上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初23518号原告：吴建诗，男，1947年2月26日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴昊，男，1977年3月25日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王津，上海中夏律师事务所律师。被告：叶芳，女，1982年11月14日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：孙根清。原告吴建诗与被告叶芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建诗、原告委托诉讼代理人吴昊及王津、被告委托诉讼代理人孙根清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴建诗向本院提出诉讼请求：(1)叶芳支付2020年2月1日至2020年6月30日期间租金人民币210,000元、物业费人民币947.70元及电费人民币1,745元；(2)叶芳支付房屋恢复原状费用人民币3,000元。对于叶芳所缴押金人民币76,000元，则要求予以没收。事实和理由：2018年9月1日，吴建诗与叶芳签订《合作协议》及补充协议，约定吴建诗将位于上海市黄浦区思南公寓房屋即上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号E座房屋交予叶芳使用，叶芳每月支付税后费用人民币42,000元，期限至2020年8月30日止。协议中对于逾期付款违约责任、协议期满后恢复原状等均作约定。履约期间，叶芳自2020年2月1日起欠付协议费用，并于2020年6月擅自撤离。2020年6月30日，吴建诗收回房屋，但发现房屋多处破损，且未予恢复原状。鉴于叶芳欠付2020年2月1日至2020年6月30日期间固定税后费用(实质系属租金)人民币210,000元、物业费人民币947.70元及电费人民币1,745元，且预估房屋恢复原状及修复破损费用为人民币3,000元，吴建诗遂起诉来院。叶芳辩称，吴建诗所提供房屋系属违章建筑，故吴建诗就违章建筑无权出租并收取房屋费用。叶芳自2020年2月1日起未再支付协议房屋，但不予付费系因疫情导致。叶芳使用房屋期间，吴建诗自2020年6月2日起对房屋停止供电，叶芳无奈于2020年6月18日将房屋钥匙交予邻屋房东后搬离。对于吴建诗所诉请之各项费用金额，对物业费及电费金额予以确认，月租金标准应为人民币40,000元。对于吴建诗诉请之费用，仅同意支付电费。吴建诗提供以下证据：(1)《合作协议》2份及《补充协议》1份，以证明双方当事人于2018年9月1日签订协议，协议中对于费用支付标准、违约责任、合同期满后恢复房屋原状等事宜均作明确约定；(2)2019年7月至2020年6月物业管理费发票，以证明叶芳欠付物业费人民币947.70元；(3)2020年1月至同年5月电费发票，以证明叶芳欠付电费人民币1,745元；(4)房屋现状照片，以证明叶芳于2020年6月擅自撤场时未将房屋恢复原状，且房屋多处破损；(5)房屋恢复原状修复费用预算单，以证明经估算之房屋恢复原状费用为人民币3,000元；(6)《上海市房地产权证》及《授权委托书》，以证明吴建诗经房屋权利人授权对涉案房屋进行管理。叶芳提供以下证据：(1)《田子坊景区暂停开放的紧急通知》，以证明田子坊自2020年1月24日起暂停营业；(2)《免租协议》，以证明田子坊实施租金优惠；(3)微信聊天记录，以证明叶芳于2020年2月已要求退租，之后于2020年6月18日将房屋钥匙交予邻屋后搬离并已通知吴建诗；(4)照片，以证明涉案房屋系属违建，且占用消防通道，并与吴建诗所提供产权登记资料相悖；(5)付款凭证，以证明叶芳付款情节。