山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁05民终214号 上诉人（原审原告）：广饶县金桥小额贷款股份有限公司，住所地山东省广饶县东王路大王镇逢春路**，统一社会信用代码913705006859137250。 法定代表人：李德峰，董事长。 委托诉讼代理人：王叶雨，河北法众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李成军，男，1970年2月21日出生，汉族，住山东省广饶县。 被上诉人（原审第三人）：徐广兴，男，1966年4月23日出生，汉族，住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：卢献亭，山东广胜律师事务所律师。 上诉人广饶县金桥小额贷款股份有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人李成军、徐广兴债权人撤销权纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金桥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金桥公司全部诉讼请求或将本案发回重审；2.李成军、徐广兴承担一审、二审的诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院未对案涉房屋进行评估，仅以李成军、徐广兴提交的地方税务机关房屋契税缴纳凭证中记载的备案价作为唯一认定依据，且李成军、徐广兴除提交一份手写的3000元欠款收据作为交易凭证外，未提交其他任何凭证，已构成以明显不合理低价或无偿转让资产的情形。1.李成军、徐广兴在《不动产转让协议》中约定房屋交易价格为43万元，但二人除提供了一份手写3000元欠款收据外，未提供其他任何支付凭证，且无合理解释。故应认定该案涉房产交易对价仅为3000元，属以明显不合理低价或无偿转让资产的情形。2.一审法院仅以李成军、徐广兴提交的日照市地方税务局山海天分局房屋契税缴纳凭证中所记载的评估价为依据，就认定交易价格合理不当。众所周知，该评估价仅作为购房者缴纳税费的参考价，无法体现案涉房产的真实价格，且一般情况下评估价远低于市场价。3.金桥公司提交了日照房管政务网中案涉房产所处位置2017年交易价格。但一审法院在未做任何调查、评估的基础上便认定该网站认定的价格效力低于税务征收机关的征税依据效力不当。金桥公司认为，国家税务征税部门、房屋管理部门均为国家行政职能部门，其对相关事项作出的结论均应予以认可和尊重。退一步讲，日照房管局作为房屋直接管理部门，其最主要职能是管理、调控房地产市场，理论上房管局对于房地产市场价格的认定应更权威、更具参考价值。4.为查明案涉房屋的真实价格，金桥公司在一审法院第二次庭审中向法院申请对案涉房屋进行评估，但一审法院未予准许。二、在李成军、徐广兴未提交任何交易凭证、中介服务信息、票据等证据材料佐证下，一审法院就认定李成军、徐广兴的交易属合理行为，事实认定不清。2020年12月10日，本案二次庭审中，李成军出庭应诉，其在庭审中承认在出售案涉房屋时委托中介机构代办手续，但在主审法官询问其委托了哪家中介机构、服务人员姓名、费用及票据等问题时，李成军均未正面回复，庭后也未提供相关资料予以佐证，而是以忘记为由作为对前述问题的解释，该解释显然不能令人信服。三、一审法院遗漏重要事实未查清，且故意避开李成军、徐广兴身份关系的特殊性。1.李成军与徐广兴同为广饶县大王镇人，李成军的配偶（李金香，小名李俊玲）与徐广兴的配偶（李秀香，小名李俊霞）系亲姐妹关系。因此，李成军与徐广兴实为连襟关系，李成军对金桥公司所负债务徐广兴应当是明知的。二者利用亲属关系，相互配合转移资产，故徐广兴对案涉房屋不属于善意取得，双方已构成恶意串通，损害了金桥公司的权益。2.2020年12月10日，在一审法院第二次庭审中，金桥公司向法院申请调取徐广兴与李成军的身份关系证明，一审法院未予准许，而是当庭要求李成军、徐广兴庭后3日内提交双方身份关系证明，即李成军、徐广兴最晚应于2020年12月14日提交身份关系证明资料。