浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初3601号 原告（执行案外人）：浙江国力科技股份有限公司，统一社会信用代码：91331023084267692U，住所地浙江省天台县洪畴镇繁荣街**。 法定代表人：戴东升。 委托诉讼代理人：陈小良，浙江英普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许眯，浙江同元律师事务律师。 被告（申请执行人）：杭州福特资产管理有限公司，统一社会信用代码：91330106MA2B2KAY85，住所地浙江省杭州市西湖区北山街道白沙泉****。 法定代表人：陈永亮。 委托诉讼代理人：虞林军，系公司员工。 委托诉讼代理人：张海军，系公司员工。 第三人（被执行人）：浙江省天台山橡胶实业公司，统一社会信用代码：91331023148066516R，住所地，住所地浙江省天台县洪畴镇大三村iv> 法定代表人：戴金仙。 第三人（被执行人）：浙江国力纺织有限公司，统一社会信用代码：9133102370471647X0，住所地，住所地浙江省天台县洪畴镇东工业区繁荣中街**iv> 法定代表人：戴金仙。 第三人（被执行人）：浙江宏鑫石材有限公司，统一社会信用代码：91331023765211977R，住所地浙，住所地浙江省天台县福溪街道后田村v> 诉讼代表人：潘桦。 第三人（被执行人）：天台县华侨橡胶厂，统一社会信用代码：9133102370471515Y，住所地浙，住所地浙江省天台县三合镇洋头村v> 法定代表人：王斌其。 第三人（被执行人）：戴金仙，女，1965年10月19日出生，住浙江省天台县。 第三人（被执行人）：戴东泉，男，1967年8月10日出生，住浙江省天台县。 第三人（被执行人）：张守苗，男，1960年5月14日出生，住浙江省天台县。 原告浙江国力科技股份有限公司（以下简称：国力科技公司）与被告杭州福特资产管理有限公司（以下简称：福特资产公司）、第三人浙江省天台山橡胶实业公司（以下简称：天台山橡胶公司）、浙江国力纺织有限公司（以下简称：国力纺织公司）、浙江宏鑫石材有限公司、天台县华侨橡胶厂、戴金仙、戴东泉、张守苗案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告国力科技公司的委托诉讼代理人陈小良、许眯，被告福特资产公司的委托诉讼代理人虞林军、张海军到庭参加诉讼。第三人天台山橡胶公司、国力纺织公司、天台县华侨橡胶厂的法定代表人、浙江宏鑫石材有限公司的诉讼代表人及戴金仙、戴东泉、张守苗经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国力科技公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2020）浙1023执异28号执行裁定书，并确认原告与第三人天台山橡胶公司之间的《租赁合同》合法有效；2、请求判决停止执行（2017）浙1023执622号之腾空公告、（2020）浙1023执异28号中对原告租赁房屋的强制执行。3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下： 一、（2020）浙1023执异28号执行裁定书程序错误。1、被告的出庭人员虞林军系原台州市中级人民法院法官，与天台县人民法院原系案件审理的上下级关系，应当认定存在特殊的关联性，即使虞林军现在不在法院工作，仍然存在特定关系的可能性极大，天台县人民法院应当对此避嫌予以回避，以避免案件审理过程中公正性问题，结合本案天台县人民法院的事后调查工作，这种偏袒行为存在的可能性极大。2、天台县人民法院在本案作出裁定中所依据的租赁合同、供电部门的客户变更用电申请表等主动调查证据，未依法向原告提供或经原告进行质证等行为违法。 二、(2020)浙1023执异28号裁定书中认定事实错误。虽然天台县人民法院对本案原告的各种行为以“存在的疑点分析”，否定原告与第三人天台山橡胶公司于2014年5月4日签订、并经公证的《房屋租赁协议》，从而认定原告与第三人天台山橡胶公司所签订的租赁关系具有“通过构设租赁关系逃避债务履行的共同主观意图，也具备客观条件。”但，天台县人民法院的该种分析完全是一种主观武断，脱离事实与法律依据的。 1、公司关联问题。原告、天台山橡胶公司、国力纺织公司均是独立法人，具有独立的民事主体特性。该部分事实认定，天台县人民法院的分析也未在被告提供任何证据的情况下作出，显然是超出了不告不理的原则；也是天台县人民法院对被告在异议裁决过程中不提供证据情况下的“主动”分析、认定。在此，难免会让人联想到天台县人民法院与虞林军的曾经工作经历联系起来，存在偏袒的行为。 2、租金约定问题。天台县人民法院据此“调取”了2014年的租赁合同，但原告至今未看到过相应的证据，就径直作出判决认定，显然是剥夺了原告的基本权利。其次，原告从没有认为原告所租赁的租金是偏低的。根据当时的租赁市场行情，完全是合理的。