江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣06民终71号 上诉人（原审被告）：江西创景置业有限公司，住所地江西省鹰潭市工业园区，统一社会信用代码91360600784145282P。 法定代表人：骆光耀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩鹭，江西华星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏，江西华星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司鹰潭分行，住所地江西省鹰潭市月湖区环城西路1号，统一社会信用代码91360600491671027A。 负责人：李强，该行行长。 委托诉讼代理人：汪荣农，江西鹰翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏翠霞，江西鹰翔律师事务所律师。 原审被告：韩涛，男，1972年8月11日出生，汉族，原住址江西省鹰潭市月湖区，现羁押于江西省鹰潭市看守所。 委托诉讼代理人：廖爱华，女，1946年9月11日出生，汉族，住江西省鹰潭市，系韩涛母亲。 原审被告：周文，女，1981年10月8日出生，汉族，住江西省鹰潭市。 委托诉讼代理人：高珍，江西骏华翼律师事务所律师。 上诉人江西创景置业有限公司（以下简称创景置业公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司鹰潭分行（以下简称工行鹰潭分行）、原审被告韩涛、周文金融借款合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 创景置业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决主文第三项，改判上诉人创景置业公司无需对原审被告韩涛的债务承担连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定“上诉人与韩涛在未征得被上诉人同意的情况下，擅自解除购房合同，导致正式抵押无法实现……”，属于事实认定错误，被上诉人在事实上已认可该解除购房合同的行为。在韩涛退出G82-2房屋后，该房屋在2013年6月14日由江XX、蒋XX购买，又在被上诉人处办理了按揭贷款，同样由创景置业公司提供阶段性担保，并且办理了预抵押登记。被上诉人同意为江XX、蒋XX办理按揭贷款及G82-2房屋预抵押登记的行为表明其认可上诉人与韩涛关于G82-2房屋的购房合同已解除，否则被上诉人应提出异议，并及时向被上诉人主张阶段性担保责任，而不是7年之后再向法院起诉。二、一审判决认定“在项目验收办理完初始登记后，由开发商协助购房者申请办理产权转移登记，再办理房产抵押登记，由开发商交付他项权证明给银行”同样属于事实认定错误，办理抵押权的责任在被上诉人。1.上诉人与被上诉人签订的《按揭贷款业务合作协议》第七条明确约定“……项目竣工后，应协助甲方（被上诉人）和借款人办理房产抵押登记手续……”在办理抵押登记程序中，工行鹰潭分行是义务人，创景置业公司仅仅是协助方。2.《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定“房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请”案涉房屋能否办理他项权证需由韩涛及被上诉人共同申请，上诉人没有权利及义务办好他项权证后交给银行。三、一审判决法律适用错误，上诉人的阶段性担保责任已解除以及不应无限期承担担保责任。1.上诉人的阶段性担保实质上是附解除条件的担保，针对被上诉人同意G82-2房屋由后续购房者按揭贷款购买并另行办理预抵押的行为，根据《中华人民共和国合同法》第45条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，被上诉人为案外人江XX、蒋XX就G82-2房屋办理按揭贷款行为意味着韩涛永远不可能就G82-2房屋办理正式抵押，属于不正当地阻止正式抵押登记的办理（条件成就），应当视为正式抵押登记的已办理，阶段性担保合同解除。2.被上诉人作为办理抵押权的义务人，在一审中曾提交案涉房屋已完成初始登记的证据，说明其已明知案涉房屋完成初始登记，但其不积极履行办理房产抵押登记手续的义务，也不要求韩涛履行相关义务，更未要求上诉人予以协助，应视为其放弃相应的权利。上诉人作为阶段性担保人，不可能由于被上诉人怠于履行合同义务而永久性的承担担保责任，这显然有失公平。综上，上诉人认为一审判决认定事实、适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，作出公正的判决。 