山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终564号上诉人(原审被告)：临沂三阳置业集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区启阳路269号。法定代表人：段友清，董事长。委托诉讼代理人：徐泽芳，上海瀛泰（临沂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园园，上海瀛泰（临沂）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：伏春运，男，1977年8月20日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：厉晓伟，山东上和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：臧自军，男，1964年3月15日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。上诉人临沂三阳置业有限公司（以下简称三阳置业公司）因与被上诉人伏春运、臧自军执行异议之诉一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初4943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三阳置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或者发回重审；2.判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定伏春运与臧自军签订的《房屋买卖合同》合法有效违背了处分原则。伏春运的诉讼请求为：请求法院撤销（2019）鲁1302执异72号执行裁定书，并准许解除对临沂市兰山区××新区××小区××号楼××号楼××排别墅××房产一处及所占土地的查封。该判决的认定超出了被上诉人的诉讼请求范围。2、伏春运提供的转账凭证，付款人分别为苑建设、崔莉惠，收款人均为臧艳秋，收款人与付款人均不是合同的相对人，无任何的关联性。同时货币作为特殊种类物，一律适用占有即所有的原则，因此应认定款项属苑建设及崔莉惠所有。一审庭后，苑建社、崔莉惠作为证人到法院接受调查，其身份与案件有利害关系，作为与案件有利害关系的证人且证言内容又利于该方当事人，证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。法院仅凭证人证言认定伏春运付清案涉房屋的全部购房款，属错误的事实认定。3、被上诉人签订的《房屋买卖合同》的时间为2018年4月12日，而提供的非本人的转款凭证的时间均为2017年，作为过百万的房屋买卖，付款时不签订书面的合同有背常理，不符合正常房屋买卖的交易习惯。同时，合同约定的房屋价款为269万元，而转款金额为253万元，金额不符，仅是臧自军在法院单独调查时陈述伏春运以现金方式又支付16万元，以现行社会的交易习惯，以16万元的现金交付不符合正常的交易习惯。臧自军作为被执行人，仅凭其陈述就认定伏春运付清案涉的全部房款，实属不谨慎。同时不排除双方补签合同的行为属恶意串通，逃避债务，规避执行。二、一审判决适用法律错误。本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条系在执行程序中关于无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，根据该规定，此种情形买受人的执行异议请求如要得到法院的支持，必须具备同时符合四种情形和其权利能够排除执行两个条件。根据本案的案件事实，伏春运的执行异议理由不符合登记在被执行人名下，以及异议人权利能够排除执行的大前提。因此，伏春运的执行异议之诉理由不能成立，理由如下：1、伏春运与臧自军签订《房屋买卖合同》无效，双方事后补签合同，且补签的时间与法院查封的时间仅提前2个月，双方的行为属恶意串通，逃避债务，规避执行。2、一审案件庭审时，被上诉人伏春提供的照片中显示房屋为毛坯房，根本没有装修，更别谈交付使用。2018年12月8日临沂斯纳物业服务有限公司出具的证明仅说明三套别墅2018年度全年物业费已交，无法证明系伏春运所交纳。且根据物业交纳惯例，交纳物业费，物业均会出具物业交费凭证。因此伏春运并非在查封前合法占有涉案房屋。3、根据伏春运提供的所有证据看，其并未向房屋的所有权人支付任何房款，仅凭证人证言及恶意串通的臧自军陈述，不能证实伏春运已付清全部房款。4、不能排除是非因买受人伏春运自身原因未办理过户登记。三、双方在签订合同后也未到房屋产权登记部门或不动产登记部门办理产权登记变更手续。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。即使该案不适用该条，那么未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，也非伏春运所有。假设伏春运支付了全部房款，本案也不符合物权变动的生效要件，其仅享有债权而非物权。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人伏春运辩称：一、涉案房屋被一审法院采取诉讼保全措施后，被上诉人基于案外人的身份提出查封异议，后该异议被法院裁定驳回。