文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2619号原告（反诉被告）：罗曙光，男，1987年7月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人：胡开梅，系广东金石行律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州棠亿物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西855号，统一社会信用代码914401060589067102。法定代表人：梁坚成，总经理。委托代理人：林镇彬、钟浩，分别系广东弼信律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）罗曙光诉被告（反诉原告）广州棠亿物业管理有限公司（以下简称棠亿公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗曙光的委托代理人胡开梅，被告（反诉原告）棠亿公司的委托代理人林镇彬、钟浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗曙光诉称：2018年9月19日，罗曙光与棠亿公司签订《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》，分别约定罗曙光承租棠亿公司位于广州市天河区中山大道西855号之一、之二的骏唐大厦第一层08、09号的商铺及A111号的写字楼（以下分别简称涉案商铺、涉案写字楼）。涉案商铺的建筑面积为202平方米，涉案写字楼的租赁面积为87平方米，租赁期限均为2018年9月19日至2023年9月18日。另涉案商铺首年租金为70700元/月，签订合同时罗曙光向棠亿公司支付212100元的租赁保证金、40000元的水电保证金；涉案写字楼首年租金为8700元/月，签订合同时罗曙光向棠亿公司支付26100元的租赁保证金、3000元的水电保证金；在租赁期满或者合同解除后，且罗曙光无违约且缴清全部应缴费用之后，棠亿公司在罗曙光撤场之日起30日内将保证金无息退还罗曙光。2018年7月10日，罗曙光委托李闪庄向棠亿公司的法定代表人梁坚成转账601820元，包括涉案商铺及涉案写字楼的进场费310000元，涉案商铺的保证金212100元、水电保证金40000元、油烟管道10000元、隔油池6000元及首月租金、管理费、垃圾费73720元。2018年7月17日，罗曙光委托李闪庄向棠亿公司的法定代表人梁坚成转账38496元，包括涉案写字楼的保证金26100元、水电保证金30000元及首月租金、管理费9396元。之后，罗曙光对涉案商铺及涉案写字楼进行了装修，并于2018年10月1日开始营业，但苦苦支撑一年后，罗曙光始终未能盈利。故罗曙光与棠亿公司协商解除合同，棠亿公司虽同意解除，但却不退还场内的物品，也不退还罗曙光已付的进场费和保证金。罗曙光遂委托律师于2019年11月18日向棠亿公司发函，棠亿公司亦不理会。故罗曙光提起本案诉讼，请求法院判令：一、棠亿公司向罗曙光返还《三毛烧烤店内物品清单》上所载物品；二、棠亿公司向罗曙光返还进场费310000元、商铺保证金212100元、商铺水电保证金40000元、写字楼保证金26100元、写字楼水电保证金3000元；三、本案诉讼费由棠亿公司承担。被告（反诉原告）棠亿公司答辩及反诉称：罗曙光称其与棠亿公司签订的《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》已解除缺乏事实和法律依据。罗曙光不享有约定或法定的合同解除权，即便罗曙光于2019年11月15日、11月18日先后向棠亿公司送达了解除合同通知及律师函，也不发生解除合同的效力。棠亿公司是不同意解除合同的，收到上述文件后棠亿公司也多次联系罗曙光，但都联系不上，所以双方是不可能协商解除合同的。罗曙光提交的《律师函》也能证明棠亿公司是拒绝与罗曙光协商解除合同事宜的。2019年10月25日，棠亿公司向罗曙光送达了催款通知，但罗曙光却从2019年11月开始不向棠亿公司支付租金及其他费用。后在无法联系罗曙光的情况下，棠亿公司为减少损失才留置了罗曙光放置在场地内的物品。如罗曙光继续拒付费用，棠亿公司有权拍卖或变卖罗曙光的财产用于抵偿债务。因双方的租赁合同还在存续期内，罗曙光现要求退还进场费、保证金缺乏依据。且因罗曙光逾期交纳租金及其他费用，已构成严重违约，棠亿公司有权要求罗曙光支付违约金，没收保证金。