江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初12号原告：吉安市青原区昱坤物业服务有限公司，住所地吉安市青原区河东街道大塘村斋楼新村第1栋，统一社会信用代码91360803MA37PW3YX3。法定代表人：张远梅，总经理。委托诉讼代理人：邱腾芳，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘方远，江西智桥律师事务所律师。被告:罗小青，女，1976年10月7日出生，汉族。原告吉安市青原区昱坤物业服务有限公司（以下简称昱坤物业公司）诉被告罗小青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告昱坤物业公司的委托诉讼代理人邱腾芳、刘方远到庭参加诉讼，被告罗小青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昱坤物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付物业服务费5673.5元（自2017年8月11日暂计至2020年7月31日）；2.请求判令被告向原告支付逾期物业服务费的违约金1300元（以每年的物业服务费1908.72元为基数，按年利率24%计算，自2017年8月11日计算至2020年7月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为吉安市青原区梅苑小区恒荣阁1303房业主，其房屋建筑面积138.31㎡。原告从2017年8月11日起，入驻梅苑小区提供物业服务。原告与梅苑小区业主委员会签订《梅苑小区物业管理合同》及《补充合同》约定，电梯房11至13楼物业服务费按1.15元/㎡/月交纳，未如期交纳物业服务费的违约金按每日3‰计算。原告为小区提供了完善的物业服务，被告应当履行交纳物业服务费的义务。从2017年8月11日至2020年7月31日，被告拖欠物业服务费5673.5元[138.31㎡×1.15元/㎡/月×（35个月+19天）]。现原告经催收无效，诉至法院，望判如所请。被告罗小青辩称，由于14楼漏水，导致被告房屋的大厅、三个房间严重发霉，14楼业主不承认是他的责任，业主之间不好直接沟通，被告要求原告物业公司协助调解，但物业公司要被告自己去解决。所以被告认为原告没有尽到自己应尽的义务，既未提供良好的物业服务，也没有及时帮助被告协商解决房屋漏水的问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年8月27日，原告昱坤物业公司（乙方）与青原区梅苑小区业主委员会（甲方）签订《梅苑小区物业管理合同》约定：“根据《物权法》《江西省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为梅苑小区提供物业管理服务，订立本合同。物业基本情况：物业类型别墅、电梯房、小高层；座落位置青原区；建筑面积178932㎡；……第二章委托物业服务内容：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理。具体包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙、外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯，避雷装置的更新改造启用房屋维修基金；2.物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，使用年限期满后重置启用维修基金；3.市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4.公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；7.交通秩序与车辆停放的管理；8.协助做好物业管理区域内的安全防范工作；……第三章物业服务费用。物业公共性服务费由乙方按物价部门审批文件为准收取，现暂按现在的价格收取，一季度后再作调整。1.空置房指房屋未装修的按吉安市物业管理条例收取物业管理费；2.物业服务费如需调整，经甲方同意后，乙方以书面形式向物价部门报批，经物价部门审批后方可执行；3.共用部分共用设施设备的大、中维修和更新改造费用从专项维修基金支出；……6.业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务。……第五章甲乙方的权利义务。……乙方应履行的义务：2.及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。……第七章物业服务合同期限及解除。本合同期限为3年，自2017年8月11日起至2020年8月10日止。合同期届满前六个月内，甲方作出续聘或解聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。……第八章违约责任：3.甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……第九章附则1.本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应承担连带责任；2.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督合同的实施；3.双方约定自本合同生效之日起3日内，根据甲方委托管事事项，办理接管验收手续；4.