新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初2910号原告：新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路**温州大厦****。法定代表人：林跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘欣，新疆久印铭正律师事务所律师。被告：文艳萍，女，1968年8月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。第三人：中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行，住所地，住所地乌鲁木齐市新市区江苏西路北侧**iv>负责人：梁浩，该银行行长。委托诉讼代理人：谢苗，女，1990年8月3日出生，汉族，住乌鲁木齐市.委托诉讼代理人：仝凯，女，1992年2月20日出生，汉族，住乌鲁木齐市.原告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司（以下简称“呈信丽景公司”）与被告文艳萍、第三人中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行（以下简称“工商银行铁道支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告呈信丽景公司的委托诉讼代理人刘欣，第三人工商银行铁道支行的委托诉讼代理人谢苗、仝凯到庭参加诉讼。被告文艳萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呈信丽景公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除与被告签订的乌鲁木齐市水磨沟区立井街XXXXXXX房屋的商品房预售合同；2．请求依法判令被告协助原告解除位于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号XXXXX号房屋上被告名下的预售备案登记信息；3．请求依法判令被告及第三人共同协助原告解除位于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号XXXX号房屋上中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行的抵押权登记；4．请求依法判令被告承担原告支付的律师费40,000元。事实与理由：2016年12月6日，原被告签订《商品房预售合同》，约定由被告购买原告位于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号XXXX号房屋，如被告采取银行贷款方式支付房款且不按照约定偿还银行贷款，原告有权回购所购房屋并由被告承担相应的违约责任；如被告拒绝交付回购房屋或不配合产权过户的，原告有权采取诉讼的方式要求被告履行且由此支出的诉讼费、律师费由被告承担。2016年12月30日，被告作为借款人、第三人工商银行乌鲁木齐铁道支行作为贷款人、原告作为被告债务的保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》及《担保及回购协议》，约定被告向该银行贷款566,000元用于个人购置住房以及被告未按合同约定还款的违约责任。合同签订后，贷款人依约履行了合同义务，但被告连续多期未按约定偿还贷款人贷款本金和利息。2019年8月1日，原告作为担保人依据合同约定向第三人支付了全部的贷款本息。被告未按照合同约定支付银行贷款，致使原告向第三人支付了相应购房款，原告已经按照合同约定回购房屋，被告行为已构成根本违约。被告文艳萍未作答辩亦未提交书面答辩意见。第三人工商银行铁道支行述称，工商银行铁道支行不是涉案《商品房预售合同》的当事人，该协议是否解除与我行无关。原告呈信丽景公司不是借款抵押合同的当事人，其无权要求我行解除涉案房产的预抵押登记。涉案房产贷款已经结清，根据登记部门的工作流程，解除预抵押登记需要借款人即被告文艳萍申请办理，因被告文艳萍原因导致未能及时办理解押，我行不存在过错。原告呈信丽景公司、第三人工商银行铁道支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告文艳萍未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。原告呈信丽景公司向本院提交以下证据：证据1．商品房预售合同，证明原被告双方存在房屋买卖合同关系，合同中约定了违约责任。证据2．个人借款/担保合同、担保及回购协议、房产抵押合同、借据、公证书，证明被告文艳萍因购房与第三人工商银行铁道支行存在借款合同关系，原告呈信丽景公司为被告文艳萍的贷款提供担保，被告文艳萍未按照合同约定还款时，被告向第三人的全部借款提前到期，由原告向第三人支付剩余全部贷款本息，并回购涉案房屋。证据3.（2019）新0105执1041号执行通知书，证明被告文艳萍多次未支付贷款本息，第三人向法院申请强制执行，原告清偿了被告剩余贷款本息，被告与第三人的债权债务已由原告清偿完毕。证据4．