苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7658号原告：苏州广电影视娱乐投资有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山南路**。法定代表人：顾卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵勇、车云峰，江苏智择律师事务所律师。被告：苏州存济城西口腔医院有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山南路****楼**/div>法定代表人：王毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：白露，该公司员工。被告：浙江通策口腔医院投资管理集团有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市上城区金隆花园金梅轩****法定代表人：陈丹鹏。原告苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广影娱乐投资公司）诉被告苏州存济城西口腔医院有限公司（以下简称存济口腔医院)、浙江通策口腔医院投资管理集团有限公司（以下简称通策口腔医院集团）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广影娱乐投资公司的委托诉讼代理人赵勇，被告存济口腔医院的委托代理人白露到庭参加诉讼，被告通策口腔医院集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广影娱乐投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告存济口腔医院支付原告拖欠的自2020年5月1日至7月31日的商铺租金、物业费共计401673.68元及逾期付款违约金（以258997.74元为基数，自2020年3月10日起按每日万分之五计算至实际给付之日；以142675.94元为基数，自2020年6月10日起按每日万分之五计算至实际给付之日）；2、判令被告通策口腔医院集团对上述债务承担连带清偿责任；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月1日，杭州海骏科技有限公司（以下简称海骏科技公司）与原告签订合同编号为CTV-2016ZH-A1001/02/03号《商铺租赁合同》，约定其承租位于苏州国际影视娱乐城第X号楼的商铺，建筑面积为2281.10㎡，租赁期为自交房日起124个月，用于销售/经营“三叶儿童口腔诊所和隐秀微整美容”。合同中对物业费、租金标准及相应支付期限，逾期支付应承担的滞纳金均进行了约定。2016年7月8日，海骏科技公司、被告通策口腔医院集团与原告签订《租赁主体变更协议》，约定原合同权利义务自2016年7月10日起由被告通策口腔医院集团承继，海骏科技公司对因新租赁关系所产生的相关债务(包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用)承担连带保证责任。2016年7月15日原告向被告通策口腔医院集团签发了《租赁房屋交付确认书》，确认实际使用面积为2271.91㎡，租期自2016年6月10日至2026年6月9日。后，被告通策口腔医院集团与原告签订《商铺租赁合同补充协议书》，对自2016年7月25日起的双方租金、物业管理费用标准予以变更，变更为固定租金0.4元/天/平方米，物业管理费2019年6月1日至2020年5月31日1.8元/天/平方米、2020年6月1日至2021年5月31日2元/天/平方米。2017年，两被告与原告签订《补充协议》，约定原合同、原补充协议及其附件中的权利义务全部概括转让给被告存济口腔医院，但被告通策口腔医院集团对合同履行过程中的所有义务承担连带担保责任，且考虑双方今后的长期合作关系，同意给予综合管理费的减免。合同签订后，原告按约履行合同义务，且考虑到疫情对被告一经营的影响，结合“苏惠十条”等相关优惠政策，已减免了2020年2月整月租金26354.16元，2020年3月整月租金28171.68元，2020年4月整月租金27262.92元，共计81788.76元。但被告存济口腔医院在此情况下，仍未能按照租赁合同履行付款义务，且经原告多次发函催讨，被告一拒不履行付款义务。截至2020年8月19日，已拖欠2020年7月1日至2020年7月31日合同租金1817.52元、2020年5月1日至2020年7月31日物业管理费399856.16元，共计人民币401673.68元。原告为维护自身权益，特诉至法院。被告存济口腔医院、通策口腔医院集团共同辩称，1、案涉合同签订之初，租金和物业管理费系应原告避税要求予以对调，即将实际租金写为物业费，将实际物业费写为租金，考虑双方长期合作，海骏科技公司同意了这一请求。