福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终710号 上诉人（原审被告）：杨翘楚,男，1991年4月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕以杰，男，1987年7月11日出生，汉族，住福建省福清市上迳镇县。 委托诉讼代理人：王兴，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙运涵，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路**世贸国际中心**楼****。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 上诉人杨翘楚因与被上诉人吕以杰、福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨翘楚上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回吕以杰一审的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由吕以杰承担。事实与理由：一、一审判决引用《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，属于适用法律错误。对于代理行为，《中华人民共和国民法典》第七章作出专章规定，其中第171条第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”据此，吕以杰在签订合同时对于杨翘楚没有代理权的事实是明知的，其过错也是明显的，应当自行承担责任，而无权要求杨翘楚赔偿其损失。此外，一审判决引用《合同法》第94条、第107条、第113条的规定也是错误的，上述法条适用的是合同合法有效的前提并且可以履行而行为人不履行的情形，而本案所涉合同因杨翘楚无代理权而导致合同根本无法履行，且无法履行的结果并非杨翘楚主观上不愿履行所导致，因而不具备适用上述法条的前提和基础。二、案涉《拆迁安置房买卖合同》是由杨翘楚与吕以杰通过中联立信公司作为中介，三方共同签订的。中联立信公司作为专业的房产中介机构，对于签订合同的主体资格负有审查的义务，但其未尽审查义务，导致所签订的《拆迁安置房买卖合同》由于杨翘楚没有代理权而无法履行，其负有主要的过错责任。然而，一审判决却认为“《拆迁安置房买卖合同》中包含的居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，本院不予审理……”因而导致中联立信公司在签订《拆迁安置房屋买卖合同》中的过错未被认定，相应的责任也未判令其承担，明显错误。中联立信公司应当对案涉合同无法履行承担主要责任，根据《民法典》第一百七十一条第四款的规定，杨翘楚与吕以杰的过错责任并无明显的差别，一审判决认定杨翘楚承担70%的责任缺乏法律依据。三、以房屋差价作为认定一方当事人损失的前提必须是《房屋买卖合同》合法有效且能够履行，则另一方故意不履行的情况下，才能适用。杨翘楚并非故意不履行房屋买卖合同，也未因不履行合同而获取利益。而吕以杰在签订合同时明知杨翘楚未获得房屋所有权人的授权，签订的《拆迁安置房买卖合同》不可能履行，因而不存在可预期利益。 吕以杰辩称，一、依据《民法典》第597条，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。杨翘楚主张买卖合同无效，不能成立。二、杨翘楚作为出卖人，本就有保证诉争房屋能够依法办理产权过户的义务，现因其原因致使合同不能履行，杨翘楚理应承担责任。原审已经充分考虑了吕以杰未尽到审慎审查义务的责任，存在过失，仅判令杨翘楚承担70%的责任。 中联立信公司辩称，对一审的判决没有异议。拆迁房买卖合同是合法有效的，杨翘楚家属已经通过买卖方式向原产权人的继承人购买房屋，因此杨翘楚再次买卖是合法的，且中联立信公司见证本案交易的时候，已经在合同中明确写明房屋现状，并没有隐瞒中联立信公司知悉的相关信息，买卖双方是依据现实情况自愿签订讼争合同，因此该合同是杨翘楚、吕以杰双方的真实意思表示，中联立信公司在服务过程中没有过错，中联立信公司尊重买卖双方解除合同的意思和法院的判决。 吕以杰向一审法院起诉请求:1.解除原、被告以及第三人于2016年6月11日签订的《拆迁安置房买卖合同》；2.被告向原告赔偿因其违约而造成的房价上涨差价损失600000元（以评估后所得差价为准）；3.本案的诉讼费、保全费、评估费全部由被告承担。 