湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3096号 原告（反诉被告）谢丽嫦，女，1972年10月23日出生，汉族，郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 被告关宇行，男，1991年5月9日出生，满族，户籍地黑龙江省桦南县。 被告（反诉原告）张雅红，女，1967年3月24日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市人，住广东省东莞市,系深圳市金火鸟全息能量科技发展连锁有限公司股东。 委托诉讼代理人郭固玉，男,1972年8月27日出生，汉族，住广东省东莞市，系深圳市金火鸟全息能量科技发展连锁有限公司员工。 委托诉讼代理人王海鹰，女，1972年11月28日出生，汉族，住广东省东莞市，系深圳市金火鸟全息能量科技发展连锁有限公司员工。 原告（反诉被告）谢丽嫦与被告关宇行、被告(反诉原告)张雅红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢丽嫦，被告（反诉原告）张雅红及其委托诉讼代理人郭固玉、王海鹰到庭参加诉讼，被告关宇行经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢丽嫦向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的房屋归还给原告；2、被告张雅红、关宇行支付原告租金15900元，之后的租金计算至归还原告房屋之日止；3、被告张雅红、关宇行支付赔偿金30000元并且恢复原告房屋原样；4、被告结清水、电、物业管理费，小计1000元；5、本案的诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）张雅红针对本诉的答辩要点如下：1、被告张雅红是被告关宇行的投资人，基于谢丽嫦将张雅红列为被告，张雅红愿意承担关宇行遗留的法律问题；2、对谢丽嫦的诉请不予认可。被告关宇行与谢丽嫦沟通后租赁房屋，谢丽嫦承诺该房屋可以办理营业执照，但在被告关宇行租赁并装修房屋后，由于谢丽嫦与楼下邻居的不和谐关系，楼下邻居不配合签字，且在被告关宇行试营业和申请营业执照期间向工商局举报无证营业，经市长热线和工商所多次协商仍未果。原告谢丽嫦许下出租房屋可以办理营业执照的虚假承诺，导致被告关宇行无法正常开展经营活动，造成了实际的经济损失，在此期间，原告谢丽嫦在知晓被告关宇行经营困难的情况下，并未减免或承担虚假承诺带来的经济损失，故原告应承担虚假承诺的责任后果，赔偿被告的经济损失。 被告（反诉原告）张雅红向本院提出反诉请求：1、反诉被告谢丽嫦支付装修费赔偿金人民币280000元；2、谢丽嫦支付违约赔偿金人民币200000元；3、谢丽嫦返还房租费人民币60000元（40个月×1500元/月）；4、谢丽嫦承担本案的诉讼费。以上合计540000元整。 原告（反诉被告）谢丽嫦针对反诉的答辩要点如下：1、装修赔偿金与谢丽嫦无关。本案系房屋租赁合同纠纷，本诉被告取得房屋使用权后，装修开办养生馆，其是否取得营业执照，实际经营状况与谢丽嫦无关；2、反诉原告请求支付违约赔偿金200000元不成立，关宇行自2019年9月30日就拖欠租金不再交付，至2020年10月30日止，已拖欠13个月房租，违反了合同第十六条的约定；3、张雅红诉请返还房租不成立，本诉被告不仅未及时支付租金，还歪曲事实要求返还已交的租金，不讲诚信，严重违反法律规定；4、关宇行系张雅红开办金火鸟养生馆聘用的员工，系受张雅红指派与谢丽嫦签订房屋租赁合同，实际房屋租用人是张雅红，且在张雅红提交的反诉状上将关宇行列为第二反诉人足以证明二人的利益关系，他们二人同为反诉人，张雅红应当承担给付的法律责任。 被告关宇行未到庭也未向本院提交书面答辩状。 查明的事实 根据原、被告举证、质证，结合庭审中双方的陈述，本院确认如下案件事实： 一、位于郴州市开发区××道××号的房屋登记在谢丽嫦名下（郴房权证北湖字第7××7号），建筑面积170.91㎡，系住宅用房。 二、2016年6月1日，谢丽嫦（出租方、甲方）与关宇行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将其名下的位于郴州市北湖区××路××小区××号楼××单元××室出租给乙方使用，该房屋用途为租赁用房。2、租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止。3、租金和付款方式：2016年7月起每月1500元，2018年7月起每月1700元，2020年7月起每月1900元，2022年7月起每月2100元，2024年7月起每月2300元，乙方按季度支付租金。房屋租赁期间，水电费、物业管理费由乙方支付。4、甲方于合同生效之日起30日内交房给乙方，自合同签订之日起，由乙方支付甲方4500元作为定金，合同生效之日起转为押金，合同终止之后如无欠款纠纷问题，甲方应如数退还押金。5、任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳违约金。租赁期间如甲方要求收回房屋使用权，需赔偿乙方损失二十万元。如乙方提前退回房屋，需赔偿甲方损失三万元。如乙方超过三个月未交房租，视为乙方自动退房。 合同签订后，谢丽嫦按约将房屋交付给了关宇行，关宇行对房屋进行装修后用于开办金火鸟养生馆。