山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3743号上诉人（原审原告）：王宝芳，女，1967年3月26日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：王宝成（系王宝芳之兄），男，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄恒昇房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路原黄庄乡政府院内，统一社会信用代码：370400200000516。法定代表人：尤晓，董事长。被上诉人（原审第三人）：丁和平，男，1976年6月26日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：李洪良，山东守用律师事务所律师。上诉人王宝芳因与被上诉人枣庄恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇公司）、丁和平商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宝芳上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判为“位于恒昇国际2号楼东单元19-20层1902室房屋所有权归王宝芳所有”或将该案件发回重审；2.一审保全费，一、二审案件受理费由恒昇公司、丁和平承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误。理由如下：一、在案证据足以证实，王宝芳自2012年7月16日起、且早于丁和平已合法占有涉案房屋。原审法院查实：1、2010年11月1日，王宝芳与恒昇公司签订涉案房产《商品房买卖合同》。同日，王宝芳向恒昇公司支付全部购房款及车位款，商品房买卖合同于2010年11月14日办理备案登记。2012年7月16日，恒昇公司将涉案房屋及车位交付给王宝芳使用，王宝芳缴纳太阳能热水器款并办理《燃气使用证》、交纳部分物业费、电费。2、2013年11月28日，丁和平与恒昇公司又签订一份《商品房买卖合同》，该房款的实际支付方式为恒昇公司欠付丁和平的工程款。相比较王宝芳与恒昇公司，丁和平与恒昇公司之间的《商品房买卖合同》签订时间和履行情况，原审法院查明的以上涉案事实可以证明，丁和平、恒昇公司之间签订商品房买卖合同的时间晚于王宝芳，恒昇公司先于丁和平，在2012年7月16日将涉案房屋交付给王宝芳。据此，王宝芳自2012年7月16日起就对涉案房屋享有合法占有权。二、在法院审理涉案房屋权属纠纷过程中，恒昇公司与丁和平双方恶意串通、违反法律法规禁止性规定办理房屋所有权变更登记，因此，丁和平的权利不能优先于王宝芳的合法占有权。1、2019年10月21日，丁和平以商品房买卖合同纠纷为由，以确认位于枣庄市市中区“恒昇国际”2号楼东单元19-20层1902室房屋(即涉案房产)所有权归丁和平所有为目的，将恒昇公司、王宝芳起诉至枣庄市市中区人民法院。2020年3月23日，枣庄市市中区人民法院以(2019)鲁0402民初5288号民事判决驳回丁和平的该项诉讼请求。该案件纠纷，因丁和平不服一审判决而上诉至枣庄市中级人民法院，现该案已审结。2、2020年3月18日，王宝芳以“确认位于恒昇国际2号楼东单元19-20层1902室房屋归王宝芳所有”为诉讼请求，将恒昇公司、丁和平起诉至枣庄市市中区人民法院，该案件于2020年8月3日作出一审判决。上述两起诉讼案件的争议事实能够证明，在恒昇公司、丁和平双方办理涉案房屋所有权变更登记时，双方均明知涉案房屋在王宝芳与丁和平之间存在未了结(或未解决)的房屋权属纠纷。但恒昇公司、丁和平在明知房屋权属存在争议纠纷、且法院正在审查处理两起诉讼案件的情形下，双方故意隐瞒房屋权属存在争议的真相，恶意违反《不动产登记暂行条例》“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……。(二)存在尚未解决的权属争议的”规定，将涉案房屋所有权变更登记在丁和平名下。综上所述，王宝芳认为，一审法院以“丁和平已经办理涉案房屋的权属登记”为由，据此驳回王宝芳“确认位于恒昇国际2号楼东单元19-20层1902室房屋归王宝芳所有”的诉讼请求，原审判决的该事项认定和判项违反《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》之四(二)条款规定，即“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。因此，原审判决认定涉案事实和适用法律错误、严重损害王宝芳的合法权益，故提出上诉，请求法院依法判决纠正。丁和平辩称，一、王宝芳对涉案房屋既没有合法占有，也没有实际居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，书面交房通知可以作为房屋交付使用，但须具备如下构成要件：一是主体的特定，即由出卖人向买受人发出，并由买受人接收；二是交付房屋的特定，即交付的房屋明确具体；三是交付使用的日期特定，即确定具体交付使用日期。本案中，王宝芳认为恒昇公司已向其交付涉案房屋并主张于2012年7月16日起对涉案房屋享有合法占有权所依据的是其提交的交房通知。