广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终343号上诉人（原审被告）：刘少珍，女，1948年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王亚杰，女，1960年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁玉霞，女，1971年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市绿茵物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：林美玉。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。上诉人刘少珍因与被上诉人佛山市绿茵物业管理有限公司（以下简称绿茵公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初21292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人刘少珍上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由绿茵公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，应予以撤销。根据相关法律法规的规定，交纳物业管理费并不是法定义务，而是基于合同约定，是一种合同义务。一审法院判决刘少珍支付物业管理费属于适用法律法规错误。一、绿茵公司依据其与利豪花园第一届业主委员会签订的《佛山市禅城区利豪花园物业管理服务合同》约定的标准收取物业服务相关费用。但刘少珍及利豪花园的其他业主自入住以来从未听过“第一届业主大会”和“第一届业主委员会”，后多次向区政府、街道办和居委申请政府信息公开要求公开相关备案资料。2020年8月10日，有关部门回复“经查，我局保存的文件材料中没有你申请公开的材料”“经我居委仔细翻查所有档案，暂未发现利豪花园第一届业主委员会之备案资料”，即“利豪花园第一届业主委员会”不存在，也没经备案，其相关印章属于非法刻制，应予以追究刑事责任并依法注销、取缔。涉案物业管理服务合同是在没有经业主大会、没有产生业主委员会及得到业主同意和授权的情况下签订，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，应为无效合同。二、绿茵公司进入利豪花园物业管理后从没公开过涉案物业服务合同，剥夺了全体业主的知情权、决策权。并且，绿茵公司进入利豪花园物业管理以来，未对小区公共绿化进行有效维护，未对小区卫生进行长期有效管理，未对小区电梯进行日常有效维护管理，给业主造成极大困扰和不便，电梯的维修亦是业主自行出资雇请电梯公司进行维修。其亦未对小区供水设施设备进行日常维护，也未对小区安全进行有效管理等，其行为致使小区业主身心受到极大的伤害。一审法院认定绿茵公司的物业服务存在一定的瑕疵，但不足以认定属于严重瑕疵有误。三、一审法院没有按照法定程序全面客观审查核实证据。一审判决认为利豪花园第一届业主委员会的成立程序不合法不是本案审查范围，但又认定二期自治委员会没有得到相关政府行政主管部门的备案认可。法律法规规定业主委员会需要备案，但并没有规定自治委员会需要备案。刘少珍所在的利豪花园二期已经成立业主大会及选举产生自治委员会，且依法注册了属于利豪花园二期的利豪物业服务有限公司。私法自治原则及相关法律法规已经赋予了业主自治的权利。四、合同是否合法有效，取决于合同当事人是否具有签约能力。本案中，利豪花园第一届业主委员会没有经依法备案，没有对外行使民事权利能力和民事行为能力，主体不适格，故涉案物业服务合同无效，对刘少珍亦没有法律约束力。综上，涉案物业管理服务合同没有依法成立，刘少珍无需履行合同约定的任何义务。并且，业主交纳物业管理费并不是法定义务，而是根据物业服务合同约定。双方之间构成事实服务需具备两个构成要件，即物业公司履行给付义务，业主又予以接受才能成立。而本案中，刘少珍一直拒绝和反对绿茵公司在利豪花园二期小区的非法强行物业服务。绿茵公司要求刘少珍交纳物业管理费没有法律依据，不应得到支持。五、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，2018年11月18日广大业主已经决定自行管理利豪花园二期物业，但绿茵公司却不愿离开，不配合不移交“四资一平”等资料，绿茵公司无权请求2018年11月18日之后的物业管理费。