上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14129号上诉人（原审被告）：高宪成，男，1987年10月5日生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。被上诉人（原审原告）：沈易牧，男，1984年5月14日生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：袁佳，上海市华荣律师事务所律师。上诉人高宪成因与被上诉人沈易牧排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初47561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高宪成上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈易牧一审诉讼请求。事实和理由：高宪成与案外人吴某就系争房屋签订租赁合同，吴某的代理律师冯笑曾于2020年3月13日表示，因高宪成与吴某未能达成搬迁协议，故租赁合同继续履行。因此，高宪成与吴某的租赁合同并未解除，高宪成与沈易牧并无直接关联，沈易牧无权要求高宪成支付系争房屋占有使用费及水电费。此外，系争房屋内居住的张某与高宪成并无关联，高宪成系应沈易牧请求才将钥匙置于系争房屋窗口。被上诉人沈易牧辩称，不同意高宪成的上诉请求。事实和理由：高宪成与吴某的租赁合同于高宪成收到解约通知时解除，结合高宪成自述的返还钥匙时间、报警记录记载以及系争房屋水电使用情况，可以认定高宪成于2020年7月31日返还系争房屋。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈易牧向一审法院起诉请求：1、判令高宪成向沈易牧支付上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋的占有使用费人民币15,000元（按照每月5,000元的标准自2020年4月28日起计算至2020年7月31日止）；2、判令高宪成支付沈易牧欠缴的水电费及物业费6,122.80元。一审法院认定事实如下：2019年9月15日，案外人吴某（甲方）与高宪成（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，期限为2019年9月18日至2020年9月17日，月租金5,000元，每三个月结算一次，支付5,000元押金；租赁期间的物业管理费由甲方支付；乙方在租赁期间内，实际使用的水、电、煤气等费用应由乙方承担；乙方应按时支付租金及其他费用，如有违约拖欠，甲方有权收回该房屋，屋内设施按无主处理等。2020年3月16日，吴某委托上海星瀚律师事务所律师冯笑向高宪成发送《催交房租通知书》，主要内容为高宪成未支付2019年12月18日至今的房租，其于此前已向高宪成催讨，至今尚未收到高宪成应付房租；为妥善解决问题，要求高宪成在接到该通知三日之内（2020年3月19日24时前）向吴某支付应付房租：1、2019年12月18日至2020年3月17日应付房租15,000元，扣除高宪成自费的修理费500元后实际应付14,500元；2、按照《租赁合同》约定，应当于2020年3月11日支付2020年3月18日至2020年6月17日的房租15,000元，现已应当支付。若高宪成逾期不支付应付房租，将按照《租赁合同》约定依法解除《租赁合同》，收回房屋，追究高宪成的违约责任。之后，高宪成仍未向吴某支付房租。2020年3月19日，吴某向高宪成发送《解除租赁合同通知书》，主要内容为多次通知高宪成按照合同约定支付2019年12月18日至2020年3月17日的房租14,500元、2020年3月18日至2020年6月17日的房租15,000元，明确给予了高宪成支付房租的最后期限，但至今仍未收到上述房租。高宪成的行为属于严重违约，完全符合《房屋租赁合同》约定的解除条件，故决定行使合同解除权，即日起解除双方的租赁合同，收回该房屋。吴某于2020年3月21日通过EMS向高宪成系争房屋地址寄送《解除租赁合同通知书》，并于2020年3月22日签收。2020年4月1日，案外人邓某、吴某（甲方）与沈易牧（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定沈易牧购买系争房屋产权，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产发生的费用均由乙方承担。2020年4月28日，系争房屋产权变更登记至沈易牧名下。