江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初11123号 原告：赵淑英，女，1967年12月12日生，，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 原告：周静，女，1969年5月20日生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 原告：王婷婷，女，1968年9月10日生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 三原告委托诉讼代理人：徐会东，沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。 被告：陈益平，男，1975年1月3日生，浙江省天台县人，住江苏省沭阳县。 被告：沭阳县浙商名人商务宾馆，统一社会信用代码9132132207469659XY，住所地沭阳县沭城街道海宁皮革城西楼1栋5－7层。 投资人：陈益平。 二被告委托诉讼代理人：秦媛媛，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。 原告赵淑英、周静、王婷婷诉被告陈益平、沭阳县浙商名人商务宾馆（以下简称名人宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理；三原告及二被告的委托代理人秦媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除三原告与被告陈益平签订的《海宁皮革城（西楼）五、六、七层房屋租赁合同》，二被告将租赁房屋返还给三原告；2、二被告支付三原告2019年度租金316000元及利息（以316000元为基数，从2019年1月1日起按年利率24%计算至清款之日止）；3、二被告支付三原告2020年度租金212000元及利息（以332000元为基数，从2020年1月1日起至2020年4月30日止按年利率24%计算；以312000元为基数，从2020年4月30日起至2020年5月12日止按年利率24%计算；以302000元为基数，从2020年5月12起至2020年7月12日止按年利率24%计算；以272000元为基数，从2020年7月12日起至2020年9月1日止按年利率24%计算；以212000为基数，从2020年9月1日起至还清款之日止按年利率24%计算）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月31日，三原告与被告陈益平签订《海宁皮革城（西楼）五、六、七层房屋租赁合同》，合同租赁期10年，从2012年8月1日至2022年12月31日止，共计125个月。每年1月1日前支付当年租金，如不能按时支付租金，按应交租金月息2分加付利息；现二被告尚欠2019年度租金316000元、2020年度租金212000元未付。鉴于被告违反合同约定，现要求解除租赁合同，并支付租金和利息。 二被告辩称：一、本案的租赁合同不应解除。2012年7月31日，原、被告签订租赁合同，约定租赁期限为2012年8月1日至2022年12月31日止，每年1月1日前支付租金，不能按时支付的按月加付2分利息。但是在8年的交易习惯中，双方已经默许被告在租赁期年底支付租金和利息。直至2019年年底，因新冠疫情出现，政府先后出台延长春节假期及复工延长通知，该不可抗力的出现，导致被告经营出现严重困难，以至于没有付清2019年租金和利息，且原告也同意减免疫情期间的租金和利息，租赁期也只剩2年时间，如果此时解除合同，有失诚信原则和公平原则。 二、原告主张的租金和利息过高，应予以调整。双方已协商减免疫情期间的租金和利息，被告并已陆续支付部分利息；被告支付的30000元保证金应冲抵租金。 综上，二被告认为本案合同应继续履行，被告积极支付欠付租金，酌情减免租金和利息。另被告名人宾馆非合同相对人，不是本案适格被告，不应承担给付租金和利息的义务。 本院经审理认定的事实：2012年7月31日，三原告（作为出租方甲方）与被告陈益平（作为承租方乙方）签订《海宁皮革城（西楼）五、六、七层房屋租赁合同》，合同载明：“……第一条甲方同意将自购的坐落在常州路东侧海宁皮革城（西楼）五、六、七层房屋（毛坯房），出租给乙方作经营商务宾馆使用，并由乙方自行装修，装修费用自理。第二条租赁期限10年。即从2012年8月1日至2022年12月31日，共125个月（甲方为乙方提供5个月无租金装修期）。甲方从2012年8月1日起将出租房屋交付乙方……第三条租金和租金交纳期限1.2012年8月1日至2013年12月31日，租金26万元，于2012年12月31日前一次性付清。2.2014年1月1日至2014年12月31日，租金26万元，于2014年1月1日前付清。3.2015年1月1日至2015年12月31日，租金27.3万元，于2015年1月1日前一次性付清。4.2016年1月1日至2016年12月31日，租金27.3万元，于2016年1月1日前一次性付清。5.2017年1月1日至2017年12月31日，租金28.6万元，于2017年1月1日前一次性付清。6.2018年1月1日至2018年12月31日，租金30.0万元，于2018年1月1日前一次性付清。7.2019年1月1日至2019年12月31日，租金31.6万元，于2019年1月1日前一次性付清。8.2020年1月1日至2020年12月31日，租金33.2万元，于2020年1月1日前一次性付清。9.2021年1月1日至2021年12月31日，租金34.8万元，于2021年1月1日前一次性付清。10.2022年1月1日至2022年12月31日，租金36.5万元，于2022年1月1日前一次性付清。11.签订本协议当日乙方向甲方交纳10万元定金和3万元保证金，交纳第一年房租时乙方已交纳的10万元定金抵作房租。3万元保证金于合同期限届满日结清水电费等费用后退还给乙方。12.房租不能按时交纳的，按应交租金月息2分加付利息。租金不提供正式发票……第六条合同终止乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租或与他人调剂交换未经甲方同意的；2.租金不能按时交纳，拖欠期限达6个月未付……”。合同签订后，被告陈益平即在租赁房屋上注册沭阳县浙商名人商务宾馆，并投入经营使用。