山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初8525号原告：文乾生，男，1970年8月1日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：伊廷科，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：李文建，男，1968年2月14日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：王朕，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。第三人：青岛市市北区市场建设服务一中心，住所地青岛市市**鞍山二路**。负责人：郑玉山，中心主任。原告文乾生诉被告李文建，第三人青岛市市北区市场建设服务一中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伊廷科与被告李文建及其委托诉讼代理人王朕、高洁到庭参加了诉讼，第三人青岛市市北区市场建设服务一中心经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告李文建继续履行《网点代管协议》约定的权利义务；2、判令被告李文建向原告返还自2019年5月1日起至判决生效之日止的涉案网点应收的租金（截止起诉之日为2828000元）；3、判令被告李文建以本金2828000元为基数，自起诉之日起按照年利率6%向原告支付应收租金占用期间的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月30日，原、被告自愿签订《网点代管协议》一份。该协议约定，被告（甲方）将青岛市市北区营口路市场外围经营网点（以下简称：涉案网点）全权委托原告（乙方）进行代管经营，协议期限自2017年3月18日至2023年4月30日止，原告每年需向被告缴纳代管费人民币200万元，且六年协议期限内该费用不递增；除签订该协议时立即支付2017年代管费外，之后五年涉案网点代管费用应于每年的4月30日前一次性缴纳；原告在代管涉案网点期间，有权将涉案网点对外出租，被告不得干预。后原告每年按约向被告缴纳了涉案网点的代管费用。但自2019年6月起，被告以个人身份私自收取了涉案网点内租户的租金。此后，原告多次要求被告返还应收的租金，被告却置之不理。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告因此起诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称，1、原告陈述与事实不符，涉案网点代管协议自2017年3月30日签署以来，双方根本没有实际履行。该代管协议签署是双方另有别的目的，并非真心自愿去执行代管协议，所以代管协议并不发生法律效力。原告无权要求被告支付所谓的租金。2、原告的诉求第二项没有事实和法律依据，且没有权利要求被告向其支付所谓的赔偿。3、在2017年3月8日也就是涉案代管协议签署之前，被告已将涉案的门头房的使用权回租给了第三人，此后一直是由第三人与被告进行合同的往来，因此涉案代管协议并没实际履行，也不是双方真实意思表示，尤其是在未经过第三人认可的前提下。经审理查明，1、2009年9月，被告（乙方）与青岛市市北区市场建设服务中心（甲方，第三人前身）签订合同书一份，该合同约定：“甲方同意将台东八路16号营口路市场一层临街门头房（约1000平方米）的使用权转让给乙方，市场摊位的产权属甲方。市场摊位的使用期限为五十年，市场摊位的使用权金共计1500万元”。2017年3月8日，被告与第三人达成意向函，内容为：“2009年9月，市北区市场建设服务一中心与您签订《合同书》，约定将营口路市场一层临街门头房的使用权转让给您，期限自2008年10月至2058年10月。合同生效后，双方均按照合同约定履行至今。根据营口路市场的发展和现状以及政府有关部门对农贸市场的要求，市场一中心准备对营口路市场的设施和条件进行升级改造。为保障双方的共同利益，市场一中心拟对上述临街门头房进行回租经营，由市场一中心进行统一管理和升级改造。回租经营的时间暂定为陆年，由2017年3月18日至2023年4月30日止，2017年3月18日至2017年4月30日为装修免租期。每年的净租金为贰佰万元整，此租金不包含文乾生的房屋租金。每年4月30号前付下年租金。在市场一中心回租经营期间，如果市场遇到政府拆迁、规划和改造等情况，双方仍然按照原合同内容执行”。