河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0811民初130号原告：李洁，女，1990年6月8日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。被告：刘冰，女，1987年5月8日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。第三人：焦作市盛世管家不动产经纪有限公司，住所地：河南省焦作市解放区迎宾路龙源世家**。法定代表人：周留勇，总经理。委托诉讼代理人：张梦，女，1989年5月1日出生，系该公司员工。原告李洁与被告刘冰、第三人焦作市盛世管家不动产经纪有限公司（以下简称盛世管家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洁的委托诉讼代理人崔德晗、被告刘冰以及第三人盛世管家公司的委托诉讼代理人张梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洁向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金3万元，并向原告支付定金的双倍部分3万元，共计60000元；3、被告向原告支付违约金58480元（以总房款430000元的千分之二为基数，暂按日从2020年10月29日计算至2021年1月5日，应计算至合同解除之日）；4、被告向原告赔偿已支出的中介费5000元；诉请2、3、4共计123480元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告、被告、第三人三方于2020年10月21日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于山阳区××中路××小区××楼××单元××号房屋，总房款43万元，定金3万元。办理手续时被告称其已离婚，房屋在离婚协议上财产分割部分归属于被告，并称其前夫将配合过户。三方签订房屋买卖合同后，原告于2020年10月21日交付被告3万元定金，于同日向第三人支付中介费5000元。后因被告原因无法办理按揭贷款解押手续，导致房屋没有过户的条件以及合同无法继续履行。合同第五条第1款及第2款约定，逾期一日，甲方应向乙方支付总房款千分之二的违约金，逾期超过15日，乙方有权单方解除合同，并有权要求甲方双倍返还定金并有权主张甲方赔偿因违约所造成的损失。根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。被告刘冰辩称，原告和第三人已经知悉房屋是共同共有的分期房屋，原告同意等被告前夫协助来过户，被告前夫不认可被告卖房的行为，为此被告与被告前夫就履行离婚协议正在诉讼中，作为共有物的产权人，被告刘冰一个人说了不算，因此该份合同自始无效，故原告所主张的一切都不存在。被告同意退还2.5万元的定金，剩余5000元被告未实际取得，原告可另行主张。但是被告愿意承担原告给第三人支付的服务费的一半。因为被告前夫不配合被告去光大银行进行面签，所以无法办理过户手续，被告同意解除《房屋买卖合同》，不同意支付双倍的定金和违约金。第三人盛世管家公司述称，我公司是中介公司，我方收取被告的5000元待房屋过完户、水电气、物业交割完毕，房主在没有欠付费用的情况就会将该费用全部返还给房主。对原告的请求和事实理由无异议。本院经审理认定事实如下：2020年10月21日，原告李洁作为乙方（买方）与被告刘冰作为甲方（卖方）在第三人作为丙方（中介方）的参与下就坐落于解放中路馨园小区23号楼1单元11号的房产签订了房屋买卖合同，约定该套房屋售价总金额为人民币430000元，原告于本合同签订时向被告支付购房定金人民币30000元，本合同签订之日起7日内，原被告双方同去银行办理按揭贷款面签手续，在乙方按揭贷款审批通过后5日内；原告再向被告交付首期购房款人民币150000元。在原告向被告支付完首期购房款后20日内，原、被告双方前往焦作市不动产登记中心办理上述房屋过户手续，剩余房款人民币250000元由原告申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给被告……。合同第五条违约责任约定，被告未按合同约定的期限，将上述房地产交付（包括房地产交接和房地产权利转移）给原告的，或约定原告付款时被告未按约定期限办理有关手续的：1、逾期一日，甲方应向乙方支付总房款千分之贰的违约金，合同继续履行；2、甲方逾期超过15日的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告双倍返还定金并有权主张甲方赔偿因违约所造成的损失；3、甲方因不可抗力而不能履行合同的，甲方不承担违约责任；4、如因国家政策原因导致过户延期乙，被告不承担逾期违约责任；5、若被告中途违约不予出售上述房屋，并自违约之日起3日内将原告所付房款全部退还原告，被告双倍返还原告定金并原告有权主张被告赔偿因违约所造成的损失。6、被告确保：该房屋没有任何产权纠纷，没有设置抵押或被司法查封，房屋交易已取得共有权人的同意，所提供的资料真实有效。如因被告原因造成房屋买卖合同不能履行的，原告有权解除合同，被告应在原告提出解除合同之日起3日内将原告已支付给被告有关该房屋买卖的款项全部退还给原告，同时被告必须独自承担原、被告双方因该房屋买卖而产生的其他费用及其它的违约责任……。同日，原告李洁向被告刘冰交付购房定金30000元，向第三人交纳中介佣金5000元。另查明，坐落于河南省焦作市××中路××小区××楼××单元××号的涉案房屋为共同共有，权利人为被告刘冰及案外人周学锋。涉案房屋买卖合同签订后，因周学锋不同意，导致原、被告双方在银行无法办理面签手续，且被告刘冰与周学锋就涉案房屋产权产生诉讼，导致涉案房屋无法过户。上述事实有原告提交的房屋买卖合同、收据、不动产信息查询情况表以及原、被告、第三人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当全面履行合同。关于原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同第五项违约责任中约定：“甲方逾期超过15日的，乙方有权单方解除合同……”，原告（乙方）已于2020年10月21日合同签订时依约支付定金3万元，因被告（甲方）原因至今不能办理按揭贷款面签手续及过户手续，被告构成违约，故合同约定的解除条件已成就，原告有权解除合同。被告以其签订涉案房屋买卖合同时未取得共有权人的同意而辩称合同无效，不属于合同无效的法定情形，该抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金共计60000元的诉讼请求。原告在与被告签订合同当日支付定金30000元，被告出具收据，载明收到原告购房定金30000元，但此后不履行合同义务，其应当双倍返还所收取的定金，故对于原告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告刘冰辩称其实际收到原告李洁支付的定金25000元，剩余5000元是原告交给第三人，故其应当退还原告李洁25000元，因第三人在庭审陈述该5000元系其代被告收取，待原、被告完成交付涉案房屋后会退还被告，且被告亦认可该5000元系第三人所扣的物业交割保证金，故该5000元不能在定金金额中予以扣除，根据涉案合同约定、收据及原、被告、第三人当庭陈述，本案的定金应认定为30000元，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付58480元违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，即定金和违约金不能同时适用。因原告庭审中诉称“其诉讼请求有顺序，双倍定金和中介费优先主张，违约金最后顺位”，应视为其选择适用定金条款，故对其违约金主张，本院不予支持。关于中介费，因合同签订当日，原告依约向第三人支付中介费5000元，而合同中约定，甲、乙一方或双方违约，不影响丙方相关费用的收取，收取费用不予退还，单方违约由单方负责所用费用，故对于原告要求被告赔偿中介费5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告按合同约定向第三人支付了中介佣金5000元，的居间服务工作已完成，第三人收取的中介费已实际发生，现因被告违约导致合同解除，无法实现，根据合同约定该费用应由被告承担。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李洁与被告刘冰2020年10月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘冰于本判决生效后五日内向原告李洁返还双倍定金共计60000元及中介费5000元；三、驳回原告李洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1385元，由被告刘冰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员 赵 歆二〇二一年二月二十六日书记员 屈继霞