江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终199号上诉人（原审被告）：傅敏，男，1980年3月9日生，汉族，住江西省吉安市井开区。委托诉讼代理人：黄三保，江西钧略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安贸易广场开发有限公司，住所地江西省吉安市青原区贸易广场豪德星城B栋A518号，统一社会信用代码913608006124336912。法定代表人：胡文宝，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：侯晋军，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。原审第三人：夏小敏，男，1982年11月18日生，汉族，户籍地江西省吉安市泰和县，现住江西省吉安市青原区。原审第三人：罗晶晶，女，1983年11月9日生，汉族，户籍地江西省吉安市吉州区，现住江西省吉安市青原区。原审第三人：江西博浩科技发展有限公司，住所地江西省吉安市青原区贸易广场豪德星城银座1幢2312室，统一社会信用代码9136080007426763X6。法定代表人：罗晶晶，该公司执行董事兼总经理。上诉人傅敏因与被上诉人吉安贸易广场开发有限公司（以下简称贸易广场公司）及原审第三人夏小敏、罗晶晶、江西博浩科技发展有限公司（以下简称博浩科技公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅敏上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回贸易广场公司的全部诉讼请求，二审案件受理费由贸易广场公司、夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，贸易广场公司对案涉房屋不享有所有权。首先，夏小敏、罗晶晶在贸易广场公司处购买了案涉房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，夏小敏、罗晶晶支付超过一半的房款，并实际占有、装修、使用，也办理了相应的登记备案手续。贸易广场公司与夏小敏、罗晶晶之间是合同之债，且贸易广场公司未就案涉房屋进行不动产首次登记，故其对案涉房屋不享有所有权。备案合同是案涉房屋权属状况对外公示的唯一方式，傅敏有理由信赖该公示，其向法院申请查封案涉房屋的行为合法，法院依法查封登记备案在夏小敏、罗晶晶名下的案涉房屋也并无不当。其次，调解书系当事人意思自治的产物，属于协议范畴，没有物权变动的法律效力。再次，贸易广场公司与原审第三人发生纠纷后，贸易广场公司本可依法向法院申请查封案涉房屋但其未及时保护自身权益，造成的不利后果应自行承担。2.一审法院适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，非第二十五条的规定。贸易广场公司已将案涉房屋转让给夏小敏、罗晶晶，夏小敏、罗晶晶也占有使用。虽然双方之间存在债权债务关系，但案涉房屋并未过户登记到贸易广场公司名下，贸易广场公司未取得案涉房屋所有权。案涉房屋是由谁建的与本案没有关联。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定。傅敏与原审第三人之间系债权债务关系，现在涉及到金钱债权执行，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定。贸易广场公司作为案外人以另案生效的民事调解为由提出排除执行异议不符合法律规定，对其诉请不应支持。贸易广场公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，贸易广场公司对案涉房屋自始至终享有物权，原审第三人夏小敏、罗晶晶从未获得物权。首先，不动产登记簿是不动产物权变更的唯一方式，《商品房买卖合同（预售）》的备案、对案涉房屋的占有和使用、案涉房屋的预查封等均不发生物权变更的效力。本案中案涉房屋自始至终都未登记在夏小敏、罗晶晶名下，《商品房买卖合同（预售）》备案仅是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，并非物权变动的公示方式。且案涉房屋系不动产而非动产，夏小敏、罗晶晶占用、使用该房屋不发生物权变动效力。案涉房屋既未预告登记也无证据证实登记在夏小敏、罗晶晶名下，且案涉商品房买卖合同也由法院确定解除，根据相关法律规定，夏小敏、罗晶晶获得案涉房屋物权的基础均已消灭，案涉房屋已没有完成登记的可能。傅敏以案涉房屋可以查封来推断夏小敏、罗晶晶对案涉房屋享有物权明显混淆了预查封和物权两个概念。其次，根据江西省吉安市青原区人民法院作出的（2019）赣0803民初1732号民事调解书可知，基于原审第三人夏小敏、罗晶晶的违约行为而解除其与贸易广场公司之间的商品房买卖合同，再依法确认案涉房屋物权归属于贸易广场公司，但并未确定案涉房屋物权系由原审第三人夏小敏、罗晶晶变更至贸易广场公司。