贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终156号上诉人（原审原告）：杨静，女，1984年9月12日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：欧阳腾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春生，贵州知序律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。上诉人杨静因与被上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10669号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理并庭询。本案现已审理终结。杨静上诉请求：1、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初10669号民事判决第二项，依法改判被上诉人以已付购房款为基数按日万分之一支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决将逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金从日万分之一减少至日万分之零点五，没有事实及法律依据。《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商之后签订，被上诉人就自身履行合同义务的期限以及逾期情形下的法律后果应当能够充分预见。作为违约方的被上诉人以合同约定的违约金过高为由主张调整违约金时，应当就其主张的违约金明显高于上诉人遭受的实际损失承担举证证明责任，但被上诉人未提交证据证明该事实，应承担举证不力的法律后果。合同是当事人进行民商事交易的契约，随意更改当事人约定来调整违约金计算方式，不仅有司法干预当事人意思自治之嫌，且与公平原则和诚实信用原则背道而驰，鼓励不依约办事的行为，导致市场交易秩序混乱。另外，凯里市碧桂园小区部分业主与被上诉人商品房预售合同纠纷案，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金按日万分之一计算已得到黔东南苗族侗族自治州中级人民法院的支持，本次的案件与已作出判决的案件为同一小区、事实基本一致的案件，按照最高人民法院统一裁判标准要求，本案逾期办证的违约金应按日万分之一标准计算。二、一审判决认定初始登记时间为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间，于法无据。其一，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。否则，出卖人自约定之日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”从约定可知，被上诉人不仅有办理初始登记的义务，而且还负有将初始登记证通知、交付上诉人的义务。虽然初始登记证书记载日期是2019年12月7日，但在没有其他证据相印证的前提下该时间绝不是被上诉人将初始登记证通知、交付上诉人的时间。例如，本案一审判决书落款日期为2020年9月28日，上诉人实际于2020年10月27日才收到，故文书上记载日期一定不是通知、交付时间。即使被上诉人已取得初始登记证，但其取得证书后未通知、交付上诉人，其违约状态仍是持续的，并未终止，违约金的截止时间到其实际交付有关文书之日止。由此可知，一审法院认定初始登记时间为逾期交付办理转移登记有关文书违约金的截止时间，显然与事实不符，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间应计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日。其二，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称会议纪要）指出，民商事审判工作要注意树立请求权基础思维、逻辑和价值相一致思维、同案同判思维，通过检索类案、参考指导案例等方式统一裁判尺度，有效防止滥用自由裁量权。也就是说，法官审理案件，应注重“同案同判”原则的运用，避免裁判标准不统一，确保司法公正性。同小区、同事实的碧桂园业主杨拯、黄莉，成娟，田兴琳与被上诉人商品房预售合同纠纷案中，一审判决逾期交付办理转移登记有关文书违约金计算至当事人主张之日，对主张之次日至实际交付转移登记有关文书之日的违约金并未驳回，而是认定违约金数额尚未确定，待确定后另行主张。且经二审审理后，二审法院改判支持主张至实际交付转移登记有关文书之日的违约金。另外，贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球公司）与潘刚、潘阿风，李华成，杨光兴等商品房预售合同纠纷系列案，诉讼主体虽不一致，但事实与本案相同，属同类案件。该系列案中，丰球公司主张以初始登记时间为违约金截止日期，二审法院以其未能举证证明在取得初始登记当日就已通知买受人领取相关文书为由，驳回其上诉。同样，本案被上诉人也无证据证明其取得初始登记当日就已通知上诉人领取相关文书。最后，与本案合并审理的同批同类案件中（案号：（2020）黔2601民初10656号、10661号、10667号等），针对同小区已经领取初始登记证书的，一审判决的违约期间反而要比本案未通知领取初始登记证的违约期间长。按正常逻辑，被上诉人未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，其违约行为仍在延续，至履行完合同义务止，已领取的时间点在前、未领取的在后，故已领取的违约期间应比未通知领取的违约期间要短。由以上案件可知，一审判决显失公平，本院认为部分说理性几乎为零，对认定违约金截止时间为初始登记时间的理由未有丝毫提及，且本案可适用规则性条文情况下大量引用原则性法律规范，无非是在为判决结果找法，以致形成让上诉人大跌眼镜的“同案异判”结果。本案事实清楚、证据充分，被上诉人违约毫无争议，但就认定违约金截止时间来看，不知是案件分析能力欠缺，还是自由裁量权的滥用，致使法律面前不平等的类案、同案错判现象发生。同一案件事实形成的不同判决结果，既是对司法权威的迫害、对裁判标准的践踏，又阻碍法院达到定纷止争的最终目的。“类案、同案异判”不仅是对法律适用的不当突破，且致当事人合法权益受损，有违会议纪要“同案同判”的指导精神，裁判标准不一，导致社会矛盾突出。“同案同判”是司法最基本的尊严，对类案、同案作出同种判决，才能维护法治统一和司法权威，进一步规范和约束法官自由裁判权，提升社会公众对法律的信仰和司法公信力。故此，一审认定初始登记时间为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间，于法无据，与其作出的上述另案判决自相矛盾、存在逻辑错误，显然有悖于对“同案同判”原则的正确适用，有失公允。凯里碧桂园物业公司答辩称:一、被答辩人无损失，且案涉房屋已办理商品房初始登记并取得初始登记证书，其上诉请求不应得到支持。首先，依照相关法律法规的规定，《房屋所有权》证书须以提交《房屋初始登记证书》，而答辩人与被答辩人签订的《补充协议》附录三，被答辩人委托答辩人申办及领取其所购商品房《房屋所有权证》，答辩人与被答辩人之间存在委托合同关系，双方以合同约定在事实上完成了交付手续，即在领取初始登记时视为答辩人己向被答辩人交付前述文书，交付方式类似于原物权法中的占有改定。其次，在答辩人无证据证明其实际损失的情况下，一审法院兼顾合同的履行情况、受行政机关影响至于房屋初始登记进度滞后以及黔东南州地区类案件判例等情况，根据公平原则和诚实信用原则的要求,调整违约金，以己购房款为基数，按日万分之零点五予以计算，站在被答辩人的角度来看，符合常理，但在答辩人的角度，过高不能承受。