呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终61号   上诉人（原审被告）：内蒙古鹏创房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路沙梁北村**楼******。   法定代表人：白在生，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：付建设，男，1955年11月5日出生，蒙古族，该公司法务，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：黄润娥，女，1968年12月10日出生，汉族，该公司业务经理，住呼和浩特市。   被上诉人（原审原告）：刘套套，男，1958年2月12日出生，汉族，农民。   委托诉讼代理人：赵月奎，内蒙古庆胜律师事务所律师。   上诉人内蒙古鹏创房地产开发有限公司（以下简称鹏创公司）因与刘套套房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2020）内0121民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。   鹏创公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘套套的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由刘套套承担。事实和理由：一审法院认定刘套套已支付购房款,且《丽水金山认购协议》系双方真实意思表示,存在事实认定错误。2012年鹏创公司将丽水金山(现命名为“阳光小筑”)小区部分工程分包给案外人刘成厚,刘套套给刘成厚提供建筑用砖,2013年11月2日案外人刘成厚与鹏创公司协议,因鹏创公司欠刘成厚工程款,遂与刘成厚协商,先与其签订包括案涉房屋在内的数套房屋认购协议,又因刘成厚欠付刘套套购砖款,刘成厚遂要求鹏创公司与刘套套签订房屋认购协议,同日鹏创公司与刘套套签订了《丽水金山认购协议》,并为其出具了收到327700元购房款的收据,但具体工程款尚未确定。双方并未达成房屋买卖的合意,刘套套未向鹏创公司支付过购房款,一审法院认定鹏创公司与刘套套之间的房屋认购协议系双方真实意思表示,存在事实认定错误。因此,一审法院判定鹏创公司返还刘套套327700元购房款不符合法律规定。二、一审法院适用法律错误,鹏创公司不存在根本违约的行为。《丽水金山认购协议》并非房屋买卖合同,实际履行应当以最终签订的房屋买卖合同为主,《丽水金山认购协议》第6条约定,本协议约定内容与双方今后签订的《商品房买卖合同》不一致时,以《商品房买卖合同》的约定为准。可见,双方约定了后续需要签订正式的《房屋买卖合同》,合同履行并不以《丽水金山认购协议》约定为准,但后续鹏创公司向刘套套要求签订正式的《房屋买卖合同》,刘套套却因为东西户问题敲诈鹏创公司,让鹏创公司支付5万元补偿费。鹏创公司从没有收过刘套套的购房款,也与刘套套之间不存在工程施工关系。现鹏创公司同意与刘套套签订正式房屋买卖合同,将丽水金山(现更名为阳光小筑)小区6号楼中单元2层西户给刘套套,丽水金山(现更名为阳光小筑)小区6号楼中单元2层西户与东户面积、房型等均一致,但刘套套却一直必须要《丽水金山认购协议》中约定的东户,因此,造成刘套套至今无法入住并不是鹏创公司的责任。鹏创公司不具有返还购房款的义务。   刘套套辩称，依据最高人民法院关于审理商品方法解释第五条及第十六条，认购协议书具备房屋买卖的条款，所以应当认定具备房屋买卖合同的性质。另外一审当中鹏创公司也在庭审过程认可给刘套套出具了327700元的购房款收据，这说明鹏创公司收到了购房款，否则不会给出具购房款收据。此外，鹏创公司违约，没有交付房屋，而是把合同约定的房屋交付给他人，且已经入住好几年，所以构成根本违约。   刘套套向一审法院起诉请求：1.判令鹏创公司返还刘套套已付购房款327700元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付刘套套自2013年11月2日起至购房款返还之日止的利息；2.判令鹏创公司赔偿刘套套已付购房款一倍的损失，即327700元。案件受理费由鹏创公司负担。   一审法院认定事实：2013年11月2日，鹏创公司与刘套套签订一份《丽水金山认购协议》，用于抵顶欠付刘套套的工程款。该协议约定刘套套购买鹏创公司开发建设的位于内蒙古自治区呼和浩特市××路南并交汇处南侧丽水金山小区第六号楼中单元二层东户，暂测面积113平方米，每平米单价2900元，购房总价款327700元商品房一套。