北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15656号原告（反诉被告）：北京储渊时代文化传播有限公司，住所地北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204。法定代表人：钟红霞，经理。委托诉讼代理人：孙子超，山东潍滨律师事务所律师。被告（反诉原告）：李万卿，男，1983年6月11日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：张冰冰，女，1983年4月16日出生，汉族，住北京市房山区。二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：李**，北京市众明律师事务所律师。二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：陆潇茹，北京市众明律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京储渊时代文化传播有限公司（以下简称储渊时代公司）与被告（反诉原告）李万卿、张冰冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储渊时代公司之委托诉讼代理人孙子超，被告李万卿、张冰冰之共同委托诉讼代理人李**、陆潇茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储渊时代公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方于2018年4月4日签订的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年4月30日解除；2.请求判令李万卿、张冰冰退还储渊时代公司押金11361元；3.请求判令李万卿、张冰冰退还储渊时代公司自2020年2月1日至2020年7月4日期间的租金53068.13元；4.诉讼费由李万卿、张冰冰负担。诉讼中，储渊时代公司又主张双方签订的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年5月4日解除。事实和理由：2018年4月4日，储渊时代公司与李万卿、张冰冰签订《北京市商业、写字楼租赁合同》，储渊时代公司承租李万卿、张冰冰位于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层203的商业房屋作为幼儿英语培训的教室使用，租赁期限自2018年7月5日至2023年1月16日，房租支付方式为押一付六。自2019年12月份发现新冠肺炎，后北京市教委发布通知要求幼儿园、培训机构停课，复课时间另行通知，该房屋空置不能使用，储渊时代公司租赁该房屋的目的已不能实现。因新冠肺炎、政府防控导致储渊时代公司经营困难，无力承担房租。储渊时代公司于2020年4月16日通知李万卿、张冰冰解约，4月30日储渊时代公司清空房屋，5月3日把钥匙及水电卡快递给李万卿、张冰冰，但李万卿、张冰冰拒收。在房屋不能使用、恢复使用时间不能确定的情况下，解除合同双方均不应承担违约责任。故储渊时代公司要求李万卿、张冰冰退还房屋押金及2020年2月1日至7月4日未使用期间的租金。储渊时代公司多次与李万卿、张冰冰沟通解除合同及退还相应款项事宜，均无果，无奈诉至法院，望判如所请。李万卿、张冰冰辩称，同意解除双方签订的租赁合同，合同解除的时间点应是李万卿、张冰冰反诉状送达储渊时代公司之日即2020年1月4日。本次疫情造成的影响并没有达到造成案涉合同解除的程度，2018年4月5日双方签订合同，至2020年4月份才履行了不到一半的期限。而且2020年8月10日北京市政府已经允许校外的培训机构继续经营。储渊时代公司请求退还租金和押金没有事实和法律依据。李万卿、张冰冰向本院提出反诉请求：1.请求判令双方解除合同；2.请求判令储渊时代公司支付房租和物业费共计84275元（自2020年7月5日至2021年1月5日租金71574.3元、自2020年1月5日至2020年7月4日尚欠租金8526.76元、物业费4174.81元）及利息（自2020年7月6日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判令储渊时代公司承担违约责任，赔偿违约金68166元；4.