云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云06民终512号上诉人（一审原告）：章厚出，男，生于1975年1月17日，汉族，福建省建阳市人，住福建省建阳市，现住云南省昭通市大关县。委托诉讼代理人：徐天骏，云南民为天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审被告）：大关泽宇房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昭通市大关县翠华镇龙洞路**，统一社会信用代码：91530624697982648X。法定代表人：方成银，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯申奎，云南乌蒙律师事务所律师，特别授权代理。上诉人章厚出与被上诉人大关泽宇房地产开发经营有限公司（以下简称大关泽宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大关县人民法院（2020）云0624民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。章厚出上诉请求：撤销原判第二项，依法改判被上诉人支付自2015年4月13日起至房产证交付之日止的逾期办证违约金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，一审认定被上诉人未违反合同错误。双方签订的《商品房购销合同》中对交付房屋所有权证书及土地使用证书的约定是格式条款，按照《合同法》对格式条款的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，应认定双方约定“甲方应在24个月内将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办理完善后交乙方。”2、按照一审认定的事实，被上诉人无在24个月内交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的义务，则该条款属于提供格式条款一方免除其责任，应当适用《合同法》第40条之规定，认定其为无效条款。该条款无效后，应认定上诉人与被上诉人未约定交付房屋产权证的时间，按照《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条第二款之规定，被上诉人应在房屋交付后90日内即2014年7月13日前向上诉人交付产权证书，逾期即为违约金，也应承担违约责任。3.一审判决适用法律错误。我国法律中没有权利义务相一致原则，一审法院自行创设该原则，属于适用法律错误。4.一审判决自相矛盾。一审认为被上诉人只有在24个月内申请办理产权证的义务，并没有交付产权证的义务，但却判决被上诉人向上诉人交付不定产权证书，认定的事实与判决内容互相矛盾。被上诉人大关泽宇房产公司作了服判答辩。章厚出向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同，将怡滨花苑综1-12商铺的《不动产权证书》交给原告；2.判令被告支付原告自2015年4月13日至房产证交付之日的逾期办证违约金（以购房款229310元为基数，按年利率6%计算），暂计至2020年6月9日止共1883天的违约金为70989.1元；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2012年5月18日，原、被告签订商品房购销合同，原告购得大关县天星镇怡滨花苑小区综合批发市场第12幢第1层1-12号商品房，房屋面积49.85平方米，单价4600元/平方米，购房总价为229310元，原告当天向被告交纳购房首付款15310元。2013年4月12日，被告向原告交付房屋。2016年7月5日，被告书面通知原告交纳商品房契税及印花税，同年7月7日，原告向被告缴纳1-12、1-13、1-14、1-15号商品房契税27517元、印花税458元。2013年3月28日，被告向大关县国土资源局书面申请办理怡滨花苑国有土地使用权变更登记，大关县国土资源局于2016年2月1日正式批复，同意将怡滨花苑土地使用权面积9182.94平方米分割变更给原告等657户，同年7月1日，大关县国土资源局为原告办理了涉案房屋的国有土地使用权证书。该涉案房屋的不动产权证书于2020年5月12日已经办理完毕。另查明，大关县不动产登记中心于2016年9月29日正式挂牌成立。一审认为，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同，当事人应当秉持诚实信用原则，按照约定及时履行义务。本案中，原、被告签订了商品房买卖合同，双方当事人于2013年4月12日完成房屋交付手续，根据双方商品房买卖合同第十二条：“房屋交付使用后，甲方应在24个月内，统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完善后统一交乙方，办证所需一切费用，按照国家规定各自承担”的约定，表明被告应当在交房后的2年内向土地登记机关和房管部门申请办理土地及房屋登记证书，这是被告应当履行的义务，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，在大关县不动产登记中心未成立之前，商品房权属证书包括土地使用权证书和房屋所有权证书，应当先申请办理土地使用权证书，再申请办理房屋所有权证书，根据相关法律规定，办理商品房权属证书还应当缴纳契税和印花税，原告于2016年7月7日交清契税和印花税。被告于2013年3月28日向大关县国土资源局书面申请为包括原告在内的657户购房者办理房屋的土地使用证，大关县国土资源局于2016年6月2日批复准许办理，并于同年7月1日为原告办理了国有土地使用权证书，被告在交房前已向国土部门提出办理土地使用证申请，也提交了相关资料，提前履行了约定的义务，被告并未违反合同约定。原告认为被告必须在24个月内办理房屋所有权证书及土地使用权证书并交给原告，原告的要求超出合同约定范围，也加重了被告的责任，违反权利义务相一致的原则，故对原告主张被告违约并承担违约责任的诉求请求，一审不予支持。虽然被告辩称“只要原告缴纳前期拖欠物管费才交付证书”，但原告拖欠物管费与交付证书不是同一法律关系，与本案无关联性，就拖欠物管费问题，被告可另行主张解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大关泽宇房地产开发经营有限公司限于本判决生效之日起十日内向原告章厚出交付大关县天星镇怡滨花苑小区12幢1层12铺商品房不动产权证书；二、驳回原告章厚出的其他诉讼请求。案件受理费1575元，由原告章厚出负担1000元，被告大关泽宇房地产开发经营有限公司负担575元。二审中，当事人均未提交新证据。上诉人章厚出对被上诉人大关泽宇房产公司是否逾期办理房屋不动产权属证书有异议，对一审认定的其余事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案双方签订的《商品房购销合同》约定“房屋交付使用后，甲方应在24个月内，统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完善后统一交乙方，办证所需一切费用，按照国家规定各自承担。”合同签订后，被上诉人大关泽宇房产公司于2013年4月12日向上诉人章厚出交付了案涉房屋。根据上述合同约定，被上诉人大关泽宇房产公司应在2015年4月12日前申请办理不动产权证。根据一审查明的事实，被上诉人大关泽宇房产公司于2013年3月28日向大关县国土资源局书面申请为上诉人章厚出等657户购房者办理土地使用证，大关县国土资源局于2016年6月2日批复准许办理。故被上诉人大关泽宇房产公司已在期限内履行了申请办理不动产权证及提交相关资料的义务，并未违反合同约定。本院认为，本案双方争议的不动产权证的办理，属于行政机关的行政行为。被上诉人大关泽宇房产公司系负担协助办证义务，在合同约定的期限内将办理不动产权证的相关材料报送不动产权登记中心。上诉人章厚出认为被上诉人大关泽宇房产公司逾期办证的主张，不能成立，本院不予支持。因案涉房屋的不动产权证书已于2020年5月12日办理完毕，故一审法院判决被上诉人大关泽宇房产公司向上诉人章厚出交付不动产权证书，并无不当。综上所述，上诉人章厚出的上诉理由，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由上诉人章厚出承担。本判决为终审判决。审判长  杨稳香审判员  肖荣蓉审判员  李 宏二〇二一年二月二十六日法官助理张艺书记员祖维灿