广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27851号原告：广东银燕房产发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄志鹏，总经理。委托代理人：蔡鸣野、蔡舟，系广东骤韵律师事务所律师，后蔡鸣野、蔡舟变更为邓梅、郑璇，系国信信扬律师事务所律师。被告：江满钊，男，1961年4月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：廖声禄，系广东盈隆律师事务所律师。原告广东银燕房产发展有限公司（以下简称“银燕公司”）诉被告江满钊物权确认纠纷一案，本院立案受理后，被告江满钊在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出（2018）粤0106民初27851号之一民事裁定，驳回被告江满钊的管辖权异议。被告江满钊不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2019）粤01民辖终1047号民事裁定驳回被告江满钊上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银燕公司的委托代理人蔡鸣野、蔡舟，被告江满钊及其委托代理人廖声禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银燕公司诉称：1999年银燕公司因资金周转需要，将其开发的银燕大厦涉案房屋以买卖形式过户给江满钊，由江满钊代持涉案房屋，以获取银行的按揭款。银燕公司与江满钊双方并没有真实的买卖关系，江满钊也没有支付购房款，双方没有发生资金流动。为了满足银行的要求，银燕公司出具收据证明收到江满钊的首期楼款约三十多万元。江满钊拿着收据前往银行办理按揭贷款，贷款期限十年。因银燕公司以前的法定代表人与江满钊为亲戚关系，双方并没有签订房屋代持协议，但是江满钊于2000年2月29日向银燕公司出具声明，声明涉案房产的所有权、使用权均属银燕公司所有，由此可见江满钊自认对于涉案房产属于代为代持关系。购房后，银燕公司的财务人员每月到银行用现金以江满钊的名义还贷，还贷凭证显示卡号是江满钊的卡号，持卡人也是江满钊，财务人员用现金还贷时的签名是签署“江满钊”。江满钊从未支付月供，一直处于代持的状态。十余年来，涉案房屋均由银燕公司方管理使用，房产证也一直由银燕公司公司持有。从2014年起，涉案房屋由银燕公司出租，租金由银燕公司方收取与支配。直至2018年10月，江满钊向房管局申请挂失房产证，企图将房屋据为自有。为维护银燕公司合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.位于广州市天河区燕岭路25号2114房（粤房地证字第××号）的房屋系银燕公司所有；2.本案诉讼费、保全费等均由江满钊承担。被告江满钊答辩称：一、因银燕公司拖欠江满钊工程款，银燕公司将涉案房屋抵扣部分工程款，且涉案房屋本身登记在江满钊名下，双方己实际履行抵扣工程款，因此江满钊为涉案房屋的所有权人。江满钊于1999年1月份左右向银燕公司承包位于广州市天河区燕岭路25-27号（天鸿阁住宅大楼，亦即涉案房屋所在项目）部分分项工程，江满钊具体负责该住宅大楼部分的水电安装、给排水、电梯前室消防、消防喷淋、烟感、消防卷帘、鲜风排风、强弱电配送、防雷系统、水泵房系统、铝合金门窗的施工。工程施工完毕后，江满钊与银燕公司于2003年3月20日签订《天鸿阁工程项目承包明细对账表》进行最终结算，确定工程总价款为8020000元，其中银燕公司已支付工程款4000000元，欠工程款4020000元。