广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终13449号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁国华，男，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：何震，佛山市顺德区杏坛镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢丽嫦，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：罗美棋，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赤瑜，广东兴顺律师事务所实习律师。上诉人梁国华因与被上诉人卢丽嫦租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初7702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁国华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判卢丽嫦赔偿梁国华装修展厅损失301547元、设备及物品损失99945元，合计401492元；3.改判卢丽嫦退还租赁保证金20700元；4.本案一、二审诉讼费用由卢丽嫦负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。2019年8月份，梁国华已和卢丽嫦的丈夫黄某良谈及装修事宜，黄某良并未反对。一审法院认定卢丽嫦未同意梁国华对展厅进行装修，属于认定事实不清。根据双方之间的微信记录，可以证明双方对2020年2月底结束租约已达成一致意见，因此梁国华于2020年1月7日将公司地址迁出涉案租赁物。一审法院认定梁国华于2020年3月方返还涉案租赁物，属于认定事实不清。此外，卢丽嫦拆除星铁棚并覆盖帆布的行为是因为涉案租赁物违反消防规范，这个责任应由卢丽嫦承担。一审判决梁国华承担大部分责任，明显不公。2.一审判决适用法律错误。双方已对2020年2月底结束租约达成一致意见，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决梁国华多支付了一个月（2020年3月）的场地占用费24150元，属于适用法律错误。由于涉案合同无效，一审判决梁国会支付占用费利息，于法无据。卢丽嫦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。梁国华向一审法院起诉请求：1.确认梁国华与卢丽嫦于2017年3月2日签订的《租赁合同》无效；2.判令卢丽嫦向梁国华退还合同保证金69000元；3.判令卢丽嫦赔偿因违建导致消防不合格造成梁国华的展厅装修及物品损失401492元；4.本案诉讼费用由卢丽嫦承担。卢丽嫦向一审法院反诉请求：1.判令梁国华向卢丽嫦支付2020年1月至3月租金合计72450元（按每月24150元计算）及利息（以尚欠租金72450元为基数，从2020年1月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月6日为868.73元）；2.本案诉讼费由梁国华承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区××××××××期工业区（使用面积为1722平方米）的土地使用者为卢丽嫦，土地性质为国有，用途为工业。梁国华自行在上述地块搭建了面积约1400平方米的上盖物，包括车间、办公室（保安室），在上述两处之间的通道及两处的顶部均搭建了星铁棚，其余300平方米属于空地。截止至一审辩论终结前涉案租赁物尚未办理建设规划许可证或产权证。2017年3月2日，梁国华（作为乙方）与卢丽嫦（作为甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方上述厂房（建筑面积1400平方米，空地面积300平方米）作为工业用途使用；2.