江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初4962号 原告：马宁，男，1983年12月16日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：王玉娇，系马宁妻子。 委托诉讼代理人：江莱，江苏长三角律师事务所律师。 被告：钱立海，男，1985年1月13日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 被告：程亚，女，1976年8月9日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：任延，江苏君远律师事务所律师。 原告马宁与被告钱立海、程亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马宁及其委托诉讼代理人王玉娇、江莱，被告程亚及其委托诉讼代理人任延到庭参加诉讼。被告钱立海未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马宁向本院提出诉讼请求：1.判令涤除二被告在南京市江宁区房屋上的抵押登记；2.请求判令被告钱立海协助原告办理过户登记手续即将南京市江宁区室不动产产权变更登记至原告名下；3.二被告共同承担律师费4万元。事实和理由：2007年11月26日，原告与被告钱立海签订房屋买卖协议，约定原告以25万元购买坐落于南京市江宁区的拆迀安置房（含储藏室），并同时约定案涉房产产权过户至乙方名下时，钱立海应无条件予以配合。同年12月原告按照上述协议，支付约定的25万元全部购房款给钱立海，钱立海将案涉房屋交付给原告至今。后原告在得知钱立海已取得产权证的情况下，多次自己或通过他人与钱立海联系办理房产过户手续，钱立海均不予理睬，故意拖延房屋买卖协议约定的房产过户事宜。2020年疫情平稳后，原告又多次试图联系钱立海办理案涉房屋的过户登记手续，仍然无法与钱立海联系。原告后经查询得知2020年8月3日，钱立海作为借款人与程亚签订了数额为85万元的一年期借款合同，并因此借款合同在案涉房屋上设置了85万元的抵押权。原告认为，原告与钱立海签订的房屋买卖协议，为双方真实意思表示，原告的合法权益理应受到保护，在钱立海已取得案涉房产产权证的情况下，应按房屋买卖合同的约定配合原告将案涉房产过户至原告名下。但钱立海先拒不办理房屋产权过户手续故意拖延，后又将案涉房产为其向程亚的借款设定抵押并办理抵押登记。二被告的上述行为损害了作为案涉房产实际产权人原告的合法权益，应当涤除案涉抵押登记并将案涉房产过户至原告名下。 被告钱立海未应诉。 被告程亚辩称：1.其起诉钱立海、左某民间借贷纠纷一案已经在江北新区法院立案，要求钱立海、左某归还借款本金85万元及利息，并要求就案涉房屋实现优先受偿权，本案应以民间借贷纠纷案审理结果为依据，所以本案应当中止审理；2.其在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，抵押权是物权，优于原告享有的债权。3.其在收到原告诉状时才知道房屋状况，其属于善意第三人，合法抵押权应受到法律保护。综上，其也是受害者，要求法院驳回对其诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2007年11月26日，谢某某、钱立海（甲方）与马宁（乙方）签订《房屋买卖协议》，上记载：“甲方因拆迁分得安置房一套，位于秣××街道××单元××室，甲方同意将此房出售给乙方，订立协议如下：一、此房套型为中套（约92平方米）。二、此房（含储藏室）卖给乙方，乙方共付给甲方购房款计人民币贰拾伍万元整，付款方式为：本协议签订生效后，乙方先付购房款壹拾万元整，余款待甲方在同年12月15日前搬出此房后，乙方一次性付清全部购房款。……甲方保证上述房产权属清楚，无任何纠纷；如该房屋房产证下发后，乙方在办理该房过户时，需要甲方出具证明或手续等，甲方因无条件积极协助乙方将该房办理过户至乙方名下。办理过程中产生的一切费用及契税等三千元以内由甲方承担，超出三千元部分由乙方承担，与甲方无关。”