广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16932号原告（反诉被告）：胡建锋，男，1964年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******，公民身份号码440××××××××××××315。原告（反诉被告）：胡锦龙，男，1996年1月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××157。两原告共同委托诉讼代理人：龙思，广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫丽君，女，1985年4月14日出生，汉族，住河北省邢台市清河县×××××××××××，公民身份号码130××××××××××××646。委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：佛山市腾佳房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××，统一社会信用代码9144****。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：林重建，男，该司员工。原告胡建锋、胡锦龙诉被告闫丽君、第三人佛山市腾佳房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭审理。两原告的共同委托诉讼代理人龙思，被告的委托诉讼代理人林洁莲、龙伟文，第三人的法定代表人陈某1、委托诉讼代理人林重建到庭参加庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。两原告向本院提出本诉请求：1.确认原告与被告、第三人于2019年12月22日签订的《房地产买卖合同》于2020年5月18日解除；2.被告返还定金200000元予原告；3.被告支付买卖代理费30000元予原告；4.被告支付违约金331000元（成交价3310000元的10%）予原告；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月22日，原告胡建锋代儿子原告胡锦龙与被告、第三人经协商一致，签订《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》约定如下：被告将其所有且已抵押给兴业银行的位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××作价3310000元转让给两原告，转让价款按如下期限和方式支付：《房地产买卖合同》签订当日支付定金200000元；交易递件受理当日支付首期房款(含定金)1330000元，交易递件日为买方通过银行按揭贷款审批后5个工作日内；尾期房款1980000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。涂销抵押由卖方出资处理，卖方须于签订《房地产买卖合同》后十个工作日内(即于2020年1月3日前)，向兴业银行申请提前还贷并承担提前还贷的一切费用。卖方须于2019年12月30日前提供按揭贷款所需资料并协助买方办理银行按揭贷款。关于违约责任，明确约定任何一方违约的应承担违约责任，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方应承担双倍返还定金的违约责任，且承担守约方已向经纪方支付的买卖代理费。各方发生纠纷协商不成的，由房屋所在地法院诉讼解决等内容。《房地产买卖合同》签订当日，两原告即向被告支付了定金200000元，但被告并未按约定在2020年1月3日前向兴业银行申请提前还款及涂销抵押登记，以致不能协助两原告于2019年12月30日前办理按揭贷款手续，且至起诉日止，被告仍未能向两原告提交按揭贷款所需的资料(包括但不限于网签合同、房产证等)。鉴于被告的违约事实，两原告及通过第三人多次催促其尽快向兴业银行申请提前还贷及涂销抵押登记，以便能协助两原告办理银行按揭贷款。其中，2020年3月31日，两原告向被告发出书面《通知函》，要求被告自收到本函之日起三个工作日内协助办理按揭贷款手续，但被告并未履行其协助义务；2020年4月22日，两原告约请被告和第三人于2020年4月29日前往罗村广发行办理按揭贷款手续，但被告拒绝协助；2020年4月30日，两原告再次约请被告和第三人前往罗村广发行办理按揭贷款手续，但被告仍拒绝到罗村广发行现场协助，以致两原告再次无法办理按揭贷款。