山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1504号 上诉人（原审原告）：李德才，男，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张世荣，山东彤升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏光君，山东彤升律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：徐士晓，男，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：唐艳，山东鲁宁(即墨）律师事务所律师。 上诉人李德才因与被上诉人徐士晓确认合同无效纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人李德才及其委托诉讼代理人张世荣、魏光君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李德才向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）鲁0282民初4080号民事判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审的诉讼费用由徐士晓承担。事实和理由：一审法院以“李德才提起本案诉讼显系受拆迁利益驱动，有违基本诚信”为理由认定李德才应负主要过错责任以及“李德才承担80%的过错，徐士晓承担20%的过错”系事实认定错误。过错责任是要求当事人有主观上的故意或者过失，其前提是当事人有过错，而产生过错的原因是当事人为一定行为或者不为其应该为的行为。在本案中，徐士晓应当承担主要过错，李德才承担次要过错。第一，徐士晓不应该购买涉案房屋，应当承担主要过错。徐士晓作为城镇居民，相比李德才，对于国家的法律、法规以及政策，应当有更为深刻的了解；徐士晓从城镇移居到农村，更应该知道城镇居民购买农村房屋是否违反法律规定。徐士晓知道或者应当知道城镇居民不能购买农村房屋依然与李德才签订协议、支付部分价款、实际占有涉案房屋，主观上有较大过错。第二、2005年，徐士晓购买涉案房屋后到房产登记部门办理房屋变更登记手续时知道作为城镇居民无法购买农村房屋，其与李德才之间的房屋买卖合同无效，徐士晓在明知涉案房屋无法办理房屋变更登记手续时并未通过协商或者诉讼等措施解决纠纷，应当承担主要过错。2011年，涉案房屋被案外人胡淑美保全，徐士晓知道涉案房屋存在不稳定的风险后，应该与李德才协商解除房屋买卖合同，然而徐士晓没有采取任何措施，对于涉案房屋买卖合同的无效持希望甚至放任的态度，导致损害结果的扩大，应当认定在本案中承担主要过错。第三、李德才并非受拆迁利益驱动提起诉讼。2011年，案外人胡淑美因民间借贷纠纷在执行程序中保全涉案房屋，2018年，涉案房屋被拆迁，拆迁补偿款被冻结，徐士晓依次提起案外人执行异议听证、案外人执行异议之诉一审、案外人执行异议之诉二审，徐士晓先行提起诉讼但几次诉讼只是解决胡淑美保全涉案房屋是否合法，在多次败诉后，徐士晓知道或者应当知道其与李德才之间的房屋买卖合同无效以及合同无效的后果，不通过诉讼或者协商的方式解决纠纷，其目的是追求拆迁利益。李德才为解决纠纷提起本诉，因此在本案中李德才应负次要过错。综上，一审法院认定事实不清，依法应予改判或者发回重审。 徐士晓未答辩。 李德才向一审法院起诉请求：1.判令李德才、徐士晓签订的青岛市即墨区××街道××村××号房屋的买卖合同无效；2.诉讼费由徐士晓承担。 一审法院认定事实如下： 涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区××街道××村××号，被拆迁之前房屋所涉土地登记的权利人为李德才。李德才系青岛市即墨区潮海街道办事处西障村村民，徐士晓不是青岛市即墨区潮海街道办事处西障村村民。 2005年4月11日，李德才向徐士晓出具书面材料一份，载明：李德才在西障村楼房一处，转让给徐士晓，收款共计陆万捌仟元人民币，以后办理过户手续(如用身份证、户口簿全力协助）。李德才自2001年起即将涉案房屋交给徐士晓居住使用至房屋被搬迁。 2018年12月5日，徐士晓作为被搬迁人与潮海街道西障村民委员会作为搬迁人签订《即墨中心城区东部片区集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定：补偿面积共计231.21平方米(房屋建筑面积176.46平方米+改善面积10平方米+公摊面积44.75平方米）；徐士晓选择安置房屋为110平方米的D户型一套以及125平方米的E户型一套；徐士晓选择上靠面积3．79平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米7980元结算，徐士晓向西障村民委员会支付差额面积房款30244元；西障村民委员会向被告徐士晓支付搬迁补助费3000元、临时过渡费100689元、按规定期限签订补偿协议奖励费10000元、在规定期限内搬迁腾房奖励费10000元、不要求简单装修的安置房屋补助费47000元，结算后，西障村民委员会支付徐士晓各项费用共计140445元。徐士晓称涉案房屋尚未建成，没有交付。 另查明，一审法院审理的（2011）即民初字第478号胡淑美与李德才民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，一审法院查封了李德才名下位于青岛市即墨区××街道××村××号房屋一处。一审法院作出的（2011）即民初字第478号民事判决书发生法律效力后，李德才一直未能履行发生效力判决书所确定的法律义务，胡淑美向一审法院申请强制执行，执行案号（2012）即执字第450号。