广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初1084号原告：肖妃亚，女，1977年4月1日出生，汉族，住广东省雷州市××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××327。委托诉讼代理人：郑文钊，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。被告：王忠，男，1983年8月10日出生，汉族，住广东省南雄市湖口镇长市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××737。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰（麻章）律师事务所律师。原告肖妃亚与被告王忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖妃亚及其委托诉讼代理人郑文钊、陈世君，被告王忠及其委托诉讼代理人王海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖妃亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交付房屋的违约金22656.15元（自2018年12月31日起计算至被告实际交付房屋之日2019年8月13日止，共225天，按房价总额的日万分之一计算违约金）；2.判令被告向原告支付延期办理产权过户手续的违约金15607.57元（自2018年12月31日起计算至被告实际办理过户手续之日2019年6月4日止，共155天，按已支付购房款的日万分之一计算违约金）；3.判令被告向原告返还维修基金9718元；4.判令被告向原告返还水电报装费8000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年11月13日与被告签订了《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》（以下简称“第一份合同”）,合同约定：原告向被告购买位于湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】409房，房价总额为996940元。被告应于2018年12月31日前将房屋交付原告使用，若被告延期交付房屋，每日需按房价总额的万分之一向原告支付违约金。另外，被告应于2018年12月31日前办理完产权过户，若被告延期办理过户，每日需按已支付购房款的万分之一向原告支付违约金。第一份合同签订后，被告于2019年5月10日以补房屋面积差价格10000元为由，与原告重新签订了合同。被告欺骗原告第二份购房合同只是在房屋面积及房价总额处有改动，但未告知原告其已将交付房屋及办理产权过户的时间改为“2019年6月30日前”。原告在不知情的情况下与被告签订了第二份购房合同。该合同款项并非原告真实意思表示，系在被告欺诈情况下签订的，存在显失公平及欺诈的情形，因此该合同交付房屋及办理过户时间应以第一份合同为准。原告按合同约定付清了购房款，但被告未能依约向原告交付房屋及办理过户手续，原告曾多次催促被告应按合同约定履行合同的义务，但被告仍拒绝配合，最终被告延期交房的时长为225天，延期过户的时长为155天。原告认为被告未按合同约定的时间向原告交房及办理产权过户手续的行为已构成根本违约，其违约行为严重侵害了原告的合法权益，应当承担合同约定的违约责任，应向原告支付延期交房违约金，支付原告延期交房违约金22656.15元(1006940元×0.1‰×225天)及延期过户违约金15607.57元(1006940元×0.1‰×155天)。另外，被告无视合同中“水电表开户的费用超2000元部分由开发商出”的约定，额外向原告收取了维修基金9718元和水电报装费8000元，损害了原告的合法权益，依法应予返还。为了维护自身的合法权益，特此起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告在举证期间内提供如下证据：1.原告的身份证，证明原告的身份情况，其是适格的诉讼主体。2.被告的身份信息，证明被告的身份情况，其是适格的诉讼主体。3.湛江市麻章区【福民雅居】购房合同,证明原告与被告于2018年11月13日、2019年5月10日签订了两份购房合同。4.不动产权证书，证明被告于2019年6月4日为原告办理完毕产权过户。5.增值税发票，证明原告按照合同约定支付购房款，履行完合同义务。6.收据，证明原告向被告支付维修基金9718元和水电报装费8000元。被告王忠辩称，原告提交的购房合同第三条第一款明确约定，交房时间为2019年6月30日。合同第四条第二款也明确约定了水电报装费，被告提交的管道燃气设施配套建设合同证明了原告应缴纳该笔费用。一、依据有关法律法规的规定，物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依。根据《广东省物业管理条例》第四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。第五十八条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。以上约定，明确物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依，原告肖妃亚诉求返还水电气报装费和维修基金没有依据，应给予驳回。二、原告肖妃亚和王忠签订合同时对水电气报装费和维修基金已经有约定。原告提供的《购房合同》的第四条第2款费用这里约定按政府规定的收费标准收费，包括但不限于：自来水、电、管道燃气的初装费、物业管理费押金等全部由原告承担。原告提交的管道燃气设施配套建设合同证明水电气报装费应由原告缴纳。根据《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，这些都属于政府规定的收费，而原告都依据《购房合同》的约定进行了缴交，就是履行合同的体现，现在要求返还没有依据，是违约行为。