内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民 事 判 决 书 （2021）内0403民初400号 原告：赤峰光大物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市元宝山区平庄新华小区居委会楼下，统一社会信用代码91150403790167744W。法定代表人：白井华，总经理。委托诉讼代理人：许文。委托诉讼代理人：冯志永，内蒙古吉拓律师事务所律师。被告：孙建全，男，1973年10月18日出生，汉族，市民，住赤峰市，公民身份号码×××。原告赤峰光大物业管理有限责任公司与被告孙建全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰光大物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人许文、冯志永，被告孙建全均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赤峰光大物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即向原告交纳2012年7月1日至2020年12月31日期间物业服务费3326元，违约金998元，合计4324元。原告是新华小区业主委员会聘请的物业服务企业，被告是新华小区的业主，原、被告之间形成物业服务合同关系，依据物业服务合同，被告应当按照每平方米0.49元／月交纳物业服务费，被告收费面积90.44平方米，被告每年应交物业服务费532元，经原告与被告多次沟通，被告仍未按时交纳物业服务费。现原告诉至法院，请求支持上述诉讼请求。孙建全辩称：1、根据中华人民共和国民法总则第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。原告诉答辩人2018年度之前的物业费已过诉讼时效，不应予以支持。2、原告于2018年1月1日与新华小区业主委员会签订的物业服务合同中部分条款违背广大业主真实意愿，以安装监控、路灯、健身器材为借口，串通居委会、业主委员会变通操作强行提高物业费，损害业主利益。2018年初小区广大业主因反对强行提高物业费的做法，联名签字向上反映要求改选业主委员会，最终经元宝山区人们政府签发的元政信复字【2018】38号《赤峰市元宝山区人民政府关于平庄新华小区部分业主信访事项的复查意见》决定撤销赤峰市元宝山区平庄东城街道办事处作出的《关于张福云等人信访事项的处理意见》，依据相关法律重新选举业主委员会的决定，充分表明提高物业费的程序和做法是错误的。但新华社区居委会依然不作为，不组织重新选举，直到物业合同到期2020年底才由新华社区居民委员会组织实施了，真正由广大业主参与选举的业主委员会，依照程序制定通过了《新华小区业主大会议事规则》和《新华小区物业管理业主公约》，并由广大业主投票确定了新的物业服务公司。2017年12月13日以业主委员会的名义发起的关于调整物业费的表决意见书，要求1793户业主投票，投票时间只限定在2017年12月13日的早8:30至下午16:00，时间不足一天，设定时间违反常理，刻意提高投反对票的门槛；违反《内蒙古自治区物业管理条例》第十九条业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。并歪曲理解赤峰市元宝山区人民政府【2012】47号《关于进一步加强规范物业管理工作通知》中的要求中的表述，反对意见不超过具有投票权业主的三分之一方可通过的本意，变通操作采取所谓的反投票法强行通过提高物业费标准，不仅违背全体业主的意愿，也没有法律依据。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，物业合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。在签订的物业合同中，只字不提光大物业公司如果违约的责任，就知道提高物业费，逾期不交加收违约金等。上述解释第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。