福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终866号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建有家房产经纪有限公司，住所地福州市鼓楼区工业路568号四号楼二楼左侧及三楼左侧。 法定代表人：林德斌，总经理。 委托诉讼代理人：邹训坚，福建至理律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告、反诉原告）：福建省三十六都旅游文化发展有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦第八层A区。 法定代表人：杜雅钦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖泽明，福建合立律师事务所律师。 上诉人福建有家房产经纪有限公司（以下简称有家房产公司）因与被上诉人福建省三十六都旅游文化发展有限公司（以下简称三十六都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初15319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 有家房产公司上诉请求：更改一审判决第二项，改判为2019年9月19日至2020年3月31日期间，另外50%房屋占用费114318.75元也应由三十六都公司承担，并判令三十六都公司向有家房产公司支付违约金共计70350元。事实和理由：一审判决酌定有家房产公司承担50%的过错，无任何事实与法律依据。一、一审判决关于2019年9月17日起案涉房屋被持续性断电，2019年9月22日有家房产公司上锁，致使三十六都公司合同目的无法实现，有家房产公司构成违约的认定，系事实认定不清。1.《水电费收缴通知》《福州市工业路568号大院水电使用情况明细表》说明2019年9月18日至2019年10月17日，案涉房屋陆续产生水电费用，并不存在持续性断电的事实。2.一审中，三十六都公司主张有家房产公司持续性断电，仅有口头陈述，并无证据证明。3.退一步讲，根据双方约定，水电物业费由三十六都公司直接向物业福州星愿物业管理有限公司（以下简称星愿公司）缴交。用电相关事宜均由星愿公司管理，有家房产公司从未授权星愿公司停电，因此即使有暂时停电行为也与有家房产公司无关。4.2019年9月22日，案涉房屋被上锁，系有家房产公司避免损失进一步扩大根据诉争租赁合同第3条约定采取的自力救济行为。一审判决认定“该行为已经严重影响三十六都公司对案涉房屋的正常使用”，并无依据。二、本案纠纷原因系三十六都公司欠付租金，导致诉争租赁合同的解除及清算。有家房产公司因此遭受巨大损失，包括前期房屋的装修费，向星愿公司支付二个月的违约金及2019年9月19日至2020年3月31日期间的房屋占有使用费。根据诉争租赁合同第九条约定，三十六都公司应承担所有责任。 三十六都公司辩称，一、因有家房产公司违约逾期支付租金给星愿公司，导致案涉房屋被持续断电。1.有家房产公司在与星愿公司房屋租赁合同纠纷仲裁一案中【（2019）榕仲裁754号裁决书】，其已自认2019年9月17日起被持续性的断电。一审中有家房产公司的代理人也明确表示案涉房屋被持续性停水断电。2.根据（2019）榕仲裁754号裁决书查明的事实，案涉场所被断电根本原因系因有家房产公司从2019年9月1日起违约逾期支付租金及其水电费给星愿公司所导致。之后三十六都公司虽逾期支付租金，但逾期时间在还未超过七天的情况下案涉场所的水电便被断掉，故诉争合同被解除的根本原因应归咎于有家房产公司，其行为给三十六都公司造成了巨大损失。二、一审判决未认定有家房产公司在案涉房屋的上锁、撬锁等违法违约行为。案涉房屋的水电被断之后，有家房产公司于2019年9月22日将案涉房屋进行上锁，10月10日未经允许，又带着工人将房屋大门门锁翘掉后非法闯入拆卸空调，导致贵重物品丢失，三十六都公司当即报案。因该案尚在侦查阶段，三十六都公司未将房屋内的物品挪动和搬离，一审判决判令三十六都公司承担合同解除后一半的占有使用费，有悖事实，该部分损失应由有家房产公司承担。三、退一步，即使三十六都公司需要承担一半的占有使用费，亦应按月租金24675元基数计付，而非按转租的月租金35175元计付。1.有家房产公司与星愿公司签订的租赁合同于2019年10月12日被福州仲裁委裁定解除，故此后租金或者占有使用费的主张主体应是星愿公司。2.即使三十六都公司需要支付租金或者占有使用费，该支付标准应按有家房产公司的实际损失来计算，即参照有家房产公司与星愿公司所签订的月租金24675元计算，若按诉争合同约定的35175元的月租金计算，有违公平原则。有家房产公司在另案中需承担的月租金是24675元，而本案却是35175元，有10500元的差距，会导致有家房产公司并未承担真正意义上的50%的责任。 有家房产公司向一审法院起诉请求：1.判令有家房产公司与三十六都公司之间的合同于2019年9月18日自动解除；2.