浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初2249号 原告（反诉被告）：三门海啊综合市场开发有限公司，住所地：三门县海游街道滨海大道**。统一社会信用代码91331022676160012C。 法定代表人：徐世哲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：叶在珍，女，1972年10月23日出生，汉族，住宁海县。 被告（反诉原告）：杨小铨，男，1969年4月15日出生，汉族，住宁海县。 两被告共同委托诉讼代理人：胡宇锟，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称原告）三门海啊综合市场开发有限公司与被告（反诉原告，以下均称被告）叶在珍、杨小铨商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年10月12日，被告提起反诉，本院依法受理，并将本诉和反诉合并审理。2020年10月19日，本院将本案转为普通程序继续审理，于2020年12月14日对本案进行了公开开庭审理。原告三门海啊综合市场开发有限公司的委托诉讼代理人王台敏，被告叶在珍、杨小铨的共同委托诉讼代理人胡宇锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门海啊综合市场开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时支付给原告购房款180000元及利息损失，利息损失自2011年4月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。2、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告自愿将第1项诉讼请求变更为：“判令被告及时支付给原告购房款180000元及利息损失，利息损失自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。”事实和理由：2011年2月18日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：预20110200、20110258）。被告购买了原告开发建设的三门县农贸综合市场三楼3-B-36、3-A-70商铺两间。合同约定3-B-36商铺价格为194000元，3-A-70商铺价格为190900元，合计384900元。两被告根据《商品房买卖合同》第七条的约定选择分期付款，首付款为204900元，余款180000元采用银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，两被告支付了首付款204900元，余款180000元至今没有办理按揭贷款，经原告多次催讨，被告至今未予支付。 被告叶在珍、杨小铨答辩并反诉称，2011年2月18日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定由两被告购买原告开发建设的价值合计384900元的三门县农贸综合市场三楼3-B-36、3-A-70商铺两间。两被告在支付首付款204900元后，实际上统一由原告向银行办理按揭贷款。根据《商品房买卖合同》中关于分期付款的约定，买受人采用贷款方式支付的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续。这说明支付完首付款204900元后，应当在30天内向银行申请办理按揭贷款。根据银行贷款业务的一般流程规定，在接受申请人贷款申请后十五个工作日会有结果，后经两被告及其他业主多次询问，原告告知没有申请到银行贷款。根据合同约定，买受人应当在银行确定不予贷款之日起15天内付清房价余款。实际上，原告自知晓不能办理贷款15天后就有权请求两被告支付尾款。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。截至目前，两被告从未收到过原告要求支付尾款的任何书面以及口头通知，该支付尾款的债权请求权已经超过三年的诉讼时效规定，因此，原告的诉讼请求不应得到支持，故请求法院驳回原告的诉讼请求。此外，两被告向本院提出反诉请求：一、判令解除原、被告于2011年2月18日签订的两份《商品房买卖合同》。二、判令原告向两被告返还购房首付款204900元，并承担自2011年8月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至实际支付之日的利息损失。事实和理由：一、两被告与原告于2011年2月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告应当在2011年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。涉案商品房实际登记备案的时间为2011年11月28日，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的，另一方当事人可以中止履行。经过两被告事后调查取证，有确切证据表明当时原告迟延交付房屋，后原告尽管取得了产权证书但未曾告知两被告继续支付尾款，两被告也不知晓原告是否已经取得产权证书，故两被告以行使不安履行抗辩权为由拒绝支付尾款合情合理。二、原告在2011年11月28日完成涉讼房屋的备案登记，超过合同约定的交付使用期限，构成根本性违约。被告将大笔资金投入商铺，而原告迟延履行交付商铺的行为导致整个农贸市场在三门县的商业信誉下降，给被告购买的商铺带来极大的负面影响，使被告难以回笼资金，另外，原告擅自将商品房登记在自己名下，致使被告购买的新房变成二手房，原告上述行为，导致被告的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故两被告享有法定解除权，有权解除本案合同。三、两被告于2011年2月18日以384900元的价格向原告购买了两间商铺。2020年4月三门县人民法院拍卖的同一地段的1-B-60商铺以106000元的价格流拍，可见涉讼商铺的价值已经严重贬值，而且合同约定的交付时间至今已经过去十年，原告现在要求两被告继续履行合同，明显对两被告不公平，两被告有权以情势变更为由解除合同。 原告三门海啊综合市场开发有限公司针对被告叶在珍、杨小铨的反诉答辩称，一、涉讼商铺目前还登记在原告名下，没有办理不动产产权过户登记手续，两被告也没有履行付清房价款的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同到目前为止还未履行完毕，不受诉讼时效限制，被告认为本案已经超过诉讼时效的主张不符合法律规定。二、被告主张解除合同的条件不具备，原告不同意解除合同，要求继续履行合同。三、根据《商品房买卖合同》第九条的约定，买受人未付清房价款及其他款项或者买受人的银行按揭贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期，因此原告没有违约。四、被告主张解除合同的除斥期间为一年，合同约定的交房时间为2011年5月31日前，被告应该在2012年5月31日前起诉，而被告直到本案反诉才主张解除合同，因此，被告要求解除合同的除斥期间已经超过一年时效，该解除权已经消灭。五、涉讼商铺在2011年11月28日已经具备交付条件，只要被告付清所有房价款，涉讼商铺就能交付给被告使用，但被告至今没有付清房款，已经构成违约，故本案不存在不安履行抗辩事由。另外，商铺价格下跌，只能说明被告投资失败。