新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初3757号 原告：雷诗意，女，1990年3月12日出生，汉族，新疆天立成建筑工程有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区。 委托诉讼代理人：李雪梅，新疆联明律师事务所律师。 被告：苏斌，男，1973年9月28日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 第三人：马小龙（曾用名：马忠辉），男，1989年7月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 原告雷诗意与被告苏斌、第三人马小龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告雷诗意的委托诉讼代理人李雪梅，被告苏斌到庭参加诉讼。第三人马小龙经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 雷诗意向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告购买的位于乌鲁木齐市高新区喀什东路15号华美·文轩家园13栋4层3单元401室房屋归原告所有；2．依法判决立即停止对上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：原告与第三人马小龙于2018年12月24日签订了《房屋买卖合同》，原告以1,195,000元购买马小龙位于乌鲁木齐市高新区喀什东路15号华美·文轩家园13栋4层3单元401室的房屋。合同签订后原告支付了房屋首付款515,000元，房屋贷款57,842.43元，并代马小龙向呼图壁县人民法院偿还被执行案款80,000元。原告自2019年1月份开始居住在该房屋。由于第三人马小龙未按合同约定办理过户，原告将其诉至新市区人民法院要求强制过户。在诉讼中，原告得知因被告与第三人民间借贷纠纷一案，昌吉市人民法院作出（2019）新2301执保288号执行裁定书，裁定将原告购买的该房屋予以查封。原告依法向昌吉市人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2020年9月7日，昌吉市人民法院作出（2020）新2301执异94号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为第三人马小龙将上述房屋出卖并交付原告，原告自2019年1月24日实际居住使用至今，且对未办理过户无过错，故原告为维护其合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告据此享有的物权优先于申请人的一般金钱债权，原告请求人民法院依法确认涉案房屋归原告所有，并解除查封，请贵院依法支持原告诉请。 苏斌辩称，这个房屋在交易的时候就是按揭的，原告也是明知的。我认为，第三人和原告相互认识，马小龙为了回避债务低价出售，达成房屋买卖的事实。所以我不认可原告的诉讼请求。 马小龙未到庭，未向本院提交书面意见。 经审理查明：2018年12月24日原告雷诗意（乙方）与第三人马小龙（甲方）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定马小龙将名下位于乌鲁木齐市高新区喀什东路15号华美。文轩家园13栋4层3单元401室房屋转让给雷诗意，房屋不动产权证为XXXX号，房屋建筑面积169.70平方米，于2018年12月26日支付首付款515,000元，余款于2019年11月1日过户银行放贷后一次性付清。房屋有抵押的，甲方应于2019年9月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年9月20日前办理完毕解除抵押登记手续。双方同意于2019年11月1日办理不动产转移手续。 第三人马小龙于2018年12月24日出具收条一份，载明：购房首付款315,000元由薛铭明网银支付，加上之前支付30,000元定金，共计支付345,000元，剩余170,000元于2018年12月25日付清。原告于2018年12月25日向第三人马小龙转账支付170,000元。2019年1月22日第三人马小龙向原告出具收条，载明：收到雷诗意、薛铭明支付购买华美·文轩13-3-402室房屋首付款515,000元。2019年10月31日原告向呼图壁县人民法院支付80,000元案款，系因马小龙与案外人的债务纠纷，由呼图壁县人民法院出具（2019）新2323执1152号执行裁定书，提取被执行人马小龙在案外人雷诗意处应付房款80,000元（位于乌鲁木齐市商新区喀什东路15号华美。文轩家园13栋4层3单元401室的房屋）。原告雷诗意自述自2019年8月至2020年12月期间以现金的方式为第三人马小龙还贷款账户存款支付第三人马小龙的部分按揭贷款，原告持有存款凭据。 另查：登记所有权人为马小龙的位于乌鲁木齐市高新区喀什东15号华美·文轩家园13栋4层3单元401室的房产（产权证号为：XXXX号），在房产信息上登记抵押权人为：中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，抵押债权数额为630,000元，债权履行起止时间为2017年9月15日至2038年10月11日，登记时间为2017年10月12日。原告查询该房屋房产信息显示包括昌吉市法院在内先后有四家法院对该房产进行轮候查封。 被告苏斌在与乌鲁木齐市米东区四海龙腾二手车行、马小龙、罗文刚、俞天欣、罗丹民间借贷纠纷一案，申请财产保全，本院依法作出（2019）新2301执保288号执行裁定，并于2019年6月12日在乌鲁木齐市不动产登记中心对登记在被执行人马小龙名下的位于乌鲁木齐市高新区喀什东15号华美。文轩家园13栋4层3单元401室的房产（产权证号为：XXXX号）办理了查封手续。该民间借贷纠纷案经调解达成调解协议，确定：一、乌鲁木齐市米东区四海龙腾二手车行于2019年6月3日向苏斌偿还借款885,000元；二、马小龙、罗文刚、俞天欣、罗丹对被告乌鲁木齐市米东区四海龙腾二手车行的上述债务承担连带清偿责任。上述调解协议生效后，申请执行人苏斌向本院申请强制执行。 2020年9月2日原告向本院提出执行异议，对本院查封被执行人马小龙名下位于乌鲁木齐市高新区喀什东15号华美。文轩家园13栋4层3单元401室的房产（产权证号为：XXXX号）提出书面异议。昌吉市人民法院于2020年9月3日作出（2020）新2301执异94号执行裁定书，驳回案外人雷诗意的异议请求。 本院认为，本案双方当事人争议的问题是原告雷诗意对该涉案房产是否享有足以阻却执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，当事人主张享有足以排除强制执行的民事权益，必须同时符合该规定的四项条件。本案原告在法院对讼争房屋进行查封前，原告与第三人于2018年12月24日签订的协议书，故双方签订的协议书客观真实。协议书签订后，原告以马小龙的名义支付房屋的物业费及车位费，说明双方于2019年初办理房屋交接手续。因此原告已合法占用该房屋。但原告向第三人支付部分房款，未付清全部房款。本院对该房屋进行查封时，原告尚未付清该房屋的房款。该房屋未办理过户，系因该房屋设定抵押权，并且第三人马小龙欠付按揭贷款并且尚有其他债务未清偿所致。原告雷诗意明知所购房屋为按揭贷款所购买，应当知道在按揭贷款未清偿就无法办理过户的风险。因此原告主张停止对涉案房屋执行不符合上述规定。本院对原告雷诗意请求停止对登记在第三人马小龙名下的位于乌鲁木齐市高新区喀什东15号华美。文轩家园13栋4层3单元401室的房产停止执行，并解除查封的诉讼请求不予以支持。此房屋未办理产权变更登记，原告主张确认其对涉案房屋享有所有权理由不能成立，本院对原告雷诗意主张其对该房屋享有所有权的诉讼请求不予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告雷诗意诉讼请求。 案件受理费15,555.00元，由原告雷诗意负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  唐文琳 人民陪审员  朱 平 人民陪审员  范 翠 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  杜雅楠