江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初2868号原告（反诉被告）：徐州市创盛工程机械有限公司，住所地徐州经济技术开发区下淀陶楼村东蟠桃水泥厂院内。法定代表人：肖建。委托诉讼代理人：高得稳，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董泓元，江苏逸诚律师事务所实习律师。被告：张文军（反诉原告），男，汉族，1958年3月22日生，住徐州经济技术开发区。被告：徐州市蟠桃水泥有限公司（吊销，未注销），住所地徐州经济技术开发区蟠桃山北侧（陶楼村东）鼓楼。法定代表人：张文军。二被告共同委托诉讼代理人：胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杨忠豫，江苏正象律师事务所律师。原告徐州市创盛工程机械有限公司（以下简称创盛公司）与被告张文军、徐州市蟠桃水泥有限公司（以下简称蟠桃水泥公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，张文军提起反诉，本院予以准许，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高得稳、董泓元、两被告的共同委托诉讼代理人胡绪辉、杨忠豫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付征收补偿款888375.4元（营业损失529906元、附属物金额2400元、设备搬迁补偿356069.4元）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年元月至4月份，原、被告共签订三份租赁合同。其中2016年元月5日，原、被告签订一份《租赁协议》，由原告承租被告的“原蟠桃水泥厂内厂房3560平方”进行经营，租赁期限为5年，自2016年元月15日至2021年元月15日止。2016年4月1日，原、被告另行签订一份《租赁协议》，由原告承租被告的“原蟠桃水泥厂内东跨与仓库对面偏北一间厂房”进行经营，租赁期限自2017年4月1日至2022年4月1日止。2016年4月29日，原、被告再签订一份《租赁协议书》，由原告承租被告“原蟠桃水泥厂厂房西跨800平房米”进行经营，租赁期限自2016年4月29日至2021年4月29日止。2019年下半年，徐州经济技术开发区发布《东王庄、中王庄片区房屋征收安置补偿方案公告》，公告载明“根据《徐州市人民政府征收土地方案公告》(徐政通35号)，经开区对东王庄、中王庄片区房屋实施征收”。原告承租的房屋位于征收范围。依据该公告的规定，对于非住宅房屋因征收造成停业、停产损失的，给予一次性综合补偿，其补偿标准最高不超过房屋评估额的10%，因征收造成大型设备需要迁移的，迁移费用按评估价计算。因原告承租的房屋系非住宅，且因拆迁造成了原告停产、停业损失并需要对大型设备进行迁移，原告因征收而造成的损失较大。被告系被征收房屋的权利人，政府部门已就相关征收补偿事宜与被告签订协议，赔偿的款项中包含应由原告享有的停产、停业补偿及原告建设的相关附属补偿及设备迁移补偿，故被告应向原告支付上述费用。因被告拒绝就上述补偿情况向原告明示，不愿将补偿款项支付给原告，故依法诉至人民法院，请判如所请。两被告辩称，一、房屋拆迁安置补偿合同纠纷的相对人是行政机关及被拆迁单位，答辩人并非行政机关，非本案适格被告。原告向法院明确的诉讼请求为：二被告支付征收补偿款888375.4元，原告以承租人身份向被告主张拆迁补偿费用，原告非为被拆迁主体，被告并非拆迁主体的行政单位，原、被告主体皆不适格，因此应当驳回原告诉讼请求。二、若原告认为其与被告之间为租赁合同纠纷，答辩人就其诉请，发表如下答辩意见。（一）徐州市蟠桃水泥有限公司并非本案的合同相对人，原告无权要求其承担相应的责任。本案原告诉请要求被告承担法律责任的基础是原告与被告存在租赁合同关系，进而要求被告基于合同承担相应的责任。但根据原告提供的证据及被告的确认，本案存在租赁合同关系的是原告及被告张文军，徐州市蟠桃水泥有限公司并非本案合同相对人，原告要求其承担责任，无任何法律基础。（二）本案原被告之间的租赁合同已于2020年7月原告违约解除，其因违约产生的责任及造成的自身损失应当由原告自担，与被告张文军无关。自2018年开始，原告就开始不如约支付租金，被告张文军曾多次索要原告迟迟不按时支付，原告于2020年4月20日承诺于该月底支付完毕全部租金，但至2020年7月仍未支付。被告张文军于2020年7月6日委托律师致函原告，根据双方合同约定解除双方之间的租赁合同。