河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终670号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南豪盛商贸有限公司，住所地南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任公司总经理。委托诉讼代理人：康建平（公司员工），女，1963年6月22日出生，汉族，住南阳市宛城区，特别授权。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨毅行，男，2013年7月15日出生，汉族，住南阳市宛城区。法定代理人：杨振（系杨毅行父亲），男，1982年8月28日出生，汉族，住南阳市宛城区。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人杨毅行房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豪盛公司的委托诉讼代理人康建平、张伟，被上诉人杨毅行的法定代理人杨振，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪盛公司上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1302民初6244号民事判决第一项，改判豪盛公司按照每月60元的市场标准向杨毅行支付租金，不服金额25603元；2.依法撤销（2020）豫1302民初6244号民事判决第三项，改判支持豪盛公司的反诉请求，解除豪盛公司与杨毅行2016年2月21日签订的《商铺委托统一经营管理协议书》；3.诉讼费用由杨毅行承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本案豪盛公司与杨毅行签订的《商铺委托统一经营管理协议书》具有显著的委托法律特征，该协议书确立的不是租赁关系，是委托关系。2.一审法院判决缺乏事实依据。杨毅行所要求的租金标准不合法，且严重违背市场规律，显失公平。3.一审法院程序违法。《商铺委托统一经营管理协议书》第十二条约定争议解决的方式为仲裁，因此本案不属于人民法院的受理范围。4.一审法院判决缺乏法律依据。一审法院错误将委托关系认定为租赁关系，进而将返还购房款的约定认定为租金约定，以此做出判决不公。豪盛公司向法院提交的周边同区域商铺的租赁合同可以证实市场租赁价格为每平米65元左右。5.因本案实质上是一种委托合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，豪盛公司在一审中反诉请求应予以支持。杨毅行辩称，豪盛公司所说每月65元的市场价无依据。杨毅行与豪盛公司之间是租赁合同关系。双方签订的合同是豪盛公司拟定的制式合同，豪盛公司应按照合同履行。且杨毅行应得租金已得到一审法院两次胜诉判决所确定。豪盛公司系违约方，杨毅行不同意解除合同。虽然双方签订的协议中有仲裁相关表述，但约定内容为可选的条款，并非强制约定，且豪盛公司在一审法院开庭前并未就此项提出异议，一审法院程序合法。杨毅行向一审法院起诉请求：1.依法判令豪盛公司支付2019年3月22日至2020年8月21日，合计17个月的租金,每月2417元,共计41089元;2.判令豪盛公司按照合同约定承担违约责任支付违约金;3.诉讼费由豪盛公司承担。豪盛公司向一审法院反诉请求：解除2016年2月21日双方之间签订的《商铺委托统一经营管理协议书》。一审法院认定事实：2016年2月21日，杨毅行法定代理人杨振与南阳鸿德房地产开发有限公司签订了【南阳豪盛商贸】商铺认购协议，约定杨毅行购买位于南阳市人民路东侧的豪盛购物公园二层D008号商铺,合同约定该房建筑面积为9.64平方米,价格290000元。同日,杨毅行作为甲方、豪盛公司作为乙方、南阳鸿德房地产开发有限公司作为丙方签订《商铺委托统一经营管理协议书》,协议约定甲方为豪盛购物公园二层D008号商铺购买人,甲方自愿将该商铺托管给乙方豪盛公司招商及营运管理,期限为10年,并以乙方的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件,代收租金、代为交纳税金等应付费用并完成托管工作,乙方豪盛公司每月支付甲方商铺收益金为房屋总价款的10%，即2417元,乙方豪盛公司于每月30日将上月商铺收益金打入甲方指定账户。乙方豪盛公司如未按期支付甲方收益金,自支付之次日开始,每月承担应付款万分之十五的罚金;若逾期六个月,丙方有义务支付该托管期的商铺收益金及罚金给甲方。甲方杨毅行法定代理人杨振、乙方豪盛公司、丙方南阳鸿德房地产开发有限公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定向杨毅行支付房屋租金,杨毅行于2019年向一审法院提起诉讼,要求判令豪盛公司支付欠付的租金及违约金,并要求按照产权面积安装隔断交付商铺房屋。2019年5月28日,一审法院作出(2019)豫1302民初849号民事判决,判决豪盛公司支付杨毅行租金人民币60425元并支付违约金。一审法院认为，本案争议焦点为:1.豪盛公司是否应当按照《商铺委托统一经营管理协议书》约定的标准向杨毅行支付拖欠的商铺租金及违约金。2.《商铺委托统一经营管理协议书》是否应当解除。1.关于杨毅行请求豪盛公司支付房租及违约金的问题。杨毅行与豪盛公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》,约定由豪盛公司统一招商、经营、管理,并按约定每月向杨毅行支付商铺收益金,一审法院(2019)豫1302民初849号民事判决书中已认定杨毅行、豪盛公司双方存在租赁关系,豪盛公司依照《商铺委托统一经营管理协议书》每月向杨毅行支付商铺收益金为租金,该约定系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,受法律保护。第六十条规定:当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金,属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,杨毅行要求豪盛公司按照合同约定支付商铺租金的请求,一审法院予以支持。