被上诉人收到驳回异议的裁定后，又提出了执行异议之诉。执行异议之诉的诉讼请求，就是申请撤销该查封裁定解除房屋的查封。其本意与一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作出的判项，即不得执行涉案房屋是一致的。一审判决并没有超出被上诉人的一审诉讼请求。二、二被上诉人在2018年签订合同时，曾邀请上诉人的工作人员作为见证人，对双方签订合同的事实予以见证。上诉人方工作人员以涉案房屋与其无关联，而未参与见证。上诉人提到的合同系倒签的事实是不成立的。三、一审法院认定涉案房款已全部交清，并且合同是在法院查封以前签订，涉案房屋已交付被申请人，且未能办证的原因并非买受人的原因。基于以上几点，一审法院的判决符合上述司法解释的规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人臧自军未做答辩。伏春运向一审法院起诉请求：1.请求法院依法撤销（2019）鲁1302执异72号执行裁定书，并准许解除对（2018）鲁1302民初11010号案件中涉及的临沂市兰山区××新区××小区××号楼××号楼××排别墅中间房产一处及所占土地的查封。涉案房房价值269万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：三阳置业公司因与第三人臧自军因追偿纠纷诉至一审法院（案号为：（2018）鲁1302民初11010号）。案件审理过程中，三阳置业公司向一审法院申请财产保全，请求查封（冻结）臧自军价值800万元的财产。2018年6月15日，一审法院作出（2018）鲁1302民初11010号之一民事裁定书，裁定查封（冻结）臧自军价值800万元的财产一宗。2018年6月23日，一审法院作出（2018）鲁1302民初11010号之一案件的查封公告，查封公告载明：查封臧自军所有的位于临沂兰山区××新区××小区××号楼××号楼××排别墅××及所占土地。伏春运对一审法院提出书面异议，一审法院经审查于2019年3月4日作出（2019）鲁1302执异72号执行裁定书，裁定驳回伏春运对案涉查封提出的异议。伏春运于2019年3月14日收到执行裁定，于2019年3月21日向一审法院提起了执行异议之诉。伏春运为证明其诉讼主张，向一审法院出具了如下证据：1.伏春运作为乙方与作为甲方的第三人臧自军于2018年4月12日签订的《房屋买卖合同》，合同约定：第一条，乙方同意购买甲方原从临沂杏花骏宇置业有限公司受让的新建别墅三套及所占土地，现甲方将中间一套别墅及所占土地转让给乙方。第二条，该房屋面积是700平方米，房屋的价格为3842元／平方米，房屋价款共计人民币269万元整。第三条，甲乙双方同意约定在签订本同当日起，一次性付给甲方所有的房款人民币269万元臧自军及伏春运签字捺印确认。三阳置业公司对该证据质证称，真实性有异议，房屋买卖合同签名与起诉状的签名明显不是一个人所签，同时臧自军未能到庭证明合同的真实性；2.2018年12月8日，临沂斯纳德物业服务有限公司出具的物业证明一份，载明：关于临沂三阳置业有限公司申请临沂兰山区人民法院查封臧自军所有的位于临沂兰山区××新区××小区××号楼××号楼××排别墅××及所占土地，2018年6月23日发布查封公告为（2018）鲁1302民初11010号之一，系第一次查封。三套别墅2018年度全年物业费已交。三阳置业公司对该证据质证称，证明仅证明三套别墅2018年物业费交付，但不能证明是原告所交；3.转账凭证5份，（1）苑建社于2017年4月28日向臧艳秋汇款五十万元；（2）苑建社于2017年6月6日向臧艳秋汇款五十万元；（3）苑建社于2017年6月17日向臧艳秋汇款一百万元；（4）苑建社于2017年6月28日向臧艳秋汇款三十万元；（5）崔莉惠于2017年11月22日向臧艳秋汇款二十三万元。三阳置业公司对该证据质证称，与本案没有关联性。转账人与收款人均不是房屋买卖合同的买房和卖房，且合同中约定房款一次性付清，合同也未约定付款人指定其妹夫转款；4.照片五张，证明案涉房屋已经交付伏春运，伏春运已经实际装修入住。三阳置业公司对该证据质证称，照片显示涉案房产并未实际交付使用。原告主张其已经使用该房屋相互矛盾，且该照片取证时间为2019年10月20日，恰恰证明涉案房产并无人居住。伏春运分别申请苑建社、崔莉惠、臧自军到庭证就其提交的银行转款记录作证，苑建社称：伏春运是我大舅哥，他干建筑时，为了经营方便，用我的身份证在平安银行和济宁银行开了两张银行卡，这两张卡我开完之后就交给了伏春运，我一直没有使用过，里面钱都是伏春运的。对于其中的转款，我并不知情；崔莉惠述称，我与伏春运2015年离异，2017年11月20日转款给臧艳秋的账户是我自己开的，当时伏春运说要用我的名字开个账户，我就去平安银行金一路支行开了这个账户。开了这个账户后我把卡交给了伏春运，我一直没有使用该账户。里面的钱都是伏春运的，和我没有关系。打款操作都是伏春运，我没有参与，也不知情：臧自军述称：2017年5月份，我与伏春运口头达成买卖协议，2018年4月份签的合同。一共收取了伏春运253万，均是2017年转的，转到了我女儿臧艳秋账户。我和伏春运关系很好，达成口头协议后，他就给我转账了。到了2018年还剩16万元没有给我，我问他要，他在杏花医院茶室给我16万现金，并要求签书面协议。2018年4月签协议的时候，我就把房子交给他了，总房款是253万元加16万元。三套别墅，当时是我自己盖的，盖了三户，都没有手续，到现在也没有手续。另两户卖给了韦洪礼和韦洪礼的朋友，另两个面积大，比涉案别墅的贵。