广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17266号原告：苏满荷，女，1953年2月23日出生，汉族，住广东省东莞市南城区×××××××××。身份证号码：442××××××××××××72X。委托代理人：张英尧，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托代理人：杨欢钰，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市懒鸟商业管理有限公司。住所地：东莞市南城街道亨美社区×××××××××××××。统一社会信用代码：91441900MA4UWTG66K。法定代表人：钟某1。委托代理人：邓巨星，广东铭宇律师事务所律师。原告苏满荷与被告东莞市懒鸟商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张英尧及被告的委托代理人邓巨星均将到庭参加了诉讼。原告苏满荷向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付房屋租金至被告实际归还房屋之日止；3、被告向原告赔偿房屋修复费用224769.2元；4、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2017年8月12日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城街道亨美社区××××××××屋出租给被告使用，租赁期限为2017年9月1日至2027年9月1日，每月租金6000元，租金每两年递增10%。被告应于每月1日向原告缴纳租金。合同签订后，原告便将房屋交付被告使用。截至2020年4月15日，被告尚拖欠原告租金79900元。此外，被告未经原告同意，私自将房屋的门窗、鱼池、防盗网、天花吊顶、玻璃幕墙、围墙、电设施等拆除，造成原告损失224769.2元。被告的行为已严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，原告多次与被告协商未果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告东莞市懒鸟商业管理有限公司辩称，由于拆迁原因，原、被告双方在2018年口头变更租金为5000元/月并实际履行至2019年8月，被告实际缴纳租金至2019年8月。2020年10月初，原告以建造围墙的方式实际收回租赁物，被告仅拖欠原告2019年9月至2020年9月期间的租金65000元。被告是经原告同意后才对房屋进行改造拆除的，原告也有到现场查看、指导。案涉房屋1楼、2楼门窗已重新安装，比原来房屋的门窗更高级。被告仅拆除案涉房屋3楼阳台原有的铝合金窗、防盗网，案涉房屋4楼以上没有装修。被告愿意据实承担修复费用。被告认为，案涉合同在2020年9月30日已解除。被告承租案涉房屋是用于开发项目，但由于拆迁而导致项目失败，被告并非故意违约。经审理查明，2017年8月12日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城街道亨美社区××××××××屋出租给被告使用，租赁期限为2017年×月1日至2027年×月1日，合同第二条约定每月租金6000元；被告在签约时向原告缴纳两个月租金合计12000元作为该房屋的租赁押金，原告需在合同期届满、被告正常退租后无息返还给被告；租金每两年递增10%；原告提供0个月装修免租期给被告用于房屋装修；被告应于每月1日向原告缴纳租金。合同第四条约定，在租赁期内，被告不得擅自改变房屋结构；被告因使用需要，在不影响房屋安全结构的前提下，可以对房屋进行适当的改造，但改造的规模、范围等事项应事先征得原告同意；因使用不当造成房屋或配置的设备损坏的，被告应负赔偿责任和修复责任。合同第五条第（5）项约定，被告改造房屋期间及租赁房屋期间，若因改造原因造成房屋结构受损及造成任何意外事件的，由被告负责全部责任，并由被告向原告赔偿全部损失。该合同落款处有原告的签名及被告工作人员“钟离雨”的签名，并加盖了被告的公章。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用；被告对案涉房屋进行装修改造，但至今尚未完工。2020年10月底，原告自行对案涉房屋修建围墙，围墙大门的钥匙至今由原告保管。庭审中，原、被告双方对于案涉租赁合同有无解除的问题存有争议。原告认为，案涉租赁合同至今没有解除，故要求被告按照6000元/月的标准支付2019年3月至实际交还房屋之日止的租金。被告则认为，原告于2020年10月为案涉房屋修建围墙并对围墙大门上锁，案涉租赁合同已于2020年10月解除；原、被告双方在履行合同过程中已口头协商变更租金标准为5000元/月，且被告已向原告支付租金至2019年8月。被告对此提供两份微信转账记录截图予以证明，该微信转账记录截图显示被告在2019年6月4日向原告转账5000元、2019年7月2日向原告转账5000元，但该些转账记录没有显示对应的租金月份，被告亦未提供其余月份的租金支付记录到庭。被告未在本院指定的期限内提供证据证明其已实际支付租金至2019年8月。原告对被告提供的微信转账记录截图不予确认，并称原、被告双方从未口头协商变更租金标准，被告仅支付租金至2019年3月，且2019年3月租金仅支付了5600元；但确认2019年6月4日收到被告支付的5000元、2019年7月2日收到被告支付的5000元，并认为该两笔款项均是支付2019年3月之前的租金。诉讼中，原、被告双方均确认被告有对案涉房屋进行改造装修，且至今未装修完毕。原告要求被告修复房屋的门、窗、鱼池、防盗网、天花吊顶、玻璃幕墙、围墙、电力设施等并承担至少150000元的修复费用。原告对此提供了修复清单明细及房屋装修前后的照片予以证明。修复清单明细显示修复费用合计224769.2元。被告对原告提供的照片的真实性予以确认，但对原告提供的修复清单明细不予确认。原告在本案中先申请对修复费用进行司法鉴定，后又撤回鉴定申请。被告在本案中亦未申请对案涉房屋的修复费用进行司法鉴定。