北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初150号原告：北京福尚宏国际贸易有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街20号办公12A01-06。法定代表人：尚红霞，执行董事、经理。委托诉讼代理人：雷秦平，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文月，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京市西城区平安医院（北京市西城区精神卫生保健院），住所地北京市西城区赵登禹路169号。法定代表人：肖存利，院长。委托诉讼代理人：贾志华，男，北京市西城区平安医院工作人员。委托诉讼代理人：田亮，男，北京市西城区平安医院工作人员。被告：北京电信建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区茂林居14号。法定代表人：戎愈敏，董事长。委托诉讼代理人：刘庆平，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟国，女，北京电信建筑工程有限公司工作人员。第三人：中国联通集团北京市通信有限公司，住所地北京市西城区骡马市大街9号。法定代表人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：王有泉，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。原告北京福尚宏国际贸易有限公司（以下简称“福尚宏公司”）与被告北京市西城区平安医院（以下简称“平安医院”）、被告北京电信建筑工程有限公司（以下简称“电信建筑公司”）、第三人中国联通集团北京市通信有限公司（以下简称“联通公司”）返还原物纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘昌龙独任审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告福尚宏公司之委托诉讼代理人雷秦平，被告平安医院之委托诉讼代理人贾志华、田亮，被告电信建筑公司之委托诉讼代理人刘庆平、黄伟国，第三人联通公司之委托诉讼代理人闫川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福尚宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告腾空并向原告交付北京市西城区广安门车站西街甲X号房产；2.判令被告平安医院作为该房屋使用人向原告支付自2016年4月6日取得房屋产权证之日起至被告平安医院实际腾空涉案房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费参照二被告之间《租赁合同》约定的实际租金4373632.05元／年计算）；3.被告电信建筑公司作为涉案房屋的不合法出租方，实际收益人对上述第2项房屋使用费的诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年4月2日，原告股东中商产业开发有限公司将位于西城区广安门车站西街甲X号房产（以下简称“涉案房产”）投资入股到原告，原告于2016年4月6日取得涉案房产的所有权。但原告自2016年4月6日取得涉案房产的所有权证之日起，一直由被告平安医院实际占有、使用涉案房产，后原告于2019年1月24日以返还原物纠纷为由将平安医院诉至法院（该案已于2019年12月9日撤诉），平安医院向法庭提交了出租方为电信建筑公司、承租方为北京市西城区静安医院（以下简称“静安医院”，现已被平安医院合并）的租赁合同，原告才知晓静安医院、电信建筑公司自2013年9月16日便存在关于涉案房屋的租赁关系。该租赁合同约定电信建筑公司将位于北京市西城区广安门车站西街X号的房屋出租给静安医院，租赁期限为10年，自2013年9月16日至2023年9月15日，2013年9月16日至2018年9月15日的租金标准为每年人民币4108221元，2018年9月16日至2023年9月15日的租金标准为每年人民币4519043.1元。