广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14730号原告：周璐，女，1981年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：邓青青,广东三民律师事务所律师。被告：张志鹏，男，1990年9月28日出生，汉族，住广东省海丰县。原告周璐诉被告张志鹏租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周璐及其委托代理人邓青青，被告张志鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周璐诉称：2018年10月26日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2018年11月5日至2023年11月4日；月租金分段计算，2019年11月5日至2020年11月4日的月租金为6100元，每月5号前交付当月的租金；若一方违约，每逾期一日，则应向另一方支付当月租金额2%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但是被告从2019年3月开始拖欠租金税费，从2019年10月开始拖欠租金，从2020年1月开始拖欠物业水电费用（该费用已由原告代垫）。原告多次向被告催交租金，并多次与被告协商，被告仍然未支付上述费用。原告无奈之下，于2020年3月4日委托律师向被告发出律师函，函告被告及时支付租金、租金税费及物业管理费。但是，被告至今仍然没有支付拖欠的上述费用。为及时止损，原告委托律师多次与被告协商，要求被告将场地内的物品搬离，被告予以同意，但被告直至2020年7月才搬完所有物品。原告认为，由于被告不能依约支付租金及相关费用给原告，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年7月4日依法解除；二、被告向原告支付2019年10月5日至2020年7月4日的租金（2019年11月之前的租金为6000元/月，2019年11月之后的租金为6100元/月）；三、被告向原告支付2019年12月1日至2020年2月29日的水费、排污费公摊85.20元，2020年3月1日至2020年6月30日的水费、排污费公摊113.60元，2019年12月1日至2020年2月29日的电费208.40元，2020年1月1日至2020年2月29日的物业管理费866.40元，2020年3月1日至2020年6月30日的物业管理费1732.80元；四、被告向原告支付2019年3月至2020年4月的租金税费4480元（320元/月）；五、被告向原告支付迟延支付2019年10月5日至2020年7月4日租金的违约金（以当月拖欠的租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日2%的标准计算）；六、被告承担本案诉讼费用。被告张志鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。我方确认没有向原告支付自2019年10月5日起的租金，但我方认为双方已经通过微信聊天的方式达成协议，以我方向原告支付的租赁保证金抵扣2019年10月5日至2019年12月4日的租金；双方还协商确定于2020年2月底解除租赁合同，2019年12月5日至2020年2月底的租金在2020年2月底结清。但是，原告在没有通知我方的情况下，于2020年2月18日对租赁房屋进行锁门，所以从该日起，我方已经无法实际使用租赁房屋，我方在租赁房屋内的物品也无法搬走。我方多次与原告进行协商，但原告称已交给律师处理，被告无论是通过电话还是信息的方式都无法直接与原告联系。经审理查明：2018年10月26日，周璐（出租人/甲方）与张志鹏（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下简称《合同》，约定甲方同意将广州市天河区华景路165号204房（下简称案涉房屋）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积86.63平方米，租赁期限为2018年11月5日至2023年11月4日；其中，2018年11月5日至2019年11月4日期间的月租金额为6000元，2019年11月5日至2020年11月4日期间的月租金额为6100元；租金乙方按月结算，乙方在每月5号前以转账付款方式缴付租金给甲方；上述租金为未含租金税费的价格，房屋租金税费由乙方承担；本合同签订当天，乙方向甲方交纳12000元保证金以及1个月租金，甲方交商铺钥匙给乙方，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（或抵偿租金）；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如拖欠租金30天或连续两个月未能缴足管理费及其他应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除合同，收回商业物业，乙方的租赁保证金和管理费押金不予退还；乙方承担物业管理费、水费、电费、公摊费、电视电话费、网络费、租金税费等费用以及本合同中未列明的其他费用；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。