另外，银燕公司同意将位于广州市天河区燕岭路25-27号（天鸿阁住宅大楼）2114单元（即涉案房屋）面积为147.04平方米按以当时市场价4300元/平方米计算总价款632272元抵扣欠付部分工程款，抵扣后实欠江满钊3387728元。2007年9月7日，银燕公司再次向江满钊出具《确认书》，确认：1.收到江满钊送来其天鸿阁承建工程项目明细结算、工程竣工资料及相关原始凭证依据；2.银燕公司对公司副总经理黄某于2003年3月20日与江满钊签订的天鸿阁工程项目承包明细对账表予以确认；3.同意以燕岭路25-27号（天鸿阁住宅大楼）2114单元抵扣工程款632272元，但该房屋仍在按揭中。按揭期银燕公司负责按期支付银行按揭款项并收取租户租金，按揭期满后，房屋交付江满钊或该租户租金收益归江满钊所有；4.银燕公司确认扣除上述2114单元抵扣工程款632272元人民币，仍欠江满钊3387728元人民币。二、银燕公司起诉状中所述及提供的证据不能证明涉案房屋为其所有，具体理由如下：1.银燕公司称江满钊于2000年2月29日向银燕公司出具一份声明，声明涉案房产所有权及使用权均属银燕公司所有。江满钊出具该份声明时涉案房屋确实是银燕公司所有，但双方其后在2003年3月20日签订《天鸿阁工程项目承包明细对账表》，涉案房产已抵扣工程款，此时涉案房产所有权己转移至江满钊所有。2.银燕公司称涉案房产的按揭款均由其支付，亦由其管理及出租，说明房产为其所有的说法是错误的。在房产抵扣工程款前按揭款理应由银燕公司负担，而在抵扣工程款后，双方约定按揭期银燕公司负责按期支付银行按揭款项并收取租户租金。按揭期满后，房屋交付江满钊或该租户租金收益归江满钊所有。银燕公司与江满钊对按揭款的支付、涉案房屋的管理及收益等有明确的约定，但涉案房屋所有权为江满钊所有。因江满钊与银燕公司原法定代表人及现法定代表人均为亲戚关系，涉案房屋按揭期满后江满钊一直是口头要求银燕公司将房屋交付给江满钊或将租金收益给江满钊，但因银燕公司未将涉案房屋或将租金收益交付给江满钊，且银燕公司亦不予返还房产证给江满钊，江满钊只能通过向房管局申请挂失房产证的方式重新办证，江满钊才能行使涉案房产的所有权。三、根据物权法及相关法律法规的规定，涉案房产所有权以登记为准，现涉案房产登记在江满钊名下，江满钊为涉案房产合法的所有权人。综上所述，银燕公司已将涉案房产以抵扣工程款的方式给江满钊，涉案房产早已登记在江满钊名下，双方亦对涉案房屋按揭款的支付、房屋管理及收益等进行了明确约定，可以确认涉案房产为江满钊所有，请求法院驳回银燕公司全部的诉讼请求。经审理查明：广州市天河区燕岭路25号2114房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2021年1月28日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋建筑面积为144.617平方米，权利人为江满钊，占有部分为全部，所有权取得方式为购买；没有抵押登记信息等。在本案中，银燕公司持有涉案房屋的《房地产权证》原件，本案双方均确认银燕公司为涉案房屋所在楼盘银燕大厦A座（后称天鸿阁）的开发商。2000年2月29日，江满钊签署《声明》，内容为：以我名义于1998年12月8日购置的位于燕岭路的银燕大厦天鸿阁二十一至二十二楼P座，建筑面积147.04平方米（预售契约号：97025450），是银燕公司全资购入，其产权、使用权均属公司所有，谨此声明。在本案中，江满钊确认《声明》为其签署，并表示因为银燕公司当时资金不足，案外人黄某当时与其协商到银行办理按揭取得资金，江满钊亦确认《声明》所涉的房屋为涉案房屋。2018年，银燕公司以江满钊为代持涉案房屋为由提起本案诉讼，要求确认涉案房屋归银燕公司所有。