大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初6452号原告：刘树成，男，1950年1月12日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：郑长荣，辽宁生生律师事务所律师。被告：大连东都置业有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区光明街道永乐金庭19号。法定代表人：蓝盛文，系该公司董事长。被告：大连荣基置业有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区胜利路180号。法定代表人：蓝盛文，系该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人孙莉，辽宁锴亿律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。原告刘树成诉被告大连东都置业有限公司（下称东都公司）、大连荣基置业有限公司（下称荣基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘树成及其委托诉讼代理人郑长荣、被告东都公司和被告荣基公司的委托诉讼代理人刘陆璐、孙莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原有的坐落于金州区“燕乐商厦”公建商服房产（建筑面积：309.17平方米，产权证号：大房权证金私字第××号），在2013年9月“燕乐商厦”改造时，在光明街道的参与协调下，在2013年9月25日，原告与东都公司签订《房屋产权调换协议》，原告的原公建被拆除。原址新建商厦项目于2017年建成投入使用并对外出售，大量商户入驻经营。原告要求东都公司履行《房屋产权调换协议》为原告回迁时，发现协议中约定的房产项目转为其关联企业荣基公司所有。该公司给原告安置的回迁公建，也不是在胜利路上，而是在北山路上；不是协议约定的两层，而是三层。二被告的行为在事实上让原告的《房屋产权调换协议》不能履行，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，请求判令解除《房屋产权调换协议》；二被告共同赔偿原告1504.016万元的损失（376.004平方米×2万元×2）及利息（计算方式：自2017年11月30日起，以1504.016万元为基数，按二倍银行贷款利率计付）。被告荣基公司辩称，同意解除《房屋产权调换协议》，不同意原告赔偿请求，原告所述与事实不符。首先，原告与我公司签订的是《房屋产权调换协议》，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，不应当适用该法律条款。《解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其次，《解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。最后，只有商品房买卖合同引起的纠纷才能适用该《解释》，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用。并且，该《解释》的第八条明确规定了属于违约的具体情形。本案中的原告的回迁房仍然存在，被告既没有将回迁房屋抵押给第三人，也没有出卖给第三人，根本不属于该《解释》第八条明确规定的违约情形，所以本案不应该适用该法律条款。第三，原告要求被告赔偿损失的金额过高，没有事实根据和法律依据。本案中，原告与没有取得国有建设用地使用权的东都公司签订了《房屋产权调换协议》，该协议的内容也存在很多瑕疵，最终导致本案的发生，所以原告本身就本案也存在过错。原告要求被告赔偿损失，但没有提供证据证明其是否有损失发生以及损失大小，缺乏事实根据，没有法律依据。被告东都公司辩称，同意解除《房屋产权调换协议》，不同意原告赔偿请求，同意被告荣基公司答辩意见。1、原告对于回迁位置和面积的变化，是能够预见到这种可能性。《产权调换协议》没有约定回迁房屋具体面积和具体时间，该协议第3条写明具体回迁位置待规划图确认后通知乙方确认，第4条约定回迁面积尽量不低于约定面积。这可以看出，双方签署该协议时，关于回迁房屋位置和面积是存在可变化性，签订协议时，原告也明知连规划图没有确认，原告对于回迁位置和面积的变化，是可以接受的。并且回迁后位置和面积是否发生变化，也不是东都公司能够主观操控的事情。2、《房屋产权调换协议书》客观不能履行，东都公司无主观过错，原告也没有因为该份协议遭受损失。（1）回迁后位置和面积是否发生变化，不是东都公司能够主观操控的事情。项目动迁后，政府进行了招拍挂的招投标程序，东都公司并非房屋开发企业。