广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44378号原告：深圳市祥褀商厦有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路3018号亚洲商业大厦9楼，统一社会信用代码：91440300782794940N。法定代表人：陈鹏宇。委托诉讼代理人：候涛,该公司员工。委托诉讼代理人：范玉涵,该公司员工。被告：深圳市柏禧酒店管理有限公司，住所地罗湖区深南东路天鼎商业大厦5-18层，统一社会信用代码91440300MA5DE72A8F。法定代表人：郭朋飞。委托诉讼代理人：李风昌，北京市百瑞律师事务所律师，执业证号：11101201310700894。被告：深圳市鑫三燕实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路3018号祥褀商厦101室，统一社会信用代码：91440300342751795M。法定代表人：梁胜利。委托诉讼代理人：孙国清，广东稳健律师事务所律师，执业证号：14413201610408146。被告：深圳市弘皓物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路3018号亚洲商业大厦908室，统一社会信用代码：91440300MA5D91QH45。法定代表人：陈法。原告深圳市祥褀商厦有限公司（以下简称祥祺商厦公司）与被告深圳市柏禧酒店管理有限公司（以下简称柏禧酒店公司）、深圳市鑫三燕实业有限公司（以下简称鑫三燕实业公司）、深圳市弘皓物业管理有限公司（以下简称弘皓物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥褀商厦公司的委托诉讼代理人侯涛、范玉涵、被告柏禧酒店公司的委托诉讼代理人李风昌、被告鑫三燕实业公司的委托诉讼代理人孙国清、被告弘皓物业公司的法定代表人陈法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥褀商厦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告柏禧酒店公司立即腾退案涉租赁物业祥祺商厦一楼南侧大堂与大厦8层至15层并交还给原告；2.判令被告柏禧酒店公司向原告支付自2020年9月24日起至案涉租赁物业交还给原告之日物业使用费，物业使用费按照每日45314.64元计算，暂计至2020年10月31日为1676641.68元；3.判令被告鑫三燕实业公司支付自2020年10月1日起至案涉租赁物业交还原告之日期间因被告柏禧酒店公司不腾退案涉租赁物业产生的双倍房屋使用费差额，按每日45314.64元计算，暂计至2020年10月31日为1359439.20元；4.判令被告鑫三燕实业公司、被告弘皓物业公司对第2项诉讼请求承担连带责任，被告弘皓物业公司对第3项诉讼请求承担连带责任；5.判令本案诉讼费、保全费、担保费由被告柏禧酒店公司、鑫三燕实业公司、弘皓物业公司承担。以上标的合计3036080.88元。事实和理由：原告与被告鑫三燕实业公司于2016年1月22日签署了《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》（以下简称租赁合同，合同编号为ＣＫ／ＳＳ／ＪＹ（2016）011号），约定由被告鑫三燕实业公司承租原告位于深圳市罗湖区祥祺商厦整栋，租期自2016年2月16日起至2026年10月15日止，在此期间被告鑫三燕实业公司需于每个自然月的10日向原告支付租金3150000元，租金每两年递增8%。在租赁合同签订后，原告依约向被告鑫三燕实业公司交付了祥祺商厦物业，但被告鑫三燕实业公司无故拖延向原告缴纳2020年2月至2020年9月的租金共计人民币22600508元，期间原告多次向被告鑫三燕实业公司以各种方式催缴租金，但其至今仍拒绝缴纳，原告于2020年9月23日向被告鑫三燕实业公司发出了解除合同通知。被告鑫三燕实业公司在与原告签署租赁合同后，未经原告同意的情况下将祥祺商厦整体转租给了被告弘皓物业公司，被告弘皓物业公司将祥祺商厦一楼南侧大堂与大厦8层至15层（简称案涉租赁物业）租赁给被告柏禧酒店公司，租赁面积约10824平方米。原告解除与被告鑫三燕实业公司的租赁合同后，被告柏禧酒店公司仍继续占用案涉租赁物业。原告多次与被告柏禧酒店公司协商，其既不向原告支付任何费用，又拒绝腾退案涉租赁物业，给原告造成严重损失。根据租赁合同第十二条第（四）款、第六条第（二）款的约定，被告鑫三燕实业公司应当向原告支付使用物业的物业使用费，在2020年9月24日至9月30日期间，每日物业使用费按照日租金45314.64元为标准计算，自2020年10月1日起每日物业使用费按照90629.28元计算。