江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3515号上诉人（原审被告）：戴云龙，男，1956年10月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：王若英（曾用名王若霙），女，1957年12月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：刘芳，女，1988年7月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：苗壮，江苏拙正律师事务所律师。上诉人戴云龙、王若英因与被上诉人刘芳房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。戴云龙、王若英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，判令编号为0001713的《房屋买卖（居间）合同》不成立或依法予以撤销；解除对戴云龙、王若英的全部财产保全，判令刘芳因错误进行诉讼保全据实赔偿王若英、戴云龙经济损失及借款利息3万元；一、二审诉讼费用由刘芳承担。事实和理由：一、案涉房屋土地使用权系苏州市农林局以划拨方式取得，根据城市房地产管理法相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。根据“房地一体”原则，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，本案起诉前未经相关部门批准出让，案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。二、案涉合同并未合法成立，刘芳主张解除没有依据。1.案涉房屋为戴云龙、王若英夫妻共有，若转让应当两人协商一致共同处理。2.戴云龙从未委托苏州伍捌同城投资管理有限公司（以下简称伍捌同城公司）出售案涉房屋，也未与刘芳及伍捌同城公司有过房屋出售的磋商，没有带任何人看过案涉房屋，不可能达成买卖合意。刘芳与两中介关于交易的陈述自相矛盾，其未经看房就独自签约有违常理。3.2016年10月4日苏州出台限购政策，按照正常二手房交易习惯，签订合同前中介机构应先对房屋情况、购房资质等进行调查。本案刘芳提供的合同复制件上填写的权利人、权属证书编号、抵押登记等信息与实际信息有异，可以确定刘芳签约前没有进行售前信息调查。4.戴云龙没有与人签订房屋买卖合同的印象，只有与人闲聊房屋出租的记忆，因其身体状况不能受刺激，对案涉合同无法证实；鉴于其“非本人真实意思表示”的申诉及刘芳未向法院提交签字原始凭证的事实，不应认定案涉合同依法成立有效。5.即使刘芳提供的案涉合同复制材料属实，也是存在重大瑕疵、内容不完整、逻辑异常的无效合同。首先，该合同并非住建部门监制的存量房买卖合同示范文本，缺少必要的告知与解释，居间方填写的伍捌房产、同家房产均无法在工商查验，与丙方签章落款无法对应。其次，该合同为典型格式合同，事先印制的条款显失公平。合同中有大量空白，可以任意添加篡改。再次，合同中关于价格的内容没有顶格填写，增值税承担未做约定，按照增值税为零计算，不排除该合同曾经在实际成交价格一栏填写的不是人民币“壹佰伍拾贰万”元整而是人民币“伍拾贰万”元整的可能。结合“资金托管人民币伍拾万元整”的约定，可以推测刘芳曾计划以50万元价格继续欺骗戴云龙与其签订网签合同办理过户。第四，该合同中关于中介服务费的约定为“成交价的1%”，如果三方已经协商确定成交价为152万元，则中介服务费可填写15200元而非填写比例，据此可以证明152万元只是中介向刘芳提供的交易参考价。第五，合同约定各方订立合同时须支付中介服务费，但发生纠纷后我方向中介追责，中介以未收取报酬为由称合同不成立其可以免责；一审庭审中刘芳改口说未支付中介费并撤回了关于中介费赔偿的诉请。据此可以证明合同尚未成立，对刘芳没有约束力，否则其已构成违约。第六，按约定合同经签字签章后生效，现已确认“伍捌同城房产租售中心合同专用章”从未备案为假章，复写签字与虚假签章必然导致合同无效。第七，根据合同第十条第二款内容可知，该合同只是初步意向书，未来还将签订《存量房买卖契约》；合同签订时刘芳配偶未签字，该合同不属于正式合同，可以用于挂牌登记、网签过户的合同尚未成立。第八，无论是根据合同约定，还是基于诚信交易的需要，需要交易双方提供合法真实有效的证件。案涉两家中介声称合同签订时既不用核验证件也不负责留存复印件当然也不收中介费，有悖常理。我方认为，考虑到刘芳配偶没有签字，首先需要刘芳提供其配偶的授权证明及购房资格核查回执单来证明其签字合法有效。第九，案涉合同缺少买卖双方住址、联系方式、网签时间、过户时间等房屋买卖合同必备要素，房款交付和交房时间均没有明确，双方签字均未签署日期，不符合交易习惯，不能据此认定双方已经签订房屋买卖合同。