浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终56号 上诉人（原审被告）杭州恒满培训学校有限公司，住所地杭州经济技术开发区伊萨卡国际城浩泽园****。 法定代表人周恒满。 委托诉讼代理人万家兴，该校负责人。 被上诉人（原审原告）杭州经济技术开发区爱笑幼儿园，住，住所地杭州经济技术开发区听涛路伊萨卡国际城浩泽园**商铺/div> 法定代表人王槐德。 委托诉讼代理人徐柳、王坤，浙江汉普律师事务所律师。 上诉人杭州恒满培训学校有限公司（以下简称恒满学校）因与被上诉人杭州经济技术开发区爱笑幼儿园（以下简称爱笑幼儿园）物权保护纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初2687号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韩圣超适用普通程序独任审判，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人恒满学校的委托代理人万家兴，被上诉人爱笑幼儿园的委托诉讼代理人徐柳、王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：爱笑幼儿园、恒满学校系相邻关系。爱笑幼儿园与杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会（以下简称第一届业主委员会）签订《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》，业主委员会将杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区浩泽园5幢112号的房屋及其附属设施出租给园经营使用，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。租赁合同到期后，爱笑幼儿园又与杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会（以下简称第二届业主委员会）续签了《经营性用房租赁合同》，租赁期限为2020年1月1日至2024年12月31日，爱笑幼儿园继续承租使用该房屋。爱笑幼儿园在承租杭州经济技术开发区××小区××幢××号的房屋期间，恒满学校一直使用爱笑幼儿园租赁范围内一楼西面使用面积约188.1平方米的四间房屋（即112-1、112-2、112-3、112-4）。同时，爱笑幼儿园亦一直使用恒满学校承租的5幢110号二楼的一间房屋。起诉后，爱笑幼儿园已收回5幢112-1房屋，并腾空了恒满学校承租的5幢110号二楼房屋一间。 原审法院认为：爱笑幼儿园先后与第一届业主委员会及第二届业主委员会签订的《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》及《经营性用房租赁合同》，将杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区浩泽园5幢112号房屋及其附属设施出租给爱笑幼儿园经营使用，该租赁关系合法有效。恒满学校对其一直占用爱笑幼儿园租赁范围内一楼西面使用面积约162.1平方米的四间房屋的事实无异议，但不能举证证明其占用案涉房屋具有合法依据，故爱笑幼儿园要求其腾退房屋，符合法律规定，原审法院应予支持。关于爱笑幼儿园主张的占用使用费，鉴于爱笑幼儿园亦使用了恒满学校承租的一间房屋，双方存在混合使用的历史背景等因素，原审法院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条第二款之规定，判决：一、杭州恒满培训学校有限公司于判决生效后三十日内向杭州经济技术开发区爱笑幼儿园腾退并交付坐落于杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区浩泽园5幢112号一层西面使用面积约162.1平方米的房屋（即112-2、112-3、112-4）；二、驳回杭州经济技术开发区爱笑幼儿园的其他诉讼请求。本案受理费1824元，由杭州经济技术开发区爱笑幼儿园承担。 宣判后，恒满学校不服，向本院提起上诉：一、上诉人与业主委员会签订的房屋租赁合同明确案涉房屋归上诉人使用。案涉5幢的房屋承租权系上诉人的前身（学正学堂）与业主委员会签订的房屋租赁合同约定的，在上诉人与业主委员会签订的新旧租赁合同中，都注明“以现有使用范围为准”，按照常理推断，业主委员会是知道上诉人一直在使用案涉房屋的。上诉人与业主委员会签订的房屋租赁合同合法有效，应当受到法律保护。由于上诉人不懂法，所以在与业主委员会签订新的房屋租赁合同时没有约定详尽，但不能剥夺上诉人对案涉房屋的使用权。二、2019年12月31日，上诉人与业主委员会的旧租赁合同到期后，上诉人为了继续使用案涉5幢的112-1、112-2、112-3、112-4室，不惜高价承租了5幢的109、110室。