江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初12183号 原告：常熟市城市经营投资有限公司，住所地常熟市枫林苑1幢，统一社会信用代码：91320581728003490Y。 法定代表人：钱瑞龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王斌，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈冰，上海融孚（常熟）律师事务所实习律师。 被告：夏蒙，男，1983年12月26日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市， 原告常熟市城市经营投资有限公司与被告夏蒙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告常熟市城市经营投资有限公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼，被告夏蒙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告常熟市城市经营投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；2.判令被告支付2018年5月24日至2019年6月12日期间租金408046元，2020年1月1日至2020年6月30日期间租金210786元，合计618832元；3.判令被告支付违约金364024元；4.判令被告将租赁的常熟市塔弄33号2层“常熟琴川塔弄”项目9-9房屋恢复原状，腾空并归还原告；5.判令被告按2310元/日标准支付自2020年7月1日起到实际归还房屋之日期间的房屋使用费；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年11月，原被告签订《租赁合同》，约定：被告自愿向原告承租原告坐落于常熟市塔弄33号2层“常熟琴川塔弄”项目9-9房屋，双方确认该房屋的租赁面积为550平方米；租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止；合同期内前16个月租金50%优惠，在2017年3月1日至2019年2月28日期间，租金为2元/m²·日，计33458元/月，在2019年3月1日至2021年2月28日期间，租金为2.1元/m²·日，计35131元/月，在2021年3月1日至2022年2月28日期间，租金为2.2元/m²·日，计36804元/月，租赁期间租赁费用总金额计18201209元，租金支付方法为付六押一；被告无正当理由拖欠租金、综合管理费或其他费用(含保证金)累计7日以上的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，被告应向原告支付合同总金额20%的违约金；合同终止或解除时，被告应结清租金等相关费用，并于七日内将物品搬出，恢复房屋原状，并经原告确认后将房屋归还原告，如不能及时归还房屋，则从合同终止日起到实际归还房屋之日的期间，被告须每日向原告支付相当于原日租金二倍的租金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告却未能按合同约定支付租金等各项费用。原告无奈之下只得向法院提起诉讼，2019年12月9日，苏州市中级人民法院作出(2019)苏05民终2948号民事调解书，主要内容为：被告支付原告2017年3月1日至2018年5月23日的房屋租金247030元；2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金由双方另行协商或诉讼处理：2019年6月13日至2019年12月31日期间的房屋租金按约定标准的70%支付；2020年1月1日起的租金由双方按照本协议确定的租赁面积、原合同约定的租金支付方式支付，租金标准参照原告在塔弄商圈对承租户统一优惠标准计算。 调解书生效后，被告未能遵照履行，调解书确定的租金分文未付，2020年1月1日起的租金也未能按照租赁合同约定的租金支付方式支付。虽经原告催讨及法院强制执行，被告仍拒不履行付款义务。为此，原告于2020年6月3日通过快递向被告发送书面租金催缴通知，要求被告限期履行付款义务；被告收函后置之不理，仍未付款，在此情形下，原告于2020年6月29日通过快递向被告发送书面解除合同通知，根据快递查询，解除合同通知于2020年6月30日到达被告处。被告亦未按照合同约定及通知要求在限定期限内归还房屋，引致本次诉争。 综上，原告认为，《租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。民事调解书由司法机关依法作出，具有法律强制力，但被告仍视为儿戏，藐视法律。被告长期拖欠租金不付，构成严重违约，经原告催告仍不履行，原告依法有权单方解除租赁合同；合同解除后，被告又未按约定归还房屋，理应承担相应法律责任。为维护合法权益，原告特诉至法院，望依法判准原告之诉请。 被告夏蒙未作答辩，亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下： 坐落于常熟市塔弄33号的房屋登记所有人为常熟市城市经营投资有限公司。 2016年11月7日，常熟市城市经营投资有限公司与夏蒙签订《租赁合同》一份，约定：“甲方：常熟市城市经营投资有限公司通信地址：常熟市海虞北路26号乙方：夏蒙通信地址：常熟市新世纪大道×××联系电话：136××××1818身份证号码：×××。