广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初3042号 原告：广西容州物流产业园有限公司，住所地：广西容县容州镇侨乡大道8号，统一社会信用代码：91450921669745506B。 法定代表人：李玉宇，总经理。 委托诉讼代理人：梁承勇，广西梁军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃丽，该公司员工。 被告：陈勇成，男，1984年12月20日出生，汉族，住广西容县。 被告：李丽菲，女，1983年11月2日出生，汉族，住广西容县。 两被告共同委托诉讼代理人：王耀芳，容县法律服务中心法律工作者。 第三人：容县农村信用合作联社，住所地：广西容县容州镇桂南路189号，统一社会信用代码：91450921200513118F。 法定代表人：封君喜。 委托诉讼代理人：莫旭涛，容县农村信用合作联社员工。 委托诉讼代理人：李安平，容县农村信用合作联社员工。 原告广西容州物流产业园有限公司与被告陈勇成、李丽菲、第三人容县农村信用合作联社商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告广西容州物流产业园有限公司的委托诉讼代理人梁承勇、覃丽和被告陈勇成、李丽菲的共同委托代理人王耀芳以及第三人容县农村信用合作联社的委托诉讼代理人莫旭涛、李安平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西容州物流产业园有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2018年2月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》，判决被告于判决生效之日起五个工作日内协助原告办理容县容X小区42幢3003房预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续；2、判决两被告赔偿因解除合同而给原告造成的经济损失和因违约行为应承担的款项合计87262.15元给原告（包括：置业顾问提成及管理提成3744.48元；工本费1000元；办理相关手续人工费用2000元；解除合同违约金16517.67元；两被告所交的50000元定金归原告所有；原告雇律师支出的律师费14000元）；3、判决两被告返还原告代垫付的贷款本息47934.15元。事实与理由：2018年2月3日，原告与被告李丽菲签订《X小区认购协议书》，被告认购原告开发建设的X小区42栋3003号房，认购书就认购的相关问题进行了约定，被告向原告交付了购房定金50000元。2018年2月10日，原告与两被告签订《商品房买卖合同（预售)》，约定原告将容县容X小区42幢3003房出售给被告。双方约定，房屋总价550589元，首期款为110589元被告应在签署《商品房买卖合同》时付清，余款440000元由被告申请银行按揭贷款支付。2018年3月26日，被告与第三人容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》,约定第三人容县农村信用合作联社向被告贷款440000元，被告拟以购买的房屋作抵押担保，同时原告作为该合同的保证人，还约定，若被告不履行偿还借款义务的，由原告承担连带保证责任。上述合同签署后，被告自筹资金向原告交付了首付款110589元，通过第三人容县农村信用合作联社获得440000元贷款。之后，原告派出人员到容县不动产登记中心办理了该套房屋的合同备案、抵押权预告登记手续和其他相关手续。按照被告与第三人签订的《个人购（建）房担保借款合同》约定，被告应自2018年5月20日起在每月的20日归还贷款本息给第三人，但自2019年4月20日开始被告就出现了逾期还款。2019年12月以后，被告就出现了断供的行为，期间虽经原告和第三人多次向被告追索，但被告未还款给第三人。到目前为止，被告已经有11期未还款，欠第三人的贷款本金419766.43元。为此，原告多次找被告协商，但双方就合同的解除问题未能达成一致的意见。如果解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同（预售)》，两被告应赔偿给原告方造成如下的经济损失和承担相应的违约责任：置业顾问提成及管理提成3744.48元、工本费1000元、办理相关手续人工费用（指打印合同、办理合同备案、办理按揭、办理预抵押等手续）2000元、雇请律师支出的律师服务费14000元、支付解除合同违约金16517.67元、两被告原来所交的50000元定金应归原告所有，以上合计87262.15元。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售)》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。