广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26388号原告：陈志坚，男，1980年4月18日出生，汉族，住广东省连州市××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：郭佳宜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成林，广东金桥百信律师事务所律师。被告：路亚丽，女，1983年6月26日出生，汉族，住陕西省洋县××××××××，公民身份号码612×××××××********。被告：罗全宏，男，1975年12月9日出生，汉族，住陕西省洋县××××××××，公民身份号码612×××××××********。原告陈志坚与被告路亚丽、罗全宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月19日立案后，依法适用简易程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人郭佳宜、王成林到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告所付购房款共计902479元，确认原告对佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××折价或者拍卖、变卖所得款优先受偿；2.两被告支付40000元违约金；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2015年4月30日，被告路亚丽与佛山市南海区盈裕房地产发展有限公司（以下简称南海盈裕公司）签订《恒大御景湾楼宇认购书》《商品房买卖合同》，约定路亚丽购买佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××房屋，总价1815834元，首付款545834元，按揭款1270000元。认购书约定当天支付20000元作为定金。2015年5月1日，被告路亚丽向南海盈裕公司指定的金碧物业有限公司佛山分公司（以下简称金碧物业佛山分公司）借贷490275元支付涉案房屋的首付款并签订《借款协议》，约定路亚丽向金碧物业佛山分公司借款490275元，分六期偿还。同日，南海盈裕公司开具电子发票，载明收到路亚丽就恒大××××××××××××××××××××××××房交纳的545834元。2015年5月8日，被告路亚丽与中国建设银行股份有限公司广州天河支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就涉案房屋办理抵押贷款，债权金额为1270000元。2015年5月13日，南海盈裕公司开具电子发票，载明收到路亚丽就恒大××××××××××××交纳的1270000元。但被告路亚丽向金碧物业佛山分公司归还2015年10月26日第一期借款54475元后，未按照约定向金碧物业佛山分公司归还第二期借款，金碧物业佛山分公司遂向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼，并于2016年9月9日作出2016粤06**民初11937号民事判决，判决被告路亚丽向金碧物业佛山分公司偿还借款54475元，并按年利率24%支付该款从2015年4月27日起至之际还款之止的违约金。因两被告拖欠马君宝债务，马君宝又拖欠原告债务。因此经马君宝介绍，两被告将涉案房屋出售给原告，并于2017年3月28日签订《房屋转让协议》，约定原告向两被告购买涉案房屋，经协商确定涉案房屋按被告路亚丽支付的首期借款及按揭款作价200000元出售给原告。同日，被告出具收款收据。2017年3月29日，原告向被告路亚丽转账2万元，并且原告与路亚丽一起前往金碧物业佛山分公司处理借款及违约金事宜，由原告支付违约金39086元及3202元合计42289元，部分首期217900元。同日，被告路亚丽出具收款收据确认收到原告的款项（现金加转账）合计28万元。2017年4月6日，原告与路亚丽共同前往广东省佛山市地方税务办理完税证明并由原告缴纳契税27242.51元。从2017年4月起至2019年6月11日期间，在房屋贷款扣款前一两天，原告每月均向路亚丽银行账号转入每月应缴的房屋贷款，在银行扣款后，被告路亚丽向原告发送银行扣款的明细，以确认原告转的款项用于缴纳房屋贷款。在此期间，原告共支付了177336.76元房屋贷款。2017年12月29日，原告支付涉案房屋的物业管理费2713元，并与被告交接2018年5月16日，原告办理涉案房屋的供用电手续并且授权委托银行从其个人账户扣缴燃气费用。2018年4月24日，原告与路亚丽一起前往金碧物业佛山分公司、南海盈裕公司处理借款事宜，原告支付最后一期借款2179000元，并取得借款借据。2019年2月21日，涉案房屋办理不动产权登记证书。因被告路亚丽、罗全宏与第三人江丽丽、戴敏发生债务纠纷，涉案房屋在2019年3月28日被法院执行查封，涉案房屋无法过户至原告名下，在事实上不能履行。