河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1265号上诉人（原审原告）：郝静，女。上诉人（原审原告）：曲春朋，男。二上诉人共同委托诉讼代理人：党延珍，河南星眸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭志强，男。委托诉讼代理人：李瑞、刘建伟，河南万基律师事务所律师。上诉人郝静、曲春朋因与被上诉人郭志强合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝静、曲春朋上诉请求，撤销一审判决，改判确认2000年2月28日《售房合同书》、2002年2月5日《售房协议书》无效；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审认定事实错误。签订拆迁补偿协议，不等于认可郭志强的权利人身份。首先，拆迁补偿协议不是政府批准性文件，不能作为认定郭志强权利人身份的依据。其次，郝静得知2018年7月郭志强以房屋使用权人的名义与西工区政府、洛北乡办事处、西下池村委会签订拆迁补偿安置协议后，于2020年8月起诉；庭审中，西下池村委会明确表示对曲春朋与郭志强之间的买卖合同关系一概不知，之所以签订拆迁补偿协议，是因为村委会以宅基证为准，谁有证和谁签订拆迁协议。最后，2000年、2002年售房协议签订后，合同当事人并没有到土地部门办理过户登记，本案所涉土地即地号06-09-205宅基证目前仍登记在曲春朋名下，上诉人一审提供的洛阳市国土资源局西工分局调查回执可以证实。二、一审适用法律错误。1.《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民住宅用地由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条规定办理审批手续。《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定，农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。根据上述规定，购买农村宅基地上的房屋，获得宅基地使用权必须通过村、乡镇人民政府两级批准。本案房屋买卖没有经过审批，郭志强不是西下池村集体经济组织成员，无权受让房屋，房屋买卖因违反法律、行政法规强制性规定，应认定为无效。2.本案房屋买卖违反法律强制性规定，没有办理变更登记，土地使用权仍在曲春朋名下，郭志强根本不符合善意取得的规定。综上，请求依法改判。郭志强答辩称，一、一审法院认定事实清楚，符合法律规定。1.郭志强与曲春朋于2000年2月28日签订《售房合同书》后，郭志强依据《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条第3项规定，经洛阳市郊区人民政府批准同意，于2000年5月取得了洛阳市郊区土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》，郭志强已合法取得涉案房屋的宅基地使用权。2.2020年10月26日，曲春朋对郭志强持有的《集体土地建设用地使用证》不服，向洛阳市自然资源和规划局提出行政复议申请，洛阳市自然资源和规划局在审查后于2020年12月2日驳回了曲春朋的申请，确认了该使用证的真实性，认可涉案宅基地使用权归郭志强所有。3.洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会与洛阳市西工区人民政府依据郭志强持有的《集体土地建设用地使用证》，认可郭志强权利人的身份，才会与郭志强签订《西下池（棚户区）拆迁补偿安置补偿协议》、《西下池棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，并将拆迁安置房交付给郭志强占有使用。二、一审法院适用法律正确。1.曲春朋、郭志强均是集体经济组织招聘的技术人员，符合法律规定，可以申请宅基用地。曲春朋主张郭志强并非该集体经济组织成员无权受让房屋，要求确认房屋买卖合同无效的意见应予以驳回。根据《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条第3项规定，“（三）集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的”，可以申请宅基用地。