福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初4658号 原告：周钦，女，1974年11月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：高国平，福建鼎嘉律师事务所律师。 被告：陈铨，男，1982年12月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。 原告周钦与被告陈铨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告周钦委托诉讼代理人高国平，被告陈铨委托诉讼代理人魏文禄、肖少清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周钦向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认周钦与陈铨于2018年3月7日签订的《套房转让断契》无效；2.判令陈铨返还周钦已付购房款560000元；3.判令陈铨赔偿周钦损失280000元；4.本案诉讼费用由陈铨承担。事实和理由：周钦与陈铨于2018年3月7日在中介公司居间下签订了《套房转让断契》，合同约定陈铨将其所有的位于平潭县澳前镇深溪底万豪名城二期C区（汉洋新城南区）x栋1xxx室房屋（以下简称案涉房屋）出售给周钦，房屋面积为112平方米，房屋总价为560000元，周钦依约支付了房屋全部价款并进行了装修，一段时间后，周钦才得知该房屋并非可买卖房产，而是陈铨购买平潭县澳前镇深溪底万豪名城x期x区（汉洋新城南区）x栋10xx室（以下简称1xx5室）后房地产开发商赠送面积，实际根本没有1105室这个房号，且陈铨先将该房卖给周钦后，又将1005室房另卖他人并办理正常的过户手续，基于上述原因，周钦认为陈铨存在欺骗行为，多次要求陈铨退还购房款及装修费，但均未果，遂提起诉讼。 陈铨辩称，一、周钦主张《套房转让断契》无效，缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。首先，陈铨对案涉房屋享有使用权，且该房屋使用权是可以转让的。其次，周钦对其所购买的房产属于“闷顶层”，也是明知且经过慎重考虑的，不存在陈铨隐瞒事实真相，欺骗周钦去购买案涉房屋的情形。《套房转让断契》中未提到如何办理房屋权属证书，可以看出双方认可案涉房屋不能办理房屋权属证书。周钦作为完全民事行为能力人，在涉及本案大宗款物的处理时，应尽必要的审慎义务，其在购房后入住长达三年之久均未提出任何主张，之所以现在提起本次诉讼，系由于其违章搭盖被执法局拆除而引起的。再者，案涉房屋交易金额为56万元，是双方在协商一致基础上达成的价款，是双方真实意思表示，也与当时闷顶层市场价格相符，假设不是闷顶层，按照当时的房屋价格就不止56万元。最后，周钦认为陈铨存在欺诈行为，但未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。二、本案不存在涉及损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，也就是说，双方所签订的合同是一种可变更或撤销的合同，在未进行变更或撤销的情况下，该合同属于效力待定的情形，不是周钦所主张的合同无效情形。周钦未在一年内行使撤销权，其撤销权已消灭。三、因双方所签订的《套房转让断契》是合法有效的，周钦主张买卖合同无效并要求陈铨返还购房款以及赔偿其经济损失，同样缺乏法律与事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院将结合具体情况予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月7日，陈铨作为甲方与周钦作为乙方签订《套房转让断契》，主要约定：甲方以总价560000元将平潭县澳前镇深溪底万豪名城二期x区（汉洋新城南区）x幢1xx5室出售乙方，建筑面积约112平方米。甲方完成房屋交付，上述房屋为乙方所有、使用、收益、处分权归乙方行使。并将该套房《商品房买卖合同》复印件、甲方夫妻身份证复印件、户口本复印件，结婚证复印件等相关资料交给乙方。如果政府允许案涉房屋闷顶层水表、电表可单独立户，甲方应无条件给予支持，费用由乙方承付。如果不能立户，甲方必须提供乙方永久使用1005室名下的水电，双方一起享有电力公司优惠政策权。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，该套房系甲方自有产业，与甲方内外亲戚无关，甲方如有债务问题，不得涉及已转让给乙方的套房，甲方确认案涉房屋不属于1005室所属。若发生上述情况由甲方承担相关的经济和法律责任。 上述《套房转让断契》签订后，周钦依约支付了购房款560000元，之后，陈铨将案涉房屋交付周钦使用，周钦对案涉房屋进行了装修。2018年11月29日，陈铨与案外人念小妹签订《房产买卖经纪合同》，将1005室房屋出售案外人念小妹，约定念小妹仅购买1005室房有产权部分的房屋，念小妹已知晓该情况且亲自实地对上述房屋进行详尽考察，并愿意购买上述房产，念小妹同意该套房屋的水、电与楼上1105号房（案涉房屋）无产权住户共用一户水、电表。 另查明，2010年9月27日，陈铨向福建汉洋房地产有限公司购买位于平潭县××镇××期××幢××号房。同日，双方签订《商品房买卖补充协议书》，该补充协议第四条载明：“该商品房属闷顶层结构，位于该商品房之上的闷顶层随房，建筑面积79.1平方米，因闷顶层属顶层不可分割部分，在该房屋抵押于银行办理按贷款期间，凡有双方约定闷顶层属顶层用户的，都不得单独将闷顶层私下转让”。 本院认为，本案争议焦点是：原被告之间签订的《套房转让断契》是否有效。案涉房屋属于阁楼，即合同中表述的“闷顶层”，无法办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉房屋无法办理产权登记，并不必然导致转让合同无效。周钦与陈铨是在协商一致的基础上签订了《套房转让断契》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为合法有效。周钦主张陈铨在出售案涉房屋时对其隐瞒无法办理产权的事实，属于欺骗行为。陈铨主张周钦对案涉房屋无法办理产权的事实是明知的。对此，本院分析认为，周钦是在房屋中介介绍下，现场看房并对房屋的情况进行了解后，双方才签订《套房转让断契》，从断契中约定的“如果政府允许案涉房屋闷顶层水表、电表可单独立户，甲方应无条件给予支持”“甲方确认该房屋不属于1005室所属”等内容，结合房屋中介周支菊、林茂端出庭作证的证言，以及房屋买卖价款，可以认定周钦对案涉房屋属于“闷顶层”且无法办理产权登记的事实是明知的。据此，周钦主张陈铨存在欺瞒行为，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。此外，案涉房屋与对应的1005室构成相对封闭的建筑单元，具备一定的使用功能，且陈铨在购房时即与房屋开发建设公司签订补充协议，获得案涉房屋的使用权，符合商品房销售中“顶层买一送一”之惯例，案涉房屋作为开发商赠送的“闷顶层”，陈铨将其转售周钦，不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，根据现有证据认定案涉合同无效的依据不足，故对周钦主张合同无效的诉请，本院不予支持。在此情况下，周钦诉请退还房款及赔偿损失，无依据前提，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决如下： 驳回周钦的全部诉讼请求。 案件受理费12200元，由周钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇二一年二月三日 书记员  陈虹燕