重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝04民终83号上诉人（原审被告）：重庆市六顺房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇双龙街36号，统一社会信用代码915002247339857165。法定代表人：陈东，该公司经理。委托诉讼代理人：贺德政，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）:梅东，男，1948年7月19日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：吴国民，重庆群峰律师事务所律师。原审被告：重庆市秀山新动力房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道建设路54号，统一社会信用代码91500241709408169Y。法定代表人：李秀莲，该公司董事长。上诉人重庆市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）因与被上诉人梅东、原审被告重庆市秀山新动力房地产开发有限公司（新动力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2021年1月20日对上诉人六顺公司的委托诉讼代理人贺德政，被上诉人梅东的委托诉讼代理人吴国民进行询问调查。本案现已审理终结。六顺公司上诉请求：一、撤销重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2383号民事判决；二、改判上诉人六顺公司不承担任何责任；三、判令由被上诉人梅东承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.六顺公司不是案涉合同相对人；2.案涉项目在建房屋产权归上诉人所有，只有上诉人享有处置权；3.合作开发协议已解除，六顺公司与新动力公司之间不存在合作开发关系，六顺公司不必履行双方合作之前签订的订购书协议。被上诉人梅东辩称，梅东与新动力公司签订订购书时，相关楼盘系新动力公司独立开发，且已修建到地面4层以上，新动力公司有向社会大量销售房屋，梅东完全有理由相信新动力公司有处分房屋的权利。六顺公司与新动力公司合作开发的时间在订购书签订之后，六顺公司认可楼盘债务，应当承担相关法律责任。原审被告新动力公司未到庭，亦未提交意见。梅东向一审法院起诉请求：确认梅东与新动力公司签订的《瑞都国际订购书》有效，判决新动力公司、六顺公司向梅东交付订购书约定的房产，如不能交付房屋，或合同无效，判令新动力公司返还购房款，并按已缴纳的购房款10%支付违约金。一审法院认定的事实：2010年6月25日，梅东与新动力公司签订借款合同，梅东借款300万元给新动力公司，借款人系新动力公司，有新动力公司法定代表人李秀莲和股东李建成签字，并加盖新动力公司印章，同年6月22日、25日，梅东分两次将借款通过银行打入李秀莲的中国工商银行秀山支行XXXX账户，从2011年至2014年，梅东与新动力公司每年都对借款本息进行结算并签订续借协议，共进行四次结算，2014年8月1日，梅东与新动力公司第四次结算时签订《协议》，约定：因新动力公司在梅东处借款后多次续签借款协议均到期未归还，现双方就借款及利息达成协议如下：1.双方确认到2014年2月6日止，梅东应收新动力公司欠款本息合计480.7万元，已于2014年2月6日协议转为新动力公司欠梅东借款本金480.7万元；2.双方确认，新动力公司2014年2月至2014年8月期间尚欠梅东应收借款利息71万元，至此新动力公司共欠梅东借款本息合计551.7万元；3.双方约定本协议签订之后立即付梅东人民币3万元，以解决梅东的人员撤离费用；4.梅东同意新动力公司以其建设的A组团商品房冲抵欠款的一部分（不超过400万元）；5.新动力公司在上述物款兑现给梅东后，还欠梅东146万元，经双方协商确定，新动力公司保证在2015年春节前偿清欠款46万元，剩余100万元保证在2015年6月30日前付清，若上述各条新动力公司未全部兑现，梅东有权追收新动力公司从2014年7月6日起所欠梅东总款项利息，该利息从2014年7月6日起以2.5%月息计算至全部兑现上述条款为止；以上各条在全部实施，兑现梅东所有应收债务后，经双方共同签字，本协议及以前的相关协议才宣告失效。