广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初3486号原告（反诉被告）：唐激波，男，1975年11月7日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。被告（反诉原告）：张兰菲，女，1973年4月29日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭某亮，男，1971年7月13日出生，住址同上。原告唐激波与被告张兰菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐激波及被告委托诉讼代理人郭某亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还租房保证金5000元。事实和理由：原被告就广州市越秀区共和西横街xx号9xx房于2017年10月1日签订房屋租赁合同，租期从2017年10月16日至2019年10月16日，租赁保证金5000元。原告于2019年10月16日租赁合同期满搬出该房屋，并付清了租金。在此之前，原告多次要求被告来当面进行交接和结清费用，被告均不到场。原告也通过社区工作人员通知协调，被告也不愿意解决，至今未向原告退还保证金。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告严重歪曲事实，隐瞒其长期欠费、非法侵占房屋和故意损坏被告财物等严重违约事实。原被告于2017年10月1日签订《租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租赁期限自2017年10月16日至2019年10月15日（实际交付时间为2017年10月1日），承租期间产生的水、电、燃气、物业卫生等各项费用由原告承担，租金、费用先交后用，按月结清，如逾期十五日未交则视为违约，被告有权解除合同、保证金不退。履行合同过程中，原告自2017年10月16日承租该房起仅按期缴纳了几次费用后，就开始找各种借口故意拖欠水、电、燃气及物业等费用。原告租住该房2年，仅缴纳过水费5次、电费17次、燃气费5次，自2018年起，原告就不再按期足额缴纳租金和水电燃气等费用（2018年5月开始拖欠违约占用房租及违约金7800元；欠交水费114.3元19个月、欠交燃气费108.2元19个月、欠交电费155.8元7个月）。同时，因原告多次违约行为已导致双方合同终止、按约保证金不退。非法侵占的事实是，在《租赁合同》签订后不久，被告发现原告不诚信履约，于2017年11月27日晚双方当面对涉案房屋配备的主要家私家电进行了现场书面核实确认，在被告持有的《租赁合同》上附注物品清单并签字确认（原告当时谎称找不到其持有的租赁合同）。然而，原告在租赁期内未经被告同意擅自将该房屋配备的新滚筒洗衣机（格兰仕牌）1台、主卧室双人床1张及2个床头柜一整套，客厅电视机柜1个、落地电风扇（格力牌）1台非法搬走，被告得知后，多次通过电话、短信、微信和社区居委会工作人员等不同渠道和方式催促原告返还，原告始终拒不归还。故意损坏的事实是，原告在承租时，通过承诺装修该房的方式获得低房租和15天装修时间优惠后，在装修期和租赁期间并未按合同和口头约定对该房进行适当装修，反而未经被告同意擅自将被告购买提供的拟更换铺设该房客厅松动的瓷砖地板（防止租客踩踏损坏）的新瓷砖简单更换为地板纸等临时性装饰物覆盖地面替代瓷砖铺设，人为造成该房地板砖大面积碎裂、破损。另外，原告未征得被告同意擅自将该房2个卧室的2个木门及室内的2个整体木衣柜、1个梳妆台及镜面全部黏贴纸面装饰物毁坏衣柜木门漆面和梳妆台漆面及镜面无法清除、造成木质漆面家私损坏。此外，原告人为在该房客厅2张木沙发扶手上钉钉子、插牙签破坏沙发，损坏茶几玻璃桌面1块、吊灯灯罩脱落、非正常使用人为损坏冰箱储物盒1个、密封条全部严重霉变报废等等，给被告造成巨大经济损失。