呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4115号   上诉人(原审被告)：郭爱平，女，1972年5月8日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区托克托县。   委托诉讼代理人：郝润英，慧聪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭玮，慧聪律师事务所律师。   上诉人（原审被告)：杨贵平，男，1972年9月18日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区托克托县，系郭爱平之夫。   委托诉讼代理人：郝润英，慧聪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭玮，慧聪律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：内蒙古广盛房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市托克托大街路南(托一中东面)。   法定代表人:李子强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈浩，内蒙古立浩律师事务所律师。   原审第三人：韩先军，男，1984年4月28日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区托克托县。   上诉人郭爱平、杨贵平因与被上诉人内蒙古广盛房地产开发有限公司（以下简称广盛公司）、第三人韩先军确认合同无效纠纷一案，不服托克托县人民法院（2020）内0122民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问和调查，因二审无新证据、新事实和理由，经各方当事人同意，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭爱平、杨贵平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回广盛公司诉讼请求；2.本案诉讼费用由广盛公司承担。事实和理由：一、本案基本事实：2017年5月之前，韩先军为广盛公司供应砂石料，广盛公司与韩先军约定用广盛公司建成的××苑房屋抵顶韩先军所供砂石料款。韩先军给广盛公司供砂石过程中，资金不足急需用钱，于是2017年5月4日，韩先军与广盛公司达成协议，约定“韩先军供应二期工程砂石料，顶B4-1-502号房，由于此房抵押，现将D5-3-402号房，面积:136.41平方米，借韩先军用于贷款，并签认购单，开收据，双方协商，等B4-1-502号房解押，韩先军无条件归还D5-3-402号房。”同一天，广盛公司按照《协议》约定，给韩先军的借款债权人杨贵平签发了“《XXX苑》房屋认购单”（以下简称认购单），并给杨贵平出具了收据(编号:9813470)载明“今收到杨贵平D5-3-402号(东)136.41*2950=402410，购房款，大写:肆拾万贰仟肆佰壹拾元整。收款人处盖有广盛公司财务专用章，交款人:杨贵平代韩先军。”当时韩先军与广盛公司将认购单与收据交给了出借人杨贵平。杨贵平2017年6月前先后共计给韩先军提供借款43万元，口头约定月利息百分之三。后韩先军仅仅给付约10万元左右，再后韩先军既不给付借款本息，又不予结算。2019年3月21日郭爱平、杨贵平根据广盛公司通知，持认购单与收据，到广盛公司售楼部，双方网签了《商品房买卖合同》与《补充合同》;并于当日向广盛公司缴纳了装修垃圾清运费200元，物业费1473元，住房维修基金、登记费、手续费、契税、印花税、房本印花税共计13552元，装修保证金1000元，燃气初进费4000元，电费200元、二次垃圾转运费60元。总计交付各项费用20485元。2020年7月6日，广盛公司诉至一审法院，请求确认杨贵平与广盛公司网签《商品房买卖合同》无效，判令杨贵平退还XXX苑5号楼3单元402房屋一套。一审法院支持了广盛公司的诉讼请求，郭爱平、杨贵平为此提出上诉。二、一审判决确认本案案由为商品房屋买卖合同纠纷定性错误，导致其实体审理认定事实错误，适用法律错误。(一)本案基本事实证明双方不存在“商品房买卖法律关系”，本案三方当事人，即广盛公司与韩先军设立的是砂石料买卖以房抵顶货款法律关系，韩先军为给广盛公司供给砂石料向杨贵平借货款设立了借款法律关系，韩先军、广盛公司共同与杨贵平、郭爱平设立了借款还付的抵押担保法律关系。因此，本案广盛公司与杨贵平、郭爱平之间纠纷的基础法律关系应是抵押担保法律关系，而不是商品房买卖法律关系。这一事实由三方当事人均认可的三个直接证据可以证明。由此可见，广盛公司与韩先军设立的是砂石料买卖以房抵顶货款法律关系，广盛公司自愿以其商品房所有权为韩先军借款提供抵押担保。