山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁08执复44号复议申请人（被执行人）：济宁空间房地产有限公司，住所地：山东省汶上县城北一环路北，组织机构代码：91370830554379542X。法定代表人：李保香。申请执行人：姬大伟，男，1970年5月1日出生，汉族，住山东省汶上县。被执行人：王**（曾用名王春生），男，1971年4月23日出生，汉族，住山东省汶上县。复议申请人济宁空间房地产有限公司不服山东省汶上县人民法院（以下简称汶上法院）(2020)鲁0830执异116号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。汶上法院在执行申请执行人姬大伟与被执行人王**、济宁空间房地产有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人济宁空间房地产有限公司提出异议称:一、汶上县人民法院将拍卖、变卖未成交的涉执房产以物抵债，裁定归申请执行人所有不符合相关法律的规定。法律规定在人民法院执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处置査封财产。被执行人姬大伟虽然申请查封了涉执财产，但对于涉执房产占用的土地的查封不是首次查封。汶上法院在执行本案时应当对房产和占用的土地一并处置，并应向首次查封土地的法院商请移送处置权，在取得土地的处置权后，再和地上房屋一并处置。在处置过程中，应当依法保护首次查封土地案件的申请执行人的合法利益。汶上法院在未依法取得土地处置权的情况下，对地上房屋进行了处置，并作出将拍卖、变卖未成交的房屋以物抵债，裁定归申请执行人所有，侵害了对土地首次查封案件的申请执行人的合法权利，不符合法律规定的处置程序。二、济宁科元资产评估有限公司(下称科元评估公司)没有房地产估价资质，科元评估公司的评估人员没有从事房地产评估专业的资格认证，科元评估公司出具的案涉房地产>应属无效。汶上县人民法院不能以无效的且已超过有效期间济科资评报字(2017)第KY28号房产价值鉴定评估报告计算涉案查封、拍卖房产价值的依据。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据2004年7月1日施行的国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。原建设部及现住房与城乡建设部也已颁布《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价基本术语标准》等多个关于房地产评估机构资质、房地产评估人员资格之的部门规章或其他规范性文件，规定房地产评估机构资质应当由住房建设部门颁发授予。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。2.根据《房地产估价机构管理办法》第31条，“房地产估价报告应当由房地产估价机构出具加盖房地产估价机构公章，并有至少两名专职注册房地产估价师签字。”根据相关规定房地产估价机构应取得省级住房和城乡建设部门的房地产估价机构备案证书，并有三名以上专职注册房地产估价师为成员，取得营业资格后方可执业。根据科元评估公司出具的报告所附相关材料可以看出该机构取得的>系山东省财政厅颁发，而非山东省住房和城乡建设厅颁发的房地产估价机构备案证书。评估报告的评估人员为孙传志、郭军杰，该两名评估人员持有的资格证书为中国评估协会颁发的>，而非中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的>。资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合格，取得>并经中国资产评估协会登记的资产评估人员。另据国务院2014年8月12日发布的>(国发[2014]27号)取消了注册资产评估师的职业资格许可和认定。房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师>，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。由此可以看出资产评估机构及资产评估师和房地产估价机构及房地产估价师并非同一概念，资产评估师对房地产进行估价没有相应的法律依据，且国务院已于2014年8月12日取消了注册资产评估师的职业资格许可和认定。上述依据结合案涉报告出具的时间2017年4月16日来看，科元评估公司出具报告时没有相应评估资质，评估人员未取得房地产估价师>，且二评估人员持有的>因国家政策调整而取消。3.