请求判令储渊时代公司承担免租期的房租损失34083元；5.诉讼费用由储渊时代公司承担。事实和理由：2018年4月4日，李万卿、张冰冰与储渊时代公司签订《商铺租赁合同》，约定将北京市房山区福泽路2号院1号楼2层203号出租给钟红霞使用，有三个月的免租期，正式租赁期限为54个月，租金每半年支付。现储渊时代公司未按约缴纳房租，其中在2020年1月5日储渊时代公司在缴纳2020年上半年房租时，本应支付租金68166元，仅支付租金59639.24元，尚欠8526.76元；本应于2020年7月5日前缴纳下半年房租71574.3元及物业费4174元，至今未付。现双方合同约定的租赁期未满，储渊时代公司不按约缴纳租金，导致李万卿、张冰冰又需考虑重新出租，且房屋另行出租的衔接闲置期间也给李万卿、张冰冰造成经济损失，故李万卿、张冰冰要求储渊时代公司赔偿六个月房租作为对其违约责任的承担。请求法院支持反诉请求。储渊时代公司针对李万卿、张冰冰的反诉请求辩称，同意解除合同，解除时间应为李万卿、张冰冰接收钥匙日即2020年5月4日。不同意其他反诉请求。房租已经支付至2020年7月4日，未欠付房租、物业费及取暖费。北京市教委于2020年1月26日发布线下培训机构停课通知，不允许任何的线下培训。受疫情和政府政策的影响储渊时代公司不能使用房屋，租赁的目的不能实现，有权解除合同，且不承担违约责任。免租期是出租方给予承租方一定的期限免收房租用于装修和办理各项手续，不应收取租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李万卿、张冰冰系房山区福泽路2号院1号楼2层203房屋的共有权人，二人系夫妻关系。2018年4月，李万卿、张冰冰（出租人、甲方）、钟红霞（承租人、乙方）、北京万科物业服务有限公司（居间人、丙方）签订《北京市商业、写字楼租赁合同》（合同编号：0000151，以下简称《租赁合同》），约定：甲方将坐落于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层203的商铺（以下简称203号房屋）在毛坯状态下出租给乙方使用，出租面积为62.25平方米，承租区域作为商业用途。免租期为90天，自2018年4月5日起至2018年7月4日止，乙方在免租期内免付租金。租赁期限自2018年7月5日起至2023年1月16日止，租期54个月。租金以建筑面积每天每平方米6元计算，每月租金为11361元，租金标准在租赁期内采取递增方式，2018年7月5日至2020年7月4日不递增，2020年7月5日至2021年7月4日年租金递增5%，2021年7月5日至2022年7月4日租金在上一年基础年租递增5%，2022年7月5日至2023年1月16日租金在上一年基础月租金递增5%。租金支付方式为押一付六，每六个月支付一次，具体支付时间为第一次2018年4月6日，第二次2019年1月5日，第三次2019年7月5日，第四次2020年1月5日，第五次2020年7月5日，第六次2021年1月5日，之后半年付。押金相当于一个月租金即11361元；租赁期限届满或合同终止后，押金除扣除应由乙方承担的租金、费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。合同签订当日乙方向甲方支付定金11361元，乙方在本合同签订之日起2日内向甲方交齐首次租金及押金，否则，乙方所交定金归甲方所有，在此期间如甲方违约则向乙方双倍返还定金。租赁期内的物业费由乙方承担，供暖费由甲方承担。本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方一个月房租作为违约金。免责条款约定：“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。甲方如无法在合同期内履行合同，赔付乙方装修款25万元，乙方退租放弃屋内固定装修。各方在合同中亦约定了其他事项。落款写明签约日期2018年4月，庭审中，双方均称不清楚确切签订时间，但应为2018年4月5日之前。合同签订后，李万卿、张冰冰依约交付房屋。2018年4月6日，钟红霞向李万卿、张冰冰支付押金及租金73846.5元，其中押金11361元。钟红霞除承租了203号房屋外，还同时承租了相邻的201、202、204、205号房屋。2018年6月4日，储渊时代公司注册成立，钟红霞系法定代表人亦为发起人之一，注册地址为北京市房山区福泽路2号院1号楼2层201、202、204、205。