上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14108号上诉人（原审被告）：周迎春，女，1963年6月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：韩锋，上海君康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘德明，男，1977年12月23日出生，汉族，住四川省苍溪县。上诉人周迎春因与被上诉人刘德明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20483号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周迎春上诉请求：撤销原判第三项，改判合同无效，上诉人无需支付被上诉人刘德明违约金。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审法院没有认定被上诉人在合同签订过程中存在故意欺骗行为，未将当时的事实查清。被上诉人专门做二房东，租到房屋后将房屋进行分割，然后群租出去，而被上诉人与案外人饶某属合作方。2019年9月，饶某扮演链家中介人员联系上诉人说要带客户看房，上诉人与其谈了房租并明确要求房屋不许群租、转租、分割房间，其答应所有条件后即伙同被上诉人前来租房。被上诉人扮演孩子要在附近读书的自住客户，也答应了上诉人的上述要求，在双方谈好房租后，被上诉人假装急着要走，饶某则拿出被上诉人精心准备的合同诱骗上诉人尽快签字；2.一审法院将本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“1102室房屋”）直接认定为同号1002室房屋（以下简称“1002室房屋”）是错误的；3.一审法院认定上诉人在2019年9月15日向被上诉人交付了钥匙是错误的；4.一审法院认定上诉人将合同中约定的房屋又出租给他人是错误的。合同约定的房屋是1102室房屋，而非1002室房屋，且被上诉人多次聚集很多人破坏1002室房屋，上诉人不得已才将1002室房屋给同事暂住；5.一审法院认定上诉人的一系列行为表明上诉人坚持毁约是错误的。被上诉人与饶某故意实施欺诈行为，故意将房屋不能群租、转租的合同约定删除，本案租赁合同违背和侵犯了上诉人的意志和合法权益。二、一审法院酌定违约金3万元没有依据，上诉人不应支付违约金。一审法院已经查明被上诉人并未因上诉人无法履行合同而受到损失，故上诉人无需赔偿。综上，一审法院认定事实不清，判决有违公平。被上诉人刘德明辩称：一、双方具有完全民事行为能力，上诉人看过合同，签约系其真实意思表示；二、被上诉人没有群租、转租房屋的行为，上诉人自行换锁，被上诉人很生气，故不同意上诉人添加合同内容，且被上诉人上门是因上诉人砸坏锁去理论的；三、上诉人出租给被上诉人的月租金是9,100元（人民币，以下币种同），而出租给他人的月租金是9,500元。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘德明向一审法院起诉请求：1.判令刘德明、周迎春签订的《上海市房屋租赁合同》解除；2.判令周迎春向刘德明退还押金9,100元及三个月房租27,300元，共计36,400元；3.判令周迎春向刘德明支付中介费损失4,550元及违约金40,000元；4.诉讼费由周迎春承担。一审法院认定事实：周迎春系1002室房产权利人，非1102室房产权利人。2019年9月15日，刘德明作为承租方，周迎春作为出租方，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：“刘德明承租周迎春1002室房屋，合同约定租期自2019年9月25日起至2023年9月24日止，周迎春于2019年9月20日前向刘德明交付房屋。月租金为9,100元，押一付三，租金前三年不变，第四年起可协商调整租金。租赁期内，非本合同规定的情况周迎春擅自解除本合同，提前收回房屋的，周迎春按提前收回天数的租金贰倍向刘德明支付违约金。