广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初1083号原告：陈开菊，女，1975年2月25日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××408。原告：杨时城，男，1997年5月27日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××119。二原告共同委托诉讼代理人：郑文钊，广东粤海律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。被告：王忠，男，汉族，1983年8月10日出生，住广东省南雄市湖口镇长市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××737。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰（麻章）律师事务所律师。原告陈开菊、杨时城与被告王忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈开菊及二原告共同委托诉讼代理人郑文钊、陈世君，被告王忠及其委托诉讼代理人王海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈开菊、杨时城向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交付房屋的违约金16634.64元（自2018年12月31日起计算至被告实际交付房屋之日2019年7月28日止，共209天，按房价总额的日万分之一计算违约金）；2.判令被告向原告支付延期办理产权过户手续的违约金16395.87元（自2018年12月31日起计算至被告实际办理过户手续之日2019年7月25日止，共206天，按已支付购房款的日万分之一计算违约金）；3.判令被告向原告返还维修基金费9112元；4.判令被告向原告返还水电报装费8000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告由于不能亲自到场与被告签订购房合同，故委托案外人杨应贤于2018年11月13日与被告签订了《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》,合同约定：原告向被告购买位于湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】302房，房价总额为795916元。被告应于2018年12月31日前将房屋交付原告使用，若被告延期交付房屋，每日需按房价总额的万分之一向原告支付违约金。另外，被告应于2018年12月31日前协助原告办理完产权过户的手续，若被告延期办理过户手续的，每日需按已支付购房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，但被告未能依约向原告交付房屋及办理过户手续，原告曾多次催促被告应按合同约定履行合同的义务，但被告仍拒绝配合，最终被告延期交房的时长为209天，延期过户的时长为206天。原告认为被告未按合同约定的时间向原告交房及办理产权过户手续的行为已构成根本违约，其违约行为严重侵害了原告的合法权益，应当承担合同约定的违约责任，应向原告支付延期交房违约金，支付原告延期交房违约金16634.64元(795916元×0.1‰×209天)及延期过户违约金16395.87元(795916元×0.1‰×206天)。另外，被告无理额外向原告收取了维修基金9112元和水电报装费8000元，损害了原告的合法权益，依法应予返还。为了维护自身的合法权益，特此起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。二原告在举证期间内提供如下证据：1.原告的身份证，证明原告的身份情况，其是适格的诉讼主体。2.被告的身份信息，证明被告的身份情况，其是适格的诉讼主体。3.湛江市麻章区【福民雅居】购房合同,证明原告委托杨应贤与被告于2018年3月13日签订了购房合同，合同约定房屋交付和办理过户时间为2018年12月31日前。4.不动产权证书，证明被告于2019年7月25日为原告办理完毕产权过户。5.增值税发票，证明原告按照合同约定支付购房款，履行完合同义务。6.收据，证明原告向被告支付维修基金9112元和水电报装费8000元。被告王忠辩称，一、被告认为原告的诉讼请求没有事实依据，应当驳回。理由如下：1.被告所转让的房屋是二手毛坯房，没有经过装修，涉案房屋需进行水、电和燃气的安装，并不是可以直接使用的二手房。2.被告不存在延迟交房和延迟办理房产证的问题。被告不存在延迟交付房屋的情况，原告没有提供任何证据证明收楼时间，视为原告放弃举证。本案的合同是原告的儿子签订的，受让人也是原告的儿子，在交房办理房产证的时候，将房屋转让到二原告名下，原告为了自圆其说，提供委托书，系为本案诉讼而写的，委托书与事实有出入。签订的合同中，如果受让方是受委托的，则是二原告，而不应该杨应贤是受让人，最终房产证登记在二原告名下。由此可见，原告签订合同，是以杨应贤名下收房，最后变更为二原告，因此二原告的诉讼请求不成立。签订合同的时间是2019年7月24日。原告要求被告支付延期交付房屋和办证延期的违约金没有依据。原告没有证据证明被告延期交房给原告，原告说没有交房的证据，且在庭上说，由于儿子在广州工作，回来收房、办证比较困难等，结合《购房合同》签订的主体是杨应贤，而房产证主体是陈开菊、杨时城的实际情况，陈开菊、杨时城起诉被告的主体不适格，且办证主体变更的责任在于原告，原告的诉求没有依据。3.原告请求返还维修基金9112元，该笔费用系被告代收的，根据建筑部门和财政部门通过的住宅专项维修资金管理办法第七条的规定，非住宅的业主按照物业的费用，每平方米费用数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。