北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民初271号原告：北京紫金投资有限公司，住所地北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座18层22号。法定代表人：纪小龙，董事长。委托诉讼代理人：孔鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：咸飞，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：北京康思敏捷商贸有限公司，住所地北京市海淀区西翠路17号院22号楼3层325。法定代表人：朱思宇，总经理。委托诉讼代理人：孙杨，男，北京康思敏捷商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：魏鑫男，北京美银律师事务所律师。被告：北京华光同创科技有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园马坊工业园1区74号。法定代表人：朱思宇，总经理。委托诉讼代理人：魏鑫男，北京美银律师事务所律师。第三人：北京澳林房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区苏州街3号16层16017。法定代表人：杨伟峰，经理。委托诉讼代理人：黄茜，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡昕，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告北京紫金投资有限公司（以下简称紫金公司）与被告北京康思敏捷商贸有限公司（以下简称康思敏捷公司）、北京华光同创科技有限公司（以下简称华光同创公司）、第三人北京澳林房地产开发有限公司（以下简称澳林公司）债权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告紫金公司的委托诉讼代理人孔鹏、咸飞，被告康思敏捷公司的委托诉讼代理人孙杨、魏鑫男，华光同创公司的委托诉讼代理人魏鑫男，第三人北京澳林公司的委托诉讼代理人刘怡昕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。紫金公司诉讼请求：1、判令康思敏捷公司向紫金公司支付所欠购房款人民币168211750.00元；2、判令康思敏捷公司向紫金公司支付已付款逾期违约金2298284.1元，以及未付款逾期违约金（以168211750元为基数，自2016年7月1日起计算至实际付清之日止，按每日万分之三的标准计算）；3、判令华光同创公司对上述欠款及违约金承担连带还款责任；4、确认紫金公司对位于北京市海淀区西翠路17号院22号楼属于康思敏捷公司名下的43套房屋、108个车位及华光同创公司名下38套房屋享有抵押权，并依法准予对上述不动产采取拍卖、变卖方式折价或者变价，紫金公司在第一、二项诉讼请求范围内就该财产折价或变价款项优先受偿；5、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由康思敏捷公司、华光同创公司承担。事实与理由:2015年7月，康思敏捷公司、华光同创公司、王某和与澳林公司签署《购房意向书》，康思敏捷公司、华光同创公司拟购买当事人所有的位于北京市海淀区西翠路17号院22号楼(以下简称22号楼)部分房屋。2015年8月24日、8月28日、12月11日，康思敏捷公司与澳林公司签署《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同），共计购买22号楼147套房屋及108个地下车位。2015年8月28日、12月11日，华光同创公司与澳林公司签署买卖合同，共计购买22号楼74套房屋。2016年2月25日，康思敏捷公司、华光同创公司与澳林公司共同签署资金监管协议。确认以下内容:1、康思敏捷公司、华光同创公司合计购买22号楼221套房屋，截至本协议签订日，康思敏捷公司、华光同创公司已支付221套房屋中91套房屋的购房款164363250元，其中已取得63套房屋的产权证书，剩余正在办理过程中；2、康思敏捷公司、华光同创公司仍需向澳林公司支付剩余130套房屋购房款277364000元，以及108个车位购买款2700万元;3、康思敏捷公司、华光同创公司承诺2016年3月31日之前支付9000万元，2016年6月30日之前支付187364000元及车位费2700万元;4、三方成立共管账户，康思敏捷公司、华光同创公司承诺全部对外销售收入均进入共管账户，并以共管账户中的销售收入向澳林公司支付剩余房款，不足部分由康思敏捷公司和华光同创公司补足；5、康思敏捷公司、华光同创公司对前述债务承担连带保证责任。