安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终1276号 上诉人（原审原告）:合肥滨湖投资控股集团有限公司，住所地合肥市包河区徽州大道1388号。 法定代表人：黄广勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：合肥永星房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房501、502室。 诉讼代表人：许亚宝，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。 上诉人合肥滨湖投资控股集团有限公司（以下简称滨投集团）与上诉人合肥永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）破产债权确认纠纷一案，安徽省合肥市中级人民法院于2020年7月20日作出（2019）皖01民初629号民事判决，滨投集团、永星公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后依法组成合议庭，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人滨投集团的委托诉讼代理人牛火平、王远征，上诉人永星公司的诉讼代表人许亚宝及委托诉讼代理人洪波、章颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 滨投集团上诉请求：1、依法改判永星公司继续履行98份《商品房买卖合同》，协助办理春晖园98间商铺房地产权证，交付春晖园1幢商102/商102上室，支付违约金868081元;2、一、二审诉讼费由永星公司负担。事实和理由:1、原物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产预物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，双方签订的《商品房买卖合同》不仅进行了备案登记，而且办理了预告登记，未经预告登记权利人滨投集团同意，永星公司无权解除涉案合同，无权进行处分。未支付剩余购房款78580360元的责任不在于滨投集团，根据《协议书》约定，在永星公司将98套商铺实际交付并办理房地产权证后30日内，滨投集团才根据永星公司委托将剩余房款直接付至合肥市国土资源局账户，用于缴纳永星公司拖欠的土地出让金滞纳金、土地契税和教育、社居配套等，而履行过程中，永星公司未能按照约定的期限履行交付房屋和办理房地产权证的合同义务，故剩余购房款因不具备付款条件而暂未支付。2、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的破产管理人合同解除权，是基于管理人代表破产债权整体利益、行使公共管理扩充破产财产、排除某项债权单独追索而平衡保护全体债权人的需要，但不能对抗已经预告登记的权利人，破产管理人不享有任意合同解除权。永星公司无权依据企业破产法解除涉案98份《商品房买卖合同》。3、按照《中华人民共和国立法法》确立的立法层级和从新的法律适用原则，原物权法的效力应优于企业破产法，未经预告登记权利人的同意，任何关于不动产的处分均无效，那么预告登记权利人所行使的权利不单是只有请求权效力的债权，还包含处分权。从解释论而言，可以推导出预告登记权具有破产保护效力。如果将预告登记权与普通债权等同对待，则违背了相同性质权利相同对待的要求。综上所述，滨投集团作为预告登记权利人，对涉案春晖园98套商铺的债权请求权具有物权的效力，有权要求永星公司继续履行98份《商品房买卖合同》并办理房地产权证。 永星公司辩称：1、滨投集团与永星公司均无买卖房屋的意思表示，双方不是真实的房屋买卖关系，所签订的合同仅具有商品房买卖合同的外观，实质是利用房屋买卖合同作为借贷合同的担保，滨投集团要求履行商品房买卖合同的诉请无事实及法律依据。首先，滨投集团与永星公司签订房屋买卖合同时间是2016年1月18日，而约定的交房时间反而是2015年4月30日，不符合一般的房屋交易习惯。其次，从涉案房屋的价格来看，商铺不论楼层朝向，统一定价13000元/平方米，明显违背一般的房产交易规则，亦不符合同期周边其他楼盘房价。再次，涉案商铺在签订合同时直到今日都未办理竣工验收手续，根本不具备履行条件。本案背景是包河区人民政府成立了“合肥市包河区春晖园问题协调处置领导小组”，协调滨投集团为永星公司开发的春晖园项目代垫工程款等款项，以解决一千余户业主无法取得房屋而反复上访的问题，为保障垫付款项安全，在领导小组的见证下，并在未付款的情况下永星公司就直接为滨投集团办理了网上备案和预告登记，由此可以认定双方之间签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示，而是以商品房买卖合同的形式为借款提供担保。该担保方式在学理上称为“让与担保”。