上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58794号原告：上海帝泰发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号。法定代表人：李绍祝，董事长。委托诉讼代理人：应骏。委托诉讼代理人：周璟瑜。被告：智德诺誓(天津)商贸有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张兰，执行董事。委托诉讼代理人：陆逸辰，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海帝泰发展有限公司(以下至本判决主文前简称帝泰公司)诉被告智德诺誓(天津)商贸有限公司(以下至本判决主文前简称智德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日因疫情影响中止审理，于2020年10月29日恢复并公开开庭进行了审理。原告帝泰公司的委托诉讼代理人应骏、周璟瑜和被告智德公司的委托诉讼代理人陆逸辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝泰公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令原、被告签订的《上海正大广场房屋租赁合同》及相关协议于2019年11月15日解除；2.判令被告支付2019年9月至2019年11月的租金382,304.71元，2019年9月至11月的物业费19,775.62元，2019年7月至11月的市场推广费12,416.26元；2019年7月至11月电费12,167.38元，及由此产生的滞纳金23,575.66元(以未付款为本金自应付之日起至合同解除日2019年11月15日止按日千分之一标准计算)；3.判令被告支付违约金483,821.94元；4.判令原告无需退还被告支付的租赁保证金496,963元；5.判令被告将房屋恢复原状或承担房屋恢复原状所产生的相关费用；6.判令被告按每日10,892.36元标准支付2019年11月16日至房屋恢复原状、将房屋返还原告之日期间的占用费;7.判令诉讼费被告承担。事实和理由：原、被告已就租赁位于上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号正大广场01F层GF905B房屋(以下简称系争房屋)事宜签订了《上海正大广场房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)及相关协议，租赁期限自2018年5月15日起至2021年5月14日止。按照租赁合同约定，被告应向原告支付如下应付款项：1.租赁，固定租金为146,040元/月[不含税,含税为153,342元/月(税率5%)]，被告应在每月25日前向原告支付下一个月的固定租金。2.物业管理费,为7,483元/月[不含税,含税为7,931.98元/月(税率6%)]，被告应在每月25日前向原告支付下一个月的物业管理费。3.市场推广费，被告应于每月25日前按每月营业额总额(含税)的1.5%向原告支付上月的市场推广费。4.电费，被告应在每月25日前向原告支付上月的电费。前述所有被告应向原告支付的租金、物业管理费等一切费用涉及的税额均由被告承担。但被告自2019年7月起不予支付原告租金、物业管理费、电费及市场推广费。即被告应按时向原告支付(1)2019年7月至合同解除日期间如下应付费用：(a)市场推广费共计12,416.26元；(b)电费共计12,167.38元；(2)2019年9月至合同解除日期间如下应付费用：(a)租金共计382,304.71元；(b)物业管理费共计19,775.62元。前述所有费用共计426,663.97元。(前述所有被告应向原告支付的租金、物业管理费等一切费用均已含税)。被告自2019年7月起即拖欠原告租金、物业管理费、推广宣传费及水电费不予支付，给原告造成了极大的经济损失，故原告于2019年11月14日就合同终止事宜致函被告：合同终止日为2019年11月15日，原告要求被告付清欠款及其滞纳金、支付违约金，并不予返还被告已付之保证金，同时有权被告将租赁房屋恢复原状。被告收到函件后迄今未支付任何费用，也未将房屋恢复原状，由此产生房屋使用费。被告的违约行为给原告造成了巨大损失。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告智德公司辩称：被告已经先于原告于2019年9月4日发函解除合同。理由为：原告违反合同约定未告知被告关于租赁场地大规模翻新翻修的情况，导致租期内租赁物业内人流量大幅下降，从而实质影响到被告的经营销售，使得整个合同目的无法实现。关于各项费用，对费用明细及计算方式需要原告释明。推广费自2019年9月起就不应当支付。理由：市场推广费收取是旨在原告推广促流量增加销售。事实上如上陈述商场大规模施工，2019年以来客流低迷，原告没有履行合同义务，没有履行市场推广义务，故不应支持2019起的市场推广费。关于租赁的保证金，根据合同约定，租赁关系终止包括合同解除，租赁保证金应当退还。如从合同解除日2019年9月4日后，自被告实际撤店期间产生的费用可以用保证金抵扣，不认可原告不退还保证金。关于恢复原状，被告已经在2019年11月5日向原告发函撤店，要求原告开具出门单，以便被告清空物品，但原告并没有出具开门单没有安排人员办理房屋的交接钥匙交还手续。相反原告加设围挡，被告迟迟无法将柜台撤走。根据合同法的相关规定，原告一方应采取措施防止损失的扩大，否则原告不得就扩大部分损失请求赔偿。