贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终705号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：冯仕杰，男，1975年10月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：杨荷香，女，1976年9月16日出生，苗族，住贵州省凯里市。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人冯仕杰、杨荷香，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初13307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融贵州分公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13307号民事判决，改判支持华融贵州分公司诉讼请求；二、本案诉讼费用冯仕杰、杨荷香承担。事实和理由：一、华融贵州分公司抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物的组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可，该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，冯仕杰、杨荷香未证明其享有法律、司法解释另有规定除外的权利，因此，人民法院应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院参考《执行异议复议规定》第二十八条错误，应适用《执行异议复议规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、冯仕杰、杨荷香未举证证明其享有“商品房消费者权”。冯仕杰、杨荷香答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。大地联创房产公司未向本院提交书面答辩状。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。冯仕杰、杨荷香系凯里市永乐路28号“永乐家园”1幢28层2812号住房业主。大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、农行南明支行签订了一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定：由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1幢28层2812号住房在内）。冯仕杰、杨荷香得知自己所购的永乐家园”小区1幢28层2812号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月10日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异138号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本案诉讼即申请执行人执行异议之诉。一审法院另查明：2013年7月4日，以大地联创房产公司为出卖人、冯仕杰与杨荷香为买受人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012-Ｚ-101的《商品房买卖合同》。合同约定：1、冯仕杰、杨荷香购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积43.22ｍ2，总价款187791元；2、买受人应在2012年6月30日前支付全部购房款187791元；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融贵州分公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。一审法院同时查明：2012年7月5日，大地联创房产公司向冯仕杰、杨荷香开具两份收据，金额分别为157791元、30000元，共计187791元。大地联创房产公司认可收到冯仕杰、杨荷香支付的购房款187791元。一审法院再查明：经本案承办人实地查看，冯仕杰、杨荷香已对涉案房屋进行装修并入住多年。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据冯仕杰、杨荷香对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，冯仕杰、杨荷香在法院查封涉案房屋前不仅与大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但冯仕杰、杨荷香作为买受人没有过错责任。虽然涉案商品房买卖合同第四条约定涉案房屋（“永乐家园”小区1幢28层2812号商品房）已设置抵押，且抵押权人系是华融贵州分公司，但没有载明具体的抵押时间。冯仕杰、杨荷香不仅在2013年12月27日领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今。综上所述，华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，一审法院依法不予支持。冯仕杰、杨荷香的答辩意见与庭审查明的事实相符，一审法院依法予以采纳。大地联创房产公司经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：冯仕杰、杨荷香对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，冯仕杰、杨荷香于人民法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，冯仕杰、杨荷香也于人民法院查封前支付了所有的购房款，且大地联创也向其出具了的《收款收据》。2013年12月27日，冯仕杰、杨荷香领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今，其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用。涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是冯仕杰、杨荷香的责任，而是大地联创房产公司的原因所致。冯仕杰、杨荷香作为买受人，对未能办理产权过户登记手续并无过错。因此，一审认定冯仕杰、杨荷香对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，于法有据，并无不当。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年二月二十五日法官助理聂嘉书记员杨亚