再次，贸易广场公司在2019年就启动法律程序要求解除其与夏小敏、罗晶晶签订的《商品房买卖合同（预售）》，并于2020年3月向法院申请强制执行，要求办理案涉房屋合同的备案注销手续，故贸易广场公司已及时主张权利，并不存在傅敏所称的怠于行使权利。2.一审法院适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款的规定，法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。本案中，民事调解书确认案涉房屋物权归贸易广场公司，与第二十五条的规定一致，故本案不存在适用第二十六条而非第二十五条的说法。夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司未陈述意见。贸易广场公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2020）赣0803执保103号协助执行通知书，立即解除对吉安市青原区贸易广场豪德银座1幢2304室、2305室、2306室、2307室、2311室、2312室房产（以下统称案涉房屋）的查封；2.案件受理费、律师费等费用由傅敏负担。一审法院认定事实：贸易广场公司系一家经营范围为开发、建设、经营、管理自建市场及房地产开发的有限责任公司。夏小敏、罗晶晶系夫妻，傅敏与夏小敏系朋友关系。贸易广场公司作为“豪德星城银座”的开发商分别于2018年5月2日、2018年6月11日与夏小敏、罗晶晶在豪德星城项目部签署了合同编号为ＪＡ2018023501、ＪＡ2018020977、ＪＡ2018020987、ＪＡ2018021007、ＪＡ2018021013、ＪＡ2018021017的《商品房买卖合同》，约定：夏小敏、罗晶晶购买贸易广场公司坐落于青原区贸易广场豪德星城银座1幢的六套房屋，并约定了付款方式及违约条款。2018年5月3日、2018年6月11日，夏小敏、罗晶晶就该房向贸易广场公司缴纳了首付款70.2001万元，剩余首付款107.8万元通过向程德学借款用于支付。2018年5月2日、2018年6月11日，贸易广场公司与夏小敏、罗晶晶及程德学签署了《协议书》，并由贸易广场公司与夏小敏、罗晶晶向程德学出具了《承诺书》。2018年5月3日，因夏小敏、罗晶晶提前装修所需向贸易广场公司申请提前交房，贸易广场公司考虑到夏小敏、罗晶晶经营所需将该房交付给夏小敏、罗晶晶，夏小敏、罗晶晶设立博浩科技公司使用该房。但在办理按揭手续过程中，因夏小敏、罗晶晶征信等问题导致按揭无法办理，贸易广场公司多次催促后，夏小敏、罗晶晶拒不支付购房款。为此，夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司于2019年5月28日向贸易广场公司及程德学出具《承诺书》，承诺：同意于2019年7月31日前向贸易广场公司支付剩余房款173万元及违约金15万元，向程德学归还借款107.8万元。逾期，同意解除该房的《商品房买卖合同》并办理该房《商品房买卖合同》网签备案注销手续，且《商品房买卖合同》解除及网签备案注销手续办理所产生的诉讼费、律师费、保全费等所有相关费用由夏小敏、罗晶晶承担；同意立即搬离该房并按20元／月／平方米从2018年5月3日支付占用费至实际办理之日止；同意向贸易广场公司支付因夏小敏、罗晶晶原因导致该房《商品房买卖合同》被解除的违约金38.9万元；同意向程德学支付按月息两分从借款之日起算至实际还款之日的违约金；特别授权贸易广场公司在扣除夏小敏、罗晶晶应向贸易广场公司支付的所有费用外的其他费用支付给程德学，用于归还夏小敏、罗晶晶的借款；博浩科技公司为夏小敏、罗晶晶在承诺书的内容承担连带担保责任，且承诺按时搬离，后夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司未按《承诺书》内容履行相关义务，贸易广场公司遂诉至法院。2019年12月20日经法院主持调解，贸易广场公司与第三人达成如下协议：一、夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司共同支付贸易广场公司购房款173万元、逾期付款违约金20万元、律师费8.4万元及案件受理费1.979万元，共计203.379万元，此款在2020年1月15日前支付10万元，在2020年1月20日前支付193.379万元；……三、若夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司未按期履行以上任何一期付款义务，则各方当事人按以下条款履行：1.贸易广场公司与夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司签署的坐落于青原区房屋的《商品房买卖合同》自夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司以上任何一期约定付款之次日起解除，涉案房屋所有权归属于贸易广场公司所有，由贸易广场公司自行处置；2.