上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初20769号原告：林颖，女，1988年3月22日出生，汉族，住浙江省舟山市。委托诉讼代理人：凌代坤，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：许德昊，上海市金石律师事务所律师。被告：李锐，男，1976年3月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺伟，上海瀛东律师事务所律师。原告林颖诉被告李锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林颖及委托诉讼代理人许德昊、被告李锐之委托诉讼代理人孙艺伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林颖向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告自2019年12月10日-2020年11月10日的租金578,185元；3.判令被告支付原告违约金92,695.8元；4.判令被告支付关山路XXX号商铺物业管理费(2014年4月1日-2015年11月30日)50,680元、(2020年8月1日-2020年12月31日)18,100元,电费(2014年10月1日-2015年11月30日)的49,767.9元、水费(2020年8月1日-2020年8月31日)5.5元；支付关山路XXX号商铺物业管理费(2014年4月1日-2015年11月30日)48,482元、(2020年8月1日-2020年12月31日)17,315元，电费(2015年4月1日-2015年11月30日)37,316.5元。事实和理由：2013年10月16日，原告林颖与被告李锐签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市杨浦区关山路97、99、101号商铺(下称涉案房屋)租给被告使用，租期10年，自2014年3月5日至2023年3月4日，其中2019年3月5日至2020年3月4日月租金为96,455元，逾期支付租金按日租金10%支付违约金。双方曾因租金发生纠纷，2015年12月25日达成和解，约定2016年开始每月5日前支付租金，实际支付时变更为每月10日前。因新冠疫情，双方协商2020年3月5日至2021年3月4日月租金仍按为96,455元计算，同时免除一个月租金。但被告自2019年12月10日开始未足额支付租金，原告经催讨未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。针对双方的争议点，具体意见如下：1.被告提供的上海卡馥翠餐饮管理有限公司(下称卡馥翠公司)与被告的租赁合同等材料未能提供原件，真实性不予认可，即使为真实的，被告又以个人名义与原告签订了租赁合同，在前次诉讼中也予以确认，且租金的支付均为被告个人账户，故本案系原、被告之间的租赁关系。2.对于合同，确认被告收到诉状副本之日即2020年9月29日合同解除。被告确在2020年9月14日寄还钥匙，但并未明确表明意思，既没确认房屋交还，也没确认合同解除，原告实际于2020年11月27日收回关山路XXX号、101号房屋。3.对于租金，2020年1月9日前被告拖欠3000元，1月10日至2月9日租金予以免除，2月未付，7月仅支付3545元，8月10日起未支付，根据涉案房屋的收回情况酌情主张计算至11月10日。4.对于保证金，确认收到87,488元，由法院依法处理。5.对于水电费、物业费，关山路XXX号房屋的费用均已结清，关山路XXX号、101号房屋的费用物业公司均已向原告催缴，应由被告向原告支付。6.对于违约金，按照合同约定的违约金方式计算金额过高，考虑到被告经济情况及公平原则，原告自愿调整主张违约金92,695.8元。被告李锐辩称，原告提交的租赁合同无落款日期，实际是在2016年签署的，是被告作为卡馥翠公司法定代表人签署的。卡馥翠公司与原告于2013年10月16日签订涉案房屋的租赁合同，本案所涉合同系被告的职务行为，应当由公司承担相应责任。原告提交的和解协议非被告本人签字，对协议内容不予认可。对原告的各项诉请意见如下：1.对于合同，被告同意解除，确认在2020年9月29日收到诉状副本，但认为寄还房屋钥匙的时间点2020年9月14日解除的合同。2.对于租金，关山路XXX号计算至2020年11月10日无异议。但关山路XXX号、101号房屋应计算至2020年9月14日，即使不能认定为2020年9月14日，被告在收到诉状副本后于2020年9月30日以短信方式与原告确认了解除合同并返还房屋，原告实际控制了关山路XXX号、101号房屋，被告不应再承担之后的租金及占用费。另外对于租金数额，被告在2009年12月经原告同意少支付3000元，2020年1月租金免除，2月未支付，3月到6月均足额支付，7月支付了3545元，8月10日之后未支付租金。3.对于保证金87,488元，要求原告退还，也同意抵扣租金。4.对于关山路XXX号、101号房屋的水电费、物业费，2014年至2015年的费用物业予以免除，2020年8月1日之后被告未支付，但认为原告尚未支付，不应向被告主张。5.对于违约金，合同中违约金条款中未约定租金支付时间，实际无法计算违约金，应视为未约定。