贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初12493号原告：陈荣跃，男，汉族，1956年7月7日生，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：贵州诚智商务酒店有限公司，住所：贵州省贵阳市观山湖区碧海花园金蝶苑********，统一社会信用代码：91520115599356360E。法定代表人：开雯奕，职务不详。负责人：胡德生，男，汉族，1965年10月28日生，，住贵州省贵阳市观山湖区公司店长。原告陈荣跃与被告贵州诚智商务酒店有限公司（以下简称诚智酒店）房屋租赁合同纠纷一案，原告陈荣跃于2020年11月6日向本院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、判决被告继续履行2013年1月8日签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》约定向原告支付2017年11月30日到2020年11月30日的商铺租金人民币36806.4元及被告未履行合同约定的违约金1000元。2、保全费、担保费、诉讼费、滞纳金、利息由被告承担。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月26日公开开庭进行审理，原告陈荣跃，被告贵州诚智商务酒店有限公司负责人胡德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理认定，2013年1月8日，出租人陈荣跃（甲方）承租人诚智酒店（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位金阳新区（现为贵州省贵阳市观山湖区）观山西路贵州（香港）新瑞商业中心广场金蝶苑号、面积为22.72平方米的门面出租给乙方进行经营；租赁期限自2012年11月30日至2021年11月30日止；租金自2011年11月30日起开始计算。自2011年11月30日至2014年11月30日止，每月每平方米租金为30元，此后租金在上年基础上每年每平方米递增3元。合同第三条第二款“租金每三月一付，乙方在租金应付日之前一周时间内，将未来的三个月租金一次性付给甲方。待条件成熟以后租金也可以通过银行转账的方式进行。……如乙方在三月内未能支付租金，则甲方有权收回商铺”。合同第六条：出租人承诺“连体商铺只有整体出租、运作方能发挥最大效益，故出租人对承租人承诺：出租人对连体商铺的自有部分的出租及后续管理，若与连体商铺其他业主意见不一致，愿意遵循少数服从多数的原则，且在租赁期间经内，出租人不得以任何借口刁难、干涉、阻挠承租人的正常经营，否则，视为出租人违约”。第九条：违约责任“在合同租赁期限以内，出租人、承租人均不得单方终止租赁合同，如任一方单方提出终止合同，应视为违约，则违约方应赔偿违约金伍万元人民币”。租赁合同签订后，原告陈荣跃将商铺交由被告诚智酒店经营。2016年3月16日，被告诚智酒店在商铺大门等张贴《退铺通知》“贵阳观山湖金蝶苑A栋2层的商铺业主，由于A区二层业主江海洋等与几位业主他们最高的要价每平方米125元，迫使酒店无法接受经营，因为是连体商铺，现酒店二楼拆的乱七八糟，唯有将A栋二楼商铺整体退还各位业主自行安排。从即日起酒店不在继续支付你们的租金。请各位业主谅解为感！”2016年4月8日，被告诚智酒店采用短信（106905631066）群发方式，向业主发出短信“【诚智商务酒店】退铺通知，贵阳观山湖金蝶苑A栋2层商铺业主！A区二层业主江海洋等与几位业主他们最高要价每平方米125元，法院上诉状为据！合同第六条出租人有意刁难.干涉.为出租人违约！迫使酒店无法经营破产，因为是连体商铺，现酒店二楼拆的乱七八糟，唯有将A栋二楼商铺整体退还业主！即日起酒店不在继续支付你们的租金。望业主谅解！0851-88516531185858140272016年3月16日”。2017年12月6日，被告再次向众业主发出通知，内容为因生意难做、入不敷出，故通知A区一、二、三层的业主商铺从即日起一律退租，不再支付租金，请A区业主收回商铺自行安排处理等，另请求B区业主同意一年免除半年的房租，并要求不同意的业主收回商铺。2018年5月26日，数百名B区业主向被告签署了承诺书（不包含本案原告），承诺暂不履行商铺租赁合同，每年免除12月1日至次年5月31日期间的租金。被告表示，此后，其未再使用未签署承诺书的业主的商铺，原告表示直至2020年底，被告也在使用原告所属商铺。