黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民再85号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：隋成城，男，1966年10月11日出生，汉族，上海工程技术大学飞行仿真技术研究中心副主任，住上海市松江区。委托诉讼代理人：赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于洪伟，男，1972年9月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高敏，女，1978年7月29日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。二被申请人共同委托诉讼代理人：宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨隆信行房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区先锋路555号院内3单元301室。法定代表人：李**，总经理。再审申请人隋成城因与被申请人于洪伟、高敏、哈尔滨隆信行房地产经纪有限公司（以下简称隆信行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黑01民终7732号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2019年10月23日作出（2019）黑民申3711号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人隋成城的委托诉讼代理人赵金艳、陈川，被申请人于洪伟、高敏共同的委托诉讼代理人宋立海到庭参加诉讼。隆信行公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋成城申请再审称：请求撤销原审判决，支持隋成城的一审诉讼请求。事实和理由：1.原审判决遗漏了（2016）黑O1刑初3号刑事判决书确认高敏为受害人，并已实际返还高敏部分购房款，剩余购房款亦返还给高敏的事实。2.原审判决均无视双方由贷款变更为现金全款的付款方式的事实，高敏未按《哈尔滨市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）约定的付款方式支付房款。于洪伟却擅自将全部购房款交付给隆信行公司。3.一审判决错误认定双方协商同意放弃资金监管，事实是高敏声称为少缴纳税款，执意要求拒绝办理资金监管，且再三强调出现任何风险由其自己承担，隋成城急需用钱且经多次劝阻无效后，无奈之下，被迫同意放弃资金监管，有隆信行公司的工作人员出具证言予以证实。4.二审判决认定在买卖双方在履行合同过程中，因作为居间方即隆信行公司的实际控制人关晓雨的经济犯罪行为，给买卖双方造成了损失，致使合同无法履行，但却在认定合同无法履行的基础上，又认定本合同不符合解除条件，显然观点自相矛盾，存在错误。5.一、二审判决均错误的适用法律规定：一审判决错误适用合同生效及物权登记生效相关法律规定。二审判决错误的适用善意取得的第三人的相关法律规定，但本案并不存在善意的第三人，故一审、二审判决均错误的适用法律规定。6.高敏未按合同约定在2014年3月10日前支付隋成城定金及全部购房款，隋成城至今未收到任何房款，高敏逾期支付房款的违约行为，致使隋成城无法实现合同目的，完全符合法定解除条件，故应依法解除案涉房屋的买卖合同。于洪伟、高敏辩称：双方之间存在房屋买卖关系，该房屋买卖是通过隆信行公司作为中介进行的，于洪伟、高敏按照《房屋买卖居间服务合同》（以下简称《居间合同》）的约定将全部款项及中介费、代办费交付给隆信行公司。《居间合同》明确约定隆信行公司有代收该房款及保证在代收后将房款转付给隋成城的义务，协议约定的各方权利和义务是三方的真实意思表示。于洪伟、高敏交完全部房款后，在更名过户手续过程，双方均在放弃资金监管保证书上签字、按印，及在房屋更名申请书登记表签字、按印，申请以买卖的形式将该房屋更名过户为高敏。高敏在办理完手续后，依据法律规定交纳了各项税费及更名过户的费用，总计7万多元。高敏、于洪伟应为案涉房屋的实际所有人。双方之间的买卖合同关系早已成为过去。双方之间买卖过程中的权利义务已行使完毕，故不存在隋成城请求解除已经完成的一个法律关系。房款在于洪伟交付给隆信行公司时，该房款的风险应由隋成城自己承担。隋成城应为该犯罪行为的真正受害者，隋成城已通过相关部门对被诈骗的卖房款予以主张相关权利。双方在房屋买卖过程中，资金监管是为了保护双方的利益不受损失，而非强制性规定。隋成城主张解除《买卖合同》，《买卖合同》是双方在办理更名过户时为了避税及相关费用而签订，但《买卖合同》并不影响《居间合同》的履行。省法院认为《买卖合同》属于逃税行为故价格条款无效，无法律依据。综上，隋成城的请求不符合法律规定且其诉讼请求已超过了解除的期限，不应得到支持。隋成城向一审法院起诉请求：一、解除隋成城与于洪伟、隆信行公司签订的《居间合同》；二、解除隋成城与高敏在房产交易所签订的《买卖合同》；三、解除隋成城与于洪伟、高敏夫妻二人对坐落于哈尔滨市南岗区信恒现代城雅园C栋4单元6层1号房屋买卖关系；四、高敏协助隋成城将哈尔滨市南岗区信恒现代城雅园C栋4单元6层1号房屋所有权证更回至隋成城名下。一审法院认定事实：2014年1月16日隋成城与于洪伟经隆信行公司签订《居间合同》，合同约定，隋成城将其位于哈尔滨市南岗区信恒现代城雅园C栋4单元6层1号（建筑面积176.87平方米）以125万元的价格出售给于洪伟，于洪伟承担更名过户和银行贷款所需的各项费用。于洪伟于签订合同当日交付全额房款的10%即125,000元，其中包括25,000元的居间服务费。隋成城与于洪伟选择资金监管方式进行交易，并约定了双方的违约责任。协议签订后隋成城将房产证、土地证交付隆信行公司，于洪伟分四次将房屋的全款及居间服务费交与隆信行公司，隆信行公司给于洪伟出具收据。2014年2月10日隋成城夫妻以公证的形式办理了委托书，全权委托王秉良办理案涉房屋交易更名过户的一切手续。