文书内容河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初4296号原告：焦作市清真寺管理委员会。住所地：焦作市解放区西寺街21号。负责人：刘续敏，主任。委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。被告：焦作恒基置业有限公司。住所地:焦作市山阳区塔南路恒基花园内。法定代表人：申翠莲，董事长。委托诉讼代理人：宫红敏，男，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：党仁杰，河南苍穹律师事务所律师。原告焦作市清真寺管理委员会（以下简称清真寺管委会）与被告焦作恒基置业有限公司（以下简称恒基置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日、12月25日公开开庭进行了审理。原告清真寺管委会的委托诉讼代理人周向辉，被告恒基置业公司的委托诉讼代理人宫红敏、党仁杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告清真寺管委会向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2020年9月2日向原告送达的《关于免于支付租金、补充协议的壹拾陆万元以及解除租赁关系和补充协议的联系函》无效；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2005年4月28日签订《合作合同》一份，根据约定，原、被告共同建设焦作市民族市场商住楼，项目建成后共计2500平方米的房产归原告所有。同时，原告同意把属于原告的上述房产出租给被告20年，被告应当按照合同约定向原告支付租金。在上述项目合作开发过程中，原告共计投入约1600万元，但实际只得到约500万元的房产。基于原、被告在此项目合作中双方权利义务严重失衡，经过双方多次谈判，双方于2008年5月21日签订《补充协议》一份，约定被告应每年再向原告另行支付16万元，最长期限不超过99年，该补充协议于2008年6月2日经焦作市恒大公证处公证。因被告长时间拖欠原告租金，原告于2019年4月3日向焦作市解放区人民法院起诉要求被告按照合同的约定支付租金并向原告支付从起诉之日的利息。在案件审理过程中被告提起反诉，请求解除原、被告2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同的约定及2008年5月21日签订的《补充协议》。经过一、二审法院审理，法院最终判决被告向原告支付所欠的租金及从2019年4月3日起的利息，并驳回了被告的反诉请求。2020年9月2日，被告再次向原告送达《关于免于支付租金、补充协议的壹拾陆万元以及解除租赁关系和补充协议的联系函》，再次想要解除双方签订的《合作合同》的租赁关系以及《补充协议》。被告在没有任何法定解除权、约定解除权以及被法院驳回相应请求的前提下，再次想要解除合同，是一种逃避履行合同义务的行为。如果解除，对原告造成的目前可预见的损失包括剩余年限租金（扣除租赁税、物业费后约为240万元）以及补充协议约定的还剩约88年的每年16万元（1400余万元）。同时，原告现在所有的2500平方米的房产尚不能达到独立经营的条件（即每一层的出路、上下水、电路、通风采光尚不能达到国家规定的标准）。被告此举将严重损害原告的合法权益，故诉至法院。被告恒基置业公司辩称，2020年9月2日，被告作出了一份《关于免于支付租金、补充协议的壹拾陆万元以及解除租赁关系和补充协议的联系函》并送达给了原告。此联系函即为本案的审理对象。被告认为，该联系函应当分为两个方面的内容来判定其是否有效。第一部分：免付租金和补充协议16万元部分；第二部分：解除双方租赁关系部分和补充协议部分。对于免付租金和补充协议16万元部分是否有效的问题，被告认为该部分应当对原告生效。因为，根据原、被告签订的《补充协议》第六条约定，“若出现以下情况影响了恒基财富大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方（即恒基置业公司）均可以不支付甲方应得的租金和补充协议第一款所指的壹拾陆万元，具体按乙方受影响的实际时间计算：（一）战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素的发生；（二）政府行为导致恒基财富大厦商场无法运营时。”由于2019年8月，解放路开始封闭施工，2020年全国又遭遇新冠疫情袭击，政府行为和不可抗力因素直接导致了恒基财富大厦无法运营。所以被告要求原告免除2019年8月至2020年8月共计13个月的租金以及补充协议中的16万元是有合同依据的。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第一条第六款第二项规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故被告要求免交租金也有法律依据。关于解除双方之间的租赁关系及补充协议部分是否有效问题。被告是依据2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十八条之规定，通知原告解除双方之间的租赁关系的。该条规定，“在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利；在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则；人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”另外，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号）第三条第（三）款规定，“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”焦作市中级人民法院（2020）豫08民终669号民事判决书第十一页中间部分也明确了双方之间补充协议的第六条、第七条的约定，可以视为双方约定的解除合同的条件。现第六条约定的条件已经成就，所以，被告通知原告，希望解除与其之间的租赁关系。由于被告要求免交租金和解除租赁合同有合同和法律依据，且被告作出的联系函也已经送达给了原告，所以被告认为联系函应当是有效的，请求驳回原告的诉讼请求。