当日，2007年12月15日，马宁付清房款25万元，谢某某、钱立海出具《卖房款收条》确认。收到房款后，钱立海交付房屋，马宁使用房屋至今。2010年10月谢某某去世。2017年2月8日，南京市江宁区秣陵街道欣旺花苑××幢××室房屋所有权登记在钱立海名下。2020年8月4日，案涉房屋办理抵押登记，被担保主债权数额85万元，抵押权人为程亚。 对于程亚与钱立海借款事实，被告程亚陈述其与钱立海是朋友，2020年7月钱立海因生意周转向其借款80多万，并带了房产证，其开始不同意，后钱立海称办理房产抵押，再放款，遂同意。期间，钱立海向程亚隐瞒了房屋已被马宁购买并占有使用的情况，程亚未上门实地查勘房屋。2020年8月4日办理完抵押登记后，程亚于次日向钱立海转账85万元，钱立海、左某出具借条约定借款期限1年，每月利息1.5%，逾期利息按每月2%计算。 另查明，谢某某是钱立海的母亲，谢某某的父母、配偶已去世，谢某某除钱立海外无其他子女，钱立海是其唯一法定继承人。 另，马宁委托江苏长三角律师事务所代理本案，签订委托代理合同，代理期限至一审终结，约定律师费4000元。 上述事实，有房屋买卖协议、审核意见书、卖房款收条、供电协议、水费缴费发票、南京广电网络业务受理单、借条、借款合同、房地产抵押合同、不动产登记证明、银行流水及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谢某某、钱立海与马宁签订《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案房屋已经交付给马宁居住、使用多年，现在涉案房屋已经领取不动产权证，具备过户条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。关于房屋抵押的问题，《中华人民共和国担保法》第三十七条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。2007年，谢某某、钱立海与马宁签订了房屋买卖合同，房屋已由马宁占有、使用；案涉房屋的权属存在争议，钱立海在房屋上设立抵押违反了法律规定。程亚设定抵押时，仅对案涉房屋的产权进行了形式上的审查，但并未调查案涉房屋的权属及占有使用状况等，也未上门实地对抵押房屋的存续状态和真实产权状况进行了解。案涉房屋为拆迁安置房，程亚更应认真审查房屋权属，但程亚未能全面谨慎了解抵押对象，存在重大过失。故程亚不能被认定为善意第三人，其与钱立海签订的抵押合同因违反法律规定而无效，程亚不应取得房屋抵押权，本院对马宁要求程亚与钱立海注销案涉房屋抵押登记的诉讼请求予以支持。程亚抗辩本案应以其民间借贷案件审理结果为依据，应中止审理，本案原告要求涤除抵押权的诉讼请求，与程亚另案起诉要求实现抵押物优先受偿的诉讼请求，是对抗的诉讼，不是互为依据的诉讼，故不符合中止诉讼的情形，本院对程亚该抗辩意见不予采纳。综上，马宁与钱立海、谢某某签订的《房屋买卖协议》有效，双方均应按约履行；钱立海与程亚应注销房屋抵押登记，钱立海应协助马宁办理房屋过户登记手续。根据《房屋买卖协议》，过户税费在3000元以内部分由钱立海负担，超出3000元部分由马宁负担。双方房屋买卖合同未明确约定律师费的负担，故本院对马宁要求被告承担律师费的诉讼请求不予支持。被告钱立海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条第一款第五项之规定，缺席判决如下： 一、被告钱立海与被告程亚于本判决发生法律效力之日起十日内注销南京市江宁区秣陵街道欣旺花苑××幢××室的抵押登记； 二、被告钱立海于上述抵押权注销登记后十日内协助将南京市江宁区秣陵街道欣旺花苑××幢××室不动产产权变更登记至原告马宁名下，过户税费在3000元以内由钱立海负担，超出3000元部分由马宁负担。 三、驳回原告马宁其他诉讼请求。 本案案件受理费40元，保全费5000元，合计5040元，由原告负担25元，由被告钱立海、程亚负担5015元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  钟诗蔚 二〇二一年二月二十四日 书记员  张曼曼