中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9935号原告：周达峰（GEORGEFCHOW），男，美利坚合众国国籍。原告:古雅（CORALIENKU），女，美利坚合众国国籍。上列原告共同委托诉讼代理人：曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：梁永强，男，汉族，住广州市海珠区。被告：岑丽燕，女，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁永强，基本信息同上，系岑丽燕的配偶。上列被告共同委托诉讼代理人：蒙扬佐，男，系广州金象实业集团有限公司推荐职工。第三人：崔凤环，女，汉族，住广州市荔湾区。原告周达峰、古雅与被告梁永强、岑丽燕，第三人崔凤环物权确认纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周达峰、古雅的共同委托诉讼代理人曾海燕，被告梁永强、岑丽燕及其共同委托诉讼代理人蒙扬佐到庭参加了诉讼。第三人崔凤环经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周达峰、古雅向本院提出诉讼请求：1.确认广州市番禺区钟村街珑翠花园彩雀街X号XXX房归两原告所有；2.两被告配合将广州市番禺区钟村街珑翠花园彩雀街X号XXX房产权变更登记到第三人崔凤环名下，协助第三人办理变更登记手续；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年4月，两原告出资购买了广州市番禺区钟村街珑翠花园彩雀街X号XXX房（以下统称涉案房屋），由于两原告为美国国籍，经两被告同意签订《协议书》，由两原告实际出资购买涉案房屋，登记在两被告名下无偿借名代持。涉案房屋购买后，一直由两原告实际居住。2020年初，由于两原告年纪渐大，拟出售涉案房屋后回美国居住，遂告知两被告出售涉案房屋，两被告也同意配合办理出售变更登记手续。2020年4月，两原告与第三人签订《二手房买卖合同》，将涉案房屋出售给第三人，并要求两被告配合办理涉案房屋变更登记到第三人名下，两被告口头同意后但迟迟不配合办理过户手续。为维护两原告合法权益，提起本案诉讼。被告梁永强、岑丽燕答辩称，不同意两原告的诉讼请求。1.2020年4月初，两原告提出将涉案房屋出售，希望两被告协助办理并同意支付三十万元作为报酬。两原告制作了一份新的协议书要求两被告签名。双方在此期间通过微信协商，但是两原告突然改变主意将两被告诉至法庭。2.两原告从2014年6月21日签订《协议书》至今没有违约，没有入住、出租、出售，更没有否认两原告是实际购买人。根据广州市关于外国人在国内限购房的政策，两原告不具备在广州市购房的条件。出于感情关系，两被告才无偿提供首次购房的名额给两原告使其回国有栖身之地，同时两被告也损失了首次购房的政策福利，两原告在购房后曾向两被告承诺未来将涉案房屋出售后分给两被告利润。3.将涉案房屋产权变更登记至第三人名下没有法律依据。双方签订的协议书的有效期至涉案房屋所有权转移到甲方或其合法继承人名下为止，本案的第三人并不是协议中的合法继承人，协议中所指的合法继承人是两原告的儿子和女儿，因此将涉案房屋过户至第三人名下超出协议书范围。4.两原告与第三人签订的二手房房屋买卖合同与两被告没有关系。根据《不动产登记条例》只有持证人才有权签订房屋买卖合同。两原告是实际出资人，并不享有房屋所有权。第三人崔凤环提交书面意见表示，其知晓两原告为涉案房屋实际业主，当时听说借名人同意办理手续，于是与两原告签订了《二手房买卖合同》购买涉案房屋并以现金方式支付了定金。因房屋登记人突然反悔，至今未能办理过户手续。经审理查明：2014年4月8日，梁永强（乙方、买方）与广州市番禺区香江房地产发展有限公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买涉案房屋，用途为住宅，建筑面积125.8327平方米，商品房以套出售，总金额2202336元。付款方式为分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付全部房价款的31.78%，金额700000元；第二期在2014年5月8日前，支付全部房价款的31.78%,金额700000元；第三期在2014年6月8日前，支付全部房价款的36.43%，金额802336元。合同还对其他事项进行约定，甲乙双方均盖章确认。