储渊时代公司将203号房屋作为少儿英语培训教室使用。后储渊时代公司于2019年1月4日支付租金64431元，于2019年7月4日支付租金68166元。2019年末，储渊时代公司通过中介向李万卿、张冰冰提出每平方米降低0.5元租金之请求。2020年1月13日，李万卿通过微信向钟红霞丈夫询问：“之前说的房租的事怎么定的？”对方回复：“这个按少五毛走吧，我没时间折腾，年后咱们再谈。”李万卿答：“好的。咱们这么熟了，你有难处，我们百分百支持你。”2020年1月20日，储渊时代公司支付2020年1月5日至2020年7月4日期间的租金59639.24元。该租金的计算方式为365天/2×5.5平方米×62.25平方米-2844.2元，其中2844.2元为储渊时代公司交纳的203号房屋2019-2020年度供暖费。储渊时代公司交纳203号房屋物业费至2020年5月17日。2020年12月5日，李万卿向203号房屋的物业公司即北京万科物业服务有限公司交纳2020年5月18日至2020年12月的物业费共计4174.81元。因受新冠肺炎疫情影响，北京市教育委员会于2020年1月26日发布《北京市大中小幼延期开学、校外培训机构暂停线下培训》之通知，该通知要求即日起暂停各类校外培训机构线下培训活动。接到该通知后，储渊时代公司停止了培训活动。2020年2月，北京市工商行政管理局房山分局长阳工商所下发了《培训机构落实疫情防控措施告知书》，严禁开展任何形式的线下培训。后双方协商房租减免事宜未果。2020年4月17日，钟红霞以短信的方式向李万卿发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“我公司法人钟红霞女士租赁您位于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层203的底商用于教育培训相关行业，因疫情的原因……自2020年1月30日至今无法营业。因此次疫情属于不可抗力，我司本着友好协商、互利共赢的原则通知您，解除此房屋的租赁合同，在4月30日前将房屋归还给您……”2020年4月30日，储渊时代公司搬离203号房屋，钟红霞于当日向李万卿、张冰冰发出短信通知，告知其已于2020年4月30日搬离203号房屋并欲邮寄房屋钥匙。2020年5月3日，钟红霞通过顺丰速运将203号房屋的钥匙及水、电卡邮寄至李万卿、张冰冰北京住址，后该快件由该小区丰巢签收，快件查询记录显示“2020年5月4日14时42分30秒客户成功从丰巢智能快递柜取出快件，无法判断是退回签收还是收方签收”。诉讼中，李万卿、张冰冰称确实打开过丰巢快递柜，但看到是钟红霞寄来的快递就致电快递员表示拒收，后快递员取走了快件；储渊时代称快件没有退回该公司。2020年5月7日，储渊时代公司将注册地址变更至北京市房山区怡和南路13号院1号楼1至3层204。诉讼中，储渊时代公司称，不同意承担违约责任，但若认定该公司违约，要求调低违约金，理由是受疫情影响，政府防疫调控政策不允许开展线下培训的时间过长，该公司损失过重。李万卿、张冰冰称，合同约定的提前解除合同违约金无法弥补出租人的损失，所以要求调高违约金，损失主要是房屋空置损失。另查，钟红霞曾于2020年4月22日将李万卿、张冰冰诉至本院，要求解除《租赁合同》等。在该案庭审中，李万卿、张冰冰主张钟红霞为设立储渊时代公司而签订《租赁合同》，储渊时代公司成立后实际占有使用203号房屋并支付租金，故应由储渊时代公司承担相应的合同责任，钟红霞的诉讼主体不适格。后钟红霞撤回起诉，由储渊时代公司提起本案诉讼。本院认为，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。本案中，钟红霞作为储渊时代公司的设立人与李万卿、张冰冰签订《租赁合同》，储渊时代公司成立后，由储渊时代公司实际享有合同权利、履行合同义务，李万卿、张冰冰亦在钟红霞个人提起的诉讼中明确主张钟红霞主体不适格、《租赁合同》相关责任应由储渊时代公司承担，且在本案中向储渊时代公司提出反诉。因此，本院认为，储渊时代公司作为原告提起本案诉讼，同时作为本案的反诉被告，主体适格。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，《租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。新冠疫情虽属不可抗力，但考虑到租赁期限等本案具体情况，疫情影响不足以导致《租赁合同》根本不能履行，故对于储渊时代公司提出的《租赁合同》因不可抗力以致不能实现合同目的而解除、双方互不承担违约责任的主张，本院无法支持。