中国工商银行电子回单、浦发银行业务凭证回单，证明原告呈信丽景公司清偿了被告文艳萍欠付贷款本息和执行费合计483,783.64元。原告依约可解除与被告的房屋买卖合同。证据5．公告，证明原告通过报纸公告的形式通知全体业主办理房屋交付手续，涉案房屋已向被告交付。证据6．不动产登记证明，证明涉案房屋存在抵押登记，抵押权人为工商银行铁路支行，涉案房屋的预售登记在被告名下。证据7．增值税普通票及银行转账凭证，证明原告为本案支出律师代理费用4万元。第三人工商银行铁道支行质证认为，（2019）新0105执1041号执行通知书、中国工商银行电子回单、浦发银行业务凭证回单付款方系原告，收款方系水磨沟区法院，与第三人无关联。公告系原告对涉案小区全体业主的通知，与第三人无关联。原告因本案产生的律师代理费亦与第三人无关联性，对其他证据不持异议。本院经审查对商品房预售合同、个人借款/担保合同、担保及回购协议、房产抵押合同、借据、公证书、（2019）新0105执1041号执行通知书、中国工商银行电子回单、浦发银行业务凭证回单、不动产登记证明、增值税普通票及银行转账凭证的真实性、合法性与本案关联性均予以确认。对公告的真实性予以确认。第三人工商银行铁道支行向本院提交以下证据：证据1．商品房预售合同、不动产登记证明、个人借款/担保合同、担保及回购协议、房屋抵押合同，证明被告文艳萍向第三人借款买房，将涉案房屋办理了抵押权登记，按照约定原告呈信丽景公司须对被告文艳萍的贷款承担担保责任。证据2．执行证书、（2019）新0105执1041号执行裁定书、贷款汇款明细，证明被告文艳萍未按时偿还贷款，第三人向法院申请强制执行，后原告分两次向第三人全部清偿被告文艳萍的欠款。原告呈信丽景公司对上述证据均不持异议。本院经审查对商品房预售合同、不动产登记证明、个人借款/担保合同、担保及回购协议、房屋抵押合同、执行证书、（2019）新0105执1041号执行裁定书的真实性、合法性与本案关联性予以确认。对贷款汇款明细因系第三人个人制作，来源不明，故本院对其真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日呈信丽景公司与文艳萍签订《商品房预售合同》，约定文艳萍购买呈信丽景公司名下位于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号XXXX号房屋。房屋单价5,908.35元，总价款707,821元。合同第六条第三项约定买受人（文艳萍）选择银行按揭贷款方式支付房款，应于本《商品房预售合同》签署之日支付首付款，计141,821元，剩余房款计566,000元，应在本合同签订之前与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户。合同附件五、补充协议2.1条约定，因买受人多期不按银行约定偿还银行贷款或公积金贷款，造成出卖人垫付贷款本金利息，出卖人有权回购买受人已购房产，自出卖人向买受人发出回购通知书之日起买受人无条件同意出卖人按照买受人与出卖人原购房合同约定的单价60%回购，买受人在30日内无条件将该房交与出卖人。房产所有权归出卖人所有。买受人有义务配合出卖人将回购房产过户至出卖人名下。出卖人有权采取诉讼方式要求买受人履行出卖人支出的诉讼费、保全费、律师费、实际执行费由买受人承担。2016年12月30日文艳萍与工商银行铁道支行签订《个人购房借款/担保合同》约定文艳萍向工商银行铁道支行借款566,000元，该款用于购买坐落于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号XXXX号房屋。贷款期限为120个月，贷款利率为4.9%，并约定以上述房屋作为抵押用以担保贷款清偿。同日，文艳萍、工商银行铁道支行、呈信丽景公司签订《担保及回购协议》约定，呈信丽景公司对文艳萍所借贷款向工商银行铁道支行承担连带担保责任。整个贷款期内，不论文艳萍因何种原因贷款到期仍未予清偿时，呈信丽景公司同意在接到工商银行铁道支行的通知30天内回购文艳萍的房产，以现金方式偿还文艳萍积欠工商银行铁道支行的全部贷款本息及实现债权的费用。文艳萍同意在呈信丽景公司代文艳萍偿还积欠的全部贷款本息及实现债权费用后，将所购房屋产权转让给呈信丽景公司，呈信丽景公司可依法对房屋进行处理。同日，文艳萍与工商银行铁道支行签订《房产抵押合同》，约定文艳萍将涉案房屋抵押给工商银行铁道支行，抵押期限自2016年12月30日至2029年12月30日。2017年1月18日工商银行铁道支行将566,000元汇入文艳萍名下300201XXXX的账户。上述事实，经由新疆维吾尔自治区公证处公证，并出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2019年3月29日，因文艳萍拖欠多期贷款未支付，工商银行铁道支行向新疆维吾尔自治区公证处申请出具（2019）新乌法诺证经字第6382号执行证书，载明被申请执行人文艳萍、呈信丽景公司截至2019年3月29日共计未偿还工商银行铁道支行贷款合计466,949.85元，利息9,782.79元，合计476,732.64元。后工商银行铁道支行向乌鲁木齐市水磨沟区法院申请强制执行。