福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1197号 上诉人（原审原告）：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武，执行董事。 被上诉人（原审被告）：汪子武，男，1969年5月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人李严木因与被上诉人永泰县樟鑫房地产开发有限公司（下称“樟鑫公司”）、汪子武合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2020）闽0125民初3128号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李严木上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判赔偿李严木经济损失3万元，被上诉人汪子武承担连带责任；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实和理由：1、2016年5月17日《协议书》第二条约定“李严木接受樟鑫公司委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作。期满仍未销售完毕的部分，由李严木自购。”该条约定是各方达成的一致意见，各方必须依约履行。一审认定该条款仅属于预约性质，并以不能强制缔约合同为由驳回上诉人的诉请是错误的。2、上诉人已多次恳求两被上诉人协商预约、缔约相关条款并签订由福建省建设厅、省市场监督管理局统一监制的《商品房买卖合同》，但两被上诉人拒不配合，一审法院遗漏审理了该事实。在被上诉人拒不配合李严木自购的情况下，一审法院审查“双方是否已就主要合同条款达成合意”显然已毫无意义。3、《协议书》第六条约定“樟鑫公司必须全力配合李严木办理上述物业销售合同的签订。”该条款适用于所有购房情形，无论是外部人员购房还是李严木自购，樟鑫公司都应配合签订合同、开具发票及办理银行按揭贷款等手续。两被上诉人接到上诉人要求自购未售房产的通知后，理应按照《协议书》的约定积极配合，但其未尽协助义务，构成违约。根据协议约定，其本应赔偿上诉人李严木100万元，现上诉人仅诉请其赔偿3万元，法院应予支持。一审法院认定《协议书》第六条及2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》第13条不适用于本案情形，系犯了“以偏概全”的错误。4、汪子武系樟鑫公司法定代表人，系拒绝配合签约的直接责任人，其应对樟鑫公司3万元赔偿款承担连带责任。 被上诉人樟鑫公司、汪子武答辩称：1、李严木未按照2016年3月28日东方城项目投资人会议决定缴纳保证金和负责收回已售套房、店面价款及办理按揭贷款手续，违约在先，答辩人享有不安抗辩权。（2018）闽0125民初862号判决书充分证明了李严木在协议书期限内没有收回房款并构成严重违约和经济损失。（2018）闽01终7146号判决书，上诉状证明了是李严木个人行为造成违约，所有的经济法律责任均由李严木负责。李严木未按《协议书》约定收回全部未收购房款向青岛中院申请解封东方城项目被查封的所有房产（青岛中院《执行裁定书》可证明协议期查封35套才解封3套房，还有32套房和一、三层商场未解封），已经违约导致大部分房产无法销售，无法办理商品房买卖合同的网签、备案，即使樟鑫公司和其他东方城股东同意李严木回购，李严木也无法办理与樟鑫公司签订商品房买卖合同的网签。2、商品房买卖合同涉及房屋价款、支付方式、面积等一系列权利义务，2016年5月27日《协议书》中第二条关于自购条款对这些权利义务没有明确约定，只属于合同法规定的要约邀请，最终的承诺权利并不在李严木，而属于樟鑫公司、汪子武及其他股东，因此有权不与李严木签订《商品房买卖合同》。3、李严木无权要求樟鑫公司签订商品房买卖合同，2016年5月27日《协议书》已到期，李严木没有完成自购，现已无权主张自购或者他购的权利。4、（2020）闽01民终1124号民事判决书确认：2016年5月27日《协议书》中关于李严木对2017年5月31日前未销售完毕的房产有权自购的约定，实为双方约定在将来一定期限内订立本约，符合预约的基本特征，属于预约合同，其合同标的是将来应订立商品房买卖合同。