湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终552号上诉人（原审原告，反诉被告）：高明荣，女，1964年2月28日出生，汉族，住湖北省沙洋县，委托诉讼代理人：张学峰，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：武汉伊美特服饰有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特**。法定代表人：龚庆炎，该公司总经理。委托诉讼代理人：何应伟，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖仙桃，湖北百思得律师事务所律师。上诉人高明荣与武汉伊美特服饰有限公司（以下简称伊美特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高明荣上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判伊美特公司向高明荣支付合同解除违约赔偿金人民币182133元；2．判令本案一审、二审的全部诉讼费用由伊美特公司负担。事实与理由：一、伊美特公司解除合同的违约责任，在双方签订的房屋租赁合同中有明确约定，对伊美特公司具有法律约束力。根据合同法第56条，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案诉争合同，伊美特公司提交的空白合同，租赁标的物既包括有证房屋也包括无证房屋，无证房屋因无规划许可证导致涉及无证房屋的条款无效，但涉及有证房屋的合同条款继续有效。因此，房屋租赁合同第七条第1款关于伊美特公司解除合同的违约责任之约定（甲方提前收回房屋的，须向乙方赔付房屋租金每年总额30%计算损失），对伊美特公司具有法律约束力。无论本案诉争合同，法院采信伊美特公司提交的空白合同，还是采信高明荣提交的填充、修改后的合同，违约条款始终未变，无证房屋的条款效力不会改变。二、伊美特公司是本案诉争合同的根本性违约方，应当按照合同第七条第1款约定承担合同解除违约责任。1．根据高明荣与伊美特公司2018年4月10日的微信聊天记录，伊美特公司告诉高明荣单独三层楼无产权后，高明荣回复“用有产权证的第三层楼和1楼门面就够了”，伊美特公司回复“如果可以当然好，……”。这说明，在正式的房屋租赁合同签订前，伊美特公司已明确同意用有证房屋协助高明荣办证（学），但事后伊美特公司拒不向高明荣交付有证房屋，导致高明荣无法办学，显然伊美特公司是合同的根本性违约方。2．根据双方2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，伊美特公司承诺于2018年7月15日前从有产权证的第三层搬离，然而搬离期限届满后，经高明荣多次催告，伊美特公司拒不搬离，己通过行为表明不履行合同的基本义务，构成根本性违约。3．伊美特公司应当向高明荣支付合同解除违约赔偿金182133元。三、一审法院以“原告（高明荣）不按时交付租金、押金和补偿款也构成违约，双方均有过错”为由，驳回高明荣要求伊美特公司支付违约金的诉讼请求是错误的，高明荣不存在任何违约。1．根据《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限为10年，免租期为四个月，从2018年8月31日开始计租。然而，一直到同年9月11日，伊美特公司仍未将有证房屋交付高明荣，反而于该年12月份将房屋另行出租给第三人。2．该合同并未约定首期租金的支付时间。根据合同法第226条，“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，……租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付……”本案中，伊美特公司自始至终没有交付有证房屋，无论根据法律规定还是交易习惯，高明荣基于先履行抗辩权，有权中止支付房租。3．该合同约定押金为一个月租金，于合同签订后十日内支付。