湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终255号上诉人（原审原告）：程雨珊，女，1993年6月15日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南房江湖信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道映日路599号梅溪四季家园二期商业2栋116号。法定代表人：刘莉，总经理。委托诉讼代理人：罗智军，湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹丽丽，湖南融城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段888号。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师(长沙)事务所律师。委托诉讼代理人：谭雁，国浩律师(长沙)事务所律师。上诉人程雨珊、湖南房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）因与被上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程雨珊上诉请求：：1、依法撤销一审判决，并发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由房江湖公司、富基公司承担。事实与理由：1、一审法院不支持程雨珊要求房江湖公司和富基公司共同返还服务费，没有事实和法律依据。富基公司和房江湖公司具有共同收取程雨珊服务费的合意，且二者相互配合共同实施并完成了上述行为。一审法院以房江湖公司没有将收取的服务费交给富基公司而不予支持富基公司承担返还服务费的责任没有法律依据。2、一审法院不予支持程雨珊返还服务费利息的诉讼请求，没有事实和法律依据。本案中，房江湖公司和富基公司恶意串通，向程雨珊额外收取服务费，非法占有程雨珊8000元长达3年之久，给程雨珊造成了损失,房江湖公司和富基公司应当按照同期银行贷款利息向程雨珊赔偿损失。房江湖公司辩称：1、富基公司在一审提交的证据足以证明程雨珊享受了交8000抵30000的优惠活动；2、早在2017年4月份前，富基公司就已经与别的中介公司签订了《转介代理协议》，就已经在委托别的中介公司收取5000元或8000元了，2017年4月，富基公司与房江湖公司签订了《转介代理协议》，房江湖公司依约接受富基公司的委托，以自己的名义接受了购房客户的8000元，且该钱全部用于抵扣了富基公司应付房江湖公司的中介服务费；3、根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条和第九百二十五条的规定，房江湖公司系受富基公司委托收取8000元并出具相应收据，如富基公司未实现约定的优惠，返还服务费的法律后果由富基公司承担；4、富基公司在黄琪起诉其返还服务费的同类案件中认可了结算函的真实性，也没有否认确认函及附表上签字人员非其员工。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十条的规定，杨帆和陈阳二人均以富基公司名义与房江湖公司对接，有权签字确认结算函及附表，而且结算函还有富基公司营销部的盖章；5、富基公司提出程雨珊的8000元不在结算确认函范围之内，结算确认函已经写明了收取服务费的期限是5-11月及总数额，且经过了富基公司认可。若富基公司认为数据对不上，不认可涉案8000元在结算确认函范围之内，则应由富基公司举出相反证据证明程雨珊的8000元不在结算确认函范围内；6、如果法院认可富基公司没有提供抵扣3万元的优惠活动，认定服务合同无效，那么根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，合同无效的法律后果是直接返还财产，如果有证据证明有损失，根据过错分担损失。买房是重大事件，需慎重考虑，程雨珊对该次合同无效具有重大过错，在举证证明有损失后应自行承担损失。而涉案8000元抵3万优惠活动是富基公司开展的，购房优惠由其向购房客户实现。房江湖公司系受富基公司委托接受8000元，该钱全部用于抵扣了富基公司应付的中介费，房江湖公司从中既没有违约行为，也没有获利，不应当承担返还和赔偿责任。针对程雨珊的起诉，我们也认为房江湖公司和富基公司已经履行完毕与程雨珊之间的委托合同，所以收取的这些费用不应当退还。至于备案的行为，系当地的政府部门的一个行政管理行为，不能影响程雨珊签署的合同的效力。