广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初43453号原告（反诉被告）：刘彦斌，男，汉族，1977年7月2日出生，身份证住址：吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：林丽婉，广东星辰律师事务所律师，执业证号：14403201711131570。委托诉讼代理人：尤颖聪，广东星辰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：韩中印，男，汉族，1975年5月28日出生，身份证住址：河南省确山县。委托诉讼代理人：邓侨，广东华商律师事务所律师，执业证号：14403201710827535。原告（反诉被告）刘彦斌与被告（反诉原告）韩中印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彦斌委托诉讼代理人林丽婉和尤颖聪、被告韩中印委托诉讼代理人邓侨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘彦斌向本院提出诉讼请求：解除双方于2019年2月26日签订的《补充协议书》；韩中印向刘彦斌退还转让费175000元（按每月转让费25000元计算乘以剩余租赁月份7个月）；韩中印向刘彦斌赔偿违约金人民币300000元；韩中印承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：2015年2月28日，韩中印向广东省惠州市人民政府驻深圳办事处承租位于深圳市罗湖区店铺（以下简称涉案商铺），租期自2015年2月1日起至2020年1月30日止。2019年2月26日，韩中印将涉案店铺转租给刘彦斌经营饺子馆，双方签订了《补充协议书》，约定转让费为60万，自合同生效之日起2年正常营业（协议书载明合同期限为2019年1月30日至2021年1月29日），不会因城市改造、拆迁等其它与刘彦斌无关原因造成不能营业给刘彦斌带来经济损失，否则，韩中印承诺赔偿30万元整给刘彦斌。同时，韩中印向刘彦斌确认转租经过了广东省惠州市人民政府驻深圳办事处的同意，而且韩中印还向刘彦斌保证到期后可以其与广东省惠州市人民政府驻深圳办事处续签租赁合同并保证刘彦斌在2年内能够正常经营，故刘彦斌没有过多询问韩中印，便向其支付了转让费60万元。刘彦斌承租上述店铺后，每月都按时缴纳租金及水电费。2020年6月22日，韩中印无故对刘彦斌经营的店铺采取停电措施，甚至将店铺上锁，导致刘彦斌无法正常营业，刘彦斌于2020年6月23日报警处理，并且也经过街道办或居委会协调。但韩中印的停电行为己造成刘彦斌自2020年6月23日起无法继续经营，店铺里很多生鲜物品无法保鲜，以及冰箱保鲜的食材己腐坏。在这样的大热天的情况下没有风扇和空调，也不可能有客人光顾，韩中印的行为已经给刘彦斌造成巨大经济损失。2020年8月12日，刘彦斌从韩中印处得知，广东省惠州市人民政府驻深圳办事处向其出具《回复函》，表示不知道韩中印转租的事宜并要求解除租赁合同收回店铺，刘彦斌无奈只能搬离该店铺。根据双方签订的《补充协议书》，刘彦斌向韩中印支付转让费，目的在于在2年内取得该店铺的租赁权并开展正常经营活动，而韩中印在事先及事后均不能取得广东省惠州市人民政府驻深圳办事处的同意，导致原租赁期限届满后，刘彦斌未能继续租赁该店铺，合同目的无法完全实现。韩中印在未取得广东省惠州市人民政府驻深圳办事处同意的情况下，擅自向刘彦斌承诺可以续租并承诺可以在2年店铺转租给刘彦斌经营，导致刘彦斌作出错误判断，韩中印明显存在提供虚假情况的行为，应当向刘彦斌承担损害赔偿责任。韩中印的行为己严重违反双方《补充协议书》的约定，导致刘彦斌无法正常经营，合同目的也无法实现。韩中印承诺让刘彦斌经营2年期限给予60万元转让费，截至2020年6月22日，刘彦斌仅仅经营了十七个月，合同剩余七个月无法正常经营，《补充协议书》约定韩中印造成不能正常营业的应赔偿30万元违约金，据此，韩中印应当向刘彦斌赔偿30万元违约金并退还转让费175000元。