福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终990号 上诉人（原审被告）：郭志夫，男，1951年2月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:严孙伟，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈璐，女，1987年5月10日出生，汉族，住福建省福州市连江县。 委托诉讼代理人：陈冰剑，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑严，福建知茂律师事务所律师。 原审第三人：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**新华福广场******-2。 法定代表人:徐立。 委托诉讼代理人:陈玲,女，1982年5月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区,系公司员工。 上诉人郭志夫因与被上诉人陈璐、原审第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司（以下简称梦家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2020)闽0102民初9240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 郭志夫上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项内容，裁定发回重审或改判驳回陈璐本案全部诉请。2.本案诉讼费由陈璐承担。事实与理由：一、郭志夫始终未实施解除案涉《房地产经纪合同》的行为。郭志夫亦无权要求解除，案涉合同未被解除。郭志夫向陈璐及梦家园公司发送《声明函》，提出希望双方可以解除合同，并说明陈璐和梦家园公司假如非要坚持履行合同，那么由此产生的一切矛盾和经济问题均由陈璐和梦家园公司负责。该声明函并非正式解除合同的通知函，不具备解除合同的确定性和决定内容，将其定性为请求函或协商函更为准确。且郭志夫在本案中尚不具备合同解除权，该声明函不具有解除合同之法律效力和法律后果，不能成为证明郭志夫具有单方解除合同之违约行为的证据。二、在陈璐复函不同意解除合同并要求继续履行合同后，郭志夫即不再要求解除合同，而是同意并接受陈璐复函中关于不解除合同并继续履行合同的内容。郭志夫既没有取回扣押在中介公司的房产证，也没有其他任何行动以表达自己实际实施了解除合同之行为。三、陈璐自己不按复函内容继续履行合同，而是要求解除合同，背离了其复函主张，以及双方所达成的继续履行合同的共识。陈璐解除合同的请求缺乏法律和合同依据，不能成立，其坚持要求解除合同之行为已构成违约，依法应承担违约责任。四、郭志夫一审已提出反诉，但一审法院未予受理，理由是将在判决时一并处理。一审诉讼程序违法，依法应予重审。五、一审法院认定郭志夫至今未履行合同，是因为案涉房屋属拆迁异地安置房屋，目前尚不能办理权属登记手续。在可以办理产权登记手续时，郭志夫将立即予以办理，并在取得产权证后立即办理产权变更（过户）登记手续。 陈璐辩称，虽然一审判决遗漏了陈璐要求继续履行案涉合同而郭志夫以涨价30万元拒绝履行案涉合同之事实，但是认定郭志夫明确发函告知解除案涉合同，拒绝继续履行等基本事实清楚，且法律适用正确，应予维持。一、郭志夫对于陈璐一审时提供的《录音》证据的真实性并无异议，该证据证明了郭志夫以房屋升值等理由，要求涨价30万元，否则拒不配合办理相关产权登记手续的事实，一审判决遗漏未予认定。二、陈璐已依约履行了向郭志夫支付定金39万元的义务，无任何违约行为。三、郭志夫上诉称其始终未实施解除案涉合同行为明显与事实不符。郭志夫至约定的2020年7月30日领取不动产权证书期限届满，仍未取得案涉房产的不动产权证书，陈璐于2020年7月30日当天发函明确通知郭志夫、梦家园公司继续等待、履行合同。2020年7月31日郭志夫向梦家园公司发出《声明函》，要求解除案涉房屋买卖合同，该函已送达至陈璐及梦家园公司。2020年8月4日陈璐向郭志夫、梦家园公司发函，敦促郭志夫依约继续履行合同。2020年8月6日晚，双方当面协商解决此事，郭志夫以房屋升值等理由，要求涨价30万元，即以420万元作价方才愿意出售房屋，否则拒不配合办理相关产权登记手续。郭志夫辩称其始终未实施解除合同的行为且继续履行合同，明显与其发出的《声明函》内容不符。四、郭志夫发函解除合同，明确表示不履行主要债务，已构成根本性违约，陈璐有权依法解除合同并要求郭志夫双倍返还定金78万元及赔偿其他合理损失律师费3万元。五、郭志夫上诉称一审法院未受理其在一审提出的反诉，没有任何事实依据，其并未向一审法院提供任何证据证明其有提起反诉之事实，一审程序合法。郭志夫的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。 福州梦家园房产经纪服务有限公司述称，如继续履行合同，梦家园公司会配合。 陈璐向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈璐、郭志夫及梦家园公司之间的《房地产经纪合同》；2.判令郭志夫立即双倍返陈璐定金78万元；3.判令郭志夫赔偿陈璐为实现自己的权利而支出的律师费3万元、财产保全担保保险费1620元；4.判令郭志夫协助陈璐至定金39万元监管银行（建设银行福州城北支行）办理解除监管冻结手续，本案诉讼费、保全费等均由郭志夫承担。 