辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初7020号原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区乾沙街29号7门。统一社会信用代码：91210100780090800D。法定代表人：辛伟汕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：宋圆圆，女，汉族，1987年4月23日出生，住辽宁省昌图县八面城镇。第三人：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区西滨路24号。负责人：窦文春，系该行行长。原告沈阳澳源房地产开发有限公司（以下简称“澳源公司”）与被告宋圆圆、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称“农业银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告澳源公司的委托诉讼代理人宋晓杰到庭参加诉讼。被告宋圆圆、第三人农业银行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1709126306)，并判令被告支付解除合同违约金82058.4元（按总居款的20%计算）；2.判令被告配合原告到沈阳市房产局办理沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》的合同备案和预购商品房预告登记撤销手续（合同备案号：E1709126306);被告、第三人协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；3.判令被告一次性结清其应向有关收费单位结清的欠费（截止实际交还原告房屋之日止）包括物业费3684.96元、电梯费288元(均暂计自2018年3月29日至2020年3月29日止，具体偿还金额以实际发生为准，采暖费2661.36元（自2019年11月1日至2020年3月30日止），备案信息费61.42元、印花税205.15元、刷卡手续费20元；4.判令被告支付保函费1000元、律师费7000元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月26日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区商品房，房屋建筑面积102.36平方米，房屋单价4008.32元，房屋总价为410292元；付款方式：补充协议第六条第1款（3)项约定：“买受人于合同签订日当天支付首付款人民币90292元，剩余房款320000元整，买受人向商业银行申请按揭贷款”；合同第七条第1款（2)约定，“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付房款的40%支付解除合同违约金。”补充协议第六条第1款（3)-项约定：“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方解除合同。……出卖人解除合同的，买受人应承担总房款40%的违约金和出卖人的所有实际支出（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用、律师费、实现债权费用等），买受人交回房屋，装修部分无偿交回，不得损坏”。合同还对双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。被告与原告、第三人签订了《个人住房借款/担保合同》，约定由第三人为被告购房提供32万元按揭贷款，原告为被告的按揭贷款提供阶段式连带保证责任。上述合同签订后，原告按约履行了义务，但被告却违约未履行合同约定的义务，仅向原告支付了首付款53400元，剩余首付款36892元我方通过诉讼主张，已有生效判决。同时，在第三人为被告发放贷款后，被告未按约履行归还贷款本息的义务，导致原告于2020年3月10日为被告向第三人承担连带保证责任，包括贷款本金、利息、罚息、违约金等共计313311.1元。被告的上述种种违约行为，严重违反了《商品房买卖合同》约定，以及《个人住房借款/担保合同》之约定，损害了原告的利益，构成了根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》以及双方合同约定，原告特诉请法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》以及《个人住房借款/担保合同》，以维护原告的合法权益。被告未到庭亦未提供书面答辩意见。第三人未到庭但提供书面情况说明称，客户宋圆圆已结清我行贷款全部本息，我行同意配合办理撤押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月26日，原告与被告宋圆圆签订了合同编号为E1709126306的《商品房买卖合同》及补充协议，并办理了预购商品房预告登记。合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区房屋，房屋建筑面积102.36平方米，总房款410292元。合同第六条付款方式及期限约定：按揭贷款方式购房，首付款90292元，剩余房款320000元，买受人向贷款机构申请贷款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任：逾期超出60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的40%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》的附件四，即补充协议第六项对合同第六条付款方式及期限的补充约定：（3）按揭付款:①买受人采用贷款方式购房，于合同签订日当天支付总房价的22.01%作为首付款计人民币90292元，剩余房款人民币320000元整，买受人自行向商业银行（含公积金）申请住房按揭贷款，且该贷款须于《商品房买卖合同》及补充协议签订之日起的90日内到达出卖人指定银行账户。④原告在为被告的借款承担阶段性担保期间，如因被告未能按期偿还贷款，导致贷款银行要求原告承担保证责任的，被告应当在收到原告通知的3日内一次性归还原告承担保证责任的款项，否则被告应按原告承担连带保证责任金额的每日万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日仍未归还的，原告有权单方解除合同。