北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3357号原告：北京友享商务服务有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街28号院1号楼二层201。法定代表人：霍灿灿，经理。委托诉讼代理人：李立新，北京桓标律师事务所律师。被告：吴丽丽，女，1981年11月16日出生，汉族，住北京市西城区。被告：周莹莹，女，1983年5月22日出生，汉族，住北京市丰台区。二被告之委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所基层法律服务工作者。原告北京友享商务服务有限公司（以下简称友享公司）与被告吴丽丽、周莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友享公司之委托诉讼代理人李立新、被告吴丽丽及其与周莹莹之委托诉讼代理人宋明博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年11月，友享公司向本院提出诉讼请求：1．判令吴丽丽、周莹莹向友享公司支付自2020年3月15日至2020年7月2日的租金202934.32元；2．判令吴丽丽、周莹莹向友享公司支付房屋占用费（自2020年7月3日起至2020年9月14日止，按照日租金1871.8元的标准计算，自2020年9月15日起至2021年1月20日，按照日租金1992.69元的标准计算）；3．判令吴丽丽、周莹莹向友享公司按每日39569.59元/365支付自2020年3月15日起至2021年1月20日的物业费；4．判令吴丽丽、周莹莹向友享公司支付3个月免租期租金共计170801.76元；5．判令吴丽丽、周莹莹向友享公司支付违约金113867.84元；6．判令吴丽丽、周莹莹向友享公司支付自2020年3月15日之日起至2021年1月20日的滞纳金，以未付租金为基数，每日0.3%的标准计算。事实与理由：吴丽丽、周莹莹为北京格轩文化发展有限公司（以下简称格轩公司）的股东，吴丽丽还为该公司法定代表人，吴丽丽、周莹莹于2020年9月注销了该公司，并未进行合法清算，导致友享公司的债权无法得到清偿，损害友享公司合法权益。2018年8月2日，友享公司与格轩公司签订《商铺租赁合同》，该公司承租友享公司位于北京市西城区××号房屋（以下简称租赁场地），租金每6个月支付一次。该合同第4.4条、5.2.3条约定友享公司给予格轩公司3个月的免租期（免租期已经在前两期租金中履行），如果格轩公司提前退租的，应交纳免租期租金，且2个月保证金不予退还。此外该合同15条约定格轩公司违约的，应当向友享公司支付二个月租金的违约金。该合同签订后友享公司按照约定向格轩公司交付了租赁场地。但是，自2020年2月开始格轩公司以新型肺炎防控措施为由拒不交纳房租和物业费，截止到目前为止，格轩公司拖欠2020年3月15日至今的租金、物业费未给予支付。在此期间，友享公司响应国家相应号召，本着诚实信用原则、友好协商的态度与格轩公司协商疫情期间免租期事宜，但是其拒不协商，也不交纳物业费，根本没有履行《商铺租赁合同》的意愿，以疫情为由恶意拖欠租金及物业费。友享公司于2020年7月2日收到了格轩文化提出的退租申请，并于7月15日向格轩公司及吴丽丽送达了《回复函》，告知格轩公司应当按照《商铺租赁合同》约定的关于提前退租的条款解除，但格轩公司收到函后未有任何反馈。且格轩公司提出了退租后，却未向友享公司交还租赁场地，该种既占用租赁场地又拒付租金的行为已经给友享公司造成了严重的经济损失。友享公司自2020年11月才得知2020年9月注销了格轩公司，但友享公司从未收到过关于注销清算的债权申报通知。友享公司此前从未与格轩公司就交接事宜探讨，诉讼期间即2021年1月20日才接收租赁场地，且格轩公司未对场地恢复原状。吴丽丽、周莹莹辩称，不同意友享公司的诉讼请求。第一，新冠疫情属于不可抗力，从疫情爆发到格轩公司申请退租，无法对外经营，达到了可以解除合同的程度，格轩公司经营损失也较大，最后公司经过清算进行了注销。应当适用免责条款处理本案，同时认定格轩公司向友享公司发出解除通知属于有权解除。第二，友享公司陈述事实存在有误的地方，格轩公司缴纳租金到2020年3月14日，但此前为友享公司代缴相当于一月租金的中介服务费，该费用应抵作租金，这也是此前友享公司起诉状将主张租金时间从2020年4月15日起算的原因。第三，格轩公司已于2020年7月2日从租赁场所腾空，对此友享公司应是知晓的，结合吴丽丽与友享公司工作人员的微信聊天记录即可知，所以从2020年7月3日起格轩公司无义务再行支付费用。