广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终423号上诉人（原审被告）：吴锡强，男，1974年8月24日出生，汉族，住广东省惠城区。被上诉人（原审原告）：成素苗，女，1980年12月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邱宏润，广东广之洲律师事务所律师。原审被告：沈铭恩，女，1980年8月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人吴锡强因与被上诉人成素苗以及原审被告沈铭恩民间借贷纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴锡强上诉请求：1.撤销一审判决书，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由成素苗承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，一审判决认定吴锡强实际收到的款项比约定的房价超出595000元，事实上吴锡强实际收到的款项比约定的房价超出575000元。一审判决以错误的金额作为认定依据，对事实认定错误，最终导致错误判决。二、一审法院没有充分尊重双方当事人的口头契约自由精神原则，对吴锡强主张的双方当事人口头约定的垫资服务费不予采纳，反之却对成素苗主张的所谓占用资金补偿和未按时退款补偿予以支持，此做法明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则。三、一审法院对本案《借条》认定事实不清，本案表面上为民间借贷的借款纠纷，实际上是房产交易纠纷，主要争议点在于双方当事人在交易过程中关于垫资服务费和多收应退款的纠纷。成素苗辩称：一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回吴锡强的上诉请求，维持一审判决。因为吴锡强、成素苗之间的房屋买卖需要办理房贷等手续而发生了向吴锡强实质支付的楼款超过约定的楼款。2018年12月11日，吴锡强承诺资金监管机构向其放款当天就偿还成素苗的欠款。吴锡强违反了诚信，没有向成素苗还款。正因为吴锡强没有按时还款，在2019年2月20日，吴锡强才向成素苗出具借条，确认了吴锡强向成素苗借款人民币22万元的事实，吴锡强意思表示真实，吴锡强欠成素苗22万元的事实清楚，证据确凿。吴锡强所说的垫资手续费问题与成素苗无关，因为双方没有明确约定垫资手续费的问题。这笔款项金额不小，吴锡强应该在出具借条的时候予以说明，但是吴锡强未予说明，并且在借条上明确了还款时间，所以吴锡强主张垫资手续费由成素苗分担的理由是不成立的。综上，吴锡强的上诉理据不足，请求法院依法驳回吴锡强的全部上诉请求，并承担本案的诉讼费用。沈铭恩未到庭亦未作陈述。成素苗向一审法院起诉请求：1.吴锡强、沈铭恩立即偿还借款185000元及利息，利息自2019年4月16日起按年利率6%计至付清之日止；2.本案诉讼费由吴锡强、沈铭恩承担。一审法院认定事实：2018年12月10日，吴锡强（甲方）与成素苗及其丈夫杨宝平（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方以4500000元向甲方购买天河区熙湖街19号801房。双方约定签订该合同时，乙方向甲方支付800000元；首期房款2250000元由双方在公积金中心签订监管协议，乙方按监管协议约定存入资金监管账户，双方完成产权转移登记手续后，首期房款由资金监管机构按协议约定直接转付至甲方账户；剩余房款2250000元待产权转移登记完成并办妥他项权利登记后由银行/公积金以直接划至甲方账户。2018年12月11日，吴锡强向成素苗及其丈夫杨宝平出具《收款收据》，确认收到成素苗及杨宝平承购天河区熙湖街19号801房定金800000元。2018年12月11日，吴锡强出具《承诺书》，承认由收到售房首付款日即转付成素苗及杨宝平300000元。