贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初584号 原告（反诉被告）：聂静，女，汉族，1968年1月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告（反诉被告）：丁建国，男，汉族，1970年9月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告（反诉原告）：左智祥，男，汉族，1983年10月7日出生，住贵州省毕节市纳雍县。 原告（反诉被告）聂静、丁建国与被告（反诉原告）左智祥土地租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聂静、丁建国，被告（反诉原告）左智祥的委托诉讼代理人黄海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）聂静、丁建国向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告（反诉原告）支付拖欠原告（反诉被告）的土地租金45,045.00元及逾期违约金11261.25（2015年10月9日至2021年6月9日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年11月9日，毕节市磐石采石场与原告签订了《土地租赁协议》，协议约定原告将其5.5亩土地的使用权出租给毕节市磐石采石场使用，租金按每年每亩900市斤玉米乘以当年玉米的市场价格计算，先付租金后使用，并定于每年10月9日收取租金，逾期交纳租金在30日以内，按租金日2‰支付违约金，逾期超过30日，按年租金25%支付违约金，合同补充条款约定租期为二十年。协议签订后，原告按照协议约定将土地交给毕节市磐石采石场使用。2014年10月份以来，毕节市磐石采石场拒绝支付租金给原告。拒绝理由为：政府下令采石场停业，其租金应由政府负责。至此，毕节市磐石采石场拒绝支付租金。2016年8月9日，左智祥在未通知债权人的情况下将毕节市磐石采石场注销了，毕节市磐石采石场被注销前系个人独资企业。原告认为，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、二十条的规定，原告已经全面履行了自己的义务将土地交付给毕节市磐石采石场使用，毕节市磐石采石场未按时支付租金已经构成违约。现该采石场未经清算便办理了注销登记，被告左智祥是毕节市磐石采石场的投资人，应对原告承担赔偿责任。特依据民事诉讼法的有关规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）左智祥答辩称：原告所诉租金，合同约定为每年10月9日前支付，2015年10月9日至2019年10月9日期间的租金已超过诉讼时效，不应得到支持，即使根据《民法典》关于诉讼时效的规定，原告所诉2017、2018年1月1日前的租金已超过诉讼时效，不应得到支持。原告所诉租金截止至2021年6月9日，从2021年1月27日至2021年6月9日的租赁事实未发生，不应得到支持。原告所主张违约金请求过高，建议按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算较为适宜。原告所主张玉米价格单价为1.40元每斤过高，建议按照1.10元每斤计算较为适宜。 被告（反诉原告）左智祥提出反诉请求：1.请求判决解除原被告之间的《土地租赁协议》；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原被告于2010年11月9日签订《土地租赁协议》，租赁原告（反诉被告）土地用于开办毕节市磐石采石场。毕节市磐石采石场采矿权有效期至2013年12月31日届满，其后不能续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令采石场在采矿期满后须于2014年1月31日前关闭厂区、停止生产。其后毕节市磐石采石场停止生产，并于2016年8月9日获得许可准予注销公司登记。综上，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的土地是为了开办毕节市磐石采石场，现该采石场因政策因素被责令关闭，并已注销登记，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的土地已经不能实现合同目的，因此，请求解除双方之间的《土地租赁协议》。 原告（反诉被告）聂静、丁建国对被告（反诉原告）左智祥的反诉答辩称：土地是被告（反诉原告）租赁的，不能开办砂厂不是原告（反诉被告）的原因造成，现被告（反诉原告）将租赁土地挖掘后不能耕种，不能归责于原告（反诉被告）；另外，玉米价格经其到市场上进行了解，今年价格在1.4元每斤以上，主张按照1.4元每斤计算并不过高。被告（反诉原告）请求解除合同，则应归还土地，并明确归还时间，原告（反诉被告）是靠土地生活的，请求依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。对原、被告提交的身份证复印件、《土地租赁协议》、（2016）黔0502民初1425号《民事判决书》、税务事项通知书、关于同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内开采石料的函和准予注销登记通知书，双方当事人对上述证据真实性均无异议。