2014年8月1日，新动力公司与梅东签订两份《瑞都国际订购书》，约定：梅东订购温州商业城▪瑞都国际3号15、16、17、18、19、20、22、23楼，房价总款2,326,688元；及1号14、18、23、27、29楼，房价总款1,661,940元（以上13套房屋均按照建筑面积单价2800元/平方米计算）。新动力公司向梅东出具了收据，两笔款项总计3,988,628元，系以前述本息款项抵扣。到2014年8月1日新动力公司共欠梅东本息5,517,000元，在结算协议中明确新动力公司用在建的A组团房屋冲抵部分借款(不超过400万元)，单价2,800元/平方米；2016年梅东向一审法院起诉，要求新动力公司、李秀莲、李建存共同偿还梅东借款1,528,372元及利息，一审法院以（2015）秀法民初字第02997号民事判决明确该笔借款本息5,517,000元，双方抵扣金额3,988,628元，剩余1,528,372元未偿还；判决：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司、李秀莲、李建存在一审判决生效后三十日日内偿还梅东本金1,528,372元，及以所欠本金1,528,372元为基数，从2014年7月6日起按年利率24%计算至本金清偿之日止的利息。另查明：温州商业城A组团瑞都国际项目房产在2014年12月15日前由新动力公司开发，2014年12月15日新动力公司与六顺公司签订合作开发协议，合作开发时未对新动力公司前期投入进行结算，新动力公司对该房产有实行一房数卖的销售行为。再查明，2016年1月，六顺公司取得争议房屋的商品房预售许可证。2017年1月20日，六顺公司和新动力公司签订《解除合同》，甲方（六顺公司）与乙方（新动力公司）于2014年12月15日签订了《房地产合作开发协议书》及《房地产合作开发补充协议》（以下简称：“原协议”），原协议自本合同签订之日起解除，自解除之日起，原协议约定的一切权利义务终止。该合同第九条特别约定：原协议解除后，乙方在原协议解除前的债务（包含但不限于以乙方名义或者冒用甲方名义对外借贷、担保、抵押及以乙方名义或冒用甲方名义销售、抵押、担保合作开发项目下的房屋等形成的债务）由乙方自行承担。一审法院认为，本案争议焦点是：一、签订《瑞都国际订购书》的行为是个人行为还是公司行为；二、本案法律关系问题；三、《瑞都国际订购书》的效力；四、六顺公司应否承担责任；五、是否存在交房不能的情形。现分别评述如下：关于焦点一，签订《瑞都国际订购书》的行为是个人行为还是公司行为。从新动力公司成立至今，李秀莲系该公司的法定代表人，李建存及李小伟均系新动力公司的相关负责人，多次代表新动力公司对外借款、融资，且新动力公司在借款时确实在从事温州商业城的商品房开发建设项目；且该借款已进入新动力公司财务账目，新动力公司系借款人且借款用于新动力公司温州商业城房地产开发，李秀莲等又在借条上和续借协议加盖了新动力公司印章；在多次不能偿还借款及利息的情况下，经双方结算，并在2014年8月1日结算协议中约定用新动力公司在建的A组团商品房抵借款，约定了购房款单价及其它权利义务，新动力公司法定代表人李秀莲签字，并加盖公司法人印章及财务专用章，同日签订两份《瑞都国际订购书》，新动力公司加盖法人印章，并出具两份收款收据，在收据上加盖公司法人印章、法定代表人印章、公司财务专用章。且该印章在梅东提供的证据中多次使用，梅东有充分的理由相信李秀莲签订结算协议及订购书的行为应当是新动力公司的行为，新动力公司应为订购协议的相对人，新动力公司的抗辩意见一审法院不予采纳。关于焦点二。从2010年6月梅东与新动力公司签订借款合同起，双方每年对借款本息进行结算并重新签订续借（暨还）款协议，在2014年8月1日双方签订续借（暨还）款协议时，双方已对借款最后结算，借款本息5,517,000元，在协议中约定用新动力公司开发的A组团商品房抵部分借款，并约定房屋单价，在同日双方签订两份《瑞都国际订购书》，新动力公司加盖法人印章，并出具两份收款收据，在收据上加盖公司法人印章、法定代表人印章、公司财务专用章。应视为新动力公司已收取梅东的购房款，且订购书对房屋位置、具体房号、建筑面积、单总房款及房款方式交房时间、房屋标准等均作了约定，该订购书已具备商品房买卖合同的基本条款，说明双方已通过合同约定将借款部分转换为购房款，梅东以商品房预售合同纠纷起诉，本案应为商品房预售合同纠纷。