湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初8486号原告：朱玉琴，女，土家族，1989年2月14日出生，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：曾建龙，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南洪胜酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路街道芙蓉中路一段185号101房。法定代表人：田辉。委托诉讼代理人：舒武扬，男，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县，该公司员工。被告：莫晓明，男，汉族，1981年8月11日出生，住所地湖南省麻阳苗族自治县。原告朱玉琴诉被告湖南洪胜酒店管理有限公司（以下简称洪胜公司）、莫晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员杨俊与人民陪审员彭斌、刘彩云组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱玉琴的委托代理人曾建龙，被告洪胜公司的委托代理人舒武扬到庭参加诉讼，被告莫晓明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱玉琴向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告洪胜公司所签订的《公寓委托管理合同》并按照《单间精装交付清单》中软装要求向原告交付房屋；2、请求依法判令被告洪胜公司向原告支付房屋租金暂定52020元（房屋租金暂自2020年1月起计算至2020年9月，实际计算至原被告间《公寓委托管理合同》解除之日止）；3、请求依法判令被告洪胜公司向原告支付违约金69360元及律师费3000元；4、请求依法判令被告莫晓明对被告洪胜公司的上述第二、三项诉讼请求承担连带责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告洪胜公司于2019年5月28日签订《公寓委托管理合同》，合同约定：原告将位于长沙市开福区××路××号××公寓××楼××室××楼××室委托被告洪胜公司管理、运营，2019年12月1日至2021年11月30日期间，被告洪胜公司于每月15日前支付当月租金3100元和2680元。然截至原告起诉之日，被告洪胜公司仅于2019年12月19日支付过2019年12月房屋租金，目前拖欠2020年1月至2020年9月共计9个月的房屋租金，合计拖欠房屋租金52020元。原告曾多次要求被告洪胜公司支付到期租金未果。现被告洪胜公司逾期支付租金已远超过2个月，根据合同第六条第五款、第六款的约定，原告有权要求单方解除合同，并要求被告洪胜公司支付6个月的违约金共计69360元。被告洪胜公司为一人有限责任公司，其唯一股东被告莫晓明不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对被告洪胜公司的债务承担连带责任。为维护自身合法权利，特向法院起诉，望依法裁判。被告洪胜公司辩称：一、2020年1月开始没有支付租金是事实，但自新冠疫情爆发酒店运营遭受不可抗力影响，答辩人在2020年4月新冠疫情没有完全过去，就已经开始陆续复工，答辩人在积极处理这个事情。2020年4月22日，答辩人就减租事宜向业主发出了《协商函》，遭到业主的拒绝。5月答辩人准备试营业，遭业主反对。6月在法院判决业主无权单方解除合同的前提下，答辩人组织试营业，也遭到业主的强烈反对，采取方法包括但不限于媒体报道、公安报案，甚至强行换锁驱逐租客。二、关于租金答辩人认为5月以前主要受到新冠疫情影响，是不可抗力，不应当由任何一方担责。5月以后造成的租金损失过错不在答辩人，答辩人不应承担。有很多业主采取锁门、张贴律师函等私立救济的方式不准许答辩人试营业，因此答辩人只欠2020年4月的租金。被答辩人虽然没有阻工行为，但答辩人认为所有业主应当视为一个整体，不能单独考虑，业主成立了业主委员会还有一个微信群，业主都是有商量、预谋的，虽然只有几位业主代表来闹事，但没有到的业主也应承担责任。三、答辩人没有构成根本违约，不承担违约金，律师费也没有法律依据。