重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝民终24号 上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆朗俊控股有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道黄龙路**3－12－1，统一社会信用代码91500107202854610X。 法定代表人：青山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告、案外人）：重庆市江北区石马河供销合作社，，住所地重庆市江**五里店******统一社会信用代码91500105203001935Q。 法定代表人：曾弟春，该供销社主任。 委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄菲，重庆索通律师事务所实习律师。 原审被告（被执行人）：重庆中瑞实业有限公司，住，住所地重庆市渝**龙塔街道黄龙路**天龙居**1-1一社会信用代码91500112621973681M。 法定代表人：张川，该公司执行董事兼总经理。 上诉人重庆朗俊控股有限公司（以下简称朗俊公司）因与被上诉人重庆市江北区石马河供销合作社（以下简称石马河供销社）、原审被告重庆中瑞实业有限公司（以下简称中瑞公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2020）渝01民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。朗俊公司的委托诉讼代理人刘雷，石马河供销社的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加了诉讼。中瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 朗俊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石马河供销社的诉讼请求。事实和理由：1.重庆市第一中级人民法院对重庆市江北区紫康路155号“中新大厦”负二层6个车位（以下简称案涉车位）的预查封裁定已于2015年11月5日送达重庆市江北区不动产登记中心（以下简称江北区不动产登记中心），完成了事实上的首次查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第二条、第十条规定，未登记的建筑物亦可被人民法院查封，人民法院查封未登记的建筑物，只需通知建筑物管理人。虽然案涉车位在2015年未进行初始登记，但是江北区不动产登记中心在初始登记完成之后，于2017年9月29日办理了查封登记，故不影响预查封裁定在2015年11月5日发生法律效力。石马河供销社与中瑞公司签订案涉车位买卖合同的时间为2016年1月29日左右，晚于重庆市第一中级人民法院首次查封时间2015年11月5日。因已经被人民法院依法查封的建筑物，不得进行买卖，故石马河供销社和中瑞公司买卖车位的行为无效。2.石马河供销社向开发商中瑞公司直接购买案涉车位，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定进行审查，而不应适用第二十八条规定。即使根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，石马河供销社也不符合相关要件。从双方《车位认购协议书》内容看，约定了签订正式商品房买卖合同的时间，所以《车位认购协议书》并非正式商品房买卖合同。石马河供销社占用案涉车位系在查封后，且是违法占有。石马河供销社明知该车位没有办理预售许可证，说明其充分了解和预判该车位存在无法过户的可能，并非善意第三人，故石马河供销社对案涉车位未能办理过户手续存在错误。3.一审判决程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，一审法院应自收到案外人异议申请之日起15日内作出裁定。石马河供销社于2019年1月17日向一审法院提出了《执行异议申请书》，请求排除申请执行人朗俊公司、青仁强对案涉车位的执行，一审法院收到申请书后，于2020年5月6日才立案审查，期间一年多时间未做任何处理及回复。 石马河供销社辩称：1.与2015年11月5日执行裁定书相关的预查封行为的申请人是青仁强，该案已经执行完毕，该查封也已解除，不论该预查封行为是否发生法律效力均和本案无关。朗俊公司申请重庆市第一中级人民法院对案涉车位进行预查封的时间是2016年6月16日，但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《关于规范执行和协助执行的通知》）第十五条规定，不能对未取得商品房预售许可证或初始产权登记进行预查封，只能依据《查扣冻规定》第二条、第十条，对车位的土地使用权进行查封，或者对车位的在建工程进行查封，并在现场张贴公告。江北区不动产登记中心于2017年9月29日才将预查封裁定录入不动产登记系统，故自该日起才产生查封的法律效力。在此之前，石马河供销社无从知晓案涉车位已被查封的事实，故其与中瑞公司签订的《车位认购协议书》合法有效。 中瑞公司未作答辩。 