由于被告在履行其与第三人签订的《个人购(建）房担保借款合同》过程中出现超过10次的违约行为，不按期归还按揭贷款，被告已经以其实际行为表明不再履行合同的义务，造成原告不能实现合同的目的。 被告陈勇成、李丽菲辩称，因为无法审查合同有效性，原告请求解除合同及请求支付违约金诉讼请求不成立。原告请求被告返还原告代偿本息没有依据。原、被告是销售合同关系，被告和第三人是金融借款合同关系，不宜合并审理，第三人不宜作为当事人参加诉讼。 第三人容县农村信用合作联社述称，原告的诉讼请求由法院判决。被告与第三人约定借款金额为440000元，该款已经按双方的约定发放。原告作为担保人，若被告不还款，原告需要承担担保责任。 本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，原告与被告李丽菲签订《X小区认购协议书》，被告认购原告开发建设的X小区42栋3003号房，之后，被告向原告交付了购房定金50000元。2018年2月10日，原告与两被告签订《商品房买卖合同（预售)》，约定原告将容县容X小区42幢3003房出售给被告。双方约定，房屋总价550589元，首期款为110589元被告应在签署《商品房买卖合同（预售)》时付清，余款440000元由被告申请银行按揭贷款支付。2018年3月26日，被告与第三人容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》,约定第三人容县农村信用合作联社向被告贷款440000元，被告以购买的房屋作抵押担保，原告作为该合同的保证人，约定原告自贷款发放之日起至被告取得房地产权利证书并办理以第三人容县农村信用合作联社为抵押权人的抵押登记手续之日止，原告为被告在第三人容县农村信用合作联社处的房屋贷款债务承担连带保证责任。上述合同签署后，被告自筹资金向原告交付首付款110589元，通过第三人容县农村信用合作联社贷款支付440000元给原告。2018年5月20日起，被告按约定偿还贷款本息给第三人容县农村信用合作联社。2019年12月后，被告没有按约定偿还贷款。2020年11月30日，因被告未按约定偿还房屋贷款，第三人容县农村信用合作联社从原告账户收取费用47934.15元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售)》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，原告与被告之间存在合法商品房买卖合同关系。对于被告抗辩该合同无效的意见，本院不予采信。被告已按合同约定支付了首付款110589元和通过贷款支付了购房款440000元，原告已实际收到全部的购房款，被告已按约定履行了向原告付款的义务。原告以被告不按时支付房屋贷款，导致原告需要向第三人容县农村信用合作联社承担担保责任为由，请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售)》。本院认为，被告与第三人容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），原告是该《借款合同》的保证人，在该《借款合同》中，被告与第三人容县农村信用合作联社是金融借款合同关系，是主合同的双方当事人，原告是被告的保证人，是从合同当事人，这与原、被告争议的《商品房买卖合同（预售)》不是同一法律关系，对于原告请求解除《商品房买卖合同（预售)》的理由，本院不予采信。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售)》和请求被告办理注销预购商品房预告登记及办理注销商品房抵押权预告登记的手续，本院不予支持。据以上分析可知，在原告与被告商品房买卖合同中，被告主要合同义务是支付购房款，被告签订、履行《商品房买卖合同（预售)》过程中，不存在违约行为，而是在履行《借款合同》过程，不按时偿还贷款，存在违约行为，因此，原告请求被告支付解除《商品房买卖合同（预售)》的各项经济损失及违约金，本院不予支持。被告不按照《借款合同》偿还房屋贷款，第三人容县农村信用合作联社根据《借款合同》的约定，向原告主张担保责任，并收取了原告款项47934.15元（房屋贷款本息）。对于原告垫付的款项47934.15元，原告对被告具有追偿权。本案虽然是商品房买卖合同纠纷，为了减少诉累，对于原告请求被告返垫付款47934.15元，本院予以支持，对于被告抗辩不应在本案中处理该纠纷的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈勇成、李丽菲向原告广西容州物流产业园有限公司返还代垫付的贷款本息47934.15元； 二、驳回原告广西容州物流产业园有限公司本案的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费1256元，由原告广西容州物流产业园有限公司承担567元，被告陈勇成、李丽菲负担689元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 杨庆俭 二〇二一年二月五日 法官助理 莫水清 书 记 员 谭培铭