河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终438号上诉人(原审原告)：刘婷婷，女，1986年1月13日出生，汉族，住获嘉县。委托诉讼代理人：陈玲玲，河南普建律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓云（实习），河南普建律师事务所律师。上诉人(原审被告)：新乡市银港置业有限公司，住所地：新乡市新科·状元城小区物业服务用房二楼。法定代表人：王广银，总经理。委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宝帅，河南宇华大众律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐一林，女，1963年3月18日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：常莉莉，河南正安律师事务所律师被上诉人（原审第三人）：徐粉娟，女，1985年10月22日出生，汉族，住新乡市获嘉县。上诉人刘婷婷、新乡市银港置业有限公司（以下简称银港公司）因与被上诉人徐粉娟、徐一林商品房预约合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人刘婷婷及其委托诉讼代理人陈玲玲，上诉人银港公司委托诉讼代理人吴伟、徐宝帅，被上诉人徐粉娟，被上诉人徐一林委托诉讼代理人常莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘婷婷上诉请求：1、请求依法撤销原审法院（2020)豫0702民初4927号民事判决第二项,并改判为:银港公司按协议履行合同义务并将位于新科·状元城项目的4号楼东单元16层西户的房屋交付于刘婷婷,及协助刘婷婷办理不动产权证(房产证);向刘婷婷支付逾期交房违约金(违约金以总房款472095元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从起诉之日计算至实际交房之日止);2、本案产生的一、二审诉讼费用均由银港公司承担。事实与理由：一、刘婷婷与银港公司签订的《合同》为有效合同。且刘婷婷已支付首付款,银港公司应履行交付房屋义务及协助办理网签及不动产权属证书手续；二、银港公司与徐一林双方之间双方存在恶意串通,涉嫌虚假交易,银港公司与徐一林提交的多份付款凭证之间相互矛盾，徐一林还购买了另一套房屋，无法区分付款情况，徐一林提交的18万元的银行回单并非案涉房屋的购房款；因银行回单时间为2020年4月28日，pos机刷卡时间却为4月27日。银港公司开具的两份收据，时间分别为2020年8月27日、2020年8月31日，但两份收据却为连号。合同载明的付款时间与收据出具时间也不一致；三、银港公司与徐一林之间签订的《商品房买卖合同(预售)》系无效合同。退一步讲也应属于被撤销合同，再退一步讲，银港公司、徐一林均没有提交2020年4月24日的付款凭证,那么也就证明徐一林未按合同约定在2020年4月24日交付首付款,因此其签订的合同不成立；四、合同备案不等于对案涉房屋的占有,更不产生物权对抗效力。银港公司辩称：一、因刘婷婷未按约定交纳首付款根据合同生效条件约定合同并未生效，银港公司没有交付房屋协助办理网签等手续的义务；二、银港公司与徐一林签订的合同真实合法有效，刘婷婷称恶意串通属于恶意诽谤；银行规定刷卡到账时间为24小时，故银行回单为第二天属于正常情况，小区仅剩几套尾房没有卖出，出现连号属于正常。合同所写的付款时间属于笔误；三、该合同不属于可撤销合同。且银港公司未与徐一林约定交纳首付款为合同生效要件；四、徐一林已足额交纳房款，实际占有房屋且已备案，产生物权对抗效力。徐一林辩称：刘婷婷上诉称其内部购房协议有效的理由中陈述的事实无证据认定，不能作为主张的事实依据；二、刘婷婷主张徐一林与银港公司恶意串通虚假交易系主观判断；三、刘婷婷运用司法解释说明合同无效观点错误；四、案涉房屋已交付，徐一林已合法占有案涉房屋。