经审理查明：吴建诗与叶芳曾签订《合作协议》2份及其《补充协议》1份，约定(1)吴建诗将合法拥有的位于上海市黄浦区思南公寓(建国中路XXX弄XXX号，邮政编码200025，《房地产权证》编号：沪房地卢字(2002)第005859号，用途为住宅)即泰康路XXX弄XXX号E座(水箱上盖建筑)作为合作场地交付叶芳使用，合同期限自2018年9月1日起至2020年8月30日止；(2)吴建诗不参与经营，叶芳独立负责经营管理并自负盈亏，合作期内，叶芳每月向吴建诗支付合作分红税后人民币5,000元，并每月向吴建诗支付场地装修及设备安装费用税后人民币37,000元，费用支付方式为2个月支付一次；(3)合同期限内所使用之水电煤、物业、通讯、税费等由叶芳依据账单按期支付；(4)除场地内已有装修和设施外，叶芳如要求重新装修或者变更原有设施，应当事先征得吴建诗之书面同意，合同期满，如吴建诗要求恢复原状，叶芳须予恢复原状；(5)合同期限内，如因不可抗力因素致使该处物业及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的，可变更或者解除本合同；(6)变更或解除本合同的，要求变更或解除的一方应当主动提出，因此导致一方遭受损失的，除因不可抗力因素可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；(7)合同期限内，叶芳逾期交付水电煤、物业、通讯等费用，每逾期1日则应按上述费用之3%支付滞纳金，逾期2个月以上的，吴建诗有采取停止供应或使用之权利，因此造成之一切后果由叶芳自行承担；(8)合同期满，叶芳交还场地、付清各项费用账单、扣除应付费用余额，经吴建诗验收无误后予以无息退还履约保证金；(9)合同期内，叶芳未经吴建诗同意即中途退约，履约保证金不予退还。签约后，吴建诗及叶芳履行各自协议义务。履约期间，叶芳将场地用作经营，并实际支付押金人民币76,000元及截至2020年1月31日止之协议固定费用。2020年6月2日，吴建诗因要求叶芳支付后续协议费用未果，遂对叶芳使用场地停止供电。2020年6月18日，叶芳将场地钥匙交付邻屋人员后撤离，并通知吴建诗领取钥匙并收回场地。2020年6月30日，吴建诗实际收回场地。另查明：吴建诗与叶芳曾就费用结算事宜进行多次微信沟通，相关微信记录显示(1)田子坊景区自2020年1月24日起临时关闭；(2)吴建诗要求叶芳抓紧办理证照登记事宜，并明确告知因叶芳使用场地无法办理居改非，故此次民居登记办理营业执照系使用虚拟地址进行集中登记；(3)叶芳在涉案场地经营但并无田子坊所属经营证照；(4)田子坊园区于2020年3月18日按照防疫防控要求实行限时限流有序开园；(5)吴建诗于2020年3月25日与叶芳通过微信协商协议费用减免事宜，吴建诗系按每月固定费用人民币40,000元作为核算基数；(6)吴建诗在微信中确认在实际结算中已对叶芳应付固定费用予以调低。审理中，吴建诗称叶芳使用场地期间尚有物业管理费人民币947.70元及电费人民币1,745元未予支付，叶芳对此予以认可，但仅同意支付电费，对物业管理费则不同意支付。综上，现吴建诗称其与叶芳所签《合作协议》实际系属租赁合同，叶芳按月应缴固定费用系属租金，叶芳于承租期间欠付租赁费用，且擅自中途退租，叶芳违约行为导致租赁合同提前解除，叶芳就此应予清偿租赁费用，叶芳所缴押金基于叶芳违约情节应予没收。吴建诗遂以此为由起诉来院。本院认为，本案所涉《合作协议》及《补充协议》均系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，吴建诗及叶芳作为签约方均应恪守协议约定之义务。针对双方当事人之争议焦点及吴建诗所提起之诉请，本院现作如下分析。一、合同性质问题合同虽名为《合作协议》，但鉴于(1)叶芳系向吴建诗支付固定费用；(2)吴建诗并不参与相关经营活动；(3)叶芳系自负盈亏。鉴此，该份《合作协议》并不具备合作经营之特性，故合同性质应属租赁，吴建诗与叶芳之间依据所签《合作协议》所建立之法律关系应属租赁合同关系。二、合同效力问题叶芳称承租场地系违章搭建，吴建诗就此提供相关房地产权证，并明确系将房屋分割后予以分别出租，而协议内容亦明确租赁双方对于出租场地情况均系明知，且签约时亦对相关产权登记情况予以明确告知。综上，另鉴于叶芳就违章搭建一节未能提供充足证据予以证明，故本院对叶芳所述违建一节依法不予采信，由此，所签租赁合同应属有效合同。