浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7240号 上诉人（原审原告）：杭州雷力实业有限公司。住所地：浙江省杭州市桐庐县桐庐经济开发区凤翔路78号。统一社会信用代码：91330122555182178U。 法定代表人：来校法，总经理。 委托诉讼代理人：徐习文，上海文拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：建德市万霞建材有限公司。住所地：浙江省杭州市建德市大同镇工业功能区。统一社会信用代码：91330182577327067A。 法定代表人：李伟红。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州跨越速运有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区南阳街道阳城路10号－2。统一社会信用代码：913301095995790469。 法定代表人：张小文，总经理。 委托诉讼代理人：张兰欣，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：杨传军，男，1967年5月1日出生，汉族，住浙江省杭州市建德市。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 上诉人杭州雷力实业有限公司（以下简称雷力公司）因与被上诉人建德市万霞建材有限公司（以下简称万霞公司）、杭州跨越速运有限公司（以下简称跨越公司）、杨传军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年6月15日，万霞公司委托授权杨传军与雷力公司签订《租赁合同》一份，合同约定雷力公司将位于桐庐县桐庐经济开发区××路××号××区内的5＃厂房内单层3跨部分约5700平方米房屋（案涉房屋）租赁给万霞公司使用（产权证号为桐房权证初字第1××7号），租赁期限从2018年6月15日起至2021年7月31日止（其中免租期从2018年6月15日至2018年7月31日止）。并约定万霞公司分三期支付租金（含税），第一年租期自2018年8月1日至2019年7月31日，租金为1026000元；第二年租期自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为1108080元；第三年租期自2020年8月1日至2021年7月31日，租金为1196700元。第一期租金为合同签订之日起三日内支付，先付款后使用，后应于每年3月31日或该日以前向雷力公司支付当年租金，并由万霞公司汇至雷力公司指定的帐号（户名雷力公司，开户行建设银行桐庐支行，帐号×××37），万霞公司逾期支付租金，应向雷力公司支付拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一。合同还对租赁保证金、双方权利义务、违约责任等作了约定。上述《租赁合同》签订后，杨传军向雷力公司出具《保证承诺函》一份；2018年7月28日跨越公司也向雷力公司出具《保证承诺函》一份，跨越公司、杨传军均承诺在万霞公司未按上述合同约定履行的，保证对上述合同的本金、违约金、滞纳金、利息、赔偿金及为实现上述权益而支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、评估费、拍卖费、交通费）承担无限连带责任。保证期间自主债务履行期届满之日起五年。合同签订后，雷力公司将厂房交付给万霞公司进场装修。万霞公司于2018年6月20日和7月4日分二次向雷力公司缴纳保证金合计50万元。2018年6月27日，跨越公司与万霞公司签订《仓储保管合同》，合同约定万霞公司将上述租赁厂房进行装修改造后提供给跨越公司做仓储使用，合同有效期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，固定使用面积为5700平方米，保证金为15万元，仓储租金费按每月142500元计算（计每年171万元，含税）。合同还对结算方式、违约责任等作了约定。2018年10月10日，万霞公司与跨越公司签订《补充协议》一份，协议对厂房的改建、装修等费用和租金作出了具体约定，并指定租金收款帐户和装修改建费收款帐户，其中指定租金收款帐户为：户名雷力公司，开户行建设银行桐庐支行，帐号×××37。2018年10月18日、10月19日、11月6日，2019年11月27日、12月4日，2020年3月25日，跨越公司分别转帐支付给雷力公司上述帐户房租82100元、1217500元、52500元、570000元、96741.9元、712500元，合计2731341.9元。