文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初28512号原告：重庆聚信美家居有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园经开大道**1-1-4，统一社会信用代码915000005616074864。法定代表人：曹磊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢光毅，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：赵丽，女，1985年10月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：杨坤，四川发现（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑迪，四川发现（重庆）律师事务所律师。原告重庆聚信美家居有限公司与被告赵丽服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案，于2020年11月8日向被告赵丽送达起诉状副本等相关诉讼材料，依法适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行审理。原告重庆聚信美家居有限公司的委托诉讼代理人谢光毅，被告赵丽的委托诉讼代理人杨坤、郑迪，均到庭参加了诉讼。后因本案疑难复杂，双方当事人争议较大，本院依法裁定将本案转入普通程序继续公开开庭进行审理，并依法组成合议庭于2021年1月25日再次公开开庭审理了本案。原告重庆聚信美家居有限公司的委托诉讼代理人谢光毅，被告赵丽的委托诉讼代理人杨坤，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆聚信美家居有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的管理费296240元及违约金（以111090元为基数，从2019年12月26日起；以74060元为基数，从2020年3月26日起；以111090元为基数，从2020年6月25日起；均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止）；2.判令被告因未按时支付管理费而收回的优惠期管理费74060元及违约金（以74060元为基数，从2020年10月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清时止）。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月8日，原、被告签订了《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》，约定被告将其承租的位于重庆市北部新区金开大道1226号第1层1A15号商铺交由原告经营管理，在签订本合同时，被告已经承租该商铺。按照合同约定，被告应按时缴纳管理费，否则原告有权要求被告支付优惠期的管理费用及相关违约金。被告在缴纳第一次管理费后，未再按约缴纳费用。原告多次索要无果，故起诉。被告赵丽辩称，双方约定的租金及费用共计115元/平方，其中管理费70元/平方，是原告为了规避法律纳税规定强行将租金拆分为租金及管理费，涉嫌偷税漏税；原告于2020年10月30日将被告承租的商铺清空，以实际行动解除合同，应当退还保证金、货款、货物以及私人用品，双方尚未清算，被告不应支付管理费；疫情期间被告承租的商铺亏损，双方一直在协商商铺减免2个月费用的问题，未协商完毕原告就擅自解除合同，应当承担相应后果；原告代收的61900元货款及保证金62900元应当抵扣；原告的诉讼请求、事实和理由均不成立。原告重庆聚信美家居有限公司围绕其诉讼请求向本院举示了如下证据：《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》、《计算明细及标准》、《商品销售合同》、《结算账户告知书》、《收据》、海报。被告赵丽质证对《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》、《商品销售合同》真实性认可，对其余证据真实性不认可。被告赵丽向本院举示了《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》复印件、《合同审批表》照片打印件以及《商品销售合同》、《前台收款单》、《收据》、发票以及刷卡单。原告重庆聚信美家居有限公司质证对《合同审批表》真实性不认可，对其余证据真实性认可。综合当事人的举、质证及意见，结合当事人的陈述，本院认定如下法律事实：2019年10月8日，原告重庆聚信美家居有限公司（甲方、管理方）与被告赵丽（乙方、被管理方）签订《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》，主要约定：第一条位置、面积、期限、用途：乙方同意将位于重庆市北部新区金开大道1226号第1层1A15，计租面积529平方米的营业场地交由甲方经营管理。经营管理期限自2019年10月25日起至2020年10月24日止。乙方承租营业场地用于经营家具，品牌为泊家，并纳入甲方统一管理。第二条商铺管理费及支付方式：甲方向乙方收取商铺管理费单价为70元/平方米·月，乙方应交月管理费为37030元。