安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终328号 上诉人（原审被告）：吴秀荣，女，1942年3月10日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市庐阳区。 上诉人（原审被告）：周震，男，1978年11月10日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市庐阳区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：沈华俊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：固镇县住房和城乡建设局，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇投资大厦5楼，统一社会信用代码11340323003048317D。 法定代表人：陈大鹏，该局局长。 委托诉讼代理人：周波，安徽周波律师事务所律师。 上诉人吴秀荣、周震因与被上诉人固镇县住房和城乡建设局（以下简称固镇县住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周震及其与吴秀荣共同委托诉讼代理人沈华俊、被上诉人固镇县住建局委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴秀荣、周震上诉请求：撤销原审判决，改判吴秀荣、周震仅需支付房屋差价款187611元；一、二审诉讼费用由固镇县住建局负担。事实和理由：吴秀荣、周震与固镇县住建局已经签订房屋征收补偿安置协议，固镇县住建局作为行政机关和征收单位，对相关政策及合同风险应当具有充分的认识，协议签订时不存在胁迫、显失公平等情形，协议合法有效。固镇县住建局应当严格按照协议内容按期对吴秀荣、周震进行安置。一审法院要求吴秀荣、周震补偿房屋一层差价，违背合同法的基本原则，更有违行政法信赖保护的基本准则，应当予以纠正。根据补偿协议，固镇县住建局应当安置吴秀荣、周震房屋面积为56.43平方米，而固镇县住建局提供的119号商业房一层面积仅为50.91平方米，按一审认定的16738每平方米价格计算，固镇县住建局还应补偿吴秀荣、周震一层差价92394元。二层差价款为280005元，冲抵后吴秀荣、周震仅需再支付差价款187611元。综上，一审法院对固镇县住建局单方制作的证据予以认定，事实认定和法律适用错误，显失公平。一审法院判决吴秀荣、周震补偿50余万元的差价款，超出吴秀荣、周震能够承受的限度，严重超出征收安置时的预期。请求二审法院支持吴秀荣、周震的上诉请求。 固镇县住建局辩称，吴秀荣、周震上诉理由不能成立，请求驳回上述，维持原判。 固镇县住建局向一审法院起诉请求：判令吴秀荣、周震支付房屋差价款624235元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：吴秀荣与周震系母子关系，其二人在固镇县城关镇原津浍市场内分别有面积为39.60㎡和19.80㎡的砖混结构商业房。2014年7月12日，固镇县人民政府发布《固镇县2号棚户区改造项目第二批房屋征收决定公告》（固政［2014］69号），决定对2号棚户区实施房屋征收，征收部门为固镇县住建局，征收实施单位为城关镇政府。吴秀荣、周震所有的房屋在此次征收范围内。同年7月25日，依照《固镇县2号棚户区改造项目房屋征收补偿方案》的规定，城关镇政府与吴秀荣签订《125号协议书》，对吴秀荣所有的39.60㎡商用房进行征收，被征收房屋的市场评估价值为162756元，合同约定补偿方式为产权调换，城关镇政府提供位于的房屋进行产权调换安置，应安置的面积为37.62㎡（其中，按1：0.85的比例置换的面积为33.66㎡，优惠10%的面积为3.96㎡）。同日，城关镇政府与周震签订《123号协议书》，对周震所有的19.80㎡砖混结构商用房进行征收，被征收房屋市场评估价值为81378元，合同约定补偿方式为产权调换，城关镇政府提供位于的房屋进行产权调换安置，应安置的面积为18.81㎡（其中，按1：0.85的比例置换的面积为16.83㎡，优惠10%的面积为1.98㎡）。虽然《125号协议书》和《123号协议书》第五条第一项约定将吴秀荣、周震分别安置在、9号，但根据征迁补偿安置方案，原津浍市场内所有被征迁户均应安置在新津浍市场，双方因此产生争议。 