作为海骏科技公司的关联企业，也出于对原告的信任，此后通策口腔医院集团在与原告签订《商铺租赁合同补充协议书》时，默认了这一书写习惯。2、案涉房屋租赁期长达124个月，合同租金始终为0.4元/天/平方米，而物业管理费自2016年10月1日起按1.7元/天/平方米开始逐年递增，明显与实际不符，结合周边地段商铺租金为1.8元/天/平方米左右，可以案涉合同约定的物业管理费实为租金，合同约定的租金实为物业管理费。3、按照“苏惠十条”的政策规定，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减免。原告已承诺减免其自2020年2月至4月的租金，因其已将2至4月的租金和物业管理费在1月份予以缴纳，原告减免2至4月份的实际租金之后，其实际缴纳的2至4月份368049.42元的租金相应顺延至5至7月份，但原告没有对真正的租金进行减免。双方未能就2020年5月至7月剩余应缴纳款项达成一致主要原因是原告未能贯彻执行苏州的政策，对本案真正的租金予以减免，并非其违约造成，原告主张违约金没有任何依据。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告广影娱乐投资公司（出租方、甲方）与海骏科技公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定海骏科技公司承租原告位于苏州市××区木渎镇金山××号苏州国际影视娱乐城第X号楼的商铺。双方确认该商铺的建筑面积为2281.1平方米，可租赁面积为2271.91平方米。乙方租赁该商铺仅用于经营“三叶儿童口腔诊所和隐秀微整美容”之用途。商铺租赁期限为自交房日起124个月。月租金标准如下：第一年：2016年10月10日至2017年6月9日（三个月一期）为12元/月/平方米……第四年：2019年6月10日至2020年6月9日为12元/月/平方米……第十年：2025年6月10日至2026年6月9日为12元/月/平方米。综合管理费标准如下：第一年：2016年10月10日至2017年6月9日（三个月一期）为51元/月/平方米……第四年：2019年6月10日至2020年6月9日为54元/月/平方米……第十年：2025年6月10日至2026年6月9日为90元/月/平方米。乙方应于甲方的首个账单日向甲方支付首期租金和管理费，以后每季度最后一个月10日前向甲方支付下一个季度的固定租金和管理费。在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的万分之五支付滞纳金。2016年7月8日，原告（甲方）与海骏科技公司（乙方）、通策口腔医院集团（丙方）签订了《租赁主体变更协议》，约定甲、乙双方于2016年5月30日签订的《商铺租赁合同》之乙方自2016年7月10日起变更为丙方，原合同项下乙方所有权利同时转由丙方承继履行，甲、丙双方形成新的租赁关系，乙方同意对因新租赁关系所生产的丙方的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任。在新租赁关系租赁期内，若甲、丙方对原合同作其他任何变更或修改，乙方同意按照本协议第四条约定的保证责任范围继续承担连带责任保证。2016年7月15日，原告向通策口腔医院集团交付《租赁房屋交付确认书》，主要内容为：通策口腔医院集团承租的涉案商铺实际使用面积2271.91平方米，交房日期2016年6月7日前，租期自2016年6月10日起至2026年6月9日止。其中载明的综合管理费标准与2016年5月30日《商铺租赁合同》的约定一致。2016年7月25日左右，原告与被告通策口腔医院集团签订《商铺租赁合同补充协议书》一份，约定自2016年7月25日起在原合同基础上变更合同条款部分内容。租金标准变更如下：第一年：2016年10月1日至2017年5月31日（三个月一期）为0.4元/天/平方米……第四年：2019年6月1日至2020年5月31日为0.4元/天/平方米……第十年：2025年6月1日至2026年5月31日为0.4元/天/平方米。综合管理费标准变更如下：第一年：2016年10月1日至2017年5月31日（三个月一期）为1.7元/月/平方米……第四年：2019年6月1日至2020年5月31日为1.8元/天/平方米……第十年：2025年6月1日至2026年5月31日为3元/天/平方米。乙方应于甲方的首个账单日向甲方支付首期租金和管理费，以后每季度最后一个月10日前向甲方支付下一个季度的固定租金和管理费。之后，原告广影娱乐投资公司（甲方）与被告通策口腔医院集团（乙方）、存济口腔医院（丙方）签订《补充协议》一份，主要内容为：丙方为乙方出资设立的全资子公司，现乙方希望将原合同、原补充协议及其附件上中的权利义务全部概括转让给丙方。上述三方约定，自本补充协议签订生效之日起，乙方在原合同、原补充协议中的所有权利义务均概括地转让给丙方，丙方同意承继乙方在原合同、补充协议中的一切权利义务，并作为上述合同的主体继续履行，甲方同意乙方上述合同的权利义务转让给丙方，但乙方对上述合同转让后丙方在合同履行过程中的所有义务承担连带担保责任。