然而业主委员会却与被上诉人恶意串通，将原本属于上诉人使用的5幢112-1、112-2、112-3、112-4室写进了其与被上诉人的租赁合同，损害了上诉人的利益。业主委员会与被上诉人的房屋租赁合同是否有效，值得商榷。三、被上诉人做了大量业主委员会的工作，业主委员会在明知上诉人承租案涉房屋的情况下，不愿意将案涉房屋写进与被上诉人的房屋租赁合同。业主委员会在得到被上诉人承诺“将案涉房屋整体出租给被上诉人后，被上诉人再将案涉房屋转租给上诉人，不会多麻烦，也不会为难上诉人”后，将案涉房屋写进了与被上诉人的房屋租赁合同。上诉人系案涉房屋租赁合同的实际承租人，被上诉人和业主委员会签订的房屋租赁合同严重损害了上诉人的权益，且被上诉人严重违反诚实信用原则。四、案涉房屋存在一房数租的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：1、已经合法占有租赁房屋的；2、已经办理登记备案手续的；3、合同成立在先的。显然，上诉人已经合法占有案涉房屋，虽然上诉人与业主委员会签订的租赁合同未详细记载具体房屋，但“以现有使用范围为准”，可以明确上诉人对案涉房屋的占有，业主委员会应当知晓上诉人的承租范围。即使被上诉人与业主委员会签订的房屋租赁合同有效，但上诉人也应当享有案涉房屋的承租权。五、原审法院仅凭合同效力待定的被上诉人与业主委员会签订的房屋租赁合同，未查清事实真相的情况下就判决上诉人腾退案涉房屋，系严重的认定事实错误，且在存在两份租赁合同的情形下，未考虑一房数租的法律后果，严重损害了上诉人的合法权益。综上，原审法院认定事实错误、依据法律不当，未能全面考虑客观情况，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人爱笑幼儿园答辩称：一、被上诉人与业主委员会签订的两份租赁合同中，被上诉人承租的房屋均为浩泽园5-112。泽园5-112一层西面又被分为112-1、112-2、112-3、112-4四个门牌号。前述房屋属于被上诉人的承租范围，合同已明确作出约定，且被上诉人一直向业主委员会支付房租。除112-1已由被上诉人收回外，剩余约162.1平方米的房屋仍由上诉人无权占有，侵犯被上诉人的房屋使用权，上诉人应按原审判决立即腾退，并交付房屋。二、双方对112号一楼188.12平方米使用面积和110号二楼112平方米使用面积对调使用不属实。被上诉人与业主委员会签订第一份租赁合同后，确实有一部分是出借给周恒满个人临时使用，但2019年被上诉人就要求收回一楼的房屋，不再借给周恒满。被上诉人与上诉人没有借用约定，上诉人成立于2019年3月，双方不可能在2014年就有相互对调使用的约定。上诉人的租赁范围是110号，被上诉人租赁的是112号，租赁合同对使用面积和范围做出明确约定，没有约定112号任何范围属上诉人使用。上诉人以第一份合同中注明的以现有使用范围为准，认为112号属于其承租范围，无事实依据。三、上诉人与被上诉人均系承租人，与业主委员会协商订立房屋租赁合同，不存在被欺诈的事实。如果有，上诉人可向业委会主张权利。四、被上诉人在订立第二份协议时，没有向上诉人承诺将一楼转租给上诉人。业主委员会希望上诉人与被上诉人协商，上诉人如果认为被上诉人同意转租应当对此进行举证，实际上被上诉人不同意转租一楼部分给上诉人。五、上诉人承租浩泽园5-110、5-112不存在一房数租的情形，即使有，上诉人也应当向业主委员会主张权利，与被上诉人无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，恒满学校与第二届业主委员会签订《经营性用房租赁合同》，约定业主委员会将杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区浩泽园5幢109、110号的房屋及其附属设施出租给恒满学校，租赁期限为2020年1月1日至2024年12月31日。 本院认为：爱笑幼儿园、恒满学校分别与业主委员会形成房屋租赁合同关系，相关租赁合同已对双方各自的租赁标的、使用面积等做出明确约定，恒满学校占有使用的浩泽园5-112一层西面112-1、112-2、112-3、112-4四间房屋属于爱笑幼儿园的租赁范围。恒满学校以合同中约定“以现有使用范围为准”为由主张上述四间房屋亦属于其租赁范围、本案存在一房数租的情形依据不足，本院不予采信。现并无有效证据证明爱笑幼儿园与恒满学校已就房屋转租或对调使用达成合意，恒满学校以此主张其有权合法占用案涉房屋缺乏事实与法律依据，本院不予支持。故原审法院对爱笑幼儿园要求恒满学校腾退案涉房屋的诉请予以支持并无不当。综上，恒满学校的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元（预收3648元），由杭州恒满培训学校有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判员  韩圣超 二〇二一年二月五日 书记员  姚亦驰