广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39942号原告：郑玉珊，女，1944年12月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：郑永坚，女，1951年11月11日出生，汉族，住广东省陆丰市。两原告共同委托诉讼代理人：王维琼，广东南国德赛律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郑晓薇，广东南国德赛律师事务所律师。被告：郑玉英，女，1961年2月22日出生，香港特别行政区居民。被告：郑永凌，女，1962年3月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：郑诗韵，女，1991年7月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告郑玉珊、郑永坚与被告郑玉英、郑永凌、郑诗韵共有物分割纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉珊、郑永坚共同的委托诉讼代理人王维琼、郑晓薇，被告郑永凌、郑诗韵到庭参加诉讼，被告郑玉英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑玉珊、郑永坚提出诉讼请求：1、请求判令被告按协商或评估价格购买原告对广州市荔湾区陈岗路11号大院8号302房所占的产权份额，并由被告向原告郑玉珊、郑永坚支付房产份额的补偿款；若被告不愿意或无力购买，则依法判决将广州市荔湾区陈岗路11号大院8号302房予以拍卖、变卖，所得价款由郑玉珊、郑永坚、郑玉英各占4/16份额、郑永凌占3/16份额，郑诗韵占1/16份额；2、请求判令被告承担本案的案件受理费及因本案而产生的一切费用，如评估费、拍卖费。事实和理由：位于广州市荔湾区陈岗路**大院****的房屋为郑玉珊、郑永坚、郑玉英、郑震按份共有，每人各占四分之一份额，其中郑震因病已去世，现其配偶郑永凌及女儿郑诗韵仍在案涉房屋居住。基于被告长期霸占该房屋，且在未经原告同意的情况下将案涉房屋进行改造并对外出租，致使原告无法对该房屋进行使用，也从未获得收益。目前，因原告郑玉珊患有鼻咽癌，急需钱用于治疗，而原告郑永坚两夫妇养老金微薄，生活较为拮据，为此，原告曾多次与被告商量出售上述302房。但均未能达成一致意见，故为维护原告自身合法权益，特向法院起诉请求终止共有关系。被告郑玉英于庭前向本院邮寄答辩状，答辩意见为：一、房屋是父亲郑万生二次婚姻房改房，由郑玉英在1992年、郑震夫妇在1998年分别购买；二、郑永坚、郑玉珊没有抚养雷萍，没有供养父母；三、因疏忽大意没有发现公证书有虚假资料；四、在郑震患病期间，郑玉英分出资金资助弟郑震；五、郑玉英、郑永凌、郑玉珊、郑永坚一致同意分析房屋，合乎建筑规则，房屋不能分割成半；六、出租屋B室空置八个月；七、郑玉珊、郑永坚的要求反复不定；请求法院按照二次婚姻财产法，将涉案房屋判给亲生子女郑玉英及郑震，郑万生前妻所出的两位姐姐郑玉珊、郑永坚，实际上与雷萍毫无关系，两原告要求分一半的产权不合理。被告郑永凌、郑诗韵共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告称被告长期霸占房屋，并对房屋进行改造并出租，是不实的，2018年5月被告郑永凌聘请装修人员对房屋进行物理分割，分割出一房一厅一厨一卫，大约四分之一的面积35.71平方米，从2018年5月至今，被告郑永凌、郑诗韵居住在该分割部分，对其他部分没有使用；二、涉案房产已经物理分割为两大部分，且各自有一个门口，其中四分之一由被告郑永凌、郑诗韵居住，四分之三由郑玉英使用并出租；三、被告郑永凌、郑诗韵无力购买原告的产权份额；四、请求法院将（2009）广证内字第1782号公证书作废，对房产份额重新分配；五、两原告从未与雷萍、郑万生一起生活居住。经审理查明，根据查册时间为2020年7月16日的《广州市不动产登记查册表》记载，荔湾区陈岗路11号大院8号302房共用地面积217.2平方米，建筑面积145.52平方米，套内建筑面积131.48平方米，房屋性质：房改房。共有情况：按份共有。产权人为郑震，占有部分1/4(权属人),取得方式：继承；郑玉英，占有部分1/4(权属人),取得方式：继承；郑永坚，占有部分1/4(权属人),取得方式：继承；郑玉珊，占有部分1/4(权属人),取得方式：继承。登记附注：此共有土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。房改售房，房款付清（成本价）。土地未办有偿使用手续。本案没有法院来函摘要内容，本案没有他项权利内容。另查，郑震与郑永凌于1989年4月25日结婚，婚后于1991年7月9日生育女儿郑诗韵。郑震于2017年10月26日死亡，其父亲郑万生于1995年1月24日去世，其母亲雷萍于2005年4月11日去世。2020年12月31日，郑玉英向本院出具声明，表明其不购买郑玉珊和郑永坚的份额，并且同意郑诗韵、郑永凌购买郑玉珊和郑永坚的份额。本案庭审后，2021年1月11日，郑永凌、郑诗韵办理（2021）粤广广州第000257号公证书，内容为：因郑震的父母均先于其死亡，且郑震的女儿郑诗韵表示放弃对郑震遗产的继承权，因此郑震的遗产即广州市荔湾区陈岗路11号大院8号302房房屋的四分之一产权份额由郑永凌一人继承。2021年1月18日，郑永凌取得广州市荔湾区陈岗路11号大院8号302房四分之一产权份额，郑玉珊、郑永坚、郑玉英各占四分之一产权份额。本院认为：本案为共有物分割纠纷，被告郑玉英为香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件，应参照涉外案件确定法律适用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案属于不动产物权引发的纠纷，应适用争议不动产所在地（广州市）法律即中华人民共和国法律作为解决争议的准据法。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案各方当事人对涉案房屋占有的份额清晰明确，形成按份共有法律关系，在共有人对涉案房屋的分割没有约定的情况下，原告起诉请求对涉案房屋进行分割，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款对共有物分割方式明确规定如下:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”可见,在共有人提出对共有物进行分割的请求时,首先应由共有人协商，协商不成的进行实物分割或折价或拍卖、变卖。共有人无法协商一致的情况下，首选的分割方式是实物分割，但因一物一权是物权法的基本原理，涉案房屋并不具备分别登记产权的情况，故实物分割无法进行。关于折价，现各方当事人均无意愿取得共有物，并向其他共有人作价赔偿，故涉案房屋也不能以折价的方式分割。综合本案情况，对涉案房产进行拍卖是合理可行的分割方案，原告主张将涉案房屋进行拍卖，拍卖所得款项按照四人所占产权份额即1/4分割的诉讼请求本院予以支持。因该房屋拍卖、评估费用尚未发生，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：于本判决发生法律效力之日起十日内,原告郑永坚、郑玉珊与被告郑玉英、郑永凌共同将广州市荔湾区陈岗路11号大院8号302房屋予以拍卖，拍卖所得价款由原告郑永坚、郑玉珊、被告郑玉英、郑永凌各占25%。二、驳回原告郑永坚、郑玉珊其他诉讼请求。案件受理费21000元，由原告郑玉珊负担5250元，原告郑永坚负担5250元，被告郑玉英负担5250元，被告郑永凌负担5250元。如不服本判决，原告郑永坚、郑玉珊、被告郑永凌可在判决书送达之日起十五日内，被告郑玉英可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢琼丽人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  韩莦华二〇二一年二月二十五日法官助理赖裕珊书记员毕嘉燊