有证房屋的月租金为50592.50元，虽然合同签订后，高明荣没有向伊美特公司支付押金，但在该合同签订之前，高明荣己支付给伊美特公司5万元诚意金，该诚意金完全可以充抵押金，伊美特公司也从未反对。4．至于20万元有证房屋补偿金的问题。双方签订的《补充协议》第8条约定“伊美特公司于2018年7月15日前从有产权证房屋的第三层搬离，高明荣支付伊美特公司20万元作为补偿金。”根据该约定，伊美特公司必须搬离该房屋，高明荣才向伊美特公司支付20万元补偿金。本案中，伊美特公司自始至终未搬离该房屋，更未将有证房屋交付给高明荣，所以补偿金的付款条件不具备，高明荣有权中止支付。伊美特公司辩称，一、本案租赁合同并非因为伊美特公司原因解除或无法履行，不存在伊美特公司支付赔偿金182133元的问题。二、本案中根本违约方不是伊美特公司，而是高明荣。双方签订的房屋租赁合同确定的租赁范围包括无产权证的三层楼以及有产权的第三层以及门面，高明荣租赁上述房屋用于开办幼儿园，由于高明荣的原因导致幼儿园无法办理相关手续，高明荣才不租赁上述房屋，伊美特公司一直在积极履行房屋租赁协议，因此本案诉争合同的根本违约方在高明荣，高明荣应承担违约责任，向伊美特公司支付违约金。伊美特公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回高明荣对伊美特公司的全部诉讼请求，改判支持伊美特公司的一审全部反诉请求；2．一审诉讼费、反诉费、二审上诉费等全部费用由高明荣承担。事实与理由：一、一审判决认定伊美特公司知晓高明荣进行房屋装修……并未阻止装修，是错误的，实际上伊美特公司并不知晓高明荣擅自对房屋进行了装修。1．2018年4月26日《房屋租赁合同》签订后，伊美特公司已将涉案房屋全部交付给了高明荣，至少，高明荣也认可交付了无产权证的三层楼。2．《房屋租赁合同》明确约定租赁期内，高明荣需要进行装修，不得改变房屋的主体结构，装修方案需报伊美特公司同意。3．伊美特公司将无产权证房屋交付给高明荣后，高明荣在没有经过伊美特公司同意的情形下，擅自对案涉房屋进行了装修，是高明荣违反合同约定在先。4．高明荣擅自对案涉房屋进行装修，伊美特公司并不知晓。二、一审判决认定合同约定的有产权证的房屋，伊美特公司2018年9月11日前并未交给高明荣使用，是错误的。实际上，伊美特公司早已将全部涉案房屋交付给了高明荣，仅凭2018年9月11日的聊天记录不足以证明伊美特公司未将房屋交付给高明荣。1．2018年9月11日，因无法办理消防手续，高明荣早己无法继续租赁房屋以开办幼儿园。2．2018年9月11日的聊天记录，仅仅是高明荣的单方陈述。3．高明荣租赁房屋用于开办幼儿园，伊美特公司交付房屋后，高明荣才能对三层楼进行装修，高明荣对三层楼的装修恰恰证明了伊美特公司已交付了全部房屋。三、不能以（2019）鄂0105民初6840号民事判决书来认定高明荣的装修损失。1．从该判决书来看，庭审中高明荣作为被告，对原告武汉全应装饰装潢有限公司的诉讼请求有重大异议，但是高明荣在收到该判决书后没有对该判决书提起上诉。有正当理由怀疑高明荣与武汉全应装饰装潢有限公司涉嫌虚假诉讼。2．（2019）鄂0105民初6840号案与伊美特公司有重大利害关系，伊美特公司是该案的必要诉讼参加人，但是伊美特公司却没有被通知参与到该案中，导致伊美特公司的利益的损害。3．高明荣擅自对房屋进行装修，与伊美特公司无关，应当由高明荣自行承担装修损失。四、高明荣违反合同约定，应当承担违约责任。1．高明荣不承租无产权证的三层房屋，违反合同约定，应当承担违约责任。2．高明荣未按合同约定支付租金押金，违反了合同第四条第5款，应承担违约责任。3．高明荣私自装修房屋，违反合同第五条第2款的约定，应承担违约责任。4．高明荣诉请解除合同，属于高明荣单方提前解除合同，应承担违约责任。5．高明荣至今未付20万补偿，高明荣己违约。五、即使一审判决认定,《房屋租赁合同》和《补充协议》约定的伊美特公司出租的无产权证和土地使用证的600㎡房屋内容不符合法律规定，该部分协议无效,而高明荣实际占有使用了无产权证的房屋，高明荣应当支付该房屋的租金或占用费。高明荣辩称，伊美特公司的上诉请求及理由没有事实依据，请求法院驳回其所有上诉请求。1．