湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0984民初1421号原告：陈某，男，1979年12月10日生，汉族，汉川市人，住湖北省汉川市。原告：王某，女，1983年10月22日生，汉族，广东省广州市人，住广东省广州市天河区。二原告共同委托诉讼代理人：雷锦涛，系北京市京师（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：万宇宙，系北京市京师（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北川润实业有限公司。住所地：汉川市仙女山街道办事处欢乐街。法定代表人：邓鹏，系公司经理。委托诉讼代理人：龙望发，系公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王长才，系公司员工。代理权限为特别授权。原告陈某、王某与被告湖北川润实业有限公司（以下简称川润实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某、王某的共同委托诉讼代理人雷锦涛、万宇宙，被告川润实业公司的委托诉讼代理人龙望发、王长才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某、王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将汉川市南外街以东安顺东园1＃楼×单元×号房合法交付给原告；2、判令被告向原告提供安顺东园1＃楼×单元×号《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》；3、判令被告支付延期交房违约金21415元(逾期交房违约金暂计至2019年8月15日，准确金额以购房款总额611844元为基数，按日万分之一从2018年8月31日起计算至房屋完全符合交房条件且将该商品房合法交付给原告之日止)；4、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告协助原告办理不动产登记手续。事实与理由：2017年11月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告以611844元的总价购买被告开发的位于湖北省汉川市××以东××＃楼××单元××号房屋，被告应按照合同第八条约定于2018年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”的约定承担违约责任。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告，被告违约事实明显，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的身份证复印件1份。拟证明原告的诉讼主体适格；证据二：被告川润实业公司的营业执照复印件1份。拟证明被告川润实业公司的诉讼主体适格；证据三：《收据》、《银行交易清单》。拟证明原告已经按照合同约定履行全部付款义务；证据四：《商品房买卖合同》复印件。拟证明根据合同第八条，被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告，被告违约依法应承担违约责任。被告川润实业公司辩称，1、房屋的拆迁工程由于受到当地居民的干扰，工程无法正常施工，被告公司报警也无法制止，后经协调，公司出资60余万补偿，才平息，确实造成了延期交房，但这不是公司的主观意愿。2、被告于2019年2月份已经具备交房条件了，但是通知原告等人，原告等人拒不在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上签字，导致住房管理部门不能进行备案，其中有103户已经备案了交给档案管理部门。3、因部分业主不配合验收，导致我方增加了人工成本，被告保留要求原告赔偿的权利。4、原告等人在网上恶意造谣，对被告公司的名誉造成影响，被告保留追究他们责任的权利。5、对于协助办理过户手续，因被告公司在2019年11月已经通过邮寄方式通知每个业主办理不动产登记证截止时间是2019年12月31日止。原告等人逾期未去办理，被告公司人员有的已经出国，如果需要被告办理相关的手续，需要另外支付相关的劳务费用。被告湖北川润实业有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一：国有建设用地交地确认书、土地赔偿协议、报销单、领款单、银行流水各1份。拟证明被告依法取得了建设用地的使用权，因当地居民阻挠施工，为了平息拆迁时当地居民的阻挠支付的补偿款，导致工期延误；证据二：收据一份。拟证明被告于2018年10月23日就已经向陈运和交房；证据三：质量验收报告表。拟证明被告于2017年5月2日工程已经完工，可以正常交房，由于原告等人出于个人原因，拒不配合验收，导致最后实际验收报告完成的时间是2019年7月19日；证据四：证人邓某、胡某的证言。拟证明被告已于2018年年底就已经开始通知原告等人收房；证据五：《住宅质量分户验收检查记录表》2份。拟证明被告所开发的商品房已通过分户验收合格；证据六：《业主入伙资格证明(业主)》4份。拟证明被告所开发的商品房已具备交房资格；证据七：《汉川市不动产权证》4份。拟证明被告所开发的商品房证件齐全，可以依法办理不动产登记手续。当事人围绕诉讼请求和答辩意见均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、原告对被告川润实业公司提交的证据一有异议，认为被告所提交的证据系复印件，真实性无法确定。对证据的关联性不予认可。阻止被告施工的不是原告等人，被告工程延期不属于合同约定的不可抗力。本院认为，该组证据虽可证明被告逾期交房事出有因，但不属于合同约定的不可抗力情形。因此，被告提交该组证据不能减轻其违约责任。二、原告对被告川润实业公司所提交的证据二、证据四均有异议，认为该两组证据均不是发生在原、被告之间，其真实性无法确认。其次房屋的交付应符合法律的规定和合同的约定。本院认为，被告提交的装修保证金收据可以证实被告向陈运和交房的情况；证人邓某、胡某也当庭证实被告向证人出示相关文件并交房的情况。因此，本院可以认定，被告在2018年底已经具备交房条件。三、原告对被告川润实业所提交的证据三有异议，其认为该份证据是复印件，真实性无法确认，且该证据不是合同约定的分期综合验收合格证，对关联性不认可。质量验收报告最后签署的时间也是2019年7月19日，不是被告所陈述的在2017年5月2日就已经质量验收合格。且没见到政府主管部门的盖章，该证据是施工单位在进行工程竣工验收，对基础结构质量验收的报告，该报告是工程竣工验收的一个环节。