湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1102民初39号原告：钟凯翀，男，汉族，1991年12月8日出生，住武汉市洪山区。被告:周雷，男，汉族，1978年12月17日出生，住黄冈市黄州区。原告钟凯翀与被告周雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟凯翀与被告周雷到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告钟凯翀向本院提出诉讼请求：1.依据双方签订的《租赁合同》，立即缴纳所欠房屋租金17600元，继续履行合同义务。2.立即将房屋产生的物业费、水电费2496元缴清。3.因租金欠缴，按照最低银行利息，补偿钟凯翀500元利息损失。4.民事诉讼产生的交通费、误工费及相关诉讼手续费，补偿钟凯翀500元损失。事实与理由:2018年3月18日原告钟凯翀将其名下所有的位于黄州区××建材城××区××房产出租给被告周雷。合同约定房屋租赁期间为2018年4月1日至2021年3月31日，共计租金39600元，截止目前被告仅缴纳租金22000元，欠缴17600元。原告多次催要未果，为维护自身的合法权益，遂具状诉至本院。被告周雷辩称：1.该租赁合同为原告亲友代签，且当时没有出具产权人的授权委托书，故此合同应为无效合同。2.答辩人是作为公司代表来签的租赁合同，而不是个体户，故答辩人不应作为被告主体。3.由于疫情影响，直到2020年5月2日湖北省疫情防控应急响应级别由一级调整为二级时，才允许门店有序开放。被告经营的门面属于经营服务业类，全部处于停业状态，无法使用租赁的房屋也无营业收入。被告并非拒付租金也非拒绝履行合同，只是双方因是否减免租金陷于僵持状态。4.因疫情影响周边门面均积极响应国家和政府号召减免2-3个月租金。直到7月中旬原告联系被告要求最少按照市场两倍价格支付租金，被告直接拒绝并明确告知原告自己将于7月底清场。5.物业费系支付给物业管理公司的跟本案无关，且2018年至2019年度均是按七折价格结算，且受疫情影响，物业费折扣只会更低，故原告所提供的物业费证明为虚假证据。原告为支持其诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1.商铺租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁关系。2.房产证，证明原告为租赁房屋的所有权人。3.欠缴物业费的文件，证明被告租赁期间欠缴的物业费。4.诉讼费票据，证明原告为本次诉讼所缴纳的诉讼费。被告发表以下质证意见：对原告提交的证据1租赁合同是真实的，当时是我签的，但是是由钟诚代签的当时也没有授权委托书。对证据2房产证无异议。对证据3物业费有异议，三清的物业费是活动的，我之前交的物业费是按7折收取的，而且听说今年因为疫情的原因更低。对证据4的真实性无异议。经审核，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。被告在庭审中提交了以下证据：1.黄冈市顺为环保科技有限公司营业执照，证明被告为公司租赁而非个体户。2.微信聊天记录，证明被告一直寻求积极沟通从未说不支付房租。3.隔壁租金证明，证明周边的租金价格。4.隔壁租金证明，证明周边的租金价格。5.隔壁门面合同，证明周边的租金价格。6.证据3、4的门面照片，硅藻泥跟我正隔壁，证明周边的租金价格。7.物业公司向我公司收物业费及电费发票，证明我公司已交纳的电费及物业服务费。原告发表以下质证意见：对被告提交的证据1被告与我签合同的时候是个人签名，没有盖公司公章。证据2被告虽然是一直与我沟通但是也一直没有付租金，被告要求降租金的幅度太大，租金是合同里约好的，就应该按合同履行。证据3、4、5、6不能拿隔壁左右的个例拿来对比，我们应该按合同履行。证据7物业费交多少我没有异议，只要被告将他在租赁期间的物业费交清就行。经审核，对证据1的真实性无异议，但无法达到被告的证明目的。对证据2的真实性予以采信。对证据3、4为证人证言，证人未出庭质证，不能作为认定案件事实的证据。证据5、6与本案无关。证据7的真实性予以采信。经审理查明：2018年3月18日原告钟凯翀与被告周雷签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将坐落于黄冈市黄州区三清建材城的C区06号商铺出租给被告周雷使用，租赁费用标准为：2018年4月1日至2019年3月31日为人民币1000元/月；2019年4月1日至2020年3月31日为人民币1100元/月；2020年4月1日至2021年3月31日为人民币1200元/月。合同期内租赁费用为人民币39600元。租赁费用以一年为一个缴费结算期，按预付的方式支付。