上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26715号原告：上海贵达房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：文梦。委托诉讼代理人：朱凯，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玉平，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海励拓房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李国平，执行董事。委托诉讼代理人：周某康，男。委托诉讼代理人：马苏强，男。第三人：上海祝金房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇祝潘路XXX号XXX层。法定代表人：冯家生，董事长。委托诉讼代理人：刘志辉，男。原告上海贵达房地产经纪有限公司(以下简称贵达公司)与被告上海励拓房地产经纪有限公司(以下简称励拓公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序。审理中，励拓公司申请追加上海祝金房地产发展有限公司(以下简称祝金公司)作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告贵达公司的委托诉讼代理人朱凯、被告励拓公司的委托诉讼代理人周某康、第三人的委托诉讼代理人刘志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵达公司向本院提出诉讼请求：1.判令励拓公司支付佣金193,604.58元；2.判令励拓公司支付迟延支付佣金的利息，以193,604.58元为本金，按银行同期贷款利率计算自提交结佣材料后10日即2020年5月25日起至判决书判定的支付之日止。事实及理由：贵达公司系一家房产中介公司。励拓公司是易居企业(中国)集团有限公司的下属子公司,通过其母公司的“易居房友”平台从事一手、二手房购销居间服务。贵达公司与励拓公司在2018年11月27日签订一份《联动合作协议框架》,约定由贵达公司向励拓公司提供一手房分销居间服务,销售标的为励拓公司及其母公司所获得的开发商或上级销售商授权的分销项目,具体分销项目以双方随后签订的《合作确认函》为准。在2019年9月3日,原被告双方签署一份《合作确认函》,约定将浦东新区祝桥镇千汇路198弄金地云筑项目房屋纳入合作范畴,合作期限自2019年9月3日起至2019年9月30日为止,并确定佣金数额为房屋成交价3.6%。签订协议后,贵达公司积极开展销售居间业务,完成了上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房屋)的居间服务，贵达公司多次向励拓公司催讨佣金结算,励拓公司均以各种理由拖延拒绝。2020年5月15日,贵达公司根据《合作确认函》的规定向励拓公司邮寄结佣材料并要求励拓公司在收到材料后的十日内结算并支付佣金。现励拓公司对贵达公司发出的付款请求拒不回复,鉴于贵达公司已经充分履行销售义务,贵达公司有权要求励拓公司履行合同约定的付款义务,并且补偿因其延迟支付佣金而导致的利息损失。为维护自身的利益，贵达公司诉至法院，请求判如所请。被告励拓公司辩称，不同意贵达公司的诉讼请求。贵达公司申请结佣不符合双方合同约定的结佣标准，贵达公司提供的客户推荐确认单仅有客户签名及顾问签名，客户推荐确认单需要励拓公司销售经理等签字确认才生效。励拓公司未对客户有效性进行确认，开发商也未进行确认，开发商出具成销确认是结佣的前提之一。第三人祝金公司述称，2019年签署的推介合同约定了到场前60分钟应将信息报备，如该客户已经记载，则不作为贵达公司的客户。该客户于2019年9月21日已经来过案场，此前没有收到贵达公司的报备信息，贵达公司系在案场认识的该客户。祝金公司与贵达公司之间没有合同关系。贵达公司没有提前报备，不符合合同约定和行业规则，且贵达公司和励拓公司约定了不得在销售现场截留客户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“金地公园2040”项目系祝金公司建造开发的房地产项目，贵达公司作为中介方参与该楼盘销售工作。2018年11年27日，励拓公司与贵达公司签订《联动合作协议》，约定：励拓公司应按照本合同约定，及时支付给贵达公司分销服务费；开发商或上级销售商支付给励拓公司相关费用迟延的，励拓公司应付给贵达公司相应的联动服务费相应迟延，不承担违约或逾期责任；具体分销项目的服务费标准以双方就具体分销项目确认的《合作确认函》为准。