三、一审查明的定金支付、收取情况与事实不符。1.刘芳购买房屋应向卖方付款，向卖方女儿戴蕖付款逻辑上不可信。2.戴蕖与刘芳从无交集，不可能向其提供个人银行账户信息，刘芳作为正常人也不可能向陌生人银行账户汇款。3.经向中国人民银行清算中心核实，刘芳身份证号名下所有银行卡从未向戴蕖任何账户发起过汇款，刘芳向法院提供虚假证据、虚假陈述混淆视听。4.收条并非戴云龙、戴蕖向刘芳出具，从收条内容上看也不能证明收条上的“刘芳”与本案当事人刘芳有关。5.刘芳未向戴云龙付款，戴云龙向刘芳出具收条的事实可以证明其被骗。6.刘芳应提交证据证明其汇款情况。即使确有其事，戴蕖不知刘芳的转账行为，可以据实返还。7.2019年12月23日一审提前开庭。根据当日庭审视频，中介陈某,4表示没有亲眼看到刘芳向戴云龙付款的事实，但其在审判员提醒下以戴云龙的签字猜测戴云龙收到钱。由此可以确定收条不是戴云龙出具，而是陈某,4在没有确定具体付款的情况下擅自书写。8.戴云龙在不知道汇款的情况下出具收条，可以推定其被诈骗，应由刘芳对收条来历作出说明。9.收条内容没有收款时间、收款人、付款人姓名及身份证号码、收款事由、金额等要素，且与事实不符，属于无效收条。10.房屋买卖是家庭重大财产交易，所有人在交易中均应审慎合法。戴云龙从未收到该2万元，不可能向刘芳出具收条。11.一审明知收条不是戴云龙和戴蕖出具的，收条上的刘芳也不能证明是本案当事人，以收条推定收款的思路与证据规则违背。12.根据合同第四条和第七条约定，刘芳向戴云龙支付定金的前提是戴云龙将相关权证、凭据、发票交给中介，而戴云龙并不具有上述证件也不可能交给中介，刘芳通过审慎确认也不会向戴云龙支付款项，由此可以推断合同在当天就没有成立；如果认定合同成立，那么双方都已经构成违约，并且因此没有支付中介费。四、一审法院认定刘芳变更诉请的原因与事实不符。1.根据2019年9月19日的庭审视频，刘芳代理人在刚开庭就向一审法院提交了变更诉讼请求申请书和房屋差价证据，说明其事先已经准备好变更诉请。2.2019年9月19日的庭审视频有部分影像丢失和不正常间断，期间我方代理人戴蕖向一审法院说明：“戴云龙一直以为自己与中介签订了居间委托合同，并且以为中介是帮他找租客，从来不知道自己签署过买卖合同，也没有收到钱”、“我们没有收过刘芳钱”、“第一我爸爸从来没有该房屋出售的意思也没有收过钱，现在的签字一定是有重大误解的，会不会是我爸爸给我那套房子中介搞错了，即使那套房子也是一个男人要预订……”、“那也不是他本人的意思，他当时和我说的如果我卖给你，会优先卖给你，我（戴蕖）收的是一个预订金”，一审法官询问是否记录买卖合同无法履行、不同意履行时，戴蕖回答不存在同意不同意，并宣读了合同法关于合同无效、可撤销的规定，故我方的真实意思是合同不合法不成立，所以不存在同意履行与否。3.一审中，戴云龙的答辩意见是：因合同虚假且非戴云龙本人真实意思，没有收过刘芳的钱，是重大误解显失公平，请求法院判定合同不成立并予以撤销；王若英的答辩意见是：案涉合同严重侵犯王若英的合法财产权益，依法应当归于无效，请求判定合同无效并对刘芳恶意保全本人财产予以追责。五、一审法院认定戴云龙与刘芳、中介签订合同，转让房屋与事实不符。1.根据《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》第十二条第二款规定，出售房源信息挂牌前应将物业费缴费凭证、各类政策性房屋上市的批准文件上传审核，该流程应在签订合同前完成，我方从未委托中介出售案涉房屋，若确有委托中介也应完成上述审核步骤。2.戴云龙从未委托伍捌同城公司出售案涉房屋，2020年1月15日经与该公司、房管局及中介联盟挂牌网核实，伍捌同城公司在2019年3月31日前从未发布过该房屋出售信息。刘芳称在中介网站看到房屋信息，应由其举证证明挂牌事实。3.一审中，中介陈某,4出庭作证，对委托出售房屋时是否将房产证等文件留在公司的问题答非所问，只提到签订合同时把产证放在公司，再次作证案涉房屋从未委托挂牌出售。4.戴蕖一审质证环节要求刘芳提供证据原件，被一审法官拒绝。没有原件无法核实证据真实性，不应作为事实认定依据。5.刘芳至今未出示合同原件，并拒绝明确回答案涉合同真实性、有效性，一审法院对此没有记录。6.戴云龙是一名65岁低收入退休老人，2013年因家庭原因抑郁症复发，与外界极少联系，2019年初因戴蕖旧病复发失业在家，精神状态不佳，因本案恶意保全受刺激情况更加严重。戴云龙对房产交易没有经验，救女心切，在有心人怂恿误导下极易受骗上当。请求法院依法保护老年人权益。六、一审法院认定2019年6月30日陈某,4电话联系戴蕖告知刘芳要协商房屋交易事宜，戴蕖称英雄大厦学区房未买到所以无法商谈与事实不符。1.一审中刘芳未提供录音原件。