松原市宁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉0702执异12号 异议人（案外人）：杨大为，男，1981年3月3日生，汉族，现住松原市宁江区。 申请执行人：王立国，男，1965年2月20日生，汉族，现住吉林省长岭县。 被执行人：王晓东，男，1977年2月10日生，汉族，现住吉林省乾安县。 被执行人：吉林省某房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区，统一社会信用代码9122070179114**。 法定代表人：于金，董事长。 被执行人：吴海涛，男，1978年2月12日生，汉族，现住吉林省长岭县。 申请执行人王立国与被执行人王晓东、吉林省某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、吴海涛民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月1日作出（2018）吉0702财保31号民事裁定书、于2019年1月17日作出（2018）吉0702财保31号之一民事裁定书、于2019年11月7日作出（2019）吉0702执2175—2号执行裁定书，对包括吉林省明珠房地产开发有限公司（2017年5月11日更名为吉林省某房地产开发有限公司）所有的位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢4单元108号商企一套在内的房屋予以查封。异议人杨大为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人杨大为称：2017年12月1日异议人杨大为与被执行人吉林省某房地产开发有限公司（原吉林省明珠房地产开发有限公司）签订了“商品房买卖合同”，异议人杨大为以345695.00元价款购买了明珠千华苑小区605幢5单元108号商企房屋，当时异议人杨大为办理了入住手续，明珠公司交付了该房屋。基此异议人杨大为系位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢5单元108号商企房屋的合法所有权人，法院查封该房屋不当，应依法予以解除。请求依法解除对异议人所有的位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢5单元108号商企房屋的查封（建筑面积98.77平方米）。 异议人提供下列证据证明其主张：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、《收据》复印件6枚；3、视频截图复印件一枚；4、松原市中级人民法院（2019）吉07民终265号民事判决书复印件一份。 申请执行人王立国辩称，一、被答辩人提出执行异议的位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢4单元108号商企，是明珠公司与答辩人于2015年9月24日为王晓东向答辩人的借款，以买卖方式向答辩人提供担保，当日签订了《房屋买卖合同》并进行公证，并且在房产登记中心办理了网签登记。二、答辩人为实现债权，经与明珠公司协商，于2017年11月准备出卖该商企，并暂时撤销网签准备给买受人做网签登记，但某公司却迟迟不给买受人做网签登记。答辩人于2018年1月向法院申请对该商企财产保全，宁江区法院裁定查封了该商企。三、答辩人与某公司、王晓东等民间借贷案件已经松原市中级人民法院以（2019）吉07民终265号民事判决书作出终审判决，该商企已经被该判决确定为：某公司在提供担保的明珠千华苑小区605幢4单元108号楼、5单元109号楼价值1876630元的范围内，对答辩人承担连带清偿责任。而被答辩人在该案初审和终审过程中，均未参加诉讼，如其与某公司交易属实，其不可能不请求参加诉讼主张权利，由此可见其与某公司就该商企的买卖并不属实，而且完全出于恶意，其所谓买卖合同可以随时虚拟签订的时间，并且其并未取得该商企的物权登记和预告登记，也根本没有入住。在宁江区法院准备拍卖该商企的2019年11月份实地踏查时，该商企还是闲置房。某公司恶意将该商企与被答辩人签订买卖合同，被答辩人作为该商企的邻居也明知道该商企已经与答辩人办理了买卖合同、公证和网签登记，仍然与其达成买卖合同，其双方均系恶意买卖该商企或虚拟买卖关系，目的无非阻碍答辩人案件的执行。综上，被答辩人的异议理由不成立，其无法证实其与某公司所谓签订抵顶工程款的买卖合同是真实的、善意的，其无法证实在法院采取保全措施前其已经入住，其并未善意取得该房屋的预告登记，故其异议请求应依法驳回。 经审查查明：申请执行人王立国与被执行人王晓东、某公司、吴海涛民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月1日作出（2018）吉0702财保31号民事裁定书，裁定：一、对被申请人吉林省明珠房地产开发有限公司所有的位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢4单元108号，建筑面积为98.77平方米商企一套（房屋编号22070201040094-605-108）予以查封。