北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1644号上诉人（原审被告）：北京智防工程技术研究院有限公司，住所地北京市海淀区北清路103号1幢1层101-19。法定代表人：刚晓鑫，执行董事。委托诉讼代理人：于文锋，男，1975年12月21日出生。被上诉人（原审原告）：杜晓艳，女，1987年4月16日出生，。委托诉讼代理人：彭帅，北京大成律师事务所律师。原审被告：刚晓鑫，男，1977年5月22日出生，汉族，北京智防工程技术研究院有限公司执行董事，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于文锋，男，1975年12月21日出生，汉族，北京智防工程技术研究院有限公司员工，住山东省威海火炬高技术产业开发区。上诉人北京智防工程技术研究院有限公司（以下简称智防公司）因与被上诉人杜哓艳及原审被告刚晓鑫租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人智防公司和原审被告刚晓鑫共同委托诉讼代理人于文锋、被上诉人杜哓艳及委托诉讼代理人彭帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智防公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判：其与杜哓艳签订的《个人房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；其向杜哓艳支付截至2019年11月3日的租金16995元；其按应付租金年24%的标准支付违约金。事实与理由：2019年10月23日，杜哓艳到901号房屋催要租金并提出解除合同，双方约定2019年11月3日交房，我公司如约搬离，但杜哓艳未如约收房，故我公司与杜哓艳签订的《个人房屋租赁合同》的解除日期应为2019年11月3日。杜哓艳答辩称，同意一审判决，不同意智防公司的上诉请求和理由。杜哓艳向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《个人房屋租赁合同》，判令刚晓鑫、智防公司返还901号房屋及地上35号车位（以下简称35号车位），并将房屋恢复至租赁交接时原状，确保交接清单所涉物品完好,玻璃门恢复为防盗门；2.判令刚晓鑫、智防公司支付自2019年10月3日起至合同解除期间的租金，2019年10月3日至2020年4月2日期间以每月16995元计算，2020年4月3日起按每月17505元结算；3.判令刚晓鑫、智防公司按日583.5元标准支付自合同解除至实际返还房屋期间的房屋占有使用费；4.判令刚晓鑫、智防公司按日56.65元标准支付自2019年10月3日至实际付款期间的违约金；5.判令刚晓鑫、智防公司按月150元标准支付自2020年4月3日至实际返还车位期间的车位使用费；6.判令保证金16500元不予退还；7.判令刚晓鑫、智防公司支付提前退租违约金50985元。一审法院认定事实：2018年4月2日，出租方（甲方）杜晓艳与承租方（乙方）智防公司、刚晓鑫签署《个人房屋租赁合同》，甲方将901号房屋，建筑面积166.69平方米租赁给乙方作为办公用房。租赁期限自2018年4月3日起至2021年4月2日止暂定3年。该房租期内首年租金为16500元/月，以半年为结算周期，上一半年周期最末月内，乙方向甲方支付下一周期租金，次年月租金按上一年月租金3%增长，第三年租金按第二年月租金3%增长，支付方式不变。乙方同意每年2月1日单独支付甲方1800元租住小区地上停车位（12个月）使用费（车位号35号），由甲方交付物业部门，车位费使用周期为当年3月至次年2月。乙方同意每年预付1个月租金作为保证金，上年保证金可转结至当年，乙方需补充差额；合同终止，乙方如无损坏财物及设施，并结清各项费用时，甲方如数退还。乙方应按本合同规定付租金及各项费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，终止合同。乙方拖欠租金1个月，甲方可以终止合同，收回房屋，乙方除补交欠租外，并按租金的10%以天数计算向甲方交付违约金。