四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终68号上诉人（原审原告）：王全，男，住四川省万源市。上诉人（原审原告）：何俊慧，女，系王全之妻。被上诉人（原审被告）：任万敏，女，住四川省万源市。上诉人王全、何俊慧因与被上诉人任万敏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院(2020)川1781民初1860号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王全、何俊慧上诉请求：1、撤销四川省万源市人民法院（2020）川1781民初1860号民事判决中第二、三、四项内容；2、改判为被上诉人支付上诉人违约金3250元；3、改判为被上诉人支付上诉人水费10776.68元；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人主张违约金的请求，符合法律规定，事实上被上诉人违约，理应得到支持；一审中，被上诉人没有提起诉讼和提起反诉请求扣减租金，一审法院以疫情为由不支持违约金的诉讼请求毫无根据；2、被上诉人是经营18个床位的旅馆，其生意一直不错，用水量明显不可能仅仅每月为3吨，一审法院以3吨标准计算用水量，明显错误；3、被上诉人损害了洗衣机、冰拒、202号房间厕所的洗脸盆、展示柜等租赁物，价值800元，应当予以赔偿。任万敏答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。二上诉人无新的证据和理由，请求驳回其上诉。王全、何俊慧向一审法院起诉请求：1、判决任万敏立即搬出王全、何俊慧位于万源市太平镇古东关街道11号房屋，并将房屋交还给王全、何俊慧；2、判决任万敏支付2020年9月4日之后的租金（按实际使用天数计算租金）；3、判决任万敏支付违约金3250元；4、判决任万敏支付水费12000元；5、判决任万敏支付因其不按期交还房屋导致王全、何俊慧在外租房的租金5000元。一审法院认定事实：王全、何俊慧夫妇在出租其位于万源市太平镇古东关街道的房屋（太平镇碳梁子巷146号，共五层）之前，利用该房经营旅馆。2018年9月4日，任万敏为经营旅馆需要租用王全、何俊慧的该房屋，与何俊慧签订了房屋租赁合同，约定：租期12个月（2018年9月5日至2019年9月4日）；年租金39000.00元（一次性支付），押金2000.00元，房屋到期后如数退还；租赁期间，水、电以及其它由乙方（被告）居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方交房时，应保证房屋及各设施、物品完好，否则，甲方（原告）应按原价从押金扣除，如经甲方验收房屋干净、家具电器物品完好，方可退还乙方的押金；乙方如违反合同的规定，甲方将扣除乙方缴纳一个月租金作为违约金并终止租赁合同。合同签订后，原告交付了出租房屋（自留了第五层一间房间），被告付清了租金和押金，并借用原告的旅馆营业执照进行经营。租期届满后，即2019年9月4日，双方续签了房屋租赁合同，约定：租期12个月（2019年9月5日至2020年9月4日）；年租金30000.00元（一次性支付），押金2000.00元；其它约定同前。合同签订后，任万敏付清了租金，并继续经营。2020年9月4日租期届满后，任万敏要求续租，而王全、何俊慧不同意任万敏续租并收回其出借的旅馆营业执照，双方为此发生争议，王全、何俊慧遂于2020年9月15日诉至法院。诉讼中，即2020年9月31日，任万敏将租赁房屋全部房间钥匙交还给了王全、何俊慧，并将自有的财物搬走。同时查明，王全、何俊慧出租的该房屋，共装有二个水表，即底楼一个水表（户名王树仁，系原告王全之父），第四楼一个水表（户名王德安，系王全的叔父，王德安将该四楼住房卖给王全，其水表用户编号01030821）。任万敏在租用王全、何俊慧房屋二年期间，已付清了水表户名王树仁名下的用水水费，双方无争议。根据双方在万源川投水务有限公司收集的水表户名王德安、用户编号01030821名下的用水数量及欠费清单显示：从2009年5月起至2019年4月期间，用水量每月为3吨，水费已实际支付（被告在2018年租赁期间，每月按3吨支付水费）。2019年5月至2020年8月，用水量2092吨，下欠水费8831.12元（单价＝8831.12元÷2092＝4.22元／吨）、污水处理费1778.20元（单价＝1778.2元÷2092＝0.85元／吨），合计10776.68元。在诉讼中，王全、何俊慧于2020年9月27日向万源川投水务有限公司付清了该欠款。另查明，王全、何俊慧在将该房屋出租前和出租给任万敏的二年期间，在该房屋顶层上种植花木出卖（使用面积约60平方米），在种植中，除使用了雨水外，还使用了案涉房屋的自来水。