陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2021）陕01民终826号上诉人（原审原告）：张天瑜，男，1990年7月10日出生，汉族，住西安市新城区东站路****楼****。委托诉讼代理人：鲁卫，陕西汉典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：豆红曼，女，1975年11月10日出生，汉族，住，住西安市雁塔区江南苑**楼**/span>委托诉讼代理人：崔斌，陕西朱西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟华，陕西朱西江律师事务所律师。上诉人张天瑜因与被上诉人豆红曼房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张天瑜上诉请求：1.撤销原判第二项；2.改判原判第一项为豆红曼返还张天瑜房屋租金42万元；3.改判豆红曼支付张天瑜装修损失603681元；4.改判豆红曼返还张天瑜租房押金3万元；5.一、二审诉讼费由豆红曼承担。事实和理由：豆红曼未提交相关证据，说明其出租给张天瑜的房屋未取得一消手续。豆红曼的房屋能否投入使用、对外出租，张天瑜承租后能否办理二消手续，能否合法开展经营，均取决于豆红曼的房屋是否具有一消手续。在签订《房屋租赁合同》时，豆红曼告知过张天瑜其房屋消防手续齐全并办理过二消手续，正是基于对豆红曼的信任，张天瑜投入了大量资金对房屋进行装修改造。张天瑜开办的健身房因无法办理二消手续不得投入使用、经营，虽然2018年10月4日后，健身房事实上在营业，但该营业只是张天瑜为挽回损失不得已进行的，并非合法经营状态，故豆红曼应退还2018年10月4日后的租金。因豆红曼的房屋未取得一消手续，导致张天瑜无法办理二消手续，无法合法开展经营，豆红曼应赔偿张天瑜装修损失。一审判决会造成恶劣的社会示范效应。豆红曼出租给张天瑜的房屋未经消防竣工验收致使张天瑜无法办理消防安全检查合格证，无法实现合同目的，张天瑜解除合同符合法律规定，豆红曼应赔偿张天瑜的实际装修损失。张天瑜对涉案房屋形成附合无法拆除的装修总计603681元。由于豆红曼房屋未经建设工程消防竣工验收或竣工备案，致使张天瑜无法办理二消手续，导致张天瑜经营场所配电柜在2018年10月4日被消防部门贴封条，豆红曼应支付2018年10月4日后的租金42万元（包括张天瑜解除合同后未使用房屋的租金）。租赁合同已解除，且豆红曼在庭审中也承认已收回房屋，故豆红曼应退还张天瑜押金3万元。豆红曼辩称，建设工程消防验收或消防备案手续的申报或备案义务主体是建设单位，涉案房屋系豆红曼自西安市百花村城中村建设发展有限公司处购买的城中村改造安置房，豆红曼并非建设工程消防验收或消防备案手续的申报或备案义务主体，故张天瑜要求豆红曼提供建设工程消防验收或消防备案手续并不符合法律规定。张天瑜利用涉案房屋开设健身房，其在进行装修改造前，就应进行消防设计审查，在将健身房投入使用营业前，其作为使用单位应向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。张天瑜并未履行上述申报义务，擅自将该经营场所投入使用，导致无法办理消防安全检查合格证，其怠于履行相关义务的后果应自行承担。豆红曼在租赁给张天瑜前曾自行在涉案场所开办餐饮，经申请，已取得消防部门相关审批，因此张天瑜所谓不能申报属怠于履行自身义务造成，后果应自行承担。张天瑜并未提供其被西安市公安消防支队未央区大队行政处罚的证据，其提供的其他证据并不足以证明健身房不能经营的真实原因是消防原因，且其自认在2018年10月4日后健身房一直实际经营，并未因消防原因导致其不能正常经营，故豆红曼无需向其退还2018年10月4日至2019年12月5日的租金。豆红曼在购买涉案房屋后先做餐饮自用，在此期间也依据规定向当地消防部门提出申请并办理了消防安全检查合格证，故可以证明租赁场地是符合相关消防验收手续的。张天瑜作为场所使用者未按规定在经营或开业前进行消防检查导致其未取得消防安全检查合格证，系其自身原因导致，豆红曼并不存在违约行为，故无需赔偿张天瑜的装修损失。依照合同约定，张天瑜在结清费用后豆红曼退还押金，但张天瑜并未向物业部交纳拖欠的物业费、暖气费、电费，故豆红曼无需向张天瑜退还押金。张天瑜向一审法院起诉请求：1.