广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初1087号原告：林二，男，1989年10月17日出生，汉族，住广东省雷州市××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××571。委托诉讼代理人：郑文钊，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。被告：王忠，男，汉族，1983年8月10日出生，住广东省南雄市湖口镇长市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××737。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰（麻章）律师事务所律师。原告林二与被告王忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林二及其委托诉讼代理人郑文钊、陈世君，被告王忠及其委托诉讼代理人王海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林二向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交付房屋的违约金17296元（自2018年12月31日起计算至被告实际交付房屋之日2019年7月7日止共188天，按房价总额的日万分之一计算违约金）；2.判令被告向原告支付延期办理产权过户手续的违约金14444元（自2018年12月31日起计算至被告实际办理过户手续之日2019年6月6日止共157天，按已支付购房款的日万分之一计算违约金）；3.判令被告向原告返还维修基金费9311元；4.判令被告向原告返还水电报装费8000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年7月29日与被告签订了《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》,合同约定：原告向被告购买位于湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】806房，房价总额为920000元。被告应于2018年12月31日前将房屋交付原告使用，若被告延期交付房屋，每日需按房价总额的万分之一向原告支付违约金。另外，被告应于2018年12月31日前协助原告办理完产权过户的手续，若被告延期办理过户手续的，每日需按已支付购房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，但被告未能依约向原告交付房屋及办理过户手续，原告曾多次催促被告应按合同约定履行合同的义务，但被告仍拒绝配合，最终被告延期交房的时长为188天，延期过户的时长为157天。原告认为被告未按合同约定的时间向原告交房及办理产权过户手续的行为已构成根本违约，其违约行为严重侵害了原告的合法权益，应当承担合同约定的违约责任，应向原告支付延期交房违约金，支付原告延期交房违约金17296元(920000元×0.1‰×188天)及延期过户违约金14444元(920000元×0.1‰×157天)。另外，被告无视相关法律规定和合同约定，在欺骗原告的情况下额外向原告收取了维修基金9311元和水电报装费8000元，损害了原告的合法权益，依法应予返还。为了维护自身的合法权益，特此起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告在举证期间内提供如下证据：1.原告的身份证，证明原告的身份情况，其是适格的诉讼主体。2.被告的身份信息，证明被告的身份情况，其是适格的诉讼主体。3.湛江市麻章区【福民雅居】购房合同,证明原告与被告于2018年7月29日签订了购房合同，合同约定房屋交付和办理过户时间为2018年12月31日前。4.不动产权证书，证明被告于2019年6月6日为原告办理完毕产权过户。5.增值税发票，证明原告按照合同约定支付购房款，履行完合同义务。6.收据，证明原告向被告支付维修基金9311元和水电报装费8000元。被告王忠辩称，被告的工作人员已经于2018年12月27日通知原告收房，原告以没时间且2019年1月3日要考试为由，没有收房。被告已经尽力通知原告收房，但原告一直拖到2月底才办理收房手续，因此我方不存在延期交付房屋。一、依据有关法律法规的规定，物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依。根据《广东省物业管理条例》第四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。第五十八条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。以上约定，明确物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依，原告林二诉求返还水电气报装费和维修基金没有依据，应给予驳回。二、原告林二和王忠签订合同时对水电气报装费和维修基金已经有约定。原告提供的《购房合同》的第四条第2款费用这里约定按政府规定的收费标准收费，包括但不限于：管道燃气初装费、物业管理费押金等。根据《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，这些都属于政府规定的收费，而原告都依据《购房合同》的约定进行了缴交，就是履行合同的体现，现在要求返还没有依据，是违约行为。三、被告王忠不存在延迟交付的问题，原告要求被告支付延期交付房屋和延期办证的违约金没有依据。原告没有证据证明被告延期交房给原告，原告说没有交房的证据。在被告提供的证据双方微信聊天中（原告在庭上对该微信聊天的真实性、合法性、关联性没有意见），被告的工作人员已经于2018年12月27日通知原告过来收楼，而原告告知被告的工作人员，他要考车试，还没有时间过去收楼，要迟一点收楼。被告的工作人员于2019年1月3日再次发微信给原告要求收楼，并把要交的水电、燃气、维修基金等费用明确具体进行了说明，原告没有意见，并依约交付了水电、燃气初装费、维修基金。可见，原告的诉求没有依据。综上，原告林二诉请返还水电气报装费、维修基金和要求支付延期交付房屋和延期办证的违约金没有依据，应给予驳回。被告在举证期间内提供如下证据：1.微信聊天记录，证明被告在2018年12月27日和2019年1月3日就已经要求林二过来交房并交水电气报装费8000元和维修基金。原告以各种理由推脱。2.管道燃气设施配套建设合同，证明每户需要交管道煤气安装费2700－2900元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，原告林二（乙方、受让方）与被告王忠（甲方、转让方）签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定甲方将湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】806单元转让给乙方，成交总价为914409元。项目达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交接手续，双方约定交接时间为2018年12月31日前。第四条约定收楼费用：（按政府规定的收费标准收费。包括但不限于：管道燃气初装费、物业管理费押金等）全部由乙方承担。第五条违约处理约定：1.本物业的产权证由甲方负责办理，乙方配合甲方办理产权过户手续。如该物业无法办理产权证，甲方应在约定办理产权证截止时间（2018年12月31日）起计的一个月内，退回乙方所交纳之购房款项，并按银行同期贷款利息赔付给乙方。2.