房江湖公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一项；2、依法改判房江湖公司不应返还程雨珊服务费8000元；3、一、二审诉讼费用由程雨珊、富基公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定2017年签订三份《富基世纪公园客户转介代理协议》错误。2017年，房江湖公司与富基公司签订了四份《富基世纪公园客户转介代理协议》，2017年3月31日前，房江湖公司从未向任何客户收取过8000元，8000元收取期间涉及的是三份《富基世纪公园客户转介代理协议》合作期间，即2017年4月1日至2017年12月31日，根据以往案例，该案的8000元收取时间早于富基公司和房江湖公司签订合同委托房江湖公司收取8000元期间，说明涉案8000元抵3万活动是富基公司组织开展并委托房江湖公司收取，目的是抵销拖欠的房江湖公司的中介服务费。其次，程雨珊并不属于房江湖公司推介的客户，一审法院认定房江湖公司向程雨珊出具收据错误，涉案收据是房江湖公司向富基公司出具，富基公司要求房江湖公司向其出具收据。再次，富基公司提供的证据能够证明交8000元抵3万的活动是由其向购房客户实现，一审判决却不写明开展该活动的主体是富基公司，反而认为没有证据证明富基公司参与了该服务费的收取与分成，事实认定不清。最后，其中一份结算确认函上的时间是2017年9月28日，不是4月28日。结算确认函抵扣的也不全是2017年4月至12月的三份《富基世纪公园客户转介代理协议》应付的中介服务费。一审判决在事实认定部分认定了两份结算确认函，却在本院认为部分又写：“房江湖公司虽提交了两份结算确认函，但富基公司对该份结算确认函的真实性不予认可，且结算确认函未盖有富基公司公章、未明确委托房江湖公司收取案涉服务费、亦无清单等有效证据证明结算确认函中的团购金包含了程雨珊交纳的案涉服务费……。”前后矛盾。其中，一份结算确认函原件上由富基公司售楼部盖章，一审判决也未确认。一审判决非要房江湖公司提供收取8000元服务费的全部客户清单，关键是自始至今房江湖公司与富基公司均无共同签字确认缴纳8000元的具体客户清单。2、一审判决适用法律错误。首先，根据民事诉讼法第七条的规定，行政限价政策非法律性质，不能作为民事审判的依据。且商品房销售价格的监管属于政府履行行政职能的范畴，民事审判不能代行行政职能。其次，即使富基公司对外发布的销售价格高于了其在相关部门的备案价格，但该违规行为不影响程雨珊和富基公司达成房屋买卖的合意，不影响双方签订合同的效力。再次，该案是合同纠纷，根据合同法第八条、第十三条和第十六条的规定，本案中，程雨珊与房江湖公司零接触，双方不存在向对方发出交8000元抵3万的要约和承诺。房江湖公司非承诺合同关系的当事人，不承担返还义务。同时，根据《富基世纪公园客户转介代理协议》第3.1.5条的约定富基公司有权指定任意单位收取电商服务费，那么富基公司委托房江湖公司收取服务费就不需要再次书面授权。程雨珊辩称：一、一审法院事实认定错误，团购服务费由富基公司安排员工收取和出具收据，富基公司是团购服务费活动的主导者，与房江湖公司具有收取服务费的合意，应当承担连带返还责任。二、富基公司委托房江湖公司向业主收取8000元服务费的行为，严重违反了法律法规的禁止性规定和相关的政策，属于无效民事行为。相应的理由同一审判决。三、一审法院对本案关键性证据即2017年结算确认函的效力认定是错误的。1、涉案两份结算确认函虽没有加盖公章，但是富基公司在一审期间认可转介代理协议和由员工杨帆、陈阳、陈彦心签字的2018年结算确认函的真实性和合法性，而两份结算确认函都是有相同的富基公司员工签字确认。2、结算确认函的内容与转介代理协议第三条3.1.5约定的结算方式是一致的，看得出是双方的真实意思表示。富基公司针对房江湖公司、程雨珊的上诉理由辩称：1、富基公司并非本案的适格被告。富基公司既未与程雨珊签订服务合同，也未向程雨珊收取任何服务费用，程雨珊将富基公司列为本案的被告，并要求富基公司和房江湖公司共同返还服务费用，没有事实和法律依据；2、房江湖公司已经按照约定为程雨珊提供了服务，程雨珊服务合同的目的已经实现，其起诉要求退还服务费不应该得到支持；3、商品房价格备案制度属于政府行政部门对房地产开发企业的行政监管措施，该种行政管理行为不影响双方之间发生的民事法律关系。4、富基公司未与房江湖公司之间形成收取服务费的合意，即使要退还服务费也应当由房江湖公司一方返还。