福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5536号 原告：福州中鼎投资有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段1号楼（江盛楼）三楼。 法定代表人:单迎健，董事长。 委托诉讼代理人：吴秀玲，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭雪梅，福建天衡联合（福州）律师事务所实习律师。 被告：郑于建，男，1965年2月16日出生，汉族，住福州市。 原告福州中鼎投资有限公司与被告郑于建商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州中鼎投资有限公司的委托诉讼代理人吴秀玲、郭雪梅、被告郑于建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州中鼎投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》及合同附件（合同编号:×××37）已于2020年5月20日解除；2.被告向原告支付违约金28400元（合同总价款284000元的10%,直接从被告已付车位款中扣除）；3.被告承担原告因本案支出的律师费8000元（直接从被告已付车位款中扣除）;4.原告从被告已付车位款中扣除上述第2、3项的款项后将剩余的车位款返还给被告；5.被告配合原告办理晋安区岳峰镇桂溪路xx号香槟花园三期地下室地下1层0881车位的预告登记、备案登记注销手续;6.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月18日，原、被告签订合同编号为×××37的《商品房买卖合同》及合同附件，约定被告购买原告开发建设的晋安区岳峰镇桂溪路xx号香槟花园三期地下室地下1层0881车位，总价款284000元，被告已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作车位款，被告选择于2017年6月30日前付首期车位款54000元，2019年6月30日前付二期款人民币220000元。同时，合同附件十一第四条第2款约定：“对于贷款之外的其他应付部分，买受人如未按约定的时间付款，应按以下约定承担责任：（1）逾期支付任何一期房款在30日内（含当日），自本合同规定的应付款期限届满之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期支付任何一期房款超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的,买受人按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金（该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收）。”附件十一第四条第8款约定：“因买受人的违约行为导致出卖人依本合同及补充协议之与约定行使债权追偿权或合同解除权的,由此产生的一切损失及费用,包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、资金占用费（实际所产生的银行代垫费以每日万分之三计）、诉讼／仲裁费、律师费、执行费、出卖人代为缴纳的税费等,由买受人承担。”附件十一第四条第9款约定：“对于依照合同约定应由买受人支付的所有违约金及损失赔偿款项,出卖人均有权直接在买受人已付款项中直接扣除,也有权要求买受人另行支付。”合同签订后，被告仅支付部分款项，虽经原告多次催讨，但截止至2020年5月16日被告仍未支付剩余车位款220000元。基于被告的违约行为，原告于2020年5月17日向被告发出《解除合同通知书》。为此，双方签订的合同及附件已于2020年5月20日解除，被告应依法承担违约责任。 被告郑于建辩称，其购买本案的讼争车位之后，原告更换了置业顾问，无人向其发出缴交车位款的通知，原告应当提供向被告催缴的通知证明。其对本案合同解除无异议，但被告没有违约，不用支付违约金及律师费。 原告围绕诉讼请求依法提交《商品房买卖合同（预售）》、催告函、解除合同通知书、邮寄底单及查询信息、委托代理合同、律师费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对上述证据的中《商品房买卖合同（预售）》真实性无异议，对其他证据的真实性均有异议。经查，催告函、解除合同通知书与邮寄底单、查询信息的内容可相互对应，且邮寄底单、查询信息有原件可核对，本院对该组证据的真实性予以确认；委托代理合同、律师费发票亦有原件可核对，其真实性亦可以确认。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年7月18日，原、被告签订合同编号为×××37的《商品房买卖合同》及合同附件（以下简称讼争合同），约定被告购买原告开发建设的位于福州市晋安区××镇××路××号××花园××期××室××层××车位，总价款284000元。其中，合同第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作车位款，买受人选择于2017年6月30日前付首期房价款54000元，于2019年6月30日前付二期房价款220000元。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告郑于建在合同当中预留的通讯地址为福州市鼓楼区××路××号××座××单元。 同时，合同附件十一第四条第2款约定，对于贷款之外的其他应付部分，买受人如未按约定的时间付款，应按以下约定承担责任：(1)逾期支付任何一期房款在30日内(含当日)，自本合同规定的应付款期限届满之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。(2)逾期支付任何一期房款超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金(该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收)等；第8款约定，因买受人的违约行为导致出卖人依本合同及补充协议之与约定行使债权追偿权或合同解除权的，由此产生的一切损失及费用，包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、资金占用费(实际所产生的银行代垫费以每日万分之三计)、诉讼/仲裁费、律师费、执行费、出卖人代为缴纳的税费等，由买受人承担。第9款约定，对于依照合同约定应由买受人支付的所有违约金及损失赔偿款项,出卖人均有权直接在买受人已付款项中直接扣除，也有权要求买受人另行支付等。 讼争合同签订后，原、被告双方办理了讼争合同的备案登记及车位的预告登记。被告共向原告交纳了房价款64000元，之后的余款220000元未缴纳。 2019年11月27日，原告向被告在讼争合同中预留的通讯地址以邮政快递的方式发出了《催告函》，要求被告于2019年12月3日前至福州保利爱家门店缴清剩余车位款220000元或以银行转账方式支付等；后该邮件未妥投，退回原告处。2020年5月17日，原告向被告在讼争合同中预留的通讯地址以邮政快递的方式发出了《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告在本通知书发出之日起五日内前来福州保利香槟国际4号楼架空层保利爱家办理解除合同后的相关手续等；后该邮件未妥投，于2020年5月19日退回原告处。 因本案诉讼，原告支出律师代理费8000元。 本院认为，本案讼争合同依法成立并生效，各方当事人均应依约诚实履行。被告未按时支付剩余房价款，已违反合同的约定，构成违约，应承担违约责任。依据讼争合同的约定，被告逾期支付任何一期房款超过30日的，原告有权解除本合同，而本案合同解除条件已成就，原告向被告发出的解除通知书于2019年5月19日退回原告处，双方之间的房屋买卖合同关系至此解除。合同解除后，被告应协助原告办理讼争合同的备案登记及讼争车位的预告登记注销手续。讼争合同因被告违约而解除，双方合同已明确约定了违约责任，原告请求被告按约定支付房屋总价款10%的违约金28400元，有合同依据，可以支持。原告主张被告支付因本案诉讼而支出的律师费8000元，亦有合同依据，可以支持。原告主张从被告已付的房价款64000元中扣除其应当支付的36400元（28400元+8000元）后将剩余的房价款27600元（64000元-36400元）返还被告，符合合同的约定，可以支持。被告辩称其在原告售楼部已变更了通讯地址，但无相应的证据可以佐证，本院不予采纳。原告曾于2019年11月27日依据合同约定的通讯地址向被告发出了催告函，被告未能签收到相应邮件，应自行承担不利的法律后果，故被告关于原告未向其发出交付车位款的通知的辩解意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告福州中鼎投资有限公司与被告郑于建签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号:×××37）于2019年5月19日解除。 二、被告郑于建应于本判决生效之日起十日内配合原告福州中鼎投资有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号:×××37）的备案注销手续及坐落于福州市晋安区××镇××路××号××花园××期××室××层××商品房预告登记注销手续。 三、被告郑于建应于本判决生效之日起十日内支付原告福州中鼎投资有限公司违约金28400元、律师费8000元（直接从被告郑于建已付的购房款中扣除）。 四、原告福州中鼎投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告郑于建剩余购房款27600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5560元，减半收取计2780元，由被告郑于建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  徐光智 二〇二一年二月三日 书记员  林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。