2.录音中刘芳质问中介女儿怎么做主房子的事情，说明其明知戴蕖不能做主。3.录音系偷录，不具有合法性。4.一审法院没有核查录音中是否存在欺诈、威胁、引诱、收买、骗取等恶意形式，谈话人是否身份明确、内容清晰，录音未经剪接等。5.一审中我方对该录音证据三性均不予认可。6.需要刘芳及陈某,4提供证据证明与戴蕖的通话情况，否则就是串通。7.据戴蕖回忆，2019年5月底6月初，戴云龙在陪同戴蕖看房时，确实接到陈某,4电话，当时戴蕖告知需等自己要购置的房屋合同签订后才能依据家庭实际确定是否有出售房屋的需求，至于出售及价格都是以后的事情，现在不确定也不想商谈。戴蕖确定该段通话并非发生于6月30日也不是关于涉案房屋的内容。戴蕖有证据证明在2019年6月28日已与中介签订了英雄大厦的房屋买卖合同，不可能在6月30日还说没买到。陈某,4出庭作证时也明确并未向刘芳提供该段通话录音，刘芳属于证据作假。七、一审法院关于戴云龙签订合同时是否取得王若英同意及授权的认定与事实不符。1.如前所述，戴云龙从未委托任何人出售房屋，只与人谈过房屋租赁事宜，且向中介明确房屋出租也需要王若英书面签字同意方能确定。2.戴云龙不知道案涉房屋出售事宜，一审法院罔顾事实。3.根据我国法律规定及房地产交易惯例，代理买卖房产必须有授权委托书且经公证。本案中，戴云龙从未向刘芳提供过王若英的证件及授权委托书，也未承诺其有权代理。八、一审法院认定戴云龙构成违约与事实不符。1.对于案涉房屋戴云龙从无出售意向，该房屋因为土地的划拨性质也不宜正常出租出售。2019年年初陈某,4建议戴云龙将房屋出租以补贴女儿治疗，并以帮助戴云龙评估租金价格为由将戴云龙个人的共有产权证收走，至今未还。2.戴云龙模糊记得某日曾与很多人务虚房屋租赁事宜后感觉不适，所以即使其确在案涉合同上签字也是在身体极度不佳情况下作出的非真实意思的重大误解行为，并无违约意图。3.戴云龙未得到王若英授权，也未作出有权代理的行为或意思表示，应被认定为无权代理。本案所涉合同因无权代理不成立。九、一审法院关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的适用法律错误。1.戴云龙、王若英系案涉房屋共同权利人，任何一方处分案涉房屋时均应取得另一方认可。王若英一审中请求确认案涉合同无效应予支持。刘芳明知戴云龙没有出售房屋的意思表示且不具备处分权仍让其签字，并非善意。2.本案也不具有合同法第四十九条规定的表见代理的外观条件。3.刘芳对房产交易流程应当熟悉，其对有重大误解的合同订立后长时间不联系不追认有违常理。4.本案中刘芳不构成物权法第一百零六条规定的善意取得。5.刘芳在签订合同时就知道案涉房屋是戴云龙、王若英的共有财产，其在戴云龙未经授权的情况下让其签订合同，之后也未向王若英本人追认，也未进一步落实授权，没有积极沟通，具有重大过失。即使刘芳并非虚假诉讼，其可以携带真实有效的合同原件与中介、律师一起本着公平交易、诚实信用的原则与我方协商解决争议。刘芳谎称我方禁止中介提供联系方式、无法联系，在获得我方详细住址后也没有催告履行，难以令人相信是正常的买房行为。刘芳在2019年7月7日就已经通过支付3000多元的保费提出对183万元财产的保全，属于恶意诉讼、恶意保全。刘芳的保全费、诉讼费、为获得差价赔偿不经协商坚持鉴定产生的额外支出应由刘芳自己承担。高额保全给我方造成直接损失也应予以抵消。十、因我方确无出售案涉房屋的意向，该房屋因国家政策与家庭实际也难以出售，交易流程中从未委托挂牌，因此产生的巨额赔偿是我方家庭无法负担的。戴云龙因欺诈、胁迫、合同虚假、无权签订合同且非其本人真实意思，没有收过刘芳定金、是重大误解、显失公平，请求判决合同不成立并予以撤销。若法院认定戴云龙构成表见代理，请求法院考虑刘芳的诚实信用情况、非善意取得、交易中确实存在过错给予合理裁判。请法院查明刘芳未向戴云龙成功付款，戴云龙无法据实向其归还；彻查一审庭审视频与笔录真实性、完整性，对该案审理中错误认定予以纠正。刘芳未作答辩。刘芳向一审法院起诉请求：1.戴云龙、王若英依法继续履行双方于2019年3月31日签订的《房屋买卖（居间）合同》，并将苏州市养蚕里新村6幢405室房屋交付给刘芳，协助刘芳将该房屋的权属证书过户至刘芳名下；2.戴云龙、王若英向刘芳支付违约金304000元并承担中介费15200元；3.本案诉讼费用由戴云龙、王若英承担。一审审理过程中，因戴云龙、王若英称《房屋买卖（居间）合同》无法履行，也不同意继续履行，刘芳遂于2019年9月19日庭审时将上述第1、2项诉讼请求变更如下：1.解除双方于2019年3年31日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.戴云龙、王若英返还定金20000元；3.