广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28880号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区**************，统一社会信用代码914***********564T。法定代表人：彭飞，总经理。委托诉讼代理人：卢满辉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马晓阳，该公司工作人员。被告：钟如辉，女，1971年9月20日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区****************，公民身份号码432************424。委托诉讼代理人：胡戌泉，男，1968年8月13日出生,汉族,住广东省中山市火炬开发区****************，公民身份号码432************416，系被告丈夫。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称科技新城公司）与被告钟如辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司委托诉讼代理人卢满辉、马晓阳，被告钟如辉委托诉讼代理人胡戌泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2017年11月至2020年7月期间的物业服务费5154.6元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每月欠款金额为基数，自2017年11月起每日按0.5‰计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告增加诉讼请求为：被告向原告支付2020年8月至2020年12月的物业管理费781元及滞纳金。明确滞纳金的计算方式为以每月欠款金额为基数，自2017年11月6日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算。事实和理由：原告与中山火炬开发区建设发展有限公司签订的前期服务合同，约定原告为被告位于中山火炬开发区祥兴路人才楼A1-1003房（以下简称案涉房产）提供前期物业服务，并约定按物业的建筑面积1.5元/月/㎡的标准计付物业管理费，该物业建筑面积104.15平方米，管理费156.2元/月。服务协议约定被告须于每月15日前向原告缴纳物业管理费，但自2017年11月10日起，被告开始拖欠该物业管理费，经原告口头、书面通知以及委托律师致函敦促被告支付，被告均未履行支付管理费的义务。被告逾期支付管理费行为已经构成违约。综上所述，请法院查明事实，依法判决。原告科技新城公司向本院提供的证据主要有：1.催告管理费律师函；2.邮寄快递单；3.人才楼AB前期物业服务协议；4.住户紧急联络人登记表；5.收楼通知书；6.房产证；7.小区前期物业服务合同；8.电梯维保合同；9.维保单位营业执照、资质证书；10.电梯维保人员春节值班表；11.电梯维保照片；12.电梯检验报告；13.电梯维修记录；14.小区客货共用梯照片；15.装修单位电梯使用协议书、现场巡查签到表；16.住宅室内装修管理服务协议；17.清洁工人上下班签到表、工作照片；18.维修工程单；19.灭火器充装明细表、门岗值班表；20.和安装单位联系的微信截图；21.保安上下班签到表、门岗值班表；22.来人来访登记表；23.巡查记录；24.小区监控完好运行照片；25.社区物业联系群里的微信记录截图；26.与A1-2003租户沟通记录；27.绿化工养护工作照片；28.警示牌照片；29.禁止在空地种菜的通知；30.关于安装围栏的通知及通知照片；31.物业人员公示牌；32.提示业主电话反映情况的信息记录截图；33.物业微信回复业主问题处理记录截图；34.满意度调查表；35.前期物业服务合同；36.人才楼物业服务情况记录光盘。被告钟如辉辩称，一、原告没有按前期物业协议如实履行相关约定义务：1.原告的物业管理人员惰于监管，尸位素餐，完全不作为。设备运行尤其电梯运行很不正常，经常有业主被卡电梯内，已经到了业主喊“救命”的可怕程度。造成如此结果主要原因在于保养不到位，物业管理处不监管听任维保人员糊弄，每个月两次保养都只是在电梯内的登记纸上签字而己，根本没有进行实质性的检查维保，A1栋电梯滴漏油的问题反映了16个多月了，到现在都没有根本解决（就是签字登记也存在弄虚作假，如2020年2月2日登记显示维保方有人来进行了电梯维保，而当天还是全国疫情防控最紧张的时期，全国放假且严控出行，根本就不可能有外来人员进到小区。如果是真的进来维保了那说明物业管理处无视国家的防控政令，也是无视小区业主的生命健康。由此可以确定电梯维保纯粹是做点表面工夫，根本没有进行实质性的检查维保）。2.对于装修施工原告的物业管理处根本没有监管，听任施工人员野蛮施工，电梯的客梯当做货梯运送材料，以致大货车上了二楼装载垃圾砖块都没有阻止，造成小区物业如楼板、电梯、墙壁等的严重污染、损坏，小区形像受到了严重影响，业主生命财产安全受到威胁。