广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28151号原告：宣曦，女，1995年6月22日出生，汉族，住广州市白云区，被告：黎国健，男，1990年6月12日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。原告宣曦诉被告黎国健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告宣曦、被告黎国健的委托诉讼代理人梁雨田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣曦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2020年7月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房定金50000元；3、判令被告向原告赔偿中介服务费11350元及诉保责任保险费3202.5元；4、判令被告向原告支付违约金213500元；5、判令本案受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年7月19日签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于广州市海珠区翠和街3号405房以人民币2135000元出售给原告。当日，原告支付给被告50000元定金并向中介方支付中介服务费11350元。之后，原告多次通过中介方催促被告办理赎楼手续，但被告屡次推脱，电话及微信消息时常不复。中介方也发函催告被告按合同约定履行交易手续，未果，中介方向被告微信询问，被告表示不想卖房了。至今，被告未履行任何赎契、过户等交易手续，违约事实明确。经多次催促，被告、原告及中介方于2020年8月20日见面讨论房屋买卖情况，被告表示由于其私人欠款原因，债主现实际居住于该房屋，房屋无法按约定完成买卖。2020年10月22日，原告前往房管局查册后发现，被告将该物业出售给原告时所提供的房地产权证书所记载的抵押情形已不准确、完整，房屋于2019年4月抵押给中国建设银行股份有限公司广州越秀支行、又于2020年6月二次抵押给唐子乔。被告在房屋买卖过程中从未提及以上抵押事实，在签合同当晚所提供的房产证复印件也未记载以上抵押信息，隐瞒了被告不享有对该房屋的完整所有权、房屋实际无法买卖的事实。被告黎国健辩称：涉案房屋存在抵押,买卖合同无效。同意解除合同及退回定金，不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明：据查册时间为2020年11月18日的广州市不动产查册表记载，海珠区翠和街3号405房的权利人是被告，占有部分为全部，建筑面积为60.0535平方米，登记时间为2010年9月29日；抵押权人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，债权数额为259.416万元，登记时间为2019年4月25日；抵押权人唐子乔，债权数额为75万元，登记时间为2020年6月19日；本院于2020年11月3日开始查封该房屋,佛山市禅城区人民法院轮候查封该房屋；等。2020年7月19日，原告（乙方、客户）与被告（甲方、业主）及广州市德才房地产代理有限公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖海珠区翠和街3号405房提供中介服务事宜；丙方告知且三方确认如下事项：该物业的建筑面积60.05平方米，拟订价人民币2135000元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；等。同日，原告向案外人陈晖森支付11350元，广州市德才房地产代理有限公司向原告出具《收款收据》，载明：收到涉案房屋中介代理费11350元，经办人陈晖森。2020年7月19日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于广州市海珠区翠和街3号405房的物业达成一致协议；（第一条）该物业建筑面积为60.05平方米；成交价为2135000元；（第二条）甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任;（第四条）甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；（第八条）付款细则：乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按涂销抵押按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；申请贷款种类【商业贷款】，（1）于签订本合同天内，支付首期楼价款（含定金）人民币元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；（2）部分楼款人民币600000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2020年10月15日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；（3）人民币1485000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金交付；备注（手写）甲方银行贷款自行负责，乙方已阅甲方产权清晰；等。同日，原告向被告支付50000元，被告向原告出具《收据》，载明收到定金50000元。本院于2020年12月15日将原告提交的起诉状副本公告送达被告。诉讼中，原告向本院申请诉讼保全。本院于2020年10月30日作出（2020）粤0105民初28151号民事裁定书，裁定保全被告名下价值共2135000元的财产。原告为此支付财产保全费5000元。被告表示：因为被告还不上钱，抵押权人唐子乔和中国建设银行股份有限公司广州越秀支行均不同意解除抵押，不同意出售涉案房屋；违约金约定过高。本院认为：原告、被告及广州市德才房地产代理有限公司签订的《中介服务三方协议（买卖）》，原告与被告签订的《房屋买卖合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，虽然原、被告签订合同前涉案房屋上已设定抵押，但上述抵押权不影响上述合同的效力，故上述合同应系合法有效。被告以涉案房屋设定抵押为由辩称上述房屋买卖合同无效缺乏依据，本院不予采纳。被告未按照房屋买卖合同的约定履行义务，在合同约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权，且明确表示因其还不上钱，抵押权人不同意解除抵押，被告的行为已构成违约。原、被告签订的房屋买卖合同已实际无法继续履行，原告于2020年9月18日提起本案诉讼，要求解除房屋买卖合同，应视为原告正式向被告发出解除合同的通知，本院于2020年12月15日将原告提交的起诉状副本送达被告，视为被告知悉该通知内容。原、被告之间的房屋买卖合同于2020年12月15日解除。按照房屋买卖合同约定，被告签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予原告，应向原告支付成交价10%的违约金，并退回原告已付的所有款项。故原告要求被告返还定金50000元合法有理，本院予以支持。原告要求被告支付房屋成交价10%的违约金213500元，被告辩称违约金过高。原告未提供充分证据证明其损失，结合本案实际情况，根据公平合理原则，本院酌情调整违约金为50000元。《中介服务三方协议（买卖）》约定，如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付。因被告违约导致合同无法继续履行，原告要求被告赔偿中介服务费11350元于法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿诉保责任保险费3202.5元缺乏依据，本院不予支持。本案因被告违约而起，故本案受理费和财产保全费全部由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告宣曦与被告黎国健就广州市海珠区翠和街3号405房签订的《房屋买卖合同》于2020年12月15日解除；二、被告黎国健在本判决生效之日起十日内向原告宣曦返还定金50000元；三、被告黎国健在本判决生效之日起十日内向原告宣曦赔偿中介服务费11350元；四、被告黎国健在本判决生效之日起十日内向原告宣曦支付违约金50000元；五、驳回原告宣曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11940元，由被告黎国健负担。财产保全费5000元由被告黎国健负担，被告黎国健在本判决生效之日起10日内将其应负担的财产保全费直接支付给原告宣曦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年二月五日书记员  于悦姗古嘉琪何国卫