戴云龙、王若英赔偿因合同解除产生的房屋差价损失831909.8元、中介费损失15200元、律师费损失149786.47元。后刘芳又申请撤回要求戴云龙、王若英赔偿中介费损失15200元的请求，其余诉请不变。一审法院认定事实：苏州市养蚕里新村6幢405室房屋（建筑面积51.4平方米）系由戴云龙、王若英共同共有。该房屋的土地使用权取得方式为划拨，规划用途为成套住宅。2019年3月31日，戴云龙（甲方）与刘芳（乙方）、伍捌同城公司（丙方）签订编号为0001713的《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将案涉房屋（含四合一自行车库一个）转让给乙方，房屋总价款为152万元。该合同第四条约定，乙方于2019年3月31日向甲方交付定金2万元。乙方资金托管50万元，并于2019年8月20日前向甲方支付100万元。合同第五条约定，甲乙双方须在2019年8月20日之前提供合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条承担违约责任。合同第六条约定，1.该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。5.甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。合同第七条约定，甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。合同第九条第三款约定，乙方于资金托管前支付甲方房款差额部分壹佰万元整，最迟不超过2019年8月20日，否则视为乙方违约，乙方承担一切违约责任。戴云龙在甲方签名处签字确认，刘芳在乙方签名处签字确认，丙方签名处有陈某,4作为经办人签名，并加盖了“伍捌同城房产租售中心合同专用章”。2019年3月31日，刘芳向戴云龙女儿戴蕖的银行账户汇款20000元。当日，戴云龙及戴蕖向刘芳出具收条一张，其上载明：“今收到刘芳购买养蚕里新村6幢405室定金人民币贰万元。”合同签订后，代表刘芳一方的中介人员赵某,4于2019年6月中旬通过微信告知其，因卖方拒绝提供网签所需材料，导致中介方无法办理挂牌、网签，刘芳的前夫韩斌遂于2019年6月30日电话联系陈某,4并进行电话录音：“韩斌：陈老板，现在什么情况？陈某,4：她（戴蕖）不肯出来，她说她要卖掉这边的房子买其他的房子……订好了才肯和我谈。韩斌：她是为了涨价还是怎样？陈某,4：主要方面是她没找到房子，所以她觉得没办法谈，还有个方面，我在猜，她也没说什么，估计是那个价钱，要涨价，就是这个意思，叫你们补贴点钱，心里不平衡了。我觉得你们做两手准备，你们去找房子，这边再慢慢和她解决。韩斌：那就是说我们不答应涨价就不肯和我们谈是吧？陈某,4：她就是这个意思啦，就是没有直说。”当日，陈某,4电话联系戴蕖，称刘芳要求其到店里谈案涉房屋交易事宜，戴蕖称其要买苏州市英雄大厦的学区房，但一直还没买到，所以没办法与刘芳一方商谈案涉房屋的交易事宜。2019年10月15日庭审中，证人赵某,4出庭作证称：“我是同家房产中介服务部的员工，我是代表刘芳一方的中介人员，伍捌同城公司是代表戴云龙的中介方。2019年3月，我带刘芳及其前夫到养蚕里新村6幢405室看房。当时房屋处于出租状态，是租客开门接受看房的。看房时，王若英不在场。当日，买卖双方签订了房屋买卖合同。签订合同时，刘芳、戴云龙、戴蕖及双方的中介人员在场，王若英不在场，但合同约定了戴云龙是代表其与王若英夫妻二人签字。合同确定的152万元系当时的市场价。后来伍捌同城公司方的中介人员称卖方不肯提供材料做网签，刘芳就要求卖方见面了解不肯卖房的原因，但约了两次卖方都不肯出来。后来卖方同意见面，双方第二次碰面时，卖方是戴蕖在场，她说如果他们买到另外一套房子的话，这套房子（案涉房屋）就能出售。我们当初向卖方介绍了另一套房子，并于次日带卖方去看房，但看房后一直没买，案涉房屋的交易也就没有进行下去。伍捌同城公司的中介人员跟我说卖方不想卖房的原因是想涨价25万元到30万元，第二次碰面时，戴蕖也说过房子不卖了。”2019年12月23日庭审中，证人陈某,4出庭作证称：“我是伍捌同城公司的员工，是代表卖方即戴云龙的中介方。签订合同当日，我、戴云龙、刘芳及代表刘芳一方的中介人员赵某,4到案涉房屋查看过，当时房屋内还有租客在。签约的时候，戴云龙说他做不了主，要让他女儿戴蕖过来商量价格，后来戴蕖也过来了。合同上的签名系戴云龙本人所签。因为戴云龙说他能作主，所以王若英未到场签字。我觉得王若英是知情的，因为戴云龙和戴蕖已经来签过合同，且戴云龙家离我门店只有十几米远。2019年5月份我带戴云龙、王若英看房的时候，王若英曾提到买房不贷款，等养蚕里的房屋卖掉后就不用贷款了。《收条》上的签名是戴云龙和戴蕖本人所签。后来因戴云龙拒绝提供网签所需的相关资料，导致未能办理网签。