第四，如法院认定格轩公司违约，申请对友享公司主张的违约金进行酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．关于案涉租赁场地交接问题。吴丽丽、周莹莹主张2020年7月2日腾空租赁场地，并提交2020年7月3日拍摄照片共计五张，友享公司不认可上述证据的真实性，主张格轩公司（吴丽丽、周莹莹）一直占有案涉租赁场地，并提供2020年8月20日起拍摄案涉租赁场地外部照片。本院认为，结合吴丽丽、周莹莹提供的现场证照片与友享公司提供的照片以及吴丽丽、周莹莹提供照片原始载体显示时间、地点，可认定格轩公司于2020年7月3日前自行搬出租赁场地。但双方并未实际进行交接，本案审理中，友享公司经法院释明于2021年1月20日实际控制案涉租赁场地。虽格轩公司自行搬出案涉租赁场地，但并未与友享公司办理交接手续；友享公司知晓格轩公司搬出案涉租赁场地，并在日常管理中应从外部照片可知晓搬出情况，但其并未实际控制租赁场地。据此，本院认定，格轩公司于2020年7月2日从租赁场地搬出，但未将租赁场地恢复原状交还友享公司；友享公司知晓格轩公司搬出一事，于2021年1月20日实际占有租赁场地。2．关于租金交纳情况，友享公司认可缴纳租金至2020年3月14日，吴丽丽、周莹莹认为缴纳租金至2020年4月14日，吴丽丽、周莹莹主张2018年8月6日为友享公司缴纳中介服务费56933.92元，该费用折抵一月租金，友享公司此前提交的起诉状其明确主张租金从2020年4月15日计算，并提供北京丰源联合投资管理有限公司出具的《收据》、友享公司的起诉状佐证。友享公司对该《收据》不认可证明目的，对起诉状真实性认可，但不认可证明目的，并表示起诉状之所以如此表述是考虑到免租期的问题，原计划给予一个月免租期。本院认为，吴丽丽、周莹莹并未提供证据证明其所提供《收据》的中介服务费应由友享公司缴纳，且并未与友享公司达成折抵一月租金的合意，虽其诉讼中提及与友享公司达成口头合意，但缺乏证据，故此现有情况，本院仅认定格轩公司租金交纳至2020年3月14日。期间涉及租金减免问题，另行论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴丽丽、周莹莹为格轩公司的自然人股东，格轩公司于2020年9月23日注销。2018年8月2日，友享公司（出租方、甲方）与格轩公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定友享公司租赁场地出租给格轩公司，租赁面积为267.4平方米。第3条约定，租赁场地于2018年9月15日达到交付条件，免租期内格轩公司应支付物业管理费。第4条约定，租赁期为3年，免租期为3个月，免租期分配数额见附件四租金表，如格轩公司提前退租的，应交纳免租期租金。第5条约定，双方同意租金计算方式为租金单价*租赁计租面积*365天；第1年至第2年，租金按照7元/天/平方米计算，首月租金合计56933.92元，从第3年起，租金单价每2年环比增长5%，约定租期内租金数额见附件四租金表；租金每6个月支付一次，格轩公司应于交付日10天前向友享公司支付首期租金，此后格轩公司应于上一期届满前10日支付下一期租金，如遇周末或节假日顺延；格轩公司逾期支付租金，逾期一个月内的，应按日支付应付款0.3%滞纳金，逾期超过一个月的，友享公司有权终止合同，并按第15条执行，若不终止合同，应按照上述标准支付滞纳金至补缴全部逾期应付款之日止；5.2.2约定，物业管理费由格轩公司负担并按照物业公司的收费标准支付，标准为12.34元/平方米/月，付款周期按每6个月支付一次，友享公司代缴，从交付租赁场地之日起算，每年应付物业费为39596.59元；5.2.3约定，格轩公司应向友享公司支付两个月租金数额的保证金113867.84元，如格轩公司违约提前终止或解除本合同，保证金不予退还，租赁期内，根据本合同，格轩公司负有任何债务，友享公司从保证金中予以扣除实际数额，友享公司发出书面通知7日内格轩公司补齐，租赁期内因格轩公司的原因提前终止合同，保证金不予退还。第7条约定，格轩公司将租赁场地用于经营教育培训，其品牌名称为乐涂国际艺术教育，不得擅自变更经营范围及品牌名称。第12条约定，如发生不可预见的事件，无法履行合同义务，应在事件发生后8天内书面通知对方，并在15天内提供说明书；双方根据不可抗力对合同履行的影响程度，决定是否修改或中止本合同，如不可抗力发生后继续履行合同在事实上不可能或不必要，双方应解除合同。第13条约定，如格轩公司逾期不支付租金及物业管理费超过一个月的，格轩公司有权要求索赔并终止本合同，如终止本合同的，格轩公司应补齐所有应缴费用和赔偿给友享公司的实际损失外，还应支付不少于合同终止时一个月租金作为违约金。