河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11353号 上诉人（原审原告）：李红霞，女，1974年12月1日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：郭学敏（系李红霞丈夫），男，1968年4月30日出生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：陈瑞俊，河北北华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蔡艳海，男，1977年8月30日出生，满族，住河北省石家庄市裕华区。 上诉人（原审被告）：袁敏，女，1986年3月18日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高云飞，河北远曌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：井陉矿区贾庄街道办事处新王舍居民委员会，住所地石家庄市井陉矿区新王舍村路西。 法定代表人：高志龙，该居委会主任。 被上诉人（原审被告）：石家庄明昊房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安路与时光街交口北行100米路西手表厂宿舍10-3-501。 法定代表人：屈香锁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张学武，河北厚正律师事务所律师。 上诉人李红霞因与上诉人蔡艳海、袁敏、被上诉人井陉矿区贾庄街道办事处新王舍居民委员会（以下简称新王舍居委会）、石家庄明昊房地产开发有限公司（以下简称明昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2020）冀0107民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李红霞及其委托诉讼代理人郭学敏、陈瑞俊、上诉人蔡艳海、袁敏的委托诉讼代理人高云飞、被上诉人明昊公司的委托诉讼代理人张学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红霞上诉请求：一、撤销（2020）冀0107民初91号民事判决，发回重审或改判四被上诉人连带向上诉人返还购房款93543元及利息（利息以93543元为基数，自2008年9月27日起至2019年8月19日期间的利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至付清款项之日止的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿购房款一倍的赔偿金93543元；二、四被上诉人负担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原审法院认定“没有证据证实出卖人对此进行了虚假陈述，故对于原告要求被告承担惩罚性赔偿责任的请求本院不予支持”系错误的。上诉人已提供充足证据证实出卖人存在虚假陈述的事实，一审法院应当判决被上诉人承担购房款一倍赔偿金93543元的赔偿责任。上诉人在一审中，提交了与河北军存房地产开发有限公司（以下简称河北军存公司）签订的《商品房买卖合同》。该合同名称为“商品房买卖合同”；商品房买卖说明中“2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。”合同内容：第一条出卖人以出让方式取得矿市北街新王舍段。第二条购买人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关石市井陉矿区房产交易所。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第二十条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向石市井陉矿区房产交易所申请登记备案。该《商品房买卖合同》文本是由河北军存公司提供。本案当事人对该合同的真实性均没有异议。通过合同内容均可看出：河北军存公司在签订该合同时，告知上诉人该房屋是经过石市井陉矿区，保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，并承诺因其原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，承担全部责任。上诉人是在河北军存公司作出上述陈述的情形下，才与其签订了《商品房买卖合同》、缴纳了房款。根据《城市商品房预售管理办法》第九条“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》”《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定，一审法院应当判决被上诉人承担购房款一倍赔偿金93543元的赔偿责任。二、四被上诉人应就上诉人的诉求，承担连带清偿责任。被上诉人蔡艳海、袁敏在一审中自认：河北军存公司与河北省石家庄市井陉矿区贾庄街道办事处新王舍居民委员会合作开发案涉房屋的房地产项目，在河北军存公司注销前将该项目整体转让给了河北省石家庄市井陉矿区贾庄街道办事处新王舍居民委员会、石家庄明昊房地产开发有限公司。