从2019年6月份开始，戴云龙就直接说不卖了。戴蕖曾向我说，因为学区房涨价太快，3月到5月涨了四五十万元，戴蕖虽然没有明说，但是我感觉她不想卖是因为价格卖的低了。案涉房屋的土地性质虽然是划拨，但可以正常过户，与出让性质的房屋交易税费也一样。”戴云龙、王若英称其未配合办理过案涉房屋的网签申请。应刘芳之申请，一审法院依法委托苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司对案涉房屋的的市场价值进行评估，评估基准日即刘芳提起申请之日即2019年9月19日。刘芳同意在对案涉房屋的市场价进行评估时不考虑房屋内的装修价值。该公司于2019年12月9日出具评估报告认为：案涉房屋在价值时点2019年9月19日的市场总价为1932383元（不含装修价值）。为此，刘芳支付了15300元评估费。一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然王若英明确表示其对戴云龙出售案涉房屋一事不知情且不同意出售该房屋，但该情形不影响案涉合同的效力，案涉合同依法成立有效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，戴云龙在案涉合同第六条承诺其在签订案涉合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订案涉合同，但其在庭审中又称其出售案涉房屋并未告知王若英，王若英也称其对此不知情，也不同意出售案涉房屋。该陈述表明戴云龙自认其在签订案涉合同时未取得王若英的同意并授权。现因王若英明确不同意出售案涉房屋，导致案涉合同事实上已无法继续履行。此外，在刘芳提起本案诉讼前，戴云龙也曾作出拒绝继续履行案涉合同的意思表示。根据案涉合同约定，买卖双方须在2019年8月20日之前提供合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。乙方于资金托管前支付甲方房款差额部分壹佰万元整，最迟不超过2019年8月20日，否则视为乙方违约。根据房屋交易流程，在资金托管前需在房产交易部门对案涉房屋进行挂牌及网签申请。中介方在办理上述申请时，需要买卖双方提交身份证、结婚证、户口本、房产证等资料方可办理。根据两位中介人员陈某,4、赵某,4的一致陈述，戴云龙方于2019年6月开始拒绝提供相关资料以供中介方办理挂牌和网签。戴云龙在庭审中也表示其未配合办理过案涉房屋的网签申请。上述行为表明，不仅王若英不同意出售案涉房屋，而且戴云龙早在2019年6月份时也已作出拒绝继续履行合同的意思表示。基于此，刘芳有权拒绝按约于2019年8月20日前继续向戴云龙、王若英支付100万元房款。综上，戴云龙称其出售案涉房屋未征得王若英同意并授权，且王若英拒绝出售案涉房屋，导致案涉合同事实上已无法继续履行，且戴云龙自身也拒绝继续履行合同，戴云龙的上述行为已构成违约，刘芳因此要求解除案涉合同符合法律规定，一审法院予以支持。刘芳在2019年9月19日庭审时当场提出解除合同的请求，故案涉合同中关于案涉房屋买卖的相关约定自通知达到时即2019年9月19日解除。合同解除后，戴云龙应将其收取的20000元定金返还给刘芳。对于刘芳要求戴云龙、王若英赔偿其因合同解除产生的房屋差价损失831909.8元、律师费损失149786.47元的请求，一审法院认为，根据案涉合同第六条约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。本案中，因案涉房屋自合同签订后几个月价格急剧上涨，至刘芳提起评估申请之日即2019年9月19日时的价值已增至1932383元，现因合同解除，导致刘芳重新购置同样的房屋需多支付412383元的差价，该差价应视为刘芳因合同解除造成的实际损失。刘芳主张房屋差价为831909.8元缺乏依据，一审法院不予支持。对于律师费损失149786.47元，因案涉合同中并未约定律师费由违约方承担，故不应纳入刘芳的损失予以计算。对于上述房屋差价损失412383元的承担问题，一审法院认为，戴云龙出售案涉房屋未征得王若英同意并授权，且其自身也拒绝继续履行合同，戴云龙对于合同解除具有较大的过错，应对因合同解除给刘芳造成的损失承担主要责任。此外，刘芳在签订案涉合同，进行房屋买卖这一大额财产交易时，明知案涉房屋另有共有权人王若英，却未要求戴云龙出示其确已得到王若英授权出售案涉房屋的相关材料，以核验戴云龙是否具有合法授权，其自身未尽到审慎注意义务，对合同无法继续履行并解除也有一定的责任。结合刘芳及戴云龙各自的过错程度，并虑及刘芳仅向戴云龙支付了2万元定金，投入的资金较少，兼顾公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情认定戴云龙对于刘芳因合同解除造成房屋差价损失承担70%的责任，即赔偿288668元，剩余的差价损失由刘芳自行承担。