银燕公司另提交其财务人员吕小红出具的《情况说明》以及存款凭条多张，拟证明涉案房屋实际是银燕公司进行出资进行按揭还款。经质证，江满钊确认上述证据的真实性，确认涉案房屋的按揭款由银燕公司进行支付，但表示银燕公司欠付其工程款并以涉案房屋进行以物抵债。江满钊关于其上述主张提交以下证据：1.日期为2003年3月20日的《天鸿阁工程项目承包明细对账表》（以下简称《对账表》），载明：分项工程住宅水电安装、给排水、电梯前室消防，住宅部分5-22楼总面积21600平方米，单价100元/平方米，合计216万元；分项工程水电安装、给排水、消防喷淋、烟感、消防卷帘，裙楼部分1-4层总面积11200平方米，单价130元/平方米，合计145.6万元；分项工程水电安装、给排水、消防喷淋、烟感、消防卷帘、鲜风排风、强弱电配送、防雷系统、水泵房系统，地下室三层总面积16200平方米，单价195元/平方米，合计315.9万元；分项工程铝合金门窗，1-22楼门窗总面积4980平方米，单价250元/平方米，合计124.5万元，总计802万元（以上分项工程以下统称为涉案工程）；结算说明：经公司与江满钊对账，公司实付江满钊工程款400万元，欠付402万元；以燕岭路25-27号（天鸿阁住宅大楼）2114单元面积为147.04平方米按以当时市场价4300元/平方米总价款632272元抵扣欠付部分工程款，实欠3387728元。《对账表》落款处银燕公司一栏处加盖有“广东银燕房产发展有限公司工程部”的印章、经办人一栏处有“黄某”签名，工程承包人一栏处有“江满钊”签名。2.日期为2007年9月7日的《确认书》，载明：现就江满钊承包建设天鸿阁部分工程项目结算及燕岭路25-27号（天鸿阁住宅大楼）2114单元抵扣工程款等事宜本公司确认如下：今收到江满钊送来其天鸿阁承建工程项目明细结算、工程竣工资料及相关原始凭证依据（原件）；本公司对公司副总经理黄某于2003年3月20日与江满钊签订的天鸿阁工程项目承包明细对账表予以确认；同意以燕岭路25-27号（天鸿阁住宅大楼）2114单元抵扣工程款632272元，但该房屋仍在按揭中，按揭期本公司负责按期支付银行按揭款项并收取租户租金收益，按揭期满后，房屋交付江满钊或该租户租金收益归江满钊所有；公司确认扣除上述2114单元抵扣工程款632272元，仍欠江满钊3387728元；以上确认公司盖章生效。《确认书》加盖有银燕公司的公章。3.2019年3月1日黄某出具的《情况说明》，载明：黄某是黄国厦的胞弟（黄国厦是银燕公司的原总经理及法人代表），自银燕公司成立以来，黄某在该公司任副总经理；1998年10月，黄国厦及妻子吕容英，其子黄志鹏（目前该公司法人代表）等移民加拿大直至2003年6月回国；在此期间该公司由黄某全权负责管理；在此期间，由于公司缺乏资金，采用虚假按揭形式以江满钊的名义来购买涉案房屋；江满钊曾于2000年2月29日签署《声明书》一份，此事是由黄某经办；在此期间，天鸿阁项目正在施工中，公司委托江满钊承接该项目室内水电安装、消防工程、给排水工程、人防卷帘、地下室通风排风、供配电房设备、电缆、铝合金门窗等工程；后因公司资金缺乏仅支付工程款400万元给江满钊，尚欠江满钊工程款约402万元；为此黄某承诺原虚假按揭的涉案房屋以当时市场价632272元抵扣欠付部分工程款；涉案房屋归江满钊所有，至目前为止仍欠江满钊工程款3387728元等等。在本案中，江满钊持有上述证据的原件。经质证，银燕公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，银燕公司称江满钊从来没有为其进行施工，银燕公司也从未向江满钊支付任何工程款项。银燕公司为证明涉案房屋所在大厦是由案外人进行施工，另提交《广州市建设工程施工合同》《施工许可证》等工程资料及支付凭证等作为证据。