河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初25375号原告管世昌，男，汉族，1976年8月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人孟辉，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人李宗涛，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告河南鸿宝置业有限公司，住所地郑州市金水区鸿宝路**,统一社会信用代码：914101005569419731。法定代表人平明,董事长。委托代理人崔开贵，河南中涵律师事务所律师。委托代理人李禺君，河南中涵律师事务所律师。原告管世昌诉被告河南鸿宝置业有限公司（以下简称鸿宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟辉、李宗涛，被告委托代理人崔开贵、李禺君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿宝公司向原告管世昌支付违约金暂计206.9297万元（以房款981.64万元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二计算至交付房屋完成之日）及公证费3000元等；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同号为16002766817，合同约定：原告购买被告开发的位于金水××、沿河西××、××北××号，总房价款为9816400元，原告依约履行支付全部房款9816400元等合同义务。被告至今迟迟不履行交付房屋义务，且房屋存在多处严重影响入住质量问题，不符合同交付条件，原告多次与被告交涉，被告仍推脱履行义务，致使原告至今无法入住使用，已构成严重违约。按照《商品房买卖合同》条款约定，按照以9816400元为基数按日0.02%的标准计算，向原告支付自2017年12月31日起至实际维修结束符合交付之日期间的违约金。原告特依据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求依法保护原告的权利。被告鸿宝公司辩称：1、鸿宝公司建设的案涉房屋符合项目建设依据和商品房销售依据，向管世昌交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。鸿宝公司建设的案涉房屋取得了《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证》，符合商品房建设规划许可和商品房预售许可。鸿宝公司于2017年12月30日前已取得“郑州市建委的竣工备案证”，供水、供电、燃气等基础设施、公共配套建筑达到使用条件、物业管理企业已落实，上述条件已具备《商品房买卖合同》第8条、第14条所约定的案涉房屋的交付条件。2、鸿宝公司已经按照约定向原告履行了交付义务，不存在原告诉称的逾期交房的情形。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第8条约定：“××应当在2017年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：该商品房建设工程验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按约定已经完成；前期物业管理已经落实”。答辩人在房屋交付原告之前，所交付的房屋已经竣工验收合格，并取得了郑州市建设行政主管部门《竣工备案表》，在符合向业主交房的条件下提前向业主发出交房通知，通知原告前来办理房屋交付手续。在2017年12月30日，鸿宝公司为管世昌准备了合同约定的文件《竣工验收备案表》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》。《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第4条第1款约定，该房屋达到交付条件后，××没有提前或延后交房的，以合同第八条的约定作为房屋交付的书面通知，××无需再另行通知。答辩人已经严格按照合同约定向原告履行了交付义务，并不存在原告诉称的逾期交房的情形。3、房屋非主体质量的瑕疵，购房人可要求公司予以维修，但不能以此为由拒绝收房。《商品房买卖合同补充协议》第八条第13款约定，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵(非主体结构质量问题)，××应承担维修义务，在××交付的房屋符合本合同第11条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若××拒绝办理交付手续的，无权要求××承担逾期交付责任。鸿宝公司交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，但由于原告管世昌自身原因拒绝办理交付手续，管世昌无权要求鸿宝公司承担逾期交付责任。4、原告要求鸿宝公司承担物业费没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第11条“自本合同第八条约定的交付期限或××发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为××已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用”之约定，涉案房屋已达到交付条件，鸿宝公司按照合同约定向原告履行了交付义务，物业费应由原告自行承担。原告由于自身原因拒绝收房，其要求鸿宝公司承担物业费没有事实和法律依据。综上，答辩人已经按照合同约定的时间向被答辩人履行了交付义务，且答辩人交付的房屋符合合同约定的条件，被答辩人管世昌因自己的原因拒绝收房，无权向鸿宝公司索要逾期交房违约金。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：1、2016年9月24日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》(合同编号16002766817)一份，主要约定：原告购买被告开发的金水××、沿河西××、××北××号房，户型为复式住宅，房屋价款9816400元。该合同第六条约定：××以现金形式于2016年9月24日支付房屋总价款的30.02%（即2946400元），余款6870000元整以商业贷款方式支付。该合同第八条交付期限中约定：××应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。该合同第九条××逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自本合同第八条约定的交付期限或××发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为××已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。