山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终135号上诉人(原审被告)：吕梁锦绣物业服务有限公司。法定代理人：白×。委托诉讼代理人：张×1，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴×，山西鼎信泽律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：冯×1，山西省吕梁市离石区七里滩人。委托诉讼代理人：冯×2，系冯×1之子。被上诉人(原审原告)：温×，山西省吕梁市人。委托诉讼代理人：党×，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张×2，北京天驰君泰（太原）律师事务所实习律师。原审第三人：吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会。法定代表人：张×3。上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司、冯×1因与被上诉人温×、原审第三人吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司的法定代表人白×、委托诉讼代理人张×1、吴×，上诉人冯×1有委托诉讼代理人冯×2，被上诉人温×及其委托诉讼代理人党×、张×2，原审第三人吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会的法定代表人张×3均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕梁锦绣物业服务有限公司上诉请求:1、撤销一审判决第一项,改判驳回被上诉人温×对上诉人的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、案涉8号门面房的出租人为被上诉人，承租人为案外人博×公司，上诉人不是8号门面房租赁合同当事人，自然不应承担合同义务，一审判决上诉人支付温×8号门面房租赁费错误，二审应予纠正。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。8号门面房租赁关系中，虽涉及两份合同（一份为被上诉人温×与上诉人间的《门面房租赁协议》，另一份为上诉人与博×公司间的《门面房整体租赁合同》），从形式上看上诉人仿佛为8号门面房的转租人，但两份租赁合同产生的真实背景是，第三人七里滩村委建成锦绣小区并将门面房出售给包括被上诉人温×在的内业主后，村委为便于规范市场经营秩序，在与包括被上诉人温×在内的小区门面房业主协商后，让小区门面房业主将门面房统一出租，村委并责成上诉人代表小区门面房业主与案外人博×公司统一签订租赁合同，因此上诉人仅是门面房业主与博×公司之间名义上的牵线搭桥者，并非锦绣小区门面房租赁法律关系的当事人。据上述事实，一审认定上诉人锦绣物业公司与被上诉人温×之间存在租赁合同关系，不符合客观实际。二、因被上诉人温×一直不能交付8号门面房，故案涉8号门面房的租赁合同一直未开始履行。法律规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人使用，并在租赁期限内保持租赁物符合合同约定的用途。案涉8号门面房，第三人七里滩村委出售给被上诉人温×后，因8号门面房一直被第三人冯×1非法占有，被上诉人温×从始至终未能完成交付租赁物的义务。而第三人冯×1非法占有8号门面房的原因，温×不能交付门面房的过错，既与上诉人无关，也与博×公司无关。三、一审判决以租赁合同未解除为由，判决按照合同约定支付被上诉人租金，毫无理由，二审应予纠正。对案涉租赁合同而言，违约责任人为被上诉人温×，因此不论案涉租赁合同是否被解除，被上诉人温×只能承担违约责任，不会也不应当享受任何利益。冯×1上诉请求：依法撤销一审判决第二项。事实与理由：一、上诉人冯×1与原审第三人七里滩村委之间是建设施工合同法律关系，被上诉人温×与锦绣物业管理有限公司是租赁法律关系，此为涉案基本事实。上诉人与七里滩村委签订建设工程施工合同，上诉人承建诉争建筑物，因建设行为该建筑物的物权才得以设立而存世。而在本案中，该建筑物的所有权实际归属却因该建设施合同的履行不完全而引发上诉人依法留置、占有该建筑物，所以，在温×与村委签订购房合同时，涉案门面房的所有权尚属待定或争议状态。温×因租赁合同履行争议起诉物业管理公司，与上诉人没有任何关系，离石区人民法院错列上诉人为本案第三人显然己经是程序违法。二、本案的审理过程中并未就上诉人与村委之间的建筑施工合同进行审理，因为不在本案的审理范围，但却在判决部分第二项直接判令上诉人将涉案8号门面房直接交还给原告，那么，门面房你法院判令给了别人，同样是第三人的村委应付尚未付给上诉人的欠付工程款你离石区人民法院就不管了吗？基于以上的事实与理由，上诉人认为这个判决主要错误有三：一是程序违法，不应该把冯×1及村委列为第三人；二是违背了合同相对性的基本原则，错误认定事实；三是违背了民诉法不诉不理的基本原则。