陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终294号 上诉人（原审被告）：陈波，男，1979年11月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万坤，女，1964年6月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：辛欣，陕西百望律师事务所律师。上诉人陈波因与被上诉人万坤房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初15518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈波上诉请求：1.撤销一审判决第一项。2.判令万坤支付2月份减免部分租金13837.2元。3.判令万坤支付违约金27674.4元。4.上诉费由万坤承担。事实和理由：陈波与万坤签订《房屋租赁合同》，将位于西安市高新区XX广场XX室租赁给万坤，2019年12月12日，《房屋租赁合同补充协议》，2020午因疫情原因，陈波基于双方互利共赢，共渡难关基础上为万坤减免2月份半个月租金，万坤反而要求陈波继续为其减免租金。万坤单方提出解除租赁合同，致使陈波损失扩大，陈波有权要求万坤退还减免租金13837.2元。2020年4月24日，万坤单方面提出退租，按照双方签订的《房屋租赁合同》第九条第三款，要求万坤支付两个月违约金55348.8元，一审法院仅支持一个月违约金27674.4。本案系万坤单方违约导致租赁合同无法履行，其行为已构成合同违约，其产生的法律责任应当由万坤自行承担，而不能由陈波为其分担。万坤辩称，一、陈波与万坤达成的关于减免2020年2月半个月房租的约定是双方真实意思表示。一审查明陈波当庭认可2020年2月疫情爆发时，双方曾约定减免当月半个月的租金。双方协商减免租金事宜时，陈波提出因为新冠疫情的不可预测性，可先就当月租金减免进行协商，其余月份可等疫情稳定或结束时再另行协商，万坤出于对陈波的信任，同意了其要求，因此当时双方约定暂减免2月当月半个月租金。二、因陈波出尔反尔，不愿减免疫情期间的房租，导致万坤停业损失扩大，为减少双方的损失，万坤提出解除租赁合同。2020年4月初，万坤向陈波提出希望能够就减免其余月份租金进行商讨，陈波却告知万坤其已经与案外人签订房屋买卖合同，将出售涉案商铺，减免其余月份租金事宜可与新业主协商。万坤并不认识新业主，与其协商处理的结果和周期均无法确定。陈波出尔反尔的行为已经构成违约，万坤为了避免进一步扩大双方因疫情遭受的损失，才向陈波提出解除合同的请求。陈波当时已经决定出售涉案商铺，因此其并未因为解除租赁合同而导致损失扩大。三、租赁合同解除后，陈波理应退还万坤剩余租金及押金。万坤于2020年4月24日向陈波发出退租函，当月26日与陈波完成了涉案商铺的交接，至此双方就解除租赁合同一事已经达成了一致。根据《合同法》第九十七条，万坤要求陈波返还已经交纳的2020年4月27日至2020年6月30日间的租金59038.72元，符合上述法律规定，应于以支持。万坤向一审法院起诉请求：1.陈波退还2020年4月27日至2020年6月30日期间的房屋租金59038.72元。并支付迟延付款的利息174.37元（以59038.72元为基数，自2020年4月27日起，按照全国银行间同业拆借中心授权公布市场报价利率的计算至全部付清为止，暂算至2020年5月18日）；2.陈波退还万坤租房押金32000元并支付迟延付款的利息94.51元（以32000元为基数自2020年4月27日起，按照全国银行间同业拆借中心授权公布市场报价利率的计算至全部付清为止，暂算至2020年5月18日）；3.陈波退还万坤应减免的房屋租金39205.4元（减免2020年2月1日至2020年4月26日期间的一半房屋租金）；4.陈波支付万坤装修残值22364元；5.本案诉讼费、保全保险费、公告费由陈波承担。一审法院认定事实：2018年6月28日，万坤与陈波签订《房屋租赁合同》，约定陈波将其名下位于西安市高新区XX广场XX室，建筑面积为461.24平方米的房屋租赁给万坤使用，房屋租赁期为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日。房屋租金为第一个合同年度65元/平方米/月，第二至第四个合同年度70元/平方米/月，第五个合同年度75元/平方米/月。押金为32000元。2018年6月28日，万坤向陈波支付押金32000元。2019年12月12日，万坤、陈波签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将租赁期调整至2023年12月31日，双方同意自2020年1月1日起合同租金标准按照60元/平方米/月执行，月租金为27674.4元。万坤要求将房屋中央大厅吊顶进行封闭，陈波同意。陈波同意一次性补贴万坤吊顶费用10000元，万坤提供吊顶施工相关发票经陈波确认后在最近一期租金中予以抵扣。2019年12月16日，万坤通过银行转账支付陈波2020年1月1日至2020年6月30日的房租共计156046.4元。