广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29170号原告：卢炬康，男，1986年9月16日出生，汉族，住佛山市禅城区环市镇XXX，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：王鹏，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被告：李梁，男，1985年6月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区××××××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：孟旭，广东法制盛邦律师事务所律师。原告卢炬康诉被告李梁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序并于2021年1月7日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人田唯与被告的委托诉讼代理人孟旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.原告不退回被告的履约保证金41174.4元；2.被告支付原告2020年7月1日至2020年10月15日的租金、物业管理费共62055.2元；3.被告支付原告违约金61761.6元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月，被告（乙方）与佛山市南海区万瑞投资有限公司（甲方）签订《金域中央B地块社区商业租赁合同(固定租金)》，约定：甲方将位于广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路XXX出租给乙方用于餐饮美食行业龙凤餐厅品牌的经营使用，合同约定了租赁期限、租金和物业管理费标准、履约保证金及违约责任等。2020年5月8日，原、被告与万瑞公司签订《商铺带租约销售三方协议书》，约定原告带租约购买涉案商铺，并同意继续履行被告与万瑞公司所签订的租赁合同及相关补充协议，万瑞公司确认将租赁合同中的权利义务概括转让给原告等等。上述协议书签订后，原告依约履行合同，但被告未能按时足额缴纳租金、物业管理费，后被告于2020年10月15日向原告发出《解除租赁合同关系告知函》，并未经原告同意，当日即自行与万科金域花园物业服务中心办理商户撤场手续，搬离了涉案商铺。截至2020年10月15日，被告尚欠原告租金30230.82元、物业管理费31824.38元，合计62055.2元。被告的行为已严重违反了租赁合同及协议书的约定，构成违约。根据租赁合同及协议书的约定，原告有权要求被告补齐欠缴的租金、物业管理费62055.2元，另行支付3个月本合同项下租金、物业管理费之和的违约金61761.6元，并没收本合同项下之履约保证金41174.4元。综上，原告认为，涉案租赁合同及协议书均系各方真实意思表示，合法有效，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院。被告辩称，被告承租涉讼商铺并于2020年10月15日向原告发出解除合同通知并撤场。合同解除的原因，一是被告一直要求万瑞公司及原告出示房屋建设工程许可证、消防证、产权证等证件，万瑞公司及原告一直未出示，当庭才看到房屋产权证。在权利不确定情况下，被告具有解除合同的权利。二是被告承租商铺后由佛山市百耀餐饮管理有限公司经营龙凤餐室，疫情对餐饮影响较大，市场低迷，被告坚持几个月后，无力承担，被迫撤场，被告在2020年10月底已将公司注册地址变更，仅做办公使用，并将食品经营行政许可证注销，该餐厅不再经营，不是被告故意随意解除合同，而是因疫情造成被告经营困难。另外，原告目前无法履行租赁合同中的宣传义务，万瑞公司作为出租人时会对小区进行推广，而原告没有对小区进行推广，对承租人使用商铺造成部分影响。被告已支付保证金41174.4元，被告欠付原告租金及物业费61723.15元，具体为2020年7月，被告支付了10000元，故被告欠付2020年7月租金及管理费10587.2元、2020年8-9月租金及管理费各20587.2元、2020年10月租金及管理费9961.55元（20587.2元/31天*15天）。被告主张用保证金抵扣欠付的租金及管理费，差额部分为20548.75元（61723.15元-41174.4元）。根据法律规定，违约金应与实际损失持平，本案原告实际损失即被告欠付的租金及物业管理费，故原告在诉请主张被告支付欠款、支付违约金,及原告不退还保证金，该诉请明显过高，请法院予以调整。商铺内的燃气管道是百耀公司申请安装的，万瑞公司没有统一安装，撤场后，被告已向燃气公司申请拆表停用，2021年1月6日，燃气公司到商铺处拆表，原告不允许燃气公司人员进入，故被告无法拆除该燃气表。被告请求原告配合燃气公司拆表工作。欠款纠纷通过法院解决，燃气管道涉及安全问题，不应因诉讼不配合燃气公司拆表。若原告不配合，相应风险由原告自行承担。诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审查，本院对当事人提交的证据材料真实性均予以确认并附卷佐证。