山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1502民初14103号原告（反诉被告）：云长晔，男，1964年9月22日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：白云明，山东光岳律师事务所律师。被告（反诉原告）：聊城新东方商业管理有限公司，住所地：聊城市柳园北路新东方广场5楼。法定代表人：李付齐，该公司经理。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。原告云长晔与被告聊城新东方商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云长晔委托诉讼代理人云长晔及其委托诉讼代理人白云明、被告聊城新东方商业管理有限公司委托诉讼代理人杨亭亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云长晔向本院提出诉讼请求：1.解除与被告于2019年8月1日签订的《协议书》，将涉案商铺交付给原告；2.判令被告支付原告至解除合同之日止的房屋租金595833.3元，暂计算至2020年12月31日及应付利息；3.因被告没有执行完所签合同，请求判令被告恢复至合同签订时的初始状态，应拆除堵在原告门口的观光电梯并开通至五星百货通道；4.判令被告赔偿原告可得利益损失暂定为300000元。事实与理由：2019年8月1日，原、被告双方签订《协议书》，约定原告将自己所有的位于聊城市，B2-2号商铺委托给被告经营管理，被告按照约定支付原告年租金为1100000元，合同期限为2019年6月1日至2027年5月31日。根据约定，因被告没有执行完所签合同，解除合同时被告应恢复至合同签订时的初始状态，拆除堵在原告门口的观光电梯并开通至五星百货通道。原告已经将商铺交予被告，但是被告没有按照合同约定向原告支付房屋租金。自2020年以来，被告一直拖欠原告房屋租金，原告虽经多次催促，被告始终推脱不予履行合同约定义务。被告的行为，使得原告受到了很大的经济损失。为维护自己的合法权益，原告依法向贵院提起民事诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。聊城新东方商业管理有限公司辩称：被告与原告签订《协议书》后，一直积极按照约定向原告支付租金,2020年因受新冠疫情影响，导致实体店铺经营困难，被告也因此陷入举步维艰的局面，无奈之下暂时无力向原告支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条之规定，原告要求解除涉案《协议书》的请求不应当予以支持。二、截至目前被告已经将租金支付至2020年6月，原告所主张的欠付租金数额不属实。此外，双方签订的《协议书》中并未约定逾期支付租金的违约责任，且原告要求支付未付租金的利息也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条之规定。三、原告要求拆除堵在其门口的观光电梯并开通五星百货通道的诉讼请求不应予以支持。具体理由如下：1.双方签订的《协议书》中并未有拆除观光电梯的约定，且观光电梯系由开发公司安装，而非被告，且观光电梯也并非在原告门口，而且开发公司安装观光电梯取得了《建设工程规划许可证》，现在原告要求被告拆除没有任何依据。2.虽然双方的《协议书》中显示有“乙方只需开通五星百货通道”的约定，但从《协议书》第四条来看，该约定的适用是有条件的即“因合同期限届满而终止或因其他原因双方同意提前解除合同的”，显然本案既非合同期限届满，也非双方同意解除，所以并不适用该条的约定，原告要求被告开通五星百货通道没有依据。另外，五星百货通道的封闭及开通决定权也并非在被告，而在五星百货，原告要求被告开通通道也属履行不能综上，原告主张的欠付租金数额不属实，其他的诉讼请求也均没有依据不应予以支持，请法院依法查明事实。聊城新东方商业管理有限公司向本院提出反诉请求如下：依法判令反诉被告支付商业管理费79783.95元(2017年6月至2020年11月)。