贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8932号上诉人（一审被告）：赫章县杰鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市赫章县城关镇小康二路。统一社会信用代码：915205277952682961。法定代表人：殷天杰，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘璨，贵州锦黔律师事务所律师。执业证号：15205201410930669。委托诉讼代理人（一般授权）：徐义翔，贵州锦黔律师事务所律师。实习证号：23072101110104。被上诉人（一审原告）：李敏，女，1991年5月25日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（一审原告）：甘祖印，男，1985年1月7日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权）：李敏，系甘祖印之妻，本案被上诉人之一。上诉人赫章县杰鑫房地产开发有限公司因与被上诉人甘祖印、李敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人赫章县杰鑫房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定上诉人提供的赫章县气象局《证明》不能证明停工的事实而不属不可抗力，属认定事实错误。首先，赫章县气象局《证明》已经证实2015年至2017年滨河丽都项目施工期间出现凝冻、暴雨、大风等极端天气。再根据双方签订的房屋买卖合同补充协议第36-37页中第二条第2.1项以及其中的2.1.3款约定，因自然灾害及大风、暴雨、冰雹、高温、凝冻等气象原因属不可抗力，出现凝冻、暴雨、大风等极端天气属双方约定的免责事由，该约定不违反法律强制性规定，依法应当采信。其次，根据国家气象局颁布的《国家气象灾害应急预案》中关于气象灾害规定，风速超过六级（10.8米／秒）属于大风气象灾害，应当停止一切高空作业，日降雨量超过50ＭＭ属于暴雨气象灾害，应当停止户外作业。结合赫章县气象局《证明》的证实，2015年至2017年施工期间，共计出现大风及暴雨气象灾害时间为49日，该气象灾害依法应当认定为双方约定的不可抗力因素，因不可抗力因素导致延期交房49天，依法应当认定为双方约定的免责事由，上诉人因此不承担违约责任。2.就逾期办证违约金而言，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第39页“补充协议”第5.1、5.2条约定买受人在办理交房手续时，须向出卖人缴纳预告登记费，转移登记费，抵押登记费，购房税费，专项维修资金，办证手续费，登记费等相关费用，未及时按约定提供所需的全部手续，资料及相关费用的后果自负。而被上诉人在办理交房手续时未向上诉人缴纳以上费用，因此导致逾期办理产权证，上诉人不应承担违约责任。3.一审判决认定本案逾期交房违约金以总房款为基数进行计算属认定事实错误。本案中被上诉人仅向一审法院提供了首付款收据及贷款合同作为证据，但是该贷款合同中并没有明确约定受理房屋按揭贷款的出借人何时向上诉人支付按揭贷款，而是在贷款合同中约定在出借款基金额度足够时才交付贷款。实际上，上诉人认为，该贷款合同本质上属于双方约定由其中一方向合同外第三人进行履行的合同，根据《合同法》相关规定，只有在受理按揭贷款的机构向上诉人支付按揭贷款时才能视为被上诉人已经支付《商品房买卖合同》约定的购房款，不能将被上诉人与出借人签订贷款合同视为向上诉人支付购房款，所以本案中逾期交房违约金应当分段计算，第一段为按揭贷款发放前只能以首付款金额为基数计算违约金，第二段为按揭贷款发放后以上诉人实际收到的总房款计算违约金，而不是从始至终均以总房款为基数计算违约金。同时，在一审中，被上诉人并没有向一审法院提交按揭贷款实际发放的证据，应当承担举证不力的后果，所以本案的违约金应当以查明的首付款为基数计算。二、上诉人逾期交付办理房产证所需资料系政府因素造成，应属双方合同中约定的不可抗力因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》37页“补充协议”第2.1.3条约定，政府行为，如征收、征用属双方约定的不可抗力因素；同时约定，需要政府部门批准或验收的项目，政府部门需要一定办理期限导致延误的也属于不可抗力因素。本案中，上诉人一审提交的《国有土地使用权出让合同》、赫章县国土局会议纪要、《赫章县杰鑫房地产开发有限公司紧急报告》等证据已经足以证实：上诉人以4997万元价格向赫章县国土局购买赫章县老加工厂片区平米土地使用权，但办理土地证时赫章县国土局仅仅向上诉人交付4530平米土地，而国土局未能全部交付土地的原因并不是国土局自身违约，而是因为老加工厂片区土地属于赫章县老旧棚户区，赫章县人民政府至今未能完成该土地地上附着物（钉子户）的征收工作，上诉人因此在2017年与2018年均向赫章县人民政府以紧急报告的方式请求尽快完成地上附着物的征收工作，但是赫章县人民政府至今未能完成地上附着物的征收，直接导致上诉人无法全面进场建设，已经竣工交付的滨河丽都2号楼（即本案房屋）地下车库、消防环形通道等设施无法进行验收，且剩余4400余平米土地未能办理土地证，直接导致上诉人不能分割土地权属，根本无法提供全套办理房屋产权所需资料。此情况并非赫章县国土局的责任，根据相关法律规定，地上附着物的征收是县级人民政府的工作职能，赫章县人民政府未能认真及时的履行自己政府职能的行为，造成上诉人无法提供全套办证资料的后果，应当属于双方约定的不可抗力因素，上诉人应当免于承担违约责任。