四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民初6号 原告：赵卫兰，女，1960年11月26日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：刘杰，四川森焱律师事务所律师。执业证号：××。 被告:攀枝花泉鑫房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市炳草岗临江路39-29号。统一社会信用代码：510400000026926。 诉讼代表人：刘晓东，攀枝花泉鑫房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：杨仔沐，四川攀法律师事务所律师。执业证号：××。 委托诉讼代理人：李果，四川攀法律师事务所律师。执业证号：××。 原告赵卫兰诉被告攀枝花泉鑫房地产开发有限公司（以下简称泉鑫公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告赵卫兰的委托诉讼代理人刘杰，被告泉鑫公司的委托诉讼代理人杨仔沐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵卫兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令泉鑫公司为赵卫兰办理已购买位于四川省攀枝花市东区××路××号××幢××号（实际编号3幢18-1号）住房的房产备案登记；2.由泉鑫公司承担本案诉讼费。事实和理由：2008年，赵卫兰购买了泉鑫公司开发的位于四川省攀枝花市东区××路××号××幢××号（实际编号3幢18-1号）住房一套（面积153.26平方米），并于同年5月19日通过转账形式分二次向当时泉鑫公司的法定代表人、出纳转款20万元、21万元，共计41万元用于支付购房款。泉鑫公司向赵卫兰交付房屋后，赵卫兰对所购房屋进行了装修，并一直将该房屋出租给中石化四川攀枝花石油分公司用于办公及住宿。2017年7月27日，赵卫兰又补交了实测面积差额房款2793.13元及办证费用27206.87元。后赵卫兰多次向泉鑫公司要求办理房产登记备案及手续，但泉鑫公司未予办理。泉鑫公司进入破产程序后，赵卫兰向泉鑫公司管理人申报了房产情况，泉鑫公司管理人要求赵卫兰十五日内再次履行支付房款义务，否则将解除《商品房买卖合同》。赵卫兰认为，赵卫兰与泉鑫公司签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，房屋应归赵卫兰所有。请求法院支持赵卫兰的诉讼请求。审理中，赵卫兰变更第1项诉讼请求为要求泉鑫公司将位于四川省攀枝花市东区××路××号××幢××号（实际编号3幢18-1号）住房变更登记至赵卫兰名下。 泉鑫公司辩称：赵卫兰所称购买泉鑫公司的案涉商品房，并无网上备案登记，其支付的购房款也未进入泉鑫公司账户，泉鑫公司未向赵卫兰出具购房发票，该商品房买卖行为不符合交易习惯，不能证明赵卫兰已实际购得案涉商品房；泉鑫公司进入破产程序后，管理人无法联系该公司的负责人、管理人员，也未接收到泉鑫公司的账册、凭证、印章等资料，无法核实赵卫兰证据的真实性、合法性；赵卫兰将案涉房屋进行装修出租，交纳物业等费用的行为仅能证明其对案涉房屋的占有、使用，不能据此得出案涉房屋系赵卫兰合法所有；由于泉鑫公司与赵卫兰签订的《商品房买卖合同》未实际履行，管理人已于2021年1月6日向赵卫兰送达了（2020）泉鑫破管字第8号解除《商品房买卖合同》通知书，泉鑫公司与赵卫兰的买卖合同已经解除，赵卫兰可以就解除合同产生的损失向管理人申报债权。请求驳回赵卫兰的全部诉讼请求。 原告赵卫兰为证明其主张成立，向本院提交了以下证据： 第一组证据：1.《商品房买合同》一份，证明赵卫兰购买了自编号泉鑫公司“龙在.龙头蝴蝶花园”小区3幢18-1号住房（湖滨路69号1幢103号，面积153.26平米）的事实；2.沅江市公安局琼湖派出所证明两份，证明《商品房买合同》中赵卫兰身份信息与赵卫兰身份信息为同一人的事实； 第二组证据：1.泉鑫公司原法定代表人吴某银行流水清单、卢国群转款凭证，证明泉鑫公司原法定代表人吴某收取赵卫兰购房款并以工商银行卡向财务人员唐英转款20万的事实及卢国群经泉鑫公司原法定代表人吴某授意向泉鑫公司财务人员唐英转21万购房款的事实，同时也证明泉鑫公司出纳将该两笔购房款以个人银行卡（卡号：6222××××9771）支取赵卫兰购房款41万元的事实；2.人民法院出具调查令查询中国工商银行股份有限公司攀枝花分行查询单，证明泉鑫公司原法定代表人吴某账户：9558××××1013、卢国群账户：9558××××5805，于2008年5月19日转账至泉鑫公司财会人员唐英6222××××9771账户内41万元，并由泉鑫公司财务唐英于当日提取并交付泉鑫公司的事实，也印证了证据1真实发生的事实； 第三组证据：1.