呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4575号   上诉人(原审被告)：陈晓龙，男，1978年2月3日出生，汉族，住呼和浩特市。   被上诉人(原审原告)：内蒙古中泰物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区海东路与腾飞北路交叉口西北角兴泰大厦19层北侧第五间。   法定代表人：王栋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：韩恳，内蒙古尚本律师事务所律师。   委托诉讼代理人：于建斌，内蒙古尚本律师事务所律师。   上诉陈晓龙因与被上诉人内蒙古中泰物业服务有限责任公司（以下简称中泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈晓龙上诉请求：1、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2020)内0102民初3720号民事判决书;2、判令陈晓龙不向中泰公司支付2014年、2016年、2017年的物业费31836元及二次垃圾清运费180元,共计32016元;3、一审、二审诉讼费由中泰公司承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清,据以定案的房屋建筑面积存在严重错误。本案中,陈晓龙与案外人内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司(简称兴泰公司)签订《商品房买卖合同》,合同约定面积为315.59平方米,其中地上一层住宅面积为165.59平方米,其余150平方米的部分为地下一层储藏室,而非中泰公司主张的315.83平方米。依据陈晓龙与兴泰公司签订的《前期物业服务合同示范文本》(简称前期物业合同)中约定,中泰公司应按照住宅面积收取物业费,原审法院将储藏室面积纳入物业费计算面积,存在事实认定不清,且地下储藏室的物业费收费标准应区别于住宅面积,原审法院据此判决,显然是有悖案件事实的。二、中泰公司诉请陈晓龙承担的31836元物业费计算金额错误,依法不应予以支持。依据前期物业合同第三章服务费用第六条约定,住宅每平方米每月收取2.2元物业费,陈晓龙购买的150平方米地下储藏室的面积并不属于前期物业合同中所称的住宅部分,中泰公司不应当将该部分面积依照住宅标准计算物业费用,中泰公司计算的31836元物业费明显错误,依法不应予支持。三、中泰公司主张的180元二次垃圾清运费,缺乏事实依据及计算标准,依法应予以驳回。本案中,中泰公司并未提供相应证据予以证实存在垃圾清运的情形,也未提供清运的具体面积,故中泰公司主张的180元二次垃圾清运费,依法应予以驳回。综上所述,一审法院对本案房屋建筑面积认定、物业费及二次垃圾清运费的计算金额均存在明显错误,故陈晓龙提起上诉,请求二审法院依法查明本案事实,维护陈晓龙的合法权益。陈晓龙是在2012年9月份购房的，开始装修是在2014年底，陈晓龙的房屋在小区的北侧，2015年才有围墙的，那个时候连路和围墙都没有，何来的物业，邻居也能证明。陈晓龙是在2018年入住的，陈晓龙的楼梯间一直在漏雨，直到今年才给处理。小区的监控全是坏的，丢失东西监控也无法调取，陈晓龙的妻子在业主群说了相关的问题，就把陈晓龙妻子直接退出业主群。像陈晓龙这样的业主有很多户，有的起诉开发商了，起诉开发商以后开发商就责成减免了物业费，而陈晓龙也一直进行缴纳物业费。陈晓龙是在2012年9月份交款购房的，负一层和一层都是按照商品房面积购买的，1层160平米、负一层150平米，现在陈晓龙从几年前要求办理房本，现在一层和负一层的不给办理网签，一层能给办理房本，但是负一层没有产权。现在连面积都没有确定，如果只能办理一层的房本，那陈晓龙每年缴纳的物业费还多交了，物业公司还需要给陈晓龙退费的。   中泰公司辩称，一、不同意陈晓龙的全部上诉请求以及事实与理由。二、一审法院认定陈晓龙应依照《前期物业服务合同示范文本》缴纳物业费31836元及二次垃圾清运费180元，认定事实清楚，适用法律正确。