静安医院同意补偿电信建筑公司因签署本租赁合同对原承租方的违约赔偿金人民币60万元。基于以上事实，原告认为，原告自2016年4月6日取得涉案房产的所有权证之日起，应享有占有、使用、收益、处分涉案房产的排他性物权，原告与平安医院、电信建筑公司均无任何法律关系，所以原告有权要求不合法的出租方即电信建筑公司、不合法的承租方以及无权占有、使用方即平安医院搬离涉案房产，平安医院作为该房屋实际使用人应支付原告相应的房屋使用费，电信建筑公司作为该房屋的不合法出租方，实际收益人对房屋使用费的支付承担连带责任。祈请法院判如所请。被告平安医院辩称，答辩人认为被答辩人的请求没有事实根据和法律依据，其请求不应得到支持。理由如下：一、诉争房屋是2013年9月16日由北京市西城区静安医院从电信建筑公司处承租的，租期是2013年9月16日至2023年9月15日（依据房屋租赁合同），签合同时电信建筑公司虽尚未取得房屋产权证，但电信建筑公司提供了拆迁安置协议书，证明电信建筑公司有权出租。2013年11月29日，西城区编办正式批复(西编发(2013)38号文件)，原西城区静安医院与原西城区平安医院整合成新平安医院，原静安医院签署的租赁合同，由新平安医院继续执行。此后答辩人严格按照合同约定，每年按时缴纳房屋租赁费用（依据相关发票票据等）。答辩人是在收到法院起诉书时才知道诉争房屋产权变更为被答辩人的，另外，即使被答辩人成为了诉争房屋的产权人，也必须继续履行电信建筑公司与答辩人之间的租赁合同。二、答辩人承租该涉案房屋是在2013年9月16日，中商产业开发有限公司是于2015年4月2日才将诉争房屋入股到被答辩人，被答辩人于2016年才取得房屋产权证，因此答辩人签署的房屋租赁合同合法有效，被答辩人依法应当继续履行。相关法律如下：1.最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。2.《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定“出租人出卖出租房屋的应当在出卖之前的合同合理期间内通知承租人享有以同等条件优先购买的权利”。3.《城市房屋租赁管理办法》第11条规定“租赁期限内房屋出租人转让房屋所有权的房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；“房屋所有人出卖的出租房屋需提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权”。三、答辩人依据租赁合同，已将承租该涉案房产租金交至2021年3月15日，即使被答辩人成为了诉争房屋的产权人，答辩人应当自2021年3月15日以后才向被答辩人支付租金，2021年3月15日之前的租金被答辩人应向该涉案房产的出租方电信建筑公司索要。被告电信建筑公司辩称，判令驳回被答辩人的全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋是联通公司拥有所有权的房产，联通公司委托我公司进行出租经营。我公司根据联通公司的授权委托于2013年9月16日将房屋出租给北京市西城区静安医院。因北京市宣武区与西城区合并，故静安医院与平安医院合并且以平安医院的名义实际使用至今。我公司收取的租金在扣除管理成本和合理利润后支付给房屋的产权人即联通公司。因此，我公司及平安医院与被答辩人无任何法律关系，没有向被答辩人返还房屋及支付房屋使用费的义务。2.被答辩人的起诉已超过法定诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被答辩人请求支付自2016年4月6日起的房屋使用费明显超过了法定的诉讼时效期间。我方接到联通公司与原告的2020京民申4912号诉讼，北京高院已经裁定受理了，我们认为另案是解决本案产权的问题，与本案有直接关系，因此建议法院充分考虑并中止本案审理。第三人联通公司述称，一、本案基本事实，1997年，为支持市政建设改造，北京市电信管理局行政处（即答辩人联通公司前身）将所属房屋修建二队的89间平房交予庄胜公司拆迁，庄胜公司以争议房产进行安置。联通公司除交付被拆迁房屋外，还向庄胜公司的委托单位支付了566余万元的购房差价款，尾款待房产证办理完毕并交付后支付。联通公司于1997年年底接收争议房产并进行装修改造，之后又出租给电信建筑公司使用。