鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0304民初678号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：刘德，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。被告：郑大勇，男，汉族，1976年11月26日出生，现住址：鞍山市立山区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告郑大勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛诗武、被告郑大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付自2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的物业费9835元，并从2015年7月1日至2015年10月31日止按合同千分之一追加滞纳金1181元，合计11016元。事实与理由：被告系鞍山市立山区万水河北路274栋1-2层11号业主，房屋面积146.36平方米，按照原被告签订的前期物业服务管理协议的约定，被告应按照每月每平方米1.6元交纳物业费。被告从2015年7月01日至2018年12月31日尚欠物业服务费9835元，原告多次催要未果，故诉至法院，请求贵院支持原告的诉请。被告辩称：我不能全额缴纳物业费，但我同意缴纳应当与物业公司实际提供的服务内容相吻合的物业费；滞纳金不同意缴纳。根据相关法律规定，诉讼时效应为三年，从2020年8月3日往前推三年，我认为原告物业公司超过诉讼时效部分的物业费不应该向我主张物业费；按照法律规定，滞纳金与违约金有本质区别，平等主体之间不能约定滞纳金，物业公司不是行政部门，且物业公司与业主签订的是格式合同，格式合同里约定滞纳金是不合规的，滞纳金具有法定性、惩罚性，是行政强制执行，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公权力的过程中。依据消费者权益保护法规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、消费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营以及收益情况需要以合理方式向业主公开，原告物业公司没有向业主公开下列具体资料：1、物业服务内容及服务标准，收费价格项目组成及价格审批文件；2、安全生产应急预案；3、小区公共区域设备设施收益明细账目；4、小区公共区域部位设备设施的养护记录；5、小区内公共区域设备设施的年检手续；6、小区配套设施及地下管网工程竣工图和竣工验收资料；7、公共区域的绿化部位养护记录；8、对楼体外墙、防水的养护记录；9、物业用房、使用许可及使用记录。物业公司给业主安装的门禁系统从2013年至今一直处于损坏的状态，物业公司不予维修，违反合同条款。对我们前期物业服务合同有不符合法律规范的内容，提出答辩：1、根据物业管理条例第34条，本案所涉及的物业服务合同中没有对专项维修资金的管理及使用的内容，该协议不符合规定；2、根据辽宁省物业管理条例第41条的规定，本案所涉及的物业服务合同中没有规定合同期限，协议不符合规定；3、该协议为格式合同，协议中笼统的规定有计划的组织设施设备的定期维修、养护工作，但没有任何涉及维修养护的具体标准，导致小区内设施设备损坏时业主没有相应的标准进行维权，属于在订立合同显失公平；4、前期物业服务合同中第3页第二条一款第8项规定物业公司每年进行一次服务满意率调查，征求业主意见不低于入住总户数的80%，原告物业公司从未进行过调查。因本案所涉及的前期物业服务合同多处违反现行有效法律法规的规定，在订立合同时显失公平，依据合同法第54条本人作为业主，要求物业公司依照现行法律法规和公平原则与业主协商修改前期物业管理协议的内容，并与业主重新签署前期物业服务合同。没有证据证明原告物业公司为维护景观水系所做的工作；合同第3页第二条有明确的规定，因为我们双方签订的是格式条款，所以我对合同中的沟、池、井的理解就是沟、池包括景观水池和景观小河；按照合同法第42条规定，因为在订立格式合同时，没有明确写明不包含小区内景观水池，而景观水池为小区整体构成的不可分割部分，且在小区规划红线范围内，因水系维护缺失，造成小区房屋价值下滑，给业主造成损失，满足合同法第42条故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，根据辽宁省物业管理条例辽宁省人民代表大会常务委员会第78号第44条，此条款说明了景观水池如果没有验收，那么涉及的物业费应当由建设单位承担，而非业主，而物业公司与业主签订的合同中约定的价格是小区规划红线范围内的全部服务，如果不包含景观水池，应当在价格中扣除。2、物业合同中第5页第六条第2项明确规定了消防通道畅通，现在实际情况是道路无法通过消防车辆，不满足消防通道畅通的要求，与合同规定不相符。3、根据辽宁省物业管理条例辽宁省人民代表大会常务委员会第67条规定“业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可用于补贴物业服务费，经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。”物业公司未履行上述法律法规，物业合同中第六条其他事项第1项写明本协议规定不得违反法律法规的规定，违反部分无效，但是原告物业公司违反法律法规，没有把公示写到合同中，所以签署的合同无效。我方提出以下抗辩：因物业服务公司未按照合同履行相应义务，本人作为业主要求物业公司整改并减少相应的物业费作为赔偿，属于行使抗辩权，请求法院给予调解，具体为：（1）物业费中应当去除包含景观水系维护保养的费用，因景观水池占小区公共区域面积的1/4，建议核减物业费价格的25%或者按照政府指导价格规定，去除景观水系保养业务后重新核定物业费价格；（2）依据合同法第107条物业公司应当在完成上述违约过失的整改验收后，再由本案所涉业主停止履行同时履行抗辩权，缴纳物业费；（3）依据消费者权益保护法第55条本案所涉及的物业服务合同纠纷中，物业公司在景观水系未验收且不公开公示的情况下，依旧按原价格收取物业费，以及单方面利用园区内公共区域设置广告牌，违规从事经营性活动，且窃取所得收益，均构成欺诈行为，应当按照原告主张的物业费额度9835元的三倍赔偿给被告29505元。