黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终20号上诉人（原审原告）：孟凡辉，男，1981年8月10日出生，汉族，个体，住七台河市桃山区，现住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：刘瑶（系孟凡辉之妻），女，1989年2月4日出生，汉族，个体，住桦南县，现住七台河市。被上诉人（原审被告）：七台河市青园小镇餐饮有限公司，住所地七台河市桃山区桃东街学府华庭12号楼A楼。法定代表人：常海，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文军，桃山区万宝河法律服务所法律工作者。上诉人孟凡辉因与被上诉人七台河市青园小镇餐饮有限公司（以下简称青园小镇公司）合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2020）黑0903民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟凡辉的委托诉讼代理人刘瑶、被上诉人青园小镇公司的委托诉讼代理人姚文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孟凡辉上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销（2020）黑0903民初1088号判决；2.依法确认上诉人与被上诉人签订的青园火车头小镇租赁合同自始无效；3.判令被上诉人返还上诉人房屋租赁费51,350.00元、押金20,000.00元、缔约过失所造成的损失70,180.00元，共计141,530.00元；4.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人分别于2019年4月、2019年6月以诱导、欺骗等行为，胁迫上诉人签订了两份日期相同，但公司名称不同的房屋租赁合同，又谎称内容相同。后经上诉人查实，被上诉人在签订两份租赁合同时，均无工商营业执照（有国家企业信息公示系统为证），以公司名义与上诉人签订租赁合同系为违法违规，上诉人提出终止合同，并先后3次（分别于2019年7月，2019年12月，2019年12月末）向七台河市相关部门提出要求解除合同，但迟迟未得到解决，后因疫情爆发上诉人无法出门继续处理此事。疫情解封后，上诉人在2020年6月5日之前，多次以电话、短信等形式告知被上诉人，要求终止合同，被上诉人均已各种借口回绝，并躲避不见，导致上诉人无法与被上诉人协商。并非一审判决中被上诉人所说因为客流、亏损等原因要求解除合同（上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证）。二、被上诉人在与当事人签订《租赁合同》前，要求上诉人交付20,000.00元作为房屋使用权预留押金。在一审判决中，被上诉人恶意更改预留房屋使用权押金初衷，将预留房屋使用权押金更改为防止上诉人拖欠水电能源费用。根据《民法典》规定，供水供电等能源单位应当向最终用户收取有关花费，商业物业管理受委托代收的，不得向用户以手续费、损耗费等变相名义收取额外费用。青园火车头小镇的商户一户一表，应当自行去相关部门缴纳能源费，被上诉人并未出示相关部门代收费用委托书，且以高于国家电网、自来水公司等能源供应单位规定的单价强制收取上诉人能源费，又不能出具增值税收发票，系违法违规转售能源（上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证）。三、2019年春节发生疫情，根据国家相关规定，一切社会活动均停止。根据《租赁合同》中第二十一条不可抗力约定，上诉人已无法继续经营超过90天，应无条件终止合同。四、2019年4月签订第一份合同时，被上诉人口头承诺不允许同类大量竞争，并承诺七台河市市政工程青园夜市不会开业，可是均未做到（此承诺青园火车头小镇三十家业主均可以作证）。2019年6月上诉人正式履行合同，入户后发现其使用的建筑材料均采用不合格扣板为主，导致板房密封性较差，一个星期就出现漏雨、大量跑烟、停电现象，导致屋内无法进入顾客进店用餐。