天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终37号上诉人（原审原告）：喻海，男，1969年11月24日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：喻鹏，男，1986年10月24日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交口。法定代表人：高立香，经理。上诉人喻鹏、喻海因与被上诉人天津市天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初8055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。喻鹏、喻海上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判支持喻鹏、喻海一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由天山公司承担。事实和理由：1、2013年4月29日，喻鹏、喻海与天山公司双方就诉争房屋的买卖签订了书面的合同，合同第三条明确约定：商品房竣工，经验收合格，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。同时约定了房屋的质量标准，即双方签署的商品房买卖合同第八条规定，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。上述约定的合同内容即是双方真实意思表示，而且也是合法有效的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。因此，任何开发商的商品房在交付时，按照法律规定必须是验收合格才能交付，同时按照双方约定也是验收合格方可交付。2、一审法院认为在补充合同中出现了“毛坯房经施工单位、建设单位、勘察单位、设计单位及监理单位验收合格甲方即可交付乙方”的字样。故而，一审法院便认定诉争房屋已经取得五方验收，符合交付条件。首先，补充合同上述内容是以一个非常小非常模糊的字迹出现，其次并没有向购房人明示，喻鹏、喻海是不知道的，作为格式条款提供一方的天山公司完全是想让购房人在不清楚的前提下签署补充合同。更主要的是上述约定明显违反国家法律的强制性规定，无论是建筑法还是房地产开发的规定，都是要求房屋在竣工验收合格的前提下方可交付。故而补充合同这样的约定更是无效的。3、天山公司开发建设的怡泽轩52号楼至今没有进行竣工验收而擅自交付。2019年6月20日，津南区住房和建设委员会出具的信息不存在告知书一份，证明了政府信息公开中小站镇怡泽轩52-7.52-8楼的建设工程竣工验收备案批文或证书以及所含全部报批材料的政府信息不存在，在没有竣工验收备案书的情况下，证明上述房屋没有进行竣工验收，更不存在验收合格。为此，2019年8月19日，津南区住房和建设委员会向天山公司出具的处罚决定书，认定天山公司开发的怡泽轩40,51,52号楼工程未组织竣工验收擅自交付使用的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，并依据该条例第五十八条的规定对天山公司作出责令改正违法行为并处以784433元的罚款的行政处罚。天山公司未申请复议，也未提起诉讼，并且于2020年2月份交清全部罚款。因此，怡泽轩40.51.52号楼至今还没有进行竣工验收，更不存在验收合格，已是一个不争的事实。天山公司在房屋没有竣工验收的前提下，根本不符合交付条件，其交房行为显系违反合同约定及法律规定。4、建设工程是否验收合格，不在于建设单位是否组织五方验收或者五方自己验收是否合格，而在于备案行政部门是否准予对该建设工程竣工验收进行备案，如果该建设工程通不过备案机关的竣工验收备案，则要被责令停止使用，重新组织验收。一审法院认为诉争房屋已经五方验收，就可以交付，显然是对法律条文的误解和断章取义。通过一审庭审，特别是喻鹏、喻海的举证，已经证实在2018年，怡泽轩52号楼的消防都没有施工完毕，更不可能消防竣工验收。因此，喻鹏、喻海认为一审法院对房屋是否竣工验收合格及是否能够交付问题的认定，明显错误，请求二审法院依法予以纠正。5、通过喻鹏、喻海在一审的举证，已经证实怡泽轩52号楼在消防的管理单位即津南区××队根本没有进行消防的相关备案，也没有消防工程竣工验收的备案。而且怡泽轩52号楼的消防在2018年7月28日还没有竣工，一审法院于2018年7月28日作出的（2017）津0112民初1789号民事判决书及案件中的鉴定材料已经显示在2018年7月份，消防工程未完工。一个没有完工的消防工程不可能进行竣工验收备案，所以没有竣工备案是符合客观事实的。