贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初113号 原告：吴霞，女，1980年10月30日出生，彝族，住贵州省毕节市百里杜鹃管理委员会（原大方县）。 委托诉讼代理人（特别授权）：梅军，贵州大方县律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：李自行，贵州大方县律师事务所实习律师。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路**[太慈社区]。统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：黄亚兴，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪良友，重庆绮惠律师事务所律师。 原告吴霞与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“华屹公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日将本案及原告丁希兰、吴劲松、龙天凤与华屹公司商品房预售合同纠纷三案合并，公开开庭进行了审理。原告吴霞及其委托诉讼代理人梅军、李自行，被告华屹公司的委托诉讼代理人洪良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付逾期交房的违约金共计154927.37元，后期违约金从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方；2.请求人民法院依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场一层30号门市；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年12月26日，原告与被告签订了购房《确认书》，原告向被告交纳购房款101210.00元向被告购买“华屹锦城”1组团广场一层30号门市，建筑面积45.864平方米，单价4304.24元/平方米，总价197410.00元，原告尚欠被告96200.00元。之后被告一直没有交房，2014年9月3日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》，协议书约定被告同意按照日利率0.05%的标准向原告支付资金占用利息，计算时间自2012年6月1日至2014年8月30日止，共计41496.00元；自2009年2月1日至2012年5月30日止按照0.026%计算日利率，计算为32262.00元，两项共计73758.00元，因原告还欠被告96200.00元，折抵被告应支付的73758.00元之后，原告应补被告22442.00元，原告也于2014年12月31日将该款项支付给了被告，同日被告也向原告出具了96200.00元的收据，原告已将购买门市全款197410.00元支付完毕。因被告仍然未能交房，在2016年11月10日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议：一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2014年9月1日至2015年12月31日共计485天）的违约金47872.00元。二、上述违约金甲方于2016年12月20日前支付乙方23936.00元，2017年3月20日前支付23936.00元。逾期未支付，甲方应按未支付违约金款项的日万分之六计算的违约金支付给乙方。三、2016年1月1日后至甲方通知乙方交房日止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），甲方未计算支付给乙方，经协商决定在2017年5月30日前一次性支付给乙方。逾期未支付的，甲方应按该时段未支付违约金款项的日万分之六计算的违约金支付给乙方。四、双方协商决定，门市交付日按2016年11月9日在华屹公司会议室召开的会议记录为依据。甲方在2016年12月31日前交付给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2017年12月31日前交付给乙方。逾期未交的，甲方应按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。五、本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。在约定的交房和门市产权证交付时间之内，被告仍然未按照协议履行，原告多次找被告索要上述违约金，但是被告只支付到2017年5月31日，其中从2016年1月1日至2017年5月31日之前原告向被告购买住房，这期间的违约金已经折抵房款。故从2017年6月1日至2020年12月31日被告也应当按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方，共计1308天，违约为197410×6∶10000×1308天=154927.37元。后期违约金计算方式为从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。