江苏省南京市六合人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初4101号原告：沈朝槽，男，1959年10月2日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。被告：南京悦来物业管理有限公司，统一社会信用代码91320116067060809T，住所地南京市沿江工业开发区葛关路****楼**。法定代表人：赵小刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张彦朋，该公司员工。委托诉讼代理人：周越，江苏开昌律师事务所律师。原告沈朝槽与被告南京悦来物业管理有限公司（以下简称悦来物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，转为普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告沈朝槽，被告悦来物业公司的委托诉讼代理人周越到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告沈朝槽，被告悦来物业公司的委托诉讼代理人张彦朋、周越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈朝槽向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告所缴纳的维修基金13921.2元；2、判令被告退还原告缴纳的2019年暖气费3500元；3、判令被告退还原告缴纳的2019年物业费2088元及公摊费600元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在没有六合区物价局批文情况下，在2018年10月13日向原告收取了2019年度物业费4176元、公摊费800元，且以提前收取2019年11月至次年3月供暖费为由收取了原告暖气费3500元，但却没有供暖。被告以代替开发商收取房屋维修资金为由通知原告缴纳了13921.2元的维修资金，后没有将该资金交给房管局，原告在办理房产证时重新向房管局交纳了房屋维修资金。综上，为维护原告合法权利，诉至法院。被告悦来物业公司辩称：被告同意返还原告缴纳的物业维修基金，在2020年年底予以退还。关于暖气费，被告不同意退还，如果现在退还，会损坏其他业主的权益，在2023年年底仍不能开通话，则在2024年3月底退还，这是对全体业主的利益着想。且根据《南京市商品房预售合同》中其他约定的第十五条规定，暖气费是先交费后开通的原则，至今没有开通暖气是因为部分业主没有交纳暖气费，开通暖气的资金达不到供暖公司的要求。被告代收暖气费不违反合同约定和法律规定。被告不同意返还物业费和公摊费。《物业管理条例》并没有规定物业服务收费必须要物价局批准才生效。《前期物业服务合同》中约定该小区物业服务收费方式采用薪金制的收费标准，这种收费方式符合“君悦花园”小区的特殊情况，合法有效。且该小区于2018年10月8在南京市江北新区住房建设与管理中心进行了江北新区前期物业服务合同备案登记，由物业管理部门盖章确认，被告的收费有法有理有据，原告应该按合同约定支付物业费。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，案外人南京同悦置业有限公司（甲方）与沈朝槽（乙方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市六合区大厂XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋预售给乙方；在本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业悦来物业公司签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》，乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》……；乙方所购商品房为集中供暖小区,其日常运营管理暂委托物业公司负责，无论业主何时入住或是否使用暖气，均以产权面积收取供暖费用，实行先交后用原则，实际单价按实际运营成本测算确定等。被告悦来物业公司向本院提供了一份落款时间为2014年1月20日的《附件9-1、9-2前期物业服务合同》，其中甲方为南京同悦置业有限公司，乙方为悦来物业公司,该合同约定:甲方选聘悦来物业公司对“君悦花园”提供前期物业管理服务，订立本合同；物业类型为商住综合楼；物业管理区域物业服务收费实行酬金制，具体物业服务费用按业主房屋建筑面积计算，住宅3元/月·平方米、商业用房3.5元/月·平方米；乙方在预收的物业服务费用中，按每半年30000元的标准从预收的物业服务资金中提取；除酬金以外的物业服务费用归业主所有，由乙方代管；物业服务支出应全部用于本合同约定的支出，物业服务支出年度结算后不足部分由全体业主承担，结余部分接转至下一年度继续使用；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和每户800元代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予以公示）；本合同有效期自2014年1月20日至2024年6月30日止；本合同有效期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2018年10月8日，悦来物业公司将其提供的《前期物业服务合同》报至南京市江北新区住房建设与管理中心备案登记。2018年10月13日，沈朝槽向其房屋的物业服务公司悦来物业公司交纳第一年物业费4176元、公摊费800元、供暖费用3500元，装修押金2000元，垃圾清理费1000元，合计11476元。2019年1月21日，沈朝槽向悦来物业公司交纳房屋维修基金13921.2元。2020年3月19日，沈朝槽向南京市江北新区管理委员会建设与交通局交纳住宅专项维修资金13921元。悦来物业公司提供了其服务小区君悦花园2018年10月至2019年9月的公用能耗公示（电费），其中单元电梯公共用电、生活泵房和应急照明用电费用为21609.05元，剩余公摊水电费87190.95元，其中沈朝槽（XX室）住户的剩余公摊水电费为658.87元（公用水费尚未计算在内）。本案审理过程中，本院至六合区房管局调取了“君悦花园”小区的物业管理招投标备案材料，其中有一份《君悦花园前期物业服务合同》，甲方为南京同悦置业有限公司，乙方为悦来物业公司,该合同约定:本物业管理区域物业收费服务实行包干制，物业服务费按照业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.6元／月·平方米、商业用房3.5元／月·平方米；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和12个月800元／户代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予以公示），预收费用不得超过六个月；本合同有效期自2014年1月20日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》四级三类标准内容执行等。2014年1月20日，该份《君悦花园前期物业服务合同》在南京市六合区备案登记，备案表显示中标人为悦来物业公司，中标价为高层1.6元／月·平方米、商业3.5元／月·平方米等。以上事实，有《南京市商品房预售合同》、《附件9-1、9-2前期物业服务合同》、《君悦花园前期物业服务合同》、南京市六合区物业管理招投标中标备案表、悦来物业公司开具的收据、住宅专项维修资金专用收据、谈话笔录、当事人陈述等予以证实，本院予以采信。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，南京同悦置业有限公司与沈朝槽签订的《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于房屋维修资金，悦来物业公司收取沈朝槽房屋维修资金13921.2元后，未将该资金代交至相关房管部门，依法应予返还。沈朝槽的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于暖气费，悦来物业公司预收第一年暖气费3500元后，该小区在2019年未实际开通暖气，且悦来物业公司也无法确认何时开通暖气，沈朝槽现要求返还预交的暖气费具有合理性，本院予以支持。悦来物业公司以合同约定“先交后用原则”主张如在2023年年底仍不能开通话再予以退还暖气费意见，明显超出了预收费用的合同时间范围，本院不予采纳。关于物业费，悦来物业公司实际为小区提供了物业服务，沈朝槽作为业主应当交纳相应的物业费。沈朝槽主张买房时被告知物业费标准为1.5元/平方米，拿房时变成了3元/平方米，但未能向法庭提供其签订《南京市商品房预售合同》时获取的《前期物业服务合同》，无法证明其买房时被告知的物业费收费标准，沈朝槽应对其主张承担举证不能的法律后果，且沈朝槽在实际交纳物业费时，未对物业费的收取标准提出异议，现以费用标准过高为由主张退还，本院不予支持。关于公摊水电费，沈朝槽预交了2018年10月至2019年9月公摊水电费800元，根据悦来物业公司提供的公示明细表，沈朝槽住户的剩余公摊费用为658.87元。但鉴于2018年10月以来的公用水费尚未缴纳与公示，故该剩余公摊水电费用暂不予返还为宜。悦来物业公司应尽快公示公用水费等收支明细，并将剩余款项及时返还沈朝槽。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京悦来物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告沈朝槽返还房屋维修资金13921.2元、暖气费3500元。二、驳回原告沈朝槽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由原告沈朝槽负担66元，被告南京悦来物业管理有限公司负担236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  赵红肖二〇二一年二月十九日书记员  黄 莉