上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初59020号原告(反诉被告)：上海静泉实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘伟鸿，总经理。委托诉讼代理人：李宏熙，辽宁同方律师事务所大连分所律师。被告(反诉原告)：王忍，男，1992年3月10日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：库雪飞(系被告妻子)，住上海市杨浦区。第三人：上海今阳商务有限公司，住所地上海市黄浦区蓬莱路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：蔡树人，执行董事。委托诉讼代理人：夏烨，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏南，上海市海华永泰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海静泉实业有限公司与被告(反诉原告)王忍、第三人上海今阳商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月28日、2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海静泉实业有限公司的委托诉讼代理人李宏熙，被告(反诉原告)王忍(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人茅永涛，第三人上海今阳商务有限公司的委托诉讼代理人夏烨到庭参加诉讼。期间，各方当事人申请庭外和解二个月，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。上海静泉实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告按人民币(以下币种同)18,420元/月标准支付原告2020年3月3日至2020年6月2日的租金，共计55,260元；3.判令被告按19,900元/月标准支付原告自2020年6月3日起至实际返还上海市浦东新区金杨路XXX-XXX号XXX楼203商铺之日止的租金/房屋使用费；4.判令被告支付原告逾期付款违约金，以55,260元为基准，按每日5%，自2020年3月2日起计算至实际付清之日止；5.判令被告支付原告解约违约金18,420元；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市浦东新区金杨路XXX-XXX号XXX楼203商铺(以下简称涉案商铺)用于经营健身教育。2018年，原告因公司账户问题要求包含被告在内的商户直接将租金支付至第三人账户。之后，原告多次阻拦被告，要求将租金直接支付给原告，但被告均予以拒绝。2020年4月，因被告等商户向原告主张减免两个月租金，第三人不同意，于是原告直接与商铺权利人沟通，才知道第三人与涉案商铺权利人之间约定的管理期间为2017年9月1日至2020年8月31日，该期间与第三人和原告之间、原告和被告之间约定的期限显然不一致，第三人隐瞒上述事实与原告签订协议，显属合同欺诈。原告与第三人沟通过程中，要求包含被告在内的商户将租金支付至原告，但第三人通过群聊等方式威胁，导致商户未将租金支付至原告，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。王忍辩称，同意解除《房屋租赁合同》，不同意原告第2至5项诉讼请求，具体理由如下：原、被告签订租赁合同以来，原告长期拖欠第三人租金，导致第三人数次威胁被告收回涉案商铺。2018年9月，原告向第三人承诺同意将包括被告承租的涉案商铺在内的金杨路XXX-XXX号商铺租金直接支付至第三人账户，并于次日通知被告。此后，被告一直将租金交至第三人账户。疫情前租金三个月一付支付至2020年3月2日，第三人免除被告两个月租金，即被告支付租金至2020年5月2日，后续按月支付租金至2020年11月2日，均按照原、被告之间约定的租金标准支付。据被告了解，原告与多位案外人发生争议，有多项诉讼，被告有理由怀疑原告履行合同的能力。上海今阳商务有限公司述称，确认第三人免除被告两个月租金，即被告支付租金至2020年5月2日，后续被告按月支付租金至2020年11月2日。因原告多次拖欠第三人租金，第三人与原告及各商户沟通，三方约定被告将租金直接支付第三人处。第三人作为二房东，原、被告均明知，原告系三房东，优势在于能帮被告等商户办理营业执照，在办照过程中，需要提供一整套的房屋租赁协议，所以原、被告均明知第三人为二房东，不存在欺诈。让被告等商户将租金支付给第三人是由其代原告承担支付租金的义务。