2017年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《网点代管协议》一份，该协议约定：“根据甲方与市北区市场建设服务一中心之间的《合同书》，甲方已经取得营口路市场外围网点50年的使用权。据此甲方同意将市北区营口路市场外围经营网店，全权委托乙方进行代管经营。双方约定代管的期限是自2017年3月18日至2023年4月30日止。乙方每年需要向甲方缴纳费用为人民币贰佰万元整，六年的协议期限内费用不递增。签订本协议时乙方应支付2017年的费用200万元，今后五年的费用乙方应于每年的4月30日前向甲方一次性缴纳。……乙方在代管经营网点期间，有权按本协议约定将网点对外出租，甲方不得干预；……甲乙双方以前签订的协议与本协议不一致，有冲突的，以本协议的内容为准”。2、庭审中，原告为了证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1，《合同书》一份。原告欲以此证明：“2019年9月，被告李文建与青岛市市北区市场建设服务中心自愿签订《合同书》一份，被告李文建依约取得涉案网点50年使用权”。证据2，《网点代管协议》一份。原告欲以此证明：“2017年3月30日，原、被告自愿签订《网点代管协议》。双方在协议中约定，被告（甲方）将青岛市市北区营口路市场外围经营网点（以下简称：涉案网点），共计38户全权委托原告（乙方）进行代管经营，协议期限自2017年3月18日至2023年4月30日止，原告每年需向被告缴纳代管费人民币200万元，且六年协议期限内该费用不递增，除签订该协议时立即支付2017年代管费外，之后五年涉案网点代管费用应于每年的4月30日前一次性缴纳，并约定，原告在代管涉案网点期间，有权将涉案网点对外出租，被告不得干预”。证据3，2019年4月16日的交通银行转账凭证一份（摘要中写明：营口路市场一楼2019-2020年市场门头代管费）。原告欲以此证明：“原告按时按约支付了涉案网点第三年度的代管费用，已依法取得涉案网点使用权，被告依约不得干预原告将涉案网点出租，亦无权收取涉案网点租户的租金”。证据4，被告向营口路市场一层临街门头承租业户下发的《通知》一份。原告欲以此证明：“2019年6月26日，被告李文建虚构与青岛市市北区市场建设服务一中心经营协议期满，涉案网点经营管理事务由其本人负责，涉案网点承租业主需向其缴纳租金，被告此举已严重违背《网点代管协议》的约定，实属一房两租”。证据5，《市场摊位使用合同》一宗。原告欲以此证明：“2017年原告代管涉案网点后与租赁户签订了市场摊位使用合同，其中有5户按照合同约定将租金交给了我方，另外33户的租金由被告收取了（我们只有其中32户的合同）。2019年6月被告李文建将涉案网点“一房两租”后，违约收取涉案网点租户的租金，造成原告损失应收租金2828000元”。证据6，2017年6月22日原告向案外人赵建青的交通银行转账结算业务申请书一份。原告欲以此证明：“原告于2017年6月22日向第三人市场服务中心的债权人赵建青支付涉案网点2017年的租金200万元”。证据7，交通银行账户交易明细两份。原告欲以此证明：“案外人李某代原告向被告支付了2018年涉案网点的租金200万元（每份100万）”。证据8，王光朋出具的情况说明一份。原告欲以此证明：“第三人在2017年3月份向案外人赵建青借款200万元，该款用于向被告支付租金。到了2017年6月份，双方因特殊原因协商终止回租合同，将涉案房屋直接由被告租给了原告，所以该款转为由原告向被告支付的租金”。被告对原告提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性及证明事项均无异议。对证据2的真实性无异议，双方在签订该协议时并不具备真实的执行该《网点代管协议》的真实意思表示，因为签署该合同之前涉案网点曾发生过伤亡事件，而被告身份比较特殊，因此让原告出面解决此事，并签订了涉案代管协议，但自签署之后双方都没有真正履行该合同，因此该网点出租权仍在被告，原告无权对外出租。对证据3的真实性无异议，我方确实收到了200万，但不能证明被告认可原告执行该协议，也不代表被告认可该协议的效力。对证据4，该证据系复印件，真实性无法确认，不予质证。对证据5，真实性无法确认，该证据恰恰表明原告侵害被告的权利，在未经过被告同意下擅自对外出租，签订合同，该组证据项下的合同效力是无效的，该证据也不能作为原告要求支付其租金的依据。对证据6，收款人是赵建青，并不是被告，该证据与本案无关，支付的款项并不是涉案的租金。对证据7的真实性无异议，确实收到了200万，但李某是代表市北区市场建设服务中心向被告缴纳的200万，无法证明是代表原告向被告缴纳的200万。对证据8的真实性无法确认，对出具说明的王光朋身份无法确认，需要其出庭作证。