银港公司上诉请求：一、依法撤销原审法院(2020)豫0702民初4297号民事判决第一项,并依法改判为驳回刘婷婷的全部诉讼请求。二、依法撤销原审法院(2020)豫0702民初4297号民事判决书第三项,并依法改判为支持银港公司的反诉请求。三、上诉费、反诉费由刘婷婷承担。事实与理由一、银港公司与刘婷婷于2017年2月14日签订的内部认购协议为未生效的商品房买卖合同,原审法院认定为有效的商品房买卖合同错误；二、因刘婷婷与徐粉娟的行为均构成了根本违约,故其签订的内部认购协议均应当予以解除。刘婷婷辩称：一、银港公司第一个上诉理由无事实与法律依据，银港公司与刘婷婷签订的内部认购协议合法有效，且从2014年1月8日生效；二、刘婷婷于2014年1月8日支付的5万元是案涉房屋的房款；三、双方于2015年8月5日签订的内部认购协议早已作废。徐粉娟辩称：同意刘婷婷意见。徐一林辩称：同意银港公司意见，两份协议并无有效证据证明二者的联系，推定后者系前者变更协议，理由应充分并具有排他性，原审法院未依据法理陈述案情，认定理由过于牵强。两份内部购房协议双方均未全面履行，属于非正式购房合同，不能影响徐一林房屋买卖合同合理履行的效力。刘婷婷一审诉讼请求：1、依法确认双方之间签订的《内部认购协议》为有效的商品房买卖合同；2、判令银港公司按协议履行合同义务：收取房屋余款330000元，并将位于新科·状元城项目的4号楼东单元16层西户的房屋交付于刘婷婷，及协助刘婷婷办理不动产权证（房产证）；3、依法判令银港公司向刘婷婷支付逾期交房违约金，违约金以总房款472095元为基数，按照中国银行同期同类贷款利率的标准从起诉之日计算至实际交房之日止；4、本案诉讼费、保全费由银港公司承担。银港公司一审反诉请求:1、依法解除银港公司与刘婷婷签订的内部认购协议及与徐粉娟签订的新科状元城内部认购书。2、反诉费用由刘婷婷及徐一林、徐粉娟承担。原审查明：2015年8月5日，银港公司（甲方）和刘婷婷（乙方）签订了《新科·状元城内部认购书》，主要约定：1、刘婷婷购买新科．状元城2号楼东单元22层中户，面积99.29㎡，单价3580元／㎡，总房款355458元；2、乙方在签订本认购书的同时，向甲方缴纳认购定金5万元；3、付款方式为银行按揭付款，签订本认购书之日起30日内，即2015年9月5日前，乙方须向甲方支付首期房款115458元（含定金），余款240000元乙方须向甲方指定的银行提交符合要求的按揭贷款材料，根据甲方的要求配合甲方到指定的银行按揭贷款相关手续。4、乙方如未按照本认购书付款方式条款的约定时间及金额履行义务的，则视为乙方违约，房屋优惠取消，甲方有权单方面解除本认购书，并将该物业另行出售，且乙方所缴纳的认购金不予退回。该认购书下方银港公司经办人处有王莹签字，乙方代理人处有徐粉娟签字。当日，刘婷婷缴纳了定金5万元。银港公司向刘婷婷出具《收据》，载明：今收到刘婷婷支付的2号楼东单元22层中户99.29㎡定金5万元。但欠条日期填写的是2014年1月8日。之后，银港公司和刘婷婷协商将新科．状元城2号楼东单元22层中户换购成4号楼东单元16层西户。2015年12月20日，刘婷婷支付房款92095元。银港公司向刘婷婷出具《收据》，载明：今收到刘婷婷支付的4号楼东单元16层西户（131.78㎡）款项92095元。2017年2月14日，银港公司与刘婷婷签订了《内部认购协议》一份，主要约定：1、买方购买卖方开发的位于新科．状元城项目的4号楼东单元16层西户，面积131.87㎡；2、因该项目暂时不具备办理相关手续的条件，经双方协商该商品房按3580元／㎡；3、房款总额472095元。本协议订立时，买方向卖方交纳该房屋的首付款即总房款的30％142095元，余款33万元待卖方具备办理银行按揭贷款手续时，买方提供相关手续，共同到有关部门进行办理，待该房屋贷款金额全部到达卖方账户时，视为买方将房款全部交清。