雷力公司于2019年11月、2020年3月开具给跨越公司十五份“物流辅助服务＊仓储服务”价税共计1398080元的增值税专用发票（抵扣联），并备注桐庐经济开发区凤翔路78号仓储费。雷力公司于2019年11月11日起诉至原审法院，请求判令：一、解除雷力公司与万霞公司签订的《房屋租赁合同》，并进行腾退；二、万霞公司支付自2019年8月1日起至生效法律文书确定的合同解除之日止的房屋租金（按每日3036元计算），暂计至2019年9月16日止的租金为142692元；并两倍支付从生效法律文书确定的合同解除之日次日起至其实际腾退之日止的占用期间使用费（按每日6072元计算）；三、万霞公司支付第一年和第二年滞纳金，暂计314572元（第一年租金1026000元自2018年6月18日至同年10月19日按每日1‰计算，第二年租金1108080元自2019年3月31日至同年9月16日按每日1‰计算）；四、跨越公司、杨传军对前述二、三项费用承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由万霞公司、跨越公司、杨传军承担。 原审法院另查明，2019年11月29日，跨越公司以雷力公司提供的《保证承诺函》上所盖的“跨越公司”公章并非出自跨越公司为由，向原审法院申请对该公章真伪进行鉴定。经当事人同意由原审法院摇号选择委托杭州明皓司法鉴定所进行鉴定，但事后跨越公司没有缴纳鉴定费，并明确表示放弃鉴定。 原审法院认为：一、案涉《租赁合同》、《保证承诺函》、《仓储保管合同》、《补充协议》系相关当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故万霞公司未按照约定的期限向雷力公司支付房租（逾期支付），属于违约，应承担相应的违约责任。二、案涉房屋现跨越公司正在正常的经营使用中，截止2020年3月25日，跨越公司已替万霞公司支付雷力公司房租合计2731341.9元。即使按《租赁合同》约定，结合雷力公司的诉请，前述支付款项也已超额支付第一、二年租金及滞纳金（计算清单附后），更何况万霞公司认为每日1‰滞纳金过高，要求予以调整。三、《保证承诺函》作为《租赁合同》的组成部分，万霞公司、跨越公司、杨传军任何一方支付雷力公司的租金都应当作为万霞公司履行《租赁合同》支付的租金；而雷力公司也据此要求跨越公司、杨传军对其诉讼请求第二、三项费用承担连带清偿责任，且雷力公司诉讼请求第二、三项费用中也已扣除跨越公司此前支付的租金。故对雷力公司认为跨越公司支付雷力公司的款项不能作为万霞公司履行《租赁合同》支付租金的主张，不予采纳。对雷力公司主张跨越公司后期支付给其的房租是跨越公司支付给雷力公司的其他资金，与本案无关，但跨越公司予以否认，对此雷力公司应当承担举证责任，但雷力公司未提供证据证实，应当承担举证不能的不利后果。综上，《租赁合同》的目的是雷力公司出租房屋收取房租、万霞公司使用租赁房屋支付房租。本案中案涉房屋现跨越公司正在正常的经营使用中，且截止2020年3月25日跨越公司已替万霞公司支付雷力公司房租合计2731341.9元（已超额支付二年租金）。虽然万霞公司未按照约定期限向雷力公司支付房租属于违约，但该违约既未导致合同无法实施，也未致使合同目的不能实现，故对雷力公司要求解除其与万霞公司签订的《房屋租赁合同》并进行腾退的请求，不予支持。对雷力公司第二项诉讼请求中要求万霞公司两倍支付从生效法律文书确定的合同解除之日次日起至其实际腾退之日止的占用期间使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。经释明，雷力公司明确表示不变更诉讼请求。而本案中，截止2020年3月25日，跨越公司已替万霞公司支付给雷力公司房租合计2731341.9元，已超额支付第一、二年租金及滞纳金。即雷力公司第二、三、四项的诉请因跨越公司的履行而终结，现雷力公司再坚持该诉讼请求，于法无据，依法应当驳回。但鉴于万霞公司确实存在逾期支付雷力公司租金的违约行为，且截止起诉日（2019年11月11日）存在拖欠租金或滞纳金的数额大于本案诉讼标的，故本案诉讼费用应由万霞公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年6月22日判决：驳回雷力公司的诉讼请求。案件受理费8159元，减半收取4079.5元，由万霞公司负担，跨越公司、杨传军承担连带责任，于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。雷力公司于判决生效之日起十五日内向原审法院联系退费。 