广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8793号 原告：广西南宁福源物业管理有限公司，住所地：广西南宁市汇春路8号香港花园商物楼二层，统一社会信用代码：914501037087388280。 法定代表人：陈朝育，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨军，该公司员工。 被告：黄献清，女，1978年11月8日出生，汉族，住广西容县。 被告：林云峰，男，1967年7月11日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 原告广西南宁福源物业管理有限公司（以下简称“福源物业”）与被告黄献清、林云峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告福源物业的委托诉讼代理人杨军、被告黄献清、林云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福源物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业费8625.8元、2014年5月1日的代收水费2.7元、2017年7月1日至2019年6月28日期间的代收公摊水费119.8元、2015年5月1日至2019年6月28日期间的代收公摊电费885.7元、逾期支付物业费的违约金（以欠缴的物业费总数为基数，按日计算，按照中国人民银行同期贷款利率的基础上浮30%，从2014年1月1日计至实际付清之日止）；2.判令由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年5月15日，被告与广西金源置业集团有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同中被告购入位于广西南宁市，建筑面积为98.3平方米。该买卖合同附件六《合同补充协议》第十条第一款物业管理的约定：买受人同意该房屋由南宁市物业管理行政主管部门核定的中标物业公司负责小区前期物业管理工作，买受人同意遵守物业管理公司的管理规定及临时管理规约。2011年10月25日,原告福源物业与广西金源置业集团有限公司双方签署了《金源城一期前期物业服务合同》，选聘原告福源物业提供前期物业管理服务事宜，合同约定期限为小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，迄今为止，没有成立业主委员会，故该物业合同长期有效。原告福源物业有权向被告收取相应物业费。自2014年1月1日起，被告开始拖欠物业费，截止2019年7月31日，累计拖欠物业费共9648.1元。按《金源城一期前期物业服务合同》约定，被告逾期支付物业费的，应向原告支付违约金，原告为维护自身权益向法院提出诉请如前。 被告黄献清、林云峰辩称：被告不按时交纳物业费，是因为原告没有履行合同以及按相关规定提供服务，已造成违约在先。一、2014年1月初物业通知收房时，被告已经过去和物业一起验房并要收房，但验房过程中发现入户门变形并开门异响，墙壁空鼓，厕所有异物堵塞等问题，后来一一列表给物业并交付给物业让其负责联系人落实整改，但是物业却拖了许久都没能落实整改，每次去催得到的答复都是等工程队过来维修，直到2015年被告再次去看房时，却发现室内的电线和开关全部被一劫而空，当时被告马上和物业人员核实并登记，物业的答复是找人重新布好电线并整改，这样一来又拖了一年，当通知被告过去验收时，发现房内电线是布置上了，可全部的电线都没有接入到开关里面，线头外露，乱七八糟的，被告就拒绝了收房。2016年，物业电话告知室内电线已经接好，叫被告必须及时安装上防盗窗，以后电线再次被盗物业概不负责。作为物业服务管理有义务及时联系开发商整改好房子让业主及时能收房的义务并保管好业主财产的义务。这就是被告延交物业费的根本的、最主要的原因。二、物业《临时管理公约》内写明物业服务公司为二级标准，根据物业二级服务标准，小区业主支持和配合物业管理的各种工作，每年应进行一次对物业管理服务满意度调查，可至今没有见向业主进行调查过。三、二级物业服务每月应至少一次在服务中心公布业主分摊的公共水电费用，详细测算情况，每季度至少一次，在服务中心公布涉及租户共同设备设施费用分摊情况和其它物业管理代收代支费用情况，但未见物业公布。四、二级服务对房屋管理及维修养护，每三日巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及公共部位门窗玻璃等，并做好巡查记录，并及时维修养护，及时率达90%以上，检查记录，保养记录要齐全，不知物业公司是否做到并有记录。五、绿化养护小区内一个景观水池很久没有清理换水。六、二级服务小区设专人24小时值勤，晚上小区内值勤保安常有睡觉现象，小区业主多次有电车被盗，电瓶被盗，被告电线开关被盗，说明物业服务监管不到位。七、小区高空抛物、随意小便时有发生，而物业作为小区的管理服务，应当加强对高空抛物行为管理。八、小区的公共收益情况需公开公正。如电梯间的广告投放收益，公共停车场，电车充电桩等所有的收益扣除成本后，按约定归业主的部分应公示，而物业并没有向业主公布其收支的流向，已经侵犯业主的权利。九、物业公司所列的公摊水电费中，没有把有关小区的电梯广告投放，饮水机电费，电车充电桩电费，物业办公电费等所有费用详列公开。十、物业费的预收期限不得超过三个月，2019年7月份要求被告结清物业费时，并要求被告预交两年物业费不合理的。