广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终100号上诉人（原审原告）：廖小燕，女，1974年4月21日出生，汉族，住连州市××××××××××××××。委托诉讼代理人：陈家骏，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖，广东曜灵律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：连州市润华房地产有限公司，住所地：连州市×××××××××（1#楼二层自编B-01号）。法定代表人：刘展华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。上诉人廖小燕因与被上诉人连州市润华房地产有限公司（以下简称润华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。上诉人廖小燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）一审法院将应由被上诉人承担的交付符合合同约定条件房屋的责任转移给上诉人，违反合同约定及公平正义原则。1、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定被上诉人的合同义务，即交付符合合同第九条、第十条约定的房屋给上诉人，此为被上诉人的先合同义务，被上诉人未交付符合条件的房屋，其行为构成违约。一审判决将审查被上诉人交付的房屋是否合格的责任全部转嫁给上诉人，过分加重上诉人的收楼注意义务，变相免除了被上诉人作为开发商应承担的合同义务。合同已明确约定被上诉人应在发出收楼通知书前房屋必须同时具备合同约定的交付条件，即被上诉人应同时持有建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，否则构成违约，与上诉人是否收楼无关。2、被上诉人明知在其发出《收楼通知书》前，仍没有办理建设工程竣工验收备案证明文件，且在合同约定的交楼日期2019年10月1日前无法完成办理的情况下，仍然发出《收楼通知书》，企图不承担迟延交楼的违约责任，被上诉人在《收楼通知书》上载明“房屋已验收合格，可交付使用…逾期30天未办理收楼手续视为已收楼”，其目的是欺诈上诉人，并对上诉人施压。3、被上诉人在一审开庭时企图隐瞒其仍未办理《竣工验收备案表》的事实。根据一审法院调取的连州市自然资源局发出的《关于金汇湾豪庭1#、2#初步规划核实情况说明》可证，被上诉人明知其建设有问题，偷工减料、擅自变更规划设计，工程无法通过验收，存在消防、通行等安全隐患，但被上诉人作为楼盘开发商，在知悉上述情况后未及时进行整改，也未通知上诉人迟延收楼，仍于2019年8月18日组织买受人吃饭并发出《收楼通知书》，具有明显的过错。而根据日常生活法则，普通买受人收楼时只关注房屋的外观质量状况，对房屋的竣工验收证明文件一般不熟悉也不了解，且被上诉人在《收楼通知书》上注明“房屋验收合格，可交付使用”，具有明显的误导性，上诉人完全是违背自己真实意思办理收楼的。（二）一审法院以被上诉人持有《单位（子单位）竣工验收备案表》认定被上诉人预售的商品房属于竣工且验收合格，违反国家相关法律规定。1、根据上诉人提交的证据显示，被上诉人截至2020年7月13日仍未提出竣工验收申请，并在2020年8月7日开庭时承认尚未办理竣工验收备案手续，但被上诉人未办理竣工验收备案手续与上诉人无任何关系。被上诉人于2020年8月10日才取得连州市自然资源局核发的《建设工程规划条件核实合格通知书》，只有取得该通知书后才能办理竣工备案，后被上诉人于2020年8月13日提交验收备案的相关材料给连州市工程竣工验收备案办公室，并于同日完成备案。2、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件，但被上诉人提交的《单位（子单位）竣工验收备案表》不是建筑物竣工验收合格的标志，且该备案表所包含的验收单位负责的验收项目并不是取得建筑物竣工验收合格的全部项目，该备案表只是取得竣工验收备案表的材料之一，故即使被上诉人交楼前有此份备案表，其仍违反合同约定和国家规定房屋交付条件的相关规定。（三）被上诉人怠于完成合同义务，其行为已造成妨碍上诉人用房权益的后果。被上诉人自2019年8月接到连州市自然资源局的整改通知到2020年8月10日通过规划验收，耗时整整一年，如果不是上诉人通过诉讼方式维权，被上诉人可能对自己的违约行为置之不理，因被上诉人怠于整改规划问题，导致无法办理竣工验收备案，势必导致上诉人无法办理不动产登记证，严重妨碍上诉人对房屋的处分。