广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7451号上诉人（原审被告）：林国喜,身份证住址：委托诉讼代理人：赵小庆，广东鹏翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付样，身份证住址：原审被告：陈秉毅，身份证住址：上诉人林国喜因与被上诉人付样及原审被告陈秉毅排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初16674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林国喜上诉请求：1、撤销本案一审判决，并依法驳回付样的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由付样承担。事实和理由：一、林国喜与案外人袁某杏签署的《房屋出租合约》系双方真实意思表示，合法有效，一审判决以其约定的租期及租金支付方式有违正常租赁惯例为由对双方真实有效的房屋租赁关系不予认可是错误的。林国喜就涉案房屋（xx花园x栋xx房）与案外人袁某杏（原业主）签署了《房屋出租合约》，租期自2014年10月16日起至2032年10月15日止，年租金13612元，租赁合同签订后林国喜就一次性付清18年租金245000元。涉案房屋租赁期限未超过法律规定的上限20年。至于林国喜同意一次性付清18年租金的原因，一方面是基于一次性付清租金可享受到较便宜的租金，另一方面是因为袁某杏当时经济困难急需资金，其在签订租赁合同后就以涉案房屋作为抵押向深圳市领达小额贷款有限公司贷款100万元的事实也可以说明这一点。因此，《房屋出租合约》系双方真实的意思表示，符合《民法总则》第143条规定的民事法律行为有效要件，不存在《合同法》中第52条合同无效的情形，该租赁合同合法有效。二、林国喜与案外人袁某杏就袁某杏xx花园XX栋xx订立的另一份租赁合同与本案没有关联性，一审法院要求林国喜提供证据证明其向袁某杏共转账605000元中的360000元是该房产的租金是没有法律依据的。在涉案房屋租赁合同签订后，林国喜先后于2014年10月16日、17日共向袁某杏转账605000元。实际上，林国喜与袁某杏共就两处房产签订了两份租赁合同，上述转款包括了涉案房屋的18年租金245000元，以及另一份租赁合同即深业紫麟山花园XX栋xx的18年租金360000元。本案诉争的房屋是xx花园x栋xx房，一审法院应围绕涉案房屋查明案件事实，而不是要求林国喜对与本案无关联的事实承担举证责任。三、租赁合同订立后，林国喜即占有使用涉案房屋并承担该房屋租赁使用期间的水费、电费和物业管理费，一审判决认定林国喜未实际占有使用涉案房屋是错误的。从涉案房屋的水电费缴纳情况来看，除2015年9月、2016年2月至6月期间未产生水费，2016年2月至4月期间未产生电费外，其余时间均有产生水费、电费，说明涉案房屋是长期有人居住的。另外林国喜提交的物业管理费发票也说明林国喜一直在占有使用涉案房屋。2017年4月7日，林国喜将涉案房屋转租给案外人杨某伟，租期自2017年4月10日至2019年4月9日，林国喜每月通过微信转账方式收取月租金1600元。2019年4月起，转租合同到期后，林国喜便安排陈秉毅居住在涉案房屋至今。因此，林国喜在《房屋出租合约》订立后就一直实际占有涉案房屋。四、付样参与涉案房屋的拍卖即表明其已完全了解并接受涉案房屋的现状和一切己知及未知的瑕疵，一审判决将付样未能全面衡量该房屋可能存在的风险归结于林国喜是错误的。林国喜与袁某杏就涉案房屋的租约中第六条约定该合同自双方签字生效，尽管该租约未向有关政府部门备案登记，并不影响涉案租约的效力。同时，林国喜履行了作为承租人支付租金的主要义务，案外人袁某杏作为出租方也接受了涉案房屋的租金并将该房屋交付给林国喜使用，涉案租约己经生效并处于实际履行状态。此外，执行法院在发布拍卖公告前就应该到被拍卖房屋处进行实地考察，而从执行法院发布的竞拍房屋照片来看，该照片反映的并非涉案房屋的现状。拍卖公告中备注涉案房屋内居住情况不明，付样在参与竞买前未到涉案房屋处实地考察是其对自身权利的放弃，一审判决将其因自身的过错未能全面衡量竞拍成功后可能存在的风险归结于林国喜，这对林国喜是极其不公平的。五、一审判决违背了《合同法》中“买卖不破租赁”的原则，是错误的。林国喜与袁某杏的租赁合同租期从2014年10月16日开始，已经生效并处于实际履行状态，尽管涉案房屋于2014年12月16日设立了抵押，并不影响林国喜对涉案房屋的继续使用。根据《合同法》第229条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条“买卖不破租赁”原则，涉案房屋在租赁期间所有权发生变动的，承租人有权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。