山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终164号 上诉人（原审被告）：王崇乔，男，1980年2月22日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：徐建，山东慧当律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新泰市青云街道青云社区居民委员会，住所地新泰市青云路**，统一社会信用代码55370982K23415669C。 法定代表人：董仲军，该村委会主任。 委托诉讼代理人：董和忠，该村工作人员。 委托诉讼代理人：孙丰强，山东平畴律师事务所律师。 上诉人王崇乔与被上诉人新泰市青云街道青云社区居民委员会（以下简称青云社区居委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院(2020)鲁0982民初8052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王崇乔上诉请求：1.要求依法撤销新泰市人民法院(2020)鲁0982民初8052号民事判决，依法改判或发回重审；2.要求减免2020年1月24日至2020年3月18日共计53天疫情期间的房屋租赁费25546元（计算方式：176000元除以365天等于482元/每天，482乘以53天等于25546元）；2020年3月28日至4月14日以及2020年6月2日至7月2日共计48天被上诉人强行锁上诉人租赁房屋，该期间的租赁费23136元（482乘以48天等于23136元）应当扣除；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.双方签订租赁合同后，又重新约定房租的支付方式为按月支付，上诉人多次分期向被上诉人支付房租，被上诉人收到房租并予以认可，而一审法院仅依据合同的约定认定房租必须一次性支付，属于认定事实错误。2.因疫情期间，上诉人不能正常营业，属于不可抗力的因素，被上诉人应当减免部分房租，一审法院未将新冠肺炎疫情的情况予以认定，明显认定事实不当。3.租赁期间，被上诉人强行将上诉人租赁的房屋停水、停电、锁门两次，第一次是3月28日至4月14日计18天,第二次是6月2日至7月2日计30天，两次共计48天，给上诉人造成较大损失，造成上诉人退单，对于上诉人的损失包括被停水停电锁门的房租费及收取的物业费一审法院未予以查明，属于认定事实错误。一审法院适用法律错误，上诉人不存在违约，一审认定违约为前提，错误适用法律，据此判决解除双方的房屋租赁合同，判决错误。综上，请二审法院依法改判或发回重审。 被上诉人青云社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 青云社区居委会向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付拖欠房租76000元并承担利息损失（以76000元为基数，自2020年3月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；2.解除双方之间的合同，被告交回房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告自2020年3月1日租用原告位于新泰市××路××路××路××商铺，商铺共一套四层，建筑面积707.2平方米。合同约定签订合同时被告一次性支付租金176000元，经原告多次催要后被告仍欠原告租金76000元。 一审法院认定事实：原告提交租赁合同一份，证实被告承租原告的商铺及双方约定的使用期限及租金。被告租用原告位于新泰市××路××路××路××商铺，商铺共一套四层，建筑面积7070.2平方米，租赁期限为一年，自2020年3月1日至2021年2月28日止，合同约定签订合同时被告一次性支付租金176000元，尚欠76000元未付。原被告对双方提交证据的真实性均无异议，一审法院予以确认。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照双方合同约定，被告拖欠租金累计已达数月，原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。根据公平公正的原则，被告还应缴纳的租金应为日租金（176000÷365＝480元）乘以被告自租赁之日起至解除合同后被告搬出涉案商铺之日止的天数，扣除已支付原告的100000元租金，剩余部分方为被告应支付的租金。利息损失以被告搬出涉案商铺之日所欠租金为基数，自2020年3月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告新泰市青云街道青云社区居民委员会与被告王崇乔签订的《新泰市青云社区商铺租赁合同》，被告王崇乔自本判决生效之日起十五日内搬出所租赁房屋；二、被告王崇乔自本判决生效之日起十五日内支付原告租金（日租金176000÷365＝480元乘以被告自租赁之日起至解除合同后被告搬出涉案商铺之日止的天数，扣除已支付原告的100000元租金）；三、被告王崇乔自本判决生效之日起十五日内支付原告利息损失（以王崇乔搬出租赁房屋之日所欠租金为基数，自2020年3月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告新泰市青云街道青云社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告王崇乔承担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定 如下： 1.