广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤04民终142号上诉人（一审原告）：珠海市盈凯达房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区**************，统一社会信用代码：914***********064Q。法定代表人：刘显勇，董事长。委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：杨柳，女，1983年5月24日出生，汉族，户籍地：河北省廊坊市安次区瑞丰道9号龙河盛都小区************，公民身份号码：230************225。委托诉讼代理人：王培彦，北京市京师律师事务所律师。上诉人珠海市盈凯达房地产开发有限公司（以下简称盈凯达公司）因与被上诉人杨柳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盈凯达公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决；二、确认盈凯达公司和杨柳于2015年11月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：1501025193)及附件已于2020年4月20日解除，杨柳立即向盈凯达公司腾退珠海市香洲区***************；三、判令杨柳向盈凯达公司支付违约金1720488.7元；四、判令杨柳向盈凯达公司支付代偿银行的利息84597.52元及罚息1765.59元；五、判令杨柳向盈凯达公司支付因本案产生的律师费79000元；六、请求判令杨柳承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案应重点审查的是盈凯达公司解除合同是否符合法定或约定条件，一审判-决的裁判理由中首先就承认了本案案涉房产的预查封等情形无法限制盈凯达公司解除合同，可见盈凯达公司行使合同解除权于法有据，但其后续的裁判理由及判决结果又自相矛盾，逻辑不能自洽，同时又回避审查重点，一审法院据此认定盈凯达公司不能解除合同，其认定错误。一审判决的裁判理由第一项就指出，《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中约定的合同解除权系合同双方的真实意思表示，非因法定事由不可剥夺，而法律并未规定解除合同的权利会因合同交易标的物的查封而不得行使。盈凯达公司对此观点予以认同，这也可以体现出一审法院无法否认盈凯达公司行使合同解除权的合法性及正当性，当出现合同约定的可解除情形时，盈凯达公司已符合解除合同的条件。但一审判决中后续的各项裁判理由及判决结果却与上述观点完全相悖。相反，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的规定体现了两层内涵：第一层，当权利人面临其享有所有权的财产被他案执行（自然包括查封及预查封等）的情况，是能够取得解除合同的生效判决的，因为法律预设了案外人解除合同后再提起执行异议之诉这一前提——说明盈凯达公司行使合同解除权不受预查封影响；第二层，作为财产权利人的案外人在解除合同后提出执行异议，要求返还标的物，此时其享有的是物权性质的返还请求权，且在返还价款的情况下可以排除执行——说明符合解除合同条件的情况下，案涉房屋的所有权自始至终未发生变更，盈凯达公司享有其全部权益，且对解除合同后的排除执行也具有法律依据，这一层内涵还将与盈凯达公司后续其他意见相互印证。一审判决在第二项裁判理由中以“基于保证合同承担连带责任，解除合同不符合交易秩序稳定性，违反公平原则”为由，认定盈凯达公司不得解除合同；在第四项裁判理由中又提出“盈凯达公司应承担相应风险，允许解除合同会导致利益失衡”的观点。盈凯达公司认为以上认定没有任何事实及法律依据，其错误解读了盈凯达公司解除合同的依据，且忽略了杨柳才是违约过错方等关键事实，该认定本身就是对盈凯达公司极大的不公平。盈凯达公司经综合分析，认为一审判决第二项、第四项裁判理由表述的是同一类意见，即“为了维持合同履行的稳定性及权衡双方利益，不应解除合同”，盈凯达公司认为此两项裁判理由中存在多处错误认定，且忽略了几点关键事实，故针对此发表如下具体意见：其一，一审判决在第二项裁判理由中一味强调盈凯达公司系“基于保证合同承担了连带责任，将保证合同的履行作为解除房屋买卖关系的条件”，进而得出“解除合同不符合交易秩序稳定性”这一结论，此认定毫无法律依据，明显违反意思自治原则。法律从未规定不得以另一合同是否履行作为是否主张违约责任的条件，既然双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时将“杨柳未按期偿还贷款致使盈凯达公司承担保证责任”作为解除合同的条件，即为双方真实意思表示，盈凯达公司据以主张合同解除权理所当然。其二，一审判决在第四项裁判理由中认定盈凯达公司以预售方式销售涉案房产，也应当承担相应的经营风险，故不应准许解除合同。这明显是将预售方式视为一种压迫业主权利的方式，是一审判决的主观偏见，并不符合交易习惯，且其考虑风险时忽略了杨柳的违约行为，也明显不公。目前，我国房地产领域实行预售+按揭的模式，已经得到历史的考验，证明是一种非常成熟的交易模式，被广大的开发商、业主以及银行所采纳使用。根据此种交易模式，发展出商品房买卖合同关系、按揭合同关系、保证合同关系等。并且，为了保障合同的顺利履行，开发商为业主向银行提供担保，使得业主更容易获得银行贷款，促进了业主与开发商之间的交易，也让业主从中获益。而为了保障开发商的利益，约定业主必须向银行履行还款义务，否则开发商享有合同解除权的约定，也是对业主的一种制约，也保障了银行顺利收回贷款。这种交易模式，在开发商、业主、银行之间达到了一种有益的平衡，并不存在故意侵犯某一方利益的情况。而本案中，对于杨柳恶意违约逾期还贷情况下导致的风险，并不属于正常的“经营风险”，不应当由盈凯达公司承担不利后果，否则如按照一审判决的这一观点，违约方不需要对自己的行为承担责任，那守约方的权利如何保护？其三，一审判决在其第二项裁判理由中指出“不宜以盈凯达公司已经首先选择行使追偿权，而否定其再次选择主张行使合同解除权的权利”，却又在第四项裁判理由中认为盈凯达公司在依法享有追偿权的情况下，不能准予再行使约定解除权，此又为一自相矛盾之处。