上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初23323号原告：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：田佐平，总经理。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇锋，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海中星虹达置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：葛晓初，总经理。委托诉讼代理人：张笑含，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨可欣，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海高地物业管理有限公司与被告上海中星虹达置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月21日、2021年1月21日公开开庭审理了本案。原告上海高地物业管理有限公司的委托诉讼代理人王宇锋、被告上海中星虹达置业有限公司的委托诉讼代理人张含笑(未参加2021年1月21日审理)、杨可欣到庭参加诉讼。审理中，被告曾向本院提出申请，要求追加案外人上海川宇健身发展有限公司(以下简称川宇公司)为被告参加诉讼。原告对被告的申请提出异议，认为原告根据《中星美华村物业服务合同》提供物业服务，被告系业主，应按合同约定履行义务，故不同意追加川宇公司为被告参加诉讼。本院经审查，对被告的申请不予准许。本案现已审理终结。原告上海高地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业服务费430,949.91元；2.被告支付拖欠物业管理费应缴违约金186,355.08元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付2017年8月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业管理费599,952.94元；2.被告支付拖欠物业管理费应缴违约金59,000元。事实和理由：被告系上海市虹桥路1168弄13,14,15,17号1＿2层(以下简称涉讼房屋)的权利人。原告与被告所在小区的业主大会签订物业服务合同，约定由原告对该小区进行物业管理，并由业主支付物业服务费。2017年8月1日至2020年12月31日期间，被告应按10.80元/月/平方米的标准支付物业管理费，但被告实际按照5.40元/月/平方米的标准支付物业管理费，共计拖欠物业管理费599,952.94元。根据物业服务合同约定，由于被告拖欠物业管理费还应另行按拖欠费用的2‰支付违约金，现原告酌情调整为按照拖欠费用的10%计算违约金。经原告催告，被告至今未支付上述费用，故原告提起诉讼。被告上海中星虹达置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.物业服务合同中约定的会所物业服务费标准过高；2.原告没有按物业服务合同约定提供服务，其提供的物业服务存在瑕疵，造成实际使用人未享受到正常的物业管理服务，甚至无法正常使用涉讼房屋，如：原告非但没有为会所的实际使用人提供车辆停放服务，反而以各种理由阻碍会所人员及车辆进出，曾引发报警。被告曾向原告发出征询函，要求原告出示物业选聘及定价材料，但原告忽略被告作为业主享有的权利，至今未提供上述材料。原告以各种理由拒绝被告对房屋进行装饰装修的申请，严重影响被告对房屋的实际使用。别墅区的实际使用人向被告反馈，别墅区的绿化多年来无人管理，杂乱无章，后院围墙长期无人修缮，前后院的公共区域很少有清洁工打扫；3.被告将涉讼房屋出租给川宇公司并完成交付，根据被告与川宇公司签订的《房屋租赁合同》，租赁期内的物业服务费由川宇公司缴纳。2018年至2020年期间，川宇公司已经向原告缴纳物业服务费60余万元，不存在欠缴物业服务费的情况。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市不动产登记簿、《中星美华村前期物业服务合同》、《中星美华村物业服务合同》、《房屋租赁合同》、催款函及邮寄凭证、邮件查询信息、(2020)沪0105民初4921号民事判决书、(2020)沪0105民初13429号民事判决书、装修巡检记录、绿化工作检查记录表、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号全幢、2号全幢、6号全幢、9号全幢、22号全幢、23号全幢、25号全幢、27号全幢、28号全幢、29号全幢房屋的权利人登记为被告，上述房屋建筑面积共计5,740.38平方米(不含煤气调压站、水泵房)，房屋类型均为花园住宅，用途均为居住。2013年10月，被告与戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称戴德梁行公司)签订《中星美华村前期物业服务合同》，约定：戴德梁行公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务。物业服务费标准为，高层住宅6.80元/月·平方米，别墅10元/月·平方米，会所5.40元/月·平方米。