上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终102号上诉人（原审原告）：上海上正实业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区耀元路58号3号楼1701室。法定代表人：王赫，执行董事。委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱可乐，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：心医国际数字医疗系统（大连）有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园东路5号3号楼403-404A。法定代表人：王兴维，董事长。委托诉讼代理人：任远，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建伟，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海上正实业有限公司（以下简称上正公司）因与被上诉人心医国际数字医疗系统（大连）有限公司（以下简称心医国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初29036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上正公司上诉请求：撤销一审判决第二、六项，改判被上诉人支付自2020年2月1日至3月19日止的租金及使用费人民币（以下币种相同）233,054.44元，支付解约违约金501,086.7元及律师费损失2万元。事实与理由：系争房屋存在10.5个月的闲置租金损失，一审法院对2020年2月1日至3月19日的租金及使用费进行调整没有依据，免除的租金天数超出了疫情管制期间，而且管制期间也不影响被上诉人的使用，不应当减免租金。一审法院没有支持解约违约金是错误的，仅仅没收履约保证金不能弥补上诉人的损失。被上诉人心医国际公司辩称：一审法院根据疫情管制期间的客观情况，适当调整了租金使用费是正确的。关于解约违约金的范围，一审法院综合了总体损失，认定以履约保证金作为解约违约金的全部后果，是正确的。请求二审法院维持一审判决。上正公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签署的《办公楼租赁合同》（以下简称租赁合同）于2020年3月3日予以解除；2.判令心医国际公司支付上正公司从2020年2月1日起至2020年3月3日止的租金157,596.68元，2020年3月4日至2020年3月25日房屋返还之日止的使用费103,754.72元（按照每日租金标准4,716.11元计算）；3.判令心医国际公司支付上正公司从2020年2月1日起至2020年3月25日的物业管理费42,961.80元；4.判令心医国际公司支付上正公司逾期付款违约金，以逾期付款为本金，按照日千分之一标准，按照支付周期算至实际付款之日止；5.判令心医国际公司支付上正公司解除合同违约金501,086.70元；6.判令心医国际公司支付上正公司的履约保证金501,086.70元不予退还；7.判令心医国际公司支付上正公司律师费20,000元。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX号3#楼1304室、1305室房屋（即本案系争房屋）的权利人为上正公司。2019年3月，由上正公司作为甲方（出租人）与心医国际公司作为乙方（承租人）订立租赁合同，约定甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积为673.73平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；该房屋租赁期为3年，即从2019年6月15日起至2022年6月14日止；自起租日起，租金按租赁面积每日每平方米7元计算，月租金为143,448.35元；乙方于当月的10日前或之前向甲方付清支付租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应向甲方支付相等于三个月租金及物业管理费之和的金额作为房屋租赁履约保证金501,086.70元，乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租、提前解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；租赁期内，该房屋的物业管理费按照租赁面积每平方米每月35元计算，该房屋月物业管理费为23,580.55元，乙方应交付日按月向甲方支付房屋的物业管理费，乙方于当月10日或之前向甲方付清；甲方依本合同单方行使解除权或本合同届满或终止的，而乙方不配合或不履行合同义务的，甲方可行使以下权利：……因上述各项而产生的费用（包括但限于律师费、公证费……等一切必要的费用）由乙方承担；……甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按违约时的月租金及物业管理费之和的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……（11）本合同约定或法律法规允许甲方解除合同的其他情形；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并不因此而解除），在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方主张赔偿，该等赔偿额应当为剩余租期的租金；或者甲方有权解除本合同，或同意乙方提前解除本合同，若甲方同意乙方提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿因此造成的损失与违约金差额部分；乙方逾期支付物业管理费等任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付款项的千分之一支付逾期付款违约金；……。