《广州市建设工程施工合同》显示银燕公司与案外人广东省富银建筑工程公司签订该合同，约定银燕公司向富银公司发包银燕大厦A幢工程，承包范围包括壹幢双层框架结构综合楼，工程包括桩基础及土建，装饰水电、排水、排污及门窗等工程，工程造价暂定为1350万元等。《施工许可证》显示银燕大厦A座的施工单位为富银公司等。支付凭证显示富银公司出具发票多张，确认收到银燕公司支付的工程款等。经质证，江满钊对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。江满钊申请证人黄某、梁某及李铭德出庭作证。黄某作证称：其从1996年开始任银燕公司副总经理，银燕公司以其子公司名义为其购买社保，其从未与银燕公司签订劳动合同；江满钊是其配偶的弟弟；银燕公司在建设银燕大厦时资金不够，找了许多员工及其他案外人进行按揭，实际上江满钊没有对银燕公司支付房款；我们三个老总协商由江满钊对银燕大厦的水电进行施工，但没有签订施工合同，施工完成后银燕公司欠付江满钊的工程款以涉案房屋作为抵债；确认江满钊本案提交的《对账表》是其本人的签名，“广东银燕房产发展有限公司工程部”的印章为其加盖，该印章没有经过备案，其离职前已经将该印章交还公司等。梁某作证称：其是江满钊的工作人员，双方没有签订劳动合同，1999年江满钊带其施工银燕大厦工程等。银燕公司申请对以下事项进行司法鉴定：1.《确认书》中印章的真伪；2.《确认书》中印章的盖章时间；3.《对账表》中印章的盖章时间；4.《确认书》中印章的盖章时间与《对账表》中印章是否一次或相近时间盖印形成；5.《确认书》中印章的盖章时间与打印文字时间的先后次序；6.《对账表》中印章盖章时间与打印文字时间的先后次序；7.《对账表》《确认书》《情况说明》是否出自同一打印机。本院经摇珠选定中国广州分析测试中心司法鉴定所（以下简称“分析鉴定所”）进行上述鉴定。分析鉴定所就上述鉴定事项复函称：上述1、2、3、6、7项属于该所鉴定业务范围；上述第4项中因《确认书》与《对账表》为不同名印文，该鉴定事项不具备鉴定条件，该鉴定事项不予受理；上述第5项印字没明显交叉，因此该项鉴定事项不具备鉴定条件，该项鉴定事项不予受理。之后，银燕公司明确其申请鉴定事项为：1.《确认书》中印章的盖章时间；2.《对账表》中印章的盖章时间；3.《对账表》中印章的盖章时间与打印文字时间的先后次序；4.《对账表》《确认书》《情况说明》是否出自同一打印机；并明确撤回其之前提出的其他鉴定申请。银燕公司另明确无法提交进行司法鉴定的相关样本材料，并表示因无法提交对照样本因此造成的无法进行鉴定的风险由其自行承担。2020年9月17日，分析鉴定所就银燕公司明确的上述鉴定事项出具《函》，明确对上述1、2两项鉴定，因无法提供比对的样本印章印文，因此该两项鉴定事项无法进行鉴定，对上述3、4两项鉴定，该所已进行鉴定。2020年9月21日，分析鉴定所出具《司法鉴定意见书》，载明鉴定意见为：1.《对账表》上的打印文字在先，所盖“广东银燕房产发展有限公司工程部”印文在后；2.《对账表》《确认书》《情况说明》上的打印文字不是同台机具打印。银燕公司就上述鉴定支付鉴定费21840元。另在本案中，本院调取了涉案房屋的房产档案资料，档案资料显示：1998年12月25日，银燕公司与江满钊签订97025450号《房地产预售契约》，约定：江满钊以970464元购买涉案房屋；付款方式为江满钊在1998年12月31日前将涉案房屋成交价款的30%首期款加70%房款的仟位数额即300464元交付或汇入银燕公司的售房款银行监控账户内；余下房款以十年的银行按揭方式付款。1999年3月16日，江满钊与中国建设银行广州市分行（以下简称“建行”）签订《楼宇按揭合同》，约定：建行向江满钊提供670000元贷款，借款期限为1999年3月至2009年3月，并以涉案房屋进行抵押担保。