北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14446号原告：刘金久，男，1965年12月30日出生，汉族，无业，住河南省固始县。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。被告：金宝生，男，1951年10月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王士国，北京市博涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：金哲（系被告金宝生之子），住北京市大兴区。第三人：唐保珠，女，1975年7月3日出生，汉族，无业，住河南省汝南县。第三人：冯建立，男，1975年3月27日出生，汉族，无业，住河南省汝南县。上述二名第三人的共同委托诉讼代理人：陈秋余，北京培仁律师事务所律师。原告刘金久与被告金宝生、第三人唐保珠、第三人冯建立合同纠纷一案，本院于2019年12月28日作出（2019）京0115民初22502号民事判决书。被告金宝生不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）京02民终5410号民事裁定书，将案件发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘金久的委托诉讼代理人谷娟，被告金宝生的委托诉讼代理人王士国，第三人唐保珠、冯建立的委托诉讼代理人陈秋余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金久向本院提出诉讼请求：1.判令金宝生向刘金久支付合同约定款项2200000元以及迟延履行利息（以2200000元为基数，自2014年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至欠款全部付清时止）；2.诉讼费由金宝生承担。事实与理由：刘金久与金宝生原系朋友关系。2009年4月18日，刘金久与金宝生签订《合作开发协议书》（以下简称：协议书），约定：金宝生同意刘金久在其位于北京市大兴区瀛海镇怡乐村原有两层楼房的基础上扩建三层总面积1000平方米（即第三层、第四层、第五层），房屋产权归刘金久所有，土地使用权限以金宝生与北京市大兴区瀛海镇怡乐村村民委员会租赁合同终止之日为准（即自2009年4月20日至2021年6月30日止）；楼房建成后第四、五层由金宝生负责出租，年租金归刘金久所有，作为用地回报，该楼房建成及经营期间如遇政府或开发商征用，致使楼房拆除，无论拆迁房是否给予赔偿，金宝生皆应按楼房总建筑面积每平方米2200元标准赔偿给刘金久。合同签订后，双方如约履行了合同。2014年10月1日，因怡乐村整体拆迁，涉案楼房不能继续使用，金宝生不能与拆迁单位达成拆迁协议，致使涉案楼房至2019年初才被拆迁，为维护刘金久的合法权益，故诉至法院，望判如所请。金宝生辩称，不同意刘金久的诉讼请求，双方签订的协议书是无效的，在农村宅基地上未经批准建房，违反我国相关法律规定，同时，农村宅基地非集体组织成员建造楼房，属于变相的转让农村宅基地使用权，也是违反法律规定的，所以协议书是无效的。《补充协议》约定的是按照新建的四、五层的补偿款的50%支付给刘金久，四、五层面积乘以每平米200元乘以50%计算下来是50000元，对于该笔款项同意支付，不同意支付利息。刘金久陈述的事实理由中关于合同签订的过程是属实的，但是签订后没有办理审批和规划手续刘金久就施工建设了，施工过程中违法行为被政府发现，2009年政府发了整改通知书；2009年8月4日，在确认建筑是违法的情况下，将第五层楼道间西侧的100平米转让给了第三人，并签订了《补充协议》；2014年就已经开始拆迁了，四、五层属于违法建筑，所以每平米给的补偿款是200元，拆迁档案显示第五层未给补偿款，第四层只给了重置成新价。唐保珠、冯建立辩称，刘金久的诉讼请求中提到的南五层楼道间西侧100平米已经转给了唐保珠，归唐保珠所有，跟冯建立没有关系，唐保珠已经提起了诉讼，要求金宝生支付实际补偿款的50%，所以100平米的相关权益应归唐保珠所有，跟刘金久没有关系。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月18日，金宝生（甲方）与刘金久（乙方）签订协议书，约定甲方同意乙方在原有两层楼房的基础上扩建三层（即第三层、第四层、第五层），总建筑面积1000平方米，新增房屋所有权归乙方所有；使用期限以甲方原租地合同（甲方于2001年6月20日与瀛海镇怡乐村村委会）终止之日为准，即从2009年4月20日至2021年6月30日止；新增楼房建成后第四层、第五层由乙方负责对外出租，第四层、第五层每年出租所得之金额作为投资回报归乙方所有；该楼房建成后及经营期间，如遇政府或开发商征用，致使本楼房拆除，无论拆迁方是否给予赔偿，甲方皆应按楼房新增总建筑面积每平方米2200元的标准赔偿乙方。