湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终76号上诉人（原审原告）：怀化金圆房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区舞水路。法定代表人：杨志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张京勇，该公司员工。委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：城步苗族自治县公路管理局，住所地城步苗族自治县儒林镇南山大道。法定代表人：张巨鸣，该局局长。委托诉讼代理人：朱彩权，该局工作人员。委托诉讼代理人：肖宏健，湖南承信律师事务所律师。上诉人怀化金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆公司）因与被上诉人城步苗族自治县公路管理局（以下简称城步公路局）合同纠纷一案，不服城步苗族自治县人民法院（2020）湘0529民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金圆公司上诉请求：撤销原判，判决支持金圆公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由城步公路局负担。事实与理由：经过金圆公司的努力，城步公路局土地用途变更手续于2018年12月18日完成，获得了正式批复和用地规划条件书，但城步公路局未依约定与金圆公司签订《收购城步公路局老办公楼及补偿公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，属于违约行为，致使金圆公司的各项工作陷入严重被动，城步公路局因违约应赔偿金圆公司的全部损失。城步公路局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金圆公司一审诉讼请求：1、城步公路局向金圆公司支付违约金50万元；2、由城步公路局赔偿金圆公司在开发城步公路局局老办公楼地块房地产开发项目前期工作所支出的利息740000元、房屋租金和水电费85960元、设计费70000元、国土测绘费和不动产登记费4462元，合计1915122元。一审法院查明：2015年8月27日，金圆公司作为乙方、城步公路局作为甲方，双方签订了《开发补偿意向协议》，约定如下：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿的原则，就乙方开发“城步县公路管理局老办公楼地块房地产项目”事宜，经友好协商，达成如下意向协议：一、开发方式及补偿内容，1、乙方拟开发城步县公路管理局内老办公楼和平房及空地（土地总面积为600㎡以上，房屋建筑面积不少于10000㎡，车位保证一层，具体面积以规划建设手续为准），该地块为甲方原办公楼用地，土地属性为划拨用地，乙方负责土地转性、拆迁并承担相关各项税费，甲方在项目立项与建设期间不负责任何规费、税费费用，风险由乙方自行承担；2、在正式合同签订三日内乙方需支付收购甲方老办公楼款及甲方土地被收回补偿款合计人民币103万元（以下简称补偿款），因老办公楼拆迁，造成甲方与武靖高速公路项目部关于老办公楼租赁合同解除，对此应给武靖高速公路项目部的赔偿金（约人民币十万元）全部由乙方承担，该赔偿款不计入乙方应付甲方的103万元补偿款；3、该项目由乙方公司全资开发，甲方同意协助衔接县政府及各职能部门完成土地变性，乙方为土地变性和该项目开发建设提供全部资金，项目全过程中产生的各种规费、税费由乙方承担，开发投资风险、安全责任事故风险全部由乙方自行承担；4、乙方应向甲方支付保证金人民币150万元，本意向协议签订后七天内，乙方先行支付人民币50万元保证金打进甲方指定账户，正式合同签订三天前乙方再支付人民币100万元进甲方指定账户，前后合计保证金人民币150万元；5、为了降低乙方开发风险，经乙方要求，甲方同意组织城步公路管理局职工组团进行团购，团购乙方开发该项目的商品房（团购指乙方对组团的成员给予商定的购房优惠，组团的成员没有购买乙方在该地段开发的所有商品房的义务），乙方商品房销售时愿意以低于同路段或条件类似楼房市场价200元/m以上的团购价出售给城步公路管理局职工，团购成员的组成、确定由甲方负责。具体团购方案与价格双方在正式合同或补充合同中确定，所建车位、车库按市场价格优先售与公路局院内住户，在公路局院内住户放弃优先购买权后，乙方才能对外出售，且出售价格不得低于售与公路局院内住户的价格。二、前期工作以乙方为主，甲方协助，双方派员，共同负责，乙方负责完成该项目的立项、土地变性等各项工作，如有矛盾纠纷甲方协助乙方处理，所产生费用由乙方承担。三、甲乙双方完成前期工作基础上，在办理土地用途变更手续后，双方约定在三个工作日内签订的《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，正式合同以本意向协议作为双方合作的基础，具体合作内容，以双方的正式合同为准。四、违约责任，如果甲乙任何一方未按本意向协议约定与对方签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，则违约方承担缔约过失责任，赔偿守约方因此花费的成本和违约金50万元。协议签订后，金圆公司于2015年9月16日向城步公路局支付了50万元保证金。金圆公司在签订该协议前已经着手办理城步公路局老办公楼土地用途变更相关手续，并于2015年6月1日获得了邵阳市公路管理局《关于同意城步县公路管理局处置旧宿舍楼房产等资产的批复》，批复中第一条明确规定对城步公路局上世纪七十年代初期修建的旧宿舍楼等资产由地方政府收回后以招标挂牌方式出让。