而合同的订立是一个通过谈判协商最终达成合意的过程，相关内容仍须由签约主体协商定夺，本案不适宜强制缔约，亦不适宜强制履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告李严木向一审法院起诉请求：1.判令樟鑫公司、汪子武立即与李严木协助配合履行2016年5月27日《协议书》第二项约定签订届满未销售完毕的永泰县东方城物业1505单元的《商品房买卖合同》；2.判令樟鑫公司、汪子武立即向李严木赔偿经济损失3万元；3.本案诉讼费用、财产保全费用由樟鑫公司、汪子武承担。 一审法院认定事实：2011年9月20日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建形成《会议纪要》，其主要内容为：全体股东一致同意由汪子武以人民币3560万元竞拍成交的樟（2011）拍01号土地，股东按认股投资比例承担本项目所有的债权、债务等一切法律责任；项目开发资质借用“永泰县樟鑫房地产开发有限公司”名义开发，本项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务等法律责任；本项目计划投资人民币5000万元，李严木认股2500万元占50%，汪子武认股1250万元占25%，李严忠认股750万元占15%，张荣建认股500万元占10%。各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。 2016年3月28日，汪子武、李严木、张荣建、李严忠签订《东方城项目投资人会议决定》，其中约定：樟鑫公司及法定代表人在对接受清盘者即办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证；接受清盘者在套房、店面销售每笔时应在开票时缴纳营业税和附加税，违约者扣除销售额的30%作为樟鑫公司预留缴纳税费，余额在实际缴交后返还；转让清盘股东必须存入账户印鉴监控资金安全，如转让清盘股东存入账户印鉴对接受清盘者在正常支付时刁难在一个工作日内如不给盖章，每次罚款50万元；接受清盘方对东方城项目套房、店面以及房管局测绘的面积乘以以上面积价格计算总额，在7个月内返还转让清盘股东比例份额，逾期10日内，受让清盘方赔偿转让转让清盘股东200万元，转让清盘股东有权终止协议；本决定各股东必须严格执行，违约者罚款100万元。 2016年5月27日，甲方樟鑫公司、乙方李严木、丙方李严木、汪子武、李严忠、张荣建签订《协议书》，其中约定：一、甲方、丙方同意将“东方城项目”一层店面、三层店面、4-19层套房及车位委托乙方清盘销售。上述物业对外销售价格不低于以下价格标准：一层店面销售价格每平方米不低于24500元；三层店面销售价格每平方米不低于11500元；4-19层套房销售价格每平方米不低于8900元；车位销售价格不低于每个20万元。二、乙方接受甲方委托后，应于2017年5月31前完成对上述物业的清盘销售工作。期限届满仍未销售完毕的部分，由乙方自购，并按上述价格与甲方结算。三、甲方及甲方法人代表汪子武应于本协议签订后10日内向乙方出具委托书，全权委托乙方销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜。四、乙方对外销售上述物业所得款项应汇至甲方基本银行账户。甲方基本银行账户于签订本协议之日起由甲乙双方共同监管。甲乙双方同意在基本银行账户中除预留甲方法定代表人印鉴外，增加预留李严木、李严忠和张荣建的个人印鉴，该印鉴预留手续应在本协议签订后5日内完成。五、乙方同意出售上述物业实现的销售款在扣除房产税、建安税等税费、全部未结工程款以及员工工资后，优先用于偿还中国银行香港路支行的2000万元欠款。……乙方对外销售上述物业销售价格高于第一条约定价格标准，超出的部分归乙方所有。同时，对于超过价格部分，所产生的税费由乙方自行承担。六、乙方接受甲方委托后，甲方必须全力配合乙方办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。甲方未尽协助义务，导致乙方无法完成销售上述物业的工作任务，甲方应赔偿乙方损失人民币100万元。……九、本协议未约定事项，按丙方2016年3月28日签订的“投资人会议决定”执行。2016年6月2日，樟鑫公司、汪子武向李严木出具了《授权委托书》，授权李严木全权负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款、上缴税费、支付工程款、农民工工资、法律诉讼等事项；全权负责与中国银行香港路支行履行、协调有关和解协议事项。