江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2921号上诉人（原审原告）：王伟，男，1988年6月24日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：杨磊，江苏澹泊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚白男，男，1964年9月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：汪宽浩，男，1990年12月7日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：陈映池，上海正源（昆山）律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人姚白男、汪宽浩撤销权纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5695号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王伟上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持王伟的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋已由姚白男在2014年11月即出售给了王伟，王伟入住房屋至今。此后，姚白男以远低于市场价41万元的价格出售给了汪宽浩，而汪宽浩购房后至今均未查看过房屋，应认定姚白男系恶意低价转让房屋，且姚白男与王伟构成恶意串通。姚白男恶意违约另行出售房屋给他人的行为，王伟应当有权予以撤销，否则姚白男反而因其违约行为而享有收益，明显不公平。汪宽浩辩称，1.关于评估价值，首先，王伟在一审中对于涉案房屋申请价格鉴定，但其申请鉴定范围包括了房屋的装修价值、各种家具家电、各种设备，该部分均系王伟自行添加，而我方与姚白男签订的买卖合同仅约定系毛坯房。其次，地下车库及自行车库附属于涉案房屋，不应单独作为评估对象。再次，我方与姚白男签订房屋买卖合同的时间是2018年5月29日，而评估时间节点为2018年7月12日，当时昆山的房市处于价格疯涨时期。综上，涉案鉴定报告以2018年7月12日作为评估时点且评估范围包含装修、家具家电、车库等在内，不应作为衡量我方与姚白男所约定房屋价格是否明显过低的依据。事实上，我方购买涉案房屋的价格合理，并不低于市场价。2.我方与姚白男商谈购房事宜时，姚白男告知我方房屋当时正出租给他人，不方便看房，双方便看了同小区的其他相同户型的房屋，并非我方不愿意提前查看涉案房屋。3.我方已经按照约定向姚白男支付了85万元房款，最后一笔付款时间在2018年7月11日，其后房屋过户登记至我方名下后，我方多次联系姚白男要求其将房屋交付给我方，我方一审中提交的微信记录可以证明我方催促交付的事实，但姚白男拒绝交付并要求我方支付尾款20万元，我方便于2019年春节后将其诉至法院要求交付房屋。起诉后经法院告知，我方才知晓涉案房屋现有王伟实际居住，后我方将王伟追加为该案被告。4.王伟要求姚白男继续履行合同的诉讼请求已经被法院生效判决驳回，且法院亦已判决姚白男支付王伟违约金11.6万元，即法院已经确认了姚白男应当承担的违约责任。5.我方已经向姚白男支付了85万元，而王伟仅支付了32万元，在我方起诉姚白男、王伟交付房屋的案件中，姚白男、王伟均恶意拒绝出庭，导致我方的居住权及房屋所有权严重受到损害，本案应当驳回王伟的诉讼请求。姚白男未作答辩。王伟向一审法院起诉请求：1.判令撤销姚白男将昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室(含地下车库72号和自行车库22号)转让给汪宽浩的行为；2.本案诉讼费用由姚白男、汪宽浩承担。一审法院认定事实如下:2011年3月24日，姚白男与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订《昆山市房屋动迁补偿安置协议书》，约定姚白男房产拆迁后，取得安置房茗景苑小区七期804室和72号车库、22号车位。2015年初，涉案房产登记在昆山市临丰房产开发有限公司名下，坐落在昆山市，建筑面积130.14平方米。2016年6月24日，涉案房产转移登记至姚白男名下。2014年11月17日，王伟与姚白男之子徐平签订《房屋买卖合同》，约定王伟购买昆山市玉山镇茗景苑七期住宅（含地下车库72号和自行车库22号），建筑面积128.91平方米，价格580000元。付款方式：签订合同当日支付100000元，2015年4月30日前支付200000元，2016年4月30日前支付20000元，过户产生的费用由王伟承担；徐平在房产证、土地证下来后必须无偿过户给王伟，不得添加任何附加条件拖延过户手续的办理。