上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初36542号原告(反诉被告，男，1986年11月8日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：王平，北京市隆安律师事务所律师。被告(反诉原告，男，1993年1月22日出生，汉族，户籍地吉林省长春市。委托诉讼代理人：金凌华，上海市银都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张映竹，上海市银都律师事务所律师。原告孙阳与被告刘剑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告刘剑峰提出反诉，本院受理后与本诉合并进行审理，并于2020年10月22日公开开庭。原告孙阳及其委托诉讼代理人王平、被告刘剑峰的委托诉讼代理人金凌华、张映竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙阳向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方就上海市静安区中兴路1233弄1幢1号和2号底层局部及二楼整层商铺(以下简称系争商铺)签订的《商铺租赁合同》于2020年8月8日解除；2.判令刘剑峰退还孙阳租赁保证金211,700元；3.判令刘剑峰退还孙阳水电押金30,000元；4.判令刘剑峰退还孙阳2020年8月8日起至2020年12月4日期间的租金和物业管理费共计437,485元；5.判令刘剑峰退还孙阳减免的租金192,898.68元(鉴于刘剑峰已退还一个月租金110,000元，同意在该项诉讼请求内予以抵扣)。事实和理由：2018年3月24日，原、被告双方就系争商铺签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限自2018年4月15日起至2026年6月4日止，2020年6月5日至2022年6月4日期间的租金标准为111,142.50元/月，付六押二；每六个月物业费合计12,000元。现因新冠疫情影响，孙阳无法继续经营系争商铺，致使合同无法继续履行。2020年8月6日，孙阳归还系争商铺钥匙。现孙阳经与刘剑峰多次协商处理合同解除及款项退还事宜未果，现诉至法院，要求判如所请。被告刘剑峰辩称，同意解除合同、退还水电押金，但不同意原告其余的诉讼请求。理由：1.同意解除原、被告之间就系争商铺签订的《商铺租赁合同》，但系争商铺的次承租人即实际使用人新生医疗美容集团有限公司(以下简称新生医疗公司)于2020年8月18日才与孙阳办理完房屋交接手续，并于2020年9月24日将相关工商登记手续自系争商铺地址迁移，根据合同约定，应以工商注册地址迁移之日即2020年9月24日为合同解除之日；2.本案系因孙阳单方面违约导致合同解除，故不同意返还租赁保证金；3.同意退还水电押金；4.同意退还2020年9月25日至2020年12月4日期间的租金和物业管理费，但孙阳主张2020年8月8日至2020年9月24日期间的租金和物业管理费因其仍实际使用系争房屋，故不同意退还该期间对应费用。其次，刘剑峰曾减免孙阳2020年6月5日至2020年12月4日期间的租金110,000元，该减免行为系基于孙阳继续承租系争商铺的前提之下，故在孙阳返还上述11万元前提下，刘剑峰同意以每日3,564元为标准按照孙阳实际使用天数计算租金和物业管理费；5.关于第五项诉讼请求，孙阳之主张并无事实依据和合同约定，故不予认可。被告刘剑峰向本院提出反诉请求：1.判令刘剑峰没收租赁保证金211,700元；2.判令孙阳支付两个月招商空置期损失222,285元；3.判令孙阳退还已减免的2020年6月5日至2020年12月4日期间之租金110,000元；4.判令孙阳支付恢复原状费用66,000元和垃圾清运费1,200元/车(暂计，以实际发生金额为准)。事实和理由：2018年3月24日，原、被告双方就系争商铺签订《商铺租赁合同》，合同签订后，刘剑峰按约交付房屋，孙阳依约支付保证金和截止至2020年12月4日之租金。