贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初18041号 原告：刘恋，男，汉族，1995年2月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：赵会琴，女，汉族，1998年8月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610396291。 被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路29号，统一社会信用代码：915224005566150351。 法定代表人：林登祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐瑶（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15201201610975662。 委托诉讼代理人：黄秋永（一般授权代理），该公司员工。 原告刘恋、赵会琴与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（下称：广厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘恋、赵会琴共同的委托诉讼代理人赵波，被告广厦房开公司的委托诉讼代理人徐瑶、黄秋永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘恋、赵会琴向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GS-3-61）；2、判决被告在十日内退还原告交纳的购房款491,411.00元、工本费550.00元、维修资金3,921.00元，并以上述总款金额495,882.00元为基数，按照银行间同业拆借利率的1.3倍赔偿原告自2019年5月7日至全部款项返还完毕之日期间的违约金；3、本案受理费由被告承担。事实及理由：2019年5月7日，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于洪山街道xx项目房屋一套，购房总价款为491,411.00元。合同第十一条约定，被告应当在2019年8月31日前向原告交付房屋；第十三条约定，逾期交房超过三十日的，原告有权退房，出卖人应当在退房后30日内退还全部已付款，并按照已付款的0.2%支付违约金。同时第十四条还约定，涉案房屋达到交付条件后，被告应当在交付日的7日前书面通知原告办理交接手续。合同签订后，原告于当日（2019年5月7日）向被告支付了购房全款491,411.00元，工本费550.00元，维修资金3,921.00元。2019年8月31日到期后，因被告未按照约定期限如期交房，原告多次前往被告公司了解情况，但都未获得任何讯息，交房期限无法确定。截至起诉时，被告仍未将房屋交付原告。迫于无奈，原告只得依法提起诉讼。原告认为，合同当事人均应当严格、全面履行合同义务。现被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，其行为已经构成违约，应当依约承担违约责任，即原告有权解除合同并要求被告返还购房款和支付违约金。同时，因合同中约定的违约金标准过低，不足以弥补原告因被告占用资金造成的利息损失，故原告特依法请求人民法院进行调整，按照银行间同业拆借利率的1.3倍计算违约金。综上所述，原告特具状前来，恳请人民法院依法判如所诉。 被告广厦房开公司答辩称，原告所述的商铺购房款总价不属实，《商品房买卖合同》约定的房价款是扣除了上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司支付的三年返租款，返租款是每年按总房款的百分之六计算，三年共计百分之十八作为折扣价，其实是由上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司支付给房开公司。确认单上的折扣其实是上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司支付的商铺返租款。原告购买的商铺属于产权式商铺，购买目的是作为投资，商铺是由房开公司交付给上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司运营，原告收取租金的形式获取收益。涉案商铺并非独立商铺，如原告需要交付，也只能要求上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司交付给原告。但是在统一管理期间，如果单独交付将会影响整个商铺的整体运行，商铺销售时原告知晓商铺属于统一管理、统一运营模式进行投资，并非独立经营，且被告已经将商铺交付给上海华厦伟业商业管理有限公司进行管理，原告已享受该公司三年返租款抵扣购房款，被告没有任何违约行为。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日，原告刘恋、赵会琴作为买受人，被告广厦房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＳ-3-61），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积52.29平方米，套内建筑面积25.67平方米，总价款491411.00元，买受人采取一次性付款方式付款。合同第十一条交付时间和条件约定：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程要求。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告分两次向被告支付了涉案商品房全部购房款491411.00元，分别为2019年5月7日支付购房款301411.00元，2019年8月26日支付购房款190000.00元。2019年5月7日，原告向被告交纳涉案商品房工本费550.00元，同日原告向毕节市住房资金管理委员会办公室交纳涉案商品房维修资金3921.00元。因被告未按约定的时间向原告交付涉案商品房，故原告以前述诉讼请求诉至本院。 另查明，被告提交的上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司负责人周春出具的《关于签约委托经营和统一管理合同情况说明》载明：“客户：刘恋、赵会琴签约委托经营和统一管理合同于2019年11月中旬左右上海华厦伟业商业管理有限公司工作人员以电话邀约方式，多次邀约客户到毕节奥特莱斯售楼部签约委托经营和统一管理合同，但客户以要退铺为由未到场签约。于2020年5月底上海华厦伟业商业管理有限公司工作人员以电话邀约方式，多次邀约客户到毕节奥特莱斯售楼部签约委托经营和统一管理合同，但客户以销售遗留问题未到场签约。” 上述事实，有原、被告的陈述以及双方提交的证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告应按合同约定的时间履行将涉案商品房交付给原告的义务。