租赁合同签署后，心医国际公司向上正公司支付履约保证金501,086.70元。同时，双方确认，心医国际公司就2019年8月的租金及物业管理费于2019年9月26日支付；2019年9月的租金及物业管理费于2019年10月18日支付；2019年10月的租金及物业管理费于2019年10月18日支付；2019年11月的租金及物业管理费于2019年11月22日支付；2019年12月的租金及物业管理费于2019年12月18日支付；2020年1月的租金及物业管理费于2020年2月28日支付；就系争房屋的租金及物业管理费付至2020年1月31日。2020年2月5日，心医国际公司的员工通过电子邮件的方式向上正公司提出《关于心医国际和国药心医的退租申请》，表示公司2020年对上海业务进行调整，所以涉及办公室退租问题，原承租的写字楼申请退租，已经提前通知了中介，承租合同到2020年1月31日截止。上正公司收到邮件后，于2020年2月10日回复电子邮件，表示以收到心医国际公司邮件为准，第三方无权代表心医国际公司作出任何合同方面的毁约，要求心医国际公司出具退租函文加盖公司公章寄送上正公司；另外表示由于心医国际公司已经涉及合同违约条款，如何进一步处理违约事宜，需等公司开会商议，上正公司将及时回复。同年2月14日，心医国际公司又通过书面向上正公司邮寄《退租申请》，再次表示就系争房屋因其公司业务调整，申请退租，合同到2020年1月31日截止。2020年3月3日，上正公司向心医国际公司发送《解约函》，表示心医国际公司于2020年2月14日签发的《退租申请》，上正公司要求心医国际公司收到函件后3天内支付拖欠的2020年2月1日至2020年2月14日的房租及物业管理费，并承担截止到2020年1月31日的逾期付款违约金，如未按照指定时间付款，则上正公司将提诉讼。同时当日，上正公司还通过电子邮件，将函件通过附件形式发送，并表示要求心医国际公司寄送回上正公司交房时给与心医国际公司的钥匙。心医国际公司为此回复电子邮件，提出要求上正公司退还其缴纳的履约保证金，并提出疫情期间应予免租的意见。2020年3月18日，心医国际公司表示通过邮寄的方式将系争房屋钥匙寄回上正公司，上正公司方庭审后确认2020年3月19日收到房屋钥匙，并将相关使用费及物业管理费的主张均调整至2020年3月19日。另查，由上正公司与上海融力天闻律师事务所签署《法律服务合同》，约定律师事务所接受上正公司的委托，委派律师作为其起诉心医国际公司房屋租赁合同纠纷，律师费2万元。2020年3月17日，上正公司支付4万元，就本案律师费，上海融力天闻律师事务所开具2万元的上海增值税专用发票。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同由上正公司与心医国际公司签署，体现双方的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。心医国际公司以公司内部业务调整为由，提出提前退租，租赁合同前后履行仅为半年时间，在上正公司没有明确表明是否同意解除前，心医国际公司不具有合同或法律上的单方解除权，其解除意思不发生法律效力，即使2020年2月14日上正公司收到其书面的退租申请，不自然视为合同已经解除。在承租方要求提前退租下，出租方有权选择继续履行或解除租赁合同，2020年3月3日，上正公司向心医国际公司发送《解约函》并通过电子邮件明确要求心医国际公司交还系争房屋，该解除意思表示到达心医国际公司时合同予以解除，不存在心医国际公司表述的上正公司对其之前解除申请的追认，由此一审法院确认双方的租赁合同于2020年3月3日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，对上正公司的相关主张处理如下：1.上正公司要求心医国际公司支付从2020年2月1日起至2020年3月19日房屋返还之日的租金、使用费，符合合同约定；心医国际公司表示2020年1月底便提出提前退租，上正公司存在故意拖延退租，扩大损失，一审法院认为，双方租赁合同正常履行下，上正公司可以依约收取租金收益，然而心医国际公司仅履行半年，承租的面积较大，提出退租时间又正值春节前后，上正公司根据心医国际公司的意见及行为进行评估自身风险并作出选择，至明确合同解除，期间合理，并无不妥。心医国际公司还提出2020年因新冠肺炎疫情造成其经营困难，疫情属于不可抗力，在没有正常使用房屋下要求免除租金及使用费，对此一审法院认为，首先，心医国际公司退租并非基于疫情影响而系自身经营的调整；其次，即使租赁合同正常履行下，租金是否减免也考虑疫情或者疫情防控措施是否直接影响到承租人对房屋的使用及收益；本案中，心医国际公司承租房屋目的为办公，疫情防控期间存在一定期间使用存在障碍，考虑该因素，一审法院在案件审理期间组织双方进行了调解，心医国际公司表示愿意承担2020年2月1日及2月2日的租金及物业管理费，2020年2月3日至2月9日期间的租金应予以免除，之后的发生的租金及使用费不愿意承担；上正公司表示，对法院就疫情期间的租金及使用费没有调解意见，要求法院判决。一审法院认为，在房屋交还之前，确实存在因疫情影响系争房屋正常使用，但承租人违约在前，要求出租方分担所有的房屋费用损失，有失公允；一审法院将结合房屋实际使用功能及对使用人的影响程度，根据公平原则，参照租金标准对2020年2月1日起至2020年3月19日期间的租金及使用费酌情支持15万元。