山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初559号 原告：周侗，男，1986年12月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：韩玉（原告之母），女，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：袁帅，山东守用律师事务所律师。 被告：罗萍，女，1956年5月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：宋新安（被告之夫），男，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 第三人：枣庄市宏基房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路233号。 法定代表人：王光林。 原告周侗与被告罗萍、第三人枣庄市宏基房地产开发有限公司（以下简称“宏基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周侗及其委托诉讼代理人韩玉和袁帅、被告罗萍的委托诉讼代理人宋新安和高明到庭参加诉讼，第三人宏基公司经本院传票传唤无正理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周侗向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2018年1月18日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告按照合同约定向原告支付购房款人民币150,000元及利息；3、判令被告按照合同约定向原告支付违约金人民币120,000元及利息；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，被告通过枣庄明宸房地产经纪有限公司找到原告买房并签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告将坐落于枣庄市市中区龙头路康宁路七号公馆3#楼1单元101室以人民币600,000元出售给被告，双方协商订立补充条款：…2018年1月18日被告向原告支付10,000元定金；2018年1月28日前，被告支付给原告200,000元房屋首付款，用于偿还该房屋贷款；2018年2月20日前，原告将房屋买卖合同更改为被告名字，被告将房屋剩余尾款390,000元支付给原告……原告已经按照协议约定，更改房屋买卖合同为被告名字，并且已经将案涉房屋交付被告居住至今，原告已经收到被告支付的购房款共计四笔(2018年1月18日10,000元，2018年1月29日200,000元，2018年3月10日200,000元，还有一笔40,000元)。而被告并未按照协议约定向原告结清剩余购房款，剩余购房款150,000元至今未向原告支付，被告的行为已经违约，严重损害了原告的合法权益，按照合同约定应该向原告支付违约金。原告多次与被告沟通付款事宜，被告均不付款。被告毫无契约精神，没有诚信可言，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院在查明案件事实的基础上，作出公正裁决。 被告罗萍辩称，1、原告的诉权尚未成就，其诉讼不能成立，依法应驳回起诉。按照双方2018年10月23日签订的《协议书》的约定，剩余购房款应在被告取得发票后支付。因原告至今未能为被告提供发票，被告享有先履行抗辩权，原告无权要求被告支付剩余购房款，因此，在原告未履行义务前原告的诉权尚未成就，其诉讼不能成立，依法应予驳回。2、原告违背诚信原则，欺诈被告，被告享有不安抗辩权。购房之初，原告故意隐瞒案涉房产已经开具发票的事实，向被告及中介结构承诺，案涉房产只开具收据，未开具发票，欺诈被告，导致被告误以为只需600,000元即可取得案涉房产，于是同意以600,000元的价格签订购房合同、购买案涉房产。获知案涉房产早在首次出售给原告时已经开具完发票，被告欲取得案涉房产权属证书，须另行开具发票，导致被告购房费用增加。在被告被迫多承担2万元费用且预交40,000元开票费用后，原告又一再以种种理由推诿拖延，致使被告不仅为此多支出20,000元费用，且至今不能取得案涉房产的权属证书，现原告要求被告付清全部价款并支付高额违约金，依法不应支持。3、原告违约在先，不仅无权要求被告承担违约责任，还应对被告承担违约责任。按照《房屋买卖合同》关于付款方式的约定，原告应于2月20号前些将商品房买卖合同更改为被告名字，否则，必须将收到所有购房款退回给被告。因原告未按约定时间将购房合同更改未被告名字，违约在先，按合同约定应将被告所交购房款全部退回被告，更无权追究被告的违约责任。被告保留向原告提出反诉、要求原告退回购房款并承担违约责任的权利。再则，原告主张的违约金也明显过高，依法也不应支持。