呈信丽景公司于2019年8月1日分两笔向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院案款账户汇入金额共计483,783.64元用以清偿执行证书中的贷款本息及执行费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示、不违反行政法规、效力性强制性规定，应属有效，可以证实双方之间存在房屋买卖合同关系。《商品房预售合同》第七条第二项约定买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后出卖人有权解除合同。文艳萍至今拖欠多期贷款未予清偿，呈信丽景公司行使约定解除权的条件已经成就，故呈信丽景公司要求解除与文艳萍的《商品房预售合同》的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于呈信丽景公司要求文艳萍协助其解除涉案房屋预售备案登记的诉讼请求。《商品房预售合同》附件五（合同补充协议）中第二条第一项、第三条，《担保及回购协议》第三条、第五条明确约定文艳萍在多期贷款未按约定偿还时，呈信丽景公司在履行担保义务垫付剩余贷款本息后，有权回购房屋，并由文艳萍协助解除涉案房屋的预售登记手续。现呈信丽景公司已按照约定履行了担保义务，代文艳萍清偿了剩余贷款本息，故其要求文艳萍协助办理解除涉案房屋预售备案登记的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于呈信丽景公司要求文艳萍及工商银行铁道支行共同协助呈信丽景公司解除涉案房屋上抵押权登记的诉讼请求。呈信丽景公司代为清偿文艳萍剩余贷款本息后，文艳萍与工商银行铁道支行签订的《个人购房借款/担保合同》中约定的权利义务因债务履行完毕而终止。担保合同是主合同的从合同，主合同因债务履行完毕而终止后，因此设立的抵押权也归于消灭。《不动产登记暂行条例细则》第七十条规定：“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭……”故呈信丽景公司要求文艳萍及工商银行铁道支行共同协助呈信丽景公司解除涉案房屋上抵押权登记的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。工商银行铁道支行辩称，根据规定，注销抵押权登记须文艳萍本人申请办理，并须经由其本人签字才可生效。对此本院认为，呈信丽景公司代为清偿债务的行为引起了涉案房屋上抵押权消灭的法律效果，按照合同约定，为使涉案房屋回购并过户至呈信丽景公司名下，注销抵押权登记是前置行政程序，工商银行铁道支行作为抵押权人，在债权债务终止后，应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助义务。故其在抵押权消灭后应协助呈信丽景公司办理注销抵押权登记手续。呈信丽景公司要求文艳萍及工商银行铁道支行共同协助呈信丽景公司解除涉案房屋上抵押权登记的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于呈信丽景公司要求文艳萍支付40,000元律师费的诉讼请求。原被告双方在《商品房预售合同》中对律师费的负担已有约定。现文艳萍因违约造成呈信丽景公司采取诉讼方式产生了律师代理费，且该笔费用已实际产生，故呈信丽景公司要求文艳萍支付40,000元律师费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。文艳萍经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司与被告文艳萍于2016年12月6日签订的商品房预售合同。二、被告文艳萍于本判决生效之日起十日内协助原告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司解除位于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号7A#＋7B#第XXXX号房屋上的预售备案登记信息。三、被告文艳萍及第三人中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行于本判决生效之日起十日内共同协助原告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司解除位于乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号7A#＋7B#XXXX房屋上中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行享有的抵押权登记。四、被告文艳萍于本判决生效之日起十日内向原告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司给付律师代理费40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,878.21元（原告新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司已预交），由被告文艳萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  李煜森人民陪审员  高英江人民陪审员  王雪峰二〇二一年二月五日书 记 员  齐 敏