广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22004号原告：陈少宾，男，汉族，住江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：姜增亮，广东明宜律师事务所律师。被告：黄东华，男，族，住江西省赣州市于都县。原告陈少宾与被告黄东华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人姜增亮、被告黄东华到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付厂房租金、水电费、卫生费合计41067元（2020年3月免租期的租金8000元、水费50元、卫生费70元、电费4412元；2020年4月水费75元、卫生费70元、电费7448元、2020年5月租金15000元、水费60元、卫生费70元、厂房垃圾清理费800元、电费5512元）；2.被告向原告支付以应缴租金、水电费为本金，从应付之日起至全部款项清偿日止按日千分之三的标准计算的违约金；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告向原告租赁位于佛山市南海区×××××××的厂房作五金加工用途，2020年3月4日，双方签订《厂房租赁合同》约定，租赁期限6年，从2020年3月1日起至2026年2月28日止，免租期半个月(如被告违约提前退租的需补交租金8000元)，从2020年3月16日起计租，每月租金15000元，水费5元每吨。上述《厂房租赁合同》还约定，乙方(被告)应于每月5-10号前足额缴纳租金水电费用，如果被告迟延缴纳的，应按未付金额3‰每日支付逾期付款违约金，拖欠超过30天，原告有权解除合同、收回房屋。合同还约定，每月被告除按实际使用电量承担该部分电费金额外，每月用电量100个千瓦，按供电局标准收23元每个千瓦，需承担2300元一个月的变压器的专变费用。2020年3月1日，原告依约将厂房交付给被告，但被告承租后仅缴纳了2020年3月16日至2020年3月31日的租金7500元，之后，被告就未缴纳任何租金费用。自2020年6月起，被告未经原告准许搬离厂房。被告逾期交租和搬离厂房的行为构成根本违约并实质提前解除合同，依据合同约定，除需补交欠缴的各项费用外，还应承担支付违约金、补交免租期租金的责任。基于上述事由，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告辩称，被告已经付清租金；原告主张的水电费有误，不属实；租赁期间双方对2300元的基本电费没有协商一致，原告单方断电导致被告停工；原告擅自将涉讼厂房的一部分另行出租，但没有扣减相关租金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明诉讼主体资格；2.厂房租赁合同原件1份，用以证明被告承租原告位于佛山市南海区×××××××厂房，约定每月租金15000元，租赁期限6年；3.2020年3-5月份收费通知单打印件3张，用以证明被告欠3-5月水电房租等费用情况；4.收款收据原件1份，用以证明原告为清理垃圾支付垃圾费800元；5.房产证复印件1份，用以证明出租厂房有产权证。被告举证如下：1.厂房租赁合同复印件1份，用以证明双方在谈好承租条件后，原告擅自对租金、水电费数额标准进行调整。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据2、被告的证据1，本院综合认定；2.原告的证据3、4，本院综合认定；3.原告的证据5，与佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果一致，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：原被告均提供一份落款日期为2020年3月4日、原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订的《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），均约定原告将位于佛山市南海区××××××的厂房出租给被告作五金加工用途，每月租金15000元；租期从2020年3月1日起至2026年2月28日止，2020年3月1日至2020年3月15日为免租期（如果乙方违约提前退租装修期须补交租金8000元给甲方）；从2020年3月1日起房租每三年递增10%；水费5元/吨；本合同签订时，乙方应向甲方支付押金3万元，支付首期租金（2020年3月15日至2020年3月30日租金）7500元；乙方必须在当月5-10号前足额缴纳租金、水、电费用，如果乙方拖欠，乙方应当按应付未付金额每日3‰计付滞纳金给甲方，如拖欠租金超过30天，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，视乙方违约，押金不予退回。原告提供的《厂房租赁合同》第5条内容为：甲方提供100KVA变电电源给乙方使用，乙方应按国家供电部门规定的标准承担相应的基本电费即为2300元/月，电费按1.1元/度，期间由乙方负责维护保养，变压器产生的电损由乙方承担，乙方业务正常运作后，甲方以乙方月用电金额收取电费押金。