广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7738号上诉人（原审原告）：李宝莲，委托诉讼代理人：张运云，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：利金倩，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：杨娟，上诉人（原审被告）：龙成华，两上诉人共同委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所实习律师。上诉人李宝莲因与上诉人杨娟、龙成华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李宝莲上诉请求：一、依法撤销一审判决第二、三项；二、依法改判杨娟、龙成华向李宝莲支付违约金100万元；三、依法改判杨娟、龙成华向李宝莲支付逾期付款滞纳金3.04万元（以200万元为基数，按照每日万分之四的标准，自2018年12月26日起计算，暂计算至2019年2月1日，实际计算至债务清偿完毕之日止）；四、改判杨娟、龙成华向李宝莲支付前期律师费1万元及后期提成律师费（李宝莲胜诉金额或者实际收回利益100万以下的按照9%提成，超过100万部分按照15%提成）；五、本案诉讼费、保全费全部由杨娟、龙成华承担。事实和理由：一、一审法院关于涉案房产的交易价格认定错误。二、本案房地产买卖是一个基础事实，其实质上是李宝莲对《协议》权利的主张，一审法院单纯将其作为普通房屋买卖合同纠纷审理属于适用法律错误。三、一审法院一方面认定《协议》内容合法有效，应当全面履行约定的义务，一方面又对《协议》中约定的违约金从100万调整到60万，对律师费等诉讼成本不支持，法律逻辑存在严重矛盾。四、《协议》约定违约金100万并不属于过高，相反还不足以弥补李宝莲的损失。五、一审法院对《协议》约定的违约金支持了60万，但对《协议》中约定的律师费等诉讼成本却一分不支持存在矛盾。六、退一万步讲，即便一审法院认为需要调整违约金，将其将至60万也不符合常理。综上所述,一审判决事实认定错误,法律适用错误,请求二审法院支持李宝莲的上诉请求。李宝莲补充上诉理由：1、因杨娟、龙成华违约并恶意不予退还定金，导致李宝莲因资金不足导致未能购得住房，现涉案房产所在小区的房价大幅上涨，涉案房产的价格己上涨了约200万元，造成李宝莲等同损失了约200万元；2、因杨娟、龙成华的原因破灭了李宝莲的购房计划，迫使李宝莲不得不继续租房住并为此每月支出4000元的房租，自2018年12月至今额外支出了8.4万元的房租。3、律师费、诉讼费及财产保全费是因杨娟、龙成华恶意违约而导致李宝莲新产生的客观费用。上述这些费用都是因为杨娟、龙成华不按照协议内容付款而实际产生的，且《协议》中对此有明确约定，杨娟、龙成华是自愿签署的，律师费的提成部分也必将产生，无论从情理还是法理上考虑，杨娟、龙成华都应该支付。4、杨娟、龙成华恶意违约，应该从重判处。针对李宝莲上诉，杨娟、龙成华未发表答辩意见。杨娟、龙成华上诉请求：一、撤销一审判决中第二项判决，依法改判杨娟、龙成华向李宝莲支付违约金不高于30万元整；二、本案诉讼费由李宝莲承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋买卖合同无法继续履行主要是客观原因所致，并非杨娟刻意违约，一审法院判定杨娟、龙成华需向李宝莲支付违约金60万元明显偏高，有违公平合理原则。二、李宝莲并未举证证明其具体所受到的损失，基于公平合理的原则，二审法院应依法降低本案的违约金。综上，杨娟、龙成华认为一审法院对上述事实认定错误，适用法律不正确，一审法院判定杨娟、龙成华需承担违约金60万元明显过高，二审法院对此应予纠正，依法改判予以降低本案的违约金，以维护杨娟、龙成华的合法权益。针对杨娟、龙成华上诉，李宝莲未发表答辩意见。李宝莲向一审法院起诉请求：1、判令杨娟向李宝莲支付协议款200万元；2、判令杨娟向李宝莲支付逾期支付款项滞纳金3.04万元（自2018年12月26日起计算，暂计算至2019年2月1月，实际计算至债务清偿完毕之日止）；3、判令杨娟向李宝莲支付前期律师费1万元及后期提成律师费（李宝莲胜诉金额或者实际收回利益100万元以下的按照9%提成，超过100万部分按照15%提成）；4、龙成华对杨娟上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费由杨娟、龙成华承担；以上共计204.04万元。