天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初795号原告：王英，女，1963年5月7日出生，汉族，退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：田宏悦（原告之子），1987年8月12日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：胡炜，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：张宏斌，男，1961年3月4日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。被告：刘凤兰，女，1959年12月16日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。原告王英与被告张宏斌、刘凤兰所有权确认纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王英及其委托诉讼代理人田宏悦、胡炜，被告张宏斌、被告刘凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王英向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告连带偿还原告购房意向金74万元;2.如两被告未履行以上还款义务,原告有权就被告张宏斌提供的抵押物【津（2020）津南区不动产证明第*****57号房屋】折价或拍卖、变卖的价款优先受偿;3.诉讼费由二被告承担。事实与理由:原告与被告刘凤兰是朋友,2019年3月份,经被告刘凤兰介绍,认识了被告张宏斌。被告张宏斌声称有渠道销售龙瀚南园房屋,让原告帮助销售,每位意向购房人先交五万元的购房意向金。原告信以为真,将收取的购房意向金直接或通过被告刘凤兰交给了被告张宏斌。后被告张宏斌告诉原告,龙瀚南园卖房一事已经被公安机关以诈骗立案,房子买不了了,退还已经收取的购房意向金。被告张宏斌退还原告少部分购房意向金后,尚有74万元购房意向金至今没有退还原告。两被告行为,给原告造成重大的损失,原告以家庭自有资金全部退还了通过原告收取的购房意向金,但被告并没有将收取原告的购房意向金全部退还原告,两被告找到原告协助销售房屋时,均承诺如果买不了房,由两被告承担意向金返还义务,现两被告仅同意按比例向原告返还意向金,原告不予认可,要求两被告连带偿还原告74万元意向金。被告张宏斌为履行向原告返还意向金义务,将自住的位于津南区××镇××路××房屋抵押给原告,抵押登记证号为津（2020）津南区不动产证明第*****57号,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿,如两被告未能履行连带还款义务,原告可就以上抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。张宏斌承认王英的全部诉讼请求。原告代理意向购房人找被告刘凤兰订购龙瀚南园房屋，刘凤兰又找被告张宏斌，意向金转交给了张宏斌，二被告签订了委托书。另有11件是原告丈夫代理意向购房人与张宏斌签订委托书，55万元意向金直接交给张宏斌，这个情况刘凤兰也知晓。刘凤兰辩称，刘凤兰与原告王英和被告张宏斌都是朋友。原告王英通过被告刘凤兰找张宏斌龙瀚南园房屋，并将意向金给被告刘凤兰。被告刘凤兰与张宏斌签订有协议书，刘凤兰代理意向购房人委托张宏斌办理龙瀚南园购房手续，刘凤兰将意向金都交给了张宏斌。故刘凤兰不同意承担连带还款责任。刘凤兰虽然曾向王英出具过欠条，同意替张宏斌还26万元，但是现在没有钱，不能帮他还钱。本院经审理认定事实如下：2018年8月至2019年3月间，案外人金福来在明知自己不具有办理还迁小区还迁房资质的情况下，谎称自己具有办理还迁房的能力，通过张宏斌等人，散布可以办理龙瀚南园等还迁小区还迁房的信息。王英与刘凤兰相识，刘凤兰又与张宏斌相识。王英通过刘凤兰得知张宏斌可办理龙瀚南园还迁房屋手续。王英联系了多名意向购房人，收取意向金，其中部分交给刘凤兰，刘凤兰出具收款收条，后由刘凤兰代意向购房人与张宏斌签订《委托书》，约定委托张宏斌代其办理龙瀚南园某房屋的手续，未能购买成功，张宏斌退还全部款项，刘凤兰将意向金转交给张宏斌。另有部分，王英丈夫田家勋代意向购房人与张宏斌签订同样文本的《委托书》，约定委托张宏斌代其办理龙瀚南园某房屋的手续，未能购买成功，张宏斌退还全部意向金，田家勋将意向金直接交给张宏斌。金福来因办理龙瀚南园房屋一事被公安机关以涉嫌诈骗立案侦查，刘凤兰、张宏斌向王英退还收取的意向金，尚有74万元未能退还。诉讼中，双方共同确认，通过刘凤兰转托张宏斌办理的8件，意向金39万元；直接通过张宏斌办理的7件，意向金35万元。双方共同确认，还迁房手续办成时意向金将作为购房款，原、被告另外收取一定中介费用。2020年6月12日，王英找到张宏斌、刘凤兰。张宏斌为王英出具欠条，承诺退还74万元意向金的65%，共计48万元，三个月内付清。刘凤兰为王英出具欠条，承诺替张宏斌还26万元，三个月内付清。张宏斌以其坐落于天津市津南区××镇××路××号房屋为王英设立抵押权，2020年8月31日办理了抵押登记手续，担保债权数额为98万元，债务利息期限2020年1月1日至2025年12月31日。该房屋于2010年8月25日设立抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司天津世贸支行。2020年11月10日，本院因执行李志香诉张宏斌委托合同纠纷案民事调解书，作出（2020）津0112执3945号执行裁定书，查封了该房屋，查封期限2020年11月10日至2023年11月9日。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据原、二被告的陈述及提交的《协议书》内容可知，王英丈夫与张宏斌以及王英与被告之间就办理龙瀚南园还迁房手续形成了委托合同关系，刘凤兰经王英同意将委托事项转委托张宏斌，形成了转委托合同关系。双方因委托合同的履行产生争议形成本案诉讼，故本案案由应为委托合同纠纷。根据协议书及当事人口头约定，委托人未能完成委托事务应退还全部款项。现因该委托事务未能办成，受托人张宏斌、刘凤兰应退还所收取的意向金。《中华人民共和国合同法》第四百条规定，受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。刘凤兰将王英的委托事务转委托给张宏斌，经过了王英的同意，受托人刘凤兰仅就张宏斌的选任承担责任。刘凤兰转托张宏斌代办还迁房手续时，未审慎核实张宏斌的办理能力，应承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款的规定，“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。法律未规定受托人应与次受托人承担连带责任，故对原告要求二被告承担连带还款责任的主张不予支持。刘凤兰为王英出具欠条，承诺代张宏斌偿还26万元，相当于通过其转委托未收回款项（39万元）的66.7%，与其按法律规定应承担的责任相适应，刘凤兰对该部分债务（26万元）应与张宏斌共同偿还。被告张宏斌承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照登记的先后顺序清偿。因张宏斌的房屋登记案外人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的抵押权在前，王英设立抵押权在后，就该房屋拍卖、变卖所得的价款应优先清偿中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的债权，剩余部分再优先清偿王英债权。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第四百条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十九条规定，判决如下：一、被告张宏斌于本判决书生效后七日内退还原告王英意向金74万元；二、被告刘凤兰就上述债务在26万元内承担共同还款责任；三、如被告张宏斌未按本判决第一项内容规定的期限履行义务，原告王英有权就抵押财产（天津市津南区××镇××路××号房屋）拍卖、变卖所得的价款优先偿还案外人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行债务后在98万元范围内优先受偿；四、驳回原告王英的其他诉讼请求。如被告张宏斌、刘凤兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，减半收取计5600元，被告张宏斌负担3640元，被告刘凤兰负担1960元。被告张宏斌、刘凤兰于本判决生效后七日内分别向本院交纳案件受理费3640元、1960元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇二一年二月七日书记员  张晟附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。