广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8216号原告（反诉被告）：张泽华，男，1976年9月29日出生，汉族，住广东省东源县××××××××××××××。委托诉讼代理人：冯官海，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏静，广东灝创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：欧泽民，男，1988年6月13日出生，汉族，住湖南省××××××××××××××。委托诉讼代理人：陈荣浩，广东朗法律师事务所律师。原告（反诉被告）张泽华与被告（反诉原告）欧泽民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告（反诉原告）欧泽民提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张泽华及其委托诉讼代理人冯官海、李敏静，被告欧泽民及其委托诉讼代理人陈荣浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泽华向本院提出诉讼请求：1.欧泽民立即支付张泽华2020年4月8日至2020年6月8日的租金（占用费）33400元及滞纳金（按月利率3%计算。其中以16700元为基数自2020年4月6日起计算至2020年5月5日止；以33400元为基数自2020年5月6日起计算至清偿之日止。暂计算至2020年6月10日的滞纳金约为1520元）；2.欧泽民立即支付给张泽华自2020年6月9日起至返还租赁物之日止的场地占用费（占用费按每月16700元计算，暂计算至2020年6月10日的占用费约为1110元）；3.欧泽民支付给张泽华水电费6500元；以上暂计42530元。诉讼过程中，张泽华放弃其第2项诉讼请求。事实和理由：张泽华与欧泽民签订《租赁合同》约定，张泽华将中山市××××××××××××第1卡ABC卡出租给欧泽民使用，租金每月16700元，租金水电费每月5日前交，逾期未交租按每天10%缴纳滞纳金，逾期10天的，出租人有权终止合同等。但欧泽民自2020年4月开始拖欠租金且未支付水电费，经张泽华催促后仍未缴纳。故张泽华诉至法院，请求判如所请。欧泽民辩称，一、确认2020年4月8日至2020年5月31日没有向张泽华支付租金共计33400元，但欧泽民认为张泽华主张的按月3%计算滞纳金是明显偏高的；二、从2020年5月31日欧泽民已经退出涉案商铺，并且该商铺在欧泽民退场后张泽华已转租给第三方使用，现在经营饮品店，因此不可能存在张泽华所称的占用费；三、确认2020年4月8日至2020年5月31日期间商铺产生的水电费都没有向张泽华缴纳，但该水电费款项也没有达到6500元这么高，张泽华应当就其主张的水电费提供证据证明。除此之外，涉案租赁合同是无效合同，涉案租赁物没有通过依法报建也无房产证，该租赁合同签订前，涉案商铺是只有地板砖的状态，没有厕所等基本设施，不能达到租赁后立即能使用的情形，因此，欧泽民支付大约20万元装修费重新装修涉案商铺，并且在签订合同时，张泽华要求欧泽民必须缴纳进场费，进场费的标准是每年4万元，在签订合同时要求先行支付100000元，其余意见详见反诉状。欧泽民向本院提出反诉诉讼请求：1.判令张泽华向欧泽民返还押金33400元；2.张泽华向欧泽民返还进场费100000元；以上合计133400元。事实和理由：2019年3月8日，欧泽民与张泽华签订《租赁合同》，约定张泽华将位于中山市××××××××××××第1卡ABC卡出租给欧泽民使用，押金33400元，进场费100000元（租赁期为3年，按年计算进场费，3年总费用为100000元）。欧泽民按照约定向张泽华给付押金和进场费100000元。现欧泽民已于2020年5月31日搬离涉案商铺并将涉案商铺返还给张泽华，张泽华应返还押金和进场费。同时，欧泽民与张泽华对进场费的用途没有明确约定，进场费也远高于合同约定的租金及押金，欧泽民才使用涉案商铺1年左右，张泽华所谓的不能退进场费显然有失公平。故欧泽民诉至法院，请求判如所请。张泽华辩称，一、本案按照租赁合同约定租赁交付期限，欧泽民明显已经逾期没有交租，已构成违约，押金是作为涉案商铺租赁合同履行的保证，在欧泽民违约的情况下押金应予以没收，且结合市场交易习惯及实践，在承租方违约的情况下，押金也是无需退还。二、在租赁合同中约定的进场费100000元实际是转手费，在租赁合同中双方明确约定该笔款项是不退还的，合同的签订是双方真实的意思表示，是依法有效的，且本案张泽华已将涉案商铺交付欧泽民使用，欧泽民已确实使用过一段时间，最终双方产生纠纷是因为欧泽民逾期违约不交租而导致合同解除，责任应由欧泽民承担，综合以上意见，押金无需退还，进场费双方已约定无需退还，故请求法庭对欧泽民反诉请求予以驳回。本院经审理认定事实如下:案涉房屋位于中山市××××××××××××，所有权人为苏瑞帜，已办理建设工程规划许可证（编号1020004000357）。2019年2月26日，付剑（甲方）与张泽华（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将位于中山市×××××××××××××沙手机城转让给乙方经营，转让费145000元，乙方需向甲方支付订金5000元，乙方要求：四年合作，前三年租金19000元、第四年租金20000元，门面可分租。甲方和房东谈好要求后再改合同，同时乙方向甲方支付转让费用140000元等。2019年3月1日，苏瑞帜（甲方）与张泽华（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××××××××××××××约180平方出租给乙方作商业使用，租期自2019年3月1日至2023年3月1日等。2019年3月8日，张泽华（甲方）与欧泽民（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××××××××××××第1卡ABC卡租给乙方做黄金。租金每月16700元，二押一租。进场费100000元，此款不可退。租期为3年，即从2019年3月8日至2022年3月9日止。租金水电费每月5日前交，如果逾期没交租，按每天交滞纳金10%，逾期10天甲方有权终止此合同。