4、暂定2017年6月30日前按照约定的交房标准将所选房屋建好，待买方的全部房款到达卖方账户后即为交房日期（以卖方给买方开出的收款收据日期为准）。若因卖方原因导致该房屋贷款不能办理的，买方可以选择退房或补缴剩余房款；若选择不交房款，卖方收到全部房款后应立即将房屋交于买方；在买方房款没有全部到达卖方账户之前，卖方有权不予交房。5、房产证待卖方具备签订正式的商品房买卖合同后18个月内办理，买方提供相关证件。6、本协议一式两份，买方签字，卖方盖章且买方第一次房款交给卖方后生效。本协议有刘婷婷签字和银港公司的公章。2019年5月10日，新科．状元城小区取得了商品房预售许可证。2019年11月22日，银港公司向刘婷婷寄送了一份邮件，收件地址为河南省获嘉县中和镇西小吴村行政路西段19号，收件人为刘婷婷。该邮件因“迁移地址不明，且无法联系收件人”未妥投，被退回。2020年4月25日，河南书豪律师事务所向刘婷婷出具《律师函》，主要内容为：您与银港公司于2017年2月14日签订的《内部认购协议》，认购位于新科．状元城的4号楼1单元16层西户。该项目于2019年5月具备签订正式商品房买卖合同（网签）的条件。期间，银港公司多次通知您前来办理网签、银行按揭贷款等手续，但你的电话一直处于无人接听状态，现又处于关机状态，造成网签手续至今未能办理。2019年12月15日我们用特快专递的方式给你下达了律师函被退回。现再次致函如下：请您于5月1日前到银港公司办理房屋的网签及银行按揭贷款手续。逾期未到银港公司办理，银港公司将依法解除《内部认购协议》。2020年4月26日，银港公司的经理毛选峰向刘婷婷邮寄了该《律师函》，收件地址为河南省获嘉县中和镇西小吴村行政路西段19号，刘婷婷于4月27日收到。之后刘婷婷通过电话、微信等方式和毛选峰就案涉房屋进行网签进行沟通，双方未达成一致意见。2020年8月26日，银港公司和徐一林签订了编号为2020-0826014的《商品房买卖合同》，主要约定：徐一林购买引港公司开发的新科．状元城小区4号楼1单元16层11603号房屋，建筑面积131.49㎡，单价6500元／㎡，总价854685元。付款方式为分期付款：2020年4月24日已付房款18万元，剩余房款674685元以分期付款的方式在2020年8月31日前付清。合同签订之前，2020年4月27日，徐一林向银港公司转账180000元；合同签订之后，8月27日、8月31日，徐一林分别向银港公司转账500000元、174685元。银港公司和徐一林签订的2020-0826014号《商品房买卖合同》于2020年8月26日在新乡市房地产交易中心进行备案。2020年8月27日，徐一林向小区物业交纳了物业费1890元、装修押金1000元、垃圾清运费394元，并签订了《消防安全责任书》和《新科．状元城业主手册》。原审认为：关于刘婷婷和银港公司签订的《内部认购协议》是否为有效的商品房买卖合同。银港公司抗辩称刘婷婷未按约交齐房款，不具备合同约定的生效条件。首先，双方签订的《内部认购协议》中对当事人情况、案涉房屋基本情况、房屋价款、付款方式等进行了明确，具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。其次，签订《内部认购协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，但《内部认购协议》约定：买方第一次房款交给卖方后生效。故协议是否生效的关键在于第一次房款刘婷婷是否交齐。按照约定买方应向卖方交纳首付款142095元。刘婷婷称其于2015年12月20日向银港公司支付房款92095元，同时之前其订购了新科．状元城2号楼东单元22层中户，并交纳定金5万元，后经双方协商换购成了4号楼1单元16层西户，之前交纳的定金5万元计入4号楼1单元16层西户的房款。银港公司抗辩称其没有承诺过可以将刘婷婷2号楼东单元22层中户的定金计入4号楼1单元16层西户的房款，按照其和刘婷婷于2015年8月5日签订的《新科．状元城内部认购书》约定，刘婷婷没有按时支付2号楼东单元22层中户的剩余首付款，刘婷婷支付的5万元定金是不予退还的。