山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终434号上诉人（原审原告）：谷开兴，男，1978年10月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：商静，山东齐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姣，山东齐华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南天保益康物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙延才，总经理。委托诉讼代理人：葛晓威，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：济南益康置业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王忠本，总经理。委托诉讼代理人：葛晓威，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人谷开兴因与被上诉人济南天保益康物业管理有限公司（以下简称天保益康物业公司）、原审第三人济南益康置业发展有限公司（以下简称益康置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。谷开兴上诉请求：1.依法撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初5171号民事判决书，发回重审或依法改判支持谷开兴的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由天保益康物业公司承担。事实和理由：一、一审法院在本案证据认定上前后矛盾，天保益康物业公司应当赔偿谷开兴的停车损失。谷开兴提交的2020年4月2日出具的车位费收据照片系天保益康物业公司当日出具后由谷开兴拍摄，内容清楚，并显示2号楼前17号车位费200元，并提交了同一时间段的微信扫码付款交易记录，虽原件因保存不当内容已显示不清楚，但有明显的书写印迹及收据编号9675832显示这与拍摄原件照片中的收据编号9675832一致，证据上能够相互印证，符合《最高院关于民事诉法证据的若干规定》，谷开兴提交的照片也符合《中华人民共和国民事诉讼法》第70条第一款规定“提交原件或原物有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”复制品作为民事诉讼法上的概念，包括在原件基础上抄录、复印、拍照、扫描等形成的。同时结合谷开兴提交的天保益康物业公司电脑系统档案记录中谷开兴交费至2020年6月的照片事实，故此，根据上述规定及关联证据能够证明谷开兴已交纳了2020年5－6月200元车位费的事实，但一审法院仅对收据原件进行形式审查，不结合其它证据和事实判断，对收据不予采信有违事实和法律。同时对谷开兴提交的天保益康物业公司电脑系统档案记录中谷开兴交费至2020年6月的照片事实又予以采信，前后矛盾。谷开兴作为17号车位的交费使用人，在按天保益康物业公司要求连续交纳600元费用后，天保益康物业公司不尽服务管理之责，导致谷开兴及授权车辆无法停车这是必然的损失，天保益康物业公司收费后未提供服务应当依法予以赔偿。二、在一审诉讼中关于17号车位的使用天保益康物业公司未作出否认的意思表示，谷开兴也从未提出过清退的意思表示，谷开兴与天保益康物业公司的车位使用关系一直存续，谷开兴无需提交相关证据再予以证明，法院应当依法予以认定。天保益康物业公司在一审庭审中提交的相关证据及自述中认为，其2019年9月1日退出药山康城小区，将小区交由山东三箭物业管理有限公司（以下简称三箭物业公司），只是将一枚收费行政章交由目前在该小区实际提供物业服务的三箭物业公司使用，物业工作人员、财务人员均是三箭物业公司的工作人员，故谷开兴提交的与案件事实相关联的物业公司工作人员录音通话记录，天保益康物业公司不认可是其工作人员，也是对转让物业事实工作人员系挂名天保益康物业公司事实的确认，同时庭审中谷开兴也提交了该录音证据的原始载体，两份通话记录相互关联相互印证也与案件争议事实关联。但一审法院却对上述通话记录的完整性、客观性、与案件的关联性不予审查而妄下结论，明显与《最高院关于民事诉讼法证据规定》关于视听资料证据的理解与适用相违背。一审中，天保益康物业公司一直认可谷开兴系17号车位的长期使用人从未进行过变更，谷开兴也从未提出过清退，双方的车位使用关系持续存在，物业服务过程中，物业公司工作人员的个人行为天保益康物业公司明确不予认可，也就是说天保益康物业公司并非否认谷开兴持续使用17号车位的事实及交费的事实，但一审法院却不予认定与庭审事实不符。