江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10908号上诉人（原审被告、反诉原告）：李祥，男，1984年2月23日出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天航，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘书，女，1987年1月14日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天航，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州富邦房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇枫华商业广场1幢121室。法定代表人：孙真康，该公司经理。委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曙啸，江苏孚佑律师事务所实习律师。上诉人李祥、刘书因与被上诉人苏州富邦房地产经纪有限公司（以下简称富邦经纪公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李祥、刘书上诉请求：撤销一审判决，并改判富邦经纪公司返还中介费11000元；本案诉讼费用由富邦经纪公司承担。事实和理由：一、《房屋买卖(居间)合同》履行过程中，富邦经纪公司未能按照合同约定提供居间服务，亦未能按照居间方的勤勉尽职义务履行合同。富邦经纪公司的履行行为瑕疵是导致该合同最终无法履行的主要原因。首先，在房屋买卖(居间)合同中，除了包含居间法律关系、买卖合同法律关系外，还有一层委托代理关系。居间人所提供的服务已不局限于促成合同成立这一纯粹的居间服务，还包括代理办理网签、资金托管、贷款、产权过户手续、房屋交接手续、交纳相应税费等义务。本案中，富邦经纪公司仅提供了促成买卖双方完成草签的居间服务，后便发生了纠纷。在合同尚未正式履行的情形下，一审法院酌定判决支付中介费18550元明显有失公平原则。其次，在案涉合同履行过程中，富邦经纪公司未能在其提供的《房屋买卖(居间)合同》明确约定首付款金额及付款时间，导致买卖双方发生纠纷且合同无法履行。同时，双方微信聊天记录中亦能证明，居间方在合同签订后一直怠于提供居间服务，而合同的买卖双方恰是通过居间方取得联系，居间方的前述过错直接影响到了案涉合同的顺利履行，因此，富邦经纪公司未能履行居间合同的主要义务，其应当返还已收取的中介费。二、一审法院适用《房屋买卖(居间)合同》中有关律师费的约定条款判令律师费3000元是错误的。该条款仅是约束买卖双方，与居间方无关，因此，富邦经纪公司所支出的律师费不应当由李祥、刘书承担。富邦经纪公司辩称，本案中房屋买卖居间合同包含了房屋买卖合同以及居间合同。富邦经纪公司促成李祥、刘书与案外人之间房屋买卖合同的成立，其居间义务已经完成。这在佣金确认书中有着明确的约定，而根据相关法律规定，居间合同中居间人获得佣金的对价是向房屋买卖合同的当事人提供订立合同的机会或者媒介服务，李祥、刘书所称因为房屋买卖合同无法履行，后续过户手续同样无法履行，因此居间服务费应当相应减免的观点一审法院在判决中已经对此相应调整。另外房屋买卖合同无法履行的原因，或者说过错方是在于李祥、刘书无法按照合同约定筹集首付款如约办理资金托管手续，富邦经纪公司对此并无过错。而律师费条款中合同约定的本合同任意一方，当然包括作为居间方的富邦经纪公司。富邦经纪公司向一审法院起诉请求：1、判令李祥、刘书支付其中介费15500元；2、判令李祥、刘书支付其律师费损失3000元；3、判令李祥、刘书承担本案受理费。李祥、刘书反诉请求：1、判令富邦经纪公司向其返还中介费11000元；2、判令反诉费用由富邦经纪公司承担。一审法院认定事实：云山诗意9幢702室房屋系万丽园、朱永杰共同所有。2019年5月25日，在富邦经纪公司（丙方）居间服务下，万丽园、朱永杰（甲方、出售方）与刘书、李祥（乙方、买受方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同载明了出售的房屋为云山诗意9幢702室房屋，建筑面积124.89平方米。