浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0503民初3049号 原告：湖州南浔初心整木家居厂，住所地浙江省湖州市南浔经济开发区英雄村瑶田。 投资人：廖文论，该厂厂长。 委托诉讼代理人：周蕾，浙江浔昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐国华。 被告：姚福林，男，1963年4月19日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：张伟华，浙江水乡人律师事务所律师。 原告湖州南浔初心整木家居厂（以下简称初心厂）与被告姚福林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理，初心厂的投资人廖文论及其委托诉讼代理人周蕾、徐国华，姚福林及其委托诉讼代理人张伟华到庭参加诉讼。初心厂、姚福林分别申请延期举证30日、7日，本院均予以准许。2020年12月4日、10日，双方当事人及其委托诉讼代理人分别进行了补充举证和质证。自2020年12月1日至2020年12月30日系双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 初心厂向本院提出诉讼请求：1.判令由姚福林退还剩余租金17002元；2.判令由姚福林支付各项拆迁补偿款289906元，以上合计306908元；3.由姚福林承担本案诉讼费。事实与理由：初心厂于2016年10月起承租姚福林位于南浔英雄村金鱼漾的厂房（北车间），年租金165000元。2017年初心厂增租姚福林的二层厂房（由初心厂出资建造），约定年租金42000元。2018年8月15日初心厂增加租赁姚福林的南车间，约定租金211757元。2018年2月，初心厂出资安装了租赁厂房的全部消防设施，2018年10月，初心厂所有环保设施安装完毕（包括油漆房、打磨房、喷漆房、烤漆房）。初心厂因拆迁需要于2019年6月底全部搬空，后多次与姚福林商讨退还租金及支付环保、消防设施的补偿款，而姚福林仅退还租金123000元，支付补偿款100000元。据知，姚福林所获拆迁补偿款为2325560元，包括初心厂应得的消防设施补助、环保设施补助、自建部分建筑补助。初心厂多次要求返还应得部分的未使用租金及拆迁补偿款项，但姚福林拒不支付，故起诉。 姚福林辩称，经协商已支付初心厂租金及各类补偿款等223000元，双方的房屋租赁关系因政府拆迁已于2019年6月底结束，故不需要再支付任何补偿。另根据2018年8月15日签订的《厂房租赁合同》第八条“厂房租赁期间因人力不可抗拒的因素或者国家政策限制（拆迁和其它一切政府行为等）造成本合同无法履行的，乙方应无条件搬离，甲方并退还乙方未到期剩余租金和除相关职能部门对乙方的机械设备（有补偿的前提下）评估折旧补偿费归乙方所有外，甲方不再对乙方作任何补偿。其他一切赔、补偿费用归甲方所有”，故姚福林也不需要向初心厂支付任何补偿款。综上，请求依法查明案情，驳回初心厂之全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，廖文论为准备投资开设初心厂，与姚福林签订《工业厂房租赁合同》，约定廖文论租赁姚福林所有的位于南浔镇英雄村（瑶田）的厂房，租期自2016年10月26日至2019年10月25日，厂房年租金165000元，办公场所年租金5000元，该合同约定“厂房因不可抗拒的原因和市政动迁而造成本合同无法履行双方互不承担责任，政府赔偿搬迁费全部归乙方（指廖文论）所有”。该合同签订以后，姚福林向廖文论交付约定的租赁厂房及办公场所，廖文论投资开设初心厂，初心厂于2017年1月4日成立，系个人独资企业，投资人即廖文论。2017年1月6日，廖文论与姚福林签订《厂房租赁协议》，约定廖文论租赁姚福林所有的二楼厂房，年租金42000元，其它条款按《工业厂房租赁合同》执行。2018年夏天，廖文论为装修木制品生产所必需配备的油漆房、打磨房和喷漆房等，向姚福林提出租赁南面厂房的要求，经双方协商于2018年8月15日再次签订《厂房租赁合同》，约定姚福林将南车间及变压器等出租给初心厂，约定租期自2018年8月15日至2019年10月25日，租金按14个月计算为211757元，该合同约定“厂房租赁期间因人力不可抗拒的因素或者国家政策限制（拆迁和其它一切政府行为等）造成本合同无法履行的，乙方应无条件搬离，甲方并退还乙方未到期剩余租金和除相关职能部门对乙方的机械设备（有补偿的前提下）评估折旧补偿费归乙方所有外，甲方不再对乙方作任何补偿。其他一切赔、补偿费用归甲方所有”。 初心厂在租赁期间，出资安装了租赁厂房的消防设施，并在租赁厂房内装修了油漆房55.51平方米、打磨房63平方米、喷漆房和烤漆房225.6平方米。双方又口头约定初心厂租赁姚福林所有的湖边仓库，租金2000元一次性付清不予退还。根据双方签订的三份租赁协议，年租金均应提前20天一次性付清，初心厂自2018年7月16日至2019年1月31日，共向姚福林转账支付7笔租金合计414000元（另有1笔16257元初心厂已认可系返还姚福林垫付利息）。 