甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5108号上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃金浩商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区安定门外58甘霖大厦5楼506室。法定代表人：苏军强，该公司经理。委托诉讼代理人：冯进萍，甘肃韬合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州居然建材市场有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁南路12号西脉大厦21楼2113、2114室。法定代表人：梁爱云，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚彩红，女，1977年10月8日出生，汉族，该公司副总，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：孙学红，北京德恒（兰州）律师事务所律师。上诉人甘肃金浩商贸有限公司（以下简称“金浩公司”）因与被上诉人兰州居然建材市场有限公司（以下简称“居然公司”）买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初13627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金浩公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初13627号民事判决书；2.判令居然公司立即按双方所签《房屋认购协议》给金浩公司办理汇金金融广场【兰国用（2011）第GX0036】南楼二楼房屋产权证书；3.判令居然公司按《房屋认购协议》约定向金浩公司支付未按约定时间交房及未按时给金浩公司办理房屋产权证的违约金540万元；4.驳回居然公司的反诉请求；5.本案一、二审诉讼费用由居然公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误以及适用法律错误。首先，交付时间认定错误。双方签订合同后，金浩公司按约定向居然公司支付了50%的购房款1800万元，但居然公司未按约定向金浩公司交付房屋，直至2016年4月23日才将涉案房屋交与金浩公司，故一审法院认定2014年7月15日居然公司将涉案房屋交付金浩公司进行装修、出租系认定事实错误，金浩公司提交的相关证据足以证明上述事实。其次，房款认定错误，金浩公司按照合同约定支付了1800万元房款，有转账凭证予以印证，且支付房款的情况有另案的庭审笔录记录在卷，居然公司亦认可金浩公司支付房款1800万元的事实，不存在拖欠房款的情况。二、一审法院适用法律错误。首先，居然公司从未就100万元向金浩公司主张过权利，其反诉要求支付购房款100万元已过诉讼时效。其次，一审判决金浩公司向居然公司支付违约金损失适用法律错误。一审法判决超出居然公司主张的时间范围，违反法定程序。三、居然公司应为金浩公司办理房屋权属证书。双方签订合同时，居然公司的房屋处于在建工程抵押状态无法向银行办理贷款手续，故按揭贷款无法办理，居然公司的房屋于2020年1月2日才在产权部门办理了初次登记，故居然公司违约在先。居然公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，金浩公司请求居然公司办理涉案二楼房屋产权证的主张不能成立，双方签订的《房屋认购协议》系预约合同，金浩公司并未签订正式房屋销售合同，且金浩公司仅支付了1700万元购房款，并未按照合同约定支付足额购房款，现居然公司已将涉案房屋交付金浩公司使用收益，金浩公司违约在先，其主张办理房屋产权证不符合协议约定。二、金浩公司主张违约金的请求不能成立，居然公司严格按照协议约定履行义务，不存在违约的情形，不应承担违约责任。双方对竣工时间约定不明，房屋认购协议中约定在2013年6月1日竣工并交付使用系笔误，签订协议时项目正在审批手续阶段，金浩公司对此也是明确知晓的，故应以2016年4月19日的实际竣工时间为准。且房屋产权证无法办理系金浩公司违约在先，其拒不签订正式房屋购销合同、拒不支付全额购房款，通过各种手段设置办理权属证的障碍，并将占有的房屋出租获得巨额利润，本案中居然公司按照协议约定在整体封顶之后竣工验收之前将房屋交付给金浩公司，居然公司不存在违约情形。三、居然公司主张金浩公司支付协议约定的100万元，于理有据。