四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2920号 上诉人（原审被告）：成都民旺置业有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道金银花街**祥瑞花园****附26-32。 法定代表人：王铭，董事长。 委托诉讼代理人：林岚轩，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋攀，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵前程，男，1990年11月7日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：卢世林，四川发现律师事务所律师。 上诉人成都民旺置业有限公司（以下简称民旺公司）因与被上诉人赵前程商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3262号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 民旺公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，并改判：在扣除因不可抗力导致逾期交房天数后，民旺公司向赵前程支付逾期交房的违约金(含滞纳金)，违约金(含滞纳金)以购房款为基数从2020年1月1日起按每日万分之一的标准计算至通知收房之日止；2.本案一审、二审所有诉讼费用均由赵前程承担。 事实和理由：一、一审法院未书面驳回司法鉴定申请，属于程序错误。民旺公司在一审开庭前曾提交司法鉴定申请书，认为约定的违约金过分高于实际损失，特申请对案涉房屋租金标准进行司法鉴定，以此来确定逾期交房造成的损失。一审法院在判决书中未说明驳回司法鉴定申请的理由，也没有驳回司法鉴定申请的裁定书，属于程序错误，依法应当发回重审。 二、一审法院认为政府相关部门未要求民旺公司停工，属于事实认定错误。一审法院认为需政府相关部门要求民旺公司停工才能证明民旺公司实际停工，属于事实认定错误。一审中民旺公司提交了《四川省大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室文件》《成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案》，上述通知为成都市“三大战役”领导小组印发给成都市各区(市)县政府及市级有关部门、有关单位的；以及《成都市龙泉驿区大气污染防治工作领导小组办公室关于加强重点工程土石方作业的通知》系龙泉驿区大气污染防治工作领导小组办公室印发给区建设局、区房管局等的；《成都市重污染天气应急预案》系印发给各区(市)县政府及市级有关部门(包括市建设局、市房管局等)的；《成都市龙泉驿区城乡建设局关于加强高、中考期间建设工地施工噪声管理的通知》系印发给区质监站、监察大队、全区各在建项目建设、监理、施工单位等的。以上文件对成都市或整个龙泉驿区的建设施工单位均具有约束力，而非必须单独下发通知要求某一单位停工。政府相关部门对施工建设单位有督查、监督的义务，若民旺公司违反政府规定进行施工将会面临投诉以及被政府相关责任单位处罚的风险。 三、一审法院调整违约金标准为每日按合同总房款万分之三计算，且违约金计算至判决生效之日止，属于事实认识不清法律适用错误。一审法院认为赵前程主张的违约金(含滞纳金)是对赵前程损失的救济，但根据民旺公司提供的与案涉房屋同时期同地段的房屋租赁合同，可以看出每日万分之一的违约金足以覆盖赵前程的损失。民旺公司基于公平与诚实信用原则以及违约后及时向赵前程支付违约金，也不应承担每日按总房款万分之三的违约金，这对一个企业来说打击和影响是巨大的。关于违约金的计算时间，一审法院认为案涉房屋不符合合同约定的交房条件，属于事实认定错误。根据《商品房买卖合同》第十五条商品房交付条件约定：“(一)该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；(二)该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。”以上条件民旺公司均已提供并作为证据提交，可以证明案涉房屋已具备合同约定的交房条件。民旺公司寄送的交房通知书已告知房屋业主，按照通知时间办理收房手续，否则根据合同约定，视为该商品房已完全移交给买受人。同时截止2020年11月18日，已有包括同批案件91户业主收房，可以反证房屋已具备合同约定的交房条件。因此，违约金应计算至通知交房之日止。 四、新冠肺炎疫情虽然发生在《补充协议书》约定的交房时间之后，但疫情作为不可抗力确实也影响到了案涉房屋的施工时间，加长了逾期交房的时间，加重了民旺公司的负担。作为国民经济的重要组成部分，房地产行业体量大，上下游产业链长，提供了大量就业岗位，若地产行业出现动荡，上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击，届时不仅影响经济发展，更将引致失业潮，造成社会不稳定。同时，地产行业各个环节均与金融业密切相关，地产行业的问题极易引发金融风险。