广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4667号原告：李东森，男，1956年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：范平，广东广美律师事务所律师。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区一德路390号一楼。法定代表人：高卫平。被告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广州市天河区中山大道41号。负责人：吴丽玲，职务行长。委托诉讼代理人：伍雨晴、刘清鑫，该行职员，联系地址。第三人：深圳市富海宏基投资有限公司，住所地深圳市福田区南园街道锦龙社区滨河大道2036-2040号上步工贸楼634。法定代表人：陈宋孟。原告李东森诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行），第三人深圳市富海宏基投资有限公司（以下简称富海宏基公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东森及其委托诉讼代理人范平到庭参加诉讼。被告一德中兴公司、工行高新支行，第三人富海宏基公司经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同办理广州市越秀区一德路390号首层C1041商铺的涂销抵押登记手续。2.自上述房屋的涂销抵押登记手续办妥之日起三日内，被告一德中兴房地产开发有限公司协助原告到房地产行政主管部门办理广州市越秀区XX路X号首层C1041商铺的产权登记至原告名下的产权转移登记手续和领取不动产权证手续。事实和理由:1997年8月26日，广州市工商行政管理局越秀分局（以下简称越秀工商局）与区玉签订《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。约定：越秀工商局经批准拆除位于广州市越秀区X新X市X号房屋，区玉同意于1997年8月30日前迁出上述房屋，并自行解决临迁，由越秀工商局发给区玉临迁补助费及搬家费；越秀工商局应于2000年12月30日前在原地段新建大楼第A栋首层铺面西向马路面实用14平方千米安置并补偿给区玉，等。同年9月4日，广州市白云区公证处对上述《房屋拆迁安置协议》予以公证并出具（97）穗白内经证字第4053号《协议证明书》。同日，原广州市房地产管理局对上述协议书进行了备案。2001年11月，一德中兴公司向区玉发出《一德市场大厦商铺回迁安置通知书》，通知区玉于当月到一德市场大厦六楼回迁办公室办理回迁安置手续。该通知备注其全权代表越秀工商局、广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展公司。同月14日，区玉的儿子李东森即本案原告签收了该通知书，并与一德中兴公司签订了《回迁商铺确认书》。2009年5月26日，广东省广州市南方公证处出具（2009）南公证处第16213号《公证书》，载明区玉于2009年1月30日死亡，涉案的C1041号铺的二分之一产权份额由原告一人继承。另二分之一份额已由原告所有。经生效法律文书确定了两被告未经原告同意，办理抵押登记损害了原告利益，不享有抵押优先受偿权，据此驳回其相应请求。但是，两被告一直未能涂销抵押登记。广州市中级人民法院于2015年10月20日作出（2014）穗中法审监民再自第56号民事判决书，判决撤销了（2006）穗中法民二初字第275号民事判决书，并认定债权人对涉案C1041商铺不具抵押物优先受偿权。2018年3月9日，广东省高级人民法院作出（2016）粤民终1059号民事判决书，该判决认定两被告将商铺进行抵押登记损害了原告的利益，该抵押登记行为对原告构成侵权，妨碍了原告办理产权证，两被告依法应予消除妨碍办理涂销抵押登记。广州市中级人民法院于2018年10月办理了对C1041号商铺解封裁定的执行。被告一德中兴公司作为项目的开发公司，未按合同约定办理产权登记已属违约，其亦负有协助原告办理过户登记手续的义务。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告一德中兴公司无答辩。被告工行高新支行提出书面答辩意见称：一、本案应追加中国东方资产管理公司、深圳市富海宏基投资有限公司作为本案被告。被告工行高新支行于2005年7月20日与中国东方资产管理公司签订了债权转让协议，并在羊城晚报刊登了债权转让的相关信息等，债权已经全数剥离，完成转让手续。