程雨珊向一审法院起诉请求：1、判令房江湖公司、富基公司共同返还程雨珊服务费8000元及利息（以8000元为基数，按照同期银行贷款利息的标准计算自起诉之日起至实际支付之日止）；2、判令房江湖公司、富基公司共同承担该案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2017年，富基公司与房江湖公司签订三份《富基世纪公园客户转介代理协议》，三份协议均约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为房江湖公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，代理期限为2017年4月1日至2017年12月31日；甲方向乙方支付的服务费结算条件及标准为以客户付清首期款并完成签约以及银行面签手续办理完毕达到下款条件或已付清全部房款且签订完《商品房买卖合同》作为结算依据，乙方提交所有转介的结算清单（含成交单位房号、合同价款、客户名称、中介服务费用内容）予甲方，甲乙双方须在月底核算明细并确认，在乙方提供正式发票后于次月15个工作日内支付乙方中介服务费用；协议3.1.5甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。2、2017年6月4日，房江湖公司向程雨珊出具了收取8000元服务费的收据。2017年7月8日，程雨珊与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定程雨珊购买富基公司开发的富基世纪公园项目79-80栋2307号房屋，房屋单价为6430元/㎡，总价为577800元，程雨珊根据购房合同约定支付了全部购房款。另查明，富基世纪公园项目79-80栋于2017年4月26日取得商品房预售许可证，该栋房屋销售时采取了交8千抵3万元的优惠活动。案涉富基世纪公园项目79-80栋2307号房屋的备案价为6430元/㎡。3、房江湖公司提交了两份结算确认函,结算确认函显示:2017年4月28日、2017年12月15日，房江湖公司与富基公司进行了两次结算确认，明确房江湖公司收取富基公司购房客户的团购金用于了抵扣三份《富基世纪公园客户转介代理协议》项下富基公司应支付给房江湖公司的中介服务费。结算确认函所附成交明细表客户中没有程雨珊的名字。以上事实有《富基世纪公园客户转介代理协议》、收据、《长沙市望城区商品房买卖合同》、《楼宇认购书》、《世纪公园79-80、77-78栋相关情况说明》、商品房预售许可证存根以及程雨珊、房江湖公司和富基公司的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，该案争议的焦点为：1、程雨珊主张的服务费及利息是否应当返还；2、如应返还，应由谁来返还。关于程雨珊主张的服务费及利息是否应当返还的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。该案中，程雨珊与富基公司就案涉富基世纪公园项目79-80栋2307号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门办理预售许可证时的备案价格一致程雨珊并没有享受到额外的交8千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该8000元并不包括在房款里，收款方房江湖公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故程雨珊主张的案涉服务费8000元应当予以返还。房江湖公司、富基公司抗辩程雨珊已实际享受交8千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价一致的情况可知，房江湖公司和富基公司所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，该院对房江湖公司、富基公司的该抗辩意见不予采纳。关于程雨珊主张返还服务费利息的诉讼请求，由于程雨珊对案涉房屋买卖合同签订及履行的自愿，且其自身应对房屋备案价格等情况进行充分了解，对该案纠纷的酿成其亦存在过错，故对程雨珊的该诉求该院不予支持。关于案涉服务费应由谁来返还的问题。该案程雨珊支付的服务费是由房江湖公司收取并出具收据，应由房江湖公司负责返还。没有证据证明富基公司参与了该服务费的收取和分成，故程雨珊要求富基公司共同返还的诉求无事实依据，该院不予支持。