租赁期限4年，从2017年3月21日起至2021年3月20日，其中2017年3月1日至2017年3月20日属于免租期，其中2019年3月21日至2020年3月20日期间的租金为每月24150元，租金应于每月3日前支付当月租金；3.租赁期届满后，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑和水、电设施均属甲方所有；4.租赁期内，乙方逾期支付租金，按租金每天1%收取滞纳金，逾期超过15天，视为乙方违约处理，甲方有权解除合同并没收保证金；5.租赁期内，如乙方增加或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视为乙方违约处理，甲方有权解除合同并没收定金；6.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不退还租赁保证金。……签订上述合同后，梁国华向卢丽嫦支付了69000元作为保证金。双方确认承租时的情况如下：车间、办公室（保安室）、卫生间及厨房由卢丽嫦用砖块搭建，上盖物均为星铁棚结构，在车间与办公室（保安室）的通道上也覆盖了星铁棚，通道上有一个进出门口，其余面积属于空地。梁国华承租后，用木板将通道上的门口封住，同时也将车间与通道间的门口用木板封住，并在其他空地上方加盖了星铁棚，梁国华在征得卢丽嫦同意砍掉了院内的树木。梁国华陈述于2019年9月将租赁物中的办公室（保安室）与车间的通道改建为展厅，改造时间约一个月，于2019年10月投入使用，并实际使用至2019年12月底。卢丽嫦陈述对于梁国华的上述改建事宜并不知晓，直至2019年12月8日消防检查后才获知，对于建造时间及投入使用情况并不清楚。2019年12月8日，佛山市顺德区××××消防安全委员会对涉案租赁物进行巡查时，发现涉案租赁物存在占用防火间距、堵塞消防通道的现象，走火通道、安全出口存在占用、阻塞、上锁等违法现象，并要求予以整改。其后，根据上述通知书并在梁国华的要求下，卢丽嫦于2019年12月25日将通道上的星铁棚掀走，于2019年12月26日覆盖了帆布用于遮挡风雨，覆盖帆布的费用由卢丽嫦负担。根据梁国华与卢丽嫦丈夫黄某良的微信聊天记录显示：2019年12月31日，梁国华：“黄生，有件事和你说一下，因为，我应该是二月份、就是二月份，估计回来二月几，应该二月份、二月底左右，要搬了，那里你要看一下要怎样放出去，我提前跟你打声招呼。现在还有两个月，那里没办法，没办法，真的，现在揭起来都很大尘，起风了一吹上面的天花有点水分。”黄生回复：“就是你过年后归来就打算搬了？不租了？那我要放出去了，你还未到期，还有一年时间。”梁国华回复：“无办法，无办法这个，现在无法使用，能用的话就没问题。”黄生回复：“你确定搬的时间，以及如何交接，我要找人或者什么也好处理，后面那里也想用来做仓库，大家协商好时间如何处理，我也要交接给别人的。”梁国华回复：“二月底，二月底，因为没办法，现在无法使用，用得到无办法，我也不想，这里足足不见了几十万，因为现在坐在那里，的确很怕那些人，遮帆布下雨又怕，打风又怕，不可以的，你自己也怕，你就算搬又没地方用。”黄生回复：“本来是办公室来的。”黄生于2019年12月31日11:58分发微信给梁国华：“你计划好时间，还有1月份、2月份的租金如何？我还要与人交接，何时能给别人使用，你给我制定个时间，何时能全部搬完，我与别人谈也得有一个时间点给别人。”梁国华回复：“你要放出去才行，是啊，你要提早放出去才行，我也没有说马上，不是马上说就要你马上发布，基本上你有，现在过去有两个月，现在年前很多人租及年后，现在你放租就可以了。”黄生回复：“不是，你用到二月底，我要跟隔壁的说，隔离的电器厂都用来做仓库，你说好个时间，是三月份交给别人还是怎么样，我要跟别人说个时间，还有你的租金要按时，照交才行。”梁国华回复：“对的，可以的，反正我用到，最多用到二月底。”2020年1月3日，佛山市顺德区××××消防安全委员会对涉案租赁物再次进行巡查时，发现涉案租赁物存在以下情况：展厅消防设施不足，值班室不符合规范马上搬迁。2020年1月7日，梁国华将涉案公司的经营地由涉案租赁物的地址变更至新的地址（即佛山市顺德区××××办事处某村委会某龙大道**号*栋之一）。2020年1月期间，卢丽嫦联系梁国华要带人看涉案租赁物，根据梁国华与卢丽嫦的丈夫黄某良于2020年1月19日11:08的聊天记录显示，黄生向梁国华发出信息：“你那里的东西搬了多少，还有多久时间可以弄好。”