显然，天台县人民法院在调查、取证过程中也是带有明显的偏袒，好像是带着目的性的调查、取证。 3、租金支付问题。原告一直在支付租金，在2014年、2017年是通过银行汇款支付租金的，其他是通过现金支付，只能说明原告在交纳租金的方式是多变的，至于在2018年、2019年的收据号7716226/7716230跨度一年仅差三号问题，由于在2018年、2019年，公司经营基本处于停滞状态，所以开具收据的次数确实非常少。 4、租赁物的占有情况。天台县人民法院依据工商行政管理部门的登记信息确认原告等单位的经营所在地，显然是一种教条的方式。事实上，这种经营地与注册登记地不一致的情况是相当普遍的，供电部门的客户变更用电申请表，也是同样的问题。作为居中裁判的法官，应当进一步去查实该事实，而不是以与原告对抗的调查部分情况，然后主观否定原告实际占用租赁物的情况。 5、租赁合同签订时间与债务形成时间问题。国力纺织公司曾经多次贷款，但在早期的贷款均是有贷有还，不曾有过欠款，尤其是在2014年之前的贷款，均在贷款期限内偿还清楚，根本不存在天台县人民法院所认为的存在故意骗贷的情形。本案中原告签订租赁合同的时间是2014年且经过公证，而债务形成的时间在2016年，至于天台县人民法院回避这种基本事实，带着偏见看待原告等人的行为，是导致该事实认定错误的根本原因。 6、未出租声明书和共有权意见书问题。银行放贷有其自己的规矩，企业经营好的时候，银行千方百计放贷给企业，企业不好的时候，又挖空心思把贷款弄回来。当然，作为经营主体，也属正常；但是银行在放贷过程中，往往为了放贷给好的企业，是对借贷人有意放松“审查”，甚至是明知而为之。国力纺织公司等一直以来的贷款均是按期归还，银行是非常清楚国力纺织公司的经营情况，根本没有骗贷的意图。 虽然，天台县人民法院最后认定：原告与天台山橡胶公司之间的租赁合同不得对抗本案被告的申请执行。但是，天台县人民法院对于原告与天台山橡胶公司之间经公证《房屋租赁协议》是否有效，仍悬而未决？原告认为：(1)经公证《房屋租赁协议》应当依法有效。而目前执行法院在无任何可以推翻原告与天台山橡胶公司之间的公证书的情况，是违反对公证书否定的法律规定。(2)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。(3)根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定：经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的。所以，原告与天台山橡胶公司不可能事先预知若干年后会发生贷款、以及涉及执行之类的事情。 综上，原告认为，执行法院作出的(2020)浙1023执异28号裁定书是错误的，应当予以撤销；(2017)浙1023执622号之腾空公告应当予以停止。 在审理过程中，经本院释明原告申请变更诉讼请求：1、请求确认原告对坐落于天台县××镇××街××号的土地使用权及厂房，享有自2014年5月4日至2034年5月3日期间的租赁权；停止执行（2017）浙1023执622号之六执行裁定中事项；2、请求判令，在前述租赁期内，未经原告同意，不得对案涉房屋及土地继续前述租赁期内进行执行措施。3、由被告承担本案诉讼费用。补充事实与理由如下：原告与天台山橡胶公司签订的“厂房租赁协议”是于2014年5月4日完成，并进行了公证，所涉租赁内容：租赁期限为20年，自2014年5月4日至2034年5月3日止；坐落位置是：天台县洪畴镇繁荣东街1号的土地使用权及厂房。所涉土地使用权编号天台国用（2013）第02207号及地上编号为：天房权证天台字第0××3号、第0××4号、第0××5号、第0××2号，以及天台国用（2013）第02208号土地使用权及地上编号为第0××7号房产及该地上未办理房产证上的房产。被告在本案执行过程中，所执行的款项的判决依据是（2017）浙1023民初2920号案件。根据该案的事实可以看出：被告的债权形成：在2016年4月8日，被告与国力纺织公司签订了一份编号为33010120160009989的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，由天台山橡胶公司进行最高额抵押所形成；在2017年1月13日，被告与国力纺织公司签订了一份编号为33010120170001630的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，由天台山橡胶公司进行担保所形成的；在2017年1月13日，被告与国力纺织公司签订了一份编号为33010120170001612的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，由天台山橡胶公司进行担保所形成的；还有其他若干项债权的形成过程。但是被告上述每一项债权形成均是在本案原告与天台山橡胶公司签订的“厂房租赁协议”之后，其中包括抵押权的形成，也是晚于“厂房租赁协议”。也就是，原告在签订“厂房租赁协议”时，根本不知道被告的债权情况、也不可能知道。