四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终571号 上诉人（原审被告）：周绍全，男，1949年12月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张志平，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中房集团成都房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市人民中路一段35号。 法定代表人：张达杰，总经理。 委托诉讼代理人：李志豪，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：税春碧，女，1966年5月18日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：王**，四川君合律师事务所律师。 上诉人周绍全、中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房集团公司）因与被上诉人税春碧房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周绍全上诉请求：1.撤销一审判决，驳回税春碧对周绍全的诉讼请求；2.判决税春碧承担一、二审费用。事实及理由：一审法院认定事实不清。一、对案涉房屋是否存在买卖关系未查清。周绍全取得争议房屋后即对其进行了装修，装修花费共计240000余元，不可能以105600元的价格出售。周绍全在1997年至1998年间向熟人周云（税春碧丈夫）借款数万元，故让周云一家居住在争议房屋中，以冲抵利息。之后周云因犯罪入狱，税春碧请求周绍全帮助，周绍全出于好心仍让其居住于该房屋中，故而始终没有主张权利。周绍全没有办理2套房屋过户是因为资金原因，并非因为其中一套已经出售，争议房屋没有过户并不能证明其中一套已经出售。周绍全的签字并不能证明其具有房屋买卖的意愿，因其自认为书法很好，有签名的癖好，故税春碧取得有周绍全签字的空白纸张非常容易。《房屋产权转让协议书》中，周绍全签字之后跨过税春碧的签字单独签属日期，与常理和习惯不服，常理情况是在其姓名之后签属日期，或者是代书人写上日期。协议书上呈现的情况明显是周绍全在空白纸张上签名并落下日期，其后被人在空白处填补上了协议内容。二、周绍全是否收到过所谓购房款未查清，100000元在1998年是大数额，税春碧明知房屋无法立即过户，却选择现金支付且未索取收据收条等凭证不合常理，而且一次性支付100000元现金没有痕迹，证据提供也不合常理，一审法院没有看到支付凭证，贸然推定已经支付购房款，认定事实不清。 中房集团公司述称：1.对于周绍全所陈述的与税春碧之间是否具有买卖关系，中房集团公司并不知情，该部分事实请人民法院核查；2.根据中房集团公司与周绍全签订的房屋产权调换协议书，周绍全应当向中房集团公司支付结算款之后，中房集团公司才有义务为周绍全办理案涉房屋的产权手续。 税春碧答辩认为：请求驳回周绍全的全部上诉请求。双方签署了房屋产权转让协议书，并在签订前已经将案涉房屋的购房价款交给了典当铺，因此未留下支付痕迹。事实上，在房屋产权转让协议书中也明确载明将无条件协助买方办理有关手续，该约定的背景即是房款已经支付完毕，钥匙也当场交付。关于周绍全所称书法练习的空白文书，补签协议内容的陈述完全是无稽之谈，按照生活常理，怎么可能会有人以签字笔在A4纸上的形式练习书法？故关于协议的签订，有司法鉴定意见书、当事人陈述及证人证言予以印证是双方的真实意思表示。 中房集团公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为周绍全或税春碧向中房集团公司支付完80369.31元结算款后，中房集团公司协助周绍全办理成都高新区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的产权证书；2.