成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初17228号 原告：李倩，女，汉族，1989年2月25日出生，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：张前东，四川聚仁德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾芳，四川聚仁德律师事务所律师。 被告：蒋炜，男，汉族，1965年7月7日出生，住成都市成华区。 原告李倩与被告蒋炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李倩的委托诉讼代理人张前东、贾芳到庭参加诉讼，被告蒋炜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 李倩向本院提出变更后的诉讼请求：一、判决解除原、被告于2015年8月10日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：第00043289号）；二、判决蒋炜返还李倩购房款300000元；三、判决蒋炜向李倩支付违约金201000元（按照房款总价670000元的30%计算）：四、判决蒋炜退还李倩代为缴纳的物业费7497.42元；五、判决蒋炜向李倩赔偿房屋差价损失991600元【房屋差价以成都市中级人民法院作出（2018）川01民终5438号《民事判决书》确定李倩不能取得案涉房屋所有权的时间节点作为计算房屋差价的时间节点】。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告签订《房屋买卖合同》号：第00043288号），约定被告将位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋（权证号：权1××3）以人民币陆拾柒万元出售给原告，原告在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或者办理产权公证）向被告支付300000元，余款待办完过户手续后，原告拿到房屋和新产权证的同时付清。被告必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、并无任何纠葛，否则承担一切法律责任。原告与被告约定2015年8月10日至2015年8月25日到房管局办理过户换证手续。合同还约定如被告未按照约定时间进行交易过户，原告有权追究被告30%的违约金。合同签订当日（即2015年8月10日），原告以银行转账方式向被告指定的银行账户（账号：6217××××0971，户名：四川联动通讯有限公司）和现金支付方式向被告支付人民币300000元，作为购房首付款，被告于当日向原告出具了收条。转款完毕后，被告却告知原告，案涉房屋已被抵押给银行和案外人刘勇，待原告支付的款项偿还银行后，案外人刘勇配合解押过户。然而原告支付的款项被银行扣划后，案外人刘勇却申请法院拍卖了案涉房屋，导致案涉房屋无法过户，原、被告合同目的不能实现。申请人为维护自身合法权益，现根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，支持原告诉讼请求。 蒋炜未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）于2018年6月7日作出（2018）川01民终5438号民事判决，现已生效。该民事判决查明如下事实：上诉人李倩与被上诉人蒋炜、刘勇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5819号民事判决，向本院提起上诉。成都中院依法组成合议庭进行了审理。2015年7月21日，蒋炜向刘勇出具《委托书》载明：位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋系蒋炜单独所有，现蒋炜拟将房屋出售给李倩个人单独所有。特委托刘勇如下事项：代为结清上述房屋在建行新华支行的银行贷款，代为到房管部门办理上述房屋的注销抵押登记及注销顺位抵押登记手续，代为出售上述房屋，与买方签订上述房屋的买卖合同，代为收取售房款，并协助买方办理产权转移登记等一切事项，如果买方以按揭方式购买此房，刘勇有权代表蒋炜协助买方办理按揭的一切事宜，并代办评估等相关事宜等。委托期限自2015年7月21日起至2015年9月20日止。该《委托书》经四川省成都市律政公证处以（2015）川律公证内民字第44879号《公证书》公证。2015年8月10日，李倩与蒋炜签订《房屋买卖合同》，约定蒋炜将位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋（权1××3）以670000元出售给李倩，在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或办理产权公证）支付300000元，余款待办完过户手续后，李倩拿到房屋和新产权证的同时付清370000元。蒋炜必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、并无任何纠纷。双方约定2015年8月10日至2015年8月25日到房管局办理过户换证手续，所产生的一切费用由李倩支付。同日，李倩向由蒋炜担任法定代表人的四川联动通讯有限公司支付部分购房款。打印于2016年3月7日的房屋信息摘要3显示，位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋分别抵押给了中国建设银行成都新华支行（债务人四川联动通讯有限公司、抵押面积618.69平方米、权利价值6152700元、约定期限2014年4月29日至2019年12月31日）和刘勇（债务人蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。