被告也同王光朋有过沟通，王光朋在2017年3月17日受第三人的委托向被告支付200万元，该款项是第三人履行意向函中的租金，该证据与原告所提到的向赵建青借款200万元无关，关于意向函的履行并非原告陈述的因特殊原因终止，该意向函并没有终止。2017年6月份装修的时候死了一个工人，第三人的领导王某很紧张，让被告临时找个人帮助第三人出面和家属谈判，被告就找了原告文乾生，他是被告公司的员工，弄了一份假合同，这个事被告和王某协商的时候被告有录音”。第三人未到庭进行质证。3、庭审中，被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1，《合同书》一份。被告欲以此证明：“被告从第三人市北区市场建设服务中心处受让的涉案摊位的对外出租及收益权”。证据2，意向函一份。被告欲以此证明：“2017年3月份之后，市北区市场建设服务中心将市场摊位进行了回租，年租金是200万。被告是与市场建设一中心履行的该协议，与原告之间的协议没有实际履行”。证据3，交通银行转账凭证2份。被告欲以此证明：“2017年至2019年两年度的租金系市北区市场建设服务中心委派他人向被告支付的，共计400万租金，支付的依据就是证据2，以此证明原告对涉案经营网点摊位没有权利，且2017年至2019年原告也从未履行过涉案代管协议，该协议从未生效”。原告对被告提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性及证明事项均无异议。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议。通过前述证据可以看出原告已经向被告履行完协议中约定的租金支付义务，且涉案代管协议系原被告真实意思表示，根据证人所述该意向函已经在原被告双方签订代管协议后终止了，原被告实际履行的是代管协议。对证据3的真实性无异议，该证据中2017年3月17日王光朋向李文荣支付的200万元系市场服务中心与李文建回租网点时涉及的租金，据我们了解，由于服务中心在装修过程中发生伤亡事故，所以找到原告及被告，三方协商由原告接手该涉案网点，后原告与被告签订了网点代管协议，因市场服务中心已经向被告支付了2017年度的200万元租金，于是原告又向市场服务中心的债权人支付了借款200万元，以抵扣2017年涉案网点租金。李某系原告代管网点后的装修人员，李某向李文建支付该200万系代原告将其支付的2018年涉案网点的租金”。第三人未到庭进行质证。4、庭审中，第三人未向法庭提交任何证据。5、庭审中，原告申请证人王某、李某出庭作证，本院予以准许。证人王某作证称：“营口路市场外围的摊位是市场建设服务一中心购买的房产，因为当时单位资金不足，把外围大约800多平的房产长期出租给了李文建，这件事大约是2008年的事情。一直到2017年，李总都是自己派人管理。应该是在2017年春天市场要升级改造，一楼总共4千多平，为了改造我和李总说要把它租回来统一升级改造，市场一中心和李文建签了合同以每年200万的租金租了回来。刚签了合同也付了钱之后，市场有个业户，请的施工人员在摊位上改造用电的时候，工人触电身亡了，我当时是市场一中心主任，我就不想要这个市场了，在这种情况下我和李文建沟通不想要这个市场，我俩协商之后决定让文乾生来承租市场。我和李文建回租的合同已经解除，在李文建和文乾生签订的合同中特意注明签了这份合同之后其他合同就废止了，租金连合同一起转给了文乾生，因为我单位当时比较困难，当时我单位问赵建青借了200万付给了李文建，后来该款就由文乾生去还了，相当于文乾生付给了李文建。2018年8月之后我就不干市场一中心的主任了，后面的事我就没有插手了。李文建和文乾生在2017年签订的网点代管协议我清楚。这个协议我认为是履行了，他们签了协议之后市场一中心就退出了，然后是文乾生去管理，租户的租金也是交给他的，没有再向市场一中心交”。证人李某作证称：“2018年4月9日我向被告李文建支付200万元，该款是文乾生借我本人的钱，然后我给李文建转过去的，说是支付的房租。后来，文乾生向业户收的租金里面扣出来还给我了，大概在2018年7、8月份还清的”。原告对于证人证言质证认为：“对于证人王某所做证言我方予以认可。该证言可以证明原、被告签订涉案代管协议，系原、被告真实意思表示，且原告已履行涉案代管协议第一年的租金的支付义务。对于证人李某所做证言予以认可。该证言可以证明原告已经向被告履行涉案的代管协议第二年的租金支付义务”。被告对于证人证言质证认为：“对于证人王某所做证言部分内容我方予以认可，部分不认可。对证明目的不认可。我方认可的事实是2017年3月被告将涉案场所回租给市场一中心，2017年3月王光朋代表市场一中心向被告支付200万元，就是履行意向函所载义务。