周迎春还应负责赔偿装修设施损失。房屋内有伊莱克斯冰箱一台、海信立式空调一台、海信挂式空调三台、洗衣机一台、床一张。”合同签订当天，刘德明通过其配偶孙红霞的账户向周迎春支付了押金及三个月的房租共计36,400元，周迎春向刘德明交付了房屋钥匙。2019年9月16日刘德明通过支付宝向案外人饶某支付4,550元，刘德明称是给中介的中介费。刘德明于交房次日将房门锁更换，并订购了窗帘，花费2,848元。但周迎春反悔，欲解除合同，将房门锁再次更换，阻止刘德明入内。双方来回多次各自更换门锁，刘德明提供了两次换锁的收据，一张为650元，一张为815元。2019年9月18日、19日，周迎春两次向公安机关报案，一次称被假链家的中介人员骗了4,500元，另一次称要求刘德明更改合同内容，但是刘德明不同意，并且将1002室房屋门锁更换。公安机关接报后，派出所的民警上门查看，并了解双方的纠纷。但后续双方并未协商一致。刘德明还提供了一张短信截屏，其中有双方的对话内容。2019年9月19日，周迎春发送给刘德明：“你私自换我家的锁我已拆除还掉了，在交房前请签一份约定好的正规合同，假链家的合同我不认可。”刘德明回复：“又换了？真的太厉害了。”2019年9月25日，周迎春发送给刘德明：“我是1002房主之一，我不同意将该房屋出租给你，周迎春与你签订的租房协议无效。同时我也了解到你和冒充链家的人合伙通过欺诈的手段，骗取周迎春在所谓的租房协议上签字，我们于2019年9月18日已经向古美派出所报案。派出所也通知你们于2019年9月23日到派出所接受调查。有鉴于此，为妥善处理，特此通知你，请在收到本通知后的3天内联系周迎春，以便将你的支付款及时退还给你。”2019年10月17日，刘德明发送给周迎春：“合同签了一个多月了，钱也付你一个多月了，你私自换了我的锁，我也进不去，你又在往外租，你这已经严重违约了呀。就像婚姻一样，重婚可是违法的。”周迎春：“这是无效合同。到派出所处理。”刘德明：“不是你说无效就无效的，黑纸白字你签字的，一天没住，你说什么呢，所以的只是你担心。另外派出所处理不了这样的事，咱们法院见吧。咱们都是讲理讲法的，一切由法律说了算。”刘德明称2019年10月周迎春已将该房屋出租给他人，并庭审中提供了录像。刘德明庭审中提供了一份经美凯龙爱家门店与案外人居间租赁合同。一审庭审中，周迎春表示愿意退还刘德明收取的租金和押金，但不同意承担其他责任，而刘德明认为刘德明有损失，坚持要求周迎春承担一定的违约金，因双方分歧较大，以致调解不成。一审法院认为，刘德明、周迎春签订的房屋租赁合同合法有效，对于双方均有约束力。1.周迎春在2019年9月15日向刘德明交付了钥匙，刘德明占有房屋后更换了门锁。但周迎春反悔，更换门锁，并发送短信给刘德明不同意出租，双方随后反复更换门锁，周迎春在此过程中将房屋又出租给他人，周迎春一系列行为表明其坚持毁约。因此，刘德明主张解除合同具有依据，予以确认。2.因周迎春毁约，刘德明实际并未入住及掌控该房屋，周迎春应退还收取的押金和租金。现周迎春也同意退还押金及租金36,400元，对此予以支持。3.根据周迎春发送给刘德明的短信来看，周迎春无理由违约，应承担相应的违约责任。对于刘德明主张的违约金，结合双方的合同约定，刘德明的损失大小、周迎春的违约程度和履行情况，酌情支持30,000元。4.刘德明要求周迎春承担中介费损失4,550元，因刘德明未能提供相应的居间合同，并说不清楚这名叫饶某的具体身份，仅以一份支付宝转账凭证主张中介费损失，对此不予支持。5.至于周迎春称刘德明伙同他人欺骗周迎春，周迎春虽提供了报警记录，一审法院也给予周迎春较长的举证期，但截止本案判决前并无任何实质证据证明存在此种情况，因此，难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款，第一百零七条之规定，判决如下：一、确认刘德明与周迎春在2019年9月15日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、周迎春于判决生效之日起十日内支付刘德明押金及租金36,400元；三、周迎春于判决生效之日起十日内支付刘德明违约金30,000元；四、驳回刘德明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计911.88元，由周迎春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周迎春提交证据：1.