陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2021）陕01民终946号上诉人（原审原告、反诉被告）：李敏慧，女，1994年3月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李卫东，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静义，男，1961年6月1日出生，汉族，住西安市宝塔区，系李敏慧舅舅。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王斌，男，1968年8月27日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：耿星，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆沙舟，陕西瑞森律师事务所律师。上诉人李敏慧因与被上诉人王斌房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李敏慧上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审全部诉讼费由王斌承担。事实和理由：先有第一天王斌向李敏慧发出解除合同并更换密码的短信在先，后有第二天因密码被更换会员无法进入的相关讨论，从因果关系分析，很大概率是因王斌实施了更换密码的行为才导致会员无法进入及瑜伽馆无法继续经营。如果要求李敏慧必须证明王斌实施更换密码的行为状态，是将一种不可能达到的证明责任强加给李敏慧。王斌2020年11月17日发出解除合同短信后，很快将租赁房屋转租给何某某，何某某经过装修，很短时间内就改头换面继续经营瑜伽馆，工商注册时间为2020年3月25日。尽管无法得知何某某何时接手租赁房屋，但至少可以肯定的是，李敏慧并未实际占用房屋至合同期结束即2020年3月31日。王斌发出解除合同短信的同时，要求李敏慧一周内将个人物品拉走，否则将按垃圾处理掉。事实上，王斌也将绝大部分物品拉出了租赁房屋，剩下的物品是瑜伽垫等，是能被后续经营者何某某利用的，因此能拉走而未拉走。一审据此认定李敏慧的个人物品存放在租赁房屋内并认定合同履行至合同期结束，与事实不符，且保护了王斌的违约行为。王斌更换瑜伽馆大门密码并违法解除合同，使得瑜伽馆的正常经营无法持续，导致李敏慧的经营损失，二者具有明显因果关系。王斌辩称，李敏慧是因其精神状态和个人原因无法继续经营瑜伽馆，导致经营损失，王斌从未阻拦或阻碍李敏慧继续经营瑜伽馆。一审已确认，双方对租赁房屋内遗留物品进行了清理搬离，该部分已无争议，故王斌不应对物品损失承担责任。李敏慧一直拖欠物业费、供暖费，构成根本违约，王斌解除合同是因李敏慧的违约行为导致。王斌从未更换过房锁密码，该密码锁除了用密码开启外，也可用钥匙开启，签订合同时，王斌已将房屋整套钥匙交于李敏慧，不存在王斌私换密码使李敏慧无法进入的事实。王斌与何某某签订房屋租赁合同的时间为2020年4月15日，而李敏慧的房屋租赁合同已于2020年3月底到期，不存在王斌在租赁期内使李敏慧无法使用房屋的事实。王斌于2020年3月中旬仍给李敏慧打电话通知来处理后续事宜，故李敏慧实际占用房屋至2020年3月31日，故王斌不应退还李敏慧房租。李敏慧向一审法院起诉请求：1.判令王斌返还其剩余房屋租金10500元、押金1500元；2.赔偿其因无法继续经营而退还会员的会费41740元（经营损失）；3.返还其房屋内所有遗留物品（详见清单）或等值现金6万元；4.本案诉讼费由王斌承担。王斌向一审法院反诉请求：1.判令李敏慧立即向其支付拖欠房租1600元及利息（自2019年4月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日）；2.判令李敏慧立即返还其代缴物业费4028.49元（从2019年1月1日至2020年3月31日）及取暖费（从2019年11月15日至2020年3月15日）1011.08元，合计5039.7元；3.判令李敏慧向其支付私自变更租赁用途造成的房屋损失7800元及垃圾清运费6100元；4.判令本诉及反诉费由李敏慧承担。一审法院认定事实：2018年4月5日，李敏慧与王斌签订《房屋租赁合同》，约定李敏慧租赁王斌位于西安市XX路XX城XX号楼XX室145.27平方米房屋，租期自2018年4月5日至2019年4月5日，年租金为28800元，保证金2000元。租赁期间，水、电费、物业费由李敏慧负担。签订合同后，李敏慧向王斌交纳2018年4月5日至2019年4月5日期间租金28000元。2019年4月5日租期届满后，双方口头约定由李敏慧继续承租该房屋，李敏慧分次向王斌交纳租金共计28000元。2019年11月13日，王斌妻子马聪焕通过微信联系李敏慧，告知海蓝城物业催缴租赁房屋拖欠一年的物业费及暖气费，并称通过多种方式多次联系李敏慧无果，限期解决物业费用，逾期视为违约，终止合同。并于同月15日、17日以短信及微信形式再次催告李敏慧。2019年11月22日，李敏慧向马聪焕微信回复，称其身体不适，无法与外界联系，承诺元旦前将所有欠费交清。王斌分别于2019年11月20日向北京市圣瑞物业服务有限公司西安市XX城一期14-10201 物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费（2019年1月1日至2019年12月31日）3066.96元、2019-2020供暖费1011.08元；于2020年4月13日交纳物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费（2020年1月1日至2020年3月31日）961.53元。另查明，2020年8月9日，李敏慧的代理人与王斌将存放在14-10201楼梯间内及15号楼地下室的李敏慧个人物品进行了清理，由李敏慧的代理人将该物品搬离。