上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终885号上诉人（原审原告）：上海佑爱房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇秋实路688号1号楼5单元1120室C座。法定代表人：张后田，执行董事。委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪维涛（HUNG，WAITODAVID），男，1948年7月4日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号XXXXXXXXX。委托诉讼代理人：薛勇，上海百林司律师事务所律师。上诉人上海佑爱房地产经纪有限公司（以下简称佑爱公司）因与被上诉人洪维涛（HUNG，WAITODAVID）中介合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佑爱公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人已经就佣金数额达成一致意见，且双方关于佣金的约定并不违反法律规定，协商佣金数额过程中也不存在任何欺诈、胁迫等可撤销情形。首先，在签订《房地产买卖居间协议》之前，上诉人已经告知被上诉人需承担1%佣金的情况，签订正式的《房地产买卖居间协议》时，买卖双方及上诉人均明确买受人需要支付的佣金金额为总房价款的2%，在此基础上被上诉人签署的需承担1%佣金的《佣金确认书》应当履行。其次，《佣金确认书》是上诉人与被上诉人双方关于佣金的特别约定，因上诉人提供的供三方协商的《房地产买卖居间协议》为2018年版本，未将佣金更新为符合行业情况的3%佣金，才在之后与被上诉人签署了其需支付1%佣金的《佣金确认书》，被上诉人也认可其需在买受人支付了2%佣金的基础上另外支付1%的佣金。一审法院关于佣金总额为2%的认定与事实不符。2.本案发生时，佣金的行业收费标准已变为收取总房价的3%。因上诉人提供的合同版本尚未来得及更新，故通过《佣金确认书》的方式与被上诉人进行了特别约定，是符合交易习惯的。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人洪维涛辩称，不同意佑爱公司的上诉请求。1、《房地产买卖居间协议》不管是形式上、内容上都最能体现三方关系，应作为认定事实的依据。2、买卖双方及居间方完全有条件在《房地产买卖居间协议》中约定三方权利义务，无需另外进行特别约定。3、《佣金确认书》不是补充协议的性质，该确认书与《房地产买卖居间协议》同日签署但盖章不同，确认书上盖的是租赁合同章。4、上诉人关于本案一部分佣金适用《房地产买卖居间协议》，一部分佣金适用《佣金确认书》的主张显然既不符合逻辑，也不符合交易习惯。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。佑爱公司向一审法院起诉请求：1.判令洪维涛支付佑爱公司居间报酬人民币（币种下同）82,000元；2.判令洪维涛支付佑爱公司违约金暂计为19,680元（从2019年2月22日开始计算,按照日千分之一的标准，暂计至2019年10月21日）。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）原登记于洪维涛一人名下。2019年2月22日，佑爱公司（居间方、丙方）与洪维涛（出售方、甲方）、案外人柯某（买受方、乙方）签署《房地产买卖居间协议》，约定甲乙双方愿意就乙方购买甲方名下的涉案房屋委托丙方提供居间媒介服务；涉案房屋的转让价格为8,200,000元；丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议，甲乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬，具体承担方式为全部由乙方承担2%。落款处，佑爱公司盖章为居间协议专用章。同日，洪维涛将涉案房屋房产证原件交给佑爱公司。同日，洪维涛（佣金支付人、甲方）与佑爱公司（佣金收受人、乙方）签署《佣金确认书》，约定：成交房地产地址为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，成交金额为8,200,000元，甲方在交易中的地位系出售方，佣金金额（包含代他方支付的佣金，若有）82,000元；是否代他方支付佣金一栏标示“否”；支付日期为其他，并备注“收到大定金1,000,000元整当日支付”。同时，《佣金确认书》载明：甲方经乙方居间介绍，与交易相对方达成上述房地产的租售交易。现甲方承诺：愿意按照上述表格所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金。甲方应当按照约定的支付条件或日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照延迟支付佣金数额每天0.1%计算）。落款处，佑爱公司盖章为租赁合同专用章。2019年3月30日，在佑爱公司居间介绍下，洪维涛（卖售人、甲方）与案外人柯某（买受人、乙方）签署《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为8,200,000元，后买受人按照合同约定支付房款，涉案房屋已过户至买受人名下，房屋买卖合同履行完毕。后，买受人向佑爱公司支付了总房价2%的居间费用，即16.4万元。一审法院认为，居间合同是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务，他方给付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。佑爱公司与洪维涛及案外人之间签订了《房地产买卖居间协议》，该协议系确立佑爱公司与洪维涛之间居间合同关系的主要文件，居间报酬亦应根据该协议的约定支付。本案中，洪维涛在佑爱公司的居间、磋商下就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，此后亦完成了过户、交房等交易流程，故佑爱公司已完成了居间协议中的合同义务，理应获得居间报酬；但根据该《房地产买卖居间协议》，居间报酬全部由房屋买受人按照总房价款的2%向佑爱公司支付，而实际上，房屋买受人亦向佑爱公司支付了总房价2%的居间报酬。佑爱公司主张其与洪维涛约定的居间报酬是房屋总价的3%，其中2%由房屋买受方支付，1%由洪维涛支付，故让洪维涛签署《佣金确认书》。虽洪维涛辩称《佣金确认书》的签名并非其本人签名，但一审法院比对该签名与《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》上洪维涛的签名，字迹应为同一人书写，且《佣金确认书》与《房地产买卖居间协议》签署在同日，用笔相对一般签字笔笔迹较粗，不易模仿，故对洪维涛相关的答辩意见，一审法院不予采纳。虽《佣金确认书》系洪维涛本人签署，但与《房地产买卖居间协议》系同日签署，佑爱公司的居间报酬已在居间协议中明确约定，《佣金确认书》的签署不能认定为对居间协议报酬条款的变更，佑爱公司的居间报酬已经得到全额支付，故对佑爱公司要求洪维涛支付居间报酬及违约金的诉讼请求，并无依据，一审法院不予支持。一审法院审理后作出判决：驳回上海佑爱房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2,333.60元，由上海佑爱房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人洪维涛与案外人之间的房屋买卖合同在上诉人佑爱公司的促成下签订，上诉人理应根据合同约定获得居间报酬。上诉人、被上诉人与案外人签订了《房地产买卖居间协议》，其中明确约定了由案外人向上诉人支付房屋总价2%的居间报酬，应为买卖双方与上诉人对居间报酬的金额及承担主体的确认，且案外人已经履行。虽然同日上诉人与被上诉人另外签订了《佣金确认书》，但《佣金确认书》中的内容未体现双方对《房地产买卖居间协议》合同条款作出变更；上诉人关于佣金已调整为房屋总价的3%以及其未及时更换《房地产买卖居间协议》新版本，故而与被上诉人另行签订《佣金确认书》的上诉意见，因缺乏事实和法律依据，本院难以采信。一审法院所作判决并无不妥，本院予以认同。综上所述，佑爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,333.60元，由上诉人上海佑爱房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年二月二十三日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……