故原告请求两被告返还原告购房款项共902479.27元，其中包含有200000元房屋转让款、28万元前期款项（包含了2万元转账、217900元第二期至第五期首付借款、违约金42289元）、217900元首付尾款、177336.76元房屋贷款、27242.51元契税。被告与第三人江丽丽、戴敏之间的债权债务发生在被告转让房屋后，第三人于2018年1月22日向法院申请强制执行，法院于2018年6月26日作出终本决定，两被告并无任何可供执行的财产。由此也知，两被告并无能力支付涉案房屋的房款，涉案房屋的房款均为原告支付。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由于已交付全部或大部分购房款的买受人享有的优先权优于建筑工程承包人的工程款优先受偿权，则举重以明轻，该买受人享有的优先权亦应优于抵押权和普通债权。本案中，原告实质上是向金碧物业佛山分公司（开发商）支付了497800元首付款，后期陆续向银行支付房屋贷款、支付税费、物业费等，原告作为支付涉案房屋的全部房款的实际买受人，积极履行支付房款义务，涉案房屋之所以在2017年3月份后没有被开发商收回，是因为原告支付了涉案房屋的购房款。参照该条规定，作为买受人的原告对房屋享有的优先受偿权应优于普通债权。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因此前涉案房屋没有领取相关的房产证无法办理过户，被告仅作为过渡时期名义上的产权人，被告对涉案房屋没有投入任何资金（其投入的资金已于前期偿还给案外人马君宝），涉案房屋事实上是原告投入资金购买，如仅因被告为名义上的产权人而被第三人申请强制执行，如果作为实际产权人的原告没有优先于第三人的普通债权优先受偿的权利，显然违背民事主体从事民事活动应当遵循的公平原则。原告要求被告返还购房款902479.3元并对该902479.3元购房款享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定及公平原则。原被告签订的《房产转让协议书》第五条对违约金进行约定，涉案房屋无法过户至原告名下，在事实上不能履行，被告构成根本违约，应当承担合同项下价款即200000元的20%的违约金，即40000元。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、两被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格；2.房产转让协议书、收款收据原件各1份，证明2017年3月28日，原告与被告路亚丽、罗全宏签订《房产转让协议书》，约定原告向路亚丽、罗全宏购买佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××房屋，经协商确定涉案房屋扣除首付借款及按揭款作价200000元出售给原告，余下首付借款及银行按揭款由原告偿还。同日两被告出具收款收据。3.恒大御景湾楼宇认购书原件1份，证明涉案房屋是路亚丽零首付向开发商南海盈裕公司购买。2015年4月30日，被告路亚丽与南海盈裕公司签订《恒大御景湾楼宇认购书》约定路亚丽购买佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××房屋，总价1815834元，首付款545834元，按揭款1270000元。认购书约定当天支付20000元作为定金。4.借款协议复印件1份，证明2015年5月1日，被告路亚丽向南海盈裕公司指定的金碧物业佛山分公司借贷490275元支付涉案房屋的首付款并方签订《借款协议》，约定路亚丽向金碧物业佛山分公司借款490275元，分六期偿还。5.公证书原件1份，证明2015年5月8日，被告路亚丽与中国建设银行股份有限公司广州天河支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就涉案房屋办理抵押贷款，债权金额为1270000元。6.发票联原件（2张），证明2015年5月1日，南海盈裕公司开具电子发票，载明收到路亚丽就恒大金碧湾5-2906房交纳的545834元。2015年5月13日，南海盈裕公司开具电子发票，载明收到路亚丽就恒大金碧湾5-4906房交纳的1270000元。7.（2016）粤0606民初11937号民事判决书复印件1份，证明被告路亚丽未按照约定向金碧物业佛山分公司归还借款。金碧物业佛山分公司遂向佛山市南海区人民法院提起诉讼，2016年9月9日佛山市南海区人民法院作出（2016）粤0605民初11937号民事判决，判决被告路亚丽向金碧物业佛山分公司偿还借款54475元，并按年利率24%支付该款从2015年4月27日起至之际还款之日止的违约金。8.恒大集团收据原件2张、交款核对单2017年3月29日原件1张，证明原告与路亚丽一起前往金碧物业佛山分公司、南海盈裕公司处理借款及违约金事宜，原告支付违约金42289元和部分首期217900元。9.收款收据原件1份，证明2017年3月29日，被告路亚丽向原告出具“收款收据”，确认收到原告款项28万元（现金加转账）。10.中国民生银行个人账户对账单打印件1份；11.原告与两被告之间的微信聊天记录复印件1份（已核对手机）；证据10-11证明1.2017年3月29日，原告向被告路亚丽转账2万元；2.