河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终850号 上诉人（原审被告）：石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路188号。 法定代表人：贺建国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王琳、王阔，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：栗瑞峰，女，1965年8月5日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：魏兴旗（系栗瑞峰丈夫），男，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张哲，河北张哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏子涵，1988年10月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：魏兴旗（系魏子涵之父），男，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张哲，河北张哲律师事务所律师。 上诉人石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司（以下简称世纪鸿基公司）因与被上诉人栗瑞峰、魏子涵房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 世纪鸿基公司的上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2916号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院以违反“诚实信用原则”认定上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》有效，是适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方当事人之间签订的《麒融国际内部认购协议书》应属无效；2、一审法院认定被上诉人将购房款862050元支付给河北六合房地产经纪有限公司的法定代表人谢利彬，即视为上诉人已经收到房款属于认定事实错误。被上诉人的证据不符合常理，不能证明其履行了付款义务。 栗瑞峰、魏子涵辩称：1、本案中上诉人已经将房屋向大多数业主交付使用，没有办理预售许可证是上诉人单方行为造成。本案应当依照石家庄市中级法院（2018）冀01民终13486号民事判决书，继续确认涉案合同为有效合同。2、交款已经在一审确认，我方有上诉人给的收据，应当驳回上诉，维持原判。 栗瑞峰、魏子涵一审的诉讼请求：一、判令被告向原告交付麒融国际（又名麒锦名邸）住宅楼4-1-202室房屋。二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年10月28日，二原告与被告签订《麒融国际内部认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于石家庄市房屋一套，建筑面积150平方米，单价14335元／平米，总价2150250元。原告在签订本协议时须交纳首付款（不低于房款的40%）860250元，余款1290000元办理银行按揭贷款手续。被告于2017年5月1日前将该物业交付使用。上述协议书签订后，原告分别于2016年7月5日ＰＯＳ刷卡15000元，另5000元为信用卡刷卡，2016年8月6日向案外人谢利彬转账210000元、330000元；于2016年9月27日向谢利彬转账50000元、51000元、49000元，2016年10月28日刷ＰＯＳ机150250元，共计860250元。2016年10月29日开具了收据一张，被告对原告支付的购房金额无异议，但认为房款不是直接向被告所交，被告也没有收到原告的购房款。2020年7月10日，被告向原告出具通知书，载明“贵方于2016年7月通过河北六合房地产经纪有限公司与我石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司签订了一份《麒融国际内部认购协议书》（项目位于石家庄市交口西侧），贵方购买该项目住宅楼4-1-202室房屋一套。协议签订后，贵方将购房款支付给了河北六合房地产经纪有限公司。贵方购买的房屋已经竣工，房屋内部为精装修，房屋单价为23800元／平方米。现我公司正式通知贵方，请贵方于2020年7月30日前将房屋差价款补交完毕。否则，我公司将单方面解除内部认购协议书，并将4-1-202房屋另行出售……”。关于是否达到交付条件及案涉房屋装修情况。庭审中原告向本院提交勘验现场申请书。本院于庭审结束后与包含原告在内的部分购房人到麒融国际小区现场勘察，但被告拒不配合法院工作，经法院向被告相关人员释明不让进入的法律后果后，仍以“钥匙不在被告手中”为由，未能进入案涉房屋进行勘察。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《麒融国际认购协议书》的签订主体。原告提交的《麒融国际认购协议书》中分别载明了出卖人为本案被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司，买受人为原告栗瑞峰、魏子涵，该认购协议书中加盖了被告公章，并且原告提交的收据中也加盖了被告公司财务专用章。