根据《中华人民共和国民法典》第一百二十一条的规定，绿茵公司只能请求支付物业服务必要的支出费用，根据相关部门检查结果和实际物业服务情况，只需按照0.69元/平方米计算物业管理费。同时，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故绿茵公司不能请求2015年11月至2017年6月物业管理费。被上诉人绿茵公司辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序恰当，应予以维持。2.本案中，刘少珍提交的证据材料的真实性无法确定，且不具备合法性，也不能证明其欲证明的内容，更不足以否定一审判决已查明的事实。3.刘少珍在上诉状中所主张的内容和理据均不能体现其欠费的合法性，且其法律性质属于物权或侵权责任纠纷，不属于本案审查范围。4.绿茵公司自始至今依约依法为包括刘少珍在内的利豪花园小区全体业主提供物业管理服务，该服务具有公共服务性质。5.刘少珍已实际获得了绿茵公司提供的物业管理服务，但其长期欠缴物业服务相关费用，损害了绿茵公司及利豪花园小区广大业主的整体利益。绿茵公司向一审法院起诉请求：1.判决刘少珍向绿茵公司支付2015年11月10日至2020年4月10日期间拖欠的佛山市禅城区×××××××××××××××管理费10181.6元、维修费分摊15.2元、公共电摊费用1823.1元、公共水摊费用53.7元，上述欠交应交费项合计12073.6元，及滞纳金9280.49元（滞纳金以逾期欠款总额12073.6元为计算基数，从逾期日起按每天征收欠费额的1‰计算，暂计算至2020年4月10日，滞纳金要求计付至实际清偿日止）；2.判决案件诉讼费由刘少珍承担。一审法院认定事实如下：刘少珍是禅城区汾江南路109号利豪花园*座****房业主。2014年5月26日，佛山市禅城区利豪花园第一届业主委员会与绿茵公司签订《佛山市禅城区利豪花园物业管理服务合同》，约定由绿茵公司为利豪花园小区提供物业服务，合同的主要内容：第一条约定服务的物业范围为佛山市禅城区汾江南路西侧、澜石一路南侧A、B地块，占地面积43156平方米、总建筑面积145486.81平方米；第三条约定合同期限二年，从2014年6月11日至2016年6月10日止；第七条约定管理服务费按建筑面积计算，写字公寓楼每月每平方米1.6元，住宅每月每平方米1.38元，商铺每月每平方米2.5元，地下室私人汽车位每个每月40元，管理处办公用电、用水由绿茵公司承担，绿化清洁用之公共水费、电费由用户按建筑面积均摊；业户逾期欠交应交费项，从逾期之日起每天征收欠费额的3‰滞纳金；交费方式为银行托收，每月十日前缴付当月管理费、停车费和上月公共水电分摊费。2015年9月23日，禅城区澜石片区改造工程指挥部（以下简称澜改指挥部）与绿茵公司签订《临时物业管理协议》，约定澜改指挥部将采购作回迁用途的利豪花园3-13号楼共662套物业由绿茵公司向回迁户提供物业管理服务，期限3个月，自2015年10月1日至2015年12月31日，到期后绿茵公司按与佛山市禅城区利豪花园业主委员会订立的《利豪花园物业管理服务合同》提供物业管理服务。2015年10-12月的物业管理服务费由澜改指挥部承担，2016年1月1日后的物业管理服务费由回迁户直接向绿茵公司缴纳，2015年10月1日后的公共水电费由回迁户按物业服务合同约定的分摊方式分摊支付。2015年9月14日，刘少珍持澜改指挥部向绿茵公司发出的《利豪花园收楼通知书》《收楼证明书》《选房确认书》等资料在绿茵公司处办理收取利豪花园*座****房的手续，签署《业主手册》《安全责任保证书》，提供银行卡账户用于涉案房屋缴付物业管理费及公共水电分摊费。上述《利豪花园收楼通知书》备注“利豪花园物业管理工作统一委托一期现提供服务的佛山市绿茵物业管理有限公司负责”；《业主手册》第十四章约定了涉案房屋物业管理服务相关费用的计算标准、计付方式、逾期付款责任等事项。2016年12月29日，佛山市禅城区利豪花园第一届业主委员会确认绿茵公司自愿按原合同约定继续为利豪花园业主提供物业管理服务，直至利豪花园业主大会作出选聘或续聘决定为止。刘少珍自2015年11月10日起拖欠涉案房屋的物业管理费、公共水电分摊费及维修费分摊费等，催收未果诉至一审法院，请求判令刘少珍支付相应费用并承担滞纳金。案件审理过程中，刘少珍提起反诉，一审法院未予以接纳。一审法院认为，本案系物业服务纠纷。绿茵公司与涉案房屋所在的利豪花园第一届业主委员会签订的物业管理合同于2016年6月10日到期，绿茵公司按照合同约定继续为利豪花园提供服务，2016年12月29日，佛山市禅城区利豪花园第一届业主委员会确认绿茵公司自愿按原合同约定继续为利豪花园业主提供物业管理服务，直至利豪花园业主大会作出选聘或续聘决定为止。