北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初4179号原告：北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所，住所地北京市西城区德外人定湖西里12号楼前平房院。法定代表人：张祖祥，所长。委托诉讼代理人：蒋凯旋，北京市齐致律师事务所律师。被告：石锐，男，1970年1月29日出生，鄂伦春族，北京阳光天铭商贸中心（个人独资企业）的投资人，住黑龙江省逊克县。委托诉讼代理人：张帅，北京中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟艳双，北京中策律师事务所实习律师。原告北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所（以下简称德胜管理所）与被告石锐房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所的委托诉讼代理人蒋凯旋，被告石锐的委托诉讼代理人张帅、钟艳双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德胜管理所向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付北京阳光天铭商贸中心（以下简称商贸中心）欠付的2017年6月1日至2019年5月31日期间的房屋租金60万元；2.判令被告向原告支付因商贸中心欠付上述期间租金产生的违约金15万元;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告与商贸中心签订了《协议书》，约定由商贸中心承租北京市西城区XXX（下称涉案房屋），面积约1039平米。租期自2016年6月1日起至2019年5月31日止，年租金为30万元。协议履行期间，商贸中心欠付2017年6月1日至2019年5月31日的房屋租金共计60万元。就该欠款，原告多次向商贸中心及被告催讨，但一直无果，给原告造成了巨大的经济损失。由于商贸中心的上述行为已构成违约，依据合同约定，商贸中心理应向原告支付租金欠款及违约金。因商贸中心已于2018年3月1日办理了工商注销登记，依据《个人独资企业法》第28条规定：“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭”，被告作为投资人，仍应对该企业的上述债务承担偿还责任。现原告为维护自身合法权益，特起诉至贵法院，望准所请。被告石锐辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。双方在2016年初就房屋租金进行协商时，原告称涉案房屋可以用于办公，因此我和原告签订了租赁合同，约定用途为办公，租期3年，从2016年6月1日至2019年5月31日，年租金30万元。2016年6月，我正式搬入涉案房屋，并以办公为目的进行了装修，装修花费了十几万元。装修后，我欲将公司地址迁入涉案房屋，才发现房屋不是商业用途，无法迁入公司地址，这与原告的承诺不符，导致我一直未能正常使用该房屋。涉案房屋作为地下室，30万元年租金的标准高于市场价，而且我承租目的是商用，故一直无法正常使用。由于当时北京的政策，地下室无法用于员工宿舍使用，因此自2016年起涉案房屋一直是处于闲置状态。闲置期间我多次与原告进行协商，要求原告解决公司迁址的问题，但问题一直没有解决，原告对于合同解除的事也避而不谈。2017年6月份，由于我交纳的租金用尽，双方协商合同终止，我已于2017年6月份搬离了涉案房屋。因此，我认为涉案房屋我方无法正常使用，已经交付1年的租金，租金用尽后我就已经搬离了，故原告的主张没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2016年6月，德胜管理所（甲方、出租人）与商贸中心（乙方、承租人）签订《协议书》，约定德胜管理所将位于北京市西城区XXX（面积约1039平方米）租赁给商贸中心作为办公使用。租期3年，从2016年6月1日至2019年5月31日。年租金300000元，先付租金后用房，即本协议签订，商贸中心一次支付全年租金。租期内，水、电、电话、供暖、有线电视、门前三包等一系列费用由商贸中心自行承担。如商贸中心不能按时足额交付上述款项达30日或欠交各种费用达5000元，德胜管理所有权单方面解除协议，收回房屋，商贸中心应双倍支付欠款，商贸中心预付租金作为违约金支付给德胜管理所，不足以弥补德胜管理所损失的，还应承担全部违约赔偿责任。该协议落款处乙方有商贸中心公章及石锐的签名。2016年6月1日，德胜管理所将涉案房屋交付给石锐。2016年6月24日石锐向德胜管理所支付了2016年6月1日至2017年5月31日租金30万元。审理中，关于涉案房屋使用及交接情况，双方陈述不一致。石锐主张其承租涉案房屋的目的为经营，但因涉案房屋为地下室，无法开展经营活动或用作员工宿舍，无法进行工商注册，其就房屋无法正常使用的问题找德胜房管所协商未果。其曾将涉案房屋作为仓库使用，2017年6月在租金用尽后，其便从涉案房屋搬离，未履行房屋交接手续。在本院当庭释明举证规则后，石锐表示没有证据提交。德胜管理所称合同约定的使用目的为办公而非经营，石锐签订合同时对涉案房屋的情况是明知的，其签订合同以及交付第一年租金的情况视为其对房屋使用情况没有异议。合同签订后，石锐一直将涉案房屋用作仓储。德胜管理所曾经催要过租金，但石锐以种种理由未交纳。2019年５月，接到石锐电话通知房屋已经腾空。2019年的６月１日，发现石锐已从涉案房屋搬走。德胜管理所亦未就该部分陈述提交证据。另查，涉案房屋登记在北京市西城区房屋土地管理中心名下，德胜管理所是经西城区政府授权，负责管理、经营德胜地区公有房屋的事业单位。北京阳光天铭商贸中心的企业类型为个人独资企业，于2013年5月9日成立，2018年3月1日注销登记，石锐系该中心投资人。本院认为：德胜管理所与商贸中心签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。石锐在《协议书》上签字，且作为商贸中心的投资人，其应对商贸中心存续期间的债务承担责任，故石锐作为本案的被告主体适格。承租人应当按照约定支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内交付。本案合同签订后德胜管理所将房屋交付给商贸中心使用，商贸中心作为承租人应当支付合同期间的租金。石锐以2017年6月便搬离涉案房屋作为抗辩，德胜管理所对此不予认可，石锐并未就其所述举证，且石锐庭审中自认搬离时未通知德胜管理所交接房屋，故本院对石锐的抗辩难以采信。双方均认可商贸中心支付了截止至2017年5月31日的租金，故德胜管理所主张的欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于德胜管理所主张的违约金，因商贸中心存在欠付租金的违约行为，依约应当向德胜管理所支付违约金，石锐主张约定的违约金数额过高，申请本院予以酌减，因德胜管理所未就其实际损失提供证据，本院根据合同履行情况、商贸中心的过错程度等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，酌定石锐向德胜管理所支付违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《个人独资企业法》第二十八条，《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告石锐向原告北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所支付自2017年6月1日至2019年5月31日期间欠付的租金600000元；二、本判决生效之日起七日内，被告石锐向原告北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所支付违约金50000元；三、驳回原告北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所负担753元（已交纳），由被告石锐负担4897元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年二月三日法官助理 卢 震书 记 员 温晓娟