安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初174号 原告:滕波,男,1974年4月4日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王康健，安徽金亚太（六安）律师事务所律师。 被告:陆学进,男,1984年11月1日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭德军，安徽皖西律师事务所律师。 原告滕波与被告陆学进房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王康健，被告委托诉讼代理人彭德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕波向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋租金72452元（2019年9月7日-2020年7月8日）。二、判令被告向原告支付自2019年9月7日至2020年7月6日期间逾期支付租金的违约金8102元。三、判令被告支付原告自2020年7月7日至房屋租金72452元清偿之日的违约金,以未付租金金额为基数,按每日万分之五向原告支付违约金。四、判令被告向原告支付解除合同违约金59321元。五、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2018年3月9日,原告与安徽丽信成服饰有限公司（原名称:艾莱依（安徽）服饰有限公司）签订《商铺租赁合同》,原告租赁安徽丽信成服饰有限公司位于六安市西侧世纪广场,红街Ｅ区Ｅ2-105商铺做为家具展厅使用。租赁期限为五年零一个半月,自2018年3月9日起至2023年,第一、二年租金为85000元,从第三年开始,每年租金在上一年租金的基础上递增5%。2018年3月9日-2020年7月8日原告共计向安徽丽信成服饰有限公司支付租金198334元。2019年下半年,原告因经营变化于2019年7月29日将商铺转租给被告使用,原、被告双方签订转让协议,商铺租赁期自2019年7月30日至2023年4月23日。被告先向原告支付了租金5000元,水电押金10000元转让费45000元（包含装饰、空调）,约定转让协议的租金金额及其他条款与原租赁合同一致。被告承租期间拒不支付房屋租金,私自搬离商铺。原告代被告向安徽丽信成服饰有限公司支付2019年9月7日-2020年7月8日房屋租金72452元。2020年7月30日原告与安徽丽信成服饰有限公司签订《商铺租赁合同解除协议》,商铺租赁合同解除。被告自愿承租原告租赁的房屋,却不按约支付房屋租金。原告为维护自身合法权益,现依法具状至贵院,请贵院查明案件事实,依法判如所请。 被告陆学进辩称：一、被答辩人诉请答辩人支付房屋租金72452元（2019年9月7日至2020年7月8日）及逾期违约金8102元与事实不符，无法律依据，应予驳回。1、被答辩人诉称代答辩人向安徽俪信成服饰有限公司（原名称：艾莱依（安徽）服饰有限公司，以下简称艾莱依）支付了2019年9月7日至2020年7月8日的房屋租金72452元。但答辩人未与艾莱依公司签订房屋租赁合同，根据合同相对性，被答辩人诉称房屋租金为代答辩人支付无事实和法律依据。2、即使认定答辩人实际占有涉案房屋，答辩人认为因被答辩人未在15日内协助完成答辩人与艾莱依签约，根本违约在先，被答辩人应承担答辩人房租占有期间的房租，房租不能由答辩人承担。答辩人于2019年8月份多次要求与艾莱依签合同，但未能签约，后答辩人无奈于2019年10月份就提出解除转让合同，交出房屋，但找不到被答辩人和艾莱依公司的经办人来接收涉案房屋，导致被迫占有。3、即使认定答辩人实际占有涉案房屋，应当参照协议约定的租金支付使用费，且被答辩人代答辩人向艾莱依公司支付了该笔费用，则本案应为追偿权纠纷或不当得利，而非房屋租赁合同纠纷。且答辩人已于2020年4月将房屋及钥匙交还给艾莱依公司，并且通知了被答辩人，此后答辩人已不再实际占有和使用该房屋。因此，即使答辩人支付也只应当支付2019年9月7日至2020年4月的房租，同时应扣除1--3月份的疫情期间的房租以及答辩人违约也应当承担该期间至少50%房租。二、被答辩人诉请答辩人支付违约金无事实与法律依据，应予驳回。答辩人与被答辩人之间签订的转让协议目的，就是被答辩人促成答辩人与艾莱依签订房屋租赁合同，协议明确约定“陆万元费用需完成我司（即答辩人）与艾莱依签订租赁合同”，“协议签订后15个工作日内完成与艾莱依签订租赁合同”。答辩人多次要求被答辩人协助答辩人与艾莱依签订房屋租赁协议，但被答辩人未能协助答辩人与艾莱依完成租赁合同签订，导致答辩人的合同目的无法实现，属于根本违约，现被答辩人又提出解除合同，理应返还转让费6万元。