安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)皖民终13号 上诉人（一审原告）：王士宝，男，1970年2月2日生，汉族，住池州市石台县。 委托诉讼代理人：沈国松，安徽建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海，安徽建纬（合肥）律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：池州市元亨置业有限公司，住所地安徽省池州市杏花村大道**。 法定代表人：石良明，该公司董事长。 诉讼代表人：池州市元亨置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘扬，安徽九华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鸣九，安徽九华律师事务所律师。 上诉人王士宝因与被上诉人池州市元亨置业有限公司（简称元亨公司）所有权确认纠纷一案不服安徽省池州市中级人民法院（2020）皖17民初34号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王士宝上诉请求：1、撤销一审裁定，发回重审或依法改判案涉22套房屋属于王士宝所有；2、一、二审诉讼费用由元亨公司承担。事实与理由：1、一审裁定关于《商品房买卖合同》系借款担保的认定不符合实情，王士宝已经履行了购买案涉房产的所有手续，系案涉房产的所有权人。（1）2012年12月27日，王士宝与元亨公司签订了《借款协议》、《协议》，明确约定了借款1000万及用该借款购买案涉工程的22套房屋的事实。《借款协议》经双方签字盖章后生效，约定元亨公司向王士宝借款1000万元。后双方签订《协议》一份，明确就《借款协议》中的款项另行约定：元亨公司承诺严格按照约定偿还本息，如到期不归还，借款到期的次日，王士宝所出借的款项直接冲抵购房款，元亨公司按照有关规定开具销售发票，并协助王士宝办理房屋所有权登记。后，王士宝将1000万元按照政府的要求转至石台县横渡镇财政所。上述协议及转款事实是双方达成商品房买卖的基础，即物权产生之依据。（2）案涉22套房屋已经全部签订《商品房买卖合同》、开具了销售不动产统一发票。2012年12月28日，王士宝与元亨公司签订了22份《商品房买卖合同》，约定元亨公司向王士宝出售元亨公司开发的案涉工程中的22套房屋。《商品房买卖合同》载明了房屋的坐落位置、面积、单价等具体信息。同时，元亨公司开具了安徽省池州市地方税务局销售不动产统一发票，发票金额与《商品房买卖合同》金额均一致，元亨公司与王士宝之间的商品房买卖关系已经成立并生效，元亨公司已将案涉22套房屋交付王士宝使用，即以自己的行为作出明确自愿履行合同约定义务的意思表示。（3）案涉22套房屋由元亨公司在石台县房产事务局备案登记，并盖有房产事务局的备案章。《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方明确知晓签订购房合同并支付款项即意味着房屋买卖关系的成立并生效。案涉房屋经过房产事务局备案登记，在无善意第三人通过登记取得不动产权利证书外，备案登记已产生相应的权属效力，具有一定的排他性。2、一审裁定未对元亨公司与王士宝之间关于购房合意及1000万元购房款的性质进行查证，未确认款项性质的转换。（1）王士宝与元亨公司之间的纠纷已不属于民间借贷，1000万元借款已在2013年按照双方的约定转为购房款。元亨公司在庭审中多次主张案涉款项系借款，但双方依法签订了《商品房买卖合同》，开具了销售不动产统一发票，双方已经达成了商品房买卖的合意。（2）元亨公司对王士宝支付1000万元购买案涉22套房屋的事实以《人民调解协议》的方式予以确认，双方系正式的商品房买卖关系。2013年底，在元亨公司未履行还款义务时，双方于2013年12月5日在石台县仁里镇人民调解委员会达成《人民调解协议》，协议中明确载明王士宝融资1000万元给元亨公司，元亨公司将案涉工程的4号楼所有权转让给王士宝，该协议经三方签字盖章，并经石台县仁里镇人民调解委员会盖章确认，此时元亨公司与王士宝再次明确了商品房买卖的真实意思，元亨公司再次对商品房的销售予以确认，也是实质意义的物权转让，亦以包括但不限于签订商品房买卖合同、交付等形式的实质履行。（3）案涉商品房销售系双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定。在元亨公司没有归还借款时，双方的借贷关系已经终止，根据双方2012年12月27日签订的《协议》约定，商品房买卖关系已经确立。2013年12月5日，仁里镇人民调解委员会达成的《人民调解协议》，其内容和结果均是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，商品房买卖合同的订立目的，是为了实现双方权利义务的平衡，也是在元亨公司主动要求下签订的内容，《人民调解协议》关于商品房买卖的内容也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，《商品房买卖合同》具有真实性、合法性，应当依法认定为商品房买卖关系。