某区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民再2号上诉人（原审被告）:张某某，男，1980年6月13日出生，公民身份证号码：×××，蒙古族，个体户。上诉人（原审被告）:白某某，女，1973年4月21日出生，公民身份证号码：×××，蒙古族，个体户，系张某某妻子。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘凤军，内蒙古哲赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：某旗某运输公司，统一社会信用代码：91150526558119801Y，住所地：某区某旗某镇黄山街中段南侧。法定代表人：刘艳龙，职务：经理。委托诉讼代理人：董杰，内蒙古一晨律师事务所律师。上诉人张某某、白某某因与被上诉人某旗某运输公司（以下简称某公司）恢复原状纠纷一案，某区某旗人民法院于2016年9月2日作出（2016）内0526民初930号民事判决，判决:一、被告张某某、白某某立即停止侵害位于某镇十五居委一小区幢号为D369-68东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙、三层楼梯通道及门，并将东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙恢复原状，三层楼梯及门恢复通行。二、被告张某某、白某某停止使用位于某镇十五居委一小区原告东进楼门、一层楼梯、二层楼梯、三层楼梯（紧急情况外）。三、驳回原告某公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由某公司负担50元、由被告张某某、白某某负担50元。被告张某某、白某某不服上述判决，提起上诉。本院于2017年2月24日作出（2016）内05民终2101号民事判决，判决：一、撤销某区某旗人民法院（2016）内0526民初930号民事判决；二、上诉人张某某、白某某与被上诉人某公司共同使用D369-68东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙、三层楼梯；三、驳回被上诉人某公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人张某某、白某某的其它上诉请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人张某某、白某某和被上诉人某公司分别负担100元。某公司不服该判决，向某区高级人民法院申请再审。内蒙古高级人民法院于2018年2月27日作出（2017）内民申2044号民事裁定，指定本院再审本案。本院于2018年7月31日作出（2018）内05民再31号民事裁定书，认为“原一、二审判决认定基本事实不清”，裁定“一、撤销本院（2016）内05民终2101号民事判决及某区某旗人民法院（2016）内0526民初930号民事判决；二、此案发回某区某旗人民法院重新审理。”某区某旗人民法院再审审理后于2020年7月20日重新作出（2018）内0526民初3577号民事判决。上诉人张某某、白某某不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法另行组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张某某、白某某上诉请求，请求依法撤销一审判决并驳回被上诉人某公司的全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人某公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审法院对于案件事实没有查清，也就是没有查清诉争的楼道产权。在一审开庭前，二上诉人申请法院委托测绘，但一审法院对于测绘结果不予认可。测绘单位是法院委托的，测绘数据不全或测绘单位没有资质应由法院责令测绘单位补充或更换测绘单位，一审法院将其工作失职行为认定为二上诉人举证有误，明显不公。根据二上诉人提供的房产登记档案，可以认定本案被上诉人某公司在出售房屋时有欺诈行为。通过上诉人张某某向法院递交的房产登记档案，可以认定东进楼门、一层楼梯、二层楼梯、三层楼梯产权人是上诉人张某某、白某某夫妻。