山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初4220号 原告：张斌斌，男，1989年6月24日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：万洪卫，山东曦宁律师事务所律师。 被告：韩殿金，男，1951年6月21日出生，汉族，住东营市东营区。 被告：胡玉娥，女，1952年12月21日出生，汉族，住东营市东营区。 被告：陈军，男，1963年8月15日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 被告：东营宏锦房地产经纪有限公司，住所地东营市东营区东三路**辉煌商城**商铺，统一社会信用代码9137050562303661。 法定代表人：张海娟，经理。 委托诉讼代理人：马加闽，男，1978年11月24日出生，汉族，住该××。 原告张斌斌与被告韩殿金、胡玉娥、陈军、东营宏锦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斌斌及其委托诉讼代理人万洪卫，被告东营宏锦房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马加闽到庭参加诉讼，被告韩殿金、胡玉娥、陈军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张斌斌向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2019年3月27日签订的房屋买卖合同因被告的违约行为致使原告不能实现合同目的依法解除（合同价值63万元）；2.依法判令被告韩殿金、胡玉娥、陈军返还原告张斌斌63万元购房款并依照合同约定支付原告张斌斌18万元赔偿金；3.依法判令由被告韩殿金、胡玉娥、陈军承担原告张斌斌聘请律师的费用2万元；4.依法判令被告东营宏锦房地产经纪有限公司对被告韩殿金、胡玉娥、陈军返还原告张斌斌63万元购房款承担连带担保责任；5.依法判令由四被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：韩殿金、胡玉娥系夫妻。2019年3月27日，在东营宏锦房地产经纪有限公司促成下，张斌斌与二被告签订了房屋买卖合同，合同约定韩殿金、胡玉娥夫妻自愿将坐落在东营市东营区锦苑一区46号楼3单元202室（正房面积110平方米、储藏室面积40平方米）的胜利油田限价商品房，出售给张斌斌。合同约定成交价65万元。陈军作为韩殿金、胡玉娥夫妻的代理人和担保人在合同上签字捺印。2019年4月18日，韩殿金、胡玉娥、陈军将涉案房产交与张斌斌居住使用至今。2019年4月18日、2019年5月17日、2019年6月5日，张斌斌与韩殿金、胡玉娥的代理人、担保人陈军在东营宏锦房地产经纪有限公司促成下三方又签订三份补充协议，约定将成交价由65万元下调到63万元，因卖方原因致使购房合同不能正常履行，卖方将所收房款原数退还，并按购房合同第十五条支付违约金，买方有权解除购房合同。同时又约定因卖方违反法律、法规或其亲属原因致使购房合同不能履行，中介方担保返还买方本金人民币（大写）陆拾叁万元整（小写）￥630000元。2019年6月5日，张斌斌将所有房款通过东营宏锦房地产经纪有限公司全部付清。现张斌斌入住和付清全部房款一年有余，但韩殿金、胡玉娥、陈军却一直未依约协助张斌斌办理房产过户手续并拒绝将韩殿金、胡玉娥户口从涉案房产中迁出，致使张斌斌所享有的物权一直处于不确定状态，张斌斌认为韩殿金、胡玉娥、陈军的违约行为致使张斌斌不能实现合同目的。 被告韩殿金、胡玉娥、陈军均未答辩。 被告东营宏锦房地产经纪有限公司辩称，对代理和事实经过无异议，但是张斌斌在签订买卖合同时对细节都是知道的，是陈军先买韩殿金、胡玉娥房产，后期因韩殿金、胡玉娥加价，导致不同意过户，后陈军申请仲裁致使该房产被法院查封，后期一直无法履行过户事宜。