河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民终1334号 上诉人（一审原告、案外人）：郭广义，男，汉族，1979年8月8日出生，住河南省鲁山县。 委托诉讼代理人：段梦柯，河南博识律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：刘旭克，男，汉族，1985年10月12日出生，住河南省叶县。 委托诉讼代理人：邹东锋，河南九泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任婷婷，河南九泰律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：鲁山鸿尧置业有限公司，住所地：河南省鲁山县花园路与尧山大道交叉口西南角（上宅1号楼7号门面房）。 法定代表人：吕跃伟。 委托诉讼代理人：王珊珊，女，汉族，1981年7月6日出生，住河南省鲁山县。 一审第三人（被执行人）：吕跃伟，男，汉族，1969年10月21日出生，住河南省平顶山市湛河区。 一审第三人（被执行人）：河南鸿尧实业有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区光明路西湛河桥南常绿大楼西楼。 法定代表人：吕跃伟，该公司经理。 一审第三人（被执行人）：平顶山市中信达物资有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区建设路西段建材大世界院内15-20号。 法定代表人：吕跃伟。 一审第三人（被执行人）：平顶山市恒泰通实业有限公司，住所地：河南省平顶山市卫东区大乌路口西100米路北（钢材市场东区2号院）。 法定代表人：魏钦召，该公司经理。 上诉人郭广义因与被上诉人刘旭克及一审第三人鲁山鸿尧置业有限公司（以下简称鸿尧置业公司）、吕跃伟、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人郭广义的委托诉讼代理人段梦柯，被上诉人刘旭克的委托诉讼代理人邹东锋，一审第三人鸿尧置业公司的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭广义的上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除鲁山县鸿尧御园21号楼1单元5层西户房产的查封，并终止对该房屋的执行。事实与理由：一、在刘旭克申请查封案涉房屋前，鸿尧置业公司就与张玉峰达成以房抵债协议，用包括案涉房屋在内的五套房屋抵偿鸿尧置业公司所欠张玉峰的债务。有吕跃伟向张玉峰出具的借条、转账凭证、短信截图及鸿尧置业公司、吕跃伟的认可予以印证。二、2017年5月8日郭广义通过平顶山市安业房地产中介有限公司从张玉峰妻子王利军处购买案涉房屋，并以转账方式向王利军、张玉峰支付了全部购房款65万元，鸿尧置业公司签订了认购协议书、交款收据等更名手续。有房地产买卖合同、中介佣金支付凭证、银行转账凭证、认购协议书、交款收据。三、郭广义名下无登记的可供居住的任何房屋，案涉房屋系用于居住的唯一住房。郭广义对案涉房屋享有足以排除执行的合法权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定。 刘旭克答辩称，一、郭广义在诉讼中的证据对于关键问题的证明力不足，一审判决正确。二、郭广义未提供在案涉房屋被查封前合法占有案涉房屋的证据。请求驳回上诉，维持原判。 鸿尧置业公司述称，同意上诉人郭广义的意见。 吕跃伟、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司未答辩。 郭广义向一审法院提出的诉讼请求：解除鲁山县鸿尧御园21号楼1单元5层西户房屋的查封，并终止对该房屋的执行。 一审法院认定事实：刘旭克与吕跃伟、鸿尧置业公司、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年3月13日作出（2018）豫04民初27-1号民事裁定，对吕跃伟、鸿尧置业公司、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司的财产予以查封、冻结、扣押，保全限额共计12000万元整。 一审法院于2018年3月19日向鲁山县不动产登记中心送达了该裁定和协助执行通知书，查封了鸿尧置业公司位于鲁山县××路××路××小区××号楼的房产。 2018年9月7日，在一审法院主持下，该案件各方当事人自愿达成和解协议，内容有：（一）吕跃伟自调解书生效后支付刘旭克共计本金81073287元及利息37875000元（具体支付方式：2018年10月20日前吕跃伟支付刘旭克55163970元，剩余款项最迟于2020年8月1日前吕跃伟向刘旭克支付完毕）。刘旭克自愿放弃本案其他诉讼请求；……（三）鸿尧置业公司、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司对上述吕跃伟应支付款项承担连带支付责任；……（五）各方承认就本案别无其他纠纷。一审法院于2018年9月7日制作（2018）豫04民初27号民事调解书，已生效。 2019年12月郭广义得知案涉房屋已被一审法院查封后，作为案外人对案涉房屋提起了执行异议，一审法院于2020年3月11日作出（2020）豫04执异13号执行裁定：驳回案外人郭广义的异议。郭广义依法提起了案外人执行异议之诉，导致本案诉讼。 