故原银港公司双方争议的焦点为刘婷婷支付的5万元定金是否可以计入4号楼1单元16层西户的房款。第一，刘婷婷支付房款数额的特殊性。双方约定4号楼1单元16层西户的首付款为142095元，按照常理买方首期支付定金或者房款的数额通常为整数或者全款。若如银港公司所述，刘婷婷首期支付的房款为95095元，该数额有整有零，不符合常理。若如刘婷婷所述，其之所以支付95095元，是因为之前支付的定金5万元计入该套房的房款，加在一起正好是首付款142095元，该解释符合常理。第二，若如银港公司所述，刘婷婷支付的5万元定金不予退还，但银港公司并未就此通知过刘婷婷。第三，在2020年4月26日，银港公司的经理毛选峰向刘婷婷邮寄了的《律师函》中，银港公司催促刘婷婷于5月1日前到银港公司办理房屋的网签及银行按揭贷款手续，逾期银港公司将依法解除《内部认购协议》。说明银港公司也是认可《内部认购协议》是有效的。综上，刘婷婷和银港公司于2017年2月14日签订的《内部认购协议》性质为商品房买卖合同，合法有效。关于刘婷婷要求银港公司收取房屋余款、交付房屋、协助办理产权证的诉请。首先，银港公司是否收取房款是其自由，法院无权干涉。其次，交付房屋及协助办理产权证是银港公司应当履行的合同义务。但银港公司于2020年8月26日就新科．状元城小区4号楼1单元16层11603号房屋又和徐一林签订了《商品房买卖合同》，该合同并不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于刘婷婷称银港公司和徐一林恶意串通签订合同的意见。第一，刘婷婷称案涉房屋的备案价格为120多万元，但徐一林签订的《商品房买卖合同》的合同价格为85万元。经查，房屋备案价格是开发商在房地产主管部门备案的该房屋销售时的最高价格，实际销售价格不得超过该备案价格，故实际销售价格低于备案价格不违反法律规定。第二，《商品房买卖合同》的签订日期为2020年8月26日，但合同中约定的交房日期却为2019年12月31日。银港公司称合同为格式合同，交房日期系工作失误，并提交了案外人的两份《商品房买卖合同》予以佐证，对此法院予以认可。刘婷婷对银港公司和徐一林恶意串通签订合同的意见无其他证据予以支持，原审法院不予采信。最后，徐一林支付了全部房款，银港公司交付了房屋，双方已经履行了合同的主要权利义务，案涉房屋现有徐一林合法占有，在此情况下，银港公司已经没有向刘婷婷交付房屋和协助办理房产证的现实可能性。故对刘婷婷的该项诉讼请求不予支持。关于刘婷婷要求银港公司支付逾期交房违约金的诉请。双方在《内部认购协议》中约定：待买方的全部房款到达卖方账户后即为交房日期，若因卖方原因导致该房屋贷款不能办理的，买方可以选择退房或补缴剩余房款。刘婷婷没有支付全部房款，故银港公司不存在逾期交付房屋的行为。即便系银港公司原因导致案涉房屋未办理贷款手续，致使刘婷婷没有支付全部房款，刘婷婷可以选择退房和补缴剩余房款。刘婷婷要求银港公司支付逾期交房违约金的诉请缺乏事实依据，依法不予支持。如前所述，银港公司已经不具备交付房屋的现实条件，刘婷婷可另行主张银港公司不能交付房屋的责任。关于银港公司主张的解除其与刘婷婷签订的《内部认购协议》以及其与徐粉娟签订的《新科．状元城内部认购书》。首先，如前所述，刘婷婷已经按照约定支付了首付款，不存在违约，银港公司以刘婷婷未交齐首付款构成违约为由，要求解除双方签订的《内部认购协议》的主张缺乏事实依据，依法不予支持。其次，徐粉娟不是《新科．状元城内部认购书》的合同当事人，在该认购书上载明的买方为刘婷婷，徐粉娟只是以代理人的身份签订的合同，且该认购书中约定的定金实际由刘婷婷支付。最后，如前所述，刘婷婷支付的定金5万元已经转入更换后的房款内，双方并未实际履行该认购书，且刘婷婷当庭称该认购书已经被银港公司收回，故该认购书无法院再行确认解除的必要。