广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初1086号原告：王燕兰，女，1994年12月2日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××341。委托诉讼代理人：郑文钊，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。被告：王忠，男，1983年8月10日出生，汉族，住广东省南雄市湖口镇长市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××737。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰（麻章）律师事务所律师。原告王燕兰与被告王忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王燕兰及其委托诉讼代理人郑文钊、陈世君，被告王忠及其委托诉讼代理人王海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交付房屋的违约金8555元（自2018年12月31日起计算至被告实际交付房屋之日2019年5月5日止共125天，按房价总额的日万分之一计算违约金）；2.判令被告向原告支付延期办理产权过户手续的违约金12524.52元（自2018年12月31日起计算至被告实际办理过户手续之日2019年7月2日止共183天，按已支付购房款的日万分之一计算违约金）；3.判令被告向原告返还维修基金9178.6元；4.判令被告向原告返还水电报装费8000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年2月20日与被告签订了《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》（以下简称“第一份合同”）,合同约定：原告向被告购买位于湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】410房，房价总额为674900元。被告应于2018年12月31日前将房屋交付原告使用，若被告延期交付房屋，每日需按房价总额的万分之一向原告支付违约金。另外，被告应于2018年12月31日前办理完产权过户，若被告延期办理过户，每日需按已支付购房款的万分之一向原告支付违约金。第一份合同签订后，被告于2019年5月5日以补房屋面积差款项为由，与原告重新签订了合同。被告欺骗原告第二份购房合同只是在房屋面积及房价总额处有改动，但未告知原告其已将交付房屋及办理产权过户的时间改为“2019年6月30日前”。原告在不知情的情况下与被告签订了第二份购房合同。被告随即将第一份合同收回。该合同款项并非原告真实意思表示，系在被告欺诈情况下签订的，存在显失公平及欺诈的情形，因此该合同交付房屋及办理过户时间应以第一份合同为准。原告按合同约定付清了购房款，但被告未能依约向原告交付房屋及办理过户手续，原告曾多次催促被告应按合同约定履行合同的义务，但被告仍拒绝配合，最终被告延期交房的时长为125天，延期过户的时长为267天。原告认为被告未按合同约定的时间向原告交房及办理产权过户手续的行为已构成根本违约，其违约行为严重侵害了原告的合法权益，应当承担合同约定的违约责任，应向原告支付延期交房违约金，支付原告延期交房违约金8555元(684400元×0.1‰×125天)及延期过户违约金12524.52元(684400元×0.1‰×183天)。另外，被告无理额外向原告收取了维修基金9178.6元和水电报装费8000元，损害了原告的合法权益，依法应予返还。为了维护自身的合法权益，特此起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告在举证期间内提供如下证据：1.原告的身份证，证明原告的身份情况，其是适格的诉讼主体。2.被告的身份信息，证明被告的身份情况，其是适格的诉讼主体。3.湛江市麻章区【福民雅居】购房合同,证明原告与被告于2018年2月20日、2019年5月5日签订了两份购房合同。4.不动产权证书，证明被告于2019年7月2日为原告办理完毕产权过户。5.增值税发票，证明原告按照合同约定支付购房款，履行完合同义务。6.收据，证明原告向被告支付维修基金9178.6元和水电报装费8000元。被告王忠辩称，原告提交的购房合同第三条第一款明确约定，交房时间为2019年6月30日。合同第四条第二款也明确约定了水电报装费，被告提交的管道燃气设施配套建设合同证明了原告应缴纳该笔费用。一、依据有关法律法规的规定，物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依。根据《广东省物业管理条例》第四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。第五十八条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。以上约定，明确物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依，原告王燕兰诉求返还水电气报装费和维修基金没有依据，应给予驳回。二、原告王燕兰和王忠签订合同时对水电气报装费和维修基金已经有约定。原告提供的《购房合同》的第四条第2款费用这里约定按政府规定的收费标准收费，包括但不限于：自来水、电、管道燃气的初装费、物业管理费押金等全部由原告承担。原告提交的管道燃气设施配套建设合同证明水电气报装费应由原告缴纳。根据《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，这些都属于政府规定的收费，而原告都依据《购房合同》的约定进行了缴交，就是履行合同的体现，现在要求返还没有依据，是违约行为。三、被告王忠不存在延迟交付的问题，原告要求被告支付延期交付房屋和办证延期的违约金没有依据。原告没有证据证明被告延期交房给原告，原告说没有交房的证据，而交房时间也在《购房合同》约定的2019年6月30日前，根本不可能违约，更不存在办证延期的问题。可见原告的诉求没有依据。综上，原告王燕兰诉请返还水电气报装费、维修基金和要求支付延期交付房屋和办证延期的违约金没有依据，应给予驳回。被告在举证期间内提供如下证据：1.原告所提交的购房合同（2019年5月5日签订），证明约定交房时间是2019年6月30日前，原告需要交水电气报装费8000元和维修基金。2.管道燃气设施配套建设合同，证明每户需要交管道煤气安装费2700-2900元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告提供了一份落款日期为2018年2月20日、乙方（受让方）为原告王燕兰、落款甲方签章处有“王忠”字样的盖章的合同复印件，该份合同落款乙方签章处空白。2019年5月5日，原告王燕兰（乙方、受让方）与被告王忠（甲方、转让方）签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定被告将湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】410单元转让给原告，成交总价为684400元，项目达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方约定交接时间为2019年6月30日前。第四条约定收楼费用：按政府规定的收费标准收费。