山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13573号上诉人(原审原告)：苏长宏，男，1974年11月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：石冠诗，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐民，山东贤关律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张勇见，男，1974年11月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李鑫，山东众英律师事务所律师。上诉人苏长宏因与被上诉人张勇见房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初6522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理。本案现已审理终结。苏长宏上诉请求：撤销一审判决，改判支持苏长宏的上诉请求，驳回张勇见的反诉请求。事实和理由：一、原审法院认定房屋损坏，同时确认30000元押金能够弥补房屋未恢复原状的损失，没有证据证明，且未被基本事实，原审本诉押金应当返还。（一）涉案房屋用途为餐饮，是征得张勇见及物业单位同意后，苏长宏按照房屋用途装饰装修，不存在任何破坏房屋、损坏房屋结构的情况。（二）张勇见提交的照片即使真实，其反映的亦是涉案房屋的卫生问题或部分餐饮设备的使用折旧，不存在任何房屋损坏或结构损坏。因正常使用目的使用的损耗，不承担损害赔偿责任。（三）张勇见的诉讼请求为恢复原状或赔偿，但并未提供任何证据证明涉案房屋的原状，整个庭审过程中，原审法院亦未对“原状”或“损失”进行法庭调查。原审法院在没有任何证据证明“原状”情况下，在没有任何损失价值证据或鉴定依据的情况下，认定房屋损坏且三万元押金能够弥补房屋未恢复原状的损失，明显没有任何证据。二、原审法院径行判决以押金抵偿未恢复原状损失，明显超出各方诉讼请求，违反辩论原则，侵害、剥夺当事人诉权。原审中，苏长宏诉请返还押金，张勇见诉请恢复原状或赔偿损失，原审法院径行裁判押金弥补房屋损失，明显超出双方诉讼请求。法院裁判必须受当事人诉讼请求及辩论原则限制，法院裁判当事人的诉讼请求仅能“支持或部分支持”或“驳回或部分驳回”，法院无权变更当事人诉讼请求。原审法院在本院认为部分，裁判以押金抵充损失，完全脱离双方诉讼请求范围，是裁判权对诉权的剥夺，违背基本诉权保障制度，违背“不诉不理”、辩论原则、司法中立原则基本要求。三、原审既支持了赔偿损失的请求，又判决苏长宏承担违约金，明显违反损失与违约金不得同时主张的基本法律原则，也与本案基本事实、证据不符，适用法律明显错误。原审裁判以三万元押金抵偿损失，又裁判苏长宏承担违约金，致使本案赔偿损失与违约金并存，违反《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十八条规定。四、本案发生于新冠肺炎疫情严重的时期。疫情发生起始，双方已协商，苏长宏自2020年6月11日后不再继续承租，双方均对外寻找承租方，2020年6月11日前的租赁费用由苏长宏全额承担，苏长宏几乎承担了疫情期间的所有损失，张勇见实际并未有任何损失。原审法院裁判苏长宏承担违约金，明显违背诚信、公平，也违反了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5规定的司法原则。“新冠疫情”爆发之突然、波及范围之广、持续时间之长、防控手段之严格，“新冠疫情”亦符合《合同法解释二》第二十六条规定的情势变更，即使根据公平原则，解除该合同，双方亦应互不承担违约责任。综上所述，原审判决认定事实、适用法律错误，裁判逻辑严重背离基本法律原则、基本法律制度，应当依法撤销并改判支持苏长宏的上诉请求，驳回张勇见的诉讼请求。另外，苏长宏在坚持原上诉意见的基础上，进一步补充如下意见：苏长宏坚持认为新冠疫情的影响根本上改变了双方缔约时的市场环境，应当适用重大情势变更及公平原则处理本案，双方均不应承担违约责任。退一步讲，即使法庭认定苏长宏存在违约行为，原审关于本案“押金”处理，法律适用错误且违反双方当事人约定。（一）违反禁止流质的担保法基本原则。原审卷宗第141页7-8行、142第18-19行中，双方已明确本案租赁合同中的3万元性质为“押金”。押金并非《合同法》或《民法典》明确的法律概念，其性质应为履约的担保，本质上是现金的质押担保。原审法院在处理“押金”时直接认定押金不予退还、直接抵偿，违背禁止“流质”的担保法基本原则。（二）违背双方当事人约定。“押金”的担保范围、用途，应严格依据双方的合意处理。