而入场费虽在合同中没有约定，但符合商业惯例，收取该费用是为了提升场地的使用价值，也不违反法律的规定，入场费可视为罗曙光提前缴纳的租金，在罗曙光违约的情况下，进场费亦不应返还。为维护棠亿公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、罗曙光向棠亿公司支付2019年11月1日起至交还场地之日止的租金及管理费（其中商铺租金为72821元/月，写字楼租金为8961元/月，商铺管理费为2020元/月，写字楼管理费为696元/月，暂计至2020年3月31日为422490元）；二、罗曙光向棠亿公司支付2019年11月1日至2020年3月31日的垃圾处理费5000元；2019年10月1日至2020年3月31日的水费1332元、电费22950元；三、罗曙光向棠亿公司支付违约金84498元（已拖欠租金及管理费总额的20%）；四、本案诉讼费由罗曙光承担。原告（反诉被告）罗曙光就反诉辩称：一、罗曙光在2019年10月25日向棠亿公司提出解除租赁合同时，棠亿公司的法定代表人梁坚成是表示同意的。当时罗曙光告知梁坚成其营业到2019年11月15日，梁坚成亦是表示同意，还说罗曙光搬走就行了，半个月的租金不缴都可以。但后来棠亿公司又说不行，于是向罗曙光发送了缴纳半个月租金的通知函。罗曙光认为其有31万元的入场费和3个月的保证金在棠亿公司处，希望棠亿公司扣减15天的租金后将剩余的入场费和保证金退还罗曙光，但棠亿公司不同意，还说要把罗曙光的空调拿来抵扣租金，罗曙光也不同意，双方协商了半个月左右。到了2019年11月15日，罗曙光这边给了梁坚成一份书面函件；后又在2019年11月18日委托律师发送了一份解除合同通知给棠亿公司，函件中，罗曙光是愿意支付一部分钱给棠亿公司的，但要求棠亿公司把入场费和相关的费用退回。后罗曙光经营至2019年11月15日。故此，双方对解除租赁合同是没有争议的，只是对这笔钱怎么退没有达成一致意见。到了2019年11月30日，棠亿公司派工作人员把罗曙光放在场地内的物品全部搬走，当时罗曙光是不知情的，是棠亿公司的一个保安告诉罗曙光这边，罗曙光才拍摄了视频和照片，且棠亿公司搬完物品后就贴上了封条，加上了锁。罗曙光认为其最多支付租金至2019年11月15日，并且罗曙光也一直承诺其会支付该笔租金，只是支付的方式要在入场费和租赁保证金中进行扣减，双方就此无法达成一致，不代表罗曙光违约，反而是棠亿公司利用其优势地位一直在为难罗曙光，禁止罗曙光把所有的物品搬走。故针对棠亿公司的反诉意见，罗曙光是愿意承担2019年11月1日至11月15日的租金、管理费、垃圾费，以及2019年10月、11月的水、电费的；因水、电费到月底才会确定数额，故不是罗曙光有意拖欠。对于违约金，因双方是协商解除合同，罗曙光没有违约，故罗曙光无需承担。经审理查明：据棠亿公司提交的《广州市集体土地房产证》（复印件）显示，位于广州市天河区中山大道西路855号的房产权属人为广州市天河区东圃镇棠东村民委员会，该房产建基面积为2984.87平方米，为钢筋混凝土3层，有550平方米作为铺位，有6332平方米作为厂房使用。据棠亿公司提交的《证明》显示，广州市天河棠东经济发展有限公司确认广州市天河区中山大道西855号、855号之一、之二物业于2017年12月7日出租给棠亿公司，并同意由棠亿公司分租。2018年9月19日，棠亿公司（出租方/甲方）与罗曙光（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区中山大道西855号、855号之一、之二整体建筑物命名未“骏唐大厦”，同时由甲方负责建筑物的物业管理，乙方经实地了解后，愿意承租甲方商铺。乙方承租、使用甲方的涉案商铺。涉案商铺建筑面积约202平方米。涉案商铺只作商业用途，乙方经营品牌为三毛烧烤，经营范围为餐饮。租赁期限从2018年9月19日起至2023年9月18日止。2018年9月19日至2018年9月30日，乙方装修期间免收租金。2019年9月19日至2020年9月18日，每月租金为72821元。2018年9月18日至2023年9月18日，每月管理费为2020元。因乙方经营业态的需要，甲方为乙方建造排油烟管道，并一次性向乙方收取建造费10000元。因乙方经营行业的特殊性，必须建造隔油池，经双方协商由甲方为乙方建造隔油池，并一次性向乙方收取建造费6000元。租金、管理费按月结算，乙方须于每月25日-30日前将次月的租金、管理费转到甲方指定的梁坚成的账户内。合同签订的同时，乙方须向甲方缴纳相当于3个月租金总额的款项即212100元作为租赁保证金，水电保证金为40000元，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起三十天内将该保证金无息退还乙方。