广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7010号上诉人（原审原告）：深圳市猩原地健康管理有限公司，住所地深圳市南山区南山街道兴海大道荔XX工业园.法定代表人：冯一奇，总经理。委托诉讼代理人：胡萍，广东斯子朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市汇晟置业有限公司，住所地深圳市南山区南山街道东滨路濠盛商务中心.法定代表人：谢玉瑜，总经理。委托诉讼代理人：孙思礼，广东摩创律师事务所律师。原审被告：深圳市金骐集团有限公司，住所地深圳市南山区东滨路濠盛商务中心.法定代表人：曾启繁，董事长。原审被告：深圳市金銮物业服务有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道和平东路清湖地铁口C出口旁金銮国际商务大厦（弓村商业大厦）.法定代表人：邹广福，总经理。上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司(以下简称猩原地公司)与上诉人深圳市汇晟置业有限公司（以下简称汇晟公司）、原审被告深圳市金骐集团有限公司（以下简称金骐公司）、深圳市金銮物业服务有限公司（以下简称金銮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。猩原地公司上诉请求：1、维持一审判决第一、三项，另改判汇晟公司赔偿猩原地公司装修损失232007元，返还租金42000元;2、判令汇晟公司承担全部诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实错误，对双方过错比例分配不合理。在双方签订《房屋租赁合同》行为上，汇晟公司存在重大过错，汇晟公司为专业的房屋出租单位，应该比猩原地公司更加了解房产租赁的相关的法律法规，汇晟公司明知房产存在权利瑕疵和消防手续瑕疵，仍将房产对外出租，且未告知猩原地公司，存在主观恶意。相比之下猩原地公司是一个初创业的个人，对租赁物合法性的识别能力远不及汇晟公司，因此在过错分配上，不应该认定猩原地公司承担60%责任；二、在装修损失方面，汇晟公司亦存在重大过错，汇晟公司明知房产没有通过消防验收，却一再敷衍猩原地公司并虚假承诺猩原地公司验收时间，并且主动通知猩原地公司进行装修，猩原地公司基于汇晟公司的通知和承诺才开始装修。因此，装修损失应由汇晟公司承担。三、涉案房产虽然猩原地公司接收使用，但因为汇晟公司的过错行为，猩原地公司并未实现租赁房屋做商业用途的目的，合同被认定无效后，汇晟公司应予以返还房屋租金。综上，请二审依法改判。猩原地公司二审补充如下上诉理由：1、猩原地公司请求法庭支持返还租金42000元的理由如下：一审未支付返还42000元的租金是认为猩原地公司有实际占有使用涉案房产，而事实上涉案房产不适合商业使用，没有商业使用价值，因为对方一直没有办理消防验收手续，猩原地公司是被动占有猩原地公司租用涉案房产用于商业目的，而由于对方的重大过错无法实现该商业目的，也就是该涉案房产没有实现商业价值，因此不能以合同约定的租金标准收取占有使用费。退一步讲按照双方过错比例，也不能要求猩原地公司承担全部的占有使用费，一审以合同租金计算猩原地公司的占有使用费显失公平，该合同租金42000元的标准是包含了商业价值在内，而本案中房产已经丧失了商业利用价值，因此即便是收取占用费也不能按照租赁合同中含有商业价值的租金标准收取。2、关于装修损失的过错，猩原地公司认为装修损失不应由猩原地公司承担，根据猩原地公司在一审提交的证据有一份猩原地公司与对方负责人电话号码为135××××3888的电话录音，该电话录音猩原地公司有做真实性的认证，并且将认证的原版提交了一审法院，该电话录音中对方明确承认了是汇晟公司通知猩原地公司装修，才产生了涉案房产的装修费用。在猩原地公司补交的工商内档查询信息中，该工商内档记载了该份录音的汇晟公司电话号码，就是135××××3888，因此该电话录音完全可以证明装修费用是因汇晟公司的通知而产生的，因此装修损失应由汇晟公司全额承担。3、关于双方的过错比例，猩原地公司认为一审认定不公平。