河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初593号原告：李景贵，男，汉族，1962年6月23日出生，住河南省信阳市平桥区。被告：河南省君临房地产营销策划有限公司。住所：河南省信阳市浉河区五星街道办事处平西村九组台北城上城7号楼1层108号。法定代表人：张虎。被告：张虎，男，汉族，1990年3月20日出生，住河南省信阳市平桥区。被告：信阳梁鸿置业有限公司。住所：信阳市羊山新区新五大道与新三十二大街交汇处中梁申州壹号院。法定代表人：韦申，系该公司董事长。委托代理人：孙朋伟，系该公司员工，特别授权。被告：江苏成章建设集团有限公司。住所：武进区嘉泽镇成章街。法定代表人：茆阿庆，系该公司总经理。委托代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所律师，特别授权。委托代理人：蒋春君，江苏常武律师事务所律师，特别授权。原告李景贵与被告河南省君临房地产营销策划有限公司、被告张虎、被告信阳梁鸿置业有限公司、被告江苏成章建设集团有限公司因不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李景贵，被告河南省君临房地产营销策划有限公司的法定代表人张虎，被告信阳梁鸿置业有限公司的委托代理人孙朋伟，被告江苏成章建设集团有限公司的委托代理人蒋春君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李景贵向本院提出诉讼请求：1、被告君临房地产退还定金合计60000元；2、被告梁鸿置业返还三方协议书；3、被告张虎、梁鸿置业、成章建设返还购房加价款343650元；4、本案诉讼费由以上被告分别承担。事实和理由：2020年5月24日，被告君临房地产给原告推荐了中梁壹号院的2套房子，分别是中梁22#楼308室，中梁22#楼306室，并让原告每套交了3万元定金，2套共计6万元。原告又分别在2020年8月18日、2020年9月11日与信阳梁鸿置业有限公司签订了购房合同。在签订购房合同之前，被告张虎说先交每平米1300元的房屋加价款后，才能到售楼部领取购房合同并签订购房合同，于是原告分别在2020年8月18日（汇款208710元）、2020年9月11日（汇款134940元），两次向被告张虎个人账号汇款合计343650元。期间原告与被告梁鸿置业、江苏成章建设集团有限公司签订的三方协议被被告梁鸿置业无故扣留。事后原告与被告梁鸿置业在签订购房合同时得知该涉案房屋价格已经房管局备案，并未涨价，原告向被告梁鸿置业要求其出具原告与被告梁鸿置业、被告成章建设签署的三方协议，想要得知涨价的真相，被告梁鸿置业拒不提供。原告向三被告索要该笔款项，三被告均称由其他被告收取。综上所述，原告认为被告君临房地产收到的定金应予退回；被告张虎、被告梁鸿置业、被告成章建设多收的购房加价款于法无据，属于不当得利，应予返还。但是以上被告却无故拒不返还。被告河南省君临房地产营销策划有限公司、张虎辩称，李景贵和李辉购买的是中梁壹号院抵工程款的二手房屋为22号楼308室（写于李景贵名下）、306室（写于李景贵名下）、403室（写于其长子李辉和儿媳杨艳华名下），总房款为1073550元（定金30000+备案价房款834840+卖价减去备案价房款208710）、787740元（定金30000+备案价房款622800+卖价减去备案价房款134940元）、860775元（定金30000+备案价房款675697+卖价减去备案价房款155078），购房定金各叁万均在总房款之内，其中308、306已办理完购房手续，403仅剩房管局备案未完成，定金已全部转给委托人，委托人交给了张丽，有转款凭证和收据；案涉房屋是由开发商抵付给成章建设公司用做结算工程款，成章建设集团公司抵给张丽作为结算材料款，到这里案涉房屋的实际所有权人就是张丽，所以，张丽有权利独立自主的委托他人对外出售、买卖。并有一次卖给第三方并更名机会，此属民事自愿和自由交易行为。李景贵所述让张虎返还购房加价款，在李景贵买此房屋交定金之前，本公司已明确告知其此房为抵工程款房屋，卖价和备案价已在客户承诺书上明确告知，其知晓后自愿购买并签字确认，本公司才代房东收取定金，并第一时间转给委托人，委托人转交给张丽，包括2020年8月18日和9月11日代房东收的部分首付款（李景贵所说加价款）也以同种方式交到张丽手中，所以李景贵让返还购房加价款既没有事实依据更没有法律依据。被告信阳梁鸿置业有限公司辩称，一、涉案房屋的更名手续齐备，原告对更名事宜认知清晰，被告出售相关房屋并收取相应购房款存在事实法律依据。