广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3702号上诉人（一审被告）：郑淑琴，女，汉族，1942年8月12出生，户籍住址：珠海市香洲区×××××××××1×，公民身份号码：440××××××××××××027。上诉人（一审被告）：吴伯软，男，汉族，1964年12月27日出生，户籍住址：珠海市香洲区×××××××××1×，公民身份号码：440××××××××××××03X。上诉人（一审被告）：吴基仔，男，汉族，1967年8月25日出生，户籍住址：珠海市香洲区×××××××××1×，公民身份号码：440××××××××××××038。上诉人（一审被告）：吴瑞群，女，汉族，1974年1月10日出生，户籍住址：珠海市香洲区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××028。上诉人（一审被告）：吴东成，男，汉族，1969年12月23日出生，户籍住址：珠海市香洲区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××018。上列郑淑琴等五人共同委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。上列郑淑琴等五人共同委托诉讼代理人：朱礼婷，广东亚太时代律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：梁眉青，女，汉族，1972年9月23出生，户籍住址：珠海市香洲区××××××××××1×3××××××，公民身份号码441××××××××××××921。委托诉讼代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。一审被告：珠海奥园华富置业有限公司，住所地：珠海市香洲区××××××××××××××自编B区，统一社会信用代码：91440400MA4UQFBG5R。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：赵广宇，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洪源，广东中晟律师事务所律师。上诉人郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成（以下简称郑淑琴等五人）因与被上诉人梁眉青、一审被告珠海奥园华富置业有限公司（以下简称奥园公司）合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初15012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。本院审理查明的事实2011年3月16日，郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群共同作为甲方与李艳梅、宁桂华、郑庆、梁眉青、陈得莲共同作为乙方签订了一份《合作建房协议书》，约定“一、甲方负责提供合作建房的宅基地，地址：珠海市××××××人和里3级石1号，土地使用证为（总字第0402珠海集建字【1990】第070700392号），占地面积约114平方米，乙方出资人合作建1栋框架结构的住宅楼，一栋占地面积为140㎡，共7层半，甲方拥有一、二、三层，（如有城中村改造一、二、三层优先甲方补偿）。乙方拥有四、五、六、七、八层……二、签字日起乙方支付给甲方3万元，按交搬迁费，另付10万元按金，做好基础后返还5万元，余5万元按八层楼竣工返还……四、所得房屋的权益分配：该楼建成后，该土地使用权仍归甲方所有，占地面积114平方米，一、二、三层归甲方拥有，四、五、六、七、半层的归乙方出资人所有……五、任何一方分配得到的房屋各自拥有处分权，双方均可对所分配的房屋对外转让、赠与及出售……八、甲方负责办理好上述房屋合作拆建的报建及有关手续（包括办理房地产权证登记、过户等），如不能为乙方单独办理手续时，统一以甲方名义报建，在无法单独以乙方名义办理所分房屋的房地产权证时，登记在甲方名义的为借名登记，实质是乙方投资兴建，甲方不享有分配乙方名下的房屋，乙方是该房屋的实际所有权人，如果政策允许将上述房地产过户至乙方或乙方所指定人名下时，甲方应无条件尽义务协助乙方办理过户手续……十一……若仿后政府征收或其他原因拆迁，乙方所拥有的物业乙方有权要求甲方统一以甲方名义或依据本合同甲方的授权文件自行去登记处理拆迁补偿，乙方拥有的物业对应得到的全部赔偿，甲方必须无条件存入乙方所指定的银行账号……”，郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群在协议甲方落款处各自签名并捺指印，李艳梅、宁桂华、郑庆、梁眉青在协议乙方落款处各自签名并捺指印、陈得莲由吴峰代为在协议乙方落款处签名并捺指印，案外人许北金在见证人落款处签名并捺指印。