江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终11613号上诉人（原审被告）：周庆友。委托诉讼代理人：刘治安，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州朗坤置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长安村****。法定代表人：刘玉兵，总经理。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人周庆友因与被上诉人苏州朗坤置业有限公司（以下简称朗坤置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初16394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周庆友上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、因新冠疫情导致不能履约，本人现同意归还代偿的银行贷款，继续履行商品房买卖合同，双方均不会遭受损失。若判令解除合同，将导致本人损失高达110万元，裁判不公。二、一审法院认定违约事实不清，本人无违约的主观故意。本人因涉刑，于2019年年底失去人身自由，羁押于看守所，期间因疫情隔离等原因不能向家人传递处理还贷事宜信息，导致银行贷款违约。贷款合同判决解除后，仍因疫情隔离，不能指定家属或代理律师与朗坤置业公司协商处理后续事宜。本人依据不可抗力导致合同解除，享有抗辩权而免责。三、一审法院适用法律错误，裁量违约金标准过高。朗坤置业公司账目损失仅5万元，其主张20%违约金标准背离违约金条款设立的赔偿为主，惩罚为辅立法宗旨。本人不属于违背诚信和拒不妥善履行合同义务的违约方，系不可抗力所致。适用20%违约金，导致合同双方利益严重失衡，朗坤置业公司通过收回增值房屋，超额弥补损失，严重违反公平原则和立法宗旨，过分加重本人责任。四、一审判决同时适用违约金和损失赔偿，造成本人承担的违约金赔偿数额为71.3万元，也远高于20%的标准。违约金和赔偿损失不能同时主张。五、违约金20%约定系格式条款，没有遵循公平原则确定双方权利义务，极大减轻朗坤置业公司违约责任，未提请本人注意，该条款无效。约定违约金标准高于苏州和全国同业标准，至一审裁判之日，折算成利率标准高达月息3.3分。朗坤置业公司没有损失可预期利益。违约金数额依法应予以调整降低，并判定涉案房屋买卖合同继续履行。朗坤置业公司二审辩称：周庆友严重违约导致本公司向银行承担了全额担保责任，给本公司造成重大损失。根据买卖合同约定，符合解除合同条件。2019年9月开始，周庆友未向贷款银行归还任何款项，银行书面通知本公司承担阶段性担保责任，当时并未发生新冠疫情。本案违约金标准符合法律规定，合法有效，远远低于本公司实际损失。周庆友迟延收房、迟延办证、迟延办理网签注销、迟延交还房屋违约等等，该些行为均要承担违约责任。开发商再次销售时，只能按照等于或者低于备案价进行销售，因此房屋收回后再次销售的房价只可能等于或者低于原合同价格，并不能从中获得房屋增值收益。阶段性担保责任的违约条款，并未加重上诉人的责任或者排除其主要权利。请求驳回上诉请求。朗坤置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除朗坤置业公司与周庆友之间签订的《吴江市商品房买卖合同》(编号：Y2016012048)；2、判令周庆友立即协助朗坤置业公司办理《吴江市商品房买卖合同》(编号：Y2016012048)网上备案注销手续；3、判令周庆友向朗坤置业公司支付解除合同违约金576546.13元、迟延注销违约金(以2882730.662元为基数，自起诉之日起计算至实际办理完成之日止，按照每天万分之五的标准计算)；4、判令周庆友向朗坤置业公司支付律师费83000元；5、判令将朗坤置业公司为周庆友向贷款银行支付的代偿款2213960.49元、代偿款利息(自2020年4月16日起计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)、第三项诉请中的合同违约金、第四项诉请中的律师费，在《吴江市商品房买卖合同》解除后应向周庆友退还的房款中进行抵扣；6、由周庆友承担诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年5月12日，朗坤置业公司（甲方）与周庆友（乙方）签订《吴江市商品房买卖合同合同》1份，编号为Y2016012048号，合同约定：由周庆友向朗坤置业公司购买苏州市吴江区滨湖绿郡花园41幢3单元606室房屋，房屋总价款确定为2882730元；周庆友首付房款为人民币582730元，余款2300000元由周庆友向银行申请按揭贷款。