安徽省天长市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1181民初2766号 原告（反诉被告）：高洪娣，女，1951年4月10日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：天长市万鹤房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市二凤南路双苑新村，统一社会信用代码913411817690042114（1-1）。 法定代表人：钱立荣，该公司总经理。 委托代理人：瞿安民，安徽诚天律师事务所律师。 原告（反诉被告）高洪娣与被告(反诉原告)天长市万鹤房地产开发有限公司(以下简称万鹤公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日作出（2016）皖1181民初778号判决。高洪娣不服，提起上诉，滁州市中级人民法院于2017年1月17日作出（2016）皖11民终2603号民事判决，驳回上诉，维持原判。高洪娣仍不服，向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院于2018年5月29日作出（2017）皖民申448号民事裁定，指令安徽省滁州市中级人民法院再审本案,再审期间中止原判决的执行。安徽省滁州市中级人民法院于2019年3月28日作出裁定，撤销安徽省滁州市中级人民法院（2016）皖11民终2603号民事判决及安徽省天长市人民法院（2016）皖1181民初778号民事判决,本案发回安徽省天长市人民法院重审。本院于2019年4月11日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2019年12月2日作出（2019）皖1181民初2155号民事判决，高洪娣不服提起上诉，滁州市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）皖11民终1232号民事裁定，将该案发回重审。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高洪娣的委托诉讼代理人谢其国与被告（反诉原告）万鹤公司的委托诉讼代理人瞿安民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高洪娣向本院提出本诉请求：1、请求判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》；2、判令被告开具购房发票给原告；3、判令被告将原告所购买卖房屋办理所有权登记手续由被告提供的资料报送产权登记机关备案，协助原告办理房屋所有、东方丽都对面万鹤综合楼一期1幢1楼102号房、103号房、1幢2楼202号）。4、判令被告支付逾期办理上述房屋所有权登记违约金（以1640000元为基数，以银行同期贷款利率标准计算，从2014年8月1日计算至实际办证之日止）。5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月7日，高洪娣与被告万鹤公司签订了《房屋认购合同》，约定：万鹤公司将位于、东方丽都对面万鹤综合楼一期一幢一楼102、103号房和一幢二楼202号房售予高洪娣，成交总价164万元。合同约定了付款方式及期限。合同签订后，高洪娣于2013年6月8日向万鹤公司交付了首期房款40万元，2013年8月31日交付了二期房款67万元，由于万鹤公司拒绝接受剩余房款，高洪娣于2014年7月24日将剩余房款提存到天长市公证处，并诉至法院。 万鹤公司本诉辩称，原告诉讼请求1、2、3不属于民事诉讼范围，该三项并非给付之诉，也非确认之诉，更非变更之诉，三诉求属于企业的事务性范围。诉求4因被告不存在违约行为，无需承担相关违约责任。诉讼费应由被告承担。综上，法庭应驳回原告起诉。 万鹤公司向本院提出反诉请求：1、要求解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋认购合同》。2、要求反诉被告承担诉讼费用80元。反诉称：反诉人与被反诉人高洪娣协商一致签订了《房屋认购合同》，被反诉人购买反诉人开发的万鹤综合楼第一幢一楼102号房、103号房和二楼202号房。合同签订后，被反诉人只支付了40万元，余款未予支付。