广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3477号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱绍辉，男，1975年8月7日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：谢德生，广东宸韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：候劲华，广东宸韬律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：温国强，男，1969年10月28日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：曹**铷，广东正肯律师事务所律师。上诉人朱绍辉、温国强因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱绍辉上诉请求：一、撤销原判第一项，改判朱绍辉与温国强签订的商铺租赁合同于温国强收到法院诉讼文书之日解除；二、撤销原判第二项，改判温国强向朱绍辉支付从2019年11月1日起至商铺租赁合同解除之日拖欠的租金；温国强向朱绍辉支付从商铺租赁合同解除之日起至2020年3月26日止期间的房屋占用费（占用费参照实收月租金15000元标准计算）；三、撤销原判第四项，改判温国强承担商铺恢复原状责任（商铺一、二层之间的楼面缺口）；四、一、二审诉讼费由温国强负担。事实与理由：一审判决在商铺租赁合同解除时间、解除的后果和认定温国强需要承担涉案商铺的恢复原状责任方面存在认定事实和适用法律错误，导致错误判决。具体理由如下：一、商铺租赁合同在朱绍辉提起诉讼，法院立案受理后诉讼文书送达前并未解除，一审判决根据双方当事人的短信内容认定合同于2019年11月14日解除是错误的。从双方聊天内容明显看出，双方并未达成协商解除合同的一致意思表示。二、温国强应当承担商铺的恢复原状责任。一审判决在认定温国强不需承担商铺的恢复原状责任方面存在举证责任分配错误、采信与温国强有利害关系且未到庭的证人证言的错误和认定前、后两份合同为独立的法律关系的错误。三、温国强应当承担支付从合同解除之日起至2020年3月26日止期间的房屋占用费的责任。一审判决认定朱绍辉收到温国强于2019年12月10日寄出的《关于朱绍辉先生》的回复，回复明确“即日起向朱绍辉移交物业”，该期间视为温国强给予朱绍辉接收物业的宽限期，朱绍辉以商铺未恢复原状为由不及时接收，从该日起至2020年3月26日的损失由朱绍辉承担是错误的。温国强答辩称：一审法院对于涉案的商铺租赁合同解除日期的认定正确，双方已就合同解除协商一致，朱绍辉对于法律规定的理解有误。一审法院认定前、后两份合同为独立的法律关系是正确的，温国强已举证证明商铺缺口并非其造成，无需承担恢复原状的责任。温国强已多次联系朱绍辉移交案涉商铺，朱绍辉应就未及时接收物业而造成的损失承担责任。综上，朱绍辉的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不能成立。上诉人温国强上诉请求：一、撤销原判第二项，改判认定温国强移交物业时间为2019年12月2日；二、撤销原判第三项，改判朱绍辉向温国强返还租赁押金50000元；三、一、二审诉讼费由朱绍辉负担。事实与理由：一、温国强于2019年12月2日即通过短信通知朱绍辉收回物业，朱绍辉未及时收回物业造成的损失，不应由温国强承担，该日应为商铺占用费计算截止日期；二、一审法院对于合同提前解除系因温国强拖欠租金，温国强应承担相应违约责任的认定是错误的，与合同约定及事实不符；三、一审法院将租赁押金认定为定金的结论与事实及法律不符，在温国强并未违约的情况下，朱绍辉应向温国强返还租赁押金50000元。朱绍辉的答辩意见与其上诉意见一致。朱绍辉向一审法院起诉请求：1、依法判决解除朱绍辉与温国强签订的《商铺租赁合同》，判令温国强恢复商铺地板的原状（一、二层之间的楼面存在缺口），并返还商铺；2、判令温国强支付2019年11月1日起至《商铺租赁合同》解除之日止拖欠的租金，暂算至12月31日为30000元，并从11月16日起以拖欠的租金为基数按日利率1%计算滞纳金给朱绍辉；3、判令温国强支付从《商铺租赁合同》解除之日起至商铺返还之日止期间的房屋占用费（占用费参照实收月租金15000元标准计算）；4、判令温国强向朱绍辉支付50000元违约金；5、诉讼费由温国强负担。温国强向一审法院反诉请求：1、判决温国强与朱绍辉之间的《商铺租赁合同》于2019年11月14日解除；2、判令朱绍辉向温国强返还租赁押金50000元；3、判决驳回朱绍辉在本诉中的诉讼请求；4、反诉受理费由朱绍辉负担。一审法院认定事实：朱绍辉是清远市×××××××××××之一的所有权人，2012年2月18日，朱绍辉（出租人）与案外人林宇轩（承租人）就清远市××××××××××××××××签订《商铺租赁合同》，同日，朱绍辉向案外人林宇轩出具一份收据，载明收到林宇轩交来的租赁押金50000元，2014年9月30日，林宇轩在上述收据上注明“本人自愿终止本合同，租赁押金50000元转为温国强所有”，朱绍辉亦在上述收据中注明“本人同意押金转为温国强所有”，双方均签名捺印。