广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10274号原告：王惠英，女，1958年3月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：何珊，女，1988年2月26日出生，汉族，住广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军、张华，该公司员工。原告王惠英、何珊与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行审理。原告王惠英、何珊的共同委托诉讼代理人吴辉柏、被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠英、何珊向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代为垫付的涉案房屋贷款利息82720.11元；2.被告向原告支付代为垫付的涉案房屋贷款复利13.51元；3.被告向原告支付代为垫付的诉讼费3400元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年9月19日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D27-202号房地产出售给原告，合同总价款为203233元，付款方式为十八年免息分期付款。1998年11月13日，原告和被告签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由被告负担。1998年11月13日，原告、工商银行、被告签订《购房抵押借款合同》，约定原告向银行按揭贷款110000元，借款期限15年，月利率为6.42‰，遇国家调整利率则调整上述利率。1998年12月23日，工商银行依约发放了贷款110000元。因被告自2000年10月起未按约定支付贷款利息，而由原告代为垫付，并导致贷款银行起诉。原告于2013年4月1日还清全部贷款本息，包含利息82720.11元、复利13.51元、诉讼费3400元。为维护自身合法权益，原告现根据相关法律规定特向法院提起诉讼，恳请法院依法审理支持原告的全部诉请。被告澳美公司辩称，一、本案不属于房屋买卖合同纠纷，是普通民事合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条的规定，原告与被告签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定的内容并非出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，不在上述司法解释调整的范围之列。即《关于更改付款方式的补充协议》为普通的民事合同，因此产生的纠纷不属于房地产买卖合同纠纷。二、被告按照约定承担的代垫利息义务，属于合同之债，理应属于民事法律关系诉讼时效的调整范围。《关于更改付款方式的补充协议》约定的主要内容为“免息分期付款变为银行按揭付款”、“由此产生的全部利息由甲方(即被告)承担”。可见，其核心是双方对付款方式的变更和被告承担本应由原告承担的利息。换言之，仅约定了被告的利息承担义务，该义务属于合同之债，根据《民法总则》第九章、《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条的规定，诉讼时效期间为三年、自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。三、原告的诉讼时效已经经过，胜诉权已丧失。被告因经营困难、“澳洲山庄”烂尾等原因，不得已在2000年10月停止代替原告偿还按揭利息。其中，最后一期利息支付时间应为2013年11月。以上事实可以充分证明，原告知悉其权利受到损害的时间应从最后一期代替支付利息之时起算。即迟至2015年11月之时，被告应承担的代垫按揭利息的诉讼时效已经经过，原告早已失去其胜诉权。根据《关于更改付款方式的补充协议》约定和双方实际履行情况，代垫贷款利息时间均是每月银行按揭贷款归还时间。换言之，2013年11月是被告履行最后一期代垫利息的时间，也是诉讼时效的起算之时，以此加计2年，则诉讼时效已于2015年11月经过。四、原告的诉讼请求不合理的加重被告的经济负担，对推进项目盘活不利。购房按揭利息本应由购房人承担，被告在原《关于更改付款方式的补充协议》中承诺的责任本属让利优惠。而且，被告目前仍深陷烂尾的“澳洲山庄”楼盘困境，资金实力严重不足，在这种情况再判令被告承担本应由购房人负担的按揭贷款利息，不仅显失公平、而且会影响被告推进“澳洲山庄”重整的进程。五、被告仍在坚持推进“澳洲山庄”盘活，希望原告继续支持，恳请人民法院能为盘活创造良好的问题协调、司法调解氛围。现如今澳洲山庄成为了广州地区最大、持续时间最长的“烂尾楼”工程，案涉房屋已经长达二十多年无法交付，这是历史遗留问题，被告也在积极奔走、推动山庄重建，但案涉房屋所坐落土地已被广州市方兴房地产建设有限公司、广州富鼎实业有限公司，盘活“澳洲山庄”实在不是被告单一公司所能解决。此种情况下，别有用心之人反而不断鼓动广大购房人，占用司法资源发起大量无效诉讼，置被告推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》(穗建开【2013】49l号)曾明确了重建澳洲山庄的方案，履行该方案不仅可以解决购房人的诉求，还能使得地区面貌为之一新。