对于308房，被告与江苏成章建设集团有限公司于2018年12月30日签署了《工程款抵房价款协议》约定：被告与江苏成章建设集团有限公司依据签署的信阳申州壹号院总承包施工合同，以834840元的工程款抵扣该项目22号楼2单元308房屋并签署了《商品房认购书》（首次抵扣金额为174840元）,该房屋总价834840元,折合单价6000元;协议第九条约定江苏成章在签署《商品房认购书》后至《商品房买卖合同》前在征得被告同意的情况下可申请房屋更名一次。该协议系双方真实意思表示合法有效。2、江苏成章建设集团于2019年12月20日向被告出具《委托代收房款声明》,并约定:江苏成章建设集团的工抵房源在被告的同意下有一次更名机会;鉴于考虑更名业主的贷款需求及实际情况,江苏成章建设集团委托被告代收工抵房款,待统一结算后退还江苏成章;由此产生经济、法律纠纷由江苏成章建设集团有限公司承担。3、2020年8月18日,原告、江苏成章建设集团有限公司共同向被告申请房屋更名,被告依据《工程款抵房价款协议》约定与原告、江苏成章建设集团有限公司签署了《更名协议书》、《更名申请表》,上述资料均明确约定涉案房屋单价为6000元/平方米、总价834840元。同日,原告签署《签约确认单》,对房屋单价(6000元/平方米)、总价(834840元)、坐落位置(22号楼2单元308号)、首付款比例(100%,834840元)再次进行确认,上述资料对房屋重要信息均进行了字体的加重加粗。原告于2020年8月18日按照上述资料约定向被告交纳房款款834840元。被告于2020年10月21日将已抵扣的工抵房款174840元返还至江苏成章建设集团有限公司。4、2020年8月18日,被告与原告签署了《商品房买卖合同》,购房合同对房屋重要信息【房屋单价、总价、坐落位置、付款方式、交付时间等】再次确认,系双方真实意思表示,被告并无任何违约行径。对于306号房屋，1、被告与江苏成章建设集团有限公司于2018年12月30日签署了《工程款抵房价款协议》约定:被告与江苏成章依据签署的信阳申州壹号院总承包施工合同,以其中622800元的工程款抵扣该项目22号楼306房屋并签署了《商品房认购书》(首次抵扣金额为132800元),该房屋总价622800元,折合单价6000元;协议第九条约定江苏成章在签署《商品房认购书》后至《商品房买卖合同》前在征得被告同意的情况下可申请房屋更名一次。该协议系双方真实意思表示合法有效。2、江苏成章建设集团于2019年12月20日向被告出具《委托代收房款声明》,并约定:江苏成章建设集团的工抵房源在被告的同意下有一次更名机会;鉴于考虑更名业主的贷款需求及实际情况,江苏成章建设集团委托被告代收工抵房款,待统一结算后退还江苏成章;由此产生经济、法律纠纷由江苏成章建设集团有限公司承担。2020年9月11日,原告、江苏成章建设集团有限公司共同向被告申请房屋更名,被告依据《工程款抵房价款协议》约定与原告、江苏成章建设集团有限公司签署了《更名协议书》、《更名申请表》,上述资料均明确约定涉案房屋单价为6000元/平方米、总价622800元。同日,原告签署《签约确认单》,对房屋单价(6000元/平方米)、总价(622800元)、坐落位置(22号楼2单元306号)、首付款比例(51%,322800元)再次进行确认,上述资料对房屋重要信息均进行了字体的加重加粗。原告于2020年9月11日按照上述资料约定向被告交纳房款322800元。被告于2020年10月27日将已抵扣的工抵房款132800元返还至江苏成章建设集团有限公司。4、2020年9月11日,被告与原告签署了《商品房买卖合同》,购房合同对房屋重要信息【房屋单价、总价、坐落位置、付款方式、交付时间等】再次确认,系双方真实意思表示,被告并无任何违约行径。故综上,涉案房屋的更名手续齐备,原告对更名事宜认知清晰。原告诉称“事后原告与被告签署购房合同时方得知涉案房屋价格并未涨价”事宜系属自相矛盾。被告对涉案房屋的更名具备事实法律依据,并未对房屋价格、坐落位置等信息对原告进行刻意隐瞒,相反,被告尽最大努力对房屋重要信息对原告进行提示。双方签署的一系列协议及《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示,合法有效,符合《民法典》第四百六十五条的规定(依法成立的合同,受法律保护)。原告于今时提出对房屋价款信息不清晰，有违《民法典》第七条的诚信原则。二、被告并未收取原告所称的购房加价款,更不存在其所谓的不当得利;被告出售相关房屋并收取相应购房款存在事实法律依据。1、被告基于本答辩状第一条所述,收取的涉案房屋价款并未存在任何隐瞒、加价行径。