2019年9月13日，在原告回复不续租后，被告多次督促原告履行《租赁合同》提前做好结算准备，但原告回避违约责任，以各种借口拖延时间、拒不返还侵占被告的物品财产和修复损毁的家具，还荒唐地找社区居委会反映，社区居委会联系被告了解实情后，表示了对被告的同情和对原告违法行为的不解。在租赁期早已届满后，2019年10月18日被告仍然耐心与原告沟通，但原告仍不理会，至今，该房钥匙仍然在原告手中拒不返还、也不支付欠款，也未将涉诉物品返还原告。本案属原告无理诬告，应驳回其诉讼请求。同时基于上述事实，被告向本院提出反诉请求：1.判令没收原告保证金5000元；2.原告向被告支付拖欠费用和逾期占用房租违约金，侵占、损坏财物赔偿金等欠款共25397.3元（欠2018年5月逾期占用房租违约金7800元，欠水费114.3元，欠燃气费108.2元，欠电费155.8元；赔偿非法侵占新滚筒洗衣机1799元、实木双人床3500元、落地电风扇240元、电视机柜800元、地板瓷砖2箱500元；赔偿损坏2面墙实木漆面衣柜和2扇卧室木门漆面修复费5000元，损坏梳妆台漆面、镜面修复费1500元，损坏客厅地面瓷砖修复费1800元，损坏2张实木沙发修复费1000元，茶几玻璃桌面300元，冰箱密封条200元，支付换装锁费280元，垃圾清理费300元）。上述逾期占用房租违约金7800元是指，2018年5月份开始由于原告拖欠水电费故被告要求原告搬走，但原告一直不搬，拖延了两年多，故被告现要求从2018年5月开始计算逾期占用房租违约金。其中2018年5月至2019年10月15日期间，每月按照租金2500元的10%即250元/月计算；2019年10月16日至2019年11月15日期间，每月按照租金3000元的10%即300元/月计算。此外还有2019年10月15日至2019年11月15日的合同外的房租3000元也没有支付。原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：一、按照《租赁合同》第六条第一款、第七条第一款，被告无权扣押保证金，因为被告提供的原告欠费及违约事项与事实不符，且含糊不清，涉及到的事项不详细也不明确，无法作为原告违约的参考依据。二、被告提出原告逾期占用房租违约金事实不成立，因为原告在2019年10月14日上午8：36发出微信告知被告，要求被告与原告当面进行房屋交接及清算，但被告未及时与原告面对面进行交接及处理后续事项，因此按照《租赁合同》约定的租期终止时间为2019年10月16日，原告不存在占用该房屋及违约事实。三、被告称原告侵占财物与事实不符，被告例举的物品清单与2017年11月27日原告在合同上签字确认的物品清单不一致，且物品的品牌、型号、规格不明确。清单上空调、冰箱、洗衣机、电热水器、沙发等物品存在，但双人床2张和电视柜1个不存在，该物品是被告在原告不知情的情况下擅自添加上去的，被告存在私自修改合同内容的行为。如若被告有异议，可申请笔迹时间鉴定。并且电视柜和双人床等不存在物品的书写规范与原清单其它物品的书写规范不一致，不符合正常的逻辑，因为当时在书写物品数量时原告特意要求被告用中文的大写来书写，并且合同上其它涉及到关键的金额、数量都是用的大写，而“电视柜1个和双人床二张”的数量用的却是阿拉伯数字和中文的小写书写的，这显然不是原告签字确认时所包含的物品清单内容。四、被告提出原告人为损坏物品的事实依据不符，物品损坏程度不明确，金额不符，既没有前后对比证明物品损坏的实物照片，也没有双方达成的关于物品是否人为损坏或自然损坏程度的一个界定标准，完全是被告单方主观的判断。2017年10月1日被告向原告交付房屋时，该房屋过于陈旧破败，墙面不洁，房中木柜、木门年久失修，表皮爆裂，地面瓷砖松动破裂，甚至大面积缺失，无法正常使用。原告根据双方约定自己出资对房屋进行全面补灰粉刷，地面补贴瓷砖并铺上地板胶保护原本破裂的瓷砖，并对木门、木柜进行装饰使其更好的保护和使用。2017年11月27日，被告到房屋检查验收时表示满意，并未提出反对异议，并对该房屋租赁合同作补充附加家具清单：“空调贰台（三星）、冰箱壹台、洗衣机壹台、电热水壹台、沙发壹套”。