河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0825民初89号原告：牛桂芝，女，1955年出生，汉族，住温县。被告：王建军，男，1969年出生，汉族，住温县。被告：刘海英，女，1966年出生，汉族，住温县。原告牛桂芝与被告王建军、刘海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛桂芝到庭参加了诉讼。被告王建军、刘海英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛桂芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告王建军、刘海英位于温县温泉镇××楼中单元××东户（权属证书为温房权证温字**）的房产归原告牛桂芝所有；2.判令被告王建军、刘海英给付原告牛桂芝为其二人向中国邮政储蓄银行股份有限公司温县支行代偿的借款本金92293.15元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年10月9日起算至款项实际支付之日止）；3.本案的诉讼费用由被告王建军、刘海英承担。案件审理过程中，原告牛桂芝增加诉讼请求，要求依法判令被告王建军、刘海英协助原告牛桂芝办理位于温县温泉镇××楼中单元××东户房产的过户变更登记手续。事实与理由：2017年5月12日，经赵永英介绍，牛桂芝与王建军、刘海英协议购买王建军名下的位于温县温泉街道办事处××楼中单元××东户的房产，并约定房产总价款为280000元。当天，牛桂芝付给刘海英260000元，刘海英将房屋交付给牛桂芝。之后，牛桂芝便在该房屋内居住。2017年6月28日，牛桂芝又支付给刘海英10000元，下余10000元双方约定待办理房产过户时付清。2017年8、9月份，牛桂芝对该房屋进行了装修，但未办理过户手续。2018年2月9日，案外人王静向本院申请强制执行本院（2017）豫0825民初4353号民事调解书，强制执行王佳宾、王建军、刘海英应支付给王静的150000元款项。执行过程中，本院于2018年4月23日作出（2018）豫0825执778号执行裁定，裁定查封上述涉案房产。牛桂芝随提出执行异议，本院于2018年6月8日作出（2018）豫0825执异13号执行裁定，驳回牛桂芝的异议请求。牛桂芝于2018年6月13日提起执行异议之诉，2018年7月17日，本院作出（2018）豫0825民初2877号民事判决，判决：1.牛桂芝的异议成立，解除对位于温县温泉街道办事处××楼中间单元2层东户房产的查封；2.位于温县温泉街道办事处××楼中间单元2层东户的房产归牛桂芝所有。牛桂芝将剩余的房款10000元交至温县人民法院执行账户。2019年6月14日，中国邮政储蓄银行股份有限公司温县支行（以下简称“温县邮政银行”）以其对涉诉房屋享有抵押权及优先受偿权为由向本院提起第三人撤销之诉。2019年7月31日，本院作出（2019）豫0825民初2810号民事判决，撤销了本院（2018）豫0825民初2877号民事判决书的第二项判决，即撤销了位于温县温泉镇××楼中间单元2层东户归牛桂芝所有的判项。迫于无奈，牛桂芝与温县邮政银行协商，分两笔替王建军、刘海英偿还了其在温县邮政银行的92293.15元贷款，温县邮政银行因此向牛桂芝出具了代偿证明和结清证明。温县邮政银行涤除了涉诉房产的抵押权，抵押权已消灭，故该房屋的所有权应归牛桂芝所有。因王建军、刘海英故意隐瞒涉诉房产的抵押情况，致使牛桂芝替其二人代偿了贷款，故牛桂芝有权就代偿的92293.15元向王建军、刘海英追偿并主张相应利息。被告王建军、刘海英未予答辩，也未提供证据。原告围绕诉讼请求向本院提交了温县法院（2018）豫0825民初2887号民事判决书、（2019）豫0825民初2810号民事判决书、涉案房屋款项支付情况证明1份、中国邮政储蓄银行交易明细2张、温县邮政银行出具的代偿证明、中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明各一份等证据。经本院审查，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的陈述、举证及有效证据，本院确认以下案件事实：2011年10月13日，王建军、刘海英向温县邮政银行申请借款150000元，有效期自2011年10月28日至2021年10月13日，单笔借款最长期限五年。同日，王建军、刘海英以其位于温县温泉镇××楼中单元××东××112.66平方米的房产提供抵押担保，与温县邮政银行签订了《房地产抵押合同》、《个人最高额抵押合同》。抵押担保合同约定，王建军、刘海英以房产抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金等以及实现债权与担保权利发生的费用。被告王建军、刘海英于2011年10月28日申请的150000元借款按合同约定偿还完毕后，于2015年1月27日在温县邮政银行处申请第二笔借款150000元。因王建军、刘海英未按期偿还该笔借款，温县邮政银行于2018年5月14日将王建军、刘海英诉至本院。2018年6月20日，本院作出（2018）豫0825民初2358号民事判决，判决：1.限王建军、刘海英于本判决书生效后十五日内偿还温县邮政银行借款本金92293.15元及利息、罚息（利息按年利率8.4‰，自2017年9月27日起计算至借款偿还完毕之日止，罚息按年利息的1.5倍从2017年9月27日开始计算至借款偿还完毕之日止）；2.温县邮政银行在上述第一项债权范围内对王建军、刘海英位于温县温泉镇××楼中单元××东户、权属证书为温房房权证温字**的12.66平方米的房产，在抵押金额内折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿。2017年5月12日，牛桂芝与王建军、刘海英协议购买王建军名下的位于温县温泉街道办事处××楼中单元××东户的房产，并约定房产总价款为280000元。当天，牛桂芝付给刘海英260000元，刘海英将房屋交付给牛桂芝。之后，牛桂芝便在该房屋内居住。2017年6月28日，牛桂芝又支付给刘海英10000元，双方约定下余10000元待办理房产过户时付清。2017年8、9月份，牛桂芝对该房屋进行了装修，但未办理过户手续。2018年2月9日，王静以本院（2017）豫0825民初4353号民事调解书为执行依据向本院申请强制执行，要求强制执行王佳宾、王建军、刘海英应支付给王静的150000元款项。