第一次2018年3月15日支付2018年4月1日至2019年3月31日租金为12000元；第二次2019年3月15日支付2019年4月1日至2020年3月31日租金13200元；第三次2020年3月15日支付2020年4月1日至2021年3月31日租金14400元。乙方（被告）在合同签署之日向甲方交纳2000元做履约保证金，该保证金在本合同终止后乙方无违约行为的情况下无息返还。商铺租赁期内产生的任何水、电费、物业费及其他产生的直接费用均由乙方承担。合同签订后，原告如约向被告交付了租赁物。被告向原告支付了2000元保证金及22000元的租金，并缴纳了2018年3月至2019年12月31日的水电费及物业费。新冠疫情暴发后，被告联系原告要求降低租金，双方一直未达成一致意见。直到2020年7月16日，被告要求退租，原告同意并要求按照合同单价据实结算，故起诉。另查明，本案于2021年1月29日开庭，被告周雷当庭向原告钟凯翀返还了租赁商铺的钥匙。本院认为：双方争论的焦点为：涉案合同的效力、合同是否应当解除以及合同解除后如何处理。一、关于《商铺租赁合同》的效力。被告周雷辩称合同是由钟诚代签的，属无效合同且本案被告不适格应为黄冈市顺为环保科技有限公司。根据合同的约定出租方为钟凯翀（钟诚代）、承租方为周雷，出租方虽由钟诚代签，但是原告钟凯翀对钟诚的代理行为予以认可，且被告周雷在签订合同时对该代理行为知情并未提出异议，故合同的效力及于钟凯翀。该合同是原被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同。案涉合同约定的承租方为周雷并不涉及黄冈市顺为环保科技有限公司。根据合同的相对性，该合同仅对钟凯翀、周雷发生法律效力。综上，本院对被告的辩论意见不予采信。二、关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。被告于2020年7月16日通过微信通知原告不再租赁该房屋，原告同意并要求被告按照合同单价据实结算。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款:“当事人协商一致，可以解除合同”的规定,该《商铺租赁合同》应于2020年7月16日解除。因被告于开庭当日即2021年1月19日将租赁房屋的钥匙返还给原告，视为其已将租赁物返还原告，故本案不存在租赁物的返还问题。三.关于租金的问题。《商铺租赁合同》虽于2020年7月16日解除,但被告于2021年1月29日才将涉案房产钥匙归还原告,被告应向原告支付至涉案房屋交付原告管理时止的租金,即从2018年3月15日至2021年1月29日的租金，共计人民币37200元。2020年1月23日24时至3月22日为黄冈新冠××疫情封城期间，考虑到被告租赁涉案房屋的用途是为了经营建材,新型××病毒疫情期间,被告的经营确实受到了影响,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，本院酌定减少被告租金2000元。为了减少诉累，押金的返还问题在本案中一并予以处理。合同约定：“乙方（被告）在合同签署之日向甲方交纳2000元做履约保证金，该保证金在本合同终止后乙方无违约行为的情况下无息返还。”合同签订后，被告向原告支付了2000元押金，现因双方就租金调整事宜未达成一致意见致合同解除。从被告提供的微信聊天记录显示,期间其也多次主动与原告协商解决,并非被告主观上不支付租金,而是新冠疫情对其经营造成了一定影响。因此，被告的所交纳的2000元押金应在被告拖欠原告的租金中予以抵扣。综上，被告应向原告支付下欠租金11200元（37200元-4000元-已支付的22000元）。四、关于电费、物业费的问题。《商铺租赁合同》约定：“商铺租赁期内产生的任何水、电费、物业费及其他产生的直接费用均由乙方（被告）承担。”庭审时,原、被告均表示物业费和水、电费则由被告支付给物业公司。对于2020年1月1日至2021年1月29日被告租赁期间的物业费、水电费由被告根据物业公司及相关部门的收费标准据实结算后向以上部门缴纳，无需再向原告支付。五、关于原告要求被告支付利息及因诉讼产生相关费用的问题。《房屋租赁合同》是经双方自愿协商而解除,合同并没有约定双方自愿解除合同时被告需向原告支付利息。原告主张交通费、误工费没有提供相关证据证明其损失。本院对原告的上述诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条规定，判决如下：一、解除原告钟凯翀与被告周雷于2018年3月18日签订的《商铺租赁合同》；二、被告周雷于本判决生效之日起三十日内向原告钟凯翀支付截至2021年1月29日的下欠租金11200元；三、驳回原告周凯翀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取163.5元，由被告周雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 李 樵二〇二一年二月五日书记员 胡国丽