上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17045号原告：上海巧得力物流设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李从力，执行董事。委托诉讼代理人：杜霞，上海市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟，上海市经纬律师事务所律师。被告：张志豪，男，1960年11月30日出生，汉族，住上海市松江区。被告：张彩芳，女，1956年10月28日出生，汉族，住上海市闵行区。上述二被告共同委托诉讼代理人：王玉龙，上海市志君律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：黄逸，上海市志君律师事务所律师。原告上海巧得力物流设备有限公司(以下简称“巧得力公司”)与被告张志豪、张彩芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年12月16日公开开庭进行了庭审。原告巧得力公司的委托诉讼代理人朱伟及被告张志豪、张彩芳的共同委托诉讼代理人王玉龙、黄逸，均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告巧得力公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告补偿原告损失280,000元。审理中，原告放弃诉讼请求第2项。事实和理由：2011年9月，原、被告签订租房合同，约定由原告承租二被告位于上海市松江区九亭镇沪松公路北营业房二区十七号至十八号房屋(以下简称“系争房屋”)，原告为更好的经营业务，经征得二被告同意对系争房屋进行装修并展开实际经营和居住。第一租赁期届满后，原告与二被告于2014年12月30日又签订了《房屋租赁合同》，约定原告续租二被告房屋，租期至2020年12月31日，租赁为52,000元/年。2020年5月，在租赁期限内，遇到房屋拆迁，被告方与松江区九亭镇动迁办签订房屋征收补偿合同，原告作为被拆迁房屋的实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停产停业损失、承租房屋装修补偿及设备拆迁安装补助等费用。现原告多次就其应得的安置权益与二被告协商均无果，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。另，原告认为租赁合同系双方当事人真实意思表示，房屋来源合法，认为合同有效。被告张志豪、张彩芳共同辩称：不同意原告的诉请。认为原、被告签订的合同已经解除，系原告逾期支付租金在先，存在违约，无权要求被告赔偿损失；原告只租赁了系争房屋的一楼，出租给原告时是附带装修的，原告没有进行装修；系争房屋是从九亭镇政府购买，有公证书及购房协议，故系争租赁合同应为有效合同。经审理查明，1997年12月22日，案外人张一鸣作为受让方(乙方)与原松江县九亭镇人民政府村镇建设办公室作为出售方(甲方)签订《购房协议》一份，约定乙方购买贰区17-18号安置房，门面房贰间……。1998年11月12日，上海市松江区公证处出具《产权来源公证书》一份，载明：兹证明张彩芳参与松江县九亭镇“二路”环境整治出资造房，出资人民币95,511.06元，于1997年12月22日由九亭镇村镇办分得坐落在松江区九亭镇沪松公路北营业房二区十七号；建筑面积114.82平方米(地下室57.18平方米)，以上房屋产权属张彩芳所有。同日，上海市松江区公证处另出具《产权来源公证书》一份，载明：兹证明张一鸣参与松江县九亭镇“二路”环境整治出资造房，出资人民币95,511.06元，于1997年12月22日由九亭镇村镇办分得坐落在松江区九亭镇沪松公路北营业房二区十八号；建筑面积114.82平方米(地下室57.18平方米)，以上房屋产权属张一鸣所有。2014年12月30日，原告作为承租方(乙方)、被告张志豪、张彩芳作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给原告；租赁期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止；年租金为52,000元，房租押金为4,500元，租金分两期交付，以半年为单位计算，每期交租金日为1月30日前，如到期7日不缴，按违约处理，甲方可在5日后自行租给他人。该份合同另对双方权利义务作出了约定。该租赁合同上甲方处案外人蔡某某代被告张志豪签名，被告张志豪对此予以认可。2020年5月29日，被告张彩芳作为被补偿人(乙方)与案外人上海市松江区人民政府九里亭街道办事处作为甲方签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》，约定乙方的非居住房屋坐落于上海市松江区九里亭街道沪松公路XXX号，房屋用途营业房，房屋建筑面积114.82+28.59平方米；补偿款共计4,228,686元；乙方应于2020年6月29日前搬离，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁；乙方与使用人迁离原址时不得拆除原房屋中的建筑材料和甲方已给予补偿额其他附属物……。另查明，2011年8月8日，原告的法定代表人李从力作为承租方(乙方)与被告张志豪、张彩芳出租方(甲方)签订《租赁合同》一份，约定租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止；注：承租面积106㎡，坐落地点为上海市沪松公路XXX号-XXX号(共两间)一层；年租金为53,000元，电信押金为2,000元，房租押金总额为2,500元。该份合同另对双方权利义务等有关事宜作出了约定。2013年6月16日，案外人韩兴洋作为承租方(乙方)与被告张志豪、张彩芳出租方(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于本市松江区沪松公路XXX-XXX号的地下室和二、三楼出租给乙方；租赁期限自2013年3月13日起至2015年3月12日止；月租金为2,500元。该份合同另对双方权利义务等有关事宜作出了约定。庭审中，经法院释明，原、被告仍坚持《房屋租赁合同》为有效合同；原、被告均向本院明确表示，仅在本案处理合同效力问题，就合同有效或无效的法律后果不在本案中处理，双方另行主张。以上事实，有房屋租赁合同、公证书、购房协议、租赁合同、上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)及当事人陈述等证据证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。现本案系争房屋未取得建设工程规划许可证等合法建造手续，故原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。而本案原告的要求解除合同的诉请，是基于合同有效所提，该请求权基础与根据案件事实作出的认定不一致，据此本院依法进行了释明，但原、被告仍坚持合同有效，相关法律后果均不在本案中主张，故在此情况下，原告的诉请本院难以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告上海巧得力物流设备有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告上海巧得力物流设备有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜二〇二一年二月九日书记员 诸金辉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。