同时查明，2015年5月28日，本院向被告诚智酒店发出（2015）筑观法执字第23、24、25、35、44、45、48、120、137号《执行通知书》，通知书载明“你与杨元花等9户民事纠纷九案，本院于2014年12月9日作出（2014）筑观法民初字第1524、1525、1526、1527、1528、1530、1531、1532、1533号判决书，已发生法律效力。申请执行人杨元花等于2014年12月29日向本院强制执行，本院于2015年1月5日依法立案执行。……责令你单位自本通知书送达之日五日内履行下列义务：返还各申请人商铺。”。该九案所涉商铺包括A区二层、三层等，该九案已经本院执行终结。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同及补充协议、照片、说明、执行通知书等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，可以认定。被告辩称：一、案涉商铺建成于2005年，商铺建成后无商家进驻，一直未能投入使用。2007年，当时的物业管理公司贵阳港达商贸有限公司向其中的四位业主：王远贵、胡德生、陆惠英、李玲丽出具委托书，委托四人对案涉物业A/B/C栋一、二、三层的商铺整体出租和管理。2008年，房开公司撤出贵阳，案涉商铺无人管理，后经广大业主商议，以业主名义重新对前述四人进行授权，由四人代表业主进行招商，其中部分商铺租赁给了被告，但在与被告签订合同的过程中，有少部分业主强行索要高额租金，否则不予签订租赁合同，考虑到案涉商铺长期闲置，其他大部分业主不能再经受损失的情况下，被告不得已与这部分业主以高于其他业主一直两倍的价格签订租赁合同，2015年，又有少部分业主要求被告提高租金，被告不同意，该部分业主便干涉、阻挠酒店的正常经营，被告不得不提前终止了与A区业主的合同，导致本案的发生。二、原、被告之间的《商铺租赁合同》已于2018年5月26日解除，被告已搬出租赁房屋，原告要求支付租金的诉请不成立。从商铺租赁合同第五、六、九条来看是原告违约，部分业主违背了业主授权委托书和合同约定，导致酒店无法继续使用商铺，我酒店已与全体业主解除租赁合同关系。本院认为，本案争议的焦点在于：双方租赁合同是否已经解除、被告应否支付租金。被告承租包括原告商铺在内的二层、三层商铺是一个互相连接的整体，被告承租的目的是用作经营商务酒店，双方的合作预期长达9年，被告无力经营，提出调整方案，原告一方面不同意调整方案，一方面又不愿意解除租赁合同并收回商铺，该种情况下，一味强调合同稳定性，明显对被告不公平，此种情况下，被告可主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告采取于2017年12月6日公告请求B区业主免除租金，共渡难关，若不同意则要求业主收回商铺。由于张贴的退铺通知没有明确期限，参照民事诉讼法关于公告送达的期间，该《退铺通知》从张贴之日经过60日应视为送达，也即原告至迟应当在2018年2月4日知道免租否则退铺一事，事实上2018年5月26日众多业主签署免租的承诺，原告并未同意，在被告已先行通知的情况下，原告拒绝免租，以实际行动表明被告不能再实际使用案涉商铺，原告对被告一直使用其商铺直至2020年底的主张，应当承担举证责任。综上，本院认定，原、被告双方的租赁回填土已于2018年5月26日解除。原告表示未收到退铺通知，但其作为出租人，长时间没有收到租金不可能坐视不理，其一旦催收便应当知道退铺通知的事实。综上，原告陈荣跃的诉讼请求，因双方租赁合同已于2018年5月26日解除。被告应向原告支付自2017年11月30日至2018年5月26日期间的租金，为28元/㎡×22.72㎡×5.84个月=3715.17元。被告长期拖欠租金，给原告造成资金占用损失，本院酌情以未付租金为基数，从2018年5月27日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%/年计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决如下：一、被告贵州诚智商务酒店有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告陈荣跃租金3715.17元，并支付违约金（违约金的计算方式：以未付款为基数，从2018年5月27日起，按照3.85%/年之标准计算违约金直至款项付清之日止）；二、驳回原告陈荣跃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取372元（原告已预交），由原告陈荣跃负担336元，被告贵州诚智商务酒店有限公司负担36元。本判决为终审判决。审判员  蒋霞二〇二一年二月五日法官助理张兴欢书记员姚文勇