但一审法院在李成军、徐广兴未提交身份关系证明资料的前提下，于2020年12月14日当天作出判决，故一审法院存在未审先判的程序问题。四、经金桥公司调查，案涉房产在物业公司登记的业主信息为李成军，且物业费、水电费等均由李成军交纳。因此，案涉房产实际上仍为李成军控制并所有，徐广兴仅为名义上持有。1.徐广兴主张案涉房产现在是其孩子居住，但实际上案涉房产根本无人居住。由此可见，徐广兴对客观事实作虚假陈述。2.为查明上述关键事实，金桥公司在2020年12月10日第二次庭审中向一审法院申请调取案涉房产的业主信息、物业费、水电费的交纳记录，但一审法院未予准许。五、徐广兴根本不具备购买案涉房产的能力，实为与李成军利用亲属关系相互配合转移财产，损害了金桥公司合法权益。1.李成军、徐广兴未提供支付房屋价款的凭证，在一审法院第一次庭审中，徐广兴代理律师辩称徐广兴常年经商，家里备有大量现金。但经金桥公司走访各村调查核实，徐广兴并非商人，其仅为广饶县华泰集团有限公司的一名普通员工，且后因公导致手受伤无法适应原工作要求，从而转为收入更低的过磅岗（年收入仅人民币4-5万元）。由此推断，以徐广兴的收入状况，就算其不承担家庭开支，也没有能力攒存如此大额现金购买案涉房屋。2.徐广兴有两个女儿需要抚养，虽大女儿已经婚嫁，但小女儿尚未成年仍在读高中，其爱人几年前因乳腺癌做过手术，平时需要药物维持。因此，徐广兴个人收入根本不足以支撑其家庭正常开销，一次性全款购买案涉房产的可能性极低，法院应予调查。3.徐广兴虚构身份、地位及收入，为规避不利判决而诡辩。由此可推断，徐广兴并未支付购买案涉房产的对价，而是以明显不合理低价或者无偿方式取得案涉房屋。综上所述，一审法院对事实认定不清，故意遗漏本案关键事实未予查清，严重损害了金桥公司的合法权益。 徐广兴辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回金桥公司的上诉请求。二、徐广兴以43.3万元价格从李成军处购买案涉房屋没有违反《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定。1.一审法院根据日照市地方税务局山海天分局二手房转让税收缴纳（免税）情况证明单中确认的当时、当地房屋评估价值来认定案涉房屋价格符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条关于房屋交易价格认定的规定。2.徐广兴提交的日照市地方税务局山海天分局二手房转让税收缴纳（免税）情况证明单、税收完税证明以及李成军的房款收条，三者相互印证，能够证明徐广兴支付李成军购房款43.3万元的事实。3.金桥公司与李成军债权确认的事实发生在2018年11月27日，徐广兴购买案涉房屋发生在2017年8月8日。即在徐广兴购买案涉房屋时，金桥公司与李成军的债务尚未被法院确认。因此，徐广兴未违反合同法第七十四条规定的条件，金桥公司的上诉请求没有法律依据。4.不动产权证书及房屋交易和产权确认书能够证实案涉房屋在2017年8月8日已经归徐广兴所有。三、金桥公司在上诉状中的上诉理由均系其个人臆断，属于无证据事实。1.金桥公司凭个人臆断质疑徐广兴无能力购买案涉房屋。当今社会，有许多工资收入低的人群也都购买了楼房，人们购买楼房资金的渠道是多样的，可以有存款、借款、其他资助等，并非单单来源于工资收入。2.金桥公司根据个别网站刊登的房屋价格来推断案涉房屋交易价格不具有证明力。房屋买卖是一种市场行为，一房一价。徐广兴提交的日照市地方税务局山海天分局二手房转让税收缴纳（免税）情况证明单能够证实徐广兴购买案涉房屋时的评估价格为433697.48元，这个评估价格发生在2017年8月，是当时案涉房屋的一个客观价格。在当时，金桥公司的债权及本案诉讼均没有发生，不会产生对金桥公司不利的后果。因此，这一评估价格是合情合理、客观真实的。金桥公司现在要求评估案涉房屋价格不能得到支持。3.庭审中，金桥公司要求徐广兴提交与本案无关或者不存在的证据不合理。4.民事案件中，代理人的行为是代表当事人，代理人在法庭上所作的陈述均是当事人意思的真实表示。综上，金桥公司上诉无事实与法律依据，二审法院应当依法驳回其上诉请求。 李成军未作答辩。 金桥公司向一审法院起诉请求：1.依法判决撤销李成军以低价出售的位于日照市沿海区不动产的行为，并将案涉不动产产权状态恢复原状；2.