北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25341号原告：步长江，男，1958年3月21日出生，汉族，北京市造纸包装工业公司退休工程师，住北京市西城区。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****。法定代表人：刘洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。原告步长江诉被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告步长江、被告爱家营公司的委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告步长江向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付2019年6月24日至2020年7月23日期间的房屋租金84492元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月6日与被告在北京市西城区XX楼我爱我家门店签订《北京相寓资产管理服务合同》将坐落于北京市西城区XX2号房屋租给被告。租期为2019年6月24日起至2020年7月23日止。第一笔租金7106元应在合同签订后7个工作日内支付。我在2019年6月15日打电话给被告催问租金为何没有到账，被告方张益民说：公司财务还有手续没办完，别着急，租期还没开始过几天肯定给。考虑到已经合作四年，公司财务都是收到房客钱再付款，我与被告的上一年合同，被告第一笔租金就是租期开始后一个月才付的，所以就没有催。2019年6月24日，被告方打电话说：您的房子空出来了，您来拿钥匙吧。我一听就急了，我说：咱们签了合同，房子空了你找客户，一个月空置期我给了，13个月租期，我收12个月租金。被告说：你的房子产权不清，合同公司没批准。我说：合同签订之前，我能提供的证明材料全部提供，前四年的合同也是这些，任何问题都没有。现在这样说我不同意。后来几次通电话，被告都不认可合同有效，一直拖到今年4月。我打市长电话求助，被告提出和解，说给我两个月租金解除合同，不同意上法院告。我认为我没有任何违约，被告方店大欺客，无理违约，造成我方损失，现请求人民法院主持公正，依法判决。被告爱家营公司辩称，原告不是案涉房屋的产权人，也不是合法的代理人，原告也未提供房屋的相关证明。签订合同后两天，我们就要求其提供代理手续，但是原告拒不提供。据我们了解房屋的产权人是王维禧，但是原告至今未提交手续，产权人也未进行追认，合同故而无效。我们随之要求原告将房屋收回，但是原告一直以不在京为由拒绝收房。2020年8月原告才收回房屋，期间房屋钥匙一直由我们保管。综上，不同意原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄定芾与王维禧系夫妻关系，双方于1975年6月12日登记结婚。北京市西城区XX2号房屋的产权登记在王维禧名下。2015年3月5日，黄定芾出具委托书：“委托人：黄定芾受托人：步长江我与王维禧共同所有的房屋位置房产一处位于西城区XX2室。现丈夫王维禧已经去世，房产没有处理分割。我在世期间及去世之后遗产分割之前，全权委托受托人管理、维修、出租、使用、主张权益。委托人：黄定芾（签名）2015年3月5日”。原告步长江持上述委托书、案涉房屋产权证书于2015年、2018年先后两次与被告爱家营公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，上述合同的甲方均为产权人王维禧，步长江在代理人处签字，该合同履行期间，房屋出租的相关事宜一直由步长江负责处理，爱家营公司亦将租金转入步长江个人账户中。上述合同到期后，步长江与爱家营公司于2019年6月6日再次签订《北京相寓资产管理服务合同》，该合同抬头处甲方仍为王维禧，乙方为爱家营公司，合同约定：第一条、标的资产基本情况及用途：（一）、基本情况：标的房屋坐落于西城区XX2；（二）、产权证明：签约时甲方须向乙方提交该标的的资产权属证明、产权所有人及委托代理人身份证明文件的原件，乙方保留复印件；（三）、租赁用途：该标的资产用于居住，居住人数不得多于5人。二、资产管理服务期限及标的资产收益：（一）、资产管理服务期限为2019年6月24日至2020年7月23日止。若甲方晚于本合同约定的交付时间将标的资产交付乙方，则资产管理服务期限应顺延相应天数；（二）、预计甲方租金收益：经双方评估后一致认为，标的资产预计租金收益为7106元/月；（四）、资产管理服务费：鉴于乙方为甲方提供资产管理服务，每个资产管理周期甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费；（五）、空置保障服务费：在资产管理服务期限内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保证服务费甲方给乙方首个资产管理周期10天，次个资产管理周期起每个资产管理周期10天的约定空置保障服务费；（八）、甲方应得租金收益结算：双方认可自2019年6月24日始计算租金收益，并以月付的支付周期方式向甲方转付；（十）、支付方式：第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期开始后7个工作日内转付甲方。甲方同意乙方从应向甲方第2次转付的资金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付给甲方，如果租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期租金收益中扣除。合同下方甲方签字盖章除未填写姓名，亦无人员签字，步长江在委托代理人处签字，合同乙方签字盖章处有打印字体的爱家营公司名称，并加盖了爱家营公司的公章。上述合同签订后，爱家营公司要求步长江提供王维禧的死亡证明和步长江与王维禧的关系证明，因步长江未能提供该材料，爱家营公司以步长江签订《北京相寓资产管理服务合同》未得到产权人或其继承人的追认为由，主张合同无效，爱家营公司因此拒绝向步长江支付租金并要求步长江收回房屋。步长江以双方签订的合同合法有效为由，不同意收房。此后，该房屋一直由爱家营公司控制，2020年8月，步长江收回了案涉房屋。步长江在庭审中陈述其于2019年6月出京，2019年11月回京后一直联系爱家营公司，但问题一直未得到解决。现步长江诉至本院，要求爱家营公司支付2019年6月24日至2020年7月23日期间的租金84492元并承担本案诉讼费。爱家营公司以其答辩意见，不同意步长江的诉讼请求。本院认为，案涉房屋为王维禧与黄定芾的夫妻共同财产，黄定芾向步长江出具了授权委托书，委托步长江管理、出租案涉房屋并主张权益，因此，步长江有权以其个人名义对外出租案涉房屋。爱家营公司拟定的合同文本未将黄定芾或步长江列为出租人，而是将登记的房屋产权人王维禧列作出租方，但王维禧从始至终并未参与合同的履行，因此，王维禧并非案涉合同的相对方，步长江虽然在合同代理人处签字，但从双方历次签订、履行合同的情况看，步长江实际为房屋出租人的地位，应为案涉合同的相对方。步长江虽然未能出具王维禧的授权或与王维禧的关系证明、王维禧的死亡证明，从王维禧或其继承人未委托步长江出租案涉房屋的角度看，步长江可能存在无权出租的情形，但根据现行的法律规定，步长江无权出租案涉房屋的行为并不必然导致案涉合同无效的法律后果。爱家营公司关于合同无效的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。步长江与爱家营公司签订的案涉合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉合同签订后，爱家营公司拒绝履行支付租金的义务，构成违约，其应承担相应的违约责任。爱家营公司在其违约后虽然通知了步长江收房，但在步长江未接收房屋的情况下，爱家营公司未采取积极措施防止损失加大，对房屋租金损失扩大的后果负有不可推卸的责任。步长江作为守约方，亦负有减少损失进一步扩大的义务。事实上，步长江在与爱家营公司交涉无果后，未采取积极的止损措施，收回房屋，而是任由损失扩大，步长江亦存在过错。对于步长江要求爱家营公司支付租金的请求，本院根据合同约定的剩余租期、爱家营公司的违约情节、双方当事人的过错程度等因素，酌情判决爱家营公司向步长江支付6个月的租金，对步长江超出该数额的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京爱家营企业管理有限公司给付原告步长江租金42636元。二、驳回原告步长江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元，由原告步长江负担947元（已交纳），由被告北京爱家营企业管理有限公司负担965元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年二月十八日法官助理 姜 洁书 记 员 林 彤