杨毅行、豪盛公司双方在《商铺委托统一经营管理协议书》中约定,乙方豪盛公司如未按期支付甲方租金,自支付之次日开始，每月承担应付款万分之十五的罚金。现杨毅行请求豪盛公司支付违约金,符合合同约定,一审法院予以支持。关于豪盛公司辩称的“原告请求的租金标准严重违背市场规律,显失公平”的辩解意见,杨毅行与豪盛公司在《商铺委托统一经营管理协议书》中约定的商铺租金是双方达成合意后,由豪盛公司拟制格式合同,杨毅行在合同上签字,不存在威胁、欺诈、重大误解的情形,不符合《中华人民共和国合同法》规定的显失公平的条件,不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中,如履行条件发生变化,继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失,此属于市场交易风险,不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化,不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件,在双方未协议变更租金条款前,双方应按原租金条款计算房屋租金。对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见,一审法院不予支持。豪盛公司辩称,因杨毅行长期围堵商场,导致无法正常经营长达两个月,但豪盛公司未提交证据证明因杨毅行导致其两个月无法经营造成经济损失的证据,对该辩称意见,一审法院不予采纳。豪盛公司辩称,受2020年初新冠疫情影响,商场经营受影响,应减免三个月房屋租金。因新冠疫情确系事实，一审法院酌定减免豪盛公司两个月租金。杨毅行请求支付商铺房屋租金的起止日期为自2019年3月22日至2020年8月21日,共17个月,豪盛公司应支付的租金数额,每月为2417元,扣减因疫情减免的两个月租金,应支付租金总额为36255元。违约金自2019年4月起以应付款的万分之十五为基数计算至2020年11月（扣除因疫情减免的两个月租金对应的违约金)。2.关于《商铺委托统一经营管理协议书》是否应当解除的问题。豪盛公司提出反诉,认为双方系委托合同关系,享有单方任意解除合同的权利,一审法院认为双方系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，豪盛公司系违约方，且杨毅行不同意解除合同,豪盛公司提出解除合同的事实和理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形,故豪盛公司反诉请求解除《商铺委托统一经营管理协议书》,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效后十日内,河南豪盛商贸有限公司支付杨毅行自2019年3月22日至2020年8月21日的房屋租金36255元及违约金,违约金自2019年4月起以应付款的万分之十五为基数计算至2020年11月(扣除因疫情减免的两个月租金所对应的违约金)；二、驳回杨毅行的其他诉讼请求；三、驳回河南豪盛商贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费414元,由杨毅行负担60元,河南豪盛商贸有限公司负354元。反诉案件受理费100元,由河南豪盛商贸有限公司负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：杨毅行与豪盛公司之间是否系租赁合同关系；本案租金应如何计算，《商铺委托统一经营管理协议书》约定的租金是否过高；《商铺委托统一经营管理协议书》是否应当解除；一审法院程序是否违法。关于杨毅行与豪盛公司之间是否系租赁合同关系问题，杨毅行与豪盛公司于2016年2月21日签订的《商铺委托统一经营管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，豪盛公司与杨毅行双方签订的《商铺委托统一经营管理协议书》对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征。且双方存在租赁合同关系的事实已被一审法院(2019)豫1302民初849号生效的民事判决书所确认。故一审法院认为本案为租赁合同纠纷适当，豪盛公司上诉称本案应定性为委托合同纠纷的理由，事实依据和法律依据均不充分，本院不予采信。关于本案租金应如何计算，《商铺委托统一经营管理协议书》约定的租金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因案涉《商铺委托统一经营管理协议书》有效，豪盛公司在未与杨毅行协议一致变更合同的情况下，未按约定支付租金，系违约行为。应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。一审法院依据双方合同约定，判决豪盛公司限期支付给杨毅行租金及违约金并无不当，豪盛公司对此的上诉理由本院亦不予采信。关于《商铺委托统一经营管理协议书》应否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉《商铺委托统一经营管理协议书》未经双方当事人协商解除，故豪盛公司关于解除《商铺委托统一经营管理协议书》的请求不符合协议解除的条件；豪盛公司在履行合同过程中违约在先，不享有法定解除权，且本案的事实也不具有《中华人民共和国合同法》九十四条规定的其他法定解除的情形。故一审法院对豪盛公司解除《商铺委托统一经营管理协议书》的反诉请求未予支持适当，本院予以维持。关于一审程序是否违法问题。依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，本案《商铺委托统一经营管理协议书》虽约定有仲裁条款，但在杨毅行就该协议首次向一审法院起诉后，在一审法院(2019)豫1302民初849号案件首次开庭前，豪盛公司并未对一审法院受理该案向一审法院提出异议，一审法院视为其放弃仲裁协议，继续审理本案符合法律规定。豪盛公司上诉称本案不属于人民法院受案范围，一审法院程序违法的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  高 璐二〇二一年二月十九日法官助理刘慧书记员李斌