江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终27号上诉人（原审原告，反诉被告）：钟万**，男，1974年1月20日生，汉族，住江西省龙南县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：赖红日，男，1975年12月19日生，汉族，住江西省龙南县。委托诉讼代理人：赖瑞杰，江西尚业律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：叶华良，江西尚业律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人钟万**因与被上诉人赖红日房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省龙南市人民法院(2020)赣0727民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟万**上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对所租店面进行了装修，购置了大量的经营设备。2020年年初，全国发生新冠疫情，上诉人也响应政府号召关门息业。复产复业还没开始，被上诉人于3月1日将电线拔了，3月2日将店的前门用电焊焊死，并更换门锁，导致上诉人无法进出，更无法继续经营。导致目前状况，根本原因是因被上诉人在之前已将店面转让给了他人。关于房租，因疫情的发生，导致上诉人无法在疫情期间经营，造成上诉人经济发生困难。上诉人不是拒付房租，而是要求被上诉人能否减免或缓交租金。上诉人未支付的2、3、4月租金，均是疫情期间的租金，考虑特殊情况，上诉人的行为不存在根本性违约。被上诉人不让上诉人经营，导致上诉人雪上加霜，直接和间接都造成上诉人巨大的经济损失，一审法院只是酌定考虑2000元的损失，与上诉人的实际损失相差甚远，判决不公。上诉人放弃对冰箱进行鉴定，但对造成经济损失的鉴定没有放弃。在法院工作人员在场的情况下，上诉人去拉冰箱，但被被上诉人阻止，上诉人只好另选店面开业经营，重新购置冰箱、炉灶，存放在被上诉人店内的全部设备对上诉人而言已毫无意义，一审法院对此损失没有认定也有失公平。被上诉人赖红日辩称：双方所签合同约定每月房租为800元，这是非常低廉的费用。答辩人多次催要房租，被答辩人拒不支付，绝对没有所谓的被答辩人请求答辩人减免租金之事。被答辩人违反合同约定，拒不履行合同主要义务的事实是非常清楚、确定的，已构成根本违约。冰箱等物品并未损坏，都可使用，何来损失？对于食材损失，属于被答辩人不作为导致的损失。在被答辩人根本违约的情况下，答辩人以锁门的方式告知其解除合同。答辩人明知里面有部分新鲜食材，其完全可以找答辩人协商转移新鲜食材，避免食材腐烂。并且其本人后房间后面的钥匙，也可以进入店铺，被答辩人中间曾多次从后门进入店铺拿物品。在此情况下，被答辩人任由食材腐烂，对此项损失，其本身具有重大过错，应由其本人承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告钟万**向一审法院起诉请求：1.判决由被告继续履行租房合同。2.判决由被告赔偿经济损失每月15000元，直至原告正常经营。3.由被告承担本案诉讼费。一审反诉原告赖红日向一审法院反诉请求：1.请求人民法院确认双方的房屋租赁合同解除。2.判决被反诉人支付2020年2月份房租及2020年3月、4月房屋被占用期间的房屋占用费，三个月共计2400元。直至搬离为止，每月按800元计算。3.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年5月1日，赖红日（甲方）与钟万**（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将坐落于×××号房屋出租给乙方使用，租期为3年，从2019年4月18日起至2022年4月18日止，月租金为800元，每3个月支付一次，水电费由乙方按实际支付，合同还对双方其他权利义务进行了约定，但未约定违约责任。合同签订后，原告钟万**开始在案涉出租房内从事餐饮服务，原告钟万**按协议约定分三次支付了九个月的房屋租金，分别为2019年4月20日支付3400元（含1000元押金），2019年8月7日支付2400元，2019年11月3日支付2400元，之后的租金再未支付。2019年3月2日，被告赖红日与原告钟万**的妻子因房屋租金问题发生纠纷，被告赖红日将店内电源切断，并于3月4日将店门封住。另查明，原告钟万**在诉讼过程中向一审法院申请对其店内食材、冰箱冰柜损坏及经营期间的损失进行鉴定，后因店内食材长期放置造成腐烂变质，严重影响周边群众生产生活，经一审法院组织，双方当事人一致同意将变质食材先予丢弃处理，经当场清点，食材中包含面粉、肉类、蔬菜等，同时经双方确认，店内冰箱冰柜仍能正常使用，原告钟万**自愿放弃对经营期间的损失进行鉴定。再查明，双方产生纠纷后，原告钟万**未在出租房内继续开展经营餐饮服务，但也未将店内各类设备搬走。一审法院认为，原、被告签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在本案中，承租人钟万**仅支付了九个月的房屋租金，之后的租金未支付，其行为已构成根本性违约，且原告钟万**在双方发生纠纷后也未再继续在出租房内开展经营活动，可见双方的合同目的已不能实现，另一方面长期闲置出租房屋，也不符合经济原则，因此被告（反诉原告）赖红日主张解除《租房合同》，一审法院予以支持。被告赖红日在双方发生纠纷后，未能正确处理双方矛盾，反而采取切断电源和封门的不当措施，导致原告放置在店内的食物原材料腐烂变质，其应对食物原材料的损失承担赔偿责任，虽然原告在本案审理过程中曾申请对食物原材料的价值进行鉴定，但因食物原材料腐烂变质，散发的气味严重影响周边群众生产生活，因此一审法院主持双方对腐烂变质的食物原材料先行予以了处理，对食物原材料的价值已无法通过鉴定予以确定，一审法院根据一般的社会生活经验准则，结合食物原材料的种类和现场相片，酌定食物原材料的价值为2000元，应由被告赖红日赔偿给原告钟万**。原告钟万**主张被告赖红日每月赔偿经营损失15000元，未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，因此对原告钟万**的该项主张，一审法院不予支持。关于被告赖红日反诉要求原告钟万**支付2020年2月起的房屋租金问题，虽然原告钟万**具有拒绝支付房屋租金的违约行为，但被告赖红日切断电源和封住店门的行为也是导致合同不能继续履行的重要原因，因此双方均有违约行为，对案涉租赁合同解除均有过错，故双方对合同期间和解除后的租金损失，应予以分担，结合房屋每月租金金额及双方的过错程度，一审法院酌定原告钟万**从2020年2月18日起每月支付被告赖红日房屋租金200元，直至出租屋实际交还时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）钟万**与被告（反诉原告）赖红日于2019年5月1日签订的《租房合同》。二、被告（反诉原告）赖红日于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）钟万**食物原材料损失2000元。三、原告（反诉被告）钟万**自2020年2月18日起支付被告（反诉原告）赖红日房屋租金200元/月，直至出租屋实际交还时止。四、驳回原告（反诉被告）钟万**的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）赖红日的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，反诉费25元，共计113元，由原告（反诉被告）钟万**承担80元，由被告（反诉原告）赖红日承担33元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人钟万**于2019年5月1日与被上诉人赖红日签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案双方在履行合同过程中，虽然2020年2月的新冠疫情对上诉人钟万**的经营有所影响，但其分文未予支付租金，其具有过错。被上诉人赖红日未通过合法途径解决矛盾，擅自切断电源和封门，其亦具有过错。上诉人钟万**已不在案涉房屋内经营，双方所签合同应当予以解除。一审法院根据一般的社会生活经验准则，结合食物原材料的种类和现场相片，结合双方的过错程度，酌定由被上诉人赔偿上诉人食物原材料损失2000元及从2020年2月18日起每月由上诉人支付被上诉人房屋租金200元，并无不当。综上所述，上诉人钟万**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人钟万**负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二一年二月二十二日代理书记员  葛颖婷代理书记员  雷 娜