两原告分别于2014年4月1日、2014年4月8日、2014年5月10日、2014年6月21日其向广州市番禺区香江房地产发展有限公司出具《代付款声明书》，表明代受益人梁永强支付涉案房屋定金300000元、首期400000元、楼款700000元、楼款802336元、专项维修基金13212.43元。广州市番禺区香江房地产发展有限公司分别就上述楼款开具了相应的发票。两被告在庭审中确认涉案房屋购房款和税费均由两原告支付。2014年6月21日，两原告（甲方）与两被告（乙方）签订《协议书》，约定由甲方出资2202336元及维修基金13212.43元购买位于广州市番禺区钟村街道内，汉溪大道以北，105国道东侧，市广路西南侧地段珑翠花园彩雀街X号（彩雀街X号自编XX塔楼）802房物业。该物业以乙方名字买下，实际拥有权是属于甲方，其儿子DANIELTYCHOW和女儿TEENIECHOW拥有继承权。房产所有权与乙方及其配偶等一切亲属无关。乙方不得在未征得甲方同意及授权的情况下入住或使用该房产，不得自行交易转让该房产。乙方亲属不得继承该房产。乙方是无偿提供了首次购房的一切确实资料给予甲方购买上述房产，所有上述房产权及附带一切法律责任，由甲方全部承担，乙方同意协助甲方办理一切有关此房产事宜，直至此房产物业转归甲方或其继承人为止。此协议有效期至该房产所有权转移到甲方或其合法继承人名下为止。甲乙双方均签字捺印。2016年12月5日，涉案房屋登记在被告梁永强个人名下，用途为住宅，建筑面积127.94平方米。双方曾对涉案房屋出售问题进行协商，两被告提供梁永强与周达峰之间的微信聊天记录，显示：2020年4月26日，周达峰：“我给你30万元，帮我卖楼签约，我要收齐后面买家的钱怎样保证我利益？你不给卖楼款怎么办？”。梁永强：“我与你会签份协议书”。周达峰：“我星期二有三十万到账，约出来签协议和给钱你好不好？可以就星期三约中介和买家办手续。”。梁永强：“可以”。周达峰“星期二我们见面签好保证我利益的协议我给钱你，星期三就配合我去卖楼行不行”。梁永强“将协议内容发给我，商讨双方权益”。2020年4月30日，周达峰向梁永强发送《协议书》，梁永强“我收到了，咨询相关人士修辑再与你联系。”2020年4月26日，两原告与第三人签订，约定两原告将涉案房屋作价250万元出售给第三人。两原告认为两被告同意配合办理相关买卖手续，并申请证人余某出庭作证。证人余某的证言可总结为：其是银行职员负责银行贷款，两原告通过微信告知其要卖涉案房屋；2020年4月26日，两原告让其帮忙处理涉案房屋，并和买房人在涉案房屋等两被告过来办手续，准备当天办理网签合同；当天双方一直通过电话沟通，两被告的意思是先划30万元才同意办手续，其听说两原告被两被告胁迫支付30万元。经质证，两被告认为证人证言有作假协议，对证人证言也不予确认。两原告在庭审中陈述，其不具备广州市购房资格，尚未与第三人签订网签合同。本案诉讼过程中，两原告申请查封被告梁永强名下的涉案房屋。本院于2020年7月13日作出（2020）粤0191民初9935号《民事裁定书》，裁定查封涉案房屋。两原告为此支付保全费5000元。本院认为：两原告为美利坚合众国国籍，要求确认涉案房屋归其所有并协助办理变更至第三人名下，故本案应为涉外物权确认纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，涉案房屋位于我国境内，故本院确认我国法律作为解决本案争议的准据法。两原告与两被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的规定，合法有效。当事人对两原告借用梁永强名义购买涉案房屋没有争议。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，现涉案房屋登记在梁永强名下，在没有变更上述登记的情况下，两原告要求确认涉案房屋为两原告所有，没有依据，本院不予支持。《协议书》约定，两被告协助两原告办理一切有关涉案房屋事宜，直至涉案房屋转归两原告或其继承人为止。两原告确认其不具备广州市购房资格，现两原告要求两被告协助将涉案房屋过户至第三人名下，既无合同依据，也无法律依据，亦规避了限购政策，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周达峰（GEORGEFCHOW）、古雅（CORALIENKU）全部诉讼请求。本案受理费12209元，保全费5000元，由原告周达峰（GEORGEFCHOW）、古雅（CORALIENKU）负担。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月五日法官助理贾清宸书记员钟秀娟