根据合同第10.2条约定，只要满足系争合同附件二载明的交付条件，视为合同项下房屋恢复原状。原告既主张被告继续支付租金等费用又主张滞纳金，在支付滞纳金的基础上支付大金额的违约金，不退还保证金，这些都是违约金的性质，被告认为该等违约金的金额明显过高不应支持。本院经审理，由原、被告对《租赁合同》、被告签发的撤店申请函、原告的关于“roseonly”履行租赁合同相关义务的公函、撤店公函、关于租赁合同提前终止及善后事宜的公函、付款凭证及发票、出具时间2019年11月5日的函件、原告官网的截屏、微信截屏等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：原、被告于2018年4月19日就租赁系争房屋事宜签订了《租赁合同》及《正大广场电子销售数据和对账服务协议》(以下简称《协议》)。《租赁合同》约定：原告将系争房屋出租给被告，房屋类型为商业，租赁面积68.59平方米,被告承租系争房屋用于经营“roseonly,鲜花饰品等”；租赁期限自2018年5月15日起至2021年5月14日止;租赁保证金数额相当于被告租赁期内最高年度月含税固定租金和月含税物业管理费之和的三倍金额，被告应于本合同签订之日向原告支付租赁保证金49,6963元；租赁期限内，系争房屋的租金按照固定租金与提成两者取高的方式收取；固定租金，自2018年6月15日至2019年5月14日，日固定租金为每平方米每日68元(不含税)，即月固定租金为141,867元；第二阶段，自2019年5月15日至2020年5月14日，日固定租金为每平方米每日70元(不含税)，即月固定租金为146,040元(不含税)；第三阶段，自2020年5月15日至2021年5月14日，日固定租金为每平方米每日72元(不含税)，即月固定租金为150,212元；本合同签订时租金适用的增值税率为5%；每月物业管理费为7,483元(不含税)；本合同签订时物业管理费适用的增值税率为6%；原告对系争房屋的市场推广费按照被告每个日历月的含税营业额的1.5%计算，本合同签订时市场推广费适用的增值税税率为6%；被告应于本合同签订之日，按本合同约定的租金、物业管理费标准向原告预付首月的租金及物业管理费，其后各期的租金及物业管理费，应由被告于每月25日或之前向原告付清下一个月的租金及物业管理费；被告应于每月25日或之前向原告付清上月的市场推广费；被告应在每月25日前向原告支付上月的电费；前述所有被告应向原告支付的租金、物业管理费等一切费用涉及的税额均由被告承担；被告逾期支付租金和本合同约定的各项费用(包括未足额支付或未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期支付之款项的0.1%向原告支付违约金；被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修系争房屋或者增设附属设施的，原告有权按照租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的三倍之标准向被告收取每日违约金，直至被告支付完毕增加的费用或完成恢复原状；被告未于租赁期届满之日或本合同提前解除之日(取适用)将系争房屋恢复原状并向原告交还系争房屋的，每逾期一日，除应按租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的两倍之标准向原告支付超期占用系争房屋期间每日的占有使用费外，还须承担因占用系争房屋所发生的一切其他费用，直至被告将系争房屋恢复原状并由原告收回系争房屋；被告逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过三十日的，或者被告未经原告事先书面同意停止营业连续达到三日(含)以上或累计达到十五日(含)以上或已实际撤离系争房屋的，原告均可书面通知被告解除本合同，被告已支付的所有租金以及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用均不予退还，同时，被告还须支付给原告相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金；在租赁期届满之日前或本合同提前解除之日前(取适用)被告应自担费用将其添置的可移动物品搬离系争房屋并将其添置的与系争房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使系争房屋恢复原状，本合同附件二载明的交付条件是被告向原告交还系争房屋的验收依据，视为本合同项下的将系争房屋恢复原状；……。被告于2019年9月2日向原告出具《撤店申请函》，主要内容为：因正大广场长期、大面积装修严重破坏了商场购物环境及销售氛围，影响了被告店铺的销售业绩，被告多次向原告提出降租请求又遭拒，故被告向原告提出合同于2019年9月30日提前终止，并要求原告退还保证金、赔偿损失等。原告于2019年10月25日向被告出具《关于“roseonly”履行租赁合同相关义务之公函》，要求被告于2019年10月31日之前缴付所有应付款项，并告知被告将承担相关违约责任。被告于2019年11月9日签收。被告于2019年11月5日向原告出具《撤店公函》，称因原告刻意隐瞒大规模装修事宜及收到被告发出的《撤店申请函》后消极解决争议的态度，导致双方无法继续友好合作，在2019年11月8日前，如仍未收到原告正式的书面答复且与被告达成一致意见，被告将于当日营业结束后正式闭店，并要求原告配合协助被告开具出门条、退还保证金、赔偿损失等。