山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1985号上诉人（原审原告）：施红霞，女，1973年7月11日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：山东国大置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：倪士镇，总经理。委托诉讼代理人：卢晓霞，山东崇则律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭合涣，山东崇则律师事务所律师。原审第三人：山东九泰融资担保有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐伟，总经理。委托诉讼代理人：刘金爽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：商颖，女，该公司工作人员。上诉人施红霞因与被上诉人山东国大置业有限公司（以下简称国大公司）及原审第三人山东九泰融资担保有限公司（以下简称九泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施红霞上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院作出的(2020)鲁0104民初3299号判决，并依法改判；2.确认国大公司开发的位于XXXX房产归施红霞所有；3.改判国大公司按合同约定向施红霞交付上述房产；4.改判国大公司按合同约定配合施红霞办理上述房产的权属证书，并支付违约金人民币9512.3元；5.本案诉讼费用由国大公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，法律适用不当，应当依法予以撤销。2015年11月20日，国大公司委托九泰公司，自主销售国大公司开发的位于济南市XXXX房产。同日，国大公司与施红霞签订了编号为XXXX号商品房买卖合同。合同约定：国大公司应于2016年12月31日前，将上述房产交付给施红霞，并为施红霞办理上述房产的权属登记。施红霞签署上述商品房买卖合同后，积极履行了合同约定的义务，但上述房产至今未交付，同时未按合同约定配合办理上述房产的权属证书，亦未支付因此产生的违约金及滞纳金。因国大公司的行为违反了合同的全面履行原则及诚实信用原则，给施红霞造成了重大经济损失。涉案房屋小区的大部分业主已经入住，不许施红霞入住的原因是被上诉人要必须买车位，如果施红霞不买车位就不允许入住。涉案房屋已经具备交付条件国大公司拒不交付，严重侵害了施红霞的合法权益。被上诉人国大公司辩称，一、本案是合同纠纷，而非物权纠纷，在不动产权属登记变更之前，物权不发生变动，合同仅为物权变动的原因，不产生物权变动的法律后果，所以上诉人第一项上诉请求确认是按房产归其所有无事实和法律依据。二、涉案房产不具备交付条件。三、一审法院判决国大公司支付115669.57元的违约金属认定事实错误，根据商品房买卖合同第九条第二款第三项可以看到，违约金最高限额为已付房价款的2%，违约金经计算最高不超过19000元，（对于第三项国大公司未提起上诉），综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。九泰公司述称：施红霞的请求合理，一审判决未将房屋判给施红霞的理由是涉案房屋未通过主管部门的验收，据九泰公司了解，2020年涉案房产各项验收已通过，已达到交付条件。施红霞向一审法院起诉请求：1.请求依法确认国大公司开发的位于经十路北侧、经七路东侧的国大·太阳都市2-2001房产归原告所有；2.判令被告按合同约定交付上述房产，并支付违约金人民币115,669.57元；3.判令被告按合同约定配合原告办理上述房产的权属证书，并支付违约金人民币9512.3元；4.判令由被告支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月5日，九泰公司与施红霞签订《双方协议》及《补充协议》各1份，协议约定，九泰公司作为债权人有权直接对外销售国大公司开发的位于经十路北侧、经七路西侧暂名为国大·太阳都市的楼盘，等同于国大公司的销售行为，施红霞为九泰公司的指定购买人。当日，九泰公司与施红霞还签订分期付款协议书1份，约定施红霞分三期向九泰公司支付国大·太阳都市中2-2001室房款合计951,230元。2015年11月20日，施红霞与国大公司签订《商品房买卖合同》1份，约定施红霞购买XXXX号房产，房款金额为951,230元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2016年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》符合合同约定的商品房交付施红霞。合同第九条第一款第二项对逾期交房违约责任予以约定：（1）逾期不超过180个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）本条逾期交房违约金最高限额为已付房价款的2%。（4）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。合同还约定其它事项。同一天，国大公司出具承诺书1份，载明：“我公司开发销售的楼盘暂定为国大·太阳都市中的2-2001房产由山东九泰融资担保有限公司自主对外销售处置，且现已销售给施红霞2015年11月20日涉案房产办理了网签手续。九泰公司于2015年11月5日向施红霞出具29万元售房款收据；于2016年10月20日向施红霞对象梁修平出具了26万元售房款收据；于2017年7月20日向施红霞出具了5万元售房款收据；于2017年7月21日向施红霞对象梁修平出具了15万元售房款收据；于2017年8月1日向施红霞对象梁修平出具了10万元售房款收据；于2018年1月24日向施红霞对象梁修平出具了10万元售房款收据，上述6笔款项合计95万元。国大公司还向施红霞出具了951,230元的收据1份。