上海市公安局闵行分局古美路派出所对饶某的《询问笔录》及饶某身份信息，证明在本案中，被上诉人和饶某共同欺诈上诉人签订房屋租赁合同，且二人不止一次使用这种方法；2.饶某于2020年11月9日亲笔书写的《情况说明》，证明被上诉人和饶某联合欺诈租房，被上诉人向饶某提供虚假的链家工牌，并让饶某冒充链家工作人员约上诉人商谈租房事宜；3.邻居沙某出具的《情况说明》，证明上诉人交钥匙给被上诉人是为了让被上诉人铺地砖；4.蓝色港湾物业服务中心出具的说明，证明双方就租赁事宜产生过纠纷；5.照片一组，其中聚餐的照片里饶某和被上诉人的妻子挨着站在一起，证明被上诉人和饶某是熟悉的，二人是一伙的，同时房屋现场照片可证明被上诉人带人上门闹事；6.2019年10月24日家中视频片段，证明被上诉人纠集一伙人到家中闹事。被上诉人刘德明发表质证意见称：证据1，对饶某身份信息的真实性认可，对公安机关的询问笔录真实性不确定，饶某陈述的不是事实，公安机关也在误导。被上诉人是开公司做转租生意的，但被上诉人自己没有买房，承租1002室房屋是用于自己一家人居住生活的，被上诉人不存在欺骗；证据2，该《情况说明》是上诉人带人胁迫饶某写的；证据3，对真实性不认可，交钥匙时沙某不在现场，内容不属实；证据4，对真实性认可，内容描述没问题，被上诉人是为了维护自身合法权益；证据5，对真实性认可，第一张图片中是被上诉人妻子和饶某站在一起，但聚餐时间、地点不清楚；证据6，对真实性认可，时间不记得了，被上诉人去搬的不是上诉人的东西，而是下一个租客的东西。本院经审查认为，对上诉人周迎春提交的证据：对证据1真实性及客观记载内容认可；对证据2、3，因证人未出庭作证，对真实性难以确认，故不予采信；对证据4，虽然所盖印章不符合证据形式要件，但鉴于被上诉人对记载内容没有异议，故对相关记载事实本院予以认定；对证据5、6真实性及其所反映的与本案租赁相关的情况予以认定。本院经审理查明，一审认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，双方签订的《上海市房屋租赁合同》主合同中约定：“该房屋现状为毛坯/装修，甲方同意乙方可按乙方的要求自行装修并在厅内隔墙，期满后如有需要乙方负责恢复房屋原状”、“鉴于该房屋及乙方的实际使用需要，在不影响甲方在本合同权利的情况下，甲方同意乙方可与其他第三方合租该房屋，但乙方保证其他第三方不得在该房屋内从事违法犯罪之行为”，补充条款中约定“房屋产生的安全隐患由乙方承担”。还查明，2019年10月21日，上海市公安局闵行分局古美路派出所对案外人饶某就刘德明与周迎春之间的房屋租赁情况进行询问，饶某陈述称：2019年3月份，其当时还在链家做中介，刘德明在网络上找到其发布的房源后联系到其，二人就此认识。刘德明专门做二房东，租到房屋后对房屋进行分割，然后群租出去。2019年9月份，刘德明看中周迎春的房屋，让其想办法把周迎春搞定，于是其开始联系周迎春洽谈房屋出租事宜。周迎春与其谈了房租和不许群租、转租等要求，其将情况告知了刘德明，刘德明同意承租该房屋。其便约了双方至周迎春家中，在双方谈好租金和租期后，其从网上下载了租赁合同，由其书写，一式两份交给双方保存，双方各转账支付给其4,500元中介费，刘德明也将租金转账给周迎春，之后其和刘德明就离开了。次日，周迎春打电话给其，问其为何没有将不能转租、群租的条款写进合同里。周迎春提出过将这些条款写进合同，但因合同里写了房屋安全隐患由刘德明承担，且刘德明是做群租生意的，不同意写这些条款，故未将这些条款写入合同。其知道非法群租属违法行为，但为了赚钱，还是帮刘德明承租房屋作群租房用。