北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4034号原告：崔钢柱，男，1977年12月3日出生，汉族，北京牛不理餐饮管理有限公司法定代表人，住安徽省临泉县城南街道办万和社区。委托诉讼代理人：赵清伟，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，北京恒理律师事务所实习律师。被告：北京博凯鑫晟房地产开发有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道四街村西南翠柳西街南50米。法定代表人：李博，该公司执行董事。被告：李博，男，1987年1月23日出生，汉族，住河北省保定市易县。二被告之共同委托诉讼代理人：安雪峰，北京市华泰律师事务所律师。原告崔钢柱与被告北京博凯鑫晟房地产开发有限公司（以下简称博凯公司）、李博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔钢柱的委托诉讼代理人赵清伟、张磊，博凯公司、李博的共同委托诉讼代理人安雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔钢柱向本院提出诉讼请求：1．判令崔钢柱与博凯公司签订的《商铺租赁合同》于2019年8月10日解除；2．判令博凯公司、李博向崔钢柱返还房屋租金123321元、物业费2242．2元、水电押金20000元、租赁保证金33793元，共计179356．2元，并支付利息损失（以179356．2元为基数，自2019年8月10日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令博凯公司、李博向崔钢柱支付违约金486618元；4．判令博凯公司、李博向崔钢柱赔偿另行寻找替代房屋周转期间所受的营业损失210000元；5．判令博凯公司、李博向崔钢柱赔偿装修损失费656500元；6．公证费8100元由博凯公司、李博承担；7．诉讼费用由博凯公司、李博承担。事实与理由：2018年10月26日，崔钢柱与博凯公司签订《商铺租赁合同》，约定崔钢柱承租位于北京市房山区良乡西潞北大街×××商铺，用于经营餐饮，租赁期四年，从2017年11月30日至2021年11月29日止，租金标准为5．5元/平米/天。合同明确约定违约方需向守约方赔偿合同总值的30%违约金，并承担守约方的其他一切损失和费用。合同签订后，崔钢柱按约定支付租金，并对商铺进行了装修。但博凯公司与北京权金城大地酒店管理有限公司（以下简称权金城公司）签订的租赁合同在2019年8月9日到期后，博凯公司未能与权金城公司续约，导致崔钢柱被权金城公司清走无法继续经营。博凯公司为自然人独资的有限责任公司，李博系该公司自然人独资股东，应当与博凯公司承担连带返还及赔偿责任。博凯公司超期转租，直接导致崔钢柱承租经营的房屋被业主收回，给崔钢柱造成了重大经济损失。博凯公司辩称，仅同意退还水电押金20000元。本案基本事实不是基于博凯公司超期转租，导致崔钢柱承租的经营用房被业主收回，解除合同的原因是崔钢柱违反《商铺租赁合同》第二条第二款第二项，空关一个月以上，拒不开业，博凯公司已通过电话告知崔钢柱，空关个月的终止合同，收回店面，并在与权金城公司《租赁及物业管理合同》到期前通过电话方式依法行使了合同约定的解除权，不存在违约行为，具体理由如下：一、2016年8月6日，博凯公司与权金城公司签订的《租赁及物业管理合同》，期限为三年，免租期80天，租期截止到2019年10月31日。崔钢柱与博凯公司签订《商铺租赁合同》第十二条约定，甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，双方验证后可复印对方文件备存。所以崔钢柱在签订合同时知晓博凯公司与权金城公司租赁合同的期限。二、崔钢柱是北京牛不理餐饮管理有限公司的法定代表人，承租该商铺是要加盟其品牌为“牛不理八宝粥”的店铺，取代原承租人自行承租经营。三、崔钢柱承租房屋后对房屋进行了装修，装修完毕后一直没有开业经营，2019年1月4日至今电表数字从97774走到98250，用电量476度，绝大部分都是一月份装修用电，二月份开始每月基本上1度电左右，通过用电情况可以判断出，崔钢柱装修后一直未营业。四、博凯公司从权金城公司处租赁了四间商铺，崔钢柱使用的是其中一间，商铺位于良乡西潞北大街权金城的一层、二层，属于繁华地段，无论是博凯公司还是权金城公司对于这些商铺的使用都有着严格要求，长时间不开业对该地段影响很大，所以签订合同时特别约定空关一个月博凯公司有权解除合同，收回房屋。五、博凯公司指派时书华多次催问开业时间，崔钢柱总是推脱要开业，从时书华现有收集的通讯记录中可以看到，几乎每月一次电话，从双方履行合同的情况来看，崔钢柱一次性缴纳了房租、物业费、水电押金，所以通电话肯定不是催缴的问题，只是催促其尽快开业并告知收回房屋。六、2019年8月5日，博凯公司会计电话告知崔钢柱不开业要收回房屋，解除双方合同，如果有什么问题可以找李总协商合同解除后续事宜。从2019年10月9日的通话内容可得知，崔钢柱既没有与李总就合同解除后的事宜进行协商也没有腾空房屋，所以再次致电明确告知崔钢柱由于空关博凯公司要收回房屋，让崔钢柱拉走桌椅，明确表明不再收取下一租赁年度的租金。由于博凯公司已经明确告知崔钢柱收回房屋，解除租赁合同，在博凯公司与权金城公司的合同2019年10月31日到期后不再续租，由权金城公司收回房屋。七、博凯公司与崔钢柱签订的《商铺租赁合同》，即租期自2018年11月30日至2019年11月29日，2019年8月5日博凯公司通知崔钢柱解除合同后，崔钢柱一直没有腾空房屋，直至被权金城公司腾空，属于崔钢柱违约，崔钢柱没有退还租金、物业费的请求权基础。