五、被告提供的两页照片都是被告私自找的人员，在原告不在场且不知情的情况下拍摄的，不能作为参考的依据。经审理查明，2017年10月1日，被告（出租方）与原告（承租方）签订《租赁合同》。其中约定：出租方同意将坐落于广州市越秀区共和西横街xx号9xx房（建筑面积58平方米）出租给乙方使用，租赁期从2017年10月16日起至2019年10月16日止，保证金5000元，租金每月2500元，承租方应在每个月15号前以现金或银行转账方式向出租方支付租金。签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2017年10月1日。六、在租赁期内，承租方承担下列责任：1.依时交纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、有线电视费等；承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金；如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何补偿。3.租赁期内，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失；承租方不得损坏房屋结构，如需装修，经出租方同意方可施工，租赁期届满，一切嵌装在房屋墙壁内的设备和装修，承租方一律不得拆走及人为破坏，出租方不予补偿（空调及名贵灯饰等除外）。4.租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及设备给出租方；如需继续租该房产，应提前壹个月与出租方协商，双方另订合同。七、违约责任：1.租赁期届满，租赁双方应共同检查交接房屋设备，如有人为损坏，则在承租方保证金中扣除，不足部分，有承租方负责赔偿。3.租赁期届满，出租方不再将该房产出租予承租方的，承租方应在出租方限定期限内迁出该房产；如逾期迁出房屋的，承租方除须补交占用期间的租金外，还须按占用期内租金总额的10%向出租方支付违约金。十四、双方约定的其他事项：甲方给乙方15天装修时间等。被告持有的《租赁合同》除上述内容外，在合同第2页双方签名下方空白位置还手写添加了如下内容：“附：空调贰台（三星）、冰箱壹台、洗衣机壹台、沙发壹套”该部分文字逐项垂直排列，文字右侧打大括号手写注明“确认属实”，并有原告签名及标注时间为2017年11月27日。其中“沙发壹套”下方手写添加“电视柜壹个”后被横线划掉，附注内容的左侧手写有“双人床二张、电视柜1个”的文字。2017年10月1日，被告将上述房屋交付原告使用，但双方未办理书面交接确认手续。当日，原告向被告支付租赁保证金3000元。同年10月16日，原告又向被告支付保证金余额2000元及首月租金2500元。此后，自2017年11月15日至2019年9月15日期间，原告基本均于每月15日支付当月16日至下月15日的租金，除外情况是2019年1月的付款时间为1月16日、2月付款时间为2月16日、6月付款时间为6月17日。2019年9月13日，原告发送短信告知被告其决定合同期到就不再续租了，被告回复原告“好的，那你就按租房协议做好结算准备吧”。2019年10月14日，被告向原告发送短信称，“明天（10月15日）租房合同到期了，看你也搬了几天东西走了，你15号退前要把你搬走了我原来配的双人床、2个床头柜、电视柜（昨天你刚搬走也不经我同意）和滚筒洗衣机、落地电风扇抓紧要搬回来把你已使用破损的便宜地板胶清理掉打扫好卫生后通知我再去收房钥匙，租房时已给了你15天装修期了，明天15号你若不按时交房就要承担下一个月的房租、水电费等费用哟。至于你丢掉我的其他物品（电暖炉、电线、锅、电饭煲等等）我也不与你计较啦。”之后被告又几次强调要把搬走的家私家电搬回来才能谈，搬回物品后再通知被告验收等。