广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9952号上诉人（原审原告，反诉被告）：广东大粤园实业发展有限公司，住所地为广东省梅州市五华县××××××石楼旁边，统一社会信用代码为91441424MA4UMYR22U。法定代表人：香彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭惠宾，广东广田律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小芳，广东广田律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：钟妹仔，男，1959年8月15日出生，汉族，住广东省东莞市虎门镇龙泉小区×××××，公民身份号码为442×××××××********。委托诉讼代理人：游雄志，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓惠，广东广和（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人广东大粤园实业发展有限公司（以下简称大粤园公司）因与被上诉人钟妹仔土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认大粤园公司与钟妹仔于2017年9月1日签订的《场地租赁合同书》无效；二、限钟妹仔于判决生效之日起三日内向大粤园公司赔偿损失310446.66元；三、限钟妹仔于判决生效之日起三日内向大粤园公司退还保证金80000元；四、限大粤园公司于判决生效之日起三日内向钟妹仔支付涉案土地及房屋的占用费875231.81元；五、限大粤园公司于判决生效之日起三日内向钟妹仔支付涉案水库的租金81290.32元；六、限大粤园公司于判决生效之日起三日内向钟妹仔支付涉案水库的租金的逾期付款利息损失（以租金15000元为本金从2019年7月1日起算，以租金30000元为本金从2020年1月1日起算，以租金30000元为本金从2020年7月1日起算，2019年8月19日及之前的利率按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日及之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均算至租金付清之日止）；七、驳回大粤园公司的其他请求；八、驳回钟妹仔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审收取本诉受理费87080（大粤园公司已预交），反诉受理费4538.88元（已由钟妹仔预交），由大粤园公司承担88493.88元，由钟妹仔承担3125元。鉴定费49200元（大粤园公司已预交），由大粤园公司、钟妹仔各承担50%即24600元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14652号民事判决书。上诉人大粤园公司上诉请求：（一）撤销一审判决，依法改判或者发回重审；（二）改判钟妹仔向大粤园公司返还租金380000元及押金100000元，并向大粤园公司赔偿信赖利益造成的损失3104071元；（三）改判大粤园公司不需要向钟妹仔支付土地及房屋占用费875231.81元；（四）改判大粤园公司不需要向钟妹仔支付案涉水库租金81290.32元；（五）本案诉讼费、鉴定费由钟妹仔承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1.对于案涉场地，双方并未以书面或者其他形式对边界进行确定。2.双方签订的场地租赁合同明确约定租赁场地面积及租金。但事实上钟妹仔移交给大粤园公司的场地面积与合同约定不符，而大粤园公司实际支付租金是38000元，仅减扣了邓桂庭部分每月2000元，并未实际将租金相应减扣，相反大粤园公司为了不影响整体规划，额外支出了费用与邓桂庭签署。合同是对双方彼此约束，特别是关于场地面积和租金的约定，不能因为一句现场查看了场地就改变合同的根本内容。3.钟妹仔在一审期间提交《承包合同书》、《合同书》和《证明》均拟证明钟妹仔对案涉土地和水库有使用权及转租权。但是几份证据存在极大的矛盾。一审法院忽略了三份材料的矛盾及大粤园公司对《证明》的异议，直接采信了《证明》。本案根源在于钟妹仔转租给大粤园公司的土地来源于东莞市虎门怀德社区×委会还是东莞市国营大岭山林场，其是否具有转租权，一审法院直接回避了这个问题。4.