广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2087号上诉人（原审原告）：肇庆市公路局城区分局，住所地肇庆市×××××××。法定代表人：谈某1。委托诉讼代理人：冼锡光、谢樑，均是广东安达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆中邦化学有限公司，住所地肇庆市鼎湖区××××××（321国道北侧）。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：范威威，广东勤思进律师事务所律师。上诉人肇庆市公路局城区分局（以下简称肇庆城区公路局）因与被上诉人肇庆中邦化学有限公司（以下简称中邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肇庆城区公路局的委托诉讼代理人冼锡光、被上诉人中邦公司的委托诉讼代理人范威威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肇庆城区公路局上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持肇庆城区公路局一审提出的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费及其诉讼费用由中邦公司承担。事实和理由：一审法院审理事实不清。一、对证据认定相互矛盾，肇庆城区公路局只对中邦公司向一审法院提出的证据1没有异议，其他证据均有异议，一审法院却认为肇庆城区公路局无异议，对证据认定只有三性(真实性、合法性、关联性)无异议人民法院才能确认，才能作为定案的依据，但是，肇庆城区公路局对中邦公司提供的证据2、3、4、5均存在异议，一审法院却认为肇庆城区公路局没有异议。二、本案主要问题是肇庆城区公路局出租给中邦公司的土地是否被国家征用，征用多少，一审法院调查所得的结论和回复或者中邦公司提供的证据都无法证明肇庆城区公路局的土地被征用，一审法院却对中邦公司的证据予以采信，肇庆城区公路局的证据却不予采信，一审法院判决无据，肇庆城区公路局向一审法院提供图片等证据资料，涉案土地原来使用的围墙均没有变动，现状还在，根本就不需要做什么调查，这是最主要的没有被相关部门征用土地的证据，一审法院为什么没有采信。三、至于一审法院向有关部门发函调查，涉案土地均没有被征用的相关资料，以及肇庆城区公路局向一审法院提交的照片及说明，就足以证明涉案土地没有被征用。四、中邦公司从来没有否认在租赁初期，中邦公司所租赁的土地面积是4777.02平方米，在没有任何证据的情况下，就算按照桥林村出具的证明占用了涉案土地1000平方米，也不可能剩下2551平方米，一审法院认定剩余面积是2551平方米证据不足。一审法院在判决书中认定：“......对其面积变化的具体情况，肇庆城区公路局、中邦公司均不能提供充分的证据予以证明。且经本院依职权向相关政府部门调查后，仍无法确定被征收的土地面积，无法查明肇庆城区公路局所持有的《土地使用证》上所核定的面积变化，故无法确定征地事实后上述土地使用证范围内剩余的土地面积”。上述认定明显与其所作出的判决事项相互矛盾。一审法院在没有证据证明涉案土地被征用的情况下仍然坚持认为涉案土地被征用，一审法院没有作出其解释。五、一审法院认为：“.....上述争议涉及对土地权属的认定应有土地行政管理部门处理，故本案不宜对肇庆城区公路局土地的实际面积作认定，其土地使用权范围的面积，应以土地行政管理部门的认定为准。因此，对肇庆城区公路局主张的4777.02平方米的土地面积本案不做认定。”肇庆城区公路局不是将该《土地使用权》的部分土地租赁给中邦公司，是将《土地使用权》的全部土地面积4777.02平方米的土地租赁给中邦公司的。况且，土地行政管理部门也没有证据证明涉案土地被政府征用了。一审法院认定剩余面积是2551平米，明显就代替土地行政部门的行政功能。且假如土地行政管理部门将来量度的面积与一审法院认定的剩余面积不相同，土地行政管理部门将无法处理。中邦公司口头答辩称，一、无论是中邦公司提交的证据还是一审法院调取的证据均显示案涉土地部分已经被征用，而且G321国道扩建占用周边土地是大家都知道的客观事实，肇庆城区公路局作为权属人以及相关职能部门应当更加清楚，现在肇庆城区公路局一再认为没有被征用，不单止以相关部门出具的复函相矛盾也与客观事实严重不符。