安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终205号 上诉人（原审被告）：王晏，女，1973年4月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被上诉人（原审原告）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 法定代表人：郑福华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童梦茹，安徽瀛国伦律师事务所律师。 上诉人王晏因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初7357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，因本院按照王晏于一审签字确认的送达地址送达传票被退回，本院亦多次电联王晏本人及其丈夫，均无法接通，且王晏对本院发送的告知开庭事项及相应法律后果的手机短信亦未予回复，故本院二审不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晏上诉请求：撤销一审判决，判决伟星物业公司负责修复其家里的门套和地板。事实和理由：伟星物业公司未按照合同约定提供服务，存在以下违约行为：1、不履行安全保卫义务。伟星物业公司未按照合同约定安排巡查人员，亦未安装、运行相应的监控设备，导致30#楼6户居民于2016年被盗。其中，王晏家租客的损失严重而选择解约，王晏因此遭受3500元违约金损失以及修缮费用损失，合计4000元。王晏多次向伟星物业公司反映、沟通该情况，伟星物业公司并未给予答复。2、不履行维护公用设施的义务。2016年5月，王晏家中出现厨房下水道反水的情况，物业负责人查看情况后疏通了单元楼道的厨房排水管道，并承诺每季检查、疏通一次。但同年10月份，王晏家中厨房下水反水淹没了客厅地板，造成地板成瓦楞状以及厨房、客厅的门套底部溃烂。经鉴定，所需修复费用约3万元。王晏与伟星物业公司交涉多次无果后，个人出资单独放置了厨房下水管。3、不履行制止并报告不法行为的义务。2019年，王晏两次返家发现家中莫名断电。电力抢修人员发现断电原因系单元楼集中电表箱中王晏的用户电表火线接线口被人为用绝缘胶皮隔断。家中断电导致冰箱储存食物糜烂，损失约2000元。综上，伟星物业公司未能履行合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损失，故伟星物业公司应当赔偿王晏损失36000元。 伟星物业公司辩称，1、家中失窃属治安范畴，系刑事案件。伟星物业公司已经尽到了协查义务。王晏应向行为人主张侵权损失。2、关于王晏家中下水道反水问题，造成该情况的原因系其他住户将杂物倒入下水道所致。伟星物业公司已经定期对下水管道进行了疏通。王晏并未提交证据证明下水道反水与伟星物业公司有直接关联。王晏亦应另案主张相关损失。3、王晏上诉所称家中断电情况，伟星物业公司对此并不知情，且非侵权主体，故伟星物业公司亦不应赔偿相关损失。 伟星物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王晏支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费3764元；2、判令王晏支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%，暂计算至2020年6月30日为552元）。 一审法院认定事实：王晏系芜湖香格里拉花园小区30-2-201室房屋业主，该房屋建筑面积为131.23平方米。2017年至2019年，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会分别与伟星物业公司签订《物业服务合同》，上述合同载明因新一届业主委员会换届选举未能产生，暂由芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代为行使业主委员会职责，依小区临时业主大会决议，与伟星物业公司续签物业服务合同，并约定：伟星物业公司为芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务，合同期限分别自2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日，物业服务收费按建筑面积计收，其中多层建筑2017年1月1日至2018年12月31日的物业费为每月每平方米0.77元，2019年1月1日至2019年12月31日的物业费为每月每平方米0.85元；物业管理服务费提倡一年预收，如业主分上下半年预交亦可，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，伟星物业公司将从欠费的次月开始按日千分之三计收违约金等内容。合同签订后，伟星物业公司即在芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务。因王晏未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，伟星物业公司向王晏催要未果，遂成讼。 一审法院认为，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代为行使业主委员会职责，与伟星物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对王晏具有法律约束力。根据物业服务合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。伟星物业公司向小区提供了物业管理服务，王晏应依约交纳物业费用。伟星物业公司主张王晏欠缴2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，王晏未予反驳，予以确认，经计算王晏欠伟星物业公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为3763.68元(131.23平方米×0.77元/平方米/月×24月＋131.23平方米×0.85元/平方米/月×12月)，故对于伟星物业公司要求王晏支付物业服务费3763.68元的诉请予以支持。伟星物业公司主张王晏支付违约金的诉讼请求，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对伟星物业公司主张王晏支付逾期之日起至实际给付之日止的违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条规定，判决：一、王晏于判决生效之日起十日内支付伟星物业公司物业服务费3763.68元；二、驳回伟星物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由王晏负担。 二审中，王晏向本院提交了四张照片。伟星物业公司质证认为，无法确定该四张照片的拍摄时间和地点。且伟星物业公司对王晏家中的地板损失不负有直接责任，王晏不可据此拒交物业费。本院对该四张照片的认证意见为：该四张照片可以反映王晏在上诉状中陈述的家中地板以及门套遭受了损失的情况。但王晏未提交其他充分证据证明该损失系因伟星物业公司未履行相应的物业服务义务导致。且王晏要求赔偿损失的请求属于其提出的新诉请，不属本案审理范围。故本院对该四张照片不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，王晏要求伟星物业公司赔偿损失并修复地板、门套的上诉主张系其提出新的诉请，不属于本案审理范围，王晏可依法另行主张权利。王晏上诉所称家中失窃以及断电情况，因伟星物业公司并非直接侵权人，王晏以此为由拒交物业费，于法无据。王晏上诉主张的其家中下水道反水所造成的地板、门套变形、溃烂损失问题，因王晏在上诉状中亦自认伟星物业公司在知悉相关情况后，采取了管道疏通以及清理污水等措施。故伟星物业公司并未消极不作为，不存在不履行提供物业服务义务的情形。王晏作为业主，其对自己家中反水情况的解决负有直接、主要的责任，其应主动、积极地寻求解决问题的方案、办法，而不应将该责任全部转嫁给物业公司。综上，对王晏关于伟星物业公司承担其家中反水所造成的地板、门套损失的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王晏负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 勇 审判员 戴玉海 审判员 蔡 俊 二〇二一年二月二十二日 法官助理徐希 书记员刘玉美 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；