福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7584号 上诉人（原审被告）：陈庆英，女，1963年10月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：施文飞，福建岚毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施文华，福建岚毅律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：尤清枝，男，1953年7月16日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：傅绿松，福建正成功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾阿梅，福建正成功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：薛川云，女，1976年10月9日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人陈庆英因与被上诉人尤清枝、薛川云案外人执行异议之诉一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈庆英上诉请求：撤销一审判决并改判驳回尤清枝的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认为尤清枝已支付全部价款，认定事实错误。因买卖双方未办理转按揭贷款手续，故案涉房产的银行按揭贷款人仍是薛川云，并非尤清枝。尤清枝以薛川云的名义代为清偿剩余贷款本息，按揭贷款的法定还款义务人仍为薛川云。因此，在银行按揭贷款未清偿完毕前，不能视为尤清枝已经支付了案涉房产的全部价款。且一审中尤清枝提交的证据尚不足以证明其已经支付前期购房款379639元。2.一审法院认为尤清枝对案涉房产未办理过户登记不存在过错，认定事实错误。尤清枝称其于2010年9月5日向黄昌杰、薛川云购买房屋并办理了委托公证，但其从未办理产权登记和水电过户手续。即使如一审法院认定的案涉房产银行按揭贷款尚未还清、尚处于抵押状态，但尤清枝在长达九年的时间中也可采取以自身名义向银行贷款等方式办理解押手续。尤清枝怠于行使自身权益导致案涉房产无法办理过户登记手续，存在严重过错。3.一审法院认为尤清枝查封前已合法占有案涉房产，认定事实错误。尤清枝提供的照片不足以证明其实际占有案涉房产，且从照片来看，房产未有使用迹象。此外，尤清枝提供的购物凭证不足以证明相关物品系用于案涉房产的装修使用。 尤清枝辩称：1.尤清枝与薛川云在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，陈庆英对该事实并无异议。2.尤清枝以现金付清购房首付款，有取款凭证、薛川云出具收据及中介负责人共同出具的字据为证，事实清楚。合同约定，余款由尤清枝代薛川云偿还银行按揭贷款。尤清枝承受了薛川云的债务，其只需依约偿还银行按揭贷款，无须再向薛川云付款。即余款应给付的对象为按揭贷款银行，案涉房产的购房款已没有属于应付给薛川云的份额。客观上，尤清枝一直依约履行还贷义务。一审法院认定尤清枝已依约支付全部购房款，事实清楚、证据充分。3.尤清枝依约按月给付贷款，并在自己经济条件允许的条件下，提前偿还部分贷款本金，不存在违约或者过错。过户登记须待按揭款还清后方能办理，不能苛求尤清枝在按揭未还清的情况下穷尽一切办法办理过户登记。一审法院认定案涉房产未办理过户登记非因尤清枝自身原因，事实清楚。4.2010年9月11日，薛川云向尤清枝交付案涉房产。尤清枝进行了装修，并一直缴纳水电费、物业费、水电公摊等费用。现有证据之间形成完整的证据链，足以认定尤清枝在查封前已合法占有案涉房产的事实。综上，尤清枝对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决正确，应予维持。 薛川云未作答辩。 尤清枝向一审法院起诉请求：1.不得执行泉州市鲤城区美食街国泰花苑x号楼xxx室的房产（产权证号：泉房证鲤城区鲤第2××5）；2.诉讼费用由陈庆英、薛川云承担。 一审法院认定事实：2010年9月5日，黄昌杰、薛川云和尤清枝在泉州市丰泽区××房产中介所的居间下，共同签订案涉合同，约定尤清枝以107万元的价格向黄昌杰、薛川云购买案涉房产。同日，黄昌杰、薛川云向尤清枝出具一份定金收据，确认收到尤清枝支付的购房定金5万元，并注明：“其中壹万元2010年9月5日以现金形式支付，其余肆万元在2010年9月7日前通过银行转账方式支付（工商银行账号：6222××××2936账户名：薛川云），以银行转账凭证为准。”2010年9月6日，薛川云的银行账户收到汇款4万元。2010年9月11日，尤清枝从银行账户中取款328423元，薛川云与案外人黄福林共同出具一份字据，其内容载明：“①1070000-银行贷款余额690361＝379639，②379639-定金50000＝329639，③329639-1-6月公摊水电219-物业费4-8月997＝328423，注：其中原与中介谈好价格为8300／㎡×128.59㎡＝1067297，现按1070000支付，差额2703元由中介单位返还”。同日，黄昌杰、薛川云向尤清枝出具一份购房款收据，其主要内容载明：黄昌杰、薛川云收到尤清枝购房款379639元（含已支付的购房定金5万元），该住宅总售价为107万元，剩余购房款690361元由尤清枝以续黄昌杰、薛川云银行按揭自行支付，并须于该房产办理出房产权证后由尤清枝自行还清。此外，黄昌杰、薛川云还于当日到泉州市公证处办理公证委托，将偿还案涉房产银行贷款、申办领取案涉房产房屋权属证书和国有土地使用证、缴纳税费、办理房产权属变更手续等事宜委托给尤清枝代为办理。自2010年9月开始，尤清枝按期替黄昌杰、薛川云支付案涉房产的按揭贷款。2010年12月18日,尤清枝及其配偶吴秀华到中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行，办理委托代缴案涉房产水电费的业务。 