第14条约定，格轩公司在租赁场地出现质量问题导致无法对外营业、延期交付场地六个月等情形，可选择终止合同，同时应提前15日书面通知友享公司，友享公司应于本合同终止后15日内及时迁离并交回租赁场地。第15条约定，除本合同约定的终止条款外，任何一方单方终止合同视为违约，应向守约方支付两个月租金数额的违约金。格轩公司应于本合同终止后15日内搬离租赁场地。第16条约定，格轩公司应在租期届满或提前终止后7日内自行将物品搬离，将租赁场地恢复原状，若格轩公司未按时搬离物品、把租赁场地的占有权交友享公司，应视为格轩公司放弃物品所有权，友享公司可随意清理和处置，且保证金不予退还，且格轩公司应赔偿友享公司因腾空场地的花费及日3倍租金的房屋占用费；16.4约定，本合同租期届满或提前终止时，格轩公司应自租期届满或提前终止后20个工作日内完成迁移证照等手续，未完成证照等手续的，保证金不予退还。附件四租金及支付日期载明，租金标准为7元/平方米/天，每6个月为一个租金期，应在租金期期满前10日支付下个租金期的租金，从第3年开始租金每2年环比增长5%，免租期为4,5个月（免租期分配在第一期、第二期、第三期），租赁场地租金起算日期为2018年9月15日，第一期284669.58元支付日为合同签订三日内（免1个月）、第二期227735.67元支付日期为2019年3月5日（免2个月）、第三期341603.5元支付日期为2019年9月5日、第四期341603.5元支付日期为2020年3月5日、第五期358683.68元支付日期为2020年9月5日、第六期358683.68元支付日期为2021年3月5日。格轩公司租金交纳至2020年3月14日，物业费交纳至2020年3月14日。之后租金、物业费，格轩公司再无交纳。2018年8月6日，友享公司为格轩公司开具收据，显示收取格轩公司交来的303-2号商铺保证金，113867.84元。2020年6月15日，格轩公司向友享公司发送《北京格轩文化发展有限公司退租申请》，申请退租，退还房屋押金，停止履行租赁合同，减免疫情期间3个月租金。2020年7月2日，格轩公司从租赁场地搬出，但未将租赁场地恢复原状交还友享公司；友享公司知晓格轩公司搬出一事，于2021年1月20日实际占有租赁场地。2020年7月2日，友享公司收到上述申请，并于2020年7月13日向格轩公司发送《关于北京格轩文化发展有限公司退租回复的函》，载明：一、根据5.2.3，格轩公司提前解除本合同，此合同的保证金113867.84元不予退还；二、根据合同4.4条，如格轩公司提前退租的，应交纳免租期3个月租金170801.76元；三、据实结算租金，违约金另行协商；四、格轩公司于2020年7月2日提出疫情租金减免申请，由于格轩公司提出退租，故友享公司不接受租金减免申请；五、根据合同16.4退租前办理地址迁出手续。2020年7月15日，格轩公司收到友享公司的函。另查，2020年9月，友享公司以房屋租赁合同纠纷为案由，起诉格轩公司至本院。友享公司在该案提交的起诉状中，主张格轩公司拖欠2020年3月15日至今的租金、物业费，并认为退租后未与友享公司就解除事宜洽商，继续占用租赁场地，但其诉讼请求中针对租金起算点为2020年4月15日，物业费起算点为2020年3月15日。本院于2020年10月20日立案。友享公司于2020年11月19日向本院提出撤诉申请，本院作出（2020）京0102民初30137号民事裁定，准许撤诉。再查，案涉租赁场地系友享公司从国资委轻工机关服务中心租赁而来。庭审中，友享公司与吴丽丽、周莹莹均认可《商铺租赁合同》于2020年7月2日解除。本院认为，根据友享公司2020年7月13日《关于北京格轩文化发展有限公司退租回复的函》，可知晓友享公司与格轩公司之间债权债务纠纷尚未了结。吴丽丽、周莹莹作为格轩公司的股东对该情况应是知晓，但其却在该纠纷解决时办理格轩公司注销登记手续，故吴丽丽、周莹莹应对格轩公司与友享公司的债务承担赔偿责任。结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：1．格轩公司向友享公司发出解除通知时是否有解除权；2．格轩公司是否欠付租金；3．《商铺租赁合同》解除后，格轩公司是否应支付房屋占用费；4．格轩公司应如何向友享公司支付物业费；5．３个月免租期租金如何处理。关于焦点一，格轩公司向友享公司送达的解除通知于2020年7月2日送达友享公司，友享公司认可解除后果，但认为格轩公司违约。结合疫情实际情况和格轩公司从事线下教育的实际特点，格轩公司承租租赁场地用于经营，其营业收入明显减少。格轩公司发送解除通知的时间为北京地区疫情二次爆发时期，结合此前情况，疫情形势并不明朗。