广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4313号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭林轩，女，1982年7月7日出生，汉族，住广东省龙门县×××××××××××。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：何桂声，广东正肯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市富银酒店投资有限公司，住所地清远市新城**区********。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：雷冰竹，广东明典律师事务所律师。上诉人谭林轩因与被上诉人清远市富银酒店投资有限公司（以下简称富银投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8892号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。本案现已审理终结。谭林轩上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、五、六项；二、判令被上诉人返还保证金70000元；三、判令被上诉人赔偿装修投入损失1068332.46元；四、判令被上诉人赔偿经济损失111734.48元（包含修复费用84234.48元、公证费3200元、评估鉴定费17200元、空调维修费3000元、证据保全费4100元）；五、判令被上诉人支付违约金105000元；六、本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案商铺至今仍存在严重渗漏水现象，一审法院认定被上诉人已修复属于认定事实错误。（一）、广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字[2019]SW0661号《房屋漏水后修复鉴定报告》和广东合正建筑物鉴定检测有限公司对渗水原因作检查鉴定，该司于2019年8月20日出具的合正鉴字[2019]第W1010号《房屋渗水原因鉴定报告》均与事实不符，且程序严重违法，不能作为定案的依据；（二）、即使被上诉人对涉案商铺进行修复，但也未达到排除对涉案商铺渗水妨害的标准。二、本案与一般的租赁合同纠纷有所差异，判断上诉人主张的合同解除理由“被上诉人怠于履行维修义务，致使涉案商铺的装修装潢毁损、灭失，严重影响了其对涉案房屋的正常使用、收益，使其利用涉案房屋进行经营获利的合同目的无法得以实现”是否达到解除的标准也应结合本案的实际情况。三、一审法院判决显失公平。（一）、涉案商铺不能正常使用期间的租金没有减免；（二）、上诉人因自行维修而支出的费用没有得到支持。四、合同签订后，上诉人一直积极履行自己的合同义务，不存在任何的违约行为。五、合同因被上诉人违约而解除，上诉人无需按照约定的租赁期限使用涉案商铺，被上诉人应赔偿装修装饰物的残值损失1068332.46元、经济损失111734.48元（包含修复费用84234.48元、公证费3200元、评估鉴定费17200元、空调维修费3000元、证据保全费4100元）、违约金105000元。六、一审法院认为上诉人存在违约行为，但本案导致诉讼发生的原因是被上诉人未能保证涉案商铺处于合适经营的状态及未能履行维修义务的违约行为，一审法院判决上诉人支付租金和赔偿经济损失不当。富银投资公司辩称：一、租赁物一直处于可以正常使用状态，上诉人亦实际持续使用租赁物。根据答辩人一审期间提交的部分营业记录和房间使用情况，直至2019年7月份上诉人提及的漏水房间仍处于多次被使用状态。《房屋漏水后修复鉴定报告》和《房屋安全鉴定报告》两份鉴定书内容均提及漏水点已经完全修复，房屋处于正常使用状态。2020年6月15日一审法院的现场查看已查明上诉人仍占有租赁房屋，并无将租赁房屋交回给被上诉人。二、答辩人已经积极履行租赁合同的义务。一审开庭后，答辩人已积极履行修复义务，并在修复后委托鉴定机构出具了鉴定报告，证明修复已经完成，房屋处于可以使用状态。三、答辩人不需要承担上诉人提出的装饰装修残值损失。根据合同约定，上诉人全面履行合同或者提前解除合同的情况下，需按照装修后的原状交付答辩人，且答辩人无需对装修投入支付任何费用。四、上诉人提出的诉讼请求和理由缺乏事实和法律依据。