如因被告逾期偿还贷款，导致银行解除与被告的贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，原告有权单方解除合同。原告根据上述约定单方解除合同的，被告除立即全额偿还出卖人支付的所有款项外（包括欠款本金和利息、违约金及实现债权费用等），并承担总房价款40%的违约金。被告应无条件办理解除贷款合同、解除抵押并将房屋恢复原状后交回出卖人，如房屋已装修，经出卖人同意不需恢复原状的，出卖人对装修不给予任何经济补偿。在上述手续全部办理完成且原告在扣除被告应承担的费用后，首付款若有剩余则退回被告，如首付款不足偿付，被告应另行支付。合同补充协议第七项对合同第八条（交付期限）的补充约定：1、买受人所购房屋为现房，房屋的接房期限和交接手续按如下方式办理：（1）买受人应在合同第六条和本补充协议第六条约定的应付清全部房款之日[实际付清房款早于该日的以实际付清之日为准]（采用按揭或公积金贷款方式付款的，须以贷款全额到出卖人账户之日）起15个工作日内自行到出卖人处办理接房手续，出卖人无须另行书面通知该商品房的交付时间。2018年5月7日，第三人作为贷款人与借款人被告、保证人原告签订《个人担保购房借款合同》，约定第三人向被告发放个人一手住房购置贷款，金额为320000元。上述合同签订后，原告为被告办理了合同备案及预告登记手续，被告向原告共支付了首付款53400元，剩余36892元被告未支付，原告向本院提起诉讼，本院于2020年8月4日作出（2020）辽0114民初1152号民事判决，判令被告向原告返还借款36892元。该判决已生效。第三人为被告发放了贷款320000元，合计支付购房款410292元。后因被告逾期未向第三人偿还贷款，第三人向原告发送催款通知函，要求原告承担连带保证责任，为被告代偿贷款。2020年5月8日，原告为被告向第三人承担连带担保责任，代偿本金、利息315000元，第三人于2020年5月9日退回原告1688.9元，原告共计为被告代偿本金、利息共计313311.1元，现原告已将被告借款全部代偿完毕。另查明，原告与案外人辽宁同泽律师事务所签订《委托代理合同》及《补充协议》，约定因本案诉讼，原告需向该律师事务所支付7000元代理费，辽宁同泽律师事务所为原告开具了发票。再查明，原告为实现案涉债权，申请对被告的房产予以查封，并以保函提供担保，为此原告支付保函费1000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故合同双方均应按合同约定的内容履行自己的权利与义务。原、被告已经约定了一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告未按约定偿还贷款，致原告履行了担保义务，构成违约，原告可解除《商品房买卖合同》及补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，本案所涉房屋应返还给原告，原告返还给被告已经支付的购房款。被告、第三人相应协助原告办理撤销合同备案手续、房屋所有权初始登记及抵押预告登记手续。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》及补充协议中约定了房价款40%的违约金，明显过高，根据本案实际情况、被告过错程度及公平原则，本院将违约金调整为房价款410292元的5%，即20514.6元。关于原告主张的律师费7000元的问题。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定，被告偿还原告支付的所有款项，包括欠款本金和利息、违约金和实现债权费用等，此律师费系原告实现债权的费用，且原告提供了《委托代理合同》及律师费支付发票，未超出《律师服务收费管理办法》中规定的律师服务收费标准，故本院予以支持。关于原告主张的保函费1000元的问题。原告代替被告偿还所有款项，二被告未给付原告该款项。原告为实现该债权，申请对被告的房产予以查封，原告支付的保函费应由被告承担，故原告主张的保函费，本院予以支持。关于原告主张的物业费3684.96元、电梯费288元、采暖费2661.36元、备案信息费43.79元、印花税200.72元、刷卡手续费40元等问题，鉴于原告未提供相应证据，本院不予支持。关于追偿权的问题。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告承担保证责任向第三人偿还了本金、利息、罚息合计313311.1元，有权向被告追偿，故为被告应给付原告承担担保责任的全部损失。本案中，原告实际取得售房款410292元，扣除被告应支付给原告的违约金20514.6元、律师费7000元、保函费1000元、担保责任损失284302.7元，原告应返还给被告购房款68466.3元（410292元-20514.6元-7000元-1000元-313311.1元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告宋圆圆签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1709126306）；二、被告宋圆圆于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市于洪区房屋返还给原告沈阳澳源房地产开发有限公司；三、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告宋圆圆购房款68466.3元；四、被告宋圆圆于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的商品房买卖合同备案撤销手续及预购商品房预告登记撤销手续（合同编号：E1709126306）；五、被告宋圆圆、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的抵押登记撤销手续；六、驳回原告沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8872.7元，保全费2571元，公告费560元，由被告宋圆圆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  武 晶人民陪审员  赵克冰人民陪审员  刘 芳二〇二一年二月二十日书 记 员  胡 楠