湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终338号上诉人（原审原告）：宜昌四八二0机电有限公司，住所地宜昌市猇亭区猇亭大道469号。统一社会信用代码914205006155585453。法定代表人：徐剑军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红华，该公司董事。被上诉人（原审被告）：湖北泊家酒店管理有限公司，住所地宜昌市东山大道281号。统一社会信用代码9142050067649598XH。法定代表人：颜勇涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李靖，湖北前锋律师事务所律师。第三人：赵全富，男，1966年2月10日出生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。上诉人宜昌四八二0机电有限公司（以下简称四八二0公司）因与被上诉人湖北泊家酒店管理有限公司（泊家酒店公司）、原审第三人赵全富房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。四八二0公司上诉请求：撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初1506号民事判决，依法改判。事实及理由：一、原审判决事实认定有误。1、被上诉人存在转租行为，已经构成违约的事实应该得到明确认定。2、原审判决认定被上诉人“仍在履行合同义务”与事实不符。截止到起诉之日2020年5月28日，被上诉人不仅第二季度租金没有交清，也没有按照双方合同约定的时间及时缴纳第三季度租金。二、原审判决适用法律不当。原审判决“双方在《房屋出租合同》中并无泊家酒店转租时即为违约、四八二0公司享有单方解除的约定”的认定错误。其一、《房屋出租合同》中虽然没有“转租时即为违约”的明确约定，但结合《房屋出租合同》第5条第二款“乙方经甲方同意转租出租标的物，因乙方原因或本合同甲方不可抗原因致使本合同解除或者终止”的内容看，应有“乙方转租须经甲方同意”的意思，或者说，未经甲方同意，被上诉人作为承租人是不允许转租的，这应该是出租人的真实意思。如果说原合同对此表述有瑕疵，那么上诉人以“私自转租”为由的起诉就是一种“宣示”，表明了出租人不允许转租的意思表示。违背一方真实意思而进行转租的行为无疑属于一种“背信”行为，违反了合同法“诚实信用”的基本原则。其二、上诉人是否享有解除合同的权力的问题。《房屋出租合同》虽然没有明确约定转租即解除合同，但私自转租肯定属于违约，合同法第94条明确赋予了守约方对违约方解除合同的权力，虽然这种权力设置了除斥期间，规定了通知等附随义务，但并未绝对否定这种权利，而是肯定这种权力的，这也是对合同法诚实信用原则的呼应。本案中被上诉人的行为符合合同法第94条第三、第四款规定的情形的，上诉人也履行了相应的催告和通知义务，要求解除合同的诉求应该得到支持。2、原审判决引用和适用最高院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》第5条的规定时，犯了机械主义错误，反而违背了该指导意见的精神实质。如前所述，被上诉人不仅有转租的背信行为，也存在拖欠租金的严重违约行为。双方的租赁合同中明确约定“乙方违约未按期交付租金和水、电费用”，甲方有“优先解除合同的权利”。泊家酒店公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。赵全富辩称，赵全富同意交还房屋，但对其添附资产的残值应给与合理补偿。四八二0公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2008年10月14日签订的《房屋出租合同》及2015年6月12日签订的《合同变更协议》。2.判令泊家酒店公司向机电公司支付自2020年6月1日起至腾退房屋之日止的占有使用费（按双方租赁协议约定的租金标准计算）。3.判令机电公司对泊家酒店公司交纳的保证金30000元不负退还义务。4.判令泊家酒店公司返还租赁的房屋及承租后更换、添附形成的正常使用后现有的设备、设施。5.判令赵全富与泊家酒店公司承担腾退交还房屋设备、设施的连带责任。一审法院认定事实：2008年10月14日，中车集团宜昌四八二0工厂（出租方，甲方）与泊家酒店公司（承租方，乙方）签订《房屋出租合同》，由泊家酒店公司承租四八二0公司的环海商厦经营宾馆等服务行业，合同期限自2008年7月1日至2023年6月30日止，租金在每一个租赁年度每3个月为一个结算期支付，租金在上一个结算期的最后一个月底交清下个结算期的租金，逾期7天视为违约。另，合同约定乙方违约未按期支付租金和水、电费用，甲方有优先解除合同的权利，合同签订时乙方向甲方交纳保证金50000元。合同签订后，泊家酒店公司于2008年10月24日实际缴纳保证金30000元。2015年5月14日，四八二0公司向泊家酒店公司出具《工作联系函》，载明“鉴于你公司申请加入城市便捷酒店特许经营一事，我公司为促进你公司经营发展，同意你方与第三方的特许经营（承包）方案，并在原房屋租赁合同期限基础上，另行延长二年的租赁期限，即十年的租赁期限。”2015年6月12日，四八二0公司（甲方）与泊家酒店公司（乙方）签订《合同变更协议》，载明“原出租方中车集团宜昌四八二0工厂于2010年4月因企业整体改制，名称变更为宜昌四八二0机电有限公司，房屋出租方的权利、义务均由变更后的宜昌四八二0机电有限公司承继。”另，双方约定合同期限自2008年7月1日至2025年9月30日止。