新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终14号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王守俊，男，1966年10月10日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：王小伟（王守俊之子），男，1991年8月1日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：袁晶晶，上海汉盛（石河子）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵凤梅，女，1968年12月24日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：张君，新疆尚铎律师事务所律师。 上诉人王守俊因与被上诉人赵凤梅确认合同无效纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初8261号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王守俊的委托诉讼代理人王小伟、袁晶晶、被上诉人赵凤梅及其委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王守俊上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判被上诉人折价补偿上诉人转让款的80%即944000元；2．案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条规定，被上诉人要求上诉人返还转让款，则被上诉人应将购买的宅基地、地上房屋及辅助设施返还上诉人，案涉宅基地及地上房屋及辅助设施均因征迁拆除无法返还，被上诉人应折价补偿上诉人。二、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，涉案标的物灭失无法返还且当事人没有取得补偿的，应考虑当事人对合同无效有无过错以及是否有从合同无效中获益的动机，以全部转让款为限由双方分担损失。1．上诉人不懂法，以为经村委会同意，就可以出售宅基地，故在案涉转让宅基地的合同经东桥村村民委员会同意、村长在合同上签字、书记作为见证人签字的情形下，上诉人才转让了宅基地。2．因上诉人家中急用钱，被上诉人以118万元的价格，购买了567平方米的宅基地、24间上下两层房屋以及辅助设施，每平方米仅2000元，上诉人低价转让宅基地，并非为了转让获益。3．被上诉人购买房屋时清楚案涉土地是宅基地，属于集体所有，也知晓案涉土地是上诉人从他人处购买及后续可能被征迁的情况，其仍与上诉人签订宅基地买卖合同，其目的系拆迁后能获得更大的收益。征迁办找到被上诉人时，被上诉人未通知上诉人与征迁办协商补偿事宜，私自同意进行征迁，对于政府相关部门下发的文件也未进行复议或诉讼来维权，最终导致政府违法拆除，未对被上诉人进行补偿。4．被上诉人购买并使用房屋五年后，因无法获得征迁补偿款，起诉上诉人要求确认合同无效并返还转让款及资金占用利息，被上诉人有从合同无效中获益的动机。5．被上诉人免费使用涉案房屋五年，通过出租房屋获得收益，合同无效后被上诉人从中获益。综上，上诉人对合同无效存在较小的过错，而被上诉人对合同无效存在较大的过错，且有从合同无效中获益的动机，故被上诉人应当承担较大的责任。 赵凤梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 赵凤梅向一审法院起诉请求：1．确认原、被告2015年12月16日签订的宅基地房屋出售合同无效；2．被告返还交易款项1180000元并赔偿资金占用利息219529.20元；3．被告承担案件受理费。 王守俊向一审法院反诉请求：1．反诉被告折价向反诉原告支付补偿房款1180000元；2．反诉被告承担反诉案件受理费。 一审法院认定事实：2015年12月16日，原告称乙方、买方与被告称甲方、卖方签订宅基地房屋出售合同约定：1．甲方将所属的石河子乡东桥村的宅基地及宅基地上的建筑物及所有辅助设施出售给乙方；2．该宅基地的位置坐落在东四路与北五路交接的红绿灯处丁字路口向北约（150）米，石河子市新技术学校向东约100米的平行位置。该宅基地的占地面积南北走向21米，东西走向27米，坐地面积567平方米，建筑房屋共计两层24间，第一层12间房屋，第二层12间房屋；3．双方协定甲方将该宅基地及宅基地上的建筑物及所有辅助设施以118万元出售给乙方；4．协议签订后该宅基地及宅基地上的建筑物及所有辅助设施归乙方所有，自协议签订日之前的水电费、任何债权债务等法律纠纷都由甲方承担；5．付款方式：乙方首次给甲方付50万元，剩余款15日内付清。6．甲方保证该宅基地及宅基地上的建筑物及所有辅助设施手续合法齐全无任何债权债务，无抵押等法律纠纷；甲方需将与前任宅基地主人签订的宅基地转让合同交给乙方；如甲方故意隐瞒事实，甲方全额退还乙方所付的款，另赔偿违约金50万元；如以后遇国家征收房屋土地，此房屋和宅基地的赔偿费用与甲方无任何关系，所有赔偿都归乙方所行，包括甲方屋内的所有设施都归乙方所有；7．本协议双方签字后不得违约，若甲方违约，除全额退还所付的房款外，另赔偿乙方违约金30万元；若乙方违约，赔偿甲方违约金30万元；8．此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，根据相关法律此协议受法律保护。2015年11月27日、2015年12月16日和2015年12月18日，原告向被告支付了转让款共计1180000元。2015年12月18日，被告将宅基地及房屋交付给原告。原、被告非东桥村村民，双方均认可案涉房屋现已被拆除。 一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……。”《中华人民共和国物权法》第六十条第一项规定：“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”农村宅基地使用权归村集体经济组织成员享有，与特定的身份相联系，转让必须符合法律规定，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。