湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初7589号原告：铂爻网络科技（上海）有限公司武汉分公司，营业场所武汉东湖新技术开发区光谷大道308号（凤凰园中路交汇处）光谷动力节能环保产业园内9号楼3层3号。负责人：周辰翀。委托诉讼代理人：吴健，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉川岚置业有限公司，住所地武昌区三角路村水岸国际K2地块6栋/单元16层2号。法定代表人：张继文，执行董事。委托诉讼代理人：姚川，湖北刘咸生律师事务所律师。第三人：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。法定代表人：谭少群，董事长。委托诉讼代理人：杨**，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茄旭，上海市锦天城（武汉）律师事务所实习律师。原告铂爻网络科技（上海）有限公司武汉分公司（以下简称铂爻武汉分公司）与被告武汉川岚置业有限公司（以下简称武汉川岚公司）、第三人武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称福星惠誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员周杰适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了独任审理。原告铂爻武汉分公司的委托诉讼代理人吴健，被告武汉川岚公司的委托诉讼代理人姚川，第三人福星惠誉公司的委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铂爻武汉分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《写字楼租赁合同》；2、判令被告退还租金人民币34070.4元（自2020年1月23日起至2020年4月8日止，共计76天的租金合计人民币46238.4元；自2020年4月9日起至合同解除之日止的租金减半收取，暂计至2020年5月19日，共计40天合计人民币12168元；抵扣后被告应当退还租金34070.4元）；3、判令被告退还房屋押金人民币36504元；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年9月25日，原告因办公需要与被告就承租位于武汉市武昌区三角路水岸国际K2地块6栋/单元1604室的房屋签订《办公楼租赁合同》（以下简称租赁合同）。对租赁用途、租赁期限、租金及支付方式等进行了约定。2020年1月23日，因新冠疫情在武汉爆发，武汉市政府发布封城通告，直至2020年4月8日才有限度解除封城措施。上述情形构成不可抗力事件，原告无法在上述期限享受租赁收益，故向被告主张免除上述期间房租。参照《武汉市积极应对新冠××疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》（武政办[2020]23号）规定、《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策措施的通知》，对武汉市承租国有资产类经营用房的个体工商户及中小企业实行3个月房租免收，6个月房租减半的优惠政策，因此原告向被告主张同等享受上述政策。此外，根据原告了解，承租房屋的所有权人为福星惠誉公司，而承租人系杭州川岚置业有限公司（以下简称杭州川岚公司），被告并不享有相应的承租权，原被告双方签订的《租赁合同》存在法律规定的无效事由。因原被告双方协商未果，且被告威胁采取锁门、腾退等强制措施，双方已经丧失继续合作的基础，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》并返还押金。综上，原告特诉至法院，请求判如所请。被告武汉川岚公司辩称，1、疫情虽然是不可抗力，但是结合原告公司的性质以及经营范围，不可抗力并没有达到致使合同不能履行的程度，所以原告并不享有约定解除权和法定解除权。原告不履行合同的行为是原告单方违约。2、原被告的租赁合同其中第7.2.6条约定，因原告违约致使双方合同解除的，被告可以不退还原告支付的押金，并且可以要求原告按照合同租金的20%承担违约责任。3、2018年9月15日，被告与第三人又签订了一份补充协议，补充协议赋予了被告转租的权利。4、被告与第三人以及案外人杭州川岚公司签订补充协议，福星惠誉公司同意全部的合同义务由杭州川岚公司转给武汉川岚公司。我方认可合同已经解除，合同从原告搬走之日解除，我方确定合同解除日期为2020年5月30日。当天原告是与其他公司一起搬走的，我公司还进行了报警，有出警记录。关于租金是否退还的问题，我方与第三人福星惠誉公司之间也有纠纷，诉请基本一致，也是要求福星惠誉公司给予我公司三个月免租、六个月减半收取租金的请求，我方能否给原告退还租金，要参考我公司与福星惠誉公司的案件判决结果。第三人福星惠誉公司陈述意见称，我方认为本案与我公司没有关联性。被告的答辩意见不能成立，被告与我公司的租赁关系以及原被告之间的租赁关系不是同一个，另一个案件的结果与本案没有关系。经审理查明，坐落于武昌区三角路村水岸国际K2地块6栋/单元16层4室的房屋系福星惠誉公司所有。2018年9月15日，福星惠誉公司（甲方、出租方）与案外人杭州川岚公司（乙方、承租方）签订《福莱中心写字楼租赁合同》，约定福星惠誉公司将位于武昌区友谊大道福莱中心16、17、18、19、20、21层1-8号的写字间出租给杭州川岚公司，该写字间的建筑面积为11641.56平方米。