上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13222号上诉人（原审原告）：上海上正实业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区耀元路58号3号楼1701室。法定代表人：王赫，执行董事。委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱可乐，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国药控股心医科技（上海）有限公司，住所地上海市长宁区中山西路1001号18层1803室。法定代表人：周旭东，董事长。委托诉讼代理人：任远，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建伟，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海上正实业有限公司（以下简称上正公司）因与被上诉人国药控股心医科技（上海）有限公司（以下简称国药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上正公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、六项，改判被上诉人支付自2020年2月1日至3月25日的租金及使用费人民币（以下币种相同）221,500.42元、物业管理费36,411元，支付违约金424,681.26元及律师费损失2万元。事实与理由：系争房屋是办公楼，没有受到疫情影响，租金及使用费均应当按照合同约定的标准支付，一审法院调低标准没有依据，一审法院的物业费计算方式不准确。保证金、解约违约金及律师费不属于同一性质，被上诉人构成单方违约，应当按约承担全部违约责任。一审法院对违约责任的认定有误，不能覆盖上诉人的所有实际损失，上诉人发生了十个月的房屋空置损失。被上诉人国药公司辩称：上诉人另行出租的标的物与本案并不是同一的，而且10个月的空置损失并不客观，上诉人给予新租户半年的免租期不合理，也没有可预见性。履约保证金已经相当于3个月租金，足以弥补上诉人的合理损失。律师费的条款不是针对本案的情况。物业费的计算同意上诉人的意见，一审法院计算确实有误。请求二审法院维持一审判决。上正公司向一审法院起诉请求：1.确认上正公司与国药公司签订的《办公楼租赁合同》于2020年2月17日解除；2.判令国药公司支付2020年2月1日起至2020年2月17日止的租金67,949元及2020年2月18日起至2020年3月25日的房屋占有使用费147,889元；3.判令国药公司支付自2020年2月1日起至2020年3月25日的物业管理费36,411.03元（以每日657.04元为标准计算）；4.判令国药公司支付逾期付款违约金，以2020年2月1日起至2020年2月17日的房租及物业管理费79,118.70元为基数，按日千分之一的利率标准，自2020年2月11日起计算至实际支付之日止；5.判令国药公司支付解除合同违约金424,681.26元；6.判令上正公司向国药公司收取的履约保证金424,681.26元不予退还；7.判令国药公司向上正公司支付律师费2万元。一审法院认定事实如下：上正公司系上海市浦东新区XX路XX号3#楼1306、1307房屋（即本案系争房屋）产权人。2019年5月5日，上正公司（甲方、出租人）与国药公司（乙方、承租人）签订《办公楼租赁合同》，约定上正公司将系争房屋出租给国药公司使用。合同第2-2条约定，该房屋的租赁面积以上海市房地产权证证书上记载的建筑面积为准，即为571平方米。该房屋的租金、物业管理费或其他根据该面积计算的款项均以规定的租赁面积为基数。第4-3条约定，该房屋的租赁期限自起租日起满3年，租期自2019年6月15日至2022年6月14日止。第5-1条约定，自起租日起，租金按租赁面积每日每平方米7元计算，该房屋的每月租金为121,575.42元。（计算公式每天每平方米×租赁面积×365天/12月）。第5-2条约定，乙方应于当月的10日或之前向甲方支付租金。第5-4条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付违约金。第6-1条约定，乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于三个月租金及三个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁履约保证金，履约保证金为424,681.26元。第6-7条约定，租赁期内，该房屋的物业管理费按照租赁面积每平方米每月35元计算，即该房屋的每月物业管理费为19,985元。第6-8条约定，乙方应自交付之日起按月向甲方支付该房屋的物业管理费。乙方于当月的10日或之前向甲方付清。合同第八条约定了房屋的交还，其中第8-4约定，甲方依本合同单方行使解除权或本合同届满或终止的，而乙方不配合或不履行合同义务的，甲方可行使以下权利：……第8-4-4条约定，因上述各项而产生的费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、鉴定费、评估费等一切必要的费用）由乙方承担。第13-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按月租金及物业管理费之和的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金差额部分。