西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初15049号原告：陕西成信房地产开发有限公司。法定代表人：康忠诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘梅，陕西信邦律师事务所律师委托诉讼代理人：李世艳，陕西信邦律师事务所实习律师被告：西安莲湖信用融资担保有限公司。法定代表人：王涛，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林强，陕西稼轩律师事务所实习律师。第三人：张桂林，男，1972年10月12日出生，汉族，住西安市未央区。原告陕西成信房地产开发有限公司（以下简称“成信公司”）与被告西安莲湖信用融资担保有限公司（以下简称“莲湖担保公司”）、第三人张桂林执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成信公司委托诉讼代理人刘梅、李世艳，被告莲湖担保公司委托诉讼代理人张小建、林强到庭参加了诉讼，第三人张桂林经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成信公司向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行西安市XX区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX幢1单元11203室、1幢1单元11302室、1幢1单元11310室、1幢1单元11311室、1幢1单元11312室，并确认上述房屋为原告所有；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告对西安市XX区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX幢1单元11203室、1幢1单元11302室、1幢1单元11310室、1幢1单元11311室、1幢1单元11312室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故被告不得执行上述房屋，具体理由如下：一、涉案房屋系原告开发建设，于2014年5月6日完成初始登记，至今仍登记在原告名下未进行过物权转移变动，故原告为上述房屋的合法权利人。涉案房屋为原告开发建设，于2014年5月6日完成初始登记，至今上述房屋仍登记在原告名下，根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…”之规定，原告为上述房屋的合法的物权权利人。二、涉案房屋原告虽与张桂林签订过《商品房买卖合同》并登记备案，但《商品房买卖合同》已经人民法院生效判决解除，张桂林不再享有相应的物权期待权，预告登记效力消灭，被告预查封行为已经丧失了转化为正式查封的基础，原告足以排除其强制执行。本案中，原告于2015年4月28日与张桂林签订了《商品房买卖合同》并在房屋管理局登记备案，但根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当予准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”以及《物权法》第十四条之规定，张桂林基于《商品房买卖合同》享有的权利是请求原告交付涉案房屋、协助办理权属登记的债权请求权，而非直接取得涉案房屋的所有权。在尚未取得所有权情形下，双方所签订的《商品房买卖合同》已经人民法院判决解除，故解除后，张桂林可以依据合同约定要求原告转移所有权的请求权亦丧失，预告登记效力消灭。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，人民法院虽可对办理了备案登记之房屋进行预查封，但在房屋权属未转移情形下，预查封的对象应为履行商品房销售过程中取得的可供执行的财产权益，故在预告登记效力消灭情形下，查封的效力不基于房屋产权本身。故，在涉案房屋仍依法登记在原告名下，原告并未向张桂林转移涉案房屋的所有权，且已经依法解除了与张桂林所签订的《商品房买卖合同》情形下，本案中原告对涉案房屋享有足以排除对该房屋的强制执行的民事权益。三、根据西安市未央区人民法院生效判决认定，张桂林并非涉案房屋的实际购房人，且张桂林并未实际支付房屋价款，故张桂林对涉案房屋亦不享有《商品房买卖合同》解除之后的债权权益。根据未央区人民法院生效判决认定，张桂林并非涉案房屋的实际购房人，涉案商品房的实际购买人和按揭贷款还款人为陕西美嘉商业运营管理有限公司，张桂林并未实际出资购房，也未向原告支付任何款项，也没有实际占有房屋，对于实际购买人陕西美嘉商业运营管理有限公司所支付的按揭款项，因涉及其他刑事案件，西安市公安局经开分局已于2018年11月11日就包含涉案房屋在内的全部按揭款项予以冻结。故本案不存在原告需向张桂林返还款项之情形，原告享有的权益足以排除被告的强制执行行为。未央法院在执行异议裁定中，未理清案件，区分情形下，直接以其查封时间在前便驳回原告的异议请求，属适用法律错误，应当予以纠正。综上，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告莲湖担保公司辩称，一、本案属金钱债权执行，法院查封张桂林案涉房屋的时间为2017年11月8日，而成信公司提出异议所依据的判决于此后的2019年10月生效，根据《执行异议和复议若干问题规定》的规定，成信公司的异议不能成立。二、张桂林已将房款全部付清，根据《查冻扣规定》、以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》有关规定，被告有权申请法院查封案涉6套房屋。