2016年7月13日，紫金公司与澳林公司、康思敏捷公司、华光同创公司签署协议书，约定:1、确认澳林公司已将221套房屋、108个车位的全部产权证办理至康思敏捷公司、华光同创公司名下；2、澳林公司主债权为康思敏捷公司所欠的购房款187364000元和车位款2700万元，合计214364000元:3、澳林公司将主债权及基于主债权产生的违约金、利息、罚息、赔偿金等全部转让给紫金公司；4、康思敏捷公司应于2017年4月15日前将主债权及相应违约金（根据房屋和车位买卖合同约定，自2016年7月1日起计算）支付给紫金公司，同时因违约给紫金公司造成的损失(律师费、诉讼费、鉴定费、房屋贬损等经济损失)予以全额赔偿，华光同创公司对康思敏捷公司前述债务承担连带保证责任；5、康思敏捷公司将其持有的22号楼38套房屋及108个车位、华光同创公司将其持有的22号楼47套房屋抵押给紫金公司。2018年6月11日，紫金公司与澳林公司、康思敏捷公司、华光同创公司签署补充协议书，约定将“债务履行”期限延长至2020年4月15日。2019年7月10日，康思敏捷公司和华光同创公司向澳林公司发出《解押房产流程申请书》，确认:根据共计签订的11份买卖合同，总房款为468727250元，截至2019年6月30日，康思敏捷公司和华光同创公司已付300515500元，尚欠房款168211750元。综合上述事实，紫金公司认为，康思敏捷公司、华光同创公司与澳林公司签署的买卖合同已成立并生效，澳林公司已经完成房屋交付义务，康思敏捷公司理应支付全部的购房款并承担违约责任。澳林公司将该债权转让给紫金公司合法有效，康思敏捷公司理应对紫金公司承担债务清偿责任，华光同创公司理应按照约定承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请法院依法支持紫金公司的诉讼请求，维护紫金公司的合法权益。紫金公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：购房意向书、买卖合同（11份）、资金监管协议、协议书、补充协议书、主债权及服务抵押合同、他项权证、解押房产流程申请书。康思敏捷公司答辩称：同意紫金公司第一项诉讼请求对购房款金额的主张，但对于紫金公司第二项诉讼请求，因为康思敏捷公司延期向紫金公司支付购房款是因为紫金公司的原因造成的，所以康思敏捷公司认为不应当对此承担违约责任。不同意紫金公司第三项诉讼请求。不同意紫金公司关于抵押的诉讼请求，只同意紫金公司在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权。不同意紫金公司的第五项诉讼请求。康思敏捷公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据：登记回执、非本机关政府信息告知书。华光同创公司答辩称：基本同意康思敏捷公司的答辩意见。不同意对紫金公司的第二项诉讼请求承担连带还款责任。同意对紫金公司的第一项诉讼请求承担连带责任。华光同创公司为支持其答辩意见向本院提交的证据同康思敏捷公司。澳林公司陈述：同意紫金公司的诉讼请求。澳林公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日、8月28日、12月11日，康思敏捷公司与澳林公司分别签署合同编号：XF570770、XF571933、XF592815、XF594494、XF594504、XF594526、XF594541的买卖合同，共计购买22号楼147套房屋及108个地下车位。2015年8月28日、12月11日，华光同创公司与澳林公司分别签署合同编号：XF570903、XF592744、XF594449、XF594466的买卖合同，共计购买22号楼74套房屋。买卖合同条款除购买房号、面积外，其他条款基本相同。第七条付款方式采取一次性付款。XF570770、XF594449的买卖合同第八条逾期付款责任，约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。