综上所述，被答辩人的上诉请求无依无据，不应得到支持，请人民法院依法查明案件事实，驳回被答辩人的上诉请求。杨静向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告从2017年12月31日至2018年7月25日的逾期交房违约金37645.26元；2、判令被告支付原告从2018年7月1日至2020年7月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金69534元，2020年7月31日之后的违约金以913720元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年4月7日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市永丰西路延伸段南侧、清水江北侧原玻璃厂A地块凯里碧桂园四期第42幢1单元9层1-9-1号房屋；四、商品房买卖合同价款：913720.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付913720.00元；六、商品房买卖合同约定交房时间：2017年12月30日；七、商品房买卖合同第十一条约定交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；八、商品房买卖合同第十二条约定交房条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时到达使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：XX达到管道铺设到户；5、电话通信：交付时线路铺设到户；6、有线电视：交付时线路铺设到户；7、宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；八、商品房买卖合同约定逾期交房责任：1、约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；九、商品房买卖合同约定房屋交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；八、补充协议十二第五条约定：合同中关于该商品房交付条件与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：1、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。九、案涉商品房面积实测技术报告书是否取得：凯里市准捷房屋测绘有限公司于2018年4月11日对案涉房屋作出房产实测报（2018）第18290号《房屋面积测绘报告》；十、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年6月30日前；十一、商品房买卖合同约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；十二、补充协议关于房屋登记约定：1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任；十三、《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；十四、房屋权属登记情况：案涉房屋于2019年12月7日取得黔（2019）凯里市不动产权第0027648号证书。一审法院认为，关于逾期交房违约金的问题，被告向法庭提供了涉案房屋的《质量验收会议纪要》及《房屋面积测绘报告》，该证据不足以证明在《商品房买卖合同》约定的交房期限内，被告出售的涉案房屋具备了合同约定的交付条件并按合同约定通知了原告，被告逾期交房已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》约定以已付房价款为基数按日万分之二的标准支付违约金，原告主张从2017年12月31日至2018年7月25日期间的违约金37645.26元，经审查计算方法正确，予以支持。关于原告主张被告支付从2018年7月1日至2020年7月31日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。被告碧桂园公司未按《商品房买卖合同》第二十二条约定的期限将办理商品房权属转移登记相关文书交付给原告，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张应予支持。该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，对于违约金应以已付购房款913720元按日万分之零点五标准从2018年7月1日起计算至实际取得不动产登记证时间2019年12月7日止，共计524天，故违约金计算应为913720元×0.00005×524天=23939元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨静2017年12月31日至2018年7月25日期间的逾期交房违约金37645.26元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨静2018年7月1日至2019年12月7日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金23939元；三、驳回原告杨静的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1222元，由原告杨静负担520元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担702元。二审期间，双方未提交新证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于调低逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否有事实和法律依据的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定。本案中，袁明华上诉要求凯里碧桂圆物业公司承担逾期办证的违约责任，承担责任的方式为双方约定的违约金，但被上诉人提出因其违约并未给上诉人造成实际损失，上诉人也未提供证据证明被上诉人违约给上诉人造成实际损失的前提下，一审法院综合考虑被上诉人逾期办证违约行为的情节，过错程度以及上诉人可能获得的预期利益、当地房地产市场的实际情况等因素，结合双方履行合同的实际情况，根据公平原则及诚信原则，将办证违约金进行调整于法有据。关于认定初始登记时间为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间是否有法律依据的问题。上诉人与被上诉人之间订立的《商品房买卖合同》关于“转移登记”条款约定的目的是为督促被上诉人（房产开发商）按约及时办理房屋所有权证，实现上诉人对购买房屋的所有权登记。在房产登记机关对上诉人购买的房屋进行初始登记时就取得了房屋的所有权，实现了当初订立“转移登记”条款对购买房屋的所有权登记的目的，上诉人并未因逾期交付商品房转移登记有关文书而造成损失。一审法院综合考虑双方履行合同的实际情况、“转移登记”条款约定的目的已实现、根据公平原则认定初始登记时间为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间并无不当。综上所述，上诉人杨静上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由上诉人杨静负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琴审 判 员  刘志红审 判 员  欧阳樟二〇二一年二月八日法官助理  杨 建书 记 员  邹井程