浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10483号 上诉人（原审被告）：杭州博优商业地产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区益乐路********。统一社会信用代码：91330103MA27Y6RL2J。 法定代表人：郑艳，总经理。 委托诉讼代理人：王建萍、吴志勇，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施明芳，男，汉族，1968年8月25日出生，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审原告）：董小莉，女，汉族，1967年2月28日出生，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审原告）：施美芬，女，汉族，1964年4月11日出生，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审原告）：黄树旺，男，汉族，1960年10月27日出生，住浙江省瑞安市。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：项光浓，浙江光照律师事务所律师。 原审第三人：杭州市西湖区张记小吃店。住所地。住所地：浙江省杭州市西湖区文三西路**iv> 经营者：张金根。 上诉人杭州博优商业地产管理有限公司（以下简称博优公司）因与被上诉人施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺，原审第三人杭州市西湖区张记小吃店房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初5529号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。博优公司的委托诉讼代理人王建萍，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺的共同委托诉讼代理人项光浓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年4月11日，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺、博优公司签订《商铺租赁合同》，约定：一、施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺将2号商铺出租给博优公司作商业使用，面积约135平方米，租赁期限为2018年4月11日至2028年5月10日；二、第一年租金22万元，此后每年递增3%；三、租金每6个月支付一次，其中2020年4月11日至2020年10月10日租金共计116699元，于2020年4月11日支付；四、在签订合同之日，博优公司支付履约保证金2万元；五、博优公司利用商铺从事非法经营活动或逾期支付租金超过1个月，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺有权解除合同；六、如因博优公司违约导致合同解除的，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺可不退换博优公司保证金，商铺的装修装饰无偿归施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺所有，博优公司需按当年度六个月的租金金额向施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺支付违约金；七、守约方如通过诉讼方式解决纠纷，诉讼费及律师费由违约方承担。 2018年4月20日，博优公司与张金根签订商铺租赁合同，约定博优公司将部分2号商铺出租给张金根使用，租赁期限为2018年4月23日至2023年5月22日，第一年租金19万元，每年递增3%。 2018年5月30日，张金根利用案涉房屋开设杭州市西湖区张记小吃店从事经营。 博优公司已支付2018年4月11日至2020年4月10日的租金，但未依约在2020年4月11日支付2020年4月11日至2020年10月10日的租金116699元。 2020年2月26日至2020年5月14日，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺、博优公司就租金减免及租金支付等问题进行协商，但未形成一致意见。 2020年5月13日，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺告知博优公司：博优公司已经违约，合同终止，限本周内搬离商铺，并按合同条款解决问题，否则向法院提起诉讼。 2020年5月14日，博优公司支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺租金29032.30元。 2020年5月14日，博优公司向施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺作出《关于解除合同的回复函》，认为：在新冠肺炎疫情防控的特殊时期，其响应政府号召，按照疫情防控要求，积极履行主体责任，同时也承受较大经济损失，要求继续履行租赁合同，减免2020年2月、3月租金37666.70元，剩余租金5万元将于2020年6月11日前按年利率10%支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺。 2020年5月28日，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺向博优公司发送律师函，认为：博优公司未依约在2020年4月11日支付第三年上半年租金116699元的行为构成违约，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺已于2020年5月13日告知合同解除，要求博优公司在收到律师函三个工作日内搬离商铺，并支付租金、占有使用费及违约金，否则施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺将通过起诉维护自身合法权益。 2020年5月28日、5月31日，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺为本次诉讼支出律师费9450元。施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺起诉至原审法院，请求：确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；第三人配合腾空返还房屋；博优公司按每天648.30元标准支付2020年4月11日至第三人实际搬出之日的房租及占有使用费；博优公司支付违约金116699元；博优公司支付律师费9450元；诉讼费由博优公司承担。 原审法院认为，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺的第一项诉讼请求是要求确认施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺、博优公司签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除。 鉴于博优公司在2020年4月11日未按合同支付租金，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺于2020年5月13日向博优公司作出解除合同的意思表示。