广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤07执复4号 复议申请人（异议人、案外人）：江门市新会区爱尔华酒店有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道西。 法定代表人：黄宇泽。 委托诉讼代理人:马艳芬，广东三良律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈文姬，广东三良律师事务所实习律师。 申请执行人：江门农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城中心南路。 法定代表人：杨代平。 委托诉讼代理人：林焕均、刘林敏，均系广东丰仑律师事务所律师。 被执行人：江门市新会区汇旭贸易有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城今古洲三和大道南路。 法定代表人：刘剑华。 被执行人：冯仍想，男，1985年11月21日出生，汉族，登记住址广东省。 被执行人：刘剑华，男，1993年04月26日出生，汉族，登记住址广东省江门市新会区三江镇联和塘下里**。 被执行人：赵炯，男，1978年11月13日出生，汉族，，登记住址广东省江门市新会区 利害关系人：佛山鑫添顺贸易有限公司。住所地：佛山市三水区芦苞镇中心工业园**。 法定代表人：艾文斌。 复议申请人江门市新会区爱尔华酒店有限公司（以下简称爱尔华酒店）不服广东省江门市蓬江区人民法院（以下简称蓬江法院）（2020）粤0703执异216号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 蓬江法院在执行申请执行人江门农村商业银行股份有限公司（以下简称江门农商银行）申请执行被执行人江门市新会区汇旭贸易有限公司（以下简称汇旭公司）、冯仍想、刘剑华、赵炯金融借款合同纠纷一案中，案外人爱尔华酒店对蓬江法院执行拍卖冯仍想名下位于“江门市新会区会城冈州大道西6号1座101、江门市新会区会城冈州大道西6号首层、二层、三层、四层、五层、六层、七层、顶层”房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。 蓬江法院查明：江门农商银行因汇旭公司、冯仍想、刘剑华、赵炯没有履行蓬江法院（2018）粤0703民初5415号、6821号《民事判决书》确定的给付义务而向蓬江法院申请执行，蓬江法院据此立案执行，该两宗执行案案号分别为（2019）粤0703执2965号、6551号。该两宗执行案在执行过程中，于2019年11月8日，江门农商银行向蓬江法院提交《关于整体拍卖冯仍想抵押房产的申请书》，提出由于抵押对应的主债务都没有履行，为方便处理抵押物，保障抵押物能够实现较大价值，要求整体拍卖冯仍想提供抵押的位于涉案房屋。蓬江法院根据江门农商银行的申请，于2019年12月2日作出（2019）粤0703执6551号《执行裁定书》，裁定“查封、扣押汇旭公司、冯仍想、刘剑华、赵炯价值人民币6000000元的财产或冻结扣押等额银行存款”，并据此裁定于当天查封了冯仍想名下涉案房屋。2019年12月11日，蓬江法院作出（2019）粤0703执6551号之一《执行裁定书》，裁定“1、拍卖冯仍想所有的涉案房屋；2、冯仍想及上述房屋用户于拍卖前7日将房屋钥匙交法院，并将全部物品搬离”。并于当天委托江门市经华万达资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称经华评估公司）对涉案执行拍卖的上述房屋进行价格评估；经华评估公司于2020年3月31日作出“江经华房【2020】（估）字第0442Ｂ号《房地产估价报告》”。 2020年6月16日，蓬江法院作出（2019）粤0703执6551号《拍卖通知书》，同时发出拍卖公告，定于2020年7月21日10时至2020年7月22日10时（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖冯仍想名下涉案房屋。该次拍卖上述涉案执行拍卖房屋最终由利害关系人佛山鑫添顺贸易有限公司以最高价人民币9150000元竞拍成交。案外人爱尔华酒店随后提出本案异议。 案件材料显示，上述蓬江法院所作出的法律文书，包括《评估报告书》，除直接或邮寄送达给各方当事人外，均有在涉案执行拍卖房屋的显眼位置张贴。蓬江法院发出拍卖上述涉案执行房屋公告后至公开拍卖前，没有人对蓬江法院的评估及拍卖提出异议，也没有人向蓬江法院提出涉案执行拍卖房屋存在有租赁合同或带租约拍卖的申请。 案外人爱尔华酒店提交的证据显示，2016年3月20日，冯仍想与爱尔华酒店签订一份《租赁合同书》，该合同主要约定“冯仍想将涉案房屋（具体面积以相应产权证为准）出租给爱尔华酒店，租赁期限从2016年4月25日起至2028年4月24日止，租金以爱尔华酒店实际经营者黄宇泽于2016年1月25日出借给冯仍想的人民币6000000元抵偿全部租金”等条款。 