励拓公司应支付贵达公司的联动服务费金额以贵达公司分批次提交并经励拓公司核对认可(认可方式包括但不限于盖章或签字或默认后直接支付等方式)后的《中介返佣确认明细》为准；同时满足以下所有条件后7日内，励拓公司应将其中由贵达公司介绍成功的房屋对应的应收取的联动服务费划转至贵达公司账户：1)开发商出具成销统计单；2)开发商或上级销售商向励拓公司支付了相应联动服务费；3)励拓公司收到贵达公司开具的相应金额发票；4)贵达公司提交《中介返佣确认明细》并经励拓公司核对认可；介绍成功的房屋是指，贵达公司介绍的客户(该条客户名单由双方及开发商或上级销售商共同确认)与开发商签订销售(预售或现售)合同并支付了首期房款的房屋。2020年5月14日，励拓公司与贵达公司签订《合作确认函》，约定：合作项目名称为金地云筑，合作期限自2019年9月3日起至2019年9月30日；合作期限内，符合成功销售标准的，每套服务费为推介成交(贵达公司推介的有效客户与开发商签署了房屋销售合同并支付首付款)的总金额的3.6%；贵达公司客户与开发商签署销售合同(网签版)并支付足额首付款，且开发商出具成销确认，在收到贵达公司的结佣材料后10个工作日内，向贵达公司结算全部佣金；客户报备，其中常规中介业务带看，贵达公司需提前1小时与励拓公司驻场报备客户信息及到访时间；贵达公司人员不得在售楼处作为截客及游荡，由我司现场管理人员统一管理；联动规则具体以开发商/上级代理商发布的联动规则为准。2019年9月24日上午07点48分，贵达公司业务员赵文通在微信向励拓公司工作人员报备带看信息，报备带看客户为姜女士，客户人数为4人，预计到访时间为2019年9月24日。同日上午09点47分，客户姜玉青到场，姜玉青以及励拓公司驻场工作人员吴双恺在《客户推荐确认单》上签字，推荐人为赵文通。次日，客户支付定金50,000元。2019年12月18日，姜玉青之女刘宇昕与祝金公司签订《上海市商品房预售合同》，约定刘宇昕购买系争房屋，总房价款为5,377,905元。审理中，关于客户确认规则及结佣流程，祝金公司表示，根据人脸识别系统，刘宇昕已于2019年9月21日到达现场。根据祝金公司与励拓公司签订的《客户推介合同》中约定，带看客户应在到场60分钟前进行报备，且贵达公司与励拓公司《合作确认函》中亦约定了不得在现场截留客户。而2019年9月21日贵达公司并未在到场60分钟前进行报备，故刘宇昕属于祝金公司自有客户，故系争房屋并不符合结佣条件。励拓公司表示，贵达公司提供的《客户推荐确认单》仅有顾问签名，客户推荐确认需要甲方销售经理等签字确认才生效，该确认单只是确认了带看。联动规则中约定应以开发商发布的具体规则为准，故《客户推介合同》对贵达公司有约束力。贵达公司带看的客户未获得祝金公司成销确认，支付佣金的条件未成就。贵达公司表示，其工作人员赵文通分别于2019年9月21日与9月24日带客户看“金地公园2040”项目。2019年9月21日，姜玉青和刘宇昕到现场，是由赵文通进行带看，当时是与朋友一起看房，并未表示出购房意向。赵文通在现场向客户介绍房源信息属于正常操作，客户和赵文通在现场不在一起活动亦属于正常。《客户推介合同》无法约束贵达公司。贵达公司在9月24日提前一小时向励拓公司报备负责人陈东升、驻场经理吴双恺和高级销售张钱龙报备姜玉青的看房信息,符合《合作确认函》中的报备规范,姜玉青应当被认定为有效客户，励拓公司应向贵达公司支付佣金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于系争房屋是否符合结佣条件，分析如下：1.《合作确认函》中明确了贵达公司带看需提前1小时与励拓公司驻场报备客户信息及到访时间，且对于禁止截留客户亦有明确的约定，对于该约定，本院认为系为了规范带看流程，应为有效的约定。贵达公司表示2019年9月21日刘宇昕和姜玉青到销售现场系由其带看，但并未提供提前报备的信息；2.贵达公司于2019年9月24日带看客户提前向励拓公司进行了报备，说明其对于带看前应进行报备的流程知晓并熟悉，贵达公司主张2019年9月21日由其带看但未进行报备不符合常理，且贵达公司并未提供其他证据证明客户2019年9月21日的到访系由贵达公司工作人员推荐并带看；3.《合作确认函》明确了佣金的结算需经开发商出具成销确认，本案中，祝金公司并未进行成销确认。《客户推荐确认单》仅为对带看过程的确认，对于是否属于有效客户、是否符合结佣条件并无确认的效力。本院认为，贵达公司并未按照合同约定的带看流程进行带看，系争房屋并未达到合同约定结算佣金的条件，故对于贵达公司要求励拓公司支付佣金和利息的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：原告上海贵达房地产经纪有限公司的诉讼请求，不予支持。案件受理费4,242元，由原告上海贵达房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二一年二月九日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……