四、原告诉称不实。原告诉称已将合同更名为被告，但被告至今未见到变更后的商品房买卖合同，原告也未向被告提供更名后的商品房买卖合同文本，被告认为原告诉称的已将商品房买卖合同变更为被告，与事实不符。综上所述，因原告违背诚信原则，欺诈被告，且违约在先，被告享有先履行抗辩权和不安抗辩权，在被告未取得商品房买卖合同及购房发票前，有权拒付剩余购房款。原告的诉请不能成立，请依法驳回其诉讼请求。 第三人宏基公司书面辩称，1、市中康宁7#项目为“文化路项目部”沙钦明先生独立承包、自负盈亏开发的小区。2、购房业主的买卖纠纷实为自愿行为，其资金缴纳也为项目部的工作人员，与宏基公司无关。3、原、被告买卖也为私人授售的自愿行为，企业无法判断。4、至于沙先生已去世，双方需要办理的手续，公司总部给予无偿配合服务。 原告周侗围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《房屋买卖合同》一份；2、《商品房买卖合同》一份；3、微信转账记录一份；4、中国建设银行明细一份；5、韩玉中国农业银行明细一份。被告罗萍围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《协议书》一份；2、收据一份；3、证人证言一份。第三人宏基公司未提交证据。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告周侗从第三人宏基公司处以513,907元的价格购买了位于枣庄市市中区房屋。2018年1月，原告周侗与被告罗萍达成协议，被告周侗将案涉房屋以600,000元的价格出售给被告罗萍。被告罗萍委托其女儿于2018年1月18日转账支付给被告周侗购房定金10,000元。之后，被告罗萍又分别于2018年1月29日、2018年3月10日支付给原告周侗购房款共计400,000元。2018年3月，原告周侗将案涉房屋交付给被告罗萍。2018年4月1日，案涉房屋的《商品房买卖合同》更名为被告罗萍，且案涉房屋现已备案至被告罗萍名下。 2018年10月23日，原告罗萍委托其女儿（乙方）与被告周侗（甲方）签订一份《协议书》并约定，发票费用双方各承担一半，总计40,000元左右，乙方先拿出肆万元开发票到罗萍名下，发票开出之后，费用的一半从甲方房子的尾款中扣除（剩余余款壹拾柒万元整170,000）。同日，被告罗萍支付给原告周侗40,000元，原告周侗给被告罗萍出具一份收据并载明“今收罗萍开据发票钱肆万元整”。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房屋系位于枣庄市市中区房屋。原告从第三人宏基公司处购买案涉房屋，且已经全额支付购房款，第三人宏基公司亦给原告周侗开具了购房发票。原告周侗虽未依法办理案涉房屋登记并领取权属证书，但这只是尚未产生物权公示的法律效果，并不影响其对案涉房屋享有完整的财产所有权，因此原告周侗对案涉房屋拥有实际所有权。作为案涉房屋的实际产权人，原告周侗对案涉房屋享有处分权。原告周侗和被告罗萍达成买卖合意，之后又签订《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点系被告罗萍是否享有先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。据此，先履行抗辩权的构成要件：双方当事人互负债务；双方债务有先后履行顺序；先履行一方未履行债务或其履行不符合约定。本案中，原告周侗与被告罗萍签订的《协议书》，系对购房款发票及支付剩余购房款作出的约定，该约定具体明确，原、被告双方均应全面履行各自约定的义务。被告罗萍已按《协议书》约定内容支付给原告周侗发票款40,000元，且《协议书》明确了原告周侗履行将案涉房屋的购房款发票开至被告罗萍名下的义务在先，被告罗萍支付剩余购房款的义务在后。前两个要件被告罗萍已完成举证责任。经查实，原告周侗作为先履行方，至今尚未履行完毕将案涉房屋的购房款发票开至被告名下的义务，符合先履行抗辩权的第三个构成要件，因此，先履行抗辩权的构成要件成立，被告罗萍享有先履行抗辩权。 综上，原告周侗主张购房款及利息的诉请，条件尚未成就，于法无据，本院不予支持。被告罗萍已支付购房款410,000元及发票款40,000元，未违反双方约定，不构成违约，因此不应承担违约责任，故此原告周侗主张违约金及利息的诉请，于法无据，本院予以支持。原告周侗提交的2018年1月18日签订的《房屋买卖合同》，系复印件，不符合证据形式要件，且被告罗萍不予认可，故此原告周侗主张2018年1月18日签订的《房屋买卖合同》有效，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告周侗的诉讼请求。 案件受理费5,350元，减半收取计2,675元，由原告周侗负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 李梅娟 二〇二一年二月二十四日 法官助理 朱 茜 书 记 员 徐 斌