四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终345号 上诉人（原审原告）：李鑫，男，生于1996年10月8日，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：成都华雅房地产开发有限公司，住所地成都市成华区二环路北四段49号朝阳大厦5F－A－2。 法定代表人：甘志国，执行董事。 委托诉讼代理人：鲜涛，四川张小友律师事务所律师。 上诉人李鑫因与被上诉人成都华雅房地产开发有限公司（以下简称华雅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李鑫上诉请求：撤销原判，依法改判；一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房条件和违约金赔偿比例。一审虽然认为双方合同有效，也确认了案涉房屋未取得竣工验收备案表，但认为被上诉人违约对上诉人居住生活没有影响、上诉人没有损失而酌定赔偿金额，系主观臆断，有意偏袒。被上诉人在2019年8月31日前向上诉人发出通知，将不具备交付条件的房屋进行交付，使多数不明真相的业主违背真实意愿领取装修钥匙，该行为不属于有效和法定的交付行为，一审对领取钥匙的业主与未领取钥匙的业主酌定的赔偿金额进行区别对待完全错误。一审中，被上诉人也当庭承认导致不能按期取得竣工验收备案表的原因是电力验收拖延，其过错责任完全在于被上诉人。2、一审片面适用法律，存在明显错误。《合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。上诉人与被上诉人在合同中约定了逾期付款和逾期交房均按所购房款日万分之一计算赔偿。人民法院应当遵循合同意思自治，一般不予调整违约金数额。即使调整，也应当根据法律、法规和裁判惯例、公平原则等进行调整。被上诉人逾期交房不仅影响上诉人对房屋的占用、使用和处置，也造成上诉人所缴纳购房款在逾期交房期间的利息损失，减少了上诉人在法定期限内使用房屋的权利。双方约定的违约金比例符合同期同地段房屋的租金标准。同类案件对于逾期交房的违约金也调整至日万分之零点五，本案调整的违约金却不到日万分之零点二，严重损害上诉人合法权益。 华雅公司辩称，1、根据法律规定，只要竣工验收合格，房屋即可交付使用，法律并未规定备案表是法定的交付条件。虽然“取得建筑工程竣工验收备案表”是合同订立时的交付条件，但对于已经接房的业主而言，其接房行为应视为已经对原合同约定进行了变更。对于未接房或未按时接房的业主，没有证据证明是因为未取得备案表而拒绝接房，系其自身原因不接房。2、被上诉人一直在努力办理竣工验收备案表，确因电力验收拖延的外部原因造成未按时取得。被上诉人即使未取得备案表违约，业主也无损失，完全可以装修、入住，还获得了免费使用电的利益。备案表只是影响后续产权的办理，现在被上诉人已经取得，能够在约定期限内办理产权。因疫情影响及多方面的因素，被上诉人经营及资金困难，但仍然在积极推进项目，让业主能够按期办理产权证。案涉小区业主561户，如果都判决承担过高违约责任，将可能导致项目“烂尾”，损害更多业主利益，影响社会稳定。据此，一审调整的违约金合情合理合法，请求二审驳回上诉，维持原判。 李鑫向一审法院起诉请求：一、判令华雅公司按照法律规定取得《竣工验收备案表》后向李鑫交付房屋；二、判令华雅公司按《商品房买卖合同》第13条约定的日万分之一标准支付逾期交房违约金16871元（违约金计算时间从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第15条约定的交接手续条件为止，本次违约金暂计算至2020年5月31日止，之后产生的违约金每半年由华雅公司支付一次，直至符合合同约定交房条件为止）；3、本案诉讼费由华雅公司承担。 一审法院认定事实如下：2017年12月19日，李鑫与华雅公司签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人李鑫购买华雅公司开发的位于南充市嘉陵区××路××幢××单元××层××号房屋一套，建筑面积为96.39㎡，房屋总价618000元整；交付条件：（一）出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表……逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……”合同签订后，李鑫向华雅公司支付了购房款、维修基金等。2019年5月，案涉房屋竣工。后案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格。2019年8月，华雅公司通知业主2019年8月29日交房。李鑫以房屋未办理竣工验收备案登记，未达交付条件为由，未接收房屋。 一审法院认为，李鑫与华雅公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约履行。李鑫依约交付了房款，华雅公司应依约交付房屋。