合肥铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）皖8601民初186号 原告（案外人）：吴刚，男，汉族，1968年9月29日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：艾倩文，贵州辰泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔禹璎，贵州辰泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：薛强生，男，汉族，1959年1月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。 第三人：贵州衡达高速公路咨询服务公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**富中才智中心****。 法定代表人：彭愚，董事长。 第三人（被执行人）：贵州顺时房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼****** 法定代表人：韩旭，董事长。 原告吴刚与被告薛强生、第三人贵州衡达高速公路咨询服务公司（以下简称衡达公司）、第三人贵州顺时房地产开发有限公司（以下简称顺时房开公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴刚的委托诉讼代理人艾倩文、孔禹璎、被告薛强生的委托诉讼代理人赵梅梅到庭参加诉讼。第三人衡达公司、第三人顺时房开公司经本院依法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2020）皖8601执异32号执行裁定；2.请求依法终止（2018）执31号案件对原告所有的位于贵州省贵阳市卧龙山庄×号房屋的全部执行措施，包括但不限于解除查封、终止评估及拍卖等；3.本案诉讼费、公告费等由被告承担。 事实与理由：合肥铁路运输法院在（2018）皖8601民初20号薛强生与顺时房开公司、韩旭的借款合同纠纷一案中，查封了原告所有的位于位于贵州省贵阳市卧龙山庄×号房屋，原告依法向法院提出执行异议，请求依法解除对该房屋的查封，经审查，合肥铁路运输法院作出（2020）皖8601执异32号裁定书，驳回了原告的异议申请。 第三人衡达公司为解决公司职工住房问题，于2004年6月3日与贵州省林业房地产综合开发公司（以下简称“林业房开公司”）联合开发沙冲路贵阳药用植物园住宅小区（即“卧龙山庄”）。后由于林业房开公司与顺时房开公司针对上述项目签订《房地产联营合同》，共同开发上述项目，为确保上述三方在项目中的利益，衡达公司、林业房开公司、顺时房开公司三方签订《协议书》及《团购协议》，明确衡达公司为解决职工住房困难，以1620元/平方米的单价购买“植物园住宅小区”（即“卧龙山庄”）项目。 原告吴刚与吴俊系兄弟关系，2006年原告以吴俊名义参加衡达公司福利购房，原告将购房款610060元全部打入衡达公司账户。衡达公司收到上述购房款后已全部支付至顺时房开公司。2007年11月30日衡达公司出具《团购款支付情况函》至顺时房开公司，说明衡达公司职工团体购买“卧龙山庄”购房款共计74550480.4元已支付至顺时房开公司账户。 购房款支付后，因房屋未能顺利办理网签手续，2007年10月12日衡达公司特致函林业房开公司，要求其与顺时房开公司协调并尽快完成手续办理，但顺时房开公司都因为自身债务问题一直不配合业主办理。2017年由于“卧龙山庄”150余户购房业主均未能办理房屋产权证已发展成信访案件，针对该情况，贵阳市住房和城乡建设局特召开会议，并形成筑建纪要[2017]110号《会议纪要》，明确立即启动“卧龙山庄”项目产权办证工作，按照老百姓无过错原则，组织协调相关办证工作；同时会议纪要明确房开公司资金断裂、项目收购、土地金追缴等事宜。但相关手续至今仍未能办理。 2015年1月19日，原告与顺时房开公司协商一致，因网签手续及产权证均未办理，故由原告作为实际购房人与其签订《商品房买卖合同》。同日，顺时房开公司开具收款收据两张，确认收到吴刚购房款610060元、代收维修基金12201元。此后，原告多次要求顺时房开公司办理房屋备案登记，顺时房开公司均以各种理由推脱不予配合。 房屋建成具备交付条件后，原告收房并多次向顺时房开公司沟通房屋权属登记证书办理问题，顺时房开公司均回复尚未具备办证条件，2020年顺时房开公司通知具备办证条件后，原告在办证过程中得知顺时房开公司涉诉问题导致房屋被查封，无法为原告办理该房屋权属登记证书。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在合肥铁路运输法院查封上述房屋之前，原告已与顺时房开公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》且已支付全部购房款并实际占有该房屋，对未能及时办理产权变更原告无过错，查封该房屋侵犯了原告的合法权益，故请法院依法解除对上述房屋的查封，并撤销（2020）皖8601执异32号裁定书。 薛强生答辩称，位于贵州省贵阳市卧龙山庄房屋（以下简称“案涉房屋”）登记在顺时房开公司名下，顺时房开公司对案涉房屋享有所有权。原告虽与顺时房开公司签订了《商品房买卖合同》，但并未在查封前支付全部购房款，未办理不动产登记，也未对案涉房产实际占有，案涉房产现状为无人居住。原告称其对案涉房产享有所有权，并对被告申请执行案涉房产的异议均不成立。一、原告没有支付案涉房屋的全部购房款。