山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1527号 上诉人（原审原告）：赵巧香，女，1982年3月22日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人（原审原告）：王某1，女，2007年4月2日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杜晶，山东德衡律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄舵，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王**，男，1981年12月30日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：孙寿师，山东新禾律师事务所律师。 原审第三人：王学勤，男，1956年7月11日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：孙寿师，山东新禾律师事务所律师。 上诉人赵巧香、王某1与被上诉人王**、原审第三人王学勤房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初8041号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵巧香、王某1向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初8041号民事判决书，发回重审或者改判；2、一、二审诉讼费、鉴定费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“王某2于2002年以9600元价格从周翠花处购买涉案房屋，第三人王学勤于2005年12月29日从王某2处以35000元的价格购得涉案房屋，并于2009年10月22日与其子王**签订租房协议，由王**租住该房。”的事实错误。事实是2009年春天，上诉人与被告王**共同从王某2手中以32000元购买，之后，被告王**本人在土地局办理了王**名字土地证，该房屋与第三人没有任何关系，属于上诉人和被告共同所有。为证明上诉人陈述属实，上诉人将根据庭审需要，提交司法鉴定申请，要求对一审法院认定的上述事实进行鉴定，确认购买协议和租赁协议均非当时所写，而是被上诉人和第三人为虚假诉讼的需要，于近期形成的虚假材料。另外，据上诉人了解：在本案起诉之前，第三人就曾起诉过被上诉人要求确认涉案房屋归第三人所有，案号(2020)鲁0285民初6410号，但法院并没有对涉案房屋确认为王学勤所有。之后在本案起诉后，第三人又对莱西市自然资源局提起行政诉讼，后第三人也撤诉。二、一审法院部分事实未查明。1、涉案房屋的房产证因其他客观原因虽然暂未办理，但涉案房屋所在的该宗土地早已于2013年5月23日办理土地证，且登记名称为被上诉人。该土地证也可以说明涉案房屋与第三人无关的事实。2、2018年3月20日，上诉人与被上诉人为离婚达成财产分割意见，其中将暂未办理房产证的涉案房屋约定属上诉人所有，并对子女和其他财产进行了分割。双方离婚前对双方所有的财产和子女归属达成双方约定，均为有效约定，离婚后应当按照双方约定执行。3、2018年7月1日，双方达成《房屋租赁合同》，上诉人将涉案房屋租赁给了被上诉人王**，这属于上诉人对房屋所有权和使用权的有效处分，应当受法律保护。现被上诉人缴纳了两年的房屋租赁费后拒绝缴纳租赁费并拒绝返还房屋，属于对上诉人权利的侵犯。综上，被上诉人之间根本不存在真实的买卖行为与租赁行为。涉案房屋属于上诉人和被上诉人共同所有并经双方有效分割后，上诉人租赁给被上诉人使用。上诉人的诉讼请求有事实和法律依据，望二审、法院查明事实，依法判决。 王**、王学勤共同答辩称：一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。 赵巧香、王某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令王**返还赵巧香、王某1位于莱西市产；2.