江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4189号上诉人（原审原告）：海门证大滨江物业管理有限公司，住所地南通市海门区海门港大达路2777号。法定代表人：杨海鸥，总经理。委托诉讼代理人：钱芳，江苏达因律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张健，男，1977年9月25日出生，××族，住南通市海门区。被上诉人（原审被告）：沈霞焱，女，1981年12月11日出生，××族，住南通市海门区。委托诉讼代理人：张健（系沈霞焱丈夫），男，1977年9月25日出生，××族，住南通市海门区。上诉人海门证大滨江物业管理有限公司（以下简称证大物业）因与被上诉人张健、沈霞焱物业服务合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。证大物业上诉请求：撤销一审判决，要求张健、沈霞焱支付2014年7月16日起至2020年12月31日所拖欠的物业费61385.37元(2014年的物业费按照4354.46元自2015年1月8日，自2016年起每年以9500.85元为基数自当年1月8日起按照每日千分之三计算至实际支付之日止)，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：张健在2014年8月去看房子之前就已经将电缆放入案涉房屋内，说明已经能对房屋进行实际使用，能够自由进出房屋，一审法院认定房屋没有交房缺乏事实依据。海门证大滨江置业有限公司（以下简称证大置业）已于2014年7月8日将交房通知邮寄给张健、沈霞焱，并要求其在2014年7月15日前办理交房相关手续。根据证大置业与张健、沈霞焱签订的商品房买卖合同中的补充协议第四条约定，买受人未按书面通知中规定的时间办理验收交接手续则自书面通知日期的第二日起视为该房屋已交付买受人，该房屋的风险责任自书面通知规定日期的第二日起转移由买受人承担，同时买受人应自书面通知规定日期起承担该房屋的物业管理费，也就是说案涉房屋在2014年7月16日就已经交房，张健2014年8月只是去看房，并非是交房，根据双方约定案涉房屋已经于2014年7月16日交房。一审认定法律主体不清，法律关系混乱，侵犯证大置业的合法权益。本案是物业服务合同纠纷，交房本来就是房地产开发商的义务，一审审理过程中将开发商的义务强加于物业公司，证大物业和证大置业是两个独立的个体，证大物业只是协助证大置业交房。本案是否交房问题并不是证大物业和张健、沈霞焱间的法律问题，在没有追加第三人的情况下直接认定案件事实即证大置业没有交房，也没有做过任何的补救措施，甚至没有查明双方签订的商品房买卖合同对于交房是如何约定，直接认定证大置业于2018年才交房，严重损害案外人利益。被上诉人张健、沈霞焱辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。证大物业上诉提及的电缆，是2013年6月张健的朋友装修多余的电线赠送的。出于后期装修需要使用，也是为了收房、交房、装修做准备工作就要了。正好也没地方放，当时张健正好碰到证大物业的一个工程部经理老姜，还有陆某，张健请他们帮忙开门，以便把电缆放到张健所购案涉房屋内，后来第二天他们就开门，然后张健就把电线放进去，他们把门关好张健就走了，这个事实不代表已经交房，也不能说明房屋在张健的控制中或张健能够自由进出。张健在盐城工作，张健及家人在2014年7月份才收到房屋交付通知书，是张健的岳母代收的，2014年8月份，张健休假回家看到交付通知书后，就携带了相关的资料联系设计师，到证大物业办理房屋交付手续，这与证大物业所述的没有办理交房手续不符。而且在办理交房手续的验房环节，发现屋内有人入住，且存在大量的质量问题，张健当时就向验房人员提出，验房人员也说他们汇报相关领导，这个事实在一审时已经提供了充分的证据，而且有两个有效的证人到场作证。根据以上事实，张健有正当理由拒绝收房，而且并非未在通知时间内办理，证大物业提出的房屋买卖合同中的相关条款是指无正当理由拒绝办理交房手续的情形下才视为交房，该条款对张健、沈霞焱来说并不适用。