广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初1260号原告：苏耀云，男，汉族，1991年3月17日出生，住广东省英德市。原告：林晓娣，女，汉族，1990年9月23日出生，住广东省电白县。委托诉讼代理人：苏耀云，系其配偶。被告：广州紫云山庄房地产有限公司，住所地广东省增城新塘紫云山庄，统一社会信用代码914401837082056347。法定代表人：续红，职务总经理。委托诉讼代理人：邹斌，男，1986年2月22日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：赖雄，男，1978年12月3日出生，系该公司员工。原告苏耀云、林晓娣与被告广州紫云山庄房地产有限公司（下称紫云公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏耀云即原告林晓娣的委托诉讼代理人，被告紫云公司的委托诉讼代理人邹斌、赖雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏耀云、林晓娣向本院提出诉讼请求：1.被告紫云公司向原告苏耀云、林晓娣返还定金20000元及利息（以20000元为本金，自2020年10月13日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2.被告紫云公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年9月20日，我方经紫云公司销售经理郑素瑶陪同介绍和查看紫云公司样板房之后，对紫云公司楼盘的样板房样式和装修交付标准满意，经紫云公司销售经理郑素瑶积极热情的推介，为锁定房源，我方有意认购紫云公司预售的合生湖山国际（楼盘）峰上XX栋-峰汇XX号XX住宅，建筑面积119.5平方米，套内建筑面积93.1平方米，公摊面积26.39平方米，总房款为2441240元，首付款为753878元，以共同公积金组合贷款方式办理按揭，当天签署《合生湖山国际楼宇认购书》并向紫云公司支付定金20000元。签署认购书和交付20000元定金之后，我方为固定被告推介时陈述的交房装修交付标准，再次要求紫云公司销售经理郑素瑶到样板房介绍装修交付标准并录像录音，郑素瑶再次保证到时交付不会有问题的，并告知销售大堂左边的角落也放有紫云公司的商品房买卖合同版本，我方随后将紫云公司的买卖合同条款拍照留底，方便后续协商。当我方按约定准备完毕首付款和申请共同公积金贷款所需资料时，发现被告商品房买卖合同附件八补充协议第4条关于“双方确认，凡在合同及本补充协议签订之前，甲方与乙方双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息（包括但不限于广告、宣传资料、楼盘模型、媒体或网络信息之内容的等仅作为要约邀请，甲方展示的样板房功能、装饰物等仅为空间布局向导…，不作为交楼标准或合同样品，也不构成甲方对乙方所购商品房及所购商品房建设、装修效果的任何承诺”有实质变更紫云公司在销售推介时承诺的样板房的装修交付标准的意思表示，以及附件八补充协议的其他多处条款都对于两原告极不公平和不合理，若届时签订，将严重损害我方的利益。我方对此多次向紫云公司提出异议和协商的意见，但紫云公司表示该模板即为正式合同，拒绝协商修改并表示我方可以放心签订，到时不会有问题的。2019年9月27日，我方再次发函紫云公司商请协商买卖合同条款，以便能够顺利履行认购书和签订正式买卖合同，但紫云公司仍拒绝协商。另外，我方在签订涉案认购书前紫云公司通过认购书的形式告知我方其提供的签约资料包括商品房买卖合同等并不构成正式的法律邀约，详见我方证据3第9页中的特别声明中的本认购须知仅作为参考资料，不构成正式的法律邀约。买卖双方的权利义务以双方订立的商品房买卖合同及其附件为准。且认购书中也可以体现没有任何一处表述出我方同意按照紫云公司所谓公示的商品房买卖合同及附件条款签订正式合同，根据双方的意思表示，我方完全可提出修改意见，且我方提出的修改意见合理紫云公司可据此协商，但紫云公司拒绝，最终无法签订购买合同，导致我方无法购买涉案房屋。认购书作为紫云公司提供的格式合同，无论是根据合同法或民法典关于格式条款的规定，紫云公司应当遵循公平原则，并采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大了利害关系的条款，按照对方要求进行说明等相关规定。本案中紫云公司称其所公示的商品房买卖合同是正式合同，但没有告知我方该合同是一个字都不能修改的，如果按照紫云公司的说法该份合同是正式合同的话，对于紫云公司所谓的正式合同涉及减轻免除被告责任的条款都没有向我方说明和提示，不应当成为合同内容，据此我方有权协商。我方是看了紫云公司样板房之后才认购的，但签订了认购书之后交了定金被告才在我方的要求下告知其所谓公示的商品房买卖合同条款在其销售中心的角落处且只有一本，很多人在查阅，并没有在我方签订认购书之前告知我方且提供书面版本。其合同中存在附件、补充协议，把合同中的内容进行修改包括样板房仅作为参考，不作为其权利义务的约束。其中第23条及关于该商品房可能为商业用房的条款，完全修改我方订立合同的目的，包括其可以无限期延长交楼时间及办理房产证的时间，该条款中都是不能修改的，我方对此觉得是无法保证我方权益，故而对紫云公司提出协商。