对于刘芳要求王若英承担违约责任，赔偿其损失的请求，一审法院认为，因王若英未在案涉合同上签字确认，刘芳也未举证证明王若英对戴云龙签订案涉合同一事知情且同意，王若英对于案涉合同的解除不具有过错，故一审法院驳回刘芳对王若英提出的所有诉讼请求。对于戴云龙、王若英称案涉房屋的土地使用权性质是划拨，如出售需得到相关政府部门审批并交纳土地出让金的抗辩意见，一审法院认为，戴云龙、王若英作为出卖方，应保证案涉房屋可交易，如因案涉房屋被禁止转让，其也应当承担相应的违约责任。现戴云龙、王若英并未举证证明案涉房屋不可交易，且根据中介人员陈某,4的陈述，该小区的房屋虽然用地性质是划拨，但可正常转让，转让的交易税费也与出让土地无异，故戴云龙、王若英以此为由主张其不存在违约责任依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、刘芳与戴云龙就苏州市养蚕里新村6幢405室房屋签订的编号为0001713的《房屋买卖（居间）合同》中有关上述房屋买卖的相关合同约定于2019年9月19日解除。二、戴云龙于判决生效之日起10日内向刘芳返还购房定金20000元。三、戴云龙于判决生效之日起10日内向刘芳赔偿房屋差价损失288668元。四、驳回刘芳的其他诉讼请求。案件受理费18480元，减半收取9240元，财产保全费5000元，评估费15300元，合计29540元，由刘芳自行负担8862元，戴云龙负担20678元，并于判决生效之日起10日内直接支付给刘芳。二审中，戴云龙、王若英向本院提交：1.苏州市住房和城乡建设局关于修改《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》的通知（苏住建规[2017]5号），以证明按照上述办法，中介公司接受委托出售房屋须有产权人签署的委托协议、需要提供系列材料、需要备案，房源信息挂牌应上传文件审核等。2.系统查询结果截屏，以证明案涉房屋在住建部门存量房买卖网上管理系统中没有委托出售也没有挂牌登记。3.一审法院三次庭审录像文字整理稿，以证明戴云龙、王若英一审代理人在一审中发表的意见，刘芳与中介虚假陈述、恶意诉讼，一审法院程序违法。4.调查申请，要求二审法院对刘芳一审中提交证据的真实性、合法性、关联性重新审查，并调查：（1）刘芳2019年3月31日前的家庭情况，包括婚姻状况、购房资格、房屋承购委托。（2）对刘芳一审提供的纸证、视听资料、电子数据原件采取证据保全并调取微信、支付宝的完整记录。（3）刘芳一审无法联系戴云龙、王若英的联系记录、2019年6月30日可以随时提存的证明及相关证人证言虚假陈述。5.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《中华人民共和国法官法》，以证明上诉观点的法律依据。对于上述材料，刘芳认为：一审庭审文字稿的真实性、合法性、关联性不予认可；法律法规不属于证据；虚假诉讼系对方主观臆断。在戴云龙、王若英提交的庭审录像文字整理稿中，两人的一审委托诉讼代理人戴蕖（两人女儿）在一审中表示“合同上面没有说要把房子过户给她（刘芳）”、“不是他（戴云龙）本人的意愿”、“如果我卖给你，会优先卖给你”、“我收的是一个预订金”、“不存在同意不同意（履行合同）”、“目前合同欺诈”、“诉讼欺诈”。对于刘芳一审中提交的《房屋买卖（居间）合同》，戴蕖表示看不出合同的真实性，上面的签名是否戴云龙所签不能确定，他签订的时候是不是这份合同不能确定。对于刘芳一审中提交的收条及转账记录，戴蕖表示不能确定收条是否真实，无法确认上面的签名是否其与戴云龙所签，但可以确认与事实不符，我没有收到刘芳给我的转账，收到的是一个叫斌的人转账，转账两万元是购房订金，不是定金。对于赵某,4的证人证言，戴蕖表示证人没有按照实际说明，事实上当天去的是戴云龙本人，戴云龙身体不舒服打电话给戴蕖其才去的。对于案涉房屋交易，戴蕖表示：案涉房屋内还有过世老人的灵堂，案涉房屋是当年农林局给退休工人的福利，土地性质为划拨，所以房屋尚未达到交易条件，没有和母亲王若英商量过出售问题，戴云龙本身也没有准备出售，当天最多只是一个意向的讨论。戴蕖在庭上提出本案涉及恶意诉讼、不当保全，给戴云龙、王若英造成损失，其要求追责，并将合同诈骗情况移交公安部门、检察部门侦查、公诉，因此产生的诉讼费及一切损失由刘芳承担。二审另查明，王若英于2019年12月25日向一审法院邮寄反诉状，要求法院判令刘芳撤销对王若英的起诉，停止侵害王若英的个人信息、财产、身体与精神安全，据实赔偿因本案给王若英造成的全部损失，全部诉讼法、律师费由刘芳承担。一审法院认为王若英反诉状上没有签名，反诉状邮寄时间在辩论终结后，故未予受理。