安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终58号 上诉人（原审原告）：池州市亿达房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇庙前路440号，统一社会信用代码91341723082210617M。 法定代表人：胡桂挺，该公司执行董事。 诉讼代表人:黄中梓，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：房船生，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婷婷，安徽天贵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：施慧，女，1987年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地上海市嘉定区。 上诉人池州市亿达房地产开发有限公司（以下简称：亿达公司）因与被上诉人施慧不当得利纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2020）皖1723民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 亿达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持亿达公司对施慧的全部诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由施慧负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。一、一审法院认定亿达公司与杭晟公司订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》继续履行，无事实和法律依据。1、根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，《青阳亿达广场委托运营管理合同》已于2018年3月8日视为解除。2018年1月8日，亿达公司被青阳县人民法院裁定受理破产申请，亿达公司与杭晟公司签订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》为双方均未履行完毕合同，亿达公司管理人未在两个月内通知杭晟公司，杭晟公司亦未催告亿达公司，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定“管理人自破产申请受理之日起两个月内未复通知对方当事人，或自收到对方当事人催告之日起三十日内未答的，视为解除合同”之规定，该委托合同关系于2018年3月8日解除。该条规定的解除是法定的默示行为，无需履行通知、告知等程序。2、在多起诉讼案件中，亿达公司与杭晟公司曾意思表示一致，多次共同确认委托运营合同解除。3、基于亿达公司与杭晟公司委托关系解除，亿达公司曾以书面形式通知了杭晟公司，并粘贴发布了公告。（1）2020年5月12日，亿达公司以书面形式通知杭晟公司青阳分公司，亿达广场B区已售商铺前三年租金已由亿达公司在签订房屋买卖合同同时支付给了买受人，这类商铺前三年的使用权收益应归属亿达公司，另以房抵债房屋均存在权利争议，因此，杭晟公司如对外租赁上述商铺应经亿达公司同意并将租金收益归属亿达公司。（2）2020年5月14日，亿达公司发布公告，“亿达广场商业所有房产涉及到亿达公司破产财产的管理、处置等问题，未经管理人审核确认，任何人不得擅自占有、使用、租赁、抵押、买卖等处置相关房产，否则由此给破产财产造成损失的，将依法追究相关法律责任。”亿达公司并将公告内容粘贴于亿达广场商业属于亿达公司所有的商铺门口。4、一审法院认为杭晟公司还在亿达广场运营管理，属于事实认定错误。目前，杭晟公司仍在亿达广场进行商业运营，但是其履行的是杭晟公司与各个业主之间的《商铺委托经营管理合同》，而非杭晟公司与亿达公司之间的委托运营合同。综上，亿达公司与杭晟公司签订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》已经于2018年3月8日解除，一审法院认定合同继续履行错误，适用法律不当。二、一审判决驳回亿达公司的诉讼请求不当。（一）一审庭审查明，亿达公司与杭晟公司签订《青阳亿商达广场委托运营管理合同》、亿达公司与施慧签订《品房买卖合同》、以及杭晟公司与施慧签订的《商铺委托经营管理合同》，基于这三份合同，施慧以其商铺的三年租金抵付房款，亿达公司以房款抵付施慧三年的租金，施慧实际上已经取得了亿达公司用房款抵付的租金59470元。（二）施慧既然取得了用房款抵付的三年租金59470元，按照诚实信用原则，应当将113号商铺的三年使用权交给亿达公司。