广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0206民初111号 原告：韦东波，男，1992年7月23日出生，壮族，住所广西柳州市鱼峰区。 被告：柳江县中资房地产开发有限公司，住所柳州市柳江区拉堡镇柳江大道98号，统一社会信用代码：9145022134856152XH。 法定代表人：潘超文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 原告韦东波诉被告柳江县中资房地产开发有限公司（以下简称中资房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告韦东波、被告中资房地产公司委托诉讼代理人黄雪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韦东波向本院提出诉讼请求：1.判令中资房地产公司向韦东波退还定金20000元；2.本案诉讼费由中资房地产公司负担。事实与理由：2020年10月18日，韦东波与中资房地产公司协商签订云星钱隆悦府商品房定购协议书事宜，当时双方约定韦东波向中资房地产公司购买位于柳州市柳江区，并向中资房地产公司交纳购房定金20000元，中资房地产公司向韦东波承诺于2021年交付该房屋，同日双方签订《云星钱隆悦府商品房订购协议书》，该协议签订后，韦东波向中资房地产公司交纳了20000元定金，中资房地产公司向韦东波出具收据一份。2020年10月25日，韦东波按中资房地产公司要求到中资房地产公司处与其签订《商品房买卖合同》，到中资房地产公司处后，中资房地产公司告知韦东波2023年4月1日才能向韦东波交付该房屋，中资房地产公司的行为属于欺诈行为，因此韦东波要求中资房地产公司返还上述该定金，中资房地产公司均予推诿。为了维护韦东波的合法权益，特向柳州市柳江区人民法院提起诉讼，请求支持韦东波的诉讼请求。 韦东波围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：1.《云星钱隆悦府商品房定购协议书》复印件1份，拟证明韦东波和中资房地产公司签订《云星钱隆悦府商品房定购协议书》后，韦东波支付了20,000元定金给中资房地产公司的情况，还有当时的工作人员说2021年可以交付商品房。2.专用收款收据复印件1份，拟证明韦东波已经支付了定金20,000元。3.收据复印件1份，拟证明韦东波支付的团购费用20,000元。4.置业计划表复印件1份，拟证明该份证据是中资房地产公司向韦东波提供的，计划表上的房屋价格和协议书上的房屋价格不一致，存在欺诈行为。5.投诉终止调解决定书复印件1份，拟证明当时因为韦东波、中资房地产公司之间的纠纷问题，韦东波到柳江区市场监督管理局拉堡市场监督管理所投诉，但是中资房地产公司没有到场，导致双方不能调解。6.韦东波和置业顾问周泓豆的微信聊天记录截图、和中介公司刘人瑞的微信聊天记录截图各1份，拟证明韦东波、中资房地产公司发生争议之前是2020年10月25日，和周泓豆的聊天记录上有问交房日期，而周泓豆提供的交房时间是2023年交房，当时周泓豆也有提供录音，但是录音并不完整，也没有记录交房时间；和刘人瑞的聊天记录中证明韦东波是通过中介公司刘人瑞的介绍去中资房地产公司处购房的。7.手机银行个人电子回单复印件1份，拟证明韦东波是一次性支付了40,000元给中资房地产公司的，收款人是刘彩红。但是不知道为何最后是分开开票的，即每张票据记载的是20,000元。 中资房地产公司辩称，第一，中资房地产公司开发建设涉案云星钱隆悦府项目，依法取得预售许可证后，在售楼部不仅公示了预售许可证等五证，还公示需网签备案的《商品房买卖合同》文本，并在协议书第五条明确约定：“乙方（即韦东波）已详细阅读了甲方（即中资房地产公司）提供的双方签订的《商品房买卖合同》……”，且韦东波依据协议书第四条约定，向中资房地产公司交纳了购房定金20,000元。所以，该协议书是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应依照约定履行签订正式的《商品房买卖合同》，但是韦东波反悔未按时前来签约，根据协议书约定，应视为韦东波放弃涉案房屋定购权，即中资房地产公司有权重新出售案涉商品房，并没收韦东波所交的定金20,000元。第二，涉案房屋为预售商品房，中资房地产公司作为出卖人，《商品房买卖合同》文本涉及交房时间等关键节点的重要条款，需预先进行网上签约备案，根本不可能存在韦东波所称的签订协议书时承诺于2021年交房的事实，相反，韦东波、中资房地产公司在协议书第五条明确约定：“乙方（即韦东波）在签定本协议时已详细阅读了甲方（即中资房地产公司）提供的双方即将签订的《商品房买卖合同》，甲方就合同内容及乙方可能承担的责任对乙方作了充分说明，双方已就各项合同条款达成一致意见。