被告（反诉原告）韩中印书面答辩意见：一、《补充协议书》系韩中印与刘彦斌之间就转让深圳市罗湖区旭利北方饺子馆店铺内设备及装修所达成的约定,转让费指代的是深圳市罗潮区旭利北方饺子馆店铺的室内设备及装修的整体转让费用，并不包括租赁权转让。刘彦斌要求韩中印按照剩余租赁月份退还转让费没有事实及法律依据。首先,《补充协议书》抬头用了补充二字,说明在签署该份协议书之前,韩中印与刘彦斌已经就房屋转租相关内容包括转租时间、租金物业水电费标准、租金物业水电费支付时限达成过约定。事实上双方在签署《补充协议书》之前就事先已口头约定,即韩中印向刘彦斌转租涉案物业，租金、物业费、水电费标准及支付时限仍按照韩中印与广东省惠州市人民政府驻深圳办事处签订的《房屋租赁合同》的约定执行。其次,《补充协议书》系双方就转让深圳市罗湖区旭利北方饺子馆店铺(包括店铺内设备及装修在内)所达成的约定,并不涉及房屋转租方面的内容,其对应的法律关系并非是房屋转租合同关系,而是买卖关系。协议中的“转让费”指代的是深圳市罗湖区旭利北方饺子馆店铺中的电脑、厨房用具、空调、家具、室内装修的整体转让费用,并不包括租赁权转让在韩中印将上述店铺、设备及室内装修交付至刘彦斌且刘彦斌验收无误时,双方之间关于店铺、设备、室内装修的买卖关系就已终结,要求韩中印按照剩余租赁月份退还转让费没有事实及法律依据。二、导致刘彦斌不能继续营业的直接原因系刘彦斌事先存在恶意逾期和拒绝支付租金的根本性违约行为,过错方系刘彦斌,韩中印无需按照刘彦斌尚未经营的期间向其返还转让费。在韩中印多次要求刘彦斌按照约定支付2020年2月至6月租金的情况下,刘彦斌明知其不符合惠州市政府出台的《关于印发应对××疫情支持企业共渡难关的十条措施的通知》中关于租金减免政策的条件,且不惠及2020年6月租金的情况下,仍然逾期一个多月向韩中印支付2020年5月的租金,并拒绝向韩中印支付2020年2月、3月、4月、6月租金，恶意欠租，应承担相应的后果。三、韩中印充分履行了《补充协议书》约定的保障刘彦斌在涉案物业中正常营业且不受非基于其本人原因不能营业的义务,导致刘彦斌不能正常经营的情形发生是基于刘彦斌本人的原因,即其事先存在恶意逾期和拒绝支付租金的根本性违约行为,刘彦斌要求韩中印支付违约金于法无据。首先,韩中印承诺保障刘彦斌自转让合同生效之日起两年内正常营业,但为此设定了特定的前提条件,即不会因为与刘彦斌无关的原因造成其不能正常营业给其带来经济损失。韩中印充分保障了刘彦斌正常经营权且不受非基于其本人原因不能营业的义务，包括:1.在刘彦斌向韩中印支付租金、水电费之后,韩中印随即就向涉案物业的管理人支付了租金、物业管理费、水电费，保障刘彦斌不会因为欠缴租金、物业水电而停止经营;2.在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后,向涉案物业的管理人惠州市城市建设投资集团有限公司申请续租,将涉案物业的租赁期限变更为无固定期限,保障其可正常经营至2021年1月29日;3.按照刘彦斌的要求向涉案物业的管理人惠州市城市建设投资集团有限公司提交了减免租金的申请,充分保障了刘彦斌享受租金减免政策的权利;4.在刘彦斌拒绝向韩中印支付6月份租金的情况下,仍冒着巨大的经济压力向涉案物业管理者支付了涉案物业2020年6月份租金；5.刘彦斌逾期一个多月支付2020年5月的租金,韩中印没有追究其违约责任,没有单方面解除合同。其次,刘彦斌不能正常营业并非系因为韩中印采取停水停电措施或韩中印单方面解除与涉案物业经营管理权人的租赁合同关系或《房屋租赁合同书》约定的租赁期限届满所导致,其最根本最直接的原因系刘彦斌存在拒绝按照约定交付租金的根本性违约行为，导致韩中印转租涉案物业的合同目的无法实现,为减少损失、避免向涉案物业所有权人或管理人承担违约责任,韩中印被迫先后采取停水停电措施、单方面解除与刘彦斌的转租合同关系、单方面解除与涉案物业经营管理权人的租赁合同关系,韩中印采取前述方式具备合法合理性,没有违反补充协议书的约定,无需向刘彦斌支付违约金。