猩原地公司对于房产的审查责任在现实生活中，在深圳特殊环境下因为历史遗留问题许多违法建筑都在被正常使用，而且本案涉案房产也是一个非常矛盾的存在，他没有房产证，没有建设规划许可证，但却拿到了消防许可证，因为汇晟公司承诺的消防许可而使猩原地公司认为该房产是正规的，并且汇晟公司提供了社区工作证的证明，证明汇晟公司拥有涉案房产的收益使用等权益，该社区工作站代表的是职能部门的对外窗口，猩原地公司作为普通老百姓依赖信任的基础也在于此，并且在涉案房屋的园区内有许多公司都在正常经营，所以猩原地公司对房产的审查责任已经完全履行，因此在过错比例上不能以房产审查为由认定猩原地公司的大部分责任，请二审予以纠正。汇晟公司答辩称，一、一审判决书第三项不应得到支持，理由详见汇晟公司的上诉状。二、汇晟公司无需赔偿猩原地公司装修损失232007元和返还租金42000元。1、猩原地公司恶意装修，构成对汇晟公司房屋侵害，其装修损失应由其自行承担。汇晟公司与猩原地公司签订的《13栋商铺补充协议书》明确约定甲方（汇晟公司）验收商铺消防后通知乙方进行装修。消防验收通过的时间为2019年5月20，但是在这之前，未经汇晟公司的同意，猩原地公司私自装修，其存在重大过错，不但违反了合同的约定，也侵害了汇晟公司的房屋，因此房屋的装修损失应自行承担。2、一审法院判决不予返还租金42000元符合法律规定，汇晟公司无需返还。由于猩原地公司已经占有使用涉案租赁房屋，并进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，一审法院判决不予返还42000元的租金符合法律规定。综上，请求法院驳回猩原地公司的上诉请求，并改判汇晟公司无需支付猩原地公司装修损失232007元。另补充如下：1、猩原地公司认为一审法院关于42000元的处理不符合法律并提供相应的意见，汇晟公司认为猩原地公司代理律师的理由违反了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第5条的规定，第5条规定如下：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的法院应予支持”。2、关于装修损失，猩原地公司代理律师提到的135××××3888电话，汇晟公司并不知道该电话归谁，该电话与汇晟公司无关。关于装修损失，汇晟公司认为汇晟公司无需赔偿猩原地公司的装修损失，主要是因为猩原地公司恶意装修，构成了对汇晟公司的房屋的侵害，其装修行为应自行承担。双方签订的《13栋商铺补充协议书》明确约定汇晟公司验收商铺的消防后通知猩原地公司进行装修，消防验收通过的时间是2019年5月20日，但在这之前猩原地公司未经汇晟公司的同意私自进行装修，存在重大过错，因此应自行承担装修损失。3、双方签订的房屋租赁合同时间是2017年7月1日，签订《13栋商铺补充协议书》时间是2017年7月13日，同一日还签订了补充协议，在协议签订过程中猩原地公司对于房屋的性质及其使用用途都是明知的，在市场行情不好对其经营造成影响的情况下，猩原地公司想更换公司的办公地址，便拿租赁合同来说事情，因此其存在重大的恶意，其请求不应得到法院的支持。汇晟公司上诉请求：1.撤销（2018）粵0305民初字18019第三项判决;2.本案一、二审诉讼费用由猩原地公司承担。事实与理由：一审判决书第16页倒数第5行至17页前3行内容显示“原告主张的二次消防整改定金、办公及曰用品等费用、员工工资的损失、员工宿舍租金、中介费、市场推广费、品牌授权费等损失，因原告主张的上述损失的相关证据不充分，但因涉案房产确用于健身房经营，且上述损失确实应当存在，结合原告与被告的过错责任，本院酌定汇晟公司赔偿原告猩原公司二次消防整改损失、办公及日用品费用的损失、员工工资损失、市场推广费等损失130000元。”汇晟公司认为，一审判决汇晟公司对于猩原地公司的二次消防整改损失及曰用品、员工工资、市场推广费的损失承担赔偿责任，属于认定事实错误，适用法律错误，导致作出不公平决，严重损害了汇晟公司的合法权益。一、关于二次消防整改损失，如果存在损失，应该由猩原地公司承担。没有证据证明存在二次消防整改损失，如果有也应该由猩原地公司承担。二次消防报批、施工、验收都是在一次消防验收完成后才进行的。《13栋商铺补充协议》第二段描述了签订补充协议的原因：“因乙方（猩原地公司）要求待荔XX工业园13栋消防一次验收完成后再进行施工装修营业。”