北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初28662号原告:黄荣，男,1975年2月17日出生,汉族,中国老年事业发展基金会副秘书长,住北京市朝阳区。被告：北京京港城物业管理有限公司，住所:北京市丰台区石榴庄西街232号1-9幢。法定代表人:王建新,董事长。委托诉讼代理人：倪珍珍，北京祥荣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪铮，北京祥荣达律师事务所律师。原告黄荣与被告北京京港城物业管理有限公司（以下简称京港城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄荣、被告京港城物业公司委托诉讼代理人倪珍珍、倪铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄荣向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿还原告押金45640元；2、要求被告偿还原告一年房屋租金273838元；3、要求被告偿还原告房屋装修费用95000元；4、要求被告偿还消防改造费用29000元；5、要求被告偿还餐桌椅购置费用15000元；6、要求被告偿还后厨排烟系统改造费17000元；7、要求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月2日，在被告隐瞒事实真相的情况下，欺骗原告与其签订了位于丰台区石榴庄西街232号京港城大厦五层商铺租赁协议，且在原告实施商铺装修过程中，被告强行要求原告使用被告指定消防改造和后厨排烟系统改造供应商。后经查实，此京港城大厦乃违章建筑，致使原告蒙受了巨大损失，故诉至法院请求判如所请。被告京港城物业公司辩称，原、被告双方确实存在房屋租赁关系，但双方合同关系已经解除，故我公司不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，黄荣与京港城物业公司签订《商铺租赁合同》，主要内容为：出租人（甲方）：京港城物业公司，承租人（乙方）：黄荣。甲乙双方根据有关法律、法规的规定，在平等、自愿互利互惠的基础上，就下列商铺的租赁事宜达成如下协议。第一条租赁商铺的位置、面积和用途1.1商铺的位置和面积1.1.1甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于北京丰台区石榴庄西街232号京港城大厦五层商铺（商铺编号：）该商铺建筑面积为156.3平方米，套内使用面积为101.6平方米。建筑面积为本合同所述租金和物业管理费的计算依据。商铺详细位置、使用范围以附件1规划红线图及附件2商铺平面图红线圈定部分为准。1.2商铺的用途1.2.1乙方承租的商铺，用途为餐饮，经营品牌为云小居。双方约定承租区域内必须以甲方确认的乙方形象对外经营。……。第二条租赁期限2.1本合同所订租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止。2.2本商铺具备装修条件，甲方通知乙方办理商铺交接手续。装修期自通知第3日起计算，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作。装修期为免租期，免租期内装修发生的实耗水、电、垃圾清运等费用均由乙方承担。乙方租金起算日以京港城生活广场五层具备正式开业条件的时间为准，如未按时间正式开业合同时间顺延。第三条租金及支付期限3.1租金第一年及第二年：人民币273838元/年租金单价为：4.8元/㎡/天，以上租金递增方式为：每两年递增一次，递增额为上年度实际租金额的基础上递增6%。3.2租金支付期限为半年付乙方须在接到进场通知的同时向甲方一次性交付首期租金（六个月的租金），共计人民币136919元。以后租金采用六个月为一个周期，乙方在每期结束的15日前一次性向甲方交纳下一期租金，以此类推。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。……。第五条保证金5.1租赁保证金乙方须在签署本合同的同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的租赁保证金，共计人民币45640元，作为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金的担保。此保证金如乙方在合同履行过程中完全履行本合同项下义务无违约行为，双方合同终止乙方归还甲方商铺后15日内甲方将租金保证金无息退还给乙方。