北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25231号原告：北京正光天和投资有限公司，住所地北京市大兴区兴华路206号3层3012。法定代表人：刘迎喜，经理。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。被告：北京时代星光文化艺术有限公司，住所地北京市西城区西直门南大街2号D座二层203室。法定代表人：胡千里，经理。委托诉讼代理人：马妮娜，女，该公司员工。被告：臧京远，女，1988年8月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：畅晓姣，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林遥，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京正光天和投资有限公司（以下简称正光天和公司）与被告北京时代星光文化艺术有限公司（以下简称时代星光公司）、被告臧京远租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正光天和公司委托诉讼代理人张健，被告时代星光公司委托诉讼代理人马妮娜，被告臧京远委托诉讼代理人畅晓姣、张林遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正光天和公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告时代星光公司向原告支付所欠2020年1月1日至2020年4月18日租金675909元，扣除保证金355875元后为320034元；2.依法判决被告时代星光公司向原告支付2020年4月19日至2020年6月14日房屋占用费353457元；3.依法判决被告时代星光公司向原告支付违约金1131682元；4.被告臧京远对上述款项承担连带还款责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年12月30日，被告时代星光公司与原告签署《房屋租赁协议》，承租原告所有的位于北京市西城区西直门内南大街2号成铭大厦D座二层1125平方米房屋（房屋编码：2、3、4），租赁期限为2017年1月1日起至2024年12月7日止，免租期三个月，租金为5.2元每平方米，每两年递增6%，保证金355875元。履行过程中，被告时代星光公司未能在2019年12月15日前按期缴纳租金，已经出现违约情况，经多次交涉沟通，被告时代星光公司均不能按照合同和自身承诺缴纳租金。在不得己情况下，为避免损失扩大，原被告双方解除合同。被告时代星光公司于2020年5月15日将租赁房屋腾空交还给原告方。被告臧京远自租赁合同签订之前至2020年4月14日为被告时代星光公司100%控股股东。根据相关法律规定，被告臧京远对于被告时代星光公司债务应承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，原告依法诉至本院，请求法院依法判决。时代星光公司辩称，有三个方面，第一、当时给付一笔钱的时候，因为当时资金不足，我们是借私人的钱，然后打到对方账户，同时我也跟对方对接人说地很明确了。之后公司这边的钱是需要私款退回来，我们由公户再给打过去，因为公司的钱和个人的钱是完全分开的，当时还要求过对方到时候把私户的钱给退回来。对方说的和公司的资产是一致的，我们不认可，因为是分开的。第二、因为节前确实我们有过一次未按时缴纳房租，但是当时对方让我们出一个承诺书。当时不知道有疫情的原因。过完春节以后，我们就说过节以后延迟半个月去缴纳，对方也是认可的，但最后让我们出一个承诺书，承诺书也是对方发给我的格式。第三、因为疫情的原因，当时也有过多次的电话和微信沟通，要一些疫情期间的政策支持，但是没有得到对方的同意，然后我们在微信上也提出了我们这个房子就退了，也让他们去招租，因为一直以来，东西都没搬出来，对方把门给锁了，我们的员工进去搬东西的时候，当时也报案了，还有报案记录，反正当时就发生了特别不好的事情，就不让我们搬东西。所有的东西都在原来的地址，当时我就出具了一个微信的说明，让我们的员工把他们私人的个别物品先搬走，所有公司的东西都在原地。这是三个方面大概的事情。臧京远辩称，第一、对于第一项所欠2020年1月1日至2020年4月18日的租金。我们要庭后核实一下金额。对于第二项房屋占用费，根据我们与被告一核实，涉案租赁房屋2020年4月25日被原告那边派人给上锁了，导致时代星光公司想把办公用品搬走，所以我们认为这部分的房屋占用费不应该由被告来承担。原告诉求的第三项违约金是年租金的50%，我们认为约定超高，希望法院酌情予以调低。第四、对于臧京远是否应该对上述房租承担连带还款责任。我们主张是在2020年3月2日臧京远与张越之间签署了股权转让协议，约定把时代星光公司的全部股权转让给张越。同时也进行了工商变更登记。股权转让协议当中，明确约定了乙方，也就是张越受让股权之后按照股权享受利润承担风险，同时包含了股权转让之前该公司的债权债务。基于以上我们认为臧京远不应该对房租以及违约金等承担任何责任。