3、一审裁定未充分考虑到本案的实际情况，未对案涉房屋的实际交付进行认定，未依法认定已经生效的行政及司法文书。（1）案涉房屋已经交付给王士宝，王士宝已实际占有并使用。在元亨公司建设后期，因为资金问题发生停滞，王士宝亦因为债务纠纷出现诉讼，后元亨公司将案涉房屋交付王士宝实际使用，在他人与王士宝之间的纠纷中亦有石台县人民法院的函件同意并认可王士宝将案涉房屋进行出租、使用等方式进行资产盘活。（2）案涉房屋的所有权，已经经过相关行政主管部门的认定。2014年，在王士宝欲向石台县农商行申请贷款、准备让石台县民营企业融资担保有限公司提供担保时，石台县房产事务局于2014年8月6日致函石台县民营企业融资担保有限公司，以石台县房地产主管部门的身份函告：王士宝于2012年12月底在县旅游接待中心购买4号楼整体一栋房产（面积4363平方米），价值共计1000余万元，已开具不动产发票，并在我局备案。该函件已经认定了王士宝系案涉22套房屋所有权人地位。2015年，王士宝就上述借款办理延期、准备继续让石台县民营企业融资担保有限公司提供担保时，石台县住房和城乡建设委员会于2015年11月13日发函至担保公司，再次以房地产主管部门的身份函告案涉22套房屋系王士宝出资1000万元购买，已开具发票并进行了备案登记。因此，王士宝对于案涉22套房屋拥有确定的所有权，法律应当保护公民的合法私有财产不受侵犯。（3）案涉房屋已由司法裁判文书认定系王士宝的个人财产。王士宝提交的安徽省石台县人民法院（2017）皖1722执78号之二《执行裁定书》明确载明案涉房产系王士宝依法通过购买方式，取得位于横渡镇香口村的石台县旅游服务接待中心4号楼整栋房产（共22套，面积4363平方米），购房款总计10000022元。因此，根据上述生效裁判文书的内容，案涉22套房屋属于王士宝所有。4、一审裁定适用法律错误，按照最高人民法院新的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，使用裁定驳回起诉实属不妥，亦无依据。（1）本案以民事裁定书的方式处理无法律依据。一审裁定认为：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，应当裁定驳回起诉。但是上述司法解释根据2020年8月18日最高人民法院审判委员会第1809次会议《关于修改〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的决定》，第二十四条已修正为：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理；当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许；按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务；就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。新的司法解释已经删除了可以裁定驳回起诉的处理方式，但一审裁定依然适用原司法解释进行处理，显然于法无据。（2）一审裁定与物权法的规定明显冲突。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，王士宝与元亨公司签订的《商品房买卖合同》应当是依法成立并生效的，合同中关于转让案涉22套房屋的约定也是依法有效的，应当依法予以认定。王士宝提交的安徽省石台县人民法院（2017）皖1722执78号之二《执行裁定书》明确载明：2012年12月28日，王士宝依法通过购买方式，取得位于横渡镇香口村的石台县旅游服务接待中心4号楼整栋房产（共22套，面积4363平方米），购房款总计10000022元，同时开具销售不动产统一发票，并在石台县房产事务局办理了合同备案。因此，根据上述生效裁判文书的内容，依据上述法律规定，案涉22套房屋应当属于王士宝所有。 元亨公司答辩称：1、本案系破产衍生诉讼案件，涉及已被裁定批准的《重整计划》执行，事关社会稳定。案涉房屋所在项目系纯商业项目，面积约2.9万平方米，至今处烂尾在建状态，未竣工验收。自2014年起百余户债权人不断上访，2018年，池州市中级人民法院裁定元亨公司进入破产程序。经市场调研，商业地产去化难，亦无投资人复建，唯有破产清算。经测算，若径行破产清算，破产财产价值（评估价约7624万元）不能覆盖法定优先债权（约7654万元），80余户普通债权人将零清偿，可能引发群体性信访。为化解矛盾纠纷，在县委、县政府的支持下，经多方努力，债权人会议表决通过了整体拆除老项目以新建住宅项目为核心内容的《重整计划》。2020年12月，池州市中级人民法院裁定批准该计划，实施该计划预计普通债权人本金将有48%的清偿，可以实现案结事了。2、《重整计划》对案涉债权的定性、调整、清偿作出规定，对包括王士宝在内的全体债权人都具有约束力。（1）计划已对案涉债权作出了规定。该计划不但保护了普通债权人利益，第六章第一条第（二）项第4点对让与担保债权（以房抵债债权）的确认与清偿也作出了规定，即采用新建方案后，以抵债面积按2800元/㎡折算债权，该债权金额对新项目商品房（销售款）享有优先受偿权，其余部分纳入普通债权。