甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2021）甘09民终64号上诉人（原审原告）：金塔县泰安物业服务有限公司，住所地甘肃省酒泉市金塔县金塔镇泰安家园住宅小区，统一社会信用代码91620921556264853L。法定代表人：陆某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，男，该公司经理。被上诉人（原审被告）：牛某，男，汉族，甘肃省金塔县人，住甘肃省金塔县。上诉人金塔县泰安物业服务有限公司（以下简称泰安物业公司）因与被上诉人牛某物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省金塔县人民法院（2020）甘0921民初2375号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰安物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判牛某交纳2018年至2019年物业服务费824元及滞纳金403元，合计1227元；2.牛某承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审审理不公正。对牛某提供的照片复印件没有求证，存在断章取义。因涉及拆迁问题，在距7号楼几百米以外的照片存在，但不存在垃圾成堆、杂草丛生的情形。现行环保政策抓得紧，物业公司不敢违背政策。2.道路硬化问题。该栋楼附近涉及到拆迁及待建部分，已经过政府部门多次调解处理，虽未硬化，但已铺洒沙石，做到了道路畅通，基本不影响生活。3.物业公司对小区服务有二、三十项工作，对该服务的都已服务，例如水、电、暖、上下水等均已提供。牛某辩称，1.泰安物业公司提出一审判决不公正的上诉理由属于法院的问题。2.对于照片的复印件没有求证的问题，牛某提供的照片是真实的，就是7号楼周围的情况，照片反映了物业公司没有做过卫生，有杂草和垃圾成堆的情况，泰安物业公司提出照片是几百米以外的不对。3.对于道路硬化问题，小区东门是临时门，到7号楼五十多米是土路，来往车辆尘土飞扬，没有办法开窗子，整体很脏。牛某多次要求物业公司进行道路硬化，但物业公司没有答应。后续又给相关部门反映后，物业公司撒了几天水就再没有动作了。4.对于水电有专业的部门负责。5.牛某付了钱停车，也没有享受到应有的服务。6.道路不硬化虽然和拆迁有关系，但是泰安物业公司的法定代表人和房产开发公司是一个老板。综上，小区环境不好，不同意交纳物业费。泰安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令牛某立即支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费，合计824元（物业费每平方米0.35元/月）；并按国家相关规定支付3%的滞纳金403元，以上合计1227元；2.判令本案诉讼费由牛某承担。一审法院认定事实：牛某系金塔县泰安小区7号楼3单元102室业主。业主牛某所住的××楼附近由于涉及拆迁问题，垃圾成堆，杂草丛生，尘土飞扬。2018年、2019年牛某拒交两年物业费824元。一审法院认为，泰安物业公司对业主牛某没有提供垃圾清理、杂草铲除、通行道路的绿化硬化等基本物业服务。故对泰安物业公司的诉讼请求无法给予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》六十条之规定，判决：驳回金塔县泰安物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，简易程序审理，减半收取25元，由金塔县泰安物业服务有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。泰安物业公司提交以下证据：证据一：2021年1月26日拍摄的照片6张，拟证明7号楼属于泰安物业公司服务范围之内的地方。经质证，牛某对照片的真实性认可，属于泰安小区，但照片不是7号楼的地方，有9号楼。其中1号、5号、6号照片是7号楼和9号楼交接处，角度不一样；2号、3号、4号照片基本一样，可以证明卫生没有做，堆有垃圾，道路是土路，好多车停放在三单元门口。