盈凯达公司的追偿权系基于保证合同所产生的法定权利，而《商品房买卖合同（预售）》的解除权系基于当事人双方的意思自治，均是盈凯达公司取得的合法权利，一审判决的这一认定实质上是在杨柳违约的情况下，限制盈凯达公司采取约定权利救济的途径，将双方合意达成的解除条款变作一纸空文，明显存在不公。其四，一审判决在陈述其裁判理由时，一直在谈公平及权衡双方利益等，却始终在回避一个关键事实：盈凯达公司为无过错方，杨柳才是产生重大违约行为的过错方。纵观一审判决的第二、四项裁判理由，其认为解除合同会导致不公平或双方利益失衡的直接原因是房价“显著”、“大幅”上涨，首先这个前置情况就是一审判决假定得出的，一审判决在未经调查的情况下，单凭主观推断案涉房屋存在极大升值，毫无事实依据及严谨性。而盈凯达公司在庭审中明确提出，根据正在执行案涉房屋的河北省保定市莲池区人民法院发给盈凯达公司的网络询价报告，案涉房屋的价值在1200万元至1400万元之间，一审法院却对此不予理会。再则，即使盈凯达公司解除合同后确可通过房屋的一定升值获利，这也是合法且正当的。在本案中，盈凯达公司作为守约方，无任何的违约行为，无任何的过错，盈凯达公司在杨柳缴纳税费后立即向不动产交易中心提起了办证申请，但导致涉案房屋未办理过户的原因恰恰是因为房产被预查封。反观杨柳，在房屋被预查封之后，2018年12月即开始产生拒不向银行还贷的违约行为，因此最终导致银行起诉宣布贷款提前到期，盈凯达公司因此承担保证责任。因此，盈凯达公司承担保证责任后，依据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定向杨柳行使解除合同的权利，概是因为杨柳的违约行为所导致的，杨柳因自身的违约行为而触发合同的违约条款，相应的法律后果是由杨柳自身过错导致，其应予承担，这并不违反公平原则。而一审判决屡次指出房屋升值价值归属于盈凯达公司会导致不公，故不能解除合同，其体现的逻辑竟是“在一方违约的情况下，为了不让守约方有机会取得房屋升值利益，所以不应准许其解除合同”，这种观点完全无视法律规定及违约方过错的事实，本末倒置，明显不公。三、一审判决认为盈凯达公司就损失款项有其他途径获得优先受偿，其对援引的法律规定理解有误，本就缺乏依据，进而据此作出不能解除合同的认定更是于法无据，相关法律规定恰恰体现了盈凯达公司对采用何种方式实现权利有自主选择权。一审判决援引了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，从该条规定中，并不能得出执行法院在执行过程中，必然会就本案中的代偿款，让盈凯达公司优先受偿的结论。这一法律规定体现了，是否同意剩余价款从财产变价款中受偿是作为登记权利人的盈凯达公司自主选择的权利，而如何保障这一权利的实现，该规定并未明确。而本案的判决既不能也不会作为执行法院的执行依据，因此，以此推论盈凯达公司有优先受偿权，会导致盈凯达公司的权利完全落空。关于一审判决援引的（2019）最高法民申1103号《民事裁定书》，虽有相关裁定结果，但我国并非判例法国家，该案件与本案也存在具体情况的不同，不能照搬该案的裁判思路。故一审判决并无充分的法律依据能体现盈凯达公司损失款项受偿的“优先性”，更重要的是，针对“受偿”这一问题，在本案中应该考虑的并非是“盈凯达公司能否通过其他途径受偿”，而是“盈凯达公司是否愿意通过执行案涉房屋等其他途径受偿”。因为无论根据上述规定第十九条还是其关联法条，同意受偿均是由权利人自主选择，只是其诸多选择之一，而并非强制，盈凯达公司本就可以在法律允许的范围内行使合同解除权取得案涉房屋的完整权利，一审判决的认定实际上是强制要求盈凯达公司放弃完整权利，反而以盈凯达公司另有途径可以获得有瑕疵的权利为由，不准许解除合同，盈凯达公司对此无法认同。四、一审判决以解除合同返还房产会损害其他债权人的权益为由，认定不应解除合同，这一认定存在明显错误，盈凯达公司目前仍是案涉房屋的所有权人，在杨柳违约的情况下，理应按约定收回房屋享有其全部权益，且解除合同收回房产后，盈凯达公司已收的购房款可作为杨柳的财产予以执行，不会损害其他债权人应有的权利。一审判决认为盈凯达公司解除合同收回房屋会损害其他众多债权人的权益，想要达成这一认定的前提条件是，杨柳理应享有房产价值，其他债权人才可以通过执行房产而受偿。但这明显与事实不符，案涉房屋现仍登记在盈凯达公司名下，盈凯达公司为其明确的所有权人这是不争的事实，本就享有案涉房屋的全部权益。如一审判决所述，杨柳与盈凯达公司签订了房屋买卖合同后，仅取得物权期待权或办理过户登记的请求权，但归根结底这仍是债权范畴，不属于物权，更何况本案中杨柳出现违约，未履行完毕付款义务，则连这一期待权或请求权的行使条件也不再具备，杨柳自己都已无法取得案涉房屋的物权，其债权人又凭什么可以直接就案涉房屋受偿？而一审判决提出基于合同备案登记的公示性质，使案涉房屋成为可执行对象，这是其未能准确区分预查封与查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六的规定，预查封和查封有所区别，预查封本身也只是债权人的一种“期待权”，只有当被执行人实际取得相应物权，预查封应转化为查封后，方能作为被执行人的财产进行后续执行，而在本案中，因杨柳的违约行为，已失去了转为查封的条件。在此基础上，众多债权人应得的权益也并不会受到损害。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，结合之前引用的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的规定，这些规定肯定了法院应准许所有权人解除合同的主张，进而可排除执行，而合同解除后，盈凯达公司已收取的购房款会作为杨柳的财产可供执行。另外，其他债权人与杨柳发生债权债务关系时，也并未以涉案房产办理抵押等手续，涉案房产是否可作为被执行人的财产执行，与解除合同完全是两个层面的问题，并不存在解除合同会侵犯其他债权人利益的问题。五、回归本案应审查的重点，《商品房买卖合同（预售）》无论从约定层面还是法定层面，均完全符合解除合同的条件，故盈凯达公司主张解除合同并由杨柳返还房屋、承担相应违约责任，于法有据，应予支持。