江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终355号上诉人（原审原告）：薛气英，女，1975年9月13日生，汉族，住江西省崇义县。被上诉人（原审被告）：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地为江西省赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦）27-3#写字楼。法定代表人：林春树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹涛，江西凯莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：康进，江西凯莱律师事务所实习律师。上诉人薛气英因与被上诉人江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称“祥源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛气英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费由祥源公司承担。事实与理由：涉案合同第九条约定了商品房交付条件，即祥源公司交付的商品房应当同时符合下列第1.2.3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》……这是涉案合同约定的房屋交付条件的必要条件之一，更是房屋交付的法律强制性规定。祥源公司交付房屋时未取得涉案合同约定的《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，也未以任何形式告知薛气英房屋未达到交付条件，明显带有欺骗性质。祥源公司把未经竣工验收合格的房屋交付给薛气英，该交付行为本身是具有违法性的无效行为。原审认定祥源公司构成瑕疵交付错误，即便构成瑕疵交付，祥源公司也应承担瑕疵履行的违约责任。从赣州市消防支队官网消防行政许可结果公告可以查询到，祥源公司2018年10月25日房屋验收结果为不合格，直到2018年12月26日才验收合格。因祥源公司房屋整体未竣工验收合格并取得法定的竣工验收备案表而衍生的房屋质量问题，导致房屋长期处于维修整改状态，薛气英一直无法正常入住。原审认为房屋竣工验收证明文件形式要件滞后对房屋的交付不产生实质影响，默认祥源公司交付的房屋合格，以此免除祥源公司2018年10月9日至2019年1月7日期间逾期交付的违约责任显然错误。祥源公司辩称：一、商品房交付前验收备案不是法定交付条件，而是合同约定的交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，即使有约定，只要一方已履行主要义务而对方接受的，民事行为即发生效力。二、祥源公司在交房现场公示板上公示了房屋仅经过竣工验收尚未取得备案登记等相关文件，根据合同约定薛气英可以拒绝收房，但其没有拒绝而是办理了收房手续，故薛气英是知道或应当知道房屋尚未备案但仍接受并已实际使用了房屋。三、祥源公司一审时已提交证据证明工程延误存在客观原因，根据合同约定可以免责。四、诉讼前涉案房屋已取得“竣工验收备案表”，薛气英并未因备案表问题在房屋使用上受到任何影响和损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。薛气英向原审法院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金6763.44元；2.被告立即向原告退还逾期期间物业费229.56元；3.被告向原告承担因解决本次纠纷产生的交通费、伙食费、电话费、误工费共计488元；4.被告承担本案全部的诉讼费用。原审法院认定事实：原、被告于2016年6月24日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20160609101），该合同约定：原告以商业贷款方式购买被告开发的“巨亿?赣南电商城”5幢1008室房屋一套，房屋总价款为人民币316337元。双方约定出卖人应当在2018年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应不小于本条第1（1）项中的比率]的违约金。合同签订后，原告按约定履行了自己的付款义务并补交了面积差价2173元，即房屋总价款为318510元。2018年10月8日，被告向原告发出交房通知书。2018年10月9日，原告办理了收房手续。另查明，1.本案争议的“巨亿?赣南电商城”5幢房屋于2019年1月7日办理竣工验收备案并取得竣工验收备案表；2.2018年10月9日，原告向赣州市奇亿商业运营管理有限公司交纳了案涉房屋的物业费459.11元（2018年10月-2019年3月）。原审法院认为，原、被告之间签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。被告辩称其因施工期间下暴雨以及赣州市城市管理委员会下达停运通知导致施工延期，逾期交房天数应予以扣除的主张，原审法院认为，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，被告作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，被告提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），被告也未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋施工正处于流散物体运输的施工阶段。因此，被告的该抗辩主张并不必然导致工程停工，且被告也并未在规定时间内告知原告，故对被告的该抗辩主张不予以采纳。关于被告辩称原告所主张的违约金偏高的问题，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房应按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，该标准并未明显过高，故对被告认为违约金过高的答辩意见不予采纳。关于案涉房屋的交付时间问题。该房屋竣工后相关部门验收前，原告领取了该房屋钥匙，与被告办理了交房手续，实际占有该房屋。被告将该房屋交付原告已成为客观事实。经过竣工验收是商品房交付使用的法律要件，取得竣工验收的批准文件或者备案文件，是商品房交付使用的形式要件，本案中被告向原告交房时未取得竣工验收的批准文件或者备案文件，被告的交付属于瑕疵交付。但被告事后取得竣工验收文件，证明商品房项目竣工合格，只是房屋竣工后验收证明文件的形式要件滞后，对房屋的交付不产生实质影响。原告于2018年10月9日接受并占有房屋，应视为已认可被告按合同约定交付房屋成立，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以部分支持，被告应向原告支付2018年10月1日至2018年10月9日期间的逾期交房违约金573.32元。关于原告要求被告退还逾期期间已缴纳的物业费，由于案涉的物业费是由原告向赣州市奇亿商业运营管理有限公司，并不是向被告实际缴纳的，原告要求被告退还物业费没有事实和法律依据，故不予支持。关于原告要求被告向原告承担因解决本次纠纷产生的交通费、住宿费、伙食费共计488元，因原告未提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、由被告江西省祥源房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告薛气英支付逾期交房违约金573.32元；二、驳回原告薛气英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江西省祥源房地产开发有限公司负担。二审中，祥源公司向本院提交：1.2020年10月13日祥源公司与肖晓红签订的《和解协议》、江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初6049号民事裁定书，拟证明购房者都已知道该房屋尚未取得竣工验收备案表但同意接受房屋；2.江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07民终4948号、5053号、5054号民事调解书，拟证明公示牌显示尚未取得竣工验收备案表，且购房者认可政府指令性停工56天属于不可抗力。薛气英对上述证据的真实性不予认可，且认为上述证据不能达到其证明目的。本院经审查认为，上述证据能够证明案外人肖晓红、刘智玮、黄建明、兰爱莲与祥源公司就交房时尚未取得竣工验收备案表的行为达成了和解，但属个案处理情况，与本案处理无关。薛气英未提交新证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，薛气英已于2018年10月9日实际接收并占用、使用房屋，祥源公司于之后的2019年1月7日取得竣工验收备案表，证明案涉商品房项目竣工合格。本案房屋实际交付时没有取得竣工验收备案表对房屋的交付和占有、使用不产生实质影响，一审法院认定逾期交房违约金计算至2018年10月9日并无不当。物业费是薛气英向案外人赣州市奇亿商业运营管理有限公司缴纳的，祥源公司未实际取得物业费，薛气英关于物业费的请求没有事实和法律依据。一审判决对本案其他问题的处理亦无不当。综上所述，薛气英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人薛气英负担。本判决为终审判决。审判长 彭 莉审判员 钟华龙审判员 王丽琼二〇二一年二月十八日法官助理尹小芳书记员刘坚莹代理书记员葛彦