伊美特公司对高明荣装修无证房屋是知情的，因为自本案起诉之前，伊美特公司一直在有证房屋内办公及居住，且有证房屋与无证房屋都在同一院内，两者距离只有几米，所以伊美特公司对于高明荣装修无证房屋都是知情的。且伊美特公司多次派人到房屋装修现场检查和指导装修工作，从双方微信聊天记录中也可以证实伊美特公司对于装修是知情的。2．自始至终伊美特公司没有将有证房屋交付给高明荣使用，双方的微信聊天记录中也可以证实高明荣曾多次催伊美特公司交付有证房屋，但伊美特公司不予理会。3．高明荣实际产生的装修损失已经过汉阳区法院的生效判决确认，且高明荣已经实际足额履行该生效判决即支付了近9万元装修费用给了装修公司。4．本案诉争合同的根本违约方是伊美特公司，伊美特公司根本违约在于没有将有证房屋交给高明荣使用，导致高明荣无法办学，且导致高明荣没有向伊美特公司支付房租。合同对第一期租金的支付时间没有约定，合同中“首期租金”后是“，”不是“、”，实际上双方是口头约定的，等待交付有证房屋的同时来支付首期租金和20万元的装修补偿款。关于押金5万元，在合同签订之前，高明荣已经向伊美特公司支付了5万元诚意金，该5万元诚意金实际就是押金，且合同没有约定不支付押金对方就有权利解除合同。5．高明荣自始至终没有说不租无证房屋，相反是因为伊美特公司不将有证的房屋交付给高明荣，才导致本案合同无法继续履行。虽然针对无证房屋的约定是无效的，但是合同的部分无效不影响合同的其他部分，也就是说合同关于有证房屋的约定是有效的，这其中就包括了合同解除的违约责任条款有效。综上所述，本案诉争合同根本违约方是伊美特公司，伊美特公司应该按照合同约定承担合同解除的违约责任，高明荣没有任何过错，不是违约方。另，在本案期间，伊美特公司已经将高明荣的装修另行出租给第三方使用，一审判决的费用根本不够高明荣的装修损失，应该通过违约金的方式对高明荣的损失进行相应弥补。高明荣向一审法院起诉请求：1．解除高明荣、伊美特公司于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2．判令伊美特公司返还高明荣诚意金人民币50000元；3．判令伊美特公司向高明荣支付合同解除违约金人民币182133元；4．判令伊美特公司赔偿高明荣房屋装修损失及定做钢管围栏款项共人民币99742.50元；5．判令本案的全部诉讼费用由伊美特公司负担。伊美特公司向一审法院反诉请求：1．依法判令高明荣向伊美特公司支付截至2018年12月1日的租金人民币242797.50元；2．依法判令高明荣向伊美特公司支付违约金人民币291357.00元；3．诉讼费用由高明荣承担。一审法院认定事实：坐落于武汉市汉阳区龙阳大道特**服饰加工基地生产车间（建筑面积9177.59㎡）房屋所有权人系武汉伊美特服饰有限公司。高明荣系开办民营性幼儿园的从业者。为了扩大经营，2018年4月3日高明荣希望租赁伊美特公司上述房屋中的一部分新开办一所幼儿园办学。同年4月10日高明荣经与伊美特公司法定代表人龚庆炎协商沟通后达成租赁房屋意向，龚庆炎即以伊美特公司的名义向高明荣出具备忘录。该备忘录载明：“于2018年4月10日与高明荣就租赁伊美特公司两测三屋楼和九层三楼用于开办幼儿园，一楼租金100元/㎡，其他25元/㎡。高明荣付装修补偿款贰拾万元，先预付诚意金伍万元，待业主搬离三楼后签订正式合同。三层一楼装修（水、电、楼梯）费用由房租抵款。另：一楼不递增。”同月26日，高明荣、伊美特公司双方签订《房屋租赁合同》（无手写内容），该合同约定的主要内容：伊美特公司确认房屋系伊美特公司享有所有权和租赁使用权且无抵押状况；房屋产权登记面积约为9177.59㎡（地上**），无产权登记面积600㎡（地上**），高明荣租赁房屋作为幼儿园办学使用，租赁面积为无产权证房屋600㎡和有产权证房屋的九层第三层1019.7㎡及有产权证门面贰间（面积空白），租期为拾年从2018年至2028年，装修免租期4个月，从2018年8月31日开始计租，免租期内不计算房屋租金和物业管理费。房屋租金在起始租金基础上，第三年开始递增，每年5%；租金支付方式为押一付三；租金支付周期为每3个月付款一次，首期租金为（空白），首期押金于合同签订后十日内支付，后期房租到期前10天内支付下三个月的租金，合同期满后，高明荣结清相关应付款项后，伊美特公司无息退还高明荣全部押金。