上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27661号原告：上海秒硕广告有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈振兴，执行董事。委托诉讼代理人：付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：董瀚月，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海锦和商业经营管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁敏珺，董事长。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。原告上海秒硕广告有限公司(以下简称秒硕公司)与被告上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称锦和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月17日和2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告秒硕公司的委托诉讼代理人付忠文、董瀚月，被告锦和公司的委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秒硕公司向本院提出诉讼请求：1.判令锦和公司退还秒硕公司租赁意向金187,861.85元；2.判令锦和公司支付秒硕公司自2020年8月21日起至判决生效之日止的利息(以187,861.85元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：秒硕公司欲向锦和公司承租位于上海市徐汇区田林路XXX号XXX幢北-XXX锦和公司同意后，秒硕公司于2020年8月11日在租赁意向书中盖章并交给锦和公司，并于当日支付租赁意向金187,861.85元。但锦和公司至今未将盖章的租赁意向书交给秒硕公司。2020年8月12日，秒硕公司催促锦和公司尽快提供房屋租赁合同以供双方协商。秒硕公司收到锦和公司提供的房屋租赁合同后，与锦和公司就该合同的具体条款进行了协商交流，但由于双方未能就合同条款达成一致，双方最终未能签订房屋租赁合同。锦和公司曾同意向秒硕公司退还租赁意向金，但最终反悔，经秒硕公司多次催讨，锦和公司至今没有退还。为了维护自身合法权益，秒硕公司提起本案诉讼，望判如所请。锦和公司辩称，不同意秒硕公司的全部诉讼请求。双方对于租赁意向书的条款达成一致，秒硕公司将租赁意向书盖章后交给锦和公司，锦和公司也已盖章，且秒硕公司已支付了租赁意向金，故租赁意向书已经成立并生效。租赁意向书系预约合同，秒硕公司应本着诚信和善意进行磋商，最大可能促成订约，否则应承担违约责任，以弥补锦和公司损失。而秒硕公司没有签约诚意，也没有促成合同签署的诚意。2020年8月12日至8月18日17：30之前，秒硕公司对锦和公司合同稿迟迟未有异议，足以令锦和公司相信其对合同条款无修改意见。8月18日17：30，秒硕公司突然要求租赁意向书暂缓盖章，此举表示秒硕公司已无意继续签约，且极力回避违约责任。8月19日上午在锦和公司未及回复之前，秒硕公司即要求锦和公司退还意向金，进一步表明其无意签约。秒硕公司坚持要求锦和公司按其修改意见签约，进一步证明其无意促成签约，只是在给签约设置障碍。因秒硕公司违反签约义务，导致系争房屋空置，给锦和公司造成损失，秒硕公司有权没收租赁意向金予以弥补。本院经审理认定事实如下：1.2020年8月10日，秒硕公司和锦和公司通过中介协商确定了系争房屋的租赁意向书内容。2020年8月11日，秒硕公司在租赁意向书上盖章后交给锦和公司，秒硕公司于当日向锦和公司转账支付187,861.85元。