2014年8月张健根据现状已明确表示拒收房屋，在一审中也明确提及，而且有证人到庭证实。之后张健多次到证大物业催促如何解决房屋交付问题，一直没有解决。反而在2018年9月张健因为急着装修，向证大物业发催促交房函，要求尽快解决这个问题，把房子交给张健。至于证大物业认为房屋中人员为张健派驻的装修工人，这一说法纯属无稽之谈很可笑。2014年8月份办理房屋交付手续是证大物业办理，而且物业派工程客服相关人员办理，现场的交房是证大物业受证大置业的委托进行办理的。而且通过工商信息查询显示证大置业为证大物业的全资母公司，证大物业是证大置业的全资子公司，两者是关联公司，可视为是一个公司，一家人。证大物业的法人代表杨海鸥长期以来一直是证大置业总经理、负责人，有足够的理由证明证大物业是受证大置业的委托来办理房屋交付的一切事宜，也能够完全代表证大置业。前期物业服务合同签订的双方为证大置业和证大物业，合同第三章第七条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因为甲方（证大置业）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳，而证大置业没有及时将房屋交给张健，导致张健未能及时收到房，在房屋正式办理交房手续手续前的物业费不应由张健、沈霞焱承担，应该由证大置业承担。证大物业向一审法院起诉请求：张健、沈霞焱支付2013年5月1日至2020年12月31日期间所欠物业服务费72838.3元及滞纳金（其中以2013年的物业费6333.77元为基数，自2013年5月1日起计算至实际给付之日止；2014年起每年以9500.65元为基数，自当年1月8日起计算至实际给付之日止；均按每日千分之三标准计算）。一审法院认定事实：证大置业与证大物业签订前期物业服务合同，约定证大物业对满庭芳三期别墅区提供前期物业服务，联排别墅按每月每平方米2.1元收取物业费。服务期限为5年。2016年7月1日证大置业与证大物业签订前期物业服务合同，再次约定了上述的物业费标准。2014年7月11日证大置业向张健、沈霞焱送达了交房通知，要求2014年7月15日前办理交房手续。2018年11月6日张健、沈霞焱与证大置业办理了房屋交房手续，张健、沈霞焱签订了业主临时规约，约定独栋别墅每月每平方米2.1元，应于每年第一周预交物业费，如逾期，应按每日千分之三的标准支付滞纳金。本案争议焦点为：张健、沈霞焱应从何时交纳物业费。张健、沈霞焱为证明其主张，提供了以下证据材料：1、2014年8月11日拍摄的照片，证明屋内有人居住，有衣物等生活用品，屋内漏水，房屋不符合交付条件。2、2018年9月27日向证大物业送达函件照片，主要内容：2014年8月交房时有人入住，三楼花架被拆除，室外台阶下沉，故未收房，后经多次催促无任何答复，现要求先行入住进行装修。3、2018年11月6日房屋验收单复印件：验收结论中记载了9项问题，其中第9项记载：2014年8月有不认识人入住。4、2018年11月6日业主交费结算表：同意物业费另行处理，先办理装修手续。5、2018年11月6日房屋交接确认书。6、申请证人陆某到庭作证，陆某陈述，自己原是证大物业员工，离开证大物业已五年，大概五六年前与张健去满庭芳收房，看到有工人住在里面，有几个是戴头盔的。7、申请证人谢某到庭作证，谢某陈述，自己是做装修的，2014年夏天与张健相识，张健需装修房屋，自己与张健至证大满庭芳小区看房，当时房屋漏水，还有人住在里面，8、电力公司核查票：抄表时间为2017年7月1日，用电275.69度。证大物业质证称，照片不能证明拍摄时间为2014年，拍摄时间可以由软件修改；物业公司仅是收取2018年9月27日的函件，但并不认同函件的内容；房屋验收单复印件不予认可；交费结算表认可；房屋交接确认书认可；2014年张健、沈霞焱来看房后就离开了，对原因并不清楚。证大物业另申请小区保安袁兵、秦卫到庭作证：2018年之前张健、沈霞焱的房屋是没有人居住的，因为巡逻时要查看空置房。张健、沈霞焱质证称：保安与证大物业具有利害关系，不认可其证言。