本院经审理认定下事实：位于佛山市南海区桂城街道永胜东路4号金域花园一区×××××××（以下简称涉讼商铺）已办理不动产权证书，证号为粤（2020）佛南不动产权第XXX号，登记权利人为卢炬康。2020年3月4日，佛山市南海区万瑞投资有限公司（甲方，以下简称万瑞公司）与李梁（乙方）签订《金域中央B地块社区商业租赁合同(固定租金)》（以下简称租赁合同），约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方用于餐饮美食行业龙凤餐厅品牌的经营使用；租赁期限自2020年2月10日起至2023年3月31日止；乙方向甲方支付履约保证金41174.4元；2020年2月10日至2021年2月9日的租金为11494.52元/月，物业管理费应付含税9092.68元/月，每月20号之前支付下个月的租金、物业管理费；租赁期间，甲方擅自解除合同，提前收回商铺，视为甲方违约，应无息返还乙方的履约保证金并赔偿乙方3个月当期租金；本合同期内，乙方需提前终止合同的，必须提前90天向甲方提出书面申请，自甲方回复日起持续经营90天并缴清本合同项下所有费用，甲方没收本合同项下之履约保证金，乙方方可办理撤场手续，否则乙方需一次性支付3个月本合同项下租金、物业管理费之和的违约金，并由甲方没收本合同项下之履约保证金方可办理撤场手续；等等。2020年5月8日，卢炬康（甲方）、李梁（乙方）与万瑞公司（丙方）签订《商铺带租约销售三方协议书》（以下简称三方协议），约定甲方带租约购买涉讼商铺，并同意继续履行乙方与丙方所签订的租赁合同及相关补充协议，丙方确认将租赁合同中的权利义务概括转让给甲方；商铺按现状交付，租金自甲丙方办理完毕交付手续次日起由甲方收取，原租赁合同保证金41174.4元由丙方转付甲方，甲方另开保证金收据给乙方；等等。2020年10月15日，李梁向卢炬康发送《解除租赁合同关系告知函》，以卢炬康与万瑞公司就涉讼商铺的交接处于未确定的状态致使涉讼商铺经营处于待定状态，加上新冠肺炎疫情的影响，通知即日解除双方的商铺租赁合同。次日，李梁向涉讼商铺的物业公司办理撤场审批手续并搬离涉讼商铺。诉讼中，卢炬康陈述其于2020年10月18日收回涉讼商铺。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。租赁合同及三方协议是签约各方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行义务。三方协议约定的仅是出租方主体变更，对被告使用涉讼商铺并无影响，被告不享有涉讼租赁合同的单方解除权。被告在租期未到期的情况下，单方要求解除涉讼租赁合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。涉讼租赁合同对双方单方主张解除合同时的违约责任的规定并不对等，约定被告需提前90天提出书面申请，否则需一次性支付3个月租金、物业管理费之和的违约金并由甲方没收本合同项下之履约保证金方可办理撤场手续，而在原告单方要求解除的情况下，原告仅需返还保证金并支付3个月租金的违约金，该条款属于加重对方责任减轻己方义务的格式条款，依法属于无效条款。考虑被告单方撤场造成原告的损失为空租期损失，物业管理费为被告承租涉讼商铺的对价，根据涉讼租赁合同的履行情况及公平原则，本院酌情认定被告支付相当于三个月的租金和物业管理费的空租期损失61761.6元予原告，但原告无权没收履约保证金。原告主张没收履约保证金的诉请，本院不予支持。关于原告主张被告支付2020年7月1日至同年10月15日的租金和物业管理费，被告确认该期间仅支付了10000元，故被告尚需向原告支付61723.15元[（11494.52元+9092.68元）*3个月+（11494.52元+9092.68元）元/31天*15天-10000元]。因原告无权没收履约保证金，涉讼租赁合同解除后，原告应当将保证金返还予被告，该保证金属于被告的到期债权，被告主张用于抵扣欠付的租金和物业管理费，本院予以采纳。经抵扣，被告尚需向原告支付20548.75元（61723.15元-41174.4元）。原告主张超过的部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告李梁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付空租期损失61761.6元予原告卢炬康；二、被告李梁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年7月1日至同年10月15日的租金和物业管理费共20548.75元予原告卢炬康；三、驳回原告卢炬康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1799.91元（原告已预交）、财产保全费1139.08元（原告已预交1344.96元），共2938.99元，由原告卢炬康负担1472.79元，由被告李梁负担1466.2元并应于履行上述判项确定的付款义务时迳付予原告，本院不另收退。原告卢炬康多交的财产保全费205.88元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二一年一月三十日书记员 邓洁婷