湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初6432号 原告：肖菲，女，1973年7月11日出生，汉族，住武汉市江岸区， 委托诉讼代理人：欧阳征一，湖北晨丰律师事务所律师。 被告：武汉市阿尔特教育咨询有限公司，住所地武汉市东西湖区海峡管理处新城七路西、革新大道北海峡科技创业基地1#研发楼5层办公1（5）。 法定代表人：张培新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江文斌，该公司监事。 原告肖菲与被告武汉市阿尔特教育咨询有限公司（以下简称阿尔特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告肖菲的委托诉讼代理人欧阳征一，被告阿尔特公司的委托诉讼代理人江文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖菲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告阿尔特公司将出租房屋恢复原状，并在7日内将出租房屋腾退后归还原告肖菲；3．被告阿尔特公司支付其拖欠的房屋租金245,000元（自2020年2月15日起计算，暂计至2020年9月15日止）直至被告阿尔特公司归还出租房屋为止；4.原告肖菲有权扣除所收取的房屋押金70,000元；5.被告阿尔特公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月8日，被告阿尔特公司为经营需要，与原告肖菲的全权代理人即其姐姐肖琳签订《房屋租赁合同》，承租原告肖菲所有的位于武汉经济技术开发区5R地块泰合百花公园C区8栋1层1、2室及2层1、2、3室共658.91平方米的房产。双方约定租赁期为五年，自2019年11月15日至2024年11月15日止，房屋租金每三个月支付一次，金额为2019年11月15日至2022年11月14日每月35,000元，2022年11月15日至2024年11月14日每月40,000元。合同还约定，被告阿尔特公司向原告肖菲支付房屋押金共计70,000元，如被告阿尔特公司逾期交付租金超过15日，则视为被告阿尔特公司单方解除合同，原告肖菲有权收回租赁房屋，并不予退还房屋押金。《房屋租赁合同》签订后，原告肖菲按照约定向被告阿尔特公司交付租赁房屋，被告阿尔特公司向原告肖菲支付了前三个月的租金105,000元及押金70,000元后，此后再未向原告肖菲支付房屋租金。原告肖菲向被告阿尔特公司多次追讨租金未果，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告阿尔特公司辩称，被告阿尔特公司因经营需要于2019年10月8日与原告肖菲签订《房屋租赁合同》，承租其位于武汉经济技术开发区泰合百花园C区8栋的房产用于教学使用，租赁期限5年。合同签订后被告阿尔特公司向原告肖菲支付押金70,000元和三个月租金105,000元。被告阿尔特公司租赁涉案房屋后进行了重新装修，装修工程于2020年1月下旬完工。2020年1月23日因武汉疫情防控需要，被告阿尔特公司所经营的幼教培训机构在2020年9月1日前不得开学，因此被告阿尔特公司直到2020年9月份才开始经营。因疫情属于不可抗力，导致所租房屋闲置7个月。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因疫情的发生属于不可抗力，导致所租的房屋闲置7个多月，被告阿尔特公司请求驳回原告肖菲的诉讼请求，减免闲置期间的房屋租赁费，继续履行后期房屋租赁合同。 本院查明：原告肖菲系武汉经济技术开发区5R地块泰合百花公园C区8栋1层1室、1层2室、2层1室、2层2室、2层3室（以下简称涉案房屋）登记所有权人。2019年10月8日，原告（出租方、甲方）肖菲与被告（承租方、乙方）阿尔特公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为教学使用，该房屋建筑面积685.91平方米；租赁期5年，从2019年11月15日至2024年11月15日；2019年11月15日至2022年11月14日年度，每月租金为35,000元不含税价；2022年11月15日至2024年11月14日年度，每月租金为40,000元不含税价；租房押金70,000元；房屋租金按每三个月缴纳一次，每三个月的最后十五日内为缴纳租金付款期；乙方须按时缴付租金，逾期15日则视为乙方单方面解除合同，甲方有权收回租赁房屋，乙方所缴纳押金不予退还等内容。