浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7777号 上诉人（原审被告、反诉原告）：严世海，男，1979年10月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：李红，浙江正菲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江卓伟置业有限公司，住所地杭州市余杭区临平街道荷禹路105号万宝城A-501。 法定代表人：曹佳明，系总经理。 委托诉讼代理人：杨晓丰，系公司员工。 原审第三人：褚建达，男，1977年12月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人严世海因与被上诉人浙江卓伟置业有限公司（以下简称卓伟公司）、原审第三人褚建达房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初10662号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年10月9日，卓伟公司（出租方、甲方）与第三人褚建达（承租方、乙方）签订《租赁合同》（合同编号：×××82，以下简称为案涉《租赁合同》）一份，约定甲方将位于杭州市余杭区××开发区××路××路××购物中心××室房屋出租给乙方，出租面积385.89平方米，乙方保证房屋仅作经营华馨园品牌餐饮之用途，租赁期为5年，自购物中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计。自该房交付日起，乙方可享有90日的装修免租期，装修免租期内乙方无须向甲方支付租金。甲乙双方同意租赁期内租金（按该房屋可出租面积）计算如下：第一年（不含装修免租期，但包含经营免租期，即自购物中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计）至第二年每月租金为61元／平方米／月，第三年每月租金为64.05元／平方米／月，第四年每月租金为67.25元／平方米／月，第五年每月租金为70.62元／平方米／月。上述租金均不包括物业管理费、宣传推广费及水、电、费、燃气等公用事业费用。首月及最后一个租赁年度的最后一个月的基本租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日基本租金额。日基本租金额为该商铺承租面积乘以当月每平方米基本租金额除以该月实际天数的得数。本合同项下的租金支付方式为：以3个月为一个交租期，第一期租金应于房屋交付日起5日内支付，除第一期租金费用外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个月租期租金。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，给乙方4个月经营免租期。免租期内，乙方按30元／平方米／月向甲方或其指定的物业管理公司支付物业费。物业管理费按该房屋可出租面积计算。免租期内物业管理费用应于房屋交付日起5日内支付。免租期内，除租金不计收，其他费用均按合同标准计收。如在合同期内，因乙方原因导致合同被解除或终止，则本条款约定的经营免租期取消，乙方应按照约定的租金标准将该期限内的租金支付给甲方。甲乙双方同意，租赁期内，物业管理费分为两个部分计收：第一部分计收标准：第一年为20元／平方米／月，第二年为20元／平方米／月，第三年为21元／平方米／月，第四年为22.05元／平方米／月，第五年为23.15元／平方米／月。第二部分计收标准：30元／平方米／月（使用商场中央空调）此部分物业管理费由甲方或甲方指定的物业管理公司根据实际支出进行调整，每次调整需提前30日以书面方式通知乙方，上述两部分物业管理费均按该房屋可出租面积计算。物业管理费支付方式：乙方应向甲方或其指定的物业管理公司支付物业管理费，以3个月为一个交费期，第一期物业管理费用应于房屋交付日起5日内支付，除第一期物业管理费外，乙方应当在每个交费期限最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。物业管理费包括甲方或其指定的管理公司提供的下列服务的费用：中央空调（购物中心正常营业时间内）、公共区域的照明、绿化、一般保安服务、清洁、灭虫、公共费用、公共设备的操作、维修保养及更新，公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险。乙方应按合同支付租金、物业管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的2‰向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。乙方同意自行承担使用该房屋所产生的水、电、燃气、额外空调及其他全部费用，电费按政府价的1.1倍计算，乙方应于收到账单后7日内支付该费用。若本合同期满或提前终止的，则乙方应立即返还该房屋并于本合同期满或终止之日起7日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、违约金等）。乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付相当于2个月保底租金物业管理费总和的保证金。以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。如乙方违反本合同规定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。