2009年8月4日，金宝生（甲方）、刘金久（乙方）、唐保珠（丙方）签订《补充协议》，约定原南二层楼扩建投资人乙方刘金久同意将南五层楼，楼道间西侧约100平方米转让给丙方冯建立所有，丙方冯建立向乙方刘金久支付投资金额50000元；南楼四层、五层的租金归乙方所有；南楼扩建工程四层五层约为600平方米，因施工期延误未在2009年6月20日按期完工，被视为违章建筑，附镇政府下发的责令限期整顿通知书一份，风险由乙方丙方承担；如遇国家占地拆迁时，四层五层约为600平方米按实际赔偿金额甲方乙方各50%，甲方丙方各50%；如经甲方努力争取四层五层正常赔偿，则按原合同执行。2018年，涉案楼房涉及搬迁腾退。在本案审理过程中，本院根据刘金久的申请依法调取了涉案楼房所在宅基地的搬迁腾退档案，档案显示金宝生和其子金哲分别作为被腾退人与北京亦庄投资控股有限公司办理了拆除腾退手续，签订了《搬迁腾退安置补偿协议》及补充协议。金宝生的搬迁腾退档案中，确认金宝生在腾退范围内有一套宅院位于北京市大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号，宅基地面积2613.33平方米，房屋合法建筑面积1960平方米，搬迁腾退补偿款包括房屋搬迁腾退补偿款13748819元和搬迁腾退补助奖励及其他费用5225415元。房屋搬迁腾退补偿款包括区位补偿价4233600元、房屋重置成新价5331465元、装修及附属物作价2881200元、其他补偿费1302554元；搬迁腾退补助奖励及其他费用包括搬家补助费29400元、提前搬家奖励费2000元、停产停业综合补助费5141745元、工程配合奖50000元、其他费用2270元；另有周转费294000元。金宝生选购回迁安置房22套，建筑面积共计1984.83平方米，购房款共计4894048.8元，各项腾退补偿款扣除购房款后，金宝生应得的剩余补偿款为14374185.2元。搬迁腾退档案中的《估价结果通知单》显示涉及搬迁腾退地块的房屋总面积为11426.1平方米；纳入区位补偿价核算的面积为1960平方米，按照每平方米2160元计算；纳入房屋重置成新价核算的房屋面积为4913.33平方米，按照不同房屋的具体情况确认价值，《估价结果通知单》详细列明了每号房屋认定的具体建筑面积和房屋重置成新价的金额，其中标号为1的房屋（以下简称：1号房屋）面积1254.58平方米，认定金额为1614644元；房屋搬迁腾退补偿款中的其他补偿费包括其他建筑补偿金额1133856元（建筑面积5669.28平方米）和院外房补偿金额168698元（建筑面积843.49平方米）。金哲的搬迁腾退档案中，确认金哲在腾退范围内有一套宅院位于北京市大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号，宅基地面积86.67平方米，房屋合法建筑面积65平方米，搬迁腾退补偿款包括房屋搬迁腾退补偿款347494元和搬迁腾退补助奖励及其他费用96310元。房屋搬迁腾退补偿款包括区位补偿价140400元、房屋重置成新价111544元、装修及附属物作价95550元；搬迁腾退补助奖励及其他费用包括搬家补助费975元、提前搬家奖励费2000元、停产停业综合补助费43335元、工程配合奖50000元；另有周转费15000元。金哲选购现房1套，建筑面积共计90平方米，购房款共计250300元，各项腾退补偿款扣除购房款后，金哲应得的剩余补偿款为208504元。搬迁腾退档案中的《估价结果通知单》显示涉及搬迁腾退地块的房屋总面积为86.67平方米；纳入区位补偿价核算的面积为65平方米，按照每平方米2160元计算；纳入房屋重置成新价核算的房屋为1号房屋，面积为86.67平方米，认定金额为111544元。金宝生、金哲的搬迁腾退档案中均有《宅基地证明》一份，载明：“兹证明位于大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号的被搬迁院落，经村两委确认，确属金宝生所有，四至范围：东至韩会生，南至三东路，西至南郊农场，北至雒大江，属于其宅基地范围。宅基地面积：29*54.6+30*37.22=2700平方米。”庭审中，各方均认可《估价结果通知单》中的1号房屋即涉案楼房，金宝生主张根据其本人的搬迁腾退档案中的《估价结果通知单》认定的1号房屋补偿情况，结合《北京市房屋条件调查表》认定的1号房屋的长度和宽度计算，涉案楼房一层的建筑面积为33.8米×9.25平方米=312.65平方米，该楼房共五层，其中有1254.58平方米获得重置成新价补偿，说明涉案楼房第五层没有补偿，故仅同意按照其他建筑补偿的标准每平方米200元计算得出的补偿款数额的50%，即50000元补偿给刘金久。刘金久认为《估价结果通知单》中认定的1254.58平方米并未明确具体系针对的第几层的房屋，应当系每层都补偿了部分面积，所以涉案楼房三至五层均按正常拆迁补偿了，金宝生应当根据协议书和《补充协议》的约定，按照每平方米2200元的标准给付补偿款。金宝生提交2009年7月1日北京市大兴区瀛海镇人民政府向金宝生发出的《责令整改通知书》一份，证明双方合作开发建设的房屋已被认定为违法建设，双方就违法建设达成的合同应为无效。该证明载明：“你单位（个人）未经上级有关部门批准，擅自在瀛海镇三东路73号进行违法建设5层楼房，……违法建筑面积915.81平方米，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定……依据此规定，本行政机关依法责令你单位（个人）于2009年7月5日14时00分前改正上述违法行为，并接受检查。”