上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初1273号原告：上海新西宫企业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邱斌，职务董事长。委托诉讼代理人：崔立红。被告：徐英姿，女，1971年9月25日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告上海新西宫企业管理有限公司(以下简称新西宫公司)与被告徐英姿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员吴大成独任审理，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告新西宫公司的委托诉讼代理人崔立红到庭参加诉讼。被告徐英姿经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年7月至2019年5月期间综合物业服务费6,336.50元(11.02平方米×25元/平方米·月×23个月)；2.判令被告支付滞纳金400元(即拖欠物业服务费的违约金)。事实和理由：原告曾用名为上海新西宫商业服务有限公司(以下简称新西宫服务公司)、上海新西宫礼品市场经营管理有限公司。原告新西宫管理公司分别于2013年、2016年与上海市普陀区地方天园业主委员会(以下简称地方天园业委会)及新西宫业主专项管理小组签订《商业管理合同》、《服务管理合同》，约定原告新西宫管理公司为东新路XXX号新西宫流行服饰礼品城提供综合物业服务，收费标准为25元/平方米·月，服务包括保安、公共区域保洁、照明、商场外立面照明、灯箱、四季中央空调、自动扶梯、货梯(包括日常维护)等相关费用、商场日常管理等。唐洁、王珊、朱玉春等三十一人起诉新西宫管理公司等的(2018)沪0107民初20026号知情权纠纷案件中，法院已认定新西宫服务公司及新西宫管理公司先后为地方天园裙房商铺提供商业管理服务，服务内容涵盖保洁、保安、电梯及空调维护、日常管理等项目，该案判决后原审原告王珊提起上诉、后撤回上诉。原告新西宫管理公司提供的上述综合物业服务中部分物业系由上海上实物业管理有限公司(以下简称上实物业)承包，物业服务费标准为每平方米2元/月，另原告新西宫管理公司将相应的水电费支付至上实物业，再由上实物业统一支付至自来水公司及电力公司。上实物业起诉新西宫管理公司的(2018)沪0107民初27291号物业服务合同纠纷案件中，法院判决新西宫管理公司向上实物业支付物业服务费、水费、电费及滞纳金。合同到期后至今，原告对地方天园裙房商铺继续提供物业服务。被告系商业房上海市普陀区东新路XXX号3层A47室的业主，该房屋建筑面积为11.02平方米，物业收费标准25元/平方米·月(其中2元/平方米·月是交给上实物业)，被告未支付自2017年7月至今的综合物业服务费，但本案中原告现要求被告支付自2017年7月至2019年5月期间综合物业服务费。原告曾多次向被告催讨，但被告无正当理由拒付上述费用，被告的行为已严重损害了原告的合法权利，故原告起诉至法院。审理中，原告申请变更诉讼请求中滞纳金为200元。被告徐英姿未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2005年4月23日，地方天园业委会会议决定根据地方天园裙房商铺业主推举成立新西宫业主专项管理小组，其职权仅限于和新西宫服务公司协商解决有关经营、业务、管理等方面的问题。2012年，地方天园业委会及新西宫业主专项管理小组与原告新西宫管理公司签订《商业管理合同》，该合同约定原告为地方天园裙房商铺提供管理服务，管理时间为2013年1月1日至2015年12月31日，服务内容包括保安、保洁、公共区域照明、空调及电梯维护、商场经营策划及市场推广、日常管理等，综合物业服务费标准为25元/平方米·月。合同约定物业服务费按季度支付，逾期不交纳者将每日按应缴纳费用总额千分之三收取违约金。2016年2月，地方天园业委会及新西宫业主专项管理小组又与原告签订《服务管理合同》，约定管理期限为2016年3月1日至2017年2月28日，其余约定内容包括补充条款与上述《商业管理合同》基本一致。2019年10月24日，地方天园业委会向本院出具说明函，载明“新西宫商场隶属地方天园小区裙房，新西宫商场的服务管理从2013年起至今都是由上海新西宫企业管理有限公司提供服务的。由于本小区业委会的改选工作等原因，从2017年3月1日起至今该公司在新西宫属于事实管理的托管状态。”上海市普陀区东新路XXX号3层A47室屋权利人为被告，建筑面积为11.02平方米，房屋类型为商场。被告已按约向原告支付了之前的相关费用，但未支付自2017年7月至今的综合物业服务费，原告为此向被告发信催讨未果。2、本院审理的(2018)沪0107民初20026号唐洁、楼真、王珊等三十一人诉新西宫服务公司、新西宫管理公司业主知情权纠纷一案，本院认定新西宫服务公司及新西宫管理公司先后为地方天园裙房商铺提供商业管理服务、且事实上提供管理服务，本院于2019年5月31日作出一审民事判决，判决新西宫服务公司、新西宫管理公司各自向唐洁、楼真、王珊等三十一人提供对上海市普陀区地方天园小区裙房商铺进行管理服务期间的公共收益账目收支明细(含收入、支出的相关凭证)以供查阅、复制等，对其余诉讼请求不予支持。后原审原告王珊对该判决不服向上海市第二中级人民法院提起上诉，后因其未能在规定期限内交纳上诉费并申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终8858号民事裁定书，裁定该案按上诉人王珊自动撤回上诉处理。3、本院审理的(2018)沪0107民初27291号上实物业诉新西宫管理公司物业服务合同纠纷一案，本院认定新西宫管理公司与上实物业于2013年签订《地方天园裙房物业管理服务合同》，约定上实物业向地方天园小区裙房提供物业服务，包括：裙房商业楼的屋顶、外墙面等；《地方天园裙房物业管理服务合同》到期后，上实物业与新西宫管理公司未再续签，但双方仍按该合同继续履行至今，本院于2019年3月29日作出民事判决，判决新西宫管理公司支付上实物业自2016年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费285,597.20元、2018年3月1日至2018年11月30日期间的水费11,849.60元及电费360,052.86元、截止至2018年12月31日前欠付物业费、水费、电费的滞纳金共计50,000元。本院认为，地方天园住宅小区与商业裙房均属于同一业主委员会，原告与地方天园业委会及新西宫业主专项管理小组签订了相关综合物业服务合同，原告在签订合同后履行了综合物业服务，且在合同到期后仍事实上提供了服务，根据规定，原物业服务合同继续有效，被告应履行支付相关费用的义务，由于被告未支付自2017年7月至今的物业服务费，现原告要求被告支付自2017年7月至2019年5月期间物业服务费，可予支持。关于违约金，综合本案物业服务合同有关违约金的约定、欠费的时间和金额及原告受损情况等，原告现自愿变更主张200元，无不妥，予以支持。据此，综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐英姿应于本判决生效之日起五日内支付原告上海新西宫企业管理有限公司自2017年7月至2019年5月期间物业服务费6,336.50元；二、被告徐英姿应于本判决生效之日起五日内支付原告上海新西宫企业管理有限公司违约金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告徐英姿负担。本判决为终审判决。审判员  吴大成二〇二一年二月五日书记员  殷秋云附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。