。在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，甲方应给予书面催告。乙方接到该催告后五个工作日内仍不支付的，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取该逾期款项5%的滞纳金。第十三条约定，双方在履行本合同的过程中发生争议，如协商不能解决的，任何一方均可向经营所在地的人民法院起诉以解决纠纷。本合同一式四份，甲方执三份，乙方执一份。合同签订之后，被告在经营期间先后通过支付宝账户向原告代理人曾琰支付了4月份到9月份的水电费和一个月的房屋租金24640元。租金支付的时间为2019年8月30日。2019年10月6日，余盼以手机微信电子版的方式向大裕城商贸公司的负责人曾琰发出撤柜申请，以生产大环境的影响以及公司人员的不稳定性，导致公司业绩不甚理想，累计亏损严重，公司现在确实难以维持商铺每月的所需开销，同时为配合商场招商为由提出撤柜申请，署名方方糖夹餐厅南阳爱夏餐饮服务有限公司，落款日期为2019年10月1日。曾琰收到后微信回复：需要打印出来后由原告签字按手印确认。被告提出让其老公代签。2019年11月6日，被告向原告发出店铺减免租金的申请，并将店内设备以及家具清单报价发送原告，被告开始着手商铺场地设备处置事宜，并于2019年11月16日晚闭店撤场，不再继续经营。店内除所放厨具及柜内软装家具之外，被告将其他物品带走。现厨具及柜内软装家具仍在租赁商铺内放置。2019年12月22日，原告的委托代理人曾琰微信致电被告余盼催要水电费、租金共计10693.33元和促销服务费、人员管理费，并督促被告将二楼厨房厨具及软装家具于2020年1月1日前取走。按照合同规定恢复柜内原貌。有关之前会员问题也请抓紧时间处理，尽早回来办理相关手续。2020年4月12日，大裕城商贸公司再次通过微信向被告发出费用催交函：方糖夹专柜：截止2019年10月30日，未交房租98560元、水电费、装修费合计140868.5元。接函之后五个工作日之内未缴纳相关费用，我公司将停止贵司租赁场地、水电费，从交纳的保证金中扣除费用，解除双方的合同。落款日期2019年10月31日。另查明，2018年10月24日，大裕城商贸公司曾与CHUANGDENG（邓总）签订了一份租赁合同，该租赁合同于2018年12月20日余盼与大裕城商贸公司签订的租赁合同比对，该租赁合同“建筑面积348平方米，第一年年租金292320元，月租金24360元”；余盼与大禹城商贸公司签订的租赁合同“建筑面积352平方米，第一年年租金295680元，月租金24640元”，除此有所不同外，其他内容均相同。签约当天，大裕城商贸公司收取了邓总2万元的合同保证金和8万元的押金并备注（开业后折抵租金）。合同签订后，邓总对租赁的场地进行了经营所需的装修。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方的争议焦点：1、租赁合同的承租方是本案的被告余盼还是被告辩称的CHUANGDENG（邓总）；2、租赁合同是否已经解除，被告是否下欠原告房屋租金及其他费用。关于双方争议的第一个焦点，本院认为租赁合同的承租方是本案的被告余盼，并非其辩称的CHUANGDENG（邓总）。理由如下：租赁合同的主体应综合考虑租赁合同的签署人、履行人、以及解决纠纷参与人等诸多因素。2018年10月24日邓总签署了租赁合同，并预交保证金办理前期相关装修事宜；2018年12月18日，被告注册成立南阳爱夏餐饮服务有限公司；2018年12月20日，针对同一租赁场地，原被告又签署了另外一份租赁合同。该份租赁合同除场地面积、月租金略有调整之外，其他合同内容相同。在后期的租赁经营过程中，原告支付水电费、缴纳房租以及缴纳房租的金额，参与协商撤柜、处置遗留财产等事宜。上述事实可以印证，租赁合同实际承租方系本案的被告余盼。鉴于CHUANGDENG（邓总）身份的特殊性，原告诉称合同主体变更，前期与CHUANGDENG（邓总）所签合同没有履行的意见，本院予以采纳。被告辩称邓总授权其从事经营没有提交证据证实，原告也不予认可，且与本案查明事实不符，本院不予采纳。针对案件的第二个争议焦点，本院认为，合同的解除应当依法进行。基于合同约定的条款，被告可以依约给付违约金单方通知解除，也可以基于形势变更情形与对方协商一致解除合同。本案被告因经营不善无力经营，通过微信方式，向原告提出撤柜申请并将经营场所可以移动的物品撤离，被告接到申请后，要求其到场解决并协商后续事宜，但其迟迟没有到场，双方之间对合同解除没有达成协商一致的意见。后期原告向被告发出催缴申请，系主张合法权利，不能视为对解除租赁合同的认可。故，被告辩称合同已经解除的意见，本院不予采纳。双方约定的租赁期限自2019年3月1日起算，原告请求至2019年12月31日，共计10个月，月租赁费为24640元，租赁费共计246400元，扣除双方认可前期CHUANGDENG（邓总）预交的10万元，和被告已交的一个月房租，下余121760元。鉴于被告在2019年11月16日撤柜事实的存在，原告请求按照全年收取宣传费和人工管理费有所不公，本院按照实际经营的11个月份，参照相应标准酌定支持宣传费5500元，人工管理费1080元。综上被告应当支付原告128340元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告余盼于本判决生效后十五日内给付原告河南大裕城商贸有限公司南阳分公司租赁费、宣传费、人工管理费共计128340元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河南大裕城商贸有限公司南阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费2052.00元，由被告余盼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李**鲲二〇二一年二月二十二日书记员  王 倩