涉案认购单上有客户“杨贵平”姓名及身份证号，有携带此认购单、产权登记人名义身份证，签约、应付款到XXX苑接待中心，办理购房签约手续，认购金额直接转为签约定金或购房款金额等相关内容提示。由此可见，广盛公司完全知道杨贵平是韩先军的出借人，是债权人，结合广盛公司给杨贵平开具收据可证明广盛公司同意用其价值402410元的一套商品房做抵押，帮助韩先军实现向杨贵平借款40万元之目的。一审法院对基础法律关系认定错误。(二)一审判决认定事实错误。1.一审判决书第6页已查明如下事实:（1）韩先军与广盛公司设立有二期工程供应砂石料的买卖法律关系，双方均认可广盛公司的商品房B4-1-502号抵顶砂石料货款。因广盛公司将此房做了抵押不能交付，而韩先军因缺钱进料，急需要房抵押借款，于是双方2017年5月4日签订协议确认前述事实，又将其D5-3-402号商品房借给韩先军借款抵押。(2)根据双方协议，广盛公司于2017年5月4日同一天，又给杨贵平开具认购单及收据，作为韩先军向杨贵平借款的担保。上述查明的事实，本来顺理成章得出的法律评价结论应是:①D5-3-402号商品房所有权人是广盛公司，房屋总价是402410元，用作韩先军向杨贵平借款40万元(韩先军陈述认可借款40万元，中途还过20万元)的抵押担保，是韩先军与广盛公司的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合法有效。②2017年5月4日产生的协议书、认购书、收据三位一体，手续齐全，体现了韩先军与广盛公司自愿将D5-3-402号商品房抵押给出借人杨贵平，并在韩先军不能还清借款本息，且不能无条件归还D5-3-402号房给广盛公司时，杨贵平可持认购书、收据与广盛公司签订《商品房买卖合同》，取得抵押物所有权。事实也正如此，直到2019年3月21日前，韩先军既没有与杨贵平结算借款本息，更没有还清借款本息;而广盛公司也没有与韩先军就无条件归还D5-3-402号房进行任何处理与协商，相反，广盛公司的工作人员通知杨贵平持《认购书》与收据到其售楼中心签订合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》。这一系列的法律事实证明，双方签订《商品房买卖合同》是杨贵平作为抵押权人，依法取得抵押物的必然结果，由此产生的《商品房买卖合同》合法有效，且不违背法律法规规定。根本不存在广盛公司工作人员张某所述其是在不知道广盛公司、韩先军、杨贵平三方之间的债权债务事宜情况下按照杨贵平的要求办理了涉案房屋网签手续的。众所周知，广盛公司办理网签的工作人员，无论是张某，还是其他任何一位工作人员，只要看到杨贵平出示的广盛公司签发的认购单、收据，就满足了广盛公司的办理《商品房买卖合同》网签条件，杨贵平均能办妥《商品房买卖合同》网签手续。根本无须知道广盛公司、韩先军、杨贵平三方之间的债权债务如何转化为认购单与收据的，一审依据张某证言认定《商品房买卖合同》不是广盛公司的真实意思表示，显然背离了本案基本事实与社会开发商售楼的普遍惯例。因法律关系认定错误，导致一审法院对事实认定错误。如上所述，将D5-3-402号房屋借给韩先军用于借款抵押，并以广盛公司名义向出借人杨贵平签发认购书、收据是韩先军与广盛公司自愿抵押，并在抵押权人杨贵平不能实现债权时，抵押物转归杨贵平所有的真实意思表示，并非广盛公司在诉状中所称“恶意侵占”，也并非一审判决认定的“非真实意思表示”。从2017年5月4日产生的协议书、认购书、收据到2019年3月21日《商品房买卖合同》的签订，是三方当事人借款、抵押担保、债务人不能清偿到期债务、债权人(抵押权人)依法实现债权的完整合同履行过程及必然结果。因此，《商品房买卖合同》合法有效是不争的事实。一审判决割裂了协议书、认购书、收据与《商品房买卖合同》有机联系，认定《商品房买卖合同》无效，显然错误。(三)一审判决适用法律错误。广盛公司诉状依据《民法总则》第146条规定，认为其与杨贵平、郭爱平签订的《商品房买卖合同》是虚假的意思表示，系无效的民事法律行为。而第146条规定对应的是合同法第52条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，第三项“以合法形式掩盖非法目的”，但是一审判决在没有释明广盛公司援引法律错误的前提下，改适用《民法总则》第143条之规定，认定“广盛公司与杨贵平、郭爱平签订的《商品房买卖合同》，并非双方真实意思表示”，一审法院适用法律错误体现在:广盛公司主张依据《民法总则》第146条确认《商品房买卖合同》无效的理由是其借房给韩先军贷款用，抵押人应是韩先军，与其无关的意思。而广盛公司直接给杨贵平签发认购书，并开具收据的行为是其虚假意思表示。因此杨贵平不能依据认购书、收据与其公司签订《商品房买卖合同》。这里暂且不论广盛公司援引法律错误的问题，仅就一审判决离开广盛公司法律认识，根据工作人员张某对广盛公司、韩先军、杨贵平三方之间的债权债务事宜不知情的情况下按照杨贵平的要求办理涉案房屋的网签手续的证言，改适用《民法总则》第143条之错误阐述如下:1.