福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初514号 原告：钱政琳，男，1977年10月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽（杭州）律师事务所执业律师。 被告：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头**。 法定代表人：郑勇喜，总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，女，该公司员工。 原告钱政琳与被告福州金岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱政琳的委托诉讼代理人林志刚，被告福州金岸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 钱政琳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司向钱政琳支付2018年12月31日至2020年7月20日的逾期交房违约金136081元，从2020年7月21日起，逾期交房违约金以2404268元为基数，按日万分之一的标准支付至合法房屋实际交付日；2.请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：钱政琳与福州金岸房地产开发有限公司于2017年4月26日签订了一份就福州金岸房地产开发有限公司开发的，坐落于福州市闽侯县（现定名）金湖水岸x栋x房的《商品房买卖合同》，该合同中约定，福州金岸房地产开发有限公司应当在2018年12月30日前向钱政琳交付案涉房屋，但福州金岸房地产开发有限公司至今未具备法定及约定的交房条件。钱政琳已经依约向福州金岸房地产开发有限公司支付了总房款2404268元。福州金岸房地产开发有限公司的迟延交付房屋的行为已经构成违约，应按合同约定条件向钱政琳支付逾期交房违约金。 福州金岸房地产开发有限公司辩称，一、福州金岸房地产开发有限公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应承担违约责任。福州金岸房地产开发有限公司顺延交房系因台风、暴雨等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。遭受暴雨、大暴雨、台风等不可抗力影响不能施工，按照合同约定及法律规定可顺延交楼的天数共计37天。本案中，台风作为飓风与暴雨相伴而至的极端恶劣天气，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。根据法律规定闽侯恒大山水城项目因不可抗力造成逾期交房，依法应予以免除责任。二、即使认定存在逾期交房，福州金岸房地产开发有限公司已于2018年12月26日满足交房条件，逾期交房违约金应计算至案涉房屋已满足商品房买卖合同约定的交付条件（即2018年12月26日止）。退一步而言福州金岸房地产开发有限公司于2019年6月26日向钱政琳寄送交楼通知书，但钱政琳拒不接收商品房，对于该情形即使不认定违约金计算至案涉房屋满足合同约定的交付条件止，也仅应计算至福州金岸房地产开发有限公司通知钱政琳办理交楼时间即2019年6月26日止。2020年6月2日，福州金岸房地产开发有限公司再次寄送交楼通知书，福州金岸房地产开发有限公司已积极履行合同义务，违约金仅应计算至福州金岸房地产开发有限公司通知钱政琳办理交楼时间止，在此之后由于钱政琳的原因没有业办理交楼手续的，不应当计算违约金。三、合同附件补充协议第六条，对违约金上限已作出明确的约定为总房款的2%。 本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，钱政琳与福州金岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：钱政琳向福州金岸房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市闽侯县××乡××村××号金湖水岸xx双拼住宅，建筑面积共249.61平方米，商品房价款按建筑面积计算，总金额为2404268元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六合同补充协议第六条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过已付房款的2%。 合同签订后，钱政琳已向福州金岸房地产开发有限公司支付全部购房款。诉争房屋于2018年12月26日完成消防备案。根据本院（2019）闽0121民初5850号生效判决可认定诉争房屋于2019年7月12日竣工验收合格。2020年6月5日，福州金岸房地产开发有限公司向钱政琳发出交楼通知书，通知钱政琳于2020年6月7日办理商品房交付手续。审理中福州金岸房地产开发有限公司向本院提交《竣工验收报告》，载明诉争房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，落款时间为2018年12月25日。 本院认为，钱政琳与福州金岸房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。福州金岸房地产开发有限公司未在约定期限内向钱政琳交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 钱政琳主张福州金岸房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，双方均认可每日按已付购房款的0.01%为计算标准，本院予以认定。钱政琳主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，福州金岸房地产开发有限公司抗辩因台风等不可抗力事由导致交房期限顺延，但未提交证据证明已经履行《商品房买卖合同》第八条约定的书面告知义务，且未能提供施工日志、监理日志、施工进度表等证据材料佐证其顺延交房的主张,该抗辩意见本院不予采纳，故本院认定逾期交房违约金自合同约定的交付期限届满次日即2018年12月31日起计算。 钱政琳主张逾期交房违约金计算至合法房屋交付日止，关于交付条件，诉争房屋符合《商品房买卖合同》第八条及附件六合同补充协议第五条约定即符合交付条件。诉争房屋于2018年12月26日消防验收合格，于2019年7月12日竣工验收合格，故本院认定诉争房屋于2019年7月12日具备交付条件。福州金岸房地产开发有限公司于2019年6月26日向钱政琳寄送的交楼通知书为无效通知，其于2020年6月2日向钱政琳寄送的交楼通知书于2020年6月7日收楼，故本院认定逾期交房违约金应计算至2020年6月7日止。 关于福州金岸房地产开发有限公司提出的违约金不应超过已付购房款2%的抗辩意见，本院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第六条对违约金总额上限的约定，福州金岸房地产开发有限公司逾期交房违约金超过购房款2%后，即便仍未能履行交房义务也无需承担逾期交房违约责任，该约定显然免除了福州金岸房地产开发有限公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第六条对逾期交房违约金总额上限的约定应认定无效，福州金岸房地产开发有限公司的抗辩意见本院不予采纳。 综上，福州金岸房地产开发有限公司应以已付购房款2404268元为基数，按每日0.01%标准，向钱政琳支付自2018年12月31日起至2020年6月7日止的违约金共计126224.07元，钱政琳诉讼请求超出的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向钱政琳支付逾期交房违约金126224.07元。 二、驳回钱政琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3022元，减半收取计1511元，由福州金岸房地产开发有限公司负担1412元，钱政琳负担99元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 凯 二〇二一年二月五日 法官助理  何雪金 书 记 员  黄书宁 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。