新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4322民初105号 原告：马志国，男，1974年10月出生，东乡族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：马克亮，乌鲁木齐市米东区市中法律服务所法律工作者。被告：曹有民，男，1975年12月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县。被告：富蕴县宏翔房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县。法定代表人：袁文国，该公司总经理。原告马志国与被告曹有民、富蕴县宏翔房地产开发有限公司（以下简称宏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马志国的委托诉讼代理人马克亮、被告曹有民到庭参加诉讼。被告宏翔公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马志国向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告与被告宏翔公司于2017年2月1日签订的《购房协议书》合法有效，并确认涉案房屋所有权归原告所有；2．请求立即停止对位于富蕴县塞外明珠小区6号楼106室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；3．本案产生的其他费用由二被告承担。事实和理由：2017年2月1日，原告马志国与被告宏翔公司签订了关于富蕴县塞外明珠小区6号楼106室的《购房协议书》，房屋面积384平方米，总价款为100万元，原告通过以物抵债及现金支付等方式付清了购房款项。2019年11月19日，被告宏翔公司将该房交付给原告。2019年末至2020年7月底，原告对案涉房屋进行了装修及改造，已实际占有了该房屋。2020年9月7日，富蕴县人民法院作出（2020）新4322执673号执行裁定书，查封富蕴县塞外明珠小区6号楼106室房屋，期限为三年。在执行过程中，原告提出执行异议，法院作出（2020）新4322执异7号执行裁定书驳回异议。原告为维护合法权益，提起执行异议之诉。曹有民辩称，1．其与宏翔公司之间为买卖合同纠纷产生的债权；2．执行时马志国并未实际占有使用房屋，房屋钥匙亦未交付；3．房屋实际面积并不是384平方米。宏翔公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月1日，马志国与宏翔公司签订《购房协议》，约定马志国购买宏翔公司位于富蕴县塞外明珠小区6号楼房屋，预测面积约384平方米，房屋总价100万元。2019年6月3日，曹有民与宏翔公司签订《购房协议书》，宏翔公司将位于富蕴县塞外明珠小区12号楼101室房屋以55万元出售给曹有民，曹有民支付了房款。2020年7月5日经富蕴县库额尔齐斯镇人民调解委员会主持调解，宏翔公司与曹有民自愿达成如下协议：一、宏翔公司认可应当退还曹有民575,000元，上述款项于2020年7月7日前给付；二、若宏翔公司未按期给付，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条支付延期履行期间的利息。到期宏翔公司未履行债务，曹有民向富蕴县人民法院申请执行。2020年11月9日，富蕴县人民法院作出（2020）新4322执673号执行裁定书，查封案涉房屋，期限为三年。在执行过程中，原告提出执行异议，法院作出（2020）新4322执异7号执行裁定书驳回异议。案涉房屋经评估后进入拍卖程序，两次流拍后曹有民接受抵债，并缴纳584,918.9元差价。另查明，案涉房屋未装修，亦无人居住。以上事实由当事人陈述、原告提交的购房协议书，被告提交的购房协议、（2020）新4322执673号执行裁定书、（2020）新4322民特362号民事裁定书，本院调取的（2020）新4322执异7号执行裁定书、查封公告的图片、房屋图片、房地产管理所的回函相互佐证证明，本院予以确认。对于原告和被告提交的其他证据，无其他证据予以印证，本院不予确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院评议如下：一、关于马志国与宏翔公司订立的《购房协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，故马志国与宏翔公司签订的《购房协议书》因违反法律法规而无效。二、原告马志国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，马志国未提交证据证明案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于支付的房屋价款，马志国称100万元购房款的支付方式为70万元宝石款抵账、代宏翔公司法定代表人袁文国支付现金25万元及代袁文国向他人还款5万元。以上付款方式并未直接付款给宏翔公司，且或以欠款抵账，或以向宏翔公司的法定代表人直接支付现金的付款方式无其他证据予以佐证，不能认定其支付了能够排除执行的房屋价款。综上，马志国不享有足以排除强制执行的民事权益，并以此主张就案涉房屋所有权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告马志国的诉讼请求。本案受理费100元，由原告马志国负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  长   卢   瑶   瑶人民 陪 审员   张       勇人民 陪 审员   任   建   超二 〇 二 一 年 二 月 二 十 六 日书  记  员   阿勒停阿依·努尔兰附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。