补充一点，基于被告时代星光公司的答辩，时代星光公司在2018年以后经营过程当中可能确实存在经营不善导致资金短缺的问题，支付房租的时候有一两次是从个人账户包括其他员工先以借款的形式支付出去，最后公司再还款给个人，这种并不是原告主张的财产混同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：时代星光公司原股东为臧京远，持股比例为100%。2020年4月14日，股东变更为张越，持股比例为100%。2016年12月30日，正光天和公司（甲方、租赁方）与时代星光公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、本合同自生效之日起，甲乙双方必须认真履行本合同所约定的条款，任何一方都不得擅自变更或解除。第二条、因不可抗力及政府行为致当事人双方无法履行本合同时，本合同终止，甲乙双方均互不承担违约和赔偿责任。第三条、租赁标的物：乙方承租甲方的房屋位于北京市西城区西直门内南大街2号成铭大厦D座二层，房屋编码为2、3、4三个区域及其附属或配套设备设施，建筑面积1125平方米。第四条、乙方经营项目及承租用途：经营项目及承租房屋的用途为文化及经纪。……第五条、乙方租用房屋的期限为7年11个月7天，起租日期为2017年1月1日，租赁期限届满日期为2024年12月7日。双方约定自2017年1月1日起至2017年3月31日为免租期。……第六条、租金、租金增长及履约保证金：1、租金按照5.2元/平方米/天（含物业费及发票）计算，年租金为2135250元，租金标准为含税，双方应各自承担法律、法规等规定应交纳的税费。2、租金增长：自2017年4月1日起，以日租金5.2元为基数每两年递增6%。3、履约保证金：履约保证金为2个月的租金即355875元。如乙方违反合同有关约定条款，发生拖欠租金及其他应交费用行为的，则甲方有权将乙方所交的履约保证金相应金额或全部直接转抵租金及其他应缴费用。……第八条、乙方须按照每季为一支付期向甲方支付包含物业费在内的租金。乙方须向甲方支付履约保证金355875元。本合同签字之五日内乙方应向甲方支付首期（2017年4月1日-2017年6月30日）租金533812.5元。以后每期首日前，即上一支付期的最后15个自然天前，付清下一支付期租金。第九条、乙方延误交纳本合同规定的租金及其他费用（含全部及部分未付），除按照本合同第六条第4款的约定执行外，自该支付期第1个自然天（含）起，乙方还须向甲方支付延期付款违约金。乙方延期支付租金的违约金，按照当期应付租金额的3‰乘以延期天数计算；乙方延期支付其他费用的违约金，按照当期应付其他费用额的3‰乘以延期天数计算。……第三十条、甲乙双方任何一方发生以下行为的，须相应承担的违约责任：……2、乙方未按照本合同有关条款约定如期缴纳履约保证金，或未如期向甲方足额付清租金、其他费用及延期付款违约金，包括：超过约定支付期第15个自然天，乙方仍未付清租金、其他费用及延期付款违约金，累计迟延天数满30天的，均构成乙方违约，甲方有权单方面行使包括不再向乙方提供满足该标的物使用的条件（包括但不限于水、电、气、暖等）、解除本合同、收回租赁房屋等在内的任何权利，并乙方除须向甲方补交齐应交房租、其他费用及延期违约金外，还须按照本合同年租金额的50%向甲方支付违约赔偿金。……2017年1月1日，臧京远向正光天和公司支付租金及押金889687.5元。2017年6月13日，臧京远向正光天和公司支付租金533812.5元。时代星光公司支付租金至2019年12月31日。2019年12月15日，时代星光公司应当支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金565841元，但时代星光公司未按期支付。2020年1月20日，正光天和公司通过微信向时代星光公司发送催款通知。2020年1月21日，正光天和公司通过微信向时代星光公司发送了《承诺书》模板，要求时代星光公司盖章确认。2020年1月23日，时代星光公司在《承诺书》上盖章确认。《承诺书》内容为：“北京正光天和投资有限公司：依据《房屋租赁合同》的约定我方应于2019年12月15日之前缴纳房租565841元，贵司在口头、书面催缴后我方仍未支付，现我方郑重承诺于2020年2月15日将以上欠款全部付清，如逾期仍未付清，贵司可采取对我方租赁场地停止能源供应、收取违约滞纳金或解除租赁合同、收回场地等措施，我方承担由此造成的一切责任。特此承诺！承诺人：北京时代星光文化艺术有限公司。2019年1月23日。”。2020年4月9日，正光天和公司向时代星光公司发送《公函》，要求时代星光公司3日内付清欠付的租金。2020年4月16日，正光天和公司向时代星光公司发送《解除函》，通知时代星光公司解除合同、返还房屋、支付租金及违约金等。审理中，各方均认可《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除。2020年4月26日，时代星光公司向正光天和公司发送《沟通函》，内容为：“根据春节后与贵方沟通提出关于疫情期间房租减免优惠事宜至今未达成一致，春节前我方房租支付至12月31日（以双方财务往来记录为准）。