江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终41号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲崇亮，男，1972年1月9日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张环，男，1987年12月18日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。上诉人江苏万某置业有限公司（以下简称万某公司）因与被上诉人仲崇亮、张环商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万某公司委托诉讼代理人黄治国与被上诉人仲崇亮委托诉讼代理人刘洋、被上诉人张环委托诉讼代理人宋华波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万某公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人仲崇亮的诉讼请求。事实与理由：1.张环与万某公司并没有完成抵房手续，以房抵债协议不成立。抵房的操作流程是：预留房源、根据工程抵房某开具房票、上述手续齐全后出正式购房合同。在工程量未达到抵房条件的情况下，不能办理正式抵房手续。2015年9月12日，万某公司与张环形成的结算单载明，案涉房屋属于未批房屋，也清楚表明案涉房屋没有完成抵房手续，因此，案涉定购单仅属于预留房源性质的协议，属于预约合同性质，后面的所有手续都没办理，双方以房抵债协议没有成立。2.定购单明确载明不能转让，张环将定购单转让给仲崇亮违反约定。根据合同法第79条规定，该转让行为是无效的，应当由张环向仲崇亮承担责任，与万某公司无关。3.不动产具有对世效力，不存在久占成产的情形，仲崇亮占有案涉房屋时间不管多长，都是对万某公司所有权的侵犯，而不能认定为万某公司对仲崇亮占有的默许。4.2015年9月12日，万某公司与张环形成结算单的目的是理清明确张环还应继续供应混凝土的价款，因为双方之前明确的工程未完成。因此，即使该份结算单的性质确定为以物抵债，由于张环的混凝土供应没有完成，也属于债务履行期届满之前达成的协议。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，应根据原债权债务关系进行诉讼。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。仲崇亮辩称：首先，万某公司与张环之间的以房抵款协议手续合法有效，且已经履行完成。2015年9月12日结算单证明，以房抵款的事实记载在已付款一栏，以房抵债实际履行。万某公司对于由张环销售房屋让其抵房是其真实意思表示，定购单上的不得转让字样是格式合同条款，应属无效。案涉房屋自2011年12月起被仲崇亮占有使用。其次，本案以物抵债并不存在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的情形。虽然双方结算在2015年9月份，双方在一段时间内连续发生了混凝土的供应关系，欠款也是一直不断的。万某公司将履行期间届满等同于结算是混淆了概念。请求驳回上诉，维持原判。张环辩称：1.在2011年抵房时万某公司已经实际欠张环货款，因此在抵房时债务就已经到达了履行期限，并不存在万某公司所主张的预抵房屋，同时在2015年形成的结算单也再次确认该套房屋的房款是已付清。2.结算单中的未批字样是指尚未办理网签备案，但是双方之间已经确认房款付清，万某公司也已经将房屋交付给仲崇亮，属于履行了主要义务，对方予以接受，因此买卖关系成立有效。万某公司无权要求收回房屋，而应当继续按照以房抵款的相关手续为仲崇亮办理涉案房屋的网签及备案手续。仲崇亮向一审法院起诉请求：一、确认仲崇亮与张环签订的“万某·帝景天成”小区15A-D-303室的房屋转让合同合法有效；二、万某公司、张环协助仲崇亮将“万某·帝景天成”小区15A-D-303室房屋办理不动产权属登记至仲崇亮名下。一审法院认定事实：2011年6月17日，万某公司向张环出具万某·帝景天成商品房定购协议单，约定由张环认购万某·帝景天成15A-D-303室和储藏室，其中房屋面积242.39平方米，每平方单价4080元，储藏室29.26平方米，每平方单价1500元，合计1032841元。2011年12月17日，张环（甲方）与仲崇亮（乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将帝景天成15A号楼D单元303室房屋（面积242.39m2）和轿车库（29.26m2）转让给乙方，总价788000元。