乙方承诺首次租赁期满3年，如果提前退租需要缴纳3个月租金，如合同到期乙方不继续租用房屋需提前3个月通知甲方。《个人房屋租赁合同》附件一《房屋交割清单》载明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔：空调（美的）1台，单价13000，损赔额10000；空调（格力）3台，单价4500元，损赔额4000；空调（美的）1台，单价2000元，损赔额1500；热水器（海尔）1台，单价3500，损赔额3000；消毒柜（老板）1个，单价3000，损赔额2800；油烟机（老板）1台，单价3000，损赔额2800；灶具（老板）1个，单价3000，损赔额2800；书柜（美克美家）1套，单价5000，损赔额4700；顶灯（西蒙）6台，单价1500，损赔额1200；晾衣架（好太太）2副，单价2200，损赔额1900。钥匙（盼盼）2把；门禁卡（2个）单价30，损赔额30。车位费150元/月，起计时间2018.3。另询，双方确认901号房屋与902号房屋通道间加装防盗门，智防公司、刚晓鑫承租使用后将防盗门更换为玻璃门，凭指纹或密码进入。经玻璃门进入后，901号房屋另有入户防盗门。关于租赁主体，杜晓艳表示901号房屋和35号车位由智防公司和刚晓鑫共同承租。对此，智防公司、刚晓鑫表示刚晓鑫作为智防公司法定代表人签约，承租人为智防公司，与刚晓鑫个人无关。关于履约情况，双方均确认承租人已付保证金16500元，901号房屋租金付至2019年10月2日，35号车位租金付至2020年4月2日。庭审中，智防公司、刚晓鑫表示杜晓艳于2019年10月23日到达现场要求解除合同并腾退房屋，智防公司当场表示将于2019年11月3日腾退搬离，并实际于2019年11月3日腾退房屋及车位，房屋租赁合同于当日解除。经询，智防公司表示搬离后并未告知杜晓艳，亦未向杜晓艳交还入户防盗门钥匙。就此，智防公司提交公司员工赵淼书面证言、司机卿春书面证言、保洁员杜小艳书面证言及与902号房屋业主谈话录音为证。其中，赵淼表示杜晓艳于2019年10月23日到901号房屋催要租金，提出解除合同搬离房屋，经询问刚晓鑫意见后回复杜晓艳11月3日来收房；卿春表示于2019年10月29日为智防公司搬家至小汤山；杜哓艳表示智防公司于2019年11月3日前搬离房屋由其负责保洁工作。对此，杜晓艳表示从未通知智防公司、刚晓鑫解除合同腾退房屋，没有办理过房屋交接手续，房屋及车位至今仍由承租人智防公司、刚晓鑫占有使用。就此，杜晓艳提交双方微信聊天记录、租金催缴函、EMS邮政速递查询单、902号房屋业主书面证言、视频光盘、901号房屋现状照片、35号车位现状照片等为证。其中，杜晓艳与刚晓鑫微信及短信记录显示自2019年10月7日至11月25日期间，杜晓艳一直催缴租金；租金催缴函系杜晓艳于2019年12月6日经EMS邮政速递向智防公司及刚晓鑫送达；902号房屋业主刘春凤表示截止至2020年5月19日智防公司名称标牌悬挂在电梯口对面墙上，玻璃门未恢复原状；视频光盘显示杜晓艳分别于2019年11月23日、2019年12月7日及2020年5月19日前往涉租场地，标注智防公司标牌的玻璃门被锁。另，杜晓艳于2019年12月7日来到智防公司办公场所，将租金催缴函直接送达智防公司及刚晓鑫委托诉讼代理人于文锋。诉讼期间，经法院释明，双方于2020年6月4日办理901号房屋及35号车位交还手续，并对交还现状予以记录，杜晓艳于当日收回901房屋及35号车位。就交接情况，杜晓艳表示901号房屋存在严重破损情况，涉房费用尚未结清，不应退还保证金。对此，智防工程、刚晓鑫表示房屋破损为自然损耗，会按照交接情况付清涉房费用，不应全额扣抵保证金。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。《个人房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。关于承租人身份，租赁合同承租人由智防公司签章及刚晓鑫签字，刚晓鑫时任智防公司法定代表人，其所述代表公司签约理由正当。且租赁合同约定租赁用途为办公使用，杜晓艳提交微信往来记录亦载明公司账目问题、财务人员付款等情形，智防公司、刚晓鑫所述智防公司为承租人更符合在案证据指向，亦符合公司签约惯例，故本院认定901号房屋及35号车位承租人为智防公司，杜晓艳要求刚晓鑫承担合同责任依据不足，法院难以支持。