广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初690号原告：陈倩雯，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告陈倩雯诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭审理了本案，原告陈倩雯与被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让费344598元及运营费50000元，并支付利息（以394598元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年10月27日起计算至实际清偿之日止)；3.被告向原告支付逾期交楼违约金（以394598元为本金，按日万分之一的标准从2019年1月1日起计算至物业使用权转让合同解除之日止）4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年10月27日与被告签订《物业使用权转让合同》，该合同约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××商铺的使用权转让给乙方；物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截至日期系2038年10月26日；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方止2048年12月31日止，乙方在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金(每平方18923.55元)，总转让金额为344598元(2020年8月20日缴纳完毕)。同日，经被告指引，原告还向被告指定的公司支付了50000元策划运营费。原告通过有关渠道了解到，原告购买的涉案商铺未办理竣工备案验收手续，不具备市场交易条件，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》系无效合同。原告多次与被告交涉未果，现原告根据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规向法院起诉，望法院依法支持原告的诉讼请求!被告辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：（一）被告与原告在《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除《物业使用权转让合同》没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）就涉案物业签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉案物业委托欣盛公司进行经营管理，委托期限为8年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但欣盛公司已自2019年2月起向原告支付经营管理收益，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告出具《授权委托书》给欣盛公司接收涉案物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是委托欣盛公司经营管理来获取经营管理收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金344598元。三、原告要求被告退还推广运营费50000元没有任何。被告与欣盛公司为独立的企业法人，即使法定代表人相同，地址相近，也不影响二者作为独立的企业法人自主开展经营及对外承担责任。被告没有与原告签署过《委托经营管理合同》，不是该委托经营管理合同的合同一方，也没有收取过原告支付的50000元策划推广费用。根据合同的相对性，被告对原告没有退还50000元策划推广费用的义务。原告要求被告承担退还50000元策划推广费用，既没有合同依据，也没有法律依据。四、原告主张以394598元为本金计算逾期交付物业违约金没有依据。原告以涉案物业已实际收取欣盛公司支付的经营管理收益，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取经营管理收益的事实自相矛盾，应不予支持。而且，如前所述，涉案50000元为原告向案外人欣盛公司支付的推广运营费，并非涉案物业使用权转让款，与被告无关。退一步讲，即使法院最终认定被告需向原告支付逾期交付违约金，亦不应将该5万元作为本金计算在内。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告提交的3号地现场图片，未提交原始载体予以核对，本院对其证明效力不予确认。本院经审理认定下事实：2018年10月27日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年10月26日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金344598元；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金等。同日，原告（甲方）与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，约定：甲方经涉案物业委托乙方进行统一策划推广服务，甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费用50000元；该物业委托经营管理期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益为2297元等。同日，欣盛公司开具发票，确认收到原告支付的服务推广策划费50000元。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2021年1月10日，原告提起本案诉讼。被告于2021年1月14日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款344598元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告与欣盛公司均确认原告已收取欣盛公司履约保证金及租金共27423元；欣盛公司同意就本案中的权利交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍未完成竣工验收备案手续，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月14日）解除，《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《委托经营管理合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《委托经营管理合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款344598元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金27423元应退予欣盛公司，现欣盛公司同意以该27423元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款317175元予原告。合同解除的过错方为被告，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定被告应以转让金344598元为本金从逾期交付之日即2019年1月1日起至合同解除前一日按日万分之一的标准计付违约金25672.55元[344598元×0.0001×745天]及以317175元为本金自合同解除之日即2021年1月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计付利息（以26017.15元为限）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告不是《委托经营管理合同》的合同相对方，亦不是原告支付的策划推广服务费50000元的收款方，原告请求被告返还该费用，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈倩雯与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年10月27日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月14日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款317175元予原告陈倩雯；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25672.55元予原告陈倩雯；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以317175元为本金自2021年1月14日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计付利息（以26017.15元为限）予原告陈倩雯；五、驳回原告陈倩雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3609.49元（原告已预交），由原告负担525.49元，被告负担3084元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费3084元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月五日书记员 孙王成欣