被告称其委托河北六合房地产经纪有限公司销售上述房屋，协议书及收据系加盖好被告印章后由河北六合房地产经纪有限公司拿走，即使被告主张的该事实成立，也应认定被告委托六合经纪公司与原告签订上述协议。原告是否向被告支付了购房款。被告主张原告未向其直接交纳购房款，虽然原告提交的银行转账凭证显示系向谢利彬进行转账，但银行交易明细中标注所转款项为“魏子涵购房款麒融国际4号楼1单元202室”，且原告提交的收据显示收款事由为“4-1-202房款”，金额为860250元，收款方式为“转”，该收据中亦加盖了被告公司财务专用章。且被告承认其委托河北六合房地产经纪有限公司销售房屋，谢利彬系六合公司的法定代表人，因此原告向谢利彬的付款行为，应认定原告向被告履行了付款的义务，即原告向被告支付案涉购房款860250元。关于案涉商品房的单价。根据原、被告双方签订的《麒融国际认购协议书》约定的房屋单价为14335元／平米。被告称该单价并非其真实意思，案涉房屋的单价为23800元／平米，其中包括每平米装修费5000元。为此提交2016年6月13日通知一份，载明：“河北六和房地产经纪有限公司：经双方商定，4、5、6＃楼花园洋房为精装房，房屋毛坯价格为17800元／㎡，另加5000元／㎡的装修费……”。原告对此不认可。本院认为，该通知中并未显示有案外人的签字认可以及案外人对该通知的内容的知悉，即使系被告与案外人之间的约定，但该约定的内容不能约束本案原告，被告未提交证据证实其主张，本院对此不予采信。由于被告事实上对案涉房屋进行了装修，且原告要求继续履行合同，根据公平原则，原告在原认购协议的单价基础上应当适当支付装修费。关于装修费的价格，被告不同意进行鉴定，亦未配合本院进入房屋内实际勘察，原告认可每平方米为3800元，鉴于装修的客观事实并根据诚实信用和公平原则，本院对此予以认定。 一审法院认为，本案争议的焦点为双方签订的《麒融国际认购协议书》效力问题以及被告是否应当向原告交付诉争房屋。首先，被告作为房地产开发企业，无论是依照合同约定还是法律规定，均负有办理商品房预售许可手续的义务，其因未履行该义务而主张由合同相对方即购房人来承担由此造成的合同无效的法律后果，严重背离了诚实信用原则，故被告抗辩的《麒融国际认购协议书》无效的意见，本院不予采信。关于是否应当由被告向原告交付案涉房屋，原告与被告签订的协议书中约定了具体的房屋座落、房号、面积、单价及违约责任等，且被告已按照约定收受了房款，现案涉房屋已建成，被告也已向与案涉房屋同在一个小区的回迁房业主交付了房屋，且向政府相关部门办理竣工备案以及提出备案申请是被告的义务和责任。被告提交的通知中载明“贵方购买的房屋已经竣工”，表明被告认可案涉房屋已达到可以交付的条件。本案综合考虑双方合同的履行情况、房屋价格上涨情况、房屋实际建设情况、被告擅自改变房屋状况等因素，被告应当向原告交付案涉房屋。鉴于诉争房屋亦进行了装修的事实，因此房屋的实际价值事实上已发生改变，原告除继续支付双方约定的合同价款外，还应当支付被告装修款，如上所述，因被告拒绝评估鉴定，且拒不配合法院对房屋进行实际勘察，被告应当承担不利的法律后果，故被告向原告交付房屋的同时，由原告向被告支付剩余房屋价款及每平方米增加的房屋装修款，该装修款每平米按3800元计算（房屋价款根据实测面积多退少补）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告栗瑞峰、魏子涵交付麒融国际住宅楼4栋1单元202室房屋；同时原告栗瑞峰、魏子涵向被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司支付剩余房款129万元以及房屋装修款（装修费按每平米按3800元计算，房款及装修款最终以政府部门实测面积计算为准，多退少补；办理诉争房产不动产产权登记过程中产生的相关税费依据双方合同约定及我国法律、行政法规的有关规定各自负担）。案件受理费24002元，由被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司负担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，2016年10月28日，世纪鸿基公司与栗瑞峰、魏子涵签订的《麒融国际内部认购协议书》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。世纪鸿基公司作为房地产开发企业，无论是依照合同约定还是法律规定，均负有办理商品房预售许可证的义务。世纪鸿基公司怠于履行上述义务且在房屋价格大幅上涨之时为了获取更大的利益主张合同无效，严重背离了诚实信用原则。另，现在诉争房屋已经建成并有大部分已经交付使用，由此可知房屋是现房而非预售时的状态，因此不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于商品房预售的规定。世纪鸿基公司关于因未取得预售许可证双方签订的《麒融国际内部认购协议书》无效的主张本院不予支持。一审过程中栗瑞峰、魏子涵提交了向世纪鸿基公司交款860250元的收据，收据盖有世纪鸿基公司财务专用章，世纪鸿基公司无证据推翻上述收据的真实性，本院对栗瑞峰、魏子涵的交款事实予以确认。世纪鸿基公司关于栗瑞峰、魏子涵未履行交款义务的主张本院不予支持。 综上所述，世纪鸿基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24002元，由上诉人石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳桂恒 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二一年二月二十三日 书记员  李嘉燕