包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初5904号原告：包头市富润房地产开发有限公司。法定代表人：凌民军，执行董事。委托诉讼代理人：刘伟，内蒙古彦坤律师事务所律师。被告：张鹏，男，1990年6月27日出生，群众，住包头市。被告：付迎春，女，1980年2月3日出生，群众，住包头市。二被告委托诉讼代理人：张艳，内蒙古广博律师事务所律师。原告包头市富润房地产开发有限公司（以下简称富润公司）与被告张鹏、付迎春商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富润公司的委托诉讼代理人刘伟、被告张鹏、付迎春的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富润公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》；2、判令被告在合同解除后立即配合原告办理退房相关手续；3、判令被告向原告支付违约金82848元（房屋总价款的10%）；4、本案所产生的一切费用由被告负担。事实和理由：2019年9月30日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0006754)及补充协议，原告将坐落于包头市××区以北、北梁一路以西、石桥街以南、井湾路以东富力院士廷一期10-203房屋出售于被告，房屋总价款共计人民币828480.00元。被告支付了168480.00元首付款，剩余房款由银行按揭支付。根据合同约定，被告应于银行做出不批准贷款决定之日起7日内，向原告递交书面申请明确选择一次性付款方式支付剩余房款或解除合同退房。原告曾多次发送函件要求被告限期办妥贷款且确保贷款到达原告账户或一次性支付未付清的购房款，并支付相应违约金。但截止起诉之日，原告仍未收到剩余房款，也未收到被告的任何书面说明或申请。根据原告与被告签订的《补充协议》第一条第1款第（2)项约定，被告已构成违约，原告有权单方解除合同，被告应按总房款的10%向原告支付赔偿金。故原告诉至法院，请求判如所请。张鹏、付迎春辩称，原告主张不能成立，没有法律依据。双方签订商品房买卖合同系双方真实意思的表示。案涉房屋至今不具备验收的标准，不存在被告违约的情况。被告从2019年9月30日之后就开始联络贷款，2020年一直在跑商业贷款，但都没办下来。经法庭释明，被告主张如果解除合同，要求原告退还二被告已交付的168480元。申请法庭调整降低违约金。本院经审理认定事实如下：2019年9月30日，原告与二被告签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0006754），约定原告购买被告开发的位于包头市××区以北、北梁一路以西、石桥街以南、井湾路以东富力院士廷一期10-203房屋一套，总价款为828480元，其中首付款为168480元，贷款660000元，其余价款办理贷款。合同附件五一第1条约定，买受人选择银行按揭贷款方式应在签署买卖合同之前向银行确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的贷款资料，若因买受人原因导致付款方式不可行，则买受人必须变更付款方式，否则按买受人自动放弃该套商品房的购买权处理，出卖人可另行出售。买受人应于签署合同之日起7日内提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件。如逾期超过三十日，则出卖人有权解除买卖合同，买受人应按照出卖人书面通知所指定的时间将合同总价款10%作为违约金一次性支付给出卖人。合同签订后，被告向原告交付了首付款168480元，剩余660000元至本案庭审时仍未办理贷款，亦未依约向原告支付。2020年1月17日，原告向被告发送《催款、逾期则解除合同的通知》，要求被告于2020年1月23日前向原告一次性付清未付房款及违约金，如在该期限未履行，则从该期限届满之日起原告即解除与被告的买卖合同。被告当庭认可于2020年1月17日收到原告邮寄的上述通知。截止庭审日，被告未履行交付剩余房款的义务。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应依约履行。被告在合同签订后，至今仍未办理完毕贷款手续，未履行全部付款义务，已超过合同约定的期限，被告已构成违约，原告有权解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》。因被告的违约行为导致合同解除，故被告应当承担相应的违约责任。本院综合考虑类似案件的裁判情况，结合合同履行具体情况、原告的实际损失等，适当将违约金调整为总房款的5%即41424元（828480元×5%)。合同解除后，原告应当向被告退还被告已支付的首付款168480元。综上，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告包头市富润房地产开发有限公司与被告张鹏、付迎春签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0006754);二、被告张鹏、付迎春于本判决生效后三十日内协助原告包头市富润房地产开发有限公司办理网签合同注销手续；三、被告张鹏、付迎春向原告包头市富润房地产开发有限公司支付违约金41424元；四、原告包头市富润房地产开发有限公司退还被告张鹏、付迎春首付款168480元；上述三、四项及诉讼费折抵后，原告包头市富润房地产开发有限公司应退还被告张鹏、付迎春125184元，于本判决生效之日起三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1872元（原告包头市富润房地产开发有限公司已预交）,由被告张鹏、付迎春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判长 刘 波人民陪审员 安蒙月人民陪审员 赵士鑫 二〇二一年二月二十二日书记员 郭 宇附：本判决及申请执行期限适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。