广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终35号上诉人（原审被告）：林政博，男，1981年6月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区××××××××××。公民身份号码：。上诉人（原审被告）：廖彩群，女，1987年6月30日出生，汉族，住广东省江门市新会区××××××××××。公民身份号码：。委托诉讼代理人：林政博，（廖彩群的丈夫），住广东省江门市新会区×××××××尚林轩。被上诉人（原审原告）：江门市东信物业管理有限公司，住所地：广东省江门市富力华庭1幢114。法定代表人：梁锡贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁式林，男，该公司员工。上诉人林政博、廖彩群因与被上诉人江门市东信物业管理有限公司（以下简称东信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林政博、廖彩群上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、小区1、2、3、5座存在违建，东信公司表示已向违建户发出通知书及向政府部门反映，但至今未见相关证据，其提交的违建通知书属于对自己的免责书，东信公司未能履行《尚林轩前期物业服务合同》中关于物业公司需制止违反《尚林轩管理规约》行为的约定，一审认为东信公司已对小区的违建作出处理有失公正。小区正门是否被拆改，只要向相关部门索取建筑图纸便知，有必要林政博、廖彩群可申请法院取证。二、6座14、15层走廊通道屋顶的消防管道、照明灯漏水，对人身安全造成严重威胁，林政博、廖彩群早在2018年3月16日就反映上述问题，直到2019年1月3日才处理完成，一审法院要求林政博、廖彩群另行主张权利有失公正。三、6座首层公用区域屋顶布满蜘蛛网、6座楼顶堆放大量杂物及带电电线过低对人身安全造成严重威胁。上述问题自2019年2月13日向政府反映至今仍未解决，一审法院认为是东信公司履行义务的瑕疵，有失公正。四、东信公司未经业主同意私自让广告公司在电梯投放广告，私吞广告费，未公布广告费收支。五、东信公司在催收告知书的信封上所留电话是林政博妻子廖彩群的电话号码，导致林政博未收到上述催收告知书。物管问题已由法院审判，林政博、廖彩群待法院审判后方知如何处理物业费。东信公司辩称，林政博、廖彩群上诉没有新的证据与理由，东信公司已在一审答辩过。东信公司向一审法院起诉请求：1.判令林政博、廖彩群支付2018年11月30日至2020年6月30日期间物业管理费2502.20元（125.11元×20个月）；2.林政博、廖彩群向东信公司支付自各期逾期之日违约金2525.58元(按每天千分之二的标准收取暂计算至2020年6月30日，以后费用计至结清之日止)；上述合计5027.78元；3.林政博、廖彩群承担本案一审诉讼费用。一审法院判决：一、林政博、廖彩群应于判决发生法律效力之日起十日内向江门市东信物业管理有限公司支付物业费2502.20元及违约金(违约金从当月的6日起计至付清物业费之日止，以每月应交而未交的物业费为基数，从2018年12月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至上述物业服务费付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率(LPR)上浮30%计算)；二、驳回江门市东信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由东信公司负担1元，林政博、廖彩群共同负担24元。二审期间，林政博、廖彩群提交催收物业费及违约金明细表，拟证明东信公司一审提交了假证据。经质证，东信公司认为上述证据仅为复印件，无原件予以核对，不能作为证据使用。东信公司没有提交新证据。经审查，林政博、廖彩群提交的上述证据为复印件，没有原件核对，真实性难以确认，本院不予采信。林政博、廖彩群向本院提出申请，请求本院向东信公司调取其股东及员工资料、涉案小区5座204号、3座101号产权所有人的相关资料及涉案小区建筑结构布局资料，拟证明上述两房屋产权人是东信公司股东、员工，该两户带头违建致小区违建严重。本院经审查认为，即使上述房屋产权人是东信公司的股东或员工，其作为业主带头违建的责任也应由其自己承担，而不应由公司承担，故林政博、廖彩群申请调取的上述证据与本案审理无关，本院不予准许。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。林政博、廖彩群与东信公司签订的《尚林轩前期物业服务合同》合法有效，双方应按约定履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对林政博、廖彩群的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：东信公司请求林政博、廖彩群支付物业费及相应的违约金是否应予支持。涉案小区内多处存在违建情况，东信公司已向违建户发出通知，要求停止违建并自行拆除，政府职能部门也进行了相应处理，而林政博、廖彩群未能举证证明东信公司拆改了小区正门，可见东信公司已履行了合同约定的管理义务。东信公司作为物业管理公司并无执法权，无权认定和强行拆除违章搭建物，即使违建问题至今尚未完全解决，责任也不应由东信公司承担。林政博、廖彩群主张6座14、15层走廊通道屋顶的消防管道、照明灯漏水，但东信公司主张其已对此进行了维修，而一审庭审时林政博、廖彩群认可上述漏水位置已不再漏水，可见东信公司已履行了维护、修缮义务。虽然林政博、廖彩群提交的照片显示6座首层公用区域屋顶布满蜘蛛网及6座楼顶堆放大量杂物，东信公司履行服务义务确实存在瑕疵，但东信公司是为小区提供整体服务，即使东信公司在小区的个别区域或者个别服务类别等方面提供的物业服务存在瑕疵，林政博、廖彩群作为业主，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，要求东信公司改善服务并承担相应的违约责任，或者提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业作为行使业主权利的形式，而不能成为林政博、廖彩群拒绝交纳物业服务费的理由。故林政博、廖彩群以东信公司提供的物业服务不符合合同约定为由拒绝支付物业服务费用，理据不足。在东信公司已为小区提供了整体物业服务的情况下，林政博、廖彩群应当按照合同约定支付物业服务费用。林政博主张其未收到《催收通知书》，但林政博、廖彩群共同与东信公司签订《尚林轩前期物业服务合同》并在合同中留有廖彩群的联系电话。东信公司按照林政博、廖彩群共同居住的地址向林政博邮寄了《催收通知书》，并在信封上书写了廖彩群的联系电话，而林政博、廖彩群为夫妻关系，理应相互告知信件信息，在林政博、廖彩群逾期不领取信件的情况下，应视为东信公司向林政博、廖彩群催收了物业管理费用。鉴于林政博、廖彩群没有按合同约定交纳物业服务费用，已构成违约，应当按照合同约定承担支付违约金的责任，而林政博、廖彩群2018年11月30日至2020年6月30日应交纳的物业管理费为2502.20元，故一审法院判决林政博、廖彩群支付上述费用及相应的违约金，并无不当，本院予以维持。林政博、廖彩群主张东信公司私吞广告费及未公布广告费收支，属于物业管理公司侵犯业主利益的范畴，与本案审理的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，本案不宜合并审理，林政博、廖彩群作为业主可另行主张权利。综上所述，林政博、廖彩群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林政博、廖彩群负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 甄锦源审 判 员 柯小梅二〇二一年一月二十九日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