上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初11640号原告：周桂珍，女，1954年11月10日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李菲，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：张月仙，女，1954年10月20日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：姚焕丹(系被告张月仙之女)，1982年10月4日出生，汉族，住上海市长宁区。原告周桂珍与被告张月仙、张秋荣、张金荣、张金弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日向原告及被告张月仙进行调查。审理中，原告撤回对被告张秋荣、张金荣、张金弟的起诉。本院于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告周桂珍及其委托诉讼代理人李菲，被告张月仙及其委托诉讼代理人姚焕丹到庭参加诉讼。本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序独任制审理。原、被告曾申请庭外和解，但未能达成一致意见。本院于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告周桂珍及其委托诉讼代理人李菲，被告张月仙及其委托诉讼代理人姚焕丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周桂珍向本院提出诉讼请求：继续履行《房屋买卖定金协议》，被告配合原告将上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)过户至原告名下。事实和理由：2013年5月16日，原告与陈阿林及其代理人张月仙(即本案被告)签订《房屋买卖定金协议》，约定：陈阿林以280万元的价格将涉讼房屋出售给原告，中介费6万元由原告承担。协议签订后，原告依约履行义务，共计向陈阿林支付购房款250万元，陈阿林将涉讼房屋交付原告，原告对涉讼房屋进行装修并入住。2018年4月25日，陈阿林报死亡。陈阿林与配偶张木根共生育6名子女，分别为张秋荣、张金荣、张金弟、张月琴、张某某及被告。张木根于1986年11月20日死亡，张月琴于2017年2月14日死亡，生前与其配偶刘志刚育有一子刘峰。2019年6月4日，上海市长宁区人民法院出具(2019)沪0105民初10309号民事调解书，确认涉讼房屋产权由被告张月仙继承所有，房屋产权变更登记过程中产生的费用由被告张月仙自愿承担。被告张月仙曾于2019年4月向原告提出，原告需另行支付其140万元方可履行过户义务，双方协商未果，故原告提起诉讼。对于原告尚未支付的购房款30万元，同意于办理涉讼房屋过户手续当日支付给被告，对于过户过程中产生的其余税费，同意按照相应规定各自承担。被告张月仙辩称，被告曾向税务部门咨询，因陈阿林已经去世，故被告作为其继承人，在协助原告办理过户手续时，应以涉讼房屋目前的市场价格为基数缴纳20%的个人所得税。现涉讼房屋市场价格约600万元，故被告需缴纳的个人所得税高达120万元左右。该情况是原告与陈阿林签订协议时没有预见到的，被告也无法预见。涉讼房屋的市场价值已经大幅增长，原告已经获益，而原告支付的购房款仍为200余万元，如要求被告承担个人所得税120余万元，明显不公平。现被告仅同意承担1%的个人所得税，其余个人所得税由原告承担，过户过程中产生的其他税费，同意按照相应规定各自承担，此外，原告还应于办理涉讼房屋过户手续之日向被告支付其余购房款。如原告不同意承担个人所得税，被告则不同意履行《房屋买卖定金协议》，并将原告已支付的购房款返还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对常口历史库信息资料、户籍摘抄、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《动迁配套商品房购房协议》、《房屋买卖定金协议》、《委托书》、《承诺书》、佣金确认单、收据、银行转账凭证、个人业务凭证、上海市不动产登记簿、死亡证明书、(2019)沪0105民初10309号民事调解书、调解笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月，上海市长宁区努力村张家宅XXX号房屋被拆迁，陈阿林为被拆迁人，案外人张某某代陈阿林与上海市长宁区土地资源储备中心(拆迁人)、上海新长宁集团拆迁置业有限公司(房屋拆迁实施单位)签订《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》、《动迁配套商品房购房协议》。根据上述协议，陈阿林原居住房屋建筑面积77.20平方米，实际应安置人口1人即陈阿林本人。陈阿林购买的动迁配套商品房坐落在长宁区205街坊期房1#房1单元401室。此后，陈阿林出具《委托书》，委托被告办理涉讼房屋产权房买卖、过户等一切手续。2013年5月14日，原告支付购买涉讼房屋的意向金3,000元，被告签署收据，确认收到上述意向金。2013年5月16日，原告与陈阿林、案外人上海松宝房地产经纪事务所(以下简称松宝事务所)签订《房屋买卖定金协议》，约定：涉讼房屋为动迁房，三年上市，建筑面积95.27平方米。该房屋的交易价款为286万元。原告定于2013年5月16日支付定金10万元，此定金在原告、陈阿林去交易中心产权过户时转为房款；于2013年7月18日前支付230万元；于2013年7月18日前支付10万元(交于原告空房钥匙)；于2016年12月31日前支付30万元(房屋交易中心过户同时付清)。原告、陈阿林双方在产权交易过户时的相关税费各自承担。如政府出台新的税费政策，原则上政府指定哪方缴付就由哪方缴付，数额较大，应缴方无力承受时，可协商解决。协商不成时，可解除合同，各方均不作违约处理。各方已发生的费用各自承担。陈阿林同意在产权交易过户当天支付给松宝事务所中介费3万元。陈阿林承诺在2013年7月18日前将涉讼房屋移交给原告，移交时应保证涉讼房屋的状况与原告看房后签订本协议时的状况一致，如有损坏或被拆除的装饰及附属设施则原告应照价赔偿(注：房产公司全程服务，包括房屋交易过户一切手续)。