因利豪花园至今没有新的物管公司进驻，绿茵公司在合同到期后仍为利豪花园提供服务，故绿茵公司与利豪花园业主构成事实上的物业服务合同关系，绿茵公司可参照原物业服务合同的约定向业主主张物管费用。关于刘少珍提出其与绿茵公司不存在物业服务合同关系的问题：一是绿茵公司是依据2014年5月26日与当时的利豪花园第一届业主委员会签订的物业服务合同入驻利豪花园提供物业服务，绿茵公司入驻利豪花园有合法依据，至于刘少珍抗辩的利豪花园第一届业主委员会的成立程序不合法不是本案审查范围；二是刘少珍是因回迁置换房屋成为利豪花园二期业主，回迁房采购方澜改指挥部在交楼予刘少珍时已经告知刘少珍“利豪花园物业管理工作统一委托一期现提供服务的佛山市绿茵物业管理有限公司负责”；三是刘少珍虽称利豪花园二期独立召开业主大会并成立业主自治委员会，但刘少珍所称的二期业主自治委员会并无得到相关政府行政主管部门的备案认可，且刘少珍所称的“佛山市禅城区利豪物业服务有限公司”并无对利豪花园二期提供物业服务，利豪花园二期实际上仍是由绿茵公司提供物业服务；四、利豪花园一期、二期是统一规划，分期开发的小区，属于同一物业管理区域，《广东省物业管理条例》第三十六条第二款规定“分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务”。如上所述，绿茵公司与利豪花园业主构成事实上的物业服务合同关系，绿茵公司可参照原物业服务合同的约定向业主主张物管费用。关于绿茵公司诉请刘少珍的各项费用问题。涉案房屋属于利豪花园二期回迁房，根据2015年9月23日澜改指挥部与绿茵公司签订《临时物业管理协议》，2015年10-12月的物业管理服务费由澜改指挥部承担，2015年10月1日后的公共水电费由回迁户按物业服务合同约定的分摊方式分摊支付。涉案房屋于2015年9月14日办理收楼手续，故绿茵公司诉请的2015年9-10月的公共水电费予以均分，只支持其中2015年10月的部分13.45元（26.9元÷2）。经核实，绿茵公司诉请的以下各项费用予以支持：管理费10181.6元、维修费分摊15.2元、公共电分摊费1810.4元（1823.1元-12.7元）、公共水分摊费52.95元（53.7元-0.75元），绿茵公司诉请超出部分不予支持。关于刘少珍提出的物业管理质量问题，一审法院分析如下：首先，根据刘少珍举证的证据，可以认定绿茵公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，但不足以认定属于严重瑕疵。其次，即使绿茵公司对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但绿茵公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，刘少珍如认为绿茵公司不履行法律法规规定或者相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可通过正当途径主张权利，亦即刘少珍可以要求绿茵公司对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，一审法院认定刘少珍拒缴物管费用的抗辩意见不成立。关于绿茵公司主张的滞纳金的问题。涉案期间分为《佛山市禅城区利豪花园物业管理服务合同》存续期间和事实物业服务合同期间。综合现有证据来看，绿茵公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，刘少珍未缴纳物业管理费事出有因。为缓和物业公司与业主之间的矛盾，督促物业公司提高物业服务质量，一审法院对绿茵公司主张的2015年11月10日至2016年6月10日期间（存在物业管理服务合同期间）的滞纳金不予支持。2016年6月11日后，绿茵公司与利豪花园第一届业主委员会签订的物业管理服务合同已经到期，此时双方之间仅存在事实上的物业服务关系，就逾期支付物业管理费、水电费的违约金及其计算方法未达成一致意见，且绿茵公司的物业服务存在一定的瑕疵，故绿茵公司诉请支付逾期滞纳金（违约金）的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同时应当指出，绿茵公司在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、刘少珍于判决发生法律效力之日起十日内，向绿茵公司支付禅城区汾江南路109号利豪花园*座****房2015年11月10日至2020年4月10日期间的物业管理费10181.6元、维修费分摊15.2元、公共电分摊费1810.4元、公共水分摊费52.95元；二、驳回绿茵公司的其他诉讼请求。