2020年原告要求被告等租户直接将租金支付至原告，并非为了保护被告的权益，考虑到原告已经是多起民事案件的被执行人，且欠付第三人租金，原告要求被告变更租金支付方式非为被告考虑。2020年6月5日，第三人向被告发函解约，且第三人已经另案起诉原告，被告是明知的，被告据此行使不安抗辩权是合理的，应当予以支持。对此，被告表示，鉴于第三人表示已与原告解除合同，且原告提出解除与被告之间的租赁合同，被告也予以同意，故第一次庭审时当庭提起反诉请求：判令原告返还被告租赁押金34,120元。上海静泉实业有限公司针对反诉请求答辩如下：确认收到押金34,120元，鉴于被告尚欠原告租金及其它违约损失，且押金不足以赔付各项损失，故不同意返还押金。上海今阳商务有限公司针对反诉请求述称，原告理应返还被告押金。第三人已经与原告发生纠纷，被告行使不安抗辩权合理，如果第三人没有权利出租涉案商铺，原告更没有权利向被告收取租金，被告更可以行使不安抗辩权。本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，原告(乙方)与第三人(甲方)签订《场地合作协议》，约定甲方用位于上海市浦东新区金杨路XXX号一楼，275-291号二、三楼全部，面积约2,000平方米与乙方合作，由乙方引进具有教育部门认可有资质的教育培训机构使用，经营权归乙方所有，乙方每年按固定金额上交甲方。合作日期为2016年3月1日至2021年2月28日，免租装修期为2016年3月1日至2016年5月31日。2016年6月1日至2018年5月31日期间的场地使用费为1,750,000元，2018年6月1日至2020年5月31日期间的场地使用费为1,890,000元，2020年6月1日至2021年2月28日期间的场地使用费为1,530,900元。每二个月为一期，第一期场地使用费在2016年5月15日前支付，此后每一起场地使用费最迟在前一期结束之前十五天交付。保证金为437,500元。2016年5月31日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告，租赁期限为2016年6月3日至2021年2月28日，装修免租期为2016年6月3日至2016年7月13日。2016年6月3日至2018年6月2日期间的月租金为17,060元，2018年6月3日至2020年6月2日期间的月租金为18,420元，2020年6月3日至2021年2月28日期间的月租金为19,900元，租金三个月一付，先付后用，首期租金支付时间为2016年6月3日前支付。押金为34,120元。合同第五条第3款约定“租赁期届满本合同终止(或本合同提前解除时)，甲方应在同时满足下列条件后7天内将押金扣除乙方拖欠的费用的剩余部分无息返还乙方：(1)乙方已按本合同规定的标准交还了还房屋；(2)乙方已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关变更或注销登记(如适用)以及其他各类批文、证照的变更或注销(如适用)手续；”合同第十条第1款约定“乙方应当按照合同约定，按时支付租金、押金及其他各项应付费用。乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天，则乙方同意每日按照逾期支付费用金额千分之五的标准向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权按照11.2条约定处理。若该违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿不足部分的损失。”合同第十一条第2款约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向对方支付相当于当年度月租金的违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应赔偿给守约方造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金或物业管理费等费用累计超过30日的；……”2016年12月28日，案外人上海浦东社发资产管理有限公司(以下简称社发公司)与第三人签订《委托管理协议》，约定社发公司委托第三人管理上海市浦东新区金杨路XXX号-XXX号，面积约3000平方米，委托管理期限为2017年9月1日至2020年8月31日。2018年9月11日，原告向第三人出具《承诺书》，载明因原告拖欠第三人房租、水电费等费用，自2018年9月15日起原告在“金杨路XXX-XXX号”的租户应付的全部款项由第三人直接收取，直至按照合同要求到期款项全部付清为止等。2018年9月12日，原告向其租户发布《通知》，表明自2018年9月15日起，原告将对外房租账号及电费账号变更为第三人账户。