攀枝花泉鑫房地产公司明细账（附件三9/12），证明泉鑫公司账目中记录了赵卫兰已支付房款41万元，泉鑫公司已就赵卫兰购房款挂账的事实； 第四组证据：1.《收条》，证明：（1）泉鑫公司收取赵卫兰办证费用27206.87元及另收原欠房款6559元中2793.13元，合计30000元；（2）收条中收款人刘钰泉为泉鑫公司员工，破产管理人债权人名册中普通债权第69名及职工债权中已予明确；（3）从收条的书写内容表明，泉鑫公司收取了房产办证费用27206.87元和房屋面积核算后确认金额原欠房款6559元中的2793.13元；2.公章刻制备案回执，证明收条中所加盖《攀枝花泉鑫房地产开发有限公司》财务专用章，系经合法备案的有效印章，备案时间为2008年12月23日,目前仍为有效备案中；3.泉鑫公司管理人制作的债权表，拟证明普通债权69号及职工债权人刘钰泉系公司员工； 第五组证据：1.2010年7月27日的业主为赵卫兰物业费缴费凭证及水电费缴费凭证，证明赵卫兰拥有案涉房产并缴纳相关费用的事实；2.攀枝花市中鼎物业服务有限公司工商企业信息资料，证明攀枝花市中鼎物业服务有限公司股权架构与泉鑫公司股权架构一致，攀枝花市中鼎物业服务有限公司长年收取物业费用，对赵卫兰为业主的事实是知晓的，泉鑫公司在未收到购房款的情况下，任由赵卫兰对案涉房屋长期占有并对外出租收益，明显违背客观逻辑； 第六组证据：2012年期间租赁协议及租房发票，证明赵卫兰将房屋进行出租的事实； 第七组证据：泉鑫公司破产管理人（2020）泉鑫破管字第8号《通告书》一份，证明泉鑫公司破产管理人认可泉鑫公司与赵卫兰签订的《商品房买合同》合法有效及送达日期为2020年12月16日的事实； 第八组证据：证人吴某的证言，证人吴某证实，2006年，吴某从中石化攀枝花分公司辞职后成立泉鑫公司，2008年离开泉鑫公司，期间是泉鑫公司的法定代表人。吴某与赵卫兰的爱人是朋友，双方个人之间没有经济往来。赵卫兰与泉鑫公司签完《商品房买卖合同》后，分两笔支付的房款，第一笔20万元直接打到吴某的卡上，另外21万元是吴某把公司财务人员唐英的卡号告诉给赵卫兰，打到唐英卡上的，付款的时间都是在2008年5月19日，吴某收到款后也在当天将收到的20万元打到唐英的卡上。泉鑫公司收到赵卫兰的购房款后，没有开发票。赵卫兰的钱交完之后，就把房屋的钥匙交给了赵卫兰，具体是吴某交的还是其他人交的时间太长记不清楚。赵卫兰最后对房屋进行装修，并将装修后的房屋租给中石化攀枝花分公司使用，2010年通知赵卫兰补交了房款及契税。2008年10月，吴某将其股份卖给其他股东就离开了泉鑫公司。 第九组证据：证人刘某的证言，证人刘某证实，2009年初之前刘某系泉鑫公司驾驶员，刘钰泉原是泉鑫公司工程部的人员，后调到泉鑫公司财务上协助财务人员唐英工作，泉鑫公司财务上证人吴某的证言当时还有一个李老师是会计。 原告赵卫兰认为，以上证据形成完整证据链，相互印证和证实了赵卫兰已全额支付了购房款购房款412793.13元及房屋的相关办证费用，应当合法拥有该房产，泉鑫公司有义务为赵卫兰办理房屋备案登记。 经庭审质证，泉鑫公司对赵卫兰提供的第一组证据中的证据1的真实性、合法性予以认可，但不认可证明目的；对证据2的真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可、不能达到证明目的，只能证明他们之间有经济往来；对第三组证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对第四组证据中第1项真实性、合法性、关联性不予认可，第2项与本案没有关联性，第3项真实性、合法性、关联性予以认可；对第五组证据中第1项真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，无法达到证明目的；对第六组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，仅能达到房屋由原告出租，不能证明房屋归原告所有；对第七组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的认可；第八组证据吴某是泉鑫公司原法定代表人，其陈述收到赵卫兰的转款以及将该转款转给泉鑫公司的出纳，仅能说明上述三人有经济往来，无法证明相关的款项为本案的购房款，以及该购房款已由泉鑫公司收到；同时，关于开具发票一事，作为泉鑫公司的原法定代表人的证人以及赵卫兰的爱人是央企的负责人，这种原则性的问题不应该被忽略，对证人吴某证明赵卫兰的购房事实的真实性不予认可；对第九组证据刘某的证言予以认可。 本院认为，赵卫兰提供的证据，能够相互印证，证明本案的事实，本院予以综合采信。 