江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初4181号原告：沈翠红，女，1966年5月3日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：潘颖（系原告女儿），住南京市。被告：南京悦来物业管理有限公司，住所地在南京市江北新区浦六南路**君悦花园。法定代表人：赵小刚，总经理。委托诉讼代理人：张彦朋，男，该公司职员。原告沈翠红与被告南京悦来物业管理有限公司（以下简称悦来物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告沈翠红的委托诉讼代理人潘颖、被告悦来物业公司的委托诉讼代理人张彦朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈翠红向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告住宅物业维修资金10677.6元；2.判令被告返还原告暖气费2800元；3.判令被告返还原告物业费1601.5元、公摊水电费400元；4.判令被告返还原告装修押金2000元、垃圾清运费1000元；5.判令被告向原告交付智能密码锁、厨房暖水宝；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告在没有六合区物价局定价批文的情况下于2018年10月16日向原告收取了2019年度的物业费3203元（3元/平米）以及共摊费800元；以提前收取2019年11月至次年3月供暖费为由，又向原告收取了供暖费2800元；因为开发商延期交房长达10个月，被告承诺给原告智能密码锁、厨房暖水宝以及免费停车一年作为补偿；之后，被告又以代替开发商收取维修基金为由，于2019年1月24日向原告收取物业维修基金10677.6元。但截止至2020年3月15日，被告没有供暖，承诺的智能密码锁及厨房暖水宝至今未兑现，也没有把维修基金交给房管局。2020年3月20日，原告办理房产证时，被迫重新向房管局交纳了维修基金。被告悦来物业公司辩称，1.被告同意返还原告交纳的物业维修基金，在今年年底予以退还。2.关于暖气费，被告不同意退还。如果在2023年年底仍不能开通的话，则在2024年3月底退还。且根据《南京市商品房预售合同》中其他约定的第十五条规定，暖气费是先交费后开通的原则，至今没有开通暖气是因为部分业主没有交纳暖气费，开通暖气的资金达不到供暖公司的要求。被告代收暖气费不违反合同约定和法律规定。3.关于装修押金，不同意退还，原告违反《住宅室内装饰装修管理办法》将厨房结构违规改建并封闭，将原有的厨房后门及气窗拆除改装为密闭窗户，存在安全隐患，还在公共安全通道设置电瓶车充电装置，存在重大安全隐患，违反业主临时公约，在外墙安装晒衣架。4.关于物业费，没有规定物业服务收费必须要物价局批准和备案才能生效。《前期物业服务合同》对业主具有约束力，合同中约定物业服务收费方式采用酬金制和收费标准是合法有效，且符合“君悦花园”小区的特殊性质的，该小区只有一栋楼，共136户，建筑面积28096平方米，业主少、面积小。《江苏省物业服务收费管理办法》规定，鼓励物业服务收费实行酬金制管理，物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由各方协商确定或在物业服务合同中约定。《前期物业服务合同》在物业管理部门备过案，合同约定物业服务支出全部用于合同约定支出，物业服务支出年度结算后不足部门由全体业主承担，结余部分结转至下一年度继续使用。5.关于交付智能密码锁及厨房暖水宝，系开发商作为延期交付对个别业主的补偿，物业公司只是代发，物业公司有开发商回复的委托函，类似案件中业主梁书文、祁浩都表示与物业公司无关。6.关于垃圾清运费，原告提供的单据中，两户垃圾只用了一次小轿车的后备箱装运出去，与两户垃圾数量不符。私自处理垃圾也是违法的，物业公司有装修、建筑垃圾清运合同及发票，可以证明垃圾由物业公司清理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合对证据的认证及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年1月20日，《南京市六合区物业管理招投标中标备案表》载明，招标人为南京同悦置业有限公司，项目名称为君悦花园，投标人为悦来物业公司等四家物业服务企业，中标人为悦来物业公司，中标价为高层1.6元/㎡/月、商业3.5元/㎡/月。该备案表注明：前期招标单位应持此件及“前期物业服务合同”办理商品房销售（预售）许可证。沈翠红提供的《君悦花园前期物业服务合同》载明：物业服务费用标准为高层住宅：1.6元/月·平方米、商业用房：3.5元/月·平方米，预收公共能耗费为12个月800元/户。2016年9月28日，南京同悦置业有限公司（甲方）与沈翠红（乙方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市六合区房屋预售给乙方；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付该商品房；在本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业悦来物业公司签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》，乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》……；乙方所购商品房为集中供暖小区,其日常运营管理暂委托物业公司负责，无论业主何时入住或是否使用暖气，均以产权面积收取供暖费用，实行先交后用原则，实际单价按实际运营成本测算确定等。上述《南京市商品房预售合同》附件10-1对应的《前期物业服务合同》载明：君悦花园小区物业服务收费实行酬金制，住宅为3.0元/月·平方米；商业用房为3.5元/月·平方米。而沈翠红与南京同悦置业有限公司签订的《业主临时公约》第三十二条载明：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。