河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民初139号原告（案外人）：杨顺岭，男，1981年5月3日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：谢少刚，河南恪德律师事务所律师。被告（申请执行人）：平顶山天安煤业七矿有限责任公司，住所地平顶山市新华区西市场南，统一社会信用代码：91410400799155977E。法定代表人：张红杰，公司经理。委托诉讼代理人：查聪雷，河南国俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄文涵，河南国俊律师事务所律师。被告（被执行人）：乔亚明，男，1964年11月20日生，汉族，住平顶山市新华区。原告杨顺岭与被告平顶山天安煤业七矿有限责任公司（以下简称天安七矿）、乔亚明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨顺岭及其委托诉讼代理人谢少刚，被告天安七矿的委托诉讼代理人查聪雷、娄文涵，被告乔亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨顺岭向本院提出诉讼请求：1.依法解除（2020）豫04执109号执行裁定书，不得执行位于湛河区××电大道西段南侧恒大名都第10#幢1单元26层2603号房屋（不动产权证（明）号：15004019号）的房屋，并解除查封。2.本案的诉讼费由乔亚明承担。事实和理由：一、杨顺岭对案涉房屋具有合法所有权。1.案涉房屋买卖协议客观存在并实际履行。杨顺岭在2018年4月30日与乔亚明依法签订《房地产买卖定金合同》定金合同签订后，杨顺岭向乔亚明支付定金100000元，并按照定金合同约定于2018年5月26日向乔亚明支付100000元。2018年6月9日，杨顺岭（乙方）与乔亚明（甲方）签订正式《房屋买卖合同》，约定购买乔亚明名下位于湛河区××电大道西段南侧恒大名都第10#幢1单元26层2603号房屋（不动产权证（明）号：15004019号）付款方式为分期付款。协议签订后杨顺岭按照合同约定向乔亚明支付房款25万元，并实际代替乔亚明支付银行按揭贷款113680元，（截至2020年10月26日）。2.本案中房屋买卖协议合法有效，并无法定无效情形，杨顺岭与乔亚明签订该《房屋买卖合同》均为真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定和公序良俗，也不存在其他法定无效情形。二、杨顺岭在2018年5月27日至今，一直合法占有该房产。2018年5月27日，乔亚明就将标的的房产交付给杨顺岭，杨顺岭开始装修入住，后杨顺岭于2018年9月18日搬家入住。三、杨顺岭已经按照合同约定支付首付款25万元，按期归还剩余银行贷款，并愿意按照规定遵照法院指示一次性支付剩余房款。1.杨顺岭在2018年4月30日房屋买卖定金合同当天向乔亚明支付购房定金10万元（微信转账100000元）房款；2.2018年5月26日，杨顺岭向乔亚明支付房款10万元（银行柜员机转账100000元）；3.2018年6月16日，杨顺岭向乔亚明支付房款50000元（建行柜员机转账45000元，现金5000元），至此杨顺岭已经按照合同约定支付全部购房款；4.截止杨顺岭提出申请之日，自2018年6月至今已经归还房贷29个月，共计113680元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿；杨顺岭也愿意按照法院指示一次性支付剩余购房款。四、涉案房产未能及时过户是因为该房屋自始未办理初始登记，后被法院查封，杨顺岭对未能办理过户手续并不存在过错。《房地产买卖定金合同》和《房屋买卖合同》签订后，在涉案房屋具备办理房产证条件后，杨顺岭包括中介公司多次催促乔亚明办理房屋产权登记证书，截至到2020年9月份乔亚明办理不动产权登记证书，涉案房屋已经被平顶山市中级人民法院执行查封，故对于未能办理过户手续，杨顺岭不存在过错。综上，在平顶山市中级人民法院查封本案标的房产前的2018年4月30日，杨顺岭已经与乔亚明就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，在2018年5月26日实际接收该房屋，2018年9月18日入住该房产至今，且已按照合同约定期限支付首付购房款25万元，并按照合同约定支付剩余贷款113680元，因为乔亚明和法院查封原因致使房屋不能办理过户手续，杨顺岭不存在过错，且杨顺岭愿意按照法律规定，依据法院指示一次性支付剩余全部房款，符合《最高人民法院关于审理执行异议复议案件》第二十八条之规定。杨顺岭根据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。天安七矿辩称，1.截至开庭之日，房屋的行政合同备案仍然登记在乔亚明名下，所以根据物权法登记主义原则，七矿公司认为这个房屋仍然是乔亚明所有，七矿公司对该房屋的查封是正确的。2.乔亚明和杨顺岭之间的交易是虚假的，是乔亚明为了逃避债务双方形成的虚假交易，应当驳回杨顺岭的起诉。乔亚明辩称，房屋卖给杨顺岭是通过中介家天下公司，里面的手续一式三份，三方各一份。包括购房手续住房手续等。