文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初5574号原告：罗静华，男，1989年12月26日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：王灿明，男，1957年6月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：陈文超，女，1960年1月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：王军，男，1983年10月29日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告罗静华与被告王灿明、陈文超、王军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序进行了公开审理。原告罗静华到庭参加了诉讼，被告王灿明、被告陈文超、被告王军经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告罗静华向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与三被告与2016年1月25日签订的《房产买卖合同》。2、依法判决三被告向原告退还已付购房款200000元及资金占用损失费，资金占用损失费以20000元为基数，从2016年1月25日起至购房款全部退还之日止按银行同期档次贷款利率的四倍(年利率24%)计算。3、本案诉讼费及相关费用由三被告承担。事实和理由：原告因购房需求，于2016年1月25日与三被告签订《房产买卖合同》，约定三被告将其所有的位于重庆市璧山区璧泉街道的房屋出卖与原告。前述合同签订后，原告即按约定支付购房首付款20万元，但三被告却未按约定按时将上述房屋过户至原告名下。后原告诉至璧山区人民法院请求三被告为原告办理上述房屋的过户登记手续及赔偿损失、违约金等，璧山区人民法院经审理认定该房屋已抵押，无法为原告办理过户登记手续，故璧山区人民法院遂判驳回原告的全部诉讼请求。现三被告无法为原告办理上述房屋过户登记手续，致使原告的合同目的不能实现，该《房产买卖合同》现已不能履行，应依法予以解除，且三被告应向原告退还已支付的购房款，三被告至今未与原告联系解除合同的相关事宜，也未将已付的购房款退还原告，给原告造成严重的经济损失。为维护原告的合法权益，根据我国民事诉讼法的相关规定，特向你院提起民事诉讼，希依法判决如请求事项。被告王灿明、陈文超、王军未到庭应诉，也无书面答辩意见。本案经审理认定事实如下：2016年1月25日，原告罗静华作为买方（甲方），被告王军、王灿明、陈文超作为卖方（乙方），双方签订《房产买卖合同》，合同约定以下主要内容：第二条，房产详细情况及买卖价格，本合同标的为卖方所有的位于璧山县璧泉街道，建筑面积为玖拾伍点捌肆平方米的房产一处，上述房产买卖总价贰拾伍万捌仟元（¥258000），上述合同单价为固定不变价，无论合同是否提及，合同总价包含卖方将房产过户至买方名下前的所有费用（包括但不限于成本、税金、保险费、公证费、律师见证费、过户费等）及后续相关费用（包括但不限于后续的违反合同告知义务而造成的费用支出等）。第三条，付款方式，本合同项下确定的合同总价由买方向卖方按如下比例支付，首付款200000元由买方在合同签订后2日内向卖方支付，余款58000元在办理产权时支付，价款由买方向卖方以转账方式支付。第四条，过户及风险转移，合同生效后，卖方负责协助买方办理房产过户手续的合同义务，如卖方在合同生效后不配合买方办理过户手续，由买方向法院提起诉讼，买方凭确认本合同有效的生效法律文书到房产管理部门办理过户手续。第五条，承担与保证，卖方保证其所提供的房产为符合本合同约定的拥有产权的房产，无本合同列明情况以外的权利限制及或瑕疵。第六条，违约责任，因卖方原因逾期办理房产过户手续的，卖方应以如下方式向买方支付逾期违约金，每逾期办理过户登记手续一天，支付合同总价款1％的违约金，不满一天按一天计算，上述逾期违约金的支付不影响卖方协助买方办理过户手续合同义务的履行，逾期办理相关过户手续超过7天的，买方有权单方解除本合同，卖方应向买方支付合同总价的10％的违约金，违约金不足以弥补买方的全部损失的，卖方应予以赔偿。本合同所称之损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益、诉讼费以及合理的调查费、律师费，违反合同告知义务而造成费用损失等相关法律费用。第七条，争议解决，在合同履行过程中，如发生争议，双方应通过友好协商解决，协商不成的，则双方同意按下列方式解决，向守约方人民法院提起诉讼，违约方应支付对方因诉讼所发生的一切合理费用，包括但不限于律师费等。在争议进行过程中，除双方有争议的部分外，本合同其他部分仍然有效，各方应继续履行。第八条，合同生效、终止及其他，本合同自双方签字盖章之日起1日后即2016年1月25日生效。在该合同落款处，原告罗静华在买方处签名并捺印，被告王军、王灿明、陈文超在卖方处签名并捺印。