广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24035号原告：周建寿，男，1975年3月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××，公民身份号码330×××××××********。委托诉讼代理人：廖奕苗，广东人可和律师事务所律师。被告：刘志坚，男，1980年8月3日出生，汉族，住广东省饶平县饶洋镇石北庵头黄田坎下**，公民身份号码445×××××××********。原告周建寿与被告刘志坚租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖奕苗、被告刘志坚到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月11日解除；2.被告向原告支付2020年6月12日至2020年7月11日租金500元、2020年7月12日至2020年8月11日租金1200元及违约金(以1200元为基数自2020年6月13日起按年利率24%计至2020年7月12日的违约金为24元，以2400元为基数自2020年7月13日按年利率24%计算至实际清偿之日止)；3.被告向原告支付原告已垫付的涉讼房屋电费1713.09元；4.被告向原告支付涉讼房屋及原配置设备损害的经济损失12354元；5.被告向原告支付律师费4000元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月25日，原告向佛山市世汇行物业管理有限公司（下称世汇行公司）出具《业主授权委托书》，委托世汇行公司全权代理原告所有的万科金色领域5座3527、3528租赁管理（包括出租、收房、退房、水电费等）代办事项，有效期为2019年2月25日至2021年2月28日。2020年3月7日，世汇行公司代表原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定：自2020年3月4日起至2021年2月28日止，原告将座落于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××出租给被告，月租金1200元，租金按月结算，于每月12日前转账至原告指定账户。在租赁期内，被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的千分之五收取违约金。逾期五天，视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金。被告逾期交房的，每逾期一日，由原告按月租金金额的千分之五收取违约金。合同还约定，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，被告应负责赔偿或修复。现被告尚欠原告租金1700元和电费1713.09元，原告屡次追讨，被告拒不给付。此外，涉讼房屋墙面和多个物品多处损坏，原告要求被告赔偿，亦协商未果。综上，被告欠付租金和损坏财物的行为已严重违反合同约定。现原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告辩称，被告没有拖欠租金，已经按约支付每月租金；对原告的电费主张需要具体的明细；物品损害只是损坏了皮毛，无需赔偿全新的；被告一直本着负责的态度去解决问题，也有积极应诉，故不应承担律师费。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份；2.业主授权委托书原件1份；3.房屋租赁合同原件1份；4.商品房买卖合同（预售）复印件1份；5.出租房室内物品移交清单原件1份；6.微信聊天记录1组（含微信号截图2张，有手机原本核对）；7.图片打印件1组（有手机原本核对）；8.租客水电清算表打印件2份；9.民事委托代理合同及发票原件1份；10.损失物品费用清单打印件1份。被告没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据1，涉讼合同抬头载明出租人为原告，被告亦确认中介向其出示过业主授权委托书，本院确认原告的诉讼主体资格；2.原告的证据8，本院综合认定；3.原告的证据9，为原件，本院采信其真实性；4.原告的证据10，被告对除床垫外的损坏项目无异议，对价格有异议，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××。2019年2月25日，原告出具《业主授权委托书》，委托佛山市世汇行物业管理有限公司代为对涉讼房屋进行租赁管理（包括出租、交房、退房、水电费等），有效期为2019年2月25日至2021年2月28日。2020年3月7日，佛山市世汇行物业管理有限公司代表原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将涉讼房屋出租给被告居住使用，租期自2020年3月4日起至2021年2月28日止；月租金为1200元，租金按月结算，乙方在每月12日前支付；押金2400元；乙方依约按期交纳房屋租金及房屋租赁预存费，租赁期内，该物业的管理费、公摊费、水电费、租赁税费均由乙方负担；乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，逾期超过五天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；本合同履行中如发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可依法向房屋所在地人民法院起诉，由败诉方承担诉讼费、律师费用；等等。2020年7月9日，被告搬离涉讼房屋。当日，佛山市世汇行物业管理有限公司工作人员就涉讼房屋的损坏情况微信询问被告，后双方就修复进行协商。佛山市世汇行物业管理有限公司工作人员表示修复不了，需要全部更换新的，弄好之前不能放租，空置期间的租金由被告承担。被告则表示已经尽力修复，修复后只有瑕疵，不影响使用，全部换新不合理，同意在合情合理范围内给予一定的折旧补偿。双方未能协商一致。2020年8月27日，原告与广东人可和律师事务所签订《民事委托代理合同》，原告委托该所律师代理与被告租赁合同纠纷一案，律师费4000元。2020年9月18日，该所开具4000元律师费发票予原告。