综上所述，被告延期交纳物业费，原因是原告没有履行双方合同约定，被告自2014年至今都没有收到房，因原告的不作为导致被告不能收房，原告应该赔偿逾期收房的损失，安排人员配合验房交钥匙交房给被告，对所有入住业主进行住户满意度调查，针对业主问题进行合理解决，加强保安巡逻工作，对无人职守的岗亭增设保安，以防业主财物的损失，对小区高空抛物必须拿出措施来实行，坚决杜绝此类情况的再次发生，每月在公告栏公布公共停车位租金及小区内广告位租金的收入及流向，取消被告2014，2015，2016年物业服务费及水电公摊费，支付被告2014，2015年因不能使用所自购买的物业而产生的房租费3.6万元（按每月1500元，共24个月计），取消滞纳金，并由原告承担此次诉讼的诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广西金源置业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金源城一期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金源城一期提供前期物业管理服务事宜。合同期限自甲乙双方签订之日起生效，至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.65元/月·平方米。第七条约定：业主应于开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 2012年5月15日，广西金源置业集团有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市，建筑面积98.3平方米。合同第九条约定的交付期限为2013年12月31日前。该合同的附件五包括《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，其中《临时管理规约》第二十九条约定：业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费用，并按时交纳自用部分水、电费用以及需由业主分摊的公共部位公共设施设备所消耗的水、电费用等能耗费用。被告在《承诺书》上签名，确认已详细阅读《临时管理规约》并同意遵守《临时管理规约》。合同补充协议第五条第二项约定：自出卖人交房通知发出之日起七天内买受人仍未办理交房手续的，从交房通知发出的第八天即视为自动交付，买受人应承担与该房有关的风险，并承担自自动交付日期起该房屋的物业管理费、水、电费其他应付费用。 2013年12月31日，广西金源置业集团有限公司在《南国早报》上刊登《交房公告》，通知金源城·金源悦府37号、38号、39号楼已达到交付使用条件，办理交房时间从2013年12月31日起9：00-17:00。 原告以被告自2014年1月1日起开始欠缴相关物业费用为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 由于被告明确对水电公摊的计算区域提出异议，经本院释明后，原告未在本院限期内补充提交公摊水电收费区域、水电读数、公摊水电计算方式等材料。 另查明：经从不动产登记中心查询，不动产单元坐落“南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城•金源悦府37号楼1单元602号房”，登记产权人为黄献清、林云峰，建筑面积98.3平方米。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，由于本案纠纷形成于民法典施行之前，故仍可适用相关法律、司法解释的规定。 一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广西金源置业集团有限公司与原告签订的《金源城一期前期物业服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主应当恪守履行该合同义务。 二、关于原告主张的物业服务费应否支持的问题。 根据《金源城一期前期物业服务合同》第六条的约定，多层住宅、高层住宅的物业服务费按1.65元/月·平方米的标准收取，金源城一期的住宅物业服务费（带电梯）的收费标准为1.32元/平方米·月。根据合同补充协议第五条第二项“自出卖人交房通知发出之日起七天内买受人仍未办理交房手续的，从交房通知发出的第八天即视为自动交付，买受人应承担与该房有关的风险，并承担自自动交付日期起该房屋的物业管理费、水、电费其他应付费用”的约定，自交房公告之日即2013年12月31日起第八天即2014年1月8日，被告负有交纳物业管理费的义务。结合原告提交的计算列表，2014年1月1日至2014年6月30日，被告每月应交纳的物业服务费为118元/月，2014年7月1日至2019年7月31日期间，被告每月应交纳的物业服务费按1.32元/平方米计建筑面积98.3平方米，为129.8元，原告主张的物业费收费标准未超出上述合同约定，故2014年1月8日至2019年7月31日期间，被告应向原告交纳的物业服务费为：118元/月÷30天/月×23天+118元/月×5个月+129.8元/月×61个月=8598.27元。对原告主张超出部分，本院不予支持。 