被上诉人工行鹰潭分行答辩称：一审法院认定事实、适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人与韩涛未征得答辩人同意的情况下擅自解除购房合同，导致正式抵押无法实现，是从房管部门调取的证据所反映的客观事实。根据一审各方以及法院向房管部门申请调取的证据显示：2013年5月24日，由韩涛和上诉人创景置业公司单方申请，对本案购买的该房进行退房，理由是换购K206、R208房屋。2018年12月21日，由韩涛和上诉人创景置业公司单方申请将换购的商品房买卖合同注销备案。基于上述上诉人的违规行为，才导致房屋不能办理抵押登记手续。从头到尾，被上诉人从来没有向房管局出具任何材料，其退房时，答辩人毫不知情。上诉人在上诉状中推定被上诉人已认可该解除购房合同的行为没有任何依据和证据支撑。二、本案不存在任何解除抵押担保责任的情形。1.没有达到双方签订合同的约定解除情形。上诉人与答辩人和韩涛签订的《个人购房借款/担保合同》第二十二条约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十三条约定，保证为阶段性连带责任保证；保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任；但如本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人免除保证责任。本案房屋既未办理抵押登记，故而并没有达到合同约定的解除连带担保责任的条件。2.本案也不存在任何解除担保责任的法定情形。上诉人作为公司法人，其在合同担保人处盖章，并单独向答辩人出具承诺书，其应当明知房屋不能办理抵押登记的后果，却仍然将韩涛所购房屋退房，二次出售，此不利后果应由上诉人自行承担。不论是上诉人创景置业公司两次卖给韩涛的房屋有没有被换购、有没有被收回，被上诉人是在办理银行贷款时将165万元银行贷款全部汇入创景置业公司的账户，也就是说开发商是已经收受了全部房款的。而韩涛两次购买、换购被注销的房屋已经被开发商收回，从形式上，如此处理的结果上诉人创景置业公司收了钱，且没有损失任何房屋。而假设上诉人把所有的购房款项全部退回韩涛，那么上诉人创景置业公司作为在贷款合同以及公司承诺函及其他材料多次盖章确认承担阶段保证责任的情形下，而且明知银行贷款未还清，上诉人应当清楚房屋不能办理抵押登记后，其应承担的法律后果。3.关于上诉人在上诉状中提及的被上诉人在一审中曾提交涉案房屋已完成初始登记的证据，以此说明被上诉人明知房屋已完成初始登记。被上诉人一审中提交的房管部门的相关证据是本案在诉讼过程中依法向房管局调取的证据，被上诉人是在诉讼过程中才知晓这些资料，并不能证实在当时已明知。 原审被告韩涛、周文均没有陈述意见。 创景置业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告韩涛、周文提前向原告清偿借款本金1,246,863.52元、利息17,941.14元，两项合计1,264,804.66元（其中2019年8月20日之前的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%确定，罚息利率在约定利率基础上加收30%；2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮30%确定，罚息利率在约定利率基础上加收30%；利息、罚息暂计至2020年5月4日，之后利息、罚息计算至被告实际清偿全部借款之日止）；二、判令被告韩涛、周文承担原告为实现债权产生的律师费3000元；三、判令被告创景置业公司对上述债务承担连带清偿责任；四、本案全部诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2007年10月27日，原告和被告创景置业公司签订按揭贷款业务合作协议，协议约定：被告创景置业公司开发的创景白露湾项目，由原告提供按揭贷款，在房屋他项权证未办妥之前，被告创景置业公司同意为借款人（购房户）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，被告创景置业公司协助原告和借款人办理房产抵押登记手续，在项目竣工后，应协助原告和借款人办理房屋抵押登记手续，并在房屋他项权证等交由原告保管等内容。2010年1月18日，被告创景置业公司和韩涛签订商品房买卖合同，合同约定，由被告韩涛购买被告创景置业公司开发的坐落在鹰潭市的房屋，为创景白露湾Ｇ82-1、Ｇ82-2栋，总价款3000000元，其中商业贷款1800000元。2010年1月20日，被告韩涛作为主申请人，被告周文作为配偶向原告申请贷款，被告韩涛、周文作为承诺人在原告提供的借款承诺书、抵押核实书上签字。