认定合同效力问题，应根据当事人签约的全部合同意思表示是否存在《合同法》第52条、《民法总则》第146条规定的无效的法定情形，而不是适用《民法总则》第143条民事法律行为必要有效条件进行辨别、认定、评价；2.一审判决适用《民法总则》第143条背离了本案基本事实，且根据与广盛公司有直接利害关系的证人证言评价合同效力，显然没有法律依据。综上，从2017年5月4日的协议书、认购书、收据到2019年3月21日《商品房买卖合同》，广盛公司对这一系列法律行为所设立的借款、抵押担保法律关系完全清楚，且完全知道其必然产生的民事法律后果，却依然提起本案诉讼，有恶意诉讼之嫌。一审判决背离广盛公司认知和本案基本事实，案由定性、事实认定及法律适用均存在错误，严重侵犯了杨贵平、郭爱平的合法权益，恳请二审法院查明事实依法裁决，支持杨贵平、郭爱平的上诉请求。   广盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、杨贵平、郭爱平的上诉完全否认了其在一审时候的全部陈述。在一审时杨贵平、郭爱平称自己是花钱向广盛房地产公司买的房屋，并与韩先军共称是广盛公司购买韩先军的砂石料，从而将广盛公司的402以及502的房屋全部抵顶给了韩先军，但是在本次上诉过程中，杨贵平、郭爱平却承认其没有花钱向广盛公司购买房屋。而双方之所以签订商品房买卖合同是基于杨贵平、郭爱平向韩先军出借款项，韩先军用广盛公司房屋抵押给了杨贵平、郭爱平。之后，杨贵平、郭爱平办理了商品房买卖合同。按照担保法第四十条以及担保法解释第五十七条的规定，当事人在抵押合同中约定债务履行期限届满抵押权人未受清偿时抵押物的所有权转为抵押权人所有的内容及抵押流质条款无效。因此，按照杨贵平、郭爱平上诉状中的陈述，其将钱借给了韩先军，韩先军用广盛公司的房屋进行担保抵押，在债务履行期限届满之后，韩先军未能向杨贵平偿还债务，为此杨贵平要求将抵押的房屋所有权转移到自己的名下，这个抵押显然是一个流质条款，是无效的。因此，杨贵平、郭爱平并不能据此取得该房屋的所有权；二、对于涉案的商品房买卖合同所指向的是402房屋，韩先军本人并没有处分权，也没有所有权。之所以产生房屋买卖合同的原因是韩先军向广盛公司供应砂石料，广盛公司向韩军就抵押的转让的房屋502号房屋，但由于当时502号房屋抵押给别人，因此韩先军暂时用广盛房地产的402号房屋向他人贷款进行抵押。协议约定在502房屋解押后，韩先军无条件归还402房屋。因此，韩先军给广盛公司出具的协议其实也是一个承诺，明确说明了自己对于402的房屋没有所有权，只是借用的一下向杨贵平贷款所用。杨贵平显然没有向广盛公司交纳一分钱的购房款。由于广盛公司工作人员失误，杨贵平利用认购单和收据到广盛公司办理了网签，即涉案合同，但是并没有向广盛公司交纳任何购房款，因此，涉案合同并非双方当事人之间真实的买卖事实，故该合同显然是一个无效合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨贵平、郭爱平的上诉理由明显不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   韩先军未到庭，亦未发表书面答辩意见。   广盛公司向一审法院起诉请求：1.判令依法撤销双方所签的网签合同（合同编号2017-0002320），判令杨贵平、郭爱平立即退还XXX苑楼房一套（5号楼3单元402室，价值402410元）；2.由杨贵平、郭爱平承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：韩先军为广盛公司二期工程供应砂石料，于2017年5月4日，双方达成协议，约定“广盛公司以B4-1-502号房抵顶其所欠韩先军砂石料款，由于B4-1-502号房抵押，将面积为136．41平方米的D5-3-402号房借韩先军用于贷款，并签认购单，开收据，等B4-1-502号房解押，韩先军无条件归还D5-3-402号房。”因韩先军向杨贵平借款，于2017年5月4日，广盛公司员工乔艳艳根据广盛公司与韩先军的协议，为杨贵平开具D5-3-402号房认购单与购房款为402410元的收据，作为韩先军向杨贵平借款的担保。该认购单下方“买方”签名处与收据“交款人”签名处载有“杨贵平代韩先军”的内容。同日，杨贵平通过银行转账方式向韩先军账户转入三笔款项共计20万元。后于2017年6月1日，韩先军向杨贵平借款16万元，并出具《借条》一张。2019年3月21日，广盛公司作为出卖人与买受人杨贵平、郭爱平签订合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》，约定将XX苑D5-3-402号室房屋出卖给杨贵平、郭爱平。该份合同系广盛公司员工张某按照杨贵平要求为其办理。同日，杨贵平向广盛公司交纳该房屋住房维修基金、登记费、手续费、契税、印花税、房本印花税等费用共计13552元，燃气初装费4000元。同日，杨贵平向呼和浩特市康居物业管理有限公司交纳装修保证基金1000元、物业费1473元、装修垃圾清运费200元、电费200元、二次垃圾转运费60元。   