西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初24065号 原告：杨星，男，1983年3月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：张贺才，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志创，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：范刚，男，1988年3月29日出生，汉族。第三人：西安市浐灞生态区慧家房产中介服务部。经营场所：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码 92610136MA6UQ07G2D。经营者：刘亚慧，经理。委托诉讼代理人：李晶，女，该服务部员工，住该服务部。第三人：招商银行股份有限公司西安分行。营业场所：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码 9161000092055556XE。              负责人：王晏蓉，行长。委托诉讼代理人：肖铭谦，男，该行贷后管理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：朱丹，女，该行法务，住西安市莲湖区。原告杨星与被告范刚及第三人西安市浐灞生态区慧家房产中介服务部（以下简称慧家中介）、第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招商银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨星及其委托诉讼代理人张贺才、王志创，第三人慧家中介的委托诉讼代理人李晶，第三人招商银行西安银行的委托诉讼代理人肖铭谦、朱丹到庭参加诉讼。被告范刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨星向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理涉案房屋的解除抵押手续，第三人招商银行股份有限公司西安分行协助办理涉案房屋的解除抵押手续；2、判令被告将涉案房屋的产权过户至其名下；3、判令被告向其支付中介费6万元；4、判令被告向其支付违约金66万元，并支付逾期办理过户滞纳金（按已付购房款150万的日万分之五支付至涉案房屋产权过户至其名下时止，暂计算至2020年10月12日为25.95万元）；5、由被告承担本案诉讼费、律师代理人3万元、保全费、保全服务费（保险费）。事实和理由：其与被告范刚经慧家中介居间于2018年10月7日签订《房屋买卖合同》，约定其购买被告位于西安市未央区浐灞生态区XX幢XX单元XX室房屋，被告最迟于2019年8月1日前办理完该房屋的解除抵押手续，并在该房屋网签备案后满三年将该房屋过户到其名下。合同签订后，其依约履行了合用义务，于2018年10月8日向被告支付了44万元定金及购房款106万元，并且双方于2018年10月9日办理了房屋交付手续，但是被告违反合同约定，至今未办理房屋解除抵押手续，致使房屋不能过户至其名下，给其造成损失，故诉至法院。被告范刚未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人慧家中介述称，其认可原告所述的事实，亦同意原告的诉请。第三人招商银行西安分行述称，其对原、被告之间的房屋买卖事宜不知情，现被告范刚依旧每月正常偿还涉案房屋贷款，待被告将贷款本息还清后，其会配合被告办理相应的解押手续。如果原告可一次性偿还银行贷款，其也将依据法律文书和房管部门的要求配合原告办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人陈述及依法认定的证据，本院认定以下事实：2016年9月10日，被告范刚与西安中海振兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市浐灞生态区XX幢XX单元XX室房屋，并于2016年10月8日登记备案（备案登记号Y4）。2016年10月13日，被告范刚和第三人招商银行西安分行签订《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，从该行按揭贷款97万元，并将该房屋抵押给第三人招商银行西安分行，债务履行期限自2016年10月13日至2046年10月18日。2019年8月2日，双方办理了抵押权登记。截止2021年1月8日，被告范刚尚欠第三人招商银行西安分行按揭贷款余额83万余元。 2018年10月7日，原告杨星（乙方）与被告范刚（甲方）签订《西安市存量房屋买卖合同》（合同编号：NO.XH1），约定乙方购买甲方上述房屋，总价款220万元；定金44万元，乙方2018年10月8日前支付甲方，甲方承诺于办理资金监管当天将全部定金划转至二手房交易结算资金专用账户；首期房款（不含定金）106万元，乙方于查勘甲方详细版征信报告当天支付甲方，第二期房款70万元，待乙方贷款通过后，由贷款银行一次性划转至二手房交易结算资金专用账户，若银行批准贷款不足，则乙方须在双方办理首付款资金监管当日，将不足部分划转至二手房交易结算资金专用账户；甲、乙双方于2018年10月9日办理房屋交割手续；甲方应于2019年5月1日前向该房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年8月1日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方将解除抵押的房产证原件交予乙方查看无误、甲方《商品房买卖合同》网签备案满3年、乙方贷款申请审核通过且全部购房款划转至二手房交易结算资金专用账户后15个工作日内办理产权转移登记手续；合同签署后，任意一方不按照本合同约定或不完全按本合同的约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金66万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费、房屋差价损失等，违约方还应赔偿守约方已经向居某某支付的居间服务佣金；由于甲方原因未能按本合同约定办理产权转移手续，视为甲方违约，分别按以下方式处理：逾期在三十日之内，甲方按日计算向乙方支付已交付购房款万分之五的滞纳金，合同继续履行；逾期超过三十日后，则乙方有权解除合同，乙方不解除合同的，甲方应继续履行合同，按照前述条款履行合同。