甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12211号原告：马小栋，男，汉族,1978年11月19日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人:刘亚东，甘肃昶泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:秦贺，甘肃昶泰律师事务所律师。被告：赵小生，男，汉族,1984年4月9日出生，住甘肃省天水市麦积区。委托诉讼代理人：栗作鹏，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩，北京大成（兰州）律师事务所律师。第三人：严玲云，女，汉族,1976年1月6日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:周旭鹏，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李文婷，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告马小栋与被告赵小生、第三人严玲云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马小栋及委托诉讼代理人刘亚东、被告赵小生及委托诉讼代理人栗作鹏、第三人严玲云委托诉讼代理人李文婷、周旭鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马小栋向本院提出诉讼请求:1、确认原告马小栋与被告赵小生2016年9月30日签订的《房屋租赁转让合同》无效；2、判决被告赵小生立即向原告马小栋返还收取的房屋转让款120万元，并自2016年9月8日起支付资金占用期间的利息至款项付清之日（以房屋转让款本金120万元为基数按照中国人民银行三至五年期贷款基准利率4.75%的150%即年利率7.125%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月12日，被告赵小生与严玲云签订《房屋租赁协议》约定：严玲云将坐落在兰州市城关区东岗东路1681号瑞德摩尔阿波罗广场2、3楼面积为900平方米的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给被告赵小生使用。租赁期限自2015年10月15日起至2021年12月14日止。2016年9月30日，原告马小栋（作为乙方）与被告赵小生（作为甲方）签订《房屋租赁转让合同》，约定：由乙方马小栋承租案涉房屋用于经营游戏厅。甲方赵小生明示其将涉案房屋全部转让给乙方马小栋使用已经原甲方严玲云同意。甲方赵小生与严玲云签订合同后对案涉房屋进行了装修经甲乙双方协商乙方马小栋愿以130万元价格受让甲方赵小生全部装修及在承租房屋内的全部财产和原有协议中的全部权利，并在原有基础上重新改造、装修。乙方马小栋于9月8日已经向甲方赵小生共计支付转让款120万元，剩余10万元于乙方马小栋开业之日起三日之内向甲方支付。甲方赵小生承诺与原甲方严玲云签订的《房屋租赁协议》真实有效，承租房屋可以用于经营游戏厅(实现合同目的)，在向乙方马小栋移交承租房屋之前与原甲方所有义务均完全履行，包括房租、水电、物业、管理费等等费用也已结清。该协议还对房屋转租的其他事宜进行了约定。《房屋租赁转让合同》后，原告马小栋在准备装修案涉房屋时，严玲云明确告知原告马小栋其不同意转租涉案房屋，更不同意将案涉房屋用于经营游戏厅，因此导致原告从未实际使用过案涉房屋。后原告马小栋多次要求被告赵小生返还已收取的房屋转让款120万元，但被告赵小生一直未能返还。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告赵小生辩称，1、原告不是本案适格诉讼主体，2016年6月30日，被告与案外人蒋炜签订了店铺转让协议，约定将店铺连同装修、设施设备以130万元转让给蒋炜，之后蒋炜支付了定金10万元及转让费110万元，被告将店铺移交给了蒋炜，我方与原告不存在合同关系，原告不是本案适格主体；2、房屋租赁转让合同不存在合同法第52条规定的无效情形；3、被告将房屋租赁合同项下的店铺转让取得了第三人同意；4、蒋炜受让装修、设施设备，即便没有经过第三人同意，不影响被告将设施设备转让的效力。第三人严玲云诉称，原、被告之间的转让合同没有经过第三人的同意，且自己没有签订过同意意见；原、被告签订的租赁转让协议第三人事先不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马小栋拟受让被告赵小生承租的位于兰州市城关区××路××号××广场××楼，遂于2016年6月30日以其合作伙伴蒋炜的名义签订了《店铺转让协议》来达成前期协议并向其支付款项。并由马小栋合作伙伴蒋炜、张严文、甘肃汉莎商业城有限公司向被告赵小生的合作伙伴卢军刚支付了共计120万元。