六、按照双方签订的代垫利息补充协议，原告起诉了利息、罚息、复利，被告认为罚息、复利产生的原因并非被告造成。七、原告的起诉时间是2020年8月，超过3年的应认为超过诉讼时效，近3年内也未向被告主张过利息，也没有向被告出示利息清单，所以被告无法支付垫付利息。八、广州市黄埔区人民法院以往对澳洲山庄和业主的纠纷中，很多案件涉及违约交楼、办证都是适用集团诉讼，但本案的诉求是垫付利息，并未涉及上述请求，不能成为集团诉讼。九、双方有签订代垫利息补充协议的，被告承认利息，原告应提供垫付利息清单，被告才同意给付利息，没有提供的被告无法给付。最后，希望包括原告在内的广大业主能继续支持“澳洲山庄”重建，恳请人民法院以维护社会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建，实现广大业主安居梦。本院经审理查明事实如下：1997年9月19日，澳美公司（甲方、卖方）与王惠英、何珊（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居D27-202的房地产（建筑面积58.35平方米）出售给乙方，该房地产成交价格为203233元，首期款（含订金）38160元于1997年9月19日支付，余下价款以十八年免息分期付款方式（共216期）缴付，每期应缴款529元，乙方应于每月10日前缴交分期供楼款项，乙方自甲方发出楼宇封顶通知书16天内缴付总楼价15%即30485元，自甲方发出入伙通知书16天内缴付总楼价10%即20324元。上述契约还约定了其他条款。1998年11月13日，澳美公司（甲方、卖方）与王惠英、何珊（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居D区27幢202号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式“十八年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由甲方负担，其操作方法是提供按揭的银行依按揭合同规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额1032元，其中乙方月供款不变，即636元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方于楼宇封顶通知书发出十二天内缴付总楼价的15%。1998年12月22日，涉案房屋在增城市房地产交易所办理了抵押备案登记手续。中国工商银行广州市第三支行曾以购房抵押借款合同纠纷起诉王惠英、何珊以及澳美公司。广州市东山区人民法院对此作出（2004）东法民二初字第1163号民事判决，查明：1998年11月13日，中国工商银行广州市第三支行（乙方）与王惠英、何珊（甲方）、澳美公司（丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定甲方向乙方申请购房贷款110000元，丙方提供担保，贷款期限15年，借款月利率为6.42‰，利率遇国家规定调整则作相应调整；贷款只能用于购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D27-202房的物业，借款本息按月分180期偿还，自贷款发放当月开始偿付，供款日期为每月的15日，每月供款金额为1032元，借款合同的抵押物是贷款所购的房屋；若在规定的日期甲方因存款月不足未能还本付息，乙方按供款额每日万分之四计收逾期罚息，未支付的利息计收复息，并从供款账号上扣收，罚息随国家规定调整而作相应调整。1998年12月23日，中国工商银行广州市第三支行将贷款110000元划入王惠英、何珊账户，并从该账户转划入澳美公司账户。截止至2004年5月21日，王惠英、何珊出现逾期供款记录超过八次，共欠借款本金92596.03元及利息（含罚息、复息）413.15元。（2004）东法民二初字第1163号民事判决判令：一、解除中国工商银行广州市第三支行于1998年11月13日与王惠英、何珊、澳美公司签订的合同编号为工银穗房押字（289）199800302号的《购房抵押借款合同》；二、王惠英、何珊在本判决发生法律效力之日起10日内向中国工商银行广州市第三支行清偿所欠借款本金92596.03元及利息（含罚息、复息，截止至2004年5月21日为413.15元，从2004年5月22日起至本判决限定还款日止，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利息、罚息的标准计付）。逾期付款，逾期部分按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行；三、王惠英、何珊不履行第二项判决时，中国工商银行广州市第三支行有权从拍卖或变卖位于增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D27-202的房屋所得价款中优先受偿；四、澳美公司对依法处分上述抵押房产不足清偿本案债务的部分承担保证责任。澳美公司承担保证责任后，有权向王惠英、何珊追偿。本案诉讼费3548元（含受理费3400元、公告费148元），由王惠英、何珊在清偿上述欠款同时迳付给中国工商银行广州市第三支行，澳美公司承担补充清偿责任。澳美公司自2000年10月起停止支付贷款利息，由王惠英、何珊代为垫付。