2000年4月24日，涉案房屋所在楼宇经验收合格，取得《建设工程规划验收合格证》。2009年7月29日，江满钊与中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行以贷款已全部还清为由申请涂销涉案房屋上设定的抵押权，房管部门同意办理涂销抵押。2018年8月27日，江满钊以涉案房屋的《房地产权证》遗失为由申请补领《房地产权证》。经质证，银燕公司、江满钊对上述房产档案资料的真实性均无异议。在本案中，双方另就以下问题发表各自观点。一、关于江满钊是否曾向银燕公司支付涉案房屋的房款。江满钊确认其并无向银燕公司支付房款。二、关于银燕公司与江满钊之间是否存在施工关系。银燕公司与江满钊确认双方没有签订施工合同。银燕公司称其并未向江满钊发包工程。江满钊称其参与银燕大厦的施工，其具体负责装修、水电、消防、通风设备，但因施工资料已经全部交给黄国厦，因此现无法提供施工资料。三、关于涉案房屋的使用情况。银燕公司提交《租赁合同》及租金凭证等证明涉案房屋由其使用出租。江满钊确认涉案房屋由银燕公司在使用出租，确认其从未接收涉案房屋，其也无法举证曾要求银燕公司交付涉案房屋。另，银燕公司表示双方口头约定按揭还清之后由江满钊向其过户涉案房屋，但没有书面约定，江满钊表示双方未作约定。本案审理过程中，本院先后于2020年11月11日、2021年1月8日就涉案工程有关情况对江满钊进行询问。其中关于《对账表》《确认书》的签署经过，江满钊于2020年11月11日庭询时称《对账表》上的工程单价是江满钊与黄某一起算的，大概在2003年涉案工程做完后确定的每项的单价，按照以前年份的市场价格由黄某提出，由江满钊确认，是双方协商的，中间有砍价之类的；黄国厦出国回来后涉案工程由黄国厦接管，黄国厦要求江满钊将购买建筑材料的凭证给他的，黄国厦知道并同意江满钊与黄某的结算，《确认书》是江满钊交付购买建筑材料的凭证给黄国厦后，过了2天黄国厦才交给江满钊的。江满钊于2021年1月8日庭询时称涉案工程做完后，工人追着江满钊要钱，江满钊就找黄某要钱，江满钊和黄某就结算问题协商了一个多月，协商是在银燕大厦工地上当面协商，先后商量了最少两三次，最后江满钊列了张表给黄某，黄某拿回去公司问黄国厦，之后可能有半个月才回复江满钊，黄某对江满钊的列表要修改，两人就修改问题协商了两三次，修改协商是在银燕公司对面的某好酒楼，《对账表》的签署时间就是上面的打印落款时间2003年3月20日，地点是在某好酒楼，当时只有江满钊和黄某两人在场，时间大约是上午11点到12点之间，《对账表》应该是银燕公司的人打印好的，是黄某拿过来的，拿来时《对账表》上已经加盖好印章但没有人员签名，江满钊和黄某就共同在现场分别签名，一共签了两份，江满钊持一份，黄某持一份；《确认书》是黄国厦给江满钊的，时间是《确认书》上落款时间之后的几天，大概是2007年9月10日或者9月11日，地点是在银燕大厦四楼银燕公司黄国厦的办公室里，那天江满钊在黄国厦办公室里把竣工需要用到的资料（十多公分厚，十五公分左右，全部是原件，包括所购买的建筑材料的发票、所购买的建筑材料的合格证、质检站出具的材料）交给黄国厦，黄国厦就把《确认书》从一个柜子里拿出来交给江满钊，那天是黄国厦约江满钊去的，因为银燕大厦A座要完工了，黄国厦就同江满钊谈了几次要竣工验收需要的材料，江满钊就问黄国厦欠江满钊的钱怎么办。