3.小区卫生清理不干净，到处臭气冲天，应该进行检修的地方物业管理处根本不予重视，导致业主因此受伤。花坛开裂、墙壁发霉原告物业管理处熟视无睹，不予处理。消防器材已经过期却仍在使用，心存侥幸，完全无视业主的生命健康。4.A区北面保安岗的人行过道门近三个月都没有安装上去，外人可以随意出入，说明安保形同虚设，业主没有一点安全感。5.原告的物业管理处不经A1栋全体利害关系业主同意，擅自做主允许Al栋两处住房改变成经营性场地，这既剥夺了业主的知情权和表决权，同时也给小区带来了不安全因素，依据是物权法77条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条规定本栋建筑物内的其它业主应当认定为物权法77条所称“有利害关系的业主”。6.A区绿化率与B区相比，明显不达标，绿化工作量比B区至少少70%，但是物业收费标准一样，说明A区的服务内容与收费标准完全不相适应，那么A区的物业费应当相应减少，但是原告不是减少收费，而是减少服务内容和质量，这更加严重侵害了业主的利益。7.原告的物业管理处人员态度傲慢，无视业主，对业主在其微信群里的相关询问和诉求不理不睬，不管不顾，一副老太爷的姿态。无心服务，比如停水，第二天才发出无用的通知，完全不顾业主的生活需要。8.根据前期物业协议第七条第9点，物业管理服务质量应当达到满意率90%。但是原告从来没有进行过满意率调查，其满意率也根本达不到90%。二、原告严重侵吞业主利益。在A区所有的电梯内、一楼大堂、一楼电梯过道等处均有广告植入，原告收取广告费用，这既未经小区全体业主或业主大会同意，也从来没有公示过广告费收入使用情况，也从来没有将广告收入向业主进行过返还，这就是严重侵吞了业主利益，综上所述，原告不仅没有如实履行前期物业服务合同约定的义务，反而变本加厉侵吞了业主的合法权益。因此，根据《合同法》第67条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，被告拒交物业费具有法律和事实依据，合法合理，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告钟如辉为其辩解意见向本院提供的证据主要有：1.微信记录；2.关于电梯维保的图片；3.卫生清理及物业小修、消防检查等情况的图片；4.A3保安室人性通道门图片；5.装修、施工图片；6.住房改成经营性场地图片；7.A区与B区绿化对比图片；8.停水通知图片；9.大堂、电梯内、电梯通道等公共区域内的广告图片。本院经审理认定事实如下：2007年12月1日，案外人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）（甲方、房地产开发公司）与科技新城公司（乙方、物业管理公司）签订前期物业服务合同，该合同约定：本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；采用包干制的方式收取物业服务费和提取酬金，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；住宅楼【建筑面积】每月每平方米1.5元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。关于服务内容：本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供一下服务内容并达到以下服务质量：日常服务：1.房屋建筑公用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。服务质量：外墙完好，外墙整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.公用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、化粪池、沟渠、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。3.按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。4.生活服务设施的维修养护和管理，包括文化体育娱乐场所，服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。5、绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括公用绿地，花木、建筑小品、园林小品，服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。服务质量：设施完好、整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日洁。7.交通与车辆停放秩序的管理，服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显，8.