（2）约定的回迁房屋不符合规划要求和消防安全，案涉地块是不规则的长三角地块，在靠近胜利路一侧共设置了两个消防区每个消防区必须设置两个人流疏散口，这就导致不可能存在像协议中约定的上下面积一样的房屋。（3）房屋征收主体是金州区人民政府，征收部门是区土地房屋局，实际动迁实施单位：金州区光明街道办事处，而东都公司仅为被委托实际行使拆迁公司的企业。在拆迁中签署的协议都是政府意志，至于具体履行问题也不是我公司主观意志能够掌控的，东都公司主观上没有过错。（4）《货币补偿协议书》充分证实原告没有因公建房屋的动迁造成额外的损失，因为东都公司已经给予原告营业损失。3、原告主张基础法律关系定性错误，主张适用的法律错误。案涉纠纷应当是房屋产权安置补偿争议纠纷，受《国有土地上房屋征收与补偿条例》来进行处理和界定。（1）根据该征收补偿条例第2条，为了公共利益的需要，应当对征收房屋所有人给予公平补偿。本案中，原告获得的补偿应当遵循这一公平原则，在原审诉讼时原告曾要求双倍赔偿，且要求支付利息损失，没有任何事实和法律依据。（2）征收补偿条例第19条明确了标准为不低于被征收房屋类似房地产的市场价格，案涉房屋经评估机构鉴定，每平房屋补偿价格为2万元，对此原告是认可的。3、案涉纠纷与荣基公司没有关联。（1）荣基公司通过招投标方式从政府处获得土地使用权，进行开发建设，案涉纠纷是动迁房屋拆迁安置补偿纠纷，与荣基公司没有任何关联。（2）合同具有相对性，荣基置业没有与原告签署任何货币补偿或者房屋置换协议，案涉纠纷是原告房屋被政府委托的拆迁公司进行拆迁补偿的纠纷，与荣基置业没有任何关联。（3）东都公司与荣基公司是两个独立的法人，独立的法律主体不是关联企业，不能将东都公司的权利义务与荣基公司相互混同。（4）荣基置业希望原告和政府、拆迁公司、东都置业通过协商或者诉讼途径解决他们的纠纷，但荣基公司从没有做出过任何愿意替东都公司履行房屋货币补偿或者房屋置换的书面承诺。经审理查明，2013年9月25日，原告与案外人金州新区光明街道办事处（下称街道）签订《非住宅房屋征收补偿协议书》，主要内容为：因新燕乐商厦项目开发建设需要，街道对刘树成的房屋等资产实施动迁：一、动迁房屋情况：产权人刘树成，位置金州区光明街道176-1号，建筑面积309.17平方米，商服；二、动迁房屋补偿安置情况：补偿安置形式为货币补偿，双方确认动迁补偿款618.34万元。同日，东都公司与原告签订《房屋产权调换协议书》和《货币补偿协议书》。《房屋产权调换协议书》主要内容为：因原告不接受政府征地货币补偿政策，经街道协调由东都公司（项目开发单位）按回迁调换方式协助解决（前述动迁房屋）：一、补偿安置形式：回迁调换；二、回迁位置：胜利路街面公建，上下两层面积均等，具体待规划图确认后通知原告确认；三、回迁面积：按动迁房屋面积增加20%，即376平方米（309.17平方米×120%）；四、回迁面积尽量保证不低于协议补偿面积。如有超出，10平方米以内的，按政府动迁评估补款（2万元/平方米），10平方米以外的，按市场价格补款。五、前述条款的前提条件是，原告与街道签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》交给东都公司，并由东都公司享受政府补偿资金。东都公司在《货币补偿协议书》中，向原告承诺给予其16万元经营损失补偿。协议签订后，原告依约搬离，将房屋交由被告东都公司拆迁。2013年11月22日，瑞柏（香港）有限公司和大连润德信置业有限公司通过招拍挂形式竞得案涉地块的土地使用权，用地性质为居住、商业服务业设施（商业设施用地-商业、服务型公寓），后用地单位及土地使用权人变为大连荣基置业有限公司。2016年6月，荣基公司在被拆迁房屋的原址建造的瑞柏时代，取得商品房预售许可证。2018年2月，瑞柏时代通过竣工验收。2018年7月23日，荣基公司向原告发出《告知函》，内容为：我公司瑞柏中心外铺公建项目于2017年11月30日竣工交付使用，我公司专职人员于2018年1月22日通知各业主办理交房领取钥匙手续。因业主提出异议，公司先后于3月5日、5月9日两次向各业主表达了歉意并提出补偿解决方案，因各业主提出的补偿要求超出市场价值太大，我公司无法承受，故此拖至现在仍无法落实回迁安置问题。我公司恳请各位业主，客观、实际、理性的考虑甲方的赔偿意见，合情合理的完成回迁安置工作。如各位继续坚持不切实际的补偿要求，请各位业主通过司法诉讼方式解决为盼。原告遂提起本次诉讼。另查明，东都公司与原告签订的《房屋产权调换协议书》约定，调换给原告的房屋应为上下两层面积均等的胜利路街面公建。但荣基公司向原告交付的房屋位置、结构均与前述协议不符。该公建行政街号虽为胜利路178号，但入口位置在北山路上，层数为3层，各层层高、面积不等。荣基公司向法庭说明，因考虑消防等因素，故瑞柏时代建筑内没有符合《房屋产权调换协议书》约定的公建。《房屋产权调换协议书》中约定的位置被荣基公司建造商铺后出租。