《商品房销售管理办法》第三十条规定，“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”以及《商品房买卖合同》中约定出卖人交付商品房的条件为：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。截止开庭前，案涉房屋仅取得建设工程规划核实合格证，可见，华雅公司拟定于2019年8月向李鑫交付的房屋确不符合约定交付条件，华雅公司应当积极及时办理相关手续。李鑫起诉要求华雅公司交付按照法律规定取得《竣工验收备案表》后的房屋，属于行政管理的范畴，不属于法院审理的范围，对李鑫该项诉请，不予处理。 本案中，虽华雅公司交付的房屋不符合约定的交付条件，但实际上对李鑫居住及生活并不存在影响，相反的，因电力验收拖延，在此期间，华雅公司用自己的电力设备为李鑫接通电源，且表示在电力验收前不向李鑫收取电费，李鑫为此还获得利益，故即使华雅公司违约，李鑫亦没有损失，但考虑到华雅公司交付房屋确实存在违约，且华雅公司一直在努力办理建筑工程竣工验收备案表，再加之受疫情等多方面因素的影响华雅公司经营状况及资金非常困难等情形，为惩罚违约和体现违约金补偿性特征，对李鑫要求华雅公司承担的违约金的金额酌定为3000元 本案系华雅公司违约引起的诉讼，李鑫依据合同约定主张违约金，人民法院是根据李鑫的损失情况以及本案客观实际按照法律规定对违约金进行的调整，华雅公司承担的诉讼费不宜以华雅公司最终承担的金额确定，对诉讼费的承担比例予以变更。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、成都华雅房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付李鑫逾期交房违约金3000元；二、驳回李鑫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取211元，由成都华雅房地产开发有限公司负担。 二审经审理查明：华雅﹒财富国际城1＃、5＃、6＃楼已经于2020年12月23日取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。本院二审审理时间为2021年1月19日，审理中，华雅公司称取得竣工验收备案书后电话通知了业主接房，现在再在开庭时面对面通知未接房的业主接房。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，李鑫与华雅公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，李鑫与华雅公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人交付商品房的条件为取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，并于2019年8月31日前交付房屋。逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋在2019年8月31日前仅取得建设工程规划核实合格证，根据二审查明的事实，案涉房屋实际取得建筑工程竣工验收备案表的时间为2020年12月23日。可见，华雅公司通知李鑫于2019年8月29日接收房屋确不符合约定交付条件。华雅公司的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。审理中，华雅公司称业主并不存在损失，一审调整的违约金已经难以承受，请求免除违约责任。经审查，李鑫未举出自己遭受延期交房损失具体数额的证据，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照同期同地段同房屋的租金标准，一审法院确定的逾期交房违约金数额确系偏低，本院酌情调整华雅公司逾期交房违约金的支付标准为李鑫已交购房款总额618000元按日万分之0.4的标准支付。案涉房屋于2020年12月23日取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书，本院二审审理中，华雅公司称取得竣工验收备案书后电话通知了业主接房，但未提供相应依据，本院确定逾期交房违约金从合同约定的交付期限届满之次日起即2019年9月1日计算至二审审理之日即2021年1月19日，共计507天，逾期交房违约金计算为618000元×507天×0.00004=12533元。 综上，一审认定事实清楚，适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初2459号民事判决； 二、成都华雅房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付李鑫逾期交房违约金12533元； 三、驳回李鑫的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取211元，由成都华雅房地产开发有限公司负担；二审案件受理费422元，由成都华雅房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二一年二月十九日 书记员  刘佰燕