重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初6203号原告：贺临江，男，1957年8月20日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：文雯，女，1991年11月1日出生，汉族，系贺临江的儿媳。被告：柏会，女，1976年4月21日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告：高尚伦，男，1973年10月6日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。原告贺临江与被告柏会、高尚伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，并于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告贺临江及其委托诉讼代理人文雯，被告柏会、高尚伦及其委托诉讼代理人谭定阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺临江向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1.判决确认《重庆市房屋买卖合同》无效，并请求被告返还房屋；2.被告支付原告房屋租金18000元（2019年7月1日至2021年6月30日）及利息，利息以9000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率从2019年7月1日起计算至2020年6月30日，以18000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率从2020年7月1日起计算至付清时止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月12日，被告柏会及其丈夫高尚伦骗取贺临江信任，二被告伪造了《重庆市房屋买卖合同》上签名，将案涉房屋出卖给柏会。案涉房屋面积240.53平方米（包括一楼临街正街门面房70平方在内），合同价格仅为10万元，违背市场行情，价值严重不对等。贺临江并未有出售房屋的意思，均系被告欺骗所致。为了维护自身合法权益，特诉请法院希判决如诉讼请求。柏会、高尚伦辩称，贺临江所述不属实。贺临江的干儿子江贵川因资金困难向柏会借款，贺临江作为保证人为该笔借款进行了担保，且其将位于原铜梁县××镇××街（×××-××××-×××××）号房屋进行了抵押登记。江贵川到期后，未按约定还款。柏会与贺临江协商解除房屋抵押，并将房屋过户到柏会名下。《重庆市房屋买卖合同》上甲方“贺临江”签名系柏会作为委托代理人代签的。若贺临江愿意履行保证责任，柏会、高尚伦则愿意将案涉房屋过户给贺临江，并同意退还租金14000元。本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，柏会作为贺临江的委托代理人与自己签订了《重庆市房屋买卖合同》，合同主要约定：贺临江将位于原铜梁县××镇××街房屋（房产证号：×××-××××-×××××）出卖给柏会，房屋总成交价10万元。合同中甲方“贺临江”字样由柏会代签，柏会在甲方委托代理人处签署“柏会”，在乙方处签署“柏会”。同日，柏会向重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局申请对案涉房屋转移登记。2018年3月19日，案涉房屋产权人由贺临江转移登记为柏会，柏会取得（××××）铜梁区不动产权第××××××号不动产权证书。2019年7月11日，贺临江曾向铜梁区房地产登记中心提出房产异议申请。因地址变化，柏会于2019年12月5日申请办理地址变更登记。2019年12月6日，柏会取得了案涉房屋的不动产权证，证号：渝（××××）铜梁区不动产权第××××××××号。2020年10月26日，贺临江起诉来院。另查明，2015年3月9日，江贵川、丁丹（借款人，甲方）与柏会（出资人、乙方），贺临江（保证人、丙方）签订了《民间借贷合同》，合同主要约定:借款金额为30万元，借款利率月利率2%，“丙方在借款期限内愿以坐落于铜梁县××镇××街（×××-××××-×××××）的房产为上述借款作保证，丙方的保证方式为连带责任保证”。同日，江贵川、丁丹与铜梁县融亿投资咨询有限公司签订了《融资媒介居间合同》。同日，柏会向指定账户转账300000元。同日，贺临江向柏会出具了《委托书》，委托书载明：“……我拥有位于铜梁县××镇××街的住宅房屋一套，房屋状况为：混合结构，所在楼层为第1、3层，建筑面积240.53平方米[房地产权证号为×××房地证××××字第×××××号]，现我准备将该房屋进行变卖，因我有事，特委托柏会为我的合法代理人，全权代表我办理变卖房屋的相关事宜，具体委托权限如下：1.签订买卖合同，并收取全部销售款；2.办理过户登记的相关手续，并缴纳相关费用……”。同日，贺临江向重庆市铜梁县公证处申请对委托进行公证。同日，重庆市铜梁县公证处出具了（××××）渝铜证字第××××号公证书，证明“贺临江于二〇一五年三月九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”。