苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8396号原告：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：李雪松，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨春梅，该公司员工。被告：苏友波，男，汉族，住江西省萍乡市上栗县。原告苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称“星浩房地产公司”）与被告苏友波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告星浩房地产公司的委托诉讼代理人杨春梅，被告苏友波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星浩房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方房屋租赁合同于2020年9月21日解除；2、判令被告支付2020年2月28日至2020年9月21止的租金213514.14元及滞纳金130582.98元；3、判令被告支付2020年5月26日至2020年9月21止的物业费59167.5元及滞纳金10161.38元；4、判令被告支付电费800元；5、判令被告支付违约金，违约金按照月租金和月物业费之和的三倍计算，为(31298.75+15435)*3=140201.25元；6、判令被告支付装修期间2018年10月28日至2019年6月27日的租金250390元及免租期间2019年9月28日至2020年2月27日的租金156493.75元，共计406883.75元；7、请求判令被告支付房屋占用费，占用费自2020年9月22日暂计至2020年11月25日，按房屋日租金的三倍计算，为200655元（3元/平米/日*343平米*65日*3）；8、判令被告将所承租房屋恢复毛坯返还原告；9、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月30日，原、被告双方签订《苏州星光耀项目房屋租赁合同》，由被告租用原告位于苏州市××光耀商业广场××商铺，用于经营“娘亲XX湘菜”。租赁面积为343平方米，租期自2018年10月28日至2024年6月27日止，2018年10月28日至2019年6月27日为装修期，2019年6月28日-2021年6月27日租金标准为3元/天/平方米，31298.75元/月；2021年6月28日-2022年6月27日租金标准为3.15元/天/平方米，32863.69元/月；2022年6月28日-2023年6月27日租金标准为3.31元/天/平方米，34506.87元/月；2023年6月28日-2024年6月27日租金标准为3.47元/天/平方米，36232.22元/月。物业费标准为15435元/月。基于租赁合同权利义务全部履行，原告给予被告整个合同期5个月的经营免租期，免租期间为2019年9月28日至2020年2月27日。租金及物业费按照三个月为一期缴纳，被告应于每期最后一个月的20日前支付下一期的租金及物业费，逾期支付租金，每逾期一日，承担千分之三的滞纳金；逾期支付物业费的，每逾期一日，承担千分之一的滞纳金。原告按照房屋租赁合同约定交付房屋，被告接收房屋进行装修后经营，被告应如期缴纳各项应交费用，但经原告多次催告，被告仍未支付2020年2月28日后的租金及2020年5月26日后的物业费。相反，被告于2020年9月21日停止经营，且未将商铺恢复毛坯状态交还原告。鉴于被告的违约行为，原告于2020年11月11日发送解除租赁合同通知书，并要求被告支付欠款，但被告均不予理会，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告苏友波辩称：对于双方房屋租赁合同于2020年9月21日解除有异议，在2020年疫情严重时我方在三、四月份向原告申请过撤铺，但是原告没有同意，要求我方支持一下商场工作，后来我们店铺于2020年9月份停止经营，因为原告将我们店铺的电关掉了。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理查明：2018年6月30日，原告星浩房地产公司（甲方、出租人）与被告苏友波（乙方、承租人）签订《苏州项目房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于苏州市虎池路1583号苏州星光耀商业广场3幢三层3FXX、XX号商铺出租给乙方，用于经营娘亲XX湘菜。该商铺的租赁面积为343平方米。该商铺的租金、物业管理费或其他款项均以该租赁面积为基数。2、租赁期限自2018年9月28日起至2024年6月27日止。