海南省东方市人民法院   民事判决书   （2020）琼9007民初3607号   原告：东方展业物业服务有限公司，住所地海南省东方市八所镇三环路天龙佳园小区3号楼105室，统一社会信用代码91469007578739338U。   法定代表人：林杰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：文友亮，东方市148法律事务所法律工作者。   被告：宁广文，男，1955年5月30日出生，汉族，住海南省东方市。   委托诉讼代理人：郑辉（被告宁广文的妻子），住海南省东方市。   原告东方展业物业服务有限公司与被告宁广文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方展业物业服务有限公司的委托诉讼代理人文友亮、被告宁广文的委托诉讼代理人郑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告截至2020年8月1日拖欠的物业费3789元及电梯使用费690元；2.判令被告按照每日万分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2020年8月1日应支付滞纳金1854元，以上各项损失合计6333元。事实和理由：2013年9月8日，原告与东方广昌房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对天龙佳园进行前期物业管理，约定逾期交纳物业管理费用的按照每日万分之三的比例收取违约金。被告系天龙佳园3栋1105号房（面积55.85平方米）业主，于2013年10月21日与原告签订《物业管理服务协议》，约定收费依据、计算方式和违约责任。被告应按建筑面积每平方米1.4元的标准向原告交纳物业管理费，电梯使用费按二至六层楼每月10元、七至十八层楼每月15元标准计收，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日万分之三的标准支付违约金。协议生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并没有按时交纳物业服务费用。被告自2016年10月1日至2020年8月1日累计欠物业服务费3789元（1.4元/平方米×55.85平方米×46个月）及电梯使用费690元（15元/月×46个月）和滞纳金1854元（欠款总额4479元×0.0003×46个月）。   被告辩称，被告自2013年10月21日入住都按时交纳物业费，但是到了2016年10月，小区的物业服务质量越来越差、随意涨价，所以停交物业费。小区没有完工验收，天龙佳园物业管理协议属于无效协议；小区服务面积减少，相应收费标准不应增加。原告从未公示物业财务收支，从未做过物业服务满意度调查，违反政府对物业管理的规定。根据前期物业服务合同约定，属于甲方保修的业主自有物业，业主提出维修申请的，乙方应当予以协助并对施工现场提出管理和要求。2016年，被告的房子因为建筑质量问题墙缝漏水，原告有义务协助联系维修事宜和赔偿财产损失，但是被告多次打报告和沟通，提出维修申请，至今无果。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：原告提供的前期物业服务合同、物业服务管理协议、天龙佳园物业管理服务催款通知，被告提供的收款收据、毛坯交楼标准及楼梯照片、宗地图、小区的照片、楼梯窗户照片、申请维修报告、收据、被告家里照片。本院认定如下：1.原告提供的证据的形式、来源符合法律规定，内容真实，与本案事实相关，可以作为认定案件事实的根据，本院予以确认并在卷佐证；2.被告提供的证据无法证明其所主张的事实，故对关联性本院不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月8日，东方广昌房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，将位于海南省东方市八所镇三环路的天龙佳园温泉家园前期物业管理服务委托给原告，其中第六条约定，电梯使用费高层（七至十八层）暂定15元/月，小高层（二至六层）暂定10元/月；第二十五条约定，东方广昌房地产开发有限公司、业主/物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费应按每日万分之三的比例向原告支付违约金。2013年10月21日，原告与被告签订《“天龙佳园”（一期）物业管理服务协议》，接受被告的委托为天龙佳园小区3栋1105号房（建筑面积55.85平方米）提供物业管理服务。协议约定物业费按住宅用房1.2元/平方米/月、日常维修养护费0.2元/平方米/月收取，电梯使用费楼宇第二层按0.2元/平方米/月/户收取，每增加一层加收0.01元/平方米/月/户，业主自办理入住手续之日起交纳各项管理费用，每月1日-10日前交纳前月费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起加收每天3‰违约金。被告所居住的涉案房屋位于11层，2013年10月21日办理入住手续后，自2016年10月21日起至今未向原告交纳物业费。2020年8月1日，原告向被告发出催交2016年10月1日至2020年8月1日共计46个月物业费的通知，要求被告在2020年8月18日前交纳物业费，如再拖延，将按约定的每日万分之三支付逾期付款的滞纳金直至交清全部物业费之日止。原告同意自2020年8月18日起要求被告支付逾期付款的违约金。   本院认为，原告作为天龙佳园小区的前期物业服务公司，在被告入住该小区后又与被告签订《“天龙佳园”（一期）物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当根据协议的约定交纳物业费。根据该协议的约定，被告自2013年10月21日办理入住手续之日起才需要交纳各项管理费用，所以为了按月方便计算物业费并考虑原告催交物业费时仅计算至2020年8月1日，故原告所主张的截至2020年8月1日的物业费宜为2016年10月21日至2020年7月21日共计45个月的物业费。根据《“天龙佳园”（一期）物业管理服务协议》约定，被告每月应当交纳的物业费包括1.4元/平方米的服务费和电梯使用费，被告的房屋位于11层，原告按照《前期物业服务合同》的约定仅主张电梯使用费15元/月以及按照每日万分之三主张逾期付款的违约金，系原告在法律规的范围内处分自己的民事权利，不损害被告的利益，本院予以照准。故被告应当支付原告2016年10月21日至2020年7月21日共计45个月物业费4193.55元（1.4元/平方米×55.85平方米×45个月+15元/月×45个月）及违约金（以4193.55元为基数，按每日万分之三，自2020年8月18日起计算至清偿日止）。被告关于原告服务质量差、随意涨价等辩解意见，没有事实根据，本院不予采纳。   综上所述，原告诉请被告支付拖欠的物业费并要求被告支付违约金，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告支付物业费超出4193.55元的部分，没有事实根据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告宁广文于本判决生效之日起三日内支付原告东方展业物业服务有限公司2016年10月21日至2020年7月21日物业费4193.55元及违约金（以4193.55元为基数，按每日万分之三，自2020年8月18日起计算至清偿日止）；   二、驳回原告东方展业物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元（原告东方展业物业服务有限公司已预交），由被告宁广文负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 吴丽柳      二○二一年二月二十二日   书记员 洪榆勋   附：适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。   当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   国务院《诉讼费用交纳办法》   第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。