广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26851号原告：睿瀛新房（佛山市）房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：李志民，广东都昇律师事务所律师。被告：佛山富力房地产开发有限公司，住所地：佛山市禅城区。法定代表人：刘**。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告睿瀛新房（佛山市）房地产代理有限公司与被告佛山富力房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，适用简易程序于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志民，被告的委托诉讼代理人杨兆霖、艾志军，均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金1652000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年10月开始洽谈佛山富力广场融资区车位负1-1层（产权、非产权）、负1-2层（产权、非产权），负二层（非产权）共413个车位代销合作事宜，并于2019年11月确定由原告代销被告上述车位并拟定《佛山富力广场团购买卖框架协议》（以下简称框架协议），约定：负1-1、负二层地下车位均价60000元/个，货值8640000元，负1-2均价80000元/个，货值21520000元，总货值30160000元；于签署协议之日支付定金826000元（2000元/个×413），2019年12月30日前达成销售额5206000元，2020年3月31前达成销售额6032000元，2020年6月30日前达成销售额9048000元，2020年9月30日前达成销售额9048000元。后应被告要求，原告另行签署被告出具的《佛山富力广场商品房认购书》（以下简称认购书），各付款期限和金额不变，认购书是对原告代销被告车位事宜的约定。后原告支付了定金826000元，并于2019年12月30日前超额完成第一阶段代销任务，销售额达到6580000元，该批销售款已由车位购买人支付至被告账户。原告拟继续履约，但被告突然于2020年1月1日通知原告，以履行认购书为由，无视已全额收取车位出售款的事实，要求原告再向被告支付5206000元，款项支付前双方暂停合作。此后双方多次协商，被告仍坚持要求原告重复付款。2020年5月7日，被告发函要求解除认购书并没收原告代销定金。原告认为，原告代销被告车位，正常履约并如期足额完成代销任务，被告无视双方实际法律关系，在原告已完成第一阶段代销任务且被告已超额收取第一阶段车位销售款后，无故要求原告再次支付等额首期款并单方停止双方合作，更于2020年5月7日发函单方解除双方代销合作关系，被告的行为严重违背诚实信用原则，无故对代销合作方就同一批次车位重复收款，并以此为由解除合作，属根本违约。被告辩称：一、被告与原告从未签订框架协议，原告据以起诉的框架协议由始至终未成立。被告收到原告提供的框架协议后，认为其约定不清、不规范，故不认可该框架协议。在原告的多次要求下，被告将框架协议退回原告，并特地在签名处盖上“作废”字样，以免争议。双方就框架协议的内容未达成一致意见并签署，框架协议由始至终未成立。二、原被告通过签订认购书确立了买卖合同关系，该认购书合法有效且双方权利义务对等。2019年11月28日，原被告签订认购书，该认购书系双方互惠互利协商而成，经双方签章确认，没有违反法律的强制性规定和损害第三方利益，应认定为合法有效合同。签署当天，原告按照认购书的要求支付了定金826000元。认购书的性质是买卖合同，原告通过分期支付现金款的方式，一次性认购了案涉413个车位。在此买卖合同关系中，卖方即被告获得定金和分四期获得认购款，买方即原告通过支付现金对价获得所有权，按期支付对价后，买方获得以下2项重要的权利：1、商品房过户登记请求权，包括要求登记到买方名下，或者要求卖方直接转名给第三方进行登记的权利；2、低价购买再转手出让给第三方赚取差价的权利。实际履行中，被告已应原告要求将85个车位转名登记在原告指定的第三方名下，因该些车位的买卖合同均由被告和转名的第三方订立，根据合同相对性，第三方的购买款由被告代为收取。原告通过一次性认购413个车位拿到极低的优惠底价后，通过销售和转名给第三方的行为赚取高额的差价。