从2017年4月起至2019年6月11日期间，在房屋贷款扣款前一两天，原告每月均向路亚丽银行账号转入每月应缴的房屋贷款，在银行扣款后，被告路亚丽向原告发送银行扣款的明细，以确认原告转的款项用于缴纳房屋贷款。在此期间，原告共支付了177336.76元房屋贷款。12.税收完税证明原件2份；13.刷卡单原件2份；证据12-13证明2017年4月6日，原告与路亚丽共同前往广东省佛山市地方税务缴纳契税27242.51元办理房屋房产证，该费用由原告缴纳。14.金碧物业佛山分公司收费收据复印件1份、明细详情复印件1份、工商银行信用卡交易明细原件1份，证明原告作为房屋实际买受人，已实际占有并入住涉案房屋，并由原告缴纳涉案房屋的物业管理费。2017年12月29日原告支付涉案房屋的物业管理费2713元。15.居民供气合同、委托银行扣缴委托书、点火失败通知书单原件各1份，证明1.原告作为房屋实际买受人，已实际占有并入住涉案房屋。2.2018年5月16日，原告搬离涉案房屋生活所需的共用电手续并授权委托银行从其个人账户扣缴燃气费用。16.刷卡单原件3张、借款借据原件5张（一、三至六期），借款借据复印件1张（二期），证明2018年4月24日，原告与路亚丽一起前往金碧物业佛山分公司、南海盈裕公司处理借款事宜，原告支付最后一期借款217900元，并取得借款借据。17.中国电信增值税电子普通发票复印件1份、工商银行信用卡交易明细原件1份，证明1.原告作为房屋实际买受人，已实际占有并入住涉案房屋。2.2018年5月28日，原告办理涉案房屋生活所需的电信网络扣款事宜。18.微信聊天记录（与管家）打印件1份、微信转账打印件1份、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件2张，证明原告作为房屋实际买受人，已实际占有并入住涉案房屋。19.不动产权证书原件1份，证明2019年2月21日，涉案房屋办理不动产权登记证书。20.佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件1份，证明2019年3月28日，涉案房屋被广州市荔湾区人民法院进行查封。21.（2019）粤0103民初9559号民事判决书原件1份；22.（2020）粤01民终12080号民事判决书原件1份；证据21-22证明涉案房屋无法过户至原告名下，在事实上不能履行，被告构成根本违约，被告应当返还原告支付的购房款902479元及合同项下价款即200000元的20%的违约金即40000元；9559号案判决第20页算少2018年1月11日的转账6560.76元。23.中国执行信息公开网复印件1份，证明被告与第三人江丽丽、戴敏之间的债权债务发生在被告转让房屋后，第三人于2018年1月22日向法院申请强制执行，2018年6月26日作出终本决定，两被告并无任何可供执行的财产。由此可知，两被告并无能力支付涉案房屋的房款，涉案房屋的房款均为原告支付。24.广发银行信用卡账户信息、交易明细打印件各1份，证明佐证证据16，原告在2018年4月24日从原告账户刷卡支付金碧物业佛山分公司款项95000元、49000元。25.（2019）粤0103民初9559号庭审笔录复印件1份加盖荔湾区法院档案专用章，证明被告罗全宏在庭审中对涉案房屋的交易过程及原告主张的事实均予以认可，案外人马君宝对于房屋作价抵债的事实也在庭审中出庭作证证明。26.收款收据原件1份（2018年5月16日），证明原告支付首期款尾款217900元。本院依法出示以下材料：1.中国农业银行银行卡交易明细清单。两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，本院予以采信。本院出示的材料是向银行调取的交易明细，本院对其予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2015年4月30日，路亚丽与南海盈裕公司签订编号为0000522的《恒大御景湾楼宇认购书》，约定:路亚丽向南海盈裕公司认购恒大××××××××××××单元，该商品房建筑面积共91.57平方米，其中套内建筑面积70.82平方米，按套内建筑面积计算，单价为25640元/平方米，总金额为1815834元;路亚丽同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》后自动转入房款）;路亚丽选择按揭付款（商业贷款），路亚丽须于2015年4月28日前支付首期房款525834元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款1270000元由银行通过按揭贷款。