2010年3月3日，被告韩涛为获取购房商业贷款和原告个人信贷业务中心签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告韩涛向原告借款165万元用于购买坐落于鹰潭市的房屋，借款期限为27年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%确定，被告韩涛以等额本息还款法偿还贷款。被告韩涛未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款卡，原告有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收付复利。罚息利率为合同约定贷款利率基础上加收30%。被告韩涛连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同和原告与被告韩涛之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告韩涛提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；被告韩涛用其购买的创景白露湾Ｇ82-1、Ｇ82-2栋别墅作为该笔贷款的抵押物，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管，抵押登记事项发生变化依法需要进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记，贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30日内或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵扣登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天内或贷款人要求的倒是时间内办妥正式抵押登记手续，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；被告创景置业公司作为担保人自愿为被告韩涛的全部债务承担连带保证责任，保证范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证人只有在同时满足正式抵押手续办理完毕及原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，才能免除保证责任。被告韩涛作为借款人和抵押人在合同上签字，被告周文作为抵押物共有人在合同上签字，被告创景置业公司作为保证人在合同上签章，2010年3月4日，抵押管理部门鹰潭市房地产信息中心在合同上盖章，经办人刘芳签字并加盖已设定抵押登记印章。签订合同后，原告于2010年3月4日向被告韩涛账户发放贷款165万元整。被告韩涛所购房屋未办理正式抵押登记。在合同履行过程中，被告韩涛未能按照合同约定按时分期偿还贷款。被告韩涛自2017年11月出现了第一次违约还款，截止至2020年5月4日，被告韩涛已经累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，借款本金1246863.52元，利息17941.14元。2011年2月22日，被告韩涛、周文协商离婚。创景白露湾Ｇ82-1、Ｇ82-2栋于2011年7月办理了初始登记，已符合办理产权转移登记的条件，但原告并未要求被告韩涛、周文、创景置业公司办理正式抵押登记手续及领取房屋他项权证。2013年5月，被告创景置业公司与韩涛协商将Ｇ82-1、Ｇ82-2房产换购Ｋ206、Ｒ208房产，被告创景置业公司提交资料申请撤销与被告韩涛的《商品房买卖合同》（合同编号为：201001180014号）备案手续，双方同时签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2013004659号，ＹＴ2013004662），将预抵押房产Ｇ82-1、Ｇ82-2房产变更为Ｋ206、Ｒ208房产，并由被告创景置业公司办理相应的抵押变更手续。2013年5月25日、6月13日，被告创景置业公司分别与苏Ｘ、苏ＸＸ和江ＸＸ、蒋ＸＸ签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2013005109号和ＹＴ2013005969），将Ｇ82-1、Ｇ82-2房产分别销售给苏Ｘ、苏ＸＸ和江ＸＸ、ＸＸ，并在原告下属四海支行处办理按揭贷款。 一审法院另查明，2014年6月12日，被告创景置业公司向原告发出承诺函，该承诺函表明被告创景置业公司开发的创景白露湾项目于2014年5月30日经综合验收合格，现已办理了交付使用，现将在该公司的33位购房户并在原告处办理了按揭贷款，为及时办理房产证和他项权证，完善原告的按揭贷款程序，根据房管部门办理房产证及他项权证手续，需要提取抵押在原告的按揭贷款户的《商品房买卖合同》。