贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初6541号原告：董鑫，男，1967年11月13日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：李梅，女，1975年10月8日生，苗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。原告董鑫与被告李梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董鑫、被告李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董鑫向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告于2018年8月1日签订的《门面租赁合同》解除。二、请求人民法院依法判令被告支付原告所欠租金2020年8月5日暂计至起诉之日2020年11月3日的欠付租金8630.14元（35000元÷365天×90日≈8630.14元。实际应支付自被告恢复房屋原状并实际搬离案涉房屋之日止）。三、请求人民法院依法判令被告将原出租门面被其封堵的两道门（包括钢化玻璃门及卷闸门）及厕所恢复原状并拆除被告搭建的阁楼。四、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月1日，原告将其所有的位于安顺市开发区门面出租于被告，并签订《门面租赁合同》。合同约定：租期五年，即从2018年8月5日至2023年8月4日，每年租金叁万伍仟元，每年支付一次，先交租后使用。合同签订之日起，乙方需向甲方缴纳装修保证金壹万元整，到合同期满店面交付甲方时需恢复完原有隔断墙甲方需退还乙方保证金壹万元整。如店面交付甲方时未恢复隔断墙，不予退还保证金。甲乙双方应当遵守本合同条款，如有违约应承担违约责任，造成损失的应当赔偿对方因此造成的损失。合同签订当日，被告向原告支付一年租金35000元，押金10000元，阁楼损失费及水表等费用12000元，共计57000元，被告租赁房屋期间，将两间门面之间的隔断墙打断并装修。且未经原告同意将租赁门面原有的两道门（包括钢化玻璃门及卷闸门）及厕所进行封堵及搭建阁楼。现被告明确表示不再继续履行原合同内容。根据《合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”及第二百二十三条之规定，现被告明确表示不再继续履行合同义务，原告有权解除合同并要求被告承担采取补救措施并赔偿损失等违约责任。综上所述，因被告不再履行合同义务，构成根本违约，原告为维护自身合法权益，特具状至人民法院，望依法判决。被告李梅辩称，在2020年6月底我就与原告沟通协商希望解除合同，约谈很多次，在无法沟通情况下才在2020年8月3日发了公证书，同时也到法院进行了诉讼，经过法院判决，租赁合同已经终止。对原告的诉请，既然已经解除了合同，那么我们没有欠租金的说法。对隔断墙已经进行了处理，阁楼（包含卷闸门）等的赔偿与两个房东解决完了的，并且也支付了9000元作为两家隔墙（105与108之间）的处理费用，现在还有押金1万元在原告手中。在我向原告承租105、110房屋之前，该两间房屋是有人在承租经营的，我承租时105和110之间本身就没有隔断墙。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告身份证复印件、《门面租赁合同》复印件、房产证照片打印件、2020年10月19日及2020年12月6日手机拍摄照片打印件；被告提交了其本人的身份证复印件、2018年8月1日收条复印件、2019年8月6日收条复印件、《门面租赁合同》复印件、公证书原件、（2020）黔0402民初5409号民事判决书复印件。上述证据经庭审举证、质证，本院予以采信，并在卷佐证。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李梅承租原告董鑫所有的位于安顺经济技术开发区房屋（房屋所有权证上载明房屋设计用途为车库），双方于2018年8月1日签订《门面租赁合同》，约定：甲方（原告董鑫、出租人）将门面出租给乙方（被告李梅、承租人）使用，合同签订日起，乙方需向甲方缴纳装修保证金10000元整，到合同期满店面交付甲方时需恢复原有隔断墙甲方需退还乙方保证金10000元整。