2018年12月19日，吴锡强（甲方）与成素苗及杨宝平（乙方）再次签订《存量房买卖合同》，约定乙方以4500000元向甲方购买天河区熙湖街19号801房，签订该合同时，乙方向甲方支付225000元作为购房定金，首期款乙方应按公积金中心资金监管协议的约定向甲方支付2250000元，剩余房款2250000元由乙方向银行申请办理组合贷款付款。吴锡强于2019年1月31日出具《定金收据》，确认收到杨宝平、成素苗购买天河区熙湖街19号801房定金225000元。2019年2月22日，吴锡强向成素苗出具《借条》，内容为“本人吴锡强向成素苗小姐贷款人民币共计贰拾贰万元整（220000元），其中：在2019年3月31日前还款人民币壹拾陆万元整（160000）②在2019年4月15日前还款人民币陆万元整（60000元）”。双方确认以下事实：吴锡强就出售天河区熙湖街19号801房共收到四笔款项，分别是：2018年12月11日定金800000元、2019年2月11日公积金放款2025000元、2019年2月12日公积金放款1000000元、2019年2月19日商业贷款放款1250000元，以上共计5075000元，吴锡强应向成素苗退回575000元。吴锡强分别于2019年1月24日向杨宝平转账280000元、于2019年2月21日向成素苗转账50000元、于2019年2月22日向成素苗转账50000元、于2019年4月1日向成素苗转账20000元，于2019年6月9日转账5000元、于2019年7月9日转账5000元、于2019年8月10日转账5000元。成素苗主张吴锡强曾承诺在收到银行贷款放款时向成素苗退回全部款项，但至2019年2月22日止共偿还380000元，对于剩余款项195000元，吴锡强同意支付5000元作为占用资金的补偿，并支付未按时退款的补偿20000元，故吴锡强出具总金额为220000元的借条，出具借条后吴锡强共计还款15000元。成素苗对其主张提交微信聊天记录、照片及视频录音予以证明。微信聊天记录是成素苗、杨宝平分别与吴锡强的聊天内容，其中吴锡强多次表示同意还款。照片内容是成素苗与吴锡强一起手持《借条》，视频是吴锡强书写借条的过程。吴锡强对上述证据真实性均予以确认，但认为微信聊天记录不完整。沈铭恩对上述证据表示因未参与而不清楚。吴锡强主张因其出售房屋时需要找其他人垫资，共产生垫资服务费159760元，双方约定该费用由成素苗承担并从吴锡强应退款项中扣除，加上吴锡强已向成素苗偿还的395000元，吴锡强实际尚余400元未退。吴锡强对其主张提交以下证据：1.银行转账明细截图，2019年1月24日向刘少龙转账159760元，吴锡强主张刘少龙是赎契垫资方；2.与名称为“垫资抵押MR刘”的微信用户聊天记录；3.照片，吴锡强主张照片中为垫资人刘少龙；4.吴锡强与杨宝平的聊天记录。成素苗对证据1不予确认，对证据2至证据4没有发表质证意见。沈铭恩主张成素苗向吴锡强购买的房屋是吴锡强婚前个人财产，其本人未参与房屋出售，对吴锡强与成素苗之间的纠纷不知情。沈铭恩对其主张提交以下证据：1.广州市不动产登记查册表，显示天河区熙湖街19号801房由吴锡强于2016年11月29日取得产权；2.商品房买卖合同，显示吴锡强与陈玲美于2015年1月2日购买天河区熙湖街19号801房。成素苗及吴锡强均确认上述证据。一审法院认为，根据双方诉辩，一审法院确认以下事实：成素苗及其丈夫向吴锡强购房，吴锡强实际收到的款项比约定的房价超出595000元，吴锡强应向成素苗退回多收款项，至2019年2月22日止，吴锡强已退395000元，对剩余款项，吴锡强于2019年2月22日出具《借条》，承诺共向成素苗还款220000元，并已偿还共计15000元。对于《借条》，吴锡强主张是处于意识混乱的状态下出具，根据成素苗提供的照片及视频可见，吴锡强出具《借条》时神智清醒，表达清晰且行为自主，并无意识不清的明显表现，吴锡强的该主张没有相关证据予以证明，一审法院不予采信。吴锡强因多收房款的退款事宜向成素苗出具《借条》，同意按220000元向成素苗还款，是双方的真实意思表示，并无违反法律规定，双方均应按约定履行。吴锡强出具《借条》后仅还款15000元，对于未还款项，吴锡强主张其出售房屋时需由他人垫资产生的手续费159760元，成素苗同意承担，故应在其应还款项中扣除。