综上，原告认为，执行法院作出的（2017）浙1023执622号之六裁定书是错误的，应当予以撤销及停止执行；原告在租赁期内的租赁权应当得到保护。 被告福特资产公司辩称，天台县人民法院作出的（2017）浙1023执622号之六执行裁定，事实清楚，程序合法，适用法律正确。原告的诉讼请求不成立，依法应当予以驳回。针对原告的诉讼请求及理由，答辩理由如下： 1.、天台县人民法院作出的执行异议裁定程序合法。首先，关于原告认为被告代理人虞林军回避的问题。虞林军在台州市中级人民法院工作过，但也已经是十多年前的事。原告代理人是律师，法律的专业人员，提出虞林军的回避问题也应当先查下相关的法律依据，不能仅凭空想象，主观臆断，就把虞林军与法院存在什么特殊的关联性这个帽子戴上了。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，执行实施阶段案外人提出的异议，法院执行实施部门是需要依职权对案外人执行异议的合法性与真实性进行审查，法院裁定书也清楚地写明了，调查取证亦是法院为维护生效法律文书的权威性行使国家公权力所采取的相关措施，具有职权性、强制性、主动性。再次，在强制执行阶段，人民法院不对租赁合同的效力作出判断。《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以第三人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》：第三人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗被告。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或者解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗被告。故原告在诉状中提出认为法院没有在裁定中对其的租赁合同是否合法有效作出评判，与法不符。 2、认定事实清楚。（1）法院的裁定书中已经查明事实，第三人自2013年5月14日开始以本案抵押作为担保办理最高额抵押贷款，期限至2015年5月12日，抵押登记期限为三年一循环，期限届至重新进行登记，现存债权一直延续自2013年登记设定时的债权。而原告提供的公证租赁合同系2014年5月4日。上述涉及的借款抵押合同三方当事人一直没有改变，且借款人一直存在借贷未结的事实，故本案的抵押物是抵押登记在前租赁在后。（2）原告在第三人办理抵押登记时，并未实际占有、使用抵押物清楚。理由：一是有虽然原告提供的本案抵押物租赁合同的时间为2014年5月4日，但根据被告从工商行政管理部门调处的原告工商登记情况得知，原告营业场所地址变更时间在2017年1月1日，变更之前的营业所在地一直为天台县洪三工业园区，而非抵押物所在地天台县繁荣东街1号；本案抵押物天台县繁荣东街1号，根据供电部门的客户变更用电申请表，从第三人国力纺织公司变更到原告方的最早时间为2017年4月21日，与原告的经营地址变更相一致。二是2016年1月8日，第三人提供的原债权人即农业银行天台县支行的声明书，明确抵押物未出租，若有虚假愿意承担一切法律后果，证明了第三人在2016年1月12日办理抵押登记时，原告并未实际占有、使用的事实。因为这是出租人对自己抵押物是否出租情况作出的承诺，亦于上述原告办理经营地址、工商及客户用电变更登记相互印证。三是原告没有证据证明其已经占有、使用租赁物的事实根据。（3）第三人与原告存在恶意串通，以明显不合理的低价承租了抵押物清楚。理由：一是第三人与原告签订的租赁合同为20年，租金为每年15万元不变。二是被执行人的厂房依法登记的时间在2013年5月10日，办理抵押登记的时间在2016年1月12日。三是本案第三人出租抵押物实际上是将抵押物租赁给了自己。本案原告与第三人看似两个独立的法人企业，实际是第三人股东的左手和右手，左手为操作第三人企业，右手操作原告。四是参照2019年3月5日江苏省高级人民法院关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）对虚假租赁认定标准作出的具体认定标准，本案第三人与原告签订的租赁合同符合其中认定为虚假的二个条件，即一是承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；二是承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。 3、裁定驳回原告的异议适用法律并无不当。（1）被告的抵押权先于原告的虚假租赁权设立在前，根据中华人民共和国物权法第190条规定，其租赁关系不得对抗被告已登记的抵押权。（2）原告签订租赁协议后，至租赁物办理抵押登记时，都没有实际占有租赁物的事实，根据浙江省高院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答第一、四条规定，不能认定其租赁权对抗抵押。