豆红曼赔偿张天瑜装修损失603681元；2.豆红曼退还张天瑜支付的2018年10月4日至2019年12月30日的房屋租金42万元；3.豆红曼退还张天瑜租房押金3万元；4.本案诉讼费用由豆红曼负担。一审法院认定事实：2017年11月2日，豆红曼（出租方）与张天瑜（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于西安市未央区AB-北三层-3FG共1套的房屋，建筑面积1000平方米，出租给乙方做商用。装修及设备情况：水、电、消防、电梯已完善，内部顶、墙、地面已装修，在不破坏房屋主结构情况下乙方可自行装修改造该房屋；租赁期限：从2017年11月2日至2023年2月1日止；租金和租金交纳期限，每年租金为人民币36万元整，从第三年起，租金每年比上一年度增加5%（即第三年为378000元，第四年为396900元，第五年为416700元），双方约定该房屋的装修期为2017年11月2日至2018年2月1日为乙方的免租期，每期租金乙方需提前一个月向甲方付清；甲方收取乙方押金3万元，乙方退房时，结清（水电，物业，暖气）费交还钥匙后，由甲方退还乙方押金3万元；在租赁期间乙方解除合同需提前一个月向甲方告知，互不承担责任。双方签订上述房屋租赁合同后，豆红曼将房屋交于张天瑜，张天瑜进行部分改造和装修后用于经营健身房。在履行房屋租赁合同过程中，张天瑜分期向豆红曼交纳租金共计72万元，根据租赁合同的约定2017年11月2日至2018年2月1日为装修期和免租期，所交租金为两年应计算至2020年2月1日。张天瑜在经营健身房过程中，因故不能正常经营。2019年11月9日，张天瑜通过微信向豆红曼发出《解除合同通知书》，载明：“2017年11月2日，本人张天瑜与您签订《房屋租赁合同》，租用您位于西安市未央区百花村AB-北三层3FC2号房屋，在签订合同时您也向本人承诺您的上述房屋包括消防在内的所有手续均是齐全的。基于对您的信任我在该房屋的地址上注册成立西安拿铁企业管理咨询有限公司，并投入大量资金对房屋进行装修改造，准备利用该房屋开展体育健身事业。但是在办理消防检查合格证明时，却被告知需要提供您房屋的消防验收或消防备案手续，经本人与您多次沟通，您至今仍无法提供，您的行为已经严重违约，致使本人无法合法使用租赁的房屋，合同目的不能实现，本人现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：‘有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的’之规定，正式通知您：解除与您签订的《房屋租赁合同》，本解除合同通知书自您收到之日起立即生效。请您收到此通知后，立即与本人沟通协商处理因您的违约行为给本人造成的损失赔偿等相关事宜。特此通知。”之后，张天瑜遂搬离所租房屋。2019年11月27日，张天瑜再次向豆红曼发出通知书，载明：“本人张天瑜已经于2019年11月19日通过微信及顺丰快递向您发出解除合同通知书，要求解除2017年11月2日与您签订的房屋租赁合同。现本人已经腾空房屋，另外因本人承租房屋期间投入大量资金对租赁房屋进行装修改造（具体清单后附）。请您尽快与本人联系办理房屋交割手续，并对房屋所做装修进行核实确认，共同委托专业机构对房屋装修现值进行鉴定（费用本人可以先行垫付）。以便现阶段尽快向您交房以及将来可能涉及到的装修赔偿有据可依，从而减轻双方损失。特此通知。”2019年12月5日，豆红曼收回案涉房屋并更换门锁。另查明，案涉的房屋系豆红曼于2011年3月16日从西安市百花村城中村建设发展有限公司处购买，《商品房买卖合同》约定该房屋的用途为商业，该房屋为城中村改造安置房，没有房屋产权手续。豆红曼将案涉房屋出租给张天瑜之前，豆红曼用于陕西大明府文化发展有限公司经营餐饮，西安市未央区公安消防大队核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2013年、2014年均已年检。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，《房屋租赁合同》第七条约定“在租赁期间乙方（张天瑜）解除合同需提前一个月向甲方（豆红曼）告知，互不承担责任”。张天瑜向豆红曼发出通知要求解除合同，豆红曼于2019年12月5日将房屋收回并更换门锁，视为双方之间的租赁合同已于2019年12月5日终止执行。