刘金久对该份证据的真实性认可，但称此证据不能证明拆迁时的状况，涉案楼房在拆迁时是按正常拆迁补偿的。金宝生另提交《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置事实方案》，证明未经批准的二层及以上部分不予补偿。该方案显示合法宅基地范围以外的房屋、未经批准的二层及以上部分（含二层）不予补偿；房屋搬迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被搬迁房屋的合法建筑面积+被搬迁房屋重置成新价，被搬迁房屋的重置成新价以评估公司的评估结果为准，装修、附属物实行限额补偿，按合法建筑面积1470元/平方米计算；被搬迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，搬迁人按每提前一天奖励200元的标准，发给被搬迁人提前搬家奖励费，奖励费最高不超过2000元；被搬迁人在规定的搬迁期限届满前完成搬迁的，一次性给予被搬迁人工程配合奖50000元；按合法建筑面积每个月25元/平方米的标准发放给被搬迁人周转费，每月总额低于2500元的按2500元不足；搬家补助费依据合法建筑面积计算，标准为每平方米15元；对持有有效营业执照利用住宅房屋从事合法生产经营活动，并满足规定条件的被搬迁人，按照实际的经营面积，给予每平方米500元的一次性停产停业综合补助费。刘金久对该份证据的真实性认可，但认为具体补偿情况应当以搬迁补偿档案载明的各项金额为准。经询问，冯建立、唐保珠称其二人原系夫妻关系，《补充协议》中的丙方应当是唐保珠，协议内容误写为冯建立，因为当时双方系夫妻，故未对协议中载明的冯建立予以更改。刘金久、金宝生对此予以认可。刘金久认可根据搬迁腾退档案，其所建造的涉案楼房的三、四、五层共计937.95平方米，其中转让给唐保珠100平方米。本院认为，刘金久与金宝生签订的协议书及其二人与唐保珠签订的《补充协议》主要系针对在宅基地上建房后房屋权利归属、收益分配及房屋征收的赔偿问题，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，金宝生主张协议书无效并无法律依据，本院不予采信。本案的主要争议焦点系对于刘金久所建房屋的赔偿标准问题。双方在《补充协议》约定，如遇国家拆迁时，涉案楼房的四层五层如果“正常赔偿”，则按协议书执行，即按照每平方米2200元的标准赔偿，否则，按照实际赔偿金额双方各占50%。根据搬迁腾退档案，1号房屋南北长33.8米，东西长9.25米，每层面积312.65平方米，5层共计1563.25平方米，其中有1341.25平方米（金宝生搬迁腾退档案中涉及的1254.58平方米+金哲搬迁腾退档案中涉及的86.67平方米）纳入正常房屋重置成新价的计算范围，而涉案楼房所在的宅基地平面图显示，宅基地南北两边的长度分别为29米和30米，1号房屋南北的长度33.8米超过了宅基地的认定面积范围，由此可以推断，1号房屋有222平方米未纳入正常补偿范围应当系由于1号楼房整体一至五层有部分面积超出宅基地范围，而并非金宝生所述的第五层因被认定为违法建设未予以补偿，而与房屋有关的区位补偿价、装修及附属物价款、一次性停产停业补助款的核算亦未受到涉案楼房第四层、第五层被视为“违章建筑”的影响，故应当认定涉案楼房第四层、第五层已经获得“正常赔偿”，至于赔偿对象是金宝生亦或其子金哲系金宝生家庭内部问题，而对于刘金久所建造房屋的补偿款，应当按照刘金久与金宝生所签订的协议书约定的标准计算。基于此，涉案楼房中刘金久所建房屋面积为937.95平方米，扣除已转让给唐保珠的100平方米，剩余应获得补偿的房屋面积为837.95平方米，按照每平方米2200元的标准计算，金宝生应当给付刘金久合同约定款项1843490元。关于迟延履行的利息，因双方并未在协议中约定付款期限，刘金久亦未提供证据证明其在本案起诉前曾向金宝生主张涉案款项，故利息应当自本案原一审收到刘金久起诉状之日即2019年6月28日起计算。同时，关于利息的计算标准，由于自2019年8月20日起中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），取代中国人民银行贷款基准利率，因此本案利息损失自2019年6月28日至2019年8月19日，应按照中国人民银行贷款基准利率计息；自2019年8月20日至实际支付之日，应按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、金宝生于本判决生效之日起十日内给付刘金久合同约定款1843490元以及利息（利息以1843490元为基数，自2019年6月28日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回刘金久的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，由刘金久负担3009元（已交纳），由金宝生负担21391元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二一年二月二十二日书 记 员  张思竹