河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1484号原告：孙强，男，1984年3月6日出生，汉族，住山东省青州市。委托诉讼代理人：代晓涛、孟贝贝，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市**马寨镇东方路**马寨产业集聚区管委会办公用房**楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：马新春、孙靖洁，河南公为律师事务所律师。原告孙强与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙强及其委托诉讼代理人代晓涛、孟贝贝，被告德润公司的委托诉讼代理人孙靖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙强向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年6月18日签订的商品房买卖合同（编号：17003393817）；2.依法判令被告返还原告购房款286000元并支付利息41996.95元（利息自2017年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率4.75%暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至2020年11月5日的利息按照4.25%的银行间同业拆借利率LPR计算，之后至实际还款之日的利息按银行间同业拆借利率LPR另计）；3.依法判令被告支付原告违约金2860元；4.依法判令被告支付原告置业补贴、租金补贴62700元；5.本案诉讼费由被告承担。审理期间，原告自愿放弃了第4项诉讼请求。事实和理由：2017年6月18日，原告孙强与被告德润公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：17003393817）。约定：原告购买被告开发的坐落于郑州市二七区大学路西、南三环南的红星国际广场1幢15层1551号房。房屋总价款为441894元，付款方式为首付现金221894元，占比50.21%，商业贷款220000元，占比49.79%。原告于2017年6月18日已交购房首付（含定金）66000元，于2017年8月18日交按揭款220000元，2020年6月17日交纳第二次首付款155894元。合同约定商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。被告应当在2018年4月1日前交付房屋给××原告，但截止到原告起诉前的2020年11月5日，被告仍未向原告交付房屋，其已达到949天，远远超过60日，构成严重违约。原告多次催促被告尽快交付房屋并办理房屋产权初始登记，但被告未予回应。2020年10月31日，原告向郑州市不动产登记中心查询，显示被告所开发的涉案楼盘已于2017年11月1日以在建建筑物抵押首次登记的形式办理了抵押登记，债权人为中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，且抵押金额有19000万元之巨，被告至今也未能办理土地解押手续，也未办理房屋产权初始登记，更不能办理房屋产权转移登记。被告严重违约，导致房屋买卖合同不能继续履行，合同目的根本不能实现。根据《商品房买卖合同》第十二条，××保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因××原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷时，由××承担全部责任。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，构成合同法定解除事由，对方当事人有权解除合同。根据《商品房买卖合同》第八条、第十二条，××同样可以解除合同。与此同时，被告作为××应当返还原告购房款286000元，并应自2017年8月19日起向原告支付购房款占有期间的利息41996.95元。根据合同，××逾期交房超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金2860元。根据2017年6月18日的《公寓托管经营协议书》和《“红星国际广场”1号楼公寓项目销售政策告知函》，被告还应当支付原告置业补贴16200元、租金补贴46500元。综上所述，为维护原告合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告德润公司辩称，一、德润公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定解除的条件及法定解除合同的条件均未成就，原告请求解除合同没有事实及法律依据，合同应当继续履行。1.原告在签订《商品房买卖合同》的当日与德润公司签订了《公寓托管经营协议》，委托德润公司全权经营和管理，托管经营期限为2018年4月1日至2021年3月31日。该协议约定由德润公司代收代验房屋并出租使用，将房屋的接收、使用权利转让给了托管方即德润公司。根据该协议约定，德润公司有权代原告接收房屋，原告购买本案房屋的目的在于出租从而收取租金收益和置业补贴。同时，德润公司已从2018年4月1日起至2021年3月31日止为原告计算租金收益，并自签订商品房买卖合同之日起至2018年3月31日止计算置业补贴，该租金收益及置业补贴已在定房时一次性冲抵购房款，涉案房屋的总价款是抵扣上述款项后的价格。本案应视为德润公司在2018年4月1日已经按合同约定履行了交付房屋的义务，原告无权要求解除合同。2.德润公司与原告在商品房买卖合同第八条中约定房屋交付日期为2018年4月1日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”。合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，德润公司亦因上述不可抗力因素蒙受了巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，德润公司并未逾期交房。