2020年7月27日20时48分，沈易牧拨打110报警，警察于当日20时55分到达系争房屋，接报案情简要描述为租房纠纷，现住人张某（XXXXXXXXXXXXXX2542）是承租人高宪成的女朋友，已告知相关事宜。2020年8月8日，沈易牧缴纳系争房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4,074元（每月339.50元）。同日，沈易牧缴纳系争房屋2019年9月30日至2020年6月30日的水费410元（其中2019年9月30日至2020年4月30日的水费为285元）、2020年7月的水费70元、2019年8月31日至2020年6月30日的电费2,778.50元（其中2019年8月31日至2020年4月30日的电费为2,481.40元）、2020年7月的电费261.10元。高宪成提供其与案外人王某签订的《上海市房屋租赁合同》，内容为王某将上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋出租给高宪成，期限为2020年5月10日至2021年5月9日，月租金为5,800元，于2020年5月10日前交付该房屋。沈易牧对该证据的真实性不予认可，合同上出租方的电话拨打显示为房产中介，对应的微信号为“Mr.王-禹州国际专业买卖租赁”，且高宪成未提供支付房租及缴纳水电费的凭据，因此不予认可。高宪成提供其与吴某的微信聊天记录，在聊天记录中吴某于2019年12月21日要求高宪成支付租金15,000元，因高宪成修理支出的费用500元发生争议，吴某与高宪成于2019年12月25日协商一致扣除500元支付剩余14,500元。高宪成于2020年1月3日将14,500元通过微信转账给吴某，吴某未收，并于2020年1月5日回复由于1号高宪成没付租金已违约，给高宪成时间搬家。高宪成提供其与吴某、冯笑的微信聊天记录，内容主要就解除《租赁合同》进行协商。沈易牧对该证据不予认可。一审审理中，高宪成表示其居住期间的水电费没有支付过，2020年5月10日从系争房屋内迁出后钥匙在高宪成处，于2020年7月将钥匙放在系争房屋的窗台处，但吴某处也有房屋钥匙。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、高宪成迁出系争房屋的时间；二、高宪成与吴某签订的《租赁合同》在沈易牧成为系争房屋产权人之前是否已经解除；三、房屋占有使用费、物业费及水电费是否应当支付及支付金额。关于争议焦点一，高宪成从系争房屋中迁出的时间双方各执一词，沈易牧主张为2020年7月31日，高宪成主张为2020年5月10日。从沈易牧提供的出警记录照片可以看出，2020年7月27日沈易牧报警警察至现场时，系争房屋内有人居住，开门人自称系高宪成女朋友。结合沈易牧提供的该房屋2020年7月的水电费缴纳情况，系争房屋直至2020年7月27日一直有人居住使用。高宪成亦表示其2020年7月将钥匙放至系争房屋窗台，可见在此之前系争房屋的钥匙一直由高宪成控制。即使如高宪成所述其2020年5月迁出，其也没有将房屋移交沈易牧，也未举证证明该期间房屋系沈易牧控制，故系争房屋仍然处于高宪成的控制之下，即使高宪成未实际居住，也是高宪成授权同意的人员居住。因此，沈易牧主张高宪成系2020年7月31日迁出，予以支持。关于争议焦点二，高宪成与吴某签订的《租赁合同》在沈易牧成为系争房屋产权人之前已经解除。从高宪成提供的聊天记录可以看出，高宪成与吴某在支付2019年12月至2020年2月房租时曾就修理费发生争议，约定2020年1月1日支付，但高宪成迟延至2020年1月3日支付，吴某未接收。吴某于2020年3月16日向高宪成发送《催交房租通知书》要求高宪成支付2019年12月18日至2020年3月17日、2020年3月18日至2020年6月17日的房租，高宪成仍未支付房租。根据高宪成与吴某签订的《租赁合同》的约定，高宪成应当按时支付租金及其他费用，如有违约拖欠，吴某有权收回该房屋，该约定赋予了吴某在高宪成拖欠房屋租金时享有合同解除权。吴某向高宪成发送《催交房租通知书》后，高宪成仍未支付房租，解除合同的条件成就，解除权人吴某行使合同解除权符合约定。吴某向高宪成寄送的《解除租赁合同通知书》于2020年3月22日被高宪成签收，故2020年3月22日通知到达时《租赁合同》解除。关于争议焦点三，房屋占有使用费、物业费及水电费的确定及负担。首先，高宪成与吴某签订的《租赁合同》解除后，高宪成继续占有系争房屋缺乏法律基础，损害了沈易牧作为物权人对该房屋的所有权，故沈易牧主张房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。对于房屋占有使用费的金额，沈易牧参照高宪成与吴某之间的《租赁合同》的租金5,000元予以确定，并无不当，亦予支持。