房屋成交价款为2650000元。付款方式约定为：1、乙方于2019年5月25日前支付甲方定金5万元，2、纯商业贷款方式（实际贷款金额和年限以银行审批为准）。甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙双方必须在2019年7月26日前向丙方提供资料并同时办理网签、资金托管。甲方、乙方应于签订本合同之时各向丙方支付居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。双方还对房屋交付、违约责任等其他事项进行了约定。该《房屋买卖（居间）合同》落款处由房屋出卖方万丽园、朱永杰、房屋购买方刘书、李祥及居间方富邦经纪公司签字盖章。同日，李祥在富邦经纪公司的《佣金确认书》上签字，主要内容为：云山诗意9幢702室房屋应收佣金26500元。其中的特别提示载明：在本居间合同中，居间人已经促成房屋买卖合同的成立，居间人的义务至此全部完成。委托人应当按照约定支付报酬。另，居间人可协助委托人办理该房屋的网签、资金托管、贷款、过户等相关手续，且不另外收费，该项协助义务是居间人提供的免费增值服务。为主张本债权，富邦经纪公司与江苏孚佑律师事务所签订《聘请律师合同》，约定富邦经纪公司支付律师代理费3000元。另查明，自2019年7月8日至2019年8月18日，富邦经纪公司工作人员一直在与刘书就房屋买卖事宜进行微信沟通，富邦经纪公司人员于2019年7月15日通知刘书网签资格通过了，刘书回复称：“客户不愿意出钱加急”，后富邦经纪公司人员又在催促刘书“你那边的贷款下来了吗？”，刘书回复称：“在催，现在放贷很慢”。直至2019年8月18日，刘书还在回复富邦经纪公司人员其另一套房屋的购房人的贷款还没下来。还查明，李祥、刘书于2019年11月26日至一审法院起诉房屋出卖方万丽园、朱永杰及富邦经纪公司，要求解除其与万丽园、朱永杰之间的房屋买卖合同并要求万丽园、朱永杰向其支付违约金、退还押金，理由为：其与万丽园、朱永杰原约定于2019年7月26日前办理资金托管手续，因，2019年7月25日遇政府交易系统调整，暂停办理房产交易相关业务，三方协商于2019年7月29日办理网签及资金托管手续。后因万丽园、朱永杰提出需要签订补充协议将办理网签及资金托管手续时间拖延至2019年7月31日。2019年7月31日当天，李祥、刘书又被告知只有同意签订补充协议的情况下，万丽园、朱永杰才愿意办理相关交易手续。之后，万丽园、朱永杰就向其寄送了解除函，解除双方之间的买卖合同。庭审中，富邦经纪公司与李祥、刘书一致确认，李祥、刘书购买的涉案房屋是第二套房。以上事实，由富邦经纪公司提供的《房屋买卖（居间）合同》、《佣金确认书》、《聘请律师合同》及（2019）苏0506民初10621号庭审笔录等证据予以证实。庭审中，李祥、刘书称，涉案房屋买卖合同中对于房款的支付方式并未约定，未约定首付款金额、资金托管金额及支付时间，富邦经纪公司亦未于2019年7月26日组织买卖双方办理网签及资金托管手续。对此，富邦经纪公司称，因李祥、刘书购买的是第二套房，贷款金额只能是房款的50%及以下，故首付款最低也应付至房款的50%，李祥、刘书对此也是知晓的，李祥、刘书就向卖方及富邦经纪公司人员说明首付会付50%，并表示会在双方网签及资金托管时支付，故合同中就未写明房款支付条款了。一审法院认为，案外人万丽园、朱永杰与刘书、李祥、居间方富邦经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》及富邦经纪公司与李祥签订的佣金确认书系双方真实意思表示，未见有违效力性法律规定的情形，应认定有效。有效的合同，各方应全面履行。《房屋买卖（居间）合同》对涉案房屋价款、办理网签及资金托管的时间、房屋交付等房屋买卖合同应具备的主要条款进行约定。虽该合同中并未对房屋首付款金额进行约定，但刘书、李祥购买的是二套房，其理应知晓根据苏州市当时的购房政策首付款比例至少应为房屋成交价格的50%，而案外人万丽园、朱永杰在合同中对首付款支付比例并未提出更高要求，而房屋买卖双方对资金托管及网签时间已进行约定，故从购房款支付方式来看，该份合同的履行具备可行性。