XF571933、XF570903的买卖合同第八条逾期付款责任，约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。其余买卖合同第八条逾期付款责任，约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。紫金公司现主张的应付未付款的买卖合同编号为XF592815、XF594494、XF594504、XF594526、XF594541。2016年2月25日，澳林公司（甲方）与华光同创公司（乙方-1）、康思敏捷公司（乙方-2）签订资金监管协议，鉴于：1、乙方购买甲方开发建设的22号楼合计221套房屋，双方已签订相应的买卖合同并办理了建委网上签约手续；2、截止到本协议签订日，乙方已向甲方支付上述221套房屋中91套房屋的购房款164363250元，其中63套乙方已领取相应的房屋的产权证书，其余部分甲方正在协助办理过程中；3、乙方尚需向甲方支付上述221套房屋中剩余130套房屋购房款277364000元，乙方承诺2016年3月31日之前支付9000万元，2016年6月30日之前支付187364000元；4、乙方向甲方购买22号楼地下二层车位共108个，双方已就此签订了相关协议，乙方承诺2016年6月30日前支付车位总价款2700万元;5、乙方由于自身的需要，对22号楼地上二层至地上四层进行工程改造，涉及房屋12套（建筑面积合计1181.91平方米）。乙方承诺按照25000元/m??的标准购买，双方另行签署买卖协议或股权转让协议。双方就资金共管账户的设立、乙方房屋销售款的汇入、乙方工程款列支、甲方房屋销售款列支、违约情形、争议解决等进行了约定。2016年7月13日，澳林公司（甲方）与华光同创公司（乙方-1）、康思敏捷公司（乙方-2）、紫金公司（丙方）签订协议书。约定，鉴于：1、乙方购买甲方开发建设的22号楼，合计221套房屋，双方已签订相应的买卖合同。甲方己将全部房屋产权证办理至乙方名下。2、乙方-2向甲方购买22号楼地下二层车位共108个，双方已就此签订了车位买卖合同。甲方已将全部产权证办理至乙方-2名下。3、为保证乙方依约履行上述合同支付义务，2016年2月25日，甲方、乙方签订了资金监管协议，其中约定乙方-1、乙方-2就资金监管协议中所述债务承担连带保证责任。4、根据资金监管协议约定，乙方承诺购买（22号楼2层249）等12套商品房，建筑面积合计1181.91平方米，购房款合计29547750元。甲方已将上述房屋交付乙方-2。5、截至2016年6月30日，乙方未依照资金监管协议及甲乙双方已签署的买卖合同、车位买卖合同等的约定全面履行义务，乙方已构成逾期付款。6、甲方将资金监管协议及甲乙双方已签署的买卖合同、车位买卖合同等项下的全部债权转让于丙方，乙方对此予以认可。经甲、乙、丙方平等协商，为促成乙方尽快、全面地履行还款义务，达成协议如下，以资信守:一、主债权甲方、乙方确认，甲方对乙方的主债权包括：1、甲方与乙方-2基于买卖合同及资金监管协议相关约定，截止本协议签订之日，乙方-2尚欠甲方购房价款187364000元(具体明细详见附件一);2、甲方与乙方-2基于车位买卖合同及资金监管协议相关约定，截止本协议签订之日，乙方-2尚欠甲方购买车位价款27000000元(具体明细详见附件二)以上款项合计214364000元(以下简称主债权)。二、债权转让甲方、乙方-2、丙方确认，自本协议签订之日起，甲方将本协议第一条所涉主债权及基于主债权所产生的违约金、利息、罚息、赔偿金等全部转让于丙方，丙方予以接受，乙方-2对此已知晓并确认前述债权转让。本协议生效后，乙方-2承诺按本协议约定向丙方全面履行付款义务。同时，乙方-2放弃基于买卖合同、车位买卖合同项下对甲方的抗辩权。如乙方-2未按本协议约定全面履行付款义务，甲方有权根据资金监管协议、买卖合同、车位买卖合同等约定行使合同权利(包括但不限于解除买卖合同、车位买卖合同等)。三、债务履行甲方、乙方-2、丙方协商确认，乙方-2应于2017年4月15日前向丙方全额支付主债权(人民币214364000元)及相应违约金(该违约金根据买卖合同及车位买卖合同约定，自违约行为发生之日2016年7月1日据实持续计算至主债权全部获得清偿之日止)。如乙方-2未能于2017年4月15日前全面履行付款义务的，则丙方有权根据协议约定行使担保权利且违约金持续计算至丙方主债权全部获得清偿之日止。如因乙方-2违约给甲、丙方造成损失(包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、房屋贬损等经济损失)的，乙方-2应全额予以赔偿。