吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初54号原告：李春光，男，汉族，1971年9月9日出生，住辽源市龙山区。委托代理人：刘洋，吉林达信律师事务所律师。原告：齐欣，女，汉族，1972年3月19日出生，住辽源市龙山区（二原告系夫妻关系）。委托代理人：刘洋，吉林达信律师事务所律师。被告：孙宁，男，汉族，1986年5月8日出生，住辽源市龙山区。委托代理人：宋淑荣，辽源市龙山区向阳法律服务所法律工作者。第三人：何乃朋，男，1986年3月25日出生，住辽源市龙山区。委托代理人：王爱柱，辽源市龙山区南康法律服务所法律工作者。原告李春光、齐欣与被告孙宁、第三人何乃朋案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。李春光，齐欣的委托代理人刘洋，孙宁的委托代理人宋淑荣，何乃朋的委托代理人王爱柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春光、齐欣向本院提出诉讼请求：1．停止执行位于东艺春城小区地下，编号：201010010010249，不动产楼牌号：1-地下-1-34东吉大路（建筑面积50.37平方米，十万元）的车库（以下简称案涉车库），请求法院依法判令二原告为该不动产的所有权人。2．本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2017年9月6日，原告李春光、齐欣通过朋友介绍，与第三人何乃朋签订车库买卖合同，何乃朋以12.5万元将案涉车库出售给二原告，双方约定合同签订之日先支付给第三人何乃朋6万元，待车库产权证办理完毕再支付剩余的款项。2017年9月12日，原告又以现金的形式支付了何乃朋4万元车库余款，收条约定，如9月20日仍不能办理过户登记，何乃朋将把已经支付的10万元购买车库款返还给原告，否则该车库就以10万卖给原告李春光。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。贵院在2020年10月19日对该车库进行了查封，是在原告与第三人何乃朋签订合法有效的买卖合同之后，且已经合法占有该车库三年之久，期间该车库产生的电费、物业费均由原告齐欣缴纳。并且支付了全部的价款，原告齐欣多次催促第三人何乃朋协助其办理过户登记。由于东艺春城小区开发商的原因，地下车库均无法办理过户登记这一事实，导致原告至今无法获得产权变更。第三人何乃朋与被告孙宁的债权债务是在原告与第三人何乃朋签订买卖合同之后，只是在借条中说以该车库作抵押，并未设立抵押权，不产生物权变动。综上，恳请贵院依法审判，维护原告的合法权益。孙宁辩称：原告不是1-地下-1-34东吉大路建筑面积50.47平方米车库的所有权人，不同意原告对该房屋的解除查封。原告的异议之诉缺乏事实与法律依据，应驳回异议之诉的异议请求。2018年的3月19日，第三人何乃朋向孙宁借款10万元，并以车库买卖的形式作为抵押担保。并将购买该车库的发票及合同交付给原告。涉案的车库50.47平方米的权利人是何乃朋。后期双方因借款是和朋友关系，将购买涉案房屋发票和合同又要回去了，根据最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定，物权登记在何乃朋名下，被告在2020年5月9日在该案诉讼了何乃朋民间借贷纠纷时，向龙山区法院提出了财产保全。查封该涉案的车库。经龙山区法院执行局对该车库的查询，登记在何乃朋的名下。但是在辽源市产权交易处没有办理产权证，所以对孙宁的申请保全这车库没给保全。后来将其所交纳的保全费退还给孙宁。原告与第三人何乃朋买卖协议之间存在着恶意串通。待质证时再确定其提供的证据的真实性，根据民法典的相关规定，物权应当采取的是登记制度，该涉案的车库是登记在第三人何乃朋名下。所以原告主张车库自己享有所有权，并没有事实和法律依据。应该依法驳回。何乃朋陈述称：第一，同意李春光、齐欣的诉讼请求。因为买卖在先，并以全额交付了全款。虽然低于市场价格，但第三人已经认可。虽然未过户，不是原告及第三人的责任，是开发商的责任。第二，同意原告解除查封的请求。虽然与孙宁有合同或者借条，但它是借贷关系。虽然借条里头有承诺的意思，但并不是第三人的真实意思表示。市场价格接近20万元，仅以5万元来承诺，不是真实意思表示，第三人与孙宁的关系是借贷关系。第三人同意偿还孙宁借款，相关内容在抗辩的时候，再详细叙述。