苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8901号原告：苏州麦稻商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇南塘河路**麦稻星光**。法定代表人：黄幼名，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑璐，江苏安颂律师事务所实习律师。被告：苏州食创食代餐饮管理有限公司，，住所地苏州市吴中区甪直镇南塘河路**麦稻星光商业广场**第**法定代表人：董德文。被告：董德文，女，1965年2月8日生，汉族，住徐州市泉山区。原告苏州麦稻商业管理有限公司（以下简称为麦稻公司）诉被告苏州食创食代餐饮管理有限公司（以下简称为食创食代公司）、董德文、马勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，原告麦稻公司申请撤回对被告马勇的起诉，本院口头裁定予以准许。原告麦稻公司委托诉讼代理人陆振华、王笑璐，被告食创食代公司法定代表人暨被告董德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦稻公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付租金及水电费429036.40元（2019年11月1日至2020年1月31日），以及租金及物业管理费389588.50元（2020年2月1日至2020年4月20日）。事实和理由：2019年7月，其与董德文、马勇签订租赁合同，将麦稻星光商业广场四层第MD4002号商铺出租给两人，租期自2019年7月1日至2025年6月30日，每年租金及物业管理费1800000元。董德文、马勇于2019年7月25日设立食创食代公司。2020年4月，其与食创食代公司、董德文签订解除租赁合同协议书，明确2019年11月1日至2020年1月31日欠付租金429036.40元，2020年2月1日至4月20日的租金及物业管理费因疫情再行商议。因政府未能减免其应交租金，2020年2月至4月的租金及物业管理费应按原合同计算，79天的费用为389588.50元。经多次催要，两被告均未付款。庭审中，原告表示，租赁合同解除后，涉案房屋已收回，董德文、马勇为夫妻，系食创食代公司股东。被告食创食代公司、董德文共同辩称，对2019年11月至2020年1月的租金429036.40元无异议，确实未支付给原告，愿意支付给原告，但现无经济能力付款。对2020年2月1日至4月20日的租金及物业管理费389588.50元不予认可，其与原告签订解除合同协议时，已向原告说明不支付该期限的费用，原告已表示同意。原告将其从其他门店喊来，让其在麦稻广场经营饭店，涉案商铺已由原告进行装修，其出资5000000至6000000元购买餐桌、餐椅、餐具等，与原告各占50%股份。经营一段时间后，其将50%股份转让给亲戚，转让款约3000000元，亏损3000000元左右。后来，原告法定代表人黄幼名将其喊来担任饭店经理，同意每月向其支付工资20000元，其考虑到原告的实际困难，工资降为每月10000元。工作一段时间后，其因身体不好离开饭店，回家休养，后到其他地方开设饭店。新饭店经营约3个月，原告喊其回来继续担任经理，其将新饭店交给他人管理。20多天后，生意得以好转，原告提出由其经营饭店，每月支付租金150000元，双方签订租赁合同，租期从2019年7月1日开始。订立合同时，其向原告说明如将来不再经营，由原告赔偿所添附的物品，但该内容未写入合同。承租以后，前期经营状况尚可，但过年遭遇疫情，饭店必须关门，其回徐州治病，没有钱再进行投入，饭店一直未复工。想恢复经营时，原告要求先付租金才能营业，其让丈夫马勇与原告协商，想要经营起来再付钱，但原告没同意。后来马勇与张某想要继续经营，原告就和其联系说饭店交由马勇、张某经营，原有合同必须终止，其与原告才签订解除协议，并写过欠条。原告说解除以后，其就不能再主张装修部分的利益，其同意了。之后，马勇退出经营，将所有东西转给张某。马勇未签订租赁合同，全部事情都由其本人处理。经审理查明，苏州市甪直集团有限公司（以下简称为甪直集团）系吴中区甪直镇南塘河路**房屋所有权人。2017年8月1日，甪直集团出具产权证明，明确根据其与原告的租赁合同约定，由原告负责苏州麦稻商业广场项目的招商、运营。2019年7月1日，原告（甲方）与董德文、马勇（乙方）签订租赁合同，约定甲方将南塘河路18号麦稻星光商业广场四层第MD4002号商铺出租给乙方，建筑面积2770㎡，租赁期限6年，自2019年7月1日至2025年6月30日，每年租金均为788950元，物业管理费均为1011050元；结算方式：2019年7月1日至2020年6月30日的租金及物业管理费，一月一付，先付后用，每月150000元，其他租金、物业管理费均按半年度收取，乙方应在下个交租期提前30日向甲方支付下半年度的费用。董德文、马勇作为股东，在涉案商铺注册成立食创食代公司。2020年4月20日，原告（甲方）与食创食代公司作为（乙方）签订解除租赁合同协议书，载明经平等协商，双方自愿同意于2020年4月20日解除2019年7月1日签订的租赁合同，乙方租金已缴纳至2019年10月31日，2019年11月1日至2020年1月31日产生的租金及水电费合计429036.40元，由乙方于签订此合同后30个工作日付至甲方指定账户；按合同约定，乙方需缴纳2020年2月1日至4月20日的租金及物业费，等政府通知再商议交纳数额及方式；乙方已完成装修部分，无偿归甲方所有，乙方不得要求装修补偿；乙方于2020年4月20日前搬离承租房屋，并以良好可使用状态交还甲方，否则甲方有权自行处置承租房屋内物品，并向乙方主张占有使用费。