广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3961号原告：广东建融住房服务有限责任公司，住所地佛山市禅城区佛山大道中35号（建设银行大厦14楼1401室），统一社会信用代码91440604MA4X90C0X2。法定代表人：梁成峰，总经理。委托代理人：巫家嘉，系该司职员。被告：张中凯（曾用名张中梅），男，1963年3月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：陈燕，女，1961年1月19日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托代理人：张中凯，男，1963年3月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区东华东路367号。原告广东建融住房服务有限责任公司（以下简称“建融公司”）诉被告张中凯、陈燕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建融公司的委托代理人巫家嘉，被告张中凯亦系被告陈燕的委托代理人，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建融公司诉称：2018年10月30日，原告与两被告签署了《资产管理服务合同》（以下简称“案涉合同”），约定原告管理两被告名下位于广州市天河区中山大道华港东街6号903房（以下简称“案涉房屋”）的资产。管理期限为2018年11月1日至2027年3月1日，其中不计算资产收益的空置期为2018年11月1日至2019年3月1日，资产收益总金额为人民币372777元。原告于2018年11月21日向被告一次性支付了管理期限内的全部资产收益。案涉合同还约定，资产管理服务期限内，被告欲处分案涉房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意；否则原告有权单方解除案涉合同，并要求被告退还剩余期限的标的资产收益、赔偿损失和违约金。经原告2019年10月28日查册发现，两被告未经原告同意，已将案涉房屋转让给第三方，严重违反了双方案涉合同的约定，导致原告无法正常管理案涉房屋及开展业务，给原告造成严重的损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、双方签署的案涉合同自2019年11月12日即起诉之日解除；2、两被告连带退还原告已支付的剩余期限资产管理收益共计人民币339224.52元（按日标的资产管理收益人民币127.58元，自2019年11月12日起计算至2027年3月1日止）；3、两被告连带向原告支付损失人民币25984.6元（以人民币339224.52元为基数，按每日0.2‰的标准，自2018年11月1日计算至2019年11月12日止）；4、两被告连带向原告支付违约金人民币67844.9元（以人民币339224.52元为本金，按20%的标准计算）；5、被告承担本案诉讼费用。被告张中凯辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、张中凯不认可原告请求返还的金额。张中凯收到原告案涉合同贷款人民币372777元，已经返还给原告共人民币146046.5元，其中10000元以押金形式支付，还有人民币76046.5元是放款手续费，剩余的人民币60000元是每月偿还5000元，共计偿还了12个月）。故，实际上被告只欠原告人民币226730.5元。2、双方所签的案涉合同是无效的。第一，原告单位找人代被告陈燕签字，陈燕从未在案涉合同上签过字；第二，案涉合同内容实际是贷款合同，原告打着租赁合同的名义，实施非法放贷行为即进行套路贷。第三，案涉房屋并没有交给原告管理，一直由被告居住至出售交予购买方，所谓的租客刘祥云也从未居住过案涉房屋。案涉合同内容是双方虚假的意思表示，就是为了掩饰双方之间的民间借贷关系。被告陈燕辩称：1、被告陈燕从未见过案涉合同，其签名是伪造的。2、被告陈燕从未收到过原告的款项，原告的行为是非法的。经审理查明：案涉房屋的《不动产权证书》（粤（2018）广州市不动产权第00223922号、第00223923号）载明：案涉房屋的权属人为被告张中凯、陈燕，共有情况为共同共有，权利性质为商品房，用途为住宅，建筑面积为100.56平方米。被告张中凯、陈燕于1990年3月26日登记结婚，系夫妻关系。2018年10月30日，建融公司（乙方）与张中凯、陈燕（甲方）签订了案涉合同，约定：一、标的资产的基本情况。（一）甲方同意将其所有的案涉房屋委托给乙方进行资产管理，案涉房屋作居住用途使用，建筑面积为100.56平方米，房产证号为：粤（2018）广州市不动产权第00223922号、粤（2018）广州市不动产权第00223923号。（二）案涉房屋资产现状为带租约…（三）案涉房屋抵押现状为已抵押状态。二、经营管理期限及空置期。（一）经营管理期限：100个月，即自2018年11月1日至2027年3月1日。（二）空置期：4个月，即自2018年11月1日至2019年3月1日。三、案涉房屋收益及其他费用。（一）案涉房屋收益。1.本合同案涉房屋收益总额为人民币372777元，该收益为乙方应向甲方支付的全部金额。除此以外乙方无需另行向甲方支付任何费用。（二）其他费用。1.经营管理期内，因使用案涉房屋所产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费等由乙方承担，收费标准按国家规定或相关部门、单位的规定执行。（三）双方账户信息。2.乙方指定的收付款银行账户如下：账户名称为广州建方房屋租赁管理有限公司；账号为44×××22；开户行为建设银行天河东路支行。第二部分通用条款。五、一般权利与义务。（一）甲方的一般权利与义务。5.经营管理期限内，若甲方欲处分案涉房屋的（不限于出租、转让、赠送和继承），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意……七、声明与保证。