另，在2020年11月11日庭询过程中，江满钊称：1998年黄国厦去了加拿大，黄某就叫我组织人去做涉案工程，黄某没有与我签订过书面合同；从1999年上半年开始，我组织了五六个班组（每个组大概有七八个人）做涉案工程，具体是做给排水、强弱电工程、消防工程、人防工程、防雷工程、铝合金门窗的供材料及安装，施工是有先后顺序的，首先在进行土建工程的地下室建设过程中，我就先组织同步进行防雷工程施工（防雷工程的施工是随着整栋楼向上建设一路做上去，直到楼体封顶之后才做完，施工跨度长达大概有5年左右）；接着是做预埋电线管施工，开始的时间大约距离防雷工程开始的时间约一年，一直随整栋楼向上建设做上去，经常要疏通预埋好的电线管，防止电线管被堵塞住，这部分工程是在大楼封顶之后才做完；再接下来，才开始消防工程和弱电工程（是从2000年开始同时进行施工的），完成时间也是大楼封顶之后；再之后，大楼上盖到大概10层左右时，就开始同时从下往上砌大楼的外墙，每砌好一层外墙，我们就对应安装这一层的铝合金门窗，铝合金门窗我是从广州铝材厂购买的，大概花费了多少钱购买这些材料，我已经记不清了，但我大概记得花了20万或者是超过20万的款项才购买到天鸿阁整栋大楼使用的铝合金窗，当时购买这些铝合金窗是通过支票（大部分）和现金（少部分），支票出票人为银燕公司，当时我的购买铝合金的款项不够，银燕公司也不够钱购买铝合金窗，所以我就让银燕公司开支票给我去购买铝合金窗；涉案工程的全部工程所支出的费用有一部分是银燕公司出钱，还有一部分是我出钱，两方出钱的比例大概是各50%，购买铝合金窗的主材费用是银燕公司以支票方式出钱的，而安装铝合金窗的辅材（主要包括锁、螺丝等五金配件）是由我出钱购买；铝合金窗安装工程是在整栋大楼封顶之后完成，整栋楼的给排水工程和铝合金窗安装工程一起进行的，大楼每盖一层楼板，就会预留给排水、消防管道的孔，大概从大楼盖到正负零零层就一路往上安装给排水管，一直做到大楼封顶之后；强电工程中的低压配电房也是由我组织施工，这是在大楼封顶之后大约半年才施工的，大概施工了半年完成，低压配电房主要是关于做电柜、母线、电缆方面的施工；人防工程是在2002年开始做的，从大楼开始进行验收时开始施工，大概施工了4个月左右，大楼的验收持续了挺长时间（大概有2年多），涉案工程全部完成的最后时间是在2003年，验收开始时间是2003年，一个个项目开始慢慢验收；江满钊交给银燕公司的竣工资料中的购买材料的凭证总金额800多万元，大部分是银燕公司出的钱，江满钊自己出了200多万元，这个数字是江满钊自己算的，银燕公司不确认；跟着江满钊在涉案工程中施工的人员包括陈汉忠、梁某、李铭德，江满钊手下的管理人员还有王国洪、苏志宏（该人现在还在银燕公司）、刘远刚、陈福和。本院当庭要求江满钊出示其手机随机挑选陈汉忠的手机号137××××6819拨打进行调查，接听人员确认其是陈汉忠，并称十几年前大概1996年其在沙河的银燕大厦跟着江满钊帮助做电工施工，做了几个月，当时一起在工地帮江满钊做事的大概有几十人，江满钊已经结清了给其的工钱，江满钊告诉其江满钊上面的老板是江满钊的亲戚。应本院要求，江满钊于庭后提交了陈汉忠的身份证复印件及陈汉忠关于接受本院电话调查的书面陈述。本案中，本院依法向广州市公安局查询江满钊、黄国厦、黄某三人自2001年1月1日至2007年12月31日期间的出入境记录。其中江满钊出入境记录显示2002年10月7日至2003年8月7日期间江满钊身在国内大陆地区而无出入境记录，2007年8月4日至2007年9月19日期间江满钊身在国内大陆地区而无出入境记录；黄某于2002年8月13日持普通护照出境前往加拿大，直至2005年6月23日才持普通护照从上海浦东机场入境，黄某于2007年2月2日持普通护照出境前往加拿大，此后并无入境记录而于2007年9月11日持往来港澳通行证从拱北口岸前往澳门、随后于2007年9月14日从拱北口岸入境；黄国厦自2001年1于1日以来于2003年3月17日首次持港澳通行证从皇岗口岸入境，此后并无出境记录而于2003年4月7日从罗湖口岸自香港入境，此后并无出境记录而于2003年5月24日从罗湖口岸自香港入境，2007年7月4日至2007年9月30日期间黄国厦身在国内大陆地区而无出入境记录。