广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初6657号 原告：广西一山一水企业管理有限责任公司。住所：广西柳州市荣军路246号鸿泰名城11栋1单元5-2。统一社会信用代码：91450200MA5KE8CJ4R。 法定代表人：王达光，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁世辉，广西都乐律师事务所律师。 被告：金春波，男，1982年6月28日出生，朝鲜族，住黑龙江省依兰县。 第三人：韦舒敏，女，1992年7月6日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 原告广西一山一水企业管理有限责任公司（以下简称一山一水公司）与被告金春波租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，其后本院依职权追加韦舒敏作为第三人参加诉讼，又于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告一山一水公司的委托诉讼代理人梁世辉、第三人韦舒敏到庭参加诉讼，被告金春波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一山一水公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付截至2019年9月30日拖欠的各项费用67543.7元，以及因拖欠该笔费用形成的违约金28098.18元（违约金以67543.7元为基数，按日利率0.1%，从2019年8月1日暂计至2020年9月20日合计416天）；2.被告支付场地占用费243705元（按合同约定的577.5元/日的双倍租金计算，从2019年10月8日计至2020年5月6日合计211天）；3.被告承担原告的律师费8000元；4.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉请的违约金起息日为2019年10月1日；变更第二项诉请的场地占用费按每日550元的双倍标准计算，总额相应变更为232100元；变更第三项诉请的律师费为8800元。事实和理由：原、被告于2018年9月10日签订《租赁合同》，其中约定被告承租原告的柳工·颐华城14号楼裙楼3楼3-1号商铺03室的场地从事餐饮经营，租赁期限为5年，从2018年9月10日起至2023年9月9日止；租金按照建筑面积550平方米计租，每平方米30元/月（不含税），被告应于每月5日前付清当月租金，租金每个租赁年度递增5%；被告应向原告缴纳8万元履约保证金，保证金不能冲抵被告应支付的费用，被告违约解除合同的履约保证金不予退还；被告逾期足额支付其应支付费用中的一项或多项的，应承担违约责任，赔偿原告损失（损失按其欠付费用金额的0.1%/日的标准计算）；合同终止（解除），被告不得拆除、破坏、损毁租赁物业的任何装修、损坏租赁物业建筑结构本体和被告投资改造的结构本体、被告投入的其他不可移动的设施设备（如埋入地下及墙体中的水电管线、门窗等），被告违反此项约定的，原告有权要求被告赔偿损失（损失按照三个租赁年度的租金总额计算）；合同终止（解除），被告应在收到原告通知之日起7日内迁离租赁物业，被告拒不迁离或逾期迁离的，每逾期一日按合同租金的双倍向原告支付场地占用费；被告应承担原告实现债权发生的律师费、诉讼费、保全费、公告费、复印费、交通费等各项费用；凡因履行合同所发生的或与本合同有关的一切争议、纠纷，协商不成的应通过诉讼解决，由柳州市柳南区人民法院管辖。合同开始履行后，被告因自身经营不善，于2019年7月开始拖欠水电费、停车费、商铺物业管理服务费、租金。双方经协商后，于2019年9月30日签订《合同解除协议》，其中确认：因被告未能按照《租赁合同》第八条8.3款等约定足额支付合同应付费用达30天以上，经原告催收仍未支付，原告依法于2019年9月30日解除与被告的《租赁合同》，被告同意并接受；截至2019年9月30日，被告尚欠水电费、停车费、商铺物业管理服务费、租金共计67543.7元；被告应按《租赁合同》约定迁离租赁物业；被告违反本协议约定的，应按《租赁合同》约定向原告承担违约责任。至此，原、被告双方的租赁关系终止。但被告并未将设备物品全部搬离，还存放有大量的设备物品在租赁物业内。