贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8399号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕雪梅，女，1986年12月13日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人吕雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移有关文书义务的前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任。二、双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《委托办理权属登记协议书》，违约金的计算应当根据《委托办理权属登记协议书》第四条的约定每日50元计算。三、一审判决以“日万分之二”的标准计算违约金，无事实依据，应予纠正。案涉合同第二十二条第二款第二项约定中，双方并未对180日以后的违约责任承担方式进行勾选，应当视为双方约定不明，应以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行判决。四、被上诉人主张自2018年7月28日起算违约金，一审判决自2018年1月30日起算，超出了被上诉人诉请，应予纠正。被上诉人吕雪梅二审未作答辩。吕雪梅向一审法院起诉请求：一、被告支付原告逾期商品房转移登记的有关文书违约金暂计170987.00元（以1149109.00元为本金基数，按日万分之二利率计算，从2018年7月28日计算至2020年8月12日）；二、被告支付原告逾期办证违约金（以1149109.00元为本金基数，按日万分之二利率计算，从2020年8月13日计算至被告实际办理商品房转移登记的有关文书日止）；三、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告吕雪梅于2016年10月26日与被告吉隆桂碧园房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告吉隆桂碧园房开公司开发的位于毕节市七星关区。房号1-3-2，建筑面积249.7平方米，总价1149109.00元，双方签订合同为格式合同，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年9月30日前向原告吕雪梅交付商品房。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2018年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款。被告于2017年11月13日向原告交付房屋，另查明办证所需税费原告已经交纳完毕。原、被告于签订《商品房买卖合同》之日同时签定《委托办理权属登记协议》三约定：买受人自愿同意出卖人在买受人完备办证条件后360日内将办理商品房《房屋所有权证》所需权属登记资料送交办证部门；四约定：出卖人公负责该商品房权属登记的递交事宜，若出卖人未按协议三履行递交资料义务，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币50.00元的违约金。同日，原告出具《委托书》委托被告代办《房屋所有权证》等事项。被告于2019年6月18日取得涉案房屋首次登记，并于2019年7月20日通过短信方式告知原告。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，委托代办《房屋所有权证》等事项，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。根据双方约定，出卖人承诺于2018年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告证据能证明于2019年6月18日取得涉案房屋首次登记，并于2019年7月20日通过短信方式告知原告，被告已经构成违约，违约金的起止时间，应从2018年1月30日起至2019年7月20止，计170天。另《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二项（一）约定“出卖人承诺于2018年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，与《委托办理权属登记协议》三约定买受人自愿同意出卖人在买受人完备办证条件后360日内将办理商品房《房屋所有权证》所需权属登记资料送交办证部门，不是同一约定事项，前者是取得商品房所有权初始登记（俗称大证）并交付的约定，后者是涉案《房屋所有权证》（俗称小证）的办证约定。故原告主张的违约金应按《商品房买卖合同》的约定计算。关于违约金的计算标准问题，合同约定按日2/10000合理，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式以原告已付购房款1149109.00元为基数，从2018年1月30日至2019年7月20止日止，按照日2/10000计算为1149109×170×2/10000=39069.71元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决生效十日内支付吕雪梅违约金39069.71元。二、驳回原告吕雪梅的其他诉讼请求。案件受理费1860.00元由原告吕雪梅负担1435.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担425.00元本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：根据本案一审证据，案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三项（二）约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付万分之二的违约金。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据在案事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。双方所签《委托办理权属登记协议书》第四条“出卖人仅负责该商品权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交材料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”，系对“出卖人未按约定履行递交材料义务”的违约责任所作约定，与前述上诉人逾期未能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任非就同一事项的违约责任进行约定，不应以此作为上诉人应承担违约金的计算标准，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，双方对逾期超过180日后的违约责任未作选择，应当视为未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本院酌定被上诉人诉请的违约金以被上诉人已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。同时，被上诉人主张案涉违约金从2018年7月28日起算，系其对自身权利的处分，司法应当予以尊重。故本案违约金应计算为：以被上诉人已付购房款总额1149109.00元元为基数，自2018年7月28日起至2019年7月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。一审判决的违约金计算标准及计算期限不当，本院予以纠正。上诉人关于一审按日万分之二标准计算违约金不当，应当以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行判决，且不应从2018年1月30日起算违约金的上诉理由，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持，不成立的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13996号民事判决；二、上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以被上诉人吕雪梅已付购房款1149109.00元为基数，自2018年7月28日起至2019年7月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。三、驳回被上诉人吕雪梅的其他诉讼请求；四、驳回上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费1860.00元，由被上诉人吕雪梅负担1435.00元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担425.00元；二审案件受理费3720元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担3000.00元，上诉人吕雪梅负担720.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年二月五日书记员 高 进