上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初24743号原告：孙良斐，男，1951年2月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：许惠英，女，1952年4月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。两原告共同委托诉讼代理人：季宏伟，上海木诚木律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：戚晓君，上海木诚木律师事务所律师。被告：李海滨，男，1979年3月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：段鑫，上海中沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林娜，上海中沃律师事务所律师。原告孙良斐、许惠英(下称孙良斐二人)与被告李海滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许惠英、两原告共同委托诉讼代理人戚晓君、被告委托诉讼代理人段鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙良斐二人向本院提出诉讼请求：(1)确认孙良斐二人与李海滨所签房屋租赁合同于2020年5月14日予以解除；(2)李海滨支付2020年4月21日至2020年5月14日期间共计24日租金人民币5,200元；(3)李海滨支付因拆除李海滨所遗留电磁灶及脱排油烟机所发生之拆除费用人民币400元(拆除物品则归孙良斐二人所有)；(4)李海滨支付解约违约金人民币78,000元(相当于12个月租金总和)；(5)李海滨赔偿因擅自退租导致之房屋空置损失人民币6,500元(相当于1个月租金数额)；(6)李海滨赔偿因拆除李海滨擅自安装之射灯而经预估可能发生之拆旧费用人民币6,200元；(7)李海滨支付2018年12月21日至2020年5月14日期间物业费人民币1,582.35元、保洁费人民币33元及保安费人民币49.50元。对于李海滨所缴押金人民币6,500元，则要求予以没收。事实和理由：2018年12月20日，孙良斐二人与李海滨签订租约，约定孙良斐二人将位于上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号三层南间房屋(下称系争房屋)出租予李海滨使用，租期6年，租约中对具体租赁条件、违约责任等均作明确约定。租赁期间，李海滨自2020年4月21日起欠付租金，并于2020年5月5日擅自退租。2020年5月14日，孙良斐二人收回系争房屋，并支付费用对李海滨在系争房屋内违规设置之电磁灶、脱排油烟机等予以拆除。现孙良斐二人以李海滨存在欠付租赁费用及擅自退租违约行为，且导致租约提前解除为由起诉来院，要求李海滨清偿租赁费用并承担解约违约责任等。李海滨辩称，孙良斐二人签约出租系争房屋时未予告知所提供卫生间系违章搭建，而孙良斐二人对于公用卫生间曾书面明确放弃使用权，从而导致李海滨承租期间因卫生设施使用问题而无法实现合同目的。对于孙良斐所称解约时间，李海滨实际于2020年5月5日既已交付钥匙并予迁离，故租约解除时间应系2020年5月5日。对于租金诉请，同意支付截至2020年5月5日止之租金。对于拆除费用诉请，因租约约定遗留物品均归孙良斐二人所有，故李海滨迁离时未予拆除，该项拆除费用亦不应由李海滨承担。对于解约违约金诉请，违约金计算方式明显过高，依法应予调低。对于房屋空置损失诉请，系争房屋所涉公房租金仅为人民币95.90元，故对该项损失不予认可。对于物业费诉请，租约约定物业费由孙良斐二人承担，故不予认可。对于保洁费及保安费诉请亦不予认可。至于李海滨已缴押金人民币6,500元，则要求予以返还。孙良斐二人提供以下证据：(1)《房屋租赁合同》，以证明双方当事人之间存在房屋租赁合同关系，同时证明双方当事人对于具体权利及义务所作明确约定；(2)公房租赁凭证，以证明孙良斐二人有权出租系争房屋；(3)微信聊天记录，以证明李海滨单方面违约解约；(4)二次装修清单及收据，以证明孙良斐二人拆除李海滨留置物品及规格安装射灯所产生之相关费用；(5)房屋受损及修复后照片，以证明房屋受损前后情况；(6)《调解协议书》，以证明因李海滨原因而产生相关邻里纠纷，并导致孙良斐二人遭受极大损失；(7)中介方出具《证明》，以证明李海滨所称违建卫生间在签约之前既已存在；(8)微信聊天记录，以证明李海滨不予付租，且单方面要求解约；(9)微信聊天记录，以证明孙良斐二人于2020年5月14日取回房屋钥匙，同时证明租约于该日解除；(10)保洁费、保安费等支付凭证，以证明孙良斐二人代为支付物业费情节。