2017年6月12日，奥园公司作为甲方（拆迁人）与郑淑琴作为乙方（被拆迁人），吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群作为产权共有人就甲方拆迁乙方房屋及补偿、安置回迁等事宜签订《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（合同编号ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2），该合同约定“乙方同意将名下拥有的珠海市××××××××1×、三级石2号共2座房屋交由甲方拆迁改建……乙方确认的《认定表》、《附属物认定表》作为甲方对乙方被拆迁房屋补偿的依据……1.《认定表》确认的认定（合法）面积以1:1.1比例置换回迁房……2.未认定面积（超建面积）置换现金每平方米一次性补偿3300元，以房屋产权置换的，超建面积在240平方米以内的部分，按3平方米置换1平方米回迁房面积，超建面积超过240平方米的部分，按3.3平方米置换1平方米回迁房面积……。”该合同所附《珠海市香洲区×××××××××道翠微村被征地农民房屋面积认定表》显示，郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群、吴文容（殁）、彭根（殁）7人为一户家庭成员，该户名下有认定新子塘14×、三级石1×、三级石2号房屋三处，其中新子塘14号房屋为3层建筑，测绘面积235.19㎡，5层（含5层）以下建筑面积235.19㎡；三级石1号房屋为7层建筑，测绘面积877.77㎡，5层（含5层）以下建筑面积654.19㎡；三级石2号房屋为7层建筑，测绘面积807.24㎡，5层（含5层）以下建筑面积582.06㎡，分户后认定总面积为1471.44㎡。2017年9月29日，奥园公司作为甲方与郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群共同作为乙方又签订了一份《补充协议》，就双方于2017年6月12日已签订的《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（合同编号ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2）约定修改部分条款，将“认定面积置换明细”变更内容为“乙方认定面积为1236.25平方米，其中以32.95平方米置换现金、1203.3平方米置换回迁房；置换现金单价为每平方米18000元，交付被拆迁房屋之日起30个自然日内支付至90%，协助办理注销房屋房产证之日起30个自然日内支付剩余10%；过渡期租金按每平米每月31元计算，每月37302.3元；装修费每平米930元，共1119069元；按1:1.1置换回迁房共1323.63平方米。”2018年8月21日，奥园公司作为甲方与郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群共同作为乙方又签订了一份《〈珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同〉之补充协议》（合同编号ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2-03），约定变更“认定面积置换明细”内容为“乙方认定面积为1236.25平方米，其中以40.17平方米置换现金、1196.08平方米置换回迁房；置换现金单价为每平方米18000元，交付被拆迁房屋之日起30个自然日内支付至90%，协助办理注销房屋房产证之日起30个自然日内支付剩余10%；过渡期租金按每平米每月31元计算，每月37078.48元；装修费每平米930元，共1112354.4元；按1:1.1置换回迁房共1315.69平方米”；变更“搬迁补助明细”内容为“认定面积中选择回迁房部分总面积为1196.08平方米，迁入费每平方米25元，共29902元，支付期限不变……根据《香洲区翠微城中村更新项目拆迁补偿方案》，置换现金部分认定面积不予计算过渡期租金。甲方已根据原合同已支付过渡期租金342309.95元，包含置换现金部分认定面积的租金3017.96元，乙方应在本补充协议签订之日起7个工作日内退还甲方已支付的置换现金部分认定面积的租金……甲方已按原合同约定向乙方或其指定收款人支付被拆迁房屋32.95平方米的置换现金款项593100元。余下被拆迁房屋7.22平方米的置换现金款项129960元，由甲方按下述约定付至以下乙方指定银行账户（吴毓斌名下尾号9774账户）”。该补充协议附件三《收款委托书》显示，郑淑琴等五人就包括置换现金593100元（533790+59310）、3个月租金114971.25元、附属物（围墙补偿）2040元、迁出费42125.25元、每月租金37078.48元、迁入费29902元、装修费1112354.4元在内的款项付至吴瑞群名下尾号2283银行账户，置换现金129960元（70000+59960）付至吴毓斌名下尾号9774账户出具了《收款委托书》。