广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6333号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢桂兰，女，1956年6月7日出生，汉族，住广东省东莞市东城区×××××××××，公民身份号码：442×××××××********。上诉人（原审原告、反诉被告）：李小霞，女，1985年11月18日出生，汉族，住广东省东莞市东城区×××××××××，公民身份号码：441×××××××********。上诉人（原审原告、反诉被告）：李建文，男，1987年5月2日出生，汉族，住广东省东莞市东城区×××××××××，公民身份号码：441×××××××********。三上诉人共同委托诉讼代理人：冼广海，广东东慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉珍，女，1980年5月3日出生，汉族，住广东省东莞市东城区×××××××××，公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：李树明，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢石文，男，1974年4月8日出生，汉族，住广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码为441×××××××********，系被上诉人丈夫。上诉人谢桂兰、李小霞、李建文因与被上诉人李玉珍合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢桂兰、李小霞、李建文原审诉讼请求：1.解除谢桂兰、李小霞、李建文与李玉珍于2016年3月28日签订的《土地、房屋转让合同》；2.李玉珍将位于东莞市东城区×××××××××××土地（面积315㎡）及房产（自建三层和6间瓦房）返还予谢桂兰、李小霞、李建文；3.李玉珍将案涉房屋内属于其所有的物品搬离出去；4.李玉珍向谢桂兰、李小霞、李建文支付占用期间的费用43366.66元（自2016年3月29日起至实际返还之日止，按每月1000元为标准，暂计至2019年11月11日为43366.66元）；5.李玉珍向谢桂兰、李小霞、李建文支付违约金256000元；6.本案一审受理费由李玉珍承担。李玉珍原审反诉请求：1.继续履行2016年3月28日签订的《土地、房屋转让合同》；2.谢桂兰、李小霞、李建文将位于东莞市东城区×××××××××××土地及房产的产权证书移交过户至李玉珍名下；3.谢桂兰、李小霞、李建文向李玉珍支付违约金256000元；4.本案一审诉讼费由谢桂兰、李小霞、李建文承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、谢桂兰、李小霞、李建文与李玉珍继续履行双方于2016年3月28日签订的《土地、房屋转让合同》；二、驳回谢桂兰、李小霞、李建文的全部诉讼请求；三、驳回李玉珍的其他反诉请求。案件一审本诉受理费2895.25元，已由谢桂兰、李小霞、李建文预交，由谢桂兰、李小霞、李建文负担；一审反诉受理费2570元，已由李玉珍预交，由李玉珍负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1093号民事判决书。谢桂兰、李小霞、李建文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判解除谢桂兰、李小霞、李建文与李玉珍于2016年3月28日签订的《土地、房屋转让合同》；3.改判李玉珍立即将位于东莞市东城区×××××××××××土地（面积315m2）及房产（自建三层和6间瓦房）返还予谢桂兰、李小霞、李建文；4.改判李玉珍立即将案涉房屋内属于其所有的物品搬离出去；5.改判李玉珍立即向谢桂兰、李小霞、李建文支付占用期间的费用（自2016年3月29日起至实际返还之日止，按每月1000元为标准，暂计至2020年5月28日为50000元）；6.改判李玉珍立即向谢桂兰、李小霞、李建文支付违约金256000元；7.本案受理费由李玉珍承担。事实与理由:2016年3月初许，李玉珍有意购买谢桂兰、李小霞、李建文亲属李运来名下的两块宅基地及地上建筑物，基于对李玉珍的信任和诚意，李运来同意向其出售自己名下的两块宅基地，并由李玉珍准备好合同。