广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30666号原告：何顶鼎，男，1990年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××公寓2817房，公民身份号码430××××××××××××016。委托诉讼代理人：徐震林，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉玫，广东捷顺律师事务所实习律师。被告：佛山广粤众鑫汽车维修服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××××之二，统一社会信用代码91440605MA53QFAPXG。法定代表人：郑某1。被告：郑某1，女，1994年10月4日出生，汉族，住福建省仙游县××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××042。两被告共同委托诉讼代理人：郭婉霜，广东骏道律师事务所律师。原告何顶鼎诉被告佛山广粤众鑫汽车维修服务有限公司（以下简称众鑫公司）、郑某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐震林、王玉玫，两被告的共同委托诉讼代理人郭婉霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告众鑫公司向原告支付2020年2月至2020年4月13日期间欠付的租金49733元及利息（利息以拖欠租金为本金，从2020年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；2.被告众鑫公司向原告支付2020年2月1日至2020年4月13日期间欠付的水电费4185元及利息（利息以拖欠水电费为本金，从2020年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；3.被告众鑫公司支付原告垫付的工人工资30772元及利息（利息以30772为本金，从2020年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；4.被告众鑫公司向原告支付房屋空置期损失121266.67元；5.被告郑某1对被告众鑫公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2006年2月28日，粟强与袁品昌签订《仓库租赁合同书》，由于粟强2018年开始长期定居上海，且原告与粟强为叔侄关系，故2019年1月1日起委托原告代为处理交租、收租等相关事宜。原告与被告郑某1于2019年8月26日签订《租赁合同书》，约定被告承租位于佛山市××××××的租赁物用于自主经营，承租日期为2019年10月1日至2026年9月30日，每月1日前缴纳下月租金34000元，并约定押金金额与缴纳押金的日期。被告郑某1于2019年9月12日以租赁物为注册地址设立了佛山广粤众鑫汽车维修服务有限公司。两被告从2019年11月起开始拖欠原告租金及押金，并且因经营不善，于2020年4月13日与原告协商一致签订了《解除租赁合同》书，其中约定双方签订的租赁合同于2020年4月13日解除，押金102000元归原告所有，4月13日前的租金、水电费、维护费、工人工资由被告承担。至解除合同日，被告众鑫公司尚拖欠原告租金49733元、水电费4185元未支付。因被告众鑫公司拖欠8名员工工资，被告撤场后多名员工在租赁物场地内闹事，导致原告无法将场地再次出租，对原告造成了大量经济损失。迫于无奈，原告于2020年4月26日垫付了其中7名员工工资，2020年6月22日垫付了1名员工，共垫付合计30775.98元。被告郑某1为设立公司而用个人名义与原告签订合同，但被告众鑫公司已实际使用租赁场地并实际享有合同权利，被告众鑫公司理应依照租赁合同支付租金、水电费，并且应支付工人工资与因其过错造成的原告租赁物空置期损失。在被告众鑫公司履行租赁合同义务期间，被告郑某1多次利用自身财产进行租金支付，已与被告众鑫公司形成财产混同，应对被告众鑫公司债务承担连带责任。综上所述，原告提起本案诉讼。被告众鑫公司辩称，一、涉讼租赁物是没有合法规划报建及竣工验收手续的，故租赁合同无效，合同无效则应该认定为占有使用费而非租金，根据法律规定，房屋占用费是可以支持而非必须支持的，且原告已经没收被告押金102000元，原告在2020年4月13日后马上更换仓库门锁导致被告财产损失，被告已就此另案起诉。二、被告没有违约，因为原告一直没有配合被告办理环评证，是原告过错在先导致被告经营不善，且由于疫情房防控措施，被告经营困难，被告迟延支付租金是经过原告允许的。三、原告未提交转账记录或者支付凭证对其主张的垫付工人工资予以证明，被告对该部分事实不予认可。四、原告主张的房屋空租期损失于法无据，是原告先更换门锁，且原告在2020年4月13日前已经对外重新招租，原告也没有提供证据证明其存在该损失。