2019年10月供暖期，供暖效果不达标导致水管冻裂，下水管在板房屋内因供热原因导致反味无法经营，导致当事人在2019年10月被迫关业，并非一审判决中被上诉人所说交付上诉人正常使用。根据食品安全法的要求，工商局、卫生监察管理部门，在审批饭店的卫生许可证，要求一砖到顶的相关规定，以及根据《中华人民共和国消防法》第二十六条，建筑构件、建筑手续和室内装修、装饰手续的防火性能等应当按照消防技术准则的要求及手续的相关规定，青园火车头小镇属违规建筑板房（请求相关部门出示审核通过的相关手续）。五、青园火车头小镇建筑距离水库泄洪闸口约一百五十米左右，距离河道约一百五十米左右。2019年8月正值餐厅旺季，因受下雨排水系统不完善、河堤泄洪等原因，政府部门下达通告，勒令停业三天，预留人员进行排水处理，导致访客急剧下滑，造成严重经济损失。据此，上诉人质疑青园火车头小镇建筑所在位置系泄洪区。根据《中华人民共和国水法》第三十七条，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物及从事影响河事稳定，危害河岸堤防安全及其他妨碍河道行洪的活动。以及根据《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条，禁止在河道管理范围内，弃置垃圾，禁止在堤防和护堤地建房等规定。如青园火车头小镇是违法违规建筑，上诉人与被上诉人签订的青园火车头小镇房屋租赁合同应自始无效。六、一审法院在整件案件审理中，并未对上诉人所要陈述事实、申请事项、证据出示、证人传唤予以正视，是否违反了案件庭审的诉讼程序。上诉人为维护自身合法权益，特上诉至贵院，恳请贵院在查清案件事实的基础上，对此案依法公正判决。被上诉人青园小镇公司辩称，一、上诉人上诉请求中关于缔约过失造成的损失以及合同无效的请求，是增加的请求，一审中没有提出，属于新增，二审不应审理，本案不适用民法典。二、上诉人称被上诉人以诱导欺骗等行为签订的合同，没有证据证实，根据法律规定，如认为合同存在问题，一年内可向人民法院主张撤销，而上诉人在本案中诉求的是解除合同，而不是撤销合同。关于两个合同问题，只是两个合同的名称不同，但合同的权利义务完全一致。三、预留押金问题，押金和保证金就是起到保证作用，如果不欠任何费用保证金给予退还，法律并没有禁止收取预留押金的规定，不违反法律规定，同时在租赁合同关系中这是习惯性做法。四、市政府于2020年2月5日至2020年3月9日停止餐饮业的正常经营，从2020年3月9日后开始允许餐饮服务业正常经营，这期间不超过90日，不符合双方签订合同第21条涉及的不可抗力问题。五、上诉人没有任何证据证明，其不经营是被上诉人对上诉人所承诺的各种承诺，双方签订合同是书面形式完成的，应当以合同约定的权利和义务为准，上诉人的亏损是全市、省、国家乃至整个世界普遍存在的问题，不是被上诉人主管行为能够解决的问题。六、根据2018年8月29日市政府常务会议及2018年9月16日市委常委会决议，将桃山水库下游规划为桃山湖生态环保水利治理项目，被上诉人以及正在建设的水上乐园项目都是在政府规划范围内，不存在违建以及在河堤泄洪范围内问题，被上诉人的小镇在设计规划施工等过程中受到市委市政府的高度重视，先后受到市委市政府主要领导亲临现场指导建设，并在市、省、国家级新闻媒体单位进行多次宣传和报道。综上所述，上诉人提出的上诉请求无法律依据及事实根据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理适当，应维持原判，驳回上诉。原审原告孟凡辉向一审法院起诉请求：1.请求判决原、被告间解除合同，判决被告返还押金20,000.00元；2.请求判决被告返还原告八个月（2019年10月1日—2020年6月1日）歇业期间的房屋租赁费34,233.00元（全年租金是51,350.00元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月22日，原、被告签订租赁合同，被告将其所有权的商铺租赁给原告，用于经营海边味道爆炒小海鲜，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止。租金按年支付，年租金51,350.00元。