乙方-1愿意就乙方-2上述债务的及时、全面履行承担连带保证责任。四、抵押担保为了保证债务的履行，保障丙方债权的实现，乙方(即抵押人)愿意以其合法拥有的财产(以下简称抵押物，具体见本合同附件四、附件五《抵押物清单》)向丙方提供抵押担保。（一）声明与承诺1、抵押人保证，本合同项下抵押物不存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定抵(质)押权、出租、出售的权利瑕疵情形。2、抵押人保证，抵押人签署本协议及相关抵押协议，已按现行法律规定及公司章程约定全面履行了公司内部决策程序，签署和履行本合同及相关抵押协议是抵押人的真实意思表示，不存在任何法律上的瑕疵。3、乙方-1同意，乙方-2与丙方对转让后的债权进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限、增加或减少债权金额、转让债权），均无需通知乙方-1。乙方-1仍应对变更后的主债权、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权和担保物权的费用(包括但不限于公证费、评估费、鉴定费、拍卖所产生的费用、登记费、诉讼或仲裁费、保全费、送达费、执行费、律师费、差旅费等全部费用)承担担保责任。（二）抵押担保范围1、抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。2、本协议项下的抵押物所担保的范围包括:主债权、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权和担保物权的费用（包括但不限于公证费、评估费、鉴定费、拍卖所产生的费用、登记费、诉讼或仲裁费、保全费、送达费、执行费、律师费、差旅费等全部费用）。(三)抵押登记1、抵押人应于本协议签订之日起7日内，办理完成抵押物清单中所列明的抵押物报送登记部门的相关手续;否则，每逾期一日，应向丙方支付65000元违约金。2、抵押人应于抵押登记完成之日将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交由丙方保管。五、特别约定(一)本协议签订后，未经丙方书面同意，抵押人不得赠与、转让、出租、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物或权利，如因此给丙方造成经济损失的，丙方有权要求抵押人全额赔偿。(二)乙方-2未按照本协议约定履行付款义务的，丙方有权选择要求乙方-1或乙方-2承担担保责任或保证责任。(三)抵押物在抵押期间，如抵押人欲出售抵押物，须将其与第三方拟签署的意向书、买卖合同或其他法律文件报丙方认可。丙方确认后，向抵押人出具同意出售抵押物的相关证明文件。抵押人承诺并保证其与第三方签署意向书、买卖合同或其他法律文件后3日内将前述法律文件提交丙方备案。(四)抵押人按本协议约定将抵押物出售给第三方时，抵押房屋销售单价不低于25000元/平方米；抵押车位销售价款不低于250000元/个。(五)销售资金监管1、丙方与乙方-1、乙方-2分别于2016年3月10日前在北京银行按照该行规则设立资金共管账户(以下简称共管账户)。2、该账户分别以乙方-1、乙方-2名义设立，由乙、丙方共管。该账户内资金按照本协议约定或双方另行达成一致意见支取，丙方持共管账户有效备案人名章及网银U盾，乙方持有该账户有效的备案财务专用章。乙、丙方均有权对共管账户的明细、余额予以查验，并向银行索取盖有银行印鉴的明细表。3、非经对方书面函件确认同意，乙方或丙方均不得擅自支取共管账户内资金。共管账户设立后，如乙方须办理涉及共管账户的各项银行业务，须乙、丙双方加盖所有共管账户设立时的银行预留印鉴。4、乙方保证在与第三方签署抵押物销售意向书、买卖合同或其他法律文件时，将资金共管账户作为前述法律文件唯一指定的收款账户。5、乙方保证将抵押物销售价款全部汇入资金共管账户，以此作为按期偿还丙方账款的保障之一，乙方承诺不以任何形式截留、抵偿、转移抵押物销售价款。6、丙方有权派驻人员监督审核乙方收取抵押物销售款项，监督乙方抵押物销售活动、销售进度。乙方应于每日12时前将前一日的抵押物销售情况及销售进度发送至丙方指定的邮箱。每个月3日前(如遇节假日顺延)，乙方应向丙方提供书面的销售情况汇总表并加盖公章。（六）抵押人将抵押物出售给第三方的全部款项全额支付丙方后3日内，丙方与抵押人签订相关文件，协助抵押人办理相应已出售房产抵押权注销登记。