重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初11417号 原告：黄长国，男，1981年9月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：重庆市碧金辉房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道民主新村（乔子口）49幢7号，统一社会信用代码91500113MA5UQ5E91N。 法定代表人：朱雷，总经理。 委托诉讼代理人：朱元嘉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐田，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司重庆巴南支行，住所地重庆市巴南区龙海大道5号1幢1-3、2-2、3-2，统一社会信用代码915001139034397270。 负责人：李德渝，行长。 委托诉讼代理人：杜鹏冲，重庆比君律师事务所律师。 原告黄长国与被告重庆市碧金辉房地产开发有限公司（以下简称碧金辉公司）、第三人中国银行股份有限公司重庆巴南支行（以下简称中行巴南支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序进行审理。本案在2020年9月22日、2021年1月11日两次公开开庭，原告黄长国、被告碧金辉公司委托诉讼代理人朱元嘉律师、第三人中行巴南支行委托诉讼代理人杜鹏冲律师两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄长国向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告签订的房屋买卖合同，被告对原告2018年11月30日购买的位于重庆市巴南区××幢××单元××号房屋无条件退房；2.判令被告在30日内退还原告已付房价款229.2617万元；3.判令被告赔偿原告利息损失22.4676万元，购房违约金22.2617万元，逾期办理房地产权登记费用1.0546万元；4.判令被告协助原告解除房屋贷款合同，并承担相应违约及其他费用；5.本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年11月30日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的巴南区××幢××单元××号房屋，合同约定的交房时间是2019年10月25日。合同履行中，原告按约支付了房款，被告虽然在2019年10月15日通知原告接房，但经原告实地勘察，被告交付的房屋不符合交付条件，一是小区原入口及小区大门尚未修建完成，被告非法借用马桑溪大桥维修通道作为小区临时出入通道；二是原告的房屋地下室出现严重的漏水渗水现象；三是房屋地面花园仍在施工中。因被告交付的房屋不符合条件且超过约定的交房时间90日，按照合同约定原告有权解除合同，并要求被告按照已付房价款的10%赔偿违约金。原告通过银行按揭的方式付清了被告全部房款，合同解除后，被告应当全额退还房款和相关税费，并赔偿原告因按揭贷款产生的利息损失。而且被告还存在逾期办理产权证的违约行为，按照合同约定应当支付原告已付房款万分之一的违约金。综上，原告为维护自身合法权益诉至本院并请求如上。 被告碧金辉公司辩称，1.被告交付的房屋已取得《建筑工程竣工验收备案登记》，符合合同约定的交付条件；2.关于小区临时出入口变更的问题，小区大门外的道路属于市政道路，并非由被告修建，不属于合同项下被告的义务，被告为方便业主进出开辟的临时通道，符合相关规划许可，且不属于对房屋的设计变更，无需告知业主；3.对原告反映的地下室漏水问题，被告一直在积极配合维修，但该理由并不构成合同约定的拒绝接房条件，更达不到解除合同和退房的条件，按照合同及补充协议的约定，视为原告已经接房，被告不存在逾期交房的违约情形。4.涉案房屋的不动产权登记时间是2020年2月28日，符合合同约定的交房后180个工作日的要求，故被告也不存在逾期办证的情形。综上，被告交付的房屋符合合同约定，对原告反馈的问题也一直在积极维修，被告并不存在任何违约行为，原告的诉请于法无据，要求全部驳回。 第三人中行巴南支行辩称，与原告之间签订的贷款合同合法有效，已经发放了全部贷款，原告应按约履行还款义务。 当事人双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方均无异议的证据本院予以确认，对有争议的证据本院认定如下：1.原告提交的抗议书、关于催接房通知书的回复及快递跟踪记录、照片、请愿书、不动产权信息查询结果、购房款发票，真实性予以确认；2.原告提交的微信聊天记录，系电子证据未提交原始载体，真实性不予认可；3.被告提交的建设工程竣工验收备案登记证，真实性予以认可。以上证据的证明目的本院结合事实一并作出认定。 