钟妹仔是东莞市虎门镇本地人，且为当地交警大队指导员，有极大影响力，其与大粤园公司有合同依据，大粤园公司有理由相信其能提供合同项下的面积用于开发利用。5.在签订合同之初，钟妹仔未向大粤园公司披露案涉场地其向东莞市国营大岭山林场承租的，如大粤园公司知道该合同和真实情况，是断然不可能与钟妹仔签订合同并进行投资。6.案涉场地在一审期间完全可以通过丈量等形式确定面积，从而根据比例确定每月租金数额。（二）关于占有使用费，除了钟妹仔交付的土地并无500亩外加3500平方米建筑面积以外，案涉场地也早已被破坏严重，实际占有的土地远不如交付的面积，应当予以扣减，一审法院将占有使用费按照500亩土地加3500平方米建筑物的租金计算至2020年8月6日错误。（三）关于鱼塘租金，钟妹仔是否对鱼塘具有转租的权利，没有相应证据佐证，鱼塘合同是否有效亟待查清。同时，2019年2月大粤园公司已对鱼塘内的鱼苗打捞，此时大粤园公司就对鱼塘事实上没有继续占有。就算一审法院否认大粤园公司已退回鱼塘给钟妹仔的事实，但大粤园公司提起诉讼时也相当于书面形式通知钟妹仔退回鱼塘，但是一审直接以最后一次庭审的时间认定返还鱼塘的时间，违背了公平原则。另外，双方合同第四条明确，钟妹仔尽力为大粤园公司提供良好的经营环境，但是钟妹仔在鱼塘旁边开设生猪屠宰场，以及在周边养殖大量的鸡禽和生猪，导致鱼塘内污水横流，严重污染了水质和鱼苗的成长和存活率。（四）案涉合同无效的过错在钟妹仔，故合同无效导致的损失应当由钟妹仔承担，对已经鉴定部分的损失钟妹仔应当赔偿。（五）关于场地补贴费用50000元，大粤园公司清理案涉土地的猪棚、鸡棚、鱼塘是为了整体发展的需要，钟妹仔对该费用取得没有依据，应当向大粤园公司返还。（六）关于钢结构，双方合同第四条已明确大粤园公司应负责场地经营设施的维护和财产安全，就算钟妹仔擅自拆除两个小温棚，但对拆卸下来的钢材和温棚材料直接将其变卖造成大粤园公司的损失应予认定。（七）关于大粤园公司多支付邓桂庭的土地承租费用、果苗损失、绿化花草、场地清理费，人工工资、项目规划费用是其对于合同的信任进行的投入，因钟妹仔原因导致合同无效直接导致大粤园公司的损失，一审法院以这系大粤园公司的经营成本不予支持侵害了其利益。被上诉人钟妹仔辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）争议发生的原因是大粤园公司经营状况出现太多负债，在债权人向大粤园公司追索债务过程中由于大粤园公司无法拿出足够的资金导致大粤园公司无法继续投资与经营项目，在此情况下大粤园公司为了转嫁他的损失才提起本案诉讼。（二）关于本案租赁标的面积，双方当事人均有清晰的认知，且一致认可：1.由于案涉土地海拔高度不一致，地形凹凸不平，场地不规则，双方一致认为无法对案涉土地进行测量，因此双方确认租赁面积的方式是到现场对界线与面积进行确认，经双方确认无异议后签署相应的合同，此外合同中的面积500亩地是由大粤园公司写的。2.在2018年7月前的占用费大粤园公司已经按照合同约定的数额全额支付，说明大粤园公司对于租赁标的面积及租金或占用费均无异议。3.一审法院组织现场鉴定时双方对于租用的土地与建筑物的面积是非常清晰与了解的，说明双方对于案涉标的面积和界线有清晰的认知且无异议。4.双方签订合同后均未对于租赁面积提出过异议。同时大粤园公司一审诉讼时也未对租赁标的提出过异议。如大粤园公司对租赁标的面积存在异议，在接近两年的时间内大粤园公司却从未向钟妹仔提出，是不合常理的。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对大粤园公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于案涉租赁物的租金或占有使用费是否应予以调低。大粤园公司以钟妹仔实际交付案涉租赁物面积小于案涉《场地租赁合同》（大粤园公司与钟妹仔于2017年9月1日签订，以下简称合同一）约定面积为由主张案涉租赁物的租金或占有使用费应予以调低，但（1）大粤园公司在一审庭审时确认双方在签订案涉合同一时其有去现场查看案涉租赁物的边界，由此可见，大粤园公司对案涉租赁物的现状是明确知悉的；（2）案涉租赁物的面积双方并未实地丈量，大粤园公司亦已实际使用案涉租赁物并进行经营规划，如实际交付案涉租赁物面积仅为案涉合同一约定面积的十分之一（大粤园公司主张实际交付面积仅为不到50亩而案涉合同一约定面积约为500亩），则大粤园公司应知悉两者之间面积的巨大差异并提出异议，但大粤园公司并未提供合法有效的证据证明其对此提出异议；（3）即使在案外人邓桂庭对钟妹仔出租范围内的部分土地主张权利时，在双方处理该案外人异议时，大粤园公司亦未举证证明其对案涉租赁物实际交付面积与合同约定面积不一致提出异议；综合以上情形可以看出，双方系以案涉租赁物的现状出租及承租的，案涉合同一约定的租金即为案涉租赁物在现状下的占有使用费。