同日，甲方（朱绍辉）与乙方（温国强）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市××××××××××××××××租赁给乙方，租赁期89个月，自2014年10月1日起至2022年2月28日止。租金为每月16800元，在签订合同时给付甲方50000元人民币为定金，从第二年的2月28日起，租金每年递增5%，租金第一年16800元，第二年17640元，第三年18522元，第四年19448元，第五年20420元，第六年21441元，第七年22513元，第八年23638元，每一个租金年度按月计算，乙方需在每月的1日前付清该月的租金，乙方如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。租赁期未满，甲方不得以任何借口加租或提前收回商铺，否则赔偿乙方双倍赔偿金和相关装修费用等造成的经济损失；如乙方提前退租，甲方所收的保证金作为违约金不予退还。乙方如需要对所租赁商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过30日甲方有权中止合同，收回商铺。合同签订后，温国强自2019年11月起开始拖欠租金，朱绍辉与温国强从2019年11月14日起通过短信就涉案商铺相关问题进行协商，温国强向朱绍辉表示“生意难做，将每月租金降至8000元每月，至租期结束”，朱绍辉回复“……如果经营不下去就停业，也不要勉强，让我也好租给更优质的客户”，温国强对朱绍辉的意见回复“可以”，朱绍辉随后回复温国强“如果你决定了，我好安排，不知道你打算什么时候可以清理修复好移交回我使用”，同年11月23日，朱绍辉通过短信向温国强催收租金并提出从2020年2月28日起按原签署合同租金标准每月22513元执行，同年12月2日，温国强通过短信通知朱绍辉“已把二楼的东西搬走了，你安排时间过来收回你的物业”，同年12月9日，朱绍辉通过广东宸韬律师事务所向温国强寄出《律师函》，催促温国强支付租金及协商处理改造房屋架构行为，同年12月10日，温国强向朱绍辉寄出《关于朱绍辉先生的回复》，提出50000元押金抵扣11月租金15000元后，剩余金额作为解约补偿，另通知即日起向朱绍辉移交物业，不承担朱绍辉拖延收回物业造成的租金损失。另查明，从2016年下半年起，朱绍辉与温国强将涉案商铺租金调整为月租金15000元执行。朱绍辉与温国强另就涉案商铺于2020年3月26日完成移交手续，双方签署了商铺交接清单。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷，朱绍辉与温国强订立的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。该案争议焦点主要归纳为：一、温国强是否要承担涉案商铺的恢复原状责任；二、涉案合同解除的时间及合同解除的后果。关于第一个争议焦点，朱绍辉与温国强、朱绍辉与案外人林宇轩分别签订的《商铺租赁合同》是两份独立的合同，构成两个独立的法律关系，根据合同相对性原则，朱绍辉与温国强仅就双方于2014年9月30日签订的《商铺租赁合同》履行义务。朱绍辉诉称温国强在未经朱绍辉同意的情况下，擅自改造涉案商铺，将一、二层之间的楼面形成缺口改装楼梯，但朱绍辉在庭审过程中表示并不清楚该上下楼梯是由谁经手形成，只是认为由温国强所造，由于朱绍辉与温国强双方在签订涉案合同时亦未对商铺内架构进行确认，且温国强在承租涉案商铺前，朱绍辉曾与案外人林宇轩就涉案商铺订立过租赁合同，而案外人林宇轩向一审法院提供的证人证言已经确认上述上下楼梯是其本人与朱绍辉发生租赁关系期间形成，至于朱绍辉提出在2016年6月8日才发现楼梯缺口，经与温国强协商，温国强同意在退租时修复的主张，也无证据予以证实。根据“谁主张、谁举证”原则，朱绍辉现有证据并不足以证明该一、二层之间的上、下楼梯由温国强造成。因此，朱绍辉要求温国强恢复商铺地板的原状无事实和法律依据，一审法院不予采纳，予以驳回。关于第二个争议焦点，根据朱绍辉与温国强2019年11月14日短信协商的内容可知，温国强要求朱绍辉将月租金降至8000元未能得到朱绍辉同意，朱绍辉从而向温国强提出如果经营不下去就停业，让朱绍辉将涉案商铺另行出租他人的意见，温国强也回复“可以”，随后朱绍辉向温国强征询移交涉案商铺时间，据此，朱绍辉与温国强虽然未就解除合同的后果协商一致，但双方就解除合同已达成合意，从而可以确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月14日解除。合同解除的后果涉及涉案商铺的返还、债权债务清算和解除合同相关责任的承担，在诉讼期间，经一审法院征询朱绍辉与温国强意见，双方于2020年3月26日对涉案商铺已办理了移交接收手续，为此，一审法院对朱绍辉要求温国强返还商铺的诉求不再处理。合同解除后，温国强虽然在2019年12月2日短信通知朱绍辉涉案商铺内的东西已搬离，要求朱绍辉安排时间接收物业，但并无明确朱绍辉需接收物业的期限，直至同年12月10日，温国强向朱绍辉寄出《关于朱绍辉先生的回复》才明确即日起向朱绍辉移交物业，为此，温国强应向朱绍辉支付2019年11月1日至同年11月14日拖欠的租金和同年11月15日至同年12月10日的房屋占用费，上述租金和房屋占用费应参照朱绍辉与温国强调整后的月租金15000元标准计算，具体金额是20000元（15000元÷30日×14日+15000元÷30日×26日）。