王全、何俊慧于2020年6月搬回案渉租赁房屋原自留的第五层其中一间房屋居住至今，使用了案涉房屋的自来水。一审法院认为，王全、何俊慧与任万敏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据双方租赁合同约定，租期于2020年9月4日届满，依照相关法律规定，任万敏在租期届满后应当返还租赁房屋。故王全、何俊慧现要求任万敏返还租赁房屋的诉请合法，应予以支持。但鉴于任万敏在诉讼中，已将租赁房屋返还给了王全、何俊慧，已履行了返还房屋的合同义务。在此情况下，再判决任万敏返还房屋已失去法律意义。故王全、何俊慧的该诉请不再支持。任万敏于2020年9月31日已将租赁房屋各房间的自有财产腾空搬走，并将房间的全部钥匙交还给了王全、何俊慧。故认定任万敏已于2020年9月31日返还了租赁房屋。而按双方合同约定，任万敏应于2020年9月5日返还租赁房屋，已逾期返房25天。故王全、何俊慧要求任万敏支付逾期使用房屋的租金的诉请合法，予以支持。按照双方合同约定租金标准为83.30元／天（30000.00元／年÷12个月÷30天），任万敏应付逾期25天的房屋租金2082.50元（83.30元／天×25天）。2020年2月，在租赁合同履行期中，任万敏因受新冠病毒肺炎疫情的影响停止经营，2020年3月18日，按照万源市人民政府规定才恢复经营，应属于不可抗力情形造成的停营。依照《最高人民法院关于依法妥善审理渉新寇肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第三条第（一）款、第（二）款规定，双方约定的租期应相应延长。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，应免除任万敏逾期返还租赁房屋的违约责任。故王全、何俊慧要求任万敏支付违约金的诉请，不予支持。王全、何俊慧主张因任万敏不按期交还房屋导致其在外租房的租金损失5000元的事实，无证据证明。同时，王全、何俊慧已于2020年6月搬回案渉租赁房屋原自留的第五层其中一间房屋居住至今。故王全、何俊慧要求任万敏赔偿该损失的诉请，不予支持。关于任万敏下欠水费问题，经查，任万敏在二年租期内，付清了租赁房屋底楼水表统计的水费属实，但从2019年5月至2020年8月，租赁房屋第四楼户名王德安的水表统计的水费未支付。根据双方提供的万源川投水务有限公司对该水表统计的用水数量及欠费清单显示，从2009年5月起至2019年4月近十年期间（在此期间，王全、何俊慧同样从事旅馆经营），每月按固定的用水量3吨计付水费，而从2019年5月起至2020年8月止，每月未统计用水吨数，每月未支付水费，其用水量共计2092吨，平均每月用水量为130.75吨（2092吨÷16个月）。综合以上数据分析，近十年里该水表统计的每月3吨用水量不是实际的用水量，而是人为地预估的一个暂定用水量。因此，截止2020年8月止，该水表统计的2092吨用水量应是近十年来累计下来的实际用水总量，并非系任万敏从2019年5月起至2020年8月止租期内的实际用水量。同时，王全、何俊慧出租房屋时，双方未对该水表的止度数（起度数）进行确认，致任万敏在租赁期间实际用水量无法从中区分计算岀来。再则，王全、何俊慧在出租房屋前及任万敏租赁期间，王全、何俊慧均在租赁房屋顶层进行具有一定规模的花木种植经营，并于2020年6月搬回案涉租赁房屋居住生活，使用了租赁房屋该水表统计的自来水，致其用水量同样无法从中区分开来。据此，王全、何俊慧主张任万敏下欠水费12000.00元的事实，证据不足，不予认定。根据王全、何俊慧近十年来每月按3吨用水量支付水费和任万敏在2018年租期内每月按3吨用水量支付水费的交易习惯，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，确定任万敏应当按照每月3吨用水量支付从2019年5月起至2020年9月止的水费为258.57元【水费（3吨／月×4.22元／吨×17个月）十污水处理费（3吨／月×17个月×0.85元／吨）】。案涉租赁合同期满后，现任万敏已返还租赁房屋，且未损坏房屋及其附属设施，故王全、何俊慧应按合同约定返还任万敏交纳的押金2000.00元。任万敏反驳主张双方口头约定租期4年的事实，无证据证明，不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、任万敏应在本判决发生法律效力后三十日内向王全、何俊慧支付逾期租金2082.50元；二、任万敏应在本判决发生法律效力后三十日内向王全、何俊慧支付下欠水费258.57元；三、以上判决第一条、第二条确定的任万敏应向王全、何俊慧支付的款项与王全、何俊慧应返还任万敏押金2000.00元相互抵充后，任万敏应向王全、何俊慧支付341.07元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王全、何俊慧的其他诉讼请求。