按照规定，最低标准为每平方米75元，但是被告代收按照每平方米68元收取，该笔费用将交纳至麻章区住建局指定的商业银行。被告代收该款项后，多次向麻章住建局的人员询问，由于款项较少，住建局的人员要求达到三分之一以上再一起处理，目前福民雅居有70户，已经收取维修基金10多户，被告将根据收取维修基金的户数，依照住建局的要求多还少补，收取维修基金。被告之所以代收维修基金，是基于住宅专项维修资金管理办法第十三条，没有交纳维修基金的，不得将房屋交付买受人。被告代收维修基金是有法律依据的，并不是被告占有的行为。因此，原告要求返还维修基金，没有事实和法律依据。依据有关法律法规的规定，物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依。根据《广东省物业管理条例》第四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。第五十八条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。以上约定，明确物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依，原告陈开菊、杨时城诉求返还水电气报装费和维修基金没有依据，应给予驳回。4.原告陈开菊、杨时城和王忠签订合同时对水电气报装费和维修基金已经有约定。原告提供的《购房合同》的第四条第2款费用这里约定按政府规定的收费标准收费，包括但不限于：管道燃气初装费、物业管理费押金等。根据《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，这些都属于政府规定的收费，而原告都依据《购房合同》的约定进行了缴交，就是履行合同的体现，现在要求返还没有依据，是违约行为。综上，原告陈开菊、杨时城诉请返还水电气报装费、维修基金和要求支付延期交付房屋和办证延期的违约金没有依据，应给予驳回。被告在举证期间内提供如下证据：1.管道燃气设施配套建设合同，证明每户需要交管道煤气安装费2700－2900元。2.管道安装施工合同，证明被告在按时交房给原告后，为给住户的水管加压，又花费了大量的资金进行改进，原告理应缴交8000元。3.电力《施工合同》，证明被告在按时交房给原告后，为住户的电力使用通畅，又花费了大量的资金进行改进，原告理应缴交8000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，原告陈开菊、杨时城出具《委托书》，委托案外人杨应贤与被告王忠签订购房合同并支付购房款。杨应贤与陈开菊为夫妻关系，杨应贤与杨时城为父子关系。2018年3月13日，杨应贤（乙方、受让方）与被告王忠（甲方、转让方）签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定甲方将湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】302单元转让给乙方，成交总价为795916元。项目达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交接手续，双方约定交接时间为2018年12月31日前。第四条约定收楼费用：（按政府规定的收费标准收费。包括但不限于：管道燃气初装费、物业管理费押金等）全部由乙方承担。第五条违约处理约定：1.本物业的产权证由甲方负责办理，乙方配合甲方办理产权过户手续。如该物业无法办理产权证，甲方应在约定办理产权证截止时间（2018年12月31日）起计的一个月内，退回乙方所交纳之购房款项，并按银行同期贷款利息赔付给乙方。2.甲方因为自身原因未能在约定时间办理完产权过户，乙方有权选择退房，并要求甲方按己支付购房款的万分之一/天作为违约金，甲方在收到乙方书面通知的一个月内将乙方所交纳之购房款项和违约金打到乙方指定账户；如果乙方不选择退房的，从约定时间（2018年12月31日）起,甲方按已支付购房款的万分之一/天赔付给乙方。……5.项目具备交付使用条件后，乙方应该在约定的时间内前来办理交接手续，逾期30日的，甲方有权扣除乙方己支付房款项的3%，并有权对本物业另行处理。6.如果因为甲方的原因不能如期交付的，逾期超过30日，乙方可选择退楼，并要求甲方按己支付房款的3%的标准赔付。甲方在收到乙方书面通知的一个月内将乙方所交纳之款项和赔付金额打到乙方指定账户；如果乙方不选择退房的，从约定正式交楼时间起，甲方按总房款的万分之一/天赔付给乙方。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2019年1月12日，被告收取了原告的自来水、天然气、电的报装安装费8000元及维修基金9112元。2019年7月25日，湛江市自然资源局对涉案房屋颁发了粤（2019）湛江市不动产权第0048532号《不动产权证书》给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为（一）被告是否逾期交付房屋，是否逾期办理产权过户手续，应否承担违约责任；（二）被告应否向原告返还收取的维修资金和水电气报装费用。（一）关于被告是否逾期交付房屋，逾期办理产权过户手续的问题。二原告委托杨应贤与被告于2018年3月13日签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定涉案房屋的交接时间为2018年12月31日前，办理产权证截止时间为2018年12月31日，双方应按签订的购房合同全面履行自己的义务。本案中，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告本应于2018年12月31日前办理涉案房屋的产权过户手续，但涉案房屋的不产权证书于2019年7月25日颁发，已经超过购房合同约定的办理产权证届满期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院认为被告逾期办理产权过户手续，已构成违约，依法应当承担违约的民事责任。