北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28249号原告：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**楼**。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：刘淑玲，女，1991年10月25日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：吕红梅，北京卓纬律师事务所律师。被告：吴宏光，男，1978年10月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：高会民（吴宏光之妻），女，1979年3月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。被告：高会民，女，1979年3月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。原告北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业公司）与被告吴宏光、高会民合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒富物业公司的委托诉讼代理人刘淑玲、吕红梅，被告高会民（同时系吴宏光的委托诉讼代理人）、被告吴宏光、高会民的委托诉讼代理人洪道明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒富物业公司向本院提出诉讼请求：一、二被告给付2019年7月17日起至2019年12月31日的物业费1235．57元，滞纳金250．93元，共计1486．5元；二、诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告购买了北京市通州区永顺镇陈列馆路XXX号楼X单元XXXX室房屋一套，于2016年10月10日与原告办理了上述房屋的交接手续，并入住。二被告在领受房屋并入住后与原告签订物业服务协议，二被告自2019年以来，拖欠物业费达一年之久，二被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。为维护原告的合法权益，故诉至法院。吴宏光、高会民辩称：不同意原告诉讼请求。1、申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。原告没有提交开发建设单位的承接查验报告，原告提交的承接查验报告摘要存在印章不清晰、没有注明日期、没有查验专家签字，不能确定承接查验的时间。因此我们认为被告房屋所在整体小区的公共部位、公共设施设备没有达到承接查验的标准和要求，因此还属于前期物业服务阶段，应当由建设单位承担。2、根据被告和开发建设单位签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》约定，被告取得房产证之前的物业费由建设开发单位承担。3、涉案房屋所属的整体物业项目现状未达到国家法律法规规定的物业承接查验的标准。涉案房屋小区消防不合格，道路、绿化不合格，被施工垃圾包围。小区F号楼存在沉降现象，主体承重墙开裂，存在重大安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴宏光、高会民系北京市通州区潞苑北里（惠兰美居小区）四区XX号楼X单元XXXX室的业主，房屋建筑面积为84．07平方米。2014年12月23日，吴宏光、高会民（甲方）与北京东方长安房地产开发有限公司（乙方，以下简称东方长安公司）签订《惠兰美居前期物业服务合同》，约定：第七条，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务标准为住宅2．68元/平方米·月。第九条，在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3．首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4．物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第十条，发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，甲方开始缴纳物业费，此后按季度划转物业服务费。合同还约定了其他内容。另查，东方长安公司（甲方）与恒富物业公司（乙方）签订《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》，约定：第二条，地，地名核准名称为富力惠兰美居六条，物业服务费标准为住宅2．68/平方米·月。第七条，在完成物业共用部分交接前，发生下列情形之一的，业主应当交纳物业服务费：1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3．首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4．物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第八条，发生第七条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，甲方通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业费。合同还约定了其他内容。2018年6月15日，中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司出具《北京市物业项目承接查验评估报告》，载明：评估对象：富力惠兰美居。评估基准日：2018年6月14日。评估结论：物业项目共用部位及共用设施、设备承接查验评估工作，共完成评估查验点74527点，其中合格74527点，不合格0点。自2018年6月15日起，恒富物业公司对该报告进行了公示。庭审中，恒富物业公司提交《富力惠兰美居查验、交付使用通知书》，该通知书约定“减免该房屋壹年物业费（首年，税后）”。恒富物业公司表示该通知书系东方长安公司对吴宏光、高会民的承诺，但其同意减免一年的物业费，涉案房屋于2018年7月17日符合收费条件，故其主张从2019年7月17日开始收费。吴宏光、高会民对该通知书真实性认可，但认为由于涉案房屋不满足承接查验条件，现仍不符合收费条件。经核实，吴宏光、高会民未向恒富物业公司交纳2019年7月17日起至2019年12月31日期间的物业费。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的建设单位东方长安公司与恒富物业公司签订了《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》，该合同对吴宏光、高会民具有约束力。现恒富物业公司依据合同实际向吴宏光、高会民提供服务，吴宏光、高会民应按照该合同约定的物业费收费标准交纳物业费。现恒富物业公司主张自2019年7月17日至2019年12月31日的物业费，理由正当，证据充分，对其合理部分，本院予以支持，对其过高部分，本院不予支持。恒富物业公司要求吴宏光、高会民支付滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。吴宏光、高会民辩称恒富物业公司未对承接查验报告进行公示、涉诉小区未达到承接查验标准，但未提交相应证据，本院不予采纳。吴宏光、高会民辩称由于未取得房产证，依据其与开发建设单位签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，应由开发建设单位承担物业费的意见，由于合同的相对性，该合同对恒富物业公司并无约束力，故本院对其该项答辩意见不予采纳，其可以与开发建设单位另行解决。吴宏光、高会民辩称存在房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。吴宏光、高会民辩称恒富物业公司提供的物业服务存在各种问题，但其提交的证据尚不足以证明涉诉期间内原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴宏光、高会民给付原告北京恒富物业服务有限公司2019年7月17日至2019年12月31日期间物业费1234．68元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京恒富物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴宏光、高会民负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 楠二〇二一年二月二十三日书记员 张依晴