2020年5月25日，第三人发出《告示》，载明“为消除各承租户的顾虑和担忧，现我公司正式书面告知如下：各商户自2018年9月12日以后支付租金的中国银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，继续有效。本司在收到各承租户的租金后将保障大家的合法权益。如上海静泉实业有限公司向各承租户再次重复收取租金而有可能导致的法律责任均由本司承担。各承租户如需书面函件可至我司领取。”同日，第三人在原、被告及第三人三方微信群聊中发送《告示》照片，并要求互相转告。2020年6月6日，第三人在三方微信群聊中发出致原告的《解除场地合作协议通知》，载明其与原告于2016年2月26日签订《场地合作协议》，但因原告长期欠付场地使用费及其他费用，且未如期补足押金，现解除《场地合作协议》，要求原告收到函后10日内按照协议要求和标准返还房屋。2020年7月15日，第三人在三方微信群聊中发出《通知》，载明因原告长期拖欠租金，第三人已于2020年6月5日发出解除协议通知，目前正在法院判决确认中，为保障原租户的权益，在此期间，原租户有意继续经营，请按2020年5月25日发布的《告示》内容支付相应款项，逾期不支付租金和水电费，第三人将于2020年7月20日起停止水电供应，收回租赁场地。因原、被告对租金支付事宜产生争议，故原告起诉至本院，要求判如所请。另查明，在(2020)沪0115民初70249号案件中，第三人于2020年8月25日向本院递交起诉状，请求确认其与本案原告之间的《场地合作协议》解除，要求本案原告迁出上海市浦东新区金杨路XXX号一楼、275-291号二、三楼的房屋，并要求本案原告支付欠付的房屋使用费及违约金。审理中，1.原告提供：(1)原告员工沈菲与第三人戴姓员工之间的微信聊天记录截屏打印件，证明2018年原告确因公司账户问题要求包含被告在内的商户直接将租金支付给第三人账户，程序为先由原告与被告核实租金、水电费等各项费用后，由被告支付至第三人，之后第三人与原告进行对账。2020年2月之后，包含被告在内的商户以申请免租期为由拒绝支付租金，原告多次向第三人说明情况，但第三人未予采纳，反而将原告踢出原、被告之间的租赁关系，直接与被告发生租赁关系，原告曾向第三人申请减免租金，但第三人未同意，实际却减免商户租金。虽2018年原告要求被告将租金汇入第三人账户，但并不代表第三人对涉案商铺进行管理，原告依旧是涉案商铺的出租、管理方，实际还是在由原告收取租金。在双方沟通过程中，没有原告拖欠第三人租金的事实，原告仅仅是要求第三人账户为收款账户，但第三人未向原告返还租金差额，损害了原告合法权益。经质证，被告表示无法确认该份证据的真实性。第三人表示认可该份证据的真实性，但认为与本案没有关联性，恰恰说明按照交易惯例，被告等商户将租金直接支付给第三人，汇入与支付并无区别，货币系占有即所有，且第三人与原告没有信托关系，显然是三方确定的被告向第三人支付租金。(2)微信群聊记录截屏打印件，该群初期仅有原告与各商户，第三人员工于2020年4月被拉入该群聊，证明第三人在微信中表明原告拖欠租金及水电费，但至今未提供相应证据。实际上原告已向第三人支付2020年1月至3月期间的租金，根据国家政策，第三人应当免除原告2020年2月至3月的租金，已付的租金抵付2020年4月至5月的租金，由此可见，不是原告拖欠租金致使原告解除合同，而是第三人为了将原告踢出租赁关系才采取的行为。经质证，被告表示确认其在该群中，但无法确认该群聊是否删减，聊天中第三人对原告的解除通知被告是看到过的，被告予以确认，所以才会继续向第三人支付租金。第三人表示对该份证据的真实性认可，认为原告持续性拖欠第三人租金，自2016年8月16日即开始拖欠，截止至2017年11月16日已经累计拖欠730,000元。原告不仅存在持续拖欠租金的行为，且在2018年10月29日至2020年4月17日期间，有14个案件被列为失信名单。2020年5月19日，原告违背与第三人之间的约定，要求包含被告在内的商户直接将租金支付给原告，实际上是违约行为，第三人为了保护自己及各商户的权益，才要求被告各商户将租金支付至第三人账户。对此，原告表示第三人所述原告截止至2017年11月16日拖欠730,000元并非事实，没有证据。第三人表示原告有14个案件被列为失信名单无依据，即便确有14个案件的事情，也与第三人无关。时至今日，第三人尚未算出原告拖欠租金的数额，原告向各商户提供第三人账户让其将租金支付至第三人账户，第三人仅有权提供账户，没有主动收取款项的权利，原告和各商户是合法的租赁关系，各商户向原告支付租金是合法合理的。2.被告提供：(1)《收据》，证明被告为确保自身经营安全，继续向第三人支付租金，在2020年7月支付租金至2020年8月2日，被告认为向第三人支付租金即为向原告支付租金。