经审理查明：2017年9月6日，何乃朋（甲方）与李春光（乙方）签订《车库买卖合同书》，合同约定：一、甲方自愿将其名下位于东艺春城小区不动产车库编号201010010010249，不动产楼牌号1-地下-1-34东吉大路（建筑面积50.37平方米），出售给乙方。二、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币壹拾贰万伍仟元整，乙方于本协议签订之日先付陆万元款项，待房屋产权证明办完乙方名下并交付于乙方时交付剩余陆万伍仟元款项。三、甲方于签订协议之日，将该车库交付乙方使用。四、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关；本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。五、因车库没有单独办理房产证，由甲方负责办理相关房屋产权证明及缴纳所有基金、税费、手续费等相关费用，甲方负责通知乙方到房屋产权登记中心领取双方过户后乙方名下的房屋产权证明。六、甲、乙双方均应信守本协议，不得违约，若有违约，违约方向守约方赔偿一切经济损失。七、本协议一式两份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。同日，李春光交付购车库款6万元给何乃朋，何乃朋出具收条一份，载明“今收购车库款陆万元整”。2017年9月12日，李春光交付购车库款4万元给何乃朋，何乃朋出具收条一份，载明：“今收到李春光购买东艺1-34车库款项4万元，待何乃朋于9月18日前办完李春光名下车库房产权利证明后付清剩余款顼，如未办成，将所收李春光现金10万元车库款项于9月20日前退还给李春光，否则何乃朋将此车库以10万元价格卖给李春光，并负责过户期间的一切费用”。2018年8月26日，原告向物业公司交纳车库电费120元。2019年10月1日，交纳车库电费120元及物业费（2019年1月1日至2019年12月31日）212元。2020年10月18日，车库电费120元及物业费（2020年1月1日至2020年12月31日）212元。车库建设单位辽源市正阳房地产开发有限责任公司出具证明载明“由于国土资源局与不动产登记中心需重新测绘核实，东艺春城及东艺郦园所有地下车库在2020年11月5日前属于冻结状态，均不能办理不动产证”。另查明，本院在执行申请执行人孙宁与被执行人何乃朋借款合同纠纷一案过程中，于2020年10月19日以（2020）吉0402执855号案件，查封案涉车库。李春光、齐欣向本院执行机构提出执行异议，请求：一、位于东艺春城小区不动产车库，编号201010010010249不动产楼牌号1-地下-1-34东吉路，建筑面积50.47平方米，为二申请人所有；二、停止对上述房屋的执行；三、请求撤销（2020）吉0402执855号裁定，解除对上述房屋的查封。本院做出（2020）吉0402执异91号执行裁定，裁定驳回李春光、齐欣的异议请求。李春光、齐欣提起本案诉讼上述事实，有《车库买卖合同书》、收条、存款明细、收款收据、照片证人证言等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在人民法院查封之前与第三人签订了买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的买卖合同。被告虽主张该合同存在恶意串通行为，但未提供证据加以证实，其主张本院不予采纳。在买卖合同中双方约定价款为12.5万元，但在2017年9月12日何乃朋出具的收条中对车库价款作出了变更，即已经将价款变更为10万元，结合银行存款明细、收条，证人证言能够相互印证，故应认定原告已经支付了全部价款10万元。结合原告交纳的电费、物业费等证据，能够证明原告在查封前已经合法占有案涉车库，且未办理过户登记并非其自身原因所致。原告享有足以排除执行的合法权益，符合排除执行的法定要件。但案涉车库并未进行产权变更登记，不发生物权效力，原告主张其享有所有权的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于辽源市东艺春城小区地下、编号为201010010010249、不动产楼牌号为1-地下-1-34号车库。二、驳回李春光、齐欣其他诉讼请求。案件受理费2,300.00元，由原告李春光、齐欣负担2,200.00元，由被告孙宁负担100.00元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。审判长 王宏伟人民陪审员 裴秀敏人民陪审员 孙雪莲二〇二一年二月二十五日书记员 谭敬文