梁国华回复：“反正我基本可以交出来给你了。”2020年1月25日，涉案租赁物的帆布因天气原因被掀开，造成展厅部分地方坍塌，梁国华将坍塌后的照片于2020年1月26日通过微信发送至卢丽嫦的丈夫黄某良处。之后，梁国华陈述拍照后自行将帆布重新覆盖在星铁棚，但对于其他被浸泡物品未进行移动或拆封处理，直至评估公司于2020年2月11日到场才处理拆封处理，在上述期间仍有下雨，但帆布并未再次被掀开，也没有发生再次坍塌。梁国华陈述卢丽嫦已于2019年12月31日告知不再续租涉案租赁物，2020年1月26日发生梁国华所称的坍塌事宜后，卢丽嫦也没有再重新覆盖帆布，而要求梁国华尽快将有用物品进行处理，以避免进一步损失。2020年3月，梁国华陆续派人过来拆除涉案租赁物的加建物，至2020年3月31日，卢丽嫦将涉案租赁物的钥匙交付给他人。梁国华认为卢丽嫦未取得涉案租赁物的建设工程规划许可证或权属证，涉案合同应属无效合同，且改建展览厅是征得卢丽嫦同意，卢丽嫦应当赔偿其损失，经协商无果，梁国华遂于2020年4月1日向一审法院提起诉讼。另查，一审中，一审法院组织双方当事人在涉案租赁物进行现场勘验，展厅已不复存在，双方确认梁国华在搬离时已清理完毕，对于梁国华尚未处理的两盏灯及四台空调，梁国华同意不再主张其权利，由卢丽嫦自行处分。梁国华于2020年1月3日自行委托广州市某价格事务所有限公司对佛山市某区某华木制品有限公司展览厅装修现值价格进行评估，该公司于2020年1月13日前往评估标的物进行现场实物勘查，并陈述标的房屋施工基本完成，但没有完全清理干净，且未正式使用，故对标的物装修不作折旧评估，并认定上述展览厅的装修现值为301547元。梁国华于2020年2月11日之前几天自行委托上述公司对佛山市某区某华木制品有限公司展览厅因暴雨造成的家具与设备损失价值进行评估，该公司评估的基准日为2020年2月11日，在报告中陈述2020年1月25日暴雨中帆布积水过重坍塌导致损坏，家具与设备损失合计99945元。为此，梁国华陈述支付了评估费4122元。再查，根据佛山市某区气象台出具的气象证明显示，2020年1月25日0时至20时，伦教地区有小雨，伦教大洲水闸站录得累积雨量4.8毫米，最大阵风9.6米/秒（五级）；2020年1月25日21时至26日0时，伦教地区有小雨，伦教大洲水闸站录得累积雨量3.6毫米，最大阵风8.1米/秒（五级）。一审法院认为，本案案由系租赁合同纠纷。对于双方当事人争议的涉案租赁合同是否有效等主要焦点问题，一审法院作如下分析：一、关于涉案租赁合同是否有效的问题涉案租赁物是位于佛山市顺德区××××××××期工业区的厂房（建筑面积为1400平方米，空地为300平方米），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，涉案租赁物截止一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或相应权属证明，卢丽嫦作为出租人将涉案租赁物出租给梁国华，已违反了强制性法律规定，应属无效合同，故梁国华要求确认涉案合同属无效合同，理据成立，一审法院予以支持。二、关于合同无效后的民事责任问题根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）关于梁国华要求卢丽嫦退还租赁保证金69000元的问题因涉案合同已属无效合同，梁国华要求卢丽嫦退还租赁保证金69000元，理据成立，一审法院予以支持。（二）关于梁国华要求卢丽嫦赔偿因违建导致消防不合格造成展厅装修及物品损失的问题关于展厅装修损失301547元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”结合本案，梁国华未能提供证据佐证其将办公室（保安室）及通道改造成展厅是经过卢丽嫦书面或口头同意，且根据梁国华与卢丽嫦的丈夫黄某良之间的微信聊天记录显示，卢丽嫦对于梁国华擅自改建展厅的行为提出过异议，梁国华与卢丽嫦在诉讼中均确认梁国华搬迁时已将展厅清理完毕，该展厅已不复存在，即卢丽嫦不存在利用该加建物的可能，故梁国华要求卢丽嫦赔偿展厅的装修现值301547元，理据不成立，一审法院不予支持。