如果法院认定存在违约金，对原告计算的起算点无异议，但认为标准过高，认可按照年利率LPR标准计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告系上海市杨浦区关山路97、99、101号房屋产权人，97号建筑面积173.11平方米、99号建筑面积174.05平方米、101号号建筑面积166.47平方米。二、原告提供《上海市房屋租赁合同》一份，合同当事人名称“出租房(甲方)、承租方(乙方)”处记载了原(甲方)、被告(乙方)名字及盖有卡馥翠公司图章，合同主要内容为：……2、权利人：林颖，3、房屋坐落：上海市杨浦区关山路97、99、101号，建筑面积：513.63平方米……房屋租赁期自2014年3月5日起至2024年3月4日……月租金87,488元……(二)乙方应于[每月日前]向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金……乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即87488元……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。(二)租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、物业管理……等费用由乙方承担……按照实际发生数及相应账单支付，由此产生的一切责任由乙方自行承担……(二)甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同……6、乙方逾期不支付或者不完全支付租金累计超过壹个月的……(二)本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分……补充条款……三、免租期：免租期为2013年12月10日-2014年3月5日，其中物业管理费自2013年11月1日起由乙方开始支付……乙方应于2013年10月28日前支付甲方三个月租金及相当于一个月租金金额的租赁保证金……租金以后每三个月一付……第六年：(2019年3月5日至2020年3月4日)月租金：96,455元整。第七年：(2020年3月5日至2021年3月4日)月租金：101,278元整……七、……乙方应按时支付物业管理费，租赁期间物业费增减都由乙方自行承担……八、……乙方应在需要支付租金的当月1日前向甲方一次性支付后三个月的租金……十九、若因乙方违约导致合同无法继续履行，乙方应根据合同支付甲方租金、物业管理费、公用事业费、公用事业费、违约金、损害赔偿金等，乙方不得以任何理由用房屋装修及设备费用去抵扣乙方应支付甲方的上述任何费用。二十、本补充条款的任一条款均构成对本合同的补充或者修改……”，落款处原、被告签名，未记载日期。三、原、被告曾因涉案房屋的租赁问题发生纠纷，原告于2015年11月向本院起诉，案号为(2015)杨民四(民)初字第4312号，后原告以达成和解协议为由于2016年1月5日申请撤诉。该案件中原告提交的租赁合同与本案提交的租赁合同一致，本院制作的双方2015年12月10日谈话笔录中，被告陈述答辩意见为：“不同意解除合同，认可还欠原告租金87464元，我愿意支付对方所欠租金……对原告提交的租赁合同的真实性没有异议，是我签的……”。四、原告确认收到被告支付的租赁保证金87,488元。五、原、被告确认租金支付变更为：被告于每月10日前支付当月租金，2020年3月5日至2021年3月4日月租金按96,455元标准。六、原、被告确认被告支付拖欠租金情况为：2019年12月10日-2020年1月9日3000元、2020年2月10日-3月9日96,455元、7月10日-8月9日92,910元、8月10日之后未支付租金。七、2020年9月15日，被告与原告方律师短信联系，告知将涉案房屋钥匙一套寄还，并商量支付租金事宜。9月30日，被告短信联系原告，告知原告涉案房屋钥匙已经寄还，并称因原告的阻止无法正常使用关山路XXX号、101号房屋，表示终止履行租赁合同。原告确认于2020年9月14日收到被告寄还的涉案房屋的钥匙。八、关山路XXX号物业费、水电费欠费情况：2014年4月1日-2015年11月30日物业管理费50,680元、2020年8月1日-2020年12月31日物业管理费18,100元；2014年10月1日-2015年11月30日电费49,767.9元、2020年8月1日-2020年8月31日水费5.5元。九、关山路XXX号物业费、水电费欠费情况：2014年4月1日-2015年11月30日物业管理费48,482元、2020年8月1日-2020年12月31日物业管理费17,315元；2015年4月1日-2015年11月30日电费37,316.5元。本案审理过程中，原告提供2015年12月25日《和解协议》一份，用以证明原、被告在(2015)杨民四(民)初字第4312号一案中自行达成和解，其中协议明确被告所欠租金及支付租金的时间以及被告违约原告可随时解除合同的内容，被告认为非本人签名，对此协议不予认可。被告提供了卡馥翠公司与原告签署租赁合同的复印件及装饰装修等合同的复印件，原告对复印件不予认可，且认为即使为真，原、被告已经另签署租赁合同，租金也是被告个人账户支付，前次诉讼中对租赁合同予以了确认，故应当以原告提供合同认定双方的租赁关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方在履行合同过程中发生争议、产生损失，应当结合各自的权利义务、履约状况以及影响合同履行的因素，综合予以评判及认定，以下就本案双方当事人的争议焦点逐一进行评析：一、涉案房屋租赁关系主体的确认原告提交的租赁合同，有原、被告双方的签名，虽未签署日期，但根据双方实际履行情况，被告均以个人名义进行转租及支付租金。