原告已向被告支付了一年租金，并向被告交纳保证金10,000.00元。原告接手房屋后，经营至2019年10月上旬歇业至今，现原告以被告违反不能有和原告经营同类同业项目的承诺，允许同类同业大量竞争为由，故诉至法院。一审法院认为，本案原、被告于2019年4月22日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律法规规定，双方之间租赁合同关系成立且合法有效。关于原告主张解除案涉租赁合同，被告抗辩不同意解除合同。结合原、被告庭审陈述及举证情况，在双方签订合同后，被告青园小镇公司按照合同约定将房屋交付原告孟凡辉，原告即使用案涉房屋经营烤海鲜，合同目的已经实现，原告主张被告违反承诺（不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天20000人次、亮化工程等），双方租赁合同未约定此内容，且原告亦未举证证明被告曾向其作出相关承诺的证据，原告主张被告收取租金过高超过其承受能力，租赁合同系双方协商一致后签订，审理中未发现有威胁、胁迫等违法违规情形存在，另外原告未向被告提交解除合同通知，且至今仍然占有案涉房屋，未向原告交回钥匙，双方租赁合同约定租赁期限为三年，现租期未届满，原、被告应当按照合同约定继续履行合同。综上，原告的诉讼请求不符合解除合同的法定条件，故对原告的诉讼请求不予支持。鉴于2020年2月爆发的新冠××疫情，致使原告不能正常经营，系不可抗力，原、被告均无过错，面对突如其来的疫情应当共担风险，共同抵御，且疫情期间不仅是原告没有营业，本市所有商户均听从市里安排停业抗疫，疫情结束后陆续恢复营业，原告即可以营业，其没有营业是自身原因，与被告无关，被告庭审中亦表述同意将此期间的租赁费抵顶下一年度部分租赁费，本院酌情免除原告六个月的租赁费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告孟凡辉的诉讼请求；二、被告七台河市青园餐饮有限公司应当免除原告孟凡辉2020年2月至7月期间六个月的租赁费。案件受理费1,155.82元减半收取577.91元由原告孟凡辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孟凡辉为证明自己的主张，在二审中举出如下新的证据：第一组证据：照片和视频光盘一张。证明：1.合同存在欺诈行为；2.我方发现合同有问题我们提出了终止合同，解除合同，在7月份就提出了。经质证，被上诉人青园小镇公司认为，对该组证据的真实性没异议，对证明的问题有异议。该组证据无法证明被上诉人存在欺诈行为，录像没有明确的录制时间，不能确定发生时间。双方属于房屋租赁合同关系，被上诉人提供房屋，上诉人支付租赁费，根据合同规定，被上诉人交付了符合合同条款的房屋，已经履行了合同义务，上诉人支付了租金及保证金也履行了合同义务，并且实际履行了合同，如上诉人认为存在欺诈应当在合同签订之日起一年内向人民法院提起诉讼，本案上诉人的诉求是解除合同，因此该组证据不能证明上诉人的观点。经本院核实，对该组证据的真实性予以认定。第二组证据：证人王某出庭作证。证明：当时被上诉人口头承诺无商业竞争，我家是4月18日交的定金，定下房屋使用权而非保证金。经质证，上诉人孟凡辉认为，对证人证言没有异议，证言属实。经质证，被上诉人青园小镇公司认为，对该证人证言有异议，一、上诉人要求证人证明的问题是被上诉人承诺没有同行业竞争，没有要求证人证明其他问题，证人当庭陈述都是证人与被上诉人之间的经历和经过，没有证明上诉人想证明的问题。同时被上诉人建立青园小镇时烧烤一条街已经存在，被上诉人仅能保证在青园小镇范围内不存在同行业竞争问题，无权干涉小镇以外的任何区域是否存在同行业的竞争行为。同时上诉人经营的是爆炒小海鲜，没有与其同样的行业，不存在竞争问题。经本院核实，因该证人系青园小镇租户，其与本案存在利害关系，且其证明的问题亦无其他有效证据予以佐证，故对该证人证明的问题不予认定。被上诉人青园小镇公司为证明自己的主张，在二审中举出如下新的证据：第一组证据：龙豪司字[2018]6号文件复印件一份。证明：一、当时选址时就是在烧烤一条街南侧，当时烧烤一条街已经存在；二、被上诉人到我市投资是经过招商局多次洽谈达成现在的项目。