判决李成军承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年6月7日，东营钢宇工贸有限公司（以下简称钢宇公司）因资金周转需要，由东营金凯汽车配件有限公司、东营山旺化工有限公司、朱永明、田玉红、朱永刚、田玉芬、李成军提供连带责任担保向金桥公司借款1000万元。借款到期后，由于借款人及保证人均未按照借款合同的约定履行义务，2018年11月6日金桥公司遂将借款人及保证人诉至法院。2018年11月27日，广饶县法院作出（2018）鲁0523民初4664号民事判决书，判决钢宇公司偿还借款本金及利息；各担保人对借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，各义务人均未履行生效判决所确定的法律义务。金桥公司申请法院强制执行，2020年5月21日法院作出（2020）鲁0523执317号执行裁定书，由于各被执行人查无可供执行的财产，裁定终结本次执行程序。 金桥公司在查找各被执行人员财产时，发现李成军在2017年8月8日将其名下的位于日照市万元的价格转让给了徐广兴。 2017年8月8日李成军将其名下的位于日照市转让给徐广兴，日照市房地产管理局出具房屋交易和产权确认书对该转让予以确认。该房屋交易价格为43.3万元。2017年8月11日徐广兴以房产评估价433697.48元的价格缴纳了契税6505.46元。遂后双方办理了产权变更手续，该房产确认产权人为徐广兴。 一审法院认为，债权人提起撤销之诉的法律依据是合同法第七十四条、第七十五条的规定。债权人提起撤销之诉的事实依据是债权人对债务人享有到期合法债权未得到清偿，由于债务人放弃到期债权或无偿转让财产，损害债权人合法权益；债务人以明显不合理低价转让财产，损害债权人利益且受让人知道该情形的。债权人以债务人明显低价转让财产，侵犯其合法权益为由提起撤销之诉，根据法律规定需满足三个条件，即1.债务人以不合理低价转让财产；2该转让行为侵犯了债权人的合法权益；3.受让人知道该情形的，三个条件必须同时满足。本案中，经法院明释，金桥公司认为李成军与徐广兴之间转让房产存在以明显不合理低价转让的行为，侵害其合法权益且徐广兴系明知的为由，要求撤销二人的房屋转让行为。首先，金桥公司对李成军享有合法债权是没有异议的，已经（2018）鲁0523民初4664号民事判决予以确认。借款人和各保证人均无可供执行的财产执行，已经被（2020）鲁0523执317号执行裁定确认。可见，任何被执行人如存在放弃到期债权或无偿转让财产或不合理低价转让财产都有可能侵害金桥公司的合法权益，故本案争议焦点为李成军与徐广兴之间是否存在不合理低价转让案涉房产的情形。 一审法院认为，对于房屋征收契税，税务机关并不是根据买卖双方的交易价格征收交易税，而是根据当时、当地的房屋评估价格征收交易税。徐广兴提交的税收缴纳情况证明单中记载的“房产评估价值433697.48元”也正是说明了这一点。金桥公司虽提交了日照房管政务网中案涉房屋所处位置的交易价格，但该网站刊登的价格效力要低于征收机关的征税依据效力。李成军以43.3万元的价格将案涉房屋转让给徐广兴，并没有低于房屋评估价的70%，不属于以不合理低价转让房屋的情形。故不能认定李成军与徐广兴就案涉房屋的交易存在明显不合理低价转让的情形。 庭审后，金桥公司提出申请，要求对案涉房屋的价值进行司法鉴定，因徐广兴提交的日照市地方税务局山海天分局二手房税收缴纳情况证明中明确记载了该房屋的评估价格，故金桥公司要求对案涉房屋的价值进行司法鉴定的要求，不予允许。 徐广兴抗辩金桥公司依据合同法第七十五条规定，起诉超过一年除斥期间的规定，该一年期间并非除斥期间，故徐广兴的该项陈述主张，不予支持。 综上，金桥公司提交的证据不能证实李成军与徐广兴就案涉房屋交易存在明显低价转让的情形，故对其诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回广饶县金桥小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，保全费4020元，由广饶县金桥小额贷款股份有限公司负担。 二审中，金桥公司提交潍坊市诸城市人民法院房地产评估报告1份以及相关查询页面打印件12页。