陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2021）陕01民终1022号上诉人（原审被告）：魏永昌，男，1954年5月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲，陕西智聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西惠通物业有限公司，住所：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：毛爱众，该公司执行董事兼总经理。上诉人魏永昌因与被上诉人陕西惠通物业有限公司（以下简称惠通公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初7425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏永昌上诉请求：1.撤销原判，改判驳回惠通公司的全部诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费由惠通公司全额承担。事实和理由：2009年1月17日，陕西华都置业有限公司（以下简称华都置业）发布《交付公告》后，魏永昌去收房，但因房顶漏水房屋验收未合格，双方达成协议，约定由华都置业将钥匙收回，修复房屋后再交钥匙。但至今，华都置业一直未将钥匙交给魏永昌，房屋一直未验收，魏永昌无交纳物业费的义务。魏永昌与华都置业签订的房屋买卖合同-入伙通知书中明确华都置业告知魏永昌关于房屋准备办理交接手续的时间为2011年12月23日，物业费的收取至少从房屋交接手续办完的次月即2012年1月起算。一审判决以公告交房时间起算物业费属事实认定错误。西安市市政办（2005）71号文件关于垃圾清运费的收取原则是谁产生谁付费，惠通公司一审也认可魏永昌没有居住使用房屋，因此魏永昌不应交纳垃圾清运费。补充上诉意见：因华都置业装修不合格未交付房屋，魏永昌至今未取得钥匙，致使房屋长期空置，依法应由华都置业交纳物业费。退一步说，即使认定房屋已实际交付，因该房屋一直处于空置房状态，根据《物业管理条例》规定，电梯运行费应认定为公共设施设备的运行维护费，按物业服务费的标准计算，依法由建设单位承担或按空置房标准的70%收取，一审在物业费计算错误的基础上按80%酌定，丧失了正确适用法律法规的前提。 惠通公司辩称，惠通公司与开发商签订有《前期物业服务合同》，惠通公司也实际提供了物业服务，该合同对魏永昌具有约束力。魏永昌已取得涉案房屋产权登记，其辩称与华都置业之间的协议与惠通公司无关，其不能以此为由拒不履行物业费支付义务。垃圾清运费是市政收费，是为全体业主服务，魏永昌未办理空置房手续，其辩称没有居住使用房屋不产生垃圾而不交纳垃圾清运费的理由不成立。魏永昌为实际入住使用房屋者，其并未办理空置房手续，拖延拒不履行物业费支付义务，一审参照空置房标准，酌情判令魏永昌支付拖欠物业服务费、电梯运行费、垃圾清运费总额的80%，实际上对惠通公司不公平。请求驳回上诉，维持原判。惠通公司向一审法院起诉请求：1.魏永昌支付其物业费24976元及逾期交费违约金12488元；2.魏永昌支付其代收代缴电梯运行费7492.7元、垃圾清运费714元；3.本案诉讼费由魏永昌承担。一审法院认定事实：2005年4月10日，华都置业与惠通公司签订《前期物业服务合同》，选聘惠通公司对其开发的位于张家堡广场东侧的XX城XX楼提供物业管理，综合服务。魏永昌2007年8月8日与华都置业签订商品房买卖合同，购买小区2幢2单元10层21004号房，面积190.8平方米。2011年10月27日，魏永昌取得上述房屋产权证（1100118005-2-1-2-21004-1）。2009年1月17日，华都置业通过报纸向业主发布华都锦城小区《交房公告》，2009年1月17日起交房。魏永昌称其收到公告后前去收房，因房顶漏水房屋验收未合格其同华都置业达成协议，华都置业将钥匙收回后重新修复房屋，直至修复完成后再交予钥匙。修复后具体交给其钥匙时间记不清楚了，但其一直未入住，房屋处于空置状态。