（3）根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院依法应当将其除去后进行拍卖。”通过此条规定可知，是否要除去租赁的判断标准是“租赁对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响”，如果有影响就除去，如果没有影响就不用除去。退一步讲。即使原告的租赁在前，系因第三人与原告存在恶意串通，以明显不合理的低价承租了抵押物，致使抵押物拍卖金额显著降低，严重损害抵押权人的合法权益，故天台法院在执行实使拍卖程序中予以涤除，其系依法行使的是涤除权。 4、原告、第三人涉嫌违法。参照2020年12月15日北京市法院执行局局长座谈会纪要——关于执行工作中涉案外人异议若干问题的意见第十条的规定，被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议妨害执行的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条规定根据节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任的处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。被告亦会保留此权利。 综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求，诉讼费用由原告承担。因原告及第三人的恶意串通行为，并通过异议程序妨害司法执行行为，不仅造成司法资源的浪费，亦对债权人造成严重的损失，故请求依法追究原告及第三人相应的责任。 第三人天台山橡胶公司、国力纺织公司、浙江宏鑫石材有限公司、天台县华侨橡胶厂、戴金仙、戴东泉、张守苗未提出答辩意见。 通过庭审，到庭当事人对以下事实无异议，并有相关证据在卷予以证实，本院依法予以确认： （一）戴东泉、戴金仙系夫妻关系，戴东升为戴东泉的兄弟，戴梦婷、戴国笠系戴东泉、戴金仙的子女，戴梦婷的出生日期为1989年8月26日，戴国笠的出生日期为1995年8月10日。 国力纺织公司的投资人于2010年1月8日备案登记为戴东泉出资740万元，占比46.57%，戴金仙出资849万元，占比53.43%，至今未变更，住所地于，住所地于2017年3月22日从天台洪畴镇东工业区繁荣街**变更为天台县洪畴镇繁荣中街**胶公司的投资人于2004年3月31日备案登记为戴东泉出资136万元，占比66.67%，戴金仙出资68万元，占比33.33%，至今未变更。浙江国力科技有限公司成立于2013年11月25日，法定代表人戴梦婷，投资人为许陈雯（出资50万元）、戴梦婷（出资950万元），公司注册资本其中50万元以许陈雯名义柜台存现，另950万元以转存形式进入公司开设在中国农业银行股份有限公司天台县支行1994××××1469的账户，于次日即转入国力纺织公司的账户，2014年4月29日浙江国力科技有限公司的投资人许陈雯变更为戴国笠，2017年1月19日住所地从浙江省天台县××工业园××镇××街××号，并将法定代表人变更为戴国笠，投资人和出资额也变更为戴东升（出资10万元）、戴国笠（出资990万元），2017年3月22日投资人变更为戴爱桂（出资10万元）、戴东升（出资990万元），2018年12月1日名称变更为浙江国力科技股份有限公司。 （二）2014年3月1日，天台山橡胶公司与浙江国力科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：天台山橡胶公司将坐落于浙江省台州市××镇××街××号，租赁建筑面积为6000平方米的房屋出租给浙江国力科技有限公司，房屋租赁期20年，自2014年3月1日至2034年2月29日止，年租金为150000元，支付日期在支付月5日前支付租金，浙江国力科技有限公司在租赁期间，如将该房屋转租，需事先征得天台山橡胶公司的书面同意，如果中途擅自转租转让，则天台山橡胶公司不再退还租金和保证金。 2014年5月4日，天台山橡胶公司与浙江国力科技有限公司签订《厂房租赁协议》一份，并于同日向浙江省天台县公证处申请公证，2014年5月5日，浙江省天台县公证处出具（2014）天证字第1228号公证书。《厂房租赁协议》约定：租赁厂房：天台山橡胶公司将位于天台县洪畴镇繁荣东街1号全部土地、厂房整体出租给浙江国力科技有限公司，土地、厂房具体明细如下：编号为天台国用（2013）第02207号国有土地使用权及地上编号为天房权证天台字第0××3号、第0××4号、第0××5号、第0××6号房产；编号为天台国用（2013）第02208号国有土地使用权及地上编号为第0××7号房产及该地上未办理房产证的房产；前述两块土地上其他未取得房产权属证书其他全部临时建筑、构筑物和道路等。租赁期限：租赁期限为20年，自2014年5月4日至2034年5月3日。租金：租赁厂房年租金15万元，租金每年支付一次，应在本协议生效后一个月内支付第一期租金，并与上一期租金对应期限届满前支付下一期租金。厂房使用：租赁期限内，承租人有权对外全部或部分转租房屋，转租承租人、租赁价格等事宜由承租人自行确定，无须出租人同意。