答辩人已按照合同约定履行了义务，上诉人违反租赁合同的核心义务，欠缴租金，答辩人据此提出解除合同，要求上诉人支付欠缴租金及违约金于法有据。谭林轩向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《清远市富银酒店投资有限公司物业租赁合同》、被告返还保证金70000元；二、判令被告赔偿原告的装修投入损失1068332.46元；三、判令被告赔偿原告经济损失111734.48元（包含修复费用84234.48元、公证费3200元，两次评估鉴定费17200元、空调维修费3000元、证据保全费4100元）；四、被告向原告支付违约金105000元；五、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，原、被告签订了一份《清远市富银酒店投资有限公司物业租赁合同》，被告将位于清远市新城北江二路东一号区清远迎宾馆商场会议厅二层商铺租予原告经营使用。合同约定，租赁期限共10年，被告给予原告6个月装修期限，2017年5月16日至2017年11月15日止，每月租金为人民币35000元，第6年开始递增5%。签约后，被告交付涉案商铺，原告对涉案商铺进行装修，并支付保证金70000元及合同约定首期租金35000元。但是在免租期限内，被告迟延安装水电及迟延安装窗户、玻璃且安装不合格导致渗水、漏水等，导致原告的装修工程及经营开业的时间延误。在经营期间，原告发现涉案商铺多处渗漏水，要求被告解决涉漏问题，但被告均以各种理由拒绝解决，原告为此与被告多次交涉均未果。为查明涉案商铺渗漏原因，2018年4月11日，原告委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案商铺顶棚、墙面渗漏原因进行检测。2018年4月20日，该公司出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为渗水位置A区、渗水位置B的渗水原因是天面西南角房间对应收银台、天面对应香兰房管口处简单用水泥砂浆封盖，凿开发现管口没有堵紧实，管口交接处也没有防水措施且下方渗水墙体防水层失效所致；渗水位置C的渗水原因是由于天面对应北走廊渗水位置C处管口简单采用水泥砂浆铺盖，且下方豪华套房墙体防水层失效所致。由于商铺多处渗水，导致商铺装修及家电的损坏，且下雨时漏水严重导致无法正常经营，给原告造成了严重的损失。原告多次与被告协商赔偿事宜，被告均不予理睬。原告认为，被告作为出租方，不履行其负有的维修义务，导致了原告的重大损失，应赔偿给原告各项费用。诉讼过程中，原告认为，被告承诺限期对涉案商铺进行维修，但至今涉案商铺仍存在严重的渗漏水现象，渗漏水问题仍未得到解决，而涉案商铺的租赁用途是经营美容生意，顾客对美容院的环境、卫生有较高的要求，但被告迟迟未解决涉案商铺的渗漏问题，导致涉案商铺的室内装修装饰电器等遭受严重损坏，原告已无法进行经营。根据《中华人民共和国合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第231条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，由于被告未能保持租赁物符合约定的用途且未履行维修义务，严重影响原告对涉案商铺的正常使用、收益，使其利用涉案商铺进行经营获利的合同目的无法得以实现，因此，原告有权要求解除租赁合同，并要求被告退回保证金70000元。又由于被告交付使用的涉案商铺存在渗漏问题，对涉案商铺的室内装修装饰电器等造成损坏，且原告在已付租金的情况下无法利用涉案商铺进行经营，遭受重大经济损失，被告应予以赔偿。此外，被告在诉讼过程中提出反诉，要求解除合同，根据合同“在租赁期内，甲乙双方不得无故解除合同，任意一方未经对方同意单方面解除本合同，违约方除赔偿守约方的相应损失外，还应向守约方支付相当于3个月租金的违约金”的约定，被告应向原告支付105000元违约金。富银投资公司向一审法院提出反诉请求：一、判令解除原、被告签订的《清远市富银酒店投资有限公司物业租赁合同》；二、判令原告支付2017年12月16日至2018年3月31日欠缴租金122500元及逾期支付利息（利息按人民银行同期贷款利率4倍计算至原告付清欠缴租金之日，暂计至6月11日为77950.1元）；三、判令原告支付2019年7月16日起至交还租赁物之日止的欠缴租金及逾期支付利息（至2020年5月31日欠缴租金为385000元，利息按人民银行同期贷款利率4倍计算，暂计至6月11日为45092.56元）；四、反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月15日签订《清远市富银酒店投资有限公司物业租赁合同》，约定被告将位于清远市新城北江二路东一区清远迎宾馆会议厅二层商铺出租给原告使用，双方一致约定2017年11月16日至2022年11月15日该出租物业的租金每月35000元，租金每月缴纳一次，每月的第15日前缴付。