四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5660号 原告：李小刚，男，1979年11月30日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：张惠萍，四川朴治律师事务所律师。 被告：周运全，男，1964年7月12日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：王周凤，女，1964年1月20日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：周刚，男，1987年2月11日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：高海艳，女，1986年6月5日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告李小刚与被告周运全、王周凤、周刚、高海艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告李小刚及其委托诉讼代理人张惠萍到庭参加诉讼，被告周运全、王周凤、周刚、高海艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李小刚向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认李小刚与周运全、王周凤、周刚、高海艳签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令周运全、王周凤、周刚、高海艳连带向李小刚返还购房款340000元及资金占用利息（利息自2015年10月12日起按年率6%计算至款项付清为止）；3.判令周运全、王周凤、周刚、高海艳连带向李小刚支付维修房屋款6000元；4.本案的诉讼费由周运全、王周凤、周刚、高海艳承担。事实与理由：2015年10月，李小刚与四被告签订了《房屋买卖合同》，约定：四被告将其所有的位于新都区××街道××社区××组××号××路××号××层商铺××楼××楼××商铺××排××楼××楼××楼住宅的房屋（以下简称案涉房屋）出售给李小刚。合同签订后，李小刚向周刚支付了34万元购房款，后双方到新都区房屋产权登记机关办理房屋产权证书时，被告知该房屋为农村房屋，不能办理房屋过户手续，为此四被告向李小刚承诺：该房屋由李小刚所有，如因国家政策拆迁，李小刚享有该房屋的全部国家政策待遇。2019年该房屋被征收，但四被告将所有补偿款领取，并未向李小刚支付。因该房屋属于农村房屋，但因四被告的欺瞒行为导致李小刚在签订合同时不知道房屋不能过户，根据法律规定，农村房屋除了本村村民外，不能自由买卖，双方签订的《房屋买卖合同》违反法律规定，应为无效合同，为此四被告应当向李小刚返还购房款及资金占用利息，同时李小刚出资对房屋进行了修缮，产生维修费用6000元，四被告也应向李小刚支付。上述款项经李小刚多次催收，四被告拒不履行其返还义务，为了维护自身合法权益，李小刚提起本案诉讼。 周运全、王周凤、周刚、高海艳未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：周运全（出卖人、甲方）与李小刚（买受人、乙方）签订无落款时间的《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将位于新都区××街道××社区××组××号××路××号临街商铺后排一楼、二楼、三楼住宅180㎡）出卖给乙方，乙方同意，房价共计11万元，乙方在合同生效交付房款给甲方，甲方应出具收条给乙方。甲方在合同生效后交付房屋给乙方，并将房屋产权证、土地使用证原件给乙方，并相互交换身份证复印件。二、甲方不得将房屋转让给第三方或作抵押，如有此情形无效，不得侵害乙方的房屋所有权。三、甲方因该房屋所产生的一切债权债务与乙方无关。四、如因国家政策拆迁，乙方享有该房屋的全部国家政策的待遇（安置费、过渡费等），在乙方需要办理该房屋相关手续时甲方应无条件全面配合办理，不得以任何理由拒绝配合。五、甲方必须保证该房屋的水、电、气三通，交付房屋的水电气费用由乙方自行承担。六、本协议生效后，任何一方不得擅自违约，任何一方违约将承担房屋总额10倍的违约金。如中途出现纠纷，协商解决，协商不成，在新都区人民法院解决。七、本协议自甲乙双方签字捺手印后生效。八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份（其他无争议）。