本案一、二审诉讼费由税春碧、周绍全承担。事实及理由：中房集团公司对一审法院已查明的事实没有异议，但根据中房集团公司与周绍全签订的《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，中房集团公司有向周绍全收取案涉房屋结算款的权利，在周绍全未向中房集团公司支付结算款的情况下，根据原合同法第六十七条关于先履行义务的规定，中房集团公司有权行使先履行抗辩权，拒绝为周绍全办理房屋产权手续。一审法院已查明周绍全还需向中房集团公司支付80369.31元结算款，税春碧也表示愿意代付，在未收到结算款的情况下，中房集团公司有权拒绝协助周绍全办理房屋产权登记。周绍全、税春碧未履行支付结算款的义务，一审法院只判决中房集团公司的协助义务，并未判决周绍全、税春碧支付结算款的义务，对中房集团公司的利益造成损害。 周绍全答辩称，对中房集团公司上诉的事实、差中房集团公司的80000多元应当履行是没有争议的。 税春碧答辩称，1.中房集团公司并不享有顺序履行抗辩权，从产权调换协议书看，并无先支付结算款后办证或相关约定，故根本不存在中房集团公司主张的顺序履行抗辩权的问题；2.补差价属于典型的金钱给付义务，适用诉讼时效制度，中房集团公司怠于主张债权，诉讼时效已经经过；3.中房集团公司在主张的程序上，应当以反诉或另行起诉的形式来行使；4.关于差价的具体金额，在一审中，周绍全陈述只有30000余元，并非周绍全二审代理人所称的80000余元系无争议，中房集团公司将两套房屋对应的差价款分别拆分为30000余元和80000余元，但是如此悬殊的差价并没有任何合理的解释，可以理解为案涉房屋的差价款为30000余元，而另一套是80000余元，中房集团公司单方面以高者作为案涉房屋的差价款主张没有合理依据；5.税春碧在一审庭审中确实表示过愿意垫付差价款，但是要求该差价款应当有明确的、合理的依据，以解除中房集团公司的顺序履行抗辩权。请求驳回中房集团公司的上诉请求。 税春碧向一审法院起诉请求：1.判令周绍全办理x期x-x-xx号（现高新区xx号）房屋的不动产登记手续，中房集团公司予以协助，周绍全办得手续后立即将产权转移登记至税春碧名下；2.周绍全立即腾退案涉房屋，并自2020年3月26日起按每月1500元向税春碧支付房屋占有使用费至腾退完毕之日。 一审法院认定事实：1995年6月8日，中房集团公司（拆迁人）与周绍全（被拆迁人）签订《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，中房集团公司因进行基本建设，经批准动迁xx号周绍全的房屋，中房集团公司以基本相等的建筑面积房屋与周绍全进行产权调换，调换的房屋为x期x-x-xx号，套三，建筑面积70.25㎡，以及x期x-x-xx号房屋，三楼套三，建筑面积70.25㎡。协议签订后，周绍全应将房屋产权人周绍全权字2xx1号的产权证交中房集团公司，并在5日内腾空现房屋交由中房集团公司进行拆除。在协议尾部手写，注：因产权证在办理中，故未做经济结算，暂时先给叁楼拾号套叁的住房以作搬迁之用。 1998年2月9日，税春碧（产权承接人）与周绍全（产权转让人）签订《房屋产权转让协议书》，约定：周绍全因需部分款项（壹拾万零伍仟陆佰元正），自愿将x期x-x-xx号肆楼套叁房屋建筑面积70.25㎡（不含楼间）的房屋产权转让给税春碧，其所有权归税春碧，税春碧今后办理x期x-x-x房屋产权证时，周绍全将无条件协助税春碧办理相关手续，转让出现的房屋产权税由税春碧自负。协议尾部由周绍全在产权转让人处签字，由税春碧在产权承接人处签字。 转让协议签订后，周绍全将房屋交付税春碧使用，税春碧搬入居住至2019年12月。 关于转让协议中的房款支付，税春碧陈述当年为现金支付，为此申请证人吴某出庭作证，证人吴某陈述，当初周绍全因资金周转需要，将其两套房屋的产权证交由典当铺进行典当，恰好周云（税春碧的丈夫）一家需要在成都购置房产，便将现金100000余元交至典当铺，帮助周绍全将典当的房产证赎回，其后，由其本人亲笔手写《房屋产权转让协议书》，并交由周绍全、税春碧签字，其全程在场。 