合同期限自2013年11月1日起至2015年12月31日止……。2014年8月1日，涉讼房屋的权利人登记为被告，房屋建筑面积2,875.85平方米，用途为会所。2016年9月22日，被告与川宇公司等签订《房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼房屋出租给川宇公司，租赁期自2016年10月1日起至2024年9月30日止，川宇公司承诺租赁该房屋仅用作健身会所使用。2017年4月28日，案外人上海市长宁区中星美华村业主大会(以下简称中星美华村业主大会)向小区业主发放《关于选聘物业服务企业方案的表决票》，其中载明：本小区与戴德梁行公司的合同即将到期，现以书面征询意见的方式就小区选聘物业服务企业的方案进行表决。物业收费标准：高层住宅不超过6.80元/月/平方米，别墅不超过26元/月/平方米，会所不超过26元/月/平方米。2017年5月4日，被告向中星美华村业主大会发送《“关于选聘物业服务企业方案的表决票”的意见书》，主要内容为：1.物业管理费标准的调整未经公开公正的表决流程表决，不能生效；2.同一小区中，若需调高物业管理费标准，应全体业主同步、同比例调整，方显公允合理；3.物业管理费收费标准应由业主方与物业公司协商，不应由上海市长宁区中星美华村业主委员会(以下简称中星美华村业委会)随意调高部分业主的物业管理费标准。2017年7月10日，中星美华村业委会公布《关于选聘物业服务企业的表决结果公告》，主要内容为：同意选聘原告的表决票为203票(其中视为同意大多数意见97票)，占总投票数的82.5%，专有部分面积48,720平方米，占建筑物总面积70%。根据表决结果，超过业主户数和建筑物总面积半数选择原告为本小区新的物业管理企业，中星美华村业主大会作如下决议：业委会将选择原告作为中标候选人，代表业主大会与之签订物业服务合同。2017年7月11日，原告与中星美华村业主大会签订《中星美华村物业服务合同》，约定：第一条：本合同所涉及的物业名称为中星美华村，座落位置为上海市长宁区虹桥路1168弄，总建筑面积80,724.30平方米。第二条：原告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护和病虫害的管理；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)车辆停放服务；(七)装饰装修管理服务；(八)物业档案资料的管理；(九)物业使用禁止性行为的管理；(十)物业其他公共事务的管理服务；(十一)业主委托的快递收发服务；(十二)业主委托的其他物业管理服务事项。第七条：原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：(一)住宅：高层6.8元/月·平方米(含税)，别墅20.8元/月·平方米(含税)；(二)会所：10.8元/月·平方米(含税)。第八条：自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向原告交纳物业服务费。第十条：物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每季度第一个月的10日前交纳当季费用，履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日，按应交纳物业服务费用总额的2‰收取滞纳金。第三十四条：本合同为期贰年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止。此后，原告为中星美华村小区提供物业管理服务，包括公共区域的清洁、绿化养护、秩序维护等。2019年5月5日，原告以邮政快递方式向被告发送催款函，要求被告支付2018年7月至12月期间拖欠的物业管理费，发送地址为涉讼房屋所在地，于次日由他人代收。2019年7月8日，中星美华村业委会发布《关于续聘物业服务企业表决结果的公告》，主要内容为：同意票继续聘用原告(含视为同意回收票中多数业主的意见)229票，建筑面积66,377.55平方米，占小区业主的93%，占建筑总面积94%，获专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中星美华村业主大会作出如下决议：本小区继续聘用原告，物业服务合同期限为2年(2019年8月1日至2021年7月31日)。此后，原告与中星美华村业主大会再次签订《中星美华村物业服务合同》，该合同为期贰年，自2019年8月1日起至2021年7月31日止，关于物业名称、座落位置、总建筑面积、原告提供的物业管理服务事项、原告向业主收取物业服务费的标准、业主交纳物业服务费的期限、逾期交纳物业服务费的违约责任等所作约定与双方2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》中相应约定一致。2019年8月14日，原告再次以邮政快递方式向被告发送催款函，要求被告支付2017年1月至2019年6月期间拖欠的物业管理费。发送地址为涉讼房屋所在地，于次日由他人代收。2020年3月，被告向本院提起诉讼，要求确认原告与中星美华村业主大会于2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》第七条中有关别墅及会所的物业服务费收费标准条款无效。本院经审理，于2020年10月29日作出(2020)沪0105民初4921号民事判决，驳回被告的全部诉讼请求。