天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初781号原告：刘小琳，女，1988年3月7日出生，汉族，住山东省文登市。委托诉讼代理人：张华，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，该公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司员工。原告刘小琳与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小琳的委托诉讼代理人张华、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小琳向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间签订的编号为2001977的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》;2.景秀置业公司立即退还刘小琳所交的全部购房款210,114元,并自2019年11月10日起,以上述全部购房款为基数,按全国银行间贷款市场报价利率向刘小琳支付上述购房款利息直至全款付清之日止。事实和理由：景秀置业公司为天津恒大花溪小镇楼盘开发商。2019年8月12日，经双方协商，刘小琳与景秀置业公司签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，协议约定刘小琳购买景秀置业公司开发的天津恒大花溪小镇楼盘10幢1303单元房屋，建筑面积85.56平方米，单价每平方米8,186元，房屋总价款700,380元。刘小琳于2019年8月12日支付定金20,000元、房款50,038元，同年11月10日支付房款105,057元和35,019元。签订认购书时，景秀置业公司明知刘小琳无在津购房资格，仍劝说刘小琳签订认购书、收取购房款，并告知刘小琳其可通过其他方式为刘小琳规避限购政策达到购房目的。景秀置业公司要求刘小琳先预付30%房款，剩余房款等2年后刘小琳取得购房资格之后再进行网签和银行贷款，期间无须支出任何费用。2020年5月，因景秀置业公司内部人事调整，原销售人员离职，新销售人员告知刘小琳因购房资格等问题无法继续履行合同，要求刘小琳退房。2020年9月，景秀置业公司要求刘小琳签订解除认购书协议，用于办理退房及退款手续，但办理至今仍无消息，以集团审批未完成为由迟迟拖延不予办理退房退款手续。景秀置业公司明知刘小琳无天津购房资格仍向其销售房屋，同时作出无理由退房承诺，但因限购政策及景秀置业公司内部管理原因，至今无法与其签订正式购房合同、办理网签等手续，双方之间的认购书在事实上无法履行，且景秀置业公司已要求刘小琳退房，双方合同目的无法实现，刘小琳依法有权解除合同，故提起诉讼。景秀置业公司辩称，双方已解除《天津恒大花溪小镇商品房认购书》。根据解除协议约定，景秀置业公司应向刘小琳退还房款202,110元；因解除协议中没有约定利息，而双方签订的认购书亦没有约定景秀置业公司应向刘小琳支付利息，且法律也没有规定景秀置业公司需就刘小琳支付的购房款向其支付利息。故此，景秀置业公司同意按照双方签订的解除协议的约定，退还刘小琳购房款202,110元，但请求法院驳回刘小琳的其他诉讼请求。如法院审查后认定双方之间的认购书尚未解除，则景秀置业公司同意解除该认购书，但不同意按照210,114元退还购房款，只同意按202,110元退还房款,不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：2019年8月12日，景秀置业公司（甲方）与刘小琳（乙方）签订编号2001977的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称认购书），约定乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大花溪小镇楼盘10幢1303单元，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共85.56平方米，总金额为700,380元。乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择下列分期付款：于2019年8月14日前支付首期房款50,038元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年11月12日前付清105,057元，于2020年2月12日前付清105,057元，于2020年5月12日前付清70,038元，于2020年8月12日前付清70,038元，于2020年11月12日前付清70,038元，于2021年2月12日前付清70,038元，于2021年5月12日前付清70,038元，于2021年8月12日前付清70,038元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金7,003元，支付首期款的同时预缴税费21,091.4元。签订认购书当日，刘小琳向景秀置业公司交付房款（含定金）70,038元；2019年11月10日，刘小琳向景秀置业公司交付房款140,076元。以上房款（含定金）共计210,114元。2020年9月，刘小琳向景秀置业公司提交《退房申请》，载明：本人于2019年8月12日在天津××镇××房屋一套，房号为10号楼-1302，现因购房资格问题、双方友好协商退房（原因），无法购买此套房屋，特申请退房，由退房产生的一切纠纷及责任由本人全部承担。请贵公司予以批准。此外，刘小琳还签署了《恒大花溪小镇项目解除及认购书的协议》（以下简称解除协议），该协议载明甲方为景秀置业公司，乙方为刘小琳，约定解除双方签订的编号为2001977的《楼宇认购书》，刘小琳据此协议将购买的恒大花溪小镇项目10幢1303房退回景秀置业公司，景秀置业公司退还刘小琳楼款202110元（含定金20000元），刘小琳须向景秀置业公司返还收据、购房认购书，本协议一式三份，景秀置业公司二份，刘小琳一份，自双方签字盖章之日起生效。