安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1102民初344号 原告：深圳市嘉诚物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道翻身社区49区河东工业区8栋厂房G2609A,统一社会信用代码91440300755665879R。 法定代表人：马哲春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张**飞，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：孙国荣，安徽伟诚律师事务所律师。 被告：宋广初,男,1977年11月12日出生,汉族,住安徽省滁州市南谯区，身份证码341125197711127790。 原告深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚公司）与被告宋广初物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告嘉诚公司的委托诉讼代理人张**飞、孙国荣以及被告宋广初到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 嘉诚公司向本院提出诉讼请求：判决被告宋广初立即向原告支付拖欠的物业费6291.95元(其中物业服务费4627.4元,能耗费1664.55元)、违约金2000元，合计8291.95元；并由被告宋广初承担本案诉讼费用。 事实与理由：宋广初所在小区的前期物业公司是南京安居物业有限公司，由于该物业公司管理不力,业主大量投诉,南谯区房产局指定嘉诚公司进行接管。2016年4月1日嘉诚公司与南京安居物业有限公司签订《协议书》约定:南京安居物业有限公司于2016年4月11日正式将发能国际城小区物业移交给嘉诚公司,南京安居物业有限公司收取物业费的截止日期是2016年3月31日。2016年4月26日，发能国际小业主委员会成立后就与嘉诚公司签订《协议书》,同意嘉诚公司为小区提供物业服务，并请求嘉诚公司垫资维修南京安居物业有限公司管理不力被损坏的物业设备设施。2016年10月10日，发能国际小区业主委员会与嘉诚公司签订《滁州市发能国际城物业服务合同》,约定多层住宅和高层住宅物业费每月每平方0.88元;按半年收取,也可以预收,但预收期限不得超过6个月。合同还约定,业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗费,应按延迟日起,日交纳千分之一违约金给嘉诚公司。经嘉诚公司公示和业主委员会同意,按照楼层高低收取二次供水、电梯、路灯等公共能耗费，其中27-33层每月每平方收0.32元。宋广初居住33层每月每平方米应交公共能耗费0.32元、物业费每月每平方为0.88元,合计每月每平方为1.20元。宋广初物业面积为115.59平方米。自2016年4月1日至2019年12月31日,宋广初拖欠物业费4627.4元、能耗费1664.55元,合计6291.95元。请求判如所请。 被告宋广初辩称，1、嘉诚公司没有履行物业服务合同或履行物业服务合同存在严重瑕疵，由于嘉诚物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，业主完全可以拒绝交纳物业费进行抗辩；2、嘉诚公司进入发能国际城小区从事物业管理无法律依据，嘉诚公司被南谯区房产局指定接管发能国际小区不符合法律规定。2016年发能国际小区业委会已成立，物业公司应由全体业主或通过业委会招标等公开方式聘用，否则为无效行为；3、发能小区内公共区域广告等收入，原告从未向业主公示，该行为亦损害了业主合法权益；4、违约金不成立，由于合同系物业公司提供格式合同，当中约定的违约金条款，原告没有履行说明义务，该条款无效，同时合同约定的违约金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告有关违约金的请求。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月16日，（甲方）滁州市发能房地产有限公司与（乙方）南京安居物业有限公司签订《滁州国际城花园前期物业服务合同》，约定由南京安居物业有限公司为滁州国际城花园提供前期物业管理服务，并对物业服务内容、费用等作出约定。2016年4月1日，（甲方）南京安居物业有限公司滁州分公司与（乙方）嘉诚公司在滁州市南谯区房地产管理局见证下签订《协议书》，载明：“1、因甲方需要做好发能国际城的移交前准备，现确定推迟移交时间到2016年4月11日9时......2、在2016年4月11日9时前仍由甲方继续履行发能国际城物业管理服务责任与义务......3、甲方收取物业服务费的截止时间为2016年3月31日......”。2016年4月28日，（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与（乙方）嘉诚公司签订《协议书》，约定了乙方先将南京安居物业有限公司服务期间遗留的问题物业进行修缮、垃圾进行清理等。