2020年7月，被告还曾向本院提起诉讼，要求确认原告与上海市中星美华村业主大会于2019年7月签订的《中星美华村物业服务合同》中的物业服务费收费标准条款无效。本院经审理，于2020年11月6日作出(2020)沪0105民初13429号民事判决，驳回被告的全部诉讼请求。另查明，原告曾在小区内树立告示牌，内容为：停车测温登记，感谢您的配合。会所车辆，不准进入。后原告拆除该告示牌。2017年8月1日至2020年12月31日期间，川宇公司已经向原告支付涉讼房屋的物业管理费共计673,473.44元，其中：2018年12月25支付90,000元，2018年12月27日支付20,000元，2018年12月28日支付10,000元，2018年12月30日支付120,000元，2019年6月1日支付50,000元，2019年6月25日支付20,000元，2019年7月1日支付40,000元，2019年9月10日支付37,647.95元，2019年10月29日支付15,529.59元，2019年10月31日支付15,529.59元，2019年12月25日支付51,059.18元，2020年5月31日支付10,000元，2020年6月29日支付30,000元，2020年7月28日支付48,707.13元，2020年10月31日支付25,000元，2020年11月30日支付20,000元，2020年12月28日支付40,000元，2020年12月31日支付30,000元。本院认为，原告与中星美华村业主大会签订的《中星美华村物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。上述合同明确约定涉讼房屋的物业服务费标准为10.8元/月/平方米(含税)。被告抗辩，上述物业服务费标准过高，因被告曾提起诉讼，要求确认《中星美华村物业服务合同》中有关别墅及会所的物业服务费收费标准条款无效，而本院已经作出生效判决，驳回被告的前述诉讼请求，故被告再以此为由拒付物业服务费显然不当，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。被告另抗辩，其已经将涉讼房屋出租给川宇公司，租赁期内应由川宇公司向原告支付物业服务费。因《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现原告坚持依据《中星美华村物业服务合同》，要求被告作为业主履行付款义务，原告的主张于法不悖，亦符合前述合同约定，故本院予以准许，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。据此，被告应按《中星美华村物业服务合同》中涉讼房屋物业服务费的标准履行付款义务。涉讼房屋2017年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费应为1,273,426.38元，扣除川宇公司已向原告支付的673,473.44元，尚有599,952.94元未予支付。原告要求被告支付上述拖欠的物业服务费，该项诉讼请求合法有据，本院予以准许。被告抗辩，原告没有按物业服务合同约定提供服务，其提供的物业服务存在瑕疵，造成实际使用人未享受到正常的物业管理服务，甚至无法正常使用涉讼房屋。本院认为，原告多年来为小区提供物业管理服务，根据本院查明事实和证据可以认定，被告因涉讼房屋物业服务费收费标准调整而与原告及中星美华村业主大会等产生矛盾，在涉讼房屋物业服务费收费标准调整前，被告从未就原告所提供的物业管理服务提出异议。原告所提供的证据也能够证明其按约为小区提供了物业管理服务，涉讼房屋亦包括在内。虽然原告曾在小区内设立告示牌，禁止会所车辆进入，但从告示牌的内容看，系原告在疫情期间所采取的临时性措施，并非恶意针对被告或川宇公司。综上，被告的该项抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告支付拖欠物业服务费的违约金，被告不予认可。本院认为，因原、被告对于物业服务费的支付主体及标准等长期存在争议，通过诉讼才得以认定，故原告主张被告支付违约金的理由尚不充分，该项诉讼请求本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2007年《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告上海中星虹达置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海高地物业管理有限公司支付上海市虹桥路1168弄13,14,15,17号1＿2层房屋2017年8月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业服务费599,952.94元；二、驳回原告上海高地物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,389.52元，因本案适用简易程序审理，减半收取计5,194.76元，由原告上海高地物业管理有限公司负担295元，被告上海中星虹达置业有限公司负担4,899.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二一年二月二十五日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。