至少从2002年开始，中房集团公司即在案涉小区张贴《办证通知》，通知小区各户到中房集团公司办证。根据中房集团公司一审当庭陈述，因周绍全至今未与该公司进行经济结算且未提供办证资料，因此房屋产权尚在中房集团公司名下，未能办至周绍全名下。 2019年12月20日，成都市公安局高新技术产业开发区分局芳草街派出所出具门（楼）牌号变更证明，证明原高新区x期x组团x栋x单元x层x号变更为高新区xx号。 另，税春碧为证明其一直在案涉房屋居住，提供了所在房屋的院委会以及社区居委会的证明，两份证明均载明税春碧确是居住在案涉房屋，同时提供了案涉房屋户名为周云的气费信息以及案涉房屋户名为税春碧的购电信息。周绍全申请卢某出庭作证，卢某陈述未听过周绍全说买卖的事，只听过周绍全与周云之间的借款与让房子住的事，另陈述中房集团公司至少从2002年即已开始通知小区住户开始办证。 一审庭审中，周绍全对于《房屋产权转让协议书》中其签字不予认可，向法院申请对该签字进行鉴定，一审法院结合案件事实以及双方争议焦点，同意周绍全的鉴定申请，并最终确定以《房屋产权转让协议书》为检材，《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》、1995年留存在公证处的有周绍全签字的董事会决议以及周绍全与卢某的协议书为样本，并依法委托西南政法大学司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，该机构于2020年8月14日出具编号为西政司法鉴定中心［2020］鉴字第0828号司法鉴定意见书，载明：送检的标称时间为“一九九八年二月九日”、产权转让人为“周绍全”、产权承接人为“税春碧”的《房屋产权转让协议书》原件落款“产权转让人”处“周绍全”署名字迹与供检的周绍全样本字迹源自同一人笔迹。 一审法院另查明，一审第一次庭审后周绍全又对房屋进行了实际控制。 一审法院认为，涉案房屋系周绍全以其原西御河边街房产与中房集团公司拆迁调换而得。之后，其与税春碧签订《房屋产权转让协议书》，将房屋转让给税春碧，对此周绍全予以否认，不认可转让协议书中签字为其本人所签并否认收取过税春碧的房款，即对房屋转让的事实予以否认，不认可双方之间存在房屋买卖关系，同时提出诉讼时效抗辩，认为税春碧的请求超过了诉讼时效。 首先，关于诉讼时效，原《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。即我国确定的是不动产物权变动的登记生效原则，在买受人实际占有标的物，但尚未办理过户登记的情况下，其并未实际取得转让标的物的所有权，其与出卖人之间仍是债权债务关系，买受人请求出卖人办理过户手续，不属于物权请求权。但与此同时，在当前占有并非不动产物权变动的法定公示形式的情况下，买受人基于买卖双方变更所有权的意思表示占有不动产的行为，也并非毫无意义，长期、持续、和平地占有使用不动产行为本身对社会起到一定公示作用，而从诉讼时效制度本身的制度目的来看，其最核心的价值在于维护既定社会秩序稳定，买受人长期占有使用不动产的情况，即是形成了一种稳定的社会秩序状态，买受人长期占有标的物，拥有了大部分物权之实。本案中，税春碧在诉讼之前，已经实际占有使用房屋长达20余年，现其请求周绍全办理过户登记手续，具有物权属性，因此根据相关法律文件精神，税春碧的请求不存在诉讼时效的问题，对于周绍全提出的诉讼时效抗辩一审法院不予认可。 其次，对于周绍全否认转让协议的签字行为，一审法院依法启动鉴定，经鉴定，转让协议中周绍全的签字与案涉《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》以及同时期公证文书中字迹样本源自同一人，该鉴定程序合法，鉴定机构具有相应的资质，一审法院予以采信。因周绍全对于《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》中其本人签字予以认可，并将同时期有其签字的公证文书作为样本向一审法院提供，现鉴定确认调换协议中的签字、公证文书中的签字与转让协议中的签字为同一人，因此一审法院确认转让协议中产权转让人的签字为周绍全本人所签。 