根据双方的转账记录以及生效判决的认定，金浩公司仍有100万元并未实际缴纳。四、居然公司主张金浩公司支付违约金符合房屋认购协议的约定，金浩公司未按约定支付剩余购房款，应承担违约责任。五、居然公司通过诉讼、非诉讼等方式多次要求金浩公司支付购房款，故金浩公司主张居然公司要求的100万元购房款已超过诉讼时效不能成立。六、本案剩余购房款，居然公司主张另案处理。金浩公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令居然公司立即按双方所签《房屋认购协议》给金浩公司办理汇金金融广场[兰国用（2001）第GX0036]南楼二楼房屋产权证书；2.判令居然公司按《房屋认购协议》约定向金浩公司支付未按约定时间交房及未按时给金浩公司办理房屋产权证的违约金540万元；3.本案诉讼费用由居然公司承担。居然公司向一审法院提出反诉请求：1.判令金浩公司立即支付合同约定2014年5月30日前应当支付的购房款100万元，并支付逾期违约金328.5万元；2.判令金浩公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月21日，金浩公司与居然公司签订《房屋认购协议》，协议约定：“一、甲方（居然公司）在位于兰州高新区××区［兰国用（2011）第ＧＸ0036］、［兰国用（2011）第ＧＸ0037］两地块上进行商业开发，项目定为“汇金金融广场”，目前相关行政审批事项正在报批审核之中。二、…三、乙方（金浩公司）购买汇金广场南地块二楼整层，每平方米为人民币18000元，总房价款暂定为35640000元。四、乙方在签订本协议前5日内向甲方交付定金人民币100万元，30日内先付1000万元，5月30日前再付700万元，届时定金自动转为房款，剩余总房款约百分之五十，由甲乙双方配合乙方确定的银行，做按揭贷款支付给甲方，并及时签署正式的房屋销售合同。五、房产交付。1.楼房整体封顶交付乙方，乙方可开始装修，但不得影响整体验收，因影响验收给甲方造成的损失由乙方自行负担。2.待项目整体竣工验收完毕后，甲方正式向乙方交付。六、税费承担…七、特别约定。1.…2.甲方承诺尽快推进项目建设，必须在2013年6月1日竣工并交付使用。3.甲方承诺在项目竣工验收后一年半内将标的权属证明办理完毕。八、违约责任。1.…2.若乙方不按协议约定时间支付购房款，则乙方向甲方支付当期应付购房款每日千分之三的违约金，延期超过30天，本协议解除，已交购房款总额扣除30%违约金后退还乙方，乙方已开始装修的，装修不予赔偿。3.甲方不能按期交付使用及在约定时间内将二楼商铺权属证明办理在乙方名下，甲方应向乙方每天按已支付购房款总额千分之一的违约金。4.……”自2013年12月3日至2014年6月3日，金浩公司陆续向居然公司缴纳购房款合计1700万元。其中2013年12月3日，金浩公司法定代表人苏军强通过其名下兰州银行友谊支行账号6214××××5259向居然公司转账400万元，同日居然公司出具《收据》二张，Ｎｏ4540642《收据》载明转账壹佰万元整，收款事由为交汇金广场南部二层房商铺款，每平方米18000元。Ｎｏ4540688《收据》载明转账叁佰万元整，收款事由购汇金广场商铺（负一层），金浩公司收到上述《收据》后未表示异议。2014年7月15日，涉案房屋楼体封顶后，居然公司将涉案房屋交付金浩公司，金浩公司进行装修和出租。2016年4月19日涉案房屋有关的“汇金金融广场”竣工验收合格，2016年4月20日居然公司将涉案房屋向金浩公司正式交付，双方未签署移交清单、也未签订正式房屋销售合同。2016年6月20日，金浩公司法定代表人苏军强向兰州市公安局举报居然公司法定代表人梁爱云涉嫌合同诈骗，6月21日兰州市公安局立案由兰州市公安局经济犯罪侦查支队二大队侦查，2019年1月3日，兰州市公安局侦查梁爱云没有犯罪事实，出具兰公（经）撤案字［2019］2号《撤销案件决定书》。另查，居然公司与苏军强、孙花花关于汇金金融广场负一层的房屋买卖纠纷，居然公司将苏军强、孙花花诉至兰州市城关区人民法院，兰州市城关区人民法院出具（2017）甘0102民初2046号民事判决。苏军强、孙花花不服上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院出具（2018）甘01民终1849号判决书判决撤销（2017）甘0102民初2046号民事判决，驳回居然公司的诉讼请求。居然公司不服生效判决，向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院提审后出具（2019）甘民再86号民事判决书判决维持（2018）甘01民终1849号判决书。