被上诉人某公司对诉争的东进楼门、一层楼梯、二层楼梯、三层楼梯没有所有权。既然上诉人张某某夫妻对楼道具有所有权，根据《物权法》的规定，上诉人张某某夫妻就有权对自己拥有产权的楼道进行使用和受益。2006年10月14日上诉人张某某夫妻与被上诉人某公司签订了《买卖楼房合同》，被上诉人某公司将面积601平方米的D36-68房屋出售给了上诉人张某某夫妻。本来按照原始设计，三楼走廊，从一到三层楼梯均属于公共面积，各户根据套内面积进行分摊。而被上诉人某公司将三楼走廊和一到三层楼梯均作为套内面积出售给了上诉人张某某夫妻。如果被上诉人某公司使用楼梯，必须通过上诉人张某某夫妻购买的房屋内。在这种情况下，被上诉人某公司才在三楼梯间外接楼梯，又在室外焊接了楼梯，这说明，被上诉人某公司对自己的欺诈行为是明知的，也明知将公用走廊出售给上诉人张某某夫妻。根据《物权法》的规定，房屋产权证是唯一能够证明房屋产权的合法证件，同时第三十九条的规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人张某某夫妻使用自己的不动产是合法行为。故上诉人张某某夫妻有权使用自己拥有合法所有权的楼梯，被上诉人某公司要求上诉人停止使用没有任何事实及法律依据。二、一审认定双方签订的合同合法有效是错误的。V本案诉争的房屋在出售时被上诉人某公司就采取欺诈手段，从被上诉人某公司给二上诉人办理的产权证上显示：建筑面积601.6平方米，套内面积601.6平方米，而产权登记档案中，套内面积528.7平方米，公摊面积72.0平方米。很显然被上诉人某公司在给二上诉人办理产权证时就弄虚作假。二上诉人发现面积有误后，多次与被上诉人某公司沟通，被上诉人某公司推托不予解决，到被上诉人某公司原法人代表死亡，然后起诉二上诉人。二上诉人申请法院对购买的房屋是否包括楼梯进行鉴定，经过法院委托鉴定，被上诉人某公司出售给二上诉人的房屋包括全部楼梯面积才566.66平方米。这说明被上诉人某公司将共用楼梯全部出售给了二上诉人。从现有状况来看，被上诉人某公司根本无法使用诉争的楼梯，被上诉人某公司房屋在4、5、6层，如果被上诉人某公司使用诉争的楼梯，就需要从二上诉人的房内通行，使用双方在买卖合同第一条第4款约定不能通行的预留门。因为被上诉人某公司无法使用诉争的楼梯，所以被上诉人某公司才在外面建设了铁质楼梯直接到达4楼。一审法院不顾案件事实，机械的以协议认定二上诉人侵权是错误的。三、被上诉人某公司要求二上诉人使用另行开凿楼梯的行为违法，双方协议违反法律强制性规定。被上诉人某公司认为按照双方合同约定楼梯归被上诉人某公司使用是错误的，首先，双方对合同的理解不同，合同约定：出入从西门进入，再进入二层，由二层进入三层楼房。上诉人张某某认为：张.玉柱现在的使用方式与合同约定不矛盾，而被上诉人某公司认为：上诉人张某某不能使用原始设计的楼梯，应按照某公司开凿的楼梯进入二层和三层。从双方争议来看，双方合同的约定不明确。既然不明确，上诉人张某某就有权按照法律规定使用楼梯。其次，即便是双方约定明确，按照某公司的说法在张某某夫妻购买的房屋面积内为张某某夫妻另行开凿了楼梯，这一约定也是无效的，因为另行开凿楼梯的做法是违反《建筑法》强制性规定的。《建筑法》第58条规定：建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。根据该条规定，如果改变原始设计，必须由原设计单位在不影响安全使用的情况下修改设计，任何单位和个人都无权修改原始设计。被上诉人某公司未经修改设计，在楼板上另行开凿楼梯口是违法行为而且是违反法律强制性规定的行为，某公司未经原设计单位修改设计，在楼板上开凿楼梯的行为给楼房造成了安全隐患，故某公司与张某某夫妻即便有另行开凿楼梯的约定也是无效的。其三，即便双方约定有效，因双方并未约定某公司使用张某某夫妻的具有所有权楼道的具体时间，张某某夫妻作为财产的合法所有权人有权随时收回自己的财产。其四，被上诉人某公司在出售房屋时一直采用欺诈手段，谎称：楼道不包括在6O1平米内，到2016年3月二上诉人才知道楼道包括在601平方米内。所以，二上诉人有权使用自己购买的房屋楼梯。综上所述，二上诉人认为：一审认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并驳回被上诉人某公司的全部诉讼请求。