呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4548号   上诉人(原审被告)：内蒙古长青汽车贸易有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区海拉尔西街南侧铁路司机学院西侧180米庞大汽车院内。   法定代表人：郭丽岭，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区海拉尔西街南侧铁路司机学院西侧180米路南庞大汽车园区。   法定代表人：蔡卫杰，该公司经理。   委托诉讼代理人：李志恒，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。   上诉人内蒙古长青汽车贸易有限公司（以下简称长青汽贸）因与被上诉人呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司（以下简称庞大汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人长青汽贸委托诉讼代理人李福明，被上诉人庞大汽车公司委托诉讼代理人李志恒到庭参加询问，本案现已审理终结。   长青汽贸上诉请求：1.请求撤销原审判决,改判驳回庞大汽车公司诉讼请求或发回重审;2.本案一、二审的诉讼费由庞大汽车公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误。1、房屋租赁期限尚未届满,不应解除房屋租赁合同应继续履行。2018年9月20日长青汽贸与庞大汽车公司”签订《房屋、场地租赁合同》约定租期自2018年11月1日至2028年10月31日止,共计10年，租赁物用途为比亚迪汽车销售及售后服务经营使用。租金年付，2019年11月1日至2020年10月31日租金1854000元。租赁合同的解除应根据诚实信用原则综合考量以下因素来确定合同是否应当解除。一是要考虑长青汽贸违约的过错程度，2020年2、3、4月份由于全国的暴发新冠疫情,直接导致长青汽贸无法经营,其由于客观原因不可抗力导致长青汽贸出现违约逾期支付租金,其违约行为非严重故意违约,而是轻微程度的违约。二是要考察违约行为形态,长青汽贸与庞大汽车公司对合同均享有约定解除权,不能因长青汽贸轻微程度的逾期支付租金便解除合同,这种的合同解除不利于保护长青汽贸的利益。三要考察违约的后果,长青汽贸已经按照合同约定支付了92万元的租金,已履行当年租金额一半,此时长青汽贸违约不影响庞大汽车公司合同目的实现,其合同目的是收取租金,在庞大汽车公司起诉时,长青汽贸还又向其支付30万元的租金。总之,根据诚实信用原则以及鼓励交易原则,不宜解除《房屋、场地租赁合同》。2、租赁物的装修装饰。2018年9月20日签订的《房屋、场地租赁合同》，长青汽车公司对租赁物进行装修装饰,其费用约300万元左右，长青汽车公司的装修装饰是按照租期10年的使用情况设计的，长青汽车公司仅仅使用2年便将所有的装修装饰归于庞大汽车所有,原审法院此种判决有失公允。3、长青汽车公司不应承担违约金。《房屋、场地租赁合同》第七条:“违约责任与救济方式,约定长青汽贸未按合同约定履行交付租金及税金等义务构成违约情形。承租方情结严重的,可要求承租方按年租金的30%承担违约赔偿责任。”可知,只有在长青汽贸违约情节严重时才需支付年租金30%的违约金，合同中对于情节严重并无具体规定，长青汽贸逾期支付租金的情形并不包含在约定的情节中。   庞大汽车公司辩称，长青汽贸所述与事实不符，长青汽贸欠付庞大汽车公司租金的违约行为事实清楚证据充足，一审法院判决正确，应当予以维持。一、长青汽贸与庞大汽车公司签订的《房屋、场地租赁合同》约定：租金应按年度支付，除首次租金外其余租金在下一年度租期开始前30日支付；承租方构成违约的情形包括：未按合同约定履行交付租金及税费等义务的，出现上述情形的，出租方可要求承租方按年租金30%承担违约赔偿责任，可提前终止或解除合同。长青汽贸认为其已支付了一半的租金，剩余未付部分虽然违约但不影响庞大汽车公司实现合同的目的的论述没有事实及法律依据，且完全违背了双方签订合同的意思表示，庞大汽车公司签订租赁合同的目的是在合同规定的时间内收取全部金额而不是为了收取部分金额。按照合同约定长青汽贸应当在2019年11月1日前30日内支付第二年的租金共计1854000元。但截止到现在第二年剩余的934000元租金，以及应当在2020年11月1日前30日内支付第三年1909620元的租金长青汽贸均未能支付。庞大汽车公司出租租赁物收取租金的根本目的不能实现，长青汽贸欠付租金的行为已构成违约且已是第三次违约。