广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15968号 上诉人（原审被告）：广西汇豪宙业房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区科园大道55-1号厚憬大厦301号，统一社会信用代码91450100322581450Q。 法定代表人：陈勇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒙文捷，广西锦记律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃海光，广西锦记律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘禧雅，女，1979年10月11日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 委托诉讼代理人：李丹，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦连亚，广西国海律师事务所实习律师。 上诉人广西汇豪宙业房地产开发有限公司（以下简称汇豪公司）因与被上诉人刘禧雅房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院作出的（2020）桂0107民初6902号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 汇豪公司上诉请求：1、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2020）桂0107民初6902号民事判决，改判为驳回刘禧雅的一审全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由刘禧雅承担。事实和理由：一、一审法院判决《“汇豪•鹏江公馆”合作建房合同》无效是错误的。涉案标的所在项目土地使用权属合法的农村集体住宅、文体娱乐建设用地，已办妥土地不动产权证，该项目用地也办理了建设工程规划许可手续 2 ，所建房屋是允许可以用来从事商业、服务业等项目用途的；目前项目已完成项目主体封顶，已进入内装修环节。本案涉案的房屋项目属合法报建项目。本案中，双方签订的《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》第1.1条（合作建房背景）明确说明，甲方（汇豪公司）与涉案房屋所在土地的产权人南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队合作开发该土地，汇豪公司可取得的是对本案涉案房屋的使用权、收益权；另外，合同第2.2条明确约定，乙方（刘禧雅）取得的是也是房屋的使用权，可见，涉案房屋不属于商品房，合同转让的是房屋的使用权而不是房屋的所有权。刘禧雅作为完全民事行为能力人，有阅读并完全理解合同文本的能力，在签订合同时是完全明确知晓其受让的是涉案房屋的使用权，汇豪公司将自己从南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队取得的一定年限房屋使用收益权通过订立合作合同的形式将其一部分权利让渡给刘禧雅，刘禧雅由此获得涉案房屋的使用权，根据合同法的规定，该行为属于权利转让合同法律关系，故《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》属于房屋使用权的转让合同，应认定为房屋使用权的转让合同关系，并非房屋买卖合同关系，因其并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该转让行为当属有效，双方签订的《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》是合法有效的，一审法院判决其无效是错误的。根据新修订的土地管理法规定，农村经营性建设用地已然突破原有的法律障碍，可以依法上市进行交易，该类土地上形成的建筑物因此也具有上市交易的基本法律条件，但绝非直接套用商品房开发销售的有关特别法律法规进行处理。二、原审法院判决汇豪公司向刘禧雅返还购房款及支付资金占用费是错误的。根据汇豪公司和刘禧雅双方签订的《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》第十四条其他约定的14.2中特别约定：“乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的合建房价款甲方不予退还。”刘禧雅单方提出解除合同属于违约，根据上述合同约定汇豪公司有权不予退还刘禧雅已支付的合建房价款及支付资金占用费。综上，汇豪公司认为，城市集体性质的经营性建设用地的开发建设早已成为改善农村居民居住环境和提供生活保障的基本依托，该类建设项目的建成对解决外来人口在商品房价居高不下的背景下能立足城市安居乐业、解决留守老人、留守儿童 3 等一系列社会问题具有重要的积极意义。汇豪公司通过与村民小组合作建房也为国家上缴各项利税。从改善营商环境和推进法治的层面讲，人民法院应当依据党中央和国务院的新政策和新法律依法评估和认定该类交易纠纷的事实认定及法律适用等法律问题的处理，积极引导农村集体经营性建设用地开发建设和经营活动朝着合法、有序的方向发展，不应简单的采取“一刀切”的方法直接认定合同无效进行处理，由此给社会造成的后果是无法估量的，对于广大参与该类土地开发建设的投资商而言也是无法承受的后果。三、根据双方签订的合作建房合同约定刘禧雅支付建房款后取得涉案房屋从2015年6月25日起至2085年6月25止期间的使用权，由此可见在使用权期限届满后，刘禧雅是需要返还涉案房屋的，从该约定认定其完全符合租赁合同的法律特征，该涉案合同的实质上也属于房屋租赁合同，即使人民法院不认定涉案合同为使用权的转让合同，也应当认定为房屋租赁合同，从而适用相关租赁合同的规定审理本案。 