付样于2019年4月12日竞得涉案房屋，林国喜与袁某杏的租赁合同对其继续有效，林国喜有权在租期内继续占有使用涉案房屋。付样未发表答辩意见。陈秉毅未发表辩述意见。付样向一审法院起诉请求：1、林国喜、陈秉毅立即腾空坐落于深圳市xxx房屋并将该房屋交还给付样；2、林国喜、陈秉毅赔偿付样占用该房屋期间的损失（自2019年4月25日起按月租金3000元的标准计算至陈秉毅、林国喜实际交还该房屋之日止）。暂计算金额为6000元；3、陈秉毅将其注册在付样房产处的深圳市雨朋实业有限公司迁出；4、诉讼费用由林国喜、陈秉毅承担。一审庭审中，付样撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2007年9月20日，案外人袁某杏取得位于深圳市xxx的不动产权证书，建筑面积112.42平方米，不动产权证号：xxxx2014年12月8日，深圳市领达小额贷款有限公司（以下简称领达公司）与袁某杏、朱某签订《个人贷款合同》，约定领达公司向袁某杏、朱某发放贷款共计100万元，贷款期限自2014年12月8日起至2015年6月7日止。同日，袁某杏为担保上述贷款合同债务的履行，与领达公司签订《抵押合同》，约定：袁某杏将其名下位于深圳市龙岗区房产抵押给领达公司。该房产于2014年12月16日办理了抵押登记。领达公司分别于2014年12月9日和2014年12月18日向袁某杏、朱某发放了贷款各50万元，共计100万元。袁某杏自2014年12月9日至2015年4月21日期间共还款80066元。因袁某杏未还清欠款，故领达公司诉至深圳市福田区人民法院，要求袁某杏偿还欠款及利息，深圳市福田区人民法院受理后作出（2015）深福法民二初字第13258号民事判决，判决如下：一、袁某杏、朱某应于判决生效之日起10日内向领达公司偿还借款本金100万元及利息等（按照月息2%，从2014年12月14日起计至还清之日止，已经支付了利息80066元应当扣除）；二、领达公司对抵押物深圳市房产的处置价款享有优先受偿权；三、驳回领达公司的其他诉讼请求。袁某杏不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院。2016年8月17日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终9477号民事判决，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民二初字第13258号民事判决第二项；二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民二初字第13258号民事判决第一项为：上诉人袁某杏、朱某应于本判决生效之日起10日内向被上诉人深圳市领达小额贷款有限公司偿还借款本金968000元及利息等（按照月息2%计至还清之日止，其中本金489000元从2014年12月9日起算，本金479000元从2014年12月18日起算，已经支付的48066元予以扣除）；三、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民二初字第13258号民事判决第三项；四、驳回被上诉人深圳市领达小额贷款有限公司的其他诉讼请求。袁某杏在二审生效判决后未履行生效判决，深圳市领达小额贷款有限公司向深圳市福田区人民法院申请强制执行。深圳市福田区人民法院于2016年10月11日查封了涉案房产。2019年4月12日，深圳市福田区人民法院通过淘宝网公开拍卖涉案房产，拍卖公告中备注租赁情况为房产内居住情况不明。2019年4月24日，广东省深圳市福田区人民法院出具（2018）粤0304执恢575号之二执行裁定书，确认申请执行人深圳市领达小额贷款有限公司与被执行人袁某杏、朱某借款合同纠纷一案，广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终9477号民事判决书已经发生法律效力，由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向一审法院申请强制执行，一审法院已依法受理。在执行过程中，一审法院依法拍卖了被执行人袁某杏名下位于深圳市房产，付样竞得上述房产并已缴清全部价款，一审法院裁定依法确认位于深圳市房产（房地产证号xxx）由付样所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人时起转移。2019年6月28日，涉案房产过户登记至付样名下，不动产证号为：粤（2019）深圳市不动产权第xxx号。