2013年，电信建筑公司取得联通公司授权后又转租给静安医院、平安医院使用至今。涉案房产自1997年开始就登记于联通公司固定资产台账之上，早己成为多次重组、改制后的联通公司注册资本的一部分。二、答辩人系通过合同方式继受取得涉案房屋产权，权利转让路线清晰，是争议房屋的合法所有权人，对争议房产拥有实体权利。争议房屋转让至联通公司的一系列转让行为，均签订了合法有效的书面合同，没有任何证据或法律文书认定这些转让合同解除或者无效，因此从合同权利的承继上看，可以非常明确的证明联通公司就是争议房屋的所有权人。因此，根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》等司法解释所形成和确定的司法逻辑及精神，争议房产的真实权利人为联通公司。三、答辩人自始占有涉案房产是不争的事实。根据联通公司前身北京市电信管理局1997年、1998年对涉案房产进行装修、改建的技术档案，联通公司在1997年5月就已经实际占有涉案房产并可以对房产进行勘测并进行装修改造。特别是，这些技术档案均为联通公司委托第三方作出并由联通公司存档，系符合《档案法》第二条、第十条、第十一条之规定的原始档案，系直接证据。四、福尚宏公司取得涉案房产不动产权是非法行为炮制的非法结果。福尚宏公司明知中商公司不占有涉案房产，仍然认可存在重大瑕疵的房产评估报告，接受以房产作价出资入股，骗取工商登记并以此规避支付对价及不动产登记机关的监管，属于以合法形式掩盖非法目的。五、中商公司以涉案房产入股福尚宏公司的评估报告明显存在严重瑕疵，两公司存在恶意串通损害答辩人利益的行为。1.评估报告中既没有现场勘查记录也没有涉案房屋内部照片，明显没有进入评估现场进行勘查。2.中商公司委托评估公司时，既不占有涉案房产，也没有取得产权证，根本不具备委托评估的资格。其中，评估报告中记载的现场勘查时间为2015年3月20日评估，2015年3月25日出具报告，但涉案房屋在2015年4月2日才登记在中商公司名下。3.福尚宏公司接收明显存在严重瑕疵的评估报告、允许中商公司将涉案房产入股，并因此失去公司控制权，这个行为模式存在极高风险，显然不符合正常商业行为应当持有的基本注意义务，根本没有任何合理性可言，只能认为是双方存在恶意串通。六、福尚宏公司在取得涉案房产产权证4年后才提起对实际使用人平安医院的腾房诉讼，没有合理解释，只能认为是与中商公司存在恶意串通。而且，福尚宏公司是在联通公司提起第三人撤销之诉及确权诉讼后，在没有与平安医院进行任何沟通的前提下，直接提起诉讼，这种行为经联通公司开庭审理期间当庭询问，福尚宏公司没有给出任何合理解释。综上所述，联通公司系通过拆迁安置方式继受取得涉案房产产权，权利转让路线清晰，对涉案房产拥有在先的、物权性质的实体权利，是涉案房产的合法所有权人。我们希望通过法院对本案的公正审理，能够对涉案房产的权利困境正本清源，并判决驳回福尚宏公司全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就各自主张，各方当事人提交证据如下：1.原告提交的证据1.福尚宏公司变更登记申请表，证明2015年4月2日，中商公司将涉案房屋以出资入股到福尚宏公司，福尚宏公司因此作出相应的股东会议决议并修改了公司章程。被告平安医院对该证据表示：没有异议。被告电信建筑公司对该证据表示：真实性无法核实，不认可，且与本案无关，即便是工商登记材料也不认可。第三人对该证据表示：真实性认可，关联性及证明目的不认可，作价入股不认可。2.原告提交的证据2.不动产权证书，证明福尚宏公司自2016年4月6日取得涉案房屋产权。被告平安医院对该证据表示：没有异议。被告电信建筑公司对该证据表示：真实性无法核实，不认可。第三人对该证据表示：真实性认可，关联性及证明目的不认可，原告只是形式上取得涉案房屋并未真实管理控制。3.原告提交的证据3.房屋租赁合同，证明①2013年9月16日，电信建筑公司擅自将涉案房屋出租给静安医院，租赁期限为10年；②租赁合同对租金、违约责任及其他权利义务的约定。被告平安医院对该证据表示：真实性认可，但缺少一份补充协议，补充协议约定的是租金支付方式由半年一付改为一年一付，约定在3月份支付全年租金。被告电信建筑公司对该证据表示：真实性认可，但与原告无关。第三人对该证据表示：真实性认可，关联性及证明目的不认可，我方将涉案房屋出租真实有效。4.原告提交的证据4.照片，证明涉案房屋实际由平安医院占有、使用的事实。