合同签订后，被告依约将该出租物业交付原告使用，但是原告欠缴2017年12月16日至2018年3月30日期间租金122500元及2019年7月份起的租金，被告多次向原告催缴，但原告拒绝支付，根据合同约定，被告有权解除合同。一审法院查明的事实：2017年5月15日，原告谭林轩作为乙方、被告富银投资公司作为甲方签订了一份《清远市富银酒店投资有限公司物业租赁合同》，该合同约定：“乙方承租位于清远迎宾馆办公室区域二楼物业，甲方给予乙方6个月免收租金装修期（2017年5月16日至2017年11月15日止），租期从2017年5月16日至2027年8月31日，其中2017年11月16日至2022年11月15日该物业的租金每月为35000元，租金每月缴付一次，首月租金于签订合同起即时缴付，以后于每月的第15日前缴付；逾期缴付租金，每逾期1天，乙方应按月租金的3%向甲方缴付违约金。乙方应于签署本合同同时向甲方支付70000元的保证金，并交付首月租金35000元，保证金用作保证乙方履行本合同所有条款，乙方违反其中任何条款，甲方可于保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支。甲方负责外墙装饰、玻璃窗及外地面的装饰，乙方负责室内的装修，费用各自负担。物业外墙、楼顶出现渗水漏、下水道堵塞等房屋质量问题时，甲方有义务进行抢修，保障乙方的正常营业。乙方逾期15天仍未缴付（不论甲方曾否催交）租金及管理费或其他本合同项下乙方应缴费用，甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施如水、电、煤气等。租赁期内，甲乙双方不得无故解除合同，任意一方未经过对方同意单方面解除合同，违约方除赔偿守约方的相应损失外，还应向守约方支付相当于3个月租金作为违约金。乙方应将所投入装修及设备报表上报甲方备案...。”次日，原告如约向被告支付保证金70000元及首月租金35000元，此后将上述租赁房屋进行装修，于2018年1月26日注册成立经营名称为“清远市清城区新城雍和御都美容店”的个体工商户。据被告提供的微信截图显示，雍和御都美容店于2018年1月17日进行剪彩开业。对于租金，原告提供了其股东罗文聪与被告法定代表人卢某1的通话录音，在该录音中卢某1表示同意免除原告3个月的租金，2018年3月16日至4月15日的租金35000元原告于2018年4月26日支付，此后的租金原告一直支付至2019年7月15日。庭审中，原、被告确认原告自2019年7月16日起再无支付租金，原告并确认自2019年7月撤场。原告因认为涉案租赁房屋在使用期间存在渗漏水现象，委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，该司于2018年4月20日出具一份仲恒鉴字[2018]SW0916号《房屋安全鉴定报告》，该报告称：“雍和御都美容店所在的清远市新城北江二路东一号区清远迎宾馆商场会议厅二层，综合现场的检查结果分析，渗水位置A区、渗水位置B区的渗水原因，其是由于天面西南角房间对应收银台、天面对应香兰房管口处简单用水泥砂浆封盖，凿开发现管口没有堵紧实，管口交接处也没有防水措施且下方渗水墙体防水层失效所致；渗水位置C的渗水原因，其是由于天面对应北走廊渗水位置C处管口简单采用水泥砂浆覆盖，且下方豪华套房墙体防水层失效所致。处理建议是对渗水处重新做防水处理。”为此，原告向广州仲恒房屋安全鉴定有限公司支付了鉴定费9200元。原告主张为修复上述雍和御都美容店存在的渗漏水问题，单独委托佛山市南海区九江星洋装饰材料店进行工程修复，并提交雍和御都部分天花棚和墙面涂料装饰层起泡发霉部修复计划表、雍和御都增加工程和修复工程项造价表、雍和御都员工休息室顶楼层板漏水和天花棚变形修整费用表各1张及3张收据，拟证明其为此共支出84234元（2018年4月3日支付36051元、2018年5月25日支付40953元、2019年3月15日支付7230元）。原告对其主张的空调维修费3000元，并无提供相关的证据。