包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初3872号原告马培富，男，1972年9月23日出生，现住包头市。委托代理人奚鹏、石柏秋（实习律师），系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告程伟，男，1969年5月31日出生，现住包头市。被告李丽萍，女，1969年3月21日出生，系程伟配偶。原告马培富诉被告程伟、李丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法审判员王君适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马培富的委托代理人奚鹏、石柏秋、被告程伟、李丽萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房租117850元及利息暂计3145元（按照银行同业同期拆借利率支付相应的利息，自2020年3月1日至实际清偿之日），总计120994元；2、由二被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月1日，原、被告双方签订厂房及办公室租赁合同。合同约定，年租金为15万元，年租金提前两月一次性付清。2016年5月1日房租租赁合同到期后，原、被告双方继续履行原合同，年租金调整为13万元。后被告多次拖欠租金，截至2020年11月9日，累计拖欠租金117850，虽经原告多次催要，但被告拒不支付房租及水电费。综上所述，为保障原告合法权益，现诉至贵院，请求支持原告诉讼请求。被告从未一次性支付过一个租期的完整租金，之前的租金都陆陆续续付完了，最后一笔钱是2020年5月29日支付的，支付的5万，自2014年12月5日至2020年5月29日共计支付租金77万元；2019年5月2日至2020年11月9日的租金尚欠付117850元。二被告程伟、李丽萍辩称意见：租赁事实存在，2014年年租金为15万元，一直到2016年5月调整为年租金13万元，原告所列的20笔付房租金额77万元都是事实，但另有一笔2014年7月21日的一笔10万元经李丽萍卡转账向原告付款原告未提及，我们在2020年之前的全部租金都不存在欠付的问题，2020年5月29日付的5万元是付的2020年房租，与原告的多年租赁关系形成每年分次给付租金的交付方式是经原告同意的，均有双方的短信交流记录；2020年8月29日原告的库房发生火灾，我们租赁的存放货物的南库房被烧毁我们的货物同时被烧毁，火灾原因尚在鉴定期间，原告就将我们租用的放置生产设备北车间及办公室封堵至今，造成我们无法生产和取货，经公安人员强制下我们才将北厂房内的产品拉出，我们在火灾发生时并不存在欠原告租金的情况，相反是至2020年8月29日我们尚有6666.38元租金余额，原告还应赔偿我租金的利息损失。经审理查明，2014年5月1日，原告马培富、被告程伟、李丽萍双方签订厂房及办公室租赁合同。二被告租赁原告位于九原区南海子村开发区面积为1668平方米的厂房及办公室三间，年租金为15万元，合同约定年租金提前两月一次性付清，二被告于2014年7月21日、12月5日及2015年1月28日分三笔交付15万元即2014-2015年度租金，2015年6月25日、9月13日、2016年2月5日、3月15日分四笔结付15万元即2015-2016年度租金，对被告的分次给付方式原告未提出过异议；2016年5月1日房租租赁合同到期后，原、被告双方继续履行原合同，年租金调整为13万元，二被告于2016年8月14日、2017年1月9日、1月23日、3月24日结付13万元即2016-2017年度租金；2017年5月23日、12月15日及2018年2月12日二被告分三笔结付13万元即2017-2018年度租金；2018年6月22日、10月11日及2019年2月2日二被告分三笔结付13万元即2018-2019年度租金；2019年6月2日、11月21日及2020年1月21日二被告分三笔结付13万元即2019-2020年度租金；自此二被告对2020年5月前的租金均已逐年以多笔年度内分次结付方式向原告履行结清义务，原告对此给付方式历年均为默认接收且无异议态度，双方租赁关系友好延续；2020年5月29日二被告向原告结付5万元租金并继续租赁使用上述厂房、办公室，租赁使用中8月29日南库房发生火灾，南库房毁损，被告在库房内的货物亦被烧毁