广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24621号原告：白炽英，男，1953年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：郑成鸣，广东本务律师事务所律师，委托代理期限从2020年8月31日起至2020年11月24日止。委托诉讼代理人：李蕾，广东本务律师事务所律师，委托代理期限从2020年8月31日起至2020年11月24日止。委托诉讼代理人：刘海静，广东法岸律师事务所律师，委托代理期限从2020年11月25日起。委托诉讼代理人：陈晓潼，广东法岸律师事务所实习律师，委托代理期限从2020年11月25日起。被告：佛山市南海众鹏金属制品厂，住所地：佛山市南海区×××××××××××××，注册号440××××××××9338。经营者：李良华。被告：李良华，男，1968年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××，公民身份号码430×××××××********。原告白炽英与被告佛山市南海众鹏金属制品厂（以下简称众鹏厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，根据原告白炽英申请，本院依法追加李良华为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序于2021年1月6日、2021年1月22日两次公开开庭审理了本案。原告白炽英的委托诉讼代理人刘海静、陈晓潼到庭参加了两次庭审，被告众鹏厂的经营者李良华（同为本案被告）到庭参加了第二次庭审，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告白炽英向本院提出诉讼请求：1.被告众鹏厂向原告支付租金534600元（以租金89100元/月为标准，自2019年6月1日起至2019年11月30日止）；2.被告众鹏厂向原告支付占有使用费（以租金89100元/月为标准，自2019年12月1日起计算至实际返还租赁物之日止）；3.被告众鹏厂向原告支付违约金53460元（按照每月应缴租金或占有使用费，按照年利率6%从欠付之日起计算至清偿之日止）；4.被告众鹏厂腾退并返还其向原告租赁的厂房；5.被告李良华对上述第1、2、3、4项诉讼请求范围内的债务承担连带清偿责任；6.请求依法判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2009年9月10日，原告与被告众鹏厂签订《厂房租赁合同》，约定原告将×××××××××××××一处厂房租赁给被告使用。出租时间为10年，自2009年12月1日至2019年11月30日止，租金标准为18元每平方，租赁三年按每平方递增10%，第6年每平方递增20%。此后，被告李良华在租赁厂房注册了“佛山市南海众鹏金属制品厂”，使用至今。2019年最后执行租金标准为89100元/月。自2019年6月至今，被告众鹏厂一直未支付租金。被告众鹏厂应向原告支付自2019年6月至11月30日的房租534600元。租赁期间届满直至2020年8月6日，被告仍占用涉案厂房，没有交还原告。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告众鹏厂应向原告支付场地占用费。根据双方签订合同第7条约定，被告众鹏厂拖欠租金的，原告可以按10%收取滞纳金。因此，被告众鹏厂应向原告支付违约金53460元。根据双方合同第11条约定，合同期满后，厂房的水、电设施及扩建的建筑物及不动产归原告所有。被告众鹏厂拖欠房租，且仍占用租赁厂房拒不归还，应承担法律责任。被告众鹏厂为个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”，被告李良华作为被告众鹏厂的经营者，应以其个人财产对众鹏厂的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，故起诉，要求：1.被告众鹏厂向原告支付租金534600元（以租金89100元/月为标准，2019年6月1日-2019年11月30日）；2.被告众鹏厂向原告支付占有使用费（以租金89100元/月为标准，自2019年12月1日起计算至实际返还租赁物之日止）；3.被告众鹏厂向原告支付违约金53460元；4.被告众鹏厂腾退并返还其向原告租赁的厂房；5.确认被告众鹏厂租赁厂房的水、电设施及扩建的建筑物及不动产归原告所有；6.被告李良华对上述第1、2、3、4、5项诉讼请求范围内的债务承担连带清偿责任；7.请求依法判令本案的诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告申请撤回“确认被告众鹏厂租赁厂房的水、电设施及扩建的建筑物及不动产归原告所有”的诉请。两被告辩称，1.原告白炽英不是老板，老板是白慧珍，十年里所有事务都是由白慧珍处理，含合同的签订。2.原告的租赁合同不是由李良华本人签写，被告李良华提供双方签订的租赁合同一份。3.被告租赁的厂房有两条大小氧化生产线，小线自己生产经营，因经营不善2017年8月20日停产后没有再生产经营。大生产线承包给佛山市南海辽鹤金属制品厂许辉经营，从2018年1月起代佛山市南海众鹏金属制品厂交厂房租金，每月89100元，提交的和许辉签订的租赁合同第三条明确注明。租赁合同到2019年12月31日满，因环保局的原因，2019年8月中期白慧珍叫三个厂停产，9月份搬迁租金交到2019年9月份止。4.