从约定层面上来看，盈凯达公司与杨柳签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十二条第7款约定“因买受人（即杨柳）未按期偿还按揭贷款本息导致银行解除与买受人的贷款合同（或宣布贷款提前到期的），……有权要求买受人向出卖人支付购房总价款10%的违约金”，此条款为双方的真实意思表示，应对双方具有约束力。在本案中，因杨柳违反合同约定，未按期偿还贷款本息，导致银行通过诉讼解除了贷款合同并由盈凯达公司代杨柳向清偿了全部贷款本息人民币9465594.33元，承担了全部的连带保证责任，此为本案各方当事人及一审法院均认可的事实，完全符合合同约定的解除条件。从法定层面上来看，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《商品房买卖合同（预售）》签订的目的应为“盈凯达公司取得购房款，杨柳取得房屋”，一审判决在做相关认定及价值判断时，一直对“杨柳取得房屋”进行单独判断，认为保障这一目的实现即实现了合同目的，维持了交易稳定，却不顾“盈凯达公司取得购房款”这一目的应同时实现，无视盈凯达公司的合法权益。在本案中，因杨柳违约，实质上其目前尚未履行完毕付款义务，盈凯达公司未能取得全部购房款。自盈凯达公司承担保证责任以来的长时间内，面对盈凯达公司提出的解除合同要求，杨柳无论在往来文件、信息沟通中，还是在庭审中，均未表示过其会继续履行付款义务，也未向盈凯达公司支付过剩余购房款，可见其无履行合同的意向；法院查明杨柳在外还有众多债权人，其名下房产均被各地法院查封，庭审中盈凯达公司询问杨柳是否具备偿还债务的能力，其明确回复不具备，显然已无能力履行合同。杨柳既无意向也无能力继续履行合同，现合同目的已完全无法实现，一审法院不准许合同解除的依据不足。综上所述，无论从法定还是约定层面，《商品房买卖合同（预售）》均已符合解除条件，请支持盈凯达公司的上诉请求。杨柳答辩称：一、本案《商品房买卖合同（预售）》对解除权的约定属于二选一的选择性行使，盈凯达公司已经实际选择行使追偿权，申请强制执行、要求杨柳支付其代为支付的银行贷款，其已经作出选择，选择继续履行借款合同和房屋买卖合同，因此其已经丧失解除房屋买卖合同的权利。一方面，申请强制执行与请求解除合同相互矛盾，另一方面，执行未果再请求解除合同，也不符合合同约定的二选一，再次，也违反公平、诚实信用原则。《商品房买卖合同（预售）》双方已经分别履行交付房屋、支付全部购房款，该买卖合同的主要义务已经履行完毕，仅剩下杨柳对盈凯达公司行使过户请求权。在《商品房买卖合同（预售）》的基础上，产生杨柳与银行的金融借款合同。后因为金融借款合同出现违约行为，导致盈凯达公司代杨柳向银行支付了银行贷款，盈凯达公司代为支付款项以后，向杨柳行使追偿权，申请强制执行，但是并未执行到财产。基于《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十二条第7款的约定，杨柳违约向银行按期支付贷款、盈凯达公司代为支付银行欠款后，盈凯达公司有权单方解除合同或者要求继续履行本合同。但是本案盈凯达公司已经向法院申请强制执行，要求杨柳支付其代为偿还的银行贷款，虽然追偿权依据的是金融借款合同判决书，但是借款合同是依赖于买卖合同基础之上，行使追偿权本身，就是认可金融借款合同和买卖合同，一旦追偿成功，则盈凯达公司的权益就已经获得保障，此时买卖合同自然继续有效、继续履行。但是目前盈凯达公司在执行不利的情况下，企图回转行使合同解除权，不符合合同的约定，上述合同约定的是在出现金融借款合同违约后，盈凯达公司就应当作出二选一的选择，而且只能二选一，不能选一不行再回头选择剩下的另外一个选项，因此，本案盈凯达公司已经选择追偿权，请求追偿欠款，其无权再要求解除房屋买卖合同。二、2020年6月18日，也就是本案起诉后，盈凯达公司还在向杨柳发送缴纳税费和办理产权证的通知，这份通知虽然盈凯达公司主张是外包给第三方在处理、属于工作失误，但是我方并不认可，该通知系以盈凯达公司的名义发出，其仍然在要求继续履行房屋买卖合同，与本案相矛盾，其解除请求不应得到支持。三、盈凯达公司一方面申请强制执行、一方面提起本案诉讼、要求解除合同、另一方面还继续发送缴税和办理不动产权证通知，三者互相矛盾。如果允许盈凯达公司解除合同，请问已经启动的强制执行程序又当如何处理？已经限制消费、失信等神圣严肃的法律措施如同儿戏一样归于无效吗？不仅如此，盈凯达公司的解除合同行为如一审判决所论述，将不利于交易的稳定、且将实质上侵害其他债权人的利益。虽然杨柳属于违约方，但是其他债权人有权参与公平分配财产，如果允许盈凯达公司单方解除合同，实质上将造成严重的利益失衡，损害其他债权人的合法权益。四、有关盈凯达公司单方解除合同的条款属于加重我方责任的格式条款，盈凯达公司未以合理方式提请答辩人注意，依法归于无效，因此，盈凯达公司无权据此单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，本案盈凯达公司并未以合理方式提示杨柳注意该条款，因此该条款依法归于无效。五、即便解除合同成立，根据损益相抵的原则，盈凯达公司亦无权请求支付违约金，因为盈凯达公司将因解除合同而获得巨额利润。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。涉案房屋原价为17204887元，但目前市场价在2500-3000万之间，如果解除合同成立，本案盈凯达公司将获利800万～1300万之间，远远超过其违约金172万左右。六、本案系简单案件，律师费明显过高，不应支持。本案诉讼费应由败诉方盈凯达公司承担。综上，请贵院依法驳回盈凯达公司的全部上诉请求。