北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初23355号原告（反诉被告）：崔嵬，男，1977年12月1日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：杨秀清，女，1949年10月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：崔嵬（杨秀清之子），即原告（反诉被告）崔嵬，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：范竟一，男，1983年8月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高忠岩，北京国标律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，公司法律顾问。原告（反诉被告）崔嵬、杨秀清与被告（反诉原告）范竟一、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨秀清之委托诉讼代理人暨原告（反诉被告）崔嵬，被告（反诉原告）范竟一之委托诉讼代理人高忠岩、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔嵬、杨秀清向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付户口保证金5万元整；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月13日，原告经链家公司居间将位于北京市西城区新德街X号楼-XX层XXX门XXXX号房屋出售给被告并签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》。2017年6月13日，原、被告双方办理完毕房屋过户手续，房屋登记至被告名下。根据《补充协议》第二条第7款约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币5万元作为户口迁出保证金，该保证金在甲方户口迁出当日，由乙方自行划转至甲方。现原告已经将户口迁出，但被告拒绝支付原告户口迁出保证金。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。范竟一辩称，不同意崔嵬、杨秀清的诉讼请求，具体意见同反诉事实和理由。链家公司述称，崔嵬、杨秀清诉讼理由不涉及到我公司，对其起诉的事实和理由没有异议。范竟一向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人崔嵬、杨秀清向反诉人范竟一支付逾期迁出户口违约金50万元；2.依法判令本案本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：根据反诉人和被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条（三）约定，被反诉人应当在房屋所有权转移之日起120日内（即2017年9月23日前）迁出户口，否则应当向反诉人支付房价总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被反诉人应当按日计算向反诉人支付全部已付款万分之五的违约金。根据反诉人和被反诉人签订的《补充协议》约定，户口迁出保证金5万元。被反诉人未按约定及时迁出户口，直到2020年5月26日才将户口迁出，被反诉人共计逾期1005日，按照合同约定，逾期前十五日按照房屋总价款5%计算违约金，逾期超过十五日的部分，按反诉人全部已付款万分之五计算每日违约金。因此，被反诉人应向反诉人支付的违约金为469.80万元。户口迁出保证金系保证合同履行，防止出现违约行为，具有惩罚性质，被反诉人未按约定及时迁出户口，反诉人有权不予退还该保证金。被反诉人逾期迁出户口的行为，不仅无视双方契约，违背诚信，而且给反诉人带来了极大不便和损失，妨碍了反诉人出售房屋，耗费了反诉人极大心力和精力来解决该问题，被反诉人应当按照合同约定支付违约金。为了维护自身合法权益，反诉人特提起反诉。崔嵬、杨秀清针对反诉请求辩称，当初签合同的时候，也约定过可以晚迁出户口，因为当时陈述的时候崔嵬说其母杨秀清在居委会任职，关系一时转不出去，当时经办人也都知道这事。最后等于是原告主动找的被告，要求迁出户口，但这之前，被告一直都没有跟原告联系过，没有跟原告提过这事。等原告迁出去之后，被告现在说，要让原告去付他违约金的事。故不同意原告的诉讼请求。链家公司针对反诉请求的陈述意见与本诉意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月13日，崔嵬（出卖人）、杨秀清（共有权人）与范竟一（买受人）在链家公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定范竟一购买崔嵬、杨秀清位于北京市西城区新德街X号楼-XX层XXX门XXXX的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共77.20平方米，房屋成交价格为783万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价87万元。