蓬江法院认为，案外人爱尔华酒店提出的异议请求是：1、撤销对涉案房屋的网络司法拍卖”，2、依法裁定涉案房屋的不动产带租约拍卖。该请求事项属于对执行行为提出的异议。按照爱尔华酒店的异议内容，本执行异议案的主要争议焦点是：1、蓬江法院执行拍卖涉案房屋的程序是否合法、应否撤销；2、爱尔华酒店在拍卖成交后提出带租约拍卖应否得到保护。 一、关于蓬江法院执行拍卖被执行人冯仍想名下涉案房屋的拍卖程序是否合法、应否撤销的问题。 案外人爱尔华酒店提出该异议的主要理由是认为涉案执行拍卖的房屋已经由冯仍想租赁给爱尔华酒店，法院在拍卖公告中未如实公告该涉案执行拍卖房屋已由爱尔华酒店承租的事实，法院的拍卖行为存在重大瑕疵。但案件材料中并没有关于涉案执行拍卖房屋存在租赁关系的资料。在没有相关权利人明确提出涉案执行拍卖房屋存在租赁合同事项的前提下，也就不存在在拍卖公告中披露有关租赁信息的可能，也就是说，蓬江法院的拍卖公告所披露的信息并无不当，并不存在信息披露瑕疵的事实。爱尔华酒店认为“拍卖公告中未如实公告该涉案执行拍卖房屋已由爱尔华酒店承租”的事实并不存在，其请求撤销该次拍卖不符合《最高人民法院》第三十一条所规定的撤销网络司法拍卖的条件，因此，蓬江法院对爱尔华酒店提出撤销该次拍卖的异议请求依法不予支持。 二、关于案外人爱尔华酒店在拍卖成交后提出带租约拍卖应否得到保护的问题。 所谓“带租约拍卖”，目的是保护合法的承租人在租赁期内能继续履行原租赁合同，不受租赁标的物因司法拍卖变更所有权人而带来影响，以及保护合法承租人的优先购买租赁标的物的权利，但上述权利的行使必须要承租人在租赁标的物被人民法院处置前明确向人民法院提出申请，人民法院才介入审查并进行确认，否则视为放弃上述权利。在本案中，蓬江法院从2019年12月11日作出（2019）粤0703执6551号之一《执行裁定书》开始，至2020年6月16日作出（2019）粤0703执6551号《拍卖通知书》止，所有涉及该次拍卖的文书均在涉案执行拍卖房屋显眼位置张贴，时间跨度超半年时间，爱尔华酒店并没有向蓬江法院提出任何的异议、申请意见，现涉案执行拍卖的房屋被依法处置后才提出申请带租约拍卖，显然不符合法律规定，不应得到保护。 2020年11月27日，蓬江法院作出（2020）粤0703执异216号执行裁定，裁定驳回爱尔华酒店的异议请求。 复议申请人爱尔华酒店向本院申请复议称，请求撤销蓬江法院（2020）粤0703执异216号执行裁定、撤销对涉案房屋的拍卖行为并裁定对涉案房屋带租拍卖。事实和理由归纳如下：涉案房屋没有带爱尔华酒店的租约拍卖，明显违背客观事实，法院上述拍卖行为存在重大瑕疵，并严重侵害爱尔华酒店的承租权。蓬江法院在涉案不动产公告期间，在未征得利害关系人同意的情况下，在公告期届满当天私自变更公告内容，造成爱尔华酒店合法权益受损，拍卖程序已经构成违法。而涉案不动产系由冯仍想依法租赁给爱尔华酒店使用的，且上述租赁发生在冯仍想与江门融和农村商业银行股份有限公司的抵押合同关系之前，即使涉案不动产进行拍卖、变卖亦应保障爱尔华酒店的合法租赁权，但蓬江法院于2020年7月22日的拍卖中并未如实公告上述物业已由爱尔华酒店承租的事实，故上述拍卖行为已经对爱尔华酒店依法使用该物业造成重大影响，亦实际损失了爱尔华酒店的合法权益。 申请执行人江门农商银行答辩称，一、涉案的抵押物已经由涉案的生效判决确认抵押给江门农商银行，爱尔华酒店所谓的“黄宇泽遂以案外人何本昌的名义与冯仍想办理了抵押登记手续”等事实完全与客观事实不符。二、法院改正公告内容曾经出现过“可能存在租赁情形”字样是因为江门农商银行认为法院公告内容中有关“可能存在租赁情形”表述没有任何证据证实，且与上述客观事实不符，因此要求法院更正。三、爱尔华酒店在《执行复议申请书》所称的其与冯仍想签订的《租赁合同书》内容与客观实际情况不符，江门农商银行有充分理由怀疑实际签署时间与落款时间不符。四、爱尔华酒店没有在拍卖成交前提出“应该带租拍卖”的任何异议。综上所述，爱尔华酒店提出复议所称的事实完全不符合本案实际情况，也没有法律依据。蓬江法院作出的裁定认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。 被执行人汇旭公司、冯仍想、刘剑华、赵炯、利害关系人佛山鑫添顺贸易有限公司在复议阶段没有向本院提交证据及答辩意见。 本院认为，蓬江法院在（2020）粤0703执异216号执行裁定中对与租赁相关的事实未查实清楚，属认定基本事实不清，依法应发回蓬江法院重审。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703执异216号执行裁定； 二、本案发回广东省江门市蓬江区人民法院重新审查。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二一年二月四日 法官助理钟宏鹏 书记员李美茹