房江湖公司抗辩该服务费系受富基公司委托收取、该服务费已实际用于富基公司偿还之前拖欠房江湖公司的服务费，但《富基世纪公园客户转介代理协议》3.1.5仅表示富基公司有权指定任意单位收取电商服务费；房江湖公司虽提交了两份结算确认函，但富基公司对该结算确认函真实性不予认可，且该结算确认函未盖有富基公司公章、未明确委托房江湖公司收取案涉服务费、亦无清单等有效证据证明结算确认函中的团购金包含了程雨珊交纳的案涉服务费；因此，富基公司是否委托了房江湖公司收取程雨珊支付的案涉服务费、房江湖公司是否将收取的程雨珊支付的案涉服务费交纳给了富基公司或者用于了抵扣富基公司应支付给其的中介服务费，房江湖公司均未能提供有效证据支持，对房江湖公司的该抗辩意见该院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：（一）湖南房江湖信息科技有限公司于判决生效后十日内向程雨珊返还服务费8000元；（二）驳回程雨珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由湖南房江湖信息科技有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年1月30日至2017年3月31日富基公司与房江湖公司之间签订了三份《富基世纪公园客户转介代理协议》，双方之间对中介佣金进行了结算，结算表中虽然没有富基公司的公章，但多份结算表中的甲方签字人员中的肖群、张莉及一审中房江湖公司提交的2017年的结算确认函、结算表中甲方签字人员中的陈彦心、莫丽香均是富基公司的员工。在结算确认函中载明房江湖公司与富基公司之间签订了《富基世纪公园电商合作协议》。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据程雨珊、房江湖公司的上诉请求，本院确定本案当事人之间诉争的焦点问题为：程雨珊交纳的8000元服务费是否应予退还，退还的责任主体是谁，是否应退还相应的利息。如一审判决所述，程雨珊就涉案房屋与富基公司签订房屋买卖合同的成交价格与房屋在住建部门办理预售许可证时的备案价格一致，程雨珊并没有享受到额外的交8千抵3万元的优惠活动，且交纳的该8000元并不在房价款内，房江湖公司和富基公司并没有提供收取该服务费的合法依据，故程雨珊交纳的8000元服务费应予退还。关于退还责任的主体，房江湖公司收取了程雨珊的涉案服务费，并出具了收据，房江湖公司应承担退还责任。房江湖公司上诉提出收取的8000元是受富基公司委托收取，收据是向富基出具的，经审查，房江湖公司提出的委托收取并没有证据证实，而且收据是向程雨珊出具的，在房江湖公司提供的结算确认函中载明了双方签订《富基世纪公园电商合作协议》，房江湖公司收取的客户团购金抵扣中介服务费，故房江湖公司认为其不应承担退还责任的理由不能成立。关于富基公司的责任问题，富基公司与房江湖公司签订的《富基世纪公园客户转介代理协议》中明确，富基公司有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费，而富基公司与房江湖公司的实际结算中也将客户的团购金抵扣了佣金，因此富基公司与房江湖公司在收取程雨珊服务费上存在双方的合意行为，富基公司与房江湖公司应共同承担退还责任。至于本案程雨珊的服务费在中介佣金中是否予以抵扣问题是两公司之间的内部结算问题，与程雨珊无关。关于程雨珊主张的服务费利息是否应予支持的问题，由于房江湖公司、富基公司的行为违反了国家和地方政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，违反了社会公共利益，其应向程雨珊支付资金占用利息，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持程雨珊主张的利息损失。综上所述，程雨珊、房江湖公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初1722号民事判决；二、湖南房江湖信息科技有限公司、湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向程雨珊返还服务费8000元及以8000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准从2020年4月21日起至上述8000元返还完毕之日止的利息。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由湖南房江湖信息科技有限公司、湖南富基置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 邓 安审判员 李建新审判员 钟宇卓二〇二一年二月二十五日书记员 焦傲雷附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。