北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21171号原告（反诉被告）：李昊，男，1998年3月7日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。委托诉讼代理人：于力涓，北京汉颂律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐小川，女，1986年7月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：方斌，北京市鑫诺律师事务所律师。原告（反诉被告）李昊与被告（反诉原告）唐小川房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案李昊及其委托诉讼代理人于力涓，唐小川及其委托诉讼代理人方斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昊向本院提出诉讼请求：1.判令唐小川退回租房押金3.5万元；2.本案诉讼费由唐小川承担。事实与理由：2019年11月14日，李昊与唐小川签订房屋租赁合同一份。由李昊租赁通州区某商铺用于经营奶茶店。按照合同约定，李昊向唐小川交纳租房押金3.5万元，房租每月1.75万元，租期自2019年11月15日至2020年6月8日。合同生效后李昊按约定支付了押金及租金，现合同已到期，房屋已退回，但唐小川不同意退还押金。故李昊诉至法院。唐小川答辩称，不同意原告的诉讼请求，因为双方合同关系已经解除。根据姜华、李昊与唐小川之间的合意，李昊支付给唐小川的押金已经转给姜华，并且姜华与李昊在2019年11月16日签订租赁合同，协议中明确押金转给李昊，因此，退还押金的义务方应为姜华而非唐小川，李昊起诉唐小川一案主体不适格，请求法院驳回李昊全部诉讼请求，诉讼费应由李昊承担。唐小川向本院提出反诉请求：1.判令李昊赔偿唐小川违约金3.5万元；2.判令李昊承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月14日，唐小川与李昊签订《商铺写字楼租赁合同》，唐小川已经按租赁合同约定履行完全部义务，包括配合李昊办理过户、预约原房东即案外人姜华，与李昊重新签订书面合同等。但李昊单方提出终止合同，未按租赁合同第十一条约定，提前30日将营业执照迁出或注销。也未按照租赁合同第十四条约定，提前90日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。我方与姜华均未收到李昊的书面通知，也均未与其签订终止合同书。另，唐小川在国家企业信用信息公示系统查明，李昊截至2020年6月17日才将营业执照转出。据此，李昊构成单方违约，应承担违约责任赔偿唐小川违约金3.5万元。故请求法院支付唐小川的反诉请求。李昊针对唐小川的反诉请求答辩称，不同意唐小川的反诉请求，因为双方签订合同后，李昊虽已按照约定与原房东续签合同，根据合同第十七条约定，续签的合同并未生效履行，因李昊未按照合同中约定于2020年4月28日前将约定房租交付给姜华，而是将房屋交还姜华。因此，唐小川辩称李昊与唐小川之间合同履行完毕，没有法律依据，李昊与姜华之间签订合同生效前提并未满足，因此李昊与唐小川之间的合同关系仍然存在，鉴于李昊已经将房屋实际交还给原房主，唐小川仍然负有向李昊退还房屋押金的合同义务，请求法院驳回唐小川反诉请求。租赁房屋用于经营，在租赁期间不能办理交房和迁出，此条不是李昊真实意思表示，而是出于对法律的误解所签订的，李昊与原房东已经结清水电费用，所以不存在拖欠水电费的问题。关于第十四条的约定，双方履行合同完毕，李昊另行与姜华签订房屋租赁合同，李昊未按照约定给姜华交付房租，所以没有生效，这一条也不适用双方违约条款，李昊没有义务在90日前与对方解除合同。关于第十五条约定，违约金约定过高，违约事项从本案实际履行来看也不存在。第十七条约定，李昊已经按照合同约定重新与原房东去签订合同，不存在违约的问题。关于反诉租赁合同第十一条，唐小川称李昊未及时将营业执照去迁出、注销，按照合同唐小川已经将营业执照名称变更给李昊，在履行完毕李昊提出退房的时候，该营业执照是李昊的名字，迁出或者撤销法律责任是由李昊个人承担，与唐小川没有任何法律关系，因此不能构成李昊违约的理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月14日，唐小川（出租方、甲方）与李昊（承租方、乙方）及北京汇一通达房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《商铺写字楼租赁合同》（以下简称合同一），约定唐小川将位于北京市通州区新华西街X号院X号楼X层X房屋出租给李昊，租赁期限自2019年11月15日至2020年6月8日止，租金每月17500元，付款方式为押二付六个月零二十天，第一年租金116507元，押金3.5万元。