上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初57760号原告：赵峥，女，1976年11月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙倩，上海融孚律师事务所律师。被告：唐娟，女，1991年11月11日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告赵峥与被告唐娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行审理。原告赵峥的委托诉讼代理人孙倩到庭参加诉讼。被告唐娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵峥向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除，唐娟腾空迁出并将房屋返还赵峥；2.唐娟支付赵峥2020年6月、10月、11月租金36,000元，并按500元/天标准支付自2020年12月18日至实际返还之日的使用费；3.唐娟支付赵峥逾期支付房租的违约金12,000元。事实和理由：2018年6月2日，经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告签订了《房屋租赁合同》，赵峥将上海市静安区大沽路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)出租给唐娟，押金12,000元，租金12,000元/月，按月支付，先付后用，租赁期限2018年6月10日至2019年6月9日。合同到期后，双方未再续签，但唐娟继续租赁使用房屋至今。自2020年6月起，唐娟多次逾期支付租金，且2020年6月、10月、11月租金一直未支付。赵峥于2020年11月16日正式通知唐娟解除租赁合同，并要求唐娟于2020年12月17日前搬离，唐娟一直置之不理。赵峥于2020年12月4日向唐娟寄送律师函，也未收到唐娟任何回复。根据《房屋租赁合同》8.3条约定，租赁期限届满，双方未续签租赁合同，唐娟继续支付租金而原告未表示拒绝的，则按照相关法律规定，双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，赵峥有权提前一个月通知唐娟租赁关系终止；9.2条第(2)款第6项约定，唐娟逾期不支付租金累计超过7日的，赵峥可书面通知唐娟解除合同，且唐娟应当向赵峥支付相当于一个月租金的违约金。赵峥认为，租赁合同到期后，双方未再续签，唐娟继续支付租金使用房屋，根据合同约定，原、被告之间成立不定期租赁关系，现唐娟逾期支付2020年6月、10月、11月的房租36,000元累计超过7天，唐娟的上述行为已构成严重违约，损害了赵峥的合法权利，赵峥已提前一个月通知唐娟解除合同、终止不定期租赁关系。为了维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告唐娟未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的产权人系赵峥。2018年6月2日，赵峥(甲方、出租方)与唐娟(乙方、承租方)、居间方德佑房地产经纪有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租涉案房屋作为居住使用，涉案房屋建筑面积约80.34平方米，甲方应于2018年6月10日之前向乙方交付涉案房屋，租赁期限自2018年6月10日起至2019年6月9日止，租金为每月12,000元，租金以1个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的125%支付逾期违约金，甲方收取租金的账户为：户名赵峥，开户银行中国工商银行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；租赁保证金为12,000元，甲方收取租赁保证金后应向乙方出具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、上网费等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方应在本合同的租赁期限届满之后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的125%向甲方支付该房屋占用期间的使用费，乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的125%作为逾期违约金，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，赵峥将涉案房屋交付给唐娟使用，唐娟向赵峥支付了租金及租赁保证金。赵峥提交了其名下自2020年1月1日起至2021年1月27日止的中国工商银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户历史明细，证明唐娟分别于2020年2月12日、2020年3月17日、2020年4月9日、2020年6月5日、2020年7月24日、2020年10月30日向其支付了12,000元。