由于无法协商一致，经沟通，紫云公司拒不返还我方的20000元定金，为维护我方的合法权益，故诉至本院。被告紫云公司辩称：1.《合生湖山国际楼宇认购书》是原被告双方在平等协商的基础上签署的，为双方真实意思表示，是合法有效的。两原告作为完全民事行为能力人，在与我方签署认购书时，知悉并确认认购书上所有条款，认购书自双方签署之日起即行生效，两原告应按照认购书的约定履行其应尽的义务。2.我方在销售涉案房产时，已在销售中心将认购书、买卖合同及补充协议等相关文件依法作出公示。认购书第一条第2款及两原告签署的《认购须知》第一条第2款均对此作出了明确的记载。根据2020年9月20日的销售现场监控视频，两原告当日在查看商品房买卖合同（含交付标准的附件）及补充协议的文本并拍照留存之后，方与我方签订楼宇认购书，而非诉状所称的在签订认购书及缴纳定金之后对买卖合同进行拍照留底。原告所述的签订认购书后才知悉合同内容是不属实的。我方有当日的视频清晰反映我方上述的过程。因此，两原告在签署认购书前已知晓将来拟签订的商品房买卖合同的所有条款。3.原告苏耀云为执业律师，具有专业法律知识，其对商品房买卖合同条款有较强的理解能力。商品房买卖合同的全部条款，已在销售现场公示，且两原告已现场查看并拍照留底。两原告在签订认购书时，并未对商品房买卖合同的条款提出任何异议，并在此基础上与我方签订楼宇认购书。两原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订认购书之后，又以对合同条款存有异议为由，要求协商修改合同条款，拒绝履行认购书约定的义务，由此导致双方最终未能订立商品房买卖合同。两原告的行为，严重违反了诚实信用原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，应认定为由于两原告的原因致使未能签订商品房买卖合同。4.因原告方未按约定时间支付第一笔首期款，我方根据认购书第四条、第五条第4款行使解除权，涉案的楼宇认购书已于2020年10月14日被解除。经审理查明，紫云公司系湖山花园商业、住宅、公建（F-3、L-5~6、GJ-6-2~4、GJ-6-7、GJ-6-10）项目的开发企业，于2020年7月31日取得《广东省广州市商品房预售许可证》。2020年9月20日，两原告支付了购房定金2000元后签订了《认购须知》及《合生湖山国际楼宇认购书》，《认购须知》记载了“一、认购前所需了解的相关信息1、项目及产品信息……2、相关证照及签约文本信息（1）认购书、商品房买卖合同（含交付标准及附件）及补充协议（2）所购房屋的户型图……3、购房流程……二、办理认购手续注意事项……各项收费标准……声明：特别提示：……本《认购须知》只作为参考资料，不构成法律要约，买卖双方的权利义务以双方订立的《商品房买卖合同》及相应附件约定内容为准……以上内容本人已详细阅读并理解……”两原告于认购须知客户确认栏签名。《合生湖山国际楼宇认购书》记载两原告为认购方、乙方，紫云公司为发展商、甲方，内容为：“一、认购单元情况。合生湖山国际XX号住宅，建筑面积119.5平方米，套内建筑面积93.11平方米，公摊面积26.39平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在甲方售楼部现场公示。乙方确认已收到《认购须知》《签约须知》和《按揭须知》且阅读并理解。二、单元价格……优惠后总房价2441240元。三、乙方须承担的综合费用。1、专项维修资金：按105元/平方米的标准交纳。即本楼宇专项维修资金12548元。本楼宇专项维修资金应由乙方在缴交房款时，全额向甲方金额交存，具体收费标准甲方已公示，甲方已按政府相关部门的规定代乙方先行缴存；……6、不动产登记费90元。……四、付款计划。1、乙方同意签署认购书时交付20000元作为定金；并签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款及第三条所列1-6项的综合费用：753878元整。……五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案……2、乙方应根据已收到的《签约须知》，于签署买卖合同前提交银行或甲方要求的相关资料，否则甲方有权拒绝与乙方签订买卖合同。由此导致双方未能按时签订买卖合同的，甲方有权解除本认购书，定金不予退还。3、乙方应按时付款，并在付清百分之三十房款（一次性付款）或所有非按揭款（按揭款）的三日内凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2020年10月20日前到湖山国际销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案。因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，乙方应按总房款的百分之二十支付违约金，并甲方有权解除所有购房合约，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。