温×针对吕梁锦绣物业服务有限公司上诉请求辩称：1、锦绣物业和温×是租赁合同双方主体，至于锦绣统一承租后再租赁给其他人，次承租人与出租人没有法律关系，温×从村委接手该门面房，与村委负责人进行实地交付，交付当时房屋无瑕疵，所以温×才顺利接手了该房产，之后温×响应村委号召，连同其他商铺交付给锦绣物业，并且将自己上锁以后的钥匙交付给锦绣物业，并且实地进行了查看，至于该商铺是何时被冯×1占用，被上诉人不知情，2010年5月向物业公司交付到2016月7日解除该租赁合同，物业公司从未向温×主张该房产有人占用，直到形成诉讼后，温×才得知该商铺并非物业公司实际管理使用，所以锦绣物业在接受了涉案商铺后并且订立了租赁合同，同时与案外人博×商贸订立了转租合同，更重要的是向其支付了一年的租赁费，由此可见物业公司接受了该商铺并且履行了租赁合同，因此应当承担租赁合同中约定的违约责任。温×针对冯×1的上诉请求辩称，冯×1和村委的工程款纠纷已经进入执行阶段，冯×1并未提出要占用涉案商铺，判决中对其有优先受偿进行过确认，所以冯×1无权占用，作为无权占用人应停止占用并返还原物。吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会述称，同意一审判决内容。温×向一审法院起诉请求：判令被告与第三人七里滩村委连带支付拖欠的三间商铺房屋租金321114.92元，及97.2平米门面房后续租金并承担违约金68975.19元（97.2平米门面租金暂计至2020年6月1日，违约金以银行同期贷款利率计算，从欠付租金之日暂计至2020年6月1日）及至实际履行之日止的违约金。一审法院认定事实：2011年原告温×与被告吕梁锦绣物业服务有限公司签订《门面房租赁协议》：协议约定，一、原告温×将其所有的面积为47.7㎡的2700元／㎡、面积为155.9㎡的2700元／㎡的4号门面房和面积为97.2㎡的4000元／㎡的8号门面房出租给被告吕梁锦绣物业服务有限公司。二、门面房按照第一年至第三年、第四年至第六年、第七年至第十年、三个年度等级计算，原告出租门面房按照购房价格确定每平方米每年租赁费，购房价4000元／㎡-0.85元／日，购房价2700元／㎡-0.67元／日，每个等级年度上浮0.1元。第一次支付第一年的租金分别为11665元、38125.3元、30156.3元。三、原告将门面房交被告统一出租后，第二年度不再向被告缴纳物业管理费用。四、门面房出租期自2011年9月1日到2021年8月31日（2011年5月8日至2011年8月31日）为装修期，装修期间原告不收取租赁费。五、门面房租金被告按年度支付，每年9月10号前由被告支付原告。合同签订后，被告向原告支付了面积为97.2㎡的4000元／㎡的8号门面房一年的租金。第三人冯×1因修建工程，第三人七里滩村委未能支付工程款，冯×1将该门面房占有至今。2016年7月22日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，被告法定代表人白×在该通知上签名。2011年9月1日，被告吕梁锦绣物业服务有限公司与吕梁市博×商业贸易经营有限公司（以下简称博×公司）签订《门面房整体租赁合同》，被告将坐落于七里滩村共计5564.27㎡租赁给博×公司，租期从2011年9月1日起至2021年8月31日止，年租金1430290元，博×公司于每年9月份一次性向被告交清当年的租金。合同期限内，博×公司每3年租金在原有基础上0.1元／平米向被告递增。2016年9月1日起，原、被告解除了面积为47.7㎡的2700元／㎡、面积为155.9㎡的2700元／㎡的4号门面房租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案为租赁合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告应当支付原告47.7㎡和155.9㎡门面房一年的租金，即0.77元／日×（47.7㎡＋155.9㎡）×365天=57221.78元。原告主张的8号97.2㎡的门面房，原被告之间存在租赁合同关系，且被告已经支付过第一年的租金，该支付行为应当视为租赁合同已经开始履行，第三人冯×1与七里滩村委之间因建设工程施工合同产生纠纷，七里滩村委拖欠冯×1工程款，但双方就原告所购买的8号门面房并没有约定由冯×1占有处置或者抵顶工程款，被告作为门面承租方应当知晓该租赁物存在交付不能的实际情况，但其未行使解除权，原告行使解除权后亦未明确告知原告租赁合同无法履行，原租赁合同并未实际解除，其应当承担继续履行合同的义务，按照合同约定支付原告租金。2012年9月1日至2014年8月31日的租金按每平米每天0.85元计算，计60312.6元，2014年9月1日至2017年8月31日按每平米每天0.95元计算，计101112.3元，2017年9月1日至2019年8月31日的租金按每平米每天1.05元计算，计74503.8元，2019年9月1日至2020年6月1日的租金为27964.44元，以上三间门面房欠收租金共计321114.92元。原告请求的违约金损失，因双方未约定，故不予支持。