安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1824民初23号 原告:安徽斯瑞投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗经济开发区A区，统一社会信用代码91340100713955405R（1-1）。 法定代表人：盛恩峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。 被告：高学柱，男，1964年6月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：郭军，安徽卓邦律师事务所律师。 原告安徽斯瑞投资集团有限公司（以下简称斯瑞公司）诉被告高学柱商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员程丽独任审判，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告斯瑞公司委托诉讼代理人方家杰、被告高学柱委托诉讼代理人郭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告斯瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实理由：2014年12月8日，原、被告双方签订《绩溪县商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于绩溪县，总价款为268000元整，其中被告应支付首付款134000元，剩余房款134000元通过按揭的方式支付。由于被告未偿还按揭款，银行从原告账户累计划走106399.18元。被告的行为已经构成违约，原告有权依据合同约定解除合同。现为维护原告合法权益，诉至法院。 被告高学柱辩称：1、2014年12月8日，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定了原告应于2015年1月28日将案涉房屋交付给被告，但原告至今未能将案涉房屋交付给被告，原告违约在先，作为违约方的原告无权提出解除合同；2、2020年12月15日开庭审理的（2020）皖1824民初1506号案件中，原告已认可案涉房屋已经竣工，因此原告作为违约方，目前已经具备了继续履行合同的条件，应该继续履行合同。 原告斯瑞公司针对其陈述的事实向本院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告于2014年12月8日签订了《绩溪县商品房买卖合同》及《购房协议书》，约定由被告向原告购买上河徽院徽文化长廊5号楼719室的事实； 2、承诺书、借条复印件各一份，证明被告承诺未按时支付按揭贷款时，原告有权解除合同以及被告向原告借款134000元支付购房首付款且该首付款至今未归还的事实； 3、银行扣款明细及银行付款凭证复印件各一份，证明被告未归还银行按揭款，银行从原告账户划走共计106399.18元的事实。 高学柱对斯瑞公司提交的证据质证如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议：本案中解除商品房买卖合同的前提是被告个人原因导致的违约，而实际上导致双方产生纠纷的原因是原告没有按照合同约定向被告交付房屋，所以该承诺书中被告所承诺的内容不具备发生的前提条件，作为原告也没有解除买卖合同的依据，对于原告提交的借条，借条中债权人是绩溪上河颐养产业投资管理有限公司，该公司作为独立的主体，与原告并没有任何关联，故不能达到原告所主张的被告向原告借款134000元的事实，结合借条和被告方的银行流水也证明了被告通过第三方借款134000元向原告支付了首付款；对证据3相关情况请求法院进行核实。 被告高学柱为证明其主张，向本院提交了《绩溪县商品房买卖合同》复印件一份、交易明细表复印件五份，证明被告未按约定期限交付房屋违约在先，原告无权解除合同以及被告在签订合同之后及时支付了首付款以及在原告违约的情况下仍然支付按揭款至2017年10月的事实。 原告斯瑞公司对被告提交的证据真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，且被告提交的交易明细恰好证明被告未按约定支付按揭款，从而导致银行从原告账户扣划按揭款的事实。 本院于2021年2月1日前往案涉房屋所在地绩溪县瀛洲镇仁里上河徽院徽文化长廊5号楼现场进行勘察，并拍摄照片一组。 原告斯瑞公司经质证，对本院拍摄照片的真实性无异议，认可照片中显示的就是案涉房屋所在的5号楼，并表示经核实，该大楼并未竣工。 被告高学柱质证认为案涉房屋已封顶，原告方在2020年12月15日开庭审理的（2020）皖1824民初1506号案件开庭审理时，也已确认案涉房屋已竣工，双方签订的合同具备继续履行的条件，该组照片仅能说明原告至今未能将案涉房屋交付给被告，原告亦未提供相关证据证明其已不具备继续履行合同的条件，因此并不能说明原告方在现在或将来肯定无法履行合同，被告方坚持要求继续履行合同。 