甘肃省高级人民法院（2019）甘民再86号民事判决中认定关于汇金金融广场负一层苏军强向居然公司支付购房款720万元，其中2013年12月3日苏军强向居然公司转账400万元中300万元系其苏军强购买汇金金融广场负一层的购房款。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方虽未签订正式的房屋买卖合同，但双方签订的《房屋认购协议》系真实意思表示，一样具有法律效力。金浩公司应按协议约定支付购房款，居然公司亦应按约定交付房屋、办理产权证书。关于金浩公司诉求居然公司应按约定办理产权证书、居然公司存在违约应承担违约金的问题，根据双方签订的《房屋认购协议》第三项，金浩公司应于2014年2月21日签订协议的5日内向居然公司交付定金人民币100万元，30日内先付1000万元，5月30日前再付700万元，但截至目前涉案房屋购房款金浩公司只支付了合计1700万元，还剩100万元应予约定的2014年5月30日前支付到位，金浩公司至今未支付到位。剩余1764万元购房款应通过按揭支付，金浩公司也未进行银行按揭和支付。故金浩公司存在违约行为，居然公司系履行了不安抗辩权，在房屋已经交付，购房款尚未支付到位的情况下，居然公司未办理涉案房屋产权证书不算违约，系合同履行过程中行使抗辩权。关于金浩公司诉称居然公司迟延交付房屋，协议第五项明确约定楼房整体封顶交付金浩公司，金浩公司可开始装修，但不得影响整体验收，待项目整体竣工验收完毕后，居然公司正式向金浩公司交付。2016年4月19日涉案房屋有关的“汇金金融广场”竣工验收合格，2016年4月20日居然公司将涉案房屋向金浩公司正式交付。关于金浩公司主张协议约定了交房时间系2013年6月1日，协议此项约定时间与协议签署时间有悖，系约定不明。而关于交房时间的约定，协议第五项已经约定明确。关于居然公司反诉金浩公司应支付约定的2014年5月30日前的购房款100万元，根据双方《房屋认购协议》的约定和金浩公司支付购房款的事实，金浩公司应向居然公司支付此笔购房款100万元。关于金浩公司主张其1800万元购房款已经缴纳完毕，不予采信，因为：其一、2013年12月3日，苏军强通过兰州银行友谊支行账号6214××××5259向居然公司转账400万元，居然公司出具的二张《收据》已载明其中壹佰万元为交汇金广场南部二层房商铺款，叁佰万元系交汇金广场商铺（负一层）商铺款，金浩公司收到上述收据后并未提出异议。其二、甘肃省高级人民法院已生效的（2019）甘民再86号民事判决认定苏军强交纳的汇金广场商铺（负一层）商铺款为720万元，其中300万元即2013年12月3日苏军强通过兰州银行友谊支行转账的400万元中的300万元。关于居然公司反诉要求金浩公司按照每日千分之三承担三年违约金，金浩公司虽存在违约行为，但双方关于违约金的约定过高，为衡平双方当事人的利益，考虑到金浩公司违约给居然公司造成的实际损失，酌定金浩公司应以100万元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率向居然公司承担2014年5月30日至实际付清之日的利息损失作为违约金为宜。关于金浩公司辩述居然公司反诉购房款的诉讼时效已过的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”另根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中居然公司自知道或应当知道权利受到侵害后一直向金浩公司提出履行请求，故诉讼时效适用中断的情形，从中断终结时，诉讼时效期间重新计算，并未届满。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、甘肃金浩商贸有限公司于本判决生效后十日内向兰州居然建材市场有限公司支付购房款1000000元；二、甘肃金浩商贸有限公司于本判决生效后十日内向兰州居然建材市场有限公司支付购房款违约金（以1000000元为基数，按人民银行同期贷款利率标准计算自2014年5月30日至实际付清之日的利息损失）三、驳回甘肃金浩商贸有限公司的诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，由甘肃金浩商贸有限公司承担。反诉费20540元，由甘肃金浩商贸有限公司承担10540元，兰州居然建材市场有限公司承担10000元。在本院二审中，被上诉人居然公司提交了新证据1砼浇筑报审表、混凝土浇筑申请单，证明涉案房屋整体封顶是在2014年4月。