福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终604号 上诉人（原审被告）：林莹，女，1973年4月21日出生，汉族，住福建省福州市晋安区,现住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇西井支路5号建发北湖苑三区集中商业B楼。 负责人：林希，总经理。 委托诉讼代理人：禹欢，福建博图律师事务所律师。 上诉人林莹因与被上诉人怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司（以下简称怡家园物业福州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 林莹上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.本案诉讼费由怡家园物业福州分公司承担。事实与理由：一、一审判决认定“林莹提出物业服务质量不达标……但未提交证据予以证明应由其承担举证不能的法律后果”，不符合事实。林莹已提交照片等证据,且林莹已履约10年,只知有缴纳物业费之义务,要求物业服务质量达标的权利从未实现。如各种公共卫生不到位,公共设施设备更新更换不及时;白蚁肆掠毁坏业主物业;断头树比比皆是也不更换;无礼阻挠耽误访客入内等等,给林莹造成极大生活不便和损失,林莹要求赔偿5010元(每项赔偿一个月物业费，计2.5元/每平米*501.88平米*4个月=5010元)。二、一审判决认定“管道煤气的安装并不属于本案物业服务范围,林莹以此为由拒缴物业费并主张怡家园物业福州分公司赔偿损失无依据”，属于认定错误。怡家园物业福州分公司起诉林莹的主要依据为《商品房买卖合同及合同附件》《前期物业服务合同》,根据《商品房买卖合同》第十页第四行和《前期物业服务合同》第四页倒数第四行可以认定,该物业有“管道燃气”这项重大公共财产，林莹享有使用权,但林莹10年未能使用,故要求怡家园物业福州分公司赔偿“管道燃气”使用权损失6万元(按每月500元计算,共10年)。三、一审判决认为“林莹自接受物业服务之日起始终按照3元/m2月标准缴纳物业费……应视为林莹与怡家园物业福州分公司对涉案房产此前物业费的收费标准达成了一致意见”，属认定错误。事实是，合同规定物业收取标准独栋每月3元/m2,联排每月2.5元/m2。怡家园物业福州分公司一直告知林莹涉案房产是独栋别墅,必须按独栋收取物业管理费,这是怡家园物业福州分公司霸王强加、恶意欺骗误导林莹的结果,林莹就此问题几经交涉未果,尤其是林莹2017年至2018年不在家的情况下,怡家园物业福州分公司的工作人员一再要求林莹母亲按3元/m2缴费,林莹母亲无法分辨情况才按3元缴费。林莹趁此次诉讼一并提出,要求怡家园物业福州分公司退回多收取的30112.8元物业费。综上，怡家园物业福州分公司应赔偿林莹共计95122.8元，扣除一审判决认定的应缴纳的物业费22584.6元、公摊水电费4818.1元、自用水费1804元，怡家园物业福州分公司应支付给林莹65916.1元。 怡家园物业福州分公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。林莹现有证据不能证实其关于物业服务质量不达标的主张，应当承担举证不能的法律后果，一审法院的认定并无错误。开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区房屋是否提供煤气入户等问题，属于开发商与业主之间的法律关系，业主不能以未提供煤气入户为由迟交、拒缴物业费。林莹提出关于物业收费标准的抗辩没有事实依据。物业费收费标准经双方合同确认并每月公示，林莹从未提出异议并按照该标准缴纳，应当认定为对收费标准无异议。林莹的上诉理由不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。 怡家园物业福州分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令林莹向怡家园物业福州分公司支付拖欠的物业服务费27100.8元（自2019年1月1日起计至2020年6月30日止），公摊水电费4818.1元，自用水电费1804元（自2019年1月1日起计至2020年2月29日止），合计33722.9元；2.判令林莹向怡家园物业福州分公司支付违约金23930.01元（自2019年1月1日起暂计至2020年4月30日止，共485天，实际违约金应计算至物业费结清之日）；3.判决林莹承担本案诉讼费、公告费等。 一审法院认定事实：2008年10月8日，林莹与福州友顺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定林莹向福州友顺房地产开发有限公司购买位于闽侯县××镇××村××幢××号房，约定建筑面积共508.93平方米，地下室面积为138.85平方米。同日，林莹与怡家园物业福州分公司签订《田园休闲中心（领域）前期物业服务合同》，约定由怡家园物业福州分公司为林莹上述房产提供物业服务。该合同第四条约定，在取得产权证之前，按《商品房买卖合同》中的建筑面积收取地面和地下室物业管理服务费；在取得产权证之后，按产权证中的建筑面积收取地面和地下室物业管理服务费。独栋别墅：3元／㎡•月，双拼别墅：2.5元／㎡•月。公摊水电费根据政府相关规定按实际用量进行分摊；乙方（即林莹）交纳物业管理费的起始时间从开发商发出正式入伙通知书，约定交房之日的次月起计收；乙方（即林莹）每次交纳物业管理服务费及其他费用的时间为每半年的首个月的10日前交纳该半年的费用。合同第五条约定，乙方（即林莹）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即怡家园物业福州分公司）有权要求乙方（即林莹）补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。