三、合同解除时间叶芳承租期间于2020年6月18日将钥匙交予邻屋人员并通知吴建诗退房事宜，但鉴于协议约定叶芳退房时应予恢复房屋原状并经验收退房，故叶芳就退房一节未能尽善履行作为承租人之退房义务。而吴建诗于2020年6月30日收回房屋仍应视为在合理期限内及时收房，鉴此，双方租赁合同关系实际解除时间应为2020年6月30日。四、叶芳尚须支付租金数额(一)叶芳自2020年2月1日起未再履行付租义务，而租赁合同关系实际解除时间系2020年6月30日，故叶芳对于2020年2月1日至2020年6月30日租赁期间仍然应予承担付租义务。(二)2020年2月至2020年4月期间系属疫情严重期间，防控措施严苛，叶芳经营活动因人员流动受限而无法正常开展，基于公平合理原则，该期间损失应由租赁双方共同分担，故叶芳就该时段可向吴建诗减半计付租金。(三)依据本案显示微信记录内容，吴建诗实际系按每月人民币40,000元与叶芳进行租金结算，故叶芳就2020年2月至2020年4月期间可按月租金人民币20,000元向吴建诗计付租金，2020年5月及6月则仍应按月租金人民币40,000元计付租金。(四)叶芳称吴建诗于2020年6月2日起对承租场地停止供电，吴建诗于庭审中对停电一节予以否认，但鉴于吴建诗曾于本案诉前调解期间对停电一节予以确认，故本院对叶芳所称停电情节依法予以采信。鉴于协议中明确约定如叶芳逾期付费超过2个月，吴建诗就此可采取停止供应等措施，故吴建诗停电行为系吴建诗针对叶芳欠费行为所享有之合同权利，该情节并不导致叶芳可减免部分租金支付义务。五、叶芳尚须支付之物业费及电费(一)叶芳对于吴建诗诉请之物业费及电费金额均无异议，但仅同意支付电费人民币1,745元，不同意支付物业费人民币947.70元。(二)对于吴建诗诉请之物业费，鉴于费用所涉时段系属叶芳承租期间，协议约定叶芳应予承担租赁期间之物业费，再则目前并无证据显示相关物业管理部门对该项物业费存在减免收取之情形，故本院对吴建诗诉请之物业费依法予以支持。六、押金如何处理(一)协议约定如叶芳中途擅自退租，则吴建诗可不予退还叶芳所缴押金。该项内容虽系协议明确约定，但该项约定内容适用前提系协议属于有效合同，且协议可予继续履行。(二)吴建诗与叶芳所签租赁合同虽属有效合同，但鉴于(1)双方签约时均明知叶芳承租场地系用于经营；(2)租赁场地所涉房地产登记资料中记明房屋用途为住宅，叶芳就承租场地无法办理有效经营证照。鉴此，双方所签租赁合同如继续履行，势必导致叶芳无证经营之情形继续发生，故该份合同依法应予解除，且租赁双方对于合同解除均负有过错责任。综上，吴建诗不予退还叶芳押金缺乏事实及法律依据，本院对吴建诗该项押金处理方式依法不予采纳。七、吴建诗诉请之房屋恢复原状费用鉴于吴建诗未能提供证据以证明房屋最初交付状态，且吴建诗所称修复费用仅系估算费用而非实际发生费用，故本院对吴建诗该项费用诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百六十三条第一款第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶芳于本判决生效之日起十日内支付原告吴建诗2020年2月1日至2020年6月30日期间租金人民币140,000元；二、被告叶芳于本判决生效之日起十日内支付原告吴建诗物业管理费人民币947.70元及电费人民币1,745元；三、原告吴建诗于被告叶芳就上述两项义务履行完毕同时返还被告叶芳押金人民币76,000元；四、驳回原告吴建诗的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,535元(原告吴建诗已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,267.50元，原告吴建诗负担人民币690.50元，被告叶芳负担人民币1,577元，本院退还原告吴建诗人民币2,267.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年二月五日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。