四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终80号 上诉人（原审原告）：金梅贵，女，1968年9月15日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。 委托诉讼代理人：孙双巧，江苏少平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田吴铁，男，1986年2月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：眉山市彭山区幸福苑房产中介有限公司。住所地：四川省眉山市彭山区凤鸣街道新南街45号。 法定代表人：张燕。 委托诉讼代理人：罗富安，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文艳，四川贤济律师事务所律师。 上诉人金梅贵因与被上诉人田吴铁、眉山市彭山区幸福苑房产中介有限公司（以下简称：幸福苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院(2020）川1403民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金梅贵上诉请求：撤销原判，改判二被上诉人返还上诉人购房款23万元并赔偿损失26万元。事实和理由：1、上诉人自2017年2月起与幸福苑公司的经办人员汪德琼磋商购房事宜，并将购房定金转至汪德琼个人账户。双方签订房屋买卖合同时，汪德琼并未持有田吴铁的授权委托书，上诉人也未见到过田吴铁。2、一审中上诉人同意参考案涉房屋市场价计算差价损失，也提供了案涉房屋所在小区房屋在贝壳网上的市场均价为7800元/平方米，则案涉房屋总价为624312元，扣除购房款33万元，差价损失为294312元，上诉人酌情主张26万元并无不当。3、本案房屋买卖合同相对方系上诉人和幸福苑公司，幸福苑公司在居间服务过程中故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或提供虚假情况，明知案涉房屋存在断供有被收回的风险，仍促成房屋买卖交易，损害上诉人利益。幸福苑公司应与田吴铁共同承担赔偿责任。 幸福苑公司答辩称，答辩人已尽到居间人审查义务，并促成交易。事后答辩人也多次提醒上诉人进行维权，损失是上诉人自己造成，应由其自行承担。 田吴铁未到庭答辩。 金梅贵一审诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2017年3月17日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令二被告立即向原告双倍返还购房定金12万元和购房款17万元；3、请求依法判令二被告向原告赔偿房屋差价损失26万元；4、本案诉讼费由二被告承担。 一审认定如下事实：位于眉山市彭山区××栋××号的案涉房屋系田吴铁于2016年3月以按揭方式向案外人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司购买。 2017年2月，经幸福苑公司的居间介绍，金梅贵有意购买该案涉房屋，并于2017年2月4日和3月5日向幸福苑公司转账共计6万元，用于向田吴铁支付购买案涉房屋的定金。幸福苑公司收到上述款项后于2017年3月5日向田吴铁转款6万元，并交与金梅贵一份有田吴铁签名的定金收条，该收条载明：“今收到汪德琼代毛前芳购买彭山区××村××栋××号房屋定金60000元（大写：陆万元）”。2017年3月17日，金梅贵与田吴铁、幸福苑公司签订《房屋买卖合同》一份，田吴铁当时并未到场，案涉《房屋买卖合同》上“田吴铁”的签名是幸福苑公司的员工汪德琼持有“田吴铁”签名的书面委托书代田吴铁所签。合同主要内容为：1、田吴铁将位于眉山市彭山区××小区××栋××号房屋（合同备案号：×××××，建筑面积80.04平方米）以33万元的价格出售给金梅贵；2、该房有抵押。由田吴铁继续还贷，在不动产证下来后，过户前结清银行贷款；3、付款方式：签订合同时支付定金6万元，3月17日支付购房款17万元，不动产证下来后15个工作日内田吴铁配合金梅贵到不动产部门办理过户或办理公证时再支付田吴铁10万元。同时，案涉《房屋买卖合同》对违约责任、过户费用的承担等事项也作了明确约定。 合同签订当日，金梅贵通过银行向幸福苑公司转款17万元，用于向田吴铁支付购房款。幸福苑公司陈述，因田吴铁急需用钱，且金梅贵已经确定要购买案涉房屋，故提前代金梅贵向田吴铁支付了16万元购房款，剩余的1万元田吴铁自愿作为支付幸福苑公司的佣金。 另查明，田吴铁在向案外人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司购买案涉房屋后，因田吴铁在履行合同过程中存在逾期偿还银行按揭贷款的违约行为，案外人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司代田吴铁向按揭银行偿还了贷款本息后，于2018年1月8日向一审法院提起诉讼，要求解除合同。