原告多次要求被告迁离并清空租赁物业，被告直至2020年5月6日才将设备物品迁离。而且被告迁离过程中，严重破坏、损毁租赁物业内的装修设施、水电管线、门窗等设施设备，严重违反了《租赁合同》第八条第8.4款的约定。对于被告上述严重违约事实，原告多次与被告沟通赔偿事宜，被告均置之不理。综上所述，被告的违约给原告造成严重经济损失，原告为维护其合法权益诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金春波未作答辩。 第三人韦舒敏述称，其认可原告的转租行为，对原告诉请无异议。 原告一山一水公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，被告金春波未到庭参加诉讼，未能对原告提交证据进行质证。对原告提交的《租赁合同》（原、被告签订）《合同解除协议》《通知》《柳州银行转账凭证》《委托代理合同》《租赁合同权利义务转移协议书》《租赁合同》（广西柳工置业投资有限公司与原告签订），该证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，且均有原件为凭，本院对其予以采信；对原告提交的《不动产查档结果证明书》《不动产权证》，虽其系复印件，但第三人作为该不动产的所有权人对该证据无异议，故本院对其亦予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告承租原告位于柳州市的场地用于餐饮经营，同时原告提供配套电梯、车位供被告有偿使用，承租期限为五年，自2018年9月10日起至2023年9月9日止；合同约定租金按面积550㎡计租，租金标准为30元／㎡／月，即每月租金为16500元，租金需按月支付，于每月5日前付清当月租金；合同约定物业服务费按1.4元／月／㎡计算，按租赁季支付，水电费以供水、供电单位的收费标准计算，以电表、水表记载为依据，根据原告送达缴费通知结算，其他费用按有关部门通知或双方约定交纳；合同约定被告逾期支付费用的应承担违约责任，按其欠付费用金额0.1%/日的标准向原告赔偿损失，如逾期支付费用达30天以上的构成合同的根本性违约，合同终止（解除）的，被告应在收到原告通知之日起7日内迁离租赁物业，被告拒不迁离或逾期迁离的，每逾期一日按同期租金的双倍向原告支付场地占用费，原告有权无需被告同意自行处置被告逾期未迁离的可移动设施设备等物品；合同还约定原告依据合同违约责任条款终止（解除）合同的，被告除应向原告支付其欠付的各项费用外，还应承担原告为实现债权发生的律师费、诉讼费、保全费、公告费、复印件、交通费等各项费用。 2019年9月30日，原、被告签订《合同解除协议》一份，其上载明因被告未能按《租赁合同》约定支付租金及水电费等合同应付费用，且经原告催收仍未能付清，欠款期限已达30天以上，原告依法于该日解除双方签订的《租赁合同》，被告对此予以同意；截至该日，被告尚欠原告2019年8月至9月租金33825元、商铺物业管理服务费2922元，以及2019年7月至9月水电费30431.9元、停车费364.8元，欠款合计67543.7元，被告同意按《租赁合同》约定迁离租赁物业。 2020年5月6日，被告向原告出具《通知》一份，其上载明被告已于该日将柳工·颐华城14#楼裙楼的三楼3-1#商铺03室内的属于被告个人的桌椅、板凳、办公室货架、餐具、沙发等物品搬离，现该场地已无被告任何物品。 2020年9月17日，原告与广西都乐律师事务所签订《委托代理合同》一份，原告因本案诉讼需支付律师费8800元。 另查明，被告曾先后以金春波或金仙女的柳州银行账户向原告转账支付各项费用合计231706.73元。 再查明，案涉柳州市柳工大道1号柳工·颐华城14#楼裙楼的三楼3-1#商铺原系案外人广西柳工置业投资有限公司所有，广西柳工置业投资有限公司与原告于2017年1月4日签订《租赁合同》将该房产出租给原告使用；其后因第三人于2018年11月26日向广西柳工置业投资有限公司购买该房产，广西柳工置业投资有限公司、原告、第三人于2019年2月28日签订《租赁合同权利义务转移协议书》，广西柳工置业投资有限公司将其对原告的出租权利转让给第三人，现该房产登记在第三人名下。 本院认为，关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原、被告签订的《租赁合同》《合同解除协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合同依法成立、生效并受法律保护，本院对当事人之间的租赁合同法律关系予以确认。