原告认为因雍和御都美容店渗漏水问题所致的诉讼需要，先后两次委托清远市国信公证处对美容店内部现状进行保全，清远市国信公证处分别于2018年7月7日、2019年4月22日对美容店的香兰、素婵、灵镜、素灵、雅婵房的内部现状进行拍摄、录像，并出具了8份公证书，2019年4月22日的公证书并附上光盘4只（标注编号1315、1316、1317、1318）。为此，原告两次共支付了公证费6400元、摄影印刷费900元。被告认为已对雍和御都美容店的渗漏水部位进行了修复，委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对渗漏水修复后的情况进行检查、鉴定，该司于2019年4月12日出具一份仲恒鉴字[2019]SW0661号《房屋漏水后修复鉴定报告》，该报告称：“综合现场的检查结果分析，清远市新城北江二路东一号区清远迎宾馆商场会议厅二层美容店渗漏水位置修复情况：①渗水位置A区、渗水位置B区对应天面均已修复，未发现有渗水现象；②香兰房东面墙体窗口下方、北面墙体东侧空调处均已修复，未发现有渗水现象，天花板东北角地漏已接管子，通至墙外，未发现有渗水现象；③香兰房北面墙体门口后窗户下方有轻微渗水痕迹，北走廊由东往西第三根柱子处墙面上方有轻微渗水痕迹，但均不影响正常使用；④收银台天花板已修复，无明显渗水痕迹；⑤豪华套房东面墙体窗台已修复，未发现有渗水现象。综合上述修复情况，美容店渗水位置基本已修复，均未发现有新渗水现象，房屋可继续正常使用。处理建议：对美容店有渗水痕迹位置进行重新抹灰处理，定期清理天面垃圾、杂物，以确保天面排水顺畅不留积水。”经比对，仲恒鉴字[2018]SW0916号与仲恒鉴字[2019]SW0661号的编写人、审核人、签发人均相同。由于雍和御都美容店内仍发现有渗水现象，为了解其渗水原因，被告委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司对渗水原因作检查鉴定，该司于2019年8月20日出具合正鉴字[2019]第W1010号《房屋渗水原因鉴定报告》，鉴定意见为“1、渗水位置A区、B区、C区均未发现有渗水现象；2、光盘1315、1316、1317、1318中所提及的渗水部位，均为所在墙体的窗框与墙体或窗上梁接位处渗水导致。综上所述，该房屋可继续使用，宜对渗水部位进行防水补强处理。”2019年9月9日，原告委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对涉案租赁房屋的装修投入进行价格评估。2019年12月13日，该公司出具一份佛景评字[2019]JB12004号《清远市迎宾馆内办公区域二楼整层770.26平方米（清远市新城区雍和御都休闲会所）装修投入的价格评估结论书》，结论为雍和御都美容店的装修投入为1068332.46元。为此，原告支付了评估费8000元。根据被告提交的雍和御都美容店的护理项目登记表显示，至迟于2019年7月17日，原告仍在使用涉案租赁房屋经营。2020年6月15日，一审法院组织原、被告双方到涉案租赁房屋进行现场查看，发现灵镜房、素灵房、素婵房、北走廊等处仍有少许残留水痕、墙体发泡等现象。截至当天，该涉案租赁房屋处于空置状态，原告并无将租赁房屋交回给被告。另查明，中国人民银行贷款基准利率自2019年8月20日起取消，改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，原告认为被告对涉案房屋的渗漏水问题未履行维修义务，严重影响了其对涉案房屋的正常使用、收益，使其利用涉案房屋进行经营获利的合同目的无法得以实现，起诉要求解除租赁合同；被告认为原告拖欠租金，亦反诉要求解除租赁合同；基于原、被告双方都在诉讼中作出解除合同的意思表示，为此，一审法院应予准许。对于原、被告提出的合同解除的理由是否成立及责任应如何承担的问题。首先，在租赁合同关系中，确保租赁物处于适用状态和缴纳租金是合同双方之间的核心义务，修补漏水问题等维修义务亦是确保租赁物处于适用状态的内容之一，租赁物存在漏水情况时，在协商未果或出租人未履行维修义务的情况下，承租人可先行修复后向出租人请求承担维修费用；只有在租赁物漏水情况严重致使租赁物不能经营使用的情况下，承租人才可行使抗辩权拒绝支付租金。