一审经审理后于2018年2月6日作出（2018）川1403民初171号民事判决书，判决解除了田吴铁与案外人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订的关于案涉房屋的“商品房买卖合同”及补充协议。 一审认为：本案中，金梅贵就案涉房屋在幸福苑公司的居间介绍下达成购买意向后，与田吴铁、幸福苑公司于2017年3月17日签订了“房屋买卖合同”。从形式上看，该合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。因田吴铁的违约行为，案外人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司已经依法解除了其与田吴铁之间关于案涉房屋的“商品房买卖合同”及补充协议并收回案涉房屋，现在田吴铁已无法向金梅贵交付案涉房屋并办理过户手续，即双方之间的案涉合同在法律上和事实上不能履行属于客观事实，因此金梅贵主张解除案涉合同，符合《合同法》第九十四条的规定，一审依法予以支持。 同时，因田吴铁的违约行为导致双方之间的“房屋买卖合同”无法履行，根据《合同法》第九十七条和一百一十五条的规定，对金梅贵主张要求田吴铁返还购房款17万元及双倍定金12万元的诉讼请求，一审依法予以支持。 对金梅贵要求田吴铁赔偿房屋差价损失26万元的请求问题。虽然金梅贵与田吴铁之间的“房屋买卖合同”因田吴铁的违约行为导致无法履行，但金梅贵至今没有提供其损失的具体依据，具体的金额也无法确定，故对金梅贵的该项请求，一审依法不予支持。 幸福苑公司是否应当与田吴铁共同承担赔偿责任的问题。 案涉“房屋买卖合同”虽然并非田吴铁亲自与原告签订，但田吴铁向幸福苑公司出具了书面的“授权委托书”，授权幸福苑公司全权办理案涉房屋的出售事宜（当然，幸福苑公司须对“授权委托书”的真实性、合法性承担法律责任），金梅贵也是基于对田吴铁书面“授权委托书”和幸福苑公司的信任才签订了案涉“房屋买卖合同”，并向田吴铁支付了购房定金及购房款（系幸福苑公司代为收取）。因此，案涉“房屋买卖合同”的合同相对方应该是金梅贵与田吴铁。同时，根据在案证据，现尚不能证实幸福苑公司作为居间方，在提供居间服务过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害金梅贵利益。因此，金梅贵要求幸福苑公司共同承担赔偿责任没有事实根据和法律依据，对金梅贵的该项请求，一审依法不予支持。当然，如果此后有证据显示幸福苑公司在此过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，那么金梅贵可另行向幸福苑公司主张要求其承担赔偿责任。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告金梅贵与被告田吴铁于2017年3月17日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月3日解除。二、被告田吴铁于本判决生效之日起十日内双倍返还原告金梅贵购房定金12万元。三、被告田吴铁于本判决生效之日起十日内返还原告金梅贵购房款17万元。四、驳回原告金梅贵对被告眉山市彭山区幸福苑房产中介有限公司的诉讼请求。五、驳回原告金梅贵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4650元，由被告田吴铁承担（此款原告已垫付，由被告在支付原告上述款项时一并支付给原告）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 金梅贵提交如下证据：1、录音材料，系2018年8月22日幸福苑公司代理人罗律师打电话告知上诉人要做房屋的保全，让上诉人替田吴铁交20多万元。拟证明田吴铁在与上诉人签订合同的时候就没有偿还银行贷款了，2018年2月恒大公司诉讼解除了与田吴铁的合同，但幸福苑公司故意隐瞒没有告诉上诉人，应承担连带赔偿责任。2、案涉房屋的照片、中介费、物业费，拟证明上诉人已入住该房，支付了中介费和物业费，损失是客观存在的。3、幸福苑公司2017年的财务流水，拟证明幸福苑公司知道田吴铁的哥哥也在该公司上班，中介一直说找不到田吴铁，但他们应该积极帮上诉人找到。否则法院即使判决田吴铁赔偿，上诉人也得不到。4、查询自眉山天府新区不动产登记中心和四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局的登记信息，拟证明案涉房屋的预告登记在双方交易前的2016年5月26日已被注销，幸福苑公司未告知上诉人该信息，故意隐瞒真实情形给上诉人造成损失，应承担连带赔偿责任。 幸福苑公司质证意见：对证据1真实性无异议，当时幸福苑公司通过田吴铁的哥哥得知案涉房屋涉诉，该公司委托律师给上诉人打电话，希望她能够保全案涉房屋，或者提执行异议。幸福苑公司已尽到谨慎义务。对证据2、3、4真实性无异议，交易不能完成对上诉人来说确实有损失；田吴铁的哥哥吴田刚也委托幸福苑公司卖房，流水中吴田刚收到的是定金，与本案无关。