本院认为，被告所提交的（基础结构）质量验收报告未出示证据原件，本院不予采信。四、原告对被告川润实业公司所提交的证据五的真实性认可，但对其合法性、关联性不认可。其认为1、《住宅工程质量分户验收记录》应由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目经理及各方参加人员签字，分户验收应逐户逐间进行，被告所提交的《住宅质量分户验收检记录表》无施工单位项目经理签字，不符合《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》第七条规定，而且该规定还要求分户验收应逐户、逐间进行；2、根据《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位住宅工程竣工验收。分户验收合格是进行工程竣工验收的前提条件，故被告提供的该项证据不能证明其对原告购买的商品房逐户、逐间进行验收。本院认为，被告所提交的《住宅质量分户验收检记录表》没有任何建设单位及施工单位的签字或盖章，在原告不予认可的情况下，本院对被告的该项证明目的依法不予支持；五、原告对被告川润实业公司所提交的证据六的真实性、合法性、关联性均不认可。其认为被告提交的4份《业主入伙资格证明(业主)》无被告单位的公章，真实性、合法性无法确认，关联性也不认可。该证据只能证明其他案外人办理了入伙手续，并不能证明被告在与案外人办理入伙手续时，房屋的交付是合法的、符合合同约定的交付。本院认为，被告所提交的《业主入伙资格证明(业主)》是湖北安宇物业有限公司出具的，仅能证明相关业主入住的时间。六、原告对被告川润实业公司所提交的证据七的真实性认可，对其合法性、关联性不认可。其认为，被告提交的4份《汉川市不动产权证》只能证明案外人已办理不动产权证，但办理不动产权证并不等于被告交付房屋符合合同的约定。被告交付的商品房是否满足合同约定、是否是合法的交付依据的是双方签订的《商品房买卖合同》。是否能够办理不动产权证与延期交房的违约金是两个法律关系，两者没有必然的关联性。能够办理不动产权证并不等于交付的房屋是合法的、符合合同约定的交付。被告提供的案外人办理了不动产权证的证据，只能证明被告销售的商品房可以办理不动产权证。本院认为，被告提交了本小区其他住户的不动产证，可以证明被告开发的房产已经验收合格，能够正常入住。经审理查明，原、被告于2017年11月24日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告湖北川润实业有限公司将其开发的位于汉川市××（××东园）第1幢×单元×号商品房预售给原告，房屋建筑面积共123.08平方米，单价为每平方米4971.11元，房屋总价款为611844元。同时约定：被告应于2018年8月30日前将上述房屋交付原告使用，并于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。另原告于2017年11月18日向被告支付了购房首付款171844元，加上2017年11月18日转入的购房定金20000元，共计支付了购房首付款191844元，且办理了相应的银行按揭贷款抵押手续。另查明，被告湖北川润实业有限公司已于2019年8月20日取得《工程竣工验收备案证明书》，且已具备办理不动产权登记手续资格条件。2019年12月14日被告统一通过邮政快递向未收房人邮寄了收房通知，原告于2019年12月17日收到被告邮寄送达的收房通知。还查明，原告于2020年3月24日收房。本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应当受法律保护。原告按约定向被告支付了购房款，被告就应按约定时间向原告交付房屋。被告不能依约按时向原告交付房屋，就应当承担相应的违约责任。对于被告辩称的逾期交房系因拆迁户引起的，并非被告造成的意见，因该情况不属于合同约定或者法律规定的免责事项。对该辩论意见，本院不予采纳。对于具体的违约交房期限，考虑到被告已于2019年8月20日取得《工程竣工验收备案证明书》，已具备法定的商品房交付条件。虽然原告于2020年3月24日已确认收房，但被告于2019年12月17日已向原告邮寄送达了收房通知书。因此从2019年12月18日后属于原告怠于收房，不应算作原告的延期交房时间。故此，被告延期交房的期限应为473日（从2018年8月31日至2019年12月17日），违约金按约定计算为28940元（611844元/日×473日×0.01%）。对于原告要求被告向原告提供安顺东园1＃楼×单元×号的《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》的诉讼请求。双方合同中第十一条中约定，出卖人需向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。因此，本院仅支持原告的部分请求，即被告应向原告提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。对于原告提出的要求被告协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求。双方合同中第十五条约定了，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，对该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告湖北川润实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈某、王某提供位于汉川市南外街以东（安顺东园）第1幢×单元×号商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、被告湖北川润实业有限公司于本判决生效之日起七日支付原告陈某、王某逾期交房违约金28940元；三、被告湖北川润实业有限公司于本判决生效之日起三十日协助原告陈某、王某办理涉诉商品房的不动产产权登记手续；四、驳回原告陈某、王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，由被告湖北川润实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周 彬审 判 员  李洪波人民陪审员  马雷波二〇二一年二月四日法官助理李玉明书记员龙诗依附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民事典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。