另有存放在14-10201室内的物品，由该房屋新承租人何某某占有。庭审中，李敏慧主张因王斌违约解除合同，导致其无法继续经营瑜伽馆，产生会员退费等损失，要求王斌承担其损失。王斌称根据李敏慧提供的微信聊天记录显示，李敏慧系因其精神状态和个人原因无法继续经营瑜伽馆导致的经营损失，其从未阻拦或阻碍过李敏慧继续经营瑜伽馆，故瑜伽馆经营损失系李敏慧自身原因造成，与其无关，不同意承担该损失。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。李敏慧与王斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。李敏慧主张因王斌在租期内通知其解除租赁合同，违反合同约定，要求返还剩余房租及押金，但其提供的证据不能证明王斌实施了换门锁等阻止其使用租赁房屋的行为，且其个人物品均存放在涉案租赁房屋，实际占用租赁房屋至租赁期满，故李敏慧主张王斌违约要求退还剩余房租，证据不足，依法不予支持。李敏慧要求退还押金，但未提交交纳押金的凭据，且王斌否认李敏慧交纳过押金，故对其主张不予支持。李敏慧要求王斌赔偿经营损失，但其提供的证据不能证明王斌存在违反租赁合同约定的行为，及该违约行为与其经营损失之间具有因果关系，故对其主张不予支持。李敏慧要求返还遗留物品的诉请，双方已对存放在14-10201楼梯间内及15号楼地下室物品进行清理、搬离，故该诉请已经实际履行，依法予以确认，不再处理。对于存放在14-10201室内的物品，因该物品由涉案房屋新承租人何某某占有，涉及第三人利益，故本案不予处理。对于王斌主张李敏慧支付2019年4月5日至2020年3月31日期间剩余租金1600元的诉请，因双方在履行合同过程中实际按照年租金28000元支付，且王斌收取租金后未提出异议，应视为对合同条款的变更，故王斌在双方发生纠纷后又再次主张按照原合同标准支付剩余未付租金，违反意思自治原则，依法不予支持。王斌已代李敏慧交纳租赁房屋期间自2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费4028.49元、2019-2020供暖费1011.08元，此款应由李敏慧支付王斌。王斌主张李敏慧赔偿改变房屋用途给其造成损失7800元，但未提交改变房屋用途的证据及损失的具体范围及价值，故对其主张不予支持。王斌主张李敏慧支付垃圾清运费，但提供的证据不能证明该费用系因清理李敏慧租赁房屋垃圾产生的费用，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告（反诉被告）李敏慧于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王斌自2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费4028.49元、2019-2020供暖费1011.08元；二、驳回原告（反诉被告）李敏慧要求被告（反诉原告）王斌返还其剩余房屋租金10500元、押金1500元、赔偿经营损失41740元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2574元，由原告（反诉被告）李敏慧负担。反诉案件受理费156元，由被告（反诉原告）王斌负担。（此款双方均已预交）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，王斌与李敏慧所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李敏慧主张王斌更换房门密码锁，提前解除合同，构成违约，致其损失，要求王斌返还剩余房屋租金、押金并赔偿损失。李敏慧并未提供充分有效证据证明王斌更换了房门密码锁。相反，在二审询问中，李敏慧承认，知晓房门密码的人，除房东和自己外，还有个别老会员。另外，《房屋租赁合同》附件部分明确载明，王斌还向李敏慧交付了房门钥匙及门禁卡。因此，李敏慧主张王斌更换房门密码锁构成违约，事实依据不足。关于李敏慧主张在其与王斌租赁合同期内，王斌将租赁房屋另租于案外人何某某，并提交微信聊天截图及舍予瑜伽生活会馆的企业信用信息公示报告予以佐证。但根据王斌提交的其与何某某于2020年4月15日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限起算时间在王斌与李敏慧租赁合同到期之后。李敏慧未进一步举证证明王斌实际交付租赁房屋给何某某的具体时间。故无法认定王斌在其与李敏慧租赁合同期内将租赁房屋另租他人。因李敏慧的个人物品存放于租赁房屋内，实际占用租赁房屋至合同期满，故李敏慧要求王斌返还剩余房租，应不予支持。关于李敏慧要求王斌退还押金的问题，李敏慧主张其已将押金在受让店面时一并交给上一任租客，现押金条找不到了，因李敏慧并未举证证明向王斌支付过押金，现要求王斌返还押金，没有事实依据。因李敏慧提供的证据不能证明王斌违约，故其要求王斌赔偿经营损失没有依据，应不予支持。至于李敏慧要求王斌返还遗留物品的问题，双方在一审中已对楼梯间和地下室的李敏慧的个人物品进行了清理交接；至于存放在租赁房屋内的物品，由新承租人何某某占有，因涉及案外人，本案应不予处理。李敏慧在使用租赁房屋期间所产生的物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费及供暖费，应由李敏慧承担，现王斌已垫付，李敏慧应向王斌支付。综上所述，李敏慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2574元，由李敏慧负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二一年二月二十四日书记员     张佩 1