上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6622号原告：薛佳，男，1985年11月12日生，汉族，住浙江省嘉兴市。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军。原告薛佳与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称西安社区服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛佳到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。薛佳向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋托管合同》于2020年10月26日解除；2.被告支付拖欠原告2020年8月10日至2021年2月9日期间的租金和房屋使用费，按每月6,982.50元计算，被告支付原告2020年1月的未付租金2,418.20元；3.被告支付原告解除合同违约金41,895元。事实和理由：位于上海市浦东新区金台路******房屋(以下简称系争房屋)系原告所有。2019年5月28日，原告与上海分公司签订《房屋托管合同》，委托上海分公司托管系争房屋，期限为3年，自2019年6月7日至2021年6月6日。第一年月租金6,650元，第二年月租金6,982.50元，租金每月25日前支付。合同签订后，2020年1月份的租金，双方约定了分期支付，每月支付604.55元。自2020年8月10日起的租金以及分期付款的租金，被告未支付。虽经原告多次催告，被告仍未付款。2020年10月26日，原告向被告发送了解除合同通知。上海分公司系西安社区服务公司依法设立的分支机构，其民事责任应由西安社区服务公司承担，故提起诉讼。两被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：西安社区服务公司变更前名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司，其设立了上海分公司。原告系系争房屋登记的产权人之一。2019年5月28日，原告(托管方、甲方)与上海分公司(受托方、乙方)签订《房屋托管合同》(电子合同)，约定甲方将系争房屋交由乙方托管，托管用途为乙方经营长租、短租及配套项目。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。托管期36个月，自2019年6月10日(以本合同起租日为准)至2022年6月9日止。甲方实收租期33个月，冲抵服务费3个月。房租每月6,650元，付款方式为月付，每月25日前支付。房租每12个月固定递增5%。押金6,650元。合同第十四条合同的解除第三款，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的；乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；……甲方有权解除合同、收回房屋。第十五条违约责任，……乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同第十七条其他条款中约定在服务过程中，可以通过登录(乙方)“三彩家租房”APP进行租赁事项的投诉或建议。合同另对其他事项作了约定。合同附了房间配置参考表。合同签订后，原告将系争房屋交付上海分公司。2020年2月28日，原告(甲方)与上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年5月28日签署《房屋托管合同》，由于受“新冠病毒”的影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方1个月的租金6,650元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付604.55元，其他合同条款不变。另查明，自2019年6月起，先后由XXXXX管理有限公司、XXXXX管理有限公司、涉案被告按月向原告支付《房屋托管合同》约定的每月租金及补充协议约定的分期付款租金。原告确认已收取补充协议约定的分期租金七笔(尚欠付四笔计2,418.20元)以及其余截止2020年9月9日的租金，确认被告曾支付原告押金6,650元。2020年10月24日，原告向上海分公司发送解除房屋托管合同通知书，以被告欠付2020年9月、10月的应付租金及每月分摊租金为由，通知解除合同、腾退系争房屋等。该通知于10月26日送达被告。此后由于被告未付款，也未腾退房屋，原告起诉来院。审理中，原告称系争房屋目前由次承租人居住在内，次承租人称已支付被告租金至2021年2月14日，原告打算与次承租人直接建立租赁关系，故涉案合同解除后的房屋返还无需在本案中处理，原、被告间的房屋占有使用费结算至2021年2月9日。原告同意退还被告租赁押金6,650元，在被告的应付款项中抵扣。本院认为，原告与上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。上海分公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此发送解除合同的通知，符合合同约定，本院予以认可，涉案合同于原告的解除通知到达被告之日即2020年10月26日解除。合同解除后，承租方上海分公司应将租赁物交还原告，并支付占有使用系争房屋期间的租金及房屋占有使用费。原告表示愿意与次承租人直接建立租赁关系，故有关合同解除以后的房屋返还问题无需在本案中处理，本院予以准许。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告诉请承租方支付解除合同的违约金，符合合同约定，本院予以支持。上海分公司系西安社区服务公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请两被告共同承担合同付款义务，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告薛佳与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2020年10月26日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛佳2020年9月10日至2021年2月9日期间的租金及房屋占用使用费，按每月6,982.50元计算(被告在原告处的租赁押金6,650元在应付费用中抵扣)；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛佳2020年1月的未付租金2,418.20元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛佳违约金41,895元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,288元，减半收取计644元，由原告薛佳负担25元，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司负担619元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年二月二十日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。