湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0625民初197号原告：谷城县道路运输管理所。住所地：谷城县城关镇粉阳路**。法定代表人：苏永万，该所所长。委托诉讼代理人：郑丹，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告：杨庆，女，汉族，1983年7月14日出生，住谷城县。第三人：张秋红，女，汉族，1969年8月8日出生，住谷城县。委托诉讼代理人：张文阳，湖北银谷律师事务所律师。原告谷城县道路运输管理所与被告杨庆、第三人张秋红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谷城县道路运输管理所的委托诉讼代理人郑丹、被告杨庆、第三人张秋红及其委托诉讼代理人张文阳到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告谷城县道路运输管理所向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告杨庆立即腾退承租的房屋；2、请求法院依法判令被告杨庆向原告支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止。3、请求法院判令被告杨庆将承租的房屋恢复原状。4、本案一切诉讼费用等由被告承担。事实与理由，2013年6月6日，原告谷城县道路运输管理所与第三人张秋红签订一份《房屋租赁协议》，约定将位于谷城县城关镇育才街92号面积约100平方米的原办证大厅出租给第三人张秋红使用。协议签订后，原告谷城县道路运输管理所依约将房屋交付给第三人张秋红使用。2019年11月30日，第三人张秋红与被告杨庆签订《房屋租赁协议》一份，将承租的原告房屋转租给被告杨庆，约定租赁期限从2019年12月1日至2020年11月30日止，年租金20995元。现原告谷城县道路运输管理所已与第三人张秋红协议解除《房屋租赁协议》，第三人张秋红与被告杨庆的《房屋租赁协议》已到期，原告谷城县道路运输管理所多次找被告杨庆协商，让其将房屋恢复原状后归还原告，但均遭被告杨庆拒绝。现原告谷城县道路运输管理所谓维护其合法权益，依照相关法律法规，特向贵院起诉，望依法支持诉请。被告杨庆在庭审中口头答辩为，交房租的时候张秋红说房租的协议及房屋租金收据是统一的，张秋红及张玉蛾诱骗我签的协议，我先入股了这个店，看到这个店协议的到期时间是2023年12月，我才接手的这个美容店。我同意原告方所述让我腾退出房屋的意见，但是我要求第三人张秋红补偿我5万元。张秋红本人也口头承认有十年租期这件事情，并有录音。在庭审中结束后，被告杨庆在本院指定的期间内向本院提交的书面答辩意见，但未缴纳诉讼费用，其答辩意见为，一、答辩人并不是本案适格的被告。根据原告和第三人签订的《房屋租赁合同》可知，租赁合同的甲方为谷城县道路运输管理所，乙方为张秋红，在他们双方签订租赁合同时，答辩人尚未成立，答辩人也并没有与原告签订该房屋租赁合同。虽然该租赁合同在经过他们双方签字后，已经成立并生效，但是成立生效的合同只能约束合同的当事人，答辩人并不是该合同的当事人，因此该合同对答辩人不具有约束力，更不具有法律效力。原告依据该合同起诉答辩人，违背了合同的相对性，不符合法律规定。因此，原告起诉答辩人于法无据，即答辩人不是本案适格的被告。二、第三人违法转租房屋事实。第三人在与原告签订租房合同后，于2015年11月9日与张玉娥签订了涉案房屋的租房合同，该租房合同未经原告同意，第三人违规将房屋租赁给张玉娥、答辩人，该行为属于违法转租行为，请法院依法查明。三、原告要求支付房屋占用费及相关诉求，应由第三人承担。答辩人与原告无直接房屋租赁关系，答辩人系与第三人成立实际房屋租赁关系，答辩人于2017年10月1日与张玉娥、胡开运等8人共同出资入股经营康婷直销，入股前张玉娥向答辩人等7人承诺该房屋实际租赁期限为2023年12月1日截止，同时张玉娥也出具了与第三人签订的房屋租赁合同，合同中明确载明了租赁期限为2015年12月1日至2023年12月1日。2017年由于张玉娥因其自身原因，退出入股协议，作为实际经营者，经与第三人协商后，答辩人与第三人签订租房合同，在签订租房合同时第三人张秋红到场向答辩人及其他各入股人也口头承诺了租赁期限为2023年12月1日，基于对第三人的信任，同时考虑到经营的特殊性，为此答辩人才与第三人签订房屋租赁合同，但第三人承诺的租赁期限未按照其承诺的期限时，原告就要求终止租赁关系，因此第三人属于违约行为，由此造成答辩人装修费、转让费等相关经济损失，理应由第三人承担相关的赔偿责任。四、第三人与张玉娥所签订的解除房租租赁合同系伪造。第三人所提供的与张玉娥签订的解除房租租赁合同系第三人与张玉娥后期签订，并非在提交的解除合同时间签订。第三人与张玉娥是亲戚关系（第三人与张玉娥是表姐妹），答辩人在与张玉娥解除合伙关系时，第三人及张玉娥并未向答辩人出具解除租房合同协议，同时第三人及张玉娥均再次承诺其租房合同的有效性。