贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终231号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴慢慢，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨首文，男，汉族，1979年8月31日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人杨首文商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判调减违约金至10%支付；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：事实及理由：1.根据补充协议的约定，双方系委托代办关系，被上诉人委托办证360日后，上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任。案涉商品房已交付使用，被上诉人未尽到谨慎义务，未在交房时办理委托办证手续，未提交办证所需资料，上诉人并未违约。不动产登记受二证合一政策的影响，逾期办证在我市普遍存在，对房地产行业已造成重大不利影响，请求二审将违约金标准调至10%支付。且被上诉人一审主张违约金截止日期为2018年1月15日止，庭审中亦未变更，一审判决更改违约金截止日期超裁。2.上诉人所收取的各项开户费系代收代缴关系，有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人杨首文二审未作答辩。原审原告杨首文一审诉讼请求：1.判决被告退还原告已收取的代收各项开户费、交易费4528元及利息；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金6281.79元（以已付购房款397582为基数，按日万分之一的标准，从2017年8月10日起计算至2018年1月15日）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋总价款为397582元。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为397582元。2013年6月20日，被告收取原告各项开户费及交易费4528元（已退水表开户800元，已退交易费及多收的闭路电视开户费）。2015年7月4日，被告将涉案商品房交付原告。2016年10月24日，被告取得涉案房屋商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月19日，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年10月26日，原告出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。2018年12月12日，涉案房屋取得《不动产权证书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。2015年7月4日，被告将涉案商品房交付原告，被告应当于交房后360日内（即2016年6月28日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，其应承担违约责任，违约金应从2016年6月29日起计算。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告提起诉讼之日2020年8月24日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月24日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，该通知为有效通知，因此，违约金截止时间应为登报之日即2018年3月19日。对原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款397582元为基数，按日万分之一的标准，从2017年8月24日计算至2018年3月19日，共计207天。违约金为：397582元×0.01%×207日=8228.83元。对于原告诉请被告退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在《商品房买卖合同》履行过程中另行收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，无事实及法律依据，应予以退还。经查明，原告水表开户800元已退还、交易费及多收的闭路电视费已退还，故被告应退还的开户费为电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。原告诉请各项开户费及交易费的利息，因无合同约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨首文逾期办理房屋权属证书违约金8228.83元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨首文电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元；三、驳回原告杨首文的其他诉讼请求。案件受理费35元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，案涉商品房在交付使用时并不具备办理产权转移登记的条件，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，案涉商品房办证迟延系上诉人原因所致。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。但被上诉人所提诉讼请求为支付逾期办理不动产权证违约金6281.79元，一审判决超过当事人的诉讼请求，违背不告不理原则，本院予以纠正，以被上诉人的一审诉讼请求为限予以支持。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14237号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨首文电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元；驳回原告杨首文的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14237号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人杨首文逾期办理房屋权属证书违约金6281.79元。一审案件受理费35元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担30元，被上诉人杨首文负担5元；二审案件受理费70元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担60元，被上诉人杨首文负担10元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年二月二十五日书记员  秦 倩