根据科元评估公司在评估报告内所附证件材料显示该公司取得>的时间为2008年6月13日，营业执照显示该公司成立时间为2008年6月18日，国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》于2004年7月1日施行。国务院令第412号第110项规定确定了“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。科元评估公司在国务院令第412号生效之前并未取得>，该公司也未成立，该评估机构成立于国务院令第412号生效之后，根据相关精神在国务院令第412号生效之后取得>的机构作出房地产估价报告，资质无效。4.假使案涉评估报告有效，人民法院依据该报告启动涉案房产的拍卖亦不符合>第27条：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。”涉案房产流拍以物抵债裁定给申请执行人姬大伟的时间为2018年6月12日，而评估报告出具的评估基准日时间为2017年1月16日，评估报告书载明的有效期为自评估基准日起一年即12个月，评估报告书的有效期应为自2017年1月16日至2018年1月15日止。汶上法院对涉案房产拍卖时评估报告明显超过有效期间。评估报告有效期也不是可有可无，在评估报告已经过期并自动失效的情况下，法院未经重新评估，确定拍卖保留价并委托拍卖的行为，属违反法定程序行为。在法院民事执行过程中，评估是拍卖的必经程序，评估报告的意义，在于为拍卖确定拍卖保留价提供参考依据，法院确定拍卖保留价即是采用评估报告的行为，因此法院确定拍卖保留价的时间应在评估报告有效期内。三、科元评估公司出具的案涉房地产>(假使有效)无实地勘察的相关依据，评估报告的形成明显违反法律规定。1.科元评估公司及评估人员非但不具备相应的评估资质，在评估中的评估人员也未到估价对象(涉案房产)现场进行勘察，评估报告中没有估价对象实际情况的记载，也无现场照片等其他的影像资料，该份评估报告欠缺必要的组成要件。根据《最高院关于确定财产参考价若干问题的规定》第18条规定，“评估需要进行现场勘验的人民法院应当通知当事人到场，当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合，不予配合的，可以依法强制进行。”本案估价中，人民法院和评估单位并未通知当事人到场，也未选定见证人见证勘验。异议人从未接到人民法院和评估机构现场勘验的相关法律文书或口头通知或电话通知。因此，在异议人从未接到现场勘验法律文书或口头通知或电话通知到现场勘验的情况下，人民法院委托评估机构出具案涉评估报告明显违反法律规定。2.依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条的规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本案中，人民法院选定评估机构时，未通知双方当事人到场的，剥夺了当事人的知情权，、委托鉴定程序不符合法定程序。四、涉案评估报告(假使有效)无相关的取价依据，该报告估价的房产严重低于市场的实际价格，其作出的评估结论及房产价值不具有客观性。具体如下：1.评估报告应当根据业务需要收集评估资料并进行必要分析归纳和整理，形成评定估算的依据，评估估价资料应包括查询记录，询价结果，行业资讯分析资料等形式。本案中出具的评估报告中不能提供准确的询价对象，询价方式，询价过程以及评估师如何通过具体的分析计算和判断。评估报告应当提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论，涉案评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结论明显没有任何事实依据，评估结果让人难以信服。2.涉案评估报告估价的房产严重低于市场的实际价格，根据估价的汶上县圣地华府五号楼1、2层商业房(沿街门面，商住一体)，主楼前与四楼之间的2层商业房及3、4层写字楼整体素质，市政配套设施的日渐成熟，楼市虽进入调整期，但从汶上县2017--2018年二手房交易情况来看，价格基本保持平稳，高中档楼盘成交仍继续上升。涉案估价房产处于汶上县繁华地带，该房产东邻(50米左右)享誉中外的汶上县大宝相寺国家4A级景区，环境优势明显，配有多种设施，北邻(300米左右)汶上县汽车站和汶上批发大市场，估价房产周围交通便利，商业氛围浓厚，周边商品房集中，是二手房市场发展潜力较大的区域，成交价一般均价7000元左右，附近其等级相当的吉市口佳苑小区、现代城小区、亲水湾小区、西城明珠小区等房产成交价均在7000元以上。