重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初27456号 原告：梁龙杰，男，汉族，1991年8月7日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：易华，重庆文才律师事务所律师。 被告：张志贤，男，汉族，1964年2月20日生，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。 被告：陈静，女，汉族，1966年10月9日生，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。 原告梁龙杰与被告张志贤、陈静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告梁龙杰的委托诉讼代理人易华，被告张志贤、陈静及其共同委托诉讼代理人龙江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁龙杰向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告返还原告交付给被告的购房定金20000元，支付给房屋中介的居间服务费6000元；2、依法判决二被告向原告支付违约金218000元，房屋溢价损失361477.48元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2020年1月19日，原告、被告（被告陈静代张志贤签字）签订重庆市房屋买卖合同，约定二被告将位于重庆市渝北区××路××号××号楼××号住房，建筑面积76.30平米，以1090000元的价格出售给原告，付款方式为按揭支付，原告于过户当日支付270000元，余下房款以该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款800000元直接支付给二被告，房屋居间服务费10900元由原告支付，原告当日向房屋中介支付了6000元。双方约定房屋交易流程为原告在签订合同当日支付定金20000元（已支付给陈静），2020年2月15日原被告双方到银行完成按揭贷款面签事宜，二被告于2020年2月30日之前向银行提前还款解押，二被告还清该房屋欠款赎回房屋证件后10个工作日内到房交所办理注销抵押登记，原告通过银行贷款审批后15个工作日内，二被告到房屋所在地房管局办理房屋产权转移登记手续。二被告在房屋过户后三日内将房屋交付给原告，原告在领取到新的产权证后15个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。2020年1月26日左右，我国突然疫情，银行、房屋交易管理等部分停止办公，导致原被告2月15日无法办理银行贷款面签，3月份左右疫情得到有效控制，原告通过中介催促二被告一起办理银行面签手续，并要求二被告及时对房屋解押注销房屋抵押登记，以便尽快过户至原告名下。但二被告见房屋价格已经上涨，便以各种理由拖延。5月21日，原告得知二被告已将该房屋约以1150000元的价格出售给他人，并已办理了过户登记。二被告将房屋出售给他人的行为构成违约，导致合同无法继续履行，根据合同第四条约定，二被告应当返还原告支付的20000元定金，居间服务费6000元。按照合同第十条约定，二被告还应当按房屋成交价的20%向原告支付违约金218000元。因二被告的违约责任对原告造成了房屋溢价损失，该房屋成交价为14268元，现市场均价约为19000元左右，房屋溢价损失为（19000元－14268元）×76.39平米=361477.48元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张志贤、陈静辩称，原告要求返还定金不成立，本案系原告违约，在2020年3月18日疫情结束后，被告就开始催促中介要求原告办理面签，在2020年3月27日中介告知原告因资金出现问题无法付款，经多次沟通，最终将面签时间定于2020年4月6日，但原告仍以资金不足为由不到银行面签，2020年4月16日中介通知被告，原告已不再买案涉房屋，同意解约，被告才将案涉房屋出售。并且疫情后房屋价格下降，为了不让房屋价格继续下降，被告在收到中介的通知后，以低于本案成交价1090000元的价格以1070000元出售给案外人，并不存在原告陈述的溢价。在本案中，被告无过错，合同的解除是原告的违约行为导致，原告应承担违约责任，按照合同约定，原告违约定金不予退还，被告不应当退还定金及中介费，且中介费并非被告收取，是否退还是原告与中介之间的纠纷。违约金和溢价损失不成立，即使有违约，也没有给原告造成损失，违约金不能超过损失的30%，违约金不成立。 