2016年3月28日许，李玉珍将事先准备好的《土地、房屋转让合同》拿给李运来，并承诺签订合同前先支付103万元，余款在2017年前付，且提出没其他修改意见的话就可以签订合同，但在签合同时要求李运来全部直系亲属一同签字。2016年3月28日，谢桂兰、李小霞、李建文三人及已故的李运来与李玉珍签订上述的《土地、房屋转让合同》，约定:李运来将自有的宅基地（面积315m2）及地上房屋三层和6间瓦房一同转让李玉珍转让总价为128万元，李玉珍应在签订合同后7日内支付完毕103万，若未能支付完毕则余额在2017年前（即2016年12月31日前）付清，同时约定任何一方违约，违约方需向守约方支付本协议总价款的百分之二十作为违约金。合同签订后，谢桂兰、李小霞、李建文于2019年3月29日许向李玉珍交付了案涉土地及地上建筑物和交接了钥匙，但李玉珍仍未按约向谢桂兰、李小霞、李建文支付首期款103万元，经过李运来多次追问，李玉珍直到2016年4月27日才筹集到60万元左右，李玉珍为了做足103万的银行流水，在2016年4月27日10:36:36在东莞怡丰支行先转账支付李运来60万元，接着在11:17:00李玉珍带着李运来又跑到东莞春天路支行让李运来转回50万予李玉珍，最后在11:47:15李玉珍带着李运来又跑到东莞阳光支行支付李运来40万元，因此李玉珍通过耍小心眼、玩套路表明上看李玉珍已经付足了100万元予李运来，但实际上只付了50万元，已经违背了诚实信用的基本准则。2017年1月初，李运来被发现属于癌症晚期，李运来家属多次向李玉珍催收剩余款项用作李运来的医疗费，李玉珍直到2017年1月10日才通过其配偶卢石文账户向李运来支付了剩余款项中的25万元。2019年4月28日，谢桂兰、李小霞、李建文由于自身原因急需用钱，谢桂兰疾病缠身（右肾积液严重和肝血管癌可能）再次向李玉珍及其配偶催收，但李玉珍及其配偶继续以种种理由推脱不付。另外，合同签订时，李玉珍、卢石文也在现场，明确知道案涉土地及房屋当时是没有办理产权证的，平日内的大小事务李玉珍都是听从卢石文的安排。现案涉房屋一直由李玉珍占有、使用、收益至今，但李玉珍并未按约支付转让款，且多次催收又拒绝付款，至今拖欠款项高达53万元未付，谢桂兰、李小霞、李建文在2019年4月份多次催收后，李玉珍不但不给付，甚至多次恐吓、骚扰谢桂兰、李小霞、李建文一家，谢桂兰、李小霞、李建文不得已诉至人民法院。二、原审法院认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下:（一）关于审理查明部分，谢桂兰、李小霞、李建文收到的是一份《分公司注册代理合同》原件，原审中谢桂兰、李小霞、李建文也提供了顺丰快递员的电话录音证实谢桂兰、李小霞、李建文未曾收到过李玉珍寄来的律师函，又何曾有“谢桂兰、李小霞、李建文未依约完全履行房屋及土地的交付及产权确定…”等说辞，难道《分公司注册代理合同》的内容就是李玉珍当庭向谢桂兰、李小霞、李建文主张的“说辞”，原审法院显然是认定事实错误。（二）关于解除权的问题，虽然案涉合同没有约定解除权，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李玉珍已构成了根本违约，不管是七天内还是在2017年前，甚至直到起诉之日，李玉珍均没有按约主动履行过付款义务，2017年1月10日付款除外，因此谢桂兰、李小霞、李建文依法享有法定的解除权。（三）案涉合同是李玉珍事先草拟好提供的合同，在正式签订本合同前，李玉珍承诺会在签合同前支付103万，但拖延至2017年4月27日才开始支付款项，所以李玉珍当时就已经构成了根本违约，并非原审法院错误认定的“但实际上在合同签订时并不存在已付1030000元的事实”，另外，本约定的本意是李玉珍应在七日内付清103万，余额在2017年前结清。因此原审法院将李玉珍的违约行为单方解读内容不清晰。何况合同明确约定了收款账号，李玉珍完全可直接支付到位，可以实际履行。（四）2017年1月初，李运来病重住院急需筹集医疗费，所以多次向李玉珍催收，李玉珍直到2017年1月10日才通过其配偶卢石文账户向约定的收款账号内支付了剩余款项中的25万元，李运来病重急需用钱肯定会向李玉珍催收。若谢桂兰、李小霞、李建文没有催收过，李玉珍是不会主动汇款至指定账户内。