同日，南海盈裕公司（出卖人）与路亚丽（买受人）签订合同编号为201××××××××802的《商品房买卖合同》，约定:买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为佛山市住房和城乡建设管理局，商品房预售许可证号为南房预字第2015006602号;买受人购买的商品房为恒大金碧湾5号楼4906号房，该商品房用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积共91.57平方米;按套内建筑面积计算，该商品房总金额1815834元;自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30%，金额545834元，除首期款外，剩余房款金额1270000元，应于2015年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2015年5月1日，金碧物业佛山分公司（甲方）与路亚丽（乙方）签定编号为YJW123的《借款协议》，约定:乙方认购了恒大××××××××××××号房，由于资金周转问题特向甲方借款;经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额490275元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款;还款时间为，乙方须在2015年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2016年4月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2016年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2017年4月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2017年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2018年4月26日前向甲方归还所借款项217900元等。同日，路亚丽在编号为YJW658、YJW659、YJW660、YJW661、YJW662、YJW663的六份《金碧物业有限公司佛山分公司借款借据》上签名，确认收到金碧物业佛山分公司提供的借款合计490275元。南海盈裕公司于当天开具票号为00240087的广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明收到路亚丽就恒大金碧湾5-4906房交纳的545834元（含定金20000元整），并注明款项性质是预售购房款。2015年5月8日，路亚丽（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定:借款人就购置涉案房屋向贷款人借款1270000元;借款期限360个月，即2015年5月11日至2045年5月11日;借款人首付款金额为545834元;借款人指定扣款账户为路亚丽名下建行6262账号;借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为7294.81元;该合同项下抵押财产清单载明，抵押财产名称是涉案房屋，权属证书及其他有关证书编号是商品房买卖合同/201××××××××802，面积91.57平方米，抵押财产的价值为1815834元，已经为其他债权设定抵押的金额为0元，债权数额（借款本金）为1270000元。2015年5月13日，南海盈裕公司开具广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明收到路亚丽就恒大××××××××××××房交纳的1270000元，并注明款项性质是预收购房款。2015年5月28日，广东省广州市广州公证处作出（2015）粤广广州第093574号《公证书》，兹证明路亚丽（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款人）的代表人案外人王玉新于2015年5月8日签订了前述《个人住房（商业用房）借款合同》。路亚丽向金碧物业佛山分公司归还第一期借款54475元后，未依约向金碧物业佛山分公司归还第二期借款，金碧物业佛山分公司遂向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼。广东省佛山市南海区人民法院于2016年7月21日立案受理金碧物业佛山分公司诉路亚丽民间借贷纠纷一案，并于2016年9月9日作出（2016）粤0605民初11937号民事判决，判决路亚丽向金碧物业佛山分公司偿还借款54475元，并按年利率24%支付该款从2015年4月27日起计算至实际还款之日止的违约金。2017年3月28日，路亚丽、罗全宏（均是甲方、借款人），陈志坚（乙方、出借人）和马君宝（保证人）签订《借款协议》，载明:甲方向乙方借款金额为800000元;借款期限至2019年3月28日;借款月利率1%，即每月利息8000元，于每月28日内支付;甲方应在借款期限届满后1日内归还借款本息，如甲方逾期未还本息，则应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍支付利息，计算至实际归还借款本金之日。