原告清真寺管委员会为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.合作合同1份（共11页）、公证书1份（共5页），证明原、被告于2005年4月28日签订《合作合同》，根据合同约定，原、被告合作共同建设焦作市民族市场商住楼，项目建成后共计2500平方米的房产归原告所有，原告以原民族楼拆迁损失171.6万元人民币，原清真寺拆迁损失798.4万元人民币，以及该项目所用土地上现有的十五间门面房（约315平方米）的价值和市政府给原告关于这块土地的所有优惠政策折合的价值作为投资资本，上述投资资本约1600万元，同时原告同意把属于原告的上述房产出租给被告20年，被告应当按照合同约定向原告支付租金，鉴于在上述项目合作过程中原告共投入约1600万元，但实际只得到约500万元的房产，原、被告在此项目合作中双方权利义务严重失衡，经过双方多次谈判，双方于2008年5月21日签订《补充协议》1份，约定被告应每年再向原告另行支付16万元人民币，最长期限不超过99年，该补充协议于2008年6月2日经过河南省焦作市恒大公证处公证；2.（2019）豫0802民初1871号民事判决书1份（共21页）、（2020）豫08民终669号民事判决书1份（共20页），证明因被告长时间拖欠原告租金，原告于2019年4月3日向焦作市解放区人民法院起诉要求被告按照合同约定支付租金并向原告支付从起诉之日的利息，在案件审理中被告提出反诉，请求解除原、被告2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定及2008年5月21日签订的《补充协议》。经过一、二审法院审理，法院最终判决被告向原告支付所欠的租金及从2019年4月3日起的利息，并以中途解除合同及补充协议违背双方合作初衷、双方的财产混同难以分割，纠纷是因为被告违约产生，不具有合同解除权等理由驳回了被告的反诉请求；3.焦作市清真寺专用票据及银行回单各1张（租金）共1页，焦作市清真寺专用票据及银行回单各3张（每年16万）共3页，证明《合作合同》补充协议约定的每年16万元并不是租金，而是基于原、被告在此项目合作中双方权利义务严重失衡，在双方协商一致的情况下，被告应当另行支付的补偿款，租金与每年16万分开支付，被告付款时所列的用途不同，银行回单上被告付租金时备注的用途是租金，被告付每年16万元时备注的用途是补偿款，原告收据所列收款名称也不同，租金列明的是租金，每年16万元列明的是补偿款；4.焦作市人民政府市长办公会议纪要（2004）3号文件1份（共2页）、房产价格明细表1份及契税完税证14张（共15页）、原、被告双方就补充协议签订过程进行的15次谈判记录（共53页）、房产证及房产测绘平面图各14张（共28页），证明2008年4月28日签订的协议权利失衡，因此签订补充协议来调整双方的权利义务，即对2005年协议原告权利分配过少进行的补偿，进一步证明，补充协议里约定的每年支付16万元，最长不超过99年，是对2005年原告在与对方合作时投入的1600余万元投资款，实际分配房产价值仅约500万元的一种重新分配；5.关于免于支付租金、补充协议的壹拾陆万以及解除租赁关系和补充协议的联系函1份（共1页），证明2020年9月2日，被告向原告送达文件，在没有任何法定、约定解除权的情况下，再次想要解除双方签订的《合作合同》的租赁关系以及《补充协议》；6.焦作市人民政府土地管理文件（焦政土字[2004]59号）2页、土地使用权出让金专用票据1页、国有土地使用权出让合同9页、国有土地使用权转让合同3页，证明焦作市人民政府于2004年5月27日作出文件，将解放西路北侧10491平方米的土地（及现在恒基财富大厦所在的土地）出让给原告，该宗地土地评估价为1581.49万元，扣除原告拆迁损失及拆迁补偿费用1560万元后的差额为21.49万元，原告支付了该差额，原告与焦作市国土资源局于同日与原告签订了国有土地使用权出让合同，取得了上述宗地的使用权，2005年7月20日，原、被告签订国有土地使用权转让合同，将上述宗地中的9904.61平方米的土地使用权转让给被告，该9904.61平方米的土地使用权的评估价为1481.35万元。加上政府给原告关于这块土地的所有优惠政策折合的价值等，原告投资约1600万元，印证了证据一中原、被告于2008年5月21日签订《补充协议》，约定被告应每年再向原告另行支付16万元人民币，最长期限不超过99年的原因。被告恒基置业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议。从双方的合作合同补充协议可以看出，原、被告双方存在两个法律关系。第一个是双方之间的合作关系即联合开发关系；第二个是双方的租赁关系。双方之间的联合开发关系已经完成，现在发生争议的应当只涉及租赁关系。在双方合作开发的过程中，原告除被拆房产之外，基本没有其他投入，而被告为原告建设的2500平米房产的价值远不止原告所述的500万元。而根据补充协议第一条之规定，双方明确是在合作合同第十二条基础上达成的，而合作合同十二条是关于双方之间租赁关系的约定，不涉及合作关系。补充协议第一条表述的是“除甲方应得房产租金外，乙方每年再支付甲方160000元人民币。”从该段话整体理解，可以看出补充协议中的160000元是对原有租金的补充约定，其性质还是租金。对证据2的真实性无异议，但对证明指向有异议，被告认为焦作市解放区人民法院的判决书是正确的，焦作市中级人民法院的判决书混淆了双方之间的合作关系和租赁关系，忽视了被告在双方的租赁关系中存在过重的负担，而签订合同时的基础情况已发生了重大变化的事实。焦作市中级人民法院判决书也未反映最高法九民会议纪要之精神。而九民会议纪要是最高法汇集了全国法院的审判智慧的结晶，被告已针对焦作市中级人民法院的判决申请再审。反观焦作市解放区人民法院的判决，该判决客观真实的反映了原、被告双方之间的合作情况，以及被告目前的现实困境。该判决书还经过了审委会的讨论，并最终作出裁判结果是正确的。另外我国并不是判例法国家，对焦作市中级人民法院的错误判决，本案没有盲目采信的必要。请法庭在查清本案事实的基础上给予公正裁决。焦作市中级人民法院判决第11页中间部分也明确了双方之间补充协议的第六条、第七条的约定，可以视为双方约定的解除合同的条件。现在第六条约定的条件已经成就，所以被告根据变更之后的客观情况再次要求与原告解除租赁关系及补充协议，也不该受到焦作市中级人民法院判决的约束。对证据3的真实性无异议，但对证明指向有异议。