吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终313号上诉人（原审被告）：陈菡，女，1980年3月4日生，汉族，住长春市朝阳区。被上诉人（原审原告）：长春万盛禹实置业有限责任公司，住所地:长春市绿园区西环城路115号。法定代表人:张延国,董事长。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛金金，吉林新锐律师事务所律师。上诉人陈菡因与被上诉人长春万盛禹实置业有限责任公司（以下简称万盛禹实公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万盛禹实公司原审提出诉讼请求：1.判令解除编号为0506543的《万盛·理想国认购协议》并返还房屋；2.判令陈菡支付房屋使用费48000元；3.案件受理费由陈菡负担。事实和理由：2016年5月双方当事人签署《万盛·理想国认购协议》，协议约定陈菡购买万盛禹实公司开发的位于绿园区西环城路以西万盛·理想国D组团第D11幢0单元6层611号房屋，房屋总金额285373元。协议签订后，陈菡未按照协议约定在七日内一次性付清全部首付款或按揭首付款。经万盛禹实公司多次催告，陈菡截至起诉之日仍未支付任何款项，根据《合同法》九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，万盛禹实公司有权解除合同。陈菡原审辩称：1.我履行了部分合同内容，但是由于万盛禹实公司方私自对我所购买的这套房屋断水断电，导致该房屋不具备居住条件，因此，我未能履行合同全部内容。2.首先，协议上的签名人不是我本人签的，自购买协议签订之日起，我从未收到万盛禹实公司方认何书面交款通知，直到2020年4月28日，我收到电话号为180XXXXXXXX短信通知催款。我本人给该手机号回了电话，电话中对方自称是万盛禹实公司方律师通知我于近期把房款交上，但并未说明具体最后期限。我在电话中与对方明确说明此套住房万盛理想国11栋611房间，已经被盗，丢失物品包括所有金银首饰和一份加密文件，并且有具体的报警记录，我希望在案件初步查明后再去整理物品与对方协商是否购买此房屋，这是我在电话中与对方说的内容。3.自该房屋买卖协议签订后，我尽最大可能想购买此房屋履行合同，并且在万盛禹实公司方的请求下介绍三位业主购买了其同样类型的公寓，他们都可以作证，因此，我购买此套房屋并非以非法侵占为目的，而是与万盛禹实公司方发生种种问题，而且我并不知情才导致现在的结果。原审法院审理查明：2016年5月21日，双方当事人签订《万盛·理想国认购协议》，协议约定陈菡购买万盛禹实公司开发的位于绿园区西环城路115号万盛·理想国D11组团D11幢0单元6层611号，建筑面积49.63平方米的房屋，认购单价5750元/平方米，折前总房款285373元。享受折扣，特价4750元/平方，总价235743元。认购条款第2条约定，在本协议签订7日内，买受人须一次性付清全部房款或按揭首付款，否则出售方有权将该房屋另行处理。认购协议书签订后，万盛禹实公司将上述案涉房屋交付给陈菡使用，陈菡向万盛禹实公司交付了维修基金款6204元、工本费1100元，其余购房款至今未付。原审法院认为：双方签订的《万盛·理想国认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。本案中，双方在认购协议第2条约定：“在本协议签订7日内，买受人须一次性付清全部房款或按揭首付款，否则出售方有权将该房屋另行处理。”该条约定应视为对合同解除条件的约定，陈菡未能在签订协议7日内向万盛禹实公司付清房款或按揭首付款，故双方约定的合同解除条件已经成就，对万盛禹实公司要求解除合同的诉讼请求，法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，陈菡应当向万盛禹实公司返还涉案的房屋，并由万盛禹实公司返还已收取的维修基金6204元、工本费1100元，合计7304元。万盛禹实公司主张向万盛禹实公司另交付了契税2357元、印花税123元、预告工本费990元、代理费500元、公证费150元等费用，因其提交的上述费用收据中加盖的是“长春博世威达房地产服务有限公司”公章，万盛禹实公司未提交相关证据证明该款项系由万盛禹实公司所收取，故不应由万盛禹实公司返还。陈菡另主张还向万盛禹实公司交付了1万余元购房款，但未提交证据，法院在本案中不予一并处理，如有争议，可持相关证据另行处理。