被上诉人河北省石家庄市井陉矿区贾庄街道办事处新王舍居民委员会、石家庄明昊房地产开发有限公司对此予以认可。因此，四被上诉人应就上诉人的诉求，承担连带清偿责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人为保障其合法权益，请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉请求。 蔡艳海、袁敏辩称，一、在本案当中蔡艳海和袁敏不应当承担责任，关于这一点我们在上诉状当中已经详细的陈述了我方的事实和理由。详见我方的上诉状。二、李红霞要求蔡艳海、袁敏连带赔偿的主张是不成立的。理由就是李红霞作为房屋买受人在订立合同时应当负有一定的注意义务。在我国采取了商品房预售许可证明公示制度的情况下，李红霞作为买受人，在购买房屋时并未查验该房屋是否已经取得预售许可证，并且在买卖合同当中也没有标明预售许可证，李红霞作为具有完全民事行为能力的正常购房人，未尽到合理注意义务和审查义务，并且按照社会常理来推断，也应该推断出李红霞对于涉案的房屋没有取得预售许可证的事实是明知的。因此在本案当中我方没有进行虚假陈述，所以不应当承担赔偿责任。三、我们认为在本案当中应当由新王舍居委会和明昊房地产公司承担责任，理由就是涉案的项目已经整体转让给了该居委会和明昊公司，并且李红霞在后期也是与居委会和明昊公司进行沟通、协调催款事宜和交房事宜，也就是说居委会、明昊公司以及李红霞都已经明确知道涉案房屋的后续事宜，包括交房责任以及无法交房时的退款责任，均由该居委会和明昊公司承担。因此在这种情况下蔡艳海和袁敏不应当承担责任。 蔡艳海、袁敏上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于涉案房屋项目。此涉案房屋买卖合同的原签订主体为河北军存房地产开发有限公司，河北军存房地产开发有限公司早已注销（2011年吊销，2016年注销），已将佳诚花园项目转让，被上诉人李红霞在一审起诉中自认：“佳诚花园由新王舍居委会、明昊公司合作开发”足以证明了此项目已经不有军存房地产开发公司负责。被上诉人李红霞在一审中提交的证据2014年7月27日《关于明昊房地产参加涉案房屋地块的竞拍说明》，也足以证明了涉案房屋项目已经由明昊房产负责，被上诉人明昊房产已在一审庭审自认此项目由其开发，并已经将涉案房屋卖与其他人或拆迁补偿于村民。一审法院无视李红霞的自认及提交证据、无视被上诉人明昊房产的自认，对事实认定不清。相应返还责任应由被上诉人明昊房地产、新王舍居委会承担。二、一审法院适用法律错误。1、一审庭审中被上诉人李红霞提交了与河北军存房地产开发有限公司（以下简称军存房地产公司）签订的《房屋买卖合同》，合同载明的签订日期为2008.9.26，《房屋买卖合同》第八条：“约定出卖人即军存房地产公司应在2009年12月31日前将验收合格的房地产交付给原告”。第九条出卖人逾期交房的违约责任1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还已付款。按常理来说，李红霞在2008年花近10万元买房，是不小的支出，正常人都应会关心房子建设、交付的进展，原告在2010年1月就应知道房子能否交房，如无法交房，李红霞应在2010年1月31日向军存房地产公司主张解除合同并返还购房款、支付利息的权利，如李红霞在2010年1月主张了前述权利，说明军存公司注销时存在着已知债权。《公司法解释二》第11条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定：“将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。军存房地产开发有限公司在注销时因不存在已知债权人，已经在2015年12月1日履行了公告注销及申报债权的程序。一审法院对法律理解错误，导致错误适用法律。2、关于时效。被上诉人李红霞在一审中变更诉讼请求为返还购房款及利息，赔偿损失，并未明确提出合同无效的请求，一审法院在未向实际建设开发涉案项目的被上诉人明昊房地产、新王舍居委会查明是否有预售许可证的情况下自认合同无效，已超出被上诉人李红霞在一审中变更诉讼请求的范围。被上诉人李红霞明知返还购房款权利的行使时间在2010年1月30日开始，债权按3年时效计算，原告最晚应在2013年1月份主张自己的权利。被上诉人李红霞在时隔交房期限10年后（时效已过7年）主张返还购房款的债权之诉，显然已过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 李红霞辩称，请求二审法院依法驳回蔡艳海、袁敏的上诉请求，支持李红霞的上诉请求。理由如下：一、蔡艳海、袁敏、新王舍居委会、明昊公司应共同向李红霞承担连带清偿责任。蔡艳海、袁敏系河北军存房地产开发有限公司的股东、清算组成员。河北军存房地产开发有限公司与李红霞签订《商品房买卖合同》，并收取了李红霞的购房款。蔡艳海、袁敏在一审庭审中以及上诉状中自认，将案涉商品房所涉及的整个项目转让给了新王舍居委会、明昊公司，但并未将转让事实告知过李红霞。因此，蔡艳海、袁敏、井陉矿区贾庄街道办事处新王舍居民委员会、明昊公司应共同向李红霞承担连带清偿责任。二、河北军存房地产开发有限公司注销时并未按照法律规定将注销事宜告知李红霞。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。三、经一审法院释明，该商品房买卖合同无效后，李红霞变更诉求，李红霞的诉求并未超过诉讼时效期间。