北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21304号原告：苏连昆，男，1958年5月30日出生，汉族，退休，现住北京市大兴区。被告：北京光彩正信投资管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：王彬彬，经理。原告苏连昆与被告北京光彩正信投资管理有限公司（以下简称光彩正信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏连昆，被告光彩正信公司的法定代表人王彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏连昆向本院提出诉讼请求：1、判令苏连昆与光彩正信公司签订的《光彩微商谷招商合同》无效；2、判令光彩正信公司向苏连昆返还房屋租赁款313000元；3、判令光彩正信公司向苏连昆退还房屋装修款20000元；4、判令光彩正信公司向苏连昆支付违约金151805元；5、本案诉讼费由光彩正信公司承担。庭审中，苏连昆将诉讼请求1变更为：判令解除苏连昆与光彩正信公司签订的《光彩微商谷招商合同》。事实和理由：2017年11月19日，苏连昆与光彩正信公司签订《光彩微商谷招商合同》（以下简称涉案合同），约定光彩正信公司将其投资开发并经营的位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区康定街6号“光彩微商谷”项目所属创业工作室房屋招商给苏连昆使用，具体房屋为B座楼东四层411号房屋，租赁款为313000元，租赁期限为35年，自2018年5月31日起至2053年3月9日止。合同签订时，苏连昆将全部租赁款及20000元装修款支付给了光彩正信公司。光彩正信公司应于2018年5月31日交付房屋，交付标准为精装修，但至起诉之日，光彩正信公司仍未交付房屋。苏连昆多次与光彩正信公司沟通协商未果。为维护自身合法权益，苏连昆诉至法院。光彩正信公司辩称，同意诉讼请求1、2；不同意诉讼请求3，因装修款并非光彩正信公司收取，而是由北京盛世力兢装饰有限公司（以下简称盛世力兢公司）收取；不同意诉讼请求4，违约金计算标准过高；同意诉讼请求5。本院经审理认定事实如下：2017年11月19日，光彩正信公司（甲方）与苏连昆（乙方）签订合同编号为BE411的涉案合同，约定甲方将其投资开发并经营的位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区“光彩微商谷”项目所属创业工作室房屋招商给乙方使用,乙方房屋为上述项目中的B座楼东四层411号房屋，转让标的面积（建筑面积）为27平方米；关于招商期限，招商期限为35年，自2018年5月31日起至2053年3月9日止，在此期间，甲方保证房屋无土地使用及房屋产权纠纷，招商期满后，乙方在甲方取得招商标的后续期限对该招商标的有优先续租权；关于招商款，上述招商期间的招商款总款项为313000元；关于招商标的交付，甲方同意暂定于2018年5月31日前将招商标的交付乙方，招商标的的具体交付时间按甲方通知，乙方应于甲方通知的交付日期办理交接手续，招商标的交付标准为精装修交付；关于违约责任，甲方未按本合同规定的时间交付招商标的，甲方逾期每日应按招商标的金额的0.5‰支付违约金。同日，光彩正信公司向苏连昆开具一张金额为313000元的收据。庭审中，苏连昆与光彩正信公司均认可涉案房屋位于北京经济技术开发区康定街6号。苏连昆向本院提交了一张开具日期为2017年11月19日的收据，欲证明其向盛世力兢公司支付了20000元装修款。该收据的收款单位处加盖有盛世力兢公司的财务专用章，载明：“今收到苏连昆交来装修款人民币贰万元整”。光彩正信公司称对该证据的真实性无法核实，且不是光彩正信公司开具的，故不同意支付。另查明，2017年8月31日，光彩正信公司作为承租方与出租方华远锦恒（北京）物业管理有限公司（以下简称华远锦恒公司）签订了《房屋租赁合同书》，约定光彩正信公司承租华远锦恒公司拥有合法租赁使用权的位于北京经济技术开发区康定街6号院园区内的房屋，租赁范围包括园区内现有的全部房屋；园区内的空间、场地、道路和停车位等以及租赁范围内现有的固定设施设备、地上定着物和地上附着物等。具体约定如下：房屋合计建筑面积20753平方米，其中工业楼11480平方米（土地证、房产证齐全），科研楼4953平方米（土地证、房产证齐全），厂房4320平方米（房产证正在办理中），最终确认面积以房产证为准；租赁期限为20年，自2017年9月1日起至2038年3月31日止，以上租期包含装修改造免租期6个月，即自2018年1月1日起至2018年6月30日止为装修改造免租期；双方还约定承租人承租上述房屋主要用于分租经营，可自用也可转租他人，但转租期间不得超过本合同约定期限，如超过该租期，承租人应退还分租承租人剩余租金，出租人不承担相应责任；承租人自费整体装修房屋及园区花园，但不得变更房屋主体结构，在施工过程中遵守相关规定，在不改变房屋主体结构的前提下，承租人可根据其及其客户需求灵活分割使用。上述《房屋租赁合同书》签订后，光彩正信公司将上述承租的房屋分割转租，并与苏连昆等数人签订《招商合同》。在所涉光彩正信公司的案件审理过程中，光彩正信公司提交了房屋产权证，显示坐落于北京经济技术开发区康定街6号7幢1至5层的房屋所有权人为北京海辰瑞安科技有限公司，规划用途为科研服务楼，建筑面积4953.34平方米。