该交房通知是恒昇公司向不特定客户公布分期分批交付房屋的预告通知，其接收房屋的主体不具有特定性，交房范围涵盖了1号楼、2号楼所有房屋，交付房屋不具有特定性，也不是恒昇公司指明将涉案房屋交付给王宝芳的书面交房通知。因此，该交房通知并不具有法律规定的房屋交付使用的构成要件，不能证明恒昇公司已将涉案房屋交付给王宝芳占有使用。对此，王宝芳在（2019）鲁0402民初5288号案件庭审中亦当庭承认恒昇公司未给其办理交房手续，没有上房单，因此，王宝芳对涉案房屋并不享有合法占有权。另外，王宝芳在起诉状中自认涉案房屋一直闲置，未予居住使用。对此，（2019）鲁0402民初5288号民事判决书亦查明并认定王宝芳对涉案房屋并未实际居住使用。可见，王宝芳对涉案房屋并未实际占有使用。二、丁和平与恒昇公司申请将涉案房屋的产权登记在丁和平名下，是依法根据合同履行而取得标的物所有权的合法权利，不存在任何恶意。《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》明确恶意认定应考量如下因素：1.第一买受人已实际入住的事实。2.第二买受人与出卖人公司法定代表人是否存在特殊身份关系。3.第二买卖合同约定的价格及对价是否实际支付。本案中，第一，丁和平与恒昇公司签订的商品房买卖合同已被生效的（2019）鲁0402民初5288号民事判决书确认合法有效。该合同第六条明确约定房屋权利状况。第二，生效的（2019）鲁0402民初5288号民事判决确认丁和平已按合同约定的房屋价款实际支付房屋对价。丁和平与恒昇公司存在建设工程施工合同，于2013年1月28日经工程竣工结算，双方确认以恒昇公司所欠工程款中的62万元折抵购房款的形式一次性全额支付，该价款是合同约定的房屋价款，也是当时市场正常合理的销售价格。第三，丁和平已合法占有涉案房屋，享有物权期待权。恒昇公司于2018年12月28日出具交房证明，指示枣庄聚诚物业管理有限公司将涉案房屋向丁和平办理交房手续，该物业公司于2018年12月29日将涉案房屋钥匙交付给丁和平，允许上房，并出具证明。该事实已被（2020）鲁0402民初1517号民事判决确认。第四，虽然王宝芳签订合同在先，基于恒昇公司未向其交付涉案房屋，故王宝芳对涉案房屋并不享有合法占有权，也不存在实际占有使用的事实。基于上述情形，丁和平、恒昇公司基于合同的履行申请将涉案房屋产权登记在丁和平名下，主观上不具有恶意，客观上也没有侵害王宝芳的合法权益。因此，该房屋登记行为，并不构成在后买受人恶意登记的情形，而是恒昇公司依法履行合同义务的行为，丁和平依据合同履行取得标的物所有权的合法行为。三、涉案房屋的产权登记并不适用《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定。涉案房屋产权登记尽管发生在（2020）鲁0402民初1517号案件审理期间，但该案性质是商品房销售合同纠纷，而不是物权确认之诉。丁和平、恒昇公司申请涉案房屋产权登记是恒昇公司依法履行合同义务，丁和平依据合同的履行取得标的物所有权是行使合同权利，与王宝芳并不存在尚未解决的权属争议问题。因此，尽管该登记行为发生在诉讼期间，亦不属于《不动产登记暂行条例》第二十二条第二项规定的情形，故不动产登记机构对涉案房屋的产权登记合法有效。四、涉案房屋的所有权依法归丁和平所有。王宝芳与恒昇公司之间的涉案房屋买卖合同尽管在先签订且合法有效，但并未办理物权登记，依法并不享有涉案房屋的物权。而丁和平与恒昇公司之间的涉案房屋买卖合同尽管签订在后，但基于合同的履行，已将涉案房屋的产权登记在丁和平名下，根据《物权法》第六条、第九条、第十五条、第十六条及《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条的规定，自2020年5月20日起涉案房屋的所有权依法归丁和平所有。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。王宝芳向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.确认位于恒昇国际2号楼东单元19-20层1902室房屋所有权归原告所有；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月1日原告王宝芳与被告恒昇公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告王宝芳向被告恒昇公司支付了全部购房款及车位款，交纳了太阳能热水器款，办理了《燃气使用证》，并交纳了部分物业费、电费。2013年11月28日第三人丁和平与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该房款的实际支付方式为被告恒昇公司欠付第三人丁和平的工程款，被告恒昇公司并出具了收据。第三人丁和平交纳了太阳能热水器款及部分电费，于2018年12月29日上房。上述两份《商品房买卖合同》所涉买卖标的物均为被告恒昇公司开发的坐落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室房屋。另查明，第三人丁和平提交涉案房屋房款发票、不动产登记受理凭证及不动产登记费票据，证明其已办理涉案房产权属登记。原告主张第三人系采取非法手段抢先注册登记。又查明，第三人丁和平作为原告于2019年10月21日向一审法院提起诉讼：1.