同时乙方已充分了解个人办理银行按揭贷款或公积金贷款应具备的条件，完全清楚贷款合同内容。如因国家政策导致首期款比例提高的，则乙方应相应增加支付首期款数额，不影响本《定购协议书》及《商品房买卖合同》的效力，乙方不得以任何理由解除本《定购协议书》及《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约并自动放弃该物业的定购权或购买权，甲方无需另行通知乙方即有权将该商品房重新出售；且乙方所交定金不予退还。”因此，韦东波诉称的事实和理由根本不成立，而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。本案中，因韦东波单方违约而导致未能订立《商品房买卖合同》，购房定金应适用定金罚则处理，即中资房地产公司有权依法没收韦东波已支付购房定金20,000元。因此，韦东波诉称中资房地产公司在签订协议书是承诺交房时间与商品房买卖合同约定不一致，存在欺诈行为，是不真实的。实际上是韦东波单方违约导致未能订立《商品房买卖合同》，故购房定金应适用定金罚则处理，即中资房地产公司有权依法没收韦东波已支付的购房定金20,000元。综上所述，韦东波要求返还定金于法无据，请求柳州市柳江区人民法院驳回韦东波的诉讼请求，切实维护中资房地产公司的合法权益。 中资房地产公司为其辩解向本院提供的证据有：1.《云星钱隆悦府商品房定购协议书》复印件1份，证明韦东波、中资房地产公司于2020年10月18日签订《云星钱隆悦府商品房定购协议书》，约定韦东波认购中资房地产公司建设的“云星钱隆悦府”11号楼1单元25-3号商品房，并约定定金以及签订协议书后七日内，韦东波与中资房地产公司签订《商品房买卖合同》，并交纳相应购房款等，但韦东波违约未履行签约和交款义务。2.专用收款收据复印件1份，拟证明韦东波向中资房地产公司支付购房定金2万元的事实。3.柳江区商品房预售许可证（副本）复印件1份，拟证明案涉商品房已经取得预售许可证。4.商品房买卖合同正式文本复印件1份，拟证明案涉房屋拟签订的《商品房买卖合同》主要条款及文本已经房屋主管部门网签备案，交房时间是确定的，并非韦东波所称的随意确定交房时间的欺诈行为。文本中第五页第八条对商品房交房时间是明确约定的。5.关于违反定购协议约定及解约的通知和运单详情复印件各1份，拟证明中资房地产公司多次催告韦东波签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，韦东波一直未履行，已造成根本性违约。2020年12月3日，中资房地产公司通过快递向韦东波发出通知，要求其5日内前来销售中心办理签订合同和交纳购房款，但韦东波拒收通知，且没有前来签订合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据，其证明目的,本院将结合本案事实及有关法律规定予以认定。 综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：2020年10月18日，韦东波经中介公司介绍，与中资房地产公司协商签订《云星钱隆悦府商品房定购协议书》事宜，经双方谈妥后，韦东波作为客户签收了《云星钱隆悦府定购须知》，并向中资房地产公司交纳购房定金20000元。与此同时，韦东波与中资房地产公司签订了《云星钱隆悦府商品房订购协议书》，该协议约定：一、乙方（即韦东波）自愿定购甲方（即中资房地产公司）开发的位于柳州市柳江区，预售建筑面积103.75平方米，预售套内建筑面积79.74平方米。二、该商品房原预售建筑面积单价为每平方米7766元，原总价805733元；优惠折扣-4万×99折×98折；实际成交预售建筑面积单价为每平方米7160.62元，实际成交总价742914元。（注：以上优惠折扣是以乙方按本协议书约定的付款方式付款并严格遵守本协议书的各项约定为前提条件，否则乙方不能享受此优惠折扣，并同意按原价购买该商品房）。三、乙方同意选择银行按揭付款方式：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时支付不少于总房款20%的首期房款（暂定）（含定金）148914元，乙方同意其实际应支付的购房首期款、贷款金额及年限以按揭银行批准为准。四、乙方于签订本协议的同时向甲方交纳购房定金20000元，甲方开具《收款收据》。五、乙方在签订本协议时已详细阅读了甲方提供的双方即将签订的《商品房买卖合同》，甲方就合同内容及乙方可能承担的责任对乙方作了充分说明，双方已就各项合同条款达成一致意见。同时乙方已充分了解个人办理银行按揭贷款或公积金贷款应具备的条件，完全清楚贷款合同内容。