陈志坚提交了一份合同签订日为2017年3月28日的《房产转让协议书》，载明:路亚丽、罗全宏是转让方和甲方，陈志坚是受让方和乙方;甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议;本合同所出售房屋坐落在佛山市南海区里水镇××××××××××××房;该房屋为楼房三室一厅一卫房屋的建筑面积91.57平方米;出售房屋的《房地产权证》权属为目前转让方已与出卖人南海盈裕公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201××××××××802号，转让方尚未取得相关的房地产权证书;甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥，出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关;双方商定该房屋转让价为200000元，甲方在收款时应向乙方出具收据;在甲方将该房产所有手续完整过户到乙方名下后，乙方按约定价格200000元整交付甲方;双方协商议定甲方应于本合同生效之日起/日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收;乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使;房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让后续到乙方名下;办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担;甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，转让方保证在取得房地产权证书十日内完成对受让方的过户登记手续，否则构成违约，违约方需按本合同项下价款的20%承担违约金;如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担;甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。马君宝在该协议见证人处签名。陈志坚又提交两份《收款收据》。其中一份日期为2017年3月28日的《收款收据》载明:现收到陈志坚给罗全宏的借款款项200000元，收款方式为现金，收款人为罗全宏;另一份落款日期为2017年3月29日的《收款收据》载明:现收到陈志坚给路亚丽的借款款项280000元，收款方式为现金加转账，收款人为路亚丽。2017年3月29日，陈志坚通过手机银行转账20000元给路亚丽。2017年3月29日，南海盈裕公司出具编号为00028953和0028954的两份《收据》，分别载明收到路亚丽就涉案房屋支付的39086元和3203元，两份《收据》上备注的付款方式均是POS机刷卡，开票人均是欧阳丽维。陈志坚提交了一份日期为2017年3月29日的《交款核对单》，载明:房号是5#4906;业主姓名是路亚丽;付款方式是商按分期;交款内容是部分首期;应交楼款是217900元;应交款合计217900元。该核对单手写“现金”，并加盖“财务收款专用章”，章内收款人为欧阳丽维。2017年4月6日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具（161）粤地证06016072《中华人民共和国税收完税证明》，载明:纳税人名称是路亚丽;税种是契税;品目名称是增量房（商品住房买卖）;实缴（退）金额是27237.51元。同日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具（161）粤地证06016073《中华人民共和国税收完税证明》，载明:纳税人名称是路亚丽;税种是印花税;品目名称是权利、许可证照;实缴（退）金额是5元。当天的银联POS签购单记载:征收机关是广东省佛山市地方税务局;交易类型是缴税;纳税人名称是路亚丽;金额是27242.51元。该签购单持卡人签名处签有陈志坚的名字。2017年12月29日，陈志坚通过POS机刷卡向金碧物业佛山分公司支付了2713.2元。金碧物业佛山分公司于同日出具《金碧物业有限公司佛山分公司收费收据》，载明:房间编号是佛山恒大御景湾05栋4906;业主路亚丽;预交方案是预交物业服务费;实收本金2713.2元;支付方式是POS机刷卡。2018年4月24日，陈志坚、路亚丽分别向南海盈裕公司刷卡付款。其中，陈志坚刷卡付款两笔，金额分别是95000元和49000元;路亚丽刷卡付款一笔，金额是73900元。陈志坚刷卡消费的两份持卡人存根凭证下方均有手写“5-4906还物业费”的字样，路亚丽刷卡消费的持卡人存根凭证下有手写“5-4904还物业款”的字样。同日，路亚丽的中国农业银行分别存入7笔款项，前6笔各为10000元，最后一笔为4000元，“摘要/附言”均为“现存”；随后支出73900元，“摘要/附言”为“消费”。陈志坚再提交一份《收款收据》，日期为2018年5月16日，载明:现收到陈志坚给本人的借款款项217900元，收款方式为现金/转账，并手写“现金存入农业银行加刷信用卡”，收款人为路亚丽。2018年5月16日，陈志坚作为代办人代路亚丽（用气人）与佛山市南海燃气发展有限公司（供气人）就涉案房屋签订《居民供用气合同》。