山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终30号上诉人（原审原告）：山西省吕梁交通运输执法局文水县分局。法定代表人：张×1，局长。委托诉讼代理人：薛×，山西晋凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张×2，山西省文水县人，现住吕梁交通运输执法局文水县。委托诉讼代理人：蔚×，山西介治律师事务所律师。上诉人山西省吕梁交通运输执法局文水县分局（以下简称文水交通分局）因与被上诉人张×2租赁合同纠纷一案，不服山西省文水县人民法院（2020）晋1121民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。文水交通分局上诉请求：1.撤销山西省文水县人民法院（2020）晋1121民初356号民事判决第二项；2.改判被上诉人恢复上诉人办公院内西面围墙、门房以及南房四间半的原状；3.改判被上诉人每月按7467元向上诉人支付合同到期后的租金至实际搬离之日；4.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人要求拆除违法建筑恢复原状不符合公平原则，适用法律错误。本案中，被上诉人是擅自拆除上诉人的合法建筑后进行违法建设形成了案涉违法建筑。违法建筑不受法律保护，违法建筑不因其存在的时间、上诉人是否知情等而变更为合法建筑。事实上，上诉人第一时间向被上诉人下达过《停工通知书》，且依据《城乡规划法》第六十四条规定，上诉人诉请拆除的正是依法应当自行拆除的违法建筑，该请求符合法律规定，应予支持。2.一审判决被上诉人不向上诉人支付超期占用的租金损失，适用法律错误。2019年12月1日合同到期后，上诉人通知被上诉人解除租赁合同，双方之间的租赁关系解除，上诉人可以另行处置租赁物，但被上诉人迟迟不予腾退房屋，造成上诉人租金损失。依据双方合同约定，水、电、暖、卫生、食堂、维修等费用抵顶租金，被上诉人未提供近几年上述费用的交费凭证，故上诉人依据租赁前2010年交纳的费用进行了平均折算，其中水电暖4964元，食堂1000元，卫生以及维修费用1500元，合计7467元/月。虽被上诉人当庭提供已经缴纳至2020年4月水电费的证据，但因双方租赁合同已解除，被上诉人所交纳费用系其占用租赁物期间的实际支出，与上诉人无关。如前述费用包含代替上诉人缴纳的部分，应通过其他方式进行追回。本案解决的是租赁合同解除的后续事宜，被上诉人实际占有租赁物，给上诉人造成的损失，应予赔偿。一审判决以租赁期间内双方合意的租金强行替代被上诉人违法占用期间的租金损失，违背合同当事人自愿原则，适用法律错误。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。二审公开询问时，上诉人对事实和理由部分补充两点：3.一审认定房屋归属的事实正确，但存在适用法律错误的地方。一审认定“修建的两层十四间西房，原告可以继续使用”，相当于确认了租赁合同到期后，西房的所有权归土地的所有人，也就是上诉人所有。一审已经确认了房屋的所有权，但在判项中却适用了驳回诉讼请求，前后矛盾。一审在认定“原告可以继续使用”的情况下，又认为“应待双方对西房作出估值后再行处理”，也就是在被上诉人未提出反诉的情况下，主动超诉讼请求裁判对房屋进行估值，违反法院围绕诉讼请求审理的原则，适用法律错误。依据《民法典》第二百三十八条规定，上诉人作为物权的所有人，可以请求损害赔偿，也可以请求消除影响、恢复原状等，本案上诉人已经提出明确的诉讼请求，不存在再进行估值请求损害赔偿的问题。一审判决导致上诉人土地上的十四间西房最终归属无法解决，上诉人也因重复诉讼而无法另行起诉。4.依据合同约定，房子的使用权归被上诉人，但土地的所有权归上诉人，现租赁期限已满，上诉人也多次下达了解除《租赁合同》通知书，被上诉人应依约交回土地。再者，不管是依据合同约定还是法律规定，均有权收回国有土地所有权，不能因被上诉人的违章建筑而导致国有土地无法收回。一审判决导致本案起诉后无法得到实质性的解决。张×2提交书面答辩状辩称，1.上诉人第一点上诉理由不能成立。被上诉人不存在将上诉人西面围墙、门房以及南房私自拆除的情况，一审对此认定正确。上诉人称被上诉人修建的地面和地下共十四间房屋属于违法建筑，无据可证，该主张依法不应采信。