首先，中泰公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同示范文本》（以下简称“《前期物业合同》”），均系各方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，陈晓龙应当依约履行支付物业费的义务。其次，《业主入住验房交接表》及实测报告中记载的建筑面积均为315.83平方米。在《前期物业合同》第七条第一款中约定“住宅:2.2元/月·平方米，洋房:2.8元/月·平方米…该费用由业主按其物业建筑面积交纳”，陈晓龙所称的住宅每平方米每月收取2.2元物业费是兴泰东河湾小区高层的收费标准，陈晓龙居住的洋房，应当按照每平方米每月2.8元的标准支付物业费，故中泰公司以建筑面积315.83平方米为基数并按每平方米每月2.8元的标准请求陈晓龙支付物业费符合《前期物业合同》的约定。再次，依据《呼和浩特市人民政府关于调整呼市地区垃圾处置收费标准的通知》的规定，居民应当按照5元/户·月（一年合计60元）交纳垃圾处置费，即二次垃圾清运费。为此，中泰公司与专门从事垃圾清运的公司签订《装修垃圾搬运承揽合同》，该合同“垃圾清运费”条款中约定“上述垃圾清运费包括但不限于管理费、利润、税金、材料费、服装费、车辆使用费、邮费、垃圾处理费（含政府主管部门征收的垃圾处理费）等乙方未完成本合同约定垃圾清运工作及其他义务等甲方所需支付的所有费用”，故中泰公司履行了垃圾清运义务，有权请求陈晓龙支付二次垃圾清运费180元。因此，一审法院认定陈晓龙以315.83平方米的面积交纳物业费及支付180元的二次垃圾清运费，认定事实清楚，适用法律正确。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈晓龙的上诉。   中泰公司向一审法院起诉请求：1、判令陈晓龙支付2014年、2016年、2017年的物业费31836元、二次垃圾清运费180元;2、判令陈晓龙支付逾期交纳物业费的违约金至实际支付之日止，暂计算至2020年1月2日为10385元，以上合计为42401元;3、本案诉讼费用由陈晓龙承担。   一审法院认定事实：2011年9月30日，中泰公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同示范文本》，约定由中泰公司为兴泰东河湾项目提供前期物业管理服务，合同期限为2011年9月30日至业主大会成立之日止。合同约定物业费收费方式为包干制，其中住宅2.2元每月每平方米，洋房2.8元每月每平方米。陈晓龙房屋位于呼和浩特市××区，建筑面积315.83平方米。陈晓龙尚欠2014年、2016年、2017年的物业费以及二次垃圾清运费未付。   一审法院认为，中泰公司是具有物业服务资质的物业公司，中泰公司与陈晓龙签订物业服务合同，从合同签订至今一直由中泰公司对小区进行物业服务管理，该合同对小区业主具有约束力，因此应当按照合同约定交纳物业费及垃圾转运费。合同约定的违约金计算方式不明确，一审法院对此不予支持。陈晓龙经传票传唤无正当理由不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，应承担对其不利的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告陈晓龙于本判决生效之日起十五日内支付原告内蒙古中泰物业服务有限责任公司2014年、2016年、2017年的物业费31836元（315.83㎡×2.8元×36个月）及二次垃圾清运费180元，共计32016元；二、驳回原告内蒙古中泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计430元，由被告陈晓龙负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，陈晓龙出示以下证据：《商品房买卖合同》、《关于兴泰东河湾小区地下一层住宅商品房产权变为仓储产权事宜项目法律尽职调查报告（初稿）》，拟证明现在的产权是陈晓龙拥有的160平米的产权，负一层150平米的无产权，这是不动产中心的答复，负一层无产权。