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉担保编的解释（一）》第六十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条均对让与担保进行了明确规定，以买卖之名行借贷之实，其法律性质其实是一种“让与担保”，不应再以买卖合同法律关系进行处理，而是根据借贷合同相关法律规定进行审理。2、滨投集团的预告登记不具有排除破产程序的效力，涉案商铺仍然是永星公司破产财产。不动产物权变动规则应遵循物权法定原则，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，滨投集团并没有支付全部购房款、更没有办理所有权转移登记。《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予了管理人对于双方均未履行完毕的合同任意解除权。从法理上，预告登记请求权所指向的不动产属于永星公司的破产财产，滨投集团对永星公司享有的仅为合同债权，根据登记生效原则，涉案商铺仍应属于永星公司财产，滨投集团不能请求继续履行《商品房买卖合同》。3、管理人有权对合同行使解除权。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，本案中，滨投集团仅支付小部分购房款，双方并没有办理涉案房屋的交付手续，更没有办理涉案房屋所有权转移登记手续。一审法院认定滨投集团支付的24661402.29元是春晖园1#楼商101/商101上等27套房屋的全部价款无事实依据，《协议书》未明确约定前述款项对应27套房屋的全部价款，滨投集团也坚持要求履行98份买卖合同，并未要求将98份《商品房买卖合同》割裂看待，故滨投集团并未履行涉案98套房屋全部价款支付义务，永星公司也未交付房屋并协助办理产证，故该合同仍属于双方均未履行完毕的合同，管理人享有解除权。4、滨投集团主张继续履行27套房屋所涉的《商品房买卖合同》，实质上是要求永星公司对滨投集团原有的债权在破产程序之外给予的全额、个别清偿。永星公司已进入破产程序，为保障债权人能够获得公平清偿机会，不得随意处分破产财产。涉案合同如果继续履行，将构成个别清偿，给其他债权人的利益造成损害。滨投集团并非消费者，涉案房屋均为商铺，滨投集团购买涉案房屋也并非是满足生活居住需要，而是用于借款的担保。滨投集团也并没有支付全部或大部分的购房款，其支付比例仅为23.81%，远低于50%，故滨投集团所享有的债权不具备优先保护的特殊性，无权进行个别清偿。5、涉案合同解除并不意味滨投集团的债权无法得到保护，双方可以就借款关系进行结算，重新申报债权，将双方的权利义务重新调整回归到平衡，也更有利于解决当前最为紧迫的民生问题。综上，请求驳回滨投集团的上诉请求。 永星公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回滨投集团的诉讼请求或者将本案发回重审，一、二审诉讼费由滨投集团负担。事实和理由：1、滨投集团并无购买涉案房屋的真实意思，涉案98份《商品房买卖合同》仅具有商品房买卖合同的外观，合同内容严重背离真实房屋价值，实质是一种借款担保。2016年1月22日的《协议书》在交房时间、付款条件及时间等核心条款上对于98份《商品房买卖合同》进行了实质性变更，双方实际履行的是该协议书，因此，98份《商品房买卖合同》实质是协议书的附属，一审不予认定《协议书》效力及作用错误。2、滨投集团已付款是针对98间商铺的概括性付款，一审认定为特定27套房屋房款错误，且一审认定的27套房屋是位置最好、价值最高的房产，一审在无任何依据及协商情况下，直接将已付款认定为该27套房款，系不顾合同约定和履行事实滥用自由裁量权，明显不公。滨投集团仅支付了24661402.29元，并未支付剩余房款78580360元，涉案98套房屋所在的1#、2#楼至今未完成竣工验收，不具备法定交付条件。3、对于一审判决的27套房屋，管理人无权也无法继续履行。该27套房屋至今未竣工验收，法律性质上属于在建工程，永星公司已被宣告破产，已丧失履行破产前签订的所有合同的资格和能力，管理人无法律依据办理竣工验收。27套房屋继续履行实质属于个别清偿行为，侵害其他债权人的合法权益。 滨投集团辩称，1、一审法院认定事实清楚，永星公司的上诉无事实依据。滨投集团作为一家国有企业，既无义务也不可能无端为永星公司垫付建设资金，更没有任何理由向永星公司出借资金。为维护国有资产的安全和自身的合法权益，滨投集团已于2016年7月12日实际接收除1幢商102/商102上室门面房之外的春晖园97套门面房。永星公司的破产管理人在2020年12月13日已发布通知，春晖园小区已于2020年12月11日取得初始登记，已具备办证条件。永星公司所称的98套商铺未完成竣工验收不具备交付条件的问题，现已不存在。2、协议书是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，也符合签订98份《商品房买卖合同》时的项目实际状况。永星公司主张《商品房买卖合同》是《协议书》的附属没有任何证据和法律依据。3、现有证据不能证明已付款项是针对98套房屋的概括性付款。《协议书》仅约定了付款时间和方式，并没有具体约定前期付款的性质。永星公司主张前期付款是98套《商品房买卖合同》约定价款的23.8%，属于事后主观臆断，并无证据予以支持。