悦来物业公司解释临时公约的内容为工作人员笔误造成。2018年10月8日，《江北新区前期物业服务合同备案登记表》载明：君悦花园小区物业服务收费实行市场调节价，酬金制方式，住宅3.0元/月·平方米，商业用房3.5元/月·平方米。2018年10月16日，沈翠红向悦来物业公司预交2019年物业费3203元（按3.0元/月·平方米的标准）、公摊费用800元、装修押金2000元，垃圾清理费1000元、供暖费用2800元，合计9803元。同时，悦来物业公司出具的收据中备注：赠送密码锁、厨房暖水宝，门禁卡2张，免停车费1年，垃圾费自行处理可退，装修后下一个工作日可退，收据上加盖了悦来物业公司财务专用章。2019年1月24日，沈翠红向悦来物业公司交纳物业维修基金10677.6元。悦来物业公司至今未开通暖气、未退还物业维修基金。2020年1月3日，南京同悦置业有限公司向悦来物业公司发送《委托回复函》，载明：因我司（南京同悦置业有限公司）迟延交付君悦花园房屋，承诺部分业主给予赠送密码锁及暖水宝物品作为我司迟延交房的有关补偿，委托你司代为发放，现我司资金紧张需暂缓实施赠送及发放，具体物品数量及发放时间我司将另行书面告知确认。2020年1月14日，悦来物业公司曾向南京弘诚鑫建设有限公司支付垃圾清运费6400元。2020年3月20日，沈翠红办理不动产权证时再次交纳住宅专项维修资金10677元。庭审中，悦来物业公司提供涉案房屋装修后的照片，证明沈翠红装修时对部分房屋结构进行了违规改造，至今未恢复原状。上述事实，有当事人的陈述，《南京市六合区物业管理招投标中标备案表》、《君悦花园前期物业服务合同》、《南京市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》（《南京市商品房预售合同》附件10-1）、《君悦花园业主临时公约》、《江北新区前期物业服务合同备案登记表》、《交房确认书》、悦来物业公司开具的收据、住宅专项维修资金专用收据、《委托回复函》、《装修、建筑垃圾清运合同》、银行汇款凭证、照片等证据予以证实，本院予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，南京同悦置业有限公司与沈翠红签订的《南京市商品房预售合同》及该合同附件10-1《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于物业维修资金，悦来物业公司收取沈翠红物业维修资金后，未将该资金代交至相关房管部门，依法应予返还。关于房屋维修资金的返还时间，悦来物业公司抗辩于2020年底返还，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于暖气费，虽然南京同悦置业有限公司与沈翠红签订的《南京市商品房预售合同》约定暖气费实行先交后用原则，但悦来物业公司认可2800元的暖气费系预收的2019年的暖气费，现案涉小区至今未开通暖气，悦来物业公司亦无法确认何时开通暖气，故悦来物业公司理应将该费用退还给沈翠红。悦来物业公司辩称2023年年底还不能开通暖气，则在2024年3月底前退还暖气费，明显超出了预收费用的合理时间范围，故本院不予采纳。关于物业费、公摊水电费，《南京市商品房预售合同》附件10-1《前期物业服务合同》明确载明：君悦花园小区物业服务收费实行酬金制，住宅为3.0元/月·平方米，每户代收代交800元分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示）。沈翠红主张按悦来物业公司投标时备案的价格计算物业费，但其在签订《南京市商品房预售合同》（含附件10-1《前期物业服务合同》）及《承诺书》、实际交纳物业费时，均未就物业费及代收公共能耗费的标准提出过异议，现又以两项费用标准过高为由，主张退还物业费及公摊水电费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。双方约定公摊水电费按实际用量结算，并予公示。虽然根据悦来物业公司公示的2018年10月～2019年9月的公用电费清单显示沈翠红剩余公摊水电费尚余691.75元，但鉴于物业服务具有连续性的特点，而2018年10月以来的公用水费、2019年10月以来的公用电费尚未公示确定，故该剩余费用暂不予返还为宜。悦来物业公司应尽快就上述公摊费用收支明细进行公示，如有剩余款项也应及时返还沈翠红。关于装修押金、垃圾清运费，悦来物业公司提供的照片可以证明沈翠红对涉案房屋进行了违规改造且尚未整改，故沈翠红主张退还装修押金，本院暂不予支持。沈翠红述称涉案房屋的装修垃圾均系其用自家小轿车后尾箱运送至附近小区，证据不足，反之，悦来物业公司提供了清运垃圾的合同及汇款凭证，故沈翠红主张退还垃圾清运费，本院不予支持。关于智能密码锁、厨房暖水宝，该赠送内容虽然记载在悦来物业公司开具的收据上，但该收据主要为业主交纳相关费用的凭证，加盖的也是悦来物业公司财务专用章，并非双方新达成的合意，而悦来物业公司提供的《委托回复函》载明上述物品系小区开发商南京同悦置业有限公司因迟延交房而对业主的补偿，故沈翠红主张悦来物业公司交付上述物品，于法无据，本院不予支持。综上所述，沈翠红的部分诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；部分诉讼请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京悦来物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告沈翠红住宅物业维修资金10677.6元；二、被告南京悦来物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告沈翠红暖气费2800元；三、驳回原告沈翠红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由原告沈翠红负担71元，被告南京悦来物业管理有限公司负担191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二一年二月十九日书记员  聂湘萍