该补充协议第一条第2款约定，“商铺消防第一次验收完成后，乙方进行的第二次消防或者装修不通过的情况与甲方无关。”然而猩原地公司在涉案房屋没有通过一次消防审批和验收的前提下就着手二次消防相关行为，若该行为产生损失，是猩原地公司自身过错导致，与汇晟公司无关。二、办公及日常用品费用、员工工资、市场推广费应由猩原地公司承担，与汇晟公司无关。猩原地公司起诉时涉案租赁的房屋并没有通过消防验收，猩原地公司一直没有将租赁房屋当做办公用房。因此不存在办公及日常用品费用。员工工资、市场推广费与租赁房屋没有任何关系，猩原地公司是法人实体，只要其运营、进行市场推广，无论经营地点在哪里都会发生，市场推广的受益者是猩原地公司，并非汇晟公司。上述费用的产生与其主体有关，只要法人主体存在并运营就会发生，而非和租赁房屋有关，一审法官不能简单推定为租赁房屋是产生这些费用的原因。因此判决由汇晟公司承担上述费用不符合常理，缺乏法律依据。三、（2018）粵0305民初字18019号判决书第三项判决由汇晟公司承担损失超越了法律规定范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定，房屋租赁合同无效时，根据过错的程度，汇晟公司和猩原地公司对装修或扩建的费用进行分担，但是（2018）粵0305民初字第18019号民事判决第三项既不属于装修支出，也不属于改扩建的费用支出，不属于法定赔偿范围，故一审法院在该项判决上属于适用法律错误。综上，一审判决在事实认定和适用法律上存在错误，恳请二审法院依法查清事实，并公正裁判！猩原地公司针对汇晟公司的上诉意见答辩称，请求支持猩原地公司的上诉请求，驳回汇晟公司的上诉请求。其余答辩意见与猩原地公司的上诉意见一致。原审被告金骐公司、金銮公司经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。猩原地公司一审起诉请求：1、要求汇晟公司双倍返还租赁保证金168000元（人民币，下同）；2、汇晟司返还一个月租金42000元；3、汇晟公司赔偿猩原地公司装修及配套设备等损失290000元、健身器材购置等费用204000元、二次消防整改定金14000元、办公及日用品等费用40000元；4、汇晟公司赔偿猩原地公司员工工资损失90000元、水电费2344.5元、员工宿舍租金46000元、中介费8000元；5、汇晟公司赔偿猩原地公司市场推广费及品牌授权费等费用76580元；6、汇晟公司承担本案诉讼费；7、金骐公司、金銮公司对以上汇晟公司承担的上述诉讼请求承担连带赔偿责任。一审庭审中，猩原地公司增加诉讼请求，要求判令解除猩原地公司与汇晟公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》。一审法院查明以下事实，2017年6月26日，猩原地公司（承租方、乙方）与汇晟公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将为于深圳市南山区的房屋（以下简称涉案房屋）出租乙方使用，租赁面积共计375平方米；租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月112元计算，月租金总额为42000元；乙方应于2017年7月1日前支付首期租金，金额为42000元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止；甲方应于2017年7月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取二个月租赁数额的租赁保证金84000元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；甲方应确保交付的租赁房屋及附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定；甲、乙双方应当签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，甲方提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患；出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准；甲、乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市南山区荔XX工业园11栋1楼、乙方送达地址为深圳市南山区荔XX工业园13栋107；及其他内容。