次日，原告回复称“我不认同你的说法，我希望你能一起见面说清楚，我打了好几回电话请你过来谈清楚，你都不愿来”“我已经多次打电话给你，请你过来把房子的事结算交接，你都不来”。被告则再次强调要把东西搬回来。2019年10月16日，被告：“小唐，昨天租房合同已到期今天10月16日了，你搬走了我的家私家电给我搬回来没有……你今天不把我的东西搬回来按期交房钥匙就要交下个月的房租哟。”原告：“我这几天几次三番的请你们过来结清交接房子你们都不来，也请了社区的工作人员作为见证和协调，你们也不到。我想你这是有意不解决这事，想要扣我的保证金”“我现在就在房子这里”“等你过来结算”。被告：“小唐，你别耍赖胡说。你既然找了居委会就请居委会的人员过来见证呀，居委会都知道你把我的东西搬回来我就过去收房，这与你讲了多次了，你不把我的东西搬回来我怎么和你结算呀……我再宽限你今天一天。”原告：“我今天一直都在等你过来结算，你不来结算”“我等会又过去房子等你”。2019年10月17日及18日，被告又再次要求原告搬回物品退房交钥匙。2019年10月21日，被告自行找人开锁收回了涉案房屋。本案审理过程中，被告提交了其出租涉案房屋前发布在58同城网的涉案房屋照片和2019年10月21日涉案房屋照片若干张作为证据，拟证明房屋交付原告时和被告收回房屋时涉案房屋内的情况。前一组照片显示房屋内有木质电视柜、落地电风扇、双人床、床头柜、滚筒洗衣机，而后一组照片中的洗衣机是波轮洗衣机，没有上述其他物品。此外，后一组照片可见房间衣柜门、房门上粘贴了蓝白颜色的装饰纸，被告所称的“木质沙发”扶手有若干小孔及划痕等受损痕迹（前一组照片没有“木质沙发”细节图），房屋内没有清洁，有较多垃圾遗留。原告质证意见为：对于58同城网的照片，原告无法确认拍摄时间；确认上述2019年10月21日照片显示的是原告搬走后涉案房屋的情况；关于滚筒洗衣机，由于被告提供的洗衣机坏了不能使用，在征得被告同意后原告将坏的洗衣机扔了，原告将自己重新购买的洗衣机留在了涉案房屋内没有搬走；关于双人床、床头柜及电视柜，原告租房时确实有，但因为特别旧无法使用，被告同意扔掉，所以没有写到清单里，原告入住后自行购买了床和电视柜，退租时都搬走了；关于落地电扇，原告入住时就没有该电器；关于地板瓷砖，被告只提供了一箱瓷砖，原告入住时已经铺入涉案房屋内，原告还购买了地板胶保护原来破裂的地板。原告称，因被告未到场交接才导致其未支付9月份的水电费及燃气费，现原告同意向被告支付水费114.3元、燃气费108.2元、电费155.8元，同意该款项从保证金中扣除。被告对此表示同意，并确认除上述水电费、燃气费外，原告不存在其他欠费了。另，被告称其收回涉案房屋后按当时的现状于2019年11月将该房屋出租给了案外人。诉讼过程中，原告申请对被告出示的《租赁合同》原件第2页尾部空白位置手写“双人床二张、电视柜1个”与旁边“附：空调贰台（三星）、冰箱壹台、洗衣机壹台、沙发壹套”以及原告的签字确认是否为同一日书写进行鉴定。为此，本院经摇珠，先后选定广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所、中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定。但该两机构分别以受现有文检技术限制及不具备鉴定条件为由，未接受鉴定委托。原告因两次选定的鉴定机构均答复无法鉴定，撤回了鉴定申请。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。原被告自愿签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反当时法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。关于合同内容，双方争议在于第2页下方空白位置手写家私家电清单中“双人床二张、电视柜1个”是否为被告事后单方添加的。