文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初16770号原告：王守波，男，1983年9月14日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：黄涌豪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：周发波，男，1982年12月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：胡朝万，重庆政远律师事务所律师。被告：黄亿刚，男，1994年12月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道28-2号SOHO楼601-C313，统一社会信用代码91500106MA5UFM8F9D。法定代表人：周科，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司总经理。原告王守波与被告周发波、黄亿刚、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告周发波于2020年9月30日提出管辖权异议，本院于2020年10月2日作出（2020）渝0106民初16770号民事裁定书，裁定驳回被告周发波对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2020年12月8日作出（2020）渝01民辖终1502号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。原告王守波及其委托诉讼代理人黄涌豪，被告周发波的委托诉讼代理人胡朝万到庭参加诉讼。被告黄亿刚及第三人科尚公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告王守波向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付购房款600000元；2、判令二被告向原告支付违约金200000元；3、判令二被告支付原告律师费30000元，并按生效判决确定的购房款及违约金总额的10%支付风险代理费；4、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告自愿将第三项诉讼请求变更为：判令二被告支付原告律师费15000元，并按生效判决确定的购房款及违约金总额的10%支付风险代理费。事实及理由：原告与被告周发波及第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司于2019年5月31日签订《房屋买卖（转让）合同》，约定原告将其名下位于重庆市沙坪坝区某街道某号房屋（下称涉案房屋）以930000元出售给被告周发波。同日，原告与被告周发波签订《购房协议》，约定甲方同意乙方在该房屋装修好之后转让给第三方并全力配合办理所有手续，如甲乙双方在该合同履行期间任一方违约则视为根本性违约，违约方则须向守约方赔偿四十万元。2019年7月24日，原告与被告周发波、黄亿刚一同到建设银行两江分行以黄亿刚的名义办理了抵押贷款等相应手续，2019年8月9日被告周发波将涉案房屋的解押款支付至原告建行账户内，其后，被告周发波通知原告与被告黄亿刚前往沙坪坝区不动产登记中心办理涉案房屋的过户，原告将涉案房屋过户至被告黄亿刚名下。后二被告未将涉案房屋抵押给建设银行两江分行并在隐瞒原告的情形下将涉案房屋抵押给重庆银行渝北支行，二被告在收到贷款后亦未将购房尾款支付给原告。在此期间，原告多次联系二被告要求支付购房尾款。2020年3月17日，原告与被告周发波签订《补充协议》，该协议乙方处载明被告周发波为付款方及实际持有人，产权方为被告黄亿刚，但超过该协议约定的付款期限被告仍未付款。二被告恶意串通隐瞒原告将涉案房屋抵押给第三方银行，并将抵押贷款据为己有，拒不支付给原告，二被告的严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重损失。为维护原告合法权益，故起诉来院，要求判如所请。被告周发波辩称，1、原告如基于房屋买卖合同法律关系起诉，黄亿刚主体不适格；2、本案法律关系已由房屋买卖合同法律关系转化为民间借贷法律关系，故原告诉请对于周发波存在主体不适格；3、如法庭采纳原告方的基础法律关系，对于第二项诉讼请求中的违约金，请求法院予以调整为100000元；对于第三项诉讼请求依据原告提供的法律事务委托合同、支付依据、发票予以认定，但对于10%的风险代理费由于该费用没有实际产生，且也存在不确定因素，以及该种支付方式也不符合法律规定，不应当支持。被告黄亿刚未做答辩。第三人科尚公司未做陈述。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区某街道某号房屋（以下简称案涉房屋）原系原告王守波所有。2019年5月31日，原告王守波作为出售方（甲方）与被告周发波作为购买方（乙方）、第三人科尚公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区某街道某号房屋（案涉房屋）出售给乙方，建筑面积83.55㎡，套内面积60.49平方米。