原告多次找被告要求交付房屋，请求其支付违约金，但是被告均找各种理由推诿，据此为了维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告华屹公司辩称：请求驳回全部诉讼请求，理由为：1.本案部分违约金已经超过诉讼时效，被告无需支付；2.即使认定被告存在违约责任，违约金的计算应当自原告向法院起诉之日起倒回3年进行计算；3.请求对违约金的标准予以调低，原告存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整。 本院经审理查明事实如下： 2007年12月26日，被告华屹公司（甲方）与原告吴霞（乙方）签订《确认书》，约定：1.华屹公司接受吴霞预约其开发的“华屹·锦城”商品房，吴霞预约的商品房位于大方县门市，华屹公司保证该房在约定的合同签定时间前不对外销售，反之承担相应的违约责任；2.华屹公司同意吴霞申请的房屋单价（人民币）4304.24元／平方米，该房的预测面积约为45.864平方米（产权面积最终将以政府主管部门的实际测量面积为准），交房时间为2009年1月30日前；3.若吴霞在提交《预约申请书》时领取了ＶＩＰ会员卡，在签订《商品房买卖合同》时仍将享受ＶＩＰ会员卡的优惠，同时吴霞交纳的无息借款可直接冲抵购房款；4.华屹公司仅在收到吴霞的借款后，方可保证吴霞预约之商品房在转签《商品房买卖合同》的房屋（号）与第1条的一致，并保证该房屋价格与第2条的一致同时该单价不因物价等因素调整；5.华屹公司保证在取得“商品房预售许可证”后进行电视公告并电话通知吴霞，保障吴霞能按期签定合同，同时在签定《商品房买卖合同》前吴霞有随时取消预约房屋和要求退还借款本金的权利，华屹公司不得无故推诿。吴霞于同日向华屹公司交纳人民币101210.00元，华屹公司大方分公司向吴霞出具收据，收据载明“今借到吴霞交来人民币壹拾零万壹仟贰佰壹拾零元（￥101210.00元）”。2014年9月3日，华屹公司与吴霞签订《协议书》，该协议载明：双方于2007年12月26日签订《确认书》（或《委托购买协议》）约定由吴霞购买华屹公司拟建设的“杜鹃广场”门市，因客观原因，华屹公司已无法对“杜鹃广场”进行建设，现双方经友好协商，就相关事宜达成协议如下：1.为确保吴霞获得《确认书》（或《委托购买协议》）所确定的门市，双方应与大方县建设投资有限公司签订三方协议（三方协议需经华屹公司、吴霞双方认可后方可签订），约定由华屹公司向该公司购买“杜鹃广场”相应门市，华屹公司代吴霞支付相应款项，并办理产权证；2.由于吴霞已于2007年12月26日向华屹公司支付了购买意向款101210.00元，尚欠尾款96200.00元，华屹公司同意按照日利率0.05%标准向吴霞支付资金占用利息，计算时间自2012年6月1日起到2014年8月30日止，共计41496.00元。华屹公司同意自2009年2月1日起到2012年5月30日止，按照0.026%日利率计算为32262.00元。以上两项共计73758.00元；3.双方同意按照两相抵扣的原则计算，华屹公司向吴霞支付0元，吴霞应补华屹公司22442.00元；4.关于门市面积，双方同意按照原《确认书》的价格进行多退少补结算，面积以实测面积为准；5.双方在本协议签订后，不得再以“杜鹃广场”门市购买一事以任何借口再找对方无理取闹、寻衅滋事。如有违反，则违约方将承担给守约方造成一切经济损失及法律责任；6.双方约定于2014年12月31日前交付门市及房屋产权证，逾期未交付门市及产权证的，甲方应按乙方已付款项的日万分之五计算违约金；7.双方签订的《确认书》（或《委托购买协议》）与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。协议签订后，吴霞向华屹公司补交了人民币22442.00元，华屹公司大方分公司于2014年12月31日向吴霞出具收据，该收据载明“今收到吴霞交来华屹锦城Ｉ组团广场一层30号门市房款玖万陆仟贰佰零拾零元（￥96200.00元）”。因被告华屹公司未在上述协议约定的期限内向原告吴霞交付门市及房屋产权证，双方又于2016年11月10日签订《协议书》，协议约定：一、根据前期双方达成的协议，经共同核算，华屹公司应支付吴霞（2014年9月1日至2015年12月31日，共计485天）违约金47872.00元；二、上述违约金华屹公司于2016年12月20日前支付吴霞23936.00元，2017年3月20日前支付吴霞23936.00元，逾期未支付，华屹公司应按已付门市款项的日万分之六计算违约金支付给吴霞；三、2016年1月1日后至华屹公司通知吴霞交房日止的违约金（吴霞接华屹公司通知后不来接房，责任由吴霞自负；华屹公司未按时交房，责任由华屹公司负责），华屹公司未计算支付给吴霞。经双方协商决定在2017年5月30日前华屹公司一次性计算支付给吴霞。逾期未支付的，华屹公司应按该时段未支付吴霞违约金总额的日万分之六计算违约金支付给吴霞；四、双方协商决定，门市交付日按2016年11月9日在华屹公司会议室召开的会议记录为依据。华屹公司在2016年12月31日前交付给吴霞。门市产权证的办理费用按照以前的协议各自承担相应部分费用。门市产权证于2017年12月31日前交付给吴霞，逾期未交的，华屹公司应按吴霞已付门市款项的日万分之六计算违约金并支付给吴霞；五、本协议签定后，在华屹公司未违约的情况下，吴霞不得采取任何非法方式干扰华屹公司的正常经营。