湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终273号上诉人（原审被告）：株洲市中环物业管理有限公司，住所地湖南省天元区泰山路50号。法定代表人：周彬彬。委托诉讼代理人：刘求是，株洲市荷塘区百姓法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：黄宗和，男，1968年11月27日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：胡超，湖南天舒律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人株洲市中环物业管理有限公司（以下简称中环公司）因与被上诉人黄宗和物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，并进行了书面审理。上诉人中环公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审查明事实不清，判决错误。一审在没有任何专业机构的评定和鉴定下直接查明墙面渗水及墙体开裂的原因是案涉露台上被铺设了大面积瓷砖、堆积土壤种植蔬菜，改变了露台的结构是不合理的。一审在被上诉人没有提交租房支付凭证的情况下查明被上诉人至今仍按每月1500元标准支付租金没有事实依据。（2020）湘02民终1686号案的已生效判决书中载明的是未积极处理，未有效履行物业职责，该判决已在物业管理费、滞纳金上进行了核减。案涉露台不属于小区公共区域，而是叠层别墅业主的私人庭院，改变露台结构是业主个人行为，应当由该业主负责整改和赔偿。上诉人既不是造成墙面渗水及墙体开裂的侵权人，也无法控制住房维修基金的动用时间以及施工速度，一审判决上诉人赔偿租金损失且延续到修缮处理为止是错误的。被上诉人黄宗和辩称：一、案涉露台依物权法属于楼层业主共用，系小区公共区域，上诉人对该露台有法定和约定的管理、修缮、维护职责。案涉露台并无产权登记信息，上诉人称有门禁及围墙，从而认定属私人庭院，没有法律依据。二、案涉露台用途、结构被改变的行为与被上诉人商铺墙面常年持续性渗水、墙体开裂具有因果关系。一审法官本着客观公正原则，赴现场仔细勘察，询问涉案商铺租赁户及隔壁商铺住户，结合双方陈述、证据及日常经验法则综合认定，符合客观事实。三、一审根据《租赁合同》、现场勘验照片及租赁户谈话笔录、饭店营业执照等系列证据，综合认定并判令上诉人每月赔偿500元租金损失直至案涉商铺墙面渗水、墙体开裂的问题被修缮处理为止，依据充分。四、上诉人称其职责系联系业主进行协调并对未履行职责已承担相应责任，与生效判决认定的事实、合同约定及法律规定不符。生效判决书中明确被上诉人可另行提起诉讼主张权利，核减的物业费远不足以弥补被上诉人的损失和维权成本。请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄宗和向一审法院起诉请求：1、判令被告履行物业服务义务：清除原告商铺屋顶露台（以下简称案涉露台）上的土壤及附着的瓷砖、蔬菜花卉，修缮因被告侵害诉争房屋导致的商铺墙面渗水、墙体开裂问题，并赔偿原告因墙面漏水、墙体开裂所造成的损失6000元；2、被告赔偿原告因商铺漏水给原告造成的租金损失12600元（2019年7月-8月期间租金为2800元/月×2个月=5，600元，2019年9月1日起租金损失以每月500元计算至房屋漏水修缮之日，暂计算至2020年11月1日，租金损失为500元/月×14个月=7000元，共计12600元）；3、被告承担本案保全费及诉讼费。一审法院认定事实：原告系荷塘区文化路工学院内书湘里.工大东苑59栋42号商铺（所有权证号：株房权证株字第1××7号，登记时间为2010年4月29日）的所有权人。2017年12月29日，中环公司与株洲市书湘里小区业主委员会订立一份《书湘里小区物业管理服务合同》约定：商铺物业服务费1.5元／㎡／月；物业管理服务项目：1、承担株洲市书湘里小区房屋建筑本体共同部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理……5、承担书湘里小区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀、公共区域绿化等……被告至今仍在株洲市书湘里小区提供物业服务。