安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初239号 原告：巢湖市锦尚物业管理有限公司,住所地安徽省巢湖市光明行政村向阳路与东塘路交叉口综合楼A楼17号门面,社会统一信用代码913401815518174043。 法人代表:李一风,该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘传梅，该公司员工。 被告：刘家伟,男,1969年9月17日出生，汉族,住安徽省巢湖市。 原告巢湖市锦尚物业管理有限公司(下简称“锦尚物业公司”)诉被告刘家伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告锦尚物业公司的委托代理人刘传梅、被告刘家伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告锦尚物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付差欠原告的物业费6249元。二、本案的诉讼费用如果被告不缴纳物业费由被告承担，若被告缴纳物业费由原告承担。事实与理由：被告系原告所管理的四海花园小区业主,被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与安徽五湖四海置业有限公司签订了《前期物业服务合同》,并约定按照建筑面积0.42元/m²收取物业管理费。在被告欠费期间,原告对其物业安全、清洁及维护等进了系列的物业服务工作,在原告提供服务同时被告从2010年12月31日至2020年10月31日一直未交物业服务费,经原告工作人员多次催促未果，致成诉。 被告刘家伟辩称，对物业费金额有异议，小区管理安全不到位，30号楼1单元门口有总电表箱安全隐患大，且在2018年30号楼1单元大门个人垫资460元维修费，小区垃圾多，下雨天路难走，门禁对讲无法使用，2011年4月2日交了装修押金300元至今未退，物业公司换了几家都没有退，并且售楼部买房时答应2000元补偿抵扣物业费，2016年缴纳一年车位费700多元，后来物业公司退出了，车位费白缴纳了。 经审理查明：被告刘家伟系巢湖市四海花园小区30幢1单元601室房屋业主，房租建筑面积126.1㎡。2017年4月6日，原告与四海花园开发商安徽五湖四海置业有限公司、合肥好居物业管理有限公司签订《巢湖“四海花园”小区物业服务移交协议》，协议中约定：“…以往欠收物业费款项的可以与预收的款项相抵扣，但丙方（合肥好居物业管理有限公司）收取的装修保修金移交乙方（即原告），乙方可以代收以往欠收的物业费…物业费收取存在困难，乙方自行妥善安排，所代收物业费甲方同意全部归乙方所有…”。同日， 原告与安徽五湖四海置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为四海花园小区提供物业服务，服务期限为5年，自2014年4月6日起至业委会成立止（合同期建议不低于5年或业主大会与新的物业服务企业签订合同时止），物业服务费多层住宅为0.45元/月/㎡，高层住宅为0.8元/月/㎡。原告在服务期限向被告提供了服务，但被告一直未缴纳物业服务费，原告多次催要无果，致成诉。被告认可自2011年1月起未缴纳物业费，原告认可被告已缴纳的300元装潢押金予以抵扣。另，2016年9月7日，被告家人谢春兰与合肥好居物业管理有限公司签订《停车位租赁协议》，约定自2016年11月22日至2017年11月22日期间，被告租赁四海花园小区12+3号停车位，被告因此支付租赁费用720元。 以上事实，有当事人陈述及双方提交的《前期物业服务合同》、《通知》、《移交协议》、收据等证据材料佐证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院》第一条的规定，涉案小区业主委员会成立前，四海花园开发商安徽五湖四海置业有限公司在四海花园小区业主委员会成立前，与锦尚物业公司签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。 锦尚物业公司自2017年4月6日起为四海花园小区提供物业服务，其于2017年4月6日与安徽五湖四海置业有限公司、合肥好居物业管理有限公司签订《巢湖“四海花园”小区物业服务移交协议》，由合肥好居物业管理有限公司将对包括被告在内的业主享有的2017年4月6日前物业服务费的债权转让给锦尚物业公司，故锦尚物业公司以原告的身份起诉，合法有据。原告通过提起诉讼，本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。 根据庭审被告举证和陈述可以反应，小区环境卫生服务不到位，相关公共设施设备维护、保养不及时，满意度低，可以认定原告及前期物业未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵；为平衡双方的权利义务关系，本院酌情认定被告按合同约定标准的90%向原告支付物业服务费。原告主张按照0.42/元/月/㎡的标准计算物业费，未超过合同约定的价格，本院予以支持。被告辩称购买时售楼部答应抵扣的2000元应当在差欠的物业费中予以扣除，售楼部非原告的内设机构，根据合同相对性，售楼部所做的意思表示不能代表原告的真实意思，对于该辩称，本院不予采纳。被告另辩称曾缴纳停车位租赁费用720元，亦予以抵扣，该停车位租赁期间为2016年11月22日至2017年11月22日，被告已实际使用该停车位，对于被告要求抵扣的辩称，本院不予采纳。被告缴纳的300元装潢押金，原告同意在物业费中予以抵扣，本院予以采纳。原、被告均认可未缴纳的物业费起算时间为2011年1月1日，故被告应支付的物业服务费为：5324.6元【（0.42/元/月/㎡×118个月×126.1㎡）×90%-300元】。 审理过程中，本院注意到原被告双方矛盾较尖锐，需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围主要是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共用物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘家伟于本判决生效之日起十日内给付原告巢湖市锦尚物业管理有限公司物业管理费5324.6元； 二、驳回原告巢湖市锦尚物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘家伟负担。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判员  倪屏岚 二〇二一年二月二十二日 法官助理唐玉 书记员郑铖 附：本判决所适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。