经审理查明：2020年1月19日，张志贤为甲方（委托代理人陈静），梁龙杰为乙方与案外人重庆迁喜房地产经纪有限公司为丙方签订重庆市房屋买卖合同，约定，第一条，房屋坐落在重庆市渝北区××路××号××号楼××，所有权人张志贤，建筑面积76.39平方米。第三条，该房屋成交总价为1090000元。第四条，乙方应在签订本合同当日支付定金20000元整予卖方，定金在过户后抵作该房屋房款；买方须于过户当日支付270000元予卖方；买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款800000元用于支付卖方房款，此房款由买方向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请，贷款手续办理完后，由银行直接支付给卖方。第八条，卖方须于2020年2月30日之前向银行预约提前还款，并将预约的具体时间告诉经纪方，在卖方还清该房屋银行欠款且赎出抵押在银行的相关证件后10个工作日内到房交所办理注销抵押登记；买卖双方须于2020年2月15日之前完成银行按揭贷款的面签事宜；甲乙双方约定于按揭贷款通过银行审批后15个工作日内的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续。第九条，经纪方向买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签订本合同，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间服务费10900元。第十条，若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约。守约方有权解除合同并要求违约方按房屋成交价20%向守约方支付违约金，且违约方向经纪方支付本合同约定的全部居间服务费；合同未约定明确履行期限的，以经纪方向买卖双方发出的短信或书面通知之日起10个工作日为履行期限。合同尾部手写补充条款：经甲乙双方友好协商达成协议如下：该房屋成交价为人民币壹佰零玖万元整（￥1090000）为甲方净收，产权人委托其妻子代为签约并收取定金，甲乙双方须无条件配合并履行该合同，若甲方违约，双倍赔付定金，乙方违约，定金不退，双方在经纪方通知到三日内配合办理后续手续，否则视为违约。甲方签字处由陈静在代理人处签字捺印。 合同签订当日，梁龙杰支付了定金20000元，陈静代张志贤出具定金收条。同时，梁龙杰还向重庆迁喜房地产经纪有限公司缴纳了中介服务费6000元。 2020年1月13日至2020年4月16日期间，陈静与微信号为“RANGFENGTIWOAINI”的用户之间的微信聊天记录显示：1月13日，对方:“你好姐，我是刚才联系您的迁喜房产傅家奇。”1月19日，对方向陈静发了一份内容为张志贤委托妻子陈静签订合同的委托书模板。2月3日，对方：“因现在新冠疫情的问题各个单位都延期上班了，到时候可以正常走程序我们这边第一时间安排请你们稍安勿躁。”陈静：“好的。”3月18日，对方：“在上了陈姐，16号开的工……确定好银行就跟你们双方约时间面签。”陈静：“那我好久去银行解压呢？我等你通知哈。”对方：“对头，这边落实好银行，面签审批通过了您再解押。”3月27日，对方：“陈姐，现在买方那边出了点状况，他们的钱款暂时收不回来，想请你宽限一段时间。”……陈静：“那宽限到好久？给个时间表。”对方：“你看这样行不行陈姐，再给买方宽限一个月。”3月31日，对方：“有时间当面沟通一个时间吗以及协议。”……陈静：“那他好久能拿到钱？见面有什么意义呢？”4月6日，陈静：“你好，现在过合同期限了，现通知你履行合同义务，向买方通告其违约，解除合同。”对方：“你好陈老师，目前正在同买方沟通上周你们的诉求，如果本周内买方不能明确答复，我们会通知双方解约……您再给他几天时间，我务必要求他本周内最终答复，若未回复按违约处理，您看如何？”……陈静：“好吧。”4月16日，对方：“你好陈老师，买方这边已经正式同意解约，你们可以继续正常买卖蔚蓝海那套房子了……关于解约协议的事情我后面再联系你们。” 2020年9月8日，梁龙杰作出解除合同通知函，主要内容为：现我方得知贵方已将该房屋出售给他人，并已经办理了过户登记，导致我们的买卖合同因贵方的违约无法实现，故我方根据法定解除条件单方面解除我与贵方于2020年1月19日签订的《重庆市房屋买卖合同》。二被告认可收到该函件。 2020年4月17日，张志贤与案外人谢家丽签订重庆市存量房屋买卖合同，将案涉房屋作价1070000元出售给案外人；重庆市规划和自然资源局留档的不动产登记资料显示双方于2020年5月21日签订了房屋买卖合同。 庭审中，梁龙杰举示了百度地图截图、贝壳二手房网页截图以及58同城网页截图，证据反映网上出售的位于康田蔚蓝海A区的两套房屋，出售单价分别为18867元、19565元，据此证明该小区二手房平均单价为19000元。 