河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初5946号原告:吴英崡，女，汉族，2013年12月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。法定代理人：徐荣玲，女，汉族，1981年7月19日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：金春波，河南两相律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:李艳云，女，汉族，1972年5月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告：河南恒顺达置业有限公司，统一社会信用代码91411300772185535C，住所地南阳市卧龙区工业路南段。法定代表人：高扬，任公司董事长职务。二被告委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴英崡与被告李艳云、河南恒顺达置业有限公司（以下简称恒顺达）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代理人徐荣玲及其委托代理人金春波、二被告委托代理人岳建洲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴英崡向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2015年1月11日签订的认购书为有效协议，并判令被告继续履行该协议书；2、请求依法确认被告河南恒顺达置业有限公司与被告李燕（艳）云之间签订的卧龙区工业路以西、红庙路以南5号楼2单元31层2-3103号房屋买卖合同（网签号为合同号为16927045)的买卖合同无效；3、判令被告河南恒顺达置业有限公司与原告签订金汇城5号楼2单元31层11号房屋（现房管部门登记为5号楼2单元31层2-3103户）正式的商品房买卖合同，并判令二被告协助原告在房管部门办理该房产的网签备案手续；4、判令被告向原告交付金汇城5号楼2单元31层11号房屋（现房管部门登记为5号楼2单元31层2--3103户）；5、判令二被告以227000元为基数从2016年4月1日起按照月息1分向原告支付违约金至交房之日止；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月11日，原告与被告签订房屋认购协议一份。约定原告购买被告开发的南阳市七一路与工业路恒顺达＊金汇城5号楼2单元31层11号房产一套，该房产建筑面积为73平方米，价款为454000元。付款方式为分期付款：第一期227000元，签订协议当日付款；第二期在2015年12月31日前付清。同时约定被告应予2016年3月31日将房屋交付使用。协议签订后，原告于当日缴纳了首付款227000元。至2015年12月份，当原告准备缴纳第二期房款时，却看到原告所购买的房产的工地处于停工状态，被告承诺的交房期限将至，但交房将遥遥无期。依据合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；”的规定，原告有权中止履行合同。为此，原告暂停向被告缴纳第二期房款。现被告已经取得了房屋的预售许可证，但当原告要求其办理网签备案手续时，被告却拒绝办理。经原告查询，被告恒顺达公司为毁约，恶意将包括本案涉案的该套房产在内的100多套房产全部网签在其内部员工被告李燕云（李艳云）的名下。没有银行流水，没有实际交易记录，系虚假的网签合同。二被告掩盖事实真相，企图逃避债务，其应当对原告履行协议，交付房屋，并协助办理该房产的网签备案合同。同时，按照约定被告应当在2016年3月31日交房，其已经违反了合同的约定，应当承担违约责任。按照民事权利义务对等原则，原告有权依据该认购书第4．7条的约定，要求被告按照月息1.5分支付违约金至交房之日止。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。二被告辩称，1.根据双方认购书的约定，因原告已经违约，然该房屋恒顺达公司已另行出售，具体是指认购书第三条约定该房屋首付款50%既22.7万元，第二期房款50%须于2015年12月31日前付清。同时根据合同书第4.7约定，逾期付款超过30天视为根本违约。则甲方无义务为乙方原告保留该物业，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行出售。2015年1月15日，原告付款22.7万元，迄今为止未再付款。2016年11月23日，恒顺达公司将该房屋出售给李艳云，并已网签备案。所以原告请求被告继续履行认购协议，已成为不可能。对协议效力的确认，原告请求法院确认为有效协议，我方不持异议，原诉讼请求中的第2、3、4项，因原告与恒顺达公司的认购协议已经解除，其请求不能成立。2.关于二被告之间的买卖合同，因原告应当付清尾款的最后日期为2015年12月31日，恒顺达公司于2016年12月23日将该房屋出售给李艳云，符合合同约定的解除条件，且该合同已经备案，房屋已经网签，原告请求要求确认无效，与合同法第52条的规定不吻合，所以其主张也不能成立。