安全防护工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，房屋质量：设备良好、运行正常、岗亭24小时值班。定期服务方面：一日清理生活垃圾一次，三月清洗水池一次，六月清梳化粪池一次，一月清梳排水系统一次，三十六日清洗建筑物外立面一次，一月检修水泵一次，一月检修电梯一次，三月检修发电机一次，服务质量：设备良好、运行正常、垃圾日产日清，关于服务内容，协议还约定了其他内容。服务期限自二零零八年一月一日其至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同还约定了其他内容。另查，庭审中，钟如辉称其于2013年10月份从一手业主苏海清购买案涉房产，并于2013年12月入住。因钟如辉拖欠科技新城公司物业管理费，科技新城公司分别于2018年10月26日、2019年3月1日、2020年6月15日向钟如辉邮寄催款函，分别催收2017年11月1日至2018年10月31日、2017年11月至2019年2月、2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业管理费及滞纳金。钟如辉当庭确认已收到上述函件。庭审中，针对物业服务质量，钟如辉辩称物业服务存在严重的质量问题，达不到前期物业协议相关约定标准，并当庭提出如下问题，一是对物业管理人员、施工人员缺乏监督，电梯维保表面功夫，野蛮施工；二是小区清理不干净、臭气熏天；三是A区背面保安岗的行人道门未安装，外人随意进出；四是住房改成经营性场地；五是A区绿化率不达标；六是侵吞业主的广告收益等。钟如辉为证明其辩解意见，提供微信聊天记录及图片若干予以佐证，根据钟如辉提供的照片显示，科技新城公司在提供物业服务中，存在一定程度的电梯故障、垃圾堆积、大堂瓷砖脱落未修、对讲系统损害未修、花坛开裂未修、门岗大门设施不全等问题。科技新城公司对上述辩解不予确认，一、科技新城公司聘请了国家A级资质电梯维保企业对小区电梯进行维保，严格按照国家规定每15天对乘客电梯进行一次维保，维保企业的技术力量毋庸质疑。人才楼A区电梯从2008年投入使用，已经使用了十二年多了，正是因为物业聘请了具有雄厚技术实力的专业维保公司对电梯进行维保，才使电梯保持正常运行。关于2020年2月2日的电梯维保，有春节值班人员表显示，电梯维保人员一直在中山，没有疫区旅行经历或经过疫区。国家一级防控措施，对必要的人员是可以进入小区的。既然钟如辉知道电梯正常运行关乎小区业主安全，更应该知道电梯维保对电梯正常运行的必要性。防控措施执行时，电梯还要正常运行，科技新城公司严格按照电梯维保要求对电梯进行维保，电梯维保人员是有必要进出的，科技新城公司并没有像钟如辉所说的违反国家政令，这也更进一步证明科技新城公司严格履行了电梯维保义务。二、人才楼小区每栋都设有客货共用梯一台，供业主装修搬运装修材料。科技新城公司对业主报装有一套完整的管理方案，业主和装修单位都必须签署承诺遵守小区装修管理规定才可以施工，违反了将按照装修约定进行处理。装修人员都会不定时对装修现场进行巡查，人才楼小区装修协议第九章附则3（鉴于本物业的规划设计特点，带地下停车场的楼宇地面无行车通道直达楼宇大门，装修材料和装修垃圾等须从停车场进出，超出限高2.2米的车辆不得进入地下停车场）有明确约定，运送材料的车辆能否进入二楼卸货是科技新城公司根据实际情况安排，并不违反小区装修管理规定，装修材料用客货共用梯搬运是正常装修行为。三、科技新城公司按照服务协议每天清运二次生活垃圾，为小区做了大量维修，仅仅2018年至2020年，有维修记录的工程单就有117单（不包括科技新城公司电工日常小型维修）。科技新城公司在2018年曾对小区一楼墙面发霉进行过维修，因房屋交付时间长，空气潮湿，小区墙面出现发霉现象很普遍，维修费用很高，按照规定需要动用公共维修资金维修，科技新城公司对这件事进行过前期摸底调查，根本没有业主同意动用公共维修资金进行维修。四、人才楼A区北面的人行通道门一直都是正常使用的，不存在钟如辉所说的有近三个月没有安装的情况，南面的人行通道门因电机损坏，需要拆下来返厂维修，后被安装单位告知因新冠疫情影响电机生产厂家破产，无法提供配件不能更换，科技新城公司一直在到处联系厂家寻找配件维修。小区视频监控完好，门岗一直有人24小时值守，来访人员都有询问、登记，尽到了前期物业服务协议里关于安全防范的义务，小区好多年都没有发生过入室盗窃等治安案件就说明，小区安全防范工作成绩有目共睹，并不是像钟如辉所说的形同虚设。五、科技新城公司没有权力同意住改商。《国家工商总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》(工商企字(2007)236号)第一条第二款：住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的具有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。住改商证明文件需由业委会或居委会出具，不需物业允许。