4、乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有的购房合约，乙方已付款项不予退还。若甲方同意继续履行认购书的，乙方每日应按逾期支付房款年息百分之八的标准，按约定应交款日至实际交款日向甲方支付违约金。……十一、本认购书具有独立的法律效力，如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本认购书向违约方主张权利。十二、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章、经办人签字及乙方签字齐备后生效。”就涉案房屋的买卖，两原告及紫云公司郑素瑶及中介公司员工吴文海组成微信群，部分聊天记录内容为“2020年9月23日，苏耀云：‘……郑小姐，您好。我们签完认购书之前，您及贵司销售介绍我们所购16栋1602房未告知我们贵司正式《商品房买卖合同》版本中有附件八补充协议第4条……我是签署认购书后来过去拍了贵公司的格式版本的《商品房买卖合同》。我是无法接受该附件八第4条。首先，贵司及您我们推销介绍所涉楼盘及房产口头告知我们全部内容属于要约，不是要约邀请，我们是在该样板房所约定的交楼装修交付标准才签订所涉认购书，贵司需满足交付所涉房产（1602）确定的交楼装修的标准（见下图贵司样板房门前挂着《住宅装修、设备交付标准（仅适用于六期峰上1-3栋及9-16栋）》）的约定，我们也拍照和录音视频固定了贵司交付装修标准，如果届时贵司提供的合同版本是包含该附件八补充协议第4条的，则贵司属于单方变更合同约定，属于违约，故我们想确认下贵司届时提供的《正式商品房买卖合同》包含该附件八吗？请您向贵司确认下，如果是，请贵司把该条删除……’……2020年9月25日，苏：‘……郑小姐，您好，刚才您电话向跟我说公司这边不协商更改上述商品房买卖合同的条款，再向您确认下公司是否确定无法协商上述条款吗？’……苏：‘签订认购书时并没有给我们看过，签订后我询问交楼标准时您才说在那边有版本，而且即便公示也不影响我们协商合同条款，只是一个版本而已，正式合同并没有签署’郑：‘我们公司的合同就是正式合同’……”2020年9月27日，两原告向紫云公司发出《关于再次商请贵司协商买卖合同条款的函》对紫云公司提供商品房买卖合同格式版本提出10点修改意见。2020年9月28日，紫云公司向两原告发出《催告函》催告两原告支付首期房款。快递显示于当日签收。2020年10月14日，紫云公司向两原告发出《解除通知函》，内容为“……截至发函之日，我司仅收到您支付的首期房款20000元，逾期未支付房款共721240元，已逾期17日。特发此函郑重通知您：因您未能依约按时履行支付房款义务，根据《楼宇认购书》的约定，我司现解除于您签订的《楼宇认购书》，已付款项不予退还，我司将继续保留追究您违约责任的权利。”两原告确认于当日收到该函。原被告双方确认涉案认购书于该日解除。紫云公司另提供《销售现场监控视频》证明其已提示两原告查看合同文本及两原告查看合同文本并拍照保存等，两原告对该证据不予确认。另查明，苏耀云与林晓娣于2020年11月11日结婚，原告苏耀云为执业律师。涉案房屋已另出售。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。根据双方当事人的证据及陈述，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案定金应否退还的问题。对此，本院分析如下：首先，从合同约定上看，《合生湖山国际楼宇认购书》第十一条约定“本认购书具有独立的法律效力，如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本认购书向违约方主张权利。”该认购书是双方真实意思表示，具有独立的法律效力，对双方具有约束力。其次，从合同的签订过程来看，两原告购房前进行了现场查看，并签订了《认购须知》支付了定金，《认购书》中已载明商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在被告售楼部现场公示，由此可知两原告对拟签订的《商品房买卖合同》文本内容是知晓并同意，两原告以担心房屋交付标准为由单方拒绝签订《商品房买卖合同》有违双方约定。第三，根据《合生湖山国际楼宇认购书》第四条约定“1、乙方同意签署认购书时交付20000元作为定金；并签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款及第三条所列1-6项的综合费用：753878元整。”及第五条第4点的约定“乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有购房合约，乙方已付款项不予退还。”据此，两原告理应自签署认购书之日起七日内支付首期款及相关费用，两原告未依约付款，构成违约，对两原告支付的定金紫云公司有权不予退还，两原告主张退还定金及支付利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏耀云、林晓娣的全部诉讼请求。案件受理费150元，由原告苏耀云、林晓娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年二月二十六日法官助理周书宇书记员陈细妹