成信公司不能以“所有权人”的身份排除执行。三、退一步讲，若被告同意解封房屋，成信公司也应将解除合同所应退还给张桂林的全部房款供被告执行。在成信公司所谓的张桂林非实际购房人与被告无关，成信公司将张桂林作为备案合同主体，就应该承担相应法律后果。四、本案案涉房屋当时存在轮候查封，查封尚未生效，成信公司不能对未生效的执行措施提出异议。综上所述，本案执行法院查封张桂林房屋合法，且成信公司据以排除执行的判决晚于本案查封，依法不能对抗、排除本案对案涉房屋的执行措施，请求贵院驳回成信公司的诉请。第三人张桂林未到庭，亦未陈述意见。经审理查明，莲湖担保公司与被执行人王某某、董某某、方某某、陈某某、张桂林（本案第三人）、科威房地产公司、程宾、刘康、刘轲公证债权文书（借款合同）纠纷一案，西安市莲湖区公证处于2016年4月7日出具（2016）西莲证经字第2938号执行证书。因被执行人未履行生效文书确定的义务，莲湖担保公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2017年11月3日作出（2017）陕0112执4232-1号执行裁定书，其中包括查封预告登记人为第三人张桂林名下的位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室、XX幢1单元11203室、1幢1单元11302室、1幢1单元11310室、1幢1单元11311室、1幢1单元11312室六套房屋，查封期限三年。并于2017年11月8日在西安市不动产登记服务中心办理了房产查封手续（到期后已续封）。成信公司对此提出执行异议，请求法院解除对上述房屋的查封。本院于2020年7月17日作出（2020）陕0112执异105号执行裁定，驳回成信公司的异议请求。成信公司于2020年7月30日诉至本院，酿成本讼，诉讼请求如上所述。另查明，案外人陕西美嘉商业运营管理有限公司（以下简称美嘉公司）于2014年4月2日成立，成立时法定代表人为陈某某，2015年1月12日法定代表人变更为刘飞，但实际控制人为陈某某，第三人张桂林系陈某某丈夫。2014年7月19日，成信公司与美嘉公司签订《借贷购房协议书》，约定美嘉公司购买成信公司银池品智天下项目第12层、13层建筑面积1821.76平方米共24套商品办公房，总价款为15667136元，因银行暂不接受公司按揭贷款购买，成信公司同意美嘉公司以股东或亲友名义签订网签合同、办理按揭贷款，成信公司办理网签合同和房产证以美嘉公司及法人给成信公司的书面授权为准，美嘉公司自行协调财产分割归属事宜，因产权登记产生任何纠纷成信公司不承担责任，合同生效之日美嘉公司向成信公司支付定金20万元，剩余房款以按揭贷款方式支付70%，减去按揭贷款总额及定金剩余部分为借款金额，借款利息年息12%，期限60个月等。2014年8月5日，成信公司将涉案商品房交付美嘉公司。2015年4月28日，成信公司与张桂林签订6份《商品房买卖合同》（合同登记号分别为：X15040XXX、X15040XXX、X15040XXX、X15040XXX、X15040XXX、X15040XXX），约定张桂林以按揭贷款方式购买成信公司开发建设的坐落于XX区XX路XX号XX幢XX号房屋，房屋总价款963048元；购买1幢11201号房屋11203号房屋，房屋总价款511442元；购买1幢11302号房屋，房屋总价款511442元；购买1幢11311号房屋，房屋总价款969048元；购买11312号房屋，房屋总价款477902元。上述共六套房屋，房屋总价款为3916784元，并办理了网签备案。2015年5月7日，美嘉公司给成信公司出具工作函，要求成信公司为张桂林开具11201、11203、11302、11310、11311、11312共6套房的首付款票据，总金额为1996784元，表示因为票据产生的后果由美嘉公司承担。随后，成信公司为张桂林开具了上述6套商品房的首付款票据。2015年5月25日，张桂林、陈某某、成信公司、交行陕西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，张桂林向交行陕西省分行贷款用于支付上述房屋的购房款，成信公司为该笔贷款承担连带责任保证。2015年5月29日，张桂林所购商品房办理了预购商品房贷款抵押登记，抵押权人为交行陕西省分行。2015年6月16日，交行陕西省分行发放贷款。2015年11月5日，美嘉公司给成信公司出具工作授权函，载明2014年7月19日借成信公司15667136元购房，在交行陕西省分行按揭回款768万元陆续到账，剩余未付款7987136元按照《借贷购房协议书》条款履行，因该房网签备案及后续办理产权登记所产生的一切纠纷责任、经济责任及法律责任由美嘉公司及授权人陈某某连带全部责任并承担一切权益权责，该函美嘉公司盖章、陈某某作为授权人签字，函件后附指定最终网签备案人员名单。因2015年12月起涉案房屋的按揭贷款停止偿还，交行陕西省分行于2015年 12月31日从成信公司保证金账户划扣640.31元用于偿还张桂林未还贷款利息等。后交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院。西安市新城区人民法院于2016年9月12日分别作出（2016）陕0102民初1904号、1905号、1906号、1907号、1908号、1909号六份民事判决书，判决由张桂林、陈某某向交行陕西省分行偿还因上述房屋产生的借款本金及利息、罚息等；成信公司对该债务承担连带保证责任；交通银行陕西分行对案涉六套抵押房产的处置价款享有优先受偿权。2016年10月28日，成信公司作为保证人向交行陕西省分行偿还了张桂林上述6案判决的未还本金、未还利息、未还罚息、未还利息复利、未还罚息复利、未到期利息等各项费用，并支付诉讼费。