北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初62276号原告（反诉被告）：苏维佳，男，1977年2月26日出生，汉族，住北京市朝阳区委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴晓松，女，1983年1月31日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马宏瑞，北京高文律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵丹，女，1991年6月30日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。原告（反诉被告）苏维佳（以下称其姓名）与被告（反诉原告）吴晓松、被告（反诉原告）赵丹（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。苏维佳委托诉讼代理人贾龙宇、吴晓松委托诉讼代理人马宏瑞、赵丹委托诉讼代理人南珏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。苏维佳向本院提出如下诉讼请求：1、要求吴晓松给付2019年3月25日至2019年4月15日的租金19397元，2019年5月1日至2019年6月14日的租金39740．81元，共计59137．81元。2、要求吴晓松给付2018年12月25日至2019年2月22日的滞纳金16281．64元；3、要求吴晓松给付违约金150838．9元；4、要求与赵丹解除《房屋租赁合同补充协议》；5、要求吴晓松、赵丹连带支付2019年12月25日至2020年3月24日的租金122528元；6、要求吴晓松、赵丹连带支付违约金162498元；7、要求吴晓松、赵丹连带支付律师费40900元。事实和理由：2018年3月12日，苏维佳与吴晓松签订了《房屋租赁合同》，约定苏维佳将其名下位于北京市朝阳区青年路西里5号院“润枫水尚”XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给吴晓松使用，租期自2018年3月25日至2022年10月14日，其中2018年3月25日至2020年9月24日期间租金为54166元/月，租金按季交纳，均于每个租赁季的第一个月24号前交纳。2019年5月1日，经吴晓松与赵丹提出，苏维佳与吴晓松、赵丹签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定苏维佳将涉案房屋的承租人由吴晓松变更为赵丹，租期变更为2019年5月1日至2022年10月14日。依据补充协议，吴晓松应于2019年7月15日前支付2019年3月25日-2019年4月15日租金及2018年12月25日-2019年2月22日租期的滞纳金合计35678．64元，应支付2019年5月1日至2019年6月14日租金39740．81元，以上合计75419．45元。若吴晓松逾期未支付，必须以双倍的租金赔偿苏维佳。但至今，吴晓松始终未向苏维佳支付补充协议约定的费用。各方签订补充协议后，赵丹未按时足额交纳租金，截止2019年3月19日，赵丹已拖欠租金122528元，赵丹的行为已经构成违约。依据补充协议第四条之约定，因吴晓松租期内产生的债务或经济纠纷，由吴晓松自行承担，与苏维佳无关，且吴晓松应对赵丹按原合同约定履行义务承担连带保证责任。所以，吴晓松与赵丹应承担连带保证责任，保证支付租金和违约金。吴晓松针对本诉辩称，1、对于第一项诉讼请求，我方尚欠苏维佳租金为59137．81元。2、对于第二项诉讼请求不予以认可，我方认为补充协议中约定的滞纳金过分高于实际损失，根据合同法解释规定，我方请求予以降低，可以以同期银行利率作为计算依据。3、关于第三项诉讼请求，我们不予以认可，合同中关于滞纳金的约定，是指对于拖欠租金而进行的一种违约责任的约定，而原告是将租金和滞纳金相加后用来计算违约金，这意味着原告的诉请中包括了租金产生的违约金，也包括滞纳金所产生的违约金，而对滞纳金所主张的违约金缺乏事实和法律依据，我们认可的是对于拖欠租金59137．81元，按照同期银行利息承担违约金，但若诉讼请求第二项的滞纳金和第三项的违约金不得叠加重复计算。4、关于第四项诉讼请求，我方认可。