2019年上半年，南浔经济开发区拟将姚福林所有的厂房等建筑物纳入统一拆迁，初心厂于2019年6月底搬走了切割机、覆膜机、台钻等所有机械设备，弃留自认为无用之物后腾空租赁厂房，双方至此解除了厂房租赁关系。2020年3月25日，姚福林与南浔经济建设开发有限公司签订《企业拆迁一次性补偿协议书》，获得建筑补助1808154元（4018.12平方米/450元）、地表附着物补助316500元（6.33亩/50000元）、消防设施补助120544元（4018.12平方米/30元）、环保设施补助80362元（4018.12平方米/20元）共计2325560元。尔后，初心厂多次与姚福林协商有关退还未到期租金和补偿拆迁款事宜，均未达成协议。2020年6月2日，初心厂的投资人廖文论及家人一起再次去姚福林家中协商，姚福林当场结算后认为应退回初心厂未到期租金123000元（已扣除税费7000元），另自愿补偿初心厂有关拆迁补助款100000元，合计223000元于当日转账支付给初心厂。初心厂收款后仍对该款项金额不予认可，要求按姚福林获取补偿款的项目和价款进行分配，姚福林拒绝再给予补偿，以致纠纷成讼。 上述事实由初心厂提交并经本院审核认定的《工业厂房租赁合同》《厂房租赁协议》《厂房租赁合同》《企业拆迁一次性补偿协议书》《南浔开发区英雄村企业拆迁补偿清单》各1份、证明2份、《姚福林房屋建筑面积》图表各1份、照片复印件2份、存款分户明细查询1份、承诺书1份，由姚福林提交并经本院审核认定的中国建设银行客户专用回单1份、照片打印件5份及双方当事人的当庭陈述（包括补充举证、质证的陈述）等予以证实。初心厂提交的《购销合同》《消防安装工程合同》、湖州通顺环保科技有限公司出具的证明在有关安装消防设施、环保设施的内容上有矛盾，且均由案外人所签，无法核查真实性，有关自行车棚的情况说明由案外人所书，无法核查真实性，故均不符合有效证据的要件，对其证明效力均不予认定。 本院认为，初心厂与姚福林的厂房租赁关系系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。受法律保护。初心厂与姚福林对因政府统一拆迁租赁厂房而于2019年6月底解除租赁关系、2020年6月2日姚福林已退还租金123000元并支付补偿款100000元的事实均无异议。 双方纠纷成讼的争议焦点在于姚福林是否应再向初心厂退还剩余房租17002元、支付各项拆迁补偿款289906元。首先，关于退还房租问题：一是根据双方三份租赁协议的约定，初心厂支付最后一个租赁年度的租金应共计为425757元（第一份协议北车间165000元+办公室5000元、第二份协议北车间二楼厂房42000元、第三份协议南车间系14个月211757元、湖边仓库2000元）；二是按2019年6月底腾退至原协议到期日计算，姚福林应退还租金133288元（第一份协议北车间退4个月少5天52709元+办公室退4个月少5天1597元、第二份协议北车间二楼厂房退6个月21000元、第三份协议南车间退4个月少5天57982元、湖边仓库不退）；三是初心厂已支付最后一个租赁年度租金仅为414000元尚欠11757元，再扣除双方均认可由初心厂承担的7000元税费；综上，姚福林应退还未到期租金为114531元，而2020年6月2日姚福林已实际退还未到期租金123000元，故初心厂要求姚福林再退还剩余租金17002元的诉讼请求，未提交相关证据予以证明，亦不符合双方约定，不予支持。 其次，关于支付拆迁补偿款问题：一是初心厂与姚福林共签订三份租赁协议，第一份协议约定如政府拆迁有赔偿搬迁费的归初心厂所有，第二份协议条款按第一份协议执行，第三份协议约定如政府拆迁，除相关职能部门对初心厂的机械设备（有补偿的前提下）评估折旧补偿费归初心厂所有外，姚福林不再对初心厂作任何补偿，其他一切赔、补偿费用归姚福林所有。可见，双方对租赁期间一旦发生政府拆迁所带来的有关补偿处理问题均有预见并已作出约定，但所约定中并无涉及消防设施、环保设施和自建部分建筑等的补偿内容；二是南浔经济开发区系根据姚福林被拆迁厂房的所有面积4018.12平方米以统一的补偿价格而非评估折旧价格向姚福林支付建筑补助、消防设施补助、环保设施补助等，除此以外，并无其他任何职能部门对初心厂的机械设备予以评估折旧补偿，则初心厂主张获得补偿的前提并不存在；三是初心厂出资装修的环保设施（油漆房、打磨房、喷漆房和烤漆房）合计仅为344.11平方米，却主张按所有租赁厂房面积4018.12平方米/20元计算环保设施补助80362元，显然与事实不符，另主张按4018.12平方米/30元计算消防设施补助120544元，亦是同理；故，无论依据双方签订的租赁协议内容，还是依据拆迁补偿的实际情况，或是依据初心厂实际的装修设施状况，初心厂要求姚福林扣除已支付拆迁补偿款100000元以外再支付各项拆迁补偿款289906元的诉讼请求，未提交充分有效证据予以证明，亦不符合双方约定，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告湖州南浔初心整木家居厂的诉讼请求。 本案受理费5904元，减半收取计2952元，由原告湖州南浔初心整木家居厂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员 叶 菁 二〇二一年二月五日 书记员 金凯琳 8- 7-