一审法院认定事实：杨翘楚以案外人刘明钿代理人的身份（出卖人、甲方）与吕以杰（买受人、乙方）及中联立信公司（见证方、丙方）于2016年6月11日签订一份《拆迁安置房买卖合同》，合同第一条约定：依据2014年8月28日甲方签订的《拆迁补偿安置协议书》，甲方将取得安置房一套，甲方愿将该房产出卖给乙方，甲方拆迁安置房屋坐落在福州市××＃××单元，安置房屋面积为48.27平方米。第三条约定：房屋总价款500000元。第四条约定：1.签订合同时乙方支付定金50000元于丙方处无息监管；2.乙方于领取到上述房产的《公证书》原件之日起六个工作日内将部分房款350000元直接汇入甲方指定账户内，同日内丙方将代管的购房定金50000元转入甲方账户，合计400000元；3.乙方于签订合同当日支付给丙方中介佣金及过户服务费15000元；4.余款100000元在甲方名下的《房屋所有权证》办理出来并办理产权过户给乙方指定人员名下收件受理手续前至银行办理监管手续，待上述房产过户至乙方指定人员名下后解冻给甲方，甲方出具收条给乙方。第九条补充条款约定：2.签订本合同时，甲方仅提供上述房产权属资料的复印件，届时甲方需配合乙方至相关部门咨询该房产权属资料的真实性；3.甲方保证刘淑贞为上述房产的合法继承人，甲方承诺出售上述房产产权清晰且无任何债务纠纷，否则一切责任由甲方自行承担；5.甲方须于2017年6月10日前内办理继承公证及将上述房产产权变更至刘淑贞名下的手续，甲方领取到甲方名下《房屋所有权证》之日起三个工作日内，丙方携同甲乙双方办理上述房产过户手续，若在此期间内未办理上述房产的一手权证，则视为甲方违约；6.签订本合同之日起至办理委托公证手续前，双方任何一方违约，违约方须赔偿守约方违约金100000元；7.签订本合同时，上述房产产权人本人因个人原因未到场签字，由代理人杨翘楚代为签订本合同，代理人保证出售上述房产为产权人及配偶夫妻双方真实意愿，并保证在本次交易中产权人及相关权利人均会到场配合办理相关的交易手续，否则所产生的责任由代理人全权承担，乙方知晓并同意购买。中联立信公司于2017年7月5日、7月21日分别向杨翘楚邮寄《履约催告函》，催告杨翘楚办理讼争房屋的继承公证手续及权属变更手续。 另查明，2015年10月31日，案外人张延闽与案外人刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉（代）、刘炳钦签订一份《房屋买卖合同》，张延闽以470000元购买福州市××＃××单元房屋。2019年8月13日，张延闽对刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉向一审法院提起诉讼，要求刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉履行《房屋买卖合同》，协助办理房屋过户手续并支付违约金。一审法院于2019年12月20日作出(2019)闽0104民初5081号民事调解书，确认张延闽与刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉自愿解除双方于2015年10月31日签订的《房屋买卖合同》，刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉自愿全额归还张延闽4200**元购房款并另行向张延闽支付80000元等内容。 再查，吕以杰于2019年8月20日就本案对杨翘楚向鼓楼区人民法院提起诉讼，鼓楼区人民法院于2019年10月11日作出（2019）闽0102民初13175号民事裁定书，裁定移送一审法院审理。诉讼过程中，吕以杰向一审法院申请对讼争房屋在2019年8月20日的市场价格进行评估，一审法院依法委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估，评估公司于2020年9月16日作出闽华审评报字[2020]296号《资产评估报告》，评估结论：评估对象在评估基准日2019年8月20日，在满足法定利用、假设限制条件下的评估值为920000元，评估单价为19059元/平方米。吕以杰支付评估费7360元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。杨翘楚以刘明钿代理人的身份签订《拆迁安置房买卖合同》时，未取得被代理人的授权，且事后亦未得到被代理人的追认，应当由杨翘楚承担相应的法律责任。杨翘楚辩称其以张延闽代理人的身份签订合同，但杨翘楚在合同出卖人处填写的系“刘明钿杨翘楚（代）”，且签订合同时张延闽亦未取得讼争房屋的产权，杨翘楚对讼争房屋无处分权。