河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初9830号原告：王淑霞，女，1982年3月17日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：韩粮旭，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓丽君，河南英泰律师事务所律师。被告：刘华，男，1976年6月2日出生，汉族，住河南省郑州市。原告王淑霞与被告刘华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王淑霞的委托诉讼代理人邓丽君到庭参加诉讼，被告刘华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告房款660000元及资金占用期间的利息；2、请求判令被告支付原告违约金50000元；3、请求判令被告支付原告因其违约而导致涉案房屋增值损失装修损失，此部分损失待鉴定后确定；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》；2、请求判令被告退还原告房款660000元及利息（利息以660000元为基数，其中自2017年6月5日起至2019年8月19日的利息，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止的利息按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判令被告偿还原告因其违约而导致的房屋装修价值损失136756元、室内物品损失76407元及房屋增值损失110805元；4、请求判令被告承担本案的鉴定费、诉讼费用。事实与理由：2013年5月28日，被告将其位于郑州市××大道××铁道·××家园××楼××单元××号房屋卖给了案外人刘长福，又于2017年6月5日与原告签订了一份《房屋买卖协议》，再次将涉案房屋卖给不知情的原告，原告依约向被告支付了房款66万元，并于双方交接后入住了该房屋。2018年6月份，案外人刘长福以被告未交付涉案房屋为由将被告诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，最终判决结果为被告将房屋钥匙交付给刘长福，保证刘长福居住、使用权。判决生效后刘长福于2019年6月份申请法院强制执行该涉案房屋。原告认为，被告故意隐瞒涉案房屋已出售的事实，构成严重违约，损害了原告的合法权益，故原告有权要求其退还全部房款并按《房屋买卖协议》第五条之约定支付原告违约损害赔偿金、房屋增值损失及装修损失。原告多次向被告索要房款，被告皆拒绝支付，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。刘华未到庭亦未答辩。经审理查明：2017年6月5日，王淑霞与刘华签订《房屋买卖协议》，刘华将其所有的位于郑州市郑东新区中州大道东陇海路南中州铁道家园4号楼1单元1103号房屋（建筑面积87.51㎡）出售给王淑霞，转让价格81万元，王淑霞应于协议签订之日支付46万元，2018年2月28日再支付20万元，尾款15万元待房屋产权证办理后可以过户给王淑霞名下时一次性付清。该房产暂无房地产权证，只有刘华与郑州铁路局旧城改造管理办公室签订的购房协议，购买人为刘华。刘华保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍，并保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。若发生与被告刘华有关的债权债务或家庭纠纷，概由被告清理并承担民事诉讼责任，因此给原告造成经济损失由被告负责赔偿。王淑霞，刘华及其配偶李会娟，双方见证人在该协议上签名捺印。王淑霞于合同签订当日向刘华转账390000元，并给付现金20000元，刘华出具《收条》，“今收到王淑霞房款41万元整（肆拾壹万元）”。2017年11月29日，王淑霞向刘华转账5万元。2018年3月5日，王淑霞向刘华转账20万元。刘华将案涉房屋交付王淑霞，王淑霞于2017年6月26日委托郑州市正兴装饰设计工程有限公司进行装修，并购置家电家具品入住。2013年5月28日，刘华将其位于郑州市××大道××铁道·××家园（也××郑东新区××大道东××海××铁道家园）4号楼1单元1103号房屋卖给了案外人刘长福，2018年11月9日郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民初511号民事判决书，判决刘华于该判决生效之日起十日内向刘长福交付位于郑州市××大道××铁道·××家园××楼××单元××号房屋钥匙，保障刘长福的居住、使用权；驳回刘长福的其他诉讼请求。刘华不服一审判决，提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）豫01民终4582号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2019年4月17日，郑州高新技术产业开发区人民法院张贴《腾房公告》，责令刘华及其他房屋使用者自本公告张贴之日起七日内将位于郑州市××大道××铁道·××家园××楼××单元××号房屋内物品清空，并将房屋钥匙交至法院。