原告认为，被告柏禧酒店公司占用案涉租赁物业，应该向原告支付物业使用费，被告鑫三燕实业公司、弘皓物业公司应当就被告柏禧酒店公司应付的物业使用费向原告承担连带赔偿责任。被告柏禧酒店公司在2020年10月1日以后腾退案涉租赁物业的，自2020年10月1日起被告鑫三燕实业公司还应向原告支付双倍物业使用费差额，被告弘皓物业公司对此承担连带责任。请法院依法维护原告的合法权益，判如所请。被告柏禧酒店公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，要求依法驳回原告诉求。关于第一项诉求，原告于2020年10月2日断水断电，强制腾退，所以不存在腾退涉案房屋的问题。第二，原告与柏禧酒店公司不存在房屋租赁关系，被告柏禧酒店公司于2016年4月20日从被告弘皓物业公司处租房，受疫情影响从2020年2月开始未能支付租金，2020年3月底恢复营业后，被告柏禧酒店公司将扣除相关成本后的经营收入全部支付给被告弘皓物业公司，被告柏禧酒店公司与被告弘皓物业公司的租赁合同纠纷现处于贵院的审理阶段，案号为2020粤0303民初15565号，贵院没有判决解除双方之间合同，因此原告要求被告柏禧酒店公司支付案涉房屋租金没有合同依据。第四，本案的诉讼费、保全费等应该由原告承担，理由是被告柏禧酒店公司从被告弘皓物业公司租赁房屋，被告弘皓物业公司涉嫌面积欺诈，经过鉴定实际租赁的面积9329.48平方米，并非原告诉称的10824平方米。被告柏禧酒店公司就退还差额租金已经起诉，贵院尚未判决。原告与三被告就房屋租赁问题多次协商，因原告提出条件苛刻，未能达成一致意见。此后原告强行收回房屋。综上，应该驳回原告诉求。被告鑫三燕实业公司辩称，首先，被告鑫三燕实业公司不应该承担连带责任。由于原告在2020年9月23日已经解除同被告鑫三燕实业公司的房屋租赁合同，而原告向被告柏禧酒店公司要求的房屋占有使用费。在2020年9月24日至2020年10月31日期间，被告鑫三燕实业公司与被告柏禧酒店公司之间没有直接或间接的租赁合同关系，应当是原告和被告柏禧酒店公司之间的侵权关系，因此，被告鑫三燕实业公司不应该承担连带责任。被告弘皓物业公司辩称，不承认原告的所有诉讼请求。因为我们与原告经过多次协商，也是被原告清场退出。本院经审理认定事实如下：一、祥祺商厦的权利人为原告祥祺商厦公司，该物业的不动产权登记证书显示其坐落于深圳市罗湖区。2016年1月22日，原告祥祺商厦公司（出租方、甲方）与被告鑫三燕实业公司（承租方、乙方）签订了编号为ＣＫ／ＳＳ／ＪＹ（2016）011号的《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》，约定原告向被告出租整栋祥祺商厦，包括地面以上22层，地下3层，总建筑面积约29200平方米。租赁期限为10年8个月，自2016年2月16日起至2026年10月15日。租赁租金计算表载明2020年2月16日至2022年2月15日月租金为3674160元；被告鑫三燕实业公司应于每月10日前向原告支付当月租金。合同第六条约定了租赁期间内，被告鑫三燕实业公司可以根据自身经营需要将物业部分转租给其他第三方，如转租合同履行过程中给原告造成损失，被告鑫三燕实业公司与转租合同承租人需对由此造成的损失向原告承担连带赔偿责任。合同第十二条约定了，合同终止或任何一方依约定单方行使解除权后，被告鑫三燕实业公司应在本合同终止或解除之日起7日内向原告交还物业，如迟延交还的，迟延每日，被告鑫三燕实业公司应按照合同终止或解除前最后一个月的日租金标准双倍向原告支付物业使用费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。二、2016年3月14日，被告鑫三燕实业公司（出租方、甲方）与被告弘皓物业公司（承租方、乙方）签订《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》【合同编号：ＣＫ／ＳＳ／ＪＹ（2016）012号】及《之补充协议》，约定被告鑫三燕实业公司将从原告祥祺商厦公司承租而来的深圳市罗湖区祥祺商厦整栋（包含地面以上22层，地下3层）出租给被告弘皓物业公司，租赁期限为10年8个月，自2016年2月16日起至2026年10月15日止（含装修免租期8个月）。每个自然月的10日前支付当月租金，租金标准自免租期结束后每两年递增，其中2020年2月16日至2022年2月15日月租金为4024160元。合同第六条约定了，租赁期间内，被告弘皓物业公司可以根据自身经营需要将物业部分转租给其他第三方，如转租合同履行过程中给被告鑫三燕实业公司造成损失，被告弘皓物业公司与转租合同承租人需对由此造成的损失向被告鑫三燕实业公司承担连带赔偿责任。合同还对双方的其他权利义务进行约定。