一审法院认定事实：2020年3月24日，陈璐、郭志夫及梦家园公司签订一份《房地产经纪合同》，约定陈璐购买郭志夫所有的坐落于福州市鼓楼区××号楼××单元房产（建筑面积123.55平方米），成交价格为人民币390万元；梦家园公司为陈璐、郭志夫双方买卖房产提供中介服务；签订本合同时，陈璐应向郭志夫支付定金人民币39万元并与郭志夫办理监管冻结；陈璐、郭志夫中的任何一方在合同签订后、完全履约前违约，违约方须承担违约责任，应赔偿违约金人民币78万元给守约方，同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；陈璐知悉上述房产属拆迁安置所得，且该房产的《不动产权证书》尚未办理，同意待上述房屋不动产权证书办出后继续进行本次交易；郭志夫已经申报办理不动产权证书，若郭志夫在2020年7月30日之内还未领取其名下的不动产权证书，则陈璐有权继续等待或不购买该房产。合同签订后，陈璐依约支付定金39万元，并办理资金监管冻结手续。郭志夫至约定的2020年7月30日领取不动产权证书期限届满，仍未取得案涉房产的不动产权证书，陈璐发出确认函明确告知郭志夫愿意继续等待、履行合同。郭志夫于2020年7月31日向梦家园公司发出《声明函》，告知解除陈璐与郭志夫及梦家园公司之间的合同，如中介公司及买方非要坚持履行合同，由此产生的矛盾和经济问题均由中介公司及买方负责。陈璐收到郭志夫的解除合同声明函后，于当年8月4日向梦家园公司及郭志夫发出要求郭志夫继续履行合同的函，如郭志夫要求解除合同，将承担78万元的违约金及合同约定的相关费用。截止至2020年9月21日，案涉房屋产权人仍为郭志夫。陈璐为申请诉讼保全，支出保险费1620元。 一审法院认为，陈璐、郭志夫于2020年3月24日签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。郭志夫在其于2020年7月31日发出的《声明函》中明确提出解除合同的要求，并且至今未按约履行上述合同约定的义务，显属违约。陈璐要求解除原、郭志夫及梦家园公司之间的《房地产经纪合同》，并判令郭志夫立即双倍返陈璐定金，符合相关法律规定，一审法院予以准许。但陈璐支出的定金39万元在银行的监管账户内，由郭志夫协助陈璐办理解除监管冻结手续后即可领回。郭志夫另行向陈璐支付39万元。陈璐要求判令郭志夫赔偿其支出的律师费3万元，符合双方签订的合同的约定，一审法院亦予准许。陈璐称为办理财产保全提供担保支出的保险费1620元，不属于必要支出，其要求郭志夫承担该项损失，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除陈璐与郭志夫、福州梦家园房产经纪服务有限公司于2020年3月24日签订的《房地产经纪合同》；二、郭志夫于本判决生效后十日内向陈璐返还定金39万元并支付律师代理费3万元；三、郭志夫于本判决生效后十日内协助陈璐到中国建设银行福州城北支行办理解除监管冻结定金手续；四、驳回陈璐其他诉讼请求。如郭志夫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，适用简易程序结案减半收取5950元，诉讼保全费4570元，由郭志夫负担。 二审中，郭志夫向本院提交如下证据：证据一，关于申请办理产权手续的情况说明，证明本案诉争房屋至今还不能办理产权登记手续。证据二，收证收据，证明曾提交了办证申请等事实。陈璐质证认为，对证据一的三性均有异议，该证据没有单位制作人的签名，证据形式上不合法，报告栏人物关系信息不清晰，且时间在截止办证之前，郭志夫从未向拆迁工程处办理产权登记。对于证据二，郭志夫一审期间未提供，其真实性由法院认定，与本案无关联性，只能证明郭志夫没有履行合同约定的义务。梦家园公司质证认为，证据一的真实性由法院确认。对于证据二，当时郭志夫借走了结算单。 本院经审查认为，郭志夫提交的证据一系一审诉讼后郭志夫申请办理产权证的情况说明，与本案争议的郭志夫是否存在违约行为等焦点不具关联性，不予采纳。证据二系一审诉讼前形成，郭志夫无正当理由逾期提交，亦与本案争议的焦点不具关联性，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于郭志夫于2020年7月31日发出的《声明函》是否构成违约。首先，案涉合同约定若郭志夫在2020年7月30日之内还未领取其名下的不动产权证书，陈璐有权继续等待或不购买该房产，根据该约定即便郭志夫在该时间期限前未能领取到不动产权证书，合同继续履行或解除的决定权在于陈璐一方。其次，郭志夫于2020年7月31日发出《声明函》，《声明函》中明确载明其提出解除合同的要求，双方不再履行合同，在其后的协商过程中，郭志夫亦提出提高价款等要求导致合同履行陷入僵局，郭志夫的行为已经构成违约。现诉争房产办理产权证时间仍无法明确，陈璐主张解除合同符合合同约定。郭志夫关于《声明函》不具备解除合同的确定性和决定内容，也没有其他表达解除合同之行为，不能认定其提出解除意见的上诉理由不能成立。根据合同约定，任何一方在合同签订后、完全履约前违约，违约方须承担违约责任，应赔偿违约金78万元给守约方，并支付相应的律师代理费、差旅费等。一审法院据此判令郭志夫按照定金金额支付39万元违约金及律师代理费正确，予以维持。郭志夫未提交证据证明在反诉期限内正式提出反诉请求，其主张一审法院未受理其反诉请求程序违法无事实依据，不予采信。 综上所述，郭志夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11900元，由郭志夫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年二月二十四日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