被告支付给原告的16万元出现在双方之间的补充协议中，双方也明确是对租金的补偿，所以被告在支付这16万元时备注为补偿款，并无错误，不能说明该16万元与租金性质不同，原告的证明指向是不成立的。对证据4的真实性、关联性、证明指向均有异议。会议纪要系复印件，没有原件予以核对，也没有政府的印章，该会议纪要即使真实存在，也不属于法律规定的具有普遍约束力的法律文件，该内部的会议纪要不产生对外效力，被告也没有参与会议，所以对被告是无效的。另外该会议纪要记载的第三项液压附件厂、居民住宅拆迁的所有费用均由被告负担，并非原告支付，所以会议纪要也是不符合客观事实的。在双方的合作关系中以及之前的庭审中原告没有任何证据证明其出缴了1600万元的资金。对房产价格明细表及契税完税证明，不能证明被告交付给原告的房产价值。当时出具给原告的购房发票是为了办理房产证所用。原告没有向被告缴纳任何购房款，只是为了办理房产证所用，因为当时原告被拆的房产没有房产证，不能按照拆迁政策免费办理新的安置房产房产证，当时不能作为拆迁房产免费办理房证，被告询问了税务部门，最后按照安置房产溢价部分开具了发票，办理了房证，不能代表2500平米的房产仅价值500多万元，如果原告认为这2500平方米的房产仅价值500万元的话，被告愿意以500万元的价格购买。涉案房产的实际价格远远高于500万元。对房产证的真实性无异议，但从涉案房屋能办理单独房产证可以看出，焦作市中级人民法院判决书关于涉案房产不能分割的观点是错误的。对谈判记录是原告的单方记录，记载的人员、时间、地点均无法核查，也不能客观反映协商时的真实经过。对证据5的真实性无异议，原告举证反而说明被告送达给原告，其内容被告有合同依据和法律依据的。对证据6中出让金专用票据有异议，因为在该份票据上交款单位、交款数额、交款时间均标示不清，后面还有文字内容也看不清，要求原告提交票据原件以确定真实性。即使该票据为真，该笔土地出让金也是由被告缴纳的，而非原告，这与被告提出的证据是相一致的，被告只是以原告的名义缴纳了出让金，但是票据原件在被告处保管，被告还有当时的支付凭证，这是被告根据双方合作的约定履行的交款义务，该出让金的缴纳与原告并无实质联系。对焦作市政府土地管理文件第二项，虽然记载了原告拆迁损失及拆迁补偿费用为1560万元，但是根据本案合作合同第四条约定原告的民族楼拆迁损失只有171.6万元，原清真寺的拆迁损失是798.4万元，合计970万元，其余部分实际上是由被告承担并支付的，与原告无关，所以该政府文件记载了相关费用由原告负担是与实际事实不符的，也与双方的合作合同相悖。对国有土地使用权出让合同的真实性无异议。对转让合同的真实性无异议，但对证明指向有异议。出让合同和转让合同恰能证明原告是按照双方之间的合作合同第10条规定，由被告以原告名义完成了土地的出让和转让，原告只是挂名，且在转让合同中原告给被告的土地使用权只是其中一部分，并非是原告获得的全部土地面积。根据原告提交的焦政土字（2004）59号《焦作市人民政府土地管理文件》，该块10491平方米的土地评估价为1581.49万元，扣除原告的拆迁损失及拆迁补偿费用（1560万元）后的差额，即应交纳出让金21.49万元。以上土地局文件中应由原告承担的拆迁补偿费用，因被告按照《合作合同》的约定（详见合作合同第四条、第七条、第十条），在项目前期以原告的名义对该项目进行开发，所有投资由被告承担，待土地证办至原告名下后，再过户至被告名下。所以，巨大的拆迁补偿费用均是由被告支付的，其中在原告名下的土地出让金及契税票据原件均注明“由恒基公司缴纳”，且其原件均在被告记账。这足以说明原告的投资资本仅为《合作合同》第四条第1款的约定：民族楼拆迁损失171.6万元、原告拆迁损失798.4万元、315平方米门面房，其余无任何投资，被告也没有享受到市政府给予的优惠政策。被告分配给原告2500平方米的房产价值约1995.09万元，故原告的投资与资产分配并无失衡，相反，被告按照《合作合同》分配给原告的2500平方米房产价值足足大于了其所谓的投资资本，也就根本不存在《补充协议》中的每年16万元是对其投资进行补偿的说法。《国有土地出让合同》和《国有土地转让合同》均是在原、被告履行《合作合同》第十条第6款过程中产生的，与《合作合同》约定相符。被告恒基置业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.合作合同，证明原、被告双方就涉案的房产存在合作开发关系和租赁关系，在本合同第十二条第一款约定“无论是在家世界中途解约或者合同期满终止，租金的标准经双方友好协商后重新确定”，但是原告多次拒绝被告的协商请求，所以在实体商业环境恶化的现实情况下，被告无法按照合同约定和市场的变化趋势与原告协商新的租金标准，原告是违反诚实信用原则的；2.合作合同补充协议，证明该协议的第六条约定“在战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素发生时，或者因政府行为导致恒基财富大厦无法运营”时，被告可以不支付原告应得的租金和补充协议约定的16万元，期间以被告受到影响的具体时间计算，因此在2019年8月解放路封闭施工期间和2020年新冠疫情期间，被告有权不支付原告应得租金，所以被告给原告发送的联系函中关于免予支付租金和补充协议16万元的部分是有效的；3.焦作市新冠疫情防控指挥部通告2份，证明焦作市政府要求自2020年1月25日起，商场等各类人群集中的场所停产停业，在5月13日才开始逐渐的复工复产；4.腾讯网、焦作日报新闻2则，证明解放路自2019年8月开始封闭施工，而恒基财富大厦即位于解放路上，在封闭施工期间，恒基财富大厦的运营直接受到影响，属于双方约定的政府行为，被告可以免交租金；5.被告与阳光牧场的租赁合同1份、被告总经理与阳光牧场老板李军生的微信聊天记录截图17页，证明被告承租人之一的阳光牧场在解放路封闭施工期间和疫情期间，受到直接影响并关闭自己的店铺，在被告同意减让租金的情况下，阳光牧场依然选择闭店，说明修路的政府行为和疫情原因直接影响了被告的租金收入，被告在此期间依然需要支付原告租金显然是不公平的；6.被告与汤乐宫之间的租赁合同1份、汤乐宫向被告申请免交租金的申请1份、汤乐宫为被告出具的实际免交租金证明1份，证明受解放路封闭施工和疫情影响，恒基财富大厦的租户无法进行正常经营，被告为了挽留租户保证恒基财富大厦后续正常的运营，给予了各承租人免交租金的照顾；7.解放路封闭施工的视频1份，证明解放路2019年8月起封闭施工的事实。