2014年2月25日天长市国土局发放了万鹤综合楼《增量房权属证书》后，反诉人多次催促被反诉人缴纳余款、签订《商品房买卖合同》，但被反诉人无任何正当理由一直没有缴纳，其行为已构成严重违约。再有，被反诉人逾期不但不缴款，却于2014年7月24日将57万元提存于天长市公证处，对余款仍拒绝缴纳。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，法庭应予支持。 高洪娣反诉辩称：反诉原告要求解除合同没有事实及法律依据，安徽高院已认定67万元已支付，同时反诉被告已将剩余房款57万元在2014年提存到天长市公证处。因此，反诉被告不存在违返合同约定的情形，反诉原告无权解除。 高洪娣向法庭提供的证据为： 1、房屋认购合同一份。证明：2013年6月7日原、被告签订了房屋认购合同，被告将万鹤综合楼1幢1楼102、103和1幢2楼202房屋出卖给原告，合同约定了按套内建筑面积计算，以及每平方米的价格，同时约定被告取得预售许可证后，原告再支付40万元，被告开具相应的发票给原告，并签署正式的合同，在合同签署后30日内向天长市土地资源房产管理局办理房产登记并付清剩余房款。 2、万鹤公司开具的收据两份（2013年6月8日、2013年8月31日）。证明：原告于2013年6月8日向被告支付购房款40万元，于2013年8月31日向被告支付购房款67万元。 3、万鹤公司法定代表人钱立荣于2014年5月份出具的证明一份。证明：原告已支付107万元给被告，原告多次提出将购房款支付给被告。房屋已由被告交付给原告。 4、天长市公证处出具的公证书两份。证明：2014年7月17日原告通过天长市公证处将一份公证书送给被告，内容为被告接到通知五日内与原告签订商品房买卖合同，提供发票办理产权登记，以及原告将剩余房款57万元提存到天长市公证处。 5、天长市土地管理局产权股证明一份。证明：该房屋已于2014年2月25日办理了初始登记，万鹤综合楼已经具备给原告办理产权证书的条件。该房屋指万鹤综合楼。 6、2016年1月5日中院法官王敏与施文杰的谈话笔录一份。证明万鹤公司已经将房屋交给了原告。 万鹤公司质证意见为： 对证据1的真实性无异议，但该认购合同是购房的预约合同，不具有法律意义上的商品房买卖合同或预售合同。同时在这份认购合同中第二条第二款规定房屋最终面积以实际为准，而房屋最终面积确定以土地部门的测绘为准，根据测绘的相关规定房屋面积的计算没有按套内计算的规定，房屋相关面积至今未测绘，属于合同主条款未明确。同时合同规定按套内面积计算违反公平原则，也违反行业规定，法庭应予以纠正。 对证据2的真实性无异议，40万元的房款原告已经缴入被告账户，有相关银行流水证明，被告已经收到。但67万元的收据，虽然是被告出具给原告，但被告出具后一直没有收到原告的现金或存款存入账户。该67万元原告至今未给付。 对证据3的三性均无异议，该证明非法定代表人钱立荣本人书写，是其他人代为书写，钱立荣仅仅签名，且也没有签署时间。原告据此证明被告已收到涉案的67万元房款，不能达到其证明目的。钱立荣后来出具两份证明否定了该证明的真实性，钱立荣证明其没有收到67万元。 对证据4的真实性无异议，但此公证违反了提存公证规则的相关规定，根据提存公证是规定必须双方在房屋买卖合同合法有效的情况下，且双方对合同的条款无争议，合同一方怠于履行合同义务，或者合同一方下落不明，另一方才有权向公证处提存，在此情况下才能视为另一方履行了合同的义务。该份公证书并不能证明因原告已经提存了57万元房款，就证明原告履行了付款义务，应视为原告仍未缴纳57万元房款，原告就缴纳房款而言仍然属于违约。 对证据5的真实性无异议，天长市土地管理局产权股证明生效后，被告以及黄承纲代理人叶超多次向原告催缴房款，原告一直没有缴纳。就该情节被告会出示相关证据证明。被告代理人叶超一直在催促原告缴纳房款和签订合同，但原告一直未予回应。涉案房屋从未办理过初始登记或备案。 对证据6的真实性无异议。施文杰与原告女婿是同学关系，双方有利害关系，形式上不应采信；谈话内容看，施文杰陈述案涉房屋是叶超交给他，他交给原告女婿陈强的。但陈强本人陈述是原告本人直接从万鹤公司取得67万元收据，万鹤公司会计徐爱珍也陈述收据是直接交给原告的，所以施文杰陈述与前面两人陈述相矛盾。施文杰没有直接证明被告将房屋交给原告，仅是陈述看到万鹤公司钱立荣出具了交房说明后，他把钥匙交给了原告，被告本身没有指示施文杰把钥匙交给原告，施文杰也无权交付钥匙给原告，所以证明目的不认可。 万鹤公司向法庭提供的证据为： 1、中国联合网络通信有限公司滁州市分公司增值税发票一份。