房屋成交价格为930000元，乙方须于签订本合同当日支付定金50000元给甲方，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管，定金在该房屋过户后抵作房款。乙方采取全款方式支付除定金之外的房款，具体约定为：第一次乙方须于2019年5月31日支付50000元予甲方；第二次乙方须于2019年12月31日支付880000元予甲方，甲乙双方约定于2019年12月31日之前完成房屋过户登记。若该房屋尚处于银行抵押状态中，甲方必须于2019年12月31日之前向银行预约提前还款和还清银行的贷款。乙方若为按揭购房的，须在领取新《不动产权证书》后三个工作日内到相关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。合同第七条违约责任第一款约定，甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于迟延办理解押、拒不或者迟延提交真实有效的按揭贷款、过户资料、拒不或者迟延到场办理贷款按揭贷款、过户、抵押手续、拒不或逾期交付房屋、拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用、拒不或者迟延履行本合同项下之其他义务）则（1）逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书；（3）逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或者丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。合同第九条第三款约定，合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向丙方辖区所在地法院提起诉讼，由败诉方承担法院案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用。2019年5月31日，原告王守波作为甲方与被告周发波作为乙方签订《购房协议》，约定：物业地址为沙坪坝区某街道某号（案涉房屋），经甲乙双方友好协商，现作为以下补充条款：1、经甲乙双方自行协商后达成一致，甲方同意乙方于签订本合同3个工作日交付该房屋给乙方进场装修，甲方配合乙方办理装修手续；2、甲方同意乙方在该房屋装修好之后转让给第三方并全力配合办理所有手续；3、本合同成交价为现经双方协商装修成本为贰拾万元整，当转给第三方价格高于玖拾叁万元整，高出的利润全部作为乙方奖金。如出售价格低于和平于本合同成交价，乙方保证甲方能收到房款玖拾叁万元整。4、双方约定，该房屋在交房给乙方后至2019年12月31日前为装修期和售卖期。在期间该房屋未售出，乙方补齐全部房款支付给甲方，甲方无条件将该房屋过户到乙方指定人名下并配合办理按揭相关手续。5、如甲乙双方在该合同履行期间任何一方违约则视为根本性违约，违约方则须向守约方赔偿人民币肆拾万元正。6、该物业甲方尚欠银行贷款约壹拾柒万元整，签订本合同后至2019年12月31日前贷款利息由乙方承担。2019年6月7日至2019年8月9日，原告王守波支付案涉房屋抵押贷款利息2212.90元。案涉房屋原抵押贷款于2019年8月9日全部结清。2020年3月17日，原告王守波作为甲方与被告周发波作为乙方签订《补充协议》，约定：付款方周发波、产权方黄亿刚、实际持有人周发波，产权编号2019-000881061号，房屋地址沙坪坝区某街道某号（案涉房屋），原合同编号KCMM8002015，剩余房款688000元，乙方承诺于2020年4月15日前付甲方5万元至10万元，其余尾款乙方于2020年6月30日前支付甲方。协议尾部为原告王守波和被告周发波签名捺印。此后，被告黄亿刚与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由该银行向黄亿刚提供借款用于购买案涉房屋。2019年8月19日，案涉房屋办理转移登记，登记至被告黄亿刚名下。但被告黄亿刚未将案涉房屋办理抵押登记至中国建设银行股份有限公司重庆市分行名下，而是于2019年9月10日将案涉房屋抵押登记至重庆银行股份有限公司渝北支行用于其它借款，致原告王守波至今未收到购房款。2020年7月21日，原告王守波与被告黄亿刚签订《借款合同》，载明：“本人黄亿刚，身份证号500227199412285410于2020年7月21日向王守波，身份证号511321198309147832，借款人民币60万元正，以位于沙坪坝区某街道某号房屋作为抵押，抵押期为2020年7月21日至2020年10月31日。”后双方办理抵押权登记，登记权利人为原告王守波。2020年7月20日，原告（甲方）与北京市中银（重庆）律师事务所（乙方）签订《法律服务合同》，委托该所为其与被告的房屋买卖合同纠纷提供法律服务，约定律师费为15000元，原告现已支付律师费15000元。现原告王守波依据房屋买卖合同关系，要求被告周发波与黄亿刚共同支付购房款600000元及违约金、律师费，故起诉来院。庭审中，原告王守波称其与黄亿刚不存在借款关系，双方签订的借款合同及抵押合同实为欠付购房款的担保，黄亿刚也未支付过购房款，实际购房人为周发波，案涉房屋也由周发波实际控制。