上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23714号原告：上海溪庆贸易经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：斯玉珍，总经理。委托诉讼代理人：于小峰，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。被告：管晨杰，男，1971年1月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告上海溪庆贸易经营部诉被告管晨杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年12月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人于小峰、被告管晨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海溪庆贸易经营部向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付拖欠的租金人民币128,880元(2018年7月1日至2018年10月31日，每月32,220元)、物业管理费25,776元(2018年7月1日至2018年10月31日，每月6,444元)，以及逾期支付上述费用的违约金(按照0.5%每日计算，自2018年11月6日起至实际付清之日止)；2.被告向原告支付房屋占有费(以月租金32,220元的两倍为基数，自2018年11月1日起支付至2019年6月15日)；3.被告向原告支付物业管理费(以月物业管理费6,444元的两倍为基数，自2018年11月1日起支付至2019年6月15日)；4.被告向原告支付免租期的租金64,440元；5.被告向原告支付合同解除违约金231,985元；6.被告向原告支付房屋恢复原样费38,746元；7.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年9月22日就上海市青浦区富绅时代广场B2-217-1的商铺签订《店铺租赁合同》，被告向原告承租上述房屋，租期5年，自2018年2月1日至2023年1月31日，月租金32,220元，月物业管理费6,444元，装修免租期自2017年12月1日至2018年1月31日。2018年3月16日，双方签订《富绅时代广场店铺租赁合同之补充协议》，明确承租地址为上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号地下二层215-1室，其他内容不变。2018年10月30日，因被告欠付租金、物业管理费等，向原告提出解除合同，双方就合同解除事宜签订《协议书》，约定《店铺租赁合同》自2018年10月31日解除，被告应在2018年10月31日前向原告补足支付46,308元，否则原告仍有权要求被告承担一切法律责任。截止起诉日，被告仍未按照协议书等约定支付相应补足款项，原告认为被告的行为构成根本违约，原告有权继续按照《店铺租赁合同》的约定要求被告支付合同解除前拖欠的租金及物业管理费，并按照该合同第11.4.1条的约定主张逾期支付违约金，按照第11.5.1条约定主张房屋占用费，按照13.6.7条的约定主张免租期租金，按照第15.2.a条的约定主张合同解约违约金，按照11.2.2条的约定主张房屋恢复原样费。2019年6月15日，原告与施工单位签订合同，从该日起委托施工单位将系争商铺恢复原状。遂原告诉至法院，作如上诉请。被告管晨杰辩称，针对诉请1,确认被告拖欠的租金及物业费，同意支付租金及物业费。退租时，双方协商用履约保证金及公共事业保证金合计125,993元抵扣上述欠付费用。案涉合同在2018年10月31日解除，被告从该日起开始腾退，至2018年11月7日全部腾空，且已向原告工作人员陈述过搬离完毕。对逾期支付的违约金起算点无异议，但标准过高。针对诉请2、3，不同意支付，被告全部腾空告知原告，且原告主张的标准过高。针对诉请4，不同意支付。确认原告给予过被告2个月免租期，被告在免租期内都在装修，未实际使用。针对诉请5，不同意支付。涉案商铺所在商场因为原告无力经营，要改变招商内容，故原告与被告协商解除合同，但在协议书中是写了被告是违约方，原告担心如写原告违约，被告会向原告主张违约责任。双方协商时被告也想退租，双方都有退租合意，案涉合同解除不是被告导致，且原告主张标准过高。被告一直是与原告金姓工作人员联系，协议书签订时经办人已记不清。针对诉请6，不同意支付，不认可原告主张的金额，2019年6月15日距被告腾退日间隔时间较久，不清楚原告是否对系争商铺进行过装修。原告交付给被告时系争商铺是毛坯，签订解约协议时估算房屋清理及修理补偿是17,645元，原告主张的金额高于原来金额。经开庭审理查明：位于上海市青浦区盈港街道盈港路1666弄33、36号房屋登记在案外人上海莫颖置业有限公司名下。2017年9月22日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号富绅时代广场B2-217-1室店铺签订《富绅时代广场店铺租赁合同》(下简称租赁合同)。