北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3886号原告：魏凤英，女，1963年10月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。被告：郑丽，女，1975年11月3日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。被告：李杰，女，1967年6月10日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：曲家宏，北京市华尔泰律师事务所律师。原告魏凤英与被告郑丽、李杰合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏凤英委托诉讼代理人钱飞、被告郑丽委托诉讼代理人李艳华、被告李杰委托诉讼代理人曲家宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏凤英向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按照原、被告双方签订的合伙协议向原告支付833.36万元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月21日，原告与二被告签订《合作建房协议》，约定由二被告提供土地，原告出资建设房屋，房屋竣工交付使用后，租赁所得纯利润被告得30%，用于维持该地块的日常开支，原告得70%用于逐步偿还原告在该项目的投资费用；如果该地块遇到各种情况的第三方占地，第三方赔付给该建设房屋的赔偿金、企业搬迁补助金等，首先补齐原告建设的投资款项，剩余的资金原告得60%，被告得40%。合同签订后，原告依约投入470万元建设7667.19平方米房屋。2018年7月涉案地块拆迁，可原告向二被告主张涉案款项时二被告拒绝给付，二被告的行为严重违背诚实信用原则，为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告郑丽辩称：不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：第一，原、被告签订的《合作建房协议》，因无建房审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同；第二，原告主张支持833.36万元无事实依据。原告2019年依据该合作协议书提起诉讼，在庭审过程中，原告自认拆除被告原有房屋后建楼房四层，被告原有房屋3000平方米。编号1002号沙河镇于辛庄东南侧非住宅腾退项目补偿协议书、房屋平面图显示四层楼房（位置标号6）建筑面积6812.12平方米，不是原告主张的7667.19平方米。《合作建房协议》第4条约定，如果该地块遇到各种情况的第三方征占地……甲方（被告）原有的房屋赔偿金、企业搬迁赔偿金等所得收益归甲方（被告）所有。由此可以看出拆迁时原告建房中6812.12平方米中有被告的3000平方米，原告只能主张3812.12平方米房屋补偿款中应享有的份额。《合作建房协议》第7条约定该建筑为框架结构……即便是后来原告出租改建成公寓并进行装修，原告也无权分得房屋装修补偿款。原告的请求权依据2010年3月21日原被告双方签订的《合作建房协议》，协议明确对房屋结构进行了约定，因此原告无权主张分得房屋装修补偿款。第三，《合作建房协议》第4条约定，如果该地块遇到各种情况的第三方占地，第三方赔付给该建设房屋的赔偿金、企业搬迁补偿金等，首先补齐乙方建设的投资款项，剩余的资金甲方40%，乙方60%。原告收取租金3138202元，其中30%支付给被告用于维持该涉案地块的日常开支，剩余的70%（2196741.63元）用于偿还原告在涉案地块的投资，被告只认可原告建房投资200万元左右，因此原告收取的租金已经足够建房投资款。因此原告只能分得3812.12平方米房屋补偿款中60%的份额2363037.64元（包含变压器的补偿款163368元×60%），原告主张833.36万元的拆迁补偿款，无事实和法律依据，不应得到支持。被告李杰辩称：同意郑丽的答辩意见。二被告之间有协议，本案所发生的争议由郑丽承担，李杰不应该承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2010年3月21日，郑丽、李杰（甲方）与魏凤英（乙方）签订《合作建房协议》，约定甲方曾与昌平区沙河镇于辛庄签订土地租赁协议，并在于辛庄村东南角建设了配套厂库房，占地面积约为6600平方米，建筑面积为3000平方米，由于土地利用率太低和甲方资金不足，双方经过协商达成如下协议：1.由甲方提供土地，乙方出资建设房屋。日后所得收益和各项房屋赔偿款项（包括停产、停业补偿款），扣除乙方的投资费用后，剩余款项甲乙双方分配（甲方按40%，乙方按60%）；2.甲方将该院落现有空地，交给乙方第一期建设出总面积不低于1万平方米的五层楼房；3.