五、政府部门对疫情防控采取诸多措施，对被告众鑫公司的生产、经营造成实质性影响，按照公平原则，应当考虑免除被告众鑫公司的租金，但原告没有减免租金，被告众鑫公司在与原告协商一致征得原告同意后才迟延支付租金，不构成违约。被告郑某1辩称，被告郑某1只是被告众鑫公司的法定代表人，被告众鑫公司的债务与被告郑某1无关，被告郑某1履行的是职务行为，不应承担连带责任，且被告郑某1受原告欺诈签订《借条》等显失公平的文件，对两被告均不利，应予以撤销。原告及两被告围绕诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议或有原件予以核对的证据，本院对其真实性予以认可并附卷佐证。当事人提供的其他证据，本院将结合本案证据及当事人陈述对其进行综合分析论证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年8月26日，原告（甲方，出租方）与被告郑某1（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将属于自己承租的位于广东省佛山市××××××的仓库转租给乙方经营；租赁期限由2019年10月1日起至2026年9月30日止；每月甲方向乙方收取净租金34000元，合同期满两年后每年递增百分之八，每月1日前缴纳下月租金；交房时间为2019年10月1日，计租时间为2019年10月1日开始；签订本合同书之日前，乙方交纳履约保证金20000元；押金实行三押一付，由乙方在签订协议当天交付第一笔押金与起租当月租金共68000元，第二笔押金应在2019年10月1日前交付34000元，第三笔押金应在2019年12月31日前交付34000元；乙方逾期一个月未交付租金的，甲方有权单方终止本合同，追偿给甲方造成的各项损失；在合同履行期内（含提前解除、终止本合同）的一切不可拆动的装修租赁期满后无偿归甲方所有；本合同一经签订任何一方不得违约，否则由违约方承担违约金200000元。原、被告一致确认：原告已向被告支付履约保证金102000元。2020年4月13日，被告郑某1出具一份《物业退租申请》，载明因被告郑某1经营不善，现欲提前结束与原告的租赁关系，原保证金自动放弃，该物业内一切设施设备按现状交还给原告。同日，原告（甲方）与被告郑某1（乙方）签订《解除租赁合同》，约定：一、2019年10月1日乙方承租位于广东省佛山市××××××物业，作商业经营之用，租赁期至2026年9月30日止；二、现该物业每月租金34000元，乙方已向甲方缴纳102000元作为履约保证金；三、乙方自愿于2020年4月13日解除与甲方的租赁关系，乙方物业保证金102000元作为合同违约金；四、2020年4月13日之前该物业租金、水电费、维护费、工人工资及乙方在此物业经营期间产生的债权债务等全部由乙方承担；五、2020年4月13日乙方所有硬件软件设备设施按现状原封不动，按租赁合同条款交还给甲方何顶鼎。2020年4月15日，被告郑某1出具一张《借条》，载明原告借给被告众鑫公司法定代表人郑某153918元，自2020年4月15日至2021年4月14日，期限12个月，从5月31日起每月末30号前偿还本金金额5000元，即在2021年4月14日前偿还所有费用。诉讼中，被告对原告主张的租金金额49733元及水电费金额4185元予以确认，并陈述其出具《借条》载明的借款金额53918元为上述租金及水电费之和。另查明：被告众鑫公司为2019年9月12日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），工商登记住所地址为佛山市南海区××××××××××××××××之二，被告郑某1为该公司的法定代表人及股东之一。本院认为，本案为租赁合同纠纷，当事人均未能提供合法有效证据证明涉讼《租赁合同书》项下租赁物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故涉讼《租赁合同书》依法为无效合同。根据原告所提诉讼请求，原告实际上是主张被告众鑫公司及被告郑某1均对涉讼《租赁合同书》项下及履行过程中产生的债务承担责任。经审查，被告郑某1为涉讼《租赁合同书》约定的承租方，其虽主张其签署合同的行为属于履行法定代表人职责的行为，但被告众鑫公司在该合同签订时尚未成立，被告众鑫公司成立后，被告郑某1签署的文件亦未有加盖被告众鑫公司印章，故其该项抗辩主张，缺乏理据，本院不予支持。此外，被告众鑫公司虽然并非涉讼《租赁合同书》约定的承租人，但其在答辩状中自认其与原告签订《租赁合同书》，且被告众鑫公司的工商登记地址与涉讼《租赁合同书》项下租赁物地址相吻合，故本院认定被告众鑫公司实际上亦是涉讼《租赁合同书》项下租赁物的承租方。涉讼《租赁合同书》虽依法无效，但结合本案证据及双方诉辩陈述可知，两被告实际上使用涉讼租赁物至2020年4月13日，故其应支付至该日期的相应占有使用费及水电费。被告提供的微信聊天记录上虽有显示“7000补齐零头，剩下的3万多20号你们补齐”的内容，但该内容不能直接反映双方对剩余租金进行结算并达成一致，被告据此主张还剩下3万多租金未付，缺乏理据。