2020年3月3日，被告谎称协助两原告办理银行按揭贷款，通知两原告到中行办理按揭贷款手续，两原告到达中行后才得知并非办理合同约定的银行按揭贷款，而是被告串通担保公司，要求两原告向中行贷款1980000元，由担保公司担保，原告胡建锋夫妻向担保公司提供反担保，贷款所得款项中的1600000元付入兴业银行，用于被告提前还贷。被告该欺诈行为不符合同约定，两原告对于被告的欺诈违约行为予以拒绝。鉴于被告屡次违约及对两原告实施欺诈，且对两原告人格侮辱，导致两原告无法实现合同目的事实，两原告于2020年5月18日向被告和第三人发出《解除合同通知书》，通知自2020年5月18日起解除三方签订的《房地产买卖合同》。两原告已向第三人支付买卖代理费30000元。两原告认为，根据《房地产买卖合同》第二条第6款的约定，被告应于2020年1月3日前向抵押贷款银行(兴业银行)申请提前还贷及涂销抵押登记。根据《房地产买卖合同》第三条银行按揭付款第2款的约定，被告应于2019年12月30日前协助两原告办理银行按揭贷款手续，但至本案起诉日止，被告未履行协助义务已逾期五个月。虽经两原告多次催促，被告仍未履行其申请提前还贷及涂销抵押登记和协助两原告办理银行按揭贷款义务，以致两原告无法实现合同目的，被告已构成根本性违约。被告一直以来均不愿履行合同，且在两原告给予合理时间内也不履行义务，其以拖延办理提前还款和办理房产证的方式迫使两原告放弃购买，且在合同解除前已将房屋转让予案外人。故根据《房地产买卖合同》的约定和合同法第116条的规定，被告违约，两原告有权请求按合同约定的总成交价的10%要求支付违约金。被告辩称，对第1项诉讼请求无异议。对第2至4项诉讼请求有异议，本案合同解除原因是两原告违约，主动提出解约，被告的行为都经过两原告同意且最终被告为履约也尽早将剩余的房款全额支付并取得房产证。两原告的行为不仅严重违约，还对被告造成严重的损失，因此，被告不应退回定金，代理费30000元也应由两原告支付，被告不应承担，且两原告应另行支付违约金予被告。本案案情清楚，只要将签订合同前从2019年12月21日起发生的事情进行排序就会发现其实两原告最迟在2020年3月底就已经不愿意购买房屋，想方设法取回已付的定金。被告在2020年5月18日才将房屋出售给案外人。且根据原告提交的反诉答辩状，其自称2020年4月29日，广发银行罗村支行表示不能办理快放。因此，两原告才是违约方。第三人发表意见称，在签订本案合同前，原告胡建锋、被告与第三人三方已经见面洽谈了两次，第一次商量好价钱、定金和由卖方自筹资金赎契解押、买方办理快放按揭的事情，第二次见面是在上述事宜已达成一致的情况下签订涉讼合同。鉴于正式签订合同当日为周六，被告未能办理房产证，被告致电第三人，据被告向银行了解，提前还贷需要支付利息，鉴于已经将近过年，希望第三人与原告胡建锋沟通，年后再办理申请赎契还贷。第三人的员工致电给原告胡建锋，原告胡建锋同意了上述方案。年后恰好遇上疫情，时间拖延了很久。2020年2月第三人联系被告询问是否办理了赎契还贷以及房产证，被告表示在准备中，办理好赎契还贷和房产证后，就会通知第三人。被告至今也没有将是否有办理提前还贷、房产证的情况告知第三人。针对原告胡建锋办理按揭的情况，2020年2月被告找按揭公司联系到中行办理快放的按揭，原告胡建锋也同意了。2月19日三方到中行办理按揭，到场后，原告胡建锋认为不是与银行对接，按揭公司就让银行的邓经理与原告胡建锋沟通，原告胡建锋后来就离开了。第三人联系原告胡建锋，建议原告胡建锋另找银行办理快放按揭。4月被告向原告胡建锋发送了关于督促诚信及时履行的专函，原告胡建锋回函后，被告又发送关于再次告知诚信履约的专函。5月份原告胡建锋找了广发银行罗村支行，三方到场后，被告咨询广发银行，广发银行表示无法办理快放。同月，原告胡建锋再次联系广发银行办理快放按揭，但被告认为不能确定银行可否办理快放，因此没有到场。第三人认为，快放必须找融资公司才能办理，直接找银行无法办理。5月18日，原告胡建锋发了解除合同通知书，被告同日回函同意。被告向本院提出反诉请求：1.两原告向被告支付违约金331000元；2.诉讼费由两原告承担。事实和理由：原被告与第三人于2019年12月22日签订《房地产买卖合同》，被告将本案房屋出售予两原告。被告依约提前还清了银行贷款后，两原告无法依约办理银行按揭同时还恶意解除合同。两原告构成违约，应按合同总成交价的10%向被告支付违约金331000元。两原告辩称，一、被告诉称两原告无法办理银行按揭贷款与事实不符，被告违约拒不履行提交资料及协助办理按揭贷款义务，致两原告两次申请银行按揭贷款无法实现，被告应承担违约责任。