北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4309号原告：何某，女，1959年11月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王建军，北京市众明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋庭敏，北京市众明律师事务所实习律师。被告：北京仁和益家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡东晓景产业园******1150。法定代表人：何凤森，董事长。委托诉讼代理人：任某，男，该公司经理。被告：程某，女，1970年1月21日出生，汉族，住北京市西城区。被告：李某，女，1993年10月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京腾翔物业管理有限责任公司，住，住所地北京市朝阳区金驹家园****楼**/div>法定代表人：周钢，总经理。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。原告何某与被告北京仁和益家房地产经纪有限公司（以下简称仁和经纪公司）、程某、李某、北京腾翔物业管理有限责任公司（以下简称腾翔物业公司，与仁和经纪公司、程某、李某一并提及时简称四被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何某及其委托诉讼代理人王建军、宋庭敏，仁和经纪公司的委托诉讼代理人任某，程某，李某，腾翔物业公司的委托诉讼代理人杨平娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何某向本院提出诉讼请求：判令四被告连带赔偿装修及家具损失42275元及租赁房屋费用18000元。事实和理由：我现居住于北京市朝阳区某小区第236号楼5单元601号房屋（以下简称601号房屋），程某系北京市朝阳区某小区第236号楼5单元603号房屋（以下简称603号房屋）的所有权人，程某将603号房屋出租给仁和经纪公司，仁和经纪公司又出租给李某。我居住的601号房屋是一层楼，603号房屋为二层复式，601号房屋的房顶为603号房屋的私人平台。2019年8月5日下雨过程中，我居住房屋的楼顶即603号房屋的私人平台，存有大量积水，致使我居住的房屋发生严重渗漏，并导致601号房屋天花板、墙面、地面木板、、地面木板床体等设施严重受损。8月5日之后，我的房顶又流了一个月的黄水。8月5日后在疏通排水管过程中，发现了包括饮料瓶、荞麦皮、泥土等人为因素导致排水管口堵塞的证据。我认为，程某作为房屋所有权人、仁和经纪公司作为承租人、李某作为实际承租人、腾翔物业公司作为下水管道的实际管理人，对损害的发生均有过错，应承担连带赔偿责任。程某辩称：不同意何某的诉讼请求。我将603号房屋全权委托仁和经纪公司管理，其将房屋出租的情况我不清楚，我没有去过何某家，对漏水的情况不清楚，且何某主张的装修损失金额过高。仁和经纪公司辩称：漏水之后去何某家看过，按损害程度，何某主张的赔偿金额过高。我公司同意赔偿何某装修损失以及租房损失金额的四分之一。我公司认可漏水原因是603号房屋私人平台处的排水管道堵塞。李某辩称：漏水是因为平台排水口排水不畅、防水失效导致积水。漏水发生前仁和经纪公司并未告知平台曾经发生过漏水事件，也未告知平台下水有问题。漏水事故发生后，我第一时间配合疏通下水管道，直至平台水排干净，且在腾翔物业公司对平台重新做防水、铺地砖时，我也尽全力配合。维修平台的人员指出下水不畅是因为平台排水口设计过小，排水量不足导致。我作为承租人没有对房屋排水口类的内墙主体结构的维修、改造等义务。另外，漏水是因为事发时降水量太大以及管道内存在淤泥和荞麦皮，瓶子是飘在水面的，并未造成堵塞。我承租房屋时及时清理了平台的杂草，也没有导致管道堵塞的行为。综上，不同意何某的全部诉讼请求。腾翔物业公司辩称：我公司作为物业公司负责小区公共部位和公共设施的检查、维修。我公司每年均在5月及8月对小区室外排水管道及楼顶沟渠进行清理，而且在2020年7月27日在每个单元门口张贴了温馨提示，提醒各顶层平台的业主对平台进行打扫维护，因此我公司已尽到了相应责任。造成何某财产损失的原因是603号房屋私人平台排水管口堵塞。603号房屋的平台是业主私人所有，非小区公共部位和公共设施。603号房屋业主购买房屋时，购房合同明确约定平台归603号房屋业主所有，且实践中该平台也是处于业主的控制下，我公司没有钥匙，不可能也不应该进入私人平台做任何检查、维修工作。603号平台堵塞是因为603号房屋业主疏于对平台的清理导致排水管口堵塞，与我公司无关。堵塞的具体部位为排水管口，非公共部位的排水管。我公司在现场查看时，看到仁和经纪公司人员在清理排水管口，而且清理方法很简单，用手就能清理，无须专业工具，清理出来塑料袋、矿泉水瓶、衣架等物品，清理后排水就畅通了。综上，何某的损失与我公司无关，不同意何某的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月22日，何某与北京市东翔房地产开发有限责任公司签订《房屋买卖合同》，约定何某购买601号房屋。2019年7月1日，程某作为委托人（甲方）与仁和经纪公司作为受托方（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定程某将603号房屋委托仁和经纪公司出租，出租委托期限自2019年7月1日至2020年6月30日。