安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1324民初6070号原告:李庆海,男,1967年10月生,住泗县。委托诉讼代理人：张秀芝，安徽焕然律师事务所律师。被告:李允强(曾用名李跃),男,1978年10月生,住泗县。被告:马金利(曾用名马静),女,1978年5月生,住泗县。上列两被告共同委托诉讼代理人：孙刚，安徽怀谷律师事务所律师。被告:吴怀金,男,1970年6月生,住泗县。被告:钱晓莉,女,1968年11月生,住泗县。上列两被告共同委托诉讼代理人：蔡震，安徽玉金律师事务所律师。原告李庆海诉被告李允强、马金利、吴怀金、钱晓莉确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序，由审判员房强独任审理，公开开庭审理了本案。原告李庆海及其委托诉讼代理人张秀芝，被告李允强及李允强、马金利的委托诉讼代理人孙刚，被告吴怀金及吴怀金、钱晓莉的委托诉讼代理人蔡震到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李庆海诉称:2014年12月31日,原告与开发商杨龙签订购房合同,原告购买杨龙开发建设的位于泗县大杨乡吴集村吴集街南北路，路西由北向南第五套房屋,面积为125平方米,价格为140000元。合同签订后，原告分两次付清购房款,杨龙也将该房屋的钥匙交给原告使用，此后原告就外出务工。在2016年2月份,原告家人发现原告购买的该房屋，被吴怀金、钱晓莉私自将原告的房屋门锁砸毁,让其家人居住占用。原告报警，钱晓莉称该房屋是从被告李允强手中购买,手续齐全,并有房屋转让合同。涉案房屋和被告李允强、马金利无任何关系,开发商杨龙也声明该房屋并没有抵押给被告李允强、马金利。原告随后到村里、派出所、县里找有关部门处理一直没有结果。直到现在被告吴怀金、钱晓莉仍公然侵占原告的房屋。综上所述,为了维护原告合法权益,根据有关法律规定,现提起诉讼，请依法判决：1、确认被告李允强、马金利与被告吴怀金、钱晓莉于2016年12月13日签订的《房屋转让合同》无效;2、判令被告吴怀金、钱晓莉停止侵占并搬出案涉房屋;3、本案诉讼费用由被告承担。原告李庆海为支持自己的诉讼主张向本院提举了如下证据：1、2014年12月31日李庆海与杨龙签订的合同一份及杨龙收条一份、房屋钥匙、房屋图片。证明原告2014年12月31日与杨龙签订涉案房屋买卖合同，原告购买杨龙开发的位于大杨乡吴集村吴集街，面积为125平方米，原告已经付清购房款140000元，开发商杨龙交付房屋钥匙并收款的事实；2、村委会证明两份。证明原告是吴集村村民有权购买吴集街的房屋，同时证明原告于2014年12月31日从杨龙处购买房屋并交付140000元购房款，村委会处理过房屋被他人占用纠纷的事实；3、从泗县公安局调取的杨龙和李允强的谈话笔录。证明因涉案房屋被吴怀金和钱晓莉使用，原告要求返还房屋的笔录，证明涉案房屋是杨龙开发承建的，杨龙于2014年12月31日卖给原告李庆海并签订购房合同一份，李庆海已经付清房款，杨龙将房屋交付原告，没有将涉案房屋交付给李允强，涉案房屋与李允强没有任何关系，杨龙替李允强垫付50000元，杨龙不欠李允强工人工资款。涉案房屋不是李允强开发的，李允强与钱晓莉之间是借款关系，李允强妻子马金利与钱晓莉的父亲钱西延之间也是借贷关系。钱晓莉知道涉案房屋是杨龙开发的并对杨龙不信任，杨龙没有将涉案房屋抵押给李允强，李允强共卖了杨龙三套房屋并且都是低价出售；4、从公安局调取的四被告之间签订的《房屋转让合同》。证明被告签订的合同行为，是两被告李允强、马金利无权处分，被告没有提供房屋的权属证明及有权处分涉案房屋的相关材料；5、原告反映情况的上访材料。证明两被告安排钱西延两位老年人在涉案房屋居住，公安部门也强调不要与老人进行身体上的接触，原告只好走上访途径，请公安部门立案侦查。被告李允强、马金利辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，被告与原告不认识也没有签订合同，原告是与案外人杨龙签订合同，被告并不认识原告，原告的起诉突破了合同的相对性。原告没有任何资格要求确认合同是否有效，同时原告与案外人杨龙签订合同是否有效并未通过法院核实，其诉请四被告签订合同无效的依据，并未得到法院确认，在其与案外人杨龙签订的合同，是否有效尚未确定情况下，其要求确认四被告签订合同无效，是没有任何依据的。同时该房屋实际权利人是否为原告，仍是一个未知数，房屋既未登记在原告名下，原告也未实际占有该房屋使用。因此原告诉请确认四被告之间签订的合同无效，缺乏法律和事实基础，突破了合同相对性原则，依法应予驳回。2、原告诉请被告停止侵权没有事实和法律依据，排除妨碍的基础是在这个权利没有瑕疵的情况下，才可以申请排除妨碍。本案当中原告所持合同是否有效，原告是否是该房屋的真实权利人都是一个未知数，因此原告没有任何权利要求排除妨碍，请依法驳回原告的诉讼请求。杨龙不是吴集村村民，杨龙对涉案房屋是否享有完全权利，同样也无法确定。3、原告自认于2016年就发现该房屋被他人侵占，但直至今日才提起诉讼，无论是使用之前2年诉讼时效还是现在3年诉讼时效，原告诉请都已经超过诉讼时效，请依法予以驳回。