该房屋竣工交付使用后，租赁所得纯利润甲方得30%，用于维持该地块的日常开支，乙方得70%用于逐步偿还乙方在该项目的投资费用；4.如果该地块遇到各种情况的第三方征占地，第三方赔付给该建设房屋的赔偿金、企业搬迁补偿金等，首先补齐乙方建设的投资款项，剩余的资金甲乙双方分配（甲方按40%，乙方按60%）。甲方原有房屋赔偿金、企业搬迁赔偿金等所得收益归甲方所有……7.该建筑物为框架结构，乙方承包给建筑公司大包施工；合同还约定了双方的其他权利和义务。后郑丽、李杰对《合作建房协议》第三条租赁所得纯利润甲方得30%补充约定为前提是在租赁房屋方将租金打到乙方账上的时候才能完成此协议，否则必须另议。合同签订后，魏凤英在涉案土地上投资建房。2012年9月10日，魏凤英与案外人郑胜良签订《租赁协议》，魏凤英将坐落于于辛庄的楼房，共计7430平方米，出租给郑胜良改装公寓楼使用，租赁期限自2012年9月10日至2022年9月9日止，约定第一年和第二年免租金（对房屋设施进行装修），装修改造后的房屋设施产权归魏凤英所有，与郑胜良无关；第三年租金700000元，第四年租金为854264元，以后每年租金递增5%；合同还约定了双方的其他权利和义务。魏凤英陆续收取租金共计3138202.33元，先后向李杰、郑丽支付计941460.7元。庭审中，郑丽向本院提交一份营业执照复印件，公司名称为北京旭日永明商贸有限公司，类型为有限责任公司（自然人独资），住所地为北京市昌平区沙河镇于辛庄村村南7号，法定代表人为闫旭，主张北京旭日永明商贸有限公司注册在涉案土地原有的房屋上；魏凤英对此不予认可，称该份营业执照所记载的内容与本案土地无关，涉案停产停业损失是因魏凤英个人办理的北京沙河凤英仓储中心给予的补偿。李杰向本院提交一份《协议书》，证明其与郑丽达成一致，由郑丽处理与次承租人（魏凤英等）征收补偿款事宜，相关责任应由郑丽承担；郑丽对《协议书》予以认可；魏凤英对此不予认可，认为该《协议书》与魏凤英没有关系。在魏凤英向本院提交的《合作建房协议》第一页尾部有手写“截止2012年3月前砖混及钢结构房屋共计投资成本为人民币肆佰柒拾万元”，魏凤英称手写部分为其与郑丽、李杰共同确认后，由案外人陆彤书写，陆彤系本案涉案土地原来承租人，后由郑丽、李杰与村委会签订了租赁合同，郑丽、李杰的《合作建房协议》中也添加了手写部分；郑丽、李杰并未向本院提供《合作建房协议》原件，但称房屋建设投资应该有合同、款项支出票据等材料予以佐证。对于《合作建房协议》的效力，魏凤英认为属于合伙完成共同的目标，并未违反法律的强制性规定，涉案土地为集体建设用地，且协议已经实际履行，应为合法有效；郑丽、李杰均认为建房应该取得相关部门的手续，涉案房屋并未取得任何土地部门批准，违反了法律的强制性规定，《合作建房协议》应该无效。关于魏凤英所建房屋面积，魏凤英称评估报告中的5、6、8号房屋均为其所建，面积为7667.19平方米；郑丽、李杰称仅6号房屋为魏凤英所建，而且在建房前拆除了原有的3000平方米房屋，盖了四层楼；魏凤英称租赁的是空地，《合作建房协议》约定的也是空地，并未拆除过任何房屋。根据评估报告显示，5号房屋面积845.46平方米，重置成新价1199894元；6号房屋面积6812.12平方米，重置成新价9593100元；8号房屋面积9.61平方米，重置成新价5190元。魏凤英曾以合同纠纷为由将郑丽、李杰起诉至本院，要求二人赔偿合作建房拆迁所得补偿款650万元，后因未按照规定时间交纳诉讼费用，本院作出（2019）京0114民初7029号民事裁定书，裁定按魏凤英撤回起诉处理。在该案审理过程中，本院工作人员曾到北京市昌平区沙河镇人民政府和北京市昌平区沙河镇于辛庄村民委员会进行核实，涉案土地为集体建设用地；案外人郑胜良亦作为魏凤英方证人到庭作证，称自魏凤英处租赁评估报告中标号为5、6号的房屋，自己进行了装修改造，8号房屋为自己所建，变压器也是自己的。在本案审理过程中，经核实，涉案土地腾退档案中存有北京旭日永明商贸有限公司营业执照复印件。另查明：2018年11月20日，郑丽、李杰（乙方）与北京市昌平区沙河镇于辛庄村经济合作社（甲方）签订《沙河镇于辛庄东南侧非宅腾退项目补偿协议书》，约定乙方租赁（承包）土地位于于辛庄村，地上现有房屋总建筑面积15265.27平方米；经双方一致确认，拆除腾退补偿款为19701785.95元；乙方在本协议签订时应提供原土地承租（承包）合同原件和审计所需材料，同时签订土地租赁（承包）解除协议；乙方承租（承包）土地范围内的地上、地下物及附属设施自签订本协议之日起，一周内自行搬迁并腾退完毕，如有拒不搬迁、腾退或者仍有遗留物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处置而不承担任何责任。根据腾退补偿计算表、评估报告记载，2010年之前房屋建筑面积12647.29平方米，房屋拆迁补偿12208063.7元，附属物装修补偿3536165元；2010年之后房屋建筑面积1778.82平方米，补偿1422477元；2013年之后房屋建筑面积839.16平方米；停产停业补助费2054075元（认定面积4108.15平方米，单价500元/平方米）；搬家补助费316182.25元（补偿面积12647.29平方米，单价25元/平方米）；资产164823元（含变压器补偿款163368元），以上补偿共计19701785.95元。