福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7845号 上诉人（原审被告）：林家强，男，1984年6月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：许艳冰，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许盛龙，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨文荣，男，1981年4月26日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨松清，男，1984年11月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：黄丽君，女，1985年11月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人林家强因与被上诉人杨文荣、杨松清、黄丽君案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林家强上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审案件的诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查清事实并且事实认定错误，导致错判。（一）一审法院未查清事实，径自认定杨文荣已按照合同约定支付部分价款，事实认定错误。1、杨文荣并未按照《房屋买卖合同》约定付款。根据杨文荣与黄丽君所签订的《房屋买卖合同》约定：杨文荣实际需要支付给黄丽君的价格为390082元，首期应付给黄丽君的购房款230000元，第二批购房款110000元于2017年12月之前以现金的方式支付给黄丽君，余下差额购房款50082元应于房屋办理过户登记至杨文荣名下当日以现金方式支付。然而，根据杨文荣的陈述及提交的证据可以确认，杨文荣总共仅向黄丽君、杨松清支付了270000元，杨文荣并未按合同约定支付第二批购房款110000元，因此杨文荣与黄丽君在房产买卖下已存在纠纷，杨文荣对讼争房屋所享有的权益不足以排除执行，其不符合《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2、杨文荣提供的证据也无法证明杨文荣已实际支付了部分购房款。（1）《房屋买卖合同》中第四条，双方对于付款时间和方式明确约定了首期买受人应支付给出卖人的购房款为230000元，款项汇入出卖人指定的以下收款账户（开户行：中国建设银行股份有限公司，户名：黄丽君，账号：6217××××3121），然而杨文荣并没有提供支付首付款的银行转账流水，仅有黄丽君的收条一张，对于如此大笔的资金往来，没有进行转账支付，明显有悖常理。（2）杨文荣提供的杨雨官的取现记录时间跨度长，不符合房屋买卖的交易习惯，无法证明杨文荣支付了购房款，且该款项来源可能是毒资款。首先，杨文荣对于购房款支付这样重要的证据在一审、二审，重审第一次开庭均未完整提交，根据杨文荣第一次庭审陈述，首付款中的80000元来源于父亲杨雨官并提交了银行流水，另一部分资金是来源于自己及向朋友借款，然而在法庭要求再次补交来源于杨文荣本人的取款记录时，杨文荣并未提交款项来源于本人的银行记录。其次，根据杨文荣的陈述，其父亲杨雨官的银行卡是其本人在用，根据杨雨官银行明细显示，自2017年4月便开始每天取款，而讼争房屋买卖是2017年5月11日，这很显然不符合房屋买卖的交易习惯。并且杨文荣不但在购房前一直有存取款记录，在购房后2017年7月仍在继续取款，因此，不能将该取款记录割开看，说明杨文荣本身就一直存在取款的需求。并且根据福建省闽侯县人民法院2018闽0121刑初416号刑事判决书的认定，杨文荣在2017年存在相关的贩毒行为，因此杨雨官账户如此大额经常性的存取款与毒品买卖存在重大关系，取现的款项可能用于或来源于毒品买卖，一审法院未查清该事实。（二）一审法院认定杨文荣已在2017年5月11日对房屋有事实上的管理和支配权，属于事实认定错误。1、“一审法院经审理查明：......双方办理房屋交接手续，并共同向房屋物业方表明房屋已转让杨文荣并移交杨文荣使用”，一审该事实认定错误，根据庭审及物业的记录，杨文荣与黄丽君从未与物业办理交接手续。