湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初201号 原告：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地长沙市芙蓉区五一西路2号第一大道504号。 负责人：张宇，常务副总经理。 委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。 被告：朱荣和，男，1987年7月5日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称“绿城物业公司”）与被告朱荣和物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托诉讼代理人鲍宇辉、王慧，被告朱荣和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付47栋703室物业管理费6426.3元，资金占用损失2377.73元，合计8804.03元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2010年年底进入绿城.丽景华庭小区服务至今，期间与长沙凯德房地产开发有限公司签订了《绿城.丽景华庭物业管理服务协议》，在合同期限届满前，原告一直对丽景华庭整体业主提供物业服务，被告作为丽景华庭的业主，原告一直为其提供物业服务，根据合同约定高层住宅每平方米1.5元/月，商业物业每平方米2.4元/月，物业服务费按每半年缴纳，但被告自2017年6月1日至2019年12月31日止拖欠住宅物业管理费一直未交纳物业管理费，原告多次催交未果，被告应当支付资金占用损失。 被告朱荣和辩称，本人2016年交房，缴纳了一年的物业费，后续的物业费之所以未交的原因是对物业服务极其不满意，原告的物业服务不专业，服务质量根本不能达到其的收费标准。2016年本人入住后就发现47栋楼下有生活垃圾站和建筑垃圾站，因为物业没有及时清理垃圾导致周围脏乱，影响了业主的正常生活。业主多次联名区信访办投诉，仍没有得到解决。另外小区的公共设备长期破损，地下车库的闸门常年损坏、停车管理混乱、道路破损不堪、监控多处损坏、单元门禁从未正常使用，小区保安对于出入人员不登记、公共收益未向业主公布，太阳能热水器交纳了使用费用但是不能正常使用。小区环境差、安全没有保障、业主深受垃圾问题的困扰。 本院经审理认定事实如下： 1、2016年3月23日，绿城物业公司（甲方）与朱荣和（乙方）签订《前期物业服务协议》，第一章约定甲方为本物业服务区域内全体业主和使用人提供服务，本服务区域内物业的全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任。第二章约定甲方提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；环境卫生，保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、业主公共绿化的养护和管理、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理、法律法规规定的其他内容。甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件一）。第三章前期物业服务期限自开发建设单位通知首期业主领房之日起至小区成立业主委员会并代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效当日，本协议自然终止。第五章前期物业服务费用约定，物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个上旬，计价基数按建筑面积，收费标准以物价局核对的最新价格为准，现阶段执行的标准为电梯住宅1.5元/平方米/月。第十章违约责任约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付并按应付金额每日千分之二滞纳或违约金，乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。 2、2016年5月13日，原告办理收房手续并支付部分物业费，案涉自2017年6月1日至2019年12月31日朱荣和未交纳任何物业费。原告方向被告发出催费《律师函》。根据查询不动产登记中心的不动产登记信息，案涉房屋用途为城镇住宅用地，建筑面积为138.18平方米。 3、另查明，2019年12月31日，长沙市望城区丽景华庭小区业主大会及长沙市望城区高塘岭街道斑马湖社区居民委员会向绿城物业公司发函，要求绿城物业公司做好退场及与新物业办妥管理交接手续。 4、再查明，原告方为案涉房屋小区提供了日常物业服务，但亦存在物业服务存在瑕疵，管理不到位的情况。 上述事实有《前期物业服务协议》、律师函、不动产登记信息表、《交付手续书》、关于启动丽景华庭小区物业交接的告知函、及当事人的当庭陈述等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《业主前期物业服务协议》，对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及原、被告双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案中，原告为涉诉项目提供了物业服务，而被告未按约支付物业服务费，故原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。原告提供物业服务虽存在瑕疵，被告并不能以此为理由而拒交物业管理费。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。案涉房屋不动产登记部门登记建筑面积为138.18平方米，结合原告提供物业服务存在瑕疵因素，本院酌情认定被告应缴纳2017年6月1日至2019年12月31日物业费5783元（按应交物业费的90%进行计算,138.18平方米×1.5元/平方米/月×31个月×90%），故对于原告要求被告支付2017年6月1日至2019年12月31日拖欠的物业费6426.3元的诉讼请求，本院予以部分支持。结合物业服务存在瑕疵因素及本院对涉诉小区同类型案件的判决情况等因素，对于原告主张资金占用损失2377.73元的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告朱荣和于本判决生效后十日内向原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司支付2017年6月1日至2019年12月31日物业费5783元； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告朱荣和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二一年二月二日 法官助理  陈潇 代理书记员  陈雯杰 法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。