山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0402民初1090号原告：枣庄市人民防空办公室，住所地：山东省枣庄市(新城区)党政大厦东人防综合楼，统一社会信用代码：113704000042369697。法定代表人：吕凤仪，主任。委托诉讼代理人：秦元洙、冯烨，山东（齐鲁）律师事务所律师。被告：姚伟，男，1976年7月5日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李国柱，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。原告枣庄市人民防空办公室与被告姚伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市人民防空办公室的委托诉讼代理人冯烨、被告姚伟及其委托诉讼代理人李国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠房租15,349.87及违约金6,508.34元（自2021年1月1日计算至2021年3月8日），被告返还案涉房屋并支付房屋占用费6，822.17元（按照合同每月计算3,411.085×2个月）；2、判令被告向原告支付拖欠电费7,063元(自2020年10月12日起至2021年1月21日止)；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年3月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于市中区租赁给被告。合同第三条约定：“租金标准为每年度40,933元。实行先付租金后使用制，…，每年年初支付全年租金，直至合同期满。”合同第七条约定：“乙方(被告)未按照约定支付租金的，应每日向甲方(原告)支付延迟租金(应付年租金)1‰的违约金”。自2020年4月1日起，被告一直拖欠房租，自2020年10月12日起，被告拒不支付电费。经原告多次催要，被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告特诉至贵院。请求法院依法判决。被告辩称，原告陈述与事实不符，原被告是2019年3月29日签订房屋租赁合同，属于无效的租赁合同。被告租用原告的房屋系防空办国有资产，国有固定资产对外出租必须征得主管部门的同意，并报请财政部门审批核准，未经审批核准对外出租行为是无效的。《事业单位国有资产管理的暂行办法》有明确规定该租赁合同属于无效合同，原告收取的租金必须全额退还给被告。2、原告计算收房租的时间与事实也不符。2020年11月12日被告接到原告通知，陈述防空办拆迁，房租计算的起止时间为2020年10月止，不能按照一年房租收取计算。原告拖欠被告看大门的工资15个月，过节福利待遇600元，剩下每月工资800元。原告从2020年1月份开始拖欠到现在，共15个月，共计12,600元。被告可以提供工资表来证明。由于今年是疫情，国家对宾馆出具相关规定1-4月份餐饮业、住宿业是免收的，从4月份到现在是减半收取的，被告可以提供政策规定。原告拖欠被告水费截止到2021年3月8日，共计拖欠7,560.2元，是经原被告双方确认后签字的。被告在房屋租赁期间装修费及搬迁费共计272,193.7元，属于被告实际损失，请求法院予以考虑。租赁合同第六条第二项明确约定如果提前解除合同要求按照40%进行赔偿，双方约定的合同到期时间是2022年3月30日。综上原告请求返还房租不成立。补充一点另外原告主张违约金5,000元是不成立的，根据国家疫情期间的减免政策所有对外出租的滞纳金都是免交的。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《房屋租赁合同》一份；2、电费确认单一份；3、通知公告两份及邮件交寄单、查询记录；4、枣财资【2020】2号《枣庄市人民防空办公室、枣庄市财政局关于划转接收市人防办资产的通知》、《关于市中、薛城人民防空办公室资产划转的通知》及市直行政事业单位房屋构筑物清查移交表（市中）各一份；5、评审报告及房屋租赁费发票一份。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、根据姚伟的申请，市中法院以职务行为给李磊的谈话说明；2、工资微信截图三份；3、通知书一份；4、水费通知单；5、费用损失清单两份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系行政机关单位。位于枣庄市市中区解放路74号沿街门市及2楼、3楼房屋归属于原告。2019年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：房屋位置枣庄市市中区解放路74号2楼、3楼；乙方租用甲方的上述房屋用于商业经营，自2019年4月1日起至市中人防办公室搬迁日止，如有变化，导致人防办搬迁无法实施，该合同终止的期限为2022年3月30日；本合同租金总额为12.2799万元，租金标准为每年度4.0933万元，实行先付租金后使用制，租金支付方式为现金，每年年初支付全年租金，直至合同期满；甲方未按合同约定提供房屋或用水、用电等资源致使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，甲方赔偿相应数额损失。乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金（应付年租金）1‰的违约金；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还给甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失乙方承担。上述《房屋租赁合同》签订后，被告支付房屋租赁费至2019年12月31日，之后未再支付。截止至2021年1月21日，被告欠原告电费7,063元。枣庄市市中区人民防空办公室（简称市中人防办）于2020年11月搬迁。2020年11月12日，枣庄市市中区人民防空办公室向被告发出一份《搬迁通知》，内容为“按照政府搬迁规划要求，我单位办公楼需拆迁，请贵单位接此通知后10日内自行搬离”。2020年12月8日，枣庄市人民防空办公室向被告发出一份《通知函》内容为“因市中人防办公楼搬迁，根据您与我单位签订的房屋租赁合同第二条之规定，您租赁我单位市中区解放路74号三楼房屋租赁合同已到期。2020年11月12日，我单位第一次书面通知搬离，您至今未搬离。现在对您第二次书面通知，请您务必于2020年12月31日前搬离，并履行以下义务：一、补交租赁期间发生的电费；二、补交2020年度1-12月份的房屋租赁费18,498.75元（大写：壹万捌仟肆佰玖拾捌元零柒角伍分整）。逾期不搬离，我单位将依法向人民法院诉讼，要求您履行义务，并承担由此产生的一切经济损失”。上述通知被告均已收到，但被告至今未将案涉房屋返还给原告。依据被告的申请，本院对原告的原负责人李磊作谈话，李磊于2021年1月8日书写了一份情况说明，主要内容“2020年因为疫情原因，所有租赁人防办房屋的租金都延迟收交。姚伟到我办公室提过缴纳租金的事情，我告知因疫情原因都缓交了。关于门卫工资的事，原来是由市人防办发放的，我记得是工资800元，过节费400元。单位回来后，姚伟找我谈门卫工资的事，我说目前单位还没有成立，没有财务，工资你先给着，单位成立后再补给你。市中人防办用的自来水接姚伟的，水费是按实际用量缴纳的”。2020年，由于疫情情况，国家对公房租赁费的减免政策如下：2020年1-3月免交，4-12月按半收取。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。该《房屋租赁合同》是否征得主管部门同意及报请财政部门审批核准，不影响其法律效力。因此原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。案涉《房屋租赁合同》已明确约定租赁期限“自2019年4月1日起至市中人防办公室搬迁日止”，现枣庄市市中区人民防空办公室（简称市中人防办）于2020年11月搬迁，并已告知被告，自此双方之间《房屋租赁合同》租赁期限届满，房屋租赁合同关系终止，被告应将案涉房屋返还给原告，并支付拖欠的租赁费。原、被告租赁关系解除后，被告未将案涉房屋交付给原告，仍占用案涉房屋，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付房屋占有使用费，且占有使用费的标准参照租金的约定计算。综上，按照2020年疫情期间国家对公房租赁费的减免政策，并依据原告的主张，被告应向原告支付自2020年1月至2021年2月的房屋租赁费和占有使用费，合计22,172.04元。原告的原负责人李磊出具的情况说明，已明确陈述因疫情原因所有租户均缓收房屋租赁费，因此被告并不构成违约，不应承担违约金。原告主张被告支付拖欠自2020年10月12日起至2021年1月21日期间的电费7,063元，被告予以认可，本院予以确认。被告抗辩原告拖欠其工资及水费，但其与本案非同一法律关系，本院不作处理。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姚伟于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市人民防空办公室房屋租赁费及占有使用费共计22,172.04元；二、被告姚伟于本判决生效之日起十日内将位于枣庄市市中区解放路74号2楼、3楼房屋返还给原告枣庄市人民防空办公室；三、被告姚伟于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市人民防空办公室电费7,063元；四、驳回原告枣庄市人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元，由被告姚伟负担189元，原告枣庄市人民防空办公室负担24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员 李梅娟二〇二一年二月二十七日法官助理 朱 茜书 记 员 龚莹莹