四、即使韩中印停水停电的行为构成违约,《补充协议书》约定的违约金也明显过分高于停水停电期间给刘彦斌造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的司法解释二》第二十八条、第二十九条规定,对于当事人约定过高的违约金,应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,予以调低。首先,从实际损失来看,韩中印采取停水停电措施的时间从2020年6月22日至2020年6月25日上午6时仅相隔3日,即使按照单日亏损1万元的标准,刘彦斌因为停水停电导致的损失明显低于30万元。其次,从合同履行情况来看,韩中印在知道停水停电措施无法根本解决问题的情况,仅隔三天就恢复了供水供电,韩中印不存在影响刘彦斌营业的重大违约行为。第三,从双方过错程度来看,刘彦斌存在逾期和拒绝支付租金的根本性违约行为在先,刘彦斌本身不诚信且有过错在先,相反,韩中印是为最大程度减少经济损失、避免被涉案物业所有权人或管理人追究约责任,被迫采取停水停电措施,以让刘彦斌偿清租金,韩中印主观上不存在干扰刘彦斌正常营业的恶意。第四,韩中印在采取停水停电措施之前,已经事先明确告知过韩中印,刘彦斌应当预料到相应的后果,刘彦斌有充足时间采取相应措施避免停水停电情形的发生,比如按约定支付租金。相反,刘彦斌系在明知疫情早在2020年2月10日就已不构成不可抗力,且自己不符合租金减免政策条件的情况下,恶意逾期支付2020年5月租金、拒绝支付2020年2月、3月、4月、6月租金,明显是想通过拖久租金的方式,给韩中印造成巨大的经济压力,诱使韩中印作出影响其正常经营的行为,而后再以韩中印违反保障其正常经营的承诺来追究韩中印的责任,以获得高额的违约金收益。第五,一方面,韩中印目前本就资不抵债,涉案物业的管理人目前仍让韩中印支付2020年的全部租金,给付约定违约金将严重影响韩中印的生存。另一方面,在韩中印仅因停水停电停业3天的情况下,如支持刘彦斌的全部违约金请求,刘彦斌因此获得明显超出实际损失的高额利益,显失公平。五、签暑合同时不存在任何欺诈的行为，韩中印自始至终没有向刘彦斌承诺过涉案物业转租已得到所有权人的同意。无论从物业转租商业活动的交易习惯,或者从承租方在签订租赁合同前应当对转租物业的权属、租赁期限熟悉了解的行为习惯来看,刘彦斌都必定会对转租物业包括权属、有效的租赁期限、租金标准、是否可以转租在内的具体情况进行详细的了解。事实上,韩中印在与刘彦斌签订《补充协议书》之前,韩中印就已将《房屋租赁合同书》全部内容出示过给刘彦斌,并告知过刘彦斌《房屋租赁合同书》约定的租赁期限、租金标准、不能转租的相关内容。在签订《补充协议书》之时,韩中印就已将《房屋租赁合同书》和押金收据的原件交付给了刘彦斌(这可以从刘彦斌掌握有《房屋租赁合同书》看出),刘彦斌在签署《补充协议书》之前及之后,均充分知晓《房屋租赁合同书》的全部内容,包括涉案物业所有权人与韩中印约定的租赁期间以及限制韩中印不得转租的相关内容。刘彦斌本身存在过错,刘彦斌在以韩中印在签订合同时存在提供供虚假情况为由，要求韩中印承担损害赔偿责任没有法律依据。被告（反诉原告）韩中印向本院提出反诉请求:一、韩中印与刘彦斌所签订的《补充协议书》于2020年6月27日解除;二、刘彦斌向韩中印支付尚拖欠的租金、水电费、逾期腾房占用房屋的使用费共计165523.38元；三、刘彦斌承担本案的诉讼费。事实和理由如下:2015年2月28日,韩中印向广东省惠州市人民政府驻深圳办事处承租了涉案商铺,租赁期限自2015年2月1日起至2020年1月30日止。韩中印与广东省惠州市人民政府驻深圳办事处签订了《深圳市房屋租赁合同书》,约定月租金为23760元,自第三年起每年递增5%,每月的5日前交付上个月的租金。2019年2月26日,经朋友介绍,韩中印将103号物业转租给刘彦斌经营餐饮店,双方就此签订了《补充协议书》,约定转让费为60万元,涉案商铺租金、水电费仍由刘彦斌支付,租金、水电费标准及其支付时间仍然按照韩中印与广东省惠州市人民政府驻深圳办事处签订的《深圳市房屋租赁合同书》执行。