三、被告王忠不存在延迟交付的问题，原告要求被告支付延期交付房屋和办证延期的违约金没有依据。原告没有证据证明被告延期交房给原告，原告说没有交房的证据，而交房时间也在《购房合同》约定的2019年6月30日前，根本不可能违约，更不存在办证延期的问题。可见原告的诉求没有依据。综上，原告肖妃亚诉请返还水电气报装费、维修基金和要求支付延期交付房屋和办证延期的违约金没有依据，应给予驳回。被告在举证期间内提供如下证据：1.原告所提交的购房合同（2019年5月10日签订），证明约定交房时间是2019年6月30日前，原告需要交水电气报装费8000元和维修基金。2.管道燃气设施配套建设合同，证明每户需要交管道煤气安装费2700-2900元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年11月13日，原告肖妃亚（乙方、受让方）与被告王忠（甲方、转让方）签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定被告将湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】409单元转让给原告，建筑面积为142.91平方米，实用面积为127.60平方米；成交总价为996940元，交接时间为2018年12月31日前。2019年5月10日，原告肖妃亚（乙方、受让方）与被告王忠（甲方、转让方）重新签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定被告将湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】409单元转让给原告，建筑面积为151.49平方米，实用面积为128.04平方米，成交总价为1006940元，项目达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方约定交接时间为2019年6月30日前。第四条约定收楼费用：按政府规定的收费标准收费。（包括但不限于：自来水、电和管道燃气的初装费、物业管理费押金等）全部由原告承担。其中自来水、电和管道燃气的初装费共8000元。第五条违约处理约定：1.产权证由被告负责办理，原告配合被告办理产权过户手续。如该物业无法办理产权证，被告应在约定办理产权证截止时间（2019年6月30日）起计的一个月内，退回原告所交纳之购房款项，并按银行同期贷款利息赔付给原告。2.被告因为自身原因未能在约定时间办理完产权过户，原告有权选择退房，并要求被告按己支付购房款的万分之一/天作为违约金，被告在收到原告书面通知的一个月内将原告所交纳之购房款项和违约金打到原告指定账户；如果原告不选择退房的，从约定时间（2019年6月30日）起,被告按已支付购房款的万分之一/天赔付给原告。……5.项目具备交付使用条件后，原告应该在约定的时间内前来办理交接手续，逾期30日的，被告有权扣除原告己支付房款项的3%，并有权对本物业另行处理。6.如果因为被告的原因不能如期交付的，逾期超过30日，原告可选择退楼，并要求被告按己支付房款的3%的标准赔付。被告在收到原告书面通知的一个月内将原告所交纳之款项和赔付金额打到原告指定账户；如果原告不选择退房的，从约定正式交楼时间起，被告按总房款的万分之一/天赔付给原告。被告王忠在合同中手书备注如下：（1）免收客户两年物业管理费。（2）水、电表开户的费用各不超2000元，超2000元部分开发商出。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2019年2月2日，被告收取了原告的自来水、天然气、电的报装安装费8000元及维修基金9718元。2019年6月4日，湛江市自然资源局对涉案房屋颁发了粤（2019）湛江市不动产权第0035836号《不动产权证书》给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为（一）被告是否逾期交付房屋，是否逾期办理产权过户手续，应否承担违约责任；（二）被告应否向原告返还收取的维修资金和水电气报装费用。（一）关于被告是否逾期交付房屋，逾期办理产权过户手续的问题。原告与被告于2018年11月13日签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，又于2019年5月10日重新签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》。2019年5月10日签订的购房合同对比2018年11月13日签订的购房合同，修改的内容如下：涉案房屋的建筑面积变更为151.49平方米，实用面积变更为128.04平方米，物业成交总价变更为1006940元，房屋交接时间变更为2019年6月30日前，办理产权证截止时间变更为2019年6月30日，收楼费用中增加“其中自来水、电和管道燃气的初装费共8000元”等内容。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告均确认由于购买的房屋面积增加而于2019年5月10日重新签订购房合同，即原、被告协商变更2018年11月13日签订的购房合同，已于2019年5月10日签订新的购房合同，原、被告在购房合同中签字捺印，则2019年5月10日签订的购房合同成立并生效，2018年11月13日签订的购房合同已被2019年5月10日签订的购房合同所替代。故双方应按2019年5月10日签订的购房合同全面履行自己的义务，按照2019年5月10日签订的《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》的约定，房屋交接时间为2019年6月30日，办理产权证的截止时间为2019年6月30日。涉案房屋的不产权证书于2019年6月4日颁发，在购房合同约定的办理产权证届满期限前。