宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终122号上诉人(原审原告)：宁夏谊达商业经营管理有限公司。法定代表人：刘某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马某，系宁夏马某律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审被告)：康某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人宁夏谊达商业经营管理有限公司因与被上诉人康某租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宁夏谊达商业经营管理有限公司委托诉讼代理人马某、被上诉人康某参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人宁夏谊达商业经营管理有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决超出诉讼请求，处理结果错误。上诉人原审提出的诉讼请求是要求被上诉人支付欠付的租金、物业费、取暖费18388.84元，支付违约金20000元等，诉讼请求中并未涉及要求解除双方签订的《博大购物中心租赁经营合同书》，该合同有效且未到期，被上诉人也未提起反诉请求要求解除该合同，原审法院直接判决自2020年5月24日解除双方签订的《博大购物中心租赁经营合同书》明显超出诉讼请求，处理结果错误。二、一审判决部分事实认定错误，导致处理结果错误。1.上诉人与被上诉人之间签订的《博大购物中心租赁经营合同书》合法有效且并未到期，被上诉人于2020年5月24日擅自搬离柜组，在搬离之前正常营业，搬离柜组是被上诉人单方违约行为。原审判决认为因疫情影响系不可抗力因素导致合同不能履行，被上诉人擅自撤场的行为不构成违约显然认定事实错误。上诉人经营的博大购物中心有经营户近200家，绝大多数都在经营。如果这样判决，商户都不交费了，不是逼得上诉人也要把商场关了不成？那样，是不是会产生蝴蝶效应？显然，该认定存在严重错误。2.对于是否应减免租金的事情，宁夏回族自治区对于疫情防控期间的租赁减免政策也是要求“对承租国有资金类经营用房的中小微企业，2020年1月份租金减50%，2-3月份租金全免，鼓励支持商业街区、商务楼宇等业主为租户减免租金”，其中并未规定商业街区一定减免租金，只是鼓励支持的政策要求；同时，上诉人也不是博大购物中心的业主，上诉人也是从宁夏博大房地产开发有限公司租赁的商铺，而非自有商铺，且被上诉人违约在先，就更无从提及减免商铺租金之事。如果被上诉人完全履行了合同，上诉人也可以考虑减免，但被上诉人既违约，还要求减免租金，一个案件中的好事都让被上诉人占了，上诉人还怎么经营下去呢？原审判决直接免除45天租金系认定事实错误，导致处理结果错误。3.合同第六条第4款约定：乙方违约导致合同提前被甲方解除的，质保金不予退还。被上诉人未经上诉人同意于2020年5月24日擅自撤场，已构成单方违约，故上诉人收取质保金不予退还。原审判决将3000元质保金用于抵扣租金，显然处理结果错误。4.合同第7条第4项约定：乙方在甲方不知情的情况下欠费逃场的，甲方将通过诉讼追回欠费，同时乙方同意支付逃场违约金2万元，合同约定此项的目的就是为了解决被上诉人随意欠费撤场，被上诉人也的确是欠费撤场逃跑，已违反了此项约定，构成违约，就应承担逃场违约金2万元。原审判决认为被上诉撤场上诉人知情，就不构成违约，不予支持上诉人的违约请求，这显然与合同的目的背道而驰。故原审判决认定事实错误，处理结果错误。因此，原审判决认定被上诉人擅自撤场的行为不构成违约，同时免除45天租金、将3000元质保金扣租金以及不支持上诉人20000元欠费撤场逃跑违约金，明显认定事实错误，导致处理结果错误。三、从社会效果上来讲，租赁上诉人铺面柜组的商家有近200户，因疫情影响各行各业经济均出现了下滑，如果上百户商家均以本案作为标准，随意撤离商场，解除合同，且不需要承担任何责任，则不仅是上诉人的近200铺面动荡，产生经济损失，在该地区范围的经济及居民购物生活均会产生影响，也不利于引导“诚实守信”的市场经济发展。综上，原审判决超出诉讼请求，且部分事实认定错误，适用法律错误，导致处理结果错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。康某答辩称:一、上诉人所述被上诉人还欠他们18388.84元不属实。被上诉人实际在店经营了18个月，2018年11月1日至2020年5月30日（2020年5月24日搬离）；上诉人起诉被上诉人经营了24个月，情况不属实。疫情导致45天无法正常营业，上诉人起诉24个月的取暖费和物业费共计47188.56元；被上诉人搬离店铺原因是主要销售冬季服装，等正常营业已经到了3月11日，普遍开始销售春季服装，过冬的服装无法销售。二、上诉人按照两年计算47188.56÷24=1966.19元。每月1966.19元*18个月=35391.42元。被上诉人剩余未付相关费用金额6591.7元，被上诉人在租赁管理公司处交付了3000元押金，撤场时及时通知了租赁公司相关管理人员完成撤场的各项检查条目，租赁公司的所有设备均完好，由租赁公司相关管理人员给被上诉人开门，才完成撤场。所以被上诉人剩余未付金额6591.7元应减去交付给租赁公司3000元押金，再付3591.7元。三、被上诉人不能承受歇业期间的柜台租金费用、物业费和取暖费等费用，符合常理。因此，每月1966.19元的相关费用，每天应付1966.19÷30=65.54元，歇业45天，45*65.54=2949.3元。被上诉人剩余应付费用3591.7-2949.3=642.4元。综上，被上诉人陈述的以上事实真实可靠，请求法庭支持答辩意见。一审时宁夏谊达商业经营管理有限公司作为原告向一审法院起诉：1．请求依法判令被告支付合同到期日即截止2020年10月31日拖欠的租金、物业费、取暖费共计18388．84元；2．要求被告支付欠费逃场违约金20000元；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月1日，原告宁夏谊达商业经营管理有限公司与被告康某签订《博大购物中心租赁经营合同书》一份，双方约定被告租赁位于红寺堡区博大购物中心第三层第366号、368号岛柜，实际面积24．