浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7137号 上诉人（原审原告、执行案外人）：罗庆雄，男，1961年5月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：詹夏玲，女，1949年6月2日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：朱凯路，男，1976年2月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，系詹夏玲之子。 被上诉人（原审被告、被执行人）：马保娥，女，1963年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈乐年，浙江商瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：蒋月根，男，1962年8月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：马洪恩，男，1983年6月11日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上诉人罗庆雄与被上诉人詹夏玲、马保娥、蒋月根、马洪恩案外人执行异议之诉一案，杭州市余杭区人民法院于2020年7月2日作出（2020）浙0110民初1735号民事判决。罗庆雄不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人罗庆雄上诉请求：1.撤销杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初1735号民事判决；2.改判不得执行案涉房屋即不得执行位于海南省海口市××路××号××广场××栋公寓××层××房的房产；3.判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：（一）原审事实不清，对证据6、7不作证据使用显然属事实不清。被上诉人马保娥已当庭确认罗庆雄是在2016年6月中旬占有海南省海口市××路××号××广场××栋公寓××层××房的房产（以下简称案涉房屋），罗庆雄提供的证据7能与被上诉人的庭审陈述基本相符，能够证明待证的事实，可以作为证据使用。被上诉人对证据6的形式真实性无异议，该证据进一步证明的是证据5要证明的待证事实，即罗庆雄与陈炳芳、罗研华的关系，且形式要件均符合公司出具证明的要件，结合证据5完全具有证明力，其证明事实已由证据5证实，具有证明力。（二）原审认定事实错误。原审判决认为“之前是否已将债务抵销的主张通知马保娥，其没有提交证据证明。另外，……。因此，即便罗庆雄对马保娥享有的52万元债权折抵购房款成立，其也未全部付清购房款”。因此，原审的上述分析已经认定案涉52万元折抵房款，也符合《房屋转让协议》约定，至于“其他剩余房款”，结合现有证据及马保娥的陈述，应当认定上诉人已支付了全部房款。被上诉人马保娥在原审答辩与法院认定的事实不符，其陈述显然不属实，应当承担相应虚假陈述的责任；原审已查明，罗庆雄与马保娥于2016年2月8日签订《房屋转让协议》并交付使用。马保娥不可能在罗庆雄负有支付房款义务的情况下向罗庆雄借款，而其请求提前支付房款更符合常理。马保娥分两次即2016年3月14日收到20万元和6月6日再次收到10万元，且该款项接近剩余房款金额，但马保娥与汇款人罗某及谢春翠（均为罗庆雄员工）均无交集，无生意往来且相互不认识，两人不可能无故向马保娥汇款，因此，该款项认定为支付剩余房款更加符合事实。马保娥主张系其向罗庆雄的借款，但没有提供相应的证据如借款合同，显然不符合事实，原审未就该款项性质评判，未认定房款属于认定事实错误。（三）适用法律错误。本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点问题是罗庆雄对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并非买受人必须支付房屋全部价款的情况下，才可以排除强制执行。原审认为必须全部支付房款才能排除强制执行是适用法律错误。本案涉及上诉人合法稳定的居住权权益。首先，庭审各方确认马保娥转让案涉房屋当时的市场价为80万元左右，《房屋转让协议》价格真实合法;其次，马保娥确认自2016年中旬起，上诉人向其财务拿了钥匙实际居住、使用涉案房屋至今。上诉人入住前精装修花费近40万元存在确权预期。再次，上诉人善意取得案涉房屋，并投入40万元接近当时房价50%进行精装修，并开通房屋煤气管道居住至今3年有余。综上，原审已认定罗庆雄与马保娥签订《房屋转让协议》合法有效，且早于马保娥与詹夏玲《调解书》确认的还款时间，更是在查封之前。马保娥交付案涉房屋经罗庆雄装修入住更早于法院查封前3年，上诉人系合法占有；原审已认定上诉人折抵购房款52万元，至于马保娥在合同签订后3个月内收到的30万元罗庆雄的款项，应当认定为房款。因此，罗庆雄的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请二审法院查明事实，保护上诉人合法居住权益。 被上诉人詹夏玲、马保娥答辩称：罗庆雄上诉的事实和理由与客观实际不符，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉请求、维持原判。 罗庆雄向一审法院起诉请求：1、不得执行案涉房屋；2、判决被告詹夏玲、马保娥承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年2月8日,罗庆雄（乙方）与马保娥（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定马保娥将案涉房屋转让给罗庆雄，转让价格为83万元。合同第三条付款方式：“待甲方还清银行贷款解除抵押后三个月内乙方分二次将购房款支付给甲方。第一次付款50万元；剩余房款33万元在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具付清房款的正式收据”。