四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1192号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都珠江创展投资有限公司，住所地：四川省成都市温江区××道××段××号。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，1984年9月1日出生，汉族，住四川省成都市温江区，系该公司法务。 委托诉讼代理人：张思琳，女，1996年5月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该公司法务。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：易政，男，1986年10月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：唐海峰，四川素文律师事务所律师。 上诉人成都珠江创展投资有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人易政房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员杜玉兰适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 珠江公司上诉请求：一、请求维持一审判决第一项，撤销第二、三项；二、请求改判易政支付珠江公司2019年2、3、4月电费935.76元及逾期支付的违约金（以欠付电费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止），后对电费金额调整为934.89元；三、请求改判易政支付珠江公司2019年2、3、4月服务费531.69元及逾期支付的违约金（以欠付服务费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止），后将服务费金额调整为531.18元；四、请求改判易政支付珠江公司2019年2、3、4月线损费56.12元及逾期支付的违约金（以欠付线损费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止），后将线损费金额调整为56.07元；五、请求改判易政已交的收银机接口押金5000元用于品迭易政应付珠江公司的款项，不再退还；六、请求判令二审诉讼费由易政承担。事实和理由：一审判决遗漏部分重要事实，在认定电费、服务费、线损费等方面事实和法律依据不足。1．一审驳回的2019年2月至4月的电费等费用支付请求所属期间均在合同履行期限内，易政在一审庭审中并未对2、3月份实际使用房屋提出异议，而4月份用电度数（10度）抄表覆盖周期为2019年3月27日至2019年4月3日，即实际包含了3月份4天用电量，与后续租户进场时电度数差异在合理范围内，符合客观情况。另，根据抄表习惯，除2019年2月至4月，易政对2018年10月26日起至2019年1月的用电度数亦未进行签字确认且双方对2019年2月之前的用电费用并无争议，该情况说明珠江公司单方抄表确认用电度数的形式符合交易习惯。2．根据一审判决第一项，易政应支付珠江公司各项费用合计14943.7元，故三方接口保证金5000元应根据一审庭审情况用于抵扣易政应付珠江公司的款项，而非直接退还，如易政未履行一审判决第一项内容而要求珠江公司额外退还三方接口保证金5000元对珠江公司不公平。 易政辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。针对珠江公司要求易政支付2019年2月至4月期间的电费、服务费、线损费及对应违约金问题，第一，一审中珠江公司提交的2019年2月至4月电表抄表记录无易政签字确认，只是珠江公司单方制作；第二，易政对之前电费的缴费金额及形式没有提出异议，并不代表对后续产生的费用金额及缴费形式的认可；第三，假设存在相应费用，一审已经支持珠江公司没收易政全部租赁保证金46703.34元（四个月租金，远远超出了易政签订合同时能够预见的损失），足以弥补珠江公司的损失，若再支持上述三项费用，有违公平原则，且珠江公司也未举证证明其没收租赁保证金后仍不能弥补其实际损失的相关证据。 珠江公司向一审法院起诉请求：1．判令易政立即向珠江公司支付2019年4月租金12848.50元，以及逾期支付租金的违约金6092.44元（以欠付租金为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；2．判令易政立即向珠江公司支付2019年4月物业服务费2459.20元，以及逾期支付物业服务费的违约金1200.09元（以欠付物业服务费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；3．判令易政立即向珠江公司支付2019年2月、2019年3月、2019年4月电费935.76元，以及逾期支付电费的违约金443.52元（以欠付电费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；4．判令易政立即向珠江公司支付2019年2月、2019年3月、2019年4月服务费531.69元，以及逾期支付服务费的违约金252.00元（以欠付服务费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）5．判令易政立即向珠江公司支付2019年2月、2019年3月、2019年4月线损56.12元，以及逾期支付线损的违约金26.60元（以欠付线损为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日）；6．判令易政立即向珠江公司支付解约赔偿金44831.10元；7．判令本案诉讼费、保全费等由易政承担。 易政向一审法院反诉请求：1．判令珠江公司退还易政保证金51703.34元；2．判决珠江公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年11月15日，珠江公司（甲方）与易政（乙方）签订《租赁合同》。