随后，2016年9月30日，原告马小栋（乙方）与被告赵小生（甲方）签订了《房屋租赁转让合同》约定：该转让合同已经原房屋出租人同意；马小栋受让赵小生承租的位于××路××号××广场××楼面积900平方米房屋，用于经营游戏厅；被告赵小生在承租案涉房屋后进行了装修，经甲乙双方协商，乙方马小栋愿以130万元价格受让甲方赵小生全部装修及在承租房屋内的全部财产和原有协议中的全部权利，并在原有基础上重新改造、装修；乙方马小栋于2016年9月8日已经分别通过银行转账向甲方赵小生共计支付转让款120万元，剩余10万元于乙方马小栋开业之日起三日内向甲方赵小生支付；甲方于2016年9月9日向乙方马小栋移交承租房屋，并开始装修，合同还约定了其他事项。合同签订后，被告赵小生将房屋交付给原告马小栋，原告马小栋在准备装修期间，收到原出租人严玲云不同意转租的声明后停止装修，遂酿成纠纷。另查，2015年10月12日，严玲云（甲方）与赵小生（乙方）签订了《房屋租赁协议》约定：甲方将坐落在兰州市城关区××路××号××广场××楼面积为900平方米的房屋租赁给乙方使用；租赁期限为6年，即2015年10月15日起至2021年12月14日止；房屋租金为：第一年租金702000元、第二年租金756000元、第三年租金为810000元、第四年租金为810000元、第五年租金为810000元、第六年租金为810000元；付款方式为按每季度一次性支付，合同期内每季度提前2天支付下一季度房租，第一年支付方式为合同签订后7日内支付175500元；房屋押金收取170000元，待合同期满，甲方验收合格后无条件一次性将押金全款退还给乙方；房屋装修期为60天，乙方独立自主经营；租赁期间，甲方如将房屋所有权转移给第三方，则第三方成为本协议的甲方，享有原甲方的权利并承担义务；乙方如将房屋转让给第三人使用，必须征得甲方同意，取得使用权的第三人即成为本协议的乙方，享有原乙方的权利义务并承担的义务，合同还约定了其他事项。再查，案涉商铺已由第三人严玲云收回后另行出租。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的转租合同是否有效？原告马小栋与被告赵小生签订的《房屋租赁转让合同》系被告赵小生作为出租人的转租合同，转租在性质上是对租赁物的处分，承租人无权擅自处分。根据赵小生与严玲云签订的《房屋租赁协议》第四条第2款“租赁期间，乙方如将房屋转让给第三人使用，必须征得甲方同意，取得使用权的第三人即成为本协议的乙方，享有原乙方的权利义务并承担的义务”的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告赵小生将该案涉房屋转让给原告马小栋时，其转租行为并未取得了出租人严玲云的同意，庭审查明出租人严玲云并不同意转租，故对于原告主张其与被告赵小生于2016年9月30日签订的《房屋租赁转让合同无效》的主张，本院予以支持。对于被告辩称原告主体不适格的问题，经审理查明并结合全案证据体系，蒋炜与被告赵小生于2016年6月30日签订的《店铺转让协议》，该协议是蒋炜作为马小栋的合作伙伴，为支付前期款项而达成的，且该合同并未有实质性内容，其转租的主体为原告马小栋，原告主体适格；对于被告辩称120万元转让的是店铺装修、设施、设备的，因装修、设施、设备是基于房屋而增添的附属物，须有房屋作为基础，故该辩称本院不予采信。关于原告主张被告赵小生返还收取房屋转让款120万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。该《房屋租赁转让协议》无效，被告赵小生应向原告马小栋返还房屋转让款120万元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张2016年9月8日起支付资金占用期间的利息至款项付清之日的诉讼请求，原告马小栋持有严玲云与赵小生的的《房屋租赁协议》，应当知悉该合同明确约定转租须经严玲云同意的约定，但原告马小栋仅依据被告赵小生的口头回复就认定该转租已经严玲云同意，原告马小栋未尽到谨慎审查的义务，其也应该承担过错责任，应酌情认定对资金占用损失由原、被告各承担50%为宜。关于资金占用损失的计算期间,自2016年9月8日起至2020年9月7日的利息204000元的50%,即102000元（以120万元为基数，按照中国人民银行2019年8月发布的贷款基准利率4.25%计算）、2020年9月8日起实际付清之日的利息（以120万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算），故对于原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告马小栋与被告赵小生于2016年9月30日签订的《房屋租赁转让协议》无效；二、被告赵小生于本判决生效之日起10日内返还原告马小栋房屋转让款120万元，并支付自2016年9月8日起至2020年9月7日利息204000元的50%，即102000元（以120万元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率4.25%计算）；2020年9月8日起实际付清之日的利息以120万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由原告马小栋承担600元，由被告赵小生承担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  蔡兰萍人民陪审员  蔡玲华二〇二一年二月二十五日书 记 员  陈丽丽