判令王**支付2019年7月至2020年12月期间的房租7500元；3、解除双方签订的房屋租赁合同；4、诉讼费、律师费由王**承担。事实与理由：赵巧香与王**原系夫妻，2018年4月9日，双方办理离婚手续，约定位于莱西市户楼房归王**所有，位于莱西市产归赵巧香、王某1所有，2018年7月1日，赵巧香将上述房屋租赁给王**使用，但是房屋租赁期间，王**拒绝支付租赁费，并拒绝返还房屋。 王**在一审中辩称，王**与赵巧香离婚时并未将涉案房产归赵巧香所有，详见双方离婚协议书。涉案房屋系王学勤所有，王**无权擅自处分其不具有所有权的房屋。其与他人签订处分房屋协议及擅自出租的协议自始无效、绝对无效。涉案房屋系王学勤即王**的父亲于2005年12月29日从同村村民王某2处花35000元购买所得，王**使用该房屋是其父亲王学勤于2009年10月23日在王某2、赵广臻见证下签订了租赁协议，由王学勤允许王**使用该房屋。现在针对涉案房屋，王学勤已向莱西市人民法院提起行政诉讼，根据民诉法一个案子要以另一个案子的审理结果作为参考或依据的情况下，请求法庭对本案中止审理，待行政案件审结后恢复本案审理。 王学勤一审中述称，涉案房屋是我从王某2处购买的，至于赵巧香、王**之间事情，我方不清楚。 一审法院认定事实如下： 王某2于2002年以9600元价格从周翠花处购买涉案房屋，第三人王学勤于2005年12月29日从王某2处以35000元的价格购得涉案房屋，并于2009年10月22日与其子王**签订租房协议，由王**租住该房。赵巧香与王**原系夫妻，2018年4月9日，双方办理离婚手续。莱西市民政局婚姻登记处《离婚协议书》载明：1.子女安排……2.财产处理：位于莱西市楼房一套，房产证号：青房地权市字第××，归王茂勋所有。该房房贷由男方负责偿还。朗逸牌车一辆，车号：鲁Ｂ×××××，归女方所有。双方无债权债务经济纠纷。3.其他：无。双方在《离婚协议书》上签署意见并签名。该离婚协议未对涉案房产进行处分。赵巧香、王**均称涉案房屋于2013年进行房产登记时所有人为王**，且至今未变更登记。涉案房屋在双方离婚时未进行有效处分的情况下，赵巧香、王**于2018年7月1日签订房屋租赁合同，由赵巧香将涉案房屋租赁给被告王**使用。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，赵巧香、王某1未能提供涉案房产的权属证书，亦未提供离婚时对该房产合法有效的处分证明，其主张于法无据，一审法院不予支持。王**辩解要求中止审理，理由是涉案房屋正由第三人王学勤提起行政诉讼。该行政诉讼的结果不影响本案对事实的认定，中止审理的请求本院不予准许。综上所述，赵巧香、王某1的主张因缺乏足够证据，依法不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵巧香、王某1的诉讼请求。案件受理费25元，由赵巧香、王某1负担。 二审中，上诉人赵巧香、王某1提交以下证据： 证据一：《中华人民共和国集体土地使用证》，证明：1、涉案房屋土地登记办理于2013年5月23日。2、涉案房屋土地证登记的权利人为王**，并非案件原审第三人王学勤。3、涉案房屋及土地为赵巧香、王**共同财产、共同所有。被上诉人王**、原审第三人王学勤质证认为：证据一真实性无异议，但是办理土地证时是王**未经王学勤同意私自办理。 证据二：2018年3月20日赵巧香、王**签订的《协议》，证明：2018年3月20日，赵巧香、王**约定涉案房屋归两上诉人所有。证据三：2018年3月20日赵巧香、王**签订的另一份《协议》，证明：2018年3月20日，赵巧香、王**约定涉案房屋归两上诉人所有。被上诉人王**、原审第三人王学勤质证认为：对证据二、三真实性无异议，认可签字是王**的。但是协议应属无效，王**没有处分权。 证据四：2018年12月25日办理的《烟草专卖零售许可证》，证明：2018年12月25日，上诉人赵巧香与被上诉人王**办理离婚后，涉案房屋经营的超市所办理的《烟草专卖零售许可证》负责人为赵巧香。被上诉人王**、原审第三人王学勤质证认为：对证据四的真实性及证明事项均无异议。 王**、王学勤提交公证书一份，证明王学勤与王某2之间的买卖合同无效，房屋产权已经还给王某2了。上诉人质证后认为：对公证书的真实性无异议，但是对证明事项有异议。