山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁13执异12号案外人：石壮壮，男，1988年11月27日出生，汉族，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：王彩虹，北京市盈科（临沂）律师事务所律师。申请执行人：山东金利液压科技有限公司（原临沂金利液压科技有限公司），住所地临沂经济开发区205国道与北次路交汇处。法定代表人：徐小龙，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：朱一丹，山东兰亭律师事务所律师。被执行人：临沂市罗庄区盛庄街道前盛庄社区居民委员会，住所地临沂市罗庄区蒙山大道与沂河路交汇处南200米路西。法定代表人：王振霞，主任。委托诉讼代理人：亓中源，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。在本院执行申请执行人山东金利液压科技有限公司（以下简称金利公司）与被执行人临沂市罗庄区盛庄街道前盛庄社区居民委员会（以下简称前盛庄居委会）民间借贷纠纷一案中，案外人石壮壮对本院依据（2018）鲁13财保5号民事裁定查封茶博城C区6号楼03号、09号、11号、12号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人石壮壮称，请求法院终止对案外人所有的临沂市罗庄区××道××段××期××号××号××号××号商铺的执行。事实和理由：贵院在受理金利公司申请执行前盛庄居委会民间借贷纠纷一案中，查封的临沂市罗庄区××道××段××期××号××号××号××号商铺属于案外人的个人财产。被执行人已将涉案商铺于2017年7月25日卖给了临沂鸿莱祥置业有限公司，但临沂鸿莱祥置业有限公司未向被执行人支付过购房款。后因被执行人欠付案外人工程款且无力支付该笔款项，于2018年6月5日通过临沂鸿莱祥置业有限公司将涉案商铺折抵给了案外人，以抵扣被执行人所欠的工程款，并由临沂鸿莱祥置业有限公司当日交付涉案房屋。因此，涉案茶博城二期Ｃ6区03号、09号、11号、12号商铺为案外人的个人财产，而非被执行人的财产。申请执行人申请查封案外人的财产，其行为已严重侵害了案外人的合法权益。申请执行人金利公司称，根据现有法律规定，建设工程的施工方应系有资质的法人单位，而非系自然人，案外人以自然人的身份主体向本案主张工程欠款，没有法律依据，其主体不适格，应将案外人异议予以驳回。另本案也不存在建设工程款抵扣的事实。综上，案外人异议不应成立。被执行人前盛庄居委会称，前盛庄居委会于2018年5月28日召开社区两委会议，讨论通过用茶博城的沿街楼抵扣案外人石壮壮的工程款。本院查明，申请人临沂金利液压科技有限公司与被申请人前盛庄居委会民间借贷纠纷一案，临沂仲裁委员会于2018年12月6日作出(2018)临仲裁字第377号裁决书：被申请人临沂市罗庄区盛庄街道前盛庄社区居民委员会于本裁决送达之日起十日内偿还申请人临沂金利液压科技有限公司借款2600万元并支付利息及违约金(利息及违约金的计算方式为：以2000万元为本金自2013年5月13日起至还清之日止按年利率24%计算；以300万元为本金自2015年5月5日起至还清之日止按年利率24%计算；以300万元为本金自2015年7月20日起至还清之日止按年利率24%计算)。仲裁费114760元、保全费5000元、保全保险费84000元，全部由被申请人负担，于本裁决送达之日起十日内向申请人履行完毕。在仲裁审理过程中，本院于2018年7月11日以(2018)鲁13财保5号民事裁定书、协助执行通知书查封了被执行人前盛庄居委会开发的茶博城A区6号楼、A区7号楼、C区6号楼、C区7号楼的全部房产，查封期限为三年，自2018年7月11日至2021年7月10日止。并告知临沂鸿莱祥置业有限公司不得对上述财产进行销售，已销售的房款不得向前盛庄居委会支付，暂冻结于该公司财务。上述房产均无产权登记。本案于2020年9月7日立案执行，案号为（2020）鲁13执1466号。执行过程中，案外人石壮壮向本院提出执行异议。另查明，异议审查中，案外人提交了以下证据：一、临沂鸿莱祥置业有限公司作为转让方与石壮壮作为受让方签订的茶博城二期商铺经营权转让合同书四份，用以证明前盛庄居委会于2018年6月5日通过临沂鸿莱祥置业有限公司，将案涉商铺第Ｃ6区03、09、11、12号折抵给了案外人，以抵扣被执行人所欠的工程款。上述转让合同落款时间均为2018年6月5日，合同均约定临沂鸿莱祥置业有限公司将位于临沂市罗庄区××道××段××商铺××年经营权转让给石壮壮，转让期自签订合同之日起至2067年7月1日止，商铺款在前盛庄村委工程款项中一次性抵扣。案涉合同编号分别为×××03、×××09、×××11、×××12；案涉商铺总面积为122.85平方米或130.68平方米；单价为3000元／平方米或3100元／平方米；总价款为392040元、380835元或405108元。