根据该规定，王士宝的1000万元按让与担保债权（以房抵债债权）规则调整，调整后金额为12217016元，且为优先债权，其利益得到了充分保障。（2）该计划对王士宝有约束力。《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定，经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。因此，本案债权必须在破产程序中，按该计划的规定调整、清偿。3、一审法院认定事实清楚，案涉商品房买卖合同并非双方真实意思表示，双方之间系民间借贷关系。（1）双方签署房屋买卖合同的目的实为借款提供担保。双方签订房屋买卖合同系因为元亨公司委托王士宝对外借款，签订房屋买卖合同以便于为借款提供担保。双方签订借款协议的同时签订商品房买卖合同、开具发票，并约定以案涉房屋商品房销售款还本付息，不能归还借款时，该款转为购房款，且合同价2300元/㎡也远低于市场价，因此双方并没有买卖合同的合意，对此，王士宝在庭审中已经承认。（2）《人民调解协议》不能证明双方事后就以房抵债形成合意。《人民调解协议》是为解决王士宝垫资款利息而签订，与案涉借款无关。双方在《人民调解协议》中明确该1000万元款项性质为王士宝的垫资建设款，仅在括号中表述“将该中心4号楼所有权转让给乙方”。而该单一表述存在歧义，并不能从中得出是否已经完成转让，抑或是将要转让；如果已经转让是否按原买卖合同执行，抑或是需要重新商定抵债条款。因此，在元亨公司法定代表人石良明否认双方事后就以房抵债达成合意的情况下，不能推定双方事后已就以房抵债形成合意。4、一审法院适用法律正确，即使双方之间曾就以房抵债达成合意，但该合意属无效协议且事实上履行不能，只能按民间借贷关系审理。（1）该以房抵债合意无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关依法查封的房地产权利不能转让。《人民调解协议》签署于2013年12月，但2013年11月案涉房屋的土地使用权就已经被池州市中级人民法院查封。故，即使双方就以房抵债达成合意，也因违反法律禁止性规定，属于无效合同。（2）案涉房屋存在抵押权。2012年11月，元亨公司已将该土地使用权抵押给中国工商银行。而案涉商品房买卖合同签订于2012年12月，自始面临履行不能的问题。在抵押权实现前，即使法院判决确认其所有权，一方面与抵押权冲突，另一方面该判决也无法执行。（3）案涉房屋尚未形成法律意义的物权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，合法建造房屋设立物权，自事实行为成就时发生效力，本案中案涉房屋至今烂尾未完成建设，法律意义的物权尚未设立，不符合过户登记条件。（4）案涉房屋即将依法拆除。根据已于2020年12月15日批准的《重整计划》，案涉房屋所在的纯商业项目将整体拆除重建为住宅小区。5、即使王士宝系已支付房款的购房者，案涉房产的所有权人仍然系元亨公司，一审法院驳回其起诉于法有据。（1）从不动产物权变动规则看，所有权未变动。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更,转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。而对于已经支付了全部购房款但未办理所有权转移登记的房屋,破产法等法律并未有特别规定。因此,在所有权转移登记完成之前,买受人享有的仅为合同债权。故，本案中王士宝只办理了备案，其提出的相关行政主管部门认定的抗辩于法无据，不能代替登记。此亦系最高人民法院(2016)最高法民申3384号民事裁定书的裁判观点。（2）不动产买卖合同不应直接确认所有权。房屋买受人在所有权转移登记完成前,享有的仅为合同债权，人民法院不能直接判决确认其权属。最高人民法院在大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司等物权确认纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第6期）裁判文书中也有类似阐述。因此，作为不动产即使已交付，也不宜直接确认所有权。（3）（2017）皖1722执78号之二《执行裁定书》不能发生物权变动的效力。只有在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书才是可以发生物权变动效力的法律文书，该裁定系查封裁定，并不涉及物权变更。该裁定查明的内容与客观事实不符，退一步说，即使查明的内容不能被推翻，也只能证明王士宝享有债权。综上，一审法院认定事实清楚，双方之间并不存在合法有效的买卖合同关系，仍系民间借贷关系，因此适用民间借贷司法解释正确，请求二审法院维持原裁定。 王士宝向一审法院起诉请求：1、判决确认王士宝为石台县旅游接待中心4#楼共计22套房屋(附清单)的所有权人;2、判决元亨公司协助王士宝办理4#楼共22套房屋的不动产权属证书;3、案件诉讼费等费用由元亨公司承担。 一审法院认为，王士宝、元亨公司签订的案涉22套房屋买卖的《协议》与《借款协议》均在同一天，且从双方签订的《协议》内容看，王士宝、元亨公司签订《商品房买卖合同》实际上是为双方之间的《借款协议》履行提供担保，并非真正形成商品房买卖合同关系。