盈凯达公司一审诉讼请求：一、确认盈凯达公司、杨柳于2015年11月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：1501025193)及附件已于2020年4月20日解除,判令杨柳立即向盈凯达公司腾退珠海市香洲区***************；二、判令杨柳向盈凯达公司支付违约金1720488.7元；三、判令杨柳向盈凯达公司支付代偿银行的利息84597.52元及罚息1765.59元；四、判令杨柳向盈凯达公司支付因本案产生的律师费79000元；五、判令杨柳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年11月15日，杨柳与盈凯达公司中信地产珠海投资有限公司（现更名为：珠海市盈凯达房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同约定：杨柳购买盈凯达公司开发建设的位于珠海市香洲区***************（项目核准名称：中信红树湾花园），预测建筑面积为311.25平方米，预测套内面积279平方米。第六条约定房屋按照套内建筑面积计算，单价为每平方61666.26元，房屋总价款为人民币17204887元。第七条约定付款方式及期限为签订合同时支付定金500000元，在2015年10月23日前支付首期房价款6884887元（占全部房价款的40%），余款10320000元向银行申请贷款支付。第八条约定逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。第十一条约定房产交付时间为2017年9月30日前。第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案登记。第二十条约定（一）双方同意共同向登记机构办理房产所有权转移登记；（二）因出卖人原因，买受人未能在交付之日起500日内取得该商品房的所有权证的，双方合同继续履行，出卖人按日支付违约金；（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同第二十八条约定，对本合同未约定或约定不明的内容，双方签订书面补充协议（附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》的附件十一，即《补充协议》,《补充协议》第七条对预告登记本案及房屋登记进行补充约定，第2款约定双方同意自出卖人收到买受人贷款银行发放的贷款之日起30日内向登记中心申请登记备案；第4款约定买受人未在上述期限内提供符合申请预购商品房预告登记的资料，导致无法办理预购商品房预告登记的，与出卖人无关；第5款约定在买受人交清全部购房款、税款、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料。如买受人未能履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任；第6款约定如因买受人原因导致未能在上述约定的时间内办理完毕产权登记或者无法办理产权登记的，均由买受人承担全部责任，该原因包括但不限于买受人未充分及时提交各类资料；买受人未及时换领发票；买受人未按照规定支付各项税费；买受人未完全按照本补充协议的约定支付房价款；买受人不具备受让该商品房资格；买受人未按照买卖合同第五条的约定对面积误差支付差价；因买受人的原因导致该商品房权属处于受限制状态等。若出卖人因此为买受人向银行承担担保责任的期限延长，则每延长一日，买受人按担保债权的万分之零点五向出卖人支付违约金。第十条关于送达的约定第1款第（2）项约定按照对方提供的通信地址发出书面通知的，自寄出后境内3天、境外5天视为送达。第十二条第6款约定如出卖人为买受人的按揭贷款提供了担保，在出卖人担保期间内，如买受人未能按照贷款合同约定按时足额偿还贷款本息，导致贷款银行从出卖人账户中以任何形式扣款或出卖人以其他形式承担保证责任的，买受人须在接到出卖人通知后7日内归还出卖人代买受人偿还的款项（金额以银行扣款凭证为准），并从出卖人代为还款之日起至买受人向出卖人还清款项之日止，每日按代偿款项金额万分之五向出卖人支付违约金。买受人还应赔偿出卖人受到的全部损失，该损失包括但不限于，出卖人被贷款银行追索以及出卖人向买受人追偿所支出的诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、差旅费等。第7款约定如出卖人为买受人的按揭贷款提供了担保，在出卖人担保期间内，因买受人未按期偿还按揭贷款本息导致银行解除与买受人的贷款合同（或宣布贷款提前到期的），并从出卖人账户中以任何形式扣款或出卖人以其他形式承担保证责任的，出卖人有权单方面解除本合同或要求继续履行本合同；若出卖人选择单方解除合同的，有权要求买受人向出卖人支付购房总价款10%的违约金，出卖人再次出售该房屋产生差价损失的，该差价损失由买受人承担。出卖人可以直接从买受人已支付的放款中扣除出卖人承担保证责任而支出的款项及买受人承担的违约金、差价损失等费用，并在预购商品房预告登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续办理完毕且买受人将房屋腾空交还后的十个工作日内将剩余房款无息退还给买受人，本合同解除后，本商品房归出卖人所有；若出卖人选择继续履行合同的，出卖人有权要求买受人从出卖人代为还款之日起至买受人向出卖人还清款项之日止，每日按代偿款项金额的万分之一向出卖人支付违约金，且出卖人在代为清偿完毕银行贷款本息后即取得对该房的优先受偿权。第9款约定买受人出现不完全履行买卖合同及其附件以及本补充协议导致出卖人以任何一种方式追偿，由此引起的费用（包括诉讼费、律师费等各种有关费用）均由买受人支付。第11款约定出卖人与买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件以及本补充协与的所有内容及文义（无论是铅字或是手写的文字），签署买卖合同及其附件以及本补充协议为双方真实意思表示，一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行。上述《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》签署后，办理了预售合同登记备案手续。杨柳向盈凯达公司支付案涉房产首期款6884887元，另向建行珠海市分行申请贷款10320000元。2017年10月1日，盈凯达公司向杨柳交付案涉房产，杨柳取得案涉房产的钥匙及相关资料，并签署《中信红树湾花园消防安全责任书》《中信红树湾花园居民精神文明建设公约》。2018年7月10日，杨柳取得案涉房产的《税收完税证明》。