本案中，双方均请求解除合同，但对于合同解除的时间意见不一致，综合考虑疫情确实导致储渊时代公司在较长的一段时间内无法使用203号房屋开展线下培训，储渊时代公司不存在恶意违约之情形，且储渊时代公司已于2020年4月30日搬离203号房屋，并于2020年5月4日将203号房屋钥匙邮寄至李万卿、张冰冰处等本案实际情况，本院确认《租赁合同》于2020年5月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故储渊时代公司要求李万卿、张冰冰退还押金11361元，理由正当，本院予以支持。李万卿、张冰冰要求储渊时代公司支付2020年7月5日之后的租金及利息，没有依据，本院不予支持。储渊时代公司已交纳物业费至2020年5月17日，李万卿、张冰冰要求储渊时代公司支付之后的物业费及利息，没有依据，本院不予支持。关于储渊时代公司主张李万卿、张冰冰退还2020年2月1日至2020年7月4日期间的租金53068.13元的诉讼请求，本院认为，对于2020年5月5日至2020年7月4日期间的租金，因合同已经解除，李万卿、张冰冰应予退还；对于2020年2月1日至2020年5月4日期间的租金，考虑到疫情影响，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院确定由双方各自负担一半。鉴于租赁双方于2020年1月份已经协商一致将租金降低至5.5元/平方米，储渊时代公司交纳的租金系扣减掉供暖费后的金额，经本院核算，李万卿、张冰冰应退还的租金为36976.5元（62.25平方米×5.5元/平方米×94天÷2+62.25平方米×5.5元/平方米×61天）。对于储渊时代公司主张过高部分，本院不予支持。对于李万卿、张冰冰要求储渊时代公司交纳2020年1月5日至2020年7月4日期间的租金8526.76元的诉讼请求，本院不予支持。关于李万卿、张冰冰主张储渊时代公司赔偿免租期租金损失的诉讼请求，因合同约定的租期为54个月即2018年7月5日至2023年1月16日，同时约定免租期为90天即2018年4月5日至2018年7月4日，但该合同实际履行至2020年5月4日，确实造成李万卿、张冰冰产生免租期租金损失，本院酌情确定由储渊时代公司赔偿李万卿、张冰冰免租期租金损失17041.5元。李万卿、张冰冰主张过高部分，本院不予支持。储渊时代公司单方解除合同的行为已经构成违约，应向李万卿、张冰冰支付单方解除合同违约金。李万卿、张冰冰主张合同解除导致房屋空置损失，约定的单方解除合同违约金不足以弥补其损失，理由正当，本院结合本案具体情况，考虑疫情影响，酌情确定储渊时代公司向李万卿、张冰冰支付违约金23000元。李万卿、张冰冰主张过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认北京储渊时代文化传播有限公司与李万卿、张冰冰之间的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年5月4日解除；二、李万卿、张冰冰于本判决生效后十日内退还北京储渊时代文化传播有限公司租金36976.5元；三、李万卿、张冰冰于本判决生效后十日内退还北京储渊时代文化传播有限公司押金11361元；四、北京储渊时代文化传播有限公司于本判决生效后十日内赔偿李万卿、张冰冰免租期租金损失17041.5元；五、北京储渊时代文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付李万卿、张冰冰违约金23000元；六、驳回北京储渊时代文化传播有限公司的其他诉讼请求；七、驳回李万卿、张冰冰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费705元，由北京储渊时代文化传播有限公司负担176元（已交纳），由李万卿、张冰冰负担529元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2015元，由北京储渊时代文化传播有限公司负担433元（已交纳），由李万卿、张冰冰负担1582元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二一年二月二十二日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