第一该协议书是王学勤与王某2之间的相关协议，与上诉人赵巧香以及本案并没有关联性。二、所谓的王学勤2005年12月29日从王某2处支付35000元购买房屋，2009年10月22日与王**签订租赁房屋协议是错误的，同时该事实为虚假事实，如庭审有需要，上诉人将依法申请对上述事实所依据的租房协议王学勤购房王某23.5万元收条的形成时间，进行司法鉴定。三、结合上诉人本次提交的证据一土地证情况以及在一审当庭双方陈述土地证于2013年登记在被上诉人名下，而非原审第三人名下，涉案房屋与原审第三人没有任何关联性。四、原审第三人与王某2签订的对涉案房屋的处分协议属于无权处分，并不能对涉案房屋进行实质处理。 二审确认以下事实： 赵巧香、王**于2006年登记结婚。2018年4月9日于民政局登记离婚。2013年5月23日王**办理了涉案房屋所在土地的土地证，土地类型为：农村宅基地。涉案房屋至今未办理房产证。 2018年4月9日赵巧香、王**的离婚协议中未对涉案房屋进行处理，对二人名下另一处房屋约定归婚生子王茂勋所有，王茂勋由王**抚养。婚生女王某1由赵巧香抚养。 在该离婚协议签订之前的2018年3月20日，赵巧香、王**两次签订协议对涉案房屋进行处理，均约定涉案房屋归赵巧香、王某1所有。 2018年7月1日，赵巧香、王**签订房屋租赁合同，约定赵巧香自愿将涉案房屋出租给王**使用，租赁期自2018年7月1日至2028年6月30日。年租金为1.5万元。双方均确认，王**已支付租金3万元。之后未再支付。 一审中赵巧香主张涉案房屋由其与王**向王某2购买，并申请证人赵巧英作证证明购房款由王**向赵巧英借用，且已归还；王学勤、王**主张涉案房屋由王学勤向王某2购买，并申请证人王某2、赵广东作证。赵巧英为赵巧香的姐姐，王某2为王学勤的哥哥。 王学勤曾提起诉讼要求确认涉案房屋归其所有，后撤回该项诉讼请求。后提起行政诉讼，要求撤销王**办理的涉案土地证，后撤诉。王**、王学勤主张涉案房屋产权归还给王某2，但王某2口头租赁给王**使用。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案并非通常意义上的房屋租赁合同纠纷，而是基于婚姻关系、离婚而产生的财产分配争议。本案的争议焦点在于涉案房屋的归属及在此基础上赵巧香、王**签订的租赁合同是否有效。 本院认为，涉案房屋未办理房产证，但其所在的土地已办理土地证，因此，在无其他法律文书足以推翻土地证的情况下，涉案房屋所在土地证使用权证权利人为王**，故涉案房屋应推定为王**具有处分权。因此被告及第三人主张房屋系王学勤个人财产且王**不具有处分权的抗辩，本院不予采纳。 虽然双方未在民政局的离婚协议中对涉案房屋进行处分，但赵巧香、王**的其他两份协议中已对涉案房屋的分割进行了约定，双方对2018年3月20日签订的两份协议真实性均无异议，该约定对照双方对子女、其余财产的分配，亦无违法之处，应予认可。在此基础上，双方签订租赁合同，且王**实际支付两年租赁费3万元的事实，更能印证双方对财产分割的真实意思。 结合上述事实，本院依法认定涉案房屋在离婚时，王**、赵巧香均同意分割归赵巧香、王某1所有，在此基础上，王**签订的房屋租赁合同有效，其应按照约定向赵巧香支付相租赁费。合同约定租赁费两年支付一次，但赵巧香仅起诉要求支付2020年7月至2020年12月间租赁费7500元，系对自己权利的处分，本院依法予以支持。 关于赵巧香要求返还涉案房屋及解除合同的主张，本院认为，考虑到房屋系位于农村宅基地上房屋，同时考虑房屋分割缘由、使用现状，不宜立即解除合同、腾让房屋。 综上，一审法院认定事实、适用法律有误，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决应予纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初8041号民事判决。 二、王**于本判决生效之日起十日内支付赵巧香、王某1租金7500元。 三、驳回赵巧香、王某1的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人王**负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年二月二十六日 法官助理 徐 鹏 书记员 王珩霖