本协议签署前双方就租赁厂房事宜形成的任何口头或书面约定与本协议不一致的，均以本协议约定为准。 2019年4月30日，国力科技公司与浙江广角布新材料有限公司签订《房屋租赁合同》一份，《房屋租赁合同》约定：国力科技公司将坐落于浙江省台州市××镇××街××号，租赁建筑面积为6000平方米的房屋出租给浙江广角布新材料有限公司，房屋租赁期10年，自2019年5月1日至2029年4月30日止，年租金为156000元，支付日期在支付月5日前支付租金。 （三）国力科技公司向本院提供了2014年7月4日、2015年8月15日、2016年5月2日、2017年3月20日、2018年4月8日、2019年4月23日及2020年4月17日支付租金的凭证，其中2014年7月4日与2017年3月20日的凭证是银行汇款单，其余均为收款收据。 2017年4月21日，国力纺织公司将用电户（户号7315300094）转让给浙江国力科技有限公司，并按有关规定办理过户手续。2019年3月20日，浙江国力科技有限公司将用电户（户号7315300094）变更国力科技公司。2019年7月2日，国力科技公司与浙江广角布新材料有限公司在天台县供电有限公司办理了《客户变更用电（丙类）申请表》，国力科技公司将用电户（户号7315300094）转让给浙江广角布新材料有限公司，并按有关规定办理过户手续。 2020年4月16日，本院执行局执行人员张贴出屋公告时浙江广角布新材料有限公司的单位名称牌挂在天台县洪畴镇繁荣东街1号厂房门口，而国力科技公司的单位名称牌没有挂在天台县洪畴镇繁荣东街1号厂房门口。在本案审理过程中，该两公司单位名称牌没有挂在天台县洪畴镇繁荣东街1号厂房门口，但浙江广角布新材料有限公司的财物还大量存放在厂房内。 （四）2013年5月13日，抵押权人中国农业银行股份有限公司天台县支行（以下简称农行天台支行）与抵押人天台山橡胶公司、债务人国力纺织公司三方签订了合同编号为33100620130022619号最高额抵押合同一份，该合同约定：抵押人以其所有的坐落于天台县洪畴镇繁荣街1号的工业用房［房产证号为天房权证天台字第0××3、0××4、0××5、0××6、0××7号；土地使用权证号为天台国用（2013）第02207、02208号］为抵押权人与债务人在2013年5月13日至2015年5月12日期间内形成债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为人民币726万元，抵押担保的范围包括担保债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及贷款人实现债权的一切费用；在本合同约定的期间和最高余额内，抵押权人发放本合同约定的借款或者提供其他银行信用时无须逐笔办理担保手续；抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或进行其他任何方式的处分，经抵押权人书面同意，抵押人以转让、出租、或其他方式处分抵押物的，所得价款应用于提前清偿所担保的债权或者提存。2013年5月14日，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续，他项权证号为天房他证2013字第2××3、2××4号，该抵押登记在2016年1月12日三方再次签订《最高额抵押合同》时尚未注销。 （五）2016年1月12日，农行天台支行与天台山橡胶公司、国力纺织公司三方签订一份编号为33100620160001390的《最高额抵押合同》，该合同约定：天台山橡胶公司以其所有的坐落于天台县××镇××街××号的工业用房【房产证号为天房权证天台字第0××3、0××4、0××5、0××6号；土地使用权证号为天台国用（2013）第02207号】为农行天台支行与国力纺织公司在2016年1月12日至2018年1月11日期间内形成债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为人民币491万元，抵押担保的范围包括担保债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及贷款人实现债权的一切费用。2016年1月12日，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续，他项权证号为天房他证天台字第2××3号。 2016年1月12日，农行天台支行与天台山橡胶公司、国力纺织公司三方签订一份编号为33100620160001382的《最高额抵押合同》，该合同约定：天台山橡胶公司以其所有的坐落于天台县××镇××街××号的工业用房【房产证号为天房权证天台字第0××7号；土地使用权证号为天台国用（2013）第02208号】为农行天台支行与国力纺织公司在2016年1月12日至2018年1月11日期间内形成债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为人民币261万元，抵押担保的范围包括担保债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及贷款人实现债权的一切费用。