后根据原告提供的相关判决文书中法院查明的事实得知，该债权后续由中国东方资产管理公司转让给深圳市富海宏基投资有限公司。故本案应当依据事实追加相关被告参与诉讼。二、被告工行高新支行债权剥离后，现无留存资料和当时经办人员。且根据原告提供的判决书内容，该债权已经过几轮转让，虽无需强制变更抵押权人，但鉴于被告工行高新支行已经将相关债权转让给中国东方资产管理公司，故应以其的意见为准。三、对于原告判令涂销相关商铺抵押登记手续的诉讼请求，被告工行高新支行与中国东方资产管理公司意见一致。第三人富海宏基公司无陈述意见。经审理查明：原广州市越秀区X路新X市X号房屋是登记于区玉名下的房产。原越秀工商局经批准拆迁上述房屋所在地段。1997年8月26日，区玉（乙方）与越秀工商局（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除上述房屋，建筑面积40.74平方米；甲方将自有的越秀区海珠南路新桥市街原地段新建地段内铺面首层西向（A座）、住宅13层东北向（A座）的自有房屋建筑面积为66平方米单元用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿，甲方应于2000年12月30日将自有房屋交付给乙方。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有证手续。铺面地面实用面积14㎡，门口宽不少于3米等。合同签订后，区玉依约迁出上述房屋并自行临迁。1999年3月10日，广州市建设委员会以穗建开复[1999]37号文批准同意广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展公司、越秀质监局共同设立被告一德中兴公司经营一德路、天成路等地段、面积为7115平方米的用地。1999年6月7日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）123号《关于建设用地使用权变更的复函》，同意将上述地块的用地单位改由被告一德中兴公司使用。同月23日，广州市城市规划局批复同意上述用地转为被告一德中兴公司使用。因被告未依约安排区玉回迁，区玉为此曾向本院起诉被告越秀质监局、一德中兴公司，要求两被告支付停业补偿费、临迁补助费及安置区玉回迁住宅及商铺等。本院经审理后于2001年10月22日作出（2001）越法房初字第××号民事判决书，判决被告越秀质监局、一德中兴公司支付停业补偿费、临迁补助费、交通费给区玉，并驳回区玉的其他诉讼请求。2001年11月2日，原告以区玉代理人的名义（乙方）与被告一德中兴公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议书（非住宅）》，约定：甲方同意乙方要求重新选择现建成的天成路与新桥市交汇的一德市场大厦D塔楼第首层、使用面积14平方米、座向A1015、C1041套回迁安置乙方；由于乙方、甲方重新协商选择房屋的有关事宜，致使甲方不可避免地变更设计图纸，且在实际施工过程中可能碰到技术上的难题，对此，乙方予以谅解，并不追讨甲方的超期、逾期责任；本协议如与之前双方签订的协议或其他有效的法律文书有抵触的条款，则以本协议书相应的条款为准等。2001年11月，被告一德中兴公司向区玉发出《一德市场大厦商铺回迁安置通知书》，通知区玉于2001年11月办理回迁安置的有关手续，并注明一德中兴公司全权代表越秀工商局、广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展公司。2001年11月14日，原告与被告一德中兴公司签署《回迁商铺确认书》，订明区玉在2001年11月已回迁被告一德中兴公司开发的一德市场大厦首层第A1015、C1041号铺，使用面积14平方米。广东省广州市南方公证处于2007年6月12日作出（2007）南公证内字第09448号《公证书》，其中记载：李成璧生前遗有与妻子区玉的夫妻共有财产：座落在广州市X路新X市X号房屋（已拆迁，现回迁：广州市一德路398号A1015，广州市一德路390－426号A1015号铺、C1041号铺）；被继承人李成璧生前与妻子区玉共生育六个子女……现李东森（即本案原告）表示要求继承李成璧的上述遗产，区玉等六人表示放弃对李成璧上述遗产的继承权利……李成璧上述的二分之一房屋遗产由其儿子李东森一人继承，继承后，区玉、李东森各占有上述房屋的二分之一产权。