该合同第一部分“通用条款”第4.1.1条约定，如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金及其他费用），和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同约定不予返还；第4.3条约定，租赁期和装修期内的有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和／或使用的费用均应由乙方承担，乙方按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；第4.8条约定，本合同约定的租金、物业管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：合同价款，包括租金、物业管理费及本合同约定的其他费用；实际发生的各种性质的价外费用（根据适用税法的相关规定，价外费用包括但不限于违约金、赔偿金、代收款项、代垫款项）；合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方需要甲方支付按照合同价款、价外费用至适用税率计算的增值税；第10.1条约定，乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金……；该《租赁合同》第二部分“专用条款”第19条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市温江区××道××段××号被称为“珠江广场”的房屋；第20.1条约定，租赁期为自交付日起2年，即2018年11月15日至2020年11月14日；第21条约定，租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金＋提成租金超出保底租金的部分，保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠；……第二个租赁年度2019年1月15日至2019年11月14日的月保底租赁为11890.00元，提成租金，2019年1月15日至2019年11月14日的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的15%计算；第21.1.3条约定，乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）……自2019年4月1日起，该房屋的租金每3个月支付一次，其后各支付期的起止日期以此类推，乙方应于每个支付期开始前向甲方付清当期的保底租金；第21.2约定，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币46703.34元；第21.3条约定，该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月40.00元计算，即该房屋每月的物业管理费为2320元，乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于装修期届满之日前向甲方或管理公司付清2018年12月15日至2019年3月31日的物业管理费，自2019年4月1日起，该房屋的物业管理费每三个月支付一次，第一个支付期为2019年4月1日至2019年6月30日，其后各支付期的起止日期以此类推……乙方应于各支付期开始前向甲方或管理公司付清当期的物业管理费。同日，易政与珠江公司签署房屋交接确认书，将案涉租赁房屋交付易政使用。 2018年12月26日，易政与珠江公司分别签署了《关于用电单价调整及降价电费清退事宜的确认函》、《关于收取浮动物业服务相关事宜的确认函》，对电费、线损、服务费的收取达成一致意见，即自2019年1月1日起，易政向珠江公司缴纳的电费单价调整为由成都珠江广场平均目录销售电价（按国家相关规定计得）及6%线损两部分构成，以及自2019年1月1日起，易政须按月向珠江公司支付服务费，该商铺约定服务费计算方式为服务费计费标准×该商铺当月用电度数。 2019年4月18日，珠江公司向易政邮寄《关于解除租赁合同的公函》，载明：珠江公司已按合同约定向易政交付了房屋，但易政至今未能根据合同约定支付2019年4月1日至2019年6月30日保底租金等费用，现根据合同约定及相关法律规定就双方签订的租赁合同及双方现有的租赁关系于2019年4月30日解除，并要求易政支付应付的费用及承担相应违约责任等。 一审法院认为：易政与珠江公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。珠江公司按约将房屋交付易政使用，易政应按约定及时支付相应租金、物业服务费等费用。本案争议焦点在于双方解除合同的方式及时间问题。本案中，易政提出于2020年1月申请退租，并于3月底取得珠江公司高管人员同意，解除了双方签订的租赁合同，对此易政提交了证人证言予以证明，但该证言仅能说明易政向珠江公司提出过退租申请，并不能证明双方就租赁合同的解除达成一致意见，且本案中易政不享有合同约定和法律规定的合同解除权，在双方未达成合同解除的一致意见时，双方合同未解除。后易政未按约定支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金等费用，其行为已违反合同约定，构成违约。珠江公司以易政未按约支付租金，不履行合同义务为由，要求解除合同，符合法律约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，尽管易政否认收到《关于解除租赁合同的公函》，但若以本案诉讼作为合同解除的通知方式，则通知时间较之于珠江公司主张的时间大大延后，可能对易政产生更为不利的法律后果。因易政未支付2019年4月起的租金，珠江公司依法享有合同解除权，结合珠江公司于2019年5月1日将案件房屋另行出租的事实，珠江公司主张《租赁合同》自2019年4月30日起解除，符合合同约定和法律规定，一审法院对此予以支持。 对于珠江公司主张易政应付的解约赔偿金44831.10元和没收租赁保证金46703.34元的请求。《租赁合同》解除后，易政应依照约定承担违约责任。根据双方合同4.1.1条的约定，易政违反合同约定，珠江公司有权不予退还租赁保证金，故对珠江公司不予退还易政交纳的租赁保证金46703.34元的诉讼请求，一审法院予以支持。珠江公司同时主张支付解约赔偿金和没收租赁保证金的请求，其依据是易政逾期给付租金造成的违约行为，在一审法院已支持其不予退还租赁保证金的请求，珠江公司再同时主张解约赔偿金，明显高于其实际损失。据此，一审法院酌情支持珠江公司不退还易政缴纳履约保证金46703.34元，作为对珠江公司损失的补偿，对于珠江公司同时请求易政支付解约赔偿金44831.10元的请求，因珠江公司未举证证明其实际损失高于履约保证金的金额，故一审法院对于珠江公司要求易政支付解约赔偿金44831.10元的请求不予支持。 关于珠江公司要求易政支付2020年4月租金的诉讼请求。双方租赁合同于2019年4月30日解除，故易政应支付的租金至2019年4月30日止。