高明荣所有应付款项应按时交纳，拖欠10日以上每日按应付款的5%收取滞纳金；租赁期内，高明荣需要进行装修，不得改变房屋的主体结构，装修方案需报伊美特公司同意。伊美特公司须向高明荣提供该房屋的土地证、房屋所有权证，原始建筑图纸等材料，伊美特公司应将高明荣租用房屋门前停车位提供给高明荣使用。违约责任：伊美特公司不得提前收回房屋使用权，否则违约，须向高明荣赔付按该房屋租金每年总额30%计算损失。高明荣提前解约需向伊美特公司方支付每年房屋租金总额30%的金额作为违约金，高明荣未按时交纳房租等费用，拖欠30日以上的，属于高明荣违约，伊美特公司有权没收高明荣所交押金，并追缴所欠费用。高明荣对房屋的现状，周边环境视为充分了解，如在筹备或者经营过程中被政府部门终止或者处罚，均与伊美特公司无关。高明荣在合同期内提出终止合同的需经协商，商讨方案必须经双方认可，签订书面协议后方可解除原合同等主要合同内容。上述合同高明荣签名、伊美特公司加盖印章。同日双方又签订补充协议，约定：1.无产权证房屋（独栋）的水、电、消防、楼梯，消防楼梯的改建费用由伊美特公司方承担（从租金中扣除）；2.所有一楼门面租金100元/月/㎡，合同期内不递增；3.伊美特公司免收高明荣水费；4.所有一楼由高明荣所租的门面门口都可打围做操场，后院给一部分给高明荣打围做活动场地；5.两楼后期伊美特公司不再租给任何人再次办理幼儿园，保障高明荣发展，如有违反，伊美特公司赔偿高明荣所有经济损失；6.高明荣在办理幼儿园手续时需要相关证件，伊美特公司应配合高明荣提供相关证件材料；7.伊美特公司将免费提供贰个车位给高明荣使用。上述七条均为打印字体，内容双方认可。8.伊美特公司于2018年7月15日前从有产权证房屋的第三层搬离，高明荣支付伊美特公司20万元作为补偿金。其中7月15日的数字系高明荣填写，伊美特公司在质证时不予认可。但未提交证据证实签订补充协议时为何此处空格不打印，亦未提交与高明荣提交不同内容的补充协议。双方在补充协议上签名盖印。上述协议签订后，双方并未办理房屋租赁的正式交接手续。高明荣在收到伊美特公司的备忘录当天向龚庆炎的账户支付装修诚意金人民币5万元。2018年5月14日高明荣与武汉全应装饰装潢有限公司签订《建筑装修工程施工合同》，该合同签订后高明荣及对无产权房屋进行房屋装修，装修方案未报伊美特公司同意，但伊美特公司知晓高明荣进行房屋装修，且收取了装修诚意金人民币5万元，并未阻止装修。在装修过程中因没有通过消防安全检查而停工，但应支付已装修的施工费人民币89892.5元。高明荣停止装修后，于2018年9月11日向龚庆炎发微信：“你那无产权600平方米的房子消防的不让装，那有产权的老楼的第三层你的办公室10197平方米你说了7月15日之前让出来给我们的，但是你至今不让出来，怎么办呢？”，龚庆炎没有回复。合同约定的有产权证的房屋，伊美特公司2018年9月11日前并未交给高明荣使用，2018年12月后伊美特公司将房屋另租他人使用。2019年10月14日，案外人武汉全应装饰装潢有限公司向一审法院提起诉讼，请求判令高明荣支付工程款人民币89892.5元，并支付违约金（以人民币40万元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年5月19日起计算至实际付清之日止），一审法院以（2019）鄂0105民初6840号民事判决书判决高明荣向武汉全应装饰装潢有限公司支付工程款人民币89892.5元，并以此款为基数自2018年6月25日按同期银行贷款利率的标准支付违约金至付清之日止。该判决现已生效。一审另查明，高明荣租赁伊美特公司房屋准备开办经营幼儿园，伊美特公司为此按约定向高明荣提交有证房屋的产权证和土地证，但高明荣至今并未办理办学许可证，只向相关部门进行了报备。房屋租房合同签订后，高明荣并未实际使用伊美特公司应向高明荣交付的有证房屋，也未向伊美特公司按时缴纳约定的房屋租金和押金，亦未支付双方约定的20万装修补偿款中剩余的15万元。双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》并未实际全面履行。一审法院认为，本案双方争议焦点为：1.