一审法院认定事实：2013年3月20日，深圳市房地产权登记中心向杨娟颁发《不动产权证》，确认杨娟××街道××路南侧XX新村××房的权利人，份额为100%。2018年8月29日，李宝莲（买方）与杨娟（卖方）签订了《房地产买卖合同》（编号：XXXX），约定：1、卖方将位于深圳市宝安区房产转让予买方，转让价格为300万元；2、买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，买方在签署本合同之日起5日内再向卖方支付定金95万元，前述定金交由居间方监管，即视为卖方收讫定金，该定金待第三方查验该物业产权清晰有效可转让后放于卖方；3、买卖双方协商一致约定付款方式为按揭付款。买方应于签署本合同之日起25日内付清首期房款140万元，买方应于首期房款交付之日起5个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方需无条件配合买方提交找签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；4、卖方同意预留1万元作为该物业之交房保证金；5、备注条款另约定：约定于2018年9月22日前到银行做资金监管，业主承诺宝中学位有效。2018年12月4日，李宝莲作为乙方，与作为甲方的杨娟签订《协议》，约定：鉴于甲、乙双方在2018年8月29日签订了关于深圳市宝安区房（房地产证号XX**）的《房地产买卖合同》，甲方未能按该《房地产买卖合同》的约定于限期内完成过户手续，甲方严重违约的事实，现经甲、乙双方协商决定解除前述《房地产买卖合同》并约定以下事项：第一条、甲方退还乙方购房定金壹佰万元整，并向乙方支付违约金壹佰万元整，合计贰佰万元整。第二条、约定期限付清折扣：前述“第一条”约定的定金及违约金如果在2018年12月25日23时59分前支付完毕（以资金到达乙方账户时间为准），则乙方给予甲方贰拾伍万元的折扣（即甲方实际只需支付定金及违约金共计壹佰柒拾伍万元整）。第三条、若甲方未能在2018年12月25日23时59分前付清前述“第二条”约定的壹佰柒拾伍万元，则甲方不能享受“第二条”约定的折扣，即甲方仍须按“第一条”的约定支付贰佰万元整。此外甲方须于2018年12月26日上午8点前把其名下的XX新村XX栋X座XX房（不动产号：粤20**深圳市不动产权第XXX号）免费提供给乙方使用，直至甲方按“第一条”的约定向乙方付清全部款项为止。第四条、如果截止2019年1月31日甲方仍末按前述“第一条”或“第二条”的约定付清全部款项的，乙方有权向标的房产所在地人民法院起诉甲方，由此产生的诉讼费、律师费、滞纳金（按应付金额万分之四每日的标准从2018年12月26日起计算）、误工费、精神损失费等均由甲方支付。第五条、乙方指定收款银行及账户开户银行：中国建设银行深圳市创业支行，银行账户XXXX，账户名称李宝莲。第六条、甲方配合乙方于2018年12月5日前到银行解除购房资金监管协议。2018年8月29日至8月31日，李宝莲分次向杨娟支付定金合计100万元，杨娟出具收据确认收到李宝莲支付的定金100万元。2019年1月21日，李宝莲作为委托人，案外人广东瀚泰律师事务所作为受托人，双方签订《委托代理合同》，约定委托人因本案委托受托人代理，签订合同时先支付律师办案费用10000元。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。李宝莲与杨娟签订的《房地产买卖合同》及《协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。李宝莲按照涉案《房地产买卖合同》的约定向杨娟支付了定金100万元，杨娟未按照合同约定的期限配合李宝莲办理涉案房产的过户，李宝莲与杨娟又签订《协议》对杨娟的违约责任作出约定，现李宝莲依据该《协议》约定要求杨娟承担违约责任，向李宝莲返还定金100万元并支付违约金100万元，杨娟抗辩称杨娟并非刻意违约，定金中的1万元尚在中介处，杨娟仅收取99万元定金，且李宝莲并无实际损失，故请求调低违约金。关于返还定金100万元的诉求，本案中，李宝莲与杨娟在《协议》中明确约定，杨娟应退还李宝莲定金100万元，现杨娟以只收取了定金99万元为由要求仅返还定金99万元，其抗辩无事实和法律依据，一审法院不予采纳，杨娟应依约向杨娟返还定金100万元；关于支付违约金100万元的诉求，杨娟抗辩称该约定过高，要求调低。