云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终225号上诉人（原审原告）：李志军，男，1979年12月3日生，白族，住剑川县。上诉人（原审原告）：杨百梅，女，1982年1月29日生，白族，住剑川县。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：大理嘉逸投资开发有限公司，住所地大理市下关南涧路**附**，统一社会信用代码：915329015577998413。法定代表人：罗泽华，职务执行董事。委托诉讼代理人：张鹏宇，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和涛，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李志军、杨百梅因与上诉人大理嘉逸投资开发有限公司（以下简称嘉逸公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志军、杨百梅上诉请求：一、请求撤销（2020）云2901民初4322号民事判决；二、改判由被上诉人支付逾期交房违约金169586.38元、律师服务费6500元，合计176086.38元；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉及答辩理由：一、一审认定双方于2020年4月5日再次进行房屋交接，此时房屋已经符合合同约定的交付条件，认定事实有误。1.拟交付房屋存在质量问题：花园面积缩水，面积只有被上诉人承诺的一半；车位规划不合理，不具备家庭私人车位的便利性；部分墙体渗水，虽短暂修复，但未彻底解决。因为这些问题，双方多次协商沟通，被上诉人承诺整改，直至2020年9月28日才整改结束，上诉人于2020年10月10日接房，逾期违约金应计算至接房之日，共467天，每天363.14元，计169586.38元。2.嘉逸公司提出逾期违约金计算至2019年12月20日无事实和法律依据。因为在2019年12月20日嘉逸公司并未取得房屋竣工验收备案表，同时也没有取得房屋的测绘报告，也未提供住宅适用说明书和住房质量书。二、上诉人接房前未收到被上诉人的交房通知。一审诉讼过程中，上诉人才知道被上诉人的备案登记表在2020年1月23日完成，按照合同约定，在房屋具备合同约定的交付条件时，被上诉人需向上诉人出示证明文件，但被上诉人一直未向上诉人出示相关证明，责任不在上诉人。三、关于违约金是否分段计算的问题。合同约定清楚，逾期30天内是一种标准，逾期超过30天是另一种标准。本案房屋已逾期交付超过30日，应按全部房款的日万分之二计算违约金。嘉逸公司上诉请求：一、请求人民法院撤销一审判决，并依法改判由上诉人支付被上诉人违约金57376元（自2019年7月1日至7月30日止，按日支付总房款1815719元的万分之一的违约金5447元；自2019年7月31日起至2019年12月20日止支付总购房款1815719元的万分之二的违约金51929元，合计金额为57376元）。二、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉与答辩理由：一、原审法院认定上诉人逾期截止时间为2020年4月4日的事实认定错误，逾期截止时间应当为2019年12月20日。1.上诉人已于2019年11月18日履行接房告知义务，且应当具有相应的效力。上诉人的工程于2019年10月15日经建设单位、设计单位、监理单位及施工单位等进行了竣工验收且验收合格，客观上房屋已达到交付条件，符合双方签订的《补充协议》第八条房屋交付条件。因此，2019年11月18日发出的《接房通知》应当具有法律效力。《接房通知》中已明确办理接房日期为2019年11月20日至2019年12月20日，同时根据《补充协议》第8.5条的约定，房屋于2019年12月21日视为移交完毕，逾期截止时间应当为2019年12月20日。2.上诉人于2020年1月23日才取得政府部门的竣工验收备案意见，不应归责于上诉人。住建部门分别于2019年11月14日、12月20日下发通知，规定房地产企业不得代收代缴商品房住宅专项维修资金，房地产项目已足额缴存专项维修资金后，才可以出具《项目竣工验收报告》。缴纳维修资金的义务主体是业主，由于未足额缴纳维修资金才导致上诉人未能及时获得竣工验收备案表，不能归责于上诉人。3.根据《商品房买卖合同》中的约定，买受人对房屋进行查验，除地基基础和主体结构外的质量问题，由双方协商后出卖人进行修复，承担修复费用。条款约定出卖人有对房屋进行修复的义务，并未约定上诉人要承担逾期交付的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第8.4条已经明确约定验房后的房屋修复期间不视为逾期交付。因此上诉人对房屋的质量瑕疵问题有修复义务，但修复期间不视为逾期交房，房屋质量瑕疵问题与逾期截止时间无关联性，原审法院将房屋质量修复时间纳入逾期违约时间中与客观事实及双方的约定不符。二、原审法院认定逾期违约金的计算标准全部按日万分之二进行计算，上诉人不予认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房30日内按日万分之一计算，超过30日按日万分之二计算，按照逾期时间，分别处理（不做累加）。对于超过30天的逾期情形，应当分别适用两种情形，且不做累加。即应先适用逾期30日，按日计算支付全部房款的万分之一；随后，在根据逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，适用按日计算支付全部房款万分之二的违约金（因不做累加，应扣除前30天）。李志军、杨百梅向一审法院提出的诉讼请求：一、判令被告按总房款1815719元以每日万分之二的比例支付2019年7月1日起至2020年10月10日共计467天的逾期交房违约金169586.38元；二、判令被告赔偿原告因本案诉讼产生的律师服务费6500元；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实:2017年11月30日，二原告认购了被告开发的南麓77—04号房屋，并交付了购房款245719元。2018年2月2日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，主要约定：原告向被告购买位于大理市房屋，预测建筑面积157.46平方米，价款1815719元；商品房交付条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用、修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等。合同签订后，原告于当天向被告支付购房款300000元，同年2月12日，原告支付购房款1270000元。2019年10月15日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对嘉逸岭湾-南麓Ⅱ、Ⅲ期工程进行了竣工验收且验收合格；2019年11月21日，大理市住房和城乡建设局对该项目配套绿化工程进行了验收并于2019年11月21日验收合格。