同日，陈志坚在编号为BG-08-01-02-2016-07的《委托银行代扣缴授权书》下方授权人处签名，该授权书载明用户愿意委托银行从授权账号中代扣代缴佛山市南海燃气发展有限公司向该用户收取煤气费、燃气费。授权书中的授权资料显示:开户银行是农业银行;户名手写“路亚丽”字样，打印“陈志坚”名字;账号手写“陈志坚”字样，打印“622×××××××××××××716”账号;用气地址为涉案房屋;身份证号码是陈志坚身份证号码。点火日期为2018年5月18日的《点火失败通知单》记载:涉案房屋因热水器气密性不合格，请用户联系商家维修好后，再致电我司约“二次点火”。2018年5月28日，陈志坚通过微信支付的方式向中国电信股份有限公司广东分公司支付广东电信业务费用1789.86元。同日，中国电信股份有限公司佛山分公司开具发票号码为37786945的《广东增值税电子普通发票》，载明:购买方是路亚丽;货物或应税劳务、服务名称是电信服务预存费用;价税合计1790元;支付方式是在线支付-微信。2018年11月5日，名称显示是“佛山恒大御景湾管家（陈科蓉）”的人员通过微信联系陈志坚，称:电表过户的手续，请尽快到物业前台办理;所需过户资料包括业主身份证、购房合同、扣费银行卡。2018年11月26日，前述人员发送一张表格截图给陈志坚，并称该表格是欠费明细，自用税费、电费及公摊电费共计627.3元，请及时缴费，避免产生违约金等。该表格显示:房产是佛山恒大御景湾05栋4906;客户名称是路亚丽;收费项目包括代收自用电费、代收路灯公摊电费、代收电梯公摊费用、代收水泵公摊电费、代收自用水费等。2018年11月30日，陈志坚通过微信转账支付627.3元。填发日期为2018年12月17日的《办理房地产权证收件回执》显示:业主姓名是路亚丽;房号是5#4906;现收到业主交来办理房地产权证资料包括业主身份证复印件贰份，契税完税证办证联壹份，产权登记费壹份。业主签名处签有路亚丽名字。编号为CK33540697的广东省非税收入（电子）票据显示:执收单位是南海区国土城建和水务局（里水房管）;路亚丽;不动产登记费-住宅类;金额80元。2019年2月21日，佛山市南海区国土城建和税务局就涉案房屋颁发房地产权证书，证书载明:权利人是路亚丽;共有情况是单独所有;坐落佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××;该不动产是向南海盈裕公司购买，购买时间是2015年4月30日;他项权信息列明权利人是中国建设银行股份有限公司广州天河支行，权利范围是全部。2019年3月28日，广州市荔湾区人民法院以（2018）粤0103执503号案查封了涉案房屋。2019年8月21日，陈志坚对广州市荔湾区人民法院查封涉案房屋提出书面异议，广州市荔湾区人民法院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月25日作出（2019）粤0103执异238号执行裁定书。该院认为《房产转让协议书》依法成立并有效；《房产转让协议书》的签订时间是否为2017年3月28日即该院查封涉案房屋之前存疑；《房产转让协议书》并非房屋买卖合同，实为以房抵债性质。该院并认为证据均不足以证明陈志坚在一审法院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋，也不能形成完整的证据链证明陈志坚已支付除未付按揭款外所有购房款的主张，陈志坚对涉案房屋在查封前未能过户存在过错，证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，遂裁定驳回陈志坚的异议请求。陈志坚对该裁定不服，遂提起（2020）粤01民终12080号案诉讼。广州市中级人民法院认为广州市荔湾区人民法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，该院予以确认，遂裁定驳回上诉，维持原判。（2019）粤0103执异238号案庭审中，证人马君宝出庭作证。马君宝陈述:罗全宏经营医疗器材需要资金周转向马君宝借款，但没有按时归还，由于马君宝之后亦需资金周转，罗全宏提出向别人借款还给马君宝，马君宝遂找到了陈志坚，陈志坚大概拿了140000元把罗全宏欠马君宝的钱还给了马君宝，故罗全宏已经没有欠马君宝款项，但之后罗全宏没有钱偿还给陈志坚，也没有资金供房供车，后来三方协商如何还款，协商结果是罗全宏大概于2017年把房屋抵给了陈志坚;《房产转让协议书》是律师在征询各方意见后起草的，罗全宏、路亚丽、陈志坚和马君宝均有签字，签订该《房产转让协议书》时，还有一个女的在现场，但马君宝不清楚该女士的姓名，好像是罗全宏还是路亚丽的朋友;该房屋罗全宏只支付了首付款，之后没有资金供房，开发商欲将房子收回，遂找到陈志坚按原价买了该房子;签订借款本金为800000元的《借款协议》，是因为怕路亚丽、罗全宏反悔，陈志坚并未交付该协议载明的借款800000元给罗全宏，800000元的金额是陈志坚与罗全宏协商的，马君宝不清楚如何确定该金额，但是为了保证罗全宏、路亚丽能把房子转让给陈志坚才签订该《借款协议》;该房屋之后的银行贷款由陈志坚偿还，罗全宏无需还款给陈志坚。