惠通公司认可魏永昌未居住使用房屋属实，但魏永昌未向其申请办理房屋空置手续。2019年5月23日、2019年7月11日，惠通公司在魏永昌房门张贴催缴通知书，要求魏永昌在2019年9月30日之前缴清拖欠的物业相关费用。关于物业费各项标准，惠通公司主张按照前期物业合同物业费1.1元/平方米、电梯费每月0.33元/平方米、垃圾清运费每月6元计算。一审法院认为，惠通公司实际向魏永昌提供了物业服务，双方成立物业服务合同关系，魏永昌应按照约定向惠通公司支付相关物业费。关于物业费起算时间，魏永昌辩称其2009年1月17日未收房，其实际收房时间为华都置业修复其房屋后，但魏永昌未明确具体收房时间也未提供相关证据，故物业费起算时间应以交房公告日作为起算标准。考虑到魏永昌未实际入住使用房屋，惠通公司亦未及时向魏永昌催缴物业费，参照空置房屋标准，酌情判令魏永昌向惠通公司支付2009年2月1日至2018年12月30期间拖欠物业服务费、电梯运行费、垃圾清运费总额80％即33182.7元×80％＝26546元给付惠通公司，超出部分，不予支持，关于惠通公司主张魏永昌支付其逾期缴纳物业费违约金12488元的诉讼请求，魏永昌确实存在拖欠物业费的行为，因惠通公司主张计算标准过高，结合本案实际，酌情按照魏永昌拖欠物业费总额20％即5309元，予以支持。关于魏永昌辩称2009年2月至2017年4月期间的物业费、电梯费等费用超过诉讼时效的意见，因物业服务合同履行特点，物业费引起的债务具有连续性，在合同持续履行的情况下，某一期间单独计算的物业费不足以否认物业服务费的整体性，各期物业费的诉讼时效可以一并计算，只要债权人提起诉讼时效未超过最后一期费用的诉讼时效即可。本案中，魏永昌自收房后未缴纳过物业费，惠通公司主张魏永昌支付2018年12月前的物业费未超过诉讼时效，故对魏永昌意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、被告魏永昌自本判决生效之日起十日内支付原告陕西惠通物业有限公司2009年2月1日至2018年12月30日期间电梯费、物业费、垃圾费共计26546元；二、被告魏永昌自本判决生效之日起十日内支付原告陕西惠通物业有限公司逾期缴费违约金5309元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元（原告已预交），现由被告魏永昌负担，被告负担部分于上述款项给付时一并支付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，惠通公司系开发商华都置业选聘的前期物业服务企业，魏永昌系涉案房屋业主，惠通公司实际提供了物业服务，因此惠通公司与魏永昌之间形成物业服务合同关系，魏永昌应依约向惠通公司支付物业费。魏永昌主张因房屋质量问题与华都置业达成协议，系魏永昌与华都置业之间的法律关系，与惠通公司无关。魏永昌虽不认可华都置业发布交房公告时间为收房之日，但亦未提供充分有效证据证明具体收房时间。二审中，魏永昌提供入伙通知书，欲证明物业费至少应自该入伙通知书确定的准予办理入伙交接手续的次月起计算。但该入伙通知书系华都置业向惠通公司作出，魏永昌持有该入伙通知书，证明其并未将该入伙通知书交予惠通公司，惠通公司亦表示对该入伙通知书不知情。因此，一审认定物业费起算时间以交房公告日为准，并无不妥。魏永昌虽未实际居住使用涉案房屋，但亦未向惠通公司办理空置房手续，魏永昌虽拖欠物业费，惠通公司亦未及时催交，一审在综合考虑的前提下参照空置房标准酌定魏永昌向惠通公司支付拖欠物业服务费、电梯运行费、垃圾清运费总额的80%，并无不妥。魏永昌拖欠物业费构成违约，惠通公司要求魏永昌支付逾期付款违约金于法有据，但考虑惠通公司主张标准过高，一审予以酌情调整，与法不悖，并无不当。  综上所述，魏永昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费941元，由魏永昌负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二一年二月二十三日书记员     张佩 1