被告提供的《厂房租赁合同》复印件第5条内容为：甲方提供×KVA变电电源给乙方使用，乙方应按国家供电部门规定的标准承担相应的基本电费即为×元/月，电费按×元/度，期间由乙方负责维护保养，变压器产生的电损由乙方承担，乙方业务正常运作后，甲方以乙方月用电金额收取电费押金。原告确认其收走了被告持有的《厂房租赁合同》原件，并在庭审中出示，上述复印件内容与原告收走的原件相同。被告向原告支付了押金3万元、2020年3月租金7500元、2020年4月租金15000元。另查，粤房地证字***项下房屋位于佛山市南海区松岗山南开发区，建筑面积1411.69平方米，总层数为2层。原告提交了用电地址为***的电费通知单，载明2020年3月4日至31日的电费为2533.52元（其中基本电费487.55元、减免金额133.34元）、2020年4月1日至30日的电费为8318.41元（其中基本电费1647.36元、减免金额437.81元）、2020年5月1日至31日的电费为7356.75元（其中基本电费1658.88元、减免金额387.2元）。诉讼中，原、被告一致确认：涉讼租赁物所在楼栋为一层、砖墙结构、上盖石棉瓦。被告陈述：被告使用涉讼租赁物至2020年4月20日，原因是原告断电，被告在2020年6月5日搬离完毕；被告没有遗留垃圾在厂房内，被告是自己清理垃圾的；被告原持有的合同原件上第5条空白打叉位置是被告在2020年6月离场时画上的；被告已付清2020年3、4月的水费，没有支付过电费。原告陈述：原告持有的合同原件第5条的内容是签订合同时填写的；原告提交的电费通知单的电费是两个客户一起用的。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。本案为租赁合同纠纷，原、被告均确认涉讼租赁物为一层，而粤房地证字第C3155353号项下房屋为2层，与涉讼租赁物不对应，双方均未能提供合法有效证据证明租赁房屋办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2020年3月4日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条的规定，虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。被告主张因原告断电，其仅使用至2020年4月下旬，但被告未举证予以证明，本院不予采信。被告自认其于2020年6月5日搬离完毕，原告主张被告支付2020年5月使用费15000元，本院予以支持。涉讼合同约定租期从2020年3月1日起至2026年2月28日止，2020年3月1日至2020年3月15日为免租期，该免租期是对应合同约定的整个租期，现涉讼合同提前终止，被告应支付剩余租期对应的减免使用费6936.59元（15000元÷31天×15天×2020年6月6日至2026年2月28日即2093天÷约定租期2190天）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付2020年3月至5月的水电费，被告对原告主张的金额有异议，而原告提供的电费通知单所载电费并非被告单独使用产生的电费，原告没有提供充分证据证明被告使用涉讼租赁物期间实际产生的水电费数额，原告主张被告支付2020年3月水费50元、电费4412元和2020年4月水费75元、电费7448元以及2020年5月水费60元、电费5512元依据不足，本院在本案中不予支持。涉讼合同未约定被告须向原告支付卫生费，原告主张被告按每月70元的标准支付2020年3月至2020年5月的卫生费缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告支付垃圾清理费800元，被告不予确认，原告也未举证证明被告搬离完毕时涉讼租赁物的状态，本院对原告的该项诉请不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。被告搬离涉讼租赁物后，有权要求原告退还押金30000元，即该款项为原告应付的到期债务，为减少当事人诉累，本院认为该款项用于抵扣被告所欠占有使用费为宜。合同无效，所约定的违约责任也无效，原告主张被告按日千分之三的标准支付违约金，本院不予采纳。双方约定被告应于每月10日前支付使用费，被告逾期支付给原告造成损失并体现为利息，本院酌定按年利率3.85%计算。故被告应支付以15000元为本金自2020年5月11日起至2020年6月5日止按年利率3.85%计算的利息41.14元予原告。经抵扣，被告已付的押金尚剩余8022.27元（30000元－15000元-6936.59元-41.14元），被告无需再支付2020年5月使用费15000元及利息41.14元、减免的使用费6936.59元予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：驳回原告陈少宾的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费1007.88元，减半收取计503.94元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二一年二月八日书记员  余宝儿