（包括但不限于：自来水、电和管道燃气的初装费、物业管理费押金等）全部由原告承担。其中自来水、电和管道燃气的初装费共8000元。第五条违约处理约定：1.产权证由被告负责办理，原告配合被告办理产权过户手续。如该物业无法办理产权证，被告应在约定办理产权证截止时间（2019年6月30日）起计的一个月内，退回原告所交纳之购房款项，并按银行同期贷款利息赔付给原告。2.被告因为自身原因未能在约定时间办理完产权过户，原告有权选择退房，并要求被告按己支付购房款的万分之一/天作为违约金，被告在收到原告书面通知的一个月内将原告所交纳之购房款项和违约金打到原告指定账户；如果原告不选择退房的，从约定时间（2019年6月30日）起,被告按已支付购房款的万分之一/天赔付给原告。……5.项目具备交付使用条件后，原告应该在约定的时间内前来办理交接手续，逾期30日的，被告有权扣除原告己支付房款项的3%，并有权对本物业另行处理。6.如果因为被告的原因不能如期交付的，逾期超过30日，原告可选择退楼，并要求被告按己支付房款的3%的标准赔付。被告在收到原告书面通知的一个月内将原告所交纳之款项和赔付金额打到原告指定账户；如果原告不选择退房的，从约定正式交楼时间起，被告按总房款的万分之一/天赔付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2019年1月9日，被告收取了原告的自来水、天然气、电的报装安装费8000元及维修基金9178.6元。2019年6月4日，湛江市自然资源局对涉案房屋颁发了粤（2019）湛江市不动产权第0040505号《不动产权证书》给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为（一）被告是否逾期交付房屋，是否逾期办理产权过户手续，应否承担违约责任；（二）被告应否向原告返还收取的维修资金和水电气报装费用。（一）关于被告是否逾期交付房屋，逾期办理产权过户手续的问题。原告称其与被告于2018年2月20日签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，又于2019年5月5日重新签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》。但原告提供的2018年2月20日签订的《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》落款乙方签章处空白，原告并未在该份购房合同中签章，且提供的仅是合同的复印件。本院认定，原告与被告于2018年2月20日并未签订购房合同。原、被告于2019年5月5日签订湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定房屋交接时间为2019年6月30日前，办理产权证截止时间为2019年6月30日。双方应按签订的购房合同全面履行自己的义务。本案中，原告已依约支付了全部购房款给被告，原告在庭审中承认被告在《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》（2019年5月5日签订）约定的交付房屋期限内交房给原告，故本案不存在逾期交付房屋的情形。原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否逾期办理产权过户手续的问题。根据双方签订的购房合同，被告本应于2019年6月30日前办理涉案房屋的产权过户手续，但涉案房屋的不产权证书于2019年7月2日颁发，已经超过购房合同约定的办理产权证届满期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院认为被告逾期办理产权过户手续，已构成违约，依法应当承担违约的民事责任。双方在购房合同第五条约定了违约金的计算方法，被告未能在约定时间内办理完产权过户手续，原告请求被告按已支付购房款的万分之一/天支付违约金，本院予以支持。被告应向原告支付2019年7月1日1天的逾期办理产权过户手续违约金，根据双方的约定，上述1天逾期办理产权过户手续违约金数额为68.44元(684400元×万分之一×1天)。原告请求8555元，超过部分，本院不予支持。（二）关于被告应否向原告返还收取的住宅专项维修资金和水电气报装费用的问题。关于被告收取的住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第六条第一款“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”第十条“（第一款）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。（第二款）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第二十八条“（第一款）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（第二款）受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”的规定。原告购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。被告作为涉案房屋的转让人，应向原告说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给原告。原告作为受让人，应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。故被告收取原告缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，原告请求被告返还住宅专项维修资金9178.6元，本院予以支持。关于被告收取的水电气报装费用的问题。被告于2019年1月9日向原告出具收据一张，确认收到原告的自来水、天然气、电三者的报装安装费共8000元。根据双方签订的购房合同第四条第2项的约定，自来水、电和管道燃气的初装费共8000元，由原告负担。现原告请求被告返还水、电、管道燃气报装安装费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告合理的请求，本院予以支持；对原告不合理的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条第一款、第十条、第十二条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期办理产权过户手续违约金68.44元给原告王燕兰。二、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内返还住宅专项维修资金9178.6元给原告王燕兰。三、驳回原告王燕兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费756.45元，由原告王燕兰负担573.45元，被告王忠负担183元。原告预交的受理费756.45元，本院不作退还，被告负担的183元，由其在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 朱 武人民陪审员 李 莲人民陪审员 黄 敏二〇二一年二月二十二日法官 助理 陈**慧书 记 员 周惠源附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。