北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2630号上诉人（原审被告）：北京好来屋物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院6号楼2层2209。法定代表人：杨震。委托诉讼代理人：白景岐，男，1984年9月20日出生。被上诉人（原审原告）：陈书全，男，1971年1月7日出生。被上诉人（原审原告）：王影，女，1972年11月13日出生。上诉人北京好来屋物业管理有限公司（以下简称好来屋公司）因与被上诉人陈书全、王影房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人好来屋公司委托诉讼代理人白景岐、被上诉人陈书全、王影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好来屋公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈书全、王影的诉讼请求。事实与理由：新冠疫情属于不可抗力，按照双方签署的租赁合同第八条第（二）项规定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。我公司于2020年1月26日通知陈书全、王影收房，但陈书全、王影于四个月后才来收房，我公司不应承担2020年2月至同年5月的租金。陈书全、王影答辩称，同意一审判决。陈书全、王影向一审法院起诉请求：1.判令双方的租赁关系于2020年5月18日解除；2.判令好来屋公司支付2020年2月23日至5月17日的租金共计12427.8元；3.判令好来屋公司支付违约金30000元；4.判令好来屋公司修理租赁房屋内损坏马桶水箱、门禁显示器，承担浴室柜修理费500元；5.本案诉讼费由好来屋公司承担。一审法院认定事实：王影于2016年5月17日与绿地集团北京京尚置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了项目名称：绿地蓝海中心，坐落通州区运河核心区IV-01地块F3其它类多功能用地项目1#办公、商务型公寓、商业楼15层1单元－1518的房屋。2019年11月21日，好来屋公司（乙方）与王影（甲方，委托代理人陈书全）签订《北京市房屋租赁委托代理合同》，约定：房屋坐落于北京市通州区新华街道办事处绿地中央广场7号公寓1518室，建筑面积45平方米。房屋所有权人王影。租赁用途居住。第三条“租赁期限”约定，房屋租赁期自2019年11月23日至2021年12月22日，共计二年，免租期为30天。甲方应于2019年11月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条“租金”约定，租金总计拾万零捌仟整。各期租金支付日期：2019年11月23日13500元；2020年2月23日13500元；2020年5月23日13500元；2020年8月23日13500元；2020年11月23日13500元；2021年2月23日13500元；2021年5月23日13500元；2021年8月23日13500元。支付日期的后三个工作日内为结算打款日。第六条“房屋维护及维修”约定，（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。(物品自然老化如：暖气片，水龙头，防水漏水等由甲方负责维修，因乙方人为损坏的由乙方自己负责维修，如自然老化，甲方没有时间维修，甲乙双方可协调后，由乙方代为维修，费用从租金扣除)。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条“合同解除”约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的。……3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第九条“违约责任”约定，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，并按人民币叁万元向乙方支付违约金：如该房屋是毛坯房的，需按乙方装修标准进行补偿，乙方接手该房屋的空置时间甲方应该按市场价补全乙方，甲方还应退还乙方相应的租金。（三）乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（四）租赁期内，由于乙方经营等原因，需要退房的，应提前60日通知甲方，甲方不承担所有的硬装及软装费用，并按人民币叁万元向甲方支付违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，好来屋公司交纳了押金3400元，并将租金交至2020年2月22日。好来屋公司租赁涉案房屋后对外出租经营。庭审中，好来屋公司称其1月26日电话通知陈书全、王影解除合同。陈书全不予认可，称好来屋公司于3月通知其解除合同，5月16日双方看房交接，5月18日其拿了钥匙。好来屋公司提交了电费记录，欲证明涉案房屋从2020年2月至5月一直处于空置状态，陈书全对该证据表示认可。双方均同意合同于2020年5月18日解除，并以押金折抵未付租金。关于违约金问题，好来屋公司认为合同系因不可抗力解除，其不存在违约行为，如法院认为好来屋公司存在违约行为，其认为约定违约金过高，要求酌减。关于物品损坏问题，好来屋公司不认可门禁显示器损坏，称一直未接通，认可马桶和浴室柜损坏，同意修理，不同意支付修理费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，陈书全、王影与好来屋公司签订的《北京市房屋租赁委托代理合同》系双方自愿签订，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。关于好来屋公司能否以不可抗力致使其合同目的无法实现为由行使单方解除权来解除合同的问题，法院认为，新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施对于租户的商业经营确实造成了一定影响，但这种影响有一定的时效性，不足以达到解除合同的程度，故好来屋公司并不具备法定或约定的单方解除权。现双方均同意合同于2020年5月18日解除，法院不持异议。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于陈书全、王影要求好来屋公司支付2020年2月23日至5月17日的租金的诉讼请求，考虑到新冠肺炎疫情对好来屋公司开展经营客观上造成了一定影响，该段期间涉案房屋事实上处于空置状态，且陈书全、王影在好来屋公司提出退租后没有采取适当措施防止损失的扩大，应自行承担扩大的损失，故法院酌情支持其该段期间一个半月的房屋租金。对于陈书全、王影诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于陈书全、王影要求好来屋公司支付违约金的诉讼请求，好来屋公司认为违约金数额过高请求法院酌减，法院根据陈书全、王影实际损失情况酌定好来屋公司应承担的违约金数额。关于陈书全、王影要求好来屋公司修理损坏马桶水箱、门禁显示器及承担浴室柜修理费的诉讼请求，好来屋公司认可马桶水箱损坏并同意修理，法院不持异议，陈书全、王影未提供证据证明门禁显示器系好来屋公司损坏，未提供证据证明浴室柜修理费支出情况，且好来屋公司不予认可，故对修理门禁显示器及支付浴室柜修理费的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、陈书全、王影与北京好来屋物业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁委托代理合同》于2020年5月18日解除；二、除已支付的押金3400元抵扣租金外，北京好来屋物业管理有限公司再向陈书全、王影支付租金3350元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京好来屋物业管理有限公司向陈书全、王影赔偿违约金4500元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京好来屋物业管理有限公司为陈书全、王影修理马桶水箱，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回陈书全、王影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于租金和违约金的数额确定问题。本案中，好来屋公司承租陈书全、王影的房屋后，对外出租经营。后来，好来屋公司在合同未到期的情况下通知对方解除合同，并主张是因新冠肺炎疫情这一不可抗力所导致，故不应承担提前解除合同的违约责任。但是，要注意到，新冠肺炎疫情对于房屋租赁市场确实会造成一定的影响，但是并未达到合同必须解除的程度，一审法院据此认定好来屋公司无单方解除权，是正确的，但是还要考虑到新冠肺炎疫情对于公司经营活动确实会产生不利影响，基于此，一审法院亦对租金和违约金的数额均予酌减，所酌数额亦合理适当，本院均予尊重。综上所述，好来屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费874元，由北京好来屋物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  林存义二〇二一年二月二十六日法官助理  刘艳辉法官助理  眭 立