证据3至证据7共同证明，原、被告之间签订合同时的基本状况已经发生了重大变化，在双方的租赁关系中，被告一方承担着各种市场风险和固定缴纳租金的义务，而原告仅享有收取租金的利益，双方的权利义务关系发生了重大失衡，情势发生了重大变更，这是被告要求解除与原告之间租赁关系和补充协议的原因，被告发给原告的联系函中，该部分应当被确立为有效；8.部分恒基财富大厦拆迁补偿资料1套，证明在恒基财富大厦的建设中所有的工厂和居民的拆迁补偿安置均由被告按照《合作合同》约定完成；9.恒基财富大厦土地的出让金、契税票据1套，证明恒基财富大厦的土地出让金和契税均由被告按照《合作合同》约定缴纳；10.清真寺2500平方米房产价值表（附评估报告两份、焦作中院拍卖公告）1份，证明清真寺2500平方米房产的价值约为1995.09万元，而非原告所说的500万元；11.《中华人民共和国契税暂行条例》1份，证明原告的2500平方米房产契税票面房产价格的计税依据；12.收到条1份，证明原告为被告出具了土地转让价格的收到条，记载被告支付给原告的土地转让价款为1185.08万元，与原告提交的转让合同记载一致，说明相关费用都是由被告承担的。原告清真寺管委会对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议。原告并不违反诚实信用原则，恒基财富大厦的运营状况问题属于被告自身经营能力的原因，而且运营状况出现的问题在政府修路和新冠疫情以前就存在，政府修路和新冠疫情对恒基财富大厦的运营所产生的影响很小，并没有达到情势变更的程度，运营问题属于当事人在签约时就应当考虑的市场商业风险。而且根据合作合同第12条的约定，该项目对外租赁具有完整性，单独出租达不到使用条件，原告只能将房屋出租给被告。无论房屋的使用状况如何，是否出租，被告都应当支付租金。合作合同第12条第6小条双方约定原告均同意将属于自己的房产，出租给被告，既不参与经营，也不能单独出租自己房产，只能收取租金。对证据2的真实性无异议，但对证明指向有异议。补充协议第六条的约定仅是暂时不支付，出租和每年16万元也要达到双方约定的限制条件，而政府修路、新冠疫情明显并不能达到双方约定的暂时不支付租金及每年16万元的条件，第六条并不是解除条件。对证据3的真实性无异议，但被告是否因新冠疫情受到影响还需要其他证据进行印证，而且影响的时间并不能以被告所称的时间为准。第25号公告第六条也列明该公告出台时，要全面推进复工复产，1号公告中第六条明确规定酒店、宾馆、饭店、商场等民生必须的公共场所需增设体温监测设施，并对人员进行体温监测，而不是一律关闭，所以被告不能依据该两份公告来说自己的租金收入受到影响以及以公告发布的时间作为影响的时间。对证据4所列的政府修路一事认可，但政府修路并非双方约定的政府行为，与双方约定的政府行为的影响力相差甚远，并不是被告不支付租金及每年16万元的理由。而且解放路与恒基财富大厦之间还有一定距离，政府修路时，保障了周边商铺及居民的正常进出。对证据5中租赁合同的真实性无法核实，对微信聊天记录的真实性不予认可，对证明指向均有异议。该证据即便为真，也仅能证明阳光牧场经营出现了问题，不能证明被告的租金收入有所减少。根据双方合同第三条约定租金的支付方式是提前一个月预付下一年度的租金，而且双方也并未就租金减免形成任何书面合意，结算结果被告并不能证明自己租金有所减少。对证据6中租赁合同的真实性无法核实。对免交租金申请及证明的真实性有异议，对证据的证明指向有异议。双方协议约定支付租金的方式为提前预交，双方也未就租金减免形成任何书面合意、结算结果。其中证明，根据民事诉讼法相关规定，应当由经办人和负责人签字，否则不能采信。对证据7的真实性有异议，对关联性有异议。即便视频为真，通过视频也看到停车场停满了车辆，所以不能够证明对被告的租金收入有所影响。证据3至证据7不能证明被告的经营收入有所减少，是否减少应当对比相关情况发生前后的营业收入，否则不能采信。同时恒基财富大厦不止汤乐宫和阳光牧场两个商户，还有其他商户、办公室等租户，相当一部分租户在疫情期间能够正常运营，疫情对其产生的影响是较小的。在没有证据证明被告租金收入确实减少的前提下，被告要求不支付租金及每年16万元，没有任何依据。对证据8中编号为0044439的土地使用权出让金专用票据的真实性有异议，对证明指向没有异议。该票据与原告所提交的补充证据中土地使用权出让金专用票据编号相同，应为同一票据。但原告从焦作市自然资源和规划局所调取的票据并没有被告所提交的票据上括号里面的内容，原告对其真实性有异议，与原告所交的票据相矛盾。对两张契税完税证中手写的“焦作恒基置业有限公司代缴”的内容有异议，两张完税证其余部分均是机打，内容不具有一致性，票据内容不真实。对拆迁路通液压附件厂的部分相关资料的真实性无法核实，对证明指向有异议。根据双方合作合同第九条的约定，液压附件厂的搬迁本身就应当由被告负责，被告所提交的该部分资料与案件审理和认定没有关联性。对拆迁个人拆迁户的部分相关资料的真实性无法核实，对证明指向有异议。根据双方合作合同第九条的约定，拆迁户的补偿本身就应当由被告负责，被告所提交的该部分资料与案件审理和认定没有关联性。对证据9中编号为0044439的土地使用权出让金专用票据的真实性有异议，对证明指向有异议。该票据与原告所提交的补充证据中土地使用权出让金专用票据编号相同，应为同一票据，但原告从焦作市自然资源和规划局所调取的票据并没有被告所提交的票据上括号里面的内容，原告对其真实性有异议，与原告所交的票据相矛盾。对其中一张契税完税证中手写的“焦作恒基置业有限公司代缴”的内容有异议，两张完税证其余部分均是机打，内容不具有一致性，票据内容不真实。而且根据合作合同第7条的约定，上述费用双方约定本应由被告承担，被告缴纳土地出让金、契税或对拆迁安置户进行补偿均是在履行合同已经约定的义务，并不能否认合作合同第四条原告的投资资本。对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议。价值表是被告单方制作，而且依据数据的评估年份和房产的地理位置均不是原告的房产，不具有任何参考性。需要特别说明的是，估价报告出具的年份是2014年和2015年，而双方开始对房产进行分割的年份是2008年，此时已经过去七八年，房价早已增长数倍。估价报告的评估价格对于计算签订补充协议时即分房时原告实际取得的房产价值不具有参考性。对证据11的真实性无异议，但对证明指向有异议，双方并非第四条第三项规定的房屋交换，而是在分房时双方还签订有买卖合同。关于本条第一项规定的内容，计税依据即为成交价格，也就是说原告分得的房产价值就是契税完税凭证上的计税依据，总价值约500万元。对证据12的真实性无异议，但对证明指向有异议。