案件受理费326.00元，减半收取163.00元，由任万敏负担。本案二审审理过程中，王全、何俊慧向本院提交2019年3月18日水表照片一张，拟证明截止2019年3月18日水表吨位显示为2548吨，至交房时9月水表吨位是3212吨，其差额664吨，系任万敏应当支付差额水费。任万敏质证认为，对其真实性有异议，但他们也一直在用水，从租房开始2018年9月5日至今都在用水。本院对王全、何俊慧提交的证据审查认为：任万敏对照片所涉水表系租赁房屋水表不持异议，仅是抗辩该水表王全、何俊慧也在使用，本院对该水表记载2019年3月18日水表显示的吨位为2548吨予以认定。二审查明的其余案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的主要焦点是：1、违约金是否支持的问题；2、任万敏下欠水费的问题；3、租赁物损失是否支持的问题。焦点一，王全、何俊慧上诉称任万敏逾期交付租赁应承担逾期交房的违约金。经查，任万敏租赁王全、何俊慧房屋于2020年9月4日届满后，任万敏于2020年9月5日返还租赁，逾期交房25天，双方当事人均无异议。但在租赁合同期间，受新冠病毒肺炎疫情影响，任万敏配合疫情防控停止经营，属不可抗力因素所致，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审法院免除任万敏逾期返还租赁房屋的违约责任，符合法律规定，本院予以维持。王全、何俊慧主张任万敏支付逾期交房违约金的请求本院不予支持。焦点二，关于任万敏下欠水费的问题。经查，涉案租赁房屋内有二只水表，即底楼一只水表，第四楼一只水表（水表编号为01030821），任万敏在二年租期内，付清了租赁房屋底楼统计的水费，但从2019年5月至2020年9月，租赁房屋第四楼户名王德安的水表（编号为01030821）的水费未支付，双方提供的万源川投水务有限公司对该水表统计的用水数量及欠费清单显示，从2009年5月起至2019年4月近十年期间，每月按固定的3吨计算用水量，系人为预估的暂定用水量，并非每月实际用水量，截止2020年8月止，该水表统计的2092吨用水量系近十年来累计下来的实际用水总量，并非系任万敏从2019年5月起至2020年8月止租期内的实际用水量。因此，王全、何俊慧以该水表统计的2092吨用水量要求任万敏支付下欠水费的主张，与客观事实不符，本院不予采纳。根据王全、何俊慧二审提交的2019年3月18日水表止度数为2548吨，万源川投水务有限公司水表统计用水情况表显示截止2020年9月9日水表止度数为3212吨，能够认定任万敏租赁房屋该期间用水量为664吨，结合王全、何俊慧在出租房屋前后，在租赁房屋顶层进行一定规模的花木种植经营，并于2020年6月搬回租赁房屋居住生活，也在使用该水表的自来水，无法区分各自的用水量，本院确定王全、何俊慧自行承担1/3的用水量即221吨（664吨×1/3），任万敏承担2/3的用水量即443吨（664吨×2/3），故任万敏还应当支付王全、何俊慧2019年5月起至2020年止的水费2246.01元【水费443吨×4.22元/吨＋污水处理费443×0.85元/吨】。焦点三，王全、何俊慧上诉主张任万敏损坏洗衣机、冰柜等租赁物，要求任万敏赔偿损失800元，因该主张王全、何俊慧在一审程序中并未提出，系二审程序中增加的独立诉讼请求，且任万敏亦不同意调解，故本院对王全、何俊慧提出租赁物损失请求不予支持。王全、何俊慧可持有效证据，另行主张权利。综上所述，上诉人王全、何俊慧的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。因上诉人二审提交新的证据，致一审裁判结果有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四川省万源市人民法院（2020）川1781民初1860号民事判决第一项；二、变更四川省万源市人民法院（2020）川1781民初1860号民事判决第二项为：被上诉人任万敏在本判决发生法律效力后十日内向上诉人王全、何俊慧支付下欠水费2246.01元；三、变更四川省万源市人民法院（2020）川1781民初1860号民事判决第三项为：被上诉人任万敏应向上诉人王全、何俊慧支付的款项与上诉人王全、何俊慧应返还任万敏押金2000元相互抵充后，被上诉人任万敏应向上诉人王全、何俊慧支付2328.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费326元，由上诉人王全、何俊慧负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二一年二月五日书记员  古钰钦