江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0114民初5812号 原告：南京市雨花台区商务局，统一社会信用代码1132011401304327XC,住所地南京市雨花台区雨花南路**。 法定代表人：陈正儒，该商务局局长。 委托诉讼代理人：陈某，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：曹雯，江苏国成律师事务所律师。 被告：南京凯盛医院投资管理有限公司，统一社会信用代码913201183393678566,住所地南京市高淳区固城街道人民南路**-3-410。 法定代表人：邓中清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨英，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨连辉，江苏当代国安律师事务所律师。 原告南京市雨花台区商务局（以下简称区商务局）与被告南京凯盛医院投资管理有限公司（以下简称凯盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区商务局的委托诉讼代理人陈某、曹雯，被告凯盛公司法人邓中清及其委托诉讼代理人杨英、杨连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告区商务局向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的租金211750元以及滞纳金186763.5元（2019年12月10日开始计算）共计398513.5元；2、请求被告承担本案律师费13487.5元；3、请求被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2018年10月31日签订了《莲花湖电商大厦（原板桥中学培训楼）房屋租赁合同》，约定了租期为2018年11月1日至2020年9月30日。其中合同第三条约定了自2019年1月1日开始月租金为人民币19250元。合同签订后，被告不定期向原告支付租金，直至2019年12月9日，被告向原告支付了2019年8月-10月的租金后，再未向原告支付过租金。原被告之间的租赁合同已于2020年9月30日到期，直至原告起诉之日，被告仍在继续占有并使用该房屋，期间原告曾多次向被告催要租金，但被告均以各种借口拖延交纳。现被告拖欠租金的行为己严重侵犯了原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼，望法院查明事实后判如所请。 被告凯盛公司辩称，第一、案涉房屋未办理产权证，权属不明确，新城管委会无权将案涉房屋租给原告，原告也无权转租给被告，因此原告主体不适格。第二、案涉房屋实际使用人为古雄门诊部有限公司，租赁合同的权利义务人为雨沐公司与古雄门诊部，凯盛公司不是适格的被告。第三、最初的租赁合同签订于2016年12月份，约定六个月的免租期，因案涉房屋未通过环评，导致被告未能使用。环评通过后，双方口头约定古雄门诊部仍享受六个月的免租期，扣除合同中约定的三个月免租期，古雄门诊部还应享受三个月免租期。因新冠疫情影响，古雄门诊部应享有三个月的免租期。商务局与管委会签订的租赁合同于2020年6月30日到期，到期后不再享有出租权，再扣除三个月的租金。古雄门诊部还缴纳了2万元押金，应折抵租金。上述九个月租金及押金扣减后，凯盛公司实际不欠付原告租金，也不存在违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，南京雨沐资产管理有限公司（以下简称雨沐公司，甲方）与邓中清（乙方）签订《莲花湖电商大厦（原板桥中学培训楼）房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定：待乙方注册手续完成后，补盖项目公章（邓中清为新成立公司法人）；租赁标的为莲花湖电商大厦（宁谷路108号-1）2楼整层，面积700㎡；合同期限45个月，即自2016年12月31日至2020年9月30日，其中给予6个月免租期，实际计租日从2017年6月30日开始计算；租金递增方式为每2年递增10%，第第三年开始递增，第一、二年租金标准按25元/月/㎡，月租金17500元整，季租金52500元，年租金210000元，第三、四年开始租金标准为27.5元/月/㎡，月租金19250元整，季租金57750元，年租金231000元；租金交纳方式及期限为先付款后用房，正式签署完合同后，预缴3个月房租，后按照合同时间，每季度支付一次，付款时间为季初10日前，甲方收取乙方押金20000元，待合同期满后，乙方不续租且无任何违反合同条款事项的，予以退还；乙方延期支付租金逾期一个月后，按每延期一日支付欠付租金千分之3的滞纳金；如因违约引发诉讼的，由违约方承担守约方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、差旅费……合同签订后，雨沐公司将案涉房屋交付邓中清使用，邓中清享受六个月免租期后，于2016年12月28日缴纳了押金及2017年6月30日至2017年7月30日的租金。 