周运全在甲方落款处签字，李小刚在乙方落款处签字，周刚、高海艳、王周凤在共有人签字处签名捺印，2015年10月12日，周运全（出卖人、甲方）与李小刚（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将案涉房屋（270㎡）出卖给乙方，乙方同意，房价共计23万元，乙方在合同生效后交付房款给甲方，甲方应出具收条给乙方。甲方在合同生效后交付房屋给乙方，并将房屋产权证、土地使用证复印给乙方，并相互交换身份证复印件。二、甲方不得将该房屋转让给第三方或作抵押，如有此情形无效，不得侵害乙方的房屋所有权。三、甲方因该房屋所产生的一切债权债务与乙方无关。四、如因国家政策拆迁，乙方享有该房屋的全部国家政策的待遇（安置费、过渡费等），在乙方需要办理该房屋相关手续时甲方应无条件全面配合办理，不得以任何理由拒绝配合。五、甲方必须保证该房屋的水、电、气三通，交付房屋的水电气费用由乙方自行承担。六、本协议生效后，任何一方不得擅自违约，任何一方违约将承担房屋总额10倍的违约金。如中途出现纠纷，协商解决，协商不成，在新都区人民法院解决。七、本协议自甲乙双方签字捺手印，律师见证后生效。八、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，律师一份（其他无争议）。周运全在甲方落款处签字，李小刚在乙方落款处签字，周刚、高海艳、王周凤在共有人签字处签名捺印，见证律师为四川科信律师事务所吴庆林律师，并加盖印章。同日，张燕（系李小刚配偶）向周刚账户转账四笔各45000元。周运全出具《收条》，记载：今收到李小刚购房款230000元，已付清。2015年10月22日，张燕向周刚转账40000元。张燕另于2016年4月5日向周刚转账三笔各40000元、30000元、36000元。 李小刚述称，前述两份《房屋买卖合同》相互独立，无落款时间的合同签订时间为2016年4月5日，交易标的物为同建筑中的不同部分，《收条》记载23万元构成为：2015年10月现金支付定金10000元+2015年10月12日转账支付180000元+2015年10月22日转账支付40000元，无落款时间《房屋买卖合同》价款110000元支付方式为：2016年4月5日支付现金4000元+同日转账支付106000元。 新房权证监证字第0××6号房屋所有权证记载，位于新都区××街道××社区××组××号房屋，登记时间2011年12月13日，建筑面积218.09平方米，共同共有人周运全、王周凤。新都集用（2011）第11140号土地使用权证记载：土地使用权人周运全（户），土地所有人为新都区大丰镇王桥社区第六农业合作社，地类（用途）、使用权类型均为“农村宅基地及其他”，使用权面积88.87㎡。李小刚当庭出示前述房屋所有权证和集体土地使用权证原件，所提交复印件下方均有手书“我没有抵押转让周运全”。 经本院调查查明以下事实：2019年11月21日《王桥社区拆迁户相互结算余款》单据记载：王桥6社居民王周凤，原房屋补偿金额515323.77元，安置房费用170840元，扣除配套设施850元，相互结算余额343633.77元，由王周凤签字领取。 本院于2018年8月27日、2019年6月10日分别作出（2018）川0114执3061号、（2019）川0114执保414号裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。在本院（2020）川0114执1004号案执行过程，王周凤、周运全提交了离婚协议书，记载二人已在2018年11月30日离婚，案涉房屋归周运全所有。2020年4月10日周运全、王周凤签字的执行笔录记载，对于房屋拆迁款事宜，周运全陈述：“是赔偿了34万多，是我儿子和我的房屋拆迁总共的赔偿款，在大丰街道签字认领拆迁款是我不在，让我前妻王周凤代签的”，王周凤陈述：“这34万中周运全有22万左右的拆迁款，我儿子有12万左右拆迁款，我跟周运全离婚是净身出门，房子（××社区××组××号住房监证××××、××××号）归周运全所有”。 以上事实，有到庭当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。违反效力性强制性规定导致合同无效，于合同法和民法典规定中均是对合同效力进行控制的规则之一，而民法典该条中“公序良俗”的概念兼具“社会公共利益”和“善良风俗”的内涵。如法律、法规对于民事主体从事某种行为的资格作出要求，其目的在于禁止不具有相应资格的主体从事相应法律行为，则不具备相应资格的主体作出的法律行为原则上无效，但仍需结合相对人有无保护必要、所要保护的法益是否构成公共利益、违法行为的法律后果及能否通过履行治愈等因素，衡量法益认定合同效力。本案是因非集体经济组织成员李小刚购买周运全一户修建在××镇××社区第六农业合作××地上的房屋而引发。