辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽01执异121号案外人：刘瑞祥，男，1959年5月7日出生，汉族，住址辽宁省调兵山市。委托代理人：高金平，辽宁洪泽律师事务所律师。申请执行人：牛洪波，男，1968年12月4日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市于洪区。委托代理人：王嘉鑫，辽宁卓政律师事务所律师。被执行人：兰庆高，男，1959年7月1日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市大东区。被执行人：董宝林，男，1962年10月15日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市皇姑区。被执行人：辽宁万方房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区黄河北大街145-6号。法定代表人：常林，该公司经理。在本院执行上列当事人合资、合作开发房地产纠纷一案中，案外人刘瑞祥对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人合资、合作开发房地产纠纷一案，依据辽宁省高级人民法院（2017）辽民再679号民事判决，本院于2017年8月7日立案执行，执行案号为（2017）辽01执626号，本院于2020年7月14日立案恢复执行，执行案号为（2020）辽01执恢119号。在执行中，本院于2020年8月7日作出（2020）辽01执恢119号协助执行通知书，查封了被执行人兰庆高名下位于调兵山市××东侧××小区××楼××单元××、××兵山市××西侧滨湖××小区××楼××、××楼××号房屋共计三套房屋；本院于2020年8月13日作出（2020）辽01执恢119号协助执行通知书，查封了被执行人兰庆高名下位于调兵山市××东侧××小区××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××—××、××楼××、××、××楼××、××楼××单元××层××、××楼××单元××层××、××楼××单元××层××、××楼××单元××层××、××楼××单元××层××、××楼××单元××层××、××楼××房屋、××西侧滨湖××小区××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××套房屋（包含案外人主张的案涉房屋）。案外人刘瑞祥请求解除对位于和平街东侧绿景豪庭小区21楼3单元6层602号、和平街东侧绿景豪庭小区22楼2单元6层602号、和平街东侧绿景豪庭小区22楼3单元6层602号、和平街东侧绿景豪庭小区22楼4单元6层602号、和平街东侧绿景豪庭小区24楼1单元6层601号、和平街东侧绿景豪庭小区24楼2单元6层601号、和平街东侧绿景豪庭小区24楼3单元6层603号、和平街东侧绿景豪庭小区24楼6号、和平街东侧绿景豪庭小区3楼2号、和平街东侧绿景豪庭小区3楼6号、和平街东侧绿景豪庭小区3楼7号、和平街东侧绿景豪庭小区3楼10号、和平街东侧绿景豪庭小区9楼1号、和平街东侧绿景豪庭小区9楼2号、和平街东侧绿景豪庭小区9楼3号、和平街东侧绿景豪庭小区9楼4号、和平街东侧绿景豪庭小区9楼16号、和平街东侧绿景豪庭小区9楼17号、和平街东侧绿景豪庭小区10楼8号、和平街西侧滨湖佳园小区1楼2号、和平街西侧滨湖佳园小区1楼3号、和平街西侧滨湖佳园小区1楼6号、和平街西侧滨湖佳园小区1楼7号、和平街西侧滨湖佳园小区1楼10号、和平街西侧滨湖佳园小区1楼11号、和平街西侧滨湖佳园小区1楼15号、和平街西侧滨湖佳园小区2楼7号、和平街西侧滨湖佳园小区2楼15号、和平街西侧滨湖佳园小区2楼19号共计29套商品房（以下简称案涉房屋）。的查封。主要理由为：一、在贵院依法查封之前，申请人已与财产登记人兰庆高签订有效的房屋买卖书面合同。2018年11月11日，调兵山市人民法院作出（2018）辽1281执379号执行裁定书，裁定将本案被执行人辽宁万方房地产开发有限公司名下的含案涉29套不动产在内的共计69户房屋归本案被执行人所有。2020年5月22日，申请人与被执行人兰庆高签订了房屋买卖合同，合同约定，被执行人兰庆高将位于调兵山市绿景豪庭小区、滨湖小区的40套商品房及车库、会所等出售给申请人，其中包含案涉29套不动产，房屋交易金额为人民币140万元（符合市场价），协议签订当日，申请人支付人民币80万元，2020年7月30日前，申请人付清剩余购房款60万元。被执行人兰庆高于收到申请人交付的首笔购房款后交付上述案涉29套不动产。该房屋买卖协议系双方真实意思表示，合同合法有效。二、在贵院依法查封之前，申请人已合法占有案涉房产。申请人于合同签订当日按照合同约定将首笔购房款80万元通过中国银行转账给被执行人兰庆高指定的房款接收人张启迪的银行账户内，被执行人兰庆高随即将上述案涉29套不动产交付给申请人占有使用。后申请人因经济利益需要，与他人签订出租或出售协议，将上述部分房产出租或出售给他人。三、在贵院依法查封之前，申请人已经支付了全部140万元的购房款中的130万元，且申请人可以将剩余10万按照法院要求交付。申请人分别于2020年5月22日、2020年7月4日、2020年7月28日、2020年8月1日、2020年8月17日分五次通过银行转账形式将购房款80万元、20万元、10万元、10万元、10万元汇至兰庆高指定的房款接收人张启迪名下的银行账户，共计支付了130万元，申请人愿意将剩余的10万元未付购房款交付法院。申请人的购房款的交付符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第三项的有关规定。四、案涉房产未过户登记在申请人名下非申请自身原因。案涉29套不动产未过户登记在名下系因为申请人多次向兰庆高主张房屋过户，兰庆高以各种理由不予配合过户登记。经审查，案外人提供的《执行裁定书》中记载，2018年11月11日，调兵山市人民法院作出（2018）辽0128执379号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人辽宁万方房地产开发有限公司所有的位于调兵山市绿景豪庭小区的房屋45户、滨湖佳园小区（东调新村）的房屋24户共计69户房屋作价3,589,289.44元，交付申请执行人兰庆高抵偿3,589,289.44元债务，以上房屋土地所有权自本裁定送达申请执行人时转移。二、申请执行人兰庆高可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。根据案外人提供的《房屋买卖合同》中记载，2020年5月22日，案外人与被执行人兰庆高签订房屋买卖合同，合同约定被执行人将位于调兵山绿景豪庭小区、滨湖小区的40套商品房及车库、会所等出售给乙方，乙方同意以人民币140万元价格购买40套房产。案外人提供的《收条》中记载，2020年8月17日，兰庆高为案外人出具10万元收条；2020年8月1日，兰庆高为案外人出具10万元收条；2020年7月4日，兰庆高为案外人出具20万元收条；2020年5月22日，兰庆高为案外人出具80万元收条.此外案外人提供了卖方合同及租赁合同一组，以证明其实际占用案涉房屋。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，根据案外人提供的现有证据无法证明其符合上述规定中第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，因此案外人的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人刘瑞祥的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  郑竹玉审判员  钟 洁审判员  史永成二〇二一年二月二十五日书记员  赵彩彤