山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终147号上诉人（原审原告）：山西长风物业管理有限公司。法定代表人：齐某。委托诉讼代理人：王某，山西嘉玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：安某，山西嘉玉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：常某，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：闫某（系常某母亲），住太原市。上诉人山西长风物业管理有限公司因与被上诉人常某物业服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初7496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西长风物业管理有限公司上诉请求：1、请求撤销太原市小店区人民法院（2020)晋0105民初7496号民事判决书，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定托管费没有具体标准错误。一审法院认定：原告当庭陈述称，我方主张的物业费、采暖费是托管期间的费用，托管期间我方对房屋进行了安全保障及管理义务，托管费没有具体标准。但事实上，上诉人在一审庭审时表述的是托管项目没有具体标准，而非托管费没有具体标准。根据被上诉人与开发商山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条规定，由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人按期将房屋移交买受人，买受人应按规定交付物业服务费用，原告有权收取房屋托管费用，托管费用标准为每日按照房款的万分之一收取。该合同明确约定了托管费的收费标准及适用情形，一审判决书的第三页第七行也确认了这一点，因此，上诉人收取托管费的标准清晰明确。二、一审判决认定在2020年9月之前，被上诉人与上诉人之间并未形成实际的物业服务合同关系错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。第六条规定，物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被上诉人自2015年5月12日与开发商签订了《商品房买卖合同》，并按约支付完毕购房款，上诉人及开发商也于2018年6月10日书面通知其办理交房手续，被上诉人因自身原因虽未完成收房，但并不影响其业主的身份，开发商与上诉人签订的《前期物业服务合同》对被上诉人同样具有约束力。上诉人作为物业公司，不可能针对每个业主提供特定的服务，而是为整个小区提供物业服务，被上诉人虽未实际入住涉案房屋，但上诉人己为整个小区提供了物业服务，被上诉人亦间接性的享受了上诉人的物业服务，被上诉人与上诉人之间已形成了实际的物业服务合同关系。被上诉人与开发商山西鼎晨房地产幵发集团有限公司曾因逾期交房违约金诉至法院，且己经小店区人民法院一审、太原市中级人民法院二审审理完毕，小店区人民法院作出的（2019)晋0105民初4585号民事判决书及太原市中级人民法院作出的（2019)晋01民终5523号民事判决书均认定，被上诉人常某应当在2018年6月1日之时对涉案房屋可办理收房是知情的，故该时间应为实际收房日期，且判决开发商向被上诉人支付自逾期交房之日起至2018年6月1日期间的违约金。另根据被上诉人一审时提供的录音第26分10秒中被上诉人说：“6月8号我说了我现在没法收房，物业公司要问我要物业费，我收不了，我拖一天，你们还能多给我50多块钱违约金。”上诉人己于2018年6月10日书面通知被上诉人办理交房手续，被上诉人当时亦缴纳了相关费用。结合上述事实可知，被上诉人迟迟未完成收房是其自身原因导致，以及其拖欠上诉人物业服务费的事实。故被上诉人理应支付自2018年6月11日至2020年9月11日期间的物业服务费用。三、一审判决认定上诉人向被上诉人主张托管费、物业服务费、采暖费无事实及合同依据错误。开发商虽未按《商品房买卖合同》约定的交房日期向被上诉人交付涉案房屋，但该纠纷己经法院判决解决完毕，上诉人也在可以办理交房手续时书面通知被上诉人前来办理，无论被上诉人与开发商间有何种纠纷，均不影响上诉人为涉案房屋提供服务的事实，两者之间并不是基于同一法律关系，不能混为一谈。被上诉人因自身原因未按时完成收房，导致涉案房屋长期处于上诉人托管的状态下，上诉人已为涉案房屋提供了定时安全巡视、检查水电等托管服务、物业服务及垫付了托管期间的采暖费。根据被上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条，被上诉人应当缴纳其在2018年6月11日至2020年9月11日期间的托管费用。且太原市发展和改革委员会官网中公示的“浦东雅典小区住宅前期物业服务等级与收费标准”：住宅物业服务收费标准为每月1.2元/平米，住宅电梯运行服务收费标准（不包含电梯中修、大修及更新改造的费用）为每月0.4元/平米，因此，上诉人请求其支付物业服务费用亦符合收费标准。综上，上诉人认为，被上诉人与开发商山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》、上诉人与开发商山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订的《前期物业服务合同》，均真实、合法、有效，各当事人应按合同约定履行各自的义务，上诉人己书面通知被上诉人办理交房手续，且按约提供了托管等各项物业服务，被上诉人因自身原因导致迟延收房，理应按照合同约定向上诉人支付托管期间产生的托管费、物业服务费及采暖费，上诉人请求其支付2018年6月11日至2020年9月11日期间的托管费、物业服务费及采暖费，既有事实及合同依据，又有法律依据。