综上，蔡艳海、袁敏的上诉请求，没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回其上诉请求。 明昊公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人村委会和明昊地产不是本案的当事人，应当不承担任何的法律责任。 李红霞向一审法院起诉请求：一、判决四被告继续履行合同向原告李红霞交付佳诚花园西区第2幢2单元602号房屋及2202号地下室，并协助原告李红霞办理权属登记手续；二、判决四被告连带向原告李红霞支付违约金69408.9元（自2010年1月1日起计算至实际交付房屋之日止，每日按房屋价款万分之二计算，暂计至2020年3月1日）；三、被告负担本案诉讼费用。一审开庭审理过程中，李红霞变更诉讼请求为：要求确认双方签订的商品房买卖合同无效，四被告返还原告已付购房款93543元及利息并承担购房款93543元一倍的赔偿责任。 一审法院认定事实：2008年9月26日，原告李红霞作为买受人与出卖人河北军存房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号019。合同约定本案原告李红霞向河北军存房地产开发有限公司购买预售商品房，房屋及地下室购房款总计93543元，同时合同还约定了所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、争议处理方式等事项。同日，原告李红霞将合同项下的购房款共计93543元交付给河北军存房地产开发有限公司。 河北军存房地产开发有限公司原由股东李爱军、袁敏于2007年4月16日出资设立，其中李爱军出资300万元，袁敏出资200万元，注册资本共计500万元。2009年8月13日，经公司股东大会同意，李爱军与本案被告蔡艳海签订股权转让协议，约定李爱军将其持有的河北军存房地产开发有限公司60%的股权以300万元的价格转让给蔡艳海，转让后受让方享有转让方的债权，清偿转让方应承担的债务。同日，蔡艳海履行出资义务，河北军存房地产开发有限公司办理了变更登记，由蔡艳海担任该公司法定代表人。 2011年4月20日，河北军存房地产开发有限公司因未按规定申报年检被石家庄市工商行政管理局吊销营业执照。2015年11月26日河北军存房地产开发有限公司成立由股东蔡艳海、袁敏，成员饶聪喜构成的清算组，并在石家庄市工商行政管理局予以备案。清算组于2015年12月1日在《河北青年报》刊登注销公告，通知债权人申报债权。2016年1月26日河北军存房地产开发有限公司股东会决议债权债务清算完毕，办理了公司注销登记。 本案开庭审理过程中，因涉及案涉商品房买卖合同的效力认定，原告变更诉讼请求，要求确认双方签订的商品房买卖合同无效，四被告返还原告已付购房款93543元及利息并承担购房款93543元一倍的赔偿责任。 以上事实，有双方当事人陈述、河北军存房地产开发有限公司工商登记档案、商品房买卖合同、收款收据等证据材料及本院的开庭笔录在案为凭，可以采信。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告李红霞与河北军存房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，至本案审理时仍未取得预售许可证，故原告李红霞与河北军存房地产开发有限公司签订的案涉商品房买卖合同应认定为无效。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因本案合同无效，河北军存房地产开发有限公司应返还原告李红霞所付的购房款93543元,河北军存房地产开发有限公司占用原告该93543元给原告造成了损失，故对于原告主张的利息予以支持，利息以93543元为基数，自2008年9月27日起至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至付清款项之日止的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案中河北军存房地产开发有限公司因被吊销营业执照，股东会决议注销公司。河北军存房地产开发有限公司成立了由股东蔡艳海、袁敏，成员饶聪喜构成的清算组进行清算，后在《河北青年报》刊登注销公告但未书面通知已知债权人李红霞申报债权。依据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条“公司清算时清算组应将公司解散清算事宜书面通知债权人并在报纸上公告，清算组未按照规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”等规定，本案河北军存房地产开发有限公司清算组未书面通知原告李红霞申报债权，导致债权人李红霞未及时申报债权而未获清偿，现李红霞主张清算组成员蔡艳海、袁敏对其上述购房款本金及利息损失承担赔偿责任不违反法律规定，予以支持。 关于原告主张的因河北军存房地产开发有限公司在签订商品房买卖合同过程中隐瞒事实真相，故要求被告承担支付已付购房款93543元一倍的赔偿责任的诉讼请求，认为原告李红霞作为买受方，在订立合同时应当负有一定的注意义务，由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得商品房预售许可证应当进行必要的查询，况且在本案中，案涉商品房买卖合同中未标明预售许可证号，买受人应当对此产生合理怀疑，并进行相应的询问。