贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初7544号 原告：殷雪江，男，1987年8月28日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：大方望龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道南段，统一社会信用代码：91520521556627300F。 法定代表人：王桂江，系公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑德孝。 原告殷雪江与被告大方望龙房地产开发有限公司（以下称“望龙房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告殷雪江、被告望龙房开公司委托诉讼代理人郑德孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告殷雪江向本院提出诉讼请求：1、判令被告因未支付商品房所有权转移登记的有关文书给原告，自2017年12月31日至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（违约金以总房款285854.00元为基数，按年利率4.75%计算）；2、判令被告为原告及时办理望龙郡小区××单元××号商品房的房屋产权证书或不动产登记证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大方县商品房，购房总价款为285854.00元，原告按照合同约定支付了购房款，根据《商品房买卖合同》第三十二条第三款的约定，被告于2017年12月31日前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，但是被告至今没有履行该条约定的义务，被告已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，被告应当支付原告违约金。涉案房屋原告支付的房款总价款为285854.00元，根据双方约定的违约金计算标准，被告每日应支付的违约金大约为0.0033元（285854.00元＊0.000001%），也就是被告一年只须支付1.00元左右的违约金。违约金约定的目的是为了督促义务方及时、全面履行合同义务，从而维护合同的稳定和交易安全。但一年1元多点的违约金不会给违约方造成任何实质上的损害，那么违约方就可以肆意违约，而无须担心承担违约责任，这就失去了法律规定违约金的意义。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，原告多次找到被告要求处理，被告均无故拒绝。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，原告按照合同向被告如期将购房款支付完毕，但被告未按照合同约定为原告办理房屋产权证书或不动产登记证的行为有违诚信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，被告应向原告依法履行办理房屋产权证书的法律（合同）义务，并按照《商品房买卖合同》向原告支付自2017年12月31日至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。 被告望龙房开公司辩称：一、我公司至今未办理完毕涉案房屋的产权转移登记是事实，但众所周知，大方县因行政机关原因，大多数房地产项目的产权登记均处于停滞状态；我公司至今也一直在积极协助相关部门办理。二、即使我公司违约办理房屋产权转移登记，我公司也只能按照双方合同约定向原告承担违约金。三、虽然双方合同约定的房屋总价款为285854.00元，但双方实际成交总价款为210726.00元。四、目前大方县房地产企业不景气，大部分房地产企业处于破产或者破产边缘。实践中逾期交房与逾期办证的违约责任是有一定区别的，逾期交房体现的是支付房屋价款未取得房屋的使用权，可根据购房款判决资金利息损失；而逾期办证违约金不能按原告主张的按年利率4.75%的标准计算判决，否则，将会给我公司带来巨大的经济损失，直至破产，对大方县经济落后的房地产企业也是雪上加霜，不利于大方经济的发展稳定。为此，请求人民法院从地方经济发展大局出发，兼顾双方合同约定依法判决。 原告殷雪江为支持自己的主张，向本院提交了《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款（抵押）合同》和首付款收据，拟证明原告已全额支付购房总价款，但被告至今未办理房产证交给原告，被告应承担违约责任。被告对原告该三份证据的三性无异议，本院对该三份证据予以采信。 被告望龙房开公司未向本院提交证据。 本院依据原告提交的证据，并结合当事人的庭审陈述，确认以下事实： 2015年3月13日，原告通过与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的大方县商品房。合同约定：房屋套内建筑面积75.09平方米，单价为每平方米3806.82元，总价款为285854.00元。但双方实际成交总价款为210726.00元。合同第二十二条第三项约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.000001%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了210726.00元房款；被告也实际交房给原告，但至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 本案争议焦点为：一、被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，应如何承担违约责任；二、原告要求判决被告及时办理房屋产权证或不动产登记证交付的诉请应否支持。 本院认为，原、被告双方于2015年3月13日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意愿表示，合同内容不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同，双方买卖合同关系应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行调整。按照双方合同约定，被告逾期90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按约定项下第（1）项处理，即原告退房，被告在收到退房通知之日起30日内退还房款并按照银行同期存款利率支付利息。但从原告的诉请和被告的答辩可以确定，双方已一致同意变更按约定项下第（2）项处理，即原告不退房，被告自约定日期（2017年12月31日）至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的0.000001%的违约金。关于被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，应如何承担违约责任的问题，被告对违约事实无异议，但要求严格按合同约定承担违约责任；而原告认为合同约定的违约责任过轻，要求以已交房款为基数按年利率4.75%计算违约金。若严格按合同约定处理，被告每年只需向原告支付0.77（210726×0.00000001×365）元违约金即可，明显显失公平；如此轻松的违约责任约定，无法起到敦促义务人积极履行义务的作用，形同虚设，原告要求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应予调整。虽然原告请求以已交房款为基数按年利率4.75%计算违约金，其计算标准不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，但该规定的基础条件是：买受人在约定或者法律规定的期限内未取得不动产权属证书是出卖人的原因所致。本案中，被告逾期交付房屋转移登记有关文书，原因比较复杂，其中有被告自身原因，众观大方县房地产开发现状，政府相关职能部门的原因也客观存在，若按原告请求的标准计算违约金，对被告也不公平。结合本案实际，并综合考虑大方县房地产开发现状实际情况，原告请求的违约金酌情以已交房款的万分之零点五按日计算予以支持，违约金起算日为2018年1月1日，截止日为被告实际交付房屋转移登记有关文书之日。关于原告要求判决被告及时办理房屋产权证或不动产登记证交付的诉请应否支持的问题，由于房屋不动产权属证书的办理，不是被告单方就能完成，政府职能部门工作环节举足轻重；根据大方县房地产开发现状，房屋不动产权属证书能否办理、何时能够办理，有政府职能部门的主导因素存在，被告无法左右，判决后会出现执行无可操作性，以致判决无实际意义，有损司法权威。因此对原告该项请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告大方望龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，按日以210726.00元的万分之零点五向原告殷雪江支付自2018年1月1日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金； 二、驳回原告殷雪江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410.00元，由被告大方望龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 审 判 员 胡其勇 二〇二一年二月八日 法官助理 黄子宁 书 记 员 龙 芸