浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0503民初3850号 原告：陈坚，男，1975年4月10日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告：莫爱红，女，1972年3月8日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：沈炳松,浙江汉本律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：钱圣晨,浙江汉本律师事务所实习律师。 被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司双林分公司，住所地浙江省湖州市南浔区双林镇跳家扇村前兴桥。 负责人：蔡中，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：姚书林，该公司员工。 委托诉讼代理人：屠悦凯，该公司员工。 被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司，住所地上海市虹口区海宁路137号7层。 法定代表人：谈博娴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚书林，该公司员工。 原告陈坚、莫爱红与被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司双林分公司（以下简称嘉凯城双林分公司）、嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城集团）合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理，原告及两被告均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，经原告申请，对两被告的财产采取财产保全措施。本案现已审理终结。 原告陈坚、莫爱红向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告嘉凯城双林分公司于2016年签订的两份《商铺委托经营及管理协议书》;2.判令被告嘉凯城双林分公司立即返还原告所有的坐落于湖州市××镇××路××号××广场××幢××号××号房屋;3.判令两被告立即支付原告委托经营管理款项［（2020年4月1日至2020年11月1日止7个月,按28万元／年计算,共计163333元;2020年11月2日起至被告嘉凯城双林分公司返还案涉房屋之日止的委托经营管理款项（按28万元／年计算）］,并支付逾期付款违约金（以逾期支付款项为基数，按日万分之三计算，自2020年4月1日起至实际清偿日止）;4.判令两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令两被告立即支付原告Ａ116号商铺委托经营管理款项［（2020年4月1日至2020年11月1日止7个月,按234500元／年计算,共计136791.67元;2020年11月2日起至被告嘉凯城双林分公司返还案涉房屋之日止的委托经营管理款项损失（按234500元／年计算）］,并支付原告逾期付款违约金（以逾期支付款项为基数，按日万分之三计算，自2020年4月1日起至实际清偿日止）；两被告支付原告Ａ117商铺的租金13501.25元。事实与理由：2016年，原告与被告嘉凯城双林分公司签订《商铺委托经营及管理协议书》两份，原告将其所有的坐落于湖州市××镇××路××号××广场××幢××号××号商铺委托被告嘉凯城双林分公司经营及管理，委托期限为十年。被告嘉凯城双林分公司应于每年7月5日、次年的1月5日支付该年度租金收益28万元，如逾期支付款项超过90日的，原告有权解除该协议书。嗣后，原告按约交付上述房屋，被告嘉凯城双林分公司应每年按约分期支付租金收益共计28万元，但其均未按约支付，尤其在2019年度，逾期支付款项均超过90日。2020年，被告嘉凯城双林分公司再次逾期支付款项超过三个月，故原告向其发函，要求解除该协议书，返还上述房屋、支付款项并支付违约金，被告嘉凯城双林分公司对该函予以签收。时至今日，被告嘉凯城双林分公司仍未返还上述房屋，亦未支付拖欠的款项及违约金，被告嘉凯城双林分公司的行为已明确表示不履行合同主要义务，经原告催告后仍未履行，其行为已导致原告合同目的无法实现。被告嘉凯城双林分公司系被告嘉凯城集团依法成立的分公司，产生的民事责任应由被告嘉凯城集团承担。 被告嘉凯城双林分公司、嘉凯城集团辩称如下：1.根据合同关于支付时间条款的约定，两被告不存在逾期超过90天未付清的情况。