证明：原告高洪娣的儿子张旭东电话号码130××××8855。 2、被告万鹤公司代表叶超发给张旭东的短信记录8份。证明：从2013年9月4日起至2014年3月17日，被告代理人叶超一直向原告主张要求其缴纳第二笔房款，张旭东未回应，也未缴纳房款，也未告知其67万元房款已付给案外人施文杰的事实。 3、天长市公安局治安调解协议一份。证明：截止到2014年7月12日，原告仍未缴纳涉案第二笔购房款。因为原告未缴纳房款，所以被告万鹤公司代表叶超就将原告所购房屋门面房封闭起来，不给其经营。为此双方发生纠纷，经派出所调解，达成治安调解协议，调解协议约定双方就涉案的房屋买卖纠纷进行诉讼。 4、万鹤公司会计徐爱珍的谈话笔录，该笔录由天长法院的法官李锦章、刘绪凯调查，该谈话笔录内容说明：当时会计徐爱珍将67万元收据开好后直接交给了原告高洪娣，同时未收到房款。 5、法官刘绪凯与陈强谈话笔录一份。证明：陈强确认万鹤公司会计徐爱珍将票据给了原告高洪娣，陈强知道后就将67万元给了施文杰。 6、2016年7月12日钱立荣证明一份。证明：钱立荣说明就原告高洪娣出示的那份注明日期的证明是虚假的。同时证明67万元被告万鹤公司没有收到。 7、2019年3月24日钱立荣情况说明一份。证明：钱立荣再次说明就原告高洪娣出示的那份注明日期的证明与事实不符。没有注明日期的证明是原告高洪娣女婿陈强拿了已写好内容的材料让钱立荣签字，钱立荣考虑到原告高洪娣与其局长的关系，所以就在上面签字了。同时也说明因为他对事情不清楚，就没有签日期，以此说明前面没有注明日期的证明是不完整的，是无效的。 8、安徽省天长中学95届初三（四）班学籍表两份。证明：陈强与案外人施文杰是同学关系。因此施文杰与本案原告之间存在利害关系，其作出的证词，法庭不应采信。 9、天长市信访局和天长市自然资源规划局证明各一份，证明施文杰在与中院法官王敏谈话时作出了虚假陈述，信访局和土地局在2013年8月底没有工人因万鹤综合楼拖欠工资信访情况。 10、案涉房屋产权变更情况证据一组，证明万鹤公司将房屋卖给了叶超，叶超又将房屋卖给了刘玉友，并办理了房屋产权登记手续，现产权人是刘玉友。 高洪娣的质证意见为:证据1真实性无异议，但与本案无关联性。证据2是复印件，真实性有异议，即使是真实的，原告高洪娣也不应当付款，根据合同第四条约定，尾款应在具备办证条件后，被告万鹤公司提供相关全部合法办证材料后才支付。证据3真实性无异议，但与本案无关联性。调解协议仅是调解了封门之事，其它不涉及。证据4真实性无异议，但不具有合法性，该谈话笔录应视为被告万鹤公司单方面的陈述，且内容也不能反映收据的款项未支付。证据5真实性无异议。证据6、7是钱立荣自己写的材料，应当视为被告万鹤公司单方面陈述，不属于证据。证据8对学籍表上手写的字即2019年7月2日的真实性有异议，从内容反映施文杰入学是1991年，陈强入学是1992年，不可能存在所谓的同班同学关系。同时，该证据与本案没有关联性。对证据9真实性由法院核实，该证据不能证明67万元房款未付，且已经安徽省高院（2017）皖民申字第448号认定。证据10真实性由法院核实。 对双方所举证据，结合双方诉辩和质证意见，依据证据规则，本院认定如下： 对原告高洪娣所举的证据1、5予以认定。证据2、4、6的真实性可以认定，对于40万元付款行为，原、被告均无异议；对于67万元付款行为的关联性，原、被告双方存在争议，单就案外人施文杰的证言形式看，因人证属于言辞证据，有易变的特点，证人事后关于案件的描述，存在根据利害关系重新取舍的可能，在没有其他种类证据予以佐证的情形下，不予采信，本案中案外人施文杰既与原告女婿陈强系同学关系，父辈同在运输公司同事关系，且案涉67万元与施文杰存在利益牵连，故该组证据不能达到原告高洪娣证明目的；57万元提存行为真实存在，对于提存行为不符合提存要件，不予采信。证据3，由于万鹤公司法定代表人钱立荣多次出具证明，先后内容不一，因而证明力很低、公信力很差，故不予采信。 对被告万鹤公司所举的证据1、2可以反映出手机号码、短信内容等与本案关联的部分事实；证据3能够认定；证据4、5可以反映案件相关事实情况；证据6、7同对原告高洪娣证据3的分析认定；证据8，可以证实案外人施文杰与原告高洪娣女婿陈强系同学关系，同时证实双方父辈系运输公司同事关系；证据9、10真实性予以采信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月7日，高洪娣与万鹤公司签订了一份《房屋认购合同》，约定：由高洪娣购买万鹤公司开发的万鹤综合楼一期第一幢一楼102号房、103号房和二楼202号房，102号房、103号房合计使用面积暂定82平方米，按每平方米16200元计算，202号房使用面积暂定82平方米，按每平方米3800元计算，房屋总价格164万元。