吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终184号上诉人（原审原告）：池明南，男，1977年3月20日出生，朝鲜族，无职业，户籍所在地吉林省和龙市，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：柳海英，吉林博英律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋男，吉林博英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：时建安，男，1956年11月13日出生，汉族，退休职员，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。原审第三人：延边春林房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市延南路509号。法定代表人：李逢春，该公司总经理。原审第三人：李逢春，男，1952年6月18日出生，朝鲜族，延边春林房地产开发有限公司经理，户籍所在地吉林省延吉市，现羁押于延吉市看守所。上诉人池明南因与被上诉人时建安、原审第三人延边春林房地产开发有限公司（以下简称“春林公司”）、李逢春案外人执行异议之诉一案，不服吉林省图们市人民法院（2020）吉2402民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池明南上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判停止对涉案房屋的执行及确认涉案房屋归上诉人所有；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审判决认定事实错误。第一、一审判决称,池明南虽然与春林公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并由春林公司开具了收据,但购房收票并非正式发票，池明南未实际向春林公司支付购房款，池明南主张系与春林公司以拖欠的工程款达成抵债协议,但未能举证证明抵账的事实，且其提供的证据不足以证明双方之间存在真实的债权债务关系并已通过合法程序完成以房抵债。即使存在真实的以房抵债协议，因未办理房屋过户登记手续，其享有的只是债权，而非物权,该事实认定错误。理由如下:(一）上诉人实际建设施工了涉诉房屋即园林小区5号楼、6号楼(林科院办公楼)工程，嗣后,因春林公司拖欠工程款与其达成了以房抵债的协议。上诉人实际建设施工了园林小区5号楼、6号楼(林科院办公楼)工程是不争的事实，不仅有原告向法庭提供的书面证据及证人证言能佐证该事实,春林公司法定代表人李逢春也始终承认该事实,且其承认因拖欠工程款与上诉人达成了以房抵债的协议。虽然，上诉人与春林公司未签订书面的以房抵债协议,但春林公司已将涉诉房屋交付给上诉人,上诉人也没有再向春林公司索要拖欠的工程款表明了接受房屋的意思,该以房抵债协议成立并生效。(二)依据以房抵债协议约定签订的《房屋买卖合同》(4份)系合法有效的合同,上诉人基于该合同具有物权期待权,足以排除强制执行。将拖欠工程款关系转变为商品房买卖合同关系,将拖欠工程款本息转为已付购房款,并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。上诉人与春林公司经协商一致终止建设施工合同关系,建立商品房买卖合同关系,是因为春林公司无法偿还所欠工程款所致,通过将春林公司所有的四套房屋出售给上诉人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。当事人之间嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示符合合同自由的原则,应予以支持。第二、一审判决称，涉案房屋没有房门,也未交纳过水、电及物业费等费用,主张实际占有房屋的依据不足，此为认定事实错误。上诉人已合法占有诉争房屋。理由如下:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。“合法占有”,应以买受人实际控制该房屋为标准,其是否实际入住或使用则不是对该房屋合法占有的必要条件，2016年10月8日，上诉人从春林公司处接收了该房屋。自2017年起先后有三名案外人对诉争房屋申请了执行,上诉人对此均提起了执行异议,且得到了延吉市人民法院及延边州中级人民法院的支持。对于被上诉人对诉争房屋申请执行,上诉人也提起执行异议的方式主张了权利,历时四年,除上诉人对诉争房屋的执行提出异议外无人提起异议,该事实能够说明上诉人自2016年10月8日起已经对涉诉房屋进行了实际控制和管理，且时至今日,诉争房屋一直张贴着印有上诉人联系方式的出售房屋告示。以上事实足以证明原告月已经合法占有了该房屋。