若甲方从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方通知后15日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且乙方完成合同所列事项后满3个月，甲方将履约保证金或其余额（扣除或冲抵后如有）无息退还乙方。在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：乙方应按日保底租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用。且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，甲方有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于2个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改建、修葺、装修工程，封闭或更改公共通道。乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿。但甲方进行上述工程前，应提前合理时间通知乙方并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便。合同还就其他事项进行了约定。 2018年8月27日，卓伟公司（甲方）、第三人褚建达（乙方）与严世海（丙方）签订《三方补充协议》，载明：甲乙双方于2017年3月28日签署了《租赁合同》（以下简称“主合同”），合同编号：×××82、铺位号Ｂ-410，品牌华馨园，该租赁合同中乙方将其基于主合同的权利义务变更为其关联方丙方的事宜，达成如下协议：1、甲、乙、丙三方一致同意于2018年9月1日起，将甲乙双方签署的主合同中乙方享有的权利义务全部由丙方继承，并由丙方继续履行，后期该商铺所产生的租金、物业管理费、电费等相关费用均由丙方承担并履行。2、甲、乙、丙三方同意，乙方基于主合同第6条支付给甲方的85667.58元保证金转为丙方交付给甲方，甲方应当按主合同约定向丙方返还该履行保证金。协议还就其他事项作出约定。 协议签订后，严世海向卓伟公司支付了自2018年9月1日起至2018年11月30日止的首期租金70617.87元及物业管理费57883.5元，并承接案涉店铺用以经营。2018年11月3日，卓伟公司向严世海发送了租金物业费缴费通知单，通知严世海于2018年11月20日前缴纳自2018年12月1日起至2019年2月28日止的第二期租金70617.87元及物业管理费57883.5元，严世海接通知后于2018年11月30日仅向卓伟公司支付了第二期租金70617.87元。后经卓伟公司催促，严世海仍未按约支付物业管理费，截至2019年1月31日，严世海已欠缴物业管理费达一个月以上，卓伟公司遂对案涉店铺采取了停电的措施。严世海实际经营案涉店铺至2019年1月31日止，但至今仍未腾空并返还案涉房屋。 庭审中，卓伟公司和严世海确认一致：严世海缴纳的履约保证金为85667.58元，预交的电费剩余金额为12097.34元，欠付的水费金额为5124.87元。但双方对租赁合同的解除及违约责任存在争议：卓伟公司认为严世海应当在2018年11月20日前向卓伟公司一次性足额支付下个交费期费用，截至2019年1月17日物业管理费57883.5元仍未缴纳，严世海存在违约，卓伟公司已于2019年1月17日向严世海发送了《解除合同通知函》，通知严世海自2019年1月17日起解除合同，并于2019年1月23日前来办理相关手续并腾空商铺。严世海否认收到过该《解除合同通知函》，认为系卓伟公司物业服务存在问题，其才拒绝缴纳物业管理费，卓伟公司对案涉店铺采取停电措施，导致其无法经营，存在违约。 现卓伟公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、确认卓伟公司与严世海于2016年10月8日签订的编号为：×××82的《租赁合同》于2019年1月17日起解除；2、严世海立即支付卓伟公司物业管理费30871.2元（物业管理费所欠时间为2018年12月1日至2019年1月17日，共计48天，每月按30天计算，物业管理费50元／平方米／月计算），扣除严世海预交未使用的电费，实际需支付18773.86元；3、严世海立即支付卓伟公司经营免租期间租金92073.35元；4、严世海支付占有使用费208715.04元（占有使用费自2019年1月18日起暂计算至2019年5月30日，共133天，按日保底租金的2倍计算，此后至实际腾空之日止的占有使用费按此标准另计）；5、严世海立即支付卓伟公司水费5124.87元；6、严世海立即支付卓伟公司违约金85667.58元；7、卓伟公司有权不予返还严世海支付的履约保证金85668元；8、严世海立即腾空坐落于杭州市余杭区××街道××路××号××室××商铺并恢复原状；9、本案诉讼费由严世海承担。诉讼过程中，严世海提起反诉，其反诉请求为：1、解除双方签订的转《租赁合同》；2、卓伟公司退还严世海保证金85668元，退还2019年2月租金23539元，退还严世海电费12943元，赔偿严世海违约金85668元，赔偿严世海损失464332元，以上合计672150元；3、本诉、反诉诉讼费由卓伟公司承担。 原审法院认为：卓伟公司、严世海和第三人褚建达签订的《三方补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对各方均具有约束力。