双方签订《开发补偿意向协议》后，金圆公司继续办理城步公路局老办公楼土地用途变更手续，城步公路局予以配合、协助。2018年5月28日，城步苗族自治县国土资源局作出城国土资储字（2018）03号《收回国有土地使用权决定书》决定：一、收回土地使用权、含地上合法建(构)筑物工作的实施主体为县土地开发整理储备中心，二、收回城步苗族自治县公路管理局不动产权证号为湘（2018）城步苗族自治县不动产权第0000183号，宗地面积内244.5平方米的土地使用权，含地上合法建（构）筑物，其收回的不动产权证归县土地开发整理储备中心管理，三、根据县政府批复与相关协议，此次土地使用权回收为无偿回收，四、原土地权利人（城步公路局）持不动产权证（或原国有土地使用证书及房产权证书）于收回国有土地使用权公告发布后15日内，办理房产权、证变更登记手续和注销手续。2018年12月3日，城步苗族自治县人民政府作出城政函（2018）80号《城步苗族自治县人民政府关于调整县农技推广中心、教育新村、原南山种畜牧良种繁殖场、芙蓉学校、公路局院内改造、蒋坊超限检测站、中医院拆迁安置、西岩液化气站等八项地块规划技术指标的批复》，同意包括城步公路局院内等八项地块进行技术指标调整，城步公路局老办公楼地块用地性质变更为二类居住用地。2019年6月21日，邵阳市公共资源交易中心接受城步苗族自县自然资源局的委托以网上交易方式挂牌出让该宗土地使用权，金圆公司参与了竞买但没有获得该宗土地使用权，而是案外人刘海青获得该宗土地使用权，并于2019年8月16日签订国有建设用地使用权合同。2019年10月8日，城步公路局向金圆公司发出函告，终止与城步公路局签订的《开发补偿意向协议》，并要求金圆公司尽快办理保证金退还手续。2019年10月11日，城步公路局退还金圆公司50万元保证金。金圆公司在办理土地用途变更相关手续过程中，以城步公路局的名义于2018年1月3日缴纳了3912元地籍测绘费、于2018年1月29日缴纳了不动产证登记费550元。一审法院认为，本案属合同纠纷。本案争执焦点为：城步公路局与金圆公司没有按《开发补偿意向协议》约定签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，城步公路局对此是否存在缔约过失行为和违约行为，是否应承担缔约过失责任和违约责任？第一、城步公路局是否存在缔约过失行为，是否应承担缔约过失责任？根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有假借订立合同、恶意进行磋商，或者故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，亦或有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。金圆公司未能提供证据证明城步公路局在本案中存在上述缔约过失行为，故城步公路局不应承担缔约过失的赔偿责任。第二、城步公路局是否存在违约行为，是否应承担违约责任？双方当事人所签订的《开发补偿意向协议》第三条约定甲乙双方完成前期工作基础上，在办理土地用途变更手续后，双方约定在三个工作日内签订的《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，正式合同以本意向协议作为双方合作的基础，具体合作内容，以双方的正式合同为准，该《开发补偿意向协议》是当事人约定在将来一定期限内条件成就时应当订立合同的预先约定，其实质是预约合同，当事人应按预约合同约定履行订立合同的义务，一方不履行该义务，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本案中，判断城步公路局是否违反了预约合同约定的义务，应审查双方在预约合同中约定的条件是否成就。《开发补偿意向协议》第三条约定了双方签订合同的条件和限期，但双方对该条件是否成就在理解上产生争议，金圆公司认为签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》的条件和期限是在其办理好城步公路局老办公楼土地用途变更手续后的三个工作日内，而城步公路局老办公楼地块于2018年12月3日办理好了改变土地用途变更手续后，城步公路局并没有与原告签订协议，即违反了预约合同约定的义务；而城步公路局则认为签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》的前提是金圆公司取得城步公路局老办公楼地块的土地使用权，否则《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》无法实际履行、合同目的无法实现，因此，双方签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》的条件和期限是在金圆公司办理好城步公路局老办公楼土地用途变更手续并取得该宗土地使用权后的三个工作日内，由于金圆公司没有取得城步公路局老办公楼地块的使用权和开发权，故双方未按预约合同约定签订合同，城步公路局没有违反预约合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。