根据原、被告提交的证据及当庭陈述，本院认定如下事实：2018年11月30日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于重庆市巴南区××幢××单元××号，建筑面积为165.23平方米的房屋一套，房屋总价229.2617万元，建筑面积单价为13875.31元／平方米；被告应在2019年10月25日前交付房屋，被告交房时应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并向提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，被告不出示证明文件或出示不齐全的，原告有权拒绝接房；被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，被告需在解除合同通知到达后30日内退还全部已付房款及利息，并按已付房款的10%支付原告违约金；预售商品房的，在交付之日起60日内，双方向土地房屋登记机构提出办理《房屋产权证》的申请，并取得登记受理单；被告应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，被告规划变更、设计变更导致影响原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，应当在有关部门批准同意后10日内通知原告，原告在15日内回复是否同意或退房。补充协议约定：本商品房所在项目本期的工程建设方案中的公共服务设施、道路等可在本商品房达到交付条件并交付原告后予以完善并竣工验收交付，公共服务设施、道路等类型以及面积与双方约定不一致的，最终以政府相关部门规划验收合格后的为准；原告可以拒绝办理交房手续的“正当理由”是：不可抗力导致原告无法与被告办理交付手续、本商品房未竣工验收，除上述理由外，原告以任何理由和原因未履行接房义务的，自合同或原告接房通知确定的交付期间届满之日起视为已交付，被告不承担逾期交付的责任；在房屋交付时，原告对房屋设计、质量等方面提出异议的，或认为房屋需要整修的，应以书面方式向被告提出，被告按约承担保修义务，但原告不得以此拒绝接房，接房时间不顺延；如原告认为房屋质量不合格，应向“重庆大学建设工程质量检测中心”申请鉴定，房屋主体结构外的质量问题，原告不得据此主张解除合同或拒绝交付；房屋主体结构经有资质的检测机构认定不合格的，原告有权退房；预售商品房的，原告应在房屋交付后3日内主动将土地房屋机构规定的相关资料交付被告，并在缴清相关税费后，由被告在180个工作日内向土地房屋登记机构提交办理房屋产权证的申请，取得登记受理单；不计入产权面积的结构上或设计上专属于特定商品房的露台、庭院和地下室，由特定商品房的业主合理专有使用，地下室不同于地上房屋，被告按毛坯标准交付合格商品房，但使用过程中可能存在易返潮、空气不流畅等问题。 合同履行中，原告按约支付了首付款，并通过向第三人中行巴南支行按揭贷款的方式支付了余款。2019年8月27日，被告取得了涉案房屋所在工程项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2019年10月15日，被告向原告发出了《接房通知书》，通知原告涉案房屋已达到交付条件，要求原告在2019年10月24日至25日期间办理接房手续。收到通知后，原告本人经实地查看，发现涉案房屋及所在小区存在诸多问题，原告遂向被告及涉案小区的前期物业服务公司重庆市金科物业服务集团有限责任公司发送了《抗议书》，主要载明：涉案小区的大门以及市政道路尚未修好，被告非法占用马桑溪大桥维修公道作为临时出口，小区车库出现严重漏水和渗水现象；原告所购房屋地下室渗水、滴水严重，地面不平，没有直接安全通道等问题，要求开发商予以回复并提供整改方案。因原告一直未接房，2020年6月23日，被告向原告发送了《催接房通知书》，要求原告尽快接房。原告回复称，因被告尚未明确整改方案和整改完成时间，原告拒绝接房。 本案审理中，因原告提交了涉案房屋及小区存在问题的照片，为查明事实，本院于2020年11月17日进行了实地调查，了解到：1.涉案房屋所在地下室入口走廊吊顶上有发霉现象；2.地下室内地面及墙面上有大面积滴水、挂水干燥后留下的痕迹；3.小区正大门处于封闭状态，大门外市政道路正在修建中，目前从连接巴滨路的临时通道可以进入小区车库。 另查明，涉案房屋所在楼栋共6层（标识楼层），原告所购房屋为第1、2层下叠，楼栋的3、4层为中叠，5、6层为上叠。该小区15幢2单元5-2号房屋（上叠）的建筑面积为133.72平方米，总价2,268,320元，建筑面积单价为16,963.21元/平方米；15幢2单元3-2号房屋（中叠）建筑面积为148.91平方米，总价1,887,021元，建筑面积单价12,672.22元/平方米。 还查明，原告从2019年1月起一直按时足额向第三人偿还贷款，截至2020年9月已偿还本金79,716.76元，利息139,737.61元。涉案房屋已于2020年2月28日取得了不动产权登记。 本案因双方争议较大，本院多次组织调解未果。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定严格履行合同。