根据《三方补充协议》约定，自2018年9月1日起卓伟公司与第三人褚建达签订的编号为×××82、铺位号Ｂ-410，品牌华馨园的《租赁合同》中第三人褚建达享有的权利义务全部由严世海继承，并由严世海继续履行。但该《三方补充协议》载明的编号为×××82的《租赁合同》签订时间为2017年3月28日，与案涉《租赁合同》实际签订时间（2016年10月9日）不一致，对此卓伟公司自述系其起草时工作失误造成，卓伟公司与第三人褚建达签订的编号为×××82的《租赁合同》有且仅有一份即案涉《租赁合同》，严世海对此不予认可，第三人褚建达虽认可《三方补充协议》系卓伟公司起草，但其不确定案涉《租赁合同》即为《三方补充协议》中所述的《租赁合同》。该院认为，案涉《租赁合同》的编号与该《三方补充协议》中由严世海继承权利义务的租赁合同的编号一致，卓伟公司和严世海已根据案涉《租赁合同》实际履行，第三人褚建达虽不确定两份《租赁合同》是否为同一，但未提供相反证据加以证明，故卓伟公司和严世海均应按照案涉《租赁合同》履行各自义务。 本案的争议焦点在于双方是否存在违约行为。卓伟公司认为，严世海应当于2018年11月20日前缴纳下一期物业管理费57883.5元，但截至2019年1月17日严世海仍未履行付款义务，存在违约。严世海认为卓伟公司物业服务存在问题，其有权拒绝缴纳上述费用，卓伟公司于2019年1月31日对案涉店铺采取停电措施，导致店铺无法正常经营，存在违约。该院认为，根据合同约定，除第一期物业管理费外，严世海应当在每个交费期限最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向卓伟公司一次性足额支付下个交费期费用。若严世海欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，卓伟公司有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由严世海承担，且卓伟公司停止水、电、燃气的供应期间，不影响卓伟公司在此期间向严世海收取租金、物业管理费及其他费用的权利。若严世海逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，卓伟公司有权不经严世海同意立即解除合同。本案中，严世海认可其应于2018年11月20日前向卓伟公司缴纳下一期租金和物业管理，卓伟公司已于2018年11月3日通知其缴纳，但截至2019年1月31日卓伟公司对案涉店铺采取停电措施，其仍未缴纳57883.5元的物业管理费，严世海辩称系案涉店铺空调不能正常运行、店铺存在漏水、商场漏水维修堵塞通道影响客流等物业服务问题，经其多次催促，卓伟公司未能解决，故其拒绝支付物业管理费，卓伟公司对此予以否认。该院认为，当事人对其反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现严世海未能提供有效证据证实案涉店铺空调无法正常运行或存在漏水等导致案涉店铺无法正常使用的情形。另根据合同约定，卓伟公司有权在购物中心范围内根据需要进行维修工程，封闭或更改公共通道，严世海不得以此类工程及其后果对店铺产生干扰或不便为由要求卓伟公司予以赔偿，本案中严世海未提供有效证据证明商场维修严重干扰案涉店铺正常经营，故本案中严世海存在逾期支付物业管理费30日以上的情形，已属违约，卓伟公司有权解除案涉合同。同时，截至2019年1月31日，严世海已欠缴物业管理费达1个月以上，卓伟公司有权停止水、电、燃气的供应，严世海关于其有权拒绝支付物业管理费，本案系卓伟公司违约的答辩意见，依据不足，该院不予采纳。 关于合同的解除，卓伟公司主张双方的《租赁合同》于2019年1月17日严世海收到《解除合同通知函》之日解除。但严世海否认收到过该解除通知，卓伟公司亦无证据证实其向严世海发送过该解除通知，故卓伟公司该项诉请，缺乏依据，该院不予支持。现严世海主张解除双方的转《租赁合同》，卓伟公司亦认可租赁关系无法继续履行，故该院对此予以准许。 本诉部分，严世海未按合同约定向卓伟公司支付物业管理费，构成违约。卓伟公司与严世海之间的租赁关系于判决生效之日起解除。合同关系解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故严世海应结清尚未支付的费用并将案涉房屋恢复原状并腾空。现严世海预交的电费余额为12097.34元，欠付自2018年12月1日起至2019年1月17日止的物业管理费30871.2元，欠付水费5124.87元，上述款项抵扣后，严世海仍应向卓伟公司支付物业管理费18773.86元，支付水费5124.87元。关于租金或占有使用费，严世海已付租金至2019年2月28日，此后仍占用案涉房屋至今，故严世海应向卓伟公司支付占有期间的租金或占有使用费。该院结合双方的合同履行程度及卓伟公司于2019年1月31日对案涉店铺采取停电措施等实际情况，酌情确定按照日租金235元的标准支付自2019年2月1日起暂算至2019年5月30日的租金为27965元，扣除严世海已缴纳的2019年2月份的租金23539元，严世海仍需支付上述期间内的租金4426元。此后自2019年5月31日起至实际腾空之日止的租金或占有使用费按照235元/天的标准另计。卓伟公司主张以日保底租金2倍计算占有使用费（租金）的标准约定过高，该院予以调整，卓伟公司诉请合理部分，该院予以支持。关于免租期租金，卓伟公司和严世海均认可双方租赁期内，严世海并未享受经营免租期，现卓伟公司诉请严世海支付免租期租金，依据不足，该院不予支持。关于保证金，严世海逾期不支付物业管理费累计超过30日的行为构成违约，卓伟公司据此主张不予返还保证金，该院予以支持。卓伟公司主张的其他违约金，该院认为上述没收的保证金已足以弥补其损失，故对该项诉请，该院不予支持。 