北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18187号原告：张绪忠，男，1953年10月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张琦（系张绪忠之女），现住北京市丰台区。被告：北京光彩微创源实业发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区康定街6号7幢4层412室。法定代表人：陈力兢，经理。委托诉讼代理人：梁前明，北京市鑫诺律师事务所律师。原告张绪忠与被告北京光彩微创源实业发展有限公司（以下简称微创源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张绪忠及其委托诉讼代理人张琦，被告微创源公司的委托诉讼代理人梁前明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绪忠向本院提出诉讼请求：1、判令解除张绪忠与微创源公司签订的《光彩微创园转让合同》；2、判令微创源公司返还转让款（即租金）379275元；3、判令微创源公司支付逾期交房违约金112455元；4、本案诉讼费由微创源公司承担。事实和理由：张绪忠与微创源公司于2018年5月13日签订了《光彩微创园转让合同》(以下简称涉案合同)，约定微创源公司将其投资开发并经营的位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区“光彩微创园”项目所属创业工作室房屋转让给张绪忠使用，具体房屋为A座楼5层536号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为32平方米，合同约定转让期限为20年，自2018年3月31日起至2038年3月31日止，转让款总价379275元，微创源公司于2018年12月30日前将涉案房屋交付给张绪忠。合同签订后,张绪忠向微创源公司支付了全部转让款379275元，但微创源公司未在约定时间交付房屋。后张绪忠催促，微创源公司依然未能交付。张绪忠认为涉案合同实为租赁合同，微创源公司未在约定时间内交付房屋，造成张绪忠无法实现合同目的，故该合同应依法解除，并由微创源公司承担相应违约责任。为维护自身合法权益，张绪忠诉至法院。微创源公司辩称，涉案房屋可以按照现房交房，也就是未装修完成的状态，但是张绪忠不同意，微创源公司未完成装修是因为政府让停工，停工的原因是装修内部改建，故微创源公司不存在违约情况。本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，微创源公司（甲方）与张绪忠（乙方）签订合同编号为A栋536的涉案合同，约定甲方将其投资开发并经营的位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区“光彩微创园”项目所属创业工作室房屋转让给乙方使用,乙方房屋为上述项目中的A座楼5层536号房屋，转让标的面积（建筑面积）为32平方米；关于转让期限，自2018年3月31日起至2038年3月31日止，在此期间，甲方保证房屋无土地使用及房屋产权纠纷，转让期满后，自动续延至土地使用期，按国家政策补交续租费用，无需交纳原有地上设施费用；关于转让款，总款项为379275元；关于转让标的的交付，甲方同意暂定于2018年12月30日前将转让标的交付乙方，转让标的具体交付时间按甲方通知，转让标的交付标准为精装修交付；关于违约责任，甲方未按本合同规定的时间交付转让标的，甲方逾期每日应按转让标的金额的0.5‰支付违约金。张绪忠之女张琦于2018年4月25日向微创源公司缴纳定金10000元，于2018年5月13日向微创源公司缴纳369275元，微创源公司均出具相应收据。庭审中，张绪忠与微创源公司均认可涉案房屋位于北京经济技术开发区康定街6号。另查明，北京经济技术开发区康定街6号院园区（以下简称涉案园区）的产权人为北京海辰瑞安科技有限公司（以下简称海辰瑞安公司），土地使用用途为“工业”，土地使用权终止日期为2053年3月10日，房屋规划用途为“科研服务楼”。2017年7月24日，海辰瑞安公司与华远锦恒（北京）物业管理有限公司（以下简称华远锦恒公司）签订房屋租赁合同书，约定海辰瑞安公司将涉案园区整体出租给华远锦恒公司，租赁期限为20年，自2017年8月1日起至2038年3月31日止。2017年8月31日，北京光彩正信投资管理有限公司（以下简称光彩正信公司）作为承租方与出租方华远锦恒公司签订了《房屋租赁合同书》，约定光彩正信公司承租华远锦恒公司拥有合法租赁使用权的位于北京经济技术开发区康定街6号院园区内的全部房屋，租期20年，自2017年9月1日起至2038年3月31日止。2018年2月14日，微创源公司与光彩正信公司、陈力兢、王永欣签订《协议书》，内容为：“鉴于光彩正信公司2017年8月31日与华远锦恒公司签订了《房屋租赁合同书》并就光彩正信公司承租位于北京经济技术开发区康定街6号院工业楼和科研楼及厂房（以下简称微创园项目）事宜进行了确认，鉴于光彩正信公司与微创源公司当前一致决定解除双方曾于2017年底签订的《项目转让协议》，鉴于甲乙丙丁四方一致确认由微创源公司和陈力兢全面接管微创园项目并向光彩正信公司支付相关对价，经友好协商，四方一致决定签订本协议，以资信守。