同日，猩原地公司与汇晟公司签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，约定：出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等应符合法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准；法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件才允许出租的，出租人应当取得；及其他内容。2017年7月13日，猩原地公司（乙方）与汇晟公司（甲方）签订《13栋商铺补充协议》，约定：因乙方要求等待荔XX工业园13栋消防一次验收完成后再进行施工装修营业，甲、乙双方本着互利互惠的原则，订立以下补充协议；原合同是2017年7月1日起签，合同期为5年，免租期3个月，免租从签合同当日起计算；现“免租期”更改为等“商铺消防第一次验收”后第二日开始起算；商铺消防第一次验收完成后，乙方个人进行的第二次消防或者装修不通过的情况下与甲方无关；甲方验收商铺消防后通知乙方进行装修，乙方不得拖延；及其他内容。合同签订后，猩原地公司向汇晟公司缴纳了涉案房屋的两个月租金数额的押金84000元、涉案房屋2017年10月份的租金42000元，汇晟公司出具两张《收款收据》予以证明已收取。2017年12月1日，猩原地公司（乙方）与深圳市金銮物业服务有限公司荔XX管理处（甲方）、案外人深圳市铧XX装饰设计工程有限公司签订《装修管理服务协议》，各方共同约定对涉案房屋进行装修事宜。该合同的落款处甲方代表人有“秦某某”的签名。同日，案外人深圳市铧XX装饰设计工程有限公司向金銮物业公司荔XX管理处发送《装修公司现场负责人的确认函》。同日，深圳市金銮物业服务有限公司荔XX管理处与猩原地公司签订《消防安全责任书》。同日，猩原地公司向深圳市金銮物业服务有限公司荔XX管理处缴纳涉案房屋的装修保证金5000元、出入押金100元，深圳市金銮物业服务有限公司荔XX管理处向猩原地公司出具《收款收据》。猩原地公司为了证明汇晟公司、金骐公司、金銮公司为关联公司，且涉案房屋是由金骐公司通知其装修的向一审法院提交了2018年7月6日，由汇晟公司出具的《法人授权委托证明书》，该授权委托证明书中载明：授权秦某某同志为我方签订经济合同及办理其他事物代理人，其权限是项目洽谈、接管、合同签订，有效期限至2018年12月31日。猩原地公司为了证明涉案房屋已实际装修，且已完工向一审法院提交了《动火申请表》、现场照片。汇晟公司、金骐公司、金銮公司对以上证据均不予认可，称无原件，虽秦某某为汇晟公司的员工，但《法人授权委托证明书》是在《装修管理服务协议》签订之后才授权的，现场照片不能反映猩原地公司的实际装修情况，以上证据不能证明猩原地公司的目的。猩原地公司主张，汇晟公司、金骐公司、金銮公司为关联公司，猩原地公司提交了金骐公司的官网截图、汇晟公司所在地的照片。汇晟公司、金骐公司、金銮公司对现场的照片予以确认其真实性，对以上其他的证据不予认可，称金骐公司的官网上所公布的地址与其工商备案登记的地址不一致，不能达到猩原地公司的证明目的。猩原地公司为了证明汇晟公司、金骐公司、金銮公司拖延涉案房屋的消防验收，且通知其装修，向一审法院提交了其法定代表人与汇晟公司的陈总、金骐公司的曾总的通话录音及微信聊天记录。汇晟公司、金骐公司、金銮公司对以上证据均不予认可，称无法明确通话及微信聊天记录的双方主体，且以上证据均不符合证据的合法性要求，其内容亦无法证明猩原地公司的诉求。猩原地公司主张，涉案房屋没有通过主体消防验收导致其承租用于经营健身房一直无法开业经营，猩原地公司因此遭受各项损失，具体包括：承租涉案房屋的中介费8000元、涉案房屋进行二次消防改造工程已付定金14000元、品牌授权费3000美金、装修及配套设备损失290000元、健身器材购置费用204000元、办公及日用品等费用40000元、员工工资损失90000元、员工宿舍租金损失46000元、水电费2344.50元、其他推广费等76580元（包含3000美金），猩原地公司要求汇晟公司承担上述全部的费用。