北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25116号原告（反诉被告）：刘丹，女，1989年3月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：王蕴秀，女，1989年8月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：冯艳希，女，1963年5月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：安逢好（冯艳希之女），住北京市通州区。原告刘丹、王蕴秀（以下简称原告）与被告冯艳希（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丹、王蕴秀，被告冯艳希及其委托诉讼代理人安逢好到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘丹、冯艳希向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告退还租房押金10000元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月30日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区梨园镇靓景明居小区X号楼X单元X室房屋出租给原告使用，月租金10000元，租期自2019年8月1日起至2020年7月31日止，押金10000元，按季度支付房租。合同签订后，原告支付被告房租共计120000元、押金10000元。合同到期后，原告于2020年8月3日将上述房屋交付给被告，但被告拒不退还押金。对于被告的反诉请求，原告在2019年8月5日向被告微信转账290元，其中包含存量电费245元，原告应支付的电费为1145．59元，并同意从所交押金中扣除水、电、燃气、有线电视收视费，合计1577．74元，不同意对方的其他反诉请求。理由如下：一、原告曾于2020年7月19日和被告进行协商，告知在8月1、2日彻底搬空物品，当时原告也已经同意了，所以被告不应以此为由不退还押金。二、原告在租赁期间并未饲养动物，该宠物并非归原告所属，系原告的朋友做客时所带，原告并未违反合同的约定。三、根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第六条第（二）款的约定，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。原告在入住时就向被告提出地板已经发生损坏，且在居住期间被告的地板因自然属性也导致损耗，原告不应承担任何费用；除地板外，被告要求原告承担修复损坏的二个卧室门、晾衣杆更换及安装费用、餐桌烧烤烫黑损坏的费用及床垫损坏等费用，原告均认为为合理使用造成的损耗，故不应由原告承担赔偿责任。四、对于被告要求赔偿的芦荟、三个花盆、阳台及厨房的吸顶灯等物品丢失的损失，原告在搬离时并未带走，被告亦无证据证明该物品被原告盗取，原告不应承担该费用。五、对于被告要求原告支付两个卫生间疏通马桶的费用，原告在刚入住房屋时就已经发现被告的马桶不好用，也向被告反映了该问题，被告也于2019年10月18日得知马桶并不好用。期间，原告曾找维修师傅进行维修，但因马桶已经年代久远，相关配件已停产，所以无法维修。原告在8月3日搬离房屋时，卫生间也已清洁干净，故原告拒绝支付该费用。六、原告在搬离时仅在冰箱中遗留部分菜品，并没有导致冰箱发生损坏，原告没有为被告清洁冰箱的义务；原告在搬离前为防止遗漏个人物品，曾经每个抽屉都打开过，并没有发现损坏；原告在居住期间并未使宠物尿液排泄在沙发上，该损耗为合理使用造成的损耗，且根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》的约定，原告并没有在搬离时为被告做保洁的义务。综上，不同意支付以上费用。被告辩称：一、根据双方签署的《北京市房屋租赁合同》第九条第（四）款的约定，如原告未按约定时间（2020年7月31日）向被告返还房屋，被告可按照合同约定扣除违约金10000元，但原告一直拖到2020年8月3日才微信告知被告可以归还房屋；被告始终没有同意原告可以在2020年7月31日之后归还房屋，但也无法强制原告在合同约定的日期让原告搬出，无奈才于2020年8月4日去收房。二、2020年8月4日，被告去查收房屋时，发现全部房间窗户大开，冰箱门也都开着，厨房、阳台、四个卧室、客厅、阳台全都是垃圾，地板被泡，马桶被堵（里面全都是屎，纸，头发），沙发、床垫、餐桌、大衣柜等均有损坏，被告微信联系原告刘丹来面对面查房，但被原告拒绝。三、原告违反双方签署的《北京市房屋租赁合同》中关于在居住期间不允许豢养任何宠物的补充约定，在承租房屋内养猫、养狗且宠物扰民，对邻居造成了不好的影响；被告在2020年8月4日收房时，也发现房屋内被损坏的床垫上有明显猫的抓痕，沙发上有明显的狗的尿渍，被告无奈花费350元更换被狗尿过的沙发垫；原告执意索要押金，索要不成就发微信诅咒被告女儿。四、在原、被告未签署房屋租赁合同前，麦田房屋中介公司赵亚杰曾带领原告实地看房三次，但原告最后把中介甩开直接和被告签署了房屋租赁合同，赵亚杰可以证明2019年7月时房屋主卧外木地板是完好无损的；地板被泡是2019年11月被告无意中发现的，发现后与赵亚杰进行了微信沟通，并于2020年9月2日联系地板装修工人袁师傅进行维修，支付维修费2200元。