（七）甲、乙方-2、丙方协商确定，本协议主债权涉及的发票，待乙方-2向丙方履行付款义务后，甲方向乙方-2提供发票凭证；基于主债权所发生的违约金等其他款项涉及发票的，待乙方-2向丙方履行付款义务后，丙方向乙方-2提供发票凭证。（八）本协议作为资金监管协议及甲乙双方已签署的买卖合同、车位买卖合同等协议的继续与补充，上述协议与本协议不一致的部分以本协议为准，其余部分完全继续有效。六、抵押权的行使具有下列任一情况出现时，丙方有权处分抵押物:1、乙方-2未按期全面履行债务；2、乙方未按本协议第五条第(一)、(三)、(四)、(五)款及其他约定全面履行合同义务的；3、抵押人的行为足以使抵押物价值减少，或因市场原因致使抵押物价值减少的。协议还就通知事项及争议解决等事项予以约定。并以附件形式记载了乙方-2未付购房价款明细；乙方-2未付车款价款明细；乙方-2未付12套房价款明细；《抵押物清单》（乙方-1提供）；《抵押物清单》（乙方-2提供）。上述协议由四方盖章确认。该协议签订后，乙方与丙方签订了主债权及服务抵押合同（房屋登记专用），康思敏捷公司将其名下22号楼的38套房屋、108个车位，华光同创公司将其名下47套房屋办理了抵押登记，自2016年6月至2019年6月期间，根据房屋出售情况，康思敏捷公司将其名下22号楼的原抵押的38套房屋、108个车位，解押5套、新增抵押10套，目前共抵押房屋43套、车位108个；华光同创公司将其名下原抵押的47套房屋，解押13套房屋，新增抵押4套房屋，目前共抵押房屋38套。北京市规划和国土资源管理委员会向乙方发放了不动产登记证明，证明权利与事项为抵押权。2018年6月11日，澳林公司（甲方）与华光同创公司（乙方-1）、康思敏捷公司（乙方-2）、紫金公司（丙方）签订补充协议书，约定，鉴于：2016年7月13日，甲方、乙方、丙方签署协议书。根据协议书，甲方将其对乙方-2的主债权及基于主债权所产生的违约金、利息、罚息、赔偿金等全部转让于丙方，乙方-1愿意就乙方-2上述债务的及时、全面履行承担连带保证责任。为了保证债务的履行，保障丙方债权的实现，乙方愿意以其合法拥有的财产向丙方提供抵押担保。现甲方、乙方、丙方经协商一致，签订本补充协议，以资信守。一、甲方、乙方、丙方确认，将协议书第三条“债务履行”修订为：甲方、乙方-2、丙方协商确认，乙方-2应于2020年4月15日前向丙方全额支付主债权（人民币214364000元）及相应违约金（该违约金根据买卖合同及车位买卖合同约定，自违约行为发生之日2016年7月1日据实持续计算至主债权全部获得清偿之日止）。如乙方-2未能于2020年4月15日前全面履行付款义务的，则丙方有权根据协议约定行使担保权利且违约金持续计算至丙方主债权全部获得清偿之日止。如因乙方-2违约给甲、丙造成损失（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、房屋贬损等经济损失）的，乙方-2应全额予以赔偿。乙方-1愿意就乙方-2上述债务的及时、全面履行承担连带保证责任。二、本补充协议与协议书不一致的，以本补充协议为准；本补充协议未作约定的，仍按协议书的约定执行。三、本协议自各方签字盖章之日起生效。上述四方均在该协议上盖章确认。康思敏捷公司、华光同创公司未按协议书、补充协议约定给付房款，目前尚欠购房款168211750元，各方对此欠款数额及房屋抵押情况均无异议。2021年1月8日（本院开庭审理后），康思敏捷公司向本院提交申请书，申请法院收集调查行政部门不允许过户的证据。本院经审查认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条、第五十六条的规定，当事人申请人民法院调查收集证据应当在举证期限届满前提交书面申请。证据交换之日举证期限届满。现康思敏捷公司在本院开庭结束后提交调查取证申请违反上述规定，且康思敏捷公司申请调查的内容并非本案双方争议焦点问题，故本院对康思敏捷公司的申请不予准许。上述事实有本案当事人提交的有效证据和当事人在本院审理期间的陈述等在案佐证。本院认为，澳林公司与康思敏捷公司、华光同创公司所签买卖合同、资金监管协议，紫金公司与澳林公司、康思敏捷公司、华光同创公司所签协议书、补充协议书，与康思敏捷公司、华光同创公司所签主债权及服务抵押合同，均系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照上述协议的约定履行各自的义务。澳林公司按照其与康思敏捷公司、华光同创公司所签买卖合同约定交付了房屋及全部登记证书，取得本案对康思敏捷公司、华光同创公司的债权。