内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初1051号 原告：李某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某，内蒙古品实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛某，内蒙古品实律师事务所律师。 被告：伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：邱某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吉某，内蒙古义盟（伊金霍洛）律师事务所律师。 原告李某与被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（以下简称伊旗万力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人刘某、辛某，被告伊旗万力公司的委托诉讼代理人吉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告李某与被告伊旗万力公司签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告伊旗万力公司向原告李某返还已付购房款1932326元,并赔偿资金占用期间的损失,以1932326元为基数,按照年利率6%计算自2009年9月21日起至实际返还完毕之日止（2009年9月21日至2020年8月3日期间的资金占用期间损失为12607236元）；3.本案全部诉讼费用及律师费由被告承担。事实及理由：李某向伊旗万力公司购买了位于鄂尔多斯市××区房屋,双方于2009年8月31日签订《商品房买卖合同》,李某依约给付1932326元购房款,后李某按照合同约定等待万力公司履行网签手续以及就剩余房款办理银行按揭贷款。因万力公司一直未能按约履行网签手续,现该房屋已被另案查封,双方的合同目的不能实现,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定,支持原告的诉讼请求。 被告伊旗万力公司辩称，首先，原告起诉遗漏了主体，应当将案涉项目土地证的登记权利人乔生华和张玉发作为本案共同被告参加诉讼，因乔生华和张玉发系案涉土地登记权利人之一且案涉商品房买卖合同的实际履行方为乔生华和张玉发，因此被告对案涉合同的具体履行情况及房屋的交付情况均不知情，因此本案应当追加乔生华和张玉发作为当事人；其次，原告申请解除合同已经超出了1年的除斥期间，被告不同意原告所主张的利息损失，因为案涉合同原告在诉前未向被告发出书面或口头要求解除的通知，因此要求赔偿利息损失无法律依据；而且案涉房屋已经交付给原告，并由原告出租且收益多年，因此客观上没对原告形成其他损失；即便依法认定应当补偿原告部分利息，原告主张的6%的利率也无法律依据，根据相关商品房买卖合同的司法解释，利率上限不能突破中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日起应当按LPR利率来计算利息。 围绕本案事实，原、被告双方举证、质证如下： 原告李某为证明自己的主张提供了以下证据： 证据一：《万力国际商业商铺认购书》、《商品房买卖合同》、购房款收据、房款结算单、证明，拟证明：2009年8月24日向被告购买了案涉房屋，签订了认购书，并于2009年8月31日签订《商品房买卖合同》，原告购买了位于鄂尔多斯市××区房屋，约定单价为每平米22780元，面积为169.11平米，总价为3852326元，约定的购房方式为银行按揭贷款方式，原告已向被告支付首付购房款1932326元，剩余购房款1920000元以办理银行按揭方式向被告支付，原告已将所有用于办理按揭贷款的手续提供给被告，并交于被告单位的工作人员白艳，并由白艳出具了证明，但被告一直没有为原告办理贷款，导致原告按揭购房的合同目的不能实现。被告质证，对该组证据的真实性不能确认，因乔生华和张玉发借用被告的资质与原告签订的相关合同，所以被告对于双方之间合同的履行均不知情；对于《万力国际商业商铺认购书》中加盖的伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（1）的印章以及《商品房买卖合同》中加盖的伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司合同专用章（1）的真实性没有异议。 证据二：鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06执132号执行裁定书、案涉房产分户图，拟证明：原告于2020年才得知案涉房屋已被鄂尔多斯市中级人民法院在另案执行中司法查封，被告无法向原告履行合同内容；涉案房屋的实测面积为179.4平方米，远远超过了合同约定面积169平米的3%，依照双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二项第（2）约定以及商品房买卖合同司法解释第十四条的相关规定，原告有权退房并主张返还已支付购房款及支付利息。