山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终116号上诉人（原审第三人）：尹传幸，男，1953年12月24日出生，汉族，住沂南县。委托诉讼代理人：卢善和，山东兰友轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊增明，男，1954年6月18日出生，汉族，住沂南县。委托诉讼代理人：赵忠沂，山东阳都律师事务所律师。原审被告：王友兵，男，1973年12月日出生，汉族，出生于，住山东省沂南县。上诉人尹传幸因与被上诉人樊增明及原审被告王友兵农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民初3672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹传幸上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项并发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案土地为被上诉人的自留地，其并没有取得涉案土地的宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《中华人民共和国物权法》均规定，农村村民建住宅只有经过审核批准后，方可取得宅基地使用权并依法享有占有、使用的权利。但本案原告却将属于自留地涉案土地进行非法转让，其当然不能取得宅基地使用权这一合法物权形式。二、本案当事人之间不存在房屋买卖法律关系，一审判决房屋买卖协议无效，没有事实依据。被上诉人提交的证据及诉状中的陈述，十分清楚地表明了被上诉人将自己的口粮地以“宅基地”的名义转让给原审被告，涉案口粮地上无任何地上附属设施，根本没有房屋这一客体，何谈房屋买卖无效之说。三、涉案安置期房至今停留在图纸阶段，尚未建设，具体面积、楼层、户型、价格均不确定，一审以他案所作出的评估报告应用到本案中，认定事实不清，程序违法。本案评估报告在本案受理之前就已作出，评估报告涉及的标的物不是本案的安置期房，如何套用到本案中。就未来不可确定的事物进行分配，实属不妥。四、涉案安置期房系因上诉人所建设并居住的房屋被拆迁而享有的补偿安置，与被上诉人无任何关系。虽然涉案土地在上诉人受让时不属于宅基地，但后来上诉人建设房屋时，沂南县界湖街道西芙蓉村委同意上诉人建设并使用涉案土地，由此上诉人取得了涉案土地的使用权及地上房屋的所有权；上诉人与村委所签订的棚户区改造补偿安置协议也注明上诉人在搬迁范围内拥有符合安置条件的合法住宅一套。上诉人基于拆迁补偿协议所享有的任何利益，与被上诉人无任何法律上的利害关系。至于案涉土地因建设行为而涉及的等同于宅基地的利益，应由案涉土地所在村委会主张权利，被上诉人不是适格主体。樊增明辩称，一、上诉人称涉案土地为我方的自留地，并没有取得涉案土地的宅基地使用权，无事实及法律依据。二、一审中上诉人与被上诉均认可了一审适用的评估报告，一审程序合法。三、上诉人主张其已经取得了涉案土地的使用权和土地上的房屋所有权是错误的。上诉人及原审被告均不是涉案农村集体经济组织成员。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。王友兵述称，请求法院依法判决。樊增明向一审法院起诉请求：1依法确认原告与被告、被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，并判决或调解涉案安置楼房归原告所有；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：1、2005年，原告向所在村委为自己和儿子樊金源各申请到宅基地一处。同年5月13日，原告与被告王友兵签订《协议书》一份，协议书约定：今有西芙蓉村樊增明私人宅基（2处）16×18＝288平方，经双方协议，现转让给胡乃祥（另案被告）、王友兵各一处，价格：29000×2，现金58000元现已付清。本协议长期有效，等房产证批下，房产所有权归胡乃祥、王友兵所有，在本协议产生之日起与甲方无关，即日生效，双方签字认可。2、2006年6月日，王友兵与尹传幸签订协议，王友兵又以相同的价格29000将该宅基地转让给尹传幸。双方还约定了其他事项。3、王友兵、尹传幸在购买涉案宅基地时，均非沂南县界湖镇西芙蓉村村集体经济组织成员。4、2018年沂南县人民政府实施棚户区改造工程，沂南县界湖街道西芙蓉村所有的集体土地被依法征收。根据《界湖街道西芙蓉村棚户区搬迁补偿安置方案》，搬迁补偿由安置补偿、房屋及地上附着物补偿、搬迁奖励及补助三部分组成，其中涉案房屋享有以下补偿1、安置补偿，采取实物安置补偿方式，实物安置由政府分配安置房一套。2、房屋及地上附着物补偿，该部分补偿标准由政府按照有关标准进行评估，尹传幸已全部领取了该部分补偿款。