房屋是乔亚明投资购买的，什么时候卖给杨顺岭因为时间长忘记了，以房屋买卖合同为准。乔亚明和杨顺岭签订完合同后，杨顺岭给乔亚明10万元，因为乔亚明欠恒大首府第三期的款，乔亚明直接给恒大了，后来杨顺岭每月正常支付该房屋的月供，付款方式是每个月杨顺岭把钱通过邮政储蓄银行打到乔亚明专门购房款用的邮政银行卡上。买房时候恒大当时承诺交钥匙开始起正式入住，一年内办理房产证，实际情况是小区都没有办理房产证，交契税前一个月听说恒大陆续办理房产证，乔亚明去过售楼部询问，该售楼部说要完善手续，完善以后找邮政储蓄银行才能办理房产证，第二个月乔亚明去新城区房管局大厅交契税，然后去找恒大，恒大说要经过邮政银行同意才能办理，邮政银行说要恒大提供手续才能办理，因为恒大是担保人。后来因各种原因，协商无果。最后一次找到邮政银行协商此事，邮政银行说凡是在邮政银行贷款的，没有一个办理出房产证。在2019年6月份，经过协商，恒大和邮政银行同意办理房产证，让乔亚明把一万多元的月供交了，交完后他们同意办理。当时，乔亚明、杨顺岭和中介兰经理一起去补齐所欠的月供。另外当时恒大售楼部也有个中介公司专门负责办理过户，乔亚明当时交给中介一千元，事情由他们办理。直到法院查封前，房产证一直在办理中，没有办理完。具体时间不记得，以杨顺岭提供的合同和契税上的时间为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨顺岭共提交八组证据。第一组：房地产买卖定金合同，证明杨顺岭与乔亚明于2018年4月3日签订房屋买卖定金合同，约定乔亚明名下位于湛河区××电大道西段南侧恒大名都第10幢1单元26层2603号房屋出售给杨顺岭，房屋价款为72万元，定金10万元；第二组证据：2018年4月30日支付宝转账凭证两张，2018年4月30日收款收据一张，证明杨顺岭通过支付宝转账的方式向乔亚明支付定金10万元整；第三组证据：房屋买卖合同，证明杨顺岭与乔亚明于2018年6月9日签订房屋买卖合同，约定杨顺岭购买乔亚明名下位于湛河区××电大道西段南侧恒大名都第10幢1单元26层2603号房屋，借款期两年，杨顺岭已支付定金10万元。乔亚明将房屋交付给杨顺岭，并同意杨顺岭提前装修入住；第四组证据：智慧柜员机业务回执两张，收款收据两张，证明杨顺岭分别于2018年5月26日向乔亚明支付房款10万元，2018年6月16日向乔亚明支付房款5万元；第五组证据：4张装修图片，2018年9月20日内容为恒大名都10号楼1单元2603户，装修、封阳台，肆万元整，收款人为杨亚培的收据一张，证明杨顺岭对涉案房屋装修付了4万元装修费用，杨顺岭2018年9月份已入住案涉房屋；第六组证据：票据号为19614、19613、19612、19611的金碧物业有限公司平顶山分公司收款收据4张，内容为杨顺岭为涉案房屋支付从2018年8月1日至2020年10月31日的物业费用及2019年1月份水费，证明杨顺岭已经入住案涉房屋；第七组证据：支付宝转账记录7份，证明杨顺岭自2018年6月至2020年10月，已经代乔亚明归还房贷29个月，共计113680元；第八组证据：税收缴款书，是2019年9月9日乔亚明缴纳的契税证明，还有一份2019年9月12日平顶山市盛世房地产营销策划有限责任公司向乔亚明出具的办证费1000元的收据，收款人为王改娟。这两份证据主要证明2019年9月9日，开始申请办理相关房产证的手续，但是由于开发单位恒大及邮政银行的问题，没能办理房产证。另补充一份证据，2020年2月19日平顶山恒大名都物业服务中心在疫情期间给杨顺岭出具的居住证明一份，证明杨顺岭系案涉房屋的业主。对杨顺岭的证据，天安七矿质证称，1.对杨顺岭提供的全部证据的真实性不予认可，杨顺岭与乔亚明之间的交易和证据都是虚假的，天安七矿也不是该证据的任何相对方。对第一组证据，该合同第二条手写部分写明待乔亚明不动产办理后，契税满两年后进行产权转移，该约定对于产权转移约定了过长时间，所以截至目前房屋未能过户，其过错责任在于杨顺岭；2.对第二组证据的真实性不予认可；3.对第三组证据该合同第三条第四点约定的不动产办理成功且契税满两年之日起90个工作日内办理该房屋所有权过户；第六条第五点，对房产的过户做出同样的约定，所以房屋未能过户的责任在于杨顺岭一方，上述条款是杨顺岭与乔亚明自由约定的，杨顺岭应当对自己的行为承担不利的后果；4.对第四组、第五组证据的真实性及证明目的都不与认可；5.对第六组证据，票据显示的名称均为乔亚明，同时，根据房屋买卖合同第六条第二点约定的，乔亚明应当将水电燃气等过户给杨顺岭，所以能够确定房屋实际使用居住人仍是乔亚明。其次，物业公司作为社会性质的公司其出具的收款收据证明力较弱，应当由燃气公司、电力公司及自来水管理公司出具的水电燃气交纳单据来确定房屋的居住使用情况，所以该组证据不能证明杨顺岭在该房屋居住；6.对第七组证据，转款凭证不能证明是归还房贷的款项；7.对第八组证据，该两份证据显示均为乔亚明的名字，能够证明房屋为乔亚明所有并享受该房屋相应的权利。乔亚明对杨顺岭提供的证据无异议。根据当事人陈述和当事人提交证据，本院认定事实如下：本院在执行天安七矿与乔亚明房屋租赁合同一案中，于2020年8月6日依据（2020）豫04执109之一号裁定书，将乔亚明位于平顶山市××电大道西段南侧恒大名都10号楼1单元26层2603号房产进行查封，后案外人杨顺岭提出书面异议，本院受理后，于2020年11月25日举行公开听证，于2020年12月1日作出（2020）豫04执异219号执行裁定书，裁定驳回杨顺岭的异议请求。