广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初16653号原告：广州广之美时装有限公司，住所地广州市海珠区南洲路36-6号南洲电子商务园B304。法定代表人：卢美琼，总经理。委托诉讼代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷松茂，广东广信君达律师事务所律师。被告：马光良，男，1966年3月28日出生，汉族，住湖南省桃江县，第三人：王璧京，男，1978年9月2日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：廖凤玲，女，1982年3月1日出生，汉族，住湖南省桃江县，第三人：马杰，男，1988年1月20日出生，汉族，住湖南省桃江县，原告广州广之美时装有限公司诉被告马光良，第三人王璧京、廖凤玲、马杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，分别于2020年7月15日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告广州广之美时装有限公司的委托诉讼代理人殷松茂、肖剑基到庭参加了诉讼。被告马光良、第三人廖凤玲、马杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人王璧京下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州广之美时装有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还及赔偿保证金20000元；2、判令被告向原告支付逾期退还及赔偿保证金的利息（以20000元为基数，自2019年11月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定被告将广州市海珠区南洲路36号南洲电子商务园B304、B305室出租给该公司使用，B304室合同保证金10000元。该电子商务园的二、三楼场地租赁实际上是被告在统一运营。原告多次要求被告在合同签字，但被告不予理会口头承诺继续出租。2019年11月初，被告与他的上一手出租人广州市泓裕二手车交易市场发展有限公司（以下简称“泓裕公司”）发生纠纷，导致商铺被无故停水停电强制封楼，被告将原告强制赶出。后原告要求被告退还及赔偿保证金，被告一直拖延不肯退还。被告马光良没有到庭提出陈述意见和举证。第三人王璧京、廖凤玲、马杰没有到庭提出陈述意见和举证。经审理查明：据广州市不动产登记查册表记载，海珠区南洲路36号之1-8的权利人为广州市海珠区新滘镇三滘村民委员会。2013年10月15日，被告（承租人、乙方）与泓裕公司（出租人、甲方）签订《租赁协议》，约定：租赁地址：广州市海珠区南洲路36号二、三楼场地（详见平面图，以下简称该场地）；该场地的建筑面积：①二楼约为1970.9㎡，②三楼约为818.89㎡；计租面积合计为2832㎡（含分摊面积），乙方经多方查验，完全清楚该场地现况，愿意承租作商业用途使用（旅业除外），租赁期限共年，自2013年10月15日至年月日止；等。2017年11月16日，广美时装贸易有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定：承租人、乙方为广美时装贸易有限公司，出租人、甲方为马光良；甲方同意将坐落于广州市海珠区南洲路36号南洲电子商务园楼B305室的写字楼出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积约95平方米；租赁期限自2017年11月15日起至2018年12月15日止，租金月度支付，起租日交付壹个月租金；租金况如下表：2017年11月15日起至2018年12月15日月租金3000元；乙方于签订合同当天向甲方交纳的履约保证金（人民币6000元），甲方于合同期满或双方协商解除合同之日，在乙方无违约或欠费的情况下，将保证金全额十日内无息退回；租金及其他费用按月缴纳，由乙方在每月的5日前，按甲方提供的下列银行账号以银行付款的方式，缴付本月的租金，产生的其他应按月交纳的费用给甲方；开户银行：工商银行广州沙园支行，户名：马杰；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等。合同尾部甲方代表处有“马光良”签名，乙方代表处有“卢美琼”签名。原告表示：2017年与马光良签合同时卢美琼（法定代表人）用了广美时装贸易有限公司的名称，该公司已于2017年底注销，后成立原告广州广之美时装有限公司一直继续承租，当时签订的合同的保证金一直没退，后来2018年又多租了B304室，租金总共就每月8000元。原告提交了一份《写字楼租赁合同》，约定：承租人、乙方为原告，出租人、甲方为马光良；甲方同意将坐落于广州市海珠区南洲路36号南洲电子商务园楼B304、B305室的写字楼出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积约207平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2020年1月1日止，租金月度支付，起租日交付壹个月租金；租金况如下表：2018年1月1日起至2020年1月1日月租金8000元；乙方于签订合同当天向甲方交纳的履约保证金（人民币8000元），甲方于合同期满或双方协商解除合同之日，在乙方无违约或欠费的情况下，将保证金全额十日内无息退回；租金及其他费用按月缴纳，由乙方在每月的5日前，按甲方提供的下列银行账号以银行付款的方式，缴付本月的租金，产生的其他应按月交纳的费用给甲方；开户银行：工商银行广州，户名：马杰；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等。合同尾部甲方、乙方均无签名和盖章。