安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初516号 原告：巢湖远洲物业管理有限公司，住安徽省巢湖市东塘路世纪新都中心会馆，社会统一信用代码913401817448622798。 法定代表人：费太华。 委托诉讼代理人：靳霞，该公司员工。 委托诉讼代理人：程静，安徽云旗律师事务所律师。 被告：孙传梅，女，1958年4月29日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：孙传琴，女，1965年1月17日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。 原告巢湖远洲物业管理有限公司（以下简称：远洲物业公司）诉被告孙传梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远洲物业公司的委托诉讼代理人靳霞、程静、被告孙传梅及其委托诉讼代理人孙传琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洲物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付自2010年1月1日至2019年12月31日的物业费13784元（2010年1月1日至2012年12月31日期间为3495元，2013年1月1日至2015年12月31日期间为4078元，2016年1月1日至2020年12月31日期间为6211元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系安徽省巢湖市业主，建筑面积为161.82平米。2006年12月20日，原告与被告上述房屋所在业主委员会签订《新都华庭项目物业服务合同》，自协议签订以来原告依约为被告居住的新都华庭小区提供物业管理服务，履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量，但被告自2010年1月1日起欠缴物业费，截止到2019年12月31日，欠缴物业费合计13784元，该物业费经原告催缴无果，遂成讼。 被告孙传梅辩称：1、原告未能提供2019年7月1日以前与业主签订的《前期物业管理服务协议》，未能证明原告已按《前期物业管理服务协议》的全部约定履行了物业服务义务。原告提供的其与新都华庭业主委员会于2019年7月6日签署的《物业服务合同》是无效合同：第一，该合同第三十八条约定“本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效”，而作为远洲物业公司的乙方没有盖章，故该合同并未生效，既为无效合同；第二，新都华庭业主委员会作为执行机构，没有决策的权利，原告未提供业主大会的授权委托书（即委托业主委员代表全体新都华庭业主签订《物业服务合同》）。原告请求被告支付物业费无事实根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2、原告起诉被告欠缴物业费，并未提供有效证据，且原告诉请已过诉讼时效，原告已经丧失胜诉权，法院应直接驳回原告的诉讼请求；3、房屋问题。首先，被告于2007年8月入住新都华庭，2008年下半年发现房屋多处渗水，内墙面多处空鼓，多次找物业维修，物业派人在房屋外墙打了个大洞进行检查，然后就不了了之了；后来再去找到原告，原告总是各种推辞，至今未予解决，被告家中因渗水导致家具、地板损坏，被告长期在潮湿环境中生活，造成被告长年失眠焦虑、腰腿关节长年疼痛、心脏病以及后续的安全隐患等等。其次，自被告入住不久，就发现阳台下水口通往公共管道部分堵塞，多次找到物业，物业派人来疏通一次，至今未予解决。原告长期敷衍不作为，已严重侵害了答辩人的各项正当权益。4、原告提供的物业费催缴通知系造假。被告的母亲于2019年1月29日去世，按被告老家习俗，守孝三年不贴门联，对照催缴通知单的照片，明显与事实不符；5、小区卫生环境问题。卫生不能及时打扫，楼道多日不能清洁一次，小区景观设施破损严重，花草树木维护修剪敷衍了事，多处花砖破损无人更换，造成下雨积水，老人小孩存在摔跤的隐患，小区内新修两年的道路已多处断裂（用业主的维修基金修的），已经没有示范园林小区的风貌；6、原告占用业主公共区域，随意划停车位违规收费，且无相关的审批手续；7、原告除违约之外，还涉嫌违法，侵害业主利益，涉嫌偷税漏税。原告私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域经营性收入，如停车位收益、广告收入（小区出入口等）等，并且没有向业主公布其收入的流向，原告的行为严重侵害全体业主的权益，应扣除必要成本后冲抵全体业主物业费或转入小区的公共维修基金内，并定期向业主公布收支情况。另外自小区业主入住的前几年所缴纳的物业费，原告只开收据没开发票，已违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告孙传梅系巢湖市新都华庭H7-1-101室业主，房屋建筑面积161.82平方米。2007年2月13日，原、被告双方签订《新都华庭前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；物业管理服务费以开发商开出的《业主入住通知单》中约定的入住时间并领取钥匙之日起，开始向原告缴纳物业管理费，每壹年收取一次，多层住宅的物业费按建筑面积每月每平米0.5元计收。同日，开发商即巢湖远洲房地产开发有限公司与被告签订《楼宇交接书》，将案涉房屋交付于被告。 2012年5月28日，巢湖市新都华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，约定原告为案涉小区提供物业管理服务，原告提供的物业公共服务事项和质量应包括物业共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护、物业使用中对禁止性行为的管理措施、综合服务等，同时约定将案涉小区多层住宅的物业费收费标准调整为每月每平米0.7元，物业服务费实行包干制按半年进行交纳，业主应在每年的6月底和12月底履行交纳义务；物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月；合同有效期限为三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。 