其次，本案中，据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2018年4月20日出具的仲恒鉴字[2018]SW0916号《房屋安全鉴定报告》可知，涉案房屋确有几处地方渗水，处理建议亦为对渗水处重新做防水处理，其后至2019年4月12日，从广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字[2019]SW0661号《房屋漏水后修复鉴定报告》可知，涉案房屋渗水位置基本已修复，均未发现有新渗水现象，房屋可继续正常使用；[2018]SW0916号报告为原告所委托，[2019]SW0661号报告为被告所委托，其编写人、审核人、签发人均为一致，亦为同一公司所出具，且报告内容合理详尽，一审法院均应予以采信；涉案房屋经修复后，已能适于使用。且结合原告2019年7月17日的护理项目登记表及此前持续向被告缴付水电费的事实可知，并不能认定涉案房屋存在不能经营使用的情况，即原告认为的“严重影响了其对涉案房屋的正常使用、收益，使其利用涉案房屋进行经营获利的合同目的无法得以实现”的解除合同理由并不能成立，原告基于涉案房屋仍有少许残留水痕、墙体发泡等现象而拒绝履行租赁合同中向被告交纳租金的核心义务，已实质上违反了租赁合同，被告基于原告拖欠租金而要求解除合同的理由成立。综上，本案租赁合同解除后的违约责任应由原告承担。为此，基于上述分析，对原告请求被告返还保证金70000元、及依据合同“在租赁期内，甲乙双方不得无故解除合同，任意一方未经对方同意单方面解除本合同，违约方除赔偿守约方的相应损失外，还应向守约方支付相当于3个月租金的违约金”的约定要求被告支付违约金105000元的请求，一审法院不予支持。原告所支付的保证金70000元，根据合同的约定，可在原告所欠被告的租金中抵扣。对于原告要求被告赔偿其装修损失1068332.46元、装修价格评估费8000元的请求，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，原告主张装饰装修残值损失的前提应是非承租人违约，但本案中原告实质性地违反租赁合同，原告主张赔偿装修损失及装修价格评估费已无依据，一审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿房屋漏水鉴定费9200元、公证费6400元及摄影印刷费900元的请求，该费用是原告为基于证明涉案房屋存在渗漏水问题的真实性、合法性而支出，目的是督促被告履行修补渗漏水问题的维修义务，结合仲恒鉴字[2018]SW0916号的《房屋安全鉴定报告》，涉案房屋在原告使用过程中事实存在几处渗漏水点的实际情况，应认定为属原告的合理支出费用，一审法院予以支持。对于原告要求被告赔偿支出的涉案房屋维修费用84234.48元及空调维修费3000元的请求，从仲恒鉴字[2018]SW0916号《房屋安全鉴定报告》可知，涉案房屋在其时出现三处位置（A、B、C）漏水，且处理建议是对渗水处重新做防水处理，此后原告主张单独委托了佛山市南海区九江星洋装饰材料店进行工程修复，虽然承租人可在双方协商不成的情况下先行修复，但对于修复工程的实施主体和工程价格应当事先明确告知出租人，由于原告并未提供证据证明其进行单独委托已明确告知被告，且漏水修复工程是一种常见的房屋工程，原告并无必须到外市聘请实施主体之必要，仅有该公司出具的3张收据亦并不能证明原告已实际支出维修费用84234.48元，而空调维修费3000元并无提供任何依据，一审法院不予支持。对于被告反诉要求原告支付2017年12月16日至2018年3月31日欠缴租金122500元及逾期支付利息、2019年7月16日起至交还租赁物之日止的欠缴租金及逾期支付利息的反诉请求，在原告提供的其股东罗文聪与被告法定代表人卢某1的通话录音中可知，卢某1是同意免除原告3个月的租金；再结合此后被告并无就2017年12月16日至2018年3月15日的租金进行催缴及原告支付租金至2019年7月15日的实际情况，对原告提出的“涉案房屋在经营使用前期外部架构尚未建设好等原因，被告答应免除2017年12月至2018年3月共计3个月的租金”的抗辩意见，一审法院予以采纳，对被告要求原告支付2017年12月16日至2018年3月31日欠缴租金122500元及逾期支付利息的请求，一审法院不予支持。原告自2019年7月16日起无再向被告支付租金并确认2019年7月撤场，在此情况下原告对涉案房屋却仍一直占用并不交还给被告，致使每月仍然计付租金，该损失原告应自行负责，所欠租金应自2019年7月16日起按每月35000元计算至涉案房屋交还之日止；而逾期付款利息，合同约定“逾期缴付租金，每逾期1天，应按月租金的3%缴付违约金”，按该约定计算的违约金过高，现被告请求按人民银行同期贷款利率4倍计算，一审法院予以支持，从每月应交租金逾期日即每月的16日起计算至租金付清之日止；鉴于中国人民银行贷款基准利率自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故逾期付款利息自2019年8月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至租金付清之日止。