广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33271号原告：赵雯雯，女，1983年9月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郭新民，北京市天平（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：黄某1两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告赵雯雯诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭新民及两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告智家公司签订的《租赁合同》；3.被告智家公司返还原告86315元；4.两被告向原告返还50000元；5.两被告向原告支付违约金4906元；6.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司签订了《物业使用权转让合同》，合同约定被告智城公司将位于佛山市南海区***商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告。原告依约履行了全部交款义务，但是被告智城公司至今没有交楼，也没有按照合同按期支付租金，已经构成根本违约，经过多次交涉无果。被告智城公司的行为违法违约违背诚信，严重侵犯原告合法权益，根据法律和合同规定，遂起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告智城公司辩称，原告要求被告智城公司退还的136315元，其中，86315元为原告就涉讼物业向被告智城公司支付的物业使用权转让款，余下50000元为原告就涉讼物业分别向被告智家公司支付的推广运营费。被告智城公司同意解除《物业使用权转让合同》并退还物业使用权转让款86315元，但因受新冠病毒肺炎疫情的影响，被告智城公司营业收入明显减少，请求法院同意从2021年6月30日开始分十二期退还上述款项。但原告要求被告智城公司退还推广运营费50000元没有法律依据和合同依据。两被告为独立的企业法人，自主开展经营及对外承担责任。《物业使用权转让合同》及《委托经营管理合同》为原告自愿与两被告分别签订，根据合同的相对性，被告智城公司不是《委托经营管理合同》的合同一方，也没有收取原告支付的推广运营费，且原告至今未获得收益的原因在于其未按约定向被告智家公司支付物业权益保障金，故原告要求被告智城公司退还推广运营费50000元，既没有合同依据，也没有法律依据。被告智城公司不同意原告支付违约金，《物业使用权转让合同》是基于双方达成一致的意思表示而解除，且根据《物业使用权转让合同》的约定，物业使用权转让款全款应于合同签订当日付清，即2019年12月8日，但从原告提供的证据可以看出，其付清全款的时间为2019年12月12日，由此，原告自身亦存在逾期支付物业使用权转让款的情况，其无权要求被告支付违约金。被告智家公司辩称，1.原告在与被告智家公司签订《委托经营管理合同》的同时，也出具了《授权委托书》。涉讼物业至今未交付，原告未向被告智家公司支付物业权益保障金。被告智家公司就《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，但被告智家公司同意解除上述合同。2.被告智家公司无须向原告退还推广运营50000元。被告智家公司不存在违约行为，上述合同也约定合同终止或解除也无须退还该费用。原告要求被告智家公司退还物业使用权转让金及支付违约金没有法律和合同依据。两被告为独立的企业法人，自主开展经营及对外承担责任。被告智家公司并非《物业使用权转让合同》及《委托经营管理合同》的相对方，也未收取物业转让款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）14号楼办理了建设工程规划许可证。原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年12月7日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金86315元；甲方在2020年5月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金。等等。被告智城公司确认收取原告支付的转让费86315元。原告（甲方）、被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理。甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费50000元和物业权益保障金57480元（物业权益保障金具体付款方式见附件），甲方确认上述50000元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述50000元策划推广费。乙方确认，本合同因其违约或双方协商一致解除的，乙方退回甲方支付的物业权益保障金57480元。委托经营期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算。委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益959元，实际经营盈亏由乙方承担。原告出具授权，委托被告智家公司代为办理物业的检验与接收手续等。被告智家公司确认收取原告支付的推广费50000元。2020年12月28日，原告的起诉状送达给两被告。另查明，被告智家公司企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为被告智城公司。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有原告解除意思表示的起诉状之日即2020年12月28日解除。《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》解除，《委托经营管理合同》丧失履行的基础，《委托经营管理合同》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《委托经营管理合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让金86315元应退予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，原告主张被告智城公司支付违约金4906元，在本院的核准范围之内，本院予以照准。被告智家公司并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告主张被告智家公司对被告智城公司的债务承担连带责任缺乏依据。在被告智家公司未能举证履行推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的推广服务费50000元应退予原告。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告智城公司为被告智家公司的独资股东，现被告智城公司未提供证据证明其与被告智家公司的财产独立，故其应对被告智家公司的债务承担连带责任。故被告智城公司应对被告智家公司在本案中的债务承担连带清偿责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告赵雯雯与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月28日解除；二、解除原告赵雯雯与被告佛山市智家租赁服务有限公司签订的《委托经营管理合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金86315元及支付违约金4906元予原告赵雯雯；四、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还推广服务费50000元予原告赵雯雯；五、被告广东广佛智城集团有限公司应对被告佛山市智家租赁服务有限公司的上述第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告赵雯雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1561.21元（原告已预交4075.69元），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的案件受理费2514.48元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月五日书记员  杨文晖