审理中，锦和公司提交了加盖秒硕公司及锦和公司公章的租赁意向书。2.租赁意向书的出租方为锦和公司(甲方)，承租方为秒硕公司(乙方)，租赁意向书对于房屋位置、计租建筑面积、用途、预计装修日期、装修期、租赁期、租金、租金递增、物业管理费、租赁保证金、支付方式、意向金等内容进行了约定。租赁期为4年，自2020年9月1日起至2024年8月31日止，其中2020年9月1日至2020年10月31日为装修期，无须支付租金。第14条为“特别约定”，内容为：(1)乙方须在2020年8月20日前与甲方签订包含上述条件的租赁合同。租赁合同签订后，该笔意向金自动转为乙方租赁合同中约定的保证金，保证金不足部分，乙方需另行交纳。(2)若甲方在本条第(1)项约定的时间内将该房屋出租给第三方，导致不能与乙方签订租赁合同，甲方应双倍返还上述乙方已支付的意向金，本意向书终止。(3)若乙方在本条第(1)项约定的时间内不与甲方签订租赁合同，甲方有权没收乙方已支付的意向金，本意向书终止。(4)本意向书内容应构成该房屋租赁合同商业条款的一部分，本意向书签订后，不再进一步协商，该房屋租赁的其他条款以“租赁合同”为准；第18条约定，除本意向书另有约定外，本意向书经甲乙双方法定代表或授权代表签字并加盖公章(自然人以签字为准)后成立，本意向书自甲方收到乙方支付的意向金后方生效。本意向书一式贰份，由甲乙双方各执壹一份，具有同等法律效力。3.2020年8月12日15：57，锦和公司工作人员施某某(以下简称施某某)通过微信将空白的房屋租赁合同(WORD版本)发送秒硕公司工作人员刘某(以下简称刘某)。2020年8月12日17：10，秒硕公司将上述合同通过电子邮件发送给律师予以审查。2020年8月14日14：36，施某某通过微信将经锦和公司法务确认的房屋租赁合同(PDF版本)发送给刘某。4.2020年8月18日17：30，刘某向施某某发送微信，内容为：“施先生就秒硕租赁贵司位于田林路XXX号越界*田林坊XXX幢北XXX单元租赁意向书烦请暂缓盖章请确认谢谢”。施某某回复两条语音，语音转换内容为：“好的，然后，那你今天晚上改好的那个合同今晚能发给我吧。因为这个你只是暂缓一下，关键还是看合同啊，赶紧那个。”5.2020年8月18日16：01，秒硕公司的律师将审核、调整后的房屋租赁合同发送给秒硕公司。2020年8月18日20：15，刘某将该合同通过微信发送给施某某。6.与租赁意向书相比较，锦和公司提供的房屋租赁合同主要有以下新的内容：逾期支付租金、物业管理费的后果；房屋使用要求和维修责任；房屋返还时的状态；保险；转租、转让和交换；解除合同的条件；违约责任等。“房屋返还时的状态”部分有如下约定：租赁期满，锦和公司有权收回该房屋。除锦和公司书面同意秒硕公司续租或另有约定外，秒硕公司应在本合同租赁期届满或合同解除等提起终止的当日17：00之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向锦和公司支付该房屋占用使用费。“保险”部分有如下约定：秒硕公司必须自费为承租该房屋的装修购买足额的建筑工程及装修、装饰物的一切险(含第三方责任险)；秒硕公司须为其在该房屋内锦和公司、秒硕公司或任何第三方的财产、人身伤亡购买财产险、第三者责任险或公众责任险；若秒硕公司不愿意执行上述全部或任一条款的，须另外签署附件六《承诺书》。若秒硕公司未购买上述保险，则该房屋内发生的或因使用该房屋而发生的人身伤亡或财产损毁或所招致的索赔，均由秒硕公司自行负责承担，与锦和公司无关；若导致锦和公司遭受损失的，秒硕公司负责赔偿。7.秒硕公司对锦和公司提供的房屋租赁合同主要有以下修改内容(以下数字为条款编号)：(1)4-2和5-4，秒硕公司将逾期支付租金和物业管理费的滞纳金标准从日3‰更改为日万分之五；(2)6-13，锦和公司可在租赁以外的范围内根据需要按照有关规定进行维修、改建、重建、装修工程等。