2014年3月10日三方到房产部门办理更名过户手续时，签订《买卖合同》，约定隋成城将案涉房屋卖给于洪伟、高敏，并同意高敏所购房产于2014年5月1日以前交付使用。双方成交价格为110万元，高敏于2014年3月10日将购房定金1万元交付隋成城，其余房款于2014年3月10日一次付清。付款方式为现金。合同由隋成城的代理人王秉良及高敏（于洪伟之妻）签订，同时双方填写了房屋所有权转移登记申请书及放弃存量房交易资金监管声明。房地部门在变更登记后需双方到场签字后高敏方可领取房证。由于隋成城未得到房款，其未到房产部门签字，高敏至今未领取房屋所有权证。审理中，隋成城提出诉讼保全，要求查封案涉房屋之档案并提供担保。一审法院依法查封了案涉房屋的档案。另高敏将购房款及居间服务费1,277,000元交付隆信行公司后，由其实际控制人关晓雨非法占有，关晓雨已构成合同诈骗罪，现已判刑。一审法院判决：驳回隋成城的诉讼请求。隋成城不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持隋成城的诉讼请求。本院二审对一审判决已查明的事实予以确认。本院二审认为：隋成城与于洪伟、高敏双方签订的购房协议是双方真实意思表示，合同合法有效。隋成城上诉主张双方解除合同，因合同双方都按照协议的内容和要求，履行了协议，隆信行公司作为居间方，没有按照居间方的规定履行，给买卖双方造成损失。因居间方的经济犯罪，致使合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》规定，买卖双方的履行，不能对抗善意取得的第三人，故由于居间公司的违反法律规定，不能作为解除合同的必然要件，一审认定事实清楚，隋成城的上诉理由不能成立。综上所述，隋成城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审阶段，于洪伟、高敏提交一组证据：哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初2200号民事裁定书，拟证明隋成城于2019年就本案纠纷要求高敏履行买卖合同，支付购房款125万元，被裁定驳回，说明隋成城对自己是要求解除合同，还是要求履行合同，左右摇摆，存在两次诉讼。该裁定才是隋成城的真实意思表示。基于两次诉讼请求相反的情况，应当驳回隋成城的再审申请。隋成城质证意见：真实性没有异议，对于证明的问题有异议，该份证据是基于一、二审判决被驳回后，提起的继续履行合同的诉讼，但另案已依法驳回隋成城的起诉，隋成城仍按解除合同主张权利，该裁定已生效。隋成城另诉履行合同的目的，并不是为了缠诉，只是为了减少损失，并且隋成城的诉讼主张是要求高敏给付购房款，但该请求中的部分事实已被本案二审生效判决所认定，基于对履行合同客观真实合法的目的，隋成城提出了再审申请，但重要的是于洪伟、高敏自隋成城申请履行合同开始至今，未有任何意思表示同意履行合同，因此对于驳回裁定，隋成城同意并且接受。即便不下此次裁定，隋成城也会申请撤回诉讼。高敏、于洪伟的种种行为和意思表示，双方不具有继续履行的可能。同时鉴于本案是基于诈骗案件形成的中介买卖合同，涉及合同无效。本院对于于洪伟、高敏提交证据的真实性予以认可。本院再审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院再审认为，隋成城主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除《居间合同》和《买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，《居间合同》中第六条.1.乙方交付房款条款约定“本合同签订当日，乙方支付全额房款10%的定金人民币壹拾贰万伍仟元整（￥125000元），其中包括居间服务费人民币（大写）贰万伍仟元整（￥25000元）。如甲乙双方任何一方违约，居间方先从定金中扣除居间服务费，剩余定金作为违约金。乙方必须在2014年2月10日之前将首付款和申请贷款材料交付居间方暂存保管，以便居间方保证对甲方履行代收转付的责任。”根据前述约定，双方购房款支付的方式约定为于洪伟方将定金和首付款交付给隆信行公司，在双方各自履行合同规定义务，并签定（交易完毕合同）后，于洪伟同意由隆信行公司支付给隋成城。于洪伟方依约将全部购房款支付给隆信行公司，虽然隋成城称因高敏拒绝办理资金监管，隋成城急需用钱，被迫同意，但是隋成城所举示的证据并不足以证明高敏将购房款支付给隆信行公司存在法律所规定的违背其真实意思表示的情况，因此对于隋成城此项主张，本院不予认可。于洪伟是在隋成城的认可下，将购房款支付给隆信行公司。根据三方签订的《居间合同》的约定，于洪伟方已经按照合同约定向隆信行公司支付了全部的购房款，其不存在违反合同约定的情形。本案系因隆信行公司的实际控制人关晓雨侵占购房款而导致隆信行公司未能按照约定支付相应的款项。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因此根据前述规定，于洪伟方不存在着违反合同约定的行为。隋成城主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同，没有事实依据，其再审请求不成立。隋成城主张《买卖合同》是对《居间合同》中付款方式的变更。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《买卖合同》第四条，关于价格条款和支付方式的约定，因双方恶意串通，损害国家利益而无效，支付方式条款成立的前提为价格条款有效。在价格条款无效的情况下，支付条款存在的前提丧失，自然无效。《买卖合同》其他条款，根据前述规定，依然有效。隋成城主张《买卖合同》解除亦不具有事实依据。综上所述，隋成城的再审请求不成立，原审判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）黑01民终7732号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘善全审判员  郭英禄审判员  赵 鑫（）二〇二一年二月二十日法官助理宋美华书记员杜欣雨