韩中印承诺刘彦斌可正常营业至2021年1月29日,不会因非刘彦斌的原因造成其不能正常营业。根据惠州市人民政府第十二届政府常务会议决定,广东省惠州市人民政府将经营性物业产权、收益权、经营管理权移交给惠州市城市建设投资集团有限公司,自2018年11月1日起,韩中印均将103号物业的租金均支付给惠州市城市建设投资集团有限公司指定银行账户。《深圳市房屋租赁合同书》租赁期限届满后,韩中印向惠州市城市建设投资集团有限公司提出了续租申请,2020年4月29日,惠州市城市建设投资集团有限公司向韩中印出具《临时使用房屋通知书》,准予韩中印无固定期限临时使用103物业,租金、水电费及支付时限依据《深圳市房屋租赁合同书》执行。2020年2月起,刘彦斌以受新型冠状肺炎疫情影响为由要求韩中印减免租金,韩中印将刘彦斌的减租申请要求告知至惠州市城市建设投资集团有限公司委派的物业管理工作人员,并向惠州市城市建设投资集团有限公司提交了书面的租金减免申请,先后得到口头及书面回复,惠州市城市建设投资集团有限公司未收到相关部门下发的关于个体工商户可享受租金减免的意见或政策,因此2020年2月之后的租金照常收取。韩中印向刘彦斌告知了上述结果,刘彦斌在明知租金不被减免的情况下,仍恶意拒绝向韩中印交付2020年2月、3月、4月、6月的租金及2020年6月水电费共计110317.35元。韩中印多次催促刘彦斌交付尚拖欠的租金(包括2020年6月10日微信通知、2020年6月11日微信通知、2020年6月15日微信通知、2020年6月20日微信通知、及2020年6月23日向刘彦斌发出要求其限期缴纳仍拖欠的涉案商铺2020年2月、3月、4月、6月租金的《通知》,刘彦斌仍拒绝交付2020年2月、3月、4月、6月份的租金,韩中印迫于无奈,于2020年6月27日向刘彦斌发出了《关于解除的通知》,告知刘彦斌因其未按时缴纳租金,已构成严重违约,韩中印签订转租合同的目的已无法实现,现决定解除《房屋转租合同》、《补充协议书》,要求其在收到通知书3日内向韩中印支付拖欠的租金、滞纳金、违约金,并腾空103号物业,自此,韩中印与刘彦斌签订的房屋转租关系解除。刘彦斌在收到韩中印上述通知后,未在规定时间内完成腾房义务,至2020年7月26日,刘彦斌方向韩中印发出通知,告知其将腾空103号物业。2020年8月16日,经惠州市城市建设投资集团有限公司工作人员核实,刘彦斌仍未完成对涉案商铺的腾房义务,最终至2020年8月26日方完成腾房,导致刘彦斌仍需向房屋所有权人支付2020年7月、8月的租金、水电费共计55206.03元,给韩中印造成了重大损失。原告（反诉被告）刘彦斌书面答辩意见:第一、双方签订《补充协议书》后,刘彦斌一直严格按照约定履行己方的义务,从未出现恶意拖欠租金的行为。直至2020年××疫情爆发,百业萧条,国家及惠州市政府均及时推出租金减免政策照顾中小租户,在2020年2月至4月份期间,刘彦斌受疫情直接影响无法正常营业,刘彦斌也一直与韩中印沟通,望其争取租金减免,而非刘彦斌故意拖欠不交。首先,2019年2月26日,韩中印将涉案商铺转租给刘彦斌经营饺子馆,双方签订了《补充协议书》,约定转让费为60万元整（包含两个月押金）,韩中印向刘彦斌承诺自合同生效之日起2年正常营业（协议书载明合同期限为2019年1月30日至2021年1月29日）,不会因城市改造,拆迁等其它与己方无关原因造成不能营业给刘彦斌带来经济损失,否则,韩中印承诺赔偿30万元整给刘彦斌。同时,韩中印向刘彦斌确认转租经过了广东省惠州市人民政府驻深圳办事处的同意,而且韩中印还向刘彦斌保证,到期后可以帮助其直接与广东省惠州市人民政府驻深圳办事处续签租赁合同,并保证刘彦斌在2年内能够正常经营,故刘彦斌没有过多询问韩中印,便向其支付了转让费60万元。其次,自2020年1月份起,全国各地乃至全球××疫情肆虐,出现了事先无法预见的不可抗力事件,导致租赁合同无法继续履行,但刘彦斌仍然克服困难,竭尽所能的维持商铺运营,并想尽自身能力筹集资金向韩中印支付租金,但确因韩中印未及时反馈租金减免结果,加之××疫情期间政府实施管控措施,客流量急剧减少,根本无法正常经营,导致刘彦斌亏损惨重,未及时支付租金实非刘彦斌之过错。