上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初78898号原告：上某某，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路XXX号一层B室。法定代表人：周轶群，职务董事长。委托诉讼代理人：夏飞。委托诉讼代理人：马立云。被告：顾某某，女，1982年2月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：倪庆，住上海市浦东新区。原告上某某与被告顾某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上某某的委托诉讼代理人夏飞、马立云，被告顾某某的委托诉讼代理人倪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上某某(以下简称仁恒置地物业公司)向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除上海市浦东新区东煦路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)被其擅自封闭的南阳台窗框以及玻璃，将阳台恢复原状；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系上海市浦东新区东煦路XXX号XXX室房屋业主，原告根据《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》、《仁恒森兰雅苑商业物业(商铺及商业服务用房)管理规约》对系争房屋所在小区进行管理服务。管理过程中，原告发现被告擅自将其朝南方向的阳台封闭，遂发整改信并上门回访要求其整改，但被告始终不予理会。原告认为，被告的行为不仅违反了《仁恒森拉雅苑商业物业(商铺及商业服务用房)管理规约》的规定，更违反了《上海市住宅物业管理规定》，故就被告的违约行为提起本案诉讼，以行使维护小区全体业主利益等相关职责。顾某某辩称，不同意原告诉请。系争房屋确实是被告所有，但被告没有将阳台封闭，只是因为被告孩子还小，阳台上有缝隙，怕孩子有危险，所以被告安装了窗户。孩子来的时候就关上窗户，孩子走了就打开窗户，窗户可以推到一边，不存在封闭问题，没有必要拆除。本案原告亦不具备诉讼主体资格。前期物业管理合同是和上海仁恒物业管理有限公司(以下简称仁恒物业公司)签的，并非原告。原物业合同到2017年届满，再签订物业合同要经过业委会或全体业主同意，与开发商无关，被告也不知道更换物业，故原告不具有诉讼主体资格。且系争房屋不是住宅，是商铺，不适用上海市住宅物业管理规定。本院经审理认定事实如下：2016年1月9日，上海仁恒森兰置业有限公司(以下简称仁恒置业公司)作为甲方(卖方)，被告作为乙方(买方)，约定由乙方向甲方购买系争房屋。系争房屋于2016年3月30日登记在被告名下，房屋类型为商场。2016年4月30日，仁恒物业公司作为物业公司，被告作为业主，双方签署《仁恒森兰雅苑商业物业(商铺及商业服务用房)管理规约》(以下简称《管理规约》)，该《规约》第十一条规定：“在本物业管理范围内，业主/租户/物业使用人还负有以下责任：(一)不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌：……2.业主/租户/物业使用人不得在房屋的外墙及作为外墙延伸部分的立面或外立面(门、窗的外立面等)上安装任何户外遮光帘、遮蓬、金属支框架、旗杆、招牌或其他任何伸出物及装置，严禁破墙开窗及堵塞任何窗户，损坏房屋外貌；(二)不得擅自改变房屋使用用途及原设计结构布局和功能等，包括但不限于任何形式的封闭阳台、天台等影响房屋外观统一性的一切行为。……”同日，被告签署《承诺书》，承诺遵守该《规约》内的一切条款及今后不时制定或修改的物业管理有关的规定。2017年，仁恒置业公司作为委托方(甲方)，原告作为受托方(乙方)，双方签订《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》(以下简称《物业服务合同》)一份，约定甲方将系争房屋在内的商业服务用房委托乙方提供物业管理服务，委托事项包括房屋建筑本体公用部位(包括但不限于楼盖、屋、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等部位)日常维护、养护和管理等。合同期限为2017年8月1日起至2022年7月31日至。合同第四条“甲方的权利义务”第9款约定：甲方“委托乙方对租户/物业使用人违反物业管理法规政策、《管理规约》《用户手册》及《装修管理规定》的行为进行处理，包括但不限于采取批评、规劝、警告、制止、停电、停水等有效措施。”合同第五条“乙方的权利义务”第2款约定：乙方“根据有关法律、法规、《管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》及其他必要的规章制度，并以有效之形式督促业主、租户和物业使用人遵规守约，对业主/租户/物业使用人违反公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，对业主/租户/物业使用人违反法律、法规的行为，提请甲方和有关部门处理。”合同第六条“共同约定”第2款约定：“仁恒森兰雅苑商业物业现行的《管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》，经甲乙双方确认后继续有效，日后如有异议，可通过协商另行更改。”2019年11月18日，因被告在阳台安装窗户，原告通过EMS向被告寄送《违规行为整改通知单》，要求其于即刻24小时内整改。案件审理过程中，原告提供仁恒物业公司于2017年7月9日出具的《关于及的公示》，并表示曾将该公示张贴于公告栏。该公示内容为：“尊敬的森兰雅苑商业业主：由于经营需要，受上海仁恒森兰置业有限公司委托，我司与上海仁恒森兰置业有限公司签订的《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》于2017年7月31日到期后，《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》乙方将由上某某与上海仁恒森兰置业有限公司签署，相应的《仁恒森兰雅苑商业物业管理规约》与《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》同时予以公示。(具体内容详见公告栏)公示期自即日起至7月23日截止，特此告知。”原告另提供2017年8月-2018年12月的缴费清单及2019年1月-2020年6月的发票，以证明2017年8月-2020年6月，被告将物业管理费缴纳至原告账户，以上事实，有《上海市商品房出售合同》、《房屋接收认可书》、《物业交接通知书》、《不动产登记簿》、《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》、《仁恒森兰雅苑商业物业(商铺及商业服务用房)管理规约》、《关于及的公示》、《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》、被告物业费缴费清单、被告物业费缴费发票、封闭阳台照片、《整改通知书》及国内挂号信函收据及当事人的陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告签署《管理规约》并出具《承诺书》，应当就规约内容予以遵守。在小区未成立业主大会和业主委员会对《仁恒森兰雅苑商业物业(商铺及商业服务用房)管理规约》及相关物业协议作出变更之前，《仁恒森兰雅苑商业物业服务合同》对原告的授权并不违反前述管理规约的约定，原告业已实际履行了物业服务功能，规约与物业服务合同的效力应及于小区全体业主，对小区全体业主均具有约束力，对于业主不符合规约和服务合同的行为，物业公司有权进行劝阻、制止、并报告有关行政管理部门，故被告认为原告主体不适格的观点缺乏依据，本院不予采纳。根据相关法律法规的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。现被告违反《管理规约》，在南阳台搭建窗框及玻璃，改变了房屋原有状态及外观，对小区整体环境造成一定影响。原告依据《管理规约》及《物业服务合同》的授权，要求被告拆除上述搭建，恢复原状，于法不悖，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第二百八十六条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告顾某某于本判决生效之日起十五日内拆除其自行搭建、安装的位于上海市浦东新区东煦路XXX号XXX室房屋南阳台的窗框以及玻璃，将阳台恢复原状。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告顾某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 钰二〇二一年二月二十六日书记员 吴文荣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。……第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。