宣判后，雷力公司不服，向本院提起上诉称：一审法院事实认定不清，雷力公司与万霞公司存在租赁关系，租金应当由万霞公司支付；雷力公司与跨越公司亦存在其他业务关系，因此其支付的金额不能直接认定为万霞公司支付的租金。即使认定为跨越公司代付，一审法院认定金额亦计算错误。一、雷力公司与万霞公司存在房屋租赁合同关系，而跨越公司于本案而言系次承租人。一审法院查明的事实为2018年6月15日万霞公司委托杨传军与雷力公司签订《租赁合同》一份，租赁位于桐庐县经济开发区××路××号××区内的5＃厂房内单层3跨部分约5700平方米房屋。双方按此合同履行，但万霞公司违反协议约定，于2018年6月27日转租案涉房屋交由跨越公司使用，且在一审审理过程中提供其与跨越公司签订的《仓储保管合同》，足以证明万霞公司违反《租赁合同》第5.6条，未经雷力公司同意擅自转租租赁物。据此雷力公司要求解除《租赁合同》系基于双方合同第9条之约定，应当予以支持。二、雷力公司与跨越公司亦存在租赁关系，曾签订合同编号为Ｌ2018052401号《场地租赁合同》，系跨越公司向雷力公司承租凤翔路78＃厂区内的场地，面积为1900平方米，租期自2018年5月25日起至2018年8月24日，租金为每月35000元。且跨越公司与雷力公司此前亦存在仓储服务等业务往来。故跨越公司支付给雷力公司的款项，无法证明与本案之间存在关系，若经过结算跨越公司有多支付款项的，雷力公司亦同意退还，故其交纳的款项和本案之间不存在任何关系。与雷力公司达成租赁关系的系万霞公司而非跨越公司，基于合同相对性，案涉《租赁合同》中租金的支付义务属于万霞公司。且跨越公司与雷力公司又存在其他业务往来，则对于其支付雷力公司的多笔金额，需要跨越公司提供证据进一步证明系代替万霞公司支付租金，而非其他业务，但本案中跨越公司并未提供。对于跨越公司支付给雷力公司的款项，雷力公司并未开票入账。三、案涉房屋租金应当由万霞公司缴纳，即使法院认可跨越公司代付，金额计算仍然存在错误，一审法院未能全面查明租赁事实情况。本案实际情况一审法院并未查清。雷力公司与万霞公司的租赁合同有三部分组成，除签订《租赁合同》外，另签署合同编号为ＬＬＧ（2018）0601的管理服务合同与合同编号为ＬＬＷ（2018）0601的物业管理合同。管理服务合同中约定租期内管理服务费为第一年205200元，第二年221600元，第三年239500元；物业管理合同约定物管费为每年68400元。双方虽分开订立三份合同，但实际该三份合同均系万霞公司应该支付的租赁费用，分开订立合同是为了财务需要。根据三份合同中载明的金额，一审法院存在计算错误。根据计算显示，万霞公司尚欠雷力公司租金456013.98元，滞纳金164165.4元（暂计至2020年3月25日）。综上，万霞公司违反双方约定，迟延支付租金，雷力公司提起诉讼要求解除合同系基于双方合同约定及《合同法》第94条，于法有据。请求二审法院：一、撤销桐庐县人民法院作出的（2019）浙0122民初4207号民事判决书，并依法改判：判令解除雷力公司与万霞公司签订的《房屋租赁合同》；判令万霞公司支付雷力公司截至2020年7月31日的租金456013.98元，并两倍支付从生效法律文书确定的合同解除之次日起至实际腾退之日止的占用期间使用费；判令万霞公司支付滞纳金（暂计至2020年3月25日164165.4元）；判令跨越公司、杨传军对前述费用承担连带清偿责任；二、本案一审、二审诉讼费由万霞公司、跨越公司、杨传军承担。 上诉人雷力公司在二审中提交《物业管理合同》及《管理服务合同》复印件各一份，证明该两份合同连同本案的房屋租赁合同，三份合同所涉及的费用才是万霞公司应当支付的费用。 被上诉人万霞公司、杨传军在二审中辩称：1、房屋转租问题。涉案房屋转租给跨越公司，雷力公司是明知的，否则转租以后雷力公司就不会要求跨越公司出具保证承诺书。跨越公司是作为租金担保人的身份为万霞公司支付房屋租金。客观上，雷力公司也收取了跨越公司2731341.92元租金。2、关于雷力公司与跨越公司的房屋租赁关系是否与本案有关，万霞公司、杨传军认为雷力公司应当与跨越公司单独诉讼。跨越公司明确说明是代替万霞公司支付，至于跨越公司有没有拖欠雷力公司租金，在一审中雷力公司没有提到，也没有提供任何的证据。即使存在，这也与本案无关。3、关于租金的计算。雷力公司在二审中的诉请是与原审完全不同。雷力公司在二审中变更原审的诉请，其二审诉请是不成立的。4、关于违约金的计算。原审判决本身其实是没有的，只不过是附带计算，计算的违约金也是按照千分之一，也是雷力公司在原审中所述的。综上，原审认定公平。请求二审法院驳回上诉。 被上诉人万霞公司、杨传军在二审中未提交新证据。 被上诉人跨越公司在二审中辩称：雷力公司在上诉状中所陈述的雷力公司有权解除万霞公司与跨越公司签订的仓储保管合同，跨越公司认为没有法律和事实依据，不应予以支持。