2、原告与诉状中所称的张虎、江苏成章建设集团有限公司的相应民事行为应符合《民法典》第四百六十五条的规定(即依法成立的合同,仅对当事人有约束力),对被告没有约束力,被告对此不承担任何责任。故,原告诉称所交纳的定金、购房加价款均系原告与其他民事主体的民事行为,被告并未收取除已告知被告的任何费用,不存在其所谓的不当得利;被告出售相关房屋并收取相应购房款存在事实法律依据。综上所述,涉案房屋的更名手续齐备,原告对更名事宜认知清晰;被告并未收取原告所称的购房加价款,更不存在其所谓的不当得利,被告出售相关房屋并收取相应购房款存在事实法律依据。原告诉称要求被告对其购房加价款的不当得利返还缺乏事实及法律依据,请求法院依法驳回其诉请。被告江苏成章建设集团有限公司辩称，被告成章公司主体不适格。成章公司并未与原告存在任何合同关系，且并未收受任何原告的款项，与本案无关，不构成不当得利。该案所涉房屋性质为工抵房，原告在购买时明知房屋性质及房屋状况并向中介公司出具了承诺书，该承诺书载明该房屋为二手房，也已经明确告知原告需要加价购买。对于房屋的买卖价格系双方协商一致达成，不存在任何不当得利。原告行为明显违反了诚实守信原则。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告信阳梁鸿置业有限公司（甲方）与被告江苏成章建设集团有限公司（乙方）于2018年12月30日签署了两份《工程款抵房价款协议》，分别以834840元的工程款抵扣该项目22号楼2单元308室房屋并签署了《商品房认购书》（首次抵扣金额为174840元）,该房屋总价834840元,折合单价6000元/平方米;以622800元的工程款抵扣该项目22号楼306室房屋并签署了《商品房认购书》(首次抵扣金额为132800元),该房屋总价622800元,折合单价6000元/平房米。同时协议第九条均约定乙方在《商品房认购书》签署后、《商品房买卖合同》签署前，乙方可申请变更一次购房人姓名，但应当经甲方同意，并应当按照甲方的要求签署相关协议以及办理相关更名手续。乙方以其指定的其他单位、个人购买上述商品房的，仍视为乙方购买了上述商品房，甲乙双方有关房价款支付、业务款抵付之事宜仍执行本协议的约定。被告江苏成章建设集团有限公司于2019年12月20日向被告信阳梁鸿置业有限公司出具两份关于308号房屋及306号房屋的《委托代收房款声明》,并约定:被告江苏成章建设集团有限公司的工抵房源在被告信阳梁鸿置业有限公司的同意下有一次更名机会;鉴于考虑更名业主的贷款需求及实际情况,被告江苏成章建设集团有限公司委托被告信阳梁鸿置业有限公司代收工抵房款,待统一结算后退还被告江苏成章建设集团有限公司;由此产生经济、法律纠纷由被告江苏成章建设集团有限公司承担。2020年1月8日被告江苏成章建设集团有限公司与案外人张丽签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定被告江苏成章建设集团有限公司欠张丽修建中梁壹号院22号楼工程款人民币伍佰零叁万元以6套房屋抵偿；22号楼2楼-4楼7200-7800元/平方米，一房一价，以张丽所选具体房源核算；本协议书签订后，张丽有权立即办理房屋产权登记手续，或暂不办理登记手续时免费更名一次；自本协议签订之日起，张丽可委托被告江苏成章建设集团有限公司或第三方销售抵工程款的房屋。2020年2月2日，张丽委托案外人胡晓亮代为销售中梁壹号院工程款抵房，并向其出具了委托书，注明目前抵款房源为22号楼2-4层房源，可任选其中六套，除边户其他房源抵款价格区间为7200-7800元，一房一价。2020年4月1日，胡晓亮向被告河南省君临房地产营销策划有限公司出具一份委托书，委托其对外出售抵工程款二手住宅6套，成交价7200-7800元每平方米，一房一价，按所选房源核算，所剩房源可协调，可更一手合同，需先付30000元定金，再协调房屋。原告李景贵经被告河南省君临房地产营销策划有限公司推荐购买中梁壹号院22号楼306室、308室房屋，于2020年5月24日向被告河南省君临房地产营销策划有限公司支付每套房屋3万元的定金，并于2020年5月25日签订客户承诺书，承诺原告知晓中梁壹号院二手房房屋情况（正式合同签署以备案价每平米6000元左右乘以房屋面积，现价为每平米7500元乘以房屋面积，另加30000元，首付35-40%左右，只以备案价开发票，其他房款没有发票，只开收据，正式网签合同签订且银行面签受理后，客户收据应无条件退还我公司）。原告自愿购买中梁壹号院22号楼2单元306、308号二手房屋（新毛坯房），并承诺付款后无条件配合房屋手续办理，不得拖延和毁约，否则赔偿叁万元违约金。