除因乙方主动违约造成乙方没有租满上述租赁期限外，在乙方遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起90天的装修期（即2018年9月28日至2018年12月27日）；装修期内乙方须支付物业管理费及其他费用。3、租金标准为：2018年12月28日-2020年12月27日为3元/天/平方米，即31298.75元/月（其中，2019年3月28日-2020年8月27日为免租期）；2020年12月28日-2021年12月27日为3.15元/天/平方米，即32863.69元/月；2021年12月28日-2022年12月27日为3.31元/天/平方米，即34506.87元/月；2022年12月28日-2023年12月27日为3.47元/天/平方米，即36232.22元/月。其中，首期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2018年12月28日至2019年3月27日，租金金额为93896.25元；首期租金后的各期租金以3个月为1个交租期，乙方应在每个交租期末月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按未付租金的日千分之三向甲方支付违约金。4、物业费标准为15435元/月。乙方应于交付日或之前，向甲方一次性付清该商铺装修期内的物业管理费。装修期满后的首期物业管理费应于本合同签订后5个工作日内支付，费用期间为2018年12月28日-2019年3月27日，金额为46305元；首期物业管理费后的各月物业管理费，以3个月为一个交付期，乙方应于每个缴费期末月的20日或之前向甲方一次性足额支付下个交租期的物业费。逾期缴纳物业管理费的，每逾期一天，则应按逾期支付款项的千分之一支付滞纳金。5、租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将商铺恢复原状后归还甲方。如乙方逾期不归还商铺，乙方除应每日按照租赁期满或合同终止之时的日租金标准的3倍支付占有使用费外，还应承担该商铺占用期间的物业管理费、水、电等其他一切费用。6、甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日起5日内，向甲方支付62597.5元作为房屋租赁保证金和10000元作为经营质量保证金，同时支付30870元作为物业保证金。7、乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的，或违反本合同约定，经甲方发出书面改正通知后，在指定期限内仍未改正的，则构成违约，非违约方可书面通知违约方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按月租金和月物业管理费之和的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以弥补损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。8、若出现本合同规定的情形导致甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权根据上述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权以第1个租赁年度月平均租金及物业管理费的计算标准要求乙方补足乙方在装修期内应缴的所有租金及物业管理费或差额，及以第1个租赁年度月平均租金及物业管理费的计算标准要求乙方补足前3个租赁年度已租月份的租金及物业管理费的差额，并且乙方无权就其在商铺内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿，乙方应按本合同约定将商铺恢复原状后返还甲方。2018年10月28日，原告星浩房地产公司（甲方、出租人）与被告苏友波（乙方、承租人）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方确认甲方已于2018年10月28日将该商铺按约定的交付标准交付给了乙方，乙方已经确认并实际接收商铺。租赁合同约定的租赁起始日变更为2018年10月28日，装修期、租户开业日、计租日和租赁期限等相应顺延。原租赁合同的装修期变更为2018年10月28日至2019年6月27日，乙方对外营业日变更为2019年6月28日，租赁期限变更为2018年10月28日至2024年6月27日。本协议与租赁合同具有同等法律效力。2018年10月28日，星浩房地产公司与苏友波签订《房屋交接书》一份，星浩房地产公司将案涉商铺向苏友波予以了交付。苏友波随后开始对商铺进行装修，并在该商铺内经营“娘亲下厨”湘菜馆。2020年5月27日，星浩房地产公司向苏友波发送《催款通知书》一份，载明苏友波尚欠2020年1月28日-2020年5月27日的租金及物业管理费用155636.25元，要求苏友波在收到该通知书后三日内缴清所欠费用及违约金，否则有权解除合同。