一审法院认为，张健、沈霞焱陈述了2014年未交房的前因后果，而对张健、沈霞焱的陈述及举证，证大物业未能说明当时未交房的原因。张健、沈霞焱提供的照片显示了2014年8月11日的拍摄时间，与证人证言、电费核查单，相互印证，形成证据链，可以证明2014年夏天张健、沈霞焱收房时房屋脏乱且存在被他人占用的情形。证大置业应在清理房屋后，及时通知证大物业再次交房，但并无证据证明证大置业履行了清理房屋及再次通知的义务，反而是张健、沈霞焱于2018年与证大物业联系要求交房。所以，张健、沈霞焱于2014年未收房具有合理理由，之后未能再次交房的原因并不在张健、沈霞焱，证大物业要求张健、沈霞焱支付交房之前的物业费，不予支持。张健、沈霞焱应自实际交房之日即2018年11月6日起交纳物业费。2018年11月6日至2018年12月31日物业费为2.1元×377.01×12月÷365天×56天＝1457.63元，2019年度、2020年度物业费分别为：2.1元×377.01×12月＝9500.65元，合计20458.93元。张健、沈霞焱收取房屋后未按期交纳物业费，构成违约，应承担违约责任。但证大物业主张的滞纳金标准过高，一审法院调整为：2019年8月20日之前的利息损失按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审判决：一、张健、沈霞焱于判决生效之日起十日内支付证大物业物业费20458.93元，并支付逾期利息损失（其中以1457.63元为基数，自2018年11月6日起计算；以9500.65元为基数，自2019年1月8日起计算；以9500.65元为基数，自2020年1月8日起计算；均计算至实际履行之日止；2019年8月20日之前的利息损失按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）。二、驳回证大物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元（已减半收取），由证大物业负担413元，张健、沈霞焱负担160元（于判决生效后十日内支付证大物业）。二审中，上诉人证大物业提交证大置业与张健、沈霞焱之间的房屋买卖合同，拟证明证大置业已经履行交房义务。根据补充协议第四条，若买受人未按书面通知中规定的时间办理验收交接手续，则自书面通知规定日期的第二日起视为该房屋已经交付买受人，除该房屋的风险责任自书面通知规定日期的第二日起转移由买受人承担。同时买受人应自书面通知规定日期的第二日起承担该房屋的物业管理费。张健、沈霞焱质证称，真实性无异议，但不能达到证明目的。张健、沈霞焱提交其与证大置业于2018年11月6日签订的房屋交接确认书（证大置业盖章确认），以证明房屋交付时间。证大物业质证称，真实性无异议，但不能达到证明目的。本院经审查认为，对双方提交证据的真实性均予确认。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然2014年7月证大置业向张健、沈霞焱送达了交房通知，但对于当时未能交房的原因，张健、沈霞焱作出了合理解释，一审中也提交了相应证据予以证实。对于张健曾在案涉房屋内放置电缆的事实，张健亦作出了详细的解释说明，可信度较高。证大物业并无证据证明张健当时放置电缆系因其已经取得了案涉房屋的钥匙或基于已经占有房屋的事实，故对于证大物业上诉所称案涉房屋已于2014年8月交付的主张不予采信。二审中张健、沈霞焱提交了有证大置业盖章确认的双方于2018年11月6日签订的房屋交接确认书，证大物业对其真实性亦无异议，一审据此判决张健、沈霞焱自该时间起交纳物业费有事实和法律依据，因证大置业已盖章确认房屋交接时间，故证大物业上诉所称损害案外人利益的理由不能成立。综上，证大物业的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146元，由上诉人海门证大滨江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年二月二十五日书记员 盛姝玲