合同第六条约定，王伟违约则前期支付的房款不予退还，徐平违约则赔偿原告总房价20%的违约金，退还王伟前期支付的所有房款。上述房屋于2014年12月左右交付王伟，王伟于2015年2月入住。后姚白男将涉案房屋以总价105万元出售给案外人汪宽浩，房屋产权于2018年7月12日登记在案外人汪宽浩名下。2018年10月15日，王伟诉徐平、姚白男房屋买卖合同纠纷一案由昆山市人民法院立案受理，昆山市人民法院于2019年2月2日出具(2018)苏0583民初19404号民事判决书，该判决认定王伟与姚白男、徐平签订的房屋买卖合同合法有效，但鉴于该房屋已被另行出售且办理了产权登记，故王伟与姚白男、徐平之间的房屋买卖合同事实上已无法继续履行，故对于王伟要求姚白男、徐平将涉案房屋过户至王伟名下的诉讼请求不予支持。该判决还认定王伟不存在违约行为，2016年6月，房屋产证办理至姚白男名下，已具备过户给王伟的条件，但姚白男却于2017年提出加价，后又在未经王伟同意的情况下，擅自将房屋出售给汪宽浩，且于2018年7月12日将房屋产权变更登记至汪宽浩名下，该行为已构成根本违约，应向王伟支付违约金116000元。在案件审理过程中，经王伟申请，一审法院依法委托江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，本次评估的基准点设定为2018年7月12日。该公司于2019年7月29日出具了评估报告，该评估报告载明：昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室及22号自行车库的房地产价值为1315786元、昆山市玉山镇仁心苑72号地下车库的房地产价值为30000元、装修价值为87720元、家具、家电、设备价值26894元，合计1460400元。本次评估费用13152元。上述事实由房屋买卖合同、拆迁安置补充协议、收条、发票、民事判决书、不动产权属登记信息查询、房屋买卖合同、转账凭证及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：姚白男将涉案房屋出售给王伟后又将该房屋出售给汪宽浩的行为系典型的一房二卖，而并非王伟认为的以不合理的低价出售房屋来逃避债务的行为。王伟与姚白男之间系房屋买卖关系，王伟负有支付房款、姚白男负有交付（过户）房屋的义务，即双方之间互负债务，王伟并非《合同法》第74条中规定的债权人，故王伟主张依据该条法律规定撤销姚白男将涉案房屋出售给汪宽浩的行为没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王伟的全部诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，评估费13152元，共计18232元，由王伟负担。二审查明如下事实：2018年5月29日，汪宽浩（买方、乙方）与姚白男（卖方、甲方）及居间方昆山宜佳乐房产咨询有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方将坐落在昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室房屋（建筑面积130.14平方米）及22号车库、72号车位以总价105万元出售给乙方。购买条件：定金为35万元，首付款55万元（含定金35万元），甲方同意该房价尾款三万元由丙方暂为保管，待交易完成交接房屋时退还给甲方。如乙方无需贷款或无贷款资格则全额支付第三期价款，双方应于签订买卖合同后的十日内向丙方提供房屋交易所需的评估、贷款、网签等资料并保证真实性，如有问题均由双方负责，并由丙方办理一切房屋交易相关手续。汪宽浩于2018年5月25日支付姚白男购房意向金2万元、于5月29日支付首付款53万元（分两笔支付，分别为35万元与18万元）、于2018年7月11日支付购房款30万元，共计支付房款85万元，尚有尾款20万元未支付。昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室房屋于2018年7月12日过户登记至汪宽浩名下。汪宽浩与姚白男于2018年7月11日在微信上聊天，内容如下：汪宽浩：老姚，今天再给你30万元，等房产证下来就处理交房的事情。姚白男：同意。汪总，汇过来，我急着用。汪宽浩：OK，马上。2018年7月14日聊天内容如下：汪宽浩：（传涉案房屋的房产证），什么时候处理交房问题？2018年7月19日聊天内容如下：汪宽浩：老姚，什么情况？交房的事情怎么处理？你电话发我。姚白男：132××××7368。汪宽浩：老姚，交房的事情你是不是处理了？到底什么情况？你这么拖着也不是事情，咱们抓紧时间把事情处理了，尾款我们好结清。