2020年7月21日，三原告与被告陈益平进行结算，被告陈益平向三原告出具了一张欠条，欠条载明：“今欠到王婷婷、赵淑英、周静海宁皮革城宾馆2019年度、2020年度租金伍拾捌柒仟元整（31.5万＋33.2万-6万=58.7万元整），其中（2019年度31.5万、2020年度33.2万、已付陆万，见江苏银行对账单）利息未付，待结算。疫情期间停业未计算在内。陈益平2020年7月21号”。根据双方提供的结算单，对于2020年度的租金，被告陈益平于2020年4月30日支付20000元、于2020年5月12日支付30000元、2020年7月12日支付10000元，双方结算后，被告陈益平又于2020年9月份向三原告支付了60000元租金，余款不再支付。 另查明，针对被告方提出的要求疫情期间要求酌情减免部分的抗辩理由，三原告自愿减免2020年江苏省启动突发公共卫生事件期间三个月一半的租金，即2020年度租金为332000元，扣除减免的1.5个月租金41500元，再扣除被告陈益平支付的2020年度的租金120000元，被告陈益平尚欠三原告2020年度租金170500元。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、租赁合同、欠条、银行卡交易明细等证据予以证实。 本院认为：三原告系与被告陈益平签订的房屋租赁合同，根据原告方提供的银行明细，租赁房屋的租金也是通过被告陈益平个人账户转到原告方账户，故本院认定三原告的合同相对方是被告陈益平,即三原告与被告陈益平之间产生房屋租赁合同关系。被告名人宾馆与三原告之间不存在租赁合同关系，故三原告要求被告名人宾馆承担交付房屋及支付租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 三原告与被告陈益平签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应该按照合同约定履行义务。根据合同第六条约定，租金不能按时交纳，拖欠期限达6个月未付的，原告方可以终止合同并收回房屋。2019年、2020年租金被告陈益平分别应该在2019年1月1日、2020年1月1日予以交纳，但被告陈益平现2019年的房屋租金尚未交纳，2019年应交纳租金的时间，新冠疫情也并没有发生，故被告陈益平辩解因新冠疫情导致未能交纳租金的辩解意见，本院不予采纳。被告陈益平在三原告多次催要租金的情况下，尚未付清2019年及2020年房屋租赁租金，构成根本性违约，对原告方要求解除与其签订的房屋租赁合同及返还租赁房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于三原告要求被告陈益平迟延支付租金应按月息2分支付利息问题。虽然双方合同第三条第12项约定房租不能按时交纳的，按应交租金月息2分加付利息，本院认为该约定因迟延给付所应支付的“月息”实为违约金，应适用法律关于违约金的相关规定，面不能适用关于借款利息的约定。被告陈益平未按合同约定的时间付款构成违约，应向三原告承担违约责任。被告陈益平现提出违约金过高。要求调整，在原告没有证据证明其因被告迟延给付有银行利息外其它损失情况下，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条等相关法律的规定，依法调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%从违约之日起计算至给付之日止的相应“利息”。 关于被告要求已支付利息过高要求冲抵租金问题。对于双方按合同约定已支付的利息，系双方真实意思表示，且被告陈益平已自愿支付，故对于已支付部分本院不予审查及冲抵。被告陈益平还要求已支付的30000元保证金应冲抵租金。根据合同第三条第十一项约定，30000元保证金于合同期限届满日结清水电费等费用后退还，因约定的条件尚未成就，被告该辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。被告陈益平可在合同解除后结清水电等相关费用后另行向三原告主张。综上，调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告赵淑英、周静、王婷婷与被告陈益平于2012年7月31日签订的房屋租赁合同，被告陈益平在本判决生效之日起十日内向原告赵淑英、周静、王婷婷交付位于沭阳县东侧海宁皮革城（西楼）五、六、七层租赁房屋； 二、被告陈益平于本判决生效之日起十日内向原告赵淑英、周静、王婷婷支付2019年度租金315000元及逾期利息（以315000元为基数，从2019年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际支付之日止）； 三、被告陈益平于本判决生效之日起十日内向原告赵淑英、周静、王婷婷支付2020年度租金170500元及逾期利息（以290500元为基数，从2020年1月1日起计算至2020年4月30日止；以270500元为基数，从2020年5月1日起计算至2020年5月12日止；以240500元为基数，从2020年5月13日起计算至2020年7月12日止；以230500元为基数，从2020年7月13日起计算至2020年9月1日止；以170500元为基数，从2020年9月2日起计算至还清款之日止；以上利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 四、驳回原告赵淑英、周静、王婷婷其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5574元、保全费612元、以上合计6186元（原告已预交），由被告陈益平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费11147元。 审判员  杨震 二〇二一年二月七日 书记员  袁洋 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号： 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 开户名称：沭阳县人民法院执行款专户 开户账号：62×××03 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案 件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。