若乙方在经营中采取“会员制”及类似的经营方式，涉及向消费者预收资金的，乙方应事先向甲方提出书面申请，经甲方同意，方可实施。乙方店铺因任何原因停止营业后，乙方自行负责处理预收资金的清退等问题。双方合同终止后需退还保证金时，乙方必须注销在本租赁场地的工商注册，否则，保证金不予退还。……。第二十条适用法律和争议解决20.1本合同的签订、效力、解释、履行以及争议的解决，均适用中华人民共和国的有关法律。20.2本合同的附件作为与本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。20.3合同履行期间如发生纠纷，双方应当协商解决。协商不成，如何一方均有权向租赁场所所在地有管辖权的法院提起诉讼。合同签订后,黄荣在交纳了租赁保证金及租金后开始经营。因经营一直亏损黄荣提出解除合同。2018年4月8日，黄荣与京港城物业公司签订《解除商铺租赁合同协议书》，主要内容为：甲方：京港城物业公司，乙方：黄荣，商铺位置：北京市丰台区石榴庄西街232号5-809，根据2016年6月2日签订的《商铺租赁合同》中第二条约定，本合同租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，租金起租日期为2017年4月20日。现因乙方原因向甲方提出提前解除《商铺租赁合同》，经甲乙双方友好协商，本着平等自愿的原则，就解除《商铺租赁合同》事宜达成协议如下：1、乙方未能履行《商铺租赁合同》中约定租期等相关条款，属违约行为，我司根据合同中的相关约定，将不予退还租赁保证金等合同中的约定费用。2、乙方自愿于2018年4月15日前将租赁位置按使用现状无偿交还给甲方，固定装修不得损毁。乙方清场时间要安排在甲方非正常营业时间内，不得留存物品或影响房屋的正常使用，如有遗留物品，甲方有权视为遗弃物自行处置。3、在《解除商铺租赁合同协议书》生效之日起30日内，乙方需完成营业执照以及其他相关执照的迁出或者注销。4、乙方在甲方租赁场地经营期间所发生的债权债务、法律行政责任，由乙方全权承担，如处理不当，甲方保留追诉权利。5、乙方要退还原与甲方所签订的所有合同、协议原件等，乙方所持有的全部文件，所有权利义务终止。6、本协议自双方确认签字、盖章之日起生效，双方再无原任何约定责任。7、本协议书一式叁份，由甲方执贰份、乙方执壹份，具同等效力。协议书签订后黄荣已将饮料展示柜、桌椅14套、消毒柜、水池、冒菜锅、炒菜锅、承饭车、展示柜、货架、冰柜等物搬走。并将商铺腾退给了京港城物业公司。另查，本院（2019）京0106民初3463号民事判决书认定。2019年1月，北京市规划和国土资源管理委员会给许永杰回复政府信息答复告知书，并附京港城生活广场建设规划许可证，显示工程名称为食品包装配送中心工业厂房翻建项目，建筑物地上2层、地下-2层。2019年4月17日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局给举报人回复举报事项处理结果告知书，大意为：“关于丰台区石榴庄西街232号京港大厦3-7层违法建设问题，经查：2015年4月10日，我局依法对违法建设进行了处罚，下达《限期拆除决定书》，责令建设单位于2015年4月30日前将增建相应部分违法建设自行拆除。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经批准建设的工程名称为食品包装配送中心工业厂房翻建项目，建筑物地上2层、地下-2层，现建筑物应属未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依照相关规定黄荣与京港城物业公司签订的《商铺租赁合同》应属无效合同。黄荣在实际经营过程中因经营亏损提出解除合同，2018年4月8日，黄荣与京港城物业公司签订《解除商铺租赁合同协议书》，并已实际履行。虽双方所签订的《商铺租赁合同》无效，但双方就解除商铺租赁合同后如何处理黄荣所交纳的租赁保证金等合同中的约定费用、装修、物品等所达成的协议系双方真实意思表示，双方并已实际履行。现黄荣要求京港城物业公司偿还押金45640元、偿还一年房屋租金273838元、偿还房屋装修费用95000元、偿还消防改造费用29000元、偿还餐桌椅购置费用15000元、偿还后厨排烟系统改造费17000元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五条、第五百零七条之规定，判决如下：驳回黄荣的诉讼请求。案件受理费8432元，由黄荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张百春人民陪审员  张丽达人民陪审员  李平祥二〇二一年二月二日书 记 员  吕鑫坤