二、中邦公司对案涉土地存在征用的事实已经完成举证，如果肇庆城区公路局认为不存在征用，那么应该由肇庆城区公路局举证证明，但肇庆城区公路局作为权属人除一直口头否认外，不能提供任何证据予以证明，依法应当由肇庆城区公路局承担举证不能的责任，其他答辩意见坚持一审中邦公司的答辩意见。综上，希望二审法庭驳回肇庆城区公路局的上诉请求。肇庆城区公路局向一审法院起诉，请求判决：1.肇庆城区公路局、中邦公司双方于2013年1月1日签订的《房地产临时租赁合同书》及于2016年4月13日签订的《补充协议》在2019年12月9日终止履行；2.肇庆城区公路局收回出租给中邦公司的全部场地（面积为5776.97平方米），中邦公司立即将肇庆城区公路局的全部场地完好无损交回给肇庆城区公路局；3.中邦公司立即付清尚欠肇庆城区公路局的2019年租金50160元并支付违约金50160元（每天按1%计算，从2019年1月5日开始暂计至2019年10月5日止，之后计算至中邦公司交回场地之日止）；4.中邦公司缴纳给肇庆城区公路局的保证金10000元，肇庆城区公路局不予退回；5.本案全部诉讼费用由中邦公司承担。一审法院认定事实：1988年9月13日，肇庆市鼎湖区×××××××××班核发了以其为用地单位的证号为0062928、分编号为2270126的《土地使用证》，该土地使用证核定的土地东至桥林村口、南至广海公路、西至水田、北至鱼塘，总面积为5776.97平方米（其中建筑面积892.75平方米、空地4777.02平方米），土地所有制性质为国家所有。肇庆市××局作为广×××道班的管理部门，将上述土地及地上房屋交由肇庆城区公路局管理、使用。2007年7月18日，肇庆城区公路局与肇庆市森茂林产化工有限公司（以下简称“森茂公司”）签订《租赁合同书》，约定将上述土地及房屋出租给森茂公司，租赁期限为2007年8月18日至2012年8月18日。双方没有约定租赁土地的面积，但约定以土地使用证附图的红线范围为准。2009年9月25日，肇庆城区公路局与森茂公司签订《关于转让院主道班房事项意向书》，约定肇庆城区公路局将土地使用证附图上红线范围内的土地及房屋转让给森茂公司，包括二层综合楼（建筑面积892.75平方米）及所属土地4777.02平方米。其后，双方没有履行该合同。2013年1月1日，肇庆城区公路局、中邦公司签订《房地产临时租赁合同书》，约定肇庆城区公路局将广×××道班所属土地及房产出租给中邦公司，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日。合同第三条约定：每月租金为3800元、年租金为45600元，2014年租金递增10%。第四条约定：先交租后使用，中邦公司必须在合同签订之日起五天内一次性向肇庆城区公路局交清二O一三年的租金。第五条约定：中邦公司必须在合同签订后五天内一次性向肇庆城区公路局交付保证金10000元，保证金不计利息；合同期满后，中邦公司凭保证金收据向肇庆城区公路局取回保证金；合同期未满，中邦公司无故退出的，保证金不予退回。第十条约定：如拖欠租金，肇庆城区公路局每天按所欠租金总额的1%收取违约金；如无故延期不交租金，肇庆城区公路局有权收回房屋及场地，并无偿收缴中邦公司的租赁保证金。合同签订后，肇庆城区公路局向中邦公司交付土地及建筑物，中邦公司向肇庆城区公路局交付了保证金10000元。租赁期间，中邦公司于2014年5月拆除了地上房屋。租赁期满后，中邦公司仍继续使用上述土地。2016年4月13日，肇庆城区公路局、中邦公司双方签订《补充协议书》，约定中邦公司可继续使用上述房地产，租金按照《房地产临时租赁合同书》第三条的约定计算，每月租金为4180元，租赁时间不固定，肇庆城区公路局因需要可随时收回。2017年6月29日，肇庆城区公路局要求中邦公司赔偿被拆除的892.75平方米房屋的价值80300元。2017年12月5日，中邦公司向肇庆城区公路局支付了80300元。合同履行至2019年1月，中邦公司没有依约定支付租金。肇庆城区公路局向中邦公司催收，中邦公司辩称因桥林村村道占用及321国道扩建，肇庆城区公路局出租的土地面积已经发生很大的变化，目前剩余的土地面积是其所提供的2018年测量图载明的2551平方米，因此，要求减免部分租金。但双方未达成一致意见，中邦公司至今未支付2019年的租金，其认为应当参照约定的标准，按照同等比例计算租金。