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审中的争议焦点主要在于：一、刘芳与戴云龙签订的编号为0001713的《房屋买卖（居间）合同》是否成立；二、上述合同效力如何认定；三、戴云龙在合同履行过程中是否存在违约，是否需要承担赔偿责任；四、一审是否存在程序不当。对于争议焦点一，戴云龙、王若英认为刘芳没有提供合同原件，即使合同属实，该合同也并非住建部门的示范文本，属于格式合同，内容上存在重大瑕疵、缺乏必备要素，没有王若英签字、没有刘芳配偶的签字，中介经营异常、合同上加盖的印章未备案，戴云龙、王若英与中介没有委托协议，合同并非戴云龙真实意思表示，刘芳没有看房，中介没有审核刘芳购房资格、没有留存双方证件，故合同没有真实成立。对此，本院认为，首先，刘芳一审中提供了编号0001713的《房屋买卖（居间）合同》复写件，复写件一般与原件同步形成，能够反映文书材料的原始状态，该合同复写件也符合一式三份的合同约定。在戴云龙、王若英未提供相反证据的情况下，复写件与原件具有同等效力，故对该合同的真实性一审法院予以采信并无不当。其次，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。案涉《房屋买卖（居间）合同》包含房屋买卖合同关系与居间合同关系，其中涉及房屋买卖权利义务的相对方为售房人（甲方）戴云龙与购房人（乙方）刘芳。合同中明确约定了买卖房屋的坐落、面积、产证编号、价格、税费负担、付款方式、违约责任等，已经具备房屋买卖合同的主要条款。对于没有约定或约定不明的内容，买卖双方可以协议补充，不能达成补充约定的，按照合同有关条款、交易习惯或法律规定予以确定。戴云龙、王若英以合同缺乏必备要素为由认为合同未成立依据不足。再次，案涉合同上有戴云龙签字，虽然其一审中的委托诉讼代理人戴蕖认为“签名是否戴云龙所签不能确定”，但并未对戴云龙签名的真实性明确否认，也没有对签名真实性申请鉴定，故戴云龙并无证据推翻案涉合同上其签名的真实性。虽然戴蕖对一审中刘芳及证人陈某,4、赵某,4关于看房、签约、后续沟通的陈述不予认可，但是根据戴蕖自己的陈述，可以认定在2019年3月31日确实有看房和讨论房屋买卖的情况，只是戴蕖认为房屋买卖的条件尚不成就，双方只是沟通买卖意向，但该观点与戴云龙在案涉合同上签字确认相矛盾。戴云龙、王若英亦无证据证明出售房屋并非戴云龙的真实意思表示，以此为由主张案涉合同没有成立本院不予支持。此外，买卖双方戴云龙、刘芳均在案涉合同上签字，至于其各自的配偶未在合同上签字，中介是否存在经营资质、印章备案问题，并不影响戴云龙与刘芳之间成立房屋买卖合同关系。第四，政府部门发布的示范文本主要为当事人签订合同参考使用，起示范指导作用，并无强制效力。案涉合同文本在主要条款上均留有空白，供当事人协商一致后填写，部分条款系预先拟定并提前印制，但该部分条款中并无买卖双方权利义务严重不对等的约定，即使存在不合理的情况，也是该条款无效，与案涉合同的成立与否无涉。戴云龙、王若英认为合同内容存在重大瑕疵系其主观判断，不能成立。最后，《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》不属于法律或行政法规，中介是否按照该实施办法的规定进行操作不影响合同的成立，如有违规操作可由管理部门依规处理。中介有无核查房屋情况、刘芳的购房资质、留存双方证件，刘芳有无按约支付中介费，均属于合同履行问题，不影响案涉合同的成立。综上所述，戴云龙与刘芳在案涉《房屋买卖（居间）合同》上签字后，双方已经依法成立房屋买卖合同关系。对于争议焦点二，戴云龙、王若英主要认为案涉房屋的土地使用权系划拨取得，案涉房屋交易未报有批准权的人民政府审批，合同应属无效。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”、第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，上述法律法规均未明确规定违反该条文的行为无效。经有批准权的人民政府审批、批准并非划拨土地上房屋买卖合同生效的条件，仅为物权变动的条件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，不适用于本案。故戴云龙、王若英基于案涉房屋系划拨用地上房屋为由主张房屋买卖合同无效于法无据。如合同履行过程中因划拨土地问题无法交付、过户房屋，双方可以按照违约责任处理，本案尚未涉及该问题。对于争议焦点三，如上所述，本案并不存在合同无效情形，戴云龙与刘芳之间的房屋买卖合同成立并生效，双方均应按约履行。按照合同约定，刘芳应在签约当日向戴云龙支付定金2万元。为此，刘芳提供了在《房屋买卖（居间）合同》背面书写的收条原件，戴云龙、戴蕖均在收条上签字，戴蕖一审中认为收条上其与戴云龙的签字真实性无法确定，但并未提供反证，也未申请笔迹鉴定，故对该收条及两人签字的真实性本院予以采信。