重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终84号上诉人(原审被告)：重庆合正房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴谷路39号2幢1-6号，统一社会信用代码91500107585734009R。法定代表人：何正荣，经理。委托代理人：徐小兰，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付俊英，女，汉族，1969年3月14日出生，住重庆市九龙坡区。上诉人重庆合正房地产开发有限公司（以下简称合正公司）因与被上诉人付俊英房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初14445号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。合正公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查明事实后予以改判。2、诉讼费用由付俊英承担。事实与理由：2019年4月8日出具的《承诺书》系针对案涉房屋的解押，并对解押后房屋过户的时间作出了重新约定。根据《承诺书》中载明的“该承诺书出具前迟延办证请你谅解”，而付俊英签字确认，故双方对《承诺书》出具前逾期办证的违约责任作出了新的合意即免除之前逾期办证的违约责任。合正公司承诺2019年7月31日前解押，虽未实现，但按承诺该公司承担违约金的起算时间应从2019年8月1日开始计算，且支付违约金的截止时间应是解除涉案房屋的抵押为止，之后如未办证，则该期间的违约责任应参照房屋买卖合同的约定承担。且约定的违约金过高，应依法进行调整。付俊英二审答辩称：一审判决关于合正公司违约的认定正确，其承诺不能按时解押每月一万元给予赔偿，是其自愿接受惩罚性赔偿的明确态度。该违约金包含惩罚性赔偿的内容，不应进行调整。合正公司的承诺是对2019年7月31日以后不能完成承诺进行赔偿，而非明确之前违约金不再承担，该承诺的出现并不必然导致此前的违约金被放弃或不承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。付俊英向一审法院提出诉讼请求：1.判决合正公司将位于重庆市九龙坡区石桥铺白马凼*号附*-*-*号房屋产权登记至付俊英名下；2.判令合正公司向付俊英支付截止2020年5月31日的违约金116422.25元及自2020年6月1日起至合正公司实际办理房屋产权登记之日的违约金（按每月一万元计算，不足一月按整月计算）；3.该案诉讼费用由合正公司承担。一审庭审中，付俊英自愿撤回第一项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。一审经审理查明：2017年4月12日，付俊英（乙方）与合正公司（甲方）签订《重庆市房屋买卖合同》1份，主要约定：1、甲方将位于重庆市九龙坡区石桥铺白马凼*号附*-*-*屋出售给乙方，房屋总价为304680元；2、甲乙双方同意，自本合同签订之日起300日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；3、甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起30日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款0.01%的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。一审另查明：付俊英已经向合正公司支付了房价全款304680元，合正公司对此予以认可。2019年4月8日，合正公司向付俊英出具《承诺书》1份，主要载明：付俊英客户，经公司研究决定，承诺于2019年7月31日前完成B*（*号的银行解押，如若我公司在2019年7月31日前银行没有解押，我公司2019年8月1日起按每月一万元给予赔偿，直至银行解押完成（延迟解押赔偿不足一月按整月计算）。解押后我公司10日内启动办理房屋产权证，房屋产权证办理时间以九龙坡区房交所办理时间为准。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。付俊英、合正公司签订《重庆市房屋买卖合同》后，付俊英按约向合正公司支付了全部房款，但合正公司并未按约办理房屋权属转移登记手续，因此，合正公司应承担相应的违约责任。根据案涉合同约定，合正公司应在合同签订之日2017年4月12日起300日内办理房屋权属转移登记手续，即最晚应于2018年2月6日办理。因此，在2018年2月7日至合正公司在《承诺书》中约定的办理时间2019年7月31日期间，合正公司应按日向付俊英支付已付房价款万分之一的违约金，该部分违约金为16422.25元（304680元×539天×0.01%）；对于合正公司向付俊英出具《承诺书》并承诺在2019年7月31日前银行没有解押，则自2019年8月1日起按每月一万元给予赔偿，直至银行解押完成（延迟解押赔偿不足一月按整月计算），一审法院认为，该承诺是付俊英、合正公司对未按期办理房屋权属过户的违约金重新达成的协议，虽然合正公司抗辩该违约金过高，但结合本案案涉房屋存在抵押的情形，且该承诺系合正公司自愿作出，故合正公司应按照约定履行义务。