李海滨提供以下证据：(1)《房屋租赁补充协议》，以证明双方当事人对于房内设施正常使用等均作明确约定；(2)付款凭证，以证明李海滨支付押金人民币6,500元；(3)聊天记录及水电费用缴费单，以证明因系争房屋卫生设备须拆除，导致李海滨无法将系争房屋作为自用或者转租。经审理查明：孙良斐系上海市黄浦区淮海中路****房屋之公房承租人，独用租赁部位系三层前间(附储藏室二只)、三层亭子间及三层后间，合用租赁部位系底层灶间(走破)及二层大卫生间。2018年12月20日，许惠英代理孙良斐与李海滨签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)及《房屋租赁补充协议》(下称《补充协议》)各一份，约定(1)孙良斐将位于上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号三层南间房屋(下称系争房屋)出租予李海滨使用，租期自2018年12月21日起至2024年1月20日止共计6年，其中2018年12月21日至2019年1月20日期间系免租期；(2)租金支付方式为押一付三，月租金为人民币6,500元；(3)租赁期间水电煤费用、网络费用、电话费、租赁税费及物业管理费均由李海滨承担；(4)李海滨除使用孙良斐部分房屋设施外，其他增加设施由李海滨自行配置，但租约结束时所有装修及屋内增设家具家电装饰品均归孙良斐所有；(5)李海滨转租客户须合法使用系争房屋；(6)李海滨应按合同约定使用系争房屋，租赁期内如发生装修设备、邻里纠纷等事宜由李海滨承担责任；(7)李海滨须提前7日付租，如逾期超过7日付租且经书面催缴后7个工作日内仍不予支付，孙良斐有权单方面终止合同，收回系争房屋，且不予退还保证金；(8)租赁双方如在租赁期间无故违约，须赔偿守约方剩余租期租金之2倍；(9)孙良斐须提供系争房屋之有效证明以配合李海滨进行转租；(10)在租赁期内因不可抗力因素造成违约，租赁双方互不承担责任；(11)李海滨于租赁期内有权对屋内装修及设施根据市场需求进行自由调整更换。签约后，租赁双方履行各自合同义务，孙良斐交付系争房屋，且系争房屋内附有孙良斐自行搭建之卫生间，李海滨则缴纳合同约定押金人民币6,500元，并实际付租至2020年4月20日止，对于后续租金虽经催缴但始终未予支付。承租期间，李海滨在系争房屋内安装厨房设备及射灯。2020年5月5日，李海滨迁离系争房屋。同日，李海滨微信告知因疫情而提前退租事宜，并要求孙良斐至中介处领取房屋钥匙。2020年5月14日，孙良斐收回系争房屋。另查明：2019年8月27日，孙良斐二人与同楼相邻房屋使用人签订《调解协议书》一份，约定(1)孙良斐出租房屋期间不使用合用二楼卫生间及厨房设施；(2)孙良斐三楼住房如使用厨房设施应当做好隔音、防止漏水等保护措施。再查明：系争房屋每月公房租金为人民币95.90元，每月保洁费为人民币2元，每月保安费为人民币3元。综上，现孙良斐二人称李海滨承租期间欠付租金且擅自中途退租，李海滨应予清偿租赁费用并就提前解约承担违约责任，且对于滞留屋内物品拆除及房屋受损等亦应承担赔偿责任。孙良斐二人遂以此为由起诉来院。本院认为，本案所涉《租赁合同》及《补充协议》系租赁双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，租赁双方作为签约方均应恪守约定之义务。对于租赁主体，鉴于系争房屋之公房承租人系孙良斐，且《租赁合同》首部明确系许惠英代孙良斐签约，故《租赁合同》及《补充协议》所涉租赁双方应系孙良斐及李海滨，而许惠英仅系作为孙良斐之代理人代为签约，且签约双方对此均系明知。结合签约后履行情形，现针对诉请作如下分析。一、《租赁合同》解除时间(一)李海滨承租期间欠付租金，且于2020年5月5日擅自退租，孙良斐于2020年5月14日收回房屋，现孙良斐认为合同于2020年5月14日收回房屋时予以解除，李海滨则认为合同于李海滨迁离、告知退租并要求孙良斐领取钥匙之日即2020年5月5日予以解除。(二)对于租赁双方针对解除时间所持不同意见，审查关键在于李海滨是否享有解除权、合同最终解除理由。李海滨系以疫情为由要求提前退租，鉴于疫情虽导致履约困难，但租赁双方可通过暂时变更租赁条件来维持合同继续履行，李海滨基于疫情并不享有合同解除权。李海滨虽于2020年5月5日实际迁离并交托房屋钥匙，但李海滨作为非合同解除权人，其无权强制孙良斐接受其退租要求，而孙良斐基于李海滨违约退租行为，其于2020年5月14日实际收房仍属在合理期限内收房，且可有效防止损失扩大。