被告平安医院对该证据表示：没有异议。被告电信建筑公司对该证据表示：真实性认可，证明目的认可，第三人对该证据表示：真实性、关联性不认可，但确实是平安医院占有使用。5.原告提交的证据5.北京二中院（2020）京02民终792号判决书，证明2020年5月7日，二审终审判决确认福尚宏公司系涉案房屋的合法所有权人。被告平安医院对该证据表示：对二中院的判决书没有异议。被告电信建筑公司对该证据表示：真实性认可，但判决内容和判决结果与事实不符不认可。第三人对该证据表示：真实性认可，但判决内容和判决结果与事实不符不认可，针对该份判决书已经提起再审。6.被告平安医院提交的证据1.关于同意区卫生局合并组建北京市西城区平安医院的批复，证明北京市西城区平安医院与北京市西城区静安医院合并事宜。原告对该证据表示：以法庭核实为准，原告方没有意见。被告电信建筑公司对该证据表示：认可。第三人对该证据表示：没有异议。7.被告平安医院提交的证据2.北京银行客户回单8张，证明我方在按时交纳房屋租金。原告对该证据表示：真实性认可，关联性及证明目的不认可，我方在2019年起诉过被告平安医院，所以平安医院在已经知晓存在争议情况下，继续向被告电信建筑公司交纳租金是不认可的。被告电信建筑公司对该证据表示：真实性认可，证明目的也认可。第三人对该证据表示：没有异议，真实性认可，证明目的也认可。8.被告平安医院提交的证据3.房屋租赁合同，证明我方与电信建筑公司签订租赁合同，我方按时交纳租金，有权使用涉案房屋。原告对该证据表示：真实性认可，关联性认可，但自2019年我方起诉后，平安医院应该知晓产权有争议，我方是产权方。被告电信建筑公司对该证据表示：没有异议。第三人对该证据表示：没有异议。9.被告平安医院提交的证据4.2018年6月26日签订的变更协议，证明我方支付房租的时间段以及付款方式，已经交至2021年3月15日。原告对该证据表示：不发表质证意见，我们不是一方主体，与本案无关。被告电信建筑公司对该证据表示：真实性予以认可，证明目的也认可，系我们双方签订的。第三人对该证据表示：真实性认可，没异议。10.被告电信建筑公司提交的证据1.联通公司于2020年6月1日出具的《说明》，证明联通公司自2009年开始至今一直委托我公司对本案所涉房屋进行经营管理。原告对该证据表示：真实性认可，关联性不认可，不能作为证据出示，是当事人自身的陈述。被告平安医院对该证据表示：真实性予以认可。第三人对该证据表示：没有异议。11.被告电信建筑公司提交的证据2.我公司于2013年9月16日与北京市西城区静安医院签订的《房屋租赁合同》及被告平安医院给我公司发来的关于被告平安医院与静安医院关系的《说明》，证明我公司与被告平安医院和静安医院存在合法的房屋租赁关系。原告对该组证据表示：《房屋租赁合同》真实性认可，关联性认可，但自2019年我方起诉后，平安医院应该知晓产权有争议，我方是产权方；《说明》的真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可，不能作为证据出示，是当事人自身的陈述，不管怎么约定不能对抗原告作为房屋产权人的权利。被告平安医院对该组证据表示：《房屋租赁合同》《说明》的真实性均认可。第三人对该组证据表示：《房屋租赁合同》真实性认可，《说明》的真实性予以认可，没有异议。12.第三人联通公司提交的证据1.关于北京市电信管理局行政处房屋修建二队拆迁安置的协议书，证明联通公司系通过拆迁安置方式依法取得涉案房产，并实际占有、使用至今。证据2.支票领用审批单、支票存根、发票及记账凭证，证明联通公司支付购房款5669532元。证据3.建设项目转让合同书，证明中商公司于1996年9月将涉案房产转让给北京市宣武区城市建设综合开发总公司拆迁服务公司。证据4.建设项目转让合同书，证明北京市宣武区城市建设综合开发总公司拆迁服务公司于1996年11月16日将涉案房产转让给庄胜公司。证据5.委托协议，证明原北京市宣武区城市建设综合开发总公司拆迁服务公司为庄胜公司的受托人，以自己的名义与中商公司签订《建设项目转让合同书》购买涉案房产，并对联通公司进行拆迁安置。证据6.协议书，中商公司和广安汽修厂对涉案房产已经由庄胜公司购买的事实完全知情，并同意配合向庄胜公司交付涉案房产。证据7.(2009)宣民初字第11681号民事调解书、证据8、(2010)西执字第6355号协助执行通知书，证明中商公司与广安汽修厂恶意串通，隐瞒涉案房产早己出卖的事实，通过虚假诉讼骗取民事调解书并申请执行，将涉案房产不动产权登记于中商名下。