四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终52号 上诉人（原审被告）谢文芬，女，1987年3月13日出生，汉族，住四川省米易县。 委托诉讼代理人：赵康锡，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告）：攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区五十一公里劳动四村，统一社会信用代码：9151040076727076X8。 法定代表人：吴生平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑勇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：白海，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人谢文芬因与攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司（以下简称：顺畅交通检测公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）0402民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭于2021年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人谢文芬及其委托诉讼代理人赵康锡，被上诉人顺畅交通检测公司的委托诉讼代理人郑勇、白海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谢文芬的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回顺畅交通检测公司对谢文芬的全部诉讼请求；三、判令本案一审和二审诉讼费用由顺畅交通检测公司负担。事实和理由：1.谢文芬与顺畅交通检测公司的《门面房租赁合同》已于2020年7月12日协商解除，谢文芬2020年7月15日即将租赁房屋（包含房屋内的制冷设施）交还顺畅交通检测公司。案涉房屋内的制冷设施的损坏系第三人王某所为，顺畅交通检测公司应以侵权法律关系向王军主张，与谢文芬无关。顺畅交通检测公司要求谢文芬对制冷设施恢复原状的诉请请求缺乏事实依据；2.谢文芬租赁案涉房屋的时间共计9.5个月（2019年10月1日至2020年7月15日），扣减顺畅交通检测公司同意因疫情免除谢文芬2个月的房租2万元，谢文芬共应支付租金75000元，但本案事实反映谢文芬已支付租金及押金8万元，故谢文芬未欠付租金。 被上诉人顺畅交通检测公司辩称：1.认可与谢文芬的房屋租赁合同于2020年7月12日协商解除；2.谢文芬未履行完整返还租赁物的合同义务，应承担案涉房屋的制冷设施恢复原状的责任；3.顺畅交通检测公司免除谢文芬2个月房租的条件是其找到下一家承租人，但谢文芬未找到，故免除条件未成就。由于顺畅交通检测公司的主要诉讼目的是要求谢文芬对制冷设施恢复原状，故对一审判决未提出上诉。综上，请求维持原判。 顺畅交通检测公司向一审法院起诉请求：1.判令谢文芬对租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样；2.判令谢文芬支付租金28484.32元；3.判令谢文芬按合同约定给付自2020年8月1日起至制冷设施恢复原样日止的房屋租金损失；4.判令谢文芬给付违约金12000元；5.判令本案诉讼费由谢文芬承担。诉讼中，顺畅交通检测公司将其诉讼请求变更为：1.判令谢文芬将租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样；2.判令谢文芬支付租金3万元；3.判令谢文芬给付自2020年8月1日起至制冷设施恢复原样日止的房屋租金损失；4.判令谢文芬给付违约金12000元；5.判令本案诉讼费由谢文芬承担。 一审法院审理查明：2019年7月8日，谢文芬与顺畅交通检测公司签订《门面房租赁合同》，双方约定：谢文芬租赁顺畅交通检测公司的位于攀枝花市东区××路××号附3-1号250.92平方米的门面作经营使用，每月租金1万元，按季支付租金，先支付一月押金及三个月租金，合计4万元；每次缴纳租金时间为上季度租金到期的前20日；租赁期限3年，即自2019年10月1日起至2022年9月30日止；谢文芬应交纳押金，押金在租赁期满无拖欠水电、物业管理费等情况下，退还谢文芬；谢文芬在租赁合同期满后同等条件下享有优先承租权；租赁期满合同自行终止，若谢文芬在租赁期间中断房屋租赁，将按年租金10％赔偿损失，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，顺畅交通检测公司将租赁房屋交付谢文芬使用；谢文芬也于2019年10月14日支付3万元租金、5月6日支付1万元租金、5月6日委托左某某代付3万元租金、10月14日支付1万元押金，共计支付租金、押金8万元。 顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬在2020年4月7日的微信聊天记录如下：我们几个领导开了一个会，给你减免2到3月两个月租金，房屋如果你不租了，一切按合同来；要继续租，不租要亏死，美女你们之前的水费和煤气费都是我这边帮你们缴的。顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬2020年7月9日的微信聊天记录如下：我给领导汇报了，不得行，还把我说了一顿，你可以停，我锁门；不好意思，那我们合适准备退租了；那就到期了，可以退了；我们还在商量，商量好了给你回话；我就是跑腿的；明天你们要上班不？我们星期一上班；她贵姓呢？樊姐；好的，谢谢。顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬2020年7月17日的微信聊天记录如下：你把房子弄太糟糕了，把我们原有的东西都拆去卖了，星期一等着接我们单位律师函；你们把门锁了，我们东西都没有搬完，怎么可能会损坏呢？空调里面的管道都拆除去卖了，拆的人说你说的，给了5000元，我们带律师取证了，说你叫的，警察都有记录；怎么可能是我叫的，警察给我打个电话，我都不知道怎么回事？今天突然就变了；你们把你们那边合同给律师就行了，我的这份作废合同应该给我；你问我，我还不清楚，前段时间我请假了，回来说门面东西被拆了；房屋他们还没有恢复好嘛；空调没有，空调铜管都没有了；你们试过用得起不嘛；而且氟都漏了，电都不通。 2020年8月6日，顺畅交通检测公司向谢文芬手机发送《解除门面房屋租赁合同通知》，上载：谢文芬，2020年7月10日向你发了《房屋租赁合同违约通知函》，要求你于7月15日前缴清所有欠款，至今物业费和房屋租金没有结算，更严重毁坏拆除原中央空调。我公司从即日起解除双方签订的《门面房租赁合同》，并依据合同约定追究你的违约责任。 一审中，谢文芬申请证人周某某出庭作证，证人陈述：我是2019年11月去店子工作的。2020年7月15日早上9:00，老板谢文芬要我们到店子搬桌子、板凳，一个叫殷洪的也在搬餐具。中午12:30分左右，我们还未搬完的时候就有人来要锁门，监控器和其他小东西没搬，他们就把门锁了，我们就进不去了，我们还打电话告诉了老板谢文芬，老板也与锁门的沟通了的，在搬东西时没有人拆除空调。 一审庭审中，谢文芬陈述其与顺畅交通检测公司解除房屋租赁合同的时间是2020年7月12日，合同解除后，其将餐具卖给了王某，但空调怎么拆除的不清楚。谢文芬当庭播放其于2020年7月23日与顺畅交通检测公司交涉交付房屋钥匙过程中的通话录音，顺畅交通检测公司称录音内容能够证实谢文芬认可空调损坏的事实。 为查清案件事实，一审法院要求谢文芬与顺畅交通检测公司在限定期限内提交公安机关的出警情况及处理材料。顺畅交通检测公司在庭审后提交了攀枝花市公安局东区分局临江路派出所于2020年9月24日出具的《接处警情况说明》，上载：2020年7月17日20时02分许，接110指令：在东区学府花园建行旁网吧楼上三楼厨房内设施被破坏。经了解：郑勇报警称顺畅交通检测公司将东区机场路22号附3-1号房屋出租给谢文芬经营，该公司于7月15日将房屋收回，今天有人到出租房屋拆除厨房设施，民警电话联系王军，王军称谢文芬叫其拆卖，民警告知王军不属于谢文芬的财物请归还，民警电话联系谢文芬，告知谢文芬租赁房屋按合同约定，不得搬走房屋财物。2020年10月10日，一审法院电话通知谢文芬到庭对公安机关出具的《接处警情况说明》进行质证，谢文芬电话称无时间到法院，要求将内容向其宣读，一审法院向谢文芬宣读《接处警情况说明》后，谢文芬提出：出卖餐具给王某是事实，但没有让王某拆除空调，空调是王某拆除，应当由王某恢复原样，《接处警情况说明》的其余内容无异议。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务及有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬2020年7月9日的聊天记录和公安机关出具的《接处警情况说明》，能够证实《门面房租赁合同》的双方当事人客观上已于2020年7月15日协商一致解除合同，一审法院对此予以确认。顺畅交通检测公司与谢文芬约定月租金1万元，谢文芬租赁房屋期限共计10.5个月（2019年10月1日至2020年7月15日），其应向顺畅交通检测公司支付租金105000元。根据顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬2020年4月7日的聊天记录，顺畅交通检测公司同意减免谢文芬2月和3月的租金，由于谢文芬已向顺畅交通检测公司支付租金、押金8万元，其还应给付顺畅交通检测公司支付租金5000元。顺畅交通检测公司与谢文芬的《门面房租赁合同》解除后，谢文芬将经营期间的餐具出售给王某，王某在搬运餐具过程中将房屋内空调设施拆除，该事实有公安机关的《接处警情况说明》证实，故谢文芬应承担恢复租赁房屋内制冷设施的责任。顺畅交通检测公司该诉讼请求有证据证实，一审法院予以支持。顺畅交通检测公司要求谢文芬支付租金3万元的诉讼请求一审法院核定为5000元。对于顺畅交通检测公司要求谢文芬支付自2020年8月1日起至制冷设施恢复原样时止的房屋租金损失的诉讼请求，因案涉房屋谢文芬在2020年7月15日就已交还给顺畅交通检测公司，而空调损坏实际侵权人系王某，本案审理的是合同纠纷，而非侵权纠纷，该损失不应由谢文芬承担，该诉讼请求不予支持。