四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17207号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曾级，男，汉族，1974年8月25日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：王松，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾琢，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都无线电九厂,住所地：四川省成都市郫县郫筒镇东大街185号。 法定代表人：李国彦，厂长。 委托诉讼代理人：戴文豪，四川领睿律师事务所律师。 上诉人曾级因与被上诉人成都无线电九厂房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初7345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾级上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.成都无线电九厂排除对曾级租赁房屋漏水的妨害并履行对房屋的检修义务；3.成都无线电九厂赔偿曾级因房屋漏水造成的租金损失99991.41元或延长租期；4.成都无线电九厂赔偿曾级财产损失100000元；5.本案一审、二审案件受理费由成都无线电九厂承担。二审中，因曾级上述上诉请求超出曾级一审提出的诉讼请求，经本院释明，曾级将上诉请求变更为：1.撤销一审判决，改判支持曾级全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由成都无线电九厂承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，曾级与成都无线电九厂双方并没有就房屋维修责任进行明确约定。1.根据双方于2013年4月10日签订的《房屋出租协议》第五条约定，可以看出双方并没有就房屋维修责任进行约定。联系上下文、房屋租赁市场惯例和通常理解，该条约定的实质意思是如果因乙方使用不当导致房屋出现火情、漏水等情况，才应当由乙方负责维修和承担赔偿责任。2.一审庭审过程中，成都无线电九厂并没有举证证明案涉房屋漏水是因为曾级使用不当或因装修改变了房屋的主体结构导致的。根据曾级提供的证据和成都无线电九厂在庭审中的自述可知，房屋漏水完全是因房屋老化、年久失修和成都无线电九厂疏于管理修缮导致的且其他属于成都无线电九厂的相邻房屋均存在与案涉房屋类似的情形。3.根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定和《房屋出租协议》第五条约定可知，如果是因曾级使用不当等原因导致房屋漏水的，曾级理应承担赔偿责任；同理如果是因房屋老化、年久失修且成都无线电九厂怠于修缮导致房屋漏水，为了维持房屋正常的租赁使用价值，曾级无奈只有先行自行出资维护，所产生的费用应当由成都无线电九厂承担，同时因房屋漏水所产生的损失也应当由成都无线电九厂承担。4.房屋租赁合同是双务、有偿合同。曾级与成都无线电九厂双方互负权利义务，在成都无线电九厂作为出租人怠于履行修缮义务的情况下，曾级暂缓支付租金以敦促成都无线电九厂尽快履行义务实为无奈之举，并非无理取闹。另成都无线电九厂出租房屋的目的在于获取租金，而作为承租人的曾级支付租金的目的在于取得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。在双方互负义务的情况下，己经明知成都无线电九厂存在违约的情形，曾级依据《合同法》第六十六条规定，行使同时履行抗辩权应当获得支持。二、一审法院适用法律错误，曾级的全部诉请应当依照相关法律规定得到支持。1.在曾级与成都无线电九厂没有就房屋维修责任进行明确约定的情况下，应当依照《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，判令成都无线电九厂承担房屋维修义务，彻底解决房屋漏水情况，排除曾级承租并继续使用房屋的妨害。2.在成都无线电九厂作为出租人怠于履行维修义务而由曾级自行维修房屋的，应当依照《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”之规定，判令成都无线电九厂向曾级赔偿损失或延长租期。3.正是因成都无线电九厂为依照《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定善意履行合同义务，才导致双方纠纷诉讼法院，故一审、二审所涉案件受理费应当由成都无线电九厂承担。 成都无线电九厂辩称，一、曾级与成都无线电九厂于2013年4月10日双方签订了《房屋租赁合同》起至2020年12月31日止除去约定的2013年4月10日至2013年7月1日免租期限外，曾级仅向成都无线电九厂交付过2013年7月1日起至2015年12月31日止的房屋租金外，曾级自2016年1月1日起至今就再也没有向成都无线电九厂交付过分文租金。