新证据2照片，证明金浩公司私自搭建的违章建筑仍然存在，为正常办理房屋产权证设置了障碍。金浩公司对新证据1的质证意见为：该证据只是浇筑混凝土的申请单，与本案无关。对新证据2的质证意见为：图片上没有具体时间，与本案无关。本院认为，新证据1、新证据2均与本案待证的事实无直接关联，故本院对上述两份证据不予采信。针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人虽未签订正式的房屋买卖合同，但双方所签订的《房屋认购协议》系真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有拘束力。金浩公司应按协议约定支付购房款，居然公司亦应按约定交付房屋、办理房屋产权证书。关于《房屋认购协议》中对交房时间约定为2013年6月1日是否应予采信的问题。经查，协议中第五条房屋交付的条款中约定：1.楼房整体封顶交付乙方，乙方可开始装修。2.待项目整体竣工验收完毕后，甲方正式向乙方交付；第七条第2项约定：甲方承诺尽快推进项目建设，必须在2013年6月1日竣工，并交付使用；第八条第4项约定：本协议签订后三个月该项目不能启动，则甲方应返还乙方所支付的购房款，并赔偿乙方利息损失，以银行同期贷款利率四倍计。从协议第八条的约定内容看，双方签订《房屋认购协议》时，该项目能否二次启动尚处于不确定状态，此时工程尚未完工；从时间上看，约定2013年6月1日为工程的竣工交付时间，而双方签订《房屋认购协议》的具体时点为2014年2月21日，竣工时点在签订《房屋认购协议》时点之前，而签订该协议时，项目尚未二次启动，更未完工，约定的竣工时间与工程的实际进度状况不符。从内容上看，与协议中第五条约定内容不一致，签订协议时该项目尚未封顶，未封顶前，属在建工程，工程不可能在未封顶之前竣工并交付使用，据此，《房屋认购协议》中对工程竣工交付的时间约定，从时间上和内容上均存在相互矛盾之处，且与工程的实际进度状况也不相符，一审法院比对和分析了协议中的相关内容，未采信《房屋认购协议》第七条第2项约定的2013年6月1日为工程的竣工交付时间，综合认定双方对具体竣工交付的时间约定不明正确，金浩公司主张由居然公司支付其未按2013年6月1日交房的违约金540万元的上诉理由，本院不予支持。关于100万元购房款的问题。因金浩公司向居然公司在同一时间段内认购了两处商铺，一处为汇金广场南部二层房商铺，一处为汇金广场商铺（负一层）商铺，对汇金广场商铺（负一层）商铺，双方当事人对已付购房款发生争议，诉至法院，甘肃省高级人民法院（2019）甘民再86号民事判决认定苏军强交纳的汇金广场商铺（负一层）商铺款为720万元，该判决已生效，而金浩公司为购买两处商铺共支付居然公司购房款2420万元，扣除支付另一处的720万元购房款后，就涉案商铺金浩公司共支付1700万元，尚欠认购协议中约定的前期购房款100万元。虽在二审中金浩公司主张其购买两处商铺共向居然公司已支付购房款2520万元，但其未提交证据证明，对金浩公司主张涉案商铺其已支付1800万元购房款的上诉理由，本院不予支持。因金浩公司在使用所购房屋后，至今尚欠《房屋认购协议》中约定的前期购房款100万元，剩余后期购房款也未能办理银行按揭支付，居然公司未办理涉案房屋产权证书系履行正当的抗辩权，对金浩公司主张居然公司给其办理产权证的上诉请求，本院不予支持。关于违约金的问题，一审法院认为《房屋认购协议》中约定的违约金过高，以金浩公司实际欠付的购房款100万元，按照人民银行同期贷款基准利率，判决居然公司承担2014年5月30日至实际付清之日的利息损失，该调整违约金的处理，并无不当。关于100万元是否已过诉讼时效的问题，本案中居然公司自知道或应当知道权利受侵害后，已向金浩公司主张相关权利，因双方在同一时间段购买两处商铺，对已付的购房款分别归属哪一处商铺的购房款存在争议，在生效判决确认之前，涉案商铺已付的具体购房款金额尚处于不确定状态，故本案适用诉讼时效中断的情形，诉讼时效应重新起算，据此，本案并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人金浩公司的上述各项上诉理由，均无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24800元，由上诉人甘肃金浩商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张海东审判员  靳文丽审判员  杨 蕾二〇二一年二月十八日书记员  徐梦君