广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民初258号 原告：陈丽丽，女，1973年1月21日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志红，广西齐兴律师事务所律师。 被告：向皓，男，1977年7月3日出生，汉族，住。 第三人：桂林桂加房地产有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路**恒大广场**楼**，统一社会信用代码：91450300619384634L。 法定代表人：何万钊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董志华，男，1964年11月30日出生，汉族，住。 原告陈丽丽与被告向皓、第三人桂林桂加房地产有限公司（以下简称桂加公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽丽及其委托诉讼代理人邓光荣、张志红、第三人桂加公司委托诉讼代理人董志华到庭参加诉讼。被告向皓经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丽丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告陈丽丽与被告向皓2014年9月15日签订的《商铺买卖协议》；2、依法判令被告向皓返还原告商铺转让费250000元及给付资金占用费（以250000元为本金，利率按年6%，计息日从2014年9月15日起至偿还全部款项止，其中至2019年7月3日资金占用费为73000元）；3.本案诉讼费由被告向皓承担。事实及理由：2014年9月15日原告与被告签订《商铺买卖协议》，约定：甲方（被告）自愿将坐落在桂林恒大广场1、2栋116号的商铺有偿转让给乙方（原告），房屋建筑面积27.27平方米；双方同意商铺转让费用为1000000元；商铺转让费以现金形式支付，协议签订时，由乙方（原告）支付50000元定金；更名审批办理后，可按乙方（原告）姓名签署商品房买卖合同时，乙方（原告）支付余款950000元。合同签订后，原告于2014年9月16日向被告支付定金50000元，于2014年11月12日向其支付950000元。2014年11月12日，按照原告与被告的约定，第三人桂加公司为原告办理商品房更名手续，由原告直接与第三人桂加公司签订《商品房买卖合同》，且由被告将购房款756277元支付于第三人桂加公司开具发票给原告。根据恒大广场的建筑规划设计，恒大广场1、2栋前的旧建筑物应当拆除，门面的正前方应当是一个广场。但被告转让的商铺在长达六年之久并未依照建设规划设计拆除恒大广场1、2栋前的旧建筑物，使原告购买的门面功能受限。因被告转让的商铺无法正常营业使用，致使合同目的不能实现，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，请求解除与被告签订的《商铺买卖协议》，被告将商铺转让费250000元返还原告并给付资金占用费。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告向皓未到庭参加，视为其放弃陈述和举证质证的权利。 第三人桂加公司述称，这是原告陈丽丽与被告向皓之间的关系，第三人并不知情。 原告陈丽丽就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、《商铺买卖协议》、《收条》、中国银行汇款凭证两张，拟证明被告向皓将其坐落在桂林恒大广场1、2栋116号的商铺有偿转让给原告，对转让的价款、支付方式、办理更名手续等均做了明确约定；2014年9月16日原告向被告向皓支付定金5万元，2014年11月12日向其支付95万元。 2、《商品房买卖合同》、税收缴款书、销售不动产统一发票两张，拟证明2014年11月12日，第三人桂加公司为原告办理商品房更名手续，由原告直接与第三人桂加公司签订《商品房买卖合同》，并由被告向皓将购房款756277元支付第三人桂加公司，第三人桂加公司开具购房发票给原告；第三人桂加公司收到原告的购房款756277元；第三人桂加公司应向原告交付符合建设规划设计、能正常营业使用的商铺。 3、桂林恒大广场平面图、商铺现状照片，拟证明第三人桂加公司就恒大广场开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，该规划设计对商铺买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，该平面图应当视为第三人桂加公司要约，是合同内容的一部分；从平面图可看出，恒大广场11#地块1、2栋楼前的旧建筑物是不存在的，原告所购买的11#地块1、2栋1层16号商铺正前方应当是一个广场；第三人桂加公司没有按照要约内容向原告提供适格的商铺，构成违约。