执行过程中，一审法院作出（2012）即执字第450-9号执行裁定书，裁定继续查封李德才名下位于青岛市即墨区××街道××村××号房屋一处，查封期间，涉案房屋被拆迁，查封效力及于因拆迁而获得的安置补偿房即拆迁补偿款。徐士晓向一审法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封措施，一审法院作出（2019）鲁0282执异4号执行裁定书，驳回徐士晓的异议请求。徐士晓遂提出执行异议之诉，请求撤销（2012）即执字第450-9号及（2019）鲁0282执异4号执行裁定书，解除对李德才名下位于青岛市即墨区××街道××村××号房屋一处房屋及拆迁补偿款140445元的查封冻结等强制执行措施，一审法院经审理作出（2019）鲁0282民初5677号民事判决书，判决：驳回徐士晓的诉讼请求。徐士晓对该判决不服，上诉至青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院经审理，作出（2020）鲁02民终1072号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，关于李德才主张其与徐士晓签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。徐士晓非西障村村民，李德才向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，侵害了本集体经济组织其他成员的利益。因此，出于公共利益的考虑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同应认定为无效。李德才与徐士晓就涉案被拆迁房屋签订的房屋买卖合同无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋目前已因搬迁而被拆除，已无返还的必要。李德才提起本案诉讼显系受拆迁利益的驱动，有违基本的诚信。造成涉案房屋买卖合同的无效，李德才应负有主要过错责任。综合本案情况，一审法院认为应以李德才承担80%的过错，徐士晓承担20%的过错为宜。双方损失的标准应参照徐士晓与潮海街道西障村民委员会签订《即墨中心城区东部片区集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》规定的补偿标准确定，根据该协议，对于搬迁补助费、临时过渡费、按规定期限签订补偿协议奖励费、在规定期限内搬迁腾房奖励费、不要求简单装修的安置房屋补助费共计140445元，因该部分费用的产生是与被拆迁人的房屋使用行为和搬迁具体表现密切相关的，是对搬迁房屋补偿协议中的被拆迁人徐士晓的补偿，与宅基地的权属关系不大，故应当归被拆迁人徐士晓所有。但是该款项因李德才涉诉被一审法院查封，徐士晓无法领取，李德才应赔偿徐士晓损失140445元。因徐士晓与西障村村委签订补偿安置协议选择安置补偿的房屋尚未建好，房屋具体位置、面积及房屋、土地性质等尚未明确，目前不具备处理条件，本案暂不予处理。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条规定，判决：一、李德才与徐士晓签订的关于青岛市即墨区××街道××村××号房屋买卖合同无效；二、李德才于判决生效之日起十日内赔偿徐士晓损失140445元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由李德才负担80元，徐士晓负担20元。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方未能达成协议。 本院认为，本案的焦点问题是：过错责任问题。 因徐士晓非青岛市即墨区潮海街道办事处西障村村民，一审法院据此认定徐士晓与李德才签订的涉案房屋买卖合同无效，认定正确，本院予以确认。李德才自2001年起便将涉案房屋交付给徐士晓居住使用，2005年4月11日，李德才向徐士晓出具收款68000元的书面材料，并载明将全力协助办理过户手续。虽然李德才与徐士晓之间的房屋买卖合同因违反法律规定无效，但双方之间房屋买卖的意思表示真实。一审法院在审理(2011）即民初字第478号胡淑美与李德才民间借贷纠纷一案时，依法查封了李德才名下涉案房屋。自2005年4月11日至2018年12月5日，涉案房屋一直登记在李德才名下，在如此长的时间里李德才既未主张双方之间的房屋买卖合同无效，也未要求徐士晓返还涉案房屋，而是任由徐士晓占有使用该房屋，应视为李德才对双方之间房屋买卖事实是认可的。2018年12月5日，徐士晓与潮海街道西障村民委员会签订《即墨中心城区东部片区集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定西障村民委员会支付徐士晓各项费用共计140445元并提供安置房屋。其后，李德才方起诉主张双方签订的涉案房屋买卖合同无效。在此情形下，一审法院认为“李德才提起本案诉讼显系受拆迁利益的驱动，有违基本的诚信”，并无不妥。根据本案查明事实及近年房地产市场的实际，一审法院酌情判令李德才承担80%的过错责任，徐士晓承担20%的过错责任，较为合理，本院予以维持。 综上所述，李德才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李德才负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘 琰 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二一年二月二十三日 法官助理赵 皓 书记员韩明玉 书记员李春雨