高洪娣于合同签订之日后三个工作日内向万鹤公司支付定金40万元，万鹤公司取得预售许可证后高洪娣再支付40万元，同时万鹤公司开出80万元票据、签署正式合同，并在合同签署后三十日内向天长市国土资源和房产管理局办理备案登记，剩余房款在该房屋具备办理房产证条件，万鹤公司提供相关全部合法办证材料后三十个工作日内一次性付清。合同签订后，万鹤公司向高洪娣出具过两张收据，第一张收据出具时间为2013年6月8日，交款人为高洪娣，收款金额为定金40万元，收款方式为转账，对此，万鹤公司无异议，认可40万元已收到。第二张收据出具时间是2013年8月31日，交款人为高洪娣，收款金额为67万元，收款方式一栏为空白。2013年8月31日黄承纲代理人叶超向万鹤公司出具了领条，内容为“今领到万鹤公司万鹤综合楼一期工程款计1084000元正，该款系…和高洪娣门面（102、103室）67万元正之和”。对于67万元，万鹤公司称收据虽然开给高洪娣了，但高洪娣并没有向公司交款；高洪娣则称，在本市工商银行后院其女婿陈强将67万元交给了受万鹤公司委托并持有万鹤公司收据的万鹤楼施工人施文杰。高洪娣于2014年7月24日将57万元提存于天长市公证处。 另查明：第三人黄承纲于2017年3月23日去世，经本院公告通知，未有继承人申请参加诉讼。 再查明：案涉房屋被告于2014年3月29日出售给叶超，并办理了不动产权登记，皖（2016）天长市不动产权第0003164号；叶超将案涉房屋出售给刘玉友，刘玉友办理了皖（2020）天长市不动产权第0002227号转移登记手续。 本院认为，一、关于2013年6月7日高洪娣与万鹤公司签订的《房屋认购合同》是否成立并生效。 全面、系统地分析案涉《房屋认购合同》约定的条款内容，认购合同就案涉房屋建设项目的依据、认购商品房的基本情况、计价方式和价款、付款方式和期限、办理合同备案的时间、出卖人责任等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要条款。再者，在《房屋认购合同》签订之次日，高洪娣即向万鹤公司支付定金40万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因而，应当认定《房屋认购合同》从预约转化为本约，视为商品房买卖合同,该合同合法有效。 二、案涉购房合同是否能继续履行。 案涉房屋万鹤公司已于2014年出售给叶超，叶超于2020年出售给刘玉友，并亦办理了房屋产权登记手续。万鹤公司将案涉房屋出售给案外人，与案外人签订的房屋买卖合同合法有效，且已办理过户登记手续，高洪娣要求继续履行合同无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同。经本庭释明后，高洪娣坚持诉讼请求，故驳回高洪娣的诉讼请求。 三、万鹤公司要求解除与高洪娣签订的《房屋认购合同》的反诉请求是否支持。 因案涉合同已无继续履行可能，经释明后，高洪娣坚持诉讼请求，故驳回了高洪娣本诉诉讼请求，为破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展，按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，允许解除合同，因此，万鹤公司要求解除案涉合同反诉请求应予支持，至于合同解除后的返还购房款、赔偿损失等，属于高洪娣民事权利，可另行主张。 案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）高洪娣的诉讼请求； 二、解除被告（反诉原告）天长市万鹤房地产开发有限公司与原告（反诉被告）高洪娣于2013年6月7日签订的《房屋认购合同》。 本诉案件受理费1030元，反诉案件受理费40元，均由高洪娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  王开刚 人民陪审员  孙玉海 人民陪审员  朱晓锋 二〇二一年二月二十五日 法官助理王晓琳 书记员张云云 附：本案所适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。