广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10755号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区××××××××××××××××××××。法定代表人：王萌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈金妹，女，该公司员工。被告：林国章，男，1975年6月20日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××，公民身份号码441×××××××××××××。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告林国章物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹，被告林国章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付×自2012年12月1日至2020年4月30日的物业管理费16826.34元、违约金13623.66元；2.自2013年7月1日至2020年4月30日公摊水、电费分别为134.99元、3687.48元，水费2328.03元，公摊维修费1037.54元，垃圾处理费820元，车位管理费3855元。以上费用共42313.04元。（违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年5月5日止，实际计至清偿之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑（一期、二期）并与清远市樵顺房地产开发有限公司（下称“房地产公司”）签订了《前期物业服务委托合同》（下称“委托合同”），原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2012年12月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催繳仍不交纳物业管理费。根据《委托合同》的规定，被告购买的房屋属于住宅，物业服务费为1.2元月平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付2012年12月及至2020年4月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共42313.04元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至法院。被告林国章辩称，第一、原告的诉讼请求中有部分请求已经超过诉讼时效，答辩人请求依法驳回原告的部分诉讼诉请求。因为原告提起诉讼的时间为2020年5月28日，由此推算，超过三年物业管理费用等费用答辩人不予支付。尽管原告提供的证据清单中有2017.6.1、2018.7.6、2018.12.14三次律师函、2019.12.20原告自己发的函，但答辩人从来没有收到上述函件。所以，本案不存在诉讼时效中断的问题。第二、本案不存在违约问题，因为原告根本没有与答辩人签订任何合同或协议对物业管理进行约定，何来有约可违?根据原告提供的证据来看，原告于2010.1.1日与开发商清远市樵顺房地产开发有限公司(以下简称开发商)签订《前期物业服务合同》，物业名称是:锦江豪庭(一期)，期限至2012.12.31日止。答辩人从来没有与原告签订任何服务合同或服务协议。因此，原告认为答辩人违约，请问约在何处?原告诉求的物业管理费数额为16826.34元，但违约金却高达:13623.66元。所以，原告的这一诉求没有法律依据。既就是人民法院判决答辩人支付违约金，也应当予以调整其标准。这一点，清远市中级人民法院已经有生效判决见【(2018)粤18民终116号、(2019)粤18民终178号民事判决、(2020)粤1802民初5032号民事判决)】。第三、原告诉求中公推水费、电费、维护费以及代收10元水表费等，既无约定也无法律依据。前面已经阐述，本案原告与答辩人没有签订任何物业服务的合同或协议。因此，即使原告事实上提供了服务，但由于服务不到位、乱收费、乱推派费用等原因，才导致部分业主包括答辩人不同意支付物业服务费。因此，对于原告事实上提供了“服务不到位”的服务费用，应当按照广东省物价局等《关于物业服务收费管理办法》((2010)1号)、《清远市物业服务收费管理实施细则》规定以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和广东省高院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条等规定在原告收取的每平方米1.2元物业管理费这一范围之内包含，不应当另外分摊给答辩人等业主。因此，答辩人请求驳回原告对于公摊水费、电费、维护费以及代收10元水表费的诉讼请求。第四、车位费用按每月50元收取不符合规定，原告只能按照《清远市市区居民住宅小区配套停车场机动车停放服务收费标准》及清城区物价局核准居民车位收费许可证准许的收费标准，车位费每个月40元收费，而且清远市中级人民法院已经有判决确认(见清远市中级人民法院(2016)粤18民终1907民事判决)。第五、退一万步来讲，原告与开发商签订服务合同，由于原告没有尽到义务和责任，疏于管理，小区出入口任由非业主人员自由进出，导致答辩人于2012年8月20日家中被盗，造成直接经济损失十多万元，同时造成答辩人家中精神高度紧张，严重影响答辩人和家人的正常生活和工作(见清远市公安局东城派出所报警回执，回执号:08200120))。并且事故发生后，只有两名保安人员到过现场，原告并没有派主管人员到答辩人家中进行安抚、了解情况及协调处理，一直到现在对事故避而不谈、无人过问。所以，答辩人认为原告要承担责任并赔偿答辩人的经济和精神损失。综上所述，答辩人认为:原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，部分诉讼请求无双方约定及法律规定，部分诉讼请求不符合法律和政策的规定。同时，原告没有履行义务及责任，导致答辩人家中被盗。请求人民法院依法公正地判决，以维护答辩人的合法权益，维护社会的公正与正义。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告抗辩主张原告没有履行好前期物业服务合同中的维护公共安全秩序方面的义务，导致其家中发生入室盗窃财物损失的事件。原告对于被告家中发生入室盗窃的事实确认，但是认为其已履行了前期物业服务合同中的维护公共安全秩序方面的义务，在被告家中被盗事件发生后已积极整改，消除了该户型容易被盗的安全隐患。对于该争议事实，原告虽然提出其已在事发后对于存在被盗安全隐患的房屋设计进行了整改，消除该安全隐患，但客观上被盗事件确已发生，对于本案被告而言，原告在履行前期物业服务合同中的小区公共安全秩序义务方面存在一定瑕疵。本院认为，原告于2010年1月1日与锦江豪苑小区的开发建设单位--清远市樵顺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定锦江豪苑（一期）小区由原告提供物业服务。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对被告具有法律约束力。综合原被告的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、原告诉请的各项费用是否已超过了诉讼时效；二、被告应否向原告支付物业服务费、车位管理费、水费、公摊水电费、垃圾处理费、公摊维修费、违约金等费用。对于第一个争议焦点，原告提供的证据显示原告分别于2017年6月3日、2018年1月31日、2018年7月10日、2018年12月18日、2019年12月25日邮寄了催收物业服务费用的函件给被告，可以引起诉讼时效中断。因此，原告诉请中的2015年6月4日前的费用已超过诉讼时效，对于原告诉请中的2015年6月4日前的费用不予支持。对于第二个争议焦点，原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费等费用。对于物业服务费，由于原告在履行该合同过程中存在一定瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告有权请求对原告在本案中主张的物业服务费降低数额交纳，减少的金额本院酌情确定为1000元。物业服务费减少后，被告应支付的物业服务费为11154.50元（2015年6月至2020年4月）。对于原告请求的逾期交纳物业服务费的违约金，因原告在本案中自身存在一定履行瑕疵，因此，对于其在本案中请求的违约金本院不予支持。对于水费、公摊水费、公摊电费、垃圾处理费，该费用原告已实际代缴，原告有权请求被告支付该费用（2015年6月至2020年4月）。经核对，被告应向原告支付水费1746.90元、公摊水费111.80元、公摊电费2514元、垃圾处理费590元。对于每月50元的车位管理费，符合合同约定也符合清远市发展和改革局印发的《转发广东省发展改革委省住房城乡建设厅关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》文件规定。因此，对于车位管理费，本院支持2925元（2015年6月至2020年4月）。对于公摊维修费，另案有业主抗辩认为原告利用小区共用部位共用设施取得了本属于业主的公共收益，原告在另案中对该事实没有异议。本院认为原告起诉主张要求被告支付公摊维修费的，应由原告举证证明其获取的本属于小区业主的公共收益尚不足以支付公共设施公共部位的维修费用，而原告在本案中对此没有举出证据予以证明，因此，对于原告诉请的公摊维修费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林国章于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2015年6月至2020年4月的物业服务费11154.50元、车位管理费2925元、水费1746.90元、公摊水费111.80元、公摊电费2514元、垃圾处理费590元，共计19042.20元；二、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，由原告清远市荣泰物业管理有限公司负担236元，被告林国章负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二一年二月二十五日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。