福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初5382号 原告：仙游县钟山供销合作社，住所地仙游县钟山镇钟山街，统一社会信用代码91350322155540351H。 法定代表人：陈双发，主任。 委托诉讼代理人：郑潮平，福建晋阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄培锋，福建晋阳律师事务所执业律师 被告：刘成同，男，1971年11月5日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：刘德川，仙游县鲤城法律服务所法律工作者。 原告仙游县钟山供销合作社（以下简称钟山供销社）与被告刘成同房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告钟山供销社及其委托诉讼代理人郑潮平、黄培锋，被告刘成同的委托诉讼代理人刘德川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟山供销社向本院提出诉讼请求：1.判令刘成同向钟山供销社支付尚欠的2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金298367.6元，并按月利率1.5%支付尚欠租金自应缴纳之日起至实际缴纳之日止的滞纳金（各以租金74591.9元为基数分别自2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日起计算滞纳金）；2.判令刘成同向钟山供销社支付自2020年1月1日起至解除《租赁协议书》之日止的租金，并按月利率1.5%支付尚欠租金自应交纳之日起至实际交纳之日止的滞纳金（各以租金78321.5元为基数分别自2020年1月1日、2020年4月1日起计滞纳金）；3.依法判令解除原、被告于2011年7月19日签订的《租赁协议》；4.依法判令刘成同将承租的场所腾空并交还给钟山供销社；5.判令刘成同支付自解除《租赁协议书》之日起至实际交还承租场所给钟山供销社之日止的占用费（2020年度按每季度78321.5元计算、2021年度及之后按每季度82238元计算）；6.案件受理费由刘成同承担。诉讼过程中钟山供销社变更第二项诉讼请求为：判令刘成同向钟山供销社支付自2020年1月1日起至解除《租赁协议书》之日止的租金，并按月利率1.5%支付尚欠租金自应交纳之日起至实际交纳之日止的滞纳金（各以租金78321.5元为基数分别自2020年1月1日、2020年4月1日、2020年7月1日、2020年10月1日起计滞纳金）。事实与理由：2011年7月19日，钟山供销社与刘成同签订《租赁协议书》一份，约定：钟山供销社将其商场（含二层）、商场的广场及广场西侧三个仓库（含二层原职工宿舍）及职工厨房8间出租给刘成同改造为购物超市，房屋租赁年限暂定10年（自2012年1月1日起至2021年12月31日止）。起租前五年年租金为38万元，第六年起每年递增5%。第一年租金在租赁合同签订时一次性付清，第二年起按季度收取租金，季初交清，逾期未交清按欠交额利率1.5%计算滞纳金等内容。合同签订后,钟山供销社履行了合同的全部义务,向刘成同交付了房屋。鉴于部分租赁场所受地震影响，经福建省建筑工程质量检测中心鉴定为危房D级，根据仙安办[2018]49号、仙政建[2018]166号、钟政[2018]227号文件通知精神，钟山供销社拆除部分危房，予以重建，导致刘成同租赁使用建筑面积减少748㎡。因此，2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金调整为298367.6元，但刘成同未按《租赁协议》的约定的日期支付2019年1月1日起的租金。钟山供销社多次向刘成同催要租金,刘成同均未给付。为维护钟山供销社合法权益,现根据我国相关法律规定,特诉至法院,请求依法支持钟山供销社各项诉讼请求。 刘成同辩称，1.其不同意解除双方签订的《租赁协议》；2.因双方签订合同时，钟山供销社未出具房屋安全证明，致使2018年间其租赁部分房屋因被检测认定为危房后而被钟山供销社拆除，系钟山供销社违约在先；3.原、被告签订的《租赁协议》中对滞纳金的约定，系按年计算，非钟山供销社诉称的月息1.5%。综上，请求驳回钟山供销社的诉讼请求。 钟山供销社围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1.钟山供销社营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人公民身份复印件，欲证明钟山供销社诉讼主体资格； 2.闽（2017）仙游县不动产权第0××2号《不动产权证书》、闽（2017）仙游县不动产权第0××9号《不动产权证书》，欲证明：钟山供销社系案涉不动产的产权人； 3.双方签订的租赁协议书一份，欲证明：（1）钟山供销社将供销社商场（含二层）、商场的广场及广场西侧三个仓库（含二层原职工宿舍）及职工厨房8间出租给刘成同改造为购物超市；（2）租赁期限为2012年1月1日至2021年12月31日止；（3）起租前五年年租金为38万元，第六年起每年递增5%。第一年租金在租赁合同签订时一次性付清，第二年起按季度收取租金，季初交清，逾期未交清按欠交额利率1.5%计算滞纳金。 4.福建省建设工程质量检测中心有限公司出具的编号为：BG0XXXX0036号检测报告、仙游县安全生产委员会办公室出具的仙安办[2018]49号《关于立即督促治理钟山供销社安全生产隐患的通知》、仙游县住房和城乡建设局出具的仙政建[2018]166号《关于责令立即停止使用危险房屋的函》、仙游县供销合作联社出具的（仙供联[2018]97号）《关于治理钟山供销社安全生产隐患的通知》、仙游县钟山镇人民政府出具的钟政[2018]227号《钟山镇人民政府关于督促仙游县供销合作社联合社整改安全生产隐患的函》，欲证明：（1）2017年5月8日，经福建省建设工程质量检测中心有限公司鉴定钟山供销社租赁给刘成同的部分房屋为危楼；（2）政府有关部门责令钟山供销社立即停止使用危楼并采取有效措施做好安全防范工作； 5.钟山供销社出具的编号为NO：010562、NO：010564、NO：010598、NO：003602收款收据，欲证明刘成同出现过逾期支付租金的情况，并按月利率1.5%支付滞纳金的事实。 刘成同的质证意见：对证据1、2、3、4的三性及证明内容均无异议，同时福建省建设工程质量检测中心有限公司出具的检测报告亦可证明钟山供销社未提供符合安全标准的租赁房屋，系违约在先；对证据5的三性无异议，但对证明内容有异议，该组证据不能证明钟山供销社的主张。 刘成同围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 来源于仙游县人民政府网站查询的材料，欲证明钟山供销社为了投资项目而拆除已租赁给刘成同部分租赁房屋。 