广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5322民初1285号原告（反诉被告）：郁南县职业技术学校，住所地：广东省云浮市郁南县。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：梁耀南，广东光源律师事务所律师。委托诉讼代理人：周林，广东光源律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郁南县工业幼儿园，住所地：广东省云浮市郁南县。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：吴锦灿，广东广量律师事务所律师。第三人：广东郁南农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省云浮市郁南县。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：陈智敏，该社员工。原告郁南县职业技术学校（以下简称“职业技术学校”）与被告郁南县工业幼儿园（以下简称“现工业幼儿园”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本院依法追加郁南县农村信用合作联社（以下简称“郁南农信社”）作为第三人参加诉讼。被告现工业幼儿园提起反诉，本院予以受理。本院于2020年12月29日对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年2月5日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）职业技术学校的委托诉讼代理人梁耀南，被告（反诉原告）现工业幼儿园的法定代表人孔某1及委托诉讼代理人吴锦灿，第三人郁南农信社的委托诉讼代理人陈智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告职业技术学校向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所拖欠的租金187952元及其滞纳金25655.45元(滞纳金从2017年9月15日起计算至起诉之日为25655.45元，往后滞纳金以每拖延一个月，按半年租金增加1%的标准计算至付清本息之日止)，合共213607.45元；2.判令被告向原告支付所拖欠的电费499.8元、水费363.63元，合共863.43元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的租金数额变更为117470元（从2018年9月1日起至2019年6月30日，共10个月）、滞纳金以117470元为基数从2018年9月15日开始计算；原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2017年8月28日原告与被告签订《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》，约定原告将其享有房产权属的位于四一八小区中专楼一、二楼共八个课室、两个办公室、三楼其中三个课室、一个办公室、饭堂及饭堂边的柴房，面积共1382平方米的建筑物租给乙方使用，乙方作开办幼儿园用房使用，并约定了租用期限为1年，从2017年8月30日至2018年8月30日止，租金按每学期支付(半年为一学期)，每学期租金为70482元，并在每学期开学后15日内一次性缴清半年的租金。另外，《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》约定了被告负责使用期间的水电费，按实际用量收费，每月结算一次。合同签订后，原告依约将校舍交付给被告使用。合同期满后，被告并没有将原告租赁的校舍交给原告，而是继续使用。使用后，被告并没有向原告缴交租金。直至2019年7月份，被告才停止使用原告的校舍。从2017年8月30日起截止至2019年6月30日，被告一直拖欠租金，租金共计187952元，原告有权按照《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》第三条第二款规定要求被告支付滞纳金，“乙方拖欠付款时间，每拖延1个月，按半年租金增加1%滞纳金，拖延3个月，除计收滞纳金外，甲方同时有权停止乙方的经营，没收办幼儿园保证金并收回房产。”截至起诉日，租金滞纳金共产生25655.45元。