4、涉案98套商铺已全部办理了预告登记，永星公司无权处分。永星公司并未举出证据证实2016年周边小区商铺的市场价。商铺作为商业用房的市场销售形势很不乐观，况且滨投集团系一次性购买98套，即便单价略低于市场价也很正常，符合市场交易惯例。 滨投集团向一审法院起诉请求：1、永星公司继续履行98份《商品房买卖合同》，即办理春晖园98间门面房房地产权证，并交付春晖园1幢商102/商102上门面房，支付违约金868081元；2、本案诉讼费用由永星公司负担。 一审法院查明事实：2016年1月18日，滨投集团与永星公司签订98份《商品房买卖合同》，滨投集团购买永星公司开发的春晖园门面房98间，总价款为103580360元，并于合同签订后在合肥市房产局办理了行政备案登记手续和不动产物权预告登记手续。2016年1月22日双方签订《协议书》，明确约定为支持春晖园项目建设进程，滨投集团于协议签订之日起3个月内，向永星公司支付购房款2500万元，具体支付方式：永星公司在春晖园扫尾工程款支付审批表上出具委托支付意见，经合肥市包河区春晖园现场办公室出具验收意见和春晖园问题协调处置领导小组审核同意后，由滨投集团直接付款至永星公司指定第三方账户，如因永星公司书面委托付款手续的办理和相关审批程序延误，滨投集团不承担逾期付款违约责任。永星公司将滨投集团购买的门面房全部实际交付给滨投集团，并将房地产权证办至滨投集团名下后30日内，滨投集团按照永星公司出具的委托付款函的要求，将剩余购房款78580360元直接付至合肥市国土资源局账户，用于缴纳永星公司拖欠的土地出让金滞纳金、土地契税和教育、社居配套等。《协议书》同时约定，由于办理备案登记的要求，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2015年4月30日，双方在本协议中确认将上述《商品房买卖合同》约定的春晖园门面房的交房时间变更为2016年4月18日。同时永星公司承诺，永星公司如不能按照约定的期限履行交付房屋和办理房地产权证的合同义务，滨投集团享有拒付剩余购房款的抗辩权。上述《商品房买卖合同》及《协议书》签订后，滨投集团按照约定的方式支付购房款共计24661402.29元。永星公司未按照《协议书》约定的交房时间即2016年4月18日前交付春晖园门面房，滨投集团于2016年7月12日实际接收春晖园97间门面房，春晖园1幢商102/商102上门面房因永星公司自身债务纠纷由案外人吴泽涛实际占有。2018年6月26日，永星公司破产管理人向滨投集团发出通知要求解除98份《商品房买卖合同》并返还房屋，滨投集团出具答复函，明示不同意解除合同。同时，在永星公司破产管理人指定的破产债权申报期间，滨投集团进行了破产债权申报，申报债权事项是办理春晖园98间门面房房地产权证及交付1幢商102/商102上门面房、支付逾期交房违约金621467元和逾期办证违约金246614元。2019年2月22日，滨投集团收到永星公司破债复审第103号《债权复审通知书》，永星公司破产管理人对滨投集团申报债权及答复函内容不予确认。 另查明，2018年4月17日，合肥市中级人民法院（2018）皖01破申5号民事裁定书，根据王庆的申请，裁定受理永星公司的破产申请。2018年5月3日，该院作出（2018）皖01破5号决定书，指定安徽华人律师事务所为永星公司管理人。 一审法院认为，滨投集团虽就涉案房屋办理了备案登记和不动产物权预告登记，但备案登记只是对《商品房预售合同》本身进行备案，并未赋予当事人因合同而取得的债权有优先和对抗效力。而经预告登记只是对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有类似于物权的优先性和排他性，涉案房屋上并未产生新的债权，故滨投集团在永星公司已破产的情况下以已办理上述登记为由主张继续履行合同无事实和法律依据，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。滨投集团在《商品房买卖合同》及《协议书》签订后，已按照约定的方式支付购房款24661402.29元，可视为其对春晖园1#楼商101/商101上、商102/商102上、商103/商103上、商106/商106上、商107/商107上、商108/商108上、商109/商109上、商110/商110上、商111/商111上、商112/商112上、商113/商113上、商114、商115/商115上、商117/商117上、商118/商118上，2#楼商101/商101上、商102/商102上、商103/商103上、商104/商104上、商105/商105上、商106/商106上、商107/商107上、商108、商109/商109上、商110/商110上、商112/商112上、商116/商116上的房屋已支付全部价款，滨投集团对上述房屋所涉《商品房买卖合同》已履行完毕，故其主张永星公司继续履行合同的诉讼请求部分予以支持。