事实与理由：自2014年起，反诉被告委托反诉原告经营管理聊城市商铺，建筑面积共计为389.19平方米，双方于2014年5月23日签订《新东方广场商铺委托经营协议书》，并于2014年8月15日签订《补充协议》。上述协议约定的委托经营管理期限到期后，双方又于2019年8月1日签订《协议书》，延长管理期限至2027年5月31日，该《协议书》第3条约定“本协议未约定的，以《新东方广场商铺委托经营协议书》和《补充协议》的约定为准”。其中《新东方广场商铺委托经营协议书》第五条约定，反诉被告应当按照每月每平方米5元的标准向反诉原告支付商业管理费，并应于每月20日前进行支付。但截至目前，反诉被告并未按照约定支付上述商业管理费。因此，反诉原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》等相关法律规定，提出上述反诉请求，望贵院依法合并审理，并作出公正判决。云长晔辩称：第一、新东方广场商铺委托经营协议书第五条5.1项约定的是委托经营期内即2014年6月1日至2017年5月31日期间的管理费的支付，并不能约束之后的委托管理事项，5.2项是支付方式的约定，并非是应否支付租金的约定，该协议书并未约定今后委托管理期间是否应缴纳商业管理费，不能以此认定之后的委托经营过程中反诉被告应当缴纳商业管理费。第二、反诉原告从来没有主张过缴纳商业管理费，以自己的行为默认不向反诉被告主张缴纳商业管理费。第三、反诉原告的主张也超过了法定诉讼时效的期间，其主张不应得到支持。第四、反诉原告计算的面积有错误，原告的商铺的面积应为378.6平方米。第五、如果反诉原告主张缴纳商业管理费完全可以从支付给反诉被告的租金中扣除，之所以没有扣除也印证了没有依据、没有约定来主张商业管理费。涉案房产买了以后，反诉原告从未提过商业管理费，协议和补充协议都没有提到商业管理费，反诉原告应在上一次合同到期提出缴纳商业管理费。根据交易习惯，委托反诉原告经营，不应再收管理费。根据当事人陈述并结合本院确认的证据，认定以下事实：2004年1月14日，原告购买聊城市裕隆房地产开发有限公司位于新东方广场的B2-1、B2-2两套商铺房产，建筑面积为378.6平方米。2004年1月14日，原告与聊城市裕隆房地产开发有限公司签订《新东方广场商铺租赁合同》两份，合同约定租赁期限为2004年2月1日至2007年1月31日。合同第七条约定：甲方（原告）同意乙方（被告）可对商铺进行装修、增扩设备，但乙方须在租期届满时恢复原状或无偿转给甲方使用。2014年5月23日及2014年8月15日，原、被告签订《新东方广场商铺委托经营协议书》及《补充协议》各一份，约定原告将案涉商铺房产委托给被告经营管理，期限为2014年6月1日至2019年5月31日。协议第四条4.1项约定：承租人逾期支付租金的，每逾期一日，按银行同期存款利率的标准向甲方支付滞纳金。协议第六条第6.5项约定：本合同因履行期限届满而终止或因其他原因双方同意提前解除时，需要将租赁物恢复至初始状态。2019年5月13日至7月16日期间，原告与被告方经理李贵海的互发短信信息，协商租金与拆除观光电梯事宜。2019年8月1日，原、被告双方签订的《协议书》，约定原告将案涉商铺委托给被告经营管理，期限为2019年6月1日至2027年5月31日，年租金约定为1100000元，该协议履行到期后原告即不再要求将观光电梯拆除，只需开通至五星百货的通道。2020年度，被告支付了六个半月的租金，原告免除二月份租金，至2020年12月31被告欠租金595833.3元。被告提交聊城市自然资源和规划局向聊城市裕隆房地产开发有限公司出具的《建设工程规划许可证》及涉案商铺平面图一份，其中平面图是在与原告签订合同时所附，拟证明原告所陈述的观光电梯井并非是本案被告建设，且电梯的建设也符合规划要求，取得了《建设工程规划许可证》，并且从平面图中来看，电梯也并非安装在原告门口，原告要求拆除没有任何依据。反诉原告提交2009年3月16日原告与聊城市裕隆房地产开发有限公司签订的新东方广场商铺租赁合同补充协议，内容为涉案两套商铺建筑面积分别为197.18及192.01平方米。原、被告2014年5月23日签署的《新东方广场商铺委托经营协议书》第五条约定，反诉被告应当按照每月每平方米5元的标准向反诉原告支付商业管理费，并应于每月20日前进行支付。