贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终217号上诉人（一审被告）：余望江，男，1973年9月24日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：贵州海川置业有限公司。住所地：凯里市迎宾大道**。法定代表人：周辉。委托诉讼代理人：万虹余，贵州维律（剑河）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铠，贵州维律（剑河）律师事务所实习律师。上诉人余望江因与被上诉人贵州海川置业有限公司（以下简称：海川公司）物权保护纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初12760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。余望江上诉请求：一、撤销一审判决；二、请二审法院再次协调并判令上诉人迟延支付所欠购房款至2021年6月30日之前，上诉人愿按银行同期贷款利率支付利息或违约金；三、请被上诉人同情与理解。事实及理由：上诉人逾期支付剩余购房款系因投入工程项目资金甚多，又受到不可抗力疫情影响，且投入政府项目的资金未能收回等不可抗力因素导致上诉人暂时无履约能力。上诉人购买涉案门面后，已投入几十万资金进行改造与装修，同样因资金原因未完成改造及装修而无法使用闲置至今，一审法院认定上诉人已经使用并不客观，上诉人亦是损失受害者。具体表现如下：一、凯里市各乡镇卫生院“五室一馆”装修工程：凯里市洗马河街道社区、开怀街道社区等七个单项工程合同价款1532万元，以上项目已全部竣工验收合格并交付使用；二、投资施工从江县2012年干团廉租房建设工程第四期，合同价款1578.5万元和从江县有关工程，合同价款637.29万元，各项工程已全部竣工验收合格并交付使用。但因凯里市政府及从江县财政资金困难，暂时无力支付上诉人工程款一千多万元，亦是导致上诉人资金短缺的主要原因；三、榕江县八开至格拢通村水泥路改建工程，合同价款1143.564万元，该工程已竣工验收合格并交付使用，至今尚欠上诉人工程款191.1292万元，有（2020）黔2632民初694号民事判决书为证。综上，上诉人请求缓交涉案购房款至2021年6月底之前是有能力及保障的。上诉人未按约履行涉案调解书系因上诉人投资以上工程项目所垫付的资金未及时回收导致，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力之规定和第一百一十四条“当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后还应当履行债务。”之规定，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人海川公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人在签订涉案合同时系完全民事行为能力人，应对自己的对待给付能力有所预估，且知道自己未有债务履行能力时应当承担相应违约责任。现涉案合同因上诉人的违约而解除，上诉人举证抗辩称其未能支付尾款系因案外人未及时支付工程款所致。而上诉人与案外人间的法律关系与本案无关，其抗辩理由无事实和法律依据。其上诉请求应予驳回，维持原判决。海川公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告将位于凯里市门面腾空后交付给原告；2、判令被告将位于凯里市门面墙体恢复原状；3、判令被告支付原告从2020年1月25日起至将门面返还给原告之日止的房屋占用使用费，暂以每月2000元为标准从2020年1月25日起计算至2020年8月21日止的房屋占用使用费为13800元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月15日，海川公司作为出卖人与余望江作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：海川公司将其开发的位于凯里市门面出售给余望江，该商品房的用途为商业，建筑面积73.62平方米，总价款1823476元，付款方式为分期，2015年3月13日已交付金额为30万元，2015年8月30日前付足商铺的50%金额为613476元，交房前全部付清剩余的50%金额为91万元。但被告在签订合同之后仅向原告支付了购房款70万元，被告却已经将涉案门面进行装修并使用至今。原告在追索房款未果后于2018年11月21日向一审法院提起诉讼，一审法院组织双方当事人进行调解，并达成（2018）黔2601民初6953号民事调解书，调解内容为：“一、被告余望江尚欠贵州海川置业有限公司购买凯里市3元（含违约金5617元）分二期支付，2019年9月30日前支付500000元，2020年1月24日前支付629093元。二、被告余望江如在2020年1月24日前未支付1129093元，双方签订的《商品房买卖合同》解除，被告余望江承担上述款项迟延履行的债务利息（按日万分之1.75计算至2020年1月24日止），原告贵州海川置业有限公司扣除上述迟延履行金后退回被告余望江已交的购房款。”该调解书生效后，被告却未履行调解书所确定的支付购房款的义务，原告在多次催讨未果后，再次提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。另查明：涉案门面的建筑面积为73.62平方米，但是实际使用面积为200多平方米。被告认可涉案门面的租金按使用面积是30多元一个平方米。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，涉案门面现在实际上是由被告占有使用的，被告在没有向原告付清购房款的情况下，已经对涉案门面进行装修并使用至今，双方于2019年一审法院组织下进行调解，并约定被告必须在2020年1月24日前支付完毕购房款，但至今被告都没有支付，从而导致双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。故双方签订的买卖合同解除后，被告就应将涉案门面腾空后交付给原告，并且恢复涉案门面墙体原状。因被告认可涉案门面的实际使用面积为200多平方米，租金按30多元一个平方算，故原告要求被告按2000元一个月支付租金，并无不妥。而原告要求被告支付租金的起算时间是2020年1月25日开始，因之前的日期被告应向原告支付迟延履行的债务利息，故予以支持原告的该项诉请，截止2020年8月24日的租金为14000元。故原告的诉请事实清楚，证据充分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、被告余望江在判决生效后十日内将位于凯里市墙体恢复原状后，腾空并交付给原告贵州海川置业有限公司。二、被告余望江在判决生效后十日内向原告贵州海川置业有限公司支付自2020年1月25日起至被告余望江返还涉案商铺给原告贵州海川置业有限公司之日止的房屋占用使用费（暂计算至2020年8月24日的费用为14000元）。案件受理费已减半收取为73元,由被告余望江负担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：本案二审的主要争议焦点是被上诉人诉请的涉案门面物权保护及相关的门面占用使用费是否于法有据。本案上诉人作为完全民事行为能力人，其与被上诉人达成的（2018）黔2601民初6953号调解书系双方的真实意思表示，是合法有效的调解协议，故双方都应按照调解书内容履行自己的义务。被上诉人既已将涉案门面交由上诉人装修管理并占用，依据《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，上诉人就应按照调解书内容履行自己支付相关购房款义务。现上诉人未按调解书履行付款义务，则依据调解书约定内容，被上诉人诉请的涉案门面物权保护及相关的门面占用使用费于约于法均有据，本院予以支持。对于上诉人上诉称其逾期支付剩余购房款系因投入工程项目资金甚多，且投入政府项目的资金未能收回等不可抗力导致上诉人暂时无履约能力问题。上诉人所称的以上逾期原因均不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力范畴，即自然灾害、政府行为（如征收、征用）、社会异常事件（如罢工、骚乱等），故上诉人该上诉理由不能成立，一审判决并无不当。上诉人是否因第三人原因导致其暂时无履约能力，与本案无关联性，其违约责任不可免除，其与第三人间的纠纷则可依照法律规定或者按照约定处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人余望江负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  郑华品审判员  王山地二〇二一年二月五日法官助理梁红云书记员汪玲