后，被告存济口腔医院向原告支付租金及物业费，期间并未中断。原告起诉前，被告存济口腔医院最后一次缴纳上述费用的时间系2020年1月20日，被告存济口腔医院于该日向原告支付了合同约定的2020年2月至4月租金共计81788.76元及综合管理费368049.42元。2020年5月26日、同年6月22日，原告向被告存济口腔医院寄送了催缴函，要求被告存济口腔医院支付自2020年5月1日起至2020年7月30日的租金29534.82元，自2020年5月1日至2020年7月30日物业管理费399856.16元。2020年7月24日，原告委托江苏智择律师事务所向两被告发函表示，合同签订后，原告按约履行合同义务，且考虑到疫情对贵司经营的影响，结合“苏惠十条”等相关优惠政策，已减免了2020年2月、3月、4月整月租金共计81788.76元。但贵司拒不履行付款义务，截止2020年7月21日，已拖欠2020年7月1日至2020年10月31日合同租金84423.8元、2020年5月1日至2020年10月31日物业管理费817887.6元，请贵司收函后三日内支付上述拖欠费用。庭审中，被告称，如果按合同字面约定，将其支付的2020年2月至4月的租金用于抵扣2020年5月至7月的租金费用，其确还结欠原告合同上约定的该期间的租金1817.52元、物业管理费399856.16元。但，该合同约定的物业管理费实际是租金，原告并未实现真正租金的减免。对此，原告称，每个商业综合体针对不现的业态及租赁主体的标准不同，案涉租赁合同的标准是经过三方平等协商的，被告所称合同中约定的物业费实际是租金，没有合同和法律依据。以上事实，由当事人提供的《商铺租赁合同》、《租赁主体变更协议》、《商铺租赁合同补充协议书》、《补充协议》、银行转账凭证、律师函、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，根据原告提供的《商铺租赁合同》、《租赁主体变更协议》及相关补充协议可见，案涉商铺的出租方是原告，承租方是被告存济口腔医院，被告通策口腔医院集团是对被告存济口腔医院的合同义务承担连带责任的保证人。案涉商铺租赁合同及相应补充协议是原、被告各方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均有约束力，各方理应遵守。上述《商铺租赁合同》及后续三份补充协议书中所提及的涉案商铺租金标准及综合管理费标准均未出现过变化，两被告均签字确认。现被告存济口腔医院提出签订合同之初，双方将租金标准和综合管理费标准进行了对调，并未提供证据证明。同时，被告存济口腔医院仅以涉案商铺租金标准大大低于综合管理费的标准而认为上述两项费用标准不合理，但又未能提供同地段其他商场商铺综合管理费标准进行参考比较，亦难以排除签订合同时，原告在涉案商铺租金标准上给予优惠政策的情形，故被告所作涉案合同中的租金标准和综合管理费标准进行过对调的辩称，本院不予采纳。原告已同意减免被告存济口腔医院按合同约定的自2020年4月至6月的租金，被告存济口腔医院现要求原告减免上述期间的综合管理费，于法无据。故被告存济口腔医院还需向原告支付2020年5月1日至7月31日的房屋租金1817.52元及综合管理费399856.16元。因当时双方确实就因疫情影响需减免的金额产生争议，被告并非恶意不予交纳上述费用，原告主张的违约金标准亦过高，本院综合考虑以上情况及疫情因素对原告资金支付的影响，酌定被告存济口腔医院应向原告支付以399856.16元为基数，自本判决生效之日起按年利率7.5%的标准计算至实际给付之日止的金额作为逾期付款违约金。被告通策口腔医院集团同意对被告存济口腔医院的付款义务承担连带保证责任，原告要求被告通策口腔医院集团承担保证责任，并未超过保证期间，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州存济城西口腔医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州广电影视娱乐投资有限公司支付2020年5月1日至同年7月31日的欠付租金1817.52元、综合管理费399856.16元，以上共计人民币401673.68元及逾期付款违约金（以399856.16元为基数，自本判决生效之日起按年利率7.5%的标准计算至实际给付之日止）。二、被告浙江通策口腔医院投资管理集团有限公司对被告苏州存济城西口腔医院有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3663元，由被告苏州存济城西口腔医院有限公司、浙江通策口腔医院投资管理集团有限公司共同负担（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴宁剑二〇二一年二月二十二日书记员  李 萍