国家和四川省均出台了相关保护企业疫情期间复工复产的政策文件，着力于保护房地产企业健康运行，减少损失。综上所述，一审判决程序错误，认定事实不清，适用法律错误。根据民诉法等相关法律法规的规定，民旺公司恳请二审法院依法撤销一审判决第一项，改判支持民旺公司的上诉请求。 赵前程答辩称，第一、一审法院在庭审中当庭驳回民旺公司提出的鉴定申请并不违反法律规定；第二、民旺公司提交的证据并不能证明其于2017-2019年期间因为不可抗力原因实际产生了停工，不能证明是否存在停工、何时开始停工、何时复工等内容，应当由其自行承担举证不能的法律后果；第三、民旺公司作为成都市本地的大型房地产开发企业，能够预见且有义务预见民旺公司提交的政府部门通知文件所涉及的环保要求的内容，在此情况下，相关政策要求不能作为其主张的免责事由；第四、双方签订《补充协议书》时，民旺公司已经存在逾期交房的行为，其对于自身施工组织能力、施工进度、各种可能导致逾期的因素都予以了充分考虑，民旺公司在此基础上作出的违约承诺，对于民旺公司具有法律约束力，民旺公司无权在本案中主张予以扣减；第五、违约金兼具填补损失和惩罚功能，一审法院根据双方真实意思表示，结合双方实际情况依法确定为万分之三的标准并不违反法律规定；第六、赵前程购买案涉房屋的目的为居住，但案涉房屋至今未接通住宅用水电气，也未通过消防验收，将会实质性的影响赵前程居住目的的实现。在前述条件至今未成就的情况下，一审法院确定违约金计算至判决生效时并无不当；第七、根据双方约定，民旺公司应当于2019年12月31日前交付房屋，而疫情全面爆发于2020年1月底，若民旺公司按期交房的，将不会遭受疫情的影响，根据民法典590条第2款，在民旺公司已经迟延履行合同义务的情况下，不得再主张适用不可抗力免责。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法予以维持，驳回民旺公司的全部上诉请求。 赵前程向一审法院起诉请求：1.判令民旺公司支付未按期交房的违约金（以总房款612874元为计算基数按日利率万分之五从2020年1月1日暂计至交房之日止）；2.诉讼费由民旺公司承担。 一审法院认定事实：赵前程作为买受人分别与作为出卖人的民旺公司签订《商品房买卖合同》，约定民旺公司将位于龙泉驿区××路××号××广场××商品房出售给赵前程。合同约定交房时间为2018年12月30日，合同第十五条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合同合格证明、房屋面积实测报告书；2、商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表。第十六条对供水、排水、供电、燃气等基础设施设备、相关公共设施的交付条件进行了约定，并约定未按时达到交付使用条件的，出卖人60天内完善，不承担违约责任。 另，赵前程与民旺公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，合同第四条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商均同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任：1、遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力事件发生后60日内通知买受人且提供证明的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致的工期延误；3、政府相关部门及市政公用配套单位文件通知包括但不限于停工、停电、停水、禁止车辆进出该商品房所在施工场地等而影响工期的；4、买受人未付清合同及本补充协议约定之全部应付款项（包括但不限于购房款、面积补差款、违约金、赔偿金等）；5、买受人尚有逾期偿还的按揭贷款本息、罚息的：6、因买受人原因该商品房被司法机关查封的”。 合同签订后，赵前程的购房款已全部支付。后民旺公司未按前述约定交付房屋。 2019年1月，赵前程（乙方）与民旺公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、原合同约定甲方交付商品房的期限为2018年12月30日，根据目前工程进度，甲方将逾期交付，甲方承诺根据原合同约定承担逾期交房违约责任。据此，甲方最迟在2019年12月31日交付该商品房；二、根据原合同约定，在乙方付清全部购房款的前提下，甲方同意自2018年12月31日起每日按原合同约定的总房款的万分之一支付乙方违约金至实际交付房屋之日止，若实际交付时间晚于2019年12月31日，则自2020年1月1日起，甲方每日按原合同约定的总房款的万分之五支付乙方违约金；三、甲方承诺按约支付乙方逾期交房违约金，即甲方在每月10日前（如遇节假日则顺延）支付上一月度的全部违约金。首期违约金（自2018年12月31日至2019年1月31日期间）甲方在2019年2月18日前支付。如甲方延期支付违约金的，每延期一日甲方按应付未付逾期交房违约金的万分之五支付乙方滞纳金。 目前，民旺公司已按总房款万分之一的标准向赵前程支付了2019年度，2020年1月、2月的逾期交房违约金。 