关于2016年、2017年欠付的两年房屋租金99991.41元经一审法院(2018)川0124民初569号民事判决书判决早己生效。而且又继续拖欠2018年、2019年连同2020年的三年房租均分文不付，显然存在恶意缠讼，故意拒不支付所欠成都无线电九厂房租，在2016年、2017年欠付房租99991.41元之外，欠付房租2018年和2019年租金共112000元，加上2020年也己到期新增欠付房租为64552元，累计已达176552元。二、一审判决事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持。曾级的上诉理由不能成立，理由是：1.根据合同法第220条和双方于2013年4月10日签订的《房屋出租协议》书第五条约定，双方已明确约定，在曾级承租该租赁物期间内其漏水及维修和维护义务责任在承租人，而不是出租人。该租赁房屋全由曾级长期使用并经其装修，为了更方便安全使用，承租人完全有条件处理漏水问题。2.所谓“房屋老化，年久失修”，出租人怠于修缮造成房屋的漏水没有房屋鉴定依据，承租人在决定承租该特定房屋时不可能不察看房屋的年份和质量状况及使用价值，也是按房屋现状确定的租金标准。再说既然不合标准，为何要签长达七年半的租房合同，而且头一年半给付了房屋租金。既然不能长久使用，为何不要求解除合同，赖着不搬？3.所谓房屋漏水、漏水达到何种程度？以致形成曾级的财产损失，曾级为什么不拿出房屋漏水的原因、期限及损害状况、损害造成的责任等的证据？以此抗辩长达五年不交房屋租金给成都无线电九厂造成租金损失总金额276000元之巨，根本不符合常理。三、曾级租赁成都无线电九厂240平方米的房屋办公，借故房屋漏水、损坏其家具等拖欠成都无线电九厂五年之久的房屋租金，经两次诉讼均败诉，现已租赁合同期满而终止，成都无线电九厂除依法要求其按判决交付欠付全部租金外，还要求其立即腾退所占有的房屋，恢复原状，赔偿成都无线电九厂自2021年1月1日起不能正常使用该房屋的直接损失。四、如果案涉房屋不能使用，曾级可以解除合同，但至今曾级仍未搬离案涉房屋，仍未支付租金。合同已经到期，成都无线电九厂要另案起诉曾级支付2020年底至今的租金并请求曾级搬离房屋。 曾级向一审法院起诉请求：1.排除对曾级租赁房屋漏水的防害并履行对房屋检修的义务；2.赔偿因房屋漏水造成租金损失99991.41元或者延长租期；3.赔偿财产损失100000元；4.承担本案诉讼费和保全费。在一审案件审理过程中，曾级将诉讼请求变更为：请求判令成都无线电九厂：1.排除对租赁房屋漏水的妨害并履行修缮义务；2.承担因房屋质量不合格的违约责任80000元；3.承担对房屋进行修缮的费用29400元；4.承担诉讼费。 成都无线电九厂向一审法院反诉请求：1.曾级支付2018年和2019年的房租共计112000元；2.曾级立即搬离并退还案涉房屋；3.曾级承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年4月10日，成都无线电九厂作为出租方（甲方）和曾级作为承租方（乙方）签订了《房屋出租协议》一份，约定：1.甲方将位于郫县××街××号号××楼房的二层240平方米出租给乙方；2.租期从2013年4月10日起至2020年12月30日止，其中2013年4月10日止2013年7月1日前为装修其免房租；3.2013年7月1日至2014年12月31日年租金为43200元，从2015年1月1日起每年的租金在上一年的基础上递增6%。签订本协议时乙方即付清2013年下半年21600元房租，以后每年租金必须提前一个月内先付清下年房租；4.严格做好防火、防水工作，若出现火情、漏水等情况，造成的后果和损失概由乙方承担赔偿责任并对损害部分的房屋和设施恢复原状，如果无法恢复原状时，应照价赔偿。5.本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商签订补充协议，未经双方协商一致，不得变更、终止。否则属于违约，若违约，应由违约方承担违约责任，并支付合同总价款20%的违约金。其后，双方因案涉房屋漏水问题发生争议，曾级至今未向成都无线电九厂支付2018年和2019年租金。 一审另查明如下事实：1.在案件审理过程中，曾级向一审法院提起司法鉴定申请，请求对案涉房屋是否存在质量缺陷进行鉴定，一审法院委托四川省建筑科学研究院有限公司进行鉴定，但由于案涉房屋无设计图纸，并缺乏相关资料，鉴定机构终止该鉴定工作。2.根据曾级申请向郫都区住房和城乡建设局调取了成都无线电九厂位于于郫县东大街185号号院内房屋全部建设工程规划许可证、关于成都××住房立项的批复、平面分布图纸等材料，其中一张盖有郫县国土局印章的表格中显示，土地使用者为成都无线电九厂，地址为郫筒镇东顺巷，用途为办公，用地面积4688平方米，填发机关意见为同意发证，时间为1994年7月1日。一张盖有郫县建筑勘察设计所业务用章的图纸，仅显示了各建筑物的平面分布情况，其余材料为职工住宅批建情况。 一审法院认为，争议焦点为案涉《房屋出租协议》是否合法有效。