山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1190号上诉人（原审被告）：马善学，男，汉族，1990年2月1日出生，住济南市。委托诉讼代理人：李少艳，山东舜泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南华府置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑文治，总经理。委托诉讼代理人：王兆娜，该公司员工。上诉人马善学因与被上诉人济南华府置业有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初4925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。马善学上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法予以改判；2.本案一审、二审诉讼费用由华府公司承担。事实和理由：一、一审法院认为补充协议第二条第二款第3项明确载明了违约金为已付款的50%就视为已履行了提醒义务属于适用法律错误。1、提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意。此处的合理方式不仅仅是明确载明，还需要特别标识。显然本案双方签订的补充协议第二条第二款第3项并没有采用足以引起马善学注意的文字、符号、字体等特别标识，华府公司的行为不符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。2、本条款加重了马善学的责任，与主合同第七条的规定明显冲突，该条款属于无效条款。《济南市商品房买卖合同》第七条第一款中明确约定“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，即主合同对逾期付款违约金做了明确约定。补充协议仅是对主合同中未约定或者约定不明的内容进行补充约定，并未不是对主合同中已经存在的条款进行变更。本案中《补充协议》第二条名为对主合同的补充，但事实上，该条约定对主合同第七条的约定进行了事实上的变更。而对于该变更，华府公司在签订合同时并未对马善学进行明确提醒，而是以“补充”的形式故意诱导被告签订协议。该行为不但违反了诚实信用原则，也超越了主合同对于签订补充协议的授权。因此，在计算被告的违约责任时应当以《济南市商品房买卖合同》的约定为准。二、华府公司并没有给马善学《济南市商品房买卖合同》，马善学并不熟悉该合同的内容。1、华府公司提交的《济南市商品房买卖合同》并没有载明签订时间。根据《恒大翡翠华庭商品房认购书》规定，交首期款时签订《济南市商品房买卖合同》，但是马善学在2018年12月31日签订认购书时，华府公司工作人员就安排马善学在商品房买卖合同上签字，因2018年12月31日马善学并未交首期款，所以华府公司未给马善学该商品房买卖合同，也没有写具体签订日期。马善学2019年1月6日交完首期款，华府公司也没有给马善学该商品房买卖合同。2、马善学手里仅有《恒大翡翠华庭商品房认购书》，并没有该《济南市商品房买卖合同》，所以马善学并不知晓和熟悉《济南市商品房买卖合同》的内容。3、签订该商品房买卖合同及补充协议时，置业顾问翻着合同告知在哪里签字马善学就在哪里签字，置业顾问并没有具体解释合同内容，也没有提醒分期付款不受主合同第七条约束，违约金变更等内容。马善学文化水平低，且手里根本没有合同，签合同的短时间里并不能理解合同的意思。综上，华府公司没有以合理方式提醒马善学注意补充协议的条款，补充协议第二条第二款第3项加重马善学的责任，属于无效条款。另外，《济南市商品房买卖合同》及附件华府公司并未送达马善学，因此，该合同及附件的内容尤其是加重马善学责任，免除华府公司责任的条款不能视为华府公司已经履行了合理提醒义务。请求二审法院依法查明案件事实，正确适用法律，依法改判马善学按照累计应付款的1%向华府公司支付违约金。华府公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回马善学的上诉请求。第一，案涉条款的效力问题。首先，该条款是关于分期付款的违约金问题，并不是免除或限制华府公司责任的条款，因此不适用合同法第三十九条规定。商品房合同及补充协议由我司提供，但并不是所有提前拟定条款都需要说明，否则全部说明等于没有说明。诉争违约金条款并不是合同法第三十九条规定情况，马善学所需要特别标识并无法律依据。按照合同约定时间交付房屋是马善学应尽义务，如按时交付则不会适用到本条款。如违约方有证据证明违约金约定过高，可依法举证要求调低，而不能因自己违约在先就主张约定无效，显然违背民法公平、诚信原则。第二，补充协议第二条第（二）款第2项明确表明，合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用分期付款。补充协议第十四条明确约定，本补充协议与本合同的内容不一致的，以补充协议为准。马善学在该条款签字摁手印，应以补充协议约定为准。对补充协议第十二条第10项的提示，马善学也签字确认，一审已经予以认可，不再赘述。第三，马善学所述手里无合同，签订合同及协议时，置业顾问未解释清楚，文化水平低不能理解合同意思等不能成为其违反约定的借口，也不能由此否认其签字的效力。作为完全民事行为能力人，马善学购买的商品房涉案金额近80万元，自己应当尽谨慎义务，不能再违约后将责任都推给他人。马善学有认购书，约定了各期房款的交付时间和金额，马善学不可能不清楚。马善学购买我司预售房屋，占有房源，仅仅支付首付款，一直逾期，严重违约。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当依法驳回马善学的上诉请求，维持一审判决。华府公司向一审法院起诉请求：1.解除华府公司与马善学签订的《济南市商品房买卖合同》；2.马善学承担违约金78226元；3.马善学承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月31日，华府公司作为甲方（出卖人）与马善学作为乙方（买受人）签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购XXXX室房屋一套。后华府公司作为出卖人与买受人马善学签订《济南市商品房买卖合同》一份及相关附件，合同约定，马善学购买华府公司开发的XXXX室房屋一套，房屋建筑面积67.62平方米，房屋总价款782258元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人以分期付款方式付款：2019年1月29日前交纳首期房款156452元，2019年6月30日前支付房款156452元，2019年12月31日前支付房款117339元，2020年6月30日前支付房款156452元，2020年12月31日前支付余款195563元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，逾期在180日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同另对双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图，附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰、设备标准，附件四民用建筑节能信息公示，附件五合同补充协议。附件五补充协议第二条约定双方对合同第六第、第七条修改或补充。该条第（二）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向华府公司支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，华府公司有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向华府公司支付违约金，该房屋归华府公司所有，买受人须无条件配合华府公司到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。