苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初7974号原告：安贤玉，女，1986年5月24日出生，朝鲜族，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：胡红宇，女，1981年5月25日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：单立东，男，1981年12月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人：中国工商银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区流虹路570号。负责人：朱晓明，行长。委托诉讼代理人：吴伟，该行员工。原告安贤玉与被告胡红宇、单立东、第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工商银行吴江分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理，于2020年1月17日作出（2019）苏0509民初10479号民事判决。原告安贤玉、被告胡红宇、单立东均不服该判决，依法向苏州市中级人民法院（下称苏州中院）提起上诉，苏州中院于2020年6月12日作出（2020）苏05民终2198号民事裁定，撤销苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初10479号民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月6日立案，组成合议庭适用普通程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告安贤玉的委托诉讼代理人刘青峰，被告胡红宇、单立东，第三人工商银行吴江分行的委托诉讼代理人吴伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安贤玉向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行2019年4月4日签署的《房屋买卖合同》；2、被告协助原告履行松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204房产的过户手续。3、被告支付违约金47.4万元；4、被告支付原告律师费5万元。5、被告支付中介信息服务费3.2万元；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2019年4月4日，原告与被告单立东、胡红宇签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定原告购买被告名下座落于苏州市××区××镇长坂路××南××花园××室房屋一套，含车位一个，总价237万元。原告具有购房资质。2019年4月4日，原告支付定金10万元和中介服务费3.2万元。2019年4月19日，涉案房屋登记至被告名下。2019年5月14日，原告与被告签署《存量房交易资金托管协议》。2019年6月28日，原告与兴业银行股份有限公司苏州分行签署《个人购房抵押借款合同》，借款150万元且审核已经通过，但被告没有归还房屋贷款，不配合交易，导致无法进行网签手续。被告在收取了原告款项后，在明知原告已经准备所有过户手续的情况下，不配合原告办理房产交易过户手续，属于违约，应承担约定的违约责任。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法裁判。被告胡红宇、单立东辩称：因为原告没有在规定时间内将房款支付给被告，已经构成违约，故被告不应该将房屋过户给原告；原告应按照现在的市场价交易，被告才愿意过户，但原告应承担违约责任；被告没有违约，不应承担违约金和律师费、中介费。第三人工商银行吴江分行陈述：若法院判决房屋买卖合同继续履行，房产过户给原告，工商银行吴江分行愿意配合原告归还贷款，并注销相关抵押手续。本院经审理认定事实如下：2015年6月，单立东、胡红宇向工商银行吴江分行贷款71万元用于购买位于吴江区××花园××室的房屋。2015年6月26日，工商银行吴江分行向单立东、胡红宇发放购房贷款71万元。截至2020年2月4日，单立东、胡红宇尚结欠贷款本金614896.26元、利息1192.64元，合计616088.9元。2019年4月4日，单立东、胡红宇作为售房人（甲方），安贤玉作为购房人（乙方）与苏州金地名居房产经纪有限公司作为居间方（丙方，以下简称金地公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区松陵镇长板路988号南长安花园107幢3204室的房屋（包含一个车位）转让给乙方，建筑面积为143.11平方米，转让价款为237万元；乙方于2019年4月4日交付购房定金10万元，并向丙方交付中介服务费32000元；甲方承诺于款清腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方；乙方知晓甲方产权正在办理中，待产证办出后，甲乙双方配合丙方办理该房屋网签等手续；若乙方违约，定金概不退还，若甲方违约需双倍支付违约金给乙方，中介费由违约方负责；双方任何一方拒绝履行合同，由违约方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。截至合同签署之日，安贤玉在苏州行政区域内无住宅类房屋所有权登记信息，且已连续缴纳个人所得税一年以上。2019年4月4日，安贤玉向单立东支付定金10万元，并向金地公司支付中介服务费32000元。2019年4月19日，南长安花园107幢3204室的房屋办理不动产权登记，登记所有权人为单立东、胡红宇，该房屋登记地址为吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室，不动产权证号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9018293号。2019年4月19日，该房屋办理抵押登记，登记他项权利人（抵押权人）为工商银行吴江分行，抵押方式为一般抵押，登记债权数额为71万元。2019年4月24日，涉案房屋继续由金地公司挂牌出售并由该公司提供居间服务。2019年5月14日，单立东、胡红宇与安贤玉签署存量房交易资金托管协议，约定安贤玉将购房款227万元汇入资金托管账户（账号54×××34）。2019年5月14日，安贤玉向资金托管账户汇款77万元。2019年6月21日，单立东以短信方式询问安贤玉“贷款能不能办下来”，安贤玉回复“资料递了、审核也通过了，就银行放款慢点，这个您应该了解的，现在所有银行好像都很慢”，“不是说7月1号嘛，这还没到你着急啥啊”，“这也不是我想咋滴就能咋滴的事，这事银行决定的事”。