被答辩人未协助答辩人与艾莱依签订租赁合同，致使答辩人占有与使用涉案房屋具有重大的不确定性，存在重大经营风险，答辩人不得以撤出，而此时已对涉案房屋进行了装修，花费装修款30多万元。被答辩人违约在先，答辩人不但不应承担违约责任，反而应当由被答辩人向答辩人承担违约责任。综上，答辩人请求法庭查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原告滕波为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、原告身份证、被告人口信息，证明原、被告身份及诉讼主体适格； 证据二、《转让协议》一份，证明1、2019年7月29日原告因经营变化于将案涉商铺转租给被告使用原、被告双方签订转让协议。2、转租协议约定商铺租赁期自2019年7月30日至2023年4月23日。3、被告先向原告支付了租金5000元,水电押金10000元,转让费45000元(包含装饰、空调)。4、约定转让协议的租金金额及其他条款与原租赁合同一致； 证据三、《商铺租赁合同》乙方，证明1、2018年3月9日,原告与安徽丽信成服饰有限公司【原名称:艾莱依（安徽）服饰有限公司】签订《商铺租赁合同》,原告租赁安徽丽信成服饰有限公司位于六安市西侧世纪广场,红街Ｅ区Ｅ2-105商铺做为家具展厅使用。2、租赁期限为五年零一个半月,自2018年3月9日起至2023年4月23日。3、第一、二年租金为85000元,从第三年开始,每年租金在上一年租金的基础上递增5%。4、第十条违约责任约定,每逾期一日,乙方应按应付未付金额每日万分之五向甲方支付违约金。乙方无故逾期支付当期租金达三十日以上的,甲方有权解除本合同,甲方因此解除合同的,乙方除按日支付逾期付款违约金外,还应向甲方支付导致合同解除违约金,该违约金标准为剩余租期租金的25%,但该违约金不得低于三个月的当期租金金额； 证据四、《商铺租赁合同解除协议》一份、转账凭证两份,收据两份，证明1、原告与安徽丽信成服饰有限公司于2020年7月30日解除案涉租赁合同。2、2018年3月9日-2020年7月8日租赁期间,原告共计向安徽丽信成服饰有限公司支付租金198334元。3、原告代被告向安徽丽信成服饰有限公司支付--房屋租金为72452元。 被告陆学进对原告提交证据的质证意见为：对证据一的三性无异议，对证据二转让协议的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该份转让协议不能达到转租的证明目的，实际上是转让租赁权的，换句话说就是约定原告协助被告与艾莱依签订协议，对证明目的3的事实我方认可，说明一下，水电押金10000元至今没有退回，而且水电费用在被告使用期间已经缴纳，原告应当退回，转让费45000元的装饰、空调，后期被告在搬离房屋之后，这些东西仍然留在房屋，证明目的4也不能认可，如果认为转让协议是转租合同，那么应当在转租合同中明确具体的转租的各项权利义务，而不应当与艾莱依协议混为一同。对证据三的三性均有异议，这份合同的真实性我们无法核查，不能达到证明目的，对证据四的三性均有异议，我们认为这与本案没有直接的关系，同时对协议的三性无法确认，收据、转账凭证都是一样的观点，不具有关联性。 本院认证如下：1、《转让协议》结合《商铺租赁合同》的相关内容，其性质应认定为“商铺转租协议”，原被告在《转让协议》中约定了转租商铺的位置、租赁期限、租金支付方式、转让费及押金等事项；2、《商铺租赁合同解除协议》证明原告与商铺所有权人安徽丽信成服饰有限公司于2020年7月30日协商提前解除了案涉商铺的租赁合同（原租赁期限至2023年4月23日止）。 被告陆学进为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据： 证据一、转让协议、收条、收据，证明1、证明被告与原告签订的协议的目的是原告承诺能保证被告与艾莱依签订房屋租赁合同，转让协议系租赁权转让不是房屋转租协议。但实际上原告违约，未能完成被告与艾莱依直接签订房屋租赁合同的承诺。2、证明被告支付原告转让费6万元，原告应予返还。3、原告当时签订的合同真实的意思表示是系退出租赁关系，协助被告与艾莱依签订合同。 证据二、微信截屏，证明被告多次要求原告与艾莱依协调，尽快完成被告与艾莱依达成租赁协议但原告未能完成该义务。 证据三、房屋装修协议、装修票据，证明被告涉案房屋的装修及花费情况，原告应当承担部分装修损失。 