证据9.关于北京市电信管理局行政处房屋修建二队拆迁安置补充协议书，证明庄胜公司与联通公司下属房屋修建二队就证据一协议的具体履行方式达成补充协议并实际履行完毕。证据10.房屋作价入股协议、股东会决议，证明中商公司取得涉案房产不动产权后，以实物作价后出资入股的方式，恶意将涉案房产的不动产权登记于福尚宏公司名下。证据11.北京市电信管理局科技档案224卷、225卷，证明联通公司的前身北京市电信管理局行政处对涉案房产进行装修改造的施工设计图纸、竣工验收图纸（裁定书中已记载，具体材料附后），其中施工设计图纸绘制于1997年5月，可以证明联通公司此时已经实际进驻、控制并可以自由出入涉案房产，同时，根据竣工验收图纸，对涉案房产的改造工程于1998年完工，特别是，前述图纸均符合《档案法》第二条、第十条、第十一条之规定，属于原始档案。证据12.(2014)鲁民辖终字第509号民事裁定书，证明中商公司以使用涉案房屋换股权的欺诈方式恶意转移产权、骗取投资是持续的行为，甚至是在没有取得产权证之前，主观恶意非常明显。证据13.(2019)最高法民再49号民事判决书，证明①根据现行司法判例，虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。②根据现行司法判例，如果因当事人自身原因未办理房屋过户登记手续，不影响对其享有该房屋物权期待权的认定，那么如联通公司一样不属于自身原因的情况下，亦不应影响物权期待权的认定。③1996年中商公司将涉案房屋出售，庄胜公司依约支付了全部购房款，中商公司亦实际交付了该房屋，联通公司对房屋进行了多次装修改造，缴纳各项费用。在此情况下，中商公司与庄胜公司所签建设项目转让协议在1997年就已经基本履行完毕。中商公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助联通公司办理过户登记的义务。中商公司业已无权再将该房屋作价出资至福尚宏公司，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。证据14.房地产估价报告，证明中商公司以涉案房产入股福尚宏公司的评估报告明显存在严重瑕疵，其中既没有现场勘查记录也没有房屋内部照片，明显没有进入评估现场进行勘查，说明中商公司没有占有使用涉案房产；而且中商公司委托评估公司时，甚至没有取得产权证，根本不具备委托评估的资格。证据15.受理通知书，证明我方已经就原告提交的判决书申请了再审，北京高院认为理由成立并受理。原告对第三人提交的证据1-15表示：真实性认可，证明目的及关联性均不认可，并认为受理通知书是立案的材料，并不是确认理由成立并组成合议庭进行实体审理，因此不影响本案的继续审理。被告平安医院对第三人提交的证据1-15表示：没有异议，予以认可。被告电信建筑公司对第三人提交的证据1-15表示：均认可，没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年9月20日，案外人北京市广安汽车修理厂（甲方）与案外人中商产业开发总公司（乙方，后更名为中商产业开发有限公司）签订《合建综合业务楼合同书》，约定建设项目名称为综合业务楼，项目地址及面积为综合业务楼位于宣武区广安门火车站西街X号，占地面积972平方米，综合业务楼面积约为5400平方米；项目条件为甲方提供宣武区广安门火车站西街X号汽车修理厂院内部分为合建用地及部分施工用地，乙方提供该项目的所需全部资金和更新4吨锅炉一台和北房十八间的装修全部费用，甲方不承担该项目的任何费用；合作业务楼分配为合作房屋按照建筑面积，即按物业的5:5分成，甲、乙双方各占50%，分配方法为纵向分配，分别享有所有权，甲方协助乙方办理产权登记手续、产权过户手续等，所发生的费用由乙方承担。工程期限为1995年5月8日至1996年5月8日。2009年，中商产业开发总公司作为原告将北京市广安汽车修理厂作为被告诉至本院，要求北京市广安汽车修理厂按照《合建综合业务楼合同书》约定将综合业务楼50%的所有权及相应的土地使用权过户至中商产业开发总公司名下。