签订的物业服务合同是按照《赤峰市住宅物业服务等级标准》中的三级标准服务，收费也是按照三级标准收取0.49元/月每平方米，原告提供的物业管理服务远远达不到该标准中的三级标准，已经不是服务有瑕疵的问题，主要问题有：⑴承诺的监控、路灯、门禁设备在2019年夏季才安装使用，15套健身器材只安装了5部，门禁系统常年不启用；⑵《赤峰市住宅物业服务等级标准》中的三级标准服务项中约定，每年至少公开征集一次物业服务意见，业主满意率达到80%以上，公示整改情况，平时采取多种形式与业主户使用人沟通，沟通面不低于小区入住业主的75%，征集意见及沟通工作有资料档案，每年至少组织一次社区文化活动，每年公开一次物业服务收支情况，原告没有执行过；⑶《赤峰市住宅物业服务等级标准》服务公示项规定，公示物业服务企业资质证书复印件、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务等级标准、物业服务内容、物业服务标准等相关信息，每年向业主公示一次物业服务费用收支情况，原告没有执行；⑷《赤峰市住宅物业服务等级标准》三级标准中规定，楼外公共区域项，原告没有执行，去年11月下雪，到原告撤离时各种路面的雪也没有清除；⑸《赤峰市住宅物业服务等级标准》三级标准中的秩序维护项规定，主出入口24小时有人值守，小区西门门岗人员几乎不在岗，东出口、北出口根本就无人管理，北出口在2020年疫情期间才封闭；⑹《赤峰市住宅物业服务等级标准》三级标准中的绿化养护，砍伐成片的成材树木92棵不补种。4、对比2012年和2018年的物业服务合同，2018年比2012年物业合同无增加实质性的服务，反而把2012年的无偿服务改成有偿服务，但价格确实提高了0.2元/月每平方米，严重侵犯光大业主利益。5、根据《内蒙古自治区物业管理条例》第十条，业主权利之第9项规定，对物业公共部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，光大物业公司在公共区域内圈地建造房屋，撤离物业服务后不交接据为己有。第10项规定，监督住宅专项维修资金的管理和使用，光大物业在使用专项维修资金时未按规定经三分之二以上业主同意，不公开专项维修资金的使用剩余事项。6、原告在撤离小区时，将监控设备、路灯、健身器材等一并拆除拿走，电线裸露不堪形成安全隐患，造成多起砸车盗窃案件无法破案，严重损害业主利益，应责令其立即将上述设备恢复原样。综上所述，原告违背广大业主的意愿，不按约定履行职务，低服务高收费，损害业主利益，不及时公示有关事项，损害业主知情权等行为，最终导致2020年底被解聘物业服务，基于原告有部分物业服务事实，答辩人愿以0.29元/月每平方米的价格承担2018年至2020年的物业费，并在此基础上不追究原告的其他违约责任，请求贵院支持人答辩人的诉求并驳回原告无理诉讼请求。本院经审理查明，2012年5月4日新华小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定由原告为平庄新华小区提供物业服务，服务期限自2012年5月4日至2013年5月3日，自2012年7月1日起调整收费标准为每月每平方米0.29元，对欠费两年以上的住户，按日加收取3‰的滞纳金，2013年、2014年、2015年、2016年、2017年双方续签了物业服务合同，服务期限延长至2017年12月31日。2018年1月1日双方签订物业服务合同，服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日，收费标准为多层住宅每月每平方米0.49元，对在委托服务期限内未交纳物业费的业主，按当年应当交纳物业费的30%收取违约金。按照履行习惯，业主于当年的12月31日前交纳本年度物业服务费。被告为平庄新华小区30栋651室业主，住宅面积为90.44平方米，被告自2012年7月1日开始至2020年12月31日未交纳物业费。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应按合同约定行使权利、履行义务。2012年7月1日至2020年12月31日，原告为被告提供物业服务，被告应当及时交纳物业费，原告主张被告向原告支付物业费3326元，经本院核实无误，依法予以支持。原告物业公司一直为被告所在小区提供物业服务，从未中断，原告主张权利亦未超过诉讼时效。被告主张原告物业服务不到位，但其提交的证据无法证实，本院不予采纳。原告另主张被告给付违约金998元，因物业公司虽已完成基本服务项目，但在服务过程中仍存在服务瑕疵，故对该诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告孙建全于本判决生效后立即给付原告赤峰光大物业管理有限责任公司物业费3326元（2012年7月1日至2020年12月31日）；二、驳回原告赤峰光大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告孙建全负担。 本判决为终审判决。 审 判 员    纪玲玲         二〇二一年二月四日       书 记 员  严帅