江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10589号上诉人（原审原告、反诉被告）：庄国彬，男，1979年2月9日生，汉族，住福建省泉州市泉港区。委托诉讼代理人：蒋水静，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，江苏展驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐兴国，男，1971年5月11日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山源涛建设有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北好美家花园**楼**。法定代表人：徐兴国，董事长。委托诉讼代理人：王国平，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏勇，北京盈科（昆山）律师事务所律师。（代理前述二被上诉人）上诉人庄国彬因与被上诉人徐兴国、昆山源涛建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初16200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。庄国彬的上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、自2019年3月份开始，中国铁路上海局集团和昆山市城管局就开始要求我方清退离场。我方在2019年6月拆除了2000平方米的仓库，中国铁路上海局集团已经将涉案的土地收回，中国铁路上海局集团和昆山市城管局在场地上设置路障，派专人24小时值守，我方根本没有实际占有使用涉案土地的基础。2、被上诉方对于涉案土地没有合法占有使用的权利，其和上海铁路局签订的租赁合同于2014年12月31日到期，上海铁路局多次通知其系非法侵占，并诉至法院要求其停止侵占，返还土地，原审法院也在（2019）苏0583民初9706号民事判决书中作出了相关的认定。被上诉方无权占有使用涉案的土地，当然也无权向我方主张任何费用。3、双方当事人约定的租赁用途是仓储用地，被上诉方明确承诺我方可以建造仓库，并保证我方可以长期使用后，我方才投入巨额资金进行建设。4、被上诉方和上海铁路局约定的租赁期限远远短于我方和其约定的租赁期限，因此本案所涉的租赁合同应当属于无效。合同无效或者被撤销的，自始没有法律约束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我方在本案中主张返还租金和押金，并要求对方赔偿损失应当得到支持。原审判决认定我方需要向被上诉方支付占有使用费属于适用法律错误。徐兴国、昆山源涛建设有限公司二审中未作答辩。庄国彬向一审法院起诉请求：判令徐兴国、昆山源涛建设有限公司返还租金及押金共计107万元；2、判令徐兴国、昆山源涛建设有限公司赔偿其厂房建造损失及厂房拆除损失暂计50万元，最终以鉴定金额为标准。本案诉讼费用由徐兴国、昆山源涛建设有限公司承担。徐兴国、昆山源涛建设有限公司向一审法院反诉请求：1、判令庄国彬立即恢复涉案土地原状，并腾空返还给徐兴国、昆山源涛建设有限公司；2、判令庄国彬向徐兴国、昆山源涛建设有限公司支付土地占用费21666.66元（按26万元/年的标准计算，自2019年10月15日起算至实际搬离之日止）。本案反诉费用由庄国彬承担。原审法院经审理查明：铁路京沪线路程K1395+300-K1396+650地块位于昆山市巴城镇震川西路东西两侧，土地证号为昆国用(2010)第120101000**，土地使用权人为中国铁路上海局集团有限公司。2014年3月21日，上海工务段与昆山源涛建设有限公司签订一份《铁路用地临时借用协议》，约定：1、昆山源涛建设有限公司向上海工务段借用位于昆山市巴城镇京沪线昆山站-正仪站(或k1395+400至k1396+300)的地块，借用用途为种植、养殖场，借用期限自2014年1月1日至2014年12月31日，借用铁路用地面积为29800平方米；2、昆山源涛建设有限公司应按每月0.8元/平方米标准向上海工务段交纳铁路用地管理费，自协议签订之日起10天内将铁路用地管理费共计286080元一次性交清，拨付上海工务段指定账户，如源涛公司逾期30天不交纳，上海工务段可解除该协议，收回铁路用地，并追究违约责任；3、昆山源涛建设有限公司不得随意扩大使用范围，不得改变约定用途，不得生产、经营、堆放、易燃易爆等危险品，严禁修建永久性建、构筑物，不得转让和转租，有关城建、消防、工商、环保、水电等手续由昆山源涛建设有限公司自理，发生任何税、费由昆山源涛建设有限公司承担；4、昆山源涛建设有限公司在协议期满需要继续使用时，应在期满前一个月向上海工务段申请续签协议；5、在协议期限内，如铁路或地方政府规划、建设等需要时，上海工务段须提前一个月书面通知借用方终止协议，上海工务段不承担违约责任和补偿费用，昆山源涛建设有限公司应无条件将铁路用地退还给上海工务段。