一审法院认定52号楼是未抽查的范围可以没有备案材料，对此说法，更是与事实不符。按照公安部第106号令的规定是可以进行消防的抽查，但是，并不是抽查就可以什么材料都没有。公安部第106号令第25条规定，对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格起七日内，通过省级公安机关消防机关网站的消防设计和竣工验收备案受理系统进行消防设计、竣工验收备案，或者报送纸质备案表由公安机关消防机构录入消防设计和竣工验收备案受理系统。第26条规定，公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收备案后，应当出具备案凭证，并通过消防设计和竣工验收备案系统中预设的抽查程序，随机确定抽查对象。也就是说，抽查的前提是在竣工后先进行备案，在备案后随机进行抽查。同时，恰恰是通过喻鹏、喻海的调查和举证已经证实怡泽轩52号楼已经被确定为抽查对象，而并非像天山公司讲没有被确定为抽查对象。既然是被确定为抽查对象，那么消防工程的工程竣工验收报告等按照106号令的要求应当提供的材料却都没有，更没有经验收是合格的证明。一审法院认定在2013年消防工程竣工验收，又在2017年继续进行消防工程施工并完工，存在矛盾。双方签订的商品房买卖合同约定了商品房经验收合格作为一个交付标准，该验收合格除五方验收外，还包括法律法规行政法规强制规定的验收，消防验收是强制规定验收中的一项重要内容。我国消防法第十条第三款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。可见，消防验收合格是建筑工程合格的一项重要内容。因此，诉争房屋没有进行消防验收是一个严重的质量问题，是不得交付使用的。6、喻鹏、喻海认为天山公司在交付房屋时隐瞒了房屋没有竣工验收，没有消防验收的事实，诉争房屋不符合交付条件，喻鹏、喻海要求解除合同并返还购房款及利息等的请求符合法律规定及合同约定。天山公司未出庭答辩亦未提交答辩意见。喻鹏、喻海向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除原、被告双方就坐落于天津市津南区××镇××号商业跃层房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》；2．请求法院判令被告返还原告已交纳的购房款、契税、办证费等合计2512346.48元，给付上述款项自2013年5月1日起至2019年11月18日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息872686元，并支付2019年11月19日至实际返还之日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；赔偿原告装修损失120000元；赔偿2014年1月4日至2019年11月18日按照同期贷款利率的租金损失780751元；承担违约金780751元（计算方式同租金损失），以上合计5066534.48元；3．判令被告赔偿原告自2019年11月19日至实际给付之日止所缴纳的购房款、契税、办证费等利息及租金损失、违约金，计算方式同上；4．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月29日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告的开发的坐落于天津市津南区××镇××号××层××，价格为2412816元，被告应于2013年12月31日前交付房屋。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定：“商品房交付及交付日期，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。同日双方签订《补充合同》，《补充合同》双方签订的补充合同第8条约定：“被告应以书面形式通知原告办理房屋交付手续（如原告未接到通知的则以购房合同中第三条交房日期为通知）。．．．．．．原告在办理商品房交接手续时，主体毛坯房经施工单位、建设单位、勘查单位、设计单位和监理单位验收合格，被告即可交付原告．．．．．．”。第24条约定：“在本合同签订之前，双方签订的各种协议书、说明书和销售相关资料与本合同相抵触的，以本合同为准”。合同签订后，原告如约履行了付款义务。天山公司于2013年12月31日前向原告交付了诉争房屋，原告受领房屋装修后进行使用、出租。原告于2016年2月6日取得诉争房屋房产证。诉争房屋于2013年6月23日取得施工单位、建设单位、勘察单位、设计单位及监理单位五方验收，同时具备天津市城市建设档案馆出具的2013年6月26日的建设工程规划验收合格证及《建设工程规划验收合格证》通知书。