曲春朋系洛阳市涧西区城镇户口，九十年代是原郊区洛北乡开办集体企业的骨干技术人员；郭志强系汝阳县农村户口，2000年时是原郊区洛北乡开办集体企业的骨干技术人员；所以，曲春朋、郭志强均是集体经济组织招聘的技术人员，符合《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条第3项规定。2000年2月28日《售房合同书》、2002年《售房协议书》均是约定曲春朋将涉案宅基地及房屋转让给郭志强所有，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日生效，对双方均具有约束力。2000年5月郭志强取得《集体土地建设用地使用证》，郭志强对涉案宅基地的使用权符合法律规定。2.郝静无权以对该售房行为不知情为由要求确认合同无效。郝静对于转让、郭志强取得《集体土地建设用地使用证》是明知的，且长达20年时间内从未要求郭志强腾房。郭志强与曲春朋的协议已履行完毕，郭志强作为善意受让人已依法取得涉案宅基地使用权，根据《物权法》第106条及《民法典》第311条规定，根据“房地一体”及宅基地“房随地走”的原则，即使郝静不知道曲春朋转让，也无权要求追回房屋。综上，请求驳回郝静、曲春朋的上诉请求。郝静、曲春朋向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认2000年2月28日《售房合同书》、2002年2月5日《售房协议书》无效；2.本案受理费由郭志强承担。一审法院认定事实:郝静、曲春朋系夫妻关系，二人于1977年2月登记结婚。2000年2月28日，卖方曲春朋（甲方）与买方郭志强（乙方）签订《售房合同书》一份，载明，乙方购买甲方位于洛阳市九都路西下池四区三号自建4层住宅楼一栋（含与住宅楼相关的固定设施），全部建筑面积为424平方米，宅基地面积为125.7平方米，以房屋产权证与土地使用证为准。房屋所有权证号为洛郊房产字第××号，土地使用权证号为洛郊集建（土06）字第000378号。房屋买卖价格为总金额19万元整。本合同签订之日起10日内，乙方一次性付清房款。甲方自收到乙方全部房款之日起，该房屋所涉及的物权均归乙方所享有，双方均不得反悔，甲方协助乙方完成房屋过户手续或公证手续，因此产生的费用由乙方自行承担。在房屋过户手续未办完之前，乙方享有对该房屋支配、处分、收益等全部权利，甲方或其他任何人不得干涉。2002年2月5日，曲春朋（甲方）与郭志强（乙方）签订《售房协议书》一份，载明，甲乙双方达成如下协议：一、乙方购买甲方位于西下池自建4层住宅楼一栋（含与住宅楼相关的固定设施）及该房屋占用范围内的土地使用权，协议价19万元整；二、乙方交甲方现金8万元整，余款部分从每年分红款中逐步扣除，每年从分红款中扣除70%-80%；三、从收到乙方第一笔8万元款之日起，房屋所有权就归乙方所有，双方均不得反悔，在乙方未交清全部房款之前，甲方可对房租享有债权金额相对应的收益权。四、甲方协助乙方完成房屋过户手续或公证手续，但乙方支付全部税费及相关费用。在房屋过户手续未办完之前，不影响乙方的房屋完整所有权，乙方对房屋与房屋相关部件有完全的责任与权力。五、乙方委托甲方保管房屋证件：1.土地证；2.房屋所有权证；3.准建证；乙方保留复印件。六、甲方已收乙方8万元整。2003年1月26日，曲春朋出具收条一张，载明，今收到郭志强付西下池房屋第二笔购房款8万元整。2004年1月19日，曲春朋出具证明一张，载明，郭志强购买西下池曲春朋所盖四层楼房，作价19万元，购房款到2004年1月19日已全部付清，该房产权全部归郭志强所有。2018年7月12日，郭志强与西工区洛北乡西下池村民委员会、洛阳市西工区人民政府、洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处签订《西下池棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，就郭志强所有的位于西下池的房屋拆迁补偿事宜达成协议。现该房屋已被拆除。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，曲春朋对2000年2月28日《售房合同书》上其本人的签名予以认可，但表示未参与该合同的签订，证据不足，理由不充分，曲春朋作为完全民事行为能力人，应当对其在售房合同书上签名的行为承担相应的法律责任。曲春朋于2004年1月19日出具证明称郭志强的购房款已全部付清，现其又诉称房款未付清的意见不予采信，其庭审时提交的入股款收据与本案并非同一法律关系，双方如有股权纠纷应另行解决。因此，依法确认曲春朋与郭志强于2000年2月28日签订的《售房合同书》、于2002年2月5日签订的《售房协议书》是双方当事人真实意思表示，且已实际履行完毕。农村宅基地属于集体所有。