吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初3387号 原告：吉林银行股份有限公司吉林吉营支行，住所地吉林省吉林市船营区解放大路**。 负责人：齐志勇，行长。 委托诉讼代理人：田宏伟，男，该银行工作人员。 委托诉讼代理人：李晴，女，该银行工作人员。 被告：尉致富，女，1986年10月10日出生，住吉林省吉林市。 原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行（下称吉林银行吉营支行）与被告尉致富金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行吉营支行的委托诉讼代理人田宏伟、李晴到庭参加诉讼，被告尉致富经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行吉营支行向本院提出诉讼请求：1.判令尉致富清偿借款本息305927.51元（其中借款本金292447.28元，利息13480.23元，利息暂计至2019年11月21日，此后利息（包括利息、复利、罚息）按《个人房屋按揭借款合同》约定标准计算至借款本息付清之日止）；2.判令原告对位于吉林市××区的抵押房产及占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月4日，吉林银行吉营支行与尉致富及吉林华业房地产开发有限公司（下称华业公司）签订《个人房屋按揭借款合同》，借款合同约定尉致富借款金额为31万元，借款期限自2015年5月15日起至2045年5月4日止，还款方式为等额本息，每月还款日直接扣划还款，借款用途为购买房产，借款年利率5.65%，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%，对借款人不能按期支付的利息，借款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。违约责任为借款人逾期归还借款本息，应提前偿还全部借款、利息和罚息。借款合同另约定，借款人以借款合同项下借款资金所购房屋（坐落于吉林市××区）为借款提供抵押担保。上述合同签订后，吉林银行吉营支行依约将上述借款发放至指定受托支付对象华业公司银行账户。借款合同履行期间，尉致富未如约清偿借款本息，吉林银行吉营支行多次催收未果。截至2019年11月21日，尉致富拖欠借款本息305927.51元。吉林银行吉营支行为维护合法权益，诉至法院。 被告尉致富未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 针对自己的主张，原告吉林银行吉营支行向本院提供的个人房屋按揭借款合同（含《抵押物清单》、承诺书）、房屋预告登记证明、吉林银行个人贷款提款申请书、吉林银行个人贷款支付委托书、吉林银行个人借款凭证、吉林银行零售贷款业务出账通知书、还款信息、账号交易信息、欠息明细及计算明细表系统打印件均内容真实，来源合法，于本案具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月4日，尉致富（借款人、甲方）与吉林银行吉营支行（贷款人、乙方）、华业公司（保证人、丙方）签订个人房屋按揭借款合同，约定：乙方根据甲方的申请向甲方发放借款金额31万元；借款期限自2015年5月4日起至2045年5月4日止，实际放款日以借据为准；借款年利率5.9%；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利；如遇中国人民银行调整基准利率，则合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；甲方已向乙方足额支付首付款13.3464万元；甲方授权乙方在经审查同意发放借款后，将借款划入尉致富账户，同时甲方授权乙方按照双方签订的支付委托书中的约定，将款项划转至交易对家的账户即华业公司在吉林银行开户的账户；还款方式为等额本息还款；扣款方式为委托扣款，委托账户名为尉致富；借款担保为抵押加保证；本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的房屋，坐落于XXX城**住房，建筑面积为73.56平方米，单价6028.6元/平方米，总价或评估价为44.3464万元，抵押率为69.9%；违约情形包括甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息及甲方未按本合同约定及时偿还借款本息等；发生违约情形时，乙方有权采取按照本合同的规定计收罚息和复利，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款、利息和罚息，或以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款、利息和罚息，或要求丙方履行保证责任，要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失；借款采用受托支付形式。合同还约定了其他权利义务。 2015年5月12日，抵押房屋（位于吉林市××区XX城XX号商业用房（含A座住宅、B座住宅、C座商业、D座商业）XX室、建筑面积73.56平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。 2015年5月15日，吉林银行吉营支行按照尉致富签订的个人贷款提款申请书及支付委托书发放贷款31万元。在借款合同的履行过程中，尉致富仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息。截至2019年11月21日，尉致富尚欠借款本金292,447.28元，利息13,480.23元。吉林银行吉营支行催收贷款未果，于2020年8月7日向本院提起诉讼。 本院认为，一、关于本案的法律适用问题。由于《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条对于抵押预告登记问题进行了规定，属于新增规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人的合法权益、增加当事人的法定义务或者背离当事人合理预期的除外”之规定，本案涉及抵押预告登记抵押权是否设立问题，当时的法律及司法解释没有规定而民法典有规定，且不存在上述三种除外情形，应当适用民法典及上述司法解释。二、尉致富与吉林银行吉营支行签订的个人房屋按揭借款合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。吉林银行吉营支行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。尉致富未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。尉致富以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并办理房屋抵押权预告登记，但因抵押房屋未办理完毕抵押登记，且经审查，本案存在尚未办理建筑物所有权首次登记的情形，导致不具备办理抵押登记条件，抵押权未设立，故对于吉林银行吉营支行请求以约定抵押的房屋及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，吉林银行吉营支行合理的诉讼请求，应予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告尉致富于本判决生效后七日内偿还原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行借款本金292,447.28元，利息13,480.23元，利息暂计算至2019年11月21日，（自2019年11月22日起借款本金292,447.28元的利息、罚息、复利按《个人房屋按揭借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）； 二、驳回原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费8282元（案件受理费5888元、保全费2050元、公告费344元）由被告尉致富负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  胡宗阁 人民陪审员  孙秋莉 人民陪审员  孙丽华 二〇二一年二月四日 书 记 员  姜 帆