9平方米，建筑面积52．68平方米的柜组。租金每年11952元，物业费每年10114．56元，取暖费每年1527．72元在供暖前10天一次性交纳。租期共24个月，自2018年11月1日起至2020年10月31日止。合同第七条违约责任第4项约定：被告（乙方）在原告（甲方）不知情的情况下欠费逃场的，原告（甲方）将通过诉讼追回欠费，同时被告（乙方）同意支付逃场违约金20000元。（欠费逃场：指拖欠商场费用后撤货逃跑）。合同签订后，被告向原告交纳3000元质保金。合同第六条质保金的收取、返还及处理约定“1…；2．被告（乙方）诚信履约，无拖欠费用，无质量问题出现投诉索赔的，合同到期三个月后五日内退还被告（乙方）。若在验收中发现被告（乙方）还有其他欠款的，由此款中扣除。3．被告（乙方）无权转租本柜组。私自转租、转让柜组的，质保金不予退还。4．被告（乙方）因违约导致合同提前被甲方解除的，质保金不予退还。”后被告于2020年5月24日搬离租赁的柜组，并向原告公司工作人员孙佳说明情况。截至目前，被告已向原告支付各项费用共计28799．72元。一审法院认为，原、被告之间系租赁合同关系，租赁期限尚未届满，但因疫情影响，被告已无能力继续租赁柜组进行经营，租赁合同无法继续履行，被告于2020年5月24日搬离柜组，因此双方之间的租赁合同应当于2020年5月24日解除，被告应支付自2018年11月1日起至2020年5月24日止的租金，共计18664．77元（11952元÷365天×570天），物业费15795．34元（10114．56元÷365天×570天），取暖费3055．44元，以上共计37515．55元。疫情期间，被告停止营业，应根据实际向被告减免部分费用，被告辩解免除45天的费用，法院对其辩解意见予以采信，免除租金费用为1473．53元（11952元÷365天×45天），因物业管理费、取暖费已实际产生不再减免，综上，原告应向被告支付36042．02元（37515．55元-1473．53元），被告已支付28799．72元，尚欠7242．3元。关于质保金3000元，合同中约定“乙方违约导致合同提前被甲方解除的，质保金不予退还”，但同时约定“若在验收中发现被告（乙方）还有其他欠款的，由此款中扣除”，因此质保金3000元应当作为被告的租金进行抵扣，故被告仍需向原告支付4242．3元（7242．3元-3000元）。关于原告要求的违约金20000元，合同中明确约定“被告（乙方）在原告（甲方）不知情的情况下欠费逃场的，…同时被告（乙方）同意支付逃场违约金20000元…”，被告搬离时已向原告工作人员说明，原告是知情的，故对于违约金法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，判决：一、原告宁夏谊达商业经营管理有限公司与被告康某之间签订的《博大购物中心租赁经营合同书》于2020年5月24日解除；二、被告康某于判决生效后十日内一次性支付原告宁夏谊达商业经营管理有限公司剩余租金等费用共计4242．3元；三、驳回原告宁夏谊达商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费760元，减半收取计380元，原告宁夏谊达商业经营管理有限公司负担355元，被告康某负担25元。本院二审期间，上诉人提交了一份《宁夏回族自治区人民政府办公厅印发关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施的通知》宁政办规发（2020）2号文件1份（打印件），证明目的：该文件要求减免主体是国有房屋设备租赁，对于民营企业是倡导建议减免租赁费，而上诉人的商铺也是从房地产开发公司租赁过来，并非自有商铺，法院判决强制让上诉人免除租赁费不符合文件规定，也不符合公平原则。被上诉人康某质证认为，对上诉人提交的证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。被上诉人在二审期间未提交新的证据材料。本院对上诉人二审提交证据的证明目的不予确认。经审阅案件材料，询问双方当事人，对一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉。在当事人没有依法提出该诉讼请求的情况下，人民法院不能依职权径行裁判。即使根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）的精神，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但违约方应向法院起诉解除。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，被上诉人违约是客观事实，上诉人的诉讼请求是要求被上诉人继续履行合同，现合同履行期限届满，上诉人不能要求被上诉人继续履行合同，但根据合同严守的原则，上诉人可以要求被上诉人应承担相应的违约责任，在一审判令被上诉人向上诉人支付租金等相关费用的基础上，还应赔偿未征得上诉人同意从商场撤场之日起至合同约定的履行期限届满之日止的期间的租金费用5206元（每年租金11952元÷365天×159天）。因被上诉人没有实际入场经营，上述期间物业管理费实际未发生，也不存在产生冬季采暖费的问题，对上诉人的就此主张不予支持。因被上诉人在2020年5月24日搬离商场时，上诉人工作人员是知情的，因此，上诉人称被上诉人是在上诉人不知情的情况下欠费逃场，应承担违约金20000元的主张不予支持，综上，上诉人部分上诉理由成立，应予支持。一审事实清楚，法律适用有误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2025号民事判决；二、康某于本判决生效后十日内一次性支付宁夏谊达商业经营管理有限公司租金等费用9448.3元；三、驳回宁夏谊达商业经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费380元、二审案件受理费760元，共计1140元，由宁夏谊达商业经营管理有限公司负担866元，康某负担274元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺二〇二一年二月二十二日书记员 冯海晶附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；