内蒙古自治区乌审旗人民法院   民事判决书   （2020）内0626民初1497号   原告：闫某,公民身份号码×××，现住陕西省榆林市。   委托诉讼代理人：白某1,公民身份号码×××，现住陕西省榆林市。   原告：白某1,公民身份号码×××，现住陕西省榆林市。   被告：黄某,公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：巴某，内蒙古义盟律师事务所乌审旗分所律师。   被告：白某2，公民身份号码×××，户籍所在地内蒙古自治区巴彦淖尔市。   原告闫某、白某1诉被告黄某、白某2案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告闫某、白某1，被告黄某委托诉讼代理人巴某到庭参加诉讼，被告白某2经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。   原告闫某、白某1向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的的位××县的的位××县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：案涉房屋是白某2的弟弟白涛为父母购买的房屋，因白涛人在北京，此房屋为银行按揭贷款房，父母年迈办不了按揭，为办理手续方便，白涛购买房屋时将房屋登记在哥哥白某2名下。房屋购买并装修好父母居住两年后，白涛将父母接到北京居住。2014年5月8日，经人介绍二原告购买了此房。2017年6月5日，乌审旗人民法院作出（2016）内0626执983号执行裁定书，对案涉房屋予以查封并申请强制执行。二原告认为案涉房屋虽然登记在第三人白某2名下，但实际房屋的所有人是白涛，同时案涉房屋在查封之前已转让给二原告，且二原告已支付全部房款并占有房屋。因此请求法院判令停止对案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。   被告黄某辩称，一、原告不是被执行房产登记的合法权利人，根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。本案中，诉争房产的登记权利人是白某2，而不是原告闫某、白某1，因此，原告诉请排除人民法院强制执行的理由不能成立。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告称其与第三人白某2签订房屋买卖合同的时间是2014年5月8日，而乌审旗人民法院查封裁定是2017年6月5日作出的，从签订合同到法院查封，中间相隔三年，三年的时间没有办理过户手续，应当认定是原告自身原因未办理过户登记。因此，原告对诉争房产不享有足以排除强制执行的权益，其诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据。综上所述，答辩人认为，诉争房屋的登记权利人是白某2，而且因原告自身原因未办理过户登记手续，故原告的诉讼请求不能得到法律的支持，不能排除人民法院的强制执行，答辩人请求依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的（2020）内0626执异33号执行裁定书、房屋买卖合同、物业单、水电气费单、居委证明、收条3支、转账记录74页、打款凭证29张、银行流水12张，因证据来源合法、内容真实、具有关联性，故本院均予以采信。对原告提供的居住拍照记录、邻居证明、照片，因不符合证据规则，本院不予采信。   根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，2013年12月8日，黄某给白某2在乌审旗苏力德苏木沙尔利格嘎查蘑菇滩村进行钻前项目施工完毕后，双方于2015年1月31日结算，白某2共计欠黄某工程款320000元并向黄某出具欠据，约定利率为二分。该款经黄某多次索要未果后，于2015年12月18日诉至乌审旗人民法院要求判令白某2偿还欠款本金及利息。乌审旗人民法院于2015年12月24日作出(2015)乌民初字第2847号民事调解书。调解内容如下：被告白某2偿还原告黄某本金320000元，利息70400元，共计390400元，于2016年1月25日前付清。案件受理费3578元，保全费2472元，共计6050元，由被告白某2负担。调解书生效后白某2未按时偿还，黄某向法院申请强制执行。执行期间，乌审旗人民法院于2017年6月5日作出（2016）内0626执983号执行裁定书，对白某2名下的的位××县的的位××县房屋予以查封。   2020年9月3日，闫某、白某1向本院提出案外人执行异议，本院于2020年9月17日作出（2020）内0626执异33号执行裁定书，驳回闫某、白某1的异议申请。2020年9月28日，闫某、白某1对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。   另确认，2014年5月8日，闫某、白某1与白涛、白某2签订《房屋买卖协议》，购买登记在白某2名下的的位××县的的位××县房屋一套。甲方（卖方）：白涛、白某2；乙方（买方）：闫某、白某1。合同约定：“一、房屋基本情况：1.乙方购买甲方合法拥有的的坐落××县（不动产证号：003798），建筑面积111.57平方米；2.该房产为甲方于2010年7月9日贷款213000元购房，贷款利息每月1513.41元，贷款期限20年，甲方从贷款日开始每月正常缴付贷款利息，至转让房产日2014年5月8日止，待还贷款194221元。二、付款方式：1.双方议定上述房产出售价格为肆拾柒万元整；2.双方约定，转让后乙方以该房产标的继续贷款，乙方2014年5月8日支付甲方购房预付款拾万元整，即100000元整，同时甲方从2014年5月8日起开始支付银行每月贷款（1513.41元），2014年12月20日乙方支付甲方房款总额与贷款额的差额（即贰拾柒万伍千柒百柒拾玖元，275779元，其中2014年5月8日支付的拾万元预付款从中扣除，即2014年12月20日乙方向甲方支付壹拾柒万伍千柒百柒拾玖元整，即175779元）；3.过户手续费由乙方自行承担，待乙方支付完银行按揭贷款后甲方需积极配合乙方办理相关过户手续；……”。合同签订后，闫某、白某1接收房屋并居住至今。2014年5月8日至2014年12月20日期间，闫某、白某1累计支付购房款275000元，并从2014年5月份起按月偿还银行的贷款。   本院认为，执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告闫某、白某1和白涛、白某2签订《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。庭审中，闫某、白某1提供《房屋买卖协议》、收条、打款凭证、转账记录、物业单、水电气费单等证据，证实诉争房产系闫某、白某1从白涛、白某2手中购买并支付房屋对价的事实，亦可以证明闫某、白某1是该房屋的合法买受人，并不能因为没有办理过户登记而改变闫某、白某1对诉争房屋享有的合法权益。由于房屋按揭贷款尚未还清致使诉争房屋不能办理过户手续，闫某、白某1并无过错。故原告闫某、白某1是诉争房屋的合法买受人，其对诉争房屋享有的合法权益，应予保护。闫某、白某1请求停止执行诉争房屋的主张成立，本院予以支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   停止对位于××县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。   案件受理费8350元，由被告黄某、白某2各负担4175元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   审判长 高 健   审判员 黄春梅   人民陪审员 贺 丽   二〇二一年二月二十四日   法官助理 张媛媛   书记员 吉日合   法条链接：   《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；