同日，贺临江与柏会签订了《重庆市房地产抵押合同》，贺临江用其位于铜梁县××镇××街房屋（房地产权证号为×××房地证××××字第×××××号）设定抵押权作为丁丹、江贵川向柏会履行债务的担保。2015年3月10日，案涉房屋在原重庆市铜梁县国土房管局进行了抵押登记，抵押权人为柏会，抵押人为贺临江，抵押金额30万元。2017年6月9日，贺临江（担保人）与柏会（出资人）签订了《补充协议》，补充协议明确了担保范围及借款人江贵川、丁丹长期未履行合同义务尚欠借款本息315800元的事实，并将还款日期延至2018年3月9日。2018年3月12日，柏会、贺临江向铜梁区不动产登记中心申请注销了抵押权登记。再查明，柏会与高尚伦系夫妻关系。案涉房屋过户登记前后一致出租给他人使用，原、被告并未进行实际交付。案涉房屋过户前由贺临江的母亲王德秀分成两部分分别出租给陈代燕和赖二娃使用。王德秀与陈代燕签订的《租房协议》，约定年租金5000元，签订时间为2017年9月10日。王德秀与赖二娃签订的《租房协议》，约定年租金4000元，签订时间为2018年8月1日。高尚伦、柏会庭审中自认收取了陈代燕支付的租金10000元和赖二娃支付的租金4000元，案涉房屋至今未退租。2020年11月11日，贺临江以重庆市铜梁区规划和资源资源局为被告向本院提起行政诉讼。因其起诉时已超过行政诉讼的起诉期限，本院于2020年12月25日作出（2020）渝0151行初89号行政裁定，裁定：驳回贺临江的起诉。审理中，贺临江陈述其知晓办理抵押及解除抵押的情况，但并不知道房屋买卖的相关情况，也不同意被告代理自己将房屋过户给柏会。上述事实，有原、被告的陈述，重庆市房屋买卖合同、不动产登记申请表2份，抵押权证书、房产证、身份证复印件、户口簿、结婚证、土地房屋抵押权注销证明、租房协议、房产异议申请、税收完税证明、民间借贷合同、融资媒介居间合同、银行转款凭证、委托书、公证书、补充协议、抵押合同、（2020）渝0151行初89号行政裁定书等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、柏会、高尚伦是否应当退还租金及支付利息。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于案涉合同效力的问题《中华人民共和国民法典》第一百六十八条规定：代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。本案中，柏会作为贺临江的代理人与自己于2018年3月12日签订的《重庆市房屋买卖合同》，贺临江明确不同意，且也拒绝追认，故《重庆市房屋买卖合同》无效。关于贺临江请求返还房屋的主张，因案涉房屋并未实际交付，案涉房屋过户登记前后仍由租赁人占有使用，柏会、高尚伦并未实际占用，故对该项请求，本院不予支持。对案涉房屋产权，原告可向相关部门申请办理变更登记。二、关于柏会、高尚伦是否应当退还租金及支付利息的问题《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，贺临江请求柏会、高尚伦返还租金18000元的主张，因贺临江并未举示充分证据证明柏会、高尚伦已收取租金18000元，因柏会、高尚伦自认已收取租金14000元，故本院支持14000元。关于利息的问题。贺临江请求以9000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率从2019年7月1日起计算至2020年6月30日，以18000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率从2020年7月1日起计算至付清时止的主张，因贺临江并未举示其于起诉前请求柏会、高尚伦返还已收取的租金的相关证据，且柏会、高尚伦收取租金时间无法查清，本院酌情支持从起诉之日即2020年10月26日起以14000元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清时止。综上，贺临江的主张，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第一百六十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认2018年3月12日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；二、被告柏会、高尚伦于本判决生效后十日内返还原告贺临江租金14000元，并从2020年10月26日起以14000元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息至付清时止；三、驳回原告贺临江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由原告贺临江负担80元，由被告柏会、高尚伦负担2580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王伟伟审 判 员  李明星人民陪审员  吴光荣二〇二一年二月二十四日法官 助理  向 菲书 记 员  伍 玥