二、临沂鸿莱祥置业有限公司作为转让方与石壮壮作为受让方签订的茶博城二期商铺经营权转让合同书补充合同，用以证明2018年6月7日将转让合同书中误载部分进行更正，将经营权变更为所有权。该补充合同落款时间为2018年6月7日，合同约定：茶博城二期商铺经营权转让合同中约定受让方享有对该商铺的经营权、收益权等变更为对该商铺具有所有权。三、临沂市智恒物业费服务有限公司收款收据（水费或电费）、水电费专用收据一宗，用以证明案外人已实际占有案涉商铺，并缴纳相关费用。其中，收款收据上的“付款户名”处为×××11或×××12，水电费专用收据上的“交款单位或个人”处为石壮壮、×××11或×××12；制单日期均为2019年6月至2020年7月之间。四、前盛庄居委会于2018年5月28日的会议记录一份，用以证明前盛庄居委会召开两委会议达成纪要将商铺折抵工程款，偿付案外人工程款。五、前盛庄居委会作为卖方与临沂鸿莱祥置业有限公司作为买方签订的房地产买卖合同一份，用以证明前盛庄居委会于2017年7月25日将案涉的全部商铺转让给了临沂鸿莱祥置业有限公司。六、鲁信基审（2018）05号工程造价咨询报告书一份，用以证明其实际为临沂市罗庄区盛庄街道前盛庄社区进行工程施工，并于2018年5月31日作出审计报告，被执行人欠付其工程款。工程造价咨询报告书载明：咨询项目全称为茶博城二期室外工程，咨询企业全称为山东立信工程造价咨询事务所，咨询报告日期为2018年5月31日，委托单位即建设单位为盛庄街道办事处前盛庄社区居民委员会，施工单位为前盛庄建筑公司，工程名称为茶博城二期室外工程，工程总价为1587133.24元。工程造价咨询报告书上除了在施工单位处有“临沂市罗庄区盛庄镇前盛庄建筑公司”的公章，经办人处有“石壮壮”的签名外，没有建设单位、咨询单位或相关人员的签章。申请执行人对上述证据均有异议。被执行人对上述证据均无异议。被执行人前盛庄居委会提交以下证据：一、前盛庄居委会社区事务记录簿（2018年2月-2018年12月），用于证明前盛庄居委于2018年5月28日经两委会决议，用案涉房屋抵扣案外人石壮壮的工程款。2018年5月28日的会议记录表明，对于茶博城建设时所欠的工程款（含对石壮壮的欠款）采用商铺顶欠款方式偿还，“两委”会议研究确定了抵顶商铺每平方米的单价。二、前盛庄居委会作为卖方与临沂鸿莱祥置业有限公司作为买方签订的房地产买卖合同一份，用以证明前盛庄居委会已将案涉的全部房屋出售给了临沂鸿莱祥置业有限公司，并且完成了交付。合同落款时间为2017年7月25日，合同约定卖方将其自有的位于临沂市罗庄区××路××道××庄商铺××商铺占用范围内的土地使用权（使用年限为50年，自2017年7月7日至2067年7月30日）转让给买方，转让单价为2800元／平方米，总金额为27240864元。申请执行人对上述证据均有异议。案外人对上述证据均无异议。被执行人前盛庄居委会还称临沂鸿莱祥置业有限公司未按转让合同约定向其支付转让款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人石壮壮主张本院查封的被执行人前盛庄居委会开发的案涉商铺系其所有，虽然案涉商铺没有产权登记，但可参照适用上述规定进行审查。本案中，案外人石壮壮提供其与临沂鸿莱祥置业有限公司签订的商铺经营权转让合同书及补充合同、被执行人前盛庄居委会会议记录、被执行人前盛庄居委会与临沂鸿莱祥置业有限公司签订的房地产买卖合同等证据，证明被执行人前盛庄居委会于2017年7月25日将案涉商铺转让给了临沂鸿莱祥置业有限公司，临沂鸿莱祥置业有限公司通过签订商铺经营权转让合同于2018年6月将案涉商铺转让给了案外人，以抵顶被执行人前盛庄居委会欠案外人的工程款，被执行人前盛庄居委会亦提供证据证明其已于2017年7月25日将案涉商铺转让给了临沂鸿莱祥置业有限公司并同意用案涉商铺抵顶其所欠案外人的工程款，申请执行人对上述证据均不予认可，且案外人提供的工程造价咨询报告书上除了在施工单位处有“临沂市罗庄区盛庄镇前盛庄建筑公司”的公章，经办人处有“石壮壮”的签名外，并没有建设单位、咨询单位或相关人员的签章，该工程造价咨询报告书并不能证明案外人石壮壮与被执行人前盛庄居委会之间存在工程欠款关系，此外，案外人石壮壮提供的证据并不能证明其在本院查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺，故对案外人以其系案涉商铺的所有权人为由主张终止对案涉商铺的执行，本院依法不予支持。综上所述，案外人石壮壮的异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人石壮壮的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇二一年二月二十四日书记员  贾春慧