乙方需缴纳首月租金、管理费、垃圾费总合计73720元。甲方负责水、电源设施，每月按分表度数收取乙方水、电费，每月电费每度1.5元，每月水费每吨6元。甲方每月向乙方收取1000元垃圾清运费。乙方不得在未经甲方同意的情况下将商铺转让或分租，亦不得未经甲方书面同意擅自变更本合同约定的经营范围及经营品牌，如违反此约定则视为乙方自行提前终止租赁合同；本合同在转租或分租之日起解除，租赁保证金不予退还。乙方逾期不缴纳租金、管理费的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向甲方支付违约金，逾期十天，甲方有权要求采取停止向乙方供电等强制措施；逾期十四天，甲方有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金、管理费总额的20%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的数额及违约金，并无条件将租赁商铺恢复原状交回甲方。乙方逾期支付租金十四天时，作乙方违约处理，由甲方通过书面发通知的形式邮寄给乙方登记的收信地址两次后，视为乙方同意解除原租赁合同，放弃承租权及铺内的一切装修、物品等，甲方有权自行收回铺位并处理商铺内的所有物品并可自行出租给第三方，乙方不得有异议，如因此产生的一切损失由乙方自负，如乙方物品尚不能抵扣拖欠甲方的款项，甲方仍可向乙方追讨等。同日，棠亿公司（出租方/甲方）还与罗曙光（承租方/乙方）签订了《写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区中山大道西855号、855号之一、之二整体建筑物命名未“骏唐大厦”，同时由甲方负责建筑物公共区域的物业管理。乙方承租、使用甲方的涉案写字楼。涉案写字楼建筑面积87平方米。涉案商铺只作办公场所使用。租赁期限从2018年9月19日起至2023年9月18日止。2018年9月19日至2018年9月30日，乙方装修期间免收租金。2019年9月19日至2020年9月18日，每月租金为8961元。2018年9月19日至2023年9月18日，每月管理费为696元。租金、管理费按月结算，乙方须于每月25日-30日前将次月的租金及其他费用亲临甲方财务室缴纳或转到甲方指定的梁坚成的账户内。合同签订的同时，乙方须向甲方缴纳相当于3个月租金总额的款项即26100元作为租赁保证金，水电保证金为3000元，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起三十天内将该保证金无息退还乙方。乙方需缴纳首月租金、管理费、公摊费、垃圾费9396元。甲方负责水、电源设施，每月按分表度数收取乙方水、电费，每月电费每度1.5元，每月水费每吨6元。乙方逾期不缴纳租金、水电费等所有费用的，每逾期一日，须按当月应交费用总额的1%向甲方支付违约金，逾期十天，甲方有权要求采取停止向乙方供电等强制措施；逾期十四天，甲方有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金、水电费等所有费用的总额的20%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的数额及违约金，并无条件将该单元物业恢复原状交回甲方。如乙方违反本合同第七条之约定，则视为乙方自行提前终止租赁合同，本合同在转租或分租之日起解除，租赁保证金不予退还，造成一切损失，由乙方负责赔偿及承担法律责任等。2018年7月10日，罗曙光委托李闪庄向梁坚成转账支付601820元，备注摘要为三毛烧烤签约款。2018年7月17日，罗曙光委托李闪庄向梁坚成转账支付38496元。2019年10月25日，棠亿公司称其制作了《催缴费通知单》两份，分别向罗曙光催收涉案商铺2019年11月的应缴费用，包括租金69180元、管理费2020元、垃圾费1000元，截至10月20日的电费14800.5元（本期电表度数为59547及59100）、水费816元（本期水表度数为1876度及515度）；催收涉案写字楼2019年11月的应缴费用，包括租金8513元、管理费696元；上述《催缴费通知单》下方均显示有“李碧殊，原件已签收，2019.10.5”的手写字体。罗曙光称根据上述《催缴费通知单》，结合其实际使用情况，其同意支付2019年11月1日至15日涉案商铺的租金34590元、管理费1010元、垃圾费500元，涉案写字楼的租金4256.5元、管理费348元。