原告表示：该园区的承租户都有收取押金的情况，当时被告拿着该版本合同过来，虽然合同写明的保证金为一个月租金，但实际上收取的是两个月租金的保证金，原告也同意了。原告还表示：被告是涉案场地的实际承租人和管理人，找来第三人廖凤玲、王璧京、马杰帮手；不要求第三人廖凤玲、王璧京、马杰承担责任；原告支付租金至2019年10月；被告从2019年11月3日左右对涉案场地停电停水，导致原告无法经营，于2019年11月15日左右搬离涉案房屋；当时是被告赶走原告，所以没有办理交接手续。被告马光良曾就本案到法院做过笔录，并曾在其他租户起诉其涉案场地纠纷的案件中到庭参加诉讼，其的意见为：原告起诉状中的事实理由基本属实，被告同意退还保证金。被告、贺斌、徐邦权（廖凤玲的配偶）、肖鹏、王璧京五人承租涉案场地，以被告名义与泓裕公司签订合同。被告花了两百多万元对涉案场地进行装修，2014年9月装修完毕后对外出租。2018年开始，泓裕公司突然要求收取被告装修期间的租金，被告不同意支付，泓裕公司多次对涉案场地停电，迫于无奈，被告在与泓裕公司签了字后又经营了一年。2019年，泓裕公司又要求被告支付装修期间的租金，被告未支付，泓裕公司又对涉案场地停电，租户就要求被告退还押金并撤场，租户于2019年11月开始撤场。被告与其他合伙人协商，想把押金退回给各原告，但其他合伙人没有理会。廖凤玲是公司财务，负责日常管理；马杰是廖凤玲找来帮忙工作。涉案合同不是被告签订的。2019年11月3日左右对涉案场地停电停水，但七、八天后就恢复供水供电了，原告搬离时间为2019年11月26日左右。第三人马杰曾就本案到法院做过笔录，表示其是马光良儿子，负责招商引进广之美这家公司，并在2017年11月至2018年5月期间收过该租户的租金。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、泓裕公司分别于2019年11月5日、2019年11月11日张贴的《告示》照片，主要内容：二三楼马光良租户，对于你方长期拖欠我方租金、水电费的行为，即日起我方将采取相应的措施；等。拟证明被告与泓裕公司发生纠纷，导致商铺被停水停电强制封楼。2、租户广州市秉德贸易有限公司的法定代表人李明与被告的微信聊天记录：2020年11月19日，被告：“我叫小廖来广州，把押金退给你们先，把场地先交付给他们，其他矛盾再去法院才能弄得清。”李明：“大概什么时候来退押金，协调不好了吗；退也要他们接收手续的。”被告：“现在在联系小廖来广州，最迟一礼拜，快就二三天，一句话，你们押金百分百先退。”李明:“老马，对方封楼了；你知道吗？怎么会事，我还有东西未搬。”2019年11月28日，李明：“马总我们租户按照你的意思，全部搬出了，押金什么时候退给我们，给我们赔偿。”被告：“本来第二天先退给你，安排了人与你接洽，后来内部意见分歧大，为此事我还与王璧京闹得很不愉快，我还要几天才回广州，你们要天天追下其他股东，配合下我，押金是无理由不退的。”拟证明被告是实际出租人，被告曾同意退还租户保证金但一直拖延。3、转账记录及缴费通知单、微信聊天记录（款项支付给第三人王璧京、廖凤玲、马杰）。拟证明原告在租赁期间有支付租金。本院认为：原告的住所地在广州市海珠区南洲路36-6号南洲电子商务园B304，根据原告提交的两份《写字楼租赁合同》的内容、转账记录及缴费通知单、微信聊天记录均可以与其所做的说明、马杰所做笔录的内容相互印证，可以认定原告为涉案B304房屋的实际承租人，并有实际交付租金，其主张承租B304房有交合同保证金10000元符合该场地租赁惯例，被告及第三人也没有对该主张进行抗辩和举证，故本院予以认定该事实。原告主张其向被告承租涉案房屋，被告虽否认《写字楼租赁合同》系其签订，但根据本案查明事实，涉案场地是被告向泓裕公司承租之后分租给各租户，即使如被告所述，其与第三人王璧京等人系合伙经营租赁场地，上述合同以被告名义签订并已经实际履行，足见被告对此知情且无异议。上述合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对被告具有约束力。合同当事人均应按合同约定履行义务。按照合同约定，出租人应于合同期满或双方协商解除合同之日，在承租人无违约或欠费的情况下，将保证金全额十日内无息退回。诉讼中，被告确认涉案场地因其与泓裕公司发生纠纷而被停电停水，原告因此搬离涉案房屋，合同无法继续履行。原告要求被告退还保证金合法有理，本院予以支持，但保证金应在原告缴清租金的情况下退回。原告表示其支付租金至2019年10月，原告仍应支付2019年11月搬离前的租金。原告主张其于2019年11月15日左右搬离涉案房屋，但未提交证据予以证明，应承担不利后果。而被告表示原告于2019年11月26日左右搬离涉案房屋，鉴此，本院认定原告占有使用涉案房屋至2019年11月26日，原告应支付相应租金。被告表示涉案场地从2019年11月3日左右起停电停水七、八天，考虑到涉案场地停电停水必然影响到原告使用房屋，故该期间的租金应予以减少，本院酌定原告还应向被告支付租金3667元。为减少当事人诉累，被告在扣除上述租金后，向原告退还保证金6333元。由于原告未依约支付2019年11月租金，原告要求被告支付逾期退还保证金的利息依据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿保证金及支付逾期赔偿保证金的利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马光良在本判决生效之日起十日内向原告广州广之美时装有限公司退还保证金6333元；二、驳回原告广州广之美时装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费308元，由原告负担212元，被告负担96元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韦晓明二〇二一年二月十九日书记员  郑家悦庄钊豪