在合同履行中，原告已付清了全部房款，但原告认为被告存在诸多违约行为，结合原告的诉讼请求，本院评析如下： 关于解除合同并退房的诉讼请求。原告的诉称中，其要求解除合同并退房的主要理由是涉案小区大门尚未修建完成、小区外市政道路未能通行、被告非法开辟临时通道以及涉案房屋地下室出现漏水、渗水等问题，为此，其认为被告交付的房屋不符合条件，且至今已超过约定交房时间90日，故要求解除合同。根据房屋买卖合同及补充协议的约定，被告逾期交房超过90日时，原告确实享有合同解除权，但合同也约定，除不可抗力、房屋主体结构经有资质的检测机构认定为不合格及房屋未竣工验收的“正当理由”外，原告不得拒绝接房，如原告拒绝接房，自合同或原告接房通知确定的交付期间届满之日起视为已交付。本案中，经本院查明，涉案小区及房屋确实存在诸多问题，但现有证据尚不能证明涉案房屋存在主体结构问题，被告亦取得了设工程竣工验收备案登记证，故被告交付的房屋符合合同约定，原告无正当理由拒绝接房，应视为被告已完成了交房义务，并不存在逾期交房的违约情形。故，原告要求解除合同及退房的诉请于法无据，本院不予支持。至于房屋现存的各种问题，合同及补充协议已经约定了被告有维修义务，原告在保修期内随时可以要求被告进行维修。至于原告反映被告非法占用马桑溪大桥维修通道作为临时出入口的问题，与本案并非同一法律关系，而且案外人左婷婷（该小区业主）已就该问题向本院提起了行政诉讼，故本案中不作处理。 关于退还已付房款229.2617万元和赔偿利息损失的请求。如上所述，被告并未逾期交房，原告不享有合同解除权，合同仍然履行中，原告要求退还房款并赔偿利息损失额度请求本院难以支持。相应的，原告要求协助解除贷款合同并承担相关费用的请求，本院亦不予支持。 关于支付逾期办理房地产权证登记违约金的请求。如前所述，原告在被告交付的房屋符合条件的情况下无正当理由拒绝接房，视为原告已经按照合同约定的交房时间接房，故原告已在2019年10月25日完成了接房。虽然合同约定应在交房后60日内取得不动产权受理登记单，但双方通过补充协议的方式变更了60日为180日，被告在2020年2月28日取得不动产权登记受理单，并未逾期，原告要求被告承担逾期办证违约金的请求本院不予支持。 关于原告诉请被告支付购房违约损失22.2617万元的请求。本院认为，第一，原告所购楼栋有上、中、下叠三套房屋，三套房屋虽属同一栋楼，但建面单价却不尽相同，按照补充协议的约定，在设计和使用功能上专属特定商品房的露台、庭院和地下室，由特定商品房的业主合理专有使用，结合房屋的实际情况，楼顶露台是上叠专有使用，地下室和花园则是下叠专有使用，中叠则既不使用露台也不使用地下室。地下室即便不计面积、不单独计价，但所送地下室的可使用面积及相关情况，对商品房的价格及购房者选择该套商品房时具有重大影响。虽然合同载明下叠业主并未购买地下室，仅仅是对地下室享有专有使用权，但对比中叠房屋的价格差，下叠业主事实上为地下室的使用权向被告支付了对价，购房者在考量时是一体考虑的。为此，被告应当向原告交付符合使用标准的地下室并对地下室有保修义务，被告不能以地下室不属于合同标的为由规避责任。第二，被告既然在设计上规划了地下室，就应当充分考虑到在重庆潮湿的环境下，其设计并建造的地下室能够达到最基本的使用功能。而这种基本的使用功能并不是严苛的要求地下室随时保持干燥，但至少需保证地下室不出现渗水、漏水等影响使用的问题。但从查明的事实来看，被告交付的地下室出现过渗水、漏水问题，在使用功能上有明显瑕疵。原告基于地下室漏水等问题的考虑延迟装修入住，这也符合常情常理，虽然被告一直在积极整改，但整改花费的时间也缩限了房屋的使用年限。房屋在中国人传统观念中是家的载体，200多万元的房价在大多数家庭中都是一笔高额支出，原告贷款100万多元买下房屋用于居住，其对房屋的价值期待高于普通的商品。虽然被告对地下室漏水等问题进行了整改，但整改对原告来说需要时间成本，这必然会对原告造成一定的损失。故本院以现场勘验时间节点为准，从接房之日起计算整改周期约为11个月。综合周边同类型小区的租金、整改周期等因素考虑，本院认为由被告酌情补偿原告20,000元损失较为适宜。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为均发生在2021年1月1日之前，故本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆市碧金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄长国经济损失20,000元； 二、驳回原告黄长国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1730元，由被告重庆市碧金辉房地产开发有限公司负担。该费用原告黄长国已垫付865元，被告重庆市碧金辉房地产开发有限公司随上述款项一并支付原告，并在本判决生效后3日内向本院补缴受理费865元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李炳灿 人民陪审员  徐万普 人民陪审员  李显珍 二〇二一年二月四日 法官 助理  张 林 书 记 员  李 霞