2017年起，案涉商铺开始出现墙面渗水、墙体开裂的现象，一审法院经现场查验，墙面渗水及墙体开裂原因是案涉露台上被铺设了大面积瓷砖、堆积土壤种植蔬菜，改变了露台的结构。原告多次要求中环公司清除露台上的瓷砖、土壤及蔬菜并处理墙面渗水、墙体开裂问题，并于2019年向被告发出《关于立即清除屋面建筑、解决房屋屋面漏水的通知》，被告收到后以“露台部分属于其他业主个人领域而非公共区域，其没有修缮义务”为由拒绝处理。至今露台上的瓷砖、土壤及蔬菜仍未清除。2019年10月24日，原告（出租方、甲方）与盛军（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》约定：“甲方将其所有的位于株洲市荷塘区××大学××小区××栋××号门面（房屋为上下两层，建筑面积约108平方米）出租给乙方，租赁期限暂定三年，自2019年9月1日至2022年8月31日；上下两层租金为每月2000元整，除租金以外的水、电、物业等其他任何费用，由乙方按收费部门的要求缴纳，甲方概不负责；由于租赁门面的屋面被他人种植了花草和蔬菜，且部分屋面被铺设了地板砖，导致屋面漏水无法进行维修……鉴于租赁门面漏水存在使用方面的障碍，经过甲乙方双方协商，在门面的屋面漏水进行维修之前，甲方同意减少本合同约定的租金，按照每月1500元的标准交纳租金。在甲方对屋面漏水进行维修完毕之日起，乙方立即恢复本合同约定的每月2000元租金标准支付租金给甲方……”该租赁合同至今仍在生效，承租方至今为止仍按每月1500元的标准向原告支付租金。另查明：湖南省株洲市中级人民法院在已生效的民事判决书［（2020）湘02民终1686号］中认定：“原告在提供物业服务期间，对被告商铺顶层种植有蔬菜未积极处理、被告商铺渗水处未有效履行物业职责……”。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为案涉商铺屋顶露台是否属于公共区域？原告要求被告修缮案涉商铺墙面渗水、墙体开裂问题并赔偿墙面渗水导致的损失6000元及租金损失有无事实及法律依据？本案中，根据双方签订的《书湘里小区物业管理服务合同》约定“物业管理服务项目包含承担株洲市书湘里小区房屋建筑本体共同部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理”及湖南省株洲市中级人民法院在民事判决书（已生效）[（2020）湘02民终1686号]中认定的事实：“原告在提供物业服务期间，对被告商铺顶层种植有蔬菜未积极处理、被告商铺渗水处未有效履行物业职责……”可知案涉露台属于株洲市书湘里小区公共区域，属于中环公司提供物业服务的范围。现案涉露台上被铺设瓷砖、堆积土壤、种植蔬菜，中环公司应履行物业服务管理职责及时清除案涉露台上附着的瓷砖、土壤、蔬菜；墙面渗水、墙体开裂是案涉露台上被铺设瓷砖、堆积土壤种植蔬菜导致露台结构被改变所引起的，中环公司作为案涉小区提供物业服务的主体，在收到原告发出的《关于立即清除屋面建筑、解决房屋屋面漏水的通知》后，未履行物业服务管理义务，构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告应修缮处理案涉商铺墙面渗水、墙体开裂的问题。关于原告要求被告赔偿因渗水导致原告支出的装修费6000元，因原告未提供证据证明该项损失，故对该项主张不予支持。另原告要求被告赔偿租金损失12600元，对于其中2019年7月至八月两个月的租金损失合计5600元，因原告未提供证据证明该项损失，不予支持。对于2019年9月1日后的租金损失，原告与案外人盛军签订的《租赁合同》中已明确约定，原告要求被告赔偿原告自2019年9月1日后的每月500元的租金损失至渗水的墙体得到修缮之日止，符合法律规定。截至2020年11月1日，租金损失为500元×14个月（2019年9月1日至2020年11月1日）=7000元。