被告李允强、马金利为支持自己的诉讼主张向本院提举了如下证据：1、《售房合同书》与《购房合同》。证明该两份合同的甲乙双方、买方卖方均为杨龙、李庆海，签订日期同样都为2014年12月31日。但两份合同内容是完全不一致的，其中一份与原告提举给法院是一致的，另一份是不一致的。在同一天时间双方签订了两份完全不同的售房合同，本身就不符合常理，也没有必要多此一举，因此该两份购房合同书，那个是真那个是假不能确定，以此来推断原告所提供的购房合同应当是虚假的；2、杨龙向李允强、马金利借款的几张借条。证明杨龙借李允强、马金利钱使用，杨龙同意到期不还，将这个房屋充抵给李允强和马金利，李允强、马金利取得该房屋是有合法依据的。3、购房协议、房屋宅基地转让合同、大杨乡人民调解委员会见证书、房屋转让合同，李允强转让给邱良刚，李怀江，吴怀金、钱晓莉，李胜友的合同及见证书、买房户出具的相关的证明。证明李允强出售同地段多处房屋均没有出现任何纠纷。被告吴怀金、钱晓莉辩称：首先同意被告李允强、马金利的辩称观点，另外再补充以下几点：1、涉案房屋是农村开发的小产权房。按照相关法律规定，小产权房是不能签订买卖合同，杨龙与原告签订的房屋买卖合同应当无效。2、原告没有提供对争议房屋拥有所有权的权属证明，不具备诉讼主体资格。3、2016年12月13日吴怀金、钱晓莉与李允强、马金利是在泗县大杨乡人民调解委员会见证下签订的购房协议，并如约支付全部购房款，实际占用装修使用房屋多年，吴怀金、钱晓莉是善意第三人，请依法驳回原告的诉讼请求。被告吴怀金、钱晓莉为支持自己的诉讼主张向本院提举了以下证据：1、《房屋转让合同》、收条。证明2016年12月13日在泗县大杨乡人民调解委员会的见证下，吴怀金、钱晓莉与李允强、马金利签订了《房屋转让合同》，吴怀金、钱晓莉支付李允强和马金利全部购房款；2、房屋居住证明。证明居住人是泗县大杨乡吴集村村民，吴怀金、钱晓莉2016年12月13日购买房屋之后，于2017年入住居住至今；3、询问笔录。证明泗县大杨乡派出所询问李庆海，李庆海在询问笔录中明确认可，杨龙将房屋钥匙交给李庆海之后，李庆海就外出打工了，由此说明李庆海与杨龙签订买卖合同后，双方并没有实际交付房屋。根据上述认定的证据材料及各方当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年至2014年期间，杨龙在泗县大杨乡吴集村吴集街西头搞房地产开发。总共开发建设了19套房屋，路东10套、路西9套。2014年12月31日原告与开发商杨龙签订《购房合同》,原告购买杨龙开发建设的位于泗县大杨乡吴集村吴集街南北路，路西由北向南第五套房屋,面积为125平方米,价格为140000元。合同签订后，原告分两次付清购房款,杨龙将该房屋的钥匙交给原告。李允强承包杨龙开发房屋建设的部分工程施工，杨龙包料，李允强包工。杨龙在开发房屋期间，因资金不足，曾借李丙军50000元使用，由李允强担保。2013年至2015年期间，杨龙借李允强及李允强妻子马金利部分款项使用，其中包括李允强从钱晓莉处借款50000元出借给杨龙使用，马金利从钱晓莉的父亲钱西延处借款30000元出借给杨龙使用，借期届满杨龙没有偿还借款。李允强、马金利于2016年12月13日与钱晓莉、吴怀金夫妻俩签订《房屋转让合同》，将杨龙开发的位于泗县大杨乡吴集村吴集街南北路，路西由北向南第五套房屋,面积为125平方米,价格为125000元出售给钱晓莉、吴怀金夫妻俩。钱晓莉、吴怀金于2016年12月13日在泗县大杨乡人民调解委员会的见证下，与李允强、马金利签订《房屋转让合同》，交清购房款后，于2017年入住使用该房屋。2017年2月份,原告家人发现案涉房屋，被吴怀金、钱晓莉及家人居住占用。原告便报警及进行信访，钱晓莉称该房屋是从被告李允强手中购买,手续齐全,并有房屋转让合同。由此原被告双方产生争议，引发诉讼。本院认为:《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2016年12月31日李允强、马金利与钱晓莉、吴怀金夫妻俩签订《房屋转让合同》，李允强、马金利没有证据证明对转让的房屋拥有所有权，因此李允强、马金利转让房屋的行为，构成无权处分。原告要求确认2016年12月13日李允强、马金利与钱晓莉、吴怀金夫妻俩签订的《房屋转让合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，遵守社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。原告在诉讼中没有提举房屋产权证书及相关房屋开发用地、建设许可的法律凭证，不能证明已取得房屋的所有权。原告要求被告停止侵权搬出房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2016年12月13日李允强、马金利与钱晓莉、吴怀金签订的《房屋转让合同》无效；二、驳回原告李庆海的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告李允强、马金利共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 房 强二〇二一年二月一日书记员 梁巍妹