2、关于占有房产，法律规定要求案外人的权利能排除执行的话，其必须在人民法院查封房产之前已合法占有该不动产。因为占有具有一定的公示性，该法律规定的目的也是在于减少被执行人与第三人恶意串通而提起执行异议的可能性。那么法律规定的占有必须是在法院查封前，并且应当是对不动产的管理和支配，被上诉人杨文荣没有提交在人民法院查封讼争房屋前与物业相关交接的证据。根据杨文荣提交的物业出具的收款收据，权利人仍是写杨松清，杨文荣提交的物业公司出具的交费证明里杨文荣妹妹杨翠珍也是在2018年5月，提起执行异议后交物业费，交费证明也只能说明杨翠珍和杨文荣缴纳物业费，但没有体现房产属于杨文荣。物业方也表明在2018年4月即杨文荣提起执行异议前讼争房屋未有人使用。因此，在人民法院查封前，杨文荣并未占有该不动产。3、讼争房屋2017年8月1日起可以办理产权证，一审法院于2017年8月9日查封了讼争房屋，但杨文荣对此从未提出异议，直至讼争房屋进入执行程序，由此可知杨文荣在房产被查封前并未合法占有该房产。4、杨松清、黄丽君是否已交房与《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第二款所规定的情形无关。综合上述各情形可知，杨文荣在人民法院查封之前并未实际占有上述讼争房屋。（三）一审法院认定讼争房屋非因杨文荣自身原因未办理过户登记，事实认定错误。讼争房屋在2017年8月1日起可以办理产权登记，然而杨文荣作为房产的买受人，一审庭审时表示并不知情何时可以办理产权证，说明杨文荣存在过错。虽然讼争房屋系黄丽君向开发商购买的一手房，办理过户登记需要黄丽君配合，但杨文荣未提交向黄丽君提出办理过户登记请求等积极行为的证据，因此不能以此认定讼争房屋非因杨文荣自身原因未办理过户登记。（四）杨文荣本身负有《房屋买卖合同》真实合法有效的举证责任，因此杨文荣申请做的笔迹和手印的鉴定费应自行承担。《房屋买卖合同》存在多处错误，《房屋买卖合同》和《中建花园5号楼2504单元房子买卖材料移交清单》中买受人杨文荣的签字笔迹与杨文荣本人在民事起诉状，证据提交人中的签名笔迹从运笔、笔画交叉、连接搭配、笔顺等特征以及形成字体的结构等均有明显的不同、区别，上诉人在原审一审时就向法院申请鉴定，一审法院未予主持鉴定，庭审后上诉人为追求事实真相，迫于无奈，自费向福建南方司法鉴定中心申请司法鉴定，法律并未禁止单方鉴定，并且福建南方司法鉴定中心属于福建省权威的司法鉴定中心，属于合法有效的鉴定。鉴于笔迹鉴定的特殊性，由于样材有限，鉴定结果可能存在偏差，上诉人遵从法院主持下的鉴定结果，但第二次鉴定属于杨文荣申请，并且合同合法有效属于杨文荣的举证责任，因此该鉴定费应由杨文荣承担，一审法院判定由上诉人承担有失公平合理。综上所述，杨文荣对讼争房屋所享有的权利不符合《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不足于排除执行，杨文荣与杨松清、黄丽君的房产买卖在提起执行异议前已存在纠纷，更无法确认讼争房屋属于杨文荣所有，请求二审法院依法查清事实，予以改判驳回杨文荣一审诉讼请求。 杨文荣辩称，一、一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，所作出的判决公平公正且合法有效，恳请二审法院依法应以予维持。二、答辩人与杨松清和黄丽君签订的《房屋买卖合同》系答辩人本人所签，手印也是答辩人本人的，案涉《房屋买卖合同》并不是伪造、变造的虚假证据，该合同合法有效。一审法院已委托福建中闽司法鉴定所对案涉《房屋买卖合同》及《材料移交清单》上答辩人签字和手印进行鉴定，鉴定机构已确认《房屋买卖合同》及《材料移交清单》上“杨文荣”的签名字迹系答辩人所写，指印系答辩人右手大拇指捺印形成的。本次鉴定的费用理应由林家强负担。答辩人在起诉时，已将《房屋买卖合同》及《材料移交清单》作为证据提供，并且有原件可供核对，本次鉴定系因被答辩人提供虚假鉴定报告给法庭，导致法院为查明案件事实，需要答辩人申请重新鉴定，因此，本次鉴定的费用理应由林家强负担。三、答辩人已按照合同约定支付首付款270000元，并从2017年4月30日起至今按月向黄丽君账户支付4000元款项用于归还讼争房屋的按揭贷款，且愿意在人民法院要求的期限内支付剩余购房款120082元。1、法律法规并未规定交易双方不可以使用现金支付合同款项。