第二组证据：七台河招商引资办公室函复印件一份。证明：小镇建设的区域是政府规划范围内，不属于泄洪区及河道范围内，属于招商引资项目，不属于上诉人上诉状提出的问题。经质证，上诉人孟凡辉认为，对这两份文件不认可，这份文件是黑龙江省龙豪文化有限公司，跟我签订合同的不是这个公司，即便有这两份文件，请出示相关证据，是你们要在七台河市建设项目的申请，还有招商办予以支持的文件，并没有证据证明对方建设是合法的，也不能证明房屋建设经验收合格、消防合格不是违建。即使证明是市政府承认，也没有证据证明七台河市政府验收合格，打个比方，七台河政府允许开发商建设大楼，但是大楼建设完毕，没有任何手续验收。我没有和龙豪签订合同，我是和青园小镇签订合同。经本院核实，对该两组证据的真实性予以认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的租赁合同是否应予解除；二、被上诉人是否应当返还上诉人8个月租赁费34,233.00元以及押金20,000.00元。对此，本院分析如下：本案中虽存在两份《租赁合同》，且两份合同中甲方的名称亦不一致，但该两份合同均是在七台河市青园小镇餐饮有限公司设立过程中签订，合同签订后，七台河市青园小镇餐饮有限公司于2019年6月4日依法成立，取得法人资格，对其在设立过程中所实施的民事法律行为的效力应予认定。经二审查明，双方当事人均认可最后订立的《租赁合同》是以“七台河市青园小镇餐饮有限公司”名义签订的，且七台河市青园小镇餐饮有限公司已将租赁房屋交付孟凡辉，孟凡辉亦按合同约定支付了租赁费，案涉《租赁合同》已实际履行，故七台河市青园小镇餐饮有限公司与孟凡辉签订的《租赁合同》依法成立并有效。孟凡辉上诉主张案涉《租赁合同》无效的理由均无证据证实，本院不予支持。依法成立并有效的合同，在不存在合同解除事由的情况下，合同双方均应依约履行各自的义务，不得随意解除合同。孟凡辉上诉主张青园小镇公司违反不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天2万人次、青园夜市不会开业等承诺，但双方所签订的租赁合同未约定此类内容，且孟凡辉未提供证据予以证实；主张租赁的房屋建筑材料不合格，有漏雨、跑烟、停电等现象，以及供暖、供水不达标，但根据《租赁合同》第六条第6.4项“双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋商铺的，视为该房屋商铺符合交接条件”的约定，孟凡辉已接收该房屋，并对房屋装饰装修，应视为其对房屋的状况是知晓并认可的，且其提供的证据均无法证实该主张；主张因疫情原因，其已无法继续经营超过90天，根据《租赁合同》第二十一条关于不可抗力的约定，案涉合同应予终止，经核实，我市于2020年2月18日发布餐饮业暂停营业的通告，并于2020年3月8日发布餐饮业有序恢复营业的通告，故孟凡辉因疫情原因无法经营的期限并未超过90天，且孟凡辉自认2019年10月份就已停止经营，由此可以确认，孟凡辉停止经营的原因并非由于疫情所造成。综上，孟凡辉上诉主张解除合同的理由均不能成立，本院依法不予支持。在案涉合同应继续履行的情况下，孟凡辉主张青园小镇公司应返还房屋租赁费、履约保证金的诉讼请求均不应予以支持，一审判决驳回孟凡辉的诉讼请求正确，应予维持。孟凡辉二审中要求青园小镇公司赔偿因缔约过失造成的损失，因该诉求其在一审中并未提出，故二审中不予审理。需要说明的是，2020年爆发的新冠××疫情，对我市乃至全国的经济都造成了巨大的冲击，面对突如其来的疫情，全社会应当共同抵御，共担风险。本案中，孟凡辉作为承租方因疫情原因固然遭受一定的损失，但青园小镇公司作为该园区的建设者亦有损失。一审法院在充分考虑疫情原因给孟凡辉所经营的餐饮业造成的影响后，酌情减免其六个月的租赁费，已经是在法律所允许的范围内最大限度的保护了租赁合同中相对较弱势的承租方的利益，这既符合实际，又符合公平原则，应予维持。综上所述，上诉人孟凡辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,155.82元，由上诉人孟凡辉负担。本判决为终审判决。审判长  鲁乡宁审判员  杨青涛审判员  丁文博二〇二一年二月二十六日法官助理孙新欣书记员关芳羽