肇庆城区公路局经多次催收，中邦公司仍没有按照约定支付租金，肇庆城区公路局于2019年11月6日向一审法院起诉请求判决。对肇庆城区公路局请求支付的违约金，中邦公司认为过高，要求按照中国人民银行公布的存款利率予以调整。对其已支付的保证金，中邦公司表示不提起反诉，若法院判决中邦公司向肇庆城区公路局支付租金，则直接进行扣减。另查明，鼎湖区广利街道办事处桥林社区居民委员会于2019年11月28日出具《说明》，称桥林村在1997年修建村路时占用了案涉土地约1000平方米。又查明，中邦公司在使用肇庆城区公路局出租的土地时，同时使用相邻的登记使用权人为罗振明的土地，并将两土地合并使用，在土地上搭建有建筑物、构筑物。对其土地范围内的建筑物、构筑物，肇庆城区公路局表示可由中邦公司拆走、搬走，如不处理则无偿归肇庆城区公路局所有。一审法院依职权向肇庆市鼎湖区城镇建设规划测量队、肇庆市自然资源局鼎湖分局、肇庆市鼎湖区交通运输局、肇庆市新区征地拆迁办公室、肇庆市鼎湖区人民政府、肇庆新区管理委员会调查了案涉土地涉及的征地及其面积变化情况。肇庆市鼎湖区城镇建设规划测量队向一审法院提供了其于2018年1月17日作出的用地现状地形图，但未出具测量结果。肇庆市自然资源局鼎湖分局称，案涉土地为321国道征地，由鼎湖区交通局321国道征地办负责。肇庆市鼎湖区交通运输局称，案涉土地涉及城市化项目的征收工作，由肇庆新区征拆办负责。一审法院向肇庆市新区征地拆迁办公室发出调查函后，其以肇庆新区投资发展有限公司土地利用部的名义回复称，案涉土地因道路建设发生征收等情形而占用了部分面积，未能查询到相关资料。肇庆市鼎湖区人民政府回复称，案涉土地因肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）建设需要，占用了蓝线的公共用地，并对地上附着物进行了补偿，而该地块涉及城市化项目的征收工作由肇庆新区负责，没有具体的征地面积及相关资料。肇庆新区管理委员会回复称，案涉土地属于线状征地，由肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁小组负责征收并使用，该小组办公室设在鼎湖区交通局。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。肇庆城区公路局、中邦公司双方签订的《房地产临时租赁合同书》《补充协议书》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。《房地产临时租赁合同书》约定租赁期限至2014年12月31日，但到期后中邦公司仍继续使用租赁物，且双方又签订了《补充协议书》确认由中邦公司继续租赁场地，因此，双方的租赁合同关系一直延续。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，租赁期间《房地产临时租赁合同书》继续有效，该合同继续履行。综合诉、辩双方的意见，本案争议的问题有：1.中邦公司实际使用的土地面积；2.租赁合同解除的效力及其法律后果；3.保证金及违约金的认定及处理。关于中邦公司实际使用的土地面积的认定。虽然肇庆城区公路局提供的《土地使用证》载明其土地面积为5776.97平方米，但中邦公司提供的证据及该院向肇庆市鼎湖区城镇建设规划测量队、肇庆市自然资源局鼎湖分局、肇庆市鼎湖区交通运输局、肇庆市新区征地拆迁办公室、肇庆市鼎湖区人民政府、肇庆新区管理委员会所作的调查表明，案涉土地靠近321国道一侧在2019年后因道路建设及城市化改造建设存在被征收的事实，因此，该土地的面积已发生变化。对其面积变化的具体情况，肇庆城区公路局、中邦公司均不能提供充分的证据予以证明。且经该院依职权向相关政府部门调查后，仍无法确定被征收的土地面积，无法查明肇庆城区公路局持有的《土地使用证》上所核定土地的面积变化，故无法确定在发生征地事实后上述土地使用证范围内剩余的土地面积。且中邦公司实际使用的土地还包含另一使用权人名下的土地，由于两块土地混合使用及双方的土地使用范围发生变化，无法根据目前的证据划分两者之间的地界，因此，本案无法认定中邦公司实际占有的属于肇庆城区公路局持有的土地使用证范围内的土地面积。上述争议涉及对土地权属的认定，应由土地行政管理部门处理，故本案不宜对肇庆城区公路局土地的实际面积作认定。