李严木在办理上述委托事项时，有权代表樟鑫公司和汪子武签署各项法律文书、协议、合同；委托期限自2016年5月27日起至东方城项目各项事务办结为止。 2017年5月11日，李严木通过邮政特快专递向汪子武邮寄《东方城项目清盘等项工作的通知》，要求汪子武安排场所进行东方城项目清盘结算，该邮件被拒收退回。2017年7月31日，李严木通过邮政特快专递向汪子武邮寄《通知》，要求对未售东方城项目物业限在2017年8月3日前签订《商品房买卖合同》，该邮件未妥投。2017年8月10日，李严木在海峡都市报刊登公告，通知樟鑫公司、汪子武按2016年5月27日《协议书》约定，登报日起限5天内与李严木签订自购《商品房买卖合同》，逾期产生的经济损失、法律责任由樟鑫公司、汪子武承担赔偿责任。 永泰县东方城1505单元房产曾被山东省青岛市中级人民法院查封，2019年11月5日解除查封。 一审法院认为，2016年5月27日《协议书》中关于李严木对2017年5月31日前未销售完毕的房产有权自购的约定，实为双方约定在将来一定期限内订立本约，符合预约的基本特征，属于预约合同，其合同标的是将来应订立商品房买卖合同。商品房买卖合同条款包括价款，标的、履行期限、违约责任、解决争议的方法等等，《协议书》仅约定了商品房的价格，本约合同尚存在未明确的内容，仍须合同双方之间意思表示的互动达成一致，故本案不具备强制缔约的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，债务的标的不适于强制履行的，不适用继续履行。要求樟鑫公司强制缔约，实为强迫其作出订立本约的行为，本质上属于意志给付，应认定为债务标的不适于强制履行的情形。综上，李严木诉请樟鑫公司、汪子武与其签订1505单元的《商品房买卖合同》，于法无据，法院不予支持。《协议书》第六条违约责任的约定，是对樟鑫公司未配合李严木办理对外销售房产相关手续应承担的违约责任的约定，而不是针对樟鑫公司未配合李严木办理自购房产相关手续应承担的违约责任的约定，并且2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》第13条约定亦不适用于本案情形，故李严木根据上述约定主张樟鑫公司、汪子武赔偿其经济损失人民币3万元，缺乏法律依据，法院不予支持。 一审法院判决：驳回李严木的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由李严木负担。 二审中，上诉人李严木向本院提交证明资料1组：樟鑫公司、汪子武诉李严木、李严忠、张荣建合同纠纷一案的民事起诉状、证据清单、（2019）闽0125执1552号之二、（2020）闽0125执异23号执行裁定书、（2020）闽0125执68号执行分配方案，拟证明两被上诉人恶意抽空樟鑫公司资产，逃避执行债务等。经质证，本院认定，该组证据属于双方另一法律纠纷，与本案纠纷无关，本院不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。 本院认为：2016年5月27日《协议书》虽约定樟鑫公司将案涉房产委托李严木销售，约定期限届满仍未销售完毕的部分由李严木自购，但由于双方未就合同的具体标的、履行期限、违约责任、解决争议等条款进行明确约定，因此李严木关于樟鑫公司应与其签订买卖合同的诉求，应由双方协商缔约，而无法由法院判决强制缔约，故原审判决驳回李严木要求樟鑫公司、汪子武与其签订《商品房买卖合同》的诉请是正确的。 关于被上诉人应否承担违约责任的问题。2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》第13条虽约定违约者罚款100万元，但如上所述，因《商品房买卖合同》不能强制缔约，双方并未就自购问题达成最终一致意思表示，因此上诉人认为被上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》的行为构成违约，缺乏合同及法律依据，本院对其要求被上诉人违约赔偿3万元的上诉请求不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费550元，由上诉人李严木负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 雷晓琴 二〇二一年二月九日 法官助理 陈 曦 书 记 员 陈 林