四、答辩人2020年5月以后的可得利益损失，答辩人会另行起诉要求赔偿。综上答辩人有做的不对的地方，但业主维权的方法也明显不当，恳请法院根据本案事实认定双方的过错责任。被告莫晓明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，湖南嵘天源实业有限公司将其所有的位于长沙市开福区××路××宾馆大楼××房××公寓销售，原告与被告嵘天源公司签订了两份《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（以下简称《（二手房）买卖合同》），约定原告向被告嵘天源公司购买位于长沙市开福区××路××段××号××，房屋不动产权证号分别为湘2019长沙市不动产权第0××8号、第0231622号，价格分别为586735元、506735元。2019年5月28日原告（甲方）与被告洪胜公司（乙方）分别签订了两份《公寓委托管理合同》，约定甲方将上述所购公寓委托乙方独家经营、管理，乙方按本协议第三条向甲方支付租金；除本协议另有约定外，在乙方向甲方支付租金后，因公寓的转租、管理、经营所得均归乙方所有，与甲方无关，甲方无权要求分成。乙方有权根据经营需要，将房屋转租给第三方（包括长租、短租）或用作酒店运营，具体管理权限包括但不限于：代为寻找租客、代签房屋租赁合同、代办出租手续、代收代付租金、水、电、物业费等款项、费用，代为处理房屋维修、房屋清洁、租客管理、办理退租等手续。委托管理期限为10年，自2019年12月1日（计租起始日）至2029年11月30日。委托经营管理的期限届满前30天，经双方协商一致可以顺延本合同。为创造更好的经济效益，甲方委托乙方按照统一标准为公寓进行软配置（具体配置见附件，主要是家具、装饰、部分家电），甲方一次性支付乙方409房23800元软装费、225房21800元软装费。乙方支付甲方409房屋租金，2019年12月1日至2021年11月30日，每月租金为3100元／月，2021年12月1日至2023年11月30日，每月租金为3255元／月，从2023年12月1日起，租金采取与经营业绩挂钩的保底分红机制，即乙方保证甲方每月保底租金为3255元／月，乙方因转租、经营甲方房屋产生的收益高出上述保底租金的，超过部分，60%为甲方所得，40%为乙方收益。乙方支付甲方225房屋租金，2019年12月1日至2021年11月30日，每月租金为2680元／月，2021年12月1日至2023年11月30日，每月租金为2814元／月，从2023年12月1日起，租金采取与经营业绩挂钩的保底分红机制，即乙方保证甲方每月保底租金为2814元／月，乙方因转租、经营甲方房屋产生的收益高出上述保底租金的，超过部分，60%为甲方所得，40%为乙方收益。2023年12月1日前，乙方于每月十五号前支付当月租金，2023年12月1日起，乙方每月十五号前支付上月租金及收益（2023年12月的租金于2024年1月15日支付）。本协议所提及租金皆为税前租金，相关税费由甲方自行承担及缴纳。甲方委托乙方对接公寓开发建设单位进行物业交付验收及办理相关手续，该公寓的交付条件以甲方与项目开发建设单位（即湖南嵘天源实业有限公司，下同）签订的《二手房买卖合同》约定的该公寓的精装交付标准为准。物业交付验收后到计租起始日2019年12月1日前的时间段为乙方对公寓进行硬装改造及软装布置和试运营的筹备期，此期间内免租金。乙方负责将该公寓纳入该公寓所在酒店式公寓运营体系内统一运营、管理，制定运营管理制度，并负责公寓运营管理的市场开发、市场定位、包装推广等保证公寓维持对外的租金价格。双方在违约责任中约定，因甲方原因需提前解除本合同，应至少提前2个月通知乙方，并需按6个月当期租金标准作为违约金支付给乙方。因乙方原因需提前解除本合同，应至少提前2个月通知甲方，并需按6个月当期租金标准作为违约金支付给甲方。合同期内，乙方逾期支付租金、收益的，应按逾期支付金额的0.3‰／天向甲方支付逾期罚息，逾期超过2个月的，甲方有权要求单方解除本合同，乙方向甲方支付6个月当期租金作为违约金。原告在签订上述四份协议后，按约向被告洪胜公司交纳了409房、225房软装款，被告洪胜公司委派单位已进场装修施工，准备完工后运营窝趣酒店佰兆公馆店，但被告洪胜公司未能按期完工，截至本院2021年1月18日开庭时原告主张仍然有房间未完成装修，被告洪胜公司主张在2021年2月前会完成全部房间的精装，在2021年1月15日已有客人入住酒店。