该协议第六条第四款约定交房时间：2014年10月18日前。合同签订当日，鹏创公司向刘套套出具327700元购房款收据。交房期限届满后，鹏创公司未按期交付涉案商品房，2019年6月，刘套套发现鹏创公司已将涉案商品房转卖他人，且已经交付并装修入住。刘套套多次与鹏创公司交涉解除合同无果，虽诉至原审法院。   一审法院认为，刘套套与鹏创公司签定的《丽水金山认购协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。对刘套套主张解除《丽水金山认购协议》的诉讼请求，因鹏创公司已经将涉案房屋抵顶给他人，并已经装修入住，致使刘套套的合同目的不能实现，因此刘套套有权选择解除合同，原审法院对刘套套请求解除双方签订的《丽水金山认购协议》的诉讼请求予以支持，解除时间为鹏创公司收到民事诉状的2020年5月12日。鹏创公司将出售给刘套套的房屋抵顶给他人，构成根本违约，应当承担违约责任。刘套套主张判令鹏创公司按照中国人民银行同期贷款利率给付自2013年11月2日起至购房款返还之日止的利息的诉请，原审法院予以支持，利息结算方式为以欠款本金为基数，自2013年11月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至欠款实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。鹏创公司提出的327700元这是顶帐房的价格，刘套套和鹏创公司之间没有发生现金交付，以及由于村委会主张要这些房顶给村民等意见，原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告刘套套与被告内蒙古鹏创房地产开发有限公司于2013年11月2日签定的《丽水金山认购协议》于2020年11月2日解除；二、被告内蒙古鹏创房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘套套返还购房款327700元，并支付利息（以欠款本金为基数，自2013年11月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至欠款实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10354元（原告刘套套已预交），由被告内蒙古鹏创房地产开发有限公司6215负担，其余4139元退还原告刘套套。   本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。   本院另查明，鹏创公司将丽水金山小区的部分工程分包给了刘成厚，并将该小区的部分房屋抵顶给刘成厚作为施工款，上述抵顶的房屋包含本案争议房屋，但双方的工程款没有结清。本案中刘套套为刘成厚供应砖，经刘成厚与刘套套协商，刘成厚为支付刘套套砖款将其中两套房屋抵顶给刘套套，鹏创公司与刘套套针对该两套房屋均签订了认购书。庭审中鹏创公司对上述事实均予以认可，亦认可本案争议房屋确实已由他人居住，无法交付。   本院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的丽水金山认购协议是否应当解除；二、若具备解除条件，鹏创公司是否应返还刘套套购房款327700元及相应的利息。   本院认为，鹏创公司与刘成厚之间因分包工程产生了债权债务关系，刘成厚与刘套套因供应材料产生了债权债务关系，但两次抵顶行为意味着鹏创公司与刘成厚之间、刘成厚与刘套套之间相应数额的债权债务已经履行完毕。鹏创公司与刘套套签订《丽水金山认购协议》的基础是鹏创公司与刘成厚之间、刘成厚与刘套套完成的抵顶行为，鹏创公司与刘套套之间形成房屋买卖合同关系的同时，消灭了鹏创公司与刘成厚、刘成厚与刘套套之间的债权债务关系。现刘套套有权依据《丽水金山认购协议》请求鹏创公司交付房屋，鹏创公司应当对其加盖公章的《丽水金山认购协议》承担相应法律后果。因鹏创公司认可该房屋已无法交付，双方签订的合同目的已经无法实现，应当予以解除，鹏创公司应当返还相应的购房款。综上，一审判决解除合同、返还购房款并无不当。   综上所述，内蒙古鹏创房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10354元，由内蒙古鹏创房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年二月一日   法官助理 高海俊   书记员 雎 洁