春节后，我方因疫情等不可抗拒因素，现已无力支付房租，继续经营。贵方可按照之前沟通内容，自行招租。双方均可根据合同内容保留自行维护各自利益的权利，我方因实际情况目前没有再次支付任何费用的能力。虽不能继续合作，但也感谢之前合作中贵方给予的理解和支持！”。2020年6月14日，时代星光公司向正光天和公司出具《情况说明》，内容为：“我司自愿放弃房屋内所有物品，贵司有权对屋内物品进行任意处理，我司无权追究贵司任何责任。”同日，时代星光公司出具“声明”，内容为：“本公司负责人马妮娜于2020年6月14日拿走公司财务合同文件及其他资料。剩余物品（含家电、家具、办公用品、设备设施等），交由甲方自行处理。”审理中，时代星光公司主张该公司租赁房屋是用于经营儿童艺术培训，由于新冠疫情原因导致一直无法营业，该公司向正光天和公司申请减免租金，但正光天和公司未予同意，该公司无力经营才退租，希望减免该公司的违约责任。正光天和公司主张时代星光公司在疫情发生前就已构成违约，时代星光公司虽然向该公司出具《承诺书》，但该公司从未放弃要求时代星光公司承担违约责任。时代星光公司主张正光天和公司于2020年4月25日前将租赁房屋上锁。正光天和公司主张由于时代星光公司与员工产生纠纷，部分员工到房屋内搬物品抵工资，该公司为了避免纠纷才于2020年4月20日左右将房屋上锁，4月25日时代星光公司表示允许员工搬物品，该公司就将锁撤了。正光天和公司主张租赁合同签订之前至2020年4月14日期间臧京远系时代星光公司100%控股股东，应当对时代星光公司的债务承担连带责任。臧京远提交时代星光公司2017年度审计报告书，用于证明公司财产独立于其个人财产，不应对公司债务承担连带责任。正光天和公司对该审计报告书的真实性不予认可。审理中，时代星光公司、臧京远均主张合同约定的违约金过高。本院认为，正光天和公司与时代星光公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。按照合同约定，时代星光公司应于2019年12月15日前交纳下期租金，但时代星光公司未按期支付，经双方协商，时代星光公司承诺于2020年2月15日前付清，但时代星光公司仍未按期支付，虽然2020年2月15日处于疫情期间，但由于该笔租金本应在疫情之前支付，且2020年2月15日时疫情刚发生不久，故时代星光公司未按期支付租金不能完全归咎于疫情原因，时代星光公司构成违约，正光天和公司发送的《解除函》发生解除合同的效力，租赁合同应于2020年4月16日解除。时代星光公司主张的锁门情况，正光天和公司做出了合理的解释，根据在案证据，正光天和公司与时代星光公司于2020年6月14日才完成房屋交接，故房屋使用费应计算至2020年6月14日。合同解除前，时代星光公司应当按照合同约定支付租金，合同解除后，时代星光公司应当参照合同约定的标准支付房屋使用费，由于标准相同，本院对此一并处理。时代星光公司承租房屋是用于经营线下教育培训义务，由于新冠疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，本院结合疫情及管控措施的影响，酌情减免疫情期间时代星光公司2个月零14天的房屋租金及使用费，减免后，时代星光公司还应支付3个月的租金及使用费共计565841.25元。根据合同约定，时代星光公司交纳的租赁保证金355875元可以用于折抵拖欠的租金等费用，折抵后，时代星光公司还应向正光天和公司支付房屋租金及使用费209966.25元。综上，对正光天和公司要求时代星光公司支付房屋租金及使用费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。时代星光公司构成违约，应当支付违约金，时代星光公司主张合同约定的违约金过高，综合考虑疫情对合同解除的影响、时代星光公司的过错程度、正光天和公司的损失情况，根据诚实信用和公平合理的原则，本院酌情确定违约金数额为1个月的房屋租金即188613.75元，对正光天和公司要求时代星光公司支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。时代星光公司系一人有限责任公司，臧京远提供的证据不能证明公司财产独立于其个人财产，臧京远应当对公司债务承担连带责任，时代星光公司违约行为发生在臧京远转让股权之前，其连带责任不因股权转让而消灭。故对正光天和公司要求臧京远承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京时代星光文化艺术有限公司支付北京正光天和投资有限公司房屋租金及使用费209966.25元。二、本判决生效之日起七日内，北京时代星光文化艺术有限公司支付北京正光天和投资有限公司违约金188613.75元。三、臧京远对上述第一项、第二项的债务承担连带责任。四、驳回北京正光天和投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10523元，由北京正光天和投资有限公司负担8200元（已交纳），由北京时代星光文化艺术有限公司、臧京远负担2323元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年二月一日法官助理 王甘书 记 员 高雅