刘芳一并提供了向戴蕖微信转账2万元的凭据，结合戴云龙、戴蕖均在收条上签字的情况，应认定戴云龙对戴蕖收取购房定金的认可。戴蕖认为微信转账凭证上载明购房订金，故其收取的并非定金，对此，本院认为，该笔转账在金额、时间上均能与合同约定的定金相对应，戴蕖亦在收条上签字确认收到定金，一审法院认定该2万元属于购房定金并无不当。戴云龙收取定金后，应配合刘芳办理后续网签、资金托管、过户等交易手续，但双方未能继续履行。刘芳提起本案诉讼要求继续履行合同，后变更诉讼请求为解除合同、返还定金、赔偿损失，系刘芳作为原告的诉讼权利。本案中，戴云龙认为房屋买卖合同并未成立生效，即不认为有可以履行的合同，该观点经分析不能成立，戴云龙不认可有效合同的行为构成违约。此外，案涉房屋的共有权人王若英未在合同上签字，虽然不影响合同的成立与效力，但王若英在本案中明确表示不同意出售房屋，戴云龙因对房屋没有完整的处分权导致房屋所有权不能转移，案涉合同无法继续履行，戴云龙亦构成违约。刘芳签订合同的目的不能实现，其要求解除合同并主张戴云龙赔偿损失应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。刘芳不能按照合同约定的价格取得案涉房屋，房屋价格上涨后产生的差价即为刘芳因违约造成的损失。一审法院根据刘芳的申请，对案涉房屋的市场价值进行司法鉴定后，按照鉴定结果，结合戴云龙、刘芳对于合同不能履行的过错，最终认定戴云龙赔偿刘芳70%的房屋差价损失288668元合理有据。对于争议焦点四，戴云龙、王若英认为一审中存在的程序问题包括：1.对其代理人的陈述没有按实记录；2.没有记录其在一审中提出的反诉请求，没有受理反诉；3.一审法官没有依法使用法槌；4.一审适用简易程序且审限过长；5.部分送达证上签名不属实，没有收到相应材料。对此，本院经审查认为，首先，当事人或诉讼参与人认为法庭笔录中自己的陈述记录有遗漏或差错的，有权申请补正；法庭笔录由当事人或诉讼参与人签名或盖章，拒绝签名盖章的，记明情况附卷。戴云龙、王若英一审中的委托诉讼代理人戴蕖在一审最后两次庭审中拒绝在笔录上签字，也没有记录在案的补正申请，一审法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定处理并无不当。其次，即使按照戴云龙、王若英自行制作的庭审视频文字整理稿，其在一审庭审中也未提出具体明确的反诉请求。根据其法庭辩论结束后提交的书面反诉状，其反诉请求系认为本案属恶意诉讼而提出的侵权赔偿，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，且提起反诉已经超过法定期限，一审法院未予受理并无不当。再次，法官在案件审理过程中使用法槌是为了维护法庭秩序，保障审判活动的顺利进行，法槌的使用并未对戴云龙、王若英的诉讼权利产生影响。第四，本案并不存在不能适用简易程序的情形，一审法院亦未受理王若英的反诉，本案适用简易程序并无不当。一审法院2019年9月19日庭审笔录中，法官询问双方是否同意在审限届满后继续适用简易程序延长审限3个月，双方当事人均表示同意。鉴定期间不计入审限内。结合本案一审鉴定的实际情况，一审法院的审理期限累计并未超过法律规定。最后，戴云龙、王若英认为一审中两份送达回证及送达地址确认书上受送达人、当事人的签名作假，其没有收到法院通知也没有签字。经查，戴云龙、王若英提出异议的两份送达回证，一份送达的材料是起诉状副本、证据材料副本、应诉通知书等应诉材料，一份送达的是2019年9月19日开庭传票，受送达人处签名为“戴蕖”，与戴云龙、王若英一审授权委托书中戴蕖的签名笔迹相近，戴云龙、王若英认为没有签名、没有收到上述材料与其委托诉讼代理人戴蕖参加2019年9月19日庭审相矛盾，一审中其及戴蕖均未对材料送达提出异议。送达地址确认书上填写有戴云龙、王若英的送达地址、收件人、联系电话，一审法院按照该地址成功送达后续开庭传票、判决书等诉讼文书，故该地址为有效的法律文书送达地址。综上所述，戴云龙、王若英认为一审存在程序不当不能成立。此外，对于戴云龙、王若英二审中提交的调查申请，一方面，其要求调查的内容并非当事人因客观原因不能自行收集的证据；另一方面，其要求调查的内容与本案实体处理没有关联性，故对其调查申请本院不予准许。综上，上诉人戴云龙、王若英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18480元，由上诉人戴云龙、王若英负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二一年二月五日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。