四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初12053号 原告：四川省轻工集体资产管理中心，住所地：四川省成都市锦江区福兴街30号。 法定代表人：潘小岚，主任。 委托诉讼代理人：曹冬，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋飞，四川发现律师事务所律师。 被告：成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司（原公司名称：成都市港华餐饮有限责任公司、成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司），住所地：四川省成都市锦江区福兴街30号。 法定代表人：贾良琪，执行董事。 被告：贾良琪，男，1958年7月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：李虹，女，1965年9月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：罗俊，四川致高律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：林岚轩，四川致高律师事务所律师。 原告四川省轻工集体资产管理中心（简称轻工资管公司）与被告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司（简称爱米爱饭公司）、贾良琪、李虹屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告轻工资管公司的委托诉讼代理人曹冬、蒋飞，被告爱米爱饭公司、被告贾良琪、被告李虹的共同委托诉讼代理人罗俊、林岚轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告轻工资管公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告爱米爱饭公司立即向原告支付未足额支付部分的租金及服务费，未足额支付部分的租金及服务费自2020年6月1日起计算，暂计算至2020年10月31日合计为2200000元；（计算至2020年12月31日止，租金1848000元及服务费1232000元）2、请求判令被告爱米爱饭公司立即向原告支付未足额支付租金及服务费的违约金，违约金以每月应付的租金及服务费为基数按照万分之六点六每日的标准计算，自2020年5月20日起按月计算暂计算至2020年9月21日合计为90895.2元（其中2020年6月－10月应付租金及服务费部分的违约金按月分别为36009.6元、27007.2元、18295.2元、9292.8元、290.4元）；3、请求判令三被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费100000元等全部费用；4、请求判令被告贾良琪、李虹对被告爱米爱饭公司的上述费用在20000000元的范围内承担连带责任。事实与理由：2013年1月25日原告与被告爱米爱饭公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告作为出租人将位于成都市××街××号建筑面积约4774.66平方米的房屋（下称：案涉房屋）出租给被告爱米爱饭公司用于经营酒店及餐饮业，同时就房屋租金及服务费、租赁期限、租赁用途、合同解除、违约责任等进行了约定。同日，被告贾良琪、李虹与原告签订了《担保合同书》，约定两被告自愿对租赁合同及其补充协议和附件所约定的乙方应承担的全部义务与责任承担共同连带责任保证，同时就保证期限、保证范围、违约责任等事项进行了约定。2013年4月27日原告正式将案涉房屋交付给被告爱米爱饭公司后，被告爱米爱饭公司使用至今，房屋交付后，原告与被告爱米爱饭公司签订了多份补充协议，将租期延长至2029年6月30日并对租金及服务费的标准进行了调整。《房屋租赁合同》履行过程中被告爱米爱饭公司均按期足额支付了租金及服务费，直至2020年5月20日起，被告爱米爱饭公司未按月向原告支付2020年6月、7月、8日、9月、10月的租金及服务费，经原告多次催告后被告爱米爱饭公司仍不支付，过程中被告爱米爱饭公司曾与原告协商解除租赁合同，但双方就解除事宜并未达成一致意见，同时被告爱米爱饭公司向法院提起诉讼［案号（2020）川0104民初8727号］请求法院判令原告向其退还租赁保证金时亦未提出解除租赁合同的诉讼请求，现被告爱米爱饭公司仍然实际占有并使用案涉房屋，因此《房屋租赁合同》及其补充协议仍属有效，合同双方均应按照约定履行义务，现被告爱米爱饭公司拒不支付租金及服务费的行为已严重违反房屋租赁合同的约定并对原告造成实际损失，现原告依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实并支持原告的全部诉讼请求。 被告爱米爱饭公司、贾良琪、李虹共同答辩称，1、原告的诉请没有法律依据。在2020年5月份我方已向原告发出了解除通知，并也催告了原告交接房屋，我方也退出了该房屋的使用和占有，在该情况下，原告要求我方支付后续的租金没有事实依据。2、在合同中对房屋租金和服务费分别予以了约定，房屋租金是房屋使用的费用，请原告明确服务费支付承载的内容是什么，原告具体提供了什么样的服务，服务费作为应当提供服务才能支付的费用。