甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民初747号原告（执行案外人）：黄**娟，女，1987年2月3日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：吴建宇（系黄**娟丈夫），男，1986年12月22日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：李智，甘肃律华律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司，营业场所甘肃省兰州市城关区天水南路525号。负责人：南兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李声，甘肃金致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董怡雯，甘肃金致诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南中亿房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区东方洋路**海悦东方**。法定代表人：张连僧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李智，甘肃律华律师事务所律师。原告黄**娟与被告中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称东方资产公司），第三人海南中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄**娟的委托诉讼代理人吴建宇、李智，被告东方资产公司的委托诉讼代理人李声，第三人中亿房地产公司的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄**娟向本院提出诉讼请求：1.确认黄**娟对海口市秀英区东方洋路海悦东方小区××号房屋享有所有权；2.立即停止对黄**娟所有的上述房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.本案诉讼费用由东方资产公司承担。诉讼过程中，黄**娟增加诉讼请求：撤销（2020）甘01执异35号执行裁定书。事实和理由：在兰州银行永昌路支行与中亿房地产公司等借款合同纠纷一案中，兰州市中级人民法院依据（2018）甘01财保134号民事裁定对位于海口市秀英区东方洋路海悦东方小区××房进行了财产保全查封，但该房产的所有权属于黄**娟。1.黄**娟与中亿房地产公司签订了海口市商品房买卖合同，购房合同约定房款总价为人民币864085元。黄**娟在2018年4月14日、2018年4月16日、2018年4月23日分三次总共支付人民币614085元，剩余人民币250000元需要办理银行按揭贷款支付；并于2018年6月1日与海悦东方小区物业服务公司办理交房手续，缴纳物业费、水电费人民币1732元。所以涉案房屋在兰州市中级人民法院保全查封前已经销售给了黄**娟。2.在法院受理的与本案相似的其他同类案件中，法院支持了案外人的执行异议，却对黄**娟的执行异议予以驳回，裁判尺度不一。依据法律规定，黄**娟依法享有上述房产的所有权。依据法律规定，故诉至法院，请求判如所请。东方资产公司辩称，（2020）甘01执异35号执行裁定认定事实清楚，黄**娟不符合排除案件执行的条件，请求驳回黄**娟的诉讼请求。中亿房地产公司述称，黄**娟的陈述属实，其认可黄**娟的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兰州银行股份有限公司永昌路支行与甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司、兰州东昊物资贸易有限公司、甘肃嘉合食品冷冻有限公司、中亿房地产公司、绵阳蓝湾生态园林有限公司、甘肃西宏物资有限责任公司、张连僧、张宏国、杨小琴、邹积雁、王立新、杨俊峰、王新民借款合同纠纷一案，兰州银行股份有限公司永昌路支行申请诉前财产保全，我院于2018年8月20日作出（2018）甘01财保134号民事裁定书，查封冻结甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司、兰州东昊物资贸易有限公司、甘肃嘉合食品冷冻有限公司、中亿房地产公司、绵阳蓝湾生态园林有限公司、甘肃西宏物资有限责任公司、张连僧、张宏国、杨小琴、邹积雁、王立新、杨俊峰、王新民的银行账户存款********.81元，若存款不足，查封、扣押、冻结与差额等值的其他财产。2018年9月7日，我院作出（2018）甘01执保549号协助执行通知书，依法查封中亿房地产公司名下位于海口市秀英区东方洋路东侧海悦东方××楼层包含本案诉争房屋在内的28套房产，查封期限自2018年9月7日至2021年9月6日。当日，我院将（2018）甘01财保134号民事裁定书、（2018）甘01执保549号协助执行通知书向海口市住建局及海口市不动产登记中心送达。黄**娟对我院查封中亿房地产公司名下位于海口市秀英区东方洋路东侧海悦东方××室提出异议，我院于2020年2月26日作出（2020）甘01执异35号执行裁定书，驳回黄**娟的异议请求。黄**娟于2020年3月30日以兰州银行股份有限公司永昌路支行为被告、中亿房地产公司为第三人提起案外人执行异议之诉。我院于2020年4月20日作出（2020）甘01民初283号民事裁定书，驳回了黄**娟的起诉。黄**娟不服该民事裁定，上诉于甘肃省高级人民法院。甘肃省高级人民法院于2020年7月28日作出（2020）甘民终430号民事裁定书，撤销我院（2020）甘01民初283号民事裁定，指令我院审理本案。