综上,上诉人对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益,符合《执行异议和复议规定》第二十八条情形,足以排除执行。为此，上诉人向贵院提出上诉,请求二审人民法院依法裁判。时建安辩称：一、上诉人不具有排除执行的权利和法律依据。上诉人对登记在被执行人春林公司名下的不动产提出异议,需要同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件,即(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,虽然上诉人主张以物抵债,但上诉人与春林公司并未签订以物抵债协议,且对于上诉人是否存在施工事实以及是否与春林公司存在工程欠款均无法证明,故上诉人无法证明房款已经支付的事实。其次,涉案房屋自查封起至今仍未完工,电梯没有安装完毕,楼梯被封无法使用,未安装房门,不具备交付和使用条件，上诉人也没有实际占有使用,同时案涉房屋位于园林小区7号楼,并非是上诉人主张施工的5号、6号楼,上诉人并非案涉房屋的施工人,也不具有其主张的管理控制权，故本案不符合28条规定第(二)、(三)项的可排除执行的法定情形。二、上诉人主张以物抵债,则其对春林公司所享有的仅为普通债权，不足以排除答辩人的执行权利即使按照上诉人陈述,是以工程款抵偿方式支付房款，但上诉人与实际购买房屋的消费者不同,上诉人对春林公司享有的是基于工程施工合同所产生的权利,属于普通债权,与答辩人的权利属性同等,不足以由此排除答辩人的执行权利。另以物抵债作为实践性法律行为,在房屋未完成交付时并未生效。综上，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应当予以维持。延边春林房地产开发有限公司及李逢春未发表陈述意见。池明南向一审法院起诉请求：1．停止对第三人延边春林房地产开发有限公司名下的位于延吉市延南路509号园林小区7号楼6001号、6002号、7001号、7002号共四套房产的执行；2．确认上述房屋归原告池明南所有；3．诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年原告以包工包料方式承建了春林公司开发的位于延吉市延南路509号园林小区5号楼、6号楼的施工建设，工程竣工后因春林公司未能按约定支付工程款,双方达成顶账协议,春林公司将自己所有的园林小区7号楼的6001号、6002号、7001号、7002号共4套房屋作为工程款顶账给原告，于是双方于2016年10月8日签订了商品房买卖合同,并开具了收款收据的同时将上述房屋交付给了原告。因该房屋至今未能完工,没有房门,且楼梯也无法使用,无法交付钥匙。因此，原告与春林公司在图们市法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的房屋买卖合同。原告在春林公司处承包工程，春林公司以涉案房屋抵顶其拖欠工程款,原告已支付全部购房款。另外,因上述房屋至今未能完工,没有房门，且楼梯也无法使用,致使无法交付房屋钥匙,但原告作为承建商,房屋一直处于原告的控制管理状态下,应视为其已合法占有涉案房屋,且未办理备案登记手续的原因是法院查封涉案房屋在内的春林公司名下的部分房屋所致，并非原告自身原因。综上，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,原告的请求足以排除图们市人民法院对上述房屋的执行，原告具有对上述房屋的所有权。一审法院认定事实：本案争议房屋登记在春林公司名下。2016年8月30日，延吉市房产管理中心向春林公司发放延吉市延南路509号园林小区7号楼《商品房预售许可证》。2016年10月8日，池明南与春林公司签订《商品房买卖合同》，双方约定春林公司将位于延吉市延南路509号的园林小区7号楼6层6001号、6002号，7层7001号、7002号四套房屋出售给池明南，房屋建筑面积分别为473.75平方米、413.09平方米、473.75平方米、413.09平方米，房屋价格分别为189.4万元、165.2万元、189.4万元、165.2万元，总价款为709.2万元。春林公司开具四份收款收据，但池明南未实际支付购房款。双方在庭审中陈述春林公司以上述房屋抵顶池明南的工程款，没有书面协议。因多家法院查封春林公司名下的部分房屋，池明南未能对涉案房屋在延吉市不动产登记中心办理备案登记。涉案房屋未竣工验收，没有安装房门，楼梯无法使用，池明南亦未实际使用房屋，房屋现张贴有出售信息。1．2018年2月7日，法院作出（2017）吉2402民初914号民事调解书，调解协议内容为：“一、被告延边春林房地产开发有限公司于2018年5月1日前偿还原告时建安借款本金218万元及利息（从2015年11月16日起至实际给付之日止，按月利率2％计算）；二、被告延吉市俞辰电脑平面设计室、被告李逢春对上述债务承担连带清偿责任。”2.2018年5月8日，时建安向法院申请强制执行。