关于焦点三。从梅东与新动力公司签订借款协议到多次签订续借（暨还）款协议及2014年8月1日续借（暨还）款协议约定将部分借款抵购房款和签订两份《瑞都国际订购书》可以认定，签订两份《瑞都国际订购书》是双方当事人在经过协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，也未损害他人利益，在签订订购书时新动力公司未取得所销售商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，属于效力待定合同，在梅东起诉前，新动力公司与六顺公司在2014年12月15合作开发后，以六顺公司名义取得瑞都国际A组团商品房预售许可证，应认定为有效合同。关于焦点四。梅东与新动力公司签订《瑞都国际订购书》是基于新动力公司已取得温州商业城A组团瑞都国际项目房产开发权，并已实际投入，在六顺公司与新动力公司合作开发组成新的经济体时，并未对新动力公司前期投入进行清算，对合作开发的房产所有权也未约定，六顺公司取得商品房预售许可证也是在新动力公司取得开发权和前期投入的基础上。所有权属于合作开发体共有，交房义务应当属于合作体共同义务，虽然合作双方约定了合作前各自所欠债务各自承担，但该合同效力不得及于第三人，共同承担义务后，六顺公司可根据合作协议约定向新动力公司主张权利。故六顺公司应与新动力公司共同承担履行义务。关于焦点五。新动力公司因债务困扰，出现一房多卖，在其与六顺公司合作开发后因新动力公司债务，温州商业城A组团瑞都国际项目房产被多家法院查封，借款人、购房者上访，秀山县政府为解决各方面矛盾，组织专门工作组对新动力公司债务、财产进行清理，案涉房屋中10套出现一房数买，要求交付房屋已实际不能，梅东在诉讼请求中明确在交房不能的情况下，要求退还购房款及按约定支付违约金应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十一条、第一百零二条、第一百零四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、重庆市秀山新动力房地产开发有限公司、重庆市六顺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还梅东购房款3,988,628元及违约金（违约金按总购房款金额的10%支付）。二、驳回梅东的其他诉讼请求。案件受理费38,709元，由重庆市秀山新动力房地产开发有限公司、重庆市六顺房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：六顺公司是否应与新动力公司共同承担案涉订购书约定的购房款及违约责任。首先，新动力公司前期已取得温州商业城A组团瑞都国际项目房产开发权，并已实际投入，梅东与新动力公司签订的《瑞都国际订购书》。其次，六顺公司与新动力公司合作开发时，并未对新动力公司前期投入进行清算，对合作开发的房产所有权未进行约定，对外以六顺公司名义取得商品房预售许可证。合作开发的房屋所有权属于共有，交房义务应当属于合作体的共同义务。第三，依照合同相对性原则，六顺公司与新动力公司订立的一系列合作开发协议、解除关系的协议仅具有对内效力，合同效力不得及于合作开发协议之外的第三人。依照合作开发协议约定，订购书约定的购房款及违约责任应当由新动力公司承担，但梅东作为合伙开发协议的第三人，并不知晓开发协议内容，且六顺公司与新动力公司在签订订购书时是合作关系，新动力公司当时对外大量销售房屋，案涉项目已经修建到地面四层以上，梅东有理由相信新动力公司享有处置房屋的权利，合作开发协议、解除关系的协议内容不得约束第三人梅东。六顺公司承担责任后可根据合作开发协议约定另行向新动力公司主张权利，故六顺公司应与新动力公司共同承担案涉订购书约定的购房款及违约责任。综上，六顺公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,709元，由上诉人重庆市六顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 刘文玉二〇二一年二月二十二日法官助理 魏国君书 记 员 吴松涛