2016年1月12日，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续，他项权证号为天房他证天台字第2××2号。 （六）2013年5月14日，农行天台支行与国力纺织公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，合同约定：国力纺织公司向农行天台支行借款420万元，借款期限从2013年5月14日起至2014年5月13日止，同日，农行天台支行向国力纺织公司发放贷款420万元，2014年5月12日，国力纺织公司归还借款本息。2014年5月14日，农行天台支行与国力纺织公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，合同约定：国力纺织公司向农行天台支行借款420万元，借款期限从2014年5月14日起至2015年5月13日止，同日，农行天台支行向国力纺织公司发放贷款420万元，2015年4月28日，国力纺织公司归还借款本息。2015年4月28日，农行天台支行与国力纺织公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，合同约定：国力纺织公司向农行天台支行借款420万元，借款期限从2015年4月28日起至2016年4月27日止，同日，农行天台支行向国力纺织公司发放贷款420万元，2016年4月7日，国力纺织公司归还借款本息。2016年4月8日，农行天台支行与国力纺织公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，合同约定：国力纺织公司向农行天台支行借款420万元，借款期限从2016年4月8日起至2017年4月7日止，同日，农行天台支行向国力纺织公司发放贷款420万元，但国力纺织公司未按期归还借款本息。 （七）因国力纺织公司未归还2016年4月8日420万元借款及2016年其他借款，农行天台支行于2017年6月2日以国力纺织公司、天台山橡胶公司、浙江宏鑫石材有限公司、天台县华侨橡胶厂、戴金仙、戴东泉、张守苗为被告向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，本院于2017年7月21日作出（2017）浙1023民初2920号民事判决，判决确定：一、限国力纺织公司在本判决生效之日起十日内归还农行天台支行借款本金合计700万元，并支付利息损失（截止2017年7月11日，其中420万元款项利息损失为114199.18元，250万元款项利息损失为57613.64元，30万元款项利息损失为6655.35元，2017年7月12日起的利息损失按借款合同约定的利率计算至债务履行完毕之日止）；二、限国力纺织公司在本判决生效之日起十日内归还农行天台支行承兑汇票垫款合计676万元，并支付利息损失（截止2017年7月11日，其中112.5万元承兑汇票垫款的利息损失为70648.61元，240万的承兑汇票垫款的利息损失为99144元，323.5万元的承兑汇票利息损失为123835.80元，2017年7月12日起的利息损失按承兑合同约定的利率计算至债务履行完毕之日止）；三、农行天台支行对天台山橡胶公司所有的坐落于天台县××镇××街××号的工业用房【房产证号为天房权证天台字第0××3、0××4、0××5、0××6号；土地使用权证号为天台国用（2013）第02207号】房产的折价款、或拍卖、变卖价款对上述第一项中的借款420万元在最高额担保范围内享有优先受偿权；该抵押物余值部分对上述第二项中的承兑汇票垫款112.5万元、承兑汇票垫款323.5万元在最高额保证范围内享有优先受偿权；四、农行天台支行对天台山橡胶公司所有的坐落于天台县××镇××街××号的工业用房【房产证号为天房权证天台字第0××7号；土地使用权证号天台国用（2013）第02208号】房产的折价款、或拍卖、变卖价款对上述第一项中的借款420万元、借款30万元在最高额担保范围内享有优先受偿权；该抵押物的余值部分对上述第二项中的承兑汇票垫款112.5万元、承兑汇票垫款323.5万元在最高额保证范围内享有优先受偿权；五、浙江宏鑫石材有限公司、戴金仙、戴东泉、张守苗对上述第一项的其中借款250万元，第二项的其中承兑汇票垫款240万元承担连带清偿责任；六、天台县华侨橡胶厂、戴金仙、戴东泉对上述第一项中的借款30万元，第二项中的承兑汇票垫款112.5万元，承兑汇票垫款323.5万元承担连带清偿责任。 （八）因国力纺织公司等未自觉履行偿还义务，农行天台支行于2017年8月28日向本院申请执行，本院于2017年8月30日作出（2017）浙1023执622号执行裁定书，查封了天台山橡胶公司所有的坐落于天台县××镇××街××号的工业用房的房地产和土地使用权，期限届满，本院于2020年8月1日予以续行查封，经查登记部门信息，上述房地产的首查封法院为杭州市江干区人民法院，该院已将处置权移交本院。