此后，国大公司未能按合同约定的时间向施红霞交付商品房。涉案楼盘由其他业主自筹部分资金交予建筑方，建筑方将涉案房产建设完成，至今国大公司或者建筑方未能向施红霞交付涉案房产。一审法院查明，涉案房产至今未通过主管部门的竣工验收，亦未进行初始登记。另查明，2015年11月26日，国大公司与九泰公司签订《山东九泰融资担保有限公司双方协议书》1份，协议约定为解决编号为XXXX《山东九泰融资担保有限公司担保合同》衍生出案号为（2015）槐商初字第25号、（2015）槐商初字第70号两宗民事纠纷所涉的经济纠纷，国大公司同意将XXXX五套房产以7000元/平方米的价格网签至九泰公司或九泰公司指定人员名下，用于抵偿国大公司需承担反担保合同项下的债务金额411,558元，上述抵债房产九泰公司有权自主对外销售，国大公司不得干涉，并无条件的配合九泰公司办理上述房产的网签变更、过户等手续。该协议还约定了其他事项。九泰公司陈述虽然双方签订此协议的时间为2015年11月26日，但双方达成合意的时间在先。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。从国大公司与九泰公司签订的《山东九泰融资担保有限公司双方协议书》来看，国大公司同意将涉案房产网签至九泰公司指定人员即施红霞名下，国大公司虽对该协议有异议，但未提供相反证据，故一审法院认定施红霞与国大公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点有以下三个：一、关于施红霞主张的第一项诉讼请求即确认涉案房产归其所有问题。对此一审法院认为，由于目前施红霞只是办理的网签合同，国大公司至今未进行初始登记，现房产证并未办理至施红霞名下，且施红霞此项诉讼请求与一审法院审理的商品房预售合同纠纷非同一法律关系，故一审法院对于施红霞此项诉讼请求不予支持。二、关于施红霞主张的第二项诉讼请求即按照合同约定交付涉案房产并支付逾期交房违约金问题。一审法院认为，由于涉案房屋未通过主管部门的验收，尚未达到交房的条件，故施红霞要求国大公司交付涉案房产的诉讼请求一审法院无法支持，但双方签订的商品房买卖合同中明确约定了违约金，故施红霞有权要求国大公司支付逾期交房违约金。国大公司辩称最高限额按照已付房价款的2%计算，对此一审法院认为，国大公司公司辩称的违约金支付条款系格式条款，该条款不合理地免除或者减轻其责任，该格式条款应为无效。一审法院认为应根据双方合同第九条约定的最后交付期限的第二天即2017年1月1日起至2020年4月30日（施红霞主张的时间）为止，按照日已付房价款的万分之一计算，应为115,669.57元。三、关于施红霞主张的按照合同约定交付房产及逾期办证违约金问题。一审法院认为，根据涉案《商品房买卖合同》之约定，在商品房交付使用后720个工作日内为买受人办理房地产权属证书，现在商品房尚不具备交付条件，故目前亦不具备办理产权登记的条件，故施红霞主张逾期办证违约金无事实依据及法律依据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。判决：一、被告山东国大置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告施红霞逾期交付使用房屋违约金115,669.57元（截止于2020年4月30日）；二、驳回原告施红霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2613元，由被告山东国大置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。九泰公司提供照片及视频资料一宗，欲证明涉案房屋所在项目已有200多户入住，仅未向上诉人交付。经质证，施红霞对该证据予以认可。国大公司对该证据的真实性不予认可。退一步讲，该证据仅能展示零星的住户，并不能证明涉案房屋所在项目已经符合交付条件；国大公司主张涉案房屋所在项目的停车位尚未对外销售，故对九泰公司提供的停车场的视频及照片不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，截止2021年2月24日在济南市住房和城乡建设局的公开查询系统中尚未查询到涉案商品房所在的国大?太阳都市项目的竣工验收备案单。本院认为，施红霞与国大公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案二审争议焦点为：一、涉案房屋应否确认为施红霞所有；二、施红霞主张交付涉案房屋应否予以支持；三、施红霞主张的逾期办证违约金应否予以支持。关于焦点一，涉案房屋应否确认为施红霞所有。国大公司与施红霞签订《济南市商品房买卖合同》虽进行了网签，但房屋买卖合同的网签系房地产管理部门为规范房地产交易的网络化管理，并不等同于预告登记，不产生物权公示效力。涉案房屋所在项目尚未取得竣工验收备案单，国大公司至今未进行初始登记，房产证并未办理至施红霞名下，故施红霞的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于焦点二，施红霞主张交付涉案房屋应否予以支持。涉案房屋尚未通过主管部门的验收，尚未取得竣工验收备案单，故一审法院认定涉案房屋尚未达到交房的条件，驳回施红霞要求国大公司交付涉案房产的诉讼请求并无不当，应予维持。关于焦点三，关于施红霞主张的逾期办证违约金问题。涉案《商品房买卖合同》约定，在商品房交付使用后720个工作日内为买受人办理房地产权属证书。现涉案商品房尚未交房，亦不具备交付条件、不具备办理产权登记的条件，故施红霞主张逾期办证违约金不能成立，本院不予支持。综上所述，施红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2613元，由上诉人施红霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  闵 雯审 判 员  焦玉兴二〇二一年二月二十四日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