陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                            （2020）陕0102民初10231号原告：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市新城区。负责人：程清洁，该行行长。委托诉讼代理人：卢瑞芳，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张  迪，陕西联强律师事务所实习律师。被告：刘武峰，男，1989年11月5日出生，汉族，现住西安市雁塔区。被告：西安欣荣佳房地产开发有限公司，住所地：西安雁塔区。法定代表人：范炜 ，该公司总经理。委托诉讼代理人：李璐，北京金城同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田松，北京金城同达（西安）律师事务所实习律师。原告交通银行股份有限公司陕西省分行与被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司陕西省分行委托诉讼代理人卢瑞芳、被告刘武峰、被告西安欣荣佳房地产开发有限公司委托诉讼代理人李璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司陕西省分行诉称，2015年1月7日，原告与第一、第二被告签订《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》。合同主要约定：第一被告向原告贷款38万元，贷款期限为360个月，贷款期限自放款日起算，还款以月为一期，本息按期支付，还款日为每月的5日。贷款用于购买位于西安市曲江新区XX路XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号的房产，第一被告用其购买的上述房产作为借款的抵押担保，第二被告对上述贷款提供连带责任保证。合同还约定，第一被告违反本合同的其他约定，视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求第一被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；有权处置抵押物；第一被告未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，第二被告应按原告的要求立即支付第一被告的全部到期应付款项。随后，原告与第一被告签订《西安市房地产抵押合同》。2015年2月16日，办理了预抵押登记。上述合同生效后，原告按约向第一被告全额发放了借款，第一被告却违反合同约定未按期履行还款义务。截止2020年9月7日，已经逾期7期，构成违约。根据《贷款合同》的约定，原告宣布贷款全部提前到期，要求第一被告偿还贷款本息，要求第二被告承担连带保证责任，原告对抵押房产的处置款项具有优先受偿权。为维护原告合法权益，现诉至贵院，要求1.判令第一被告向原告偿还贷款本金349972.15元、利息10393.7元、罚息和复利269.18元，合计360635.03元（截止2020年9月7日，此后的利息、罚息和复利按照贷款合同的约定计算至贷款实际清偿之日止）；2.判令第二被告对上述债务承担连带清偿责任；3.判令原告对第一被告名下位于西安市曲江新区XX路XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号的房产处置价款享有优先受偿权；4、判令被告承担本案诉讼费、公告费、律师费及其他相关费用。被告刘武峰辩称，借款属实，其在2021年2月8日上午偿还了逾期欠款。被告西安欣荣佳房地产开发有限公司辩称，如判决其承担保证责任，请求判决其承担连带清偿责任后享有追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告交通银行股份有限公司陕西省分行提交以下证据:第一组：《个人房产抵押贷款合同》《抵押合同》，以期证明原、被告签订的合同系双方真实意思的表示，内容合法，合同依法成立，具有法律效カ，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司质证后表示对该组证据真实性及证明目的均认可，本院对该组证据予以确认。第二组、抵押备案证明、西安市不动产登记簿，以期证明原告系被告所购房产抵押权人，该房产已完成首次登记，依据法律规定，原告对被告刘武峰名下房产处置价款应享有优先受偿权；原告至今未取得他项权利证，被告欣荣佳公司应承担连带保证责任。被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司质证后表示对该组证据真实性及证明目的均认可，本院对该组证据予以确认。第三组、借款凭证，以期证明原告按照合同约定履行了发放全部借款的合同义务，被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司质证后表示对该组证据真实性及证明目的均认可，本院对该组证据予以确认。第四组、贷款明细表，以期证明被告刘武峰的行为已构成违约，原告有权按照合同约定宣布借款全部提前到期、要求被告刘武峰一次性清偿剩余借款本息及承担相关费用、要求被告欣荣佳公司承担连带保证责任、要求处置抵押物。被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司质证后表示对该组证据该组证据真实性及证明目的均认可，但被告刘武峰表示目前已将逾期部分款项还清，本院对该组证据予以确认。被告刘武峰未提交证据。被告西安欣荣佳房地产开发有限公司未提交证据。经审理查明，2015年1月7日，原告与被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告刘武峰提供贷款38万元，贷款期限为360个月，用于购买位于西安市曲江新区XX路XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号的房产一套；被告刘武峰采用等额本息还款法，贷款月利率为5.38125‰，如被告刘武峰违反本合同的其他约定即未按合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金及利息，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金及结清利息、计收罚息和复利。被告刘武峰以该合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保。抵押担保的范围为主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；被告西安欣荣佳房地产开发有限公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；被告刘武峰取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告西安欣荣佳房地产开发有限公司的保证责任解除。2015年2月16日，被告刘武峰将抵押房产在西安市房管局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交通银行股份有限公司陕西省支行，抵押登记备案号为：市房预抵字XXXXXXXX号。合同签订后，原告按约向被告刘武峰发放了贷款38万元，被告刘武峰自2020年3月5日开始逾期还款，诉讼后，被告刘武峰偿还了逾期欠款，截至2021年2月8日，被告刘武峰尚欠原告贷款本金343469.46元。另查明，涉诉房屋于2017年1月3日完成所有权首次登记，显示首次所有权人为西安欣荣佳房地产开发有限公司，尚未办理房产证，亦未取得他项权利证书。以上事实有《个人房产抵押贷款合同》《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、借款凭证、预抵押备案证明、西安市不动产登记簿、欠款明细表及当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告交通银行股份有限公司陕西省分行与被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》《抵押合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定自觉履行合同义务。原告依约向被告发放了贷款，但被告刘武峰未按合同约定履行还款义务构成违约。原告有权按约宣布合同项下贷款本息全部到期，要求被告承担相应的违约责任。但因被告刘武峰截止2021年2月8日已将此前的逾期款项全部结清，故对于原告要求被告刘武峰偿还偿还贷款本金349972.15元、利息10393.7元、罚息和复利269.18元，合计360635.03元（截止2020年9月7日，此后的利息、罚息和复利按照贷款合同的约定计算至贷款实际清偿之日止）的诉讼请求，本院依法予以部分支持。被告西安欣荣佳房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应对被告刘武峰未偿还本息按约承担连带保证责任。本案被告西安欣荣佳房地产开发有限公司在替被告刘武峰承担连带保证责任后，享有追偿权。原告诉请对被告刘武峰名下位于西安市曲江新区XX路XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号的房产处置价款享有优先受偿权一节，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致，抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物区分所有权首次登记且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持。本案中该房产虽未办理正式的抵押登记，但已经办理了预告登记，也完成所有权首次登记，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典法》第三百八十六条、第三百八十九条、第三百九十四条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第六百六十七条 、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告刘武峰在本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司陕西省分行偿还贷款本金343469.46元,并按照贷款合同的约定支付自2021年2月9日起至全部债务实际清偿之日止的利息、罚息及复利）。二、被告西安欣荣佳房地产开发有限公司对被告刘武峰的上述债务承担连带清偿责任，并在清偿上述债务后有权向被告刘武峰追偿。三、原告交通银行股份有限公司陕西省分行对被告刘武峰名下位于西安市曲江新区XX路XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号的房产处置价款享有优先受偿权。四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6710元，减半收取3355元由被告刘武峰、西安欣荣佳房地产开发有限公司承担（鉴于原告已预付，二被告随款直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                          审  判  员   王沧石 二〇二一年二月二十三日 法 官助 理    秦  洁书  记  员    李小娅