在原审卷宗第141页7-8行、142第18-19行中，本案“押金”用途，包括抵作违约金或用作维修房屋，苏长宏对此没有异议。就本案而言，原审认定以一个月的房租作为违约金，根据双方对押金的约定，该违约金应首先用于担保违约责任，张勇见在原审并未证明其损失及损失数额。押金抵充违约金后的尾款，应当返还上诉人。原审虽认定了违约金，但并按双方约定将押金抵充违约金，而是将“押金”流质不予退还，同时又裁判了违约金。明显违背双方当事人的合同约定。张勇见辩称，一、原审法院认定案涉租赁房屋损坏事实清楚。（一）按照双方《租赁合同》第四条，到期如有人为损坏，如实修复赔偿，房屋到期乙方应恢复原样的约定，苏长宏在搬离时应将案涉租赁房屋恢复至其使用及装修改造前的原样。张勇见提交的案涉租赁房屋照片能够清楚的反映苏长宏在搬离时，因使用以及在拆除装饰装修时使案涉租赁房屋存在墙面瓷砖脱落、天花板破损、广告牌墙面有一个大洞、空调移机没有复位、下水道管道破坏并严重堵塞、两面合金玻璃墙完全拆除没有复位、3扇大门没有归还、配电箱电路损坏等问题，即便苏长宏可以将案涉租赁房屋进行装修，在拆除装修时也不应造成上述损坏，而且应当将全部损坏及装修改造按照合同约定恢复原样。苏长宏将上述损坏情况界定为“卫生问题“、使用折旧”、“正常使用目的造成的”也不符合房屋租赁交易习惯及常理，苏长宏因在使用案涉租赁房屋过程中造成的房屋损坏等问题于情、于理、于法均应恢复原状或赔偿损失。（二）苏长宏已在原审庭审中承认上述破损现状系其使用案涉租赁房屋造成的，因此，案涉租赁房屋原状即为破损及装修前的良好状态，因苏长宏的原因造成案涉租赁房屋存在上述诸多问题，3万元恢复原状费用属正常范围，符合公平原则。二、原审法院程序正当、适用法律正确，不存在“超出各方诉讼请求”的情况。根据双方签订的《租赁合同》第二条约定“待房屋到期后，房屋无损坏，乙方将水电费等费用交清后，押金退回”，在案涉租赁房屋因苏长宏原因在使用过程中造成损坏，不符合押金退还约定的条件下，原审法院基于此，才驳回了苏长宏要求返还押金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定。至于张勇见的反诉请求“恢复原状或赔偿损失”的诉讼请求法院未予支持，因此，原审法院均是以“驳回诉讼请求”的方式进行判决，并未变更各方当事人的诉讼请求，不存在超出各方诉讼请求的情况。三、原审法院适用法律正确，认定事实清楚，不存在损失与违约金同时适用的情况。双方签订的《租赁合同》第二条约定“待房屋到期后，房屋无损坏，乙方将水电费等费用交清后，押金退回”，第三条约定“租赁期满，乙方是否续租，必须提前30天通知甲方，乙方可同等优先租赁，租金随物价市场商定，如单方违约，一方应向另一方缴纳损失费，即年租金的30%作为赔偿”，根据双方上述约定，押金与年租金30%的违约金是不同违约行为分别所要承担责任的方式，押金针对的是赔偿房屋损坏等这一违约行为造成的损失，30%年租金的违约金针对的是一方中途单方解除合同这一违约行为造成的损失（即张勇见诉讼请求“支付张勇见房屋租赁单方面违约的位于金9.9万元”），因此，押金不退与年租金30%的违约金计算并不冲突。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”本案中，苏长宏和张勇见双方签订《租赁合同》约定“待房屋到期后，房屋无损坏，乙方将水电费等费用交清后，押金退回”。张勇见提供证据证明苏长宏交接房屋时，房屋存在损坏，因此本院对苏长宏返还押金的诉讼请求不予支持。可见不退还押金的根本原因就是案涉房屋实际损坏，根据双方《租赁合同》对返还押金的相关约定不应予以退还。本案中，苏长宏给张勇见造成的实际损失主要包括两部分，即案涉租赁房屋损坏及因装饰装修恢复原状所需费用和因苏长宏单方解除合同给张勇见造成的案涉租赁房屋空置的租金损失。张勇见的诉讼请求“恢复原状或赔偿损失”仅是针对房屋损坏这一违约行为，不包括因苏长宏单方解除合同这另一违约行为所造成的租金损失，原审法院因未支持苏长宏返还押金的诉讼请求，认为押金可以弥补该部分房屋损坏损失，从而并未支持张勇见“恢复原状或赔偿损失”的诉讼请求，恰恰是未对房屋损坏这一违约行为造成的损失进行重复计算。原审法院判决并调整后的违约金27500元名为“违约金”，实际上也仅是对单方解除合同这一违约行为造成的张勇见租金损失进行的调整及确认（即合同第三条，中途单方违约需支付年租金的30%的赔偿9.9万元的调整），原审法院也是综合考虑上述两部分主要损失，且在押金已经可以弥补房屋未恢复原状损失的基础上，才最终将单方解除合同的违约金调整为案涉房屋一个月的租金27500元的，不存在重叠计算两种违约行为损失的情况。因此，以30000元押金弥补房屋破损恢复原状损失，以27500元弥补租金损失，适用的是不同违约情形下的不同合同约定，并不存在冲突。