租赁期虽未届满，但双方约定的解除条款成就时，庞大汽车公司有权依据合同约定解除双方的合同关系，并有权要求长青汽贸承担违约责任。二、本案中租赁的房屋在长青汽贸租赁前已经进行了装修，长青汽贸仅是更换了招牌字号，并没有对租赁物进行实质的装修装饰。长青汽贸在一审时也未能向法庭提交其对租赁物装修的相关证据，应当承担举证不利的后果。且双方在合同中第五条第3款约定：承租方实施装修改造行为的，租赁期满后或因承租方责任导致退租的，除双方另有约定外，出租方有权选择以下权利中的一种：(1)、依附于房屋的装修无偿归出租方所有。因此，一审法院据此判定店内装修归庞大汽车公司所有。综上，长青汽贸所述与事实严重不符，提出的请求没有事实及法律依据，不应得到法庭的支持，请求法院依法驳回长青汽贸的全部请求。   庞大汽车公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除庞大汽车公司与长青汽贸签订的《房屋、场地租赁合同》。2.依法判令长青汽贸向庞大汽车公司支付租金925000元，并向庞大汽车公司返还租赁物，即位于呼和浩特市××区宝沃4S店（占地面积5237．06平方米，地上建筑面积2702．98平方米房屋，租金计算期限从2020年3月1日暂时计算至2020年8月31日，租金继续计算直至合同解除之日止）。3.依法判令长青汽贸向庞大汽车公司支付违约金270200元。以上金额合计：1195200元。4.依法判令被告长青汽贸对租赁房屋的装修无偿归庞大汽车公司所有，长青汽贸不得拆除或损毁。5.依法判令长青汽贸承担本案全部诉讼费用。2018年9月20日，庞大汽车公司与长青汽贸签订《房屋、场地租赁合同》，合同约定由长青汽贸承租庞大汽车公司所有的位于呼和浩特市××区宝沃4S店，占地面积5237．06平方米，地上建筑面积2702．98平方米，租赁期限为10年，自2018年11月1日起至2028年10月31日止；合同第四条约定：租金支付应按年度支付，除首次租金外其余租金应在下一年度租期开始前30日支付，承租期间长青汽贸因使用租赁物所产生的房产税、土地使用税等税费一概由长青汽贸承担，并约定因客观原因需要代缴的税费，长青汽贸应及时、足额将相关款项支付给庞大汽车公司；合同第五条第三款约定：承租方实施装修改造行为的，租赁期满后或因承租方责任导致退租的，除双方另有约定外，出租方有权选择以下权利的一种：（1）、依附于房屋的装修无偿归出租方所有；合同第七条第二款约定：承租方未按合同约定履行交付租金及税费等义务的，出租方可要求承租方按年租金的30％承担违约赔偿责任，可提前终止或解除合同。因此，按照合同约定，长青汽贸应在2019年10月交付下一年度，即2019年11月1日至2020年10月31日的年租金1854000元，但长青汽贸仅向庞大汽车公司累计支付了620000元的租金。庞大汽车公司多次向长青汽贸催要剩余租金，但长青汽贸一直未予支付。且因长青汽贸未按租赁合同约定交付房产税及土地使用税，庞大汽车公司在2019年8月28日向回民区人民法院起诉长青汽贸税款承担事宜，后双方和解解决，庞大汽车公司提出撤诉。现长青汽贸再次违约，其行为已经严重违反了合同约定，应当承担相应的法律责任。综上所述，长青汽贸应按照约定向庞大汽车公司支付租金，但长青汽贸至今未履行义务，造成庞大汽车公司经济损失，其行为已经构成违约。为保护庞大汽车公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特向一审法院提起诉讼，恳请法院支持庞大汽车公司的全部诉讼请求。   一审法院认定事实：1．双方于2018年9月20日签订《房屋、场地租赁合同》，约定庞大汽车公司将位于呼和浩特市××区宝沃4S店租给长青汽贸，租赁期限为2018年11月1日至2028年10月31日，第一年租金为180万元，以后租金每年递增一次，递增幅度为前一年租赁期年租金额的3％，首次租金于租赁合同签订时支付，其余租金应由乙方在下一年度租期开始前30日支付；合同还约定，长青汽贸若实施改造装修行为的，租赁期满后或长青汽贸原因导致退租的，庞大汽车公司有权要求乙方恢复原状、或者装修无偿归庞大汽车公司所有、或庞大汽车公司自行恢复原状所发生费用由长青汽贸承担。关于承租方未按合同约定履行交付租金的违约责任，合同中约定出租方可以单方面终止或者解除合同，情节严重的，要求承租人按年租金30％承担违约责任。2．庞大汽车公司曾于2019年8月28日因长青汽贸欠付房产税、土地使用税及滞纳金向原审法院提起诉讼，后双方达成调解协议，庞大汽车公司向原审法院申请撤回起诉，原审法院予以准许。3．