贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终111号 上诉人（原审被告）：瓮安县盛安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县猴场镇下司社区（原草塘镇下司村），统一社会信用代码91522725061009092L。 法定代表人：陈勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾颖，贵州黔成起智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁若淋，贵州黔成起智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李跃洪，男，1980年4月9日生，汉族，住贵州省瓮安县。 被上诉人（原审原告）：阮贤春，女，1981年9月4日生，汉族，住贵州省瓮安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：粟成，贵州桥城律师事务所律师。 上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司（以下简称盛安公司）因与被上诉人李跃洪、阮贤春房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省瓮安县人民法院（2020）黔2725民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年2月2日公开开庭对本案进行了审理。上诉人盛安公司委托诉讼代理人袁若淋、贾颖，被上诉人李跃洪、阮贤春委托诉讼代理人粟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛安公司上诉请求：1、撤销原判,驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：首先，根据《合同法司法解释二》第29条规定可以看出，违约金的适用应当以实际损失为前提，而本案中，被上诉人一直享有租金收益，虽然涉案房屋未办理房产证，但并未造成被上诉人的权益受到损害，在没有实际损失的情况下，不应当支持被上诉人违约金的诉请；其次，即使本案存在违约金，那么原判决也存在违约金认定不清的问题。针对违约金的计算基数问题，应以双方签订的《商品房买卖合同》中确定的金额为准，针对所谓的返租抵扣租金的问题，系被上诉人与多彩贵州小镇公司之间的法律关系，与上诉人无关，上诉人是按照合同约定的金额收取的购房款，被上诉人也是按照合同约定的金额缴纳的各种税费，上诉人认为，本案的购房款应当以税务机关确定的缴税金额对应的购房款为准。针对违约金的计算标准问题，上诉人认为计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条及《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第39条，由上述规定可以看出，我国法律已经对违约金的最高限额进行了规制，上诉人认为，原判决所认定的违约金标准过高，应当严格按照法律规定，确定违约金的计算上限。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 李跃洪、阮贤春二审口头辩称：双方之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方在合同中明确了迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，一审据此认定上诉人承担违约责任，于法有据，二审应予维持。 李跃洪、阮贤春向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告B10-2-2号商铺逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金以155063元为基数按每日0.05%从2017年1月1日起算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂算至2019年10月1日为77764元；2、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月29日，二原告李跃洪、阮贤春与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告出售在建的B10幢2层2-2号商品房一套给二原告，该商品房的规划用途为商业用房，建筑面积为37.68平方米，房屋总价款为117849元；被告承诺于2014年12月1日向原告交付该商品房，于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，若不能按照前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，至约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.05%承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。签订前述合同后，原告按照约定支付了首付款并办理了银行按揭贷款交付了剩余房款，并按规定缴纳税款。因被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，故二原告起诉被告，要求判如所请。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款117849元，系扣除涉案房屋三年的返租款后的价款，根据庭审中双方的陈述，返租款计算标准为每年按房屋总价款的8%计算三年，本案房屋总价款应为117849÷（1-0.08×3）＝155064（取整）。 一审法院认为，本案争议的焦点为被告是否应当承担违约金问题、违约金的计算标准及计算基数问题。关于被告是否应当向二原告支付违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方均应按照合同严格履行自己的合同义务，否则就应依法承担相应的违约责任。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，明确约定了房屋办理初始登记及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，同时亦明确约定了逾期办理初始登记的违约金计算方式，原告已经完成了合同约定的支付购房款、缴纳税款等合同义务，被告就应按照合同约定向原告履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，现被告已经违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，依法予以支持。关于违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张按《商品房买卖合同》中约定的每日0.05%计算违约金，系双方的合同约定，且未违反相关法律规定，故依法予以支持。被告的相应辩解意见，不符合法律规定及双方合同约定，不予采纳。关于违约金的计算基数问题。原告主张按价款155063元为计算基数，被告辩解应当以合同价款为计算基数。合同中约定违约金应按已交付房价款计算，已交付房价款应当包含合同价款及返租租金，理由为原、被告签订《商品房买卖合同》约定2014年12月1日交付房屋，但实际并未将该房屋交付给原告使用，而是以返租三年的方式将该房屋交由第三方使用，租金则在购房时直接抵扣原告应交纳的购房款，故该返租租金亦应作为原告交纳的房屋价款的组成部分，在本案中应当作为违约金的计算基数。根据庭审查明事实，原告已交纳的购房款应为155064元（取整），原告主张按价款155063元为计算基数，予以支持。对被告抗辩以合同价款为违约金计算基数的抗辩意见，不符合客观事实，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：限瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起的三十日内向李跃洪、阮贤春支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以十五万五千零六十三元为基数进行计算，从2017年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金按每日万分之五计算。案件受理费减半收取872元，由瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、上诉人是否应该承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任；2、若承担违约责任，则违约金的计算基数如何确定及一审认定的违约金比例是否适当。 本院认为，对于争议焦点一，一审认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均无异议，本院予以确认，双方应严格按照该合同的约定履行各自的权利义务。该合同明确约定了上诉人办理房屋初始登记及向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2016年12月31日，同时亦明确约定了逾期办理初始登记的违约责任。在二审中，双方均认可至今，案涉房屋仍不具备办理初始登记的条件进而不能将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，上诉人已违反合同约定，按照合同约定，其应承担违约责任。 对于争议焦点二，首先，关于违约金计算基数问题，因双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对商铺面积和合同价款有明确的约定，该合同系其真是意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，且合同签订后被上诉人亦是按照合同约定的价款支付的相应款项。同时，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中的约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金，并未明确说明包含已抵扣返租三年的租金在内，故违约金的计算基数应该以合同价款为准，一审认定违约金计算基数为购房合同价款与三年返租租金之和属认定错误，本院予以纠正。其次，关于一审认定的违约金比例是否适当的问题。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人利益的目的。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了违约金按照买受人支付全部已付房价款每日万分之五的标准计算，但上诉人认为该约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调整，一审法院不予调整不当，本院根据公平原则和诚实信用原则，在被上诉人未能举证证实上诉人违约给其造成损失的情况下，本院酌定将双方约定的违约金调整为按照买受人支付全部已付房价款每日万分之零点五的标准计算为宜。 综上，上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分条款不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省瓮安县人民法院（2020）黔2725民初2015号民事判决； 二、限上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起的三十日内向被上诉人李跃洪、阮贤春支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以十一万七千八百四十九元为基数进行计算，从2017年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金按每日万分之零点五计算； 三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取872元，由上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担87.2元，由被上诉人李跃洪、阮贤春负担784.8元；二审案件受理费1744元，由上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担174.4元，由被上诉人李跃洪、阮贤春负担1569.6元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年二月二十四日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