博优公司于2020年5月14日支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺租金29032.30元，并于同日向施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺作出回复函，对合同解除的效力提出异议，认为在新冠肺炎疫情防控的特殊时期，其响应政府号召，按照疫情防控要求，积极履行主体责任，同时也承受较大经济损失，要求进行履行合同、减免两个月租金，剩余5万元租金按10%年利率标准在2020年6月11日前支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺。 施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺、博优公司的上述意思表示显示，在施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺根据合同约定行使单方解除权后，博优公司以情势变更作为其免责事由，要求变更租金金额、违约金金额及支付期限，以否定施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺行使合同解除行为的效力。 依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 案涉合同于2018年4月11日签订，博优公司在合同缔结时无法预见新冠肺炎疫情的发生，严格依照合同履行明显对博优公司不公平，博优公司要求继续履行合同，并适当变更租金金额、违约金金额及支付期限的请求符合公平原则。而且，博优公司在承租2号商铺后经施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺同意将部分商铺转租给第三人经营，解除施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺、博优公司之间的租赁关系势必影响第三人的经营并引起博优公司与第三人之间的争议。该院综合权衡各方利益，结合该案实际情况，确认施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺于2020年5月13日作出的解除意思表示不发生效力，将合同约定的租金减免1个月，并将违约金的金额确定为年利率10%。 2020年4月11日至2020年10月10日租金共计116699元，减免1个月租金19449.83元后的租金为97249.17元，再扣除博优公司在2020年5月13日支付的租金29032.30元，剩余租金68216.87元博优公司应继续给付。 根据《商铺租赁合同》第十条第4款，守约方如通过诉讼方式解决纠纷，律师费由违约方承担。施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺要求博优公司支付9450元律师费的诉讼请求具有合同依据，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月9日判决：一、博优公司支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺租金68217元，于判决生效之日起十日内付清。二、博优公司支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺违约金（以68217元为基数，按年利率10%，自2020年4月11日计算至实际清偿之日），于判决生效之日起十日内付清。三、博优公司支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺律师费9450元，于判决生效之日起十日内付清。四、驳回施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺的其他诉讼请求。如果博优公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1733元，加上财产保全申请费1312元，合计3045元，由施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺负担1486元，由博优公司负担1559元。 宣判后，博优公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方减免1个月的租金不符合国家和浙江省政策，应将减免租金认定为2个月。今年年初，新冠疫情暴发，给小微企业带来巨大冲击，浙江省政府应对疫情相继出台政策，鼓励减免2、3月份的租金，在疫情的进一步影响下，又出政策加大减免力度，将减免租金展期为3个月。博优公司是一家小微企业，这次疫情对博优公司的影响巨大，经营和资金上都出现严重困难，虽然如此，博优公司也是积极响应国家政策，给第三人减免了部分租金，与其一起共同克服困难，恢复经营。博优公司希望施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺能在双方协定减免一个月租金的基础上，能再加一个月，让博优公司渡过难关，也望原审法院能依据国家和浙江省政策认定减免租金2个月。二、原审法院判令支付违约金属认定事实不清，适用法律错误。按最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。博优公司作为一家主营餐饮的小微企业，在疫情期间确实营业收入明显减少，资金周转发生严重困难，现在还是在慢慢恢复正常经营的过程中。施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺在此期间还不断地骚扰店铺经营，严重扰乱博优公司和第三人的经营和恢复，给经营造成极大的损失，博优公司认为应当给博优公司相应降低租金。在此情况下判令博优公司承担违约责任，博优公司认为应属于适用法律错误。三、原审法院判令博优公司支付律师费属认定事实不清，适用法律错误。施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺在庭审中始终未提交过《法律服务委托合同》及律师费发票，只提供了一份付款凭证，且从付款凭证中根本无法看出，支付的内容是对本次委托的律师费用，因此不能认为施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺己支付了本次委托的律师费。双方有就租金减免问题存在纠纷，但不能因此认定是博优公司违约，且依照相应的司法解释，也不宜认定为博优公司违约。综上，请求：判令支付租金50000元及无需支付违约金。 针对博优公司的上诉，施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺答辩称：1、博优公司要求减免两个月的租金没有法律依据。2、博优公司支付违约金有充分合同依据，而且一审已经给予适当地减少金额。3、博优公司应该向施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺支付律师费，合同有约定，是明确的。综上，请求二审法院驳回上诉。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”现博优公司就租金、违约金及律师费进行上诉，本院将围绕该部分请求进行逐项分析。关于租金，因博优公司确未按约支付租金，而原审法院根据本案实际情况酌情扣除一个月租金尚在合理范围内，故原审法院判令博优公司支付剩余租金并无不当。关于违约金，因博优公司未按约定支付4月份之后的租金，故原审法院根据合同约定判令博优公司支付违约金并无不妥。关于律师费，因双方系通过诉讼方式解决纠纷，故原审法院根据合同约定判令博优公司支付律师费并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费492元，由杭州博优商业地产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二一年二月二十日 书记员 刘婧函