2019年8月1日签订的《协议书》第3条约定“本协议未约定的，以《新东方广场商铺委托经营协议书》和《协议书》的约定为准”。本院认为：原、被告签订《新东方广场商铺委托经营协议书》及《补充协议》、2019年8月1日，原、被告签订的《协议书》均系当事人的真实意思表示，内容亦不违反有关法律法规的强制性规定，其效力应予认定。原告按合同约定将商铺委托被告经营，原告作为出租人已将租赁物交付承租人，被告作为承租人未按合同约定支付租金，诉讼期间被告亦未支付租金，其行为已构成根本违约，原告无法实现合同目的，要求解除合同，本院予以支持。被告抗辩根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条之规定，原告要求解除涉案《协议书》的请求不应当予以支持，原告已免除2020年2月份租金，且被告也已履行至2020年6月份，故被告抗辩理由不成立。原告要求被告支付租金至合同解除之日之诉讼请求，本院予以支持，并以欠付租金为基数，按银行同期存款利率计算利息损失。聊城市自然资源和规划局向聊城市裕隆房地产开发有限公司出具的《建设工程规划许可证》，可证明观光电梯井并非是被告建设，且电梯的建设也符合规划要求，取得了《建设工程规划许可证》，原告要求拆除观光电梯已无履行可能，且2014年8月15日原、被告签订的补充协议中约定因合同期限届满而终止或其他原因双方同决提前解除时，在恢复至初始状态时，被告只需开通五星通道，无需再做其他。故原告要求拆除观光电梯之诉讼请求不予支持。原告主张被告应赔偿可得利益损失300000元，于法无据，本院不予支持。反诉原告要求依据原、被告2014年5月23日签署的《新东方广场商铺委托经营协议书》第五条及2019年8月1日签订的《协议书》第3条约定“本协议未约定的，以《新东方广场商铺委托经营协议书》和《协议书》的约定为准”。反诉被告应当按照每月每平方米5元的标准向反诉原告支付2017年6月至2020年11月商业管理费79783.95元。反诉被告所提交商铺的商品房买卖合同双方无争议，合同载明商铺面积为378.6平方米。反诉原告提起反诉请求时间为2020年12月15日，据此只有2017年12月15日至2020年11月期间的管理费未超过法律规定的三年诉讼时效期间，超过部分不予保护。管理费应为378.6平方米X5元X35个月=66255元。反诉被告抗辩理由于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告云长晔与被告聊城新东方商业管理有限公司2019年8月1日签订的《协议书》。二、被告聊城新东方商业管理有限公司于本判决生效后二十日内将位于聊城市商铺交付原告云长晔。三、被告聊城新东方商业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告云长晔未付租金（自2020年7月起至合同解除之日止按年租金1100000元计算）。四、被告聊城新东方商业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告云长晔未付租金利息（以欠付租金为基数，按中国人民银行同期存款利率计算）。五、被告聊城新东方商业管理有限公司于本判决生效后七日内将位于聊城市货通道。六、驳回原告云长晔要求被告聊城新东方商业管理有限公司拆除观光电梯之诉讼请求。七、驳回原告云长晔要求被告聊城新东方商业管理有限公司赔偿可得利益损失300000元之诉讼请求。八、反诉被告云长晔于本判决生效后七日内支付反诉原告聊城新东方商业管理有限公司管理费66255元。九、驳回反诉原告聊城新东方商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费6379元，由被告聊城新东方商业管理有限公司负担4879元，原告云长晔负担1500元。反诉费897元，反诉被告云长晔负担728元，反诉原告聊城新东方商业管理有限公司负担169元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  向国秀二〇二一年二月二十日书记员  肖 慧