2019年3月27日，宏锦公司工作人员刘春梅、张艳霞实地查看涉案房产，在签约室宏锦公司工作人员都在场，基于胜利油田对于房地产的交易还未上线，涉案房产于2013年取得房产证且在房产局未查到抵押，陈军也出具了买卖合同和收款收据，后在宏锦公司要求下由宏锦公司工作人员刘春梅陪同陈军前往胜利油田中心医院找韩殿金、胡玉娥在合同上签字，据刘春梅说，是陈军到ICU给韩殿金、胡玉娥看了，陈军发短信说已经签了字。房款60万元是通过宏锦公司转的，另外3万元是张斌斌直接给的陈军。签字后张斌斌与陈军多次沟通，对合同事项产生变更，多次签订补充协议，后在陈军和张斌斌要求下，宏锦公司承担了本金的连带担保责任。后期宏锦公司多次协调，双方未达成协议，陈军因为离婚官司致使我们宏锦公司无法联系到陈军，不能说宏锦公司构成违约事项。请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2019年3月27日，原告张斌斌（买方）与被告韩殿金（卖方）、胡玉娥（共有人）、陈军（卖方担保人）、东营宏锦房地产经纪有限公司（居间方）签订房屋买卖合同，合同约定：韩殿金自愿将坐落在东营市东营区锦苑一区46号楼3单元202室（正房面积110平方米、储藏室面积40平方米）房产出售给张斌斌；按套计价，成交价为65万元；买方于2019年3月27日向卖方支付购房定金10万元；买方于2019年6月30日支付房款60万元，定金同时转为首付款，余款5万元于房产政策允许过户当日前一次性交付卖方；卖方保证在本合同订立前后，房屋不存在未明确声明的抵押登记、合同抵押、典当、租赁、买卖关系及其他物权债务负担；第十五条违约责任为买卖双方严格按合同各项条款内容执行，如因违反本合同任一条款内容或者法律法规规定致使本合同不能履行而解除本合同时，违约方需向守约方支付人民币18万元赔偿金，并偿付居间方成交总价2%的赔偿金；在履行本合同过程中，若发生争议双方协商不成，可向房屋所在地法院提起诉讼解决，因此而产生的律师费、诉讼费、交通费、鉴定费等相关费用由败诉方承担；本合同的违约责任条款单独有效，既不因合同的无效、被撤销等而影响效力；备注为卖方担保人对此合同承担担保义务，并对违约赔偿责任负连带义务。同日，原告张斌斌支付被告东营宏锦房地产经纪有限公司定金10万元。2019年4月18日，原告张斌斌（买方）与被告韩殿金、胡玉娥（卖方）、陈军（卖方代理人）、东营宏锦房地产经纪有限公司（居间方）签订补充协议，约定：双方继续履行原买卖合同，并承担义务；合同成交价调整为63万元；付款时间、交房时间均更改为2019年4月18日；余款由5万元修改为3万元。同日，原告张斌斌支付被告东营宏锦房地产经纪有限公司房款50万元，被告陈军将涉案房产交与原告张斌斌，原告张斌斌居住使用至今。2019年5月17日，原告张斌斌（买方）与被告陈军（卖方）、东营宏锦房地产经纪有限公司（居间方）签订补充协议，约定：双方继续履行原买卖合同，并承担义务；合同成交价调整为63万元；交房时间更改为2019年4月18日；付款日期更改为2019年5月31日；因卖方原因致使本合同不能正常履行，卖方将所收房款原数退还，并按本合同第十五条支付违约金，同时买方有权解除购房合同；因卖方违反法律法规致使本合同不能履行，中介方担保返还买方本金人民币（大写）陆拾叁万元整（小写）￥630000元；买方必须配合中介方行使法律义务，如买方不配合中介方有权追还此款项。同日，原告张斌斌支付被告陈军房款1万元。2019年6月5日，原告张斌斌（买方）与被告陈军（卖方）、东营宏锦房地产经纪有限公司（居间方）签订补充协议，约定：双方继续履行原买卖合同，并承担义务；合同成交价调整为63万元；交房时间更改为2019年4月18日；付款日期更改为2019年5月31日；因卖方原因致使本合同不能正常履行，卖方将所收房款原数退还，并按本合同第十五条支付违约金，同时买方有权解除购房合同；因卖方违反法律法规或其亲属原因致使本合同不能履行，中介方担保返还买方本金人民币（大写）陆拾叁万元整（小写）￥630000元；买方必须配合中介方行使法律义务，如买方不配合中介方有权追还此款项；买卖双方于2019年6月5日全部付清房款，在房屋产权正式过户期间，卖方不得以任何理由或原因再次收取任何钱物。同日，原告张斌斌支付被告陈军房款2万元。