2020年5月26日，孙阳申请减免2020年6月5日至2020年12月4日期间的租金110,000元，刘剑峰同意在双方继续履行合同的前提下减免当期租金共计110,000元，具体途径为孙阳足额支付租金及物业管理费后，刘剑峰退还上述减免金额。2020年5月26日，刘剑峰完成上述退款事宜，故孙阳实际支付2020年6月5日至2020年12月4日期间的租金为556,855元。孙阳分别于2020年8月9日、同年8月14日向刘剑峰送达《解除房屋租赁合同函》和《解除房屋租赁合同函2》，要求单方面解除合同，并拒绝依约返还系争房屋。孙阳先假意继续承租房屋，后单方面违约解除合同，对其行为应予惩罚。故刘剑峰提出反诉请求，要求判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.系争商铺权属性质。上海市静安区中兴路1233弄1幢1号和2号权利人为刘剑峰。2.原、被告租赁合同的缔约过程及约定内容。2018年3月24日，刘剑峰(甲方，出租方)和孙阳(乙方，承租方)就系争商铺签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于上海市静安区中兴路1233弄1幢1号和中兴路1233弄1幢2号的底层局部及二楼整层商铺(面积约400平方米)出租给乙方作为合法经营(餐饮、零售等)正常使用；租赁期限自2018年4月15日起至2026年6月4日止，其中2018年4月15日起至2018年6月4日止为乙方装修免租期；房屋租金以每两年递增5%至甲乙双方租赁合同期满，租赁期限内该商铺物业费由乙方承担支付，租金105,850元每月，付六押二先付后用，支付租金同时乙方需按每月(400*5)2,000元的标准支付六个月的物业费12,000元给甲方，乙方应提前10日支付甲方下一期的租金(即每年的5月25日和11月25日前)，房屋租金按六个月为一期支付，先付后用，乙方每期房屋租金于当期第一个月的10日以前支付给甲方；房屋租赁保证金为211,700元，该租赁保证金不可视为乙方预付的租金，租赁期满，乙方迁空交还房屋并结清租金、电话费、水费、电费、通讯费等由乙方使用而产生的费用后7日内无息返还乙方；乙方租赁期满时如有任何拖欠应付款项时，甲方有权从水/电/煤气押金中先行支付，支付部分乙方应立即补足，在乙方退租的同时必须将该商铺内注册的营业执照迁出或注销；乙方应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门(包括该房屋物业管理机构)办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行，租赁期满，乙方必须根据甲方要求将房屋归还甲方；乙方在租赁期限内，可以将承租的房屋部分或全部转租给第三方使用，乙方前提必须在甲乙双方签订的租赁期限内并且按时支付租金和租赁房屋的相关所有费用以及合法经营的前提下，乙方转租如改变甲乙双方约定的经营项目，需甲方书面同意，否则视为违约转租无效；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，乙方不及时交还房屋或不将房屋内物品搬离时，甲方以书面形式向乙方发出最后通知(以邮戳为准)，乙方应当在甲方发出该通知三日内搬离该房，否则视为乙方放弃房屋内所有物品和已经自动搬离，甲方有权进入该房屋，同时追究乙方违约责任；甲乙双方于签订本合同过后，未经甲方同意，乙方擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方除没收乙方保证金外，乙方还需额外补偿甲方二个月的租金作为招商空置免租期，同时乙方须全额结清该物业经营使用过程中乙方应支付的所有相关费用；上述房屋在租赁合同期限内租赁发票税费由乙方承担与甲方无关，其他税费由甲乙双方按国家有关规定各自承担支付。合同另对其他内容进行了约定。