三、通过一审庭审过程中天保益康物业公司提交的2015年1月1日与济南市天桥区药山街道办事处张庄社区居民委员会（以下简称张庄居委会）签订的《物业管理合同》及2019年8月28日与三箭物业公司签订的《协议》，至此谷开兴才知悉天保益康物业公司在未经过任何法定程序和业主公示程序将所在小区物业自行转让，三箭物业公司挂名天保益康物业公司进行物业管理收费，严重侵犯包括谷开兴在内的广大业主权利。《协议》第三条小区管理方式2、小区的财务管理工作由三箭物业公司自行负责，各项收入、支出资金均通过天保益康物业公司给三箭物业公司开设的单独账号进行核算，于2019年8月31日正式交接，天保益康物业公司将预收物业费、电费、停车费（清退车辆由天保益康物业公司退费）全部移交三箭物业公司。同时在包括谷开兴在内的广大业主不知情的情况下，第三人作为开发商委托的前期物业又如何变更为张庄居委员会成为委托方，将药山康城委托给天保益康物业公司管理。且纵观整个《物业管理合同》第二条、第五条，中谷开兴才知悉药山康城小区均无关于规划车位及车位收费事宜，谷开兴所使用车位为小区公共区域。可见在天保益康物业公司服务长达11年之久的物业管理服务过程中，天保益康物业公司占用广大业主的公共区域自行划定车位违法收费，中饱思囊，严重侵犯了包括谷开兴在内的广大业主权利，故此天保益康物业公司对上述车位无权收取谷开兴的车位租赁费，更应当予以返还。而一审法院对上述事实却不予审查以此作出认定有违《物权法》及《物业管理条例》等相关规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，对天保益康物业公司提交的证据不加深入审查而是以结案为目的判决，不但侵害了包括谷开兴在内的广大业主的合法权力，也助长了物业公司恃强凌弱的歪风邪气。天保益康物业公司只是为业主提供管理服务的“管家”，现在却凌驾于业主之上在无任何授权和法律依据下，违法收费、乱收费、不尽管理之责。请求二审法院依法查明事实并对事实重新进行认定,撤销原判、发回重审或予以改判。天保益康物业公司辩称，1.针对谷开兴要求赔偿停车损失问题。天保益康物业公司对于谷开兴在其他地方停车并不存在过错，而且谷开兴提交的关于谷开兴停车的收据与本案不具备关联性，一审当中予以认定。目前谷开兴并不在药山康城小区居住，即使目前17号车位不被谷开兴实际使用，也不必然导致谷开兴其他的停车损失。所以天保益康物业公司无需对其承担赔偿责任。2.谷开兴在药山康城小区收房后确系租赁了该小区17号车位，但在其实际使用并缴纳费用一年之后，由谷开兴本人转租给了同小区的业主孙德胜使用，此后一直由孙德胜实际使用。该小区的车位使用系统是与业主办理租赁车位时领取的蓝牙设备相关联的，通过该蓝牙设备与小区岗亭的感应系统通过蓝牙感应即可进入小区。每个车位只有一台蓝牙设备，而且具有唯一性，不可复制性。谷开兴将车位转租给孙德胜的同时，将该蓝牙设备提供给了孙德胜，所以孙德胜能够使用该设备多年。且一审中谷开兴坚称并未将车位转租，但并未提供相关证据，也没有提供蓝牙设备，证明其所述事实。综上，该车位系由谷开兴转租给孙德胜个人之间的纠纷，与本案的天保益康物业公司及第三人无关。谷开兴一审中提供的谷开兴车位费缴费单据仅显示2010年的缴纳情况，并未提供其后年份的缴纳单据，同样可以证明此车位是由谷开兴个人转租给孙德胜的，并由孙德胜实际使用，缴纳费用，谷开兴不掌握转租期间的交费单据情况。益康置业公司述称：同天保益康物业公司的答辩意见。谷开兴向一审法院起诉请求：1.依法判决天保益康物业公司服务的天桥区药山康城小区物业服务区域内2号楼前17号车位（由东往西）承租人为谷开兴并由谷开兴继续承租使用；2.依法判决天保益康物业公司返还重复收取的物业费201.6元；3.依法判决天保益康物业公司赔偿停车损失2400元；4.诉讼费等由天保益康物业公司承担。一审法院认定事实：谷开兴系济南市天桥区知青路6号药山康城2号楼4-502号房屋权利人，药山康城由益康置业开发修建，2009年12月11日向谷开兴出具《房屋交接通知书》，后谷开兴办理入住手续。2009年12月21日谷开兴与天保益康物业公司签订《物业管理合同》，约定不得占用本物业共用部位、共同设施设备或改变其使用功能；交通车辆停放，车辆停放为本物业区域内的机动车辆及非机动车辆于车位及车棚的停放；车位及其使用管理服务费用按政府有关规定执行等事项。合同签订后，2010年8月28日天保益康物业公司收取谷开兴人民币50元，为其办理停车卡1张，同时收取其车位费320元。2020年3月27、28日收取谷开兴2020年1至4月的车位费400元。