因此，对付俊英请求的2019年8月1日至2020年5月31日的违约金10万元（1万元/月×10个月）并自2020年6月1日起按照每月1万元的标准计算违约金至合正公司实际办理房屋权属登记之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，合正公司应向付俊英支付2018年2月7日至2020年5月31日的违约金共计116422.25元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、重庆合正房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付付俊英2018年2月7日至2020年5月31日的违约金116422.25元；二、重庆合正房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付付俊英违约金，违约金计算方式为自2020年6月1日起按照每月1万元的标准计算至重庆合正房地产开发有限公司实际办理房屋权属登记之日止（不足一月按整月计算）。该案案件受理费2630元，由重庆合正房地产开发有限公司负担。二审审理过程中，付俊英明确合正公司如按承诺完成解押和办证义务，当时是有免除其之前的违约责任的意思，但合正公司并未按承诺内容完成其解押及办证义务，故应当承担全部的违约责任。本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，合正公司与付俊英签订的《重庆市房屋买卖合同》及合正公司出具的《承诺书》是双方真实意思表示，内容合法，均为有效。合正公司理应按合同约定和承诺认真履行自已的义务。本案中，合正公司未按合同约定按时完成向登记机构申请办理权属转移登记的义务，且在承诺2019年7月31日前解除案涉房屋抵押的情形下，至今未履行对案涉房屋的解押义务，其行为已构成违约，理应承担合同约定及承诺的违约责任。依据双方买卖合同的约定，合同公司最迟应于2018年2月6日办理案涉房屋权属转移登记手续，故合正公司应承担从2018年2月7日起至其履行了合同约定的办理涉案房屋权属转移登记手续义务时止按日向付俊英支付已付房价款万分之一的违约金的违约责任；同时，在房屋买卖合同履行过程中，合正公司未按承诺完成涉案房屋的解押，还应承担未及时解除涉案房屋抵押的违约责任至解押完成，并应在解押后10日内履行办理涉案房屋权属转移登记手续的义务。故付俊英要求合正公司按合同约定承担从2018年2月7日至合正公司在《承诺书》中约定的解押时间2019年7月31日止逾期办证违约金的请求符合合同约定，由于合正公司承诺未按时完成解押每月给予一万元的赔偿的截止时间明确为解押完成时，所以，付正英要求合正公司承担每月一万元从2019年8月1日起至合正公司履行办理涉案房屋权属转移登记手续的义务时止的违约责任则与双方约定不符，该每月一万元的赔偿金只能主张至合正公司完成涉案房屋解押之时，如之后合正公司仍未能完成约定的办证义务，付俊英当能主张买卖合同约定的逾期办证违约金至合正公司完成约定办证义务之时。虽然合正公司认为迟延解押违约金每月一万元的约定过高，并要求调减，因对案涉房屋解押的承诺系合正公司自愿作出，结合案涉房屋存在抵押且至今未解押情形，对合正公司关于调减解押违约金的请求，本院亦不予支持。合正公司出具的《承诺书》中虽有请求付俊英谅解之前违约行为的内容，但该内容并未明确为其作出承诺的前提条件，付俊英签字则明确为同意承诺，所以，合正公司关于付俊英已同意免除该公司出具承诺前的逾期办证违约责任的上诉理由不能成立。综上，合正公司关于其承担案涉房屋逾期解押违约金的截止时间为解除案涉房屋抵押之时的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初14445号民事判决第一项，即重庆合正房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付付俊英2018年2月7日至2020年5月31日的违约金116422.25元；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初14445号民事判决第二项，即重庆合正房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付付俊英违约金，违约金的计算方式为自2020年6月1日起按照每月1万元的标准计算至重庆合正房地产开发有限公司实际办理房屋权属登记之日止（不足一月按整月计算）；三、重庆合正房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付付俊英违约金，违约金的计算方式为自2020年6月1日起按照每月1万元的标准计算至重庆合正房地产开发有限公司完成对层（）号房屋解除抵押之日止（不足一月按整月计算）；四、如重庆合正房地产开发有限公司未在层（）号房屋解除抵押后十日内履行办理房屋权属登记的义务，则从第十一日起按日向付俊英支付已付房价款万分之一的违约金至实际办理房屋权属登记之日止。五、驳回付俊英其他诉讼请求。一审案件受理费2630元，由重庆合正房地产开发有限公司负担；二审案件2630元，由重庆合正房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二一年二月二十四日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