诉讼中，双方达成调解意见，本院作出（2009）宣民初字第11681号民事调解书，载明：本案经调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、中商产业开发总公司于二〇〇九年十二月二十五日前给付北京市广安汽车修理厂欠款一百零一万四千八百五十九元九角四分及利息八十万元。二、北京市广安汽车修理厂于二〇一〇年一月十六日前协助中商产业开发总公司办理本区广安门车站西街甲X号综合业务楼（房产总面积为6748.2平方米）的房屋所有权变更手续，将上述房屋所有权的百分之五十（纵向分割的南半部，面积3374.1平方米）及相应土地使用权过户到中商产业开发总公司名下。上述民事调解书作出后，中商产业开发总公司向本院申请执行（2009）宣民初字第11681号民事调解书，本院向北京市国土资源局发出《协助执行通知书》（2010）年西执字第6355号，要求协助为中商产业开发总公司办理本区广安门车站西街甲X号综合业务楼（房产总面积为6748.2平方米）的房屋所有权变更手续，将上述房屋所有权的百分之五十（纵向分割的南半部，面积3374.1平方米）及相应的土地使用权过户到中商产业开发总公司名下。2015年4月2日，中商产业开发总公司取得西城区广安门车站西街甲X号-X、X、X、X、X、X房屋（建筑面积3374.10平方米）的所有权登记证明。同日，中商产业开发总公司（甲方）、案外人尚会山（乙方）与福尚宏公司（丙方）签订《房屋作价入股协议》：鉴于丙方拥有北斗卫星BDS通信方面的技术及“动中通”项目的优势，经甲、乙、丙三方协商中达成以下协议：1.甲方将位于西城区广安门车站西街甲X号的3374.10平方米的房屋及土地使用权投资入股到丙方，并经北京世诚嘉业房地产土地评估有限公司评估，评估价为6642万元，以评估价投资入股。将中商产业开发总公司名下的房地产（房屋所有权证号：X京房权证西字第XXXX号，国有土地使用证：京西国用（2014出）第XXXX号）的名称变更到福尚宏公司名下。2.甲、乙双方协商，将福尚宏公司的注册资本有（由）30万元增加至9000万元；甲方资产出资6642万元，货币出资1008万元，共计出资7650万元，占股85%；乙方原出资30万元，货币增资1320万元，共计出资1350万元，占股15%。3.双方共同经营，风险共担。后福尚宏公司在北京市工商行政管理局进行了相应的注册资本等登记信息变更的备案。2015年6月，中商产业开发总公司向房屋登记管理部门申请将西城区广安门车站西街甲X号房屋转让至福尚宏公司名下。2016年4月6日，福尚宏公司取得西城区广安门车站西街甲X号XXXX、XXXX、XXXX、XXXX等6套房屋的不动产权登记证书（编号：京（2016）西城区不动产权第XXXX号，共有情况：房屋单独所有，权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质：出让／商品房，用途：综合／综合楼，面积：共有宗地面积2962.51㎡／房屋建筑面积3374.1㎡，使用期限：国有建设用地使用权2014年03月12日起2064年03月11日止）。另查一：1996年9月，中商产业开发总公司（甲方）与案外人北京市宣武区城市建设综合开发总公司拆迁服务公司（乙方）签订《建设项目转让合同书》，约定甲方于1996年11月30日将与广安汽修厂合建的宣武区广安门外车站西街X号综合业务楼中产权为建筑面积3340平方米的项目转让乙方，并约定了转让价格为每平方米建筑面积为5550元，合计21870000元，并约定1997年5月31日前，由甲方和合建方完成产权过户手续。1996年11月16日，案外人北京市宣武区城市建设综合开发总公司拆迁服务公司（甲方）与案外人北京庄胜房地产开发有限公司（乙方）签订《建设项目转让合同书》，约定甲方于1996年12月31日前将其位于北京市宣武区广安门外车站西街X号拥有产权建筑面积3399.4平方米的项目转让乙方，每平方米建筑面积为6700元，合计22775980元。双方约定于1997年5月31日前，由甲方和合建方完成产权过户手续，乙方积极配合，所需费用按国家规定由甲乙双方承担。1997年5月12日，北京庄胜房地产开发有限公司（甲方）与案外人北京市电信管理局行政处（乙方，后更名为中国联通集团北京市通信有限公司）签订《关于北京市电信管理局行政处房屋修建二队拆迁安置的协议书》，约定因征地拆迁范围内有乙方所属修建二队的房屋应予以拆迁，经协商甲方用位于广安门外车站西街新建综合楼南半部建筑面积3399.4平方米（地上五层、半地下一层）安置乙方，乙方要求为使用方便和统一管理，除甲方补偿建筑面积外的其余部分，按甲方原购房价格购买（以购房合同价格为准）。