原告在2019年11月30日至12月30日期间独家销售（车位已经整体出售给原告，故由原告控制价格进行独家销售），当时车位对外的市场价为11-13万元/个，即原告在签署认购书后的一个月，还没支付首期款，就已经通过转名给第三方的形式赚取了高额的差价利润，该差价利润为认购书约定车位价格的33%-63%之间，413个车位的差价利润高达1000万元，这已远超一般代理代销车位中介佣金的标准（行业内一般代销中介佣金为3%-10%）。可见，没有认购书中通过一次性优惠出让批量车位换取早日回款的条款保障，被告绝不会让出如此高额的差价利润。反之，如果没有在认购书中约定原告应支付的购房款，被告将413个车位按极低的价格出让给对方，或者给对方赚取高额的差价利润，那么对被告而言，是极不公平的。因此，无论从认购书目的、形式或内容，还是从实际执行中双方的权利义务来看，原被告交易的本质就是买卖车位，该交易模式是公平合理的。三、原被告在实际执行过程中没有与认购书相冲突，双方也未就更改认购书的内容达成一致意见。双方在执行认购书的过程中，确有存在转名的操作，被告也默许原告通过转名出让赚取差价利润，这是符合认购书中买卖关系的本质属性的。除了原告应当按照认购书的内容分期交付房款外，双方还在备注中约定原告截止转名并退出的有效时间、手续和不能在2020年9月30日前完成认购的调价机制，并盖章确认。该条款系对买卖合同衍生出来的转名行为的补充说明，即使按照框架协议“退出机制”的条款，原被告对衍生的退出机制和返还代收房款的方式的共识并没有与认购书相冲突。原告以达到“第一阶段代销任务”为由主张不应交纳首期款5206000元，属于混淆概念，意图将其到期应付的认购款混同未到期结算返还的代收款混为一谈，以逃避其付款义务。原告该主张没有事实和合同依据，明显违反认购书的支付条款，后原被告也曾就此协商，但双方未能就更改付款条款达成一致意见，最终没有变更《认购书》的付款条款。四、原告严重违反认购书中关于付款的约定，经被告在合理期限内催告仍不履行合同约定，已构成根本违约。被告通知解除合同和没收定金，于法有据。依照认购书的约定，原告需要在2019年12月30日前交纳首期款5206000元，2020年3月31日前交纳第二期款6032000元。经被告催告，原告没有履行付款义务，故被告于2020年5月7日发出《关于对睿瀛新房（佛山市）房地产代理有限公司认购车位作挞定处理的告知函》，通知解除认购书、没收定金。综上，原告未能按照认购书约定付清款项，被告依据合同要求解除认购书并没收定金，没有违反双方约定及法律、行政法规的强制性规定，被告无需向原告双倍返还定金。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.佛山富力广场团购买卖框架协议原件1份。2.微信聊天记录（魏**）截图打印件1组。3.佛山富力广场商品房认购书原件1份。4.预收款凭证原件1份。5.车位代销成交情况汇总（含认购书）复印件1组。6.佛山富力广场车位更名确认表复印件1组。7.微信群聊记录截图打印件1组（已出示原始载体）。8.认购车位作挞定处理的告知函原件1份。9.车位价格表原件1组。10.独家代理委托协议书原件1份。被告举证如下：1.佛山市房产信息官网截图打印件1组。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证1未经被告签章确认，但双方曾就该协议的签订进行过协商，本院将综合案件审理情况进行认定。2.原告举证2、7，已出示原始载体，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。3.原告举证9、10，被告举证1，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：2019年11月18日起，原被告多次通过微信沟通佛山富力广场车位包销事宜，并对拟签订的合同条款进行协商沟通。2019年11月28日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《佛山富力广场商品房认购书》（即认购书），约定：认购商品房为佛山富力广场融资区车位负1-1层（产权、非产权）、负1-2层（产权、非产权），负二层（非产权）车位，共413个；认购价30160000元；乙方于签署本认购书时交付定金826000元，首期于2019年12月30日前交付房款5206000元（已扣除定金），第二期于2020年3月31日前交付房款6032000元，第三期于2020年6月30日前交付房款9048000元，第四期于2020年9月30日前交付房款9048000元。