山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1022号上诉人（原审被告）：烟台泉弘置业有限公司，住所地山东省蓬莱市登州街道海市路142号。法定代表人：姜雪，总经理。委托诉讼代理人：张强，公司员工。被上诉人（原审原告）：贾春丽，女，1980年1月5日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：宋训刚，山东蓬博律师事务所律师。上诉人烟台泉弘置业有限公司（以下简称泉弘公司）因与被上诉人贾春丽商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市蓬莱区人民法院(2020)鲁0684民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。泉弘公司上诉请求：1、撤销烟台市蓬莱区人民法院(2020)鲁0684民初2280号民事判决，依法改判驳回被上诉人贾春丽的诉讼请求，或发回一审法院重审；2、一、二审全部诉讼费用由贾春丽承担。事实和理由：（一）贾春丽逾期交纳购房款，不符合无理由退房。双方在商品房买卖合同中明确约定了付款方式及付款时间，贾春丽未能按照合同约定的时间足额支付购房款，违约事实确凿，应当承担相应的违约责任，其交纳的违约金即是对其违约行为承担的法律后果。无理由退房协议中明确载明：如买受人已履行楼宇认购书、商品房买卖合同的各项义务，并且无任何违约行为，则享受无理由退房。无理由退房政策系泉弘公司赋予包括贾春丽在内的购房人，在遵守诚实守信原则及契约精神的前提下的特殊购房权利，该协议书的内容完全是额外增加了购房人的权利及出卖人的义务，在此情形下，如果不严格按照协议书的约定认定无理由退房的适用规则，在买受人违约的情形下仍然适用该政策，其不但不承担违约造成的法律后果，反而可以获得比一般购房人更加优越的购房政策，既对出卖人明显不公，也明显不符合常理。（二）即使贾春丽符合无理由退房，一审法院对于返还的购房款及利息的支付亦认定有误。1、贾春丽要求返还的房款包括其已偿还的违约金，该违约金系贾春丽逾期支付房款应当承担的违约责任，无论其是否符合无理由退房政策，都不应当返还违约金。2、一审法院判令泉弘公司向贾春丽支付利息损失于法无据。即使贾春丽符合无理由退房政策，双方也并未约定退款期限，双方就退房事宜协商一致后，也应当给予泉弘公司合理时间向贾春丽退款，因此，一审法院判令支付的利息自贾春丽最后一次缴纳房款的时间起算，没有任何法律依据，也不符合情理。（三）贾春丽于2020年5月25日向法院提起诉讼要求解除合同，但根据认购书的约定，其应于2020年4月1日前付清305834元，但贾春丽也没有支付，根据双方签订的无理由退房协议书，其不享有无理由退房的权利。被上诉人贾春丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回泉弘公司的上诉请求，维持原判。贾春丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令原告贾春丽、被告泉弘公司双方终止《商品房买卖合同》；2、判令泉弘公司退还贾春丽支付的购房款611668元及利息（自2019年10月4日开始至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、诉讼费由泉弘公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院认定事实如下：贾春丽称2018年9月其到泉弘公司处看房，售楼人员承诺购房后可在入住前的任何时间均可以无理由退房，故其决定购买涉案房屋，双方于2018年10月1日签订了烟台恒大海上帝景商品房认购书、无理由退房承诺书，并分期支付购房款611668元，2019年底因其做生意亏损，没有能力购买涉案房屋，多次向泉弘公司要求退房，泉弘公司不同意，称因贾春丽违约不予退房。贾春丽提交以下证据：1.烟台恒大海上帝景商品房认购书，载明贾春丽（乙方）向泉弘公司（甲方）认购烟台恒大海上帝景楼盘14号楼1单元601室住宅，总房款1223335元，乙方同意签署认购书时，支付10000元作为定金（在签订商品房买卖合同时转入房款，乙方选择分期付款方式付款，须于2018年10月4日前支付首期房款51167元（不含定金）），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月1日前付清244667元；于2019年10月1日前付清305834元；于2020年4月1日前付清305834元；于2020年10月1日前付清305833元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2.日期为2018年10月1日的无理由退房承诺书，记载如贾春丽已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自贾春丽签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。3.加盖泉弘公司财务专用章的收据5页，记载贾春丽于2018年10月2日向泉弘公司支付购房款61167元（含定金10000元）、2019年3月28日支付购房款244667元、2019年10月1日支付购房款250000元、2019年10月4日支付购房款55834元、2019年10月4日支付违约金17元，合计支付购房款611668元。贾春丽称2019年10月1日支付购房款时因泉弘公司不接收支付宝付款，当日支付250000元，其向置业顾问及客户经理沟通，客户经理同意暂缓支付，故其于2019年10月4日将余款55834元支付给泉弘公司，泉弘公司收取了其17元的违约金。