湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂09民终162号上诉人（原审被告、反诉原告）：余涌军，男，1975年10月5日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人（原审被告、反诉原告）：瞿向阳，女，1976年3月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。以上两上诉人的委托诉讼代理人：王靖、杨帆，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：湖北寰城投资有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区澴川路316号。统一社会信用代码：91420902559701991M。法定代表人：秦洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱凡，湖北金煜言律师事务所律师。上诉人余涌军、瞿向阳因与被上诉人湖北寰城投资有限公司（以下简称寰城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余涌军、瞿向阳上诉请求：1、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初657号民事判决书,改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审的全部反诉请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在本案履行过程中，被上诉人有两处严重违约行为，上诉人有权行使合同解除权，反诉请求应当依法支持，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应依法撤销。一、被上诉人有两处严重违约行为，上诉人有权解除合同。其一、根据涉案《商品房认购书》的约定，上诉人支付首付款541932元后，余款500000元由上诉人通过银行按揭贷款方式支付，但因涉案商铺的用地性质属于“仓储用地”，导致上诉人不能办理按揭贷款。被上诉人作为出卖方，对此负有过错。其二、被上诉人于2016年8月8日将涉案商铺交付上诉人，上诉人亦多次要求被上诉人办理相关不动产登记手续，因涉案商铺土地性质问题，无法为上诉人办理不动产权登记证书，被上诉人存在过错。二、本案是因为被上诉人原因，致使上诉人未能签订银行按揭贷款手续，并导致商品房买卖合同不能继续履行。另一个是因被上诉人的原因不能办理不动产登记手续。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定认定上诉人已超过合同解除权不当。寰城公司辩称，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同解除权应在一年内行使。逾期未行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。因此，上诉人已丧失合同解除权。2、答辩人于2019年8月30日办理了案涉房屋在内的房屋不动产权总证，此前答辩人已多次催告上诉人，并于2019年9月23日向上诉人再度邮寄诉讼告知函，要求其支付下欠购房款，但上诉人在收到函件后置之不理，拒不签署购房合同，并拒绝支付购房款，其行为已构成违约。涉案房屋能办理不动产登记证书，实现上诉人的全部合同目的。寰城公司向一审法院起诉请求：1.判令余涌军、瞿向阳立即向寰城公司支付购房款500000元；2.判令余涌军、瞿向阳以500000元为基数，按人民银行同期逾期贷款利息标准向寰城公司支付逾期付款违约金（自2015年1月26日起计算至余涌军、瞿向阳支付全部房款之日）；3.判令余涌军、瞿向阳承担本案的一切诉讼费用。余涌军、瞿向阳向一审法院提出反诉请求：1.依法解除寰城公司与余涌军、瞿向阳订立的商铺买卖合同；2.判令寰城公司返还购房款541932元，并按银行同期贷款利率支付利息损失（利息计算至本金付清止）；3.依法责令寰城公司赔偿余涌军、瞿向阳因不能实现合同目的的商铺溢价损失；4.本案的全部诉讼费用由寰城公司承担。一审法院认定事实：2014年3月13日，寰城公司与余涌军、瞿向阳签订两份《商品房认购书》，由余涌军、瞿向阳购买寰城公司开发的位于孝感市孝南区南方国际商城B8栋144-244号及145-245号两间商铺，总价款1041932元。付款方式为由余涌军、瞿向阳先支付首付款541932元，余款500000元由余涌军、瞿向阳选择银行按揭方式支付购房款。2016年8月9日，寰城公司向余涌军、瞿向阳交付案涉商品房。余涌军、瞿向阳于2014年3月13日支付541932元购房款后，至今双方未签订《商品房买卖合同》，余涌军、瞿向阳亦未办理银行按揭手续支付下欠的500000元购房款。2015年1月26日寰城公司向余涌军、瞿向阳邮寄了催告函，要求余涌军、瞿向阳支付下欠购房款，签订《商品房买卖合同》；2019年9月23日寰城公司向余涌军、瞿向阳再次邮寄了诉讼告知函，要求余涌军、瞿向阳支付下欠购房款，因余涌军、瞿向阳不支付剩余的500000元购房款，以致成讼。一审法院另认定，寰城公司于2014年1月16日办理了案涉商品房在内的商品房销售备案证（用地性质为：仓储用地）；于2019年8月30日办理了案涉商品房在内的房屋不动产权总证，证号为：鄂（2019）孝南区不动产权第0006314号，其权利性质为：出让、市场化商品房，用途为：商业服务用地。余涌军、瞿向阳系夫妻关系。一审法院认为，商品房买卖认购、订购、定购、预订等协议是指商品房买卖双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案寰城公司与余涌军、瞿向阳签订的虽然是商品房认购书，但双方就涉案房产的坐落、面积、单价、房款、付款方式等均有约定，且余涌军、瞿向阳已支付了部分购房款，寰城公司亦交付了案涉商品房，根据上述规定，一审法院认定该认购书为商品房买卖合同，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，寰城公司与余涌军、瞿向阳签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽然寰城公司在出售商品房时因其土地性质不能办理银行按揭，也没有办理案涉商品房的总证，但在本案起诉前已具备办证条件，余涌军、瞿向阳可以办理案涉商品房的所有权登记，能够实现其合同目的。且余涌军、瞿向阳行使解除权，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，其解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故对余涌军、瞿向阳诉请因寰城公司不能及时办证，不能实现合同目的而行使合同解除权的反诉请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。因案涉合同合法有效，且无法定解除与约定解除的条件，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。寰城公司按合同的约定履行了交付商品房的义务，余涌军、瞿向阳应履行支付购房款的合同义务。故对寰城公司诉请判令余涌军、瞿向阳支付下欠购房款500000元，依法予以支持。余涌军、瞿向阳逾期支付购房款，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿寰城公司相应的逾期付款的利息损失，本案双方合同约定下欠购房款由银行按揭支付，因寰城公司案涉商铺土地性质原因不能办理按揭手续，前期的利息损失不能由余涌军、瞿向阳承担，该利息损失应以下欠购房款500000元为基数，自2019年8月30日（寰城公司取得案涉商品房不动产权证书，余涌军、瞿向阳能办理银行按揭之日）起至下欠购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、余涌军、瞿向阳于判决生效之日起三日内向湖北寰城投资有限公司支付下欠购房款500000元；二、余涌军、瞿向阳于判决生效之日起三日内向湖北寰城投资有限公司支付逾期付款的利息损失（逾期付款的利息损失的计算方法：以下欠购房款500000元为基数，自2019年8月30日起至下欠购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回湖北寰城投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回余涌军、瞿向阳的全部反诉请求。上述应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10300元，简易程序减半收取计5150元，由余涌军、瞿向阳负担；案件反诉受理费4650元，由余涌军、瞿向阳负担。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。根据本案查明的事实及当事人的诉辨意见，本案二审争议的焦点问题是：要求解除涉案《商铺买卖合同》的请求应否支持？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。具体到本案中，因案涉商品房于2016年8月9日交付给余涌军、瞿向阳，且案涉商品房在内的房屋已于2019年8月30日办理了不动产权总证，上诉人余涌军、瞿向阳的购房目的能够实现，其起诉要求解除涉案《商铺买卖合同》的请求不符合法律规定的当事人可以解除合同的情形。上诉人余涌军、瞿向阳的上诉请求于法不符，本院不予支持。综上所述，上诉人余涌军、瞿向阳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人余涌军、瞿向阳负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  王政审判员  陈伟二〇二一年二月二日法官助理郭嘉华书记员李晨