第三人将案涉门面房长期占有，属于无权占有，其与村委之间的纠纷应另行解决，其应将占有的门面房交还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告吕梁锦绣物业服务有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告温×租赁费321114.92元；二、第三人冯×1于本判决生效之日起十日内将其占有的97.2平米的原告出租给被告的8号门面房交还给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元，由被告吕梁锦绣物业服务有限公司负担。本院二审期间，上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司提供会议记录一份，证明案涉房屋由冯×1一直占用，门面房是在村委主持下整体出租，委托物业承办。上诉人冯×1、被上诉人温×、原审第三人对该证据予以认可。另上诉人冯×1提供离石区人民法院张贴公告照片一张，证明该房屋在2020年11月4日被查封。本院认为，本案争议焦点为：1、一审判决由上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司向被上诉人温×支付租赁费用是否正确；2、上诉人冯×1是否应向被上诉人温×返还案涉8号门面房。原审第三人吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会对案涉8号门面房已于2011年转让给被上诉人温×及上诉人锦绣物业服务有限公司与被上诉人就案涉8号门面房签订租赁协议的事实均无异议，本院予以确认。因原审第三人认可案涉房屋为小产权房，未办理任何审批手续。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。依据上述法律规定，被上诉人与上诉人锦绣物业服务有限公司所签订的案涉8号门面房租赁协议依法应确定为无效。该租赁协议无效后的法律后果，即依法应由该协议承租人参照协议约定价款支付出租人相应的占用费用。一审法院判决表述“由上诉人锦绣物业服务有限公司支付租赁费”欠妥，但结果为参照租赁协议支付被上诉人温×房屋占用费符合法律规定，本院予以确认。上诉人锦绣物业服务有限公司主张案涉8号门面房实际承租人为博×公司，且未实际履行交付，而是由冯×1占用，租赁协议未履行，不应由其支付租赁费用。本院认为，本案所涉租赁协议为上诉人锦绣物业服务有限公司与被上诉人温×签订，上诉人锦绣物业服务有限公司对此租赁协议真实性并无异议，而上诉人锦绣物业服务有限公司与被上诉人温×等村民分别签订租赁协议后又整体转租博×公司，故本案所涉租赁合同约束是的上诉人锦绣物业服务有限公司与被上诉人温×。上诉人锦绣物业服务有限公司在签订租赁协议后支付被上诉人温×一年的租金，故该协议已实际履行。而对于冯×1占有该8号门面房，上诉人锦绣物业服务有限公司与被上诉人签订租赁协议时是明知的，当时亦未提出异议而支付租金，视为对租赁物实际交付。上诉人锦绣物业服务有限公司在上诉状中称“两份租赁合同产生的真实背景是,第三人七里滩村委建成锦绣小区并将门面房出售给包括被上诉人温×在内的业主后,村委为便于规范市场经营秩序,在与门面房业主协商后,让小区门面房业主将门面房统一出租,村委并责成上诉人代表小区门面房业主与案外人博×公司统一签订租赁合同,因此上诉人仅是门面房业主与博×公司之间名义上的牵线搭桥者,并非锦绣小区门面房租赁法律关系的当事人”。然，法律上并无名义上的合同当事人，上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司作为租赁合同一方当事人，且为法人主体，应对其所签订合同承担相应的法律责任。二审庭审中上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司称其是原审第三人的村办企业，提供村委会议记录证明租赁协议签订是村委责成其承办。原审第三人吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会在明知因欠付工程款冯×1实际占用该房屋，又将该房屋转让给被上诉人，并责成上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司办理相关租赁事宜。在此过程中原审第三人存在过错并造成损失，但此属上诉人与原审第三人吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会之间的纠纷，可另行主张，不属本案审理范围。故上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。被上诉人温×基于原审第三人吕梁市离石区滨河街道办七里滩村民委员会转让案涉8号门面房并交纳转让费而取得相应占有权，原审第三人对此予以确认。上诉人冯×1实际占用该门面房的理由是原审第三人欠付其工程款，而因双方工程款纠纷业经审理作出生效判决，冯×1对原审第三人享有合法债权，可依法申请执行以实现其权利，故其仍以此理由而占用案涉8号门面房无合法依据，一审法院判决由其返还被上诉人温×符合法律规定，本院予以确认。上诉人冯×1的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6197元，由上诉人吕梁锦绣物业服务有限公司负担6117元，上诉人冯×1负担80元。本判决为终审判决。审判长 潘 文审判员 薛鑫斌审判员 张晓玮二〇二一年二月二十五日书记员 高 羽