2014年12月29日，安徽中安房地产评估咨询有限公司蚌埠分公司作出《关于固镇县2号棚户区津浍市场用于产权调换商业房屋初步评估价格的说明》，评定新津浍市场一层商业房平均价为11200元/㎡，一层对外门面价格为10000元/㎡至13000元/㎡。2016年8月22日，固镇县大建办发布《2号棚户区黄园路商业房回迁安置方案》（固大建办〔2016〕5号），该方案第三条“商业房安置价格”第三项规定：“黄园路步行街（尚达新天地2号楼）商业超出应安置面积市场优惠价一层19878元/㎡-16497元/㎡。10%优惠价8000元/㎡。二层超出应安置面积市场优惠价为5500元/㎡，10%优惠价4000元/㎡。”该方案第八条“其他事项”第三项规定：“对于不在本次回迁范围的商业征迁房参与本次回迁选房的，由个人提出申请，经批准同意后，按照各计各价（优惠市场价）互补的方式结算。” 2019年5月，吴秀荣、周震各自以城关镇政府、固镇县住建局为被告，向本院提出房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。在上述两案诉讼中，吴秀荣、周震与固镇县住建局、城关镇政府就安置位置达成一致意见，双方均同意将吴秀荣与周震合并安置在商业房，但双方对于补偿区域价格差存在较大分歧。2019年8月14日，一审法院就上述两案分别作出（2019）皖0323民初1576号、1577号民事判决，判令固镇县住商业房，判令周震支付固镇县住建局房屋差价款113335元，判令吴秀荣支付固镇县住建局房屋差价款226670元，同时对其他事项进行了判决。吴秀荣、周震、固镇县住建局均不服上述判决，向安徽省蚌埠市中级人民法院提出上诉。安徽省蚌埠市中级人民法院于2020年4月28日分别作出（2020）皖03民终862号、863号民事判决，维持（2019）皖0323民初1576号、1577号民事判决第一项，即“固镇县住建局于本判决生效后三十日内向吴秀荣、周震交付位于固镇县城关镇尚达新天地黄元内街2号楼步行街119号商业房”，撤销（2019）皖0323民初1576号、1577号民事判决第二项，即“周震、吴秀荣分别向固镇县住建局支付房屋差价款113335元、226670元”的判决。（2019）皖0323民初1576号、1577号民事判决生效后，吴秀荣、周震向本院申请执行，固镇县住建局已于2020年8月15日将商业房交付吴秀荣与周震。另查，商业房位于固镇县，共两层、面积为101.82㎡，一、二层面积均为50.91㎡。根据固大建办〔2016〕5号文件规定，商业房一层单价为16738元／㎡，一层10%优惠价为8000元／㎡，二层市场优惠价为5500元／㎡，二层10%优惠价为4000元／㎡。在（2019）皖0323民初1576号和1577号案诉讼中，双方均同意商业房一层价格按16738元／㎡计算，吴秀荣、周震对二层价格按5500元／㎡计算没有异议。 一审法院认为，固镇县住建局是案涉房屋的征收部门，城关镇政府是案涉房屋的征收实施单位，固镇县住建局与城关镇政府之间是委托关系，城关镇政府分别与吴秀荣、周震签订的《125号协议书》、《123号协议书》中所约定的权利义务应由固镇县住建局承受，固镇县住建局是合同的实际相对人，上述协议直接约束固镇县住建局。固镇县住建局分别与吴秀荣、周震签订的《125号协议书》、《123号协议书》是其双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。根据征迁安置方案，吴秀荣、周震应安置在新津浍市场，该区域商业房一层对外门面价格为10000元／㎡-13000元／㎡，一层商业房平均价为11200元／㎡。吴秀荣、周震现已合并安置到，属于跨区域安置。根据固大建办〔2016〕5号文件规定和固镇县棚户区改造征收安置办公室制定的“二号棚户区2＃楼商业用房价格（尚达信）”，该位置商业房一层对外门面价格为16738元／㎡，二层价格为5500元／㎡。吴秀荣、周震实际取得的安置房屋价格明显高于应安置区域的房屋价格。在此情况下，吴秀荣、周震应当向固镇县住建局支付区域差价补偿款。理由是：1.《125号协议书》、《123号协议书》均是固镇县住建局提供的格式合同，该格式合同中虽然未对不按规定区域安置是否应当补偿差价进行约定，但不能由此反推出未作约定既是无需补偿。根据法律规定，当事人对合同相关事项没有约定的，可以协议补充，协议不成的，应按合同相关条款或交易习惯确定。