另，2011年1月10日，涉案房屋办理了产权登记，产权证号为侯房权证Ｈ字第1××8号，产权证上房屋坐落为“荆溪镇××村××号××休闲中心住宅74＃楼01联排住宅”，建筑面积为501.88㎡。林莹办理涉案房产的交房手续后按照3元／㎡•月标准交纳物业费并交纳公摊水费、电费至2018年12月31日。此后，林莹未交纳物业费以及公摊水费、电费引起纠纷。 一审法院认为，林莹与怡家园物业福州分公司签订的《田园休闲中心（领域）前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，对双方均有约束力。怡家园物业福州分公司为涉案房产提供物业服务，林莹作为涉案房产的业主，应当按照合同的约定履行交纳物业管理服务费的义务。林莹辩称涉案房产已在法院进行拍卖，物业费不应由林莹承担，一审法院认为，怡家园物业福州分公司向林莹主张的物业费期间，及在本案法庭调查结束前，林莹仍是涉案房产的业主，故怡家园物业福州分公司有权向林莹主张支付诉争物业费。林莹提出物业服务质量不达标，应向其赔偿5010元，如门岗保安服务不到位、公共区域设施被白蚂蚁损毁未能及时防治、维修等抗辩意见，但未提交证据予以证明，应由其承担举证不能的法律后果，故对林莹该项抗辩意见，一审法院不予采纳。林莹辩称物业公司未按照合同约定提供“管道燃气”应向其赔偿十年未能使用“管道煤气”的损失6000元，一审法院认为，管道煤气的安装并不属于本案物业服务范围，林莹以此为由拒缴物业费并主张怡家园物业福州分公司赔偿损失无依据，一审法院不予支持。 林莹主张涉案房屋系联排住宅，不应按照独栋别墅的标准收取物业费，并应退还此前按照独栋别墅多缴纳的物业服务费30112.8元。一审法院认为，林莹自接受物业服务之日起始终按照3元/㎡•月的标准缴纳物业费，该收费标准经怡家园物业福州分公司进行公示，林莹此前从未提出异议，且涉案房产已于2011年1月10日办理了产权登记，林莹自该产权登记之日起就应知晓涉案物业产权登记为“联排住宅”，但林莹仍按照3元/㎡•月的标准缴纳物业费，应视为林莹与怡家园物业福州分公司对涉案房产此前物业费的收费标准达成了一致意见，故林莹主张怡家园物业福州分公司向其退还此前多收取的物业服务费30112.8元，一审法院不予支持。林莹与怡家园物业福州分公司签订的《田园休闲中心（领域）前期物业管理服务合同》中约定双拼别墅物业费收费标准为2.5元/㎡•月，因涉案物业产权登记为“联排住宅”，且双方对2019年1月1日之后的物业收费标准未能达成新的合意，怡家园物业福州分公司应按照双方签订的《田园休闲中心（领域）前期物业管理服务合同》的收费标准向林莹收取物业服务费，故怡家园物业福州分公司诉请林莹交纳2019年1月1日至2020年6月30日之间的物业服务费2.5元/㎡×501.88㎡×18月=22584.6元，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。 关于怡家园物业福州分公司诉请的公摊水电费4818.1元、自用水电费1804元（2019年1月1日至2020年2月29日）的问题，因怡家园物业福州分公司已对该部分费用进行了公示，且林莹对该部分费用无异议，故对怡家园物业福州分公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。本案中怡家园物业福州分公司与林莹对物业费交纳标准产生争议，且至本案法庭辩论终结前未达成新的合意，故对怡家园物业福州分公司向林莹主张违约金，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林莹应于本判决生效之日起十日内向怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司支付物业费22584.6元（从2019年1月1日计至2020年6月30日）；二、林莹应于本判决生效之日起十日内向怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司支付公摊水电费4818.1元、自用水电费1804元（2019年1月1日至2020年2月29日）；三、驳回怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元，减半收取计620.5元，由林莹负担。 二审中，林莹向本院提交《释放证明书》用以证明林莹在2017年4月至2019年10月27日因刑事在押不在家，所交物业费是其母亲被物业工作人员误导依然按照独栋标准缴纳。经审查，本院认为,林莹无正当理由逾期提交，且不足以证明待证事实，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，林莹与怡家园物业福州分公司签订的《田园休闲中心（领域）前期物业管理服务合同》合法有效，林莹作为小区业主，享受到物业公司提供的服务以及便利，应当履行交纳物业服务费的义务，其主张的怡家园物业福州分公司服务瑕疵等问题，不能作为其拒绝交纳物业管理费的理由。关于林莹主张的未能使用管道煤气的损失及物业服务质量不达标产生的赔偿问题，其未提起反诉，且无证据证明其损失情况，管道煤气问题亦不属于怡家园物业福州分公司应提供物业服务范围，一审法院对此不予支持并无不当。案涉房屋于2011年1月即办理了产权登记，林莹作为产权人对案涉房屋属于联排住宅应予知晓，其一直按照独栋别墅标准支付物业费至本案争议产生前，应视为双方已就此前物业费的收费标准达成了一致意见，对此林莹亦未提起反诉，故对林莹主张怡家园物业福州分公司应向其退还此前多收取的物业服务费不予支持。 综上所述，林莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1241元，由林莹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年二月十九日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