因此，王士宝、元亨公司之间是借款合同关系而不是商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，经释明后，王士宝拒绝变更诉讼请求，由于王士宝主张的法律关系性质与人民法院根据案件事实认定的不一致，故应驳回王士宝的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：驳回王士宝的起诉。 本院审理查明：2017年12月7日，一审法院作出（2017）皖17破申3号民事裁定书，裁定受理安徽龙云建设投资（集团）有限公司、刘秀满对元亨公司的破产清算申请；2017年12月13日，一审法院作出(2017)皖17破1号决定书，指定安徽九华律师事务所担任该案的破产管理人。 本院认为，王士宝一审提交的其与元亨公司于2012年12月27日签订的《借款协议》载明：由元亨公司向王士宝借款1000万元，借款期限4个月，即自2013年1月1日至2013年4月30日，实际借款发放日与合同起始日不一致的，以实际借款发放日为准，借款期限随之顺延……。王士宝提交的其与元亨公司于同日签订的《协议》载明：元亨公司承诺严格按照《借款协议》的约定偿还本息，如到期不还，借款到期的次日，王士宝所出借款项直接冲抵购房款，由元亨公司按照相关规定开具销售发票，并协助王士宝办理房屋所有权登记；为了保证元亨公司能够及时归还王士宝借款，王士宝同意元亨公司就双方签订的《商品房买卖合同》中的房产对外销售，在元亨公司与客户达成房屋买卖意向后，元亨公司以书面方式通知王士宝，在王士宝收到通知的当日，王士宝积极配合元亨公司就房产解除买卖合同，保证元亨公司房屋能够正常销售并办理过户登记手续，元亨公司将所售房屋全部支付给王士宝，以此冲抵元亨公司向王士宝的借款；当元亨公司按照约定时间偿还借款本息，王士宝承诺在收到还款之日后与元亨公司办理所签订的《商品房买卖合同》的解除事宜，王士宝配合元亨公司办理合同撤销备案等相关手续，在此过程中所产生的费用等由元亨公司全部承担……。虽然王士宝提交了其与元亨公司于2019年12月28日签订的《商品房买卖合同》、元亨公司开具的日期为2019年12月28日的购房发票等证据，以证明双方之间系商品房买卖合同关系，请求确认其系案涉房屋的所有权人，要求元亨公司协助办理产权证书，但从双方签订的《借款协议》、《协议》所反映的内容来看，王士宝、元亨公司签订《商品房买卖合同》实际上是为双方之间的《借款协议》履行提供担保，并非真正形成商品房买卖合同关系。 从王士宝一审举证的落款日期为2013年12月5日的《人民调解协议》载明的内容来看，系双方为解决王士宝融资款1000万元利息的支付争议所签订。该协议虽提及王士宝个人融资款1000万元用于石台县旅游接待服务中心建设（元亨公司将石台县旅游接待服务中心4号楼所有权转让给王士宝），但仅凭该笼统表述不但不足以证明双方之间就案涉房屋形成商品房买卖关系及王士宝对案涉房屋享有所有权，且在一定程度上进一步印证了双方此前签订《商品房买卖合同》实际上是为双方之间的1000万元《借款协议》履行提供担保。此外，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书虽可以发生物权变动的法律效力，但王士宝一审举证的（2017）皖1722执78号之二《执行裁定书》系查封裁定，并不涉及物权变更，不足以证明王士宝对案涉房屋享有所有权。王士宝一审举证的石台县房产事务局、石台县住房和城乡建设委员会向石台县民营企业融资担保有限公司出具的函件，不能直接作为认定王士宝对案涉房屋享有所有权的依据，且相关函件亦未直接确认王士宝对案涉房屋享有所有权。 在王士宝主张的案涉法律关系性质与一审法院根据案件事实认定的不一致的情况下，一审法院已依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第五十三条第一款的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”，在开庭时将双方签订的商品房屋买卖合同是否属于借款担保、王士宝要求确认案涉房屋所有权是否有依据、应否按民间借贷关系进行审理列为焦点问题进行审理。王士宝未根据法庭审理情况变更诉讼请求，在一审法院向其释明本案系民间借贷法律关系、是否变更诉讼请求后，仍未变更诉讼请求。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）于2020年8月20日起施行。该司法解释第三十二条第一款规定：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定”。一审法院于2020年6月1日受理本案，故一审法院依照修改前的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第一款的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，以王士宝主张的法律关系性质与该院根据案件事实认定的不一致为由，裁定驳回其起诉，并无不当。 综上，王士宝的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 程 敏 审判员 潘少华 审判员 余乃荣 二〇二一年二月五日 法官助理吴辉 书记员孙慕瑶