湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终401号上诉人（原审被告）：芷江侗族自治县房地产经营有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇下马路（房产局**），统一社会信用代码914312287903374830。法定代表人：刘长春。委托诉讼代理人：张剑,男,芷江县恒泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：梅忠，男，1989年4月26日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：杨御钦，湖南紫鑫律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：杨艳华，湖南紫鑫律师事务所执业律师。上诉人芷江侗族自治县房地产经营有限公司（以下简称芷江房地产经营公司）因与被上诉人梅忠房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人芷江房地产经营公司上诉请求：撤销原判决，本案的一审诉讼费和上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案主要事实认定错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同第七条、第九条、第十五条约定了双方的权利义务。合同中关于产权证登记的约定问题，被上诉人明确表示对上诉人办理产权证逾期的问题，被上诉人表示不要上诉人承担违约责任，即不要上诉人承担办理产权证逾期违约金（违约金为X%），而且双方没有约定产权证时间。一审判决上诉人承担违约金，无合同约定，显然错误。被上诉人没有按时交物业费，至今欠物业费1130元，一审法院认为被上诉人没有违约和过错是错误的，根据《民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额”之规定，被上诉人应当承担违约责任，即赔偿上诉人违约金226元（20%）。2、被上诉人未按时交物业管理费，违约有过错，应当承担违约责任。3、本案已过诉讼时效。二、一审判决适用法律不当。1、本案已过诉讼时效。2、一审对法律缺乏精准理解，把关不严，错误判决，属于滥用审判权。3、邓长荣、田小书的承诺书，没有上诉人的特别授权，不具有法律效力，没有代理权，也不是表见代理。被上诉人梅忠辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效。2.上诉人未能按时给被上诉人办理不动产权证，应当承担违约责任。3.上诉人提出的商品房买卖合同的诉讼时效已超过三年。因上诉人没有在一审中提出诉讼时效抗辩，按照法律规定，当事人在二审期间提出的，人民法院不予支持；二、一审判决适用法律正确。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。梅忠向一审法院起诉请求：1.判令被告向房屋登记部门提交办证资料，协助办理和平大厦小区1幢812号商品房房屋所有权证；2.判令被告支付原告违约金人民币37240元（以原告所交购房款为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2016年7月1日计算至2020年8月1日，2020年8月1日至被告向房屋登记部门提交办证资料之日止的违约金另行计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2014年2月17日签订《商品房买卖合同》，双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3540.38元，总金额（人民币）肆拾肆万捌仟零佰零拾元。”第六条约定:“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式。买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付款21.8万元，剩余房款23万元向银行按揭贷款15年。”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_180_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_2_%赔偿买受人损失。2.买受人不退房、出卖人按已付房价款的_X_%向买受人支付违约金。”原告按照合同约定履行了交纳房款、税费的义务，并交纳办理产权证的费用2400元。被告于2015年6月向原告交付了房屋，但被告没有按照合同约定期限履行办理房屋产权证的义务。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效。原告已经履行了交纳房款、税费及办理房地产权属证书费用的义务，被告未能在合同约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务明显违约，故对原告要求被告协助办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。原、被告双方合同第十五条约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_180_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_2_%赔偿买受人损失。买受人不退房、出卖人按已付房价款的_X_%向买受人支付违约金。”合同对买受人退房双方约定了违约金或赔偿金的支付及计算方式，合同对买受人不退房双方没有约定违约金。本案原告没有选择退房的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。为此，被告依法应当支付原告逾期办证的违约金。因从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此以后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本案被告应向原告支付以总购房款44.8万元为基数从2016年7月1日起，依照原告起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：一、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告梅忠办理和平大厦小区1幢812号商品房的房地产权属证书，办理费用由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司承担；二、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告梅忠逾期办证违约金（违约金以总购房款44.8万元为基数从2016年7月1日起，依照原告梅忠起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止）。案件受理费731元，减半收取计365.5元（原告梅忠已预交），由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审补充查明，上诉人芷江房地产经营公司在一审诉讼过程中，一直未提出过诉讼时效的抗辩。直到本案一审开庭审理终结并作出评议结果之后，芷江房地产经营公司的委托代理人提交的代理词中才提出本案已超过诉讼时效的抗辩。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》合法有效。被上诉人已经履行了交纳房款、税费及办理房地产权属证书费用的义务，上诉人未能在合同约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务，违约事实客观存在，应依法承担违约责任。本案双方当事人在合同中没有约定，上诉人逾期办理不动产权证，买受人不退房时，上诉人应当如何承担违约责任。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，计算上诉人支付被上诉人相应的逾期办证违约金并无不当。至于上诉人提出本案被上诉人提起本案诉讼已超过法定的诉讼时效的上诉理由。因上诉人在一审诉讼过程中，对本案的诉讼时效的问题，在法律规定期限内并未提出抗辩，而是在本案一审判决开庭审理终结并作出评议结果之后，上诉人代理人提交的代理词中才提出本案的诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间内提出的，人民法院不予支持”的规定，本院对此理由不予支持。另外，上诉人提出被上诉人存在欠付物业管理费的违约行为的理由，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，与是否欠付物业管理费无关，两者属不同的法律关系，对此理由不予支持。综上所述，上诉人芷江侗族自治县房地产经营有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费731元，由芷江侗族自治县房地产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月五日书记员  龙星宇