第十二条第10项约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款系其真实意思的反映。第十四条约定，本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。上述第十二条第10项与第十四条均采用斜体字体印刷，添加了下划线，并由马善学在该两条约定后面单独签名捺印。另查明，马善学仅交纳首期购房款156452元，其自2019年6月30日应支付的第二期房款起，未再按期支付任何一起房款。因未到合同约定的交房日期，华府公司尚未向马善学交付房屋。一审法院认为，华府公司与马善学签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及附件均合法有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。华府公司与马善学签订商品房买卖合同中约定马善学采用分期付款方式支付全部购房款，但马善学仅支付第一期购房款，自2019年6月30日前应支付的第二期购房款开始，未再支付任何一期购房款至今。商品房买卖合同附件五补充协议第二条第（二）款第3项约定，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，华府公司有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向华府公司支付违约金，该房屋归华府公司所有，现华府公司主张马善学的行为违反了上述约定，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，马善学亦同意解除合同，对此一审法院予以确认。关于合同解除时间，合同解除应在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力，根据上述约定，华府公司在本案纠纷中享有解除权，华府公司在本案诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达马善学的时间即2020年5月28日作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除时间。关于华府公司按照双方签订的补充协议第二条的约定要求马善学按照已付房款的50%（即78226元）承担违约金的问题，马善学辩称补充协议中的该条款属于格式条款，且加重了其责任，华府公司亦未采取合理方式提醒其注意，属于无效条款，应按照《济南市商品房买卖合同》第七条约定的支付逾期付款违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”现实生活中，格式合同提供方对格式条款向合同接受方进行提醒的方式有口头提醒、书面通知、将格式条款作为合同内容的一部分通过标注、说明、签字确认等多种方式向合同接受方履行提醒义务。具体到本案中，虽然双方签订的《合同补充协议》（即附件五）系由华府公司提供的格式协议，且此协议第二条第（二）款第3项中将逾期超过180日后仍未按约定金额付款的违约金标准从买受人按累计应付款的1%改至按买受人已付款的50%向出卖人支付，双方对此违约金的补充约定文字内容下方并未加注下划线、加粗线等予以提醒，但对于合同提供方华府公司来讲，其已将逾期付款违约金的补充约定标准在合同补充协议第二条第（二）款第3项中予以明确载明，向马善学告知了此部分内容的存在，可以视为其已履行了提醒义务。对于合同接受方马善学来说，其在签订该份合同补充协议时，通过对合同文本的阅读和审查，应该可以知道合同有哪些内容，对涉及的需要被提醒知晓的格式条款也可以通过合同文本进行直观了解。况且从该补充协议第十二条第10项以及第十四条中约定的内容来看，马善学已明确表示“双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，并确认其“已知悉并认可上述补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款系其真实意思的反映，并同意此补充协议的内容与涉案的《济南市商品房买卖合同》的内容不一致的，以本补充协议为准”，故上述补充协议亦为有效协议，双方均应恪守。华府公司主张马善学按照已付房款的50%（即78226元）承担违约金，符合双方合同的约定亦不违反法律规定，一审法院予以支持，该款项应在马善学已付的购房款中扣除，剩余房款78226元，华府公司应退还给马善学。判决：一、原告济南华府置业有限公司与被告马善学签订《济南市商品房买卖合同》及其附件于2020年5月28日解除；二、被告马善学向原告济南华府置业有限公司交纳的购房款的一半即78226元作为违约金归原告济南华府置业有限公司所有，原告济南华府置业有限公司于判决生效之日起三十日内将剩余一半购房款78226元退还给被告马善学。案件受理费1756元，减半收取计878元，由被告马善学负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。案涉合同第七条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，合同附件五补充协议中载明“合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款”，并对分期付款情况下逾期付款违约责任进行了约定。马善学主张该补充协议条款与主合同内容冲突，且系格式条款，加重购房者责任，华府公司未尽到合理提醒义务，应为无效。对此，本院分析如下：第一，马善学作为购房者，支付购房款系其主要合同义务。马善学未采用一次性付款和银行按揭付款方式，在采用分期付款方式支付购房款情况下，应对付款方式及相应逾期付款责任的约定谨慎注意；第二，补充协议第十二条第10项载明“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉认可本合同及本补充协议之全部条款内容……”，第十四条载明“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，上述条款均采用倾斜字体并添加下划线提示，马善学在该两处条款处亦签字捺印，应视为华府公司已履行相应提示注意义务。据此，马善学关于案涉补充协议中逾期付款违约责任约定无效的主张，不能成立。马善学逾期支付房款，导致案涉商品房买卖合同解除，马善学应承担违约责任。关于违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。马善学二审中要求按照其累计应付款的1%支付违约金，系主张案涉补充协议约定的违约金过高。根据上述法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，应予调整。关于违约金的调整问题。济南市房价在近两年在部分区域呈下降趋势，结合案涉合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，且考虑到华府公司仍可再次出售案涉商品房获利等情况，本院酌定违约金为30000元，扣除该违约金后剩余部分126452（156452-30000）元，华府公司应予返还。综上所述，马善学的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初4925号民事判决第一项及案件受理费的负担；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初4925号民事判决第二项；三、上诉人马善学向被上诉人济南华府置业有限公司交纳的购房款中的30000元作为违约金归济南华府置业有限公司所有，被上诉人济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内将126452元退还给上诉人马善学。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1756元，由上诉人马善学负担1000元，被上诉人济南华府置业有限公司负担756元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年二月十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