2013年4月1日，王惠英、何珊还清全部贷款本息及诉讼费3400元。王惠英、何珊提交的个人银行存折和中国工商银行广州市第三支行自营历史明细列表显示，澳美公司支付1999年1月至2000年9月贷款利息总额为7118元，直至还清全部贷款本息时止，王惠英、何珊支付贷款利息合计82720.11元。澳美公司认为上述金额包含未支付供楼款本金所产生逾期利息（罚息）或者复利，该部分损失不应由其司承担。王惠英、何珊对因供楼款不足导致逾期利息（罚息）或者复利产生的事实予以确认。澳美公司在庭后提交其自行核算的贷款利息计算表（2001年9月至2014年9月），依据补充协议约定的购房者每月供款额按月计算贷款本金余额，再按同期人民银行公布的5年期以上银行贷款基准利率计算正常利息，合计40253.97元。王惠英、何珊未按本院要求在庭后就其还贷正常利息、逾期利息（罚息）、复利的具体数额进行书面区分回复。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《中国工商银行个人住房贷款凭证》、银行存折、中国工商银行广州市第三支行自营历史明细列表、（2004）东法民二初字第1163号民事判决、中国工商银行凭证、个人贷款结清证明、澳美公司利息计算表以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。王惠英、何珊与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于贷款利息的问题。澳美公司认为王惠英、何珊主张垫付利息应属于普通民事合同纠纷，但涉案利息的负担问题是因双方协议变更购房款的付款方式而产生的，即是基于房屋买卖合同关系而产生，本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当。双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定，付款方式由“十八年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由澳美公司承担。因此，王惠英、何珊向银行支付的正常贷款利息应由澳美公司承担。由于王惠英、何珊主张的“利息”并非是按月正常还贷应产生的“正常利息”，王惠英、何珊亦未充分举证证明正常利息数额，应承担举证不能的不利后果。澳美公司自2000年10月起停止支付涉案房屋的贷款利息。根据《关于更改付款方式的补充协议》的约定，银行每月扣款1032元，王惠英、何珊每月负担636元，差额部分由澳美公司负担。扣除澳美公司向王惠英、何珊支付的贷款利息7118元，澳美公司还应向王惠英、何珊支付余下贷款利息64162元【（1032元/月-636元/月）×180个月-7118元】。王惠英、何珊主张过高部分，本院不予支持。关于贷款复利的问题。首先，双方对此未有过书面约定，王惠英、何珊主张复利缺乏依据。其次，逾期利息和罚息产生的根本原因是王惠英、何珊未能按期偿还贷款，根据王惠英、何珊与按揭银行的借款合同约定，供楼款应由购房者逐月偿还，且借款合同中约定的逾期利息及罚息的相对方亦是王惠英、何珊。即使澳美公司没有及时支付利息，王惠英、何珊也应按照与银行的借款合同偿还全部款项后再向澳美公司追讨。王惠英、何珊在被按揭银行起诉前自身就存在逾期的违约行为，在该民事判决生效后也应当清楚逾期还款还需承担逾期利息或者复利。因此王惠英、何珊主张复利缺乏依据。对王惠英、何珊的该项诉讼请求，本院予以驳回。关于诉讼费的问题。根据（2004）东法民二初字第1163号民事判决，王惠英、何珊应负担案件受理费3400元，故王惠英、何珊实付诉讼费用是其应当承担的费用，并非是王惠英、何珊代澳美公司支付的款项。由于双方未约定诉讼费用应由澳美公司负担，故王惠英、何珊诉请澳美公司承担前述案件诉讼费用，缺乏理据，本院不予支持。关于贷款利息是否超过诉讼时效的问题。双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，故不宜推定《购房抵押借款合同》约定的最后一期利息支付时间为诉讼时效的起算时间点。澳美公司开发的包括涉案房屋在内的楼盘，至今仍处于烂尾状态，案涉房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金、按揭贷款利息的支付等问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力，该诉讼时效的中断不局限于当时提起诉讼的部分业主。结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者以利益共同体的形式持续维权，其行为在诉讼时效上产生的效力及于王惠英、何珊。澳美公司主张本案诉讼请求已超过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告王惠英、何珊返还代垫付的房屋贷款利息64162元；二、驳回原告王惠英、何珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1953元，由原告王惠英、何珊负担498元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担1455元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  卢绮华人民陪审员  臧玉林二〇二一年二月四日书 记 员  陆镇培