如有违反，华屹公司不再向吴霞支付任何违约金并追究吴霞责任。之后，被告未按与原告签订的协议书履行义务，原告于2020年12月30日向本院递交起诉状等材料，本院经审查，于2021年1月6日立案受理。另查明，涉案门市属于大方县城市建设投资有限公司所有，大方县城市建设投资有限公司属于大方县财政局投资设立的国有独资有限责任公司，被告华屹公司明确表示涉案门市是国有资产，购买需通过产权市场公开进行，不能直接进行购买。审理过程中，原告申请撤回其第二项诉讼请求即请求依法判决被告交付原告购买的华屹锦城Ⅰ组团广场一层30号门市。 上述事实，有原、被告陈述、确认书、收据、协议书二份、诉讼材料收取清单及国有土地使用权证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本案的争议焦点为：1.原告起诉主张的违约金是否部分已经超过诉讼时效期间；2.原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律的规定。 本院认为，原、被告于2007年12月26日签订的《确认书》、于2014年9月3日签订的《协议书》、于2016年11月10日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 关于原告诉请主张的违约金是否部分已超过诉讼时效期间的问题。被告未按《确认书》明确的2009年1月30日前交房，原、被告又分别签订了二次《协议书》，2014年9月3日《协议书》中双方约定交房时间为2014年12月31日前，约定将2009年2月1日至2014年8月30日计算应支付原告的资金占用利息抵扣购房款73758.00元，且原告按协议补交齐了22442.00元购房款，应认定原告已将购房款197410.00元全部支付完毕。2016年11月10日《协议书》约定“华屹公司在2016年12月31日前交付给吴霞。门市产权证于2017年12月31日前交付给吴霞，逾期未交的，华屹公司应按吴霞已付门市款项的日万分之六计算违约金并支付给吴霞”，而原告向本院递交起诉状等材料主张权利的日期是2020年12月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还”的规定，原告诉请主张被告支付2017年6月1日至2020年12月31日未按时交房约定的违约金，显然2017年6月1日至2017年12月30日的违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，2017年12月31日至2020年12月31日的违约金的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告以此为由提出不履行已超过法律规定的诉讼时效期间的部分违约金义务的抗辩主张本院予以支持。 关于原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律规定的问题。原告已将购房款全部支付完毕，根据原、被告签订的《确认书》及《协议书》约定，被告应向原告交付所购买门面及办理交付门市产权证，但被告至今未能按约定将涉案门面及产权证交付给原告，被告的违约行为导致原告遭受了相应的损失，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，就本案而言，原告的损失应为涉案门市的预见利益即租金损失，被告未能提供证据证明涉案门市租金损失的具体金额，应当承担举证不能的后果，华屹公司应以原、被告2016年11月10日签订的《协议书》中约定的如华屹公司未如期交房（2016年12月31日前交房），应从2017年12月31日起按吴霞已付门市款项的日万分之六计算违约金对原告的损失进行赔偿，故被告请求对违约金的标准予以调低，原告hua存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整的抗辩主张，本院不予支持。因涉案门市能否交付不能确定，交付时间也不能确定，原告在庭审过程中也申请撤回要求被告交付涉案门市的诉讼请求，原告撤回该项诉讼请求系其对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，应予准许，故本院予以支持被告支付原告自2017年12月31日起至本案立案之日即2021年1月6日止，以原告已付门市款197410.00元的日万分之六计算的违约金，即为197410.00元×0.06%/天×1102天=130527.49元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告吴霞自2017年12月31日起至2021年1月6日止的违约金130527.49元； 二、驳回原告吴霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3400.00元，适用简易程序减半实收1700.00元，由原告吴霞负担245.00元，被告贵州华屹房地产开发有限公司负担1455.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二一年二月二日 法官助理  魏海洋 书 记 员  杨 茹