八、合同第三条第二款明确约定，乙方未按时缴纳租金或有其他违约行为，保证金不退。九、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，装修损失应当由崔钢柱自行承担。十、合同解除系博凯公司依法行使合同解除权，博凯公司不存在违约行为，对于崔钢柱主张违约金、营业损失、公证费等不具有赔偿责任。李博辩称，请求依法驳回崔钢柱要求李博承担连带责任的诉讼请求，博凯公司有两位股东，不属于自然人独资的公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月26日，博凯公司（出租方、甲方）与崔钢柱（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将位于北京市房山区良乡西潞北大街12号一层101号商铺在良好及可租赁的状态下租给乙方作为经营餐饮使用，出租商铺的建筑面积为202㎡，租赁期共四年，甲方从2017年11月30日起将出租店面交付乙方使用至2021年11月29日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回店面：1．擅自将店面转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；2．拖欠租金个月或空关个月的。双方议定租金为5．5元/平米/天，每月租金为33793元，租金每年度支付一次，乙方在签订合同之日一次性付清租金405515元，先付后用。第二年的租金在第一年度的第十一个月内一次性交清，依此类推。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之日交纳33793元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息），若乙方未按时缴纳租金或有其它违约行为，保证金不退。物业费0．1元/平米/天，年付，自合同签订之日起，乙方向甲方交付物业费7373元。冷水费9元/吨，电费1．5元/度。房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶。甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，在合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1．租赁期届满；2．因乙方过错严重造成房屋毁损的；3．出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4．政府强制征收或拆除该房屋的；5．乙方迟延交付房租超过10天的。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。当日，崔钢柱支付了2018年11月30日至2019年11月29日的租金405515元、物业费7373元、水电押金20000元，上述款项共计432888元，由崔钢柱转账至该公司法定代表人李博银行账户，博凯公司开具相应收据。庭审中，双方均认可崔钢柱是从前手承租人处接手的，崔钢柱实际承租的起始日期为2018年11月30日。诉讼中，崔钢柱提交其作为发包人与承包人陈正伟签订的《装饰工程承揽合同书》以及银行转账记录，用以证明装修案涉房屋的支出情况。后经本院询问，崔钢柱、博凯公司均称该房屋现已由他人使用，已无法对装修残值进行评估。审理中，双方均认可崔钢柱已支付租赁保证金33793元。另，双方均认可该房屋已于崔钢柱与权金城公司的租赁合同到期后被收回，崔钢柱自实际承租之日起至该房屋收回之日止一直未营业，对此本院均不持异议。2019年11月13日，崔钢柱申请保全证据公证，北京市中信公证处对案涉房屋现状进行录像、拍照并于2019年11月20日出具（2019）京中信内民证字11701号公证书。崔钢柱为此支付公证费用8100元。另查一，博凯公司于2016年4月15日成立，原系自然人独资的有限责任公司，唯一自然人股东为李博，后于2020年5月18日，将企业类型变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东变更为李博、李凯旋。另查二，2016年8月6日，权金城公司（甲方）与博凯公司（乙方）签订《租赁及物业管理合同》，约定由博凯公司承租坐落于北京市房山区（县）良乡西路北大街××××的房屋，建筑面积1619平方米，房屋用途为从事餐饮经营，租赁期自2016年8月10日至2019年8月9日，租金3．3元/天/平米，年租金1950085元，物业管理费0．1元/天/平米，年总额59093元。甲方给予乙方80天免租装修期，自2016年8月10日至2016年10月31日，免租期内无需缴纳租金，仅承担使用该房屋实际发生的水、电、物业等费用。租金支付方式为年付，各期租金支付日期为：2016年8月10日支付2016年8月10日至2017年10月31日的租金1950085元，2017年10月1日支付房租1950085元，2018年10月1日支付房租1950085元。关于转租，双方约定，乙方需事先征得甲丙方书面同意，不可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。另查三，2020年6月12日，权金城公司就其与博凯公司《租赁及物业管理合同》出具书面证明，载明：合同签订日期是2016年8月6日，租期自2016年8月10日至2019年8月9日，由于免租期80天，所以租期顺延至2019年10月30日，权金城公司收到了博凯公司缴纳的三年房租，权金城公司允许博凯公司对外转租。