对于合同提前解除的责任问题，虽然合同经过朱绍辉与温国强协商一致而解除，但双方并未就合同解除的后果达成一致意见，而合同提前解除的主要原因是温国强拖欠租金，向朱绍辉提出降租要求又未能得到朱绍辉应允，温国强应承担合同提前解除的违约责任。根据朱绍辉与案外人林宇轩的约定，原先由林宇轩向朱绍辉支付的涉案商铺50000元押金转为温国强所有，朱绍辉亦表示同意，即该50000元押金应视为温国强在签订合同时需支付给朱绍辉的定金，按照涉案合同约定，租赁期未满，若朱绍辉以任何借口加租或提前收回商铺，则向温国强双倍赔偿保证金，若温国强提前退租，朱绍辉所收的保证金作为违约金不予退还，由于该保证金的约定符合法律关于定金的规定，因此，上述定金50000元在温国强违约时朱绍辉有权作为违约金不予返还，另外，一审法院综合朱绍辉的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，认为朱绍辉没收温国强50000元定金足以弥补朱绍辉损失，故一审法院对朱绍辉主张温国强以拖欠租金为基数按日利率1%计算利息、温国强主张朱绍辉返还定金50000元的请求均不予支持，予以驳回。至于朱绍辉主张温国强支付自涉案合同解除之日起至商铺返还之日止的房屋占用费一节，由于合同自2019年11月14日双方达成合意解除后，温国强在同年12月2日以短信通知朱绍辉涉案商铺内的东西已搬离并要求朱绍辉安排时间接收物业，直至同年12月10日温国强向朱绍辉寄出《关于朱绍辉先生的回复》，明确即日起向朱绍辉移交物业，期间应视为温国强给予朱绍辉接收涉案商铺的宽限期，在此宽限期内朱绍辉本应及时采取措施避免自身损失扩大，但朱绍辉却以涉案商铺未恢复原状为由，不及时接收涉案商铺，为此，从2019年12月11日起至朱绍辉收回涉案商铺之日（即2020年3月26日）止的损失应由朱绍辉自行承担，一审法院对上述期间朱绍辉所主张的房屋占用费不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、一百一十五条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、确认朱绍辉与温国强签订的《商铺租赁合同》于2019年11月14日解除；二、温国强于判决生效之日起10日内向朱绍辉支付租金及房屋占用费20000元；三、朱绍辉收取温国强的定金50000元不予返还；四、驳回朱绍辉的其它诉讼请求；五、驳回温国强的其它反诉请求。本诉案件受理费775元，反诉案件受理费525元，共1300元，由朱绍辉负担162元，温国强负担1138元。本院二审经审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕朱绍辉与温国强的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：一、朱绍辉要求温国强恢复原状的依据是否充分；二、案涉租赁合同的解除时间及解除后双方的权利义务应如何确定。关于焦点一。对于温国强是否负有承担商铺恢复原状责任的合同义务问题，一审法院已就两份合同的独立性并从合同相对性的角度进行了阐述，本院在此不再赘述。但考虑到本案双方为不动产上下相邻关系中的所有权人和使用权人，目前上下层之间的楼面缺口状况，既影响双方实际使用，亦存在安全隐患，甚至危及楼房整体稳定性。鉴此，本案双方均应及时采取恰当措施对楼面缺口尽快予以修复，双方均应予以适当配合。关于焦点二。依照法律规定，当事人协商一致可以解除合同。具体到本案中，温国强于2019年11月14日要求朱绍辉调整租金至8000元，但未经朱绍辉同意。朱绍辉建议温国强将案涉商铺另租他人，温国强表示同意，应认定此时双方意思表示一致解除案涉租赁合同。综上，一审法院认定2019年11月14日为案涉合同解除之时，并无不当。朱绍辉认为合同解除时间应为温国强收到法院诉讼文书之日，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。温国强虽主张其于2019年12月2日短信通知朱绍辉已搬离涉案商铺，但并未明确朱绍辉需接收物业的时间，直至其于2019年12月10寄出《关于朱绍辉先生的回复》才明确即日起移交物业。因此，一审法院认定2019年12月10为温国强交付物业时间，并据此按月租金15000元标准计得温国强应向朱绍辉支付租金及房屋占用费20000元，理据充分。至于温国强要求朱绍辉返还租赁押金50000元的主张，鉴于案涉房屋租赁合同提前解除的主要原因系因温国强拖欠租金，其向朱绍辉提出降租未能应允所致。且该50000元押金已视为温国强在签订合同时需支付给朱绍辉的定金。另外，一审法院综合朱绍辉的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，判令上述定金50000元朱绍辉不需返还，并无不当。综上所述，上诉人朱绍辉与温国强上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求均予以驳回。一审法院处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由上诉人朱绍辉负担300元，由上诉人温国强负担1550元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年一月二十九日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