2019年9月20日天保益康物业公司收取谷开兴2019年7至12月的物业费、2020年3月18日收取2019年9至12月的物业费、2020年3月26日收取2020年4至8月的物业费、2020年6月8日收取2020年7至12月的物业费，累计重复收取物业费201.6元。以上物业费、车位费收据均加盖有天保物业公司药山康城物管部公章。谷开兴与天保益康物业公司未就车位租赁及使用等事项签订书面协议，但双方均认可谷开兴在办理入住手续后租用了该小区的17号车位，后谷开兴不在该小区居住，就将该车位借给案外人孙德胜使用。关于车位的使用，谷开兴主张，天保益康物业公司为谷开兴办理了17号车位的登记手续，谷开兴进门刷卡道闸起车辆进入，后天保益康物业公司更换道闸系统改为蓝牙识别车辆，但后来因各种原因，蓝牙基本处于停用状态，谷开兴的蓝牙设备已损坏丢失，但未转让他人使用。而且档案记载的该车位租赁使用人一直为谷开兴，谷开兴也在正常交费，未向物业办理车位的清退手续，说明双方的租赁关系一直存在，故该车位应由谷开兴使用。天保益康物业公司则主张，2009年谷开兴入住后，天保益康物业公司为谷开兴办理了车位登记等相关手续。谷开兴在使用了一段时间车位后将车位转租给同小区的业主孙德胜，并将蓝牙设备提供给该业主孙德胜使用，该蓝牙设备并非与车主的个人车牌号关联，车辆进行蓝牙识别即可进入小区，所以谷开兴转租后并不需要到物业公司进行蓝牙设备的登记及车牌号变更手续，该蓝牙设备具有唯一性不可复制，故只需将蓝牙交付转租方即可在该车位进行停车。该车位的租赁费即使他人交纳，物业开具收据的交款人均为谷开兴。该转租行为自始至终均是谷开兴的个人行为，在天保益康物业公司退出药山康城小区之前对该情况并不知情，且车位费用一直由转租方孙德胜交至天保益康物业公司退出之前，谷开兴索要车位的诉求与天保益康物业公司无关。另外，谷开兴提交以下证据：1、天保益康物业公司电脑系统档案登记照片1张，证明17号车位由谷开兴（2号楼4-502）长期固定使用及已交费至2020年6月的事实；2、收据1份，证明谷开兴2020年4月2日交纳了5至6月份的车位费200元，但该证据原件虽加盖了天保益康物业公司药山康城物管部的公章，但无任何书写内容；3、山东鲁商物业服务有限公司出具的2020年9月10日至2021年9月9日的车位服务费1800元的专用收款凭证，证明谷开兴因租赁车位无法停车而外出停放，造成经济损失2400元（另外600元系交纳给天保物业2020年1至6月的车位费）。4、录音2份，证明天保益康物业公司拒收谷开兴2020年下半年的车位费。2015年1月1日天保益康物业公司（乙方）与济南市天桥区药山街道办事处张庄社区居民委员会（甲方）签订《物业管理合同》，约定甲方委托乙方对药山康城实行专业化、一体化物业管理，合同期限自2015年1月1日至2020年12月31日，多层按每平方米建筑面积0.45元、小高层0.85元收取物业费等事项。上述合同于2016年1月15日在济南市天桥区住房保障和房产管理局备案。2019年8月28日天保益康物业公司（甲方）与三箭物业公司（乙方）签订《协议》，约定：因药山康城项目（原山东瑞康置业有限公司所有，原山东瑞康置业有限公司原为济南益康置业发展有限公司全资子公司）已由济南益康置业发展有限公司以转让原山东瑞康置业有限公司全部股权的方式转让给山东三箭房地产开发有限公司，2014年1月26日济南益康置业发展有限公司与山东三箭房地产公司双方签订《药山康城项目合作备忘录》中第六条，关于物业管理公司双方协定在子公司转让之后，由乙方自行选定前期物业管理公司进行该已建商品房的物业管理工作。甲方保住筹措物业公司的顺利撤出。所以再由甲方实施物业管理已不妥当，影响业主与真正物业开发人的沟通和物业问题解决；2015年1月1日甲方与济南市天桥区药山街道办事处张庄居民委员会签订的《物业管理合同》（以下简称原合同）中约定的甲方权利、义务和责任自本协议生效之日起由乙方全部承接，本协议另有约定的除外；本协议生效后，乙方对外仍以甲方名义对小区提供物业服务，除本协议外，甲方不直接参与小区物业服务的任何管理，小区的财务管理工作由乙方自行负责，各项收入、支出资金均通过甲方给乙方开设的单独账号进行核算，于2019年8月31日正式交接，甲方将预收物业费、电费、停车费全部移交乙方；为方便对小区的管理，甲方提供给乙方一枚经甲方备案的药山康城项目物管部章，除小区物业管理及向业主追偿物业费等事项使用外，乙方不得用作他途；自2019年9月1日起，因药山康城小区物业管理发生的一切纠纷均由乙方负责，因此产生的一切债务均由乙方承担，若甲方因此遭受损失，甲方的损失部分由乙方承担，甲方有权向乙方追偿。上述合同未到相关部门予以备案，亦未向药山康城小区业主公示。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该条例第五条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。