一、光彩正信公司将其承租的微创园项目的经营权和管理权全部转让给微创源公司，微创源公司以其名义对该项目进行经营管理并向华远锦恒公司履行支付租金及物业费用的义务，光彩正信公司配合微创源公司办理其与华远锦恒公司就《房屋租赁合同书》涉及的承租方和协议内容的变更事宜。二、本协议签订后，由微创源公司单独对涉案项目进行经营管理，光彩正信公司不再参与涉案项目的经营和管理，不得干涉微创源公司对项目所有经营活动并在本协议签订之日十日内向微创源公司移交微创园项目涉及的承租人的所有文件和手续（包括财务资料、光彩正信公司与承租人签订的《招商合同》、收据）……”微创源公司接手涉案园区后，与兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称兢龙美创公司）达成合作关系，将涉案园区内的房屋分割成面积大约为15-40㎡的单间，以微创源公司、兢龙美创公司单独作为转让方或者以微创源公司、兢龙美创公司共同作为转让方，与张绪忠等数人签订合同。再查，北京市第二中级人民法院就上诉人（一审原告）微创源公司与被上诉人（一审被告）北京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）不服强制性拆迁补偿决定一案于2020年4月30日作出（2020）京02行终356号行政判决书，该行政判决书已经生效，认定事实如下：2018年9月5日，北京市规划委员会开发区分局（以下简称规划分局）作出规（亦）执函〔2018〕175号《关于违法建设的认定函》，载明：“经查，位于北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间内部改建，未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，改建面积共约20600平方米。”2019年5月16日，开发区管委会收到规划分局移送的上述认定函。2019年5月17日，开发区管委会所属北京市城市管理综合行政执法局开发区分局（以下简称城管分局）向规划分局作出《关于协助调查北京经济技术开发区康定街6号违法建设的函》，请求协助对北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的违法建设开展调查，并提供违建相关图纸。2019年5月21日，规划分局作出《回复函》，对于该项目规划分局的认定内容为整体违法建设，其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的内部改建，均未取得规划行政许可手续。2019年5月30日，开发区管委会前往北京经济技术开发区康定街6号进行现场检查，并拍摄现场照片。同日，开发区管委会对微创源公司作出京技管城管责改字〔2019〕0366号《责令改正通知书》及《谈话通知书》，并于当日对微创源公司留置送达。经释明，张绪忠称如涉案合同被认定为无效合同，其主张如下：1、判令微创源公司退还张绪忠房屋租赁款379275元；2、判令微创源公司支付张绪忠资金占用损失，以379275元为基数，按照全国银行拆借中心公布的一年期贷款利率，自2018年6月1日计算至实际退还之日止；3、本案诉讼费由微创源公司承担。微创源公司就张绪忠的上述主张发表意见如下：如果涉案合同因违背法律、法规而被认定无效，因双方在签订合同时均清楚涉案房屋的性质、现状，故均有过错，同意退还租赁款项，不同意支付资金占用损失，即使计算资金占用损失，起算日应为双方约定的房屋交付时间即2018年8月30日。本院认为，张绪忠与微创源公司签订涉案合同并向微创源公司缴纳了转让款，约定了转让年限，根据合同内容可以认定双方之间成立房屋租赁合同关系，微创源公司系出租人，张绪忠系承租人。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明的事实可以认定，涉案房屋未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，故张绪忠与微创源公司签订的涉案合同应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经本院释明后，张绪忠就合同无效提出了诉求，微创源公司亦发表了意见。关于房屋租赁款，微创源公司同意退还，本院对此不持异议。关于资金占用损失，本院认为，张绪忠在签订合同过程中，未对房屋的权属、证照等进行审慎审查，亦存在过错，故其主张资金占用损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京光彩微创源实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还张绪忠房屋租赁款379275元；二、驳回张绪忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3495元，由北京光彩微创源实业发展有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给张绪忠）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年二月四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