2019年6月20日，兰州银行股份有限公司与东方资产公司签订资产转让合同，将兰州银行股份有限公司永昌路支行与甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司等的债权转让予东方资产公司。2019年7月5日，兰州银行股份有限公司与东方资产公司在甘肃经济日报上发出兰州银行股份有限公司与东方资产公司甘肃省分公司债权转让暨债务催收联合公告。本案立案后，黄**娟于2020年10月10日申请变更本案被告为东方资产公司。另查明，2018年4月14日，黄**娟向中亿房地产公司刷卡付款50000元，中亿房地产公司出具5036430号收据，该收据载明收到黄**娟海悦东方A1A2栋908购房定金50000元；2018年4月16日，黄**娟向中亿房地产公司刷卡付款390000元，其丈夫吴建宇向中亿房地产公司刷卡付款70000元，中亿房地产公司出具5036431号收据，该收据载明收到黄**娟海悦东方A1A2栋908购房首付款；2018年4月23日，黄**娟向中亿房地产公司刷卡付款104085元，中亿房地产公司出具5036432号收据，该收据载明收到黄**娟海悦东方A1A2栋908购房首付款，同日，中亿房地产公司与黄**娟签订海口市商品房买卖合同，该合同约定所购商品房为海悦东方A1A2幢9层908室，建筑面积61.01平方米，每平方米14163元，总金额人民币864085元。签订合同首付房屋价款人民币614085元整（含定金），买受人向银行办理25万元的按揭贷款。该合同还就交付期限、交接、风险责任转移等事项进行了约定。2018年6月1日，黄**娟向海悦东方物业服务中心交纳物业费、水费、电费共计1032元，2018年8月3日交纳水费和电费700元。2018年4月22日，中共海南省委办公厅与海南省人民政府办公厅联合下发关于进一步稳定房地产市场的通知（琼办发［2018］29号），该通知第四条规定实施全域限购。黄**娟提交的两份身份证复印件显示，由宜章县公安局签发的身份证住址为湖南省宜章县黄沙镇大黄家村第10村民小组，有效期自2008年9月1日至2018年9月1日；签发机关为海口市公安局美兰分局的身份证住址为海口市美兰区××路××号，有效期自2018年8月23日至2038年8月23日。上述事实，有黄**娟提交的银行交易明细、收据、商品房买卖合同、琼办发[2018]29号通知、身份证复印件，东方资产公司提交的（2018）甘01财保134号民事裁定书、（2018）甘01执保549号协助执行通知书、送达回证、（2020）甘01执异35号执行裁定书、（2020）甘01民初283号民事裁定书、（2020）甘民终430号民事裁定书及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，因兰州银行股份有限公司将兰州银行股份有限公司永昌路支行与甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司等借款合同纠纷所涉债权转让与东方资产公司，东方资产公司已成为该执行案件申请执行人，故东方资产公司作为本案执行异议之诉的被告主体适格。本案的争议焦点为黄**娟是否具备足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条均是对买受人对被执行人名下的不动产提出异议的法律规定，二十八条可以普遍适用，二十九条是出于对商品房消费者的生存权进行保护的特别规定，在被执行人是房地产企业时，可以依据该两条一并进行审查。因涉案房屋不是黄**娟及其丈夫名下的唯一住房，故黄**娟不符合该规定二十九条的情形，本院依据二十八条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。黄**娟与中亿房地产公司在本院查封前签订了商品房买卖合同，虽然该合同签订于限购令之后，但因限购令不属于效力性强制性规定，该合同系双方当事人真实意思表示，且黄**娟在2018年8月23日即取得海口市户口，故该商品房买卖合同合法有效。黄**娟依约向中亿房地产公司支付房款614085元。黄**娟提交的物业费及各项费用票据亦能证明其对涉案房屋实现实际控制和管理。该房屋没有及时办理预告登记系因琼办发[2018]29号通知中的限购令，但在该通知下发后，黄**娟便采取积极的措施将自己的户籍从湖南迁到海南以使自己符合购房政策，故黄**娟并未懈怠行使自己过户的权利，因涉案房屋于2018年9月7日查封，未办理过户登记非因黄**娟自身原因。综上，黄**娟符合执行异议和复议规定二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其要求不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于黄**娟要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，黄**娟与中亿房地产公司签订并履行商品房买卖合同只是物权变动的原因行为，不能直接产生物权变动的法律效果。故在涉案房屋未完成产权登记的情况下，对黄**娟的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行海南中亿房地产公司名下位于海口市秀英区东方洋路海悦东方××室的房屋；二、驳回黄**娟的其他诉讼请求。案件受理费12441元，由黄**娟负担6221元，由中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担6220元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2020）甘01执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张 茜审 判 员  王晶琦审 判 员  何 佳二〇二一年二月五日法官助理  马进进书 记 员  裴 赟