3.本身原告签订认购协议后，不履行合同义务，因自己的违约行为而主张更大的利益不应当支持。恒顺达公司信守协议的约定，在原告应当交款期限届满之后一年才将房屋出售，已体现了最大的诚意。经审理查明，2015年1月11日，原告与被告恒顺达签订《恒顺达·金汇城认购书》一份，约定原告购买被告恒顺达开发的、位于南阳市七一路与工业路恒顺达·金汇城**楼********型房产**，该房产建筑面积为73平方米，总价款为454000元，付款方式为分期付款，第一期227000元于签订认购书当日付清，第二期227000元于2015年12月31日前付清。同时约定被告恒顺达应于2016年3月31日将房屋交付原告使用。该协议第四条第七款约定“乙方选择分期方式付款，应按照本人认购书约定时限内缴纳相应款项，逾期未办理者，甲方视为乙方逾期付款，并以乙方该次应付款金额为基数，每天收取万分之四的违约金，逾期超过30天者，将视为乙方根本违约，则甲方无义务为乙方保留该物业，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行出售，并以乙方购房合同总价金额为基数扣除10%违约金”。认购书签订后，原告于当日缴纳了首付款227000元。2016年12月23日，被告恒顺达与其工作人员李艳云（合同上显示为李燕云，与李艳云系同一人）签订商品房买卖合同，将涉案房屋以425280元价格卖与李艳云，现涉案房屋已网签到李艳云名下，网签合同号为16927045。经法庭释明，被告李艳云未提交其支付购房款凭证。另查明，2015-2016年涉案房屋所在的金汇城5号楼处于烂尾状态。以上事实，由认购书、收据、商品房买卖合同、合同备案信息表、商品房合同查询表、网页新闻截图予以证实，并经举证、质证，记录在卷。本院认为，关于本案案由，本案既有原告与被告恒顺达公司之间的确认合同有效之诉、给付之诉，也有原告确认二被告之间的合同无效之诉，原告与二被告之间的确认合同效力之诉与原告与被告恒顺达公司之间的给付之诉，标的不同，系不同法律关系，不能合并审理，本案案由应为确认合同效力纠纷，原告与被告恒顺达公司之间的给付之诉可另案主张权利。关于被告恒顺达与被告李艳云就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》的效力问题，《民法典》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。本案中，原告主张二被告签订的商品房买卖合同系恶意串通损害其合法权益，要求确认合同无效。首先，被告恒顺达公司将案涉房屋网签至被告李艳云名下，必然致使作为买受人的原告权益受损。其次，从主观上来说，李艳云作为恒顺达公司员工，应对涉案房屋的状态、是否存在买受方知情。最后，关于二被告之间是否系恶意串通的问题，被告恒顺达公司在庭审中提交其与被告李艳云签订的商品房买卖合同，但经法庭释明，二被告开庭后一直未向法庭提交被告李艳云实际支付购房款的相关凭证，且包含涉案房屋在内的金汇城20多套房屋均网签到被告李艳云名下，在李艳云未举证证实其支付了相应对价的情况下，明显有悖常理。以上种种情形结合本案的具体案情，可以认定二被告在不存在真实交易情况下进行的虚假网签行为符合恶意串通之情形，损害了原告合法权益，应为无效合同。关于被告恒顺达公司辩称原告逾期付款超过30天构成根本违约故认购书自动解除、被告可将涉案房屋另行出售给李艳云的意见，认购协议约定第二期购房款227000元原告应于2015年12月31日前付清，同时约定原告逾期付款合同自动解除。《民法典》第五百二十七条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。本案中，合同约定原告先履行支付第二次购房款的义务，但合同约定的第二次付款时间2015年12月31日至约定交房时间2016年3月31日，该时间段内涉案房屋5号楼处于停工烂尾状态，可以证明被告恒顺达公司当时具有已丧失或可能丧失使房屋竣工并交付房屋的履行能力，故原告行使不安抗辩权，逾期支付第二次购房款的行为不构成违约，被告恒顺达公司不能单方解除与原告签订的认购书，双方签订的认购书仍应继续履行，被告恒顺达公司与被告李艳云签订商品房买卖合同的行为侵犯了原告的合法权益，故被告该辩称意见本院不予采信。综上，本院确认被告河南恒顺达置业有限公司与被告李艳云签订的商品房买卖合同无效，原告的其他诉讼请求可另案处理。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第五百二十七条之规定，判决如下：一、确认被告河南恒顺达置业有限公司与被告李艳云签订的、位于卧、位于卧龙区工业路以西、红庙路以南金汇城小区**楼******同号为16927045)的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告吴英崡的其他诉讼请求。案件受理费1572元，由被告河南恒顺达置业有限公司负担1000元，由原告吴英崡负担572元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  李 青审 判 员  常 丽人民陪审员  田书文二〇二一年二月十八日书 记 员  司颖锜