河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0105执异108号案外人：贾金芳，女，1964年4月4日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：王娟，河南至尊律师事务所律师。申请执行人：杜明，女，1989年3月24日出生，汉族，户籍地河南省卢氏县，现住郑州市金水区。被执行人：李海楠（曾用名：李贵龙），男，汉族，1987年2月1日出生，住河南省安阳县。在本院执行杜明与李海楠民间借贷纠纷一案中，案外人贾金芳提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人贾金芳称，2019年2月18日，案外人与被执行人李海楠在安阳市永盛房产咨询服务中心签订《房屋买卖合同》。约定被执行人李海楠将其名下位于安阳市开发区××与××交叉口东北角××区××楼××单元××室房产（预告登记证号安阳市房建安阳房管字第××号，以下简称涉案房产）出售给案外人，总借款66万元。案外人在合同签订当天支付40万元，剩余银行按揭款约213842元案外人通过月供的方式通过被执行人李海楠的银行卡偿还给中国农业银行。剩余的46158元则是在房产证过户至案外人名下后再行支付。当日被执行人李海楠将《商品房预售合同》、《公证书》、《商品住宅质量保证书》、《不动产统一发票联》、《不动产统一办证联》、《契税完税证》、《维修基金专用发票》、《垃圾清运费等收款收据》、《物业费收款收据》、《预告登记情况记载表》和《个人借款凭证》等等原件及房屋钥匙交付给案外人。次日，案外人及家人就入住涉案房产。由家人开始缴纳物业费、水电气暖费用至今。从2019年2月18日开始案外人就开始向被执行人李海楠提供的还贷卡上每月按时转月供以便银行划扣。2021年1月4日，中国农业银行工作人员通过物业公司人员告知案外人已经连续多月无法正常划扣月供。案外人便多方打听，得知涉案房产被河南省郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）查封。案外人认为：双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；合同生效后案外人已经按时足额充分的履行了合同义务；作为买方的案外人已经支付了绝大部分房款并已经实际占有房屋至今；作为卖方的被执行人李海楠屡屡推脱拒不配合办理协助过户，现在由于涉案房产被金水区法院查封导致无法过户，案外人不存在任何过错。综上所述，案外人认为金水区法院对涉案房产的执行行为严重侵犯了案外人的合法权益，故案外人请求：1.终止对涉案房产的执行；2.依法解除对涉案房产的查封。本案审查中，案外人贾金芳向本院提交证据如下：李海楠身份证复印件、房屋买卖合同、补充协议各一份；收条二份；转账汇款回执一张；业务凭证、储蓄存款利息清单各一张；商品房预售合同、公证书、商品住宅质量保证书各一份；购房发票二张；契税完税证二张；收款收据八张；签约结算单一张；维修资金专用票据一张；交房费用明细一张；河南省行政事业性收费基金专用票据、收据一张；预告登记情况记载表一份；个人借款凭证、李海楠还贷卡各一份；转账记录、中国建设银行个人活期账户交易明细各一份；收到条、燃气费号、电费号一张；情况说明一份；账单详情三张；户口簿复印件二张；李晓跃、刘晓银身份证复印件各一份；结婚证复印件二份。本院查明，申请人杜明向本院申请财产保全，请求冻结被申请人李海楠银行存款98955元或查封其相应价值的其他财产。本院于2020年12月11日作出（2020）豫0105财保4899号民事裁定书，裁定：冻结被申请人李海楠98955元或者查封其相应价值的其他财产。2020年12月15日，本院向安阳市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人李海楠名下涉案房产予以查封，查封期限三年，自2020年12月15日至2023年12月14日止。原告杜明诉被告李海楠民间借贷纠纷一案，本院于2020年12月28日作出（2020）豫0105民初26352号民事判决书，判决：一、被告李海楠应当于本判决书生效后十日内偿还原告杜明借款本金80000元及利息（其中以5万元为基数，自2019年2月28日起算，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日；其中以3万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍，自2019年4月7日起算至清偿完毕之日）；二、驳回原告杜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1137元，保全费1010元，均由被告李海楠承担。该判决已于2020年12月29日发生法律效力。案件进入执行程序后，案号为（2021）豫0105执1443号。另查明，预告登记情况记载表显示：预告登记证号安阳市房建安阳房管字第××号，发证时间2013-05-30，权利人李海楠，坐落河南省安阳市彰德路与广顺街交叉口东北角清华园B区3号楼2单元8层802室。