北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28207号原告：李乐，女，1985年5月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告：张蕾，女，1978年12月30日出生，汉族，无业，住杭州市拱墅区。原告：张国珠，女，1959年6月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。三原告委托诉讼代理人：刘鑫，北京市铭盾律师事务所律师。被告：侯宇楠，女，1976年7月30日生，汉族，北京西站客运员，住北京市丰台区。被告：中国农业银行股份有限公司北京北三环支行，地址：北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层。负责人：苗欣，任行长职务。委托诉讼代理人：董文，北京直方律师事务所律师。原告李乐、张蕾、张国珠诉被告侯宇楠、中国农业银行股份有限公司北京北三环支行（以下简称农行北三环支行）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李乐、张蕾、张国珠的委托诉讼代理人刘鑫、被告侯宇楠、被告农行北三环支行的委托诉讼代理人董文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李乐、张蕾、张国珠向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令确认二被告签订的《个人住房抵押借款合同》无效；2．请求法院判令解除北京市朝阳区XX房屋的抵押权；3．请求贵院判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：刘清洋、张有年系夫妻关系，北京市朝阳区XX房屋是刘清洋按成本价向北京光华染织厂所购房屋，房屋最初登记在刘清洋名下。2005年3月17日，被告一伙同案外人孙强强伪造了虚假的公证《委托书》、《买卖合同》等材料，将房屋转移登记至被告一名下。被告一于2005年2月23日与被告二中国农业银行股份有限公司北京北三环支行签订了《个人住房抵押借款合同》一份贷款30万元，并将该套房屋作为抵押，于2005年3月23日向房管部门登记设立抵押权。后来经（2008）朝民初字第21966号民事判决书和（2009）年二中民终字第8604号民事判决书确认，买卖合同无效，2009年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会据上述判决撤销了房屋登记，并于2009年12月1日作出证明，证明907号房屋所有权人仍为刘清洋。刘清洋于2008年2月27日去世，其后经（2010）朝民初字第01773号民事判决确认，该套房屋在刘清洋去世之后房屋由张有年（75%）、张国珠（15%）、张蕾（10%）按份共有。张有年于2016年8月28日去世后，各个继承人于2019年10月18日在朝阳区法院达成（2019）京0105民初83427号民事调解书，确认北京市朝阳区XX房屋其中李乐继承75%，其他共有人份额保持不变。该调解书生效后，李乐、张蕾、张国珠去查询房屋状态，发现目前尚有被告二的抵押登记无法撤销。为了维护李乐、张蕾、张国珠的合法权益，现向贵院起诉，望贵院在查清事实后支持李乐、张蕾、张国珠全部诉请为盼。被告侯宇楠辩称，第一、《个人住房抵押借款合同》签订时，被告侯宇楠是涉案房屋合法的产权登记人，抵押借款合同是双方真实意思表达，且银行已经尽到了应尽的审慎义务，抵押借款合同应合法有效，同时房屋买卖合同和抵押合同不属于同一法律关系，基于合同的相对性，即使房屋买卖合同无效，也并不影响涉案个人住房抵押、借款合同的效力，而且在房屋买卖合同以及个人住房抵押、借款合同的签订过程中，侯宇楠与农行北三环支行都是善意且无过错，房屋买卖合同无效的过错方是本案的原告珠张国珠。