山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异110号 案外人：谢某某，女，1汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：乔某某，男，族，住山东省青岛市即墨区，系案外人配偶。 委托诉讼代理人：孙某某，山东海之源（即墨）律师事务所律师。 申请执行人：青岛汉弘投资有限责任公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路555号甲22层。 法定代表人：宋某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：白某，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋某某，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛鲁瑞商业物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路555号甲22层（福泰大厦）。 法定代表人：张某某，经理。 被执行人：青岛劳伦斯房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区通济办事处城北三路。 法定代表人：韩某某，执行董事。 本院在执行申请执行人青岛汉弘投资有限责任公司与被执行人青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执1611号】过程中，案外人谢某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人谢某某称，请求依法解除对案外人所有的位于即墨区鹤山路599号甲福泰国际大厦11层1108室房屋（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：2009年5月14日，案外人与青岛劳伦斯房地产开发有限公司签订了《青岛市商品房买卖合同》，购买了案涉房产，交付了购房全款并交纳了契税，只是尚未办理产权登记。案涉房产已经于十年前交付案外人使用至今，案涉房产属于案外人所有。 申请执行人青岛汉弘投资有限责任公司答辩称，请求驳回案外人的执行异议请求。1.不动产物权以登记为生效要件，案涉房产登记在本案被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下，本案有权予以查封。2.即便根据案外人的主张，其于2009年购买案涉房产，但十几年不办理过户登记，明显存在过错，且尚未提供交纳房款的银行凭证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，案外人无权要求解除对案涉房产的查封。 为证明其主张，案外人谢某某向本院提交以下证据：1.《青岛市商品房买卖合同》1份，证明2009年5月14日案外人谢某某与青岛劳伦斯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房产，约定了总价款为517244元及付款方式、交付房屋、违约责任等条款。2.购房发票1份，证明截止2012年9月21日案外人已经付清全部购房款517244元，履行了购房合同约定的付款义务。3.契税完税发票1份，测绘成果审验表1份及案涉房产测绘图1份，证明案外人已经于2010年缴纳了契税并申请了测绘，积极申办了办理产权证前的有关手续，案涉房产至今未办理产权证非案外人原因造成。4.《业主公约》1份，2009年和2010年的部分用电用水明细表9份，2013年、2014年、2015年青岛鸿欣源物业公司的水电费收款收据7份及用电用水明细表1份，2018至2020年的嘉诺物业管理有限公司部分物业费、水电费单据9份及嘉诺物业公司收费通知单8份，青岛嘉诺物业管理有限公司的《证明》1份，证明案外人自2009年至今实际使用案涉房产的事实。5.案外人购买的青岛劳伦斯房地产开发有限公司的福泰国际大厦11层1107室房屋产权证、结婚证1份、营业执照各1份，证明福泰国际大厦11层1107室和1108室均由案外人购买，案外人先购买的1107室，后购买案涉房产，两户房屋实际使用人是谢某某的丈夫乔某某，用于经营亚泰评估公司即墨分公司。 申请执行人青岛汉弘投资有限责任公司质证称，对证据的真实性均无法确认，因申请执行人不是当事人，无法核实证据的真实性，营业执照上所登记的为1107室，并非案涉房产，证据5所证明的内容为1107室已办理房产证，同样的交易但案涉房产未办证，说明案外人对于案涉房产没有办理过户存在过错。 本院查明，青岛汉弘投资有限责任公司与青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月8日作出（2019）鲁02民初551号民事判决书，判决如下：一、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告青岛汉弘投资有限责任公司60680000元；二、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告青岛汉弘投资有限责任公司利息27200000元；三、被告青岛劳伦斯房地产开发有限公司对上述第一至二项付款义务承担连带责任；四、驳回原告青岛汉弘投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552000元，由原告青岛汉弘投资有限责任公司负担76601元，由被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司负担475399元。保全费5000元，由被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司负担。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛汉弘投资有限责任公司向本院申请执行，执行案号为（2020）鲁02执1611号。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2019年4月3日，本院作出（2019）鲁02民初551号民事裁定书，裁定冻结被申请人青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下的银行存款人民币10260万元或查封同等价值的其他财产。并于2019年4月4日作出协助执行通知书，通知即墨区不动产登记中心查封即墨市鹤山路599号甲10层（电梯10层，实为9层）003019、2009号003574、15层003572、21层003571、19层003570、17层003569、5层003568、1108号003564、2001号003563，烟青路555号二层201057、一层201056、九层201061、八层201060、23层201306、六层201278，即墨市鹤山路599号甲201394，查封期间为三年，自2019年4月4日至2022年4月3日。于2019年4月9日作出协助执行通知书，通知即墨区不动产登记中心，查封即墨市鹤山路599号甲1106号003566、即墨市鹤山路599号甲2003号003575、即墨市鹤山路599号甲2004号003567、即墨市鹤山路599号甲2005号003562、即墨市烟青路555号7层201059，查封期限为3年，自2019年4月9日至2022年4月8日。 2020年11月2日，本院作出（2020）鲁02执1611号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下位于青岛市××区××号“福泰国际大厦”包括案涉房产在内的房产共计21处。 另查明，2009年5月14日，案外人谢某某与被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司签订《青岛市商品房买卖合同》，约定由案外人购买案涉房产，总房价款为517244元，案外人谢某某向青岛劳伦斯房地产开发有限公司支付全部购房款且案涉房产已交付案外人占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房产被查封前，案外人谢某某已与被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下位于青岛市即墨区鹤山路599号甲1108号房产的执行。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年二月七日 法官助理张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