上诉人提交欧派橱柜商场转让协议书，用以证明上诉人2017年10月10日开始租赁被上诉人的房屋至今；2.上诉人提交开工证明一份，用以证明因疫情原因上诉人于2020年3月9日申请复工，实际复工日期为3月18日的事实。对于上述两份证据，被上诉人青云社区居委会质证认为：对证据一有异议，证据一系上诉人与案外人签订，无法体现与上诉人之间的关系。对证据二有异议，证据二系原告单方面提供，不具备证明的证据效力。 3.上诉人申请证人曹某、公某出庭作证：证人曹某证实其系王崇乔的员工，王崇乔商店复工时间是2020年3月18日，复工后王崇乔租赁的商场曾被锁门，第一次锁门时其在现场，时间是3月28日到4月14日，第二次锁门其不在现场，时间是6月2日到7月2日，因为有考勤记录，所以其记得锁门时间，其认为锁门的人应该是青云街道东南关社区的工作人员；证人公某证实其系王崇乔的员工，王崇乔商店复工时间是2020年3月18日，2020年6月2日其去商铺拿东西，青云街道办事处的人来锁门，有一个员工王惠惠被锁在商铺里面了，其找梯子从二楼爬进去打开门把王惠惠放出来，锁门时间是6月2日到7月2日，共锁门两次，上一次是3月28日到4月14日，其当时在上班，其听其他员工说锁门的是青云街道办事处的，但其没问锁门的人是哪儿的，也没问为何锁门。针对证人曹某、公某的证人证言，上诉人对证人证言质证认为，两位证人虽然对锁门单位表述存在出入，但是作为员工并非房屋租赁的相对方，对于名称表述不准确在情理之中，符合证据的高度盖然性，两位证人相互印证，充分证明了被上诉人强行锁门侵害上诉人的房屋使用权。被上诉人青云社区居委会对证人证言质证认为：两名证人对时间段记得非常清楚，而对锁门的人不清楚，并且两位证人交代的锁门所属单位不一致，第一位证人曹某交代的青云街道东南关社区，第二位证人公某说的是青云街道办事处，并且两位证人都是听说的，同时两位证人与上诉人之间是雇佣关系，证人与上诉人存在利害关系，对证人证言不予认可，同时，上诉人被锁门是因为上诉人拖欠物业公司的水电费，是被物业公司强行锁门，对该事件被上诉人并不知情。 对于上述证据，本院经审查认为，对于上诉人与案外人签订的欧派橱柜商场转让协议书，该协议并非与被上诉人直接签订，且该证据与本案涉案租赁合同没有直接关系，本院不予认定；对于开工证明，该证据系上诉人方单方制作形成且被上诉人方也不予认可，本院对该证据不予认定；对于证人曹某、公某的证言，证人曹某、公某对锁门人的所属单位表述不一致，且其二人在锁门现场并未查看锁门人的身份证件或工作证件，对锁门人的身份均是“听说”以及“推测”得出，同时被上诉人方称其并未锁门，锁门系物业公司人员所为，证人证言并无法证实上诉人的证明目的，本院不予采信。 二审审理中，上诉人还主张其曾于2020年7月28日出具承诺书一份，并于2020年5月份双方补签了涉案租赁合同，在承诺书中上诉人承诺自2020年8月份开始每月底前支付租金2万元的事实。被上诉人方认可上诉人出具承诺书的事实，并向法庭提交该份承诺书，其认可自2020年8月份开始，房租支付方式变更为按月支付，但是上诉人并未按照承诺履行。本院经审查认为，对该承诺书的真实性予以认定，该承诺书能证实双方当事人约定自2020年8月起房租支付方式变更为每月底支付，且依据双方当事人的陈述，上诉人并未按照双方约定履行。 二审期间，被上诉人青云社区居委会提交书面材料一份，表明被上诉人同意放弃利息。本院经审查认为，被上诉人自愿放弃利息，不违反法律的规定，亦未增加上诉人的负担，故本院予以准许。 本院经审理查明的其他事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本院的争议焦点为：一、上诉人主张应减免疫情期间的租赁费用共计25546元，是否应予支持；二、上诉人主张扣除商铺被强行锁门而导致的无法营业期间租赁费用23136元是否有事实和法律依据，是否应予支持。 针对争议焦点一，本院认为，因新型冠状肺炎疫情的出现，山东省于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，而本案涉案房屋租赁合同的签订时间系2020年3月1日，故合同签订时，上诉人对于疫情将会导致租赁房屋的使用和收益受到一定限制和妨碍的风险应当有充分认知和可预见性，现上诉人以疫情为由主张减免相关租赁费用，本院对此不予支持；针对争议焦点二，本院认为，上诉人主张商铺被强行锁门导致无法营业系被上诉人所为，被上诉人不予认可并主张锁门系物业公司所为，而上诉人二审中并未提供充分证据证实其主张，故上诉人要求扣除因被强行锁门而导致无法营业期间的相关租赁费用的上诉请求，本院不予支持，其可待日后证据充分后另行主张权利。 综上所述，上诉人王崇乔的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持，但因被上诉人自愿放弃涉案利息，该主张并不违反法律规定，本院予以准许。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初8052号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初8052号民事判决第三项。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由王崇乔负担。二审案件受理费100元，由王崇乔负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二一年二月二十三日 书记员  张甜甜