四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终7号 上诉人（原审被告）：唐国中，男，1966年11月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐杰，男，1992年9月19日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：江勇，四川欣锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1987年3月5日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张良清，广安市邻水县鼎屏法律服务所法律工作者。 上诉人唐国中、唐杰因与被上诉人杨杰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐国中、唐杰上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.驳回杨杰一审诉讼请求、依法改判或者发回一审人民法院重审；3.本案一、二审诉讼费由杨杰承担。事实和理由：一、一审法院拒绝有独立请求权的案外人唐广、唐远红参加一审诉讼，遗漏案涉房屋共有人唐广、唐远红，属于严重程序违法，二审法院应裁定撤销一审判决，依法改判或者发回一审人民法院重审。二、一审法院超出杨杰诉讼请求作出判决，严重违反法定程序，二审法院应裁定撤销一审判决，依法改判或者发回一审人民法院重审。三、一审判决认定“原告杨杰与被告唐国中、唐杰均系原邻水县城北镇东北村4组村民”基本事实错误，导致法律适用错误，二审法院应撤销一审判决，发回一审法院重审。四、一审判决认定“原告杨杰有理由相信被告唐国中能够代表其子唐杰签订卖房合同，原告杨杰出于善意且无过失，根据合同法第四十九条…之规定，被告唐国中代被告唐杰签字捺印的行为构成表见代理关系”基本事实严重错误，适用法律错误，二审法院应依法改判、撤销一审判决。五、一审判决认定“唐杰作为房屋买卖合同一方主体，系本案适格被告”基本事实错误。唐杰不是本案的适格被告。六、一审判决认定“被告唐国中妻子死亡在前，其购买吴菊花的房屋予以改建在后”基本事实错误，据此推定该房屋属于唐国中个人所有错误，一审法院依据该错误认定，推断唐广、唐远红不是房屋共有人严重错误。七、一审判决未查清被拆迁前房屋面积及所有权情况，仅凭拆迁安置草图认定唐国中被拆迁合法建筑面积为460.596平方米，唐杰被拆迁合法建筑面积为1033.2平方米，属于严重的事实认定错误。八、一审判决依据“安置补偿协议书上载明的被拆迁房屋中并没有唐广、唐远红的房屋”认定案涉房屋不是唐国中、唐杰、唐广、唐远红家庭共有财产错误，变相剥夺了案外人唐广、唐远红的诉权。九、一审判决所认定的唐杰与邻水县城北镇人民政府所签订《邻水县西环线建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》并不是原始版本，向一审法院提交的协议书版本并非唐杰本人所签。 杨杰辩称，一、案外人唐广、唐远红没有独立提起诉讼，也没有申请参加一审诉讼，一审法院没有通知唐广、唐远红参加诉讼并无不当，不存在遗漏当事人程序违法问题。二、一审判决为了减少诉累，维护正常的交易秩序，判决杨杰支付购房尾款并无不当。三、一审判决认定“原告杨杰与被告唐国中、唐杰系原邻水县城北镇东北村4组村民”，这一认定系笔误，双方当事人不是同组村民，但不影响案件实体处理。请求驳回上诉，维持原判。 杨杰向一审法院起诉请求：1、判令唐国中、唐杰继续履行《安置房买卖合同》约定的交付义务，立即将该合同项下位于邻水县城北镇（现鼎屏镇）北新豪苑城北2栋（现13栋）19层3号房屋及其附带的钥匙全部交付给杨杰；2、案件受理费由唐国中、唐杰承担。 一审法院认定事实：杨杰与唐国中、唐杰均系原邻水县城北镇东北村4组村民。唐国中与卢林丽（于2005年农历三月初二死亡）系夫妻关系，唐国中夫妇生育有唐杰、唐广、唐远红三个子女，三个子女均已独立立户。2000年12月10日，唐国中与其嫂吴菊花签订房屋买卖契约，购买吴菊花坐落于本组的房屋，建筑面积64㎡。2013年3月11日，唐国中申请对购买的吴菊花的房屋在原址改建为3层，合计建筑面积360㎡，实际改建为6层，改建后登记的房屋所有权人为唐国中。唐杰也于2013年3月11日申请对自己的房屋原址改建重楼为2层，建筑面积计200㎡。唐广和唐远红也于2013年3月11日各自申请改建重楼2层，建筑面积计200㎡，唐广和唐远红实为在唐杰房屋上重楼，唐杰的房屋改建后为7层，登记的房屋所有权人为唐杰。2015年4月1日，邻水县城北镇人民政府与唐杰签订《邻水县西环线建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》，对唐国中、唐杰的房屋予以拆迁，被拆迁房屋合法建筑面积1493.796㎡，其中唐国中坐落于城北镇××村××组××号房屋被拆迁合法建筑面积460.596㎡，唐杰坐落于城北镇××村××组××号房屋被拆迁合法建筑面积1033.20㎡。