原告李红霞未提交证据证明其已经尽到上述合理注意义务，也没有证据证实出卖人对此进行了虚假陈述，故对于原告要求被告承担惩罚性赔偿责任的请求不予支持。 原告要求被告新王舍居委会、明昊公司承担赔偿责任，但未提交证据证实其与被告新王舍居委会、明昊公司存在合同关系，原告李红霞的上述主张无法律及事实依据，不予支持。 关于被告蔡艳海、袁敏所述的原告诉求已超过诉讼时效的抗辩主张，依照《民法总则》第一百八十八条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。结合本案具体事实，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构或人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，原告当庭变更诉讼请求要求确认合同无效，返还购房款及利息并承担赔偿责任，经审理确认案涉商品房买卖合同无效后，原告即享有财产返还等请求权，故原告的起诉没有超过诉讼时效，对被告蔡艳海、袁敏的上述抗辩主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告李红霞与河北军存房地产开发有限公司于2008年9月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告蔡艳海、袁敏于本判决生效之日起十日内偿还原告购房款93543元及利息（利息以93543元为基数，自2008年9月27日起至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至付清款项之日止的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李红霞的其他诉讼请求。案件受理费3560元，公告费460元，由被告蔡艳海、袁敏负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，本案各方当事人争议的焦点为：一、原审法院确认合同无效是否超出审理范围；二、上诉人蔡艳海、袁敏是否应当承担合同无效的法律责任；三、上诉人李红霞请求已付购房款一倍的赔偿有无事实和法律依据；四、被上诉人新王舍居委会、明昊公司是否应当承担连带责任；五、上诉人李红霞的起诉请求是否超过诉讼时效。对于各方当事人争议的焦点一，上诉人李红霞在原审诉讼中已经变更了诉讼请求，请求人民法院确认合同的效力，即使当事人未提出审查合同效力的诉求，人民法院仍应当依职权审查合同的效力。审查合同效力是审理合同类案件的首要前提，本案原审认定合同无效符合相关法律规定，原审判决合同无效并未超越本案审理范围。对于各方当事人争议的焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。因本案合同无效的原因是出卖人在起诉前未取得商品房预售许可证明，其法律后果应当由合同相对人河北军存房地产开发有限公司承担，河北军存房地产开发有限公司已经注销，其在清算时未将清算事宜书面通知上诉人李红霞，导致上诉人李红霞未及时申报债权而获得清偿，现上诉人李红霞主张上诉人蔡艳海、袁敏作为清算组成员承担责任符合法律规定，原审判决并无不当，予以支持。对于各方当事人争议的焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。依照上述法律规定，出卖人在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形下，可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任。本案中，上诉人李红霞在与河北军存房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时，作为合同一方当事人应当尽到必要的审查义务，现上诉人李红霞没有证据证明已尽到审查义务，也没有证据证明河北军存房地产开发有限公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，一审法院对上诉人李红霞请求赔偿已付购房款一倍的赔偿金未予支持符合法律规定，予以采纳。对于各方当事人争议的焦点四，上诉人李红霞未提交证据证实其与被上诉人新王舍居委会、明昊公司存在合同关系；上诉人蔡艳海、袁敏也没有提供证据证实由被上诉人新王舍居委会、明昊公司承接了其与上诉人签订《商品房买卖合同》中的权利和义务，一审法院未让被上诉人新王舍居委会、明昊公司承担责任，并无不当，予以确认。对于各方当事人争议的焦点五，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案的诉讼时效应当从合同被确认无效后，上诉人李红霞即享有财产返还等请求权，一审判决认定本案没有超过诉讼时效是符合法律规定的，对此予以采纳。 综上所述，三上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3560元，由上诉人李红霞负担1780元；由上诉人蔡艳海、袁敏负担1780元。上诉人李红霞预交的二审案件受理费3560元，予以退还1780元；上诉人蔡艳海、袁敏预交的二审案件受理费3560元，予以退还1780元。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二一年二月一日 书记员  张 闯