2015年5月28日，巢湖市新都华庭小区业主委员会与原告续签《物业服务合同》一份，约定由原告继续为案涉小区提供物业管理服务，合同的有效期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止，其他约定内容不变。 2017年5月28日，巢湖市新都华庭小区业主委员会与原告续签《物业服务合同》一份，约定由原告继续为案涉小区提供物业管理服务，合同的有效期限自2017年6月1日起至2019年6月30日止，将案涉小区多层住宅的物业费收费标准调整为每月每平米0.8元，其他约定内容不变。 2019年7月6日，新都华庭小区业主委员会与原告续签《物业服务合同》一份，明确物业服务的内容，同时约定物业服务费实行市场调节价，2019年物业服务费由业主按住宅每月每平米0.8元计收，合同期限为五年，自2019年7月1日起至2024年6月30日止。 上述合同履行期间，原告依约提供物业管理服务，但被告自2010年1月1日起至2019年12月31日期间拖欠物业费，且该费用经原告张贴催缴通知函催缴，被告至今未缴纳，致原告诉至法院。 上述事实，有原告提交的楼宇交接书、《新都华庭前期物业管理服务协议》一份、《新都华庭项目物业服务合同》四份、物业费催缴通知图片打印件及当事人陈述等证据载卷佐证，其事实清楚，本院予以确认。 本院认为：原告与被告之间签订有《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，原告为案涉小区提供物业管理服务，被告作为小区业主理应依约按时缴纳物业管理费，这是物业服务合同权利义务对等原则的体现。新都华庭小区业主委员会与原告签订的四份《新都华庭项目物业服务合同》，对全体小区业主均具有法律约束力，原告按照合同约定为被告提供自2010年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务，现原告依据合同约定要求被告给付该期间的物业服务费，本院予以支持。 关于欠缴物业服务费的金额认定。根据原告提供的合同约定的物业费收费标准及对应区间，原告主张的物业费应分段计算如下：2010年1月1日至2012年5月31日，按照每月每平米0.5元计算，应为2346元（0.5元/月/平米×161.82平米×29个月）；2012年6月1日至2017年5月31日，按照每月每平米0.7元计算，应为6796元（0.7元/月/平米×161.82平米×60个月），2017年6月1日至2019年12月31日，按照每月每平米0.8元计算，应为4013元（0.8元/月/平米×161.82平米×31个月），合计为13155元。 关于被告的抗辩，本院分析如下：1、关于被告提出的诉讼时效抗辩。本院认为，自被告2007年入住案涉小区以来，一直是由原告持续地为被告提供物业管理服务，期间产生的物业服务费亦具有一定的整体性和连续性，理应按照最后一期物业费履行期限届满之日作为起算点计算三年的诉讼时效，依据合同约定，物业费应在每年的6月底和12月底前按半年一次进行交纳，故原告诉请的物业费主张并未超过诉讼时效，被告此抗辩，依法不能成立。2、关于被告提出的房屋质量和公共管道堵塞问题。原告仅提供照片一组，无法确认其辩称的房屋渗水、墙面空鼓系何原因所致，更无法佐证其辩称的房屋质量问题属于原告的物业管理职责范围，被告以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据；关于公共管道堵塞问题，被告未举证证明，无法佐证其辩称事实存在；退一步讲，即使对公共管道的疏通及房屋质量的修复属于原告的物业服务内容，被告有权要求原告及时疏通和修复，若给其造成损失，应另行主张，不能以管道堵塞和房屋质量问题为由拒交物业服务费。3、关于小区环境、卫生问题，被告提交的照片并不能反映物业服务的持续状况，且物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，无相应物业费，客观上可能会影响原告的服务水平和质量，这与小区业主未及时主动缴纳物业费存在一定的关联性，若被告认为原告不完全履行物业服务义务，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。4、关于收取物业费未开具正规发票问题以及小区经营性收益状况未公布问题，首先，即使原告存在未依法开具正规发票的情况，此非民事案件审理范围，被告可就开具发票问题向有关部门进行投诉，但不能以此为由拒交物业费；其次，关于收益状况的公布，被告应通过业主委员会与物业公司进行交涉，业主委员会有权对原告的相关收益的使用情况进行监督，如存在损害业主利益情形，亦可依法改聘其他物业公司，但不能作为被告拒交物业费的理由。 合理化建议：作为提供物业服务的原告，应全面履行物业服务义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系；作为小区业主，要切实转变观念，物业不是小区的一切，它仅是小区事务中很小的一部分，小区的众多事务都需要广大业主的积极参与并遵守，拒交物业费在一定程度上亦是对广大已交费业主权益的损害。 据此，《中华人民共和国民法典》第二百八十三条第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告孙传梅于本判决生效之日起三日内给付原告巢湖远洲物业管理有限公司自2010年1月1日至2019年12月31日期间的物业费13155元； 二、驳回原告巢湖远洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取75元，由被告孙传梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋琰 二〇二一年二月二十三日 书记员  俞青 附本判决援引的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四百六十五条第一款 依法成立的合同，受法律保护。 第五百零二条第一款  依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。