同日，刘剑峰(甲方，出租方)和孙阳(乙方，承租方)就系争商铺签订《租赁合同附件》，约定：1.2018年4月15日至2020年6月4日每月租金为105,850元(其中包括50天装修期)，第一期为六个月租金加两个月保证金共计846,800元；2.2020年6月5日至2022年6月4日月租金为111,142.50元，六个月一付每期租金为666,855元；……5.消防事宜由甲乙双方共同委托上海科原工程技术有限公司负责办理，乙方承担60,000元费用；6.乙方须支付水、电、煤气押金50,000元，同时甲方需开具押金收据。3.租赁合同的履行情况。合同签订后，刘剑峰按约交付系争房屋，孙阳依约支付租赁保证金，并支付租金至2020年12月4日。2020年5月26日，刘剑峰通过银行转账方式向孙阳转账110,000元。对于该笔款项的性质，刘剑峰称：其系在孙阳继续履行合同的前提下方才同意退还110,000元，现孙阳违约提前解除合同，故要求返还该笔费用。孙阳称：因受疫情影响，双方协商一致由刘剑峰免除其一个月租金计110,000元，故在其支付2020年6月5日至2020年12月4日期间租金666,855元后，刘剑峰退还一个月租金110,000元，同意在孙阳主张的第五项诉讼请求中予以抵扣。2020年8月7日，刘剑峰收到孙阳寄送的系争房屋钥匙，但其对于孙阳解除合同持有异议。2020年8月9日，孙阳向刘剑峰送达《解除房屋租赁合同函》，记载：现因2020年1月以来，一直持续至今的新冠疫情影响，导致我方已无法继续经营该商铺房屋，以致无法继续履行合同。……我方发此函要求解除房屋租赁合同。双方签订的原房屋租赁合同自2020年8月7日起正式解除，……。并认为双方互不承担违约责任，要求被告返还租赁保证金等。2020年8月11日，刘剑峰回复《不同意解除租赁合同函》，载明：孙阳近日以“疫情不可抗力”申请解除双方租赁合同的函我方坚决反对，你(即孙阳，下同)与我方(即刘剑峰，下同)在2020年5月已经达成了疫情减免租金方案，我方也按约定以租金先交后返的方式于2020年5月26日……给你转回了商议的疫情补贴资金。另外上海3月开始已无疫情，不可抗力更无从谈起，……你方无权按照“疫情不可抗力”终止合同。对此我方对你要求如下：一、你方不能理解成交了房屋钥匙即为交房，你方如违约终止合同，需按合同约定迁出或注销所有注册公司执照并按我方要求将房屋装潢拆除恢复至交房时的毛坯状态。二、你方结清所有公用事业费后，双方才可以按你方违约需要提前终止合同进行清算，按合同约定违约条款执行，多退少补。三、限你方在2020年8月16日前拆除所有租赁面积内装潢，恢复到交房时毛坯状态并将垃圾运离现场。否则超过8月16日期限，我方有权与第三方签订拆除协议，拆除费、垃圾清运费由你方承担。2020年8月18日，孙阳(甲方)与次承租人新生医疗公司(乙方)签署《交房交接书(返还)》，载明：1.甲方要求将上述房屋恢复至毛坯状态，七日内交付；2.乙方认为房屋现状交付是符合《房屋租赁合同》(指孙阳和新生医疗公司之间签订的合同)约定的返还条件，是有效交付(返还)。2020年8月14日，孙阳向刘剑峰送达《解除房屋租赁合同函2》，具体内容与第一份解除函件相似。2020年8月底，孙阳诉至法院，要求判如所请。刘剑峰于2020年9月11日收到本案诉状副本等文书。2020年9月22日，刘剑峰(甲方)与案外人上海淮通装饰工程有限公司(乙方，以下简称淮通装饰公司)签订《拆除合同》，约定：双方就中兴路1233弄1幢1号、2号共400平米室内装潢达成如下协议，乙方负责拆除甲方商铺内所有装潢，双方确认拆除总价为66,000元整；拆除工期20天(2020年10月9日至10月29日止)，因为该建筑三、四层有儿童教育白天营业，所以乙方所有施工必须在晚上20点到早上8点进行，乙方必须保证工期；……；拆除产生的建筑垃圾，由乙方负责联系物业及城管部门清运出现场，每车1,200元，届时甲方另行给付乙方等。2020年9月24日，次承租人新生医疗公司住所由系争房屋变更为案外地址。庭审中，孙阳确认刘剑峰交付时系争房屋为毛坯状态。2020年11月6日，案外人淮通装饰公司向刘剑峰开具《收据》，载明：中兴路1233弄1幢1层、2层拆除费66,000元(如换发票需加8个点)，垃圾清运费20,400元。4.其他情况。