第4.4条约定，乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期租金，之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日；租金从甲方广场开业日开始计付，租期未满1个月的情况下，根据该月的实际租赁天数计算。4.5条约定，管理费从进场日开始计付，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期管理费，之后于上期租期届满前10日内预支付下期管理费，支付日期不得晚于支付月的20日。4.6条约定，乙方应向甲方支付的履约保证金及支付方式详见附件一开店条件书。履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金。6.2条，乙方在装修前应与管理公司办理装修手续，与管理公司签订《装修管理协议》，并向管理公司缴纳装修保证金、装修管理费、垃圾清运费等费用。装修保证金将于乙方装修完毕经相关政府部门、管理公司验收通过并出具合格单后，扣除损坏赔偿(如有)后，由管理公司无息退还乙方。11.1.2条约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同约定或法律、法规的规定单方面解除而终止合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日交还该店铺，甲乙双方另有约定的除外；11.2.1条，因为解约、期限届满等任何因素使得本合同终结时起，乙方应当在合同解除或期间届满之日将自己所有之物全部搬出，费用自己负担；开店铺位内经过加工、改建的部位，按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还；如果为了返还所进行的施工活动，需要由甲方来指定施工者的话，所需费用由甲方算定，乙方承担；11.2.2条，如果该店铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的，使得该店铺之状况符合前项指定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担；11.4.1条，本合同终止，乙方应于本合同终止之日起5天内向甲方付清尚未支付的全部款项包括但不限于租金、管理费、违约金、损害赔偿、拆除费、垃圾清运费、水电煤气公共事业费等，若乙方未在上述期限内付清欠款，则甲方有权根据本合同追究乙方的违约责任即按每逾期1天加收乙方拖欠款项0.5%的违约金至付清欠款之日；11.4.2条，本合同终止时，乙方仍拖欠甲方款项的，甲方可留置与乙方拖欠款项金额价值相当的乙方物品；如乙方在甲方留置乙方物品之日起5日内未支付相应款项，甲方可留置物品变卖，所得款项扣除留置物品保管费、变卖手续费等实现债权所需费用后，用于抵偿乙方拖欠甲方的款项，多余款项退还乙方，不足抵偿的，甲方有权继续向乙方追索。11.5.1条，交还期满后乙方仍未能按约定的要求将该店铺交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照该店铺租金标准及管理费的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该店铺管理费标准的2倍向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该店铺为止。11.5.2条，在前述情况下，甲方有权自交还期届满次日起，对该店铺采取停水、电等供应，控制人员进出，阻止乙方继续经营等强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担。合同第13.3条约定，租赁期限内，除本合同另有约定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同并追究乙方违约责任：……2)租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，提前解除合同或中途擅自退租的；……。第13.5条约定，按本合同的规定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知根据本合同约定的方式送至该店铺，本合同即自行终止，乙方在前述情形下应立即将该店铺交还给甲方，如有必要，甲方有权不经乙方许可而进入该店铺，单方恢复对该店铺的占有和使用，并拒绝乙方进入该店铺。第13.6条约定，乙方违反本合同的有关约定导致甲方行使合同解除权的，甲方除有权要求支付相关违约金外，还有权：……2)乙方应向甲方支付的租金、管理费、违约金等费用，甲方有权从乙方支付的保证金中先予扣除，不足部分可以继续向乙方主张……。第13.7条约定，所有免租金期系甲方考虑乙方能够完整履行合同而给予的优惠。如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方应支付免租期的租金。