更何况在2018年4月1日德润公司为原告计算租金收益，就视为德润公司已交付房屋。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条并未约定原告享有解除权，且从原告提交的关于涉案房屋不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋并不存在产权纠纷和债权债务纠纷。综上，合同约定的解除条件不成就。3.本案不存在合同目的不能实现的事由，原告不享有法定解除权。原告签署商品房买卖合同的目的是为获取租金收益和置业补贴，德润公司已按照约定在其购房时将租金收益和置业补贴抵扣相应的购房款，原告购房的目的已经实现。对于涉案土地抵押是在建工程抵押，是在建工程上的未售房屋设立的抵押，本案原告购买的房屋已经取得预售许可证，并办理了商品房买卖合同网签备案手续，原告的权利并未受到影响，原告无证据证明德润公司无法向有关机构报送初始资料和办理不动产权证。并且原告购买房屋的目的不是取得不动产权证，而是为了出租房屋取得租金收益和置业补贴，其合同目的已经实现。同时，原告因为首付款不足向德润公司借款155894元，双方签订《借款协议书》，协议约定还款时间是2020年6月17日，原告未在约定时间内还借款，德润公司有权暂停办理不动产登记手续。截止现在，原告并未归还该借款。故，本案未办理产权证的原因是原告存在违约行为，德润公司享有先履行抗辩权。综上，原告合同目的已实现，德润公司不存在严重违约，合同不应当解除。4.退一步讲，根据《民法典》第564条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。即使抛开双方签订的《公寓托管经营协议书》来说，根据双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2018年4月1日，原告享有的解除权行使期间应在2019年4月1日之前，但原告2020年11月10日起诉解除合同，明显超过了合同解除权的行使期间，并且该期间为除斥期间，不因任何事由而中止、中断和延长。故原告已经丧失了解除合同的权利，其无权要求解除双方签订的商品房买卖合同。二、原告要求德润公司返还购房款并支付利息的理由不成立，应予驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同约定的解除条件及法定解除条件未成就，原告不享有合同解除权，原告要求返还购房款及利息没有事实及法律依据。且原告主张的利息系其损失，原告诉请同时主张违约金和赔偿损失，更是不符合法律规定。三、原告主张支付置业补贴、租金收益62700元，不应予以支持。根据原告提交的《公寓托管经营协议书》第八条第二款：“第一年至第三年托管收益，按照每套房1500/月，三年合计：54000元，此次固定收益已于定房时一次性予以冲抵购房款。”《红星国际广场1号楼公寓项目销售政策告知函》第一条第二款、第三款“补贴计算起止日期：自签订《商品房买卖合同》之日起计算，至2018年3月31日止；3年托管起止日期：自2018年4月1日起计算，至2021年3月31日止，补贴周期为36个月；（选择不托管此项不适用）。补贴支付：以上各项补贴均自《商品房买卖合同》签订之时，一次性支付（直接冲抵总房款）”。故，在原告购房时其置业补贴、租金收益已在购房时冲抵购房款，涉案房屋的总价款是抵扣上述款项后的价格，德润公司在签订商品房买卖合同时已履行完毕其义务，原告要求德润公司再次支付置业补贴、租金收益没有事实及法律依据。四、原告主张支付违约金2860元的诉讼请求无事实及法律依据，不应予以支持。本案，德润公司不存在违约。德润公司已按双方签订的托管协议，自2018年4月1日计算租金收益，并在购房时冲抵了购房款，应视为德润公司在2018年4月1日交付了房屋，德润公司不应承担违约责任。相反，原告存在违约，根据合同约定涉案房屋220000元按揭贷款应于2017年7月18日支付，但实际支付时间是2017年12月30日，原告明显存在违约。同时，原告因首付款不足，向德润公司借155894元用于支付涉案房屋的首付款，至今原告并未归还该借款。故，在整个案件当中原告存在违约，原告要求支付违约金的诉求不应得到支持。综上，原告请求解除合同不符合法律规定，合同仍在履行期间，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护德润公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年6月4日和18日，原告孙强分别向被告德润公司交纳德润公寓定金（15-51）10000元和房款56000元，被告分别向原告出具了加盖其“财务专用章”的相应收据。2017年6月18日，被告（××）与原告（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：17003393817），该合同已进行网签备案。合同约定的主要内容为：孙强购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××房，用途为办公，建筑面积35.11㎡；该商品房的单价为12585.99元/㎡，总金额为441894元；××于2017年6月18日支付221894元，剩余金额220000元办理商业贷款，约定付款时间为2017年7月18日。××逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金。房屋的交付时间为2018年4月1日前，交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：……3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。××逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。