北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异8号案外人：刘双，男，1988年11月10日出生，汉族。委托代理人：袁帅，北京市翱翔律师事务所律师。申请执行人：刘秋磊，男，1985年2月20日出生，汉族。委托代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。被执行人：王冰，男，1981年12月21日出生，汉族。被执行人：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺北。法定代表人：王盛安。被执行人：北京绿色家园文化艺术中心，住所地北京市通州区宋庄镇草寺村北。法定代表人：王盛安。本院在执行刘秋磊与王冰、北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（以下简称绿色家园公司）、北京绿色家园文化艺术中心仲裁纠纷一案[执行案号：（2019）京02执748号、（2020）京02执恢93号]过程中，案外人刘双提出书面异议，请求中止对其所有的位于北京市通州区草寺×××号院×××区×××号楼×××至×××层×××号房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。刘双称，2014年绿色家园公司向高小云借款200万元，刘双的母亲王乔燕是担保人。2018年，绿色家园公司、高小云、王乔燕三方签订协议，由王乔燕承接了高小云200万元的债权。因绿色家园公司欠王乔燕200万元本金及利息，双方约定由绿色家园公司以房屋抵偿债务。2019年，绿色家园公司、王乔燕和刘双三方签订了借款充抵购房款协议书，该协议书确认截止到2019年12月31日，绿色家园公司欠王乔燕借款本金及利息共计480万元。绿色家园公司与刘双协商后约定案涉房屋总价款为850万元，其中480万元以刘双对绿色家园公司享有的债权充抵，剩余370万元约定于办理产权之日支付。2019年12月16日，刘双就案涉房屋申请了网签。2020年1月2日，案涉房屋网签许可并登记成功。由于对案涉房屋是否能够办理产权并不明确，所以2020年1月5日，绿色家园公司将案涉房屋交付给刘双，但由于疫情和查封原因未进行装修。综上，刘双已于2020年1月2日与绿色家园公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定购买案涉房屋，房屋总价款850万元，并于同日办理了网签备案登记。现刘双已经支付了全部购房款，绿色家园公司也将案涉房屋交付刘双占有使用。并且刘双名下没有其他房屋。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，提出本案执行异议。刘秋磊称，不同意刘双的异议请求。事实和理由如下：第一，刘双与绿色家园公司之间没有真实的房屋买卖合同关系。1.根据刘双的自述，其签署合同的行为本质上是以房抵债的行为，以房抵债不享有优先性，不能对抗法院执行。2.案涉房屋买卖合同系倒签的合同，存在明显的错误。合同打印日期载明是2020年3月20日，晚于合同签订日期2020年1月2日。合同中约定的交付房屋时间为2019年12月31日，早于合同签订日期2020年1月2日。3.合同约定的房屋总价款为850万元，明显低于2017年相同户型房屋的网签价格。虽然刘双提供了董事会决议试图证明低价购房的合理性，但也只能证明在案涉房屋被查封后，绿色家园公司意图低价转让房产，刘双对此情况也明知。第二，刘双没有支付任何购房款。刘双所述200万元借款没有打入绿色家园公司账户，而是打入了自然人账户。而且刘双提交的购房发票不足以证明其支付了全部购房款。第三，刘双提交的证据无法证明其占有案涉房屋。综上，刘双不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不能排除执行。本院查明，北京仲裁委员会于2019年4月11日作出（2019）京仲调字第0201号调解书，调解结果如下：“（一）被申请人一（绿色家园公司，下同）于2019年4月15日前向申请人（刘秋磊，下同）支付债务本金2500万元、逾期付款违约金660万元，共计3160万元（指人民币，下同）；（二）被申请人一于2019年4月15日前向申请人支付律师费200万元；（三）被申请人二（北京绿色家园文化艺术中心）、被申请人三（王冰）对上述被申请人一的还款义务承担连带支付责任；（四）本案仲裁费151508.9元（已由申请人预交），全部由被申请人承担，被申请人于2019年4月15日前向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费151508.9元；（五）如被申请人未按期足额履行上述任何一期付款义务，被申请人除前述付款义务外，还应立即向申请人支付逾期付款违约金，以2500万元本金为基数，按照年利率24%计算，自逾期之日起至全部债务清偿之日止；（六）申请人放弃其他仲裁请求，各方关于本案再无其他争议”。