广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7882号上诉人（原审被告）：乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：林宗宝，该公司经理。委托诉讼代理人：李云松，广东颂典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜祥，男，1985年12月3日出生，汉族，住广东省广州市××。委托诉讼代理人：何伟利，广东品阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：温嘉玲，广东品阳律师事务所律师。原审第三人：中山市中恳广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：李立，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。上诉人乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司（以下简称乾丰公司）因与被上诉人杜祥及原审第三人中山市中恳广场物业管理有限公司（以下简称中恳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071民初26578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人乾丰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，驳回杜祥的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由杜祥承担。事实和理由：一、本案违约方系杜祥。乾丰公司与杜祥签订《商铺租赁合同》，合同中明确约定管理费、水电费的支付时间，且合同13.3中明确约定，如承租方未按照约定时间支付费用的，出租方有权没收保证金。杜祥拖欠2019年8-9月管理费和水电费3429.79元构成违约，乾丰公司发函解除租赁合同并没收保证金合法合理。二、乾丰公司实际上一直管理中恳商场至2019年9月底，但杜祥没有支付2019年8月及9月的水电费和管理费，经乾丰公司催告后仍未支付，乾丰公司没有收到相关费用，也无法向第三人支付管理费用及水电费用，杜祥也未向第三人支付该期间的水电费。所以，即使认定乾丰公司需要退还保证金，前述管理费和水电费等也应从保证金中扣除。被上诉人杜祥答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回乾丰公司的全部诉讼请求，维持原判。原审第三人中恳公司称：本案是乾丰公司与杜祥之间的纠纷，中恳公司对乾丰公司与杜祥之间的具体情况不清楚，中恳公司已向一审法院陈述与案件相关的情况，请法院依法裁判。杜祥于2019年10月14日向一审法院起诉请求：一、确认杜祥与乾丰公司之间的房屋租赁合同关系已于2019年7月31日终止；二、乾丰公司向杜祥返还租赁合同履约保证金59330.7元；三、乾丰公司向杜祥返还水、电、燃气支付保证金2766元；四、乾丰公司向杜祥返还未实际使用房屋期间的租金51862.5元。一审诉讼中，杜祥撤回了上述第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年1月17日，案外人苏君慧与中恳公司签订《委托租赁协议》，约定苏君慧将其名下位于中山市××的房地产（包括中山市××D106卡、4号首层A110卡）不可撤销地委托乙方对外出租。2018年1月19日，中恳公司（出租人、甲方）与乾丰公司（承租人、乙方）、北京乾丰鼎盛投资管理有限公司、深圳市方联物业顾问有限公司、丰联（中山）商业管理有限公司（保证人、丙方）签订《中恳广场商铺租赁合同》，约定：“甲方将其拥有合法出租权的、坐落于中山市××中恳广场BD区首层25卡及BD区二、三、四、四M、五层及其原有设施设备以现状出租给乙方，房屋面积按11666.71㎡确定；在本合同有效租赁期内，乙方有权将本房屋的商铺通过招商引进合法经营的商家或公司分租、转租及合作经营，但乙方分租、转租及合法经营的面积总和不得超过乙方租赁面积的90%，如乙方分租、转租及合法经营的面积总和超过乙方租赁面积的90%，则乙方应事先征得甲方书面同意。租赁期限15年，从2018年3月1日起至2033年2月28日止”等内容。