江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初4674号原告：南通万谷文化产业发展有限公司，统一社会信用代码91320691354977820D，住所地南通苏通科技产业园区江成路1088号内3幢2912室。法定代表人：游定丰，执行董事。委托诉讼代理人：周超，江苏恒强律师事务所律师。被告：刘圣祥，男，1995年7月8日生，汉族，住江苏省泰兴市。原告南通万谷文化产业发展有限公司（以下简称万谷公司）与被告刘圣祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万谷公司的委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼，被告刘圣祥经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告万谷公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除；2.判令被告立即向原告支付欠缴的房屋租金271.36元、管理费33437.25元、水电费8693.8元，合计42402.41元，同时支付逾期付款违约金（以33708.61元为基数，自2020年3月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；3.判令被告向原告支付合同解除违约金83764.4元；4.判令被告向原告支付律师费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月18日签订了《房屋租赁合同》、《南通凤凰广场万谷里物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），其中《房屋租赁合同》约定由被告承租原告位于南通市崇川区商铺（面积为294平方米），租赁期为2019年4月1日至2023年6月30日。租金按营业额提成计算（其中：2019年7月1日至2020年6月30日的租金提成比例为7%），按季交纳，每季度结束后15日内按被告营业额计算实际应付租金。管理费为1.5元/平方米/天，按季交纳，每季首月提前15日向原告支付该季度管理费。被告拖欠租金、管理费及其他费用超过30日未付清的，原告有权解除合同和要求被告承担相当于半年租金和管理费的违约金及原告聘请律师的费用。《物业服务协议》约定，被告应按月支付水电费。合同签订后，被告未能按约支付租金、管理费和水电费，原告多次催要均未果，遂于2020年6月4日告知被告解除《租赁合同》，交还房屋和支付相关费用，但被告至今未履行上述义务，故成讼。被告刘圣祥未作答辩。原告万谷公司为证明自己的主张，向本院提交了《房屋租赁合同》、《物业服务协议》、房屋所有权证、《南通凤凰广场委托经营管理合同》、销售业绩汇总表、《关于秀场偶像商铺租赁合同的解约催告函》（以下简称催告函）及《关于凤凰广场二楼202商铺秀场偶像商铺合同解约函》（以下简称解约函）、EMS快递单、微信聊天记录截图、委托代理合同、律师费发票、国内支付业务收款回单、《关于秀场偶像押金抵扣申请的回复》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：位于南通市新城区房屋为江苏凤凰出版传媒股份有限公司（以下简称凤凰传媒公司）所有。2015年9月9日，凤凰传媒公司（甲方）与万谷公司（乙方）签订了《南通凤凰广场委托经营管理合同》一份，载明甲方将坐落南通市新城区支路6号的房屋（建筑面积为5万平方米，实际使用面积约2650平方米）的经营管理权委托给乙方，委托期限为10年。2019年3月，原告万谷公司（甲方）与被告刘圣祥（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于南通市崇川区商铺（建筑面积为294平方米）用于经营【秀场偶像】品牌之用，房屋交付日为2019年4月1日，租赁期为2019年7月1日（开业日）至2023年6月30日。乙方应于本合同签署之日起五个工作日内向甲方支付总额26827.5元的租赁保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务；乙方还应在合同签署时向甲方支付10000元的经营质量保证金，以保证在乙方经营过程中不损害其顾客的合法权益。租金按照营业额提成计租的方式计取，月租金计算标准为：按照当月营业额×提成比例；年租金计算标准为：当年度各月度提成租金累计之和；其中2019年7月1日至2020年6月30日提成比例为7%，2020年7月1日至2021年6月30日的提成比例为8%；按营业额提成计租的：每季度提前15日向甲方支付租金，每季度结束后15日内按乙方营业额计算实际应付租金，如预付租金低于实际应付租金的，乙方应于15日内向甲方补缴差额租金；如预付租金高于实际应付租金的，差额租金应转入下期乙方应向甲方支付的租金（甲方也可先行向乙方退还该差额租金）。