上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初25526号原告：陆卫东，男，1963年11月13日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：周宏波。原告陆卫东与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆卫东、被告青客公司委托诉讼代理人周宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆卫东向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月23日解除；2、判令被告支付2020年1月25日至2020年7月24日期间其中4个月的房屋租金人民币(以下币种同)21,476.20元(按照税后每月5,369.05元的标准计算)；3、判令被告支付拖欠的2020年4月至7月的水费207.40元以及2020年5月至7月的电费1,870.54元；4、判令被告支付2个月租金金额的违约金10,738元。事实与理由：原告于2015年10月13日与被告签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区翔方公路XXX弄XXX号房屋(以下称系争房屋)托管租赁给被告，合同约定了租金金额、租金支付方式和限期、违约责任等。但被告自2020年1月24日至今，屡次违反合同约定，虽经原告多次催讨，至今未付，且被告停缴水电费用严重影响原告的征信。原告认为，被告拒付租金、停缴水电费等行为显属违约，原告为维护自身的合法权益，故涉诉。被告青客公司辩称，同意双方签订的合同于2020年8月23日解除，确认系争房屋最后一个租客的搬离时间为2020年7月24日。被告已向原告租金支付至2020年3月24日，认可原告按照月租金标准5,369.05元计算租金，认可原告主张的水电费欠费金额。但因被告属长租公寓行业，受不可抗力疫情影响，目前经营困难、资金紧张，无力全额支付租金及水电费，希望能够打折支付。此外，系争房屋内的装修及家具家电均由被告配置，希望法庭考虑家电家具用于折抵欠付的租金及水电费。关于违约金，因涉案合同解除系因疫情导致，属不可抗力，并非被告主观原因所致，合同客观上已丧失继续履行的条件，故被告不存在违约行为，不应承担违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系陆卫东搬迁安置所得。陆卫东(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋作为人才公寓供居住使用，租赁期限自2016年1月14日起至2024年1月24日止；月租金额为5,000元，付三押零，前三年租金不变，以后每年上涨5%即250元；甲方作为房屋产权人授权乙方进行装修、管理及出租；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收标准为交接当时现状；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，陆卫东将系争房屋交付青客公司，青客公司按约向陆卫东支付租金至2020年1月24日，此后又支付了2个月租金。2020年8月23日，青客公司向陆卫东发送短信称，因不可抗力的肺炎疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与陆卫东签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为2020年8月23日，考虑到小区封闭管理双方无法当面交接的实际情况，青客公司将房屋现状返还，合同解约日期即为房屋返还日期，告知房屋门锁密码，之前如有未付的租金及水电费不再支付。后陆卫东收回系争房屋，但因青客公司仍欠付租金及水电费，故陆卫东起诉来院。审理中，陆卫东与青客公司一致确认陆卫东就涉案租赁合同未向青客公司收取过押金。陆卫东明确仅向青客公司主张至2020年7月24日的租金，此后的费用不再主张。对于青客公司以疫情为由提出减免租金以及希望以家电家具折抵租金及水电费的意见，陆卫东均表示不同意。本院认为，陆卫东与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。现双方一致确认上述合同已于2020年8月23日解除，于法不悖，本院予以确认。因目前陆卫东已收回系争房屋，故不存在房屋返还问题。关于租金，青客公司自认截至2020年7月24日尚欠四个月租金未付，并认可租金标准按照税后每月5,369.05元计算，故陆卫东要求青客公司支付自2020年1月25日起至2020年7月24日期间四个月的租金21,476.20元，本院予以支持。关于水电费，青客公司对欠付水电费金额无异议，故本院对陆卫东要求被告支付欠付水费207.40元及电费1,870.54元的诉讼请求，亦予以支持。审理中，青客公司以疫情为由，提出其拖欠租金系因不可抗力所致，现无力全额支付欠付租金及水电费并请求予以减免，对此陆卫东明确表示不予同意，且青客公司未提供任何证据证明疫情对其履行合同义务造成实际影响，故本院对此答辩意见不予采纳。至于青客公司提出以家具家电折抵欠付的租金及水电费一节，因青客公司在提出退租时明确表示房屋按现状返还，并未提出要求返还家具家电，亦未在提出退租后的合理期限内自行收回，现陆卫东明确表示不同意折抵，故本院对青客公司的该项抗辩亦不予采纳，青客公司应当如数支付欠付的租金及水电费。关于违约金，根据合同约定，青客公司提前退租的，应当承担相应的违约责任，现青客公司表示不同意支付违约金，本院结合本案实际情况，酌情将违约金调整为5,300元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陆卫东与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月23日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陆卫东房屋租金21,476.20元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陆卫东水费207.40元及电费1,870.54元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告陆卫东违约金5,300元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费605元，减半收取302.5元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 卢华艳二〇二一年二月九日法官助理 钱雨婷书 记 员 孙 鸯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……