新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初107号 原告：李晨，男，1989年11月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1。 法定代表人：李晶，新疆胜天房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：李长军，男，新疆胜天房地产开发有限公司职员。 委托诉讼代理人：刘娜，女，新疆胜天房地产开发有限公司职员。 原告李晨与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告李晨委托诉讼代理人周卫东，被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人李长军、刘娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晨向本院提出如下诉讼请求:1.要求被告赔付逾期交房产生的损失3305元，（2014年8月31日至2015年12月29日，485天）；2.要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金132574元，（2016年6月27日至2020年7月31日，1495天）；3．要求被告履行办理权属证书的义务；4.本案诉讼费、送达费由被告承担。合计135879元。2021年1月18日，原告将第三项诉讼请求撤回，将第二项诉讼请求明确为逾期办证的违约金的计算方式为以购房款为基数，自2016年6月27日至2019年8月19日的违约金按照年息4.75%计算，自2019年8月20日至2020年7月31日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实及理由：2013年9月13日，原被告签订了商品方预售合同。购买被告位于沙依巴克区新医路西延骑马山格林威治村三期17栋2单元702号房屋，房款681423.6元，但交房期届满后，被告至今无法向原告办理房屋权属证书，因被告不愿意赔偿逾期办理房屋权属证书违约金，上双方协商未果，故诉至法院，判如所请。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，逾期交房的损失已经超过诉讼时效，请求驳回。我方申请自2019年8月20日按全国银行同期拆借利率计算逾期办证的违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0310711，房屋代码：1206491，合同约定原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市沙依巴克区新医路西延骑马山格林威治城三期17栋2单元702号房屋，建筑面积163.02平方米，总房款681423.6元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理;2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 另《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款681423.6元。2015年12月19日，原告办理入住手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。 以上事实由商品房预售合同、收据、通话录音、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张的逾期交房违约金3305元，本院认为，被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，但原告于2014年8月31日起就明知被告延期交房已构成违约的情况下，应当在法律规定的期间内向被告主张权利。虽然，原告在庭审中提交了通话录音，证明2020年6月16日原告与被告就逾期交房问题进行协商，但此时法律规定的诉讼时效早已届满，且原告也未提交其他能够证明其诉讼时效有中断、中止或者延长的情形，被告以原告主张违约金已过诉讼时效抗辩意见，本院予以采纳。故原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，违反法律规定，本院不予支持。 关于被告是否向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金问题。被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，且至今尚未办理，存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定的事实，原告起算逾期办证违约金的时间应为办理入住使用后180日即2016年6月17日，但原告主张被告向其支付自2016年6月27日至2020年7月31日的逾期办证违约金，是原告对自己权益作出的处分，本院予以确认，故被告向原告支付逾期办证违约金101891.50元【681423.6元×4.75%÷365×1149天（2016年6月27日至2019年8月19日）】。自2019年8月20日起至2020年7月31日止的逾期办证违约金，仍由被告以房屋总价款681423.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算给付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告李晨支付逾期办理产权证书违约金101891.50元； 二、自2019年8月20日起至2020年7月31日止的逾期办证违约金，仍由被告以房屋总价款681423.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算给付； 三、驳回原告李晨要求被告新疆胜天房地产开发有限公司支付逾期交房违约金3305元的诉讼请求。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件争议标的105196.5元，判决给付标的101891.50元，占争议标的的96.86%。案件受理费2403.93元，减半收取1201.96元（原告已预交1508.79元），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担96.86%，即1164.22元，由原告李晨负担3.14%，即37.74元，余款306.83元退还原告李晨。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  张艳蕊 二〇二一年二月二十六日 书记员  董慧敏