5、关于第五项和第六项诉讼请求，我方不予以认可，在签订的补充协议中，合同中并未设置担保人的签名栏，吴晓松在合同最后仅有一个作为合同乙方当事人的签字，并没有担保人一个独立承担法律责任主体的签名，因此吴晓松认为本案中担保责任对吴晓松不能成立。因此原告第五项和第六项诉求对于吴晓松缺乏事实和法律依据，也确实有失公平。6、对于第七项诉讼请求，我方不认可，我方认为缺少法律依据，并且原告主张的律师费过高。在一个最高人民法院判例中，当事人主张50万的律师费，法院只是判定了2万元以内，所以在本案中，苏维佳主张的律师费过高。赵丹针对本诉辩称，1、第一项至第三项诉讼请求，我方不发表意见。2、关于第四项诉讼请求，2020年3月16日，苏维佳断水断电并且换锁，所以我方认为双方合同在2020年3月16日解除，所以我方认为租约于该日解除。3、关于第五项诉讼请求不认可租金的数额，赵丹在2020年1月20日向苏维佳支付最后一笔租金56868元，这笔租金中16898元是补齐2019年9月25日至2019年12月24日欠缴的房租，补齐后，剩余39970元，我方用来支付2019年12月25日至2020年3月24日期间的租金。按照双方约定月租金54166元的标准折算日租金为1805．53元，剩余的39970元除以1805．53元，我方租金付至2020年1月15日。我方还有之前交给苏维佳的押金为26917元，26917除以1805．53元为15天，所以我方的租金缴纳到2020年1月30日。苏维佳在2020年3月16日对我方实施断水断电，换锁，导致我方丧失房屋的使用，所以我方认为苏维佳向我方主张租金的时间只能计算到2020年3月15日，2020年1月30日至2020年3月15日共计46天，用这46天乘以日租金1805．53元等于83030元，我方认为这是我方欠付苏维佳的实际租金。但是我们有证据证明苏维佳曾经承诺给我方减免房租3万元，扣除这3万元，实际我方尚欠租金为53030元，我方认为这是合理的欠款数额。所以苏维佳主张的租金不符合实际的数额，苏维佳把我方没有使用的时间都算进去了。4、关于第六项诉讼请求，我方不予以认可，之所以出现没有按时支付房租，是因为第一、苏维佳在签订合同前答应给我方办理营业执照，但是迟迟没有办理，赵丹基于对苏维佳的信赖，前期投入大量的人力财力，导致我方损失惨重，所以我方也跟原告协商要对我方进行弥补，原告同意减免3万元，但是我方觉得太少了，希望能加点，双方一直处于协商期间。第二、苏维佳在承诺办理营业执照后却没有能够办理营业执照造成我方产生巨大损失是苏维佳的违约行为，所以我方不应当承担违约金。第三、苏维佳主张的违约金也是过高的，违约金是用来弥补损失的预先约定，苏维佳在没有损失的情况下主张违约金，并且违约金比租金还要高，所以我方不认可。5、关于第七项诉讼请求，我方不予以认可，房屋租赁合同并不是法律上明确规定可以主张律师费的，除非合同约定，否则无法主张。吴晓松提出如下反诉请求：要求苏维佳退还押金27000元。事实和理由：2018年3月12日，苏维佳与吴晓松签订了《房屋租赁合同》，约定苏维佳将其涉案房屋出租给吴晓松使用，租期自2018年3月25日至2022年10月14日，其中2018年3月25日至2020年9月24日期间租金为54166元/月，租金按季交纳，均于每个租赁季的第一个月24号前交纳。但实际上，涉案房屋是吴晓松和赵丹联合承租。应苏维佳的要求，应当先交纳押金54000元，该押金由吴晓松和赵丹各自承担27000元。之后，吴晓松于2018年2月13日转账给赵丹27000元，赵丹于当日向苏维佳指定收款人金娜贤支付54000元押金。押金交付后，根据赵丹和苏维佳的要求，由吴晓松一人出面与苏维佳签订租约，才形成了2018年3月12日的《房屋租赁合同》。2019年5月1日，苏维佳、赵丹、吴晓松签订了补充协议，之后，吴晓松与苏维佳之间的租赁关系终止，苏维佳应退还吴晓松押金27000元。苏维佳针对吴晓松的反诉请求辩称，不同意吴晓松反诉请求，该笔押金应当在本诉中承担的违约责任中予以抵扣。赵丹向本院提出如下反诉请求，要求原告赔偿损失158674．96元（包含人工工资损失为75212．81元，装修和原材料损失83462．15元）。事实和理由：因为苏维佳无法给我办理营业执照，导致我额外支付工人工资，早知道办不了，我就不会请工人了。关于装修和原材料损失，详见证据清单。苏维佳针对赵丹反诉辩称，不同意赵丹反诉请求。装修及人工费均系赵丹经营支出，与我方无关，依据双方签署的房屋租赁合同及补充协议，我方从来未承诺过为赵丹办理营业执照，是否办理营业执照并不能作为我方赔偿损失的理由。