（四）被上诉人对上诉人强制交付房屋的行为属于严重违约，被上诉人应按照合同约定承担违约责任，向上诉人支付每日万分之三的违约金至被上诉人取得《工程竣工验收备案表》之日止。（五）一审违反民事诉讼法的举证规则。一审法院要求上诉人在开庭时现场质证法院依照被上诉人申请调取的三组证据，但上诉人并未收到该三组证据材料，无论是开庭过程中还是在经上诉人多次沟通后并提出要求后，法官仍拒绝提供证据副本给上诉人，明显违反民事诉讼法的相关规定，属于程序违法。被上诉人润华公司答辩称：请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。（一）查验房屋质量是购房者的义务，被上诉人没有加重上诉人的责任，上诉人收楼的行为属于合同条款的变更并已构成事实履行。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》赋予上诉人查验、勘验的权利，上诉人在收到《收楼通知书》后理应尽到查验房屋是否符合合同约定的交付房屋的谨慎义务，且上诉人有充足的时间前往实地勘查房屋的情况，上诉人收楼的行为视为其放弃合同权利，应承担由此产生的法律后果。（二）被上诉人迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件，符合《补充协议》第一条第1点第3款约定的情形，被上诉人依约可延期交楼。因业主不满被上诉人的原始电梯设计方案，被上诉人为了满足业主需求对电梯设计进行变更，由于电梯设计变更需全体业主同意，但受到部分业主的阻挠，造成延误取得1#、2#的规划竣工验收手续，属《补充协议》约定的迟延交楼情形。（三）被上诉人从未隐瞒事实或欺诈业主，上诉人也未提供证据证实被上诉人使用欺诈手段或胁迫上诉人违背其真实意思表示进行收楼，上诉人自愿收楼并对房屋进行了装修，实现其买楼的初衷与目的。（四）上诉人提供的案例与本案属于完全不同的事实，不符合同案同判的基础要件。廖小燕向一审法院起诉请求：一、请求依法判令润华公司承担其逾期交房的违约责任，支付违约金44681.39元（违约金自合同约定交付之日2019年10月1日起暂计至2020年6月20日止，逾期天数暂计263日。计算公式：566304×0.0003×263=44681.39），实际计算至润华公司取得竣工验收备案证明文件《竣工验收备案表》之日止；二、请求依法判令润华公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：廖小燕与润华公司于2018年8月23日签订了《商品房买卖合同》（预售），约定：“1.润华公司预售位于连州市×××××××××金汇湾豪庭鼎华楼XXXX室给廖小燕，总价款为566304元，买受人应当于2018年8月23日前支付占全部房价款30%的首期房价款176304元，余款390000元申请商业贷款支付；2．第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列所列第1、2项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3.第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；4.第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”等主要条款。另附件十一《补充协议》第一条房屋的交付使用中第三项约定“出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼的，出卖方可据实予以延期”。合同签订后，廖小燕支付了全部房款后，润华公司出具购房款发票给廖小燕。2019年7月5日，在连州市质监站监督下，润华公司组织监理、勘察、设计、施工等单位和其他有关专家组成验收组，对涉案工程进行竣工验收，出具《单位（子单位）竣工验收报告》：竣工验收结论为“本工程建设项目报建审批手续齐全，已按规定进行了施工图审查，按规定委托监理单位等基本建设程序。建设单位无明示或者暗示勘察、监理、施工单位违反强制性标准，降低工程质量和迫使承包方任意压缩合理工期等行为，认真履行有关工程合同，工程符合竣工验收条件要求。本工程竣工验收在市质监站监督下进行。由建设单位连州市润华房地产有限公司组织验收，验收成员及质量责任主体参加。工程竣工验收的组织形式、验收程序均执行验收规范符合有关规定要求。经验收组的工程质保资料专业小组审查有关工程档案资料基本齐全，符合要求。质量保证资料共检验21项，符合要求21项。