另外，一审庭审中民旺公司陈述已向赵前程邮寄交房通知书，赵前程认可已收到交房通知书，但主张案涉房屋尚不具备实质上的交房条件，即未取得消防验收许可，也未通水、未通气、未通电（住宅用电）。民旺公司认可案涉房屋尚未通过消防验收，但主张可使用施工用电，水压正在调试。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》及当事人陈述予以佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为：赵前程与民旺公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应按照合同约定履行义务。一、关于民旺公司抗辩应扣除政府要求因大气污染防治、环保管控、停电等因素导致的停工日期的问题。首先，民旺公司除提供了证据证实2017年5月26日、6月22日停电两日之外，关于其他的停工日期扣除的抗辩未提交充分的证据证明政府相关部门要求其停工及其是否实际停工的事实；其次，双方于2019年签订《补充协议书》，另行约定了交房时间，民旺公司应当在此对导致前期逾期交房的因素予以考虑，而该协议中并未对此作出约定，即民旺公司应当根据《补充协议书》的约定履行义务。故民旺公司该项抗辩，一审法院不予支持。二、关于民旺公司对新冠肺炎疫情导致的停工抗辩问题。《补充协议书》约定的交房时间是2019年12月31日前，而疫情发生在约定的履约期限届满日之后，无法构成免责事由，故该项抗辩，一审法院不予支持。三、关于赵前程主张的违约金。首先，关于违约金标准。民旺公司未按约定交付房屋，应承担相应的违约责任。民旺公司主张违约金过高，请求调减，一审法院认为违约金是民旺公司违约后对赵前程损失的救济，考虑到违约金兼具填补损失与惩罚功能，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，综合民旺公司的违约情形及过错程度，以及违约后有一定的补救措施等情形，基于公平及诚实信用原则，将本案违约金调整为每日按原合同约定的总房款的万分之三计算。其次，关于违约金的计算期间。民旺公司认为其已经按照双方合同第十五条约定交付了建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表，而赵前程认为案涉房屋尚未通水、未通电、未通气，消防亦未验收，并不满足交房的客观条件。一审法院认为，当事人签订《商品房买卖合同》，就房屋（住宅）交易进行约定，对房屋是否具备交付条件进行判定，需结合当事人订立合同目的进行解释。赵前程、民旺公司双方对供水、供电、燃气、消防在合同中的交房条件进行了明确约定，但在合同中双方约定了前述基础设施设备的整改时间，一审法院认为整改的前提系完成基础设施设备的建设但存在部分瑕疵，对瑕疵进行整改。而本案的情况系尚未通水、通电（住宅用电），且消防许可尚未取得，这将实质性地影响购房人对案涉房屋的使用，现有证据尚不足以使一审法院判定案涉房屋交付已符合合同约定条件，因此对违约金暂计算至本判决生效之日止。如后期产生相关违约责任，当事人另行依法解决。另外，对2020年1、2月的违约金，因民旺公司已按万分之一的标准支付，已支付部分不退还，民旺公司另按万分之二的标准对2020年1、2月违约金予以补足。 一审判决：一、民旺公司于判决生效后十日内向赵前程支付逾期交房的违约金，违约金以购房款612874元为基数从2020年1月1日起按每日万分之三的标准计算至判决生效之日止（2020年1月1日至2020年2月29日的部分违约金已支付，不足部分予以补足。具体计算方式：2020年1月1日至2020年2月29日的违约金按日万分之二计算，2020年3月1日至判决生效之日止的违约金按日万分之三计算）；二、驳回赵前程的其余诉讼请求。案件受理费减半收取257.5元，由民旺公司负担。 本院二审期间，民旺公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 民旺公司提交了以下证据：第一组证据：证据1、公证书（2021）川律公证内民字8507号，证据2、阳狮广场同地段的房屋租金统计，证据3、阳狮广场赔付统计，拟以此证明按照每日万分之三的标准支付违约金，较房屋同地段租金相比，违约金远高于租金。 第二组证据：证据4、阳狮广场2#楼环保限制措施影响工期的情况说明，拟证明在计算逾期交付违约金时，因政府政策行为导致的项目停工或工期降效的天数，应在逾期交付的天数中予扣除。 第三组证据：证据5、建筑消防设施检测报告，证据6、建设用地规划许可证，证据7、阳狮广场2#楼业主已收房明细查询，证据8、阳光广场2#楼业主装修申请明细查询，拟证明案涉房屋符合交付条件，完成消防验收并非是合同约定的交付条件。目前消防检测是合格的，2号楼收房率也过半，用水、用电均正常，大量业主已开展装修作业，业主接受房屋并无实质性影响。 赵前程发表质证意见：对民旺公司提交的第一组证据：三性均不认可，该组证据所证明内容已经经过了一审法院组织的举证和质证，合议庭也进行了评议，不属于二审新证据。阳狮广场赔付统计属于民旺公司自行统计的，不能达到民旺公司的证明目的，不能作为证据使用。 第二组证据：证据4、阳狮广场2#楼环保限制措施影响工期的情况说明三性均不予认可。