上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初85213号原告：金庆宸，男，1995年4月6日出生，汉族，住上海市静安区。被告：郏元勇，男，1978年5月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。原告金庆宸与被告郏元勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金庆宸、被告郏元勇的委托诉讼代理人陈雁君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金庆宸向本院提出诉讼请求：被告退还原告租赁保证金36,000元。事实和理由：2017年2月7日，原、被告签订租赁合同，合同约定被告将上海市浦东新区XXXXXXX、XXXXX房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2017年2月8日起至2019年6月30日止，保证金为二个月租金即36,000元等。2017年2月16日，被告向原告出具收条，确认收到保证金36,000元。前份租赁合同到期后双方续签合同，约定租赁期限自2019年7月1日起至2020年3月31日止等。续签合同到期后，原告按照合同约定履行退租义务。此后经原告多次催讨，被告拒不退还原告已付保证金，故原告诉至法院。郏元勇辩称，不同意原告的诉请。租赁合同期限内的费用双方已结算完毕，被告无需再退还原告租赁保证金。租赁期限到期后，原告未将系争房屋交还被告，故即便有需退还原告的保证金，双方也未至结算之时。本案中被告表示不提起反诉。本院经审理认定事实如下：2017年2月7日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋(建筑面积151.55平方米)出租给乙方商用，租赁期限自2017年2月8日起至2019年6月30日止；租赁保证金为二个月的租金即36,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；补充条款：1.2017年2月8日至2018年11月7日的月租金为18,900元整。2.2018年11月8日到2019年6月30日的月租金为19,845元整……。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。原告支付被告租赁保证金36,000元，被告出具收条予以确认。前述租赁期限内的租金，原告已付清。2019年6月底，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)续签《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方用作女子美容美体使用，租赁期限自2019年7月1日起至2020年3月31日止，月租金24,000元整；5-1条约定，租赁保证金36,000元，租赁关系终止时，乙方结清全部费用，并向甲方交还钥匙后，甲方一周内将收取的房屋租赁保证金无息归还乙方。合同另对其他事项作了约定。原告已付租赁保证金36,000元沿用至该份续签合同。2019年4月24日、7月24日，原告分别向被告转账支付56,700元(按月租金18,900元标准支付2019年5月8日至11月7日租金)；2019年9月23日支付8,505元(补2018年11月8日至2019年8月7日递增租金部分)；2019年10月28日支付59,535元(按月租金19,845元标准支付2019年11月8日至2020年2月7日租金)；2020年1月19日支付24,000元(按月租金24,000元标准支付2020年2月8日至3月7日租金)。2020年3月26日，原告方人员在微信中向被告发送“郏先生明细如下，你看看对吗补递增：七个月加四天，计4155×7+409.80计29494.80(元)，3/5-3/31租金，计21304.11(元)，合计50798.91(元)”，被告回复“对”。3月30日，原告分别向被告支付21304.11元(2020年3月8日至3月31日的租金)、29,494.80元(补2019年7月至2020年1月期间递增租金部分)，合计50,798.91元。审理中，原告向本院提交了：1、被告与案外人上海XX商业投资发展有限公司(以下简称XX公司)的租赁合同(复印件)，证明被告向XX公司承租系争房屋后转租给原告，XX公司与被告的合同中约定委托上海浦华物业管理有限公司(以下简称浦华物业公司)负责物业管理。2、浦华物业公司锦绣华城14#管理处于2020年5月20日出具的商铺验收单一份，载明：今确认承租郏元勇于2020年3月31日搬离XXXXXXX、XXXXX商铺(即系争房屋)，由物业管理部于同日验收该商铺，尾部加盖浦华物业公司印章。经庭审质证，被告对租赁合同的真实性无异议，但表示该合同租赁期限已届满、与本案无关；被告未曾见过商铺验收单，真实性不清楚。被告称其对2020年3月31日以后的系争房屋使用状况不清楚，也从未去查看过，被告不清楚原告何时搬离房屋，也未向原告催付过后期租金(或使用费)，即便原告向物业部门交还房屋属实，因原告未履行向被告交还的义务，被告对证据的证明内容不认可。另被告认为原、被告在2020年3月26日于微信中结算的费用是双方一揽子结算，被告无需再退还保证金，若原告坚持诉请，被告将另行主张原告逾期付款等其他违约责任。审理中，原告称续租合同到期后，因被告拒绝出面办理交接，系争房屋的权利人要求原告搬离，原告将房屋交还物业管理单位。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的两份租赁合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的租赁期限至2020年3月31日届满。原、被告在租期届满前就截止3月31日止的承租人应付租金(含递增部分)进行了核算，原告依据双方认可的核算金额足额付清了合同租期内的全部租金。核算内容并未涉及保证金的处置，被告辩称核算内容系双方就合同所有款项的一揽子结算即被告无需再返还原告租赁保证金，原告对此予以否认，故本院对被告的辩称不予采纳。被告同时辩称，租赁期限届满后原告未将系争房屋返还被告，故被告有权不退还保证金。本院认为，系争房屋系被告向案外人承租后转租给原告，原告虽未能提供租期届满后其与被告之间关于租赁物交还的直接证据。但原告向本院提供了系争房屋所属物业确认于2020年3月31日收回系争房屋的确认单，该物业单位系被告与案外人租赁合同中出租方指定的物业管理部门。而被告作为系争房屋的转租方，自称自2020年3月31日后从未至系争房屋进行查看或核实，未对房屋使用情况履行其作为合同一方的应尽义务。原告已穷尽其举证义务，证据具有证明优势，在无其他相反证据反驳的情况下，本院确认原告已履行了合同到期后交还租赁物的义务。由此，其交纳被告的租赁保证金应由被告退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告郏元勇于本判决生效之日起十日内退还原告金庆宸租赁保证金36,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由被告郏元勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年二月一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……