云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3953号原告：康明珠，女，1951年1月23日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。原告：李天德，男，1948年10月28日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记地址云南省昆明市官渡区。被告：周林香，男，1962年10月21日生，汉族，江苏省通州市人，身份证登记住址江苏省通州市。委托代理人：张定鹏，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：张杰香，女，1969年6月24日生，汉族，江苏省海门市人，身份证登记住址江苏省海门市，现住云南省昆明市官渡区。原告康明珠、李天德诉被告周林香、张杰香租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序对本案独任审理，分别于2020年10月22日、2021年1月15日、2021年2月2日公开开庭进行了审理，原告康明珠，原告李天德的委托代理人康明珠，被告周林香的委托代理人张定鹏，被告张杰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康明珠、李天德诉称：二原告于2015年12月申请了一套公租房，位于官渡区。因原告的住房要拆迁，打算拆迁后入住公租房，但因原告的房屋一直未拆（现已拆除），原告要支付公租房租金，工资又低，便通过中介把公租房转租给被告周林香，两年来一直由周林香支付房租给原告，原告转交公租房公司。2017年12月，因原告所住房屋一直未拆，原告不想继续占用公租房，刚好房屋租期已到，就想退还房屋，于是原告通知被告周林香腾房，但电话一直无法接通。原告到房屋查看，看到一男一女在屋内，并非周林香本人，经询问住房人系被告张杰香，原告向其说明房屋她不能住，劝其腾房，被告张杰香拒不搬离。2017年12月30日，原告再次到该房劝其腾房，被告张杰香拒绝，并叫来老乡和原告吵闹，原告迫于无奈报警，矣六派出所出警后，让双方于2018年1月3日到派出所解决，被告张杰香未到场，调解无果。后原告多次打电话让张杰香交房租，但其既不交房租，也不腾房。因房屋为他人居住原告没有交房租，导致原告对公租房公司违约。2018年1月原告请求退还公租房，公司同意，但被告张杰香强占房屋不腾还，原告将退房回执单张贴于门上，被告张杰香仍拒不交房。2018年1月16日，原告起诉至法院，请求判令被告张杰香腾房，因原告不是产权人，只有申请撤诉。2018年8月20日，昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司将原告诉至官渡区法院，后法院判令原告支付承租子君村该公租房20个月的房租16794.00元及相关费用共计17190.50元。费用明细如下：2018年1月15日一2019年9月14日租金16794.00元；电费17元；3张门禁卡费90元；案件受理费59元；物业管理费30.50元；换门锁费200元。2019年7月4日原告又去请求被告张杰香腾房，其拒不开门，原告再次报警，110出警后张杰香仍不开门，经民警电话联系，张杰香先不接电话，后谎称不在家，民警叫其赶回来，民警告知张杰香第二天必须腾房，但直到2019年9月19日房屋才腾出。因被告张杰香的上述行为，造成原告违约并支付给昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司20个月房租及相关费用。为维护自身的合法权益，原告起诉请求：1、判令原告与被告周林香签订的租赁子君村公租房馨和园19栋1单元1404室的租赁合同无效。2、判令二被告共同承担该公租房20个月房租及被告张杰香因占有该房屋产生的各种实际费用共计17190.50元，因被告张杰香是实际使用人，主要由其支付。3、判令被告张杰香承担本案全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。庭审中，原告明确20个月的房租金额为16794元，明确诉讼请求第2项为判令二被告共同承担该公租房20个月房租及被告张杰香因占有该房屋产生的各种实际费用共计17190.50元。第3项诉讼请求为由二被告承担本案全部费用。被告周林香辩称：对原告明确的诉讼请求不需要新的举证答辩期。被告周林香与原告不认识，也没有与原告签订过租房协议，鉴定时周林香到场，原告当场表明没有见过周林香，鉴定结果也已经证实租房合同不是周林香按的手印。原告出租涉案房屋的行为违反规定，根据相关规定造成的后果应该自行承担。涉案房屋实际占有人不是被告周林香，与周林香无关。本案存在伪造合同，涉及刑事案件，已经在刑事案件中进行处理，不应再在民事案件中处理。笔迹鉴定明确原告出具的房屋租赁协议与周林香无关，张杰香产生的费用应当由原告承担。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告张杰香辩称：对原告明确的诉讼请求不需要新的举证答辩期。本案案涉房屋馨和园19栋1单元1404室系周林香卖给被告张杰香的，钥匙也是周林香给的，钱被告张杰香已经支付给周林香。事发之后张杰香已报警，经侦大队有记录，有关部门让张杰香保留证据，等待结果，住房和城乡建设局以及公租房管理中心让张杰香先住着房屋。