福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0121民初534号原告：朱传林，男，1993年8月29日出生，汉族，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽（杭州）律师事务所执业律师。被告：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头**。法定代表人：郑勇喜，项目总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，女，该公司员工。原告朱传林与被告福州金岸房地产开发有限公司（以下简称金岸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱传林的委托诉讼代理人林志刚、被告金岸公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱传林向本院提出诉讼请求：1.判令金岸公司向朱传林支付2018年12月31日至2019年10月31日的逾期交房违约金31306元，从2019年11月1日起，逾期交房违约金以1026448元为基数，按日万分之一的标准支付至合法房屋交付日；2.判令金岸公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：朱传林与金岸公司于2017年4月12日签订了一份就金岸公司开发的，坐落于福州市闽侯县（现定名）金湖水岸5#楼2102单元号房的《商品房买卖合同》，该合同中约定，金岸公司应当在2018年12月30日前向朱传林交付案涉房屋，但金岸公司至今尚未具备法定及约定的交房条件。朱传林已经依约向金岸公司支付了总房款1026448元。金岸公司的迟延交付房屋的行为已经构成违约，并给朱传林造成了经济损失。朱传林曾多次与金岸公司沟通协商该公司应承担的违约及赔偿责任，但金岸公司置之不理。故朱传林诉至法院，请求判如所请。金岸公司辩称，一、金岸公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应承担违约责任。金岸公司顺延交房系因台风、暴雨等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。遭受暴雨、大暴雨、台风等不可抗力影响不能施工，按照合同约定及法律规定可顺延交楼的天数共计37天。本案中，台风作为飓风与暴雨相伴而至的极端恶劣天气，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。根据法律规定闽侯恒大山水城项目因不可抗力造成逾期交房，依法应予以免除责任。二、金岸公司已于2019年1月24日满足交房条件，逾期交房违约金仅应计算2019年1月24日，金岸公司于2019年3月8日向朱传林寄送交楼通知书，但朱传林拒不接收房屋，对于该情形即使未认定逾期交房违约金计算至合同约定的交付条件之日止，也应计算至金岸公司通知朱传林办理交楼的时间即2019年3月8日。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，朱传林与金岸公司签订《商品房买卖合同》，约定：朱传林向金岸公司购买其开发的位于福州市闽侯县××乡××村××号××＃楼××单元的房屋，建筑面积共104.8平方米，商品房价款按建筑面积计算，总金额为1026448元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）0元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”《商品房买卖合同》第二十二条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”该合同的附件六合同补充协议第六条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”合同签订后，朱传林已向金岸公司支付全部购房款，并于2019年9月13日实际接收诉争房屋。诉争房屋于2019年1月24日经消防验收合格。审理中，金岸公司向本院提交了《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，《工程竣工验收报告》载明诉争房屋于2018年12月25日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，《竣工验收备案表》载明诉争房屋的竣工日期为2019年7月12日，于2019年10月31日完成竣工验收备案。另查明，合同签订后至合同约定交付期限前（即2017年6月12日至2018年12月30日），诉争房屋所在地受台风“苗柏”、“纳沙”“海棠”、“玛莉亚”影响共计14天。本院认为，朱传林与金岸公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。金岸公司未在约定期限内向朱传林交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。因双方在合同中约定逾期交房超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，故朱传林主张违约金按已付购房款的日万分之一为计算标准，符合双方合同约定，本院予以支持。关于金岸公司提出的违约金不应超过已付购房款2%的抗辩意见，本院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第六条对违约金总额上限的约定，金岸公司逾期交房违约金超过购房款2%后，即便仍未能履行交房义务也无需承担逾期交房违约责任，该约定显然免除了金岸公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第六条对逾期交房违约金总额上限的约定应认定无效，故金岸公司的抗辩意见本院不予采纳。朱传林主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，金岸公司抗辩因台风等不可抗力事由导致交房期限顺延，但未提交证据证明已经履行《商品房买卖合同》第八条约定的书面告知义务，且未能提供施工日志、监理日志、施工进度表等证据材料佐证其顺延交房的主张,该抗辩意见本院不予采纳，故本院认定逾期交房违约金自合同约定的交付期限届满次日即2018年12月31日起计算；金岸公司虽提供了EMS邮寄面单，拟证明金岸公司于2019年3月8日向朱传林寄送了交楼通知书，但该面单未记载邮寄时间、签收时间及签收人，金岸公司亦未提供其他相关证据证明该主张，根据金岸公司提供的业主档案可以证实朱传林于2019年9月13日接收诉争房屋，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金计算至房屋实际交付之日止，故金岸公司应以已付购房款1026448元为基数，按每日0.01%标准，向朱传林支付2018年12月31日至2019年9月13日的违约金26379.7元（1026448元×0.01%×257天），对于朱传林主张收房后的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱传林支付逾期交房违约金26379.7元。二、驳回朱传林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583元，减半收取291.5元，由朱传林负担46元，福州金岸房地产开发有限公司负担245.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员  季 琳二〇二一年二月十八日法官助理  张晶晶书 记 员  吴丽娟附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。