2018年7月12日，盈凯达公司作为转移方、杨柳作为受让方共同向珠海市*******提交《珠海市房地产权登记申请书（二）》，申请办理案涉房产的买卖转移登记手续。因杨柳与案外人郭晶晶民间借贷纠纷，案外人郭晶晶申请对案涉珠海市香洲区***************进行财产保全。河北省保定市莲池区人民法院作出（2018）冀0606民初3050号裁定书，于2018年7月19日对案涉203房进行查封，为首次查封。因存在查封限制，案涉203房未能办理产权转移登记，截止至今案涉房产仍登记在盈凯达公司名下，案涉珠海市香洲区***************已经办理权属证明书，权证号码为20180035，权利人为盈凯达公司珠海市盈凯达房地产开发有限公司。2019年8月30日，建行珠海市分行起诉杨柳、徐东亚、盈凯达公司金融借款合同一案，一审法院作出（2019）粤0402民初2655号民事判决书，查明与本案有关事实如下：2015年11月24日，盈凯达公司与建行珠海分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定盈凯达公司对杨柳、徐东亚的借款债务提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期限自建行珠海分行将贷款资金划入盈凯达公司的银行账户之日起至办妥抵押/预抵押登记手续交建行珠海分行保管之日止。2016年6月8日，建行珠海分行与杨柳、徐东亚签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第二十八条约定，杨柳、徐东亚申请该笔借款用于购买位于珠海市香洲区***************房产；合同第二十九条约定，建行珠海分行向杨柳、徐东亚提供借款1032万元整；合同第三十条约定，借款期限为240个月，自2016年6月8日至2036年6月8日；合同第三十七条第一款约定，杨柳以其购买的上述房产作为该笔借款抵押担保；合同第十三条第二款约定，抵押担保的担保范围包括：借款本金，利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、杨柳、徐东亚应向建行珠海分行支付的其他款项、建行珠海分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；合同第三十一条第一款约定，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，即月利率为3.47083‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；合同第三十一条第三款约定，贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；合同第三十四条第三款约定，采取等额本金还款方式；合同第三十一条第二款第二项约定，贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；合同第十六条第一款第一项约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；合同第十七条第一款第二项、第三项约定，出现违约情形，建行珠海分行有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同第十七条第一款第六项约定，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被盈凯达公司宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。2016年6月8日，建行珠海分行已将贷款1032万元全部发放给杨柳、徐东亚。但从2018年12月8日起杨柳、徐东亚未能按时履行还款付息义务，截至2019年1月14日，杨柳、徐东亚拖欠建行珠海分行贷款本金9073000元，贷款利息60760.93元、罚息320.87元、复利228.04元，共计9134309.84元。经建行珠海分行多次催收，但催收无果。一审法院作出（2019）粤0402民初2655号民事判决书，判令：一、确认建行珠海分行与杨柳、杨柳徐东亚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除；二、杨柳、徐东亚于本判决生效之日起十日内向建行珠海分行偿还借款本金8772000元及支付计至2019年8月5日止的利息57713.36元，罚息611.91元，复利446.48元；三、杨柳、徐东亚于本判决生效之日起十日内向建行珠海分行支付自2019年8月6日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以8772000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率下浮15%基础上加收50%；复利以利息57713.36元为基数，按罚息利率计算）；四、盈凯达公司对杨柳、徐东亚的上述第二、第三判项债务承担连带清偿责任，盈凯达公司承担清偿义务后，有权向杨柳、徐东亚追偿；五、驳回建行珠海分行其他诉讼请求。案件受理费84088元，保全费5000元，由杨柳、徐东亚、盈凯达公司负担。（2019）粤0402民初2655号民事判决书于2020年1月13日发生法律效力。还查明，2019年3月29日，盈凯达公司代杨柳偿还贷款290961.56元；2019年6月26日，盈凯达公司代杨柳偿还贷款223486.60元；2019年9月26日，盈凯达公司代杨柳偿还贷款221783.06元；2019年12月3日，盈凯达公司代杨柳偿还贷款本金8643000元、偿还利息84597.52元、偿还罚息1765.59元。2019年12月3日，建行珠海分行出具《结清证明》确认杨柳的贷款1032万元已经结清。2020年2月17日，本案受理盈凯达公司作为申请执行人、杨柳作为被执行人的金融借款合同纠纷一案，案号（2020）粤0402执829号。盈凯达公司以已经承担（2019）粤0402民初2655号民事判决书确定的连带清偿义务为由，向杨柳进行追偿代偿贷款本息9465594.33元、案件受理费和财产保全费89088元以及自申请强制执行之日起至实际支付之日止加倍迟延履行期间的债务利息。