湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3653号上诉人（原审被告、反诉原告）：楚仁涛，男，1971年5月19日出生，汉族，住湖北省南漳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：雷修丽，女，1972年6年19日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：楚仁涛，系雷修丽之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马则先，男，1955年9月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐静，女，1953年6月15日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：马则先，系徐静之夫。原审第三人：襄阳市鼎家房地产经纪有限公司，住所地襄阳市高新区七里河路七里河小区23栋401室。法定代表人：熊晓，该公司经理。上诉人楚仁涛、雷修丽因与被上诉人马则先、徐静、原审第三人襄阳市鼎家房地产经纪有限公司（以下简称鼎家房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初632号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楚仁涛、雷修丽上诉请求：撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初632号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人于2019年10月20日先后签订了《定金买卖协议书》、《房屋买卖合同》，根据《房屋买卖合同》第五条约定，由第三人为上诉人办理按揭贷款、房屋过户时上诉人才支付首付款，第三人一直未予办理，因此上诉人支付首付款的条件尚未成就，上诉人不存在违约，被上诉人和第三人要求上诉人先交首付款，违背了上诉人的真实意思表示，一审判决认定事实错误，导致判决错误，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。马则先、徐静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。鼎家房产经纪公司述称，一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉人的上诉请求。马则先、徐静向一审法院起诉请求：1.判决解除二原告与二被告所签的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》和《襄阳市存量房买卖合同》；2.判决二被告承担不得要回定金的违约责任；3.判决第三人返还二原告的房产证、土地证；4.判决二被告承担诉讼费用。楚仁涛、雷修丽向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告双倍返还定金4万元；2.判决反诉被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月20日，原告马则先（反诉被告，甲方）与被告楚仁涛、雷修丽（反诉原告，乙方）及第三人鼎家房产经纪公司（居间方）在涉案房屋内签订《房屋买卖合同》1份，主要约定原告马则先将坐落于樊城区立业路金方商住楼1幢2单元4层左户建筑面积133.58㎡的房屋委托第三人鼎家经纪公司出卖给被告楚仁涛、雷修丽，总价款108万元，大写人民币壹佰零捌万元整，房屋过户中介费20000元由乙方承担，在签订合同的两天内交于居间方。在此合同签订之后，乙方应交购房定金20000元，甲方把不动产权证等有效证件交于居间方，甲乙双方积极配合递交双方所必须的有效证件。房款的支付方式，乙方需要银行贷款，居间方为乙方办理银行贷款手续，银行审批通过后，在房屋过户当天乙方支付甲方首付款32万元整，剩余房款760000元，在银行放款后直接支付甲方，具体首付金额以贷款审批结果为准，差额部分由乙方一次性补齐……。当日，马则先与被告楚仁涛、雷修丽及第三人鼎家经纪公司签订《定金买卖协议书》1份，该《协议》第二条第（5）项约定：乙方的房款给付方式为公积金贷款，拟贷款比例没有约定。第三条约定：1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币（大写）贰万元整（￥20000元整），甲方收取定金时应向乙方出具收据。2、甲乙双方若出现下列情形之一的，构成根本违约：如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；若乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。（1）甲乙双方不在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。（2）甲方拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格。（3）乙方拒绝购买房屋。第四条约定：1、甲乙双方于签署本协议后1个工作日内签署《襄阳市存量房屋买卖合同》及《房地产买卖居间合同》等相关法律文件。2、甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《房地产买卖居间合同》时由乙方向丙方支付居间代理费人民币（大写）贰万元整（￥20000元整）；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方或乙方支付本条约定的全部居间代理费。当日，楚仁涛向马则先支付购房定金20000元，向第三人支付中介费20000元。马则先将涉案房屋的房屋所有权证（编号70012348号），国有土地使用权证(编号320704009-3-10号)交给鼎家房产经纪公司。2019年11月7日，马则先、徐静（甲方）与楚仁涛、雷修丽（乙方）签订《襄阳市存量买卖合同》，约定，甲方所有房屋，坐落于襄阳市××区××路××商住楼××单元××室，建筑面积133.58㎡，用地面积42.83㎡。房屋所有权证号为“樊城区70012348”，土地使用权证号为“协议书国用2011第320704009-3-10”。证载用途为住宅；经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币1200000元，付款方式：公积金贷款，首付600000元，贷款600000元，资金自行划转。房屋交付时间2019年12月26日，甲乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房地产权属证书到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担，或由双方另行约定……。该《襄阳市存量买卖合同》已网签备案。后因楚仁涛、雷修丽没按约定履行办理住房公积金贷款并提供住房公积金贷款所需手续，也未支付首付款，马则先、徐静于2019年12月12日向楚仁涛、雷修丽发出《解除合同通知书》，要求解除双方所签的网签合同。楚仁涛、雷修丽及第三人鼎家房产经纪公司于当日收到该通知书。双方发生纠纷，导致诉讼。一审法院认为，原告马则先、徐静（反诉被告）与被告楚仁涛、雷修丽（反诉原告）及第三人鼎家房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》、《定金买卖协议书》、《襄阳市存量买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。楚仁涛、雷修丽未按合同约定支付首付款及办理公积金贷款，已构成违约，依法应承担相应违约责任。因楚仁涛、雷修丽的违约行为，导致合同的目的不能实现，可解除合同，故马则先、徐静的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据庭审查明的事实和证据，可以认定双方约定的付款方式为公积金贷款，而非商业贷款，故楚仁涛、雷修丽反诉称马则先、徐静无正当理由解除合同已构成违约的反诉请求因证据不足，不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告马则先、徐静与被告楚仁涛、雷修丽及第三人鼎家经纪公司于2019年10月20日签订的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及马则先、徐静与楚仁涛、雷修丽于2019年11月7日签订的《襄阳市存量买卖合同》（合同编号：201911070017）；二、被告楚仁涛、雷修丽不得要求原告马则先、徐静返还定金；三、第三人襄阳市鼎家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将收取的房产权（证号为70012348号），国有土地使用证（证号为协议书国用2011第320704009-3-10号）返还给原告马则先、徐静；四、驳回反诉原告楚仁涛、雷修丽的反诉请求。该案的本诉受理费80元；反诉受理费400元，合计480元，由楚仁涛、雷修丽负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人楚仁涛、雷修丽与被上诉人马则先、徐静、原审第三人鼎家房产经纪公司于2019年10月20日签订的《房屋买卖合同》、《定金买卖协议书》，及楚仁涛、雷修丽与马则先、徐静于同年11月7日签订的《襄阳市存量房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且三份合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。通过审理查明以及上诉人与被上诉人最终签订的《襄阳市存量房买卖合同》约定可知，上诉人购买涉案房屋选择的是纯住房公积金贷款，根据襄阳市办理公积金贷款的相关规定，个人申请二手房公积金贷款须出具买方通过受托银行所辖网点个人银行账户，转账支付到出卖人受托银行所辖网点个人银行账户的银行转账凭证。上诉人作为买方应按照上述规定履行己方义务，其未向被上诉人支付首付款导致合同无法继续履行，行为构成违约，故其所提出的《房屋买卖合同》中约定的支付首付款条件尚未成就的上诉理由不能成立，本院不予支持。二审审理中，马则先仍同意继续履行合同，但上诉人坚持首付款条件未成就，无履约诚意。综上所述，楚仁涛、雷修丽的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由楚仁涛、雷修丽负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二一年二月十九日书记员  车国玉