重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初1707号 原告：张艳，女，1990年8月21日出生，汉族，住重庆市潼**。 委托诉讼代理人：郭霜，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王如心，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。 法定代表人：祝洋洋，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。 原告张艳与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告张艳的委托诉讼代理人王如心到庭参加了诉讼。被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金11581.66元[70×48.19×3+（70×48.19）÷30×13]，并以欠付租金为基数，自起诉之日起至付清租金止，按每日万分之五计算支付滞纳金；2、判令被告支付原告解除合同违约金40479.60元（12×70×48.19）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年，重庆杭风房地产经纪有限公司（以下简称“杭风公司”）购买了由重庆润田房地产开发有限公司开发的位于重庆市北部新区金州大道XX号力帆红星广场X期XX幢商品房X栋并进行销售。为达到高价销售获取超额利润的目的，杭风公司编织出升级装修加售后返租的促销手法，极力宣传业主购房后即与知名酒店签订租赁合同，确保业主可获得长期的租金收益。于是，原告受上述宣传引导，高价购买了力帆红星国际广场X期XX组团XX层XX号房（产权证载明房屋坐落：重庆市北部新区金州大道XX号X幢X，建筑面积48.19平方米）。2017年8月15日，杭风公司安排的被告君澜酒店公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告将力帆红星广场X期XX幢组团XX层XX号房出租给君澜酒店公司，租赁标的物的位置及建筑面积最终以房产权的登记为准；2.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；3.房屋租金第1年至第4年为每月70元/平方米，第5至第7年为每月80元/平方米，第8至第10年为每月93元/平方米，第11至第13年为每月104元/平方米，第14至第15年为每月116元/平方米，租金按月支付，每月10日前承租人通过银行转账方式支付当月租金；4.如承租方逾期超过60日仍未支付所欠租金及滞纳金的，则出租方有权解除合同，承租方应一次性支付首年12个月租金作为违约金。《房屋租赁合同》签订后，被告君澜酒店公司将原告房屋用于酒店经营，但被告却拖欠租金，截止2019年10月13日，被告已拖欠租金达60日以上，原告依据合同第八条第三款的约定解除《房屋租赁合同》。因被告严重违约导致合同解除，应当支付拖欠的租金及违约金。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。 本案在审理中，被告君澜酒店公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状。被告君澜酒店公司辩称，1.该案中原告与被告之间的房屋租赁合同于2019年10月13日实际已经解除。租金为（2019年7月、8月、9月）3个月以及10月份13天的租金共计3373.3×3+1461.76=11581.66元。2.关于滞纳金及违约金。（1）是由于被告经营状况确实存在有拖欠原告租金的事实，被告也在积极改善经营状况，由于物业公司8月12日采取了停水停电的措施，导致被告无法继续经营。随后相关政府部门的介入下被告将整体的酒店资产移交给杭风公司。因此拖欠租金主要是由于经营困难以及物业停水停电和政府部门的介入导致被告无法继续经营产生的后果。（2）因被告逾期未支付原告租金，造成原告目前的实际损失为逾期支付租金所导致的损失即为利息损失，应当按照同期贷款利率的年利率4.35%计算，而房屋租赁合同约定每天万分之五（即年利率18.2%）支付滞纳金已经远远超过了其年利率4.35%的利息损失，请求法院将滞纳金参照同期贷款利率的1.3倍标准计算。（3）被告认为根据合同法对于违约责任的法律明文规定，法律原文意图在填补守约方损失的法律精神，现涉案物业被告已经交回原告，而原告在政府与杭风公司协调下已经重新对外出租，经国家企业信用信息公示系统查询已于2019年10月21日重新成立重庆千思酒店有限公司，股东正是参加政府协调会议中杭风公司代表佘佐涛，因此对原告造成的实际损失是较小的，原告选择滞纳金这个违约责任已经能够填补原告的实际损失。（4）原告要求被告支付滞纳金，是守约方救济途径的一种方式。诉请的滞纳金已经能填补原告实际损失的情况下，原告重复要求被告承担支付12月租金的违约金，也没有了法律依据，根据合同法及司法解释填补损失的立法本意也不相符，因此请求法庭驳回原告要求被告承担40479.60元的违约金的诉讼请求。（5）如果法庭认为被告应承担违约金支付的违约责任，被告认为原告诉请的违约金数额过高，原告诉请的违约金与滞纳金，均为违约承担的方式，根据合同法司法解释二项规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。本案中涉案物业被告已经交回原告，原告在政府部门与房屋销售公司（杭风公司）的协调下已经重新对外出租有产生预期收益的这一情况，对原告造成的实际损失是较小的。结合原告诉请及本案事实，目前实际损失是逾期支付3个月零13天租金的利息损失，因此原告诉请中主张12个月共计40479.60元的违约金，对照法律明文规定是过高的。被告的法定代表人祝洋洋，于2019年4月9日受让股权成为被告股东，成为股东以来，一直按照房屋租赁合同的约定履行租金交付义务，实在是由于经营困难才会出现拖欠租金支付的情况。被告也一直在积极改善经营模式以补缴租金，至于后来物业公司停水停电导致无法继续经营的发生，被告受限与经营状况，并没有较大的过错。且造成原告的实际损失也没有很大，被告也及时协助原告止损，将物业交回原告，希望法庭能够以原告实际损失为基础，被告的过错程度以及预期利益的问题综合考虑本案中违约责任的承担形式以及违约数额的认定问题。 