在此期间创景置业公司承诺对33户购房户提供阶段性连带担保责任，保证在办理完33户购房户的房产证和他项权证后，及时将他项权证交付给原告。被告创景置业公司提供的33户购房户中没有被告韩涛名字。原告根据被告创景置业公司提供的承诺函中的购房户名字，由被告创景置业公司工作人员通过邮政EMS以原告名义催促33位购房户办理抵押登记。另查明，2015年2月预告登记系统开始启用之前，办理按揭预抵押登记由开发企业单独提交资料进行办理。在项目竣工验收办理完初始登记后，由开发商协助购房者申请办理产权转移登记，再办理房产抵押登记，由开发商交付他项权利证明给银行。一审法院另查明，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；截至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。在诉讼中，被告创景置业公司提出鹰潭市房产管理局与本案有利害关系，要求追加鹰潭市房产管理局为本案第三人。 一审法院认为，本案争议焦点为：（一）被告韩涛在原告处的该笔贷款是否为被告韩涛、周文婚姻关系存续期间的夫妻共同债务；（二）被告周文在本案中承担什么责任；（三）被告创景置业公司是否应承担阶段性保证责任。征对焦点一，一审法院认为：原告与被告韩涛、周文、创景置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告提出被告周文在借款承诺书中签字，且向原告做出“目前为期房，待取得房屋所有权证后，和韩涛及时到房产交易管理所办理抵押登记手续，将房产抵押给原告”承诺，可以认定被告周文是共同借款人，属于夫妻共同债务。一审法院认为，夫妻共同债务是指夫妻双方合意举债或者其中一方为家庭日常生活需要所负的债务，故夫妻双方共同签名、夫妻一方事后追认或者有其他共同意思表示共负债务的，应认定为夫妻共同债务。在本案中，被告周文在《个人购房借款/担保合同》中只作为共同抵押人签字，并未在共同借款人一栏签字，且事后未追认该笔借款，况且在被告韩涛、周文离婚时，G82-1、G82-2房产未由被告创景置业公司交付给被告韩涛，且原告提供的证据不足以证明其主张，故该笔借款不应认定为被告韩涛、周文夫妻共同债务。征对焦点二，一审法院认为：根据原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》，被告周文在该笔借款中，只是作为G82-1、G82-2房产共有抵押人承担抵押责任，被告韩涛、创景置业公司协商将G82-1、G82-2退还给被告创景置业公司，更换被告创景置业公司开发的其他房屋这一行为，未征求被告周文的意见，且事后被告周文对上述行为未予追认，故被告周文的抵押责任免除，且原告只要求被告周文承担共同归还贷款的责任，并未要求被告周文承担抵押责任，故被告周文在本案中不承担责任。征对焦点三，一审法院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定被告创景置业公司只有在同时满足正式抵押手续办理完毕及原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，才能免除保证责任。但本案涉及的G82-1、G82-2房至今未办理正式抵押登记手续，且2013年5月、6月被告创景置业公司和被告韩涛在未征得原告同意的情况下，擅自解除购房合同。导致涉案房屋转售给他人，正式抵押登记无法实现，被告创景置业公司免除保证责任的前提条件无法成立，故被告创景置业公司不能免除阶段性保证责任。综上，原告根据《个人购房借款/担保合同》约定向被告韩涛履行了提供借款的义务，被告韩涛未按约定履行偿还借款本息的义务，对此应负全部责任，故原告诉请判令被告韩涛提前偿还借款本金及支付利息罚息、承担其为实现债权而支付的律师费请求，予以支持。因该笔借款不属于被告韩涛、周文婚姻关系存续期间的共同债务，且原告并未要求被告周文承担抵押担保责任，故原告要求被告周文共同提前偿还借款本息及罚息的诉请不予支持。被告创景置业公司提出造成预抵押权消灭是由于原告和被告韩涛造成，但被告创景置业公司并未提供证据证明对于该预抵押权消灭的过错在原告，且根据被告创景置业公司提供给原告的承诺函中要求办理正式抵押手续的33位购房户没有被告韩涛的名字，故其提出其不承担阶段性保证责任的辩解意见不予采纳，原告要求被告创景置业公司承担连带清偿责任的诉请予以支持。