如因国家政策调整导致首期款比例提高或不能获得贷款的，则乙方应相应增加支付首期款数额或改变付款方式全额支付总房款，而不影响本《定购协议书》及《商品房买卖合同》的效力，乙方不得以任何理由解除本《定购协议书》及《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约并自动放弃该商品房的定购权或购买权，甲方无需另行通知乙方即有权将该商品房重新出售；且乙方所交定金不予退还。六、乙方同意在签订本协议书后七日内，到云星钱隆悦府营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，选择按揭付款方式的客户须同时办理按揭申请手续，并提供办理银行按揭手续所必须的全部相关资料及证件。七、乙方未在本协议书第六条约定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，视为乙方违约并自动放弃该商品房的定购权，甲方无须另行通知乙方即有权单方解除本定购协议书，将该商品房重新出售，且乙方所交定金不予退还。八、乙方在超过本协议书第六条约定时间后，要求换签合同的，经甲方书面同意，从超过约定时间之日起至交款之日止，在交纳了按《商品房买卖合同》应缴首期款的1‰每日的滞纳金后，可以继续履行本协议书。九、特别约定：乙方在签订本定购协议书后不得更换买受人名称或房号签订《商品房买卖合同》。十、本协议书经甲乙双方盖章签字后生效，任何更改必须经双方签署书面协议并加盖甲方公章、乙方签字后方为有效。双方签订《云星钱隆悦府商品房订购协议书》后，韦东波未如期到云星钱隆悦府营销中心与中资房地产公司签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，并以中资房地产公司口头向韦东波承诺于2021年交付该房屋为由要求中资房地产公司退还定金20000元，由于双方各抒己见，未达成退还定金协议。之后，韦东波向柳江区市场监督管理局拉堡市场监督管理所投诉，因中资房地产公司未到场参加调解，柳江区市场监督管理局拉堡市场监督管理所便作出《投诉终止调解决定书》。2020年12月3日，中资房地产公司通过快递向韦东波发出《关于违反定购协议约定及解约的通知》，要求其5日内前来销售中心办理换签《商品房买卖合同》并交纳相应购房款手续，但韦东波拒收《关于违反定购协议约定及解约的通知》。2021年1月5日，韦东波向本院提起诉讼，要求支持其的诉讼请求。 本院认为，商品房定购协议书的合同性质是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同，单独发生法律效力。虽然商品房定购协议书对商品房买卖合同中的核心条款作出了约定，但客观上尚不具备签订商品房预售合同本约的条件，商品房定购协议书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。本案中，中资房地产公司已取得涉案房产的土地使用权，办理了立项、规划、报建等相关审批手续，亦取得涉案房产的商品房预售许可证明，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，该商品房定购协议书合法有效，韦东波、中资房地产公司应当按约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《云星钱隆悦府商品房定购协议书》的约定：韦东波未在本协议书第六条约定的时间与中资房地产公司签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，视为韦东波违约并自动放弃该商品房的定购权，中资房地产公司无须另行通知韦东波即有权单方解除本定购协议书，将该商品房重新出售，且韦东波所交定金不予退还。现因韦东波未如期与中资房地产公司签订《商品房买卖合同》，且中资房地产公司于2020年12月3日通过快递向韦东波发出《关于违反定购协议约定及解约的通知》，要求其5日内前来销售中心办理换签《商品房买卖合同》并交纳相应购房款手续，但其仍然未按期办理换签《商品房买卖合同》和交纳相应的购房款，韦东波存在过错，应当承担违约责任，其无权要求返还定金20,000元。故韦东波主张中资房地产公司向其承诺于2021年交付该房屋，存在欺诈行为，要求中资房地产公司返还定金20,000元，证据不足，理由不充分，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回韦东波的诉讼请求。 案件受理费300元（韦东波已预交150元），减半收取150元，由韦东波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理 处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  韦旋丰 二〇二一年二月二十五日 书记员  韦柳桃