2020年6月8日，星浩房地产公司向苏友波发送《催款通知书》一份，告知苏友波仍结欠2020年1月28日-2020年5月27日的租金及物业管理费用155636.25元，并要求于收到通知书后三日内缴清，否则星浩房地产公司有权解除合同。2020年11月11日，星浩房地产公司向苏友波发送《房屋租赁合同解除通知书》一份，告知苏友波因未按约履行合同项下缴纳租金、物业管理费的义务，经催缴后仍未缴纳，且苏友波于2020年9月21日停止经营，以实际行动表明不再履行房屋租赁合同，故为维护合法权益，《房屋租赁合同》于2020年9月21日解除。星浩房地产公司并要求苏友波收函后3日内缴纳截至房屋租赁合同解除之日的租金213514.14元、物业管理费59167.5元、电费800元等。同时要求苏友波收函后3日腾空并恢复商铺原状，注销工商等手续。另查明，姑苏区娘亲下厨餐饮店成立于2019年4月17日，目前为工商存续状态，经营者为苏友波，工商登记注册地址为苏州市姑苏区虎池路1583号星光耀商业广场三层3FXX、XX号单元。庭审中，被告陈述:1、受疫情影响，商场里餐饮店从原来十几家变成现在三五家，关闭了很多。我方在2020年9月21日停止经营。2、2020年9月份我方要把店铺里的东西搬走，但原告不让搬，所以按照3倍租金支付房屋占有使用费是不合理的。3、就租金减免，我们和原告协商过。当时原告答应给我们减免一个半月的租金和物业费，我们觉得店铺持续亏损，所以没有签署书面的减免协议。4、当时我们询问原告能否减少租金和物业费，原告说只能减免一个半月，不能再减更多了。5、对于结欠电费800元没有异议，租金支付至2020年2月27日。物业费交至2020年5月25日。我方在原告处尚有经营质量保证金10000元、物业管理保证金30870元、房屋租赁保证金62597.5元。庭审中，原告陈述：1、客流量少和解除合同没有必然关系，解除合同系被告自己经营的问题，同一批开业的很多店铺还在经营。2、就疫情期间的租金减免问题，星光耀商场对于在营的商户分业态给予了租金减免，但租金减免的前提是租户正常履行合同、按时缴纳各项费用，不得提前终止合同，包括因租户欠费而由原告提出解除合同的，均不能享受租金减免政策。3、法律及相关政策规定，疫情期间对于民营企业所签订的房屋租赁合同，不是必须得给予租金减免，原告方出于相应国家政策，同舟共济共渡难关共克时艰，给留下来经营的租户相应的租金减免，但被告因违反合同约定，没有按期交纳费用，于2020年9月21日停止经营并终止合同，故不再享有租金减免。4、我方从未不让被告搬走店铺内的物品，相反我方在发送被告的解除通知书里明确要求被告将遗留在商铺内的物品搬走，并要求将店铺恢复原状交付原告，但被告并没有按照解除通知书的要求履行，故原告有权要求被告支付房屋占有使用费。2021年2月1日上午，本院组织原、被告对案涉商铺进行了现场勘验，现场可以看到被告经营使用的餐桌、餐椅及相关经营设备均存放于案涉商铺内，相关的装修设施也未拆除。被告当场承诺2月7日前全部搬离。对于装修装饰等不可移动部分，原被告一致确认后期如果新的承租人愿意继续使用，则不需要拆除；如果新的承租人不满意并要求恢复原状，则被告在收到原告通知后20日内予以恢复原状；如20日内不恢复，则由原告自行恢复，并由被告承担86000元恢复费用。原告表示同意按上述方案执行，并表示要求恢复原状的诉讼请求不再本案中主张。原、被告还约定了10000元的违约金事宜。2021年2月25日上午，本院电话询问原告代理人，原告代理人表示被告已于上述约定日期前将商铺内的餐桌、餐椅及相关经营设备等予以了搬离。以上事实，由苏州项目房屋租赁合同、补充协议、房屋交接书、催款通知书、房屋租赁合同解除通知书、邮寄凭证、工商登记信息及本院现场勘验笔录、庭审笔录等予以证明。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立且有效，双方均应按约履行各自的权利义务。上述合同签订后，被告即接手案涉商铺并进行装修后经营湘菜馆。经营过程中，被告多次结欠租金及物业管理费等费用，经原告催交后，仍未缴纳，其行为已构成违约；此后被告于2020年9月21日单方停止营业。可见，案涉租赁合同系因被告的原因而导致终止履行，基于原告于2020年11月11日发函中确认双方的合同自2020年9月21日起解除，故本院认定双方的房屋租赁合同自2020年9月21日起解除。被告确认租金支付至2020年2月27日，物业管理费支付至2020年5月25日，故被告对于合同解除前的未支付的租金和物业管理费应当予以支付。同时，因双方的房屋租赁合同已经解除，故原告应当将收取的房屋租赁保证金、经营质量保证金及物业保证金合计103467.5元返还被告，基于被告在本案中负有支付义务，且双方也表示保证金用于抵扣相关款项，故本院在被告结欠的租金中予以抵扣，经计算和折抵，被告目前尚欠原告租金金额为110046.64元。