云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终24号上诉人（原审被告）:汪恒云，男，1976年10月19日出生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县；委托诉讼代理人：陈金山，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段家英，女，1981年10月4日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。系汪恒云之妻，一般授权代理。被上诉人（原审原告）:云南乐泰商贸有限公司。住所地：云南省大理白族自治州大理市下关镇宝井村**。统一社会信用代码：91532901309648155K。法定代表人：李泉樟，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：芶艺文，云南青昶律师事务所律师，特别授权代理。上诉人汪恒云因与被上诉人云南乐泰商贸有限公司（下称“乐泰公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院(2020)云2901民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪恒云上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判决驳回被上诉人的第三项一审诉讼请求；3.依法确定一、二审诉讼费用的负担。事实与理由：1.一审判决第四项涉及另一法律关系的《建设施工合同》，工程项目已经交付使用并进行了结算，但被上诉人至今也未全部履行合同义务，双方实际存在合同争议。2.双方签订的《土地租赁合同》和《建设施工合同》约定，租赁期满或者合同终止后，租赁土地上的建筑物构筑物全部无偿归上诉人所有。由于被上诉人提前诉请解除合同，其在租赁土地上建设的建筑物构筑物依合同约定应当无偿归于上诉人。3.本案涉及的《建设施工合同》不存在合同的效力问题。即使合同无效，也不影响双方结算结果的效力。通过双方结算确认：包括租金在内共计欠付为741135.80元，扣除租金19万元，工程价款为551135.80元，再扣除已付款45万，尚欠工程款101135.80元。如果因为履行《建设施工合同》建设的场地属于添附的建筑物，那么被上诉人就应当在本案中按照结算结果，履行支付全部工程款的义务。一审判决书第四项判决上诉人赔偿270000元，没有扣除被上诉人拖欠的工程款101135.80元，显然是错误和不公平的。4.上诉人修建大棚是经过与对方进行反复沟通过，对方同意情况下修建的，上诉人并未违约，一审时上诉人已提交了短信截图证实。乐泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.一审判决第四项是针对上诉人违约侵占了被上诉人的租赁土地，依法给予的损害赔偿，其扣减的数额是依据已付工程款数额为基础，于法有据。对于《建筑施工合同》，如上诉人认为存在争议应另行诉讼。2.合同约定“合同承租期到期后，乙方开发该土地留下的建筑设施等归甲方所有”，而本案合同期限未满，且上诉人违约侵占场地，故其应承担损害赔偿。3.一审认定双方结算的工程价款为534307.8元正确，扣除已付款45万元，欠付工程款为84307.50元；第一次开庭时乐泰公司认可欠付工程款10万元，是在双方协商情况下愿意支付10万元，既然双方不协商还是按照结算的价款534307.8元进行计算。另，建设工程施工合同属于另一法律关系，不应在本案中扣除欠付的工程款。乐泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》；2.被告返还原告未使用土地租金136000元[总租金190000元-（18000元×3年）]；3.被告赔偿占用原告出资建设的场地建设费382500元[已付总建设费450000元-（450000÷20年×3年）]；4.被告按约定支付违约金128000元[（总租金190000元+场地建设费450000元）×20%]；5.案件受理费由被告承担。一审法院认定如下案件事实：2008年4月30日，被告汪恒云与祥云县祥城镇于官村民委员会第十村民小组签订《土地经营权承包合同》，承包了于官村民委员会第十村民小组位于祥姚路边原废弃瓦窑所占地块面积约十亩的土地。之后，被告汪恒云将其承包的部分土地转租给原告乐泰公司用于堆煤，双方于2014年8月12日签订了《土地租赁合同》约定：1.甲方（被告汪恒云）将位于祥城镇于××面积2860平方米的土地出租给乙方（原告乐泰公司）使用，土地方位：东起祥姚路、西至十组地、北至十一组水塘、南至甲方围墙，租用之前该地为空地，，地上无任何建筑物2.承租期限自2014年8月12日至2024年8月12日止；3.租金前五年每年18000元，后五年每年20000元，乙方在合同签订后十天内一次性付清十年租金190000元。双方还约定：甲方保证其享有上述租赁土地的使用权，有合法出租的权利。租赁期内，甲方不得以任何理由影响协议的执行，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利；甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益；在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额或合同总租金的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的所有损失。上述合同签订后，原告乐泰公司与被告汪恒云签订了《施工合同》，约定原告乐泰公司将建盖仓储地的水泥地硬化、围墙等场地建设相关工程交由被告汪恒云承建，双方对单价、结算和付款方式、工期等也进行了约定。上述两份合同签订后，原告乐泰公司按约定如期支付了190000元租金，被告汪恒云也按照约定完成了建盖仓储地的水泥地硬化、围墙等工程建设，经双方结算，工程款合计为534307.8元，原告乐泰公司向被告汪恒云支付了工程款450000元。2014年底，被告汪恒云将建好的场地交付原告乐泰公司使用，后原告乐泰公司因经营原因暂未使用上述场地。2018年8月，被告汪恒云未征得原告乐泰公司同意，在原告乐泰公司承租后建设的仓储地上建盖了彩钢瓦大棚，后又将建盖好的彩钢瓦大棚另行出租给他人使用，原告乐泰公司发现后与被告汪恒云协商未果，遂诉至本院。一审法院认为，本案诉争涉及土地租赁合同关系和建设工程施工合同关系，且二者之间有关联性，应当一并处理，故本案案由为合同纠纷。