其土地使用权范围的面积，应以土地行政管理部门的认定为准。因此，对肇庆城区公路局主张的5776.97平方米土地面积，本案不作确认。但由于本案属于租赁合同纠纷，且合同合法有效，对双方均有约束力，因此，本案可根据双方合同的约定并依照民事诉讼规则确定双方的权利义务。中邦公司承认其占有、使用了其中的2551平方米土地，对其自认的事实，应予以确认，其应支付的租金及返还的土地，应根据上述事实予以认定。关于合同解除的效力及其法律后果的认定。依照《房地产临时租赁合同书》第四条的约定，中邦公司应在当年1月5日前支付全年的租金。中邦公司占有使用肇庆城区公路局的2551平方米土地，应依照约定支付租金，但其至今未向肇庆城区公路局交付2019年期间上述土地的租金，已违反合同的约定。中邦公司以土地面积发生变化为由，拒绝支付全部租金，理由不成立，对其抗辩意见，应不予采纳。一审法院确认中邦公司迟延支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。依照《房地产临时租赁合同书》第十条的约定，如无故延期不交租金，肇庆城区公路局有权收回房屋及场地。因此，肇庆城区公路局可以解除双方的租赁合同。肇庆城区公路局提出解除合同的诉讼请求后，中邦公司在庭审答辩中同意解除，现肇庆城区公路局请求确认合同已于庭审当日解除，应予以支持。因此，一审法院确认肇庆城区公路局、中邦公司双方签订的《房地产临时租赁合同书》及《补充协议书》于2019年12月9日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因此，中邦公司应向肇庆城区公路局返还其占有的2551平方米土地，并按上述土地面积依照约定的标准计付拖欠的租金。依照约定，肇庆城区公路局应向中邦公司交付的租赁物总面积为5776.97平方米，而中邦公司使用2551平方米，应按比例计算租金，即其租金应按22149.7元/年（50160元/年×2551/5776.97）计算，计至2019年12月9日止，其欠付租金为20815元（22149.7元/年÷365天×343天）。合同解除后产生的场地占用费，肇庆城区公路局可另行请求计付，因其在本案中未提出该请求，本案不作审理。对肇庆城区公路局主张返还的其余面积的土地，待土地行政管理部门确认后，可再请求中邦公司予以返还并计付相应的租金。双方没有约定对案涉土地上的建筑物、构筑物的处分，而肇庆城区公路局表示可由中邦公司自行处理，故上述土地范围内的建筑物、构筑物由中邦公司自行处理。关于保证金及违约金的认定及处理。依照《房地产临时租赁合同书》第十条约定，如拖欠租金，肇庆城区公路局每天按所欠租金总额的1%收取违约金；如无故延期不交租金，肇庆城区公路局有权收回房屋及场地，并无偿收缴中邦公司的租赁保证金。中邦公司存在迟延交付租金的违约行为，因此，肇庆城区公路局请求计算迟延支付租金的违约金，应予支持。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。肇庆城区公路局未能提供充分的证据证明其损失，应参照中国人民银行确定的同期贷款利息计算其损失。因此，双方约定按照所欠租金总额的1%计付违约金，高于中国人民银行确定的同期贷款利息的130%，可以认定为过分高于所造成的损失。中邦公司请求予以调整，应予支持。违约金应以所欠租金为基数从2019年1月6日起按中国人民银行确定的同期贷款利率的130%计算，其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。违约金条款属于合同的清理条款，因此，合同解除后，中邦公司仍应按约定计付违约金至付清欠款之日。依照《房地产临时租赁合同书》第五条约定，合同期未满，中邦公司无故退出的，保证金不予退回。第十条约定，如无故延期不交租金，肇庆城区公路局有权收回房屋及场地，并无偿收缴中邦公司的租赁保证金。上述条款约定在出现中邦公司未履行完合同及未依约定交付租金的违约行为时，保证金不予退还，因此，其保证金具有担保及违约金的性质，应受法律及相关规定关于违约金条款的约束。一审法院已支持肇庆城区公路局的违约金请求，如同时支持保证金的请求，则其赔偿数额将超过所造成损失的百分之三十，过分高于所造成的损失。因此，肇庆城区公路局请求收取保证金，应不予支持。上述保证金应在合同解除之日返还给中邦公司，由于中邦公司同意将保证金与租金抵减，因此，可从其尚欠的租金中扣减。