3、是否该支付违约金与原告第一项诉讼请求能否支持为前提，且原告主张的违约金计算标准未予以明确。4、诉讼费、保全费是由败诉方承担，律师费的支付需要有书面约定，在合同中没有约定相应的律师费的支付方式，尤其是被告贾良琪、李虹的担保责任中不包含这些约定。原告在事实与理由中陈述爱米爱饭公司仍然实际使用和占有案涉房屋与事实不符，现在案涉房屋处于空置状态，原告可以随时接收案涉房屋，我方当庭督促原告接收房屋办理交接手续。 本院经审理认定事实如下：2013年1月25日，轻工资管公司（出租人、甲方）与成都市港华餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市××街××号××大厦××楼××层××层房屋（附件一、附件二中一层和夹层附图阴影部分除外），主楼四层至六层房屋，主楼与附楼之间三层和四层房屋租赁给乙方使用。该部分房屋建筑面积约4774.66平方米。应乙方要求，为提高租赁范围内房屋的使用效率，甲方同意将附楼东侧北部三层小楼，附楼屋顶附属的房屋两处甲方自用房一并交给乙方免费使用，使用期限同本合同租赁期限。甲方已经充分明确向乙方说明该自用房屋的状况、权属等信息，乙方完全知晓。该两处房屋的交付、返还、装修、使用、维护，消防、安全责任等，同样适用于双方对租赁范围房屋的约定，本合同约定的违约责任也适用该两处房屋。租赁期限为10年又2个月，自2013年5月1日起至2023年6月30日止，租赁期间，乙方除交纳房屋租金外，还应交纳服务费等相关费用（乙方交纳的租金和服务费包含物管费）。租金及服务费标准：第七年度：2019年7月1日起至2020年6月30日止每年度租金为4530000元；每年度服务费为3020000元。即每年度租金和服务费7550000元。第八年度：2020年7月1日起至2021年6月30日止每年度租金为4800000元；每年度服务费为3200000元。即每年度租金和服务费8000000元。按先支付租金及服务费后使用的原则，每个月（租金及服务费数额按年度租金及服务费总额折算）提前10日支付。在甲、乙双方签订本合同之日起10日内，乙方支付给甲方租赁保证金1500000元。如乙方逾期未向甲方支付该款项，甲方有权解除本合同并不承担任何责任。对于乙方逾期仍未足额支付的租金、服务费，或逾期未向甲方支付的赔偿费用、违约金、或因乙方原因致使甲方先行承担责任和费用的，甲方均有权直接在乙方交纳的保证金中扣取相应金额的费用。但上述费用的扣取并不免除甲方应追究的乙方其他违约责任。有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围实施拆迁的（具体事宜遵守国家法律、法规或当地政府相关规定）。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。乙方未按时足额支付租金或服务费、乙方在甲方书面告知后5日内未按时足额支付或补足房屋租赁保证金的和因乙方原因致使甲方先行承担责任乙方未及时向甲方支付费用的，每逾期一日，应按未付金额的千分之五向甲方支付违约金，若乙方逾期支付导致甲方解除本合同的，乙方除按上述比例向甲方支付应支付违约金之日起至甲方解除合同之日止的逾期付款违约金外，还应另行额外按当年度租金及服务费总额的100%向甲方支付违约金。任何一方需向对方送达的任何文件及通告，均可以专人派送，或以挂号、特快专递的方式寄往本合同载明的被送达方的通讯地址，或以上述形式送达被送达方书面通知的其他地址。邮政局或任何递送公司出具的投送收据，证明该通知已送达收件人。 2013年1月25日，轻工资管公司（甲方）与贾良琪、李虹（乙方）签订《担保合同书》，约定：鉴于甲方己与成都市港华餐饮有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，为保证承租人诚信且完全履行租赁合同约定，以及维护甲方权益，甲乙双方经平等自愿协商一致达成本合同约定，以资共同遵守。一、乙方自愿对承租人履行租赁合同的义务及责任承担向甲方提供保证担保（最高限额不超过20,000,000元）。保证方式：乙方自愿对租赁合同及其补充协议和附件所约定的乙方应承担的全部义务与责任承担共同连带责任保证。保证期限：自租赁合同生效之日起，至租赁合同及其补充协议约定的履行期届满或租赁合同提前终止、解除之日起壹年内。乙方保证在承租人未履行相应义务或承担责任时，经甲方通知后在10日内无条件向甲方履行担保义务。 2013年10月22日，“成都市港华餐饮有限责任公司”名称变更为“成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司”。同日，贾良琪、李虹出具《关于担保合同变更的承诺》，内容有：现因“成都市港华餐饮有限责任公司”名称变更为“成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司”，承诺对变更后的承租方提供担保合同条款中的相关责任。 2013年4月27日，轻工资管公司与成都市港华餐饮有限责任公司签订《房屋交接书》，双方确认自2013年4月27日起轻工资管公司已按照现状交付给成都市港华餐饮有限责任公司使用。 2014年1月26日，轻工资管公司（出租人、甲方）与成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《补充协议（一）》，约定：双方一致同意，将主合同租赁期限延长2年，即租赁期限变更为自2013年5月1日起至2025年6月30日止。 