原告购买商铺正常使用功能受限，合同目的不能实现，原告有权根据法律规定解除合同。 4、桂林广场8#、11#地块规划图纸，拟证明2011年12月1日桂林市规划局审批的恒大广场8#、11#地块的规划设计与第三人桂加公司的宣传平面图是一致的，反映桂林北站站前广场设计规划应是广场、喷泉、绿地，原告所购商铺前方没有建筑物存在；第三人桂加公司现交付给原告的商铺前方仍有建筑物遮挡，也没有严格按照建设规划设计在站前广场建设喷泉、绿地等设施。 5、桂林市规划局市规管【2013】37号《关于桂林桂加房地产有限公司分期新建桂林广场一期工程项目建设用地规划定点的批复》、桂林市规划局市规管【2013】245《关于调整市规管【2013】37号文桂林桂加房地产有限公司分期新建桂林广场一期工程项目建设用地规划定点的批复》、桂林市规划局市规管【2013】395号批复，拟证明市规管【2013】245文要求第三人桂加公司须同27#楼西侧桂林始发站广场2号商业楼达成拆迁协议，但第三人桂加公司并未按照建设用地规划定点的批复在2013年拆除2号商业楼。 6、证人《证明》，拟证明恒大广场出售的楼宇及铺面至2013年开盘销售时，楼盘是期房，售楼部是沙盘清晰标注每栋楼及商铺的位置及结构前后楼宇的概况1、2栋楼的正对面并没有二层建筑物，而是广场。 7、桂林市人民政府办公室会议备忘录市政办备忘【2018】5号《研究叠彩区恒大广场项目有关问题的会议备忘》、桂林市规划局公示、桂林市人民政府办公司文件处理筏、规划审查意见书、修改说明书、桂林市自然资源局文件市自然资规技【2019】27号批复，拟证明站前广场2号商业楼即便拆除重建，按照2018年6月22日市政办备忘录【2018】5号文，重建后的一、二层归原来业主所有，三至五层归桂加公司所有，可见2号商业楼重建后的建筑楼层比原先的一层旧建筑物楼层更高，严重遮挡原告所购商铺使用，违背原告购买商铺的初衷，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。 8、恒大广场一期11#地块1#、2#楼及11#号地块地下室《建设工程竣工验收报告》，拟证明涉案房屋至2017年3月13日才通过竣工验收、、地下车库至2018年9月27日才竣工验收根据《建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”这是法律的强制性规定，第三人桂加公司必须遵守。2016年3月第三人桂加公司的房屋不符合交付条件。原告没有接收。 第三人桂加公司对原告陈丽丽所提供证据的质证意见是：证据1是原告与被告之间发生的，第三人不知情；对证据2没有异议；对证据3的真实性合法性没有异议，不认可证明目的。宣传资料不能构成要约，涉案建筑物在销售前已存在，不在被告用地和管控范围内。且示意图不具有法律意义和约束力；对证据4的真实性没有异议，规划图纸规划我方红线范围内的建筑物，涉案商铺前的建筑物不在我方规划范围内，因此不在规划图纸内是正常的；对证据5的真实性没有异议，我方的证据表明原来的建设规划许可已变更，不再要求我方与2号楼达成拆迁协议；规划局所称的达成拆迁协议不能只理解为拆除一种，还有拆除重建。现在我方与2号楼业主达成的拆迁协议就是拆除重建。对证据6的证人与原告的诉求是一致的，没有其他证据佐证的情况下，不能采信；证人陈述向工商局反映虚假宣传的问题，没有反映涉案2号楼建筑的问题；第三人已提供证据证实涉案2号楼在恒大广场项目开发前已存在；证据7的真实性没有意见，反证涉案2号楼不是我方所有，且政府批准拆除重建；对证据8的真实性没有意见，是为了配合竣工验收而重新填写的验收时间，真正验收时间早于证据8记载的时间；证实我方交付的涉案商铺和停车位工程质量合格；即便证据8的时间是真实的，亦不能支持原告解除合同，因为解除权已过合同约定的行使期限。 第三人桂加公司就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、案外人刘冬生桂林市房权证叠彩区字第××号《房屋所有权证》、桂市国用（2011）第201803号《国有土地使用证》，拟证明涉案2号楼土地和房屋均不是第三人桂加公司所有。 2、桂林广场总平面图，拟证明涉案2号楼土地不在第三人桂加公司规划用地范围。 3、2014年2月12日和2018年5月14日建设工程规划许可证（建字第45030120140045号）两份，拟证明恒大广场27#楼于2014年2月12日取得建设工程规划许可证，桂林市规划局市规管【2013】245号中须同27#楼西侧桂林始发站广场2号商业楼达成拆迁协议作为办理建设工程规划许可的前提条件不再成立。 4、《桂林·恒大广场楼宇认购书》，拟证明被告向皓向第三人桂加公司购买涉案商铺的时间为2013年11月19日，金额为756277元。 