打印于2017年2月13日的房屋信息摘要3显示，位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋抵押给刘勇（债务人蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。一审审理中，李倩申请查封了案涉房屋，一审法院于2015年9月11日向房管部门送达了（2015）锦江民保字第785号民事裁定书。2015年11月27日，四川省蒲江县人民法院以（2015）蒲江执字第785号裁定书，轮侯查封了该房屋。2015年12月29日，成都市青羊区人民法院以（2015）青羊民初字第9670－1号民事裁定书查封该房屋。另核实，刘勇与蒋炜、王素华、蒋辉、蒋波民间借贷纠纷一案，于2016年1月13日在成都高新技术产业开发区人民法院立案，该院于2017年4月25日作出（2016）川0191民初493号民事判决书，判决蒋炜归还刘勇借款本金1600000元及利息、违约金，刘勇对位于成都市锦江区××街××号××栋××楼××号（权1××3）房屋、9号（权1049314）房屋以及位于成都市锦江区××街××号××栋××楼××号××房屋在本金1500000元及利息和违约金范围内享有优先受偿权，该案现已进入执行阶段。该案二审中本院认为部分记载如下：本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》及补充协议的效力认定问题；2.案涉《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。关于案涉《房屋买卖合同》及补充协议的效力认定问题。从蒋炜与李倩签订的《补充协议》和蒋炜向李倩出具的公证委托书可以看出，李倩在签订合同时知晓案涉房屋上存在中国建设银行成都新华支行和刘勇两个抵押权人的情况，并根据蒋炜的要求将首付款汇至由蒋炜担任法定代表人的四川联动通讯有限公司，用于解除中国建设银行成都新华支行的抵押。蒋炜虽向李倩出具了委托刘勇出售案涉房屋的公证委托书，但现有证据并不能证明抵押权人刘勇收到该委托书并同意蒋炜转让案涉房屋，蒋炜转让案涉房屋所得的价款也并未用于清偿刘勇的债权。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”应理解为只能阻碍抵押物的物权发生变动，即只对合同能否继续履行，买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响，并不必然导致物权转让的原因行为即房屋买卖合同无效。故本院认为案涉《房屋买卖合同》的缔约主体、程序均符合法律法规的规定，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定切实履行各自义务。关于案涉《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款的规定，在无法证明抵押权人刘勇同意蒋炜转让案涉房屋，蒋炜转让房屋所得的价款亦未用于清偿刘勇债权的情况下，李倩虽有意愿代蒋炜向刘勇清偿部分债务，但由于李倩与刘勇最终未能达成一致意见，导致案涉房屋上抵押权未被消灭，无法办理房屋所有权转移登记，故案涉合同实际已无法继续履行。其次，案涉《房屋买卖合同》签订后，诉争房屋先后被四川省蒲江县人民法院、成都市青羊区人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院等多家法院轮候查封，并确定刘勇具有优先受偿权，因此案涉房屋上存有权利瑕疵，无法办理房屋过户手续，合同签订的目的已不能实现。故对于李倩要求蒋炜继续履行《房屋买卖合同》，并由刘勇配合将案涉房屋过户到李倩名下的上诉请求，本院不予支持。该案一审结果为驳回本案原告的诉讼请求，二审结果为驳回上诉，维持原判。 2019年5月27日，成都高新技术产业开发区人民法院作出（2018）川0191执恢339号之六执行裁定书，载明如下：执行中，本院轮候查封了被执行人蒋炜所有的位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅，经与首封法院协调处置权，首封法院成都市锦江区人民法院已将该房屋处置权移交本院，本案申请执行人刘勇为上述房屋第一顺位抵押权人。因被执行人拒不履行生效判决确定的义务，根据申请执行人的申请，本院依法将上述房屋移送评估，2018年11月13日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限责任公司作出的苏天房（估）字（2018）ＣＤ第1106号房地产估价报告载明，该房屋的评估价值为166.16万元。上述评估报告送达双方当事人后，申请执行人刘勇与被执行人蒋炜对该评估报告均无异议。2019年2月14日，本院作出（2018）川0191执恢399号执行裁定，裁定拍卖前述房产，并于同年4月9日在成都高新技术产业开发区淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房屋进行公开拍卖，竞买人王虹霞（公民身份号码：510922197312××××）以最高应价136.312万元成功竞得上述房屋，全部拍卖款项已付至本院案款账户。裁定结果为：一、将登记在被执行人蒋炜所有的位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅（该房屋业务件号：2019032701Ｆ90747）归买受人王虹霞（公民身份号码：510922197312××××）所有。该房产的所有权自本裁定送达买受人王虹霞时转移。二、解除本院对被执行人蒋炜所有的位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅查封（查封文书名称：（2017）川0191执6006号之四民事裁定书）。三、解除位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅设立的担保物权（抵1568445）。四、上述房屋的原产权证书、国土使用权证书作废，过户登记手续由买受人王虹霞单方办理，过户所需税、费由其自行承担。