安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终261号 上诉人（原审原告）：陈伟，男，1979年6月16日出生，汉族，个体工商户，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：王玉友，安徽刘三毛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：旌德县旌安机动车检测有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇新桥开发区三溪路21号。 法定代表人：张嵩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：饶俊华，安徽明泉律师事务所律师。 上诉人陈伟因与被上诉人旌德县旌安机动车检测有限公司（以下简称旌安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省旌德县人民法院（2020）皖1825民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈伟上诉请求：撤销原判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.其租赁案涉厂房后，浇筑水泥地面、对厂房及附属设施进行头维修改造，再转租给旌安公司。2.2016年12月15日，其与安徽旌德县农村商业银行股份有限公司、安徽省旌德县星豪电子科技有限公司（以下称星豪电子公司）、旌德县圣达电子科技有限公司签订《协议书》约定：抵押房产处置后《房屋租赁合同》和《厂房租赁合同》继续有效。3.旌安公司知晓陈伟长期承租的事实，其即使通过司法拍卖取得厂房所有权，依据“买卖不破租赁”的规定，案涉协议应当继续履行，原判决认定合同事实上不能履行，系属错误。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条及《城市房屋租赁管理办法》第十一条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同应当继续履行。且两份房屋租赁合同的范围、租金支付及租赁期限均不相同，双方之间的权利义务不对等。原判决认定房屋所有权、租赁权归于同一人，属于我国合同法规定债权债务同归于一人的情形，系适用法律错误。事实上，案涉合同终止，严重损害了陈伟的合法权益。 旌安公司辩称，1.“买卖不破租赁”系合同法等私法上调整范围产生的物权变动，其取得案涉租赁物，并非基于私法上的当事人意思自治行为，而是基于公法上的司法强制拍卖行为，该方式不体现平等主体间的意思自治，而是基于民事诉讼法上的强制行为，故本案不适用该规定。2.案涉租赁物在原所有人出租给陈伟前已在银行办理抵押贷款，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。3.陈伟无权向受让人即旌安公司主张继续履行租赁合同，陈伟作为转租人已无基础，转租合同已无法履行。4.陈伟与星豪电子公司之间签订的租赁合同实质系房屋使用权抵债合同，参照最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定，本案不适用于“买卖不破租赁”原则。5.旌安公司作为房屋所有人，使用其自有房屋却需缴纳房租，有失公平。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈伟向一审法院起诉请求：判令旌安公司支付厂房租金53600元。 原审法院认定事实：2016年1月1日，陈伟与星豪电子公司签订《房屋租赁合同》1份，约定星豪电子公司将其位于旌德县新桥开发区西边老厂房（2030平方米）出租给陈伟，租金为每年30000元，每年年底付清当年房租，租赁期限自2016年1月1日至2030年12月31日，租赁期间星豪电子公司不得随意涨价、不得变卖厂房。双方向旌德县公证处申请办理合同公证，旌德县公证处于2016年8月3日出具（2016）皖旌公证字第180号公证书。2016年11月25日，陈伟与旌安公司签订《厂房租赁合同》，约定：陈伟将上述旌德县新桥开发区西边老厂房（土地证号15××56，房产证号15××58）其中面积614平方米的部分厂房出租给旌安公司，租赁期为13年，自2016年11月25日至2029年12月31日；租赁期间房租价格不变，年租金53600元，租金已包含房屋土地使用税，每年1月1日前一次性支付当年租金。合同签订后，旌安公司使用案涉租赁物，并支付租金至2019年12月31日止。后星豪电子公司因拖欠安徽旌德农村商业银行股份有限公司贷款，旌德县人民法院依法将星豪电子公司名下房产、工业用地及其附属物公开拍卖。2019年4月30日，旌安公司以480万元竞得位于旌德县旌阳镇新桥经济开发区三溪路21号西侧房产及所占工业用地及其资产，并办理不动产权证，证号为：皖（2019）旌德县不动产权第0003686号。2020年9月21日，陈伟诉至一审法院，请求判如所请。 原审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。旌安公司通过转租的方式实际租赁原属星豪电子公司的厂房并按协议向陈伟支付房屋租金至2019年12月31日。2019年4月30日，旌安公司通过司法拍卖竞得租赁房屋及土地使用权，即基于案涉房屋的债权债务同归于一人，根据合同法的规定，债权债务同归于一人后，合同的权利义务终止，本案中旌安公司虽未就两份租赁合同提出解除请求，但上述合同事实上不能履行，故陈伟与星豪电子公司签订的《房屋租赁合同》及陈伟与旌安公司签订的《厂房租赁合同》均应终止履行。陈伟要求旌安公司支付2020年度的房屋租金，无事实和法律依据，依法不予支持。旌安公司关于房屋所有权及租赁权已同归一人，合同终止履行的抗辩意见成立，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第六项、第一百零六条规定，判决：驳回原告陈伟的诉讼请求。一审案件受理费570元，由陈伟负担。 二审中，当事人未向本院提举新证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明：1.2019年5月20日，安徽省旌德县人民法院向旌安公司出具《拍卖成交确认书》确认：旌安公司取得房产及所占工业工地，其中房产证号为：房地权旌房字第××号。旌安公司实际承租了上述厂房中的部分。2.安徽省旌德县人民法院（2016）皖1825民初504号民事判决认定：2014年9月5日，星豪电子公司与安徽旌德农村商业银行股份有限公司签订《流动资金借款合同》贷款340万元，期限为24个月，并于当日签订一份《最高额抵押（质押）合同》，约定由星豪电子公司以其房地权旌房字第××号房产及机械设备等对星豪电子公司的借款提供抵押担保，且对抵押的房产、设备办理了房地产他项权证和动产抵押登记书。该判决业已发生法律效力。 本院认为，本案争议焦点问题为次承租人旌安公司取得了房屋所有权后，应否适用“买卖不破租赁”原则继续履行原租赁协议。其一，已查明，出租人星豪电子公司在将厂房出租给陈伟前已设立抵押贷款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，星豪电子公司与陈伟于2016年1月1日签订租赁合同时，房屋已设置了抵押权，系抵押财产出租的情形，依法不适用“买卖不破租赁”原则。其二，旌安公司通过司法拍卖取得了案涉房地产所有权，其身份由次承租人转化为所有权人，该合同权利义务已实际同归于旌安公司。“买卖不破租赁”原则规定的租赁关系存续期间所有权人转移原租赁协议继续履行，此处所有权人的转移对象不包括原房屋承租人取得房屋所有权的情形，故依此亦不适用“买卖不破租赁”原则。旌安公司系基于所有权占有房屋，而非基于租赁权占有房屋，在此情形下，陈伟主张履行合同的租金，于法于理无据，本院不予支持。另，陈伟认为其承租后对厂房进行修整等发生费用，对此如有争议，依法其可与相关当事人另行解决，该节不属于本案实体处理范围。 综上，陈伟的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1140元，由上诉人陈伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  程 瑛 审判员  包 娟 二〇二一年二月二十六日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……