该写字间租赁期为10年，自2019年7月20日起至2029年6月19日止。合同第八条“转让与转租”第3款约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借该租赁写字间。合同第十一条“乙方违约责任”第1.2款约定，未经甲方书面同意，乙方转租、转借该承租写字间的，甲方有权终止本合同，收回该写字间，并全部没收乙方的租赁保证金。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。同日，福星惠誉公司（甲方）与杭州川岚公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲、乙双方于2018年9月15日签订了《福莱中心写字楼租赁合同》（以下简称“原合同”），现双方经友好协商，就变更合同部分内容达成如下补充协议：1、将原合同第八条第3款变更为：乙方转租、转借该租赁写字间时，乙方应将转租情况书面报备至甲方存档，甲方有权知晓写字间内办公单位信息。2、将原合同第十一条第1.2款变更为：乙方转租、转借该租赁写字间时，未将租赁情况书面报备至甲方的。3、本协议未变更内容仍按原合同执行。福星惠誉公司与杭州川岚公司分别在《福莱中心写字楼租赁合同》及《补充协议》的尾部甲、乙双方签章处加盖印章予以确认。嗣后，福星惠誉公司（甲方）与杭州川岚公司（乙方）、武汉川岚公司（丙方）签订《补充协议》，载明：甲、乙方于2018年9月15日签订《福莱中心写字楼租赁合同》（以下简称“原合同”）：甲、乙、丙方于2019年7月1日签订了由丙方承接乙方权利责任及义务的《补充协议》，现经友好协商，就变更合同部分内容达成如下补充协议：1、将原合同第四条第1款变更为：2019年10月20日至2020年10月19日租金标准为80元/平方米/月，每月含税租金总额为人民币931324.80元整。2020年10月20日至2029年7月19日租金标准为90元/平方米/月，每月含税租金总额为人民币1047740元整。自2022年7月20日起每隔年5%递增。2、本协议未变更内容仍按照原合同执行。福星惠誉公司、杭州川岚公司、武汉川岚公司分别在合同尾部加盖印章予以确认。2019年9月25日，武汉川岚公司（甲方、出租方）与铂爻武汉分公司（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定武汉川岚公司同意将位于湖北省武汉市武昌区三角路村水岸国际K2地块6栋/单元16层1604室、面积169平方米的写字楼出租给铂爻武汉分公司作为办公用途。租赁期自2019年10月7日起至2020年10月6日止，租期1年。该房屋第一年租金标准为月租金18252元，第一年度租金支付方式为季付，共计租金为54756元。签订合同当日，铂爻武汉分公司向武汉川岚公司支付两个月的租金即36504元作为押金。合同第七条“违约责任”约定，7.1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：……7.1.2因甲方原因导致本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方退还乙方已支付的房屋押金的双倍并按合同年租金的20%作为违约金。7.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：7.2.1未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十日房屋租金。……7.2.6因以上原因双方解除本合同，甲方不予退还乙方已支付的房屋押金并且乙方还需按合同年租金的20%作为违约金赔付甲方；如不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。……7.3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应按合同条款7.1.2和7.2.6支付守约方作为违约金。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。签订上述合同后，铂爻武汉分公司按照合同约定向武汉川岚公司支付案涉房屋2019年10月7日至2020年4月6日期间的租金。因新冠××疫情的影响，2020年4月20日，武汉川岚公司向福莱中心项目在租客户发布《关于在疫情期间福莱中心项目免租政策及催缴事宜的声明》，主要内容为武汉川岚公司暂未收到福星惠誉公司关于疫情期间的免租政策，武汉川岚公司提前自行承担一个月的免租政策并承诺保证以福星惠誉公司给出的免租政策惠及所有在租客户。在未收到福星惠誉关于疫情期间的免租政策之前，单方面违约的客户，必须补缴包括疫情期间的全部租金且押金不予退还。2020年4月28日，铂爻武汉分公司出具《回复函》，主要内容为希望武汉川岚公司减免2020年1月23日至2020年4月8日的租金，将2020年6月21日之后应缴纳的6个月内租金，按照房租减半予以优惠。后双方协商不成，因此成诉。庭审中，武汉川岚公司陈述铂爻武汉分公司已于2020年5月底搬离案涉房屋，其认可《写字楼租赁合同》已于2020年5月30日解除。另查明，2020年1月22日，湖北省人民政府发布《湖北省人民政府关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，决定启动突发公共卫生事件II级应急响应，采取交通管制等疫情防控措施。