2016年10月10日，委托方（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与受委托方（乙方）嘉诚公司签订《滁州市“发能国际城”物业服务合同》，约定合同期限为自2016年10月10日至2019年10月10日止。物业服务内容为制定物业服务工作计划并组织实施、房屋共用部位的维修、养护和管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳。公共能耗费应设独立计量表核算，按实际发生费用和使用情况由业主按建筑面积分摊，与物业服务费同一时间预收，根据实际产生费用分摊核算情况多退少补。物业服务费多层、高层住宅0.88元/月/平方米。物业服务费用按半年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。业主未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗费的，应按延迟日起，日缴纳千分之一违约金向乙方支付。合同还对物业服务的其他内容作出约定。2017年8月8日，嘉诚公司滁州分公司对公共能耗费下调收费情况发布公告，其中27-33层每月每平方收0.32元。宋广初为发能国际城小区1幢2单元3301室业主，房屋面积为115.59平方米。自2016年4月11日至2019年12月31日的物业服务费为4548.10元（0.88元/㎡×115.59平方米×12月/365天×1360天）、2016年4月11日至2019年12月31日的公共能耗费为1653.85元（0.32元/㎡×115.59平方米×12月/365天×1360天），合计6201.95元。 另查，2019年9月5日，发能国际城业主委员会张贴关于发能国际城公开选聘物业公司的公告。2019年10月11日，滁州市南谯区住房城乡建设交通局下发南建字（2019）214号文件，认定本次招标无效，招标结果不予认可。同时为了确保小区业主生活，由原物业公司继续为该小区进行为期六个月的服务，待新业主委员会成立后再进行续聘或重新选聘等事宜。 上述事实，由原告嘉诚公司提供2011年2月16日，滁州市发能房地产有限公司与南京安居物业有限公司签订《滁州国际城花园前期物业服务合同》复印件、2016年4月1日，南京安居物业有限公司滁州分公司与嘉诚公司签订《协议书》复印件、2016年4月28日，南谯区发能国际城小区业主委员会与嘉诚公司签订《协议书》复印件、2016年10月10日，南谯区发能国际城小区业主委员会与嘉诚公司签订《滁州市“发能国际城”物业服务合同》复印件、2017年8月8日，嘉诚公司滁州分公司对公共能耗费下调收费情况发布公告复印件、嘉诚公司营业执照复印件，被告宋广初提供的2019年9月5日关于发能国际城公开选聘物业公司的公告、2019年10月11日滁州市南谯区住房城乡建设交通局南建字（2019）214号文件、照片一组及原、被告的当庭陈述等证据证实。 本院认为：嘉诚公司与南谯区发能国际城小区业主委员会签订的《滁州市“发能国际城”物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。因嘉诚公司实际自2016年4月11日完成交接工作，并自2016年4月11日提供物业服务，故宋广初为发能国际城小区的业主，接受相关物业服务，按照合同约定需支付物业费及公共能耗费。虽然宋广初不交物业服务费、公共能耗费的理由不成立，但并非恶意拖欠物业服务费、公共能耗费，而是因其对嘉诚公司所提供的服务不满意，作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量上多加考虑并不断完善。因物业服务存在瑕疵，故对嘉诚公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持，同时考虑到该因素，对物业费酌情扣减。被告宋广初辩称发能小区内公共区域广告等收入，原告从未向业主公示，该行为亦损害了业主合法权益，该辩称与本案诉请不属同一法律关系，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告宋广初于判决生效后十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司物业费4093.30元及公共能耗费1653.85元，合计5747.15元； 二、驳回原告深圳市嘉诚物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市嘉诚物业管理有限公司负担10元，由被告宋广初负担15元（此款由被告宋广初在给付拖欠的物业费及公共能耗费时一并付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  杨金龙 二〇二一年二月二十二日 书记员  马 芮 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。