陈波称万坤违约少付10000元，万坤认为该10000元是按照补充协议约定，扣除吊顶减免的钱。另查明，2020年4月24日，万坤向陈波发送了书面退租函。万坤、陈波于2020年4月26日就承租房屋进行了交接。万坤提供由陈波代理人张婷签字的退租申请复印件，与交接单共同证明双方于2020年4月26日解除房屋租赁合同。陈波认可该退租申请的签字系一直负责陈波房屋租赁事宜的张婷所签。庭审中，双方当事人均认可2020年2月疫情爆发时，双方约定减免当月半个月的租金。 一审法院认为，万坤、陈波签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应按照合同履行自己的义务。万坤于2020年4月24日向陈波退租函，双方于2020年4月26日签字完成交接，并共同签字向物业公司提交了退租申请，应当视为双方当事人就解除租赁合同达成了一致。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现万坤请求返还合同解除后2020年4月27日至2020年6月30日间已缴纳的租金59038.72元的请求于法有据，一审法院予以支持。至于陈波认为未按合同约定提前60天告知陈波解除合同属违约，应当在房租、押金中扣除2个月的房租作为违约金的问题，从万坤向陈波出具的退租函来看，万坤提出退租的原因系双方未就2020年3月以后的房租减免问题达成一致，万坤亦未提交能够证明双方此前已就上述减免问题达成一致，若陈波未减免其享有单方提前解除合同的权利，故按照合同约定，万坤单方提前解除合同应当视为违约，但从万坤提交的照片及企业预先核准申请通知书复印件能够看出，万坤租赁该房屋确实用于教育培训。因疫情防控措施影响，西安市所有校外培训机构均无法开学，万坤要求退租时，解封时间仍不能确定，故根据公平原则，一审法院酌定在万坤向陈波缴纳的押金及房租中扣除一个月租金即27674.4元作为违约金。陈波认为万坤少向其缴纳10000元租金构成违约的意见，万坤、陈波双方签订的补充协议约定，万坤因需对中央大厅吊顶封闭，陈波同意补偿万坤10000元，万坤提供吊顶施工相关发票经陈波认可在最近一期租金中予以扣除。万坤未提交证据证明其已经进行了吊顶封闭，但在万坤缴纳2020年1月1日至2020年6月30日租金少交10000元时，陈波对此并未提出异议。考虑到万坤在疫情期间进行吊顶确有困难，故根据双方签订的租赁合同中关于押金条款的约定，陈波在返还万坤押金时应当将该10000元予以扣减。对于万坤请求减免并返还2020年2月1日至2020年4月26日期间一半的租金39205.4元的请求，万坤、陈波双方仅就2020年2月份减免一半租金达成一致，未就后期租金是否应当减免达成一致，故陈波应当依约向万坤返还2020年2月份一半的租金13837.2元。对于万坤主张陈波返还自2020年4月27日起房租及押金的利息问题，考虑到双方解除合同的原因，一审法院对此不予支持。对于万坤主张陈波支付其装修残值22364元的请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、被告陈波于本判决生效之日起十日内返还原告万坤房屋租金67201.52元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告万坤的其余诉讼请求。一审案件受理费3406元，减半收取1703元，由被告陈波负担740元，原告万坤自行负担963元。因原告已预交，被告在履行上述给付金钱义务时一并支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，万坤与陈波签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定合同有效，是正确的。一审法院查明，万坤于2020年4月24日向陈波退租函，双方于2020年4月26日签字完成交接，并共同签字向物业公司提交了退租申请，应当视为双方当事人就解除租赁合同达成了一致，符合本案实际情况。一审法院根据对案件的审查，对万坤关于陈波返还合同解除后2020年4月27日至2020年6月30日间已缴纳租金59038.72元的请求予以支持，并认定返还押金时应扣减10000元，同时根据公平原则，酌定在万坤向陈波缴纳的押金及房租中扣除一个月租金即27674.4元作为违约金，并无不当。对于万坤请求减免并返还2020年2月1日至2020年4月26日期间一半的租金39205.4元，一审法院认为，万坤、陈波仅就2020年2月份减免一半租金达成一致，未就后期租金是否应当减免达成一致，认定陈波应向万坤返还2020年2月份一半的租金13837.2元，同时，对万坤主张陈波返还自2020年4月27日起房租及押金的利息以及支付其装修残值22364元的请求不予支持，处理亦无不当。陈波上诉请求依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2474.26元，陈波已预交，由陈波负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年二月二十四日 书 记 员   段      蓓1