原告张斌斌因本案支付律师代理费20000元。 另查明，陈军与韩殿金、胡玉娥房屋买卖合同纠纷一案，东营仲裁委员会于2019年8月7日作出（2019）东仲字第211号裁决书，裁决：韩殿金、胡玉娥于本裁决书送达之日起十日内向陈军返还房款人民币50万元及利息（按照同期银行贷款计算自2014年8月4日至支付之日止）。后陈军申请强制执行，执行过程中达成和解协议：一、（2019）东仲字第211号裁决书裁决被执行人支付（返还）房款50万元及相应利息，双方同意，以房子相抵，即将青岛路锦苑一区46号3单元202室抵给陈军，申请执行人陈军补偿被执行人15万元；二、在办理房屋过户过程中所产生的由卖房一方承担的费用，在1万元以内的，申请人陈军同意替被执行人承担，超过1万元的，由被执行人自行承担，从补偿的15万元中扣留；三、案件受理费9130元，由被执行人承担，由法院从陈军补偿给被执行人15万元中扣留；四、陈军补偿给被执行人的15万元，打入法院案款专户，由被执行人协助申请人办理过户手续，待房屋过户完毕后，再把15万元扣留相关费用后，支付给被执行人；五、上述协议，经双方签字或摁印后生效，双方就上述内容履行完毕后再无其他牵扯或纠纷。东营市中级人民法院于2019年11月7日作出（2019）鲁05执474号执行裁定书，裁定：终结东营仲裁委员会作出的（2019）东仲字第211号裁决书的执行。东营市中级人民法院于2020年1月2日向陈军发出通知（案号：2019鲁05执474号）：你与韩殿金、胡玉娥房屋买卖合同纠纷一案，在执行过程中，双方达成了和解协议，按照和解协议，你有补偿韩殿金、胡玉娥15万元的义务，和解协议签订后，你长时间未缴纳15万元款项，现通知你在接到本通知之日起15日内缴纳15万元款项，逾期不缴纳，本院将根据韩殿金、胡玉娥的申请，撤销你们之间达成的和解协议。 本院认为，原告张斌斌与被告韩殿金、胡玉娥、陈军、东营宏锦房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同及原告张斌斌与被告陈军、东营宏锦房地产经纪有限公司签订的三份补充协议，结合东营仲裁委员会（2019）东仲字第211号裁决书，综合本案案情，无法确认被告韩殿金、胡玉娥的签字的真实性，故原告张斌斌要求被告韩殿金、胡玉娥承担相应合同责任，本院依法不予支持。对被告陈军在订立合同时是否已取得被告韩殿金、胡玉娥的授权或事后取得涉案房屋的处分权亦无法认定，至本案起诉之日，被告陈军未履行合同义务。故，原告张斌斌根据合同及补充协议诉请解除房屋买卖合同，符合合同约定且不违反相关法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中,原告张斌斌已支付63万元房款，被告东营宏锦房地产经纪有限公司在补充协议中担保合同不能履行时返还63万元。故，原告张斌斌要求被告陈军返还购房款63万元并按违约条款约定支付18万元赔偿金及律师代理费2万元，被告东营宏锦房地产经纪有限公司对返还购房款63万元承担连带担保责任的请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告韩殿金、胡玉娥、陈军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告张斌斌与被告韩殿金、胡玉娥、陈军于2019年3月27日签订的房屋买卖合同； 二、被告陈军于本判决生效之日起十日内支付原告张斌斌购房款63万元、赔偿金18万元、律师代理费2万元，共计83万元； 三、被告东营宏锦房地产经纪有限公司对上述被告陈军支付原告张斌斌购房款63万元承担连带清偿责任； 四、被告东营宏锦房地产经纪有限公司承担保证责任后，有权向被告陈军追偿； 五、驳回原告张斌斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12100元，减半收取计6050元，财产保全费4870元，由被告陈军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判长  申国锋 二〇二一年二月二十五日 书记员  陈潇潇