湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终409号上诉人（原审被告）：芷江侗族自治县房地产经营有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇下马路（房产局二楼），统一社会信用代码914312287903374830。法定代表人：刘长春。委托诉讼代理人：张剑,芷江县恒泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张清，男，1964年3月17日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审原告）：胡春秀，女，1969年7月3日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨御钦，湖南紫鑫律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨艳华，湖南紫鑫律师事务所律师。上诉人芷江侗族自治县房地产经营有限公司（以下简称芷江房地产经营公司）因与被上诉人张清、胡春秀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。芷江房地产经营公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、本案的一审诉讼费和上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决对本案主要事实认定错误；2、一审判决适用法律不当，且超过诉讼时效；3、邓长荣、田小书的承诺书，没有上诉人的特别授权，不具有法律效力，没有代理权，也不是表见代理。综上，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张清、胡春秀答辩称：一、一审判决认定事实清楚。1.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效。2.上诉人未能按时给被上诉人办理不动产权证，应当承担违约责任。3.上诉人提出的商品房买卖合同的诉讼时效已超过三年。因上诉人没有在一审中提出诉讼时效抗辩，按照法律规定，当事人在二审期间提出的，人民法院不予支持；二、一审判决适用法律正确。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。张清、胡春秀向一审法院起诉请求：1.判令被告向房屋登记部门提交办证资料，协助办理和平大厦小区1幢405号商品房房屋所有权证；2.判令被告支付原告违约金人民币25420元（以原告所交购房款为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2016年1月1日计算至2020年8月1日，2020年8月1日至被告向房屋登记部门提交办证资料之日止的违约金另行计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2013年7月3日签订《商品房屋买卖合同》，双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2536元，总金额（人民币）305816元。”第六条约定:“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付款140816元，剩余房款16.5万元向银行按揭贷款。”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__60_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__2__%赔偿买受人损失。2.买受人不退房、出卖人按已付房价款的__X__%向买受人支付违约金。”原告按照合同约定履行了交纳房款、税费的义务，并交纳办理产权证的费用2400元。被告于2015年6月前向原告交付了房屋，但被告没有按照合同约定期限履行办理房屋产权证的义务。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效。原告已经履行了交纳房款、税费及办理房地产权属证书费用的义务，被告未能在合同约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务明显违约，故对原告要求被告协助办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。原被告双方合同第十五条约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_60_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_2__%赔偿买受人损失。买受人不退房、出卖人按已付房价款的__X__%向买受人支付违约金。”合同对买受人退房双方约定了违约金或赔偿金的支付及计算方式，合同对买受人不退房双方没有约定违约金。本案原告没有选择退房的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。为此，被告依法应当支付原告逾期办证的违约金。因从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此以后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本案被告应支付原告以总购房款305816元为基数从2016年1月1日起，依照原告起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：一、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告张清、胡春秀办理和平大厦小区1幢405号房地产权属证书，办理费用由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司承担；二、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告张清、胡春秀逾期办证违约金（违约金以总购房款305816元为基数从2016年1月1日起，依照原告起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止）。案件受理费436元，减半收取计218元（原告张清、胡春秀已预交），由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司负担。二审补充查明，上诉人芷江房地产经营公司在一审诉讼过程中，一直未提出过诉讼时效的抗辩。直到本案一审开庭审理终结并作出评议结果之后，芷江房地产经营公司的委托代理人提交的代理词中才提出本案已超过诉讼时效的抗辩。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务并承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方签订的合同中未约定违约金，故一审法院判决以购房款总额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算逾期办证违约金，符合法律规定。至于上诉人提出被上诉人欠付物业费的问题，因物业服务合同关系与本案房屋买卖合同纠纷属于不同的法律关系，不属于办理房屋产权证的对待给付义务，该抗辩理由不能成立，上诉人可另行依法主张权利。关于上诉人提出本案被上诉人提起本案诉讼已超过法定的诉讼时效的上诉理由。因上诉人在一审诉讼过程中，对本案的诉讼时效的问题，在法律规定期限内并未提出抗辩，而是在本案一审开庭审理终结并作出评议结果之后，上诉人代理人提交的代理词中才提出本案的诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间内提出的，人民法院不予支持”的规定，故上诉人在二审期间提出超过诉讼时效的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人芷江侗族自治县房地产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年二月七日法官助理颜利华书记员舒宁