上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初89111号原告：黄婧妍，女，1988年6月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邵家臻，上海博拓律师事务所律师。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军。原告黄婧妍与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称西安社区服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄婧妍的委托诉讼代理人邵家臻到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄婧妍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与上海分公司签订的《房屋托管合同》及补充协议，上海分公司向原告归还上海市浦东新区XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋(以下简称系争房屋)；2.两被告支付原告2020年1月、2月租金中的未付款5,000元；3.两被告支付原告2020年8月31日起至上海分公司交还系争房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按每月5,000元计算；4.两被告支付原告违约金30,000元。事实和理由：2019年3月30日，原告与上海分公司(原名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司上海分公司)签订《房屋托管合同》，委托上海分公司对系争房屋进行管理，托管期限为36个月，月租金5,000元，付款方式为月付。合同另约定了解除合同的条件及违约金等。合同签订后，原告向上海分公司交付了房屋，后者支付了租金。2020年初，受新冠疫情影响，上海分公司称经营困难。原告出于理解，于2020年2月28日与上海分公司签订了补充协议，同意以分期方式支付2020年1月、2月的租金，两个月租金共计10,000元，自2020年3月至2021年2月期间分12期给付，每期给付833.34元。但自2020年9月起原告未再收到上海分公司的任何付款，包括正常每月应支付的5,000元租金以及应分期支付的833.34元。虽经原告多次催告，被告仍未付款。上海分公司系西安社区服务公司依法设立的分支机构，其民事责任应由西安社区服务公司承担，故提起诉讼。两被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：西安社区服务公司变更前的名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司。原告系系争房屋登记的产权人之一。2019年3月30日，原告(托管方、甲方)与上海分公司签订电子合同《房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋托管给乙方，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目。甲方收租期35个月，托管期36个月，自2019年3月31日至2022年3月30日。月租金标准5,000元，付款方式为月付。第十二条合同的解除第三款，非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；……甲方有权解除合同、收回房屋。违约责任，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同其他条款中约定在服务过程中，可以通过登录“XX家租房”APP进行租赁事项的投诉或建议。合同另对其他事项作了约定。合同附了房屋配置参考表。合同签订后，原告将系争房屋交付上海分公司。2020年2月28日，原告(甲方)与上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年3月30日签署《房屋托管合同》，受新冠病毒的影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月租金合计10,000元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付833.34元，其他合同条款不变。另查明，自2019年5月起，先后由XX不动产管理有限公司上海分公司、涉案被告上海分公司以及XXXXX管理有限公司上海分公司按月向原告支付《房屋托管合同》约定的每月租金及补充协议约定的分期付款租金。原告确认已收取补充协议约定的分期租金六笔(尚欠付5,000元)以及其余截止2020年8月30日的租金。2020年10月下旬，原告向上海分公司发送律师函，要求支付2020年9月起的应付租金(合同项下每月5,000元)以及补充协议项下每月833.34元的分期付款金额。邮件寄往“上海市普陀区石泉东路XXX号XXX楼城城找房[城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司]”，显示已签收。此后由于被告未付款，原告起诉来院。2020年12月9日，本院向两被告送达了起诉状副本等应诉材料。审理中，原告称系争房屋目前由次承租人居住在内，次承人信息不详，故不需要追加。本院认为，原告与上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。上海分公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此要求解除合同以及补充协议，本院予以准许。涉案租赁合同以及补充协议于原告的解除通知(起诉状副本)送达被告之日解除。合同解除后，承租方上海分公司应将租赁物交还原告，并支付占有使用系争房屋期间的租金及房屋占有使用费。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告诉请支付解除合同的违约金，符合合同约定，本院予以支持。上海分公司系西安社区服务公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请西安社区服务公司共同承担合同付款义务，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、原告黄婧妍与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》及补充协议于2020年12月9日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区杨高南路XXX号XXX室房屋返还原告黄婧妍；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄婧妍2020年1-2月的未付租金5,000元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄婧妍自2020年8月31日起至返还原告上海市浦东新区杨高南路XXX号XXX室房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按每月5,000元为计算标准；五、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄婧妍违约金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.50元，由城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年二月二日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。