原告康明珠针对其主张及诉请向本院提交下列证据：1、昆明市公共租赁住房租赁合同一份，证明原告经申请得到本案涉案住房居住权；2、房屋租赁合同一份，证明原告康明珠与被告周林香签订房屋租赁合同；3、云南省增值税电子普通发票1张，发票金额16794元，证明2018年1月15日至2019年9月14日的房租租金已由原告垫付，该款项应由二被告承担；4、编号为0019796收款收据，金额59元，证明公租公司起诉原告要求原告支付上述房租款项时产生的费用；5、编号为0456985收据一张，证明IC卡三张90元的费用；6、欠费17元的单据1张，证明欠费17元；7、（2019）云0111民初7206号民事判决书，欲证明二原告被公租公司起诉后已支付16794元租金及诉讼费59元，因公租公司没有收取二原告的违约金，故在本案中二原告未主张违约金；8、关于馨和园19栋1单元1404号公租房的退房情况说明，欲证明二原告所租公租房于2020年9月19日已结清所有费用，已退房；9、收据一、招商银行户口历史交易明细表一份，欲证明被告周林香付过两年的房租给原告，其租金交到2018年1月1日。经质证，被告周林香对证据1三性无异议，认为该合同第十条第（二）项明确房屋不得转借、转租，原告出租房屋是非法行为，不应得到保护；对证据2的三性无异议，证明内容不予认可，经鉴定合同手印不是周林香所按印，该房屋租赁合同记载的承租人周林香并不是本案被告周林香；证据3、4、5、6、7真实性认可，但与被告周林香没有关系；对证据8无异议；对证据9中收据三性不认可，不是周林香本人的签字，与周林香无关，对银行交易明细真实性无异议，关联性和证明目的不认可，不是周林香转的款，与周林香无关。经质证，被告张杰香对证据1、2的质证意见与周林香一致，原告与周林香签订租房合同，利用公共资源牟利导致合同无效。证据3、4、5、6、7与被告张杰香无关。对证据8无异议。对证据9不清楚。被告周林香针对其答辩主张向本院提交下列证据：1、（2018）云0111刑初1073号刑事判决书一份，欲证明本案诉争的房屋涉及到金志新诈骗案件，该案件已经审理并且生效，本案所涉人员均是受害人；2、（2020）云0111民初5265号民事裁定书，欲证明因诈骗案件其中的受害人起诉周林香要求归还借款实际是租赁房屋的款项，因借条是被逼迫书写，法院裁定驳回原告的起诉。本案应该借鉴该裁定书的裁定结果，应该驳回原告对周林香的起诉；3、发票一张，证明本案被告周林香做鉴定产生费用，经鉴定手印不是周林香本人的，要求原告承担相应费用。经质证，原告对被告周林香提交的证据1真实性、合法性无异议，证明目的不予认可，原告是跟周林香签订的合同，应由周林香承担本案费用；对证据2真实性认可，原告就是跟周林香签订的合同；对证据3真实性认可，但不应由原告承担。经质证，被告张杰香对证据1真实性认可；证据2、3与张杰香无关。被告张杰香向本院提交如下证据：收条一份，欲证明涉案房屋由周林香出售给张杰香，购房款52200元。经质证，二原告对该证据不清楚。被告周林香对该证据中周林香的签名和手印无异议，但认为内容不是其书写，是在张杰香与其他6人逼迫下签的字。经被告周林香申请，本院委托昆明锦康司法鉴定中心对《房屋租赁合同》（昆明市子君村馨和园19栋1单元1404号）上的乙方承租人“周林香”的签字及手印是否系周林香本人的签字及手印进行鉴定，昆明锦康司法鉴定中心分别于2020年8月14日和8月18日出具昆锦司[2020]文鉴字第141号、昆锦司[2020]痕鉴字第1016号司法鉴定意见书，认定《房屋租赁合同》中乙方承租人“周林香”的签字不是周林香本人所写，手印不是周林香本人所留。经质证，原告、二被告对该二份司法鉴定书无异议。经审查，本院对原、被告提交的证据作如下评判：一、原告提交的证据：证据1来源合法、客观真实，本院予以确认；证据2虽经鉴定并非周林香签字，但该房屋确系刑事案件中被骗人支付购房款的房屋，故本院对房屋租赁事实予以确认；证据3为涉案公租房的房租费用，系有权部门出具的发票，本院确认其真实性；证据4、5确系因案涉房屋产生费用，本院对其真实性予以确认；证据6看不出与案涉房屋有关，本院不予确认；证据7系本院生效裁判文书，本院予以确认；证据8、9符合证据特征，本院予以确认。二、被告提交的证据：被告周林香提交的证据1系法院的生效裁判文书，本院予以确认；证据2与本案无关，本院不予确认；证据3系鉴定产生票据，本院予以确认。被告张杰香提交的证据系周林香本人所签，内容与刑事判决确认事实相符，本院予以确认。三、昆明锦康司法鉴定中心出具昆锦司[2020]文鉴字第141号、昆锦司[2020]痕鉴字第1016号司法鉴定意见书，作出鉴定的机构享有鉴定资质，本院对鉴定意见书予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证及本案有效证据，本院确认本案以下法律事实：2015年12月22日，原告康明珠与昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》，约定出租人昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（甲方）将位于昆明市官渡区公共租赁住房出租给乙方康明珠居住使用。租赁期自2016年1月15日至2019年1月14日止，月租金为839.70元。后，康明珠与身份证号为×××9058，署名为周林香的人签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给周林香使用，租赁期共12个月，自2016年1月25日起至2017年1月25日止。房屋每月租金为1100元，总租金为13200元。2016年1月25日至2018年1月，康明珠共收到上述房屋租金27600元，两年物管费共1800元，押金1100元。2019年3月7日，昆明市官渡区人民法院作出（2018）云0111刑初1073号刑事判决书，判决书中确认：自2015年起，被告人金志新租得多套位于官渡区，并通过周林香等人以低价向多名受害人销售，骗取张杰香5.22万元。该判决最终判决被告人金志新犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处没收个人财产人民币三万元；继续追缴涉案钱款项，退赔被害人。