第二、刘彦斌经与同一产权证号的鸡煲店店主和烤肉店店主沟通,得知鸡煲店店主和烤肉店店主均享受到了广东省惠州市人民政府驻深圳办事处2020年2月、3月、4月的租金减免政策,刘彦斌认为,刘彦斌所承租的涉案商铺与隔壁的鸡煲店和烤肉店属同一产权证下的商铺,亦应享受相关租金减免政策,故刘彦斌无须向韩中印支付此期间的租金、第三、刘彦斌与韩中印签订《补充协议书》的合同目的在于,在一定期限内取得涉案商铺的租赁权并在涉案商铺内开展正常经营活动。韩中印在2020年6月22日强行对涉案商铺采取停电措施导致刘彦斌无法正常经营,韩中印的行为已经构成根本违约,根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款之规定“当事人一方以其违约行为致使不能实现合同目的,另一方可以依法解除合同”,据此,刘彦斌有权依法解除双方签订《补充协议书》,且刘彦斌无须支付合同解除后的租金及其他费费用。2020年6月22日,韩中印无故对刘彦斌经营的店铺采取停电措施,甚至还将店铺上锁,导致刘彦斌无法正常营业,刘彦斌于2020年6月23日报警处理,并且也经过街道办或居委会协调。但是,韩中印的停电行为已造成刘彦斌自2020年6月23日起无法继续经营,店铺里很多生鲜物品无法保鲜,以及冰箱保鲜的食材已腐坏。在这样的大热天的情况下没有风扇和空调,也不可能有客人光顾,韩中印的行为已经构成根本违约,并且给刘彦斌造成巨大的经济损失。从现行法律规定来看,法律并未赋予韩中印停电从而强行收回租赁物的权利。从紧迫性的角度来说,在××疫情肆虐,百业萧条,结合各地租金减免政策的背景下,韩中印可以通过协商方式,也可以通过调解或提起诉讼的方式来解决纠纷,而非擅自拉闸停电。从必要性的角度来说,在刘彦斌实际使用涉案房屋且正常营业的情况下,韩中印采取停电、锁门的违法行为,导致刘彦斌被迫停业的行为实属不当,严重超过了必要限度,不符合法律规定,故不应认定为自助行为,并且该行为已经构成严重违约。刘彦斌与韩中印签订《补充协议书》的合同目的在于在2年内取得涉案商铺的租赁权并在涉案商铺内开展正常经营活动。现因为韩中印强制停电的违约行为致使不能实现双方合同目的,据此,刘彦斌有权依法解除双方签订的《补充协议书》,且刘彦斌无须支付合同解除后的租金及其他费用。最后,退一步讲,即使法院认定应支付合同解除之前的租金,但因刘彦斌在此期间确未实际营业,参照公平原则以及政府疫情期间出台的各项减免房租的政策,应酌情减免合同解除前的租金及各种费费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合双方提交的证据和质证意见，本院认定如下事实：一、合同签订情况2015年2月28日,韩中印与广东省惠州市人民政府驻深圳办事处签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定广东省惠州市人民政府驻深圳办事处将位于深圳市罗湖区店铺出租与韩中印,租赁期限为2015年2月1日至2020年1月30日，月租金为23760元,自第三年起每年递增5%,每月的5日前交付租金；租赁期间，韩中印不得向租赁房屋全部或部分转租予他人。2015年4月2日，涉案商铺办妥房屋租赁合同登记手续。2019年2月26日，刘彦斌与韩中印签订《补充协议书》，载明：“甲方（韩中印）转让深圳市罗湖区店铺（旭飞饺子馆）给乙方（刘彦斌），转让费60万元整（陆拾万元整）。甲方承诺乙方自转让合同生效之日起2年内正常营业，不会因城市改造，拆迁等其它与乙方无关原因造成不能正常营业给乙方带来经济损失！甲方承诺赔偿30万元整（参拾万元整）给乙方！合同有效期（2019.1.30-2021.1.29）”。刘彦斌当庭确认双方签订《补充协议书》当日，韩中印将《深圳市房屋租赁合同书》的原件交付于刘彦斌，但其主张没有关注该租赁合同书中韩中印与案外人关于涉案商铺不能转租的约定。