与此同时，被告郑某1在庭审中亦对原告主张的租金、水电费数额予以确认，且被告郑某1出具《借条》载明的借款金额53918元的确为原告诉请的租金及水电费之和（49733元+4185元=53918元），故本院对原告诉请的租金及水电费数额予以确认。同理，被告郑某1作为约定承租人及被告众鑫公司的法定代表人通过出具《借条》的形式对其欠付原告的租金、水电费数额予以确认，现其再主张对疫情期间的占有使用费用予以调减，缺乏理据，本院不予支持。被告郑某1虽在上述《借条》上承诺该款项按每月5000元分12个月在2021年4月14日前还清，但其在诉讼中确认其与原告签订《解除租赁合同》后没有向原告支付过款项，即被告郑某1未按《借条》承诺的期限支付款项。因此，结合原告的诉讼请求，综合考虑当事人的过错及损失等因素，根据公平原则，本院认定两被告应向原告支付其使用涉讼租赁物产生的占有使用费49733元、水电费4185元，及分别以上述使用费及水电费为本金，从起诉之日2020年11月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止的利息。原告诉请的利息超出上述核定范围的，本院不予支持。原告提交的工人工资汇总表、工人工资表、工人工资收据、微信截图等证据可以与原告的诉讼陈述相互印证，足以证明原告与八名工人协商一致，向黄时平垫付工资3000元及按工人工资汇总表所载工资金额的九折垫付其余7名工人工资共27772元的事实。被告对工人工资汇总表上所载工人工资数额及原告垫付黄时平工资3000元的事实予以确认，同时以仍有工人向被告主张工资为由对原告已垫付除黄时平外7名工人工资的事实不予认可，但其未能提供充分有效证据对其主张的事实予以证明或对上述事实予以反驳、推翻，依法应承担举证不能的不利后果。况且，原告是按照九折垫付的除黄时平外的7名工人工资，故即便该7名工人仍有向被告主张工资，亦不能以此否认原告垫付工资的事实，本院对原告主张其为被告垫付工人工资共30772元的事实予以确认，两被告应当支付该款项予原告。至于原告主张的垫付工人工资的利息，鉴于双方在本案诉讼之前对工人工资的垫付存在争议，综合考虑当事人的过错及损失等因素，根据公平原则，本院认定两被告以30772元为本金，从起诉之日2020年11月19日起实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。涉讼《租赁合同书》虽为无效合同，但涉讼《解除租赁合同》是原告与被告郑某1就涉讼《租赁合同书》的权利义务进行解约清算的协议，为双方的真实意思表示，除双方关于解除租赁关系的条款依法无效外，其他条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述《解除租赁合同》有效部分的条款约定，被告郑某1向原告支付的履约保证金102000元作为合同违约金，且所有硬件软件设备设施按现状原封不动，按租赁合同条款交还给原告。被告郑某1主张上述《解除租赁合同》是其在被胁迫的情况下签署且相关条款显失公平，但其未能提供有效证据对此予以证明，本院对其该项主张不予采信。原告与被告郑某1在《解除租赁合同》中实际上已就原告产生的损失进行了结算并约定了相关的赔偿和处理方式，在原告未能举证证明其实际损失超出上述《解除租赁合同》约定的赔偿和处理范围的情况下，原告诉请两被告支付空置期损失121266.67元及相应利息，缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山广粤众鑫汽车维修服务有限公司、郑某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费49733元及利息（利息以49733元为本金，从2020年11月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）予原告何顶鼎；二、被告佛山广粤众鑫汽车维修服务有限公司、郑某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费4185元及利息（利息以4185元为本金，从2020年11月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）予原告何顶鼎；三、被告佛山广粤众鑫汽车维修服务有限公司、郑某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付工人工资30772元及利息（利息以30772元为本金，从2020年11月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）予原告何顶鼎；四、驳回原告何顶鼎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取计2194.17元（原告已预交），由原告负担1294.71元，两被告共同负担900元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的900元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年二月二十二日书记员 李和仪