湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终22号上诉人（原审原告）：胡玮祎，女，汉族，1972年6月10日出生，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告）：武汉家铭房地产咨询有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区高新二路388号武汉光谷国际生物医药企业加速器1.1期8栋4层01室。法定代表人：钟铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鹏旗，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳乐，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人胡玮祎因与被上诉人武汉家铭房地产咨询有限公司（以下简称家铭房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡玮祎上诉请求：1．撤销一审判决；2．判令家铭房产公司支付2018年5月14日至2020年1月2日期间的逾期办证违约金92567元；3．本案一审、二审诉讼费用由家铭房产公司承担。事实与理由：一、根据合同相对性原则，家铭房产公司是本案的适格被告，应承担逾期办证的违约责任。《房屋搬迁补偿安置协议书》的签署双方为家铭房产公司（甲方）及胡玮祎（乙方），其中约定了关于补偿安置的各项权利及义务。该协议书尽管约定权属证书的具体办理人是开发商，但开发商并非该合同当事人，而是履行辅助人，逾期办证的义务主体是家铭房产公司而非开发商。因此，开发商未能在交房后2年内为胡玮祎完成办证事宜，属于家铭房产公司未履合同行义务，依法应当向胡玮祎承担违约责任。另，《房屋搬迁补偿安置协议书》中并未表明家铭房产公司是受开发商委托签署协议，也并未表明该协议中甲方家铭房产公司的责任最终由开发商承担，且家铭房产公司出具的《承诺书》中明确表示，如开发商未能在交房后两年内办理两证，家铭房产公司按照合同法等承担违约责任。胡玮祎作为一名非法律专业人士，根据合同约定内容及生活常识，有充分理由相信其搬迁后，家铭房产公司将确保开发商在交房后2年内办证，如不能办证则由家铭房产公司向其承担违约责任，而不是由开发商承担责任。二、《房屋搬迁补偿安置协议书》及《承诺书》未约定违约责任的具体形式,不影响胡玮祎据此要求家铭房产公司以违约金方式承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，逾期办证的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。尽管本案案涉房屋是补偿安置房，但也可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算违约金。且家铭房产公司逾期办证长达近1年8个月，严重损害了胡玮祎的合法权益，胡玮祎按照如上规定要求家铭房产公司承担逾期办证违约责任合法合理。家铭房产公司辩称，一、家铭房产公司非办理房产证书的实际义务履行方，非本案适格被告。二、即使家铭房产公司为本案适格被告，家铭房产公司也已尽到协助胡玮祎办理两证的义务。三、胡玮祎所主张的逾期办证并非家铭房产公司原因造成。四、胡玮祎关于违约金的诉请没有任何依据。五、支持胡玮祎的诉请将造成极其恶劣和深远的社会影响。本案是基于城中村改造的特殊历史背景下产生的纠纷，并非单个个案，是在全市范围内普遍存在的情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡玮祎向一审法院起诉请求：1．判令家铭房产公司向胡玮祎支付2018年5月14日至2020年1月2日期间的逾期办证违约金92567元；2．判令本次诉讼所有费用由家铭房产公司承担。一审法院认定事实：胡玮祎系武汉市洪山区关山黄金山路1号楼3单元701室（以下简称701室房屋）的房主，该房屋位于关山长江社区。家铭房产公司系受武汉曙光集团有限责任公司（以下简称曙光集团公司）委托实施关山长江社区住户搬迁工作并依约依法开展长江社区还建安置协议的签署工作。2016年5月，搬迁人家铭房产公司（甲方）与被搬迁人胡玮祎（乙方）签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：乙方同意货币补偿对其原房屋进行搬迁，甲方对乙方搬迁补偿如下：……合计738467.74元；乙方同意（产权置换、购买）曙光星城C区2栋一单元1205室（建筑面积62.95平方米，单价6600元/平方米）、曙光星城C区2栋一单元1206室（建筑面积62.95平方米，单价6600元/平方米），合计购房款830940元；按照双方确定的应补偿总金额扣除（产权置换、购买）房款后，乙方应向甲方支付购房款92472.26元，乙方应在本协议签订后十日内补齐房款；等内容。