北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初26026号原告（反诉被告）：詹少娟，女，1978年10月20日出生，汉族，无业，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：高绍婕，北京市邦定律师事务所律师。被告（反诉原告）：田芳，女，1979年6月4日出生，汉族，北京市东方德才学校教师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙会军（田芳之夫），男，住北京市海淀区。原告（反诉被告）詹少娟与被告（反诉原告）田芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）詹少娟委托诉讼代理人高绍婕，被告（反诉原告）田芳委托诉讼代理人孙会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹少娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告于合同解除之日立即腾退案涉房屋归还给原告；3.判令被告支付欠付的租金及使用费44500元（自2020年5月12日至2020年11月10日）并付清相应的水费245元、电费396.58元、燃气费330.7元；4.判令被告向原告支付相当于一个月的租金人民币7500元作为违约金；5.判令被告承担开锁费用260元；6.判令被告承担公证费用1500元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月7日，原被告双方签署《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定被告承租原告位于北京市西城区×××号的房屋用于居住，月租金为7500元，付款方式为押一付三，合同还同时约定了合同解除及违约责任等条款。合同签署后双方于2019年8月11日对房屋进行了交接，被告一家正常入住。之后合同一直正常履行。按照合同约定被告本应于2020年5月15日向原告支付合同期内的最后一笔租金，但时至今日被告一直未支付。在此期间，原告多次与被告沟通，被告均以各种理由始终不予支付。根据合同第八条第（四）款第1项的约定，被告不按照约定支付租金达10日的，原告有权单方解除合同，又根据合同第九条违约责任条款的约定，被告应承担相应的违约责任。因合同中的违约金约定数额过低，不足以弥补原告损失，依据公平原则及《中华人民共和国合同法》的相关规定，特申请按照房屋租赁市场的惯例予以调整。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。田芳辩称，答辩意见同反诉的事实与理由一致。田芳向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年的5月1日解除；2.判令被反诉人退还涉案房屋因设备设施存在严重瑕疵影响并造成反诉人居住环境的损失赔偿，酌情暂定为所交租金的三分之一22500元；3.判令被反诉人退还反诉人房屋押金7500元；4.判令被反诉人在重大疫情期间共同承担给双方造成的不可抗力的损失，原告减免一个半月的租金退还11250元；5.判令被反诉人赔偿两次自行疏通下水道费用500元；6.本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：一、2019年8月7日，反诉人与被反诉人签订了《北京市房屋租赁合同》。入住后于2019年8月25日就出现了厨房洗衣机下水道严重堵塞，所有污水从洗菜池处冒出。在反诉人采用多种（含使用物理、化学等疏通方式）疏通方式无果的情况下，分别采取了将涉案房屋所遇现状，以多种方式传递给被反诉人的家人，同时考虑到被反诉人说准备到外地生活（暂且默认，有待确认），我们只能请专业疏通人员进行疏通，但在2019年8月30日刚刚疏通的下水管道，却在2019年9月10日就又被完全堵塞。无奈我们只好忍受，其主要生活设施长期无法正常使用，而是采取了每天洗菜、做饭用大盆接水，而后洗碗做饭后将污水倒至厕所的办法，艰难生活。最最不能承受的是由于房屋面积太小，长期集聚的污水，恶臭味熏天，每天只能关闭卧室房门以避这种难以忍受的恶劣环境。直到今年5月1日，我们向被反诉人要求退房退押金的情况下，被反诉人还在怀疑是不是由于我们自身原因，造成的下水道长期堵塞，甚至是将此问题甩锅给他人，对此，令反诉人极其愤怒。