贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终724号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：张旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨波，男，1972年3月25日出生，侗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：毛竹，女，1971年11月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟事务所律师。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人杨波、毛竹，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初15136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融贵州分公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15136号民事判决，改判支持华融贵州分公司诉讼请求；二、本案诉讼费用杨波、毛竹承担。事实和理由：一、杨波、毛竹与大地联创房产公司不存在真实的买卖合同关系。案涉房屋面积196.72平方米，总价仅仅50万元，结合到毛竹是大地春城财务人员，且华融贵州分公司提供证据载明大地联创房产公司利用毛竹账户作为收取公司资金，案涉付款凭证不能证明为杨波、毛竹付给大地联创房产公司的购房款，综上，足以判断该房屋买卖虚假。二、华融贵州分公司抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物的组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可，该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，杨波、毛竹未证明其享有法律、司法解释另有规定除外的权利，因此，人民法院应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。三、一审法院参考《执行异议复议规定》第二十八条错误，应适用《执行异议复议规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。四、杨波、毛竹未举证证明其享有“商品房消费者权”。杨波、毛竹答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。大地联创房产公司未向本院提交书面答辩状。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准许执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由华融贵州分公司及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中华融贵州分公司享有债权本金5200万元。华融贵州分公司亦与大地联创房产公司签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有的涉案的“大地春城”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创房产公司未能履行还款义务，华融贵州分公司于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创房产公司未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向一审法院申请强制执行。2017年12月13日，一审法院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人杨波、毛竹提出了执行异议，一审法院在审查之后于2020年8月12日作出（2020）黔2601执异185号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省凯里市房屋的查封。一审法院同时查明：2015年4月13日，杨波、毛竹通过建行转帐向大地联创房产公司支付500000元后，双方于同年5月22日签订《商品房买卖合同》约定以500000元购买向大地联创“大地春城”6栋15层1502号房屋。同年6月2日，杨波、毛竹办理交房手续并装修入住至今。截止庭审辩论终结前，大地联创因自身问题至今未取得涉案房产的不动产初始登记而未能办理房产证。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于杨波、毛竹对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，杨波、毛竹在庭审中已提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》、《发票》、《银行流水》、《进账单》、《交房证明》等，足以证明杨波、毛竹与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生一审法院查封之前，且房屋由杨波、毛竹居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，杨波、毛竹对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司虽以毛竹系大地联创员工的身份而对涉案房屋买卖合同签订的真实性提出异议，但杨波、毛竹通过银行转帐足额支付购房合同所约定的购房款是客观事实，则杨波、毛竹与大地联创之间的房屋交易具有真实性，二人应为涉案房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见，不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院亦不予采纳。大地联创房产公司经传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，杨波、毛竹向本院提交的证据有《贵州省不动产登记查询结果》、《凯里市房屋征收补偿安置协议》，拟证明涉案房屋为杨波、毛竹在凯里市唯一住房。华融贵州分公司经质证认为，对该组证据真实性没有异议，但应再查询其配偶、子女等名下房产情况。因华融贵州分公司对该组证据真实性并无异议，本院对该组证据真实性予以确认。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋为凯里市范围内杨波、毛竹名下唯一住房。本院认为，本案二审争议焦点为：杨波、毛竹对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据查明的事实，本案中，杨波、毛竹于人民法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，杨波、毛竹也于人民法院查封前支付了全部的购房款，且大地联创也向其出具了的《发票》。涉案房屋由杨波、毛竹入住至今。另外，根据查明的事实，涉案房屋系杨波、毛竹在凯里市范围内名下唯一住房，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形。因此，一审认定杨波、毛竹对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。另外，华融贵州分公司上诉称，杨波、毛竹与大地联创房产公司不存在真实的买卖合同关系，案涉付款凭证不能证明为杨波、毛竹付给大地联创房产公司的购房款。本案现有证据表明，杨波、毛竹支付给大地联创房产公司购房款是事实，且华融贵州分公司并未能提供相关证据足以反驳杨波、毛竹与大地联创房产公司交易的真实性，故该项上诉理由，本院不予支持。另外，关于华融贵州分公司提出其就涉案房屋的抵押权优先其他权利问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权又不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，由此可知，抵押权和一般债权的行使亦不能对抗消费者购房人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此予以了进一步明确，故华融贵州分公司提出的该上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年二月二十五日法官助理聂嘉书记员杨亚