这三套别墅规划的是杏花骏宇公司规划的公共设施，土地规划图上也有。我和杏花骏宇公司达成股权转让协议，杏花骏宇公司给了三阳置业，但这三个别墅给了我。一审法院另查明，案涉房屋系臧自军通过与三阳置业公司签订《临沂杏花骏宇置业有限公司股权转让协议》取得，协议第四条约定：以下资产不在本次转让范围之内，归臧自军个人所有：1.会所、沿街楼及所占用土地；2.新建三套别墅及所占用土地、三套别墅东边土地；3.木屋一个（12米×10米、2层及所占土地）；4.自来水房一间及所占土地；5.小区东头会馆后面水泵房两间及所占土地；6.别墅区西距离别墅墙体一米外的土地。上述三套别墅未经建设工程规划许可，未在房屋登记机关备案登记。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋虽未经建设工程规划许可，亦未在房产登记机关备案登记，但《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，根据《物权法》第十五条“当事人之间有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定的，不影响合同效力”的规定，该《房屋买卖合同》合法有效。案涉房屋于2018年6月15日被依法查封，臧自军认可在2018年4月双方签订协议后，即将案涉房屋交付给了伏春运，结合原告提交的临沂斯纳德物业服务有限公司出具的物业证明、现场照片，能够证明伏春运在查封前已经合法占有案涉房屋。伏春运提交的转账流水显示，苑建社、崔莉惠于2017向臧艳秋共计转款253万。苑建社、崔莉惠均证实向臧艳秋的转款是伏春运的钱款，第三人臧自军亦到庭亦认可臧艳秋系其女儿，臧艳秋代其收到了伏春运253万元的购房款。剩余16万元房款已收到，故一审法院认定伏春运已经支付了案涉房屋的全部购房款。因案涉房屋未经建设工程规划许可，目前无法办理相关的过户手续，故案涉房屋未办理过户登记非因伏春运自身原因。综上，伏春运的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，伏春运就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、不得执行位于临沂市兰山区××新区××小区××号楼××号楼××排别墅中间房产及所占土地；二、驳回原告伏春运其他诉讼请求。案件受理费28320元，由被告临沂三阳置业集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人伏春运提交临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4404号民事判决书一份。证明：涉及暂时没有房屋规划手续的房产达成买卖合同，不影响合同效力。上诉人三阳置业公司的质证意见是：该判决书与本案没有关联性。该判决书认定，无产权登记的房屋买卖合同仍然合法有效。上诉人主张本案的房屋买卖合同无效是因为双方事后补签合同，属于恶意串通逃避债务，规避执行。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对被上诉人提交的判决书真实性、合法性本院予以认定，但该判决书与本案并非同一事实，对该判决书与本案的关联性不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点为：被上诉人伏春运对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行的诉讼请求能否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，案涉房产虽未办理不动产登记，但各方当事人对案涉房产系被上诉人臧自军自行建设、在臧自军与三阳置业公司的签订的股权转让协议中明确约定，案涉房产归臧自军个人所有均无异议。故认定被上诉人伏春运是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据上述规定予以认定。首先，伏春运与臧自军签订的房屋买卖合同系于2018年4月签订，早于一审法院查封时间，且该合同系伏春运与臧自军的真实意思表示，内容亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情形，应为有效合同。而认定合同是否有效，是认定被上诉人伏春运是否享有排除强制执行民事权益的前提，一审法院该认定并不超出当事人诉讼请求。其次，综合伏春运提交的照片、物业公司证明以及臧自军的一审陈述，可以认定伏春运在一审法院查封前已经合法占有案涉房产。再次，综合伏春运提交的银行转账凭证，该转账所涉的当事人接受一审法院调查时所作的调查笔录，臧艳秋出具的证明以及臧自军的一审陈述，可以认定伏春运已经缴纳案涉房屋价款。最后，案涉房屋未办理产权登记的原因并非伏春运自身原因造成。故本案符合上述规定的情形，应认定伏春运对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房产查封的诉讼请求应予支持。综上所述，上诉人临沂三阳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28320元，由上诉人临沂三阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇二一年二月二十六日书记员  王 雨