在本案中，本院到涉案房屋进行现场勘查，现场由银燕公司的委托代理人打开涉案房屋的大门协助勘查。本院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。另在本案中，本院根据银燕公司的保全申请，作出（2018）粤0106民初27851号民事裁定，裁定冻结江满钊的银行存款2000000元或查封、扣押其等值财产，后本院实际查封涉案房屋。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。银燕公司主张涉案房屋的不动产登记簿记载内容与真实权利状态不符这一法律事实持续至今，并起诉要求确认涉案房屋归其所有。因本案双方争议的法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，根据上述法律规定本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第二百一十六条第一款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋的《不动产权证》及《广州市不动产登记查册表》均载明涉案房屋登记在江满钊名下，根据上述法律规定，江满钊现为涉案房屋的权属人。银燕公司称涉案房屋的不动产登记簿记载内容与真实权利状态不符，并主张其为涉案房屋的真实权利人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据上述法律规定，结合本案双方举证情况及本院依法调取的证据，本案对银燕公司的诉请是否成立分析如下：第一，江满钊于2000年签署《声明》明确涉案房屋是银燕公司全资购入，其产权、使用权均属银燕公司所有。在本案中，双方确认江满钊并未支付房款，且涉案房屋由银燕公司控制使用。涉案房屋的房款支付与使用的实际情况与上述《声明》载明的情况一致，银燕公司主张其与江满钊按《声明》处理涉案房屋的权属和使用事宜具有事实依据，本院予以采信。第二，江满钊提交《对账表》拟证明双方已变更《声明》的约定，银燕公司则对《对账表》不予确认。关于《对账表》的证明力，本院分析如下。《对账表》并无加盖银燕公司公章，江满钊关于《对账表》的签署经过的陈述，特别是其中关于《对账表》签署时间（2003年3月20日）的陈述，与本院调取关于黄某出入境记录的证据明显矛盾，且《对账表》中涉及铝合金门窗分项工程、水电安装工程的内容与银燕公司提交的《广州市建设工程施工合同》《施工许可证》及支付凭证等证据存在冲突，因此该证据的证明力明显不足。第三，江满钊提交《确认书》拟证明双方已变更《声明》的约定。银燕公司主张《确认书》上其公章为虚假的，银燕公司应就此承担举证责任，举证不能的应承担不利后果。银燕公司明确表示撤回对《确认书》上其公章真伪的司法鉴定申请，应视为其放弃举证，因此本院不采纳银燕公司关于《确认书》上其公章为虚假的陈述。第四，关于江满钊提供的证人证言及江满钊的陈述，其中证人梁某出庭作证陈述的内容，与银燕公司工作人员张慧敏接受本院询问时陈述的关于在天鸿阁建设时江满钊好像是银燕公司做工程（但具体不知道是干什么）的内容，与本院于2020年11月11日当庭随机拨打江满钊手机中陈汉忠手机号进行电话调查的内容及江满钊应本院要求于庭后提交的陈汉忠身份证复印件、陈汉忠书面陈述等证据能够相互映证，结合江满钊于2020年11月11日庭询中关于其进行涉案工程施工的陈述、银燕公司证据《银燕大厦A座土建及安装工程结算汇总表》（即铝合金门窗工程及水电安装工程均是包工不包料但包部分辅材）和《工程结算书》的内容来看，江满钊对涉案工程的水电工程进行了参与。