四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终194号 上诉人（原审被告）：宜宾市鸿钜房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市南溪区紫云街紫云小区商住楼****。 法定代表人：李国忠，董事长。 委托诉讼代理人：任震，四川远皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王华香，女，1978年8月14日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）：熊兵，男，1977年1月5日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢林蓉，宜宾市南溪区衡心法律服务所法律服务工作者。 上诉人宜宾市鸿钜房地产开发有限公司（以下简称鸿钜房地产公司）因与被上诉人王华香、熊兵商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2020)川1503民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 鸿钜房地产公司向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院(2020)川1503民初1222号民事判决第一项、第二项，改判驳回王华香、熊兵该两项诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王华香、熊兵负担。事实与理由：1.《售后返租合同（委托经营协议)》第六条第12款中约定的回购条款应认定为无效条款，对合同当事人不具有约束力，本案除了考虑《中华人民共和国合同法》第五十二条规定外，还应综合考虑《全国法院民商事审判工作会议纪要》《商品房销售管理办法》的规定，具体到本案中，在开盘之时的首轮销售中，委托中介销售公司采取以定期回购的方式吸引客户，且数量较少，只是为了达到促销的目的。但此销售行为本身及合同条款而言，实质是一种变相返本销售或者变相售后包租的方式。合同中约定的回购条款已经涉及并影响到整个房地产市场的交易秩序，无论从规章的考察规范对象、出于交易安全保护因素、房地产市场的监督力度还是整个社会影响而言，即使并非恶意为之，回购行为都应当被法律所否定，应当依法认定回购条款无效，对当事人不具有约束力。2.《售后返租合同（委托经营协议)》中约定的回购条款在客观上无法履行，判决强制回购违反了平等自愿原则。双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，虽然目前尚未办理产权过户手续，但除需要缴纳极少的税费以外，一切手续已经准备完毕，且涉案铺位已经在不动产登记部门进行了网签登记，已备案至王华香、熊兵名下，同时在开盘时享受回购政策的40户业主，一半都办理完毕过户登记手续；在前述情形下，回购条款的性质为原买卖合同当事人重新建立房屋买卖关系；根据《售后返租合同（委托经营协议)》中回购条款的约定，双方除了对买卖标的物及价款已经明确约定外，对于合同所需要的其他主要权利义务均未作出约定，不能简单、机械进行强制履行。 王华香、熊兵辩称，1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，鸿钜房地产公司在出售案涉物业时的促销手段及行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行自己的义务；《售后返租合同（委托经营协议)》第六条第12项约定，王华香、熊兵有权要求房产公司无条件按原购房合同约定价格原价回购案涉物业，约定了明确的回购时间、具体金额及回购条件，不存在约定不明的情形；2.《商品房销售管理办法》虽明令禁止开发商售后包租，但并不意味着所有售后包租协议均无效，对于已竣工商品房或现售房，开发商可以采取售后返祖的方式进行销售；3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据，鸿钜房地产公司实际履行支付租金义务四年后主张回购条款无效，有违诚实信用原则。请求驳回上诉，维持原判。 王华香、熊兵向一审法院起诉请求：1.判令鸿钜房地产公司回购西南物产贸易中心×幢第×层×号铺位，并退还购房款114700元；2.判令鸿钜房地产公司退还代收税费6701元；3.判令鸿钜房地产公司支付2019年8月30日至2020年8月30日铺面租金9176元；4.判令鸿钜房地产公司支付律师服务费5000元；5.本案诉讼费由鸿钜房地产公司负担。 一审法院认定事实：王华香与熊兵系夫妻关系。2015年1月29日，王华香、熊兵与鸿钜房地产公司在洪州广场销售中心签订《商品房买卖合同》，约定购买西南物产贸易中心“洪州广场”商铺，物业编号暂定为×幢×单元第×层×号，预测面积13.66平方米，套内建筑面积7.14平方米。物业单价每平方米人民币16064.43元，总价款114700元。付款方式为分期付款。出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该物业。 2015年1月29日，甲方王华香、乙方宜宾西南物产贸易中心管理有限公司、丙方鸿钜房地产公司签订《售后返租合同》，约定如下：一、根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向甲方支付租金和收益，对此甲方签订《商品房买卖合同》时也充分了解，并予以同意。二、统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日第2天起算5年，为托管该房屋的第一个托管期。以后每五年为一个托管期。三、甲方委托和协助乙方按照本协议附件二所列交房标准与开发商办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力。在第一个托管期限届满，甲方需收回该物业经营权时，该物业由乙方移交，移交时甲方同意乙方和丙方均无需对该房屋所在的物业的共用部分承担任何维修责任和恢复责任。四、甲方同意就所购买的房屋委托乙方招商及营运管理，自购买该房屋之日起，以乙方的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金等应付费用并完成托管工作。租赁期限为5年。五、在该房屋的第一个托管期内，该房屋的目标月租金如下：第一至第五年，该房屋年租金为购买该物业总房款的8%即人民币9176元。第六至第十年年租金金额根据市场行情在第五年到期前六个月由甲方代表和乙方代表协商确定。