四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初1902号 原告（执行案外人）：雷艳英，女，1970年3月21日出生，汉族，住四川省成都市新津区。 委托诉讼代理人：周波，成都市高新区正和法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：江成开，男，1976年10月1日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：张丽，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽华，四川毫达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川汇津现代物流股份有限公司，住所地四川省成都市新津区普兴镇物流园区。 法定代表人：李小英，董事长兼总经理。 原告雷艳英与被告江成开、第三人四川汇津现代物流股份有限公司（以下简称汇津物流公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序于2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告雷艳英的委托诉讼代理人周波、被告江成开的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。第三人汇津物流公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。因其他债权人向法院申请汇津物流公司破产，在法院审查破产申请是否受理的过程中，本案延期审理，延期审理期间依法不计入本案审限。 雷艳英向本院提出诉讼请求：1.确认（2018）川01执恢142号之一裁定对雷艳英所购买的成都市新津区××镇××道××段××号6-1-5、6-2-5号房屋查封处理错误；2.确认雷艳英与汇津物流公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.确认与江成开签订的抵押合同涉及雷艳英购买的案涉房屋2套的抵押部分无效。事实和理由：2014年3月14日雷艳英与汇津物流公司签订了《商品房买卖合同》约定：雷艳英向汇津物流公司购买成都市新津县××镇××道××段××号6-1-5、6-2-5号房屋，付款方式为首付款加按揭贷款。2011年6月30日、7月1日、10月17日、2014年3月14日分四次按合同约定交纳了首付款366363元，向成都银行新津支行按揭贷款340000元（未放款）。2015年汇津物流公司将案涉房屋交付给雷艳英，因汇津物流公司迟迟未办理按揭贷款和其他原因没有办理产权过户。2015年1月28日，汇津物流公司与江成开签订借款合同，借款27000000元，同日就上述借款合同签订了抵押合同，2015年2月3日办理了相应抵押登记。雷艳英认为，雷艳英已按合同约定支付了价款，且合同内容符合法律规定，双方的买卖行为应受法律保护；雷艳英己实际占有案涉房屋；雷艳英对未办理过户登记手续没有过错。重要的是，江成开与汇津物流公司设立的抵押物根本不存在，抵押物监证0221206是政府监管编号，而不是房屋产权，并且雷艳英不知晓和同意抵押。江成开与汇津物流公司设立的抵押无效，江成开对案涉房屋不具备优先受偿权。雷艳英享有足以排除强制执行的民事权益。 江成开辩称，查封是以（2016）川01民初1878号民事判决为依据，该判决是生效判决，应当执行，执行中进行的查封没有错误。雷艳英与汇津物流公司的商品房买卖合同是否有效，与江成开无关。生效判决已经对抵押合同的效力进行了确认，雷艳英再次要求进行裁决，应当予以驳回。江成开与汇津物流公司签订的抵押合同并办理抵押登记的房屋，汇津物流公司对外出卖，其他购买人对生效判决申请了再审，理由与雷艳英起诉理由一致，成都市中级人民法院已经驳回了再审申请。雷艳英提出的诉讼请求没有事实依据，请求驳回雷艳英的诉讼请求。 汇津物流公司未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份信息、执行裁定，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：雷艳英提交的提交的商品房买卖合同及其附件，作为书证原件，江成开否认真实性，但没有反驳证据，应当作为证据采纳；POS单是通过金融机构交易形成的法定单据，应作为证据采纳；收款收据与商品房买卖合同约定的付款金额吻合，也能与POS单印证，可作为证据采纳；更名申请是6栋1楼5号房签署商品房买卖合同的来源，可作为证据采纳；钥匙交接清单，是汇津物流公司向购房人交付的记录，接受交付的与案件无利害关系的购房人也签名确认，清单的真实性可确认，可作为证据采纳；验房记录表，时间在交付之前，是对房屋状况的查看，与案件待证事实缺少关联性，不应作为证据采纳；2020年12月14日6栋1层5号的服务费和电费、电卡工本费收据，因发生在房屋所有权转移给江成开之后，与待证事实没有关联性，不应作为证据采纳；租房合同及说明，无合同签署的时间，无合同是否履行的其他证据材料，真实性无法确认，不应作为证据采纳。 根据采纳的证据及当事人一致的陈述，本院认定如下事实：案涉房屋为商铺，由汇津物流公司开发建设。2014年3月14日，雷艳英与汇津物流公司签订《商品房买卖合同》约定：雷艳英购买位于××镇××路××栋2层5号房屋，建筑面积75.5平方米，套内建筑面积67.2平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米4308.89元，总价289558元，贷款方式付款，首期支付房款总额的50%，余款向成都银行新津支行贷款，贷款期限10年，房屋在2014年12月30日前交付，雷艳英委托汇津物流公司办理房屋权属转移登记。双方在合同中对其他权利义务和事项也进行了约定。2014年3月14日，雷艳英与汇津物流公司还签署了《补充协议》等合同或说明文本，补充协议主要对商品房买卖合同的相应条款进行解释和补充约定。其中房款部分约定雷艳英采取按揭付款方式，房屋总价289558元，合同签订后当日内支付149558元，剩余房款140000元向成都银行新津支行申请5成10年按揭贷款。