二、2020年1月下旬，由于北京新冠肺炎疫情风险加重，反诉人便举家驾车（当时已很难按常规途径购买到其他交通运输车票出京）回到外地老家居住。本想半个月或一个来月疫情结束后，就会如期回到北京，回到工作岗位。然而遗憾的是，直到今年4月26日后，在克服重重困难才回到了丰台区我父母家中，而不敢妄自回到西城涉案房屋，因为当时北京的疫情就属西城最为严重。后于2020年5月1日，反诉人依据合同约定，以电话方式，向被反诉人提出共同分担由于疫情的不可抗力，给合疫情给双方造成的经济损失。两天后再次向被反诉人询问他们商量的结果时，其回复让人大跌眼镜，无奈依据《合同》第八条第（二）款约定：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”在多次协商无果的情况下，双方当事人均同意依约解除合同。要求被反诉人于2020年5月11日前移交收房，并退还已交的房屋押金。詹少娟辩称，一、本案的基本事实过程：2019年8月6日，被答辩人在多处比较后主动联系答辩人签署租赁合同，确定租金，并提出想一次签三年。2019年8月7日双方签署租赁合同。2019年8月11日房屋正式交付，之后被答辩人按期交租金。2020年2月16日，被答辩人支付第三笔租金，并与答辩人进行收款确认，同时还聊起了家常，表示其因疫情在家中上班，双方互相问候。2020年5月1日，被答辩人之夫突然致电答辩人要求协商因疫情减免租金，并同时反映下水道堵塞。答辩人回复关于疫情减免租金一事需要先了解一下有无此类规定再做回复；至于下水道堵塞，答辩人因怕影响被答辩人一家生活，并未询问太多，便赶紧帮忙联系装修师傅并于5月4日上门检查，发现可能是室外小区的公共下水道问题，便又联系物业房管所于5月8日上门进行了检查、清理，并于当日和被答辩人进行沟通，被答辩人确认已经通好。2020年5月11日，被答辩人的爱人孙会军给答辩人发短信表示“不想在一棵树上吊死”，答辩人询问“是否要提前退房”，对方一直未回复。2020年5月12日，答辩人询问被答辩人是否要退房，如果退房请提前告知，答辩人回复“好的”。2020年5月15日，支付租金日，被答辩人未按约付租，也未给答辩人回复。2020年5月20日左右，答辩人的爱人库伟到北京出差，特地到案涉房屋与对方（一家三口都在屋内）确认是否继续租住，如果继续租住请尽快付清租金，同时提出如果合同期满再续租一年的，同意在续租时减免租金一个月，对方表示考虑后答复。2020年5月22日，被答辩人发来信息说不续租了，感谢给他们免租一个月，并表示将于7月12日搬走，答辩人非常诧异，立即回复表示了异议。2020年5月25日，答辩人因考虑自己人在外地不方便，不想再与对方折腾，便告知被答辩人同意对方6月11日搬走，押金充抵6月的租金，被答辩人表示同意。2020年6月11日，答辩人委托朋友一早到现场帮助收房，被答辩人不在现场，其夫孙会军不让进屋交接，答辩人与被答辩人联系，被答辩人表示让答辩人直接和孙会军联系，她说服不了孙会军。2020年6月16日，答辩人委托朋友到被答辩人工作单位找到她，被答辩人同意当天下班后交接，但当晚在房屋现场孙会军提出双方必须签署由他单方拟定的协议书才肯进行交接，该协议中内容明显与事实不符，答辩人不同意，因此被答辩人拒绝交房并让答辩人通过法律手段解决。之后，被答辩人便不再和答辩人沟通。直至答辩人起诉之日，房屋拒不交接，租金拒不支付。起诉之后，房屋到期日之时，答辩人又再次通过门口张贴、发微信及短信通知的方式，催告被答辩人交付拖欠租金并交还房屋，被答辩人再次拒绝配合，并做出与事实完全不符的回复内容，告知法庭解决。上述事实有租赁合同、房屋交割清单、经公证的双方微信聊天记录、短信记录为证。二、被答辩人的陈述与客观事实严重不符。（一）案涉房屋设备设施不存在严重影响被答辩人一家生活质量的问题。1、案涉房屋在本次出租之前一直由答辩人一家正常居住使用，一家人都在这里做饭吃饭，从未出现过任何问题。2、房屋出租后，被答辩人也从未提出过案涉房屋的设施设备在使用中有任何问题，只是在2020年5月1日时反映有下水堵塞现象，并很快经由答辩人的协助解决。3、该房屋系于上世纪五、六十年代建成，基于当时的房屋设计，有下水堵塞也属于正常现象，即便现在设计的新建房屋在使用过程中发生下水堵塞也是常见的现象，要想不堵塞，关键在于日常使用过程中的细心和维护，对此，被答辩人在承租之时既是明知的。