2015年1月19日，原告与顺时房开公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋总价610060元，建筑面积376.58平方米，单价1620元／平方米，一次性付清购房款。截至今日，原告未提交其已付清全部购房款的书面转账证据，不能对抗顺时房开公司系案涉房屋实际所有人的事实。公司员工团购房屋具有一定的人身属性，原告非衡达公司员工，无权参与低价购房。原告举证吴俊支付衡达公司的款项，与本案无关，不能达到其已付清购房款的证明目的。原告与顺时房开公司签订的《商品房买卖合同》，真实有效，应按合同约定履行。因原告未按合同约定履行付款义务，应当承担相应的不利法律后果。二、原告未接收案涉房屋，未合法占有案涉房屋。原告未提供房屋交接手续、物业缴费记录、装修等资料，充分证实其未占有案涉房屋。三、2020年4月3日，顺时房开公司已完成初始登记，履行完毕全部的法定义务。过户登记应由业主自己准备材料向不动产登记部门申请登记。原告因自身原因未能办理产权登记，存在过错，应承担不利的法律后果。四、不动产登记部门的登记信息具有公示力，顺时房开公司对案涉房屋享有所有权。同一项目的部分业主已依法办理不动产权登记，原告称系顺时房开公司的原因导致不能办理产权变更登记，不成立。根据2020年6月11日贵阳市不动产登记中心向法院出具《贵州省不动产权利查询结果》显示：坐落于贵州省贵阳市南明区房屋，面积为340.76平方米，权利人：顺时房开公司，不动产权证号：黔（2020）贵阳市不动产权第××号，当日贵阳市不动产登记中心已履行协助执行查封手续。根据《物权法》第九条之规定，原告以顺时房开公司不能办理登记手续为由予以抗辩不成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，法院依法查封案涉房屋合法合理，原告的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四构成要件，异议不成立。案件系基于以转移所有权为目的的商品房买卖合同，其性质属于债权请求权，不能排除强制执行。原告也未能够提供证明其在法院查封前向不动产登记部门和顺时房开公司要求转移登记和交付房屋等积极行为的证据，不符合2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第123条、第127条的规定。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，继续执行案涉房屋。 第三人衡达公司在庭前会议中答辩称，已经收到原告方汇至衡达公司的购房款，且已将全部购房款转至顺时房开公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月29日，顺时房开公司（甲方）与林业房开公司（乙方）签订《房地产联营合同》，约定：双方就共同开发经营属于顺时房开公司位于贵阳市植物园住宅小区项目的事宜，制定合同。项目位于贵阳市，项目名称（暂定）为植物园住宅小区。项目总用地面积为98.2亩，拟规划建设总建筑面积约10万平米的住宅小区（建设规模以贵阳市规划局批准为准），投资总额约1.6亿元。顺时房开公司自愿将经贵阳市政府及有关部门批准的属于自己的上述开发项目交与林业房开公司一起共同开发经营，林业房开公司自愿参与共同开发经营。双方同意项目以顺时房开公司名义实施运作。2004年6月3日，衡达公司（甲方）与林业房开公司（乙方）签订《联建协议书》，协议约定：根据林业房开公司与顺时房开公司签订的联合开发沙冲路贵阳药用植物园住宅小区的联营合同，衡达公司投资参与林业房开公司联合修建住宅，解决内部职工住房问题。衡达公司自愿将本单位筹集的资金与林业房开公司联合建设住房，具体工作由林业房开公司实施，林业房开公司同意将上述取得联合开发经营权的住宅项目与衡达公司共同联合修建职工住宅。住宅建设地址：贵阳市。拟规划建设住宅总面积约10万平米（以规划部门批准为准），投资总额约1.9亿元。2005年11月30日，衡达公司（甲方）、林业房开公司（乙方）、顺时房开公司（丙方）签订《协议书》，约定：根据衡达公司、林业房开公司原签订的《联建协议书》及林业房开公司、顺时房开公司原签订的《房地产联营合同》，达成本协议：一、前期衡达公司因考虑林业房开公司是贵州省林业厅直属全资国有公司，故投资共同联建于林业房开公司与顺时房开公司共同联营的位于贵阳市的“卧龙山庄”开发项目。衡达公司有且只有通过林业房开公司的投资经营管理，才能保证其联建权益。二、鉴于“卧龙山庄”项目是在顺时房开公司名义下实施的情况，三方同意该项目全部由林业房开公司负责全权经营、管理该项目，且由顺时房开公司授权林业房开公司负责人全权开发、经营、管理并实施该项目。2006年5月16日，顺时房开公司（甲方）、衡达公司（乙方）、林业房开公司（丙方）签订《团购协议》。协议约定：衡达公司为解决职工住房困难，与顺时房开公司就顺时房开公司开发的“植物园住宅小区”项目团体购买达成以下协议：一、购买面积：暂定50000平方米。二、购买单价：1620元／平方米。付款方式：林业房开公司作为担保方，由衡达公司通过林业房开公司按顺时房开公司工程进度及资金需求支付款项给顺时房开公司，待顺时房开公司达到商品房预售条件时，衡达公司将购房余款支付给顺时房开公司，顺时房开公司与衡达公司职工签订正式的购房合同。 2007年2月8日衡达公司（甲方）与林业房开公司（乙方）签订《补充协议书》，约定根据林业房开公司与顺时房开公司签订的联合开发卧龙山庄住宅小区项目进展情况，达成本协议：一、衡达公司自愿将筹集的联建资金转化为职工的团购房屋款，单价为1620元/㎡，总面积为5万㎡，原则上总面积不超过5万㎡，超过部分按照3580元/㎡据实支付。二、衡达公司负责提供购房人名册和分房一览表，负责做好职工工作，配合销售方签订购房合同。