2018年7月27日，法院作出（2018）吉2402执264号执行裁定书，查封春林公司名下位于延吉市延南路509号园林小区7号楼3层3001号（489.15平方米）、3002号（400.26平方米）；4层4001号（489.15平方米）、4002号（400.26平方米）；5层5001号（489.15平方米）、5002号（400.26平方米）；6层6001号（473.75平方米）、6002号（413.09平方米）；7层7001号（473.75平方米）、7002号（413.09平方米）房屋产籍，查封期限为3年。3．2018年9月17日，池明南就涉案房屋向法院提出执行异议申请，法院于2018年11月20日作出（2018）吉2402执异11号执行裁定书，裁定驳回池明南的异议申请。池明南不服，向法院提起案外人执行异议之诉，法院于2019年5月25日作出（2018）吉2402民初1850号民事裁定书，以法院查封为轮候查封为由，裁定驳回池明南的起诉。4.2019年6月18日，池明南再次向法院提起案外人执行异议之诉，法院于2019年8月15日作出（2019）吉2402民初765号民事裁定书，以起诉时间超过法律规定的起诉期限为由，裁定驳回池明南的起诉。池明南不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年10月12日作出（2019）吉24民终1605号民事裁定书，准许池明南撤回上诉。5.2020年3月18日，池明南再次向法院提出执行异议申请，法院于2020年3月31日作出（2020）吉2402执异2号执行裁定书，裁定驳回池明南的异议申请。一审法院认为，本案的争议焦点为池明南能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除时建安对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议主张实体权利，如果要产生排除执行的效力，应当同时满足以上四个条件，缺一不可。本案中，池明南提起案外人执行异议之诉，应对其是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。池明南虽然与春林公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并由春林公司开具了收据，但购房收票并非正式发票，池明南未实际向春林公司支付购房款，池明南主张系春林公司用涉案房屋抵顶春林公司欠池明南的工程款，性质上属于以房抵债，但未能提供池明南与春林公司达成抵债协议的相关证据，池明南提供的延边林业科学院办公楼竣工结算书、5号楼工程决算书也不足以证明池明南与春林公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法程序完成以房抵债。即使以房抵账为双方的真实意思表示，因涉案房屋仍登记在春林公司名下，在实际办理房屋过户登记手续前，池明南对春林公司享有的也只是债权，而非物权。另外，涉案房屋没有房门，也未交纳过水、电及物业等费用，池明南主张实际占有房屋的依据不足。故池明南购买的涉案房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项的规定。关于池明南对涉案房屋是否享有所有权问题。因池明南与春林公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，池明南基于合同上约定的权利系债权，非物权，且池明南所购房屋在本案中并不能排除执行，故池明南请求直接确认其为涉案房屋的所有权人的请求法院不予支持。综上所述，池明南对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，对其诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告池明南的诉讼请求。案件受理费61,444元，由原告池明南负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，案涉房屋被人民法院首封的时间为2017年5月23日，后由其他法院轮候查封至今。本院认为，池明南虽然与春林公司签订了商品房买卖合同，但其提供的证据表明，其与春林公司之间实际存在的是以物抵债的法律关系，因此，其要求按照消费者权益保护物权期待权的主张不能成立。案涉房屋在人民法院查封时尚处于未竣工验收的在建工程，没有其他确实充分的证据证明的情况下，仅凭池明南与春林公司共同陈述，并不足以证明案涉房屋已交付给池明南实际占有的事实，一审法院认定池明南未实际占有案涉房屋的事实正确。池明南依据以物抵债形成的房屋买卖合同，其权利不足以对抗人民法院对案涉房屋的执行。综上所述，池明南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61,444.00元，由池明南负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 全智光审判员 宋 丹审判员 李照令二〇二一年二月二十五日书记员 段崇鹏