北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0111民初532号原告：张艳胜，男，1993年11月3日出生，汉族，住北京市房山区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。负责人：孙洁，经理。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。第三人：张爱青，男，1984年3月8日出生，汉族，住北京市房山区。原告张艳胜诉被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称“城城北京分公司”）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称“城城管理公司”）及第三人张爱青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳胜及第三人张爱青到庭参加了诉讼，被告城城北京分公司及被告城城管理公司未出庭应诉。本案现已审理终结。张艳胜向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间的房屋租赁合同关系；2．判令被告支付原告36750元（包含一个月房屋租金的违约金3675元，押金3675元及2020年11月1日至2021年7月18日的租金29400元）。事实与理由：2020年7月19日，原被告签订了为期1年的定期租赁合同，房屋位于北京市房山区首开熙悦汇X号楼X，房屋的支付方式是按年支付，每年支付36865元。原告是承租人，被告是出租人。如果一方违约，则违约方需支付违约金36500元。合同约定，一方违约，违约方需支付损害赔偿金。2020年10月，房东要求我搬出去，我在2020年11月15日搬出涉案房屋后又与房东签订了租赁合同。被告违约，应当赔付我的损失。城城北京分公司及城城管理公司未出庭应诉，亦未提交答辩状。第三人述称，我已经起诉本案被告了，法院已经判决了，以（2020）京0111民初13668号判决书为准。因为被告违约，我就找原告，要求原告搬离，后来和原告商量，重新签订了合同，签订合同的时间是2020年11月13日，租赁期限自2021年1月1日至2021年7月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月16日，张爱青与城城北京分公司签订《房屋托管合同》，张爱青将坐落于北京市房山区怡和北路5号院熙悦湾小区X栋X层X室的房屋委托给城城北京分公司经营，因城城北京分公司未按照约定支付张爱青20**年9月19日往后的租金，张爱青起诉至本院，本院于2020年11月27日判令张爱青与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月11日解除。2020年7月18日，张艳胜（乙方）与城城北京分公司（甲方）签订《代理出租合同》，约定甲方受产权方委托将坐落在北京市房山区怡和北路5号院熙悦湾小区X栋X层X室的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年7月19日至2021年7月18日止，共计1年，月租金3675元，含物业费，付款方式为年付，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，数额为人民币3675元。《代理出租合同》第十三条第一款约定，在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。《代理出租合同》还就双方其他权利义务做了约定。因城城北京分公司承诺年付付九免三，张艳胜于当日支付了城城北京分公司年租金33075元及押金3675元。城城北京分公司按照约定将房屋交付给了张艳胜。2020年11月，张爱青给张艳胜发《告知函》，称城城北京分公司未支付其租金，其决定于2020年11月1日收回房屋。2020年11月11日，张爱青去收房，张艳胜搬离了租赁房屋。后张艳胜与张爱青达成租赁合意，第二日又搬回去了，并于2020年11月13日签订《北京市房屋租赁合同》，约定张爱青将怡和北路X号院熙悦湾小区X栋X层X室的房屋出租给张艳胜，租赁期限自2020年12月31日至2021年7月31日。张艳胜于2020年11月28日提起诉讼，要求判令解除其与城城北京分公司签署的《代理出租合同》，本院于2021年1月9日将起诉书送达给城城北京分公司及城城管理公司。另查，城城北京分公司不是法人单位，不能独立核算，其隶属于城城管理公司。在城城北京分公司注册成立时，城城管理公司出具说明，内容为：“城城不动产管理有限公司北京分公司为我公司下属单位，因经营需要，允许其经营范围超出总公司，由此引起的法律责任由本公司承担。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张艳胜与城城北京分公司签订的《代理出租合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《代理出租合同》的约定，提供适合张艳胜居住的房屋是城城北京分公司的基本义务，现因城城北京分公司未按照约定支付房主房租，导致张艳胜无法继续履行与城城北京分公司签署的《代理出租合同》，城城北京分公司的行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，张艳胜有权解除其与城城北京分公司签订的《代理出租合同》。张艳胜于2020年11月28日提起诉讼，要求判令解除其与城城北京分公司签署的《代理出租合同》，本院于2021年1月9日将起诉书送达给城城北京分公司及城城管理公司。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，张艳胜与城城北京分公司签署的《代理出租合同》于2021年1月9日解除。根据《代理出租合同》第十三条第一款的约定，房主张爱青于2020年11月11日收房，在张艳胜与城城北京分公司解除《代理出租合同》后，张艳胜有权主张退还2020年11月11日至2021年7月18日的租金、押金并要求城城北京分公司支付违约金。因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，张艳胜主张的的租金、押金及违约金等费用应当由城城管理公司承担。张艳胜支付了年租金33075元，实付月租金2756．25元，按照该标准计算，城城管理公司应当退还张艳胜2020年11月11日至2021年7月18日租金22785元。张艳胜主张的2020年11月1日至2020年11月10日的租金，因该期间其仍然居住在租赁房屋内，属于其与城城北京分公司履行合同的租赁期，其要求城城管理公司退还该期间的租金没有依据，本院不予支持。张艳胜要求城城管理公司退还押金3675元并支付违约金3675元，理由正当，本院予以支持。城城北京分公司、城城管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张艳胜与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于2021年1月9日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还张艳胜租金22785元、押金3675元并支付违约金3675元；三、驳回张艳胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由张艳胜负担83元，由城城不动产管理有限公司负担277元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  江正春二〇二一年二月二日书记员  张 雪