北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9907号原告：北京房地鑫洋房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层039。法定代表人：解月鹏，董事长。委托诉讼代理人：李敏，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：田大鹏，北京德和衡律师事务所律师。被告：李燕生，男，1972年10月23日出生，汉族，户籍地北京市西城区。被告：李雪梅，女，1969年1月31日出生，汉族，户籍地北京市大兴区。原告北京房地鑫洋房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告李燕生、李雪梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼，李燕生、李雪梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及其附件（合同编号：Yxxxxxxx）；2．请求判令被告协助原告办理注销《北京市商品房预售合同》的网签备案手续；3．请求判令被告向原告支付总房价款20%的违约金16．1604万元且该违约金直接从被告的已付房价款中扣除；4．请求被告支付律师费3万元，且该费用从被告已支付的购房款中扣除；5．本案诉讼费、公告费由被告负担，从原告已支付的购房款中扣除；6．请求判令在被告履行完毕第2项义务，且原告扣除上述第3-5项请求中的款项后，原告再向被告退还剩余购房款。事实和理由：2016年11月16日，原、被告签署了编号为Yxxxxxxx号的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称《预售合同》）及其附件，该《预售合同》约定被告购买原告开发的位于北京市通州区永顺镇TZ00-xxxx-xxxx地块Rx二类居住用地（配建限价商品住房）X7#住宅楼（限价商品住房）x层x单元-xxx房屋。房屋单价每平米9000元，总价款为80．8020万元。《预售合同》附件五第一条第3款约定：签订合同当日，买受人向出卖人支付24．8020万元，买受人承诺自该房屋所在楼栋取得主体结构封顶证明之日起30日内，与买受人签订借款合同的银行将贷款56万元足额支付至出卖人提供的专用账户。2017年6月30日前，双方按有资质的房产测绘机构出具的住房实测建筑面积办理结算，购房款多退少补。被告并未按约向原告支付剩余房款56万元，亦未依约与原告办理房屋价款的结算。后原告向被告多次送达《催办通知书》，要求被告按约支付剩余房款56万元，时至今日，被告仍未向原告支付该剩余房款。根据《预售合同》附件十补充协议的约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达且合同注销完毕后30日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。同时根据《预售合同》附件十补充协议约定，无论何种原因导致的合同解除情形发生，出卖人向买受人返还剩余房价款的时间均为办理《预售合同》注销登记之日起30日内，同时可从应返还的款项中直接扣除买受人应承担的违约金、赔偿金及相关费用。原告认为，根据合同法的规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按合同约定的时间支付剩余房款56万元，《预售合同》约定的解除条件已经成就。因此，原告依法有权解除原被告签订的《预售合同》及其附件，并被告应向原告承担相应的违约责任。此外，因买受人未按期付款，原告亦享有法定解除权。为此，原告依法相应法律规定，诉至法院，望判如所请，依法保护原告的合法权益。李燕生、李雪梅未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月16日，原告（出卖人）与李燕生、李雪梅（共同作为买受人）签订《预售合同》及附件，合同编号为Yxxxxxxx，主要约定如下内容：买受人购买被告开发的坐落于永顺镇TZ00-xxxx-xxxx地块R2二类居住用地（配建限价商品住房）地块X7#住宅楼（限价商品住房）第x层x单元-xxx号，预测建筑面积为89．78平方米；出卖人与买受人约定按照建筑面积计算，该限价商品住房单价为每平米9000元，总价款为808020元，具体付款方式及期限的约定见附件五；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该限价商品住房。附件五约定，签订合同当日，买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余款24．8020万元，买受人承诺，自该房屋所在楼栋取得主体结构封顶证明之日起30日内，与买受人签订借款合同的银行将贷款56万元足额支付至出卖人提供的专用账户。2017年6月30日前，双方按有资质的房产测绘机构出具的限价商品住房实测建筑面积办理结算，购房款多退少补。附件十补充协议第六条关于房价款支付与结算的补充约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达且合同注销完毕后30日内按照房价款总额的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付款。附件十补充协议第十七条关于合同解除的补充约定中约定：出卖人依据《预售合同》及本补充协议的相关约定或法律规定的条件，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式：1．买受人购买和使用该房屋所支出的一切费用（包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代办费、装饰装修费用、家具及生活用品购买费等），均由其自行承担，无权要求出卖人给予任何形式的补偿或赔偿；2．