上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初23843号原告：上海新曹杨中南实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：侯允熙，执行董事。委托诉讼代理人：胡稼东，上海誉嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞燕华，上海誉嘉律师事务所律师。被告：上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王平凤，执行董事。委托诉讼代理人：范大政。原告上海新曹杨中南实业发展有限公司(以下简称“中南公司”)与被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司(以下简称“荣欢公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告中南公司的委托诉讼代理人俞燕华，被告荣欢公司的委托诉讼代理人范大政到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告中南公司提出诉讼请求：一、判令中南公司与荣欢公司之间签订的《租赁合同》期满终止，且荣欢公司交付租赁房屋给中南公司；二、判令荣欢公司向中南公司支付租金138,937.5元；三、判令荣欢公司向中南公司支付房屋占用费(按照日租金570元的标准，自2020年10月25日起计算至荣欢公司交付租赁房屋给中南公司之日止)；四、判令荣欢公司向中南公司支付物业管理费8,550元(按照每季度2,850元的标准，自2020年1月25日起计算至2020年10月24日止)；五、判令荣欢公司向中南公司支付违约赔偿金17,337.5元；六、判令荣欢公司向中南公司支付水、电费867.1元；七、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月22日，中南公司与荣欢公司就上海市普陀区丹巴路XXX号房屋(以下称“系争房屋”)签订《租赁合同》，主要约定：租赁期限自2019年10月25日起至2020年10月24日止；每季度租金为52,012.5元、物业管理费2,850元。现荣欢公司拖欠中南公司租金、物业管理费和水、电费，经催告后仍拒不履行，且至今尚未向中南公司返还系争房屋，故中南公司诉至法院，请求判如诉请。被告荣欢公司辩称，荣欢公司自2020年1月25日起欠付租金，但中南公司于2020年7月20日左右采取锁门及停水、停电措施，故租金和物业管理费应计算至2020年7月。荣欢公司在租赁期限内多次要求暂缓交纳租金，中南公司的工作人员表示能够理解荣欢公司，故荣欢公司并不存在违约行为，双方签订的合同尚未解除，故不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2009年11月2日，普陀区规划和土地管理局核发《上海市临时建设工程规划许可证》，载明：系争房屋面积95平方米；建造单位为中南公司；本证有效期为二年，期满后即行失效。2019年10月22日，中南公司(出租方、甲方)与荣欢公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，主要约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于装潢设计、经营、展厅展示；建筑面积95平方米；租赁期限自2019年10月25日起至2020年10月24日止；租赁价格每季度租金52,012.5元，全年租金208,050元；物业管理费每季度2,850元，全年11,400元；合同签订日起，必须缴纳租房押金、能源押金和三个月的租金及物业管理费；付款方式为每季度支付一次，以后缴纳租赁费、物业管理费必须在下一个季度前十五天交清；上期押金10,000元及能源押金5,000元一并转入本合同，付清全部费用后无息返还；租赁期内，乙方应缴纳国家规定的各项费用；如由一方在合同期内提前终止合同，终止方须向守约方支付一个月租金作为赔偿。2020年1月25日起，荣欢公司未再支付租金和物业管理费，并欠缴水、电费共计867.1元。2020年7月2日，上海新曹杨集团物业管理有限公司向荣欢公司发送《费用催缴通知单》，催缴2020年1月至2020年6月的租金及物业管理费。2020年7月20日左右，荣欢公司停止在系争房屋内的经营活动，但相关物品仍留置在系争房屋内。2020年10月12日，中南公司在系争房屋张贴《终止合同通知》，载明：因荣欢公司欠付租金及物业管理费，中南公司决定于2020年10月24日租赁合同到期后终止租赁；荣欢公司应于2020年10月24日前搬离系争房屋，并付清欠付的所有费用。以上事实，有《上海市临时建设工程规划许可证》[沪普建临(2009)FBXXXXXXXXXXXXXX]号、《租赁合同》《费用催缴通知单》《终止合同通知》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，中南公司认可于2020年10月12日对系争房屋采取加锁措施，并表示同意自愿减免一个月租金。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋系中南公司建造的临时建筑物，除曾获批临时建筑建设工程许可外，并无证据显示已取得建设工程规划许可证或进行不动产登记。中南公司与荣欢公司签订《租赁合同》时，系争房屋已超过临时建筑的使用年限，故该合同应属无效。合同无效后，荣欢公司应向中南公司返还系争房屋。上述《租赁合同》虽属无效，但荣欢公司实际使用系争房屋开展经营活动，故仍应支付占有期间的房屋占有使用费和物业管理费。对于自2020年1月25日起至2020年7月24日止的占有使用费和物业管理费标准，荣欢公司同意按照租赁合同约定的标准承担，中南公司表示同意自愿减免一个月租金，并无不妥，本院对此予以支持；对于自2020年7月25日起的占有使用费和物业管理费标准，鉴于中南公司在荣欢公司停止经营的情况下未及时采取合理措施收回系争房屋，且于2020年10月12日对系争房屋采取加锁措施，而荣欢公司未及时主动腾退并返还系争房屋，本院酌情调整占有使用费的标准为每月9,000元，物业管理费的标准为每月500元。房屋占有使用期间发生的水、电费应由荣欢公司承担，本院对中南公司的该项诉讼请求予以支持。因上述《租赁合同》无效，中南公司再行依据合同约定主张违约金，已失去合同依据，故本院对此不予支持。中南公司同意在本案中对租房押金和能源押金一并处理，故本院一并予以判明。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决如下：一、原告上海新曹杨中南实业发展有限公司与被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司于2019年10月22日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并向原告上海新曹杨中南实业发展有限公司返还上海市普陀区丹巴路XXX号房屋；三、被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新曹杨中南实业发展有限公司自2020年1月25日起至2020年7月24日止的房屋占有使用费86,687.5元以及自2020年7月25日起至被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月9,000元的标准计算)；四、被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新曹杨中南实业发展有限公司自2020年1月25日起至2020年10月24日止的物业管理费7,200元；五、被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新曹杨中南实业发展有限公司水费和电费，共计867.1元；六、原告上海新曹杨中南实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司返还租房押金和能源押金，共计15,000元；七、对原告上海新曹杨中南实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费3,967元，减半收取，计1,983.5元，由被告上海荣欢建筑装饰设计工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二一年二月二十四日书记员  朱颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。