证据二：空白物业服务协议一份，拟证明物业服务范围。经质证，牛某认可其真实性，提出是2014年开始签订的，2018年之前的物业费已交清，因服务协议列举的内容没有做好，2018年之后牛某没有签，牛某对协议第五条第一项、第三项、第四项、第五项、第六项有异议，泰安物业公司没有完成对于业主的服务。经审查，牛某对上述证据一、二的真实性认可，本院对该两份证据的真实性予以确认，对其证明目的将综合全案予以认定。证据三：建设项目规划设计条件通知书复印件一份，拟证明金塔县泰安家园小区容积率、绿化率等指标情况。经质证，牛某认为围墙围起来的地方也属于规划图内，但是小区现在已经建设10年了还没有完成。证据四：建筑工程规划竣工验收合格书复印件一份，拟证明金塔县泰安家园小区容积率、绿化率等指标符合规划条件。经质证，牛某认为只是表明房子是合格的，但是小区整体不合格，单元门口的绿化带都成了停车位，绿化带减少。证据五：建设工程竣工验收备案表复印件一份，拟证明金塔县泰安家园小区完成全部建设程序，在建设主管部门进行了竣工备案。经质证，牛某认为与其没有关系。证据六：国有土地使用证复印件一份，拟证明未拆迁部分不属于物业公司的服务范围。经质证，牛某认为与其没有关系。证据七：小区简介一份，拟证明小区的整体情况。经质证，牛某提出是小区销售房子时的广告。证据八：2021年1月29日拍摄的照片12张，拟证明小区情况。经质证，牛某认为其中只有一张照片能看出是7号楼，其余不是7号楼的照片。证据九：泰安物业公司申请证人胡勤德出庭作证，胡勤德系业主委员会主任，胡勤德证实牛某没有交物业费，因小区没有拆迁完，未完全修建好，7号楼有道路未硬化。同时证实牛某门前无堆放的垃圾，小区白天有维修人员巡视，单元门由物业公司进行维修，但7号楼没有业主反映单元门问题，物业公司也未与业主委员会协商处理过7号楼单元门问题。经质证，泰安物业公司对证人证言无意见，牛某不认可，提出胡勤德陈述的部分事实不对，如门前没有垃圾与照片不符，维修人员没有巡视，单元门坏后无人维修等。经审查，对上述证据三至九，本院将综合全案进行认定。牛某提交以下证据：证据一：2021年1月12日拍摄的视频资料，拟证明垃圾堆放的地方属于小区的地域，一审到现在都没有整改，垃圾长期在7号楼后面堆放。经质证，泰安物业公司对真实性无异议，但提出该区域属于没有拆迁完的地方，属于拆迁办管理。视频中的垃圾不在泰安小区之内，视频内的范围不属于泰安物业公司管理。证据二：2021年1月25日拍摄的照片4张，拟证明牛某居住的单元门前现在都是土地，道路没有硬化。经质证，泰安物业公司认可照片反映的情况真实，但该地方现在还不属于泰安小区。经审查，泰安物业公司对牛某提供的上述两份证据的真实性认可，本院对证据真实性予以确认，对其证明目的将综合全案进行认定。审理中，为了进一步了解牛某居住的7号楼3单元的周边环境及物业管理情况，本院组织双方当事人进行现场勘查，现场拍摄照片25张，双方均无异议。经现场查看，泰安小区整体居住环境良好，但因牛某居住的7号楼3单元东边存在未拆迁完毕的住户，道路未完全硬化，卫生环境较差。牛某系7号楼3单元1楼住户，牛某家厨房窗户正对面是建筑垃圾堆放处，垃圾零散，环境较差。泰安物业公司陈述附近有部分商户向该区域倾倒垃圾，现场建筑垃圾攒够一车后，二、三个月清理一次。牛某家客厅正对面是未拆除的一间平房，前面放置两个垃圾桶，单元门前无规划的车位，车辆停放随意，小区东门通往7号楼的道路未全部硬化，生活环境及卫生条件较差。二审查明，泰安物业公司提供的《物业服务管理协议书》第五条约定：甲方（泰安物业公司）向乙方（业主）提供的服务事项包括：1.负责小区房屋建筑共同部分及公共配套设施的维修、养护和管理服务；2.负责小区内排水管网的维修、养护、运行和管理，保证其正常使用；3.负责小区公共绿地的养护和管理服务；4.负责小区公共环境卫生，包括房屋公用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运；5.负责协助管理小区公共秩序及安全防范，包括全天监控、巡视、门岗值勤，但不承担住户个人财产失盗损失和人身安全，住户要妥善保管自己的财产和保护自身安全；6.车辆停放管理服务；7.装饰装修管理服务。牛某因泰安物业公司未完全履行上述《物业服务管理协议书》第五条第1、3、4、5、6项义务，拒绝签订该协议书，并拒绝交纳2018年、2019年物业服务费，2018年之前的物业费已交清。