本案中，吴秀荣、周震与固镇县住建局未能就是否补偿差价及如何补偿差价达成一致，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定的精神，吴秀荣、周震应当补偿相应的区域差价。2.原津浍市场区域被征迁户并非吴秀荣、周震两户，除吴秀荣、周震外，其他被征迁户均被安置在新津浍市场。《2号棚户区津浍市场（回迁）安置方案》和《2号棚户区黄园路商业房回迁安置方案》均系房屋征收管理部门按照法定程序制定，相关方案中规定的安置房价格是依据项目建设单位提供的资料并已报县物价管理部门备案，具备合法性，对该区域被征迁户具有普遍约束力。根据权利义务相一致和一视同仁的原则，吴秀荣、周震跨区域选择安置房屋应当接受房屋征收管理部门制定的相关安置方案的约束，否则对其他被征迁户而言有失公平，也有损公序良俗。此外，安置给吴秀荣、周震的房屋，是固镇县住建局从安徽尚达信置业有限公司购买，优惠后的购买价格是1199602.40元，高于按固镇县住建局主张的差价补偿计算标准计算出的价格，固镇县住建局没有通过本案诉讼牟取不当利益。由此可见，固镇县住建局要求吴秀荣、周震支付其房屋差价补偿款，具有事实和法律依据，也不损害吴秀荣、周震的合法权益，一审法院应予支持，但其主张的差价补偿款计算方式不当、数额有误，一审法院依法予以纠正。 根据双方签订的房屋征收补偿安置协议书，应安置给吴秀荣、周震的一层房屋总面积应为50.49㎡（33.66㎡＋16.83㎡），超出应安置面积部分的优惠面积共计是5.94㎡（3.96㎡＋1.98㎡）。新津浍市场一层商业房平均价为11200元／㎡，安置给吴秀荣、周震的商业房一层区域差价应按5538元／㎡计算。双方对一层超出安置面积部分按8000元／㎡计算，二层按5500元／㎡计算没有异议，一审法院予以采纳。据此计算，吴秀荣、周震应当支付固镇县住建局的房屋差价补偿款应为562978.62元［（50.49㎡×5538元／㎡）＋（0.42㎡×8000元／㎡）＋（50.91㎡×5500元／㎡）］。作为案涉房屋征收部门，固镇县住建局不仅是格式合同的提供方，而且对跨区域安置及区域价差补偿的相关规定比被征迁人了解的更清楚，其在同意吴秀荣、周震换区域安置时负有向吴秀荣、周震进行明确说明的义务。现双方就是否应当差价补偿款产生纠纷，说明固镇县住建局未履行说明义务，从而导致吴秀荣、周震选择安置区域时未能充分考虑价格因素，增加了吴秀荣、周震因需支付差价补偿款产生的经济负担，因此固镇县住建局存在一定的过错。为平衡双方的利益，结合本案实际，一审法院酌定吴秀荣、周震按562978.62元的90%即506680.76元向固镇县住建局支付房屋差价补偿款。吴秀荣、周震拒绝支付固镇县住建局主张的房屋差价补偿款合理部分的辩解不能成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款规定，判决：一、吴秀荣、周震支付固镇县住建局房屋差价补偿款506680.76元，于判决生效之日起二十日内履行完毕；二、驳回固镇县住建局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5022元，固镇县住建局负担946元，吴秀荣、周震负担4076元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。吴秀荣、周震对一审法院查明事实中“虽然《125号协议书》和《123号协议书》第五条第一项约定将吴秀荣、周震分别安置在、9号，但根据征迁补偿安置方案，原津浍市场内所有被征迁户均应安置在新津浍市场”有异议，理由是：在补偿安置方案中并没有相关的体现，是一审法院的主观臆测。按照就近安置的原则，吴秀荣、周震安置的位置与其原拆迁的位置是就近的，反而新津浍市场离原拆迁位置较远，协议明确约定就是黄元内街，没有任何歧义；对“2014年12月29日，安徽中安房地产评估咨询有限公司蚌埠分公司作出《关于固镇县2号棚户区津浍市场用于产权调换商业房屋初步评估价格的说明》，……按照各计各价（优惠市场价）互补的方式结算。”有异议，理由是相关证据均是固镇县住建局单方提供的且是其内部形成的文件，并未公示，在两次庭审中均未提交原件且相关评估程序明显违法，固镇县住建局也未提交任何证据证明其相关评估程序的合法性，不应作为为案件认定事实的依据；对“双方均同意商业房一层价格按16738元／㎡计算”有异议，理由是我方同意此价格的前提是因为安置房屋一层面积小于协议约定应当安置的面积。