如果甲乙双方商定以按营业额的方式计租，则租期内，乙方未经甲方同意而擅自停止营业的，甲方有权以上年度同期平均日营业额或上月平均日营业额（由甲方选择），计算停业期间的每日营业额，进而要求乙方支付停业期间相应的提成租金。乙方应当购入或租用甲方认可的收银机，每笔营业额都打入收银机，并于每月5日前向甲方提供上月营业收入报表和明细；乙方在获得甲方许可后使用自有收银系统进行收银的，需将自有收银系统的三方数据接口，接到甲方系统后台或向甲方开放收银系统电脑终端，以便甲方掌握乙方真实的销售营业额和交易笔数；涉及营业额抽成租金的，甲方以乙方的营业额为基础，按专有条款约定的提成率计算出租金额。管理费指因维持、管理南通凤凰文化广场的共用部分、公用设施而产生的费用，及提供冷暖空调供应所产生的费用，包括但不限于：绿化费、保洁费、安管费、设备维护和改造费、购物中心推广的费用、物业人员的人工薪酬、管理费用等；收取标准为1.5元/平方米/天，按套内建筑面积计算。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金5000元、装修管理费20120.63元、垃圾清运费1761元；乙方装修结束并经甲方验收合格后，甲方将乙方缴纳的装修押金在30日内无息退还至乙方。计租期内，乙方应向甲方支付宣传推广费为月销售额的1%（跟租金同步按季度收取）。乙方拖欠租金、管理费、其他费用以及保证金等各项费用，超过30日仍未付清时或乙方拖欠的各项费用总额累计达到（或超过）半年租金时，甲方在催告7个工作日后，有权解除合同；但是，所发生事由不适于催告之时，甲方有权向乙方发送合同解除的书面通知，合同自通知送达之时解除。甲方根据乙方所提供的地址，寄出解约通知，如果因乙方的住址不明等原因无法投递的情况下，本合同于解约通知发出日后的第7日起，本合同视为已被解除。不可抗力的情况除外，乙方同意，在放弃营业或者在未经甲方同意而擅自休业3日以上的情况下，即视为乙方构成根本违约，不需要甲方的另行通知，甲方有权提前终止合同；在这种情况下，乙方同意，甲方可以出于对本设施的商誉及美观上考虑，立即封闭乙方的租赁房屋，将租赁房屋内的乙方商品或其它物品搬到合适的场所保管，以及采取拆除乙方灯箱和橱窗等必要的措施。甲方根据本合同或其它事由取得乙方的债权时（包括但不限于租金、管理费、能源费、甲方代垫费用等），可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。自租赁房屋交付日起，乙方应当承担并支付其使用水、电、煤气、通讯、网络、卫星电视等公用事业所产生的全部费用。甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因乙方违约行为而主张本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。延迟违约金条款约定，乙方逾期缴纳租金、管理费、其它费用及保证金等所欠甲方的债务时，甲方对乙方未交纳部分每天加收0.5%的滞纳金，同时乙方应赔偿由此造成的连带损失。合同解约违约金条款约定，开业后因为乙方违反本合同的规定使得甲方解除合同的等情况下，乙方应当向甲方支付相当于半年租金和管理费的违约金（根据当年的平均日租金核定），乙方支付的租赁保证金冲抵相应的违约金，并赔偿甲方损失。同日，双方还就案涉房屋签订了《物业服务协议》，约定甲方为乙方提供物业管理服务，物业服务期限为2019年7月1日起到2023年6月30日，乙方按承租商铺的签约面积（以租赁合同确定为准）交纳物业管理费，物业管理费交纳标准暂定1.5元/平方米/天；乙方应自计租日（即免租装修期届满次日）起向甲方缴纳承租商铺的物业管理费，物业管理费支付方式：押二付三，以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期物业管理费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交费期费用。装修押金标准为5000元，物业服务费及其他各项费用应由乙方在进场施工前3日向甲方支付；其中装修押金在乙方装修完毕，经甲方验收合格后退还。为确保乙方按本协议约定支付物业管理费，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当2个月的物业管理费作为履约保证金；如乙方未能按本协议约定向甲方支付物业管理费、能源费、空调费或违约金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分履约保证金，冲抵乙方的前述欠费。乙方应在开业日到来前向物业服务公司支付10000元作为销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金无息退还给乙方。嗣后，被告向原告支付了租金合同保证金26827.5元、经营质量保证金10000元和装修押金5000元。2019年4月1日，原告将房屋交付给了被告。装修期结束后，原告将装修押金退还给了被告。