房屋的保修期自本合同约定的交房日期或通知的交房时间起开始计算。2.附件四补充协议的其他相关规定。合同第十三条约定：××关于装饰、设备标准承诺的违约责任。××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求××按照××在90天内达到双方约定的标准，逾期××赔偿双倍的装修、设备差价的方式处理。合同第十四条约定：××关于基础建设、公共配套建筑正常运行的承诺。××承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2017年12月30日达到：正常使用标准；供水方式为井水供水。雨污水设施：2017年12月30日达到：正常使用标准。2、供配电设施：2017年12月30日达到：正常使用标准；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合同证明文件。3、燃气供应设施：2017年12月30日达到：管道铺设到户；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2017年12月30日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2017年12月30日达到正常使用标准。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、××同意××提供替代条件，使用费用按地域行业标准由××承担直至满足本合同约定的支付配套标准；2、本条约定系指整个项目全部开发完成时的标准。本项目若属分期开发，××同意以临时用水、用电为交房条件；3、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。合同附件四“合同补充协议”第一条合同签订和告知：1、在签订合同及补充协议前，××已经向××明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等资料。××对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致，对房屋及周边环境的情况予以认可。合同附件四“合同补充协议”第四条第2款约定，交接时××应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，××有权拒绝接收，××不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为××现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，××对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。合同附件四“合同补充协议”第八条第13款约定，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），××应承担维修义务，在××交付的房屋符合本合同第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力，若××拒绝办理交付手续的，无权要求××承担逾期交付责任。双方对商品房是否属于主体结构质量问题产生争议的，可以共同委托具备鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。经鉴定后属于主体结构质量问题的，由××承担鉴定费用及逾期交付的责任，否则，由××承担鉴定费用并视为××已经按照合同约定履行了交付义务，××自行承担责任。2、被告于2016年9月25日出具的增值税发票显示原告支付购房首付款2946400元。原告提交的建设银行个人贷款支付凭证显示原告于2016年11月4日向被告鸿宝公司支付剩余房款6870000元。3、被告提交的《郑州市自来水总公司户表工程验收单》复印件显示，鸿宝园林玉兰苑相关用水设施于2017年9月21日验收合格。4、被告提交的郑州市建设委员会于2017年10月18日出具的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：豫郑州J201710035）复印件显示，鸿宝园林玉兰苑B区（二期）B33a#楼竣工验收，备案文件已收讫，文件齐全。5、被告提交的《客户受电工程竣工检验意见单》复印件显示，被告用电地址位于鸿业路北、金槐路东的受电工程于2017年12月11日经国网河南省电力公司郑州供电公司现场检验竣工合格。6、被告提交的工程竣工验收报告复印件显示，由华润燃气郑州工程建设有限公司施工的鸿宝园林玉兰苑B区别墅民用燃气工程于2017年12月竣工验收。7、原告陈述称，未接到被告书面收房通知，但在收房当天原告到达收房现场，因交接资料不全，缺乏电力、燃气资料，且电梯井下部积水、房屋屋顶漏水、墙面脱落、、地板裂缝外墙开裂，房屋不符合交付条件，故其当天拒绝收房。8、原告于2020年11月13日前往河南省郑州市黄河公证处申请对郑州市金水区鸿苑路创科路东北侧的鸿园47幢4号房产的房屋现状摄像、拍照进行保全证据公证，该公证处于2020年11月17日作出（2020）豫郑黄证内民字第39313号公证书，该公证书内的照片显示，涉案房屋内的多处墙体存在裂纹等质量问题。原告花费公证费3000元。9、被告认可原告购买的房屋内存在质量问题，但认为质量问题不属于主体结构质量问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，故本案应适用《中华人民共和国合同法》。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自身义务。本案中，被告鸿宝公司交付给原告管世昌的房屋确实存在一定的质量问题，但无证据证明属于双方合同中所约定的主体结构质量问题，因此原告不得以此为由拒绝收房，被告也不应承担相应的公证费用。针对原告所主张的被告未依合同提供交付证明文件（电力、燃气验收合格证明文件），原告所主张的相关证明文件，被告确未在交房时提供给原告，但从被告提交的证据可以认定被告在交付房屋之前已取得相关证明文件，被告未及时向原告出示电力、燃气验收合格证明文件，存在违约行为，但原告在此后长达三年的时间里，既不收房，又不主张解除合同，亦为不妥。关于违约金问题，原告要求被告支付违约金206万余元，本院综合考虑双方过错程度、合同履行情况、原告损失等因素，为平衡双方当事人的利益，依据《中国人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，本院确定被告支付原告案涉房屋价款的1%即98164元作为违约金。原告诉请过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南鸿宝置业有限公司于本判决生效后十日内向原告管世昌支付违约金98164元；二、驳回原告管世昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11689元，由原告管世昌负担11135元，被告河南鸿宝置业有限公司负担554元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李雯二〇二一年二月二十二日书记员  王戚