棠亿公司同意罗曙光按《催缴费通知单》所载标准支付2019年11月的欠费，且该标准之所以与租赁合同约定的标准存在差异，是因为当月棠亿公司给予了罗曙光租金减免。2019年11月15日，棠亿公司称其向罗曙光发出了《骏唐大厦催款通知书》，主要内容为截至2019年11月15日，罗曙光仍未支付涉案商铺及涉案写字楼2019年11月份的租金、水电费等，故催请罗曙光于2019年11月20日前缴清欠费，否则棠亿公司将按双方租赁合同的相关违约条款处理等。经质证，罗曙光否认其收到了上述《骏唐大厦催款通知书》。2019年11月18日，罗曙光委托律师向棠亿公司的住所地邮寄发出了《律师函》，称《商铺租赁合同》及《写字楼租赁合同》签署后，罗曙光已向棠亿公司支付了商铺租赁保证金212100元、水电保证金40000元，写字楼租赁保证金26100元、水电保证金3000元，进场费310000元，以上合计591200元。现罗曙光决定提前退租，解除双方的租赁合同关系，并自愿承担因此给棠亿公司造成的合理损失，但棠亿公司在收到罗曙光的《解除合同通知书》后拒绝与罗曙光协商合同解除事宜，也拒不退还上述保证金及进场费。罗曙光认为棠亿公司收取的保证金及进场费在扣除赔偿损失部分后应当退还给罗曙光，希望棠亿公司在收到函件后3日内与罗曙光协商，否则罗曙光将向法院提起诉讼等。棠亿公司称其收到了上述《律师函》的收件通知，但当时作了拒收处理。又，罗曙光称棠亿公司扣押了其放置在场地内的物品，并于2019年11月30日将物品搬离涉案商铺及涉案写字楼，对场地进行了张贴封条及上锁。罗曙光为证明其主张，向本院提交了《三毛烧烤店内物品清单》、微信聊天记录及相应的照片。经质证，棠亿公司以《三毛烧烤店内物品清单》系罗曙光单方制作为由，对其真实性不予确认；对微信聊天记录及照片的真实性予以确认，当时是因为罗曙光与棠亿公司一直无法就解除租赁合同协商一致，故在罗曙光亦未按时交纳当月租金的情况下，棠亿公司被迫将涉案商铺及涉案写字楼的门锁打开，将一部分物品搬入了仓库，也是为了防止罗曙光将这些物品带走；但如空调、煤气设备、不锈钢台、监控设备这样的固定装修物，棠亿公司是没有拆卸和搬运的；2019年11月30日张贴封条及上锁，是为了保护罗曙光的财产，防止第三方将物品搬走。棠亿公司为证明罗曙光拖欠涉案商铺及涉案写字楼水电费的情况，向本院提交了《三毛烧烤2019年10月至2020年3月水电费明细》，该表载明2019年10月水费为816元、电费为14800.5元，2019年11月水费为516元、电费为8149.5元，2019年12月至2020年3月水、电费均为0。经质证，罗曙光以上述文件系棠亿公司单方制作为由，对其真实性、合法性、关联性不予确认，但罗曙光确认其未缴纳2019年10月及2019年11月上半个月的水、电费，故同意支付上表载明的2019年10月至11月的水费1332元、电费22950元；且从该表反映的水电用量可以映证罗曙光仅经营至2019年11月15日的事实。棠亿公司为证明缴纳入场费是交易习惯，一般无须退还，且罗曙光缴纳的入场费实际已投入到涉案商铺及涉案写字楼的设施改造中，向本院提交了：1、《收款收据》，载明棠亿公司确认于2018年7月9日收到罗曙光承租涉案商铺设施补偿费310000元，且注明此款不予退还。2、《设施补偿费附件》，显示系棠亿公司于2018年7月9日作出，载明涉案商铺因承租人要求改造，产生的设施补偿费如下：因承租人经营烧烤餐饮需求，用电负荷需从原有的220伏改为两组三相用电；厨房排污管网增大口径；打通08、09铺位内部结构墙及铺面周边门边、柱位云石建设装修；铺位东边定制落地玻璃及装修建设上述设施补偿费用合计为31万元整。经质证，罗曙光对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；《收款收据》本是棠亿公司出具给罗曙光，应由罗曙光持有，但现《收款收据》的原件是由棠亿公司持有，且未经罗曙光签名确认，而且一直以来，罗曙光也不清楚入场费的用途，是棠亿公司说所有的商铺入驻都要缴纳入场费，罗曙光才交的；至于设施补偿费，棠亿公司交付的涉案商铺是全毛坯的，无论是装修还是8-9号商铺中间的内部结构墙都是罗曙光委托装修公司进行的，罗曙光也从来没有向棠亿公司申请改造用电或增大排污管，棠亿公司是否实际有做罗曙光也不清楚，所以这些都是棠亿公司自行实施的，与罗曙光无关，罗曙光有向棠亿公司提出建造排油烟管道、隔油池，双方也在租赁合同中进行了明确的约定，故此，棠亿公司现不退还入场费缺乏理据。另，罗曙光在本案中申请了李碧殊出庭作证。李碧殊到庭述称：李碧殊是三毛烧烤店的店长，2018年10月至2019年11月30日都在该店工作。