安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初9808号 原告：熊伟义，男，1978年12月12日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：韩应征，安徽谈锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩夏，安徽谈锋律师事务所律师。 被告：乔如学，男，1954年5月10日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 被告：乔浩，男，1977年5月6日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 被告：闫保林，男，1977年5月17日出生，汉族，居民，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：杨泽军，安徽乐皖律师事务所律师。 被告：安徽元通房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀城元亨大厦2号楼三楼，统一社会信用代码913413217199213613。 法定代表人：闫龙林，该公司董事长。 原告熊伟义与被告乔如学、乔浩、闫保林、安徽元通房地产开发有限公司（以下简称：元通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于同年12月1日公开开庭进行了审理，原告熊伟义及其委托诉讼代理人韩应征、被告闫保林的委托诉讼代理人杨泽军、被告乔浩到庭参加了诉讼，被告乔如学、被告元通公司经本院送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原告证人熊某出庭作证。本案现已审理终结。 原告熊伟义向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告2016年7月2日签订的购房协议及2017年2月11日所签订商品房买卖合同；二、依法判令几被告返还原告购房款450000元,支付利息112218.75元（以购房款总额450000元为基数,按中国人民银行发布的同期同类贷款计收逾期贷款利息的标准从2017年2月13日计算至2020年8月13日,以后利息按此标准另行计算）,赔偿装修损失100000元,承担已付购房款一倍的赔偿责任450000元,合计1112218.75元；三、由几被告承担本案诉讼费用。事实及理由:被告乔如学、乔浩称其在阜南县,开发一栋面朝北四楼房屋,为砖混结构，原告有意购买。2016年7月2日,原、被告签订购房协议,协议约定原告购买乔如学,乔浩阳台在南侧一套房屋,面积大约110平方米左右,价格450000元,双方在达成协议后,原告先付购房款210000元,下欠240000元等被告办好三、四楼大证后原告把所有欠房款付清,假如三、四楼临时分不开,被告愿意把三、四楼两层总房产证交给原告保管,直到分开为止。如房产证办好后,原告应及时付清尾欠房款240000元,协议签订后原告付给乔如学、乔浩210000元。被告即将房屋交付给原告装修。2017年2月11日,被告乔如学又跟原告讲,为了办房产证,需要原告在元通公司《商品房买卖合同》上签字,并且让原告转款给被告闫保林200000元,再给他40000元。原告按照乔如学的安排转款并付现金40000元,在《商品房买卖合同》上签字。乔如学为原告出具房款付清的证明,然而该合同没有编号,也没有预登记。原告多次催被告乔如学办房产证,被告一拖再拖。2019年6月26日颍州区人民法院向原告下发（2017）皖1202执2581号之二执行裁定书和公告,让原告搬迁出现居住的房屋。原告才知道原告购买的房屋早已被抵押,期间多次找被告乔如学询问,乔如学一直回复说没有事,过几天就可以办房产证,原告于2019年7月份向颍州区人民法院提出执行异议,2019年12月18日颍州区人民法院驳回原告执行异议请求,颍州区人民法院于2020年8月20日当面通知原告此房屋近期拍卖,限原告2个月之内搬出。几被告存在欺诈行为,原告无法实现合同目的。为此原告特提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告乔浩辩称：原告买房子我不在现场，我不认识原告，原告也不认识我，原告什么时候买房子看房子我不知道，也没通知我，找谁买的房子我也不认识。我是乔如学第二个儿子，房子协议签订后，找乔如学大儿子乔彪签字，证明房子卖给原告了，乔彪不签，找乔如学小儿子乔景也不签，找我三趟也没签，最后和原告二哥又去四趟，我也没签，第五趟我在卖钢材，11点等到下午两点多，原告二哥和我说只是让我证明房子卖给原告，怕我们弟兄三人以后跟原告要房子，我说我不签，结果就走了，过了两天又来了，原告二哥又说我只是证明人，房子卖给原告，我被他们缠的没办法，在乔如学后面签了我的字，我这样就成了被告。我现在是证人还是被告。 被告闫保林辩称：根据《民事诉讼法》第119条“起诉必须符合下列条件:(三)有具体的诉讼请求和事实、理由...”的有关规定，原告起诉的必要条件之一就是要有具体的诉讼请求，而所谓具体的诉讼请求当然也应包括原告在起诉时就应当在诉讼请求中对要求各被告承担的责任方式予以明确，即原告应当在起诉时就应明确其要求各个被告承担的是连带责任还是按份责任。从原告的起诉状来看，其诉讼请求没有达到具体明确之要求，不符合民事起诉条件，人民法院应当裁定驳回原告的起诉。而且，被告需要说明的是原告仅仅要求几被告返还原告购房款450000元......