据赵峥提交的其与唐娟的微信聊天记录显示，2020年5月15日，赵峥告知唐娟房租别忘记，2020年5月16日唐娟称这个月比较晚，受疫情影响现金流不方便，过了这个月就没事了，最晚31日转好；2020年6月1日，唐娟称7号将5月10日至6月10日的租金以及6月10日至7月10日的租金一起转账，因为疫情其亏损较大，希望赵峥理解，赵峥表示了理解；2020年6月5日，唐娟称先把应该上个月7号转的房租转给赵峥了，应该这个月7号转的估计要稍晚一点，15号应该没问题，赵峥回复收到了12,000元；2020年7月10日，唐娟称押金可以住到今天，今天应该转7月10日至8月10日的房租，并就房租费用问题要求与赵峥沟通，赵峥询问唐娟是否要求上个月的租金用押金抵销，唐娟称如果继续租，今天即应支付6月10日至7月10日的租金并希望赵峥下调租金，2020年7月11日，赵峥称是否双方的租约到此为止，给其两个星期的时间，唐娟表示需要更多的时间，两星期之外的时间其会支付房租，赵峥称可以放宽至7月底，8月1日其与中介一起去收房并要求唐娟将6月10日至7月10日的租金先行支付，唐娟称还是要求将押金抵扣6月10日至7月10日的租金；2020年7月23日，赵峥询问唐娟是否可以8月1日收房，唐娟称其需要出差，最晚一个月之后搬，需要的话其会将房租转给赵峥；2020年7月24日，唐娟称其这个月没时间换房子，先将7月10日至8月10日的租金12,000元转给赵峥，将押金抵扣6月10日至7月10日的租金，并称8月20日左右会跟赵峥沟通确认是否续租，还提供了转账的截图，赵峥回复收到；2020年8月24日，唐娟称之后的房屋12月1日起可入住，希望与赵峥合作到11月，转了8月10日至9月10日的房租12,000元转给赵峥，赵峥回复好的、房租收到；2020年9月13日，唐娟称因公司亏损太大，9月10日至10月10日的房租晚一点，27日至30日转给赵峥；2020年10月3日，唐娟称30号未转房租是因为银行卡暂时不能用，预计9日、10日可以解冻，如果到时还不能，其会用其他途径一次转2个月房租给赵峥；2020年10月11日、18日，赵峥、唐娟双方就他人看房进行沟通时，唐娟称其还在处理卡的事情，好了会把房租转给赵峥；2020年10月31日，赵峥称9月10日的房租12,000元已收到；2020年10月31日至2020年11月8日，赵峥、唐娟双方仍在就他人看房进行沟通；2020年11月16日，赵峥在微信上发函告知唐娟称，由于唐娟从2020年6月起已多次逾期支付租金，6月、10月应付租金至今未付，其多次催讨无果，鉴于唐娟的严重违约行为，赵峥正式通知解除与唐娟的租赁合同，请唐娟收到本通知后尽快与其联系妥善费用支付及退房事宜并在2020年12月17日前搬离所有自有物品、向赵峥返还符合正常使用状态的房屋，并对违约金等事宜作出了说明。2020年12月4日，赵峥通过EMS方式向唐娟所在的涉案房屋送达了一份关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除事宜的函，该函中称赵峥于2020年11月16日正式通知唐娟解除租赁合同，因唐娟截至函件发出之时尚未向赵峥支付租金、返还房屋，要求唐娟在收到本律师函之日起三日内向赵峥支付租金、违约金并在2020年12月17日前返还涉案房屋。因唐娟至今未向赵峥支付欠付的租金并返还涉案房屋，赵峥遂起诉来院并提出诉请如上。案件审理过程中，赵峥称其认同租赁保证金12,000元用于抵扣2020年6月10日至2020年7月10日的租金，对2020年12月10日至2020年12月17日的租金不再主张，对2020年12月18日至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费的标准主动调整为《房屋租赁合同》中约定的租金标准即每日394元。本院认为，赵峥与唐娟于2018年6月2日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同到期后双方未续签，唐娟继续使用涉案房屋，赵峥未提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但双方为不定期租赁合同关系。租赁合同履行过程中，唐娟逾期支付租金构成根本违约，赵峥有权解除合同，本案中，赵峥在2020年11月16日通过微信要求解除双方之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》并主张该合同在2020年12月17日解除，系在合理期限之前通知解除合同事宜，因此，赵峥与唐娟之间的不定期租赁关系于2020年12月17日解除，本院予以确认。租赁关系解除后，唐娟理应向赵峥返还涉案房屋，并支付其欠付的租金及租赁关系解除次日即2020年12月18日至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费。赵峥现按《房屋租赁合同》中约定的租金标准主张房屋使用费，并无不当，本院予以支持。唐娟至今欠付的3个月租金36,000元为分别自2020年6月10日、2020年10月10日、2020年11月10日开始的为期1个月的租金，赵峥现认同租赁保证金12,000元用于抵扣自2020年6月10日开始的为期1个月的租金，故唐娟还应向赵峥支付欠付的2个月租金共计24,000元，租赁保证金已用于抵扣租金，亦不再需要返还。而赵峥对2020年12月10日至2020年12月17日的租金不再主张，系对自身权利的处分，并无不妥，本院尊重其意愿对此不作处理。此外，赵峥对唐娟未按时支付租金的违约行为依据《房屋租赁合同》主张12,000元违约金，于法有据，本院予以支持。被告唐娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第七百零七条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告赵峥与被告唐娟之间的不定期租赁关系于2020年12月17日解除；二、被告唐娟应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区大沽路XXX弄XXX号XXX室腾空并返还给原告赵峥；三、被告唐娟应于本判决生效之日起十日内支付原告赵峥支付欠付的租金24,000元；四、被告唐娟应于本判决生效之日起十日内支付原告赵峥自2020年12月18日起至实际搬出之日止的房屋使用费(按日租金394元计算)；五、被告唐娟应于本判决生效之日起十日内支付原告赵峥违约金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由被告唐娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二一年二月二十五日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。