2018年6月15日雷力公司与万霞公司签订房屋租赁合同之后，跨越公司共向雷力公司支付273万元，截止至一审判决作出之日，跨越公司共向雷力公司支付2731341.9元。作为具有民事行为能力的民事主体，对于跨越公司如此巨大的付款，雷力公司理应知情，原因就是万霞公司将案涉的房屋转租给跨越公司，跨越公司实际使用案涉房屋。且雷力公司在跨越公司使用期间也没有提出过任何异议。雷力公司在上诉的期间再提出解除，根据有关的司法解释不应该得到支持。雷力公司与跨越公司所签署的场地租赁合同与本案无关，不能证明本案的任何事实。跨越公司将提交该合同项下的租金支付凭证以证明该合同项下的租金已另行支付，与案涉纠纷无关。对雷力公司在上诉状中所说违约金的计算，雷力公司与万霞公司所签署的租赁合同不存在合同目的不能实现的情形。雷力公司也无权解除，一审判决公平合理，应予以维持。 被上诉人跨越公司在二审中提交：1、2018年5月24日至2018年7月19日向雷力公司支付租金的三份银行回单复印件，证明跨越公司与雷力公司另外的场地租赁合同租金已经另行支付，跟本案房屋租赁合同所涉及的租金是没有关联性的；2、跨越公司在2020年8月26日就案涉房屋向雷力公司支付752300元租金银行回单复印件一份，证明本案所指的场地现在仍由跨越公司在使用，并且仍在履行代为支付租金的义务。 上述二审中提交的证据，经出示，本院认证如下：一、对上诉人雷力公司在二审中提交的证据，被上诉人万霞公司、杨传军对证据的真实性无异议，但认为事实上并无物业服务和管理，与本案无关，且不属于二审新证据；被上诉人跨越公司认为其非合同签订方，真实性不确定，合法性也无法认定，关联性的意见同万霞公司、杨传军的意见一致。本院对上述证据的真实性予以确认，但证据与本案争议焦点缺乏关联性。二、对被上诉人跨越公司在二审中提交的证据，上诉人雷力公司对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性亦无异议，认为雷力公司确实收到了款项，但认为该款项是雷力公司与跨越公司之间的物业管理合同及管理服务合同、房屋租赁合同项下的部分往来款项；被上诉人万霞公司、杨传军对上述证据均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，雷力公司与万霞公司2018年6月15日签订的《租赁合同》第九条“违约责任”中约定：在租赁期间，承租人不交付或者不按约定交付租金达5天以上；承租人所欠租金、管理服务费、物业管理费、水电费等各项费用达2万元以上等，雷力公司有权解除合同，收回出租房屋，万霞公司已缴纳的房屋及保证金不退还。第十条约定：租赁期满或合同解除，万霞公司必须在七日内腾空租赁物并将租赁物恢复原状，保持租赁物及设施设备的完好，逾期未腾空的，屋内物品雷力公司有权作无主物处理。雷力公司有权按照房屋租金的两倍向万霞公司收取占有使用费。 再查明，2020年8月26日，跨越公司代万霞公司向雷力公司转账支付租金752300元。 本院认为，雷力公司与万霞公司2018年6月15日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。万霞公司租赁案涉房屋后又将房屋转租给跨越公司，跨越公司根据其与万霞公司合同的约定，代万霞公司直接向雷力公司支付租金的行为，视同万霞公司支付租金，其法律后果由万霞公司承受。跨越公司在本案中确认2018年10月18日至2020年3月25日向雷力公司转账支付的2731341.9元，均系其代万霞公司向雷力公司支付的案涉租赁房屋的租金，且与相应支付凭证所备注的内容相吻合，本院予以确认。雷力公司亦已实际收取。雷力公司上诉认为其与跨越公司之间也存在其他业务关系，因此跨越公司向其支付的金额不能直接认定为万霞公司支付的租金，本院认为根据雷力公司与跨越公司的陈述，可以确认虽跨越公司与雷力公司在2018年5月25日至2018年8月24日期间曾存在场地租赁关系，但跨越公司在二审中已经提交了其就上述租赁期间向雷力公司另行支付租金的凭证，与跨越公司确认的2731341.9元租金无关。雷力公司的上述主张缺乏依据，本院不予采信。雷力公司在本案中一审中据以起诉的是其与万霞公司签订的《租赁合同》，而并未提交双方另行签署的《管理服务合同》及《物业管理合同》，雷力公司诉请主张解除的亦仅为《租赁合同》，解除的理由也是认为万霞公司拒付租金，因此，《管理服务合同》及《物业管理合同》并非本案审查范围，在计算拖欠费用时，不应将其他合同内容一并纳入本案审查范围，并依此作出判断。根据已查明的事实，万霞公司在履行与雷力公司租赁合同过程中，确有逾期支付租金的违约情形存在，根据双方签订的租赁合同约定，逾期支付租金5天以上或金额达2万元以上，雷力公司有权解除租赁合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案一审中万霞公司于2019年11月27日收到雷力公司的起诉状副本，故本院确认雷力公司与万霞公司之间签订的《租赁合同》自2019年11月27日起解除。