唐国中、唐杰的房屋被拆迁后安置在坐落于北新豪苑城北2栋房屋16套，拆迁安置补偿协议书中选择基本住房登记表中，其中唐国中、唐杰、唐广、唐远红各一套安置房。杨杰于2015年4月1日与唐国中签订《安置房买卖合同》，唐国中在合同和购房款收条上签字捺印。拆迁安置补偿协议书中选择基本住房登记表中，北新豪苑城北2栋19层3号房屋（建筑面积74.21㎡）登记在杨杰名下。《安置房买卖合同》约定，唐国中将坐落于城北镇××城北2栋19楼3号安置房卖给杨杰，房屋建筑面积为74.21㎡，按2800元／㎡计价，共计207788元，实际安置房不足或超过74.21㎡，按实际面积以2800元／㎡计算总房款，多还少补。房款207788元分两次付清，在签订合同当日一次性支付26000元，尚欠购房款181788元在交房当日付清。合同还约定，唐国中应配合杨杰凭安置房顺序号证办理选房，待开发商通知甲方交房后三十日内，唐国中将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给杨杰，由杨杰所有。在已办证到唐国中名下房屋产权证等其他手续后，己方向唐国中提出办理房屋产权过户请求之日起30天内，唐国中须无条件协助杨杰办理房屋产权证过户手续，所需相关费用全部由杨杰承担。杨杰没有按照约定的期限将房款交付给唐国中，唐国中有权解除合同……。合同签订当日，杨杰将购房首付款26000元支付给了唐国中，唐国中向杨杰出具了收据。鼎屏镇人民政府通知唐国中于2020年8月5日至2020年8月11日接房后，唐国中、唐杰与杨杰因房屋买卖发生纠纷，唐国中至今未去接房。 一审法院认为，根据杨杰与唐杰之诉辩，本案的争议焦点：《安置房买卖合同》是否有效。杨杰诉称合同是双方的真实意思表示，合法有效。唐杰辩称，合同无效，理由：一、唐杰没有在《安置房买卖合同》上签字纳印；二、案涉房屋是唐国中、唐杰与唐广、唐远红的家庭共有财产，唐国中未经共有人唐杰、唐广、唐远红的同意，擅自处分家庭共有财产，损害了共有人唐杰、唐广、唐远红的权利；三，不排除唐国中为了侵占共有人的财产，与杨杰恶意串通，损害其他共有人的权益。 一审法院认为，杨杰有理由相信唐国中能够代表其子唐杰签订卖房合同，杨杰出于善意且无过失，根据合同法第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，唐国中代唐杰签字纳印的行为构成表见代理关系，案涉合同系杨杰与唐国中、唐杰之间的真实意思表示，不违反法律强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋是否属于唐国中、唐杰家庭共有财产的问题，唐国中妻子死亡在前，其购买吴菊花的房屋予以改建在后，改建后登记的产权人为唐国中。唐杰对自己的房屋申请改建时，虽然唐广、唐远红申请与唐杰一起改建，在唐杰改建房屋上重楼，但改建成7层的房屋登记产权人为唐杰。在唐国中、唐杰的房屋被城北镇人民政府拆迁后，由唐杰作为被拆迁人与城北镇人民政府签订了安置补偿协议书，补偿安置的合法建筑面积1493.796㎡，其中唐国中460.596㎡，唐杰1033.20㎡，唐国中、唐杰获得安置房屋16套，分别分户登记为包括唐国中、唐杰、唐广、唐远红在内的16人的基本住房，从上述事实来看，唐国中妻子卢林丽死亡后，其遗产是否分割，以及唐广、唐远红虽然申请改建在唐杰改建房上重楼，但唐广、唐远红是否出资实际参与改建，房屋拆迁后唐广、唐远红也分得了房屋，即或唐广、唐远红实际参与了改建，拆迁还房后，唐杰、唐广、唐远红三人是否进行分割，上述问题仅凭现有证据不能证明，并且安置补偿协议书上载明的被拆迁房屋中并没有唐广、唐远红的房屋。综上，唐杰所举证据不能证明案涉房屋系唐国中、唐杰与唐广、唐远红家庭共有财产。关于唐国中与杨杰是否存在恶意串通的问题，唐杰没有证据证明二人存在恶意串通，再者唐国中与唐杰、唐广、唐远红系父子关系，唐国中没有与他人串通损害子女利益的理由。合同约定杨杰没有按照约定的期限将房款交付给唐国中、唐杰，唐国中、唐杰有权解除合同。杨杰已经按照合同约定将首付房款26000元支付给唐国中、唐杰，剩余购房款181788元约定在唐国中、唐杰交房当日交付，因唐国中、唐杰现不愿出售案涉房屋，与杨杰发生纠纷后，故意不去接房，杨杰交纳购房余款181788元的条件尚未成就，根据合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，唐国中请求解除合同不符合合同约定的解除条件，其解除合同的理由不能成立。本案系房屋买卖合同纠纷，唐杰作为房屋买卖合同一方主体，系本案适格被告。国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”，自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”案涉房屋未进行首次登记，杨杰请求将房屋产权转移登记至自己名下的条件尚未成就，其可在条件成就后另行主张。