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年2月13日，吴晓松向赵丹转账27083元，同日，赵丹向苏维佳指定收款人金娜贤转账54000元。针对该54000元，各方当事人均认可系吴晓松与苏维佳2018年3月12日所签《房屋租赁合同》中约定的押金。2018年3月12日，苏维佳（甲方）与吴晓松（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定苏维佳将涉案房屋出租给吴晓松使用，房屋套内面积460平方米，租期自2018年3月25日至2022年10月14日，其中2018年3月25日至2020年9月24日期间租金为54166元/月，自2020年9月25日之后年度租金递增10%。租金按季交纳，第一年度租金押一付三，第二年度起押三付三，租金均于每个租赁季的第一个月24号前交纳。若吴晓松逾期支付租金，每逾期一天，则应按月租金5‰的标准支付滞纳金，拖欠租金超过一个月的，苏维佳有权收回房屋，吴晓松应按实际居住日交纳租金并承担违约责任。租期内物业费和供暖费均由苏维佳负担。签约后，苏维佳依约交付涉案房屋给吴晓松、赵丹共同使用。吴晓松在涉案房屋从事经营活动，2018年9月3日，吴晓松将其名下公司住所地由北京市密云区迁入涉案房屋，并办理工商登记变更手续。赵丹在涉案房屋经营北京晨铭艺术培训有限公司，但该公司营业执照始终未迁入涉案房屋。2018年3月25日至2018年12月24日租金已依约按时足额交纳，吴晓松租金付至2019年3月25日，其中吴晓松逾期交纳2018年12月25日至2019年2月22日租金，苏维佳根据补充协议主张滞纳金，吴晓松抗辩称滞纳金计算标准过高，应调减。吴晓松认可尚未交纳2019年3月25日至2019年4月15日租金19397元，2019年5月1日至2019年6月14日租金39740．81元，以上合计59137．81元，并同意据实支付。2019年5月1日，苏维佳与吴晓松、赵丹签订补充协议，约定涉案房屋的承租人由吴晓松变更为赵丹，租期变更为2019年5月1日至2022年10月14日。原租约中吴晓松的权利义务均由赵丹全部概括承受。因吴晓松租期内产生的因吴晓松租期内产生的债务或经济纠纷，由吴晓松自行承担，与苏维佳无关，且吴晓松应对赵丹按原合同约定履行义务承担连带保证责任。2019年3月25日至2019年4月15日的租金以及2018年12月25日至2019年2月22日的滞纳金合计35678．64元，2019年5月1日-2019年6月14日租金39740．81元，以上合计75419．45元由吴晓松于2019年7月15日前（含当日）支付给苏维佳，若逾期未支付，须以双倍租金赔偿苏维佳。2019年4月30日，吴晓松必须搬出涉案房屋，若逾期，则应承担2019年4月15日至2019年4月30日的租金，并继续计算本季度滞纳金。补充协议签订后，吴晓松从涉案房屋搬出，由赵丹继续承租使用。吴晓松于2019年7月31日将名下公司的住所地从涉案房屋迁出。赵丹仅在2020年1月20日向苏维佳指定收款人金娜贤支付56868元。双方认可前述56868元中的126898元先行抵扣2019年9月25日至2019年12月25日租金，余款399970元抵扣与2019年12月25日之后的租金。2020年3月16日，苏维佳认为赵丹逾期交付租金，故对涉案房屋断水断电，并将房门换锁。2020年3月19日，北京嘉宜丰业商贸有限公司（以下简称嘉宜丰业公司）向XXX培训学校（以下简称XXX公司）发出《租金催缴通知函》，显示“根据双方2019年5月1日所签补充协议，XXX公司应在每个季度的第一个月24号前交纳租金，但XXX公司仅在2020年1月20日支付了2019年12月25日至2020年3月24日的部分租金，尚欠租金122528元未付。嘉宜丰业公司已做了断水断电处理，故敦促XXX公司在接到本通知后7日内交纳租金122528元，若逾期未付，将解除补充协议并追究违约责任。”现各方均同意租约已解除。本案争议事实为：1、2018年12月25日至2019年2月22日吴晓松逾期59日交纳租金的滞纳金是否应予支持的问题。苏维佳主张，根据补充协议，吴晓松应按照月租金54166元日千分之五的标准负担该期间的滞纳金16281．64元。吴晓松认为该滞纳金约定过高，应调减按同期银行利率标准计算。2、关于租约解除时点的争议。苏维佳主张2020年3月19日解除，赵丹主张自2020年3月16日解除。3、关于吴晓松与赵丹是否应承担连带还款责任的问题。