付样竞得涉案房产后，经向涉案小区物业管理处询问得知涉案房产现由陈秉毅居住，付样在与陈秉毅沟通了解情况后，陈秉毅自称是根据林国喜的安排居住在涉案房产，不同意搬离，故付样在与陈秉毅、林国喜协商无果后诉至一审法院，提出上列诉请。另查，2014年10月12日，林国喜作为承租方（乙方），案外人袁某杏作为出租方（甲方），双方签订《房屋出租合约》，甲方将深圳市龙岗区xx社区xx花园x栋xx室空房无装修出租给乙方，租期自2014年10月16日至2032年10月15日，甲方租金每年为13612元，乙方一次性付清18年租金给甲方共计245000元，乙方有权转租他人使用。2014年10月16日，林国喜分两笔向袁某杏转账200000元、300000元。2014年10月17日，林国喜向袁某杏转账105000元。2017年4月7日，林国喜将涉案房屋转租给案外人杨某伟，租期自2017年4月10日至2019年4月9日，租金每月1600元，承租人应于每月10日前支付当月租金。根据林国喜提供的微信聊天记录显示，林国喜自2017年10月起至2019年3月期间，每月通过微信转账方式收取月租金1600元。2019年4月起，林国喜与案外人签订的转租合同到期后，林国喜安排其公司员工陈秉毅居住在涉案房屋至今。根据涉案房屋水电费缴纳明细显示，2014年1月至2019年8月期间，除2015年9月、2016年2月至6月期间未产生水费，2016年2月至4月期间未产生电费，4月至10月期间产生电费59.84元以外，其余时间均有产生水费、电费。林国喜提交案外人彭某炳的支付宝账户页面截图，显示支付宝账户为xxx，该支付宝账户曾于2016年9月13日缴纳涉案房屋水费51.96元。一审庭审中，付样提出林国喜提交的涉案《房屋出租合约》复印件中见证人处有陈秉毅签名，且有落款时间2014年10月12日，而林国喜当庭提交的证据原件中见证人及落款时间处均为空白，复印件与原件不一致。林国喜辩称其与袁某杏共签订过两份《房屋出租合约》，签订时见证人及落款时间处均为空白，后来因变更深圳市雨朋实业有限公司住所地所需，该公司的法定代表人陈秉毅在其中一份租约原件上补签见证人及签署时间进行备案。关于林国喜向袁某杏转款与合同约定租金金额不一致的问题，付样主张林国喜与袁某杏为借贷关系，林国喜主张其于2014年10月16日、17日共向袁某杏转账605000元，其中有245000元属于涉案房屋的租金，剩余的360000元是其租赁袁某杏另一套房屋的租金，并提交一份出租人为朱某、袁某杏，承租人为林国喜的《房屋出租合约》，协议约定出租人将位于深业紫麟山花园XX栋xx带家电及家具出租给林国喜，面积为241.41平方米，租期从2014年10月16日起至2032年10月15日为止，租金每年20000元，承租人一次性付清18年租金360000元给出租人。林国喜称其租赁深业紫麟山房子用于自住，但在2014年年底打算入住时发现有人经常来房屋找袁某杏追债，林国喜就没再租用了，2016年袁某杏曾退还其租金150000元，之后就未再退还过租金。林国喜庭审确认其未向执行法院提出过其与袁某杏存在租约的情况。又查，根据市场租金指导价显示，2019年涉案房产所在小区同等面积的房产租金价格约为2800元/月。再查，2013年7月23日，深圳市雨朋实业有限公司成立。2017年6月15日，该公司股东由原来的林国喜、林丽群变更为陈秉毅、林华斌，法定代表人由林华斌变更为陈秉毅，住所地变更为深圳市龙岗区。2019年8月22日，该公司住所地变更为深圳市坪山区布社区xx岭生活区x区x号建筑x层x号。一审法院认为，本案的争议焦点为林国喜与案外人林长杏签署的《房屋出租合约》是否真实、合法有效，林国喜是否有权继续占有使用涉案房产。首先，根据林国喜与案外人袁某杏签订《房屋出租合约》显示，双方约定林国喜承租涉案房产的租期为18年，且租金采用一次性支付方式，双方约定的租期及租金支付方式有违正常租赁惯例，林国喜负有对该不符合常理的约定方式进行合理解释并举证证明的义务。关于林国喜签订长期固定租赁合同的原因及用途，林国喜庭审中主张2014年至2016年期间其与案外人合伙经营的公司离涉案租赁房屋较近，因此租赁涉案房屋供公司员工居住，但截至一审辩论终结前，林国喜未提供任何证据证明其于2014年至2016年期间与案外人合伙开办公司的具体名称以及地址，亦未能提供2014年至2016年9月期间涉案房产由该公司员工居住使用的证据，一审法院无法认定2014年至2016年9月期间涉案房确由其实际占有使用的事实。2016年9月至2017年4月期间，林国喜主张由其公司员工彭某炳居住使用涉案房产，并提供了案外人彭某炳曾于2016年9月13日通过支付宝缴纳水费的凭证，但未能举证证明案外人彭某炳在此期间为其公司员工，因而一审法院无法认定该期间涉案房产实际由林国喜占有使用。