北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19752号原告（反诉被告）：中国人民大学，住所地北京市海淀区中关村大街59号。法定代表人：刘伟，校长。委托诉讼代理人：刘志华，北京市地石律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静怡，北京市地石律师事务所律师。被告（反诉原告）：周天舒，男，1967年7月30日出生，汉族，住北京市东城区。被告：周畅，男，1976年3月16日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）中国人民大学诉被告周天舒物权保护纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理。本案审理期间，依法追加周畅为共同被告参与诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国人民大学的委托诉讼代理人刘志华、林静怡，被告（反诉原告）周天舒、周畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国人民大学向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退其占用的北京市东城区×××；2.判令二被告给付原告自2019年1月1日起至实际腾退房屋时止的租金，按每月34元的标准计算；3.判令二被告交回其违规出租该公有住房期间的违规所得，自2019年3月4日起至租户实际交房租最后时间止期间的房租，每月按3000元计算；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：1998年6月24日，原告与二被告的父亲周忠厚签订《协议书》，约定将北京市东城区×××室借给周忠厚，周忠厚交纳1万元住房押金，并按每月3.05元／㎡交纳房屋租金，并约定“待乙方家庭成员减员或同住儿子分房后归还所借房屋”，同时约定“该房间如甲方调整需要，乙方服从调整”。因周忠厚于2015年去世，其配偶也于2018年去世，家庭人口已减员，故该借用房已符合约定的归还条件。2019年3月4日原告向周忠厚家属发出《腾退通知》，要求其立即办理退房手续，但时至今日被告仍未退房，持续占用该房屋。二被告违法强占原告单位公有房屋，为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告（反诉原告）周天舒辩称：被告之父周忠厚在原告处工作了30多年，是正教授和国务院特殊津贴享有者，按照国家政策应分得125平米住房，1999年底原告根据政策将北京市东城区×××房屋出售给周忠厚。至于涉案房屋其曾向原告请示，计入福利分房面积。福利分房后，原有的租借协议已经失效，周忠厚多次与原告协商，要求将涉案房屋重新签订承租协议，但原告以各种理由推脱拒绝。2013年3月13日原告的文学院出具证明信证明涉案房屋作为福利分房分给周忠厚居住。2015年周忠厚去世后，被告一直按时交纳房租使用至今。因涉案房屋是给周忠厚的福利分房，故原告无权要求收回。2019年后被告曾多次到原告房管部门要求交纳租金，但该部门以现在存在纠纷为由暂缓收取，被告同意随时交纳租金。被告将涉案房屋出租给李霞的租金并非违法所得，出租行为经一二审法院判决确认是合法有效的，所以原告无权要求被告将出租的租金给付原告。综上，被告不同意原告全部的诉讼请求。被告提出反诉请求：要求原告退还保证金1万元。事实和理由：因协议书已经失效，应该签订新的福利分房协议，故应将保证金1万元退还给二被告，同意保证金可以折抵拖欠的房租后退还。被告周畅辩称：原告将房屋出租给被告家，其租金收益是固定的，不因承租人转租遭受损失，故原告无权要求二被告返还转租的租金。周天舒出租房屋与我无关，不是我转租的。李霞的租金支付到2020年6月，周天舒已经分给我3个月的租金，大约2万元左右，我有权向他追索转租的租金。周忠厚与原告并非平等主体，且房屋租金远远低于市场价，故不是普通的房屋租赁关系。另二被告针对房屋支付了相应的成本，包括律师费、水费、装修费等。原告作为出租人应有义务督促李霞将门钥匙交还给二被告。另同意周天舒的反诉请求，原告应将保证金1万元返还给二被告，但不同意用保证金折抵房租。原告中国人民大学对被告周天舒的反诉辩称：不同意其反诉请求，因二被告未按约定将房屋退还，且保证金应用于折抵二被告拖欠的占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告之父周忠厚原系原告中文系的教授。二被告系周忠厚之子。1998年6月24日，原告房地产处（甲方）与周忠厚（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方借给乙方×××室。二、乙方按北京市房租规定标准交纳房租，并交欠房保证金壹万元。三、待乙方家庭成员减员或同住儿子分房后归还所借房屋，房屋归还后甲方退乙方欠房保证金壹万元。四、该房间如甲方调整需要，乙方服从调整……原、被告均认可周忠厚于2015年去世，其配偶于2018年去世。