案件审理过程中，一审法院就案涉房屋的相关拆迁补偿情况致函珠海市香洲区城市更新局，复函所附郑淑琴等五人（以下简称乙方）与奥园公司（以下简称甲方）签订的《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（合同编号亦为ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2，以下简称备案合同）落款时间为2018年8月12日，该合同约定：第一条被拆迁房屋及附属物的状况乙方同意将名下拥有的位于珠海市××××××测绘地址三级石1号，测绘报告编号1101……2测绘地址三级石2号，测绘报告编号1103……3测绘地址新子塘14号，测绘报告编号890……4测绘地址新子塘21号，测绘报告编号899……认定表编号011，共4座房屋交由甲方拆迁改建，具体被拆迁房屋及附属物见附件《翠微村城中旧村城市更新项目房屋面积认定表》、《翠微村改造更新项目房屋附属物补偿认定表》。第三条临时安置补助（租金）回迁房建设期间甲方不向乙方提供周转房，只以支付租金方式作为补偿，按《认定表》认定的合法建筑面积且选择回迁房的，每月补偿31元/平方米，租金补偿自乙方将被拆迁房屋交付甲方之日起至回迁房交付之日止，另增加60日租金……第四条搬迁补助甲方向乙方支付搬迁费补助，计算方式如下：迁出时，按测量报告书上确定的永久性建筑面积的总数计算，每平方米一次性补助25元，迁入时，按本合同约定的认定建筑并置换回迁房部分，每平方米补助25元。该合同所附《被征地农民房屋面积认定表》部分内容如下：被征地农民原始户成员姓名吴文容（殁）、吴坤（殁）、彭根（殁）、郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群共8人，符合分户人为郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群房屋地址测绘成果层数（㎡）基底面积（㎡）测绘面积（㎡）5层（含5层）以下建筑面积（㎡）5层以上建筑面积（㎡）新子塘14号389.87235.19235.190新子塘21号5146.49565.87565.870三级石1号7113.23877.77654.19223.58三级石2号7106.1807.24582.06225.18总计2486.072037.31认定面积2000㎡448.765层以下未认定面积37.31㎡该合同所附《香洲区翠微城中旧村更新项目被拆迁房屋补偿明细表》部分内容如下：置换明细单价小计支付期限认定面积2000㎡2000㎡置换回迁房按1：1.1置换2200㎡过渡期租金31元/㎡62000元双方签字盖章之日起7个工作日内支付三个月租金，交付被拆迁房屋之日起三个月后每月25日支付次月过渡期租金装修费930元/㎡1860000元办理完回迁房交付手续之日后7个工作日内完成支付未认定面积（含5层以上）486.07㎡486.07㎡置换回迁房240㎡以内按3∶1置换80㎡超过240㎡按3.3∶1置换74.57㎡搬迁补助面积的总数2486.07㎡按25元/㎡一次性支付62151.75元双方签字盖章之日起7个工作日内支付认定面积中选择回迁房部分2000㎡50000元办理完回迁房交付手续之日后7个工作日内完成支付至100%围墙8.16㎡按墙面面积计算，250元/㎡2040元双方签字盖章之日起7个工作日内支付复函所附三级石1号测绘成果报告书显示，该房屋1层建筑物面积为113.23㎡，2-6层建筑物面积为135.24㎡，7层建筑物面积为88.34㎡，并建有长1.22、高2.4围墙门一处。梁眉青对更新局复函附件材料均予认可，奥园公司则表示其与郑淑琴等五人实际履行的是奥园公司提交给法院的相关协议，更新局复函附件协议系专门用于备案，未作为履行依据。奥园公司于审理过程中向一审法院出具了《关于三级石1号房屋拆迁补偿相关事宜的说明》，确认截至2020年4月14日，其已就三级石1号、三级石2号签订的《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（合同编号ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2）向合同乙方即郑淑琴等五人支付置换现金650754元、迁出费42125.25元、临时安置补助761036.34元、附属物补偿2040元，就三级石1号已向乙方交付房屋面积383.71㎡，就三级石2号已向乙方交付房屋面积344.08㎡，关于迁出费（即搬迁补助费）42125.25元的属性问题，根据拆补合同第四条约定，迁出费按测绘报告书上确定的永久性建筑面积的总数计算，即三级石1号、三级石2号房屋补偿迁出费42125.25元，包括1.三级石1号房屋迁出费877.77平方米×25元/平方米＝21944.25元；2.三级石2号房屋迁出费807.24平方米×25元/平方米＝20181元。