吕以杰诉请解除与杨翘楚、中联立信公司签订的《拆迁安置房买卖合同》，一审法院认为，因张延闽已与刘金镖、刘金铨、刘金鹏、刘淑贞、陈丽玉解除讼争房屋的《房屋买卖合同》，吕以杰签订讼争房屋买卖合同的目的已无法实现，但本案系房屋买卖合同纠纷，《拆迁安置房买卖合同》中包含的居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，一审法院不予处理，故仅能解除吕以杰与杨翘楚就讼争房屋形成的房屋买卖合同关系。吕以杰诉请杨翘楚赔偿房价上涨差价损失，一审法院认为，吕以杰明知杨翘楚并非讼争房屋的产权人，在签订讼争房屋买卖合同时没有审查杨翘楚是否已取得产权人授权代为签订合同，未尽到审慎审查义务，存在过失，故一审法院酌定杨翘楚赔偿吕以杰房屋差价损失的70%［（920000元-500000元）×70%］即294000元。杨翘楚辩称已告知吕以杰讼争房屋因被继承人的原因无法及时办理过户手续，吕以杰可于2017年8月及时解除合同减少不必要的损失，但吕以杰却怠于行使合同解除权，造成的损失应当由吕以杰自行承担。一审法院认为，杨翘楚未提交证据证明其何时告知吕以杰讼争房屋无法办理过户手续，且庭审过程中杨翘楚陈述张延闽于2016年底知晓刘金镖等人无法继续履行合同，张延闽一直与刘金镖等人协商提前解除合同或办理产权证，对方没有明确的态度表示，而张延闽直到2019年8月13日才对刘金镖等人提起诉讼，亦存在未及时止损的情况，且一审法院已考虑吕以杰在签订合同时未尽到审慎审查义务，酌定杨翘楚赔偿70%的房屋差价损失，故一审法院对杨翘楚的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告吕以杰与被告杨翘楚就福州市××＃××单元房屋形成的房屋买卖合同关系；二、被告杨翘楚于本判决生效之日起十日内向原告吕以杰支付房屋差价损失294000元；三、驳回原告吕以杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告吕以杰负担4998元，被告杨翘楚负担4802元。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。评估费7360元，由原告吕以杰负担3754元，被告杨翘楚负担3606元（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，杨翘楚以案外人刘明钿代理人的身份（出卖人、甲方）与吕以杰（买受人、乙方）及中联立信公司（见证方、丙方）签订《拆迁安置房买卖合同》，但实际上杨翘楚并未取得刘明钿或其继承人的授权，其签订《二手房买卖合同》,属于无权代理,存在重大过错;吕以杰作为案涉房屋买受方,虽然有中联立信公司作为中介机构提供房屋出售居间经纪服务,但仍应以审慎理性态度尽到交易上的合理注意义务,吕以杰仅凭杨翘楚提供的拆迁安置协议书便确信杨翘楚系有权代理,未尽合理注意义务,存在一定过错;中联立信公司作为本案房屋买卖居间经纪服务的提供者,虽然仅负向当事人报告合同机会和促成合同签订之义务,但仍应查看房屋出卖人的房屋权属证书,核实委托人的身份证明，并据此向各方当事人提供真实准确的相关信息。根据本案现有证据及当事人陈述,可以认定中联立信公司促成合同签订前未对案涉房屋所有人情况进行了解,在未核实授权真实性的情况下,违反其公司一般工作流程,仍在合同中备注杨翘楚系刘明钿的代理人,误导了吕以杰，亦有过错。本院认为，各方对案涉合同无法履行、合同目的不能实现均有过错的基础上,杨翘楚承担70%的责任,与其实际过错程度相符,并无不当,本院予以确认。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。依照《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定。”如本案双方恪守诚实信用原则,按照合同约定履行义务,吕以杰本可获取诉争房屋价格上涨部分的利益,现杨翘楚因无权代理导致合同无法继续履行，故杨翘楚有义务按照法律规定赔偿吕以杰的损失,一审法院依法委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对讼争房屋在起诉之日时的价格进行评估，并根据《资产评估报告》确定房屋差价损失依据事实,有理有据。 综上所述，杨翘楚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由杨翘楚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年二月二十四日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超