北京沙河凤英仓储中心为个体工商户，经营者为魏凤英，经营场所为北京市昌平区沙河镇于辛庄村南路东口南侧20米。本案在审理过程中，本院曾组织各方当事人进行调解，各方并未达成一致意见。上述事实，有《合作建房协议》《租赁协议》《补充协议》《沙河镇于辛庄东南侧非宅腾退项目补偿协议书》、营业执照、银行交易明细、转账凭条、收据、微信聊天记录、实施细则、评估价格结果通知单、腾退补偿计算表、（2019）京0114民初7029号民事案件卷宗材料及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，魏凤英、郑丽、李杰均为完全民事行为能力人，三方所签订的《合作建房协议》亦系各方真实意思表示，《合作建房协议》是否有效则需审查其是否存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形。魏凤英与郑丽、李杰就在涉案土地上建设房屋达成一致，应当按照法律规定办理规划审批手续，但三方在未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，亦未办理任何规划审批手续的情形下建房，违法了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郑丽、李杰与魏凤英达成一致共同建房，均有义务办理规划审批手续，故对于《合作建房协议》无效郑丽、李杰与魏凤英具有同等过错。关于魏凤英的建房投资事宜，魏凤英称其曾与郑丽、李杰共同确认过截止到2012年3月建房投资成本为470万元，并在《合作建房协议》中手写予以确认，郑丽、李杰对此不予认可，应当提交《合作建房协议》供本院核实，现郑丽、李杰无法提交《合作建房协议》，故本院认定魏凤英建房投资为470万元。对于郑丽、李杰关于魏凤英建房投入依据不足的其他答辩意见，本院不予采信。魏凤英建房投入470万元，在前期经营过程中，已经收取租金3138202.33元（含向李杰、郑丽支付计941460.7元），故魏凤英建房投资尚未收回款项为2503258.37元。关于魏凤英所建房屋面积事宜，魏凤英称评估报告中5、6、8号房屋均为其所建，但郑丽、李杰仅认可6号房屋魏凤英所建，本院综合考虑现有证据材料，认定评估报告中6号房屋为魏凤英所建，面积为6812.12平方米，重置成新价9593100元，按照补偿政策应补偿6715170元。对于附属物及装修部分补偿、变压器作价款，停产停业补助、搬迁补助等费用，因郑胜良曾向本院出庭作证，称装修部分为其所作，变压器亦为其所有，本院认为郑胜良与魏凤英签订租赁合同，但其并未向本院主张任何权利，且本案主要解决魏凤英与郑丽、李杰之间合作建房纠纷，为便于一次性解决纠纷，减少当事人诉累，魏凤英主张上述款项，并无不妥；郑胜良如对此产生异议，可另行通过租赁合同纠纷向魏凤英主张。对于附属物及装修部分补偿，根据评估报告以及腾退协议，本院依法认定6号房屋附属物、装修补偿款为1904668.75元；对于变压器款163368元，本院不持异议；对于停产停业损失，因停产停业补助是对因本次腾退而不能继续经营所造成损失给予的补偿。本案中，魏凤英的确在涉案院落内进行经营，郑丽、李杰亦在涉案院落内进行经营，因此双方均存在停产停业损失，本院综合考虑双方在涉案面积内的未来经营利益、搬迁政策、双方的注册地、经营地、经营范围、合同约定的期限以及双方的过错程度等因素，对于魏凤英所建6号房屋的停产停业损失认定为1106324.80元；关于6号房屋搬迁补助，本院依法认定为170303元。本院在尊重双方意愿的基础上，综合考虑到公平原则，认为在除变压器款应全部归属于魏凤英外，房屋重置成新价、附属物及附属物补偿款、搬迁补助、停产停业补助等在扣除魏凤英前期投资基础上，由魏凤英与郑丽、李杰各自享有50%的份额，经核算，郑丽、李杰应支付魏凤英6363230.46元。对于李杰称其与郑丽签订协议，由郑丽自行承担责任的答辩意见，并无法律依据，本院不予采信。郑丽、李杰答辩意见的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认郑丽、李杰与魏凤英于2010年3月21日签订的《合作建房协议》无效；二、郑丽、李杰于本判决生效之日起七日内支付魏凤英各项补偿6363230.46元；三、驳回魏凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70135元，由魏凤英负担11190元，已交纳；由郑丽、李杰负担58945元，于判决书生效后七日内交纳。保全费5000元，由魏凤英负担2000元，已交纳；由郑丽、李杰负担3000元，于判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  殷宝振人民陪审员  赵振超二〇二一年二月三日法官 助理  张 华书 记 员  翟金萍