出卖人有权在应退还给买受人的房价款时，从中直接扣除下列费用：（1）买受人需支付的违约金；（2）使用该房屋而产生的一切费用；（3）出卖人因解除及收回房屋、追偿买受人逾期履行付款而实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、提存费、公告费、保管费、评估费、拍卖变卖等费用）。附件十补充协议第二十一条关于补充协议的效力约定：本补充协议是《预售合同》不可分割的一部分，由双方在签署《预售合同》时一并签署，自双方签署之日起生效。本补充协议与《预售合同》具有同等法律效力，二者内容不一致时，以本补充协议为准。此外，《预售合同》及附件（包含附件十补充协议）还约定了其他内容。上述《预售合同》及附件签署后，李燕生、李雪梅向原告支付了购房款248020元，根据合同约定剩余购房款56万元系通过办理银行贷款方式进行支付。原告为李燕生、李雪梅办理了《预售合同》的网签备案手续。在李燕生、李雪梅未按约支付剩余购房款及相关税费后，原告两次向该二人发出催告函及催款函等文件，但该二人仍未支付剩余房款至今，且未办理收房手续。在审理过程中，原告表示，2017年5月27日涉案房屋所在楼栋已经竣工验收，验收完毕即可以交付，当时即通知买受人办理房屋交接手续，但买受人一直没有办理。据原告了解，李燕生因涉及其他诉讼被列为失信被执行人，被限制进行房产交易，故无法办理银行贷款，故无法支付剩余56万元购房款。另查，原告委托北京德和衡律师事务所代理本案诉讼，并向该律师事务所支付律师费3万元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李燕生、李雪梅经公告送达传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告作为出卖人将涉案房屋出售给李燕生、李雪梅，并签订《预售合同》及附件，双方均应恪守履行。作为买受人的李燕生、李雪梅应当按照合同约定时间向原告支付购房款，但李燕生、李雪梅在支付首付款248020元后，剩余购房款56万元一直未支付，也未向银行办理房屋按揭贷款，在原告多次催告后仍未履行。故李燕生、李雪梅在合同约定的付款时间远超60日，并经多次催告后仍未支付其余购房款的情况下，原告有权按照合同约定主张解除合同，故对于原告主张解除《预售合同》及附件的请求，本院予以支持。原告依照合同约定的解除条件成就主张解除合同，应当通知李燕生、李雪梅。在原告此前发送的催告函中并未明确表示解除合同，故应当以原告通过提起本案诉讼，向本院提交起诉状明确主张解除合同作为通知的方式。根据本院审查，本院通过公告送达方式将起诉状副本送达给李燕生、李雪梅的时间为2020年11月15日，故《预售合同》及附件解除的时间应当确定为2020年11月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《预售合同》及附件解除后，原告为上述合同办理的网签备案手续应予以注销，二被告应予以配合。关于原告主张的违约金为总房价款的20%即161604元（合同约定总房款为808020元），因系合同明确约定，且合同解除完全是李燕生、李雪梅单方违约造成，李燕生、李雪梅也未到庭对违约金的计算提出异议，故对于原告主张违约金161604元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费3万元，在《预售合同》附件的补充协议中明确约定出卖人因解除及收回房屋、追偿买受人逾期履行付款而实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、提存费、公告费、保管费、评估费、拍卖变卖等费用）可以直接从买受人已付款中扣除，实际上相当于应由买受人来承担出卖人实际支出律师费的合理费用，原告的该项诉求具有合同依据，系双方自愿达成的约定，本院不持异议，对于原告主张律师费3万元的请求，本院予以支持。关于李燕生、李雪梅应承担的诉讼费、公告费等，对该费用本院依法进行处理，但该费用的负担并非通过判决主文的判项进行处理，且后续还可能产生新的费用，金额尚不能确定，故对于原告要求本案诉讼费、公告费从原告已支付的购房款中扣除的诉讼请求本院不予支持。关于原告同意向李燕生、李雪梅退还已付购房款（在扣除违约金与律师费后），本院对此不持异议，在合同解除后原告也理应将剩余款项退还李燕生、李雪梅，以便一并解决合同解除的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、北京房地鑫洋房地产开发有限公司与李燕生、李雪梅于2016年11月16日签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Yxxxxxxx）及其附件于2020年11月15日解除；二、李燕生、李雪梅于本判决生效之日起十日内配合北京房地鑫洋房地产开发有限公司办理注销《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Yxxxxxxx）的网签备案手续；三、李燕生、李雪梅支付北京房地鑫洋房地产开发有限公司违约金161604元；四、李燕生、李雪梅支付北京房地鑫洋房地产开发有限公司律师费30000元；五、北京房地鑫洋房地产开发有限公司退还李燕生、李雪梅购房款248020元；六、以上第三、四、五项折抵后，北京房地鑫洋房地产开发有限公司退还李燕生、李雪梅购房款56416元，于本判决生效之日起十日内给付清；七、驳回北京房地鑫洋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13496．24元，由李燕生、李雪梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费（具体金额以人民法院报出具的收费票据为准），由李燕生、李雪梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  武 威人民陪审员  韩伟明人民陪审员  张秀梅二〇二一年二月八日法官 助理  张津铭书 记 员  樊天赐