广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14978号原告：广州市远拓租赁服务有限公司，住所地：广州市番禺区东环街迎宾路**番山创业中心**楼**101。法定代表人：孟冠成，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林清华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁紫妍，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：陈启灯，男，1973年3月7日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：周建春，男，1969年2月18日出生，汉族，住湖北省监利县。上述两被告共同委托诉讼代理人：奉建英，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州市远拓租赁服务有限公司（以下简称远拓公司）与被告陈启灯、周建春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告远拓公司的委托诉讼代理人林清华、梁紫妍到庭参加诉讼，被告陈启灯、周建春的委托诉讼代理人奉建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远拓公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付逾期缴纳的租金90750.19元，并按照所欠缴金额每日万分之五的标准向原告支付违约金，违约金自逾期之日起计至被告支付全部租金之日止，暂计至2020年8月20日为5989.79元；2.被告向原告支付场地使用费11067.1元（按租金标准计算，自搬迁届满之日起至实际撤离之日止，即自2020年7月12日起计至2020年7月31日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月1日，原告与被告陈启灯、周建春分别签订《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同之补充协议》，约定租赁期限为2年10个月，自2019年6月1日起至2022年3月31日止。为了保障原告权利，对于租赁合同中的未尽事宜，原告与被告另行签订《协议书》，约定由被告陈启灯、周建春共同承租位于广州市番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区801A、802A号房屋，两被告对租赁合同义务相互承担保证责任。《租赁合同》约定，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。迟延支付租金、水电费等应交费用的，被告每日额外向原告支付应交款金额的2‰（即千分之二）的违约金；逾期支付10日以上的，原告有权单方面解除租赁合同，没收保证金，一切被告投入的设备、装修无偿归原告所有；被告应在解除合同起5日内，将房屋内的自有物品清理搬迁完毕，并将房屋交还给原告。被告于2019年6月1日接收租赁物业并持续正常使用，但自2020年2月起，被告一直未向原告支付相应租金，虽经原告多次催缴，至今仍未收到上述款项。原告认为，被告长期拒付租金及相关费用的行为已构成根本违约，严重损害了原告合法权益，原告的合同目的已无法实现，且被告也以其行为表明不再履行《租赁合同》。故原告根据《中华人民共和国合同法》及《租赁合同》约定，于2020年7月4日向被告发出《催收函》，于2020年7月9日向被告发出《关于解除租赁合同及收回房屋的函》，函告被告解除《租赁合同》、限期搬离并交还租赁物业，并于2020年7月27日向被告发出《关于对违约单元租户的清场告知函》。《租赁合同》解除后，被告至今仍未向原告缴清租金及相关费用。综上，为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告陈启灯、周建春辩称，两被告委托案外人朱从虎支付租金，两被告实际支付租金至2020年6月份。2020年3月，朱从虎向原告支付7万元租金，2020年4月，朱从虎向原告支付8万元租金；2020年5月，朱从虎向原告支付2万元租金；2020年6月，朱从虎向原告支付10万元。其中每一笔租金均涵盖了两被告的租金，剩余的是满庭芳公司的租金。因此，两被告已经向原告支付全部租金，不存在未付租金。二、即使原告认为被告未支付租房租，受疫情影响，2020年2月、3月两被告未实际利用该租赁场所进行经营，请求法庭酌情减免租金。广州市番禺区人民政府印发的《关于应对新型冠状病毒××疫情扶持中小微企业复工复产的若干措施》中提到，对承租区属国有资产类经营用房的实体经济中小微企业，免收2、3月份房租后再减半4月份房租。受疫情影响，两被告年后未正常复工，租赁场所空置直至两被告回到广州。