河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终169号 上诉人（原审被告、反诉原告）：衡水隆泽房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区胜利中路38号(腾达地产大厦)，统一社会信用代码：911311023476091229。 法定代表人：张亮，总经理。 委托诉讼代理人：赵伟伟，女，汉族，1990年5月19日出生，住址：河北省冀州市，该公司法务员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨书卫，女，1958年5月1日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：蒋运秋，男，汉族，1962年8月13日出生，住址：河北省衡水市桃城区，系被上诉人配偶。 上诉人衡水隆泽房地产开发有限公司（以下简称隆泽公司）因与被上诉人杨书卫商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人隆泽公司的委托诉讼代理人赵伟伟、被上诉人杨书卫的委托诉讼代理人蒋运秋到庭（互联网法庭）参加诉讼。本案现已审理终结。 隆泽公司上诉请求：一、依法撤销河北省衡水市桃城区人民法院作出的（2020）冀1102民初3234号民事判决书第二项，改判从上诉人应退杨书卫储藏间款中扣除定金1万元、车位款中扣除定金4万元；争议金额5万元。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、无理由退房政策范围不包含储藏间及车位。本案上诉人出具的《无理由退房承诺书》，仅是对被上诉人购买的衡水恒大绿洲11-3-1601号房产作出的承诺，符合条件后可以享受无理由退房政策，上诉人未对储间及车位作出此承诺。二、被上诉人要求解除储藏间《认购书》、两车位《停车位使用协议》属根本违约行为，应承担定金罚则。储藏间《认购书》、两车位《停车位使用协议》不以《商品房买卖合同》的存在为前提的从合同，为双方签订的独立合同，可以继续履行，故被上诉人要求退车位及储藏间的行为，仍属于根本性违约。依据《民法典》关于定金罚则的规定，被上诉人依法应承担定金罚则，故一审判决未认定被上诉人违约，且认为被上诉人所缴纳的储藏间及车位定金已转为储藏间款、车位款，未从退款中扣除储藏间定金1万元、车位定金共4万元，属于严重认定事实不清，适用法律不当。综上，储藏间《认购书》及两车位《停车位使用协议》为双方签订的独立合同，被上诉人退储藏间、车位属于根本性违约，依法应承担定金罚则，故一审法院判令上诉人退还其所交全部储间及车位款项，认定事实不清、适用法律不当，根据《民事诉讼法》等相关法律规定提起上诉，请二审法院判如所请，维护上诉人权益。 杨书卫答辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。（1）无理由退房政策范围理应包含储藏间及车位。答辩人购买的案涉储藏间和车位系商品房的附属设施，系住房安居生活所需的附属空间。如不再居住，相应储藏间和车位便失去其使用价值。上诉人承诺无理由退房如不包含相应储藏间和车位，不但有悖生活常理，也会令储藏间和车位失去其使用意义。因此，双方签订的储藏间认购书和车位使用协议附属于商品房买卖合同，系从合同，不具有独立性。（2）上诉人主张答辩人根本违约和定金罚则无事实依据。如上述所述，因储藏间和车位属于商品房附属设施，上诉人无理由退房政策的范围理应包含储藏间和车位。既然上诉人已承诺无理由退房，答辩人退房当然不构成违约，更不存在根本违约之说。在答辩人已支付全部款项的情况下，依据认购书及协议约定，答辩人所交定金已转化为储藏间款和车位款，根本不存在适用定金罚则的条件。二、一审判决判定由答辩人承担诉讼费用无法律依据，答辩人认为应由上诉人承担本案诉讼费用。一审判决虽认定事实清楚适用法律正确，但依据《诉讼费用缴纳办法》第29条“诉讼费由败诉方负担”的规定，本案诉讼费用应由上诉人承担。答辩人虽未上诉，但认为应由上诉人承担本案全部诉讼费用。 杨书卫向一审法院起诉请求：１.要求解除与隆泽公司签订的《商品房买卖合同》（编号：预字HS2017133420）、《衡水恒大绿洲商品房认购书》（编号：0001375）及《衡水恒大绿洲停车位使用协议》（编号：0000313、0000314）；２.要求隆泽公司返还全部购房款（含储藏间和车位）1786419元并给付占用资金期间的利息损失（该利息损失以1786419元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止）；３.诉讼费由隆泽公司承担。