湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终119号上诉人（原审原告）：汪振军，男，汉族，1978年6月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审原告）：唐海霞，女，侗族，1981年9月13日出生，住湖南省怀化市鹤城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：丁樵（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，湖南五溪律师事务所实习人员。被上诉人(原审被告)：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码：91431200553035553D。法定代表人：阳松亮，系该公司总经理。上诉人汪振军、唐海霞因与被上诉人怀化湘中房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年年1月27日审理了本案。上诉人汪振军、唐海霞及其委托诉讼代理人丁樵到庭参加诉讼，被上诉人怀化湘中房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人汪振军、唐海霞上诉请求：撤销一审判决，改判怀化湘中房地产开发有限公司支付逾期办证违约57245.34元（以325207元自2015年6月6日起计算至2018年12月12日共计1285天）。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人于2015年8月28日交纳契税6504.14元，在2019年3月27日交纳补面积增值税229.43元，不是契税44818元，补面积差的契税在2019年7月26日交纳68.84元，故被上诉人应当承担逾期办证违约责任。被上诉人怀化湘中房地产开发有限公司未参与诉讼，亦未答辩。汪振军、唐海霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令怀化湘中房地产开发有限公司支付原告逾期办理房屋不动产权属证书的违约金57245.34元；2、诉讼费用由怀化湘中房地产开发有限公司承担。庭审中，汪振军、唐海霞变更逾期办证违约金为38081元（以325207元为基数，自2015年9月28日起计算至2018年12月12日共计1171天）。原审法院查明，汪振军、唐海霞为夫妻关系。2015年5月7日，汪振军、唐海霞与怀化湘中房地产开发有限公司签订了《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：汪振军、唐海霞购买怀化湘中房地产开发有限公司开发的四中新苑第1幢4层404号房，建筑面积110.69平方米，总购房款325207元，首付款105207元于合同签订日支付，余款220000元采用公积金贷款的方式支付；被告应当在2015年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给汪振军、唐海霞，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中该合同第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一种具体办证方式。同时双方在该合同第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等均未作出明确约定。合同签订后，汪振军、唐海霞于2015年7月17日和2016年4月2日付清了全部购房款，并于2018年7月16日缴纳了专项维修资金11008元、2019年3月27日缴纳契税4818元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，2018年12月12日完成房屋初始登记，2019年8月28日怀化湘中房地产开发有限公司为汪振军、唐海霞办妥房屋不动产权证。原审法院认为，双方当事人签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。该合同对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该合同的约定而言不能认定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至汪振军、唐海霞能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记日止，被告应承担期间的逾期办证违约责任，但若因汪振军、唐海霞未能及时缴纳契税和专项维修资金而逾期的责任应由原告自行承担。本案汪振军、唐海霞至办理房屋初始登记之日尚未缴纳契税，故怀化湘中房地产开发有限公司不承担逾期办证违约责任，汪振军、唐海霞的诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回汪振军、唐海霞的全部诉讼请求。案件受理费1231元，减半收取615.5元，由原告汪振军、唐海霞负担。二审中，汪振军、唐海霞提交了新证据：税收完税证明单据两张，拟证明，2015年8月28日交纳契税6504.14元，2019年7月26日契税68.84元。本院认证，因上诉人当庭提交了原件予以核对，本院予以认定。汪振军、唐海霞于2015年8月28日交纳了房屋契税。一审认定汪振军、唐海霞未交契税的事实不当，应予以纠正。一审中查明的4818元，系涉案房屋因合同面积与实际面积有差额，汪振军、唐海霞补交的房款的发票金额，不是契税票据金额。对一审法院查明的其它事实，本院予以确认。本院认为，根据二审查明的事实，汪振军、唐海霞已于2015年8月28日交纳了契税。参照同案案件的处理原则：双方当事人在《商品房买卖合同》中对办证并无明确约定，不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的，其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在汪振军、唐海霞已自行缴纳契税和专项维修资金之日即汪振军、唐海霞能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据本地经济发展状况和审判实际，参照同案案件的处理标准，本院认定逾期办证损失的计算标准为汪振军、唐海霞已付购房款的每日万分之一。综上所述，因汪振军、唐海霞二审提交了新证据，本案应当依法改判。即怀化湘中房地产开发有限公司逾期办证违约金为141天×325207元×0.0001元/天=4585.42元（自2018年7月16日至2018年12月12日）。汪振军、唐海霞的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4655号民事判决；二、怀化湘中房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付汪振军、唐海霞逾期办证违约金4585.42元；三、驳回汪振军、唐海霞的其它诉讼请求。一审案件受理费1231元，减半收取615.5元，由汪振军、唐海霞负担；二审案件受理费1231元，由怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年二月一日书记员  申雅梦