2020年4月15日，两被告在该租赁场所投资设立广州幸福堂企业管理有限责任，从事餐饮项目运营管理，因经营状况不乐观，两被告于2020年7月11日关闭该公司，现该公司已进入清算程序。受新疫情影响，两被告经营遭受重大打击，两被告在该租赁场所未取得经营收益，原告按照原租赁合同收取租金将对两被告造成巨大损失。请求法院依据公平原则，参照广州市番禺区人民政府印发的有关房租减免的意见，酌情减免两被告的房租。三、两被告无需支付逾期缴纳租金的违约金。被告无需支付逾期腾房的场地使用费。根据涉案《房地产租赁合同》“因乙方违约，甲方有权单方面提前解除租赁合同，合同解除后乙方没有将房屋内自有物品清理搬迁完毕，甲方有权自行处理乙方房屋内余留物品及收回场地，因此产生的费用和损失由乙方自行承担”的约定，双方已经确定，在租赁合同解除后，若两被告未将屋内物品搬离，原告便可自行回收房屋，并有权自行处置房屋内余留物品。因此，不存在被告逾期腾房的情况，原告可自行处置房屋内余留物品，原告无权要求两被告支付逾期腾房的场地使用费。综上所述，两被告已经实际支付租金至2020年6月份，两被告无需支付违约金及场地使用费，原告该两项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回。各方当事人围绕本案相关事实提交了证据，本院依法组织当事人质证，结合当事人的陈述，认定本案相关事实如下：位于番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区801、802的房屋，权属人登记为广州市番禺番山实业发展有限公司，由远拓公司向广州市番禺番山实业发展有限公司承租，租赁期限自2009年至2029年。2019年6月1日，远拓公司（出租方、甲方）与陈启灯（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区801A号房屋出租给乙方，房屋面积67.47平方米，租赁期限自2019年6月1日起至2022年3月31日止，合同签订当天，乙方向甲方缴纳履约保证金15000元，保证金不作租金使用；2019年6月1日至2021年3月31日的月租金9075元，乙方每月5日前向甲方交付当月的租金；乙方逾期交付租金，逾期每天按应交款的千分之二向甲方支付违约金，逾期十天以上作为乙方根本性违约，甲方有权解除合同、没收保证金，一切乙方投入的设备、装修无偿归甲方所有；等等。同日，双方签订《房地产租赁合同之补充协议》，约定：1.双方同意在原合同约定房屋出租面积基础上，甲方另外配套提供共89平方米室内架空面积/花坛（盆栽绿化）面积给予乙方使用，使用期限与原合同约定的租赁期限一致，等。2019年6月1日，远拓公司（出租方、甲方）与周建春（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区802A号房屋出租给乙方，房屋面积71.29平方米，租赁期限自2019年6月1日起至2022年3月31日止，合同签订当天，乙方向甲方缴纳履约保证金15000元，保证金不作租金使用；2019年6月1日至2021年3月31日的月租金8079元，乙方每月5日前向甲方交付当月的租金；乙方逾期交付租金，逾期每天按应交款的千分之二向甲方支付违约金，逾期十天以上作为乙方根本性违约，甲方有权解除合同、没收保证金，一切乙方投入的设备、装修无偿归甲方所有；等等。同日，双方签订《房地产租赁合同之补充协议》，约定：1.双方同意在原合同约定房屋出租面积基础上，甲方另外配套提供共68平方米室内架空面积/花坛（盆栽绿化）面积给予乙方使用，使用期限与原合同约定的租赁期限一致，等。同日，远拓公司（甲方、出租方）、陈启灯（乙方、承租方）、周建春（丙方、承租方）签订《协议书》，约定：鉴于801A、802A为一个整体租赁，实为上述承租方共同租赁，为便于办理工商登记，故分别签订《房地产租赁合同》，就合同中未明确的事项达成如下协议：1.合同期内，乙方对丙方履行与甲方的租赁合同义务承担保证责任，同时丙方对乙方与甲方的租赁合同义务承担保证责任，如乙方、丙方任何一方违约，则另一方承担连带违约责任，并且乙方、丙方任何一方解除与甲方的租赁关系、或因乙方、丙方任何一方的违约行为造成甲方解除租赁关系的，则未解除租赁关系的另一方应将乙方、丙方原承租的物业全部承租，否则甲方有权解除乙方、丙方所有的租赁关系，乙方、丙方不得异议；2.合同期内，若承租方任何一方无能力履行上述租赁合同条款或违约而导致上述任一租赁合同提前解除，甲方有权同时终止与上述所有承租方签订的租赁合同及收回其承租的位置，并有权与其他租户重新签订租赁合同。2020年7月4日，远拓公司在801A、802A办公场所大门口张贴两份《催收函》，分别要求陈启灯、周建春支付拖欠2月-6月的租金（滞纳金计算至2020年7月4日），并告知陈启灯、周建春拖欠租金的行为已构成根本性违约，要求陈启灯、周建春在本函发出之日起5日内缴清拖欠的租金，并支付相应违约金；逾期不支付，将解除双方签订的租赁合同。