合同约定租金收益支付时间为当期六个月周期结束后的五个工作日内支付，两被告均在规定的期限内支付给原告，即使被告付款稍有延迟，仍然在合理期限内进行支付，不影响合同的目的，原告不能因此要求解除合同；2.原告诉请要求被告支付2020年4月1日至2020年11月1日止的租金收益，违反合同约定，不应支持。 原告陈坚、莫爱红为支持其诉请，向本院提交如下证据： 1.《商铺委托经营及管理协议书》、不动产登记证书各两份，用以证明2016年，原告与被告嘉凯城双林分公司签订《商铺委托经营及管理协议书》，原告将其所有的坐落于湖州市双林镇虹凤南路253号A116号、A117号商铺委托被告嘉凯城双林分公司经营及管理，双方就委托期限、租金及违约条款等做了约定的事实。 2.付款凭证4份，用以证明被告嘉凯城双林分公司的付款情况。 3.《解除合同告知函》、EMS快递单及其签收单各1份，用以证明因被告嘉凯城双林支公司逾期付款，原告向其发函，要求解除该协议书并返还上述房屋及支付款违约金的事实。 4.工商登记信息2份，用以证明被告嘉凯城双林分公司系被告嘉凯城集团的分公司，被告嘉凯城公司应承担民事责任的事实。 经质证，两被告对证据1的证明目的不认可。委托经营管理协议约定款项由被告嘉凯城双林分公司以六个月为支付周期，支付时间为当期六个月周期结束后的五个工作日内支付，被告嘉凯城双林分公司支付款项的时间应该是该年度的10月5日以及次年度的4月5日。委托经营管理协议第四条第二款对2020年4月1日之后的款项支付进行了另行约定，原告以第四条第一款向被告主张2020年4月1日之后的款项违反合同约定。对证据2的真实性没有异议，证明目的有异议。被告嘉凯城双林分公司不存在逾期超过90天的情况，即使存在轻微的付款延迟，也已经与原告存在交易习惯，原告未提出过异议，被告嘉凯城双林分公司的付款均在合理的期限内。对证据3的证明目的不予认可。被告嘉凯城双林分公司不存在欠付的情形。对证据4没有异议。 被告嘉凯城双林分公司、嘉凯城集团为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据材料： 1.房屋租赁合同1份，用以证明位于坐落于湖州市××镇××路××号××号商铺出租给案外人吴小曼，合同约定的租金为2812.25元／月，原告应获得80%的收益，即半年的租金为13501.25元。 2.转账记录1份，用以证明被告嘉凯城双林分公司已经通过转账的方式向原告支付了2020年4月1日至2020年9月30日A117号商铺的租金13501.25元。 3.A116号商铺房屋现状照片3张，用以证明A116房屋一直处于空置状态，暂时没有租金收益的事实。 对嘉凯城双林分公司、嘉凯城集团的上述证据材料，经原告质证，对证据1表示与案外人签订，原告不清楚，且该合同已经终止。对证据2原告真实性没有异议，支付时间已经逾期90天，剩余半年的租金被告尚未支付，但原告对该租金的金额表示认可。对证据3真实性予以认可，但该店铺是否出租原告不清楚，且是否出租不影响被告支付经营管理费用的义务。 本院经审查并结合原、被告的质证意见认为，原、被告提交的证据来源合法、内容客观真实、符合有效证据的要件，本院予以认定。 根据当事人的陈述，结合上述有效证据，本院认定本案事实如下： 2016年，原告与被告嘉凯城双林分公司签订《商铺委托经营及管理协议书》1份，约定原告将其购买的位于湖州市××镇××路××号××号××号店铺委托被告嘉凯城双林分公司独家经营及管理，被告嘉凯城双林分公司负责商铺招商及培育市场。原告委托被告嘉凯城双林分公司经营及管理的期限共计10年。2016年4月1日起两年为市场培育期及装修期，被告嘉凯城双林分公司不向原告交付租金收益及任何费用；委托期限3-4年（预计为2018年4月1日至2020年3月31日期间），被告嘉凯城双林分公司每年支付原告234500元（Ａ116号商铺）的租金及45500元（Ａ117号商铺）的租金；委托期限第5-10年（预计为2020年4月1日至2025年12月31日期间），按照被告嘉凯城与租户签署的《租赁合同》约定的租金，按照原、被告二八分成的方式分配，即原告获得80%的租金收入，被告嘉凯城双林分公司获得20%的租金收入，支付时间为（半年一付，期中支付）。另约定，租金收益由被告嘉凯城双林分公司以6个月为支付周期向原告转账支付，支付时间为当期6个月周期结束后的五个工作日内，以2016年4月1日起算为例，第一笔租金收益支付的时间为2018年7月5日前，第二笔租金收益支付的时间为2019年1月5日前，以此类推。合同签订后，被告嘉凯城双林分公司于2018年8月3日向原告支付14万元，2019年3月7日支付14万元，2019年10月23日支付14万元，2020年6月3日支付14万元，至此，被告嘉凯城双林分公司将2020年4月1日前的租金收益均支付完毕。2020年4月1日后，Ａ116号商铺一直未招租成功。