贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5680号 原告：李春，男，1984年12月14日出生，汉族，四川省泸州市人，住四川省泸州市江阳区。 原告：余勇，女，1984年9月5日出生，汉族，四川省泸州市人，现住贵州省毕节市七星关区。 两原告的委托代理人（特别授权）:孙涛，贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州宇泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县水西宝宇19-10号。统一社会信用代码：91520522688432951L。 法定代表人：罗雁，系该公司经理。 委托代理人（特别授权）：吴学文，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托代理人：蔡鹏，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告李春、余勇诉被告贵州宇泰房地产开发有限公司(下称宇泰公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告李春及原告李春、余勇的委托代理人孙涛、被告宇泰公司的委托代理人蔡鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李春、余勇诉称：2014年7月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发位于黔西县里沙大道西段（暂定名为里沙综合农贸超市）第B2幢1层64号房（房号为B2-1-64）的房屋，两原告按照约定全额支付被告购房款891545元。合同约定的交房日期为2015年6月30日前，并于交付之日起90日内通知原告办理该商品房转移登记的有关文书。如在逾期90日以后，出卖人仍不能交付该商品房，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的逾期交房违约金；如因出卖人的原因不能如期办理商品房所有权登记，则被告应按照买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。但时至今日，被告仍未诚信的履行合同义务。两原告现诉至法院请求判决：一、被告为两原告办理位于黔西县里沙大道西段（暂定名为里沙综合农贸超市）第B2幢1层64号房（房号为B2-1-64）的不动产权证书；二、被告按两原告已付购房款891545元的万分之一向两原告支付逾期办证违约金89.10元；三、被告以891545元购房款为基数，按日万分之一标准从2015年7月1日起至实际交付房屋之日止向两原告支付逾期交房违约金；四、案件受理费由被告承担。 原告李春、余勇于举证期限内向本院提交了下列书证： 第一组：原告李春、余勇的身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 第二组：《商品房买卖合同》(合同编号：SY0012)、收款收据、《里沙财富广场商铺置业计划表》复印件，用以证明：1、二原告与被告成立商品房买卖合同关系，原告按照合同约定向被告一次性全额支付购房款891545元，并支付交易费、维修基金、契税、印花税、代办代收费、电开户等费用计49140元；2、双方约定的交房时间是2015年6月30日，逾期交房的违约责任是自约定日期起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，被告至今违反合同约定，没有对原告交付涉案房屋；3、双方约定的办证义务是被告应当在交房使用之日起90日内取得涉案房屋所有权初始登记，因出卖人的原因，没有办理商品房所有权登记和未能取得房屋权属证书，则出卖人应承担已付房款万分之一的违约金，但是被告至今未有任何通知要求原告办理房屋转移登记，也未向原告交付涉案房屋转移登记的文书，已构成根本性违约。 被告宇泰房公司辩称：一、被告并无义务为两原告办理涉案房屋的不动产权证书，根据涉案合同约定，在办理不动产权证过程中，被告仅仅是提供协助义务，并非直接办理涉案房屋产权证书，故两原告关于支付逾期办证违约金的诉求不应得到支持。二、根据相关法律规定，本案诉讼时效应从2017年10月1日之后开始计算三年，原告请求支付逾期办证违约金的行为起止部分已超过诉讼时效，故不应得到法律支持。三、因受新冠肺炎疫情影响，2020年至少3-4个月属于不可抗力因素，这期间产生的违约金不应当由被告承担。 被告宇泰公司于举证期限内未向法庭提交证据。 经庭审举证、质证，被告宇泰公司对两原告提交的第一组书证及第二组证据中的《商品房买卖合同》无异议；对第二组书证中的收款收据真实性有异议，要求原告提供相关依据予以佐证；对第二组书证中的《里沙财富广场商铺置业计划表》三性均有异议，并认为达不到两原告的证明目的。 经审查，原告提交的上述书证材料因来源合法、内容真实，并能相互印证证明本案的相应事实，可作为定案依据予以采信。 经审理查明：2014年7月15日，原告李春、余勇与被告宇泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SY0012），约定被告将位于黔西县里沙大道西段（暂定名为里沙综合农贸超市）第B2幢1层64号房屋（房号为B2-1-64）预售给两原告。该商品房为商业营业用房，约定建筑面积48.66平方米，套内建筑面积33.66平方米。按建筑面积计算，该商品房单价26486.78元/平方米，房屋总价891545元。买受人应当于2014年7月15日前支付全部房款。交房时间为2015年6月30日前。合同对逾期付款的违约责任、商品房交付时间和条件、交接手续、逾期交房责任、面积差异处理方式、房屋登记及逾期办证的违约责任等内容进行约定。合同第十三条逾期交房责任第1款第（2）项约定：“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”；第二十二条房屋登记第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”；第三款第（一）项约定：“出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”；第（四）项约定“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”；第（五）项其他有关事项约定：“1、因出卖人的原因导致买受人未能如期办理商品房所有权登记、未能取得房屋权属证书，则出卖人应承担违约责任，按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……”。