云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1479号上诉人（原审被告）：大理市皇城餐饮服务有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇环城南路**腾瑞广场****。统一社会信用代码：91532901MA6L37WP0K。法定代表人：马兴刚；职务：执行董事长。被上诉人（原审原告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所，住所地云南省昆明市西昌路**div>统一社会信用代码：915300007873900487。法定代表人：赵海荣，职务：董事长。委托诉讼代理人：王娟，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：王宇平，男，1969年11月20日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。原审第三人：徐敏，男，1974年8月9日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。上诉人大理市皇城餐饮服务有限公司（以下简称皇城公司）因与被上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称腾瑞公司）及原审第三人王宇平、徐敏房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人皇城公司法定代表人马兴刚、被上诉人腾瑞公司委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼，原审第三人王宇平、徐敏经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皇城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：①马兴刚、刘胜、杨宏、徐敏、王宇平五人于2015年经协商，决定组建公司、购买房产进行餐饮及KTV娱乐服务经营，并委托王宇平、徐敏作为代表购买腾瑞·幸福里一期1-3幢19套铺面，向被上诉人支付了首付款，同时办理了银行按揭贷款。2017年10月，前述五人合作投资的经营主体上诉人皇城公司登记成立，用所购买的前述19套铺面开展餐饮及KTV娱乐服务经营，以王宇平、徐敏名义办理的银行按揭贷款也一直由上诉人偿还，但前述房产难以依照出资人的约定登记至上诉人名下，而王宇平因无能力继续出资而转让股权退出了上诉人公司。为妥善解决19套铺面的欠款及产权问题，上诉人、被上诉人及原审第三人经协商后签订了《认购协议书》，其目的是将房产购买行为恢复、规范至真实状态。在《认购协议书》履行过程中，因洱海保护等政策因素致使上诉人的经营遭受重大影响，且融资困难，上诉人也及时将遇到的困难与被上诉人进行了沟通，希望被上诉人给予理解和支持。现在被上诉人不考虑《认购协议书》形成的过程，简单的提出解除租赁关系，对上诉人极不公平。②目前上诉人暂无条件继续购买案涉19套商铺，但绝对有能力支付合理租金，且上诉人对该19套商铺的实际使用，有效丰富了被上诉人“幸福里”项目的商圈，相对提升其商圈价值，更不会妨碍被上诉人对该19套商铺的另行出售，解除租赁关系并不是必要的。③签订《认购协议书》之前，上诉人已经投入1300多万元资金完成了对19套商铺场地的装修，目前使用尚不足3年，装修设备尾款还余300多万元未支付完成，如此时解除租赁关系，势必给上诉人造成巨大损失，也不利于财产价值的有效利用和经济的发展。腾瑞公司辩称，原审第三人与其余股东不构成代理关系，原审第三人以其自身名义与被上诉人订立《商品房购销合同》，被上诉人在订立《商品房购销合同》时对原审第三人及上诉人其余股东之间关系并不知情，《商品房购销合同》不约束被上诉人与上诉人，且《商品房购销合同》已经合法解除，上诉人未按《认购协议书》约定与被上诉人签订《商品房购销合同》，被上诉人有权另行处置商铺，上诉人无权占用房屋。被上诉人与上诉人为不定期租赁关系，被上诉人已经尽到提前通知的义务，亦给予了上诉人腾还房屋的合理期限，被上诉人依法有权解除与上诉人的租赁关系，并收回房屋。合同订立遵循意思自治原则，在被上诉人与上诉人未协商一致并订立书面租赁合同时，上诉人主张继续占用房屋，实际是请求人民法院判令被上诉人和上诉人订立租赁合同，而双方能否达成租赁协议属于当事人意思自治的范围，上诉人的主张无事实及法律依据。腾瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告关于19间商铺的租赁关系，并判令被告向原告立即交还19间商铺（1-3幢2层3-2-1至3-2-12号房、3层3-3-1至3-3-7号房屋）；2.判令被告向原告支付19间商铺的房屋租金（房屋占有使用费）786730.92元（暂计算至2019年10月16日，2019年10月16日之后的租金按市场评估租金标准计算至被告向原告交还19间商铺之日止）；3.判令被告向原告支付逾期支付租金所产生的违约金（以拖欠租金为基数，暂计算至2019年10月16日为6321.03元，之后租金违约金按人民银行同期同类贷款基准利率计算至租金付清之日止）；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等。