根据合同法相关规定，原告与被告张文军之间的租赁合同已于2020年7月送达原告时解除。合同解除的法律后果是，各自返还，守约方有权就损失向违约方赔偿，违约方因违约造成的损失自行承担。原告因违反与被告张文军之间的合同约定，导致双方租赁合同解除，合同解除后原告应当搬离涉案房屋，其损失是其违约行为造成的，应当自行承担，即其搬迁造成的损失应当自行承担，与被告无关。（三）即使法院认为2020年7月的解除通知未发生解除合同的效力，根据原告与被告张文军合同约定，如遇政府征用拆迁，合同自然终止，国家赔偿的费用归产权人所有，机械搬迁费用归乙方所有。根据上述约定，除机械搬迁费用归原告所有外，其他费用均与原告无关，归产权人徐州市蟠桃水泥有限公司所有。（四）政府拆迁经营损失的补偿的相对人为本案被告徐州市蟠桃水泥有限公司而非本案原告，该部分费用应有被告徐州市蟠桃水泥有限公司享有，而非原告。被告徐州市蟠桃水泥有限公司签订征收补偿协议书时，使用的是徐州市蟠桃水泥有限公司的营业资质，而非本案原告，是因为徐州市蟠桃水泥有限公司的经营行为所获得的赔偿，与本案原告的经营行为无关。在本案发生争议后，原告向拆迁部门主张权益，拆迁部门也明确补偿的是徐州市蟠桃水泥有限公司的经营行为产生的损失，与原告无关。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告张文军提出诉讼请求：1、判决创盛公司依法搬离涉案租赁物，并将租赁物返还给张文军（当庭撤回第1项诉请）；2、请求法院依法判决创盛公司支付租赁物占用损失暂计27.08万元（计算标准：自2020年7月1日，按年租金56万元，至创盛公司实际搬离之日止）及利息；3、判决创盛公司向张文军支付因房屋毁损造成的原告损失123101元及垃圾清运费用18000元；4、判决创盛公司向张文军支付因延期支付租金的违约金20万元；5、公证费1000元以及诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年元旦到2017年4月份，反诉原、被告共签订三份租赁合同，约定反诉被告租赁反诉原告享有使用权的厂房。2016年1月15日的租赁协议约定，厂房租金为人民币33万元，先交租金再使用，每年在签订合同后的10日内交清。如有损坏，应负责修复或者折价赔偿。如遇国家征用，赔偿归反诉原告，机械搬迁费归反诉被告。2016年4月29日的租赁协议约定，厂房租金为人民币8万元，先交租金再使用，每年在签订合同的10日内交清，如有损坏应负责修复或者折价赔偿，如遇国家征用，赔偿归反诉原告，机械搬迁费归反诉被告。2017年4月1日的租赁协议约定厂房租金为人民币15万元，先交租金再使用，每年在签订合同的10日内交清，如有损坏应负责修复或者折价赔偿，如遇国家征用，赔偿归反诉原告，机械搬迁费归反诉被告。2018年开始反诉被告未能如约支付租赁款，经反诉原告多次催要，2020年4月20日反诉被告承诺支付租金，但未履行。此外，因房屋损毁严重，反诉被告于2019年11月承诺对门窗进行修复，如不修复给予赔偿。2020年7月6日，反诉原告致函反诉被告解除上述三份租赁合同，要求其进行移交并承担其他责任。现反诉被告至今未进行赔偿、维修及承担其他损失等责任。反诉被告创盛公司辩称，一、关于张文军第二项反诉请求，要求支付2020年7月1日之后租赁物占用损失27.08万元。首先，涉案房屋自张文军与徐州经济技术开发区征迁管理办公室签订了征收补偿协议后权利就转移至征迁办，张文军不再是涉案房屋的权利人，也无权要求我方支付占有使用费。需要说明一点，创盛公司没有清空租赁物，并非故意，因为双方无法就涉案租赁物征收补偿款达成一致意见，且本案正在审理过程中，如果将涉案房屋征收，就会导致无法查明我方承租的房屋位置及搬迁设备的明细和现状，这也是我方没有腾空涉案房屋的主要原因。二、关于张文军第三项反诉请求，要求我方支付因房屋毁损造成的损失123101元，及垃圾清运费18000元。涉案房屋已经被政府征收，张文军所称的123101元损失并不存在，在征收办发布的补偿方案公告中，关于补偿标准可以看出，无论是房屋价值，还是装饰装修及附着物补偿的依据都是根据涉案房屋的面积计算得来的，也就是涉案房屋的门窗毁损并没有影响征收补偿的价款，张文军没有因此产生损失，故不应当要求创盛公司赔偿损失。关于垃圾清运费18000元，与创盛公司无关，不应当由创盛公司承担。三、关于第四项反诉请求，要求支付违约金20万元。创盛公司于2020年7月12日收到张文军委托江苏它石律师事务所发送的律师函，要求解除涉案合同，支付欠付租金及违约金。