江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初14390号原告：司建，男，1983年8月25日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：陈艳华，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，江苏梁丰律师事务所律师。被告：张棋，男，1989年9月27日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：李媛媛，江苏庖丁律师事务所律师。原告司建与被告张棋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案审理后，于同年8月7日作出（2020）苏0582民初730号民事判决书，后张棋不服该案判决提起上诉，苏州市中级人民法院经审理后认为一审认定事实不清，遂于同年11月30日裁定撤销原判、发回重审。本院于2020年12月7日重新立案受理后，依法由审判长李清泉、人民陪审员孙霞、管玲组成合议庭并适用普通程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告司建及其委托诉讼代理人陈艳华、被告张棋委托诉讼代理人李媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告司建向本院提出诉讼请求：1、解除双方2019月9月3日签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告已付房款40万元及利息(2019年9月4日起按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际履行之日止。)；3、被告赔偿原告违约金及房屋差价损失等40万元；4、诉讼费用、保全保险费由被告承担。事实和理由：2019年9月3日，经张家港市皇佳信息服务部居间介绍，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下面积为115平方米的大新镇镇区的拆迁安置房以62万元出售给原告。合同签订定金40万元，余款22万元在房产过户贷款后付清。另外合同补充约定，如被告人为造成拿房，被告作为违约，如政府原因和被告无关。被告有两个中套，被告拿第一个中套必须给原告，如违约，按违约条款赔偿。合同签订后，原告向被告支付房屋定金共计40万元，被告出具收条给原告。2019年12月22日大新镇人民政府发布关于对新东二期定销房实施抽签分房的通告，通告显示被告需于2019年12月28日上午8点参与分房，并且大新镇人民政府向被告发出分房通知，未到场参加抽签分房的，视为放弃本次分房资格。原告多次催促被告准时前往参与抽签分房，但被告拒不配合，未参与抽签分房。原告多次找被告协商，被告提出解除合同或者继续履行但要提高购房款，原告又发现被告于2018年7月21日将涉案房屋出卖给案外人曹国军。原告认为被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，致使合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告张棋辩称，1、同意解除合同；2、同意返还已付房款40万元；3、目前不具备拿房条件，不构成违约，不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2019年9月3日，张棋（出售方甲方）与司建（购买方乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其名下位于张家港市的拆迁安置房产（期房）小高层转让给乙方，房屋面积115㎡，加自行车库一间(不计面积大小)，如套房建筑面积超过115㎡，超过部分由乙方按政府价向政府结算，如套房建筑面积不足115㎡，甲方按差额面积退还，单价按政府价结算，该房产在分房时由乙方抓阄取得，楼层差价和平方差价乙方按政府价贴补。转让价格62万元，合同签订定金40万元，余款22万元在房产过户贷款后付清。违约责任：经双方一致预定设40万元作为违约金，如有单方违约，必须赔偿对方40万元违约金，甲方在政府通知可以领取两证时，甲方在45天内必须过户或公证，否则违约，甲方在领好两证后，通知乙方，乙方在一星期内必须过户或公证，否则违约，甲方不偿还乙方所有费用。甲乙双方协商，如甲方人为造成拿房，甲方作为违约，如政府原因和甲方无关。甲方有两个中套，甲方拿第一个中套必须给乙方，如违约，按违约条款赔偿。2019年9月3日，司建支付张棋购房定金40万元。2019年12月21日，大新镇人民政府发出分房通知，“张琪拆迁户，新东小区22-32幢安置房已全面竣工，具备分房条件。通知分房时间为2019年12月28日上午8时，分房地点为大新科创园……”。2019年12月22日，大新镇人民政府发布《关于对新东二期定销房实施抽签分房的通告》，分房时间为2019年12月28日上午8时开始，要求被搬迁人本人或受托人按时参加抽签分房，未到场参加抽签分房的，视为放弃本次分房资格。安置户名单中有朝东圩港村张棋*。司建得知分房消息后，要求张棋按时拿房并向其交付，因双方对于张棋是否具有分房资格等问题产生分歧，张棋未参加此次分房。后对于张棋是否存在违约问题，双方产生争议，引起本案纠纷。另查明，2018年7月21日，张棋（出售方甲方）与案外人曹国军（购买方乙方）签订《房地产买卖中介服务协议》，内约定甲方自愿将其名下位于张家港市的拆迁安置房产(期房)转让给乙方。房屋建筑面积以115平米加一个自行车库(不计面积大小)计算。如套房建筑面积超过115平米，超过部分由乙方按政府规定的价格向政府结算。该套房建筑面积不足115平米，乙方按实际面积计算。甲乙双方协定并同意上述房产(期房)售价为60万元，售价中包括自行车库。乙方于2018年7月23日先付给甲方定金30万元，乙方所欠房款30万元在双方办理过户手续或公证手续时一并结清。如甲方在2018年12月30日前无法拿到该出售的房子（指新南小区的房子），需退还乙方所交的购房款和定金，付清后解除合同。后曹国军给付了张棋购房款30万元。因新南小区中套已分配结束，后曹国军与张棋签订了《购房补充协议》，约定曹国军购买张棋新东二期的中套，价格为56万元。2019年12月，曹国军前往朝东圩港村，以张棋名义与该村拆迁户谢良清达成置换协议并共同签订了承诺书，以达到提前拿房的目的，但因其将承诺书中张棋名字误写为“张琪”，故上述2019年12月1日大新镇政府发布的分房通知上的名字也为“张琪”。后张棋未参加此次分房，曹国军亦向本院提起诉讼，案号为（2020）苏0582民初729号。再查明，曹国军前往朝东圩港村商议置换房屋时，未提供张棋的书面委托，后张棋也未收到书面的分房通知，且截至本案庭审结束前，张棋仍不具备分房条件。以上事实，有《房屋买卖合同》、收条、分房通知、《房地产买卖中介服务协议》、《购房补充协议》、录音资料、《承诺书》、情况说明及庭审笔录等予以佐证。本院认为，被告在与原告签订《房屋买卖合同》时尚未实际取得案涉交易房屋，且在合同签订时尚不能确定房屋的具体坐落，直至本案法庭辩论终结前仍未取得抽签分房资格，交易标的无法确定，不具备房屋买卖合同的必要条款，该合同不成立。合同不成立的，参照合同法第五十八条关于合同无效时返还财产的规定，双方均应承担财产返还责任，现原告要求被告返还其支付的房款40万元及利息，合法有据，本院予以支持。因原、被告双方对合同不成立均负有缔约过失责任，原告要求被告承担违约责任等其他诉讼请求予法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告张棋于本判决生效后十日内返还原告司建购房款400000元及利息（以400000元为基数，自2019年9月4日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告司建的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费10000元、保全费4520元，合计14520元由原告司建负担2700元，被告张棋负担11820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李清泉人民陪审员  孙 霞人民陪审员  管 玲二〇二一年二月十九日法官 助理  王亚许书 记 员  张炯敏张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××63；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××66。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院