广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初40363、44568号原告（合并审理被告）：广发银行股份有限公司深圳分行，经营场所深圳市罗湖区深南东路123号深圳市百货广场西座19-22层，统一社会信用代码91440300892230855N。负责人：方琦，行长。委托诉讼代理人：李丹，广东同仁律师事务所律师，执业证号14403202011193642。委托诉讼代理人：王雨婷，广东同仁律师事务所实习律师，实习证号190220072118888。被告（合并审理原告）：黄智君，女，1982年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区）2号楼505。被告（合并审理第三人）：陈朗，男，1978年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区）2号楼505。两被告共同委托诉讼代理人：马俊昌，广东巨龙律师事务所律师，执业证号14403198910516017.被告（合并审理被告）：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区4号2栋302，统一社会信用代码91440300MA5DFGYP48。法定代表人：邵志荣。委托诉讼代理人：蔡佳兴，广东商达律师事务所律师，执业证号14403201910111525。委托诉讼代理人：王琪，广东商达律师事务所律师，执业证号14403202011809049。原告（合并审理被告）广发银行股份有限公司深圳分行（以下简称广发银行）与被告（合并审理原告）黄智君、被告（合并审理第三人）陈朗、被告（合并审理被告）深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维菁山公司）金融借款合同纠纷一案，在审理过程中,本院发现原告(合并审理被告)广发银行的本诉与被告(合并审理原告)黄智君另案起诉的金融借款合同纠纷（2020）粤0303民初40363号案,涉及的事实、法律关系及当事人均相同,决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（合并审理被告）广发银行委托诉讼代理人李丹、王雨婷，被告（合并审理原告）黄智君、被告（合并审理第三人）陈朗二人共同委托宋代理人马俊昌、被告（合并审理被告）深圳中维菁山房地产开发有限公司诉讼代理人蔡佳兴、王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广发银行向本院提出诉讼请求：1、确认广发银行与黄智君签订的编号为102170005948的《个人房屋按揭贷款合同》于2020年9月8日解除；2、黄智君立即向广发银行偿还贷款本金1217732.06元、利息9082.44元、罚息50.13元、复利23.72元（暂计至2020年10月10日，此后按合同约定计至全部债务实际清偿之日止）；3、确认广发银行对黄智君的抵押物【位于：深圳市坪山区，不动产权证书号：深（龙）网预买字（2017）18863号享有抵押权】，有权以处置抵押物所得价款优先偿还黄智君上述债务及原告实现债权的全部费用，不足部分由黄智君继续清偿；4、黄智君承担广发银行为实现债权所支出的律师费1800元；5、中维菁山公司、陈朗对黄智君的上述债务承担连带清偿责任；6、三被告承担本案诉讼费及因诉讼发生的其他全部费用。事实和理由：2017年8月7日，黄智君、陈朗向广发银行申请贷款用于购买住房。2017年12月4日，广发银行与黄智君、中维菁山公司签订《个人房屋按揭贷款合同》,约定：黄智君向广发银行借款1540000元，用于购买位于深圳市坪山区屋，并以该房产作抵押，若黄智君未按约定期限还款，就逾期部分计收罚息等费用。合同还约定，黄智君未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，广发银行有权行使宣布合同项下借款全部或部分提前到期，要求黄智君立即归还借款本息及相关费用，终止或解除借款合同，行使担保权利等措施。广发银行为实现债权所涉及的诉讼费等，由被告黄智君承担。中维菁山公司及陈朗同意作为黄智君的保证人，自愿为黄智君的债务承担连带责任保证担保。广发银行依约向被告黄智君发放贷款1540000元。自2020年7月20日起，黄智君未按合同约定按月足额偿还贷款本息，广发银行经向黄智君多次催促后，于2020年9月8日收到黄智君委托律师发出的《律师函》，通知广发银行解除《个人房屋按揭贷款合同》。综上，广发银行认为，黄智君、中维菁山公司与广发银行签订的《个人房屋按揭贷款合同》以及陈朗与广发银行签订的《保证合同》合法有效，黄智君未按照合同约定按期还款，已构成违约。中维菁山公司、陈朗作为担保人，应对黄智君的债务承担连带保证责任。