，连共同二字都没有，究竟是要那个被告支付，还是全部被告支付，如果是要求全部被告支付，为什么不在起诉状阐述原告与各被告的关系？原告第一项诉求是解除购房协议和商品房买卖合同，而闫保林根本没有参加购房协议和商品房买卖合同，根本与本案合同纠纷不存在关系，熊伟义要求闫保林承担的责任也没明确，如此难题交于法院，徒增诉累，而且法院一旦判决各被告之间承担连带或者按份责任，与原告的诉讼处分权相违背，因为不告不理，原告自己都没有要求，法院怎么判决？ 闫保林认为合同具有相对性，熊伟义根本不是合同的一方，闫保林当然不应承担义务。闫保林确实收取过原告200000元，但是在本案另一被告元通公司的授意下收取，闫保林作为元通公司的现金会计，为元通公司收取购房款系履行职务行为，即便有法律问题，也是公司的问题，与闫保林断然无关。元通公司出具了说明载明闫保林系公司现金会计，闫保林同样有充分的证据证明自己是元通公司的会计，闫保林系履行职务行为，与本案没有利害关系，熊伟义的证据也未指向闫保林承担责任，因此闫保林不应对本案纠纷承担法律责任。熊伟义在诉状中称被告乔如学让其将200000元转给闫保林，故按照乔如学安排转款并付现金，乔如学让熊伟义转给谁熊伟义就转给谁？如此以来熊伟义应该找乔如学要钱，跟闫保林何干？就本案而言，熊伟义声称受到几被告欺诈，但与闫保林确实无关，闫保林按照公司授意收取的200000元后按照公司指示用于其他业务经营，闫保林对熊伟义此前从另一被告乔如学、乔浩处购房事宜并不知情，更不知有何欺诈？熊伟义作为成年人，有处分财产的能力，自然知道转账的意图，其转账给闫保林200000元系与另一被告元通公司签订商品房买卖合同支付的款项，元通公司让作为其公司的现金会计闫保林收取，完全是正常的商业行为。即便存在欺诈，也跟闫保林无关。熊伟义的诉求跟事实理由完全混乱，不做详细阐述，给法院审理工作带来困扰，也给闫保林带来困扰，闫保林在此保留追究的权利。 综上，闫保林认为熊伟义诉求于法无据，实属浪费司法资源。如此诉求如得到法院支持，势必导致权利的失衡！在此请求人民法院依法驳回熊伟义的诉讼请求，彰显法律之正义。 被告乔如学、元通公司未到庭，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年7月2日原告熊伟义（作为乙方）与被告乔如学（作为甲方）签订购房协议一份，协议约定“甲方在建材大市场北门8号楼4单元，开发一栋面朝北四楼房屋，为砖混结构，乙方购买甲方阳台在南一套大约110平方米左右，价格肆拾伍万元正（450000元），甲乙双方在达成协议后乙方先付购房款210000元，下欠240000元等甲方办好三、四楼大证后乙方把所有欠款付清，假如三、四楼临时分不开，甲方愿意把三、四两层总房产证交给乙方保管，直到分开为止。一、如房产证办好后，乙方应及时付清尾欠房款240000元整，假如拖欠应承担相应利息。二、甲方应负责按照和三楼一样装修质量，墙壁甲方负责刮两遍腻子，喷漆甲方不问，乙方自行安排”。被告乔如学、乔浩作为甲方、原告熊伟义作为乙方，熊某、马大元作为证明人在购房协议上签字。后原告熊伟义支付被告乔如学购房款210000元。2017年2月11日原告熊伟义及其代理人熊同昌、被告乔如学（作为买受人）及与被告元通公司（作为出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定原告熊伟义、被告乔如学以500000元的价格购买被告元通公司位于阜南县房屋一套，面积为232.92平方米。根据原告提供的证据可以证实涉案房屋买受价格为450000元，其中250000元支付给被告乔如学，另200000元支付给被告闫保林。 根据被告元通公司出具的说明可以证实，被告闫保林系被告元通公司会计，原告熊伟义转给被告闫保林200000元购房款，系履行职务行为。 另查明，涉案房屋产权属被告元通公司。 2017年被告元通公司因拖欠案外人阜阳市颍泉区丰源小额贷款有限公司债务，案外人阜阳市颍泉区丰源小额贷款有限公司诉至颍州区人民法院，颍州区人民法院作出（2017）皖1202号民事调解书，调解内容为“一、被告安徽元通房地产开发有限公司于2017年10月31日前偿还原告阜阳市颍泉区丰源小额贷款股份有限公司借款本金2000万元及利息（利息自2016年1月21日起计算至该款还清之日，按月利率20‰计算）；二、原告阜阳市颍泉区丰源小额贷款股份有限公司对被告安徽元通房地产开发有限公司位于建材市场14号-1，二期的房产享有优先受偿权；三、被告闫龙林、安徽和顺建设集团有限公司对上述抵押物不能清偿部分承担连带清偿责任；四、案件受理费191200元，减半收取95600元由被告安徽元通房地产开发有限公司负担”。被告元通公司将涉案房屋抵押至案外人阜阳市颍泉区丰源小额贷款有限公司名下，该还款期限到期后，被告元通公司未履行还款义务，阜阳市颍泉区丰源小额贷款有限公司向颍州区人民法院申请执行，导致涉案房产被查封。 现原告以被告存在欺诈行为，致使涉案合同无法继续履行,诉讼来院，要求与被告解除涉案合同并返还购房款。 本院认为：原、被告签订的购房协议及商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效合同，双方当事人应严格按合同全面履行自己的义务，不履行或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，被告元通公司在与原告签订购房合同后，原告已履行完成自身义务，将涉案购房款450000元支付给被告元通公司及被告乔如学，其中支付给被告元通公司200000元，支付给被告乔如学250000元，被告元通公司将涉案房屋抵押给案外人阜阳市颍泉区丰源小额贷款有限公司，导致涉案房产被查封，致使合同无法继续履行，原告起诉要求解除购房合同及购房协议及要求被告承担已付购房450000元的赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故原告该项诉讼请求本院予以许可。