答辩人和杨松清、黄丽君虽然在合同中约定转账支付，但之后双方协商一致，以现金支付的方式改变了原来的约定并没有违反法律规定，合同中对讼争房屋交易价格是明确的，法律明确规定，当小写与大写不一致时，以大写为准，因此，讼争房屋交易价格是100万元。一审法院也查明了答辩人支付首付款款项来源于父亲杨雨官，答辩人父亲杨雨官在2017年4月27日至2017年5月9日取现220000元，在此期间，林家祥向杨雨官汇款50000元，杨海东向杨雨官汇款50000元，其余系答辩人自有资金。答辩人虽然有贩卖毒品事实，但仅贩卖5次，且犯罪时间系2018年2月至4月期间，与本次讼争房屋交易时间相隔甚远，答辩人父亲也不可能提供资金供答辩人贩卖毒品。2、《房屋买卖合同》虽然约定答辩人是通过转账方式支付款项，后来杨松清、黄丽君一直要求答辩人使用现金支付。刚开始，答辩人也是有疑虑的，后来杨松清、黄丽君通过其他邻里一直劝说答辩人用现金支付，并同意是一手交钱，一手交房。答辩人考虑到都是同村人，房子也当日交付给答辩人，答辩人合法利益有保障的前提下才同意采用现金支付。3、本案如不是真实交易，杨松清、黄丽君是不可能把一切资料和房屋交付给原告，答辩人也不可能进场装修和从2017年4月30日起至今一直在支付讼争房屋的银行按揭贷款。四、答辩人在林家强起诉杨松清和黄丽君民间借贷纠纷立案前和闽侯县人民法院查封讼争房屋之前，已与杨松清、黄丽君签订合法有效的书面房屋买卖合同。1、2017年8月份，林家强以民间借贷纠纷为由，起诉杨松清和黄丽君，闽侯法院于当月立案。2、闽侯县人民法院于2017年8月9日按林家强申请，作出查封、冻结黄丽君名下讼争房屋的裁定。3、2017年3-4月份，答辩人已和杨松清、黄丽君商谈讼争房屋交易细节，并在2017年4月30日应黄丽君要求先开始代其归还银行按揭贷款，且双方在2017年5月11日签订了《房屋买卖合同》。综上，在林家强起诉杨松清和黄丽君民间借贷纠纷立案前和闽侯县人民法院查封讼争房屋之前，答辩人杨文荣已与杨松清、黄丽君签订合法有效的书面买卖合同。五、答辩人在林家强起诉杨松清和黄丽君民间借贷纠纷立案前和闽侯县人民法院查封讼争房屋之前，已合法占有称讼争房屋。1、占有是指对动产或者不动产的实际控制，对不动产特别是房屋来说，只要买受人实际接收房屋后，即为占有该房屋，至于是否实际使用与占有并不是同一个概念。2、2017年5月11日，双方在签订《房屋买卖合同》后，答辩人杨文荣当场支付了首笔购房款，黄丽君立即将《商品房买卖合同》《个人住房借款合同》、小区进出卡、钥匙等一切与讼争房屋有关资料和房屋一并移交给答辩人，双方专门签署了《中建花园5号楼2504单元房子买卖材料移交清单》，至此，答辩人已合法占有讼争房屋。开发商将讼争房屋移交给杨松清、黄丽君，主要也是把小区进出卡、钥匙和商品房质量保证书等移交给他们的形式来体现，这个做法是生活常识，大家也都会认可。同理，杨松清、黄丽君按此方式向答辩人移交房屋，同样可以证明，从移交《中建花园5号楼2504单元房子买卖材料移交清单》列明的一切材料之日起，答辩人即占有了讼争房屋。同时答辩人是通过买卖的方式取得占有，故是合法占有。3、讼争房屋属于开发商刚开发的新房，而不是现有存量房，答辩人合法占有讼争房屋后没有及时入住是有客观原因的。新房交付后，还需要装修、通风后方能入住，答辩人在占有讼争房屋后，就着手开始装修房屋，装修完成并通风一段时间后，已于2018年正式入住。因此，不能以讼争房屋是否有产生水电费来判断答辩人是否已合法占有讼争房屋。4、从2017年5月起，讼争房屋的物业费、水电公摊费和水电费均是答辩人缴纳，只是因为讼争房屋产权未过户登记，只能体现杨松清、黄丽君的名字。5、《房屋买卖合同》中虽然对交易标的没有写到具体楼号和房号，但根据当日移交的房屋以及相关的一切材料是可以明确具体交易标的为福州市闽侯县青口镇农光路68号中建花园5#楼2504单元房产。六、讼争房屋至今仍未予过户，系杨松清、黄丽君怠于履行合同导致答辩人支付剩余购房款的条件未能成就和相关法律法规的限制，并非答辩人的自身原因。1、因讼争房屋是新房，而不是存量房，开发商是在2017年9月才通知业主可以办理一手房产权证，并不是交易时就具备办理过户登记手续。2、在可以具备办理一手房产权证时，讼争房屋已被闽侯县人民法院查封、冻结，因杨松清、黄丽君怠于履行合同导致答辩人支付剩余购房款的条件未成就，并不是答辩人不按合同约定支付剩余购房款。