合同第六条甲方的权利义务第12项约定：当第一个托管期（五年）到期前三个月，甲方可选择要求丙方无条件按原购房合同约定价格原价回购该物业，且该托管期内甲方所收租金不予退还。如到第一个托管期（五年）到期之日，甲方未提出回购事宜，则视为甲方接受该物业实际产权。合同第八条第3项约定：丙方有义务按期支付给甲方所约定的租金，租金按年支付，由甲方携带租赁协议于合同期满1年之时30个工作日之内前往丙方指定场所领取。第九条违约责任第2项约定：乙方或丙方违反本协议约定，应赔偿应其违约行为造成甲方或其他守约方的直接经济损失。 2016年7月18日，王华香与鸿钜房地产公司签订房屋交接单，载明：鸿钜房地产公司于2016年7月18日将公司开发的西南物产贸易中心×层×号商铺交付于业主王华香。建筑面积为14.02平方米，套内面积为7.14平方米，公摊面积为6.38平方米。业主已于2016年7月18日缴清房款114700元。公司已预收其税费6701元。税费按实际缴纳后票据为准，实行多退少补的原则。 另查明，案涉商铺至今未办理产权过户登记，鸿钜房地产公司按《售后返租合同》约定已支付第一个托管期内的前四年租金，2019年8月30日至2020年8月30日的租金9176元至今未给付。合同履行期间，王华香要求鸿钜房地产公司按合同约定回购案涉商铺遭拒，遂诉至法院，产生律师费5000元。 一审法院认为，本案主要争议焦点：双方签订的《售后返租合同》第六条第12项回购条款的效力问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案鸿钜房地产公司在出售案涉商铺时，以与买受人签订《售后返租合同》的促销形式，吸引买受人购买物业，属于一种促销手段，该促销行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容也是双方当事人的真实意思表示，从尊重当事人意思自治原则出发，现鸿钜房地产公司又以其与买受人签订的《售后返租合同》中的“回购条款”影响了整个房地产交易市场秩序为由主张回购条款无效的抗辩理由，显然有违诚实信用原则，不予采纳。《售后返租合同》是依法成立的合同，合法有效，当事人应按约履行各自义务。根据《售后返租合同》第六条第12项约定，王华香有权要求鸿钜房地产公司无条件按原购房合同约定价格原价回购商铺，故对其要去鸿钜房地产公司支付回购款114700元的诉讼请求予以支持。 关于王华香、熊兵请求鸿钜房地产公司退还其代收的案涉商铺交易费、维修基金、契税等合计6701元的请求，经查明，鸿钜房地产公司代收了以上费用后至今未向任何职能部门缴纳，客观上案涉商铺还未实际产生各种税费等，故对该项请求予以支持。 关于王华香、熊兵请求鸿钜房地产公司给付2019年8月30日至2020年8月30日租金9176元的请求，符合《售后返租合同》约定，予以支持。 关于王华香、熊兵主张律师费5000元的问题，因该费用并非其直接经济损失，不予支持。 关于鸿钜房地产公司抗辩熊兵不是本案适格原告的问题，王华香、熊兵共同与鸿钜房地产公司签订《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，为有效合同，能证明购房人为二人，虽然《售后返租合同》是王华香一人所签，但鉴于王华香与熊兵系夫妻关系，王华香有权行使家事代理权，熊兵认可王华香签订的《售后返租合同》，《售后返租合同》对熊兵仍然有效，故熊兵是本案适格的原告。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、鸿钜房地产公司于判决生效之日起十日内向王华香、熊兵支付回购款114700元；二、鸿钜房地产公司于判决生效之日起十日内退还王华香、熊兵缴纳的交易费、维修基金、契税等合计6701元；三、鸿钜房地产公司于判决生效之日起十日内给付王华香、熊兵2019年8月30日至2020年8月30日租金9176元；四、王华香、熊兵于判决生效之日起十日内返还鸿钜房地产公司西南物产贸易中心×层×号商铺；五、驳回王华香、熊兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2728元，减半收取计1364元，保全费1120元，合计2484元，由鸿钜房地产公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：案涉售后返租协议中约定的“房屋回购”条款是否有效。 案涉售后返租协议中约定的“房屋回购”条款，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。鸿钜房产公司以“房屋回购”条款违反《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）关于“返本销售”的规定为由，主张该争议条款无效。本院认为，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。就本案而言，一是基于规范对象的视角分析，《商品房销售管理办法》规范的对象是商品房销售行为，“返本销售”的商品房销售行为确属该部门规章规定“不得”实施的行为，“返本销售”的通常表现形式是以固定年回报、原价或增值回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、产权式百货商场、产权商铺等；二是从交易安全保护加以审视，前述规章规范的是房地产开发企业一方的销售行为，在确定合同效力时，需要考虑保护购房人权利的问题；三是针对监管强度予以探究，该规章对于实施“返本销售”的房地产开发企业仅科以行政处罚，不涉及刑事犯罪的规定，说明监管强度较弱，不宜以违反规章为由否定条款效力；四是对社会影响因素的考察，缔结并主张“房屋回购”条款的购房人仅为案涉商业地产中享有前期促销优惠条件中的部分购房者，该条款的实施尚不具有导致系统性金融风险的可能，也无造成严重社会后果或严重扰乱商品房销售市场之征兆。综合上述分析，本院确认争议“房屋回购”条款违反的规章规定不属于公序良俗应有之意，该争议条款确应有效，鸿钜房产公司应当依约履行回购义务。双方当事人正是在平等自愿的基础上订立了案涉售后返租协议，“房屋回购”条款实则为鸿钜房产公司一方提供的格式条款，现鸿钜房产公司单方否定“房屋回购”条款的效力，亦有悖于诚实信用原则。另，行政管理部门的网签、备案行为，并不阻却回购行为的实施，双方当事人按照一审判决主文履行各自义务，即可实现回购目的，无需另行签订回购合同。 综上所述，鸿钜房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2728元，由宜宾市鸿钜房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 陈 曦 审 判 员 张力骁 二〇二一年二月五日 法官助理 李利常 书 记 员 李 雪