2018年5月14日，孙阳(甲方，出租方)与新生医疗公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市静安区中兴路1233弄1幢1号和1233弄1幢2号底层部分及二层租赁给乙方使用；租赁期限自2018年6月25日起至2026年6月4日止；每月租金为115,000元，在租赁期内第一、二年不递增，第三、四年递增5%，第三、四年房屋租金为120,750元每月，后期租金每两年递增5%；房屋租金按六个月一付，先付后用，每期租金应提前15日交付；合同另对其他内容进行了约定。2020年7月15日，孙阳以新生医疗公司为被告诉至本院，要求：1.确认双方签订的租赁合同于2020年8月18日解除；2.判令没收租赁保证金230,000元；3.判令新生医疗公司支付违约金362,250元；4.判令新生医疗公司支付房屋占有使用费277,725元(2020年6月10日起至2020年8月18日)；5.判令新生医疗公司承担逾期迁出工商注册登记损失160,000元；6.判令新生医疗公司赔偿提前解约损失800,000元。孙阳保留复原费用之诉权。在该案庭审中，孙阳主张：1.新生医疗公司并非餐饮特定行业，没有政府关闭停业的通知，不应当享受减免租金的待遇；2.孙阳曾向刘剑峰递交了减免申请，之后刘剑峰退还了一个月租金110,000元，现刘剑峰反诉主张收回这笔减免，而新生医疗违约在先，也没有在规定的时间内提出减免申请，所以不应当享受减免政策，双方没有就租金减免达成一致，不认可美容医疗行业在这段期间无法营业，没有政府的关停通知；3.8月6日孙阳向刘剑峰寄送了钥匙，但刘剑峰因为恢复原状的问题不认可孙阳交还了房屋，所以孙阳也不认可新生医疗公司已于当时交还了房屋，现孙阳认可新生医疗公司已于8月18日交还房屋，但保留要求新生医疗公司承担恢复原状费用的诉权。其后，经本院主持调解，双方于2020年11月6日达成调解协议如下：1.孙阳与新生医疗公司就上海市静安区中兴路1233弄1幢1号和2号底层部分及二层房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除；2.新生医疗公司于2020年11月26日前支付孙阳租金、提前解约违约金共计300,000元；3.案件受理费减半收取后，由双方各半负担。本院认为，原、被告双方之间签订的合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应信守并依约履行。就本案的争议焦点，本院逐条分析如下：1.关于合同之解除。孙阳称因受疫情影响导致经营困难故分别于8月9日和8月19日两次提出解除合同，然而在2020年5月间，在疫情带来的负面影响已日趋减少的情况下，孙阳仍然继续支付房屋租金，并与刘剑峰协商一致决定由刘剑峰退还部分租金110,000元并实际收取完毕，故事实上新冠肺炎疫情并非构成孙阳解除合同的主要理由。退一步讲，即便孙阳所言属实，疫情带来的负面影响毕竟是暂时的，在本市仅持续数月，而诉争合同租期长达8年，孙阳完全可以在租期内克服相应的经营困难，加上孙阳仅系转租系争房屋并以此牟利，并未证明使用系争房屋期间涉及的经营范围为政府在疫情期间明令禁止，故疫情并不构成孙阳所称合同目的不能实现之不可抗力，其不得以此为由单方解除合同。现孙阳要求解除合同，刘剑峰亦表示同意，但双方对于合同解除之日期存有争议。根据庭审查明的事实，孙阳先于2020年8月7日将系争房屋钥匙寄送给刘剑峰，后于同年8月18日与次承租人新生医疗公司签署《交房交接书(返还)》，并在该交接书中其主张新生医疗公司应将系争房屋恢复至毛坯状态后七日内交付，再于同年8月14日再次发函至刘剑峰处要求解除合同，故孙阳作为违约方主张双方签订的合同于2020年8月8日即解除，并无事实和法律依据，本院不予支持。合同作为双方当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺，应当得到遵守和履行。根据双方合同约定，孙阳应根据刘剑峰要求返还房屋，且其确认租赁之初系争房屋状态为毛坯，现刘剑峰要求其以房屋交接时毛坯状态交付，于法有据，本院予以支持。