关于案涉《房屋出租协议》是否合法有效问题，曾级主张案涉房屋系违章建筑，但从曾级提交的现有证据及从郫都区住房和城乡建设局调取的相关材料，无法证明案涉房屋系违章建筑，故一审法院认为，曾级与成都无线电九厂签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为合法、有效，双方均应严格履行。 关于成都无线电九厂是否应承担违约金及向曾级支付修缮费用，在无法鉴定漏水原因系由双方哪一方原因导致的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定以及《房屋出租协议》第五条“严格做好安全防火、防水工作。若出现火情、漏水等情况，造成的后果和损失概由乙方（曾级）承担赔偿责任并对损害部分的房屋和设施恢复原状，如果无法恢复原状时，应照价赔偿。”的约定，曾级就房屋漏水问题应当按照该约定履行，承担赔偿责任并对损害部分的房屋设施恢复原状，故对曾级要求成都无线电九厂排除房屋漏水的妨害并履行修缮义务的诉讼请求，以及对曾级主张要求成都无线电九厂承担修缮费用29400元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。曾级未提交证据证明成都无线电九厂交付了质量不合格的房屋，故其要求成都无线电九厂承担违约责任80000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于案涉协议是否解除，因双方未约定合同解除的条件，曾级未支付租金系案涉房屋漏水的维护发生争议，其行为不构成违约，再加之成都无线电九厂提供的证据也不足以证实符合法定解除条件，故一审法院对成都无线电九厂基于协议解除而主张的要求曾级立即搬离并退还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。《房屋出租协议》继续履行，曾级应向成都无线电九厂支付2018年和2019年租金，共计112000元。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决:一、曾级于本判决生效之日起十五日内向成都无线电九厂支付2018年和2019年租金，共计112000元；二、驳回曾级的本诉诉讼请求；三、驳回成都无线电九厂其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4300元，由曾级承担。反诉案件受理费5080元，由成都无线电九厂承担180元，由曾级承担4900元。 二审中，曾级提交了新证据，成都无线电九厂未提交新证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。曾级提交如下新证据：接（报）处警登记表。证明目的：2019年11月3日，曾级自行组织工人进行案涉房屋维修时，成都无线电九厂报警阻挠曾级对案涉房屋进行维修。相关的佐证为在一审中提交的收据和照片，可以得出曾级是自行进行维修并支付了维修费用。成都无线电九厂质证认为，对真实性认可，对关联性不认可，达不到曾级的证明目的，因为说的是租赁问题，不是因为维修房屋的问题，成都无线电九厂不可能阻止维修房屋的行为，这与常理不符。本院经审查认为，上述登记表处警情况载明：“双方因房屋租赁问题发生纠纷，告知双方到社区或法院进行调解”，无法达到曾级的证明目的，故本院对该证据不予采信。 双方当事人均对一审查明事实部分没有异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，1.二审中，双方当事人均认为案涉《房屋出租协议》有效。2.案涉《房屋出租协议》租期从2013年4月10日起至2020年12月30日止，现在合同约定的租期已经届满。3.双方在二审中均认可至今案涉房屋仍由曾级控制。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本院二审针对曾级的主要上诉请求和理由评判如下： 本院认为，根据《房屋出租协议》第五条“严格做好安全防火、防水工作。若出现火情、漏水等情况，造成的后果和损失概由乙方（曾级）承担赔偿责任并对损害部分的房屋和设施恢复原状，如果无法恢复原状时，应照价赔偿。”可以得知，成都无线电九厂和曾级对漏水的修缮义务进行了明确的约定，故应当按照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，由承租人曾级对房屋漏水履行维修义务。此外曾级也无法证明案涉房屋出现漏水是由于案涉房屋本身的质量问题导致，应当承担举证不能的法律后果，故关于曾级要求成都无线电九厂排除房屋漏水的妨害并履行修缮义务的诉讼请求，以及曾级要求成都无线电九厂承担修缮费用29400元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，曾级未提交证据证明成都无线电九厂交付了质量不合格的房屋，故其要求成都无线电九厂承担违约责任80000元的上诉请求，本院亦不予以支持。 综上所述，曾级的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由曾级负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年二月十八日 法官助理 余海洋 书 记 员 何浩铭