四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1603民初140号 原告：周家祥，男，1969年9月6日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 原告：张洪美，女，1970年1月25日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被告：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区平安大道200号。 法定代表人：易明元，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：奉全生，四川爱众律师事务所律师。 原告周家祥、张洪美与被告广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周家祥、张洪美，被告颐园公司的委托诉讼代理人奉全生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周家祥、张洪美向本院提出诉讼请求：1.判令被告如数退还二原告缴纳的水、电、气上户费共计10,000元；2.判令被告承违约金15,000元；3.判令被告承担建筑面积超过3%的房款6923.46元；4.判令被告承担本案诉讼的一切费用。庭审中，原告增加诉讼请求：要求判决被告退还大修基金，并从收取之日起按银行同期贷款利率计算利息。事实和理由：二原告系夫妻关系，与被告签订《商品房买卖合同》。购买了被告开发的前锋区广前大道颐园天城国际小区的住房一套。因办理产权证的需要，原告与被告重新网签了该房的《商品房买卖合同》。该合同第十六条第（一）款明确约定水、电、气及电视上户费由被告承担，虽然本合同中涉及的附件十三“补充协议”，但二原告未签字确认，该“补充协议”无效，根据本合同第三十九条第二款约定应仍以本合同为准，请求判令被告如数退还原告交纳的水、电、气及电视上户费10,000元，详见收据。由于被告的原因，导致原告至今逾期多年未取得房屋产权证，后又重新网签了《商品房买卖合同》，被告违约具有连续性，现在诉讼时效内。但按本合同第十八条第（一）款、第二十七条第（一）款、第二十八条第（一）款第1项第（2）种约定，按每月总房款万分之一支付违约金明显过低，不足以弥补原告的实际损失，加上从2013年接房至今长达7年之久未取得房屋产权证。开发商与原告签订的《商品房预售合同》，视为义务人同意履行，且合同签订至今不到三年，所以逾期办证违约金问题未过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等的规定，结合广安的实际判例，请求判令被告承担违约金每年3000元，按五年计算，共计15,000元。原告与被告首次签订《商品房买卖合同》时建筑面积仅为96.46平方米，单价为2272.82元/平方米，再次网签时面积增加到101.09平方米，这次公示的产权面积增加到102.4平方米，两次共增加面积5.94平方米，按首次签约面积96.46平方米的3%计算为2.8938平方米，两者相差面积为3.0462平方米，单价不变，此面积房款为6923.46元。法院的走访和被告自己的陈述都表明《商品房预售合同》为制式合同文件，不能随意更改。第十四大条第（一）小条为约定出现面积差异的处理方式，并列出了1.2.3.4点作为选项，而开发商利用签订合同的优势地位在第十四大条第（二）小条中约定只能“多退少补”，并作为第（一）小条的选项，这不符合合同条款的逻辑顺序，也不符合制定该合同文件格式范本的初衷。被告欺骗了二原告，使原告多付本应由被告承担的房款，给二原告带来了巨大的损失。根据网签的《商品房买卖合同》第十四条第（一）款第2项及第十四条第（二）款的约定，判令被告承担建筑面积超出3%的房款6923.46元。大修基本不应由开发商收取。原告的各种损失都是有被告的过错造成的，因此请求判令被告承担本案诉讼的一切费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。 被告颐园公司辩称，1.关于大修基金，同意退还，但是不同意原告利息的请求，法院已经作出（2020）川1603民初1420号判决书以及1419号判决，从起诉之日起按年利率6%支付利息；2.针对原告其他诉讼请求，请求法院予以驳回。原告要求退还水电气费用不符合合同规定，双方签订的买卖合同明确约定水电气由原告承担。2018年12月12日双方签订的网签合同附件十三也约定了水电气费用由原告承担。网签合同系整体合同，包括合同附件、户型图等，且水电气的收取标准是在调解委员会的调解下达成一万元，同小区业主的其他案件能证明法院是驳回了该项诉讼请求；对违约金诉讼请求已经超过诉讼请求，依法予以驳回，根据预售合同第28条约定，买受人在730日内取得证书否则承担违约责任，原告接房时间是2013年6月30日，诉讼时效应该从2015年8月1日计算，现在诉讼时效已过，对同一小区该项诉讼请求法院予以了驳回。原告在2018年就该项诉讼请求向法院提起诉讼，被法院依法驳回，现再次起诉属于重复起诉；第三项诉讼请求也应依法保护，根据首签合同约定，超过3%的根据实测结算，网签合同十二款约定以实测建筑面积为准，按照合同约定价格结算。根据法律规定，只有在双方没有明确约定的情况下超过3%的面积，买受人才可不付超面积价款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人举证、质证及陈述意见，本院对于本案事实综合认定如下： 2010年9月7日，原告周家祥、张洪美作为买受人，与被告颐园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于广安市××镇××幢××层××号房屋，建筑面积为96.46平方米，房屋单价为每平方米2272.82元，总房款219236元。合同第十一条第三项约定建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，根据实测建筑面积结算房价款。合同第十二条第三项第二款约定买受人同意委托出卖人代缴维修基金、契税、水电气开户费，并在签订合同时交给出卖人。第十七条约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书的，出卖人应当在2014年6月30日起至实际取得权属证明之日止，每月按已付款千分之二向买受人支付违约金。 2010年9月7日，原告向被告支付维修基金4385元，2012年1月28日，原告向被告支付水电气上户费10,000元。被告于2013年6月30日向原告交付了该套房屋。 因办理房屋产权需要提供网签合同，原、被告于2018年12月12日对案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。原告提供的该网签合同显示合同系整体合同，房屋分户图在合同主文后。原告在合同主文尾部及房屋分户图上签名捺印，未在附件上签名。合同第四条第五项约定该商品房的预测建筑面积共101.09平方米，其中套内建筑面积84.39平方米，分摊的共有建筑面积16.7平方米。合同第十四条约定实测面积与本合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第十四条的第（二）种方式处理：经双方自行约定：最终以广安市房屋测绘大队认定的实测建筑面积为准，并按照合同约定的成交价格进行结算，多退少补。