该协议第六条第2款交房约定：乙方产权置换或购买的房屋，《房屋所有权证》及《国有土地使用证》由开发商在交房后两年内办理。原搬迁房屋的建筑面积办证费用由开发商承担，超出原搬迁房屋的建筑面积办证费用由搬迁人自行承担。2016年5月6日，家铭房产公司向胡玮祎出具了一份《承诺书》，承诺如开发商未能在交房后两年内办理两证，家铭房产公司将按照合同法、建筑法等相关法律规定承担违约责任。2016年5月13日，胡玮祎向曙光集团公司交纳了房款92472.26元，曙光集团公司向胡玮祎出具了一张收到该房款的收据并加盖了该公司财务专用章。2016年7月12日，案涉701室房屋的权属登记被注销。2018年1月9日，武汉市不动产登记局向权利人曙光集团公司颁发了案涉C-2-1205号、C-2-1206号房屋的《不动产权属证明》，该权属证明上载明房屋竣工验收时间为2017年6月6日。2019年9月2日，长江社区安置还建工作专班、武汉东湖新技术开发区关东街道办事处、武汉东湖新技术开发区城中村改造工作领导小组办公室共同确认了包含胡玮祎在内的一份《房屋拆迁信息》表，其中胡玮祎的原房号为701室房屋、面积60.02平方米，还建房号为C-2-1205（面积62.94平方米）、C-2-1206（面积62.94平方米）。2019年12月16日，案涉两套还建房的一份《结算通知单》上盖有武汉菩提城置业有限公司、武汉菩提金之家置业有限印章。2019年12月25日，家铭房产公司将办理案涉还建房权证所需的材料交给胡玮祎，当天具体交付的材料有审请表、权属证明、结算清单、协议书、土地证五份材料。胡玮祎当天缴纳了案涉还建房C-2-1205号、C-2-1206号的住宅专项维修资金并取得了相应的《湖北省住宅专项维修资金专用票据》。胡玮祎称其当天收到了前述五份材料，但因家铭房产公司未及时将办证所需的《房屋拆迁信息》表一并交付，致使当天其向房管局申请办理房屋权证未果。家铭房产公司称当天交付给胡玮祎的五份材料中的审请表就是办证所需的《房屋拆迁信息》表，据该五份材料就可以办理房屋权证，且胡玮祎于2020年1月2日取得了案涉房屋的房屋权证。2020年1月2日，胡玮祎取得案涉还建房C-2-1205（面积62.94平方米）、C-2-1206（面积62.94平方米）的不动产权属证书。胡玮祎认为根据2016年5月13日的协议书和2016年5月6日的承诺书中约定的交房后2年内办理两证的内容，家铭房产公司在2018年5月13日前未按承诺办理房产两证的行为违约，故诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，虽然胡玮祎是与家铭房产公司签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》，但家铭房产公司是接受曙光集团公司委托实施的搬迁工作，依法应由委托人承担该协议上的法律责任，又家铭房产公司出具的《承诺书》上载明的承担违约责任的内容不明，故胡玮祎要求家铭房产公司向其承担逾期办证违约金的诉讼请求，依据不足，依法不予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：驳回胡玮祎的诉讼请求。本案案件受理费1057元，由胡玮祎负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。胡玮祎上诉称根据合同的相对性原则，家铭房产公司是本案的适格被告，应承担逾期办证的违约责任；《房屋搬迁补偿安置协议书》及《承诺书》未约定违约责任的具体形式，不影响胡玮祎依此要求家铭房产公司以违约金方式承担违约责任。本案中，家铭房产公司系接受曙光集团公司委托实施的搬迁工作，并依约依法就还建安置协议进行签署。胡玮祎虽是与家铭房产公司签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》，但在该协议中已约定“《房屋所有权证》及《国有土地使用证》由开发商在交房后两年内办理”，故一审认定依法应由委托人承担该协议上的法律责任。加之，家铭房产公司出具的《承诺书》上载明的承担违约责任的内容不明，故一审判决驳回胡玮祎要求家铭房产公司向其承担逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当。对胡玮祎的相应上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，胡玮祎的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2114元，由胡玮祎负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二一年二月二日法官助理杜文书记员郭丽