对此一审法院认为，关于垫资手续费，双方在购房合同中均未明确约定，吴锡强提交的微信聊天记录仅可显示成素苗丈夫杨宝平在购房过程中知悉吴锡强找其他人出资垫资并配合办理相关手续，但不能显示成素苗及其丈夫有作出同意承担手续费的意思表示。另外成素苗向吴锡强催款过程中，吴锡强一直表示同意还款并作出还款计划，从未向成素苗提出过垫资手续费应予扣除的主张，也与吴锡强的该主张不符，一审法院不予采纳。吴锡强未按承诺还清全部款项，双方未约定利息，故成素苗要求吴锡强退还剩余款项185000元并自逾期之日，即2019年4月16日起按年利率6%支付利息于法有据，一审法院予以支持。吴锡强出售的房屋是其婚前个人财产，成素苗没有证据证明沈铭恩有参与出售行为，也没有充分证据证明吴锡强多收的房款用于与沈铭恩的家庭共同开支，其主张该债务是吴锡强、沈铭恩共同债务并要求沈铭恩承担还款责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、吴锡强在判决发生法律效力之日起五日内，一次性向成素苗偿还欠款本金185000元及利息（以本金185000元为基数从2019年4月16日起至实际清偿完毕之日止按年利率6%计算利息）。二、驳回成素苗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4100元（成素苗已预付），由吴锡强负担。二审中，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据吴锡强与成素苗的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点在于吴锡强是否应向成素苗偿还借款以及应当偿还的金额是多少。首先，本案纠纷的起因是成素苗及其丈夫与吴锡强之间的房屋买卖合同关系。成素苗及其丈夫向吴锡强购房，买卖双方约定的房屋价款为450万元，成素苗及其丈夫通过定金、公积金贷款、商业贷款等方式实际向吴锡强支付了5075000元，因此，吴锡强理应向成素苗退还多收取的价款575000元。至2019年2月22日止，吴锡强已向成素苗退还380000元，尚欠195000元。一审判决对房款差额的认定有误，本院予以纠正。其次，吴锡强于2019年2月22日出具《借条》，载明向成素苗借款22万元。对于《借条》，吴锡强主张是处于意识混乱的状态下出具，但根据成素苗提供的照片及视频可见，吴锡强出具《借条》时神智清醒，表达清晰且行为自主，而且吴锡强在其后也多次表示同意还款，故吴锡强的上述主张不能成立，一审法院认为《借条》是吴锡强的真实意思表示并予以采纳，并无不当。由于《借条》实际上是吴锡强与成素苗就双方之前的房屋买卖合同关系进行清算达成的债权债务协议，是由其他关系转化为民间借贷关系，《借条》中载明的22万元是双方对房屋买卖合同形成的债权债务关系进行清算确认的金额，故借款金额应以此为准，而不应简单以房款差额来计算。再次，吴锡强主张其出售房屋时需由他人垫资产生的手续费159760元，成素苗同意承担，应在其应还款项中扣除，但购房合同中并未约定垫资手续费由成素苗承担，吴锡强提交的证据也不能显示成素苗及其丈夫有作出同意承担手续费的意思表示。且在成素苗向吴锡强催款过程中，吴锡强一直表示同意还款并作出还款计划，从未提出过垫资手续费应予扣除的主张。因此，一审法院对吴锡强的上述主张不予采纳，具有充分的事实依据，本院予以认同。吴锡强在出具《借条》后仅还款35000元，尚欠185000元，故一审法院判决吴锡强偿还185000元并支付相应逾期利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴锡强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，对房款差额的认定虽有错误，但不影响判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元,由上诉人吴锡强负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 王泳涌审判员 汪 婷二〇二一年二月二十二日书记员 曾 正肖蓉