苏维佳认为，根据补充协议，吴晓松和赵丹应就2019年12月25日之后赵丹的欠付租金和违约责任承担连带责任。吴晓松对此提出异议，认为不应承担连带责任。赵丹认为己方已付租金和押金应足以抵扣至2020年1月30日，不认可苏维佳主张2019年12月25日至2020年3月24日欠付租金的数额。4、关于何方存在违约，并应承担违约责任的问题。苏维佳主张赵丹逾期未付2019年12月25日至2020年3月24日的租金构成违约，并据此对涉案房屋断水断电，后向赵丹发出了《租金催缴通知函》，且向赵丹、吴晓松共同主张违约金。赵丹认为己方未付租金是双方正处于沟通营业执照办理事宜，不存在违约，且主张苏维佳未按照约定协助办理完成赵丹名下公司注册登记事宜，故据此要求苏维佳承担赔偿责任。本院认为：房屋租赁合同时出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，当事人之间签订的《房屋租赁合同》、补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。一、关于吴晓松未付租金数额的核定。从履约情况看，吴晓松未交纳2019年3月25日至2019年4月15日租金，未交纳2019年5月1日至2019年月14日租金的事实系当事人不争事实，数额以双方自认59137．81元为准，吴晓松应当给付。二、关于吴晓松逾期未付租金的滞纳金核定。从吴晓松、赵丹和苏维佳所签补充协议看，针对吴晓松逾期支付2018年12月25日至2019年2月22日期间租金的问题，各方已经达成了共识，且根据租约确定了逾期交纳该期间租金应承担的滞纳金数额，该数额的核定符合双方的合同约定，且系双方当事人的真实意思表示，不存在明显超过法律强制性规定的标准，故本院对吴晓松主张法院调减滞纳金标准的请求不予支持。三、关于吴晓松应否承担违约金的问题。因当事人之间已签订了补充协议，确定了截止2019年5月1日吴晓松欠付的租金和因逾期支付租金而应承担的滞纳金数额，该核定数额系各方真实意思表示，且本院已据实支持。但双方约定的在2019年7月15日（含当日）之后逾期支付应按照双倍租金赔偿的计算标准明显过高，且苏维佳未举证证明因吴晓松欠付上述款项而受到的损失，故本院酌减按照全国人民银行同期贷款利率或全国银行间拆借中心公布的贷款市场利率标准计算逾期未付款的资金占用利息损失，以此确定吴晓松应承担额违约金数额。四、关于租约解除时点的核定问题。虽然赵丹未按照租约按期交纳租金，但苏维佳在2020年3月16日对涉案房屋停水停电的行为属于私力救济，超出了合同履行抗辩权的形式限度，客观上也给赵丹继续使用涉案房屋造成了不利影响，但当日双方并未就租约解除达成合意，不足以以该日为准确定租约解除的时点。鉴于2020年3月19日苏维佳向赵丹发出了《租金催缴通知函》敦促应在收到该函件后7日内付款若逾期未付则解除合同，且赵丹在收到上述函件后并未在限定期限内付款，应视为同意苏维佳提出的解约申请，故本院以《租金催缴通知函》发出后7日为限确定合同于2020年3月27日解除。五、关于2019年12月25日之后赵丹欠付租金数额核定的问题。1、因各方已达成共识，同意将2020年1月20日赵丹所付56868元先行抵扣2019年9月25日至2019年12月25日的租金16898元，剩余39970元可以抵扣2019年12月25日至2020年1月15日租金。赵丹现同意将已付押金26917元折抵应付租金，本院准予，经核算，赵丹已付押金可以折抵至2020年1月30日租金。2、2020年1月30日至2020年3月15日期间，赵丹使用涉案房屋并未受到苏维佳的干扰，应足额支付租金，数额核定为83030元。3、2020年3月16日，苏维佳对涉案房屋断水断电、更换门锁，客观上阻碍了赵丹对房屋的继续使用，虽然双方租约于2020年3月27日解除，但自2020年3月16日开始，苏维佳不得再行向赵丹主张房屋租金。六、关于赵丹和苏维佳应否承担违约责任责任及违约金数额核定的问题。其一，关于苏维佳是否构成违约的问题。1、从租约及补充协议的内容看，未约定苏维佳应承担保证涉案房屋可得由赵丹办理营业执照的条件。2、从未能办理营业执照的风险发生因素看，赵丹和吴晓松自2018年3月即在涉案房屋从事经营活动，二人在经营期间就应对各自办理营业执照给与足够的注意，在吴晓松退出租约并将营业执照住所地从涉案房屋搬出后，赵丹再行考虑办理营业执照的事宜客观上增加了无法如期办理证照的风险，该风险的发生应归责为赵丹，苏维佳对此不应承担责任。