2018年10月26日，周璐将案涉房屋交付给张志鹏使用。后因张志鹏拖欠租金等款项，双方产生纠纷。现周璐提起诉讼，要求确认《合同》已于2020年7月4日解除，并要求张志鹏支付拖欠的租金等款项。诉讼过程中，周璐与张志鹏均确认每月租金的计算周期为当月5日至次月4日，张志鹏未向周璐支付自2019年10月5日起的租金。周璐确认张志鹏向其支付了租赁保证金12000元，但认为由于张志鹏违约，根据《合同》约定其有权没收保证金。周璐主张张志鹏并未一次性将案涉房屋内的物品搬离，而是分多次搬走，直至2020年7月才搬完存放在案涉房屋内的物品，但直至2020年7月4日仍遗留了一个柜子在案涉房屋内；周璐于2020年7月4日自行把柜子搬到走廊处并自行收回案涉房屋，故其认为《合同》于2020年7月4日解除。为予证明，周璐提交了微信聊天记录截图作为证据。张志鹏对上述证据的真实性予以确认，但认为聊天记录并不完整。另，张志鹏主张其于2020年6月27日开始搬离案涉房屋内的物品，由于物品较多，其无法一次全部搬走；2020年7月3日，张志鹏找了专业的搬家公司将案涉房屋内除前台柜（其已向物业管理公司的人员表示不要该前台柜，由周璐自行处理）之外的其他物品全部搬走。周璐对张志鹏所述的两次搬离物品的事实予以确认。张志鹏主张周璐同意双方于2020年2月底解除《合同》，其支付的租赁保证金抵扣两个月的租金；周璐于2020年2月18日对案涉房屋上锁后，直到周璐的委托代理人于2020年5月与张志鹏联系才提出搬离案涉房屋内的物品，中间相隔近3个月，在此期间，张志鹏一直想与周璐协商解除合同及搬离案涉房屋内的物品，但无法直接与周璐沟通。为予证明，张志鹏提交了周璐与张志鹏夫妻的微信聊天记录、张志鹏与周璐的委托代理人的微信聊天记录作为证据。周璐对上述证据的真实性予以确认，但认为其已于2020年1月多次向张志鹏催讨欠租，而张志鹏于2020年2月表示不再承租案涉房屋，其向张志鹏表示在保证金不退还的基础上，张志鹏再支付10000元，《合同》就解除，但张志鹏表示没有10000元，所以双方没有达成解除协议；由于在双方沟通过程中张志鹏一直没有补交欠款，周璐担心张志鹏自行搬走案涉房屋内的物品并破坏案涉房屋，故其于2020年2月18日对案涉房屋上锁，上锁后其也一直与张志鹏沟通，表示只要张志鹏支付所欠费用，其随时可以打开案涉房屋，让张志鹏搬走案涉房屋内的物品，但张志鹏一直没有结清欠费。周璐主张张志鹏拖欠2019年12月1日至2020年2月29日的水费、排污费公摊85.20元，2020年3月1日至2020年6月30日的水费、排污费公摊113.60元，2019年12月1日至2020年2月29日的电费208.40元，2020年1月1日至2020年2月29日的物业管理费866.40元，2020年3月1日至2020年6月30日的物业管理费1732.80元，且其已垫付上述费用，并提交了物业费签购单及电子发票（打印件）、增值税电子普通发票（电子发票打印件）予以证明。张志鹏对上述证据的真实性不予确认，认为周璐交付上述费用时并没有告知张志鹏；张志鹏自2020年2月18日起已经没有使用案涉房屋，之后产生的水费、排污费、物业管理费不应该由其承担。周璐主张张志鹏应按照每月320元的标准向其支付2019年3月至2020年4月的租金税费4480元，但其确认未向税收部门支上述期间的税费。张志鹏确认案涉房屋每月税收金额为320元，并于庭审后提交了其缴纳案涉房屋在2019年3月至2020年2月期间的租赁税费的发票。本院认为：《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。周璐作为出租人应将案涉房屋交付给张志鹏使用，张志鹏作为承租人应按约定支付租金等款项。《合同》约定，2018年11月5日至2019年11月4日期间的月租金额为6000元，2019年11月5日至2020年11月4日期间的月租金额为6100元；租金按月结算，张志鹏在每月5号前以转账付款方式缴付租金给周璐。但根据双方确认的事实可知，张志鹏拖欠自2019年10月5日起的租金，并向周璐表示要求解除《合同》，但双方并未就《合同》解除事宜协商一致；后张志鹏于2020年7月3日将案涉房屋内的物品全部搬走，周璐于2020年7月4日收回案涉房屋，《合同》已于该日实际解除。因此，现周璐要求确认《合同》已于2020年7月4日解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持。由于张志鹏拖欠租金等款项并要求解除《合同》，故其对《合同》解除依法应承担违约责任。