根据庭审查明的事实，孙阳并未将系争房屋恢复原状后交付刘剑峰，后刘剑峰与案外人淮通装饰公司签订合同自行拆除，约定工期至2020年10月29日止，其作为守约方现仅主张双方之间的合同于2020年9月24日解除，于法有据，亦属合理本院予以确认。2.合同解除后的各项费用结算。合同因孙阳违约而提前解除，其理应按合同约定承担违约责任，现刘剑峰主张没收租赁保证金并要求孙阳赔偿二个月租金作为招商空置免租期损失，具有合同依据，本院经综合考虑合同解除原因、过错程度、双方约定、租赁期长、复原状态、实际损失、孙阳与次承租人达成调解协议等情节，认为除没收保证金外，孙阳仍应承担一个月招商空置期损失计111,142.50元。关于孙阳提出的其余本诉请求：1.水电押金，刘剑峰确认收取30,000元并同意返还，本院予以确认；2.孙阳实际支付租金自2020年6月5日至2020年12月4日期间，而合同于2020年9月24日解除，9月25日至12月4日期间之租金计145,760元应予返还；3.退还疫情期间租金，鉴于双方于2020年5月即对减免租金事宜达成一致，刘剑峰返还租金110,000元且实际履行完毕，本院认为面对疫情，双方应本着共担风险、共度难关的精神，协商分担相应损失，现双方协商一致达成上述减免协议，方案尚属合理且已实际履行完毕，本院不再进行调整，故对孙阳仍主张要求刘剑峰减免相应租金的诉请，本院不予支持。关于刘剑峰提出的其余反诉请求：1.退还已减免的110,000元租金，刘剑峰主张该笔费用系基于孙阳继续履行合同的前提下所达成之协议，然其就该主张未提交证据材料，且从其2020年8月11日回复《不同意解除租赁合同函》表述“你与我方在2020年5月已经达成了疫情减免租金方案，我方也按约定以租金先交后返的方式于2020年5月26日……给你转回了商议的疫情补贴资金”,可见刘剑峰认为该笔款项即为疫情补贴资金，经双方协商一致并实际退还完毕，其余观点参见上文，本院不再赘述，故刘剑峰要求退还上述款项的反诉请求，本院不予支持；2.装修免租期和拆除费用，基于本院已支持刘剑峰提出的没收租赁保证金和一个月空置期损失之诉请，本院认为上述费用足以涵盖装修免租期和拆除费用的损失，故对于该两项反诉请求，本院亦不予支持。综上，刘剑峰需返还孙阳水电押金30,000元和2020年9月25日至2020年12月4日期间之租金145,760元，上述两笔费用共计175,760元；孙阳仍需赔偿刘剑峰空置期损失计111,142.50元。未免当事人讼累，抵扣双方应当返还或支付的相关费用后，刘剑峰需返还孙阳租金计64,617.50元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙阳与被告(反诉原告)刘剑峰就上海市静安区中兴路1233弄1幢1号和中兴路1233弄1幢2号的底层局部及二楼整层商铺签订的《商铺租赁合同》于2020年9月24日解除；二、被告(反诉原告)刘剑峰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙阳2020年9月25日至2020年12月4日期间租金计64,617.50元(已抵扣刘剑峰应返还之水电押金30,000元和孙阳应赔偿之空置期损失111,142.50元)；三、原告(反诉被告)孙阳已支付的租赁保证金211,700元不予退还；四、驳回原告(反诉被告)孙阳的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)刘剑峰的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,817.60元，减半收取计6,408.80元，由原告(反诉被告)孙阳负担4,934.80元，被告(反诉原告)刘剑峰负担1,474元；反诉案件受理费5,825.90元，由原告(反诉被告)孙阳负担2,388.62元，被告(反诉原告)刘剑峰负担3,437.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二一年二月七日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。