石马河供销社向一审法院起诉请求：1.中止对重庆市江北区紫康路155号“中新大厦”第负二层的6个车位（车位编号：9－14号）的执行程序并解除查封；2.本案诉讼费用由朗俊公司、中瑞公司负担。 一审法院认定事实：重庆市江北区供销合作社于2016年1月18日印发的江北供发[2016]4号文件显示：重庆市江北区供销合作社关于石马河供销社购置物业资产的批复，同意石马河供销社购买车位6个，单价15.5万元/个。随后，中瑞公司（甲方）与石马河供销社（乙方）签订《车位认购协议书》，主要约定：由乙方向甲方购买其开发的中新大厦负二层（物理层第一层）共6个车位，车位编号为9－14号，车位单价15.5万元/个，总价款为93万元，乙方应当在签订协议当日向甲方支付车位总价款的95%（即88.35万元），剩余的尾款应在甲方取得车位预售许可、甲乙双方签订《车位买卖合同》并办理网签之日付清。甲方保证在2016年6月30日前取得预售许可证，并在取得预售许可证后10天内与乙方签订《车位买卖合同》。该合同落款日期只有2016年，未注明日期，石马河供销社陈述该合同签订时间为2016年1月29日。石马河供销社举示的支票存根显示其于2016年1月29日向中瑞公司转款883500元，用途载明“转款”，石马河供销社解释系财务人员操作没有备注正确。中瑞公司于同日出具收据，载明收到石马河供销社购车款883500元。同时，石马河供销社还举示重庆农村商业银行股份有限公司江北支行五里店分理处银行流水显示其于2016年1月29日转出款项883500元，石马河供销社陈述按照之前的交易习惯转给中瑞公司指定的重庆缔妒商贸有限公司，中瑞公司亦对指定收款事实出具情况说明。2016年5月1日，重庆市江北区唐家沱供销合作社、石马河供销社、重庆市江北区寸滩供销合作社（甲方）与重庆鼎千里物业管理有限公司（乙方）签订《中新大厦停车位使用协议》，将包含案涉车位在内的20个车位交付重庆鼎千里物业管理有限公司使用，用于抵扣应缴车位物业管理费。 重庆市第一中级人民法院以（2015）渝一中法民执字第00203号案立案执行申请执行人青仁强与被执行人中瑞公司民间借贷纠纷一案，执行依据为（2013）渝一中法民初字第01121号民事判决。重庆市第一中级人民法院于2015年11月5日作出（2015）渝一中法民执字第00203－3号执行裁定：（一）预查封被执行人中瑞公司所有的位于重庆市江北区紫康路155号未办理预售登记的名义层负一层车库（整层）、名义层负二层车库（整层）；（二）预查封的效力等同于正式查封。预查封期限为三年。自2015年11月X日起到2018年11月X日止。 重庆市第一中级人民法院以（2015）渝一中法民执字第00985号案立案执行朗俊公司与被执行人中瑞公司合资合作开发房地产纠纷一案，执行依据为该院（2014）渝一中法民初字第01262号民事调解书。重庆市第一中级人民法院于2016年6月16日作出（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定：预查封被执行人中瑞公司所有的位于重庆市江北区紫康路155号未办理预售登记的名义层负一层车库（整层）、名义层负二层车库（整层）。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限为三年。自2016年6月16日起到2019年6月15日止。 还查明，2017年12月13日江北区不动产登记中心工作人员刘利云在一审审理中陈述，（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书及协助执行通知于2015年11月5日送达至江北区不动产登记中心，（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书及协助执行通知书于2016年6月16日送达至江北区不动产登记中心。因2017年9月27日前江北区不动产登记中心业务系统中并无前述车位的登记信息（包括无预售许可的信息），所以未能办理到预查封登记。其一直关注上述车位的登记信息，中瑞公司于2017年9月27日向江北区不动产登记中心申请了前述车位的首次登记，江北区不动产登记中心遂于2017年9月29日对案涉车位办理了查封登记。 2020年10月28日，石马河供销社向一审法院支付购买车位的余款46500元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：石马河供销社就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此分析如下： 1．案涉《车位认购协议书》有效。石马河供销社与中瑞公司签订的《车位认购协议书》虽只注明2016年，未注明日期，但结合重庆市江北区供销合作社关于购买车位的批复和石马河供销社转账的相关证据，足以印证该《车位认购协议书》系于2016年1月29日左右签订。该协议中约定了案涉车位的位置、价格、付款时间、违约责任等，具备商品房买卖合同的主要内容。在签订之时，中瑞公司未取得商品房预售许可证，但是中瑞公司于2017年9月27日对案涉车位进行了首次登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，故案涉《车位认购协议书》应当认定有效。 2.因2017年9月27日前江北区不动产登记中心业务系统中并无前述车位的登记信息（包括无预售许可的信息），所以该中心未能办理预查封登记。