扣减上述保证金，肇庆城区公路局尚欠的租金应为10815元。综上，其违约金以租金20815元为基数计算至合同解除之日即2019年12月9日应为1078元，此日后的违约金应以租金10815元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至付清欠款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认肇庆城区公路局与中邦公司签订的《房地产临时租赁合同书》及《补充协议书》于2019年12月9日解除；二、中邦公司在该判决发生法律效力之日起七日内向肇庆城区公路局返还其租赁的2551平方米土地；三、中邦公司在该判决发生法律效力之日起七日内向肇庆城区公路局支付租金10815元及计至2019年12月9日止的违约金1078元，并以所欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计付从2019年12月10日起至付清欠款之日止的违约金；四、驳回肇庆城区公路局的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1054元（肇庆城区公路局已预交），由肇庆城区公路局负担807元，中邦公司负担247元。肇庆城区公路局多交的受理费247元由本院退回，中邦公司应于该判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交应负担的受理费。二审期间，肇庆城区公路局向法庭陈述，一审庭审后，肇庆城区公路局在2020年4月30日向一审法院提交证据附件3，拟说明案涉土地没有被有关部门征用，附件3照片是肇庆城区公路局方亲自到现场拍摄，永辉评估公司在2017年12月当时评估的照片与附件3照片是一致的，也就是说公路边围墙一直没有改变，由此可以反映321国道即使有改变但没有变更案涉土地的现状。附件1说明永辉评估公司使用的照片与我方附件3的照片同一角度拍摄，公路边的围墙没有发生改变。永辉评估公司是评估罗振明的土地，肇庆城区公路局没有收到有关部门配合评估的通知，案涉土地没有被有关部门征用。中邦公司不单止承租肇庆城区公路局土地，还承租其他土地共同使用。中邦公司针对肇庆城区公路局提交的照片回复意见如下，1.不知道照片的来源，拍摄人员、拍摄时间、地点不明确，证据三性无法确认。2.2020年4月30日之前的现状是G321国道扩建后，主路、辅道一早已经顺利通车，现实情况与这些照片显然不同，肇庆城区公路局以这些照片作为主张土地没有被征用没有事实依据。3.案涉土地发生征用时依法依规由征收单位与权属人协商赔偿问题，中邦公司只是作为承租方，没有可能参与征收补偿程序，更不可能代替权属人作出相关决定，就如罗振明名下土地被征收后，相关补偿问题也是由权属人罗振明与相关单位协商解决。肇庆城区公路局意图用罗振明的征收材料对比认证案涉土地没有被征用，显然没有意义且是荒谬的。本院二审期间，曾致电肇庆市鼎湖区人民政府了解因G321国道扩建是否征用或占用案涉土地等情况，肇庆市鼎湖区人民政府于2021年1月7日以电子邮件的形式向本院发送《肇庆市鼎湖人民政府关于报送广利院主道班土地青苗及附着物补偿等相关资料的函》，该函主要内容为：关于涉案的广利院主道班土地不存在征收该地红线范围内的土地，只占用该地蓝线的公共用地。对于G321国道扩建占用该地蓝线公共用地面积多少，该函件没有明确说明。另查明，本院向双方释明，肇庆城区公路局作为涉案广利院主道班土地业主，其应承担举证证明国道扩建占用该地蓝线公共用地面积多少、涉案土地使用证四至范围及土地坐标等。肇庆城区公路局提交关于1992年及2016年G321国道扩建的两本设计图纸以及情况说明，拟证明321国道扩建过程中没有征用涉案广利院主道班土地。中邦公司质证两本设计图纸以及情况说明，发表质证意见认为：G321国道扩建的两本设计图纸是由肇庆市××局设计室出具，肇庆市××局与肇庆城区××××××××管理系统，双方有利害关系，该证据材料不具备证据三性，应不予以采信。法院调取材料的时间在2020年左右，应当以最新调取的相关政府部门作出的书面材料为依据。再查明，肇庆城区公路局没有举证证明G321国道扩建占用案涉土地蓝线公共用地面积多少、涉案土地使用证四至范围及土地坐标等。