原告于2019年11月14日向被告出具《关于租赁合同提前终止及善后事宜之公函》，因被告欠费严重及擅自撤离等违约行为，且经原告敦促未予纠正，故通知被告于2019年11月15日解除原告与被告之间的租赁合同，并要求被告限期前付清欠费、不予退还被告保证金、返还房屋及注销各项证照等。被告于2019年11月15日签收了上述函件。原告庭审中称被告于2019年11月15日起停止经营，房屋至今处于空置状态，被告的一些物品仍在系争房屋内。被告称被告自2019年11月9日起就停止经营，被告尚有一些货架留在系争房屋内。被告停止营业前未与原告办理过房屋交接手续。原、被告庭审中确认：被告已支付到2019年8月31日止的租金、物业管理费；已支付到2019年6月底的市场推广费和电费。被告未按约于2019年8月25日支付2019年9月的租金及物业管理费。本院认为，原、被告之间关于系争房屋的《协议》系对《租赁合同》的补充，应当视为《租赁合同》的一部分。《租赁合同》系双方租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。(一)关于原告要求判令《租赁合同》于2019年11月15日解除的诉讼请求。被告逾期支付租金及物业管理费，且未经原告事先书面同意停止营业连续达到三日(含)以上，至2019年11月15日符合原告单方行使解除合同的条件。原告通知被告于2019年11月15日解除合同，被告也于2019年11月15日签收了解除合同的通知,故《租赁合同》于2019年11月15日解除。因此，原告要求判决确认《租赁合同》于2019年11月15日解除的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告所谓原告大规模翻新翻修导致系争房屋内人流量大幅下降、实质影响到被告的经营销售，使得整个合同目的无法实现的意见，因被告仅提供了网上下载打印资料，原告对此有异议，被告未能提供其他证据予以佐证，故被告的上述意见，不予采信。(二)关于原告要求判令被告支付2019年9月至2019年11月的租金382,304.71元，2019年9月至11月的物业费19,775.62元，2019年7月至11月的市场推广费12,416.26元；2019年7月至11月电费12,167.38元，及由此产生的滞纳金23,575.66元的诉讼请求。被告未按约支付自2019年9月1日起至合同解除日止(2019年11月15日)的租金和物业管理费及2019年7月1日起至合同解除日止(2019年11月15日)的市场推广费，现原告要求被告支付上述期间的租金、物业管理费及市场推广费，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于市场推广费的金额,被告仅认为自2019年9月起的费用不应支付,未对金额提出异议,而被告虽于2019年9月2日曾向原告提出撤店申请,但被告实际经营至2019年11月,因此,被告应当向原告支付2019年7月至11月期间的市场推广费12,416.26元。原告庭后举证关于被告的2019年7月至11月的《仪表数据录入单》，以证明被告2019年7月至11月期间使用的电费总计12,167.38元；本院向被告寄交上述《仪表数据录入单》后,被告未向本院提交质证意见，被告庭后向本院书面确认其支付至2019年6月的电费，未支付2019年7月至11月的电费；结合原、被告的意见及原告举证的上述《仪表数据录入单》，可以认定被告未支付原告2019年7月至11月期间使用的电费总计12,167.38元，因此，原告要求被告支付欠付电费12,167.38元，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告逾期支付租金、物业管理费、市场推广费及电费，应按约向原告支付滞纳金。因被告提出原告主张的包括滞纳金在内的违约金等过高，本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将约定的计算滞纳金的标准日千分之一酌定调整为日万分之三。(三)关于原告要求判令被告支付违约金483,821.94元及判令原告无需退还被告支付的租赁保证金496,963元的诉讼请求。租赁合同约定，因被告违约致使合同解除的，被告须支付给原告相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金，且原告无需退还被告支付的租赁保证金496,963元。被告违约致使合同解除，应承担相应的违约责任。没收租赁保证金及支付本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金，两者均是解除违约金，因被告提出原告主张的违约金等过高，本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定原告没收租赁保证金，另由被告再支付本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的一倍的金额161,273.98元作为违约金。原告要求被告支付其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。(四)关于原告要求判令被告将房屋恢复原状或承担房屋恢复原状所产生的相关费用的诉讼请求。合同约定，在本合同提前解除之日前被告应自担费用将其添置的可移动物品搬离系争房屋并将其添置的与系争房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使系争房屋恢复原状。租赁合同于2019年11月15日解除，被告应将系争房屋恢复原状后返还给原告。