四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3077号等7案（详见附表一） 上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀华街**。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：伍国炜，男，1983年2月27日出生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘萍、何政伟等人(详见附表一)。 委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）因与被上诉人刘萍、何政伟等人(详见附表一)商品房预售纠纷共计七案，新和公司不服成都市新都区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新和公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘萍、何政伟等人的诉讼请求。 事实和理由：一、原审未查明关键事实。案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象全部由西南石油大学以书面形式指派给新和公司，新和公司再按照指派名单与被指派人签定房屋买卖合同，新和公司并无销售房屋的权利。同时，截止今日，西南石油大学仍有大量房屋未指派购买人，新和公司己提供新都房管局打印出来的项目房屋状况显示仍有大量房屋并未予销售。同时，西南石油大学亦出具书面函件，确认此责任在其而非新和公司。原审庭审中查明了上述事实，却未予表述，判决内容亦未考虑此因素。 二、原审未依据查明的事实正确适用法律 原审查明双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条二款明确约定“4.2新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发，并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”。 该条款是基于第一点关于该项目系高校校园内教职工住宅的特殊性而确定的，这一特殊性是买方在同意西南石油大学指派时所知晓并认同的，买卖双方在签订合同时也是协商一致的。同时，该条款仅是对办理分户权证的条件约定，而非排除买方的权利，原审却将其认定为格式条款且排除了另一方的权利。 综上，一审法院有决定案情走向的事实未查明，且也未依据查明的事实正确适用法律，导致错误判决，新和公司不服，请求二审法院正确适用法律，纠正一审法院的错误，公正裁决。 刘萍、何政伟等人答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院维持原判。根据上诉人所陈述的事实与理由，主要依据是补充协议有关委托办证条件问题，被上诉人认为补充协议第4条、第5条关于房屋产权办理的时限与条件属于上诉人一方单方设定，没有与相对方沟通协商，免除自己主要义务并排除对方主要权利的无效的格式条款，应当不对被上诉人产生约束力，所以上诉人应当按照合同法约定以及按照行业相关经验习惯，在合理的期限内在已经成就了单独给每套房屋单独办理不动产权的条件下应当立即给被上诉人办理不动产权证书。 刘萍、何政伟等人（详见附表一）向一审法院起诉请求：1、判令新和公司立即协助刘萍、何政伟等人（详见附表一）取得位于成都市新都区“新和.香城学府”案涉房屋的不动产权证书（案涉房号详见附表二），将上述房屋过户登记至刘萍、何政伟等人（详见附表一）名下；2、诉讼费用由新和公司承担。 一审法院认为，刘萍、何政伟与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，刘萍、何政伟按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，履行了合同约定的全部义务，新和公司向刘萍、何政伟交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称，现案涉项目还有房屋未出售完毕，合同约定的办证条件尚未成就，且由此产生的责任应由西南石油大学承担和解决，请求驳回刘萍、何政伟的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”依据该规定，刘萍、何政伟与新和公司签订的《商品房买卖合同补充协议》属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”依据该规定，刘萍、何政伟作为购房者，有权利取得案涉房屋的占有、使用并在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，新和公司在《商品房买卖合同补充协议》对办理案涉房屋的不动产权证书的约定，排除了刘萍、何政伟的主要权利，该条款应为无效，对刘萍、何政伟不产生约束力。关于新和公司提出由此产生的责任由西南石油大学承担和解决，系新和公司与西南石油大学之间的约定，根据合同相对性原则，本案应由新和公司承担责任。故案涉房屋已交付，并已办理楼栋的初始产权登记，具备办理分户产权登记的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，刘萍、何政伟的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：成都新和房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起六十日内协助刘萍、何政伟等人（详见附表一）办理位于成都市新都区××道××号“新和.香城学府”案涉房屋（案涉房号详见附表二）的不动产权证书。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人新和公司的上诉请求与被上诉人刘萍、何政伟等人的答辩意见，本案二审争议焦点为：新和公司是否应当立即协助刘萍、何政伟等人办理案涉房屋的不动权属证书。现就上述争议焦点论述如下。 新和公司与刘萍、何政伟等人签订的案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，刘萍、何政伟等人均已按照合同约定履行了付款义务，则新和公司应当按照合同约定为刘萍、何政伟等人办理房屋权属转移登记。 关于新和公司上诉提出，基于其公司与西南石油大学之约定，且西南石油大学亦出具书面函件，未办证责任不在新和公司。对本院审查后认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。新和公司在一审中提交的由西南石油大学于2018年6月26日出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》，西南石油大学在该函第四条载明“贵司在办理房屋产证期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正产办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决”，并不能作为新和公司拒绝为刘萍、何政伟等人办理房屋权属转移登记之理由。在函第一、第二条的内容为西南石油大学向新和公司陈述其校愿意对教职工做好宣讲、化解矛盾之工作；请新和公司将办理好的产权证交与该校代为发放。在该函第三条中，西南石油大学公司载明“请贵公司尽快启动新一批房屋产权证的办理，积极配合做好新都房管局、税务局的相关协调工作，制定出工作计划，正确尽快完成所有工作”。故该函的内容中，第一、第二两条的内容为化解商品房预售合同之间的矛盾，第三条为催促办理案涉房屋的转移登记；第四条的内容虽有可对有关人员暂停办证的说明，但该说明不能约束刘萍、何政伟等人依法行使诉讼权利，也不能对刘萍、何政伟等人与新和公司以平等民事主体身份建立商品房预约合之法律关系予以干涉。故刘萍、何政伟等人与新和公司之间的法律关系调整，应当以法律规定和刘萍、何政伟等人与新和公司之间的合同约定作为依据。新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于新和公司上诉提出，根据其公司与刘萍、何政伟等人的合同约定，现办证条件尚未成就。本院经审查认为：在新和公司与刘萍、何政伟等人签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第2条约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋即地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。且该条款系新和公司提供的合同文本中予以载明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，故该条款属于格式条款。该款项并未明确标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明以其他方式对买受人对该条款进行说明，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定之规定，该条款应属于无效。根据本案查明的事实，现案涉房屋、土地不存在办理权属证书之障碍，故一审法院判决新和公司协助刘萍、何政伟等人办理案涉房屋不动权属证书符合法律规定，本院予以确认；新和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由成都新和房地产开发有限公司负担，金额详见附表三。