文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4777号原告：李大平，男，1974年3月6日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：魏小梅，女，1975年3月5日出生，汉族，住重庆市忠县。二原告共同委托诉讼代理人：黄康文，重庆兴忠律师事务所律师。被告：谭锋，男，1975年2月7日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：胡世兰，女，1978年1月8日出生，汉族，住重庆市忠县。二被告共同委托诉讼代理人：吴远国，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。第三人：忠县弘居房地产经纪有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇乐天支路10号附10号，统一社会信用代码91500233054833083F。法定代表人：李进红，该公司执行董事。原告李大平、魏小梅与被告谭锋、胡世兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，并于2020年12月24日公开开庭进行了审理。庭审后，原告李大平、魏小梅申请追加忠县弘居房地产经纪有限公司（以下简称弘居公司）为本案第三人，本院依法予以准许。之后，本案于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告李大平、魏小梅及其委托诉讼代理人黄康文，被告谭锋、胡世兰及其委托诉讼代理人吴远国，第三人弘居公司的法定代表人李进红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，魏小梅、李大平申请对胡世兰、谭锋名下的部分房产予以保全，本院依法予以准许。李大平、魏小梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除李大平、魏小梅与谭锋、胡世兰于2020年10月3日签订的《房屋买卖定金合同》及2020年10月8日签订的《房屋买卖合同书》；2.判令谭锋、胡世兰返还购房款20万元；3.判令谭锋、胡世兰支付违约金6万元（计算至起诉之日止）；4.本案的诉讼费及保全费由谭锋、胡世兰承担。事实及理由：李大平、魏小梅系夫妻关系。2020年10月3日，李大平、魏小梅与谭锋、胡世兰经协商后签订《房屋买卖定金合同》，约定：李大平、魏小梅以48万元的价格购买谭锋、胡世兰所有的位于忠县某住房一套，李大平、魏小梅应支付定金10万元，双方应在2020年10月20日前签订买卖合同。同日，李大平、魏小梅向谭锋、胡世兰支付了定金10万元。2020年10月8日，双方签订了《房屋买卖合同书》，约定：李大平、魏小梅再支付首付款10万元，其余28万元向银行申请按揭贷款，在当日由谭锋、胡世兰将该房在银行的贷款还清并办理注销抵押登记手续，再将该房的房产权证拿出来配合李大平、魏小梅办理该房的按揭贷款及过户手续；如造成过户延期、未按时办理注销登记的，每逾期一日违约方向对方支付1000元违约金。合同签订后，李大平、魏小梅按约定向谭锋、胡世兰支付首付款10万元。李大平、魏小梅要求谭锋、胡世兰将贷款还清并办理注销抵押时，谭锋、胡世兰以其无钱偿还银行贷款为由一直未去办理。李大平、魏小梅数次要求解除合同并退还购房款，谭锋、胡世兰同意解除合同并退还购房款，但二人至今仍未退还。为维护李大平、魏小梅的合法权益，故起诉来院。谭锋、胡世兰辩称，1.双方签订《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖合同》以及李大平、魏小梅向谭锋、胡世兰支付了定金10万元以及购房款10万元属实；2.本案纠纷是由李大平、魏小梅违约而致合同解除，如有损失应当由李大平、魏小梅承担，谭锋、胡世兰不应当承担违约责任，且违约金标准过高；3.如李大平、魏小梅要求解除合同，谭锋、胡世兰同意解除合同，并愿意退还20万元购房款。弘居公司述称，涉案房屋的买卖是李大平、魏小梅与谭锋、胡世兰双方自行协商的，因需要办理按揭贷款，所以通过弘居公司签订《房屋买卖定金合同》，弘居公司同意解除《房屋买卖定金合同》，且因为案涉房屋未办理过户，弘居公司同意不再收取中介费用。经本院审理查明事实如下：2020年10月3日，谭锋、胡世兰（甲方）与李大平（乙方）以及弘居公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：甲方自愿将位于忠县某房屋以总价48万元出售给乙方。乙方付甲方购房定金10万元，双方同意于2020年10月20日前签订买卖合同，乙方给甲方支付银行评估价足够的购房首付款，甲方无条件的配合乙方办理该房的按揭贷款、过户手续。在此期间，若乙方不要此房，定金归甲方所有，若甲方不卖此房，甲方需返还乙方双倍的定金，无论哪方违约，守约方都应支付收到的违约金30%交给中介作为劳务赔偿。甲方保证该房屋的房产证证件齐全，买方的付款方式为按揭贷款，甲方无条件的配合乙方办理该房的按揭贷款、过户手续等。同日，魏小梅向谭锋转账支付10万元，谭锋、胡世兰出具收条，注明购房定金。