从2019年6月1日起至2019年7月5日止，原告未缴交电费499.8元，水费363.63元，根据《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》第四条第二款第五条规定，“乙方接通知后五天内向甲方缴交上月水电费，若拖延，则每天按总金额的1‰加收滞纳金，除计收滞纳金外，甲方同时停止向乙方供水、供电”。被告现工业幼儿园辩称，一、原告无权要求被告支付租金、滞纳金及水电费。根据原告提供的证据1《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》显示，签订合同的法定代表人为梁**，以“郁南县工业幼儿园”名义与原告签订租赁合同，该幼儿园的统一社会信用代码为：12445322G18798889R，目前登记状态为“正常”。而被告法定代表人（负责人）为孔某1，单位名称虽然也是“郁南县工业幼儿园”，但信用代码为：52445322MJM748093C。而且被告为“民办非企业单位”，而梁**任职的“郁南县工业幼儿园”为事业单位。因此，根据合同的相对性原则，原告应当向梁**任职的“郁南县工业幼儿园”主张合同权利。二、原告并非租赁房屋的合法产权人，无权主张租金等费用。根据原告提供的证据5《国有土地使用证》显示，该证发证日期为2000年6月，原告仅为该土地的使用权人，不能说明属于案涉租赁房屋的合法产权人。而且，被告提供的证据4可以证明，案涉租赁房屋属于第三人所有，第三人已于2005年领取了合法的《房地产权证》。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三条、第六条、第十二条等有关规定，原告不拥有房屋产权、也没有受第三人委托取得经营管理权。因此，无论是作为事业单位的原告还是作为金融机构的第三人，在案涉房屋属于国有资产的情况下，均应严格依照国有资产管理的法律、法规进行租赁或者经营。原告并非合法的产权权属人，出租案涉房屋违反法律的禁止性规定，向被告主张租金权益缺乏法律依据。三、原告已足额收取合同期内的租金，起诉被告支付租金显然没有事实根据。以梁**为法定代表人的工业幼儿园（以下简称“原工业幼儿园”），从2013年开始租赁案涉房屋，合同期均为每年一签、先交租后开具发票、租金按学期支付（半年为一学期）。案涉最后一次租赁合同的租期2017年8月30日至2018年8月30日，被告提供的证据2、3可以证明原告于2013年收取了租赁保证金以及本案合同期内的两期租金。据此，原告起诉前述合同期内的租金，显然是虚构事实并滥用诉讼权利。四、原告起诉被告要求支付案涉合同期外的租金及水电费，没有合同依据。2018年8月30日原告与梁**签订的租赁合同到期后，因“郁南县工业幼儿园”已变更为本案孔某1负责经营，被告经多次与第三人协商长达三个多月，并经第三人依法审批后，双方于2018年12月27日签订了《房屋租赁合同》，合同租期为2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为13895元，以半年为一期分两期支付，合同期内2019年1月1日至6月30日共6个月的租金83370元已支付给第三人。因此，原告与梁**签订的合同期满后，并没有与被告签订租赁合同，要求被告支付2018年9月1日至2019年6月30日的租金、2019年6月1日至7月5日的水电费，没有任何依据。补充如下：根据原告诉讼请求的变更以及陈述可以说明，原告自己都不清楚到底收取了被告多少租金，原告变更后主张的租金并非是合同期内的租金。2018年8月30日原被告双方租赁合同到期后，原告不再出租房屋给被告，被告只能找到第三人商议继续承租，被告与第三人签订了租赁合同，并且按照合同缴纳了租金，直至2019年6月被告与第三人经过协商后，被告搬离了租赁的房屋，水电费也结清到2019年6月11日，并且没有拖欠水电费以及租金。而原告在本案中主张的租金是属于第三人已经收取的租金，第三人是案涉租赁房屋的合法产权人，有权出租本案房屋，并且有权收取租金，因此原告的诉讼请求包括要求被告支付租金以及水电费缺乏事实依据。第三人郁南农信社述称：一、郁南农信社是本案涉及标的房产的权属人（现已转让）。郁南农信社因转型升级需要，在2005年接受县政府捐赠资产取得本案房产，并在2005年6月29日完成资产权属转让手续。2019年9月，郁南农信社与郁南县国有资产管理运营中心签订捐赠资产回购协议，将本案房产转让给郁南县国有资产管理运营中心。二、郁南农信社曾两次对本案房产出租及收租情况。