第四条约定：“甲方应于本合同签订之日起五日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”。第五条约定：“房屋交付乙方后，甲方应当在2个月内协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。”2015年11月30日，海南正强超越生化技术开发有限公司与马保娥签订尾欠货款确认协议一份，确认马保娥尚欠海南正强超越生化技术开发有限公司货款52万元。同日，海南正强超越生化技术开发有限公司、马保娥、罗庆雄签订三方债权转让协议书一份，约定海南正强超越生化技术开发有限公司将其对马保娥享有的前述尾欠货款52万元债权转让给罗庆雄。2016年3月14日，罗某向马保娥汇款20万元；6月6日，谢春翠向马保娥汇款10万元，用途注明“借款”；2018年5月28日，陈炳芳向马保娥汇款5万元。案涉房屋于2014年1月16日起至今登记在马保娥名下。案涉房产于2016年11月25日办理抵押登记，2017年11月30日解除抵押，2017年12月4日办理抵押登记，2018年12月26日解除抵押，2018年12月27日又办理了抵押登记，至今未注销抵押登记。另查明，詹夏玲与马保娥、蒋月根、马洪恩民间借贷纠纷一案，经调解，该院于2017年7月27日作出（2017）浙0110民初7863号民事调解书，调解协议约定如下：一、马保娥、蒋月根归还詹夏玲借款本金65万元、支付借款利息20万元，共计85万元，于2017年8月1日前支付25万元，于2018年1月1日前支付15万元，于2018年4月5日前支付15万元，于2018年11月1日前支付20万元，余款10万元于2019年2月5日前付清；二、若马保娥、蒋月根未按上述第一项履行付款义务,则未到期债权视为到期，詹夏玲有权按照金额85万元另加4万元违约金，共计89万元，扣除马保娥、蒋月根已付款项一并申请法院强制执行；三、马洪恩对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。由于马保娥、蒋月根、马洪恩未按期足额履行法律文书确定的法律义务，根据詹夏玲的申请，该院于2019年6月26日立案执行，执行案号为（2019）浙0110执5366号。2019年7月8日，该院作出（2019）浙0110执5366号之一执行裁定，并于2019年7月12日查封了案涉房产。事后，罗庆雄以其系案涉房屋的买受人为由向该院提出执行异议，该院于2019年12月30日作出（2019）浙0110执异78号裁定书，裁定驳回罗庆雄的执行异议。 一审法院认为，本案争议的焦点系罗庆雄是否已因买卖案涉房屋而获得足以排除对案涉房屋强制执行的权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，罗庆雄主张用其对马保娥享有的52万元债权折抵部分购房款，但该主张系在对案涉房屋提出执行异议时才向该院提出，之前是否已将该债务抵销的主张通知马保娥，其没有提交证据证明。另外，关于案外人谢春翠和罗某分别给马保娥汇款10万元和20万元的用途并未注明是替罗庆雄支付购房款，罗庆雄也没有提供有效证据证明是支付购房款。因此，即便罗庆雄对马保娥享有的52万元债权折抵购房款成立，其也未全部付清购房款。综上，罗庆雄的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告罗庆雄的诉讼请求。本案案件受理费6400元，由原告罗庆雄负担。 二审中，罗庆雄提交居委会开具的居住证明，拟证明罗庆雄在案涉房屋自2016年6月居住到现在；罗庆雄还申请证人罗某出庭作证，拟证明其向马保娥的汇款20万元是受罗庆雄指令向马保娥汇款，并说这是房款。詹夏玲认为罗庆雄的证据不能达到证明目的；马保娥认为罗某是罗庆雄的侄子，证言不符合实际情况，不可采信。本院认为，居委会开具的证明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据的形式要件，本院不予采信；罗某的证言，因罗某与罗庆雄为叔侄关系，且无其他证据能够印证其证言，故本院不予采信。罗庆雄在二审调查后向本院申请开具调查令以调查案涉房屋在2015年11月至今一直处于抵押状态，本院认为该情况与本案实体处理无涉，故不予准许。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点在于罗庆雄是否已根据《房屋转让协议》的约定向马保娥支付案涉房屋价款。《房屋转让协议》第三条约定：“待甲方还清银行贷款解除抵押后三个月内乙方分二次将购房款支付给甲方。第一次付款50万元；剩余房款33万元在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具付清房款的正式收据。”现罗庆雄主张其支付房款的方式为2016年3月14日通过罗某向马保娥汇款20万元，6月6日，通过谢春翠向马保娥汇款10万元，2018年5月28日，通过陈炳芳向马保娥汇款5万元，并以2015年11月30日确认的其享有的对马保娥的52万元债权冲抵购房款。但是案涉房屋至今仍有抵押，更未将房屋权属登记至罗庆雄名下，并未满足合同约定的付款条件；谢春翠的汇款10万元，用途注明为“借款”；罗某和陈炳芳的汇款亦未注明为购房款；而罗庆雄主张的52万元债权在《房屋转让协议》签订前即已确认，双方在《房屋转让协议》中没有以该债权冲抵购房款的约定，罗庆雄也没有提交在执行异议之前已经向马保娥通知进行债务抵销的证据；罗庆雄主张其支付的“房款”，合计为87万，已超过《房屋转让协议》约定的房屋价款；罗庆雄并无马保娥出具的付清房款的收据；结合上述情况，罗庆雄主张以上述款项支付案涉房屋购房款，并不符合常理。原审对于罗庆雄提交的证据6、7的分析并无不当，对于房款支付情况的分析亦无不妥。罗庆雄提交的证据不足以证明其已支付案涉房屋价款。综上所述，罗庆雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由罗庆雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇二一年二月二十二日 书记员  胡 丁 8