诉争房屋于2012年7月25日进行工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象，（2017）津0112民初1789号民事判决书依据中华人民共和国海河公证书出具的公证书（2016年6月13日对诉争房屋消防施工现状进行录像保存）等证据，确认诉争房屋消防工程未完工，天山公司于2017年9月29日另行签订“天山城2C地块剩余消防工程施工合同”，对诉争消防工程继续施工并已经完工。一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》是双方在平等、自愿的基础上订立，未违反相关的法律强制性规定，依法成立、有效。双方应按照上述合同的约定履行义务和享有权利。原告主张因诉争房屋没有经过竣工验收应解除合同，双方在签订的《天津市商品房买卖合同》中约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。同日双方又签订了《补充合同》约定：双方以五方竣工验收作为交房标准，现诉争房屋已经取得五方验收，符合交付条件。原告主张因诉争房屋消防验收不合格应解除合同。天山公司在交付诉争房屋时，消防工程属于抽查验收，实际消防工程部分未完工状态，现天山公司已将剩余消防工程完工并于2013年12月31日前向原告交付了诉争房屋，原告受领房屋装修后进行了使用、出租，且于2016年2月6日取得诉争房屋房产证。故，诉争房屋具备双方签订的《补充合同》约定的交付条件并按照合同约定的时间进行了交付，原告对诉争房屋占有使用并取得了诉争房屋房产证，商品房买卖合同双方主要权利义务已经履行完毕。原告主张解除双方就诉争房屋签订《天津市商品房买卖合同》没有事实及法律依据，一审法院不予支持。如因交付诉争房屋时消防工程未完工，给原告造成了相关损失，原告可另行主张权利。同时原告基于双方签订的《天津市商品房买卖合同》解除主张购房款及契税费、印花税、维修基金、预告登记费、房屋转让手续费及向应利息、租金损失、违约金，现双方就诉争房屋签订《天津市商品房买卖合同》解除没有事实及法律依据，一审法院不予支持，故对原告以上诉请均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回喻鹏、喻海的全部诉讼请求。案件受理费44,865.74元，保全费5,000元，均由喻鹏、喻海负担。”二审期间，喻鹏、喻海提交2021年1月18日，二上诉人与天津市津南区消防支队防火二科科长范文的视频录制材料一组，及谈话内容的文字版一份，证明：1．诉争房屋未进行备案；2．天山公司提交的2012年7月25日受理凭证无法认定为津南消防支队出具；3．在诉争房屋未备案的前提下，不存在抽查不抽查的问题，因此可以证明被上诉人认为自己工程未被列为抽查对象的材料不具有真实性。被上诉人未到庭发表质证意见。本院认证认为，上诉人提供的上述视频证据系上诉人单方采集且视频中的证人未到庭接受质询，其证明力本院不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，喻鹏、喻海和天山公司签订的《天津市商品房买卖合同》是否应予解除是本案的争议焦点。喻鹏、喻海主张解除合同的理由之一为诉争房屋没有经过竣工验收，但该房屋于2013年6月23日取得施工单位、建设单位、勘察单位、设计单位及监理单位五方验收，同时具备天津市城市建设档案馆出具的2013年6月26日的建设工程规划验收合格证及《建设工程规划验收合格证》通知书。2013年12月31日，天山公司向喻鹏、喻海交付了诉争房屋，喻鹏、喻海受领房屋装修后进行了使用、出租，且于2016年2月6日取得诉争房屋房产证。故，一审法院认定喻鹏、喻海对诉争房屋占有使用并取得了诉争房屋房产证，商品房买卖合同双方主要权利义务已经履行完毕，并无不当。喻鹏、喻海主张因未竣工验收而解除《天津市商品房买卖合同》，没有事实及法律依据，不予支持。喻鹏、喻海主张解除合同的理由之二为诉争房屋消防验收不合格，但经（2017）津0112民初1789号民事判决认定事实：2012年7月25日，天山公司向天津市公安局津南分局消防处提出了涉案项目竣工验收备案申请，消防处并未受理，并告知天山公司通过网上受理系统进行验收备案，同日，经网上备案受理系统进行了涉案工程的竣工验收消防备案，但该工程未被确定为抽查对象。故，喻鹏、喻海主张诉争房屋消防验收不合格缺少事实依据，不予支持。一审法院在认定合同不予解除的基础上，驳回喻鹏、喻海关于购房款、税费、损失等诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34,180.26元，由上诉人喻鹏、喻海负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二一年二月七日书记员  周磊