2020年2月25日，一审法院作出（2020）粤0402执829号《限制消费令》，因杨柳未按照执行通知书履行生效法律文书确定的给付义务，对杨柳采取限制消费措施。2020年4月17日，盈凯达公司向杨柳发出《解除红树湾20-203房买卖合同通知书》，表示因杨柳未能按时履行还款义务，建行起诉杨柳及盈凯达公司，（2019）粤0402民初2655号民事判决书判令解除杨柳与建行贷款合同，杨柳向建行偿还借款本金、利息、罚息和复利，盈凯达公司承担连带清偿责任，承担责任后有权向杨柳追偿。盈凯达公司代杨柳偿还上述款项。依据买卖合同附件十一第十二条第7款的约定，盈凯达公司通知杨柳：1.即日起，解除与杨柳《商品房买卖合同（预售）》及其附件，且杨柳向盈凯达公司支付购房款总价10%的违约金；2.杨柳自收到本通知书之日5日内配合办理相关手续，并协商赔偿违约金及其他损失。《解除红树湾20-203房买卖合同通知书》分别邮寄至杨柳在《商品房买卖合同（预售）》预留的通讯地址“北京市朝阳区******院1-3-502”、杨柳户籍登记地址和河北三言律师事务所，其中邮寄至河北三言律师事务所的邮件妥投，另外两个地址的邮件未妥投。2020年4月21日，盈凯达公司委托北京天驰君泰（珠海）律师事务所处理本案纠纷，并支付律师费79000元。2020年6月18日，盈凯达公司向杨柳发出《关于缴纳税费及办理不动产权证的通知》，要求杨柳在2020年7月31日之前携带相关证件前往中海地产办公室领取交税资料、缴纳相关税费以办理不动产产权证。杨柳认为盈凯达公司仍然在要求杨柳继续履行房屋买卖合同，这与盈凯达公司在本案中的诉讼请求自相矛盾。对于向杨柳发送《关于缴纳税费及办理不动产权证的通知》一事，盈凯达公司质证表示关于楼盘的签约办证，是外包给另外的服务团队在处理，该函件只是签约办证的服务团队在清理尚未办证的遗留问题时发出的，不代表公司的真实意思，这只是一个工作失误。杨柳逾期还款导致盈凯达公司承担了巨大的保证责任后，盈凯达公司也不可能再配合杨柳办理房产证，杨柳也无权要求办理房产证。2020年7月30日，一审法院作出（2020）粤0402执829号《执行决定书》，因未履行生效的（2019）粤0402民初2655号民事判决书确定的义务，亦未向一审法院报告财产，一审法院决定将杨柳、徐东亚纳入失信被执行人名单。庭审中，盈凯达公司陈述，河北省保定市莲池区人民法院作为第一顺位的查封法院，尚未对案涉房产进行拍卖执行。盈凯达公司、杨柳确认目前案涉房产除被杨柳的债权人郭晶晶，即（2018）冀0606民初3050号案件作为第一顺位保全申请人查封外，还被杨柳的其他债权人梁俊霞【河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002执保154号案件】、周晓鹏【黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804财保95号案件】、邱骞【河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初1795号之一案件】、王月美【河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初2113号之一案件】、建设银行珠海分行【（2019）粤0402民初2655号案件】、盈凯达公司【（2020）粤0402执829号之一案件，即盈凯达公司向杨柳、徐东亚追偿代付款项执行案】依次轮候查封。针对河北省保定市莲池区人民法院的执行程序，盈凯达公司陈述已经向河北省保定市莲池区人民法院提出执行异议，申请该法院终止对案涉房屋的执行，并告知河北省保定市莲池区人民法院盈凯达公司已经向杨柳主张于2020年4月20日解除《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议等。盈凯达公司表示案涉房产盈凯达公司支付的首期款6884887元也被河北省保定市莲池区人民法院查封，目前杨柳并没有多余款项在盈凯达公司处。庭审中，盈凯达公司询问杨柳目前是否具备偿还盈凯达公司债务的能力。杨柳回复暂时不具备。关于案涉房产目前的市场价值。杨柳陈述案涉房产增值很大，目前市场价为2500万至3000万，杨柳曾经与盈凯达公司沟通房屋的变卖回购可能性，当时的商量价格是2500万元，盈凯达公司对该价格并没有否认，争议的焦点是2500万元的价格能不能弥补盈凯达公司损失。对于杨柳关于案涉房产价值的意见，盈凯达公司陈述因受到疫情和政府调控的影响，房屋价值可能和原价格差不太多，根据保定法院执行发来的材料，保定法院做了一个网络询价评估，涉案房屋的价格有三个，1200万至1400万之间，盈凯达公司已经收到了该材料，而杨柳也有这个材料。关于杨柳提出的和解和回购价款2500万元，盈凯达公司认为这是杨柳单方提出的价格，盈凯达公司从未确认。一审法院认为，盈凯达公司与杨柳签订的《商品房买卖合同（预售）》、其附件是双方真实意思表示,没有违反法律的强制性规定,合法有效。《补充协议》第十二条第7款约定在杨柳未能履行其向银行应尽的义务而导致盈凯达公司作为担保责任人而承担担保责任的,盈凯达公司有权解除买卖合同、收回案涉房屋，杨柳还需要承担购房总价款10%的违约金。综合盈凯达公司、杨柳的各自陈述及举证，本案的核心争议为盈凯达公司能够依据《补充协议》第十二条第7款约定解除合同，一审法院认为盈凯达公司不能依据《商品房买卖合同（预售）》解除合同。理由如下：一、虽然房屋被另案预查封,但盈凯达公司的合同解除权未受到限制。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中,查封的效力限制的是杨柳处分诉争房屋的行为,并不当然等同于限制杨柳、盈凯达公司针对诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言,案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了盈凯达公司享有合同解除权的条件,这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由,不能剥夺盈凯达公司的合同解除权。二、盈凯达公司系基于保证合同关系承担连带责任，解除合同不符合交易秩序稳定性，违反公平原则。