双方确认，案涉房屋用途系刘彦斌从事餐饮经营。二、租金、管理费和水电费交付情况刘彦斌确认，其2020年2月份至4月份未支付租金，并主张，因韩中印于2020年6月单方停水停电，故2020年6月份的租金亦未支付。2020年6月份的水电费未支付。韩中印当庭确认，其反诉请求第二项系指2020年2月、3月、4月、6月份的租金及2020年6月份的水电费。结合双方微信聊天记录，涉案房屋上述期间的租金为27505元/月。根据韩中印提交的《通知》，2020年6月份的电费为2647.3元，水费144元，共计2791.3元，该《通知》无相关单位的签章，刘彦斌对该证据不予认可。韩中印提交的银行流水，刘彦斌向韩中印支付2020年1月份水电费1844元，3月份水电费479元，4月份水电费为2691元，5月份水电费4824元。三、双方主张解除合同的情况2020年6月23日，韩中印对案涉租赁房屋予以停水停电及锁门，韩中印主张于2020年6月25日解除了上述措施。2020年6月25日，韩中印向刘彦斌发送以下微信内容：“我上的锁已经打开了，不影响你正常营业，请你慎重对待我给你的逾期交付租金的通知，如果你仍一意孤行，拒绝交租，相关后果你自行承担”，刘彦斌回复以下内容：“我已经向法院投诉你了，我员工全部辞工。你没有权利停我电”。2020年6月27日，韩中印通过微信向刘彦斌《关于解除的通知书》，主张解除《房屋转租合同》及《补充协议书》，涉案店铺由韩中印收回，并要求刘彦斌于收到该通知起的3日内支付拖欠的租金（2020年2月、3月、4月、6月租金共计110020元）、滞纳金、违约金并搬离涉案店铺。刘彦斌庭审中确认其通过微信收到上述通知。2020年7月24日，刘彦斌通过邮寄的方式向韩中印发出《解除通知书》，主张自韩中印收到该通知书之日起，双方于2019年2月26日签订的《补充协议书》正式解除，并要求韩中印于3日内向其赔偿违约金30万元及退回转让费17.5万元，该邮件被拒收。2020年7月26日，刘彦斌通过微信向韩中印再次发送该通知，韩中印庭审中确认其通过微信收到上述通知。刘彦斌起诉状确认，其于2020年8月12日后搬离涉案房屋。四、疫情期间减免租金的申请沟通情况涉案店铺自2018年11月1日起由惠州市城市建设投资集团有限公司经营管理，涉案租金增值税发票均由该公司开具。根据韩中印提交的微信聊天记录，其与该公司的微信号为“livia201609”的微信名为“邓小姐@惠州城投对接人”对接涉案店铺的相关事项。2020年2月13日，韩中印与“邓小姐@惠州城投对接人”微信联络沟通疫情期间租金减免问题，“邓小姐@惠州城投对接人”微信答复以下内容：“减免方面，暂时还未收到文件通知......”、“2月份的租金照交，如后续有通知说减免租金，当月租金就当做下个月的”。韩中印将上述答复微信截图发送刘彦斌，刘彦斌微信答复：“......等我到了深圳我再给你转，好吧，我现在广州，回回来路上。”2020年3月6日，“邓小姐@惠州城投对接人”向韩中印催缴2020年2月份租金，并回复：“根据国资委发文，暂时符合条件是承租人为企业，并能提供相应企业法人、税务、报表等资料的企业”、“我们领导也亲自到国资委那边去沟通，还是没明确给个体户减免”。2020年3月9日，韩中印向“邓小姐@惠州城投对接人”发送《房屋减免通知书》，申请减免2020年2月份及3月份的租金。2020年6月11日，韩中印向惠州市城市建设投资集团有限公司缴纳2020年5月份租金，惠州市城市建设投资集团有限公司开具的增值税发票备注部分载明“租金期间：2020.2”。同日，韩中印微信联系刘彦斌，告知其“那转来我上门注明是五月份的租金”，刘彦斌答复：“好”。2020年6月24日，韩中印缴纳2020年6月份租金，增值税发票备注部分载明“租金期间：2020.3”。2020年7月21日，韩中印向广东省惠州市人民政府驻深圳办事处、惠州市城市建设投资集团有限公司发送《关于申请减免2020年上半年2、3、4月租金及解除的通知书》，韩中印向原出租人披露其转租及次承租人刘彦斌拒绝交付租金的相关情况，并申请减免涉案店铺的2020年2月、3月、4月份的租金以及解除涉案店铺的租赁关系。