甲、乙双方在平等互利、等价有偿的基础上，根据有关法律法规，就房屋租赁事宜，经过充分、友好协商，订立合同如下，共同遵守。1、房屋位置及用途1.1乙方自愿向甲方承租甲方坐落于常熟市塔弄街／路33号2层的“常熟琴川塔弄”项目的9-9的房屋，双方确认该房屋的租赁面积为550平方米（最终实际建筑面积以测量为准，附平面位置示意图），双方共同确认以该租赁面积作为计算租金、综合管理费等相关费用的依据。1.2乙方保证租赁上述房屋的用途仅限于经营成都味蜀吾火锅。1.3乙方已对上述房屋现场勘察，对房屋的面积、设施、水、电、天然气、相邻关系、环保、消防、经营环境等情况均无异议。2、租赁期限房屋租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止。……3、租赁费用3.1甲乙双方同意房屋租金为：合同期内前16个月租金50％优惠，在2017年3月1日至2019年2月28日期间，租金为￥2.5元／㎡・日，计￥33458元／月；该期间租赁费用总金额计￥535328元。在2019年3月1日至2021年2月28日期间，租金为￥2.1元／㎡・日，计￥35131元／月；该期间租赁费用总金额计￥843144元。在2021年3月1日至2022年2月28日期间，租金为￥2.2元／㎡・日，计￥36804元／月；该期间租赁费用总金额计￥441648元。3.2甲乙双方商定，合同期内租赁费用（租金及综合管理费）的支付方法为付三押一：第一合同年度乙方应付首半年度固定租金及壹月押金共计￥234206元，于签约后五个工作日内缴纳至甲方指定账户。双方约定乙方必须于下半年度物业使用前5个工作日内支付下半年度的物业租赁费用。3.3乙方必须在每季度约定的期限内将租金支付给甲方，双方对以上租赁面积及费用均无任何异议。……4、房屋交接及装修期限……4.3装修免租期：2016年12月1日至2017年2月28日（共计3个月）。……4.8乙方所租赁的区域位置为框架结构属于毛坯房（附平面示意图）……5、甲方的权利和义务5.1甲方出租的上述房屋，采取先付后用的原则，即乙方先支付租金、综合管理费及保证金等相关费用，才能享受使用上述房屋的权利。甲方有权按期收取租金及综合管理费并在乙方逾期支付租金及综合管理费的情况下，有权按本合同约定采取必要措施追讨或向乙方索赔。……5.5乙方如有违反本合同第7条禁止行为的情形或合同约定的其他情形，甲方有权单方书面通知解除合同。……6、乙方的权利和义务……6.5乙方有义务按本合同约定支付租金及综合管理费，若乙方拖欠租金及综合管理费及水、电等相关费用，则应向甲方支付迟延履行违约金，每逾期一日，向甲方支付应付款项3‰的违约金。若拖欠费用达7日以上，则甲方有权单方面解除合同、收回房屋、实施清场措施且甲方对乙方由此发生的任何经济损失不承担任何责任，同时甲方将乙方所付一月租赁押金予以扣除不予退还。6.6租赁经营期内，若乙方要求提前终止本合同，须提前30天向甲方书面提出申请，经双方确认后执行。租赁经营期内，由于乙方的原因，导致提前解除合同，则甲方无须退还乙方已支付的履约保证金，并保留行使其他索赔权利。6.7租赁期内，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，如因乙方的故意或过失造成房屋及其附属设施的毁损，乙方应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需要装修，须事先向甲方递交装修的立面形象效果图、内部布局图，在征得甲方同意并经建设、消防、卫生防疫、环保等部门批准后方能施工，乙方迁出时，应负责恢复房屋原状。……6.16乙方已充分考虑其对于租赁房屋的装修等投入与租赁期限无关联，合同工解除、终止或期满终止时，乙方不得以装修投入等为由要求续约或要求甲方、第三人给予补偿甚至拒绝迁出租赁房屋。……7、禁止行为乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋。乙方应承担违约责任，向甲方支付合同总金额（租金及综合管理费）20％的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。……7.3无正当理由拖欠租金、综合管理费或其他费用（含保证金）累计7日以上的；……8、房屋的归还8.1本合同终止或解除（包括但不限于甲方根据本合同第7条解除合同）时，乙方应结清租金、综合管理费及水、电、物业管理费等相关费用，并于七日内将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经甲方确认后将房屋归还甲方，若乙方在甲方通知的限定时间内未将属于乙方的一切物品或装修全部搬出或拆除的，则视为乙方放弃该物品或装修的所有权，甲方有权对该等物品或装修进行自由处置，乙方无权要求甲方承担任何费用或赔偿任何损失。8.2房屋归还后，若房屋内仍然留有乙方所有的物品，则视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对该等物品进行自由处置。8.3乙方如不能及时归还房屋，则从合同终止日起到乙方实际归还房屋之日的期间，乙方须每日向甲方支付相当于原日租金及综合管理费二倍的租金及综合管理费及本合同3.4条规定的费用。若甲方还蒙受其他损失，乙方也应赔偿。8.4乙方归还房屋时，不得以任何理由向甲方提出偿还支出的各种费用；不得要求甲方购买各种设备、物品；不得要求甲方支付装修费、搬迁费和撤离费等相关费用。……11.合同的变更和解除……11.2本合同的任何更改、补充或修订，必须以书面形式，并经本合同双方签署后方可生效。