刘少珍如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取167元，绿茵公司负担67元，刘少珍负担100元。二审期间，上诉人刘少珍提交了澜改指挥部政府采购项目合同书。被上诉人绿茵公司提交了以下证据：1.关于利豪花园二期业主申请单独成立业委会的情况说明、关于利豪花园二期贴出“重要通知”情况的提醒说明；2.2019年4月28日通知；3.2019年5月14日证明、企业机读档案登记资料；4.业主委员会备案回执。本院组织当事人对上述证据进行了质证。经审核，本院认为刘少珍提交的证据即使真实亦不能证明利豪花园二期是独立于一期的小区，故不能作为本案的定案依据；绿茵公司提交的证据1、2无原件核对，且刘少珍不确认其真实性，故不能作为本案的定案依据；证据3、4与本案没有关联性，故不能作为本案的定案依据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：刘少珍是否需向绿茵公司支付物业管理费等费用。综合全案证据，本院认为刘少珍应当向绿茵公司支付相关费用，具体理由如下：澜改指挥部为保障包含刘少珍在内的利豪花园二期回迁户顺利入住，与绿茵公司订立物业服务合同委托绿茵公司为涉案小区二期提供物业管理服务。其后，绿茵公司向刘少珍送达《业主手册》，并告知物业管理服务费用的收费标准等，刘少珍提供银行账户用以扣缴物业服务费和公共水电分摊费用。因此，虽然刘少珍未直接与绿茵公司签订物业服务合同，但其在收楼时已经知道并同意由绿茵公司为其提供物业服务以及收费标准，并实际接受了绿茵公司提供的服务，双方当事人构成事实上的物业服务关系。由于绿茵公司在本案中请求支付物业管理费等费用的期间属于由绿茵公司为刘少珍所在小区提供物业服务的期间，故参照《临时物业管理协议》《业主手册》上载明的收费标准，一审判决确定的刘少珍应交纳的物业管理费等费用并无不当，本院予以维持。刘少珍上诉主张绿茵公司的物业管理存在质量问题，本院认为，根据刘少珍提交的证据，一审判决认定绿茵公司的管理存在一定瑕疵，而非严重瑕疵并无不当，本院予以维持。刘少珍以此主张拒缴物业管理费理据不足，本院不予支持。至于刘少珍上诉主张已经召开第二期临时业主大会，决议解聘绿茵公司的问题。根据《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十三条第二款“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”以及第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录”的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主委员会组织召开临时业主大会来决定，且业主大会的会议应当按照法定程序召开和表决。本案中，刘少珍提交了《利豪花园二期自治小组关于临时业主大会表决结果的公告》以证明其已经召开临时业主大会并作出决议。本院认为，首先，该公告并无加盖公章，无法确认其真实性；其次，该公告发出的主体为“利豪花园二期自治小组”，刘少珍未能提交充分有效的证据证明“利豪花园二期自治小组”已为相关职能部门确认的合法成立的主体，且根据前述法律规定，临时业主大会应当由业主委员会组织召开，而非自治小组；最后，刘少珍未能提交其他充分有效的证据证明临时业主大会的召开和表决符合法律规定，应当承担举证不能的责任，故本院对其该项主张不予支持。至于刘少珍上诉主张第一届业主委员会的成立不合法的问题，如前所述，第一届业主委员会的成立是否合法不影响本案的处理，故本院对该问题不予审查。刘少珍上诉提出绿茵公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，刘少珍在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间且并非基于新的证据提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，刘少珍的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由刘少珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二一年二月十九日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