陈志坚在该案庭审中陈述:马君宝与罗全宏是同乡，罗全宏欠马君宝的债务，马君宝欠陈志坚的债务，马君宝介绍陈志坚购买涉案房屋以清理三方债权，即陈志坚通过200000元购买涉案房屋，交付房屋后，视为各方之间200000元的债务结清;开发商于2017年12月29日将涉案房屋交付，陈志坚收楼后简单装修及办理水、电、煤、光纤等就入住，入住时间大概是2018年5月、6月;因为涉案房屋尚未过户，故与物业管家的微信聊天记录中图表显示的户主仍是路亚丽。罗全宏在该案庭审中陈述:签订涉案《房产转让协议书》时江丽丽在现场，陈志坚不知道罗全宏与江丽丽、戴敏之间有债务，江丽丽也不知道罗全宏与陈志坚之间的债务，因为涉案房屋按揭合同和交款收据放在江丽丽处，如果无法取回该些资料就无法将涉案房屋出售给陈志坚，故罗全宏做了江丽丽的工作，江丽丽到签《房产转让协议书》的现场了解情况，江丽丽当时以为卖了涉案房屋可以清偿部分欠江丽丽的债务。陈志坚、罗全宏在该案庭审中确认:马君宝所述属实;签订《房产转让协议书》时，对合同中“有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥”的约定不是很清楚，双方口头约定涉案房屋的银行按揭款及欠开发商的首付借款、违约金均由陈志坚支付;双方签订《房产转让协议书》并未征得中国建设银行股份有限公司广州天河支行的同意。由于陈志坚怕罗全宏欺骗，故路亚丽、罗全宏，陈志坚和马君宝签订2017年3月28日的《借款协议》，以防涉案房屋出现问题后可以凭该协议起诉罗全宏、路亚丽，事实上陈志坚没有出借款项给罗全宏、路亚丽，也没有追讨还款，该《借款协议》只是担保性质。案件审理过程中，广州市荔湾区人民法院向陈志坚出具了《提交告知书》，告知陈志坚向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》并向广州市荔湾区人民法院提交。但直至作出判决前，广州市荔湾区人民法院未收到陈志坚提交的《购房资格证明》，且陈志坚在庭审中自认没有购房资格。另查明，2017年4月10日至2019年6月11日期间，陈志坚多次通过银行转账的方式向路亚丽付款。陈志坚主张该些款项是向路亚丽的银行贷款账号支付按揭款项，并以此证明涉案房屋的按揭款均由陈志坚偿还至2019年6月11日，后因诉讼陈志坚暂停偿还按揭款。陈志坚提交中国民生银行个人账户对账单证明2017年4月10日至2019年6月11日的具体付款情况，显示该期间绝大部分时间陈志坚每月均向路亚丽的银行账户转账6500元至6600元左右的款项，合计28笔共计177336.76元。2019年1月17日至2019年6月10日，陈志坚的中国建设银行尾号为9220的账号支出多笔电费，具体是:2019年1月17日18.62元;2019年2月13日15.62元;2019年3月8日15.62元;2019年4月8日17.42元;2019年5月10日19.23元;2019年6月10日39.65元。陈志坚提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示上述交易的对方账户与户名均是广东电网有限责任公司佛山供电局。陈志坚主张该些流水是就涉案房屋办理委托扣费后扣除的电费。再查明，2017年5月10日，路亚丽通过微信向原告告知其在建设银行的委托扣款账户将于2017年5月11日归还当月应还款金额6560.76元，并告知原告再转6200元，原告回复好的。2017年6月10日，原告问“嫂子银行没有发信息你吗”，路亚丽转发银行将扣款6560.76元的信息，原告回复“转过去6600”。次日，路亚丽转发银行收回贷款本息6560.76元的信息。等等。诉讼中，原告陈述：20万元在签订协议当天抵扣，抵债之后被告出具收据，且罗全宏签订协议确定有20万元的欠款，转让协议也在当天签署，原告、马君宝、被告没有签署三方协议。签订协议第二天，原告与两被告一起前往涉案楼盘处理偿还借款及违约金事宜，原告当天现金支付违约金42289元和部分首期款217900元，通过银行转账向路亚丽转账2万元用于支付涉案房屋违约的每月房贷，路亚丽出具28万元的收据。2017年4月6日原告支付契税27242.51元，之后每月原告如期交付房贷177336.76元，直至2019年6月11日。双方准备过户时发现房屋已被查封，原告就没有再继续还房贷。2018年4月24日原告支付217900元首付款尾款，其中73900元通过现金存入路亚丽农业银行账户，当时原告只有信用卡只能刷两笔，一笔是95000元，另一笔是49000元，原告没有储蓄卡，只能将现金存入被告路亚丽账户支付（原告当天在南海里水洲村社区自助银行存入73900元现金，但无法提供ATM存款凭证）。本院认为，综合陈志坚、罗全宏和马君宝在（2019）粤0103执异238号案中庭审陈述，可知陈志坚代罗全宏清偿了罗全宏所欠马君宝的债务后，罗全宏、路亚丽因无力清偿所欠陈志坚的债务，亦无力支付涉案房屋的借款，故将涉案房屋抵债给陈志坚并签订《房产转让协议书》。该协议是合同双方的真实意思表示，现有证据亦不足以证明《房产转让协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故《房产转让协议书》合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。