2013年7月1日，上海工务段将土地交付昆山源涛建设有限公司，昆山源涛建设有限公司支付了2013年7月1日至2014年12月31日期间的土地管理费。借用协议自2014年12月31日届满后，双方未进行续签，昆山源涛建设有限公司继续占有并使用借用的地块。后昆山源涛建设有限公司的法定代表人徐兴国将上述土地中的一部分转租给庄国彬，并与庄国彬签订了五份《协议书》，协议期限分别为：2015年10月15日至2016年10月14日，2016年10月15日至2017年10月14日，2017年10月15日至2018年10月14日，2018年10月15日至2019年10月14日（此期间签有两份协议，其中一份协议是针对新增土地771.5平方米）。上述协议约定，位于昆山市南侧的场地（GK1395+400)，属于上海铁路局使用的土地范围，暂将使用权让渡给徐兴国使用，但可以随时收回。徐兴国已经多次告知庄国彬目前对该地块并不拥有使用期限上的保障，但庄国彬仍执意租赁并承诺自己承担一切后果。为此，经双方充分协商，就庄国彬租赁徐兴国上述场地事宜，达成如下协议：租赁场地情况：位于昆山市南侧(以现场实地为准)，面积11亩；租赁用途：污水管及水管仓库，庄国彬不得擅自改变用途；租金：每年人民币贰万元/亩共计贰拾贰万元/年，租金先付后用，租金于签订合同当日一次性付清，其中2018年10月15日至2019年10月14日针对新增土地部分的租金为肆万元/年。上述协议还约定，徐兴国已经对庄国彬释明该地块的真实情况，政府或铁路局拥有该场地的随时回收权，庄国彬已知晓徐兴国对该地块的使用期限无法给予保障，存在随时被收回的风险，庄国彬自愿承担租赁合同随时被终止的风险和责任。庄国彬承诺，合同期限内无论何时或何种原因该地块被收回，庄国彬必须在接到徐兴国通知后一月内无条件搬出并自愿承担一切损失，所有场地上的建筑物保持原状不得进行破坏或拆卸，本合同终止，徐兴国除将剩余租金和经结算的押金退还庄国彬后，徐兴国不承担任何责任。庄国彬向徐兴国支付租金96万元（付至2019年10月14日）、押金11万元，共计支付107万元。2019年7月5日，中国铁路上海局集团有限公司上海工务段向庄国彬等承租人发出通知，称铁路用地存在非法侵占行为，有严重安全隐患，影响铁路运输安全，要求承租人自通告发布之日起十五日内(截止2019年7月19日立即停止一切非法侵占行为，清退铁路用地)；要求各侵占用户要积极配合做好清退工作，如逾期不办，上海工务段将通过司法途径，采取法律措施予以处置，以维护铁路安全和铁路企业合法利益。另查明：庄国彬在庭审中陈述：其于2019年6月份陆续拆除了2000平方米的仓库，现剩余约4000平米的仓库也在陆续拆除中。2000平米仓库所涉土地在2019年6月份之后就没有使用过，剩下土地上的仓库还未拆除，目前还在使用。徐兴国、昆山源涛建设有限公司在庭审中陈述：庄国彬确实拆了一部分仓库，但没有2000平方，庄国彬目前还在使用土地。庄国彬为证明其在涉案土地上建造厂房的损失，向原审法院提供了其和上海伟复集装箱有限公司签订的《板房承包合同》一份，约定昆山市通澄南路136号（震川路北侧通澄路南侧K1395+400场地），板房5间，建筑面积约150平方米，双方按照固定总价款65000元进行结算。另外，庄国彬为证明其拆除厂房的损失，提供了其和上海伟波装潢设计有限公司签订的《拆除协议》一份，约定由上海伟波装潢设计有限公司拆除震川路北侧通澄路南侧K1395+400场地临时简易铁皮房约2100平方米，拆除款147000元，庄国彬向上海伟波装潢设计有限公司交付房屋拆除所得的铁皮、钢材等金属材料作为拆除费，上海伟波装潢设计有限公司收到房屋拆除的材料即视为庄国彬向上海伟波装潢设计有限公司支付了拆除款。庄国彬为证明其支付上述厂房建造款和拆除款，向原审法院提供了上海伟复集装箱有限公司出具的65000元的收据和上海伟波装潢设计有限公司出具的147000元的收据。徐兴国、昆山源涛建设有限公司对庄国彬的上述证据均不予认可。上述事实有铁路用地临时借用协议、协议书、账户交易明细、收据、关于立即清退铁路用地的通知、民事判决书以及当事人的庭审陈述等予以证实。原审法院认为：昆山源涛建设有限公司和上海工务段签订的《铁路用地临时借用协议》于2014年12月31日到期，到期后双方未再签协议,昆山源涛建设有限公司继续使用土地，双方之间形成不定期租赁关系。2015年10月起，昆山源涛建设有限公司的法定代表人徐兴国陆续和庄国彬签订协议书，将承租的部分土地转租给庄国彬，徐兴国和庄国彬之间形成租赁合同关系，该合同关系并不违反法律的强制性规定，应认定为有效合同，合同期至中国铁路上海局集团有限公司通知的清退之日即2019年7月19日。