2015年5月19日，泊家酒店公司（发包方）与赵全富（承包方）签订《酒店承包经营合同》，约定将坐落于宜昌市东山大道281号1-7层酒店承包给赵全富经营。2015年6月26日，赵全富（加盟方，乙方）与案外人广西城市便捷酒店管理有限公司（许可方，甲方）签订《特许经营合同》（合同编号TX2015077），允许赵全富使用“城市便捷”酒店品牌特许经营位于宜昌市伍家岗区××大道××至××层的酒店。同时查明，2020年4月8日，泊家酒店公司向四八二0公司递交《受新冠病毒疫情影响湖北泊家酒店管理公司租金减免的申请》，申请免除2020年2月至2020年4月的租金，减半收取2020年5月至2020年9月的租金。2020年4月27日，四八二0公司出具《关于减免房租的复函》，决定减免泊家酒店管理公司2020年第二季度房租租金一个月，第二季度减免后应交房租78044元，前提条件是在2020年5月5日前一次性支付，逾期减免失效，仍要求履行双方原租赁合同。2020年5月6日，四八二0公司向泊家酒店管理公司出具《关于房租的催缴函》，载明“。截止5月5日，贵公司仍未缴纳减免后的第二季度房租78044.00元，按我公司复函约定，属于逾期减免失效，因此我公司仍要求贵公司履行双方原房屋出租合同，即2020年第二季度应交租金仍为117066.00元”2020年5月11日，四八二0公司再次向泊家酒店公司出具《关于催缴房租的函》，载明“贵司关于减免2020年度第二季度（4-6月份）二个月的租金的请求，我公司经认真研究决定，不予接受。”。另查明，泊家酒店公司于2020年1月10日向四八二0公司转账支付第一季度租金117066元。2020年5月11日，泊家酒店管理公司向四八二0公司转账汇款78044元。四八二0公司于2020年8月24日向本院起诉后，2020年9月27日，泊家酒店管理公司向四八二0公司转账汇款39412元，2020年9月27日，泊家酒店管理公司向四八二0公司转账汇款78824元。一审法院认为：《房屋出租合同》、《合同变更协议》系双方当事人的真实意思表示,协议内容不违反国家法律法规的禁止性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力,双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条的规定,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。2020年1月底以来,新冠××疫情爆发,国家为控制疫情蔓延,实施了严格的疫情防控措施,对各行业的生产经营确实造成了严重的影响，四八二0公司在《关于减免房租的复函》中要求泊家酒店管理公司在2020年5月5日前一次性支付78044元方能享受减免2020年第二季度房租租金一个月的优惠政策，泊家酒店公司虽是迟缴6天于2020年5月11日向四八二0公司转账汇款78044元，但泊家酒店公司在过往多年的合同履行中均按期足额交纳房租租金，在本案诉讼过程中也已全额交纳案涉房屋2020年第三季度117066元的房租租金，泊家酒店公司至今仍在履行合同义务。鉴于疫情对经营性房屋之影响，此时要求解除合同，显然略为苛刻，也有悖于指导意见之精神。另，双方在《房屋出租合同》中并无泊家酒店公司转租时即为违约、四八二0公司享有单方解除权的约定，故对四八二0公司要求解除双方于2008年10月14日签订的《房屋出租合同》及2015年6月12日签订的《合同变更协议》的诉讼请求，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条之规定,判决:驳回四八二0公司的诉讼请求。一审并同时决定一审案件受理费275元由四八二0公司负担。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，泊家酒店公司于2021年2月2日向四八二0公司缴纳租金78824元。本院认为：本案二审争议焦点为四八二0公司是否享有合同解除权：1.四八二0公司诉称泊家酒店公司未经允许擅自将房屋转租给赵福全，四八二0公司据此享有合同解除权。但本院认为，泊家酒店公司与赵福全之间签订的合同并非系租赁合同，而是双方约定将酒店经营权（而非单独的房屋）整体发包给赵福全承包经营，赵福全给付的系承包费而非单纯的租赁费（从四八二0公司自认的其每年收取的泊家酒店公司租金为50万元左右，而泊家酒店公司收取赵福全的承包费为150万元左右，亦能看出赵福全缴纳的并非单纯的房屋租金）。退一步讲，即便将泊家酒店公司与赵全富签订的《酒店承包经营合同》理解为租赁合同，但从2015年5月14日四八二0公司向泊家酒店公司出具的《工作联系函》亦能看出，四八二0公司并不排斥第三人参与涉案酒店（房屋）的经营、租赁，即该《工作联系函》能够证明四八二0公司同意泊家酒店公司的转租行为。对四八二0公司以泊家酒店公司未经同意转租因而享有合同解除权的诉请，本院不予支持。2.四八二0公司主张泊家酒店公司未按期足额缴纳租金因而其享有合同解除权。但经本院查证，在新冠疫情发生前的十余年时间里，泊家酒店公司均能按期足额履行租金给付义务，只是因疫情的原因，泊家酒店公司以经营困难为由要求减免部分租金，在减免租金问题上双方未能达成一致意见，致使泊家酒店公司在租金给付上稍有延迟。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”之规定，对四八二0公司以泊家酒店公司未按期缴纳租金为由，请求解除双方的合同的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由宜昌四八二0机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二一年二月九日书记员  杨书婷