2020年10月8日，谭锋、胡世兰（甲方）与李大平、魏小梅（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方将上述房屋以48万元的价格出售给乙方，房屋建筑面积100.92㎡；甲方承诺对该房屋享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索，该房地产在交易前已经设定抵押，抵押人为谭锋、胡世兰，甲方应在乙方支付首付款当天及时将该房的贷款还清，并办理抵押注销登记手续；乙方已向甲方支付定金10万元，作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金；除定金外剩余购房款，由乙方在2020年10月8日给甲方支付10万元，剩余28万元向银行申请按揭贷款，甲方配合乙方办理该房贷款；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的0.05%向甲方加付违约金；甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期、抵押登记、不按时还款办理注销登记的，每逾期一日，违约方应当向对方支付1000元违约金，直至实际履行完毕之日止。该合同还对房屋交付、设施、设备等内容进行了约定。同日，魏小梅向谭锋转账支付了10万元，谭锋出具收条，注明首付款。庭审中，谭锋、胡世兰提交了其与李大平、魏小梅于2020年10月17日的通话录音，双方当事人均对该通话录音的真实性无异议。录音中，李大平要求谭锋、胡世兰退还20万元定金及购房款，谭锋、胡世兰表示该款项已归还了银行的贷款，并未用于生意，现同意退还，并多次请求延期退还。庭审中，谭锋、胡世兰还表示案涉房产存在两次抵押，抵押权人分别为中国邮政储蓄银行以及小额贷款公司（具体名称不详），在李大平、魏小梅于2020年10月8日向其支付首付款后，谭锋、胡世兰将该款用于偿还了小额贷款公司的借款，并注销了由小额贷款公司在案涉房产上设立的抵押登记。另查明，涉案房产存在两个抵押登记，2020年10月10日，注销其中一个抵押登记（具体抵押登记信息不详），现仍存在一个抵押权登记未予注销。上述事实，有双方当事人在庭审中的一致陈述以及李大平、魏小梅提交的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖合同书》、收条2张、银行汇款凭证、电信客户详单，谭锋、胡世兰提交的录音光盘等证据材料在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力。《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖合同书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。李大平、魏小梅已依照定金合同的约定支付了定金10万元，并依照房屋买卖合同支付了首付款10万元。依照合同约定，谭锋、胡世兰应当在李大平、魏小梅支付首付款当日将涉案房产的贷款还清，并办理抵押注销登记手续，但二人未按照合同约定将涉案房产的贷款还清，也未按照合同的约定完全注销涉案房产的抵押登记，导致涉案房产至今仍存在权利瑕疵，谭锋、胡世兰的行为已构成违约，现双方当事人均同意解除定金合同及房屋买卖合同，且谭锋、胡世兰同意退还购房款20万元。故，本院对李大平、魏小梅请求解除《房屋买卖定金合同》和《房屋买卖合同书》，并请求谭锋、胡世兰退还20万元购房款的主张成立，本院予以支持。关于谭锋、胡世兰是否应当承担违约责任的问题。根据前述分析，谭锋、胡世兰已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同书约定，谭锋、胡世兰未按约定不按时还款办理注销登记的，应当按照1000元/日的标准承担违约责任。谭锋、胡世兰抗辩约定的违约金标准过高，应予调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，谭锋、胡世兰给李大平、魏小梅造成的实际损失主要为资金占用损失，如按照李大平、魏小梅所主张1000元/日的标准计算违约责任，明显过高，有悖公平原则。故，本院酌情对谭锋、胡世兰应当承担的违约责任调整为以20万元为基数按照一年期贷款市场报价利率的四倍承担资金占用利息，自合同书解除之后开始计算。关于合同书的解除时间，根据谭锋、胡世兰提交的通话录音，双方在通话中已经就放弃购买涉案房产并退还20万元购房款的意思表示达成合意，即在2020年10月17日（上述通话录音之日）双方就解除涉案房屋买卖合同达成合意。根据法律规定，当事人主张解除合同的，合同自通知到达之日解除。故，合同的解除时间点应为2020年10月17日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李大平、魏小梅与被告谭锋、胡世兰于2020年10月3日签订的《房屋买卖定金合同》及双方于2020年10月8日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告谭锋、胡世兰于本判决生效后十日内返还原告李大平、魏小梅购房款200,000元；三、被告谭锋、胡世兰于本判决生效后十日内向原告李大平、魏小梅支付以200,000元为基数自2020年10月18日起至实际付清之日止按照一年期贷款市场报价利率的四倍计算的资金占用利息；四、驳回原告李大平、魏小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，财产保全费2920元，共计7170元，由原告李大平、魏小梅负担200元，由被告谭锋、胡世兰负担6970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 付荣慧二〇二一年二月四日法官助理 杨磊磊书 记 员 李克桢