2020年8月18日，被告信阳梁鸿置业有限公司（甲方）与被告江苏成章建设集团有限公司（乙方）、原告李景贵（丙方）签订对于308号房屋的《更名协议书》，约定甲乙双方一致同意自签订本协议之日起解除原合同；丙方应当在乙方解除原合同的相关手续办理同时、在甲方通知的期限内，与甲方签署该房屋的商品房预售或出售合同及相关合同文件，支付新购房合同约定的购房款项。丙方应及时配合甲方办理完成与新购房合同相关的一切登记、备案或其他手续，承担相应费用。同日，原告与被告信阳梁鸿置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）购买新五大道中梁·申州壹号院22号楼2单元3层308号房屋，房屋面积139.14平方米，房屋单价为6000元/平方米，总价款为834840元。原告同时签订签约确认单，确认房屋总价款为834840元。原告当日向被告信阳梁鸿置业有限公司支付全部房款834840元并向被告张虎转账208710元，转账时注明为“中梁22308部分首付款”。2020年9月11日，原告与被告信阳梁鸿置业有限公司、被告江苏成章建设集团有限公司针对306号房屋签订了《更名协议书》，同日原告与被告信阳梁鸿置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）购买新五大道中梁·申州壹号院22号楼2单元3层306号房屋，房屋面积103.8平方米，房屋单价为6000元/平方米，总价款为622800元。原告同时签订签约确认单，确认房屋总价款为622800元。原告当日向被告信阳梁鸿置业有限公司支付房款322800元，剩余300000元于2020年11月17日支付。原告于2020年9月11日向被告张虎转账134940元，转账时注明为“中梁22#306部分首付款”。另查明，被告张虎在收取原告定金及部分房屋首付款后当日就将收取的定金及部分首付款转交给了案外人胡晓亮，胡晓亮又将收取的款项转交给了案外人张丽，张丽于2020年9月20日出具一份收据，内容为“今收到胡晓亮交来中梁壹号院22号楼三套房款，308、306、403房款共计588728元整”。以上事实有《工程款抵房价款协议》、《委托代收房款声明》、《房屋抵偿工程款协议书》、委托书、客户承诺书、《更名协议书》、《商品房买卖合同》（预售）、收据、银行交易明细清单、庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点一，被告信阳梁鸿置业有限公司、江苏成章建设集团有限公司的主体问题。原告所购买的两套房屋均系工抵房，被告信阳梁鸿置业有限公司与被告江苏成章建设集团有限公司签订的《工程款抵房价款协议》、原告与被告信阳梁鸿置业有限公司、江苏成章建设集团有限公司签订的《更名协议书》、原告与被告信阳梁鸿置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中约定的房屋价格均为6000元/平方米，原告最终支付给被告信阳梁鸿置业有限公司的房屋价款亦是按照6000元/平方米计算的。被告信阳梁鸿置业有限公司、江苏成章建设集团有限公司并未收取原告诉称要求返还的343650元，故被告信阳梁鸿置业有限公司、江苏成章建设集团有限公司作为本案被告主体不适格。原告请求被告信阳梁鸿置业有限公司返还《更名协议书》，可由原告与被告信阳梁鸿置业有限公司自行协商。本案争议焦点二，原告向被告张虎支付的343650元加价款房屋实际所有权人是否明知。经查，房屋价格系由房屋实际所有权人张丽决定，原告签署的承诺书中明确注明原告所购买房屋价款的计算方式，原告对此知晓且未提出异议。原告在与被告信阳梁鸿置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）时对于房款亦未提出异议，且在签订当日就将房款分别支付给了被告信阳梁鸿置业有限公司和被告张虎，应视为原告对该房屋价款的认同。被告张虎在收取343650元后将该笔款项转交案外人胡晓亮，胡晓亮转交给房屋所有权人张丽，足以证明被告张虎并未私自增加房屋价款，该价款系房屋实际所有权人张丽的意思表示，故原告向被告张虎支付的343650元并非购房加价款，对原告此项诉讼请求本院不予支持。原告请求被告河南省君临房地产营销策划有限公司退还定金60000元，因定金是客户承诺书中约定的房屋价款组成部分，原告签署承诺书时并未提出异议，故对原告此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告李景贵的全部诉讼请求。案件受理费3678元，由原告李景贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  向自生二〇二一年二月二十五日书记员  肖 婕