鉴于原告在起诉阶段时，第三人为应诉及利于自身利益、误导法官审理，与张玉娥在近期签订了解除租房合同协议，该行为属于串通出具伪造行为，请法院予以查明。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《合同法》等相关规定，答辩人与原告无直接房屋租赁合同关系，不是本案适格的被告。答辩人说租赁的房屋系第三人违法转租行为，第三人违背诚信契约精神，导致答辩人相关经济损失理应承担赔偿责任。第三人张秋红意见为：第三人同意原告的诉讼请求，但是不同意被告要求补偿5万元损失的要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月6日，原告谷城县道路运输管理所与第三人张秋红签订房屋租赁协议，原告将其位于谷城县城关镇育才街92号面积约100平方米的原办证大厅出租给第三人张秋红使用。期限10年（自2013年7月1日至2023年6月30日），前两年每年租金12000元，以后每两年递增8%。协议签订后，原告谷城县道路运输管理所及第三人张秋红依约定履行了合同。2015年11月9日，第三人张秋红将其租赁的房屋中的5间门面房转租与张玉娥，租赁期限从2015年12月1日至2023年12月1日，年租金12000元，以后每两年递增8%。租赁期间约定不得转租给第三方。2018年11月，张玉娥因其他原因与第三人解除房屋租赁协议。该房屋由第三人张秋红于2018年12月1日转租与被告杨庆，租赁期限从2018年12月1日至2019年11月30日止，年租金19440元。到期后，被告杨庆与第三人于2019年11月30日签订房屋租赁协议，期限一年，年租金20995元。2020年12月3日，原告谷城县道路运输管理所与第三人张秋红签订解除房屋租赁协议，解除双方于2013年6月6日签订的房屋租赁协议。原告谷城县道路运输管理所多次要求被告杨庆将房屋恢复原状后予以归还，但被告杨庆拒绝，引起诉讼。本院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷。在原告谷城县道路运输管理所与第三人张秋红履行房屋租赁合同中，虽然合同约定的期限未到期，但双方一致自愿解除协议，且被告与第三人张秋红签订的房屋租赁合同履行期限届满，故原告要求被告腾退承租的房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，事实清楚，符合相关的法律规定，本院予以支持，但对于原告要求被告支付房屋占用费的计算，以被告杨庆与第三人于2019年11月30日签订房屋租赁协议约定的年租金20995元为标准计算。关于原告还要求被告将承租的房屋恢复原状的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定。被告关于被告不是本案适格被告的答辩意见，本院认为，虽然第三人同意原告的腾退房屋的诉讼请求，而被告以第三人未补偿5万元拒不腾退房屋，故本案的处理与被告有法律上的利害关系，作为被告参加诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，该答辩意见，本院不予支持。被告关于第三人违法转租房屋的答辩意见，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院不予采纳。被告关于原告要求支付房屋占用费及相关诉求应由第三人承担的答辩意见，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院不予采纳。被告关于第三人与张玉娥所签订的解除房租租赁合同系伪造的答辩意见，本院认为，被告的答辩意见与原告向本院举出的证据不符，且不符合日常社会经验，原告向本院举出的系张玉娥出具的证明，证实与第三人解除房屋租赁合同，双方没有书面签订解除房屋租赁合同，且如果双方没有解除合同，那第三人如何与被告两次签订该房屋租赁合同，故本院对该向答辩意见，本院不予支持。至于被告要求第三人补偿5万元的请求，未在本院指定的期限内缴纳受理费，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨庆于本判决生效之日起十日内腾退其租赁的房屋；二、被告杨庆于本判决生效之日起十日内向原告谷城县道路运输管理所支付房屋占用费（以年租金20995元为标准，从2020年12月1日起至杨庆实际腾退房屋之日止）；三、驳回原告谷城县道路运输管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告杨庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费300元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡保荣二〇二一年二月七日书记员  甘文杰