北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初21796号原告：北京协和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里99号15层1801。法定代表人：吴洪磊，执行董事。委托诉讼代理人：王小青，男，公司业务经理。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京觅食森林商业经营管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街111号4层402B。法定代表人：刘彩霞，执行董事。委托诉讼代理人：王志勇，男，公司总经理助理。原告北京协和物业管理有限责任公司（以下简称协和物业公司）与被告北京觅食森林商业经营管理有限公司(以下简称觅食森林公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告协和物业公司之委托诉讼代理人胡秋明、被告觅食森林公司之委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。协和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费343685.85元，并按照合同约定支付违约金（按未付服务费总额日千分之三的标准支付违约金，期限自2020年1月8日起至付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月7日，原、被告签订了《觅食森林物业服务合同》，约定原告为被告位于北京市西城区西单北大街111号的觅食森林商业项目提供物业服务，期限自2020年1月8日至2023年1月7日止。被告应支付服务费为228892.16元/月，被告应在每月10日前支付上月服务费，逾期支付的被告按未付金额日千分之三的标准支付违约金。合同签署后，原告履行了物业服务义务，但被告拒不支付2020年1月8日至2020年4月15日的服务费用，累计343685.85元。原告曾经多次发函催促，被告无正当理由拒不支付。原告认为被告迟延支付服务费严重违反合同约定，故诉至法院。觅食森林公司辩称，不认可原告的诉讼请求，我公司与原告有过沟通，被告同意我公司4月初交纳服务费，因为受疫情影响没有营业，3月24日由于原告工作人员恶意破坏被告BA消防系统，导致被告公司无法于原定2020年4月1日开业，维修期一个月，被告公司于2020年5月1日开业，造成被告公司经济损失，同时造成商场商户对被告公司不信任，现有多家商户因此起诉被告，同时商户不缴纳租金，对此原告有责任，原告私自解约造成被告经营困难，违约责任在原告。被告保留反诉权利。关于违约金，原告说从2020年1月8日计算，计算基数与合同不同，合同服务费每月是228892.16元，违约责任不在被告，同时原告与被告决定四月初支付，计算违约金起算日应为4月后。同时违约金约定过高，没有法律依据，希望法院予以调整。并且此事违约责任不在被告，被告不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月7日，觅食森林公司（甲方）与协和物业公司（乙方）签订《觅食森林物业服务合同》（以下简称物业合同)，约定乙方为甲方提供物业服务，物业项目基本情况如下：名称：觅食森林，类型：商业，坐落位置：北京市西城区西单北大街111号，建筑面积：15000平方米。合同期限为3年，自2020年1月8日至2023年1月7日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：乙方向甲方派驻保安人员19名（含管理人员），乙方向甲方派驻保洁人员13名（含管理人员）。1.日常清洁：负责商场内所有公共区域卫生清洁，包括但不限于物业共用部位、商场门前三包区域（市政黄线内，门前区域不作为考核项）、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；未尽清洁服务范围、作业内容、清洁周期及清洁标准由甲乙双方协商书面确定。2.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。乙方按附件1中承诺的标准提供该商业的物业服务。服务费228892.16元/月（含税金12956.16元，乙方提供增值税专票给甲方），该服务费包含乙方服务人员的工资、福利、社保、节假日加班费、服装费、日常工具、垃圾袋、酬金（乙方收取的月物业酬金数额为23136元，即：不含税的月服务费金额的12%。如果月服务费金额发生变化，物业酬金按照上述标准计算）、税金。该服务费不包含对讲机、卫生间擦手纸、厕板纸、洗手液、香水、电池、垃圾桶、垃圾清运费、灭火器年检、石材结晶、地毯清洗、大理石抛光、公共关系维护费和共用能耗等费用，上述不包含在乙方服务费中的其他费用均由甲方承担。甲方有权要求乙方按合同约定提供物业服务；因乙方人员失职造成的甲方财产损失，甲方有权利要求乙方予以赔偿。甲方应尊重乙方工作人员，对保安保洁人员履行职责的行为予以支持配合。按有关规定及本合同约定缴纳服务费。甲方违反本合同第六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳服务费，每日应当按应付未付物业费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方未按合同第六条约定期限支付服务费超过1个月时，乙方有权自动终止本合同，撤出本项目，乙方不承担任何责任。第六条规定，服务费采用后付制，甲方应于每月10日前支付乙方上月服务费；首月开始，甲方按照附件2考核乙方工作，并以此作为服务费的付款依据。除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。物业合同签订后，协和物业公司依照物业合同提供了物业服务，觅食森林公司交纳了部分物业服务费，但拖欠部分服务费未按约定支付，经协和物业公司催要后仍未履行付款义务。关于协和物业公司主张的未付物业服务费金额为343685.85元，觅食森林公司未提出异议，本院予以确认。2020年4月15日，协和物业公司向觅食森林公司发出《解除觅食森林物业服务合同之通知》，以觅食森林公司未按约定支付相关费用为由解除物业合同。对此，觅食森林公司认为协和物业公司已经撤场，物业合同事实上已经解除，协和物业公司是为了逃避责任违约解除，觅食森林公司保留诉讼权利。本院结合实际情况，对物业合同已于2020年4月15日解除予以确认。以上事实，有当事人提交的物业合同、保安合同、保洁合同、保安公司及保洁公司给原告发送的催款函、情况说明、原告向被告发送的催款函及相关材料、原告向被告出具的停工通知函、解除觅食森林物业服务合同之通知、回复函、被告向原告发送的沟通函、觅食森林中控室BA自控系统显示器无信号输出事故报告、回函、微信群截图等证据以及庭审陈述意见在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。觅食森林公司和协和物业公司签订的物业合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，协和物业公司依照约定提供了物业服务，觅食森林公司依约应支付服务费。但觅食森林公司至今仍拖欠部分服务费未予支付，协和物业公司有权要求其支付拖欠的服务费。觅食森林公司主张其与协和物业公司有过沟通，协和物业公司同意其于2020年4月初交纳服务费，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于觅食森林公司主张因为受疫情影响没有营业，2020年3月24日由于协和物业公司工作人员恶意破坏BA消防系统，导致其无法于原定的4月1日开业，维修期一个月后于5月1日开业，造成其经济损失，协和物业公司应付相应责任，保留起诉权利等意见，因觅食森林公司未提供证据予以佐证，本院不予确认，就相关损失其可另行主张。对于协和物业公司要求觅食森林公司支付物业服务费343685.85元的诉讼请求，本院予以支持。关于协和物业公司要求觅食森林公司按照合同约定以未付服务费总额日千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，觅食森林公司认为违约金标准过高，请求予以酌减。考虑合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失情况及新冠肺炎疫情影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定觅食森林公司承担违约金7000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司支付原告北京协和物业管理有限责任公司服务费343685.85元；二、本判决生效之日起七日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司支付原告北京协和物业管理有限责任公司违约金7000元；三、驳回原告北京协和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6455元，由被告北京觅食森林商业经营管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二一年二月五日法官助理 肖彦青书 记 员 胡玉亚