金梅贵提交的案涉房屋查询信息显示，2017年3月双方签订合同时，房屋登记在田吴铁名下，2018年5月才登记到其他人名下，不能证明幸福苑公司有过错。 本院审查意见：幸福苑公司对金梅贵提交的证据真实性均无异议，可予以确认。金梅贵举示证据1和4，意在证明幸福苑公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况。证据1仅能证明幸福苑公司的代理人在2018年2月22日电话通知上诉人，交易的房屋被开发商收回，告知其维权，但不能证明幸福苑公司在促成双方交易时已知道田吴铁断供房屋有可能被收回而未进行告知。证据2能证明其入住情况，金梅贵因该房交易除了支付房款，还支付了物业费、中介费，但不能证明其损失高达26万元。证据3财务流水中“吴田刚”是否系田吴铁哥哥不得而知，流水信息也不能反映“吴田刚”系幸福苑公司工作人员。证据4显示：田吴铁向开发商购买案涉房屋，预购商品房预告登记设立于2016年5月26日，预购商品房预告登记注销于2018年5月15日。田吴铁因购买该房向银行按揭贷款，预购商品房抵押预告登记设立于2016年9月22日，预购商品房抵押预告登记注销于2018年4月28日。由此，幸福苑公司在2017年2月—3月促成双方交易时田吴铁购买案涉房屋的预告登记和抵押预告登记均在有效状态。故金梅贵举示的4组证据均不能证明其主张，但证据4能够证明案涉房屋合同备案登记的情况，本院予以采信。 二审查明，田吴铁向开发商购买案涉房屋，预购商品房预告登记设立于2016年5月26日，预购商品房预告登记注销于2018年5月15日。田吴铁因购买该房向银行按揭贷款，预购商品房抵押预告登记设立于2016年9月22日，预购商品房抵押预告登记注销于2018年4月28日。 还查明，幸福苑公司代理人罗富安曾于2018年2月与金梅贵通电话，告知其案涉房屋涉诉应进行维权。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：1、金梅贵要求田吴铁赔偿损失26万元是否成立；2、幸福苑公司是否应当承担购房款的返还及损失赔偿责任。 关于焦点1。上诉人金梅贵认为因田吴铁的原因彭山区人民法院已判决解除了案涉房屋开发商与田吴铁之间的房屋买卖合同，致使上诉人金梅贵与田吴铁签订的房屋买卖合同目的不能实现，由此请求田吴铁双倍返还定金12万元和购房款17万元，并赔偿购房损失26万元。根据双方房屋买卖合同约定，若田吴铁有无故或无正当理由提出不出售此房、拒绝提供办证手续等违约情形的，则双倍返还金梅贵所付定金。田吴铁因逾期未偿还贷款，案涉房屋开发商解除双方房屋买卖合同，故事实上田吴铁已不能履行将案涉房屋过户至金梅贵名下之合同义务，双方交易已不具备完成的条件，田吴铁应承担违约责任。上诉人金梅贵要求田吴铁双倍返还定金12万元符合双方合同约定，但其要求赔偿26万元损失不符合双方合同约定。同时，金梅贵截止双方合同签订之日2017年3月17日通过幸福苑公司向田吴铁支付房款共23万元，田吴铁与案涉房屋开发商之间的房屋买卖合同于2018年2月被法院判决确认解除，这期间时间不到1年，按照双方合同约定由田吴铁双倍返还其定金12万元与其所受损失基本相当。故金梅贵关于田吴铁赔偿损失26万元的请求理由不足，一审未支持其请求并无不当。 关于焦点2。上诉人金梅贵认为幸福苑公司在提供居间服务的过程中故意隐瞒与订立合同相关的重要事实，明知田吴铁断供未偿还银行贷款还促成双方交易，应与田吴铁承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据该条规定，居间人有如实向委托人报告的义务，未履行如实告知义务、故意隐瞒或提供虚假情况损害委托人利益的将承担损害赔偿责任。上诉人金梅贵为证实其主张，二审中提交了幸福苑公司代理律师与其通话的录音以及查询自四川天府新区眉山管委会住房建设局和交通运输局的案涉房屋登记信息等证据，幸福苑公司代理律师曾于2018年2月与其通话主要是告知其案涉房屋与开发商的合同涉诉已被法院确认解除，并建议金梅贵维权方式，该时间点正是彭山区人民法院判决确认田吴铁与案涉房屋开发商之间房屋买卖合同解除当月。而案涉房屋登记信息显示，田吴铁购买该房的预购商品房抵押预告登记于2018年4月28日注销，预购商品房抵押预告登记于2018年4月28日，也即幸福苑公司在促成双方交易时案涉房屋的预告登记和抵押预告登记均有效。以上证据不能证明幸福苑公司在促成双方交易时，也即2017年2月已明知田吴铁断供未偿还贷款或案涉房屋有可能被开发商收回之事实。故上诉人金梅贵举示证据不能证明幸福苑公司在提供居间服务的过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况之行为，由此其要求幸福苑公司承担赔偿责任无事实依据。 综上，上诉人金梅贵上诉理由不成立，其请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人金梅贵负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 敏 审判员 辛利平 审判员 覃 棱 二〇二一年二月二十五日 书记员 张 瑜