2018年8月28日，乾丰公司（甲方、出租方）与杜祥（乙方、承租方）签订《中恳星创广场商铺租赁合同》，约定：“甲方向乙方出租位于中山市××中恳广场BD区（现更名为中恳星创广场）1层1002B卡商铺，本合同签订前，甲方已向乙方出示甲方具有租赁商铺的所有权或使用权的相关凭证。租赁商铺的建筑面积为138.3平方米，租赁商铺仅限于经营酒窝甜品；租赁期限为三年，自商铺交付日起计算；免租期为自租赁商铺交付之日起90日（免租期含装修期），装修期内免收租金，但并不免收商铺管理费及其他费用；甲方同意租赁期首年乙方向甲方一次性预付2个月租金、管理费及空调费（除租赁合同内约定签约后五日内支付的首年首月租金以外），甲方同意增加1个月免租期予乙方；租金为17287.5元/月，从第3年开始逐年递增10%。管理费总价为829.8元/月，中央空调费总价为1659.6元/月，水电费的计价标准为水费4.5元/吨，电费1.1418元/度，由甲方向乙方收取；燃气费由乙方独立申请并按燃气集团的单价自行支付。甲乙双方签订本合同后5日内，乙方须向甲方缴付租赁商铺首年首月租金、管理费及中央空调费，此后乙方租赁期内每月的租金、管理费、中央空调费应于当月5号前支付；为确保乙方履行本合同项下约定的全部义务，乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方支付租赁合同履约保证金59330.7元（即租赁商铺月租金、管理费及中央空调费的3倍）、水电燃气支付保证金2766元，上述保证金不能作为乙方违约履行支付义务的免责或冲抵条款，乙方未按时履行本合同约定的义务，经甲方书面通知指定的期限内乙方仍未履行的，乙方除应继续履行合同义务外，还应将对应的保证金全额作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金至合同约定总额，乙方未按时补足该保证金的，每逾期一日，应按逾期金额的1%向甲方支付违约金。租赁期限内，乙方逾期支付租金其它费用的，每延误一日的，即应向甲方按日支付未付租金其他费用的1%的违约金直至所有应付租金、其他费用被全部付清。如逾期超过15天的，如经甲方催收乙方应付租金、其他费用，乙方仍未按期支付的，甲方有权解除合同并不予返还保证金，同时乙方仍需付清所有未付的费用。租赁期间，乙方单方面提前解除合同的，乙方同意将保证金作为乙方的违约金向甲方支付，并赔偿甲方因此造成的损失。本合同另外约定的其他违约责任条款仍应执行”等内容。乾丰公司、杜祥在合同落款处签名盖章确认。合同签订后，杜祥于2018年8月29日支付租赁合同履约保证金59330.7元、水电燃气履约保证金2766元，首月租金、管理费及中央空调费19776.9元，同时预交了2个月租金和管理费及中央空调费39553.8元，并办理了工商登记，于2018年8月30日注册成立了中山市石岐区酒窝甜品店，代表人为杜祥，住所地为中山市石岐区安栏路2号D106卡，于2019年11月14日变更名称为“中山市石岐区串天猴串串火锅店”，乾丰公司于2018年9月10日将涉案商铺交付给杜祥。2019年4月12日，乾丰公司与杜祥签订《租赁费用补充协议》，双方就涉案商铺租赁优惠期确认如下：“甲乙双方同意按交三免五的收费优惠政策，乙方先交三个月租赁费，获得五个月的租赁免租期，租赁期三个月时间为2019年4月10日至7月9日，免租期五个月时间为2019年7月10日至12月9日，再次起计租金日期为2019年12月10日。杜祥于签订当日向乾丰公司支付2019年4月10日至7月9日的租金51862.5元”等。因乾丰公司未按约向中恳公司支付租金等费用，中恳公司于2019年7月30日向乾丰公司、北京乾丰鼎盛投资管理有限公司、深圳市方联物业顾问有限公司、丰联（中山）商业管理有限公司发出《有关解除〈中恳广场商铺租赁合同〉的通知》，反映乾丰公司拖欠中恳公司2018年11月至今的各项租赁费用未付，已构成严重违约，现中恳公司决定于2019年7月31日解除与乾丰公司签订的《中恳广场商铺租赁合同》《中恳广场商铺租赁合同之补充协议》《中恳广场商铺租赁合同之补充协议（二）》，合同约定的租赁保证金及水电空调保证金由中恳公司予以没收，并要求乾丰公司支付拖欠的租金、水费、电费、物业管理服务费等费用；乾丰公司在收到本通知后10天内搬离承租房屋，并在30天内办理以租赁房屋为地址的工商税务登记之注销或变更手续。乾丰公司于2019年7月31日收到上述通知后，与中恳公司积极协商包括杜祥在内的商家平移事宜，于2019年9月3日向中恳公司发出《关于中恳物业通知商家明天断水断电的联络函》，在该函针对商家于该日收到中恳公司将于9月4日对商家停水停电的通知予以反馈，其中表示“虽然我司与中恳物业之间的租赁合同已终止，但商家对商铺的租赁使用不会因为我们合同的终止而终止”，并列举三个原因，同时对8月份与中恳公司磋商的过程予以回顾，以表达妥善解决商家问题的诚意。