庄国彬使用土地至今，已超过合同期限，应向徐兴国支付相当于租金标准的使用费，故本诉诉请返还的租金实为庄国彬应支付的使用费，该诉请原审法院不予支持。关于押金，徐兴国应在庄国彬退出土地时进行结算并退还。关于本诉诉请的损失，根据协议书“徐兴国已经对庄国彬释明该地块的真实情况，政府或铁路局拥有该场地的随时回收权，庄国彬已知晓徐兴国对该地块的使用期限无法给予保障，存在随时被收回的风险，庄国彬自愿承担租赁合同随时被终止的风险和责任”的约定，可知庄国彬对土地随时被收回是知情并有预见的，即使有损失，也应由庄国彬自行承担。综上，对于本诉诉请的损失，原审法院不予支持。庄国彬提出的损失评估申请，原审法院不予准许。关于反诉诉请，因协议约定的期限已届满，中国铁路上海局已通知庄国彬清退，庄国彬继续占用土地没有合法依据，故庄国彬应将土地返还给徐兴国。至于土地上尚存的仓库，根据协议书“所有场地上的建筑物保持原状不得进行破坏或拆卸”的约定，庄国彬并不负有将土地恢复原状的义务，该诉请不予支持。关于反诉诉请的占用费，鉴于庄国彬已交纳使用费至2019年10月14日，因其尚未清退，故应自2019年10月15日起继续向徐兴国支付占用费，支付标准参照2018年10月至2019年的两份协议约定的租金总额即26万元/年的标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、徐兴国向庄国彬返还押金110000元，于庄国彬向徐兴国返还土地之日履行；二、驳回庄国彬的其他诉讼请求；三、庄国彬将涉案土地返还给徐兴国，于本判决生效之日起十日内履行；四、庄国彬向徐兴国支付土地占用费(按照260000元/年的标准计算，自2019年10月15日起算至返还土地之日止)，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入对方指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，徐兴国付款账号：32×××60-50612，庄国彬付款账号：32×××60-50613）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费18930元，由庄国彬负担17600元，徐兴国负担1330元。反诉受理费171元，由庄国彬负担。上诉人庄国彬在二审中提供照片打印件五份，证明涉案租赁土地的现状。被上诉人徐兴国、昆山源涛建设有限公司的质证意见为：对于照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片的形成时间和反映的事实无法确定，我方向上海铁路局支付了租赁费用，庄国彬也应当按照实际使用时间支付租金和占有使用费。我方在租赁协议中反复提醒庄国彬场地可能随时被收回，因此我方不应当赔偿其经济损失。本院认为上诉人庄国彬提供的照片打印件无法显示拍摄的时间，以及拍摄的地点就是涉案的租赁场地，且不能直接反映其已经将租赁场地返还的事实，故本院对于其证明效力难以采信。被上诉人徐兴国、昆山源涛建设有限公司二审中未提供新证据。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人约定的租赁标的物仅涉及场地，并不包含房屋。案涉的租赁协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据租赁协议的约定，徐兴国已经明确告知庄国彬涉案的土地存在随时被收回的风险，庄国彬知晓并自愿承担相关的风险和责任，现中国铁路上海局集团有限公司通知清退的截止日期为2019年7月19日，而上诉人庄国彬并未举证证明其已经向被上诉方或者中国铁路上海局集团有限公司交还租赁物，故其仍然应当支付租金或者占有使用费。上诉人庄国彬虽然拆除了部分房屋，但是并未将租赁场地返还，故其在本案中主张返还已经支付的租金和押金缺乏法律依据，本院依法不予支持，其中的押金部分可以折抵相应金额的租金或者占有使用费，由双方当事人在执行过程中一并结算。上诉人庄国彬在本案中主张其在租赁场地上因搭建和拆除房屋产生的经济损失，因相关的建筑物是因涉及违章搭建而被有关的行政机关责令拆除，且其在从事搭建行为时也未征得被上诉方同意，故相关的损失应当由其自行承担。被上诉方对此不存在过错，不应当承担赔偿责任。庄国彬的各项上诉主张依据尚不充分，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18930元，由上诉人庄国彬负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年二月八日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。