猩原地公司提交了以下证据证明其损失：《收款收据》、《工程施工合同》、支付单、ＣＲＯＳＳＦＩＴ公司网站截图、《装饰设计合同》、《壁画（墙绘）合同》、《深圳市铧XX装饰设计工程有限公司装饰装修工程施工合同》、《合同书》、《空调购销合同》、水、电费的发票、收费通知单、物品转让协议、销售合同、房屋租赁合同、收款收据、微信认证服务费的发票、律师费发票、劳动合同、猩原地公司法定代表人冯一奇名下的银行账户历史明细清单、猩原地公司法定代表人冯一奇微信转账记录、支付宝支付记录等证据。汇晟公司、金骐公司、金銮公司对以上证据的真实性均不予认可，其主张的损失的数额与所提交的证据里的数额不一致，且部分都是转账给个人，将无关的费用也列为其主张的费用，支付的银行流水亦无法与其主张的支付一致，支付给员工的工资与合同约定及转账记录亦不符。庭审中，猩原地公司、汇晟公司均确认涉案房屋于2017年7月1日由汇晟公司交付给猩原地公司；猩原地公司表示因涉案商铺无主体消防备案故其无法进行二次消防备案；涉案房屋装修后空置，猩原地公司并未开始经营；汇晟公司确认截至庭审之日，涉案房屋无书面消防竣工验收等材料。汇晟公司提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》和深圳市南山区南山街道南山社区工作站出具的《证明》、《房屋租赁合同》用于证明其有权出租涉案房屋，涉案房屋已进行历史遗留违法建筑普查申报。根据猩原地公司的申请，一审法院依法委托深圳市中诚达资产评估顾问有限公司就猩原地公司对涉诉房屋所进行的形成附合的装饰装修在起诉之日的市场价值进行评估。该公司于2019年3月7日出具中诚达资评字［2019］第Ｚ004号评估报告书，载明评估值为232007元。猩原地公司预缴评估费8000元。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋无房产证，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，猩原地公司、汇晟公司于2017年6月26日签订的《深圳市房屋租赁合同书》以及相关的补充协议无效。故，猩原地公司要求判令解除《深圳市房屋租赁合同书》，一审法院不予支持。汇晟公司收取的押金84000元应予以返还，猩原地公司要求汇晟公司向返还押金84000元，一审法院予以支持，要求双倍返还押金，没有合同及法律依据，一审法院不予以支持。关于猩原地公司已付的首月租金42000元及水电费2344.5元。汇晟公司已将租赁房产交付猩原地公司，猩原地公司确已实际占用并进行装修，故猩原地公司请求汇晟公司返还租金42000元及水电费2344.5元，一审法院不予支持。本案中，汇晟公司作为出租方，提供的涉案房屋无报批报建手续，且无主体消防竣工验收材料，猩原地公司提交的证据亦能证明其明知猩原地公司对涉案房屋进行了装饰装修；猩原地公司作为涉案房屋的承租方，在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，且明知涉案房屋没有进行主体消防竣工验收的情况下，仍进行了二次装修，双方对于合同无效及涉案房屋因消防问题而无法正常使用经营均存在有过错，一审法院酌定猩原地公司与汇晟公司各自的过错比例为40%、60%。关于猩原地公司主张的各项损失。第一，装修损失应按装修物本身的价值计算，而不宜直接将装修费作为认定损失的标准。经深圳市中诚达资产评估顾问有限公司对涉诉房屋所进行的形成附合的装饰装修在起诉之日的市场价值进行评估，其评估值为232007元，故综合合同无效、涉案房产没有正常营业，以及猩原地公司与汇晟公司的过错比例，一审法院确认汇晟公司应赔偿猩原地公司装修损失139204.2元。第二，关于猩原地公司主张的健身器材购置费用204000元，因健身器材未形成附和装饰装修，且能再次利用，其提交的证据亦不充分，一审法院已确认汇晟公司赔偿猩原地公司装修损失，故对该笔费用，一审法院不予支持。