由于被告出示的合同原件上确有该部分内容，原告虽提出异议并申请鉴定，但两次选定的鉴定机构均表示因受现有文检技术限制或不具备鉴定条件，无法接受鉴定委托，而原告从争议条款的书写逻辑、数字大小写与无争议部分是否一致等方面所做的推断并不足以证明上述争议内容系未经原告同意而由被告单方面添加上去的。且原告亦承认其入住涉案房屋时该房屋确实存在双人床、电视柜，只是因为该家具过于陈旧，其经被告同意而丢弃，但原告对于被告同意其丢弃上述物品则未提交任何证据予以印证。因此，对比双方的陈述及举证，本院确认原被告在合同约定的家私家电包括“空调贰台（三星）、冰箱壹台、洗衣机壹台、沙发壹套、双人床二张、电视柜1个”。对于清单内的双人床及电视柜，原告已遗失，应负赔偿责任，但因被告对于该物品的型号、材质、购买时间、价格等均未提交确切证据，本院结合同类物品的一般交易价格及可能的折旧情况，酌情由原告赔偿2000元。此外，原告作为承租人交还房屋时对在衣柜等部位粘贴的装饰纸及房屋内卫生未作任何清理或修复，没有尽到承租人应妥善保管和使用租赁物的义务，本院自保证金中酌情扣减600元作为修复和清洁费用。对于滚筒洗衣机，原告称因损坏而更换，较为合理，且原告已将其购买的波轮洗衣机留在涉案房屋内，而被告又未对两者之间差价提交充足证据，故对洗衣机的赔偿本院亦不予支持。对于被告的其他赔偿请求，一方面，赔偿范围已超出双方在《租赁合同》尾部约定的物品清单范围，且原被告之间租赁期限为两年，房屋内的物品必然存在自然损耗及折旧，而双方又未对房屋交付原告使用时的家私家电成新度情况进行详细约定或证据保全，现有证据难以认定由于原告过错行为导致该房屋内其他家私家电受到损坏。另一方面，被告自认其2019年10月21日收回房屋后次月即将该房屋原状出租他人，空置期较短，未见因房屋内家私家电缺失而影响其出租的情形。因此，对于被告关于其他物品的赔偿请求，本院不予支持。关于被告是否有权因原告迟延支付租金或水电费、燃气费而没收保证金的问题。涉案《租赁合同》约定，“如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何补偿”，意为承租方的逾期付款行为导致合同提前解除的，出租方有权没收保证金，而非只要承租方存在迟延履行的违约行为，出租方即有权没收保证金。根据已经查明的事实，租金方面，原告在租赁期内有三个月的租金存在迟延履行，而迟延时间为1至2日。水电费及燃气费方面，原被告并未明确约定履行期限，供水、供电及供气部门收取上述费用均为先使用后收费，也并非逐月收取。况且即使原告存在迟延支付水电费、燃气费的行为，亦未导致被告行使合同解除权，双方系履行合同至租赁期限届满，故没收保证金的条件未成就。因此，在扣除家具损坏赔偿款2000元、修复和清洁费用600元及水费114.3元、燃气费108.2元、电费155.8元后，被告应向原告退还租赁保证金余额2021.7元。对于被告反诉主张的“逾期占用房租”违约金7800元，其陈述理由为2018年5月份开始由于原告拖欠水电费故被告要求原告搬走，原告一直不搬，因此产生该费用。但被告未就其于2018年5月已享有合同解除权及依法行使了解除权进行举证，且涉案《租赁合同》约定“按占用期内租金总额的10%向出租方支付违约金”是针对租赁期届满，承租方逾期迁出房屋的情形，而本案原告在租赁期届满前已几次通知被告办理房屋交接，不存在逾期迁出的情形。因此，被告的该项反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张兰菲在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告唐激波返还保证金余额2021.7元；二、驳回原告唐激波的其他诉讼请求；三、驳回被告张兰菲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告唐激波负担30元，被告张兰菲负担20元；反诉案件受理费280元，由原告负担28元，被告张兰菲负担252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年二月四日书记员  梁 涛唐嘉仪