关于房款支付，周绍全否认收取过房款，而税春碧陈述为现金支付，并申请证人出庭陈述，对此一审法院从以下方面进行考量：首先，关于证人吴某与卢某关于是否存在买卖和房款支付的问题存在不一致的陈述，一审法院认为，卢某陈述内容为只听周绍全说过与周云的借款与让房子给周云居住，没有听过周绍全说过买卖的事，属于传闻的事实，而吴某则是陈述的亲自到场所见的直接事实，且证人吴某对于整个交易过程细节的陈述完整、详细，逻辑清楚，符合一般相熟个人之间房屋转让的交易行为习惯，且与税春碧对于房款的支付以及交易细节的陈述相互印证，具有较强的可信度；其次，周绍全也承认在1998年便将房屋交付税春碧一家居住使用，只是其认为是出借使用，不是转让，但在此后长达22年的时间内，周绍全从未对案涉房屋的使用提出过异议或者要求税春碧支付相对应的款项，不符合一般出借使用的常理。因此依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，一审法院确认税春碧对于房款已支付的证明标准已达到具有高度可能性的程度，对于税春碧认为其已经支付合同约定的购房款主张一审法院予以认可。 综上，依法成立的合同对当事人具有约束力，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，周绍全与税春碧签订了《房屋产权转让协议书》，并收取了税春碧的房屋价款，目前案涉房屋的产权处于可以办理的状态，周绍全应按约定积极履行协助税春碧办证的义务，但其怠于履行义务，已构成违约，应承担税春碧主张的继续履行的违约责任，即协助税春碧将房屋过户至税春碧名下，但周绍全的这一义务的履行有赖于中房集团公司的协助，即先由中房集团公司依其与周绍全的调换协议将房屋过户至周绍全名下，再由周绍全过户至税春碧名下，并由中房集团公司协助周绍全履行该项义务。至于中房集团公司所称需要周绍全与该公司进行结算，并支付80369.31元的结算款，税春碧表示愿意代付。 关于税春碧的腾退房屋及支付房屋占有使用费的问题。房屋买卖合同关系中，出卖人的主要义务是将房屋交付买受人并协助买受人办理产权证，买受人的主要义务是支付相应的价款，现税春碧已按约定支付了相应的房价款，履行了作为买受人的主要义务，作为出卖人的周绍全不仅尚未履行过户义务，并且基于其无证据支撑的主张，将已经交付给税春碧20余年的房屋再次强行收回。对此，一审法院认为，本案标的房屋为不动产，依原《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。案涉房屋的物权未变更至税春碧名下，税春碧尚未取得案涉房屋所有权，双方在此前提之下发生的房屋交付的反复，属于合同中房屋交付义务履行的问题，税春碧可以依据双方转让协议要求周绍全继续履行，再次交付房屋，因此对于税春碧要求周绍全向其腾退并交付案涉房屋的请求，一审法院予以支持。但是，双方转让协议中并未对房屋的交付进行明确约定，亦未约定逾期交付的违约责任，税春碧以周绍全20余年前的自愿交付作为其权利基础主张2020年3月26日周绍全强行收回房屋期间的房屋占有使用费，没有法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、周绍全于判决生效后三十日内办理成都高新区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的产权证书，中房集团公司予以协助；二、周绍全在取得权属证书后三十日内协助税春碧将案涉房屋的产权过户至税春碧名下，并将案涉房屋交付税春碧；三、驳回税春碧的其他诉讼请求。一审案件受理费收取100元，由周绍全承担。 二审中，周绍全提供了加盖有武华国际投资集团（香港）有限公司印章的《木制品地板说明书》一份及照片8张，并申请冯某作为证人出庭作证。拟证明案涉房屋在交付税春碧使用前进行了高档装修，装修费用为233000元。