四川省遂宁市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川09执复10号 复议申请人（案外人）：杨金华，男，1981年8月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司遂宁市遂州支行，住所地四川省遂宁市船山区遂州北路138号。统一社会信用代码91510900675790872U。 负责人：聂敏，该支行行长。 被执行人：遂宁市大众贸易有限公司，住所地四川省遂宁市南强供销大楼一楼二号。统一社会信用代码91510903727460235Q。 法定代表人：张明，执行董事。 被执行人：张明，男，1965年6月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：吴蓉，女，1967年11月24日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：于建，男，1973年12月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 复议申请人杨金华不服四川省遂宁市船山区人民法院（以下简称船山法院）（2020）川0903执异72号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 船山法院查明，关于中国邮政储蓄银行股份有限公司遂宁市遂州支行（以下简称邮储银行遂州支行）申请执行遂宁市大众贸易有限公司（以下简称大众贸易公司）、张明、吴蓉、于建金融借款合同纠纷一案，该案执行依据为本院作出的（2019）川09民终540号民事判决书，该判决确认：一、维持船山法院（2018）川0903民初3468号民事判决第一项，即被告大众贸易公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邮储银行遂州支行贷款本金10000000元及利息、罚息、复利；利息、罚息、复利的利率及计算方式以合同约定为准，但利息的计算时间从2018年4月21日起计算至2018年5月20日，罚息、复利的起算时间均从2018年5月21日起计算至本金还清之日止；……三、如大众贸易公司不履行上述付款义务，邮储银行遂州支行有权对位于遂宁市船山区××路××层××号××号××号××号××号××号××号房屋折价、变卖、拍卖等所得的价款在10000000元借款本金及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）范围内优先受偿；四、张明、吴蓉对大众贸易公司所负上述债务在10000000元借款本金及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）范围内承担连带清偿责任；五、驳回邮储银行遂州支行的其他诉讼请求。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，邮储银行遂州支行向船山法院申请执行。执行中，该院于2020年7月20日作出（2020）川0903执734号执行裁定书，依法对被执行人名下的位于遂宁市船山区××路××层××号××号××号××号房屋进行司法拍卖。 另查明，2016年8月9日，大众贸易公司与申请执行人签订小企业流动资金借款合同与个人最高额度借款抵押合同，申请执行人邮储银行遂州支行向被执行人大众贸易公司授信额度10000000元。债权起止时间为2016年8月9日至2020年8月8日，被执行人张明、吴蓉、于建用其名下的位于遂宁市××路××层××号××号××号××号××号××号××号房屋为该债权作为担保，并于2016年8月9日办理抵押登记【抵押权证编号为：川（2016）遂宁市不动产证明第0××2号】。2018年6月8日，船山法院依法作出（2018）川0903财保260号民事裁定书，依法对被执行人张明、吴蓉名下位于遂宁市船山区明月路富安苑1层69号、71号、73号房屋以及被执行人张明、于建名下的位于遂宁市××路××层××号××号××号××号房屋进行查封。2017年12月1日，异议人（乙方）以“遂宁市开发区靓车坊装饰店”的名义与张明、吴蓉、于建（甲方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于富安苑69号、71号、73号、95号、97号、99号、101号房屋（总面积计1111平方米）出租给乙方，租赁期限从2017年12月1日起至2038年11月30日止，租期为20年；双方协商同意乙方一次性支付甲方20年租金，甲方在20年内房租不递增。每年租金75000元；乙方于签订合同后10天，向甲方支付租赁保证金50000元，租赁期满，乙方结清所有费用。 船山法院认为，异议人杨金华对该院作出的（2020）川0903执734号执行裁定书提出异议，系对执行行为提出的异议，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。根据审查查明的事实，案外人杨金华虽然向该院提交了其与张明、吴蓉、于建在2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，但该合同关系已被双方在2017年12月1日所签订的《房屋租赁合同》所代替。2017年12月1日所签订的合同对原合同的租期、租金、租赁物等均作了变更，双方之间是全新的合同关系，即2016年1月1日所签订的房屋租赁合同对各方当事人均无约束力。