原告滕波对被告陆学进提交证据的质证意见为：对证据一的三性不持有异议，但对其证明目的持有异议，原告方自始至终没有违约，是由于被告没有按约支付房屋租金，最终导致原告诉讼至贵院，房屋租赁合同是对房屋的占有、使用，被告有没有与艾莱依签订合同，并不影响被告对房屋的使用及经营，并且被告在与原告2019年7月29日签订转让协议后，一直对案涉的商铺占有、经营、使用，没有给被告造成任何的损失，被告方举证的证据一要求原告收取了转让费合计6万元退还给被告没有事实和法律依据，原被告双方签订的转让协议书已经达成了被告对案涉房屋租用使用的最终目的，对证据二的三性均不予认可，电子证据应提供相应的原始载体或有公证机关的依法公证的证明材料方可证明，被告仅提供一张A4纸打印的材料不能证明其目的及合法性，对证据三的三性及证明目的不予认可，证据三的装修清单、票据与本案没有关联性，同时对其真实性也存疑，没有完整的装修合同予以印证，同时被告租赁案涉的商铺对其装修是被告的单方行为，由于被告没有按时的支付租金长达十个月之久，最终导致了合同的解除，违约责任完全在被告一方，即使被告对案涉房屋进行了装修，其损失应当由被告个人承担，与原告无关。 本院认证如下：1、转让协议、收条、收据的真实性被告予以认可，其内容与原告方证据相互印证，证明双方的商铺转租关系及被告已支付原告相关款项的事实。双方约定“协议签订后于15工作日内完成与艾莱依签订租赁合同”不是转租协议签订的主要目的，是否实际履行不影响合同目的的实现。2、微信截屏的内容不能达到被告的证明目的。3、装修票据的证明内容不属于双方签订的转让协议中约定的内容，与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。 根据上述对证据的分析认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为： 2018年3月9日原告与安徽丽信成服饰有限公司（原名称:艾莱依（安徽）服饰有限公司）签订《商铺租赁合同》,原告租赁安徽丽信成服饰有限公司位于六安市西侧世纪广场,红街Ｅ区Ｅ2-105商铺做为家具展厅使用。租赁期自起至2023年,第一、二年租金为85000元,从第三年开始,每年租金在上一年租金的基础上递增5%。2019年下半年,原告因经营变化于2019年7月29日将商铺转租给被告使用,原、被告双方签订《转让协议书》,商铺租赁期自2019年7月30日至2023年4月23日。被告向原告支付了45天租金5000元（从2019年7月29日到）,水电押金10000元，转让费45000元（包含装饰、空调）,约定其他条款与原租赁合同一致。被告在《转让协议书》下方手写“商铺租赁合同已交由乙方（陆学进）保管”。被告承租商铺后进行了经营，承租期间未再支付其它款项。2020年春节后被告未再经营，但一直未书面要求与原告解除转租协议，也未与原告交接租赁商铺及屋内物品。2020年7月30日原告与安徽丽信成服饰有限公司签订《商铺租赁合同解除协议》,商铺租赁合同提前解除。 本院认为，一、被告抗辩称“与原告签订的协议书中，约定于15日内完成与艾莱依签订租赁合同，因原告未促成签约，故被告有权解除合同”理由不能成立。原被告签订《转让协议书》的目的是将涉案商铺转租给被告经营使用，被告未与艾莱依公司签约并不影响被告占有、使用租赁物，合同目的可以实现，被告依法不享有合同的解除权。二、关于原被告转租费用的计算标准，转让协议虽然没有明确租金的具体金额，但是已约定与艾莱依合同保持一致，且被告本人书写已保管原艾莱依公司与原告的租赁合同，其已知悉原租金计算标准为85000元/年，被告抗辩应当以45天5000元为标准计算不符合庭审查明的事实，本院不予采信；三、关于双方交接租赁物及屋内物品的相关事实，被告辩称仅经营了很短一段时间，但未提交任何证据证明将租赁物交还给原告方。在被告停止经营后，2020年7月30日原告与艾莱依公司提前解除合同并结算了租金，缩短了房屋空置的时间，防止被告的违约行为造成的损失扩大。原告主张要求被告支付租金至2020年7月8日，是有利于被告方的计算期限，本院予以支持，经核算2019年9月9日至2020年7月8日租金为（85000元÷12个月）×10个月=70830元；四、关于水电押金10000元，庭审查明的事实为被告已经实际缴清租赁商铺的所有水电费用，押金应予以退还；五、关于原告主张计算违约金，由于原被告双方在转让协议中未予明确约定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三、第七百二十一条、七百二十二条、七百二十四条之规定，判决如下： 一、被告陆学进于判决生效之日起十日内支付原告滕波租金70830元，扣除原告应退还被告水电押金10000元，还应支付60830元； 二、驳回原告滕波的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3150元，减半收取计1575元，由原告滕波负担915元，被告陆学进负担660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  王颖颖 二〇二一年二月一日 书记员  马晓倩 附：相关法条 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。