周发波称其因征信问题无法贷款，故由黄亿刚办理按揭贷款并登记在黄亿刚名下，故黄亿刚在过户后负有办理抵押贷款的义务，但其未履行该义务，而是协助周发波将案涉房屋抵押至其他银行办理借款，故二被告应当承担连带责任。被告周发波共计已付款333501.63元，其中330000元为购房款，2212.90元为房屋贷款利息，其余款项是原告从泉州回程机票费用。违约金按照补充协议，原告自愿调整为200000元。被告周发波认可其为实际购房人，黄亿刚仅为挂名买房人，案涉房屋由周发波控制，周发波现已支付购房款333501.63元。因原告与黄亿刚签订了借款合同，并将案涉房屋进行了抵押登记，故本案款项已由房屋买卖转化为了民间借贷法律关系。周发波不清楚黄亿刚将案涉房屋抵押给重庆银行办理借款的事宜，也未收到相应款项。违约金要求调整为100000元。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告王守波举示的房屋买卖合同、购房协议、补充协议、房屋产权证、法律事务委托合同、建设银行电子回单、律师费票据、协助执行通知书、执行裁定书、民事裁定书，被告周发波举示的重庆市房地产抵押合同、借款合同、不动产登记证明等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案争议焦点在于付款义务人及应付款、违约金、律师费的金额认定。关于付款义务人问题。原告王守波与被告周发波签订的《房屋买卖（转让）合同》、《购房协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。就房屋买卖合同关系而言，合同的双方当事人为原告王守波和被告周发波，现原告王守波将案涉房屋交付于被告周发波，并按照约定将房屋过户登记在被告黄亿刚名下，已完成合同义务，故被告周发波应当按照合同约定向原告王守波支付剩余房款。而被告黄亿刚虽然不是房屋买卖合同的相对方，但其在取得案涉房屋产权后，与原告王守波签订了金额为600000元的《借款合同》，并以案涉房屋办理了抵押登记，现原告王守波主张其与被告黄亿刚并无借款事实，而是为了保证其购房款债权的实现，被告黄亿刚对此未提出抗辩也未举示相反证据，结合双方当事人的陈述及原告王守波与被告周发波签订的一系列协议，本院对原告的主张予以采信，认定被告黄亿刚出具借条并办理抵押登记的行为为债务加入，即其自愿就被告周发波尚欠原告王守波的购房款承担还款责任。因现无证据证明原告王守波已放弃对被告周发波的债权主张，故被告周发波与被告黄亿刚就欠付原告的购房款系并存的债务承担，二被告应承担连带付款责任。关于应付款金额。根据《房屋买卖（转让）合同》，案涉房屋成交价为930000元，现双方一致认可被告周发波已付款为333501.63元，另依据《购房协议》从2019年5月31日至2019年12月31日的贷款利息2212.90元也由被告周发波负担，那么其余331288.73元应认定为被告周发波已经支付的购房款。原告王守波主张已付购房款仅为330000元，但未举示相应证据证明双方对1288.73元的款项性质另有约定，本院不予采信。故本院认定被告应向原告支付房款金额为598711.27元。关于违约金，原告王守波根据其与被告周发波签订的《购房协议》主张违约金200000元，因被告黄亿刚并非该协议主体，且被告黄亿刚与原告王守波的《借款合同》中并无违约金约定，故应由被告周发波向原告王守波支付逾期付款违约金。鉴于衡量违约金是否过高的重要标准是违约造成的损失，被告针对违约造成的损失负有证明违约金过高的举证责任，其对此并未举示证据，而原告作为非违约方，也未对其主张违约金约定的合理性提供相应证据。结合合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则，被告周发波自愿要求调整为100000元，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以尊重。故被告周发波应向原告王守波支付违约金100000元。关于律师费，原告王守波根据其与被告周发波签订的《房屋买卖（转让）合同》主张实现债权产生的费用，因被告黄亿刚并非该合同主体，且被告黄亿刚与原告王守波的《借款合同》中并无该费用的约定，故应由被告周发波向原告王守波支付律师费。原告王守波举示的证据足以证明其为实现债权实际支出律师费15000元，故对原告王守波要求被告支付已实际产生的律师费15000元的诉请，本院依法予以支持。对原告王守波要求支付风险代理费的诉请，无合同约定，也未实际产生该项损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周发波与被告黄亿刚于本判决发生法律效力后五日内共同支付原告王守波购房款598711.27元；二、被告周发波于本判决发生法律效力后五日内支付原告王守波违约金100000元；三、被告周发波于本判决发生法律效力后五日内支付原告王守波律师费15000元。四、驳回原告王守波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费12100元，减半收取6050元（原告已预交），由被告周发波负担，限于本判决发生法律效力后立即迳付原告王守波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 周 敏二〇二一年二月八日书记员 楚龙静