大粤园公司以实际交付案涉租赁物面积小于合同约定面积为由主张案涉租赁物的占有使用费应予以调低或按现场丈量的实际面积为标准计付，理据不足，本院依法不予支持。至于钟妹仔出租的案涉租赁物系从何方主体处承租获得，并不影响案涉租赁物的占有使用费计付标准，大粤园以此为由主张一审判决认定事实不清，本院不予采信。大粤园公司主张其实际占有使用案涉租赁物的面积远远不及钟妹仔实际交付的面积，但并未提供合法有效的证据证明，本院不予采信。案涉合同一虽然无效，但大粤园公司仍应参照其约定支付案涉租赁物的占有使用费，因此，大粤园公司诉请钟妹仔返还其已支付的租金380000元，依据不足，应依法不予支持。大粤园公司提交的合同保证金收据显示其实际支付的保证金为80000元而非100000元，因此，应退还的保证金应以80000元为限，超出部分不应支持。关于案涉租赁物占有使用费计付截止时间及计付面积。大粤园公司主张钟妹仔于2019年1月将其工作人员赶离案涉租赁物、其工作人员自2019年2月后就无法进入案涉租赁物，根据民事诉讼证据谁主张、谁举证的原则，大粤园公司应对其前述主张提供证据证明。正如一审判决所述，如钟妹仔存在前述行为，其可以通过拍照或录像等方式进行取证，亦可报警求助，但大粤园公司并未提供任何合法有效的证据证明其前述主张，因此，一审判决对大粤园公司的前述主张不予采信并无不妥。大粤园公司并未提交合法有效的证据证明其将案涉租赁物返还交付给钟妹仔，而一审法院于2019年11月8日现场勘查时仍见大粤园公司搭建的温棚、木棚及种植的果树、果苗等仍存在于现场，大粤园公司未明确表示对前述物品如何处理，直至2020年8月6日大粤园公司才于一审庭审中明确表示抛弃上述物品，因此，一审判决认定案涉租赁物于2020年8月6日返还，相应的占有使用费亦计算至该日并无不妥。大粤园公司主张其实际占用的案涉租赁物的面积亦小于钟妹仔实际交付的案涉租赁物的面积，但并未提供证据证明，本院依法不予采信。大粤园公司主张一审判决计算案涉租赁物占有使用费的截止时间及计付面积错误，理据不足，本院依法不予采信。大粤园公司主张其无需支付案涉租赁物占有使用费875231.81元，本院依法不予采信。关于案涉水库租金。钟妹仔在将案涉水库转租给大粤园公司时虽未提交其有权转租的证据，但东莞市虎门镇怀德社区×民委员会（以下简称怀德社区）已出具《证明》表示其同意钟妹仔转租案涉水库，即怀德社区对钟妹仔转租案涉水库的行为已予以追认。大粤园公司以钟妹仔无权转租案涉水库为由主张其相关租赁合同《承包合同书》（2017年10月28日签订）无效，理据不足，本院依法不予采信。大粤园公司并无证据证明其于2019年2月将案涉水库返还给钟妹仔，因此，其主张案涉水库租金应计算至2019年2月，理据不足，本院依法不予采信。大粤园公司主张其无需支付案涉水库租金81290.32元，本院依法不予采信。关于相关损失。案涉租赁物中的房屋未取得建设工程规划许可证，大粤园公司虽主张钟妹仔对此存在恶意隐瞒但并无证据证明，因此，大粤园公司的前述主张本院不予采信。大粤园公司对前述情况未予审慎审查，而钟妹仔明知前述情况仍与大粤园公司签订案涉合同一，对于案涉合同一的无效，双方过错相当，一审判决认定双方对因合同无效而导致的损失各承担50%的责任并无不当。关于场地补贴费用（鸡棚、猪棚及土地平整的场地清理费），案涉租赁物以现状交付，该部分费用属大粤园公司经营成本，不属于损失，一审判决对此不予支持正确。关于温棚的材料损失，案涉鉴定报告书显示其评估价值已包含了材料价值，一审判决在认定案涉鉴定报告书所涉价值由双方按50%各自承担时已对温棚的材料损失进行了处理，大粤园公司二审再次主张钟妹仔对温棚的材料损失予以赔偿，理据不足，本院依法不予支持。关于钢结构材料损失，大粤园公司加建的案涉钢结构设施因未办理相应的报建手续而被有关执法部门拆除，一审判决认定该部分损失由其自行承担正确。关于大粤园公司支付邓桂庭土地承租的费用、果苗损失、绿化草地、工人工资、项目规划费等，一审判决对此已作认定且论述详尽正确，本院不再赘述并依法予以维持。对于大粤园公司主张的损失3104071元，其超出一审认定的部分，依法应不予支持。综上所述，大粤园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费43124.74元（广东大粤园实业发展有限公司已预交），由广东大粤园实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年二月二日书记员 刘敏超