第15.1条约定，乙方应付的租金、管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。第15.2条约定，营业开始日后，a.乙方要求解约的、b.因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的、c.乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、d.因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金和管理费以及相当于保证金数额的违约金,乙方还需赔偿甲方全部损失。合同附件一《开店条件书》约定，租期5年，2018年2月1日至2023年1月31日，计租面积为105.93平方米。乙方于2017年12月1日进场装修。装修免租期自2017年12月1日至2018年1月31日(装修期间物业管理费1元/平方米/天)。计租日为2018年2月1日。营业内容为餐饮，主要营业项目大鼓米线。履约保证金115,993元，按12元/天/㎡，计算3个月，乙方应于2017年9月20日前缴纳；公共事业保证金10000元，乙方应于2017年9月20日前缴纳；租金按照32,220元/月，2年内不变，租金以3个月为一个交租期；管理服务费6,444元/月，以3个月为一个交租期，首次缴纳管理费2个月，计12,888元；装修押金5,297元，装修管理费500元。2018年3月16日，双方签订《富绅时代广场店铺租赁合同之补充协议》(下简称补充协议)，约定：双方曾于2017年9月22日签订过租赁合同(下称原合同)，约定了承租方的承租范围与承租面积，签订本备忘录前出租方已将店铺交给了承租方，承租方承租店铺位置不变、范围不变、承租面积不变，承租店铺由承租方支付的包括但不限于：相关租金、管理费、履约保证金等全部金额不变，双方明确承租地址描述为上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号地下二层215-1室。另查明，原告交付案涉店铺给被告时为毛坯，被告接收后进行装修。被告已付清截至2018年6月30日的租金及管理费，另支付了履约保证金115,993元及公共事业保证金10,000元。2018年10月30日，原告(甲方)与被告(乙方，乙方在上海市邮政收件地址为上海市莲花南路XXX弄XXX号XXX室)签订《协议书》，约定由于乙方自身原因提出解除合同并向甲方申请减免违约责任,双方协商如下：一、租赁合同自2018年10月31日系由于乙方违约提前解除。二、乙方于2018年10月31日腾退干净完好店铺经甲方检查认可后向甲方交付房屋,双方签订的房屋交还书(模板如附件2)为唯一有效的还房证明。三、乙方已支付的租金、管理费可以用到2018年6月30日,之后乙方租金、管理费应支付到2018年10月31日，即还需向甲方支付租金、管理费154,656元。四、乙方同意支付房屋清理、修理补偿金17,645元。鉴于乙方曾经支付过履约保证金115,993元、公共事业保证金10,000元(合计125,993元)，直接抵扣支付上述第二、第四项费用尚有不足,乙方还需在2018年10月31日前补足支付46,308元。七、甲方附条件的做如下同意,如乙方能够：(1)在2018年10月31日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的……；(5)乙方能够在2018年10月31日前补足支付46,308元的,甲方可以同意不再追究乙方违约责任。另乙方曾经为租赁使用店铺支付给管理公司的任何费用,归甲方所有补偿甲方损失,乙方不得再行就此费用向甲方或管理公司主张任何权利。八、如乙方未能：(1)在2018年10月31日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的,或者,(5)乙方未能在2018年10月31日前补足支付46,308元的,甲方仍有权要求乙方承担一切法律责任(包括有权要求乙方支付租金管理费合计计算的房屋占用使用费)。九、乙方进一步确认除上述外,与甲方无其他争议和纠纷,乙方承诺不以任何方式(包括但不限于投诉、仲裁、诉讼等)再向甲方提出其他要求和权利主张,如有亦予以自愿放弃。2019年4月3日，原告向被告寄送《催告函》，内容为：根据双方签订的协议书，贵方应于2018年10月31日前补足支付46,308元，如未能如约支付的，我方仍有权要求贵方承担一切法律责任(包括有权要求乙方支付租金、管理费及房屋实际占用费)。经查，贵方另应向我方支付餐厨垃圾清理费230元，然而经我方多次催告，贵方拒不支付上述费用，贵方之行为已经严重违反解除合同协议书，我方有权要求贵方承担违约责任及赔偿我方一切损失。2019年9月16日，原告向被告寄送《催告函》，催告自2018年7月1日至2019年6月12日期间的租金和物业费，合计440,769元。要求被告立即付清上述欠付，并按欠费本金的0.5%支付逾期付款违约金，否则原告有权通过法律途径追究你方的违约责任。经查，被告另应向原告支付餐厨垃圾清理费230元。等。被告收到上述两份催告函后，未按约付款。