原告在甲方处盖章，食创食代公司在乙方处盖章，并由董德文签字。同日，食创食代公司（承租方）向原告（出租方）出具欠款说明，内容为“根据苏州麦稻商业管理有限公司与苏州食创食代餐饮管理有限公司签订的租赁合同，就租赁苏州吴中甪直镇南塘河路麦稻星光四楼酒店欠租金429036.40元未交纳。（租金截止时间到2020年1月30日）”，食创食代公司在承租方处加盖公章，并由董德文签名确认。庭审中，原告表示，起初其提供固定资产，董德文购买桌椅、板凳，双方各占50%股份，但董德文的份额背后还有她的亲戚出资，董德文未能分配经营所得，与大家产生矛盾便直接退出，将股份转让给亲戚，她亲戚接手后经营不好，其就出钱买下所有股份再出租给董德文，与董德文、马勇签订租赁合同后，两人成立食创食代公司，实际使用涉案商铺，其就与食创食代公司签订解约协议，解除合同时，其正向甪直集团申请减免租金，才确定2月至4月的租金等商议结束后确定。食创食代公司、董德文称，租赁合同的真实性无异议，马勇未签订该合同，不清楚谁代马勇签字的，其委托他人办理营业执照时，经办人联系过马勇，要求马勇签字，不清楚马勇有无前去，但当时租赁合同早已签好，其持有的租赁合同原件就无马勇的签名；解除租赁合同协议、欠款说明的真实性均无异议，签订解除协议时，原告提出还有2月至4月的租金，其告诉原告该期间受疫情影响未经营，如原告要求其支付，其不同意解除协议，租金只能计算到1月底，原告同意放弃2月至4月的租金，其才进行签字，但该内容未写入协议，其觉得与黄幼名关系不错，觉得没有必要予以写明，未看到按政府通知再行商议的内容，其还对黄幼名说过投资的款项，如能保持良好关系，其不会要的，如关系变差，其还会要回来。就疫情对麦稻商业广场带来的影响，甪直集团于2020年7月向本院起诉，要求原告支付租金，原告详细作出过说明。该案审理中，原告表示，2020年2月1日，政府通知商场停止经营，所有人员禁止进入，除超市、药店外，其他商户都不再经营，直到2020年5月26日再次开放，该期间的租金应全部免除，商场约一半租户已签订免租协议，大部分免除下半年2个月租金。本院于2020年11月9日作出（2020）苏0506民初4712号民事判决，酌定减免原告1个月左右的租金600000元。原告不服该判决，已提起上诉。以上事实，由原告提供的不动产权证书、产权证明、租赁合同、解除协议、欠款说明及当事人陈述、（2020）苏0506民初4712号民事判决书等证据附卷佐证。本院认为，原告提供的租赁合同，承租人处有董德文、马勇的签字，该合同合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，涉案商铺经营范围为餐饮，品牌待定，后董德文、马勇成立食创食代公司，以公司名义使用涉案房屋经营饭店。2020年4月，原告与食创食代公司签订解除协议，确认解除其与食创食代公司于2019年7月1日签订的租赁合同，并由食创食代公司作为承租人出具欠款说明。因此，可以确定食创食代公司已成为租赁合同履行主体。解除协议载明，食创食代公司应于签订协议后30个工作日内支付2019年11月至2020年1月的租金、水电费429036.40元。原告要求食创食代公司支付该款项，食创食代公司对此无异议，予以认定。关于2020年2月1日至4月20日的租金及物业费，解除合同约定，等政府通知再进行商议。按双方陈述，订立解除协议时，食创食代公司提出受疫情影响，未进行经营，不再支付该期限内的费用。原告表示，当时正与甪直集团协商减免租金事项，待减免情况确定后再作处理。食创食代公司称，原告已同意不再主张2020年2月至4月的租金，但原告予以否认，且与合同约定不符，难以采信。食创食代公司未能证明原告已答应不再要求其支付2月至4月的款项，仍应按合同履行义务，但应考虑疫情对饭店经营情况带来的不利影响。按原告在另一案件中的陈述，可以确定涉案商铺所在的麦稻星光商业广场于2020年2月1日起禁止人员进入，除药店、超市，其他商户全部停业，直到2020年5月重新开放，原告已为部分租户减免两个月的租金费用。食创食代公司租用的商铺用于餐饮经营，受疫情影响较为严重，期间根本无法使用商铺，更不能接受原告的物业服务。食创食代公司明确，2月至4月未进行经营，必然导致所得收入下降，产生较大损失。考虑到疫情的不可抗力因素对餐饮服务业的沉重打击，以及原告为其他租户减免租金费用的期限，本院酌定免除食创食代公司两个月的租金及物业费，由食创食代公司支付原告2020年4月1日至20日的租金及物业费98630.14元。综上，食创食代公司应支付原告租金及物业费共计527666.54元。原告起诉时，要求董德文、食创食代公司承担共同付款责任，董德文对此未持异议，并确认欠款事实，且董德文系原租赁合同的承租人，应与食创食代公司共同向原告支付上述款项。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告苏州食创食代餐饮管理有限公司、董德文于本判决生效之日起十日内支付原告苏州麦稻商业管理有限公司人民币527666.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币5993元，由原告苏州麦稻商业管理有限公司负担1454元，被告苏州食创食代餐饮管理有限公司、董德文负担4539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年二月五日书记员  孔宇