经本院审查认为，上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年11月9日，原毕节市磐石采石场与原告（反诉被告）聂静、丁建国签订《土地租赁协议》，该协议约定聂静、丁建国将其位于大坡上的5.5亩土地使用权出租给毕节市磐石采石场使用，先付租金后使用，租金为每年每亩按亩产900斤玉米乘以当年玉米价格计算，定于每年的10月9日前支付。协议约定如逾期交纳租金30日以内，另按租金日2‰支付违约金；逾期30日未支付，另按年租金的25%支付违约金。协议签订后，原告（反诉被告）聂静、丁建国按协议约定将土地交由毕节市磐石采石场使用。2013年3月19日，毕节市国土资源局七星关分局以七星国土资函[2013]13号《关于同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内开采石料的函》，同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内临时开采建筑石料用灰岩，有效期至2013年12月31日止，采矿期满后须于2014年1月31日前无条件拆除矿内设施、设备等内容。2016年8月9日，毕节市磐石采石场向毕节市七星关区市场监督管理局申请注销登记（解散）。另外，2016年5月，原告就2014年10月至2015年10月租金及违约金诉至本院，经本院审理后于2016年6月16日作出（2016）黔0502民初1425号《民事判决书》，且该判决书已发生法律效力，证实了原告租金已处理计算至2015年10月8日。 本案审理过程中，原、被告双方认可双方签订的《土地租赁协议》中出租方为聂静、丁建国，甲方签名人聂静同时也代表丁建国签署该协议。原告在庭审中明确本诉主张欠付租金期限从2015年10月9日至2021年1月7日（起诉之日）的租金及违约金，所欠付租金期间经折算后为五年零三个月。诉讼过程中双方一致认可本诉主张欠付租金期间的玉米市场价格按每市斤1.1元的价格进行计算，因此，每年的租金应计算为5.5亩×900斤/亩/年×1.10元/斤=5445.00元/年，五年零三个月共计欠付租金数额为28586.25（5445.00元/年×5年＋5445.00元/年÷12月/年×3月=1361.25）元。 另相关联案件已查明：毕节市磐石采石场被注销登记前系个人独资企业，登记资料载明投资人为被告（反诉原告）左智祥。原告（反诉被告）聂静、丁建国等人出租给左智祥的土地原系耕地，现已被左智祥作为矿场使用，用于堆放砂石等。毕节市磐石采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元。2017年12月18日，毕节市七星关区国土资源局向“田坝桥镇磐石采石场”下发通知，要求其按照已编制的《矿山地质环境保护与综合治理方案》开展矿山地质环境治理恢复工作，在60日内完成并报国土局组织相关部门验收，逾期不治理或未完成治理的，将支取已缴存的矿山地质环境治理恢复保证金进行治理，不足部分将依法追缴。审理过程中，被告（反诉原告）左智祥表示涉案土地复垦工作复杂，其因客观条件未完成也无法（无力）完成涉案土地复垦。 本院认为，本案争议的焦点是：1.《土地租赁协议》的效力及约定租期是否明确？2.原告主张违约金是否过高？3.原告主张的租金是否超过诉讼时效？ 关于《土地租赁协议》约定租期是否明确的问题。毕节市磐石采石场与原告签订的《土地租赁协议》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性管理规定，合法有效。《土地租赁协议》第七条内容为“租期期限为本协议签订之日起之本场停办”，第十四条补充条款内容为“若乙方停办砂厂且不再支付甲方租金，乙方必须在山下相应投影位置退还甲方同等面积，并达到复垦条件，租用年限为二十年”。合同第七条与第十四条对租赁期间约定不一致，但从合同条款形式来说，第七条为格式条款，第十四条为非格式条款的特别约定，《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中双方对租赁期间的约定应以第十四条非格式条款中的租赁期限20年为准，所以认定双方对租赁期限的约定为二十年。本案中，毕节市磐石采石场应按《土地租赁协议》的约定向原告（反诉被告）支付租金，其采矿期限届满被申请注销登记（解散）后，所欠原告（反诉被告）的租金已成为毕节市磐石采石场的债务。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担责任……”之规定，被告（反诉原告）左智祥作为毕节市磐石采石场的投资人，应对毕节市磐石采石场所欠原告（反诉被告）的土地出租租金承担清偿责任。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金及违约金问题。根据双方当事人认可的涉案土地年租租金为每年每亩按亩产900斤玉米乘以当年玉米价格，每年的10月9日前支付。协议约定如逾期交纳租金30日以内，另按租金日2‰支付违约金；逾期30日未支付，另按年租金的25%支付违约金。由于原告（反诉被告）与原毕节市磐石采石场约定的违约金过高，原告（反诉被告）的实际损失认定为因被告（反诉原告）逾期支付租金给其造成的利息损失较为公平合理。