成信公司履行上述判决确定的保证责任后，将张桂林诉至本院，要求终止并解除与张桂林签订的《商品房买卖合同》，由张桂林配合交行陕西省分行办理上述六套商品房的抵押撤押注销手续，并配合办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续；由张桂林、美嘉公司支付因逾期还款导致成信公司承担保证责任支出的利息、罚息、诉讼费等，并按照同期企业贷款利率标准支付2016年10月28日至张桂林办理完毕清退商品房手续、清偿债务之日的代偿本金、利息、罚息总额的罚金等。本院于2019年6月10日作出（2018）陕0112民初17877号、17878号、17879号、17880号、17881号、17882号民事判决书，判决成信公司与张桂林签订的案涉六套房屋的《商品房买卖合同》解除；由张桂林协助交通银行陕西分行办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续；由张桂林协助成信公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；美嘉公司支付成信公司代偿的利息、罚息、诉讼费等，并支付成信公司违约罚金。以上判决经西安市中级人民法院2019年10月12日作出终审判决，判决“驳回上诉，维持原判”。另，据不动产登记簿显示，案涉六套房产权属状况的所有人名称为成信公司，取得方式为自建，房屋性质为市场化商品房，登记时间为2014年5月6日，分别于2017年11月8日、2018年11月13日被本院（2017）陕0112执4232号、（2018）陕0112执4321号执行裁定查封。西安市公安局经济技术开发区分局经济犯罪侦查大队于2020年6月28日出具情况说明，载明：2014年5月，陈某某通过美嘉公司向成信公司支付定金20万元，未支付房屋首付款，指定替代人购买成信公司开发的位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX层合计24套办公用房，在房屋管理局进行了预告登记，并由西安科威特房地产营销策划有限公司按月给该24套房屋还银行按揭月供，直到2015年12月底断供，共计支付月供资金618312.94元，合计西安科威特房地产营销策划有限公司关于该24套房产共计支付818312.94元。2018年11月11日，成信公司在银行设立账号，将西安科威特房地产营销策划有限公司交纳的定金及月供总计人民币818312.94元存入，该侦查大队将该笔资金予以冻结。上述事实，有本院（2020）陕0112执异105号执行裁定书、商品房买卖合同、西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初1904号、1905号、1906号、1907号、1908号、1909号民事判决书、本院（2018）陕0112民初17877号、17878号、17879号、17880号、17881号、17882号民事判决书，西安市中级人民法院（2019）陕01民终10218号、10220号、10216号、10219号、10217号、房屋登记簿、房屋所有权证、情况说明、本院（2017）陕0112执4232号协助执行通知书，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案的争议焦点是原告成信公司就执行标的即位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、11302室、11310室、11311室、11312室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然原告成信公司曾与张桂林就案涉六套房屋签订商品房买卖合同并办理网签备案，但该商品房买卖合同已被人民法院生效判决予以解除，网签备案被判决注销。现涉案房屋登记在原告成信公司名下，依法应属于成信公司所有，成信公司享有足以排除强制执行的民事权益，故成信公司请求停止执行涉案房屋并请求确认房屋权属之诉请，于法有据，应当予以支持。被告莲湖担保公司认为成信公司异议不能成立的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。被告莲湖担保公司认为成信公司应将退还给张桂林的购房款用于其执行，因陈某某通过美嘉公司支付的所购24套商品房（含本案涉案六套房屋）定金及西安科威特房地产营销策划有限公司偿还的按揭贷款共计818312.94元，已因涉嫌刑事案件全部被公安机关予以冻结，成信公司并未持有购房款，故被告该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百一十四条、第二百一十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：一、不得执行西安市XX区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX幢1单元11203室、1幢1单元11302室、1幢1单元11310室、1幢1单元11311室、1幢1单元11312室房屋。二、位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX幢1单元11203室、1幢1单元11302室、1幢1单元11310室、1幢1单元11311室、1幢1单元11312室房屋由原告陕西成信房地产开发有限公司所有。案件受理费38134元，由原告成信公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      王  蔚审  判  员      杨  宁审  判  员      任瑞鑫 二〇二一年一月二十日 书  记  员      陈  丹1