刘禧雅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持，请求驳回汇豪公司的上诉请求，维持原判。 刘禧雅向南宁市西乡塘区人民法院提出诉讼请求：1.确认刘禧雅、汇豪公司于2018年7月26日签订的《汇豪·鹏江公馆合作建房合同》无效；2.判令汇豪公司返还刘禧雅已支付的购房款131224元并支付利息9005元（计算方式：①以88224元为基数，从2018年7月26日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款市场报价利率计算为4146元，2019年8月20日暂计算至2020年6月28日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为3267元；②以43000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日计算至2020年6月28日为1592元，之后的利息继续计算至款项付清之日）；3.汇豪公司承担本案的诉讼费、保全费1221元及保全保险费1000元。 4 一审法院查明：2018年7月26日，刘禧雅（乙方）与汇豪公司（甲方）签订《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》，合同第一条“合作建房背景”约定：1.1甲方通过与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队签订合同获得该队的三产用地开发权，合作期限70年，从2015年6月25日开始至2085年6月25日止，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方全权负责办理合作建房的建设规划、施工报建等手续，并由甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合作建房的出资人，西乡塘区安吉街道大塘村13队不承担合作建房建设的出资费用。1.2乙方签订本合同时已经充分查阅、了解、知晓甲方与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队的合作建房的有关协议内容，对其中的合作建房的土地性质、用途、合作模式、双方的权利义务均已理解并完全认可，愿意按本合同约定出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权，同时承担相应的合同义务。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼18层16号，建筑面积37.28平方米，其中套内建筑面积29.70平方米。第五条约定，乙方合作建房自交付之日起享有使用权，甲方应于2020年12月31日前交付使用，乙方的使用年限为2015年6月25日起至2085年6月25日止，如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相应手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第六条约定乙方按合建房的建筑面积、价款支付合建房价款，乙方应支付该房屋合作建房建筑面积为37.28㎡，单价为5800元/平方米（毛坯房），合计216224元。第七条约定乙方分期付款，首期款：总价款的40%即88224元，乙方于签订本合同之时交纳；第二期款：总价款的20%即43000元，乙方于楼房施工至五层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳；第三期款：总价款的30%即64000元，乙方于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳；第四期款：总价款的10%即21000元，乙方于收到甲方交房通知之日起7个工作日内交纳。第14.4条约定，依 5 据中华人民共和国相关法律法规政策范围内，甲方协助乙方在交付后五年内办理相关分户产权证，需要缴纳的相关手续费、税费等费用事项，以届时政府相关法律政策为准，在交房五年后（含五年）甲方未为乙方办得分户产权证，乙方可提前一个月向甲方提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户，超过此时间乙方没有提出申请的，视同客户放弃本条权利，原合同继续履行。合同还对其他内容进行约定。 刘禧雅分别于2018年7月26日、2019年8月19日向汇豪公司支付汇豪·鹏江公馆2-1816号房的首付款88224元、二期房款43000元，汇豪公司向刘禧雅出具了相应的《收款收据》。 另查明，2019年3月5日，南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组取得涉案项目所在土地的《不动产权证书》［桂（2019）南宁市不动产权第××号］，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地，附件载明：2、本宗土地只限于建设产业建设项目。 2019年5月17日，南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为三产综合楼。 截止法庭辩论终结，未见汇豪公司提交涉案项目土地通过出让方式变更为国有建设用地的审批手续。 同时查明，汇豪公司系有限责任公司，具备房地产开发经营资格。 刘禧雅并非南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村村民。 同时查明，刘禧雅于2020年7月13日向一审法院起诉后，还向一审法院申请财产保全，为此支出保全费1221元，诉讼保全保险费1000元。 一审法院认为，关于合同性质。刘禧雅、汇豪公司签订的《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》，以合作建房之名，约定刘禧雅提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权70年。