固镇县住建局应当补偿面积不足部分的差价，并将二层差价抵扣按照此价格计算。一审就此价格反而判决我方补偿区域差价，吴秀荣、周震不认可。对其余事实无异议。固镇县住建局对一审法院查明事实均无异议。对一审法院查明事实双方均无异议部分，本院予以确认。对吴秀荣、周震持有异议的部分，本院在说理部分予以分析评判，在此不再赘述。 本院认为，本案的争议焦点是吴秀荣、周震应支付固镇县住建局房屋差价款的数额应如何计算。 固镇县住建局作为案涉房屋征收部门，其委托固镇县城关镇人民政府与吴秀荣、周震签订征收补偿安置协议，该协议直接约束固镇县住建局和吴秀荣、周震。吴秀荣、周震原位于固镇县城关镇原津浍市场的房屋被征收后，按照固镇县大建办《二号棚户区津浍市场安置方案》规定，其产权调换房屋也应被安置在津浍市场内，其他原津浍市场内被拆迁户也均被安置在新津浍市场内。后双方协商一致，将吴秀荣、周震产权调换房屋安置在黄元内街。关于吴秀荣、周震是否应补偿区域差价问题。双方虽在征收补偿安置协议中未对房屋区域差价进行约定，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定的精神，吴秀荣、周震应当补偿相应的区域差价。吴秀荣、周震实际取得的安置房价格高于其应安置的房屋价格，应补偿房屋区域差价。根据生效文书确认的事实，吴秀荣、周震与固镇县住建局对房屋一层价格按照16738元／㎡均无异议，且吴秀荣、周震也在上诉状中要求固镇县住建局对其主张的短少部分面积按照16738元／㎡补偿，再结合安徽中安房地产评估咨询有限公司蚌埠分公司作出价格说明，新津浍市场一层商业房平均价为11200元／㎡。该价格说明系固镇县住建局在行使行政职权范围内委托专业机构对案涉区域房屋进行评估，一审法院据此判定房屋区域差价为5538元／㎡并不不当。吴秀荣、周震关于其不应安置在津浍市场内，产权调换房屋一层不应补偿房屋区域差价的上诉理由不能成立。关于吴秀荣、周震主张的一层面积短少问题。根据固镇县住建局与吴秀荣、周震签订的征收补偿安置协议约定及《固镇县2号棚户区改造项目房屋征收补偿方案》规定，吴秀荣、周震应获得的安置房屋面积为50.48㎡，优惠10%面积为5.94㎡。固镇县住建局现还原安置房屋面积为50.91㎡，超出吴秀荣、周震合同约定应获得50.48㎡面积。关于优惠10%面积。根据吴秀荣、周震庭审中陈述，优惠10%面积是指征收补偿方案中产权调换安置中实际安置房屋面积超出应安置面积10%以内的，按照安置房建设中标价结算。上述陈述也即表明该优惠仅是在实际安置房屋面积超出应安置面积10%时享有优惠政策，而不是必然安置超出10%面积。故吴秀荣、周震主张该10%优惠面积未得到安置，应按照16738元／㎡补偿差价，缺乏依据，本院不予支持。吴秀荣、周震与固镇县住建局对实际安置还原房屋二层面积单价均无异议，本院不再评述。吴秀荣、周震虽应支付房屋区域差价，但固镇县住建局作为案涉房屋征收部门，对跨区域安置及区域价差补偿的相关规定比被征迁人了解的更清楚，其在同意吴秀荣、周震换区域安置时负有向吴秀荣、周震进行明确说明的义务。固镇县住建局未履行说明义务，从而导致吴秀荣、周震选择安置区域时未能充分考虑价格因素，增加了吴秀荣、周震因需支付差价补偿款产生的经济负担，因此固镇县住建局存在一定的过错。为平衡双方的利益，结合本案实际，本院酌定吴秀荣、周震按562978.62元的70%即394085.03元向固镇县住建局支付房屋差价补偿款。 综上所述，吴秀荣、周震的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初2812号民事判决； 二、吴秀荣、周震于本判决生效之日起二十日内支付固镇县住房和城乡建设局房屋差价补偿款394085.03元； 三、驳回固镇县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10042，减半收取5021元，由固镇县住房和城乡建设局负担1851元，吴秀荣、周震负担3170元；二审案件受理费6087元，由固镇县住房和城乡建设局负担2148元，吴秀荣、周震负担3939元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  王宇堂 审判员  罗正环 审判员  陈二伟 二〇二一年二月二十四日 法官助理马兆云 书记员唐谷音 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。