夏小敏、罗晶晶在前述《商品房买卖合同》解除之日起3日内办理涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案注销手续并承担网签备案手续注销相关费用；……。据此法院制作了（2019）赣0803民初1732号民事调解书。事后夏小敏、罗晶晶仅在2020年1月15日前支付10万元，未自动履行该调解协议的其他付款义务。为此贸易广场公司于2020年3月12日向法院提交强制执行申请书，对夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司申请执行事项有：1.办理涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案注销手续并承担网签备案注销相关费用，涉案房屋所有权归属于贸易广场公司所有，由贸易广场公司自行处置；2.搬离涉案房屋；3.在扣除夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司向申请人交付的款项以及贸易广场公司向程德学支付的款项后，要求夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司向贸易广场公司支付款项（暂计算至2020年3月3日为422293元）及从2020年2月20日计算至实际付清之日止的逾期付款违约金（按月利率2％计算）；4.本案执行费由被申请人承担。因受新型冠状病毒疫情影响，法院于2020年5月13日对贸易广场公司的执行申请立案受理，案件正式进入执行程序。另查明，2020年5月12日，本院依法受理傅敏请求冻结夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司银行存款400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产的诉前保全申请，2020年5月13日法院根据该申请作出（2020）赣0803财保28号诉前保全民事裁定书，2020年5月22日法院依照该民事裁定书作出（2020）赣0803执保103号协助执行通知书，在吉安市不动产登记中心依法查封了网签备案在夏小敏、罗晶晶名下的位于吉安市青原区。2020年6月10日，贸易广场公司对法院依照（2020）赣0803财保28号诉前保全民事裁定书和（2020）赣0803执保103号协助执行通知书查封吉安市青原区贸易广场豪德银座1幢2304室、2305室、2306室、2307室、2311室、2312室房产提出书面异议，并向法院申请撤销（2020）赣0803执保103号协助执行通知书。法院依法组成合议庭对贸易广场公司的异议进行了审查、听证，于2020年6月24日作出（2020）赣0803执异4号执行裁定书，认为贸易广场公司的异议不成立，故裁定驳回了贸易广场公司的异议请求。2020年7月13日，贸易广场公司不服该裁定，向法院立案庭递交了民事诉状，此后法院曾召集双方进行诉前调解，经诉前调解不成后，法院正式立案受理。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：贸易广场公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，夏小敏、罗晶晶虽从贸易广场公司处购买了案涉房屋，并备案登记，但该备案登记并非案涉房屋物权设立、变更的法定方式，故案涉房屋物权并未发生变动。且根据江西省吉安市青原区人民法院作出的（2019）赣0803民初1732号民事调解书及夏小敏、罗晶晶、博浩科技公司未按调解书履行义务的情形可知，夏小敏、罗晶晶与贸易广场公司签订的《商品房买卖合同》已解除，故夏小敏、罗晶晶未取得案涉房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，并结合贸易广场公司提供的案涉房屋土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等证据，可认定案涉房屋的权利人系贸易广场公司。因此，一审法院支持贸易广场公司对查封案涉房屋提出的异议并无不当。傅敏上诉主张案涉房屋归其所有的意见缺乏事实和法律依据，对该上诉意见不予采纳。本案所涉调解书非权属纠纷，傅敏上诉主张应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定缺乏依据，对该上诉意见亦不予采纳。综上所述，上诉人傅敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34,880元，由上诉人傅敏负担。本判决为终审判决。审判长 陈 晨审判员 陈治美审判员 杨思铭二〇二一年二月三日法官助理刘娟书记员周芳