事实和理由：2017年9月16日，杨书卫与隆泽公司签订了《衡水恒大绿洲商品房认购书》一份，约定杨书卫在隆泽公司处购买恒大绿洲11号楼3单元16层1601室房产一套，总金额1511739元。杨书卫当日向隆泽公司支付了全部购房款,隆泽公司出具了《收款收据》一份。2017年9月24日，杨书卫与隆泽公司就上述房产签订了《商品房买卖合同》一份。2017年9月27日，隆泽公司工作人员向杨书卫出具了《无理由退房承诺书》，并承诺杨书卫可无理由退房。2018年4月15日，杨书卫与隆泽公司又签订了《衡水恒大绿洲商品房认购书》一份，预购上述11号楼270号储藏间一间，隆泽公司出具了《收款收据》一份。后，杨书卫继续购买该小区11042号、11043号地下车位，支付价款后隆泽公司出具了《收款收据》。现杨书卫依据双方签订的《无理由退房承诺书》向隆泽公司提出退房请求，隆泽公司一直推脱至今未向杨书卫退还购房款。双方协商无果诉至法院，请依法公正裁判。 隆泽公司向一审法院提出反诉请求：１.请求判令杨书卫在隆泽公司退款前先行协助撤销案涉房屋在房管部门的备案手续，并承担办理撤销备案的相关费用；２.请求判令杨书卫承担全部诉讼费用。事实和理由：杨书卫与隆泽公司签订的《商品房买卖合同》已经在衡水市管理处备案登记，现业主要求解除买卖合同，依据合同约定及交易习惯，杨书卫需要在隆泽公司退款前，协助撤销案涉房产在房管部门合同备案登记。如因杨书卫单方个人原因导致案涉房产无法撤销备案或被查封等情形影响隆泽公司权益，隆泽公司有权依据不安抗辩权及公平原则不予退款。 一审法院认定事实：2017年9月16日，杨书卫与隆泽公司签订《衡水恒大绿洲商品房认购书》（编号：0001913）一份，约定杨书卫购买隆泽公司开发的衡水恒大绿洲楼盘11幢3单元1601室房产一套，总房款为1511739元。杨书卫同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。付款方式为一次性付款，即杨书卫须于2017年9月24日前支付余款1501739元。签署该认购书后，杨书卫通过银行转款的方式分别于2017年9月14日、9月16日向隆泽公司交款10000元、120000元、1260000元、121739元，共计1511739元。2017年9月16日，隆泽公司向杨书卫出具《收款收据》一份，载明杨书卫交房款1511739元（含定金10000元）。2017年9月24日，杨书卫与隆泽公司签订《商品房买卖合同》（编号：预字ＨＳ2017133420）一份，现已在衡水市管理处办理了合同备案手续。2017年9月27日，恒大地产集团有限公司出具《无理由退房承诺书》一份，载明杨书卫所购恒大绿洲楼盘11幢3单元1601室，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2018年1月6日，杨书卫与隆泽公司签订《衡水恒大绿洲停车位使用协议》（编号：0000313、0000314）两份，分别约定隆泽公司同意杨书卫使用衡水恒大绿洲二期地下一层车位-11042、-11043号，总金额为160000元。杨书卫同意签署本协议时，支付10000元作为定金（定金在签约后转为已付款）。付款方式为分期付款，杨书卫须于2018年1月8日前支付首期款4000元（不含定金），并签署《停车位合同》；于2019年1月6日前付清24000元；于2020年1月6日前付清24000元；于2021年1月6日前付清88000元。2018年4月15日，杨书卫与隆泽公司签订《衡水恒大绿洲商品房认购书》（编号：0001375）一份，约定杨书卫认购衡水恒大绿洲11储藏室-270，建筑面积共9.6平方米，其中套内建筑面积4.59平方米，按建筑面积计算，单价为3205元／㎡，按套内建筑面积计算，单价为6703.27元／㎡，总金额为30768元。杨书卫同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。付款方式为一次性付款，杨书卫须于2018年4月15日前支付20768元。杨书卫交购房款情况：2017年9月14日，交定金10000元；2017年9月16日，交1501739元。杨书卫交储藏间款情况：2018年4月15日，交30768元。杨书卫交两个车位款情况：2018年1月6日，分别交24000元；2018年5月3日，分别交97956元（每个车位优惠38044元），共计243912元。综上，杨书卫共向隆泽公司实际交款1786419元。 一审法院认为，杨书卫与隆泽公司签署的《衡水恒大绿洲商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成商品房预约合同关系，应当按照约定全面履行自己的义务。