2019年11月15日其方已告知棠亿公司当日停止营业，且给了棠亿公司一张解除合同通知，但棠亿公司拒收通知。之后，其方要求棠亿公司退回进场费、保证金，但棠亿公司却要求其方付清11月1日至15日的租金、水电费，其方提出以进场费、保证金抵扣11月的费用，但棠亿公司拒绝。2019年11月15日停止营业后，场地内的物品没有搬离，因棠亿公司要求其方将租金、水电费付清后才能搬离，所以其方就只是将门锁了，当时其方还告知棠亿公司可以对场地进行停水停电，棠亿公司也停水停电了。至2019年11月30日其经过场地时，发现棠亿公司将其方加的锁强行打开，并将场地内的物品搬离，最后棠亿公司还在门口加上了他们的锁，并贴了封条。2019年10月25日的两份《催缴费通知单》确实是其本人签收的，但签署的时间有误，实际签署时间为2019年11月5日，当天其方也告诉过棠亿公司其方要停止营业了，双方还就解除合同进行了协商。经质证，罗曙光对李碧殊上述陈述的真实性予以确认，且可证明罗曙光解除合同的最早时间是2019年11月5日。棠亿公司否认李碧殊于2019年11月5日发出了口头的解除合同通知，但对其陈述的其他情况的真实性予以确认，2019年11月15日棠亿公司也确实对场地进行了停水停电，这是根据李碧殊的要求。本案审理过程中，本院询问双方当事人是否同意先行对场地内的物品进行交接。罗曙光表示其一直希望取回物品，只是因棠亿公司自2019年11月30日起对场地上锁导致其无法取回。棠亿公司则称同意物品与场地一并交接，由于罗曙光一直未与其办理交接手续，罗曙光的物品仍在占用场地，导致其无法另行出租，故罗曙光应承担租金、管理费至办理交接手续之日止；另2019年11月30日其方对场地加锁后，已多次联系罗曙光，但都联系不上。2020年5月11日，罗曙光、棠亿公司对场地内的物品进行了清点及记录，双方确认当天七台空调、一张大理石长吧台、一套监控设备、三个厨房不锈钢台、一套煤气设备还放置在涉案商铺内，六台电视机放置在保安室，其他物品如冰箱、消毒柜、开水器、包厢木柜、电脑、制冰机、餐桌、餐椅、不锈钢碗柜、炉灶、餐具、音响等分别堆放在杂物间及停车场。罗曙光称其当天未取回任何物品，因部分物品被棠亿公司搬到露天停车场，导致物品变形、腐烂、生锈，已无法继续使用，棠亿公司应对这些物品的价值进行赔偿。棠亿公司则称，其堆放在停车场的物品是有用一块大帆布进行铺盖的，没有铺盖的物品都是一些不锈钢，棠亿公司已尽其合理的保护措施，罗曙光主张物品存在损坏，但损坏的发生时间无法确定，即便是单纯放置近半年的时间，也会存在损坏的情况；罗曙光在停止经营后，也从未向棠亿公司主张搬回物品，棠亿公司保留向罗曙光主张场地占用费的权利。本院遂告知罗曙光、棠亿公司尽快对物品进行清点及交接，否则由此产生的损失扩大由责任方承担。2020年5月26日，罗曙光、棠亿公司再次对物品名称、数量、存放位置进行了清点，并制作了《物品清单》（该《物品清单》所载的物品名称、数量与《三毛烧烤店内物品清单》所载的物品名称、数量一致），罗曙光亦确认于当天搬离了《物品清单》上登记的所有物品。本院认为：罗曙光与棠亿公司签订的《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。罗曙光称其于2019年11月初开始与棠亿公司协商提前解除上述租赁合同，并于2019年11月15日向棠亿公司发出了解除合同通知；因棠亿公司确认罗曙光于2019年11月15日向其发出解除合同通知的事实，本院予以采信。但无论是根据罗曙光提供的《律师函》所载内容，还是罗曙光、棠亿公司关于2019年11月15日发生事宜的陈述，均可知罗曙光、棠亿公司并未就《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》的提前终止协商一致，故在罗曙光要求于2019年11月15日提前终止双方租赁合同缺乏合同及法律依据，即罗曙光不享有合同解除权的情况下，本院对罗曙光有关双方租赁合同已于2019年11月15日终止的主张不予采纳。租赁合同约定，罗曙光应于每月25日-30日前将次月的租金、管理费支付给棠亿公司；逾期十天，棠亿公司有权要求采取停止向罗曙光供电等强制措施；逾期十四天，棠亿公司有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金、水电费等所有费用的总额的20%收取违约金，罗曙光所交保证金不予退还，罗曙光还须付清所拖欠的数额及违约金，并无条件将该单元物业恢复原状交回棠亿公司。据本院查明事实，罗曙光确未能依约在2019年11月30日前将2019年11月的租金、管理费交付给棠亿公司，构成违约，棠亿公司在2019年11月15日对涉案商铺及涉案写字楼停止供电等有其合同依据，其亦有权要求罗曙光继续履行租赁合同。