抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初74号 原告：陈文，女，1964年3月11日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住顺城区，系社区推荐人员。 委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区，系社区推荐人员。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街**，统一社会信用代码：912104005742985122。 法定代表人：杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。 委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。 原告陈文与被告抚顺德创置业有限公司（下称德创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦亚东，被告德创公司委托诉讼代理人周冠豫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金28631.57元（截止时间2019年5月8日）。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年08月04日，原告与被告签订了编号为：R201447373的《抚顺市商品房买卖合同》。根据该合同第九条，补充合同条关于房屋所有权登记的约定，按照逾期时间，原告要求被告按照合同约定赔偿逾期办理产权证所产生的违约金。违约金计算方式如下：第一阶段：2015年10月30日-2016年10月28日，365日免责。第二阶段：2016年10月29日-2017年10月28日，379，981.00*4.75/100=18，049.10元。（2016年执行的中国人民银行一年期贷款年化利率：4.75%）第三阶段：2017年10月29日2019年05月08日，合计：557天*379，981.00/100000*5=10，582.47元。合计：28，631.57元。原告购买位于抚顺市远洋城二期Ｂ区商品房，自房屋2015年08月30日房屋交付以来，原告曾多次找到被告公司要求被告及时协助办理产权事宜，但均未能成功。原告作为小区业主也曾委托远洋城小区业主委员会与开发商进行交涉，获得的结果仍然是开发商与政府沟通，开发商手续未齐全等原因未能符合下达产权证书的条件，时间待定。开发商负责人也曾召开业主代表会议，承诺对逾期的事实进行法定的赔偿义务。开发公司逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，导致买受人未如期取得房屋所有权证书的违约行为，买受人有权要求开发商承担违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》所约定的日期，如上三个阶段计算，终止日期为：2019年05月08日，即：地：地产公司正式下达办理产权证通知书之日止中，第一阶段：补充合同7.2条约定，365日内免责。第二阶段：正式合同第九条，4款（1项：“逾期在365日（内）之内，自约定万分之X的违约金”。因第二阶段为逾期365日内，被告未对违约金计算方式进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查实，2016年中国人民银行一年期贷款年化利率4.75%，所以，第二阶段的违约金计算方式按照法律规定的方式计算。第三阶段：补充合同7.3条：《合同》第九条第4款第（2）项：调整为……日万分之零点五支付违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付表的物或者交付提取表的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此房地产开发企业的协助办证义务，应一直到买受人办理完毕房屋所有权转移登记日期止。综上所述，按照双方合同约定的赔偿细则，为维护买受人合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、对于违约金计算的开始日期有异议，应为2018年1月9日。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告提供的证据无法证明诉讼时效中断。我司于2021年1月8日收到法院传票及原告起诉状，故原告自2018年1月9日至2021年1月8日的违约责任尚在诉讼时效中，2018年1月9日前产生的违约金因原告怠于行使权利，而超出诉讼时效。二、违约金截止时间有异议，应为2018年11月29日，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；…。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理，并提供必要的证明文件。可以看出办理产权证的法定和约定的主体都是购房人，开发商只有协助义务。所谓的协助义务就是办理商品房初始登记，我公司于2018年11月29日取得商品房初始登记，故违约金的截止日期应为2018年11月29日，之后原告未能办理的原因不在我公司。原告应当承担自2018年11月29日以后的违约责任；三、原告并无实际损失，主张的违约金过高。我公司已按约交付房屋，原告一直实际占用、使用，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对原告享有的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，违约金应以补偿性为主。本案，若按合同约定的违约金标准，即开始日期为2018年1月9日,截止日期为2018年11月29日，违约金的数额达到6174元。现原告并未提供证据证明逾期给其造成的实际损失，原告主张的违约金过高，且我公司涉及的潜在同类案件多达2000余起，金额约3000多万元，加之政府欠的各类款项近3亿多元，导致项目运转困难，最终导致企业走向破产，请法院予以酌情调整违约金。 经审理查明，2014年8月4日，原告与被告签订了一份《抚顺市商品房买卖合同》（合同编号：R201400470373），约定原告购买被告开发的位于顺城区，房屋总价款为379981元；被告应当在2015年10月30日前将房屋交付原告使用。同时双方约定，自商品房竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。但未约定因出卖人的责任，未能按期办理房屋产权证时违约金的计算方式。嗣后原被告签订《“远洋城”抚顺市商品房买卖合同补充协议》，约定将原买卖合同第九条第2款变更为自合同签订之日起365日内由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。将原买卖合同第九条第4款第（2）项调整为：逾期超过365日后，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告向被告交付全额房款。2018年11月29日，被告办理了案涉商品房初始登记。2019年5月9日，被告发出一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》。2020年8月20日，原告取得案涉房屋的产权证书。原告于2020年8月28日来院起诉。 本院所确认的上述事实，有原告提交的抚顺市商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、办理产权通知书、产权证、业主委员会会议纪要、会议视频、录音材料、业主授权委托书、业主委员会备案核准书、印章刻制备案证明、地、地方领导留言板权录音录像等，被告提供的不动产预告登记证书、办理产权通知书等证据材料以及原、被告陈述在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，该法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，原、被告双方签订了两份《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已按约付清全部购房款，但被告未能按约定的期限履行义务，保证原告在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，依法承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，被告抗辩2018年1月9日前违约金诉讼时效已过的抗辩一节，因逾期办理产权证违约金系债权请求权，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。同时法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提供的业主委员会记录、领导留言板截屏、视频、音频资料等证据，并非其本人向被告主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，也不能认定被告对违约金问题有明确承诺，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，原告向本院递交起诉状的时间为2020年8月28日，故2017年8月28日前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效。但是，本案中，原被告在《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议中仅约定了因出卖人的责任，逾期超过365日后办理房屋产权证的违约金计算方式，并未约定逾期365日内的违约金，故自2016年10月30日起至2017年10月29日的违约金，本院无法支持。违约金的起算日期应为2017年10月30日。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，原告主张以实际取得办理产权证的时间为截止日期，被告抗辩以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期，被告抗辩其在房屋初始登记办理完毕后，曾电话通知原告等业主可以办理产权证，但原告怠于办理，对此原告不予认可，被告未就其电话或其他有效方式通知原告办理产权证提供相关证据予以证明，且取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故对被告的抗辩本院不予采信，案涉园区其他业主此前就同类案件向法院提起诉讼，已有生效判决确定均以被告在案涉房屋所在社区公告栏中张贴办理房产证通知之日为准，故应以2019年5月8日为违约金计算截止时间。关于违约金的数额，根据合同以原告交纳的总房款为基数，案涉房屋自2017年10月30日至2019年5月8日止（共计556天），按照日万分之零点五标准计算，即379981*0.5/10000*556天=10563.47元。被告主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告陈文延迟办理房屋产权证违约金10563.47元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费516元，由被告抚顺德创置业有限公司负担64元，原告陈文负担452元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。 审 判 长  许凌云 人民陪审员  吴秀辉 人民陪审员  郭潇然 二〇二一年二月五日 法官助理  崔馨予    书记  员  吴疆