合同签订当日，原告向被告分别转账44万元、100万元、6万元，合计150万元。原告还于当日向慧家中介支付佣金4.5万元。2018年10月8日，原告再向慧家中介支付佣金1.5万元。2018年10月9日，被告向原告交付了房屋。2019年11月21日，原告杨星及王晓静与被告范刚就该房屋签订了《存量房买卖合同》（备案号：CXXXXX2）及《二手房交易结算资金监管协议》，载明总房价200万元，房屋不动产权证书号为陕（2019）西安市不动产权第01XXX4号，范刚应于2019年12月30日前办理抵押权注销登记，并取得不动产权证书；买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入资金监管账户之日起30日内双方申请办理转移登记手续；出卖人未按照约定按时办理房地抵押登记注销手续的，买受人有权解除合同，出卖人应按照购房总价款2%支付违约金；双方任意一方违约，除应承担违约责任外，还应向对方支付因违约产生的其他费用，包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等。该合同及资金监管协议签订后，被告未偿还房屋按揭贷款及办理抵押权注销手续。2020年7月1日，第三人慧家中介向被告发函，称被告未依约履行还贷及撤押义务，致使无法办理过户手续，催促被告尽快履行合同义务。被告于2020年7月10日在微信中确认收到上述函件的快递，但此后仍未办理抵押权注销手续。2020年9月23日，原告与陕西博硕律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师代理本案。2020年10月10日，原告向本院申请诉前保全。同日，本院作出（2020）陕0112财保618号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，期限三年。原告为此向本院交纳保全费5000元。2020年11月23日，该律所向原告出具律师代理费增值税发票3万元。诉讼中，原告表示其愿意代被告向第三人招商银行西安分行清偿涉案房屋的按揭贷款以解除房屋抵押权。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行的违约责任。本案中，原、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，各方应当积极履行合同，促成交易。被告范刚在双方已经办理网签合同及签订资金监管协议后，未履行提前偿还贷款及办理抵押权注销登记手续的义务，构成违约。现原告请求继续履行合同，由其代被告向第三人招商银行西安分行偿还按揭贷款，由被告及第三人招商银行西安分行配合其办理房屋抵押登记解除及房屋过户手续，应予支持。被告范刚怠于履行合同义务，构成违约。原告依据合同要求被告范刚支付违约金，符合双方约定，但双方在《西安市存量房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》中关于违约金的约定标准并不一致，且《存量房买卖合同》签订在后，又考虑被告范刚已向原告交付房屋的实际，故原告主张的违约金，本院以《存量房买卖合同》约定的200万元的2%计算为4万元。《西安市存量房屋买卖合同》虽约定违约方应赔偿守约方已经向居某某支付的居间服务佣金，但鉴于原告购买房屋的合同目的能够实现，居间服务费并非原告损失，故原告该诉讼请求，本院不予支持。原告主张的逾期办理过户滞纳金，与其主张的违约金为同一性质，且本院已经认定了原告主张的违约金，故其该项诉讼请求，本院不再支持。原、被告在《存量房买卖合同》中约定，双方任意一方违约，除应承担违约责任外，还应向对方支付因违约产生的律师费、保全费、保险费等，故原告主张律师费3万元、保全费5000元，保险费2200元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：  一、原告杨星于本判决生效之日起三十日内代被告范刚向第三人招商银行股份有限公司西安分行偿还涉案《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》项下的贷款余额（具体金额以第三人招商银行股份有限公司西安分行核定为准），被告范刚及第三人招商银行股份有限公司西安分行同时配合原告杨星办理涉案房屋抵押权注销手续；二、被告范刚在上述抵押权注销手续完成后十日内配合原告杨星办理涉案房屋过户手续；三、被告范刚于本判决生效之日起十日内向原告杨星支付违约金4万元；四、被告范刚于本判决生效之日起十日内向原告杨星支付律师费3万元、保全费5000、保险费2200元；五、驳回原告杨星其余诉讼请求。案件受理费2.44万元（原告已预交），现由被告范刚负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员      李  涛   二〇二一年一月二十八日 法官助理      张  喆书  记  员      尚拥郃 打印人：周惠荣 校对人：尚拥郃 送达时间：2021年 月 日 1