广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初4176号 原告：潘齐泽，男，1975年1月29日生，汉族，住桂林市临桂区。 委托代理人：蒋景，桂林市秀峰区星宇法律事务所法律工作者。 被告：广西盛景房地产开发有限公司，住所地：桂林市七星区骖鸾路33号。 法定代表人：麻先勇。 委托代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师,广西嘉合律师事务所系广西盛景房地产开发有限公司破产管理人。 第三人：陈光华，男,1987年3月1日生，住桂林市临桂区。 原告潘齐泽诉被告广西盛景房地产开发有限公司（以下简称盛景公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘齐泽及其委托代理人蒋景，被告盛景公司委托代理人秦小荃到庭参加了诉讼，第三人陈光华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告将“阳朔凤鸣综合市场”房地产项目第2幢1单元201号、202号、401号、402号、502号、602号、701号、第2幢2单元201号、202号、401号、402号、第2幢3单元401号、第二 -2- 幢4单元301号、302号、第2幢5单元301号、302号共16套商品房交付第三人；2、确认被告代为收取的诉争房屋契税、维修基金、水电表安装等费用237505元为优先债权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：胡方星分别于2011年1月31日、2月1日与被告签订了8份《商品房买卖合同》，约定向盛景公司购买了“阳朔凤鸣综合市场”第2幢1单元201号、202号、401号、402号、502号、602号、701号、第2幢2单元201号、202号、401号、402号、第2幢3单元401号、第二幢4单元301号、302号、第2幢5单元301号、302号共16套商品房。2014年1月14日，阳朔县人民法院作出（2013）阳民初字第972号民事判决，确认案外人胡方星与被告签订涉案的16套商品房《商品房买卖合同》有效,2017年10月20日，阳朔县人民法院作出的（2017）桂0321民初1072号民事调解书确认变更原告为涉案房屋的买受人。2020年10月18日，被告破产管理人出具的《债权审查函》中以无法继续履行合同为由解除15套商品房的《商品房买卖合同》，已支付的房价款和代收的契税、公共维修基金扣除2-2-202号房屋的房款297615元后为普通债权。原告认为，涉案的16套商品房系在破产案件受理之前订立的合同，并支付了全部购房款，被告未按合同的约定履行义务，被告管理人解除合同的行为于法无据，请求法院依法判如所请。 被告辩称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。目前，涉案房屋仍登记在被告盛景公司名下，所有权仍属盛景公司。原告的要求被告交付房屋并办理不动产权证书属于企业破产法禁止的个别清偿，应予以驳回。管理人对原告债权的的认定符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈光华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论及最后陈述的权利。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据 -3- ，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认以下事实： 2011年1月31日、2月1日，案外人胡方星与被告签订了8份《商品房买卖合同》合同，约定原告向被告购买了“阳朔凤鸣综合市场”第2幢1单元201号、202号、401号、402号、502号、602号、701号，第2幢2单元201号、202号、401号、402号，第2幢3单元401号，第二幢4单元301号、302号，第2幢5单元301号、302号共16套商品房，合同总价款为4165748元。胡方星要求案外人林碎金向被告支付了购房款4165748元，契税、维修基金及水电表安装费共计237505元。被告按合同的约定将涉案16套房屋在阳朔县地产管理所办理了备案登记手续。因被告未按合同约定向原告交付房屋，原告将被告诉至法院。2014年1月14日，阳朔县人民法院作出（2013）阳民初字第972号民事判决：一、胡方星与被告盛景公司于2011年1月31日、2月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告盛景公司支付胡方星逾期交房违约金480727.3元（从2012年1月1日起按已付总房款4165748元的日万分之二计至2013年7月31日止，之后至房屋交付时止的逾期违约金另行计算）。案件受理费8561元，胡方星已预付，由被告承担。被告盛景公司不服上述判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2014年6月18日作出（2014）桂市民四终字第196号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告盛景公司至今未向原告交付涉案房屋。 2017年9月7日，原告潘齐泽诉胡方星合同纠纷一案，阳朔县人民法院作出（2017）桂0321民初1072号民事调解书，该调解书确认：一、胡方星将在阳朔县地产管理所备案登记的阳朔县阳朔镇石马路阳朔凤鸣综合市场房地产开发项目第2幢共16套商品房（房号为：2幢1单元201号、202号、401号、402号 -4- 、502号、602号、701号，第2幢2单元201号、202号、401号、402号，第2幢3单元401号，第二幢4单元301号、302号，第2幢5单元301号、302号）手续中的买受人变更为原告潘齐泽；二、胡方星配合潘齐泽办理以上16套房屋的变更登记及过户手续。2018年1月16日，原告潘齐泽与第三人陈光华签订了《商品房转让合同》，约定潘齐泽将本案涉案16套商品房作价3815000元出卖给第三人陈光华。 2018年8月3日，桂林市中级人民法院裁定受理债权人核工业桂林基础工程公司申请债务人广西盛景房地产开发有限公司破产清算一案，并指定本院审理。本院于2018年8月7日立案审理。本院指定广西嘉合律师事务所为破产管理人。原告向破产管理人申报债权后，破产管理人于2020年10月13日向原告出具《债权审查函》，认定，潘齐泽对2幢2单元202号房屋享有消费性购房权利，所对应的购房款为297615元，其余15套房屋签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，解除合同；已支付的房款、契税、维修基金4403253元，被告应支付的违约金480727元，扣除297615元后，余4586365元列为普通债权。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前，涉案房屋仍登记在被告盛景公司名下，并未变更登记至原告名下，所有权仍属盛景公司。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。盛景公司对任何债权人的清偿，都将减少破产财产的总额，损害其他债权人的利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面 -5- 买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告一次性购买了16套商品房，破产管理人为其保留了2幢2单元202号房屋享有消费性购房权利，其余15套房屋仍属合同之债。从阳朔县人民法院作出（2013）阳民初字第972号民事判决及（2017）桂0321民初1072号民事调解书内容来看，也只是确认了《商品房买卖合同》有效，协助办理变更备案手续，并未确认其享有物权权利。因被告至今未将涉案房屋交付原告，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。综上，原告要求被告交付其余15套房屋并办理产权登记，属于个别清偿，于法无据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第2条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，判决如下： 一、确认原告潘齐泽对位于阳朔县房屋享有消费性购房权利； 二、驳回原告潘齐泽的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费21013元（原告已预付本院），由原告潘齐泽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费21013元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 -6- 审判长  曾小平 审判员  朱 捷 审判员  张兴华 二〇二一年二月二十二日 书记员  薛 韬