5、本案诉争的房屋所属集体土地被沂南县人民政府依法征收，涉案房屋享有政府分配安置房一套。2020年7月7日，因他案所需，一审法院依法委托临沂昊都资产评估事务所对涉案安置期房进行评估，原告所在村的安置期房评估价值为52.6万元。庭审中，原告、被告均认可该评估价值，庭后经与尹传幸协商亦认可52.6万元的评估价值。一审法院认为，我国法律禁止农村房屋、宅基地向本集体经济组织成员以外人员出售，本案中，王友兵、尹传幸非沂南县界湖街道西芙蓉村村集体经济组织成员，不具有购买涉案宅基地的主体资格，其虽然与出卖方达成了宅基地买卖的协议，但由于该协议内容违反了我国现行法律的禁止性规定，应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告明知涉案宅基地为集体土地依法不得转让买卖，而仍将其出售，其对造成合同无效的过错较大，应承担主要责任；尹传幸亦明知涉案宅基地为集体土地依法不得转让买卖，而仍购买，其对造成合同无效亦存在过错，应承担次要责任。一审法院认为原告樊增明、第三人尹传幸过错比例以7：3为宜。安置房虽为安置补偿期房，但已具有商品房的性质，结合本案的实际情况，可按双方认可的安置房评估值500元进行利益分配。王友兵购买宅基地后即以原价转让给尹传幸，并未从中获利，在本案中不应承担民事责任。第三人尹传幸要求占有使用安置房及享有涉案房屋地上物补偿和搬迁安置费用等款项的请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条之规定，判决：一、原告樊增明与被告王友兵、被告王友兵与第三人尹传幸双方达成的房屋买卖协议无效；二、安置期房一套归第三人尹传幸所有，第三人尹传幸支付给原告樊增明安置期房的利益折款157800元（即5000元＊30%＝157800元）；三、被告王友兵在本案中不承担民事责任；四、驳回原告樊增明的其他诉讼请求。上述支付款项于判决生效之日起十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3元，由原、被告均担。二审中，上诉人提交：证据一、沂南县人民法院（2020）鲁1321民初3667号民事判决书一份，该判决书已生效。拟证明本案被上诉人将与该判决书中的被告同等情况的土地出卖后。其提起确认合同无效之后，经人民法院审理，人民法院在判决书第四页认为案涉住宅已列入棚户区改造范围被拆迁标的物已灭失，期待安置的楼房尚未建设，楼房价格处于不确定状态，通过该判决书进一步证明本案一审法院对于涉案安置进行评估，并据此作出判决是错误的。证据二、山东省肿瘤医院病历一份。拟证明案涉拆迁房的住户尹纪霞患有恶性肿瘤疾病，正在治疗，进一步证明了被上诉人违背诚信原则。被上诉人质证称，对第一份证据民事判决书的真实性合法性无异议，本案之所以确定了合同有效以外，对涉案房屋的利益分配做出了判决，其理由在一审中作出了明确的说明。第二个证据与本案没有关联性。原审被告质证称，请求法院依法判决。本院认为，对于证据一因（2020）鲁1321民初3667号案件中各方当事人在法院审理过程中的陈述及案件具体事实与本案均存在差别，故该证据不能达到上诉人的证明目的。证据二关联性不足，不予采纳。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。经查阅一审卷宗，在一审法庭审理过程中，被上诉人与原审被告均认可一审适用的评估报告。在法院与上诉人的谈话笔录中，上诉人也主张“安置期房评估价值52.6万元，比较合理，我方认可评估报告，法院不用再评估了”，因此一审采信评估报告，并无不当。现上诉人在二审中又对评估报告的适用提出异议，违背了禁止反言原则，在其不能对自身反言行为作出合理解释的情况下，本院依法不予支持。本案二审中当事人主要争议的是农村房屋拆迁过程中的利益分配问题，对该问题的处理，应当兼顾将诚实信用原则与法律规则的权威、稳定。一方面，若是允许农村宅基地在集体经济组织成员之外进行流转，最终会损害社会公众利益。但另一方面若是严格按照现行法律关于合同的规定，则会使得多年前意思的自治被颠覆，既定秩序被打破，失信者反而获益，这显然不是一个公正的结果。在现实中的房屋拆迁补偿利益中，被拆迁房屋建筑造价补偿和附属设施、设备等补偿是对被拆迁房屋及其附属物的补偿，而被拆迁房屋区位补偿和安置面积是对宅基地使用权的补偿。一审法院综合已经查明的案件事实以及各方当事人的陈述，对宅基地对应的被拆迁房屋区位补偿和安置面（政府分配安置房）重新进行了利益分配，即体现了对诚信原则的倡导，也尊重了法律规定权威与稳定，本院二审予以维持。关于上诉人的其他上诉理由，无证据予以支持，也与已经查明的事实不一致，本院依法不予采信。综上所述，上诉人尹传幸的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人尹传幸负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年二月二十二日书记员  庞韶青