（五）李运来在2017年1月21日仙逝后，案涉合同的收款账号至今都没有注销，就是为了便于李玉珍按约向指定的账号汇款，因此李玉珍完全可以随时随地向谢桂兰、李小霞、李建文继续履行付款义务，但由于李玉珍自身的债务问题导致迟迟不能付款。原审中谢桂兰、李小霞、李建文已经提供了成耀坤的微信聊天记录、起诉状、借款借据、（2019）粤1971诉前民调15392号诉前调解通知书及《申请调查取证申请书》证实李玉珍实际占有案涉房屋及其自身债务严重恶化的事实，辅证了本案李玉珍不能按约付款的根本原因在于李玉珍自身债务问题所致，原审法院对此证据未予采纳、又未依法对谢桂兰、李小霞、李建文的《调查取证申请书》作出处理，因此原审法院“收款方式有待谢桂兰、李小霞、李建文重新予以确定”不知从何而来，何况李玉珍债务恶化就算是重新指定收款账号也不能按约付款。（六）2019年4月18日，谢桂兰、李小霞、李建文还曾向李玉珍及其配偶主张过付款，李玉珍推脱予其配偶卢石文，卢石文又以种种理由推脱不付，之后谢桂兰、李小霞、李建文仍多次催收，李玉珍不但不付，因此发生争议后，李玉珍反而恐吓、骚扰谢桂兰、李小霞、李建文一家不得安宁，因此也足以证明李玉珍拖延、拒绝付款严重违约的事实。（七）卢石文当庭陈述签订合同时就明确知道案涉土地及房屋当时是没有办理任何产权证及证明的。（八）原审法院裁判依据和推断也完全脱离了双方庭审时的主张，对于双方未主张、未有争议的事实进行了妄自猜测，显然是认定事实不清，适用法律错误。李玉珍未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，谢桂兰、李小霞、李建文提交以下证据：1.分公司注册代理合同，拟证明其只收到该合同，并未收到李玉珍主张权利的律师函；2.（2014）东一法东民一初字第1223号民事判决、督促执行公告，拟证明李建文为他人提供担保而被列为被执行人，因此曾多次主张过付款，李玉珍未履行付款义务；3.彩色超声检查报告单、数字化疗放射诊断报告书，拟证明谢桂兰因病向李玉珍主张过权利；4.银行流水，拟证明合同约定的账号可以正常收款；5.微信截图，拟证明李建文曾向李玉珍及其配偶催收过款项，但遭到拒付。6.个人活期明细信息，拟证明2016年4月27日李玉珍先向李运来转账60万元，又让李运来返还50万元，后又汇给李运来40万元；7.出院记录，拟证明因李运来病重急需凑齐医疗费。李玉珍否认谢桂兰、李小霞、李建文向其追讨过案涉款项。谢桂兰、李小霞、李建文向本院调取（2019）粤1971诉前民调15392号李玉珍及其配偶卢石文与成耀坤民间借贷纠纷一案的借款借据、起诉状等证据，以证明李玉珍及其配偶卢石文向案外人成耀坤借款50万元，将该案涉房屋租金收益权质押予案外人，且授权案外人变卖案涉房屋以保障案外人借款本息的安全。李玉珍提交以下证据：1.车辆查询结果，拟证明2016年6月13日谢桂兰名下购置一辆汽车，并非经济困难；2.东城街道牛山街道城市更新的图片，拟证明案涉房屋及土地纳入到更新范围，谢桂兰、李小霞、李建文为了获取巨额补偿反悔出售案涉房屋及土地。谢桂兰、李小霞、李建文主张上述车辆用于李建文跑滴滴以及方便李运来出入医院所用。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。李玉珍于一审庭审确认案涉房地产未办理产权证。谢桂兰、李小霞、李建文申请调取（2020）粤1971诉前民调15392号一案中借款借据、起诉状等证据。本院认为，本案为合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于谢桂兰、李小霞、李建文的调查取证申请，与本案无关，本院不予准许。本案二审的争议焦点为：谢桂兰、李小霞、李建文请求解除合同的理由是否成立。《土地、房屋转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定李运来、谢桂兰、李小霞、李建文收到第一笔转让款后三日内移交房屋、土地的产权证明文书，双方均确认案涉土地、房屋没有产权证，李玉珍以李运来、谢桂兰、李小霞、李建文未交付产权证明文书为由拒绝付款，理由不充分。合同约定“本协议签订后7日内，李玉珍需向李运来、谢桂兰、李小霞、李建文支付128万，已付103万元，余款在2017年前付清”。虽然签订合同时，不存在李玉珍已付103万元的事实，但余款在2017年前付清是明确的。根据该约定，李玉珍应当在2017年前付清所有款项。李运来于2017年1月21日死亡，合同约定的收款账号至今未注销，而且谢桂兰、李小霞、李建文也是合同一方当事人，即使李运来死亡，李玉珍也可向谢桂兰、李小霞、李建文付款，李玉珍并不存在付款障碍。