因被告经营不善导致供应商诉讼，厂里的所有设备法院查封，无法搬走。请求法院协调处理设备查封一事，查封主要是2017年12月广东省中山市黄圃人民法庭查封，2019年4月广东省佛山市南海区人民法院查封。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的厂房租赁合同复印件1份，两被告否认乙方盖章处李良华的名字由其本人签署，且原告未提供厂房租赁合同的原件，本院对其真实性不予确认；两被告确认2013年10月26日处“李良华”的名字由其本人签署，本院对《厂房租赁合同》书中最后一页手写部分的内容真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年5月22日的《土地使用权租赁合同》载明出租方、甲方为佛山市南海区××××××华李经济合作社，承租方、乙方为佛山市南海区精精金属制品有限公司，该合同约定：甲方将其自有的位于虎头岗面积为25亩的一宗土地使用权租赁给乙方使用；租赁期限为30年，自2009年6月1日起至2039年5月31日止。南海区狮山镇狮西村华南村民小组、佛山市南海区××××××华李股份经济合作社在出租方落款处盖章，白炽英在承租方处签名，承租方盖章处载明“佛山市南海区精精金属制品有限公司”字样。2009年9月12日，佛山市南海区精精金属制品有限公司（甲方）与被告李良华（乙方）签订《合作经营合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方拟将自身于×××××××××××××的精精金属制品有限公司的一个厂房（以下简称涉讼厂房）作为与乙方合作办厂使用，合作时间为10年，自2009年12月1日起至2019年11月30日止；合作利润金乙方每月付给甲方所使用土地的每平方18元，每三年为一个递增期，乙方合作三年按每平方金额递增10%，第六年按每平方20%（即第四年每平方19.8元，第七年每平方21.6元）；甲方交付使用45天后开始收费，合作利润金按月结算，每月10号前交付当月合作利润金，逾期缴纳的，甲方有权按照百分之五向乙方计收逾期缴纳部分的滞纳金，乙方逾期超过60日仍未能向甲方付清到期应付的款项，甲方有权解除合同，没收乙方所交的保证金，无偿收回厂房内投资的设备、扩建的建筑物及其附属物，并有权继续追讨乙方逾期未付款项及相应的滞纳金、违约金等一切应当由乙方承担的款项；合同约定的履行期限届满，在乙方向甲方付清合同所有的费用后十日内，甲方将保证金退还给乙方，甲方保管保证金期间不计付利息；乙方作自负盈亏经营，交付使用后所产生的风险由乙方负担（包括劳资纠纷、工伤、债权债务、保险、安全生产等）一切全由乙方承担，与甲方无关；乙方向甲方交付2个月合作利润金为保证金100000元，不得拖欠合作费用及水、电费、税费等一切应付的费用，如不按时交合作利润金的及无故终止合同，甲方按10%收取滞纳金并有权终止合同，甲方不退回保证金，如甲方无故终止合同的向乙方赔付保证金的2倍；合同期满将该厂房的水、扩建的建筑物及不动产归甲方所有，乙方把设备自行处理，厂房原好地交给甲方。原告白炽英在《合作经营合同》的法定代表人或授权代理人处签名。2009年11月27日，佛山市南海区精精金属制品有限公司（甲方）与被告李良华签订《补充协议》，约定：在废水处理方面，如超出6元/T污水处理费成本的，乙方必须补费；做染色槽的污水费暂定10元/T；如天气在气压低的时候，对周边环境应县更严重以及环保及其他部门要求停产的情况下，要及时停产，如不及时停产所造成的一切后果自负，甲方在该情况下有权停水、停电，甲方不赔偿任何费用。2010年2月6日，佛山市南海区精精金属制品有限公司出具收款收据确认收到被告李良华预付2个月利润金（押金）100000元。2013年10月26日，被告李良华在一份《厂房租赁合同》上载明自2013年11月1号起每月增加783元，租舍租厨房用，按上合同年数递增（即2014年开始递增）。2016年10月1日，被告李良华与许辉签订《委托书》，该委托书载明李良华委托许辉交租金给白炽英，每月租金为89100元。另查明，被告众鹏厂为个体工商户，于2011年4月27日注册成立，经营者为被告李良华。再查明，2021年1月25日，佛山市南海区精精金属制品有限公司出具《情况说明书》，该情况说明写明2009年9月12日，其与李良华就佛山市南海区×××××××××××××上占地面积为25亩厂房中的部分厂房签订《合作经营合同》，期限为2009年12月1日至2019年11月30日止。签订《合作经营合同》后，佛山市南海区精精金属制品有限公司即将佛山市南海区虎头岗上的案涉厂房对外出租、收取租金等相关的权利义务转让给法定代表人白炽英。2020年9月23日，原告提起诉讼。诉讼中，1.原、被告均确认涉讼厂房没有产权证，也没有办理规划报建手续；被告就涉讼厂房支付了保证金100000元；厂房内仍放置有被告的机器设备，该机器设备被其他法院查封。2.原告陈述涉讼厂房的出租方是白炽英，承租方是众鹏厂；被告于2019年9月停止经营。3.两被告陈述其和佛山市南海区精精金属制品有限公司签订的合同，被告李良华以个人名义作为承租方签署，合同签署后被告李良华成立了被告众鹏厂，实际经营和使用均为被告众鹏厂；被告于2019年8月30日停止经营；两被告同意以保证金100000元抵扣其欠付的租金。4.原告陈述被告已向原告支付至2019年9月9日前的租金，两被告对原告的该陈述予以认可。本院认为，佛山市南海区精精金属制品有限公司与被告李良华签订合同虽名为《合作经营合同》，但该合同载明佛山市南海区精精金属制品有限公司将涉讼厂房交付被告李良华使用、被告李良华在约定期限内每月支付固定费用给佛山市南海区精精金属制品有限公司，被告自负盈亏经营，根据该约定可知，双方就涉讼厂房实际为租赁合同关系，本案应为租赁合同纠纷。