北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7157号原告：王东，男，1956年4月27日出生。被告：张辉，男，1974年10月2日出生。第三人：北京市鑫特隆百货市场中心英华分市场，住所地北京市房山区城关街道南大街**。法定代表人：李宏月，经理。委托诉讼代理人：雷永忠，男，1968年5月11日出生。原告王东与被告张辉、第三人北京市鑫特隆百货市场中心英华分市场（以下简称英华分市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理，原告王东、第三人英华分市场法定代表人李宏月及其委托诉讼代理人雷永忠到庭参加了诉讼。被告张辉经本院公告送到开庭传票无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王东向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告租金40万元；2.赔偿原告违约金20万元；3.赔偿原告经济损失928000元（店铺装修费37万元）、（商品过季残直损失558000元）以上共计1528000元。4.本案诉讼费由被告和第三人承担。第三人对上述诉讼请求承担连带偿付赔偿责任。诉讼中，变更第三项诉讼请求，变更后的诉讼请求为：赔偿原告装修损失30万元。事实与理由：原被告于2016年7月2日开始签订门面房的租赁合同，被告将其承租第三人位于英华分市场一层门面1号，150平方米续租赁给原告，自2019年7月20日至2021年7月19日止，租金每年40万元。原告按约定将2019年7月20日至2020年7月19日房屋租金40万元于2018年11月30日付清给被告。第三人知情原被告租赁关系，并给出具同意被告转租证明，原告有从第三人处购买商店用电的收据，由被告提供与第三人于2018年1月16日双方补充协议。在履行合同中，因被告未向第三人交付租金，经法院判决被告与第三人解除合同，至原被告合同无法继续履行（第三人在原、被告签订合同时为被告出具证明），对原告租用英华分市场1号门面特步店进行强行断电，导致原告至今无法经营，应承担赔偿责任，故诉至法院。张辉经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。英华分市场辩称：不同意王东的诉讼请求，其请求没有法律和事实依据。王东承租的门面所有权人系英华分市场。本案系王东与张辉之间因租赁合同履行产生的纠纷，双方为租赁合同的签订方，该合同对英华分市场不产生权利义务关系，效力基于合同相对性不涉及英华分市场，英华分市场不应对双方之间的纠纷承担责任。现张辉与英华分市场的合同已经被法院判决解除，张辉已失去出租人资格，王东基于此遭受的损失可向张辉主张，与英华分市场无关。故不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，英华分市场与张辉签订北京市市场场地租赁合同，合同约定：张辉租赁英华分市场门面场地（英华商场）面积667.29平方米，每平方米每日租金5元，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金交付方式为上打租，每月缴纳一次，并对其他权利义务进行了约定。2018年1月16日，张辉与英华分市场签订补充协议，约定租期延长1年5个月，至2021年9月30日至。自2016年7月起张辉将位于英华百货商场一层门面1号房屋租赁给王东进行经营。期间，王东向北京市英华百货商场交纳电费并对承租门面店铺进行装修。2018年11月17日，张辉（甲方）与王东（乙方）在房山商业城签订北京市市场场地租赁合同，约定张辉将承租英华分市场英华百货商场一层门面1场地租赁给王东。租赁期限自2019年7月20日起至2021年7月19日。租金标准40万元/年，场地的经营管理约定场地内的装修全部由乙方负责，乙方应保证装修方案、材料等符合消防、安全生产、环保等方面的要求。合同解除及违约责任约定一方若违约提前解除合同，须向对方支付年租金总额50%的违约金。一方违约导致对方解除合同的，违约方须向守约方支付合同年租金总额50%的违约金，并对其他权利义务进行了约定。2018年11月30日，王东支付给张辉2019年7月20日至2020年7月19日的租金40万元。2019年5月因张辉未支付英华分市场租金，英华分市场诉至本院，要求与张辉解除租赁合同，并支付租金。2019年6月27日，本院作出（2019）京0111民初12578号民事判决书，判决：一、解除英华分市场与张辉于2015年5月1日签订的《北京市市场场地租赁合同》及2018年1月16日签订的补充协议。二、张辉于本判决生效之日起十日内将《北京市市场场地租赁合同》约定的门面（英华商场）场地返还给英华分市场。三、张辉于本判决生效之日起十日内给付英华分市场2019年2月至2019年5月份租金400376元。四、张辉于本判决生效之日起给付英华分市场违约金10009元。五、张辉给付英华分市场2019年6月1日起至实际腾退之日止的场地使用费（按使用面积667.29平方米，每平方米每日5元计算）。张辉不服上诉，2019年8月21日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终10300号民事裁定书按张辉撤回上诉处理。后英华分市场申请执行本院作出（2019）京0111民初12578号民事判决书。王东与英华分市场就重新签订租赁合同未达成一致意见。2020年5月10日，王东向英华分市场腾退承租房屋。现王东将张辉、英华分市场诉至本院。现张辉下落不明，应王东申请，本院向张辉公告送达起诉书、开庭传票。有争议的事实，本院认定如下：王东自述2016年承租房屋后经营特步运动品牌，按特步公司要求进行装修，花费37万元。2020年5月10日腾退房屋，橱窗、货架、衣柜已拉走。2019年10月28日，英华分市场对王东承租房屋进行断电，王东未实际经营。2020年5月1日恢复供电。英华分市场不予认可，自述线路维修断电，王东此期间一直经营。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。张辉将从英华分市场出租的场地部分转租给王东进行经营，且出租人英华分市场知晓。张辉与王东签订的北京市市场场地租赁合同是双方真实意思表示，而内容不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。但张辉与英华分市场签订北京市市场场地租赁合同已经法院生效判决解除，王东继续占有使用英华分市场的门面场地已无合法依据。张辉作为王东的房屋租赁合同出租人已不能保证王东合理使用租赁房屋，张辉与王东的租赁合同已经不能继续履行。2020年5月10日，王东腾退承租房屋，视为王东与张辉之间北京市市场场地租赁合同终止。因张辉违约致使其与英华分市场签订的市场场地租赁合同被法院生效判决解除，致使王东不能继续使用租赁商铺，王东要求张辉退还租金并要求张辉给付违约金的诉讼请求，正当理由、证据充分。本院予以支持。王东租金已交付至2020年7月19日，腾退房屋为2020年5月10日，王东已实际承租房屋，张辉应将多收取的租金予以返还。应返还租金、违约金结合租赁合同约定、王东实际经营情况酌情确定。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因张辉违约致使王东不能继续使用租赁房屋，对于装修残值损失，张辉予以赔偿。装修残值损失，本院结合王租赁期限、王东装修情况、未履行期限酌情确定。王东要求过高部分，本院不予支持。英华分市场并非王东与张辉之间租赁合同相对方，王东要求英华分市场承担连带责任，于法无据，本院不予支持。张辉经本院公告送达开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百七十七条、第七百零八条、第七百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张辉于本判决生效后十日内返还王东租金8万元、支付违约金8万元、赔偿装修残值5万元，共计21万元。二、驳回王东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由王东负担8350元（已交纳）由张辉负担4450元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二一年二月三日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