上述工程若需封闭或更改公共通道，锦和公司应提前书面通知秒硕公司，并尽量减少对秒硕公司使用租赁单元和经营活动造成的影响，“秒硕公司不应以此类工程及其后果对秒硕公司造成干扰或不便为由予以干涉并要求锦和公司予以赔偿”(引号内为删除部分)；(3)6-25，“秒硕公司可根据锦和公司在本合同附件(二)约定的内容在租赁单元及其所在物业的外墙及屋顶搭建附件建筑物或构筑物。除附件(二)的约定之外”(引号内为增加部分)，秒硕公司不得在租赁单元及其所在物业的外墙及屋顶搭建任何附件建筑物或构筑物；不得在租赁单元的外部或租赁单元内安装任何天线或信号接收器；(4)7-3，秒硕公司如对该房屋进行了装修、增建或改建且不论锦和公司是否事先同意，均必须在合同期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由秒硕公司承担……“对于锦和公司事先同意的已形成附合的装饰装修物，锦和公司无权要求秒硕公司对该类装饰装修物进行拆除，并且锦和公司无义务要求秒硕公司就该类装饰装修物作出任何补偿和/或赔偿”(引号内为增加部分)；(5)7-4，特别约定：秒硕公司同意自租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日后第(3)日起，锦和公司可开启该房屋的门锁“并更换门锁，租赁房屋内尚存之所有物品将被视作遗弃物，锦和公司在任何时间以任何方式处置该房屋内的所有财产(包括但不限于家具、设施、设备、装修和物品等)而不负任何责任，如有所得则作为秒硕公司向锦和公司支付的违约金，并将该房屋腾空收回另行出租；如该房屋内有第三方财产而秒硕公司未组织搬离的，其一切后果由秒硕公司承担”(引号内为删除部分)；(6)8-2，租赁期内，秒硕公司须为其在该房屋内“锦和公司、”秒硕公司“或任何第三方”的财产、人身伤亡购买财产险、第三者责任险或公众责任险(或其它由保险公司提供的性质相近的险种)，且投保金额合理，应当足以承担因该房屋内发生的或因使用该房屋而发生的人身伤亡或财产损毁或所招致的索赔(引号内为删除部分)；8-4，“若秒硕公司从承租房屋范围内发生任何导致锦和公司及第三人的财产或人身伤亡事件，根据秒硕公司按照本合同约定购买的保险从保险公司获得(或不能获得)的保险金不足以(或不能)赔偿锦和公司及第三人的实际损失，而该损失又为非锦和公司原因所造成，则锦和公司仍有权向秒硕公司要求索赔”(引号内为删除部分)；8-5，若秒硕公司不愿意执行上述全部或任一条款的，须另外签署附件六《承诺书》。若秒硕公司未购买上述保险，则该房屋内发生的或因使用该房屋而发生的人身伤亡或财产损毁或所招致的索赔，均由秒硕公司自行负责承担，与锦和公司无关；“若导致锦和公司遭受损失的，秒硕公司负责赔偿”(引号内为删除部分)；(7)9-1，“除锦和公司已在本合同补充条款中同意秒硕公司转租外，秒硕公司在合同期内，未事先征得锦和公司的书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人，也不得将该房屋转包、出借、转让、抵押或设置留置权、与他人交换或共同使用或其它一切非秒硕公司自用的行为(包括但不限于股东或关联企业之间本合同项下的权利义务的转让)”更改为“经提前10个工作日书面通知锦和公司，秒硕公司有权将租赁房屋转租给第三方，或与第三方共同使用该等租赁房屋。秒硕公司对于次承租人及共同使用人的一切行为向锦和公司承担责任”；9-3，“双方约定，未经锦和公司书面同意，一旦秒硕公司在合同期内出现下列情形之一的，视为秒硕公司擅自转租。秒硕公司应当在锦和公司书面通知的7天之内加以更正或恢复原状，锦和公司无需给予秒硕公司相关更改的配合；在锦和公司通知期满如秒硕公司未予更正或恢复原状，锦和公司有权排除妨碍、恢复原状、暂停秒硕公司营业直至解除本合同，收回该房屋，秒硕公司按第10-2条约定向锦和公司承担违约责任。