经建筑工程等有关专业组查验工程实体质量，符合有关工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量观感为合格。本工程质量等级评为合格工程”。润华公司于2019年8月18日向廖小燕发出《收楼通知书》，廖小燕于2019年9月1日办理了收楼手续，但润华公司在廖小燕收楼时没有出示建设工程竣工验收备案证明等文件。一审法院到相关部门调查取证的证据显示：涉案工程在2019年7月5日通过竣工验收后，润华公司应涉案商品房部分业主的要求将原有仅在商城一、二层通行的电梯再增加一层（增设一台无障碍电梯），使电梯能够通往第三层（即住户的第一层），从而更便利住户出行，但润华公司没有依规先行履行规划变更报批手续，而是采取先斩后奏的方法自行变更原电梯设计方案且进行施工，然后才于2019年10月向连州市自然资源局提交申请按照金汇湾豪庭1#、2#建设现状调整规划方案变更规划的书面申请。2019年10月18日、11月21日，连州市自然资源局对变更规划的调整方案进行审批前公示，遭到部分业主反对，甚至投诉。由于金汇湾豪庭1#、2#楼的部分业主向连州市人民政府投诉，连州市信访局按照市领导的工作安排组织连州市自然资源局、连州市住房和城乡建设局、连州市市×监督管理局等部门就涉案工程1#、2#楼规划变更问题召集润华公司和部分业主代表召开了三次协调会进行多元矛盾化解，但仍无法促成与会业主代表与润华公司达成协议，导致规划验收进程停滞。润华公司于庭审后的2020年8月10日才取得连州市自然资源局出具的《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》、2020年8月13日取得连州市住房和城乡建设局出具的《单位（子单位）竣工验收备案表》。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，综合廖小燕、润华公司的诉辩内容，归纳本案的争议焦点为：廖小燕在合同约定的收楼期间内收楼后，再要求润华公司支付至取得竣工验收备案证明文件时止的逾期交楼违约金是否合法有据。第一，2019年7月5日，在连州市质监站监督下，润华公司组织监理、勘察、设计、施工等单位和其他有关专家组成验收组，对涉案工程进行竣工验收，验收组认为涉案工程符合竣工验收条件要求，出具了《单位（子单位）竣工验收报告》。因此，润华公司交付给廖小燕的预售商品房属于竣工且经验收合格的房屋。第二，润华公司于2019年8月18日向廖小燕发出《收楼通知书》，且不论廖小燕在收到润华公司发出的《收楼通知书》前是否实地观摩勘查其购买的商品房状况，就在润华公司向其发出《收楼通知书》后至合同约定的房屋交付时间前，廖小燕有充足的时间前往实地观摩勘查其购买的房屋情况，因此，廖小燕的收楼行为应视为廖小燕已了解知晓润华公司交付房屋的实况。第三，根据日常生活法则，购买商品房对于买受人而言系一项非常重大的事项，因此，无论买楼或收楼都必须谨慎严谨。就本案而言，合同中赋予了廖小燕在润华公司无法提供合同约定的竣工验收备案证明文件时享有要求润华公司承担违约责任的权利，廖小燕接到《收楼通知书》后理应尽到查验房屋是否符合合同约定的交付房屋条件的合理谨慎义务。廖小燕现已收楼，视为廖小燕放弃了合同赋予其在润华公司交付房屋时无法提供竣工验收备案证明文件可以拒绝接收楼并要求润华公司承担违约责任的权利，表明廖小燕同意变更原《商品房买卖合同》约定的收楼条件，接受按现状收楼、承担收楼产生的法律后果。第四，连州市市×监督管理局经调查，未发现连州市金汇湾豪庭有虚假宣传的行为；同时，廖小燕没有主张、亦没有任何证据显示润华公司使用欺诈手段或廖小燕受到胁迫违背真实意思作出的收楼举措，因此，廖小燕属于自愿收楼。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条关于“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，廖小燕自愿按现状收楼，可以对涉案房屋进行装修，实现了买楼初衷与目的，虽然廖小燕收楼时润华公司尚未取得竣工验收备案证明文件，但对廖小燕的权利没有造成任何实质性的影响，亦没有妨碍廖小燕行使对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利；廖小燕收楼后若认为因该商品房不具备约定或者法定交付条件对其造成实际损失，可另行主张润华公司依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。第五，逾期交房违约金的法律功能在于保护买受人的居住生活权利，发挥房屋价值，其特点是补偿性而非惩罚性。