补充条款约定：陈阿林房屋净价280万元，原告承担中介费用共计6万元，双方各自承担房屋交易有关税收、杂费(国家规定)，原告于2013年7月18日前支付中介公司中介服务费用6万元。三方应严格履行本协议的各项条款，任何相关人员以任何理由、任何方式为借口，不履行本协议，导致本交易难以完成时，均视为违约。由此而造成的经济损失和违约责任，均由违约方承担。承担的违约金以定金金额为准，即玖拾玖万玖千元整。守约方在得到违约金后应与松宝事务所平分，但松宝事务所所得最多不能超过原告、陈阿林应给付的中介费之和。被告作为陈阿林的代理人同时在该协议上签名。2013年5月16日，原告向被告转账9.70万元，并另向松宝事务所支付中介费3万元。同日，松宝事务所出具收据，确认收到上述中介费。2013年7月17日，原告向陈阿林转账240万元，并另向松宝事务所支付中介费2.50万元。同日，松宝事务所出具收据，确认收到上述中介费。同日，陈阿林出具收据两份，确认分别收到原告支付的涉讼房屋房款140万元、100万元。2016年1月4日，原告与松宝事务所签署《承诺书》，《承诺书》载明：涉讼房屋房东陈阿林承诺该房产证下来，委托被告来办理该房屋导房屋交易中心去办理房屋过户。2018年4月25日，陈阿林去世。2018年7月20日，涉讼房屋的产权登记至陈阿林名下，该房屋不动产登记簿中备注：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2019年5月14日，被告与案外人张秋荣、张金荣、张金弟、刘峰以案外人张某某为被告，向本院提起诉讼，要求对涉讼房屋进行继承。该案审理中，上述案外人均表示放弃对涉讼房屋的继承。经本院调解，各方自愿达成如下协议：一、涉讼房屋产权由被告继承所有；房屋产权变更登记过程中产生的费用由被告自愿承担；二、案件受理费46,800元，因调解结案，减半收取计23,400元，由被告自愿承担。本院于2019年6月4日出具(2019)沪0105民初10309号民事调解书，对上述调解协议进行确认。审理中，原、被告一致确认，涉讼房屋目前市场价值为600万元。本院认为，《房屋买卖定金协议》系原告与陈阿林、松宝事务所的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。陈阿林去世后，被告作为其继承人，与原告就涉讼房屋过户过程中所产生的个人所得税由谁承担产生争议。原告认为，根据《房屋买卖定金协议》约定，产权交易过户时的相关税费各自承担，而个人所得税按规定应由出售方承担，故应由被告承担。被告认为，陈阿林去世是双方均无法预见的，涉讼房屋已经升值，原告由此获利，故由于陈阿林去世而多产生的个人所得税由原告负担，否则不同意继续履行《房屋买卖定金协议》。就该项争议，本院认为，《房屋买卖定金协议》中明确载明涉讼房屋为动迁房，故原告与陈阿林对于该房屋的特殊性及交易过程中所受限制均已明知，在此情况下，双方仍就该房屋的买卖达成协议，故双方应共同承担由此产生的风险。原告在陈阿林生前已向其支付购房款250万元，陈阿林也将涉讼房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修后居住至今，双方均按《房屋买卖定金协议》的约定履行义务。协议履行过程中，陈阿林去世，被告继承涉讼房屋，再行过户至原告名下时，由此需按照过户时涉讼房屋的市场价格缴纳20%的个人所得税。原、被告就涉讼房屋过户等事宜进行过多次协商、沟通，现被告因个人所得税发生变化而与原告产生争议，并非恶意拒绝履行协助原告过户的义务，难以认定被告违约。故对该个人所得税的承担，应结合协议履行期限、房屋价格及争议产生原因等因素进行考量并作出处理。虽然《房屋买卖定金协议》约定，产权交易过户时的相关税费各自承担，而个人所得税应为出售方承担的税种，但该协议签订于2013年，自协议签订至今已近八年，目前的房屋市场价值已为600万元左右，远远超出协议约定的交易价格，而房屋升值产生的利益归买受方即原告所有，故原告要求被告单方承担个人所得税的主张显然不尽公平、合理，本院不予采纳。被告系陈阿林的代理人，参与了《房屋买卖定金协议》签订的过程，并曾代陈阿林收取过部分购房款，故其对涉讼房屋在陈阿林生前已经出售并交付原告系明知，在陈阿林去世后，其余继承人均放弃了对涉讼房屋的继承，现被告关于如要求其承担多出的个人所得税就不同意继续履行《房屋买卖定金协议》的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。鉴于原、被告对个人所得税的承担无法协商一致，故本院根据公平原则，确定本次交易中产生的个人所得税由原、被告各半负担，其余税费根据《房屋买卖定金协议》及原、被告在本案中陈述的意见，由原、被告按规定各自承担。原告另表示，同意于被告办理涉讼房屋过户手续当日向被告支付购房款30万元，该意见符合《房屋买卖定金协议》的约定，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第六条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告周桂珍与陈阿林就上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX室所签订的《房屋买卖定金协议》继续履行；二、被告张月仙应于本判决生效之日起十日内协助原告周桂珍办理上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX室产权过户手续，将该房屋过户至原告周桂珍名下，该次交易所产生的个人所得税由原告周桂珍与被告张月仙各半负担，其余税费由原告周桂珍、被告张月仙按规定各自负担；三、原告周桂珍应于被告张月仙配合其办理上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX室过户手续当日向被告张月仙支付购房款300,000元；四、驳回原告周桂珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，由原告周桂珍、被告张月仙各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇二一年二月二十六日书记员  饶婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。