2017年之后林国喜主张因其自己经营的公司离涉案房屋较远，所以转租给案外人居住使用，对于林国喜于2017年4月之后将涉案房产转租给案外人杨某伟的事实一审法院予以确认，但一方面，此时林国喜占有使用涉案房产已经发生在涉案房产被抵押、查封之后，另一方面，林国喜称其之所以在2017年以后将房屋转租给案外人不再安排公司员工居住是因为其经营的公司离涉案房产较远因而就转租给别人了，但根据陈秉毅的陈述，其作为法定代表人注册的深圳市雨朋实业有限公司实际控制人为林国喜，该公司自2017年6月15日至2019年8月期间的地址即位于涉案房产，此期间如安排公司员工居住在涉案房产将更便于员工上下班，该做法更符合逻辑，林国喜的该辩称明显不符合常理，一审法院无法采信。因此，林国喜未能提供充分证据证明2014年10月至2017年4月期间涉案房产确由其占有使用。关于林国喜支付租金情况，林国喜先后于2014年10月16日、17日共向袁某杏转账605000元，与约定的租金金额不吻合，虽然林国喜主张多出的360000元为其租赁袁某杏另外一套深业紫麟山房产的十八年租金，但该租约亦是采取签订长期固定合同及一次性付款方式，且林国喜自认并未实际居住过，因此林国喜提供的证据不足以使一审法院认定多出的360000元即为其租赁深业紫麟山房产的租金。其次，林国喜在明知涉案房产已进入执行拍卖程序的情况下，未及时向执行法院披露存在租约事宜，亦未提出案外人执行异议，造成执行法院在公布拍卖公告时无法准确披露租赁期限及缴纳租金情况等详细信息，且涉案租约亦未经有关政府部门备案登记，付样无法全面衡量竞拍成功后可能存在的风险隐患，因此林国喜与袁某杏签订的租约不得对抗善意竞买第三人。综上，林国喜提供的证据不足，一审法院无法认定林国喜与袁某杏之间确实存在真实、有效的房屋租赁合同关系，付样自2019年4月24日起已通过法院裁定的方式取得涉案房产的所有权，有权要求林国喜、陈秉毅搬离涉案房产，付样的该项诉请，一审法院予以支持。关于付样诉请陈秉毅、林国喜支付占用期间的占有使用费，考虑到腾退房屋需要合理的搬迁期限，一审法院酌情判令陈秉毅、林国喜自本判决确定的搬离之日起按照2800元/月的标准支付占有使用费至其实际搬离之日止，付样诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、林国喜、陈秉毅应于本判决生效之日起十日内腾空深圳市xxx房，并将该房产交付至付样；二、林国喜、陈秉毅自本判决确定的搬离之日起按照2800元／月的标准向付样支付至其实际搬离之日止的占有使用费；三、驳回付样的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（付样已预交），由林国喜、陈秉毅负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于买卖不破租赁原则是否在本案中适用的问题，林国喜据以主张其承租人身份的关键证据之一，即涉案《房屋出租合约》，其中约定的租赁期限长达18年，租金系租期开始时一次性付清，而林国喜支付租金金额与合同约定不一致，基于以上因素，本案应当进一步审查租赁合同的实际履行情况，从而判断《房屋出租合约》是否真实，此为本案二审争议的主要焦点。林国喜称，三笔付款总额涵盖其承租袁某杏的另一套租期同为18年的深业紫麟山房产租金，为印证该主张的真实性，林国喜应当对深业紫麟山房产的承租情况予以举证证明。林国喜认为另一承租事实与本案没有关联性，故未予充分举证，此上诉理由不成立，本院不予采纳。此外，对于2014年10月至2016年9月期间房屋占有情况，林国喜的上诉主张亦不能成立。其一，该期间涉案房屋内产生水电费用，仅能够反映房屋有人居住，无法因此推断居住或占有人是林国喜；其二，林国喜自称该期间的居住人是其公司员工，但截至一审辩论终结前，林国喜未能提供任何证据证明相关公司的具体名称以及地址，也未能提供员工居住房屋的证明，对此林国喜承担举证不能的不利后果；其三，林国喜提交的物业管理费发票未显示由林国喜或其公司员工支付管理费，无法证明上述期间林国喜占有涉案房产的事实。综上，本院认为林国喜关于《房屋出租合约》的真实性举证不足，本院不予认定。涉案房产于2014年12月16日办理抵押登记。因林国喜未能充分举证证明在抵押权设立前已签订真实的租赁合同承租该抵押房产，故不应适用买卖不破租赁的原则。一审认定林国喜无权继续占有该房产正确，本院予以维持。林国喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林国喜负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年二月十九日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。