广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初30271号原告：佛山市顺德区康泰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂振华居委会福华路华南大街2号恒德楼203，统一社会信用代码：91440606787931537T。法定代表人：陈结玲，该公司经理。委托诉讼代理人：邓裕森，广东言法律师事务所律师。被告：凌小辉，男，1986年7月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市衡阳县×××××××和组，公民身份号码：430××××××××××××036。原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司诉被告凌小辉因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法由审判员张锦华适用小额诉讼程序独任审判，于2020年12月10日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人邓裕森、被告凌小辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年4月1日至10月31日物业服务费1197元及违约金（违约金以欠款金额按日利率0.1%从起诉之日算至实际清偿之日止）；2.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年10月31日的水电分摊费233.36元及违约金（违约金以欠款金额按日利率0.1%从起诉之日算至实际清偿之日止）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月15日，原、被告签订一份《凤都雅居二期物业管理服务协议》，约定被告委托原告为其位于顺德区北滘镇XXXXXXXX住宅提供物业服务，被告须于每季度首月10日前按171元/月标准，向原告交纳当季度物业服务费，每隔两个月10日前支付上两个月的公摊水电费，如被告不按约定标准和时间交纳物业服务费和公摊水电费的须交纳违约金。双方签订合同后，被告拖欠原告2019年4月1日至10月31日份物业服务费1197元，2019年5月1日至2019年10月31日的水电分摊费233.36元，合计1420.36元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，原告不作为，原告应把后续工作处理完毕，被告才愿意支付物管费。现在已经更换新的物业管理公司，被告并没有欠物业管理公司的管理费。在原告为小区提供物业管理服务时的时不作为，被告才没有缴纳费用。原告起诉的物管费是没有计算错误，但公摊费在2020年4月15日曾经在被告的银行账户扣费150.6元，该款需要抵扣公摊水电费，因为该费用不对应物管费，应为公摊水电费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件、业主和住户手册、委托银行代收费协议书（B类）、催缴物管费照片。本院出示：（2019）粤0606民初27409号民事判决书。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的凤都雅居二期8栋欠费明细表、公摊退差价金额明细表，被告对证据有异议但对欠费金额没有异议，且提出应扣除150.6元抗辩意见，并非实质否定该证据，故本院上列证据予以确认。根据有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：凌小辉是佛山市顺德区佛山市北滘镇碧江社区×××××××××××××××××××××屋的产权人。原告与两被告就上述房屋于2015年4月15日签订《凤都雅居二期物业管理服务协议》约定：原告为凤都雅居小区提供物业管理服务,原告物业管理服务内容包括房屋公用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（公共设施设备是指共用的上下水管道、落水管、排污管、公共照明、消防设施、道路、沙井等）、公共部分环境卫生的维护和管理等。物业管理服务质量:设备管理-设备良好，运作正常，无事故隐患，定期保养、检修；消防系统设备定期检查、维护，保持完好无损，可随时启用；定期对保安防盗系统检测，使其处于警惕防备状态。环境卫生管理-公共楼梯、扶栏，通道等保持清洁，不得堆放杂物和占用等。小区实行24小时保安值班巡逻制度。……。涉案房屋的物业管理费按套内面85.63平方米，每月每平方米2元收取，每月物业管理费171元；小区所有公共水电的费用由业主按户分摊，由原告负责核算后公示并向各业主收取；物业管理费每月5号至10号（每季扣收）。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。物业管理费不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、年审、更新、改造的费用和业主的私人财产。物业维修基金使用范围：公共地方的设施和设备、上下水管、给水管、消防设备、屋顶、户外墙面、楼梯间、公共照明、监控对讲、道路、清理砂井、化粪池；每年对消防设备和电梯的年审费、聘请专业人员维修和维护费。委托管理期限为2年自开发商移交之日起，合同期满后如原告物业服务质量符合业主要求的，原告有优先权续约。2015年4月15日，原、被告及广东顺德农村商业银行股份有限公司签订两份《委托银行代收费协议书（B类）》，约定，被告提供银行账户作为扣费（水费、物业管理费）账户，并委托广东顺德农村商业银行股份有限公司将所扣费用入账至原告的收款账户。双方签订上述协议后，原告依约为凤都雅居二期小区提供物业管理服务，上述服务协议到期后，原、被告双方没有在续签物管理业服务协议，原告一直为凤都雅居小区提供物业管理服务至2019年10月31日。被告至今仍拖欠原告2019年4月1日至10月31的物业服务费1197元（171元/月×7个月），2019年1月1日至2019年10月31日的水电分摊费233.63元。另外，原告通过银行于2019年4月15日在被告账户中扣除了150.6元，被告称为2018年7月1日至2018年12月31日的水电分摊费148.6元（另有2元为银行扣费手续费）。本院在原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司诉被告王向阳物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）粤0606民初27409号]中查明如下事实：本案原告与佛山市浩展物业管理有限公司的《凤都雅居二期交接项目问题清单》中记载存在消防应急故障、电梯无天花板、监控损坏5只等问题。凤都雅居小区6座至9座交楼业主为137户。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案为民法典施行前的法律事实引起的房屋租赁合同纠纷案件，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即本案适用《中华人民共和国合同法》等规定。本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，本案中，原、被告就涉案房屋所签的《凤都雅居二期物管理业服务协议书》到期后，没有重新签订新的服务协议，但实际中是由原告为凤都雅居小区提供物业管理服务至2019年10月31日，被告也按照之前双方所签订的《凤都雅居二期物业管理服务协议书》所约定的标准向原告支付了2019年4月1日前的物业管理费，故原告主张按原标准计算物业管理费等费用，本院予以支持，即被告应向原告支付2019年4月1日至10月31的物业服务费1197元、2019年1月1日至2019年10月31日的水电分摊费233.63元。对于被告主张应扣减的150.6元，因不属于涉案期间的水电公摊费，故本院对被告的该点意见不予采纳。关于违约金的问题。根据另案[案号：（2019）粤0606民初27409号]中查明的事实，因原告在履约过程中存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告凌小辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司支付2019年4月1日至10月31的物业服务费1197元、2019年1月1日至2019年10月31日的水电分摊费233.63元；二、驳回原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司已预交），由被告凌小辉负担。本判决为终审判决。审判员  张锦华二〇二一年一月二十七日书记员  李嘉濠