汪宽浩与姚白男于2018年6月29日签订了案涉房屋的《存量房买卖合同》（S20180602154）并对合同进行备案，该合同约定：房屋价款支付方式为房屋权属转移登记完成之日一次性付款，姚白男应于2018年7月10日前腾空房屋，并将房屋交付给汪宽浩，买卖双方定于2018年8月10日前办理房屋权属转移登记手续。该合同附件一约定，案涉房屋的装饰状况为装修房。该合同对汪宽浩的逾期付款违约责任和姚白男的逾期交房违约责任未做明确约定。此外，汪宽浩取得增值税普通发票的开具时间为2018年7月5日，金额为105万元。汪宽浩称房屋其以现金方式向中介方支付了2万元中介费，但未开具收条。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。二审中，姚白男提交（2019）苏0583民初5613号民事判决，证明法院并未认定姚白男和汪宽浩之间的房屋买卖合同是真实的，汪宽浩经质证认为该判决未生效，且认定错误，不能证明姚白男的证明目的。姚白男未发表质证意见。上述事实，由《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》、增值税普通发票、（2019）苏0583民初5613号民事判决以及二审庭审笔录予以证实。本院认为，王伟在本案主张撤销姚白男将涉案房屋及车库转让给汪宽浩的行为，但其主张理由是认为姚白男、汪宽浩恶意串通，法律依据是合同法中关于合同无效的相关法律规定，故其诉讼请求本质上是主张姚白男、汪宽浩二人签订的《房屋买卖居间合同》无效，本案案由应为确认合同无效纠纷。本案的二审争议焦点为：汪宽浩与姚白男关于案涉房屋的买卖合同是否有效。对此，本院分析如下：第一，汪宽浩在购买案涉房屋前未了解房屋基本情况。在签订《房屋买卖居间合同》前，汪宽浩未实地查看房屋，在其得知案涉房屋尚处出租状态时亦未要求查阅房屋租赁合同，以进一步知悉房屋出租的相关信息，有违常理。第二，汪宽浩与姚白男对案涉房屋买卖的约定存有多处缺漏和矛盾之处。首先，在《房屋买卖居间合同》中，汪宽浩与姚白男不仅对案涉房屋的交付时间、过户登记时间未作约定，对房款支付时间的约定不够完整、明确，而且对双方的违约责任亦未约定。虽然《存量房买卖合同》对房屋的交付和过户登记时间以及房款的交付时间有所约定，但对违约责任仍未约定。其次，《房屋买卖居间合同》约定的房款支付方式是分期支付，而《存量房买卖合同》约定的是一次性支付，二者相互矛盾。最后，汪宽浩陈述涉案房屋系毛坯状态，且姚白男告知其房屋已出租，而《存量房买卖合同》约定的是案涉房屋的装饰状况为装修房，姚白男保证该房屋在合同签订时未出租给他人。汪宽浩的陈述与《存量房买卖合同》的内容不符。第三，双方的履行行为有悖常理。首先，汪宽浩共计支付房款85万元，尚有20万房款仍未支付，在此种情况下，姚白男即于2018年7月12日将案涉房屋过户登记至汪宽浩名下，与合同约定不符，亦与常理不符。其次，在办理过户登记时，涉案房屋仍由王伟居住，这与先交房再过户的房屋买卖一般情形亦不相符。再次，2018年7月5日姚白男向汪宽浩开具金额105万元的增值税普通发票，但截至2018年7月5日姚白男仅收到房款55万元。最后，汪宽浩称其以现金方式支付中介费2万元，且未开具收条，无充分证据证明，亦与常理不符。法律规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在正常情况下，买受人在购买房屋时均会对案涉房屋的基本情况进行了解，对房屋的交付和过户登记时间、房款的交付时间和方式以及违约责任等内容进行约定，并在付清房款和交付房屋后开具发票及办理过户登记手续。但从本案房屋买卖的整个交易过程来看，汪宽浩与姚白男对案涉房屋的买卖与正常的房屋买卖交易行为不符，已经达到排除合理怀疑的标准，本院认定汪宽浩与姚白男之间的房屋买卖系恶意串通损害王伟合法权益的行为，应属无效。综上所述，王伟上诉请求成立。本院依照原《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5695号民事判决；二、汪宽浩与姚白男就昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室房屋及22号车库、72号车位签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》无效。一审案件受理费80元，保全费5000元，评估费13152元，共计18232元,由姚白男、汪宽浩负担；二审案件受理费80元，由姚白男、汪宽浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二一年二月四日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。