1997年5月23日，北京电信管理局行政处作为付款单位通过中国工商银行以转账支票形式支付了购房差价款5669532元（收款人：温福海，用途：购房），并由北京市宣武区城市建设综合开发总公司拆迁服务公司出具发票。联通公司表示该笔款项支付给了北京市宣武区城市建设综合开发总公司拆迁服务公司，但具体原因不清楚；但中商产业开发有限公司、北京庄胜房地产开发有限公司、北京宣开拆迁有限责任公司、北京广安置业投资公司等所涉单位均表示未收到上述款项。1997年12月22日，北京庄胜房地产开发有限公司（甲方）与北京市电信管理局行政处（乙方）签订《关于北京市电信管理局行政处房屋修建二队拆迁安置补充协议书》，约定甲方给付乙方拆迁安置工程费180万元。2009年，联通公司授权电信建筑公司对位于北京市西城区广安门车站西街甲X号的房产进行经营管理。2013年9月16日，电信建筑公司（出租方，甲方）与北京市西城区静安医院（承租方，乙方，后与平安医院合并）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区广安门车站西街X号房屋标的物整体租赁给乙方使用，租赁标的物以双方书面确认的附件一平面图为准，租赁标的物的建筑面积3751.8平方米，乙方租用租赁标的物自2013年9月16日（起租日）其至2023年9月15日止（包括首尾两日）的租金标准为：2013年9月16日至2018年9月15日年租金总计人民币4108221.00元；租金按每五年10%递增：2018年9月16日至2023年9月15日年租金总计人民币4519043.10元。此后上述房屋由平安医院使用至今。房屋租金已支付至2021年3月15日。另查二：1997年5月21日，邮电部作出《关于同意北京电信局办理企业法人登记的批复》，其中载明同意北京市电信管理局所属企业以北京电信局的名称办理企业法定登记。北京市电信局于2000年7月6日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为中国电信集团北京市电信公司。中国电信集团北京市电信公司于2002年9月18日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为中国网通集团北京市通信公司。中国网通集团北京市通信公司于2011年6月29日经北京市工商行政管理局核准，变更名称为中国联通集团北京市通信有限公司，即本案第三人。2010年5月6日，北京市宣武区城市建设综合开发总公司名称变更为北京广安置业投资公司。2013年11月29日，经北京市西城区机构编制委员会批准，北京市西城区平安医院与北京市西城区静安医院合并组建为北京市西城区平安医院，即本案被告。2015年12月22日，中商产业开发总公司名称变更为中商产业开发有限公司。另查三：2018年6月，联通公司因第三人撤销之诉（合同纠纷）将中商产业开发有限公司、北京市广安汽车修理厂诉至本院，要求：撤销被告中商公司与广安汽修厂于2009年12月16日达成的（2009）宣民初字第11681号民事调解书；案件受理费由二被告负担。2018年10月，本院作出（2018）京0102民撤13号民事裁定书，裁定：驳回联通公司的起诉。联通公司不服，提起上诉。2019年2月，北京市第二中级人民法院作出(2019)京02民终1052号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。另查四：2018年8月，联通公司因所有权确认纠纷将福尚宏公司、中商产业开发有限公司、北京市广安汽车修理厂、北京庄胜房地产开发有限公司、北京广安置业投资公司、北京宣开拆迁有限责任公司诉至本院，要求：确认北京市西城区广安门车站西街甲X号X层X、X层X、X层X、X层X、X层X、X层X房屋共计3374.10平方米房屋的不动产权（现不动产权证号：X京房权证西字第XXXX号，原不动产权证号：X京房权证西字第XXXX号）归原告所有。2019年11月，本院作出（2018）京0102民初34601号民事判决书，判决：驳回联通公司的全部诉讼请求。联通公司不服，提起上诉。2020年5月，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终792号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。