疫情期间防控措施必然会进一步影响线下教育行业的经营，尤其教育行业本身就有周期进行之特点，无法以随时使用租赁场地之样态进行操作。鉴于该情况，格轩公司可选择与友享公司共度难关，通过延长租期或者降低租金等方式完成双方的合同。但若如本案情形，格轩公司考虑到彼时疫情形势不明朗的情况，基于无法按其合同目的正常使用租赁场地之情况，选择终止与友享公司的租赁合同，亦非难以理解，属于不可归责于一方当事人之事由导致合同解除。且允诺该情形之发生，也符合通常之公平原则。当然以公平原则在合同解除上倾斜格轩公司，相应地应在租金减免上倾斜友享公司。综上，格轩公司向友享公司发送解除通知，属于有权解除，格轩公司不构成违约解除。相应地，友享公司基于租赁合同第15条规定主张的违约金，因该违约金建立在违约解除上，所以友享公司该部分主张，不能得到支持。关于焦点二，确定格轩公司是否欠付租金，必须要基于2020年1月23日到2020年7月2日间对租金减免情况的把握。同时格轩公司在友享公司留有两个月租金数额的保证金。根据格轩公司实际注销的情况，可以认定该公司有将该保证金于合同解除时抵付租金的意思。故此，结合格轩公司缴纳租金至2020年3月14日，如计算上两个月租金数额的保证金，可视为租金缴纳至2020年5月14日。考虑到双方合同于2020年7月2日解除，结合疫情实际情况，减免格轩公司于2020年1月23日至2020年7月2日期间租金不足两个月，与通常免除四个月略有差别，也符合租金减免上基于公平原则倾斜友享公司的考虑。换言之，于2020年7月2日，以保证金抵付租金后，格轩公司不再欠付友享公司租金。相应地，友享公司要求支付欠付租金及欠付租金违约金，不能成立。另外，即使格轩公司存在欠付租金，考虑到疫情的不可抗力因素，也应在合理范围内免除格轩公司迟延支付租金的违约责任。关于焦点三，格轩公司发送解除通知后，应自行腾空租赁场地并将场地恢复原状。格轩公司未完成恢复原状之义务，也未与友享公司实际交接。友享公司对格轩公司自行搬出租赁场地并非不知情，虽其因格轩公司未将场地恢复原状有合理理由不去实际控制场地。但该合理理由并非一直存在，友享公司亦应与格轩公司洽谈具体事宜。格轩公司、友享公司均未与对方积极解决合同解除后续事宜，主观上均有过错。结合合同解除时间、友享公司回函时间及友享公司到法院起诉时间，本院认为，合同解除后因格轩公司未恢复原状导致友享公司合理空置房屋的时间为两个月左右，相应地针对该段时间应支付房屋占用费，酌情确定该数额为120000元。关于焦点四，疫情期间物业公司对包括租赁场地在内的房屋展开消杀工作，所付出劳动并未因疫情原因当然予以减轻，同时没有证据证明友享公司得到物业费的减免优惠，所以鉴于格轩公司与友享公司有约定，格轩公司仍应向友享公司支付该部分费用。格轩公司缴纳物业费至2020年3月14日，所以结合格轩公司应支付房屋占用费的情况，格轩公司应支付物业费时间为6个月左右，相应地酌定该段期间应缴纳物业费数额为18000元。关于焦点五，双方合同约定免租期为3个月，如格轩公司提前退租的，应交纳免租期租金。考虑到格轩公司提前退租不可归责于格轩公司原因，若按照约定全部交纳免租期租金，不符合公平原则。但必须考虑到该免租期租金的成立系基于双方租赁合同正常履行三年的约定，鉴于双方合同于2020年7月2日解除，双方合同履行已实际履行22个月左右，所以结合合同履行程度，按照履行比例酌情确定支付免租期租金，较为公平，也与庭审中当事人意见贴合。据此，本院酌情确定格轩公司应支付免租期租金66000元。据此，上述原应由格轩公司负担债务，由吴丽丽、周莹莹承担。综上所述，友享公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》（2020年修正）第十九条、第二十条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、于本判决生效后三十日内，吴丽丽、周莹莹向北京友享商务服务有限公司支付房屋占用费120000元；二、于本判决生效后三十日内，吴丽丽、周莹莹向北京友享商务服务有限公司支付物业费18000元；三、于本判决生效后三十日内，吴丽丽、周莹莹向北京友享商务服务有限公司支付免租期租金66000元；四、驳回北京友享商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4307元，由吴丽丽、周莹莹负担1802元（于本判决生效后三十日内交纳），由北京友享商务服务有限公司负担2505元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  高 磊二〇二一年二月二十五日法官助理  任 卓书 记 员  苏晓明书 记 员  林 彤