被上诉人甘祖印、李敏辩称：1.上诉人提交的气象局的证明只是2015年至2017年期间赫章县县内的资料，该资料不能证明因凝冻暴雨大风等极端天气导致涉案项目工程不能正常施工，即便资料所示为项目施工地的极端天气参数，该参数与影响施工的参数值亦相距甚远。2.关于逾期办证。首先，上诉人认为是被上诉人未向上诉人缴纳相关费用导致不能如期办理房产证，然而交房时被上诉人按要求缴纳了相关费用2至3万，才得到装修钥匙。上诉人认为是被上诉人未同步缴纳预告登记费、转移登记费、抵押登记费这三项费用才导致不能按时办理相关产权手续，该三项费用才几百块，是交房时上诉人未通知被上诉人缴纳，且目前也未通知被上诉人缴纳，是上诉人的责任。其次，上诉人主张逾期交付办理商品房转移登记文书系政府原因所致，属于不可抗力，被上诉人认为该情形不属于不可抗力。不可抗力是不可预见不可避免不可克服的客观情况，但是整个涉案房屋项目从开建到业主购买整个过程中，上诉人应能够预见到该情况的发生，故该情形不属于合同约定的不可抗力。上诉人与涉案房屋土地出让方是合同关系，即使土地出让方未按约定向上诉人交付全部土地，上诉人也应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，上诉人与政府双方合同关系所产生的责任不应由买受人承担。3.违约金以购房价款为基数计算正确，被上诉人购房时间为2016年10月，购房之后产生了公积金贷款，被上诉人公积金贷款第一笔扣款时间为2016年7月8日，2016年7月8日之前上诉人已获得房屋总价款，否则银行不会扣款。同时2016年7月8日之后每月均在8日按时扣款，被上诉人认为以总房价款计算违约金并无不当。同时被上诉人不存在举证不力的情况，因一审庭审时被上诉人已提交银行流水等相关证据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求驳回上诉，维持原判。原审原告甘祖印、李敏起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金785.38元；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房移转登记有关文书违约金（以392,692.00元为基数按日2?的标准从2018年6月30日起计算至交付房屋产权证书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2017年10月30日前向原告交付房屋，于2018年6月30日前取得案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未按前述约定的期限履行义务，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。被告辩称逾期交房系因极端天气所致，其不应承担违约责任。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定了大风、暴雨、凝冻等自然灾害属于不可抗力因素，不应承担违约责任，但被告提供的赫章县气象局出具的《证明》只能证明2015年至2017年期间赫章县县域内曾出现凝冻、降雨、大风等天气，不能证明被告施工区域出现上述极端天气导致其不能正常施工，故对该辩解意见不予采纳。被告提出逾期交付商品房转移登记有关文书系政府原因所致，因被告与涉案土地出让方之间属合同关系，即使土地出让方未按约向被告交付全部土地，被告也应承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。被告提出的辩称不属不可抗力，对该辩称不予采纳。关于违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告未提供证据证实其损失超过约定的违约金，被告也未提供证据证实约定的违约金过高，故原、被告提出调整违约金计算标准的主张，均不予支持。被告提出应按首付款为基数计算违约金，因双方对按揭款何时向被告支付未作约定，现被告也认可收到原告全部购房款，同时双方合同约定按已付房价款为基数计算违约金，故被告的该辩解不成立。综上，违约金按购房款为基数以合同约定的日0.5?的标准按工作日进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，一审判决：一、由被告赫章县杰鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内支付原告甘祖印、李敏逾期交房违约金，违约金以392,692.00元为基数按日0.5?的标准从2017年10月31起计算至2017年12月10日止（按工作日计算）；二、由被告赫章县杰鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内支付原告甘祖印、李敏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以392,692.00元为基数按日0.5?的标准，从2018年6月30日起计算至被告赫章县杰鑫房地产开发有限公司向原告甘祖印、李敏交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（按工作日计算）；三、驳回原告甘祖印、李敏的其他诉讼请求。案件受理费194.00元，减半收取计97.00元，由被告赫章县杰鑫房地产开发有限公司负担。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人据以主张免于承担逾期交房违约责任的不可抗力事由是否成立；2.一审以合同约定的总房款为基数计算上诉人逾期交房违约金是否恰当；3.