1.被告逾期办理提前还贷及房产证已构成违约，应承担违约责任。合同明确约定，被告须于签订合同后十个工作日内即于2020年1月3日前，向兴业银行申请提前还贷并承担提前还贷的一切费用，但被告于2020年3月26日才办理完提前还贷义务，被告履行合同义务已逾期2个月又23天，已构成违约。此外，合同明确约定，被告须于2019年12月30日前提供按揭贷款所需资料并协助买方办理银行按揭贷款。但被告于2020年4月20日才取得房产证，被告履行合同义务已逾期4个月又21天，已构成违约，应承担违约责任。2.被告在取得房产证后两次拒绝提交资料及协助两原告向罗村广发行申请按揭贷款，以致两原告无法办理银行按揭贷款，已构成违约，应承担违约责任。2020年4月20日，被告才告知两原告已办妥房产证，两原告于是在2020年4月22日在微信约请被告及第三人于2020年4月29日到罗村广发行办理银行按揭贷款手续，并告知要签订网签合同。2020年4月29日，被告在罗村广发行现场以该行不能快放为由拒绝提交资料及协助两原告申请按揭贷款，致该次申请无法完成。2020年4月30日，两原告再次微信约请被告及第三人于2020年5月6日到罗村广发行申请办理按揭贷款，并向被告发送《佛山政务短信平台》信息，告知为不影响办理银行按揭贷款进程，请求被告及第三人在2020年5月4日前办理网签合同。同时，两原告提出如被告不认可两原告选定的罗村广发行的，请求其提供贷款可以比罗村广发行更加快贷款的银行，两原告马上协助办理。被告并未与两原告于2020年5月4日前办理网签合同，2020年5月6日，被告并未到现场提交资料及协助办理按揭贷款申请手续，也不提供其认可的按揭贷款银行，以致两原告第二次申请按揭贷款无法完成。二、两原告选择罗村广发行办理银行按揭贷款符合合同约定，且不妨碍被告实现合同目的。1.被告主张罗村广发行不能快放不能成立，应承担举证责任。2019年12月21日，第三人受被告委托提出银行快放，两原告以银行快放不能以上浮利率为前提同意。由此可见，合同约定的快放是指银行快放，是在众多开展按揭贷款业务的商业银行中寻找贷款相对快的银行。两原告根据约定找了建行、农行、工行、中行、广发行等诸多银行了解并告知被告和第三人，罗村广发行确认可以快速办理按揭贷款，经比较故选定该行办理按揭贷款。两原告选择罗村广发行完全符合合同约定，且不妨碍被告实现合同目的，即被告通过按揭贷款取得转让款。2.众所周知，根据银行按揭贷款的操作规程，银行按揭贷款的主体是买卖双方及按揭银行三方主体，除此三方主体之外再无涉及第三方主体。银行按揭贷款所涉及的法律关系是两个，分别是买卖双方之间的房地产买卖合同关系，买方与按揭银行的借款抵押合同关系，并不再涉其他法律关系。被告主张银行快放要第三方参加才可以做成，没有事实和法律依据，也不符合银行按揭贷款的操作规程，没有任何一家银行规定要第三方参与才可以做快放。被告应对其主张承担举证责任。三、两原告是基于被告以下违约事实致原告无法实现合同目的才行使合同解除权，既有合同依据，也有法律依据。1.合同明确约定，被告须于2019年12月30日前提供按揭贷款所需资料并协助买方办理银行按揭贷款。但被告于2020年4月20日才取得房产证，被告履行合同义务已逾期4个月又21天，已构成违约。2.如前所述，被告于2020年4月29日和2020年5月6日两次不履行提交资料及协助办理按揭贷款义务。3.被告将房产转让给案外人。被告一直以来均不愿履行合同，不想将房产卖给两原告，并未按约定的时间履行其义务，且在两原告给予合理时间内也不履行义务。其以拖延办理提前还款和办理房产证的方式迫使两原告放弃购买，在合同解除前已对外公告将房产转让，且实际转让给案外人，案外人于2020年5月22日取得房产证。第三人针对反诉的意见与本诉意见一致。两原告本诉及反诉共同举证如下：1.身份证复印件各1份、企业信用信息打印件1份。2.房地产买卖合同原件1份。3.中国农业银行银行卡交易明细清单、补制回单、收款证明原件各1份。4.微信聊天记录截图（对话方为原告胡建锋的太太与被告）的打印件1份。5.短信截图（对话方为原告胡建锋与被告）的打印件1份。6.通知函原件1份、原告胡建锋与被告短信截图打印件1份。7.微信群聊截图（对话方为原告胡建锋与被告、第三人法定代表人）的打印件1份。8.中国农业银行个人明细对账单原件1份。9.解除合同通知书原件1份、微信群聊截图（对话方为原告胡建锋与被告、第三人法定代表人）打印件1份。10.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份。