其与刘德明之间的合作模式是，其先把房源推荐给刘德明，并提出可以分割几个房间，然后刘德明上门看房，若看中房屋，就由刘德明和房东签合同，合同是刘德明拟稿后给其的，合同中肯定不会写不许合租、转租这些条款，房东也不会看得很仔细。若房东提出将这些条款写进合同，刘德明也肯定不会写的，因为刘德明肯定要做群租房，而且刘德明称已经签好合同，算对方违约，到时候去法院起诉对方。亦查明，一审中，刘德明述称，其不认识饶某，不知道饶某人在何处以及饶某的工作单位，是饶某打电话给其，其才找到周迎春的。二审中，刘德明改称，其于2018年就认识了饶某，当时饶某在太平洋公司或中原公司做房屋中介；1002室房屋是饶某手上的房源，由饶某个人提供中介。此外，二审中，刘德明述称，周迎春要求在原合同中添加不许群租和转租的条款，因其系自住，不会群租和转租，且因周迎春自行换锁，其很生气，故其不同意添加上述内容。周迎春则表示，其系要求在原合同中添加上述条款，条款内容合理，但刘德明不同意。另，二审中，周迎春述称，刘德明换过两次锁，其将锁又换回来了，但刘德明又将其新换的锁破坏掉了；其在第一次换锁时，刘德明已将旧窗帘扔掉了，并装上了窗帘。后，周迎春又向本院表示，其系受欺骗后签订的房屋租赁合同，但为化解纠纷，考虑到双方都有实际损失，自愿支付刘德明6,500元以了结此事。本院认为，上诉人周迎春与被上诉人刘德明之间于2019年9月15日签订的《上海市房屋租赁合同》应属合法有效合同，本案二审的主要争议焦点即为对于该份租赁合同的解除，周迎春应否承担违约责任。本案中，结合公安机关对案外人饶某所作询问笔录和刘德明二审陈述可见，在刘德明与周迎春签订房屋租赁合同之前，刘德明已与饶某相识较长时间，且二者之间存在由饶某帮助刘德明租房用作群租房的合作关系，二者可视为利益共同体。在刘德明与周迎春签约前，周迎春即已提出需将房屋不能转租、群租的条款写进合同，然而，在刘德明、饶某提供的租赁合同中，不仅未列明上述条款，相反，却载入了“甲方同意乙方可按乙方的要求自行装修并在厅内隔墙”、“甲方同意乙方可与其他第三方合租该房屋”等明显与周迎春出租房屋目的和要求相悖的格式条款。而且，在签约、交房的次日，周迎春即与饶某联系并质疑合同为何遗漏房屋不能转租、群租条款，其亦向刘德明提出添加该些合同条款的要求，但刘德明却不予同意。由此导致本案租赁合同未能顺利履行并最终因客观上无法继续履行而致解除。于此情形，本院认为，本案租赁合同之所以解除，归根结底，既有刘德明、饶某一方提供的合同条款显不符合周迎春缔约本意的原因，又有周迎春一方在签约前未能审慎核查合同条款的原因，而双方对此又未能通过妥善协商以修订合同或签订补充协议等方式解决，故对于租赁合同的解除，双方皆负有一定责任，难言周迎春单方违约所致，故对刘德明主张周迎春支付违约金的诉请，本院难以支持。当然，周迎春在二审中表示自愿支付刘德明6,500元以了结本案纠纷，鉴于其作出该项意思表示于法不悖，且考虑到其径行换锁的行为存在不妥、其占用刘德明支付的押金和租金至今、刘德明曾更换过两次锁和窗帘存在一定损失（但均未提供发票或支付凭证）、刘德明一审中隐瞒其与饶某之间真实关系等情形，本院认为，周迎春提出的补偿金额尚属合理，故予以认可。综上所述，周迎春的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20483号民事判决第一项、第二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20483号民事判决第三项、第四项；三、周迎春于本判决生效之日起十日内支付刘德明6,500元；四、驳回刘德明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计911.88元，二审案件受理费550元，以上合计1,461.88元，由刘德明、周迎春各半负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二一年二月二十四日书记员 郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……