钟山供销社的质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，其系应政府职能部门的要求，而拆除租赁给刘成同的危房。 本院审查认为，钟山供销社提供的证据1、2、3、4、5，刘成同对其三性无异议，本院予以确认；刘成同提供的证据，与本案不具关联性，本院不予确认。 经庭审举证、质证、认证，本院认定案件主要事实如下： 2011年7月9日,钟山供销社与刘成同签订《租赁协议书》,约定钟山供销社将其所有的位于仙游县××镇××村××街××号房地产（不动产权证号为：闽（2017）仙游县不动产权第0××2号、0XX9号）中,钟山供销社商场（含二层）、商场的广场及广场西侧三个仓库（含二层原职工宿舍）及职工厨房8间出租给刘成同改造为购物超市,租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日止。《租赁协议书》第二条约定:“租金：前5年每年交给甲方租赁金额380000（大写：叁拾捌万元），从第六年起每年递增5%。第一年租金在租赁合同签订时一次性付清，第二年起按季度收取租金，季初交清。逾期未交清按欠缴金额利率1.5%计算滞纳金。但欠交时间不得超过两个月，否则，甲方有权终止合同，并追究违约责任”。第九条约定:“甲乙双方必须自觉履行协议，如发生违约，违约方应承担对方的一起经济损失”。合同签订后,钟山供销社按照合同约定将案涉房屋交付给刘成同经营使用,刘成同亦按协议约定支付了自2012年1月1日至2018年12月31日止的租金（其中2018年11月起，刘成同按减少租赁面积748㎡后的标准支付租金）。此后,刘成同再未向钟山供销社交纳租金。 本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后,双方均应按合同约定履行各自的义务。钟山供销社依约向刘成同交付了房屋,刘成同应如期足额支付租金。一、关于钟山供销社与刘成同签订的《租赁协议书》是否应当解除的问题。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。本案中,因刘成同于2019年1月1日起逾期支付房屋租金已构成违约,且在本案审理期间仍未能足额缴纳所拖欠的房屋租金，钟山供销社有权要求解除合同,故对于钟山供销社要求解除合同的诉讼请求,本院予以支持。 二、关于合同解除日期的问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款:“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”,故本院将解除合同的日期定为将增加、变更诉讼请求申请书送达给刘成同的日期,即2020年10月12日。 三、关于钟山供销社主张刘成同支付租金及使用费的问题。刘成同在租赁合同解除前占有使用房屋,应依约支付租金;租赁合同解除后仍占用房屋的,应支付占有使用费。根据刘成同已交租金的情况及解除合同的日期，刘成同应向钟山供销社支付自2019年1月1日起至2020年10月12日止的租金,其中2019年1月1日至2019年12月31日止房屋租金为298367.60元。2020年1月1日至2020年10月12日止房屋租金为271514.42元,刘成同应当向钟山供销社交纳房屋租金共计569882.02元。因刘成同目前仍占用租赁房屋，故应按每日租金870.23元/日的标准支付自2020年10月13日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。 四、关于刘成同是否应当向钟山供销社支付滞纳金及具体数额的问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中,因刘成同逾期支付房屋租金已构成违约,且刘成同已多次参照双方对违约赔偿额的计算方法缴纳了滞纳金，故对于钟山供销社要求刘成同支付滞纳金的诉讼请求,本院予以支持。对于滞纳金的数额问题。依据双方当事人签订的《租赁协议书》第二条约定：“……逾期未交清按欠交额利率1.5%计算滞纳金，但欠交时间不得超过两个月……”，钟山供销社主张刘成同按月利率1.5%支付尚欠租金自应交纳之日起至实际交纳之日止的滞纳金的诉讼请求,本院亦予以支持。 综上所述，钟山供销社诉讼请求的合理部分,本院予以支持,不合理部分,本院予以驳回。刘成同抗辩称钟山供销社违约在先但未能提供相关证据，本院不予采信。刘成同的其他抗辩事由，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月13日最高人民法院审判委员会通过）第十三条之规定,判决如下: 一、仙游县钟山供销合作社与刘成同于2011年7月19日签订的《租赁协议》，于2020年10月12日解除; 二、刘成同自本判决生效之日起三十日内从位于仙游县××镇××街××号租赁房屋中迁出，并承担按租金870.23元／日的标准支付从2020年10月13日起至实际腾退之日止的逾期腾房占用使用费； 三、刘成同于本判决生效之日起十日内支付仙游县钟山供销合作社从2019年1月1日起至2020年10月12日止的房屋租金569882.02元及滞纳金，滞纳金计算方式：按月利率1.5%支付尚欠租金自应缴纳之日起至实际缴纳之日止（以74591.9元为基数分别自2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日起计算滞纳金；以78321.5元为基数分别自2020年1月1日、2020年4月1日、2020年7月1日起计算滞纳金；以78321.5元；以10442.76元为基数自2020年10月1日起计算滞纳金）； 四、驳回仙游县钟山供销合作社的其他诉讼请求。 如果刘成同未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9146元，由刘成同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林 炜 人民陪审员  郑建钦 人民陪审员  黄玉腾 二〇二一年二月九日 书 记 员  林淑娇 附注： 一、主要法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外 第五百六十五条 …… 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月13日最高人民法院审判委员会通过） 第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 二、申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、履行提示： 负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。