湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1994号上诉人（原审被告）：肖玉海，男，汉族，1955年9月17日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：卢汉云，湖北博智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘立清，男，汉族，1974年9月15日出生，住荆州市江陵县。委托诉讼代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。原审被告：肖飞，男，汉族，1980年9月12日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：卢汉云，湖北博智律师事务所律师。上诉人肖玉海因与被上诉人刘立清、原审被告肖飞房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖玉海的委托诉讼代理人卢汉云；被上诉人刘立清的委托诉讼代理人朱新柳；原审被告肖飞及其委托诉讼代理人卢汉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖玉海上诉请求：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初21号民事判决，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院未查明事实，判决退还被上诉人2018年11月至12月的租金即16667元错误。被上诉人确实在2018年10月停止营业，但是被上诉人一直将诉争的房屋用锁锁着，且屋内存放大量被上诉人物品，也未向上诉人交付门钥匙，也就是说虽然被上诉人停业了，但是其仍然占用租赁物直至2019年1月2日房屋被拆除之日，因此被上诉人理应承担占用期间的租金。二、一审判决上诉人支付被上诉人各项拆迁补偿102262元错误。双方签订的《房屋租赁合同》第4条明确约定：乙方在租赁期间如遇房屋拆迁，乙方应积极配合，不得以任何理由和要求拒绝搬迁，甲方不承担在使用期间进行改造和装修的任何费用。在拆迁时按拆迁的政策标准，补多少乙方得多少，不补不得。从这一条约定来看，上诉人不应该在自己应得补偿内给被上诉人任何补偿。如果有证据证明房屋征收部门就被上诉人的改造和装修部分补了多少就给，没有就不给。1、合同已经到期，不存在补偿的问题。合同约定租赁期为2018年元月至2018年12月31日，所有补偿应该是基于合同履行期内，虽然合同书上有补充“合同三年，三年内不可涨价”字样，但是2017年政府就已经放风出来说要拆迁，所以上诉人不可能与被上诉人签订补充“合同三年，三年内不可涨价”的内容，添加的内容也不是上诉人的笔迹，不能代表上诉人的意思表示。2、不存在拆迁部门就被上诉人的改造和装修有额外补偿的问题。一审中，上诉人用证据七证明同一栋房屋的二楼的装饰装修部分的补偿金额，证明不是一楼餐馆多补了钱。上诉人出示了房屋补偿明细，没有显示哪一项是因为被上诉人的投入而补偿的，所有的拆迁，无论是否装修，均按5999元每平方米进行补偿，因此政府拆迁时对于装修部分是没有补偿的，一审法院酌定没有任何依据。刘立清二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其判决结果并无不当。一审法院在很大程度上维护了上诉人的相应权利，被上诉人未提起上诉。原告与被告的租赁合同期限3年，并非上诉人所陈述的1年，该事实在一审予以查明，因此在房屋征收时，剩余租期为2年，占整个租期的60%以上。上诉人对房屋租赁合同的第四条不得做扩大解释，该条约定在征收时按征收标准有多少乙方得多少，在征收过程中征收部门针对的主体是房屋产权人并不是房屋承租人，但是征收款中部分项目是属于承租人的。虽然属于承租人但是征收部门并不会直接补偿给承租人，而是由产权人领取后返还给承租户。根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定，本案中根据合同第四条，应视为承租人与被征收人对停产停业损失有相应约定。被上诉人并非要求上诉人承担损失，而是依照约定在征收补偿范围内返还给被上诉人。因房屋征收造成租赁合同目的无法实现，被上诉人于2018年10月因征收部门在门店门口设立围墙导致无法正常经营，因此上诉人应当返还2018年11月至12月的租金。刘立清向一审法院起诉请求：1、依法判令众被告向原告返还2018年7月23日至2018年12月31日的房屋租金41667元。2、依法判令众被告向原告支付装饰装修补偿费、停产停业损失、终止合同损失、搬迁补偿费、设施设备移装费共计638500元；3、本案诉讼费由诸被告承担。一审法院认定事实：2014年6月23日，案外人秦勇收取原告80000元，后将肖玉海所有的，位于荆州市××乡××江津西路投资广场对面临街商铺转租给原告，即日起原告开始使用租赁房屋。