在原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行等情况下进判决，符合公平原则及诚实信用原则，不存在所谓违约金与损失同时适用的情况。四、即便张勇见同意解除合同，但也从未免除苏长宏的违约责任，本次疫情虽属不可抗力，但不影响案涉租赁合同的继续履行，双方合同目的仍可实现，不符合因不可抗力免责解除合同的法定要件，也不符合情势变更的法定要件，苏长宏应依法承担违约责任。（一）张勇见虽与苏长宏曾协商过解除《租赁合同》事宜，但最终对押金退还及违约金等问题并未达成一致意见，张勇见也从未免除苏长宏的相应违约责任，而且在双方微信聊天记录中张勇见已经明确提出要求苏长宏承担相应违约责任，这才导致本案的产生，苏长宏不但将案涉租赁房屋损坏，而且至一审庭审时，张勇见仍未将案涉租赁房屋转租出去，苏长宏对该事实也已经在一审庭审中予以认可，这已给张勇见造成了巨大损失。另外，《最高人民关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5规定是出租人因承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同的情况，但本案是苏长宏单方违约提出解除合同，张勇见从未主动要求解除《租赁合同》，因此，上述规定并不适用于本案。（二）济南市作为最早复工复产的城市之一，本次疫情对济南市造成的影响是只是暂时性的，苏长宏于2020年4月底才以营困难为由要求解除案涉租赁合同，但其实际自济南市复工复产后便一直占有使用案涉房屋经营至2020年6月12日搬出，可见本次疫情并未导致案涉房屋不能租赁使用进行经营。本案中，双方当事人的合同目的是租赁房屋，即张勇见将租赁房屋交付苏长宏使用、收益，苏长宏支付租金。在这个意义上讲，即便本次疫情对苏长宏经营状况造成了一定影响，但并未造成双方租赁房屋这一合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。因此，苏长宏仅以经营状况不好，履行案涉租赁合同义务困难为由，在案涉租赁合同解除后仍应当承担相应违约责任。新冠疫情属于不可抗力，本次疫情也并未对济南市内房屋租赁市场及物价等造成重大变化，不符合合同法解释二第二十六条规定的情势变更法定要件，且情势变更也并不当然能够免除苏长宏应当承担的违约责任。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，苏长宏的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回苏长宏的上诉请求。苏长宏向一审法院起诉请求：依法判决张勇见返还苏长宏租赁押金30000元。张勇见向一审法院提出反诉请求：依法判决苏长宏将租赁的房屋恢复原状或者赔偿，并支付张勇见房屋租赁单方面违约的违约金9.9万元。一审法院认定事实：苏长宏与张勇见于2018年6月5日签订《租赁合同》，苏长宏承租济南市环山路37号楼102南侧大间，从事餐饮服务，租期截止至2021年6月11日，年租金33万元，押金3万元。合同约定，待房屋到期后，房屋无损坏，苏长宏将水电费等费用交清后，押金退回。合同签订后均正常履约，租赁费已支付至2020年6月11日。2020年4月29日苏长宏告知张勇见不再续租，要求张勇见退还押金。苏长宏于2020年6月11日清空房屋，6月12日中午向张勇见交了钥匙。所涉房屋墙面瓷砖脱落、天花板破损、广告牌墙面有一个大洞、空调移机没有复位、下水管道破坏并严重堵塞、两面合金玻璃墙完全拆除没有复位、3扇大门没有归还。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，苏长宏和张勇见双方签订《租赁合同》约定“待房屋到期后，房屋无损坏，乙方将水电费等费用交清后，押金退回”。张勇见提供证据证明苏长宏交接房屋时，房屋存在损坏，因此一审法院对于苏长宏退还押金的请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，苏长宏要求与张勇见解除合同，张勇见可以请求苏长宏承担违约责任，一审法院对于张勇见要求违约金的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，张勇见请求的违约金金额过高，一审法院酌定一个月的租金数额27500元为违约金的数额。张勇见要求苏长宏将房屋恢复原状或予以赔偿，因一审法院不支持苏长宏退还押金3万元的诉讼请求，且三万元的押金能够弥补房屋未恢复原状的损失，故对张勇见要求恢复原状或赔偿损失的诉讼请求，一审法院不再予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、反诉被告苏长宏于本判决生效之日起10日内支付反诉原告张勇见违约金27500元；二、驳回原告苏长宏的诉讼请求；三、驳回反诉原告张勇见的其他诉讼请求。