安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初54号 原告：安徽润家物业管理有限公司，住所地安庆市开发区菱北西路32号。 法定代表人：沈马,董事长。 委托诉讼代理人：余敏，公司员工。 委托诉讼代理人：李华，安徽吕仁律师事务所律师。 被告：洪刚，男，汉族，1968年7月18日出生，住安庆市迎江区。 原告安徽润家物业管理有限公司（以下简称润家物业公司）与被告洪刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润家物业公司的委托诉讼代理人李华、被告洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2012年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理费7079元；2、被告支付逾期违约金30551元（计算至2020年6月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买安庆市××期××幢××室，建筑面积115.67元平方米。2008年，原、被告签订《前期物业服务合同》，双方约定委托原告进行物业管理，物业管理费月0.6元／㎡，被告按期缴纳物业管理费，逾期按3‰／天承担逾期违约金。但被告自2012年1月1日至2020年6月30日共欠缴物业管理费7079元，经原告多次催收，被告依然拒不缴纳。为维护原告合法权益，提起诉讼。 被告辩称，1、本案原告主张的部分物业费已超过三年诉讼时效，原告提交的两份催收凭证无法证明其向被告进行物业费的催缴，催费通知被告没有收到过，因此原告主张2017年之前的物业费已超过诉讼时效。2、原告不履行物业服务义务，被告的房屋漏水问题无法得到解决。被告于2020年5月将房屋转让后，新业主因需要重新装修，原告经与新业主协商，同意一次性补缴4年的物业费用后不再追缴，因此新业主刘福生于2020年8月一次性补缴了2012年至2015年的物业费3339元，因此原告主张的物业费7079元没有事实依据，属于重复索要物业费。3、原告没有履行物业服务合同义务，双方签订的物业服务合同第五章第十八条规定：房屋共用部分、共用设施设备的急修、小修属于物业公司维修范围。原告同时承诺对其合同约定的1-8项服务质量不低于安庆市物业服务分等定级四星级标准，按《安庆市物业服务分等定级标准》规定，四星级服务标准要求对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理，24小时受理业主或使用人报修。被告5-102室房屋门厅长期漏水的原因是由于一楼、二楼共用部位雨水渗漏，被告要求原告履行维修义务或协调开发商共同维修，原告于2011年曾维修过一次，但没有解决问题，后被告多次要求原告维修，原告予以拒绝，被告无奈之下只能自行维修，花费5900元，被告要求该费用从物业费中抵扣。2008年至2011年期间被告从未拖欠物业费，此后拒缴物业费实在是原告不履行合同义务在先的结果。4、原告主张的违约金30551元没有事实和法律依据。首先，被告没有违约，因为是原告违约在先，被告只是在行使先履行抗辩权；其次，合同约定的违约金是原告单方提供的格式条款，损害了消费者的权益，故日3‰收取违约金显然属无效条款，况且按合同法精神，违约金应是对损失的弥补，原告无法提供自己损失的证据，其主张的违约金没有依据。综上，被告不缴纳物业服务费是因为原告不能按自己承诺的服务标准和质量履行其服务义务，且原告怠于行使权利，部分费用的诉讼时效已过，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告的以下证据：业主情况登记表、前期物业服务合同、承诺书，被告的以下证据：照片、物业费收据、《安庆市物业服务分等定级标准》，当事人对真实性无异议，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、原告提供的催收通知单、律师函，原告无证据反映已向被告有效送达上述材料，故不能达到原告向被告催收物业服务费的证明目的。2、被告提供的维修票据，该组证据与本案无关，不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系安庆市XX小区一期X栋XX室（以下简称102室）业主，该房屋建设面积115.67平方米。2008年8月26日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定：被告委托原告实行前期物业服务，期限自物业交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务费高层住宅0.9元／㎡／月，多层住宅0.65元／㎡／月，由被告按其所拥有的建筑面积据实向原告交纳，每半年预交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及各项费用的，从逾期之日起按日承担逾期交纳的服务费的千分之三作为滞纳金。 合同履行中，原告实际按0.6元／㎡／月的标准计收被告的物业服务费。因102室与二楼共用部位墙体渗漏导致102室门厅漏水，房屋保修期内，原告协调开发商进行过维修，保修期满后漏水问题仍存在，被告要求原告维修未果，双方产生争议，自2012年起被告未再按约支付物业服务费。2020年8月，第三人代被告交纳了2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费共计3331元。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。原告为被告物业所在小区提供了物业服务，被告应按约支付相应的物业服务费，被告抗辩的房屋漏水问题，如属房屋质量问题，在保修期届满后可通过相应程序申请房屋维修基金进行维修，原告有协助、协调义务，但不具有法定维修义务，被告以此为由拒交物业费的理由不能成立。原告诉求主张2012年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，根据已查明事实，2012年1月1日至2015年12月31日的费用已由第三人实际交纳，原告再次主张没有依据，另外根据诉讼时效的规定，原告诉求保护民事权利的诉讼时效为三年，本案原告于2021年1月诉讼主张权利，法律可支持其主张的物业服务费据此向前推算三年，即本案可支持的物业费期间为2018年1月1日至2020年6月30日，即2082元（115.67平方米×0.6元／平方米×12个月×2.5年）。最后关于原告的违约金主张，据上分析原告对被告的房屋漏水虽不具有维修义务，但原告作为物业服务方对共有部位的房屋漏水具有协助业主处理的义务，原告未能充分发挥其物业服务职能，导致与业主之间产生争议，其自身在物业服务过程中存在过错，故对其主张的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告洪刚于本判决生效后十日内向原告安徽润家物业管理有限公司支付物业服务费2082元。 二、驳回原告安徽润家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费370.5元（原告已预缴），由原告负担200元，被告负担170.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  潘小红 二〇二一年二月一日 书记员  奚方颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 …… 第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 ……