《房产转让协议书》约定“甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，转让方保证在取得房地产权证书十日内完成对受让方的过户登记手续，否则构成违约，违约方需按本合同项下价款的20%承担违约金”，现涉案房屋已于2019年3月28日被另案查封，直至庭审终结时，路亚丽、罗全宏未能处理房屋解封事宜，合同已不能履行，故路亚丽、罗全宏的行为已构成根本违约。陈志坚请求路亚丽、罗全宏返还购房款及支付违约金，故《房产转让协议书》应予解除。路亚丽、罗全宏对协议的解除负有全部责任，陈志坚请求路亚丽、罗全宏按《房产转让协议书》项下价款的20%计付违约金40000元，符合双方约定，本院予以支持。陈志坚请求路亚丽、罗全宏返还已支付的购房款902479元，本院分析如下：第一，关于协议项下的200000元。陈志坚提交的2017年3月28日的《收款收据》载明罗全宏收到陈志坚的借款款项200000元，根据综合陈志坚、罗全宏和马君宝在（2019）粤0103执异238号案庭审陈述，可知陈志坚已代罗全宏清偿了罗全宏所欠马君宝的债务200000元，并由罗全宏、路亚丽将涉案房屋抵债给陈志坚并签订《房产转让协议书》。虽然《收款收据》显示款项性质为借款，但罗全宏、路亚丽确认该债务，故本院对该款项予以确认。第二，关于2017年3月29日的《收款收据》上的280000元。陈志坚认为该款项分三部分构成，一是陈志坚于2017年3月29日转账20000元给路亚丽，二是2017年3月29日，南海盈裕公司出具两份《收据》，分别载明收到路亚丽就涉案房屋支付的39086元和3203元，三是2017年3月29日的《交款核对单》，载明应交楼款是217900元。首先，陈志坚于2017年3月29日转账20000元给路亚丽，该部分有转账记录，本院予以确认。其次，陈志坚持有南海盈裕公司出具的两份《收据》以及《交款核对单》，其中《交款核对单》虽无公司盖章，但财务收款专用章中的收款人与南海盈裕公司出具的《收据》的开票人一致，故本院确认该两笔款项已实际发生。虽然《收据》以及《交款核对单》未能反映款项由何方直接支付，但路亚丽出具《收款收据》确认该款项由陈志坚支付，结合陈志坚在此后为路亚丽、罗全宏支付税款、定期支付每月还贷款以及2018年4月24日归还借款等行为，本院合理确信该款项由陈志坚支付。第三，关于2018年4月24日的217900元。陈志坚已提供证据其在该日刷卡付款两笔，金额分别是95000元和49000元；根据陈志坚的陈述，其当时信用卡只能刷两笔，后将现金存入被告路亚丽账户，由路亚丽刷卡付款73900元，而根据本院向银行调取的银行卡交易明细，显示当天确有现金74000元存入被告路亚丽农业银行账户，可以印证陈志坚陈述，路亚丽亦出具《收款收据》确认收到217900元，故本院对该款项予以确认。第四，关于房贷分期177336.76元。陈志坚已提交中国民生银行个人账户对账单证明2017年4月10日至2019年6月11日期间，绝大部分时间陈志坚每月均向路亚丽的银行账户转账6500元至6600元左右的款项，合计28笔共计177336.76元。陈志坚与路亚丽的微信聊天记录亦可以佐证陈志坚定期支付该部分款项的性质，故本院对该部分款项予以确认。第五，关于税款27242.51元。陈志坚已提供持卡人签名处签有陈志坚的名字的签购单，证明其代路亚丽交纳涉案房屋的契税，因该部分税费理应由路亚丽支付，现房屋交易无法进行，故路亚丽、罗全宏应退还该部分款项，本院对该部分款项予以确认。综上，虽然（2019）粤0103执异238号案法院裁定驳回陈志坚的异议请求，但该案主要是审查证据是否足以证明陈志坚对涉案房屋享有足以阻却强制执行的民事权益，本案中陈志坚已提供相应证据证明其付款情况，在路亚丽、罗全宏未抗辩或提供证据予以反驳的情况下，陈志坚请求路亚丽、罗全宏返还已支付的902479元，本院予以支持。陈志坚认为本案应参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，请求确认陈志坚对涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得款优先受偿，但本案并非建设工程合同纠纷，不能参照或依据上述条文的规定，故陈志坚的该项请求没有法律依据，本院不予支持。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告路亚丽、罗全宏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还902479元予原告陈志坚；二、被告路亚丽、罗全宏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金40000元予原告陈志坚；三、驳回原告陈志坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13224.8元，减半收取计6612.4元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年二月五日书记员  陈嘉瑜