本院经审查，并结合双方的质证意见，对原、被告双方提交证据的真实性均予以认定，可作为本案认定事实的证据使用。 根据原、被告双方当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，斯瑞公司与高学柱签订《绩溪县商品房买卖合同》一份，约定高学柱购买斯瑞公司位于绩溪县，合同对商品房的用途、基本情况、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等方面均做了约定。合同约定：案涉房屋建筑面积为44.49平方米，总价款为268000元；买受人高学柱应于2014年12月8日支付首付款134000元，于2014年12月15日前办理贷款，贷款金额为134000元；出卖人斯瑞公司应当在2015年1月28日前将符合条件的商品房交付买受人使用。签约当日，高学柱向斯瑞公司出具《承诺书》一份，载明：“我在贵公司购买房屋，房屋产权证办理前，如果没有按时支付房屋按揭款，支付办理房屋产权证书所需全部费用。我承诺：因我个人原因导致贵公司承担连带责任，支付银行按揭款，贵公司有权解除《商品房买卖合同》；迟延支付办理房屋产权权属证书所需的全部税费责任由我承担”。同日，高学柱出具借条一份，载明向绩溪上河颐养产业投资管理有限公司借款134000元用于支付案涉房屋首付款。2015年1月7日，高学柱通过银行转账方式支付案涉房屋购房首付款134000元。此后，原告斯瑞公司未依约交付房屋，高学柱按月支付案涉房屋按揭贷款至2017年10月7日，最后一期还款金额为170.06元。2017年12月22日起，因高学柱停止支付案涉房屋按揭贷款，安徽绩溪农村商业银行遂从斯瑞公司保证金账户分期扣划案涉房屋按揭贷款，扣划金额共计106399.18元。2020年11月19日，原告斯瑞公司以被告高学柱违约为由向本院提起诉讼，主张解除案涉合同，2020年12月23日，斯瑞公司申请撤诉。2021年1月7日，斯瑞公司再次提起诉讼。在本案审理过程中，本院组织双方多次协商未果。 综合双方当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案的争议焦点可归纳为：原告斯瑞公司是否有权要求解除合同。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《绩溪县商品房买卖合同》，系双方自愿、真实的意思表示，不违反法律规定，合同自成立时生效。合同生效后，双方均应当按照合同约定履行相应的义务。双方协商一致的，可以解除合同。当事人在合同中约定一方解除合同事由的，当解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。履行合同过程中，当发生法定解除合同事由时，当事人也可以解除合同。本案中，原、被告在双方签订的《绩溪县商品房买卖合同》第九条明确约定，原告斯瑞公司应当在2015年1月28日前向被告高学柱履行交房义务。虽高学柱在向斯瑞公司出具的承诺书中写明因其个人原因导致斯瑞公司承担连带责任，支付银行按揭款，斯瑞公司有权解除《商品房买卖合同》，但从庭审查明事实来看，斯瑞公司未提供证据证明其不能按约定于2015年1月28日前履行交房义务的正当性，此后也一直未向高学柱交付房屋，高学柱最后一期支付按揭贷款时间为2017年10月，显然是斯瑞公司未履行合同约定义务在先。商品房买卖合同中，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的一项义务，原告斯瑞公司未履行合同约定按时交付案涉房屋，高学柱作为房屋买受方，在斯瑞公司承担连带还款责任为其垫付剩余按揭购房款后，中止支付斯瑞公司剩余购房款的行为与正常情形下买受人逾期付款违约存在本质的区别。庭审时，经原告斯瑞公司确认，案涉房屋目前仍未竣工验收，尚不具备交房条件，故在案涉商品房买卖合同双方履约过程中，斯瑞公司作为出卖方未能按时交付房屋，违反合同义务在先，且未提供充分证据证明案涉合同具备法定解除条件，在被告高学柱坚持要求继续履行合同的情形下，斯瑞公司即以高学柱违约为由主张解除合同，与事理不符，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告安徽斯瑞投资集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告安徽斯瑞投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  程丽 二〇二一年二月二十五日 法官助理程茜 书记员  王静 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 …… 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。