北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初533号原告：黄淑慧，女，1940年10月5日出生。委托诉讼代理人：孙焕文，北京论法律师事务所律师。委托诉讼代理人：开佰达，北京论法律师事务所律师。被告：北京慧诚房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇政府办公楼三层。统一社会信用代码91110228103009550U。法定代表人：马永，董事长。委托诉讼代理人：徐健，男，1983年11月5日出生。委托诉讼代理人：钟幼玉，女，1991年11月13日出生。原告黄淑慧与被告北京慧诚房地产开发有限公司（以下简称：慧诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄淑慧之委托诉讼代理人开佰达，被告慧诚公司之委托诉讼代理人徐健、钟幼玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄淑慧向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月4日签署的《商品房认购书》；2.判令被告向原告返还定金100000元；3.诉讼费由慧诚公司负担。事实和理由：2017年9月4日，原告认购被告开发的，位于x号楼的商品房，当日向被告支付了定金10万元，并与被告签署了《商品房认购书》。被告在签署《商品房认购书》之前未完全履行告知义务，未向原告详细告知北京市的限购、限贷等法律法规及政策规定，也未要求原告提交购房资质审核所需的文件或材料，导致原告于签署《商品房认购书》后才知晓限购政策影响不具备购房资格，《商品房认购书》客观上无法继续履行，合同目的无法实现。原告认为，被告作为房地产销售企业应当明知出台的限购政策，且考虑到原告年岁已高，对房屋购买政策不了解，更应尽到合理注意义务。双方合同目的已经无法实现，为维护合法权益，故诉至法院。被告慧诚公司辩称：2017年9月4日，我公司与黄淑慧签订《商品房认购书》，并收取了黄淑慧向我公司交纳的购房定金10万元。双方在《商品房认购书》中约定，黄淑慧应当在2017年9月13日前与我公司签订《北京市商品房买卖合同》等协议，如未按约定签订正式房屋买卖合同，我公司有权没收黄淑慧已经交纳的定金，双方认购书提前终止。《商品房认购书》签订后，黄淑慧并未按约定与我公司签订商品房买卖合同等协议，故我公司于2017年12月18日向黄淑慧送达了《通知函》，通知黄淑慧《认购书》已经解除。我公司于2017年12月29日再次向黄淑慧送达了《解约确认函》。黄淑慧明知在京购房需要相关资质，并于《认购书》中承诺其于正式签约时提供相关资质等资料并自愿承担对自身限购、限贷原因导致的一切后果，故黄淑慧应当承担合同解除且我公司没收定金的法律后果。我公司不存在任何违约行为，故黄淑慧的诉讼请求缺乏事实及法律依据。此外，黄淑慧的诉讼请求已过诉讼时效。综上，不同意黄淑慧的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，甲方慧诚公司与乙方黄淑慧签订《商品房认购书》。认购书约定：甲方为慧诚公司，乙方为黄淑慧，认购房屋为x号，实测建筑面积312.16平方米，房屋单价23190.77元，总房款7239231元，付款方式一次性付款。乙方自愿于签订本认购书的同时向甲方交付定金10万元，作为甲、乙双方订立商品房买卖合同的担保，签订《北京市商品房现房买卖合同》后，乙方已支付的定金可抵冲部分首期房款。如乙方未按本条约定交付定金的，甲方有权选择要求乙方在规定的时间内交付定金或不通知乙方而立即解除本认购书直接将认购房屋转售他人。甲、乙双方同意，乙方应在本认购书签署之日起10天内（即2017年9月13日前）持本认购书、已付定金收据、与本认购书所在乙方一致的身份证明等原件材料自行到甲方处（密云区x号院阳光城.君山墅售楼处）与甲方完成《北京市商品房现房买卖合同》及附随相关协议（包括物业合同文本）、法律文件的签署。不论何种原因，乙方若在本认购书签订当日未足额缴纳定金或未按本认购书所约定的时间（若无法按照本认购书约定时间签约的则按照甲方通知时间）至甲方指定地点（密云区x号院阳光城.君山墅售楼处）与甲方完成全部协议签署的，甲方除有权立即将本认购房屋转售他人外，乙方亦同意甲方没收其已经支付的定金，同时，本认购书无须甲方通知即提前终止，乙方不得以任何理由提出异议。乙方确认已经知晓北京市的限购、限贷等法律法规及政策规定，乙方确认具备购房资格、在签订本认购协议前已充分了解办理银行按揭贷款的相关要求，已向银行确认该付款方式的可行性，并将在签订《北京市商品房现房买卖合同》时向甲方提供乙方真实的身份信息材料及办理备案登记等所需的全部材料，包括但不限于乙方的社保、个人所得税缴纳凭证、家庭人员住房信息、个人名下房产等甲方或有关部门需要提交的所有资料，以及向银行提交办理银行按揭贷款所需要的资料。乙方确保所有资料由乙方自行提供，乙方对资料的真实性、合法性、有效性承担法律责任。乙方对自身的限购、限贷原因导致的一切后果承担法律责任，甲方不承担责任。签订认购书后，黄淑慧向慧诚公司交纳了购房定金10万元。因黄淑慧不具备在京购房资格，双方未能签订《北京市商品房现房买卖合同》。