广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33194号原告：余鹏程，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告：刘燕霞，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。上列原告共同委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：何彩莲，广东达方律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告余鹏程、刘燕霞诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人曹伟钊、何彩莲，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告返还租金217263元及支付违约金32598.45元（应退还的租金217263元×15%）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月28日签订了《物业使用权转让合同》(实为租赁)，约定被告将位于佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让(出租)给原告，使用权转让(出租)年限自2017年2月28日起至2048年12月31日止，转让总使用费(租金)217263元，被告应于2018年6月30日前将上述商业用房交付给原告等。原告已付清上述商业用房的全部使用权转让价款(租金)。但被告一直没有按使用权合同的约定，将商业用房交付给原告，且逾期交付的时间已超过2年。在此过程中，被告只是以支付违约金的方式去作为其逾期交付商业用房的违约责任。经过原告在2020年11月4日所发出的交付商业用房之书面催告(律师函)，被告仍未能履行交付商业用房的义务，因此原告于2020年11月11日发出《解除合同通知书》，解除了原告与被告签订的使用权合同。基于以上，原告认为，原告与被告所签订的使用权合同实为租赁合同，由于被告未能按期交付符合约定的商业用房，经过催告后仍不能交付，导致原告解除租赁合同，故被告应将已收取的租金返还给原告，以及需要承担支付违约金的义务。综上，原告为维护自身合法权益，特根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，请求法院依法作出公正的裁判!被告辩称，一、原告主张已解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告亦不同意解除《物业使用权转让合同》。理由如下：（一）涉案物业所在的2号地13号楼已依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并已经全面竣工，已取得联合验收终审意见书，正在办理竣工验收备案手续。涉案物业为合法建筑，其使用权依法可以转让。（二）被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同已解除没有合同依据。（三）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。二、被告与原告签订涉案《物业使用权转让合同》，约定被告将涉案物业使用权转让给两原告。2018年8月8日，两原告向被告申请每月发放租金2750元截止到涉案物业达到交付使用之日，被告自2018年8月起向两原告支付租金共49818元。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取被告支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告提交的《律师函》、《解除合同通知书》、EMS快递单、送达记录，被告提交的微信聊天记录，本院经综合审查后对其真实性予以确认；原告提交的照片、被告提交的租金明细表，本院对其进行综合认定。本院经审理认定下事实：2017年2月28日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年2月27日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金217263元；甲方在2018年6月30日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2020年11月4日，两原告委托广东达方律师事务所向被告发送《律师函》，载明：被告应在收到本律师函之日起的三日内，按照合同约定的图纸、方位、房号、面积、装修标准和配套设施等，将涉案物业及佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地13A号楼08层13A0823号物业（以下简称13A0823号物业）交付予两原告，并办理书面的交接手续，否则，被告应当按照合同的约定继续承担逾期交付物业的违约责任，委托人也有权解除与被告所签订的两份《物业使用权转让合同》等。2020年11月11日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，通知解除与被告于2017年2月28日和3月20日签订的两份《物业使用权转让合同》中租期在20年（含20年）以内的合同内容，被告在收到本解除合同通知书之日起的三日内，向原告返还已向被告所支付的全部租金，以及承担支付占用租金期间的利息或违约金等违约责任。2020年11月12日，被告签收该《解除合同通知书》。原告刘燕霞通过微信与被告员工聊天（聊天内容详见下表）：日期发送人发送内容二〇二〇年六月三十日原告刘燕霞你好，帮我查查13A0822-23两个物业的租金连同之前的分期，为啥还没发放被告员工2#13A082213A0823余鹏程刘燕霞发送明细表原告刘燕霞没看懂就是问这个月的什么时候发被告员工尊敬的业主，关于6月租金收益发放的问题我司财务总监已在安排发放，最迟到账不会超过7月3日前到账1.（如次月发放方式5月租金=6月份发放=6月收益）6月收益为2020年5月租金+（2019年12月-2020年4月的租金除12其中一期分期）2.如当月15日发放方式6月租金=6月份发放=6月收益，6月收益为2020年6月租金+（2020年1-5月的租金除12其中一期分期），请耐心等待到账情况，等待期间造成您的不便，十分抱歉另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款217263元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告主张被告已就涉案物业及13A0823号物业支付逾期交付违约金99636元，被告主张被告已就涉案物业支付租金49818元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍未完成竣工验收备案手续，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告向被告发送《解除合同通知书》，故《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到《解除合同通知书》之日（即2020年11月12日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，原告就涉案物业收取的217263元应退予原告，原告收取的租金应退予被告，被告主张其就涉案物业支付原告租金49818元，本院予以确认。经抵扣，本案中被告尚应退还转让款167445元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请以已付转让款的15%即32589.45元计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持。两原告请求超出本院核定部分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款167445元及支付违约金32589.45元予原告余鹏程、刘燕霞；二、驳回原告余鹏程、刘燕霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2523.96元（两原告已预交），由原告负担373.96元，被告负担2150元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两原告预交的受理费2150元，在本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员吕冬娥二○二一年二月五日书记员孙王成欣