判令三十六都公司向有家房产公司支付自2019年9月11日至2019年9月17日房租8207.5元及滞纳金172.36元，共计8379.86元[35175×7×（1+0.003×7）/30]；3.判令三十六都公司向有家房产公司支付房屋占用使用费226526.5元（以每月35175元为基数，从2019年9月18日起计至2020年3月31日止）；4.判令三十六都公司向有家房产公司支付二个月租金作为违约金，共计70350元；5.本案诉讼费由三十六都公司承担。 三十六都公司向一审法院反诉请求：1.判令有家房产公司向三十六都公司退还押金68000元；2.判令有家房产公司向三十六都公司支付两个月租金作为违约金，共计70350元；3.判令有家房产公司向三十六都公司赔偿间接经济损失60000元；4.本诉、反诉诉讼费用均由有家房产公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月10日，有家房产公司（作为出租方）与三十六都公司（作为承租方）签订《泰恒商业地产租赁合同》一份，约定有家房产公司将其所有的位于福建省福州市鼓楼区××路××号××号楼××楼××楼××单元的房屋出租给三十六都公司办公使用；房屋租赁期自2019年3月10日起至2021年6月30日止；自2019年3月10日至2019年6月30日，每月租金为34000元；自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金为35175元；自2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金为36408元；租金按贰月支付，第一期租金于2019年3月6日付清，以后每期租金将于个每月10日前向有家房产公司缴纳全额租金；如三十六都公司逾期支付，逾期七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之三向三十六都公司收取滞纳金；逾期七天以上的，则视为三十六都公司违约，合同可自动解除，有家房产公司有权收回房屋；有家房产公司收取三十六都公司租赁保证金68000元作为本合同的押金；合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，双方依约履行，有家房产公司将案涉租赁房屋交付三十六都公司，并收取三十六都公司租赁保证金68000元。2019年9月17日，案涉租赁房屋被断电。至2019年9月18日，三十六都公司尚未向有家房产公司缴纳2019年9月份、10月份租金70350元。当日，有家房产公司工作人员邱扬琴通过微信向三十六都公司法定代表人杜雅钦发出通知，告知三十六都公司因其逾期七天未按合同约定支付2019年9月、10月租金70350元，即日起终止双方之间的租赁合同，有家房产公司有权收回房屋。2019年9月22日，有家房产公司对案涉租赁房屋上锁。 另，福州仲裁委员会于2019年10月30日受理申请人福州星愿物业管理有限公司（以下简称“星愿公司”）与被申请人有家房产公司房屋租赁合同纠纷案，于2019年12月16日受理被申请人有家房产公司提出的仲裁反请求，决定并案审理。福州仲裁委员会于2020年3月19日作出（2019）榕仲裁754号裁决书。根据该裁决书查明：2018年5月23日，星愿公司与有家房产公司签订《房屋租赁合同》，约定星愿公司将案涉租赁房屋出租给有家房产公司作为办公使用，租赁期限自2018年6月23日至2021年6月30日；租金每月23500元，合同每连续经过一个履行年度的次月起，租金的标准为每年上浮5%；租金按月支付，有家房产公司应在每月1日前将该月租金一次性付清。至2019年9月17日，有家房产公司尚未向星愿公司缴纳2019年9月份租金24675元。星愿公司对案涉租赁房屋持续性断电，未能说明合法断电原因。2019年10月9日，星愿公司监事黄艳红与有家房产公司工作人员邱扬琴通过短信沟通《房屋租赁合同》解除事宜，称因有家房产公司未交2019年9月、10月的租金，星愿公司已把案涉租赁房屋门上锁收回，三日后合同解除。有家房产公司工作人员邱扬琴于2019年10月10日短信回复，称有家房产公司同意解除合同。2019年10月10日，三十六都公司向星愿公司发函，称其与有家房产公司于2019年签订租赁合同，租赁案涉租赁房屋，现其与有家房产公司之间就租赁事宜产生纠纷，且租赁期限尚未届满，未经其同意，任何人无权搬迁其位于案涉租赁房屋内的物品。 审理中，三十六都公司陈述其于2020年3月31日搬离案涉租赁房屋。 一审法院认为，有家房产公司与三十六都公司所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。本案中，有家房产公司与三十六都公司签订的房屋租赁合同约定，租金按贰月支付，三十六都公司应在每月10日前向有家房产公司缴纳全额租金，逾期七天以上的，则视为三十六都公司违约，合同可自动解除。至2019年9月18日，三十六都公司尚未依约向有家房产公司缴纳2019年9月份、10月份的租金，构成违约，合同约定的解除条件成就，故自有家房产公司于2019年9月18日以微信形式通知三十六都公司时，双方之间的房屋租赁合同依约解除。