重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终10195号上诉人（原审被告）：贺碧娴，女，汉族。委托诉讼代理人：喻泽江，重庆德普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜显洲，男，汉族。上诉人贺碧娴与被上诉人杜显洲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贺碧娴及其委托诉讼代理人喻泽江、被上诉人杜显洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺碧娴上诉请求：1、撤销（2020）渝0106民初1713号民事判决主文第一项、第二项；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、案涉《房地产买卖居间合同》存在继续履行基础，被上诉人主张该合同解除不符合法定和约定解除条件。双方各自违约行为发生后，经积极协商沟通，双方存在继续履行基础和意愿。2、上诉人迟延交房行为系开发商造成，不可归责于上诉人，且存在情势变更和不可抗力的情形。3、根据一审被上诉人举示证据以及一审查明事实，均不能证明被上诉人向上诉人发出过解除通知书以及被上诉人于2020年1月2日收到该解除通知。即使一审法院认定双方签署的合同符合解除条件，解除日应为上诉人收到起诉副本之日。4、被上诉人杜显洲的诉讼请求仅部分得到法院支持，一审法院不应当判决案件受理费6000元全部由上诉人承担。杜显洲辩称，不同意对方的上诉请求，认可一审判决。我与上诉人签订的《重庆房地产买卖居间合同》与开发商无关，上诉人构成违约，我要求退还房款及定金属于基本诉求。杜显洲向一审法院起诉请求：1、确认杜显洲、贺碧娴双方于2018年7月23日签订的房地产买卖居间合同已于2020年1月2日解除；2、请求依法判令贺碧娴双倍返还定金240000元；3、请求依法判令贺碧娴退回杜显洲其他已付款项203210元；4、请求依法判令贺碧娴以上第2、3项诉讼请求的金额443210元为基数，从2020年1月10起至款项付清为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算利息；5、本案诉讼费由贺碧娴承担。一审法院认定事实：2018年7月23日，杜显洲作为买方，与贺碧娴作为卖方，通过重庆梦工场商业管理顾问有限公司签订《重庆房地产买卖居间合同》，约定杜显洲向贺碧娴购买坐落于重庆市沙坪坝区大学城南二路1001号85幢13-1的房屋一套，总成交价为820000元，该买卖合同主要约定了以下内容：房屋权属状态为期房，该房屋尚处于抵押状态，抵押权人为工商银行，抵押金额478000元。买卖双方同意于2019年8月30日前办理房屋过户手续。买卖双方签订合同之日起，如一方未能按本合同的约定履行，经守约方或经济方电话短信书面等形式催收后10个工作日违约方未予以答复的，守约方有权解除合同。因卖方违约导致本交易未成功的，应双倍返还买方已交购房定金，因买方违约导致本交易未成功的，卖方有权不退还买方已交购房定金。补充条款内容：（1）卖方为人民币82万元净收，该物业尚未接房，接房前该物业所有费用由卖方负责跟开发商结清，保证该物业产权清晰正常使用交给买方。（2）买方全款分期购房，具体付款方式如下：签合同当日支付定金20000元，2018年8月10日前支付定金100000元（补足定金120000元），在2018年10月15日前支付首付款150000元，在2019年8月30日前支付除按揭部分的尾款（具体金额以银行查询为准）。（3）从2018年8月份起月供由买方支付。（4）卖方在2019年1月10日前交房给买方装修并使用。（5）卖方需全权配合买方办理公证和解押过户等相关手续。（6）如在交易过程中卖方违约，卖方需双倍赔偿买方装修款，如买方违约，装修归卖方所有。（7）卖方承诺产权清晰无纠纷，如在交易完成之前卖方名下该物业出现任何产权问题如冻结查封等，按卖方违约处理。合同签订后，杜显洲当天通过自己的招商银行账户向贺碧娴支付定金20000元，客户摘要部分为“金阳85栋13-1定金”。后杜显洲又于2018年8月9日向贺碧娴转账10万元，客户摘要部分为“金阳第一农场85栋13-1首付”。此外，杜显洲又分别于2018年11月7日、12月13日、12月14日、2019年5月27日通过案外人张元缘的招商银行、农业银行账户向贺碧娴转账支付合计11万元，通过自己的招商银行账户于2019年1月25日、4月26日向贺碧娴转账支付4万元，合计15万元。此外，从2018年8月29日起至2019年12月30日，杜显洲通过自己的招商银行及案外人张元媛的招商银行账户逐月向贺碧娴支付按揭款合计17期，共53179元。2019年12月23日，杜显洲向贺碧娴发出《关于交付房屋的催告函》，告知贺碧娴于收到函件后3日内交付房屋；2019年12月30日，杜显洲向贺碧娴发出《关于解除的函》，告知贺碧娴自收到本函件之日起，双方签订的《重庆房地产买卖居间合同》解除，并要求贺碧娴收到函件3日内双倍返还定金24万元，并退回已支付的房款合计443210元。