首先，该律师函的发送时间是在张文军签订房屋征收协议之后，明显存在恶意解除合同的情况，创盛公司收到函告后于2020年7月14日即向张文军转款211750元，用于支付涉案房屋租金，且多付了一个月的租金（涉案房屋租金应付至2020年7月1日，即征收协议签订之日，创盛公司实际付至2020年7月底），故不应当再向张文军支付违约金。四、公证费与创盛公司无关。综上所述，张文军的反诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2016年1月15日，创盛公司与张文军签订租赁协议，约定创盛公司承租坐落在原蟠桃水泥厂内3560平方米厂房，租期自2016年1月15日至2021年1月15日止，每年的租金为33万元；第三条约定：“乙方（创盛公司）如逾期不交清当年租金，甲方（张文军）有权停水停电，封锁房屋，并有权解除合同，收回厂房并处罚违约金”；第五条约定：“租赁期内，如遇国家或经济开发区建设征用，合同自然终止，甲、乙双方互不承担责任，租金计算至合同终止之日，国家赔偿的费用归房屋产权人所有。机械搬迁赔偿费用归乙方所有”；第八条约定，如有一方违约，应向对方支付违约金为年租金的20%；第十条约定，“租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。租赁期满或合同终止，解除后，乙方必须于十日内搬迁完毕，否则视为违约”。2016年4月29日，张文军与创盛公司又签订租赁协议，约定张文军将坐落在原蟠桃水泥厂内厂房西跨800平方出租给创盛公司，租期从2016年4月29日至2021年4月29日止，每年的租金为8万元。其他约定同2016年1月15日的协议内容。2017年4月1日，双方又签订第三份租赁协议，约定张文军将位于原蟠桃水泥厂内东跨厂房与仓库对面偏北一间厂房出租给创盛公司，租期从2017年4月1日至2022年4月1日止，租金为每年15万元。其他约定同2016年1月15日的协议内容。2018年6月28日，创盛公司向张文军书面承诺，于2018年12月31日前支付2018年1月15日至2019年1月14日的房租52万元（包括5万元订金在内）。2019年10月，开发区征迁部门发布征迁公告，对案涉厂房所在的片区进行征收安置补偿。2019年11月创盛公司又向张文军出具承诺，内容为：“窗户、门损坏处给予修复，不修复给予赔偿。垃圾处该给清理给清理，不清理，甲方清理后给予付款”。2020年4月20日，创盛公司又向张文军出具书面承诺，内容为：“现创盛公司欠房租（2020年4月30日止）共计14万元整，经双方协商同意于2020年4月30日付10万元整，如搬迁，需房租付清，双方签字，合同终止方可”。2020年7月1日，徐州经济技术开发区征迁管理办公室与蟠桃水泥公司签订征收补偿协议书，对蟠桃水泥公司拥有的所有厂房、建筑房屋、其他构筑物、装饰装修、附着物、经营损失、搬迁费等予以货币补偿，其中房屋补偿金额为13080874元，构筑和附属物的补偿金额为4570627元，设备类搬迁补偿金额为648524元，营业损失补偿金额为1287864元。协议第四条约定，“甲方（征迁办）于本协议生效后20日内通过转账方式支付给乙方（蟠桃水泥公司）征收补偿款1000万元，剩余补偿款958.7889万元待乙方全部搬迁完毕，并经甲方验收、双方签字办理交接后，立即支付给乙方。（款项均支付至张文军个人账户）”第五条约定，“征收范围内的承租户由乙方负责清退和补偿，本协议签订后，甲方按约定支付给乙方1000万元的补偿款后，乙方应在甲方拨付此笔补偿款后31日内搬迁完毕，并将征收范围内的土地及所有补偿物移交给甲方，经甲方验收、双方签字办理交接手续后，甲方五日内将剩余补偿款958.7889万元支付给乙方。”2020年7月6日，张文军委托江苏他石律师事务所函告创盛公司，认为创盛公司没有按照2020年4月20日的承诺及时足额付款，且长期拖欠租金构成严重违约，通知创盛公司解除双方之间的租赁合同，要求创盛公司接函后10日内搬迁并付清拖欠的租金及违约金。创盛公司收到该函后，称因疫情原因未足额支付租金，不同意解除租赁合同，并于2020年7月14日向张文军支付拖欠的租金211750元。2020年12月25日，创盛公司从案涉厂房搬迁至其他地方经营。本院认为，当事人应当依照法律规定或者双方约定主张权利和履行义务。本案中，创盛公司与张文军之间订立房屋租赁合同关系。2020年7月1日，张文军以蟠桃水泥公司名义与开发区征迁部门签订征收补偿协议，创盛公司承租的厂房等被征收，则根据案涉租赁协议第五条的约定，双方之间的租赁合同关系终止，创盛公司应交租金计算至2020年6月底。一、关于创盛公司的本诉请求：（一）对于与其相关的机械搬迁和附属物赔偿费用，应予支持。根据双方租赁协议第五条的约定，因征用导致创盛公司需搬迁其相应的机械而产生的赔偿费用应归创盛公司所有。