钟如辉提供的照片中的承诺书由社区提供给业主，科技新城公司只是提供公示便利，收集相关利害业主意见，向社区报告，配合社区工作。社区作为一级基层政府组织，物业公司要接受其对物业服务工作的指导、监督，执行其指示。2020年以前，社区的要求是相邻利害关系业主（一般是同楼层和上下层）同意就可以公示，本社区其它住宅小区也是执行这一标准。六、关于A区绿化面积比B区少的问题。A区绿化面积多少不是科技新城公司决定，科技新城公司对A区、B区内的绿化面积都是同样进行养护、修剪，尽到了绿化养护义务，不存在减少服务内容和质量的说法。七、钟如辉以未回复业主微信群里信息就指责物业服务人员态度不好，没有事实依据。物业人员公示信息显示，上班时间是8:30-17:30，微信里回复业主信息也是在工作时间段，为了不耽误业主反映事情的处理，物业人员在微信群里向业主做了提示，公司设有24小时服务电话，有事请直接打管理处电话，有专人负责记录、处理。而钟如辉所提供的微信记录显示，没有得到回复的信息都是在物业人员非工作时间所发，有的甚至是在晚上10、11点，物业人员下班后由于手机需要关机充电等原因，没有收到钟如辉所说的信息。物业人员的休息权和其它任何人一样受到国家法律保护，钟如辉要求物业人员在休息时间做工作的事已经超出了物业服各范闱。相反，物业人员只要看见微信里有业主反映问题，都会及时处理，并将处理结果反馈给业主，得到业主的赞许和认可，充分说明物业人员的工作是尽职尽责的，钟如辉指责科技新城公司从来没有进行过业主满意度调查，不符合事实。科技新城公司每月都会对小区业主进行抽样调查，每次调查的满意率都在90%以上，符合前期物业服务协议约定。八、关于小区公共区域广告收益的问题。小区入住已经十一年，公共设施设备老化严重，故障频发，2018至2020年仅仅大修项目就有153单，维修费用巨大，而物业费还是维持十一年前的标准，加上人工工资增长等不断增加的物业服务成本，物业不堪重负，其中很多维修项目按照规定都需要动用业主公共维修资金进行维修，但程序复杂、时间长，为了不影响小区业主生活，科技新城公司已将公共收益用于补充维修费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建发公司与科技新城公司签订的前期物业服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，科技新城公司应当依约向小区提供物业服务，钟如辉作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力，应依约向科技新城公司支付物业管理费。钟如辉以科技新城公司未完全履行合同义务为由，拒绝缴纳物业管理费，并提交照片、聊天记录等证据予以佐证，结合双方提交的证据，本院认定科技新城公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。综合本案查明事实，就物业服务及支付物业费问题，本院作如下评述：虽然科技新城公司的物业管理服务质量存在瑕疵，但并不构成根本违约，钟如辉以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。物业管理服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。在现实中，业主在对物业服务有意见时，偶尔采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，最终会导致小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。钟如辉应该认识到，拒交物业服务费势必会造成科技新城公司管理服务资金的不足，进而影响到科技新城公司提供正常的管理服务，并且对于其他的交费业主也是一种极不公平行为，另，按照中山市目前物业服务费市*行情，本案1.5元收费标准并不算高。因此，综合考量合同的标的性质、收费标准及科技新城公司物业服务的整体质量，本院认定钟如辉向科技新城公司支付2017年11月至2020年12月期间共38个月的物业管理费5936.55元（104.15平方米×1.5元×38个月）。对于科技新城公司主张的滞纳金部分，因物业服务质量确存在一定瑕疵，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告钟如辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2017年11月至2020年12月止共38个月的物业管理费5936.55元；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担3元，由被告钟如辉负担22元（被告钟如辉于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山科技新城建设发展有限公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二一年二月一日书记员 程梓欣姚志姬