签约时向甲方缴纳2个月管理费，可享受管理期限3个月即甲方优惠一个月，第二次缴纳3个月管理费，可享受管理期限3个月，第三次缴纳2个月管理费即甲方优惠一个月，可享受管理期限3个月，第四次缴纳3个月管理费，可享受管理期限3个月。乙方应在上次所缴管理费届满30日前支付给甲方；乙方应先支付管理费后经营。本合同约定的优惠期，仅限于对管理费的一定条件下的优惠，如乙方未按时支付任何一期的管理费、物业费水电费或有其他违约行为的，甲方有权主张收回之前已经给予乙方的全部管理费费用优惠。第三条保证金：为确保乙方切实按约履行本合同义务及质量保证义务，在签订本合同时，乙方应向甲方缴纳保证金人民币62900元。若乙方在经营过程中违反了本合同或甲乙双方的其他约定应承担相应违约责任的，或须对消费者承担相应经济赔偿责任未履行的，甲方有权从该保证金中直接抵扣乙方应承担的违约金和赔偿金，抵扣后保证金不足部分乙方须在5日内予以补足。本合同期满终止，乙方结清所欠全部费用、违约金（如有）两年后且无本合同约定其他违约行为发生，甲方将应退乙方的保证金余额无息退还给乙方。在甲乙方双方合同解除或到期终止后满12个月，甲方未接到任何消费者对乙方所售产品及售后的投诉或确认乙方已经圆满解决对其所售产品及售后的所有投诉后，甲方于确认后15个工作日内将剩余保证金无息退还给乙方。第三十四条乙方的违约责任：乙方已明确其不按时缴纳管理费、保证金或未补齐保证金的行为将给甲方带来严重的经济损失，故乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金计算公式为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数。合同附件三《富森美·聚信美家居1号店物业管理规定》约定：乙方同意甲方委托重庆聚信美家居有限公司物业部实行统一的物业管理服务。物业部有权依照政府法规和本规定按时收取物业管理服务费和其他费用。物业管理服务费按计租面积收取，为15元/平方米/月。乙方所租商铺内的电费按元/度、水按元/吨损耗的标准收取，搭用公区临时用电电费按1.5元/度、水费按5.5元/吨的标准收取；乙方如逾期不缴纳物业费、水、电费的，物业方可限期要求其缴纳，并可加收没日万分之五的滞纳金……。2019年10月8日，被告赵丽向原告重庆聚信美家居有限公司付款140000元、8700元。同日，原告重庆聚信美家居有限公司开具《收据》，载明收到1A15泊家合同保证金62900元。2019年12月6日，原告重庆聚信美家居有限公司向被告赵丽开具管理费发票，价税合计74060元。同日，重庆固地实业有限公司向被告赵丽开具房屋租赁发票，价税合计31740元。2019年12月24日，渝北区泊家家具经营部（供货方、赵丽）签订《商品销售合同》，约定成交价格为20000元。同日,原告重庆聚信美家居有限公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，金额为20000元,刷卡手续费110元。2020年1月2日，被告赵丽签署《结算账户告知书》，向原告重庆聚信美家居有限公司提供了其结算账户信息。2020年1月2日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《收据》，载明收到1A15泊家赵丽交来2019年11月25日-12月24日物管费5920元，12月23日-12月29日货款扣。2020年1月3日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《收据》，载明：收到01928赵丽-泊家交来2020年1月25日-2020年4月24日代收固地租金元，管理费5270元，2019年12月23日-12月29日货款扣。原告重庆聚信美家居有限公司举示的富森美聚信美家居1号店跨年盛典海报显示购买时间为2019年11月30日至2020年1月1日，参与本次活动的品牌包含泊家。原告重庆聚信美家居有限公司称本次活动向被告赵丽收取了活动费8700元，2019年12月24日收取的20000元货款扣除刷卡手续费后抵扣了本次活动费以及2020年1月2日、2020年1月3日《收据》中的费用。2020年8月15日，渝北区泊家家具经营部（供货方、赵丽）签订《商品销售合同》，约定成交价格为6900元，原告重庆聚信美家居有限公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，金额为6900元。2020年8月21日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《专用收据》，载明：收到赵丽-泊家2019年12月25日至2020年1月24日的物业管理费6900元，欠收35元，备注8年10日-8月16日货款扣。2020年9月13日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，合同单号为5077585，金额为20000元,刷卡手续费110元。2020年9月18日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《收据》，载明：收到1A15赵丽-泊家交来2019年11月14日-2020年3月13日电费1631.42元，9月7日-9月13日货款扣。2020年9月18日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《专用收据》，载明：收到2019年12月25日至2020年1月24日的物业管理费35元，2020年3月至5月（2020年2月25日至2020年5月24日）的物业管理费7935元、7935元、2353.58元，实收金额共计18258.58元，5月物业管理费欠付5581.42元，备注9月7日-9月13日货款扣。