2019年7月9日，前述案涉争议房屋转移登记在案外人王虹霞个人名下。 2020年12月17日，本院依照蒋炜在四川省高级人民法院留存送达地址确认书上确认的送达地址邮寄本案民事起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书等法律文书。2020年12月22日邮寄回单显示查无此人，未妥投。 另查明，2017年5月5日，李倩代蒋炜缴纳案涉房屋2017年4月物业管理费共计7497.42元。 原、被告在2015年8月10日签订的房屋买卖合同手写备注：如卖方未按照约定时间在成都市后子门办理过户手续，买方有权追究卖方首付的30%的违约金。在该条款下有原、被告签字捺印确认。 庭审中，李倩明确其主张的房屋溢价损失金额为房屋进入执行阶段的评估价格扣除案涉房屋合同约定购买价的差额部分。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、房屋登记信息摘要；3、房屋买卖合同及补充协议；4、银行交易记录；5、执行裁定书、民事判决书；6、物业费发票；7、银行转账凭证；8、收条本院予以确认。 本院认为，原、被告建立合法有效的房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行义务。 一、关于解除合同问题。关于解除时间点确定问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。现李倩直接起诉解除合同，并且本院按照蒋炜留存的有效送达地址确认书中记载的地址予以邮寄送达，故原、被告之间的房屋买卖合同，自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时（本案中为邮件退回之日）解除。李倩主张解除和蒋炜之间的房屋买卖合同的诉讼请求成立，本院予以支持。关于解除权的问题。因案涉房屋买卖合同目的在于转移房屋所有权并占有使用房屋，现案涉房屋所有权因蒋炜原因并未最终转移至作为购买人的李倩名下，蒋炜构成根本违约，李倩主张解除合同有事实和法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及纠纷应适用民法典施行前当时的法律、司法解释的规定。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现案涉房屋买卖合同因蒋炜原因无法过户至李倩名下，双方之间的房屋买卖合同目的不能实现，故李倩有权解除案涉房屋买卖合同，其主张解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求成立，本院予以支持。 二、关于返还购房款问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本院认定合同解除时间点在民法典施行之前，故应当适用《中华人民共和国合同法》的规定处理合同解除后的款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李倩已经将案涉购房款支付给蒋炜，因合同解除，蒋炜应返还案涉购房款，故李倩主张蒋炜返还购房款300000元的诉讼请求成立，本院予以支持。 三、关于支付违约金问题。原、被告之间签订的房屋买卖合同手写备注：如卖方未按照约定时间在后子门办理过户手续，买方有权追究卖方首付的30%的违约金。在该条款下有原、被告签字捺印确认。现李倩主张按照房屋总价款670000元的30%即201000元计算违约金不符合前述合同条款的约定，本院认为，蒋炜应按照合同约定支付首付款300000元的30%即90000元承担违约金，李倩超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 四、关于支付房屋溢价损失问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本院认定案涉房屋买卖合同解除时间点在民法典施行之前，故应当适用《中华人民共和国合同法》处理溢价损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因蒋炜原因致使案涉房屋最终没有过户至作为购买人的李倩名下，蒋炜构成违约，原、被告之间的房屋买卖合同目的不能实现，应赔偿李倩房屋溢价损失。案涉房屋已经由案外人以136.312万元成功竞拍获得。而依照成都中院二审民事判决出具时间以及案涉房屋存在的权利瑕疵问题，故本院以案涉房屋最终成交价作为房屋溢价损失的计算基础，以最终成交价格扣除案涉房屋合同总价的差额部分作为溢价损失金额，即房屋溢价损失为693120元（1363120元-670000元）。李倩主张的溢价损失超出本院认定金额部分，本院在本案中不予支持。关于本项损失金额和违约金是否足以弥补原告全部损失问题，因蒋炜违约行为导致李倩无法再以合同约定同等价格购买案涉房屋，故根据本院根据蒋炜违约事实以及合同约定条款分别确定房屋溢价损失和违约金金额。 五、关于支付垫付的物业费问题。鉴于因蒋炜原因导致案涉房屋无法过户，蒋炜应承担违约责任，赔偿李倩实际损失。李倩代蒋炜支付的案涉房屋产生的物业费属于蒋炜应赔偿损失的范围，故李倩主张蒋炜赔偿垫付物业费损失的诉讼请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除李倩和蒋炜之间的《房屋买卖合同》（合同编号：00043289）； 二、蒋炜于本判决生效之日起五日内向李倩退还购房款300000元； 三、蒋炜于本判决生效之日起五日内向李倩支付违约金90000元； 四、蒋炜于本判决生效之日起五日内向李倩支付房屋溢价损失693120元； 五、蒋炜于本判决生效之日起五日内向李倩支付垫付的物业费共计7497.42元； 六、驳回李倩的其他诉讼请求。 如果蒋炜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，减半收取计9150元，由蒋炜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年二月十九日 书记员  张路遥