第三，猩原地公司主张的二次消防整改定金、办公及日用品等费用、员工工资的损失、员工宿舍租金、中介费、市场推广费、品牌授权费等损失，因猩原地公司主张的上述损失的相关证据不充分，但因涉案房产确因用于健身房经营，且上述损失确实应当存在，结合猩原地公司与汇晟公司的过错责任，一审法院酌定汇晟公司赔偿猩原地公司二次消防整改的损失、办公及日用品费用的损失、员工工资损失、市场推广费等损失130000元。对于猩原地公司主张金骐公司、金銮公司对汇晟公司所承担的上述赔偿，承担连带责任，依据不足，一审法院对此不予支持。一审法院判决：一、汇晟公司应于判决生效之日起十日内向猩原地公司退还租赁押金84000元；二、汇晟公司应于判决生效之日起十日内向猩原地公司赔偿装修损失139204.2元；三、汇晟公司应于判决生效之日起十日内向猩原地公司赔偿二次消防整改定金、办公及日用品、员工工资、市场推广费等损失130000元；四、驳回猩原地公司的其他诉讼请求。案件受理费6804.62元，由猩原地公司负担4354.46元，汇晟公司负担2450.16元；评估费8000元，由猩原地公司负担5119.42元，汇晟公司负担2880.58元。本院经审理查明：一、本院询问汇昇公司具体由谁负责与猩原地公司沟通消防验收事宜，其回复是姓张的经办人，但未提供任何与猩原地公司的沟通证据。对于秦某某与猩原地公司及案外装修公司签订了《装修管理服务协议》的问题，汇昇公司表示对于秦某某签订的事情不清楚。二、猩原地公司提交电话录音，猩原地公司认为录音对象陈总为汇昇公司的陈总以及金骐集团的曾总。汇昇公司对于猩原地公司提交录音中的陈总是否是其公司的陈总，表示公司是有一个陈总，但录音中是否是该陈总表示不知道。依据与陈总的录音，陈总陈述曾总是金骐集团的人，后期曾总让他不用管，猩原地公司找他，他也要找曾总。猩原地公司陈述在2017年9月时是陈总与猩原地公司对接，11月、12月是曾总开始对接，陈总确认那时猩原地公司找他，他就找曾总。在录音中，猩原地公司陈述一直拖延不解决消防问题，又多次承诺可以搞定的相关问题，陈总一直以“知道”、“理解”等话语回复。汇昇公司说：“……你知道吧，他跟我说，OK，那我要去装修我才去装修的嘛，如果你也知道，如果你们这不同意我装修，我也不可能去。装修不了。你的消防都没过，我怎么装修啊。”陈总回复：“对，没错”。在猩原地公司与“曾总”的电话录音中，猩原地公司陈述“你那个时候12月份通知我们装修，对吧？然后装，装完通知我们装修完了去这个做消防，是您说的吧对吧？”，曾总回复“嗯嗯，是是。”，“你通知我们装修了，我才敢花那么大的钱投进去吗对不对？”曾总回复：“嗯，没错没错。”三、猩原地公司表示开业后因消防未通过，并未开业营业，汇昇公司表示不清楚猩原地公司是否营业。四、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为涉案租赁合同是否有效，汇昇公司是否应向猩原地公司赔偿损失、猩原地公司是否应向汇昇公司支付房屋占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效。因汇昇公司作为出租方，应当承担主要责任。在合同中约定房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码中，记载的是“南山工作站证明”，猩原地公司应当在知晓汇昇公司无法出示涉案房产合法的产权或其他有效证件及号码时，即应对涉案房屋的合法性进行必要的核实，因此，猩原地公司对于合同的无效也应承担相应的法律责任，原审认定猩原地公司对于合同无效承担40%的责任，汇昇公司承担60%的责任并无不当，本院予以确认。而对于猩原地公司主张的各项损失应当如何承担的问题，本院认为应结合《13栋商铺补充协议》的相关约定及损失产生的原因具体予以分析。首先，关于装修损失。猩原地公司提交的录音证据，能够相互印证，汇昇公司对于录音中的陈总，不能确认是否是其公司的陈总，也未提交反证证明与猩原地公司联系沟通消防事宜的具体负责人并非陈总，故本院对录音证据予以采信。依据录音证据并结合微信记录，可以确定猩原地公司最开始与汇昇公司的陈总对接联系关于消防验收的事宜，后来陈总陈述由曾总负责，曾总通知猩原地公司装修后，猩原地公司才开始装修。而装修完成后，主体消防一次验收仍未通过，导致健身房不能正常经营，汇昇公司应当对装修损失承担主要的责任。