3、从赵丹与苏维佳的微信聊天记录看，虽然苏维佳未明确表示拒绝配合，但此举不宜认定为苏维佳默认了应负担完成涉案房屋可为赵丹办理营业执照的合同义务。而且，从微信沟通的情况看，涉案房屋无法办理营业执照并非因苏维佳的过错。结合以上分析，本院认为，苏维佳并不存在违约行为，赵丹主张苏维佳承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其二，关于赵丹是否构成违约的问题。1、从租约履行情况看，赵丹客观上确实存在逾期交纳租金的行为，而且关于押金折抵租金的问题应在合同解除后予以处理，在租约正常履行过程中，押金不得折抵租金。欠付租金即应承担违约责任，苏维佳向赵丹主张违约责任，符合合同约定。2、赵丹在长期承租使用涉案房屋期间，未及时办理营业执照，给自己后期无法办理营业执照增加了不利风险，所以，在吴晓松将营业执照从涉案房屋迁出后至2020年3月16日，赵丹与苏维佳沟通办理营业执照的问题，不足以构成赵丹可延缓交纳租金的合理抗辩事由，赵丹以此为由主张免除违约责任，本院不予采纳。最后，虽然苏维佳与吴晓松租约中约定的违约金条款涉及到拖欠一个月以上租金的，应承担三个月押金的违约金，但该约定的违约金标准过高，且苏维佳并未充分举证证明因赵丹欠付租金导致的违约损失情况，所以，本院参照月租金标准酌定违约金60000元，并对苏维佳过高的违约金请求不予支持。七、关于律师费，系苏维佳与律师事务所的意定款项，属于苏维佳的诉讼成本，应由苏维佳承担，但因赵丹违约导致租约解除的客观事实，在各方无法协商一致的情况下，苏维佳提起本诉，支付律师费具有意定的合理性，本院酌定10000元。八、关于赵丹违约产生的违约金和律师费应否由吴晓松承担连带给付责任的问题。因补充协议中明确约定了吴晓松对赵丹按原合同履行义务承担连带保证责任，此约定应视为吴晓松对赵丹履约承担保证责任，若赵丹违约，吴晓松应承担连带给付责任。所以，苏维佳主张吴晓松承担连带给付责任，且不违反法律强制性规定，符合双方约定内容，本院准予。九、关于吴晓松已付押金，因租约已解除，在吴晓松应付相应租金、滞纳金、违约金等费用后，押金应予以退还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏维佳与被告（反诉原告）赵丹租赁关系于2020年3月27日解除；二、被告（反诉原告）吴晓松于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）苏维佳2019年3月25日至2019年4月15日及2019年5月1日至2019年6月14日租金共计五万九千一百三十七元八角一分；三、被告（反诉原告）吴晓松于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）苏维佳逾期交纳2018年12月25日至2019年2月22日租金的滞纳金一万六千二百八十一元六角四分；四、被告（反诉原告）吴晓松于本判决生效之日起七日内以75419．45元为基数，按照中国人民银行公布的贷款市场利率标准和全国银行间拆借中心公布的贷款市场利率标准计算给付原告（反诉被告）苏维佳自2019年7月15日至实际结清之日止的违约金；五、被告（反诉原告）赵丹、被告（反诉原告）吴晓松于本判决生效之日起七日内共同给付原告（反诉被告）苏维佳2020年1月30日至2020年3月15日租金八万三千零三十元；六、被告（反诉原告）赵丹、被告（反诉原告）吴晓松于本判决生效之日起七日内共同给付原告（反诉被告）苏维佳违约金六万元；七、被告（反诉原告）赵丹、被告（反诉原告）吴晓松于本判决生效之日起七日内共同给付原告（反诉被告）苏维佳律师费一万元；八、原告（反诉被告）苏维佳于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）吴晓松押金二万七千元；九、驳回原告（反诉被告）苏维佳的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）赵丹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费元，由苏维佳负担元（已交纳），由吴晓松负担元、赵丹负担元（均已由预交，于本判决生效之日起七日内给付）。反诉案件受理费元，由吴晓松负担（已交纳）。反诉案件受理费元，由赵丹负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年二月二十六日书记员  李雅雯