该合同附件四补充协议第五条同时约定，乙方选择预售商品房抵押贷款方式(含商业贷款、公积金贷款、组合性贷款)或其他合法融资手段支付房款，应银行等债权人（下称债权人）要求，需要甲方提供保证的，经甲方审查认可，甲方可为该贷款提供阶段性保证，但乙方须以所购房屋向债权人抵押，且甲方的保证期限最长不超过债权人取得乙方预购商品房的他项权利（抵押）证书之日。乙方保证将严格按照与债权人签署的契约（以下统称借款合同）约定履行还款及其他合同义务。如乙方违反借款合同项下的义务、构成借款合同项下的违约事件，包括但不限于未按期归还借款本金、利息或罚息、提供虚假资料、涉及诉讼等，导致甲方被债权人追索保证责任，无论甲方是否实际代乙方偿付借款本金、利息、罚息、违约金、典当综合费及诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、鉴定费、公告费、公证费、评估费等其他相关费用（以下统称：代偿款）的，乙方均构成对买卖合同的实质性违约，甲方有权解除买卖合同，收回乙方购置的房屋，且按买卖合同总金额的20%向乙方追偿违约金。乙方在贷款合同履行中若存在违约行为（包括但不限于未如期偿还贷款、提供虚假资料等）,由此给甲方造成的损失均由乙方承担。补充协议第十五条约定，双方根据合同约定或法律规定解除买卖合同的，被解除方应于收到解除方解除合同通知之日起3日内配合解除方到登记机关办理买卖合同注销登记备案手续、抵押解除手续（如有）、预告登记（如有）注销手续。由于任意一方原因导致买卖合同办理注销手续迟延的，每延迟一天另须按照买卖合同总价款的万分之五向另一方支付迟延办理期间的违约金。因乙方原因导致双方签订的买卖合同解除，在甲方确认办理完毕本条第3款手续且乙方应按本条第4款约定腾空房屋后60日内，甲方应将已收全部房款，扣除乙方应承担全部款项、包括但不限于所有的违约金、赔偿金、税款、差旅费、诉讼费、律师费、甲方代偿款项、其他费用（如有）等后向乙方无息退还剩余已付房款。如乙方已付房款不足应付甲方款项的，甲方有权另行向乙方追偿。本条中，甲方已收房款指乙方支付的、甲方实际收到的房款本金，不计房款利息，也不包括乙方已付银行贷款利息。合同签订后，周庆友向朗坤置业公司支付了首付款。2016年7月25日，中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建设银行吴江分行）作为贷款人，周庆友作为借款人，朗坤置业公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定周庆友向建设银行吴江分行借款216万元用于购置位于苏州市吴江区的房屋。借款期限自2016年7月25日至2046年7月25日。同日，建设银行吴江分行依约将贷款216万元发放至周庆友指定的保证人朗坤置业公司的账户。因周庆友未按时向建设银行吴江分行偿还贷款，导致朗坤置业公司于2020年4月15日为周庆友向建设银行吴江分行代偿了贷款本息、诉讼费、律师费共计2213960.49元。朗坤置业公司与江苏益友天元律师事务所签订《民事诉讼/仲裁代理协议》一份，约定就朗坤置业公司诉周庆友房屋买卖合同一案诉讼朗坤置业公司应向该律师事务所支付律师代理费83000元。该律师事务所于2020年6月10日开具了相应金额的发票。涉案苏州市吴江区松陵镇松陵大道188号滨湖绿郡花园41幢606室房屋于2018年3月29日登记至朗坤置业公司名下，于2020年6月16日被湖南省长沙市芙蓉区人民法院预查封，至今尚未解封。以上事实由朗坤置业公司提供的吴江市商品房买卖合同、(2020)苏0509民初365号民事判决书、代偿通知、银行付款回单、代偿证明、律师函、邮寄凭证、物流信息、民事诉讼/仲裁代理协议、代理费发票、不动产登记查询记录及到庭当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：朗坤置业公司与周庆友之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面履行自己的义务。