江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初6536号原告：赵兵，男，1970年2月9日生，汉族，住南京市玄武区。被告：南京恒康置业有限公司，统一社会信用代码91320116MA1UTBEN1C，住所地南京市六合区金牛湖街道招贤东路****。法定代表人：张毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈利，该公司员工。原告赵兵与被告南京恒康置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵兵、被告南京恒康置业有限公司的委托诉讼代理人陈利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告南京恒康置业有限公司向原告返还购房定金10000元；2、判令被告向原告支付提前所交购房款之日至退款之日2020年7月20日期间的利息（其中312807元自2019年6月16日起计算，622712元自2019年6月29日起计算，208959元自2019年9月3日起计算；2019年8月20日之前按照同期银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告支付因延期退款造成原告无足够资金按期缴纳到期房款而形成的违约金789元；4、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年5月12日在南京恒大养生谷售楼处与南京恒康置业有限公司签订分期付款购买南京恒大养生谷商品房项目的商品房认购书，房款总价为1326541元，最后一期缴款时间为2020年5月4日前。后因被告置业顾问告知提前支付后期房款可以予以年化13%的金额优惠，原告于2019年9月4日前提前交清本应分期付款的全部房款1326541元，计算优惠后实际房款总价为1210805元。认购书签订后，原告多次催促要求尽快按协议签订《南京市商品房预售合同》，但被告一直未与原告签订。2019年12月，因被告未能按时签订《南京市商品房预售合同》，原告根据认购协议书约定，向被告提出申请解除商品房认购协议书，并要求退还全部房款。后经协商，被告同意退房，原告另在原项目处重新选购商品房一套。原告所购商品房认购协议书于2020年1月19日正式解除，被告同意尽快将房款全部退还。但自认购协议书解除后，被告一直找各种理由拖欠，期间原告多次联系要求尽快退款，但均无下文。2020年5月底，原告先后向南京市12345政务热线、南京市六合区房产局、六合区区委书记信箱进行投诉，后在六合区房管局介入下，被告于2020年7月20日才将原告购房款退回。经查，被告只退回1200805元，另有定金10000元未予退还。同时，原告在被告原项目处另购的商品房因前述房款未及时退还，造成原告无足够资金缴纳后续到期房款，被告收取了逾期滞纳金共计789元。为此，原告诉讼来院。被告南京恒康置业有限公司辩称：1、针对原告第一项诉请，根据双方签订的《认购书解除协议》，已明确定金10000元不退还，只退还其他款项；经法院核实，原告同意由被告销售人员为其代办解除合同手续并同意扣除定金10000元，现原告又反言，被告不予认可。2、针对第二项诉请，因解除合同时，双方未明确约定退款时间，故被告于2020年7月20日退还款项，并未违约，不应当支付利息；恒大作为在全国各地均有楼盘的集团大公司，涉及楼盘大、业务广、客户多，不可能客户提出退房，就能第一时间退款，原告于2019年12月31日签署《认购书解除协议》并提交《恒大健康集团退房审批表》，该协议仅是申请退房，只有申请退房审批流程签批完成且财务审核后才会退款，但期间包含春节假期，而后因爆发疫情又多次延长上班时间，基本在2020年3月初才完全复工，被告复工后第一时间处理原告退款流程，积极催促领导签字，于2020年3月19日项目部已经签署完毕，但财务中心、营销分管中层、营销品牌中心、营销直管副总裁都还未审批完成（具体见退房审批表），因涉及跨地区领导签字、疫情等不可抗力的影响，最终签批完成时间为2020年6月20日；为了响应政府资金监管政策，客户交款资金都是放到政府监管账户，被告需在内部审批流程通过后把资金盘活到一个账户，而盘到一般账户也需要一定周期，加上财务审核确认，故自2020年6月20日起1个月办理期限是合理的，被告于2020年7月20日退款并无不当；此外，各大房企退款基本在1年以上，被告退款算是比较快的。3、针对第三项诉请，对违约金不予认可，原告并未举证证明原告未按期缴纳房款与被告未退还房款之间存在必然因果关系；原告的首期款并未按认购书约定按期缴纳，应按照约定承担相应责任。4、原告看到其他房屋有优惠活动，遂主动要求退房重新购买，按照公司制度及认购书约定，签署认购书后不得换房，但基于原告再三请求，也为了让客户获得更大优惠，被告才同意退房；且原告开庭时也陈述“按照合同办，就算违约，也认这个损失，因为优惠太多了”，一方面说明原告是承认并同意扣除定金10000元，另一方面也说明原告在获得巨大优惠后又反过来要求被告承担利息损失，违背诚实信用原则。故考虑到原告退房原因，也不能支持其利息主张。本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，原告赵兵为购买被告南京恒康置业有限公司位于南京六合的养生谷花园项目房屋，向被告支付购房定金10000元。2019年5月12日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《南京恒大﹒养生谷商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购养生谷花园项目XX区XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积107.24平方米，单价12369.83元/㎡，总房价为1326541元；乙方同意签署本认购书时支付10000元作为定金（会在签订《南京市商品房销售合同》时转入房款）；乙方采用分期付款方式，于2019年5月17日前支付首期款56327元，并签署《南京市商品房预售合同》，于2019年8月4日前付清66327元，于2019年11月4日前付清132654元，于2020年2月4日前付清132654元，于2020年5月4日前付清928579元；乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署《南京市商品房预售合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。