天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初8279号原告：赵敏静，女，1988年5月7日生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。被告：孙凯玲，女，1965年6月15日生，汉族，住天津市河东区。原告赵敏静与被告孙凯玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赵敏静及其委托诉讼代理人张亮亮，被告孙凯玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵敏静向本院提出诉讼请求：1.请求确认赵敏静、孙凯玲签订的《房地产买卖合同》解除;2.请求判令孙凯玲双倍返还定金20万元；3.请求判令孙凯玲返还已付房款156万元;4.本案诉讼费、保全费等由孙凯玲承担。事实和理由：赵敏静、孙凯玲于2019年4月25日签订《房地产买卖合同》,约定孙凯玲将自己名下坐落于东丽区绿洲花园31-1-301房屋出售给赵敏静，总价款308万元,定金10万元于合同签署当日给付。双方还约定2019年6月10日前去房管局签订正式合同,赵敏静办理贷款,并无论贷款是否成功,赵敏静2019年7月20日前付清剩余房款298万元。《房地产买卖合同》签订后,赵敏静依约交付定金10万元,孙凯玲将房屋交付赵敏静使用。但在合同后续履行过程中,由于孙凯玲未还清银行贷款,导致在约定时间内无法去房管局签订正式合同。赵敏静无奈与孙凯玲协商后又陆续支付房款156万元用以孙凯玲银行清贷。但孙凯玲并未依约将该笔房款用于银行清贷,而是偿还其他债务,导致至今双方仍无法签订正式合同。赵敏静就此事多次催促孙凯玲,孙凯玲也表示将尽快解决银行贷款问题。但近期孙凯玲一改往日态度,称赵敏静违约在先,自己不会解决银行贷款问题,要求赵敏静必须付清剩余房款,否则将收回房屋,且要求赵敏静支付违约金及房屋租金。赵敏静认为,孙凯玲明确表示不偿还银行贷款导致合同无法继续履行,孙凯玲的行为属根本性违约,赵敏静依法有权解除合同。孙凯玲辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。孙凯玲认为赵敏静违约在先，合同约定在赵敏静贷款不成功时，应除定金外，其他款项于2019年7月10日一次性给付298万元，现在赵敏静因为自己征信问题，没有办成贷款，在孙凯玲要求下赵敏静分批给付房款，而且其给付的100余万元，不是让孙凯玲还尾款的钱，应该到9月份后归还剩余贷款，之后赵敏静就没有再给房款。签订合同后，赵敏静2019年4月底搬入涉诉房屋，赵敏静收到红桥法院查封裁定写的是3月份，因孙凯玲已不在涉诉房屋居住，赵敏静收到裁定后给孙凯玲打电话，孙凯玲才得知，并且2019年8月份已经解除查封。河东法院查封的是渤海银行起诉剩余贷款问题。孙凯玲坚持继续履行合同，坚持认为赵敏静没有在2019年7月20日前一次性交付房款造成的孙凯玲没有还清银行贷款，导致合同不能履行的结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2019年4月25日，赵敏静与孙凯玲签订《房地产买卖合同》，约定“甲方（孙凯玲）自愿将名下的座落于天津市东丽区室出售给乙方（赵敏静）。”房屋价格308万元，赵敏静应于合同签订当日支付定金10万元，同时约定：“剩余房款双方确定交接方式为：房管局监管，定于2019年6月10日前去房管局打协议，如若买方贷款因各种原因导致无法批复，买方自愿于2019年7月20日之前将剩余房款贰佰玖拾捌万元整（2980000）归还于卖方。”合同签订当日，赵敏静通过农业银行向孙凯玲转支10万元，后赵敏静搬入涉诉房屋居住至今。上述合同签订时，赵敏静知晓涉诉房屋存在贷款未归还完毕情形。赵敏静入住涉诉房屋后，收到天津市红桥区人民法院（2019）津0106财保9号民事裁定书，孙凯玲名下前述房屋被查封，时间2019年3月21日。此后，截止2019年10月16日，赵敏静又分多笔向孙凯玲转支156万元，合计166万元。庭审中，赵敏静、孙凯玲均称天津市红桥区人民法院（2019）津0106财保9号民事裁定现已解封。2020年9月29日，天津市河东区人民法院出具（2020）津0102民初7437号民事裁定书，裁定“被申请人孙凯玲、段德汉、良源（天津）家政服务有限公司名下价值1625679.57元的银行存款或等价值财产予以查封、扣押、冻结。”