合同签订后，长青汽贸依约支付了2018年11月1日至2019年10月31日的租金，但2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金1854000元未能全部支付，截至2020年8月31日，长青汽贸共分四次向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金920000元，尚欠934000元租金未予支付。   一审法院认为，本案系租赁合同法律关系，双方签订的《房屋、场地租赁合同》真实、合法，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行，长青汽贸没有按照约定期限支付租金，构成违约应承担违约责任。长青汽贸未按照合同约定支付租金，符合合同约定解除的条件，庞大汽车公司诉请解除双方签订的《房屋、场地租赁合同》、返还租赁物，原审法院予以支持。长青汽贸尚欠庞大汽车公司2019年11月1日至2020年10月31日年度租金934000元，应立即支付；长青汽贸辩称受新冠肺炎疫情影响应适当降低租金的抗辩理由，因该笔租金应在2019年10月份支付，此时我国尚未发生新冠肺炎疫情，故对该抗辩理由原审法院不予采纳。庞大汽车公司诉请长青汽贸应按照合同约定30％标准支付违约金，长青汽贸抗辩因合同未明确何为“情节严重”，不应支持庞大汽车公司该项诉请的意见，因双方当事人可以在合同中约定一方违约时需向对方支付违约金的数额也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，并且该计算方法并不过分高于因违约所造成的损失，故对该抗辩理由不予采纳，长青汽贸应支付的违约金数额为934000元×30％＝280200元，庞大汽车公司诉请的违约金金额为270200元小于280200元，符合法律规定，予以支持。庞大汽车公司诉请对租赁物的装修归其所有，符合合同约定，予以支持，诉请长青汽贸不得对房屋现有装修进行拆除和损毁，因装修已判归庞大汽车公司所有，长青汽贸自然无权进行拆除或者损毁，故对该请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司与被告内蒙古长青汽车贸易有限公司签订的《房屋、场地租赁合同》；二、被告内蒙古长青汽车贸易有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司租金934000元和违约金270200元；三、被告内蒙古长青汽车贸易有限公司于判决生效后三十日内向原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司返还呼和浩特市回民区海西路铁路司机学院西侧180米路南庞大汽车园区宝沃4S店，店内现有装修归原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司所有；四、驳回原告呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取7780元，由被告内蒙古长青汽车贸易有限公司负担。   本院二审期间，长青汽贸、庞大汽车公司未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.长青汽贸与庞大汽车公司签订的《房屋、场地租赁合同》是否应当解除；2.案涉房屋租金及违约金的数额应当如何认定；3.装饰装修物的权利归属问题。   关于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”长青汽贸与庞大汽车公司签订的《房屋、场地租赁合同》系双方在平等自愿、等价有偿原则基础上签订的,其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定,因此,该合同依法成立,双方均应恪守。合同约定，长青汽贸应在2019年10月1日向庞大汽车公司支付2019年11月1日至2020年10月31日年度租金1854000元。合同还约定承租方未在约定时间履行交付租金及税费等义务的，出租方可以单方面终止或解除合同。现长青汽贸并未在约定的时间向庞大汽车公司足额支付2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金，庞大汽车公司在一审时提出请求解除双方签订的《房屋、场地租赁合同》，本院认为长青汽贸在合同履行过程中存在违约，符合合同的解除条件，故确认解除双方签订的《房屋、场地租赁合同》。   关于第二个争议焦点，按照双方的合同约定，2019年11月1日至2020年10月31日年度租金为1854000元。