珠江公司未提交易政在此期间营业额收入的相关证据，根据合同约定，易政在上述期间内需支付的租金为月保底租金，即每月11890元（不含税金额），故易政2019年4月1日至2019年4月30日应支付的不含税租金为11890元，按5%的租金税率计算，易政应付租金为12484.50元，珠江公司的主张符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。 关于珠江公司要求易政支付物业管理费的问题。根据双方签订的《租赁合同》第21条约定，易政应在2019年4月1日之前给付2019年4月的物业费，应付的物业管理费期间是2020年4月1日至2020年4月30日，合同约定的收费标准为2320元/月（不含税），管理收入税率按规定为6%，故物业管理费计算为2459.20元。现珠江公司向易政主张2019年4月1日至2019年4月30日的物业管理费2459.20元，符合合同约定，一审法院予以支持。易政辩称物业费不应再本案中处理，且在2019年4月其已腾退房屋，未享受物业服务。但根据合同约定双方租赁关系存续期间，物业服务费应由易政向珠江公司缴纳，故一审法院对易政的该意见不予采纳。 关于珠江公司请求租金、物业费的违约金问题。双方签订的《租赁合同》约定易政逾期未给付上述款项的，应自逾期给付之日起按每日1‰计算违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金数额应以实际损失为衡量基础，但珠江公司未举证证明易政迟延给付上述费用造成其除资金利息损失之外的其他损失，也未举证证明其在收取易政租赁保证金后仍不能弥补其实际损失的相应证据，故对珠江公司要求支付租金、物业费的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于珠江公司要求易政支付2019年2月至2019年4月期间的电费、服务费、线损费及对应违约金的问题。根据双方合同约定，珠江公司主张电费、服务费、线损费均基于案涉租赁房屋的实际用电度数，珠江公司提交的2019年2月至2019年4月电表抄表记录无易政签字确认，易政对该电表抄表记录亦不予认可，在珠江公司不能提交其他证据证明案涉租赁房屋在2019年2月至2019年4月期间的实际用电度数的情况下，珠江公司应承担举证不能的责任，故一审法院对该部分诉讼请求不予支持。 关于珠江公司主张的保全费，因未实际产生，故一审法院不予支持。 关于易政要求珠江公司退还保证金51703.34元的请求。经双方在一审庭审中确认，易政在反诉中主张的保证金包含租赁保证金46703.34元和5000元的收银机接口保证金。根据双方合同12.2条的约定，对易政逾期支付租金的，珠江公司有权根据合同约定不予退还被告交纳的租赁保证金。鉴于易政的违约行为，上述租赁保证金应按合同约定首先用以弥补珠江公司因此造成的损失，故对易政要求退还租赁保证金46703.34元的请求，一审法院不予支持。关于易政要求退还收银机接口保证金5000元的请求，珠江公司一审当庭确认已收取收银机接口保证金5000元，并表示愿意在其诉请的金额中抵扣，故一审法院对易政要求退还收银机接口保证金5000元的请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、易政于判决生效之日起五日内支付珠江公司租金12484.50元、物业管理费2459.20元，合计14943.70元；二、珠江公司于判决生效之日起五日内退还易政押金5000元；三、驳回珠江公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回易政的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取766元，由易政负担；反诉案件受理费减半收取546.00元，由珠江公司负担52.80元，易政负担493.20元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 另，二审中，易政同意收银机接口保证金5000元在其应付费用中予以品迭。 本院认为，易政与珠江公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该租赁合同合法有效。根据双方的诉辩意见，二审的争议焦点为：易政是否应当支付2019年2月至4月的电费、线损、服务费及对应违约金。对此，本院评议如下： 珠江公司认为该费用是易政承租期间实际使用产生的费用，且以前交纳电费都无需易政在电表抄表记录上签字，而是由物业公司抄表后，由公司工作人员发送信息给易政，易政按照该信息载明金额交费即可。 易政认为租赁保证金已经足以弥补该损失，且实际使用案涉房屋至2019年3月25日。 本院认为，首先，双方均认可案涉合同于2019年4月30日解除，根据《租赁合同》第4.3条约定，电费应由承租方负担，故2019年2月至4月的电费应当按约由承租人易政承担；其次，易政认可此前交纳电费并没有在抄表记录上签字，就是根据珠江公司短信通知的金额进行交费，故2019年2月至4月的抄表记录亦无需易政签字认可；最后，双方就电费单价调整为由电度电价和线损构成，电费外另交纳服务费的计费标准并无异议。故，易政应当支付2019年2月至4月的电费、线损费、服务费，合计1522.13元（电费抄表记录显示2019年2月-4月的欠付电度为1072度，枯水期计入线损的电费单价为0.9244元/度，枯水期的服务费计费标准为0.4955元/度，即（0.9244＋0.4955）元/度×1072度=1522.13元）。关于违约金，因违约金旨在填补损失，珠江公司现未举证证明在收取易政租赁保证金后仍不能弥补其实际损失的相应证据，故本院对其该诉讼请求不予支持。 综上所述，易政应当支付2019年2月至4月的电费、线损费、服务费，合计1522.13元。珠江公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3746号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3746号民事判决第三项； 三、易政于本判决生效之日起五日内支付成都珠江创展投资有限公司电费、线损、服务费，合计1522.13元； 四、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取766元，由易政负担；反诉案件受理费减半收取546元，由成都珠江创展投资有限公司负担52.80元，易政负担493.20元。二审案件受理费50元，由易政负担50元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杜玉兰 二〇二一年二月十九日 书记员  何浩铭