综上所述，答辩人已支付款项270000元，并代杨松清、黄丽君偿还交易房屋的银行按揭贷款，且实际占有交易房屋，答辩人愿意在人民法院要求的期限内支付剩余购房款120082元，答辩人虽未对争议房产支付全部价款，但未能及时支付剩余购房款的过错不在于答辩人，而是因为杨松清、黄丽君怠于履行合同，导致答辩人支付剩余购房款的条件未能成就，以及法律法规的限制，并最终影响讼争房屋的过户，故一审法院查封的是答辩人的财产，侵犯了答辩人的合法权益。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决公平公正且合法有效，应予以维持。 被上诉人杨松清、黄丽君未作答辩。 杨文荣向一审法院起诉请求：一、判决立即解除对福建省闽侯县××镇××路××号××花园5＃楼2504单元房产（以下简称讼争房屋）的查封、冻结措施，立即停止对讼争房屋的执行，并不得采取任何执行措施；二、判决确认杨文荣与杨松清、黄丽君于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认杨文荣对讼争房屋享有占有权、使用权、收益权和处分权，杨松清、黄丽君应立即协助、配合杨文荣办理上述房产的产权过户登记手续；三、本案全部诉讼费用由林家强、杨松清、黄丽君共同承担。 一审法院认定事实：2016年3月21日，黄丽君与福州中建壶山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以789875元购得讼争房屋，首付款为159875元，余款630000元申请银行贷款。当日，黄丽君与中国建设银行股份有限公司闽侯支行、福州中建壶山房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》，将上述房产抵押给中国建设银行股份有限公司闽侯支行用于办理按揭贷款，贷款630000元。黄丽君委托中国建设银行股份有限公司闽侯支行在其开立的个人结算账户中直接扣划还款，扣款账号6217××××3121。2016年3月23日，讼争房屋办理预告登记证（证号：侯房预ＹＲ字第1××8号）。2017年5月11日，在杨文德见证下，黄丽君与杨文荣签订一份《房屋买卖合同》，约定：杨文荣购买杨松清、黄丽君所有的坐落于福建省闽侯县××镇××路××号××花园房产，面积105.3㎡，房屋总价1000000元，扣除房屋在银行的贷款包括逾期还款金额、利息等609918.52元后，杨文荣实际需要支付给杨松清、黄丽君的价格为390082元，首期应付给杨松清、黄丽君的购房款230000元汇入黄丽君指定的黄丽君6217××××3121账户，第二批购房款110000元于2017年12月之前以现金的方式支付给杨松清、黄丽君，余下差额购房款50082元于房屋办理过户登记当日以现金的方式支付。杨松清、黄丽君已对房屋部分进行了装修，目前尚欠装修款30700元。在房屋产权未转移登记至杨文荣前，杨文荣需按照黄丽君与贷款银行贷款合同约定按期足额偿还每月按揭款。在杨文荣支付购房款230000元当日，杨松清、黄丽君将房屋（含钥匙）交付给杨文荣占有、使用。双方办理房屋交接手续，并共同向房屋物业方表明房屋已转让杨文荣并移交杨文荣使用。本合同签订之日，杨松清、黄丽君需将该房屋已交房款及各项费用的发票、收据、商品房买卖合同、贷款合同、贷款卡等与该房屋有关全部原件（原物）交付杨文荣。2017年5月11日，黄丽君作为交接人、杨文荣作为收件人签订《材料移交清单》，黄丽君将讼争房屋相关材料移交给杨文荣。同日，黄丽君向杨文荣出具一份收条，内容为“兹收到杨文荣购房款（闽侯县青口镇农光路68号中建花园5＃2504）人民币230000元（贰拾叁万元整）”。2017年6月12日，杨艳娜出具一张收条，内容为“兹收到杨文荣购买黄丽君及杨松清位于青口镇中建花园5幢2504单元购房款人民币肆万元整。杨松清（杨艳娜代收）”。在《房屋买卖合同》前，杨文荣于2017年4月30日向黄丽君的贷款银行扣款账户转账3955.15元（金额与当月需还贷款金额一致）。自2017年5月起至2018年3月，杨文荣每月向黄丽君的贷款银行扣款账户转账4000元。2018年4月，杨文荣被闽侯县公安局刑事拘留后，杨文荣的妹妹杨翠珍持续替杨文荣每月向黄丽君的贷款银行扣款账户汇款4000元。除此之外，杨文荣未再向杨松清、黄丽君支付剩余购房款，且讼争房屋的银行贷款尚未还清。因讼争房屋此前仅进行部分装修，2017年7月，杨文荣继续对讼争房屋进行装修。2018年4月底，杨文荣家属入住讼争房屋。2017年7月11日，林家强因与杨松清、黄丽君合同纠纷诉至一审法院。诉讼过程中，一审法院依林家强的申请，于2017年8月9日诉保查封、冻结了黄丽君名下的讼争房屋。