本院于2020年4月16日作出腾空公告，责令天台山橡胶公司厂房内的所有人员在2020年5月16日前从上述厂房内迁出并腾空，到期仍不履行的，依法强制执行。 国力科技公司向本院提交租赁合同等依据要求保护其租赁权，本院于2020年7月2日作出（2017）浙1023执622号之六执行裁定，认定异议人国力科技公司对国力纺织公司的租赁权不得对抗本案申请执行人。后国力科技公司以其与天台山橡胶公司签订了房屋租赁合同在前，农行天台支行与天台山橡胶公司签订抵押合同在后，依法应当保护租赁权为由，向本院提出执行异议。本院于2020年11月10日作出（2020）浙1023执异18号执行裁定，驳回国力科技公司的异议。国力科技公司不服该裁定，于2020年11月25日向本院提出案外人执行异议之诉。 （九）在本院执行期间，农行天台支行将债权转让给中国信达资产管理公司杭州办事处，本院于2018年1月10日裁定变更申请人为中国信达资产管理公司杭州办事处。后中国信达资产管理公司杭州办事处于2019年7月2日在阿里拍卖网公开拍卖债权资产，福特资产公司以660万元竞得，继而本院将申请执行人变更为福特资产公司。 本院认为，本案争议焦点是：本院在执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁是否成立问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押的影响；抵押设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据该规定，拍卖不破除租赁是否成立，重点因围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查，如果租赁合同真实、租赁合同签订于案涉房屋抵押之前且案外人在抵押前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，案外人主张拍卖不破除租赁成立，否则不应保护案外人的租赁权。现分析如下： 第一、关于国力科技公司与天台山橡胶公司签订的《厂房租赁协议》是否真实问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁权是承租人基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此，承租人要求保护其租赁权，需要出租人与承租人建立真实的租赁合同关系。就本案而言，首先，国力科技公司与天台山橡胶公司于2014年5月3日签订涉案《厂房租赁协议》，并于第二日经浙江省天台县公证处公证。其次，国力科技公司提供了2014年至2020年每年支付15万元租金的凭证7份，虽然只有2014年与2017年的凭证是通过银行转账，其他是收款收据，只能说明该公司支付租金的形式不一，但不能否认国力科技公司支付租金的真实性。其三，虽然双方约定的租金有偏低之嫌，但考虑到两家公司股东的特殊性，即使偏低的租金也未尝不可。其四，结合国力科技公司于2019年7月2日将涉案房屋转租给浙江广角布新材料有限公司的事实，也可以认定国力科技公司与天台山橡胶公司签订的《厂房租赁协议》是真实的。其五，虽然国力纺织公司于2016年1月8日提供给原债权人即农行天台支行的声明书明确抵押物未出租，及国力科技公司办理经营地址工商及客户用电变更登记时间情况，但这与上述《厂房租赁协议》经公证、支付租金及转租涉案房屋的事实相冲突，只能说明国力纺织公司为了继续借款有意隐瞒房屋租赁的事实。故对国力科技公司主张的其与天台山橡胶公司建立真实的房屋租赁合同关系予以认可。 第二、关于《厂房租赁协议》是否签订于被执行房屋设定抵押前的问题。国力科技公司主张其于2014年5月3日与天台山橡胶公司签订的《厂房租赁协议》，而本案执行依据系农行天台支行与天台山橡胶公司于2016年1月12日签订《最高额抵押合同》，故可以认定《厂房租赁协议》签订于被执行房屋设定抵押前。福特资产公司则主张国力纺织公司自2013年5月14日开始以本案涉案房地产作为抵押物办理最高额抵押贷款，期限至2015年5月12日，抵押登记期限为三年一循环，期限届至重新进行登记，现存债权一直延续自2013年登记设定时的债权，而国力科技公司提供的公证租赁合同系2014年5月4日，上述涉及的借款抵押合同三方当事人一直没有改变，且借款人一直存在借贷未结的事实，故本案的涉案房地产是抵押登记在前租赁在后。 在本案中，农行天台支行与天台山橡胶公司于2013年5月14日签订的《最高额抵押合同》，从时间上明显早于国力科技公司与天台山橡胶公司于2014年5月3日签订的《厂房租赁协议》。本案执行依据农行天台支行与天台山橡胶公司于2016年1月12日签订的《最高额抵押合同》，从时间上明显迟于国力科技公司与天台山橡胶公司于2014年5月3日签订的《厂房租赁协议》。但是，从本院查明的事实看，首先，2016年1月12日签订的两份《最高额抵押合同》与2013年5月14日签订的《最高额抵押合同》在合同主体、金额、借款用途、抵押物上均没有发生变化。