经质证，被告认可真实性，但认为应开具发票，用以抵税，故不认可该金额，原告有充分理由相信被告与第三人一起损害原告利益。第三人表示对方该份证据的真实性认可，确认为第三人提供给被告。(2)调取自中国裁判文书网的(2019)沪0106执7393号民事裁定书打印件(未附法律条文)，证明原告自2019年就因欠付出租方租金等费用被列为执行对象，文书在2020年5月18日公布，且在文书中可以看出原告已无可供执行的财产，已被限高，执行案件众多，公司已经实际停止经营，被告有理由相信原告经营状况严重恶化，无法保障租赁合同的正常履行。经质证，原告表示对该份证据的真实性无法认可，确认和裁判文书网上一致，认为关于文书中原告已停止经营的表述没有依据，非客观表述，没有证据。关于被告加粗的部分，即使证据是真实的，也没有其他证据相佐证，不客观。该份证据不足以证明被告陈述的经营恶化，无法证明原告无法继续履行与被告的租赁合同，相反，就本案而言，系被告拖欠原告租金，被告以其他案件的执行裁定书拒绝支付原告租金，没有道理，显属违约，且与本案无关。另外，被告表示该文书发布的时间为2020年5月18日，而被告自2020年2月即拖欠租金，显然系无故违约行为。第三人表示对该份证据的真实性及证明内容均无异议。3.原告庭后表示截止至2021年2月7日已向第三人支付租金至2021年2月28日(含减免的2个月)，后续不再续租涉案商铺。第三人对租金支付情况予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本诉。原告要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告于第一次庭审时表示同意，本院予以照准，至于解除日期在下文中予以阐述。原告要求被告按照18,420元/月标准原告2020年3月3日至2020年6月2日期间的租金55,260元、按照19,900元/月标准支付原告自2020年6月3日起至实际返还涉案商铺之日止的租金/房屋使用费。根据庭审查明的事实，原告在合同履行期间，曾于2018年9月11日向第三人发出《承诺书》，载明因自签约起即拖欠租金、水电费等费用，故自2018年9月15日起一直到双方能按合同正常付款之日，包含被告在内的租户应付款项由第三人直接收取，直至按照合同要求到期款项全部付清为止。虽原告在此后要求被告将租金支付至其账户，但第三人仍坚持要求被告继续向其支付租金。被告作为次承租人，向作为承租人的原告支付租金系其法定义务，但本案中，原告确曾存在拖欠出租人即第三人租金而变更付款账号至第三人处的情况，原告对外公布了第三人的付款账号也未再正式变更回其账号，且第三人明确要求次承租人直接向其支付租金否则将采取相关措施，被告在此情况下为保障其能够顺利使用涉案商铺，直接向第三人支付租金情有可原。现被告及第三人均确认被告已支付租金/房屋使用费至2021年2月28日(含减免的2个月)，该款项可作为被告代原告垫付至第三人处的款项予以结算，故对原告要求被告支付租金/房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付逾期付款违约金。被告自述第三人免除其2020年2月、3月的租金，之后的租金支付方式由三个月一付变更为每个月一付。对此，第三人表示认可，确认系其同意后支付。本院认为被告的逾期付款行为发生在疫情期间，且该行为得到第三人认可，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。原告要求被告支付解约违约金，但被告已履行支付租金的义务，合同解除原因错不在被告，故对此本院不予支持。鉴于原告在本案中并无解除权，合同解除日期以被告同意之日2020年9月28日为准。关于反诉。被告要求原告返还押金34,120元。对此，被告表示不同意。合同解除之后，被告应当将涉案商铺予以返还，原告将押金予以退还。但鉴于双方在庭审中均未要求将涉案商铺予以处理，判决时涉案商铺亦尚未返还，合同第五条第3款约定的押金返还条件尚未成就，被告要求返还押金的反诉请求，本院暂不予支持。待押金返还条件成就后，被告可再向原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)上海静泉实业有限公司全部诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)王忍全部反诉请求。本诉案件受理费2,738元，减半收取计1,369元，由原告上海静泉实业有限公司负担。反诉案件受理费326元，由反诉原告王忍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年二月二十二日书记员  陈海娜附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。