2020年后Ａ117号商铺处于出租状态，租期为2020年1月1日起至2020年12月31日止，半年的租金为13501.25元。2020年11月6日，被告嘉凯城分公司将2020年4月1日至2020年9月30日出租所得的80%的租金收益13501.25元支付给原告陈坚。两份合同均约定，被告嘉凯城分公司逾期向原告交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达三十日的，原告可书面催告；逾期超过九十日的，原告可提出解除本协议书。 另查明，被告嘉凯城双林分公司系被告嘉凯城集团依法成立的分公司。 本案的争议焦点如下： 1.关于合同条款中约定委托期限第5-10年（预计为2020年4月1日至2025年12月31日期间），原告获得80%的租金收入是否显失公平。原告称，根据合同（A116号商铺）的约定，委托期限第5-10年（预计为2020年4月1日至2025年12月31日期间），按照被告嘉凯城双林分公司与租户签订的《租赁合同》约定的租金，双方二八分成的方式，原告获得80%的租金收益，若商铺未出租，原告不能取得租金收益，基于该房屋已经归被告嘉凯城双林分公司使用，不支付任何费用对原告显失公平，故要求依旧按照234500元/年支付租金收益。本院认为，合同中已经明确约定委托期限的第1-2年为市场培育期及装修期，商铺的收益归被告嘉凯城双林分公司所有，作为前期商铺补贴部分。第3-4年无论商铺是否成功招租，被告嘉凯城双林分公司向原告支付租金收益234500元/年，原告已经获得实惠。原、被告签订的合同为委托经营管理合同，合同的目的为委托经营管理并非房屋归被告使用，原告应该知道合同签订后第5-10年，商铺若未出租，原告存在不能取得租金收益的风险。故合同中约定第5-10年根据商铺实际经营管理情况向原告支付80%的租金收益，并非显失公平条款，原告主张被告依旧按照合同委托期限第3-4年期间的约定支付租金收益没有依据，本院不予支持。 2.关于《商铺委托经营管理协议》应否解除。根据合同的约定，第一期租金收益应于为2018年7月5日支付，第二期租金收益应于2019年1月5日支付，以此类推，第三期租金收益应于2019年7月5日支付，第四期租金收益应于2020年1月5日支付，第五期租金收益应于2020年7月5日支付。被告嘉凯城双林分公司每期租金收益的支付均存在逾期，且第三期租金收益、第四期租金收益逾期超过九十日的，根据合同的约定，原告提出解除合同的条件已经成就，且解除事由未超过一年，现原告诉请解除合同，本院予以支持。 综上，本院认为，原告与被告嘉凯城双林分公司签订的两份商铺委托经营及管理协议书系双方真实意思表示、合法有效，应受法律保护。被告嘉凯城双林分公司逾期付款超过90日，合同解除条件已经成就，原告请求解除合同本院予以支持。A116号商铺2020年4月1日后并未出租，根据合同的约定，被告嘉凯城双林分公司不需支付原告租金收益，原告主张2020年4月1日后的租金收益本院不予支持。关于A117商铺，被告嘉凯城双林分公司向原告支付至2020年9月30日的租金收益，其尚欠原告至2020年12月30日的租金收益6750.62元应于2021年1月5日前支付。被告嘉凯城双林分公司不具有法人资格,其民事责任由嘉凯城集团公司承担，在嘉凯城双林分公司财产不足清偿债务时,应由嘉凯城集团公司承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈坚、莫爱红与被告嘉凯城集团商业管理有限公司双林分公司签订的位于湖州××路××号××号××号铺位的委托经营及管理合同2份； 二、判令被告嘉凯城双林分公司于本判决生效之日起十日内返还原告所有的坐落于湖州市××镇××路××号××广场幢××号××号商铺； 三、限被告嘉凯城集团商业管理有限公司双林分公司于本判决生效之日起支付原告陈坚、莫爱红租金收益6750.62元； 四、限被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司对上述款项承担补充清偿责任； 五、驳回原告陈坚、莫爱红其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3306元，减半收取1653元，财产保全费1520元，合计诉讼费3173元，由原告陈坚、莫爱红负担3046元，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司双林分公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员  倪佳丽 二〇二一年二月一日 书记员  杨 梦 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