贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终735号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：张旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周永馨，女，1994年1月19日出生，侗族，住贵州省从江县。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人周永馨、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初14642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融贵州分公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14642号民事判决，改判支持华融贵州分公司诉讼请求；二、本案诉讼费用周永馨承担。事实和理由：一、华融贵州分公司抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物的组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可，该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，周永馨未证明其享有法律、司法解释另有规定除外的权利，因此，人民法院应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院参考《执行异议复议规定》第二十八条错误，应适用《执行异议复议规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、周永馨未举证证明其享有“商品房消费者权”。周永馨口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。大地联创公司未向本院作出书面答辩。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2015年7月31日，以大地联创公司为出卖人、周永馨为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.周永馨购买大地联创公司开发位于凯里市房屋，总价款663854元；2.买受人应在2015年7月31日前一次性支付购房款；3.大地联创公司在2015年9月30日前交付所售房屋。当日，周永馨通过其母亲（本案代理人梁云）及案外人梁青（周永馨称系其姨母）分别向大地联创公司汇款164854元、499000元，共计支付购房款663854元。2016年3月7日，周永馨开始装修使用涉案房屋。一审法院在执行华融贵州分公司申请执行大地联创公司等人借款合同纠纷一案中，于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创公司在凯里市“大地春城”项目96489.736㎡的房产（包括本案周永馨购买的大地春城6栋1806号房屋在内）。周永馨得知自己所购的涉案住房被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月2日，一审法院作出（2020）黔2601执异146号执行裁定，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”华融贵州分公司不服该裁定结果，遂于2020年9月18日向提起本案诉讼。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于周永馨对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，根据双方所举证据及陈述，足以证明周永馨与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，一审法院对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。虽然购房款不是周永馨直接支付给大地联创公司的银行账户，但其能提供大地联创公司开具的收据及增值税发票予以证明购房款系案外人梁云、梁青代其支付到大地联创公司指定的银行账户。庭审已查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生一审法院查封之前，且房屋系周永馨名下唯一住房，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致。综上，周永馨对华融贵州分公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。大地联创公司经传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，周永馨向本院提交的证据有《贵州省不动产登记查询结果》，拟证明涉案房屋系周永馨在凯里市范围内唯一住房。华融贵州分公司经质证认为，对该组证据真实性没有异议，但应再查询其配偶、子女等名下房产情况。因华融贵州分公司对该组证据真实性并无异议，本院对该组证据真实性予以确认。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋为周永馨在凯里市范围内名下唯一住房。本院认为，本案二审争议焦点为：周永馨对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据查明的事实，本案中，周永馨于人民法院查封涉案房屋之前就已与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，周永馨也于人民法院查封前支付了全部购房款，且大地联创也向其出具了的《收款收据》。2016年3月7日，周永馨开始装修使用涉案房屋，并入住至今。另外，根据查明的事实，涉案房屋系周永馨在凯里市范围内名下唯一住房，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形。因此，一审认定周永馨对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。另外，关于华融贵州分公司提出其就涉案房屋的抵押权优先其他权利问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权又不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，由此可知，抵押权和一般债权的行使亦不能对抗消费者购房人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此予以了进一步明确，故华融贵州分公司提出的该上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年二月二十五日法官助理聂嘉书记员杨亚