本案中，谷开兴与天保益康物业公司签订有《物业管理合同》，且该合同在济南市天桥区住房保障和房产管理局予以备案，故该合同合法有效。天保益康物业公司虽与三箭物业公司另签有协议，但该协议未到相关部门备案，亦未向小区业主公示，且天保益康物业公司未提交证据证实三箭物业公司的独立法人资格，谷开兴提交的物业费、车位费的收据中均加盖有天保益康物业公司的公章，基于上述行为，天保益康物业公司依法对外承担相应法律责任，故谷开兴因物业服务合同提起诉讼，诉求天保物业承担责任，于法有据，天保益康物业公司主体适格。谷开兴与天保益康物业公司虽未就车位使用另行签订书面协议，但谷开兴提交的证据可以证实17号车位一直由其租赁使用，天保益康物业公司未予否认，且适时收取谷开兴交纳的车位费，可见双方已形成事实的合同关系，故对17号车位的使用和承租权利无须一审法院予以确认。关于承租的期限，因双方均未提交证据予以证实，一审法院无法认定。现谷开兴诉求天保益康物业公司服务的天桥区药山康城小区服务区域内2号楼前17号车位承租人为谷开兴并由谷开兴继续承租使用，证据不足，一审法院不予支持。谷开兴提交的天保益康物业公司电脑系统档案登记照片，天保益康物业公司虽有异议，但未提交证据反驳对方的证明目的，故一审法院予以采信。谷开兴提交的已交纳2020年5至6月份车位费的收据原件内容空白，不符合法律规定的证据的形式要件，一审法院不予采信。谷开兴提交的山东鲁商物业服务有限公司出具的专用收款凭证，一审法院无法确认该证据与本案的关联性，故不予采信。谷开兴提交录音2份，但未提交其他证据予以佐证，天保益康物业公司对该证据真实性又不认可，一审法院对录音中通话双方的身份无法核实，对证据的合法性无法确认，故不予采信。天保益康物业公司重复收取谷开兴的物业费201.6元，于法无据，应予返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第五条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、济南天保益康物业管理有限公司于判决生效之日起10日内返还谷开兴物业费201.6元；二、驳回谷开兴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由济南天保益康物业管理有限公司负担。二审中，谷开兴提交：扫二维码付款－物业凭证1份、一审提交的收据照片原始载体，并称收据照片原始载体中的时间与照片时间和付款时间一致。以证明谷开兴已交纳2020年5、6月份车位费的事实及天保益康物业公司未尽到服务和管理职责，按照民法典的规定，应当承担民事责任。天保益康物业公司、益康置业公司质证称，对付款凭证真实性及证明目的不予认可。该付款凭证为打印件，且内容并未显示收款方的具体信息，无法证明是由天保益康物业公司收取了该款项；对原始载体的真实性及证明目的均不予认可。因该电子证据与谷开兴一审中提交的收据原件无法核对一致，一审中谷开兴提交的该编号的原件全部为空白，且该收据可复制性较强，并不能证明该收据是由天保益康物业公司所出具。本院认为，谷开兴提交的2020年5、6月份车位使用费收据原件虽显示为空白，但经辩认可以看出有书写痕迹，谷开兴提交的收据照片原始载体、付款凭证相互印证，可以证实谷开兴交纳了2020年5、6月份17号车位的使用费。经审理，本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，1.谷开兴交纳了2020年5、6月份17号车位的使用费。2.天保益康物业公司出具书面《情况说明》，载明涉案17号车位已出租给孙德胜。本院认为，谷开兴与天保益康物业公司未就涉案17号车位的租赁使用事项签订书面协议，谷开兴亦未提交证据证实车位租赁使用期限，谷开兴提交的证据只能证实其交纳车位使用费至2020年6月份。目前，谷开兴并非涉案17号车位的实际使用人，双方不存在事实租赁合同关系，故谷开兴要求确认其系涉案17号车位的承租人及继续承租使用该车位，本院难以支持。谷开兴要求天保益康物业公司支付停车费损失，但提交的证据不足以证实其主张，一审法院未予支持并无不当。一审法院已对天保益康物业公司与三箭物业公司之间签订《协议》的相关情况作出认定，谷开兴上诉所提天保益康物业公司占用公共区域自行划定车位违法收取车位租赁费应予返还问题，与本案争议无关，一审未予审查并无不当。综上所述，谷开兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谷开兴负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二一年二月二十四日书记员  马 晴