买受人向出卖人支付定金80万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为469万元。出卖人应当按照约定时间2017年11月1日前将该房屋交付给买受人。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订补充协议，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币870万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于办理房屋权属转移前5个工作日内将第一笔首付款314万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为育翔小学学校的学区房，且交易房屋学区名额未被使用。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，范竟一依照约定支付除户口保证金外的购房款项，涉案房屋转移登记至范竟一名下。崔嵬、杨秀清未按照房屋买卖合同约定的期限将涉案房屋中的原有户口迁出。庭审中，崔嵬、杨秀清称户口系其2020年5月26日主动迁出，迁出前范竟一从未主动与其联系过，系其主动找范竟一迁出的。崔嵬、杨秀清申请证人杨某、刘某出庭，以证明其曾与范竟一口头协商，户口一时迁不出去，范竟一表示不着急，只要不影响孩子上学户口迁入就行。杨某、刘某二人在涉案房屋买卖合同订立时系链家公司经纪人。证人杨某陈述，崔嵬、杨秀清属于换房，买卖双方谈判时曾提到迁出户口的问题，范竟一表示只要不影响孩子上学，落户就不着急，没有签订书面文件，双方谈判融洽，只是口头承诺，当时买方经纪人是刘某，其系卖方的经纪人。对其证言，范竟一认为真实性无法确认，即使存在口头约定，但在之后签订的合同中明确约定了户口迁出时间。证人刘某陈述，2017年1月，双方拟签订买卖合同，当时谈到原告还需要置换一套房子；合同之所以约定4个月时间迁出户口，是为了留出富余时间；但杨秀清还在居委会工作，户口一时迁不出去，说是什么时候迁出户口，就什么时候付户口保证金。被告表示必须不能影响孩子上学，特意问了我，如果原告户口不迁出是否会影响，我表示没有影响，被告还问了原告有没有孩子需要上学；最后考虑说什么时候迁走什么时候给户口保证金，迁出户口可以商量着来。对其证言，范竟一认为真实性无法确认，即便有口头约定，也是针对杨秀清户口迁出的约定，原告的新房已经及时购买，原告可以办理迁户，双方根据当时的情况已经做出了比较宽裕的120天的约定，原告在有条件及时迁出的情况下，未按约定履行迁出义务，应当承担违约责任。针对原告母亲户口迁出，被告未明确放弃追究违约责任。崔嵬、杨秀清就原、被告双方关于延迟迁出户口协商达成一致未提供其他证据。范竟一亦未提供证据证明其就迁出户口事宜向崔嵬、杨秀清进行过催告。以上事实，由当事人提交的房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、北京市交易保障服务合同、证人证言、不动产权证书、聊天记录等证据及庭审陈述意见在案佐证。本院认为，崔嵬、杨秀清与范竟一签订的房屋买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方应依约行使权利、履行义务。根据房屋买卖合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。崔嵬、杨秀清虽主张范竟一同意其不着急迁出户口，但相关口头协商情形发生在书面合同订立之前，在双方就此问题产生争议时，应按照房屋买卖合同的书面约定履行。结合事实情况，涉案房屋中的原有户口于2020年5月方迁出，违反了房屋买卖合同的约定。崔嵬、杨秀清已构成违约，依照房屋买卖合同及补充协议约定须向范竟一支付违约金。诉讼中，崔嵬、杨秀清明确提出双方约定的违约金标准过高请求予以酌减的意见，在双方均未就违约造成具体损失提交有效证据的情况下，本院综合考虑双方合同约定、履行情况、当事人过错程度、户口现已迁出等因素，酌情确定崔嵬、杨秀清应向范竟一支付违约金7万元。对范竟一主张违约金的反诉请求中合理部分，本院予以支持。关于户口保证金，根据房屋买卖合同及补充协议约定，范竟一在崔嵬、杨秀清户口迁出后应予以划转，结合户口迁出情况，在判决崔嵬、杨秀清支付违约金的情况下，范竟一应向崔嵬、杨秀清给付户口保证金5万元。故对于崔嵬、杨秀清要求范竟一给付户口保证金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）范竟一给付原告（反诉被告）崔嵬、杨秀清户口保证金5万元；二、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）崔嵬、杨秀清向被告（反诉原告）范竟一支付违约金7万元；三、驳回被告（反诉原告）范竟一的其他反诉请求。如当事人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，反诉费4400元，合计5450元，由原告（反诉被告）崔嵬、杨秀清负担616元（已交纳），由被告（反诉原告）范竟一负担4834元（已交纳4400元，剩余434元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二一年二月十八日法官助理 肖彦青书 记 员 胡玉亚