河北省深州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1182民初1826号 原告：北京市均豪物业管理股份有限公司深州分公司，住所地：深州市顺兴大街189号育龙湾底商6-1号。 负责人：于庆新，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建想，女，1976年11月14日出生，汉族，住深州市，系该公司项目经理。 委托诉讼代理人：郭运花，女，1976年4月26日出生，汉族，住深州市，系该公司客服主管。 被告：胡东杰，男，1971年2月10日出生，汉族，住深州市。 委托诉讼代理人：李海朋，河北冀和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝国辰，河北冀和律师事务所律师。 原告北京市均豪物业管理股份有限公司深州分公司与被告胡东杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京市均豪物业管理股份有限公司深州分公司委托诉讼代理人徐建想、郭运花，被告胡东杰及其委托诉讼代理人李海朋、郝国辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京市均豪物业管理股份有限公司深州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付所欠1.25元/月/平方米的物业服务费及物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用23472.75元及滞纳金21418.88元（滞纳金截止日期2021年8月15日），以上合计人民币44891.63元；2.判令被告胡东杰承担本案的全部诉讼费。事实与理由：北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称“均豪公司”）于2013年10月18日与河北乾城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对乾城育龙湾进行物业管理。被告胡东杰于2014年7月31日签订《深州市乾城•育龙湾项目前期物业服务协议》（以下简称“协议”）。协议规定：小区商业物业服务费为1.25元/月/平方米，涉及物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，业主不按本规约规定的收费标准和时间交纳有关费用，原告可从逾期之日起每天按交费总额万分之五收取滞纳金。本案被告系育龙湾A-29、A-30室的业主，其房屋建筑面积为312.97平方米。原告均豪公司严格按照《前期物业服务合同》和《深州市乾城•育龙湾项目前期物业服务协议》的约定提供良好物业服务，被告却自2016年8月起拒不交纳物业服务费及相关费用，均豪公司多次催收无果。故根据我国《物权法》《物业管理条例》的相关规定依法起诉，望判如所请。 被告胡东杰辩称，1.原被告双方没有关于订立物业服务合同的意思表示及行为，双方之间不存在协议订立的物业服务合同；2.在原告方提供物业服务的前提下，其所主张的物业费中2016年及2017年两年的物业费已经超过诉讼时效；3.根据民事诉讼法相关规定，原告方应当就诉状中陈述的提供良好的物业服务提供相应的证据，否则将承担相应的不利后果；4.在原告方提供物业服务期间，因为工作原因失误，导致被告方所有的房屋被水浸泡，造成被告大量的财产损失，原告方至今未予赔偿，属于重大失误，即使就原告的服务支付相应的物业服务费，也应当就此损失一并处理。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告与被告胡东杰签订的《乾城•育龙湾项目前期物业管理服务协议》，证明我方与被告胡东杰签有受法律保护的服务协议；2.《业主收楼流转单》一份、3.《乾城育龙湾底商房屋验收单》一份、4.《业户资料卡》一份、5.《乾城育龙湾治安消防责任书》一份、6.《深州市乾城•育龙湾小区（推广名）物业服务合同》一份，证明业主胡东杰确实在我物业服务范围之内；7.A-29、A-30室缴费通知单一份及8.A-29、A-30室物业费欠费及滞纳金明细一份，证明业主胡东杰没交物业费；9.工程师傅对公区进行维修、绿化、修剪、保洁的照片、消防中控室24小时人员值班照片，证明我物业一直在提供服务。10.物业费交费单据两张，证明被告胡东杰2016年8月14日前的物业费已经缴纳。11.入户催费照片两张及催费记录表三张，证明物业费不存在超过诉讼时效的情况。 被告胡东杰就其答辩提交的证据为四段视频，证明被告所有的房屋A-29及A-30由于下水管道堵塞导致返水被水浸泡，给被告造成财产损失的情况。 对于原告提交的证据，被告质证意见为：对于证据1，签名虽为被告方本人所签，但成立于收房过程中，系根据开发商安排的程序依次签字，不签字就无法受领钥匙的前提下签订。该协议的签订未按照物业管理条例的相关规定，对于被告方所有房产、物业费价格的订立标准以及服务事项进行约定，该协议并非原被告双方真实意思的表示，该证据合同本身也载明其系育龙湾项目前期物业管理协议，现前期物业管理协议早已超过了其服务的期限，对合法性不予认可；对于证据2、3、4、5的真实性均无异议，但是被告方作为房屋所有权人并非一定系原告方的物业服务对象，根据物业管理条例的规定，底商物业服务采取市场指导价，由双方协商订立物业服务合同，对于原告方的证明目的不予认可；对于证据6，根据物业管理条例第24条的规定，物业服务合同应当通过招投标的方式选定物业服务企业，本案中原告提交的证据未能证实其依照法定程序依照招投标的规定选聘物业服务企业，对其真实性、合法性有异议，不认可；对于证据7、8、9的真实性、合法性、关联性均有异议，案涉照片的内容不能体现与原被告各自双方的关系，证明目的不能成立；对于证据9（6张照片部分）第4张可以显示被告方门店的装饰装潢部分为近年重新装饰制作，显示有人员在打扫卫生。