澳林公司将其债权转让给紫金公司，且康思敏捷公司、华光同创公司对此明知，亦签订了相关协议，故紫金公司作为本案债权人主张本案所涉债权有合同及法律依据，本院予以支持。由于各方当事人对紫金公司主张的康思敏捷公司所欠购房款168211750元均无异议，故本院对紫金公司的该项诉讼请求予以支持。关于紫金公司主张的违约金，康思敏捷公司、华光同创公司均提出异议。对此，本院认为：根据现有证据可以证明康思敏捷公司未按期向紫金公司支付购房款，构成违约，紫金公司主张康思敏捷公司应支付已付款逾期违约金2298284.1元及未付款逾期违约金，有合同及事实依据，本院予以支持，康思敏捷公司辩称其未支付购房款系紫金公司的原因造成，但其提交的证据不足以证明该辩称，故本院对此不予支持。华光同创公司不同意对违约金承担连带责任亦无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于紫金公司主张在第一、二项诉讼请求范围内就康思敏捷公司名下的43套房屋、108个车位及华光同创公司名下38套房屋享有抵押权，且就该财产折价或变价款项优先受偿，对此，本院认为：紫金公司与康思敏捷公司、华光同创公司签订了主债权及服务抵押合同，康思敏捷公司将其名下的43套房屋、108个车位，华光同创公司将其名下38套房屋做了抵押担保，并在相关行政部门办理了不动产抵押登记，紫金公司依法享有抵押权，现紫金公司据此行使抵押权有事实及法律依据，本院对此予以支持。关于华光同创公司承担连带责任的范围，本院认为：《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债务承担保证责任。本案中康思敏捷公司用自有房产、地下车位，华光同创公司用自有房产作为抵押物向紫金公司提供担保，根据上述法律规定，华光同创公司作为保证人应当对康思敏捷公司所涉本案债务在抵押担保之外承担连带保证责任。紫金公司要求华光同创公司对康思敏捷公司所涉本案全部债务承担连带保证责任相悖，本院对此不予支持。华光同创公司应当对康思敏捷公司所涉本案债务在抵押担保之外承担连带保证责任。关于紫金公司主张由康思敏捷公司、华光同创公司承担本案的诉讼保全担保费。对此，本院认为：因各方所签协议中就诉讼保全担保费的承担并无明确约定，且本案所涉纠纷的部分房屋已经办理了抵押登记，康思敏捷公司、华光同创公司亦不同意支付该项费用，故本院认为紫金公司主张的诉讼保全担保费并非必要支出，对紫金公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向北京紫金投资有限公司支付购房款人民币168211750元；二、北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向北京紫金投资有限公司支付违约金（已付款逾期违约金为2298284.1元；未付款逾期违约金，以168211750元为基数，自2016年7月1日起至实际清偿日止，按日万分之三标准计算）；三、北京紫金投资有限公司对位于北京市海淀区西翠路17号院22号楼属于北京康思敏捷商贸有限公司名下的43套房屋、108个车位及北京华光同创科技有限公司名下38套房屋享有抵押权，并依法可对上述不动产采取拍卖、变卖方式折价或者变价，在本判决第一、二项范围内就该财产折价或变价款项优先受偿；四、北京华光同创科技有限公司对北京康思敏捷商贸有限公司上述第一、二项债务在本判决第三项之外承担连带清偿责任；北京华光同创科技有限公司承担担保责任后，有权向北京康思敏捷商贸有限公司追偿；五、驳回北京紫金投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263805元（北京紫金投资有限公司已预交），由北京紫金投资有限公司负担846元（已交纳），由北京康思敏捷商贸有限公司、北京华光同创科技有限公司共同负担1262959元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京康思敏捷商贸有限公司、北京华光同创科技有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，按不服一审判决的部分交纳上诉案件受理费（向本院领取交费通知书），上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  常 洁审 判 员  阴 虹审 判 员  秦顾萍二〇二一年二月七日法官助理  邹 斐书 记 员  万 晶