（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书、（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书在江北区不动产登记中心采取查封措施之前，即2017年9月27日前，案外人石马河供销社无从知晓前述裁定的存在。根据《查扣冻规定》第二十六条第三款的规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书、（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书均于2017年9月29日具备查封登记条件后，方由江北区不动产登记中心协助实施。在此之前无证据证明该两份裁定进行了公示，不能对抗石马河供销社。石马河供销社与中瑞公司签订《车位认购协议书》的时间为2016年1月29日左右，石马河供销社的购买行为并不受前述两份执行裁定书的约束。 3.石马河供销社已实际占有案涉车位。石马河供销社与重庆鼎千里物业管理有限公司签订《中新大厦停车位使用协议》、车位交付情况说明可以证明车位已经交付。 4.石马河供销社支付价款符合法律规定。根据已查明的事实可知，石马河供销社依约支付了购买车位的价款，余款亦已向一审法院交纳。故其支付价款符合《执行异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定。 5.案涉车位未办理过户登记并非石马河供销社的原因。案涉车位在办理首次登记后立即被查封，石马河供销社客观上无法再办理过户登记。 关于石马河供销社请求对案涉车位解除查封问题，并非执行异议之诉的审理范围，一审法院不予评判。 综上，石马河供销社购买案涉车位符合《执行异议复议规定》第二十八条的各项规定，就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一项、《执行异议复议规定》第二十八条规定，判决：一、中止对重庆市江北区紫康路155号“中新大厦”第负二层的6个车位（车位编号：9－14号）的执行；二、驳回石马河供销社的其他诉讼请求。一审案件受理费13980元，由朗俊公司负担。 二审审理中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为石马河供销社对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中石马河供销社购买案涉车位符合上述情形，其权利能够排除执行。具体分析如下： 1.重庆市第一中级人民法院虽分别于2015年11月5日、2016年6月16日作出并向江北区不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书，拟对案涉车位进行预查封，但鉴于中瑞公司在当时并未申请办理案涉车位初始登记，亦未取得商品房预售许可证，江北区不动产登记中心无法进行预查封登记。直至2017年9月27日中瑞公司申请办理了案涉车位的初始登记后，江北区不动产登记中心才于2017年9月29日对案涉车位进行了预查封登记。根据《查扣冻规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，石马河供销社与中瑞公司签订《车位认购协议书》在2017年9月29日之前，重庆市第一中级人民法院对案涉车位的预查封效力不得对抗石马河供销社，《车位认购协议书》的效力不受重庆市第一中级人民法院预查封行为的影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”石马河供销社与中瑞公司签订的《车位认购协议书》约定了车位座落位置、价款金额及支付方式，具备商品房买卖的基本特征，虽然订立《车位认购协议书》时，中瑞公司尚未取得案涉车位预售许可证，但在本案起诉前中瑞公司已经办理了初始登记，应认定该《车位认购协议书》有效，故《车位认购协议书》的订立符合《执行异议复议规定》第二十八条第（一）项的规定。2.石马河供销社已举示的《中新大厦停车位使用协议》等证据可以证明其在2017年9月29日前已合法占有案涉车位，符合《执行异议复议规定》第二十八条第（二）项的规定。3.《车位认购协议书》约定案涉车位总价款为93万元，石马河供销社已按约定向中瑞公司支付了车位首付款883500元，并将余款46500元交付一审法院执行，符合《执行异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定。4.案涉车位在中瑞公司申请办理首次登记后，于2017年9月29日即被重庆市第一中级人民法院查封，石马河供销社客观上已不具备办理过户登记的条件，案涉车位未办理过户登记非因石马河供销社自身原因所致，符合《执行异议复议规定》第二十八条第（四）项的规定。 综上所述，石马河供销社对案涉车位享有的权利能够排除朗俊公司申请的强制执行。朗俊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13980元，由重庆朗俊控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨光明 审判员  廖晓莹 审判员  李 震 二〇二一年二月二十五日 书记员  陈**平