本院经审理查明：原告系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积146.36平方米。2011年10月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业服务费标准为洋房每平方米1.6元/月；业主未按时交纳物业服务费，处以每日1‰的滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2015年7月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告42个月物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业管理服务协议一份、催费通知照片一份。上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：提供照片1-3、4-5、6-7；提供光盘一张、反馈函1份、照片1张，欲证明原告提供服务存在问题才履行抗辩权未缴纳物业费。原告质证意见为“对于被告所提供的反馈函发生质证意见如下：这个反馈函属于被告的单方制作的反馈函，需要被告提供相应的证据来证明该反馈函当中所提交反映问题的其他相关证据；同时被告提供的1-3照片关于水系问题解释如下：水系问题的确是众多业主反映过的问题，首先物业公司从未接收过该水系，水系是地产公司在建设过程当中所建设，但因为施工质量存在一定问题且手续不全，故该水池一直没有交给物业公司，不属于物业公司的物业维修范围之内，同时，物业公司及地产公司对该水系的恢复做了大量的工作，但水系的恢复要动用维修基金，维修基金的使用按照规定要征得业主一定比例才能动用，但因为有部分业主不同意，故维修资金的使用不予发放，同时按照原、被告签订的物业服务管理合同，该水系也不是物业服务合同范围之内的相关内容；对被告提供的4-5照片消防通道不合规发表质证意见如下：从该组照片明显能看出该小区的设计、施工就是如此，与物业没有任何的关联性，且从该照片能反映出该道路上没有任何的阻碍消防通道设施情况发生；对被告提供6-7照片发表质证意见如下：没有任何的法律规定设置相应的广告牌必须要经过业主的同意，同时公示也不属于本案的审理范围，本案为物业服务合同纠纷，如果被告认为原告没有进行公示侵害了其合法权益，他完全有权利向相应部门另行诉讼，但与本案无关”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的证据无法记录原告自2015年7月1日起至2018年12月31日整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定洋房住宅物业服务费为每平方米1.6元/月，被告欠缴物业费时间为2015年7月1日起至2018年12月31日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×146.36平×42月=9835元。本院对原告要求被告缴纳自2015年7月1日起至2018年12月31日拖欠的9835元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告从2015年7月1日至2015年10月31日止按合同千分之一追加滞纳金1181元一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促原告提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称本原告主张被告缴纳物业费的诉请已部分超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性行为，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起计算，故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称原告提供的服务不符合合同约定，不应按照物业服务合同约定的标准计算物业费一节，本院认为，物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共服务品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现被告未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与原告就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按案涉物业服务合同约定的物业费服务标准进行核算。关于被告辩称原告违反辽宁省物业管理条例的相关规定制定格式物业服务合同，违反规定部分应属无效一节，本院认为《辽宁省物业管理条例》系地方性法规，而本案中双方签订的《前期物业管理服务协议》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告要求与被告重新签订物业服务合同，涉及全体小区业主的共同利益，需通过召开业主大会等程序予以解决。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司协商重新签订物业服务合同。关于被告称，原告存在欺诈行为，应当按照原告主张的物业费额度9835元的三倍赔偿给被告29505元一节，本院认为被告该项主张与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故本院对原告该项主张不予审理。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告郑大勇于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2015年7月1日起至2018年12月31日止的物业费9835元；二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费76元（原告已预缴），减半收取38元，由被告郑大勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇二一年二月四日书记员  陈晨