2017年12月7日，一审法院作出（2017）闽0121民初3276号民事调解书，确认杨松清、黄丽君与林家强之间的债权债务。调解书生效后，杨松清、黄丽君未按调解书履行还款义务，林家强向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年3月19日立案执行。一审法院在执行林家强与杨松清、黄丽君合同纠纷一案过程中，杨文荣以其已购买讼争房屋为由向一审法院提出异议，请求中止执行。一审法院于2018年5月25日作出（2018）闽0121执异10号《执行裁定书》，裁定驳回杨文荣的异议。杨文荣于2018年6月6日收到（2018）闽0121执异10号《执行裁定书》后，于2018年6月19日向一审法院提起案外人执行异议之诉。2019年12月6日，一审法院根据杨文荣的申请，委托福建中闽司法鉴定所对《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上杨文荣的签名是否其本人书写，杨文荣的签名上的指印是否其本人按捺进行鉴定。经鉴定，福建中闽司法鉴定所出具闽中闽［2019］文鉴字第316号、闽中闽司鉴所［2019］痕鉴字第67号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上“杨文荣”的签名字迹是杨文荣所写；《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上“杨文荣”的签字处指印是杨文荣右手拇指捺印形成。因本次鉴定，杨文荣垫付鉴定费7500元。 讼争房屋至今未办理不动产权证书。 另查明，杨文荣的父亲杨雨官在2017年4月27日至2017年5月9日取现220000元，在此期间，林家祥向杨雨官汇款50000元，杨海东向杨雨官汇款50000元。 一审法院认为，杨文荣于2018年6月6日收到（2018）闽0121执异10号《执行裁定书》后，于2018年6月19日向一审法院提起案外人执行异议之诉，未超过法定期限。杨文荣、黄丽君签订的《房屋买卖合同》、《材料移交清单》系杨文荣、黄丽君的真实意思表示，合法有效，林家强抗辩《房屋买卖合同》系伪造的，缺乏事实依据，不予支持。杨文荣主张首付款230000元系现金支付给黄丽君，还另向杨松清的姐姐杨艳娜现金支付购房款40000元，款项来源于其父亲杨雨官、向朋友林家祥与杨海东的借款及部分自有资金，杨文荣的该主张能与其提供的杨雨官的银行流水相佐证，结合黄丽君、杨艳娜出具的收条，认定杨文荣已通过现金方式支付了房款270000元。杨文荣在2017年5月11日即领取了讼争房屋的钥匙，并在2017年7月对该房屋进行装修，一审法院认为，杨文荣已在2017年5月11日对房屋有事实上的管理和支配权，即杨文荣在一审法院查封前已经合法占有讼争房屋。讼争房屋系黄丽君向开发商购买的一手房，杨文荣购房时尚未满足办理房产证的条件，且办理过户登记需黄丽君配合，故讼争房屋非因杨文荣自身原因未办理过户登记。综上所述，杨文荣在一审法院查封讼争房屋前与黄丽君签订买卖合同并占有讼争房屋，也已按照合同约定支付部分价款且自愿将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，未办理过户登记并非杨文荣自身过错，杨文荣对讼争房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院确认讼争房屋为杨文荣所有，杨文荣对讼争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。杨文荣要求解除对讼争房屋的查封、冻结措施，停止执行讼争房屋的诉请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,应予支持。杨文荣关于要求杨松清、黄丽君协助、配合办理讼争房屋过户手续的诉请，不属于执行异议之诉案件的审理范围，杨文荣可另案主张权利。杨松清、黄丽君经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。