2017年12月18日，慧诚公司向黄淑慧邮寄送达了《通知函》一份，黄淑慧签收了该份《通知函》。《通知函》内容为：2017年9月4日，您与我司签订了认购书，向我司购买位于北京市密云区x号楼。您已向我司支付定金人民币10万元。按照认购书之相关约定，您应于认购书签订15日内与我司签署《商品房买卖合同》以及相关文件，且应在签署《商品房买卖合同》前提交完整的购房资料/按揭贷款资料；如您未在约定期限内履行上述义务，我司与您签署的认购书自动解除，我司有权将该房屋转售他人，同时有权没收您已经支付的定金。因您未在约定期限内履行签署《商品房预（出）售合同》以及相关文件、付清相应购房款、提交完整的购房资料/按揭贷款资料。根据认购书之相关约定，我司与您签署的《认购书》已经解除。如您愿意重新认购该房屋，请务必于本函件发出之日起5日内，至我司售楼处办理重新认购该房屋以及支付相应购房款/签署《商品房买卖合同》/补齐购房和按揭款资料等相关手续。否则，《认购书》解除后的相关后果（包括该房屋转售他人、不予退还您已支付的定金等）由您自行承担。如您已按正确的方式，积极完全履行了认购书规定的签约付款义务，请忽视本通知函。如本通知函所载有关数据金额与我司财务数据不一致，以我司财务数据为准。特此发函，望您审慎并妥善对待。黄淑慧签收《通知函》后，并未对该《通知函》提出异议。慧诚公司另向本院提交了《解约确认函》一份，该份《解约确认函》载明：认购书签署后，我司就您逾期未签约/付清相应购房款的行为向您发出书面《通知函》，告知您认购书已经自动解除，并通知您可在规定期限内至我司售楼处办理重新认购该房屋及签约/付款等相关手续。经查，截止至本函件发出之日，您仍未前来我司办理重新认购该房屋及签约/付款等相关手续，故此，我司再次正式通知您：您与我公司签订的《认购书》已经解除，您已支付的定金我司不予退还，该房屋我司将另行销售。特此函告。2017年12月29日。黄淑慧表示并未收到过上述《解约确认函》。2020年11月10日，黄淑慧向本院递交起诉状，要求解除其与慧诚公司之间签订的认购书、慧诚公司返还其购房定金10万元。审理过程中，黄淑慧表示在签订认购书后，其得知自身并不具备在京购房之资格，且双方并无将房屋登记至其他具备在京购房资格之人名下的约定，双方合同之目的已经无法实现。关于认购书中所载慧诚公司有权没收购房定金之约定，系认购书之格式条款，明显违背常理。慧诚公司对解除认购书无异议，但表示不同意返还购房定金，提出应当按照双方之约定，由黄淑慧承担对自身限购、限贷原因等导致的法律后果，该公司有权没收黄淑慧所交纳的购房定金10万元。截止至本案辩论终结前，慧诚公司未向黄淑慧退还收取的购房定金10万元。上述事实，有当事人陈述、《商品房认购书》、《通知函》等证据在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，黄淑慧与慧诚公司签订了《商品房认购书》，约定黄淑慧认购慧诚公司开发的北京市密云区x号楼，黄淑慧亦按认购书约定向慧诚公司交纳了购房定金10万元，双方之间已经成立商品房预约合同关系。双方约定在2017年9月13日前，双方应签订《北京市商品房现房买卖合同》等附随协议。如黄淑慧未与慧诚公司签订正式房屋买卖合同，慧诚公司有权提前终止认购书。后，因黄淑慧不具备在京购房资格，双方未能签订正式房屋买卖合同。慧诚公司于2017年12月18日向黄淑慧寄送了《通知函》，告知黄淑慧双方签订的《商品房认购书》已经解除，黄淑慧表示已经收到该《通知函》。黄淑慧在收到解除认购书的通知后，并未提出异议，可以认定自黄淑慧收到解除认购书的通知之日起，双方于2017年9月4日签订的《商品房认购书》已经解除，本院予以确认。本案争议焦点为慧诚公司是否应当将收取黄淑慧的购房定金10万元予以返还。双方认购书已经解除，理应在双方之间产生认购书解除后的相关法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于购房定金是否应当返还问题，结合认购书系慧诚公司提供格式模板，且关于认购书中黄淑慧同意慧诚公司没收已经支付定金的条款并未进行加黑标注，以及在签订认购书之时黄淑慧已达77岁高龄等情况，本院认为黄淑慧要求慧诚公司返还全部购房定金之请求，并不违反法律规定，本院予以支持。关于慧诚公司所提黄淑慧系完全民事行为能力人，应当按照约定承担被没收定金后果及原告的诉讼请求已过诉讼时效之辩解意见，本院不予采纳。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告黄淑慧与被告北京慧诚房地产开发有限公司于二○一七年九月四日签订的《商品房认购书》已解除。二、被告北京慧诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄淑慧购房定金十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百五十元（原告黄淑慧已预交），由被告北京慧诚房地产开发有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇二一年二月二十二日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋李萌