①秒硕公司投资人(实际控制人)发生变更；②秒硕公司投资人(实际控制人)未发生变更，但公司法定代表人、经营范围或公司名称三项内容中出现任意两项变更”变更为“双方约定，锦和公司、秒硕公司若有任意一方在合同期内出现下列情形之一的，变更方应取得另一方的书面同意。若未经锦和公司书面同意，秒硕公司在合同期内出现下列情形之一的，秒硕公司应当在锦和公司书面通知的7天之内加以更正或恢复原状，锦和公司无需给予秒硕公司相关更改的配合；在锦和公司通知期满如秒硕公司未予更正或恢复原状，锦和公司有权排除妨碍、恢复原状、暂停秒硕公司营业直至解除本合同，收回该房屋，秒硕公司按第10-2条约定向锦和公司承担违约责任。若未经秒硕公司书面同意，锦和公司在合同期内出现下列情形之一的，锦和公司应当在秒硕公司书面通知的7天之内加以更正或恢复原状，秒硕公司无需给予锦和公司相关更改的配合；在秒硕公司通知期满如锦和公司未予更正或恢复原状，秒硕公司有权解除本合同，锦和公司按第10-3条约定向秒硕公司承担违约责任。①投资人(实际控制人)发生变更；②投资人(实际控制人)未发生变更，但公司法定代表人、经营范围或公司名称三项内容中出现任意两项变更”。8.2020年8月19日，刘某发送微信给施某某，内容为：“我需要发邮件或者是微信说明确认退意向金这个事情吗？”施某某回复：“不用”。2020年8月20日，秒硕公司和锦和公司的工作人员当面沟通房屋租赁合同内容，刘某、施某某参与该沟通。根据秒硕公司提供的录音，双方主要有如下沟通：(锦和)有点问题，无非就是告诉我们，就是说，就像我们前面问的，反正我也问的直接一点，如果不答应，是不是就不能签？还是怎么样？那我就知道这个……(秒硕)说实话，还是那句，我们，他法务已经改了很多，今天呈现出来的可能已经是我们把我们能够妥协……包括我们认为可改可不改的我们都已经删除掉了，留的不管是CFO还是法务已经算是坚持的态度吧。虽然说我们今天说的是这样的，但是我们还会去争取协调这件事情，但是说实话没办法去保证，可能留在上面的几率超过70%，我只能这样说，就是，他们保留自己意见的态度。(锦和)或者这样吧，反过来，就是我这边全部上报，我今天下午能想办法转述我们老大，因为他是级别蛮高的，然后一条一条过完之后我看我们能答应多少，我再告诉你，然后看看你们这边能不能做。(秒硕)我们合同归合同，再去谈，然后该退意向金的，因为意向金的话，我想他只给了我一天的时间，我要确认是不是要退嘛，我如果不退的话，不要到时候我房子没有租到，我钱也没了，这可能是我不想看到的。(锦和)钱没了，这个，这个不会。(秒硕)那，这个，我总归要说的，对不对？因为上面有写清楚嘛，他也只给了我一天的时间，去确认这个事情，所以，还是说，我跟你谈、沟通的就是这个我们租赁合同是不是能继续下去的事情，然后这边可能同步的，需要施先生是不是帮我把意向金能够退的流程先去走起来？(锦和)嗯，嗯。(秒硕)一方面是走退的，另一方面我们把合同再细节敲定一下。(锦和，施)我尽快把资料给你们。9.2020年8月21日13：17，施某某和中介有如下沟通：(施)尽量去沟通，现在说这些没有实质性的，我们肯定希望谈拢的啊。或者你和你老板去他们公司和他们方面沟通沟通。(中介)但您要告诉我，哪些条款能谈，能动，哪些不能谈不能动啊！(施)6-13；6-25；7-3；7-4；还有保险、装修期间的所产生的问题，还有转租。8月21日19：15，施某某和刘某之间有如下沟通：(刘)施先生关于租赁合同的问题我们没有委托其他人来和你们对接沟通唯一联系人就是我自己所以有什么问题您直接和我联系沟通另外退意向金的流程也麻烦尽快处理我等您的回复。