北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2841号上诉人（原审被告）：洪某，男，1989年2月24日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：韩光辉，男，1994年10月16日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：金迪，女，1987年9月9日出生，住北京市通州区。原审当事人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：于宝洁，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。上诉人洪某因与被上诉人韩光辉、金迪、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初17327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人洪某，被上诉人韩光辉、金迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪某上诉请求：撤销一审判决第三项，改判洪某无需向韩光辉、金迪支付违约金12万元。事实和理由：1.抵押登记的注销未能办理系客观原因造成，合同并未明确约定洪某提供个人征信且必须通过审核的条款；洪某已经配合提供了个人征信，并不存在违约的事实。2.洪某与前妻武某已分居一年，事实上已经离婚，不具备提供武某个人征信的条件，法院不应据此认定洪某违约。综上所述，前述房屋买卖合同未能履行系客观原因造成，应属不可抗力。洪某期间一直积极配合，无违约的主观故意或过失，不属于合同约定的单方违约情形。同时，洪某同意解除合同、退还定金，韩光辉、金迪亦未遭受实质性损失，故洪某无需承担违约责任。韩光辉、金迪辩称，同意一审判决，不同意洪某上诉请求。具体解押时间合同有明确约定，履行合同期间双方约定也很明确，配合提交材料的义务合同也有约定，根据我方一审的证据，洪某提交征信材料时间有延误。洪某没有按合同约定按时完成解押和过户，期间我们也通过短信微信一直和对方沟通，对方也没有配合。我爱我家公司提交书面意见述称，同意一审判决，请求维持一审判决。韩光辉、金迪向一审法院起诉请求：1.请求法院确认韩光辉、金迪与洪某于2020年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年6月5日解除；2.请求法院判令洪某即日给付韩光辉、金迪已付定金5万元；3.请求判令洪某即日给付韩光辉、金迪支付的违约金48万元；4.请求判令洪某即日给付韩光辉、金迪居间服务费4.86万元；5.请求包含诉讼费在内的一切相关费用由洪某承担。一审法院认定事实：韩光辉、金迪（乙方）、洪某（甲方）经我爱我家公司（丙方）居间于2020年2月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等文件合订本。《北京市存量房屋买卖合同》约定：乙方购买登记在甲方名下的涉案房屋，房屋总价240万元。第二条第四款：房屋有两笔抵押共计195万元，甲方应于2020年4月15日前完成全部抵押权注销登记手续。第六条第五款：本合同签署之日起，双方承诺积极履行该房屋交易过程中注销抵押权登记等环节的义务并按要求提交材料，若任何一方违反本承诺的，适用本合同第九条第四款或其他条款的约定。第九条第四款：任何一方未履行合同约定义务，经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同。第十条第一款：甲乙双方最晚应于本合同签署之日起120日内，共同办理产权转移登记手续；如需延长，另行签署补充协议。第十二条第二款：合同自书面解除通知到达对方之日解除，违约方应按成交总价款的20%向守约方承担违约责任。《补充协议》约定：第十二条：乙方同意，于债权人预约还款当日代甲方提前还款85万元，如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款；合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。第十四条：如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间服务合同》相抵触，以本协议为准。合同签订后，韩光辉、金迪向洪某支付定金5万元，向我爱我家公司支付居间服务费4.86万元。2020年4月10日，洪某应我爱我家公司要求提供了个人征信，但未通过第三方机构风审综合评定。2020年6月27日，洪某仍未完成抵押权注销登记手续。庭审过程中，韩光辉、金迪陈述2020年4月25日韩光辉、金迪、洪某、我爱我家公司三方协商由洪某提供其妻子武某的个人征信以办理抵押权注销登记手续，但直到6月27日洪某仍未提供，在此期间韩光辉、金迪及我爱我家公司多次向洪某发出催告，但洪某一直推脱不予配合，为此韩光辉、金迪提供通话记录、微信聊天记录、赵洺悦、王鹏的证言、短信、告知函佐证。我爱我家公司对此表示认可。洪某对此不予认可，称其与妻子武某要离婚所以让我爱我家公司去联系武某的，武某不能提供个人征信和其无关。韩光辉、金迪称由于洪某超过15日不配合办理抵押注销登记手续，根据买卖合同其二人有权解除买卖合同，因此2020年6月2日韩光辉、金迪通过EMS向洪某发出《解除购房合同通知书》，邮寄地址为洪某在买卖合同上所留地址“北京市××”。