《房屋租赁合同》及《补充协议》的内容及效力认定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：当事人协商一致的，可以变更合同。本案中高明荣自行填写的合同内容未经伊美特公司签字认可，不能代表伊美特公司同意变更《房屋租赁合同》内容。因此，高明荣、伊美特公司双方签订的无手写内容的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示。其中双方对伊美特公司拥有房屋产权证和土地使用证部分（九层三楼1019.7㎡）和一楼门面房的房屋租赁协议内容没有违反法律规定，协议有效应受法律保护。高明荣、伊美特公司双方应共同依约定履行各自权利和义务；《房屋租赁合同》和《补充协议》约定的伊美特公司出租的无产权证和土地使用证的600㎡房屋内容不符合法律规定，该部分协议无效。2.解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的责任认定。首先，双方在诉讼中均同意解除《房屋租赁合同》和《补充协议》；其次，根据本案查明事实来看，双方在合同签订后均未实际全面履行合同约定义务，即伊美特公司并未即时将有证房屋交付高明荣使用和管理，也未收取高明荣的租金和押金；高明荣虽然要求伊美特公司交付有证房屋，但因无证房屋无法通过消防安全检查，并未按合同约定时间向伊美特公司及时缴纳租金和押金，也未及时交付剩余装修补偿款15万元，伊美特公司不按时交付有证房屋构成违约，高明荣不按时交付押金及租金和补偿款也构成违约，故《房屋租赁合同》和《补充协议》的解除双方均有过错，责任抵消。3.违约事实及责任认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“无效合同……双方都有过错的应各自承担相应责任”的规定。因此产生的装修损失应按照双方过错责任进行分担。本案中，高明荣、伊美特公司双方对无证房屋的交付均无异议，伊美特公司也收到了高明荣交付的房屋装修诚意金人民币5万元，且高明荣进行装修时伊美特公司并未阻拦和制止。虽然合同约定高明荣进行装修时装修方案需报伊美特公司同意，但伊美特公司对高明荣进行房屋装修采取放任的行为，可视为对高明荣进行房屋装修行为的默认。高明荣已在洪山区开办过幼儿园，对申办幼儿园办学场地的要求很清楚，但为了使办学利益扩大化，明知伊美特公司所租房屋中包含有无证部分，还要承租，且进行房屋装修并未报伊美特公司同意，因此高明荣对无证房屋装修造成的损失应承担50%的责任；伊美特公司明知出租无证房屋不符合法律规定，为了使自身经济利益扩大化，而出租无证房屋，导致高明荣租赁无证房屋后产生装修损失，并因该无证房屋无法通过消防安全检查，伊美特公司又未及时将有证房屋交付高明荣使用，导致高明荣无法实现如期办学经营的目的，因此对高明荣产生的装修损失应承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，按备忘录载明：“高明荣付装修补偿款20万元，先预付诚意金人民币5万元，待业主搬离三楼后签订正式合同。”显然诚意金人民币5万元属于装修补偿款20万中的一部分预付款。本案中由于装修并未完全实施，伊美特公司也未将三楼交付高明荣使用或装修。因此，伊美特公司应将装修诚意金5万元退还给高明荣；关于高明荣是否应向伊美特公司支付租金人民币242797.50元的问题，本案中，伊美特公司并未依合同约定全面向高明荣交付出租房屋，高明荣也未实际使用租赁房屋。因此，不存在高明荣应补交支付房屋租金的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审判决：一、高明荣与武汉伊美特服饰有限公司双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的有效部分自一审判决生效之日解除；二、武汉伊美特服饰有限公司于一审判决生效后十日内返还给高明荣装修补偿诚意金人民币50000元。三、由武汉伊美特服饰有限公司于一审判决生效后十日内向支付装修损失费人民币89892.5元的50%即人民币44946.25元；四、驳回高明荣的其他诉讼请求；五、驳回武汉伊美特服饰有限公司的反诉请求。