上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0112执异32号案外人：王某1，男，1978年7月31日出生，汉族，住上海市浦东新区东明路XXX弄XXX号XXX室。案外人：王某2，女，1973年9月11日出生，汉族，住上海市浦东新区东明路XXX弄XXX号XXX室。案外人：王某3，男，1944年3月23日出生，汉族，住上海市浦东新区东明路XXX弄XXX号XXX室。案外人：俞某某，女，1946年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区东明路XXX弄XXX号XXX室。四位案外人的共同委托诉讼代理人：贺同一，北京大成(上海)律师事务所律师。申请执行人：王仕英，女，1973年12月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：沈明伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金鑫，北京盈科(上海)律师事务所律师。被执行人：冯啸烈，男，1979年8月23日出生，汉族，住上海市闵行区。本院依据(2018)沪0112民初25705号民事判决，在执行申请执行人王仕英与被执行人冯啸烈民间借贷纠纷一案中，案外人王某1、王某2、王某3、俞某某向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人王某1、王某2、王某3、俞某某称，一、其系上海市浦东新区东明路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房产)原登记所有权人。2006年，其与冯啸烈约定，以冯啸烈名义向案外人借某，用于冯啸烈购买异议人房屋，然后借某直接由案外人转入异议人王某1账户，由王某1作为实际借某人偿还。双方约定虽有房屋买卖之名，但案涉房产的实际权利人为异议人，异议人具有占有、使用、处分的权利。后异议人实际取得和使用贷款，并按期进行还款。异议人同时将案涉房屋过户至冯啸烈名下。与之相对应的是，冯啸烈以相同方式将自有另一套房屋转让至王某1名下，以获取贷款。时至今日，异议人一直居住于案涉房产内，冯啸烈从未提出过异议。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条之规定，异议人为案涉房产的真实权利人；二、冯啸烈违约将案涉房产用于抵押借某，恶意损害异议人利益。冯啸烈于2016年向申请执行人抵押借某未经异议人同意，后又不履行还款义务，一旦案涉房产被查封甚至拍卖，异议人的利益将受到严重损害；三、案涉房产系异议人一家唯一住房，在此房屋内居住生活达20年之久，一旦房屋被查封，将居无定所，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之规定，案涉房产不应予以拍卖。异议人提出异议，请求对冯啸烈名下案涉房产解除查封，停止对其进行拍卖。案外人王某1、王某2、王某3、俞某某为证明其主张的异议成立，向本院递交了如下证据：一、冯啸烈名下工商银行存折、还款对账单、银行流水明细，欲证明案涉房产并非实际转让，而是由冯啸烈协助王某1向银行贷款时办理抵押所有，银行贷款一直由王某1在偿还；二、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》及《中国银行上海市分行个人住房(二手房)抵押借某合同》，欲证明冯啸烈以相同方式将其房屋过户给王某1，向银行贷款，最终指示王某1出售房屋；三、公用事业账单，证明王某1一家持续居住于案涉房产。申请执行人王仕英提交意见称，异议人的真实权利性质是债权，不能对抗善意第三人；异议人提交的证据是互换房屋，但没有任何书面协议和其他字据，是事后认可，可能存在串通情况；即便认定互换协议存在，但房屋已被出售，不存在换回来的条件，实际权利人的权利在法律上已经没有依据；异议人与被执行人对房屋用于抵押贷款非常清楚，双方变更登记的意思表示也一致，没有任何瑕疵，不违反法律规定；抵押权人王仕英在出借某项时对被执行人的个人情况进行了详细的尽职调查，已经尽到了合理审查义务，申请执行人是善意第三人。申请执行人王仕英向本院递交了抵押贷款资料、照片及估价报告，欲证明申请执行人在办理抵押贷款时尽到了详细的审查义务。被执行人冯啸烈称，其与异议人在2016年8月签署过普通的买卖协议，近500万元没有支付异议人，双方对房屋也没有交付。经审查查明，申请执行人王仕英与被执行人冯啸烈民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月14日作出(2018)沪0112民初25705号民事判决。判决主文：一、被告冯啸烈于本判决生效之日起十日内归还原告王仕英借某人民币3,945,457元；二、被告冯啸烈于本判决生效之日起十日内归还原告王仕英以3,945,457元为基数，自2017年7月1日始至实际清偿之日止以年利率24％计算的违约金;三、被告冯啸烈于本判决生效之日起十日内归还原告王仕英律师费20,000元、保函费6,000元；四、被告冯啸烈届期不履行本判决主文第一、二、三项给付义务，则原告王仕英有权以被告冯啸烈所有的位于上海市东明路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押房产所得价款优先受偿；抵押房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告冯啸烈所有；不足部分由被告冯啸烈继续清偿。判决后，冯啸烈提起上诉。上海市第一中级人民法院于2020年4月10日作出(2019)沪01民终15052号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年6月16日，本院立案受理王仕英申请执行案件。执行案号(2020)沪0112执4973号。2020年9月23日，本院张贴(2020)沪0112执4973号公告，责令被执行人冯啸烈在2020年9月30日前履行付款义务；若不能在此期间完全履行，被执行人冯啸烈及占有房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出上海市东明路XXX弄XXX号XXX室房屋并将房屋钥匙交于本院，逾期本院将依法强制执行，由此引起的费用及后果由被执行人承担。案外人认为对房屋享有租赁等合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，本院将通过上海市高级人民法院委托评估、拍卖机构对上述房产在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖或变卖，以清偿债务。另查，上海市东明路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在冯啸烈名下。在一审案件审理过程中，根据王仕英的申请，本院于2018年8月29日依法查封了上述房屋。还查，王仕英系案涉房产第三顺位登记抵押权人，登记抵押日期为2016年10月20日。上述事实，由本院(2018)沪0112民初25705号民事判决书、(2019)沪01民终15052号民事判决书、(2020)沪0112执4973号公告、不动产登记簿信息、(2018)沪0112民初25705号民事裁定书、《协助执行通知书》等证据在案佐证。本院认为：已登记的不动产，应按照不动产登记簿为标准判断权利人，本院依法对登记在冯啸烈名下的系争房屋采取查封措施，并无不当。系争房屋因冯啸烈向王仕英借某而设定抵押，抵押权人依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，况且王仕英对案涉房产享有的优先受偿权已被本院(2018)沪0112民初25705号民事判决所确定，已经为王仕英申请执行依据。因此，案外人王某1、王某2、王某3、俞某某要求对冯啸烈名下案涉房产解除查封，停止对其进行拍卖之异议请求，依法不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人王某1、王某2、王某3、俞某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依据审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可在裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 汤克新审 判 员 胡汇哲审 判 员 袁 辰二〇二一年二月二十五日法官助理 李慧枫书 记 员 黄志诚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。