云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初14556号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，统一社会信用代码：91530100568825451L。住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：杨凯翔，郭瑾璇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李成华，男，1980年12月12日出生，哈尼族，住云南省昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告李成华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人郭瑾璇、被告李成华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告于上述合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2020年1月20日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月605.5元的标准计算，暂计算至2020年9月19日为8个月，未缴租金为4844.0元）；4、判令被告向原告支付自2020年1月20日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2020年9月19日为243天，应付违约金为7356.82元】（第三、第四项诉讼请求合计12200.82元）；5、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月28日，原告作为出租人与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，双方约定：1、原告将其所有的坐落于昆明市五华区房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2018年1月20日起至2021年1月19日止，房屋建筑面积为45.49平方米，月租金标准为605.5元，支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，下一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；2、原告于2018年1月20日之前向被告交付房屋；3、合同签订之日，被告按照6个月租金标准3633元向原告缴纳履约保证金，在租赁期限内，若被告有违约行为，原告有权从履约保证金扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；4、租赁期限内，被告未按时缴纳租金的，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金，拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，收回房屋。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告使用。根据《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》约定，被告应于2020年1月19日前向原告支付下一期租金，然而截止起诉之日，经原告多次催要，被告没有按照约定向原告支付租金，已侵犯了原告的合法权益。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告李成华辩称：我还是希望能继续履行合同，2021年2月9日前会向原告支付违约金和租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《昆明市公共租赁住房合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、《房屋设施设备移交表》、《非经营性收款收据》，欲证明原被告之间的合同关系以及原告按约履行了交付涉案租赁物的义务，被告未按约向原告履行支付租金的义务，已经构成违约。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司经营范围为负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。2017年12月28日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（出租人、甲方）与被告李成华（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定以下涉案内容：1、甲方将昆明市五华区吉惠园项目06栋1单元2619室房屋出租给乙方居住使用，房屋建筑面积为45.49平方米；2、甲方于2018年1月20日之前将该房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用；3、该房屋租赁期限为36个月，租赁期自2018年1月20日起至2021年1月19日止；4、租金标准为月租金605.5元，租金缴纳方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；5、合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3633元，在租赁期限内，若乙方有违约行为，甲方有权从履约保证金扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；6、乙方违约责任：乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。上述合同签订后，被告李成华向原告支付履约保证金3633元，原告于2018年2月1日向被告李成华交付了租赁房屋。庭审中原被告双方一致认可涉案房屋租金被告李成华只支付到2020年1月19日，自2020年1月20日起未再支付涉案房屋的租金。另确认：1、庭审中，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司陈述现涉案房屋在被告李成华占有使用；2、本院于2020年12月15日通过邮寄送达方式向被告李成华送达应诉材料及起诉状副本；3、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为实现债权产生邮寄费38元。本院认为，首先，本案系租赁合同纠纷，双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。其次，关于合同的解除。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司作为出租人，已经按照合同约定将租赁物交付被告使用，被告李成华应按时支付租金及其他因租赁关系产生的相关费用。现被告李成华延期支付租金，其违约行为已经满足双方约定的解除合同的条件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，本院确认双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2020年12月15日解除。第三，关于合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现涉案租赁物系被告李成华占有使用，故合同解除后被告应将位于“昆明市五华区房屋”的涉案租赁物腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。且根据法律对合同解除后的规定及合同约定，被告李成华应向原告支付自2020年1月20日起至2020年12月15日止的租金7165.1元、2020年12月16日起至实际腾房之日止的房屋占用损失（根据合同约定，按605.5元／月计算）。第四，关于违约金及履约保证金。合同约定“被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金”，现被告逾期支付租金已属违约，但合同约定的违约金标准过高，并考虑到公共租赁住房的社会保障属性，本院认为被告李成华缴纳的履约保证金3633元已足以弥补原告的合法损失，同时双方已约定履约保证金在存在违约情况下的处理方式，故本院确认以被告缴纳的履约保证金抵偿其应向原告承担的违约损失，在合同解除后原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司无需向被告李成华退还履约保证金3633元，对于原告主张的违约金不再重复支持。第五，关于实现债权的费用。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司因实现债权产生的邮寄费系由于被告的违约行为产生，双方在合同中也约定该费用应由被告承担，故本院依法确认原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司因实现债权而产生的邮寄费38元应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告李成华于2017年12月18日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2020年12月15日解除；二、被告李成华于本判决书生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还位于“昆明市五华区”的公共租赁住房；三、被告李成华于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2021年1月20日起至2020年12月15日止的租金7165.1元、2020年12月16日起至实际腾房之日止的房屋占用损失（根据合同约定，按605.5元/月计算）；四、被告李成华支付给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金3633元抵扣本案的损失，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再向被告李成华承担退还义务；五、被告李成华于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司邮寄费38元；六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费105元，由被告李成华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员 王 凡二〇二一年二月十九日书记员 涂馨月履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。