参照同期银行贷款逾期还款利息的计算方式，又因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布同期贷款基准利率的市场利率改革政策，取而代之的是由全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起于每月20日发布贷款市场报价利率。综上，违约金应分段计算，即2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%，以5445.00元为基数从2015年10月9日起计算至2016年10月8日，以10890.00元为基数从2016年10月9日起计算至2017年10月8日，以16335.00元为基数从2017年10月9日起计算至2018年10月8日，以21780.00元为基数从2018年10月9日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的130%，以21780.00元为基数从2019年8月20日起计算至2019年10月8日,以27225.00元为基数从2019年10月9日起计算至2020年10月8日，以28586.25.00元为基数从2020年10月9日起计算至实际履行完毕之日。 关于左智祥辩称原告（反诉被告）所诉超过诉讼时效问题，经查从2014年采石场停止开采后拖欠原告（反诉被告）等土地出租人租金，原告（反诉被告）等人陆续不断向政府及相关部门反映解决被告（反诉原告）拖欠租金问题，从原告（反诉被告）等人向被告（反诉原告）提出履行请求及向有关部门反映解决租金问题时起，诉讼时效发生中断，诉讼时效期间重新计算，原告（反诉被告）的该部分诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故被告的该诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于被告（反诉原告）左智祥提出解除合同的反诉请求问题。原毕节市磐石采石场因其采矿权有效期至2013年12月31日届满未获续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令其在采矿期限届满后须于2014年1月31日前无条件拆除生产设备设施，按规定搞好矿山环境恢复治理工作并报验收，致使采石场停办后合同目的不能实现，出现了协议履行过程中承租土地人无法克服的不可抗力情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”的规定，结合本案的实际情况，宜解除原、被告双方签订的《土地租赁协议》，同时在庭审中原告（反诉被告）聂静、丁建国表示同意解除该合同，故对左智祥解除涉案合同的反诉请求，本院予以支持，解除合同时间应以原告（反诉被告）表示同意解除之日为准。对合同解除前左智祥所欠付原告的租金等，因该时段内合同为有效合同，双方均应履行各自义务，左智祥仍应按双方协议约定承担给付未支付给原告的租金及依法承担违约责任的义务，故对前述原告本诉中本院已认定的租金及违约金，左智祥仍应向原告支付。对本诉中原告主张的截止日期到解除合同生效日期期间的租金等，因原告未主张，本案中不作处理。对《土地租赁协议》合同解除后涉案土地的返还，鉴于原毕节市磐石采石场的开采行为造成涉案土地地貌已经发生重大变化，因而租赁标的物的四至界线不清、面积可能缩水，且相关职能部门已经收取涉案土地复垦保证金，被告左智祥对恢复土地耕种条件持消极态度的客观情况，结合复垦土地系行政权的调整范畴，不属于人民法院民事案件的处理范围，故对聂静、丁建国主张返还土地等请求，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条,《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）左智祥于本判决生效之日起十日内支付原毕节市磐石采石场所欠原告（反诉被告）聂静、丁建国2015年10月9日至2021年1月7日期间的土地租金人民币28586.25元及违约金（违约金分段计算为：2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%，以5445.00元为基数从2015年10月9日起计算至2016年10月8日，以10890.00元为基数从2016年10月9日起计算至2017年10月8日，以16335.00元为基数从2017年10月9日起计算至2018年10月8日，以21780.00元为基数从2018年10月9日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%，以21780.00元为基数从2019年8月20日起计算至2019年10月8日,以27225.00元为基数从2019年10月9日起计算至2020年10月8日，以28586.25元为基数从2020年10月9日起计算至实际履行完毕之日）。 二、解除原告（反诉被告）聂静、丁建国与原毕节市磐石采石场2010年11月9日签订的《土地租赁协议》。 三、驳回原告（反诉被告）聂静、丁建国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费为人民币600.00元、反诉案件受理费为人民币300.00元，合计人民币900.00元，由被告(反诉原告)左智祥负担557.00元，由原告（反诉被告）聂静、丁建国负担343.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  朱江 二〇二一年二月二日 书记员  杨杰