山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终123号上诉人(原审被告)：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：裴×，住兴县。被上诉人(原审第三人)：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×。委托诉讼代理人：马×。上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽房地产）因与被上诉人裴×、中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称农行兴县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2020）晋1123民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。山西明泽房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销山西省兴县人民法院(2020)晋1123民初67号民事判决第三项；2.改判上诉人山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿被上诉人裴×房屋装修损失费42185.5元,房屋涨价损失14100.35元;(计算方式:评估价÷20年×(20年-9年)；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案涉案房屋在2011年9月30日就已经交房并符合入住条件,原审法院在无任何证据佐证的情况下,采信原告口述2014年4月入住并以此作为居住使用的起算时间不符合客观事实。根据上诉人在涉案房屋的物业管理公司吕梁龙兴物业有限公司处调取的被上诉人裴×水电费缴纳票据可知，其最近一次缴纳电费的时间为2020年4月7日，说明被上诉人直至2020年4月7日仍在涉案房屋居住，其居住年限应当为2011年9月30日起至2020年4月7日，即9年时间，原审法院认定居住时间为3年不符合客观事实，故装修损失费用应当为87610÷20×(20年-9年)=48185.5元。2.本案被上诉人在涉案房屋中实际居住至今，其一直占有、使用该房屋，涨价损失应当核减掉上诉人使用房屋的相应价值，参照装修损失的计算标准，涨价损失应为25637÷20×（20-9）=14100.35元。裴×辩称，被上诉人于2011年9月30日购买上诉人的房屋，2014年4月就出现墙体开裂、通缝等现象。经鉴定，安全性能为Csu级。出于安全考虑，被上诉人及时搬离房屋，租房居住，但因经济紧张，租赁房屋较小，家电一直处于运行状态，故存在水电费缴纳的情况。被上诉人实际居住年限为4年。上诉人要求核减涨价损失中的使用价值理由不能成立。根据类案同判的原则，二审应驳回上诉人的上诉请求。中国农业银行股份有限公司兴县支行述称，要求维持原判。裴×向一审法院起诉请求：1.解除原告裴×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月2日签订的商品房买卖合同；2.被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告裴×购房款109000元、购地下室款14443元、代收费用5574元；3.被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告裴×因房屋涨价形成的损失费以实际鉴定的为准，装修费用120000元；4.原告裴×所购被告的商品房退回被告；5.解除原告、被告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；6.被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告裴×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金及利息（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；7.本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月2日，原告裴×购买被告山西明泽房地产开发有限公司在××县开发的龙兴花园第7幢3单元1层101号房一套，房建筑面积111.54平方米，房屋总价款为217000元，首付款109000元，余款108000元办理银行按揭。2011年9月2日原告与被告签订商品房买卖合同一份，2012年11月6日原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴具支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款108000元于2012年11月6日付被告。2011年3月19日原告向被告购买地下室，建筑面积20.06平方米，地下室价款13443元，原告付清被告。被告于2011年9月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交被告有关费用5574元。原告2013年3月装修房屋，2014年4月原告住入新房。2014年原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象，2018年原告搬离房屋。截止2020年6月20日，原告裴×共计偿还第三人农行兴县支行本金76260.21元，支付利息32114.85元。经原告申请本院调取山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所司法于2018年2月6日出具晋建司鉴[2018]兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三四单元安全性等级为Csu级，Csu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。依原告申请，一审委托山西秉信资产评估事务所对案涉房屋装修费用及涨价损失进行鉴定，该所于2020年6月2日出具晋秉信评报字[2020]第006号资产评估报告。评估结论为：龙兴花园7幢3单元101号房屋在评估基准日房屋装修评估值87610.00元（含税），涨价损失（含地下室）评估值为25637.00元。原告支鉴定费8500元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否应该与被告山西明泽房地产开发有限公司解除商品房买卖合同；2、如解除商品房买卖合同，原告请求的装修损失如何认定；3、原告请求的涨价损失是否应该按照居住年限核减；4、是否应该解除原告与第三人签订的商品房贷款合同；如解除，被告山西明泽房地产开发有限公司如何退何原告的贷款本息。原、被告订立的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告裴×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告裴×关于解除合同并赔偿损失的请求依法应予支持。双方解除合同后，原告裴×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房款122443元（包括购地下室款），原告裴×的损失为因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋的涨价损失费为25637元、装修总费用为87610元，均属于应赔偿损失，一审予以支持。对于被告代收的费用，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋涨价损失是合同正常履行后原告可以获得的利益，即可得利益损失。商品房现在的市场价格高于合同约定的价款，如合同正常得以履行，原告原本可以获得该增值部分的利益。现因被告的原因解除合同，致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故被告应赔偿原告房屋涨价损失。装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，一审参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合原告2011年9月30日收房后，于2014年入住，已实际使用4年的事实及导致合同解除的原因，一审酌定装修费用折旧后为87610元[87610元÷20年×（20年-4年）=70088元]。依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案原告裴×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，购房担保合同的目的已无法实现，购房人有权解除购房担保合同，故依法应予解除。购房担保合同解除后，对双方不再具有约束力，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在购房担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。本案因被告的原因导致合同解除，故原告裴×履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金及利息，由被告明泽房地产返还原告裴×，购房担保借款合同解除后，第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的其他损失由被告明泽房地产公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告裴×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月2日签订的商品房买卖合同。二、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告裴×购房款122443元、办理房产证等费用5574元。三、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告裴×涨价损失费25634元，装修总费用70088元。四、原告裴×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢3单元1层101号房屋一套，地下室一间退还被告山西明泽房地产开发有限公司。五、解除原告裴×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同。六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告裴×已偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的房屋贷款本金及利息。七、被告山西明泽房地产开发有限公司偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行原告裴×购房担保合同项下剩余的贷款。本案受理费5035元、鉴定费8500元，共计13535元由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。二审审理期间，上诉人提供证据：1.2020年8月15日被上诉人购电票据一张；2.被上诉人用电明细表一份。证据来源于第三方吕梁龙兴物业有限公司，拟证明被上诉人一直居住在案涉房屋内。被上诉人的答辩意见为，缴纳水电费是维持家电正常运转，不是为了居住使用。原审第三人农行兴县支行认为上诉人提供证据与其无关。二审经审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：装修损失及涨价损失的计算。关于装修损失，一审按照评估价格与使用年限的比例进行了计算，双方对该计算标准无异议，但上诉人认为被上诉人实际使用年限为9年，并在二审中提交了被上诉人郭俊和的购电记录及2020年8月15日向案涉房屋所在的物业公司缴纳电费的票据。被上诉人对其真实性无异议，但主张因无租房费用，导致部分东西未搬离。对此，本院认为，案涉房屋从2014年4月份被发现墙体裂缝，从墙体裂缝之日起该房屋就不具备居住条件，因为上诉人的违约行为导致被上诉人遭受的房屋装修损失应从墙体开裂时起算，一审按照4年核减正确，本院予以确认。上诉人主张按照实际占用时间核减房屋装修损失不合理，本院不予支持。关于房屋涨价损失，案涉房屋经鉴定安全等级为DSU级，说明案涉房屋所处整幢楼承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，表明该房屋已不具备居住条件，无使用价值。上诉人明泽地产请求在涨价损失中核减使用价值的理由不能成立，故其请求无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人明泽地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二一年二月二十三日书记员 张亚楠书记员 雷姗姗