本案在审理中，被告君澜酒店公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张艳系位于重庆市北部新区金州大道****X房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为48.19平方米，房屋用途为商务金融用地/办公。 2017年8月15日，以原告张艳为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆力帆红星国际广场X期工程XX组团X层XX号房，建筑面积48.14平方米（最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准）。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。原告在合同上签字并摁印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年7月1日至2019年10月13日（共计3个月零13天）期间的租金至今未给付。 庭审中，原告举示了其于2020年1月12日向被告出具的《解除租赁合同通知书》1份，《解除租赁合同通知书》载明如下内容“光控君澜（重庆）酒店管理有限公司：我是重庆市北部新区金州大道XX号X幢XX房屋的业主，于201年月日与你公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），将该房屋出租给你公司用于经营。租赁合同签订后，我按约将房屋交付给了你公司，但你公司却从2019年7月开始拖欠应当按月支付的租金，且2019年7、8、9三个月的租金及欠付租金的滞纳金均已逾期超过60日仍未支付。因此，根据租赁合同的约定，我决定解除租赁合同，并要求你公司立即支付所欠租金及滞纳金、违约金。特此通知”。但并未向本院举示该通知书送达的相应证据。原告在庭审中认为合同的解除时间为2019年10月13日。 庭审中，原告陈述被告君澜酒店公司欠付租金期间租金的标准为70元/平方米/月。 另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的14楼房间的恢复装修问题。 2021年1月8日，原告要求被告支付租金、滞纳金以及违约金诉至本院。 上述事实，有房屋租赁合同、不动产权证、会议纪要、国家企业信用信息公示系统公示的重庆千思酒店有限公司企业信用信息公示报告、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 被告租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。被告未按合同约定时间给付租金已经构成违约，原告在庭审中举示了2020年1月12日向被告出具的《解除租赁合同通知书》，但未提供该通知书送达的相应证据。原告在庭审中认为合同的解除时间为2019年10月13日，故双方合同的解除时间为2019年10月13日。因此，被告应当给付2019年10月13日前的租金。庭审中，原告陈述被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月，该租金标准符合双方在合同中的约定。故2019年7月1日至2019年10月13日期间，被告应给付的租金为11581.66元（70元/平方米/月×48.19平方米×3个月＋70元/平方米/月×48.19平方米÷30天/月×13天）。 原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金，系双方当事人约定的未按期支付租金的滞纳金，而被告未按期支付租金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》中约定了每日万分之五的滞纳金，本院认为双方约定的滞纳金过高，且被告抗辩滞纳金过高，故本院对滞纳金的计算标准依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。根据《房屋租赁合同》约定，被告应于每月10日前支付当月租金，故滞纳金应从被告未付租金当月的11日起算,但原告起诉要求以欠付租金为基数，自起诉之日起至付清租金止支付滞纳金，系原告自由处分权利的行为，故被告支付滞纳金的计算方式为以11581.66元为基数，从2021年1月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月的租金即20239.80元（70元/平方米/月×48.19平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对于原告要求被告支付其余部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩原告选择滞纳金的违约责任，已经能够填补原告的实际损失，原告重复要求被告承担12个月的租金作为违约金无法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金诉讼请求的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告张艳租金11581.66元。 二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告张艳滞纳金（滞纳金的计算方式：以租金11581.66元为基数，从2021年1月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止）。 三、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告张艳违约金20239.80元。 四、驳回原告张艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550.77元（已减半收取），由原告张艳负担220.31元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司负担330.46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  邹富奎 二〇二一年二月十八日 书记员  粟 兮