山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1107号上诉人（原审被告）：蓬莱万隆永盛投资置业有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区上海路8号。法定代表人：马海云，总经理。委托诉讼代理人：孙少娜，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马国云，上海马国云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任翠松，男，1963年3月19日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。委托诉讼代理人：冯波，山东同杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口市旺达置业有限公司，住所地山东省龙口市东江街道南山佛光养生谷西区21号楼3单元301号。法定代表人：陈香兰，经理。委托诉讼代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。上诉人蓬莱万隆永盛投资置业有限公司（以下简称万隆投资公司）因与被上诉人任翠松、龙口市旺达置业有限公司（以下简称旺达置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万隆投资公司上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：一、万隆投资公司与任翠松签订《万隆上海国际公馆认购书》，但任翠松一直未按约定签订商品房买卖合同，也一直未向万隆投资公司明确表示不签订商品房买卖合同，也未明确表示退房，直至任翠松起诉前双方仍在协商签订合同之事，万隆投资公司认为任翠松应继续履行购房程序。二、旺达置业公司在收取68468元购房款后并未交付给万隆投资公司，万隆投资公司也未收到该房款，庭审中旺达置业公司也未提交明确的交付证据，万隆投资公司认为旺达置业公司理应对收取任翠松的购房款承担责任。综上所述，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。任翠松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，万隆投资公司的上诉理由无事实依据，是万隆投资公司一直违约，因此，请求二审法院依法驳回万隆投资公司的上诉请求，维持原判。旺达置业公司辩称，一、万隆投资公司只是认为任翠松与其应继续履行合同，但其在一审当中没有提交其已经履行了催告义务但任翠松拒不签订商品房预售合同的证据，所以其仅凭“认为”就要求二审法院改判，既没有法律依据，也没有证据支持，不足以推翻一审判决，也不构成合理正当的上诉理由。二、旺达置业公司只是万隆投资公司的代理人，相对于其与任翠松的商品房买卖合同，二者之间只是内部关系，旺达置业公司作为万隆投资公司的代理人，其代理销售所产生的法律后果只能由委托人即万隆投资公司承担法律责任，所以一审判决由其承担全部返还责任认定事实正确，适用法律恰当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持一审判决，驳回万隆投资公司的上诉。任翠松向一审法院起诉请求：1、解除任翠松与万隆投资公司签订的《万隆上海国际公馆认购书》；2、万隆投资公司返还任翠松已付房款168468元及利息（以168468元为基数，自2018年6月22日起至全部款项还清之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、旺达置业公司与万隆投资公司连带返还任翠松购房款68468元；4、旺达置业公司与万隆投资公司承担诉讼费、保全费。事实和理由：万隆投资公司为万隆上海国际公馆的开发商，旺达置业公司为万隆上海国际公馆的销售代理商。2018年6月16日，任翠松与旺达置业公司签订《万隆上海国际公馆认购书》。认购书约定，任翠松认购万隆投资公司开发的万隆上海国际公馆1#楼10层12室，房屋总价款为398468元；任翠松在填写本认购书时交付定金100000元；签订本书后至2018年6月20日前签订购房合同并预付首付款（40%房屋总价款）。任翠松于2018年6月15日向万隆投资公司交付人民币100000元，于2018年6月21日交付68468元，完成认购书约定交付的首期款，但万隆投资公司至今未按认购书的约定与任翠松签订商品房买卖合同。《万隆上海国际公馆认购书》是双方关于商品房买卖的预约合同，但万隆投资公司未按认购书约定的期限与任翠松签订商品房买卖合同，其行为已构成违约。万隆投资公司承认任翠松在本案中所主张的事实，但认为，因为任翠松拒绝签订合同，任翠松单方违约，违约方没有权利解除合同。任翠松不具备退房的条件，双方多次沟通时，任翠松未说过退房。今年3月份任翠松到万隆投资公司处，万隆投资公司以为任翠松一直考虑购房网签，故万隆投资公司认为本案应继续履行合同，万隆投资公司办理网签，任翠松支付剩余房款。旺达置业公司承认任翠松在本案中所主张的事实，但认为，任翠松起诉旺达置业公司承担连带责任没有法律依据，只有法律明确规定负连带责任的情况下任翠松才可以主张。