2020年8月12日，惠州市城市建设投资集团有限公司出具《回复函》，载明，其公司并不知晓涉案店铺的转租事宜，并答复“关于租金减免。根据惠州市人民政府发布的《关于印发应对××疫情支持企业共渡难关的十条措施的通知》（惠府传（2020）4号）、惠州市人民政府国有资产监督管理委员会《关于贯彻落实市政府应对××疫情支持企业共渡难关十条措施》（惠市国资（2020）9号）及《减轻企业租金负担政策解读资料》等文件，减租政策的适用对象为承租市县两级国有资产类经营用房受疫情影响较大且不能正常经营的民营承租企业，营业收入需满足同比去年下降30%及以上的条件。您经营的个体工商户并不满足上述条件，我司为您减免租金并无法律、法规、政策依据，因此您提出的减免租金的申请并不能得到支持”、“关于解除合同，我司对您提出的解除《深圳市房屋租赁合同》一事表示认可，前述合同已于我司收到《通知书》之日解除。请您于收到本回复函之日起10日内完成清理、搬离工作，同时向我司缴足拖欠的2020年4月至2020年7月的房租共计110020.02元人民币，房屋水电费、物业管理费等相关费用请您按期向相关主体缴足，若因您未如期缴足上述费用导致我司对外承担责任，我司将保留向您追偿的权利”。五、涉疫情况另查明，经本院查证，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室、深圳市卫生健康委员会发布《深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室通告》，其中第二条规定，停止人群聚集性活动。在我省一级响应期间，公安部门将对群众活动予以管制。全市集市、花市、集会、展会、法会、大型宗教活动等一切群众文化活动取消；全市歌舞娱乐场所、网吧、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、电影院等市内文化娱乐场所暂停对外开放；室外景区、公园等场所经营管理单位要做好全面清洁消毒。2020年2月24日，广东省××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生时间一级响应调整为二级响应。本院认为，从双方履行合同的情况来看，《补充协议书》具备房屋租赁合同属性，故本案为房屋租赁合同纠纷。双方均同意解除《补充协议书》，本院予以确认。结合双方诉请及抗辩意见，本案争议焦点在于：一、合同解除的时间；二、解除合同的责任；三、合同解除后各项费用的处理。对此，本院评析如下：关于合同解除的时间，2020年6月27日，韩中印先行通过微信向刘彦斌《关于解除的通知书》，主张《补充协议书》解除，刘彦斌亦确认收到上述通知，故本院认定《补充协议书》于2020年6月27日解除。关于解除合同的责任，本院认为，双方对合同的订立、履行以及解除均负有责任。关于刘彦斌的责任。其一，刘彦斌在签署《补充协议书》当日即取得《深圳市房屋租赁合同书》原件，应当知晓韩中印对涉案房屋无转租权，《补充协议书》约定涉案店铺的转租年限亦超出原租赁合同约定的租赁期限，刘彦斌对承租涉案店铺存在的风险应当有合理预期；其二，刘彦斌在履约过程中拖欠租金的事实清楚，尽管刘彦斌抗辩广东省惠州市人民政府在疫情期间对涉案店铺有减免租金的普惠政策，但该政策适用于原出租人与原承租人韩中印之间房屋租赁关系，不必然适用次承租人刘彦斌，且韩中印将与涉案店铺管理人之间关于沟通减免租金的聊天记录向刘彦斌披露，刘彦斌亦知晓原出租人拒绝减免涉案店铺租金的情况，韩中印亦多次向刘彦斌催缴租金，在此情况下，刘彦斌仍然拖欠租金，构成违约。关于韩中印的责任。其一，韩中印对涉案店铺无转租权，转租年限亦超出原租赁合同约定的租赁期限，韩中印对转租行为带来的风险亦应当有合理预判；其二，韩中印在未通知刘彦斌的情形下对案涉房屋停水停电，双方签订的《补充协议书》也未约定原告可以单方停水停电的情形，导致刘彦斌无法继续使用房屋。