……（5）乙方逾期支付租金或其他应付费用累计超过30日，或累计超过3次的。第14-2条约定，该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并未因此而解除），在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方主张赔偿，该等赔偿额应当为剩余租期的租金；或者甲方有权解除本合同，或同意乙方提前解除本合同。若甲方解除本合同或同意乙方提前解除本合同的，甲方除有权要求乙方的履约保证金。乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。第19-3约定了合同中“不可抗力”的情况，一方如因不可抗力事件而不能履行其在本合同项下的义务，该方应在不可抗力事件发生后十四日内书面通知另一方……，上述无法履行义务不应被视为违约。合同签订后，上正公司将系争房屋交付给国药公司，国药公司支付了租赁保证金424,681.26元。国药公司还支付了至2020年1月31日的租金及物业管理费。之后，国药公司并未对系争房屋装修入住。2020年2月5日，国药公司方王某向上正公司的租赁经理朱某发送电子邮件，内容为由于公司2020年对上海业务调整，对包括系争房屋在内的13层写字楼向上正公司申请退租，并已于2020年1月20日提前通知了中介公司小陈，承租合同至2020年1月31日截止。2020年2月10日，朱某回复电子邮件，内容为第三方无权代表公司作出合同毁约，要求收到加盖公司公章的正式申请。2020年2月17日，国药公司向上正公司发送《退租申请》，内容为：由于我公司2020年计划对上海业务调整，涉及到上海办公室退租问题，已于2020年1月20日提前通知了中介公司小陈，承租合同到2020年1月31日截止。2020年3月3日，上正公司向国药公司发出《解约函》，内容为：关于你公司于2020年2月17日签发的《退租申请》，对于贵司违约退租行为，我司表示非常遗憾，根据双方签订的租赁合同约定，贵司需在收到此函后的3天内支付以下拖欠费用：2020年2月1日至2020年2月17日止的房租67,949元、2020年2月1日至2020年2月17日止的物业管理费11,169.70元、赔偿我司支付的租赁佣金损失325,243.02元。如贵司未按照上述指定时间支付上述款项，我司将依法向人民法院提起诉讼。当日，朱某通过电子邮件的方式将该《解约函》发送给王某，并要求国药公司将房屋钥匙寄回给上正公司。2020年3月4日，王某向朱某发送电子邮件，内容为关于房租押金国药公司想与上正公司协商，附件《退租申请》内容为：自2020年1月底至今，因新冠疫情爆发为不可抗力，造成国药公司无法正常使用及装修房屋，根据合同法规定及双方合同约定，向上正公司提出终止租赁合同并租赁保证金等。2020年3月25日，国药公司将系争房屋钥匙寄送给上正公司，上正公司收回系争房屋。一审庭审中，上正公司向法庭举证了其与上海融力天闻律师事务所的《法律服务合同》及律师费发票，以证明其为本案诉讼支付律师费2万元；上正公司另举证了其与深圳XX有限公司上海分公司的《第三方佣金确认书》及付款凭证，以证明为本案租赁合同签订向中介方支付佣金325,243.02元，但该确认书上记载的成交物业为上海市浦东新区XX路XX号XX大厦1604至1605单元。一审法院认为，上正公司与国药公司签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。国药公司以公司2020年业务调整为由主张提前退租，并不符合合同约定的解除条件，现国药公司并未举证双方达成解除合意的情况下，其退租申请的并不发生合同解除之效力。上正公司在收到国药公司退租申请后于2020年3月3日向国药公司发送《解约函》，并通过电子邮件送达国药公司，系上正公司根据国药公司的提前退租行为独立主张合同解除，并非系对国药公司提前退租的追认，符合双方租赁合同约定的解除权行使条件，双方之租赁合同于《解约函》送达日即2020年3月3日解除。至于国药公司一审庭审中以新冠疫情构成不可抗力为由，主张免除其提前解除合同的违约责任。对此，一审法院认为，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。就房屋租赁合同而言，承租人的主要义务为支付租金，本案中，国药公司并未提供证据证明因新冠疫情的发生导致其无法履行支付租金的义务，故对国药公司以不可抗力为由主张免除合同解除的违约责任，一审法院不予采信。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现国药公司已付租金至2020年1月31日，上正公司实际收回房屋为2020年3月25日，上正公司主张国药公司支付此段期间的租金及房屋占有使用费，国药公司则以疫情作为抗辩，对此，一审法院认为，此段期间确涉新冠疫情防控措施影响，但从国药公司本身的行业及系争房屋租赁用途来看，该影响并不至于导致国药公司完全无法使用系争房屋，且国药公司违约在先，故新冠疫情影响并不导致免除其支付租金的义务，由一审法院结合房屋实际使用功能及对使用人的影响程度，根据公平原则，参照租金标准，对2020年2月1日至2020年3月25日期间的租金及使用费酌定为150,000元。至于上正公司主张的上述期间物业管理费，符合合同约定，应为36,101.94元，一审法院予以支持。至于上正公司主张的逾期付款违约金、解除合同违约金、没收保证金及支付律师费的诉请，国药公司提出违约金过高要求调整。