广东省广州市南方公证处于2009年5月26日作出（2009）南公证内字第16213号《公证书》，其中记载：区玉于2009年1月30日死亡；区玉生前在该处立有《遗嘱》[见（2007）粤公证内字第13575号《公证书》]，其遗嘱中处分的个人财产：座落在广州市X路390-426号C1041号铺的二分之一产权份额（另二分之一产权份额属李东森所有，原拆迁地址：广州市X路新X市X号）；根据区玉的遗嘱，其死亡时遗留的上述房屋遗产由其儿子李东森一人继承。被告至今未为原告办理上述C1041的房地产权证。另查明，2020年1月2日，广州市不动产登记中心向原告出具《依申请信息公开答复书》，其中记载：一德市场大厦无地址为一德市场大厦首层C1041号铺或D9、D10号铺办理预购商品房预告登记、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记情况；X市场大厦首层D9、D10号铺（实测中D9-D11合并为编号C1041A、C1041B、C1042一个单元格）以2002备17858号办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国工商银行广州高新技术开发区支行，暂无X市场首层D10、D9号铺或C1041号房的有效查封信息。再查明，广州市中级人民法院于2009年4月24日作出（2006）穗中法民二初字第275号民事判决，判决：一、广东中兴经济发展公司向中国东方资产管理公司广州办事处偿还借款本金5185万元及利息；二、在广东中兴经济发展公司不能履行第一项债务时，中国东方资产管理公司广州办事处对一德中兴公司提供的位于广州市一德路一德市场大厦首层、二层编号为C33、C35……F104等88个商铺以及地下53个车库，有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等。2015年10月20日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法审监民再字第56号民事判决，其中查明事实：2009年12月2日，中国东方资产管理公司广州办事处与富海宏基公司签订《资产转让协议》，约定中国东方资产管理公司广州办事处将工行高新支行就中兴公司尚欠原债权银行工行高新支行2000年2字第058号以及2003高新字第172、217、238号合同项下借款本金的债权转让给富海宏基公司。该判决其中认为：李东森回迁的D9-D10（C1041），该商铺已在本案抵押登记前签订安置协议、拆迁补偿协议，且在本案抵押登记前签订的补充协议明确约定回迁为止为C1041，应认定债权人对D9-D10（C1041）商铺不具抵押物优先受偿权等，审查原审判决认定事实不清，处理不当，应予以改判。遂判决：撤销（2006）穗中法民二初字第275号民事判决；驳回富海宏基公司的其他诉讼请求等。富海宏基公司不服该判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2018年3月9日作出（2016）粤民终1059号民事判决，认为上述再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。遂判决驳回上诉，维持上述再审判决。后原告向广州市中级人民法院提出案外人执行异议，请求解除对广州市一德路一德市场大厦首层编号为D10(C1041)商铺的查封。广州市中级人民法院作出（2009）穗中法执字第2300号执行裁定，认定原告的申请理由成立，遂裁定：解除对上述商铺的查封。本院认为：区玉与被告一德中兴公司签订的上述《房屋拆迁安置补充协议书》出自各方真实意思表示，为合法有效合同，双方均依约自觉履行。区玉死亡后，原告继承取得原被拆迁房的全部产权，故被告一德中兴公司应当向原告履行提供产权调换补偿房屋及办理该房屋房地产权证的义务。生效的法律文书已经认定涉案房屋的抵押权人不享有优先受偿权，故原告要求两被告办理涂销抵押登记的手续，本院予以支持。因富海宏基公司承接了涉案房屋抵押权所对应的债权，故第三人富海宏基公司也应配合办理涂销抵押的手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与第三人深圳市富海宏基投资有限公司共同到房管部门办理广州市越秀区XX路X号XX市场大厦首层X商铺的涂销抵押登记手续。二、自上述商铺抵押登记涂销之日，被告广州一德中兴房地产开发有限公司协助原告李东森办理广州市越秀区XX路390号一德市场大厦首层C1041商铺所有权登记在原告李东森名下的不动产权证。本案受理费3100元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈桂容人民陪审员  苏彩玉二〇二一年二月五日书 记 员  邵 欣黄冰