上述事实，有崔钢柱提交的商铺租赁合同、租赁及物业管理合同、收据、转账记录，博凯公司提交的工商登记信息、录音和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。可见，无权处分并不导致合同无效。本案中，崔钢柱与博凯公司之间的房屋租赁合同法律关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现博凯公司超出其与权金城公司之间租赁合同期限转租案涉房屋，转租期限超出博凯公司剩余租赁期限的，超过部分的约定对权金城公司不具有法律约束力，但不影响博凯公司与崔钢柱签订的《商铺租赁合同》的效力。根据博凯公司与权金城公司的租赁合同期限、房屋腾退时间等，结合双方的陈述，案涉房屋于2019年10月31日起已无法使用，合同目的已无法实现，故本院认定《商铺租赁合同》合同的解除日期为2019年10月31日。本案的争议焦点为导致合同解除的原因是博凯公司的超期转租行为还是崔钢柱的空关行为。根据庭审查明的事实，博凯公司超期转租的违约行为在先，且权金城公司未与其续约，而崔钢柱亦存在空关数月的违约行为，且崔钢柱对博凯公司超期转租一事知情，故双方就合同解除均有过错，合同的目的已无法实现，导致合同提前解除，综合考虑各方面因素，博凯公司应当承担主要责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故博凯公司应退还崔钢柱2019年10月31日至2019年11月29日期间的租金、物业费。关于崔钢柱要求博凯公司支付违约金的诉讼请求，因双方在合同中约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”，而双方约定的租赁期限实为三年，故本院从双方在合同履行过程中的具体行为、涉案房屋实际情况、双方过错程度、实际产生的损失等方面考虑，酌定由博凯公司向崔钢柱支付违约金364964元。关于崔钢柱要求博凯公司退还租赁保证金33793元之请求，因房屋已腾退，合同已解除，故崔钢柱的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于崔钢柱要求博凯公司赔偿营业损失的诉讼请求，因其未能举证证明其存在直接的营业损失，故对崔钢柱的该项请求，本院不予支持。关于崔钢柱要求博凯公司赔偿装修损失的诉讼请求，因已时隔一年多，该房屋装修已非原状，装修残值已无法评估，且崔钢柱的损失，本院已在违约金中予以考虑，故对崔钢柱的装修损失，本院不再重复支持。关于崔钢柱要求博凯公司支付相应利息的诉讼请求，因双方就合同解除均有过错，对于该项请求，本院不予支持。关于崔钢柱要求博凯公司支付公证费的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。关于李博是否应承担连带责任一节，《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本条规定的立法目的在于当一人有限责任公司的股东不能证明自己的财产独立于公司财产时，应否认其法人的有限责任，即股东对公司债务负连带清偿责任。本案中，在2020年5月18日之前，李博是博凯公司的唯一股东，且案涉房租等均转入李博的个人账户，在案件审理过程中，李博亦未能提交有效证据证明其与博凯公司的财产相互独立，应认定为人格混同，李博应承担连带责任。关于博凯公司辩称的其已于2019年10月通过电话通知的方式行使解除权的意见，因其存在超期转租的违约行为在先，其行使解除权的基础和依据不足，故对博凯公司的该项意见，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决如下：一、确认崔钢柱与北京博凯鑫晟房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年10月31日解除；二、北京博凯鑫晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向崔钢柱退还房屋租金33793元；三、北京博凯鑫晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向崔钢柱退还水电押金20000元；四、北京博凯鑫晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向崔钢柱退还物业费606元；五、北京博凯鑫晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向崔钢柱退还租赁保证金33793元；六、北京博凯鑫晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向崔钢柱支付违约金364964元；七、李博对本判决第二项至第六项确认的北京博凯鑫晟房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任；八、驳回崔钢柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18665元，由崔钢柱负担10568元，由北京博凯鑫晟房地产开发有限公司、李博负担8097元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 舒人民陪审员  牛建华人民陪审员  张红梅二〇二一年二月二十三日书 记 员  杜 颖