佛山市南海区精精金属制品有限公司确认其与被告李良华签订《合作经营合同》后将涉讼厂房对外出租、收取租金等相关的权利转让给其法定代表人白炽英，故原告白炽英有权以自己的名义主张权利，其有权作为本案原告提起诉讼。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原、被告均确认其出租给被告众鹏厂的厂房未办理产权登记，亦未办理规划报建手续，故佛山市南海区精精金属制品有限公司与被告李良华签订的《合作经营合同》无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告李良华作为涉讼厂房的承租人、被告众鹏厂作为涉讼厂房的实际使用人均负有腾退并返还涉讼厂房的义务，故本院对原告要求两被告腾退并返还涉讼厂房的诉请依法予以支持。虽然佛山市南海区精精金属制品有限公司与被告李良华签订的《合作经营合同》无效，但被告李良华实际使用涉讼厂房，应参照双方约定支付实际使用涉讼厂房期间的使用费；被告众鹏厂为被告李良华承租涉讼厂房后开办的个体工商户，且其为涉讼厂房的实际经营和使用者，应与被告李良华承担共同付款责任。原、被告均确认两被告已支付至2019年9月9日的使用费，故两被告应向原告支付2019年9月10日至2019年11月30日期间的使用费共151470元（89100元÷30日×21日+89100元）。原告确认其就涉讼厂房已收取保证金100000元，原、被告就涉讼厂房形成的租赁合同关系无效，原告应将该保证金予以退还，现两被告同意以保证金100000元抵扣其欠付的租金（使用费），故经抵扣，两被告尚需向原告支付该期间的使用费51470元（151470元-100000元），原告就该期间使用费的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。2019年12月1日后，两被告未腾退涉讼厂房予原告，故两被告还应从2019年12月1日起至交还涉讼厂房之日止按每月89100元的标准支付使用费予原告。《合作经营合同》载明的租赁期限虽已届满，但原、被告在期限届满后未重新签订租赁合同，故两被告仍应参照合作经营合同约定的交租时间交付使用费予原告。参照《厂房租赁合同》约定，被告众鹏厂应于每月10日前支付当月使用费，被告众鹏厂未在约定期限内支付使用费，给原告造成了相应的资金占用损失，被告众鹏厂应赔偿相应损失予原告。即被告众鹏厂应以51470元为本金从2019年11月11日起、各以89100元为本金分别从2019年12月至2021年1月每月的11日起，各项均至实际付清欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。至本案庭审辩论终结日，2021年2月的使用费支付时间尚未届至，两被告是否支付使用费亦无法确定，故本院对原告主张的2021年2月份之后（含本数）的使用费利息在本案中不予支持。原告要求按照年利率6%计算违约金无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李良华、佛山市南海众鹏金属制品厂应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并返还2009年9月12日签订的《合作经营合同》项下位于“虎头岗”的精精金属制品有限公司的一个厂房予原告白炽英；二、被告李良华、佛山市南海众鹏金属制品厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年11月30日的使用费51470元予原告白炽英；三、被告李良华、佛山市南海众鹏金属制品厂应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月89100元的标准支付从2019年12月1日起至上述第一项判决实际履行之日止的使用费予原告白炽英；四、被告李良华、佛山市南海众鹏金属制品厂应以51470元为本金从2019年11月11日起至实际付清欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告白炽英，本项随上列第二项清；五、被告李良华、佛山市南海众鹏金属制品厂应各以89100元为本金，分别从2019年12月至2021年1月每月的11日起，各项均至实际付清欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告白炽英，本项随上列第三项清；六、驳回原告白炽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8334.06元（原告已预交13334.06元），由原告白炽英负担2424.06元，被告李良华、佛山市南海众鹏金属制品厂负担5910元。被告李良华、佛山市南海众鹏金属制品厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳5910元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告白炽英已预交的诉讼费用10910元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告白炽英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年二月五日书记员 陆美羽