被告提交的卡馥翠公司与原告的租赁合同等复印件，难以证明被告系职务行为，且在本院(2015)杨民四(民)初字第4312号一案中，原告提交的租赁合同与本案租赁合同一致，被告辩称本案租赁合同系2016年签署的理由不成立。在(2015)杨民四(民)初字第4312号一案谈话笔录中，被告对个人拖欠租金是认可的，并未提及其系职务行为，未对主体问题提出异议。本案2020年11月26日庭审笔录中，被告对原告所述的2013年10月16日签署租赁合同及情况均无异议。以上足以证明，本案系原、被告之间建立了租赁合同关系。二、涉案合同的解除合同履行过程中，原、被告对租金支付时间变更为每月10日前支付，被告未能按照约定履行支付义务，造成拖欠租金，已构成违约。根据涉案合同第九条第二款约定，“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同……6、乙方逾期不支付或者不完全支付租金累计超过壹个月的”，被告逾期及拖欠租金的时间已经超过一个月，原告有权主张解除合同，被告作为违约方无权解除合同。本案诉状副本于2020年9月29日送达被告之日，原告主张合同解除的意思到达被告，合同即告解除。二、涉案房屋租金的认定原、被告对关山路XXX号房屋租金计算至2020年11月10日达成一致，本院予以确认。对关山路XXX号、101号房屋的租金计算点双方存在争议，根据被告提交的短信记录及寄还钥匙的事实，以及房屋空置的状态，本院认为关山路XXX号、101号房屋应视为在2020年9月30日交还原告，租金应当计算至该日为止，原告怠于收回的租金损失不应予以主张。被告提出原告免除3000元租金，但未能提供依据，原告予以否认，本院对此意见不予采信。鉴于租赁合同于2020年9月29日解除，解除之后应为房屋占用使用费，按照双方约定的租金标准，涉案房屋占用使用费同样适用。经核，涉案房屋拖欠租金数额为353,123元，房屋占用使用费为46,562元。三、违约金的认定被告未能按约支付租金构成违约，应当承担违约责任支付违约金。对于合同逾期支付租金的违约金条款应按照整个合同及补充协议的文义予以确认，虽该条款中未明确租金支付时间，但双方对租金支付时间通过后续的约定已经予以确定，故原告主张适用该条款违约金的约定，本院予以支持。至于违约金的标准，合同约定的系逾期一日，需按日租金的10%标准支付，原告对此理解有误，应予纠正，被告提出违约金数额过高的意见，本院予以采纳。结合被告逾期支付租金的情况，以及原告的实际损失，本院酌情确认违约金为40,000元。四、租赁保证金处理双方当事人对被告支付的租赁保证金均无异议，本院予以确认。租赁保证金本质上属于担保性质，在双方租赁关系终止后，可以优先抵扣欠付租金、损失等费用，差额予以返还。现双方合同已经解除，租赁保证金应予返还被告。在具体履行时，如双方各负支付义务的，可依据生效法律文书确定的金额，相互予以折抵。五、涉案水电费、物业费的处理双方对物业公司出具的付款通知书单据无异议，本院据此确认涉案房屋水电费、物业费的欠费金额。被告辩称部分欠费予以免除，但未能提供证据，本院难以采信。对于欠费，被告认为原告尚未支付不应由其承担，根据合同约定“租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、物业管理……等费用由乙方承担……按照实际发生数及相应账单支付，由此产生的一切责任由乙方自行承担……”，故涉案房屋的上述欠费应由被告承担，但应当与租金及使用费同步计算。本院核定，关山路XXX号拖欠费用为：电费49,767.9元、水费5.5元、物业管理费57,920元；关山路XXX号拖欠费用为：电费37,316.5元、物业管理费55,408元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告林颖与被告李锐就上海市杨浦区关山路XXX号、99号、101号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年9月29日解除；二、被告李锐应于本判决生效之日起十日内支付原告林颖上海市杨浦区关山路XXX号、99号、101号房屋租金(计算至2020年9月29日)353,123元；三、被告李锐应于本判决生效之日起十日内支付原告林颖上海市杨浦区关山路XXX号房屋(计算至2020年11月10日)、99号与101号房屋(计算至2020年9月30日)的占用使用费46,562元；四、被告李锐应于本判决生效之日起十日内支付原告林颖违约金40,000元；五、被告李锐应于本判决生效之日起十日内支付原告林颖上海市杨浦区关山路XXX号房屋(计算至2020年9月30日)的电费49,767.9元、水费5.5元、物业管理费57,920元；六、被告李锐应于本判决生效之日起十日内支付原告林颖上海市杨浦区关山路XXX号房屋(计算至2020年9月30日)的电费37,316.5元、物业管理费55,408元；七、原告林颖应于本判决生效之日起十日内向被告李锐返还租赁保证金87,488元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5927元，由被告李锐负担4228元，原告林颖负担1699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 俞二〇二一年二月二日书记员 俞渊清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。