郑淑琴等五人认可已收到上述补偿款项，但否认有实际交付房屋。当事人未就上述款项的具体支付时间提交说明或证据。另，2018年8月6日，郑淑琴等五人将殷基思、李艳梅、宁桂华、郑庆、梁眉青、陈得莲六人诉诸一审法院，一审法院经审理查明有关事实后认为郑淑琴等五人与李艳梅、宁桂华、郑庆、梁眉青、陈得莲所签订《合作建房协议书》合同性质为买卖合同，并违反了国家法律关于土地管理的效力性强制性法律规定，于2019年4月17日作出（2018）粤0402民初7811号民事判决，判决“一、确认郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群与李艳梅、宁桂华、郑庆、梁眉青、陈得莲于2011年3月16日签订的《合作建房协议书》无效……四、梁眉青于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退于珠府集建总字第0402号建字[1990]第070700405号集体用地上建设房屋中所占用的502房并交还予郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群……”当事人不服提起上诉后，本院于2019年12月30日作出（2019）粤04民终3447号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。梁眉青向一审法院起诉请求：1.确认梁眉青享有珠海市××××××人和里三级石房屋第五层（502）拆迁补偿所取得的全部权益；⒉判令郑淑琴等五人将珠海市××××××人和里三级石房屋第五层（502）拆迁补偿已经取得的补偿款（包括拆迁补助款、过渡期租金等）本金和利息全部退还给梁眉青，利息按人民银行同期贷款利率标准，自郑淑琴等五人实际取得之日计至郑淑琴等五人实际退还之日止；⒊判令奥园公司将珠海市××××××人和里三级石房屋第五层（502）尚未支付的拆迁补偿款全部支付给梁眉青；⒋郑淑琴等五人担本案的全部诉讼费用。一审判决的理由与结果根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，案涉三级石1号房屋由梁眉青等与郑淑琴等人签署协议后出资将原地上房屋拆除重建，重建后房屋与案涉宅基地形成附合，前述生效判决已经确认梁眉青等人与郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群共同签订的《合作建房协议书》无效并判令梁眉青返还其占有的502房，郑淑琴等五人应对梁眉青出资建设分得的502房予以补偿，基于协议双方对合同无效各自的过错，郑淑琴等五人亦应对梁眉青分得建筑物的增值或收益等间接损失予以适当赔偿。鉴于梁眉青出资建设房屋的成本已转化为被拆迁人基于与拆迁人拆迁补偿合同可取得的拆迁补偿权益，梁眉青有权请求确认其对被拆迁房屋拆迁所得享有权益。关于梁眉青由其分得案涉502房就相关拆迁补偿安置合同所得权益可主张的份额。郑淑琴等五人作为被拆迁人已就案涉502房所在三级石1号房屋与拆迁人奥园公司签订拆迁补偿安置合同，梁眉青投入的建筑成本已全部转化在拆迁补偿安置合同确定的权益当中，该地上建筑物虽系由包括梁眉青在内的数个受让方出资建设，但根据《珠海市香洲区××××更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，该建筑物在拆迁补偿安置合同中所产生的拆迁补偿权益与案涉土地性质及各郑淑琴等五人的身份及户口优惠指标密切关联，提供资金一方与提供土地及身份权益一方在取得案涉房屋拆迁补偿安置合同权益中都是不可或缺的因素，《合作建房协议书》虽属无效协议，但该协议确为各方真实意思表示，各方于协议过程中就建成房屋的分配及将来拆迁补偿的方案均进行了约定，即乙方（梁眉青）按其实际拥有的物业（502房）与郑淑琴等五人分配拆迁补偿权益，该约定并未损害国家、集体及第三人利益，基于公平及诚实信用原则，双方应予遵守，因此，从尊重当事人真实意思以及公平、诚信原则考虑，郑淑琴等五人应依据《合作建房协议书》的约定按建筑面积比例向梁眉青支付拆迁补偿利益。当事人签署《合作建房协议书》时并不能预见之后相关拆迁补偿政策区分五层以上房产区别认定补偿的办法，因此，相较根据楼层区分不同补偿类别再逐类进行分配，按照协议约定各方占有的房屋面积与房屋总面积的比例来认定各自对被拆迁房屋安置补偿享有的份额更加合理。根据更新局复函所附测绘报告及当事人一审庭审时的意见，三级石1号房屋5层面积135.24㎡，为一层两户结构，两户面积一致，故梁眉青可按（135.24/2/877.77）比例向被拆迁人主张就三级石1号房屋取得的拆迁补偿安置合同权益。关于梁眉青主张确认其对被拆迁房屋拆迁所得享有权益的合同基础。被拆迁人郑淑琴等五人与拆迁人奥园公司就包括案涉三级石1号房屋在内的数栋被拆迁房屋签订过多份拆迁补偿内容的合同或协议，该数份合同协议对被拆迁房屋的确定、合法面积的认定、补偿的方式等内容约定均有所不同，上述合同协议均没有按房屋进行拆迁补偿安置权益的区分。