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”，第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确“农民的住宅不得向城市居民出售”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中明令禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地、禁止城镇居民在农村购置宅基地，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）再次明确规定“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，以上可见，农民集体所有土地上修建的房屋，因法律对所在土地使用权流转作出严格限制，其所有权及对应一体不可分割的土地使用权与享有者的特定身份紧密关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。李小刚作为非本集体经济组织成员，与周运全、王周凤、周刚、高海艳签订两份《房屋买卖合同》，购买周运全一户在其宅基地上修建的房屋，不仅违反法律对于受让该类房屋及对应土地的资格限制，也损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，现案涉房屋即将启动拆迁，王周凤已在2019年11月21日领取了房屋补偿款扣减安置房费用、配套设施款后的相互结算余额，结合双方合同有关条款表述，即使理解为双方交易标的仅是案涉房屋所有权的部分权能，该转让行为的法律后果也已不能通过继续履行治愈。故本院依据上述规定对应查明事实综合衡量评判，认定双方签订的两份《房屋买卖合同》无效。 关于合同无效的后果。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。李小刚以此作为主张返还已付购房款并支付房屋维修款和资金占用利息的依据，认为周运全、王周凤、周刚、高海艳作为有过错一方应当赔偿其该项损失。关于返还购房款，合同无效后，双方应当恢复到签订合同前的状态，周运全、王周凤、周刚、高海艳应向李小刚退还其已支付的购房款，李小刚也应腾退并返还房屋。对于2015年10月12日《房屋买卖合同》所对应购房款230000元，周运全所出具落款时间为2015年10月12日的收条记载收到李小刚购房款230000元，李小刚述称该款由现金（定金）10000元、2015年10月12日张燕向周刚转账支付180000元及2015年10月22日张燕向周刚转账支付40000元共同构成，所作陈述与所提交证据相互印证，李小刚已足额支付该230000元购房款的事实成立具备高度可能性，对于返还该款的请求，本院予以支持。对于无落款时间的《房屋买卖合同》对应的110000元，张燕于2016年4月5日向周刚转账三笔共计106000元，李小刚述称其另向周运全现金支付4000元，但并未提交相应收款凭据或其他合理且必要的证据作为印证，应当承担举证不能的不利后果，故对于该款本院确定应返还数额为106000元。关于房屋维修款，李小刚主张其为装修、维修案涉房屋支出6000元，但对该项事实主张并未提供证据证明，对于李小刚的该项诉讼请求，本院不予支持。关于资金占用利息。案涉房屋土地使用权证明确记载为集体所有，地类（用途）为农村宅基地及其他，李小刚在签订两份《房屋买卖合同》前已经查看过该土地使用权证，两份合同中并无对办理房屋权属转移登记的约定，则李小刚对房屋所在土地性质、权利状态及自身主体资格应为清楚知悉，双方对合同无效均存在过错，综合李小刚当庭确认的两份《房屋买卖合同》对应房屋均已在合同签订时交付的事实，本院对李小刚主张的资金占用利息不予支持，并确定本案诉讼费用由双方分摊。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，缺席判决如下： 一、李小刚与周运全、王周凤、周刚、高海艳于2015年10月12日签订的《房屋买卖合同》及无落款时间的《房屋买卖合同》无效； 二、周运全、王周凤、周刚、高海艳于本判决发生法律效力之日起7日内向李小刚退还336000元； 三、驳回李小刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6490元，公告费600元，共计7090元，由李小刚与周运全、王周凤、周刚、高海艳各负担3545元（此款李小刚起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  刘开福 二〇二一年二月八日 书 记 员  曾 妙