2015年6月26日，轻工资管公司（出租人、甲方）与成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《补充协议（三）》，约定：双方一致同意，将主合同租赁期限在《补充协议（一）》基础上延长四年，即租赁期限变更为自2013年5月1日起至2029年6月30日止。 2016年9月28日，轻工资管公司（出租人、甲方）与成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司（承租人、乙方）签订《补充协议（四）》，约定：第七年度：自2019年7月1日起至2020年6月30日止，年度租金为3,168,000元，年度服务费为2,112,000元。即该年度租金及服务费总额为5,280,000元。第八年度：自2020年7月1日起至2021年6月30日止，年度租金为3,168,000元；年度服务费为2,112,000元。即该年度租金和服务费总额为5,280,000元。 2017年5月12日，“成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司”更名为“成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司”。同日，贾良琪、李虹出具《关于担保合同变更的承诺》，内容有：现因“成都市港华餐饮有限责任公司”名称变更为“成都市茶蜜小海湾餐饮有限责任公司”后，再次更名为“成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司”，承诺对变更后的承租方提供担保合同条款中的相关责任。 2020年2月13日，爱米爱饭公司向轻工资管公司出具《租赁房屋退租函》，内容有：鉴于疫情爆发，我单位餐饮、酒店部分也于2020年1月27日全面停业，我单位特提出解除租赁协议并退租，请贵单位于本月20日前安排办理房屋交接事宜。 2020年2月17日，轻工资管公司向爱米爱饭公司出具《关于＜租赁房屋退租函＞的回函》，内容有：疫情不属于双方房屋租赁合同履行的不可抗力因素，不同意解除双方的房屋租赁合同，我方同意减租期由两年半延长至三年，免除3个月租金。 2020年3月3日，爱米爱饭公司向轻工资管公司出具《回函》，内容有：我单位收到贵单位2020年2月17日的《关于＜租赁房屋退租函＞的回函》，我们将努力经营好业务。 2020年3月18日，轻工资管公司向爱米爱饭公司出具《关于成都市爱米爱饭酒店管理有限公司＜回函＞的回复意见》，内容有：免除2020年3月至2020年5月共计三个月的租金，如贵方在减租期结束后，不按合同约定支付其他时段租金或不积极履行其他合同义务的，我方有权取消上述3个月的租金减免。 2020年5月27日，爱米爱饭公司向轻工资管公司出具《解除＜房屋租赁合同＞告知函》，内容有：疫情造成经营压力短期无法消除，解除租赁协议并退租，返还租赁保证金1,500,000元，退还减免租金400,000元，贵司收到此告知函3日内安排办理房屋交接事宜。2020年5月28日，爱米爱饭公司向轻工资管公司通讯地址邮寄发出上述《解除＜房屋租赁合同＞告知函》。爱米爱饭公司对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证，该邮件于2020年6月1日被拒收退回。 2020年7月23日，轻工资管公司向爱米爱饭公司出具《关于催收房屋租金的函》，要求爱米爱饭公司付清2020年6月至8月拖欠的租金及服务费。 2020年7月24日，轻工资管公司向爱米爱饭公司通过短信方式向贾良琪催收房屋租金。 轻工资管公司因本案房屋租赁合同纠纷一案委托四川发现律师事务所提供代理服务，双方签订《民事案件委托代理合同》，轻工资管公司向四川发现律师事务所支付本案律师代理费共计100,000元，四川发现律师事务所向轻工资管公司出具了相应金额的发票。 另查明，爱米爱饭公司从2020年6月起未支付租金、服务费。 以上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：事业单位法人证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告营业执照复印件及两份名称变更的函、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《房屋交接书》、《委托书》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》、《担保合同书》、不动产登记信息摘要、《关于担保合同变更的承诺》、《关于担保合同变更的承诺》、《租赁房屋退租函》、《关于〈租赁房屋退租函〉的回函》、《回函》、《关于成都市爱米爱饭酒店管理有限公司〈回函〉的回复意见》、《关于催收房屋租金的函》、短信的记录、邮件交寄单（收据）六份、《委托代理合同》及收费发票、转款凭证、解除《房屋租赁合同》告知函、（2020）川成蜀证内经字第89848号公证书、拒收回执、微信聊天记录截图。 