豆红曼应退还已收取的自2019年12月5日至2020年2月1日期间的租金57205元（360000元÷365天×58天）。张天瑜主张豆红曼返还自2018年10月4日起以后的租金，该时间起点依据是消防部门2018年10月4日责令其停业整顿，但其提交的配电柜的封条不能完全证实系查封的案涉房屋的配电柜，且在该日之后仍一直处于营业中。关于张天瑜主张的房屋装修损失。张天瑜称因豆红曼未提供一消手续（建设工程消防验收或消防备案手续），导致其无法办理二消手续（消防安全检查合格证），从而造成其无法正常营业。但是，张天瑜提交的证据无法显示是因为消防原因致其不能正常营业。《房屋租赁合同》第一条约定：“水、电、消防、电梯已完善，内部顶、墙、地面已装修”，案涉房屋在出租给张天瑜之前是从事餐饮，消防部门曾向经营者颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。张天瑜对案涉房屋进行装修后按照消防法的规定需要申请二次消防验收，张天瑜称不能取得二次消防验收合格证系因豆红曼的房屋未经消防竣工验收或竣工备案，但是豆红曼并非该房屋的建设者，且张天瑜提交的证据不足以证实其不能正常经营是由于豆红曼的原因所导致。同时，张天瑜在签订房屋租赁合同时，应对房屋的消防状况进行了解并应对经营过程中存在的风险有一定的预判能力，故其主张的装修损失应由其自行承担。关于租房押金返还，因张天瑜尚未结清水电、物业、暖气等费用，故不具备返还条件，对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告豆红曼于本判决生效之日起十日内返还原告张天瑜租金57205元；二、驳回原告张天瑜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14283元（原告已预交），由原告负担13508元，被告负担775元，与上述款项一并支付原告。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，豆红曼与张天瑜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该合同签订后，豆红曼向张天瑜交付了租赁房屋，张天瑜向豆红曼支付了两年租金，该合同已实际履行。张天瑜实际向豆红曼支付租金至2020年2月1日。《房屋租赁合同》约定，在租赁期间张天瑜解除合同需提前一个月向豆红曼告知，互不承担责任。张天瑜向豆红曼发出解除合同通知后，豆红曼于2019年12月5日收回房屋并更换门锁，一审认定双方租赁合同于2019年12月5日终止履行，并无不当。2019年12月5日至2020年2月1日的租金，豆红曼应向张天瑜返还。张天瑜主张豆红曼应退还其2018年10月4日之后的租金，而事实是，2018年10月4日之后，张天瑜开办的健身房一直在营业。张天瑜主张豆红曼未提供一消手续，导致其无法办理二消手续，豆红曼应赔偿其装修损失。豆红曼并非租赁房屋的建设单位或建设者，即豆红曼并非申请办理建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的义务主体。豆红曼在将涉案房屋出租给张天瑜前，将涉案房屋用于经营餐饮，消防部门为此已核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。张天瑜并未提供充分有效证据证明因消防原因导致其不能正常经营。张天瑜作为承租人，在签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋前，应对租赁房屋的基本情况进行充分了解，尽到必要的谨慎注意义务。因此，张天瑜所主张的装修损失，应由其自行承担。《房屋租赁合同》约定，张天瑜退房时，结清水电、物业、暖气费交还钥匙后，由豆红曼退还张天瑜押金3万元。虽然双方租赁合同已终止履行，但因张天瑜还欠付物业相关费用，现张天瑜要求豆红曼返还租房押金3万元，并不具备合同约定的返还条件，故张天瑜该项诉请应不予支持。 综上所述，张天瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13764.76元，由张天瑜负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二一年二月二十四日 书记员     张佩