北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20497号原告（反诉被告）：尹强，男，1981年3月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：余中俊，男，1963年4月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：黄绍华，北京弘知律师事务所律师。原告（反诉被告）尹强与被告（反诉原告）余中俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）尹强，被告（反诉原告）余中俊的委托诉讼代理人黄绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹强向本院提出诉讼请求：1.判决尹强与余中俊签订的租赁合同于2020年6月14日解除；2.余中俊向尹强支付违约金17500元；3.余中俊向尹强退还租房押金17500元及利息（从起诉之日至实际支付之日止，按照日息万分之五计算）；4.诉讼费由余中俊承担。事实与理由：余中俊交付的房屋严重不符合合同约定，且已影响尹强及其家人的安全与健康，余中俊没有承担约定的维修义务，且长期逃避责任，致使尹强长期无法正常使用房屋，只好被迫搬离。请求法院依法维护尹强的合法权益。余中俊答辩称，不同意尹强的全部诉求。因为尹强没有法定或约定的理由提前解除合同，尹强构成违约。余中俊不存在违约行为。尹强支付的押金抵扣了其应付的违约金，应该驳回其诉讼请求。尹强违约造成的损失，我方提起反诉。余中俊向本院提出反诉请求：1.判令尹强支付余中俊2020年6月16日至2020年6月30日的房租8750元及房屋空房损失17500元；2.判令尹强支付一个半月的免租期房屋租金26250元；3.判令尹强恢复房屋主卧墙体；4.判令尹强赔偿余中俊厨房锅碗瓢盆及卧室床上用品的损失1万元；5.反诉费由尹强承担。事实与理由：余中俊与2020年6月30日接到物业电话，称尹强搬离了租住房屋。余中俊到租住房屋后，即发现尹强已经搬离，余中俊通知尹强做交接，尹强不予理睬。经查看，尹强将主卧室部分墙砖拆除，留有一个大洞，厨房内的厨具、卧室内的四套高档床上用品等全都不见，价值1万余元，经联系，尹强认可上述物品被扔掉。按照合同约定，尹强提前解除合同，应提前30日通知，且承担一个月租金作为违约金，尹强未提前30日通知给余中俊造成的空房损失应予以赔偿，2020年6月16日至2020年6月30日的房屋租金应由尹强承担，应支付免租期房租1.5个月，且应将房屋恢复原状、赔偿物品损失。为维护自身权益，特提起反诉，请求判令所请。尹强针对余中俊提出的反诉请求答辩称，我方在2020年6月16日已经搬走，且多次联系余中俊，因是余中俊违约，我方才解除合同搬走的，故不同意租金损失、违约金；房屋免租期从2020年1月15日至2020年2月15日，在合同中有约定，确实有一个月免租期，但是不同意支付，免租期是因为重新装修；同意将墙体恢复原状；物品损失不认可，没有这些东西。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月28日，余中俊（出租人、甲方）与尹强（承租人、乙方）签署《北京市住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定将坐落于北京市通州区潞苑南大街某处的房屋（以下简称涉案房屋）出租给尹强使用，建筑面积388平方米，租期自2020年2月15日至2021年2月14日，共计1年。甲方应于2020年1月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。租金标准为每月17500元，总计210000元。支付方式：押一付一，各期租金支付日期：2020年2月15日-2021年2月14日每月20号。第六条、房屋维护及维修……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋内及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条、合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达17500元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理适用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。……第九条、违约责任（一）甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应租金。……该合同还约定了其他内容。2020年1月14日，双方签署了涉案房屋的交接清单。合同签订后，双方开始履行合同。