三、衡达公司团购房屋总价款为1620元/㎡×5万㎡=8100万元，原已经支付联建总价款6375万元转为团购款，余款1725万元在扣除530万元的利息后，售房单位拿到预售证3天内付清（1725万元-530万元=1195万元）1195万元。因为购房主体发生变化，衡达公司支付的团购余款1195万元直接支付到售房单位。 2015年1月19日吴刚（买受人）与顺时房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为贵阳市房地产管理局，商品房预售许可证号为2010筑商房预字第××号。买受人购买的商品房为第×号。该商品房的用途为住宅，建筑面积共376.58平方米，单价为1620元／平方米。计价方式：按套计算，该商品房总价款为610060元。付款方式及期限：买受人于2015年1月19日一次性支付房款人民币610060元。 另查，吴俊（吴刚之弟）于2006年3月24日向衡达公司现金缴纳房款157440元、于2007年8月14日通过银行转账向衡达公司缴纳159357元，袁琳（吴刚之妻）、孟凡涛（吴俊之妻）于2006年8月11日通过银行转账分别向衡达公司缴纳100000元、204560元，合计缴纳621357元（含购房款610060元和代建费11297.4元）。2015年1月19日，顺时房开公司向吴刚开具购房款610060元、代收维修基金12201元收款收据。2015年1月19日，贵州青鸟物业管理有限公司作为案涉房屋所在小区当时的物管公司向吴刚开具A-12户“独立电表、独立水表、闭路电视、煤气及可视对讲”合计7001元开通费用收据。衡达公司代收职工购房款后，于2004年6月11日、2005年12月5日、2005年12月14日分三次将房建款6375万元支付给林业房开公司。另有1195万元由衡达公司直接转至顺时房开公司。顺时房开公司于2020年11月24日向吴刚开具了备注为×号的商品房增值税发票。 薛强生与顺时房开公司、韩旭借款合同纠纷一案，2018年6月22日安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民初20号民事调解书发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，薛强生向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高级人民法院以（2019）皖执31号执行裁定书将该案指定本院执行，本院于2019年5月27日依法立案执行。在执行过程中，本院对被执行人顺时房开公司名下位于贵阳市南明区×号房产进行查封。案外人吴刚提出执行异议。 2020年9月23日,本院作出(2020)皖8601执异32号执行裁定,驳回案外人吴刚的异议请求。吴刚遂提起本案案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定,判决执行标的能否执行,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,本案中,首先,吴刚在人民法院查封案涉房产之前于2015年1月19日已与顺时房开公司签订了书面《商品房买卖合同》,该合同合法有效。其次，本案中原告虽与顺时房开公司签订了《商品房买卖合同》，但与一般的商品房买卖不同，案涉房产为衡达公司与顺时房开公司、林业房开公司联建，衡达公司为解决职工住房问题，由衡达公司通过林业房开公司按顺时房开公司工程进度向顺时房开公司支付款项，由顺时房开公司与吴刚签订的购房合同。吴刚按照公司内部购房流程要求全额缴纳了购房款，衡达公司也按照三方协议要求向顺时房开公司支付了团购房购房款。第三,关于吴刚在法院查封前是否占有案涉房产。吴刚于2020年11月23日一次性缴纳×户物业费40699元（自2016年9月1日至2020年12月31日），其虽未对案涉房产进行装修，但结合原告提供的贵州青鸟物业管理有限公司于2015年1月19日为原告开具的×户独立电表、独立水表、闭路电视、煤气及可视对讲开通费用收据及卧龙山庄物业服务中心的《情况说明》、顺时房开公司的《情况说明》等证据，可以证明在本院查封之前吴刚确已占有案涉房产。第四,吴刚对人民法院查封之前未办理房屋过户手续作出了合理解释,2015年1月19日，吴刚与顺时房开公司就卧龙山庄×户签订商品房买卖合同时，该项目预售证已过期，顺时房开公司未能为吴刚办理合同备案及预告登记，而案涉卧龙山庄×的大房产证【黔（2020）贵阳市不动产权第××号】于2020年4月3日办理完毕，此后购房者才可以开始办理产权证，本院查封案涉房产日期为2020年6月10日，间隔时间之短尚不足以认定原告怠于办理产权登记，故不能认定案涉房屋系因买受人的原因未办理过户登记。综上,吴刚作为买受人,其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对物权期待权保护的规定,应认定吴刚对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行贵州省贵阳市卧龙山庄×号房屋； 二、驳回原告吴刚的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告薛强生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 本院（2020）皖8601执异32号执行异议裁定于本判决生效之日时自动失效。 审判长  肖统瑞 审判员  魏 琦 审判员  田 坤 二〇二一年二月一日 书记员  刘 娜 附：相关适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。