拟证明：潍坊市诸城市人民法院对同位置不动产价格进行了司法评估，评估价格为每平米7585元，而李成军出售案涉不动产的价格仅为每平米4073元。李成军系以明显不合理的低价处置了案涉不动产，损害了金桥公司的合法权益。 徐广兴质证认为，对证据真实性及其证明目的均有异议。1.该证据与本案没有关联性，该房地产评估基准日为2018年11月12日，评估房屋是第二幢601号房屋，评估基准日与徐广兴购买李成军房屋的时间相差一年半，市场价格已发生变动。2.从金桥公司提交的阿里拍卖司法网看，拍卖价格不只是房屋价格，还包括储藏室以及地下车库的价格。3.房屋的成交价格随市场变动而变动，以实时的交易价格为准。金桥公司提交的该报告中的评估价格并不能否认徐广兴以合法评估价格购买李成军房屋的事实，也不能将该报告中所列的房屋评估价作为判断徐广兴购买李成军案涉房屋的价格依据，从而认定徐广兴购买案涉房屋价格过低。 李成军未发表质证意见。 本院认证意见为，金桥公司提交的潍坊市诸城市人民法院房地产评估报告为法院进行拍卖时通过网络发布的公示信息，对该证据的真实性予以确认。 二审查明：（2018）鲁0523民初4664号案件查明，钢宇公司、金桥公司于2016年6月7日签订的借款合同约定，借款金额1000万元，借款期限6个月。2016年10月13日，钢宇公司申请将借款期限延长至2017年2月12日，李成军承诺继续为借款提供连带担保责任。 （2018）鲁0523民初4664号案件生效后，金桥公司于2020年2月13日向广饶县人民法院申请强制执行，在执行过程中发现李成军将案涉房产转移登记给徐广兴。2020年10月27日，金桥公司向一审法院提起本案诉讼。 另查明，李成军、徐广兴均主张通过中介机构知悉案涉房产信息，购买案涉房产，通过支付现金的方式进行交易。李成军陈述其配偶为李金香。徐广兴陈述其配偶为李俊霞，李俊霞的姐妹为李俊英和小香，不知道小香的大名。徐广兴一审中陈述案涉房屋由其子女居住，二审中陈述无人居住，并不知晓案涉房产是否有储藏室及车库或车位。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本案当事人的争议焦点为：李成军将案涉房产转移给徐广兴的行为应否撤销。 本院认为，债权人撤销权是指债权人对于债务人所为的危害债权的行为，可请求人民法院予以撤销的权利。其目的在于恢复债务人的责任财产，增加债务人的偿债能力，以维护债权人的合法权益。合同法第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据上述法律规定，行使债权人撤销权应当具备下列要件：1.债权人对债务人须存在合法有效的债权；2.债务人的处分行为为无偿转让或明显不合理低价转让（此种情况要求受让人知道或应当知道债务人的行为会对债权人造成损害）；3.该行为损害了债权人的债权，致使债权人的债权不能实现。纵观本案，债务人李成军将案涉房产过户给第三人徐广兴的行为，符合债权人撤销权的成立要件，应予以撤销。理由如下： 关于第一个条件，债权人对债务人须存在合法有效的债权。本院认为，2016年6月7日，钢宇公司向金桥公司借款1000万元，东营金凯汽车配件有限公司、东营山旺化工有限公司、李成军等对该笔借款提供连带责任保证。借款到期后，钢宇公司未按约还款，金桥公司诉至法院。2018年11月27日广饶县人民法院作出（2018）鲁0523民初4664号民事判决书，判决李成军对钢宇公司欠付金桥公司的借款本金1000万元及利息承担连带清偿责任。因此，金桥公司对李成军存在合法有效的债权。 徐广兴主张转让行为发生时，金桥公司与李成军的债权债务关系尚未有生效判决确认，故不应撤销。本院认为，钢宇公司于2016年6月7日向金桥公司借款，经延期后借款于2017年2月12日到期，借款到期后，钢宇公司未按期还款。2016年6月7日，钢宇公司与金桥公司签订借款合同时，基于李成军应承担的担保责任，金桥公司已与李成军存在债权债务关系。2017年2月12日借款到期后，借款人钢宇公司未按约还款，作为担保人的李成军应向金桥公司承担其担保责任。李成军向徐广兴转让房产的行为发生在2017年8月8日，虽然行为发生时，还未有生效判决确认金桥公司与李成军之间的债权债务关系，但生效判决不是确认债权债务关系的必备条件，故案涉房产转让行为发生时，金桥公司对李成军存在有效的债权。 