《个人住房抵押借款合同》的相对方为农行北三环支行与侯宇楠，双方在签订合同之时均是真实的意思表示，侯宇楠并没有欺诈农行北三环支行，并不知道公证书非真实，并没有提供虚假身份、贷款资质，骗取农行北三环支行与其签订合同。侯宇楠同样也是本房屋买卖纠纷的受害者，并为此遭受了巨大的财产损失。农行北三环支行也尽到审查义务，最终决定发放贷款。商品房买卖合同和抵押合同不属于同一法律关系，不属于同一相对方，应按照合同无效的规则单独对《个人住房抵押借款合同》的效力进行判断。虽涉案房屋是最终被确定为无效，但在当时产权登记已实际变更为侯宇楠名下，而产权登记具有公示公信力。农行北三环支行根据不动产登记的公示效力，与侯宇楠签订借款抵押合同并取得抵押权。双方在放贷、抵押过程中均系善意且无过失。抵押借款合同有效，抵押权也有效，李乐、张蕾、张国珠要求确认抵押借款合同无效及要求涂销抵押登记的请求，缺乏依据。第二、房屋买卖合同虽然是无效了，但侯宇楠是善意买受人，合同无效是因为张国珠客观上营造了有代理权的表象，使用伪造的公证书，骗取被侯宇楠签订了房屋买卖合同，而非被告侯宇楠之过。三、本案李乐、张蕾、张国珠主体不适格，三人并非案涉《个人住房抵押借款合同》的签订主体，不是合同相对方，不能确认案涉合同的效力。综上，我方不同意原告的诉讼请求。被告农行北三环支行辩称，1、李乐、张蕾、张国珠漏列北京市顺益兴房地产有限公司为被告，《个人住房抵押借款合同》的签署方为答辩人、侯宇楠及北京市顺益兴房地产经纪有限公司。双方按合同约定享有权利承担义务，在北京市顺兴房地产经纪有限公司未参加诉讼情况下，不能认定合同无效。2、《个人住房抵押借款合同》体现的是合同签署方的真实意思表示，合同不存在无效的情形。3、诉讼请求第二项请求贵院判令解除北京市朝阳区XX房屋的抵押权，应以抵押登记机关为被告，另行解决。4、答辩人农行北三环支行取得抵押权无过错，而且是善意的，抵押权应得到保护，不应被撤销。综上，不同意原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘清洋与张有年系夫妻关系，二人育有一子张国光、一女张国珠（本案原告）。张国光于1988年9月25日去世，其生前育有一女张蕾（本案原告）。张国珠育有一女李乐（本案原告）。刘清洋于2008年2月27日去世，张有年于2016年8月28日去世。位于北京市朝阳区XX的房屋（下称案涉房屋）原系刘清洋按成本价向其工作单位北京光华染织厂所购房屋，房屋所有权原登记在刘清洋名下。2005年2月1日，经北京市海淀区公证处公证，案外人孙强强取得以刘清洋、张有年为委托人的《委托书》一份，委托事项为“全权代表我们办理房屋出售、转让座落在北京市朝阳区XX的房产相关事宜，办理以上房产的买卖过户手续，签署有关该房屋交易过户的所有文件，办理该房屋银行贷款抵押的所有事宜，并领取该房屋的全部房款”。2005年2月23日，孙强强以刘清洋的名义与本案被告侯宇楠签订房屋买卖合同，孙强强以刘清洋名义将案涉房屋出卖给侯宇楠，合同约定的价款为49万元。2005年3月17日，孙强强再次以刘清洋名义与侯宇楠签订买卖合同，此份合同再次约定，将涉案房屋出卖给侯宇楠，房价款为42万元。2005年2月23日，侯宇楠作为借款人，本案被告农行北三环支行作为贷款人，案外人北京市顺益兴房地产经纪有限公司作为保证人签订《个人住房抵押借款合同》，约定侯宇楠向农行北三环支行借款30万元，用于购买案涉房屋，借款期限为2005年3月24日起至2024年3月24日止；侯宇楠将案涉房屋抵押给农行北三环支行，抵押期限为2005年3月24日起至2024年9月24日止。2005年3月17日，案涉房屋的所有权人变更登记为侯宇楠。2005年4月7日，农行北三环支行对案涉房屋设定了30万元的抵押权，抵押期限为2005年4月7日起至2024年9月24日止。