新疆维吾尔自治区石河子市人民法院      民 事 判 决 书      (2019)兵9001民初8540号      原告（反诉被告）：朱晓华，女，1960年12月20日出生，汉族，住石河子市。   委托诉讼代理人： 王志江，四川合状律师事务所律师。   被告（反诉原告）：祁全峰，男，1971年3月16日出生，汉族，住石河子市。   被告（反诉原告）：袁巧莲，女，1975年12月20日出生，汉族，住石河子市。    二被告委托诉讼代理人：邹文丽，新疆文舵律师事务所律师。    二被告委托诉讼代理人：袁雅楠，新疆文舵律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）朱晓华与被告（反诉原告）祁全峰、袁巧莲确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱晓华的委托诉讼代理人王志江、被告祁全峰及被告祁全峰、袁巧莲的委托诉讼代理人邹文丽、袁雅楠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   朱晓华向本院提出诉讼请求：１．判令房屋买卖协议无效；２．判令被告向原告返还房款2400000元；3、判令被告向原告支付利息损失351500元；4.判令被告赔偿原告自建厂房损失574592.4元；5.被告承担本案诉讼费、送达费及鉴定费12360元。事实和理由：2016年6月24日，被告将原有××村厂房带院子以2400000元转让给原告，院内可自建厂房，并约定配合原告办理相关一切转让手续。协议签订后，原告履行了付款义务，被告交付了厂房及院落。后因生产需要，原告在该院落中自建1000平方米厂房。在办理厂房过户手续时，被告知房屋不能办理过户手续，房屋买卖合同无效，请求法院依法判决。   祁全峰、袁巧莲答辩并反诉称，2016年6月，原告得知被告欲转手大庙村的厂房及院落，在被告明确告知原告不能过户的客观事实后，原告仍然愿意接受该房屋及院落。双方充分协商后，于2016年6月24日签订协议书一份，协议签订当天原告支付200000元定金，被告将私有房屋所有权证交付给原告。协议约定日后国家征收补偿款均归原告，与被告无关，双方在协议上签字并按手印。协议签订后被告积极履行了交付房屋的义务，原告将剩下款项一并支付给被告。故原、被告签订的合同有效，并反诉要求：1.原告立即返还房屋及院落，并恢复原状；2.原告承担房屋占有使用费1750000元；3.原告承担本案诉讼费及鉴定费。   朱晓华针对祁全峰、袁巧莲反诉辩称，原告如果认为合同有效就不应当要求返还房屋及院落。我们双方之间并非房屋租赁合同关系，并且被告的该部分请求没有依据，所以被告要求原告承担该部分费用不正确。请求驳回被告祁全峰、袁巧莲的反诉诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2005年8月10日，石河子市石河子乡人民政府颁发私有房屋所有权证。所有人姓名：袁巧莲，共有人数两人，共有人：陈景贵，共有份额各50%。房屋座落：××村。砖混结构一层四间。用途加工。土地使用面积3808平方米。备注：根据石河子市西环法律服务所2005年（见）字第005号见证书及非农业用地使用权转让合同书协议：郭兰广将其承包的非农业用地五亩转让给袁巧莲、陈景贵使用。使用期限自2004年10月26日至2031年8月1日止。   2016年6月24日，原、被告签订协议。内容为：今有祁全峰原有大庙村厂房带院子，所有地皮转让朱晓华所有。转让价2400000元。祁全峰私有房屋产权交付朱晓华，以前所有债权债务和朱晓华没有任何关系。2016年6月24日后如国家征收与祁全峰没有任何关系，另需配合朱晓华办理相关一切手续。私有房屋所有证所有人全部在协议签字后生效，免去后续麻烦。今协议生效，朱晓华付200000元定金给祁全峰，库房清空，乙方使用全部付清。补充协议：如国家征收，房产证持有人无条件协助签字办理相关手续，场外一切变压器归朱晓华，原有押金由朱晓华付对方。协议签订后，两被告向原告交付房屋及院落，原告在院落中加盖房屋使用至今。   2016年10月13日，祁全峰出具收条。内容为：今收到朱晓华购买库房款宅基地2400000元，已全部付清。变压器押金款10800元已付清。朱晓华送家具20000元已付清，原条子作废。所有手续已交给朱晓华。   被告提供以下证据：   1.2000年6月13日，关于东戈壁荒地的划分决定复印件，由石河子市东城街道大庙村社区工作站加盖公章。证明大庙村全体群众代表划分了村里土地进行生产活动，承包期限30年。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。   2.2001年8月1日，集体非农业用地承包合同书。证实大庙村村民郭兰广划分本村非农业用地五亩，取得土地合法。