对于社会大多数人而言，房屋是其维持生存的重要载体，若买受人依照合同约定履行支付房屋价款的义务后出卖人逾期交付房屋，将严重损害买受人最为基本重要的人权，这是我国法律所明文禁止的行为，亦是出卖人因此承担法律责任的法理基础。当出卖人向买受人交付房屋转移占有后，买受人取得房屋占有使用等权能，其居住生活权利将得到保障，此时逾期交房违约金的存在基础已经丧失，若交付房屋后因房屋质量等瑕疵对买受人的人身、财产造成损害，买受人可以依据其他法律关系另行要求出卖人承担违约或侵权责任。综上所述，润华公司在合同约定的交楼期间内已履行交付房屋的义务，廖小燕在取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分权利的前提下，仍要求润华公司支付至取得竣工验收备案证明文件时止的逾期交楼违约金，不但加重润华公司的法律义务，亦不符合自愿、公平、诚实信用的法律原则，因此，廖小燕诉求主张的事实与法律依据不充分，一审法院依法不予采纳。据此，一审法院于2020年9月29日作出如下判决：驳回廖小燕的诉讼请求。案件受理费917.03元，由廖小燕负担。二审期间，上诉人向本院提交如下证据：一、连府办信息公开[2020]3号《政府信息公开申请答复书》，拟证明被上诉人至2020年7月13日仍未向连州市住房和城乡建设局工程竣工验收备案办公室提交相关资料申报工程竣工验收备案。二、《连州市自然资源局关于金汇湾豪庭1#、2#初步规划核实的情况说明书》，拟证明连州市自然资源局于2019年8月经现场验收发现问题后已书面告知被上诉人，被上诉人系明知工程无法通过规划验收，无法取得竣工验收备案，仍向上诉人发出收楼通知，强行向上诉人交付房屋。三、微信聊天记录，拟证明被上诉人刻意隐瞒房屋不符合交付条件的事实。四、广州市中级人民法院（2020）粤01民终3667号民事判决书，拟证明无论相关法律规定还是实际判例，如开发商未取得竣工验收备案表，造成不符合交楼条件的，应由其承担逾期交楼违约责任。经质证，被上诉人对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案的审理无关，当时没有备案是业主的原因。对证据二的真实性、合法性和关联性均不认可，未涉及合同的内容，与本案无关。对证据三的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，没有参照价值。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，法官询问上诉人“收楼的时候你方是否有要求被上诉人提交合同中约定的三份材料？”，上诉人的代理人回答“有要求，但是被上诉人一直推诿，还有欺骗上诉人”。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案围绕上诉人上诉请求的范围进行审理，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是被上诉人应否向上诉人支付逾期交房违约金。双方当事人在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同（预售）》合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据该合同第九条及第十一条的约定，被上诉人在交付房屋时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测验报告，还需提供《住房使用说明书》、《销售质量保证书》，如被上诉人交付房屋时不能出示上述文件，上诉人有权拒绝接收，并由被上诉人承担逾期交房的责任。二审庭审中，法官询问上诉人“收楼的时候你方是否有要求被上诉人提交合同中约定的三份材料？”，上诉人的代理人回答“有要求，但是被上诉人一直推诿，还有欺骗上诉人”。从上述上诉人的自认可知，其在收楼时已知道被上诉人不能提供合同约定的文件，在此情形下，上诉人有权按照合同约定拒绝收楼，但其仍继续接收被上诉人交付的房屋，视为其同意按现状收楼。因此，一审法院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，判决被上诉人无需承担逾期交房的违约责任并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费917.03元，由上诉人廖小燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二一年二月二十二日法官助理 吴 骁书 记 员 范小婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。