吉林省长春市宽城区人民法院   民事判决书   （2021）吉0103民初292号   原告：长春华大房地产开发有限责任公司。   法定代表人：张某   委托诉讼代理人：韩某，吉林华盟律师事务所律师。   被告：赵某，现住吉林省农安县。   原告长春华大房地产开发有限责任公司（以下简称华大公司）与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华大公司的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。被告赵某经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的华大城三期J18栋4单元207号房屋的《商品房买卖合同》及《房屋定购协议》；2.请求法院判令被告立即将J18栋4单元207室房屋腾退给原告；3.请求依法判令被告配合原告到房产部门办理撤销备案登记手续；4.请求依法判令被告按《商品房买卖合同》及《房屋定购协议》约定赔偿原告违约金；5.请求依法判令被告承担律师费、诉讼费、保全费、房屋买卖交易税等给原告造成的损失。事实及理由：2017年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《房屋定购协议》各一份，被告购买原告开发建设的华大城三期J18栋4单元207号房屋，房屋面积84.71平方米，房屋总价款572735元。上述房产双方已在房产部门备案登记。双方通过协议约定被告应付首付款122735元，贷款45万元。根据《房屋定购协议》第三条约定，被告需一次性向原告支付20000元，余下102735元房屋首付款由被告向原告借款，由原告先行垫付。但约定被告应分别于2017年/2018年/2019年7月30日及2019年12月31日前，分四期给付原告代为垫付款项，每期应付款25684元。另根据《房屋定购协议》，第四条第二款及《商品房买卖合同》第七条规定，如因被告未按协议约定期限偿还上述首付款，原告有权收回被告所购房屋，并有权解除合同另行出售房屋，被告除需给付原告违约金外，还应承担原告的经济损失，包括但不限于解除合同产生的费用，解除备案登记产生的费用等登记费、诉讼费、律师费等。合同签订后，被告未按合同约定履行付款义务。而为了满足被告在银行办理购房贷款的需求，原告与银行签订《商品房销售贷款合作协议书》，为被告的购房贷款提供了阶段性保证责任担保。现因被告违约，未按期偿还贷款，导致银行向原告催款，现原告已履行担保责任向银行进行了代偿。对于被告上述所欠款项原告催收未果。现因被告的违约行为造成原告损失。故起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。   被告赵某未到庭，亦未提交答辩意见。   经审理查明，2017年4月12日，原告华大公司与被告赵某签订合同编号为：0000000001066355号《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的位于宽城区东至丙三十三街、南至丙四十六路、西至丙三十二街、北至丙五十路，小南地块棚户区改造·华大城三期J18幢4单元207号房，建筑面积为84.71平方米，单价为6761.13元/平方米，房屋总价为572735元。《房屋买卖合同》第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款额的1%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条3.4条约定：“买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，因此造成的全部经济损失由买受人承担。”该《商品房买卖合同签订》后，原告与被告又签订一份《房屋订购协议书》，约定被告赵某以按揭贷款的方式购买华大城三期J18栋4单元207号房间，需付首付款122735元，贷款45万元，被告赵某一次性支付20000元，剩余102735元分四期向原告清偿，每期偿还25648元，偿还日起分别为2017年7月30日、2018年7月30日、2019年7月30日及2019年12月31日。该《房屋订购协议》书第4条约定：“如由于乙方原因在约定日期前（见第三条）未办理银行按揭手续，签订商品房买卖合同，则乙方所购房源甲方自行收回，并有权另行出售，甲方退还乙方所缴纳购房款20000元（人民币大写贰万元），如乙方如期办理银行按揭手续，签订商品房买卖合同，但未按第3条之约定按年清偿代为垫付款项，乙方所购房屋甲方有权自行收回，并有权解除合同另行出售房屋，乙方所缴纳之20000元及偿还按揭贷款作为违约金赔偿甲方，并需承担甲方因此造成的经济损失，包括但不限于解除合同产生的费用，解除备案登记产生的费用等登记费、诉讼费、律师费等。”签订订购协议后，被告只向原告偿还一期25648元，剩余首付款均未向原告偿还。2019年5月，由于被告未按期偿还银行贷款，原告作为担保方向银行代偿被告拖欠的借款本金及利息共计464170.29元，并由吉林银行股份有限公司长春亚泰大街支行出具代偿证明。2019年7月12日和2021年1月12日，原告委托律师分别向被告发出《律师催告函》，催告被告在合理期限内履行向原告支付购房款的义务，否则将依法追究被告的违约责任，解除合同并诉诸法律解决此纠纷。被告在收到催告书后，仍未履行合同约定的义务。   以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋定购协议》、《个人房屋按揭借款合同》、吉林增值税普通发票、律师催告函、招商银行股份有限公司长春一汽支行出具的账务明细清单及吉林银行股份有限公司长春亚泰大街支行出具的代偿证明，足资认定属实。   本院认为：一、关于原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《房屋定购协议》是否应当解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告赵某未按照《商品房买卖合同》及《房屋订购协议》约定的内容履行还款义务并拖欠银行按揭贷款，导致原告承担担保责任，符合双方约定的解除条件。故对于原告要求与被告解除合同并腾退房屋办理撤销备案登记的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。   二、关于被告是否应当承担违约金及具体数额的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告赵某未按合同约定履行付款义务，已经构成违约，应当按照法律规定承担违约责任。关于违约金的具体数额问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告如果未按照合同约定支付购房款，应按累计应付款额的1%支付违约金。庭审中，原告虽然提供证据证明其代被告偿还银行欠款共计464170.29元，但是按照被告与吉林银行签订的《个人房屋按揭借款合同》中约定，被告赵某向银行借款共计450000元，剩余14170.29为利息及罚息，并不属于被告应向原告支付的购房款，按照《房屋订购协议》未支付的首付款数额为77051元，共计未支付数额为527051元。因此，被告应向原告支付违约金为5270.51元（527051元×1%）。   三、关于被告是否应当向原告支付律师代理费及房屋买卖交易税的问题。原告与被告签订的《房屋定购协议》中约定，如果被告违约应当承担给原告造成的经济损失，包括但不限于解除合同产生的费用，解除备案登记产生的费用等登记费、诉讼费、律师费等，故对于原告要求被告支付律师代理费12000元的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。对于被告是否应当承担房屋买卖交易税的问题。原告提供的吉林增值税普通发票证明，被告缴纳的572735元中包含原告诉请的27273.10元，这部分款项被告已向原告交纳，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。   被告赵某经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应由其承担对其不利的法律后果。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除原告长春华大房地产开发有限责任公司与被告赵某签订的合同编号为0000000001066355号的《商品房买卖合同》及《房屋定购协议》；   二、被告赵某于本判决生效后十日内将位于宽城区东至丙三十三街、南至丙四十六路、西至丙三十二街、北至丙五十路小南地块棚户区改造·华大城三期J18幢4单元207号房屋返还给原告长春华大房地产开发有限责任公司；   三、被告赵某于本判决生效后十日内配合原告长春华大房地产开发有限责任公司到产权管理部门办理上述房屋的撤销备案手续；   四、被告赵某于本判决生效后十日内向原告支付违约金5270.51元；   五、被告赵某于本判决生效后十日内向原告长春华大房地产开发有限责任公司支付律师代理费12000元；   六、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9530元，减半收取为4765元，由被告赵某负担。   如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。   审判员 颜美华   二〇二一年二月七日   书记员 谭雨池