贺碧娴于2020年1月1日收到该函。庭审中，关于案涉房屋现状，杜显洲称未竣工验收，贺碧娴则称主体已经竣工，但未举示相应证据证明。审理中，杜显洲、贺碧娴双方曾于2020年5月29日达成调解协议，一致同意解除合同，由贺碧娴分期返还杜显洲定金及购房款，后因贺碧娴反悔，调解未成。一审法院认为，杜显洲与贺碧娴签订的房屋买卖居间合同系双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案中双方的争议焦点为：双方之间的房屋买卖合同是否应当解除以及解除的后果？首先，依据双方签订的房屋买卖合同中之约定，贺碧娴应当于2019年1月10日前向杜显洲交付房屋，于2019年8月30日前办理房屋过户，但至今仍未履行上述两项义务，贺碧娴虽然辩称合同具备继续履行条件，请求继续履行，但并未提交证据证明，一审法院不予采信。贺碧娴的上述延迟交房距今已逾一年，且并无充分证据证明具备继续履行的客观条件，已构成根本违约，导致杜显洲无法实际取得该房屋，不能实现合同主要目的，杜显洲据此依法享有合同解除权，双方的房屋买卖合同自杜显洲向贺碧娴发出的解除通知到达贺碧娴之日解除，现杜显洲要求确认杜显洲、贺碧娴之间的房屋买卖合同于2020年1月2日解除，一审法院予以支持。其次，关于合同解除的法律后果。依据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照担保法约定一方向对方支付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，杜显洲主张适用定金罚则，要求贺碧娴双倍返还定金24万元，一审法院认为，虽然双方合同中约定定金为12万元，但在杜显洲实际支付的款项中，仅有合同签订当天支付的2万元在备注中明确为定金，随后于2018年8月9日向贺碧娴转账支付的10万元，客户摘要部分为“金阳第一农场85栋13-1首付”，贺碧娴收到后亦回复称收到中期款，可见双方对该10万元的性质均认可为购房款，而非定金，依据担保法关于“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，应当认定双方约定的定金数额为2万元，故贺碧娴应当向杜显洲双倍返还定金4万元。除此外，贺碧娴还应向杜显洲返还其已收取的房款及按揭贷款303179元，并从合同解除之日起向杜显洲支付资金占用损失，杜显洲主张从2020年1月10日起计算该资金占用损失，系对自己权利的有效处分，一审法院予以确认，但其计算基数应调整为已付的房款303179元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、原、被告于2018年7月23日签订的《重庆房地产买卖居间合同》中的房屋买卖条款于2020年1月2日解除；二、被告贺碧娴于本判决生效之日起10日内向原告杜显洲返还定金40000元以及购房款303179元，并支付资金占用损失（该损失以303179元为基数，从2020年1月10日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回杜显洲的其他诉讼请求。案件受理费12000元，减半收取6000元（原告杜显洲已预交），由被告贺碧娴负担，此款限被告贺碧娴于本判决生效之日起10日内支付原告杜显洲”。二审中，贺碧娴对一审查明的通知解除合同的事实有异议，认为其没有收到杜显洲发出的《关于解除的函》。针对贺碧娴存有异议的事实，一审中杜显洲举示邮件交寄单两份（收据），显示杜显洲曾于2019年12月30日向贺碧娴公租房地址及身份证住址寄送邮件。贺碧娴否认收到前述邮件，但并未举示证据使该待证事实陷入真伪不明状态，故该项事实认定异议不成立。二审中，双方当事人均未举示新证据。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方签订的房屋买卖合同为有效合同。按照合同约定，贺碧娴应当于2019年1月10日前向杜显洲交付房屋，于2019年8月30日前办理房屋过户，然而其并未按约履行前述义务，贺碧娴认为延迟交房系开发商造成且该行为应归属于不可抗力的主张无法律依据，本案也不存在情事变更情形。因此，杜显洲作为守约方的合同解除权行使期限最晚自合同约定办理过户登记之日起开始计算。其后，杜显洲在《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定期限之内履行了催告和通知解除义务，故一审法院认定案涉合同于2020年1月2日解除并无不妥。关于贺碧娴向杜显洲还定金、购房款303179元以及支付资金占用损失的问题，一审评述正确，本院不再赘述。综上所述，贺碧娴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由上诉人贺碧娴负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  吴学文审 判 员  乔 艳二〇二一年二月二十五日法官助理  吴小忠书 记 员  董昫顗