本院认为，轻工资管公司与爱米爱饭公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，轻工资管公司与贾良琪、李虹签订的《担保合同书》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，轻工资管公司将涉案房屋交与爱米爱饭公司使用。根据《房屋租赁合同》的约定：租赁期间，乙方除交纳房屋租金外，还应交纳服务费等相关费用（乙方交纳的租金和服务费包含物管费）。爱米爱饭公司在使用涉案房屋后，向轻工资管公司交纳了截止2020年5月31日的租金、服务费，于2020年6月1日起未再支付租金、服务费。虽然爱米爱饭公司向轻工资管公司发函表示将解除租赁合同并退还涉案房屋，但轻工资管公司对爱米爱饭公司单方提出提前解除合同的要求并未认可，双方就解除合同未达成一致。根据《房屋租赁合同》中关于“本合同终止，甲乙双方互不承担责任：因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或者造成其他损失的”约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，疫情及疫情防控措施虽属于不可抗力，但并非导致合同目的不能实现，爱米爱饭公司擅自停止其业务并搬离租赁场地，《房屋租赁合同》并未解除，故对爱米爱饭公司主张《房屋租赁合同》已经解除、不应支付租金、服务费的抗辩理由，本院不予采纳。 关于租金、服务费。爱米爱饭公司承租轻工资管公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。轻工资管公司诉爱米爱饭公司欠付2020年6月1日起至2020年12月31日的租金为1,848,000元（3,168,000元/年÷12个月×7个月=1,848,000元）、服务费1,232,000元（2,112,000元/年÷12个月×7个月=1,232,000元），故对轻工资管公司要求爱米爱饭公司支付租金1,848,000元、服务费1,232,000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。根据《房屋租赁合同》中关于“乙方未按时足额支付租金或服务费、乙方在甲方书面告知后5日内未按时足额支付或补足房屋租赁保证金的和因乙方原因致使甲方先行承担责任乙方未及时向甲方支付费用的，每逾期一日，应按未付金额的千分之五向甲方支付违约金”，轻工资管公司据此主张爱米爱饭公司支付欠付租金、服务费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，本院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑承租方的损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定违约金以欠付费用3,080,000元（租金1,848,000元＋服务费1,232,000元=3,080,000元）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年9月21日起计算至实际付清之日止。 关于律师代理费。因《房屋租赁合同》中未约定律师费，故对轻工资管公司主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。 关于贾良琪、李虹是否应当承担保证责任。根据《担保合同书》的约定，明确贾良琪、李虹对爱米爱饭公司关于涉案房屋的租赁事宜在20,000,000元的范围内承担连带保证责任。贾良琪、李虹为爱米爱饭公司的上述债务提供了连带保证责任，轻工资管公司要求贾良琪、李虹对爱米爱饭公司的承租案涉租赁场地产生的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。贾良琪、李虹承担责任后，可以向爱米爱饭公司追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川省轻工集体资产管理中心支付尚欠的租金1,848,000元、服务费1,232,000元； 二、被告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川省轻工集体资产管理中心支付应付上述租金、服务费的违约金（以3,080,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年9月21日起计算至实际付清之日止） 三、被告贾良琪、李虹对被告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司的上述第一、二项债务向原告四川省轻工集体资产管理中心在20,000,000元的范围内承担连带清偿责任；被告贾良琪、李虹承担保证责任后，有权向被告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司追偿； 四、驳回原告四川省轻工集体资产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32,967元，保全费5,000元，由被告成都市爱米爱饭酒店管理有限责任公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  陈言明 人民陪审员  李仁英 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  梁 杰