2020年4月7日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，主要内容为武汉市从4月8日零时起解除离汉通道管控措施，有序恢复生产生活秩序。以上事实有鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0057463号证书、《福莱中心写字楼租赁合同》、《补充协议》2份、《写字楼租赁合同》、浦发银行手机银行电子回单2张、《关于在疫情期间福莱中心项目免租政策及催缴事宜的声明》、《回复函》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案合同的签订及履行均发生于2021年1月1日之前，故应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。经福星惠誉公司同意，武汉川岚公司概括受让杭州川岚公司在《福莱中心写字楼租赁合同》及《补充协议》中的权利义务，取得了《福莱中心写字楼租赁合同》中承租人的地位，其与铂爻武汉分公司2019年9月25日签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。未将转租情况书面报备与未经同意转租含义不同，按照上述合同关于转租条款的约定以及武汉川岚公司将承租的写字间分散转租的事实，可以推定福星惠誉公司已同意武汉川岚公司向第三人转租写字间。武汉川岚公司未将转租情况向福星惠誉公司书面报备，仅导致福星惠誉公司享有其与武汉川岚公司之间房屋租赁合同的解除权，不影响案涉《写字楼租赁合同》的效力，本院对此予以确认。关于《写字楼租赁合同》是否解除以及何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，只有在不可抗力的影响程度致使合同目的不能实现时，当事人才享有合同解除权。不可抗力仅导致合同一时不能履行的，不影响当事人在合同履行障碍消除后继续履行合同。案涉《写字楼租赁合同》系继续性合同，租赁期限自2019年10月7日起至2020年10月6日止。根据湖北省人民政府及湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布的相关通告，可以认定铂爻武汉分公司自2020年4月8日起具备继续占有、使用案涉房屋的客观条件。当合同履行障碍消除后，其应当遵循合同严守原则，继续履行合同义务。本案中，铂爻武汉分公司未举证证明新型冠状病毒××疫情或疫情防控措施致使其不能实现合同目的，亦未举证证明本案存在其他其依法享有合同解除权的情形，应由其承担举证不能的法律后果，对铂爻武汉分公司关于其享有合同解除权的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。铂爻武汉分公司在租赁期限未届满时提出退租，并于2020年5月搬离租赁房屋，系以自身行为明确表明不履行主要债务，武汉川岚公司依法享有解除权，武汉川岚公司认可合同于2020年5月30日解除，本院予以采信。关于《写字楼租赁合同》解除的法律后果。合同解除不影响违约责任的承担。按照双方当事人在《写字楼租赁合同》中关于违约责任的约定，铂爻武汉分公司向武汉川岚公司支付的押金具有担保合同履行的性质。因铂爻武汉分公司提前退租构成违约，故武汉川岚公司无需向铂爻武汉分公司退还押金。依法成立的合同未终止前对当事人具有法律约束力，铂爻武汉分公司应向武汉川岚公司支付合同解除前的租金。考虑到疫情及疫情防控措施对铂爻武汉分公司履行合同产生的影响，本院根据公平原则，参照《武汉市人民政府办公厅关于印发武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施的通知》及《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策措施的通知》中“对承租国有资产类经营用房的中小企业，3个月房租免收、6个月房租减半”的规定，酌定免除铂爻武汉分公司2020年1月23日至2020年4月7日期间的租金，因此，2020年1月7日至2020年5月30日期间铂爻武汉分公司应向武汉川岚公司支付租金41404.54元（18252元/月×12个月÷365天×69天）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因铂爻武汉分公司已支付2020年1月7日至2020年4月6日期间的租金54756元，故武汉川岚公司应向铂爻武汉分公司返还租金13351.46元（54756元-41404.54元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、原告铂爻网络科技（上海）有限公司武汉分公司与被告武汉川岚置业有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月30日解除；二、被告武汉川岚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告铂爻网络科技（上海）有限公司武汉分公司返还13351.46元；三、驳回原告铂爻网络科技（上海）有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，由原告铂爻网络科技（上海）有限公司武汉分公司负担1400元，被告武汉川岚置业有限公司负担164元（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二一年二月十八日法官助理邵文娉书记员严橄玲