因此，对于2019年10月5日至周璐对案涉房屋上锁之日前（即2020年2月17日）期间的租金27034.48元（6000+6100×3+6100×13/29），张志鹏应向周璐支付。另，根据《合同》约定，张志鹏逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%向周璐支付违约金。由于张志鹏至今未支付上述期间的租金，故周璐要求张志鹏支付迟延支付上述期间租金的违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，该违约金应以每月所欠租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止；但每日2%的标准过高，本院根据公平原则、综合本案案情酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算。对于周璐对案涉房屋上锁之日（即2020年2月18日）起至周璐收回案涉房屋之日（即2020年7月4日）期间的租金，首先，由于张志鹏拖欠多月租金等款项未支付，在多次催讨但张志鹏仍未支付的情况下，周璐对案涉房屋进行上锁，张志鹏对此应承担责任。其次，周璐对案涉房屋上锁后，张志鹏已不能正常使用案涉房屋，但周璐在上锁后初期未允许张志鹏搬离案涉房屋内的物品，之后双方当事人就张志鹏搬离案涉房屋内的物品问题未能尽快协商一致，导致案涉房屋在2020年2月18日至2020年7月4日期间的租金损失，周璐对此亦应承担责任。综上，本院根据公平原则，酌情判令2020年2月18日至2020年7月4日的租金损失由双方当事人各承担一半，因此，张志鹏应向周璐支付上述期间的租金13882.76元[（6100×（16/29+4）÷2]。对于周璐主张该期间租金的违约金的诉讼请求部分，本院不予支持。《合同》约定，张志鹏承担案涉房屋的物业管理费、水费、电费、租金税费等费用。由于张志鹏违约导致《合同》解除，且张志鹏直至2020年7月3日才搬离案涉房屋、周璐于2020年7月4日才自行收回案涉房屋，故对于案涉房屋在2020年7月4日之前的水费等各项费用，应由张志鹏承担。对于2019年12月1日至2020年2月29日的水费、排污费公摊85.20元，2020年3月1日至2020年6月30日的水费、排污费公摊113.60元，2019年12月1日至2020年2月29日的电费208.40元，2020年1月1日至2020年2月29日的物业管理费866.40元，2020年3月1日至2020年6月30日的物业管理费1732.80元，周璐已提交了物业费签购单及电子发票、增值税电子普通发票等证据证明其已垫付了上述费用，因此，现周璐要求张志鹏支付上述费用的诉讼请求合理有据，本院予以支持。对于周璐主张的2019年3月至2020年4月的租金税费4480元，庭审后张志鹏已提交发票证明其已缴纳了2019年3月至2020年2月的租金税费，而周璐未提交证据证明其已代为支付了上述期间的租金税费。因此，周璐要求张志鹏向其支付上述租金税费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周璐与被告张志鹏签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年7月4日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张志鹏向原告周璐支付2019年10月5日至2020年2月17日的租金27034.48元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张志鹏向原告周璐支付迟延支付2019年10月5日至2020年2月17日租金的违约金（以各月拖欠的租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张志鹏向原告周璐支付2020年2月18日至2020年7月4日的租金13882.76元；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张志鹏向原告周璐支付2019年12月1日至2020年2月29日的水费、排污费公摊85.20元，2020年3月1日至2020年6月30日的水费、排污费公摊113.60元，2019年12月1日至2020年2月29日的电费208.40元，2020年1月1日至2020年2月29日的物业管理费866.40元，2020年3月1日至2020年6月30日的物业管理费1732.80元；六、驳回原告周璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5343元，由原告周璐负担550元，被告张志鹏负担4793元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  杨春梅二〇二一年二月三日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