关于履约争议，《个人房屋租赁合同》约定租期截止至2021年4月2日，智防公司辩称双方对于2019年11月3日提前解除合同达成合意，应当就此负担举证义务。但智防公司仅提交其工作人员书面证言，在无其他证据佐证情形下，法院难以认定；智防公司所交搬家人员及保洁人员书面证言针对搬离901号房屋作出说明，智防公司自述搬离后未告知杜晓艳，亦未办理房屋及车位交还手续，不足以认定完成交还义务。且，自杜晓艳提交证据显示901号房屋一直处于封闭状态，由智防公司持有入户钥匙，杜晓艳并未收回房屋及车位。智防公司表示租赁合同于2019年11月3日解除不符合在案证据指向，难以认定双方就解除合同达成合意。现杜晓艳提出解除合同，智防公司迟延支付租金已达约定解除权行使条件，且双方于2020年6月4日办理了901号房屋及35号车位交还手续，法院确认《个人房屋租赁合同》于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉讼期间，双方已就901号房屋及35号车位完成交接，法院对于返还房屋、恢复原状及房屋使用费均不再处理。关于租金，智防公司欠付2019年10月3日至2020年6月4日期间的房屋租金及2020年4月3日至2020年6月4日期间的车位租金，法院依据合同约定标准对此期间两项租金酌情判处。关于违约金，《个人房屋租赁合同》就逾期支付租金及提前解除合同分别约定不同的违约责任，杜晓艳要求智防公司支付逾期付款违约金及提前解约违约金理由正当，但合同约定标准过高，法院酌情判处智防公司以日28元标准支付自2019年10月3日至实际付款期间的逾期付款违约金，并按200%月租金支付提前解约违约金即33990元。另，关于保证金，智防公司于本案中未就返还保证金提出反诉，且双方就901号房屋涉房费用尚未结算，房屋损失尚存争议，法院对保证金暂不处理，智防公司可另行主张。一审法院判决：一、杜晓艳与北京智防工程技术研究院有限公司签订的《个人房屋租赁合同》于二〇二〇年六月四日解除；二、北京智防工程技术研究院有限公司于判决生效之日起七日内向杜晓艳支付房屋租金十三万八千一百四十七元；三、北京智防工程技术研究院有限公司于判决生效之日起七日内向杜晓艳支付车位租金三百一十元；四、北京智防工程技术研究院有限公司于判决生效之日起七日内按每日二十八元的标准向杜晓艳支付自二〇一九年十月三日至实际付清租金期间的违约金；五、北京智防工程技术研究院有限公司于判决生效之日起七日内向杜晓艳支付提前解除合同违约金三万三千九百九十元；六、驳回杜晓艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理的认定的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为：本案二审争议的焦点在涉案合同解除的时间、租金核算、违约责任承担三个问题。关于合同的解除时间，智防公司主张2019年11月3日双方就合同解除已经达成合意，并于当日搬离了涉案房屋，并提交了该公司员工等人的证言来证明，但是智防公司同时亦表示搬离后并未告知出租人杜晓艳，亦未向杜晓艳交还房屋钥匙。但是，杜晓艳对此并不认可，表示其于2020年5月19日前往涉案租赁场地时，标注智防公司的标牌的玻璃门还均被锁着。实际上，双方是在法院主持下，于2020年6月4日办理了涉案901号房屋及35号车位的交接手续。一审法院将该日作为涉案房屋租赁合同的解除时间，具有相应的事实依据。据此确定的未付租金数额亦正确合理。鉴于本案是在合同未到期的情况下，智防公司提前解除，同时还存在逾期支付租金的情形，依照合同约定智防公司应当承担提前解除合同和逾期支付租金的违约责任，对于违约金的具体的核算标准和数额确定，一审法院已经根据案件具体情况进行了酌减，酌减尺度亦未失衡，法院予以尊重，不再予以调整。综上，一审法院判决并无不当，应予维持。综上所述，智防公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由北京智防工程技术研究院有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  林存义二〇二一年二月二十四日法官助理  刘艳辉法官助理  眭 立