2019年9月17日，乾丰公司向进驻中恳广场的商家发出通知，告知商家：1.中恳公司已经解除与乾丰公司的租赁合同，同时各商家也已经收到中恳公司的口头通知，乾丰公司已经撤出中恳广场；2.乾丰公司与商家的合同实际无法继续履行，具体事宜由各商家联合或分别与中恳物业进行协商对接，乾丰公司会全力配合和协助；3.乾丰公司曾提出无条件平移给中恳公司，但一直没有收到中恳公司的回复，各商家如无法协商达成意见，建议商家通过法律途径解决。乾丰公司与中恳公司仍未就商家平移方案达成协议，中恳公司遂于2019年10月8日向乾丰公司提起房屋租赁合同纠纷，案号为（2019）粤2071民初26045号，该案正在审理中。杜祥得知中恳公司解除与乾丰公司的合同后，直接与中恳公司对接，经协商于2019年11月达成协议，并且签订倒签日期为2019年9月1日的书面租赁合同。杜祥已向乾丰公司交清截至2019年7月31日前的全部费用，在收到中恳公司已解除与乾丰公司合同的口头告知后，杜祥仅交纳2019年8月的管理费、中央空调费及2019年8月应交的2019年7月产生的水电费给乾丰公司，停交了任何费用给乾丰公司，2019年8月产生的水电费尚未交纳，2019年9月份起产生的费用则向中恳公司交纳，并向中恳公司支付了租赁保证金13830元、水电保证金2000元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。杜祥与乾丰公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点是：一、杜祥与乾丰公司之间的合同是否已终止，何时终止；二、合同终止的法律后果如何。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”《解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”上述法律及司法解释规定体现了出租人、承租人及次承租人如下的法律地位：1.虽根据合同的相对性，出租人与次承租人之间不发生直接的法律关系，出租人仅能向租赁合同的相对人即承租人要求其承担违约责任。但转租是建立在转租人租赁权的基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物，要求腾房及逾期腾房占有使用费；2.上述所述出租人与次承租人之间不发生直接法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：一是合同法第二百二十四条规定“次承租人对出租房屋的破坏”，二是《解释》第十五条规定的“出租人与承租人合同终止后的情形”。在原租赁合同终止后，发生两种法律结果，一是《解释》第十五条规定的转租合同期限不得超过原合同，超过部分自行中止；二是根据《解释》第十八条规定，在原合同终止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有，出租人既可向承租人请求返还房屋，也可以向次承租人等实际占用人要求腾房。具体到本案中，中恳公司行使单方解除权解除与乾丰公司之间关于涉案租赁物的租赁合同，对此乾丰公司与中恳公司并无异议，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，乾丰公司于2019年7月31日收到解除通知，故乾丰公司与中恳公司关于涉案租赁物的租赁合同于2019年7月31日终止。自此，乾丰公司丧失了继续承租权及转租权，根据《解释》十五条的规定，自2019年8月1日起的约定剩余租期中止即视为已到期。杜祥与乾丰公司之间转租合同于2019年7月31日到期，合同权利义务即行终止。乾丰公司在9月4日中对中恳公司发出的联络函中自认与中恳公司之间的租赁合同已终止，故乾丰公司辩解杜祥应向其交纳至9月30日前的租金理据不足，不予采信。综上，杜祥的第一项诉讼请求，理据充分，予以支持。关于焦点二。杜祥与乾丰公司合同终止的原因系归责于乾丰公司未履行对中恳公司的合同义务。涉案租赁物于2019年8月1日起继续被占有使用的，中恳公司可以选择向乾丰公司或者杜祥主张权利。