被告创景置业公司提出追加鹰潭市房产管理局为本案第三人的请求，因该请求与本案无关联，故被告创景置业公司该请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告韩涛应于本判决生效之日起七日内提前偿还原告中国工商银行股份有限公司鹰潭分行借款本金1,246,863.52元及利息17,941.14元（利息以借款本金1,246,863.52元为基数，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%确定，罚息利率在约定利率基础上加收30%；2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮30%确定，罚息利率在约定利率基础上加收30%；利息、罚息暂计至2020年5月4日，之后利息、罚息计算至被告实际清偿全部借款之日止）；二、被告韩涛应于本判决生效之日起七日内支付给原告中国工商银行股份有限公司鹰潭分行支付的律师费3000元；三、被告江西创景置业公司对被告韩涛的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被告韩涛追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹰潭分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,210元，保全费5000元，合计21,210元，由被告韩涛、江西创景置业有限公司负担。 二审期间，当事人均未向本院提交新证据。 二审经审理查明，创景置业公司与韩涛签订两份《商品房买卖合同》，将预抵押房产G82-1、G82-2房产变更为K206、R208房产。2013年5月25日、6月13日，创景置业公司分别与苏X、苏XX和江XX、蒋XX签订《商品房买卖合同》，将G82-1、G82-2房产分别销售给苏X、苏XX和江XX、蒋XX。G82-1房产由苏X、苏XX将房屋全款一次性支付给创景置业公司，G82-2房产由江XX、蒋XX在工行鹰潭分行下属四海支行处办理按揭贷款167万元。创景置业公司与韩涛虽对房产进行换购，但双方均未就所换购的K206、R208房产办理相应的抵押登记手续。在二审调查中，创景置业公司称其将R208房产交付给了韩涛，另解除了与韩涛签订的K206房产的房屋买卖合同，并将购房余款100万元直接退还给韩涛。 二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于创景置业公司是否应当承担保证责任的问题，工行鹰潭分行、韩涛和创景置业公司在《个人购房借款/担保合同》约定只有在同时满足正式抵押手续办理完毕及工行鹰潭分行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，才能免除保证责任，因此，《个人购房借款/担保合同》属于附解除条件的合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案涉及的G82-1、G82-2房产在换购之前未能办妥正式抵押登记手续，且2013年5月、6月创景置业公司和韩涛在未征得工行鹰潭分行同意的情况下，擅自解除购房合同，导致涉案房屋转售给他人，正式抵押登记无法实现，故创景置业公司解除保证责任的条件未成就，创景置业公司应当承担保证责任。 关于创景置业公司上诉提出，工行鹰潭分行同意为江XX、蒋XX办理按揭贷款及G82-2房屋预抵押登记的行为表明其认可创景置业公司与韩涛关于G82-2房屋的购房合同已解除。本院认为，创景置业公司作为保证人，在其与韩涛解除购房合同、另行出售涉案房产时，应当及时将相关情况明确告知工行鹰潭分行，但是创景置业并未履行其告知义务，对此创景置业公司存有过错。在创景置业公司与韩涛将G82-1、G82-2房产换购成K206、R208房产时，创景置业公司未将此事告知工行鹰潭分行；在解除与韩涛之间的K206房产的购房合同并将购房款余款退回给韩涛时，创景置业公司亦未告知工行鹰潭分行。故本院认为，创景置业公司认为工行鹰潭分行为江XX、蒋XX办理G82-2房屋按揭贷款中未对抵押房产尽审核义务，并以此作为免除其保证责任的理由与合同约定不符，该主张显然不成立，且经本院二审调查，目前的工行鹰潭分行信贷系统无法识别两人以上就同一房产进行抵押的情况。另外对于创景置业公司、韩涛另行处置G82-1房屋的行为，创景置业公司并没有提交证据证明工行鹰潭分行对此事是知情并认可的，因此创景置业公司认为其已免除保证责任的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人创景置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,210元，由上诉人江西创景置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张水才 审判员  汪险峰 审判员  刘 静 二〇二一年二月二十五日 书记员  陈 娟