该情况说明是2020年1月出具的，无法完整全面反映民旺公司称的在2017－2020年的实际停工情况，也无法证明即使存在民旺公司称的停工产生的原因，同时据赵前程所知，成都建工将民旺公司起诉至成都中院要求支付工程款，即存在因为民旺公司拖欠工程款而导致停工的可能性，同时赵前程在一审中提交了成都市龙泉驿区住建局的回复，明确载明民旺公司停工是其因自身资金组织能力的问题。即使2017年到2020年期间存在民旺公司称的停工情况，双方在2019签订补充协议时，已经是将可能存在上述停工情况已经进行了充分考虑，如果确实存在停工，需要扣减相应违约金应当在该补充协议中予以载明。 第三组证据：证据5、建筑消防设施检测报告三性均不予认可，该报告做出主体是第三方出具的检测报告，赵前程无法确认其真实性，同时凭该报告也无法证明案涉房屋达到了消防验收合格的条件。同时，民旺公司仅出示了该检测报告并未出具相关政府部门的相应文件来证明，案涉房屋尚未通过消防验收。 证据6、建设用地规划许可证三性予以认可，对证明目的不予认可。 证据7、8三性均不予认可，两份明细表属于民旺公司单方制作，赵前程无法确认其真实性，同时即使实际存在收房的业务，也不能证明本案中的13户业主已经达到了交付条件。 本院审查后认为，证据1、证据2、证据3反映的系第三方网站对某房屋租金的对外招租价格，并不能客观反映实际成交租赁价格；且案涉违约金一审法院已予调低，故上述证据不能达到民旺公司的证明目的，本院不予采纳。 证据4系由落款为成都建工第一建筑工程有限公司阳狮广场项目部出具的情况说明，加盖的项目部技术专用章。本院审查后认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”之规定，该情况说明并未加盖单位印章，也未由单位负责人或者材料制作人员签名或盖章，故不符合上述法律规定，本院不予采信。 证据5、证据6、证据7、证据8不能反映案涉房屋已经符合合同约定的交付条件，且在二审中民旺公司并未出具相应证据证明水、电、气已完善，故上述证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人民旺公司的上诉请求以及被上诉人赵前程的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对民旺公司应当承担的逾期交房违约金的计算标准、天数的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为，赵前程与民旺公司签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，案涉合同约定了房屋应当交付的时间，但民旺公司未按照约定履行交付义务，则应当承担相应的违约责任。 在本案诉讼中，民旺公司提出因大气防治的因素导致逾期，应当扣除相应天数，但其在一审中提交的证据不足以证明政府相关职能部门向其发出了停工的指令；且在2019年民旺公司与案涉楼盘业主所签订的补充协议中另约定了交房时间，该协议中并未约定应当扣减前期逾期天数，一审法院认定民旺公司应当按照《补充协议》履行义务正确，本院予以确认。民旺公司提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 民旺公司另提出因新冠疫情，应当扣减违约天数。本院审查后认为，双方签订的《补充协议》中，约定的交房时间为2019年12月31日前。而新冠疫情发生在约定的履约期限届满日之后。在相关的管控措施事实前，民旺公司既未按照原合同约定的交付时间履行交付义务；在双方签订《补充协议》、买受人同意迟延交付的情况下，民旺公司仍未完成交付义务。故民旺公司主张因新冠疫情发生而扣减违约天数的理由不能成立，本院不予支持。 民旺公司还提出，一审法院对违约金计算的截至日期认定错误。民旺公司主张案涉房屋已符合交付条件，故逾期交房违约金不应当计算至判决生效之日、而应当计算至其公司发出交房通知之日。本院审查后认为，在一审中查明，民旺公司认可案涉房屋尚未通过消防验收，但主张可使用施工用电，并在同期关联案件中认可水压正在调试。用水、用电、消防验收，确保房屋符合约定及法定的交付条件，向买受人提供适住条件，系民旺公司的基本义务。上述附属设施尚不具备交付条件的情况下，一审法院将违约金计算至本判决生效之日符合客观实际，本院予以确认。民旺公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 民旺公司还提出，一审法院违反法定程序，理由为一审法院未准许其鉴定申请。本院认为，民旺公司在一审中要求鉴定案涉房屋租金，并无必要。一审法院已按照民旺公司的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，综合民旺公司的违约情形及过错程度，以及违约后有一定的补救措施等情形，基于公平及诚实信用原则，下调双方约定的违约金的计算标准；且违约金具有补偿性、惩罚性的双重性质，按照买受人已付款金额为基数，以每日万分之三的标准计算违约金并无不当。故民旺公司的该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费515元，由成都民旺置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年二月五日 书记员 龙春光