重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9755号上诉人（原审原告）：王启武，男，1966年8月6日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：曹文娟，四川致高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷瑶，四川致高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐登兰，女，1963年12月16日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审被告）：郭继兴，男，1963年6月2日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人王启武因与被上诉人唐登兰、郭继兴房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初7910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王启武的委托诉讼代理人曹文娟、刘芷瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王启武上诉请求：1.撤销原判，改判支持王启武的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由唐登兰、郭继兴负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定“合同未约定过户期限或具体条件”不符合客观事实和逻辑。虽然《房屋买卖合同》约定“合同签订时，该房屋办理产权条件尚不成熟，等产权办理条件成熟时郭继兴应协助办理过户”，但该条款属于约定不明，应当视为没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，王启武可以随时要求郭继兴履行合同。2.在《房屋买卖合同》签订后，王启武一直在帮郭继兴偿还贷款，而郭继兴在近两年的时间内未完成过户，已严重超过了合理的履行期限和交易习惯。3.一审法院认定王启武作为房屋共有人之一应知晓案涉房屋登记情况不符合事实。郭继兴由于其他纠纷导致共有房屋被查封，人民法院只会将相关裁判文书送达给郭继兴本人。根据王启武举示的《情况说明》，能够证实案涉房屋的所有共有人在2019年8月18日前均不知晓房屋被查封的事实。王启武作为一个完全民事行为能力人，不可能会购买一套不能过户的房屋，且该房屋购买价并未低于市场价。4.一审法院认定无证据证明郭继兴存在违约行为，致使合同目的无法实现错误。根据王启武举示的《房屋信息查询记录》，在案涉合同签订后，案涉房屋陆续因郭继兴作为被告的其他纠纷被人民法院查封。郭继兴现已失去联系，对于所负债务及义务均予以逃避，对于案涉房屋也予以放任。郭继兴的行为已构成了违约，并导致王启武不能实现合同目的。王启武要求解除合同、返还购房款、支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，应予支持。王启武向一审法院起诉请求：1.判决从起诉之日起解除王启武与郭继兴于2018年10月8日签订的《房屋买卖合同》；2.判令唐登兰、郭继兴立即返还王启武购房款项共计945762元；3.判令唐登兰、郭继兴立即向王启武支付违约金30万元；4.本案案件受理费、保全费5000元、保全保函费2000元由唐登兰、郭继兴承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，王启武与郭继兴签订《房屋买卖合同》，约定郭继兴自愿将其自有的位于成都市高新区房屋33.33%的份额以人民币945762元的价款出售给王启武。付款方式及期限约定为：1、签订本协议前王启武已向郭继兴支付购房款70万元。2、王启武在本协议签订五日内向郭继兴支付购房款245762元。3、在双方签订本协议后郭继兴对原房屋所涉及的后续银行贷款由王启武负责偿还。双方还约定上述合同签订时，该房屋办理产权条件尚不成熟，等产权办理条件成熟时，郭继兴应协助王启武将该房屋过户登记至王启武（或王启武指定的人）名下。办理产权手续发生的契税等其他费用由王启武负担。关于违约责任约定为本协议签订后，双方任何一方不得单方终止协议及违反本协议约定，否则违约方赔偿守约方30万元。上述《房屋买卖合同》签订之前，案外人刘书兰于2012年3月21日向郭继兴转账支付50万元，王启武于2018年10月1日向郭继兴转账支付20万元。上述《房屋买卖合同》签订之后，王启武于2018年10月10日向郭继兴转账支付175095元。一审法院认为，王启武与郭继兴在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律法规禁止性规定，是合法有效的，对当事人具有约束力。现王启武以《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，郭继兴一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的为由，要求解除上述《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》约定“该房屋办理产权条件尚不成熟，等产权办理条件成熟时，郭继兴应协助王启武将该房屋过户登记至王启武（或王启武指定的人）名下”，双方签订《房屋买卖合同》时并未约定过户期限或具体条件。王启武自述其为涉案房屋共有人之一，其理应知晓并能够查询涉案房屋的登记情况，但在本案审理过程中，王启武所举示的房屋信息查询记录不能证明系因郭继兴存在违约行为致使不能实现其合同目的，故一审法院对王启武要求解除《房屋买卖合同》并由唐登兰、郭继兴返还购房款及支付违约金、保全保函费的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回王启武的诉讼请求。案件受理费16011.84元，保全措施费5000元，由王启武负担。二审中，王启武举示了房屋信息查询记录、成都市双流区人民法院（2019）川0116执4511号执行通知书（打印件）、成都市高新技术开发区人民法院（2019）川0191执6022号民事裁定书（打印件）、成都市双流区人民法院（2020）川0116执4343号民事裁定书（打印件）、全国法院失信被执行人名单查询截图，拟证明案涉房屋的限制登记信息在一审庭审后又增加了数条，办理过户的障碍越来越大；郭继兴有履行能力却拒不履行生效文书确定的义务，且已经失联，其行为已构成了违约，并导致王启武的合同目的不能实现。本院认为，王启武举示的证据不能证明郭继兴存在导致王启武合同目的不能实现的违约行为，具体理由见说理部分。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，王启武与郭继兴签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定来履行义务和主张权利。根据《房屋买卖合同》第四条约定，王启武与郭继兴在签订合同时已知晓案涉房屋办理产权条件尚不成就，并约定由郭继兴在产权办理条件成熟时协助王启武办理过户登记手续。虽然《房屋买卖合同》第四条对案涉房屋办理产权条件尚未成就的具体内容未予明确，但结合王启武举示的房屋信息查询记录上载明的2018年6月22日限制过户登记信息以及王启武未提出合同签订时存在其他导致产权办理条件不成就的因素，本院认定该内容应指案涉房屋于2018年6月22日被限制过户登记。王启武系案涉房屋的共有人，有权利自主查询案涉房屋信息。同时，案涉买卖合同标的额高达90余万元，王启武主张其在2018年10月8日签订合同时未查询案涉房屋情况，不知晓案涉房屋已于2018年6月22日被限制过户登记，既与常理相悖，也与合同约定不符。案涉房屋于2018年6月22日被限制过户登记的信息并未消除，故《房屋买卖合同》约定的产权办理条件尚不成就，郭继兴协助王启武办理过户登记手续的前提尚未成就。郭继兴未协助王启武办理过户登记，不属于违约行为。王启武以此为由主张解除合同，由唐登兰、郭继兴返还购房款、支付违约金等，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。即使王启武有证据证明郭继兴在合同履行过程中存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，作为先履行债务的一方，王启武也无权直接以此要求解除合同、返还购房款等，而应按照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条等规定来主张权利。综上所述，王启武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16011.86元，由王启武负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二一年二月二十六日法官助理 黄灵攀书 记 员 陈 宇