二、对被申请人吉林省明珠房地产开发有限公司所有的位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢5单元109号，建筑面积为98.77平方米商企一套（房屋编号22070201040094-605-109）予以查封。查封期限为一年。2019年1月17日本院作出（2018）吉0702财保31号之一民事裁定书，对上述财产续行查封。查封期限为一年。2018年10月11日本院对本案作出（2018）吉0702民初1264号民事判决书，某公司不服提出上诉，松原市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）吉07民终265号民事判决书，判决：一、维持宁江区人民法院（2018）吉0702民初1264号民事判决第一、二、四、五项（一、被告王晓东于本判决生效后立即偿还原告王立国借款人民币本金657818元，并自2017年1月4日起至给付之日止按照月利2分付息；二、被告吴海涛对上述款项承担连带责任；四、保证人吴海涛、某公司承担保证责任后可以依法向王晓东追偿；五、驳回原告王立国在本案中的其他诉讼请求。）；二、撤销宁江区人民法院（2018）吉0702民初1264号民事判决第三项即“本判决生效后，王晓东不履行判决确定的义务，原告可以申请拍卖某房地产开发有限公司提供担保的明珠千华苑B区605幢4单元108号楼、109号楼，用拍卖价款偿还王晓东向原告王立国的借款本息。”三、上诉人吉林省某房地产开发有限公司在提供担保的明珠千华苑B区605幢4单元108号楼、109号房屋价值1876630元的范围内对被上诉人王立国承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10992元、诉前财产保全费5000元、诉中财产保全费5000元，由王晓东、某公司、吴海涛负担19153元，由王立国负担1839元。二审案件受理费10992元，由王晓东、某公司、吴海涛负担9153元，由王立国负担1839元。该判决书发生法律效力后，申请执行人王立国于2019年10月25日向本院申请执行，本院于当日立案执行。执行中，本院于2019年11月7日作出（2019）吉0702执2175-2号执行裁定书，裁定：一、对被执行人吉林省明珠房地产开发有限公司所有的位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢4单元108号，建筑面积为98.77平方米商企一套（房屋编号22070201040094-605-108）予以查封。二、对被执行人吉林省明珠房地产开发有限公司所有的位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢5单元109号，建筑面积为98.77平方米商企一套（房屋编号22070201040094-605-109）予以查封。查封期限为三年。 另查明，2017年12月1日杨大为与吉林省明珠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，杨大为购买该公司在宁江区铁西街编号郭尔罗斯大路08-01号地块上建设的商品房明珠千华苑第605幢4单元108号房，该房用途处空白，建筑面积98.77平方米，单价每平方米3500元，总金额345695元，付款方式为一次性付款。当日吉林省明珠房地产开发有限公司出具购房款（现金）收据和入住费（现金）收据各一枚。2018年9月28日、2019年10月11日松原市宏源物业有限公司分别出具收取杨大为取暖费、物业费收据各二枚。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人杨大为提供的《商品房买卖合同》及收据等证据显示其提出异议的案涉房屋应为位于宁江区铁西街明珠千华苑小区605幢4单元108号房屋，即本院查封的标的房屋，而非5单元108号房屋。异议人虽于本院查封案涉房屋前与某公司签订了《商品房买卖合同》，但双方之间房屋买卖事实是否真实、合法需通过实体审查确认，不属于执行异议审查范围。另异议人提供的物业收费收据不足以证明其实际占有案涉房屋。且未办理案涉房屋过户登记的原因异议人没有提供相关证据证明，故不能排除其自身原因。综上，异议人提出的异议不符合上述法律规定的条件，其主张对案涉房屋的民事权利不能排除本院执行。因此，对于异议人杨大为的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下: 驳回案外异议人杨大为的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  路 平 审 判 员  陈祥民 审 判 员  高泽民 二〇二一年二月二日 法官助理  刘玉珊 书 记 员  董子涵