盈凯达公司与杨柳依形成房屋买卖合同法律关系，建行珠海分行与杨柳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》形成借款合同关系，同时盈凯达公司与建行珠海分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》为杨柳的借款进行担保，形成保证合同关系。杨柳支付盈凯达公司首期款6884887元后，由建行珠海分行依照借款合同于2016年6月8日将房价余款1032万元付予盈凯达公司，杨柳已经履行了向盈凯达公司支付全部购房款的义务，杨柳在房屋买卖合同中的给付价款的义务已经履行，盈凯达公司在房屋买卖合同中收取房款的合同目的已经实现。盈凯达公司在2017年10月1日将案涉房屋交付杨柳，且在合同约定的时限内盈凯达公司、杨柳于2018年7月12日向珠海市*******递件申请办理产权转移登记，盈凯达公司、杨柳各自在房屋买卖合同中支付房款、交付房产的权利义务已经履行完毕，协助办理产权登记的义务已经开始履行。案涉房产的所有权之所以未能转移登记至杨柳名下，是因为2018年7月19日因（2018）冀0606民初3050号案件被预查封所致。2018年12月8日开始杨柳未能按时履行偿还借款，之后建行珠海分行起诉解除与杨柳借款合同关系并要求盈凯达公司承担保证责任。盈凯达公司承担保证责任后，取得向杨柳追偿代偿款项的权利。盈凯达公司享有追偿权且2020年2月17日一审法院受理盈凯达公司作为申请执行人、杨柳、徐东亚为被执行人的追偿权执行案件。按照《补充协议》第十二条的约定，盈凯达公司以履行保证合同承担代偿责任为理由解除合同，是将保证合同的履行作为解除房屋买卖关系的条件。在盈凯达公司于2016年6月8日经收到全部购房款17204887元，至其于2020年1月13日被生效的（2019）粤0402民初2655号确定对建行珠海分行承担保证责任，已经历时3年半，盈凯达公司主张解除合同虽有合同约定，但在本案中预售合同已经实际履行接近完毕的情况下，解除合同不符合交易秩序稳定性的要求。案涉房产系珠海市香洲区*******别墅，该项目为珠海一线高端河景豪宅，为众多本地、外地业主、投资者所青睐。案涉自2015年11月出售至今已近五年，自2017年10月1日交付已近三年，案涉房产市场价值已经显著上涨是众所周知的事实，合同解除的法律后果为房产返还，案涉房产的升值价值将归属于盈凯达公司，造成不公平的结果。另外，杨柳在答辩中提出盈凯达公司已经首先选择行使追偿权，不能再改变选择要求解除合同，该意见从诚实信用的角度讲有一定的合理性，但能否以盈凯达公司已经首先选择行使追偿权，而否定盈凯达公司另行选择行使合同解除权的权利，对此法律没有明确限制或禁止性规定，在双方《补充协议》也没有约定。本案系民事纠纷，法无规定即可为，故不宜以盈凯达公司已经首先选择行使追偿权，而否定其再次选择主张行使合同解除权的权利，当然这种选择权与合同能否解除是两个层面的问题。三、盈凯达公司支付的代偿款项有其他途径获得优先清偿。退一步讲，盈凯达公司已经承担为杨柳承担代为偿还银行贷款的担保责任，实质上导致其收取银行支付的贷款后又需向银行承担相应金钱给付责任，与盈凯达公司未全额收取购房款在结果方面并无实质性差别，此时盈凯达公司不能以杨柳未实际付清房款、房屋买卖合同目的无法实现由主张解除合同，盈凯达公司支付的代偿款项尚有其他途径获得优先清偿。案涉房产预查封登记的存在导致案涉房产权属仍初始登记在盈凯达公司名下，案涉房产已被杨柳的债权人进行预查封，如执行法院对案涉房产进行强制执行、拍卖，则需要征求盈凯达公司意见，案涉房产处置后的权属转移亦需盈凯达公司的协助配合。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，盈凯达公司代偿本息可参照“剩余价款从案涉房产变价款中优先支付”的规则处理，获得优先清偿。最高人民法院就《河南宏光正商置业有限公司与周雪花、刘国伟案外人执行异议之诉一案》作出的（2020）最高法民申1103号《再审审查与审判监督民事裁定书》指出“关于正商公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。正商公司以刘国伟违约,商品房买卖合同的目的不能实现为由,向河南省郑州市高新技术开发区人民法院(以下简称高新区法院)起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同,获得了相应的生效调解书和判决书,要求排除执行。但因正商公司起诉,高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持的规定,依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定,正商公司已为被执行人刘国伟偿还的按揭贷款部分,应当从拍卖房产的变价款中优先支付给正商公司。”（2020）最高法民申1103号《再审审查与审判监督民事裁定书》的处理原则和思路，无疑对案涉房产后续执行处置具有重要的指引作用，即盈凯达公司的代偿款能够从拍卖房产的变价款中优先支付，从而获得预售合同约定的全部房款。四、盈凯达公司以预售方式销售案涉房产，也应当承担相应的经营风险。从商品房预售的交易模式上看，盈凯达公司将正在建设中的尚未竣工的房屋预售给杨柳，杨柳交付少量首期购房款，并以银行按揭方式支付剩余大部分房款。在商品房预售模式下，开发商能够尽快将在建房地产项目对外销售，回笼资金，从而以较少的融资成本获得最大经济效益，购房人承担一定时期内无法实际占有、使用房产的限制。在房产价格普遍上涨的情况下，交易双方均能获得利益，但也要承担相应的风险。就开发商而言，因购房人无法一次性全部付清房款，需要向银行借款，开发商为此借款进行担保，开发商在提前获得购房人提前支付的全部房款情况下，也应承担购房人“断供”造成的对银行承担连带还款责任。盈凯达公司作为保证人,在向银行承担保证责任后,已依法享有了追偿权，代偿款项也可能获得优先清偿。如果同时再允许其行使约定解除权,则极有可能出现如下情形,房屋上涨,盈凯达公司就会选择解除合同;房价下跌,盈凯达公司则会选择不解除合同,而是通过行使追偿权对代付款项进行追偿,此时将房屋作为执行标的物,而非收回的对象，因此在房价大幅上涨的情况下，准予解除合同必然造成合同双方利益失衡。