2020年7月9日，远拓公司在801A、802A办公场所大门口张贴两份《关于解除租赁合同及收回房屋的函》，告知陈启灯、周建春拖欠租金已构成根本违约，现远拓公司依据合同约定解除合同及补充协议，要求陈启灯、周建春在本函发出之日起3日内缴交所有费用，同时搬离涉案物业、交还房屋钥匙。2020年7月27日，远拓公司在801A、802A办公场所大门口张贴两份《关于对违约单元租户的清场告知函》，告知陈启灯、周建春，根据合同约定，房屋内余留物品视为陈启灯、周建春放弃所有权，远拓公司有权对余留物品进行处理，远拓公司将于2020年8月1日收回物业。2020年8月1日，远拓公司自行收回涉案租赁物。另查明，远拓公司与赵阿成签订了《房地产租赁合同》，约定由赵阿成承租番禺节能科技园内番山创业中心2号楼1区804A、805A号房屋。其后，远拓公司、赵阿成、广州满庭芳品牌运营有限公司（以下简称满庭芳公司）签订《关于合同主体变更协议》，约定由满庭芳公司承接赵阿成的权利义务。满庭芳公司因拖欠租金，远拓公司已另案提起诉讼[（2020）粤0113民初14977号]。庭审中，陈启灯、周建春自认与满庭芳公司合作，陈启灯、周建春通过满庭芳公司监事朱从虎向远拓公司支付租金。远拓公司确认上述支付租金的方式，并提供了朱从虎转付租金的单据，同时制作了租金汇总表。该表载明满庭芳公司、陈启灯、周建春应支付的2019年12月、2020年1月的租金共264522元，由朱从虎于2020年3月15日至2020年6月24日分8次向远拓公司共转账27万元抵扣，剩余5478元用于抵扣满庭芳公司应支付的2020年2月的租金。陈启灯、周建春认为朱从虎于2020年3月15日至2020年6月24日期间已支付完所有租金，但对于远拓公司主张的租金抵扣情况，陈启灯、周建春未提供相反证据反驳。关于陈启灯、周建春抗辩疫情期间租金应当减免的意见，远拓公司回应二人在疫情发生前存在拖欠租金的违约行为，不符合政府倡导的减租条件。远拓公司确认二人共缴纳保证金3万元，主张因陈启灯、周建春违约，远拓公司依据合同约定没收保证金。本院认为，远拓公司与陈启灯、周建春虽分别就801A、802A签订租赁合同，但三方亦书面确认陈启灯、周建春实际为共同承租人，对上述租赁物的租赁相互承担连带责任，故远拓公司于本案中以陈启灯、周建春作为共同被告，要求二人共同承担租金及违约责任，符合三方约定。根据远拓公司提交的证据显示，陈启灯、周建春拖欠2020年2月之后的租金，远拓公司于2020年7月4日发函催缴租金，并告知即将解除合同的法律后果，陈启灯、周建春于本案中未举证已支付拖欠的租金，故陈启灯、周建春拖欠租金已远超过10日，根据合同约定，远拓公司有权解除合同，并没收保证金。远拓公司于2020年7月9日将解除合同通知送达给陈启灯、周建春，故双方的租赁关系于该日解除。根据远拓公司提交的证据显示，陈启灯、周建春于合同解除前拖欠的租金90750.19元[（9075元+8079元）×5个月+(9075元+8079元)/31天×9天]，故远拓公司该项诉请，本院予以支持。陈启灯、周建春抗辩疫情期间应减免租金，根据远拓公司提供的租金支付情况显示，二人于2020年6月才支付完毕2019年12月、2020年1月的租金，即疫情发生前已发生严重的欠租行为，远拓公司认为不应当适用减免租金的政策，本院予以支持，对陈启灯、周建春该项抗辩理由不予采纳。关于迟延支付租金的违约金，鉴于本院已支持远拓公司没收保证金，足以弥补其迟延收取租金的损失，故对于远拓公司该项诉请，本院不予支持。合同解除后，陈启灯、周建春应向远拓公司交还租赁物业。因陈启灯、周建春未及时交还租赁物业，远拓公司为减少损失，自行于2020年8月1日收回租赁物，本院予以支持。收回租赁物之前的占有使用费，应由陈启灯、周建春承担，远拓公司主张参照租金标准计算2020年7月12日至2020年7月31日占用费11067.1元，合理有据，本院予以支持。综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈启灯、周建春于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市远拓租赁服务有限公司支付2020年2月1日至2020年7月9日的租金共90750.19元；二、被告陈启灯、周建春于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市远拓租赁服务有限公司支付2020年7月12日至2020年7月31日的占有使用费共11067.1元；三、驳回原告广州市远拓租赁服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元，由原告广州市远拓租赁服务有限公司承担50元，被告陈启灯、周建春承担2406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年二月八日书记员  陈冬