甲方因为自身原因未能在约定时间办理完产权过户，乙方有权选择退房，并要求甲方按己支付购房款的万分之一/天作为违约金，甲方在收到乙方书面通知的一个月内将乙方所交纳之购房款项和违约金打到乙方指定账户；如果乙方不选择退房的，从约定时间（2018年12月31日）起,甲方按已支付购房款的万分之一/天赔付给乙方。……5.项目具备交付使用条件后，乙方应该在约定的时间内前来办理交接手续，逾期30日的，甲方有权扣除乙方己支付房款项的3%，并有权对本物业另行处理。6.如果因为甲方的原因不能如期交付的，逾期超过30日，乙方可选择退楼，并要求甲方按己支付房款的3%的标准赔付。甲方在收到乙方书面通知的一个月内将乙方所交纳之款项和赔付金额打到乙方指定账户；如果乙方不选择退房的，从约定正式交楼时间起，甲方按总房款的万分之一/天赔付给乙方。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2019年1月3日，被告微信发通知给原告，告知原告从2018年12月31日起可以过来验收房屋。2019年7月2日，被告收取了原告的水、电、气报装安装费8000元及维修基金9511元。2019年6月6日，湛江市自然资源局对涉案房屋颁发了粤（2019）湛江市不动产权第0036459号《不动产权证书》给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为（一）被告是否逾期交付房屋，是否逾期办理产权过户手续，应否承担违约责任；（二）被告应否向原告返还收取的维修资金和水电气报装费用。（一）关于被告是否逾期交付房屋，逾期办理产权过户手续的问题。原告与被告签订的《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定涉案房屋的交接时间为2018年12月31日前，办理产权证截止时间为2018年12月31日，双方应按签订的购房合同全面履行自己的义务。本案中，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告于2019年1月3日通知原告从2018年12月31日起可以开始验收房屋，原告以房屋不符合验收条件为由没有去验收房屋，但在本案中原告未能提供证据证实涉案房屋在2019年1月3日时尚未符合验收条件，故本院认定涉案房屋于2019年1月3日交付给原告。涉案购房合同约定房屋交接时间为2018年12月31日，但被告于2019年1月3日才交付涉案房屋给原告，已超过购房合同约定的届满期限。被告主张其于2018年12月27日交付涉案房屋给被告，但其提供的微信聊天记录并未显示，其亦未能提供其他证据予以佐证，故本院对其主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院认为被告逾期交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约的民事责任。双方在购房合同第五条约定了违约金的计算方法，被告未能在约定时间内交付房屋，原告请求被告按总房款的万分之一/天支付违约金，本院予以支持。被告应向原告支付2019年1月1日起至2019年1月2日期间共2天的逾期交付房屋违约金，根据双方的约定，上述2天逾期交付房屋违约金数额为182.88元(914409元×万分之一×2天)。原告请求17296元，超过部分，本院不予支持。依据双方签订的购房合同，被告本应于2018年12月31日前办理涉案房屋的产权过户手续，但涉案房屋的不产权证书于2019年6月6日颁发，已经超过购房合同约定的办理产权证届满期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院认为被告逾期办理产权过户手续，已构成违约，依法应当承担违约的民事责任。双方在合同第五条约定了违约金的计算方法，被告未能在约定时间内办理完产权过户手续，原告请求被告按已支付购房款的万分之一/天支付违约金，本院予以支持。被告应向原告支付2019年1月1日起至2019年6月5日期间共156天的逾期办理产权过户手续违约金，根据双方的约定，上述156天逾期办理产权过户手续违约金数额为14264.78元(914409元×万分之一×156天)。原告请求14444元，超过部分，本院不予支持。（二）关于被告应否向原告返还收取的住宅专项维修资金和水电气报装费的问题。关于被告收取的住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第六条第一款“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”第十条“（第一款）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。（第二款）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第二十八条“（第一款）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（第二款）受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”的规定。原告购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。被告作为涉案房屋的转让人，应向原告说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给原告。原告作为受让人，应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。故被告收取原告缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，被告应向原告返还住宅专项维修资金9511元。原告请求被告返还住宅专项维修资金9311元，本院予以支持。关于被告收取水电气报装费的问题。被告于2019年7月2日向原告出具收据一张，确认收到原告的水、电、气的报装安装费共8000元。根据双方签订的购房合同第四条第2项的约定，收楼费用包括管道燃气初装费、物业管理费押金等全部由原告承担。本院认为，水、电、气的报装安装费应包含在此项收楼费用中，由原告承担。现原告请求被告返还水、电、气的报装安装费8000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告合理的请求，本院予以支持；对原告不合理的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条第一款、第十条、第十二条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交付房屋违约金182.88元给原告林二。二、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期办理产权过户手续违约金14264.78元给原告林二。三、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内返还住宅专项维修资金9311元给原告林二。四、驳回原告林二的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1026.28元，由原告林二负担529.28元，被告王忠负担497元。原告预交的受理费1026.28元，本院不作退还，被告负担的497元，由其在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 朱 武人民陪审员 李 莲人民陪审员 黄 敏二〇二一年二月二十二日法官 助理 陈**慧书 记 员 周惠源附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。