郁南农信社在2005年11月1日与职业技术学校签订租赁合同，期限一年，租金48000元；在2006年11月3日签订租赁合同，期限两年，租金每年48000元。郁南农信社在2018年12月27日与现工业幼儿园签订租赁合同，期限一年，每月租金13895元。因现工业幼儿园在2019年7月初向郁南农信社申请退租并搬迁，租赁合同提前解除，郁南农信社实际已收取现工业幼儿园2019年1月至6月期间的租金83370元。根据租赁合同约定，租赁期间所产生的水、电费由现工业幼儿园自行承担。反诉原告现工业幼儿园向本院提出反诉请求：判令反诉被告职业技术学校向反诉原告现工业幼儿园返还租赁保证金1万元。事实与理由：反诉被告2013年出租涉案房屋给反诉原告，收取租赁保证金1万元，合同到期后没有按约定返还，已构成违约，根据有关法律规定及合同约定，应予返还。反诉被告职业技术学校辩称，反诉原告所提及的租赁保证金，该保证金缴纳时间是2013年，而本案所涉及的租赁合同是2017年8月才签订的，所以反诉原告所提及的租赁保证金与本案无关。原告（反诉被告）职业技术学校提交了以下证据：1.郁南县工业幼儿园租用校舍合同，拟证明原告与被告订立租用校舍合同的情况，并约定租金支付标准及双方的权利、义务。2.催缴租金水电通知书，拟证明原告向被告催缴租金、水电费，被告尚未缴交的事实。3.律师函，拟证明原告曾委托律师向被告发出律师函，要求被告搬离校舍的事实。4.接受郁南县职业技术学校关于停止租用合同的通知回执，拟证明原告曾向被告发出关于学校停止租用合同的通知。5.国有土地使用证，拟证明原告对案涉土地具有使用权，以及对案涉租赁物具有所有权；6.民办学校办学许可证、7.行政处罚书、8.关于撤销郁南县工业幼儿园办学许可证的公告，证据6-8拟证明被告因未办理延续办学许可证于2019年6月4日被郁南县教育局撤销办学资格。9.事业单位法人证书，拟证明原告主体情况。10.统一社会信用代码查询报告，拟证明被告的主体情况及目前经营状态。被告（反诉原告）现工业幼儿园提交了以下证据：1.郁南县工业幼儿园租用校舍合同，拟证明被告租用案涉房屋期限为1年，自2017年8月30日起至2018年8月30日，租金按学期支付，半年（一学期）租金为70482元。2.发票，拟证明被告分两次支付了2017年8月30日至2018年8月30日的全部租金。3.现金缴款单，拟证明被告已缴纳保证金1万元给原告，到期后原告应予退还。4.房地产权证，拟证明案涉租赁房屋产权人为郁南农信社，原告并非合法产权人。5.房屋租赁合同，拟证明2018年底被告与郁南农信社订立租赁合同承租本案房屋，约定月租金为13895元。6.发票，拟证明被告已向郁南农信社支付2019年1-6月租金合共83370元。补充提交了1.中国工商银行电子回单、微信截图，拟证明被告已向原告支付2018年8月30日的租金，并结清2019年6月搬离租赁房屋前的水电费；2.原工业幼儿园组织机构代码证、民办学校办学许可证、事业单位法人证书，拟证明原工业幼儿园与现工业幼儿园是不同主体。第三人郁南农信社没有提交证据。因涉及工业幼儿园主体问题，本院依法发函向郁南县民政局、郁南县工业和信息化局就主体登记信息、主体性质变更、主体是否存续等进行了调查。郁南县民政局向本院提供了《广东省社会组织预先核名申请表》、《郁南县民政局关于同意成立郁南县工业幼儿园的批复》、《郁南县民政局关于郁南县工业幼儿园系统查询表》、《郁南县工业幼儿园章程》等材料，郁南县工业和信息化局向本院提供了郁南县机构编制委员会文件《关于印发的通知》。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郁南农信社经改制重组，于2020年12月28日在市场监督管理部门办理了登记手续并领取了营业执照，登记名称为“广东郁南农村商业银行股份有限公司”。同时，郁南农信社自行终止，其全部资产、业务和债权债务等均由广东郁南农村商业银行股份有限公司承继。2017年8月28日，职业技术学校（甲方）与“郁南县工业幼儿园”（乙方）签订了《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》，约定甲方将位于四一八校区中专楼一、二楼共八个课室和两个办公室、三楼其中三个课室、一个办公室、饭堂及饭堂边的柴房建筑面积共1382平方米租给乙方开办幼儿园。该合同第二条约定租赁期限为一年（即从2017年8月30日至2018年8月30日）。第三条约定租金及支付标准：1.