根据评估机构的评估明细，创盛公司主张其中的数控切割机、抛丸机、四柱压力机、车床、单臂吊、锯床、液压机、卷板机等38项设备为其购置使用，相关搬迁费用合计195822.4元，应归其所有。被告方辩称液压机、卷板机等部分设备并非原告的设备。本院认为，以上设备均属于创盛公司生产经营范围内所需设备并置放于创盛公司承租的厂房内（被告辩称22号厂房并非创盛公司承租，也无证据证实），在被告方没有提供直接相反证据的情况下，根据证据盖然性规则，本院认定以上设备为创盛公司购置使用，相应的搬迁费用亦应归创盛公司所有。同理，对于创盛公司主张的监控、空调挂机、太阳能、空调柜机等附属物的赔偿费用合计2400元，本院亦予以支持。对于创盛公司主张的电缆搬迁赔偿费用。从现场照片看，在创盛公司承租的厂房内外均有架设电缆。被告方辩称评估明细中的该项全部是室外电缆的赔偿费用，证据不足，本院不予采信。评估机构对创盛公司承租的厂区的电缆所评估的赔偿费用合计为160247元，本院参照该赔偿数额5%的比例酌情认定8000元归创盛公司所有。（二）对于停产停业损失，不应得到支持。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，停产停业损失的补偿费用的直接给付对象是被征收人即房屋所有权人，故房屋承租人对于停产停业损失补偿费用不存在直接请求参与分配的基础。其次，根据案涉租赁协议第五条的约定，只有相关的机械搬迁赔偿费归创盛公司所有，其主张停产停业损失费用归其所有，没有合同依据。第三，2020年7月双方租赁协议即已终止，创盛公司于2020年12月才予搬迁。创盛公司有较充裕时间另行选择生产经营场所，没有证据证实其确实因拆迁而产生停产停业损失。第四，在房屋被征收后，创盛公司未再向张文军和蟠桃水泥公司支付租金，则张文军和蟠桃水泥公司也并未取得租金和停产停业补偿的双重利益。在本案所涉租赁、征收补偿等活动中，张文军、蟠桃水泥公司存在财产混同的情形，故，对创盛公司诉请中本院所支持的相关数额合计206222.4元，应承担共同给付责任。二、关于张文军的反诉请求：（一）对于厂房占用损失270800元，不应得到支持。首先，在房屋被征用后，蟠桃水泥公司和张文军已得到停产停业的相关补偿，无权继续进行对外出租等经营行为。其次，在房屋被征用后，创盛公司作为承租人应被允许给予合理的占用期限，以便于另择他处继续经营。（二）对于房屋毁损修复费123101元、公证费1000元，因案涉厂房已被征收，已无修复必要，不应得到全部支持。但是鉴于创盛公司承租的厂房确实存在部分门窗被毁损的情况，对房屋征收价格的评估有一定的影响，本院结合房屋的年限成新程度，参照评估修复费的5%的比例酌定由创盛公司承担7000元。（三）对于垃圾清运费18000元，创盛公司曾于2019年11月份承诺自行清理垃圾，在本案中其没有提供证据证实其履行了该承诺，其应承担相关清理费用。鉴于张文军提供的票据不足以充分证实其支出，本院酌情认定3000元由创盛公司承担。（四）对于违约金20万元，张文军的诉请主要基于创盛公司没有按照2020年4月20日的承诺及时支付租金。本院注意到，创盛公司所欠该笔租金涉及的租期主要是2020年上半年，此期间因疫情原因对企业经营有重大影响，在2020年7月张文军督促后，创盛公司也及时补交了租金，故，在存在情势变更的情况下，不宜认定创盛公司存在故意拖欠租金的违约行为，对张文军的上述反诉请求，本院不予支持。鉴于本诉与反诉的关联性，对于张文军反诉诉请中本院所支持的数额合计10000元，可从张文军在创盛公司诉请中所应承担给付义务中予以抵扣，本院不再单独判决创盛公司的给付期限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、张文军、徐州市蟠桃水泥有限公司于本判决生效之日起十日内向徐州市创盛工程机械有限公司一次性给付征收补偿款人民币206222.4元；二、徐州市创盛工程机械有限公司一次性给付张文军人民币10000元（在履行第一项义务时予以抵扣）；三、驳回徐州市创盛工程机械有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张文军的其他反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费12684元，由张文军和蟠桃水泥公司共同承担3000元，其余由创盛公司承担；反诉案件受理费4959.5元，由创盛公司承担100元，其余由张文军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张基奎人民陪审员  孙荣林人民陪审员  孟献勇二〇二一年二月二十五日书 记 员  董世妹