况且，从刘书、李祥与富邦经纪公司人员的交流来看，刘书、李祥从未对购房首付款比例、贷款比例提出过异议，反而一直在表示其另外出售的房屋购买方贷款尚未办理下来。故刘书、李祥以合同未明确约定首付款金额、资金托管金额及支付时间为由认为富邦经纪公司的居间服务行为有瑕疵的辩称，该院不予采纳。一审法院认定，富邦经纪公司已促成案外人万丽园、朱永杰与刘书、李祥订立房屋买卖合同，已履行了居间合同的主要义务。刘书、李祥与富邦经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》约定佣金支付金额以《佣金确认书》为准，而李祥与富邦经纪公司签订的《佣金确认书》明确了佣金金额，刘书、李祥应向富邦经纪公司支付相应佣金。但考虑到刘书、李祥与案外人万丽园、朱永杰之间的房屋买卖合同已不可能再继续履行，富邦经纪公司实际并未履行后续的网签、过户等手续，而该些服务成本也包含于居间报酬之中，与已经提供的居间服务共同构成义务人付款义务的对价，故该院依据富邦经纪公司履行合同的实际情况酌定刘书、李祥应支付富邦经纪公司中介费18550元，因刘书、李祥已支付11000元，故还需支付剩余中介费7550元。案外人万丽园、朱永杰与刘书、李祥及居间方富邦经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》中已约定，本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费由违约方承担，富邦经纪公司向刘书、李祥主张律师费3000元，符合合同约定及相应标准，该院予以支持。刘书、李祥要求富邦经纪公司返还已付中介费11000元，于法无据，该院不予支持。综上所述，判决：一、刘书、李祥于本判决生效起十日内支付富邦经纪公司居间费7550元及律师费3000元。二、驳回刘书、李祥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币262元，由富邦经纪公司负担50元，刘书、李祥负担212元。案件反诉费人民币75元，由刘书、李祥负担。本院二审期间，刘书、李祥围绕上诉请求依法提交了刘书银行流水等证据，拟证明刘书、李祥是具备一定的购房能力的，并非需要等待卖房资金来支付案涉房屋的首付款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富邦经纪公司质证意见：对证据的关联性不予认可，无论刘书、李祥具备购房能力是否属实，与刘书、李祥未按约定支付房屋首付款、办理资金托管手续是两回事。本院认证意见：刘书、李祥二审举证与本案不具关联性，不予采信。本院经审理查明：对于一审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人与案外人自愿签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，该合同内容涉及买卖和居间两方面。该合同中虽未约定房屋首付款金额，但刘书、李祥作为买房人，对其购买的第二套房首付款比例的地方房产政策应是清楚的。且在该合同履行过程中，案外人也未要求提高首付款比例，资金托管及网签时间等均已明确约定，故一审认定从购房款支付方式来看，该份合同的履行具备可行性是正确的。且双方当事人的微信聊天记录看，刘书、李祥是因其另外出售的房屋迟迟未能获得购房款而导致无法履行案涉合同，富邦经纪公司不存在履约过错。现富邦经纪公司已促成案外人与刘书、李祥进行交易，履行了居间合同的主要义务，刘书、李祥应支付相应佣金，且一审已考虑了富邦经纪公司履约情况，酌情对中介费予以调低，该实体处理并无不当。关于律师费，《房屋买卖（居间）合同》明确约定了违约方承担守约方为主张权利而支出的律师费，违约是指违反买卖及居间的合同义务，并不仅限买卖双方。刘书、李祥对富邦经纪公司构成违约，其应按约承担律师费。综上所述，刘书、李祥的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由刘书、李祥负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓蕾审判员  管 丰审判员  浦智华二〇二一年二月二日书记员  沈 伟