2019年6月28日，安贤玉与兴业银行股份有限公司苏州分行签署个人购房抵押借款合同一份（编号201900408801000），向该行借款150万元用于购买吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室房屋。2019年7月11日，该行向安贤玉发放借款150万元，并汇入资金托管账户。2019年7月1日晚上，单立东以短信方式向安贤玉表示：“今天钱没有到账，我们的房子不卖了，合同失效了”。2019年7月2日，单立东与居间机构工作人员通话，表示：安贤玉说7月1日贷款到位，现在还没有到，日期变了多少次了，并要求工作人员转告安贤玉“房子不卖了”；工作人员表示：这些时间是银行项目经理跟其说的，其转达给单立东。2019年7月22日，安贤玉与单立东通话，协商过户事宜，安贤玉以额外支付8万元房款为条件要求单立东协助过户，但单立东不认可该条件，要求安贤玉额外支付15万元。2019年7月20日，安贤玉与北京大成（苏州）律师事务所签署委托代理合同一份，委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费5万元。2019年9月24日，该所向安贤玉开具江苏增值税普通发票一份，价税合计金额为5万元。2019年7月23日，安贤玉因向本院申请保全，向永诚财产保险股份有限公司吴江支公司投保诉讼保全责任险，并向该保险人支付保费1500元。审理中，安贤玉表示：自愿以其交在房产交易中心托管资金帐户中的托管资金227万元代单立东、胡红宇偿还工商银行的剩余贷款，如上述托管资金不能直接还贷，安贤玉承诺另行出资代单立东、胡红宇偿还工商银行的剩余贷款。安贤玉将616088.9元支付到本院指定账户。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、税收完税凭证、苏州市不动产住宅登记信息查询结果证明、中介费收据、定金收据、不动产权证、存量房出售信息挂牌登记表、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、个人购房抵押借款合同、借款借据、兴业银行APP截图、中国农业银行账户交易明细、委托代理合同、代理费支付账单、律师费发票、保函、保费发票、通话录音；被告提交的短信聊天信息、录音及文字稿；本院调取的不动产登记信息以及到庭各方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告胡红宇、单立东辩称原告在微信聊天记录中答应2019年7月1日前款项到位，事实上没有到位，超过时间，原告构成违约，不应该继续过户，原告应当按照市场价格交易，才同意过户。本院认为，根据合同法的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方未在房屋买卖合同中明确支付房款的期限，但双方以行为确认了原告安贤玉申请商业贷款支付剩余房款，故应当给原告贷款支付房款的必须准备时间。2019年6月21日，被告单立东催促原告支付购房款，2019年6月28日，原告安贤玉与兴业银行签订了借款合同，2019年7月11日，兴业银行发放了贷款，应视为原告在合理期限内履行了付款义务，不构成违约，本院对被告的上述抗辩意见不予采信。本案中，双方已经办理了资金托管手续，原告已经将全部购房款支付至托管帐户，被告单立东、胡红宇应办理抵押注销手续并协助原告安贤玉办理过户手续，被告至今未履行，构成违约，应当按照合同约定继续履行合同，办理抵押注销手续及过户手续，并承担相应的违约责任。原告要求继续履行房屋买卖合同，办理过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。诉争房屋虽然已经设定了抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。现第三人工商银行吴江分行作为抵押权人同意由原告安贤玉代为清偿贷款本息之后注销抵押登记，原告安贤玉亦同意代为偿还贷款本息，故本院予以准许。根据双方房屋买卖合同，违约方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，中介费由违约方负责。原告要求被告承担中介费3.2万元，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。原告主张律师费、为保全而支出的保费1500元，并非实现债权必然发生的费用，属于原告的实际损失。原告主张成交价格的20%的违约金，即47.4万元。本院认定，原告主张的违约金过分高于实际损失，考虑到被告的违约行为给原告造成的实际损失，违约金兼具补偿性和惩罚性的功能，本院酌情将违约金调整为11.85万元，故对原告的律师费、为保全支出的保费的诉讼请求，不予支持。综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下：一、原告安贤玉与被告单立东、胡红宇于2019年4月4日签订的《房屋买卖(居间)合同》继续履行。原告安贤玉于本判决生效之日起十日内代被告单立东、胡红宇向第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行还诉争房屋吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室项下贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行在上述贷款清偿情况下十日内协助出具还贷证明给原告安贤玉并协助注销房屋抵押登记手续。二、被告单立东、胡红宇于上述第一项判决内容履行完毕之日起十日内协助原告安贤玉将吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室过户至原告安贤玉名下。三、被告单立东、胡红宇于本判决生效之日起十日支付原告安贤玉中介信息服务费3.2万元，违约金11.85万元。四、驳回原告安贤玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元、保全费3020元，合计12380元，由原告安贤玉负担2000元，由被告单立东、胡红宇负担10380元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院，原告预交的诉讼费用10380元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  戴秀英二〇二一年二月二十六日书 记 员  张晓燕附录法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债务数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。