申请执行人姬大伟在执行过程中申请查封的房产汶上县圣地华府5号楼1--2层商业房建筑面积为2309.85m，评估单价为4600元m，评估原值为10625310.00元，评估净值为6275186.00元。汶上县圣地华府4号楼、5号楼之间二层商业房价总建筑面积为1554.28m'，评估单价为4000元m'，评估原值为6217120.00元，评估净值为3730272.00元。汶上县圣地华府4号楼、5号楼之间三、四层写字楼建筑面积为2637.38m'，评估单价为3000元m，评估原值为7912140.00元，评估净值为4747284.00元。评估机构针对上述三项评估标的评估基准日为2017年1月16日，评估原总值为24754570.00元，净值为14852742.00元。通过上述评估数字分析我们可以看出，评估报告给出的价格很低，即使在2017--2018年这份评估报告的价值也是偏低的，在2017年汶上商品房住宅均价都己达到7000元m'的时代，评估机构违背汶上房地产大幅度上涨的客观事实，作出评估价值偏低的评估结论，该结论严重损害了被执行人的利益。由此可见，该报告没有坚持做到独立、客观、公正的原则，所作出的估价结论与客观合理价格不符。3.即便评估公司采用收益法进行估价没有问题，但依据该评估方法，未来收益转换为价值或价格的前提，应当是在现有价值的基础上以乘数增加，但是通览整份评估报告，除被估价对象的基本资料外没有关于周边市场价格信息的任何数据，评估机构作出的被估价对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现估价机构对周边地产价值的数据。可以这么说，该评估机构所谓的”公开市场价值、比较法和收益法”，就是建立在空中楼阁的”基础”上，才导致估价价值严重低于市场的实际价格，严重损害了异议人的合法权益。四、本案执行过程中没有依法向异议申请人送达《执行通知书》、《拍卖评估报告》、《执行裁定书》等相关法律文书，严重违反法律的明文规定。1.依据>第220条以及>第24条规定：“人民法院决定受理执行案后应当在三日内向被执行人发出执行通知书，但是异议申请人至今未收到有关本案已经执行立案的《执行通知书》。”申请人也从未收到过涉执房产的查封裁定、执行裁定及人民法院要求履行义务的告知。事实上时任被执行人的法定代表人张海美和公司其他负责人员从未收到过相关法律文书。另外，时任被执行人的管理人员王春生自2014年10月26日已被羁押于汶上县公安局看守所，后被移送至监狱，其在监狱也未接收到相关的法律文书。鉴于被执行人未收到过相关法律文书，故提请法庭查证当时的送达情况。2.《民事诉讼法》第八十四条，送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。根据该条规定可以看出向当事人送达相关法律文书是法院的义务，未经送达的法律文书不产生法律效力。未经送达法律文书所产生的法律行为属无效行为，对各方当事人不产生任何约束力。综上所述，汶上县人民法院将涉执房产以物抵债，裁定归申请执行人所有不符合法律的规定的处置程序。科元评估公司及评估人员不具备相应评估资质出具案涉房地产>评估程序严重违法，评估所采用依据不全面、不正确，评估价值严重偏离房产实际价值，违反了评估的客观性与专业性的工作原则。执行法院在未依法送达相关法律文书的情况下强行启动拍卖程序处置异议申请人的财产，对异议人极为不公平。请求：一、撤销(2016)鲁0830执1226、1565号执行裁定；二、撤销(2016)鲁0830执1226、1565号以物抵债执行裁定；三、确认济宁科元资产评估有限公司出具的济科资评报字(2017)第KY28号房产价值鉴定评估报告无效；四、撤销济宁科元资产评估有限公司出具的济科资评报字(2017)第KY28号房产价值鉴定评估报告。汶上法院查明，申请执行人姬大伟诉被执行人济宁空间房地产有限公司、王春生、刘树兵民间借贷纠纷一案，汶上法院于2016年4月12日作出(2015)汶民一初字第2025号民事判决书，判决：“一、被告济宁空间房地产有限公司、王春生、刘树兵于判决生效后十日内共同偿还原告姬大伟借款400万元，利息以400万元为基数，按照月息二分从2014年6月16日算至债务清偿完毕之日。”