三、2016年3月30日，被告弘皓物业公司作为甲方、出租方，案外人刘汉烈、温海作为乙方、承租方签订了《房屋租赁合同》，约定将位于深南东路3018号亚洲商业大厦（即祥祺商厦）8-15楼出租给刘汉烈、温海使用，建筑面积共计9824平方米，每月租金合计984000元，每两月5日前一次性支付租金。租赁期限自2016年4月6日起至2026年9月21日止，租赁用途为酒店。租赁期间经被告弘皓物业公司书面同意，可以转租但不得超过合同约定的租赁期限。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。后双方又多次签订补充协议等租赁合同相关协议。2018年10月29日，被告弘皓物业公司作为甲方、出租方，案外人刘汉烈、温海作为乙方、原承租方，案外人郭长军作为丙方、新承租方，签订了《房屋租赁合同变更协议》，约定自2018年10月1日起，被告弘皓物业公司与案外人刘汉烈、温海签订的租赁合同及相关协议的承租人变更为案外人郭长军，由郭长军承担全部权利义务。2020年4月5日，被告弘皓物业公司作为甲方、出租方，案外人郭长军作为乙方、原承租方，被告柏禧酒店公司作为丙方、新承租方，签订了《房屋租赁合同变更协议》，约定自2020年4月1日起，由被告柏禧酒店公司变更为承租人，原承租人郭长军的权利义务全部由被告柏禧酒店公司承担。经查，案外人郭长军曾担任被告柏禧酒店公司的法定代表人。四、原告主张被告鑫三燕实业公司在租赁合同履行过程中，未能按时足额支付租金，其于2020年9月23日向被告鑫三燕实业公司发出解除合同通知书，通知被告鑫三燕实业公司涉案租赁合同于2020年9月23日解除，并立即交还物业。被告鑫三燕实业公司确认与原告之间的租赁合同于2020年9月23日解除。原告主张与被告鑫三燕实业公司解除租赁合同后，分别于2020年9月29日和10月10日向案涉租赁物业实际使用人被告柏禧酒店公司发出通知，通知其搬离案涉租赁物业并要求被告鑫三燕实业公司、弘皓物业公司予以配合。原告提交《退场及停电通知书》《腾退房屋催告函》及送达记录照片作为证据。其中，《退场及停电通知书》的主要内容为：被告鑫三燕实业公司已于2020年6月3日通知被告弘皓物业公司解除租赁合同，自该日被告弘皓物业公司已无权使用和管理祥祺商厦，弘皓物业公司出租给被告柏禧酒店公司祥祺商厦1楼、8-15楼、23楼已丧失法律效力，现通知被告柏禧酒店公司立即腾退租赁物业，如在2020年9月30日未搬出，将在2020年10月1日0点起对租赁物业停止供电等；《腾退房屋催告函》的主要内容为：催告被告柏禧酒店公司收到该函2日内腾空租赁物业并移交，如逾期腾退的视为放弃租赁物业内物品所有权，且全部物品将被视为废弃物，原告将自行处置等。原告主张其于2020年11月12日正式收回案涉租赁物业。被告柏禧酒店公司对此不予认可，认为2020年10月2日停水停电后已无法正常工作，当日其公司员工已退出案涉租赁物业，该日应视为原告收回案涉租赁物业之日。被告柏禧酒店公司提交《声明》《报警回执》等作为证据。其中，《声明》的相对方为原告祥祺商厦公司，落款时间为2020年10月3日；被告柏禧酒店公司在《声明》中表示因原告停止供电影响其正常运营，自2020年10月2日12时起暂停支付案涉租赁物业的占有使用费，直至接通电源、恢复营业等。被告鑫三燕实业公司表示其在案涉租赁物业中没有办公场所，对原告具体收回物业的时间不清楚，应以被告柏禧酒店公司主张的时间为准。被告弘皓物业公司主张其于2020年9月29日被原告清场，当日已退出其实际占用的租赁物业范围。五、经查，原告与被告鑫三燕实业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理，案号为（2020）粤0303民初44373号。在该案审理过程中，原告确认已于2020年10月收回了涉案租赁物业。目前涉案租赁物业由原告占有、使用。再查，被告弘皓物业公司与被告柏禧酒店公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理，案号为（2020）粤0303民初15565号。在该案审理过程中，被告柏禧酒店公司对案涉租赁物业第8-15层的建筑面积向本院申请鉴定，经本院委托，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2020年12月28日出具粤金测字〔2020〕-040号测绘报告，测绘结果为祥祺商厦8-15层建筑面积合计9329.48平方米。被告柏禧酒店公司以该测绘报告作为证据，主张应以测绘报告的测绘结果计算其实际租用的建筑面积。原告对此不予认可，主张应以被告弘皓物业公司与被告柏禧酒店公司签订的租赁合同约定的租赁面积以9824平方米为准。