租金标准为5000元每月，按季支付。出租委托期开始前甲方提供的房屋及设备设施完好无损，出租委托期开始后乙方应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致毁损、灭失或造成其他损失的，乙方负责监督承租人修理或赔偿。程某、仁和经纪公司均称程某自2013年开始一直将603号房屋（包含平台）出租给仁和经纪公司。李某、仁和经纪公司均称自2018年6月30日开始李某承租603号房屋。2019年8月5日，603号房屋平台下水管道堵塞导致601号房屋受损。本案审理过程中，何某申请就其损失进行评估，我院委托北京京评价格评估有限公司进行评估。2020年10月29日，该公司作出京评（涉）字2020第X号价格鉴证评估报告，载明经现场确认装修为换新价格，家具损失为现值。鉴定结论为鉴定标的的市场价格为（取整）42275元，其中装修修复（无异议）12342.33元，装修修复（异议）20877.91元，家具（异议）9055元。为评估何某支出评估费3500元。何某、程某、李某对鉴定结论均无异议。仁和经纪公司认可无异议部分，对有异议部分提出不应全部更换，不应赔偿全部金额。腾翔物业公司认可无异议部分，并提出异议部分系其现场提出，认为灯可以继续使用，卧室和客厅的壁纸不需要全部更换，家具比如橱柜仅有部分水渍不需要全部更换，整套更换不合理；厨房地柜现场安台面部分也不需要更换；木地板有些仅有水渍不需要更换；家具提出异议主要是考虑到装修是有折旧的。腾翔物业公司作出的某小区用户手册中物业管理部服务标准部分载明：定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋及公共设施、设备、道路、绿地进行检查，发现问题立即安排抢修，保证各项设施的正常运行。庭审中，何某提交2020年8月5日当日的603号房屋平台以及601号房屋漏水情况的视频，四被告均认可真实性。视频显示603号房屋平台大面积积水且有人在下水口处捅下水口，视频中有人提出“关键是现在通不开，它也不流”“拿什么东西捅它都捅不开”。程某称603号房屋平台只能通过603号房屋进入，其全权委托仁和经纪公司后未再过去房屋，不清楚清理平台的情况。仁和经纪公司称其在租户搬走后会进行整体保洁包括对平台的清理，有租户时不会去清理，由租户清理。腾翔物业公司称其每年8月对公共管道进行清理，个人管道无法清理，只能提醒维修清理。为此腾翔物业公司提交2019年7月27日作出的温馨提示，内容为“顶层平台是您购买房屋时附带的私人空间，所属权为您。在此我物业特别提醒您，定期对平台进行打扫维护，尽量保护防水层的完好，随时将摆放在雨水口附近的杂物清理干净，避免因淤堵给楼下住户造成损失……”何某、程某、李某均称未看到该通知。关于租赁房屋的损失，何某称系房屋重新装修估计需要三个月，故按每月6000元的租金标准计算租赁房屋损失。本院认为，行为人因过错侵害他人权益的，应当承担侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，根据查明的事实可以认定因603号房屋平台下水管道堵塞导致何某受损。根据程某、仁和经纪公司陈述自2013年开始程某一直委托仁和经纪公司对外出租603号房屋且将平台一并出租以及平台仅能从603号房屋进入的事实，可以认定仁和经纪公司对603号房屋平台负有维护管理义务，故针对何某所受损失有过错，应承担赔偿责任；程某作为603号房屋的权利人，对该房屋的相关设施负有维护管理义务，且其将房屋委托仁和经纪公司管理并不免除其作为所有权人对房屋的维护管理义务，故其对损失的发生也有过错，应承担赔偿责任。腾翔物业公司作为603号房屋所在小区物业管理公司，对小区公共设施负有管理维修义务，603号房屋平台虽只能从603号房屋进入，但因此并不免除其对雨水管口的维护管理义务，本案中，现无充分证据证明腾翔物业公司尽到了维修管理义务，故对何某所受损失也存在过错。李某作为承租人，现无证据证明平台堵塞系由李某导致，故现有证据难以认定其对损失的发生存在过错。本案中，程某、仁和经纪公司、腾翔物业公司对损失的发生均有过错，且三方未尽到维护管理义务共同导致了损害的发生，故程某、仁和经纪公司、腾翔物业公司应对何某的合理损失承担连带赔偿责任。关于何某的损失范围，从何某受损事实看对房屋装修造成较大损失，何某主张更换部分均属合理要求，故本院对装修部分损失均予以支持。关于家具部分损失，评估报告已明确了系现值，故腾翔物业公司所称折旧问题缺乏依据，故就家具损失部分本院予以支持。关于租赁房屋费用，并未实际发生，但仁和经纪公司同意负担四分之一，本院不持异议。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条规定，判决如下：一、程某、北京仁和益家房地产经纪有限公司、北京腾翔物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿何某装修、家具损失42275元；二、北京仁和益家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付何某租赁房屋费用4500元；三、驳回何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元，由何某负担180元（已交纳）；由程某、北京仁和益家房地产经纪有限公司、北京腾翔物业管理有限责任公司857元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李甲军二〇二一年二月二十三日书记员  杨龙澜