因原告原因，案涉房屋直至2017年10月才通过环评审定，在此之前邓中清等人投资设立的南京古雄中医医院有限公司（又作古雄门诊部，以下简称古雄公司，乙方）未能运营。2017年10月31日，雨沐公司（甲方）与古雄公司（乙方）就案涉房屋重新签订《莲花湖电商大厦（原板桥中学培训楼）房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定：合同期限自2017年11月1日起，至2020年9月30日止，合同租期34个月，其中给予3个月的免租期，实际计租日从2018年2月1日起开始计算；其他主要条款与第一份合同无异。 2018年11月5日，邓中清向雨沐公司提交退租申请一份，内容：本人（邓中清）于2017年、2018年分别租赁了贵公司古雄电商大厦园区2层700平米（南京天畅医院投资管理公司，以下简称天畅公司）、6层328平米（南京圆木广告有限公司），2家公司均为本人所有。由于我公司财务工作需求，原贵公司提供的收据我司无法做账，须贵公司提供正规发票。经与贵公司园区负责人协商，决定变更合同，即终止与贵公司的租赁合同，变更为与雨花台商务局签订的租赁合同，区商务局提供行政事业收据，望贵公司领导批准。注：原先缴纳押金不退，原合同价格、期限、递增等要素均不变。落款处加盖南京天畅医院投资管理公司、南京圆木广告有限公司印章。随后，原告区商务局与天畅公司就案涉房屋再次签订《莲花湖电商大厦（原板桥中学培训楼）房屋租赁合同》（以下简称租赁合同三），约定：双方合同期限自2018年11月1日起至2020年9月30日止；2018年11月1日至12月1日租金标准按25元/月/㎡，月租金17500元整，季租金52500元，年租金210000元，2019年1月1日开始租金标准为27.5元/月/㎡，月租金19250元整，季租金57750元，年租金231000元；其他主要条款与第一份合同无异。上述合同签订后，被告缴纳租金至2019年10月，自2019年11月起未再缴纳租金，案涉房屋由被告使用至2020年9月30日。 另查明，2012年5月16日板桥中学高中部扩建项目二期工程取得建设工程规划许可证。2013年1月28日，雨花台区教育局与雨花台区板桥新城管委会（后变更为雨花台区古雄街道办事处）签订协议书，约定就板桥中学二期综合楼进行联建，建成后除1、2层部分面积外，其余楼层都交给雨花台区板桥新城管委会使用。2015年5月21日，雨花台区板桥新城管委会（甲方）与原告区商务局（乙方）签订租赁协议，约定将南京市雨花台区板桥新城板桥中学北侧1-12层（除去一、二层学校面积），面积15000㎡租赁给原告，租赁期限5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止（如交房推迟，则以实际移交日顺延，并签订备忘录）……合同履行中，租赁期顺延至2020年9月30日。 又查明，雨沐公司为原告的直属企业，原告认可雨沐公司在本案中所签合同的权利义务全部由原告承受。天畅公司后更名为南京凯盛医院投资管理有限公司，凯盛公司与古雄公司的法定代表人均为邓中清。原告因本案产生律师费13487.5元。 本院认为，原告与被告签订的租赁协议系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告据以主张权利的租赁合同三中，出租人由雨沐公司变更为区商务局，承租人由古雄公司变更为凯盛公司，区商务局与凯盛公司系合同相对方，原、被告主体均适格；凯盛公司与古雄公司是两个独立的法人，凯盛公司无权替代古雄公司提出抗辩，对被告提出的原、被告主体问题及免租期问题本院均不予采纳。关于未付租金，原告与古雄街道的租赁合同已顺延至2020年9月30日，被告亦实际使用案涉房屋至该日，应付租金起止日为2019年11月1日至2020年9月30日，考虑新冠疫情原因，被告经营活动受到一定影响，本院酌情扣减两个月租金，另扣减20000元押金，被告还需支付租金153250元（19250元/月*11月-19250元/月*2月-20000元）。关于违约金，被告未按期缴纳租金，已属违约，双方约定的违约金为每延期一日支付欠付租金千分之三的滞纳金，本院认为该约定标准过高，酌情调整为未付租金总额的10%。关于律师费，双方约定由违约方承担，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京凯盛医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京市雨花台区商务局支付租金153250元； 二、被告南京凯盛医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京市雨花台区商务局支付违约金15325元及律师费13487.5元； 三、驳回原告南京市雨花台区商务局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7480元，减半收取3740元，由原南京市雨花台区商务局负担2000元、被告南京凯盛医院投资管理有限公司负担1740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  徐 闽 二〇二一年二月二十日 法官助理  黄墨子 书 记 员  单夫玲