合同第四条约定：在乙方将房屋款全部交清后，甲方必须保证乙方与开发商签订房屋购买合同，并在7日内将房屋交付给乙方，以便乙方的装修入住；第五条约定：违约责任：如任何一方不能按合同条款履行，应付给对方违约金贰拾万元（200000.00）。后仲崇亮向张环支付案涉房价款，张环将案涉房屋交付仲崇亮装修使用。2015年9月12日，万某公司、张环就承揽的工程进行结算，在已付款明细中载明：帝景天成15A-D-303房款为1032841元。一审另查明，涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记证书的条件。一审法院认为，仲崇亮与张环签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。首先，万某公司和张环已对案涉房屋房款进行结算。根据万某公司与张环承揽工程结算单，因案涉房屋包含在已付款明细中，可以证明该房屋以房抵款已实际履行完毕。其次，案涉房屋已被仲崇亮实际占有使用，理由如下：根据仲崇亮出示的证据可以证明自2012年起，仲崇亮便实际占有使用案涉房屋，万某公司并未提出异议，还主动向仲崇亮收取燃气安装费，证明即使万某公司没有积极主动向仲崇亮交付案涉房屋，但也默认仲崇亮占有使用的行为。万某公司向张环抵案涉房屋是一种支付工程款的方式，双方之间并非房屋买卖合同关系，故万某公司对自己协助最后购买人办理产权登记的义务不可免除，张环的销售行为只是代替万某公司对外进行销售，张环作为万某公司欠付工程款的债权人，万某公司以房抵债的行为是张环实现自身债权的目的，其不可能将所有抵工程款的房屋都登记在自己名下，这也是基于我国建筑市场的特殊性而产生的支付工程款的方式。但因涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记证书的条件，万某公司客观上不能履行协助仲崇亮办理涉案房屋不动产权属登记证书的义务，故对仲崇亮要求万某公司协助其办理不动产权属登记手续的诉讼请求不予支持。仲崇亮可待涉案房屋具备办理不动产权属登记证书的条件时，另行主张权利。最后，本案不适用诉讼时效规定。一般认为，诉讼时效的客体限于债权请求权，合同效力的确认请求权不属于债权请求权，而属于形成权的行使，不能适用诉讼时效，本案是确认仲崇亮与张环之间的合同有效，是对缔约事实的确认并非涉及实体法上的请求权，故不应受诉讼时效的限制。另因不动产物权不适用诉讼时效规定。综上，仲崇亮的案涉诉讼请求并不存在诉讼时效的适用问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，一审法院判决：一、仲崇亮与张环之间签订的万某·帝景天成小区15A-D-303室《房屋转让合同》合法有效；二、驳回仲崇亮其他诉讼请求。案件受理费11680元，减半收取5840元，由仲崇亮负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.万某公司与张环之间的以房抵债协议是否履行完毕；2.张环与仲崇亮之间房屋转让合同是否合法有效。关于第一个争议焦点，本院认为，以房抵债协议已经履行完毕。万某公司与张环之间存在债务，双方于2011年6月17日签订案涉房屋定购协议单，该认购协议单对购买的房号、价款等合同的主要条款进行了规定，虽然该定购协议并非正式的书面买卖合同，但已具备合同的主要条款，本案系万某公司以房折抵其所欠张环的工程款，不同于通常情况下的房屋买卖，且在2015年9月12日万某公司与张环进行结算时，将案涉房屋归类为已付款，可以认定案涉房屋定购协议单得到了履行，该行为并不违反法律、行政法规强制性规定，应予以认可。万某公司虽主张案涉房屋没有进行结算，但是对于在结算单上将案涉房屋归类至“已付款项目”，不能作出合理解释，亦不能提供证据予以证明，应当承担举证不利后果。关于第二个争议焦点，本院认为，张环与仲崇亮之间房屋转让合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。万某公司主张其与张环签订的定购协议单中约定案涉房屋不得转让，房屋转让合同应属无效，但其亦在二审中陈述签订案涉房屋定购协议单是由张环寻找买家，以实现债权，万某公司的主张自相矛盾，本院不予认可。张环于2011年12月17日与仲崇亮签订案涉房屋转让合同，仲崇亮支付相应购房款。仲崇亮与张环签订的房屋转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其它无效情形，应认定合法有效。综上，上诉人万某公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11680元，由上诉人江苏万顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 朱 海审 判 员 沈 阳二〇二一年二月二十四日法官助理 卢 芳书 记 员 许小璇