因此，原告要求被告将系争房屋恢复原状后返还原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因原告未发生恢复原状的费用，故原告要求被告承担恢复原状的相关费用的条件未成就。(五)关于原告要求判令被告按每日10,892.36元标准支付2019年11月16日至房屋恢复原状、将房屋返还原告之日期间的占用费的诉讼请求。租赁合同经本院确认于2019年11月15日解除，被告应当按约于2019年11月15日将系争房屋恢复原状后返还原告，但被告未举证证明其已向原告交还系争房屋，应当支付原告自2019年11月16日起的房屋使用费。关于计算房屋使用费的标准。根据租赁合同约定，被告逾期返还系争房屋期间的房屋使用费计算标准为租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的两倍；因被告认为合同约定的房屋使用费计算标准过高，本院已经支持原告不返还被告租赁保证金的诉讼请求并要求被告支付原告解约违约金161,273.98元、按照日万分之三标准支付原告逾期支付各项费用的滞纳金，故结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将计算房屋使用费的标准调整为每日5,446.18元。关于计算房屋使用费的截止日期。原告庭审中确认被告于2019年11月15日就停止经营，这说明原告自2019年11月15日就知道系争房屋空置，被告也曾于2019年11月5日书面通知其将于2019年11月8日撤店，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，在被告未按约及时恢复原状返还系争房屋时原告应及时根据合同约定采取自行收回房屋另行出租等措施止损，但原告至2020年6月才进入诉前调解，原告对房屋使用费损失的扩大具有过错，故由本院根据合同的剩余租期、原、被告的过程程度等因素酌定计算房屋使用费的截止日期为2020年5月15日。原告要求被告支付其余房屋使用费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海帝泰发展有限公司与被告智德诺誓(天津)商贸有限公司之间关于上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号正大广场01F层GF905B房屋的《上海正大广场房屋租赁合同》及《正大广场电子销售数据和对账服务协议》于2019年11月15日解除；二、被告智德诺誓(天津)商贸有限公司于本判决生效之日起十日内恢复原状并返还原告上海帝泰发展有限公司位于上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号正大广场01F层GF905B房屋；三、被告智德诺誓(天津)商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司2019年9月1日至2019年11月15日期间按照月含税租金153,342元计算的租金、2019年9月1日至2019年11月15日期间按照月含税物业管理费7,931.98元计算的物业管理费、2019年7月1日至2019年11月15日期间含税市场推广费12,416.26元及2019年7月1日至2019年11月15日期间的电费12,167.38元；四、被告智德诺誓(天津)商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司滞纳金(滞纳金的计算方式为：1、分别以153,342元、153,342元、75,620.71元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算的逾期支付租金的滞纳金；2、分别以7,931.98元、7,931.98元、3,911.66元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算逾期支付物业管理费的滞纳金；3、分别以2,954.89元、5,616.53元、1,634.63元、1,876.60元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算逾期支付市场推广费的滞纳金；4、分别以2,422.03元、2,826.67元、2,841.34元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算逾期支付电费的滞纳金；上述1至4的滞纳金之和)；五、确认被告智德诺誓(天津)商贸有限公司所付的租赁保证金496,963元归原告上海帝泰发展有限公司所有；六、被告智德诺誓(天津)商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司违约金161,273.98元；七、被告智德诺誓(天津)商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司自2019年11月16日起至2020年5月15日止按每日5,446.18元标准计算的房屋使用费；八、驳回原告上海帝泰发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,679元，减半收取计8,839.50元，由被告智德诺誓(天津)商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二一年二月八日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。