义务人河南元泰住建集团有限公司，登记类别预购商品房预告，登记原因预购商品房预告登记新建，其他单独所有。河南省安阳市中天公证处于2013年5月18日出具（2013）安中证经字第552号具有强制执行效力的债权文书公证书显示：借款人李海楠，贷款人中国农业银行股份有限公司安阳市区支行，保证人河南元泰住建集团有限公司，抵押人李海楠，借款金额244000元整，借款期限自2013年5月6日起至2038年5月5日止，共计300个月，借款人的还款账户账号/卡号62×××73。2019年2月18日，李海楠作为甲方（出售方）、贾金芳作为乙方（买受方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定内容如下：甲方自愿将坐落于安阳市开发区彰德路元泰清华园B区3栋2单元802号的房屋出售给乙方，房屋总售价为人民币66万元整；乙方于2019年2月18日支付甲方购房定金人民币40万元整；附补充协议，编号：HL-20190218。同日，李海楠作为甲方、贾金芳作为乙方签订《补充协议》一份，主要约定内容如下：房产证过户到乙方名下时，所产生的费用由乙方承担；2019年2月18日乙方向甲方支付40万元整作为购买安阳市开发区元泰清华园B区3号楼2单元802号房屋定金加购房款；剩余购房款（甲方银行贷款）约213842元整，甲方同意乙方以每月月供方式偿还，从甲乙双方签订本协议之日后开始，该房月供由乙方承担，乙方须于每月17日20时之前将该房月供转于甲方指定账户，否则视为乙方违约；甲乙双方办理过户时，该房中国农业银行解押款由乙方承担，待房本成功过户到乙方名下后，当天由乙方支付到甲方账户剩余购房尾款约46158元整；甲方在收到乙方40万元整购房款后，3日内将该房屋使用权交于乙方。案外人贾金芳提交的中国农业银行转账汇款回执显示：客户名称贾金芳，交易日期2019年2月19日，转账金额为391500元，对方账号与户名为：62×××78，李海楠。2019年2月19日，李海楠出具收据二份，写明：今收到贾金芳购买二手房房款人民币分别为1万元、39万元。案外人贾金芳提交的户口簿及结婚证显示：李晓跃系贾金芳的次子，刘晓银系李晓跃的配偶。客户名称为李晓跃的中国建设银行个人活期账户交易明细显示：2019年3月11日、2019年4月10日、2019年5月10日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月9日、2019年9月11日、2019年10月10日、2019年11月10日、2019年12月11日分别向李海楠账号为62×××78的账户转账1428元，附言均为跨行转出。2021年1月13日，安阳市元泰物业服务有限公司出具情况说明一份，写明：2019年11月16日收到刘晓银中信银行62×××82账号转入2019年度物业费人民币1388元整（票号：1901857）；2020年1月15日，收到李晓跃建设银行账号62×××07转入1月份水费人民币136.4元（票号0035756）；2020年11月17日收到微信名深海鱼（微信号：×××）转入2020年度物业费人民币1460元整（票号1903902）；以上费用记录为元泰清华园B区3号楼2单元802号缴费明细。期间未收到其他缴费记录。案外人贾金芳提交的账单详情显示：2019年6月30日，付款方式为中国建设银行（8507），缴费说明燃气费，户号1002981962*海楠，交易金额分别为137.53元、100元；2020年3月7日，付款方式为中国建设银行（8507），缴费说明电费，户号5064926310*海楠，交易金额为50元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，本院查封的涉案房产预告登记在被执行人李海楠名下，在被执行人李海楠未履行生效法律文书所确定的义务的情况下，本院对涉案房产进行查封的执行行为符合法律规定，并无不当。另，案外人贾金芳作为买方、被执行人李海楠作为卖方于2019年2月19日签订关于涉案房产的《房屋买卖合同》及《补充协议》，即案外人贾金芳在本院查封涉案房产之前（2020年12月15日）已签订书面买卖合同；案外人贾金芳提交的安阳市元泰物业服务有限公司出具的情况说明及账单详情可以证明其在本院查封之前已合法占有涉案房产；案外人贾金芳提交的中国农业银行转账汇款回执显示其向李海楠转账金额为391500元、李晓跃的中国建设银行个人活期账户交易明细显示其分别向李海楠账号为62×××78的账户转账1428元、附言均为跨行转出，与双方约定的付款金额及借款人李海楠还款账户账号/卡号62×××73不符；且案外人贾金芳未提交非因其自身原因未办理过户登记的证据。故案外人贾金芳所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，案外人贾金芳所提异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人贾金芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  赵 凯审判员  姚 丽二〇二一年二月二十五日书记员  李清阳