包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初3310号 原告：内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队（内蒙古自治区收费公路监督管理局包头分局）。 法定代表人：秦一松。 委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康姣岭，内蒙古金矢律师事务所律师。 被告：王文亮，1961年1月2日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：马建业，内蒙古铁恒律师事务所律师。 被告：张晓东，1970年11月20日出生，住包头市。 委托诉讼代理人：马建业，内蒙古铁恒律师事务所律师。 被告：内蒙古包头兴业集团股份有限公司。 法定代表人：申玉虎。 第三人：青山区银创烟酒店。 经营者：贺银贵，1969年4月3日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。 第三人：包头市舒安酒店有限公司。 法定代表人：李拴英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王永强，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：赵秀秀，住内蒙古自治区包头市。 第三人：青山区顺馨斋骨骨香餐馆。 经营者：马红兵，1953年5月1日出生，回族，住内蒙古自治区包头市。 实际经营者：刘彬，1968年5月19日出生，汉族，内蒙古顺馨斋骨骨香餐饮有限公司法定代表人，住内蒙古自治区包头市。 原告内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队以下简称”包头路政支队”）与被告王文亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路政包头支队的委托诉讼代理人康娇岭，被告王文亮的委托诉讼代理人马建业到庭参加诉讼。后本院追加张晓东、内蒙古包头兴业集团股份有限公司（以下简称“兴业集团”）为本案被告，追加青山区银创烟酒店（以下简称“银创烟酒店”）、包头市舒安酒店有限公司（以下简称“舒安酒店”）、青山区顺馨斋骨骨香餐馆（以下简称“骨骨香餐馆”）为本案第三人。本院于2021年1月19日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路政包头支队的委托诉讼代理人张斌、康娇岭，被告王文亮及张晓东的委托诉讼代理人马建业，第三人舒安酒店的委托诉讼代理人王永强、赵秀秀，第三人骨骨香餐馆的实际经营者刘彬到庭参加诉讼。被告兴业集团，第三人银创烟酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路政包头支队向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并腾出位于包头市××区交汇处西南角（原青山交通征费稽查所办公场所）的房屋及场地；2、判令被告支付自2020年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（自2020年1月1日暂计算至2020年8月30日为283300元）；3、判令被告结清其使用房屋期间的水、电、暖费用；4、判令被告支付原告违约金106250元；5、律师费11000元由被告承担；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月9日，内蒙古包头兴业集团兴文建筑有限责任公司（以下简称“兴业集团兴文建筑公司”）及王文亮与原告签订了《租赁房屋合同》，约定原告将其所有的位于包头市××区交汇处西南角（原青山交通征费稽查所办公场所）的房屋及场地出租给兴业集团兴文建筑公司及王文亮使用，房屋建筑面积1600㎡，土地使用面积931.32㎡；租赁期限自2012年1月10日至2019年12月31日，租金42.5万元/年。租赁合同签订后，原告履行了出租人的义务，将房屋及场地交付给承租人使用。2018年11月22日，兴业集团兴文建筑公司办理了公司注销登记，案涉房屋及场地实际由王文亮使用。2019年12月24日，原告向兴业集团兴文建筑公司及被告王文亮发出《通知书》，要求对方于租赁期限届满前腾出并交还房屋，王文亮在送达回执上签字确认，但拒绝履行腾房及交纳租金的义务。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 被告王文亮、被告张晓东共同辩称，1、关于主体方面，双方签订合同是事实，但是合同不是与王文亮个人签订的，是和兴文建筑公司签订的，合同的抬头及签字均是兴文建筑。现在已追加公司的其他股东参加诉讼，主体没有问题。2、关于房屋占用费的计算，原告是按照年租金425000元的标准计算，但被告实际支付租金为每年150000元，最终由法院确定租金支付标准。