至于被告提出拒缴物业费的各项抗辩理由，本院认定如下：1、对于被告提出未实际收房的抗辩，本院认为，涉案小区的开发商广西金源置业集团有限公司已向包括被告在内的各业主发出了交房公告，原告作为物业公司在该交房公告发出后向被告收取物业服务费，符合合同补充协议第五条第二项的约定，被告提出涉案房屋存在入户门变形、墙壁空鼓，厕所有异物堵塞等问题，系对涉案房屋的质量问题提出的抗辩，其应向开发商主张权利，不属于物业公司对于小区公共部分的物业服务职责范围，本院对被告的该抗辩主张不予支持；2、对于被告提出涉案房屋内的电线被盗的抗辩，本院认为，被告未能提交证据证实该损害后果的发生以及损害后果系因原告不履行或瑕疵履行物业服务合同而导致，被告以此拒缴物业费，本院不予支持；3、对于被告提出原告未对业主进行满意度调查、未做好巡查记录、晚上小区保安存在打瞌睡现象、小区高空抛物和随意小便时有发生、小区公共收益情况未公开的抗辩，本院认为，业主拒缴物业服务费应以物业公司未履行物业服务职责或在履行物业服务职责过程中存在重大瑕疵且对业主造成不当影响为基本事实，但从被告列举的情形及提交的证据来看，被告提交业主群的截图反映的情况具有偶发性，不能反映出物业公司对于小区中出现的各种不文明现象怠于管理、对物业服务中出现的问题怠于整改，不能据此认定原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对被告的抗辩主张亦不予支持。至于被告在答辩中要求原告支付房屋租金损失的主张，由于其未明确提出反诉，故本院在本案中对此不予处理，被告可另行主张。 虽然本案现有证据不能证实原告提供的物业服务存在重大瑕疵，但原告作为物业服务企业亦应更重视全面履行物业服务职能，提升业主的服务评价。生活小区的品质提升既离不开业主的文明守序，也离不开物业公司的服务维系，双方均应共同努力，维护小区的和序发展。 三、关于原告主张的公摊水、电费应否支持的问题。 被告明确对公摊水、电费的计算区域、计算读数、计算方式等提出了异议，原告作为物业公司对于公摊水电费的收取依据、计费区域等应予以合理举证、说明，但经本院释明后，原告仍未补充提交相应的证据，亦未对此进行合理说明，故原告对此未能完成举证，应自行承担举证不能的法律后果，本院对原告的该诉讼请求不予支持。 四、关于原告主张的代缴水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴水费为被告实际生活开支所产生，原告在为该小区提供物业服务期间已实际垫付了小区水费，被告也已实际用水，且未对原告代缴水费提出相反证据，故本院对原告提出由业主根据实际用量计收水费的主张予以支持。原告要求被告支付2014年5月1日的代缴水费2.7元，于法有据，本院予以支持。 五、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 根据《金源城一期前期物业服务合同》约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。因被告逾期交付物业管理服务费等费用，现原告诉请被告按银行同期贷款利率上浮30%计算逾期缴费违约金，未超出合同约定，但结合本案中被告欠付物业管理费等费用的情况，原告诉请的违约金总额已远超被告欠付的费用总额，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，原告主张的违约金总额已明显超过损失的数额，显失公平，同时考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，根据公平原则，本院酌定违约金以被告在本案中欠付物业服务费总额的20%为限。根据协议约定，物业服务费按月收取，交纳时间为每月10日前，则应当以月为单位计算每期物业管理服务费的违约金额，原告主张按日计算违约金，本院不予支持。违约金计算为：每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，从2014年1月8日至2014年6月30日期间，以每月物业服务费118元为基数，从2014年7月1日至2019年7月31日期间，以每月物业服务费129.8元为基数，从次月起分别计算至被告实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故之后的违约金计算应调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，上述违约金总额以欠付的物业服务费总和的20%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄献清、林云峰向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付2014年1月8日至2019年7月31日期间的物业管理服务费8598.27元， 二、被告黄献清、林云峰向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付2014年5月1日的代缴水费2.7元； 三、被告黄献清、林云峰向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付违约金（计算方式：每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，从2014年1月8日起至2014年6月30日期间，以每月物业服务费118元为基数，从2014年7月1日至2019年7月31日期间，以每月物业服务费129.8元为基数，从次月起分别计算至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起计至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付；上述违约金总额以欠付的物业服务费总和的20%为限）； 四、驳回原告广西南宁福源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费383元，由原告广西南宁福源物业管理有限公司负担42元，被告黄献清、林云峰负担341元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二一年二月九日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。