2019年12月26日，万谷公司同意秀场偶像用租赁保证金26827.5元抵扣2020年1月15日至2020年3月14日期间的物业管理费。2020年4月始，被告自行关闭了商铺未再经营。2020年5月27日，原告根据被告在合同提供的联系地址、电话向被告邮寄《催告函》，告知被告在收函7日内付清2层202号商铺2019年12月租金271.36元，2020年1月至2020年7月物业费40241.25元、2019年10月至2020年4月水电费8683.8元、租赁合同保证金26827.5元，合计76023.91元；如未在催告期内全额付款，万谷公司将于催告期满之次日，解除《房屋租赁合同》。2020年6月4日，原告再次向被告发出《解约函》，要求被告结清租金、物业费、水电费、租赁合同保证金、逾期付款滞纳金等费用；同时自即日起解除合同，并于3日内按合同约定清空室内物品返还房屋。上述函件因被告不在指定地址、电话不接而被退回。而后，原告公司工作人员微信通知被告处理房屋租赁事宜，但被告未予回复。2020年6月24日，原告自行将商铺收回。2020年7月31日，原告为处理本起纠纷，与江苏恒强律师事务所签订了《委托代理合同》一份，并支付了律师费5000元。另查明，案涉商铺2019年7月、2019年8月、2019年9月、2019年10月、2019年11月、2019年12月的销售额分别为：24482元、22263元、2860元、0元、3392元、0元。被告共计向原告支付了租金和宣传推广费计3968元，物业管理费107310元（含租赁合同保证金26827.5元）。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，各方均应按约全面履行自己的义务。原告将案涉商铺交付给被告使用，被告应支付相应的租金、宣传推广费、管理费、水电费，原告要求被告支付2019年第四季度的租金和宣传推广费271.36元[3392×（0.01+0.07）]、2020年3月15日至2020年6月4日期间的物业管理费33437.25元于法有据，应予支持。经营质量保证金10000元，原告不予退还的依据不足，为方便当事人，该款应在本案中予以抵扣，被告还需向原告支付物业管理费23437.25元。至于水电费，该费用虽应由被告承担，但原告所举证据不足以证明案涉商铺经营期间的实际用水、用电量，故暂不予支持，原告可凭相关票据另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告拖欠租金等费用超过30日，根据合同约定原告在催告7个工作日后有权解除合同，原告享有单方解除权。关于《房屋租赁合同》解除时间，原告已于2019年5月27日、6月4日根据合同中载明的联系地址将催告函、解约函送达给了被告，作出了解除合同的意思表示，尽管该函件被退回，但符合合同关于解除通知送达的约定，故应认定《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告未按约支付租金等费用，构成违约，原告要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付逾期付款违约金未超出合同约定及法律规定的合理范围，本院依法应予支持。因被告违约致合同被解除，按约被告应承担合同解约违约金，原告主张83764.4元过高，本院综合考虑《房屋租赁合同》提前解除将致原告房屋租金预期收益减少等因素，酌定被告应向原告支付合同解约违约金20000元。原告为维护自身合法权益所支付的律师费5000元，按约亦应由被告承担。被告刘圣祥经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告南通万谷文化产业发展有限公司与被告刘圣祥于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除；二、被告刘圣祥于本判决生效之日起十日内向原告南通万谷文化产业发展有限公司支付租金271.36元、物业管理费23437.25元（租赁合同保证金26827.5元、经营质量保证金10000元已抵扣）及逾期付款违约金（以23708.61元为基数，自2020年3月15日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、被告刘圣祥于本判决生效之日起十日内向原告南通万谷文化产业发展有限公司支付合同解约违约金20000元、律师费5000元，合计25000元；四、驳回原告南通万谷文化产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2923元，由原告南通万谷文化产业发展有限公司负担1838元，被告刘圣祥负担1085元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2923元。审 判 长  邹 亚审 判 员  余雪松人民陪审员  李志明二〇二一年二月三日法官 助理  邓述勇书 记 员  翟冬辉