审理中，原被告一致同意，被告已付的125,993元保证金同意抵扣被告欠付的费用，同意在本案中一并处理。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、租赁合同、补充协议、协议书、催告函等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1、合同是因被告违约导致的提前解除，解约协议书是原告附条件免除被告违约责任。被告未按协议书履行，根据协议书第8条，原告有权要求被告承担一切法律责任。现原告按照合同约定提出诉请。合同解除后至2019年6月15日，涉案商铺空关，但被告未搬离全部物品，原告在2019年6月15日拆除被告店铺内物品以止损，之前未采取强制措施清场，虽合同1.4.2条约定了原告有权处置被告物品，但被告物品不值钱，原告作为垃圾处理。被告占用系争房屋未腾退，应按合同约定的标准向支付房屋占用费及物业费。2、合同于2018年10月31日解除，根据租赁合同11.4.1条，自2018年11月6日起算欠付租金和物业费的违约金。解约协议书签订后，原告一直催被告付款，2019年12月爆发疫情，到2020年9月才诉至法院。3、合同因被告违约导致解除，原告有权主张解除合同违约金，金额为三个月租金及管理费，另加保证金。4、合同解除后，被告应将系争商铺恢复至毛坯房原状并将房屋返还原告；如未进行恢复的，应向原告支付相关拆除装修并将系争商铺恢复为毛坯房状态所产生的所有费用。但被告未恢复原状，也未按协议书约定腾退，原告委托施工单位恢复原状，被告应支付恢复原状费用，原告恢复的原状即为交付被告时的毛坯状态。为此，原告提供了：恢复原状工程承包合同、恢复原样工程量清单报价单、付款凭证。被告对合同、报价单真实性不认可，不清楚何时签订，对付款凭证真实性无异议，但该恢复的原状不能证明是交付被告时的原状。被告表示：1、涉案合同签订时，涉案商场不具备竣工许可，消防也未通过验收，标的物不合法。除两笔保证金外，被告还支付过5,297元装修押金。协议书签订后，实际被告尚需补足原告46,308元，并腾退干净完好商铺，故被告拖欠的租金及管理费转换成欠款，扣除装修押金，实际被告还应付41,011元。2、被告在搬离后不清楚商铺内的状况，商铺没有钥匙，平时都是环形锁，搬离后被告将环形锁撤掉。原告完全有能力清理系争商铺，但直到2019年6月才清理，因原告经营者变更，管理混乱，未及时收回商铺，扩大损失应自行承担。3、原告工作人员一直催被告签署解约协议书，一直催被告撤场。商铺处于原告控制下，被告商铺内最后两件物品于2018年11月7日下午搬离。小金在2018年11月7日后默认被告撤场完成，之后只催促协议余款、证照注销等事宜。为此，被告提供了：被告与原告人员小金的微信聊天记录，小金是富绅时代商场物业客服。2018年10月27日，该人员表示：“管总，周一过来签订解除协议。”10月31日，该人员表示：“管总，你家今晚撤场吗，撤场的话我写联系单。”11月2日，被告表示：“小金，再开张联系单吧，昨天晚上有些状况没搬完。今天晚上全部结束。”11月3日，被告表示：“昨天晚上搞到凌晨都没搬完，麻烦今天再帮忙开张联系单。剩下的东西今天应该能搬完。”11月6日，该人员表示：“管总，你铺内还要施工或拉东西吗，如果不来的话，我们要把电拉掉了。”11月7日，被告表示：“一会风机和油烟机有人来拆，可以帮我开张联系单吗？”同日，该工作人员微信：“管总，合同上是不是你家还要再付钱。付好了把凭证发一下。”2019年1月11日，该人员表示：“老板，你家证件注销了没。”2019年1月29日，该人员表示：“管总，你家10月的餐厨垃圾费230元未付吗？请您尽快缴纳。”2019年2月22日，该人员表示：“管总，你还欠富绅的钱什么时候付呢？请回个消息。”2019年5月1日，该人员发送案涉解约协议书及金额46,308元。原告对真实性、合法性无法确认，关联性不认可，对小金身份无法核实，双方也未确认最后清场日期。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉租赁合同及补充协议系原、被告的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。被告确认租赁合同解除时间，但主张其并未违约，系双方协议解除合同，协议书已明确合同系被告违约导致提前解除，约定了被告交还房屋时间及标准，双方就租金、管理费、房屋清理修理补偿金、保证金等进行结算抵扣，原、被告均已签字确认，故协议书的内容均系双方意思自治范畴且于法无悖，对被告上述意见，本院难以采信。协议书系被告申请减免违约责任而签订，并附条件约定了原告免除被告违约责任的情形，该情形包括被告按约在2018年10月31日之前向原告付清46,308元，被告未按约付款，原告仍可要求被告承担一切法律责任，故原告有权按照租赁合同之约定向被告追究相应违约责任。关于租金和物业费，被告确认欠付租金和物业费的金额且均同意支付，本院予以照准。被告迟延支付租金及物业费，理应按约向原告支付逾期付款违约金。被告对违约金起算点无异议，本院予以确认。