既未经城建部门确认，也未提交合法有效证据予以证明。上诉人要求被上诉人恢复原状，无合法有效的证据和法律依据予以支持，一审对上诉人的该项诉求予以驳回，符合法律规定。2.上诉人第二点上诉理由不成立。根据《租赁合同》约定，被上诉人租赁上诉人的北楼一层、东楼二层，租赁期限于2019年12月1日届满是客观事实，但上诉人并未要求被上诉人及时搬离。双方于2020年2月24日协商腾退事宜时，因双方就被上诉人修建的西面房屋如何处理出现分歧，加之商谈过程中受疫情影响，上诉人再未提及此事，故被上诉人一边等待继续商谈，一边继续使用租赁物，符合不定期租赁的情形。2010年前后，文水县还未实施集中供暖，上诉人系自己购煤采用锅炉供暖，各方面开支较大，现早已实行集中供暖，上诉人要求按2010年前的取暖费计收租赁费有违公平原则，一审对上诉人的主张不予采信正确。从租赁上诉人的办公楼到租赁期限届满及至今，上诉人的水、电、暖、卫生、食堂、维修等费用，被上诉人已经实际支付，根据租赁合同约定已经抵顶了上诉人租赁费用。一审对上诉人到期后租金请求不予支持，符合法律规定。关于上诉人二审当庭补充的事实和理由，间接证明被上诉人不存在私建私拆的情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求无合法有效的证据和法律依据予以支持，应驳回上诉，维持原判。文水交通分局向一审法院起诉请求：1.判令被告搬离其非法侵占的原告办公楼北楼一层、东楼二层；2.判令被告恢复原告办公院内西面围墙、门房以及南房四间半的原状；3.判令被告按每月2085元向原告支付其非法侵占期间的租金至其实际搬离之日，并承担相关水、电、暖、物业等费用；4.诉讼费用由被告承担。现变更诉讼请求第3项为判令被告按每月7467元向原告支付合同到期后的租金至其实际搬离之日。一审法院认定事实：原告文水交通分局的办公地点和案涉租赁地点在同一个院内。2012年12月1日，原告文水交通分局作为甲方与被告张×2作为乙方签订《租赁合同》，协议内容为：一、原文水县交通运输稽查所办公院除北楼二、三层甲方占用外，其余全部出租乙方，计有北楼一层、东楼、南房等；二、租赁期限捌年，从2011年12月1日至2019年12月1日，到期在同等条件下乙方有优先继续租赁权，如乙方不再租赁将使其恢复原状；三、1.甲方的水、电、暖、卫生、食堂、维修等费用由乙方承担，抵顶租赁费用；2.在租赁期间内乙方所有新增设施归乙方所有；3.固定资产的正常维修费用由乙方承担；四、乙方租赁后必须保证甲方的水、电、暖、卫生、职工食堂的正常使用，如乙方违反本条款，甲方随时可以停止合同；五、西面围墙因吕梁市“三项整治”工作需要改造，甲方同意乙方按城建规划改建，资金由乙方负责，改造由乙方实施，改造后归乙方使用，土地所有权归甲方所有。合同签订后，被告占用原告办公楼的北楼一层、东楼，并于2012年3月16日左右将南房和西围墙、门房拆除，2012年4月中旬，被告在原南房四间半和西围墙、门房的位置修建了地下、地上共两层各七间房屋。在拆除和修建期间，原告在该院内正常办公。其后至今，被告一直为原告缴纳水、电、暖、卫生等费用。2019年12月1日租赁期限届满，因政策原因，原告涉诉的财产已经不能对外再继续出租，原、被告曾于2020年2月24日协商腾退事宜，但双方对被告所修建的两层西房的处理有分歧意见，导致发生诉讼。在庭审过程中，被告也认可腾退北楼和东楼，但对原告要求恢复南房、西面围墙、门房原貌的诉求不认可。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律法规，合法有效。合同期满，因政策原因原告不再出租，被告应按约定搬离所租赁的东楼和北楼一层。关于西房，原告与被告同处一个院内，在被告拆除原南房、西围墙和门房，修建两层西房时，原告正常办公，对被告的拆除及修建行为明显知情，且未有切实有效的行动对此予以制止，且双方在合同中约定“西面围墙因吕梁市三项整治工作需要改造，原告同意被告按城建规划改建，改造后归被告使用”，故对原告所称被告私自拆除重建的理由原审不予支持。现原告要求被告恢复西围墙、门房、南房四间半，因被告对其修建的两层共十四间西房进行了较大的投入，原告也可以继续使用，原告要求予以拆除并恢复原状，不符合公平原则，应待双方对西房做出估值后再行处理，故原审对该项诉求不予支持。