安置房已经建成，鼎屏镇人民政府已经通知唐国中、唐杰接房，杨杰请求交付房屋的条件已成就，唐国中、唐杰应当去接房后将房屋交付给杨杰，如果唐国中、唐杰仍然不去接房，为了维护交易的正常秩序，保证有效合同得到切实履行，鼎屏镇人民政府负有协助人民法院执行的义务，应将案涉房屋直接交付给杨杰，杨杰在接房时应将购房余款181788元支付给唐国中、唐杰。唐国中、唐杰的辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第三条、自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，判决：一、唐国中、唐杰于判决生效之日起十日内将坐落于邻水县××镇××栋××层××号房屋交付给杨杰；二、杨杰在接房当日将购房余款人民币181788元支付给唐国中、唐杰；三、驳回杨杰的其他诉讼请求。案件受理费4417元,减半收取2208.5元,由唐国中、唐杰共同负担1900元,由杨杰负担308.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 唐杰向本院提交了案外人唐广、唐远红另案起诉共有权的受理通知书及（2020）川1623民初2773号民事裁定书，拟证明案外人唐广、唐远红针对案涉房屋已经另案起诉。杨杰质证认为，对证据的真实性无异议,但达不到唐杰的证明目的。本院认证认为，该证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信，该证据显示案外人唐广、唐远红另案提起的共有权诉讼已被一审法院裁定驳回其起诉，唐广、唐远红并未提出上诉，现该裁定已发生法律效力。 本院二审查明：（一）杨杰并非原邻水县城北镇东北村4组村民。 （二）唐杰在二审中陈述，其与邻水县城北镇人民政府所签订《邻水县西环线建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》原件在其父唐国中将案涉房屋卖出后已换出，一审中对方当事人向法院提交的安置补偿协议书并非其签名的最原始的协议书，2018年其曾持最原始的协议书去接收16套安置房中的2套，最原始的协议书现由唐国中保管。唐国中认同唐杰的说法。当法庭要求唐国中提供最原始的协议书时，唐国中未能提供。 （三）本案一审诉讼过程中，案外人唐广、唐远红就涉案房屋另案提起共有权诉讼，一审法院作出（2020）川1623民初2773号民事裁定书裁定驳回其起诉，该裁定已发生法律效力。 除上述事实外，本院二审查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审程序是否严重违法；2.唐国中签订涉案《安置房买卖合同》的行为对唐杰是否发生法律效力。 关于一审程序是否严重违法问题。本院认为，一审未追加唐广、唐远红为当事人并不构成程序违法。其一，虽然唐广、唐远红于本案诉讼过程中另行向一审法院提起共有权诉讼，但一审法院经审查后作出（2020）川1623民初2773号民事裁定驳回其起诉后，唐广、唐远红并未提出上诉；其二，2013年3月11日,唐广、唐远红以各自名义申请与唐杰一起改建房屋，但改建时唐广、唐远红刚成年，难有实力出资，本案亦无证据证明唐广、唐远红实际出资参与了改建；其三，改建完成后，唐广、唐远红对改建后的房屋产权分别登记到唐国中、唐杰名下，对唐杰作为被拆迁人与城北镇人民政府签订安置补偿协议书并无异议，对其父亲、兄长处置拆迁安置补偿的16套房屋多年来亦未提出不同意见，仅在本案诉讼过程中另行提起共有权诉讼；其四，其父亲、兄长处置拆迁安置补偿的16套房屋时分配给唐广、唐远红各1套，保障了其实体权利。因此，一审未追加唐广、唐远红为诉讼当事人并无不当。另外，一审判决杨杰支付购房尾款，杨杰对此未提出上诉，一审判决此举有利于一次性解决纠纷，亦无不妥。 关于唐国中签订涉案《安置房买卖合同》的行为对唐杰是否发生法律效力问题。签订涉案《安置房买卖合同》的当事人虽为唐国中与杨杰，但根据二审查明的事实，唐杰曾于2018年持安置补偿协议书接收涉案16套安置房中的2套，而唐国中、唐杰未能提供所谓的原始版本安置补偿协议书，表明唐杰接房时所持的安置补偿协议书即为对方当事人在一审中所提供的安置补偿协议书，说明唐杰对于唐国中处分16套安置房是知情并认可的，因此，唐国中以个人名义将邻水县城北镇（现鼎屏镇）北新豪苑城北2栋（现13栋）19层3号房屋出售给杨杰，其行为构成无权处分，事后得到唐杰追认，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，唐国中签订涉案《安置房买卖合同》的行为对唐杰发生法律效力，唐国中、唐杰应当按约履行。 一审判决在认定杨杰的身份、唐国中的行为对唐杰构成表见代理方面存在不当，本院予以纠正。 综上所述，唐杰、唐国中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法可予维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,417元，由唐杰、唐国中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二一年二月二十六日 法官助理  方开姣 书 记 员  程静平