为维护广发银行的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。黄智君、陈朗辩称，1、黄智君与中维菁山公司的房屋买卖合同已解除，致使借款合同目的无法实现，双方签署的担保借款合同依法应予解除，无需向广发银行偿还剩余未还贷款本金及相关费用，应由中维菁山承担。2、本案应由中维菁山将购房贷款返还给银行，并非违反合同相对性原则，而是建立在合同相对性原则的基础上，既坚持了法律规则的平衡性和公正性，又节约了司法资源，体现司法高效。3、本案贷款合同已解除，黄智君不需承担还款义务，陈朗作为保证人属于从合同义务人，也无需承担任何责任。综上请求贵院查明事实，依法裁判由中维菁山承担本案的全部责任，向广发银行偿还贷款本金、利息等相关的全部费用。黄智君向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除黄智君与广发银行签署的《个人房屋按揭贷款合同》和陈朗与广发银行签署的《保证合同》；2、判令中维菁山公司向广发银行支付《个人房屋按揭贷款合同》项下的剩余未偿还贷款本金及利息；3、判令中维菁山承担并支付解除《个人房屋按揭贷款合同》而产生的利息、违约金等银行收取的所有费用；4、判令中维菁山公司承担本案的诉讼费和律师费8000元。事实与理由：黄智君于2017年11月24日通过与广发银行签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》向其购买位于深圳市坪山区，该合同约定购房总价款3085745元，首期款1545745元，剩余1540000元由原告申请银行贷款支付；同时约定中维菁山公司于2019年3月31日前向原告交楼。为此，黄智君与广发银行及中维菁山公司共同订立《个人房屋按揭贷款合同》，以本案案涉房产作抵押、中维菁山公司为连带责任保证人，由黄智君向广发银行借款154万元。陈朗为黄智君的抵押贷款提供保证担保。因案涉房产开发项目处于长期停工状态无法实现按期缴付，2018年12月24日，黄智君与中维菁山公司签署《无忧退房保障协议书》约定原告在2019年12月1日至2019年12月31日享有无理由退房权，中维菁山公司退还已付购房款及已偿还的银行借款本金及利息，并代为办理案涉房屋“赎契”手续，负责结清贷款本息及所有费用。2019年12月4日，黄智君行使退房权与中维菁山公司签署《解除协议》，解除了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但中维菁山公司并未依约履行任何合同义务。基于上述，因中维菁山公司违约，双方解除了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，致使黄智君商品房担保贷款合同的目的无法实现，特向贵院提起诉讼，申请解除与广发银行之间的《个人房屋按揭贷款合同》，并由中维菁山公司承担并偿还贷款本金以及相应的违约责任。而陈朗因提供了保证担保，与本案结果有直接的利害关系，依法应加入诉讼。请求贵院查明事实，依法判决，支持黄智君的全部诉讼请求。广发银行答辩称：1、同意解除《个人房屋按揭贷款合同》。2、本案《个人房屋按揭贷款合同》的解除系因黄智君未按合同约定履行还款义务而解除，应按合同约定向广发银行偿还所欠本息。3、黄智君请求解除《保证合同》的主体不适格，《保证合同》系广发银行与陈朗签订，即使行使解除权亦应由陈朗进行请求。4、广发银行不同意解除《保证合同》，根据合同约定以及法律规定，陈朗应承担连带责任保证担保，向广发银行承担连带清偿责任。5、黄智君为借款合同的借款人，亦为本案借款合同的相对方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，该解释仅规定被告房地产公司的返还义务，并没有免除黄智君作为借款人的法定还款义务。该规定增加了房屋出卖人在购房合同解除后履行还款义务的途径，但并非突破合同相对性原则，对借款合同中的义务进行转嫁、变更，免除实际借款人的还款责任。该司法解释也并未明确抵押借款合同解除后借款人无需承担借款返还义务，也并不禁止贷款人向借款人主张还款的权利。其次，依据《个人房屋按揭贷款合同》约定及根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，若本案《个人房屋按揭贷款合同》被解除后，黄智君作为借款人依法应向广发银行承担返还借款本息的义务，中维菁山公司、陈朗应向广发银行承担连带保证责任。6、据广发银行了解，中维菁山公司已是多个案件的被告及被执行人，其已无还款能力，如法庭免除黄智君的还款责任，那么广发银行将无法收回本案贷款。综上请求贵院驳回黄智君的诉讼请求。中维菁山公司针对两案均答辩如下：1、中维菁山公司与黄智君之间是房屋买卖合同关系，黄智君与广发银行之间是金融借款合同关系，要求中维菁山公司承担个人房屋按揭贷款合同项下的贷款本金及利息以及违约金无法律和事实依据。