2007年8月，因侯宇楠未按约定履行偿还贷款的义务，农行北三环支行起诉至本院，要求解除与侯宇楠之间签订的《个人住房抵押借款合同》，并要求侯宇楠偿还全部剩余贷款本金281141．30元及利息、罚息、复利。经本院调解，双方达成如下调解协议：一、侯宇楠于2007年9月15日前支付农行北三环支行本金281141.30元及截止到2007年7月16日的利息、罚息、复利共计3677．05元，并支付本金为281141．30元自2007年7月17日起至2007年9月15日的利息、罚息、复利。二、侯宇楠于2007年9月15日前支付农行北三环支行律师费2000元。2007年9月，刘清洋、张有年向北京市海淀区公证处申请公证复查，在此过程中，由北京民生物证司法鉴定所对前述《委托书》中刘清洋、张有年的签名字迹与样本上刘清洋、张有年的签名进行笔迹鉴定，鉴定结论为：检材上“刘清洋”、“张有年”的签名字迹与样本上刘清洋、张有年的签名字迹不是同一人所书写。2008年7月24日，张有年以侯宇楠、张国珠、孙强强为被告提起诉讼，要求确认侯宇楠与刘清洋（孙强强代签）于2005年2月23日签订的房屋买卖合同及2005年3月17日签订的买卖合同无效。北京市朝阳区人民法院经审理认为侯宇楠未提供证据证明张有年、刘清洋曾委托孙强强与其签署《房屋买卖合同》及《买卖合同》，不能认为是张有年、刘清洋的真实意思表示，并于2008年12月18日出具（2008）朝民初字第21966号民事判决书，判决：被告孙强强以刘清洋名义与被告侯宇楠于2005年2月23日签订的房屋买卖合同、于2005年3月17日签订的买卖合同均无效。该案判决后，侯宇楠提出上诉，北京市第二中级人民法院于2009年作出了（2009）二中民终字第8604号维持原判的终审判决。在该案一审诉讼中，侯宇楠陈述“……我在买房之前曾4次实地考察，并未发现家中有父母，是张国珠带我们去的，我的贷款银行工作人员也曾多次到房屋现场评估，并拍照，也没有发现异常，起诉书中说公证委托与张有年签名不符，我事先并不知情，即便张国珠伙同他人弄虚作假，不仅欺骗了我，而且欺骗了国家公证机关、中国农业银行……”。张国珠在该案一审诉讼中陈述：“侯宇楠的代理人说每次去我家都没有看到我父母，其实是每次去之前都给我打电话，问我家里安排好没有，公证是找的孙强强公司的经理孙立一起去的，刘清洋的签字和张有年的签字是找人假冒的，当时我也去了。”2009年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会据上述判决撤销了房屋登记，并于2009年12月1日作出证明，证明案涉房屋的所有权人仍为刘清洋。2010年，张有年、张国珠、张蕾通过继承诉讼，对案涉房屋属于刘清洋的份额进行了继承，其中张有年享有75%的份额，张国珠享有15%的份额，张蕾享有10%的份额。2019年，李乐、张蕾、张国珠在法院进行继承诉讼，经调解，由李乐对张有年享有的案涉房屋的全部产权份额进行了继承。另查，2008年6月12日，中国农业银行北京市分行发出《关于印发北京分行直属支行、盈科支行机构调整实施方案的通知》及《北京市分行直属支行、盈科支行机构调整实施方案》，农行北三环支行自2008年6月14日起划归为西城支行下属支行，归西城支行管理。现李乐、张蕾、张国珠诉至本院，1．请求法院确认二被告签订的《个人住房抵押借款合同》中有关案涉房屋的抵押条款无效；2．请求法院判令解除北京市朝阳区XX房屋的抵押权；3．请求法院判令二被告承担本案诉讼费。庭审中，李乐、张蕾、张国珠主张侯宇楠无权将案涉房屋抵押给农行北三环支行，农行北三环支行未尽到审慎的审查义务，农行北三环支行取得抵押权不构成善意。农行北三环支行主张其在办理抵押贷款过程中已经尽到审查义务，其取得抵押权构成善意，针对上述主张，农行北三环支行提交了侯宇楠办理贷款时向该行提交的房屋卖买卖合同、公证委托书、房地产抵押贷款估价报告、农行北三环支行在2007年5月出具的《风险提示》，其中公证委托书记载了刘清洋、张有年委托孙强强代理出售案涉房屋的相关事宜；估价报告中附有案涉房屋的现场照片，估价结果显示案涉房屋2005年2月23日的市场价格为462800元；风险提示中农行北三环支行言明该行在为侯宇楠办理案涉房屋的贷款时落实了面签，并对房屋进行了实地考察。