张志贤、陈静举示了2020年11月7日的录音光盘，其文字整理稿反映录音对方承认是康田蔚蓝海房屋交易的经办人，张志贤、陈静要求其在合同中写明了其是经办人的情况，对方还提到“买方这边，因为是朋友介绍的客户，另外一个同事在联系，但是具体情况我都晓得”。另外，张志贤、陈静提交的重庆市房屋买卖合同中在丙方签章处有手写“该合同由傅家奇经办。傅家奇，1770234××”的内容。 梁龙杰陈述起诉陈静的理由是其系张志贤在合同上的代理人，合同相对方是二被告。张志贤陈述其为案涉房屋产权人。二被告共同陈述二人系夫妻，没有原告的联系方式，案涉房屋已于2020年5月转移登记至案外人名下。 上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市房屋买卖合同、收条、收据、解除合同通知函、截图、房屋买卖合同、重庆市存量房屋买卖合同、微信聊天记录、录音等证据在卷佐证。 本院认为，重庆市房屋买卖合同由陈静在委托代理人处代张志贤与梁龙杰签署，合同清楚地载明甲乙双方分别为张志贤、梁龙杰。基于张志贤是案涉房屋的产权人，其与陈静系夫妻关系，梁龙杰在签订合同时知晓陈静是作为代理人签字，以及在本案应诉过程中，张志贤对于案涉合同的签订以及产生的相应后果不持异议等因素，由此认定陈静在案涉交易中是张志贤的代理人，其代理行为的法律效果由张志贤承担，案涉合同的买卖双方当事人为张志贤和梁龙杰，二人订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。 按照约定合同履行先后顺序应为双方于2020年2月15日之前完成银行按揭贷款的面签、张志贤于2020年2月30日之前预约银行提前还款、注销抵押登记、办理过户等。2020年1月19日合同签订后，自2020年1月底开始，因受新型冠状病毒疫情影响，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月10日调整为二级响应，并于2020年3月24日起调整为三级响应。根据疫情防控措施，各类企事业单位停工停产导致梁龙杰、张志贤超出合同约定时间未能完成银行按揭面签，张志贤未能预约提前还款，系不可抗力因素影响，双方互不承担违约责任。在陈静与中介方傅家奇之间的微信聊天记录中对方自述身份，且从双方聊天时间节点以及内容反映与案涉房屋交易事宜吻合，对该证据本院予以确认。根据微信聊天记录显示，受疫情影响，按揭贷款面签以及预约还款延期后，中介方陈述于2020年3月16日复工，确定银行后即可约双方进行贷款面签，在此期间中介方获知梁龙杰资金出现问题遂与陈静协商，最终没有达成一致意见，陈静于2020年4月6日表达解除合同的意思，中介方在2020年4月16日反馈梁龙杰同意解约，其后张志贤将案涉房屋另行出售给案外人。对此本院认为，首先，因不可抗力导致银行面签延期后，双方一直处于磋商过程中，并未就具体的银行面签时间达成补充约定，故对于最终未能进行银行面签，双方互不构成违约。其次，梁龙杰已按照合同约定支付了定金20000元，下一笔款项于过户当日支付，现过户条件尚未成就，梁龙杰的付款期限未到，其对此亦不存在逾期付款的违约行为。再次，双方协商未果，陈静代张志贤于2020年4月6日提出解约，中介于2020年4月16日告知梁龙杰同意解约，因此案涉合同中的房屋买卖关系已于该日协议解除，张志贤在合同解除后另售房屋不构成违约。最后，梁龙杰主张其积极催促要求进行银行面签以及张志贤拖延履行，但未举证证明；其陈述张志贤因房屋价格上涨而拖延履行亦与查明事实不符。综上，案涉合同中的房屋买卖关系因原被告对于合同履行事宜未能达成一致而解除，双方互不承担违约责任，对于梁龙杰要求张志贤支付违约金以及房屋溢价损失的诉讼请求，本院不予支持。合同约定梁龙杰支付的20000元定金于过户后转为房款，该笔款项目前的性质仍为违约定金，因双方均未违约，故张志贤应将定金20000元退还梁龙杰。关于返还居间服务费6000元的诉讼请求。该笔费用系梁龙杰支付给中介公司的服务费，并非张志贤收取，其要求张志贤返还，于法无据，本院不予支持。 由于被告陈静并非案涉合同当事人，梁龙杰要求其承担合同责任，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告张志贤在本判决生效后五日内向原告梁龙杰返还定金20000元； 二、驳回原告梁龙杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9854.77元，因适用简易程序减半收取4927.38元，由原告梁龙杰和被告张志贤各负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  陶 立 二〇二一年二月七日 法官助理  马 瑞 书 记 员  叶小丫