具体到本案诉争的解除条款,根据《补充协议》第十二条的约定，盈凯达公司承担了保证责任,则享有对预售合同的解除权,而且杨柳还要支付10%的违约金。在目前珠海房价普遍远高于2015年11月房价的情况下，此种关于解除权条款的约定,其适用后果已远远超出了盈凯达公司作为保证人的追偿权所能涵盖的范围,使得合同双方的权利义务严重失衡。五、杨柳存在众多债权人，盈凯达公司主张解除合同返还房产，也会损害其他债权人的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”能够产生排除效力的实体权利主要包括四类,即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》精神,登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权,仅享有物的登记请求权或者交付请求权,但与一般债权仅是向相对人的请求权不同,法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力,该种权利即为物权期待权。对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同部分义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权的期待权具有排除执行等物权效力。杨柳在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款,其与盈凯达公司的商品房买卖合同关系成立并履行。根据杨柳与盈凯达公司签订的商品房买卖合同约定,双方已于2018年7月12日实质开始启动产权登记办理工作。涉案房屋已经办理网上备案,该合同信息备案登记具有对外的公示性质,杨柳对于涉案的房产也享有相应的财产权利,当杨柳成为被执行人时,涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。案外人郭晶晶、梁俊霞、周晓鹏、邱骞、王月美已经依据其它生效文书,将涉案房屋进行了预查封,在同时涉及多个债权人利益的前提下,都可期待涉案房屋作为被执行财产以保障自身利益实现。如果此时仅以尊重当事人意思自治为由,允许盈凯达公司依约定享有合同解除权,进而将涉案的预售合同解除,收回房屋,则盈凯达公司独享案涉房产升值利益，其返还的首期款能否足额清偿债权人债权也存在不确定性，其后果必然会损害同为债权人的其他申请执行人的利益,造成不公平。杨柳作为个人不仅对盈凯达公司欠付债务，而且欠付郭晶晶、梁俊霞、周晓鹏、邱骞、王月美等债权人债务。盈凯达公司对杨柳享有追偿权且存在优先清偿权利的情况下，准予盈凯达公司解除合同，取回案涉房产，属于对个别债权人的单独清偿，无疑会严重损害其他债权人的利益。因此从维护交易稳定，最大限度地实现各方利益平衡保护角度考虑，盈凯达公司解除合同权利应当受到限制。综上分析，杨柳断供银行借款确系违约行为,但是在房屋已交付购房人使用多年,案涉房产市场价值显著上涨,众多债权人对案涉房产采取保全措施的情况下，开发商解除买卖合同收回房屋有违公平原则,且盈凯达公司可以通过行使追偿权获得优先清偿，故盈凯达公司关于确认合同解除、腾退房产和要求杨柳支付违约金的诉请,一审法院不予支持。盈凯达公司代杨柳偿还的银行利息、罚息，由于本案未准予解除合同且盈凯达公司已经通过（2020）粤0402执829号执行案件进行追偿，已经获得救济途径，故在本案中对于盈凯达公司要求杨柳偿还的银行利息、罚息的诉请，一审法院不予支持。根据《补充协议》第十二条第6款的约定，杨柳不完全履行买卖合同及附件、补充协议的导致盈凯达公司以任何一种方式追随的，杨柳应承担律师费、诉讼费。盈凯达公司已经在另案中获得追偿权，但又再次提起解除合同诉讼，且在本案中一审法院未准予解除合同，故盈凯达公司主张律师费，不符合《补充协议》第十二条第6款的约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条和第九十三条之规定，判决如下：驳回盈凯达公司的诉讼请求。一审案件受理费为136344元，由盈凯达公司负担。在二审调查过程中，盈凯达公司向本院提交了网络询价报告，证明河北省保定市莲池区人民法院对案涉房屋进行了网络询价，其中阿里拍卖大数据询价平台的询价结果为17100886元；中国工商银行融e购电商平台询价结果为11534614元；京东大数据评估询价平台询价结果为13301443元。杨柳对上述证据的真实性无异议，但案涉房屋的小区户型多，均价不能反映案涉房屋的价格。案涉房屋是别墅，地段好、楼层好、靠河，小区房屋的均价不能反映案涉房屋的真实价。本院认为，上述证据对本案的处理没有影响，不予采纳。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》附件十一即《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十二条第7款约定，如因杨柳未向银行按期支付贷款，导致盈凯达公司代为支付了银行欠款，则盈凯达公司有权单方解除合同或者要求继续履行本合同，同时列明了盈凯达公司单方解除合同和继续履行合同后杨柳应承担的责任。本案中，盈凯达公司以其已承担（2019）粤0402民初2655号民事判决书确定的连带清偿义务为由，向杨柳进行追偿代偿的款项，且已进入了执行程序。由于该追偿权行使的依据是《商品房买卖合同（预售）》的上述约定，则表示盈凯达公司选择了继续履行《商品房买卖合同（预售）》，故在此情况下，盈凯达公司不能再行使解除权。盈凯达公司在本案中起诉解除，构成重复起诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”，本院对盈凯达公司的起诉予以驳回。综上所述，盈凯达公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初5212号民事判决；二、驳回珠海市盈凯达房地产开发有限公司的起诉。一审案件受理费136344元，由珠海市香洲区人民法院予以退回。二审案件受理费136344元，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二一年二月二十五日书记员  陈瑞祥