另查，金色领域广场5座于2018年6月19日竣工验收，于2018年6月25日办理竣工验收备案。涉讼房屋内布艺沙发有多个小孔，茶几表面有多处小孔和缺角，卫生间墙体（木板）有多处小孔，墙体有多处刮痕，电视背景墙吊柜有多处刀痕，书桌和书桌椅有多处刀痕，冰箱有刀痕、刮痕，橱柜有刀孔，洗手台有两处缺口，衣柜有多处小孔，床板及书架有刀痕、污渍。原告提供的《租客水电清算表》，记载水费1232.4元（开始读数3、终止读数315、单价3.95元）、电费2887.43元（开始读数6.62、终止读数4283.02、单价0.6752元），物业管理费（面积27.44×单价3.6元×1年5个月8天）1705.66元、公摊费（天数523、单价1.2元）627.6元、清洁费60元，合计6513.09元。原告提供的2020年8月11日与新承租人签署的《出租房室内物品移交清单》原件，记载水表读数315、电表读数4283.02。诉讼中，原、被告一致确认：被告自2019年3月4日开始使用涉讼房屋，涉讼合同为续租合同，涉讼房屋是密码锁；被告已付清2020年6月12日前的租金，被告于2020年6月25日支付1000元；原告已收取押金2400元。被告陈述：被告于2020年6月25日支付的1000元是租金；每月预存300元水电费，被告预存了15个月水电费共4500元；同意赔偿新的冰箱、茶几、电视背景墙装饰柜给原告，由被告直接购置予以替换；不同意原告没收押金。原告陈述：被告于2020年6月25日支付的1000元中700元是租金、300元是预存水电费；如上述1000元性质为租金，则被告共预存了15个月水电费4500元，被告尚欠电费2013.09元；涉讼房屋的损坏尚未修复；涉讼房屋内的冰箱价格980元、茶几80元、装饰柜400元，不同意由被告购置。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼合同是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉讼合同约定租期至2021年2月28日，被告于2020年7月9日提前搬离，致涉讼合同无法继续履行，涉讼合同于2020年7月9日实际解除。原告主张涉讼合同于2020年8月11日解除无依据，本院不予采纳。被告于2020年7月9日搬离，故应支付租金、水电费、物业管理费、公摊费至2020年7月9日。经核算，2020年6月12日至2020年7月9日的租金为1120元，2019年3月4日至2020年7月9日的物业管理费为1604.36元、公摊费为592.8元。原告主张的水电费的读数与新承租人起租的起始读数相同，本院对原告计算的水费1232.4元、电费2887.43元予以采信。未有证据证明原告支出了清洁费用，原告主张被告支付清洁费60元，本院不予采纳。被告作为付款方，主张其于2020年6月25日支付的1000元为租金，本院予以采纳。因此，被告还应支付租金120元、电费1816.99元（物业管理费1604.36元+公摊费592.8元+水费1232.4元+电费2887.43元-4500元）予原告。原告主张的租金超出上述核定的部分，本院不予支持。因原、被告对被告于2020年6月25日支付的1000元性质产生争议，原告将其中的300元作为预存水电费扣除，而本院认定上述1000元均为租金，故本院确定的电费1816.99元未超出原告的诉请。涉讼合同约定被告应于每月12日前支付租金，逾期按日千分之五收取滞纳金。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，但涉讼合同约定的违约金及原告主张的违约金标准均过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。因此，被告应支付以1120元为本金自2020年6月13日起至2020年6月25日止、以120元为本金自2020年6月26日起至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的违约金予原告。原告主张的违约金超出核定部分，本院不予支持。被告在使用涉讼房屋期间造成布艺沙发、茶几、卫生间墙体（木板）、墙体、电视背景墙吊柜、书桌和书桌椅、冰箱、橱柜、洗手台、衣柜、床板及书架损坏，应承担赔偿责任。被告同意赔偿新的冰箱、茶几、电视背景墙装饰柜予原告，原告提供的照片反映其他物品确实有损坏但又尚未达到需全部更换的程度，本院根据本案的实际情况酌定被告赔偿损失5000元予原告。原告主张的损失超过核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定双方因履行合同发生争议提起诉讼的，由败诉方承担律师费。原告因本案支出律师费4000元，原告主张被告支付，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、确认原告周建寿与被告刘志坚于2020年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告刘志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金120元及以1120元为本金自2020年6月13日起至2020年6月25日止、以120元为本金自2020年6月26日起至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的违约金予原告周建寿；三、被告刘志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费1816.99元予原告周建寿；四、被告刘志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失5000元予原告周建寿；五、被告刘志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费4000元予原告周建寿；六、驳回原告周建寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费613.48元，减半收取计306.74元（原告已预交），由原告负担114.74元，被告负担192元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二一年二月二日书记员  余宝儿