李乐、张蕾、张国珠对证据的真实性认可，对农行北三环支行的证明目的不予认可，李乐、张蕾、张国珠认为上述证据不能证明农行北三环支行在办理贷款时到案涉房屋进行了实地审查，农行北三环支行也未与房屋产权人进行面签，因此，农行北三环支行未尽到贷款前的审查义务。农行北三环支行主张在办理面签时，公证的委托书并未被确认无效，该行与房屋产权人的代理人孙强强进行了面签，且该行工作人员在去案涉房屋现场时，房屋产权人并未在场，该行已进行了形式审查，尽到了贷款前的审查义务。经本院询问，农行北三环支行表示该行目前档案资料中没有找到贷前审查时拍摄的照片，侯宇楠表示银行和评估机构每次去案涉房屋现场时，张国珠都不让房屋产权人在场。张国珠表示去房屋现场的人都是侯宇楠和孙强强的人，不包括农行北三环支行的人。农行北三环支行主张张国珠、侯宇楠在（2008）朝民初字第21966号案件中的陈述，均表明农行北三环支行进行了贷前审查，到案涉房屋现场进行了实地考察。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案各方争议的主要问题可以归纳为：侯宇楠将案涉房屋进行抵押贷款是否构成无权处分；侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》是否有效；农行北三环支行是否能够善意取得案涉房屋的抵押权。关于侯宇楠是否构成无权处分的问题，无效的合同自始没有法律约束力。侯宇楠基于其与刘清洋之间的房屋买卖合同取得案涉房屋的所有权，但该房屋买卖合同被生效判决确认为无效，故侯宇楠自始不能基于该房屋买卖合同取得案涉房屋的所有权，无权对案涉房屋进行处分。关于侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》的效力问题，侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人房产抵押贷款协议》，是双方当事人的真实意思表示，农行北三环支行实际履行了出借款项的合同义务，该合同不存在我国合同法五十二条规定的合同无效的法定情形，李乐、张蕾、张国珠主张侯宇楠无权与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》，该合同无效的理由，缺乏法律依据，故侯宇楠与农业银行北三环支行签订《个人房产抵押贷款协议》应为合法有效，对李乐、张蕾、张国珠要求确认该合同及合同中有关案涉房屋抵押条款无效的请求，本院不予支持。关于农行北三环支行是否善意取得案涉房屋上的抵押权的问题，农行北三环支行在与侯宇楠订立抵押借款合同时，侯宇楠向农行北三环支行出具了经过公证的委托书、房屋买卖合同，侯宇楠另委托评估机构对案涉房屋的市场价格作了估价，房屋评估价值与案涉买卖合同的交易价格相符，农行北三环支行对侯宇楠购买案涉房屋相关手续的合法性进行了形式审查，虽然侯宇楠提交的公证委托书经过鉴定不是房屋产权人刘清洋、张有年所出具，但农行北三环支行向侯宇楠发放贷款并办理案涉房屋抵押登记时，该公证委托书形式外观合法，农行北三环支行尽到了贷款人应尽的注意义务。因此，农行北三环支行取得案涉房屋的抵押权构成善意，本院对李乐、张蕾、张国珠要求解除案涉房屋抵押权的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回李乐、张蕾、张国珠的诉讼请求。案件受理费5800元，由李乐、张蕾、张国珠负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年二月二日法官助理 白指洋书 记 员 温晓娟