现中恳公司已于2019年10月8日提起对乾丰公司的起诉，中恳公司在解除合同的告知中给予乾丰公司1个月的交接期以及与杜祥径行签订了自2019年9月1日起生效的租赁合同，说明中恳公司认可了中恳公司与杜祥之间于2019年9月1日建立直接的合同关系，表明其认可同意由乾丰公司收取杜祥8月的管理费等费用，故杜祥已向乾丰公司交纳的管理费、水电费及中央空调费可不予退还，但该交费的行为不影响杜祥与乾丰公司转租合同到期，不能说明杜祥有义务向乾丰公司交纳到期后的租赁费用。综上，杜祥不构成违约，乾丰公司以杜祥拖欠租金、水电费及管理费等属违约为由没收其保证金等，理据不足，不予采纳。基于前述，杜祥要求乾丰公司返还履约保证金59330.7元及返还水电燃气保证金2766元的诉讼请求，理据充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决：一、确认杜祥与乾丰公司签订的《中恳星创广场商铺租赁合同》于2019年7月31日终止；二、乾丰公司于判决生效之日起七日内向杜祥返还履约保证金59330.7元、水电燃气保证金2766元，合计62096.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1352.59元，财产保全申请费1090元，共计2442.59元，由乾丰公司负担（乾丰公司于判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：二审中，乾丰公司主张杜祥2019年8月欠付的水费为126.00元、电费为1644.19元，杜祥对此无异议，亦确认未向乾丰公司支付该费用，并同意该款项与保证金相互抵销。本院认为，根据本案查明的事实及双方的诉辩陈述，杜祥已向乾丰公司交纳2019年8月的管理费，2019年9月份起产生的费用则向中恳公司交纳。本案二审双方争议的焦点，一是杜祥欠付2019年8月水电费是否构成违约；二是杜祥欠付的2019年8月水电费是否应从保证金中扣除。关于争议焦点一，即杜祥欠付2019年8月水电费是否构成违约的问题。因乾丰公司拖欠中恳公司的相关费用，中恳公司于2019年7月30日向乾丰公司发出解除合同通知，乾丰公司于2019年8月1日收到该通知，乾丰公司与中恳公司的租赁合同就此解除，进而导致乾丰公司无法履行其与杜祥的租赁合同。因此，导致乾丰公司与杜祥租赁合同无法履行的责任在乾丰公司，杜祥未支付2019年8月水电费等费用不构成违约。乾丰公司认为杜祥违约，提出没收保证金的主张不成立，不予采纳，一审判决乾丰公司返还履约保证金以及水电燃气保证金正确，应予维持。关于争议焦点二，即杜祥欠付的2019年8月水电费是否应从保证金中扣除的问题。二审中，本案双方当事人均确认杜祥欠付2019年8月水电费的金额为水费126.00元、电费1644.19元，共计1770.19元。杜祥同意将该费用从乾丰公司应退保证金中扣除，对此本院予以确认。抵扣后，乾丰公司应返还杜祥水电燃气保证金995.81元。综上所述，上诉人乾丰公司的上诉请求部分成立，本院对该部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071民初26578号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071民初26578号民事判决第二项为：乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向杜祥返还履约保证金59330.7元、水电燃气保证金995.81元，合计60326.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1352.59元，财产保全费1090元，共计2442.59元（杜祥已预交），杜祥负担70.59元，乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司负担2372元，[乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳]。二审案件受理费1352元[乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司已预交]，乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司负担1312元，杜祥负担40元[杜祥负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司]。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 赵  娟审判员 蔡 惠 群二〇二一年二月二十四日书记员 勾华吴歌