被告本诉及反诉共同举证如下：1.房地产买卖合同原件1份。2.兴业银行个人贷款结清证明、兴业银行借记卡交易明细原件1份。3.不动产权证复印件1份。4.微信聊天记录截图（对话方为中介林重建与原告胡建锋）打印件1份。5.短信截图（对话方为中介陈某1与原告胡建锋）、微信聊天记录截图（对话方为中介陈某1与原告胡建锋）打印件各1份。6.短信聊天记录截图（对话方为被告与原告胡建锋）打印件1份。7.微信群聊天截图（对话方为原告胡建锋与被告、第三人法定代表人陈某1）打印件1份。8.微信聊天记录（对话方为被告与中介陈某1）打印件1份。第三人未举证。经庭审质证、辩证，两原告证据1-3、8、10和被告证据1-3，各方均对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原被告的其他证据均为本案当事人之间的对话记录截图，各方对对话相对方的身份未提出异议，本院对该些证据的真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年12月22日，原告胡建锋（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将佛山市南海区××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋）出售给买方，建筑面积143.37平方米；成交价3310000元，买方在签署合同当天支付200000元定金予卖方，买方应于2019年12月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；首期款1330000元，买方应在房管部门受理交易递件当天支付，尾款即申请贷款额1980000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天；该物业现时的抵押状况属于抵押中，欠款额为1600000元，涂销抵押方式为卖方出资，卖方子安签署合同十个工作日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担还贷的一切费用；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后五个工作日内办理交易过户手续；签订本合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方履行（1）解除合同，违约方须承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，（2）继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限；3.若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延；备注处手写内容为1.买卖双方一致协商，卖方同意买方购买上述物业落名于他儿子胡锦龙名下，2.买方购买上述物业做按揭需要启动快放，快放的费用由买方承担；等等。同日，原告胡建锋转账支付200000元予被告，被告出具收款证明已收取原告胡建锋支付涉讼房屋定金200000元。2019年12月23日，原告胡建锋支付30000元中介费予第三人。原告胡建锋与第三人员工林重建对话概要如下：时间对话人内容2019.12.21林重建1.业主可以自己还贷，要求您这边要下定金20万。2.业主要求要做银行快放。因为业主要在融资公司融资一笔钱来还贷，每个月都要付利息的，所以他们才要求你们做快放的（加上现在又快过年了）。快放的价钱大概是8000元左右。胡建锋还是见到房产证后才交易，见到证后快放的手续费没问题，快放不能以上浮利率为前提。2020.2.23林重建您这边下个星期有没有时间呢，如果可以您看看哪天有时间准备好资料去办理银行按揭。2020.2.27林重建发送图片一张，内容为新旧业主办理按揭需准备的材料，其中旧业主需提供房产证明等，新业主需提供购房资格等材料。2020.3.23胡建锋林生，已经去银行咨询过，孩子不够资格办按揭，父母名下已经有3套房子了，不符合作担保条件，办不了按揭。林重建你是找哪个银行？胡建锋农行2020.3.24林重建除了农行之外，还有其他银行可以做的。之前我们公司推荐中行给您的，您没签。那你现在是要我们帮您找还是你自己找呢？胡建锋中行那次你不在现场，如果签了日后都不知有什么后果，你们中介没有那个第三方敬业。2020.3.26胡建锋已联系了罗村广发银行，可以做按揭。业主解押未？