电费每度1.2元，水费按4元每度。甲方不得再租做黄金珠宝（1卡旁边2卡位置）。合同还约定了其他条款。合同签订当日，欧泽民向张泽华支付押金33400元及入场费70000元，并由张泽华向欧泽民出具收据，其中在入场费的收据中注明“不退”字样。同日，欧泽民向张泽华出具欠条，确认欠张泽华30000元整，须于2019年5月10日前付清。其后，欧泽民向张泽华补齐所欠入场费30000元，并将欠条原件收回。合同履行过程中，欧泽民自2020年4月8日起未支付租金，并于2020年5月31日未经张泽华允许搬离案涉租赁物，张泽华知道欧泽民搬离并到现场予以制止，欧泽民搬离后将案涉租赁物钥匙放置于案涉租赁物的柜台上。2020年6月1日，张泽华向欧泽民发送微信称“现你已经逾期交租快60天了，我现在单方面解除合同，并要求你马上交还店铺钥匙，缴纳租金、水电、逾期付款违约金还有解除合同违约金，如不交纳，我将按合同上的约定诉至人民法院，后果自负”，其后于2020年6月3日，张泽华再次通过微信向欧泽民发送书面律师函，并告知书面信函已发店铺地址。律师函反映广东灝创律师事务所冯官海律师接受张泽华委托，告知欧泽民从2020年3月开始拖欠租金，至今已拖欠三个月租金共50100元及水电费6500元，已构成违约，先通知欧泽民即时终止双方的《租赁合同》，并要求欧泽民于2020年6月8日前搬离并返还租赁物且须交还全部钥匙、立即支付拖欠的租金50100元及水电费6500元等。张泽华于当日回复称“所有的钥匙已经放在那个柜子上面”。2020年7月张泽华已将案涉商铺出租给案外人进行装修经营。欧泽华在庭审中确认张泽华第1项诉讼请求中关于租金的请求。张泽华提交短信记录显示户名为苏瑞帜、地址为广东省中山市××××××××××××的物业2020年3月1日至同年5月31日期间的电费合计6181.33元。张泽华称欧泽民拖欠其水电费合计6500元，但未提交证据证实水费的数额。欧泽民确认其拖欠张泽华水电费6181.33元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张泽华已提交案涉房屋的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程报建批复通知书证实案涉房屋已办理合法的报建手续，欧泽民未提交证据予以反驳，本院予以认定。张泽华与欧泽民签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。欧泽民确认张泽华第1项诉讼请求中关于租金的请求，本院予以认定，故对张泽华诉求欧泽民支付的2020年4月8日至同年6月8日期间的租金33400元予以支持。关于滞纳金，《租赁合同》约定每月5日前交租，逾期未交，按每天交滞纳金10%。欧泽民未按约定期限缴纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，但欧泽民未按期交租给张泽华带来的是相应款项的利息损失，双方约定的滞纳金及张泽华主张的按月利率3%计算滞纳金均过分高于其实际损失，应当予以调整，故本院根据公平原则酌情调整滞纳金以16700元为基数自2020年4月6日起计算至2020年5月5日止，以33400元为基数自2020年5月6日起至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，超出部分，本院不予支持。张泽华放弃其第2项诉讼请求，此系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。关于水电费，张泽华虽主张欧泽民拖欠其水电费合计6500元，但其提交的短信截图仅能证实案涉租赁物2020年3月1日至同年5月31日的电费为6181.33元，张泽华未提交证据证实水费数额，欧泽民仅确认其拖欠水电费6181.33元，故本院认定欧泽民应支付张泽华水电费6181.33元，超出部分，本院不予支持。关于押金，双方在合同中并未约定押金的性质及对一方违约后押金的处理方式也并未进行约定，故该押金并不具有定金或违约金的性质，与违约责任的承担并无必然联系，在双方合同已经终止的情况下，张泽华继续占用押金既无法律依据，也无合同依据，应当予以返还，故对欧泽民诉求返还押金予以支持。关于进场费，案涉《租赁合同》明确约定进场费100000元不可退，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故欧泽民诉求张泽华退还进场费于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）欧泽民于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张泽华支付2020年4月8日至同年6月8日期间的租金（占用费）33400元及滞纳金（以16700元为基数自2020年4月6日起计算至同年5月5日止，以33400元为基数自2020年5月6日起计算至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算）；二、被告（反诉原告）欧泽民于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张泽华支付水电费6181.33元；三、原告（反诉被告）张泽华于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）欧泽民返还押金33400元；四、驳回原告（反诉被告）张泽华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）欧泽民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取计432元，由原告张泽华负担28元，被告欧泽民负担404元（该款原告张泽华已预交，其同意由被告欧泽民直接向其支付，被告欧泽民在支付上述款项时迳付原告张泽华，本院不另收退）。反诉案件受理费1484元，由被告欧泽民负担1112元，由原告张泽华负担372元（该款被告欧泽民已预交，其同意由原告张泽华直接向其支付，原告张泽华在支付上述款项时迳付被告欧泽民，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年二月六日书记员  石光灵