故被告元通公司应当按照收取原告熊伟义200000元的购房款承担200000元的赔偿责任，故被告乔如学公司应当按照收取原告熊伟义250000元的购房款承担250000元的赔偿责任。原告起诉要求被告返还购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故对原告该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，故被告乔如学收受原告熊伟义250000元购房款、被告元通公司收受原告熊伟义购房款200000元应予以返还。原告要求被告支付装修款100000元，因未对涉案房屋装修款具体价格进行鉴定，故原告要求被告支付装修款无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张要求被告支付利息损失，原告主张利息从2017年2月13日计算不违法法律规定，本院予以许可，利息本院酌定按照被告乔如学、元通公司实际收取原告的实际购房款为本金计算，其中乔如学应支付的利息应从2017年2月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率以250000元为基数计算至2019年8月19日，2019年8月20日以后的利息以250000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，计算至欠款本息偿清之日止。其中元通公司应支付的利息应从2017年2月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率以200000元为基数计算至2019年8月19日，2019年8月20日以后的利息以200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，计算至欠款本息偿清之日止。原告起诉要求被告闫保林承担责任，根据元通公司出具的情况说明及提供的账簿可以证实，闫保林仅是被告元通公司的会计，其收取原告购房款200000元系其履行职务行为，故对原告该项诉求本院不予支持。原告起诉要求被告乔浩承担责任，根据原告提供的证据可以证实，涉案房屋产权登记在被告元通公司名下，乔浩仅是在购房协议上签字，涉案购房款并未支付至被告乔浩，故原告起诉要求被告乔浩承担责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告熊伟义与被告乔如学、被告乔浩于2016年7月2日签订的《购房协议》； 二、解除原告熊伟义、被告乔如学与被告安徽元通房地产开发有限公司于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》； 三、被告乔如学于本判决生效之日起十日内返还原告熊伟义购房款250000元及承担250000元的赔偿责任并支付利息（利息从2017年2月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率以250000元为基数，计算至2019年8月19日；2019年8月20日以后的利息以250000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，计算至欠款本息偿清之日止）； 四、被告安徽元通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊伟交纳的购房款200000元及承担200000元的赔偿责任并支付利息（利息从2017年2月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率以200000元为基数，计算至2019年8月19日；2019年8月20日以后的利息以200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，计算至欠款本息偿清之日止）； 五、驳回原告熊伟义对被告乔浩的诉讼请求； 六、驳回原告熊伟义对被告闫保林的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7405元（原告已预交），由原告熊伟义负担505元，由被告乔如学负担3634元，由被告安徽元通房地产开发有限公司负担由3266元，财产保全费5000元，由被告乔如学负担2800元，由被告安徽元通房地产开发有限公司负担2200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  翟亚东 二〇二一年二月九日 书记员  张光明 附适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； (二)订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知事项 本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的每个履行期间的最后一日起计算；逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，并请通知主审法官。