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年二月二十六日 书记员 龙春光                            附表一                               序             号                       二审案             （2021）川01民终                       一审案             （2020）川0114民初                       被上诉人身份信息                               1                       3072号                       5001号                       刘萍，女，1974年9月16日出生，汉族，住成都市新都区。             何政伟，男，1974年9月27日出生，汉族，住成都市新都区。                               2                       3074号                       5008号                       李平，男，1974年2月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。             郑萍，女，1978年12月6日出生，汉族，住四川省蓬安县。                               3                       3075号                       5006号                       何姝平，女，1976年8月25日出生，汉族，住成都市天府新区。                               4                       3077号                       5004号                       李长海，男，1982年2月5日出生，汉族，住成都市新都区。             郝晓玲，女，1983年2月26日出生，汉族，住成都市新都区。                               5                       3079号                       5010号                       杜修全，男，1976年1月25日出生，汉族，住成都市新都区。                               6                       3080号                       5003号                       杨晓英，女，1976年10月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。                               7                       4847号                       5009号                       范瑞敏，男，1960年3月10日出生，汉族，住重庆市渝**。                                           附表二                                           序             号                       二审案             （2021）川01民终                       一审案             (2020)川0114民初                       房号                       被上诉人一审诉讼请求                               1                       3072号                       5001号                       52栋2单元9楼3号                       1.判令新和公司立即协助刘萍、何政伟办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               2                       3074号                       5008号                       52栋1单元15楼4号                                   1.判令新和公司立即协助李平、郑萍办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               3                       3075号                       5006号                       56栋1单元11楼4号                                   1.判令新和公司立即协助何姝平办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。                               4                       3077号                       5004号                       55栋3单元8楼2号                                               1.判令新和公司立即协助李长海、郝晓玲办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               5                       3079号                       5010号                       55栋2单元18楼1号                       1.判令新和公司立即协助杜修全办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。                               6                       3080号                       5003号                       54栋4单元8楼3号                       1.判令新和公司立即协助杨晓英办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               7                       4847号                       5009号                       55栋1单元15楼3号                       1.判令新和公司立即协助范瑞敏办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                                           附表三                               序号                       二审案号             （2021）川01民终                       一审案号             (2020 )川0114民初                       二审案件受理费                               1                       3072号                       5001号                       200元                               2                       3074号                       5008号                       200元                               3                       3075号                       5006号                       200元                               4                       3077号                       5004号                       200元                               5                       3079号                       5010号                       200元                               6                       3080号                       5003号                       200元                               7                       4847号                       5009号                       200元