综上所述，法院对刘婷婷的诉讼请求部分予以支持，对银港公司的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、刘婷婷和银港公司于2017年2月14日签订的《内部认购协议》为有效的商品房买卖合同；二、驳回刘婷婷的其他诉讼请求；三、驳回银港公司的诉讼请求。本诉案件受理费8381元，因本案适用简易程序减半收取计4190.5元，由刘婷婷承担；反诉案件受理费100元，由银港公司承担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。银港公司提供证据有：1、pos机刷卡小票3张；2、收据2份；3、商品房买卖合同（预售）。证明该房屋与案涉房屋并无关系联。徐一林提供一份房屋买卖业务签订文件核定本及中国邮政储蓄银行交易记录。证明徐一林有经济能力购买案涉房屋。刘婷婷与徐粉娟质证意见：与本案不具有关联性。本院认证意见：对银港公司所提证据真实性予以认定，因徐一林所提供证据与本案不具有关联性，本院不予认定。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于银港公司分别与徐粉娟、刘婷婷、徐一林之间的协议性质、效力如何认定的问题。本案中，徐粉娟系以刘婷婷的代理人的身份在内部认购协议上签字，订购了新科．状元城2号楼东单元22层中户，但徐粉娟并非该内部认购协议的当事人，该协议相对方系刘婷婷，该协议并未实际履行。后经协商，换购成了4号楼1单元16层西户，刘婷婷与银港公司于2017年2月14日签订内部认购协议，该协议对案涉房屋基本情况、价款、付款方式、生效条件等进行了明确，应当认定为附生效条件的商品房买卖合同，生效条件为买方第一次房款交给卖方后生效。刘婷婷称其于2015年12月20日向银港公司支付房款92095元，此时生效条件已成就，且该协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。对于银港公司与徐一林签订的《商品房买卖合同》，刘婷婷主张银港公司与徐一林恶意串通签订该合同的理由不成立，根据民事诉讼举证规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明，其应承担相应的举证不能之法律后果。刘婷婷无证据证明其主张，应承担举证不能之不利后果。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案中5万元的性质问题。银港公司主张该5万元系定金，不应计入房款理由明显缺乏依据，原审根据案件事实、交易习惯认定该5万元应当计入房款并无不当之处。关于上诉人刘婷婷主张银港公司应当交付房屋办理不动产登记手续、支付逾期交付违约金等有没有事实及法律依据的问题。本案中银港公司与徐一林签订的《商品房买卖合同》合法有效，徐一林已支付全部房款，案涉房屋已交付，徐一林合法占有该房屋，双方已经履行了合同的主要权利义务。故刘婷婷主张银港公司应当交付房屋办理不动产登记手续系事实上不能履行，本院依法不予支持。根据内部认购协议约定，待买方的全部房款到达卖方账户即为交房日期，刘婷婷未支付全部房款，故银港公司并未逾期交付，上诉人刘婷婷主张银港公司支付逾期交付违约金缺乏事实与法律依据。该案涉房屋事实上已无交付之可能，上诉人刘婷婷可依法另行主张权利。关于上诉人银港公司主张解除合同有无依据，是否应支持的问题。合同解除，根据法律规定，合同解除是指合同成立之后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。合同解除分为法定解除和约定解除，本案中，上诉人银港公司主张解除合同既不符合法定解除，也不符合约定解除之规定。故上诉人银港公司主张解除合同缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16315元，由刘婷婷负担8382元，由新乡市银港置业有限公司负担7933元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月十八日书记员  李好杰