广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终638号上诉人（原审被告）：陈英华，男，1982年4月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区××××××××××××××。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建强，广东鹏瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄岳轩，男，1965年3月29日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天国，广东弘力律师事务所律师。上诉人陈英华与被上诉人黄岳轩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初21904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄岳轩向一审法院提出诉讼请求：1.黄岳轩与陈英华签订租赁合同书解除，陈英华履约保证金29480元归黄岳轩所有；2.陈英华腾空位于中山市××××××××××××711卡、712卡、713卡、715卡物业的房产，将物业归还给黄岳轩；3.陈英华立即向黄岳轩支付租金（租金以每月15544元为标准，从2020年2月1日至2020年7月30日止，租金合计93264元）直至返还物业给黄岳轩之日止；4.陈英华支付电费347.2元、水费14.88元、管理费4824元，合计5186.08元；5.陈英华支付五倍保证金额的违约金147400元；6.陈英华向黄岳轩支付律师费20000元。一审庭审中，黄岳轩明确第3项诉讼请求为：陈英华向黄岳轩支付租金（以每月15544元为标准，从2020年2月1日起计算至租赁物返还之日止）；明确第4项诉讼请求为：陈英华向黄岳轩支付从2020年2月至同年7月电费347.2元、从2020年2月至同年7月水费14.88元以及从2020年2月至物业返还给黄岳轩之日止的物业管理费（按照每月804元计算）。一审法院判决如下：一、陈英华于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄岳轩支付租金及物业管理费74057.33元；二、陈英华于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄岳轩支付违约金20000元；三、陈英华于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄岳轩支付律师费20000元；四、驳回黄岳轩的其他诉讼请求。案件受理费6172元，减半收取为3086元，由黄岳轩负担2003元，由陈英华负担1083元（陈英华应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付黄岳轩）。陈英华上诉请求:1.改判陈英华向黄岳轩支付租金9898元及物业管理费2036元;2.改判陈英华无需向黄岳轩支付违约金20000元;3.改判陈英华无需向黄岳轩支付律师费20000元。事实和理由：一、一审法院没有认定郭某某与吴某某的工作人员身份，致其二人2020年4月16日微信聊天解除《租赁合同书》事实没有得到认定，属事实认定不清，判决错误。1.黄岳轩一审提交的证据《租赁合同书》《租赁物业交付确认书》《出租协议书（补充协议）贰》《解除租赁合同书》，均是授权人员签署，一审法院认定系陈英华与黄岳轩签署材料，属认定事实错误。一审庭审中，郭某某到庭出示了其与吴某某微信聊天记录的原件，也确认了其为陈英华的总公司工作人员。陈英华一审提交的证据4、5及补充提交的《补充证据》1-7也可证实黄岳轩长期委托吴某某与陈英华的工作人员就收取物业费、管理费、水电费、租金等进行沟通,黄岳轩矢口否认吴某某身份，不符合常理，一审法院未询问与陈英华对接租赁相关事宜的人员，认定陈英华主张不符合双方交易习惯，就是否有授权人这一事宜存在举证倒置的情况。2.陈英华一审提交的证据1，证实黄岳轩为中山市卓骏商业投资管理有限公司（涉案物业管理公司）监事，提交的证据2、3，证实双方就涉案物业办理了工商执照及注销手续，陈英华的公司为实际承租使用人，由黄岳轩方的工作人员联系、对接具体租赁事宜。同时这两份证据也可以证实双方在2020年4月16日就解除《租赁合同书》已达成一致，应付租金及管理费计算至2020年4月16日止，陈英华缴纳的保证金29480元予以抵扣，无需承担违约金、律师费等。二、退一步来说，即使法院认定2020年4月16日没有解除《租赁合同书》，《租赁合同书》也于2020年7月31日终止，陈英华承担至2020年7月31日的租金。陈英华一方2020年4月想要搬走办公资产却被黄岳轩控制的物管公司安保人员阻扰，其后黄岳轩一直未通知陈英华搬离办公资产，更未履行配合交接场地的义务，应承担全部责任。且《租赁合同书》第18.1条约定，逾期办理需支付腾房占有使用费，并未约定需支付物业费。一审法院认定黄岳轩催收无果，提起诉讼，判决由陈英华承担2020年8月1日至9月10日的租金及物业管理费，既无法律依据和合同依据，也明显违背事实。三、陈英华逾期支付租金的违约金应以银行贷款利息计算为宜，一审判决20000元的违约金过高。四、陈英华履行《租赁合同书》已有两年半时间，今年因疫情原因导致无法履约，请求根据公平原则依法予以改判。黄岳轩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回陈英华上诉请求。关于未进行催告的问题，黄岳轩在合同到期后即提起诉讼，通过诉讼形式主张了权利。至于举证责任的问题，本案关于吴某某的问题不适用举证倒置的原则。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈英华向本院提交了以下证据：1.确认书复印件，证明郭某某为授权人员，陈英华安排郑某某、陈某与吴某某长期对接日常承租的租金、物管和水电费用等，并安排貌某某等搬离办公资产。2.国家企业信用信息，证明陈英华为广州年立环保科技有限公司股东。经核对证据1的原件，黄岳轩对于证据1的形式真实性予以确认，合法性、关联性均不予确认，对于证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。黄岳轩未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案争议的焦点在于：一、关于陈英华应向黄岳轩支付的租金或占有使用费的截止时间的认定；二、陈英华是否应向黄岳轩支付违约金20000元；三、陈英华是否应向黄岳轩支付律师费20000元。关于焦点一，首先，黄岳轩与陈英华于2017年6月29日签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。其次，对于租金支付的截止时间，陈英华主张其已通过微信向黄岳轩的工作人员作出解除涉案租赁合同的意思表示，并于2020年4月8日搬离涉案物业，黄岳轩对此不予确认。本院认为，从微信聊天记录看，即使如陈英华所称微信聊天对方为代理黄岳轩处理租赁事宜的工作人员，但双方仅是对解除事宜进行协议，并未最终达成一致意见。且从双方2020年9月10日办理房屋交接手续的情况来看，直至2020年9月10日，涉案租赁房屋仍存放有陈英华大量的办公物品，且在陈英华未能提交证据证明其有向黄岳轩明确放弃租赁物内物品或者黄岳轩阻挠其搬离的情况下，一审法院认定陈英华占有使用涉案租赁物至2020年9月10日并未不当，本院予以确认。结合双方均确认陈英华自2020年2月起未再支付租金、管理费的事实，陈英华应向黄岳轩支付2020年2月至2020年9月10日的租金或占有使用费。再次，对于租金的计算标准问题。一审法院根据公平原则和不可抗力免责规则，认定陈英华按照涉案租赁合同约定的租金标准支付2020年2、3月的租金及管理费的一半，陈英华向黄岳轩支付2020年2月1日起至2020年9月10日期间的租金合计98445.33元合理，本院予以确认，具体计算过程一审法院已作详细阐述，在此不做赘述。关于焦点二，关于违约金的问题。《租赁合同书》中约定的违约金明显过高，一审法院根据陈英华的违约情形、损失情况及新冠肺炎疫情的影响，酌情调整违约金为20000元合理，陈英华上诉主张以银行贷利息计算缺乏理据，本院不予支持。关于焦点三，如前所述，陈英华拖欠租金等费用构成违约，黄岳轩为此起诉至法院，发生律师代理费20000元，该金额在合法范围内，根据《租赁合同书》的约定，黄岳轩有权主张陈英华支付该笔费用，一审法院对此认定正确，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。陈英华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1083元，由陈英华负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年二月八日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