签订合同的当日，原告罗静华通过其中国工商银行账户向被告王军的中国工商银行账户转账先后支付50000元、150000元，共计200000元。2017年8月1日罗静华将王灿明、陈文超、王军诉至本院，请求本院判决王灿明、陈文超、王军协助其办理位于重庆市璧山区璧泉街道的房屋的产权过户登记手续并向其支付逾期办理过户违约金等。在该案（即2017渝0120民初5426号案）开庭审理时，罗静华举示了其向重庆市璧山区国土资源和房屋管理局档案查询结果，载明王军、王灿明在璧山区内国有土地房屋产权登记记录有：璧山县璧泉街道、建筑面积：95.84㎡、套内面积：83.59㎡、用途：普通住宅。罗静华同时举示了《重庆市房地产抵押合同》，载明甲方（抵押人）为王灿明、王军，乙方（抵押权人）为重庆银行股份有限公司李家沱支行，甲方以所列房地产设定抵押权作为王军向乙方履行债务的担保，房地产坐落为璧山县璧泉街道，所有权人为王灿明、王军，贷款金额为230000元。该合同尾部，王灿明、王军在甲方签章处签名并捺印，重庆银行股份有限公司李家沱支行在乙方签章处加盖印章，登记机关意见栏内注明本合同合法有效，核准登记，登记机关签章处加盖璧山县国土资源和房屋管理局房地产抵押登记专用章，落款时间为2014年5月21日。罗静华陈述称其在申请该案诉前财产保全时才得知该房屋处于抵押状态。本院审理（2017）渝0120民初5426号案后认为：房地产买卖应当依法进行。罗静华与王军、王灿明、陈文超就璧山县璧泉街道的房屋签订了房产买卖合同，该房屋属于王军、王灿明所有，根据本案审理查明的情况，该房屋在原告与被告签订买卖合同时已经依法设定了抵押，抵押人为王军、王灿明，抵押权人为重庆银行股份有限公司李家沱支行，直至罗静华起诉时该房屋仍处于抵押期间。根据《担保法》《物权法》的相关规定，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。罗静华与王灿明、陈文超、王军签订的房屋买卖合同中的房屋即属于依法不得转让的抵押期间的房屋，且该转让行为未经抵押权人同意，在签订房屋买卖合同时，罗静华作为受让人也未依法代为清偿债务消灭抵押权。因此，罗静华依据房产买卖合同要求王灿明、陈文超、王军协助办理房地产权过户登记，于法无据，本院依法不支持罗静华的该项诉讼请求。罗静华并请求判决王灿明、陈文超、王军向其支付逾期办理过户违约金，对此，本院认为，因双方买卖的房屋依法不得转让，本院不支持罗静华判决协助过户的诉讼请求，买卖双方在合同中约定的因卖方原因逾期办理过户的违约责任，不应适用于抵押房产不得转让的法定情形，本案中，罗静华认为其向卖方发出催告通知后，卖方未予协助即应承担逾期办理过户违约金，该项理由没有相应依据，本院对罗静华提出的该项请求不予支持。2018年5月23日本院作出（2017）渝0120民初5426号判决书，判决驳回罗静华的全部诉讼请求。罗静华上诉至重庆市第一中级人民法院，在二审过程中罗静华又申请撤回上诉，重庆市第一中级人民法院裁定准许罗静华撤回上诉。原告罗静华在本案庭审中陈述，案涉房屋至今仍抵押在重庆银行，该房屋确实无法过户给原告。以上事实，有1份房屋买卖合同，银行账户交易明细，（2017）渝0120民初5426号判决书，当事人陈述在庭佐证，经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为：原告罗静华在（2017）渝0120民初5426号案中请求判决被告王灿明、陈文超、王军协助其办理案涉房屋的过户登记，本院已依法判决驳回。原告罗静华在本案庭审中陈述案涉房屋至今仍抵押在重庆银行，本案中也无证据证明案涉房屋上的抵押权已经解除，故原告以案涉房屋买卖合同不能继续履行、原告合同目的不能实现为由请求判决解除，本院予以支持。合同解除后，被告因合同约定而收取的房款应当返还给原告并赔偿原告的资金占用损失，但原告请求按银行同期档次贷款利率的四倍（年利率24%）计算没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗静华和被告王灿明、陈文超、王军在2016年1月25日签订的《房产买卖合同》于2020年11月12日解除；二、被告王灿明、陈文超、王军在本判决书生效之日起五日内退还原告罗静华购房款200000元并赔付原告资金占用损失（以200000元为基数从2016年1月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该200000元退完之日）。三、驳回原告罗静华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5170元，由被告王灿明、陈文超、王军负担（限被告于本判决生效后五日内向本院立案庭交纳）。原告罗静华预交的案件受理费5170元，待本判决生效后退还原告。公告费由被告负担（此款由原告垫付，被告在给付原告案款时一并付给原告，具体金额以原告实际支出为准）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确认履行期限的最后一日起算。审 判 长  张箴恒人民陪审员  蔡晓东人民陪审员  张彦英二〇二一年二月四日法官 助理  丁朋周书 记 员  周成虹