同日，被告出具《预收款凭证》，确认收到原告就上述车位支付的826000元。2019年12月2日，被告通过微信向原告发送《佛山富力广场团购买卖框架协议（终版）》，要求原告盖章后交回被告。后原告在该协议加盖印章，并将其交予被告走内部流程用印。2019年12月23日，被告通过微信通知原告“合同经过集团法务说要改”。其后，原被告就需要修改的部分合同条款进行协商沟通。2020年1月6日，被告将《佛山富力广场团购买卖框架协议》（即框架协议）原件退回原告，该框架协议载明：甲方为被告，乙方为原告，甲乙双方就佛山富力广场项目物业团购合作事宜签订本协议；合作模式为大单团购；合作房源总计413个地下车位，其中产权车位274个，非产权车位139个；合作时间为交纳房源定金之日起至2020年9月30日；乙方通过房源转名获得综合服务费；付款方式为乙方于报告签批之日支付定金826000元（同步签署框架协议），第一期2019年12月30日前付5206000元，第二期2020年3月31日前付6032000元，第三期2020年6月30日前付款9048000元，第四期2020年9月30日前付9048000元；更名后新买受人与甲方签署《产权车位买卖合同》及《非产权车位合同》后，相应车位的权利义务关系转由甲方和新买受人按双方签署的相应合同约定处理，乙方无需再向甲方支付转名后的相应车位的房款，乙方按照对应付款期内未转名部分房源（转名认定以签署新认购书为准）的总房款支付全额房款，新买受人的付款方式统一按现行销售案场管理规定执行；退出机制：甲方有权于2020年9月30日后扣除未转名车位总房款（含定金）作为违约金并收回未转名房源，收回后甲方需将已转名车位定金及房款以转账方式一次性全额无息退还给乙方；乙方逾期付款超过30日的，或逾期未能于约定时间前达到签约条件并与甲方签署相应的《产权车位合同》或《非产权车位合同》的，甲方均有权解除本协议或与乙方协商补充条款；甲乙双方均同意：双方协议的内容须以书面形式并经双方签署确认，任何口头或通讯通话或单方面文件均不能视为对协议权利义务的直接变更。该框架协议乙方落款处加盖了原告印章，甲方落款处由被告加盖了“作废”印章。2019年11月30日至2019年12月30日期间，原告代销了85个佛山富力广场的车位，并由被告作为“出卖人”与车位买受人签订相应《佛山富力广场商品房认购书》，该85个车位对应的认购金额为6580000元。诉讼中，被告确认该些车位买受人已将相应车位认购款支付予被告。2020年4月30日，被告通过微信通知原告：因原告没按认购书约定交纳相应款项，被告对原告已认购车位作挞定处理，并另行销售，相关定金不作退还。原告回复称：原告一直按认购书条款执行，被告单方面于2020年1月1日停止履行合同义务，原告要求被告退回定金并双倍赔偿违约金。本院认为：根据认购书及框架协议的条款及履行情况，结合原被告的陈述，原被告之间就案涉413个车位存在委托代理销售合同关系，原被告签订的认购书是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订认购书后，一边履行车位代理销售约定，一边协商沟通拟签订框架协议变更认购书所约定的付款方式，后双方就原告应支付的认购款与车位买受人向被告支付的车位款的抵扣问题等约定未能达成一致意见，导致认购书未履行部分无法继续履行，原被告对于认购书未履行部分的解除均存在过错。现原告主张被告退还已收取的定金826000元，本院予以支持；原告请求被告按照定金数额计付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山富力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还826000元予原告睿瀛新房（佛山市）房地产代理有限公司；二、驳回原告睿瀛新房（佛山市）房地产代理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计9834元（原告已预交），由原告负担3804元，被告负担6030元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二一年二月二十三日书记员  程学斌