济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初5409号原告：李艳艳，女，汉族，1983年5月18日出生，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：马永杰，山东众寻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓雪，山东众寻律师事务所实习律师。被告：城城不动产管理有限公司济南分公司，住所地济南市天桥区小清河北路177-1号A座17楼1701号，统一社会信用代码：91370105MA3QW0R968。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。法定代表人：张智军。原告李艳艳与被告城城不动产管理有限公司济南分公司（以下简称：城城不动产公司济南分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称：城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳艳的委托诉讼代理人马永杰、张晓雪到庭参加了诉讼，被告城城不动产公司济南分公司的负责人孙洁、城城不动产公司的法定代表人张智军经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳艳向本院提出诉讼请求明确为：一、请求依法判令解除李艳艳与城城不动产公司济南分公司于2020年3月24日签订的《房屋托管合同》；二、请求依法判令城城不动产公司济南分公司将承租房屋交还李艳艳，并恢复原样；三、请求依法判令两被告支付拖欠的房屋租金15193.3元（暂计算至2020年9月9日）以及违约金12900元，并返还剩余房屋维修费273元；四、请求判令两被告承担本案的案件受理费、保全费。事实与理由：李艳艳与城城不动产公司济南分公司于2020年3月24日签订了《房屋托管合同》，合同编号为37012003240182501。李艳艳将位于济南市高新区房屋托管给城城不动产公司济南分公司用于经营长租、短租或者配套项目。合同签订后，李艳艳按约支付365元房屋维修费。合同约定月租金为4300元，付款方式为季付，每月最后一天支付下一季度租金。城城不动产公司济南分公司本应于2020年6月30日支付下一季度的房屋租金12900元，但经李艳艳多次协商催收，城城不动产公司济南分公司拒不支付租金。截至2020年9月9日，城城不动产公司济南分公司总计已拖欠房屋租金15193.3元。根据合同约定，城城不动产公司济南分公司已构成严重违约，李艳艳有权行使单方解除权解除合同并要求两被告承担违约责任。现李艳艳为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。庭审中，李艳艳放弃第二项诉讼请求。城城不动产公司济南分公司的负责人、城城不动产公司的法定代表人未到庭亦未提供书面答辩及证据材料。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：城城不动产公司济南分公司为城城不动产公司的分公司。李艳艳作为涉案房屋的购买人于2020年3月4日与城城不动产公司济南分公司签订《房屋托管合同》，合同第一条约定，房屋基本情况：李艳艳将坐落在济南市高新区大汉峪居委会凤凰路西侧路汉峪金谷公寓(社区)4栋1单元1403室的房屋托管给城城不动产公司济南分公司，该房屋为:一室一厅-卫一厨，房产证面积62.32平方米。第七条约定，托管期限：1.托管期内，李艳艳每年起租当月给城城不动产公司济南分公司一个月的空租期，空租期李艳艳不收取付李艳艳租金。2.本合同托管期合计60个月:自2020年3月27日(以本合同起租日为准)至2025年3月26日止:李艳艳实收租期55个月，空租期五个月。3.本合同自甲乙双方签字盖章、李艳艳提供完整签约资料当日为本合同生效日(资料清单及要求详见附件二)。4.本合同生效日起3日后为起租日。第八条约定，租金标准及支付方式：一、租金标准:月租金:4300.0元/(含物业费)；二、付款方式:季付；三、押金标准：1.本合同生效后三个工作日内城城不动产公司济南分公司向李艳艳支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币4300元；2.合同期最后1个月租金城城不动产公司济南分公司将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。四、租金支付时间及方式:1.本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天城城不动产公司济南分公司支付李艳艳租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付(春节次月一次支付两个月租金）；第十一条约定，房屋及附属设施的维护：一、李艳艳向城城不动产公司济南分公司支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由城城不动产公司济南分公司从李艳艳每年收取的第一笔租金中扣除。第十三条约定，合同的解除：三、城城不动产公司济南分公司有下列情形之一的李艳艳有权单方解除合同，收回该房屋:1,城城不动产公司济南分公司原因导致城城不动产公司济南分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；第十四条约定，违约责任：城城不动产公司济南分公司有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，李艳艳有权解除合同，城城不动产公司济南分公司应按3个月租金标准的违约金支付给李艳艳，李艳艳收取的押金不予退还。第十五条约定，合同争议的解决办法：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，可向城城不动产公司济南分公司总公司所在地人民法院起诉。