鉴此，本院对孙良斐所称解约时间依法予以采纳。二、孙良斐诉请之租金(一)李海滨于庭审中明确表述同意支付截至其所称解约日止之租金，鉴于合同依法于2020年5月14日方予有效解除，故李海滨对于2020年4月21日至2020年5月14日租赁期间负有付租义务。(二)对于租金数额，李海滨于庭审中并未提及疫情期间租金减免之抗辩意见，故本院在处理租金诉请中对于租金标准暂不予调整，对于租赁双方基于公平合理原则分担租金损失一节则在处理解约违约金诉请中予以一并考虑。三、孙良斐诉请之物业费、保洁费及保安费合同约定承租期间物业费由李海滨承担，而孙良斐诉请三项费用中，保洁费及保安费属于物业费范畴，另外一项费用则系公房租金，故依据合同约定，李海滨须承担承租期间之保洁费及保安费，孙良斐要求李海滨承担承租期间之公房租金则缺乏合同依据。四、孙良斐诉请之厨房设备拆除费用李海滨依据合同约定可自行安装相关设施，且合同同时约定李海滨滞留物品均归孙良斐所有，李海滨对于系争房屋并不负有迁离时恢复原状之合同义务，鉴此，本院对孙良斐该项诉请依法予以驳回。五、孙良斐诉请射灯所涉拆旧费用李海滨依据合同约定可自行安装相关设施，且孙良斐诉请之拆旧费用仅系预估费用，鉴此，本院对孙良斐该项诉请亦依法予以驳回。六、孙良斐要求没收押金之意见合同约定在李海滨欠付租金超过7日且经书面催缴后7阁工作日内仍然未予付租情形下，孙良斐有权单方面解约并收回系争房屋，且可就此不予退还押金。结合本案，孙良斐虽向李海滨多次催缴欠租，但孙良斐对于李海滨欠租行为并未实际行使合同解除权，故孙良斐要求没收押金缺乏合同依据，本院对孙良斐该项押金处理意见依法不予采纳，但该项押金处理后果可在解约违约金处理中予以一并考虑。七、孙良斐诉请之解约违约金孙良斐诉请要求李海滨偿付相当于12个月租金总和之解约违约金，李海滨辩称该项违约金数额存在过高情形，考量(1)孙良斐因另寻租户可能导致之3个月房屋合理空置期间租金收益损失；(2)疫情期间基于公平合理原则应当由租赁双方共同分担之租金损失；(3)孙良斐基于6年租期而由李海滨实际已经享受之1个月免租期优惠；(4)李海滨所缴押金按照返还予以处理；(5)违约金除用于弥补损失外，尚具有违约惩罚之功能；(6)合同中对于违约金数额所作约定。综上，本院对孙良斐诉请之违约金数额酌情调低至4个月租金总和后再予依法支持。八、李海滨诉请之房屋空置损失合同中对于房屋空置损失未作明确约定，但该项损失作为吴建诗因李海滨违约退租并致合同提前解除所遭受之实际损失，吴建诗通过主张解约违约金已实际得以弥补，鉴此，本院对该项诉请依法予以驳回。九、李海滨辩称屋内卫生间系违建、二楼公用卫生间无法使用一节(一)对于屋内搭建卫生间情形，李海滨在签约承租时应已明确知晓并予以接受，且该项卫生间搭建内容并不导致系争房屋租赁整体无效，再则李海滨退租理由系疫情影响，故李海滨以屋内搭建卫生间作为对抗吴建诗诉请之抗辩理由显然无法成立。(二)吴建诗对于二楼公用卫生间签约放弃使用权之时间系2019年8月27日，该时间距离李海滨签约承租系争房屋已过半年，按照常理解释，上述放弃约定内容系因李海滨承租期间发生邻里纠纷所致，而合同中明确约定发生此类纠纷之后果由李海滨自行承担。鉴此，李海滨以此对抗吴建诗之诉请显然缺乏事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告许惠英代原告吴建诗与被告李海滨于2018年12月20日所签《房屋租赁合同》于2020年5月14日予以解除；二、被告李海滨于本判决生效之日起十日内支付原告孙良斐2020年4月21日至2020年5月14日期间租金人民币5,200元；三、被告李海滨于本判决生效之日起十日内支付原告孙良斐解约违约金人民币26,000元；四、被告李海滨于本判决生效之日起十日内支付原告孙良斐保洁费人民币33元及保安费人民币49.50元；五、原告孙良斐于被告李海滨就上述第二、三、四项履行完毕同时返还被告李海滨押金人民币6,500元；六、驳回原告孙良斐、原告许惠英的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,053元(原告孙良斐、许惠英已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币1,026.50元，原告孙良斐、原告许惠英共同负担人民币735.50元，被告李海滨负担人民币291元，本院退还原告孙良斐、原告许惠英人民币1,026.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年二月五日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……