按照珠海相关城市更新政策，被拆迁人郑淑琴等五人可分为5户，按被征地农民每户不超出5层且建筑面积不超出400㎡的面积认定标准，最多可认定应补偿合法面积2000㎡，从合同内容变化来看，被拆迁人郑淑琴等五人开始仅就三级石1号、三级石2号房屋与奥园公司签订拆迁补偿合同，之后新增了新子塘14号和新子塘21号作为被拆迁房屋并与奥园公司签订了于更新局备案的拆迁补偿合同，认定的应补偿合法面积也由1236.25㎡（三级石1号5层以下认定面积654.19㎡+三级石2号5层以下认定面积582.06㎡）增加到1471.44㎡（1236.25㎡+新子塘14号5层以下认定面积235.19㎡）再增加到2000㎡，新子塘两处被拆迁房屋的增加导致了郑淑琴等五人可认定面积相对更新政策允许认定合法面积的溢出，郑淑琴等五人作为提供多处被拆迁房屋的被拆迁主体，被拆迁房屋的提供不取决于梁眉青，后续被拆迁房屋的增加不应当影响梁眉青就三级石1号房屋按最大化合法面积认定享有相关合同权益。奥园公司虽称其与郑淑琴等五人签署的更新局备案合同并非实际履行合同，但作为拆迁补偿权益利益相关人的梁眉青对除更新局备案合同之外的案涉拆迁补偿合同或协议均未予认可，故梁眉青主张享有的拆迁补偿权益核算标准应以更新局备案合同为基础，且涉及梁眉青权益的三级石1号被拆迁房屋认定合法面积应以654.19㎡为准。关于梁眉青请求的已支付补偿款项及利息。根据奥园公司陈述，截至2020年4月14日，其已就三级石1号、三级石2号被拆迁房屋向郑淑琴等五人支付置换现金650754元、迁出费42125.25元、临时安置补助761036.34元、附属物补偿2040元，鉴于梁眉青对郑淑琴等五人就部分被拆迁房屋面积选择货币补偿的方式及标准存在异议，对针对该部分内容的诉讼请求，本案中不作审处，梁眉青可另行主张，对附属物补偿以及应归于实际使用人的搬迁费、临时安置补助等已支付补偿款项，奥园公司未明确按三级石1号、三级石2号两处房屋进行区分，根据更新局函附资料，应归属三级石1号房屋的附属物补偿为732元（250×1.22×2.4），临时安置补助为402720元［761036.34×654.19/（654.19+582.06）］，搬迁补助为22292元［42125.25×654.19/（654.19+582.06）］，对梁眉青请求郑淑琴等五人按（135.24/2/877.77）比例支付截止至2020年4月14日的附属物补偿56元、临时安置补助31024元、搬迁补助1717元，一审法院予以支持，之后奥园公司再有向郑淑琴等人支付补偿款的，梁眉青可另行据实主张。对梁眉青请求的上述已付补偿款项利息，一审法院仅支持自梁眉青主张权益比例确定时即本判决生效之日起按相应贷款利率起计。关于奥园公司的责任。奥园公司作为案涉房屋的拆迁主体，其与被拆迁人之间存在拆迁补偿安置合同关系，与梁眉青等受让方不存在直接的合同关系，其仅因梁眉青向被拆迁人主张合同权益而对梁眉青负有相关拆迁补偿支付通知的义务，梁眉青主张奥园公司将拆迁补偿直接支付给梁眉青缺乏依据，对此一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第八条第二款、第十条、第六十二条第三款的规定，一审法院判决如下：一、确认梁眉青对郑淑琴等五人就珠海市香洲区×××××××××××屋因拆迁所得安置补偿享有（135.24/2/877.77）比例的权益（拆迁补偿标准以珠海市城市更新局备案的于2018年8月12日签订的编号为ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2的《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》约定为准，认定合法面积以654.19㎡为准）；二、郑淑琴等五人于判决发生法律效力之日起十日内向梁眉青支付就上述房屋拆迁截止至2020年4月14日已取得的附属物补偿56元、临时安置补助31024元、搬迁补助1717元，共计32797元；三、郑淑琴等五人于判决发生法律效力之日起十日内向梁眉青支付上述款项的利息（以32797元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自本判决生效之日起计至付清之日止）；四、驳回梁眉青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由郑淑琴等五人负担。当事人二审的意见上诉人郑淑琴等五人的上诉请求：撤销一审判决，依法改判为确认梁眉青享有三级石1号502房（建筑面积67.62平方米）对应的拆迁补偿权益。事实与理由：一、案涉《合作建房协议书》已被另案确认无效，合同无效法律后果的处理应遵从公平、诚实守信原则。国家严格限制宅基地转让，一审判决反而让非村民身份的合作建房者因合同无效获得超出合同订立时的预期利益，导致合同无效与有效所获利益毫无差别。