4.2020年3月16日贾春丽到泉弘公司处要求退房的视频、2020年4月12日贾春丽丈夫与泉弘公司工作人员齐迎迎手机录音，录音中贾春丽丈夫称“我手里只有无理由退房承诺书，商品房买卖合同呢？”，齐迎迎称“合同在我们这，您只有缴全款才可以拿到合同的”，贾春丽丈夫称“你说我违约，我30多万在支付宝里，当天提不出这么多，只能提25万元到卡里，我钱是够的、提不到卡里、刷不出来，这个不属于我的责任。”齐迎迎称“我知道，来买房时告诉了你只能刷卡，用不了微信、支付宝，只能用储蓄卡。”贾春丽丈夫称“没人告诉我，10月1日缴款时，你们同意了我5万元的余款过两天缴没关系”、“我跟你们经理沟通过，你们不算我违约我才缴费的。”齐迎迎称“逾期了就是违约了，它不是我个人说了算，我现在把你资料填好，上报集团也批不了”、“这个逾期了就不享受无理由退房”。截止到法庭辩论终结前，涉案房屋尚未交付。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和质证的权利，泉弘公司经一审法院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据贾春丽提交的商品房认购书、无理由退房承诺书、收据，结合录音材料，能够认定贾春丽、泉弘公司之间就烟台恒大海上帝景楼盘14号楼1单元601室成立商品房买卖合同关系。泉弘公司承诺的“无理由退房”政策，对商品房买卖合同的订立有重大影响，泉弘公司向贾春丽出具无理由退房承诺书，贾春丽亦接收，应认定双方对此达成合意，应当视为商品房买卖合同内容的一部分。所谓的“退房”，实质是买卖双方之间的合同解除，泉弘公司宣称和执行的“无理由退房”政策为约定解除，从其文义可理解为若因买方主观原因不愿完成本次交易，卖方有义务向买方提供退房服务。当贾春丽要求泉弘公司退房的通知到达泉弘公司时，双方的合同即解除。根据商品房认购书贾春丽第三笔购房款305834元应于2019年10月1日前支付，贾春丽于当日支付250000元，于2019年10月4日支付了余款并交纳了违约金，贾春丽称当日未足额支付系泉弘公司不接受支付宝支付，其与齐迎迎的录音中也提及此事，贾春丽虽存在延期付款，但只延迟了三日，其不存在违反约定的故意，故不构成严重违约，泉弘公司仅依据贾春丽的该延期付款行为拒绝履行其无理由退房的承诺，违反诚实信用原则；且无理由退房承诺书系泉弘公司单方制作，其利用格式条款对无理由退房政策作出限制购房人权利的解释，既违反一般性理解，也违反公平原则和诚实信用原则，故泉弘公司对“无理由退房”政策的限制对贾春丽不应具有约束力。贾春丽已向泉弘公司提出退房请求，双方合同依法应予解除，泉弘公司依法应将房款退还给贾春丽。泉弘公司占有贾春丽支付的购房款611668元，应自2019年10月4日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类存款利率支付利息损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年7月28日作出(2020)鲁0684民初2280号民事判决：一、原告贾春丽与被告烟台泉弘置业有限公司关于烟台恒大海上帝景楼盘14号楼1单元601室商品房买卖合同已经解除；二、被告烟台泉弘置业有限公司于判决生效后10日内返还原告贾春丽购房款611668元并支付利息（以611668元为基数，自2019年10月4日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算）。如果烟台泉弘置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5008元，由被告烟台泉弘置业有限公司负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，泉弘公司与贾春丽签订的《商品房买卖合同》、系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规，应为合法有效。《无理由退房协议书》对商品房买卖合同的订立有重大影响，双方达成合意，应视为商品房买卖合同内容的一部分。《无理由退房协议书》中约定“如贾春丽已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自贾春丽签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。现泉弘公司上诉主张贾春丽存在违约情形，故不应无理由退房。本院认为，贾春丽于2019年10月1日向泉弘公司支付房款25万元，并主张当天已备足款，是因为泉弘公司的收款方式单一才未全额支付，在贾春丽提交的录音中其称“你们同意了我5万元的余款过两天缴没关系”，“我跟你们经理沟通过，你们不算我违约我才缴费的”，泉弘公司工作人员齐迎迎没有予以否认。因此，贾春丽虽未按照合同约定的期限全额付款，但其无违约的故意，并就延期付款的问题与泉弘公司工作人员进行了沟通，且只延迟了三日，一审判决认定双方签订的商品房买卖合同已解除，贾春丽不构成严重违约，并依据公平原则和诚实信用原则，认定无理由退房政策的限制对贾春丽不具有约束力，判令泉弘公司返还贾春丽购房款及利息并无不当。综上所述，烟台泉弘置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9917元，由上诉人烟台泉弘置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年二月二十四日书记员  孙嘉慧