关于原告主张的滞纳金，本院认为，原告主张的计算标准过高，扩大了被告的损失，本院结合双方合同的履行情况、被告的过错程度、原告就损失的举证情况以及新冠疫情的客观影响等因素，酌定滞纳金按照LPR的标准予以计算。关于原告主张2018年10月28日至2019年6月27日装修期间的租金及免租期间2019年9月28日至2020年2月27日期间租金的诉讼请求，本院认为，原告免收上述两个时间段的租金系基于被告能按约履行案涉租赁合同，但被告在履行过程中多次欠缴相关费用，且于2020年9月21日停止经营、终止了租赁合同，属于单方违约行为，故原告有权根据双方房屋租赁合同的约定要求被告将上述两个时间段免收的租金予以补缴。被告在停止营业后，并未及时归还案涉商铺，商铺内的可移动物品也未及时腾空，装饰装修部分也未予以拆除和恢复原状，即被告在停止营业后实际上仍处于事实占有案涉商铺，故应当向原告支付房屋占有使用费。被告陈述系原告不让其搬走物品，但并未提供相关证据予以证明，且商铺内的装饰装修部分也未予以拆除和恢复原状，注册在商铺上的个体工商户仍未迁走，事实上仍处于占有案涉商铺的状态，故被告的抗辩观点缺乏依据。关于房屋占有使用费的标准，双方的房屋租赁合同约定按照房屋租金的3倍标准予以计算，该标准明显过高，但被告逾期腾空和搬离案涉商铺已构成违约，双方在合同中约定逾期退房占用费以租金标准的3倍计算实质上属于违约金性质，本院结合被告的违约程度以及原告就损失的举证情况等因素，酌情将房屋占有使用费调整为租金标准的1.3倍予以计算。被告单方违约终止合同，应当承担相应的违约责任。原告主张按照双方的房屋租赁合同中约定的以月租金和月物业管理费的3倍予以承担违约金，对此，本院认为，因被告违约提前终止合同，导致案涉租赁合同尚有近4年的租期无法履行，给原告造成了一定的租金和物业费损失；同时，也给原告造成了商铺后续的空关损失，故双方合同约定的上述违约金计算标准并不过高，也未违反相关法律规定，本院予以支持。关于恢复原状的诉讼请求，因原、被告在本院组织房屋返还和交接时已达成了新的解决方案，且原告也表示在本案中不再主张，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告苏州星浩房地产发展有限公司与被告苏友波于2018年6月30日签订的《苏州项目房屋租赁合同》自2020年9月21日起解除。二、被告苏友波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州星浩房地产发展有限公司租金110046.64元及滞纳金（其中，以93896.25元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年6月21日起计算至实际给付之日止；以16150.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年8月21日起计算至实际给付之日止）。三、被告苏友波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州星浩房地产发展有限公司物业管理费59167.5元及滞纳金（其中，以12862.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年3月21日起计算至实际给付之日止；以46305元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年6月21日起计算至实际给付之日止）。四、被告苏友波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州星浩房地产发展有限公司电费800元。五、被告苏友波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州星浩房地产发展有限公司2018年10月28日至2019年6月27日的租金250390元及2019年9月28日至2020年2月27日的租金156493.75元，合计406883.75元。六、被告苏友波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州星浩房地产发展有限公司房屋占有使用费177914元。七、被告苏友波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州星浩房地产发展有限公司违约金140201.25元。八、驳回原告苏州星浩房地产发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15258元，减半收取7629元，由原告苏州星浩房地产发展有限公司负担1841元，被告苏友波负担5788元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 成二〇二一年二月二十六日书记员 杨宇铮