北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3380号原告：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234号。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。被告：王青云，女，1969年5月9日出生。原告北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）与被告王青云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥和物业公司的委托诉讼代理人刘静、被告王青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王青云支付自2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业管理服务费3146.1元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计3796.1元。事实和理由：2016年5月24日，被告与北京奥和汇润资产管理有限公司（以下简称奥和汇润公司）就位于丰台区丰西北里铁路新建小区（南）区3号楼5单元501室房屋签订《前期物业服务合同》，该房屋建筑面积为87.39平方米，合同约定由奥和汇润公司提供前期物业管理服务，被告向奥和汇润公司缴纳各项物业管理费等，按照合同约定，每逾期一日被告应向奥和汇润公司支付逾期金额千分之二的违约金。2018年2月7日，原告与奥和汇润公司签订《债权转让协议》，约定由原告受让债权，原告自行向被告催收欠款，被告自2017年5月24日至2020年5月23日期间一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催告被告仍拒绝履行，现提起起诉，望判如所请。被告王青云辩称，2016年5月24日，我与奥和汇润公司签订《前期物业服务合同》；2019年4月16日，法院开庭，奥和物业公司提供虚假证据，至今没有结果，现在奥和物业公司起诉并提交《债权转让协议书》时间及内容存在不合理、不合法，请法庭调查核实。奥和汇润公司与奥和物业公司签订的《债权转让协议书》约定，奥和汇润公司将2016年2月7日至2018年2月6日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，2016年5月24日至2017年5月23日的上述所有费用已交，收款单位为奥和汇润公司；另，对方没有尽到《前期物业服务合同》中第二条物业管理服务内容：公共环境卫生、公共设施维护如楼梯照明灯具、门岗值班、车辆停放、装修押金等方面。我不是不交物业费，请法院核实丰西北里小区的生活环境，小区被列入北京市66个失管小区。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；奥和物业公司向本院提交《前期物业服务合同》、《债权转让协议书》、《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》、《物业前期服务委托合同》、照片等证据材料，王青云认可《前期物业服务合同》的真实性，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，王青云与奥和汇润公司签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区丰西北里南区3号楼5单元501室房屋由奥和汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为87.39平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；奥和汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王青云有权要求奥和汇润公司限期改正，逾期未改正且给王青云造成损失的，奥和汇润公司承担相应的法律责任；王青云违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，奥和汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求王青云每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。奥和物业公司提交《债权转让协议书》载明：奥和汇润公司（转让方）与奥和物业公司（受让方）约定，奥和汇润公司不再进行物业管理服务，于2020年1月1日撤出北京丰台区丰西北里新小区1－6号楼物业管理，由奥和物业公司接管，并与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部签订前期物业管理协议；奥和汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，由奥和物业公司行使权利，向欠费方主张债权。另，提交其与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称丰台项目指挥部）于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：丰台项目指挥部将丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和物业公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米.月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份；另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称，已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和物业公司受让债权并接管丰西北里小区1-6号物业管理服务。王青云对上述《债权转让协议书》有异议，称与之前提交的《债权转让协议书》不一致，奥和物业公司称以当庭提交的证据为准。王青云对《物业前期服务委托合同》及公告不认可，称奥和物业公司自2020年1月1日开始接管，其对于之前的物业费无权收取。王青云庭审中确认未交纳2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业管理服务费3146.04元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元。王青云提交照片、业主意见及物业收费标准网页材料称，小区物业服务不达标，小区门口没有安保人员，停车场管理混乱，存在私占车位、未规划停车位等情形，小区卫生清理差；另，提交收据显示王青云已交纳2017年5月23日之前的车位费等2800元，收款单位为北京万通顺达停车管理有限公司，已交纳2017年5月23日之前的物业管理服务费1048.7元、生活垃圾清运费30元、楼道公共照明费20元等，收款单位为奥和汇润公司；奥和物业公司称照片无原始载体不认可，显示地面硬化及车位管理是第三方责任，与自己无关。本院认为，奥和汇润公司与王青云签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为王青云提供了物业服务，王青云应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。奥和物业公司向业主进行公示后，业主应向奥和物业公司交纳相应的物业费用，故对于奥和物业公司要求王青云支付自2017年5月24日至2020年5月23日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，本院予以支持。但本院尚需说明的是，奥和物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范方面进行维护，另因王青云提交证据显示奥和物业公司存在物业服务瑕疵，故本院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，王青云据此未交纳物业费，并非故意违约，故对奥和物业公司要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王青云于本判决生效之日起十日内支付原告北京奥和物业管理有限公司2017年5月24日至2020年5月23日的物业管理服务费2831.44元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回原告北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王青云负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年二月二十五日书记员 李京文