庭审中，王淑霞称其于2020年4月10日前将案涉房屋钥匙交付刘长福。2020年4月10日，刘长福与王丽伟签订合同，将案涉房屋租赁给王丽伟。诉讼中，王淑霞提交2017年6月26日《装修工程合同》及《装修工程预算单》，主张房屋装修总价136756元；提交《家俱家电清单》一份，主张室内物品损失76407元。原告主张室内物品在其向刘长福交房时一并留下，由案外人王丽伟承租后使用，被告刘华对此认可。经王淑霞申请，本院委托河南省豫华价格事务所有限公司对本案所涉房屋的装修价值、室内物品及房屋增值作物价评估司法鉴定。2021年1月22日，河南省豫华价格事务所有限公司作出《关于郑州市铁道·中州家园4号楼1单元1103号房屋装修价值、室内物品价值及房屋增值的价格评估结论书》（豫价评估[2021]管城0102号），确定房屋装修剩余价值136756元，室内物品重置价值76407元，房屋在价格评估期间增值价值110805元，评估费为18000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案诉争事实发生在民法典实施之前，应当适用当时的法律和司法解释。原告王淑霞与被告刘华签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,对当事人均具有法律约束力,双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。原告王淑霞依照双方约定向被告刘华支付相应房款，被告已将案涉房屋实际交付原告使用。而被告刘华在2013年5月28日已将案涉房屋卖给了案外人刘长福，经法院生效判决确认并经强制执行，案外人刘长福已于2020年4月10日开始占有使用。被告事实上已构成“一房二卖”，导致其与原告房屋买卖合同的目的已经无法实现，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。现原告王淑霞主张解除双方之间的房屋买卖合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，合同解除后,当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。损失的范围包括积极损失和可得利益损失。因被告违约导致原告王淑霞无法获得房屋，王淑霞有权请求刘华返还已经交付的购房款及利息，并赔偿因房屋买卖合同目的无法被告实现所造成的损失。被告刘华应当返还原告王淑霞已经交付的购房款，并就其违约行为给原告造成的损失进行赔偿。具体为：（一）关于返还购房款及利息。根据原告王淑霞提供转账凭证、被告刘华出具《收条》，现有证据证明原告王淑霞共向被告刘华交付房款66万元，被告刘华应当予以返还。原告主张被告自2017年6月5日起给付占用资金期间的利息，本院认为，原告交纳房款最后时间为2018年3月5日，应当从2018年3月5日计付利息，利息计算应当以660000元为基数，自2018年3月5日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。（二）关于房屋装修损失。在《房屋买卖协议》中，被告刘华保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍，若发生与被告刘华有关的债权债务或家庭纠纷，概由被告清理并承担民事诉讼责任。原告取得案涉房屋后，进行了装修，经评估房屋装修剩余价值136756元，应当由被告进行赔偿。（三）关于室内物品损失。原告主张室内物品如强行拆除带离，不仅无法弥补原告的损失还会产生新的物品折旧损失，已由刘长福租赁给王丽伟使用，经评估价值为76407元，被告刘华对此也予以认可，故被告刘华应当进行赔偿。（四）关于房屋增值损失。因被告刘华的原因导致合同解除的,原告王淑霞作为买受人，请求出卖人赔偿房屋增值部分损失，经评估房屋在价格评估期间增值价值110805元，该部分损失属于可得利益损失，被告刘华应当予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下：一、解除原告王淑霞与被告刘华2017年6月5日签订的《房屋买卖协议》；二、被告刘华自本判决生效后十日内退还原告王淑霞购房款66万元，并从2018年3月5日起支付利息（利息以660000元为基数，自2018年3月5日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告刘华自本判决生效后十日内赔偿原告王淑霞房屋装修剩余价值136756元、室内物品重置价值76407元、房屋增值价值110805元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13640元，减半收取计6820元，评估费18000元，共24820元，由被告刘华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇二一年二月二十六日书记员  张欣格