河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7525号原告：许建峰，男，1979年10月4日生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。被告：李建杰，男，1977年10月28日生，汉族，住博爱县。第三人：中国建设银行股份有限公司荥阳支行，统一社会信用代码914101821703572649，住荥阳市京城区索河路与商业街交叉口。负责人：张伟生，行长。原告许建峰诉被告李建杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，经原告许建峰申请，本院追加中国建设银行股份有限公司荥阳支行（以下简称荥阳建行）为本案第三人。原告许建峰曾申请诉前保全，本院依法作出（2020）豫0182财保397号民事裁定，裁定采取相应保全措施。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，原告许建峰及其委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼，被告李建杰经公告传唤、第三人荥阳建行经传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告按合同约定配合原告办理不动产过户登记，将涉案房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金7500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年签订了《房屋买卖合同》一份，被告将其位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府一期5号楼1单元9层902号房屋出卖给原告，合同约定，被告在取得房产证后的一个月内，无条件配合原告办理过户登记，原告依约支付了房款；现在，房屋过户的条件已经成熟并超过约定的一个月期限，被告没有履行配合过户的义务；第三人为被告最初在开发商处购房时提供按揭贷款，涉案房屋设置了抵押权，原告自被告处购房之后代为履行了支付“月供”的义务，原告愿意一次性清偿涉案房贷。被告未作答辩。第三人未作陈述。本院经审理查明：2015年8月24日，被告在向荥阳宸华置业有限公司（以下简称宸华公司）购买位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府一期5号楼1单元9层902号房屋过程中，被告作为借款人和抵押人，第三人作为贷款人及抵押权人，宸华公司作为保证人，三方签订了编号为410793608-2012-20150932xxx的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定以涉案房屋为抵押，由第三人为被告提供借款本金39万元用于购买涉案房屋，借款期限自2015年8月24日起至2040年8月24日止为300个月。该借款合同签订后，第三人为被告提供了相应贷款，针对涉案房屋进行了抵押登记，第三人取得了相应抵押权，被告曾偿还有关“月供”，每笔“月供”约2300元。2018年6月，被告为出售涉案房屋，向郑州亿名房地产营销策划有限公司（以下简称中介公司）提供了其售房信息。2018年6月24日，被告及其妻子璩某某作为甲方，原告作为乙方，中介公司作为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》一份，买卖双方当日另签订《补充协议》一份。上述买卖合同及补充协议主要约定：甲方以75万元的成交价格出售涉案房屋给乙方，该房为毛坯房；“由于甲方不动产证暂时没有出证，按揭房不能解押、抵押。由乙方付首付款后，乙方负责接着按揭房还贷款”，乙方先付给甲方房款35万元，另押40万元于办理不动产证过户时付清；“甲方银行所欠款项解押资金由乙方全额支出，甲方月供从本月开始，由乙方还至过户，所还月供一并扣除甲方后期房款”；“月供由乙方按月支付到甲方指定银行账户”，“乙方还房贷月供时不得逾期，如果逾期与甲方无关”；“等甲方不动产证拿到后一个月内，甲方无条件配合乙方过户”，“甲方不动产证出证后，乙方保证出资解押并保证原价格不变，无条件配合乙方过户及按揭，如不配合过户，按首付款定金翻倍违约金补偿给乙方”；丙方的佣金2.2万元由甲方支付，由乙方向丙方支付房屋交易手续的代办费3000元；甲乙双方立契后，如任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金。上述买卖合同和补充协议签订后，被告将涉案房屋及其有关《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《不动产统一发票》等材料交付原告。原告曾数次向被告指示的银行账户转款，用于被告处理其与宸华公司等有关债务问题，被告于2018年10月20日为原告出具了收到购房款35万元的收条一份。原告自2018年6月份开始，按月向被告在第三人处开立的还贷账户转款，以偿还涉案“月供”。涉案房屋于2019年12月7日经物权登记，被告获得豫（2019）荥阳市不动产权第0047xxx号不动产权证书。2020年10月10日，被告领取其不动产权证书后，将该证书交付原告保管，双方还到银行查询了当时涉案房贷的余额。其后，被告未在先前约定的期限内协助原告办理房产过户。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋除了被告的产权人登记、第三人的抵押权登记、因本案诉前保全而采取的查封登记之外，无其他权利登记事项。本院认为：原告与被告签订涉案买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,且内容不违反有关法律、法规的规定，双方进行交易的房产上虽然设立了抵押权,但该抵押仅是限制了物权的转移,并不影响合同的效力,因此，涉案买卖合同及补充协议合法有效,双方应当依照约定全面履行各自的义务,原告负有支付价款等义务，被告负有交付房屋并转移房屋所有权等义务。被告获得涉案房屋的不动产权证书后，未在先前约定的期限内协助原告办理相应房产过户事宜，应承担继续履行等违约责任。涉案房屋上存在抵押权,在涤除抵押之前,不具备办理物权转移登记的条件,因此，办理房产过户事宜时，被告应先依照涉案买卖合同及补充协议的约定，处理其《个人住房（商业用房）借款合同》中的债务问题，应协助原告出资代为偿还涉案房贷的全部余额。提前还贷涉及按揭贷款合同的终止、违约金及相关费用的计算等事宜，原告代偿的具体金额，需由第三人依据涉案借款合同及有关法律规定处理，并以实际清偿之日产生的费用为准，本案尚不宜确定，原告实际代偿涉案房贷之后，原告与被告可以根据原告的实际支付情况，对涉案买卖合同及补充协议的相关款项进行最终结算。原告实际代偿涉案房贷之后，第三人于涉案借款合同中的债权及相关权益即能够得到保障，被告及第三人应负责处理涉案抵押的涤除事宜。原告与被告曾约定“如不配合过户，按首付款定金翻倍违约金补偿给乙方”，其违约金的标准明显过高，原告根据其实际情况主张的违约金7500元，未超出被告因违约导致原告有关合理损失的范围，本院予以认可。原告本案的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、原告许建峰于本判决生效之日起十日内，代替被告李建杰向第三人中国建设银行股份有限公司荥阳支行清偿涉案《个人住房（商业用房）借款合同》中的贷款本息及其费用，具体金额以实际清偿之日产生的金额为准；被告李建杰及第三人中国建设银行股份有限公司荥阳支行于上述贷款本息及费用清偿完毕之日起十日内，注销其针对位于荥阳市文博路与棋源路交叉口西南侧泰成悦府一期5号楼1单元9层902号房屋所设立的抵押权；被告李建杰于上述抵押权注销之日起十日内，协助原告许建峰办理上述房屋的所有权转移登记。二、被告李建杰于本判决生效之日起十日内，向原告许建峰支付违约金7500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11376元及保全申请费4270元，均由被告李建杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张万青人民陪审员  王彩红人民陪审员  李学谦二〇二一年二月七日书 记 员  周梦苒书 记 员  孙晓涵