租金按学期支付（半年为一学期），每学期租金为人民币70482元（每学期租金=8.5元/平方米·月×1382平方米×6个月），在每学期开学后15日内一次性缴清半年的租金。2.乙方拖延付款时间，每拖延1个月，按半年租金增加1%滞纳金，拖延3个月，除计收滞纳金外，甲方同时有权停止乙方的经营，没收办幼儿园保证金并收回房产。第四条第二款约定乙方权利和义务：4.在签订合同时向甲方支付保证金人民币一万元。租用期满后，在乙方缴清租金及水电费并修好损毁的校舍、设备、物品后在十个工作日内甲方向乙方退回保证金一万元。5.乙方负责使用期间的水电费。水电收费：按实际用量收费。每月结算一次，乙方接通知后五天内向甲方缴交上月水电费用，若拖延，则每天按总金额的1‰加收滞纳金，拖延30天，除计收滞纳金外，甲方同时停止向乙方供水、供电。甲方在落款处加盖公章，冯**在法定代表人处签名；乙方在落款处加盖公章，梁**在法定代表人处签名。2018年4月12日，孔某1通过银行转账方式向职业技术学校转账70482元，附言：“代郁南县工业幼儿园交2017年秋季第二学期租金”。2018年9月21日，孔某1通过银行转账方式向职业技术学校转账70482元，附言：“代郁南县工业幼儿园梁**交2018年8月29日前的租金”。2019年5月24日，孔某1通过银行转账方式向职业技术学校转账2605.84元，附言：“代工业园幼儿园交2019年5月8日前水电费”。2019年6月21日，孔某1通过银行转账方式向职业技术学校转账1129.68元，附言：“代工业园幼儿园梁**支2019年5月8日-6月11日水电费”。诉讼中，职业技术学校确认收取了上述款项。2018年12月27日，郁南农信社（出租方、甲方）与现工业幼儿园（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在都城镇原四一八校区的部分房产出租给乙方作幼儿园办学使用，出租房屋面积1382平方米，具体为四一八校区中专楼一、二楼8个课室、2个老师办公室、三楼3个课室、1个办公室和原学校食堂，房产证号：粤房地证字第C3669164号（土地面积59.8平方米，建筑面积126.5平方米）、粤房地证字第C3669160号（土地面积455.13平方米，建筑面积1280.03平方米）。该合同第二条约定租赁期限和租金：房屋租赁期限为一年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止。每月租金为人民币13895元。第三条约定租金支付方式：租金以半年为一期（即从2019年1月1日起至2019年6月30日，2019年7月1日起至2019年12月31日）。乙方应在每学期开学后的15天内支付当期租金，甲方应出具正式租赁发票给乙方。甲方在落款处加盖公章，蔡碧伟在法定代表人处盖签名章；乙方在落款处加盖公章，孔某1在法定代表人处签名。签订合同后，现工业幼儿园向郁南农信社支付了2019年1-6月的租金。2019年3月12日，郁南农信社向现工业幼儿园开具发票，金额为83370元，备注：都城镇四一八中学1-6月租金。郁南农信社确认现工业幼儿园在2019年7月向其申请退租并搬迁，租赁合同提前解除。座落于郁南县都城镇四一八中学（产权证号：粤房地证字第C3669160号，建筑面积为1280.03平方米）以及座落于郁南县都城镇四一八中学第六座（产权证号：粤房地证字第C3669164号，建筑面积为126.5平方米）的房产在2018年9月1日-2019年6月期间的登记权属人均为郁南农信社，房屋所有权来源均为2005年受赠，登记时间均为2005年6月30日。职业技术学校确认其与“郁南县工业幼儿园”于2017年8月28日签订的租赁合同的租赁标的物和郁南农信社与现工业幼儿园于2018年12月27日签订的租赁合同的租赁标的物完全一致，租赁标的物坐落于郁南县都城镇四一八中学及郁南县都城镇四一八中学第六座。现工业幼儿园提交现金缴款单（第二联：缴款单位回单）载明：日期：2013年8月30日，缴款单位：职业技术学校，款项来源：保证金，金额：一万元。诉讼中，职业技术学校与现工业幼儿园均确认该一万元款项是原工业幼儿园支付。但是，现工业幼儿园称2013年8月30日原工业幼儿园向职业技术学校缴纳保证金1万元，原工业幼儿园与职业技术学校于2013年至2017年每年签订房屋租赁合同，2013年签订的租赁合同期满后至今该保证金1万元未作退还，而是用作后续租赁合同的保证金。职业技术学校确认其与原工业幼儿园自2013年开始签订房屋租赁合同，但因2013年租赁合同收取的保证金1万元在2013年签订的合同期满后已经退还。