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人上诉和答辩意见以及本院查明的事实，本案二审争议焦点为：1.案涉土地是否被征用以及解除合同后应当交还的土地面积、欠付租金如何认定；2.违约金及保证金如何认定。关于案涉土地是否被征用以及解除合同后应当交还的土地面积、欠付租金如何确认的问题。由于中邦公司未按照《房地产临时租赁合同书》约定向肇庆城区公路局交付2019年期间租金，而土地面积发生变化不能成为其拒付租金的理由，故中邦公司迟延支付租金的行为已构成违约，肇庆城区公路局有权根据《房地产临时租赁合同书》约定，解除案涉租赁合同并收回场地，一审庭审中肇庆城区公路局与中邦公司均同意解除合同，但双方对于应返还土地面积及应付租金各执一词。结合案涉土地自1988年至今，发生过因1997年修建村路占用约1000平方米，2019年后因道路扩建及城市化改造建设存在占用案涉土地蓝线公共用地的事实，案涉土地面积确实发生过变化。肇庆城区公路局要求中邦公司返还全部场地面积为5776.97平方米，中邦公司提出抗辩认为案涉土地已部分被占用，案涉土地应以2018年4月测量队测得面积2551平方米予以返还，中邦公司就其抗辩意见提供了相应证据，一、二期间法院亦根据双方陈述的事实向相关部门进行调查，调查结果亦证实案涉土地因道路建设及城市化改造建设存在部分土地被占用。肇庆城区公路局作为涉案土地业主，经本院向其释明举证责任，但肇庆城区公路局在合理期限内没有举证证明G321国道扩建占用案涉土地蓝线公共用地面积多少，涉案土地使用证四至范围及土地坐标等。目前现有证据无法认定国道扩建占用案涉土地蓝线公共用地面积及涉案土地使用证四至范围，肇庆城区公路局对此应承担举证不能的法律后果。本院据此认定案涉土地部分已被占用，对于肇庆城区公路局上诉主张案涉土地未曾被占用缺乏理据，本院予以驳回。因土地行政管理部门未对案涉土地四至范围予以认定，目前无法确定案涉土地剩余面积，故一审法院根据双方合同约定并依照民事诉讼规则确定双方的权利义务并无不妥，中邦公司自认其占有、使用案涉土地其中的2551平方米土地，本院予以确认。由于双方均确认《房地产临时租赁合同书》及《补充协议书》于2019年12月9日解除，中邦公司应向肇庆城区公路局返还其实际占有、使用的2551平方米土地，并按上述土地面积依照约定的标准计付拖欠的租金，一审法院认定至2019年12月9日止，中邦公司欠付租金为20815元无误，本院依法予以维持。由于对案涉土地的具体面积，双方均无法确认，肇庆城区公路局主张返还的其余土地面积可待土地行政管理部门确认后另行请求中邦公司予以返还并计付相应的租金。关于违约金及保证金应如何认定的问题。根据上述分析，中邦公司至今未按照《房地产临时租赁合同书》约定向肇庆城区公路局交付2019年期间租金，其迟延支付租金的行为已构成违约。一审法院根据《房地产临时租赁合同书》第十条“如拖欠租金，原告每天按所欠租金总额的1%收取违约金；如无故延期不交租金，原告有权收回房屋及场地，并无偿收缴被告的租赁保证金”约定以及中邦公司对违约金予以调整的请求，酌定违约金以所欠租金20815元为基数从2019年1月6日起按中国人民银行确定的同期贷款利率的130%计算，其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算，符合查明事实及法律规定，本院予以维持。由于保证金与违约金具有类似性质，如共同适用则有可能过分高于所造成的损失，故本院认定本案中两者不同时适用。一审法院认定肇庆城区公路局应将保证金在合同解除之日返还给中邦公司正确，本院予以维持。而中邦公司同意将保证金与租金相抵，扣减后剩余应付租金应为10815元。肇庆城区公路局上诉主张中邦公司应共同支付合同违约金及保证金理由不成立，本院不予全部支持。一审法院对本案其他问题的处理符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，肇庆城区公路局的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2506元，由上诉人肇庆市××局城区分局负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 苏振伟二〇二一年二月五日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平