关于第二个条件，债务人的处分行为为无偿转让或明显不合理低价转让。本院认为，本案中，李成军将案涉房产出卖给徐广兴的交易为虚假交易，李成军处分案涉房产的行为为无偿转让。具体理由如下： 其一，从李成军与徐广兴的关系看。李成军的配偶为李金香，徐广兴的配偶为李俊霞。金桥公司主张李俊霞与李金香为亲姐妹，李成军与徐广兴系连襟关系。李成军、徐广兴均予以否认。法庭询问徐广兴其配偶姐妹名字时，徐广兴陈述李俊英、小香，当询问小香的具体姓名时，徐广兴陈述不知道。本院认为，徐广兴已与李俊霞结婚几十年，其不清楚李俊霞妹妹的姓名，不符合常理。一审法院要求李成军、徐广兴提交其配偶所在村委会出具的配偶父母、姐妹的相关证明，两人均未提交。二审中，法庭再次要求徐广兴提交，并向其释明不提交应承担举证不能的责任，但徐广兴仍未提交，故本院认为，李成军与徐广兴系连襟关系具有高度盖然性。 其二，从交易方式看。李成军、徐广兴均主张两人通过中介介绍知悉房源，进行交易。按照中介服务的通常交易方式，买卖双方通过中介知悉房源，买卖成交后买卖双方或一方向中介机构支付报酬，中介机构向买卖双方提供买卖房屋合同模板，买卖双方和中介机构均在房屋买卖合同中签字。本案中，李成军、徐广兴两人不能向法院陈述中介机构的名称，无法提供向中介机构支付费用的凭证及有中介机构签字的买卖合同，与常理不符。 其三，从购房款的支付情况看。李成军、徐广兴均主张徐广兴以现金的方式支付购房款43.3万元，现金来源为徐广兴放在家中用作倒卖瓷砖生意的款项。但徐广兴陈述其为广饶县华泰集团有限公司的职工，配偶无工作，并未提交其在本职工作外经商的相关证据，故徐广兴并未提交证据证明2017年其家中存放大量现金的可能性，徐广兴关于购房款来源的说明不具有令人信服的合理理由。 其四，从买卖合同的履行情况看。购房款系家庭的重大支出，按照常理，买受人对购买房屋的基本情况，包括房屋的面积、是否带有地下室及车位等基本信息应是知晓的，但徐广兴作为买受人，不知道案涉房产是否有地下室或车位。一审中徐广兴陈述案涉房屋由其子女居住，二审中陈述房屋无人居住，其陈述亦前后矛盾。 综上，从李成军及徐广兴的关系、交易方式、购房款的支付及合同的履行情况看，李成军将案涉房产出卖给徐广兴的行为系虚假交易。 关于第三个条件，该行为是否损害了债权人的债权，致使债权人的债权不能实现。本院认为，（2018）鲁0523民初4664号案件，在执行过程中未发现钢宇公司、李成军等人有可供执行的财产，该执行案件已经裁定终结本次执行程序。因此，李成军将案涉房产无偿转让给徐广兴的行为，减少了债务人李成军的责任财产，损害了债权人金桥公司的利益。 关于保全费的承担问题，因金桥公司在一审诉讼请求中未对保全费提出诉请，二审中撤回对保全费的上诉。对此，本院不再处理。 另，一审法院认为合同法第七十五条规定的“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事项之日起1年内行使”，该1年期间并非除斥期间，本院予以纠正，该1年的期间为除斥期间，不能中止、中断及延长。但金桥公司系在2020年启动的执行案件中知悉案涉转让行为，其于2020年10月27日提起本案诉讼，并未超过法律规定的1年期间。 综上所述，金桥公司的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定案涉转让行为系有偿转让，系认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初4515号民事判决； 二、撤销李成军将日照市碧海路西荷兰新城001幢03单元03-501号房产转让给徐广兴的行为；徐广兴、李成军在本判决生效之日起十日内将上述房产变更登记至李成军名下。 一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由李成军承担。一审保全费4020元，由广饶县金桥小额贷款股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋美玲 审判员  宋国蕾 审判员  郭芳芳 二〇二一年二月二十六日 法官助理张树欣 书记员于燕