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及李宝莲遭受的损失进行调整，考虑到交易期间深圳市二手房交易价格并未发生较大波动及李宝莲并未提供证据证明其遭受损失数额的事实，一审法院将违约金数额酌定为60万元，对李宝莲主张的多出部分，一审法院不予以确认。关于李宝莲主张杨娟向其支付律师费及后期提成律师费的诉求，一审法院认为，李宝莲主张的违约金已经足以弥补李宝莲损失，故一审法院对李宝莲该诉求不予支持。李宝莲要求龙成华对上述债务承担连带清偿责任的诉求，结合一审法院查明的事实，李宝莲在涉案交易期间多次与龙成华在微信中沟通协商，且龙成华也在涉案房产交易沟通微信群中，故龙成华对涉案交易系知情且参与的，出售涉案房产系杨娟及龙成华的共同意思表示，上述欠款应属夫妻共同债务，故李宝莲要求龙成华对上述债务承担连带清偿责任的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以确认。一审法院判决：一、杨娟、龙成华应于本判决发生法律效力之日起五日内向李宝莲返还定金100万元；二、杨娟、龙成华于本判决发生法律效力之日起五日内向李宝莲支付违约金60万元；三、驳回李宝莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11562元，由李宝莲负担2496元，由杨娟、龙成华负担9066元。保全费5000元，由杨娟、龙成华负担。案件受理费、保全费李宝莲已预交。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，涉案《房地产买卖合同》（编号：XXX）约定的转让价格为人民币400万元，一审对该事实查明有误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，杨娟与李宝莲因解除《房地产买卖合同》事宜签订《协议》，其内容是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规有关合同效力性的强制性规定，本院认定《协议》有效。《协议》对杨娟在履行买卖合同过程中的违约事实及其向买方承担返还定金并支付违约金等违约责任予以确认，杨娟在签订《协议》后未履行全部返还义务，再次构成违约。故本案在衡量违约金数额时，不仅应当考虑买方李宝莲因未能购买涉案房产造成的损失，还应综合杨娟在解除买卖合同后未在《协议》约定期限内向买方李宝莲返还其已支付的购房定金100万元这一违约行为的过错情况以及该违约行为给李宝莲造成的损失。另，杨娟主张约定违约金高于实际损失，该事实的举证责任在于杨娟一方，故对于杨娟、龙成华以李宝莲未举证证明其具体所受到的损失为由主张调低违约金，该上诉意见本院不予采纳。综上，一审酌定违约金数额60万元，处理不当，本院予以纠正。本院对于李宝莲请求杨娟、龙成华向其支付违约金100万元予以支持。关于滞纳金及律师费，因李宝莲未举证证明上述违约金不足以弥补该部分损失，其应承担举证不能的不利后果。综上，李宝莲的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；杨娟、龙成华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分有误，本院予以部分改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4784号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4784号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4784号民事判决第二项为：杨娟、龙成华于本判决发生法律效力之日起五日内向李宝莲支付违约金人民币100万元；四、驳回李宝莲的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11562元（李宝莲预交），由李宝莲负担231.2元，由杨娟、龙成华负担11330.8元；保全费5000元，由杨娟、龙成华负担。二审案件受理费13700元（李宝莲预交7900元，杨娟、龙成华预交5800元），由李宝莲负担1233元，由杨娟、龙成华负担12467元。杨娟、龙成华应于本判决发生法律效力之日起五日内向李宝莲迳付22997.8元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年二月二十四日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。