杨顺岭不服该裁定，故提起本案诉讼。另查明，杨顺岭于2018年4月30日，与乔亚明签订房地产买卖定金合同一份，约定乔亚明将位于平顶山市××电大道西段南侧恒大名都10号楼1单元26层2603号房产卖给杨顺岭，房屋面积为128.86平方米，总价款为72万元，付款方式为分期付款，落款签字人为乔亚明、杨顺岭。同日，杨顺岭通过微信转账的方式，向乔亚明支付10万元定金，乔亚明出具房款收据一份，载明收到杨顺岭购房定金10万元，收款人为乔亚明。2018年5月26日，杨顺岭通过银行转行的方式，向乔亚明支付房款10万元，同日，乔亚明向杨顺岭出具房款收据一份。载明收到杨顺岭购房款10万元，收款人为乔亚明。2018年6月9日，乔亚明与杨顺岭通过平顶山市家天下房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，合同编号为201805280001，确认将上述房产卖给杨顺岭，落款人为卖方乔亚明、买方杨顺岭、居间方兰盼。上述买卖合同签订后，2018年6月16日，杨顺岭通过银行转账方式向乔亚明支付房款45000元，现金支付5000元，共计50000元，同日，乔亚明向杨顺岭出具房款收据一份，载明收到杨顺岭购房款50000元整，收款人为乔亚明。自2018年6月起，截至2020年10月26日，杨顺岭根据合同约定，通过银行转账的方式，代替乔亚明支付银行按揭贷款共计113680元。且杨顺岭明确表示，愿意根据人民法院的要求，一次性支付剩余房款。2018年9月20日，杨顺岭将案涉房屋进行装修，并入住至今。再查明，根据房屋买卖合同约定，杨顺岭与乔亚明在该房屋不动产证办理成功且契税满两年之日起90个工作日内办理房屋所有权过户。2019年9月9日，乔亚明缴纳契税后，2019年9月12日，乔亚明向平顶山盛世房地产营销策划有限责任公司交纳1000元手续费，委托其办理房产证相关事宜，但是由于非杨顺岭个人原因，直至2020年8月6日法院查封该房产时，房产证仍在办理当中，无法完成过户手续。上述事实，有当事人提交的证据及庭审笔录陈述在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足已排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足已排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；（三）案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。结合本案当事人诉辩情况，案外人杨顺岭对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、乔亚明与杨顺岭于2018年6月9日通过平顶山市家天下房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，该买卖合同合法有效；二、案涉合同约定，杨顺岭在2018年5月26日支付房款10万元后，乔亚明同意将房屋钥匙交给杨顺岭，同意其提前装修入住，杨顺岭于2018年9月20日对该房产装修，并入住至今；三、杨顺岭按照合同约定，已支付25万首付款，并于2018年6月起，至2020年10月26日，杨顺岭通过银行转账的方式，代替乔亚明支付银行按揭贷款共计113680元，共计363680元。且杨顺岭明确表示，愿意根据人民法院的要求，一次性支付剩余房款；四、案涉房屋未过户到杨顺岭名下，是因自2019年6月份起，乔亚明就开始与恒大公司及邮政银行协商办理房产证相关事宜，且乔亚明于2019年9月12日委托平顶山盛世房地产营销策划有限责任公司办理房产证相关事宜，直至2020年8月6日法院查封该房产时房产证仍在办理当中，故杨顺岭对案涉房屋没有过户不存在过错。综上所述，杨顺岭对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，本院对杨顺岭的诉求予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于平顶山市湛河区姚电大道西段南侧恒大名都第10幢1单元26层2603号房屋（不动产权证（明）号：15004019号）的房屋。案件受理费6755元，由平顶山天安煤业七矿有限责任公司负担。本判决生效后，本院作出的（2020）豫04执109之一号裁定书、（2020）豫04执异219号执行裁定书自动失效。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  陈亚超审判员  张新兰审判员  李华亮二〇二一年二月十七日法官助理王一丁书记员陈杭附判决引用法条：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足已排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足已排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；（三）案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。