内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民事判决书（2021）内2221民初484号原告：王某，1985年2月23日出生。被告：李某1，1966年3月5日出生，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。被告：李某2，女，1992年1月16日出生，汉族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。被告：兴安盟美南房产经纪有限公司。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：赵某，职务：公司法务。原告王某诉被告李某1、李某2、兴安盟美南房产经纪有限公司（以下简称美南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某、被告李某1、李某2、被告美南公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告李某1、李某2的《房屋买卖合同》;2、判令被告李某1、李某2双倍返还定金20000元，退还房款57000元，合计77000元;3、判令三被告退还佣金11970元，以上共计88970元；4、诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告李某1、李某2系父女关系。经被告兴安盟美南房产经纪有限公司介绍，2020年11月16日，原告就购买坐落于××府支付给被告李某2定金10000元，并于同日与被告李某1、李某2签订了《房屋买卖合同》，约定总价款为217000元等事项。原告分别于2020年11月16日、11月20日支付给被告兴安盟美南房产经纪有限公司佣金11700元，并于2020年1月8日支付首付款给被告李某157000元。嗣后，在办理房款贷款时原告发现被告李某1房屋系低保房，于2020年取得不动产登记证，尚不能办理抵押登记，亦不能办理变更登记。被告李某1无法履行《房屋买卖合同》义务，故原告依法具状诉讼，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并赔偿原告各项损失。被告李某1辩称，我不同意原告的诉讼请求，依合同约定我只收房款217000元，其他一切费用我不承担。被告李某2辩称，不同意原告的诉讼请求。我们的房子能办理抵押贷款和变更登记，现在是原告不往下进行，因为现在出现土地出让金的费用问题，因为这个发生争议，所以没往下进行。我们正常应该是首付款到账、房本变成原告名字才会交钥匙，但原告不交土地出让金，导致不能变更登记，所以我们才没给原告钥匙。被告美南公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据编号为JM0007480号《房屋买卖合同》第十七条的约定：本合同一式三份，三方各执一份，由甲、乙、丙签字或盖章后生效；同时第七条中约定相关费用及其他费用均由乙方即买方承担。我公司已向双方估算过相关费用，第十四条中甲乙双方均同意由我公司办理相关手续，在办理过程中，因双方出现问题导致不能继续履行合同我公司不承担责任，如果双方继续履行合同我公司可继续履行帮助办理贷款，本案中是原告不履行相关义务即原告不交纳土地出让金，导致我们无法办理。本院根据原、被告的诉辩意见，本庭归纳该案的争议焦点为：1、原告要求解除房屋买卖合同的法律依据？2、土地出让金应该由谁来缴纳？3、原告的其他诉讼请求是否成立？原告针对争议焦点向本院提交证据如下：1、《房屋买卖合同》一份，证明合同约定首付款到账后三日内交钥匙，被告应该将钥匙交给我，但被告没交钥匙，我不属于违约，另外当时被告只说大税和过户费算我的，没提到过土地出让金；2、兴安盟美南地产有限公司收款收据三枚；3、收据二枚；4、中国建设银行个人账户支出交易明细一份，收款收据证明我给被告美南公司交纳了佣金11970元，收据证明我交给被告李某2定金10000元，交易明细证明我转给被告李某1房款65300元，李某1后来返给我8300元，实际我交了首付款57000元。被告李某1质证认为，对合同的真实性没有异议，对中介那三枚收款收据我不知道，没见过，对二枚定金收据和交易明细的真实性没有异议，实际上我收了57000元房款和10000元定金。被告李某2质证认为，对四份证据的真实性没有异议，对定金10000元和房款57000元数额也没有意见，定金是我收的。被告美南公司质证认为，对合同和收据的真实性没有异议，但对原告说没有人告知她需要交纳土地出让金一事不认可，根据合同约定，在贷款过程中产生的一切费用应由乙方即原告承担，原告所说的土地出让金就是向房产和评估部门缴纳的。合同第七条第一款、第二款都说明了甲方即被告李某1只收取217000元房款，其他一切费用不承担。我们居间方可以继续履行为双方的贷款义务，但问题在于买卖双方可否继续履行合同，因为是双方的原因导致无法继续履行的。被告李某1、李某2针对争议焦点提交证据如下：1、不动产权证书一份；2、复举房屋买卖合同一份，证据1证明已取得不动产权证，出卖的房屋能正常买卖；证据2证明依据合同一切费用包括土地出让金应由原告承担，被告不承担。原告王某质证认为，对证据1不动产权证的真实性和证明的问题没有异议；对证据2合同的真实性和证明问题没有意见。被告美南公司质证认为，对二被告出示的证据没有意见。被告美南公司未提交证据。本院依职权从科右前旗房产管理局调取说明一份，证实涉案房产为完全产权房，按照正常价格及手续补交土地出让金，完全产权证办完后可上市交易。本院认证认为，原、被告双方提交的证据来源合法，能够证明本案事实，本院全部予以采信。本院经审理认定事实如下：被告李某1、李某2系父女关系。经被告美南公司介绍，2020年11月16日，原告王某与被告李某1签订了《房屋买卖合同》，就购买被告李某1的的位××府达成协议，双方在合同中约定：房屋总价款为217000元，拟贷款金额为160000元。原告于2020年11月16日、11月20日共计向被告李某2交纳定金10000元，并分别于2020年11月16日、11月20日支付给被告美南公司佣金11970元，原告于2021年1月8日支付给被告李某1房屋首付款57000元。被告李某1于2020年9月16日取得该房屋不动产权证，涉案房屋为被告李某1单独所有，该房屋权利性质为划拨（廉租住房）。现原告王某认为因涉案房屋为廉租房，不能办理房屋产权变更登记，且应由被告交纳的土地出让金也未交纳，因被告李某1无法履行《房屋买卖合同》中约定的义务，故诉至法院。本院认为,原告王某与被告李某1及美南公司于2020年11月16日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，买卖合同合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。现原告以涉案房屋为廉租房、不能办理房屋产权变更登记为由请求解除与被告签订的合同，根据科右前旗房产管理局于2020年9月8日的《关于学府花园二期廉租住房办理不动产首次登记及转移登记说明》规定：学府花园二期廉租住房项目中16号楼、24号楼、31号楼、32号楼办理不动产首次登记，为廉租户办理的产权为完全产权，按照正常交易价格及手续补交土地出让金，完全产权办完后可上市交易。根据此说明，涉案廉租房在完全产权办完之后可以上市交易，现被告李某1已经办理完毕不动产权证明，可以上市交易，故原告以涉案廉租房不能办理产权变更登记为由，要求解除《房屋买卖合同》的诉求无事实和法律依据，本院不予支持；原告同时诉称，因签订合同时被告未告知原告缴纳土地出让金，故缴纳土地出让金的义务应由被告李某1承担，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，应由受让方即本案原告王某缴纳土地出让金；且根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条1项的约定：本合同履行过程中双方产生因遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费及其他相关的费用，经甲乙双方（原、被告）协商统一，上述房产交易过程中产生的税费及其他费用由乙方即本案原告承担。故原告要求解除合同，双倍返还定金、退还购房款及佣金的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费2026元,减半收取1013元，由原告王某负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状时，按照不服本判决部分的上诉请求数额向兴安盟中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行乌兰浩特市兴安支行兴安盟中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：中国农业银行乌兰浩特市兴安支行。收款单位：兴安盟中级人民法院代收诉讼费财政专户，账号：×××，附言：某某某上诉费。农行大厅联系电话：0482-8210174、821****。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。      审判员  王丽敏 二○二一年二月七日 书记员  赵 辉             适用法律条款：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。