根据有关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，周庆友未按时偿付建设银行吴江分行房屋贷款，致使建设银行吴江分行要求朗坤置业公司承担担保责任，符合合同附件四补充协议中约定的解除条件，因此，对于朗坤置业公司要求解除合同的主张，一审法院予以支持。本案朗坤置业公司向法院提起诉讼要求解除合同，起诉状送达之日即为合同解除之日，本案系公告送达，公告期间届满之日即2020年5月23日即为商品房买卖合同解除之日。合同解除后，周庆友应协助朗坤置业公司办理上述商品房买卖合同网签备案注销手续,但因涉案房屋被湖南省长沙市芙蓉区人民法院预查封，网签备案注销存在障碍，故一审法院对朗坤置业公司该项诉请不予支持。朗坤置业公司应在扣除代偿款及周庆友因违约应承担的违约金、律师费等各项费用后,将剩余购房款返还周庆友。朗坤置业公司要求周庆友支付解除合同的违约金，因朗坤置业公司主张的违约金未超过合同约定，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。朗坤置业公司要求周庆友支付迟延办理注销备案合同手续的违约金，因涉案房屋被其他法院预查封，无法办理注销网签备案，故对朗坤置业公司的该项诉请不予支持。关于朗坤置业公司律师费的主张，因补充协议中约定,乙方在贷款合同履行中若存在违约行为（包括但不限于未如期偿还贷款、提供虚假资料等）,由此给甲方造成的损失均由乙方承担。律师费系朗坤置业公司为实现债权支出的合理费用,按照合同约定应由周庆友承担，对朗坤置业公司该项诉请一审法院予以支持。朗坤置业公司主张代偿款利息损失，因解约违约金已足以弥补朗坤置业公司的损失，故对该项诉请，一审法院不予支持。周庆友经一审法院合法传唤未到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、苏州朗坤置业有限公司与周庆友于2016年5月12日签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2016012048）于2020年5月23日起解除。二、苏州朗坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还周庆友购房款2882730元。三、周庆友于本判决生效之日起十日内返还苏州朗坤置业有限公司代偿款2213960.49元，支付解除合同违约金576546元、律师费83000元，合计2873506.49元。四、上述二、三项折抵后,由苏州朗坤置业有限公司将剩余款项9223.51于本判决生效之日起十日内给付周庆友（上述款项如采用转账方式支付，请汇入周庆友指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67）。五、驳回苏州朗坤置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费29862元，保全费5000元，合计34862元，由周庆友负担。公告费300元，由周庆友负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,朗坤置业公司与周庆友自愿签订案涉商品房买卖合同，不违反法律法规强制性规定，一审法院认定合法有效正确。周庆友购买案涉房屋向银行贷款，朗坤置业公司为贷款提供保证。双方当事人约定，周庆友未按期归还借款本金等，导致朗坤置业公司被追索保证责任，朗坤置业公司有权解除合同，且按买卖合同总金额的20%向周庆友追偿违约金。前述约定符合公平自愿原则，不违反法律法规强制性规定，合法有效。因周庆友未能按照约定归还借款，导致银行要求周庆友提前清偿全部贷款并支付利息。根据生效判决，朗坤置业公司为周庆友代偿银行贷款本息、诉讼费、律师费。依据法律规定，朗坤置业公司承担保证责任后，有权向周庆友追偿。周庆友在2019年8月15日后即未按照约定支付贷款本金及利息，其主张受新冠疫情影响不能成立。周庆友涉刑事案件，亦不延缓其支付银行贷款本息的义务。因周庆友根本违约导致朗坤置业为其代偿银行贷款本息，朗坤置业公司依据双方约定主张解除涉案商品房买卖合同，并要求周庆友支付违约金及律师费理由正当，一审法院予以支持并无不当。综上所述，周庆友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29864元，由周庆友负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年二月五日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。