再查，北京市第二中级人民法院就上诉人（一审原告）微创源公司与被上诉人（一审被告）北京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）不服强制性拆迁补偿决定一案于2020年4月30日作出（2020）京02行终356号行政判决书，该行政判决书已经生效，认定事实如下：2018年9月5日，北京市规划委员会开发区分局（以下简称规划分局）作出规（亦）执函〔2018〕175号《关于违法建设的认定函》，载明：“经查，位于北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间内部改建，未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，改建面积共约20600平方米。”2019年5月16日，开发区管委会收到规划分局移送的上述认定函。2019年5月17日，开发区管委会所属北京市城市管理综合行政执法局开发区分局（以下简称城管分局）向规划分局作出《关于协助调查北京经济技术开发区康定街6号违法建设的函》，请求协助对北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的违法建设开展调查，并提供违建相关图纸。2019年5月21日，规划分局作出《回复函》，对于该项目规划分局的认定内容为整体违法建设，其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的内部改建，均未取得规划行政许可手续。2019年5月30日，开发区管委会前往北京经济技术开发区康定街6号进行现场检查，并拍摄现场照片。同日，开发区管委会对微创源公司作出京技管城管责改字〔2019〕0366号《责令改正通知书》及《谈话通知书》，并于当日对微创源公司留置送达。另，本院在2020年12月15日谈话中释明后，苏连昆称如涉案合同被认定为无效合同，其主张如下：1、判令光彩正信公司退还苏连昆房屋租赁款313000元；2、判令光彩正信公司退还苏连昆装修款20000元；3、判令光彩正信公司支付苏连昆资金占用损失（以333000元为基数，自2017年11月20日起至今，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费由光彩正信公司承担。光彩正信公司就苏连昆的上述主张发表意见如下：如法院认定涉案合同无效，同意苏连昆的第1项请求；不同意第2项请求，因装修费并非光彩正信公司收取；同意第3项请求，但基数应当为313000元；诉讼费由法院判定。本院认为，苏连昆与光彩正信公司签订了涉案合同并向光彩公司缴纳了招商款项，约定了招商期限，双方签订的名为招商合同但根据合同内容可以认定双方之间成立房屋租赁合同关系，光彩正信公司系出租人，苏连昆系承租人。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明的事实可以认定，涉案房屋未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，故苏连昆与光彩正信公司签订的涉案合同应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经本院释明后，苏连昆就合同无效提出了诉求，光彩正信公司亦发表了意见。关于房屋租赁款，光彩正信公司同意退还，本院对此不持异议，故对苏连昆主张的光彩正信公司向其退还房屋租赁款313000元的请求，本院予以支持。关于装修款，苏连昆提交的收据载明收款单位系盛世力兢公司，并非光彩正信公司，且光彩正信公司表示其未收取装修款，不同意退还，故对苏连昆主张光彩正信公司向其退还装修款20000元的请求，于法于合同无据，本院不予支持。关于资金占用损失，苏连昆主张光彩正信公司向其支付资金占用损失，计算方法为：以333000元为基数，自2017年11月20日起至今，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。其中，苏连昆主张的基数333000元中包含的20000元装修款，本院未予支持。光彩正信公司同意按照313000元为基数支付资金占用损失，本院对此不持异议，另，本院将计算标准调整为：自2017年11月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年12月15日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京光彩正信投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还苏连昆房屋租赁款313000元及资金占用损失（自2017年11月20日起至2019年8月19日止，以313000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率；自2019年8月20日起至2020年12月15日止，以313000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回苏连昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3148元，由苏连昆负担189元（已交纳），由北京光彩正信投资管理有限公司负担2959元（于本判决生效后七日内支付给苏连昆）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年二月四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