房屋租金按1500元/月支付至2019年9月，之后的租金一直未付。另外，承租期间的水费、电费均已经付清，但自2020年1月起未支付物业管理费，案涉小区的物业管理费为0.5元/平方米。 因案涉房屋系住宅用房，在此开办的金火鸟养生馆一直未办理工商营业执照，2020年年初左右便停止营业至今。但案涉房屋仍未返还给谢丽嫦。 三、庭审中，谢丽嫦陈述签订合同时其知道关宇行租赁房屋系用于开办金火鸟养身馆。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。本院就本案的争议焦点评议如下： 一、《房屋租赁合同》是否应当解除。 谢丽嫦与关宇行签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，关宇行自2019年10月起就未付租金，经原告催讨，拖欠至今，关宇行的行为已违反合同的约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对谢丽嫦要求解除与关宇行签订《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。 二、张雅红是否是本案的适格主体。 《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。因此审理房屋租赁合同纠纷，应当严格按照合同相对性的基本原则及当事人意思自治原则，根据合同签订主体及合同履行等基本事实来确认合同当事人。本案《房屋租赁合同》的签订主体系谢丽嫦与关宇行，谢丽嫦将案涉房屋交付给关宇行，谢丽嫦、张雅红并未提交证据证明关宇行的行为是受张雅红的委托代理、代租行为及其他关联关系。张雅红称案涉养生馆系其投资的，亦未提交证据证明，且张雅红也未实际支付租金。由此可见张雅红并非案涉合同的相对方或实际履行方，即承租人，依法不是本案的适格主体。至于关宇行在承租案涉房屋后，将其开办金火鸟养生馆交由他人经营，与房屋租赁关系无关，关宇行可另行主张权利，但不能由此倒推金火鸟的创始人张雅红（张雅红也并非是金火鸟的法定代表人）就是房屋实际承租人。故对谢丽嫦要求张雅红承担责任的诉请，本院不予支持。 因张雅红不是本案的承租人，故对其提出的反诉请求，本院不予支持。 二、房屋是否应当返还的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，谢丽嫦要求关宇行返还房屋、的诉请，本院予以支持。因原告未提交证据证明案涉房屋的原状及被告对案涉房屋进行了哪些改动，故对其要求恢复房屋原状的诉请，本院不予支持。待其收集好证据后，可另行主张权利。 三、谢丽嫦要求支付租金、水电费、物业管理费、赔偿金的诉请是否应当支持。 关宇行承租案涉房屋后，至今未将案涉房屋返还谢丽嫦，应按合同约定支付租金。从2018年7月至2019年9月，被告应支付的租金为15×1700=25500元，扣减其按1500元/月支付的租金15×1500=22500元，还应支付租金3000元。从2019年10月至2020年6月，被告应支付的租金为9×1500=13500元。以上租金共计16500元。原告诉请15900元，系原告对其权利的处分，本院予以支持。之后的租金及房屋占用费按合同约定继续支付至房屋返还之日止。 被告至今尚未拖欠水电费，故对原告要求被告支付水、电费的诉请，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定承租期间产生的物业管理费由承租方支付，关宇行自2020年1月起就未支付物业管理费，至2021年1月，其应支付的物业管理费为12个月×0.5元/平方米×170.91平方米=1025.46元。因原告诉请1000元，故对原告诉请的1000元，本院予以支持。 关于赔偿金，关宇行在签订合同前明知案涉房屋系住宅用房，仍租用案涉房屋用于商业经营，谢丽嫦在签订合同时亦明知关宇行租赁案涉房屋用于商业经营仍进行房屋出租，导致无法办理营业执照，双方对此均存在一定的过错，故对谢丽嫦要求关宇行支付赔偿金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）谢丽嫦与被告关宇行签订的《房屋租赁合同》； 二、被告关宇行于本判决生效后十五日内返还原告谢丽嫦（反诉被告）所有的位于郴州市开发区××道××号房屋（郴房权证北湖字第7××7号）； 三、被告关宇行于本判决书生效后十五日内支付原告谢丽嫦（反诉被告）租金15900元（暂计算至2020年6月，之后的租金或房屋占用费按合同约定继续计算至房屋返还之日止）； 四、被告关宇行于本判决书生效后十五日内支付原告谢丽嫦（反诉被告）物业管理费1000元； 五、驳回原告谢丽嫦（反诉被告）其他诉讼请求； 六、驳回被告张雅红（反诉原告）的全部诉讼请求。 如果被告关宇行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1052元，由被告关宇行负担；本案反诉案件受理费9200元，由被告（反诉原告）张雅红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李阳春 人民陪审员  周治云 人民陪审员  黄迪泽 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  张雨杏 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。