其次，本案执行依据中的420万元借款（2016年4月8日借款）其实是从2013年5月14日、2014年5月14日、2015年4月28日的循环借款的延续，特别是2015年4月28日的借款在2016年4月7日归还，该笔借款抵押权在2016年1月12日签订《最高额抵押合同》时尚存在。再次，2013年5月14日农行天台支行与天台山橡胶公司签订的《最高额抵押合同》中的抵押权在2016年1月12日签订《最高额抵押合同》时尚未注销。因此，虽然两次《最高额抵押合同》抵押登记有六个月的空窗期，导致抵押的延续性在表面上存有瑕疵，但是结合该笔420万元借款的循环抵押借款及在未注销第一次抵押登记的情况下又进行第二次抵押登记的事实，则可以认定两次《最高额抵押合同》抵押登记具有延续性，因而本案执行依据的《最高额抵押合同》的抵押权也可认定在2014年5月3日国力科技公司与天台山橡胶公司签订的《厂房租赁协议》前即已存在。 第三、关于国力科技公司是否依据《厂房租赁协议》直接、实际且至今仍占有案涉租赁房屋。所谓租赁权的占有、使用，是指承租人根据与出租人的租赁合同约定实际占有、使用出租人出租的房屋。为了防止“拿把钥匙换把锁”就构成占有的简单化认定，案外人须在抵押前占有并至今持续占有案涉房屋，且为依据租赁合同约定的合法占有、直接占有。承租人转租说明第一手承租人在生产经营上对租赁房屋并不存在依赖，与租而不用并无实质上区别。 国力科技公司认为所租赁厂房中确有部分已经转租，而部分仍放置着自己的机器设备进行生产，至于电力公司所需的租赁协议仅是一个形式，并不代表各方的真实内容与意思，故其所租赁的厂房一直在使用。根据本院查明的事实，国力科技公司承租涉案房屋后，于2019年4月30日将涉案房屋转租给浙江广角布新材料有限公司，后将用电户（户号7315300094）也转让给浙江广角布新材料有限公司，并按有关规定办理了过户手续，且浙江广角布新材料有限公司至今一直在涉案房屋内经营，这有相关的租赁协议、用电户过户手续及本院执行局工作人员拍摄的照片等证据足以证实。国力科技公司这种转租行为不能认定为其对租赁房屋的直接、实际占有并至今持续占有，也足以认定其在生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖。而国力科技公司认为其所租赁的厂房一直在使用的主张缺乏足够证据予以证明，本院不予采纳，由此可见，国力科技公司并未直接、实际且至今仍占有案涉房屋。 综上分析，国力科技公司与天台山橡胶公司签订的《厂房租赁协议》真实，虽然《厂房租赁协议》从时间上看签订于被执行房屋设定抵押前，但是由于两次《最高额抵押合同》抵押登记具有延续性，因而本案执行依据的《最高额抵押合同》的抵押权也可认定在2014年5月3日国力科技公司与天台山橡胶公司签订的《厂房租赁协议》前即已存在；同时，由于国力科技公司没有直接、实际且至今仍占有案涉租赁房屋，故国力科技公司请求确认其对租赁房屋范围享有在租赁期限内的租赁权，在前述期限，未经其同意不得涤除前述租赁权的主张，缺乏事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。 另外，国力科技公司认为本院(2020)浙1023执异28号执行裁定书程序存在错误问题。第一，关于国力科技公司认为：被告的出庭人员虞林军系原台州市中级人民法院法官，即使虞林军现在不在法院工作，仍然存在特定关系的可能性极大，天台县人民法院应当对此避嫌予以回避，以避免案件审理过程中公正性问题。本院认为，虞林军虽然以前在台州中院工作，但现系被告公司员工，本院依法执行本案不存在程序违法，本案合议庭成员与虞林军也没有存在法律规定应当回避的情形，且在本案庭审过程中原告对被告出庭人员虞林军也无异议。第二，关于国力科技公司认为：本院(2020)浙1023执异28号执行裁定中所依据的租赁合同、供电部门的客户变更用电申请表等主动调查证据，未依法向原告提供或经原告进行质证等行为违法问题。本院认为，首先，本院(2020)浙1023执异28号执行裁定只是原告提起本案诉讼的起诉条件之一；其次，民事执行强制措施本是法院为维护生效法律文书的权威性行使国家公权力所采取的相关措施，具有职权性、强制性和主动性，并非必须依当事人申请而采取，且异议人的救济权利皆可在执行异议之诉中充分行使，并未造成实质损害。故国力科技公司认为本院(2020)浙1023执异28号执行裁定书程序存在错误的主张均与法无据，本院均不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告浙江国力科技股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币24800元，由原告浙江国力科技股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  王定飞 人民陪审员  徐国庆 人民陪审员  陈世华 二〇二一年二月二日 代书 记员  叶向阳