但从江满钊2020年11月11日庭询的陈述中可见，江满钊称其向下手支付工资或工程款的资金来源于银燕公司开具的支票、其购买铝合金门窗的款项也是来源于银燕公司开具的支票，结合江满钊自述的其交给银燕公司的竣工资料中的购买材料的凭证“总金额800多万元，大部分是银燕公司出的钱，江满钊自己出了200多万元”的陈述，并不足以证明涉案工程是由江满钊以独立于银燕公司之外的形式向银燕公司总揽承包进行施工。第五，本院2020年11月11日庭询时，江满钊称天鸿阁自2003年开始验收，验收持续了大概2年多时间；银燕公司档案室工作人员张慧敏称天鸿阁竣工验收时间好像是2000年。从2021年1月8日的庭询时江满钊的陈述来看，江满钊取得《确认书》系因天鸿阁快要完工了，黄国厦向江满钊要竣工验收需要的材料而江满钊则要求黄国厦支付工程欠款，双方就此协商后于2007年9月10日或11日一手交竣工材料一手交《确认书》而产生的。江满钊该陈述与其关于天鸿阁验收时间的陈述存在逻辑上的矛盾。况且，本院调取的涉案房屋所在楼宇的房产档案资料显示该楼宇于2000年4月24日经验收合格，取得《建设工程规划验收合格证》。江满钊关于天鸿阁验收持续时间的陈述与上述房产档案资料存在逻辑上的矛盾。另外，江满钊于2020年11月11日庭询中称其先将竣工资料给了黄国厦，过了两天后黄国厦才将《确认书》交给其；于2021年1月8日庭询中又称其与黄国厦在黄国厦办公室内一手交付竣工资料一手交付《确认书》。江满钊对于同一事情的陈述在重要细节方面也前后自相矛盾。第六，江满钊辩称2003年的《对账表》及2007年《确认书》已变更《声明》的约定。银燕公司一直持有涉案房屋的《房地产权证》原件，如按江满钊上述抗辩其应可根据《对账表》及《确认书》要求银燕公司交付《房地产权证》原件，但江满钊无法提交曾向银燕公司要求交付《房地产权证》原件的证据，且江满钊直至2018年才以涉案房屋的《房地产权证》遗失为由申请补领《房地产权证》。《确认书》载明按揭期满后，房屋交付江满钊或该租户租金收益归江满钊所有。房产档案载明江满钊于2009年已知悉涉案房屋的按揭贷款还清。如按江满钊上述抗辩其自2009年起即可根据《确认书》主张并行使对涉案房屋的使用权。但江满钊并未行使对涉案房屋的使用权，涉案房屋至今一直由银燕公司使用，江满钊也无法提交曾向银燕公司主张涉案房屋使用权的证据。江满钊辩称2003年的《对账表》及2007年《确认书》已变更《声明》的约定，但综合涉案房屋的《房地产权证》持有情况以及涉案房屋的使用情况进行分析，江满钊上述抗辩均有违常理。综合上述六点分析，《确认书》落款处虽有银燕公司的印章，但江满钊提供《对账表》、证人证言等证据不能充分证明其与银燕公司之间就涉案工程存在完整独立的施工合同关系，且江满钊关于《确认书》的形成及取得的陈述存在众多疑点，因此本案证据不足以证明银燕公司与江满钊双方已变更《声明》的约定。结合涉案房屋的出资及使用情况，银燕公司根据《声明》主张其为涉案房屋的真实权利人，并请求确认其对涉案房屋享有物权，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六条第一款规定、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：确认广州市天河区燕岭路25号2114房归原告广东银燕房产发展有限公司所有。本案受理费22800元、保全费5000元均由被告江满钊负担；鉴定费21840元，由原告广东银燕房产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  李小伍人民陪审员  金静洁二〇二一年二月二十五日书 记 员  梁炎梅何瑞雯