广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初930号原告：武旭科，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴锦连，广东天穗律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告武旭科诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月7日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人吴锦连、被告及第三人共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2016年11月21日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金247032元及支付利息（以247032为本金，分别按全国人民银行同期贷款利率从2017年3月14日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）；3.被告支付逾期交付物业至清偿之日止的违约金(以247032为基数，按每日万分之五的标准自2018年1月1日起计至清偿之日止)；4.解除原告与被告、第三人于2016年11月21日签订的《租赁合同》；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月21日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，约定被告将佛山市南海区×××××××××号商业用房(以下简称物业)的使用权转让给原告，期限为2016年11月21日至2048年12月31日，被告应于2017年12月31日前将该物业交付给原告，逾期未交付物业的，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付使用权转让金247032元。但截至日前，被告经原告多次催促仍未能按约定向原告交付案涉物业，2020年12月，原告委托律师发出《律师函》，限其于2020年12月17日前向原告交付物业，被告仍未履行交房义务。鉴于被告已经严重违约，原告有权要求解除《物业使用权转让合同》并要求被告支付相应的违约金。2016年11月21日，基于《物业使用权转让合同》中关于统一经营管理的约定，原告按照被告的要求，与被告、第三人共同签订《租赁合同》，约定被告负责于2017年12月31日将物业交给原告，原告于2017年12月31日将物业交给第三人，租期为2018年1月1日起至2020年12月31日。因被告逾期交付物业，导致原告、被告、第三人之间的《租赁合同》无法履行，故以《物业使用权转让合同》为依据的《租赁合同》也应当相应解除。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求法院依法查明事实，支持原告的上述请求!被告智城公司辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：（一）涉案《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与第三人就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向第三人出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但第三人已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金（履约保证金及收阅租金共21917元），涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于第三人向被告的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给第三人接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给第三人来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取第三人支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付利息、违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人辩称，第三人与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将涉案物业使用权出租给第三人，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但第三人向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金。第三人就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，故第三人同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金及租金共42722元返还给第三人，同时以原告已收取的履约保证金和租金42722元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告提交的佛山市南海区住房和城乡建设局网页截图打印件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2016年11月21日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年11月20日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金247032元；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2021年1月12日，原告提起本案诉讼。被告于2021年1月15日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款247032元，涉案物业已提交办理竣工验收备案的手续资料，但尚未取得竣工验收备案表；原、被告均确认原告已收取第三人履约保证金及租金共42722元；第三人同意就本案中的权利交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业尚未取得竣工验收备案表，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月15日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款247032元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42722元应退予第三人，现第三人同意以该42722元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款204310元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持，但应以转让金247032元为本金从逾期交付之日即2018年1月1日起计算违约金，且应以已付转让金的15%即37054.8元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。在本院已酌情支持原告违约金的情况下，原告请求被告以247032元为本金从2017年3月14日起计算利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告武旭科与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2021年1月15日解除；二、解除原告武旭科与被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款204310元及支付违约金37054.8元予原告武旭科；四、驳回原告武旭科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2956.7元（原告已预交），由原告负担434.7元，被告智城公司负担2522元，被告智城公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费2522元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月二十二日书记员 孙王成欣