合同约定的交房时间为2019年8月31日前，至今被告仍未履行交房义务，致使原告不能实现合同目的，原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《商品房买卖合同》第十三的约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。被告未按约定时间向原告交付涉案商品房，已逾期超过30日，根据合同约定，原告有权退房。原告向本院起诉要求被告返还已付购房款并支付违约金，应视为原告书面通知被告退房。原告要求被告返还已付购房款491,411.00元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房买卖合同》第十三条约定，买受人退房的，出卖人按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。计算为491,411.00元×0.2%=982.82元。原告主张该违约金过低，不足以弥补资金占用期间的利息损失，请求调整。根据公平原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，对原告主张的违约金，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支持，但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故自该日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准予以支持。关于违约金起算时间，由于涉案房屋购房款491,411.00元，原告是分两次支付，应分别从原告支付购房款的时间节点计算违约金。综上，违约金计算方式为：以原告已付购房款301,411.00元为基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以原告已付购房款190,000.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月26日起计算至款项支付完毕之日止。 关于原告要求被告返还工本费550.00元并支付违约金的问题，根据原告提交的收据，被告于2019年5月7日向原告收取涉案商品房工本费550.00元。如前所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，故被告应当向原告返还涉案商品房工本费550.00元，对原告要求被告返还工本费550.00元的诉请，本院予以支持。对于该工本费原告要求被告按“银行间同业拆借利率的1.3倍赔偿自2019年5月7日至款项返还完毕之日的违约金”，无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告返还维修资金3,921.00元并支付违约金的问题，根据原告提交的中国工商银行持卡人存根，原告于2019年5月7日向毕节市住房资金管理委员会办公室交纳涉案商品房维修资金3,921.00元，因向原告收取涉案商品房维修资金的主体并非被告，故对原告要求被告返还维修资金3,921.00元并按“银行间同业拆借利率的1.3倍赔偿自2019年5月7日至款项返还完毕之日的违约金”的诉请，本院不予支持。 关于被告主张涉案商品房总价款并非491,411.00元,实为599,282.00元，《商品房买卖合同》载明的总价款491,411.00元是抵扣了前三年租金107,871.00元后的价格的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》载明该商品房总价款为491,411.00元，被告提交的桂花苑一组团商业认购合同、商铺买卖合同签约确认单、销售商铺宣传单，均不能证明《商品房买卖合同》载明的总价款491,411.00元是抵扣了前三年租金107,871.00元后的价格，被告该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于被告主张原告同意涉案商品房交由第三方上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司委托经营的问题，根据被告提交的上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司负责人周春出具的《关于签约委托经营和统一管理合同情况说明》，从该情况说明内容能够体现上海华厦伟业商业管理有限公司的工作人员以电话邀约方式多次邀约原告签订委托经营和统一管理合同，但原告并未到场签约，故被告该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于被告主张已按时将涉案商品房交付上海华厦伟业商业管理有限公司毕节分公司，无违约行为的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》载明出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。如前所述，上海华厦伟业商业管理有限公司的工作人员以电话邀约方式多次邀约原告签订委托经营和统一管理合同，但原告并未到场签约。被告应当按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付涉案商品房，被告未向原告交付涉案商品房的行为，已构成违约，被告该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘恋、赵会琴与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GS-3-61）； 二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告刘恋、赵会琴已付购房款491,411.00元并支付违约金（违约金计算方式为：以原告已付购房款301,411.00元为基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以原告已付购房款190,000.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月26日起计算至款项支付完毕之日止）； 三、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告刘恋、赵会琴工本费550.00元； 四、驳回原告刘恋、赵会琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,335.00元，由原告刘恋、赵会琴负担35.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担4,300.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二一年二月十日 书记员  李 智