大理白族自治州住房和城乡建设局对该项目的消防工程进行了验收并于2019年12月9日验收合格。2019年11月18日，被告向原告发出《接房通知》。2019年12月6日，双方进行房屋交接，因房屋存在八个方面的问题，双方对此进行了记录，原告未接房。2020年1月23日，案涉房地产开发项目的竣工验收备案表获得审批。2020年4月5日，双方再次办理房屋交接，存在“1.车位较小，不好停车；2.入户门口道路积水；3.二楼主卧墙面开裂、空鼓；4.一楼书房渗水问题检查、水印处理。”原告仍未接房。2020年10月22日，双方办理了接房手续。原告因本案的诉讼支出律师服务费6500元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年6月30日，被告未在约定的期限内向原告交付房屋，承担逾期交房的违约责任。因被告在2019年11月18日前尚未取得涉案工程的竣工验收备案表而不具备交房条件，故被告于2019年11月18日向原告发出的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》并不能发生相应的法律后果。被告于2020年1月23日取得案涉房地产项目的竣工验收备案表，此时房屋才符合合同约定的交付条件。双方于2019年12月6日第一次交房时，原告对商品房进行查验，因房屋存在八个方面的问题，根据双方约定被告应负责修复，并承担修复费用、修复后再行交付。被告对房屋进行修复后，双方于2020年4月5日再次办理房屋交接，此时房屋已符合合同约定的交付标准，故违约金应计算至2020年4月4日。被告向原告逾期交房已经超过30日，依合同约定，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告作为出卖人应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，故被告应向原告支付自2019年7月1日起至2020年4月4日止共计279天的违约金101,317元（1,815,719元×2/10000×279天）。关于律师费问题，双方约定如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约，被告应承担律师费，故原告请求被告承担律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，一审予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决：一、被告大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李志军、杨百梅逾期交房违约金101,317元、律师费6,500元，合计107,817元。二、驳回原告李志军、杨百梅的其他诉讼请求。案件受理费3,436元，减半收取1,718元，由被告大理嘉逸投资开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明如下事实：2020年3月24日，嘉逸公司向业主邮寄送达《温馨提示》，通知要求业主再次办理交接房手续，该邮件于2020年3月26日签收。其余案件事实与原审认定一致。本院认为，关于案涉商品房交付时间及逾期交房天数的确定问题。合同约定的交房条件为“1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。”涉案商品房已取得测绘报告，而取得建设工程竣工验收备案时间为2020年1月23日，依据合同约定从2020年1月24日起案涉商品房具备交付条件。嘉逸公司虽于2019年11月18日向李志军、杨百梅发放《接房通知》，明确交房时间为2019年11月20日至2019年12月20日，但因该期间不具备交房条件，李志军、杨百梅有权拒绝接房。故嘉逸公司主张以2019年12月20日作为逾期交房截止时间，与上述合同约定不相符，本院不予支持。案涉商品房具备交房条件后，嘉逸公司于2020年3月24日向李志军、杨百梅发出《温馨提示》的邮件，告知办理交接房手续，业主收到该邮件的次日视为接房时间。嘉逸公司举证证实李志军、杨百梅收到《温馨提示》邮件的时间为2020年3月26日，本院依法确认本案逾期交房的截止时间从2019年7月1日起至2020年3月27日止,共计271天。一审认定逾期交房的违约金计算至2020年4月4日系认定错误，本院予以纠正。本案李志军、杨百梅提出房屋质量瑕疵于2020年10月10日处理完毕，应以上述日期作为交房时间的上诉主张，因合同约定，双方一致协商的质量问题须在一个月内维修完毕，维修期间不影响房屋的交付，维修超过一个月造成未接房的损失并不是本案中确定的逾期交房违约金的类型，且李志军、杨百梅未提交相应证据证实其造成具体损失，故对李志军、杨百梅的上诉请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金如何计算的问题。合同第十二条约定：“按照逾期时间，分别处理（不做累加）”。逾期30日内，按总房款的日万分之一承担违约金。逾期超过30日，业主有权解除合同，嘉逸公司承担违约金及相应的利息；业主要求继续履行合同的，合同继续履行，按总房款的日万分之二承担违约金。本案房屋已逾期超过30日，且李志军、杨百梅系要求继续履行合同。根据合同约定，逾期情形应分别按照不同的方式计算违约金且不做累加，即逾期30天按日万分之一计算，超过30天的按日万分之二计算。本案逾期交房天数为271天，依据合同约定违约金的计算方式为：（1815719元×1/10000×30天）＋（1815719×2/10000×241天）＝92964.8元。上诉人嘉逸公司关于逾期违约金的计算标准错误的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人大理嘉逸投资开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人李志军、杨百梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4322号民事判决；二、大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李志军、杨百梅支付逾期交房违约金92964.8元，律师费6500元，合计99464.8元；三、驳回李志军、杨百梅的其他诉讼请求；四、驳回大理嘉逸投资开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1910元，由大理嘉逸投资开发有限公司负担1165元，由李志军、杨百梅负担745元；二审案件受理费2740元，由大理嘉逸投资开发有限公司负担1049元，由李志军、杨百梅负担1691元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年二月二十五日书记员 吴杨旸