……11.5依据本合同相关条款的约定，守约方可以解除合同的其他情形。……13、通知13.1甲、乙双方与合同有关的通知，均须采用书面形式发出，并由挂号信件、传真或专人送至对方，挂号信件寄出第7日或送达日（以较早日为准）为通知的生效日，除非通知内对生效日期另有规定。如由专人送达，则于送达时视为正式送交。如以传真发送，则以传真接件人确实收到该通知为准，送达地点在本合同中列明，如乙方变更送达地点应书面通知另一方，未通知的视为未变更送达地点。……16、其他约定16.1本合同是在甲、乙双方完全自愿并协商一致的基础上签订的，乙方自愿放弃对本合同全部或部分条款要求撤销或变更的权利，乙方充分了解逾期支付租金及物业管理费及其他违反本合同约定的行为所带来的后果并愿意承担上述风险。16.2甲、乙双方确认本合同甲、乙双方权利、义务以本合同书面内容为准，未尽事宜及特殊情况需经双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。16.3由本合同产生的一切争议应当由双方协商解决，协商不成，任何一方均应向房屋所在地人民法院提起诉讼。16.4本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。16.5本合同从甲、乙双方签字或盖章之日起生效。……”。 《租赁合同》签订后，常熟市城市经营投资有限公司向夏蒙交付了上述房屋。后因夏蒙未及时按照合同约定支付租金，致常熟市城市经营投资有限公司于2018年5月30日诉至本院，要求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2018年5月25日解除；2.判令夏蒙支付2017年3月1日至2018年5月24日的房屋租金247406元，违约金364024元，共计611430元；3.判令夏蒙支付自解除合同之日至实际迁让之日的资产使用费（按原合同标准计算）；4.判令夏蒙迁让租赁的房屋；5.判令夏蒙承担诉讼费用。本院经审理于2019年1月11日作出（2018）苏0581民初6679号民事判决，判决：一、被告夏蒙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告常熟市城市经营投资有限公司房屋租金208459元（自2017年3月1日起至2018年5月23日）。二、驳回原告常熟市城市经营投资有限公司的其他诉讼请求。常熟市城市经营投资有限公司不服上述判决，向苏州市中级人民法院提起上诉〔案号为（2019）苏05民终2948号〕，经苏州市中级人民法院主持调解，双方达成如下协议：一、双方2016年11月7日签订的《租赁合同》继续履行。二、双方确认按照合同约定的550平方米作为房屋的租赁面积。三、双方按照确认的租赁面积计算2017年3月1日至2018年5月23日的房屋租金为247030元，分四期支付，每期支付61757.5元，分别于2020年2月29日、2020年5月31日、2020年8月31日、2020年11月30日前支付。夏蒙任何一期未足额履行的，常熟市城市经营投资有限公司有权就剩余部分一并申请法院强制执行。四、2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金在本案中不再处理，由双方另行协商或诉讼处理。五、2019年6月13日至2019年12月31日期间的租金由双方按照本协议确定的租赁面积、双方租赁合同（含补充协议）约定的租金标准的70%、原合同约定的租金支付方式支付。六、2020年1月1日起的租金由双方按照本协议确定的租赁面积、原合同约定的租金支付方式支付，租金标准参照常熟市城市经营投资有限公司在塔弄商圈对承租户统一优惠标准计算。七、租赁合同期满后是否续租，由双方友好协商，在同等条件下夏蒙有优先承租权。 后夏蒙仍未依约履行上述调解协议第三、五项的租金支付义务。2020年6月3日，常熟市城市经营投资有限公司向夏蒙发出《租金催缴通知》，主要内容为：“夏蒙：根据你与我公司于2016年11月7日签订的《租赁合同》以及(2019)苏05民终2948号民事调解书，现特通知于你：1、2017年3月1日至2018年5月23日期间的租金247030元，你未能遵照民事调解书履行，仅支付0元，尚欠247030元；2、2019年6月13日至2019年8月31日期间的租金91052元，2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金140524元，你均应在当期物业使用前5个工作日内支付；3、根据双方约定的租赁面积、租金支付方式、租金标准(参照同期我司在塔弄商圈对承租户统一优惠标准)，你在2020年1月1日至2020年2月29日期间的租金为70262元，2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金为210786元，均应在当期物业使用前5个工作日内支付；4、上述第1项、第2项、第3项合计元，请你于接到本通知的5日内付清，可至我公司缴纳，也可付至我公司下列银行账户：收款人：常熟市城市经营投资有限公司,账号：01×××87,开户行：常熟农村商业银行城北支行;5、如你未能在本通知规定期限内履行付款义务，我公司将依据合同约定及法律规定，采取相应法律措施，依法追究你的法律责任(包括并不限于支付违约金、赔偿损失、解除租赁合同等。” 2020年6月29日，常熟市城市经营投资有限公司向夏蒙发出《解除合同通知书》，主要内容为：“夏蒙：你与我公司于2016年11月7日签订《租赁合同》，你向我公司租赁常熟市塔弄33号贰层的房屋用于经营。