（二）案涉房屋系具有合法产权的房屋，双方在合同签署前，已充分查验房屋情况及房屋所有权证、权利人证件，房屋的面积、现状都是直观可见的，合同中也如实记载，并无任何隐瞒情形。（三）被答辩人不按约定履行合同，系主观恶意违约，不存在不可抗力的情形。被答辩人在2020年2月16日与答辩人聊天时，还说在家中上班，现又陈述1月下旬去了河南4月份才回来，属自相矛盾。退一步讲，即便被答辩人去了河南，众所周知，那个时间段北京的疫情并不严重，几乎全民在家自我隔离为社会做贡献，而当时湖北的疫情最严重，河南因地理位置紧邻湖北是高危省份，因而防控手段也是最积极和严格的，被答辩人在这个时候回河南居住，不符合常理。即便是真的，此种情形也不构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被答辩人并未就其所述遇到不可抗力情形及时通知答辩人并提供相应证明。三、被答辩人在没有法定及约定的理由下，拖欠租金并单方提出提前解除合同，属根本违约。答辩人已于2019年8月11日按照双方合同约定将案涉房屋交付被答辩人，履行了出租人的义务，被答辩人在合同履行中，以莫须有的理由，要求减租，并提前退租均属违约，被答辩人没有单方解除权。双方签署的租赁合同第十二条“其他约定事项”中明确约定，“本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。”虽然答辩人起初同意了被答辩人的提前退租请求，但因最终双方未达成一致意见，未形成书面的变更或补充协议，因此合同并未合意解除，仍应按原合同继续履行。综上，答辩人认为，被答辩人的反诉请求无事实与法律依据，应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区×××号房屋（以下简称诉争房屋）所有权人为库伟，房屋建筑面积为28.5平方米。詹少娟系库伟之妻。2019年8月7日，詹少娟（出租人、甲方）与田芳（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区×××号，建筑面积28.5平方米。第二条、房屋租赁情况及备案登记。租赁用途为自住，居住人数为3人。第三条、租赁期限。房屋租赁期限自2019年8月12日至2020年8月12日。第四条、租金及押金。租金标准为22500元/季，支付方式为押1付3，各期租金支付日期：2019年8月，2019年11月，2020年2月，2020年5月，首月10日支付，其他月15日支付。押金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、其他相关费用的承担方式。租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。……第八条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达500元的。……第九条、违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的5%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的5%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。……2019年8月10日，田芳向詹少娟支付房屋租金22500元及押金7500元。2019年8月11日，詹少娟与田芳签订房屋交割清单，詹少娟将诉争房屋交付给田芳，房屋交割清单记载：水费底数为196度，电费617.54元、底数为7080度，燃气费底数为3960.73度。2019年11月15日，田芳向詹少娟支付房屋租金22500元。2020年2月16日，田芳向詹少娟支付房屋租金22500元。2020年5月1日，田芳通过微信向詹少娟发送下水道的照片，反映下水道堵塞问题。詹少娟表示一起问问有没有办法。2020年5月4日，詹少娟微信通知田芳装修师傅去看下下水道的情况。2020年5月8日，詹少娟微信通知田芳装修师傅修理下水道。当日，詹少娟微信询问田芳：“怎么样了？”，田芳回复：“通了”。2020年5月初，田芳之夫孙会军向詹少娟发送手机短信，询问疫情期间房租减免事宜。詹少娟回复需要考虑下。2020年5月11日，田芳之夫孙会军向詹少娟发送手机短信：“你好詹女士，按照约定，在本月1日我们已经与你就房屋租赁事宜进行了两次协商，但直接还没有给出结果，之前在租赁期间其房屋存在诸多瑕疵，给我们的生活带来了很多不便。