上述款项被告并未实际支付，而是由双方进行合作，原告的土地投入成本就是投资资本的一部分。而根据转让合同第三条转让的土地评估价为1481.35万元，该土地的评估价应当认定为被告投入土地的价值即投资资本的价值。本院对本案证据认定如下：关于原告提交的证据1-3，证据4中的房产证、证据5、证据6中的国有土地使用权转让合同、出让合同，被告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。证据4中的会议纪要、房地产价格明细表、契税完税证证、谈判记录，被告虽有异议，但并未提供相反的证据予以反驳，对上述证据的真实性本院予以确认。证据6中的焦作市人民政府土地管理文件，被告未对真实性提出异议，对该证据的真实性本院予以确认。证据6中的土地使用权出让金专用票据，被告亦作为证据进行出示，对该证据的真实性本院予以确认。关于被告提交的证据1-3、证据11、12，原告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。证据4腾讯网截图与证据7视频相互印证，能够证明案涉房产所在地确实发生过建设施工的情形，对上述证据的真实性本院予以确认。证据5、6，系被告与案外人之间签订的租赁合同及后续履行的材料，与本案无直接关系，本院仅对其中与其他证据相一致的部分予以参考。证据8、9，原告虽有异议，但并未提供相反证据予以反驳，对上述证据的真实性本院予以确认。证据10，仅能证明被告于2014年3月18日单方委托焦作市政源房地产评估有限公司对部分房产进行了评估以及焦作市中级人民法院对其中的一套房产进行评估拍卖的情况，本院仅对真实性予以确认。本院对本案事实认定如下：2004年5月27日，焦作市国土资源局（出让方）与清真寺管委会（受让方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定：出让人将位于解放西路北侧，宗地面积10491平方米的宗地出让给受让方，用途为商业6447.77平方米，住宅4043.23平方米。出让金为每平方米20.48元，总额为214900元。本合同签订之日起60日内，一次性付清上述土地使用权出让金……受让人同意在2004年11月30日之前动工建设……2005年4月28日，原告清真寺管委会（甲方）与被告恒基置业公司（乙方）签订《合作合同》，约定如下主要内容：“。第三条合作事项…合作建设焦作市民族市场商住楼项目。…第四条合作方式1.甲方以原民族楼拆迁损失171.6万元，原清真寺拆迁损失798.4万元，以及该项目所用土地上现有的十五间门面房（约315平米）的价值和市政府给甲方关于这块土地的所有优惠政策折合的价值作为投资资本。乙方以承担前期手续费、土地出让金、土地契税、工厂搬迁补偿费、居民拆迁户补偿费以及整体建筑的设计费、建设费等出资形式作为投资资本，与甲方合作，共同建设焦作市民族市场商住楼。…第十一条该项目建成后的资产分配1.该项目建成后，该项目综合楼的地下一层500平方米、裙楼地上一、二、三层商场每层各500平方米及写字楼一层500平方米，共计2500平方米的房产归甲方所有。为了保证甲方有可靠的租金收入，分配给甲方的商场及写字楼的房产位置必须在家世界超市的租赁范围内，具体位置经甲乙双方认可，并签字确定的房产分配位置示意图，并将此房产分配位置示意图作为本合同的附件（3）。…第十二条该项目建成后的经营、管理、租金标准的约定1.甲方同意把属于甲方的房产出租给乙方二十年，且同意乙方在二十年内享有转租权。2.甲方同意乙方对该项目综合楼（含商场和写字楼）拥有二十年的统一经营管理权。3.甲方所拥有的房产由甲方租给乙方，乙方将二三楼整体面积出租给家世界超市。4.甲方每年获得的租金=甲方房产面积（2500平方米）×家世界超市支付的每年每平方米的租金（0.4元/天﹒平方米×365天=146元/平方米﹒年）―甲方应缴纳的税费―甲方应分摊的物业管理费（如果甲方经政府批准免缴租金税、土地使用税等时，则乙方不扣除该项税费）”。5.乙方支付给甲方每年的租金，每五年递增3%。6.（1）无论是家世界超市二十年内中途解除租赁合同，还是家世界超市二十年租赁期满后合同终止，为了保证该项目综合楼使用权的完整性，甲方均同意将属于自己的房产出租给乙方，并同意乙方享有转租权和统一经营管理权。甲方既不参与经营，也不单独将自己的房产对外出租，只继续由乙方向甲方支付租金，租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定。（2）二十年后，甲方同意继续把自己的房产出租给乙方且乙方仍享有转租权和统一经营管理权，其租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定。（3）乙方与其他租赁单位签订租用甲方房产的租赁合同必须同时递交给甲方一份。第十三条租金的支付办法乙方在收到家世界超市或其它承租方租金后3日内必须将甲方应得的租金支付给甲方，计租日以家世界超市的计租日为准。租金提前支付，每次支付3个月。乙方不能以任何借口推迟或减少给甲方的租金。…”2005年7月20日，原告清真寺管委会（甲方）与被告恒基置业公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定如下主要内容：甲方原有位于焦作市××路北侧土地（东至小路西至××至××北至私宅，小路）使用权面积10491㎡，经协商，甲乙双方共有该土地使用权，其中乙方分摊9904.61㎡（商业用地5978.63㎡，住宅用地3925.98㎡），甲方分摊586.39㎡（商业用地469.14㎡，住宅用地117.25㎡）。土地原用途为商业，住宅，交易用途为商业，住宅。出让期限为商业用地终止日期为2044年5月27日，住宅用地终止日期为2074年5月27日，本次转让9904.61㎡土地的评估价为1481.35万元。乙方愿意以1185.08万元协议成交价受让本合同所确定的转让土地使用权。乙方在本合同签订后三日内一次性将土地转让价款付清。甲、乙双方约定交付土地使用权的时间为2005年7月20日……2008年5月21日，原告清真寺管委会作为甲方，被告恒基置业公司作为乙方，签订《补充协议》，约定如下主要内容：“1.甲乙双方同意在原双方已签订的《合作合同》第十二条的基础上，除甲方应得房产租金外，乙方每年再支付给甲方16万元，最长期限不超过99年。该现金第一年的支付期限为二三层商场开业之日起至年度末最后一天，按实际发生天数计算分两次支付，具体支付时间为：每年的元月五日前付8万元，七月五日前付8万元。