退一步，即使卢丽嫦需要赔偿展厅损失，对于梁国华提供的评估报告，该评估报告由梁国华单方委托，且所指向的评估对象或材料未经卢丽嫦确认，报告中陈述鉴定标的物并未实际投入使用，而实物勘查时间为2020年1月13日，上述陈述与梁国华陈述展览厅已投入使用不到三个月的说法存在矛盾，故一审法院对该评估报告不予确认，但由于展厅已不复存在，一审法院也无法进行重新评估鉴定的可能。关于物品损失99945元的问题。根据梁国华与卢丽嫦丈夫黄某良之间的微信聊天记录显示，由于梁国华擅自改建通道并封闭消防通道、涉案租赁物没有相应的建设工程许可证的原因，导致涉案租赁物因消防问题需要整改，卢丽嫦在梁国华的要求下将星铁棚掀开并覆盖了帆布，双方对于通道上遮盖帆布的风险均已知悉，故对于展览厅在覆盖帆布后因下雨或刮风导致设备及物品的损失，双方均存在一定过错。对于梁国华提供了关于佛山市某区某华木制品有限公司展览厅因暴雨造成的家具与设备损失价值评估结论书佐证其设备及物品损失99945元，由于梁国华早于2019年12月31日向卢丽嫦明确提出搬离涉案厂房，不再承租涉案租赁物，并于2020年1月7日变更了营业地址，梁国华一直陈述于2020年1月7日搬离涉案租赁物，在微信聊天中梁国华于2020年1月19日陈述已搬离大部分物品，但梁国华主张2020年1月25日发生暴雨并导致物品及设备大量的毁损，报告的评估基准日为2020年2月13日，梁国华的陈述与报告存在前后矛盾，且根据卢丽嫦提供的证据反映，2020年1月25日虽有下雨但并非暴雨，并结合梁国华于2020年1月26日通过微信发送给卢丽嫦的照片，该展览厅的帆布确实已部分掀开，与评估报告中记载的毁损照片存在较大差异，梁国华在2020年1月25日发生帆布掀开坍塌后，并未及时进行清理或采取措施避免进一步损失，故对于该评估确认的损失一审法院不予确认。但考虑到2020年1月25日当天涉案租赁物中展厅确实发生了帆布掀开及坍塌事件，但由于无法对损失进行重新评估，故一审法院结合双方的过错，参考梁国华提供的评估报告，一审法院酌定由卢丽嫦赔偿梁国华设备及物品损失30000元，超出部分，一审法院不予支持。（三）关于梁国华拖欠卢丽嫦涉案租赁物占用费的问题卢丽嫦主张梁国华在2020年1月至3月期间的占用费，参照合同约定按每月24150元计算为72450元。梁国华提出抗辩，认为已于2020年1月7日搬离涉案租赁物。对此，一审法院认为，根据梁国华与卢丽嫦的丈夫黄某良之间的微信聊天记录显示，梁国华虽然于2019年12月31日提出不再承租涉案租赁物，但双方一直没有办理交接手续，根据梁国华自行委托的两份评估报告可知，梁国华一直在占有使用涉案租赁物，直至2020年3月梁国华仍派人前往涉案租赁物拆除物品，直至2020年3月31日卢丽嫦才将涉案租赁物的钥匙交由他人使用，故梁国华认为于2020年1月7日搬离涉案租赁物的抗辩意见，理据不成立，一审法院不予采纳。至此，梁国华应参照《租赁合同》约定的租金标准，即每月24150元向卢丽嫦支付2020年1月至3月的占用费合计72450元（24150元/月×3个月）。对于卢丽嫦要求梁国华支付逾期支付占用费的利息问题。承上述，梁国华未按期支付2020年1月、2月、3月的占用费，故卢丽嫦要求梁国华从提起反诉之日（即2020年5月6日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至实际清偿之日止，理据成立，一审法院予以支持。一审中，梁国华与卢丽嫦均同意将梁国华已缴纳的保证金折抵占用费，而本案中卢丽嫦应归还梁国华保证金69000元，两者抵扣后，梁国华实际尚欠卢丽嫦涉案租赁物占用费为3450元（72450元-69000元），利息应以占用费3450元为基数，从2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认梁国华与卢丽嫦于2017年3月2日签订的《租赁合同》无效；二、卢丽嫦于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁国华赔偿设备及物品损失30000元；三、梁国华于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向卢丽嫦支付2020年1月至3月期间占用费余额3450元及利息（利息的计算方法：以3450元为基数，从2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；四、驳回梁国华的其他诉讼请求；五、驳回卢丽嫦的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为4178.69元，由梁国华负担2178.69元，由卢丽嫦负担2000元；一审反诉受理费减半收取为816.48元，由梁国华负担800元，由卢丽嫦负担16.48元。