江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初5601号 原告：太仓市港城碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市太仓港港口开发区龙江路280号6幢1406室，统一社会信用代码91320585MA1MTAB98F。 法定代表人：谢金雄，总经理。 委托诉讼代理人：黄菲，该公司员工。 被告：王荣真，女，1971年9月9日出生，汉族，住河南省滑县。 原告太仓市港城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告王荣真商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼。被告王荣真经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201802140100071），被告于判决生效之日起3日内配合原告办理合同备案注销手续。2.判令被告支付原告违约金181513.35元及代偿款950402.88元，合计1131916.23元。事实和理由：原、被告于2018年3月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号为201802140100071）及附件、附录，合同约定由被告向原告购买太仓市浮桥镇玉兰街8号柏悦湾名邸1幢704室住宅一套，总房价款为1210089元，其中被告自付370089元，银行按揭款项84万元。被告因银行按揭款项未按时偿还，于2019年8月被中国农业银行太仓分行诉至太仓市人民法院。太仓市人民法院作出（2019）苏0585民初5045号民事判决书，判决王荣真归还银行借款本金、利息（含罚息、复利）、律师费、案件受理费等款项，判决原告承担连带清偿责任。太仓市人民法院分别于2020年1月16日、2020年2月18日作出（2020）苏0585执299号、（2020）苏0585执487号执行通知书，划扣原告款项共计950402.88元，其中中国农业银行太仓分行贷款本息891305.88元、律师费41500元、案件受理费6359元、执行费11238元，该执行案件已于2020年6月18日结案。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十七条第二款的约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。根据上述约定，法院划扣原告的950402.88元视为被告欠原告公司债务。同时，原告主张解除合同的违约金181513.35元，被告已支付购房款1210089元应用于抵扣上述债务及违约金，剩余款项原告返还被告，故原告提出上述诉讼请求。 被告王荣真未答辩。 经审理查明:2018年3月1日，原告碧桂园公司（出卖人）与被告王荣真签订《商品房买卖合同》（合同备案编号201802140100071）一份，约定被告向原告购买太仓市的房屋，建筑面积120.07平方米，总价款1210089元。该合同附件十一补充协议第十七条第二款约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿贷款款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠付出卖人的房价款、利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。该合同还约定了其他事项。 合同签订后，被告王荣真支付原告碧桂园公司首付款及按揭款共计1210089元。 2019年8月16日，中国农业银行太仓分行向本院提起诉讼，要求王荣真归还借款本金824026.84元、利息17873.89元、罚息128.88元、复利230.84元，本息合计842260.45元（利息、罚息、复利计算至2019年7月7日，之后按合同约定计算至全部款项还清之日止）；要求王荣真支付律师费41500元；要求碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任。本院经审理查明，王荣真、碧桂园公司于2018年4月4日与中国农业银行太仓分行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同借款人、抵押人为王荣真，保证人为碧桂园公司，合同约定王荣真为购买碧桂园柏悦湾名邸1幢704室向中国农业银行太仓分行借款84万元，借款期限264个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。中国农业银行太仓分行于2018年4月4日向王荣真指定账户发放借款84万元，借款到期日2040年4月3日。王荣真于2018年5月4日开始还款2019年3月6归还部分利息后，未再还款，截至2019年7月7日，王荣真结欠借款本息合计842260.45元。本院于2019年11月6日作出（2019）苏0585民初5045号民事判决书，判决王荣真归还中国农业银行太仓分行借款本息合计842260.45元（利息、罚息、复利计算至2019年7月7日，之后按照合同约定计算至本息还清之日止）；王荣真支付中国农业银行太仓分行律师费41500元；碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任。 本院分别于2020年1月16日、2月18日向王荣真、碧桂园公司作出（2020）苏0585执299、487号《执行通知书》，要求王荣真、碧桂园公司履行法律文书确定的全部义务883760.45元、执行费11238元、案件受理费6359元。本院于2020年5月9日扣划碧桂园公司6359元，于2020年6月11日扣划碧桂园公司883760.45元，于2020年6月17日扣划碧桂园公司60283.43元。 审理中，原告碧桂园公司表示其实际损失主要为资金融资成本。 另查明，本院于2020年12月22日通过公告向被告送达应诉材料。 以上事实有原告碧桂园公司提交的商品房买卖合同、（2019）苏0585民初5045号民事判决书、《执行通知书》、结案证明、收据，到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据原、被告上述合同附件十一《补充协议》第十七条第二款的约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿贷款款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠付出卖人的房价款、利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。本案中，因被告王荣真未按期归还贷款，中国农业银行太仓分行向本院提起诉讼要求被告王荣真归还借款本息并承担律师费，同时要求原告碧桂园公司承担连带清偿责任。后本院判决王荣真归还借款本息合计842260.45元（利息、罚息、复利计算至2019年7月7日，之后按照合同约定计算至本息还清之日止）并支付律师费41500元，同时碧桂园公司承担连带清偿责任。判决后，中国农业银行太仓分行向本院申请执行，本院于2020年5月9日扣划碧桂园公司6359元，于2020年6月11日扣划碧桂园公司883760.45元，于2020年6月17日扣划碧桂园公司60283.43元。根据上述约定，碧桂园公司有权选择解除合同，本案的应诉材料于2020年12月22日送达被告，原、被告之间的《商品房买卖合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。原、被告之间的《商品房买卖合同》解除后，被告应当协助原告办理合同备案注销手续，故本院确定被告于本判决生效之日起十日内配合原告办理合同备案注销手续。关于原告要求被告支付违约金181513.35元及代偿款950402.88元的诉讼请求。本院认为，因被告王荣真未按期归还借款导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，被告王荣真的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为被告代偿的借款本息、律师费、案件受理费、执行费等合计950402.88元，被告理应支付原告，故本院对原告该主张予以支持。考虑到原告主张的实际损失仅为融资成本，而房屋总价款15%的违约金明显超出了合理的融资成本范围，结合原告的实际损失及适当的惩罚性赔偿，本院酌情确定被告支付原告违约金121008.9元（1210089元*10%）。因被告已支付原告购房款1210089元，被告应支付原告的代偿款950402.88元及违约金121008.9元从购房款中予以抵扣，剩余部分由原、被告直接结算。被告王荣真经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应当承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告太仓市港城碧桂园房地产开发有限公司与被告王荣真签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号201802140100071）于2020年12月22日解除。 二、被告王荣真于本判决生效之日起十日内协助原告太仓市港城碧桂园房地产开发有限公司办理合同备案注销手续。 二、被告王荣真支付原告太仓市港城碧桂园房地产开发有限公司违约金121008.9元及代偿款950402.88元，该款从被告王荣真已支付的购房款1210089元中予以抵扣。 案件受理费15690元，减半收取7845元，由被告王荣真负担。原告预交的案件受理费7845元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  吕金星 二〇二一年二月一日 书记员  陆胜嘉