本案中，曲春朋于2000年、2002年与郭志强签订售房合同，将其宅基地上的房屋转让给郭志强所有，该宅基地所属的集体经济组织即洛北乡西下池村民委员会及洛阳市西工区人民政府、洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处于2018年7月与郭志强签订拆迁补偿安置协议，对郭志强的权利人身份已予以认可。现郝静、曲春朋以郭志强并非该集体经济组织成员，无权受让房屋为由要求确认买卖合同无效的理由不能成立，对其该主张，不予支持。曲春朋于2000年、2002年与郭志强签订房屋买卖合同后即将房屋交付郭志强占有、使用至2018年房屋被拆迁，洛北乡西下池村民委员会及洛阳市西工区人民政府已对郭志强的权利人身份予以确认，且郭志强已向曲春朋支付了合理的对价，属善意取得该房屋，现郝静以对该售房行为不知情为由要求确认合同无效的理由不能成立，对其诉求，不予支持。综上，郝静、曲春朋的诉讼理由证据不足，理由不充分，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回郝静、曲春朋的诉讼请求。案件受理费减半收取计8124元，由郝静、曲春朋负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明，1.二审中，郝静、曲春朋提交洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5151、5472号民事裁定书及两案的庭审笔录裁定书显示，郝静诉郭志强、洛阳市西工区洛北乡西下池社区居民委员会及第三人曲春朋确认合同无效纠纷一案及郝静诉郭志强、洛阳市西工区洛北乡西下池社区居民委员会、洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处、洛阳市西工区人民政府及第三人曲春朋确认合同无效纠纷一案，均于2020年10月25日申请撤诉，洛阳市西工区人民法院分别裁定准许。庭审笔录显示，洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会在两案答辩中称，对于买卖和过户一概不知，在拆迁过程中只认土地使用证等。2.一审中，郭志强提交洛郊集建（±06）字第000378号《集体土地建设用地使用证》一份，该证显示，土地使用者为郭志强，地址在洛北乡西下池村，地号06-09-205，发证日期2000年5月5日，发证机关洛阳市郊区土地管理局等。3.曲春朋于2020年10月26日向洛阳市自然资源和规划局申请撤销原洛阳市郊区人民政府为郭志强颁发的洛郊集建（±06）字第000378号《集体土地建设用地使用证》，洛阳市自然资源和规划局于2020年12月2日作出洛自然资复[2020]26号行政复议决定书认为，申请人提出行政复议的时间已经超过法定最长期限，属于《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项规定的情形，决定驳回申请人曲春朋的行政复议申请。该决定书中查明，郭志强的洛郊集建（±06）字第000378号《集体土地建设用地使用证》填发时间为2000年5月5日，所载地号06-09-205，该土地原登记使用权人为曲春朋；2018年7月19日，河南省人民政府作出《河南省人民政府关于实施2014年度第一批保障性安居工程项目建设用地的批复》（豫政土[2018]903号），同意实施征收包括西下池村26.2929公顷在内的土地，2019年12月28日洛阳市西工区人民政府、西工区洛北街道办事处与洛北街道办事处西下池社区居民委员会签订《征地补偿安置协议》。本院认为，曲春朋与郭志强于2000年2月28日签订《售房合同书》、于2002年2月5日签订的《售房协议书》，系双方真实意思表示，且实际履行完毕；该两份协议所涉宅基地所属集体经济组织为洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会，该村民委员会及洛阳市西工区人民政府、洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处已于2018年7月与郭志强签订拆迁补偿安置协议，认可郭志强的权利人身份；郝静、曲春朋以郭志强并非该集体经济组织成员、无权受让房屋为由要求确认买卖合同无效的理由不能成立，一审法院驳回郝静、曲春朋的诉讼请求并无不当。对于郝静、曲春朋的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16248元，由郝静、曲春朋负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年二月二十六日书记员  高 源