施慧拖欠按揭尾款15万元一直至2019年5月25日才支付，亿达公司认为房款付清之前房屋所有权属于亿达公司，租赁期间应当从其交清尾款后从物业公司办理房屋验收确认单开始计算，即自2019年5月26日起算，按照《商铺委托经营管理合同》，租赁期限三年，即自2019年5月26日-2022年5月25日，但施慧解除了商铺委托经营管理合同，并于2019年6月1日提前收回了房屋，这导致其实际收取的亿达公司用房款支付的三年租金59470元，失去了合法依据，导致亿达公司本应取得的相应房款而没有取得，并丧失商铺余下年限的使用权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”构成不当得利，应予返还。（三）杭晟公司青阳分公司与施慧签订《解除商铺委托经营管理合同》不能阻却亿达公司返还不当得利的请求权。首先，《商铺委托经营管理合同》中明确前三年委管年总租金1元，关于《解除商铺委托经营管理合同》中第三条“杭晟公司青阳分公司收取的商铺租金已支付施慧的，不再要求施慧返还，未支付的，施慧自愿放弃。”仅表明杭晟青阳分公司放弃的只是对于这1元的已付款。其次，亿达公司用房款中的59470元抵付了三年租金，取得了案涉商铺三年使用权，这点杭晟公司和施慧均知悉，双方不能损害亿达公司的合法利益，施慧提前收回案涉商铺，就应当承担返还亿达公司已用房款抵付的租金之责任。杭晟公司无权代表亿达公司放弃属于亿达公司的权利，亿达公司对签订《解除商铺委托经营管理合同》不知悉，该合同相关内容对亿达公司不具有法律效力。另外，因为亿达公司与杭晟公司的委托运营管理合同已经解除，更不存在解除商铺委托运营管理合同以及放弃权益是亿达公司的授权，施慧也知道亿达公司进入破产程序,杭晟公司不能代表亿达公司，且取得不当得利的系施慧，一审判决认为签订《解除商铺委托经营管理合同》的后果应由杭晟公司承担，与施慧关不当。第三，一审法院认为根据《青阳亿达广场委托运营管理合同》，亿达公司已对返租商铺的租金收益让与杭晟公司明显与事实不符，不能据此认定案涉诉讼标的不构成不当得利。因为该合同的签订，只是亿达公司取得、使用、分配商铺使用收益的一种方式，不存在亿达公司让与的事实，而且因为运营管理合同已经解除，运营收益已经不再委托杭晟公司收取，所得利益均为亿达公司所有，更不存在让与的说法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，因此，为维护亿达公司的合法权益，特提起上诉，请依法改判。 施慧答辩称：亿达公司与杭晟公司并未解除合同，对外杭晟公司仍然是亿达广场项目运营管理人，一审认定亿达公司与杭晟公司签订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》继续履行有事实依据。亿达公司所提的数个案件与本案无关，其与杭晟公司在《青阳亿达广场委托运营管理合同》中明确约定，亿达公司授权杭晟公司全权处理本项目已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况需要签订相关协议。在亿达公司与杭晟公司没有明确书面签订解除合同，且本案亿达公司没有提供双方视为解除的证据情况下，法院有理由认定双方合同还是继续履行的。施慧在2019年5月25日支付完尾款办理收房后完全取得了该房产所有权，亿达公司是2020年5月14日在商铺门口粘贴的公告，其涉及的房产并不包括施慧购买的房产。施慧在交完尾款的时候，房屋使用权就已按亿达公司的要求，直接将房屋使用权交给了杭晟公司，杭晟公司因亿达公司破产暂缓了对该项目的投入，所以将房产租赁权直接无条件退还给了施慧，所以施慧并不构成不当得利。亿达公司自己经营过程中的损失和过错，应当由其自己承担。因此，请求二审驳回上诉，维持原判。 亿达公司一审诉讼请求：1、判令施慧立即退还亿达公司已付租金59470元；2、判令施慧赔偿亿达公司利息损失9055元(以59470元为基数,自2017年7月10起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息6042元;之后的利息以59470元为基数,自2019年8月20日起至2020年9月7日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息3013元。2020年9月8日至实际履行之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场率计算的利息);3、判令施慧承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2017年7月10日，亿达公司与施慧施慧签订《商品房买卖合同》，以返租销售模式向亿达公司购买青阳县蓉城镇亿达广场一幢113号网点商铺房屋。合同约定，房屋总价款为313000元，首付款163000元于2017年7月10日支付，余款150000元于2017年7月25日前按揭付清，逾期按逾期应付款的万分之一支付违约金。为整体培育亿达广场商业市场,亿达公司以房款59470元抵付所购房屋前三年的房屋租金,以获得该房的三年经营权及收益。《商品房买卖合同》签订后,施慧支付亿达公司103530元首付款及抵付三年租金款59470元,余款150000元施慧未在合同约定的2017年7月25日前付清。2018年1月8日，亿达公司进入破产程序，管理人多次催告施慧，其有权选择解除合同、申报债权，也有权选择继续履行购房合同、支付购房尾款。