周天舒自认周忠厚去世后涉案房屋租金由其交纳，2019年1月14日周天舒交纳了涉案房屋2018年房租408元（每月为34元）。另周天舒自认其拥有北京市东城区×××房屋。2019年3月4日原告向周忠厚家属发出《腾退通知》，表明根据周忠厚同志于1998年6月24日与原告签订的协议书，×××室系周忠厚同志借用，现已符合协议中所约定的归还条件。请收到此通知后，立即至老校区综合管理办公室办理相关退房手续。2020年7月16日原告委托律师向周天舒发送《律师函》，表明原告发送《腾退通知》后，被告至今仍非法占用房屋，故要求其于2020年7月21日前前往老校区综合管理办公室办理腾退交房手续，结清房租、水、燃气等有关费用。2018年周天舒曾与案外人李霞就涉案房屋出租事宜达成口头协议，双方约定周天舒于2018年2月1日将涉案房屋交付给李霞，由李霞简单装修后使用。每月租金3000元，2018年2至5月份的租金折抵装修费用，从2018年6月份支付租金。后双方依约履行合同，李霞实际支付被告2018年11月30日之前租金共计18000元，之后租金未付。2019年10月23日周天舒以李霞拖欠租金为由起诉至本院，要求解除合同，给付租金并腾房。本院于2020年1月16日做出（2019）京0101民初19910号民事判决书，判决：一、解除原告周天舒和被告李霞之间房屋租赁合同关系；二、被告李霞于本判决生效后七日内将北京市东城区×××室腾退给原告周天舒；三、被告李霞于本判决生效后七日内按照每月3000元标准支付原告周天舒自2018年12月1日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费。判决后，李霞不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年4月7日做出（2020）京02民终3141号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另周天舒提交2013年3月11日原告的文学院出具的证明，证实周忠厚为该院教授（退休，国务院特殊津贴享有者）。在×××房间，该房子由其子周天舒、儿媳、孙子周明达居住。周天舒还提交一份以周忠厚名义向房屋与国有资产管理处出具的打印文件，主要内容为其原住铁一号三居一套住房，因住房困难，经郑英良副校长批示，房产处研究在铁一号长期借租红楼房间1间。长期借租有协议，并按月交租金。其希望将借租改为承租，并表明应解决住房的国补及校补。上述打印文件落款处周忠厚的名字为打印，未有其本人亲笔签名。庭审中二被告自认涉案房屋内有书柜、床、桌子等物品，均为二人所有。本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告系涉案房屋的所有权人，其有权对该房屋行使相关权利。原告曾与二被告之父周忠厚就涉案房屋的租借问题达成协议，并约定了归还房屋条件，现因双方约定的归还房屋条件已成就，故原告有权收回房屋。根据文学院出具的证明、周天舒交纳房款及将房屋出租等事实，结合二被告的陈述，可以认定涉案房屋系二被告占有使用，故二被告在涉案房屋具备归还条件后应向原告腾退并返还房屋，同时向原告支付2019年1月1日起至房屋实际腾退期间的租金。原告主张被告向案外人出租房屋的租金，缺乏依据，本院不予支持。二被告认为涉案房屋系其父的福利分房，并认为文学院出具的证明可以证实，但该证明仅能证实居住情况，无法证实涉案房屋系原告分配给其父的福利分房；另其提交的以其父名义出具的申请文件，没有其父的签名，无法判断是否是其父的真实意思，即使是其父的真实意思，也仅可证实其父曾希望将涉案房屋由租借改为承租关系，但未有证据证实原告曾批准上述请求，故本院对其答辩意见，不予采信。周天舒反诉原告要求退还保证金的诉讼请求，根据协议约定在房屋归还后原告应予以退还，该款项系周忠厚交纳，鉴于二被告系其继承人，故原告在二被告腾退并返还房屋后应将上述款项退还二被告。鉴于协议书中未约定保证金用于折抵拖欠的房租，且周畅不同意进行折抵，故原告主张折抵的意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内被告（反诉原告）周天舒、周畅将北京市东城区×××室腾退交还原告（反诉被告）中国人民大学；二、本判决生效后七日内被告（反诉原告）周天舒、周畅按照每月34元的标准给付原告（反诉被告）中国人民大学自2019年1月1日起至房屋腾退交付之日期间的房屋使用费；三、被告（反诉原告）周天舒、周畅腾退交付房屋后七日内原告（反诉被告）中国人民大学退还被告（反诉原告）周天舒、周畅保证金1万元；四、驳回原告（反诉被告）中国人民大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，由原告（反诉被告）中国人民大学负担246元（已交纳），被告（反诉原告）周天舒、周畅负担300元（本判决生效后七日内交纳）；反诉费25元，由原告（反诉被告）中国人民大学负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐静二〇二一年二月七日法官助理 刘娅书 记 员 田甜