吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2021）吉0202民初117号原告：吉林市伟恒物业服务有限公司，住所地：吉林市昌邑区。法定代表人：王军。委托诉讼代理人：杨志山，吉林双圣法律服务所法律工作者。被告：刘伟，男，1973年3月23日生，汉族，吉林石化炼油长干部，住吉林市昌邑区。原告吉林市伟恒物业服务有限公司与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告吉林市伟恒物业服务有限公司委托诉讼代理人杨志山、被告刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林市伟恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年7月1日-2020年12月31日物业费，共计：5168元，违约金：4118元，合计：9286元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告伟恒物业服务有限公司是XXXX小区的服务管理单位，被告刘伟是XXXX室业主，该房面积111.86平方米，根据合同约定，住宅物业费为每月每平方米建筑面积0.70元，车库物业费为每月每平方米建筑面积1.10元。如业主未能按时足额缴纳物业费，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金，被告刘伟欠原告伟恒物业自2015年7月1日至2020年12月31日的住宅物业费为：5168.00元，物业费违约金：4118.00元（自2017年1月-2020年12月31日），合计：9286.00元。经原告多次催要，被告拒不缴费，故诉至法院，以维护自身合法权益。刘伟辩称，起诉状所述“被告拒不缴纳物业费”是因为原告与XXXXX签定本案的物业合同没有法律效力，即使有法律效力，也未按照约定和有关规定提供服务，已造成违约违规在先。一、2014年底至2015年1月1日，被告所在小区业主没有授权XXXX社区委员会和原告签定本案的物业合同，XXXX社区也没有依法召开业主大会进行投票，而是私下与原告签定本案的物业合同，所以该合同没有法律效力。依据中华人民共和国民法典第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。所以原告与延安街道嫩江社区委员会签定本案的物业合同没有法律效力。(有业主与社区法人代表李国录音作证)二、即使有法律效力，也没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已经造成违约违规在先。就跟不良商家拿着合法营业执照、税务登记去卖假货坑人一样。把一个好好的小区，弄成现在的脏乱差小区。下面是原告与延安街道嫩江社区委员会签订本案的物业合同中的“服务标准”（照片截图），原告与XXXX社区委员会签订本案的物业合同复印件随同证据一起交法庭。1、小区及楼道卫生不能及时打扫，楼道多日不能清洁一次，污物灰尘严重，动物粪便，蜘蛛网随处可见。夏天垃圾桶多数损坏，污水，无人处理，气味非常难闻。2、小区东门、南门保安室24小时无人值班，已变成放置杂物的仓库。3、摄像头基本无法使用，导致多户业主家被盗后给案件侦破造成阻力，在延安路派出所有报案记录。很多业主汽车被划被刮蹭，业主去查看摄像被告知摄像头坏了，其中一位业主的汽车四个轮胎都被盗走。4、整个小区只有西门保安室有2名保安，也形同虚设。各种外来车辆只要按喇叭就给抬杆，长此以往，大货车、贩卖车、收废品车、出租车、外来找车位等各种车，停满小区，有的甚至开到马路牙子上面或绿化带上(早经没人绿化了)，无论白天还是夜间，汽车喇叭的噪声使居住靠近小区西门的业主不堪其扰。5、小区消防通道常年关闭，锁已经锈蚀，各种车辆停放在消防道上，一旦出现火情，消防车无法进入，是严重的安全隐患。6、小区围墙护栏破损严重，无人维护，外来人员随意进入，严重成胁业主的人身和财产安全。导致20号楼4单元多户业主家被盗。7、小区夜晚没有路灯照明，漆黑一片，无人维修，20号楼5单元一位女业主下班回家被抢劫与此不无关系。(延安路派出所有报案记录)小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损环，无人维修，单元门开任何人都可以随便进出。8、小区自行车棚、绿化地、路面破烂不堪，无人维护。下水井堵塞清掏费用由业主均摊，破坏公共绿化地开小片荒的现象严重，无人管理。9、冬季下雪后，积雪的清理非常差，本身破损的路面积了厚厚的冰，经常有业主出现滑倒摔伤的事件。10、未征得小区业主同意，擅自将物业费由每平方米0.50元，涨至每平方米0.70元。11、屋顶漏水、墙面裂缝变形的问题多次找到原告，原告说不归其管理，故意推脱，至今未给解决，也未予上报。12、物业费收益、小区广告收益、房屋出租收益不公示，并且不按时公布物业管理费收支状况。13、缴纳物业费，原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。14、原告从提供服务至今从未进行过一次调查与沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未进行入户或电话调査是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费，门上贴条，发律师函，最后法院诉讼。15、在2020年9月，XXXX小区50余名业主要求罢免伟恒物业服务公司的实名签字证明，已交到XXXX社区委员会。16、提供小区脏乱差等证据照片55张，业主与社区法人代表李国录音光碟1张，伟恒物业公司与XXXX社区委员会签定本案的物业合同复印件1份，民法典物业服务合同1份。综上所述，被告拒缴物业费是因原告与XXXX社区委员会签定本案的物业合同没有法律效力。即使有法律效力，原告也没有按约履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，违约违规在先，所以被告有权拒绝缴纳物业费用，并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。本院经审理认定事实如下：2015年1月30日吉林市XXXX社区与吉林市伟恒物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，选聘吉林市伟恒物业服务有限公司管理XXXX小区，合同期限6年，自2015年1月1日至2020年12月31日，合同中约定住宅物业费为每月每平方米建筑面积0.7元，刘伟为该小区20-4-6-43-6021室业主，房屋面积为111.86平方米.被告拖欠原告2015年7月1日-2020年12月31日物业费5168元。认定上述事实的证据有：营业执照、《物业服务合同》、业主物业登记档案、催缴通知、物业工作照片以及原告的当庭陈述，并经过庭审调查予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因德威御园小区属于弃管老旧小区，一直未成立业主委员会，未选聘其他物业服务企业，为维护社会公共利益，德威御园小区所属的吉林市昌邑区延安街道铁北名苑社区在业主委员会成立之前对该小区行使管理职能，其与吉林市伟恒物业签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。王伟以原告与XXXX社区委员会签定本案的物业合同没有法律效力，不交纳物业费的抗辩不予支持。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务的项目主要包括房屋建筑本体共用部位的监护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生，垃圾收集清运；交通车辆行使及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身、财产保险保管责任；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业服务公司管理的其他事项。吉林市伟恒物业服务有限公司提供了物业工作相关照片证明其履行了物业服务义务。本院认为维修照片可以证明该公司有履行维护服务义务的行为。针对物业服务，王伟提出一系列的抗辩理由主要是按照物业合同要求物业服务不达标。本院认为王伟提供的照片可以证明该公司日常管理服务有不尽人意的地方。故本院可以认定该公司没有按照合同的约定完全履行合同义务。需要指出的是，物业服务具有公共性，业主拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡。同时伟恒物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同约定物业服务费为0.70元/月/平方米，王伟的房屋面积为111.86平方米，王伟拖欠的物业费为5168元（0.70元/月/平方米×111.86平方米×66月）。双方均存在违约行为，伟恒物业公司请求的违约金不予支持。综上，伟恒物业服务公司的部分诉讼请求成立，应予支持；王伟的部分抗辩成立，应予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王伟于本判决生效后五日内给付原告吉林市伟恒物业服务有限公司物业服务费5168元；二、驳回原告吉林市伟恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告王伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 寇艳萍二〇二一年二月十日书记员 陈珊珊提出执行申请期限为二年