河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初14338号原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司，住所地郑州市**大学路与中秋路红星国际广场**楼****。负责人：李兵。委托诉讼代理人：王**，员工。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：曹威，男，汉族，1996年3月5日出生，户籍地河南省息县。委托诉讼代理人：陈冬，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨紫晴，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。第三人：郑州星润房屋租赁有限公司，住所，住所地郑州市**贺江路**楼****div>法定代表人：徐**。委托诉讼代理人：马相图，员工。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司与被告曹威、第三人郑州星润房屋租赁有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司的委托诉讼代理人宋雪兰、王**，被告曹威及其委托诉讼代理人陈冬、杨紫晴到庭参加了诉讼。第三人郑州星润房屋租赁有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司向本院提出诉讼请求判令：1.被告向原告支付2020年1月24日至2020年8月7日拖欠的租金、市场推广费、管理费共计170414.16元；2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠付总额的千分之三向原告支付违约金（自2019年12月9日起暂计算至2020年10月31日，暂计算为134943.42元）；3.被告承担原告为追讨以上费用而产生的律师费5000元；4.本案的诉讼费用由被告承担（以上费用共计310357.58元）。事实与理由：2019年10月24日原告、被告与第三人郑州星润房屋租赁有限公司签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定第三人为出租方，原告为管理方，被告为承租方；被告承租红星美凯龙家居商场综合馆二楼B8071、B8072号展位320.84平方米，租金单价为46元/平方米/月，市场推广费单价为23.92元/平方米/月，管理费费单价为22.08元/平方米/月：租赁期限自2019年10月24日至2021年3月31日；租金和市场推广费由第三人收取并授权原告代收，原告收取每月管理费。租金、市场推广费和管理费付款周期为三个月，合同签订后，原告与第三人都履行了各自的合同义务，被告支付了第一个周期的相关费用后，便没有再继续支付后续的相关费用。原告多次向被告催促缴纳，被告均不予履行，原告无奈，于2020年8月6日向被告下达了《合同解除告知函》（生效时间为2020年8月7日）。另，根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》通用条款：“第19.1条约定若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。”“第21.6条约定：在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的”综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及第三人的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法作出判决。被告曹威辩称：一、案涉合同对于租金、市场推广费收取主体的约定不明，原告无权主张租金和市场推广费。根据原告提供的格式合同《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第3条约定，第三人授权收取租金和市场推广费的是原告的工作人员，并非原告，同时，该条还约定原告仅有权向承租方收取一部分租金和市场推广费，并非全部金额。可见，服务合同对于租金、市场推广费收费主体的约定前后矛盾，约定不明，原告无权主张租金和市场推广费。二、原告、第三人未尽到己方义务，且在合同履行过程中存在违约行为，应当承担相应后果。1.关于开业时间违反承诺构成欺诈的事实2018年6月，原告召开招商推介会，吸引商户入驻，并且承诺商场将于2018年9月30日前开业，为了诱使商户及时装修应对开业，原告向商户承诺如期完成装修的商户，给与2个月免付租金的优惠，并且骗客户称“二七原告为直营店”。当商户按照原告的要求缴纳了“合作意向金”并投入大量人力物力如期完成装修后，商场因消防验收未通过迟迟未予开业，直至2019年12月方正式对外宣布开业。2.关于直营店承诺的违约事实正式开业前，即2019年10月，原告要求客户正式签订服务合同，方知二七原告店并非直营店，物业业主方第三人才是出租方，且原告只提供管理服务。商户为了避免装修损失，期待快速开门营业，无奈签订了服务合同。服务合同签订后至今，原告并未按照服务合同第16.1条的约定，提供给商户一份。且商户多次索要，均明确拒绝提供。3.关于市场推广活动的违约事实服务合同约定由第三人收取市场推广费，商户已经按时缴纳了合同期限前3个月零8天的租金、市场推广费、管理费。然而自2019年12月原告正式开业以来，第三人并未提供任何一次市场推广服务，原告亦未提供应有市场推广服务。市场推广服务不达标，是商户后期维权的原因之一。4.关于停水、断电、封门、堵路等影响商户正常使用展位的违约事实2020年6月，疫情刚过，百废待兴，各行各业尚未完全从疫情的影响中恢复正常，商户因疫情的影响损失惨重，此时作为上市公司、大品牌商的原告从未体现一点社会责任感，不但不与商户互帮互助、共克时艰，不顾商户要求提供正式签订的服务合同、给与疫情期间的租金减免并大力开展市场宣传推广活动的合理请求，反而绞尽脑汁、无所不用其极的上演了一场场暴力催租的戏码，不交费就断电、断水、封门、堵通道，甚至以偷盗手段将部分商户的商品拖走藏匿，种种卑劣行为严重影响了商户的正常经营，使本就惨淡的生意更加雪上加霜。原告的暴力催租方式，加剧了双方矛盾的激化，使双方的战斗直线升级。此后的3个月时间内，广大商户便与原告拉开了维权斗争的大幕，一度引起了媒体、政府、公安、信访等部门的高度关注，但原告始终未就商户的任何一项请求给与明确且肯定的答复，甚至无人出面响应。更为可悲的是在双方协商过程中，原告工作人员竟然暗持刀片将维权商户划伤入院，手段卑劣残忍。原告的断电、断水、封门、堵通道，甚至以偷盗手段将部分商户的商品拖走藏匿的行为已经严重影响了商户正常使用租赁物，导致商户根本无法经营，属于根本违约。因此，原告、第三人并未按照承诺的开业日期如期开业、并未履行市场推广义务、采取的暴力催租手段已经严重影响了商户正常使用租赁物进行经营，原告、第三人应对自己的种种违约行为承担不利法律后果。