福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终286号 上诉人（原审原告）：泉州市好房房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海碧桂园天玺湾12#102号。 法定代表人：林云杰，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：黄文龙，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭煌煜，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈益峰，男，汉族，1987年2月4日出生，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人泉州市好房房地产经纪有限公司（以下简称好房公司）因与被上诉人陈益峰居间合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人好房公司的委托诉讼代理人黄文龙，被上诉人陈益峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 好房公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持好房公司的一审全部诉讼请求；2、由陈益峰承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案系商事合同纠纷，一审判决违反严格责任原则。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条款针对合同严格责任(违约责任归责原则)已讲的很清楚，即当事人一方只要不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，《委托看房协议书》已经一审法院确认合法有效，对于陈益峰是否需要承担违约责任，只要查清陈益峰是否构成违约，即可判断。由于陈益峰已确认好房公司是其获取案涉房源的唯一来源方，一审法院也确认好房公司对陈益峰与业主的交易起到促进作用，陈益峰却违反诚实信用原则，绕开好房公司与业主私下达成交易，属于“跳单”，构成违约，按合同严格责任原则，结合合同约定，陈益峰应承担购房款3%及律师费的违约责任。二、一审法院违背商事交易规则。好房公司系房产中介，获取房源的途径主要有两种，一是与业主达成委托出售协议，二是通过各种方式(如58同城、业主群、朋友圈等)获取业主自行发布的房源信息。而第二种方式是房产中介获取房源的主要途径，这已是生活常识。但一审法院却认为好房公司未与业主签订委托出售房屋协议，案涉房源系业主自行发布，并以此作为陈益峰是否需要支付违约金的首要论点，明显违背房产中介的交易习惯和规则。三、陈益峰妻子与业主认识，或者业主自行发布房源信息，或者好房公司仅带陈益峰看房一次，均不属于免责事由。如上第一点所述，本案是合同纠纷，好房公司一审诉求的违约责任能否获得支持，主要是看合同是否合法有效，陈益峰是否构成违约，如符合该构成要件，那么好房公司的一审诉求应获得支持。针对陈益峰妻子是否与业主认识等，均不影响违约责任的成立。何况，认识业主，又不等于知道业主要出售房源。业主发布房源，又不等于陈益峰已知悉案涉房源。而针对陈益峰的辩称，好房公司不予认可，陈益峰又无法提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。针对好房公司仅带看房一次，责任不在好房公司，因为陈益峰的违约行为阻断了好房公司继续提供居间服务，何况该情形也不属于免责事由。四、一审法院认为协议书相关条款违背客观事实，又加大协议一方的责任，罔顾事实。如上第三点所述，针对陈益峰的抗辩，好房公司不予认可，陈益峰又没提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，因此，一审法院所称的违背客观事实，请问是哪些客观事实?同时，一审法院认为加大了陈益峰的责任，请问具体是加大了陈益峰什么责任?一审对此均未论述，难以服众。五、一审判决让违反诚信者因违约获益，将助长不诚信之歪风，为市场行为提供负面的价值导向。跳单情形在房产中介行业屡见不鲜，之所以产生该现象，主要是源于一方不诚实。既然一审法院认定合同有效，好房公司对于陈益峰与业主的交易起到促进作用，那么对于违约者按合同约定承担违约责任，理所当然。一审法院却酌情判决1000元，勉强达到维权费用的20%，损失赔偿更难以奢望。当庭补充：1.如果陈益峰知道业主要出售房屋，其就没有必要找好房公司，更没有必要随着好房公司去看房。陈益峰与好房公司签订合同，就要承担责任；2、对于林鹏飞的证言，因林鹏飞系本案房屋的出售方，与本案有利害关系，不管是卖房人还是买房人，都要交中介费，而且与陈益峰认识，除非有其他证据证实，否则其证言不足以采信。 陈益峰答辩称：首先，案涉房屋买卖是陈益峰与房屋原产权人自行商洽的，与好房公司无关。陈益峰与案涉房屋原产权人是同一小区业主，早在好房公司带看房之前，原产权人就已经在小区业主群发布出售房屋的信息，陈益峰已经知晓该房源出售，并且原产权人与陈益峰配偶是同事，在此之前，双方就已经进行过协商，也已经去看过房屋，只是价格没有达成一致，没有签订合同。后续虽然签订了案涉房屋买卖合同，但系因原产权人主动联系陈益峰配偶，并自愿降价出售，与好房公司无关。其次，陈益峰虽然与好房公司存在居间服务合同，但案涉房屋买卖合同的订立与好房公司无关，陈益峰并未利用好房公司提供的机会订立合同，好房公司主张陈益峰违约，没有事实依据。好房公司带陈益峰看房前，陈益峰与好房公司并不相识，双方并不存在居间协议，即陈益峰并未委托好房公司寻找房源。陈益峰之所以与好房公司一同去看房，是陈益峰邻居先委托好房公司寻找房源，刚好知晓陈益峰也有购房意愿，就邀请陈益峰一同前往看房。在看房之前，好房公司并未告知陈益峰邻居是看案涉房屋，陈益峰也不知情。看房过程中，好房公司业务人员发现陈益峰与原房屋业主认识，并未向陈益峰过多介绍，只是向陈益峰的邻居推荐该房屋。看房后，好房公司业务人员以完成业绩为由，让陈益峰在委托看房协议书上签字，并未提醒陈益峰上述协议书的内容。