故请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人常某辩称：原审认定事实清楚，适应法律准确，被答辩人长风物业的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、关于一审判决认定托管费没有具体标准是正确的，共有3点答辩意见：第一点：根据《商品房买卖合同》第十一条规定，托管费产生延迟交房的责任并非被上诉人，而是上诉人与鼎晨开发商造成。2018年6月，开发商为逃避逾期交房违约金的责任，联合上诉人长风物业，恶意扣押钥匙拒不交房。因此，不存在第十一条规定的房屋托管费。第二点：房屋托管费未经被上诉人同意也未签订托管合同，托管项目及托管服务结果的好坏并没有具体标准，上诉人实质上没有提供托管服务。并且，托管费提供的服务应当与物业费提供的服务进行区分，不可重复获利。第三点：上诉人未提供任何证明买受人原因未按期交付的证据，也未提供任何实际托管服务的证据。而被上诉人提交了上诉人与开发商联合扣押钥匙拒不交房的证据。因此，对于不存在的房屋托管费及没有具体标准、没有证抿的托管项目，上诉人的托管费应予驳回。二、关于一审判决认定在2020年9月之前，被上诉人与上诉人之间并未形成实际的物业服务合同关系是正确的，共有4点答辩意见：第一点：由于上诉人与开发商扣押钥匙拒不交房的关键事实，被上诉人直接或者间接均未享受上诉人的任何服务，造成被上诉人与上诉人之间未形成实际的物业服务合同关系。扣押钥匙期间产生的损失，应由扣押钥匙方承担。第二点：关于涉案房屋的实际交付，因多次要求上诉人及开发商归还钥匙无果，被上诉人通过诉讼方式要求立即交房，最终经法院强制执行，于2020年9月11日从小店区人民法院执行局拿到钥匙，在此日期之前，被上诉人与上诉人之间无实际物业服务关系。第三点：对方律师断章取义录音文件内容，歪曲事实。关于录音中“2018年6月物业公司索要的物业费、采暖费”，费用期间是2016年10月至2018年6月。该费用是，在交房通知书时间之前，涉案房屋仍在施工建造中，尚未通知交房。该费用期间的表述，在录音整理文件第2页，在录音第8分46秒，被上诉人说：“我现在2018年6月去收房，有3个事情.第1个，物业说开发挂账，要收取2016年10月到现在的物业费和采暖费，约3千元；第2个，2013年草签合同换2015年网签合同时，合同约定有万分之零点一的违约金，约1千元；第3个，网签合同约定2015年10月31日交房，逾期交房违约金约5万元。”另外，关于录音中“每天增加50多元违约金”，那是被上诉人劝告开发商，尽快交房，不要造成损失扩大。该避免损失扩大的表述，在录音整理文件第17页，在录音第51分14秒，被上诉人说：“我就抓紧收了房，给你们止止损，你们多一天还多50多的违约金。我这20天的假期也没有了，回头5万变6万变7万了，我根本就不想这样，我都愿意多花10来万的钱，先把房子装修了。”第四点：2020年9月实际收房之后的物业费和采暖费，被上诉人已全部缴纳；至于录音及起诉状中提到的2016年10月至2020年9月施工期间、托管期间的物业费和采暖费，被上诉人不应缴纳。并且，上诉人与鼎晨开发商签订的《前期物业服务合同》日期为2017年5月20日，上诉人更无权索要2016年施工期间的物业费和采暖费。因此，在执行局强制执行拿到钥匙之前，被上诉人与上诉人未形成实际的物业服务合同关系，上诉人的物业费应予驳回。三、关于一审判决认定托管费、物业服务费、采暖费无事实及合同依据是正确的，共有3点答辩意见：第一点：关于托管费，涉案房屋延迟交房的责任并非被上诉人，而是上诉人与开发商扣押钥匙，被上诉人多次索要无果，后经执行局强制执行才拿到钥匙，不存在《商品房买卖合同》第十一条规定的托管费。在拿到钥匙之前，上诉人没有为被上诉人提供任何服务。第二点：未交房前的物业服务费，应由建设单位开发商承担。扣柙钥匙产生的损失，应由扣押钥匙方承担。第三点：上诉人既没有采暖合同，也没有计算标准，凭空提出的采暖费诉求，无事实及合同依据。综上，涉案房屋延迟交房的责任并非被上诉人，而是上诉人与开发商恶意扣押钥匙造成，被上诉人最终通过法律诉讼及强制执行才将房屋收回，不存在合同约定的托管费，也没有实际的房屋托管服务。另外，未交房前的物业服务费应由建设单位交纳。采暖费在合同中根本没有提及。因此，上诉人诉求的房屋托管费、物业服务费、采暖费既无事实和合同依据，又无法律依据。原审认定事实清楚，适应法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人诉求，维持原判，以维护当事人的合法权益。山西长风物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋托管费用42458.39元（计算至被告办理房屋交接手续之日止，暂从2018年6月11日计算至2020年8月17日，共798天）；2、判令被告支付原告物业费4067.508元，采暖费3173.4元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月12日，山西鼎晨房地产开发集团有限公司作为出卖人与被告常某作为买受人签订了《商品屋房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的的位××路房屋，房屋面积88.15平方米，房屋总价532060元；出卖人应当在2015年10月31日前交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按期将房屋移交买受人，买受人按规定交付物业服务费用，物业公司有权收取房屋的托管费用，托管费用标准为每日按照房款的万分之一收取等。