据此，一审判决：一、限被告株洲市中环物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内立即清除案涉商铺屋顶露台上贴的瓷砖、堆积的土壤、种植的蔬菜并对由此导致案涉商铺墙面渗水、墙体开裂的问题予以修缮处理；二、被告株洲市中环物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄宗和租金损失7000元（暂计算至2020年11月1日，之后的部分按每月500元的标准继续计算至案涉商铺墙面渗水、墙体开裂的问题被修缮处理为止）；三、驳回原告黄宗和的其他诉讼请求。案件受理费266元，减半收取计133元、财产保全申请费220元，合计353元，由被告株洲市中环物业管理有限公司负担133元，原告负担220元。二审中，上诉人提交了证据一、截图、照片，拟证明上诉人于2020年9月24日针对案涉之事进行了调解，被上诉人也知道案涉露台属于别墅业主和私人庭院，同意动用维修基金处理此事，但被上诉人至今未提交报告；证据二、光盘，拟证明案涉露台系别墅业主私人庭院，该庭院的改造均是业主个人行为，与上诉人无关，上诉人也无权管理业主的私人场地。被上诉人发表质证意见为：证据一不属于新证据，截图是另一个案子中依法官的要求进行的调解，不能达到上诉人的证明目的；证据二不属于新证据，不能达到上诉人的证明目的，被上诉人的商铺露台是处于20栋与59栋公共连接部位，不属于任何业主所有，二楼业主对该部分没有任何产权证书，从视频可以看出案涉露台被铺设了瓷砖和大面积的杂草、花卉。本院经审查，对被上诉人的质证意见予以采纳，上诉人提交的上述证据不属于二审中的新证据，且不能证明其主张的待证事实，故本院不予采信。二审经审理，查明的事实与一审一致无异。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为上诉人应否承担案涉商铺墙面渗水、墙体开裂造成的损失？现分析如下：首先，根据被上诉人提交的证据及一审法院现场勘查的情况可知，案涉商铺墙面渗水、墙体开裂系案涉露台上被铺设瓷砖、堆积土壤种植蔬菜导致露台结构被改变所引起，该原因及事实能够从现场状况明显看出并通过一般常识予以判断，故对上诉人主张应由专业机构评定和鉴定的上诉理由不予支持。其次，根据物业合同及相关法律规定，上诉人有义务及时清理案涉露台上堆积的土壤及杂物，并修缮处理案涉商铺墙面渗水、墙体开裂问题，对此一审法院已作详细阐述和分析，本院不再赘述。上诉人认为案涉露台属于其他业主私人所有，与物业无关。经查，被上诉人在本案之前就已多次向上诉人提出清除屋面建筑、解决房屋屋面漏水的请求，并曾起诉至法院，上诉人虽以案涉露台部分属于其他业主个人领域，其没有修缮义务为由拒绝处理，但对于该案涉露台的属性却一直未提交相关证据予以证实，故一审认定案涉露台属于小区公共区域及上诉人提供物业服务的范围，并无不当。又由于上诉人未履行相关义务，其对被上诉人案涉商铺因渗水导致的损失，应承担赔偿责任。上诉人称其已在另案生效判决[即（2020）湘02民终1686号案]中承担了责任，但该生效判决仅是针对上诉人的诉讼请求，对被上诉人应缴纳物业费及滞纳金予以酌情核减，并未对被上诉人的损失进行审查和处理，且该生效判决中明确写明“本案是中环公司提出的物业服务合同纠纷之诉，而黄宗和是基于中环公司存在侵权行为而要求其承担侵权责任之诉，一审法院基于此不予受理黄宗和的反诉请求，告知其可另行起诉主张权利，更有利于查清侵权事实，亦保障了当事人的诉权，一审程序并无违法之处”，故本案中上诉人应承担的责任不能免除，对上诉人的该项上诉理由不予支持。至于被上诉人的租金损失，其提交了证据予以证实，本院二审期间亦对租金实际支付情况进行了审查，对一审认定每月500元予以维持。综上所述，上诉人中环公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人株洲市中环物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二一年二月二十二日法官助理伍露书记员郭敏慧