2.上正公司要求心医国际公司支付从2020年2月1日起至2020年3月19日房屋返还之日的物业管理费，符合合同约定，于法有据，一审法院就37,212.05元部分，予以支持。3.上正公司要求心医国际公司承担从2019年8月开始至合同解除时租金及物业管理费的逾期付款违约金，心医国际公司提出逾期支付得到上正公司的认可，但其提供的证据并不能证明该事实，一审法院对该抗辩难以采信；心医国际公司还提出违约金标准过高的抗辩，就此一审法院认为，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，一审法院将以心医国际公司违约给上正公司造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定按照日万分之五标准予以支持；对于违约金的周期，一审法院根据约定的付款周期与实际付款时间予以判断，同时考虑到租赁合同已予以解除，上正公司对解除后的违约责任也提出了救济，故就尚未付款的逾期付款违约金一审法院则支持至租赁合同解除之日止；同时，对于合同解除后发生的费用不再依照逾期付款违约责任予以支持。4.合同解除后，上正公司要求心医国际公司支付解约违约金501,086.70元、没收履约保证金501,086.70元并承担律师费损失20,000元，心医国际公司不同意上正公司上述主张，并提出相关违约责任过高的抗辩，一审法院认为，上正公司的上述主张均是针对心医国际公司方擅自提前终止合同的同一行为而主张，根据合同约定，上正公司可以没收心医国际公司缴纳的等同三个月租金及物业管理费金额的履约保证金，于法有据，一审法院予以支持；系争房屋已于2020年3月19日及时予以收回，一审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素考虑，在上正公司已行没收心医国际公司履约保证金，其他损失并未明显超过上述金额下，其他部分不再予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○二○年八月三十一日作出判决：一、确认上海上正实业有限公司与心医国际数字医疗系统（大连）有限公司订立的《办公楼租赁合同》于2020年3月3日予以解除；二、心医国际数字医疗系统（大连）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上正实业有限公司支付2020年2月1日至3月19日的租金及使用费共计150,000元；三、心医国际数字医疗系统（大连）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上正实业有限公司支付2020年2月1日至3月19日的物业管理费37,212.05元；四、心医国际数字医疗系统（大连）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上正实业有限公司按照日万分之五的标准支付逾期付款违约金（以167,028.90元为本金，从2019年8月11日算至2019年9月26日；以167,028.90元为本金，从2019年9月11日算至2019年10月18日；以167,028.90元为本金，从2019年10月11日算至2019年10月18日；以167,028.90元为本金，从2019年11月11日算至2019年11月22日；以167,028.90元为本金，从2019年12月11日算至2019年12月18日；以167,028.90元为本金，从2020年1月11日算至2020年2月28日；以167,028.90元为本金，从2020年2月11日算至2020年3月3日）；五、确认上海上正实业有限公司就心医国际数字医疗系统（大连）有限公司支付的履约保证金501,086.70元不再予以返还；六、驳回上海上正实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,348元，减半收取计6,174元，由上海上正实业有限公司负担3,899元，心医国际数字医疗系统（大连）有限公司负担2,275元。二审中，上诉人补充提交了办公楼租赁合同及佣金确认书，用于证明新租户的起租日为2021年2月1日，其产生了10.5个月的空置损失，并支付了新的佣金。被上诉人发表质证意见称，该证据并非二审期间形成的新证据，该合同在2020年6月就签订了，免租期是上诉人单方给予的，并非被上诉人违约所致，不予认可。本院经审查认为，上述材料并非二审中产生的新证据，且上诉人给予案外人的免租期亦与被上诉人的行为缺乏因果联系，不能充分证明上诉人的实际损失，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。被上诉人因自身原因主动提出解约，属于根本违约，上诉人据此解除合同具有事实依据，一审法院认定的合同解除的时间及过错责任是正确的。关于违约责任后果的问题，一审法院考虑到2020年2月至3月的房屋使用确实受到了疫情的一定影响，酌情将2020年2月1日至3月19日的租金、使用费调整为15万元，符合公平合理的原则，并无不当。关于上诉人主张的解约违约金、律师费损失的问题，上述费用与履约保证金均属于合同解除的违约责任，一审法院经过综合衡量，将被上诉人需承担的合同解除的违约责任认定为承担被没收履约保证金，已经相当于三个月的租金、物业费，符合公平合理的原则，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,969元，由上诉人上海上正实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年二月二十五日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……