同时，案涉租赁房屋自2019年9月17日起被持续性断电，有家房产公司未能说明合法断电原因，致使三十六都公司的合同目的无法实现，有家房产公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现有家房产公司与三十六都公司在履约过程中均存在违约行为，故就有家房产公司与三十六都公司诉请对方支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于有家房产公司诉请三十六都公司支付租金、滞纳金及占用费的问题。其一，出租人在租赁期间具有保持租赁物符合约定用途的义务与责任。承租人未按照约定期限缴纳租金而仍在使用房屋的，出租人可以采取各种合法途径进行催缴行使其权利，维护自身合法权益。本案中，案涉租赁房屋自2019年9月17日起被持续性断电，自2019年9月22日起被有家房产公司上锁，长时期的断电、锁门行为已经严重影响了三十六都公司对案涉租赁房屋的正常使用，同时鉴于三十六都公司在合同依约解除后未积极履行将案涉租赁房屋交还有家房产公司管业的合同义务，一审法院根据双方的过错程度依法酌定三十六都公司自2019年9月17日起按月租金标准的50%向有家房产公司支付租金、占用费。故三十六都公司应当依约向有家房产公司支付自2019年9月11日至2019年9月18日的租金8207.5元（35175元/月÷30天×6天+35175元/月÷30天×2天×50%）和自2019年9月19日至2020年3月31日的房屋占用费114318.75元（35175元/月÷30天×195天×50%），其二，滞纳金是指行政强制执行机关对不履行交纳义务的相对人从滞纳之日起按滞纳款比例持续不断地加收金钱，以迫使其履行义务的行政强制执行措施，适用于不平等的法律主体之间，故有家房产公司诉请的“滞纳金”名称有误，应为逾期付款违约金。现有家房产公司诉请逾期付款违约金172.36元，于法不悖，一审法院予以照准。三十六都公司应当支付的房屋占用费114318.75元抵扣有家房产公司应当退还的租赁保证金68000元后，三十六都公司仍应向有家房产公司支付房屋占用费46318.75元。另，三十六都公司诉请有家房产公司赔偿间接经济损失60000元，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决：一、福建有家房产经纪有限公司与福建省三十六都旅游文化发展有限公司于2019年3月10日签订的《泰恒商业地产租赁合同》于2019年9月18日解除；二、福建省三十六都旅游文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向福建有家房产经纪有限公司支付租金8207.5元、逾期付款违约金172.36元及房屋占用费46318.75元；三、驳回福建有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回福建省三十六都旅游文化发展有限公司的其他反诉请求。如果福建省三十六都旅游文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2578元，由福建有家房产经纪有限公司负担1410元，由福建省三十六都旅游文化发展有限公司负担1168元；反诉受理费2133.5元，由福建省三十六都旅游文化发展有限公司负担。 本院二审期间，有家房产公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：有家房产公司提交的《水电费收缴通知》《福州市工业路568号大院水电使用情况明细表》，拟证明案涉房屋没有持续性断电。经审查，有家房产公司在其与星愿公司的仲裁案件中对上述证据有异议，且其在该仲裁案件中主张“停电行为延续到有家房产公司搬迁腾房当天，仍未恢复供电”，有家房产公司主张的事实自相矛盾，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，有家房产公司与三十六都公司签订的《泰恒商业地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，虽然三十六都公司逾期支付租金，存在违约，但案涉租赁物于2019年9月17日起被持续性断电，严重影响三十六都公司的正常使用，有家房产公司亦有违约。一审法院基于双方均有违约行为，对双方违约金的主张均不予支持，并无不当。此外，结合有家房产公司锁门及三十六都公司在合同解除后未及时交还案涉租赁物的行为，一审法院综合双方过错程度而酌定三十六都公司按月租金50%的标准向有家房产公司支付租金、占用费，已臻合理。有家房产公司的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，福建有家房产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2578元，由福建有家房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二一年二月二十三日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