2016年1月6日，原告与肖玉海之子肖飞签订租赁合同，约定将沙市区江津西路南侧临街门面5间及住房四间出租给原告使用，年租金72000元，租期从2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁合同期满后，原告继续使用租赁房屋。2018年2月27日，原告与肖玉海续签房屋租赁合同，约定肖玉海将沙市区江津西路临街门面6间及一楼一层出租给原告使用，6间门面每年88000元，一楼四间每年12000元，一年共计租金100000元，并约定在拆迁时按拆迁政策补多少原告得多少，所交租金如使用不到一年，租金按月计算，全额退还原告。租期从2018年1月至2018年12月31日。合同签3年，3年之内不可涨价。随后原告缴纳了2018年度的租金100000元。2018年7月23日，沙市区立新乡人民政府发布《沙市区立新乡人民政府关于立新乡江津西路棚户区改造项目房屋征收决定的公告》、《房屋征收与补偿搬迁方案》，租赁房屋位于征收范围。就肖玉海所有的租赁房屋，沙市区立新乡人民政府分别与肖玉海、肖飞签订了2份迁补偿协议书。2018年9月26日，沙市区立新乡人民政府与肖玉海签订江津西棚户区改造项目房屋搬迁补偿协议书，确定征收补偿明细如下：房屋建筑物补偿1246934元、附属房屋补偿83600元、室内装修补偿费151880元、设施设备补偿费15990元，其他补偿252350元、搬家费3759.6元、临时安置费11278.8元、签约奖励125320元、搬迁奖励20000元，评估价格上浮20%补助249386.8元，住宅改为经营性住房补助369097.2元；2018年10月13日，沙市区立新乡人民政府与肖飞就肖玉海名下部分房屋的补偿事宜签订江津西棚户区改造项目房屋搬迁补偿协议书，确定征收补偿明细如下：房屋建筑物补偿796000元、附属房屋补偿125920元、室内装修补偿费100780元、设施设备补偿费12830元，其他补偿105000元、搬家费2400元、临时安置费7200元、签约奖励80000元、搬迁奖励20000元，评估价格上浮20%补助159200元；房屋征收补偿核算明细表中确定房屋的总面积为513.3平方米，商业门面面积为94.35元。现双方就拆迁补偿收益事宜产生争议，故而成讼。一审法院认为：原告与被告肖玉海签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原被告之间的租赁关系虽然和征收部门与肖玉海之间的征收属不同的法律关系，但为了节约司法资源，减少当事人诉累，一审法院考虑以两被告与征收部门签订的《房屋搬迁补偿协议书》及房屋征收补偿核算明细表中载明的事项作为依据来处理原被告之间的补偿事宜。沙市区立新乡人民政府分别与肖玉海、肖飞签订了2份迁补偿协议书，但承租房屋的拆迁补偿收益是肖玉海享有，故本案的适格被告为肖玉海。现承租房屋已经腾退拆迁，根据原被告提交的有效证据，拆迁房屋总面积为513.3平方米，商业门面面积为94.35平方米，按照面积比例一审法院酌定原告的装修费用为46489元，设施设备补偿费为5303元。根据《房屋征收补偿核算明细表》（门牌××，面积313.3平方米）载明经营损失为252350元，考虑到《房屋征收决定的公告》、《房屋征收与补偿搬迁方案》均是2018年7月23日作出，结合原告剩余的租期的长短及拆迁对经营带来的客观影响等因素，一审法院酌定原告对经营补助占有20%，被告占有80%为宜，即原告占有50470元。根据原告自认，其2018年10月停止营业，晚于拆迁公告发布的时间，一审法院认为被告应当退还2018年11-12月的租金即16667元。原告自愿撤回对肖玉海的起诉，不违反国家法律的规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：判决：一、被告肖玉海于本判决生效之日起十日内退还原告刘立清缴纳的租金16667元；二、被告肖玉海于本判决生效之日起十日内支付原告刘立清各项拆迁补偿共计102262元。三、驳回原告的其他诉讼请求；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：双方签订的租赁合同期限为2018年1月至2018年12月31日，但合同中约定了“合同签3年，3年之内不可涨价”的内容，可以认定上诉人承诺被上诉人承租3年。被上诉人基于对该约定的信赖进行装修等投入，属于履行合同的合理行为，涉案房屋被拆迁后，对于拆迁中装修部分的款项，被上诉人有权获得部分补偿。根据本案查明的事实，拆迁部门与上诉人签订的拆迁补偿协议中含有室内装修补偿的项目，上诉人应当将涉及被上诉人的部分装修款支付给被上诉人。现因房屋已经拆迁，装修价值无法进行查看和评估，一审法院在确定装修价值时，以承租的面积与拆迁总面积的比例确定价款并无不当，本院予以认可。上诉人称无论是否装修，补偿价格均为每平方米5999元，为查明事实，本院当庭要求其就该事项庭后补充证据，但仍未提交，故对该上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2678元，由上诉人肖玉海负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 谢成勇审判员 陶齐学二〇二一年二月七日法官助理辰宇书记员郑晨