被告主张逾期办理产权过户手续的原因系原告所致，不应由被告承担责任，但并未提供证据予以证实，故本院不予采纳。双方在购房合同第五条约定了违约金的计算方法，被告未能在约定时间内办理完产权过户手续，原告请求被告按已支付购房款的万分之一/天支付违约金，本院予以支持。被告应向原告支付2019年1月1日起至2019年7月24日期间共205天的逾期办理产权过户手续违约金，根据双方的约定，上述205天逾期办理产权过户手续违约金数额为16316.28元(795916元×万分之一×205天)。原告请求16395.87元，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，涉案房屋于2019年7月25日登记在原告名下，即涉案房屋的所有权已于2019年7月25日转移至原告，原告已取得涉案房屋的所有权，故本院认定被告于2019年7月25日将涉案房屋交付给原告。原告主张被告于2019年7月18日交付房屋，但未能提供证据予以证实。被告称其已于2018年12月底交付房屋给原告，亦未能提供证据证实。故本院对原、被告的上述主张均不予认可。根据双方签订的购房合同，被告本应于2018年12月31日交付涉案房屋给原告，但涉案房屋实际上2019年7月25日才交付，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院认为被告逾期交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约的民事责任。双方在购房合同第五条约定了违约金的计算方法，被告未能在约定时间内交付房屋，原告请求被告按总房款的万分之一/天支付违约金，本院予以支持。被告应向原告支付2019年1月1日起至2019年7月24日期间共205天的逾期交付房屋违约金，根据双方的约定，上述205天逾期交付房屋违约金数额为16316.28元(795916元×万分之一×205天)。原告请求16634.64元，超过部分，本院不予支持。（二）关于被告应否向原告返还收取的住宅专项维修资金和水电气报装费用的问题。关于被告收取的住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第六条第一款“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”第十条“（第一款）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。（第二款）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第二十八条“（第一款）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（第二款）受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”的规定。原告购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。被告作为涉案房屋的转让人，应向原告说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给原告。原告作为受让人，应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。故被告收取原告缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，原告请求被告返还住宅专项维修资金9112元，本院予以支持。关于被告收取的水电气报装费用的问题。被告于2019年1月12日向原告出具收据一张，确认收到原告的自来水、天然气、电三者的报装安装费共8000元。根据双方签订的购房合同第四条第2项的约定，收楼费用包括管道燃气初装费、物业管理费押金等全部由原告承担。本院认为，自来水、天然气、电的报装安装费应包含在此项收楼费用中，由原告承担。现原告请求被告返还自来水、天然气、电的报装安装费8000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告合理的请求，本院予以支持；对原告不合理的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条第一款、第十条、第十二条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交付房屋违约金16316.28元给原告陈开菊、杨时城。二、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期办理产权过户手续违约金16316.28元给原告陈开菊、杨时城。三、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内返还住宅专项维修资金9112元给原告陈开菊、杨时城。四、驳回原告陈开菊、杨时城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1053.56元，由原告陈开菊、杨时城负担176.56元，被告王忠负担877元。原告预交的受理费1053.56元，本院不作退还，被告负担的877元，由其在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 朱 武人民陪审员 李 莲人民陪审员 黄 敏二〇二一年二月二十二日法官 助理 陈**慧书 记 员 周惠源附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《住宅专项维修资金管理办法》第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。