被告质证，对该组证据真实性无异议，证明目的不认可，原告于2009年8月31日与被告签订《商品房买卖合同》，执行裁定于2019年4月3日作出，原告在十年期间没有申请办理网签，致案涉房屋被司法部门查封原告有一定过错。 证据三：企业信用信息公示报告，拟证明：从企业信用信息中显示，万力投资集团公司持有被告100%股权即被告为万力投资集团公司的全资子公司，万力投资集团工商备案登记的联络员以及投资方管理人均为白艳，故白艳出具的证明，能够证实原告已经向被告提供了办理按揭贷款的全部资料和手续。被告质证，对该组证据真实性认可，证明目的不认可，该组证据不能证明原告提供的证据一中出具证明的白艳与被告公司员工白艳为同一人。 证据四：《商品房委托投资经营合同》，拟证明：原告与鄂尔多斯市华联商厦有限公司签订了《商品房委托投资经营合同》，约定从2010年7月1日起至2013年6月30日止，由被告关联企业鄂尔多斯市华联商厦有限公司对案涉房屋统一对外经营，并按照第一年总房价款6%支付租金，即231139元；第二年按总房价款7%支付租金，即269663元；第三年按总房价款8%支付租金，即308186元，合同第三条第三项明确约定该租金必须在原告付清购房款的前提下才能结算，因此鉴于原告按揭贷款至今未能办理，故被告所称的实际投资人和关联企业从未与原告结算过租金，因此事实上案涉房屋一直在被告控制之下，也一直由被告对外经营和收取租金，从未向原告交付，原告在异议申请书中对该交付房屋的认知，存在错误，不能作为认定本案的基本事实依据。被告质证，对该证据真实性认可，证明目的不认可，该合同能够证明原告对案涉房屋实现了占有使用的权利，该合同未经过结算并不代表原告收取租金权利的丧失；该证据证明原告不仅没有损失还有一定的收益，所以原告主张的损失会形成不当得利。 被告伊旗万力公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据： 证据一：《合作协议》、×××《土地使用证》复印件，拟证明：乔生华和张玉发系案涉项目土地的土地使用权人之一，应将乔生华和张玉发追加为共同被告，且案涉项目康巴什区AB区属于乔生华和张玉发借用被告资质独立投资建设开发的项目，其中包括案涉商品房。原告质证，对《合作协议》真实性认可，对《土地使用证》真实性不认可，对证明目的不认可，该组证据为被告内部投资文件，不能对抗外部合同相对人，依据合同相对性原则，原告与被告订立合同，并履行了合同义务，被告内部投资关系与原告无关。 证据二：执行异议申请书，拟证明:原告于2020年6月4日向鄂尔多斯市中级人民法院提出案外人执行异议，原告在异议申请书中自认被告于2010年7月1日向原告交付了案涉房屋，根据民诉法解释第92条的规定，该事实是原告自认的事实，且与原告在庭审中回答提问不一致，应当按照原告自认事实认定；由于原告从2010年7月1日起占有使用案涉房屋，主张利息损失无事实和法律依据。原告质证，对该组证据真实性认可，对证明目的不认可，在本案中原告系基于法定理由以及双方的合同约定内容主张解除权，案涉房屋是否交付不影响原告主张解除合同的诉求，而且原告在执行异议申请书中其表述为2010年7月1日被告向其交付房屋，只是原告的认知，事实上原告从未享有过对案涉房屋的支配权和使用权，被告并没有实际向原告交付房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了举证和质证，对于原告提供的第一组证据，因被告对《万力国际商业商铺认购书》及《商品房买卖合同》加盖的伊旗万力公司印章的真实性无异议，本院审查上述认购书及合同，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；本院审查该组证据中两支收据均注明收据编号、交款时间、金额、收款人及交款人，交款内容明确，并在收款单位处加盖了印有被告公司名称的财务印章，符合作为财务记账凭证的形式要件，能够证实系被告于2009年9月21日收取了原告共计1932326元购房款的事实，本院予以采信，被告对收据中加盖的伊旗万力公司财务专用章真实性不能确定，但未提出相反证据证实收据中的印章系伪造，故本院对被告的质证意见不予采信；对于房款结算单和证明，本院结合原告提供的第三组证据综合分析认定。对于原告提供的第二组证据，被告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提供的第三组证据，被告对真实性无异议，该企业信用信息公示报告显示，白艳系鄂尔多斯市万力投资集团有限责任公司在工商信息登记的备案联络员，原告提供的证明系白艳出具，被告质证两白艳不是同一人，本院认为，鄂尔多斯市万力投资集团有限责任公司是伊旗万力公司的唯一股东，伊旗万力公司系一人有限责任公司，其未提供证据证实伊旗万力公司与鄂尔多斯市万力投资集团有限责任公司在财务及人员管理上相对独立，故不能否认出具证明的白艳不是被告公司的员工，本院确认该证明系被告公司员工白艳向原告出具；因2010年7月22日房款结算单载明内容与白艳出具的证明内容一致，故本院对该结算单予以确认。