2011年6月20日，尤清枝缴纳了案涉房产的契税。2012年12月，薛川云名下的国有土地使用权证办出，证号为：泉国用（2012）商第2xxxx5号。 2019年5月10日，一审法院对陈庆英与薛川云民间借贷纠纷一案作出（2019）闽0128民初58号民事判决书，判令薛川云偿还陈庆英借款本金32万元及相应利息。2019年10月12日，因薛川云未履行上述判决确定的义务，陈庆英向一审法院申请强制执行，一审法院分别于2019年10月23日和11月4日作出（2019）闽0128执3114号执行裁定书和协助执行通知书，查封了案涉房产。2020年1月6日，尤清枝向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年1月21日作出（2020）闽0128执异5号执行裁定书，裁定驳回尤清枝的异议请求。尤清枝于2020年2月15日收到该执行裁定书，于2月25日提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为尤清枝就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”尤清枝与薛川云之间的房屋买卖关系应当同时符合上述四个要件，才能享有排除强制执行案涉房产的民事权益。第一，关于案涉合同效力的问题。从本案查明的事实及当事人提供的证据及陈述看，尤清枝与黄昌杰、薛川云所签订的案涉合同系各方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈庆英对案涉合同的真实性有异议，但未提交相反证据予以佐证，故对其该主张，不予采信。第二，关于尤清枝在查封之前是否已合法占有案涉房产的问题。对此，尤清枝提交其购买装修材料的定货合同、收款收据、安装作业单、发票、天然气供气协议、中国工商银行福建省分行“缴费直通车”业务委托书、业务信息单、存折等证据予以佐证。对于定货合同、收款收据、安装作业单、发票、天然气供气协议，其中体现的客户名称均系尤清枝，地址亦均为案涉房产，可以证明案涉房产的装修事宜系由尤清枝负责的事实。对于中国工商银行福建省分行“缴费直通车”业务委托书、业务信息单、存折，陈庆英认为上述证据无法认定尤清枝缴纳的是案涉房产的水电费，但该存折中体现的账号与中国工商银行福建省分行“缴费直通车”业务委托书和业务信息单中体现的委托账号一致，可以证明案涉房产的水电费系由尤清枝缴纳的事实，陈庆英该主张缺乏依据，不予采信。因此，尤清枝提交的证据足以证明其已于一审法院查封前占有并使用了案涉房产，对这一事实，一审法院予以确认。第三，关于案涉房产是否因尤清枝自身原因未办理过户登记手续的问题。案涉房产的银行按揭贷款尚未还清，目前尚处于抵押状态，无法办理过户登记手续，故案涉房产至今未办理过户登记手续非因尤清枝自身原因导致。第四，关于尤清枝是否已支付全部价款的问题。对于前期购房款部分，依据合同约定，尤清枝应向黄昌杰、薛川云支付包括定金在内的前期购房款共计379639元，根据尤清枝提交的定金收据、个人业务凭证、购房款收据等证据，其已实际履行了该义务，陈庆英抗辩称，上述证据不足以证明尤清枝支付前期购房款的事实，但未提交相应证据佐证，故不予采信。对于银行按揭贷款的部分，虽然尤清枝现在尚未完全付清案涉房产的剩余按揭贷款，但其已与黄昌杰、薛川云达成一致意见，由其代为偿还银行按揭贷款，即尤清枝承受了黄昌杰、薛川云的债务，客观上尤清枝也已依约履行还贷义务，其只需依约偿还银行按揭贷款即可，无需再向黄昌杰、薛川云付款，故应当视为尤清枝已按合同约定支付了该部分购房款，因此，一审法院认定尤清枝已按约支付了全部购房款。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，尤清枝执行异议理由成立，故应停止对案涉房产的执行。薛川云经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法缺席判决。综上，判决：不得执行位于福建省泉州市鲤城区××街××号楼××室的房产。案件受理费18300元，由陈庆英、薛川云共同负担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。案涉房产并未办理解押、过户、签订新的借款合同手续等，尤清枝仅以2019年12月银行按揭贷款系直接从其账户划扣为由主张已办理案涉房产转按揭贷款手续，理由不成立，本院不予采纳。 本院认为，如一审所述，只有尤清枝与薛川云之间的房屋买卖关系同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件时，尤清枝才能享有排除强制执行案涉房产的民事权益。 关于案涉合同效力以及尤清枝在查封之前是否已合法占有案涉房产的问题，一审认定正确，本院不予赘述。 关于尤清枝是否已支付全部价款的问题。尤清枝以薛川云名义代偿案涉房产按揭贷款本息行为的实质是向薛川云分期支付购房款，现按揭贷款尚未还清，一审认定尤清枝已支付完毕全部购房款，认定错误，本院予以纠正。 关于案涉房产是否因尤清枝自身原因未办理过户登记的问题。根据查明事实，薛川云与尤清枝约定剩余按揭贷款在办理出房产权证后应由尤清枝自行还清贷款，且薛川云已公证委托尤清枝办理权属登记和过户登记手续。尤清枝在2012年12月即已将薛川云名下的国有土地使用权证办出，却在2019年11月案涉房产被查封前始终未办理过户登记手续，应当认定案涉房产未办理过户登记出自尤清枝自身原因。一审对此认定错误，本院予以纠正。 故尤清枝与薛川云之间的房屋买卖关系未能同时满足上述四个要件，尤清枝就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，陈庆英的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初969号民事判决； 二、驳回尤清枝的诉讼请求。 一、二审案件受理费各18300元，均由尤清枝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年二月二十二日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