除陈益峰跟随邻居及好房公司工作人员一同看过该房外，好房公司并未在案涉房屋买卖中存在居间活动，也并未提供任何的其他服务。再次，案涉委托看房协议书是好房公司使用的格式合同，该合同内载明的“甲方确认乙方为甲方获取以上信息的唯一来源方......”等条款是格式条款，并未提醒陈益峰注意，也与事实不符，属于无效条款。陈益峰获取案涉房屋的房源信息，并非来源于好房公司，而是原产权人在此之前自行发布的信息，协议书载明的好房公司系房屋信息的唯一来源方，与事实不符。陈益峰不存在跳单的违约行为，好房公司主张陈益峰违约，没有事实和法律依据。 好房公司向一审法院起诉请求：1、判令解除好房于2019年8月26日签订的编号为0002583号《委托看房协议书》；2、判令陈益峰立即向好房公司支付违约金68700元（以房屋售价229万元为基数，按3%计算）；3、判令陈益峰立即向好房公司支付因提起本案诉讼支出的律师费5000元。 一审法院认定事实，林鹏飞原系址在泉州市丰泽区××街××号××广场××期××号楼××梯××室的业主。林鹏飞与张燕红系福建医科大学附属第二医院的同事。张燕红与陈益峰系夫妻关系。林鹏飞到庭接受法庭调查时主张，其在2019年7月中旬有带张燕红及陈益峰到太古广场二期1号楼Ｂ梯808室看过房。林鹏飞同时主张其自2019年6月开始就将出售址在泉州市丰泽区××街××号××广场××期××号楼××梯××室房屋的信息发布在微信朋友圈、微信小区业主群、腾讯ＱＱ业主群。2019年8月26日，陈益峰跟随其邻居林俊在好房公司业务员杨淑惠的服务下到丰泽区××街××号××广场××期××号楼××梯××室××房。看房后，陈益峰以“陈一峰”的名义在好房公司业务员杨淑惠提供的《委托看房协议书》上签名。2019年10月，林鹏飞与陈益峰自行达成了买房协议，林鹏飞将丰泽区东海大街1002号太古广场二期1号楼Ｂ梯808室出售给陈益峰，现陈益峰已经实际入住该房屋。好房公司为主张本案权利，支出律师费5000元。 一审法院认为，陈益峰认可其以“陈一峰”的名义在看房后在好房公司提供的《委托看房协议书》上签名确认。据此可以认定签订协议书是双方真实意思表示，协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议内容合法、有效。现协议书中所指向的居间服务内容，陈益峰已经达成。好房公司诉请解除合同，陈益峰不持异议，法院予以支持。对于陈益峰是否需根据协议书约定支付违约金的问题。首先，林鹏飞主张其将出售房屋的信息发布到58同城，未与好房公司签订委托出售房屋的相关协议。林鹏飞对于出售房屋的信息已经通过微信朋友圈、微信小区业主群、腾讯ＱＱ业主群进行发布。再者，陈益峰的妻子陈燕红与林鹏飞系同事关系，其在2019年7月中旬就与林鹏飞协商过购房事宜。同时，好房公司也确认对于泉州市丰泽区××街××号××广场××期××号楼××梯××室的居间服务仅是带陈益峰看过该房屋一次，对于促成双方交易未提供过其他居间服务。结合本案好房公司提供的协议书，从协议书的内容上看，该协议书为格式条款，其中条款约定“甲方（陈一峰）确认乙方（好房公司）为甲方获取以上信息的唯一来源方，如成功签订不动产的买卖／租赁协议，甲方承诺当日支付乙方不动产买卖交易总价的1.5%”。该协议书的上述约定明显违背客观事实，同时加大了协议一方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应当认定为无效条款。同时，综合考虑协议书约定，协议书中的违约金的本质为居间服务费佣金，而好房公司确实为陈益峰与林鹏飞达成买卖房屋合意起到促进作用，法院根据好房公司在此次居间行为实际完成的内容,酌情确定陈益峰给付好房公司居间服务活动支出的必要费用1000元。好房公司主张陈益峰应当根据协议书约定按诉争房屋的网络挂卖价格支付违约金、律师费，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、陈益峰应于本判决之日起十日内支付好房公司居间服务费1000元；二、驳回好房公司的其他诉讼请求。案件受理费1742.5元，减半收取计871.25元，由好房公司承担860.25元，陈益峰承担11元。 对于一审查明的事实，好房公司表示不认可林鹏飞的陈述，其他无异议，对各方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。 二审中，各方均未提交新证据。 二审争议焦点：好房公司要求陈益峰承担违约责任能否支持？ 本院认为，好房公司与陈益峰于2019年8月26日签订的《委托看房协议书》第一条约定：“甲方（陈益峰）确定并承诺：甲方确认乙方（好房公司）为甲方获取以上信息的唯一来源方，如成功签订不动产的买卖/租赁协议，甲方承诺当日支付乙方不动产买卖交易总价的1.5%、租赁为单月租金50%作为佣金。本协议签订后，甲方或者甲方亲友、授权人、其他委托人或代理人未经过乙方与以上信息的不动产业主达成有关该不动产的书面购买／租赁协议，视为甲方未尽到保密义务，应承担违约责任，支付给乙方不动产购买总价的3%、租赁标的月租金100%的违约金，同时应承担违约行为给守约方增加的律师代理费、差旅费等相关费用。”，好房公司庭审中确认该条款系格式条款，但好房公司未能提供其对该格式条款履行提示或者说明义务的证据，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”和《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，该条款不成为合同的内容，即第一条不成为《委托看房协议书》的合同内容。因《委托看房协议书》第一条已不成为合同的内容，现好房公司依据《委托看房协议书》第一条主张陈益峰承担违约责任缺乏依据，不予支持。一审法院基于好房公司带陈益峰看房一次的事实，酌情确定陈益峰给付好房公司居间服务活动支出的必要费用1000元并无不当。 综上，好房公司的上诉请求与理由，无事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1742.5元，由上诉人泉州市好房房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二一年二月三日 书记员  金雅琳 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。