辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终313号 上诉人（原审被告）汪永久，男，1969年5月29日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，无职业，现住辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人陈晓伟，女，1967年11月28日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，无职业，现住辽宁省桓仁满族自治县。 被上诉人（原审原告）桓仁荣丰物业管理有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇福民街********。 法定代表人于立明，该公司经理。 上诉人汪永久因与被上诉人桓仁荣丰物业管理有限公司（以下简称荣丰物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2020）辽0522民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汪永久及其委托诉讼代理人陈晓伟，被上诉人荣丰物业的法定代表人于立明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 汪永久的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判荣丰物业赔偿我方的经济损失；2.一、二审诉讼费用由荣丰物业承担。事实及理由：1.汪永久于2009年购买位于桓仁满族自治县房屋及楼下门市房，自2011年至2018年期间，桓仁镇荣丰花园一区1号楼9单元整栋楼房生活用水的公共管道漏水导致楼下门市房被淹，荣丰物业多次维修，但管道仍漏水，导致门市房无法经营，后汪永久自行进行改造管道，所以没交物业费；2.门市房的后面雨排管每到雨季还存在漏水的问题，至今也没有解决。 荣丰物业辩称，不同意汪永久的上诉意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回汪永久的上诉请求，维持原判。我方起诉的是汪永久欠付二楼住宅的物业费，并不是一楼门市房的物业费。 荣丰物业向一审法院提出诉讼请求：汪永久给付2015年1月1日至2020年12月31日止的物业费3516元及每日3‰的滞纳金1347元，计4963元。事实和理由：汪永久为桓仁镇荣丰花园一区1号楼9单元201室业主，该住宅建筑面积为81.38平方米。2009年1月1日，我公司与该小区业主委员会签订荣丰小区物业管理合同，我公司按合同约定为该小区提供物业服务至今。2015年1月1日至2020年12月31日止，汪永久拖欠我公司物业服务费3516元。 一审法院认定事实：荣丰物业为桓仁镇荣丰花园一区的物业服务企业。2009年1月1日，荣丰物业与福民社区荣丰居民小区业主委员会签订荣花园小区物业管理合同。该物业管理合同约定物业管理事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务；3.物业规划红线内属物业管理的市政公用设施、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、甬道的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的所属配套服务设施的维修养护和管理；5.公共环境的消防、卫生、垃圾的收集清运；6.交通、车辆行使及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产及物质损失等责任）。如需要理赔，需重新拟定合同。负责管理大型和外来车辆进入及停放，阻止叫买叫卖进入小区；8.协助社区开展文化娱乐活动；9.负责物业及物业管理档案、资料收管工作；10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他工作。合同还对其他服务事项进行了补充约定。在管理服务费用条款中，双方约定：按本地区同行业收费平均价的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.60元（住宅、门市、车库）。在乙方（荣丰物业）的权利与义务条款中约定：业主不按规定缴纳管理服务费处以每日3‰的滞纳金。无正当理由，逾期3个月仍拒缴纳的，乙方上报业主委员会，经业主委员会审核，实属无正当拒绝缴纳的，允许乙方依法对其进行起诉。上述物业管理合同签订后，荣丰物业按合同条款履行物业服务合同义务至今。汪永久系荣丰花园一区6号楼9单元201业主，该住宅建筑面积为81.38平方米。2015年1月1日至2020年12月31日，汪永久未缴纳物业服务费。 一审法院认为:（一）荣丰物业与福民社区荣丰居民小区业主委员会签订荣丰花园小区物业管理合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该物业管理合同地签订是为了小区业主的共同利益，荣丰花园小区物业管理合同对每一入住该小区的业主具有法律效力。现荣丰物业按照物业管理合同约定履行了对小区共用部位、共用设施、设备的维修、养护和管理及小区环境卫生和绿化等义务，汪永久作为小区内的业主应按时交纳物业服务费。汪永久的房屋面积为81.38平方米，年物业服务费为586元。其应向荣丰物业支付2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3516元；（二）虽物业管理合同约定了业主不按规定缴纳管理服务费处以每日3‰的滞纳金，该滞纳金的约定超出了法律可保护的违约金限额。根据县域物业服务市场及荣丰物业在小区的整体服务质量依法适当调整。据此，一审法院判决：汪永久于判决生效后立即给付荣丰物业物业服务费3516元及滞纳金352元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由汪永久负担。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为:依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人荣丰物业与福民社区荣丰居民小区业主委员会于2009年1月1日签订的荣丰花园小区物业管理合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同应为有效。现荣丰物业已按上述物业管理合同履行了义务，上诉人汪永久作为该小区的业主享受了物业服务，其应按合同约定交纳物业服务费。一审判决汪永久支付欠付的物业费，并无不当之处，本院应予维持；但根据本案具体案情，汪永久并非无故恶意拖欠上述物业费，故一审判决汪永久承担滞纳金不当，本院予以纠正。 关于上诉人汪永久提出的荣丰物业对其住宅楼下的门市房公共管道漏水问题没有解决，才自行进行的改造，产生的费用应从物业费中予以抵顶的上诉意见，因双方就此未达成合意，同时该主张与本案纠纷非同一法律关系，故对其提出的该项上诉意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、变更辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2020）辽0522民初2503号民事判决第一项为：上诉人汪永久于本判决发生法律效力后立即给付被上诉人桓仁荣丰物业管理有限公司自2015年1月1日起至2020年12月31日止物业费合计三千五百一十六元； 二、驳回被上诉人桓仁荣丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费二十五元，由上诉人汪永久负担二十三元，被上诉人桓仁荣丰物业管理有限公司负担二元；二审案件受理费五十元，由上诉人汪永久负担四十五元，被上诉人桓仁荣丰物业管理有限公司负担五元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  刘立志 审判员  高广明 审判员  孙 源 二〇二一年二月二十六日 法官助理王晓雪 书记员回娜 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。