截止2020年6月26日，李艳艳应收取租金8600元，其中365元折抵双方约定的维修费365元，李艳艳实际收取租金8235元。2020年9月9日，李艳艳通过EMS向城城不动产公司济南分公司负责人孙洁、王鹏邮寄（解除《房屋托管合同》通知书），记载：一、立即解除与贵公司签订的《房屋托管合同》；二、要求贵公司支付拖欠的房屋租金10463.3元；三、要求贵公司支付违约金12900元；四、要求贵公司返还剩余房屋维修费1元*（365-租金支付天数135天），计230元。2020年9月10日，该邮件快递回执单显示由本人签收。李艳艳于2020年9月20日前后收回涉案房屋。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，李艳艳与城城不动产公司济南分公司签订《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释）第二十八条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。故，涉案《房屋托管合同》第十五条约定，合同争议的解决办法：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，可向城城不动产公司济南分公司总公司所在地人民法院起诉。该约定违反专属管辖的规定，该约定无效，该案由本院审理。城城不动产公司济南分公司缴纳房租至2020年6月26日，之后未再支付房租，城城不动产公司济南分公司未支付房租的行为符合涉案合同第十三条约定，合同的解除：三、城城不动产公司济南分公司有下列情形之一的，李艳艳有权单方解除合同，收回该房屋:1、城城不动产公司济南分公司原因导致城城不动产公司济南分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲、乙双方约定的免租期除外)。城城不动产公司济南分公司根据该约定解除涉案合同符合合同约定，亦不违反法律规定，该行为合法有效。故，李艳艳请求解除涉案合同，本院予以支持。李艳艳向城城不动产公司济南分公司负责人孙洁、王鹏邮寄（解除《房屋托管合同》通知书），城城不动产公司济南分公司于2020年9月10日签收，其合同解除的时间应为2020年9月10日。李艳艳主张城城不动产公司向其支付租金至2020年9月9日，未超出合同解除的时间。经核算，涉案房屋日租金为141.4元，2020年6月27日至2020年9月9日期间的租金应为：141.4元/天*74天=10463.6元。李艳艳主张城城不动产公司济南分公司向其支付房租10893.3元，超出该标准的部分，无事实依据，本院不予支持。根据涉案合同第十四条约定，违约责任：城城不动产公司济南分公司有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，李艳艳有权解除合同，城城不动产公司济南分公司应按3个月租金标准的违约金支付给李艳艳，李艳艳收取的押金不予退还。经核算，违约金的数额为4300元/月*3个月=12900元。李艳艳主张城城不动产公司济南分公司向其支付违约金12900元，符合合同约定，本院予以支持。本案李艳艳与城城不动产公司济南分公司约定，每一年租期的免租期为1个月，本案中城城不动产公司济南分公司仅租赁涉案房屋166天，其应享受的免租期为189天÷365天×30天=14天，故城城不动产公司济南分公司应向李艳艳支付免租期租金16天×141.4元/天=2262.4元。故，李艳艳主张空租期损失4300元，超出2262.4元的部分，无法律依据，本院不予支持。当事人双方约定，在城城不动产公司济南分公司承租李艳艳房屋期间，由李艳艳向其支付每日1元的维修费，城城不动产公司济南分公司实际使用房屋166天，产生的维修费为166元。李艳艳收回涉案房屋后不再产生维修费，故，城城不动产公司济南分公司应当返还李艳艳维修费199元。李艳艳主张城城不动产公司济南分公司返还维修费273元，超出该标准的部分无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故，本案中，因城城不动产公司济南分公司违反合同约定，所产生的法律纠纷，应由城城不动产公司济南分公司承担相应的责任，城城不动产公司对城城不动产公司济南分公司无力承担的部分承担补充责任。城城不动产公司的法定代表人张智军、城城不动产公司济南分公司的负责人孙洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供任何证据，应视为其放弃抗辩，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告李艳艳与被告城城不动产管理有限公司济南分公司签订的《房屋托管合同》；二、被告城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告李艳艳2020年6月27日至2020年9月9日期间的房屋租金12726元；三、被告城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告李艳艳违约金12900元；四、被告城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内返还原告李艳艳房屋维修金199元；五、被告城城不动产管理有限公司济南分公司在城城不动产管理有限公司济南分公司的财产不足以承担的部分内，向李艳艳承担清偿责任；六、驳回原告李艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，减半收取255元，保全费304元，共计559元；由原告李艳艳负担48元；由被告城城不动产管理有限公司负担501元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二一年二月七日法官助理刘卫冬书记员赵春苗