执行过程中，本院于2018年4月23日作出（2018）豫0825执778号执行裁定，裁定查封上述涉案房产。牛桂芝提出案外人异议，本院于2018年6月8日作出（2018）豫0825执异13号执行裁定，驳回牛桂芝的异议请求。牛桂芝于2018年6月13日提起执行异议之诉，2018年7月17日，本院作出（2018）豫0825民初2877号民事判决，判决：1.牛桂芝的异议成立，解除对位于温县温泉街道办事处××楼中间单元2层东户房产的查封；2.位于温县温泉街道办事处××楼中间单元2层东户的房产归牛桂芝所有。牛桂芝将剩余的房款10000元交至温县人民法院执行账户。2019年6月14日，温县邮政银行以其对涉诉房屋享有抵押权及优先受偿权为由向本院提起第三人撤销之诉。2019年7月31日，本院作出（2019）豫0825民初2810号民事判决，撤销了本院（2018）豫0825民初2877号民事判决书的第二项判决，即撤销了位于温县温泉镇××楼中间单元2层东户归牛桂芝所有的判项。牛桂芝与温县邮政银行协商，牛桂芝代王建军、刘海英偿还其在温县邮政银行的贷款92293.15元。牛桂芝于2020年9月30日、2020年10月9日分别向温县邮政银行转账15000元、77293.15元。温县邮政银行于2020年10月15日向牛桂芝出具了代偿证明。2020年11月3日，温县邮政银行出具了贷款结清证明。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的、利害关系人可以请求确认权利”之规定，物权确认纠纷系因物权的归属、内容所产生的民事纠纷。而本案被告王建军、刘海英将案涉房屋出卖给牛桂芝，该约定并不发生物权效力，只是在双方之间产生了在符合法律规定和合同约定的条件时，完成以物权变动为主要内容的房屋买卖关系，故牛桂芝与王建军、刘海英形成了房屋买卖合同关系。（一）房屋买卖合同的效力及履行问题。王建军、刘海英将案涉房屋出卖给牛桂芝，双方签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，没有证据证明牛桂芝与王建军、刘海英买卖房屋行为系恶意串通损害温县邮政银行的利益，且牛桂芝已与温县邮政银行协商一致并代替王建军、刘海英将涉案房屋上所担保的92293.15元贷款偿还完毕，温县邮政银行的债权已实现，故双方签订的房屋买卖合同不违反法律效力性的禁止性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。因涉案房屋上设置的抵押权已消除，涉案房屋因此可以完成转让，不存在合同不能履行之情形，且牛桂芝已按照双方签订的房屋买卖合同支付了涉案房屋的价款，王建军、刘海英应当按照合同约定全面履行义务，协助牛桂芝变更产权登记。故牛桂芝要求王建军、刘海英配合其办理过户登记，于法有据，本院应予支持。（二）牛桂芝是否能取得涉案房屋所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权变动原则上以登记为生效要件，未登记不发生物权变动效力。本案中，王建军、刘海英将案涉房屋出卖给牛桂芝，案涉房屋属于不动产，房屋买卖合同不能直接引起物权变动,只是引起物权变动的原因，故牛桂芝主张确认位于温县温泉镇××楼中间单元2层东户的房屋所有权由其取得，缺乏法律依据，本院不予支持。（三）追偿权的问题。因王建军、刘海英不履行其对温县邮政银行的债务，导致温县邮政银行行使涉案房产的抵押权从而影响牛桂芝的权利实现。牛桂芝为了自身合法利益代替王建军、刘海英向温县邮政储银行清偿债务后，温县邮政银行的债权转让给了牛桂芝，牛桂芝享有向王建军、刘海英追偿的权利。虽然牛桂芝的追偿权与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，但是牛桂芝代替王建军、刘海英偿还债务，与房屋买卖具有关联性，为了减少当事人诉累、一次性解决纠纷，本院在查明事实的基础上予以一并处理，故牛桂芝要求王建军、刘海英偿还其代偿的92293.15元，于法有据，本院应予支持。但是权利人行使追偿仅的范围限于其代偿的债务范围，牛桂芝代偿的债务仅为92293.15元，故牛桂芝要求王建军、刘海英支付92293.15元的利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王建军、刘海英应于本判决生效后三十日内协助原告牛桂芝办理位于温县温泉镇振兴路66号6号楼中间单元2层东户房产的变更登记手续，变更登记到牛桂芝名下；二、被告王建军、刘海英应于本判决生效后十日支付原告牛桂芝款项92293.15元；三、驳回原告牛桂芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6884元，减半收取3442元，由被告王建军、刘海英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王卫东二〇二一年二月一日书记员  侯琬璐河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2021）豫0825民初89号本院（2021）豫0825民初89号民事判决书所引用的有关法律条文的具体内容表述如下：1、《中华人民共和国民法典》第五百二十四条债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法权益的，第三人有权向债权人代位履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。2、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。4、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。5、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。6、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。8、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条民法典实施前的法律事实引起的法律纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。