截至目前长青汽贸累计共支付了920000元，尚欠934000元未付，故长青汽贸应立即向庞大汽车公司支付剩余欠付租金934000元。关于逾期支付租金的违约金，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。严格意义上来讲，该“损失”应当指的是因长青汽贸的违约行为给庞大汽车公司造成的基于欠付租金基础上的财产利益损失或耗费，而并非欠付租金本身，一审法院认定违约金为欠付租金的30%明显高于因违约造成的实际损失。长青汽贸主张，受2020年新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件的影响，其公司无法正常经营，因此逾期支付部分租金。本院认为新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，双方当事人应本着尊重事实、共渡难关、互让互谅的精神合理分担。长青汽贸在受到疫情冲击影响后仍然筹措资金，分次支付了2019年11月1日至2020年10月31日年度的部分租金，本院综合长青汽贸在合同履行过程中的过错程度，租金支付情况以及疫情的影响，酌定将违约金调整为107478元（以欠付租金934000元为基数，自2019年10月2日起至合同解除之日按照2倍同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审中庞大汽车公司自认于2018年8月14日收到长青汽贸向其支付的10万元保证金，并主张抵顶同等数额的违约金，故长青汽贸应向庞大汽车公司支付违约金的数额为7478元。   关于第三个争议焦点，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”根据合同第五条租赁物使用与修缮第三项约定：“乙方（长青汽贸）实施装修改造行为的,租赁期满后或因乙方责任导致退租的,除双方另有约定外,甲方有权选择以下权利中的一种:（1）依附于房屋的装修无偿归甲方所有……”故对于未与房屋形成附和的装饰装修物，长青汽贸应在不毁坏房屋的基础上自行拆除带走，对于已形成附和的装饰装修物应当无偿归出租人庞大汽车公司所有。   综上所述，长青汽贸的上诉请求部分成立，对于其上诉请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百八十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初3877号民事判决第一项，即“解除呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司与内蒙古长青汽车贸易有限公司签订的《房屋、场地租赁合同》”、第三项，即“内蒙古长青汽车贸易有限公司于判决生效后三十日内向呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司返还呼和浩特市回民区海西路铁路司机学院西侧180米路南庞大汽车园区宝沃4S店，店内现有装修归呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司所有”、第四项，即“驳回呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司的其他诉讼请求。”；   二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初3877号民事判决第二项为“内蒙古长青汽车贸易有限公司于判决生效后十日内一次性支付呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司租金934000元及违约金7478元”。   如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费减半收取7780元，由内蒙古长青汽车贸易有限公司负担6068元，由呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司负担1712元；二审案件受理费15560元，由内蒙古长青汽车贸易有限公司负担12136元，由呼和浩特市庞大明绅汽车销售服务有限责任公司负担3424元。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 窦  双   审 判 员 额日德尼      二〇二一年二月七日   法官助理 王 文 京   书 记 员 刘 东 升