请求确认丁和平与恒昇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.确认位于枣庄市市中区文化中路138号恒昇国际2号楼东单元1902室房屋所有权归丁和平所有；3.责令恒昇房地产全面履行合同义务，配合、协助丁和平向枣庄市不动产登记机构申请就案涉房屋进行权属登记，将案涉房屋产权登记在丁和平名下；4.责令恒昇公司向丁和平支付违约金（以620000元为基数，从2019年3月28日起至其实际取得房屋所有权证之日止，以万分之一计算）；5.诉讼费由恒昇公司承担。一审法院于2020年3月23日作出（2019）鲁0402民初5288号民事判决，判决：一、确认丁和平与枣庄恒昇公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、驳回丁和平其他诉讼请求。该判决还未发生法律效力。一审法院认为，2010年11月1日原告王宝芳与被告恒昇公司签订的《房屋买卖合同》，2013年11月28日第三人丁和平与被告恒昇公司签订的《房屋买卖合同》，两份合同所涉买卖标的物均为被告恒昇公司开发的坐落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室房屋，即被告恒昇公司对原告及第三人出售的房屋系同一套房屋，一审法院对此予以确认。关于原告与被告及第三人与被告就涉案房屋分别签订的两份《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”物权效力不等同于合同效力,也就是说,本案中,原告王宝芳就涉案房屋与被告恒昇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示。虽然原告与被告签订合同后未办理涉案房屋的所有权变更登记，但根据上述法律规定，未经依法登记，仅不发生物权效力，而不应影响房屋买卖合同的有效性。故一审法院确认原告王宝芳与被告恒昇公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于涉案房屋的归属问题。第三人丁和平已办理涉案房屋的权属登记。故原告请求确认位于恒昇国际2号楼东单元19-20层1902室房屋所有权归原告所有的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告王宝芳与被告枣庄恒昇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、驳回原告王宝芳其他诉讼请求。案件受理费9656元，减半收取计4828元，申请费3448元，由被告枣庄恒昇房地产开发有限公司负担。王宝芳围绕其上诉主张向本院提交如下证据：证据1：不动产登记材料一组，拟证明在涉案房屋发生争议诉讼过程中，丁和平与恒昇公司违反不动产登记暂行条例的相关规定，恶意隐瞒争议事实，骗取不动产登记。证据2：关于王宝成反映恒昇公司重复备案情况的汇报，拟证明王宝芳与恒昇公司签订的涉案商品房买卖合同已于2010年11月14日在枣庄市市中区住建局进行网上备案，双方合同真实合法性已得到备案机关认可。丁和平质证称，1.对证据1真实性无异议，将涉案房屋依法登记在丁和平名下，是基于履行合同的结果，丁和平享有基于合同履行取得合同标的物所有权的合法行为，并不存在所谓恶意更不是骗取不动产登记。2.证据2是王宝成个人意见，不是枣庄市市中区住建局观点，另外房屋备案只是行政机关对房屋买卖合同的行政管理，并不具有物权公示效力，合同是否备案，不影响物权效果，故对证明目的均不认可。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”恒昇公司分别与王宝芳、丁和平签订了两份商品房买卖合同，该两份合同均是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,均为合法有效的合同。一审法院基于合同效力与物权区分原则对于王宝芳与恒昇公司签订的商品房买卖合同效力予以确认，符合法律规定，并无不当。对于王宝芳主张房屋所有权归属问题，因在本案王宝芳诉讼期间，于2020年5月19日发生了恒昇公司与丁和平已经办理涉案房屋权属登记手续的事实，故在该权属登记行为未被依法撤销或者认定无效的情形下，一审法院未予支持其要求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不当。对于王宝芳所主张的恒昇公司与丁和平在明知涉案房屋合同与权属存在重大争议，且相关案件已进入诉讼程序的情况下，仍对涉案房屋办理房屋产权登记，属双方恶意串通、违反法律法规禁止性规定、恶意办理登记的无效行为，其对此争议可另寻法律救济途径予以解决。根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项第3条规定，其他非财产案件每件交纳50元至100元，因本案王宝芳上诉请求中只涉及房屋所有权的确认，故本案应按非财产案件收取二审诉讼费。综上，上诉人王宝芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王宝芳负担。上诉人王宝芳预交的二审案件受理费9556元予以退回。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二一年二月二十四日书记员  李 振