据此，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行福建省闽侯县××镇××路××号××花园5＃楼2504单元房产并解除对该房屋的查封、冻结；二、确认杨文荣与黄丽君于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》有效，杨文荣对福建省闽侯县××镇××路××号××花园5＃楼2504单元房产享有占有、使用、收益、处分的权利；三、驳回杨文荣的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均没有提供新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院认为，一审法院认定“2017年7月，杨文荣继续对讼争房屋进行装修”的事实无充分证据证明，不予确认，对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。对于本案被上诉人杨文荣提出解除讼争房屋的查封、冻结并停止对讼争房屋执行的诉求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查杨文荣是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨文荣对讼争房屋主张享有排除强制执行的民事权益，必须符合前述四个条件。根据上述法律规定，结合当事人所举证据及本案查明的事实，本院对本案分析如下：第一，根据杨文荣陈述，黄丽君与杨文荣于2017年5月11日签订《房屋买卖合同》约定杨文荣购买房屋的房号及房屋价款，黄丽君于当日向杨文荣出具一份收条，内容为“兹收到杨文荣购房款（闽侯县青口镇农光路XX号中建花园XX）人民币230000元（贰拾叁万元整）”，并将房屋（含钥匙）交付给杨文荣占有、使用，杨文荣于2017年7月继续对讼争房屋进行装修，根据证人邹某的证言，装修到8、9月，而一审法院依林家强的申请于2017年8月9日查封、冻结了黄丽君名下的讼争房屋，但此时杨文荣对此未提出异议，直至讼争房屋进入执行程序后，杨文荣于2018年4月提出执行异议之诉，杨文荣与黄丽君也未按照买卖合同的约定与物业办理交接手续，且根据诉争房屋的物业公司出具的证明载明：诉争房屋截止2018年4月份的水费为0，未有人员使用该房屋，故杨文荣提交的证据不足以证实其在人民法院查封之前已占有使用诉争房屋。第二，根据黄丽君与杨文荣签订的《房屋买卖合同》的约定，首期购房款230000元应汇入黄丽君指定的6217××××3121账户，而杨文荣未提供该笔钱款的汇款凭证，杨文荣称签订合同后应黄丽君的要求改成现金支付，黄丽君于签订合同当天向杨文荣出具一份收条，内容为“兹收到杨文荣购房款（闽侯县青口镇农光路XX号中建花园XX）人民币230000元（贰拾叁万元整）”，但杨文荣亦未提供证据证明其在当天有取款230000元。杨文荣在原一审中称首付款80000元来源于其父亲杨雨官并提交了银行流水证明，发回重审后，杨文荣称首付款220000元来源于其父亲杨雨官，并提交杨雨官在2017年4月27日至2017年5月9日的取现流水，即杨文荣关于首付款来源的陈述前后矛盾，且杨文荣未能证明杨雨官于2017年4月27日至2017年5月9日所取现金用于支付购房首付款，故杨文荣提交的证据不足以证明其已按照合同约定支付购房款。第三，根据林家强提交的证据证明，诉争房屋在2017年8月1日起即可以办理产权登记，法院于2017年8月9日查封讼争房屋时该房屋仍未办理过户登记手续，杨文荣亦未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记手续。综上所述，本案不符合排除执行的法定情形，即杨文荣就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出解除讼争房屋的查封、冻结并停止对讼争房屋执行的诉求，本院不予支持。 综上所述，林家强的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4304号民事判决； 二、驳回杨文荣的诉讼请求。 本案一审案件受理费13800元，由杨文荣负担。二审案件受理费13800元，由杨文荣负担。公告费560元，由杨松清、黄丽君负担。鉴定费7500元，由杨文荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 池开通 审 判 员 纪得军 审 判 员 刘茂元 二〇二一年二月二十二日 法官助理 陈 露 书 记 员 马洁琳 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。