庭审中，被告周林香自认在上述《房屋租赁合同》中署名的周林香身份证号与其本人相符，（2018）云0111刑初1073号刑事判决书中所称周林香就是本案被告周林香。另查明，被告周林香向被告张杰香出具收条，载明其收到张杰香支付52200元购房款以购买本案案涉房屋馨和园19栋1单元1404号房屋。被告张杰香自认其于2015年11月24日至2019年7月一直居住于上述涉案房屋中。2019年6月17日，昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司起诉康明珠、李天德要求解除二者之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，并要求康明珠、李天德腾退涉案房屋，支付欠付租金及承担违约金。2019年9月4日，昆明市官渡区人民法院作出（2019）云0111民初7206号民事判决书，判决康明珠、李天德与昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的不定期租赁合同于2019年6月17日解除；由康明珠、李天德于判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾还，并向昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年1月15日起至实际腾退房屋之日止按照月租金839.70元计算的租金。该案收取二原告59元诉讼费用。因张杰香居住于涉案房屋中，原告康明珠为此向昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司缴纳2018年1月15日至2019年9月14日公租房租金16794元，并产生IC卡三张90元的费用。现原告以其将案涉房屋租赁给周林香，张杰香为房屋实际使用人，二人应承担其上述损失为由诉至法院主张前述诉请。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《公共租赁住房管理办法》第三条第一款“本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。”第二十七条第一款“承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；（二）改变所承租公共租赁住房用途的；（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房、拒不恢复原状的；（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。”之规定，公租房是带有社会福利性质的保障性住房，政府提供公租房的目的是为了解决部分低收入家庭住房困难的问题，因此，在制度设计上，通过规章的形式规定了租赁公租房须达到一定资格并履行相应申请及审核程序。本案中，庭审查明，已因诈骗罪被判刑的金志新通过周林香等人骗取被告张杰香5.22万元，而被告周林香向张杰香出具的收条与刑事判决认定的事实相互印证，可以证实张杰香是通过周林香取得涉案房屋，故虽然本案康明珠与周林香所签订合同并非周林香本人所签名和捺印，但该房屋系周林香交予张杰香，且与康明珠签订合同的人持有周林香的有效证件，故本院对康明珠与周林香签订租赁合同的事实予以确认。但该租赁合同的租赁物系国家规定应当进行资格审查才能准许租赁的房屋，任何承租人不得对租赁物进行转租，原告康明珠的转租行为违反了《公共租赁住房管理办法》第二十七条第一款之规定，损害了社会公共利益，该《房屋租赁合同》系无效合同。对于原告要求二被告共同承担该公租房20个月房租及被告张杰香因占有该房屋产生的各种实际费用共计17190.50元的主张，本院认为，如前所述，虽周林香未在与康明珠的租赁合同上签字，但被告张杰香由被告周林香处取得涉案房屋，周林香系与康明珠签定租赁合同的相对人，其应承担租赁合同约定的承租义务。在租赁合同无效的情形下，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，周林香对康明珠负有返还租赁物的义务。经庭审查明，周林香将案涉房屋即租赁合同中的租赁物以52200元出售予张杰香，张杰香自2015年11月24日至2019年7月居住于该房屋内，致使康明珠在与昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司解除房屋租赁合同后无法交付房屋，其为此产生损失即自2018年1月15日至2019年9月14日公租房租金16794元、IC卡三张90元及诉讼费用59元，上述损失系周林香不能如期返还租赁物所产生，应由其承担赔偿责任。对于原告主张的欠电费17元，因证据不足以证实与本案房屋有关，本院不予支持；对其主张欠物业管理费30.5元，换门锁费200元，因无证据证实，本院不予支持。对于张杰香是否应当承担责任，本院认为，根据合同相对性原则，其不应在本案中承担责任，故原告要求张杰香承担赔偿责任的请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《公共租赁住房管理办法》第三条第一款、第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告康明珠与被告周林香签订的《房屋租赁合同》无效；二、由被告周林香于本判决生效之日起十日内向原告康明珠、李天德支付2018年1月15日至2019年9月14日昆明市子君村馨和园19栋1单元1404号公租房租金16794元、IC卡三张90元及诉讼费用59元；三、驳回原告康明珠、李天德的其他诉讼请求。案件受理费230元及鉴定费5000元，由被告周林香承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  文若钰二〇二一年二月十八日书记员  陆 晔郑世宇