对于王某所言涉案代管协议系真实意思表示被告不认可，因为王某已经陈述其并没有代表市场中心或者以市场中心名义同被告正式解除意向函，因此被告无权将涉案场所转让给原告进行代管，另外市场中心是否向赵建青借款，以及该借款事实是否和本案相关，王某的证言都无法证实。王某以个人名义主张解除意向函没有法律效力。市场一中心作为区政府下属单位在对外往来需要严格的程序，但是王某陈述已经坦言其并没有向区政府汇报也没有形成书面会议纪要，因此涉案意向函并没有解除。王某将原属于市场中心所应收取的租金默许原告来收取且并没有交到市场服务一中心，本身这一行为也是值得商榷的，涉案代管协议签署的真实背景是因出现了意外死亡事故，市场中心不便出面，因此证人王某要求被告出面解决此事，为了顺利解决这次事件，被告才找到原告，让其以原告名义找死者家属协商赔偿，为了更具说服力才签的代管协议，因此代管协议并非双方真实意思表示也未实际履行，之所以原告后来想履行该协议，是因为营口路市场的利益较大，原告想假戏真做才造成如今局面。关于赵建青借款一事，被告曾找赵建青核实，该借款与租金没有任何关系。必要的话，被告可以申请赵建青出庭作证。对于证人李某的证言不予认可，李某系云帆公司员工，该公司又系市场中心下属企业。被告认为其代表市场中心与被告一直联系，涉案的2018年的200万款项实际是李某受市场一中心之托打给被告，并非受原告之托”。6、庭审中，本庭询问被告：“2017年3月之后至今，你方有无对涉案房屋进行过管理并收取房租？”被告回答：“该房屋是在2017年3月份至2018年底，王某不干主任了，接替王某的主任郑玉山不想管之前的事情，从口头说不再认可我们的意向函，还让被告履行2009年最初的那份合同，因此被告才从2019年3月份接管涉案房屋并开始收取租金，但至今市场中心也没有给我们书面的解除意向函”。本庭又问被告：“你方自2019年3月至今，收取租金收取了多少？”被告回答：“我从2019年8月1日开始收的房租，收到2020年8月1日收了大概200多万，2020年8月之后也收了200万左右”。本庭再问被告：“你方主张与原告签订代管协议的目的是为了让原告帮助解决工人死亡事件，有无证据向法庭提交？”被告回答：“我和原告之间没有签相关协议，也没有相关证据提交”。以上事实，有相关证据材料及原告与被告的陈述、庭审笔录等在案佐证，经庭审质证，可以采信。本院认为，1、本案的争议焦点是原告与被告签订的《网点代管协议》是否是双方真实意思的表示，是否合法有效。根据原、被告双方提交的证据，可以初步证明，该《网点代管协议》是双方自愿签订的，被告也收取了3年共计600万元的费用。其中，证人王某的证言明确表明第三人和被告达成的回租意向已经解除，第三人给付被告第一年的200万元也转给了原告；证人李某的证言明确表明其给付被告第二年的200万元是代原告支付的；第三年的200万元则直接由原告转给了被告。以上证据可以形成证据链，能够证明原告履行了与被告签订的《网点代管协议》中的付款义务，再加上原告举证证明的原告与市场业户直接签订合同并收取部分租金之事实，形成了较为完整的证据链，可以证实该《网点代管协议》实际履行了。被告对此虽然有异议，但其对自己主张的该《网点代管协议》签署的目的是为了让原告帮助解决工人死亡事件，未提交任何证据予以证明；而被告主张的《网点代管协议》实际并未履行，也与前述法院查明的事实相悖。因此，对于被告的主张，本院不予采信。现原告主张被告继续履行《网点代管协议》约定的权利义务，符合法律规定，本院予以支持。2、根据原、被告双方签订的《网点代管协议》约定，2017年3月18日至2023年4月30日期间，由原告代管经营网点，有权将网点对外出租，被告不得干预。而被告却违反协议约定，自2019年年初开始接管涉案网点并收取租金。该行为给原告造成了损害，应当向原告赔偿相应的损失。损失的具体数额，本院参考原告提交的市场摊位使用合同及被告的自认，确定自2019年5月1日起至原告起诉之2020年9月14日期间共计240万元。原告主张的超出部分及利息，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告文乾生与被告李文建继续履行双方签订的《网点代管协议》；二、被告李文建于本判决生效之日起十日内赔偿原告文乾生2019年5月1日至2020年9月14日期间给原告造成的损失240万元；如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告文乾生对被告李文建的其他诉讼请求。案件受理费29424元，由原告负担4454元，由被告负担24970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾晶京人民陪审员  陈 晓人民陪审员  曹 毅二〇二一年二月二十二日书 记 员  隋萃萃