对于原告出具的第四组证据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，能否证明待证事实，结合查明事实综合分析。对于被告提供的第一组证据，本院审查认为，该组证据与本案无关联性，在本院作出的（2020）内0603民初1051号之一民事裁定书中已作分析，不再赘述。对于被告提供的第二组证据，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，能否证明待证事实，结合查明事实综合分析。 经审理查明，原告李某的父亲李玉忠与被告伊旗万力公司于2009年8月24日签订了《万力国际商业商铺认购书》，李玉忠向伊旗万力公司认购××区商铺。2009年8月31日，原告李某作为买受人与作为出卖人的被告伊旗万力公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定如下主要内容：伊旗万力公司以购买方式取得位于康巴什区、编号为C-11地块的土地使用权，该地块土地面积为10.98公顷，经批准在上述地块上建设康巴什区万力国际商业城；李某购买上述项目中第B幢1单元88号商业房产，建筑面积共169.11平方米；按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米18950元，总金额3204635元；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同约定面积为建筑面积，现为伊旗万力公司暂测面积，实际结算以测绘公司与房产登记面积为准，合同面积与房产登记面积有误差，多退少补，双方互不违约；总房款3204635元，已付1284635元，剩余1920000元办理银行按揭贷款；伊旗万力公司应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房符合双方合同约定的交付条件，交付李某使用；商品房达到交付使用条件后，伊旗万力公司应当书面通知李某办理交付手续，双方进行验收交接时，伊旗万力公司应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；伊旗万力公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因伊旗万力公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由伊旗万力公司承担全部责任。合同签订后，原告李某实际向被告伊旗万力公司交付购房款共计1932326元，被告于2009年9月21日向原告出具收据两支。 2009年8月31日，原告李某与案外人鄂尔多斯市华联商厦有限公司签订了一份《商品房委托投资经营合同》，双方约定将原告购买的上述万力国际商业城商铺委托鄂尔多斯市华联商厦有限公司经营管理，委托期限自2010年7月1日至2013年6月30日，同时约定了租金及给付方式、双方的权利义务、违约责任等内容，双方还约定李某于2010年7月1日完全支付购房款的前提下，鄂尔多斯市华联商厦有限公司支付李某租金，双方发生争议向伊旗人民法院起诉解决。鄂尔多斯市华联商厦有限公司于2009年9月29日在该合同乙方处签名并加盖公司印章。合同到期后，原告李某未收到过租金，亦未对商铺实际占有、使用。 另查明，2010年7月22日，被告公司员工白艳向原告李某出具证明，内容为：“客户李某购买我公司B1-88号商铺，合同总价为3852326元。用于办理按揭贷款的各项资料已准备齐全，请予以办理借款1920000元”。原、被告签订的《商品房买卖合同》未在房产登记部门给原告李某办理商品房买卖合同登记备案手续，剩余1920000元房款亦未办理银行按揭贷款。 再查明，鄂尔多斯市中级人民法院在执行申请执行人民族建设集团有限公司与被执行人伊旗万力公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年4月15日作出了×××民事裁定书，查封了被执行人伊旗万力公司所有的52处房产，因查封期限即将到期，鄂尔多斯市中级人民法院于2019年4月3日作出×××执行裁定，续行查封被执行人伊旗万力公司所有的位于鄂尔多斯市××区房产（商品房初始登记证号：×××）。在案件执行过程中，李某于2020年6月4日对执行标的提出书面异议，请求中止对位于鄂尔多斯市××区房产的执行，并解除查封。审查过程中，李某提出撤回执行异议申请，鄂尔多斯市中级人民法院于2020年12月3日作出×××执行裁定，准予李某撤回执行异议申请。 本院认为，原告李某与被告伊旗万力公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案原告李某以购买的案涉房屋被告未按约履行网签手续，被另案查封，且未给原告办理银行按揭贷款，双方合同目的不能实现为由，提出解除合同的诉求。