被上诉人某公司辩称，被上诉人某公司与上诉人张某某、白某某排除妨害纠纷一案，一审法院认定事实适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判，理由如下：一、2001年被上诉人某公司经过批准开发了二运综合楼，其楼房位置位于鸟力吉木仁路南转角处，开发楼房层数为1-6层，没有地下室，报批建设规划房屋拐角处东侧1-6层有一楼梯，该楼梯是进入被上诉人某公司4、5、6楼的唯一楼梯，该事实有二上诉人出示的房产证佐证，显示公摊面积为72.16平方米，属于公共楼梯。二、被上诉人某公司与二上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，二上诉人应当按照合同约定履行。2006年10月14日被上诉人某公司将位于某镇十五居委一小区所建（原某旗第二运公司所建现文博电脑店）朝西开门的商铺出售给二上诉人，合同约定“二上诉人出入口该楼进入时，从办公楼南侧门口朝西开的门进入，再进入二层，由二层再进入三层楼房。三层楼东侧原设计留一门口，做应急安全通道使用，不能做人行出入使用，没有紧急情况不准作人行道使用，否则被上诉人某公司有权将该门口堵死”。该事实在多次庭审中均得到二上诉人的认可。被上诉人某公司将房屋交付给二上诉人时（幢号为D369-68）商品房东墙一层（一层楼梯西墙）、二层东墙均没有门（二层楼梯西墙），二上诉人一层、二层商铺内均有楼梯，并且从被上诉人某公司2006年交付房屋至2016年4月份，二上诉人进入二楼、三楼商铺均是从内置楼梯进入，即二上诉人的一楼、二楼内设计有楼梯，二上诉人作为完全民事行为能力人履行了近10年，可见双方对如何进入二层、三层商铺约定明确，且双方合同的约定并不存在欺诈、可撤销或无效的情形，而上诉人将内置楼梯拆除，将一层东进楼门更换，不允许被上诉人某公司通行，称楼梯为其所有明显错误，房产证显示公摊面积为72.16平方米属于公共楼梯，是被上诉人某公司与二上诉人共有部分，根据合同约定二上诉人已将楼梯的使用权进行了处分，故上诉人将商铺一层、二层东墙各凿开了一个门用于电脑培训人员通行，强行使用一层、二层、三层楼梯，其行为严重违反合同约定，实属违约，二上诉人私自在一层楼梯、二层楼梯凿门属于侵权行为，故二上诉人应停止使用一到三层楼梯，并将私自开凿的门恢复原状。被上诉人某公司出售给二上诉人的房屋建筑面积为601平方米，而房产过户登记面积为601.6平方米，双方按照建筑面积进行的交易，根据当地房产交易习惯，房屋交易均按照建筑面积进行交易（二手房和开发商新建商品房），同时被上诉人某公司出售给二上诉人的三层除了与一、二层相对应，三层还有被上诉人某公司的面积，该面积未出售给二上诉人，与二上诉人称被上诉人某公司进入4、5、6楼需进入二上诉人房屋不符。三、二上诉人有义务将东进楼门恢复原状，并停止侵害该楼门，恢复通行。二上诉人在2016年3月份私自将东进楼门拆除，安装了防盗们，至今未将防盗门钥匙给付被上诉人某公司，导致被上诉人无法进出楼房办公，楼梯属于共同财产，根据《物权法》第70条、79条的规定及民法典271、278条的规定，二上诉人私自更换进楼门、阻碍通行已经侵害了被上诉人某公司合法权益，并影响了被上诉人通行。四、二上诉人应当将私自开凿的一层楼梯西墙门、二层楼梯西墙门恢复原状。一层楼梯西墙、二层楼梯西墙原设计建筑图纸根本没有门，而是二上诉人私自开凿的，严重影响被上诉人某公司房屋的主体安全，该事实有被上诉人某公司申请调取的在某旗住房和城乡建设局存档的建筑图纸在案佐证。五、二上诉人应当将位于某镇十五居委一小区（幢号为D369-68）一楼私建地下室恢复原状回填。被上诉人某公司开发建设的楼房未有地下室，到今天的二上诉人未举出城建批准建地下室的手续，二上诉人私建地下室严重威胁被上诉人某公司的房屋，并致使被上诉人的4、5、6楼房房梁、墙体出现裂缝，二上诉人也承认被上诉人某公司的房屋有裂缝，被上诉人某公司作为房屋的相邻权人，有权利要求二上诉人排除妨碍、恢复原状、消除危险。对二上诉人提出的应当由城建部门纠正，是明显错误的。故二上诉人应当立即将私建地下室回填，并将被上诉人某公司4、5、6楼房梁、墙体恢复原状。六、二上诉人主张房屋面积与合同约定面积不符与本案不具有关联性，本案是停止侵害排除妨碍，如面积不符二上诉人可以另案主张权利，被上诉人某公司出售给二上诉人的房屋是房产部门测绘的，并办理了产权过户登记，被上诉人某公司完全按照原产权登记面积转让给的二上诉人，是以产权登记面积为准转让给二上诉人，何来欺诈。