因此，今天只能请你退还我们向你支付的租房押金。就此相互理解和支持！谢谢。”詹少娟询问孙会军是否想提前退租，孙会军没有回复。2020年5月22日，田芳向詹少娟发送微信：“少娟，我们决定不续租了，前两天伟哥来了，说免一个月房租，非常感谢！我们7月12日搬走，如果中介看房我们配合，再次感谢！”詹少娟回复：“我们说的是如果你们再续租一年给你免一个月房租，如果说你没有续租的话是不会免这一个月的，而且现在你们已经实际形成违约了。”2020年5月25日，詹少娟向田芳发送微信：“田老师，我们6月11日来与您交接洪茂沟的房子。按道理，押金只能在交接完成后确认没问题后退回，现在你们要求提前退，我们当你提前退回押金了。”田芳回复：“我们就11号搬。”2020年6月11日，双方相约办理交接手续，当晚，詹少娟向田芳发送微信：“田老师你确定下我们什么时候过去交接，你家人今天堵门口不让我朋友进屋。”田芳回复：“我不住那了，我也没办法，你跟孙会军说吧，手机号你也有。我说服不了他。”审理中，田芳主张当天其爱人孙会军要把钥匙交给詹少娟的委托人，但委托人不要，孙会军把房屋钥匙放在鞋柜上后就离开了。2020年6月12日，詹少娟通过微信催促田芳交接，田芳要求詹少娟与孙会军联系。2020年6月16日，双方再次相约办理交接手续。孙会军要求詹少娟方签订其提供的《房屋移交协议书》，詹少娟方拒绝签署，故双方未能正常办理交接手续。2020年7月3日，詹少娟向本院提交了本案的起诉书等材料，2020年7月18日田芳收到了本院送达的起诉书等材料。2020年8月10日，詹少娟通过微信向田芳发送腾房通知，要求田芳及时腾退房屋并支付相关费用。田芳回复：“我爱人已于2020年5月1日正式向你提出退房退押金，你也同意我们搬走，且至今未退我押金。房子我已于2020年5月11日腾出，你一直拖着不现场移交，责任完全在你，相关责任应由你自己承担。有什么问题请你向法庭陈述。”2020年8月13日，詹少娟通过微信要求田芳办理交接手续，田芳未予回复。2020年10月12日，詹少娟通过微信再次要求田芳办理交接手续，田芳回复：“我也没办法，只能等法院判了。”2020年11月10日，本院进行现场勘验，现场情况为：1、詹少娟找开锁人员将锁破坏，打开房屋大门；2、门口柜子上放置钥匙2把；3、经测量房屋南侧长约5.3米、宽约3米对应的小卧室和厨房为自行扩建；4、现场放水未发现下水道堵塞；5、水表读数245度，电表读数7892.17度、剩余电费220.96元，燃气表读数4086.47度。当日，詹少娟收回了房屋。审理中，田芳提交：1、计费日期为2019年9月20日燃气费缴费通知单、2019年11月22日的缴费凭证，用以证明其替詹少娟交纳了入住前的燃气费428.69元；2、打印日期2019年9月10日的自来水缴费通知单、2019年9月19日的缴费凭证，用以证明其替詹少娟交纳了入住前的水费75元；3、2020年3月及5月的自来水缴费通知单，载明水费共计80元。詹少娟主张上述凭证没有正规发票，故不予认可。田芳主张其找人疏通下水道支出费用500元，田芳为此提交：2019年8月30日蒋明祖出具的收条，内容为：收到孙会军疏通下水道费300元。2019年9月10日蒋明祖出具的收条，内容为：今收洪茂沟3号楼1-2号下水管道疏通费200元。詹少娟对上述证据的真实性不予认可。詹少娟提交：1、北京及时雨开锁有限公司出具的开锁费发票，用以证明其找人开锁支出费用260元；2、浙江省杭州市之江公证处出具的公证费发票，用以证明其为本案诉讼对手机微信进行证据公证支出费用1500元。田芳主张上述费用系詹少娟自行造成，应自行承担。詹少娟主张合同约定的违约金过低，要求增加至一个月租金的标准。本院认为，根据房屋产权证及本院现场勘验的情况，诉争房屋南侧的厨房和小卧室系自行扩建，未取得建设工程规划许可证，故该自建房屋的租赁合同应属无效，正式房屋的租赁合同应属有效。双方在签订合同时对房屋的情况应属明知，对于合同无效均具有过错，由于田芳实际使用了诉争房屋，故仍应支付自建房屋的使用费。关于正式房屋。本案租赁房屋是用于居住，虽然双方对疫情期间减免租金事宜进行了协商，但并未达成一致意见，田芳并未提供证据证明疫情或疫情防控措施对其居住使用房屋造成了影响，故田芳要求减免租金，依据不足。田芳主张的下水道堵塞问题，2020年5月之前田芳并未提出该问题，田芳提出该问题后，詹少娟即找人进行了维修，履行了相应义务。故，田芳无权要求解除合同，田芳主张合同于2020年5月1日解除，缺乏依据，本院不予支持。