甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初10182号原告：张波，女，1939年9月7日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：何小辉，系甘肃诚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐轩，系甘肃诚域律师事务所实习律师。被告：杨芝琴，女，1971年5月13日出生，汉族，住甘肃省宁县。委托代理人：孔万宁，男，1970年8月28日出生，汉族，系杨芝琴丈夫，住甘肃省宁县。原告张波与被告杨芝琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何小辉、唐轩、被告委托代理人孔万宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张波向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨芝琴依合同约定交纳暖气费和物业费共计5142元；2、判令杨芝琴返还其非法占有的家具家电；3、判令被告杨芝琴承担违约责任，赔偿相应实际损失共计11829.5元。事实和理由：2013年6月1日，原告委托侄女张文与被告杨芝琴签订房屋租赁合同，合同约定的租赁房屋为原告丈夫名下位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋，租期6年，合同于2019年5月31日到期。合同到期后，双方约定，被告结清所租赁房屋的所有费用后，原告便以半卖半送的形式将屋内的家具家电折抵被告杨芝琴的2500元押金。但被告隐瞒事实，累计欠缴暖气费和物业费5142元（2014-2016年度），并在未缴清欠费的情况下搬走了原告房屋内的所有家具家电。原告多次催促并让家人从北京远赴兰州来协商处理，但被告一直拒不缴费，态度恶劣。首先，根据双方租房协议第五条之约定，水、电、天然气、物业及暖气费均由被告承担。但被告拒不缴纳2014-2016年度的暖气费、物业费的行为违背了双方约定，被告应依约缴清欠费，履行义务。其次，被告隐瞒事实，在未缴清欠费的情况下搬走了家具家电。其行为属于非法占有的不当得利，被告应当返还其所非法搬走的家具家电或等价赔偿。再次，由于被告拒不缴费的违约行为，原告家人从北京远赴兰州来协商协调此事的往返路费和住宿费，也属于被告违约对原告造成的其他损失，应予赔偿。现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请被告杨芝琴辩称，对本案的事实都不予认可。原告张波向本院提交了以下证据：证据一：1、证明。2、《租房协议》1份。3、房产证。4、户口本。5、微信聊天记录。6、租赁费用转账记录。证明案涉房屋为原告丈夫名下系夫妻共有房屋，证明原告在租赁合同中作为出租方委托侄女与被告之间建立的房租租赁合同关系。证据二：1、物业证明。2、供暖欠费明细。证明被告在房屋租赁期间的物业费、暖气费欠缴事实。证据三：1、房屋物品清单。2、2019年9月12日的房屋照片。3、微信视频。证明被告搬走了原告房屋的家电家具。证据四：1、车票、住宿费发票。证明原告家人从北京远赴兰州来协商协调此事的往返路费和住宿费。经庭审质证，被告对原告所举证据一中的《房屋租赁合同》无异议，对其他证据均不认可。被告杨芝琴向本院提交了以下证据：证据一：1、兰州仁和热力经营有限责任公司取暖费收据，证明被告并未欠暖气费。证据二：1、律师函，证明返还家具家电一事之前在律师函中未提，故不存在。证据三：1、通话录音，证明被告交房和物业之间的通话。经庭审质证，原告对被告所举证据的合法性、真实性无异议，对证据一的关联性有异议，该证据只记载了被告2016-2017年的缴费记录，但原告诉的是2014-2016年度的，该证据和本案并无关联。对证据二、三的关联性有异议，这两组证据与本案并无关联。本院经审理认定事实如下：1、2013年6月1日原告张波作为甲方委托其侄女张文与被告杨芝琴作为乙方签订《租房协议》，租赁房屋为原告丈夫名下位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋，合同约定：“一.甲方出租给乙方的房屋，乙方不得转让、转租。并遵守国家法律法规，租期一年，2013年6月1日-2014年5月31日。二.房租费每月1000元，年付。三.房屋租住保证金2500元（贰仟伍佰元）。四.暖气费、物业费由乙方一次付清。五.水费由乙方直接到物业交，电费由乙方自己交，以上水、电、天然气、物业费、暖气费均有乙方承担。六.甲方余留物品乙方要爱护，使用并保养，乙方不得私自改建房屋结构”，合同附物品清单包含：“一、电视柜1个，茶几1个（玻璃钢）；二、三人沙发1个，单人沙发2个；三、不锈钢椅子4把，双人床一张，床头柜两个；四、折叠餐桌1张，钢管折叠椅2把；五、气术加湿器1台，木把台灯1盏；七、油烟机1台，太阳能热水器1台；八、全自动洗衣机1台；九、冰箱1台，风扇，缝纫机”。2、合同签订后一年期满，被告继续续租。2019年7月11日，被告向原告告知已经搬出。2019年9月16日，兰州北方机电有限公司物业分公司出具《证明》和《供暖欠费明细》，该证明载明：“兹有我单位家属院13号楼1单元3层302室（门牌号为兰州市城关区焦家湾南路211号，房产证建筑面积为92.84平方米）张耀东欠缴2018年物业费共计278.5元（注：我公司的物业费都是跨年收取，即2019年收取2018年度物业费；收费标准是0.25元/月/m2，该住房的物业费为92.84m2*0.25/月/m2*12月=278.5元）。2019年度物业费到2020年度收取，标准不变”，《供暖欠费明细》载明：“房号：兰州北方机电有限公司家属院13号楼1单元302室，户主：张耀东，1、2011年-2013年供暖欠费2356.3元；2、2014-2015年供暖欠费2350元；3、2015年-2016年供暖欠费2350元。欠费总计：7056.3元”3、张波与张耀东系夫妻关系。2019年8月份，原告委托丈夫和儿子前往兰州向被告追索欠费，实际产生车票及住宿费6806元。2020年7月14日，原告向被告发《律师函》1份，要求及时缴纳暖气费及物业费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告将房屋交付被告使用，缴纳暖气、物业费属于被告应当履行的主要义务。2014-2016年度的暖气费和物业费，应当由被告缴纳。原告称主张的家具家电是与被告约定，在被告缴清所租赁房屋的欠费后，可将屋内的家具家电搬走冲抵押金。被告不予认可该约定，原告证据只能反映出该家具家电被被告搬走，不能证明该约定是否属实。按照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。故被告应当返还其所非法搬走的家具家电或等价赔偿。鉴于该家具家电现状无法确认，也无法确认其价值，且不当利益与本案不属同一法律关系，对原告的该项诉讼请求本院无法支持，原告有证据确认其价值后可另案诉讼解决。对于原告主张的11829.5元实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，该部分损失属于因被告违约，原告为主张权利所支出的实际损失，被告应予赔偿。但根据票据核算，该部分费用为6806元。综上所述，原告的诉讼请求成立的部分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内支付拖欠的暖气费、物业费共计4978.5元；二、被告于本判决生效后十日内支付原告其他实际损失6806元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由原告负担33元、被告负担79元。由被告负担的79元（原告已预交）案件受理费，于本判决生效后十日内由被告支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  单永鹏二〇二一年二月五日书记员  瞿莹璐