中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1094号 上诉人（原审原告）：王发年。 委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶朗，北京安杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。 法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司,住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。 法定代表人：陈贵德，该公司董事长。 上诉人王发年因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）及原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王发年的委托诉讼代理人谢晓勇、叶朗、被上诉人中金公司的委托诉讼代理人孙宪、沈明俊到庭参加诉讼。晨始公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王发年上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审，或依法改判支持王发年一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中金公司负担。事实与理由：(一)王发年与晨始公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2014年10月20日，王发年与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，约定王发年认购晨始公司开发建设的涉诉房屋，天津市高级人民法院于2017年1月12日查封晨始公司名下包括涉诉房屋在内的房产。综上，王发年与晨始公司在天津市高级人民法院查封涉诉房屋前，已签订合法有效的书面买卖合同。(二)王发年在法院查封前已合法占有该不动产。王发年于2014年10月20日在购房户钥匙发放联系单、物品交验清单上签字确认，自2015年5月开始缴纳物业费。王发年于2014年实际占有居住涉诉房屋至今，即在法院查封前已合法占有涉诉房屋。（三）王发年已支付全部价款。王发年于2014年10月20日支付完毕涉诉房屋全部价款。（四）非因王发年自身原因未办理过户登记。自2014年10月20日起，王发年已与晨始公司多次接洽，晨始公司一直拒绝配合王发年办理房屋过户登记。（五）王发年的权利优先于中金公司的抵押权，王发年对执行标的享有足以排除执行的民事权益。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”之规定，应当认定王发年的权利优先于中金公司的抵押权，王发年对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 中金公司辩称，（一）中金公司对案涉房屋享有抵押权，王发年作为购房人若想排除强制执行，则必须符合《异议和复议规定》第二十九条的规定，《异议和复议规定》第二十八条在本案中并无适用余地。（二）本案中，王发年未提供任何证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，王发年的上诉主张不符合《异议和复议规定》第二十九条第二项规定的条件。 晨始公司未提交陈述意见。 王发年向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异29号执行裁定书（以下简称29号执行裁定）；2.依法解除对登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ｄ23号楼（沂房权证城区字第××号）（以下简称Ｄ23号房屋）的查封，并停止对该房屋的执行；3.依法确认Ｄ23号房屋归王发年所有；4.案件受理费由中金公司负担。 对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认证如下：对王发年提交的证据一EMS快递单的真实性和证明力予以认定。中金公司质证认为王发年起诉超出法律规定的期限。因王发年采用网上立案方式立案，王发年收到29号执行裁定后通过网上立案的方式，已在法定期限内提起案外人执行异议之诉，并未超过起诉期限。对王发年提交的证据二29号执行裁定的真实性予以认定，但对王发年主张的证明目的不予认定。对王发年提交的证据三中《智圣汤泉庄园认购协议》、银行流水的真实性予以认定。《智圣汤泉庄园认购协议》具备商品房买卖合同的主要条款，一审法院对该协议的证明力予以认定；对王发年向晨始公司实际支付了1704696元购房款的事实予以认定。王发年提交的证据四《购房户钥匙发放联系单》《物品交验清单》及物业费单据，可以证实王发年已经实际占有使用D23号房屋。 一审法院根据经审理确认的证据，认定事实如下：2014年10月20日王发年与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：王发年认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区，暂测建筑面积306.6平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5560元／平方米，总价款1704696元。王发年在签订认购协议书同时交付房款1704696元。2014年11月5日之前，王发年交齐全部房款或规定比例的首付款86万元，并签订《商品房买卖合同》后，王发年可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为1704696元。 一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中国金融租赁有限公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下包括蒙山温泉庄园Ｄ23号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。 2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、该判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。 另查，涉案D23号房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中王发年主张权利的D23号房屋。 (2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。 2019年9月2日，一审法院作出29号执行裁定，驳回王发年的异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王发年对D23号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及王发年对D23号房屋是否享有所有权。 王发年在执行异议被裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。 