第十一条租赁期满：1、租赁期满后，本合同即将终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前向甲方提出，甲方在合同期满前90日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；如终止合同，乙方提前30日将营业执照迁出或注销，并结清乙方所使用的水、电、燃气费用等，甲方将该押金金额退还给乙方。第十七条其他约定：甲方于一个月以内，约原房东或委托人由原房东或委托人与乙方重新协商在签订一份新的租赁合同，甲方无条件配合乙方办理营业执照与食品证的过户。此外，合同一还约定了其他内容。签订合同一后，双方即开始履行，李昊按约定向唐小川交纳了房租及押金，唐小川向李昊交付了房屋。2019年11月16日，姜华（出租方、甲方）与李昊（承租方、乙方）及北京汇一通达房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《商铺写字楼租赁合同》（以下简称合同二），约定姜华将位于通州区新华西街X号院X号楼X层X出租给李昊，租期自2020年6月9日至2023年6月8日止，租金2万元每月，付款方式押二付一年，乙方付给甲方押金4万元。付款支付日期：2020.4.28、2021.4.28、2022.4.28，第十七条其他约定：如乙方于2020年4月28日前将2020年6月9日-2021年6月8日的房屋租金交付于甲方，甲方与原租户（二房东）于2019年4月13日所签订的合同自动解除，押金转接给乙方。金额为36666，乙方在交付第一笔租金时需补交押金3334，租赁期间乙方如提前终止合同，押金及租金甲方均不退还。此外，合同二还约定了其他内容。庭审中，双方均称姜华系涉案房屋的房主。唐小川称涉案房屋原由姜华出租给唐小川，租赁期限为2019年6月9日至2022年6月8日。李昊、唐小川主张其二人当时与姜华商量，由李昊与姜华重新签订合同。李昊称其于2020年4月28日因经营不善未按照其与姜华签订的合同二约定向姜华支付第一笔租金并向姜华表示不想租赁了，并将房屋交还给姜华。唐小川还称其认为其与姜华之间的租赁合同于2020年6月9日终止。唐小川另称李昊于2020年6月17日将营业执照转出。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。李昊与唐小川签订的合同一系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应视为合法有效。双方之间的合同到期后，唐小川应向李昊退还押金，虽李昊、唐小川主张二人与涉案房屋房主姜华商量，待李昊与唐小川之间的合同一于2020年6月8日到期后，由李昊直接承租涉案房屋，但李昊并未按照其与姜华之间的合同二约定于2020年4月28日交纳第一笔租金和补交押金，且其向姜华表示不再租赁，故李昊与姜华之间的租赁合同并未开始实际履行，并未达到合同二中约定的押金转接条件，且唐小川并未取证证明其将收取的押金转交给姜华，故本院对于李昊要求唐小川退还押金的诉讼请求予以支持。关于唐小川主张其交给姜华的押金问题，可另案解决。关于唐小川反诉要求李昊赔偿延期迁出营业执照违约金的诉讼请求，虽然在双方合同一中约定了合同不续租条件下李昊要提前迁出营业执照，但从本案查明的事实来看，李昊、唐小川均称二人与姜华协商在合同一到期后由李昊直接向姜华承租涉案房屋，李昊与姜华也实际签订了合同二，可见李昊与唐小川均不计划续租合同一，且双方之间的合同一届满后，唐小川自认其与姜华的合同关系也解除，唐小川不再具有涉案房屋的使用权，故李昊将营业执照迁出与否，李昊与姜华之间的合同二履行与否，并没有给唐小川造成实际损失，唐小川亦未举证证明受到实际损失，在这种情况下，合同中约定李昊要提前迁出营业执照否则就要承担违约责任，显失公平，故对于其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、唐小川退还李昊押金35000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回唐小川的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由唐小川负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费338元，由唐小川负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二一年二月一日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