上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31373号原告：张莉骏。委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马峥楠，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海归苑酒店管理有限公司。法定代表人：刘爽。原告张莉骏与被告上海归苑酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年9月21日，本案公开开庭进行了审理。原告张莉骏及其委托诉讼代理人何昕亚，被告上海归苑酒店管理有限公司的法定代表人刘爽到庭参加了诉讼。因本案事实不易查明，但法律适用明确，故本案转为普通程序独任审理，于2021年2月3日再次公开开庭进行了审理。原告张莉骏及其委托诉讼代理人何昕亚到庭参加了诉讼。被告上海归苑酒店管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张莉骏向本院提出如下诉讼请求：1.确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除，并将房屋交还原告；2.判令被告支付拖欠房租9,200元(自2020年4月16日至2020年5月9日)；3.判令被告支付房屋使用费11,500元(自2020年5月10日起按照310元/每日计算至实际交房日止，现暂计至2020年6月9日)；4.判令被告支付违约金23,000元(自2020年4月11日起按照310元/每日计算至实际交房日止，现暂计至2020年6月9日)；5.本案诉讼费由被告支付。原告在2020年9月21日的庭审中变更诉讼请求为：1.确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除；2.判令被告将上海市闵行区红松东路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)交还给原告；3.判令被告向原告支付所拖欠房租9,200元，按照每月11,500元的标准，自2020年4月16日计算至2020年5月9日止；4.判令被告向原告支付房屋使用费，按照每月11,500元的标准，自2020年5月10日计算至实际交房之日止；5.判令被告向原告支付违约金23,000元(两个月租金)；6.判令被告已支付的押金11,500元，归原告所有。事实与理由如下：2019年10月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋租赁给被告使用，房屋面积130平方米。合同约定的租赁期自2020年1月16日起至2026年1月15日止，租金为每月11,500元整，自第37个月起对月租金调整为12,000元，每三个月为一期向原告支付，押金为11,500元。每期租金应提前5日支付，租金逾期支付的，每逾期1日则按日租金1倍向原告方支付违约金。同时，原告给予了被告75天的免租期。但被告在2020年4月16日约定的付款期限到期之后一直未交付租金。《房屋租赁合同》第十条终止本合同的条件中第1款约定：“乙方拖欠房屋租金超过7日的，甲方收回房屋并押金不退。”现原告已于2020年4月26日发出催款函，言明被告需在3个工作日内向原告交付所欠房租，否则原告将依约终止合同，收回租赁物，对因此引起的财产损失概不负责，并由被告承担违约责任。被告收函后一直未支付所欠款项。2020年5月9日，原告再次发函告知被告合同终止，并要求被告将房屋恢复原状后返还原告。但被告至今未将涉案房屋返还。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告上海归苑酒店管理有限公司辩称，关于诉请1和2，有条件的同意，条件是2020年1月31日至2020年3月31日疫情期间的损失一人一半，并且原告返还房屋装修款。不同意诉请3，原告在2020年4月换锁。不同意诉请4和5，原告阻止被告装修，被告不应支付占有使用费和违约金。不同意诉请6，押金应当返还。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系案外人张求妹原位于上海市闵行区虹桥镇虹桥村王家浜前宅XXX号房屋动拆迁，由拆迁人提供的动迁安置房。张求妹委托原告代为出租和收取租金。2019年10月30日，原告(出租方，签约甲方)与被告(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同中与本案有关的条款内容如下：一、甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积130平方米。二、甲方同意给予乙方起租日前75日为免租期，免租期不算入正式起租日内。租赁期共72个月整，自2020年1月16日起至2026年1月15日止。三、房屋每月租金为11,500元，36个月内不变，自第37个月起，租金调整为12,000元。四、租金支付方式为每三个月为一期，房屋押金为11,500元整。租赁期满后，甲方将房屋押金无息退还乙方。乙方每期租金应提前5日支付，逾期支付的，每逾期1日，则按日租金的1倍向甲方偿付逾期付款违约金。五、乙方拖欠房屋租金超过7日的，甲方有权终止合同。签约当日，原、被告签订了《房屋交接清单》，原告将涉案房屋交付被告。被告按约支付原告押金11,500元及首期三个月租金(自2020年1月16日起至2020年4月15日止)。自2020年4月16日起，被告未再向原告支付租金。2020年4月26日，原告向被告发送《催款函》，要求支付拖欠的租金。2020年5月9日，原告向被告发送《终止合同函》。2020年12月30日，被告将涉案房屋返还原告。2021年2月3日，经本院与原告沟通，原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告拖欠房租77,250元(按照11,500元/月的标准，自2020年4月16日计算至2020年12月30日，考虑到本案实际情况，原告自愿免除被告一个月租金11,500元，再免除9,000元租金作为被告的装修补偿)；2.原告自愿退还被告押金1,1500元。以上事实，由原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋租赁合同》、《房屋交接清单》、《委托书》、银行交易明细、《催款函》、《终止合同函》及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。现原告依约要求被告支付欠付的租金，其主动减免被告一个月的租金，再免除9,000元作为被告的装修损失，并自愿退还收取被告的押金，故本院对原告的诉讼请求均予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、2012年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海归苑酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张莉骏77,250元；二、原告张莉骏于本判决生效之日起十日内退还被告上海归苑酒店管理有限公司租赁押金11,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,042.5元，由被告上海归苑酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二一年二月四日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。