3、关于违约金，本身我们并不欠付租金，只是在合同到期后没有立即交房，所以不应当依据合同四十八条计算违约金，双方没有约定合同延期后如何支付违约金；若法院认定存在违约，2%的违约金约定过高，请求予以调整违约金。4、同意按照实际使用量结算水、电、暖费用。5、关于原告请求的律师费用，租赁合同中确实约定由违约方承担律师费，但未依约交房的责任不在于被告，另外在租赁物使用期间，被告方也新建了其它房屋，进行了消防整改，加建了消防通道，如果全部拆除的话会给双方都造成很大的损失，希望能和原告协商解决。 被告兴业集团未到庭，未作答辩。 第三人骨骨香餐馆称关于腾房，王文亮和张晓东一直说在协商，但是没有明确需要腾房的时间，在沟通过程中原告起诉了。同意在2021年6月份腾房，并在腾房时将欠付的租金支付。 第三人舒安酒店称，并未看到合同中关于违约金的约定。在允许的情况下，还想继续承租。内蒙古财政厅有一个减负中小企业租金的通知，申请根据疫情的特殊情况适当减免房租。酒店装修时安装了一部电梯及其它新建设施，如果不能续租，申请用电梯及新建设施抵顶部分房租。原告的领导曾要求使用两间酒店的房屋作为办公用房，并从2018年11月5日开始使用至今，费用等内容都没有说过，也没有签过书面合同。酒店一间房的成本价为75元/天，按这个价格计算，到2020年12月31日止，租金成本应该是125000元左右。 第三人银创烟酒店未到庭，未发表意见。 本院经审理查明，2012年1月9日，路政包头支队作为出租人、甲方与兴业集团兴文建筑公司作为承租人、乙方签订《租赁房屋合同》一份。合同约定，甲方将坐落于包头市××区交汇处西南角（原青山交通征费稽查所办公场所）的房屋及场地出租给乙方；房屋建筑面积1600㎡，土地使用面积931.32㎡；租赁期限为2012年1月10日至2019年12月31日止；租金每年人民币425000元，考虑到乙方在承租第一年度需投资2200000元进行楼体内外装修的因素，每年度核减乙方租金275000元，乙方每年度实际支付甲方租金150000元。乙方在装修工程竣工后7日内通知甲方验收，首次装修投资（最终由工程审计机构认定）不得突破乙方提供甲方工程合同书造价，超出部分由乙方承担，甲方不予核减；租金按年度支付；自本合同生效之日起十五日内，乙方应支付给甲方第一个年度的租金；以后应在每年度最后一个月的月底前付清下一年度的租金；租赁期间，租赁期间，乙方因正常生活需要的供热费、燃气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费等均由乙方承担；租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方书面同意。乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时可一次折价转让给甲方；双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起7天内自行拆除，恢复至房屋原状。超过7天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担；租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失；乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达60天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任；若双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，责任违约方应承担守约方为维护自己权益支付的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。 另查明，兴业集团兴文建筑公司成立于2007年10月26日，注销于2018年11月。王文亮、张晓东、兴业集团系兴业集团兴文建筑公司股东。 又查明，2019年12月24日原告向兴业集团兴文建筑公司送达房屋到期通知函，要求承租人于租赁期限届满前腾出房屋并缴清使用期间所欠水、电、暖等费用，王文亮签收了通知书。2020年7月8日，原告向兴业集团兴文建筑公司及王文亮再次发出通知，要求承租人在收到该通知书之日起5日内腾空房屋及场地，并将房屋及场地恢复原状，王文亮签收了该通知。 还查明，涉案房屋及场地现实际使用人为第三人骨骨香餐馆、舒安酒店及银创烟酒店。 再查明，原告于2020年9月24日向内蒙古金矢律师事务所账户内转款11000元用于支付律师费，内蒙古金矢律师事务所出具发票一张。 以上事实，有各方当事人陈述及原告提供的《租赁房屋合同》一份、通知书两份及文书送达回执两份、房屋使用现状照片四张、中国工商银行进账单一份、委托代理合同及律师费发票一份及被告王文亮提供的公司注销登记申请书、股东会决议、清算报告、包头晚报的刊登的注销公告、包头市青山区市场监督管理局备案通知书、国家税务总局包头市青山区税务局的清税证明各一份在案佐证。 