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证各两份，被告提供的《房屋建筑竣工验收备案表》、三门县人民法院关于商铺拍卖的公告各一份，由于原、被告对对方提供的上述证据的形式真实性均没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月18日，原告三门海啊综合市场开发有限公司与被告叶在珍、杨小铨签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：预20110200、20110258），约定两被告向原告购买位于三门县××街道××新区××市场××商铺两间。合同约定的建筑面积分别为16.86、16.42平方米，房价款分别为194000元、190900元，首付款分别为104000元、100900元，余款合计180000元采用银行按揭贷款方式支付。两份合同均约定：第六条面积确认及面积差异处理，2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第②种方式处理：②按合同约定的商铺总价款／合同约定面积后的每平方米单价按实结算房价款，多退少补；因面积差异引起有关交易税费金额的改变的，出卖人、买受人按规定各自处理或者承担，双方不再进行找补。第七条付款方式及期限，2.③买受人采用贷款方式支付的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续；④贷款额度及年限最终以贷款银行按房贷政策规定和买受人的资信等自身情况确定为准；由于房贷政策规定或者买受人的自身情况，银行不予贷款或者贷款额度不足本项第2目约定金额的，买受人应在银行确定不予贷款或者贷款额度之日起15天内付清房价余款。第八条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及条件，出卖人应当在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3.本条约定的交付期限已届满，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。第十条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年8月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。 合同签订后，被告按约支付首付款204900元，合同约定的房价余款180000元至今未予支付。涉案商品房于2011年11月28日办理登记备案手续，于当天取得初始登记证，房屋所有权证记载的建筑面积分别为16.80、16.37平方米。 本院认为，本案的主要争议焦点在于原告的起诉是否已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求是否应当支持以及被告是否有权解除涉讼合同并要求原告返还房价款及支付相应的利息损失。 首先，关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效问题。本院认为，原、被告于2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成，反映了双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故该《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行。在被告逾期付款超过60天后，原告未主张解除合同，因此，该合同目前仍处于继续履行的状态，故被告所作的原告的起诉已经超过诉讼时效的答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 其次，关于原告的诉讼请求是否应当支持。本院认为，两被告向原告购买了两间商铺后，仅支付了首付款204900元，余款则一直没有支付，其行为违反了合同的约定，应当承担本案的违约责任，故对原告要求被告支付房价余款的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》第六条中约定，当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按合同约定的商铺总价款/合同约定面积后的每平方米单价按实结算房价款，多退少补。结合涉案商铺的所有权证记载的建筑面积与合同约定的建筑面积差，两被告尚欠原告的房价余款应为：194000元÷16.86平方米×16.80平方米+190900元÷16.42平方米×16.37平方米-204900元=178728.31元，故原告有权要求两被告支付房价余款178728.31元。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，即逾期付款违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，原告要求两被告支付自起诉之日，即2020年8月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日的利息损失的诉讼请求，合法有理，本院也予以支持。对于两被告所作的按揭贷款应当由原告联系、办理的答辩意见，本院认为，由于被告没有提供相应证据予以证明，且与双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容不一致，故对两被告的该答辩意见，本院不予采纳。对于两被告所作的拒付尾款属于行使不安履行抗辩权的答辩意见，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，原、被告履行合同义务的顺序为被告支付房价款在前，原告交付房屋在后，被告没有提供原告有可能丧失履行债务能力的证据，且涉案商品房已经于2011年11月28日办理备案登记手续，并于当天取得初始登记证，已经具备交房条件，但两被告至今未支付房价余款，因此，本案并不符合法律规定的被告有权行使不安履行抗辩权的情形，故对两被告的该答辩意见，本院也不予采纳。 第三，关于被告是否有权解除涉讼合同并要求原告返还房价款及支付相应的利息损失问题。两被告认为，由于原告存在逾期交房的违约行为，且目前商铺贬值导致情势发生变更，故被告有权解除涉讼合同。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》第九条中约定，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。两被告未付清房价款的事实比较清楚，根据合同的约定，原告有权将商品房交付日期顺延至被告付清应付款项后的7天内，因此，原告并不存在逾期交房的违约行为，被告以此为由要求解除合同，并不符合《商品房买卖合同》的约定，本院不予支持。另外，即便商铺出现贬值，也属于商业风险，而非情势变更。综上，被告主张解除合同并要求原告返还已付房价款并支付利息损失的反诉请求于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告叶在珍、杨小铨于本判决生效之日起十五日内支付给原告三门海啊综合市场开发有限公司尚欠的房价款178728.31元及利息损失，利息损失自2020年8月14日起以178728.31元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日。 二、驳回原告三门海啊综合市场开发有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告叶在珍、杨小铨的全部诉讼请求。 如果被告叶在珍、杨小铨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费3900元，由原告三门海啊综合市场开发有限公司负担25元，由被告叶在珍、杨小铨负担3875元。反诉受理费2190元，由被告叶在珍、杨小铨负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  叶未赏 人民陪审员  陈世虹 人民陪审员  林金生 二〇二一年二月三日 法官 助理  蒋 俊 代书 记员  吴琼琼