根据合同约定，因被告在承租原告管理的房产后未按《租赁合同》约定按时支付租金及其他费用，且经原告催收后仍拖欠未付已逾期30天以上，其行为已构成根本性违约，故原告有权于2019年9月30日解除双方签订的《租赁合同》，被告对此亦予以签字同意，因此本院对双方的《租赁合同》于2019年9月30日解除予以确认。根据该《合同解除协议》，双方经对账结算确认被告截至2019年9月30日尚欠原告租金33825元、商铺物业管理服务费2922元、水电费30431.9元、停车费364.8元未付，欠款合计67543.7元；因被告未能证明其已按合同约定清偿上述欠款，故本院对原告要求被告支付上述各项费用合计67543.7元的诉请予以支持。 关于原告主张的违约金。根据《租赁合同》约定，被告逾期支付费用的应按每日0.1%的标准向原告赔偿损失，但该损失实际系被告逾期付款的资金占用损失，原告对此亦予确认，故本院对原告该主张支持为，以尚欠费用本金为基数，按双方签订《合同解除协议书》确认债务时的同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.2%的四倍即16.8%，从确认债务次日的2019年10月1日起计算至实际清偿之日止，则暂计至2020年9月20日的违约金为11036.46元（67543.7元×16.8%÷365天/年×355天）。 关于原告主张的场地占用费。根据合同约定，被告应在合同解除后七日内迁离场地，但被告未能及时履行迁离义务，被告继续占用原告房屋侵害了原告对房屋的占有、使用、收益、处分等权益，应予补偿，但该占有权益损失并非财产损失，而系折价补偿。虽合同约定以双倍租金标准计算该损失，但合同亦约定了原告在被告逾期未迁离情形下的救济权利，而原告自2019年9月30日解除与被告签订的《租赁合同》后，直至2020年5月6日才促成被告搬离退场，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，原告对其扩大损失亦存在部分过错，由此本院对原告该场地占用费主张，参照每日租金550元的标准计算180日予以支持为99000元（550元/日×180日）。 关于原告主张的律师费。根据合同约定，被告逾期支付费用的违约损失除包括合同期间内的相关费用外，还包括原告为实现债权发生的律师费，故本院对原告该主张予以支持。 综上所述，被告应向原告支付截至2019年9月30日的租金、商铺物业管理服务费、水电费、停车费合计67543.7元，以及支付上述费用暂计至2020年9月20日的违约金11036.46元，自2020年9月21日起的违约金，以尚欠费用本金为基数，按年利率16.8%计算至实际清偿之日止；同时，被告还应向原告支付场地占用费99000元、律师费8800元。此外，本案的诉讼费用由双方按原告诉请获支持比例各自负担。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告金春波向原告广西一山一水企业管理有限责任公司支付截至2019年9月30日的租金、商铺物业管理服务费、水电费、停车费合计67543.7元，以及暂计至2020年9月20日的违约金11036.46元（之后的违约金以尚欠费用本金为基数，按年利率16.8%，自2020年9月21日起计至实际清偿之日止）； 二、被告金春波向原告广西一山一水企业管理有限责任公司支付场地占用费99000元； 三、被告金春波向原告广西一山一水企业管理有限责任公司支付律师费8800元； 四、驳回原告广西一山一水企业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6510元，因适用简易程序减半收取计3255元（原告已预交），因减少诉讼请求退还原告广西一山一水企业管理有限责任公司112元，剩余案件受理费3143元，由原告广西一山一水企业管理有限责任公司负担1380.8元，被告金春波负担1762.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 曾 锐 二〇二一年二月八日 书记员 龙佳毅 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的 当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007