关于原告的第一项诉讼请求。本案《土地租赁合同》系原、被告双方自愿签订，合法有效，双方均应严格依照合同履行，被告未经原告同意擅自在原告承租后建设的场地上建盖大棚，违反了合同约定，现原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方签订的《土地租赁合同》应予解除；关于本案《施工合同》，因被告无建筑施工资质，该合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除《施工合同》的诉讼请求，不予支持。关于原告的第二、三、四项诉讼请求。首先，案涉《土地租赁合同》解除后，原告方未使用土地剩余年限的租金被告应予返还，原告主张被告自2017年就未经其同意占用了承租土地，但并未提交有效证据证实，故被告占用原告承租土地的时间以本案查明的2018年8月为准。因此，被告返还租金的数额应为已交纳租金190000元减去原告使用四年（2014年8月12日至2018年8月）的租金72000元（18000元/年×4年）为118000元。第二，本案《施工合同》无效，但被告已经完成场地施工，原告也向被告支付了450000元工程款，本案建设场地以《土地租赁合同》为基础，属于承租人（原告）经出租人（被告）同意后添附的建筑物，且被告未经原告同意于2018年8月占用了原告添附的建筑物并建盖彩钢瓦大棚，后又另行出租给他人使用，在《土地租赁合同》解除且《施工合同》无效的情况下，被告应赔偿原告未使用的剩余租赁期间该添附建筑物的价值，返还数额为原告已支付的工程款450000元减去原告使用四年的价值180000元[（450000元÷10年）×4年]为270000元。第三，因被告未征得原告同意即在原告建设的场地上建盖大棚，该行为违反了双方合同约定，属违约行为，被告应按合同约定承担合同总租金20%的违约金38000元。被告关于其在占用原告场地建盖彩钢瓦大棚之前已经与原告协商一致的答辩主张，无证据支撑，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告云南乐泰商贸有限公司与被告汪恒云于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》；二、被告汪恒云于判决生效后十日内返还原告云南乐泰商贸有限公司租金118000元；三、被告汪恒云于判决生效后十日内支付给原告云南乐泰商贸有限公司违约金38000元；四、被告汪恒云于判决生效后十日内赔偿给原告云南乐泰商贸有限公司场地建设费270000元；五、驳回原告云南乐泰商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10265元，由原告云南乐泰商贸有限公司负担2575元，由被告汪恒云负担7690元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于法律关系的问题。乐泰公司基于与汪恒云的租赁合同关系而主张解除合同、返还租金，并要求出租人承担添附在租赁场地上的建筑物剩余租期的残值损失，其诉请属于租赁合同法律关系的范畴；本案基础法律关系仍然是租赁合同关系。一审认定本案涉及租赁合同、建设工程施工合同两个法律关系错误，本院予以纠正。关于乐泰公司是否违约的问题。上诉人汪恒云主张其在出租的场地上建盖大棚并进行使用已征得承租人乐泰公司的同意，但其提交的证据“短信截屏记录”并不能证实已得到对方的许可，故其该主张不成立，本院不予采信。一审认定汪恒云未经乐泰公司同意擅自在场地上建盖大棚构成违约、并承担违约责任正确，本院予以维持。关于乐泰公司欠付汪恒云的工程款是否可在本案中扣减的问题。上诉人汪恒云认为既然一审判决其承担剩余租赁内承租人添附建筑物的价值，就应该扣除乐泰公司欠付其工程款。本院认为，案涉租赁场地上的建筑物系由乐泰公司添附，且由汪恒云施工完成，因出租人汪恒云违约而解除合同，故剩余租期内的建筑物残值应由其承担赔偿责任，乐泰公司既然享受该建筑物残值的损失，对于先前汪恒云施工完成的建筑物的工程款应履行支付责任。上诉人汪恒云的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人关于欠付工程款另案诉讼的观点，一是增加诉累，二是与上诉人抗辩理由不相符，本院不予采纳。双方当事人对欠付工程款数额有争议，汪恒云主张结算价款以记载有包括租金19万元在内共计741135.80元的结算单为准，扣除租金19万元，工程价款为551135.80元，再扣除已付款45万元，尚欠工程款为101135.80元；乐泰公司认可一审认定的结算价款534307.80元，欠付工程款为84307.50元。本院认为，汪恒云提交的该结算单上无双方签字，乐泰公司也不认可，该证据不能作为有效证据使用，其主张工程价款为551135.80元和欠付工程款为101135.80元的事实不成立，不予采信。一审认定双方结算价款为534307.80元有双方签字盖章确认的两份结算单证实，一审认定该事实正确。扣除乐泰公司已付工程款45万元，其尚欠上诉人汪恒云工程款为84307.80元，该工程款可在上诉人汪恒云赔偿乐泰公司场地建设费270000元中予以扣减，剩余款项为185692.20元。综上所述，上诉人汪恒云的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，判决结果不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省祥云县人民法院（2020）云2923民初789号民事判决第一项“解除原告云南乐泰商贸有限公司与被告汪恒云于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》”、第二项“被告汪恒云于判决生效后十日内返还原告云南乐泰商贸有限公司租金118000元”、第三项“被告汪恒云于判决生效后十日内支付给原告云南乐泰商贸有限公司违约金38000元”；二、撤销云南省祥云县人民法院（2020）云2923民初789号民事判决第四项；三、汪恒云于本判决生效后十日内赔偿给云南乐泰商贸有限公司场地建设残值损失费用185692.20元；四、驳回云南乐泰商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10265元，由云南乐泰商贸有限公司负担4840元，汪恒云负担5425元；二审案件受理费2323元，由云南乐泰商贸有限公司负担1936元，汪恒云负担387元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年二月二十八日书记员 杨锦桂