第一，不能证实该人员为物业的工作人员；第二，经被告了解，照片系摆拍，在案件的调解过程中就被告方房屋与物业的服务内容，原告方已明确认可该房产系临街的底商，门口为市政的服务区域，不在物业的服务范围之内，证明目的不能成立。对证据10真实性无异议，对收费标准无异议，但该费用形成于2014年期间，与本案不具有关联性。证据11中照片不能显示时间、地点及双方谈话内容，催费记录系原告自行制作，对该证据真实性、合法性、关联性有异议。 对于被告提交的证据，原告质证意见为不能证明是污水井返水导致，对该证据不认可。 本院的认证意见为：原告提交的1、2、3、4、5、10号证据被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据6系开发商与原告签订的物业服务合同，对全体业务具有约束性，本院依法予以确认；证据7能够说明原告向被告催收过物业费，予以采信；证据8为原告方自己制作，实质为一方当事人陈述，不符合证据的要件，故不作为认定案件事实的依据；证据9能够证实原告提供的物业服务，予以采信。证据11照片不能显示时间、地点及双方谈话内容，催费记录系原告单方制作，故不予采信。被告提交的证据能够证实其所有的的房屋A-29及A-30被水浸泡的情况，予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告胡东杰系深州市乾城育龙湾小区的业主，系面积分别为171.39平方米和141.58平方米的底商A-29、A-30的产权人。2013年10月18日，河北乾城房地产开发有限公司与北京市均豪物业管理股份有限公司签订《深州市乾城•育龙湾小区（推广名）物业服务合同》，2014年7月，被告胡东杰与北京市均豪物业管理股份有限公司签订《乾城·育龙湾项目前期物业管理服务协议》。该协议约定：1.物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每一年为一期。在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费。2.物业服务费商业为1.25元/月/平方米。3.如甲方不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，乙方将从欠费之日起十五日后每日按欠费金额的万分之五收取违约金。在实际收取过程中，原告均豪物业深州分公司根据该公司优惠政策，按照1元/月/平方米收取物业服务费。2016年8月之前被告依约定交纳了物业管理服务费，后被告因认为原告提供的物业管理服务质量存在瑕疵，对其所有的A-29和A-30室商铺造成损失，被告未按照协议约定交纳2016年8月之后的物业费。 本院认为，均豪公司与建设单位河北乾城房地产开发有限公司及被告分别签订的《深州市乾城•育龙湾小区（推广名）物业服务合同》和《乾城•育龙湾项目前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对其具有约束力，合同双方当事人应当遵守。物业服务费是用于整个小区设施设备的维护保养、小区正常秩序的维护，并不是针对某个业主提供服务，被告胡东杰因物业公司服务存在质量瑕疵，对其造成损失拒交物业服务费，不仅损害了物业公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。针对被告胡东杰所称的原告均豪公司深州分公司违约对其造成损害，被告应当向法院提起独立诉求或者在本案中提起反诉，不能仅以此抗辩拒绝向原告交纳物业服务费。故原告均豪公司深州分公司提供的物业服务存在瑕疵，但是并不构成根本违约，被告胡东杰应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。鉴于被告对2016及2017年应当交纳的物业服务费提出诉讼时效抗辩，且2016年7月25日和2017年7月25日应当预交的物业服务费用确已超过诉讼时效期间，原告均豪公司丧失该部分物业服务费的胜诉权。被告应向原告支付2018年8月16日至2021年8月15日的物业费11266.92元。因原告均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其主张的因被告拒不交纳物业服务费产生的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过)第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告胡东杰于本判决生效之日起五日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司深州分公司支付物业服务费11266.92元； 二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司深州分公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费922元，被告胡东杰负担232元,原告北京市均豪物业管理股份有限公司深州分公司负担690元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  孟春权 审 判 员  马秀明 人民陪审员  孙明洲 二〇二一年二月二日 书 记 员  刘 旭