如店面交付甲方时未恢复隔断墙，不予退还装修保证金。租赁期限为5年，即从2018年8月5日起至2023年8月4日止，每年租金35000元，每年支付一次，先交租后使用。乙方根据需要在不影响房屋主体结构及符合消防安全设施前提下，可对房屋进行装修。合同期满后，乙方可以拆除装修，无法拆除的无偿归甲方所有，不得损坏。”合同签订后，被告向原告交纳装修保证金10000元，支付隔楼损失费及水表等费用12000元；并已支付了2018年8月5日至2020年8月4日的租金70000元。2020年8月3日，被告以受到新冠肺炎疫情影响，无力承租房屋为由，向原告发出《合同解除通知书》，要求解除双方于2018年8月1日签订的《门面租赁合同》，并在通知书中载明了《门面租赁合同》自《合同解除通知书》到达董鑫之日起正式解除。该合同解除通知书以公证留置送达的方式已于2020年8月4日送达原告。庭审中，原告否认被告在提出解除合同后向其交还过房屋；但原告自认其于2020年10月27日将房屋收回，现已出租给他人用于经营美容院。同时查明，被告李梅于2020年9月21日将原告董鑫作为被告向本院提起租赁合同之诉，要求解除双方于2018年8月1日签订的《门面租赁合同》，该案经审理后，本院于2020年12月10日依法作出（2020）黔0402民初5409号民事判决书，判决解除李梅与董鑫于2018年8月1日签订的《门面租赁合同》。该判决已于2021年1月4日生效。被告向原告交纳的装修保证金10000元现仍在原告处。本院认为，被告向原告承租原告所有的位于安顺市经济技术开发区房屋，双方于2018年8月1日就租房事宜签订《门面租赁合同》进行具体约定，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告在向原告支付了前两年租金后，因无力继续承租房屋向原告提出解除合同，双方对解除合同一事未能达成一致协议，后被告通过公证留置送达的方式于2020年8月4日向原告送达《合同解除通知书》。虽然被告在该通知书中明确告知了原告其解除合同的主张，但并不能产生合同解除的效果。因为被告在约定租期未届满要求提前终止合同，其系违约方，其不具备可单方行使解除权的法定事由或约定情形。但此后被告于2020年9月21日提起诉讼要求解除合同，法院依法判决支持其诉请，该判决生效后，双方签订的租赁合同已经解除。对于生效法律文书已确认的事实，原告再行提起诉讼，本院不予支持。对于原告要求被告支付所欠租金的诉请，被告未能提交证据证明其已将租赁房屋交还原告，但原告自认其已于2020年10月27日将房屋收回，而被告支付的租金已至2020年8月4日，故被告应向原告支付的租金为：2020年8月5日至2020年10月26日（共计83天）产生的租金，按合同约定一年的租金为35000元，计算83天的租金为35000元／365天＊83天＝7958.90元。房屋收回后，已处于原告支配控制下，其对房屋享有的占用、使用、收益、处分的所有权能的实现已无障碍，被告亦不应当承担已不再由其占有使用的租赁房屋的对价租金。故对原告诉请被告支付自2020年10月27日起及以后的租金，本院不予支持。对于原告要求被告恢复租赁房屋原状，将原出租门面被封堵的两道门恢复为原来的玻璃门及卷闸门、将厕所恢复原状并拆除被告搭建的阁楼的诉请，分析如下：首先，双方在签订门面租赁合同当天，被告已向原告支付“隔楼损失费及水表等费用”12000元，同时交纳了装修保证金10000元，并且对该10000元退还的条件进行了约定，现该10000元仍在原告处；其次，合同第四条约定了承租人在不影响房屋主体结构及符合消防安全设施前提下享有对房屋进行装修的权利，且约定了租赁期满后，承租人可拆除装修，无法拆除的归甲方所有。该约定并未要求被告必须拆除装修。另外，原告并未提证据证明租赁房屋的现状与原状的差别。综上，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告李梅于本判决生效之日起十日内支付差欠原告董鑫的房屋租金人民币7958.9元。二、驳回原告董鑫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150元，减半收取人民币75元，由原告董鑫承担人民币50元，被告李梅承担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  付蓉二〇二一年二月三日法官助理高静书记员刘玉莹（代）