福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终74号 上诉人（原审原告）：杨懋，男，1993年12月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：颜辉灿，福建泉明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜小龙，福建泉明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。 法定代表人：陈芳林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卜水龙，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴沁兰，福建瀛莱律师事务所律师。 上诉人杨懋因与被上诉人福建美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2020）闽0504民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨懋上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持杨懋的一审全部诉讼请求；2.由美亚公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、杨懋已经依约支付全部购房款，美亚公司也已经全额占有购房款，美亚公司所获得的利益，至少是该资金的占用利息；而对于杨懋来讲，损失是多方面的：既有房屋租金损失，也有资金被占用的损失，杨懋综合考虑，请求按资金被占用的损失，按银行贷款利率（也是美亚公司因其自身违约而获得的利益）计算违约金具有事实和法律依据，本案一审判决在同系列其他生效案件给予支持的情况下在本案却不予支持是错误的。二、对于判决生效之后的逾期交房违约金，本案一审判决于交房时一并付清，再次与同系列其他案件的判决不同，且也不符合相关规定，更不利于促使美亚公司积极履行其交房义务，应予纠正。三、本案是系列案之一，在其它相同情形的案件中，作了完全不同的判决，且美亚公司也未上诉，已经生效并部份执行，作为同一法院，短期内却作出如此不同的判决，令人不解，也违反了同案同判的原则，应予纠正。 美亚公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，同地段、同类房屋的租金标准是衡量逾期交房违约金是否过低的基本尺度，杨懋并没有任何证据证明双方约定的违约金标准低于租金。洛江区商品房的整体租赁租金并不高，双方约定的标准符合市场要求，并没有明显过高或过低，且合同约定的标准是双方真实意思表示，合法有效，应当按照约定标准执行。支付购房款是杨懋的合同义务，美亚公司仅需按照约定交付房屋，逾期交房按约定承担违约责任，不存在资金占用问题。二、关于违约金的支付方式，一审判决正确。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨懋向一审法院起诉请求：1.判令美亚公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的美亚·芳邻3号楼808号商品房交付给杨懋；2.判令美亚公司向杨懋支付逾期交房的违约金（按全部房价款68万元，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日为68000元）；3.由美亚公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：杨懋与美亚公司于2016年7月29日签订编号为201607290017的《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由杨懋向美亚公司购买位于泉州市洛江区开发区××区美亚·芳邻（Ａ地块）3号楼808商品房，成交金额为68万元。《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定房屋相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》约定了装修工程材料品牌清单。附件十一《补充协议》第三条约定关于房屋交付条件和手续：出卖人应将装修完成后的房屋交付给买受人；第五条约定违约条款：出卖人和买受人商定，合同因法定的或约定的事由解除的，为解除本合同有关争议而应缴纳的物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等由违约方承担。《商品房买卖合同》签订后，杨懋依约向美亚公司支付全部房款68万元，美亚公司开具《收款收据》交由杨懋收执。至今，美亚公司未能将符合交房条件的商品房交付给杨懋。本案诉争房屋尚未装修完成。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守、履行。1.关于商品房交付。本案中，美亚公司与杨懋签订的《商品房买卖合同》及合同附件，杨懋依约向美亚公司支付了全部购房款，已经履行了付款义务。美亚公司未按约定在2018年12月31日之前交付符合合同约定交房条件的商品房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，杨懋请求美亚公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的美亚·芳邻3号楼808商品房交付给杨懋，于法有据，予以支持。2.关于逾期交付违约金问题。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，美亚公司逾期超过180日的，应按日计算支付全部房价款万分之0.5的违约金。杨懋主张违约金过低并要求调整违约金。首先，结合《商品房买卖合同》及合同附件、杨懋的陈述，可证实《商品房买卖合同》及合同附件均为双方当事人自愿签订的，且签订时杨懋并未对违约金条款提出异议；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，现杨懋未提供证据证明其因美亚公司逾期交房造成的损失，也未提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋房屋租金标准等证据，应承担举证不能的法律后果；最后，本案系商品房逾期交房导致违约责任，杨懋按照双方当事人签订的合同约定支付了购房款，美亚公司则需如期依约交付商品房，不存在资金占用的问题，且《商品房买卖合同》及合同附件对逾期交房应承担违约责任已作出明确约定。故对杨懋关于调整违约金的主张，不予支持。综上所述，杨懋的诉讼请求合理合法的部分，予以支持。美亚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、福建美亚房地产开发有限公司应将符合合同约定交房条件的泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻（A地块）3号楼808商品房交付给杨懋；二、福建美亚房地产开发有限公司应向杨懋支付自2019年1月1日起至实际交房之日止以总房价68万元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金（其中，判决生效之前发生的违约金限于判决生效后十日内一次性支付；若交房时间晚于判决生效时间的，判决生效时间之后发生的违约金限于交房时一并付清）；三、驳回杨懋的其他诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取计750元，由杨懋负担526元，福建美亚房地产开发有限公司负担224元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为，杨懋与美亚公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，美亚公司应于2018年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给杨懋使用，但美亚公司至今未交付商品房，应承担相应的逾期交房违约责任。双方约定，交房逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。本案争议焦点在于合同约定的逾期交房违约金标准是否过低，应否适当调整的问题。关于逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，杨懋应就美亚公司违约行为给其造成的损失承担举证责任。杨懋现主张违约金标准过低要求予以增加，但未能提供逾期交房致其损失明显高于约定的违约金的证据，一审不予支持，并无不当。杨懋有权主张逾期交房违约金系基于其已履行支付购房款义务，故其认为逾期交房损失既有房屋租金损失，也有资金被占用的损失，不予支持。故美亚公司应向杨懋支付自2019年1月1日起至实际交房之日止以总房款680000元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金。 综上所述，杨懋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费526元，由杨懋负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玮玲 审判员  洪颍雅 审判员  郑 励 二〇二一年二月四日 书记员  林秋玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。