雷力公司在本案中诉请要求判决解除双方之间的租赁合同已无必要。合同解除后，承租人万霞公司及实际使用人跨越公司应及时将租赁房屋腾退予以交还雷力公司。万霞公司应向雷力公司支付至租赁合同解除之日前即2019年11月27日止的租金及此后至实际腾退房屋之日止的占有使用费。经计算，万霞公司应支付雷力公司2018年8月1日至2019年11月27日租金1387284元（1026000元+3036元/天×119天）及2019年11月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（参照租金标准支付，即2019年11月28日至2020年7月31日按照3036元/天、2020年8月1日至实际腾退之日按照3279元/天计算）。雷力公司诉请要求万霞公司按两倍租金标准计付合同解除后的占有使用费本院不予支持。截止2020年8月26日，万霞公司共向雷力公司支付租金3483641.9元，按上述标准计算，至2019年11月27日止的租金万霞公司已经付清，此日之后至实际腾退之日止的房屋占有使用费万霞公司应按上述标准支付，双方据实结算。根据租赁合同约定，万霞公司应于合同签订之日起三日内支付即2018年6月17日前支付第一期租金1026000元，于2019年3月31日前支付第二期租金1108080元，但万霞公司未能按上述约定支付租金，已构成违约。合同约定逾期支付租金，应支付拖欠天数乘以欠缴租金总额千分之一的滞纳金，对该滞纳金标准，万霞公司在一审中作出过高的抗辩，本院将滞纳金标准调整为日万分之二点一。雷力公司诉请主张的租金滞纳金暂计至2019年9月16日，本院予以确认，结合万霞公司实际付款时间、金额，万霞公司应向雷力公司支付滞纳金54236.81元（1026000元×122天×0.00021+943900元×1天×0.00021+781980元×169天×0.00021）。跨越公司、杨传军分别向雷力公司出具《保证承诺函》，其对案涉租赁合同项下的本金、违约金、滞纳金等费用承担连带责任的意思表示清楚，故跨越公司、杨传军应对上述万霞公司应支付雷力公司的款项承担连带清偿责任。雷力公司上诉请求部分成立，本院予以支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，但实体处理和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十条之规定，判决如下： 一、撤销浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民初4207号民事判决； 二、建德市万霞建材有限公司、杭州跨越速运有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退位于浙江省桐庐县桐庐经济开发区××路××号××区内的5＃厂房（约5700平方米）房屋，并交还给杭州雷力实业有限公司； 三、建德市万霞建材有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州雷力实业有限公司房屋占有使用费（自2019年11月28日起计算至实际腾退之日止，其中2019年11月28日至2020年7月31日按3036元/天的标准计算；2020年8月1日至实际腾退之日止按3279元/天的标准计算。建德市万霞建材有限公司已付款项双方按实结算）； 四、建德市万霞建材有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州雷力实业有限公司滞纳金54236.81元； 五、杭州跨越速运有限公司、杨传军对上述第三、四项建德市万霞建材有限公司应付杭州雷力实业有限公司的款项承担连带清偿责任； 六、驳回杭州雷力实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8159元，减半收取4079.5元，由杭州雷力实业有限公司负担3000元，由建德市万霞建材有限公司负担1079.5元，杭州跨越速运有限公司、杨传军对建德市万霞建材有限公司负担部分承担连带责任；二审案件受理费8159元，由杭州雷力实业有限公司负担5000元，由建德市万霞建材有限公司负担3159元，杭州跨越速运有限公司、杨传军对建德市万霞建材有限公司负担部分承担连带责任。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二一年二月二十二日 书记员 袁其伟