关于万盛禹实公司要求陈菡支付房屋使用费48000元的诉讼请求，因万盛禹实公司在陈菡未付清房款的情况下自愿将房屋交给陈菡使用，双方未对如买卖合同解除，陈菡使用房屋期间的使用费进行约定，同时万盛禹实公司亦未提交证据证实房屋使用费具体标准，故对其主张房屋使用费48000元，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除长春万盛禹实置业有限责任公司与陈菡于2016年5月21日签订的《万盛·理想国认购协议》；二、陈菡于本判决生效之日起十日内将位于绿园区西环城路115号万盛·理想国D11组团D11幢0单元6层611号，建筑面积49.63平方米的房屋返还给长春万盛禹实置业有限责任公司；长春万盛禹实置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还陈菡款6204元、工本费1100元，合计7304元；三、驳回长春万盛禹实置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为500元，由长春万盛禹实置业有限责任公司负担400元，由被告陈菡负担100元，与前款一并执行。宣判后，陈菡不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、关于《万盛·理想国认购协议》不是本人签名一审法院认认定双方于2016年5月21日《万盛·理想国认购协议》但是实际上协议上的“陈菡”并不是陈菡本人所签署的，一审期间，陈菡已经提出此观点，但一审法院却未严格审查，也没有进行笔迹鉴定，明显属于认定事实错误。其中协议的第6条，明确写到“本认购协议由买受人亲自签署......”，因此在不是本人签字的情况下，不能直接适用里面要求解除协议的条款。二、该《万盛·理想国认购协议》明显属于格式合同根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”协议中约定的“7日内付清房款”“出售方违约只支付活期存款利息”“买受联系方式变更任何损失单方承担”“在出售方法院管辖”......基本上所有的条款约定都是在限制买受人一方，特别是要求“7日内付清房款”明显属于加重买受人一方责任，付全款的还好说，银行贷款的7天内根本不可能办理下来，因此，该条款不合理应当属于无效条款。三、该《万盛·理想国认购协议》已经写明“不退不换”如上所述，该认购协议已经手写了“不退不换”字样，该条件明显是对买受人一方进行的限制条款，即限制买受人一方解除合同的权利，因此，对出售方的合同解除权也应当同样的加以限制，但是一审法院在审理期间对于此却只字未提，明显偏袒万盛禹实公司单位一方。四、万盛禹实公司违反了诚实信用原则根据《中华人民共和国合同法》第60条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案讼争的协议尚属于认购协议，还不是房屋买卖协议，在四年前，万盛·理想国认购的时候承诺的是，首付分六期付清，不计息，并不是7天付清房款，对于此，整栋楼的业主都可以证明，法院对此却未加以审慎的审查义务，直接判令买受人败诉，明显侵害了陈菡合法权益，而且，之前一直没有人向陈菡催缴房款，2020年4月28日才发短信通知催缴，甚至直到开庭后，双方还在协商沟通如何缴纳房款的问题，万盛禹实公司要求3天内一次性付清房款，陈菡请求在宽限几天，但是万盛禹实公司的种种行为，明显是违法了之前的承诺，违反了诚实信用原则。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回万盛禹实公司的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由万盛禹实公司负担。万盛禹实公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.陈菡虽上诉主张《万盛·理想国认购协议》并非其本人签署，却持有该协议书原件，且并未申请对笔迹进行鉴定，亦接收使用了案涉房屋，并对协议约定的单价予以认可，故双方当事人成立商品房买卖合同关系，该《万盛·理想国认购协议》对陈菡具有约束力。2.陈菡接收房屋后，始终未支付购房款，致使万盛禹实公司的合同目的无法实现，陈菡的行为构成根本违约，万盛禹实公司诉请解除合同应予支持。陈菡上诉主张认购协议部分条款因构成格式条款而无效，但协议内容具体明确，并不构成加重对方责任、免除其主要义务的情形，依法不构成格式条款，且无论是否构成格式条款，陈菡亦应履行支付购房款的合同义务，故该上诉理由不成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由陈菡陈菡负担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二一年二月二十五日法官助理 梁 芳书 记 员 宫士杰