联通公司不服，提起再审。2020年12月，北京市高级人民法院作出（2020）京民申4912号民事裁定书，裁定：驳回联通公司的再审申请。本院认为，案件所涉民事责任的承担问题，应从以下几方面予以裁处。一、关于房屋腾退问题无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。福尚宏公司作为涉案房屋的所有权人，可以请求涉案房屋的无权占有人返还原物。平安医院作为涉案房屋的实际占用人，其占用涉案房屋的依据为与电信建筑公司签订有房屋租赁合同，但电信建筑公司并非涉案房屋的权利人，授权电信建筑公司管理涉案房屋的联通公司亦非涉案房屋的权利人，联通公司起诉要求确认对涉案房屋享有所有权的案件亦未获支持，故平安医院从电信建筑公司处租赁涉案房屋并无合法依据，平安医院对涉案房屋的占有属于无权占有，平安医院应将涉案房屋返还给福尚宏公司。但平安医院院情特殊，集中收治我市重症精神疾病患者，腾退工作要首先考虑社会稳定以及患者诊疗问题，本院综合考虑该实际情况，酌情延长腾退期限，确定的腾退期限即为案涉租赁合同的到期日。电信建筑公司未实际占用涉案房屋，不负有腾退房屋的义务。二、关于房屋占有使用费问题民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，有鉴于电信建筑公司、联通公司均非涉案房屋的登记权利人，联通公司所涉所有权确权诉讼均未获裁判机构支持，故本院可以认定在福尚宏公司于2016年4月6日取得涉案房屋的不动产权登记证书之日起，电信建筑公司、联通公司对涉案房屋的占有使用以及向平安医院出租房屋的行为形成事实上的侵权行为。亦因此，本案房屋占有使用费的承担主体问题应从几个层面予以区分、认定与裁处。1.电信建筑公司、联通公司形成的事实上的侵权行为给福尚宏公司造成的侵害后果和可能产生的赔偿责任、赔偿义务主体，以及福尚宏公司以何种方式主张权利与本案所涉基于物权保护的房屋腾退诉讼及衍生的房屋占有使用费问题不是同一法律关系。为充分保障诉讼双方当事人的权利，福尚宏公司应就此另行主张。2.平安医院系基于与联通公司授权管理方电信建筑公司形成的租赁合同取得房屋使用权。福尚宏公司在所有权登记之后，因关联案件持续诉讼，而有关平安医院与合同相对方的电信建筑公司租赁费用问题未经裁判机构就此作出确定裁处的情形下，就平安医院已经向电信建筑公司支付的房屋租金，本院不在本案中进行裁处。基于电信建筑公司、联通公司形成的事实上的侵权行为给福尚宏公司造成的损失应由福尚宏公司另案主张，而非电信建筑公司应承担占有使用费的连带责任问题。3.经当事人确认，截止2021年3月15日的租金，平安医院已经向电信建筑公司全部支付。现经本案审查认定，电信建筑公司并非涉案房屋的权利人，授权电信建筑公司管理涉案房屋的联通公司亦非涉案房屋的权利人。因此，就平安医院未向电信建筑公司支付的租金部分，其应当以房屋占有使用费的形式径行向福尚宏公司承担，并以实际占有使用期间计付。房屋占有使用费的支付标准，福尚宏公司主张按年4373632.05元计算，该数额小于平安医院应付年租金数额，本院对此不持异议，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、在2023年9月15日之前，被告北京市西城区平安医院将位于北京市西城区广安门车站西街甲X号房屋腾空并返还给原告北京福尚宏国际贸易有限公司。二、自2021年3月16日起，被告北京市西城区平安医院负有向原告北京福尚宏国际贸易有限公司支付房屋占用使用费之义务。支付标准按年4373632.05元计算，计算至占用房屋实际腾退之日为止；支付期限为当年期满后十五日内，实际腾退日未足年的按日计算，并于实际腾退后十五日内支付。三、驳回原告北京福尚宏国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京市西城区平安医院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379210元，由被告北京市西城区平安医院负担（自本判决生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘昌龙二〇二一年二月十日法官助理 包玉婷书 记 员 张晓奕