广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33285号原告：胡小艳，女，1977年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郭新民，北京市天平（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告胡小艳诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭新民及两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与两被告签订的《租赁合同》；3.被告智城公司返还原告226000元；5.两被告向原告支付违约金118650元；5.本案诉讼费全部由两被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司签订了《物业使用权转让合同》，合同约定被告智城公司将位于佛山市南海区***商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告。原告依约履行了全部交款义务，但是被告智城公司至今没有交楼，也没有按照合同按期支付租金，已经构成根本违约，经过多次交涉无果。被告智城公司的行为违法违约违背诚信，严重侵犯原告合法权益，根据法律和合同规定，遂起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告广佛智城公司不同意解除。理由如下：1.被告与原告在《物业使用权转让合同》中均无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.即使被告智城公司存在延迟交付的情形，该延迟交付涉讼物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与被告广东智城梦乐城商业投资公司（以下简称“梦乐城公司”）就涉讼物业分别签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经分别向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，《物业使用权转让合同》的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉讼物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于被告梦乐城公司向被告广佛智城公司的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给被告梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金收益，并非取得物业本身，《物业使用权转让合同》的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉讼物业已实际收取被告梦乐城支付的租金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年。《租赁合同》签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月每月向原告支付租金37487元，以上合计42287元。被告梦乐城公司就《租赁合同》的履行没有违约行为。但鉴于原告提起诉讼要求解除《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金和租金42287元返还给被告梦乐城公司，同时原告已收取的履约保证金和租金为42287元本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（六期）2号楼办理了建设工程规划许可证。2016年9月3日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年9月2日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金226000元；甲方在2018年1月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告向被告智城公司支付了转让款226000元。庭审中，被告智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。各方确认原告已收取被告梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42287元。被告梦乐城公司同意其支付的款项在本案中抵扣被告智城公司的债务。2020年12月28日，原告的起诉状送达给被告智城公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月28日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》解除，《租赁合同》丧失履行的基础，《租赁合同》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款226000元应退予原告、原告收取的押金及租金42287元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该42287元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款183713元（226000-42287）予原告。原告诉请被告智城公司支付违约金118650元，本院结合双方合同的履行情况、原告的实际损失等情况，酌定被告智城公司支付违约金33900元（226000×15%）予原告，原告主张超过本院核准部分，本院不予支持。被告梦乐城公司对《租赁合同》的解除并无过错且并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告要求被告梦乐城公司支付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告胡小艳与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年9月3日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月28日解除；二、解除原告胡小艳与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年12月15日签订的《租赁合同》；三、确认被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款183713元及支付违约金33900元予原告胡小艳；四、驳回原告胡小艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计3234.88元（原告已预交），由原告负担1132.88元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2152元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月五日书记员  杨文晖