河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终185号 上诉人（原审原告）：赵珊珊，女，1988年10月29日出生，汉族，住河北省承德市隆化县。 上诉人（原审原告）：高铁寒，男，1986年5月18日出生，满族，住河北省承德市隆化县。 委托诉讼代理人：赵珊珊，（高铁寒之妻）女，1988年10月29日出生，汉族，住河北省承德市隆化县。 上诉人（原审被告）：河北惠东房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区育才街**开元花园B2-2-1802。 法定代表人：姚春玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王学军，河北李俊生律师事务所律师。 上诉人赵珊珊、高铁寒与上诉人河北惠东房地产开发有限公司（以下简称惠东公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省易县人民法院（2020）冀0633民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵珊珊、高铁寒上诉请求：一、请求撤销原判，改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实基本正确，但有一处认定与事实不符。一审判决认定事实部分称“2019年10月25日原告赵珊珊向被告提交惠东小区二期退房申请单”，事实上不是上诉人主动找到被上诉人要退房，而是被上诉人售楼处工作人员主动告知上诉人办理退房事宜，明确告知上诉人购买房屋不再建设。在此之前，因被上诉人承诺的交房日期已过，上诉人多次通过电话、现场询问的方式催问房屋的事宜，要求被上诉人给予答复，在多次催问情况下，被上诉人售楼处工作人员才通知上诉人可以退房屋首付款。在退款当日，被上诉人拿出制作好的退房申请单，直接要求上诉人签字。关于一审的处理结果，对于判决第一事项上诉人认同，但一审未全部支持上诉人的诉讼请求。对此，上诉人认为，被上诉人应双倍返还上诉人地下室定金。首先，收据中明确载明25000元为“定金”。其次，在一审开庭过程中，被上诉人明确承认房屋未建设系被上诉人手续不全导致，在被上诉人与上诉人签订房屋认购协议时，被上诉人即明知自己手续不全，但向上诉人隐瞒了这一重要事项，在随后的两年多时间里，被上诉人仍未取得相应手续，这是被上诉人自身的原因导致，并非不可抗力因素，一审引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条免除被上诉人的赔偿责任是错误的。此外，上诉人认为，应由被上诉人返还或赔偿上诉人交纳的团购费。需要说明的是：1、团购费是被上诉人销售经理马静要求上诉人交纳的，且未告知上诉人团购费非被上诉人收取。2、团购费是在被上诉人售楼处交纳的。3、团购费是与房屋首付款同时交纳的。4、团购费属于上诉人的直接损失。即使团购费不是被上诉人收取的，现在房屋未建设，合同目的无法实现，合同解除的情况下，被上诉人应赔偿上诉人的直接与间接损失。并且，上诉人在一审中也提出，被上诉人应提交团购费盖章单位融成财富（北京）与被上诉人的居间合同，以证明团购费收取的正当性，但被上诉人未提供此项证据。综上，请求法院查明事实，支持上诉人的请求事项。 针对赵珊珊、高铁寒的上诉，惠东公司辩称，双方当事人只签订了认购协议，没有签订商品房买卖合同的原因归责于双方当事人，所以不适用定金罚则。惠东公司只对定金及购房款负有返还义务且已履行，对定金没有双倍返还的义务。团购费公司并未收取，依法不具有返还义务。故赵珊珊、高铁寒的诉讼请求应当驳回。 惠东公司上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，认定惠东公司给赵珊珊、高铁寒造成了经济损失错误，判决以258098元为基数按年利率6%向其支付利息缺乏事实根据及法律依据。2017年5月6日双方经协商签订《惠东领秀城认购协议书》，后因商品房开发手续不全未签订房屋买卖合同。该《惠东领秀城认购协议书》一审法院认定“当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定”；就定金问题，一审法院以地下室“未签订买卖合同的原因是被告未能办理开发手续，此原因属客观原因，不属被告个人原因所造成的…商品房开发手续不全致双方商品房买卖合同未能订立不可归责于双方当事人。做出“出卖人将定金返还买受人后，不应适用定金规则处理”的认定；就赵珊珊、高铁寒交纳的团购费问题，一审法院以“原告提交的26000元团购费收据中处虽是马静，但并无被告的签字和印章，无其他证据证明该团购费由被告收取，且被告不认可。做出“原告要求被告河北惠东房地产开发有限公司返还二原告交纳的团购费26000元及利息，本院不予支持”的认定。上述认定符合客观事实，依法有据，认定正确，建议二审法院予以维持。就双方所达《惠东领秀城认购协议书》的履行，不存在“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的情形，该《惠东领秀城认购协议书》既无损失数额的约定，也无损失计算方法的约定，一审法院既然已经认定惠东公司未能办理开发手续属客观原因，不属惠东公司个人原因所致和商品房开发手续不全致双方商品房买卖合同未能订立不可归责于双方当事人。在此情形下，惠东公司只对其交纳的购房款有返还义务，对其所谓损失依法不具有赔偿义务。故一审法院做出让惠东公司支付赵珊珊、高铁寒以258098元为基数，按年利率6%计算自2017年5月6日起至2019年10月25日的利息，缺乏事实根据，也依法无据。 针对惠东公司的上诉，赵珊珊、高铁寒辩称，一审法院判决惠东公司支付赵珊珊、高铁寒交纳购房款的利息合理。赵珊珊、高铁寒在交纳购房款两年半之久后，惠东公司才返还房屋首付款，该行为已经给赵珊珊、高铁寒造成了经济损失。因房屋未建设系惠东公司手续不全导致，赵珊珊、高铁寒没有过错，赵珊珊、高铁寒以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准即以年利率6%主张利息合情合理。 