反诉部分，严世海未按合同约定向卓伟公司支付物业管理费，已构成违约。根据合同约定，其应向卓伟公司支付占有使用案涉房屋期间的租金或占有使用，并付清其他欠付费用，现严世海一直占用案涉房屋至今，且未付清款项，卓伟公司同意在其预交的电费余款中抵扣相关费用后，严世海仍拖欠水费和物业管理费，故其主张卓伟公司返还租金及电费的诉请，该院不予支持。另严世海诉请卓伟公司支付违约金、赔偿损失，但其关于卓伟公司擅自停电导致其无法经营，存在违约的主张不能成立，故严世海的相关诉请，依据不足，该院不予支持。关于保证金，现因严世海的违约行为导致案涉合同提前解除，严世海要求全额退还保证金的诉请，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、卓伟公司与严世海之间的租赁关系于判决生效之日起解除；二、严世海支付卓伟公司物业管理费18773.86元，于判决生效后十日内付清；三、严世海支付卓伟公司租金或占有使用费4426元（暂计算至2019年5月30日，自2019年5月31日起至实际腾空之日止的租金或占有使用费按照235元／天的标准另计），于判决生效后十日内付清；四、严世海支付卓伟公司水费5124.87元，于判决生效后十日内付清；五、严世海支付给卓伟公司的履约保证金85667.58元不予返还；六、严世海于判决生效后十日内将位于杭州市余杭区××街道××路××号××室房屋腾空并恢复原状；七、驳回卓伟公司的其他诉讼请求；八、驳回严世海的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8740元，由卓伟公司负担6160元，由严世海负担2580元，于判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费5261元，由严世海负担。 宣判后，严世海不服，向本院提起上诉称：一、履约保证金应当予以返还。1、卓伟公司提供的租赁合同是其为了重复使用而单方事先拟定的，该租赁合同是格式合同，合同中也都是格式条款。其中关于保证金的6.2、6.3条是在加重承租方的责任，对该条款卓伟公司没有做到字体加粗、着重提醒的义务。而在卓伟公司、褚建达以及严世海签订的《三方补充协议》时，卓伟公司对6.3条中约定的履约保证金不予返还也没有着重提醒。对于该格式条款应当无效。2、履约保证金是为了合同顺利履行而设定的保证金，按合同约定只有在褚建达、严世海出现了违约的情形时，卓伟公司才不需要返还履约保证金。实质上该履约保证金是违约金的性质。但在租赁合同中已经约定了违约金、滞纳金等，明显合同约定违约金过高，另该履约保证金事实上属于押金，应当进行抵扣，多余部分进行返还。因此，退一步说，即使租赁合同不是格式合同、格式条款，履约保证金也应当返还给严世海。二、关于占有使用费。2019年1月17日，卓伟公司称发过《解除合同通知函》给严世海，但严世海并未收到。2019年2月严世海在搬东西准备腾退时，卓伟公司方保安阻拦不允许搬离。造成空关房屋的责任是在卓伟公司，因此，严世海不应当承担租金或占有使用费。综上，请求：1、撤销原审判决第五项；2、改判卓伟公司返还履约保证金85667.58元；3、改判严世海不需要支付租金或占有使用费4426元。 被上诉人卓伟公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人褚建达辩称：签三方协议时明确严世海退出时，保证金再返还。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，严世海上诉请求卓伟公司返还履约保证金，并主张其无须支付2019年2月起的租金或者占有使用费，严世海对一审判决其他判项无异议，本院予以确认。一、关于履约保证金问题。首先，严世海与卓伟公司、褚建达签订了《三方补充协议》，补充协议明确严世海继承卓伟公司与褚建达签署的主合同中褚建达享有的权利义务，故卓伟公司与褚建达签署的主合同对严世海有约束力。而卓伟公司与褚建达签署的案涉《租赁合同》属平等当事人之间的真实意思表示，有关履约保证金的合同条款亦不存在不合理地免除或者减轻一方责任、加重另一方责任、限制另一方主要权利的情形，故褚建达上诉主张合同中的履约保证金条款无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，根据主合同约定，若严世海逾期不支付物业管理费累计超过30日，卓伟公司有权不经严世海同意立即解除合同，严世海无权要求卓伟公司退还已付之履约保证金或其他费用，且严世海还应向卓伟公司支付相当于2个月保底租金和物业管理费总和的违约金。现严世海逾期支付物业费已超过30日，原审法院判令卓伟公司无须返还履约保证金，有合同依据。且原审法院认为卓伟公司没收的履约保证金已足以弥补其损失，对卓伟公司要求的违约金未予支持。故严世海以违约金约定过高为由，要求返还履约保证金亦明显缺乏依据。二、关于2019年2月起的租金和占有使用费问题。严世海作为承租人，应当依据合同约定标准向卓伟公司支付其实际占有租赁物期间的租金或占有使用费。现严世海以卓伟公司自2019年2月起阻止其腾空为由认为其无须支付此后的租金或者占有使用费，但严世海并未举证证明卓伟公司存在阻碍其腾空的行为，故严世海该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上，严世海的上诉请求不成立。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2052元，由严世海负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二一年二月二十二日 书记员  张诗雯