2014年3月14日，雷艳英与汇津物流公司签订《商品房买卖合同》约定：雷艳英购买位于××镇××路××栋1层5号房屋，建筑面积76.45平方米，套内建筑面积68.04平方米，按照套内建筑面积计算单价每平方米6125.89元，总价416805元。付款方式、交付、权属证书办理等约定与前述6栋2层5号房的商品房买卖合同约定一致。针对6栋1层5号房，双方仍签署了内容与6栋2层5号一致的《补充协议》等合同或说明文本。其中房款部分约定雷艳英采取按揭付款方式，房屋总价416806元，合同签订后当日内支付216806元，剩余房款200000元向成都银行新津支行申请5成10年按揭贷款。合同签订后，雷艳英的配偶何建通过刷卡方式支付166363元，汇津物流公司出具收据一份载明收到“雷艳英购房款房号：6-1-5¥：166363.00元”。 何学明系何建的叔叔。2011年何学明向汇津物流公司购买自编号B78房屋，现编号为6栋1层5号，何学明累计向汇津物流公司以投资意向款的形式支付购房款200000元。2014年3月14日，何学明提出更名申请，申请将其购买的前述房屋购买人更名为雷艳英。案涉两套房屋已付房款为何学明支付的200000元和何建支付的166363元，余款雷艳英至今未付。 2015年8月22日，汇津物流公司将案涉房屋的钥匙交付给何建。 江成开与汇津物流公司民间借贷纠纷一案，本院审理后于2017年5月10日作出（2016）川01民初1878号民事判决，判决主要内容为汇津物流公司偿还江成开借款本金27000000元及利息，并可以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在抵押限额内优先受偿。案涉房屋为抵押物。本院受理江成开的执行申请后作出（2017）川01执2076号执行裁定，轮候查封汇津物流公司所有的位于成都市新津区××镇××道××段1号建筑面积17182.81平方米的房屋，案涉房屋在查封范围内。前述房屋由四川省新津县人民法院首先查封，因江成开申请执行的债权为优先受偿债权，经本院商请，四川省新津县人民法院将处置权移交本院。经评估后，本院通过网络拍卖方式处置，一拍、二拍均无人出价流标，流标保留价34280000元。江成开申请以流标保留价抵偿，本院作出（2018）川01执恢142号之一执行裁定，“一、将被执行人四川汇津现代物流有限公司所有的位于新津县××镇××道××段1号建筑面积17182.81平方米的房屋（权0120177、权0120555、权0120175、权0119159、权0120556）作价3428万元抵偿给申请执行人江成开，以清偿相应债务，财产权自本裁定送达买受人江成开时起转移；二、申请执行人江成开可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，办理过户产生的所有税费由江成开自行承担；三、解除依据新津县人民法院（2017）川0132执543号执行裁定及本院（2017）川01执2076号执行裁定对上述财产采取的查封措施。”江成开已经办理了前述抵债房产的权属登记，其中包括案涉两套房屋。 本院认为，雷艳英的第二项诉讼请求要求确认商品房买卖合同有效，不构成执行异议之诉的诉讼请求，可作为诉讼理由对待；雷艳英第三项诉讼请求要求确认江成开与汇津物流公司的抵押合同涉及案涉房屋部分的抵押无效，是对作为执行依据的生效判决的异议，只能通过审判监督程序处理，不属于执行异议之诉案件的审理内容；雷艳英第一项诉讼请求要求确认（2018）川01执恢142号之一执行裁定对案涉房屋的查封错误，该裁定是抵偿裁定和解除查封的裁定，并非查封扣押冻结的裁定，从雷艳英的诉讼请求整体看，是基于实体权利要求排除执行，经本院释明案外人执行异议之诉案件必备诉讼请求的法律规定，雷艳英明确了要求排除执行。根据双方的主张，本案的争议焦点为雷艳英就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。 就实体权利而言，雷艳英以查封前购买并占有使用案涉房屋取得物权期待权为由提出案外人执行异议。雷艳英主张实体权利依据的商品房买卖合同签订于民法典施行之前，其权利的判断应当适用当时的法律。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”买卖合同是物权变动的原因，购买的方式取得物权，前提是有转让物权的合同，其次是全面适当履行合同，雷艳英提交的买卖合同真实性可以确定，依法成立并生效的合同对合同当事人发生约束力，当事人应当全面适当履行，对买受人而言，支付价款和接受交付是买受人的主要义务，截至辩论终结，雷艳英未支付全部价款，其自己也称商品房买卖合同约定的按揭贷款并未办理完毕，不论基于合同主体哪方的原因，在合同责任为严格责任的法定条件下，雷艳英的行为均属不全面适当履行合同义务，其基于商品房买卖合同的权利远未达到可以要求出卖人办理权属转移登记的阶段。雷艳英提交的证据不足以证明对案涉房屋享有物权期待权。 就排除强制执行而言，实际是民事权益优先性的比较，物权优先于债权是权利位阶比较的法定标准，基于不同权利位阶的保护次序的法定要求，我国确立了建设工程价款优先受偿权优先于担保物权，作为消费者的商品房买受人的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权的保护次序。但建设工程价款优先受偿的性质决定只在受偿顺位上的优先，但不能排除对抵押物的处置。真正能排除实现担保物权的执行，只有作为消费者的商品房买受人的物权期待权，其蕴含的法律价值和正义在于生存权优先于财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条均再次规定了这种权利保护次序的要求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中但书部分的例外就是作为消费者的商品房买受人的物权期待权，案涉房屋为商铺，雷艳英不属于购买住宅商品房的消费者，也未取得物权期待权，其基于商铺买卖合同的权利不产生排除人民法院强制执行的位阶优先效力。 综上，雷艳英要求停止执行的的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回雷艳英的诉讼请求。 案件受理费10864元，由雷艳英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  唐 健 审 判 员  孙 睿 人民陪审员  杨素群 二〇二一年二月三日 书 记 员  朱 娅