如武汉伊美特服饰有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费人民币6278元（高明荣已缴纳）由高明荣承担人民币4000元，武汉伊美特服饰有限公司承担人民币2278元，此款武汉伊美特服饰有限公司应同本判决确定应付款项一并支付给高明荣。一审反诉费人民币3139元由武汉伊美特服饰有限公司承担（已缴纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高明荣向本院提交《收据》《进账单》各1份，拟证明高明荣已经履行了（2019）鄂0105民初6840号民事判决。经质证，伊美特公司对该证据的真实性请由法院依法认定，对关联性及证明目的有异议。伊美特公司认为（2019）鄂0105民初6840号民事判决及履行情况与伊美特公司无关，在该案诉讼过程中，高明荣是对装修公司的诉请有重大异议，但是其没有上诉，伊美特公司有理由怀疑高明荣有合谋诉讼虚假诉讼的嫌疑，只是为了让伊美特公司承担装修损失；且该案件与伊美特公司有重大关系，伊美特公司应作为该案件的利害关系人参与诉讼，但是伊美特公司并未被通知参加诉讼，该案严重损害了伊美特公司利益；另高明荣擅自装修没有经过伊美特公司同意。对高明荣提交的证据真实性，本院予以认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，高明荣上诉称伊美特公司解除合同的违约责任，在双方签订的房屋租赁合同中有明确约定，对伊美特公司具有法律约束力；伊美特公司是本案诉争合同的根本性违约方，应当按照合同第七条第1款约定承担合同解除违约责任；高明荣不存在任何违约。本案中，因高明荣和伊美特公司在一审诉讼中均同意解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，伊美特公司未即时将有证房屋交付高明荣使用和管理，也未收取高明荣的租金和押金；高明荣虽然要求伊美特公司交付有证房屋，但因无证房屋无法通过消防安全检查，并未按合同约定时间向伊美特公司及时缴纳租金和押金，也未及时交付剩余装修补偿款15万元，双方在合同签订后均未实际全面履行合同约定义务，故一审认定伊美特公司不按时交付有证房屋构成违约，高明荣不按时交付押金及租金和补偿款也构成违约，双方对《房屋租赁合同》和《补充协议》的解除均有过错，责任抵消，在认定事实和适用法律上并无不当，对高明荣的相应上诉请求及理由，本院不予支持。伊美特公司上诉称一审判决认定事实错误，适用法律错误，伊美特公司并不知晓高明荣擅自对房屋进行了装修；伊美特公司早已将全部涉案房屋交付给了高明荣；不能以（2019）鄂0105民初6840号民事判决书来认定高明荣的装修损失；高明荣违反合同约定，应当承担违约责任；高明荣实际占有使用了无产权证的房屋，应当支付该房屋的租金或占用费。本案中，高明荣与伊美特公司对无证房屋的交付均无异议，伊美特公司也收到了高明荣交付的房屋装修诚意金5万元，且高明荣进行装修时伊美特公司并未阻拦和制止，故一审认定伊美特公司对高明荣进行房屋装修采取放任的行为视为默认，并无不当。因案外人武汉全应装饰装潢有限公司诉高明荣装饰装修合同一案已经（2019）鄂0105民初6840号生效民事判决书确认，故一审依据该判决认定高明荣的装修损失并无不当。一审根据已查明事实，认定伊美特公司并未依合同约定全面向高明荣交付出租房屋，加之，无证房屋无法通过消防安全检查，高明荣未实际使用租赁房屋，无法实现如期办学经营的目的，故一审认定不存在高明荣应补交房屋租金的问题，在认定事实和适用法律上并无不当，故对伊美特公司的相应上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，高明荣与伊美特公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7082元，由高明荣负担3943元，由伊美特公司负担3139元。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 安林锋审判员 骆朝辉二〇二一年二月二十六日法官助理杜文书记员郭丽