调解书生效后，刘秋磊向本院申请执行，本院于2019年6月13日以（2019）京02执748号立案执行。因双方达成执行和解协议，故本院于2019年8月28日对该案终结执行。2020年1月14日，本院查封案涉房屋。因被执行人未按和解协议履行，申请执行人刘秋磊向本院申请恢复执行。2020年4月28日，本院以（2020）京02执恢93号立案恢复执行。审查过程中，刘双向本院提交以下证据证明其主张：第一组证据：1.刘双与绿色家园公司于2020年1月2日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2.2019年12月16日，刘双向开发商申请购房的购房申请表；3.2019年12月16日的《购房承诺书》。以上证据证明刘双自2019年12月16日通过开发商向住建委申请网签，于2020年1月2日办理了网签，从申请表上刘双自行填写登记的内容可以看出刘双名下没有其他住房，符合限购政策。第二组证据：1.2014年4月8日的《借款合同》，载明出借人是高小云，借款人是绿色家园公司，担保人是王乔燕，证明在2014年4月8日高小云、绿色家园公司、王乔燕三方成立债权债务及担保的关系，绿色家园公司向高小云借款200万元，这是本案刘双支付房款最原始的记录。第三组证据：绿色家园公司、高小云、王乔燕三方于2018年6月19日签订的《借款延续与转让协议》，约定原担保人王乔燕承接高小云的债权，债务人还是绿色家园公司。证明2018年高小云把对绿色家园公司的200万债权转让给王乔燕。第四组证据：绿色家园公司、王乔燕和刘双三方于2019年12月31日达成的《借款冲抵购房款协议书》，约定将绿色家园公司应偿还王乔燕的借款本金及利息共计480万元冲抵刘双购买案涉房屋的购房款。第五组证据：1.绿色家园公司和刘双签订的《交房确认书》，证明绿色家园公司于2020年1月5日将案涉房屋交付给刘双；2.《房款展期支付补充协议书》，证明因绿色家园公司财务状况不断恶化，刘双认为其享有不安抗辩权，因此与绿色家园公司达成了案涉房屋办理产权后再支付剩余房款的补充协议，双方据此协议同意延期支付剩余的370万元房款，并互不追究逾期付款的责任，同意刘双先行办理交房手续。第六组证据：2020年9月15日宫里里、刘双、绿色家园公司达成的《欠款冲抵购房款协议》，约定将刘双应当支付给绿色家园公司的370万元折抵绿色家园公司欠宫里里665万元退房款中对应的370万元，由刘双向宫里里履行支付房款义务，绿色家园公司不再向宫里里退还其中的370万元。第七组证据：2020年9月15日宫里里与刘双达成的《借款协议》，证明该370万元借款的性质，且该笔370万元是在办理案涉房屋产权证后支付。第八组证据：2020年11月25日，绿色家园公司给刘双开具的购房款发票，金额为850万元，证明刘双支付了全部购房款850万元。第九组证据：2019年10月12日绿色家园公司的《董事会决议通知》，证明绿色家园公司承诺在王乔燕决定购房时，同意给王乔燕优惠价格850万元。第十组证据：网签截图，是刘双在住建委窗口现场查询时电脑查询结果的截屏，载明申请网签的时间是2019年12月17日，签约日期是2020年1月2日。第十一组证据：2019年12月16日刘双和绿色家园公司签订的草签合同，内容与提交的证据一的购房合同内容一致，只是没有网签编号，证明刘双在2019年12月16日与绿色家园公司草签了房屋买卖合同。刘秋磊对上述证据八购房款发票的真实性予以认可，对其他证据的真实性均不予认可，对所有证据的证明目的都不予认可，认为刘双与绿色家园公司之间没有真实的房屋买卖合同关系，未支付任何购房款，未合法占有使用案涉房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘双与绿色家园公司之间实质系以房抵债行为，虽绿色家园公司给刘双开具了全部购房款发票，但刘双并未实际支付相应购房款。现案涉房屋登记在绿色家园公司名下，故刘双对案涉房屋并不享有足以排除执行的物权期待权。并且，案外人刘双提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋，亦不足以证明其名下无其他住房。综上，刘双的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人刘双的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  姜高华二〇二一年二月一日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