2017年5月20日，原告与山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：山西鼎晨房地产开发集团有限公司选聘原告对鼎晨·浦东雅典三期住宅小区项目提供前期物业服务管理服务事宜，合同期限自2017年5月20日起至2022年5月19日止等。2018年6月10日，被告向山西鼎晨房地产开发集团有限公司缴纳了相关的收房费用，山西鼎晨房地产开发集团有限公司向原告出具了“鼎晨·浦东雅典”入住通知书，要求原告在2018年6月10日前为被告办理交房手续，但被告并未实际收房。2020年3月，被告向本院起诉要求山西鼎晨房地产开发集团有限公司交付涉案房屋及钥匙，本院于2020年4月22日作出（2020）晋0105民初1488号民事判决，判决山西鼎晨房地产开发集团有限公司将涉案房屋交付给被告。之后，被告申请强制执行，山西鼎晨房地产开发集团有限公司于2020年9月将涉案房屋交付给被告。原告当庭述称，我方主张的物业费、采暖费是托管期间的费用，托管期间我方对房屋进行了安全保障及管理，托管费没有具体标准。一审法院认为，本案争议焦点为，原告向被告收取托管费及托管期间的物业服务费、采暖费有无合法依据。经查，被告虽为涉案房屋的购买人，但房屋的出卖人并未按约定期限向被告交付房屋，即该房屋一直处于出卖人的控制之下，直至被告起诉出卖人并通过法院执行程序才接收了房屋。在2020年9月份被告接收房屋之前，其与原告之间并未形成实际的物业服务合同关系，原告向被告主张房屋托管费、物业服务费、采暖费无事实及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告山西长风物业管理有限公司的诉讼请求。上诉人在一审举证的基础上，二审提供证据：新证据：（2019）晋01民终5523号民事判决书，证明常某与鼎晨房地产公司之间常某收房时间是2018.6.10，常某对6.10收房是明知而没有收房。关于托管费用在商品房买卖合同第11条（略），2018.6月以后常某的原因不能收房，本次诉讼是2018.6.11到房屋实际交付之日止，共计42458.39元。关于物业费采暖费，上诉人2018.6.1发放入住通知书，对方并未收房。我方与开发商签订了前期服务合同实际也对小区进行了服务，根据物价局规定物业服务费每平米1.2元，共计2778.488余元。物业服务费包含了电梯费1157.7，还有垃圾费按照131.32元，采暖费按照物价局等文件通知每平米3.6元，共计3173.4元。综上我方主张的托管费42458.39元，物业费2778.488元，采暖费3173.4元，以上都有证据佐证。被上诉人的质证意见：对判决书没有异议，但是我们一直和开发商要房子没有收到钥匙，我们2020.9通过法院执行才拿到钥匙，我们与上诉人不存在服务关系，不应支付起诉的费用。被上诉人在二审中未提供新证据。对一审法院查明的事实，上诉人有异议，认为“山西鼎晨房地产开发集团有限公司向原告出具了“鼎晨·浦东雅典”入住通知书，要求原告在2018年6月10日前为被告办理交房手续，但被告并未实际收房。”有异议，交房交接通知书上面有常某自己签字，常某在6.10是明知交房的。对“托管费没有具体标准”有异议。对一审法院查明的事实，被上诉人无异议。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，对一审法院查明的事实，上诉人有异议，认为：“山西鼎晨房地产开发集团有限公司向原告出具了“鼎晨·浦东雅典”入住通知书，要求原告在2018年6月10日前为被告办理交房手续，但被告并未实际收房。”有异议，交房交接通知书上面有常某自己签字，常某在6.10是明知交房的。对“托管费没有具体标准”有异议。对一审法院查明的事实，被上诉人无异议。本案二审的争议焦点为“上诉人的诉讼请求是否符合法律规定能否得到支持。”从本案一、二审查明的客观事实看，2015年5月12日，上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司作为出卖人与被上诉人常某作为买受人签订了《商品屋房买卖合同》，上述合同系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被上诉人常某依约履行支付了购房款且缴纳了收房前的费用，由于上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司原因未依约交付所购房屋，所述房屋一直处于出卖人的控制之下，直至被上诉人常某起诉出卖人，并依据（2019）晋01民终5523号判决申请法院执行程序才接收了房屋。故上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司向被上诉人常某收取托管费及托管期间的物业服务费、采暖费缺乏事实和法律依据。故原判决并无不当。综上所述，上诉人山西长风物业管理有限公司的的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费521元，由上诉人山西长风物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 关文静审判员 李 静二O二一年二月二十二日法官助理 马晓淑书记员 连 娟