根据《开发补偿意向协议》第一条2项的约定和庭审中当事人的陈述，双方约定要签订的《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》是针对收购城步公路局老办公楼并对城步公路局进行补偿的协议，城步苗族自治县国土资源局于2018年5月28日作出的城国土资储字（2018）03号《收回国有土地使用权决定书》决定将城步公路局老办公楼地块的土地使用权和地上合法建（构）筑物收回，城步公路局已不再是其老办公楼的权利主体，无权与金圆公司签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》，双方在《开发补偿意向协议》约定的签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》的义务已无法实际履行；《开发补偿意向协议》第一条5项约定，为了降低金圆公司开发风险，经金圆公司要求，城步公路局同意组织城步公路局职工进行团购，团购金圆公司开发城步公路局老办公楼土地项目的商品房，根据该条约定，双方签订《团购商品房合同》的目的是为了降低金圆公司开发风险而由城步公路局组织其职工团购金圆公司开发城步公路局老办公楼地块修建的商品房，而金圆公司要开发城步公路局老办公楼地块的前提是必须取得该宗地块的土地使用权，故对《开发补偿意向协议》第三条约定签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》的条件和期限应理解为在金圆公司办理好城步公路局老办公楼土地用途变更手续并取得该宗土地使用权后的三个工作日内，本案中，由于金圆公司没有取得城步公路局老办公楼地块的土地使用权而导致预约合同约定的条件未成就，而不是城步公路局违反了预约合同约定的义务；在城步苗族自治县人民政府于2018年12月3日将城步公路局老办公楼地块用地性质变更为二类居住用地至城步公路局于2019年10月8日向金圆公司发出终止《开发补偿意向协议》函告期间，尽管城步公路局没有主动与金圆公司签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，按金圆公司对签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》的条件和期限是在金圆公司办理好城步公路局老办公楼土地用途变更手续后的三个工作日内的理解，金圆公司可以要求城步公路局与其签订合同，而金圆公司未能提供证据证明其向城步公路局提出过签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》的要求，金圆公司的这一行为表明签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》的条件和期限应为在金圆公司办理好城步公路局老办公楼土地用途变更手续并取得该宗土地使用权后的三个工作日内，而不是金圆公司主张的办理好城步公路局老办公楼土地用途变更手续后的三个工作日内。综上，金圆公司未能提供证据证明城步公路局在本案中存在缔约过失行为和违约行为，故对金圆公司的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回怀化金圆房地产开发有限公司的诉讼请求。二审期间，上诉人金圆公司提交协议书一份，拟证明金圆公司与城步公路局签订《开发补偿意向协议》后，对修建的房屋委托了设计院进行设计，并实际支付了7万元设计费的事实，被上诉人城步公路局对该证据质证认为不属于新的证据，对其关联性不予认可。本院认为上诉人提交的逾期证据不足以改变本案事实的认定，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，二审期间争议焦点为双方当事人未按照《开发补偿意向协议》约定继续签订《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，被上诉人城步公路局是否属于违约方，应否对上诉人金圆公司承担违约责任。《开发补偿意向协议》系双方当事人为使得金圆公司开发城步公路局老办楼地块房地产项目而签订的意向性合同，本院认为，城步公路局在签订该协议过程中无违约行为，不应对金圆公司承担任何违约责任。理由如下:首先，在签订上述协议之初，邵阳市公路管理局已经作出批复，明确了城步公路局旧宿舍综合楼等资产由地方政府收回后以招标挂牌方式出让，金圆公司明知协议中约定的城步公路局老办公楼所属用地将由政府收回并通过招标挂牌方式出让，仍然与城步公路局签订协议自愿承担土地转性等相关各项规费、税费，城步公路局在签订上述协议过程中并未采用隐瞒事实或欺诈等手段，并无过错。其次，虽然协议中约定在办理土地用途变更手续后三日内，双方应当签订正式的《收购城步公路局老办公楼及补偿城步公路局土地被收回合同》、《团购商品房合同》，但根据查明的事实，城步公路局老办公楼所属用地于2018年12月3日经城步苗族自治县人民政府批复变更为二类居住用地，但早在2017年5月28日城步公路局老办公楼所属用地含地上合法建筑物均已经被城步苗族自治县国土资源局收回，城步公路局对其用地含地上合法建筑物已经没有所有权，在上述土地用途变更之前即已经无权与金圆公司签订正式收购合同和团购合同，双方的合同目的已然无法实现，对此金圆公司在签订协议时应当预见，城步公路局对此亦无过错。综上所述，金圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费26121元，由上诉人怀化金圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭莎娜审判员  刘新军审判员  朱一泓二〇二一年二月二十二日法官助理陈莉娟书记员黄腾达附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……