通辽市经纬测绘有限公司面积测量报告程序违法，未通知被上诉人某公司到场，鉴定报告无鉴定人员签字，具体鉴定人及人数不明，面积测绘边界仅有二上诉人张某某指定，指定测绘具体房屋及边界不明，鉴定一、二层墙体面积未测量，楼梯墙体面积未测，故该份鉴定报告程序违法、鉴定结果错误。不应当被采信。综上，二上诉人私自将东入楼梯门拆除，私安防盗门，在一、二层楼梯西墙凿门，私挖地下室，导致被上诉人某公司无法通行，严重损害了建筑物安全，二上诉人应当立即恢复原状，同时二上诉人未按照合同约定履行楼梯的使用，属于严重违约，故一审法院认定事实适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。某公司向一审法院诉讼请求：一、依法要求被告立即停止侵害位于某镇十五居委一小区幢号为D369-68东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙、三层楼梯通道及门，并将东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙恢复原状，三层楼梯及门恢复通行。二、要求被告将位于某镇十五居委一小区（幢号为D369-68)一楼商品房地下室恢复原状，并将原告四楼、五楼、六楼房梁，墙体恢复原状。三、要求被告除在紧急情况外停止使用位于某镇十五居委一小区原告东进楼门、一层楼梯、二层楼梯、三层楼梯。四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年10月14日，原告将位于某镇十五居委一小区所建朝西开门的商铺出售给被告。约定被告出入该楼进入时，从办公楼南侧门口朝西开的门进入，一层室内进入二层，由二层再进入三层楼房，三层楼东侧原设计留一门口，做应急安全通道使用，不能做人行出入使用，没有紧急情况被告不准做人行道使用，否则原告有权将该门口堵死。2016年3月份被告将商品房内的一、二层楼梯拆除，将商品房东侧原告的楼梯进门更换，将相邻原告的一层、二层楼梯西墙私自各开一个门，不许原告出入。现一层、二层楼梯西墙墙体已损坏，三层楼梯过道路及门被被告占用不让通过，且被告私自在一层楼房建地下室，致原告四、五、六楼房梁、墙体出现裂缝。致原告建筑物损坏。一审法院认定的事实，2006年10月14日原、被告自愿协商签订一份《买卖楼房合同》，原告将位于某镇十五居委一小区所建朝西开门的一处商铺出售给被告，出售楼房面积为601.60平方米，价款为77万元。合同中约定“一、（3）出入口该楼进入时从办公楼南侧门口朝西开的门进入，再进入二层，由二层再进入三层楼房；（4）三层楼东侧原设计留一门口，现在只能做应急安全通道使用，不能作人行出入使用，没有紧急情况不准作人行通道使用，否则公司有权将门口堵死；二、（1）楼房内各种设施，主体结构，基础工程、供电工程、给排水工程，乙方如果变动，改变原设计用途或者拆除改造必须经城建局主管部门批准下发变更文件才能施工，绝不准许私拆乱建或者影响四层、五层、六层的安全，否则出现一切后果由张某某负责；”等权利义务关系。2016年4月份，被告将商品房内的一、二层楼梯拆除，将商品房东侧进入楼梯的门更换，导致原告现无法使用该诉争的楼梯，不许原告出入该诉争的楼梯,并在一层、二层楼梯西墙私自各开一个门。现一层、二层楼梯西墙墙体已损坏，三层楼梯过道路及门被被告占用不让通过，且被告私自在房屋一层底部建设地下室。一审法院认为，公民之间依法签订的合同合法有效，双方应当遵循诚实信用的原则严格履行自己的义务,不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告间于2006年10月14日签订的《买卖楼房合同》系合同双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，且原、被告对双方签订的合同无异议，并自2006年10月14日起履行至2016年双方未发生争议，双方承认诉争的楼梯属于公摊部分，并非二被告单独所有,属于原、被告双方共有楼梯，为整个楼房的附属设施，合同中原、被告双方对楼梯共同使用已作出明确约定，二被告擅自开凿楼门及更换楼房东侧楼梯门的行为阻碍了原告通行、侵害了原告的合法权益，另外依据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”本案中，二被告购房原属于原告的房屋后，双方形成相邻关系，应当按照法律规定处理好相邻关系。