而猩原地公司明知主体消防竣工未通过验收，且双方在《13栋商铺补充协议》明确约定“等待荔XX工业园13栋消防一次验收完成后再进行施工装修营业”时，猩原地公司在未确认消防是否验收通过即开始装修，其自身对装修的损失也应承担次要责任。本院依据案情酌情认定猩原地公司对装修损失承担20%的责任，汇昇公司承担80%的责任，即汇昇公司应向猩原地公司赔偿装修损失185605.6元（232007×80%）。关于猩原地公司主张的二次消防整改定金、办公及日用品等费用、员工工资的损失、员工宿舍租金、中介费、市场推广费、品牌授权费等损失。本院认为，猩原地公司提交的上述损失的证据虽不充分，但鉴于汇昇公司知晓猩原地公司租赁涉案房屋用作健身房经营，健身房经营必然需要提前招聘教练员工、宣传推广、购置办公用品，必然产生相关的费用。因合同无效且消防验收未通过，导致猩原地公司无法正常经营，合同目的无法实现，原审认定汇昇公司应向猩原地公司赔偿损失130000元，并无不当，本院予以维持。关于房屋占有使用费。本院认为，依据双方签订的《13栋商铺补充协议》的内容来看，“消防第一次验收”是猩原地公司能否正常经营的关键，涉案房屋只有通过消防验收后才能正常经营，涉案房屋的使用价值是体现在健身房经营上。猩原地公司虽然实际占有了涉案房屋，但因消防验收长期未通过验收，导致猩原地公司未正常经营健身房，房屋的使用价值并未实现。而消防验收属于出租方汇昇公司的义务，汇昇公司未及时履行该义务应承担相应的过错责任。因此，猩原地公司请求汇昇公司返还已经收取的房屋占有使用费42000元，本院予以支持。原审判决的其他事项，双方并未提出异议，本院予以维持。综上，上诉人猩原地公司的上诉请求，理由部分成立，本院部分予以支持。上诉人汇昇公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18019号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18019号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18019号民事判决第二项为：上诉人深圳市汇昇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司赔偿装修损失185605.6元；四、上诉人深圳市汇昇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司返还房屋占有使用费42000元；五、驳回深圳市猩原地健康管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6804.62元，由上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司负担3741.18元，上诉人深圳市汇昇置业有限公司负担3063.44元；二审上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司上诉的案件受理费2966.05元，由上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司负担504.23元，上诉人深圳市汇昇置业有限公司负担2461.82元；二审上诉人深圳市汇昇置业有限公司上诉的案件受理费2900元，由上诉人深圳市汇昇置业有限公司自行负担。评估费8000元，由上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司负担1600元，上诉人深圳市汇昇置业有限公司负担6400元；财产保全申请费2286.02元，由上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司负担1257.32元，上诉人深圳市汇昇置业有限公司负担1028.7元。以上费用，除上诉人深圳市汇昇置业有限公司已预交的受理费外，上诉人深圳市汇昇置业有限公司还应向上诉人深圳市猩原地健康管理有限公司径付12953.96元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二一年二月二十二日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。