最后，施慧选择继续履行合同，2019年5月25日施慧付清了150000元购房余款，亿达公司遂向其交付了房屋。2015年9月1日，亿达公司与安徽杭晟商业投资发展公司（现更名为合肥杭晟商业投资发展公司，简称：杭晟公司）签订了《亿达广场委托运营管理合同》，委托杭晟公司对亿达广场项目进行运营管理。合同约定，亿达公司授权杭晟公司全权处理本项目已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况需要签订相关协议。2017年7月10日，施慧在签订商品房买卖合同的同时，也与杭晟公司签订《商铺委托经营管理合同》，将所购商铺委托杭晟公司经营管理。后2019年5月27日，施慧在取得房屋后与杭晟公司签订了《解除商铺委托经营管理合同》，约定由杭晟青阳分公司将青阳县蓉城镇亿达广场一幢113号网点商铺房屋以现状返还给施慧，就商铺租金已支付的，不再要求返还，未支付的自愿放弃收取，并就商铺租赁的解除事宜已全部解决，双方不存在任何未解决的问题。后施慧收回了商铺。 一审法院认为，亿达公司与施慧签订的《商品房买卖合同》，以返租方式销售商品房，这是一种商品房销售模式。亿达公司与杭晟公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》，已授权杭晟公司全权处理亿达广场项目中包括根据实际情况签订相关协议在内的所有事宜。同时，根据合同约定，亿达公司已对返租商铺的租金收益让与杭晟公司。根据破产法第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而未履行完毕的合同有解除或继续履行的选择权。亿达公司宣告破产后，管理人与杭晟公司之间并未明确是解除合同还是继续履行，但至目前，亿达广场项目仍是杭晟公司在运营管理，应认定亿达公司与杭晟公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》继续履行。杭晟公司鉴于返租商铺未实际经营的现状，杭晟青阳分公司与施慧签订了《解除商铺委托经营管理合同》，由杭晟青阳分公司将商铺以现状返还给施慧，就商铺租金已支付的，不再要求返还，未支付的自愿放弃收取，并就商铺租赁的解除事宜已全部解决，双方不存在任何未解决的问题，该合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，具有法律效力，对双方均具有约束力。亿达公司以施慧收回113号商铺，剥夺了亿达公司对113号商铺的经营收益权，为此要求施慧返还其收回113号商铺之后剩余期限内59470元不当得利的请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回池州市亿达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1513元，减半收取756.5元，由池州市亿达房地产开发有限公司负担。 对亿达公司和施慧二审期间所提交的证据，因不属于二审程序新的证据，本院不予认定。 本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为：因亿达公司在本案中所主张的诉请与杭晟青阳分公司、施慧之间《解除商铺委托经营管理合同》的约定相悖，则本案争议焦点应评判《解除商铺委托经营管理合同》的效力。 根据亿达公司与杭晟公司、杭晟青阳分公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》第11.1项的约定，亿达公司已授权杭晟公司、杭晟青阳分公司全权处理亿达广场项目中已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况签订相关协议；在合同实际履行过程中，均由杭晟公司及杭晟青阳分公司与业主签订相关协议；亿达公司破产管理人在破产重整过程中至2020年5月前未就项目基本问题即《亿达广场委托运营管理合同》作出任何继续履行或解除的意思行为，基于此，本院认定施慧与杭晟青阳分公司在2019年5月27日签订的《解除商铺委托经营管理合同》合法有效。亿达公司在破产重整过程中不及时主张权利，默认与杭晟公司之间的《亿达广场委托运营管理合同》继续履行，在项目业主与杭晟青阳分公司就解决实际问题签订协议后，亿达公司反而依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，不认可杭晟青阳分公司与施慧之间的《解除商铺委托经营管理合同》约定，要求施慧返还相关利益，有违基本的公平诚信原则，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，对亿达公司的上诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1513元，由上诉人池州市亿达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 蓓 审判员 刘玉管 审判员 杨似友 二〇二一年二月四日 法官助理陈金玲 书记员张愿其