一审法院认定事实：2019年，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人王宇平、徐敏（丙方）签订《认购协议书》，约定：丙方配合甲方办理注销腾瑞·幸福里一期1-3幢19套商铺买卖合同的备案登记；乙方有意购买上述19套商铺，甲方同意按本协议约定向乙方出售；乙方承诺，在2019年1月18日前，筹措资金支付给甲方（该金额应等于丙方欠富滇银行剩余贷款本金、利息及罚息等）；其中7078618.99元作为乙方认购上述19套商铺的认购款，乙方自愿承担其余款项；上述商铺已经由乙方占有并使用，从2018年9月18日至2019年1月18日止，乙方以租赁方式使用该19套商铺，租金标准为每平米每月20元（租金计算依据以建筑面积为准）；基于乙丙双方存在债务关系，该租金在丙方已支付的房款中进行扣除，丙方予以同意；乙方购买上述19套商铺的总价款16010997元，乙方须在签订新的《商品房购销合同》当日付清剩余的购房款项；若乙方不能在新的《商品房购销合同》签订当日付清全部购房款的，则甲方可以按照乙方实际支付的购房款签订相对应价款的购销合同；剩余商铺按照租赁关系处理，租金标准由双方再行协商。（租金计算依据以建筑面积为准，自2019年1月18日开始计算租金）。《认购协议书》签订后，原、被告双方未签订《商品房购销合同》。被告自2018年9月18日起租用该19套商铺，但未向原告支付租金，原告亦未按《认购协议书》约定从第三人王宇平、徐敏已支付的房款中进行扣除。2019年6月18日，原、被告就案涉19套商铺的租售问题协商后形成《会议纪要》，初步商定2019年6月23日之前对KTV所涉19套商铺资产重新评估，分别对销售和租赁的价格进行评估，被告按评估报告结果进行租售，双方未达成协议的，原告有权解除租赁关系。原告依约委托评估机构对案涉19套商铺的租售价格进行评估，此后原、被告双方未对商铺租金标准达成一致。2019年7月11日，原告向被告送达了《关于要求大理市皇城餐饮服务有限公司腾还房屋并支付租金（房屋占用使用费）的通知》，通知被告在2019年7月19日前腾还19间商铺并支付租金。2019年8月5日，原告委托律师发出律师函，函告被告在收到函件后，立即向原告腾还19间商铺，办理占用期间租金（房屋占有使用费）结算事宜，并向原告支付租金（房屋占有使用费）。现案涉19间商铺由被告管理使用，商铺房屋建筑面积为2320.22㎡。一审法院认为，原、被告和第三人就2018年9月18日至2019年1月17日期间被告租用原告所有的19间商铺租金从第三人已支付的房款中进行扣除形成合意，并签订了书面协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。被告已实际使用案涉19间商铺，依法应向原告支付此期间的租金185617.60元（2320.22㎡×20元/㎡·月×4个月）。按协议约定原告可从第三人已支付的购房款中扣减该期间的租金，故对原告要求被告支付此期间的租金185617.60元及逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。2019年1月18日起，被告继续使用19间商铺，但原、被告双方未对租期、租金标准、支付时间等事宜进行协商确定，亦未签订书面合同，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁，原告依法可以随时解除合同，且2019年7月11日原告已履行通知义务。故现原告要求解除合同的诉请，有事实及法律依据，予以支持。合同解除后，被告应将租赁商铺返还给原告，且应支付2019年1月18日起至商铺返还之日止的租金，因双方未就租金标准协商确定，故确定按原约定的租金标准20元/㎡·月计算支付。双方未就租金支付时间进行约定，现原告要求被告支付违约金，依法不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决：一、解除原告云南腾瑞房地产开发有限公司与被告大理市皇城餐饮服务有限公司之间就腾瑞·幸福里一期1-3幢2层3-2-1号至3-2-12号、3层3-3-1号至3-3-7号共19间商铺的租赁关系。二、由被告大理市皇城餐饮服务有限公司在本判决生效之日起三十日内将上述19间商铺交还给原告云南腾瑞房地产开发有限公司。三、由被告大理市皇城餐饮服务有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给原告云南腾瑞房地产开发有限公司自2019年1月18日起至商铺交还之日止的商铺租金（计算公式为2320.22㎡×20元/㎡·月÷30天×实际天数）。四、驳回原告云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11,731元，由原告云南腾瑞房地产开发有限公司负担2,731元，由被告大理市皇城餐饮服务有限公司负担9,000元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，由于上诉人皇城公司与被上诉人腾瑞公司不能就案涉十九套商铺签订《商品房购销合同》，根据上诉人与被上诉人及原审第三人王宇平、徐敏之间的约定，上诉人与被上诉人就案涉十九套商铺形成租赁关系，被上诉人为出租人，上诉人为承租人。双方明确约定的租赁期为2018年9月18日至2019年1月17日，对于该租赁期间的租金支付问题一审判决已经阐述清楚，本院不再赘述。自2019年1月18日起，上诉人虽然继续使用案涉十九套商铺，其与被上诉人就案涉十九套商铺形成事实租赁关系，但双方对商铺租赁期限、租金标准、支付时间等事宜未能进行协商确定，亦未签订书面合同，双方之间的商铺租赁关系应视为不定期租赁，被上诉人依法可以随时解除合同，同时被上诉人也已经依法向上诉人履行了相关通知及函告义务，一审判决解除双方商铺租赁关系符合相关法律规定，上诉人要求驳回被上诉人一审全部诉讼请求的上诉请求，与本案事实和相关管理规定相悖，本院不予支持。综上所述，皇城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11731.00元，由上诉人大理市皇城餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二一年二月八日书记员  王 芸