一审期间，郭广义提交了以下证据：一、与吕伟短信截屏一张，内容有2016年7月19日星期二，你好伟哥！昨天下午你弟妹去鲁山的鸿尧御园看过了，能网签的有三套，11号楼2楼东户134.23平方，20号楼一单元2楼东户129.85平方，21号楼5楼西户169.67平米。这几套房子先定住，随后见面再说。二、郭广义在一审法院执行异议阶段，陈述有2017年5月8日通过中介从张玉峰妻子王利军处购买鸿尧•御园21号楼1单元5层西户房屋。三、郭广义在其起诉状中述称，郭广义已经在装修后入住了该房屋，2019年12月份得知自己的房子被法院查封。四、郭广义与平顶山安业房地产经纪有限公司签订的买房委托承诺书上没有落款时间也没有加盖公章，其中约定有佣金13000元、购房诚意金10000元。五、平顶山安业房地产经纪有限公司于2017年5月8日给郭广义出具加盖有该公司财务专用章的收据一张，内容为：兹收到郭广义交来承购鲁山县鸿尧御园二期21号楼5楼西户之佣金13000元。六、鸿尧置业公司与郭广义于2017年5月8日签订的加盖有鸿尧置业公司合同专用章的认购协议书一份，其中约定有：优惠前720880元，优惠后710880元。同日，鸿尧置业公司出具加盖有公司财务专用章的二期房款710880元收据一张。七、仅注明卖方为王利军但没有合同内容的房地产买卖合约一张。八、2017年5月8日，交易金额为340000元，付款人为郭广义，收款人为王利军的河南省农村信用社（农商银行）客户回单一张。九、2017年5月8日，交易金额为310000元，付款人为郭广义，收款人为张玉峰的中国农业银行热印回单一张（模糊不清）。十、鸿尧置业公司于2018年3月23日出具并加盖其行政章的鸿尧•御园二期21#维修资金缴存明细表一张，其中有姓名郭广义，金额8085元。十一、2018年3月23日出具、加盖有鲁山县房产管理局住宅专项维修资金管理中心财务专用章、金额为8085元的河南省住房专项维修资金专用票据一张。十二、鲁山县房地产交易管理所于2020年6月30日为郭广义出具证明一张，内容有502号房的备案合同号：410××0010。十三、鸿尧置业公司与郭广义于2018年4月25日签订的网签备案的商品房买卖合同一份，其中约定购房款为710881元。十四、加盖有鸿尧置业公司财务专用章、于2019年9月17日出具的预收天然气施工费3330元收据一张。十五、平顶山市禹鼎物业管理有限公司于2020年1月16日分别出具的垃圾清运费505元、2020.5.1-2021.5.1物业费2,082元、电费1,000元、预存水费300元收据共4张，均加盖了该公司行政章。十六、已装修房屋照片7张。 一审法院认为，本案的争议焦点是郭广义对案涉房屋是否享有足以排除刘旭克强制执行申请的合法权益。 依据本院（2018）豫04民初27-1号民事查封裁定书、（2018）豫04民初27号民事调解书，刘旭克作为鲁山鸿尧等一般金钱债权人，对查封的案涉房屋享有执行顺位在先的受偿权。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 郭广义提供其与被执行人鸿尧置业公司签订的案涉房屋认购协议书、商品房买卖合同中约定购房款为710880元或710881元，鸿尧置业公司也给其出具了710880元的二期房款收据，但郭广义能提供的银行转账凭证数额仅为其向王利军转账的340000元、向张玉峰转账的310000元共计650000元（不包括其与平顶山安业房地产经纪有限公司在买房委托承诺书中约定的购房诚意金10000元），现有60880元的数额差距，这与一般生活常识显然不符，郭广义也没有作出相对合理的解释。另郭广义提供加盖鸿尧置业公司行政章的鸿尧•御园二期维修资金缴存明细表的登记时间为2018年3月23日，网签备案商品房买卖合同时间为2018年4月25日，鸿尧置业公司出具的预收天然气施工费时间为2019年9月17日，均晚于查封时间。至于平顶山市禹鼎物业管理有限公司为郭广义分别出具的垃圾清运费、2020.5.1-2021.5.1物业费、电费、预存水费收据时间，均为2020年1月16日，也晚于查封时间，故郭广义起诉主张其在查封案涉房屋前已实际购买并实际占有使用的理由，缺乏事实根据，不予采信，即郭广义对案涉房屋不存在足以对抗刘旭克强制执行申请的合法权益。 综上所述，郭广义的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回郭广义的诉讼请求。一审案件受理费10909元，由郭广义负担。 除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：张玉峰2015年4月7日向郭俊镯银行转账500万元；郭俊镯的河南省农村信用社银行明细显示收到了该500万元，当月向姜英利支付了数笔款项；河南吉海建筑安装工程有限公司出具证明称姜英利系出纳，还提交了2014年6月23日其与鸿尧置业公司签订的鸿尧御园住宅小区前期景观、临时路面降水、围墙、支护等项目工程施工合同。 鸿尧置业公司2016年7月1日至2016年9月30日会计档案凭证存有2016年8月1日向王利军开具的20号楼东单元2层东户房款434333元收据、21号楼5层西户房款710880元收据，2016年8月13日向王巧兰（王利军申请更名为王巧兰）开具的11号楼1单元2层东户房款520812元收据，均为记账联。2017年10月1日至2017年12月30日会计档案凭证存有2017年9月25日向张玉峰开具的19号楼4层东户房款816886元收据、19号楼2层东户房款811833元收据，均为记账联。 