二审中，泰安物业公司陈述牛某系是泰安家园7号楼3单元102室业主，7号楼规划为四个单元，由于拆迁问题只建设了三、四两个单元，有两个单元待建。关于道路硬化问题，是因7号楼20米以外的地方没有拆迁完，属于“钉子户”，政府和建设部门每年都在积极协调拆迁，但至今没有拆除。同时陈述，单元门存在半年多未及时协调维修的情况，对小区的生活垃圾每日清理，建筑垃圾攒够一车后，两、三个月不定期清理。二审查明的其余事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞8号）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”本案中，牛某与泰安物业公司虽未签订《物业服务管理协议书》，但牛某自2013年入住该小区后，一直接受泰安物业公司提供的物业服务，且2018年之前的物业费已交清。2018年之后，牛某因房屋前面有垃圾堆放、环境卫生差、道路未硬化等问题，认为泰安物业公司未完全履行物业服务内容，未签订该协议，但实际已接受了部分物业服务，所以该《物业服务管理协议书》对牛某具有约束力。物业服务合同中，物业服务企业的义务是在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主的义务是交纳物业费。本案中，泰安物业公司上诉主张已履行了物业服务义务，牛某应交纳2018年、2019年物业费并承担滞纳金，牛某认为泰安物业公司未履行物业服务义务，拒绝交纳物业费。经查，首先，泰安物业公司对牛某提供的现场照片和视频资料的真实性未提出异议，从上述证据来看，7号楼3单元周边确实存在垃圾堆放、道路未硬化，环境卫生较差的情况。二审中，经现场调查，因牛某居住在一楼，垃圾未及时清理，部分拆迁未完成、车辆停放以及道路未硬化等引起的尘土问题导致环境卫生较差，确实对牛某的生活影响较大，泰安物业公司在履行自身义务、提供物业服务过程中存在一定瑕疵。其次，根据泰安物业公司提供的《物业服务管理协议书》第五条约定，泰安物业公司向业主提供的服务事项包括7项，根据一、二审查明的事实，牛某仅对环境卫生、单元门未及时维修、车辆进出拥堵及停放等事项提出异议，并未提出泰安物业公司未履行任何义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。牛某以泰安物业公司物业服务不到位为由拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。泰安物业公司提供的物业服务方面存在的不足，属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，牛某不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。根据牛某居住的7号楼3单元周边环境卫生状况，结合泰安物业公司实际提供的物业服务，并考虑牛某居住在1楼的实际情况，本院按物业服务合同约定标准的50%酌情计算牛某2018年、2019年物业服务费为412元。第三，关于滞纳金，鉴于泰安物业公司在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，对泰安物业公司主张的滞纳金不予支持。泰安物业公司作为服务企业，应不断完善物业服务，提高物业服务质量，积极改善7号楼周边环境和卫生条件，保持该区域环境卫生干净整洁，积极构建和谐小区。综上所述，泰安物业公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省金塔县人民法院（2020）甘0921民初2375号民事判决；二、牛某支付金塔县泰安物业服务有限公司2018年、2019年度物业费412元，限于本判决生效后十五日内付清。三、驳回金塔县泰安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由金塔县泰安物业服务有限公司负担12.5元，牛某负担12.5元；二审案件受理费50元，金塔县泰安物业服务有限公司负担25元，牛某负担25元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二一年二月二十六日书记员 汪瑞锋