另查明，原工业幼儿园机构类型为事业法人，登记地址为广东省云浮市郁南县都城镇新生东路67号，有效期自2012年2月29日至2016年2月29日。举办单位为郁南县经济贸易局。现工业幼儿园单位类型属于民办非企业单位法人，登记住所为广东省云浮市郁南县都城镇原418中学，登记日期为2017年9月8日，举办者为梁**，出资者为梁**。郁南县机构编制委员会2014年4月30日《关于印发的通知》载明：“……（二）转企或撤销的单位：1、郁南县工业幼儿园，实行转企改制。核销自收自支事业编制21名”。本院认为，本案属租赁合同纠纷。诉讼过程中，由于郁南农信社经改制重组变更为“广东郁南农村商业银行股份有限公司”，且相关债权债务已经由广东郁南农村商业银行股份有限公司承继，故本案第三人应变更为广东郁南农村商业银行股份有限公司。虽然职业技术学校与“郁南县工业幼儿园”2017年8月28日签订《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》时法定代表人处签名为梁**，但是结合现工业幼儿园登记日期（2017年9月8日），从租赁合同约定的使用期间（2017年8月30日至2018年8月30日）、使用地点（坐落在都城镇原四一八校区的部分房产），结合现工业幼儿园的登记住所（广东省云浮市郁南县都城镇原418中学）以及举办者、出资者（均为梁**）的情况，本院认为《郁南县工业幼儿园租用校舍合同》的实际履行主体应为职业技术学校与现工业幼儿园。故现工业幼儿园是本案的权利义务主体。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，座落于郁南县都城镇四一八中学及郁南县都城镇四一八中学第六座的房产（粤房地证字第C3669160号、粤房地证字第C3669164号）在2018年9月1日-2019年6月期间的登记权属人为郁南农信社。职业技术学校主张其是案涉房产的实际所有权人，但其提供的证据不足以证明不动产登记簿确有错误，应以不动产登记簿为准，对职业技术学校的该项主张本院不予采纳。由于职业技术学校不能提交证据证明其在2018年9月1日至2019年6月30日期间享有案涉房地产物权，无权对案涉房地产进行处分收益，故对其请求现工业幼儿园支付2018年9月1日至2019年6月30日期间的租金及因逾期支付租金而产生的滞纳金，本院不予支持。关于现工业幼儿园请求职业技术学校向其返还2013年8月30日缴纳的保证金1万元的问题。虽然现工业幼儿园提交的现金缴款单（第二联：缴款单位回单）中没有载明实际缴款单位/人，但职业技术学校与现工业幼儿园均确认该1万元款项是原工业幼儿园支付，本院予以确认。由于原工业幼儿园机构类型为事业法人（举办单位为原郁南县经济贸易局），根据《郁南县经济和信息化局所属事业单位分类改革方案》以及相关法律法规规定，撤销的事业单位，要在资产清查的基础上，按照财政部门资产管理的要求完成资产的移交、划转和上缴工作，并及时办理事业编制核销和事业单位法人注销等手续。因此，原工业幼儿园从事业单位转变为民办非企业单位过程中，对于该保证金1万元的处理应严格按照财政部门资产管理的要求完成资产的移交、划转和上缴工作。原工业幼儿园（事业法人）所享有的财产与现工业幼儿园（民办非企业单位法人）所享有的财产性质并不一致，现工业幼儿园没有证据证明原工业幼儿园严格按照财政部门资产管理的要求完成资产的移交、划转和上缴工作，且现工业幼儿园虽主张原工业幼儿园的债权债务由其享有和承担，但其没有提交证据予以证明。故对现工业幼儿园请求职业技术学校向其返还保证金1万元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郁南县职业技术学校的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）郁南县工业幼儿园的诉讼请求。本诉案件受理费3162.51元，由原告（反诉被告）郁南县职业技术学校负担。反诉案件受理费12.5元（已减半收取），由被告（反诉原告）郁南县工业幼儿园负担。（郁南县职业技术学校已预付本诉案件受理费3162.51元，郁南县工业幼儿园已预付反诉案件受理费12.5元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  骆谦冲人民陪审员  袁勇强人民陪审员  覃小兰二〇二一年二月二十三日书 记 员  王丽萍郭镇龙附相关法律、司法解释条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。