(施)刘总您好，是这样的，毕竟你们是中介介绍的，现在关于合同条款我们存在着分歧，那我肯定要告诉他，我不是想让他说服你们什么，只是觉得我们之前的沟通中会不会存在一些误解，而存在一些情绪，而且昨天你和你们总经理一起过来的时候，我以为你们还没有到，让你们就等，对此也说声抱歉。关于条款我这边会和法务去沟通，不管是否能改还是需要修改措辞，同时你们这边也希望多沟通一下，毕竟走到今天这步不容易，您觉得呢。(刘)嗯嗯理解的。8月24日19：34，施某某和刘某之间有如下沟通：(刘)施先生如上周四的沟通如果合同无法做出相应的修改烦请您这边帮忙尽快处理一下退意向金的具体事宜谢谢。(施)就是你们确定不想租了是吗。(刘)如果合同条款无法达成一致我们就没法租了。毕竟这样拖着也不是个事。10.锦和公司提交与案外人就系争房屋签订的房屋租赁合同一份，主张因秒硕公司违约，系争房屋产生空置损失。合同载明：租赁期自2020年9月24日至2022年9月23日，免除交付日至2020年11月23日期间的租金；月租金为187,861.85元；合同签署日为2020年9月22日。上述事实，除当事人陈述外，另有微信聊天记录、租赁意向书、网上交易流水、房屋租赁合同(PDF版本)、房屋租赁合同(秒硕公司修改版本)、电子邮件记录、面谈录音、证人证言等证据证实，并经法庭质证，予以认定。本院认为，租赁意向书经双方公司盖章及秒硕公司支付租赁意向金，已经成立并生效，双方公司均应诚信履行。根据租赁意向书的特别约定，秒硕公司应在2020年8月20日之前与锦和公司签订包含租赁意向书条件在内的租赁合同，若秒硕公司在上述时间内未与锦和公司签订租赁合同，锦和公司有权没收租赁意向金。根据双方公司诉辩称意见及在案证据，本案争议焦点主要是锦和公司是否有权没收租赁意向金。从本案证据来看，秒硕公司在收到锦和公司的合同文本之后，确实发送给律师并获得了律师的专业修订意见，从锦和公司提供的房屋租赁合同与双方公司签订的租赁意向书相比较，有“逾期支付租金、物业管理费的后果；房屋使用要求和维修责任；房屋返还时的状态；保险；转租、转让和交换；解除合同的条件；违约责任等”等新的内容，对于这部分新内容双方应当本着诚信进行协商。双方曾于2020年8月20日当天进行当面沟通，锦和公司的谈判代表表示会将秒硕公司的修改方案反馈公司，并将结果回复秒硕公司。但锦和公司未将相应结果回复秒硕公司。而根据锦和公司工作人员施某某与中介的微信沟通记录，锦和公司对于包括保险等在内的合同条款是坚持不能修改。因此，房屋租赁合同无法在2020年8月20日前签订，实际是双方公司对于新的合同条款各有坚持而导致。新的合同条款均为租赁合同较为重要的条款，双方无法对于租赁意向书以外的合同条款达成一致，并进而导致正式合同无法签订，不能单独归咎于任何一方，本院认为不属于租赁意向书约定的可以没收租赁意向金的情形，故锦和公司应退还租赁意向金。虽然锦和公司抗辩称秒硕公司没有签约的诚意，但其提供证据并不足以证明其抗辩意见。但对于秒硕公司主张的利息，因租赁意向书没有关于返还租赁意向金的约定，对于是否返还租赁意向金，双方已经产生争议，须由本院判决予以确定，故秒硕公司主张的利息无事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、上海锦和商业经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海秒硕广告有限公司租赁意向金187,861.85元；二、驳回上海秒硕广告有限公司其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,028.60元，由上海锦和商业经营管理股份有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张娜娜二〇二一年二月七日法官助理 胡曙元书 记 员 周浩然附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。