杨书卫已依约交付了全部购房款。后，双方签订《商品房买卖合同》，形成商品房销售合同关系。恒大地产集团有限公司向杨书卫出具《无理由退房承诺书》。现杨书卫主张解除案涉合同，隆泽公司并未提出异议，故本院予以支持。因案涉房产已经在房管部门办理了备案登记，杨书卫与隆泽公司解除合同，必然需要撤销案涉房产的备案登记，杨书卫有协助隆泽公司撤销备案的义务。故隆泽公司主张杨书卫协助撤销备案手续，予以支持。关于撤销备案的费用，虽恒大地产集团有限公司向杨书卫出具了《无理由退房承诺书》，但该承诺书仅承诺购房者在满足相应条件下，享有无理由退房的权利，恒大地产集团有限公司并未就此放弃自己的应有的权利、承诺承担所有解除合同的不利后果，且现为杨书卫主张解除合同，导致所涉经济活动无法顺利进行，故撤销备案的相关费用，应有杨书卫承担。杨书卫与隆泽公司签订了关于储藏间的《衡水恒大绿洲商品房认购书》以及《衡水恒大绿洲停车位使用协议》，且杨书卫已依约履行完毕交款义务。现杨书卫主张解除《商品房买卖合同》，继续购买储藏间及停车位，于杨书卫已无实际使用意义，因此，杨书卫主张解除前述认购书及车位使用协议，予以支持。隆泽公司辩称应当扣除储藏间及车位定金，因杨书卫已履行完毕付款义务，其所交定金已依据认购书及协议约定转为储藏间款及车位款。故隆泽公司的辩解，不予采纳。隆泽公司应当返还杨书卫的储藏间款30768元、车位款243912元。杨书卫主张隆泽公司支付资金占用期间的利息，但本案所涉合同解除，并非因隆泽公司存在违约行为导致，并且恒大地产集团有限公司出具《无理由退房承诺书》系其促销的一种方法，其并未因此而主动承担所有解除合同的不利后果。故杨书卫主张隆泽公司支付利息，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除杨书卫与衡水隆泽房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：预字ＨＳ2017133420）、《衡水恒大绿洲商品房认购书》（编号：0001375）及《衡水恒大绿洲停车位使用协议》（编号：0000313、0000314）；二、衡水隆泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还杨书卫购房款1511739元、储间款30768元、车位款243912元，共计1786419元（该款项打入衡水市桃城区人民法院民生银行衡水永兴路支行账户，账号为60×××77）；三、杨书卫于衡水隆泽房地产开发有限公司履行上述打款义务后七日内协助其办理案涉房产的撤销备案登记手续并承担相应费用（费用具体数额以房管部门收取数额为准）；四、驳回杨书卫的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20878元，简易程序审理减半收取计10439元，由杨书卫负担。反诉案件受理费40元，由杨书卫负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为：本案双方的争议焦点为上诉人隆泽公司应否从退还杨书卫储间款中扣除定金1万元，车位款中扣除4万元定金。第一，《商品房买卖合同》、《衡水恒大绿洲商品房认购书》及《衡水恒大绿洲停车位使用协议》的买卖合同主体一致，杨书卫购买车位及储间的原因在于其购买了案涉房屋，基于对房屋的使用需求才存在使用储藏间、车位之必要及可能，房屋买卖合同解除后，车位及储藏间合同目的无法实现。因此，《无理由退房承诺书》的效力应及于储藏间及车位；第二，上诉人隆泽公司主张依据民法典定金罚则的相关规定，其应当扣除储藏间及车位的定金共计5万元。《中华人民共和国民法典》第587条规定“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。本案中杨书卫已经按合同约定履行债务支付了储藏间及车位的全部款项，因此应当抵作价款。定金罚则的立法目的是惩罚不诚信的违约方，促使其积极履行合同义务，而本案被上诉人杨书卫积极履行了合同义务，不存在违约行为，故定金罚则对此不适用。关于杨书卫主张解除合同并非是其违约行为，而是其依据《无理由退房承诺书》享有的权利，依约行使合同解除权的行为。因此，上诉人隆泽公司不应从退还杨书卫储间款中扣除定金1万元，亦不应从车位款中扣除定金4万元。 综上所述，衡水隆泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人衡水隆泽房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  张 晓 审判员  刘 畅 二〇二一年二月二十日 书记员  陈 兵