被告泉鑫公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2008年4月17日，赵卫兰作为买受人与出卖人泉鑫公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：赵卫兰向泉鑫公司购买位于四川省攀枝花市东区××小区××路××花园××号××幢××号××，预测建筑面积共152.14平方米，其中，套内建筑面积132.624平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.517平方米，单价为每平方米3140元，总价款416559元；付款方式及期限为在本合同签订时按本合同约定金额一次性支付全部款项；泉鑫公司应当在2007年12月31日前向赵卫兰交付该商品房。合同还对逾期付款责任、抵押规划及设计变更、面积差异处理等内容进行了约定。2008年5月19日，赵卫兰及其委托人卢国群通过转账形式分二次向当时泉鑫公司的法定代表人吴某、财务人员唐英转款20万元、21万元，共计41万元用于支付购房款。后泉鑫公司向赵卫兰交付了房屋。2008年8月16日，接收人为于长荣、移交人为李伯全、监交人为张欣的泉鑫公司2008年6月30日移交表中附件3明细表第九页载明“单位或名称:暂收款，余额项下贷方:410000元，说明：收赵卫兰购房款，因未签订合同，故暂挂账”。 2010年7月21日，泉鑫公司向赵卫兰出具一份加盖泉鑫公司财务专用章的收条，载明“今收到赵卫兰龙在蝴蝶花园3-18-6办证费用27206.87元（贰万柒仟贰佰零陆元捌角柒分）另收原欠房款6559元中2793.13（贰仟柒佰玖拾叁元壹角叁分），合计金额30000元（叁万元整）。收款人刘钰泉。收款单位攀枝花泉鑫房地产开发有限公司”。2012年，赵卫兰作为出租房与承租方中国石油化工股份有限公司四川攀枝花石油分公司签订一份《房屋租赁协议》，约定赵卫兰将从泉鑫公司购买的房屋以每月租金1500元人民币租赁给中国石油化工股份有限公司四川攀枝花石油分公司，租赁期间为2012年8月1日至2014年7月31日。 2015年8月31日，本院作出（2015）攀民破字第1号民事裁定书，裁定受理泉鑫公司破产清算。2019年4月16日，本院作出（2015）攀民破字第1号之一决定书，指定四川攀法律师事务所担任泉鑫公司管理人。2020年7月9日，泉鑫公司管理人作出（2020）泉鑫破管字第7号通知书，要求赵卫兰在收到通知书后15日内将《商品房买卖合同》约定的购房款416559元及逾期付款违约金支付至泉鑫公司管理人账户，逾期则视为拒绝履行《商品房买卖合同》，将依法解除《商品房买卖合同》。由于赵卫兰认为《商品房买卖合同》已履行完毕，未按泉鑫公司管理人的通知交款，2020年12月4日，泉鑫公司管理人再次作出（2020）泉鑫破管字第8号通知书，通知赵卫兰解除《商品房买卖合同》，并告知赵卫兰可以就解除合同的产生损失向管理人申报债权。2021年1月6日，泉鑫公司管理人将（2020）泉鑫破管字第8号通知书送达赵卫兰。同日，赵卫兰诉至本院。审理中，赵卫兰承诺自愿对变更登记产生的费用先行垫付。 本院认为：赵卫兰与泉鑫公司签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，《商品房买卖合同》合法有效并对双方具有法律约束力。双方均应按照《商品房买卖合同》的约定享受权利，履行义务。泉鑫公司在签订《商品房买卖合同》后，虽然一直否认《商品房买卖合同》已实际履行，赵卫兰亦未提供泉鑫公司出具的购房发票，但赵卫兰提供的卢国群的转款凭证、交易明细、泉鑫公司当时法定代表人吴某的证言、泉鑫公司2008年6月30日的移交表及附件3所载明的内容、泉鑫公司向赵卫兰出具收条载明另收赵卫兰原欠房款6559元中2793.13元内容，能够相互印证，证明泉鑫公司已收取了赵卫兰支付的全部购房款及办证费用，并将房屋交付赵卫兰实际使用、控制，泉鑫公司直至破产清算前从未向赵卫兰就争议房屋主张过任何权利的事实。故对赵卫兰提出其与泉鑫公司签订的《商品房买卖合同》已实际履行完毕，要求泉鑫公司将位于四川省攀枝花市东区××路××号××幢××号（实际编号3幢18-1号）住房变更登记至赵卫兰名下的诉讼请求，本院予以支持。泉鑫公司提出其与赵卫兰签订的《商品房买卖合同》未实际履行，泉鑫公司管理人已于2021年1月6日向赵卫兰送达了解除《商品房买卖合同》通知书，泉鑫公司与赵卫兰的买卖合同已经解除，赵卫兰将案涉房屋进行装修出租、交纳物业等费用的行为仅能证明其对案涉房屋的占有、使用，不能据此得出案涉房屋系赵卫兰合法所有的辩解意见，与查明事实不符，本院不予采信。 综上，原告赵卫兰的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 攀枝花泉鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于四川省攀枝花市东区××路××号××幢××号（实际编号3幢18-1号）住房变更登记至赵卫兰名下，并由赵卫兰先行垫付变更登记的费用。 案件受理费7548元，由攀枝花泉鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 张渝婕 审 判 员 熊 疆 审 判 员 刘起新 二〇二一年二月二十五日 法官助理 潘红梅 书 记 员 姚星延