当日，原告支付首期款56327元，后于2019年6月16日、6月29日、9月6日分别支付购房款331635元（优惠金额18828元）、700000元（优惠金额77288元）、228579元（优惠金额19620元），合计1316541元，实际支付金额1200805元，优惠金额115736元。连同定金10000元，原告房款至此全部支付完毕。因后期被告房屋优惠力度较大，原告选择解除上述商品房认购书，重新在被告处购买其他房屋，并委托销售人员黄某代办退房手续。2019年12月31日，黄某代原告签订《南京恒大﹒养生谷项目认购协议/认购书解除协议》及《恒大健康集团退房审批表》，载明：解除上述《南京恒大﹒养生谷商品房认购书》，退款金额1200805元，定金10000元不退，但未注明退款时限。根据《恒大健康集团退房审批表》记载，项目方审核时间为2020年3月19日，财务中心、营销分管中层、营销品牌中心、营销直管副总裁审批意见处均为空白。该审批表后附加《退房客户应退还物品及款项情况一览》，置业顾问销售额外奖结算情况载明：现金奖2000元已退还，财务最终确认时间是2020年1月19日。2020年6月1日，因被告一直未向原告退款，原告投诉至区长信箱，后南京市六合区住房保障和房产局于2020年6月5日回复调查情况称：“2019年12月，由于您个人原因提出退房，经恒康置业与你协商一致，恒康置业同意在扣除购房定金后将剩余已交纳的房款退还于您，相关退房申请手续恒康置业已于2020年1月同您进行了办理。”回复意见中提到：“目前，恒康置业表示将加紧其内部审核流程，于近期退还您相应购房款”。2020年7月20日，被告向原告退还购房款1200805元。另查明，原告重新在被告处购买房屋，因未能按期支付房款，于2020年4月21日、7月21日分别向被告支付违约金403元、386元，合计789元。在本案审理过程中，经本院向原告置业顾问黄某核实，其称因当时房屋折扣力度较大导致房价差距较大，故原告选择退房重买，原告于2019年12月底将购房收据、认购书等交由其并委托其代办退房退款手续，其受原告委托代办解除协议等退房手续时，已明确告知原告定金10000元不退及退款需要审批等事宜。关于2019年6月16日、6月29日、9月6日原告付款时的优惠金额，原告称系被告按照年利率13%向提前付款购房者支付的利息，并在分期付款日直接转为购房款，原告实际已付清认购书中需支付的全部房款1326541元，而非实际银行转账金额1210805元，现商品房认购书解除，原告主张按照同期银行贷款利率计算提前实际所交购房款1144478元的正常利息，并未主张被告予以的年利率13%，该利息诉求与认购书解除时间没有直接关系，实为应当支付的正常利息。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告赵兵与被告南京恒康置业有限公司于2019年5月12日签订的《南京恒大﹒养生谷商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。商品房认购书签订后，原告向被告支付购房款1210805元，因后期房价折扣力度大，原告选择退房重买，并委托置业顾问黄某代为办理退房手续。黄某作为代理人以原告名义与被告签订《南京恒大﹒养生谷项目认购协议/认购书解除协议》并办理退房退款等审批手续，原告对此予以认可，上述认购书解除协议对原告具有约束力。双方协商一致达成解除协议时，已明确定金10000元不退还。现原告主张被告退还购房定金10000元，缺乏依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。根据认购书解除协议，被告应向原告退还购房款1200805元，双方虽未对退款期限作出明确约定，但在原告申请退款后，被告理应在合理期限内履行退款义务。原告于2019年12月31日签署认购书解除协议并申请退款，其自认置业顾问告知其认购协议书解除时间为2020年1月19日，被告于2020年1月份开始办理退房退款手续，综合考虑临近春节、又遇疫情爆发以及被告复工时间等因素，本院酌定被告退款合理期限至2020年3月底。被告未在合理期限内及时履行退款义务，应承担相应的民事责任，原告主张被告支付提前所交购房款1144478元的逾期利息部分，本院予以支持，逾期利息自2020年4月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年7月20日止，应为13584元。原告提前支付购房款是为获得更大价格优惠，认购协议书解除时，双方就退款金额已达成一致，故原告又提出被告应支付其提前所交购房款的利息应属正常利息，与认购书解除时间无直接关系的意见，本院不予采纳。原告因房价折扣力度大，选择退房重买，且在购房款未退还到位的情况下重新购房，理应对购房资金作出合理安排，其在要求被告承担延期退款利息损失的情况下，又要求被告承担其重新购房时未能按期付款产生的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告南京恒康置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵兵支付逾期付款利息13584元；二、驳回原告赵兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取651元，由原告赵兵负担581元，被告南京恒康置业有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张琼二〇二一年二月二日书记员  郝静