银行要拿房产证做物业评估。林重建跟业主沟通，业主已经垫资自己解押，大约下个星期可以出结清证明拿到房产证了，还有你这边做银行按揭这块，因为业主是自己找金融公司贷款去解押，手续费也是比较多，所以你这边需要做快放。胡建锋还是那句，我的资金安全如何保证？你首先要答复我怎样保证我的资金安全。原告胡建锋与第三人法定代表人陈某1对话概要如下：时间对话人内容2020.2.28陈某1下个星期二下午两点半到这个地址签按揭（发送地址中国银行南海支行及新旧业主所需资料）2020.3.7胡建锋快放怎么做？陈某1你自己找按揭公司来做的。胡建锋那你们当时不讲清楚？陈某1当时讲得很清楚的，连合同里都有注明。胡建锋当时你没讲清楚快放系找按揭公司来做的。2020.3.27胡建锋我的想法很清楚，只是要求在交易中确保我的资金安全。讲到合同，应该系春节前要完成交易吧。陈某1你就想着你，业主呢，我们作为中介方，我们是任何一方都要保证双方的利益的。胡建锋你就想着你中介方，你在骗业主与买方。去中行不是我们做按揭，是你同业主商量好通过第三方金融公司来骗我们去帮业主做担保解押，我们办按揭不需要金融公司，事前我们毫不知情，就是欺骗。2020.3.28陈某1我们从来没有叫你做担保，是业主找了按揭公司做转按。如果你过完户出了房产证不给钱给业主呢？胡建锋所以要开设有银行参与的三方账户。陈某1资金监管是客户还没有过户之前就把钱存到第三方账户那里，然后过完户当天就把钱转到业主的账户，不是等你出了房产证出来了再给钱给业主。所以跟你说了，成功过完户当天转首付，又不是针对你一个客户是这样的。胡建锋钱我会打到三方账户上，成功过户到我名下就系拿到房产证那一刻转钱给业主。陈某1不是的，是递交上去可以拿到回执为成功当天支付。办理成功后房管会出一份回执给回我们的。胡建锋回执只是接受办理，未真正过户，当天支付去三方账户。2020.4.20胡建锋业主找我谈什么，房产证拿回来了？陈某1拿回来了。业主要求我转发给你：我已依约完成了房屋涂销抵押事宜并计划于2020年4月20日取得了房屋不动产权属登记证书，根据合同约定，你应于房产部门受理交易递件当天向我支付133万首期房款，你数日前与本人沟通欲先将资金做银行监管，房产证更名后再支付首付款，这与我们购买时的约定不符，遭本人拒绝，请你务必在2020年4月22日中午12时前回复：1.你是否同意继续履约且有能力履约？2.你到底确定合适向房产部门递交房屋交易文件。胡建锋烦转业主：你方通知中的两点，我现在回复你1.到目前为止，我一直在履约；2.现在你拿到房产证如你所述可以进行交易的话，那暂定下周三下午到罗村广发行办理房产评估及申请房贷按揭手续。2020.4.22陈某1转发业主告知函：1.我已取得房屋不动产权属登记证书；2.我同意配合你于2020年4月29日到罗村广发行办理房产评估和申请房贷按揭手续；3.请你于2020年4月28日前向第三人提交资料证明你确实有能力依约购买房屋；等等。业主跟我联系，叫你问问你是不是4月29日到银行签按揭，还有首期款必须要在房管成功递件领取回执当天必须要收取。2020.4.23胡建锋系的，知道。2020.4.24.胡建锋同银行约好了，29号下午。地址：广发银行罗村支行。2020.4.29胡建锋广发银行罗村支行陈某1好的。陈某1胡生，你现在有什么想法？胡建锋1.按合同规定，我们已找银行办理按揭贷款，你们不协助办理，后果自负；2.如果你们认为广发银行发放按揭贷款不够快，请提供放款可以比广发银行更加快的银行，我们马上协助办理。2020.5.5陈某1业主坚持要做快放，她说如果你说的那家罗村广发银行它能做快放的话，她就过去签按揭。胡建锋如果你们认为广发银行发放按揭贷款不够快，请提供放款可以比广发银行更加快的银行，我们马上协助办理。2020.5.6陈某1你们下来吧，业主说不过来了，她说没有按照合同来的话就不过来了。2020.5.16陈某1业主话要找按揭公司做。原告方与被告对话概要如下：时间对话人内容2020.3.5闫丽芳胡太，你们那边看下尽量能帮多少，剩下的我自己再想想办法，你看行吗？我这边在筹，想快速把这个事情搞定，我就建议你们那边能先给一半的首期给我，比如330万，首付4成，约130万，一半就是65万，您已经支付了我20万定金，再提前给我45万，我这边自己手头有50万现金，再去筹70万就可以完成这个交易。2020.3.31闫丽芳胡先生，大家年底前签订合同，中间有春节和疫情的时间，已经将近两个月过去了，2020年3月5日，大家见面再次达成共识，我自己去还房贷，我3月26日完成了银行扣款。21天的时间完成银行的申请和扣款流程，已经是非常快速的时间。