综上所述，一审法院判决：一、解除原告谭林轩与被告清远市富银酒店投资有限公司于2017年5月15日签订的《清远市富银酒店投资有限公司物业租赁合同》；二、被告清远市富银酒店投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谭林轩赔偿鉴定费、公证费等损失共16500元；三、原告谭林轩于本判决生效之日起10日内向被告清远市富银酒店投资有限公司支付自2019年7月16日起按每月35000元计算至涉案房屋交还之日止的租金；四、原告谭林轩于本判决生效之日起10日内向被告清远市富银酒店投资有限公司支付逾期付款利息（该利息自2019年8月16日起按每月应交租金35000元及每月的16日起计算，其中2019年8月16日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算；自2019年8月20日起的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至租金付清之日止）；五、被告清远市富银酒店投资有限公司已收取原告谭林轩支付的合同保证金70000元在上述第三、四项应付款项中抵扣；六、驳回原告谭林轩的其他本诉请求；七、驳回被告清远市富银酒店投资有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费16995元，由原告谭林轩负担16788元，被告清远市富银酒店投资有限公司负担207元；反诉受理费5052元，由原告谭林轩负担3446元，被告清远市富银酒店投资有限公司负担1606元。本院二审期间，上诉人提交五张拍摄日期为2020年11月20日的照片，拟证明上诉人自撤场后便对租赁房屋失去了控制权，租赁房屋由被上诉人实际控制管理。被上诉人质证认为，因上诉人在2020年8月16日已通知被上诉人并交回钥匙，其已收回租赁房屋，照片是在2020年11月20日拍的，无法证明上诉人所主张的事实。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。关于违约责任问题。在租赁合同关系中，确保租赁物处于适租状态和缴纳租金是合同双方当事人之间的核心义务。本案上诉人提交的“仲恒鉴字[2018]SW0916号”《房屋安全鉴定报告》和被上诉人提交的“仲恒鉴字[2019]SW0661号”《房屋漏水后修复鉴定报告》的编写人、审核人、签发人均为一致，亦为同一公司所出具，且报告内容合理详尽，一审法院对报告予以采信符合证据规则的规定。一审法院根据鉴定结论、现场查看情况及其他查明的事实，认定本案的违约责任应由上诉人承担，认定事实清楚，理由阐述充分，本院予以认可。对于上诉人上诉请求的返还保证金70000元及支付违约金105000元，根据上述分析，本案违约责任是上诉人一方，根据合同约定和法律规定，上诉人该上诉请求本院不予支持。上诉人所支付的保证金70000元，根据合同的约定，可在其所欠的租金中抵扣。对于诉人请求的赔偿公证费3200元和评估鉴定费17200元中的9200元，一审法院在判决中已予以支持，本院在此不再赘述。对于上诉人请求的赔偿其装修损失1068332.46元和装修价格评估费8000元，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，认定本案系上诉人违反租赁合同约定，上诉人主张赔偿装修损失及装修价格评估费缺乏依据，一审法院对该请求不予支持并无不当。对于上诉人请求赔偿其支出的房屋维修费用84234.48元、空调维修费3000元及证据保全费4100元，由于上诉人提供的证据未能证明其已实际支出上述费用，一审法院对该请求不予支持并无不当。综上所述，谭林轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16995元，由上诉人谭林轩负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏碧映审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二一年一月二十八日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。