广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终705-708、711号705-708、711号案共同上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码91440300279314110E。法定代表人：罗向民。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。705号案被上诉人（原审原告）：张武兴，男，汉族，1970年6月24日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。706号案被上诉人（原审原告）：钟凤霞，女，汉族，1982年6月10日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：冯明超，浙江天册（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅屹，浙江天册（深圳）律师事务所实习律师。707号案被上诉人（原审原告）：刘玉平，女，汉族，1966年3月13日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：黄汉鸿，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张研，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。708号案被上诉人（原审原告）：王超军，男，汉族，1986年4月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡莎莎，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。711号案被上诉人（原审原告）：余程，男，汉族，1987年4月29日出生，身份证住址江西省丰城市。委托诉讼代理人：陈菲菲，广东德城律师事务所律师。705-708、711号案共同原审被告：深圳市勤诚达集团有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处，统一社会信用代码914403002793088373。法定代表人：廖新源。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。705-708、711号案共同原审第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路296号8楼，统一社会信用代码91430000732868171R。法定代表人：刘录音。上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人张武兴、钟凤霞、刘玉平、王超军、余程（以下简称张武兴等5人）及原审被告深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达公司）、原审第三人湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）房屋买卖合同纠纷五案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初12063、13730、13403、13257、420号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。705-708、711号案上诉人瑞恒公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由张武兴等5人承担。被上诉人刘玉平、王超军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人张武兴、钟凤霞、余程在本案二审期间未作答辩。705号案被上诉人张武兴原审诉讼请求：1.判令瑞恒公司、勤诚达公司连带向张武兴支付违约金1539906.79元（以购房总价款7012326元为基数，按照日万分之四的标准自2017年5月17日计至2018年11月16日）；2.诉讼费由瑞恒公司、勤诚达公司承担。706号案被上诉人钟凤霞原审诉讼请求：1.判令瑞恒公司向钟凤霞支付迟延办证违约金310074.22元（购房总款2887097元×万分之二/日×537日，违约金从2017年5月29日计算至2018年11月16日，共537天）；2.判令勤诚达公司对上述费用承担连带清偿责任；3.诉讼费由瑞恒公司、勤诚达公司承担。707号案被上诉人刘玉平原审诉讼请求：1.判令瑞恒公司向刘玉平支付自2017年5月29日起至2018年11月16日止共536日的延期办证违约金399320元；2.判令勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费由瑞恒公司、勤诚达公司承担。708号案被上诉人王超军原审诉讼请求：1.判令瑞恒公司向王超军支付自2017年5月29日起至2018年11月16日止共536日的延期办证违约金396104元；2.判令勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费由瑞恒公司、勤诚达公司承担。711号案被上诉人余程原审诉讼请求：1.判令瑞恒公司、勤诚达公司连带向余程支付延迟办理房地产证违约金1067906元（按照自房地产交付之日2016年9月20日后第240日即2017年5月18日计至起诉之日2019年9月20日止，合计855天，每日按本购房总价款的万分之四计算违约金）；2.判令瑞恒公司、勤诚达公司向余程支付延迟办理房地产违约金直至买受人实际取得之日止；3.诉讼费由瑞恒公司、勤诚达公司承担。705号案原审判决结果：一、瑞恒公司应于判决生效之日起三日内向张武兴支付迟延办证违约金751721.35元；二、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任;三、驳回张武兴的其他诉讼请求。706号案原审判决结果：一、瑞恒公司应于判决生效之日起三日内向钟凤霞支付迟延办证违约金309496.8元；二、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回钟凤霞的其他诉讼请求。707号案原审判决结果：一、瑞恒公司应于判决生效之日起三日内向刘玉平支付迟延办证违约金399183.96元；二、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回刘玉平的其他诉讼请求。708号案原审判决结果：一、瑞恒公司应于判决生效之日起三日内向王超军支付迟延办证违约金395976.54元；二、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回王超军的其他诉讼请求。711号案原审判决结果：一、瑞恒公司应于判决生效之日起三日内向余程支付迟延办证违约金334735.32元；二、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任;三、驳回余程的其他诉讼请求。本系列案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案房地产买卖合同（预售）约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案房地产项目于2016年9月20日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月底交付房产，瑞恒公司依照约定应当于2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司未能在约定期限内完成初始登记并为买受人办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局复函内容，涉案房地产项目因部分房产存在违法加扩建行为而受到行政主管部门查处并实施权利限制，从而影响初始登记手续的正常办理，据此可认定违法加扩建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。关于迟延办证的责任承担问题，本院分析如下：一方面，瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求买受人统一委托湖南六建公司实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导买受人相信通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；同时，瑞恒公司还与湖南六建公司签订施工合同，约定由湖南六建公司承接涉案小区的整体、统一改造，并由瑞恒公司支付改造费用，在一定程度上积极促成了加扩建行为，且在湖南六建公司完成加建后，均系通过瑞恒公司将房产再次交付给买受人并办理入伙手续，表明瑞恒公司对已完成的加扩建行为均予认可；此外，瑞恒公司亦未提交证据证明其在加建前明确告知相关买受人加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟，因此，瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错。另一方面，上述加建行为是由相关买受人与湖南六建公司签署委托施工协议后实施的，其作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，相关买受人作为违法加扩建行为的实施方对迟延办理房地产证亦存在过错。原审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，酌情判令瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向该部分已实施加建行为的买受人支付逾期办证违约金，违约金从买受人请求的起算日计算至瑞恒公司完成初始登记之日止，并无不当，本院予以维持。瑞恒公司上诉主张该违约金计算标准过高，请求再予以调低，理由不成立，本院不予支持。综上，瑞恒公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。705号案二审案件受理费11317元，706号案二审案件受理费5942元，707号案二审案件受理费7288元，708号案二审案件受理费7240元，711号案二审案件受理费6321元，均由上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴  心  斌审判员 杨    莹审判员 朱  作  平二〇二一年二月二十六日书记员 王延立（兼）