申请执行人姬大伟与被执行人济宁空间房地产有限公司、王春生(曾用名王**)、第三人李秀玲、刘运清、刘艳美民间借贷纠纷一案，汶上法院于2016年7月29日作出(2016)鲁0830民初2497号民事判决书，判决：“一、被告王春生、济宁空间房地产有限公司于判决生效后十日内共同偿还原告姬大伟借款本金500000元及利息(其利息以500000元为基数，按月利率2%计算，自2014年7月22日起算至履行义务完毕之日止)；二、被告王春生、济宁空间房地产有限公司于判决生效后十日内共同偿还原告姬大伟借款本金1000000元及利息(其利息以1000000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月2日起算至履行义务完毕之日止)；三、被告王春生、济宁空间房地产有限公司于判决生效后十日内共同偿还原告姬大伟借款本金500000元及利息(其利息以500000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月16日起算至履行义务完毕之日止)……”申请执行人姬大伟与被执行人济宁空间房地产有限公司、王春生民间借贷纠纷两案，分别于2016年4月12日、2016年7月29日审结，该两案(2015)汶民一初字第2025号民事判决书、(2016)鲁0830民初2497号民事判决书分别于2016年7月15日、2016年9月9日立案执行。汶上法院于2016年10月4日作出(2016)鲁0830执1226、1565号执行裁定书，裁定：“查封被执行人济宁空间房地产有限公司的圣地华府5号褛主楼一层、二层、三层、四层的房产及圣地华府5号楼与4号楼之间的二至四层的房产。”汶上法院于2017年1月委托济宁科元资产评估有限公司对被执行人济宁空间房地产有限公司名下的位于汶上县圣地华府五号楼1、2层商业房，主楼前与四号楼之间的2层商业房及3、4层写字楼进行价值评估。济宁科元资产评估有限公司于2017年4月16日作出济科资评报字(2017)第KY28号。汶上法院于2017年5月10日作出(2016)鲁0830执1226、1565号执行裁定书，裁定：“拍卖济宁空间房地产有限公司所有的位于汶上县××华府××楼××门面房、××楼××楼××门面房及××公寓楼、××楼××楼××层门面中的4-5号门面（从南往北数）房产一宗。”并于2017年5月10日向济宁空间房地产有限公司送达了评估报告及拍卖裁定书。汶上法院于2018年6月12日作出（2016）鲁0830执1226、1565号执行裁定书，裁定：“一、济宁空间房地产有限公司所有的位于汶上县××华府××楼××门面房、××楼××楼××门面房及××公寓楼、××楼××楼××层门面中的4-5号门面（从南往北数）房产一宗以第二次流拍价格1357.17万元抵偿其欠申请执行人姬大伟欠款1250.66万元，差额部分106.51万元由申请执行人姬大伟交至汶上县人民法院，上述涉案房产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。二、条件成就后申请执行人姬大伟可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”汶上法院于2018年6月12日作出执行结案通知书并于同日向姬大伟和济宁空间房地产有限公司送达。执行结案通知书载明“被执行人房产通过本院依法拍卖，流拍后抵偿给申请人，并全部履行完毕。本案已执行终结。”汶上法院认为，被执行人房产通过依法拍卖，流拍后抵偿给申请人，并全部履行完毕。执行案件已执行终结。济宁空间房地产有限公司在执行程序终结之后提出本案执行异议,不符合受理条件，本案应驳回济宁空间房地产有限公司的异议申请。2020年12月2日，汶上法院作出(2020)鲁0830执异116号执行裁定书，驳回济宁空间房地产有限公司的异议申请。复议申请人济宁空间房地产有限公司不服上述异议裁定，向本院提出复议申请，其主要理由与异议理由一致。请求：一、撤销(2020)鲁0830执异116号执行裁定；二、撤销(2016)鲁0830执1226、1565号执行裁定；三、撤销(2016)鲁0830执1226、1565号以物抵债执行裁定；四、确认济宁科元资产评估有限公司出具的济科资评报字(2017)第KY28号房产价值鉴定评估报告无效并撤销。本院查明，2017年5月10日，汶上法院向济宁空间房地产有限公司送达评估报告、拍卖裁定书，送达回证备注注明留置送达。2018年6月12日，汶上法院向济宁空间房地产有限公司送达执行结案通知书，送达回证备注注明留置送达。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条规定：“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。”汶上法院向济宁空间房地产有限公司送达结案文书的送达回证显示为留置送达，该送达是否符合上述规定、结案文书等是否依法送达并未查明，属认定事实不清。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定,裁定如下:一、撤销汶上县人民法院(2020)鲁0830执异116号执行裁定书；二、本案发回汶上县人民法院重新审查。审判长  刘建国审判员  王庆华审判员  李 贺二〇二一年二月九日书记员  李雪亭