案涉《合作建房协议书》第十条第1款明确约定了甲方（即郑淑琴等五人）违约责任按乙方（即梁眉青）所投入该楼建设成本的三倍赔偿，意味着双方合作建房时梁眉青预见到郑淑琴等五人违约的损失赔偿金额，该约定应当予以尊重，因此，梁眉青在本案合同无效获得的利益不应超出投入该楼建设成本的三倍。二、一审法院违反法定程序。郑淑琴等五人明确不同意给予梁眉青拆迁补偿利益，应视为郑淑琴等五人违约，一审法院需向诉讼参与各方予以释明，并征求梁眉青是否变更诉讼请求而进一步审理，不宜迳行按原诉讼请求作出判决。三、梁眉青主张按照其所购买房屋整栋建筑面积所占比例享有拆迁补偿受益，不应得到支持。退一步来讲，梁眉青也应按占房屋四至七层的建筑面积比例享有拆迁补偿利益，且不得与郑淑琴等五人的报建指标挂钩。理由如下：1.《合作建房协议书》第一条约定“如城中村改造一、二、三层优先甲方（即郑淑琴等五人）补偿”，因此梁眉青只能享有四至七层的拆迁补偿收益中的相应比例。2.《合作建房协议书》没有约定郑淑琴等五人的报建指标包含在内。3.案涉建筑物系未进行合法报建手续的违法建筑。4.《拆迁补偿安置合同》中所获补偿收益系由案涉违法建筑面积与郑淑琴等五人的报建指标结合，才获得的整体利益，并不是单纯的违法建筑而获得利益。5.郑淑琴等五人分得的案涉三级石1号房屋一层（113.23平方米）、二层（135.24平方米）、三层（135.24平方米）面积合计为383.71平方米，郑淑琴等五人自有的指标可以套用240平方米的违法建筑面积获得400平方米的回迁面积。综上所述，郑淑琴等五人认为本案就回迁面积判决宜作如下几种方式处理：1.从尊重当事人意思自治原则的角度出发，以合同无效后果不超出当事人合同订立时预期的最大利益为先，遵照合同约定违约责任处理，即判决郑淑琴等五人按梁眉青投入成本的三倍予以赔偿。2.从区分合同无效与有效、村民身份与非村民身份的角度出发，仅判决确认梁眉青享有三级石1号501房（67.62平方米）的拆迁补偿受益权益。程序上，梁眉青凭判决确认的权益，开发商自然据此认可梁眉青被拆迁人的主体身份资格，由梁眉青与开发商按照开发商统一拆迁补偿标准签订拆迁补偿合同，各自利益彼此独立。3.从公平角度出发，扣除郑淑琴等五人基于村民身份报建指标获得的回迁面积400平方米（对应的违法建筑面积为240平方米），享有回迁补偿面积总面积254.19平方米（认定的合法面积654.19平方米-指标身份的400平方米），因该房屋总面积为877.77平方米，由梁眉青按建筑面积比例10.6%即67.62/637.77（877.77-240）拆迁补偿收益，梁眉青获得的补偿面积为：254.19×10.62%=27平方米。4.上述第2点与第3点方式判决实体上是一致的，郑淑琴等五人倾向于按第2点方式判决较为恰当。本案这样处理，既维护了国家禁止宅基地转让的政策、法律权威，又在合同无效的前提下尽显公平原则，即在本案中确认梁眉青享有其购买的小产权房的拆迁补偿权益（以便梁眉青获得被拆迁主体身份资格，判决后再由梁眉青与开发商自行协商拆迁补偿安置合同的签订，如无法协商一致，另案再判决按照开发商公布备案的统一拆迁补偿标准判决赔偿），驳回梁眉青的其他诉讼请求，方是解决纠纷的最佳途径。四、一审判决书第二项系认定错误。奥园公司出具的情况证明与事实不符，郑淑琴等五人所领取的临时安置补偿、临时补助费系其自有的一至三层的补偿，不是整栋房屋的补偿，恳请二审法院查明后予以改判。梁眉青辩称，一、《合作建房协议书》已被另案认定无效，但协议中就涉案房屋的建设以及拆迁补偿方案等进行约定，而各方在签署该协议时无法预见此后的拆迁补偿政策，而且建房时各楼层的建筑成本也不因楼层不同存在本质区别。因此，一审法院根据公平、诚信等原则，判决郑淑琴等五人按照建筑面积的比例向梁眉青支付拆迁补偿权益并无不当。二、郑淑琴等五人所称已领取的安置补偿等费用仅针对一至三层，没有事实和法律依据。如上所述，梁眉青与郑淑琴等五人是按照各自的建筑面积比例取得相应的拆迁补偿权益，不对各自的楼层进行区分。因此，安置补偿等各项费用是针对整栋建筑而进行的，梁眉青与郑淑琴等五人应当按照各自占有的比例进行分配。因此，一审判决按照该原则进行处理并无不当。三、郑淑琴等五人和奥园公司存在利害关系，一审法院也注意到该事实，本案的实质是奥园公司为了减少支付拆迁成本，进而和郑淑琴等五人串通提起本案诉讼，具体的事实在庭审调查的时候继续阐明。一审法院向多个政府部门进行调查，尤其是拆迁面积的问题，一审法院对案件事实认定清楚，程序合法，判决结果公平合理。奥园公司辩称，1.奥园公司与郑淑琴等五人和梁眉青均存在一定的利害关系，不存在与郑淑琴等五人串通的事实，相较于支付补偿款的数额，奥园公司更关心拆迁的进度，而该进度更依赖于梁眉青的配合。2.奥园公司已经支付的款项是临时安置补偿，即相当于租金补助，首次发放的是前三个月的五层以下的建筑面积，此后均按照已经实际交付的三层以下的面积支付。梁眉青无权对该三层以下的安置补偿要求分配。3.一审判决确定梁眉青一方享有权益比例的认定方法，奥园公司不予认可。