二审中，证人安某出庭作证称其在2017年五一假期向郭广义推荐了案涉房屋，郭广义与王利军洽谈后，直接到鸿尧置业公司进行了更名。王利军需要用钱，对房价进行了优惠接受了65万元的价格，当天郭广义将全部房款支付给王利军。 2019年12月9日鲁山县不动产登记中心出具查询结果证明：郭广义、崔晓、郭恩杰、郭恩浩无不动产登记信息。 本院认为，本案的争议焦点为郭广义对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。 郭广义不是直接与鸿尧置业公司洽谈购买案涉房屋，而是通过中介与张玉峰之妻王利军达成合意，受让关于案涉房屋的相应权利后再与鸿尧置业公司签订认购协议书。评判郭广义对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，需要判断张玉峰是否对鸿尧置业公司享有合法债权、郭广义的情形是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的规定。 一、关于张玉峰是否对鸿尧置业公司享有合法债权的问题。 郭广义提交了2015年4月7日张玉峰向郭俊镯转账支付500万元的银行凭证、鸿尧置业公司法定代表人吕跃伟向张玉峰2015年4月7日出具的500万元借条；鸿尧置业公司会计档案存有向张玉峰之妻王利军开具的案涉房屋房款收据记账联，鸿尧置业公司认可张玉峰出借款项及鸿尧置业公司以房抵债的事实；张玉峰向郭俊镯转账的部分款项，被用于鸿尧置业公司所开发的鸿尧御园小区的工程建设；张玉峰在与本案合并开庭审理的另案中陈述了出借款项及以房抵债的相关情况，可以认定张玉峰对吕跃伟享有合法债权，鸿尧置业公司实际使用了所借款项，愿意以案涉房屋抵债清偿债务。张玉峰与鸿尧置业公司达成以房抵债合意后，即对鸿尧置业公司享有关于案涉房屋的合法债权。 二、关于郭广义与鸿尧置业公司在查封前是否签订合法有效的买卖合同的问题。 2016年8月1日张玉峰之妻王利军与鸿尧置业公司签订了认购协议书，2017年5月8日王利军将关于案涉房屋的相关权利转让给郭广义，郭广义与鸿尧置业公司签订了认购协议书，至此，郭广义成为债权权利人。次受让人虽然承继了以物抵债借款债权人关于案涉房屋的债权权利，该债权权利包括合同价款所对应的部分借款债权，也包括请求开发商交付案涉房屋的权利，但仍为债权而非物权或者物权期待权，并不当然地包括能否排除执行的民事权益。郭广义能否排除执行，仍应审查其情形是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定。 在查封前，2017年5月8日郭广义与鸿尧置业公司签订了书面的认购协议书，约定了认购房屋的具体房号和面积即案涉房屋、单价和总房价，还约定了违约条款等内容，且现已交接入住，可以认定双方在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。 三、关于郭广义支付房款的问题。 在查封前，2017年5月8日郭广义向张玉峰、王利军通过银行转账支付了31万元、34万元，共65万元。鸿尧置业公司将案涉房屋以720880元或710880元抵张玉峰的借款，此后张玉峰再以略低于该价格的65万元由郭广义实际购买，符合开发商作为债务人为清偿债务以较高价格处置资产给借款债权人，再由借款债权人折价处置的客观现实。鸿尧置业公司认可上述交易，向郭广义开具了房款收据，应当认定郭广义已按约定支付了65万元房款，抵顶各方均认可的710880元价款。一审判决认定郭广义不能对实际支付的65万元房款与认购协议书约定的房款710880元相差60880元作出合理解释且与一般生活常识不符不当。 四、关于郭广义在查封前是否合法占有案涉房屋的问题。 郭广义虽于2017年5月8日与鸿尧置业公司签订了认购协议书，提交了平顶山市禹鼎物业管理有限公司2020年1月16日分别出具的垃圾清运费、2020年5月至2021年5月物业费、电费、预存水费四张收据，还提交了装修房屋照片，但未提交2018年3月19日查封之前已占有使用案涉房屋的证据，不能认定郭广义在查封之前已合法占有案涉房屋。 五、关于案涉房屋是否为郭广义生存居住的问题。 案涉房屋为住宅用房，室内照片证明案涉房屋系用于居住，鲁山县不动产登记中心出具了郭广义家庭成员名下均无用于居住的其他房屋的查询证明，可以认定郭广义有且仅有案涉房屋用于居住，其对案涉房屋的权益属于生存利益。 郭广义虽未提交在查封前占有案涉房屋的证据，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条“在查封之前已合法占有该不动产”的规定，但符合第二十九条“在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，应当认定郭广义享有排除执行的民事权益。 综上所述，郭广义的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，结果错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04民初73号民事判决； 二、不得执行鲁山县鸿尧御园21号楼1单元5层西户房屋。 一审案件受理费10909元、二审案件受理费10909元，均由刘旭克负担。 河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04执异13号执行裁定自本判决生效之日起失效。 本判决为终审判决。 审判长  张俊宇 审判员  牛建华 审判员  李建瑞 二〇二一年二月十八日 书记员  李嘉慧