《异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 从上述三个条文分析，《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。 本案中，涉案D23号房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就涉案D23号房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然王发年在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但未能提交证据证明其符合《异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。王发年享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，依照《异议和复议规定》第二十八条规定要求对D23号房屋停止执行，依据不足。因此，一审法院对王发年要求解除对涉案D23号房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。 因王发年要求对涉案D23号房屋停止执行的主张缺乏依据，且目前仍登记在晨始公司名下，王发年仅对涉案D23号房屋享有债权请求权，故，王发年要求确认其对涉案D23号房屋享有所有权缺乏法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，一审法院判决如下：驳回王发年的诉讼请求。 一审案件受理费20250元，由王发年负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王发年提交了如下证据： 证据一、沂南县不动产登记信息查询，拟证明案涉商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。结合一审判决关于王发年与中金公司之间存在有效房屋买卖合同且中金公司已经支付房屋价款的认定，应认定王发年对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 中金公司质证认为，对该证据真实性、证明目的不认可。该证据仅证明王发年个人名下房产情况，并不能代表其家庭。此外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，买受人名下无其他用于居住的房屋可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住房屋，沂南县并非县级市，因此王发年应当提交沂南县上级行政区划即临沂市范围内的查询结果。 庭后，王发年向本院提交了如下补充证据： 第一组补充证据（补充证据目录证据二、证据七）：王发年户口信息。 第二组补充证据（补充证据目录证据三、证据四）：沂南县不动产登记中心出具的王发年配偶国增云、其子王小龙、王国风不动产登记信息查询证明。 第三组补充证据（补充证据目录证据五、证据六）：临沂市不动产交易中心出具的王发年、国增云、王国风、王小龙不动产登记信息查询证明。 以上补充证据拟证明王发年所购商品房系用于家庭居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。 中金公司质证认为，对证据一至证据七真实性、合法性认可，证明目的不认可。第一，沂南县和临沂市不动产登记信息查询证明查询时刻分别为2020年9月23日、2020年12月2日，不能证明2014年10月20日王发年购买案涉房屋至2017年1月12日案涉房屋被查封这段时间内王发年家庭名下是否有其他用于居住的房屋。并且，在一审法官已对相关问题释明的情况下，王发年故意不提交相关证据而是在二审中提交了上述证据，存在转移其名下房产规避执行的嫌疑。第二，二审庭审中王发年明确表示临沂市不动产交易中心查询不到下级县房屋登记信息，查询范围仅限于临沂市市区范围，故王发年提交的不动产登记信息查询证明已经不能体现出临沂市行政区划范围内房屋登记情况。第三，参照国家统计局2019年7月31日发布的《建筑业持续快速发展城乡面貌显著改善—新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》中统计的“2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米”，案涉房屋是三层别墅，其面积已远远超出人均标准，且规划用途为酒店式住宅，水、电、物业费用均高于常规商品房，因此，案涉房屋并非用于满足基本居住目的。 本院结合判决理由对王发年二审提交的证据予以分析。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案当事人的上诉请求，并经双方确认，本案二审争议的焦点问题为：王发年对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对案涉房屋是否享有所有权。 一、关于王发年对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案中，王发年认购的案涉房屋为建筑面积300余平方米的别墅，房屋规划用途为酒店式住宅，仅依据王发年本人及其配偶、子女在临沂当地无房产的证据，并不足以证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。 其次，本案也无法参照适用《异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。本案中，王发年与晨始公司之间签订房屋买卖合同就此享有的债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。关于未办理过户登记的原因，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者新建商品房尚不符合首次登记条件等其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。本案中，王发年并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故王发年对于案涉房屋的权益亦不符合《异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 一审法院对于王发年主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，并无不当。 二、关于王发年就案涉房产是否享有所有权的问题 根据一审查明的事实，案涉房产目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定王发年仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认对案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持，并无不当。 综上，王发年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20250元，由王发年负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘敏 审判员  万挺 审判员  潘杰 二〇二一年二月三日 法官助理张闻 书记员赵雅丽