一审法院认为，后三者均系对合同提前解除情形下违约责任的约定，根据本案具体情况，以上正公司实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及当事人缔约地位强弱等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，双方约定的合同解除情况下的违约金金额确属过高，由一审法院酌情调整为相当于三个月租金及物业管理费的标准，因上正公司处的租赁保证金相当于三个月租金及物业管理费，故对国药公司已支付之租赁保证金作为违约承担予以没收，对上正公司其余主张不再予以支持。上正公司主张的佣金确认书并非为本案系争房屋的成交佣金，一审法院不作为上正公司损失依据采纳。而上正公司主张的逾期付款违约金，因双方租赁合同已于2020年3月3日解除，合同解除后上正公司已适用合同解除的违约救济，故一审法院对上正公司该项诉请支持至合同解除前一日，按上正公司主张的计算方式，双方约定的违约金确属过高，根据上述原则，由一审法院酌情调整至合同解除前一日的逾期付款违约金为870元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条、第一百一十四条之规定，于二○二○年九月十七日作出判决：一、确认上海上正实业有限公司与国药控股心医科技（上海）有限公司签订《办公楼租赁合同》于2020年3月3日解除；二、国药控股心医科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海上正实业有限公司自2020年2月1日至2020年3月25日的租金及使用费共计150,000元；三、国药控股心医科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海上正实业有限公司自2020年2月1日至2020年3月25日的物业管理费36,101.94元；四、国药控股心医科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海上正实业有限公司逾期付款违约金870元；五、确认上海上正实业有限公司处国药控股心医科技（上海）有限公司已支付的履约保证金424,681.26元不再予以返还；六、驳回上海上正实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14,363元，减半收取计人民币7,181.50元，由上海上正实业有限公司负担3,047.80元，国药控股心医科技（上海）有限公司负担4,133.70元。二审中，上诉人补充提交了两份租赁合同及佣金确认书，用于证明上诉人另行出租，产生了10个月的房屋空置损失，并支付了佣金。被上诉人发表质证意见称，上述证据不属于新证据，新租赁合同的房屋与本案系争房屋没有同一性，损失不具有可预见性及关联性，不予认可。本院经审查认为，上述材料并非二审中产生的新证据，而且记载的房屋与本案系争房屋并非完全对应，且上诉人给予案外人的免租期亦与被上诉人的行为缺乏因果联系，不能充分证明上诉人的实际损失，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，租赁合同6-8条约定，如某一个月的物业管理费对应的期间自首日起（包括该日）至当月最后一日止不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的物业管理费按照该月内的实际租赁天数计算（计算公式为月物业管理费X12/365X当月实际租赁天数X租赁面积）。本院认为，系争租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。被上诉人因自身原因主动提出解约，属于根本违约，上诉人据此解除合同具有事实依据，一审法院认定的合同解除的时间及过错责任是正确的。关于违约责任后果的问题，一审法院考虑到2020年2月至3月的房屋使用确实受到了疫情的一定影响，酌情将2020年2月1日至3月25日的租金、使用费调整为15万元，符合公平合理的原则，并无不当。关于上诉人主张的解约违约金、律师费损失的问题，上述费用与履约保证金均属于合同解除的违约责任，一审法院经过综合衡量，将被上诉人需承担的合同解除的违约责任认定为承担被没收履约保证金，已经相当于三个月的租金、物业费，符合公平合理的原则，并无不当。需要说明的是，关于2020年2月1日至3月25日的物业管理费的问题，根据本院新查明的事实，合同中确实存在专门约定，双方当事人也一致确认该部分金额应当为36,411元，本院据实予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26795号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26795号民事判决第三、六项；三、国药控股心医科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上海上正实业有限公司自2020年2月1日至2020年3月25日的物业管理费36,411元；四、驳回上海上正实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14,363元，减半收取计人民币7,181.50元，由上海上正实业有限公司负担人民币3,027.80元，国药控股心医科技（上海）有限公司负担人民币4,153.70元。二审案件受理费人民币8,964元，由上海上正实业有限公司负担人民币8,914元，国药控股心医科技（上海）有限公司负担人民币50元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年二月二十五日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……