滨投集团请求支付违约金的主张无事实和法律依据，依法不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1、永星公司于判决生效之日起三十日内继续履行春晖园1#楼商101/商101上、商102/商102上、商103/商103上、商106/商106上、商107/商107上、商108/商108上、商109/商109上、商110/商110上、商111/商111上、商112/商112上、商113/商113上、商114、商115/商115上、商117/商117上、商118/商118上，2#楼商101/商101上、商102/商102上、商103/商103上、商104/商104上、商105/商105上、商106/商106上、商107/商107上、商108、商109/商109上、商110/商110上、商112/商112上、商116/商116上共27套房屋所涉的《商品房买卖合同》，协助办理房屋所有权证并交付上述房屋；2、驳回滨投集团的其他诉讼请求。一审案件受理费564042元，由滨投集团负担394830元，永星公司负担169212元。 二审期间，滨投集团提交了“关于春晖园小区部分未付清购房款业主缴纳剩余购房款的通知”，拟证明：永星公司破产管理人在2020年12月13日已发布通知，春晖园小区于2020年12月11日取得初始登记，已具备办证条件。滨投集团要求继续履行合同并办证的诉讼请求不存在履行不能的障碍。永星公司质证意见：对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该通知针对的是住宅而非商铺，双方之间的合同已解除，不存在为滨投集团办证的义务。永星公司提交了“商品房买卖合同、规划图、购房网站平均价截图”，拟证明：协议书约定的单价13000元/平方米，并非真正的市场价，远低于市场价，一审将27套单价在每平方米4万元的商铺按照每平方米13000元的价格继续履行，明显不公。滨投集团质证意见：不属于新证据，挂牌价是住宅价格而非商铺价格不具有可比性，况且滨投集团是一次性购买98套，达不到其证明目的。双方其他举证及相对方质证意见同原审。 本院二审查明的事实同原审一致。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：滨投集团要求永星公司继续履行98套房屋买卖合同并办理过户登记及支付违约金有无事实和法律依据。根据已查明事实，滨投集团与永星公司签订《商品房买卖合同》，并向滨投集团支付房款24661402.29元，且实际接收使用了涉案商铺，后双方签订协议书对付款时间、方式进行了补充约定。永星公司称其与滨投集团之间不是真实的房屋买卖关系，而是借款关系，但未提供充分证据予以证明。一审法院认定涉案双方为房屋买卖合同关系并无不当。预告登记的效力在于限制出卖人的处分权，目的是为了保护房屋预售中买受人的利益，防止预售人再次出售房屋，其仅具有对同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有优先性、排他性，本质上并不具有物权效力。现行法律并无对预告登记人在合同解除中的特别保护，滨投集团以涉案商铺已办理预告登记为由主张永星公司无权解除合同，系对合同解除权与债权请求权混淆理解，依据不足，依法不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条虽规定，受理破产后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知当事人。本案中，从涉案买卖合同、协议书内容及履行情况可见，双方签订了98份《商品房买卖合同》，滨投集团已付房款24661402.29元，且滨投集团已实际接收使用涉案商铺，可以视为滨投集团对1#楼商101/商101上等27套商铺商品房买卖合同的主要合同义务已履行完毕，故一审法院根据本案实际情况，判令永星公司继续履行春晖园1#楼商101/商101上、商102/商102上、商103/商103上、商106/商106上、商107/商107上、商108/商108上、商109/商109上、商110/商110上、商111/商111上、商112/商112上、商113/商113上、商114、商115/商115上、商117/商117上、商118/商118上，2#楼商101/商101上、商102/商102上、商103/商103上、商104/商104上、商105/商105上、商106/商106上、商107/商107上、商108、商109/商109上、商110/商110上、商112/商112上、商116/商116上共27套房屋所涉的《商品房买卖合同》，协助办理房屋所有权证并无不当。滨投集团主张永星公司支付违约金缺乏依据，依法不予支持。 综上，滨投集团和永星公司的上诉请求均依据不足，应予驳回；一审处理结果并无不当，予以维持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费610408元，由合肥滨湖投资控股集团有限公司负担441196元，合肥永星房地产开发有限公司负担169212元。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 潘少华 审判员 余乃荣 二〇二一年二月二十四日 法官助理李军 书记员孙慕瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。