2、黄智君提供的委托书并不能改变其与广发银行的金融借款合同法律关系的性质，本案案涉房屋买卖合同是依据无忧退房保障协议书第三条的约定解除的，协议书第五条约定原付款方式是银行按揭的房屋买卖合同解除后，买受人签署委托书，委托出卖人代为办理房屋赎契手续，黄智君签署的委托书，但签署委托书的行为不意味着既无需向贷款银行主张解除案涉个人房屋按揭贷款合同，应自行承担未及时解除案涉贷款合同的责任，案涉贷款合同的行为主体是贷款银行和业主个人，中维菁山公司只是担保合同的一方，无权解除作为主合同的案涉贷款合同，其次，案涉房屋买卖合同于2019年12月4日解除，而黄智君在明知案涉房屋买卖合同已经解除的情况下，仍然依据案涉贷款合同的约定履行了2019年12月至2020年7月期间的分期还款义务，而不是通知银行其已经与中维菁山公司解除了案涉房屋买卖合同的事实，其怠于履行权利主观上存在过错，对于这一期间的损失，理应由黄智君自行承担。最后，依据法律规定，中维菁山公司已经支付购房贷款及同期银行存款利息给广发银行，对于案涉贷款合同约定款项超出上述支付部分以及可能产生的违约金中维菁山公司不应承担责任。3、黄智君与中维菁山签定的无忧退房保障协议书约定由中维菁山公司结清贷款本息及所有费用没有经债权人同意，该债务移转未发生效力，应自行偿还贷款本息，根据上述陈述，中维菁山公司对于案涉房屋买卖合同的解除不存在任何过错，对于可能被解除的贷款合同的解除也不存在任何过错，要求中维菁山公司承担诉讼费和律师费也没有事实和法律依据。陈朗针对40363号案未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《无忧退房保障协议书》、《承诺书》、《公证书》、《解除协议》、《个人房屋按揭贷款合同》、《保证合同》、《不动产登记证明》、借款借据、个人对账单、贷款欠款明细、律师函、邮单、贷款支付申请书、银行交易流水等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：一、2017月11月24日，黄智君与中维菁山公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定，黄智君向中维菁山公司购买位于深圳市坪山区房产，价款3085745元。签订本合同之日0日内首期支付购房总价款的50%，即1545745元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1540000元。合同还约定中维菁山公司应于2019年3月31日前将房地产交付给黄智君。二、黄智君作为借款人、抵押人，中维菁山公司作为保证人与广发银行作为贷款人于2017年12月4日签署了《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定：借款金额为154万元，借款用途为购买案涉房产,借款期限10年，借款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮10%执行，首期贷款利率为年利率5.39%；还款方式为等额本息还款，按月分期偿还贷款本、息，还款日为每月20日；中维菁山公司为黄智君提供连带责任保证担保，自合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明交广发银行止；同时，由合同签章的抵押人将合同项下所购房屋作为抵押财产向广发银行提供抵押担保；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期罚息贷款利率按日计收利息，直至本息清偿为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。广发银行于2018年1月1日向中维菁山公司名下账户发放贷款1540000元。三、2017年12月4日，陈朗作为保证人，与广发银行作为债权人签订《保证合同》，约定陈朗为前述黄智君与广发银行签订的《个人房屋按揭贷款合同》项下的债务承担连带责任保证。四、广发银行与黄智君就涉案房产已办理抵押登记，不动产登记证明号为粤（2018）深圳市不动产证明第××号。五、黄智君与中维菁山公司于2018年12月24日签订《无忧退房保障协议书》，约定在2019年12月1日起至2019年12月31日的限定期间黄智君有权行使无理由退房权，需办理并签署授权中维菁山公司办代为完成房屋“赎契”手续的委托书和完成委托书公证手续，完成上述手续后，由中维菁山公司向银行递交申请，完成手续并结清贷款本息及所有费用。因中维菁山公司无法交房，2019年12月4日，黄智君与中维菁山公司签订《解除协议》，协议约定：双方自愿解除上述房屋买卖合同，本协议自签署当日生效。（2019）深罗证字第39186号公证书载明黄智君于同日通过公证委托授权中维菁山公司办理赎楼、注销预抵押登记手续以及解除房产预售备案手续。