田芳未按照合同约定支付租金构成违约，此后虽然双方均有解除合同意向，并于2020年6月11日、16日两次相约办理交接手续，但现有证据并不足以双方达成一致意见并交接完毕。田芳未按照合同约定支付租金的行为达到了合同约定的詹少娟解除合同的条件，詹少娟有权解除合同，双方的合同应自詹少娟要求解除合同的起诉书送达田芳之日即2020年7月18日解除。在本院主持下，詹少娟已收回诉争房屋，故对詹少娟要求田芳返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋租金及使用费。正式房屋田芳应按照合同约定支付租金，自建房屋田芳应参照合同约定的租金标准支付使用费，故田芳仍应按照合同约定的租金标准向詹少娟支付房屋租金及使用费至实际交还房屋之日止，田芳提供的证据不足以证明詹少娟对于房屋未能正常交接存在过错，故田芳应支付房屋租金及使用费至詹少娟收回房屋之日即2020年11月10日，詹少娟要求田芳支付2020年5月12日至2020年11月10日房屋租金及使用费44500元合理，根据合同约定，田芳交纳的押金7500元应用于抵扣应承担的租金等费用，折抵后，田芳还应支付房屋租金及使用费37000元，对詹少娟要求田芳支付房屋租金及使用费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。对田芳要求詹少娟返还房屋押金的反诉请求，本院不予支持。田芳要求退还因设备设施存在严重瑕疵影响房屋使用的租金的反诉请求及要求减免并退还疫情期间相应租金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。关于水、电、燃气费。根据交接时的表底数，田芳使用房屋期间共产生水费245元、电费396.58元、燃气费330.7元，根据田芳提交的缴费通知书及缴费凭证，可以证明田芳为诉争房屋交纳了水费75元、燃气费428.69元，田芳提交的其他的自来水缴费通知单，因未提交缴费凭证，故不能证明其交纳了相应费用。折抵后，田芳还应交纳水费72.01元、电费396.58元，对詹少娟要求田芳支付水、电、燃气费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。由于田芳将钥匙放在房屋之内，而并未将房屋钥匙交给詹少娟，导致需要找人开锁进入房屋，开锁的费用应由田芳承担，对詹少娟要求田芳支付开锁费用的诉讼请求，本院予以支持。詹少娟因个人原因未能提交证据原件，而选择进行公证，相应的公证费应自行承担，对詹少娟要求田芳支付公证费的诉讼请求，本院不予支持。2020年5月之前，田芳未向詹少娟提出过下水道堵塞问题，田芳提交的收条也不足以证明相关费用的实际发生，而且根据合同约定，室内设施的维修费应由田芳承担，因此，田芳要求詹少娟赔偿疏通下水道费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。田芳构成违约，应当按照合同约定支付违约金，詹少娟主张合同约定的违约金过低，要求增加，综合考虑房屋存在违建的情况及合同履行情况，本院对违约金不再调整，即违约金的数额为月租金的5%即375元，对詹少娟要求田芳支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认詹少娟与田芳2019年8月7日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》关于自建房部分的合同无效；二、确认詹少娟与田芳2019年8月7日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》关于正式房部分的合同于2020年7月18日解除；三、本判决生效之日起七日内，田芳支付詹少娟房屋租金及使用费37000元、水费72.01元、电费396.58元、开锁费用260元、违约金375元；四、驳回詹少娟的其他诉讼请求；五、驳回田芳的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，由詹少娟负担177元（已交纳），由田芳负担407元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费422元，由田芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年二月二十二日法官助理  王 甘书 记 员  刘彤彤