另查明：1、除2019年12月18日被告洪胜公司向业主支付的2019年12月份的租金外，被告洪胜公司未再支付租金。2、被告洪胜公司于2018年5月28日成立，系一人独资，被告莫晓明系该公司法定代表人也是唯一股东，2020年11月16日被告洪胜公司变更公司法定代表人为田辉。3、部分业主采取私自锁门的方式进行维权。4、被告洪胜公司已无力履行《公寓委托管理合同》，将窝趣酒店佰兆公馆店的经营管理权转让给长沙窝趣佰兆公馆酒店管理有限公司，但未告知原告征得其同意。5、2021年1月13日长沙窝趣佰兆公馆酒店管理有限公司与长沙市康泰综合楼第一届业主委员会（案涉房屋110户业主）签订协议由长沙窝趣佰兆公馆酒店管理有限公司继续履行被告洪胜公司与长沙市康泰综合楼各业主的《公寓委托管理合同》，并对《公寓委托管理合同》的内容进行了实质性变更。以上事实，有《长沙市不动产（二手房）买卖合同》、《公寓委托管理合同》、收据、微信交易明细、庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，一、原告与被告洪胜公司签订的两份《公寓委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定2019年12月1日至2029年11月30日期间，被告洪胜公司应当于每月15日前支付409房当月租金3100元、225房2680元。但在合同签订后，被告洪胜公司仅按约定支付2019年12月房租，其已拖欠多期租金，根据合同第六条第5款的约定，原告有权要求解除合同，且被告洪胜公司已将案涉酒店公寓房屋的经营管理权转让给长沙窝趣佰兆公馆酒店管理有限公司，被告洪胜公司事实上已无法继续履约，故本院对原告要求解除与被告洪胜公司签订的《公寓委托管理合同》的请求予以支持。《公寓委托管理合同》解除后，被告洪胜公司应按照合同单间精装交付清单中软装要求向原告交付房屋，并按原租金标准向原告支付从2020年1月至合同解除时的房屋租金，但考虑到新冠肺炎疫情的影响，本院酌情减免被告洪胜酒店此期间2个月租金，被告洪胜公司应实际向原告支付从2020年3月1日至合同解除之日止的租金（租金分别按3100元/月、2680元/月计算）。二、因被告洪胜公司拖欠两个月以上租金导致合同解除，根据《公寓委托管理合同》第六条第5款的违约责任的约定，被告洪胜公司应向原告支付6个月租金的违约金，考虑到该违约金约定过高，本院酌情调整违约金为3个月。三、被告洪胜公司系自然人独资有限责任公司《公寓委托管理合同》签订时被告莫晓明系公司法定代表人，唯一股东，其不能证明公司财产独立于自己财产，根据公司法相关规定，虽其不再是被告洪胜公司法定代表人，但其仍应当对被告洪胜公司以上租金及违约金债务承担连带偿还责任。四、原告要求二被告承担律师费3000元，但未提供发票证明本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告朱玉琴与被告湖南洪胜酒店管理有限公司签订的《公寓委托管理合同》；二、被告湖南洪胜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出长沙市开福区××路××段××号××房屋，将该房屋按《单间精装交付清单》中软装要求交还给原告朱玉琴；三、被告湖南洪胜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱玉琴支付225、409房屋从2020年3月1日至合同解除之日止的租金（两间房租金共计按5780元/月计算）；四、被告湖南洪胜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱玉琴违约金17340元；五、被告莫晓明对本判决第三、四项确定的债务承担连带偿还责任；六、驳回原告朱玉琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2788元，诉讼保全费1142元，公告费560元，共计4490元由被告湖南洪胜酒店管理有限公司、莫晓明共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 俊人民陪审员  刘彩云人民陪审员  彭 斌二〇二一年二月一日法官助理杨熙代理书记员  徐绯璠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。