2020年9月20日，赵丽（乙方）与摩玛室内装饰设计有限公司签订《商品销售合同》，约定成交价格为15000元。2020年9月21日,原告重庆聚信美家居有限公司出具《前台收款单》，载明商户名称为泊家，金额为15000元,刷卡手续费82.5元。2020年10月9日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《专用收据》，载明：收到赵丽-泊家3月14日至4月13日电费617.12元、4月14日至5月13日电费640.32元，5月14日至6月13日电费644.96元，6月14日至7月13日电费600.42元，合计2502.82元，备注9.21-9.27货款扣。2020年10月9日，原告重庆聚信美家居有限公司出具《专用收据》，载明：收到赵丽-泊家7月14日至8月13日电费633.82元，2020年4月25日至2020年5月24日物业管理费5581.42元，2020年5月25日至2020年6月24日物业管理费6199.44元，共计12414.68元，还欠付6月物业管理费1735.56元，备注9月21日-9月27日货款扣。2020年10月13日，渝北区泊家家具经营部（供货方、泊家家具）签订了《商品销售合同》，合同编号为5077585，约定成交价为20000元。庭审中，原告重庆聚信美家居有限公司称保证金已经收取，但不同意在本案中抵扣；2020年1月3日扣收的管理费5270元同意从主张的管理中扣除。被告赵丽称原告重庆聚信美家居有限公司向其收取的费用有管理费、租金和物业费，平时都是一起收的，如果疫情期间减免费用，应当一并减免。另查明，由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。本院认为，原、被告签订的《富森美·聚信美家居1号店营业场地经营管理合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约履行了合同义务，被告未按合同约定按时足额支付管理费的行为已经构成违约，原告自认被告已经交付第一次管理费，故被告还应支付原告剩余拖欠管理费。被告抗辩疫情期间原告应当减免费用，本院酌情从第二次应缴管理费中减免1个月费用。被告抗辩原告代收的61900元货款及保证金62900元应当予以扣减，但根据合同附件三《富森美·聚信美家居1号店物业管理规定》以及被告陈述认可“原告向其收取的费用有管理费、租金和物业费，平时都是一起收的”，结合原告举示的《收据》、《专用收据》，原告代收的货款已经部分抵扣了被告逾期未缴纳的物业费、电费；原告举示海报拟证明从2019年12月24日收取的20000元货款中抵扣了8700元活动费，但其举示的证据不足以证明其主张，且被告不予认可，故该8700元款项应在第二次应缴纳的管理费中予以抵扣；2020年1月3日扣收的管理费5270元，应在第二次应缴纳的管理费中予以扣除；保证金退还不符合合同约定，故不应抵扣。综上，被告还应支付原告剩余拖欠管理费245240元（37030元/月*8个月-因疫情扣除1个月管理费37030元-8700元-5270元）并支付逾期付款违约金（以60090元为基数，从2019年12月26日起计算至2020年3月25日止；以139420元为基数，从2020年3月26日起计算至2020年6月24日止；以245240元为基数，从2020年6月25日起计算至付清之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准计算）。因被告未按约缴纳管理费，原告有权根据合同约定要求被告支付优惠期管理费74060元，原告的该项请求自本院向被告送达起诉状副本等相关诉讼材料之日即2020年11月8日到达被告，被告产生付款义务而未支付款项，故还应支付原告违约金（以74060元为基数，从2020年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准，计算至付清时止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵丽于本判决生效之日起十日内向原告重庆聚信美家居有限公司支付管理费245240元及逾期付款违约金（以60090元为基数，从2019年12月26日起计算至2020年3月25日止；以139420元为基数，从2020年3月26日起计算至2020年6月24日止；以245240元为基数，从2020年6月25日起计算至付清之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准计算）；二、被告赵丽于本判决生效之日起十日内向原告重庆聚信美家居有限公司支付优惠期管理费74060元及逾期付款违约金（以74060元为基数，从2020年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍且不超过日利率万分之七的标准，计算至付清时止）；三、驳回原告重庆聚信美家居有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854.5元，保全费2420元，合计9274.5元，由原告重庆聚信美家居有限公司负担765元，被告赵丽负担8509.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  赵金阁人民陪审员  曾庆灵人民陪审员  姜全蓉二〇二一年二月五日法官 助理  刘嫣然书 记 员  阳婷婷