本院二审期间，梁国华向本院提交了照片两张，拟证明展厅面向路面开了一个门，刚好门口有棵树挡着，这棵树系经卢丽嫦丈夫黄某良同意且由黄某良请人砍伐，砍掉以后梁国华才得以在展厅面向路面方向开了门，即梁国华装修展厅已征得卢丽嫦同意而非擅自装修，卢丽嫦应对梁国华装修损失承担全部责任。卢丽嫦在二审中未提交新证据。经审查，梁国华在二审中提交的新证据无法证明待证事实，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。因卢丽嫦未举证证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审法院认定涉案租赁合同无效，于法有据，本院予以维持。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：梁国华上诉请求卢丽嫦赔偿装修展厅损失301547元是否应当得到支持；梁国华上诉请求卢丽嫦赔偿设备及物品损失99945元是否应当得到支持；梁国华是否应向卢丽嫦支付2020年3月份的占有使用费。关于装修展厅损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年12月23日修正)第十一条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”本案中，梁国华提交的证据无法证明装修展厅已征得卢丽嫦同意，梁国华上诉主张卢丽嫦承担装修展厅损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于设备及物品损失。根据一审查明的事实，由于梁国华擅自改建通道并封闭消防通道以及涉案租赁物未取得工程建设许可证，导致涉案租赁物因消防问题需要整改，卢丽嫦在梁国华的要求下将星铁棚掀开并覆盖帆布，故双方对于展厅在覆盖帆布后因天气问题导致设备及物品的损失均存在一定责任。一审中，梁国华一直陈述于2020年1月7日搬离涉案租赁物，且其在微信聊天中亦陈述于2020年1月19日已搬走大部分物品，故即使2020年1月25日下雨，也不可能造成梁国华主张的全部物品损失。一审法院未采信梁国华提交的评估基准日为2020年2月13日的评估报告，并无不当，本院予以维持。虽然2020年1月25日并未发生暴雨，但当天确实有雨且发生了帆布拆开及坍塌事实，对梁国华必然造成一定损失，因已无法对损失进行重新评估，一审法院结合双方的过错，参考梁国华提交的评估报告，酌情判决卢丽嫦赔偿梁国华设备及物品损失30000元，处理得当，本院予以维持。梁国华上诉主张卢丽嫦赔偿设备及物品损失99945元，理由不能成立，本院不予支持。关于2020年3月期间的占用费。本案现有证据无法证明梁国华已于2020年2月搬离涉案租赁物，且梁国华于2020年3月仍派人前往涉案租赁物拆除物品，直至2020年3月31日才将涉案租赁物的钥匙转交给他人，一审法院据此认定梁国华应按《租赁合同》约定的租金标准向卢丽嫦支付2020年1月至3月的占用费合计72450元，抵扣卢丽嫦应向梁国华返还的保证金69000元后，梁国华仍应向卢丽嫦支付占用费及利息，理据充分，本院予以维持。梁国华上诉主张不应支付2020年3月期间的占用费24150元，以保证金冲抵占用费后，卢丽嫦应向其返还保证金20700元，理据不足，本院不予支持。综上，梁国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8357.38元，由上诉人梁国华负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年一月十八日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