本诉案件受理费550元，减半收取275元，由原告苏长宏负担；反诉案件受理费2276元，减半收取1138元，由反诉原告张勇见负担822元，反诉被告苏长宏负担316元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明，租赁合同约定，“……三、租赁期满，乙方是否续租，必须提前30日通知甲方，乙方可同等优先租赁，租金随物价市场商定，如中途单方违约，一方应向另一方缴纳损失费，即年租金的30％作为赔偿。”2020年2月17日，苏长宏与迅帮网签订房产委托合同，发布环山路商铺转让信息，推介期限3个月，推介范围58网、赶集网、迅帮网、百姓网、安居网、微信。苏长宏为此支付广告费800元。5月14日，张勇见在涉案商铺门口张贴招租广告。6月11日，双方通过电话联系，张勇见同意苏长宏于6月12日退房。经审理本院认定，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，双方均应按合同的约定履行。本案中，关于租赁合同的解除问题。苏长宏承租涉案商铺用于经营小吃，新冠疫情防控措施势必对其经营产生不利影响，在此情况下，苏长宏于2020年2月对外发布招租信息的行为，可以说明苏长宏此时已经有意不再继续承租涉案商铺。通过双方的微信聊天记录可以证明，2020年4月29日，苏长宏已经明确告知张勇见解除合同，为此，张勇见也于5月14日对外张贴了招租广告，6月11日双方又对房屋的交接达成一致意见，应视为双方以协商的形式解除了租赁合同，张勇见再要求苏长宏支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于张勇见主张的房屋损失问题。一、房屋租金损失。首先，苏长宏已在合理期限内通知了张勇见合同解除事宜，并采取积极措施对外招租，张勇见也发布了招租广告，虽然涉案房屋未在苏长宏搬离时招租成功，但不应归结于苏长宏的原因。其次，苏长宏已经支付了2020年1月至搬离之日止的全部租金，承担了因疫情防控所产生的不能正常经营的损失，张勇现并未因疫情防控产生租金损失，在此情况下，张勇见再要求苏长宏赔偿房屋租金损失，有违公平原则，本院不予支持。二、房屋损坏损失。张勇见虽列明商铺因损坏造成其损失16000元，但未提交证据予以证实。苏长宏主张涉案商铺由玻璃门换成卷帘门，对此张勇见未提出异议，玻璃门的更换并未影响商铺的使用，张勇见要求赔偿该损失，本院不予支持。现场照片所反映的瓷砖脱落、天花板破损等，存在房屋使用过程中自然损耗的可能。苏长宏在搬离涉案商铺时，未尽清理房屋的义务，造成下水管道破坏、堵塞等情况，对此，苏长宏应予赔偿张勇见因此产生的损失。综上，结合在案证据、双方当事人关于房屋损失的陈述意见及房屋现状，本院酌定苏长宏赔偿张勇见房屋损失10000元。关于押金的返还问题。虽然房屋租赁合同履行过程中，承租人向出租人交纳一定数额的押金是为了担保债务的履行，在承租人不履行合同义务时，出租人可以承租人所交押金优先受偿，实践中主要用于充抵承租人应当承担但尚未交付的相关费用。如承租人依约履行合同义务，则其所交押金可以抵作价款或收回。苏长宏与张勇见于2018年6月5日签订《租赁合同》约定，待房屋到期后，房屋无损坏，苏长宏将水电费等费用交清后，押金退回。本院已酌情认定苏长宏赔偿张勇见房屋损失10000元，张勇见应返还苏长宏押金30000元。综上，苏长宏的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初6522号民事判决；二、被上诉人张勇见退还上诉人苏长宏押金30000元；三、上诉人苏长宏赔偿被上诉人张勇见房屋损失10000元；上述第二、三项支付金额相互折抵后，被上诉人张勇见应于本判决生效之日起10日内返还上诉人苏长宏押金20000元。四、驳回上诉人苏长宏的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人张勇见的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费550元，减半收取275元，由被上诉人张勇见负担；一审反诉案件受理费2276元，减半收取1138元，由上诉人苏长宏负担200元，由被上诉人张勇见负担938元。二审案件受理费1688元，由上诉人苏长宏负担200元，由被上诉人张勇见负担1488元。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年二月二十五日书记员  刘彤