双方在房屋买卖合同中对楼梯共同使用已作出明确约定，被告擅自开凿楼门阻碍原告通行及因开凿行为违反合同约定的同时侵犯了原告的合法权益，对此原告要求被告停止侵权、恢复原状、恢复通行的主张，本院予以支持。原告主张被告擅自开挖地下室导致原告四、五、六楼房梁、墙体出现裂缝，对此未能提供证据予以证明，二被告的擅自开挖地下室的行为是否与原告主张的损害存在因果关系无法证实，对原告的该项诉讼主张本院不予支持。二被告对其抗辩主张未提供有效证据予以证明，其抗辩主张无事实和法律依据，对其所实际使用面积未达到房屋买卖合同约定的面积的辩解，对此可向原告另行主张，对二被告抗辩主张本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张某某、白某某本判决生效后立即停止侵害位于××镇房的东进楼门、一层楼梯墙体、二层楼梯墙体、三层楼梯通道及门，并将楼房东进楼门、一层楼梯墙体、二层楼梯墙体恢复原状，楼房东进楼门、三层楼梯及门恢复通行。二、被告张某某、白某某本判决生效后立即停止使用位于某镇十五居委一小区原告某公司楼房东进楼门、一层楼梯、二层楼梯、三层楼梯（除紧急情况外）。三、驳回原告某公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由某公司负担50元、由被告张某某、白某某负担50元，测绘费用8000元由被告张某某、白某某负担。围绕当事人的上诉请求，本院二审期间对有争议的证据和事实认定如下：因二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，所有民事主体在从事任何民事活动时，包括行使民事权利，履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守自己的承诺。本案中，2006年10月14日在自愿协商的基础上二上诉人与被上诉人在法律规定的范围内签订的《买卖楼房合同》，是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，双方应当共同按合同的内容履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。因该合同中已对案涉楼梯使用进行了非常明确的约定，而且在二上诉人购买房屋时对所购买的房屋的现状、结构及案涉楼梯的使用方式应当是知晓的，并在合同履行的十年期间未提出任何异议。现二上诉人擅自变更合同的内容，开凿楼门及更换楼房东侧楼梯门的行为阻碍了被上诉人通行，已侵害了被上诉人的合法权益。虽然二上诉人提出按所购买的房屋的产权证上的面积中应当包含有案涉楼梯，依据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人就有权对自己拥有产权的楼道进行使用和受益。但是，在二上诉人购买房屋后，与被上诉人就形成的相邻关系。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”因此在处理相邻关系时，应当从有利生产、方便、生活出发，妥善解决有关问题。在行使自己的权利时必须尊重邻人的权利，为邻人权利的行使提供方便。本案中，在双方当事人形成相邻关系多年后，二上诉人将所购买的房内的一、二层楼梯拆除，将房屋东侧进入楼梯的门更换，不许原告出入该诉争的楼梯。因诉争楼梯是进入被上诉人所有的四层、五、六层楼房内的唯一通道，现上诉人的行为，已对被上诉人的通行造成了妨碍。依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，二上诉人应当停止侵害、恢复原状。关于二上诉人认为所购买的房屋面积与房屋产权证上登记的面积不相符的问题，应属另外一个法律关系，二上诉人可向被上诉人另行主张权利，本案不作审理。综上所述，二上诉人白某某、张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由二上诉人白某某、张某某负担。本判决为终审判决。审判长 晏云升审判员 杨久英审判员 郑旭然二O二一年二月十九日书记员 马瑞雪