既然一审判决认为尽管协议无效但是双方仍应遵守，但该判决第一项确定的分配比例既不符合该协议的约定，也有失公平，该协议已约定案涉建筑的1-3层归郑淑琴等五人所有，4至7层半归梁眉青等人共同所有，则梁眉青只能根据其面积在4至7层半中所占有的份额享受补偿权利，不应将郑淑琴等五人的1至3层也纳入到权益分配中。二审期间，各方均未提交证据。本院判决的理由与结果本院认为，生效判决已认定案涉《合作建房协议书》无效，梁眉青应将502房返还给郑淑琴等五人，因此郑淑琴等五人应当向梁眉青赔偿相应损失。现因郑淑琴等五人已就涉案房屋与奥园公司签订《拆迁补偿安置合同》，即梁眉青出资建设房屋的成本及房屋增值收益已转化为拆迁补偿安置合同权益，因此梁眉青请求确认其享有拆迁补偿合同的相应权益，有事实和法律依据，应予支持，但具体权益本院将结合双方各自对合同无效存在的过错、郑淑琴等五人的被拆迁人身份以及合同约定各自分配的房屋楼层、面积等因素予以确定。根据郑淑琴等五人与奥园公司签订的备案合同内容，郑淑琴等五人享有的合同权益包括以下内容：1.可获回迁房；2.装修费；3.过渡期租金；4.搬迁补助（包括迁出时和迁入时）；5.围墙补偿。对于梁眉青从该合同中可享有的权益，本院分析如下：第一，关于梁眉青享有的回迁房合同权益。虽然涉案三级石1号房屋由包括梁眉青在内的数个受让方出资建设，但根据《珠海市香洲区××××更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，三级石1号房屋在涉案拆迁补偿合同中所对应的拆迁补偿利益，与涉案土地的性质、郑淑琴等五人的被征地农民身份以及对应的房屋最高可以认定面积标准（俗称指标）密切相关，这是专属于郑淑琴等五人的权益，而且合作建房协议中双方并未约定郑淑琴等五人应将其该部分利益与出资方共享，因此在确定合同各方可获回迁房面积时应充分考虑郑淑琴等五人的上述权益，梁眉青请求按照合作建房协议约定各方占有的房屋面积与房屋总面积的比例认定各自合同权益的份额，损害了郑淑琴等五人的合法利益，亦不符合公平原则，不应采纳。根据备案合同附件《房屋面积认定表》的内容，三级石1号房屋认定面积为642.20平方米（2000÷2037.31×654.19），因该认定面积的数额是因郑淑琴等五人被征地农民身份而享有的最高可以认定面积标准权益而产生，因此郑淑琴等五人分得的三级石1号房屋第1至3层面积共383.71平方米应优先获得上述认定面积的拆迁利益，则第4至5层可使用的认定面积为258.49平方米（642.20－383.71），因梁眉青502房的建筑面积为67.62平方米（135.24÷2），故502房被认定面积为64.62平方米[（67.62÷270.48）×258.49]。如果不利用郑淑琴等五人享有的房屋最高可以认定面积标准权益，则梁眉青502房仅可获回迁房面积22.54平方米（67.62÷3），但因郑淑琴等五人将其自身享有的房屋最高可以认定面积标准剩余利益与梁眉青502房建筑面积结合使用，则梁眉青502房可获回迁房面积为72.03平方米[64.62×1.1+（67.62－64.62）÷486.07×（80+74.57）（即补偿明细表中所列的未认定面积486.07平方米所获得的回迁房面积）]，由此可见梁眉青502房与郑淑琴等五人享有的房屋最高可以认定面积标准利益相结合所增加的回迁房面积为49.49平方米（72.03－22.54），该部分回迁房面积是因梁眉青出资建设的房屋与郑淑琴等五人的身份利益结合产生，二者缺一不可，鉴于郑淑琴等五人分得第1至3层房屋实际由梁眉青等人出资建设，该部分拆迁利益已完全归于郑淑琴等五人享有，而且郑淑琴等五人与梁眉青对于合作建房协议被认定为无效均存在一定的过错，故就上述增加的回迁房面积49.49平方米，本院酌定郑淑琴等五人分得24.74平方米，梁眉青分得24.75平方米，则梁眉青可享有回迁房面积为47.29平方米（24.75＋22.54），本院据此确认梁眉青对郑淑琴等五人就备案合同所获得的回迁房享有47.29平方米的权益。第二，关于梁眉青享有的围墙附属物补偿权益，郑淑琴等五人就三级石1号房屋所获得附属物补偿为732元（1.22米×2.4米×250元/㎡），该补偿系因三级石1号房屋的附属配套设施所取得，不区分涉案房屋的认定面积和非认定面积，因此梁眉青可获得的附属物补偿为56元（67.62÷877.77×732），奥园公司已向郑淑琴等五人支付附属物补偿，故郑淑琴等五人应向梁眉青支付该款项，一审法院认定正确，本院予以维持。第三，关于梁眉青享有的过渡期租金权益，根据备案合同第三条约定，过渡期租金是按《认定表》认定的合法建筑面积，每平方米31元补偿，租金补偿自将被拆迁房屋交付奥园公司之日起计算，因此梁眉青将502房交付奥园公司后应按其合法建筑面积在五层以下总建筑面积所占比例即3.32%（67.62÷2037.31）享有郑淑琴等五人就备案合同所获得的过渡期租金。