原告自愿将违约金标准调整为每日0.5%，被告认为该标准过高，考虑到合同履行状况、当事人过错程度以及原告的实际损失等因素，对逾期付款违约金标准，本院认定为日万分之五。关于被告腾退时间，被告主张其在2018年11月7日腾退，原告对此予以否认，自认于2019年6月15日才拆除被告物品并收回房屋。本院认为：首先，根据被告提供的微信聊天记录，该人员催促被告签订解除协议书、要求付款、注销证件，也催促过被告支付230元垃圾清运费，原告仅对该人员的身份进行了消极抗辩，也未核实与被告对接的具体人员，但原告提供的2019年4月3日催告函也催促了付款及支付230元垃圾清运费，两份证据可以相互印证，该人员系原告管理人员具有高度盖然性。其次，根据合同约定，被告交还房屋期限届满后的一定时间内，原告具有强制清退场地的权益，以避免损失进一步扩大。而在2018年11月7日之后，该人员未再催促被告腾退，仅仅是催促付款。再次，被告表示店铺没有钥匙，右前后门可以进出，根据原告所处的租赁地位及其对案涉商场的管理职责，理应对商铺的钥匙情况有全面掌握，但原告经本院释明并陈述过钥匙情况。综上，本院有理由相信，被告于2018年11月7日腾退商铺具有高度盖然性。合同系被告违约导致解除，合同解除后，被告应将系争商铺恢复至毛坯状态并向原告交还系争商铺，现被告未将系争商铺恢复至毛坯状态，亦未按协议书的约定将商铺内物品搬离，构成违约。原告同时根据租赁合同的约定向被告主张未按期腾退的占用费及物业费，并主张解约违约金、免租期租金等违约责任。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，关于2018年11月1日至2018年11月7日的占有使用费，本院认定按照月租金标准计算为7,518元；关于2018年11月1日至2018年11月7日的物业费，本院认定按照月管理费标准计算为1,503.60元。被告应支付原告免租期租金64,440元及解约违约金96,660元。关于恢复原状的费用，合同解除后，被告应按合同约定将系争商铺恢复至毛坯后返还给原告，现被告未按约履行。原告有权主张相关拆除装修恢复为毛坯房状态所产生的所有费用。审理中，原告对恢复原状产生的费用予以举证，被告抗辩原告主张过高，应以解约协议书中的金额为准。本院认为，双方均确认交付给被告时为毛坯，被告于2018年11月7日腾退后，原告于2019年6月15日才签订合同恢复原状并于2020年支付费用，但原告未举证其委托该单位恢复的原状即为原告交付被告时的原状，故本院结合双方过错程度、实际履行情况、被告腾退时间等，酌情认定被告支付原告恢复原状费用17,645元。原、被告均同意履约保证金和公共事业保证金在本案中一并处理，并冲抵被告欠付费用，本院予以准许。关于装修押金，被告未举证已向原告支付过该押金，原告也未核实是否支付及是否进行过抵扣结算，针对该笔费用被告可另行通过其他解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告管晨杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部租金128,880元及逾期付款违约金(以128,880元为本金，按照日万分之五的标准，自2018年11月6日起算至实际支付之日止)；二、被告管晨杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部物业管理费25,776元及逾期付款违约金(以25,776元为本金，按照日万分之五的标准，自2018年11月6日起算至实际支付之日止)；三、被告管晨杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部占有使用费7,518元(以每月32,220元为标准，自2018年11月1日计算至2018年11月7日)；四、被告管晨杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部物业管理费1,503.60元(以每月6,444元为标准，自2018年11月1日计算至2018年11月7日)；五、被告管晨杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部免租期租金64,440元；六、被告管晨杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部解约违约金96,660元；七、被告管晨杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部恢复原状费用17,645元；八、原告上海溪庆贸易经营部应于本判决生效之日起十日内返还被告管晨杰履约保证金115,993元及公共事业保证金10,000元(两笔保证金可予以冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,080元，减半收取计7,040元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年二月二十六日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。