原告主张被告于2019年8月13日交付房屋，但未能提供证据予以证实，被告称其已于2019年5月25日交付房屋给原告，亦未能举证证实。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，涉案房屋于2019年6月4日登记在原告名下，即涉案房屋的所有权已于2019年6月4日转移至原告，原告已取得涉案房屋的所有权，故本院认定被告于2019年6月4日将涉案房屋交付给原告。因此，房屋交付时间亦在购房合同约定的期限届满前。综上，被告在购房合同约定的期限届满前向原告交付房屋并办理产权过户手续，不存在逾期，故无需为此承担违约责任。对于原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金和逾期办理产权过户手续的违约金，本院不予支持。对于原告称被告告知其第二份购房合同仅在房屋面积即房价总额处有改动，未告知原告已将交付房屋和办理产权过户的时间改为2019年6月30日，其在不知情的情况下于2019年5月10日与被告签订新的购房合同，并称被告存在欺诈和显失公平的情形，还称其不懂法律程序，不懂得看合同内容，要求涉案房屋的交付时间和办理产权过户的时间应按2018年11月13日签订的合同为准的说法。本院认为，房屋买卖属于普通人日常生活中的重大交易，2019年5月10日签订的购房合同中明确约定了房屋的面积、成交总价和房屋交接时间以及办理产权过户的时间等内容，原告作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时应尽到审慎义务，全面了解自己所签合同的具体内容，也应知晓在合同中签字后所发生的法律后果。原告应对自己的行为负责，一句“不懂得看合同”是无法搪塞的，这并不可归咎于被告。本案中没有证据显示双方签订购房合同时，被告存在欺诈和显失公平的情形。原告作为民事主体，在进行民事活动中，还应遵循诚实信用原则，正当地行使自己的权利和履行自己的义务。双方于2019年5月10日签订的合同已经发生效力，就应按合同约定履行合同义务，不应只承认对自己有利的条款，又否认对自己不利的条款，按照自己的意愿不受限制地适用自己想适用的合同和条款。同时，原告也应明确，在法律面前，人人平等，在原告不懂法律的时候，法律也在保护原告的权利，在原告不懂法律的时候，法律也在约束原告的行为，原告在民事活动中的行为是在法律的界限内的，任何人都不可能以其不懂法律来放大自己的权利或者规避法律。（二）关于被告应否向原告返还收取的住宅专项维修资金和水电气报装费的问题。1.关于被告收取住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第六条第一款“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”第十条“（第一款）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。（第二款）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第二十八条“（第一款）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（第二款）受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”的规定。原告购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。被告作为涉案房屋的转让人，应向原告说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给原告。原告作为受让人，应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。故被告收取原告缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，原告请求被告返还住宅专项维修资金9718元，本院予以支持。2.关于被告收取水电气报装费的问题。被告于2019年2月2日向原告出具收据一张，确认收到原告的自来水、天然气、电三者的报装安装费共8000元。根据双方签订的购房合同第四条第2项的约定，自来水、电和管道燃气的初装费共8000元，由原告负担。虽然涉案购房合同的底部手书备注“水、电开户费用各不超2000元，超2000元的部分开发商出”，但该手书备注的仅仅是水、电开户费用，而购房合同中载明的是自来水、电和管道燃气的初装费共8000元。因此，手书备注的内容与合同约定的内容并不冲突，自来水、电和管道燃气的初装费8000元理应由原告承担。现原告请求被告返还水、电、管道燃气报装安装费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告合理的请求，本院予以支持；对原告不合理的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条第一款、第十条、第十二条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内返还住宅专项维修资金9718元给原告肖妃亚。二、驳回原告肖妃亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1199.54元，由原告肖妃亚负担991.54元，被告王忠负担208元。原告预交的受理费1199.44元，本院不作退还，被告负担的208元，由其在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 朱 武人民陪审员 李 莲人民陪审员 黄 敏二〇二一年二月二十二日法官 助理 陈**慧书 记 员 周惠源附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《住宅专项维修资金管理办法》第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。