辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初13420号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地：沈阳市皇姑区昆山中路118号。负责人：史文胜，系行长。委托诉讼代理人：宋亮，系辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，系辽宁品行律师事务所律师。被告：黄成林，男，1962年2月25日出生，汉族，住辽宁省辽中县。（未到庭）被告：闵春梅，女，1963年1月11日出生，汉族，住辽宁省辽中县。（未到庭）被告：沈阳经纬房产开发有限责任公司，住所地沈阳市和平区北七马路38号305房间。法定代表人：刘毅军，系总经理。委托诉讼代理人：崔勇，系辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：肇乾池，系辽宁申扬律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（下称工行皇姑支行）与被告黄成林、闵春梅，沈阳经纬房产开发有限责任公司（下称经纬公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。工行皇姑支行的委托诉讼代理人王姗姗，经纬公司的委托诉讼代理人崔勇、肇乾池到庭参加诉讼，被告黄成林、闵春梅经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。工行皇姑支行向本院提出诉讼请求：１、请求人民法院依法判令原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》解除。2、请求人民法院判令被告1和被告2一次性偿还一手房个人购房借款本金87875.00元，利息3600.04元，至全部欠款还清为止。（截至到2020年2月21日共计：91475.04元）。3、请求人民法院判令被告3承担连带保证责任；4、请求人民法院判令原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权。5、请求人民法院判令本案的诉讼费、公告费、邮递费等相关费用由被告承担。事实和理由：2002年4月17日，原、被告签订《个人购房借款合同》，约定被告向原告贷款57万元，贷款期限为240个月，贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率4.2%。被告未适当的遵守或履行还款义务，原告有权宣布合同立即到期，并要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告自愿提供坐落于沈阳市大东区房屋向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。贷款合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付贷款，然而被告却未按照合同约定履行还款义务，故向法院提起诉讼。黄成林、闵春梅未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。经纬公司辩称：1、答辩人公司并未就案涉保证担保做出的内部股东会或董事会决议，借款合同保证条款无效，答辩人不应承担保证责任。2、案涉购房贷款已经办理抵押登记手续，根据合同约定，保证期间已经届满，答辩人作为售房人不应承担保证责任。3、债务人已提供抵押担保，根据法院规定原告应优先就担保物实现债权，不足部分再向其他保证人追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《个人购房借款合同》、《商品房买卖合同》、抵押权预告登记审批表、个人借款凭证、客户还款明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2002年4月17日，原告工行皇姑支行(贷款人)与被告黄成林、（借款人）、经纬公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房(商业用房)贷款，金额为57万元，用于购买坐落于沈阳市大东区商业用房，贷款月利率4.2%，贷款期限为240个月。借款人按月等额本金还款法偿还贷款本息。借款应从贷款发放的次月开始还款，如未按约定时间偿还贷款本息，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。借款人不按期偿还贷款利息的，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人发出《提前还款函》，要求借款人在规定期限内清偿问他或全部贷款本息，包括逾期利息。借款人保证以其有权处分的房产全部权益抵押给贷款人，抵押范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用。保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房屋进行回购。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括本合同规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。2002年4月，被告黄成林与经纬公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市大东区（房间号为343、344、345、346、347号）房屋，黄成林配偶闵春梅与黄成林共同签署《共有人抵押房地产同意书》同意将购买的房屋抵押给原告。2002年4月8日，被告黄成林办理了商品房抵押预告登记手续。2002年4月17日，原告发放贷款57万元。现案涉房屋未办理房证及正式抵押登记手续。另查，被告黄成林未按时足额偿还贷款本息，截至2020年2月21日，被告已累计欠借款本金87875.00元，利息3600.04元，经催要未果，原告诉讼来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄成林、闵春梅经本院公告传唤，期满后未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告黄成林、经纬公司之间签订的《个人购房借款合同》，系当事人的真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，应合法有效。被告黄成林借款后，未按合同约定履行还款义务，已构成违约，对此应承担相应的民事责任。现原告要求解除与被告签订的合同，同时要求被告黄成林偿还剩余借款本金、利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。原告请求判令被告闵春梅偿还借款，因其不是借款人，依据合同相对性原则，对原告该项请求不予支持。关于原告主张对抵押物享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告经纬公司承担连带保证责任。根据《个人购房借款合同》的约定，被告经纬公司作为保证人，对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任。对于保证期间约定为，自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。现案涉房屋尚未办理正式抵押登记，故被告经纬公司应当依照约定，对被告黄成林、闵春梅欠付的借款本金、利息（罚息）及本案的诉讼费、财产保全费等承担连带保证责任。被告经纬公司承担保证责任后，有权向被告黄成林、闵春梅追偿。经纬公司提出未就案涉保证担保做出股东会或董事会决议，故借款合同保证条款无效，因其公司内部行为对外不发生效力，故保证条款为合法有效，本院对经纬公司该项抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行与被告黄成林、沈阳经纬房产开发有限责任公司签订的《个人购房借款合同》；二、被告黄成林偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金87875.00元，利息3600.04元元（截至2020年2月21日）；三、被告黄成林、闵春梅支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金87875.00元的利息、罚息（自2020年2月22日起至借款本金、利息全部清偿之日止，按合同约定计算）；四、被告沈阳经纬房产开发有限责任公司对本判决第二、三项及案件受理费、公告费、财产保全费承担连带给付责任；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2087元、保全费934元、公告费690元，均由被告黄成林负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  林雪梅人民陪审员  李广海人民陪审员  汪 洋二〇二一年二月二十五日书 记 员  魏晓鸿