根据合同约定：租金支付方式为先付后用、付六押一；无正当理由拖欠租金、综合管理费或其他费用(含保证金)累计7日以上的，我公司有权解除合同、实施清场措施并收回房屋。鉴于你长期拖欠我公司房屋租金不付，已构成严重违约，经我公司多次催讨，仍不履行义务，现依据合同约定及法律规定，正式通知你：1、解除你我双方2016年11月7日签订的《租赁合同》；2、请你依合同约定结清租金、综合管理费及水、电、物业管理费等相关费用，并支付违约金；3、请你在接到本通知之日起七日内将租赁房屋恢复原状并归还我公司；如不能及时归还房屋，按合同约定你须每日向我司支付相当于原日租金二倍的租金。”该《解除合同通知书》于2020年6月30日被签收。 审理中，常熟市城市经营投资有限公司表示，租赁合同及补充协议签订后，其公司交付给夏蒙的房屋系毛坯状态；2020年1月1日起的租金，并不存在塔弄商圈承租户统一优惠标准，仍是按合同约定租金标准计收。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》以及在（2019）苏05民终2948号案件中达成的调解协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应依约、依法全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告也用于经营。后因被告未依约履行租金支付义务，原告提起诉讼，虽经法院主持调解双方达成调解协议，但被告仍未能依约支付租金，致原告根据合同约定，向被告发出《解除合同通知书》，且《解除合同通知书》已于2020年6月30日被签收。故原告现要求确认双方2016年11月7日签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告将租赁的常熟市塔弄33号2层9-9的房屋恢复原状，腾空并归还原告的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金408046元及2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金210786元的诉讼请求，符合双方合同约定及（2019）苏05民终2948号案件中双方达成的调解协议内容，且被告未提供证据证明双方就上述租赁期间的租金存在其他协商意见及被告已履行租金支付义务，本院对原告的该诉讼请求予以支持。关于原告要求被告按照2310元/日（550×2.1×2倍）标准支付自2020年7月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院认为原告要求被告支付2020年7月1日起至实际归还房屋之日止的使用费，不违反法律规定，应予以支持，但应按照1155元/日的标准计算，不应按原告主张的日租金二倍的标准计算，因双方约定的租金二倍标准计算使用费实质涵盖了违约金在内，对于违约金，本院将在原告第三项诉讼请求中予以综合考量认定。关于原告主张的违约金，因双方租赁合同及补充协议的解除责任在被告，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持；但原告主张的违约金金额364024元明显过高，且原告也未能提供证据证明其因被告的违约导致其实际损失的具体情形，本院基于合同解除将给原告带来的房屋空置损失、被告的违约恶意等因素考量，酌情认定被告支付违约金140000元。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利，由此导致的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告常熟市城市经营投资有限公司与被告夏蒙2016年11月7日签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除。 二、被告夏蒙于本判决生效之日起三十日内将承租的常熟市塔弄33号二层9-9的房屋恢复原状,腾空并返还原告常熟市城市经营投资有限公司。 三、被告夏蒙于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市城市经营投资有限公司2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金408046元及2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金210786元，合计618832元。 四、被告夏蒙支付原告常熟市城市经营投资有限公司自2020年7月1日起至实际返还常熟市塔弄33号二层9-9房屋之日止按1155元/日标准计算的房屋使用费。 五、被告夏蒙于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市城市经营投资有限公司违约金140000元。 被告夏蒙履行上述第三、四、五项判决，如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市城市经营投资有限公司指定账户；或汇入常熟市人民法院账户。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告常熟市城市经营投资有限公司的其他请求。 案件受理费16874元，公告费600元，合计17474元，由被告夏蒙负担（原告同意其预交的案件受理费17474元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  翟艳伟 二〇二一年二月四日 书记员  戴若愚