其次，高宪成与吴某签订的《租赁合同》中约定物业费系由吴某支付，租金5,000元中应当已经包含了物业费的成本在内，故沈易牧主张的房屋占有使用费参考租金标准时，已经考虑到了物业费的成本，沈易牧另行主张物业费系重复计算，不予支持。最后，对于沈易牧缴纳的水电费，根据高宪成与吴某之间的《租赁合同》约定水电费应当由高宪成负担，根据沈易牧与吴某之间的《上海市房屋买卖合同》的约定系争房屋转移占有前未支付和未结算的费用由吴某承担。在沈易牧成为系争房屋产权人之前的水电费沈易牧虽已缴纳，但合同具有相对性，此前双方之间并不存在合同关系，沈易牧直接向高宪成主张该部分水电费缺乏法律依据，一审法院不予支持。高宪成与吴某之间就合同解除后的租金及水电等费用结算应当由高宪成与吴某另行处理，沈易牧可根据其与吴某之间的《上海市房屋买卖合同》向吴某另行主张处理。根据沈易牧提供的缴纳水电费的情况，2020年5月1日至2020年7月31日水费为195元、电费为558.20元，合计753.20元。沈易牧系2020年4月28日成为系争房屋的产权人，水电费系按月统计无法精确到每日，故一审法院结合2020年4月的水电费缴纳情况酌情确定高宪成自2020年4月28日至迁出之日的水电费金额为775元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，于二〇二〇年九月三十日作出判决：一、高宪成于判决生效之日起十日内支付沈易牧房屋占有使用费15,000元；二、高宪成于判决生效之日起十日内支付沈易牧水电费775元；三、驳回沈易牧的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取计164元，由沈易牧负担67元，高宪成负担97元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案纠纷实系被上诉人沈易牧作为系争房屋所有权人主张上诉人高宪成无权占有系争房屋，并主张其返还占有利益、赔偿损失，前者为系争房屋占有使用费，后者为沈易牧代付的水电费。本案二审争议焦点为：高宪成搬离系争房屋的时间；高宪成是否曾无权占有系争房屋，并因此需要向沈易牧支付占有使用费及水电费。据查明事实，2019年9月15高宪成与系争房屋原所有权人吴某就系争房屋签订租赁合同，租期自2019年9月18日至2020年9月17日，高宪成据此占有、使用系争房屋。高宪成虽称其于2020年5月10日搬离系争房屋，但未能提交证据证明其曾与吴某或沈易牧办理过交接手续，该事实主张不成立。在无其他证据证明交接时间的情况下，一审法院结合：（1）2020年7月27日出警记录关于系争房屋居住情况的记载；（2）2020年7月系争房屋实际发生的水电费金额；（3）高宪成自述于2020年7月将钥匙置于系争房屋窗口；（4）沈易牧认可高宪成于2020年7月31日搬离系争房屋的事实，认定高宪成于2020年7月31日搬离系争房屋，依据充分，应予维持。高宪成上诉主张吴某于2020年3月13日同意继续履行租赁合同，故双方租赁合同并未解除。对此，本院认为，双方继续履行租赁合同，则高宪成应当履行合同项下支付租金的义务。根据查明事实，高宪成欠付2019年12月18日至2020年3月17日的租金并逾期支付2020年3月18日至2020年6月17日的租金，吴某于2020年3月19日向高宪成发送书面催交通知，催告其在合理期间内支付租金，否则将行使合同解除权。高宪成收到通知后仍未支付租金构成根本违约，吴某有权行使合同解除权。吴某向高宪成寄送《解除租赁合同通知书》，该通知查于2020年3月22日被签收，高宪成与吴某之间的房屋租赁合同关系应于该日解除，此后高宪成占有使用系争房屋缺乏合法依据。2020年4月28日沈易牧变更登记为系争房屋产权人，依法享有系争房屋的物权权利，其要求无权占有人高宪成搬离系争房屋并返还占有利益、赔偿损失，显属于法有据。高宪成于2020年7月31日搬离系争房屋，则其应当向沈易牧支付2020年4月28日至2020年7月31日系争房屋的占有使用费及沈易牧代付的水电费。一审法院参照高宪成与吴某约定的租金标准计算占有使用费，并以实际发生的水电费为基础酌情确定上述期间的水电费，在现有证据条件下，合理有据，本院应予维持。综上，高宪成的上诉请求缺乏依据，不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由高宪成负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月二十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……