2.由于大型商业房产的附属设备投入较大，并且容易损坏，发生的维护费用也较多，鉴于以上诸因素，20年后，无论乙方将恒基财富大厦甲方的房产租给哪一家，甲方每平方米房产应得的租金是乙方每平方米房产所得租金的二分之一。但甲方不承担恒基财富大厦电梯、中央空调系统、消防系统等附属设施的增置、维修的任何费用。…4.乙方诚信履约期间，甲方不得再向乙方提出任何其它额外要求。未经甲方授权的任何个人行为，不能代表甲方，甲方也不予承认。如果因甲方原因造成乙方不能正常运营、或甲方在双方合作期间违约、或甲方今后又向乙方提出其它额外要求时，乙方有权停止执行本补充协议，同时甲方应赔偿给乙方造成的全部损失。5.乙方不得以恒基公司易名、停业或法人代表变更为由而不履行《合作合同》与本补充协议的各项承诺；同样，甲方也不得以管委会易名、或管委会成员改选、或管委会成员换届为由而不履行《合作合同》与本补充协议的各项承诺。6.若出现以下情况影响了恒基财富大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元。具体按乙方受影响的实际时间计算。（1）战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素的发生。（2）政府行为导致恒基财富大厦商场无法运营时，例如：公私合营、文化大革命等。（3）因社会动乱等客观因素导致恒基财富大厦商场无法运营。7.若出现以下情况，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元：（1）恒基财富大厦房产灭失。（2）甲方不再拥有双方于2005年4月28日签订的《合作合同》中约定的恒基财富大厦中属于甲方房产的所有权、相对应的土地使用权。…”河南省焦作市恒大公证处于2008年6月2日对该补充协议进行了公证。2011年5月，原告取得了位于焦作市××××号恒基财富大厦如下房产的所有权证书（表中房产坐落前缀均为“解放区解放中路587号恒基财富大厦”，建筑面积单位为平方米，房产证号格式均为焦房权证解放字第××号）：            序号              房产坐落              性质              建筑面积              颁证时间              房产证号                  1              一层内铺2号              商业用房              218.89              20110506              201103819                  2              门面房16号              商业用房              281.11              20110506              201103822                  3              二层1号              商业用房              500              20110506              201103763                  4              三层1号              商业用房              500              20110506              201103820                  5              地下室1号              商业用房              500              20110506              201103821                  6              西座423号              住宅              48.07              20110506              201103830                  7              西座422号              住宅              48.36              20110506              201103832                  8              西座416号              住宅              91.26              20110506              201103833                  9              西座427号              住宅              50.92              20110506              201103831                  10              西座421号              住宅              48.07              20110506              201103829                  11              西座417号              住宅              71.07              20110506              201103823                  12              西座419号              住宅              48.07              20110509              201103849                  13              西座426号              住宅              48.36              20110509              201103847                  14              西座420号              住宅              47.64              20110509              201103848                  合计                                          2501.82                                  恒基财富大厦建成后，原告于2008年5月22日将上述2501.82平方米房产交付被告进行统一管理，直至2014年2月21日，双方均按照《合作合同》及补充协议的约定履行义务。