六、广发银行于2020年9月8日收到黄智君寄送的律师函，要求解除与广发银行签订的《个人房屋按揭贷款合同》以及停止偿还贷款。七、暂计至2020年11月10日，涉案合同项下尚余贷款本金1206572.48元未偿还。八、黄智君就解除与中维菁山公司之间的《深圳市房地产买卖合同（预售）》后的款项返还事宜向深圳国际仲裁院提出仲裁申请。本院认为,本两案系金融借款合同纠纷。广发银行与黄智君及中维菁山公司签订的《个人房屋按揭贷款合同》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。关于合同解除的问题。黄智君向广发银行借款，系用于向中维菁山公司支付购房款，但黄智君与中维菁山公司已签订《解除协议》，解除了双方签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。按揭贷款主合同被解除，担保合同也应解除。故，黄智君请求解除《个人房屋按揭贷款合同》及《保证合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于贷款返还责任主体的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述法律规定，在涉案房屋买卖合同已被解除的前提下，应由中维菁山公司承担向广发银行偿还剩余贷款本金的责任。广发银行抗辩称该司法解释仅规定被告房地产公司的返还义务，并没有免除黄智君作为借款人的法定还款义务，并非突破合同相对性原则，对借款合同中的义务进行转嫁、变更，免除实际借款人的还款责任。本院认为，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。应当充分考虑房屋按揭贷款商业模式下各合同之间关联性，避免机械式强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。现因中维菁山公司无法交房导致各方合同解除，若仍按照合同约定的权利义务关系处理，则黄智君未取得房屋，却既支付首期款，又偿还按揭贷款，在其对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理加重其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。故对广发银行要求黄智君承担偿还贷款本金、罚息、复利的诉讼请求，本院不予支持，剩余贷款本金应由中维菁山公司返还给广发银行。案涉房产已办理抵押登记，广发银行依法享有抵押权，对处置该房产所得价款享有优先受偿权。关于律师费的问题。黄智君主张的律师费，于法无据，广发银行主张的律师费未实际发生，故本案中本院均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告（合并审理被告）广发银行股份有限公司深圳分行与被告（合并审理原告）黄智君签署的《个人房屋按揭贷款合同》，与被告（合并审理第三人）陈朗签署的《保证合同》于2020年9月8日解除；二、被告（合并审理被告）深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（合并审理被告）广发银行股份有限公司深圳分行支付《个人房屋按揭贷款合同》项下的剩余未偿还贷款本金1206572.48元及利息（利息依照合同约定计至款项实际清偿之日止）；三、原告（合并审理被告）广发银行股份有限公司深圳分行对抵押物【深圳市坪山区（不动产权证号：深（龙）网预买字（2017）18863号）】享有抵押权，如被告（合并审理被告）深圳中维菁山房地产开发有限公司不履行判决第二项债务，则依法处分该房产，所得价款用于优先清偿该项债务；如不足清偿，被告（合并审理被告）深圳中维菁山房地产开发有限公司须继续承担清偿责任；四、驳回原告（合并审理被告）广发银行股份有限公司深圳分行的其他诉讼请求；五、驳回被告（合并审理原告）黄智君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2020）粤0303民初40363号案件受理费15980元，（2020）粤0303民初44568号案件受理费15858元，保全费5000元，均由被告（合并审理被告）深圳中维菁山房地产开发有限公司负担。原告（合并审理被告）广发银行股份有限公司深圳分行、被告（合并审理原告）黄智君已经预交的案件受理费、保全费，本院予以退回。被告（合并审理被告）深圳中维菁山房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用31838元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  吴安安审判员  张颖慧审判员  吴海芬二〇二一年二月三日书记员  古学梅