原、被告签订的宅基地房屋出售合同涉及农村宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有以下情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告非该宅基地所在的集体经济组织成员，不具备受让本集体组织宅基地的资格条件，原、被告买卖农村宅基地房屋的行为，违反法律强制性规定，双方签订的宅基地房屋出售合同无效。原、被告应当知道私下转让农村集体土地使用权的违法性，故双方对合同无效均存在过错。综合考虑原告使用被告房屋期间可取得利益的情况及被告取得购房款所获得孳息的情况，应由双方各自承担相应的责任。被告收到房屋转让款后，被告即将宅基地房屋交付原告，原告获得了该宅基地房屋的占有使用权，占有使用土地原告已经获益，虽然将购地款支付被告后原告有利息损失，但是根据损益相抵原则，其占有使用宅基地房屋的受益与转让款的利息损失应相互抵销，而且原告对于案涉合同无效及本案纠纷产生亦负有过错，故对于原告诉请赔偿资金占用利息损失，该院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”反诉原告主张折价向其支付补偿房款1180000元，应当承担相应的举证责任。从反诉原告的举证情况来看，其并未能提供出充分有效的证据加以佐证证实，故应当承担举证不能的法律后果。因此反诉原告的反诉请求不能成立，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，判决： 一、原告赵凤梅与被告王守俊于2015年12月16日签订的宅基地房屋出售合同无效； 二、被告王守俊于判决生效之日起十五日内返还原告赵凤梅转让款1180000元。 三、驳回原告赵凤梅的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王守俊的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17396元（原告已预交），由原告赵凤梅负担1976元，被告王守俊负担15420元，被告王守俊负担部分与前款同期给付原告赵凤梅；反诉案件受理费7710元（反诉原告已预交），由反诉原告王守俊负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：一、2009年前后，上诉人从石河子乡东桥村村民车某某处购买涉案宅基地，当时宅基地上仅建有两间土房屋、牛圈及厕所。车某某将涉案宅基地交给上诉人后，上诉人在涉案宅基地上重新修建两层砖混结构房屋及配套设施，每层12间，共计24间。 二、2020年4月15日，石河子市自然资源和规划局向被上诉人下发师市自然资监行决字［2020］03号行政处罚决定书，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定，没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施。 三、2020年5月10日，上诉人向石河子市东城街道办事处出具自行拆除违法建筑承诺书一份，上诉人在该承诺书中认可其修建涉案房屋时未经石河子经济技术开发区建设局和石河子市城乡规划管理局、石河子市国土资源局审批，房屋建成后也未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于违法建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，其向东城街道办事处和东桥社区工作站承诺主动拆除上述违法建筑，并承担由此造成的一切安全和法律责任，但因其能力有限，请求东城街道办事处协助进行拆除。 四、二审中，上诉人陈述其将涉案房屋交付被上诉人前，每间房屋每月的租金400元左右。被上诉人陈述其接手涉案房屋后，24间房屋中的5间其自己使用，其余房屋出租，每间房屋每月租金250元至300元，基本均是大学生放假短期租用，房屋不可能全部处于出租状态，大约有一半的房屋闲置，一半的房屋出租，每年租金平均收入30000元至40000元。 本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人是否应折价补偿上诉人80%转让款944000元。 涉案宅基地系石河子乡东桥村集体所有的土地，上诉人与被上诉人均不是石河子乡东桥村村民，上诉人将涉案宅基地及房屋转让给被上诉人，违反《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条、《中华人民共和国物权法》第六十条第一项及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的土地承包经营权转让合同无效。涉案房屋无偿拆除的根本原因系上诉人未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证开发建设涉案房屋，属违法建筑。上诉人2020年5月10日向石河子市东城街道办事处出具自行拆除违法建筑承诺书亦认可该事实，并承诺自行拆除或由东城街道办事处协助拆除违法建筑。即便上诉人未将涉案宅基地及房屋转让给被上诉人，最终的结果也是无偿拆除，故被上诉人无法返还涉案房屋系上诉人自身原因所致，上诉人要求被上诉人折价补偿因被上诉人无法返还房屋的转让款944000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人占有使用被上诉人购房款多年，给被上诉人造成一定的利息损失，被上诉人占有使用上诉人房屋数年，亦给上诉人造成一定的租金损失，考虑租赁房屋的实际情况，双方的损失基本相当，故上诉人主张被上诉人因租赁房屋获取更大收益的上诉理由与事实不符，本院不予采信。 综上，王守俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13240元（上诉人已预交），由上诉人王守俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年二月十九日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