原告陈丽丽对第三人桂加公司所提供证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，恰好证明原告的门面的正前方被房屋所挡，作为门面的目的不能实现。该情况在原告购买房屋时，第三人桂加公司并未告知原告，原告对此不知情。根据第三人桂加公司提供的证明房屋门面位置宣传图册原告门面的正前方没有房屋阻挡；对证据2的真实性无异议，但不能证明原告知晓在门面正前方有房屋阻挡的事实，在原告购买房屋时第三人桂加公司没有提供这份证据和向原告说明；对证据3的真实性无异议，该证据只能证明第三人桂加公司现在建设的房屋是合法建设，不能证明原告的门面能够正常使用，规划许可证是2018年5月14日换发的，说明在房屋建成以后再变更的规划许可，与本案没有关系。两份许可证证实根据2013年256号文件第三人桂加公司应落实拆迁协议，拆除2号楼，但是第三人桂加公司至今没有拆除。对证据4的三性不认可，第三人桂加公司作为商铺销售方，应当提交被告向皓实际交付房款的凭证、该认购书为复印件，无法核实，与房屋不动产登记查询显示的向皓购房价款103万元不一致，故被告向皓与第三人之间是否真实的房屋买卖存疑。 本院对当事人提供的证据认证如下：原告和第三人提供的证据均来源合法，对真实性双方当事人不持异议，上述证据客观呈现了本案待证事实，因此本院对原告和第三人提供的证据的真实性合法性关联性予以认可，均作为本案定案之依据。 综合全案证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：2014年9月15日，原告陈丽丽与被告向皓签订《商铺买卖协议》，约定：转让方向皓（甲方）自愿将坐落在桂林恒大广场1、2栋116号的商铺有偿转让给受让人陈丽丽（乙方），房屋建筑面积为27.27平米。商铺转让费用为1000000元，以现金形式支付：协议签订时，支付50000元定金；更名审批办理后，可按乙方姓名签署商品房买卖合同时，支付余款950000元整。双方应互相配合办理更名手续，若更名手续3个月内未获批准，甲方按75000元给予乙方退款。乙方应在甲方通知的时间内与开发商签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权不予退还已付款项，并有权另行处理该商铺。2014年9月16日，原告陈丽丽支付定金50000元给被告向皓。2014年11月12日，原告陈丽丽通过银行转账支付950000元给被告向皓。 2014年11月12日，原告陈丽丽、王杉与第三人桂加公司签订《商品房买卖合同》，约定原告陈丽丽、王杉购买第三人桂加公司恒大广场（桂林广场）一期11#地块1、2栋1层16号商铺。该商铺为预售商品房，建筑面积27.27平方米，其中套内面积26.64平方米。按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28388.78元，总金额756277元整。付款方式为银行按揭方式：2013年11月4日前支付首期房款386277元，余款37万元须在2013年11月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限为：出卖人应在2016年3月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。双方在合同中对买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等进行了约定。合同附件四补充协议中，第十五条第4小点：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从其约定。”同日，第三人桂加公司开具总金额为756277元的两张《销售不动产统一发票（自开）》交由原告陈丽丽、王杉收执。2015年11月13日，原告陈丽丽、王杉交纳涉案商铺印花税和契税23066.45元。2016年3月，第三人桂加公司通知原告陈丽丽、王杉收房，原告陈丽丽、王杉提出涉案商铺前有2号商业楼遮挡无法正常使用因此拒绝收房。 桂林市规划局于2013年2月4日作出市规管﹝2013﹞37号《关于桂林桂加房地产有限公司分期新建桂林广场一期工程项目建设用地规划定点的批复》，批复同意上海建筑设计研究院有限公司编制的《桂林广场一期总平面图》中规划分期新建桂林广场一期工程项目，并对规划作了具体要求。该局于2013年8月21日作出市规管﹝2013﹞245号《关于调整市建设用地规划定点的批复》，批复同意按规划图中规划位置调整建设桂林广场一期项目，并要求桂加公司须同27＃楼西侧桂林始发站广场2号商业楼达成拆迁协议后再办理建设工程规划许可等。2018年6月22日桂林市人民政府办公室会议备忘录记载：桂林市人民政府召开会议，专题研究恒大广场项目土地遗留问题及二期土地开发建设等有关问题。其中，关于站前广场2号商业楼拆除重建问题，会议议定可按原定的方案（即重建后的一、二层归原业主所有，三至五层归桂加公司所有）依规拆除重建。