湖北省阳新县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0222执异8号案外人：方卫明，男。申请执行人：李学农，男。申请执行人：秦传香，女。申请执行人：李华华，女。被执行人：曹政家，男。被执行人：湖北恒强置业有限公司（以下简称恒强公司）。本院在执行申请执行人李学农、秦传香、李华华与被执行人曹政家、恒强公司民间借贷纠纷三案中，案外人方卫明于2021年1月21日对执行恒强公司所有的位于“恒锦名园”项目1号楼1404号商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人方卫明称，我于2019年12月19日在阳新县兴国镇恒锦名园商住楼购买1栋1单元1404号商品房一套，同时在阳新县房屋登记部门办理了合法的该房屋网签、备案登记手续。同日取得钥匙，并已支付房款20万元整。2019年12月22日支付51500元房款，包括现金支付95756元房款，已付清全款共计347256元。我合法购买的房屋并已网签备案，却在2020年5月被法院查封。请求法院查明事实，维护我的合法权益，对恒锦名园商住楼1栋1单元1404号房予以解封。申请执行人李学农称，阳新县兴国镇恒锦名园楼盘1栋1单元1404号房屋，是法院根据（2016）鄂0222民初1855号、1856号和1569号民事判决书确定的义务，作出（2016）鄂0222执1099号执行裁定，将恒强公司开发新建的商住楼13套商品房抵偿所欠债务给我及家人秦传香、李华华，其中的1404号房低偿在我名下，并裁定以上商品房所有权自裁定送达时起即转移到我及家人秦传香、李华华名下。当处置到1404号房时，恒强公司曹政家心生歹意，背着我和法院将1404号房偷卖给他人，直到2020年5月，我才从县市民之家查到偷卖房屋的事实。由于案件还在执行过程中，经我申请，法院以（2016）鄂0222执1097号执行裁定，于2020年5月19日对1404号房屋进行查封理所当然。综上所述，阳新县兴国镇恒强名园楼盘1栋1单元1404号房屋被偷卖是一起抗拒执行的违法行为，是一起背叛协议精神、背信弃义的侵权行为，又是一起用第三方名义导演配合、图谋侵呑他人房产的盗抢行为。请求法院查清事实，依法驳回异议，依法裁定1404号房屋产权仍归我所有，维护法律的尊严。申请执行人秦传香、李华华和被执行人曹政家和恒强公司未作书面意见。本院查明，李学农、秦传香、李华华诉曹政家、恒强公司民间借贷纠纷三案，本院经审理，分别作出：1、（2016）鄂0222民初1855号民事判决“曹政家、恒强公司于本判决生效后十日内偿还李学农借款本金1012348元及利息（利息按年利率24%计算，从2014年12月1日起算至判决确认还款之日止）。”2、（2016）鄂0222民初1856号民事判决“曹政家、恒强公司于本判决生效后十日内偿还秦传香借款本金840000元及利息（利息按年利率24%计算，从2014年2月25日起算至判决确定还款之日止）。”3、（2016）鄂0222民初1569号民事判决“曹政家、恒强公司于本判决生效后十日内偿还李华华借款本金1200000元及利息（利息按月利率2%分段计算：其中2014年7月30日至2014年9月15日期间的利息按本金450000元计算，2014年9月16日至判决确定还款之日期间的利息按本金1200000元计算，以上利息总和再扣减曹政家、恒强公司已偿还的利息412000元）。”诉讼期间，本院根据李学农、秦传香、李华华申请，分别于2016年7月22日作出（2016）鄂0222民初1855－1号民事裁定“冻结曹政家、恒强公司的资金160万元或查封、扣押同等价值的财产。”和（2016）鄂0222民初1856－1号民事裁定“冻结曹政家、恒强公司的资金170万元或查封、扣押同等价值的财产。”，2016年6月23日作出（2016）鄂0222民初1569号民事裁定“冻结曹政家、恒强公司的资金150万元或查封、扣押同等价值的财产。”，并分别通知阳新县房产局协助查封恒强公司所有的位于恒锦名园项目1号楼1804、1901、2004、1702、1902号五套商品房，1号楼1单元1501、1701、1801、1802、1803号五套商品房和1号楼1单元2101、1404、1903、1号楼2单元2201、2804、101号六套商品房。案件进入执行程序后，本院将上述三案合并执行。2017年12月5日，李学农、秦传香、李华华与曹政家达成如下执行和解协议：一、曹政家、恒强公司将恒锦名园名下1－1－1404、1－1－1804、1－1－1802、1－1－1803、1－1－1903、1－1－1702、1－1－1902、1－1－1501、1－1－1701、1－1－1801、1－1－1901、1－1－2101、1－2－2201号房屋打包作价每平方3000元履行完在法院的（2016）鄂0222执1097号、（2016）鄂0222执1101号、（2016）鄂0222执1099号案件。二、以上十三套房屋在2017年12月6日恒强公司、曹政家在房产局进行网签备案给李学农、秦传香、李华华，必须提前三天告知对方。三、恒强公司、曹政家在今后无条件配合李学农、秦传香、李华华进行后期房屋办理买卖变更，如果被执行人不愿意或者消极对待，将由法院督促执行。四、恒强公司、曹政家与李学农、秦传香、李华华在这十三套房屋交易中，所有一切按照正常商品房交易惯例（二次费用除外），申请人若将上述房产转卖他人，超过每平方3000元部分所开发票应交纳的税款由申请人承担。