自2014年2月22日后，被告未按照约定支付租金，经原告催讨，被告于2014年12月10日支付租金276000元（相对应租赁期间为2013年5月22日至2014年2月21日），2014年12月10日票据显示，被告代收原告应承担的物业费及租赁税为：2013年5月22日至2013年8月21日期间的物业费10350元、租赁税20801.04元，2013年8月22日至2013年11月21日期间的物业费10350元、租赁税20801.04元，2013年11月22日至2014年2月21日期间的物业费11433.33元、租赁税20801.04元。2016年12月14日支付租金344000元（分两次缴纳220355.53元+123644.47元，未注明租金相对应的期间），2016年12月14日票据显示被告代收原告应承担的租赁税77777.79元及物业费45866.68元（未注明相对应的期间）。因被告未按约定支付租金，原告于2019年4月3日向本院提起诉讼，要求被告立即向原告支付租金977799.09元（计算方法为应付租金减物业费和租赁税，物业费、租赁税具体数额以被告提供的纳税凭证和物业费发票为准）及从起诉之日起至实际履行完毕之日止按银行同期贷款利率的利息。诉讼过程中，被告向本院提出反诉，要求解除原、被告于2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定及2008年5月21日签订的《补充协议》。经本院释明后，原告明确其诉讼请求，如《合作合同》及补充协议解除，原告诉讼请求变更为：1.欠付的租金立即全额支付；2.租赁期二十年剩余年限的租金一次性支付，金额为2542800.45元；3.将原告所有的2500平方米房产达到独立经营的条件，即每一层有独立的出路、上下水、电路、通风采光达到国家规定的标准，并在半年内完成；4.补充协议约定的99年每年16万元剩余的88年半一次性付清1416万元。对于该案，本院经审理于2019年12月20日作出（2019）豫0802民初1871号民事判决书，判决内容如下：1.被告恒基置业公司于本判决生效之日起十日内，向原告清真寺管委会支付2014年2月22日至2018年11月21日期间的房屋租金811432.18元（已扣除代扣物业费239500元及租赁税396467.82元和前期已经支付的344000元）及利息（以811432.18元为基数，自2019年4月3日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2.确认原告清真寺管委会与被告恒基置业公司于2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定以及2008年5月21日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；3.被告恒基置业公司于本判决生效之日起三十日内，向原告清真寺管委会返还其所有的2501.82平方米房产，该交付应符合满足原告清真寺管委会独立分割、正常使用和通行的标准；4.被告恒基置业公司于本判决生效之日起十日内，向原告清真寺管委会会支付违约金273612.5元；5.驳回原告清真寺管委会的其他诉讼请求。该判决作出后，原告清真寺管委会不服，向焦作中院提出上诉。经审理，焦作中院于2020年8月27日作出（2020）豫08民终669号民事判决书，判决内容如下：1.撤销原审判决第二、三、四、五项；2.变更原审判决第一项为：恒基置业公司于判决生效之日起十日内向清真寺管委会支付2014年2月22日至2018年11月21日期间的房屋租金811432.18元(已扣除代扣物业费239500元及租赁税396467.82元和前期已经支付的344000元)及利息(自2019年4月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，付至实际清偿之日止)；3.驳回清真寺管委会的其他诉讼请求；4.驳回恒基置业公司的反诉请求。另外，在前次诉讼中，生效判决确认如下事实，本院在本次诉讼中亦予以确认：1.恒基置业公司成立于1999年8月27日，共有五名自然人股东；焦作市恒基物业管理有限公司成立于2006年9月1日，共有七名自然人股东（其中五名自然人股东同时为恒基置业公司股东）；2.原、被告双方的工作人员曾于2015年10月12日通过电话商谈房屋租赁事宜，就解除协议将房屋退还给原告或者租金支付方式变更进行协商，但未达成一致意见；3.本案所涉原告清真寺管委会所有的2500平方米房产在前次起诉时具体情形如下：位于恒基财富大厦三楼500平方米房产，与属于恒基置业公司所有的其他三楼房产一并租赁给汤乐宫洗浴中心使用，使用期限为十年；其余属于清真寺管委会所有的位于恒基财富大厦地下一层、一层、二层房产，均处于空置状态，空置前曾出租给华润万家等做经营使用；属于清真寺管委会所有的位于恒基财富大厦四层500平方米房产，登记性质均为住宅，分割为9个独立的房间，除416号房屋和419房屋简单装修、曾短暂出租外，其余7间房屋均为毛墙毛地。2020年9月2日，被告恒基置业公司向原告清真寺管委会送达《关于免于支付租金、补充协议的壹拾陆万元以及解除租赁关系和补充协议的联系函》，内容为：2019年7月，焦作市政府发布公告，自2019年8月至2020年9月，解放路封闭修路实施改扩建工程。恒基财富大厦位于解放路，在其封闭和影响的范围之内。2020年初，新冠疫情爆发，按照政府要求所有公众聚集性活动（包括商场、洗浴中心）从2020年1月25日起一律停止营业。根据贵我双方签订的《合作合同》补充协议第六条之约定，“在战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素发生或政府行为导致恒基财富大厦商场无法经营，影响了恒基财富大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方均可以不支付甲方应得的租金和补充协议第一款所指的壹拾陆万元。具体按乙方受影响的实际时间计算。”因此，我公司向贵方提出免予支付自2019年8月1日至2020年9月1日期间的租金及补充协议第一款所指的壹拾陆万元。同时，由于新冠疫情和政府封闭修路不可抗力因素的影响，直接造成了贵我双方签订的《合作合同》的租赁关系以及基于《合作合同》第十二条租赁关系而签订的补充协议不能履行，因不可抗力已致使不能实现合同目的，我公司特向贵方提出解除《合作合同》的租赁关系以及基于《合作合同》第十二条租赁关系而签订的补充协议。