刘小琳在该协议上签字捺印，景秀置业公司已进入退房审批流程，但尚未在该协议上签字盖章。另查，刘小琳在签订认购书时不具备在津购房资格，至法庭辩论终结之日亦未取得在津购房资格。诉争房屋尚未交付。诉讼中，双方对认购协议是否已经解除存在较大争议：刘小琳主张景秀置业公司尚未在解除协议上盖章，故双方没有达成解除合议，现其以诉讼方式重新发出解除合同的意愿和要求，因此上述解除协议中约定的退款金额对其不具有拘束力，景秀置业公司应向其退还全部房款。景秀置业公司认为其在退完房款后才能在解除协议上加盖公章，因尚未完成退款，所以没能完成签章流程，故此该解除协议对刘小琳具有约束力，刘小琳提出诉讼，不能认定为撤回解除认购书的意思表示。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，刘小琳与景秀置业公司在协商一致基础上签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其效力予以确认。综合双方的诉辩意见及各自提交的证据，本案争议的主要问题为：1.该认购书是否已解除；2.如该认购书尚未解除，则应否解除；3.如解除该认购书，则如何返还购房款及应否支付利息。对此，本院分述如下：关于认购书是否解除问题。合同订立需要经过要约、承诺两个阶段，承诺生效时合同成立，承诺可以以通知或者行为的方式作出。本案中，刘小琳于2020年9月向景秀置业公司提交书面《退房申请》并单方签署解除协议的行为，即是向景秀置业公司发出要约，景秀置业公司未在该解除协议上签字盖章，在本案诉状向其送达前亦未向刘小琳退还房款，故在本案诉状送达景秀置业公司前，景秀置业公司并未就解除协议向刘小琳作出承诺，即该解除协议在本案诉状送达景秀置业公司时尚未生效。庭审中，景秀置业公司主张该解除协议已经生效，双方之间的认购书已经解除，虽可视为其就解除协议向刘小琳作出承诺，但刘小琳在该承诺作出前已向本院提出诉讼，要求景秀置业公司退还房款210,114元并支付相应利息的行为，可视为撤销前述要约，该撤销要约的意思表示自诉状送达至景秀置业公司时生效，因此刘小琳向景秀置业公司作出的“解除认购书、景秀置业公司退还刘小琳房款202,110元”的要约自动失效。综上所述，上述解除协议尚未成立，对双方不具有法律拘束力，至庭审时止，双方于2019年8月12日签订的认购书尚未解除。关于认购书应否解除问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，刘小琳提出解除认购书的诉求，景秀置业公司在庭审中表示，如该认购书尚未解除，其同意解除的意思表示，符合双方协商一致解除认购书的情形，且该认购书的解除不损害双方及合同外第三人的利益，本院准予。关于返还购房款及利息请求问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。据此，双方的认购书解除后，景秀置业公司应向刘小琳返还购房款（含定金）210,114元。景秀置业公司请求扣除该房屋成交景秀置业公司所支付的渠道费用8,004元，既未举证证实双方对渠道费负担作出过约定，亦未举证证实其实际存在该项费用支出，故其请求无事实及合同依据，本院不予支持。关于刘小琳请求支付利息问题。刘小琳提起本次诉讼虽产生了撤销解除协议的意思表示，但不足以产生撤销退房申请的意思表示。因刘小琳在该退房申请中明确承诺“由退房产生的一切纠纷及责任由本人承担全部责任”，且双方在明知刘小琳不具备在津购房资格的前提下仍签订认购协议，主观上均存在过错，故刘小琳请求支付利息依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百三十七条、第四百六十五条第一款、第四百七十一条、第四百七十六条、第四百七十七条、第四百八十条、第四百九十条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定规定，判决如下：一、解除天津景秀置业投资有限公司与刘小琳于2019年8月12日签订的编号2001977的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还刘小琳购房款210,114元；三、驳回刘小琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,452元，减半收取计2,226元，由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向刘小琳支付。（购房款及案件受理费直接付至刘小琳账户，户名：刘小琳，开户行：招商银行北京通州北苑支行，账号：6214********）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 强二〇二一年二月二十二日书记员 周筱笛附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百三十七条以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。第四百七十一条当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。第四百七十六条要约可以撤销，但是有下列情形之一的除外：（一）要约人以确定承诺期限或者其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了合理准备工作。第四百七十七条撤销要约的意思表示以对话方式作出的，该意思表示的内容应当在受要约人作出承诺之前为受要约人所知道；撤销要约的意思表示以非对话方式作出的，应当在受要约人作出承诺之前到达受要约人。第四百八十条承诺应当以通知的方式作出；但是，根据交易习惯或者要约明确可以通过行为作出承诺的除外。第四百八十四条第一款以通知方式作出的承诺，生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。第四百九十条第一款当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。