其三，无论刘彦斌是否向韩中印缴纳租金，韩中印均应当履行向原出租人缴纳租金的义务，尤其是在原出租人同意韩中印临时使用涉案店铺后，韩中印更应积极履行义务，以保证《补充协议书》继续履行。关于合同解除后的各项费用的处理。关于房屋租金，双方确认2020年2月、3月、4月、6月共计四个月的租金未交付，本院予以确认。在合同履行过程中，新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，2020年1月24日，深圳市卫生健康委员会发布通告呼吁停止人群聚集性活动。在我省一级响应期间，公安部门将对群众活动予以管制。刘彦斌抗辩广东省惠州市人民政府在疫情期间对涉案店铺有减免租金的普惠政策，但如前所述，该政策适用主体为原出租人与韩中印之间房屋租赁合同关系，不适用于次承租人刘彦斌。但全市餐饮等服务行业确实受疫情影响，案涉店铺亦无法正常营业，要求刘彦斌全额履行疫情期间的租金有悖公平原则，故本院酌定刘彦斌向韩中印支付两个月的租金55010元。关于水电费，刘彦斌确认2020年6月份的水电费未支付，且刘彦斌2020年6月23日之前在案涉房屋经营餐馆，使用水电为经营必需，结合刘彦斌2020年1月至5月水电费支付情况，韩中印主张2020年6月的水电费为2791.3元具有一定的合理性，本院予以确认。关于转让费17.5万元和违约金30万元，如前所述，双方对合同的订立、履行以及解除均负有一定过错，根据各自的过错，本院酌定按照租赁期限折算刘彦斌的转让费损失，违约金不予支持。刘彦斌于2019年1月30日开始承租涉案店铺，至2020年6月27日《补充协议书》解除，共计使用16个月29天，即16.97个月，故韩中印应退还7.03个月的转让费175750元（7.03个月÷24个月×60万转让费），刘彦斌主张转让费175000元，系其对自身权利的处置，本院予以确认。关于逾期搬离期间的房屋占有使用费，韩中印主张逾期搬离期间为2020年7月1日至2020年8月26日，但未提交刘彦斌搬离具体时间的证据，故本院采纳刘彦斌自认的搬离时间，即2020年8月12日，刘彦斌应向韩中印支付逾期搬离期间的房屋占有使用费38152元（27505元+（12天÷31天×27505元）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘彦斌与被告（反诉原告）韩中印于2019年2月26日签订的《补充协议书》于2020年6月27日解除；二、被告（反诉原告）韩中印应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘彦斌退还转让费175000元；三、原告（反诉被告）刘彦斌应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）韩中印支付租金55010元；四、原告（反诉被告）刘彦斌应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）韩中印支付逾期搬离期间的房屋占有使用费38152元；五、原告（反诉被告）刘彦斌应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）韩中印支付水电费2791.3元；六、驳回原告（反诉被告）刘彦斌其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）韩中印其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8426元，由原告（反诉被告）刘彦斌负担5322元、由被告（反诉原告）韩中印负担3104元。案件反诉受理费3610元，由原告（反诉被告）刘彦斌负担2092元、由被告（反诉原告）韩中印负担1518元。上述费用，各方均已预交，各方承担的部分诉讼费用，由各方向对方迳付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马瑞琳人民陪审员  景培双人民陪审员  陈 呈二〇二一年二月五日书 记 员  张书香