第十二条：××保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因××原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。第十五条为关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。第十六条合同信息备案：本合同生效之日起30日内由××负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若××逾期不办理合同信息备案手续并造成××损失的，应当承担赔偿责任。第二十条：××的房屋仅作办公使用，××使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。……该商品房买卖合同附有附件一、二、三、四等。其中附件四合同补充协议主要内容为：该房屋达到交付条件后，××发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。交接时××应提供达到交付条件的有关证明资料，房屋交付时，双方应签署房屋交接单。六：××应当在甲方通知交房之日起360天内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，甲方在约定时限内完成其商品房初始登记的办理。××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记由××自行申请办理。××应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料（甲方不承担超期违约责任）。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定：××不解除合同的，××按约定期限的最后一天至取得该商品房产权属证书期间天数的日0.001%的违约金支付给××。《商品房买卖合同》签订当日，原告还签署了《1号楼签约确认表》，确认购买上述房产付款方式为：首付分期托管。其中房款折后单价为12586元，折后总价为441894元，贷款金额为220000元。第二次首付金额为2020年6月17日交首付155894元，按揭款或尾款于2017年8月18日前交余款220000元。同日，原告向被告德润公司借款155894元用于上述房屋的首付款（即原告所购房屋首付款不足部分），并约定该借款于2020年6月17日前付清，但截至本案庭审时，原告尚未付清该款。被告曾发布《“红星国际广场”1号楼公寓项目销售政策告知函》并将“认购人留存”联交付原告，该告知函与本案有关的主要内容为：每月可享受每套房1800元/月的置业补贴；3年托管期间每月可享受每套房1500元/月的租金补贴（选择不托管此项不适用）。置业补贴自签订《商品房买卖合同》之日起计算至2018年3月31日止；3年托管起止日期自2018年4月1日起计算止2021年3月31日止，补贴周期为36个月（选择不托管此项不适用）。以上各项补贴均自《商品房买卖合同》签定之时，一次性支付（直接冲抵总房款）。自《商品房买卖合同》签定之日，满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签订合同价回购客户所购公寓，相关税费按政策各自承担。2017年6月18日，原告孙强（乙方）与被告德润公司（甲方）还签订了《公寓托管经营协议书》，该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的公寓（1号楼1551）在托管期内由甲方全权经营和管理。自交房之日（即2018年4月1日前）起三年内，乙方委托甲方进行该公寓的经营管理，且由甲方代为办理房屋相关交付即验收手续。托管期限为2018年4月1日止2021年3月31日（如甲方提前交房，委托起始日期以实际交房日期为准，委托截止日期不变），此委托期限即为“本协议有效期”。在本协议有效期内，甲方对该公寓统一运营，运营收益费用由甲方收取，并按以下方式向乙方支付公寓托管收益：第一年至第三年托管收益，按照每套房1500元/月，三年合计54000元，此次固定收益已于定房时一次性予以冲抵购房款。自本协议生效起，乙方同意由甲方代为办理该公寓的验收、交接、收房等相关手续，乙方不参与上述手续办理（如需乙方协助办理相关手续，甲方提前3日通知乙方，乙方无条件协助办理）。案涉土地于2017年11月1日办理了在建建筑物抵押首次登记，权利人为中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，抵押金额为19000万元。原告购买的案涉房屋于2017年12月20日办理了预售商品房买卖预告登记，文号为豫（2017）郑州市不动产证明第0265535号，权利人孙强，除按揭贷款抵押外，案涉房屋无抵押和查封信息。另查明，本案所涉项目在建设期间因大气污染治理等政策因素存在较长时间的停工情况。本院认为，原告孙强与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。原告未按合同约定及时缴纳全部购房款存在违约，被告德润公司未在合同约定的交房期限内交付符合约定条件的房屋亦存在违约，双方应当各自承担相应的责任。但本案《商品房买卖合同》签订的同时，原、被告又签订《公寓托管经营协议书》，约定原告所购买的房屋由被告德润公司托管，且托管期间的租金收益和置业收益在签订购房合同时已经抵扣购房款，被告德润公司未在合同约定的交付期限内交付符合约定房屋的行为，不影响原告签订《商品房买卖合同》目的的实现；另外，原告提出案涉土地于2017年11月1日办理在建建筑物抵押首次登记的情况，不足以证明该抵押行为导致原告无法办理所购房屋的产权证书，故对原告主张解除本案《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。关于原告所主张与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告孙强的诉讼请求。案件受理费减半收取3602元，由原告孙强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇二一年二月二十五日书记员  刘宏龙