合同十六条约定：供水、供电、燃气、有线电视由出卖人负责安装并承担相关费用。第十八条约定：出卖人在2013年6月30日前向买受人交付房屋。第二十七条约定：双方同意商品房按合同第十八条约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，从逾期之日起到买受人取得权属证明止，出卖人按照每月总房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人不得解除合同、退房。附件十三补充协议第七条约定：本项目所售房屋为住宅的：其水、电、气、有线电视上户及安装费由买受人承担。以上款项均未包含在房价款内。经本院走访，广安市房地产交易中心称网签备案合同的格式由四川省住建厅统一制作，除划横线的内容可作填充外，合同上已有的其他内容不能修改。广安市房地产交易中心提供四川省住建厅制作的网签合同模板一份，经对比该合同模板第十六条关于水、电、气、有线电视上户及安装费用的内容与原、被告于2012年12月12日签订的合同内容一致，属于不可以更改的内容。四川省住建厅制作的合同模板中包含附件。原、被告签订的合同中的房屋分户图和附件十三系是双方自由约定的内容，不包含在模板中。2019年11月15日，被告为原告所购房屋办理了不动产权证书，不动产权证登记的房屋面积为102.4平方米。 同时查明，原告周家祥、张洪美于2018年4月18日向本院提起诉讼，要求被告承担逾期办证违约金，本院于2018年6月28日作出（2018）川1603民初964号民事判决书，认定“原告要求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间”，故驳回了原告的该项诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告于2018年12月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条关于水、电、气、有线电视上户费用的约定是否是双方真实意思表示；2、原告主张逾期办证违约金是否过诉讼时效，是否为重复起诉；3、原告主张建筑面积超过3%的房款是否应由被告承担；4、原告主张的大修基金及利息是否符合法律规定。 关于第一个争议焦点，虽然原告未在附件上签名，但合同与房屋分户图、附件的页码具有连续性，三者系一个整体，且根据四川省住建厅制作的网签合同模板，附件也是合同的一部分，故附件对合同双方具有约束力。原、被告于2018年12月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是四川省住建厅制作的格式合同，该合同第十六条的内容是固定的，双方无法自由更改，且该条款内容与双方在附件十三补充协议第七条自由约定的内容相互矛盾，故《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条非双方的真实意思表示。原告按照《商品房买卖合同》约定已将水、电、气上户费用交由被告代收，现在要求被告退还该款项既无事实和法律依据，又有违诚信原则，故对原告主张退还水、电、气上户费用的诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，原告依据2010年9月7日双方签订《商品房买卖合同》于2018年4月18日向本院提起诉讼，要求被告承担逾期办证违约金，经本院查明案件事实，认定原告的该项请求已过诉讼时效，故驳回了其诉讼请求后。现原告以2018年12月12日双方补充签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》再次主张逾期办证违约金。原、被告于2013年6月30日办理了房屋交接手续，按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应于交付使用之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，被告最迟也应于2015年6月29日前为原告办理房屋权属证书，原告的相应权利自逾期之日即最迟于2015年6月30日起受到损害。被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的行为并非对已过诉讼时效的债务作出同意履行的意思表示。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。…”的规定，原告主张被告迟延办理权属证书的诉讼时效最迟应自2015年6月30日起计算。民法总则于2017年10月1日起施行，原告的权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，应当依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定确认诉讼时效期间，即原告请求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼时效在2017年6月30日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，原告要求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且原告也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，原、被告双方虽于2010年9月7日，签订《商品房买卖合同》，约定所购房屋的建筑面积为96.46平方米。之后，原、被告双方于2018年12月12日就所购房屋重新签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同对房屋预测面积、价款、面积差异等事项作出了约定，原告不仅在合同的买受人处签字，亦在合同的分户图处签字确认，该合同系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方理应按照合同约定履行合同义务。原告所购的房屋，其合同约定的预测面积尾款101.09平方米，其权属证书登记的建筑面积在预测面积的基础上增加了1.31平方米，即为102.4平方米。该建筑面积误差比绝对值在3%以内，符合法律规定和合同约定，故对原告依据首次签订的合同要求被告承担建筑面积超出3%的房款的主张，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，被告对退还原告维修基金4385元无异议，本院予以确认。原告要求被告承担自维修基金收取之日起的资金利息，由于原、被告双方于2010年9月7日达成的《商品房买卖合同》中约定由被告代收维修基金，后在被告无法代为缴纳的情况下作出愿意退还的意思表示，故对原告主张的维修基金的资金利息，本院认为从原告起诉之日起即2021年1月15日起按年利率6%计算至实际履行之日止为宜。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决如下： 一、被告广安颐园房地产开发有限公司向原告周家祥、张洪美退还维修基金4385元及利息（利息以4385元为基数，从2021年1月15日起，按照年利率6%计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告周家祥、张洪美的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗玲 二〇二一年二月二日 书记员  王娟