合同签订后，两原告按约定以现金和转账方式向被告宇泰公司一次性支付购房全款891545元，并支付了交易费、维修基金、测绘费、登记费、契税、印花税、代办代收费、电开户等代收费用计49140元。涉案《商品房买卖合同》于2015年11月18日办理备案登记。此后，被告宇泰公司一直未通知原告交房，也未向两原告交付办理商品房转移登记的有关文书，两原告现诉至法院，请求如上所判。 本案的争议焦点：一、被告是否承担逾期交房的违约责任，被告提出的时效抗辩理由是否成立；二、被告是否具有为两原告办理涉案商品房不动产权证书的合同义务并承担逾期办证的违约责任；三、本案是否存在不可抗力的免责情形。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定行使自己的权利，全面履行合同义务。本案被告存在逾期交房和逾期办证的法律事实持续至2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行后，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定予以调整。关于焦点一，即涉案商品房的交付问题，本案中，涉案《商品房买卖合同》约定，被告宇泰公司应于2015年6月30日前向两原告交付符合使用条件的商品房，但截止目前被告仍未通知两原告交房，且未举证证明其不能按期交房的正当原由，故应向两原告承担逾期交房的违约责任。关于被告提出逾期交房违约金部分的诉讼时效问题，因双方约定该项违约金的计算方式是以日为单位累计计算，原告主张的该项违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据被告的上述违约情况，原则上应从2015年7月1日（双方约定的交房期限届满日的次日）起开始计算违约金，但两原告在被告违约时就已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于三年诉讼时效期间的规定，且两原告在本案中也未举证证明其主张的违约金存在时效中止、中断或延长等情形，故自两原告向本院起诉之日（2020年9月15日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。具体到本案，两原告主张的该项违约金应自2017年9月16日开始计算至2020年9月15日共计1095日，应向两原告支付逾期交房违约金97624元（891545元×0.1‰×1095天）。因被告是否具备交房条件并向两原告实际交房不能确定，实际交房时间也不明确，故两原告自起诉之日后的逾期交房违约金可由其向被告另行主张权利。据此，被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采信。 关于焦点二，被告是否具有为两原告办理涉案商品房不动产权证书的合同义务问题，本案中，涉案《商品房买卖合同》仅约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权的初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，且约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但作为被告提供的格式合同，当该合同涉及的相关内容约定不明，并导致相对方的合法权益处于不确定状态或明显加重相对方的合同义务时，应作出不利于格式合同提供者一方的解释。结合被告实际收取两原告的代收费用中已包含登记费、代办代收费等情形予以判断，办理不动产权证书应属被告的合同义务。两原告作为买受人仅有按原告要求提供相关办证资料的的协助义务。鉴于涉案商品房目前仍未交付，是否具备法律意义上的办证条件也不明确，两原告关于办理不动产权证书的诉求能否实际履行并不确定，故两原告可在涉案商品房实际交付后适时另行主张权利。本案对其该项诉求暂不作处理。关于逾期办证的违约责任问题，根据本案情况，被告存在逾期交房的客观事实，且未举证证明其不能按时交房存在合理的正当原由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在房屋交付之日起90日内（即2015年9月30日）取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务，因被告截止目前仍未履行上述义务，故应对两原告承担逾期办证的违约责任。因双方对该项债务的约定属一次性债权，且约定的计算标准较低，故两原告关于由被告支付该项违约金89.1元（891545元×0.1‰）的诉求，本院予以支持。 关于焦点三，即本案是否存在不可抗力免责情形的问题，本案中，自2020年1月以来在全国范围内发生的新冠肺炎疫情的确对包括我县辖区在内的中小企业经营生产、国家机关和政府部门的正常工作乃至于普通百姓的日常生活均产生难以估计的影响，该种客观情况的存在应视为一种不可抗力，但无论是逾期交房还是逾期办证，被告的违约行为均明显早于疫情发生以前，且在解除疫情防控措施后，被告仍未在合理期限内履行合同义务，违约行为仍处于持续状态，故其关于不可抗力的抗辩理由不成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第一百八十八条、第五百八十五条、第五百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李春、余勇逾期办证的违约金89.1元； 二、被告贵州宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李春、余勇自2017年9月16日至2020年9月15日期间的逾期交房违约金97624元。 案件受理费2242元，由被告贵州宇泰房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（附电子档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内向本院申请强制执行。 审 判 长  张光辉 人民陪审员  胡梅梅 人民陪审员  张議文 二〇二一年二月二十三日 书 记 员  文珍福