《解除购房合同通知书》载明：“根据买卖合同规定，您应于2020年4月15日前完成解押，现已严重逾期；此前您提交征信资料时拖延时间过长（于2020年4月10日提供的本人征信），不配合提交房屋交易过程中材料，至2020年4月25日，您在与我们及我爱我家公司经纪人王鹏、赵洺悦三方协商下确定了后续解押的方案，已达成一致继续履行合同，但现在仍迟迟不能按您的承诺提供您的妻子武某的征信。在您和您妻子提供征信的过程中，我爱我家公司多次以电话、短信、微信等多种形式向您和您妻子发出催告后，现在仍未提交您妻子的征信材料，已经超过15日仍未履行积极配合房屋交易过程中提交材料的义务，根据买卖合同第二条第四款第六条第五款、第九条第四款规定，您的行为已经构成违约，需承担违约责任，现正式告知您：1.本人与您签订的买卖合同及相关补充协议，自您接到此函之日起解除；2.请您于本通知函送达之日起5个工作日内退还本人已付订金5万元，逾期则按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际退款之日止；3.请您于本通知函送达之日起5个工作日内按照买卖合同第十二条第二款规定的违约责任支付相应的违约金（房款总价的20%），逾期则按照合同第十二条第二款规定，按照成交总价款每日万分之五的标准支付违约金至实际支付之日止；4.请您于本通知函送达之日起5个工作日内赔偿居间服务费4.86万元，逾期则按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际退款之日止。”经查询，该邮件于2020年6月6日被签收。我爱我家公司对此表示认可。洪某对此不予认可，但未提交证据予以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，韩光辉、金迪、洪某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。韩光辉、金迪支付洪某5万元定金后，至今双方的合同没有再继续往下履行。韩光辉、金迪主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，洪某及我爱我家公司亦同意解除合同，一审法院对此不持异议。合同解除后，洪某应当返还定金。本案争议焦点是合同解除的事由。洪某个人征信未通过我爱我家公司指定第三方机构的风审综合评定，韩光辉、金迪拒绝支付房款，导致洪某无法办理解抵押手续，合同因此无法履行，在此情形下，洪某有权根据《补充协议》第十二条的规定解除合同，该种情形下的合同解除三方免责。2020年4月25日韩光辉、金迪、洪某、我爱我家公司三方协商一致继续履行合同，视为洪某放弃了根据《补充协议》第十二条的规定解除合同的权利。三方商定继续履行合同后，洪某迟迟未能提交其妻子的征信，经催告后15日内仍未提供。本案审理过程中，洪某未提交相关证据证明韩光辉、金迪在履约过程中存有过错。结合以上分析，可以较为明显的判断出，因洪某的原因造成履约障碍，并且经催告后洪某仍怠于履行合同义务，致使韩光辉、金迪的合同目的无法实现，故合同因洪某违约而解除。对于韩光辉、金迪要求洪某支付违约金的诉讼请求，一审法院结合约定情况、履约进度、洪某的逾期时间及过错程度、韩光辉、金迪的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额为12万元。关于韩光辉、金迪主张的居间服务费，该损失的确定涉及与中介机构之间的居间服务法律关系问题，本案暂不予处理。综上，一审法院判决如下：一、解除韩光辉、金迪与洪某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与北京我爱我家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》；二、洪某于判决生效之日起七日内退还韩光辉、金迪定金5万元；三、洪某于判决生效之日起七日内给付韩光辉、金迪违约金12万元；四、驳回韩光辉、金迪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点在于洪某是否存在违约行为以及应承担的违约责任.关于洪某提出合同中未写明需提供个人征信,合同未能履行系客观原因造成无主观故意或过失,韩光辉与金迪无实际损失,故无需负担违约金一节。本院认为，首先，根据房款支付协议的约定，韩光辉与金迪将85万元款项支付给洪某的前提是“其他资质审核通过且洪某还款当天”，对此洪某应系明知，其配合提供征信材料系用于进行资质审核；其次，洪某在其个人征信未通过我爱我家公司指定第三方机构的风审综合评定之时，可根据《补充协议》第十二条的规定解除合同，在该种情形下的合同解除三方均免责。但洪某并未据此提出解除合同，而是在2020年4月25日与韩光辉、金迪及我爱我家公司三方协商一致继续履行合同，应视为洪某放弃了根据《补充协议》第十二条的规定解除合同的权利；最后，由于洪某不能继续提供征信材料导致韩光辉与金迪拒绝支付房款，最终由于洪某无法办理房屋解抵押手续，合同无法履行。洪某未提交相关证据证明韩光辉与金迪在履约过程中存有过错。综上，本案合同系由于洪某的原因造成履约障碍，致使韩光辉与金迪的合同目的无法实现，故洪某存在违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院根据合同约定情况、履约进度、洪某的逾期时间及过错程度、韩光辉与金迪的实际损失等因素，酌情确定违约金的数额并无明显不当，本院应予维持。综上所述，洪某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700.00元，由洪某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二一年二月二十四日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