双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……”同时，双方又签订《梅苑小区物业管理补充合同》约定：“补充第三章的第6点，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费（具体如下）：电梯房1-2楼0.7元／㎡／月、3-7楼0.85元／㎡／月、8-10楼0.95元／㎡／月、11-13楼1.15元／㎡／月、14-18楼1.3元／㎡／月，别墅0.5元／㎡／月，小高层0.4元／㎡／月。后原告依约进入梅苑小区提供物业管理服务。另查明：一、被告罗小青系梅苑小区恒荣阁1303房业主，该房屋建筑面积138.31㎡，其交纳物业费的标准为1.15元/㎡/月。自原告为梅苑小区提供物业管理服务后，被告开始拖欠物业费。2020年4月27日，原告在被告家门口张贴通知书，通知被告罗小青在同年4月30日前，交纳2017年8月11日至2020年4月11日的物业费5089.8元（138.31㎡×1.15元/㎡/月×32个月），逾期未交，违约金按每日千分之三计算。但是被告至今拒不交纳，原告因此诉至法院。二、2017年8月19日，青原区梅苑小区业主委员会会议决定选聘原告昱坤物业公司为本小区提供物业管理服务，所以双方于2017年8月27日签订《梅苑小区物业管理合同》。三、被告罗小青的梅苑小区恒荣阁1303号房屋存在房顶、内外墙渗水、发霉，以及墙面粉刷层脱落的现象。上述事实，有原告昱坤物业公司向本院提交的该公司营业执照复印件1份、《梅苑小区物业管理合同》2份、《梅苑小区物业管理补充合同》1份、青原区梅苑小区业主委员会会议记录1份、催收物业费的照片1张，以及被告罗小青提交的其房顶、内外墙渗水、发霉，以及墙面粉刷层脱落的照片6张等证据证明，经组织双方质证，被告对原告提交的营业执照、催收物业费的照片无异议；对物业管理合同的真实性、合法性没有异议，但认为该合同约定了原告应当为业主提供房屋漏水现象的协调服务，原告没有履行，所以其服务不到位；对小区业主委员会会议记录，认为没有业主签字只一个公章印，且对电梯房七楼以上每层加收物业费0.5元，属乱收费。对被告提交的证据，原告对其真实性、关联性有异议，不能证明是其房屋的现状，也不能证明原告没有去协调房屋漏水问题。对当事人没有异议的证据本院予以确认，并在卷佐证；仅凭物业管理合同不能证明原告的服务不到位，该合同根据房屋楼层高低分别确定物业费的收取标准，并无不当；业主委员会的会议记录有参会人员的签名；被告提交的照片，能够证明其房屋存在渗水、发霉现象。故对上述证据本院予以采信。本院认为，国务院颁布的《物业管理条例》第十五条第二项和《江西省物业管理条例》第十九条第二项均规定：“业主委员会执行业主大会的决定，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”因此，原告昱坤物业公司与青原区梅苑小区业主委员会签订的《梅苑小区物业管理合同》及其补充合同，合法有效，对该小区业主被告罗小青具有约束力，原告依合同约定为小区提供了物业管理服务，被告就应按合同约定履行支付物业服务费的义务。被告是梅苑小区恒荣阁1303号房屋的所有人，根据《梅苑小区物业管理合同》及其补充合同的约定，电梯房11至13楼物业费的收费标准为1.15元/㎡/月，其房屋建筑面积为138.31㎡，故原告要求被告罗小青支付2017年9月1日至2020年4月11日，计31个月11天，合计物业费4989.07元[138.31㎡×1.15元/㎡/月×（31月+11天）]的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；由于原告与青原区梅苑小区业主委员会，于2017年8月27日签订的《梅苑小区物业管理合同》第九章第3条约定：“双方约定自本合同生效之日起3日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。”所以原告应当是2017年8月30日后才为梅苑小区提供物业管理服务，其在2017年8月11日到30日期间并未为梅苑小区提供服务，现原告主张被告交纳该期间的物业费，没有事实依据；原告只于2020年4月27日催告原告交纳2020年4月11日前的物业费，2020年4月11日以后的物业费原告并未履行书面催收的义务，所以原告诉请被告交纳2020年4月11日至2020年7月31日的物业费，本院不予支持；被告房屋的外墙渗水，如果该房屋在保修期内，原告应当积极协商由开发商负责保修，如果已过保修期，应当向本小区业主委员会反映，积极启动本小区房屋专项维修基金，对业主的房屋进行维修；即使是上下楼业主之间的房屋存在渗水现象，原告也应积极协调解决，在业主之间无法协商解决问题时，应当引导业主通过合法途经解决。对业主房屋渗漏问题，原告不应坐视不管、推诿扯皮。被告的抗辩理由部分予以采纳，故原告要求被告支付违约金1300元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告要求被告罗小青支付2017年9月1日至2020年4月11日期间的物业费4989.07元的诉讼请求，本院予以支持；要求被告交纳之前的物业费，无事实依据，之后的物业费原告履行催收义务后，可以另行主张；驳回原告要求被告支付违约金1300元的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条规定，判决如下：一、被告罗小青在本判决生效之日起五日内支付原告吉安市青原区昱坤物业服务有限公司物业费4989.07元；二、驳回原告吉安市青原区昱坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗小青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 欧阳根金二〇二一年二月二十三日法官助理刘春梅书记员张钰附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。