四、原告入住时电表余额为245元，搬出时欠电费1131．44元，超阶梯上浮电费14．15元，且原告搬入时并没有向被告支付存量电费，所以原告拖欠电费1390．59元未交纳；原告入住时燃气表底数为466立方米，搬出时燃气表底数为361立方米，原告未支付燃气费的金额为（466-361）*2．63=276．15元；原告入住时水费已结清，搬出时欠水费30元未支付，原告还拖欠2020年1月至7月的有线电视收视费126元未支付。五、原告在承租房屋期间造成北卧室芦荟一盆丢失、客厅阳台三个花盆丢失、阳台及厨房吸顶灯灯罩灭失、并造成两个马桶堵死、两个卧室门及门套损坏、次卧的抽屉合不上、餐桌被烫黑、阳台晾衣杆被折断报废，冰箱制冷功能损坏（冰箱为被告于2020年4月初新买的冰箱）；被告维修两个马桶支出140元，支出房屋保洁费900元，维修损坏的冰箱支出400元，维修两个损坏的卧室门及门套、次卧抽屉合不上、阳台晾衣杆被折断报废及厨房卫生间铜条共计支持2200元。故被告提出反诉请求如下：1．请求判令反诉被告向反诉原告支付未按约定时间返还房屋的违约金10000元，且该笔违约金从反诉被告交纳的押金中优先抵扣；2．请求判令反诉被告给付反诉原告水电燃气费、清洁费、家具用具等维修更换费11322．39元；3．请求判令反诉被告承担所有的诉讼费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年7月30日，冯艳希（出租人甲方）与刘丹、王蕴秀（承租人乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于北京市通州区梨园镇靓景明居小区X号楼X单元X室、建筑面积为163．26平方米的房屋出租给乙方居住，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为30000元/季度，押金10000元，付款方式为“押一付三”；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内水费、电费、有线电视收视费、燃气费……由乙方承担。其中，第六条房屋维护及维修（二）款1项约定：对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。（二）款2项约定：因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条违约责任（四）款约定，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。第十一条其他约定事项1．不养宠物；2．居住五人。《北京市房屋租赁合同》合同附件一《房屋交割清单》显示：房屋包括主卧、次卧、卧室1、卧室2、阳台、客厅；电器包括冰箱、落地扇、电脑、空调；次卧中家具包括床、床头柜、卧室柜、书桌、椅子；客厅中家具包括沙发等。《房屋交割清单》未记载有芦荟花一盆及三个花盆。合同签订后，原、被告双方对合同进行了履行，原告向被告交纳了押金10000元及各期相应的租金，被告向原告交付了房屋。2019年8月5日，原告刘丹通过微信向被告转账290元。2019年10月18日，被告微信询问原告刘丹“大卫生间（坐便图片）一直流水吗”，原告刘丹回复“有时候流但一流流好久半天止不住”，被告回复“我带师傅两点过去啊”。2020年7月19日，被告与原告刘丹就合同到期后搬家事宜微信进行了沟通，被告称“没让你们提前搬，就是尽早搬吧，也得给我两天时间吧，我提前好几天就把钥匙给你了吧”，原告刘丹回复称“本来我们找的那个房子房东还让我们再推迟半个月再搬我们就想着您这边也要租出去了就没有答应他还是按8月1、2号算的我们都为您考虑到了您也为我们考虑一下吧我们搬走的时候肯定会给您收拾干净的这您不用担心”，被告回复“好的”。2020年8月3日，原告刘丹微信告知被告称“阿姨我们今天专门过来给你把房子收拾干净了钥匙就给你放在门口的电表箱了……”，被告回复称“好的明天早上回去”。2020年8月4日，被告在查验房屋时发现房屋存在诸多问题，微信告知原告刘丹称“刘丹儿押金一分不退你过来你现在就过来”，原告刘丹称“为什么呀我们都住到期了为什么不退押金啊”，双方随后通过微信语音进行沟通未果，原告刘丹微信表示“我这边有工作，我过不去。凭良心讲，房子我们都给您收拾好了，我们刚搬过来的时候也不过如此，我也没那个必要专门过去跟您吵架。我租过这么多年房子，也是第一次碰上像您这样的房东，父母的债儿女还，你这样对我们倚老卖老，将来的阴德会损害您在国外的女儿的”。被告提供的查验房屋时拍摄的照片显示：主卧卫生间外地板面层局部脱落损坏，厨房及阳台的吸顶灯灯罩缺失，阳台的晾衣杆折断，次卧抽屉不能闭合，餐桌桌面有两处类似烟头烫黑的痕迹，卧室门面嵌入金属条断裂弹出，卧室门套有类似重物冲击后裸露的白茬一处，卧室衣柜装饰片脱落，一处沙发上显示有泛黄的污渍痕迹，床垫有类似墨水滴落的蓝色污染物一处并有小面积跳线起球，冰箱内污浊且残存食品及包装物，厨房台面上显示有塑料餐盒、调味瓶等物品，阳台存有废弃纸箱、“汉宠欣”标识的购物袋等物品，客厅中堆有帽子、纸箱等物品，一处卫生间马桶内充满泛红黄的污物，一处卫生间马桶内液体泛黄且有卫生纸遗留，卫生间内墙体泛红黄色部分掩盖了墙砖本色，卫生间地漏毛发堵塞地面脏乱。