综合涉案房屋的交付日期、计价方式、使用期限、办理房屋权属 6 证书等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，刘禧雅、汇豪公司之间建立房屋买卖合同关系。汇豪公司以合作建房之名规避法律法规，一审法院不予支持。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”涉案项目所在土地的《不动产权证书》记载的用途为其他商服用地，附件亦载明本宗土地只限于建设产业建设项目、涉案项目的《建设工程规划许可证》记载的建设项目名称为三产综合楼，而汇豪公司擅自改变土地用途，在只限于建设产业建设项目的土地上建设房屋并公开向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，刘禧雅、汇豪公司签订的《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。汇豪公司作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，但其未经相关行政主管部门同意即改变土地用途，并向社会公众销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。刘禧雅作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，一审法院确定汇豪公司承担合同无效70%的责任，刘禧雅承担30%的责任。 7 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，汇豪公司收取的购房款131224元应返还给刘禧雅。刘禧雅因本案合同无效而产生的损失，即为该329659元的资金占用费，应由汇豪公司负担70%，刘禧雅自担30%。现刘禧雅主张的利息即资金占用费的计算方式并无不当，一审法院予以支持。因此，本案资金占用费的计算方式为：1、以88224元为基数，从2018年7月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以43000元为基数，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于刘禧雅主张的保全保险费。刘禧雅在本案中申请保全汇豪公司的财产而支出的保全保险费1000元，并不是因本案合同无效而产生的损失，不属于合同无效导致的损失范畴，现刘禧雅要求汇豪公司支付该笔费用，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四条第四款、第五十六条之规定判决： 一、确认刘禧雅与广西汇豪宙业房地产开发有限公司签订的《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》无效；二、广西汇豪宙业房地产开发有限公司向刘禧雅返还购房款131224元；三、广西汇豪宙业房地产开发有限公司向刘禧雅支付资金占用费（计算方法：1、以88224元为基数，从2018年7月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以43000元为基数 8 ，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，按上述方法计算得出利息总额后，广西汇豪宙业房地产开发有限公司负担其中的70%）；四、驳回刘禧雅要求广西汇豪宙业房地产开发有限公司支付保全保险费1000元的诉讼请求。案件受理费2272元，保全费1221元，两项合计3493元（刘禧雅已预交），由广西汇豪宙业房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。 本院认为，关于《汇豪•鹏江公馆合作建房合同》是何种性质、是否合法有效的问题。本案中，汇豪公司与刘禧雅签订的《汇豪•鹏江公馆合作建房合同》以合作之名建房，约定刘禧雅提供建房资金而不用承担风险，只分配2-1816房给刘禧雅使用，且合同中第五条第（二）乙方之权利、义务规定，第2条规定：“如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。”表明待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归刘禧雅。因此，本案合同性质为房屋买卖合同。汇豪公司认为案涉合同为房屋租赁合同的意见，本院不予采纳。汇豪公司作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当遵守商品房预售的相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因涉案项目所用土地为农村集体三产用地，汇豪公司并未取得商品房预售许可证，故汇豪公司与刘禧雅签订的《汇豪•鹏江公馆合作建房合同》应认定为无效合同。 关于汇豪公司是否应返还刘禧雅购房款并支付资金占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉合同为无效合同，故汇豪公司应返还刘禧雅购房款并支付资金占用利息。一审判决认定刘禧雅应承担30%的过错责任，要求汇豪 9 公司按照刘禧雅支付款项的70%支付资金占用利息，刘禧雅对一审判决无异议，故对一审判决要求汇豪公司返还刘禧雅购房款及支付资金占用费的计算方式，本院予以维持。 综上所述，一审法院判决认定事实清楚，处理正确。汇豪公司的上诉请求无依据，二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4544元，由广西汇豪宙业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  梁秋娟 二〇二一年二月二十三日 书记员  潘椤卿