原告收到上述联系函后，于2020年11月16日向本院提起诉讼，要求确认上述联系函无效，形成本案诉讼。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点在于被告于2020年9月2日向原告送达的《关于免予支付租金、补充协议的壹拾陆万以及解除租赁关系和补充协议的联系函》的效力如何确定。根据庭审查明，被告于2020年9月2日向原告送达的《关于免予支付租金、补充协议的壹拾陆万以及解除租赁关系和补充协议的联系函》实际上包含两部分内容：一部分免予支付租金、补充协议的壹拾陆万；一部分是解除租赁关系和补充协议。一、关于免予支付租金、补充协议的壹拾陆万的效力问题。对于该部分内容，被告已在本院（2020）豫0802民初4304号案件原告要求被告继续履行合同的案件中就上述问题作为抗辩理由提出，本院亦根据案件实际情况做出了处理，就该部分诉讼请求已无再行重复处理之必要，故对于该部分请求在本案中本院不做处理。二、关于解除双方租赁关系部分和补充协议的效力问题。原告清真寺管委会与被告恒基置业公司签订的《合作合同》及补充协议系双方的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。依法成立的合同受法律保护,当事人不得擅自变更或者解除。当事人单方解除合同的行为是否有效,关键要看行为人是否享有约定或法定的解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中被告恒基置业公司向原告送达《关于解除租赁关系和补充协议的联系函》，原告对此不予认可，并在法定期间内向法院起诉要求确认无效，不能认定双方对解除合同已经协商一致，故此不能认定双方协商一致解除合同。根据双方签订的《＜合作合同＞补充协议》第6条约定，“若出现以下情况影响了恒基大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元。战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素的发生、政府行为导致恒基财富大厦商场无法运营时，例如公私合营、文化大革命等。因社会动乱等客观因素导致恒基大厦商场无法运营。”第7条约定，“若出现以下情况，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元：恒基财富大厦房产灭失。甲方不再拥有双方于2005年4月28日签订的《合作合同》中约定的恒基财富大厦中属于甲方房产的所有权、相对应的土地使用权。”可以视为双方约定的解除合同的条件。被告主张的解放路扩建整修并非合同意义上的政府行为，新冠肺炎疫情客观上可能确实影响其经营收入，但远未达到合同约定的瘟疫等不可抗力的程度。被告的上述理由不属于合同约定的解除条件，故其不能据此解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以上五种情形系当事人享有单方解除合同权的法定事由。”被告主张解除合同的主要理由是依据2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号）第三条第（三）款以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号）第三条第（三）款规定主张解除合同。本院认为，被告的上述抗辩理由不能成立，具体分析如下：最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十八条规定，“在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利；在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则；人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”被告主张适用上述规定，应证明其符合上述三个构成要件。本案中，被告拖欠租金，是合同违约方，且被告的该违约行为早在解放路修路以及新冠疫情发生之前就已经存在；租赁合同期限尚未到期，被告依法不享有合同解除权利。本案双方的租赁合同是基于合作投资、分配房产基础上达成的协议，所约定的双方各自的利益内容构成了整体合作利益，原告拒绝解除合同不违反诚实信用原则；不能够充分通过转租获取收益不只是因为租赁市场整体发展的原因，也有被告自身经营能力的原因，而且这些因素均应当属于当事人签约之际应当考虑的商业市场风险，不涉及公平与否，本案不存在违约方继续履行合同对其显失公平之情形。因此，被告主张解除合同，不符合上述规定的三个构成要件。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号）第三条第（三）款规定，“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”上述规定成立的前提是，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的无法实现。本案的实际情况是，在发生疫情之前，被告的经营状况已经发生问题，已经出现了拖欠原告租金的违约行为。故被告主张依据上述规定解除合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，被告作为违约方，不具有单方解除合同的权利。其主张解除双方之间的合作合同中租赁关系以及补充协议的理由，不能成立。故原告要求确认被告于2020年9月2日向原告送达的《解除租赁关系和补充协议的联系函》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认被告焦作恒基置业有限公司2020年9月2日向原告焦作市清真寺管理委员会送达的《关于解除租赁关系和补充协议的联系函》无效；二、驳回原告焦作市清真寺管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由被告焦作恒基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二一年二月九日书记员 仝子越附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。