原告肖菲姐姐肖琳作为其委托代理人在上述合同尾部签名。原告肖菲已依约将涉案房屋交付被告阿尔特公司使用，被告阿尔特公司已支付租房押金70,000元、2019年11月15日至2020年2月15日期间的房屋租金105,000元，此后被告阿尔特公司未支付租金。2020年1月23日，武汉因新冠疫情封城，涉案房屋因疫情防控原因未能营业。2020年9月21日，原告肖菲委托律师向被告阿尔特公司发送《律师函》，要求被告阿尔特公司在收到律师函的五日内立支付拖欠的房屋租金。2020年9月23日，上述《律师函》因被告阿尔特公司拒收而退回原告肖菲。原告肖菲认为被告阿尔特公司拖欠房租已构成根本违约，要求解除与被告阿尔特公司之间的《房屋租赁合同》。故原告肖菲诉至法院，请求依诉予判。庭审时，原告肖菲同意减免被告阿尔特公司疫情防控期间2个月的租金，被告阿尔特公司希望原告肖菲减免6个月的租金，双方协商无果。 另查明，2020年12月4日，本院向被告阿尔特公司送达本案起诉状副本。 本院认为，被告阿尔特公司未按期向原告肖菲支付房租，由此酿成本案纠纷，被告阿尔特公司应当承担相应违约责任。 关于合同解除问题，因2020年2月16日至今被告阿尔特公司未向原告肖菲支付房租，已构成根本违约，原告肖菲有权依法行使合同解除权，但应当依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定通知对方。因原告肖菲未能举证证明其已向被告阿尔特公司送达解除合同通知，故本院以原告肖菲向本院主张解除合同并向被告阿尔特公司送达起诉状副本之日即2020年12月4日为合同解除之日。原告肖菲要求解除双方于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。原告肖菲要求被告阿尔特公司将房屋恢复原状的请求，因原告肖菲未能举证证明其将涉案房屋交付被告阿尔特公司时房屋的状态，其要求恢复原状的请求本院不予支持。原告肖菲要求被告阿尔特公司在7日内腾退房屋的请求，因双方签订的《房屋租赁合同》已解除，该请求本院予以支持。 关于房屋租金，2020年2月16日至今被告阿尔特公司未向原告肖菲支付房租，因原告肖菲同意减免被告阿尔特公司疫情防控期间2个月的租金，故被告阿尔特公司应从2020年4月16日起按照每月35,000元的标准支付房屋租金至腾退完毕之日止。原告肖菲诉请超过本院核算的部分，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于房屋押金，因《房屋租赁合同》约定“乙方须按时缴付租金，逾期15日则视为乙方单方面解除合同，甲方有权收回租赁房屋，乙方所缴纳押金不予退还”，且2020年2月16日起被告阿尔特公司未依约支付租金，原告肖菲要求租房押金70,000元不予退还的请求，符合双方合同约定，且未违反相关法律规定，该请求本院予以支持。 综上，原、被告2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日起解除；被告阿尔特公司应将武汉经济技术开发区5R地块泰合百花公园C区8栋1层1室、1层2室、2层1室、2层2室、2层3室腾退给原告肖菲；被告阿尔特公司应从2020年4月16日起按照每月35,000元的标准支付房屋租金至腾退完毕之日止；原告肖菲有权不予退还被告阿尔特公司已支付的租房押金70,000元。驳回原告肖菲的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告肖菲与被告武汉市阿尔特教育咨询有限公司2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日起解除； 二、被告武汉市阿尔特教育咨询有限公司应于本判决生效之日起7日内将武汉经济技术开发区5R地块泰合百花公园C区8栋1层1室、1层2室、2层1室、2层2室、2层3室腾退给原告肖菲； 三、被告武汉市阿尔特教育咨询有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告肖菲支付房租，房租从2020年4月16日起按照每月35,000元的标准支付至腾退完毕之日止； 四、原告肖菲有权不予退还被告武汉市阿尔特教育咨询有限公司已支付的租房押金70,000元； 五、驳回原告肖菲的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6,026元，减半收取计3,013元，由被告武汉市阿尔特教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 熊 婧 二〇二一年二月十九日 书记员 范宇佳