在报告的第12页中例如有一户业主的房屋是地上145.81平米，地下是136.38平米，负一层并非住宅，是无产权的。中泰公司质证意见：对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性认可。该合同反应李昕、陈晓龙购买了兴泰东河湾SY19号楼2单元负101号房及101房屋，房屋的预测建筑面积共315.59平方米。但是在实测的面积为315.83平方米，应当按照实际的建筑面积收取物业费。该证据也反映出地上101及地下负一层101号房，陈晓龙购买的房产，该商品房的用途为住宅，实际上陈晓龙也已经将负一层按照住宅进行了装修。对《关于兴泰东河湾小区地下一层住宅商品房产权变为仓储产权事宜项目法律尽职调查报告（初稿）》的真实性、合法性、关联性不认可，没有事务所的盖章，也没有三位律师的签字，报告所调查的事项是与本案无关的业主与开发商的诉讼档案，物业公司依据物业合同进行服务收取物业费的。物业费是依据建筑面积进行收费的，开发商选聘物业公司有正当的法律途径，物业合同是经过房产管理部门备案并依法生效的。因此该尽职调查报告不能作为拒缴地下一层物业费的理由。中泰公司二审中出示以下证据：业主入住验房交接表、实测报告建筑面积计算结果，拟证明第一这里边有几个前期物业服务合同的第七条第一款约定，洋房2.8元每月每平方米，该份费用由业主按其物业建筑面积交纳；第二案涉房屋的业主是陈晓龙、李欣，实测建筑面积为315.83平方米。综上，陈晓龙应按建筑面积315.83平方米洋房2.8元每月每平方米支付尚欠2014年、2016年、2017年的物业费31836元。陈晓龙对中泰公司一审中所举证据质证意见为：证据一《物业服务合同》的真实性、合法性、关联性认可。先期的物业服务不到位，先期小区连路和围墙都没有，对于先期的证明问题存在异议。证据二陈晓龙是在2018年入住的，后期是没有问题的。该组证据的真实性认可，关联性认可。证明的问题不认可，物业公司没有完全履行物业服务义务。证据三真实性认可，关联性认可，证明的问题不认可。当时小区连围墙都没有，陈晓龙2014年进入小区车辆停在工地，小区连门都没有。证据四通知单陈晓龙没有收到，也没有通知陈晓龙。法院裁定的真实性认可。陈晓龙对中泰公司二审所举证据质证意见为，陈晓龙购买了多少面积，陈晓龙交多少面积的物业费，但是现在陈晓龙的房屋面积存在异议，因为地下就没有产权。房屋交接表的真实性认可，测绘报告的真实性认可，是在陈晓龙购房之前开发商让测绘公司做出的，缴费应该是以房屋产权面积缴纳才最合适，陈晓龙就按照房本的面积缴费，现在陈晓龙的异议是地下部分的物业费问题，陈晓龙认为地下部分的产权不明确，陈晓龙就不应该承担物业费或是承担多少有待商榷，陈晓龙认为地下的物业费不应该缴纳，因为产权不是陈晓龙的。   本院对一审查明的事实予以确认。经二审询问，陈晓龙对物业费单价2.8元无异议，对垃圾清运费无异议。   本院认为，《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”兴泰房地产开发有限责任公司与中泰公司签订前期物业服务合同，合法有效,应当按照合同约定履行合同义务。根据《商品房买卖合同》，李昕、陈晓龙购买的××区商品房预测建筑面积为315.59平方米，且根据业主入住验房交接表陈晓龙系按315.83㎡收房，该商品房房产证未办理，按照以上建筑面积收取物业费并无不当，根据二审询问，陈晓龙实际居住使用了一层和负一层的面积，且陈晓龙提供的《关于兴泰东河湾小区地下一层住宅商品房产权变为仓储产权事宜项目法律尽职调查报告（初稿）》缺少签字盖章，不能证明陈晓龙购买的兴泰东河湾小区商品房的产权问题。陈晓龙主张中泰公司物业服务不到位，中泰公司一审中提供了用以证明其履行物业服务合同的相关证据，陈晓龙提供的证据不能证明其主张，因此，本院不予支持。   综上，陈晓龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费860元，由陈晓龙负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 白 雪 松   审 判 员 贾 慧 芳   审 判 员 额日德尼      二〇二一年二月八日   法官助理 武  含   书 记 员 王  昕