现在银行预计4月10日前会注销抵押，然后可以办理房产证，大家可以正常交易。我声明一次，我没有超出交易时间，我也没有违约，我交易前清楚告知了你我的房子情况，也是正常推进交易流程。2020.4.1胡建锋1月上旬还未有疫情到了过年后你还没办好。3月3日，中介公司通知我们一起去银行申请办按揭，你同中介公司沟通好，约好了第三方金融公司，而我们毫不知情，原来是帮你转按做担保先还160万的贷款解押，你没有遵守合同，你想用骗的方式要我们帮你还贷解押，直至金融公司职员解释清楚我们才知道什么回事。原告胡建锋与被告、第三人对话概要如下：时间对话人内容2020.4.27陈某1申请银行按揭必须要做快放。@胡建锋，那家银行可以做快放的？胡建锋银行发了去办按揭手续需要的资料过来，需要提供网签合同。@闫丽芳，这两天安排下时间大家完成网签。我现在系在广发银行申请办理按揭手续。陈某1我们没有限制你在哪里银行做按揭，只不过想确定一下广发银行可以做快放吗？闫丽芳以合同为准则，我确定好房子的全部款项准时安全的可以收到，这是交易的基础，也是合同的基础，没有确认号基础条件，怎么可能会交易网签，每天我的利息都在产生，每天损失都在加大。我觉得这个事情到现在很恶心，没有诚信和道理可讲。29号我会准时到。2020.4.29胡建锋发送广发银行罗村支行地址。闫丽芳快放是合同约定的，你硬说广发行贷款是快放，你明显无心履约，在此敦促你立即纠正错误，否则我将依约解除合同。胡建锋按合同规定我们已找银行办理按揭贷款，你不协助办理，后果自负；2.如果你们认为广发银行发放按揭贷款不够快，请提供放款可以比广发银行更加快的银行，我们马上协助办理。2020.4.30胡建锋请卖方和中介于2020年5月6日下午3点30分再次到广发银行罗村支行办理房屋按揭贷款手续。闫丽芳你搞这种傻瓜通知干什么，你根本就是不想办理快放。2020.5.5陈某1@胡建锋，业主刚刚给我说你之前约我们去的那家罗村广发银行根本没有快放，做快放如果直接找银行是做不了的，必须通过按揭公司找银行才行。业主说可以找按揭公司，按揭费和快放费用要你来承担。2020.5.6胡建锋我到了。2020.5.18胡建锋@闫丽君@陈某1发送《解除合同通知书》：因被告履行违反合同约定构成根本性违约，导致两原告合同目的无法实现，特通知被告自2020年5月18日解除涉讼合同，并要求被告自收到该函其三天内双倍返还定金400000元予两原告，两原告已支付给第三人的代理费30000元也支付予两原告。闫丽君@胡建锋@陈某1发送《解除合同通知书的回复》：收到你作出的《解除合同通知书》，但是你提出的所谓解除合同的理由是错误的，签订合同后，我积极筹措资金办理房屋的涂销抵押事宜，但是你在房产涂销抵押后一直以各种理由拒绝履约导致我蒙受巨大损失，根据合同约定，我有权没收定金并要求你赔偿损失。另查明，兴业银行佛山南海桂东支行出具涉讼房屋个人贷款结清证明，反映被告于2020年3月26日结清贷款款项。2020年4月15日，涉讼房屋办理不动产权证。2020年5月22日，涉讼房屋变更登记至案外人名下。诉讼中，原被告、第三人均确认在签订涉讼合同时买卖双方均清楚被告需先取得房产证两原告才可办理按揭贷款，合同签订时，被告尚未取得房产证。针对快放的含义，原告胡建锋认为指的是由银行进行快放，被告和第三人认为是由融资公司先垫付资金给被告提前还贷，原告胡建锋向银行申请贷款，银行发放的贷款直接支付予融资公司。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，本院仅对房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同明确约定买卖双方为原告胡建锋和被告，涉讼房屋的登记人并非涉讼合同买卖相对方，原告胡锦龙也未在涉讼合同处签名，故本院认定涉讼合同关于房屋买卖合同权利义务的相对方为原告胡建锋和被告，故对胡锦龙提出的本诉诉请和被告针对胡锦龙提出的反诉请求，本院均不予支持。涉讼合同中有关房屋买卖合同关系的内容是原告胡建锋与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。原告胡建锋于2020年5月18日向被告发送解除合同通知函，主张双方房屋买卖关系于该日解除，被告同日回复予以同意，本院认定涉讼合同项下关于房屋买卖事项约定于当日解除。关于合同解除的原因，原告胡建锋认为被告逾期涂销抵押和办理房产证及未协助原告胡建锋办理银行按揭贷款，违约方为被告；被告主张原告胡建锋未依约办理银行快放，原告胡建锋的违约行为致合同解除。