涉案购房款68468元已由旺达置业公司交付给万隆投资公司，旺达置业公司系万隆投资公司的委托代理人，委托人应当对委托事务的结果承担法律责任，故应当由万隆投资公司承担法律责任。本案的案由是商品房预约合同纠纷，根据合同的相对性，任翠松与万隆投资公司是合同的主体，故本案无论是解除合同还是履行合同，都与旺达置业公司没有关系。一审法院认为，万隆投资公司、旺达置业公司承认任翠松在本案中主张的事实，故对任翠松主张的事实予以确认。旺达置业公司系万隆投资公司的销售代理。2018年6月16日，任翠松与旺达置业公司签订了万隆上海国际公馆认购书。认购书约定，万隆投资公司为出售方，任翠松为认购方；认购方购买万隆投资公司开发的位于蓬莱市万隆上海国际公馆1号楼10层12室，建筑面积55.06平方米，每平方米7240.61元，总房款398468元；认购方在填写认购书时自愿交付定金100000元；认购方签订认购书后至2018年6月20日前，万隆投资公司有义务为认购方认购房屋，双方应签订购房合同并预付房屋总价款的40%作为首期款；认购方未能按时与出售方签订购房合同的或因自己原因中途反悔的都视为认购方放弃认购权利，认购书自行解除，无需出售方另行通知，认购方已付定金不予退还；购房合同签订后，认购书自行终止，认购方已付定金将全数转为应付首期款内。2018年6月15日万隆投资公司向任翠松出具了收据，注明收1号楼1012室的房款100000元。2018年6月22日旺达置业公司向任翠松出具了收据，注明转账收1号楼1012室款68468元。2019年6月26日，万隆投资公司办理了1号楼的预售许可证。万隆投资公司认可2018年6月16日任翠松与旺达置业公司签订的认购书，故认定认购书的相对方为任翠松与万隆投资公司，合同的效力及于合同的相对方。认购书中确认任翠松购买的楼房总价款为398468元，2018年6月15日任翠松交付的购房款100000元作为定金。因100000元定金已经超过法律规定的比例，故超过的20306.4元应作为购房款。万隆投资公司虽辩称未签订商品房合同的原因在任翠松，但并未提供证据。结合旺达置业公司于2018年6月22日收取了任翠松交付的超过40%的购房款。万隆投资公司虽辩称未收到该笔款项，因旺达置业公司系万隆投资公司的销售商，故对万隆投资公司的辩称理由不予采信。任翠松作为认购方，已经履行了认购书约定的义务，现万隆投资公司一直未与任翠松签订商品房买卖合同，故责任在于万隆投资公司。任翠松请求万隆投资公司返还定金及购房款合计168468元，应予支持。因认购协议并未约定利息损失，且双方均存在违约行为，故任翠松请求万隆投资公司自2018年6月22日起按照年利率6%给付利息损失，不予支持。旺达置业公司系代万隆投资公司收取购房款，故任翠松请求旺达置业公司在68468元的范围内承担连带责任，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定，于2020年7月28日作出判决：一、万隆投资公司返还任翠松定金、购房款合计168468元，限于判决生效后7日内付清；二、驳回任翠松对万隆投资公司的其他诉讼请求；三、驳回任翠松对旺达置业公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1835元，由蓬莱市万隆永盛投资置业有限公司负担。二审中，万隆投资公司提交2020年3月其公司销售人员史维华与任翠松的微信聊天记录打印件，证明双方对如何履行购房程序作出的通话，双方在履行合同上从签订认购书到起诉之前都在商定如何签订网签合同，本合同应该继续履行。经质证，任翠松认为该证据是复印件，万隆投资公司未提交原始载体，不予质证。旺达置业公司同意任翠松的质证意见，另外认为，该聊天记录的聊天相对方万隆投资公司无法证明，仅从复印件中也无法看出万隆投资公司要求任翠松签署合同的要约和任翠松拒绝签署合同的意思表示，所以该份证据不能作为万隆投资公司主张要求任翠松与其签署合同的履行合同义务的提示行为，不能作为本案的定案依据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，任翠松（认购方）与旺达置业公司（出售方万隆投资公司的销售代理）于2018年6月16日签订的《万隆上海国际公馆认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万隆投资公司亦对该认购书予以认可，各方均应恪守履行。该认购书中约定2018年6月20日之前应签订购房合同，但万隆投资公司与任翠松至今未签订购房合同的事实清楚，万隆投资公司虽主张未签订购房合同的原因在于任翠松，但提交的证据不足以证明该主张，本院对其该主张不予认可。任翠松已向旺达置业公司交付68468元购房款的事实清楚，证据充分，因旺达置业公司系万隆投资公司的销售代理，旺达置业公司收取68468元购房款对万隆投资公司发生效力，故一审判决由万隆投资公司承担返还涉案购房款168468元的责任认定正确，本院予以确认。综上所述，万隆投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3669元，由蓬莱万隆永盛投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  张婷婷审判员  侯伟平二〇二一年二月二十四日书记员  孙嘉慧