广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初4041号 原告：谢文庆，男，1974年11月25日出生，汉族，居民，住平南县。 委托诉讼代理人：梁洁兰，平南县镇隆镇法律服务所法律工作者。 被告：罗海杰，男，1976年12月12日出生，汉族，居民，住平南县。 被告：李健芳，女，1973年11月19日出生，汉族，居民，住平南县。 原告谢文庆与被告罗海杰、李健芳合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，分别于2020年12月3、12月23日公开开庭进行了审理。原告谢文庆的委托诉讼代理人梁洁兰，被告罗海杰（第二次开庭未到庭）到庭参加诉讼，被告李健芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢文庆向本院提出诉讼请求：1.判决二被告返还272991元给原告；2.本案受理费、评估费等费用由二被告承担。事实与理由：2015年农历正月十九日，原告与二被告达成了《宅地转让合同》，合同约定，被告将一幅长19米、宽5.3米，实地面积100.7平方米以185000元转让给原告，二被告承诺包办城建规划手续等；之后原告按合同约定支付了185000元宅地转让款给二被告，并要求二被告尽快履行合同第四条（被告包办城建规划手续）的合同约定，后二被告告知原告到村建站交3000元就算是办通建房手续。原告在2018年4月份动工兴建了一层房屋花费10多万元（评估价格为81991元）。2020年8月31日，原告在知道原被告之间的合同无效的，房屋属违建房屋。之后，原告主动与被告沟通，要求被告返还宅地转让款，建房款和交村建站等款项，被告置之不理。 被告罗海杰辩称：其不可能返还款项给原告，原告已建了一层房子，其出售的宅地的地梁地基已被原告搞坏了；且政府还没有拆原告的房屋；其与原告之间的买卖是你情我愿的。 被告李健芳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年原告谢文庆因想买房建造居住，经人介绍认识被告罗海杰。2015年农历正月十九日，原告谢文庆与被告罗海杰、李健芳签订《宅地转让合同》。该《转让合同》主要内容如下：“甲方（买方）为同和镇活步村谢屋屯谢文庆，乙方（卖方）为同和镇练山村车田屯罗海杰。经双方协商，乙方自愿将位于二中坪转让给甲方。1.该旱地位于二中坪，长19米，宽5.3米，实地面积共100.7米，东面与二中坪公路为界，南面与二中坪宅地为界，西面与二中坪宅地为界，北面与区亮华宅地为界；2.该转让款为壹拾捌万伍仟元整（¥185000元），在签订协议时先付壹拾柒万壹仟元整（¥171000元），余款壹万肆仟元（¥14000元）在农历二〇一五年12月30日前一次性付清，分文不欠；3.该地双方签字后即生效，权属归甲方所有，任由甲方建设或转让，乙方不得以任何理由干涉甲方处置；4.乙方包办城建规划手续，甲方如需办理相关手续，乙方应无条件协助办理。”原告谢文庆，二被告罗海杰、李健芳均在《转让合同》上签字捺印，二被告罗海杰、李健芳为夫妻关系。2015年7月27日，被告告知原告去村建站交费，原告向平南县同和镇村镇规划建设站交纳了3000元，平南县同和镇村镇规划建设站出具了一张发票给原告，被告告知原告交了该费用就可建房。农历2016年正月2日，被告罗海杰出具了《收据》一张给原告，载明：“今收到谢文庆买屋地款壹拾捌万伍仟元正（即185000元正）所有屋地款全部结清”。2018年4月，原告开始在上述土地上建设房屋，并已建好一层房屋。2020年8月31日，平南县同和镇人民政府向原告谢文庆发出《限期拆除通知书》，认为其所建房屋存在非法买卖土地、未取得有关部门的批准擅自在耕地上进行建房的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，责令其限期自行拆除违章建筑。随后，原告要求被告返还宅地转让款、建房款及交村建站的款项，但被告不同意返还。 另查明，原告于2020年9月25日委托正意价格评估集团有限公司对其所建房屋的建造成本进行价格评估，支出评估费3000元。正意价格评估集团有限公司于2020年10月27日作出国正价桂估字【2020】480-371号结论报告书，该报告书中确定原告建造的一层房屋在价格评估基准日（2020年9月25日）的建筑面积为96.46平方米，评估单价为850元/㎡，建造成本为850元/㎡×96.46㎡=81991元。 再查明，被告罗海杰主张其买卖的土地属其所有，称该地系1995年在农田征收时，政府补贴给其父亲罗德芳，没有证书，其提供1995年11月6日《证明》一张，主要内容为：“现因同和镇二中开发占用车田村（队）罗德芳猪栏及空地约50平方米，经同和镇土地所工作人员与其协商，同意在二中石墙边划拨50平方米左右作为补偿地给德方。特此证明”，该证明上无盖章，仅有“经手人：李夏成”的落款。 本案《宅地转让合同》中双方协商转让的土地实地面积为100.7平方米，被告罗海杰庭审称是当时同和二中校长叫其退进“里面一点、加宽加深”，但未提供证据佐证其说法。案涉土地目前属于平南县同和镇“和兴小区”征地范围，该征地于1995年已被同和镇人民政府征收，于2011年再次规划、补偿后，立项建设“和兴小区”。 本院认为，民事主体从事民事活动,除了必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。首先,二被告卖给原告的案涉土地面积,与被告罗海杰主张的《证明》中土地面积不一致，其亦未向本院提交证据证明自己是该涉案地块的合法使用权人,故被告无权处分。其次,双方签订的《宅地转让合同》实为买卖土地,违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告双方转让案涉土地的行为无效，原告给付被告的185000元转让款,被告应当予以返还。关于原告诉请交村建站3000元、建房成本、评估费由被告承担应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,现原告建房面临行政处罚要求拆除，故二被告对原告因此造成的建房损失应当承担赔偿责任，原告在签订协议时,未尽到审慎义务,后又在未办理建房规划许可手续的情况下自行建造房屋，也存在过错，原、被告对该建房造成的损失均应按责任分担。本院认定原、被告双方对该损失各承担50%责任，被告罗海杰不认可原告的国正价桂估字【2020】480-371号结论报告书，又未提供相反证据予以反驳，本院对原告主张的81991元房屋建造成本予以认定，故二被告应赔偿原告的损失为40995.5元；被告罗海杰辩称在村建站交纳3000元后即可建房，无事实和法律依据，故其应当返还该3000元给原告。因此，二被告共需返还原告共计228995.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告罗海杰、李健芳返还人民币228995.5元给原告谢文庆； 二、驳回原告谢文庆的其它诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5394元，减半收取2697元（原告已预缴），由原告谢文庆负担435元，被告罗海杰、李健芳共同负担2262元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5394元（开户名称：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；受理费账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 庄冰冰 二〇二一年二月二日 法官助理 秦文燕 书 记 员 罗洪强