贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终731号上诉人（一审被告）：杨健平，男，1974年3月15日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人（一审被告）：杨满花，女，1976年4月24日出生，苗族，住贵州省凯里市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地贵州省凯里市经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人杨健平、杨满花因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初15134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨健平、杨满花上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15134号民事判决；二、改判不得执行“永乐家园”1-905号房屋；三、本案诉讼费用由华融贵州分公司承担。事实和理由：一审认定杨健平、杨满花未向大地联创房产公司支付26万元购房尾款事实认定错误，且杨健平、杨满花满足《执行异议复议案件规定》第二十九条解除查封条件，一审法院适用法律错误，二审法院应当予以改判。杨健平、杨满花于2012年7月8日前共计向大地联创房产公司支付268033元，后根据大地联创房产公司指示向杨玲支付剩余尾款260000元，应视为杨健平、杨满花向大地联创房产公司履行相应的房款支付义务。故一审法院认定事实错误。再者，根据《执行异议和复议案件规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下吴其他用于居住的用房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”杨健平、杨满花与大地联创房产公司于2012年8月27日签订涉案房屋《商品房买卖合同》并办理房屋预售登记，后2017年12月13日凯里市人民法院查封涉案房屋，在涉案房屋被查封前，杨健平、杨满花已与大地联创房产公司签订合法有效的书面合同；同时，杨健平、杨满花购房用于家庭居住，有且只有涉案房屋一套住房，再者，根据《商品房买卖合同》约定，购房总价款为528033元，杨健平、杨满花已支付268033元，已支付总房款50.8%，故杨健平、杨满花完全符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条，人民法院不能执行涉案房屋。华融贵州分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准许执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2014年3月19日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由华融贵州分公司及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中华融贵州分公司享有债权本金3000万元。华融贵州分公司亦与大地联创及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有的涉案的“永乐家园”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创未能履行还款义务，华融贵州分公司于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人杨健平、杨满花提出了执行异议，本院在审查之后于2020年8月7日作出（2020）黔2601执异155号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省凯里市房屋的查封。一审法院同时查明：杨健平、杨满花分别于2012年1月5日刷卡支付向大地联创刷卡支付购房款30000元、2012年7月8日刷卡支付238033元。同年8月27日，杨健平、杨满花与大地联创签订《商品房买卖合同》约定以528033元购买大地联创“永乐家园”1-905号房屋，付款方式为分期支付，买受人应在2012年7月8日前支付268033元，2012年10月8日支付182000元，2013年1月8日前支付78000元。合同签订后，大地联创于当日办理了该套房屋的商品房预售登记备案。2013年4月，杨健平、杨满花办理交房手续并装修入住至今。事后，因大地联创自身问题至今未取得涉案房产的不动产初始登记而未能办理房产证，杨健平、杨满花也未向大地联创支付剩余购房尾款260000元。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于杨健平、杨满花对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，杨健平、杨满花在庭审中虽已提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》、《预售合同备案登记表》、《收款收据》、《刷卡支付凭证》、《入住证明》等，可以证明杨健平、杨满花与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。由于杨健平、杨满花仅向大地联创支付了部分购房款，经一审法院释明之后，其拒绝按照法院要求将剩余购房款交付执行，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的第三项的条件，杨健平、杨满花对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故华融贵州分公司请求准许执行凯里市“永乐家园”1-905号房屋，予以支持。大地联创经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：准许执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。案件受理费60元，由杨健平、杨满花负担。二审期间，杨健平、杨满花向本院提交的证据有《房屋信息查询结果单》，拟证明杨健平、杨满花在凯里市范围没有其他房屋。华融贵州分公司经质证认为对该组真实性并无异议。本院对该组证据真实性予以确认。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋为杨健平、杨满花在凯里市范围内唯一住房。本院认为，本案二审争议焦点为：杨健平、杨满花对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据查明的事实，杨健平、杨满花与大地联创房产公司于2012年8月27日签订《商品房买卖合同》，约定以528033元购买大地联创“永乐家园”1-905号房屋。虽然现有证据不能表明杨健平、杨满花已全额支付涉案房屋购房款，但杨健平、杨满花分别于2012年1月5日刷卡支付向大地联创刷卡支付购房款30000元、2012年7月8日刷卡支付238033元，累计已支付购房款268033元，为双方合同约定总购房款的50.76%。同时，涉案房屋系杨健平、杨满花在凯里市范围内唯一居住用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，杨健平、杨满花对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于杨健平、杨满花尚未向大地联创房产公司支付尾款260000元的问题，华融贵州分公司可另行主张权利。一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15134号民事判决；二、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。一审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年二月二十四日法官助理聂嘉书记员杨亚