损，自此原告以二被告欠其租金为由阻止被告进入北车间取货及生产，被告程伟向公安机关“110”报警，并在公安人员协助下将放置于原告北车间、办公室内的货物等陆续取出；2020年10月19日东河区消防救援大队作出火灾事故认定书后马培富申请复核申请，同时向本院提起诉讼要求二被告给付欠租金117850元及从2020年3月1日起的利息；二被告提交证据并答辩为至2020年8月29日并无欠租情况且被告尚有未用尽租金约6666.38元原告应予以退还并承担利息但未提起反诉请求，另辩称历年形成年度内分次给付当年租金的方式原告是认可接受的，且原告阻拦被告进入生产车间致使被告无法生产的行为已构成破坏生产经营并已经公安机关立案；审理中，被告在公安人员的协助下于2020年12月底将全部生产设备等物品从租赁原告的北车间、办公室内搬出并腾空了租赁房屋。原告提交的证据有：1、厂房及办公室租赁合同一份；证明目的为2014年5月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于九原区南海子村开发区面积为1668平方米的厂房及办公室三间出租给被告程伟，厂房年租金为15万元，年租金提前两月一次付清，后从2016年开始租金调整至年13万元；二被告对证据的真实性及证明目的无异议，质证意见为在履行合同过程中租金的实付方式为每年分两到三次交付是与原告协商一致的；2、2014年12月5日至2020年5月29日20笔交易明细合计被告向原告交付2014年5月起合计给付租金77万元，证明目的为截止2020年12月9日二被告欠原告租金117850元未付；二被告对证据的真实性及证明给付过77万元的目的认可，质证意见为原告遗漏2014年7月21日10万元的转账付款，所以至2020年8月29日时被告并不欠原告租金，原告以被告欠租金为由堵门的理由是不存在的。二被告提交的证据有：1、2014年7月21日被告李丽萍向原告卡转账10万元的银行取款回单一份，证明目的为合计至2020年5月29日向原告给付租金87万元，不存在欠租金情况；原告对证据的真实性认可且认可与原告提交的交易明细相符，对证明目的表示需核实是否存被告与原告的其他经济往来；2、被告李丽萍与原告的手机短信记录六份，证明目的为分次交付房租是经原告同意认可的，且2020年4月24日的短信能够证实2020年5月前的租金不存在欠费问题；原告对证据的真实性及证明目的不认可。庭审后，本院向东河区公安分局调取2020年原被告在火灾发生后争议视频影像资料及110接处警记录、程伟报案立案等相关手续。审理中，原告申请诉讼保全，对被告程伟名下的位于包头市××街的房屋一套予以查封。本院认为，原、被告房屋租赁合同自2014年延续至2020年8月29日期间时，双方合同虽就租金给付方式约定为提前两月一次付清，但双方在自合同成立起的连续租赁年度实际给付租金均为年度内分次给付方式向原告结付原告均予以接收且未提出过异议，故对于租金的给付方式属双方后期履行中的默认变更，截至2020年5月前二被告均对此前历年租金已结清，以上事实有原告、被告的转账流水记录予以证实；二被告在2020年5月29日所付5万元为2020年度的首笔支付租金，至8月29日火灾发生之日并无欠租事实，按照双方年租金折算每月为10833.33元，即2020年5月1日截止8月29日租金为43333.33元，以上事实有查明的原、被告转账流水予以证实；原告对被告的阻止其使用租赁房屋行为导致二被告无法实现租赁合同目的，有公安机关视频资料、立案决定书及双方陈述相互印证，故在双方虽未明确提出解除租赁合同前提下对2020年8月29日之后的北车间及办公室租金义务二被告不予承担；另自火灾之日起南库房租赁物已烧毁，二被告亦无法实现对南库房的租赁目的，火灾原因确定后双方可就南库房租金损失承担问题另行诉讼；故原告所诉二被告欠其租金的诉讼请求无证据证实且与查明事实相悖，本院不予支持；二被告辩称租金未用尽部分原告应予以退还的辩称意见成立，但二被告未提起反诉请求，本案不作处理；综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马培富的全部诉讼请求。案件受理费1359.94元，保全费1170元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 王 君 二〇二一年二月九日书记员 娜日苏附本判决援引法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。