五、恒强公司、曹政家网签备案给申请人后，申请人立即申请对恒强公司“恒锦名园”名下的1－1－2004、1－2－101、1－2－2804房屋予以解除查封。六、双方当事人待房产局对该十三套房屋的二次面积验收后按每平方米3000元作价多退少补。七、双方当事人在办理了网签备案后，以上三起案件作为执结完毕。八、此协议一经双方签字，立即具有法律效力。2017年12月11日，本院根据李学农、秦传香、李华华和恒强公司曹政家的申请，作出（2016）鄂0222执1099号执行抵偿裁定书，裁定：一、将恒强公司开发的恒锦名园商住楼1栋1单元1404、1901、1902、1903号四套商品房交付李学农抵偿本院（2016）鄂0222民初1855号民事判决书所确定的债务；二、将恒强公司开发的恒锦名园商住楼1栋1单元1501、1701、1702、1801、1802、1803号六套商品房交付李华华抵偿本院（2016）鄂0222民初1569号民事判决书所确定的债务；三、将恒强公司开发的恒锦名园商住楼1栋1单元1804、2101、1栋2单元2201号三套商品房交付秦传香抵偿本院（2016）鄂0222民初1856号民事判决书所确定的债务。以上商品房所有权自本裁定送达申请人李学农、李华华、秦传香时起转移；四、申请执行人李学农、李华华、秦传香可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同年12月27日向阳新县房产局发出（2016）鄂0222执1099、1097、1101号协助执行通知书，要求协助：一、将恒强公司开发的恒锦名园商住楼1栋1单元1404、1901、1902、1903号房屋转移到李学农名下；二、将恒强公司开发的恒锦名园商住楼1栋1单元1501、1701、1702、1801、1802、1803号房屋转移到到李华华名下；三、将恒强公司开发的恒锦名园商住楼1栋1单元1804、2101、1栋2单元2201号房屋转移到秦传香名下。2020年5月19日，本院根据李学农的申请，向阳新县不动产登记中心发出（2016）鄂0222执1097号协助执行通知书，要求协助将恒强公司开发的恒锦名园商住楼1号楼一单元1404室予以查封，查封期限为两年。另查明，①2019年12月19日和12月22日，恒强公司分别开具给方卫明购买恒锦名园1－1－1404号房屋资料费420元和预付款210000元，以及购房款97256元收据。②4张凭证号分别为1010053231576742563341685、1010053241576742599446066、1010053201576991045196532和1010053011577797667673155收款方为曹灿（曹政家儿子）的中国工商银行手机银行交易记录，金额分别为50000元、50000元、40000元和11500元，以及1张尾号3320信用卡转账凭证，金额为40182元。2019年12月19日，恒强公司与方卫明签订的商品房买卖合同（合同编号：YX19008557）。主要内容为：恒强公司将其恒锦名园1号楼幢1－1404号建筑面积124.02平方米商品房以每平方米2800元于购房日一次性付款方式出卖给方卫明。2019年12月20日，恒强公司将恒锦名园1号楼幢1－1404号房屋交付给方卫明。本院认为，形式审查恒强公司分别开具给方卫明的预付款和购房款收据、手机银行交易记录、信用卡转账凭证，以及恒强公司与方卫明签订的商品房买卖合同等证据，可以证明恒强公司开发的恒锦名园包括案涉1号楼1404号商品房在内的13套商品房在本院送达（2016）鄂0222执1099号执行抵偿裁定书给李学农后，已网签给方卫明的事实。本案中，李学农、秦传香、李华华与曹政家达成执行和解协议，双方均同意用恒强公司开发的恒锦名园1栋1单元1404、1901、1902、1903号四套商品房、1栋1单元1501、1701、1702、1801、1802、1803号六套商品房和1栋1单元1804、2101、1栋2单元2201号三套商品房，分别抵偿恒强公司欠李学农、李华华和秦传香债务，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共国和民事诉讼法〉的解释》第四百九十一条“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”规定，上述包括案涉房屋在内的抵债房屋所有权自抵债裁定送达李学农、李华华和秦传香时起转移。所以李学农对案涉房屋享有所有权。方卫明虽然与恒强公司就案涉房屋网签商品房买卖合同、交清房款，并占有案涉房屋，但因案涉房屋属于本院执行标的物，且抵偿在先，网签在后，方卫明与恒强公司签订的商品房买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”的强制性规定，该商品房买卖合同无效，方卫明不享有案涉房屋的物权期待权，其对恒强公司只享有债权，该债权不具有排除执行的效力。因此，本院重新查封恒强公司开发的恒锦名园商住楼1号楼一单元1404号房屋符合法律规定程序。故案外人方卫明的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人方卫明的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  柯永钢审判员  孙章华审判员  柯文宗二〇二一年二月四日书记员  沈 阳