余中俊向尹强交付了涉案房屋，尹强于2019年12月30日向余中俊支付押金17500元，于2020年2月20日支付租金17500元，2020年3月20日支付租金17500元，2020年4月20日支付租金17000元（扣除维修燃气热水器的费用500元），2020年5月20日支付租金13000元（扣除维修车库门的费用4500元）。关于房屋中的车库门问题、空调问题、热水器问题、水费问题，尹强称2020年6月空调无法使用，天气闷热；涉案房屋的车库门损坏长达2个月才修好，存在安全隐患；热水器损坏导致其一周无法使用；水表箱出现问题，水表跑了3000多吨，余中俊没有承担约定的维修义务，导致房屋无法正常使用。余中俊称其一直积极协助维修，不存在违约行为。关于房屋的交付时间和交接物品，余中俊称交完押金当时就交付了，除了交割清单中的物品，房间里还有一些床上用品和厨房用品，尹强退租时这些物品都没有了，并提交了通话录音及证人证言予以证明，尹强对该通话录音及证人证言不认可，称没有看到锅碗瓢盆及被褥，极少数的已经发霉的物品，交割清单上没有，余中俊告诉他可以当作无用垃圾处理。尹强称2020年1月15日收的房，其退房的物品与房屋交割清单中的项目一致，并提交了微信聊天截图、房屋交割清单予以证明。关于房屋内的现状情况，余中俊称主卧打了个洞，尹强搬离时候没有恢复原状。尹强认可房屋有洞，称是其安装新风机时候墙体通风管道的洞，其可以联系安装公司来回填。关于免租期，余中俊称涉案房屋约定一个月的免租期，实际有一个半月的免租期，要求尹强支付免租期租金。尹强称因为房屋需要进行装修，有一个月的免租期，从2020年1月15日至2020年2月15日，其不同意支付免租期期间的租金。关于合同解除的时间，尹强称合同应于2020年6月15日解除，因为余中俊违约，其从涉案房屋搬走。余中俊称合同应该于2020年6月30日解除，物业通知其尹强搬离涉案房屋，其之前并不知道，是尹强违约自行搬走。尹强向本院提交微信聊天记录显示，其配偶于2020年6月20日通知余中俊不再继续承租房屋。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，尹强与余中俊签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定履行各自的合同义务。关于违约问题，根据双方的微信聊天记录，涉案房屋确实存在车库门问题、空调问题、热水器问题、水表问题，但并未根本影响尹强对涉案房屋的使用，且余中俊一方未拒绝履行维修或报修义务，而就维修事宜进行了沟通协调，在尹强找人在维修后，余中俊亦负担了车库门、热水器的维修费用。同时，尹强未提供证据证明该房屋影响其安全健康，故本院认定余中俊一方并不构成根本违约，而尹强在未与余中俊协商一致且未达到合同解除条件时提前单方面解除合同的行为构成违约，尹强应按照合同第九条第（二）款向余中俊承担相应的违约责任。合同中约定的违约金为月租金的100%，考虑到涉案房屋确实存在一定瑕疵的事实，根据公平原则，本院对违约金酌情调整为14000元。至于余中俊主张的空房损失，因尹强承担违约责任，故本院不予支持。关于合同解除的时间，根据尹强提交的微信聊天记录，其于2020年6月20日通知余中俊不再继续承租房屋，且主张已经搬离了涉案房屋。故本院认定合同的解除时间为2020年6月20日，尹强已支付房租至2020年6月14日，对剩余部分房租3500元，尹强应予以补足。关于免租期问题，根据双方的交割清单及微信聊天记录显示，涉案房屋实际于2020年1月15日交付给尹强，有一个月的免租期，现双方已经解除合同，在本院认定尹强承担违约责任的情况下，余中俊要求尹强继续承担免租期费用的要求，没有合同和法律依据，故关于余中俊免租期的反诉请求，本院不予支持。关于房屋卧室内的墙体，因尹强认可房屋主卧墙体有洞，同意联系安装公司来回填，对此本院不持异议。关于房屋内的物品，因双方的交接清单中没有显示余中俊要求的物品，且根据尹强提交的微信聊天记录，在交付涉案房屋之前，尹强曾提醒余中俊对房屋内的物品进行存放，故对余中俊主张的房间内的物品损失，依据不足，本院不予支持。故尹强需要支付余中俊2020年6月15日至2020年6月20日的房租3500元和违约金14000元，押金17500元予以抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认余中俊与尹强于2019年12月28日签订的《北京市住房租赁合同》于2020年6月20日解除；二、尹强将涉案房屋主卧内的墙体恢复原状，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回尹强的其他诉讼请求；四、驳回余中俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由尹强负担（已交纳）。反诉案件受理556元，由余中俊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二一年二月一日法官助理 赵一阳书 记 员 刘 钰