2016年8月9日，大众贸易公司与申请执行人签订小企业流动资金借款合同与个人最高额度借款抵押合同，并办理了抵押登记。据此可以看出，异议人与张明、吴蓉、于建所形成的租赁合同关系在上述租赁物抵押给邮储银行遂州支行之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押财产设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，该租赁合同依法不能对抗登记在先的邮储银行遂州支行享有的抵押权。另外，被执行人将遂宁市××路××层××号××号××号××号××号××号××号房屋设定抵押贷款时的租赁权人与现在租赁权人不一致，且租赁合同约定租赁期限为20年并一次性支付20年租金，不符合市场交易习惯。且20年租期的合同中约定7个门面每年租金共计75000元，该价格不仅远远低于市场价格，甚至低于之前租赁3个门面的价格。异议人虽然提交了转账凭证，但该转账凭证也不足以证实异议人已实际支付了20年的租金1500000元，且该租赁关系损害了抵押登记在先的抵押权人的利益。综上，异议人的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回异议人杨金华的异议请求。 杨金华向本院申请复议称，请求：1.撤销船山法院（2020）川0903执异72号执行裁定书；2.依法对杨金华与涉案房产的租赁关系予以披露，并确认杨金华对执行标的享有租赁权。事实和理由：1.原审裁定认定杨金华提出异议申请针对的是执行行为并适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查是错误的，杨金华提出异议申请针对的是执行标的，本案应适用前述法律第二百二十七条的规定进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，租赁权是基于租赁合同产生，其目的在于用益，最终表现形式为承租人对租赁物的占有、使用、支配。租赁权并非简单的债权，其具有用益物权的特征，有物权化的趋势。我国法律确立了“买卖不破租赁”、“承租人优先购买”等房屋租赁规则，这是对租赁权物权化的肯定。即使承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露或者向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。在案外人异议中，异议的提出针对的是执行标的，包括执行标的的占有、使用、收益、处分，而租赁权也涉及到承租人对租赁物的占有、使用和收益。本案中，杨金华的租赁权产生在前，法院查封的效力产生在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，成立在先的租赁权优先得到保护，不受抵押权的实际影响，也应优先于法院的查封效力。承租人基于物权化的租赁权可以对抗法院，就执行标的房屋的占有使用提出实体权利，从而在异议中被认定为案外人。2.原审裁定认定杨金华与张明、吴蓉、于建于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》所确定的合同关系被双方于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》代替具有明显错误，从而导致作出违法错误裁定。张明、吴蓉、于建隐瞒了其房产被抵押的事实，明显损害了杨金华的合法权益，2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，该合同自始无效，不能代替有效合同的合同关系。综上，（2020）川0903执异72号执行裁定认定事实不清，适用法律不当，请求本院撤销原审裁定，纠正其违法的执行行为。 本院认为，本案争议焦点为船山法院审查处理杨金华异议申请的法律适用是否正确。 本案中，杨金华作为案外人提出异议，请求船山法院在拍卖处置涉案执行标的物过程中，对其租赁关系予以披露并确认享有租赁权以及在租赁有效期内无须向受让人移交占有被执行房屋，由新的所有权人继受原租赁合同的权利义务。杨金华提出的上述异议主张，其实质是依据租赁合同主张享有占有、使用和收益的权利，杨金华的租赁权一旦被支持，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”之规定，该租赁权应当由买受人承受，最终将会导致执行法院无法交付所拍卖房屋。因此，这种权利应当属于实体法上的权利，产生的争议属于实体权利义务争议，杨金华的异议申请从性质上属于实体异议。船山法院将实体异议视为程序异议，对案外人异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于执行行为异议的规定进行审查处理，属于适用法律错误，其作出的异议裁定依法应予撤销，并对杨金华的异议申请重新予以审查处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定，裁定如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903执异72号异议裁定； 二、发回四川省遂宁市船山区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 毕 军 审判员 刘玉梅 审判员 魏 星 二〇二一年二月九日 书记员 王海川