天津市不动产登记簿查询证明显示，孙凯玲涉诉房屋被天津市河东区人民法院查封，查封文件及文号即上述民事裁定书，查封期限2020年10月21日至2023年10月20日。诉讼中，本院主持调解，孙凯玲明确表示无力返还赵敏静已付房款，拒绝调解。本院认为，本案争议焦点，赵敏静、孙凯玲所订合同应否解除；赵敏静主张双倍返还定金应否支持。赵敏静、孙凯玲订立的《房地产买卖合同》应系当事人自愿意思表达，合同亦无违背法律规定之处，对合同有效性予以认定。双方在合同第三条约定“定于2019年6月10日前去房管局打协议，如若买方贷款因各种原因导致无法批复，买方自愿于2019年7月20日之前将剩余房款贰佰玖拾捌万元整（2980000）归还于卖方。”此条款存在两层意思表达，在实际履行中，双方对两层意思又以实际行动进行了变更，首先，双方“定于2019年6月10日前去房管局打协议”，但是因为涉诉房屋被红桥区人民法院查封，双方均未前往房管局签订制式合同，在孙凯玲表示可以解决查封问题后，赵敏静继续分批次支付房款，并且孙凯玲亦确实解除了查封，说明双方虽然没有重新约定签订制式合同的日期，但都认可了合同可以继续履行；此条款的后半段虽然约定的是赵敏静贷款不能的情况下，需要一次性付款，实际双方签订合同时均知道涉诉房屋尚有贷款未清偿，在未清偿债务的情形下，赵敏静是无法获得贷款的，因此，对此条款，赵敏静是知道自己需要在2019年7月20日前付清298万元余款的，但亦是由于涉诉房屋被查封，造成赵敏静分批次付款，而孙凯玲亦表示同意的局面，同样，双方对赵敏静应于何时付清房款，未作出明确约定。至此，通过双方的行为，双方对合同中给付房款的方式、时间的根本条款进行了更改，并且实际继续履行。孙凯玲解除了天津市红桥区人民法院（2019）津0106财保9号民事裁定书中关于涉诉房屋的查封事项后，涉诉房屋2020年10月再次被天津市河东区人民法院查封，查封期限三年，该查封申请人渤海银行股份有限公司天津分行即是涉诉房屋的贷款银行，该银行起诉孙凯玲支付本金为153万元，而截止2019年10月，赵敏静已经陆续给付孙凯玲房款166万元，长达一年的时间中，孙凯玲未归还银行贷款，而称剩余贷款双方约定由赵敏静负责归还，赵敏静予以否认，孙凯玲亦无证据提供；反之，赵敏静对于一年中是否积极筹措资金，努力积极推进合同履行，亦无证据佐证，双方消极行为致使涉诉房屋继续交易停摆，双方行为均符合《合同法》第九十四条第（二）项当事人“以自己的行为表明不履行主要债务”的情形。诉讼阶段，双方对于合同前景南辕北辙，且均态度坚决，基此，涉诉合同再予维持已无意义，赵敏静要求解除合同的主张，本院予以支持，《合同法》第九十六条规定，主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，赵敏静2020年10月28日提起解除合同之诉，本院将该日确定为合同解除日。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，孙凯玲应将收取的166万元房款返还赵敏静。至于孙凯玲所称赵敏静使用涉诉房屋未支付相关费用一节，因其抗辩与本案并非同一法律关系，其亦未提出主张，本案不予涉及。关于赵敏静要求双倍返还定金一节。赵敏静确于合同签订日给付孙凯玲10万元，但在其支付凭证中未注明定金字样，双方亦无其他书面证据证实；其次，定金的存在是对已订立合同履行的保证责任，前述已认定双方对2019年4月25日订立合同的根本内容发生变更，其中即包括赵敏静签订合同当日给付的10万元是否继续作为变更后合同的定金，双方同样未作出新的合意；再次，双方对合同长时间不能履行均存在一定责任，因此，赵敏静此项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告赵敏静与被告孙凯玲2019年4月25日签订的《房地产买卖合同》于2020年10月28日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告孙凯玲返还原告赵敏静房款166万元；三、驳回原告赵敏静其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10320元，保全费5000元，由原告赵敏静负担620元，由被告孙凯玲负担14700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 蓓二〇二一年二月二十六日书记员 李苗苗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。