结合本案查明事实分析，原被告双方于2009年8月31日签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定已经履行了向被告交付购房款1932326元的义务，剩余1920000元房款双方约定办理按揭银行贷款，从被告公司员工白艳于2010年7月22日向原告出具的证明内容可以证实，原告用于办理按揭贷款的各项资料已准备齐全，但就未能订立商品房担保贷款合同系被告存在过错的事实，原告并未举证证明；被告亦未提供证据证实系原告不符合贷款条件致使未能订立商品房担保贷款合同存在过错，故本院认定就《商品房买卖合同》约定的剩余1920000元未办理银行按揭贷款，原、被告双方均无过错。双方约定剩余购房款办理按揭银行贷款，目的是为了向被告支付购房价款，现因未能订立商品房担保贷款合同以及被告万力公司债务问题将案涉房屋被司法查封，使双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；以及《最高人民法院》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本院认为原告李某提出解除与被告伊旗万力公司签订的《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，应予支持；对于原告提出的赔偿资金占用期间的损失，根据上述法律规定，本院支持以1932326元为基数，从2009年9月21日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为969258元，从2019年8月20日起至实际给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，对于超出部分本院不予支持。对于被告提出已向原告交付案涉房屋的抗辩意见，本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》的同日，与案外人鄂尔多斯市华联商厦有限公司签订了一份《商品房委托投资经营合同》，该合同约定原告全部向鄂尔多斯市华联商厦有限公司交付完购房款才向原告支付租金，因剩余购房款未办理银行按揭贷款，原告也未以现金方式支付剩余购房款，而没有实现租金收益，并且合同到期后未向原告交付案涉商铺，因此原告并未取得对案涉商铺占有、使用、收益的权利，故被告提出上述抗辩与查明事实不符，本院不予采信。针对被告提出原告请求解除合同超过一年的除斥期间，本院认为，双方就剩余购房款办理银行按揭贷款并未约定履行期限，亦未约定解除权行使期限，在本案中原、被告均未证实有催告的事实，而且原告于2020年6月4日因案涉房屋被司法查封向鄂尔多斯市中级人民法院主张执行标的物的所有权，在审查期间，于2020年8月6日又向本院提出本案诉讼请求，在本案审理过程中，原告撤回了执行异议申请，说明原告于2020年6月4日之前并不知道解除事由已形成，根据《最高人民法院》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十一条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使”，原告李某的解除权并未消灭，被告的抗辩不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院》（2020年12月1日最高人民法院审判委员会通过）第十一条第二款、第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告李某与被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李某返还购房款1932326元；并承担从2009年9月21日起至2019年8月19日止的利息969258元及以1932326元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止的利息； 三、驳回原告李某的其他诉讼请求。 案件受理费32344.4元，由原告李某负担2331.73元；由被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司负担30012.67元；保全费5000元由被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长  林 慧 审 判 员  贾雪梅 人民陪审员  张旺花 二〇二一年二月五日 书 记 员  史艳云 书 记 员  王 丽 附法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院》（2020年12月1日最高人民法院审判委员会通过） 第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。