六、庭审中，原告祥祺商厦公司当庭撤回了要求被告柏禧酒店公司立即腾退并交还案涉租赁物业祥祺商厦一楼南侧大堂及大厦8层至15层的诉讼请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告鑫三燕实业公司签订的房屋租赁合同，被告鑫三燕实业公司、弘皓物业公司、柏禧酒店公司各自签订的房屋租赁合同及相关协议，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人具有法律约束力。因被告鑫三燕实业公司违约，原告与被告鑫三燕实业公司已于2020年9月23日解除租赁合同，双方之间的租赁合同权利义务关系终止，由此导致被告鑫三燕实业公司与被告弘皓物业公司、被告弘皓物业公司与被告柏禧酒店公司的转租合同已无法继续履行，因此作为案涉物业的权利人及出租人的原告，有权要求承租人被告鑫三燕实业公司及次承租人被告弘皓物业公司、被告柏禧酒店公司返还租赁房屋。庭审中，原告确认已收回案涉租赁物业并当庭申请撤回要求被告柏禧酒店公司立即腾退并交还案涉租赁物业祥祺商厦一楼南侧大堂及大厦8层至15层的诉讼请求，该申请有事实依据，本院予以准许。原告与被告鑫三燕实业公司的租赁合同解除后，原告先于2020年9月29日向被告柏禧酒店公司发出《退场及停电通知书》，后又于2020年10月10日发出《腾退房屋催告函》，通知柏禧酒店公司收到该函2日内腾空租赁物业并移交。鉴于原告在另案中确认祥祺商厦已于2020年10月份收回，结合被告柏禧酒店公司于2020年10月3日向原告发送声明的行为及其对主张的已于2020年10月2日搬离案涉租赁物业未提交证据证明等情况，本院认定原告收回案涉租赁物业的时间应为2020年10月13日。原告要求实际占有人被告柏禧酒店公司支付逾期腾房占有使用费，并要求被告鑫三燕实业公司、弘皓物业公司承担连带赔偿责任，有法律及合同依据，本院予以支持。关于占有使用费计收的建筑面积及租金标准，首先，被告柏禧酒店公司与被告弘皓物业公司签订租赁合同约定的建筑面积9824平方米，被告柏禧酒店公司在该合同履行过程中并未提出异议，故对原告要求以该租赁合同约定的建筑面积9824平方米计收占有使用费的主张，理据充足，本院予以采纳。其次，被告柏禧酒店公司提交的测绘报告，系在另案中委托鉴定机构出具的且并未统计本案涉及的祥祺商厦一楼南侧大堂的建筑面积，故该测绘报告不足以作为本案认定事实的依据，故本院不予采信。最后，对原告主张的房屋占有使用费的标准，参照原告与被告鑫三燕实业公司签订的租赁合同所约定的租金标准，本院确定为每日41162.56元(日租金4.19元/平方米×9824平方米，日租金的计算公式为3674160元/月÷30天÷29200平方米)。综上所述，被告柏禧酒店公司应向原告支付自2020年9月24日起至2020年10月13日止的案涉租赁物业占有使用费823251.20元（41162.56元×20天）。原告确认在与被告鑫三燕实业公司解除租赁合同后，案涉租赁物业实际占有使用人为被告柏禧酒店公司，在其已向被告柏禧酒店公司主张占用使用费的情况下，再要求未实际占有使用案涉租赁物业的被告鑫三燕实业公司支付因被告柏禧酒店公司不腾退案涉租赁物业的双倍房屋使用费差额，缺乏事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的保全担保费2428.87元，本院认为，原告与被告鑫三燕实业公司签订的租赁合同中关于维权费用负担条款的效力并不及于被告弘皓物业公司及被告柏禧酒店公司，该保全担保方式也并非实现债权的必要方式，故对原告的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告深圳市柏禧酒店管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市祥褀商厦有限公司支付自2020年9月24日起至2020年10月13日止期间占有使用祥祺商厦一楼南侧大堂与大厦8层至15层物业的占有使用费823251.20元；二、被告深圳市鑫三燕实业有限公司、深圳市弘皓物业管理有限公司对上述第一项被告深圳市柏禧酒店管理有限公司的债务承担连带赔偿责任；三、驳回原告深圳市祥褀商厦有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15544元、保全费5000元，合计20544元，由原告深圳市祥褀商厦有限公司负担14973元，由被告深圳市柏禧酒店管理有限公司、深圳市鑫三燕实业有限公司、深圳市弘皓物业管理有限公司共同负担5571元。上述费用原告深圳市祥褀商厦有限公司已预交，本院予以退回5571元，被告深圳市柏禧酒店管理有限公司、深圳市鑫三燕实业有限公司、深圳市弘皓物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向本院缴纳5571元，逾期不缴纳的本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 宁二〇二一年二月二十六日书记员 陈晓丹