被告提供了《收据》二份，用以证明其在2020年8月4日支出卫生间马桶疏通费140元、支出房屋保洁费900元，2020年8月15日支出损坏的家具等维修费2200元。被告还提供了微信转账记录，用以明其于2020年9月2日更换污染的沙发垫、修理冰箱、维修地板分别支付350元、400元、2200元。原告对被告的上述支出均不予认可。原告亦向本院提供了案涉房屋的视频，用以证明其搬走时对承租房屋进行了清理。其中，一段视频显示沙发确有泛黄的污渍痕迹，室内物品摆放有序；一段视频是对案涉房屋的介绍；一段视频是王**录制视频，用以证明狗是王**去原告处做客时带过去的，是经过与被告沟通过的，但狗未在沙发上小便。被告对关于案涉房屋两段视频的真实性认可，但表示不是原告搬走时拍摄。对于王**的视频不予认可，坚持其抗辩意见。庭审中，反诉被告同意支付水费30元、电费1145．59元、燃气费276．15元、有线电视收视费126元，合计1577．74元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式或其他形式。合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现原告在合同到期后，就腾房的时间又与被告进行协商，被告予以认可，应当视为双方就腾房的时间达成新的合意，原告按照重新约定的时间腾退房屋并无不妥，被告以此拒绝退还押金依据不足，本院不予支持。原、被告就房屋租赁合同签订后，原告入住房屋并居住承租期满，根据双方2019年10月18日的微信聊天记录，能够确认原告对承租房屋内的设备、设施状况及功能予以认可且对房屋内设施履行了维修义务，故本院对于反诉被告关于卫生间马桶无法维修等抗辩意见不予采纳。办理退房交接是房屋租赁合同中承租人的义务，原告在双方重新约定的腾房时间届满、搬家腾房时，应当与被告就承租期间发生的水、电、燃气、有线电视等费用以及室内的财产现状当面进行交接并办理退房交接手续，以明确各方的责任，避免纠纷的发生。现原告在搬家腾房时未与被告办理房屋交接，且在被告要求共同现场查验时不积极予以协助，以共同确认房屋现状，应当承担相应的法律后果。从双方举证情况看：原告提供的视频证据，从证据内容上仅能反映其入住前和居住时的房屋状况，并不能反映其搬家离开案涉房屋时的房屋状况，故本院对于原告提交的该两份证据的真实性、合法性予以确认，对于其关联性不予确认；被告提供的照片、微信转账记录、《收据》用以证明原告在搬家腾房时的房屋状况以及被告之后对房屋内设备设施维修的支出，现原告证据的证明力不足以支持其主张并否定被告的证据，本院对于被告提交证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。从原告提交的视频中能够看到，沙发中已经有泛黄污渍的痕迹，从中也能够进一步证明被告提交证据的真实性，该损害后果并不因是否为宠物尿液污染而减轻或免除原告的责任，故原告提供的王**的视频证言并不能免除其赔偿义务。通过被告提交的证据，原告在承租期间仅导致主卧卫生间外地板局部面层脱落损坏，但被告的维修费用却达2200元，该支出与其所提供证据显示的损害部位的修复费用明显存在差异，故对于被告地板的维修支出应当予以扣减，数额由本院根据损害部位等因素酌定。在原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》中，的确没有对要求原告在搬家腾房时对房屋进行保洁的约定，但对房屋内的清洁、整齐程度保持与承租房屋时的大体一致，应当是承租人应当履行的基本义务和附随义务，现通过被告提供的照片能够确认，原告在搬家遗留在房屋内的垃圾未清理、卫生间马桶充斥污物等均已超出房屋正常使用应当保持的卫生、整洁要求，故原告应当负担相应的保洁费支出。双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”，现被告房屋内家具、装修等的损害程度，已经超出了合理使用时的正常损耗，故本院对于原告关于房屋现状系自然损耗的辩解意见不予采纳。被告未提交在房屋交付房屋内存有花卉等的证据，故对于其关于花卉等赔偿的请求，本院不予支持。被告未就原告给付的290元的用途向本院提供证据，本院对于原告关于存量电费的辩解意见予以采纳。现经本院核算，原告应当负担的水、电、燃气、有线电视收视费的费用与其同意负担的数额一致，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第七十七条第一款、第九十二条之规定，判决如下：一、冯艳希退还刘丹、王蕴秀房屋押金10000元，于本判决生效后7日内执行清；二、刘丹、王蕴秀给付冯艳希水费30元、电费1145．59元、燃气费276．15元、有线电视收视费126元，合计1577．74元，于本判决生效后7日内执行清；三、刘丹、王蕴秀给付冯艳希卫生间马桶疏通费140元、房屋保洁费900元、沙发垫更换费350元、冰箱维修费400元、家具维修费2200元、地板维修费用400元，合计4390元，于本判决生效后7日内执行清；四、驳回冯艳希的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元，由刘丹、王蕴秀负担（已交纳）。反诉费167元，由冯艳希负担142元（已交纳），刘丹、王蕴秀负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二一年二月八日书记员  武 晗