为确定案涉标的物价值，本院委托评估机构对按双方约定置换的相近房产价格进行评估。经评估机构估价，该相近房产单价为26，000元/㎡。本院所确认的上述事实，有房屋产权调换协议、非住宅房屋征收补偿协议书、《告知函》、货币补偿协议书、图纸、评估机构退鉴函、评估机构报告书及当事人陈述笔录等证据在案为凭，上述证据已经开庭质证和审查，无违法之处，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，原告刘树成与被告东都公司签订的《房屋产权调换协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，协议内容合法有效，当事人应严格按照协议约定履行义务。荣基公司作为案涉地块的开发企业，其与原告虽然不存在直接的合同关系，但由其向原告出具的告知函可见，荣基公司已同意将其开发的瑞柏时代内的公建作为《房屋产权调换协议》所约定的标的物交付给原告。且荣基公司作为案涉地块动迁开发利益的承继者，荣基公司系在履行该协议中东都公司对原告的合同义务。故，二被告应作为《房屋产权调换协议》的合同相对方，共同承担该协议的合同义务。鉴于案涉地块是通过招拍挂形式竞得的土地使用权，用地性质为居住、商业服务业设施（商业设施用地-商业、服务型公寓），不属于“公共利益需要”的情形。且从案涉《房屋产权调换协议》的双方当事人以及内容看，均不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的调整对象和调整范围，故对二被告关于“案涉纠纷应当是房屋产权安置补偿争议纠纷，受《国有土地上房屋征收与补偿条例》来进行处理和界定”的答辩意见，本院不予支持。从案涉《房屋产权调换协议》所约定的内容看，该协议实为补足价金的互易合同，应参照买卖合同的相关规定进行处理。从协议所约定的当事人双方权利义务内容来看，东都公司的义务是以其建造的房屋交付并转移所有权给刘树成，以此为对价而取得刘树成所有的房屋;刘树成则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价，来换取东都公司提供的房屋的所有权。二被告在收到对价后，并未建造其向原告承诺的房屋，又不提前告知原告。二被告拟向原告交付的房屋的内部结构、空间尺寸、坐落地点均与其对原告的承诺不符，二被告的行为导致原告以商业用房调换商业用房的合同目的无法实现，原告可以请求解除合同，二被告亦同意解除《房屋产权调换协议》，故对原告请求判令解除《房屋产权调换协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据原告与东都公司签订的《房屋产权调换协议》所约定的内容看，原告因该协议所获利益，应为回迁面积为376平方米、上下两层面积均等的胜利路街面公建。因被告未建造符合协议要求的房屋，故二被告应按照胜利路街面公建价格赔偿原告的经济损失，并承担该经济损失款项自2018年1月22日二被告通知各业主办理交房领取钥匙手续之日起至付清之日止的利息损失。本院参照双方约定置换的相近房产价格26，000元/㎡计算原告的经济损失为376平方米×2.6万元=977.6万元。二被告未建造其向原告承诺的房屋的行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于解除补偿协议加倍赔偿的法定情形。故对原告主张加倍赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。二被告的其他抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百七十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告刘树成与被告大连东都置业有限公司签订的《房屋产权调换协议》；二、被告大连东都置业有限公司、大连荣基置业有限公司于本判决生效后三十日内共同赔偿原告刘树成经济损失977.6万元及利息（利息以977.6万元为基数，自2018年1月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘树成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112，040元，由被告大连东都置业有限公司、大连荣基置业有限公司共同负担80，000元，由原告刘树成负担32，040元；评估费50，000元，由被告大连东都置业有限公司、大连荣基置业有限公司共同负担（原告已预交，二被告负担的部分于判决生效后三十日内支付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙思敏人民陪审员  王 颖人民陪审员  刘安喜二〇二一年二月二十三日书 记 员  万 汇