贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3246号 上诉人（原审被告）：刘德勋，男，1971年10月7日出生，汉族，贵州省施秉县人，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：宋慧敏，女，1966年11月11日出生，布依族，贵州省荔波县人，现租住都匀市。 原审第三人：朱小静，女，1986年8月9日出生，汉族，原住贵州省都匀市，现下落不明。 上诉人刘德勋与被上诉人宋慧敏、原审第三人朱小静案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，因朱小静下落不明，本院依法于2020年11月9日向其公告送达合议庭组成人员通知书等法律文书，并组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘德勋上诉请求：一、驳回宋慧敏诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由宋慧敏承担。事实与理由，上诉人诉原审第三人朱小静民间借贷纠纷一案，在执行过程中，被上诉人宋慧敏以案外人身份，对朱小静被执行的位于都匀市房屋（以下简称“案涉房屋＂）提出执行异议，被都匀市人民法院裁定驳回。后宋慧敏又提起民事诉讼，都匀市人民法院一审判决支持其诉讼请求。本案的关键问题是宋慧敏承租案涉房屋事实是否真实。上诉人根据已知事实和日常生活经验法则推定，宋慧敏承租案涉房屋20年，用租金抵借款一事，涉嫌伪造事实，理由如下：第一、上诉人借钱给朱小静（2015年3月13日）到期后，朱小静没有钱还，曾与上诉人协商，其称将出卖案涉房屋来清偿上诉人欠款。后因朱小静突然失联，为防万一，同年6月8日上诉人即向都匀市人民法院申请对案涉房屋进行诉前财产保全，随后对朱小静提起民间借贷诉讼。在该案一审诉讼期间，案涉房屋还在由案外人承租用于开办培训学校，直到上诉人申请执行该案生效判决后培训学校搬走，宋慧敏才搬进去接手房屋。本案一审诉讼中，上诉人一直查找原承租案涉房屋的第三方，没有找到，二审诉讼中将继续查找，以证明真相。第二、如果朱小静真的借得宋慧敏60万元，借款又早就到期，那么，双方应该协商用案涉房屋抵债，或者变卖还债。现在宋慧敏提出所谓以房租金抵借款，违背常理，事实上从20年租金能否抵偿完借款，抵不完怎么处理；月租金2000元的定价依据、真实性，等等，宋慧敏称的所谓以租抵债根本站不住脚。第三、宋慧敏一审诉讼中提供的交物管费、水电费证据，都是2017年后补交的，并不能证明其所谓2014年租房事实。第四、朱小静在失联前，曾和宋慧敏共同合伙做生意。宋慧敏提供的借款给朱小静的转账凭据，不排除生意上的资金往来，据此伪造借款事实和凭据。一审诉讼中宋慧敏并没有提供其它证据证明朱小静“借条”的真实性，朱小静又失联无法核实。二审中上诉人将依法申请人民法院查明该借条真伪。综上所述，上诉人不服一审人民法院判决，特提出上诉，敬请二审人民法院据已知事实和日常生活经验法则，查明认定事实。上诉人亦将继续努力收集证明，查明真相，确保判决公正。 宋慧敏二审期间未作书面答辩。 朱小静二审期间未作书面陈述。 宋慧敏向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与第三人签订的关于都匀市房屋的《房屋租赁协议》有效，撤销要求原告腾空房屋的执行措施；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：刘德勋与朱小静民间借贷纠纷一案，我院于2015年6月8日作出（2015）都民保字第35号保全裁定书，诉前保全了朱小静所有的位于都匀市、产权证号为匀房权证都匀字第××号、建筑面积129.12平方米的房屋一套（保全价值13.5万元）。2016年4月5日，我院作出（2015）都民初字第1204号民事判决书，判决朱小静于判决生效之日起十日内偿还刘德勋借款本金10万元，并从2015年5月16日起以10万元为基数按月利率2％向原告支付利息至判决明确的履行期限届满之日止，朱小静承担案件受理费、诉讼保全费、公告费共计4054元。进入执行程序后，我院于2017年9月14日作出（2016）黔2701执994号执行裁定书，裁定查封、拍卖被执行人朱小静位于都匀市房产（房产证号93××45）。案外人宋慧敏对我院查封、拍卖朱小静的该房产的行为提出书面执行异议申请，请求继续履行《房屋租赁协议》，撤销要求其腾空房屋的执行措施。受理后，依法组成合议庭进行审查认为，《根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；…”，涉及房屋登记在被执行人朱小静名下是事实，且已做了诉前保全，不动产权属是无争议的。案外人诉称的“买卖不破租赁”只是法律对承租方对标的物的占有使用权的保护，并非是抵抗执行拍卖处置房屋所有权的原因；且案外人与被执行人的房屋租赁关系是基于民间借贷债权债务关系而来，与被执行案件并无优先可言，在案外人与被执行人民间借贷纠纷未得到生效判决确认之前，其债权债务关系并未明确，案外人可另案主张其债权权利。