三、即使被告曹威应支付相关费用，也应当按照实际使用的期间支付，又因第三人未履行市场推广义务，被告不应支付市场推广费基于前述事实，原告于2020年8月3日对被告曹威的展位采取了断电、封门的处置措施，于2020年8月7日正式向曹威发送《合同解除告知函》，曹威实际使用租赁物的时间应计算至2020年8月3日，加上第三人并未履行任何市场推广义务，故不应计算整个实际租赁期内的市场推广费。四、本案合同履行遭遇新冠疫情的不可抗力，应当根据郑州市疫情影响的相关政策减免租金、市场推广费、管理费众所周知，2020年1月23日，全国开始爆发新冠肺炎疫情，全国进行居家隔离管控，经济受疫情影响严重。为此，各地纷纷出台应对疫情的普惠措施。2020年2月12日，××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》，其中第16条规定“减免中小微企业房租。对承租国有企业经营性房产的中小微企业，实行房租“两免三减”政策，减免2个月房租，之后3个月房租减半。”因此，即使曹威应支付相关费用，也应参照该郑州市的政策减免2个月费用，同时给与3个月费用减半的措施。五、原告主张的违约金过高且不应支持；本案诉讼发生原告负有不可推卸的责任，其主张律师费不应支持。1.2020年8月5日，原告市场推广负责人丁一向商户公开陈述“服务合同尚未盖章”的事实。既然服务合同直至2020年8月5日尚未盖章，则合同直至2020年8月5日并未生效。2020年8月7日，原告向曹威发送《合同解除告知函》没有任何依据，因此第三人、原告均无权向被告主张2020年8月5日前的租金、管理费、市场推广费，更无权依据合同主张违约金。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”此外，《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》（豫高法（2020）30号）第8条“中小微企业因受疫情影响经营收益减少，在疫情防控期间未按时足额支付相应租金，不宜认定为根本违约”，原告依据服务合同主张违约金不应获得支持，且原告主张日千分之三的违约金标准过高，亦不应支持。3.律师费系原告单方提供的服务合同（通用条款）第21.6条约定的，该通用条款是典型的原告单方提供的格式合同，格式合同通篇规定了原告享有的权利及承租方应承担的义务，根本没有涉及和原告自己的义务，属于《合同法》第40条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，应属无效，不应支持原告关于律师费的诉讼请求。综上所述，原告不是主张租金、市场推广费的适格主体资格；第三人、原告均未履行市场推广的义务，不应向被告收取市场推广费；即使被告应支付相关费用，鉴于新冠疫情的影响，应参照郑州市政策减免3.5个月的费用；原告和第三人再本案中存在多种违约行为，应为自己的种种违约行为承担不利后果，其主张的延期缴纳租金的违约金过高，也不应支持；本案律师费因属于原告单方提供的格式合同条款而无效，且原告对本案发生负有不可推卸的责任，不应支持。第三人郑州星润房屋租赁有限公司未到庭陈述。经审理查明：原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司与被告曹威、第三人郑州星润房屋租赁有限公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告曹威承租红星美凯龙家居商场综合馆二楼B8071、B8072号展位320.84平方米，租金每月46元/平方米，市场推广费每月23.92元/平方米，管理费每月22.08元/平方米，租赁期和服务期限自2019年10月24日起至2021年3月31日止。被告曹威应于每一付款周期向第三人郑州星润房屋租赁有限公司支付租金和市场推广费，并向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司支付管理费，被告曹威向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司支付质量保证金40000元，本合同终止后，原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司自本合同终止之日起满三年后一次性返还。被告曹威共计交纳150000元（其中40000元为质量保证金），按照合同约定被告曹威之前所交纳110000元，经计算被告曹威已支付各项费用约为交至2020年2月13日。后原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司诉至本院。以上事实有展位租赁及管理服务合同、发票等证据，经庭审质证，予以确认。本院认为，原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司与被告曹威、第三人郑州星润房屋租赁有限公司签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，系各方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，为有效合同。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司关于租金、市场推广费的主张，因该项权利系第三人郑州星润房屋租赁有限公司享有，在已被列为第三人并可以独立行使权利的情况下，第三人郑州星润房屋租赁有限公司并未主张，故对该项诉讼请求，不予支持；原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司关于2020年1月24日至2020年8月7日管理费的主张，考虑疫情影响，扣减一个月管理费，经核算管理费38726.67元（22.08*320.84*5+22.08*320.84※30*14）；原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司关于违约金、律师费的主张，因疫情影响双方均存在损失，故对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告曹威于判决生效之日起十日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司管理费38726.67元；二、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2978元，由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司负担2606元，被告曹威负担372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李世明二〇二一年二月十九日书记员  李曌欣