一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”签订合同属于民事法律行为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，其是指行为人表现于外部的意思与其内心的真实意思相一致。本案中，杨贵平在庭审中认可证人张某所述杨贵平因孩子转学需办网签手续而让张某为其办理网签手续，根据证人张某所述其对广盛公司、韩先军、杨贵平三方之间的债权债务事宜不知情的情况下按照杨贵平的要求办理了涉案房屋的网签手续。而广盛公司为杨贵平开具认购单及收据是根据广盛公司与韩先军之间达成的协议，仅是作为韩先军向杨贵平借款的担保。广盛公司提交的证据之间相互印证，能够形成完整的证据链，广盛公司与杨贵平、郭爱平签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》，并非双方真实意思表示，广盛公司并无向杨贵平、郭爱平出售涉案D5-3-402号房屋的意思表示，该合同欠缺民事法律行为必须具备的“意思表示真实”的有效要件，属于无效民事法律行为，该合同属于无效合同，且杨贵平、郭爱平并未向广盛公司交付购房款。因此，广盛公司确认双方签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》（网签合同）无效，具有事实和法律依据，应予支持。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此，对广盛公司要求杨贵平、郭爱平立即退还XXX苑5号楼3单元402室楼房一套的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十七条之规定，判决：一、确认广盛公司与杨贵平、郭爱平签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》无效；二、杨贵平、郭爱平于判决发生法律效力后二十日内向广盛公司返还XXX苑小区5号楼3单元402室楼房一套。案件受理费7336元，由杨贵平、郭爱平负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对双方争议事实认定如下：杨贵平、郭爱平一审中认可涉案402号房屋系其以现金和转账方式向广盛公司购买；二审中认为该房是韩先军向其借款的担保。经庭审反复核实，其以二审陈述为准。韩先军一审庭审中亦陈述因其资金短缺向杨贵平借款，故将涉案房屋手续开在了杨贵平名下后，杨贵平已将借款交付。   本院认为，根据各方当事人的一、二审陈述，能够认定韩先军以涉案房屋作为担保向杨贵平借款，故广盛公司虽向杨贵平开具认购书及收据，但杨贵平未实际交纳购房款，双方之间的真实意思表示并非买卖涉案房屋，而是以涉案房屋为借款进行担保，韩先军与杨贵平之间形成民间借贷法律关系，广盛公司与杨贵平之间形成让与担保法律关系。涉案买卖合同的签订是否为韩先军向杨贵平清偿债务的方式取决于其二人之间的债权债务是否确定及是否经过清算。根据各方当事人一审陈述，双方对于二人之间欠款数额的陈述并不一致，且杨贵平与韩先军之间的债权债务关系尚未进行清算，故涉案买卖合同并非系韩先军向杨贵平清偿债务的方式，而是各方当事人基于担保这一隐藏行为而达成的虚假意思表示。杨贵平、郭爱平与广盛公司签订涉案买卖合同将直接导致双方买卖房屋、转移房屋所有权的法律后果，与双方订立合同之初的意思表示不一致。在韩先军与杨贵平之间债权债务未进行清算、债权债务数额尚未确定的情况下，一审法院以表意不真实为由认定双方当事人订立的买卖合同无效、并判令杨贵平、郭爱平返还争议房屋具有事实及法律依据。因双方当事人订立的合同是双务合同，价款返还与标的物返还互为对待给付，故广盛公司应当向杨贵平、郭爱平返还其收取的房屋住房维修基金、登记费、手续费、契税、印花税、房本印花税及燃气初装费合计17552元。杨贵平与韩先军之间的民间借贷纠纷可另诉解决。   综上所述，杨贵平、郭爱平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   一、维持托克托县人民法院（2020）内0122民初1013号民事判决第一项，即确认内蒙古广盛房地产开发有限公司与杨贵平、郭爱平签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》无效；   二、变更托克托县人民法院（2020）内0122民初1013号民事判决第二项为：杨贵平、郭爱平于本判决发生法律效力后二十日内向内蒙古广盛房地产开发有限公司返还XXX苑小区5号楼3单元402室楼房一套，内蒙古广盛房地产开发有限公司向杨贵平、郭爱平返还17552元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二审案件受理费7336元，由郭爱平、杨贵平负担。   本判决为终审判决。   审判长 郭丰愷   审判员 张雪杨   审判员 洪齐艳      二〇二一年二月二十六日   法官助理 刘 雯   书记员 马 博