对此，本院分析如下：首先，涉讼合同对买卖双方合同义务及履行期限已作出明确约定，买卖双方在申请办理房产过户手续前应承担的合同义务为：一方面，原告胡建锋作为买受人应于2019年12月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料，另一方面，被告作为出卖人应于合同签订之日后十个工作日内即2020年1月6日前向抵押银行申请提前还贷手续和在原告胡建锋办理按揭贷款手续时提供协助，此其一；其二，鉴于各方均确认原告胡建锋办理银行按揭贷款手续必须以被告取得房产证为前提，即被告应当于2019年12月30日前取得涉讼房屋的不动产权证。从合同义务履行先后顺序来看，被告于2020年3月26日结清涉讼房屋的按揭贷款，2020年4月15日办理不动产权证，对比涉讼合同关于该两项义务的履行期限，被告确存在逾期情形。虽被告和第三人均主张原告胡建锋协商已同意被告延期履行该两项义务，但现有证据未能反映各方已协商一致并约定了新的履行期限，原告胡建锋在庭审中亦予以否认，本院对被告该意见不予采信。但结合2020年年初新冠疫情的影响及原告胡建锋在其后亦以实际行为表示愿意继续履行合同，本院认定被告前述两项义务的逾期履行并未构成致合同解除的根本违约行为。第二，根据合同约定，原告胡建锋应于2019年12月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料，但如前所述，原告胡建锋该义务履行的前提为被告取得不动产权证，第三人于2020年4月20日才将涉讼房屋已办理不动产权证的情形告知原告胡建锋，在各方未对原告胡建锋办理按揭贷款期限的情况下，现有证据反映原告胡建锋已分别于2020年4月29日、5月6日两次通知被告协助办理按揭贷款，该期限在合理履行范围内，原告胡建锋对此不存在违约情形。针对被告认为原告胡建锋未办理按揭快放违反合同约定的主张，涉讼合同约定的快放在法律法规上未有明确固定含义，现有证据未能反映被告和第三人在涉讼合同签订前或签订时将其认为的快放含义明确告知原告胡建锋，且第三人在与原告胡建锋微信沟通中对快放的含义明确为银行快放，原告胡建锋作为普通购房者从日常理解出发选择贷款发放速度相对快的银行作为按揭银行，符合市场交易习惯和常情常理，原告胡建锋并未构成违约。第三，原告胡建锋分别于2020年4月29日、5月6日两次通知被告至银行办理按揭贷款，被告依约应提供相应协助义务。被告以原告胡建锋申请的贷款银行不符合其认为的快放标准为由未到场协助，最终导致双方房屋买卖合同无法继续履行，被告应承担违约责任。最后，各方举证虽反映原告胡建锋在合同履行过程中曾对首期款支付方式和支付时间提出过异议和要求，但各方对此均未达成一致意见且合同最终亦未实际履行至办理过户和支付首期款阶段，不能据此认定原告胡建锋拒绝履行合同及构成违约。综上所述，被告对合同的解除负有全部责任，被告要求原告胡建锋支付违约金，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，结合原告胡建锋已支付定金200000元的事实和原告胡建锋实际产生的损失，本院酌定被告应承担双倍返还定金共400000元的责任，原告胡建锋主张超出部分，本院不予支持。中介费属于原告胡建锋履行合同的成本，原告胡建锋支付该费用产生的损失已在本案上述判令被告双倍返还定金中得以补偿，故对原告胡建锋诉请支付中介费30000元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡建锋与被告（反诉原告）闫丽君于2019年12月22日签订的《房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项约定于2020年5月18日解除；二、被告（反诉原告）闫丽君应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共400000元予原告（反诉被告）胡建锋；三、驳回原告（反诉被告）胡建锋的其他诉讼请求；驳回原告（反诉被告）胡锦龙的全部诉讼请求；驳回被告（反诉原告）闫丽君的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计17560元（胡建锋、胡锦龙已预交），由闫丽君负担应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予胡建锋，本院不另收退。反诉案件受理费减半收取计3132.5元（闫丽君已预交），由闫丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年二月一日书记员  罗静雯