但2019年11月30日棠亿公司将涉案商铺及涉案写字楼的门锁打开，将物品搬离，并张贴封条及上锁的一系列行为，可视为其行使了合同解除权，双方的《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》已于该日终止。因罗曙光确认未向棠亿公司支付2019年11月1日起的租金、管理费、垃圾处理费，2019年10月起的水、电费。而双方对2019年11月涉案商铺的租金标准为69180元、管理费标准为2020元、垃圾费标准为1000元；涉案写字楼的租金标准为8513元、管理费标准为696元；以及涉案商铺及涉案写字楼2019年10月至11月欠付的水费为1332元、电费为22950元均无异议。故本院判令罗曙光应向棠亿公司支付租赁合同终止前即2019年11月30日前欠付的费用，包括涉案商铺2019年11月的租金69180元、管理费2020元、垃圾费1000元；涉案写字楼2019年11月的租金8513元、管理费696元；涉案商铺及涉案写字楼2019年10月至11月欠付的水费1332元、电费22950元。关于棠亿公司主张的2019年11月30日之后的费用，因本案中棠亿公司并未提供充分证据证明其在收回场地时对罗曙光履行了通知义务，也无法提供证据证明系罗曙光拒绝搬离场内的物品，故在棠亿公司已于2019年11月30日对涉案商铺及涉案写字楼加锁控制的情况下，其要求罗曙光承担此后的费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于罗曙光要求棠亿公司按《三毛烧烤店内物品清单》返还物品的诉讼请求，因本案审理过程中罗曙光已确认其取回了上述清单中载明的物品，故该诉请已缺乏事实依据，本院不予支持。关于罗曙光要求棠亿公司返还保证金的诉讼请求。因《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》解除的责任在于罗曙光，即因罗曙光逾期交纳租金导致棠亿公司行使了合同解除权，故依约棠亿公司有权不退还保证金，故本院对罗曙光的该项诉请不予支持。因本院已判令棠亿公司有权不予退还相当于3个月租金的租赁保证金、43000元的水电保证金，足以弥补棠亿公司的损失，故对于棠亿公司要求罗曙光按已拖欠费用总额的20%另行支付违约金的反诉请求不予支持。关于罗曙光要求棠亿公司返还入场费310000元的诉讼请求。因棠亿公司提供的《收款收据》、《设施补偿费附件》未经罗曙光确认，本院不予采纳。故在双方对入场费未作明确约定，但入场费在租赁市场中客观存在，罗曙光亦是自愿交纳的情况下，本院根据公平原则，综合考虑合同履行情况，酌情判令棠亿公司向罗曙光返还入场费237666元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州棠亿物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）罗曙光返还入场费237666元。二、原告（反诉被告）罗曙光自本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）广州棠亿物业管理有限公司支付2019年11月广州市天河区中山大道西855号之一、之二骏唐大厦一层08、09号商铺的租金69180元、管理费2020元、垃圾费1000元；A111号单元的租金8513元、管理费696元；三、原告（反诉被告）罗曙光自本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）广州棠亿物业管理有限公司支付上述场地2019年10月至11月的水费1332元、电费22950元；四、驳回原告（反诉被告）罗曙光的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州棠亿物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9712元，由原告（反诉被告）罗曙光负担5807元，被告（反诉原告）广州棠亿物业管理有限公司负担3905元；反诉受理费4581元，由被告（反诉原告）广州棠亿物业管理有限公司负担3678元，原告（反诉被告）罗曙光负担903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  霍小冰人民陪审员  何晓芬二〇二一年二月三日书 记 员  邱莉晶            判决书已于2021年   月   日送达