为尽快解决该信访积案，桂加公司需尽快与2号商业楼业主达成拆迁协议，依规启动2号商业楼的拆除重建工作，请叠彩区政府协调落实。2019年2月20日，桂林市规划局对《恒大广场项目27-1＃楼（原桂林北站站前广场2号商业楼）方案》进行公示。2019年7月10日，桂林市自然资源局向桂林市人民政府上报《关于审定恒大广场项目27-1＃楼（原桂林北站站前广场2号商业楼拆除回建）规划方案的请示》，称经叠彩区人民政府与市直机关部门、2号商业楼业主、桂加公司反复协商，提出在原址拆除重建的方案，市自然资源局于2015年3月13日组织了专家及部门会修改完善该方案，2019年2月28日至3月29日开展社会公示及通过合法性审查，2019年6月26日桂林市城市规划建设委员会第26次会议原则通过该方案。2019年8月23日，桂林市自然资源局作出市自然资规技﹝2019﹞27号《关于恒大广场项目27-1＃楼（原桂林北站站前广场2号商业楼拆除回建）规划方案的批复》，批复同意《恒大广场项目27-1＃楼（原桂林北站站前广场2号商业楼拆除回建）规划》方案。 另查明，2017年3月13日，第三人桂加公司恒大广场一期11#地块1#、2#楼通过竣工验收。2018年9月29日，第三人桂加公司恒大广场一期11#地块地下室通过五方验收。 再查明，2011年7月20日，案外人刘冬生取得桂林市叠彩区北辰路桂林火车站北站站前广场2号楼201号铺面的《房屋所有权证》；2011年8月22日，取得该铺面《国有土地使用证》。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案商铺买卖合同是否因第三人桂加公司存在违约行为导致合同目的无法实现而解除？如存在违约行为，原告陈丽丽诉请解除合同并赔偿损失是否应获得人民法院支持？ 本院认为：本案商铺买卖合同是双方当事人自愿协商达成，未违反法律法规强制性规定，应属有效合同，双方当事人应严格按照合同的约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在案证据证实，涉案商铺正前方的2号商业楼于1998年修建，原告陈丽丽在购买涉案商铺时，第三人桂加公司展示的桂林恒大广场商业平面示意图中对该建筑物没有标注。房地产平面示意图是反映房屋、土地现状的专业图示，可以明确房屋的坐落位置及格局分布，对房屋买受人判断房屋价格和买卖合同的最终订立具有重大影响，符合上述法律规定，桂林恒大广场商业平面示意图构成第三人桂加公司的要约，虽未载入原告与第三人签订的商品房买卖合同，亦应作为商品房买卖合同的内容之一。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”2号商业楼建于涉案商铺正前方，与涉案商铺仅相隔一条通道，2019年桂林市自然资源局批准的规划方案是拆除重建，将2号商业楼拆除，重建成5层建筑。本院认为，涉案商铺周围现状与桂林恒大广场商业平面示意图不符，第三人桂加公司构成违约，且2号商业楼严重影响了陈丽丽、王杉所购商铺的使用和商业价值，致使其不能完全实现合同目的。在本院（2020）桂03民初259号原告陈丽丽、王杉与第三人桂加公司、被告向皓商品房销售合同纠纷一案中，本院依法判决解除原告陈丽丽、王杉与第三人桂加公司签订的商品房买卖合同。因第三人桂加公司的违约行为，致使本案商铺买卖合同目的亦不能实现，原告陈丽丽在涉案商铺交付时才知晓2号商业楼的情况，现提出解除本案商铺买卖合同并要求被告向皓返还购房款的诉请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案商铺买卖合同因第三人桂加公司违约导致不能实现合同目的而解除，被告向皓应给付原告陈丽丽自支付购房款次日起至返还之日的利息，原告陈丽丽主张按年利率6%计算，本院予以认可。综上所述，原告陈丽丽的诉请事实和法律依据充分，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈丽丽与被告向皓于2014年9月15日签订的《商铺买卖合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告向皓于本判决生效之日起十五日内返还原告陈丽丽购房款250000元及利息（利息计算标准：以250000元为基数，按年利率6%从2014年9月15日起计算至款项实际清偿之日止）； 案件受理费6145元，公告费990元,诉讼保全费2135元（原告陈丽丽已预交），共计9270元，由被告向皓负担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6145元（收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款账号：20×××77），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二一年二月二十三日 书记员  闫 琴