本院认为，原告路政包头支队与被告兴业集团兴文建筑公司签订的《租赁房屋合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现租赁期限已经届满，双方未再续签合同，原告已在租赁期限届满之前的合理时间内通知被告不再续约，被告应在租期届满后将房屋返还原告，被告一直未将房屋腾退的行为已经构成违约，应将房屋返还原告并依照合同约定的租金标准支付合同期满后继续使用房屋的占有使用费，及按表计量、据实交纳水、电、暖费，同时按照合同约定的标准向原告支付违约金。因兴业集团兴文建筑公司在承租期间与第三人签订租赁合同，将承租的房屋转租给本案第三人使用，本案第三人作为涉案房屋实际占用者，亦应承担腾退的责任。 虽兴业集团兴文建筑公司清算注销时本案的债务尚未发生，但其在租赁期限内将房屋及场地出租，在房屋租赁期限届满后未能按合同约定返还租赁物，根据合同相对性原则，现原告请求作为兴业集团兴文建筑公司股东的王文亮、张晓东、兴业集团支付占有租赁物期间的租金及水、电、暖的费用的主张，本院予以支持。关于租赁费的标准，双方在租赁合同中约定每年租赁费425000元，但考虑对租赁物楼体内外的装修等因素，原告每年度核减兴业集团兴文建筑公司租金275000元，兴业集团兴文建筑公司每年度实际支付甲方租金150000元。本院认为，双方在《租赁房屋合同》中约定的房屋使用期限为8年，原告为兴业集团兴文建筑公司核减租金的期限为8年，在租赁期限届满前后，原告作为出租人已经明确表示不再续签合同，但承租人并未腾退房屋，现原告要求承租人按照合同约定的每年42.5万元（每天为425000元÷365天=1164.38元）标准支付租金的请求，本院予以支持。被告及第三人称因新冠肺炎疫情因素的不可抗力导致其经营受到严重影响,请求免除部分房屋租金理由,经查,租赁物使用期间正值新冠肺炎疫情突发,为了保护公众健康,政府采取了企业停产停工,居民居家隔离等疫情防控措施,客观上导致承租人经营收入明显减少。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发【2020】17号)规定,被告请求减少租金的辩解理由成立,依法应予以支持。结合本案实际情况,本院酌定减免三个月租金106249.25元（425000元÷12个月×3个月）较为公平合理。 关于违约金，原告主张按三个月租金标准支付，被告王文亮及张晓东抗辩违约金过高，请求予以调整。双方在《租赁房屋合同》中约定，租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。承租人的违约的事实是客观存在的，违约就应当承担双方约定的违约责任。原告请求的违约金，本院予以支持。至于原告提出律师费，虽然双方约定了违约方承担律师费，但本案的违约金已经涵盖了原告的实际损失，故本院对原告关于律师费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王文亮、被告张晓东、被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于包头市××区交汇处西南角（原青山交通征费稽查所办公场所）的房屋及场地（房屋建筑面积1600㎡，土地使用面积931.32㎡）返还原告内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队，第三人青山区银创烟酒店、第三人包头市舒安酒店有限公司、第三人青山区顺馨斋骨骨香餐馆予以协助； 二、被告王文亮、被告张晓东、被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司支付原告内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队房屋占有使用费，按照1164.38元/天的标准自2020年4月1日开始计算，至房屋实际返还之日止； 三、被告王文亮、被告张晓东、被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司支付原告内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队房屋占有使用期间的水费、电费、取暖费，其中水费、电费按房屋返还时电表、水表计量数据交纳； 四、被告王文亮、被告张晓东、被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司支付原告内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队违约金106249.25元，于本判决生效之日起三十日内付清； 五、驳回原告内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7308元，减半收取计3654元，原告内蒙古自治区公路路政执法监察总队包头支队已预交，由被告王文亮、被告张晓东、被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判长  苏峻岭 审判员  范琳琳 审判员  黄 佳 二〇二一年二月二十二日 书记员  王睿臻 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。