赵珊珊、高铁寒向一审法院起诉请求：一、请求依法判令惠东公司支付赵珊珊、高铁寒交纳购房款产生的利息损失，利息以交纳的购房款258098元为基数，自2017年5月6日起按年利率6%计算至惠东公司实际给付之日。同时，由惠东公司按照定金罚则给付赵珊珊、高铁寒地下室定金25000元；二、依法判令惠东公司返还赵珊珊、高铁寒交纳的团购费26000元，并自2017年5月6日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，即以年利率6%为标准支付利息直至团购费付清之日止（暂计算3000元）。三、由惠东公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实，2017年5月6日，赵珊珊、高铁寒经马静介绍与惠东公司签订了惠东领秀城认购协议书，二人认购了位于河北省易县房屋，建筑面积108.1㎡，单价7938元／㎡，合款858098元。2017年5月6日当日赵珊珊、高铁寒向惠东公司交纳房屋首付款258098元、、地下室定金25000元共计283098元。惠东公司为赵珊珊、高铁寒出具了加盖公司财务专用章的房屋首付款及地下室定金的收据。2019年10月25日赵珊珊向惠东公司提交惠东小区二期退款申请单，惠东公司于当日将房屋首付款及地下室定金283098元打入其提供的账户中。现赵珊珊、高铁寒就交纳购房款产生的利息损失、、地下室定金及团购费向法院提起诉讼 一审法院认为，双方当事人签订的惠东领秀城认购协议书均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。后由于手续不全惠东公司一直未施工建房导致双方未能签订商品房买卖合同，赵珊珊、高铁寒的目的无法实现。双方就退房款达成一致意见时赵珊珊、高铁寒在退款申请单中保留了向惠东公司索要经济赔偿的权利，且惠东公司在商品房开发手续不全的情况下收取赵珊珊、高铁寒首付款，给其造成了经济损失，故二人主张以交纳的首付款258098元为基数要求惠东公司按年利率6%支付自2017年5月6日起至实际退还之日（即2019年10月25日)的利息，予以支持。双方就地下室未签订买卖合同的原因是惠东公司未能办理完开发手续，此原因属客观原因，不属惠东公司个人原因造成的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，商品房开发手续不全致双方商品房买卖合同未能订立不可归责于双方当事人，故出卖人将定金返还买受人后，不应适用定金规则处理。赵珊珊、高铁寒申请退款后，惠东公司当天向其退还了定金，故赵珊珊、高铁寒要求惠东公司按照定金罚则给付二人地下室定金25000元，不予支持。赵珊珊、高铁寒提交的26000元团购费收据中经手人处虽是马静，但并无惠东公司的签字和印章，无其他证据证明该团购费由惠东公司收取，且惠东公司不认可，故赵珊珊、高铁寒要求惠东公司返还交纳的团购费26000元及利息，不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：“一、被告河北惠东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵珊珊、高铁寒以258098元为基数按年利率6%计算自2017年5月6日起至2019年10月25日的利息；二、驳回原告赵珊珊、高铁寒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2617.2元，减半收取计1308.6元，由原告赵珊珊、高铁寒负担875.9元，被告河北惠东房地产开发有限公司负担432.7元。” 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明基本一致。 本院认为，本案双方当事人签订的《惠东领秀城认购协议书》对惠东公司出售给赵珊珊、高铁寒的房屋名称、位置、楼层、房号、价款、付款方式等均作出了明确约定，协议书签订后赵珊珊、高铁寒依约缴纳了房屋首付款，该《惠东领秀城认购协议书》具有商品房预售合同的一般属性，惠东公司在不具备规划、预售手续的情况下将房屋出售给赵珊珊、高铁寒，并因规划手续不全导致房屋未能建设，其行为违反了相关法律规定，具有过错，赵珊珊、高铁寒主张惠东公司支付资金占用期间的利息应予支持，其缴纳的地下室定金25000元亦应适用定金罚则，由惠东公司双倍返还。团购费26000元的收款单位非惠东公司，赵珊珊、高铁寒亦未提交证据证实二者之间具有关联，故其主张由惠东公司返还团购费，理据不足，本院不予支持。综上，上诉人赵珊珊、高铁寒的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人惠东公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省易县人民法院（2020）冀0633民初737号民事判决第一项，即“被告河北惠东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵珊珊、高铁寒以258098元为基数按年利率6%计算自2017年5月6日起至2019年10月25日的利息”； 二、撤销河北省易县人民法院（2020）冀0633民初737号民事判决第二项； 三、河北惠东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付赵珊珊、高铁寒双倍定金差额25000元； 四、驳回赵珊珊、高铁寒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2617.2元，减半收取计1308.6元，由赵珊珊、高铁寒负担384.7元，河北惠东房地产开发有限公司负担923.9元；二审案件受理费赵珊珊、高铁寒预交的2617.2元，由赵珊珊、高铁寒负担769.5元，由河北惠东房地产开发有限公司1847.7元；河北惠东房地产开发有限公司预交的760元，由河北惠东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 庞 茜 审判员 霍丽芳 审判员 于纪芳 二〇二一年二月五日 书记员 张佳伟