（九）本协议项下的“乙方”包含乙方及乙方委托对案涉房屋进行经营管理的第三方（指与乙方合作的“广州建方房屋租赁管理有限公司（以下简称“建方公司”）”，必要时也可指定其他第三方进行经营管理）。乙方以其自身的名义或乙方委托的建方公司名义就案涉房屋进行占有、对外租赁、经营、使用、与第三方合作经营、授权或委托任何第三方经营、代为签署及履行与案涉房屋运营管理相关的各类协议、收取租金和其他款项费用等，甲方对此知悉且无异议。八、违约责任。（一）无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止、解除之日向乙方退还剩余期限的案涉房屋收益，否则每逾期一日，甲方应按未退还案涉房屋收益总额的1‰向乙方支付逾期违约金。（二）甲方的违约责任。3.甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限案涉房屋收益，同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失以及按剩余期限案涉房屋收益的20%支付违约金的民事责任。…（4）甲方违反本合同第二部分第七条所作出的声明、保证与承诺的等内容。2018年11月21日，建融公司通过建设银行向被告张中凯账户转账人民币372777元。2018年11月1日，张中凯向建方公司转账人民币10000元，备注用途“华港东街6号903房业主张中凯押金”，同日，张中凯又向建方公司转账人民币5000元，备注“华港东街6号903房租客刘祥云交的”；2018年12月5日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元，备注“华港东街6号903房12月租金”；2019年1月3日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元；2019年2月2日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元，备注“华港花园东街6号903房租金”；2019年3月5日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元；2019年4月5日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元，备注“华港花园东街6号903房租金”；2019年5月4日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元；2019年6月5日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元，备注“华港花园东街6号903房租金”；2019年7月4日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元；2019年8月4日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元；2019年9月5日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元；2019年10月3日，张中凯通过建设银行向建方公司转账人民币5000元。2020年4月7日，案涉房屋所在的广州市天河区天园街华港社区居民委员会出具《居住证明》，称张中凯居住在案涉房屋。同日，案涉房屋所在小区的物业服务中心出具《证明》，称案涉房屋的物业费由业主张中凯本人从2004年5月交至2019年10月。2020年4月8日查询的《广州市不动产登记查册表》附注载明：2019年10月21日陈燕等2人，中信银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押（房产证和购房合同），2019登记字9020868号存案；2019年10月21日汪士涛，中国农业银行股份有限公司广州天河支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换（二手房免勘），2019登记字9020868号（中山大道华港东街6号903房）存案；2019年10月23日核准登记，2019登记字9020868号（中山大道华港东街6号903房）存案。庭审中，双方确认以下内容：1、关于案涉合同，原告称其与两被告之间存在租赁关系，由其代两被告管理案涉房屋，并在签订合同后将案涉房屋交给原告的合作方建方公司进行管理，建方公司又将案涉房屋出租给案外人刘祥云。被告张中凯会向建方公司转账是因为被告张中凯在案涉合同签订前就已经与案外人刘祥云签订了租赁合同，故案涉合同签订后，由被告张中凯直接代案外人刘祥云将租赁案涉房屋的押金及租金转给建方公司；被告张中凯则称其与原告之间并非租赁关系，实际是借款关系，被告张中凯为了向原告借款并应原告要求填写了案涉合同及相关资料，之后按照原告的要求按时向原告指定的建方公司收款账户支付押金及按月返还借款，案涉房屋从未实际交给原告管理，也从未出租给案外人刘祥云，一直由两被告在房屋内居住，并且由两被告按月交纳水电、管理费。2、关于案涉合同中“陈燕”签名的真实性，建融公司及两被告均确认该签名并非被告陈燕本人所签。3、关于张中凯向建融公司转账的金额，张中凯称其已向原告指定账户转账还款共计人民币146046.5元，其中10000元以“押金”名义转账给建方公司，60000元分12个月每月转账5000元给建方公司，剩余的76046.5元是放款手续费以“（特约）消费”的形式支付给原告；原告对此予以否认，并称不认可被告张中凯向建方公司的转账即是向建融公司的支付。原告建融公司还提交了以下证据：1.客户须知详情函，拟证明原告与两被告签署案涉合同时，已书面告知两被告无需向原告或任何第三方中介支付费用。被告张中凯认可其签名的真实性，但对证明内容不予认可；被告陈燕对三性不予认可。2.