原告对该证据真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关。   3.2016年6月25日，被告祁全峰与陈景贵签订协议。陈景贵将大庙村原预制厂转让给祁全峰，转让价1000000元。陈景贵出具收条认可收到转让款。原告对该组证据不予认可。   4.录音证据。证实原告明知涉案土地只有使用权。原告对被告证明的问题不予认可。   2020年7月14日，两被告申请对占有使用费进行鉴定，因本案原、被告双方系买卖合同关系，并非房屋租赁合同关系，故对其该项申请本院不予准予。   2020年7月14日，原告申请对自建房的实际造价进行鉴定。本院委托新疆方夏资产评估事务所对原告在石河子××村院落（双方协议约定）内自建房屋价格进行鉴定。该事务所的评估结论为：自建房价值574592.4元。原告为此支出鉴定费12360元。被告认为鉴定过程中勘验现场的人员并非鉴定人，但勘验现场的李静系鉴定报告中载明的勘察人员，并无不当。    本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告签订的协议是否无效；二、两被告是否应当退还原告转让款、原告是否应当退还两被告房屋、院落并恢复原状；三、原告是否应当赔偿两被告损失，两被告是否应当赔偿原告损失。   关于争议焦点一。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 在本案中，涉案土地为大庙村集体所有土地，原告及两被告无权转让、出租该土地的使用权及地上附着物。虽然两被告抗辩与原告签订房屋买卖协议，但实际房地无法分离，且从双方签订的协议及被告祁全峰出具的收条显示，双方不仅转让了地上附着物，而且转让了土地使用权，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”故原告与两被告于2016年6月24日签订的协议无效。 关于争议焦点二。《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”原告应当返还两被告涉案房屋、院落，两被告亦应当返还已收取的原告的转让款2400000元。因原告在涉案院落中加盖的房屋没有相应的审批手续，故原告应当将该房屋拆除，即恢复原状。   关于争议焦点三。首先，关于原告主张的利息损失和两被告主张的房屋占有使用费，因原、被告均存在过错，原告至今占有房屋，而二被告至今仍占有转让款，故该两部分损失双方各自承担。其次原告基于对两被告的信任新建房屋，现因合同无效需要向两被告返还并恢复原状，必然造成其相应的信赖利益损失，对该部分损失，两被告应当知晓集体所有的土地不得出售给集体经济组织成员之外的人员，却仍然出售给原告，加之在签订协议时被告祁全峰尚未从案外人陈景贵处获得权利，虽然事后获得陈景贵追认，但明显存在过错，过错较大。原告应当知晓城镇居民不得购买集体所有的土地，仍然进行了购买，亦存在一定的过错，但过错相对较小。本院综合双方的过错程度、已履行的期间等，确定两被告应当对原告的损失承担60%的赔偿责任，即向原告赔偿自建房344755.44元（574592.4元×60%），鉴定费7416元（12360元×60%）。   综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、 第一百五十七条之规定，判决如下：   一、原告朱晓华与被告祁全峰、袁巧莲于2016年6月24日签订的协议无效；   二、原告朱晓华于本判决生效之日起十日内退还被告祁全峰、袁巧莲石乡房权管字第4376号私有房屋所有权证项下的房屋和土地使用权，并恢复原状；   三、被告祁全峰、袁巧莲退还原告朱晓华转让款2400000元；   四、被告祁全峰、袁巧莲赔偿原告朱晓华自建房损失344755.44元；   五、被告祁全峰、袁巧莲赔偿原告朱晓华鉴定费7416元；   上述三、四、五项合计2752171.44元，被告祁全峰、袁巧莲于本判决生效之日起十日内给付原告朱晓华；   六、驳回原告朱晓华其余诉讼请求；   七、驳回被告祁全峰、袁巧莲的其余反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费33612元（原告朱晓华预交），由原告朱晓华自负13612元、由被告祁全峰、袁巧莲负担20000元，与前款同期给付原告朱晓华。反诉案件受理费10275元（被告祁全峰、袁巧莲已预交），由被告祁全峰、袁巧莲自负。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。             审 判 长 花 蔺    人民陪审员 王斌辉   人民陪审员 杨 芳        二〇二一年二月四日         书 记 员 王玉霞      1