顺畅交通检测公司要求谢文芬给付违约金12000元的诉讼请求，由于双方合同中对此无明确约定，且解除合同是双方协商一致的行为，故顺畅交通检测公司该诉讼请求不予支持。谢文芬所提辩解意见，一审法院已逐一评述，部分予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谢文芬于本判决生效后十日内将租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样；二、谢文芬于本判决生效后十日内给付攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司房屋租金5000元；三、驳回攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司的其余诉讼请求。 二审中，顺畅交通检测公司申请四川衡义物业服务有限公司的工作人员苟某某出庭作证，证人陈述：2020年7月15日下午，证人在巡逻时发现案涉房屋内有人在拆东西，证人即通知业主顺畅交通检测公司，顺畅交通检测公司让证人将案涉房屋的房门锁了，证人应某要求将门锁了。当时门上有三把锁，其中一把锁的钥匙至今在证人手中，另两把锁的钥匙在谢文芬手中。2020年7月17日下午，证人在巡逻时发现有人在案涉房屋中拆油烟机系统，证人通知业主顺畅交通检测公司后，顺畅交通检测公司报警，之后事情证人不清楚。 顺畅交通检测公司及谢文芬对证人证言的真实性、合法性、关联性均予以认可。 一审判决查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的陈述及本案事实，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋内的制冷设施的损坏是否系谢文芬所为，顺畅交通检测公司要求谢文芬将该设施恢复原状的诉讼请求是否应支持；二、谢文芬是否还应向顺畅交通检测公司支付租金5000元。 关于案涉房屋内的制冷设施的损坏是否系谢文芬所为，顺畅交通检测公司要求谢文芬将该设施恢复原状的诉讼请求是否应支持的问题。根据本案事实，顺畅交通检测公司与谢文芬签订的《门面房租赁合同》已于2020年7月12日解除，谢文芬已于同月15日将案涉房屋交还顺畅交通检测公司，顺畅交通检测公司也于同日要求物业公司工作人员将该房屋上锁，因此，谢文芬在2020年7月15日之后对案涉房屋已失去管理和控制权，该房屋的管理义务已转移至顺畅交通检测公司，房屋内财产灭失、毁损的风险也随之转移。顺畅交通检测公司诉讼中提交的攀枝花市公安局东区分局临江路派出所出具的《接处警情况说明》中载明的“王军称谢文芬叫其拆卖”的内容仅系王军个人陈述，并未得到谢文芬的认可，且无其他证据印证，不能采信作为本案的定案依据。综上，顺畅交通检测公司并无充分证据证明案涉房屋内的制冷设施的损坏系谢文芬所为，其要求谢文芬对该设施恢复原状的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于谢文芬是否还应向顺畅交通检测公司支付租金5000元的问题。由于谢文芬共向顺畅交通检测公司缴纳了房屋租金7万元、押金1万元，而根据本案事实，谢文芬应向顺畅交通检测公司支付租金75000元，故一审判决谢文芬向顺畅交通检测公司支付租金5000元并无不当。但是，谢文芬租赁房屋期限共计9.5个月，一审对此认定为10.5个月有所不当，本院依法予以纠正。根据顺畅交通检测公司与谢文芬在《门面房租赁合同》对押金的约定（押金在租赁期满无拖欠水电、物业管理费等情况下，退还谢文芬），谢文芬交纳的押金是否应予退还应满足双方在合同中约定的条件，由于押金的事项顺畅交通检测公司并未主张，谢文芬对此也未提起反诉，故本案中对此不予审理。 综上所述，一审判决对双方当事人争议的主要事实认定有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2020）0402民 初3014号民事判决的第二项，即：“二、谢文芬于本判决生效后十日内给付攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司房屋租金5000元”； 二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）0402民 初3014号民事判决的第一项和第三项，即：“一、谢文芬于本判决生效后十日内将租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样；三、驳回攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司的其余诉讼请求”； 三、驳回攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 一审案件受理费820元，由攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司负担400元，谢文芬负担420元。二审案件受理费50元，由谢文芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二一年二月十九日 法官助理  许 那 书 记 员  倪林蓉