建融公司诉张中凯、陈燕案起诉金额一览表拟证明原告诉讼请求的第2-4项的计算方式。两被告对三性不予认可，认为是原告单方制作。3.房屋交付单，拟证明张中凯于2018年11月1日交付案涉房屋给原告。两被告对张中凯签名的真实性无异议，但对证明内容不予认可，称案涉房屋实际没有交付给原告。4.租赁合同（复印件），拟证明原、被告签约时案涉房屋已有租约，由被告出租给案外人刘祥云；两被告对真实性不予认可，并称其中张中凯的签名并非被告张中凯本人所签。5.房屋租赁合同、银行回单，拟证明原、被告签约后，由建方公司承继与案外人刘祥云的租赁关系，与刘祥云签署租赁合同，并将案涉房屋交付给刘祥云，因刘祥云原为被告租户，故由被告张中凯代其交纳房屋租金。两被告对三性不予认可。被告张中凯、陈燕还提交了以下证据：1.个人住房组合抵押借款合同的公证书，拟证明案涉合同中“陈燕”的签名并非被告陈燕的真实签名。原告对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。2.2020年4月10日的居住证明，拟证明两被告一直在案涉房屋居住，没有交给原告管理，也没有出租过。原告对真实性、合法性不认可，认为即便是真实的，也只是部分小区业主和保安人员的个人意见，并不公正。3.照片，拟证明原告以建设银行下属单位的名义对被告进行误导，让被告相信原告是一个正规的放款公司。原告对真实性、合法性、关联性不予认可。4.告知函，拟证明建方公司对被告进行骚扰。原告对真实性、合法性无异议，对证明内容不予认可，认为可以证明建方公司向案外人刘祥云催收房租。5.案涉房屋的管理费发票、水费缴费清单及发票、电费缴费清单，拟证明两被告一直在案涉房屋居住，支付相关的水电费、管理费，案涉房屋没有交给原告管理。原告对真实性、合法性无异议，但称由于建方公司将案涉房屋出租给刘祥云，相关水电及管理费由刘祥云自行承担，不在原告控制范围可能刘祥云擅自将案涉房屋转租给被告，也可能是业主代刘祥云缴费。本院认为：关于案涉合同的效力问题。首先，从本案查明的事实来看，原告主张其与两被告之间存在租赁关系，案涉合同签订后又让其合作方建方公司管理案涉房屋，并由建方公司将案涉房屋出租给案外人刘祥云，并提交了案涉合同及交接清单等相关材料，但却没有提供水电、物业管理费用等能够直接体现上述租赁合同有实际履行的证据，且依原告所述案外人刘祥云租赁案涉房屋却由作为一手房东的被告张中凯代为缴纳租金，明显与常理不符。至于原告所主张的被告张中凯代刘祥云向建方公司缴纳租金是因为被告张中凯在案涉合同签订前就已经与刘祥云签订过租赁合同，原告仅提供了被告张中凯与案外人刘祥云的租赁合同复印件，被告张中凯对该证据予以否认，故原告所提供的证据不足以证明其所主张的被告张中凯与案外人刘祥云存在租赁合同的法律关系，对此应承担举证不能的责任，本院对其该主张亦不予采信。其次，就被告所提出的关于原告与被告张中凯实际是以租赁合同之名行借款之实，双方实际上是借款关系的辩解，被告提交了案涉房屋的居住证明及缴纳案涉房屋物业管理费、水电费的发票及清单，从居住证明的内容和物业管理费、水电费发票及清单的缴纳期间看，足以说明被告在案涉合同签订后直至2019年10月份仍在案涉房屋居住的事实，而被告提交的张中凯向建融公司指定的合作方建方公司转账流水，也与被告张中凯所述其向原告借款并按期向原告指定的账户还款，尤其是其中一笔10000元还备注押金的事实能够相印证，故本院基于被告提供的对于合同实际履行方面的证据明显优势于原告所提供的证据，对被告的辩解予以采信，并认定原告与被告签订案涉合同时意思表示不真实，双方以代为管理案涉房屋的名义进行借款，案涉合同的签订实际是双方虚假的意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条以及第一百四十六条第一款中关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本院认定案涉合同无效。关于原告要求解除与两被告签订的案涉合同及由两被告退还剩余期限资产管理收益、支付损失和违约金的诉请。如前所述，案涉合同为无效合同，则自始无效，不产生有效的法律效力，故无需解除，而原告基于案涉合同要求两被告退还剩余期限资产管理收益、支付损失和违约金的诉请没有依据，本院不予支持。但被告张中凯确有收到原告转账支付的借款人民币372777元，应予以返还。至于返还的具体金额，被告张中凯虽辩称其一共已经归还原告人民币146046.5元，但其中只有共计人民币70000元的款项是转账到建方公司账户，其余的共计人民币76046.5元未显示收款账户，故其对于该76046.5元的辩解本院不予支持；原告虽不认可张中凯向建方公司转账的共计人民币70000元款项是在向原告偿还，但从原告方提交的证据及庭审中的陈述来看其自称建方公司是其合作方，又称指定建方公司将案涉房屋出租给案外人刘祥云并收取租金，可见，原告与建方公司存在关联，故本院认可被告张中凯已向建方公司支付的款项即为向原告归还了借款人民币70000元。综上，被告张中凯还需向原告返还剩余的借款人民币302777元。至于被告陈燕，原告确认案涉合同中“陈燕”的签名并非其本人所签，则陈燕并未与原告签订案涉合同，亦未收取相关款项，其并不是合同相对人，故被告陈燕无需承担向原告返还人民币302777元的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张中凯自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东建融住房服务有限责任公司返还人民币302777元。二、驳回原告广东建融住房服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7796元，由原告广东建融住房服务有限责任公司负担1956元，被告张中凯负担5840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  卓燕君二〇二一年二月二十日书 记 员  梁怡筠李愿