关于租金，因原、被告在合同中约定原告的各项费用由被告承担并抵顶租赁费，现被告仍然为原告缴纳各项费用，故对原告的租金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十五条规定，判决：（一）张×2于判决生效后十日内搬离山西省吕梁交通运输执法局文水县分局办公楼北楼一层、东楼二层；（二）驳回山西省吕梁交通运输执法局文水县分局其他诉讼请求。案件受理费50元，由张×2承担。二审审理期间，被上诉人张×2提供证据：从原租赁合同期限届满以后2020年6月-2021年1月的水、电、暖的缴费票据，其中包括为上诉人缴纳的水、电、暖。2020年1-5月水、电、暖的缴费票据，被上诉人一审已经提供。上诉人文水交通分局质证意见为，1.对上述票据的真实性无异议；2.被上诉人提供的票据显示，各项费用缴纳至2020年11月；3.上诉人已于2020年3月给被上诉人发送了解除租赁合同的通知，要求其限期搬离，但到期后被上诉人一直拒绝搬离，租赁物一直由其使用。被上诉人提供的水、电、暖缴费票据，系被上诉人自身使用租赁物所产生的费用，并不能认定为被上诉人基于租赁合同支付租金。文水交通分局机构改革过程中基本处于业务停滞状态，未产生水、电、暖等费用。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的合同义务，处理合同期满后的相关事宜。本案一审判决后，双方当事人对一审判决主文第一项无争议，二审予以确认。本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，即本案二审争议焦点为：1.上诉人主张被上诉人恢复西面围墙、门房以及南房四间半的原状的上诉请求应否支持；2.上诉人主张被上诉人每月按7467元向上诉人支付自合同到期后至实际搬离之日的租金。关于第一个争议焦点，双方当事人在其签订的《租赁合同》中约定，西面围墙因吕梁市三项整治工作需要改造，上诉人同意被上诉人按城建规划改建，改造后归被上诉人使用。且从当事人庭审陈述看，被上诉人在拆除南房和西面围墙、门房以及新建地下、地上共两层各七间房屋的过程中，上诉人作为同院办公人，对此完全知情。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。综上，上诉人在对被上诉人改建、新建房屋知情并且同意的情况下主张恢复原状，不符合该规定。上诉人以争议房屋属于违法建筑为由主张予以拆除、恢复原状，但该建筑是否属于违建，是否应予拆除或者没收，属于城乡规划部门的职权，本案中双方当事人未提供城乡规划部门出具的相关意见，故上诉人该上诉理由不能成立。由于双方在《租赁合同》中未约定合同到期后争议房屋如何处理，且该房屋是否属于违建、价值如何现均无法确定，双方当事人可另行诉讼。关于第二个争议焦点，上诉人主张被上诉人每月按7467元向上诉人支付自合同到期后至实际搬离之日的租金。依照双方《租赁合同》约定，上诉人的水、电、暖等费用由被上诉人承担并抵顶租赁费，本案审理过程中，被上诉人提供了截至2021年1月的水、电、暖缴费票据，上诉人称租赁合同到期后其已处于业务停滞状态，被上诉人提供的水、电、暖费用系其自己产生的，但上诉人对其陈述无证据证明。一审驳回上诉人主张租金的请求并无不妥，应予维持。综上所述，文水交通分局的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文第二项“驳回山西省吕梁交通运输执法局文水县分局其他诉讼请求”与本院认为“双方对西房作出估值后再行处理”的陈述相矛盾，可能导致上诉人再起诉时构成重复诉讼，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持山西省文水县人民法院（2020）晋1121民初356号民事判决第一项，即“张×2于本判决生效后十日内搬离山西省吕梁交通运输执法局文水县分局办公楼北楼一层、东楼二层”；二、撤销山西省文水县人民法院（2020）晋1121民初356号民事判决第二项；三、驳回山西省吕梁交通运输执法局文水县分局其他上诉请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人山西省吕梁交通运输执法局文水县分局负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二一年二月四日书记员 张亚楠