本案中，奥园公司已支付的过渡期租金中，前三个月的租金是按三级石1号房屋全部合法建筑面积补偿，之后的租金只是按实际交付的一、二、三层合法建筑面积补偿，而梁眉青至今尚未搬离502房并交付给奥园公司，因此梁眉青目前实际仅可分配前三个月的租金，郑淑琴等五人获得的其后租金梁眉青无权要求分配，即梁眉青应分得过渡期租金为11894元（67.62÷654.19×114971.25），该款项应由郑淑琴等五人直接给付梁眉青。第四，关于梁眉青享有的搬迁补助权益，根据备案合同第四条约定，迁出搬迁补助是按测绘报告上确定的永久性建筑面积总数、每平方米25元予以补偿，因此梁眉青迁出搬迁补助应按502房建筑面积计算，即1690.50元（25×67.62），因奥园公司已向郑淑琴等五人支付迁出搬迁补助，因此郑淑琴等五人应向梁眉青支付迁出搬迁补助1690.50元。关于迁入搬迁补助，依合同约定应以认定建筑并置换回迁房面积部分每平方米25元计算，其中认定建筑并置换回迁房面积涉及郑淑琴等五人的被征地农民的身份利益，因此本院酌定梁眉青按可获回迁房面积占被认定面积的比例即2.15%（47.29÷2200）享有郑淑琴等五人就备案合同所获得的迁入搬迁补助50000元中的权益。第五，关于梁眉青享有的装修费补偿权益，根据备案合同第五条约定，房屋装修补助按《认定表》认定的（合法）建筑面积并选择回迁房的，每平方米一次性补偿930元，此部分款项在办理完回迁房交付手续之日支付，如上述关于迁入搬迁补助部分的分析，装修费补助也受到郑淑琴等五人被征地农民身份利益影响，故本院亦酌定梁眉青按2.15%的份额享有郑淑琴等五人就备案合同所获得的装修费186万元中的权益。关于奥园公司的责任，梁眉青并非被拆迁人，奥园公司与梁眉青之间不存在拆迁补偿安置合同关系，故梁眉青请求奥园公司承担支付义务，缺乏理据，不应支持，一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。郑淑琴等五人上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15012号民事判决；二、确认梁眉青就珠海市香洲区×××××××××××××××对郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成在《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（珠海市更新局备案、合同编号为ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2）中所获得的回迁房享有47.29平方米的权益；三、确认梁眉青就珠海市香洲区×××××××××××××××对郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成在《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（珠海市更新局备案、合同编号为ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2）中所获得的过渡期租金享有3.32%的权益；四、确认梁眉青就珠海市香洲区×××××××××××××××对郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成在《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（珠海市更新局备案、合同编号为ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2）中所获得的迁入搬迁补助50000元享有2.15%的权益；五、确认梁眉青就珠海市香洲区×××××××××××××××对郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成在《珠海市香洲区××××城市更新拆迁补偿安置合同》（珠海市更新局备案、合同编号为ZHHF-CGHT-2017-0086-1/2）中所获得的装修费186万元享有2.15%的权益；六、郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成于本判决发生法律效力之日起十日内向梁眉青支付就上述房屋拆迁截止至2020年4月14日已取得的附属物补偿56元、过渡期租金11894元、迁出搬迁补助1690.50元，共计13640.50元；七、驳回梁眉青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由梁眉青负担6900元，郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成共同负担6900元。二审案件受理费13800元，由梁眉青负担6900元，郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴瑞群、吴东成共同负担6900元。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二一年二月五日书记员  程 敏