广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初11140号 原告：利奖其，女，1968年9月7日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：左玉征，南宁市北部湾法律事务所基层法律服务工作者。 被告：广西芳华房地产经纪有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区安阳路11号盛天时代5号楼1083号。统一社会信用代码：91450107MA5NEE8G31。 法定代表人：雷芳，经理。 原告利奖其与被告广西芳华房地产经纪有限责任公司（以下简称芳华房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人左玉征到庭参加诉讼，被告法定代表人雷芳经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 利奖其向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年6月17日签订的《华禧时代广场商铺合作建房合同》（编号：2020-06-17-P50）和《华禧时代广场商铺委托管理合同》（编号：托字第2020-06-17-P50号）；2.判决被告返还原告商铺款74633元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月，被告散发广告出售商铺，原告对广告信以为真，于202 -2- 0年6月17日与被告签订了《华禧时代广场商铺合作建房合同》和《华禧时代广场商铺委托管理合同》两份合同，被告以合作建房的商铺权给原告，使用期限从2020年7月1日至2040年6月30日止。合同签订后，原告向被告支付了74633元。后来发现当初双方口头谈的是买卖商铺，合同却是“合作建房”，二者不一致。经咨询不动产中心，才知该商铺不能办理产权证，被告也不是开发商，其乱用集体土地建房的行为违法。原告认为，双方签订的合同名为合作建房，实为商铺买卖合同，应签订商品房买卖合同，被告欺骗了原告，现该楼盘已停建成为“烂尾楼”，被告的办公室人去楼空，被告存在违法违约行为，原告于2020年8月28日书面通知被告解除合同，被告答应退钱却至今未退，为此，特向法院起诉，请求支持原告的诉请。 芳华房地产公司未答辩，未举证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月12日，原告利奖其通过POS机交给被告芳华房地产公司2万元。2020年6月17日，原告利奖其与被告芳华房地产公司签订《华禧时代广场商铺合作建房合同》（合同编号：2020-06-17-P50，下简称合作建房合同）和《华禧时代广场商铺委托管理合同》（合同编号：托字第2020-06-17-P50号，下简称托管合同）。合作建房合同约定南宁市西乡塘区大岭村提供自用建设用地用于合作建房，芳华房地产公司负责合作建房开发、建设的各项成本费用。原告在知悉大岭村的合作建房关系基础上，愿意出资合作建房，按合同约定支付合作建房款后享有合同约定房屋在约定年限内的使用权。原告合作建房的商铺为合同规定项目的首层P50号商铺，商铺面积9.5㎡，交付标准是墙面刮腻子、铺地砖、通水通电、水电表安装到位。原告取得商铺的使用权期限为2020年7月1日至20 -3- 40年6月30日止，使用权年限届满后，按当时的法律法规办理。合作建房单价为12470元/㎡，合作建房总价款为118465元。原告第一年的租金收益用于抵扣铺款后，实付款106618元。在使用期第五年的第六个月内，原告提交书面返款申请书，要求被告收回该商铺，被告可在收到申请后6个月内办理相关手续并退还商铺合作建房款118465元。原告支付商铺合作建房款的方式是分期付款，即签订合同时支付70%的首期款74632元；2020年8月30日前交纳合作建房款的10%即10662元；2020年10月30日前交纳合作建房款的10%即10662元；余款10662元于2020年12月30日前交清。在原告足额交纳合作建房款情况下，被告于2021年3月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用。托管合同主要内容为，为实现商铺的最佳投资收益，原告合法取得P50号商铺的使用权后，自愿委托被告为商铺的经营管理人，对P50号商铺进行托管。由被告以统一形象、统一规划、统一营销策划、统一租赁、统一向业主支付收益的模式进行经营管理；委托管理期限从2020年7月1日起至2022年6月30日止。被告承诺，托管期间，原告的收益不低于每年11846元，由被告按季度支付给原告。收益金从2020年7月1日起算，于每季度第一个月15日前转入原告指定账户。逾期30天，原告有权解除合同，收回商铺自行招租，原告第一年的租金收益已用于抵扣铺款不再支付。委托期满，如被告未收到原告通知，继续使用商铺而原告未提出异议的，合同继续有效。合同还约定了双方其他的权利义务。两份合同签订当日，原告通过被告提供的POS机交纳款项54633元，被告给原告开具了收据，注明收到“利奖其交来华禧时代广场P50商铺款项74633元”。后来原告以合同性质有悖双方初衷，于2020年8月28日在被告招商处张贴《解除合同通知书》，要求解除合同及退回合作建房款。同年9月，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。2021年1月28日，原告委托诉讼代理人向南宁高新技术产业开发区行政审批局申请调查南宁市高新区大岭 -4- 村八队综合楼是否办理了建设工程施工许可证等手续，得知涉案项目未办理建设工程施工许可证后，当庭变更第1项诉讼请求为：确认原告与被告于2020年6月17日签订的《华禧时代广场商铺合作建房合同》、《华禧时代广场商铺委托管理合同》为无效合同。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告芳华房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，应承担由此带来的相应法律后果。 关于本案合同性质及效力问题。虽然原、被告之间的合作建房合同名为合作，但并无合作经营的具体条款，原告不参与商铺的建设与经营，不承担合作风险，该合同不符合“共同投资、共享利润、共担风险”的合作经营的法律特征。从两份合同内容看，原告支付首期合作款，商铺尚未交付即开始托管商铺并收取收益金，而且无论盈亏，被告均要向原告支付固定收益金，合作期间原告还可申请退款退铺。可见，双方的交易模式是原告向被告提供资金，收取固定收益，有权要求退款，只要原告不主张商铺使用权，被告实际上并不需要向原告交付商铺，故该模式也不符合商铺买卖合同的法律特征，因此，本院认定原告与芳华房地产公司之间的合作建房合同、托管合同并非双方当事人的真实意思表示，实质上是被告的一种融资行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告签订的合作、托管合同依法无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有 -5- 过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”原告要求被告返还合作建房款74633元依法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告利奖其与被告广西芳华房地产经纪有限责任公司于2020年6月17日签订的《华禧时代广场商铺合作建房合同》（编号：2020-06-17-P50）和《华禧时代广场商铺委托管理合同》（编号：托字第2020-06-17-P50号）无效； 二、被告广西芳华房地产经纪有限责任公司返还原告利奖其合作建房款74633元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2669元（原告已预交），由被告广西芳华房地产经纪有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动 -6- 撤回上诉处理。 审 判 长  黄   丽   荣 人民陪审员  罗   海   云 人民陪审员  黄   炳   辉 二〇二一年二月二十日 法官 助理  方慧媛书记员李东芸