经审查，从原告提供的房屋装修前后照片及修复清单明细可以看出案涉房屋在被告装修前已有简易刷墙、铺砖、铁门等简易的旧式装修，并可以看出案涉房屋目前部分门窗被拆除、天花吊顶未完成、地面瓷砖被拆除等。原告提供的修复清单中显示的门窗材质与房屋装修前的照片显示的门窗材质不一致。另查明，东莞市南城街道亨美社区×民委员会出具证明，证明案涉房屋产权属于原告与张克刚共同共有。原告提供户口本及张克刚出具的声明到庭，拟证明张克刚与原告是夫妻关系，案涉房屋属于原告与张克刚夫妻共同所有；张克刚授权原告将案涉房屋出租，若涉及诉讼，则全权由原告负责。原告另提供一份房地产权证到庭，拟证明案涉房屋已办理房地产权证，权属人为“张克刚”。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、户口本、房地产权证、亨美社区居委会出具的证明、张克刚出具的证明、照片、修复清单明细，被告提供的微信转账记录截图，以及本院的法庭笔录等书证附卷为据。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。由于本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。案涉房屋已办理房地产权证，原、被告双方就被告向原告承租案涉房屋签署了房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当切实履行。原、被告双方在2020年4月之前从未向对方提出解除案涉租赁合同。现原告于2020年4月向本院提交起诉状，要求解除案涉房屋租赁合同；本院于2020年11月3日向被告成功送达本案应诉材料，被告至今未对原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉请提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定，案涉租赁合同于2020年11月3日解除。关于被告欠付租金的数额问题。首先，关于租金标准问题，案涉租赁合同明确约定租金标准为6000元/月，租金每两年递增10%。被告称原、被告双方口头约定租金标准变更为5000元/月，但被告仅提供了2019年6月、7月向原告支付租金的微信转账截图到庭，且该截图并未显示其支付的租金对应的具体月份，不能证明原、被告双方已口头约定变更租金标准为5000元/月；故对被告此项主张，本院不予采信。根据案涉租赁合同约定，本院认定，2017年8月12日至2019年8月11日期间，被告应按照6000元/月的标准向原告支付租金；2019年8月12日至2021年8月11日期间，被告应按照6600元/月的标准向原告支付租金。原告起诉时要求被告自2019年9月1日起按照6600元/月的标准支付租金，属于原告自行处分其权利的行为，且未损害被告的利益，本院予以准许。其次，被告主张其已向原告支付租金至2019年8月，应由被告承担举证责任。现被告未在本院指定的期限内提供证据证明其已向原告支付租金至2019年8月，原告对此亦不予确认，应由被告自行承担举证不能的后果。故对被告此项主张，本院不予采信。原告主张被告仅支付租金至2019年3月，且2019年3月租金仅支付了5600元，本院予以采信。最后，承上所述，案涉合同于2020年11月3日解除，但原告在2020年10月即已在案涉房屋周围修建围墙并上锁，围墙大门钥匙至今由原告保管，故被告自2020年11月起无法正常进入案涉房屋，故本院视为原告已于2020年10月31日收回案涉房屋，被告应向原告支付租金至2020年10月31日。综上，本院认定，被告应向原告支付2019年3月至8月期间的租金合计6000元/月×6个月-5600元（2019年3月租金已付5600元）=30400元、2019年9月至2020年10月期间的租金合计6600元/月×14个月=92400元，故被告应向原告支付2019年3月至2020年10月期间的租金合计122800元。关于房屋修复费用的问题。首先，根据案涉房屋租赁合同第四条及第五条约定的内容，可以看出原告同意被告对案涉房屋进行适当的装修改造。故原告称被告未经原告同意即对房屋进行装修，缺乏依据，本院不予采信。其次，根据原、被告双方确认的照片来看，被告确实对案涉房屋进行了装修，但至今未完成装修，已装修的部分为天花龙骨等，属于已形成附合的装饰装修物。由于被告长期未支付租金导致原告提出解除合同，原、被告双方对解除合同时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且案涉房屋目前的装修未完成，房屋无法正常使用，故对于原告要求被告赔偿房屋装修修复费用的损失，本院予以支持。房屋修复费用应当是将房屋恢复至被告实施装修之前的房屋原状所需的费用。现原告提供的修复费用清单是原告单方制作的，且该修复费用清单中显示修复房屋所需的大部分装修材料均与房屋原状的照片中显示的装修材料不同，原告在本案中先申请对案涉房屋的修复费用进行鉴定后又撤回鉴定申请，被告亦表示不申请对案涉房屋的修复费用申请鉴定，故本院根据原、被告双方确认的照片中显示的房屋原状，结合照片中显示的房屋现存装修状态以及房屋的楼层、面积等情况，酌情认定被告应向原告赔偿恢复房屋原状的修复费用100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告苏满荷与被告东莞市懒鸟商业管理有限公司于2017年8月12日签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月3日解除；二、限被告东莞市懒鸟商业管理有限公司自本判决生效之日起三日内向原告苏满荷支付2019年3月至2020年10月期间的租金合计122800元；三、限被告东莞市懒鸟商业管理有限公司自本判决生效之日起三日内向原告苏满荷赔偿房屋修复费用100000元；四、驳回原告苏满荷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5870.04元（原告已预交），由原告苏满荷负担1228.04元、被告东莞市懒鸟商业管理有限公司负担4642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  袁浩权审 判 员  李铮铮人民陪审员  黄振许二〇二一年二月五日书 记 员  黎嘉慧