如果案外人坚持认为对拟处置财产享有足以排除强制执行的民事权益，可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，另行提起请求对执行标的排除执行的民事诉讼。据此，我院于2018年11月9日作出（2018）前2701执异42号执行裁定书，驳回案外人宋慧敏的异议请求。案外人宋慧敏不服该裁定，故提起案外人执行异议之诉。另查明，朱小静向宋慧敏出具两份借条，第一份借条载明：“今借到宋慧敏现金（人民币￥：200000元整）大写：贰拾万元整），用于罗甸县孝道酒专卖店资金周转，借款期限：2014年5月7日-2014年6月6日止，于期不还本人愿意按每天3％罚息，账号：62×××06，借款人：朱小静”；第二份借条载明：“今借到宋慧敏现金￥400000元大写（￥肆拾万元整），并以都匀房子作为抵押，房产资料见附件，借款日期：2014年5月30日-2014年7月30日，到期不还罚息3％。借款人：朱小静，账号：62×××06”。原告通过银行于2014年5月7日四次向朱小静工商银行账户转款共计190000元，同年5月30日两次向朱小静账户转款共计380000元，合计570000元。2014年8月6日，原告（承租方）宋慧敏与第三人（出租方）朱小静签订《房屋租赁协议》，协议约定：朱小静将位于都匀市住房租给宋慧敏，每月租金2000元，以租金冲抵借款，租赁期自2014年8月6日起至2034年8月5日止，期限20年，租用期满后或租赁期内出租方全部还清原告的借款后协议终止。2017年10月23日，都匀市金恒物业服务有限责任公司出具证明：“银湖星城2栋2单元3层11号住房租给宋慧敏，物管费由宋慧敏从2014年8月交至2017年8月（金额为4648元）”。原告提供2017年8月3日至2019年4月29日期间的电费缴费记录十份，证明由其缴纳电费。 一审法院认为，本案争议的焦点：原告与第三人的房屋租赁关系是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与第三人于2014年8月6日签订房屋租赁协议，2015年6月8日法院裁定保全房屋裁定，租赁关系发生在保全作出之前。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”，本案中，原告与第三人签订的房屋租赁协议在法院查封该房屋之前，且提供有证据证明签订的房屋租赁协议合法有效，而被告未举证证明原告与第三人在签订房屋租赁协议时有恶意串通和伪造证据等行为，原告与第三人的房屋租赁关系享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告的诉请，予以支持。综上所述，原告请求确认其与第三人签订的房屋租赁协议有效，并撤销要求原告腾房的执行措施，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、原告宋慧敏与第三人朱小静签订的关于都匀市房屋的《房屋租赁协议》有效；二、撤销本院要求原告宋慧敏腾空都匀市房屋的执行措施。案件受理费100元，由被告刘德勋负担。 二审中，刘德勋未向本院提交证据；宋慧敏向本院提交如下证据：执行裁定书复印件一份、房屋租赁协议复印件一份、《借条》复印件两份、打款凭证复印件六张、《证明》复印件一份、《公告》复印件一份、短信通知复印件一份、物业服务费收缴通知单复印件一份、微信支付凭证复印件十张，经审查，上述证据不属于新证据，本院不再组织各方当事人质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于被上诉人宋慧敏与原审第三人朱小静的房屋租赁关系能否排除强制执行问题。根据查明的事实，宋慧敏与朱小静签订《房屋租赁协议》的时间为2014年8月6日，协议约定朱小静将位于都匀市住房租给宋慧敏，每月租金2000元，以租金冲抵借款，租赁期自2014年8月6日起至2034年8月5日止，期限20年，租用期满后或租赁期内出租方全部还清宋慧敏的借款后协议终止；而上诉人刘德勋向原审第三人朱小静主张债权时，法院裁定保全查封案涉房屋的时间为2015年6月8日，被上诉人宋慧敏与原审第三人朱小静签订的《房屋租赁协议》时间明显在前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人宋慧敏享有在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的权益。至于上诉人刘德勋主张宋慧敏用租金抵借款的事实系伪造，只是其推测，并未提供证据证明，对其主张，不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；刘德勋上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘德勋负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  莫玉魁 审判员  吴美岭 二〇二一年二月二十六日 法官助理卢超 书记员杨墨