证人冯某证明：1996年冯某与周绍全口头约定，由冯某对案涉房屋进行装修；冯某从1996年8月开始装修的，装修主材费用是周绍全的公司支付的，装修辅料是由冯某购买的，装修工钱、辅材费用合计费用67500元，因周绍全在装修过程中走了，装修后冯某把房子和钥匙交给了周绍全的老乡，装修完至今未结算，冯某也没有收到装修费用。 税春碧对证据和证人证言发表质证意见认为，对《木制品地板说明书》三性均不认可，武华国际投资集团（香港）有限公司已经于2018年7月20日宣告解散，不可能在2020年出具该说明书，且说明书无该单位负责人签名，且说明书上的费用也是错误的，第一条200平方每平米100元，合计是20000元，不应当是200000元，且说明书的经办人是冯某与该公司并无任何联系。对图片真实性认可，关联性不予认可。证人证言前后矛盾，周绍全当时经济状况并不好，且1998年就不再联系得上，也与税春碧一直陈述的周绍全房屋典当以及失去联系等情况是吻合的。 中房集团公司质证认为证人证言及证据证明的事实与中房集团公司无关，不发表意见。 本院审查认为，《木制品地板说明书》无单位负责人签名且无其他证据证明该单位的身份信息，本院对该证据不予确认；证人证言及照片可以证明案涉房屋于1998年2月9日前进行了装修，但现有证据不足以证明案涉房屋1998年2月9日前的装修费用为200000元。 二审审理查明，1996年周绍全收到中房集团公司交付的案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修。 二审审理中，周绍全陈述1997年3月至1998年4月期间税春碧之夫周云向其支付过房屋租金90000元，1998年到2019年周绍全未向周云或税春碧要求支付过租金。一审审理周绍全通过找开锁匠开锁的方式强行打开案涉房屋，并将案涉房屋出租给案外人。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，税春碧主张与周绍全存在房屋买卖关系，提供了《房屋产权转让协议书》作为证据，周绍全先是否认《房屋产权转让协议书》上的签名“周绍全”非周绍全签名，在一审法院通过鉴定确认《房屋产权转让协议书》签名系周绍全所签后，周绍全又上诉称“周绍全在空白纸张上签名并落下日期，其后被人在空白处填补上了协议内容”，周绍全的陈述前后矛盾，明显不诚信。同时，周绍全提供的现有证据不足以证明《房屋产权转让协议书》系周绍全先签名再由他人在空白处添加的协议内容，亦应由周绍全承担举证不力的法律后果。结合案涉房屋已由税春碧居住了二十余年的事实和二审中周绍全“1998年到2019年周绍全未向周云或税春碧要求支付过租金”的陈述，一审法院认定周绍全与税春碧之间形成了房屋买卖合同关系正确。周绍全上诉认为房屋经过装修、价值远大于合同约定价值即主张买卖关系不成立的理由不成立。 关于房款支付问题，一审庭审中证人吴某对案涉房屋缔约、付款等交易过程细节进行了证明，一审法院结合税春碧1998年即居住使用房屋、长达二十余周绍全从未对房屋使用提出过异议及从未要求税春碧支付相应的款项的事实，确认税春碧对于房款已支付的证明标准已达到具有高度盖然性的证明标准正确。 对于中房集团公司上诉要求周绍全或税春碧向中房集团公司支付完80369.31元结算款后中房集团公司才协助周绍全办理房屋的产权证书的理由。本院认为，本案系税春碧起诉主张周绍全办理案涉房屋不动产转移登记，并要求中房集团公司予以协助，中房集团公司未就结算事宜提起诉讼或进行反诉，一审法院未予处理并无不当。对于中房集团公司上诉主张由周绍全或税春碧支付其结算款项80369.31元，属二审中中房集团公司提出的新的诉讼请求，本院不予审理，中房集团公司可另案解决。 综上，中房集团公司、周绍全的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；周绍全上诉二审案件受理费100元由周绍全负担，中房集团公司上诉二审案件受理费100元，由中房集团公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年二月二十四日 书记员 杨珍梅