上诉人主张免于承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的请求是否成立。关于逾期交房问题。双方《商品房买卖合同》第十一条约定商品房交付时间和条件：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。”上诉人实际于2017年12月10日向被上诉人交付房屋，已逾期构成违约。关于逾期交房违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（1）：逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按工作日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。双方《补充协议》约定：“2、关于《商品房买卖合同》约定的出卖人交付条件以及期限的补充：2.1、合同中所称开工竣工日期为出卖人与施工单位签订合同约定的日期，非实际开工、竣工日期，出卖人与施工单位有权根据项目实际需要进行调整。且因以下原因发生延期交房，双方互不承担违约责任：……2.1.3、不可抗力包括但不限于如下几类……2、政府行为，如征收、征用；……3、需要政府部门批准或验收的项目，政府部门需要一定办理期限导致延误的；4、高温、凝冻或大风天气。”上诉人在本案中提交赫章县气象局出具的“证明”，证实合同履行期间涉案商品房项目所在赫章县内出现高温、凝冻和大风天气，据此主张其逾期交房系前述天气原因所致，符合合同约定的不可抗力免责事项，故无需承担违约责任。对此本院认为，根据双方合同约定，如因高温、凝冻或大风天气致上诉人无法正常施工，以致上诉人逾期向被上诉人交付房屋的，上诉人依约不承担违约责任。但上诉人所举证据“证明”仅显示赫章县内出现高温、凝冻和大风天气，无法证实期间出现的高温、凝冻以及大风天气对于上诉人施工状况的影响，即上诉人是否确因高温、凝冻、大风天气而无法正常施工以致其逾期交房的事实缺乏充分证据证实，上诉人依法应承担举证不力的不利后果，对其主张免于承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算基数。依据前述双方合同约定，逾期交房违约金以被上诉人已付购房款为基数计付。经审理查明，被上诉人已于合同约定的商品房交付日期之前即2016年7月8日向上诉人付清全部购房款，一审以合同约定的房屋总价款为逾期交房违约金计算基数，并无不当。上诉人主张以房屋首付款和按揭贷款为基数分段计算逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任问题。《商品房买卖合同》第二十二条就房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。上诉人至今未履行完毕该合同义务，其行为已构成违约。上诉人称其违约系政府原因导致，属于双方《补充协议》第2.1.3条约定的不可抗力事项，据此主张免于承担违约责任。经审查，《补充协议》第2.1.3条系关于《商品房买卖合同》约定的出卖人交付房屋条件以及期限的补充，而非交付办理商品房转移登记的有关文书事项的补充，交付房屋与交付办理商品房转移登记的有关文书系商品房买卖合同项下上诉人应当履行的不同的合同义务，逾期亦对应不同的违约责任，上诉人以合同约定的逾期交房免责事由作为免于承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。且经本院审理查明，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，上诉人所称赫章县国土局未能向其交付全部土地的事实已客观存在，上诉人理应预见到由此产生的相应后果，其已双方成立商品房买卖合同关系时已存在的客观情况作为违约免责事由，亦于法无据，本院不予支持。上诉人另以《补充协议》第5.1、5.2条约定，主张其违约系由于被上诉人未缴纳相关税费所致，其不应承担违约责任。经审查，双方《补充协议》约定：“5、关于产权登记的补充：5.1、买受人在办理交房手续时，须向出卖人缴纳预告登记费，转移登记费，抵押登记费，购房税费，专项维修资金，办证手续费，登记费等相关费用，方便出卖人办理《房屋所有权证》。5.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约定前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理房屋产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延。”该约定系双方对于办理房屋产权转移登记的补充约定，被上诉人是否交纳前述相关税费仅对办理涉案商品房所有权的转移登记有所影响，但取得商品房所有权初始登记以及向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，系上诉人自身应当履行的合同义务，与被上诉人是否交纳相关税费无涉，上诉人主张因被上诉人未交纳税费而免于承担违约责任的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实存在瑕疵，但判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由上诉人赫章县杰鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年二月五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印