李玉珍至今未支付余款，亦无证据证明李运来、谢桂兰、李小霞、李建文同意李玉珍延期付款，李玉珍已构成根本违约，谢桂兰、李小霞、李建文于2019年10月18日提出解除案涉《土地、房屋转让合同》的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于谢桂兰、李小霞、李建文请求李玉珍返还案涉土地使用权及房产、将案涉房屋内李玉珍所有的物品搬离出去的诉求请求，本院予以支持。李玉珍实际返还前，李玉珍应当向谢桂兰、李小霞、李建文支付占有使用费，谢桂兰、李小霞、李建文主张占有使用费按照1000元/月的标准，属于合理范围，本院予以支持。双方对于交付时间存在争议，谢桂兰、李小霞、李建文未能举证证明交付时间，故本院采信李玉珍主张2016年5月初交付房屋钥匙，占有使用费的起算时间为2016年5月1日。对于谢桂兰、李小霞、李建文请求李玉珍支付违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同约定违约金为总价款的20%，，考虑到东莞市房地产市×的现状，案涉房地产现已列入城市更新范围，本院酌情减少违约金为100000元。对于谢桂兰、李小霞、李建文超过上述金额的诉请，本院不予支持。合同解除后，谢桂兰、李小霞、李建文应当将已经收取的款项750000元返还给李玉珍，并支付利息。其中，本金500000元的利息从2016年4月27日开始计算，本金250000元的利息从2017年1月10日开始计算。2019年8月20日前的利息按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率，从2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止。李玉珍未于2017年前付清所有款项，构成根本违约，导致合同解除，谢桂兰、李小霞、李建文不存在违约行为，对于李玉珍请求谢桂兰、李小霞、李建文继续履行案涉合同、将案涉房地产过户至李玉珍名下及支付违约金的诉请，本院均不予支持。综上所述，谢桂兰、李小霞、李建文的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1093号民事判决；二、确认双方于2016年3月28日签订的《土地、房屋转让合同》已于2019年10月18日解除；三、限李玉珍于本判决发生法律效力之日起十日内将东莞市东城区×××××××××巷14号正后方三层房屋及所占土地使用权（105平方米）、6间瓦房及所占土地使用权（约210平方米）内李玉珍所有的物品搬离，并将该房屋及所占土地使用权返还给谢桂兰、李小霞、李建文；四、限李玉珍于本判决发生法律效力之日起十日内向谢桂兰、李小霞、李建文支付占有使用费（以1000元/月为标准，从2016年5月1日起计至实际返还时止）；五、限李玉珍于本判决发生法律效力之日起十日内向谢桂兰、李小霞、李建文支付违约金100000元；六、限谢桂兰、李小霞、李建文于李玉珍实际返还上述房屋及土地使用权之日起五日内向李玉珍返还750000元及利息（其中，本金500000元的利息，从2016年4月27日开始计算至清偿之日止，本金250000元的利息从2017年1月10日开始计算至清偿之日止；2019年8月20日之前的利息按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率，从2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算）；七、驳回谢桂兰、李小霞、李建文的其他诉讼请求；八、驳回李玉珍的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费2895.25元，反诉受理费2570元，由谢桂兰、李小霞、李建文负担1450元，由李玉珍负担4015.25元；二审案件受理费5890元（谢桂兰、李小霞、李建文已预交），由谢桂兰、李小霞、李建文负担2945元，由李玉珍负担2945元。由于双方同意由败诉方向胜诉方径付诉讼费，故李玉珍应于本判决生效之日起十日内向谢桂兰、李小霞、李建文支付一、二审诉讼费4390.25元，法院不再进行退收。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二一年一月十一日书记员  谢爱玲