鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0303民初3144号原告：某某科技有限公司，住所：辽宁省鞍山市铁西区。法定代表人：赵某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜某，女，该公司工作人员。被告：某某有限公司，住所：辽宁省鞍山市铁西区。法定代表人：平某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈浩南，女，该公司工作人员。被告：某某有限公司，住所：辽宁省鞍山市铁东区大德翠韵华庭七甲。法定代表人：高某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某某，女，该公司工作人员。原告某某科技有限公司（以下简称某某科技有限公司）与被告某某有限公司（以下简称某某有限公司）、某某有限公司（以下简称某某有限公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告某某科技有限公司委托诉讼代理人姜某、被告某某有限公司委托诉讼代理人沈某某、被告某某有限公司委托诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。某某科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、二被告支付原告房屋修复费10000元（待鉴定后确定具体数额）；2、二被告赔偿原告经济损失10000元；（待鉴定后确定具体数额）；3、二被告承担本案诉讼费用及鉴定费。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告全面恢复因漏水造成的损失，包括室外漏水部分天台防水维修、室内因漏水和延迟维修造成的天棚、地面、墙面的恢复。事实与理由：2013年5月10日，我公司与被告鞍山大德住宅产业股份有限公司（以下简称大德公司）签订商品房买卖合同，我公司以979844元的价格购买了高科技企业创业园一期B座3单元4层1号房屋。而后，被告大德公司向我公司交付了房屋，在使用过程中我公司发现房屋墙体及棚顶漏水。而后，我公司多次找到被告大德公司及被告某某有限公司要求维修房屋，经被告大德物业多次维修后，墙体及棚顶仍然漏水导致我公司无法进行使用及部分装修受损。现起诉至贵院，请贵院依法支持原告诉讼请求。某某有限公司辩称，根据双方于2012年2月22日签订的《工业用房认购协议》、2012年3月6日签订的《鞍山高新科技创业园业主入伙通知书》、2012年3月7日被答辩人与某某有限公司签订的《科技园入住凭证》、2013年5月10日签订的正式《商品房买卖合同》中可以得知，某某有限公司于2012年3月6日即通知被答辩人交房，2012年3月7日即将案涉房屋提前交付。根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋防水工程、房间和外墙面的保修期为5年，从2012年3月7日交付到现在已经有八年时间，已过了质保期。某某有限公司没有义务对被答辩人房屋进行维修，因此也不应当承担赔偿责任。综上，根据侵某责任的构成要件，漏水不是某某有限公司造成的，某某有限公司也没有对案涉房屋进行维修和赔偿的法定义务，因此不应当承担侵某责任，请法院依法予以驳回。某某有限公司辩称，根据被答辩人的主张和法院的认定，本案系侵某责任纠纷案件。根据侵某责任的构成要件来看，原告的财产损害不是某某有限公司实施的侵某行为所致。某某有限公司作为原告房屋所在园区的物业服务企业，仅对原告承担物业合同约定的义务。案涉小区的前期物业合同由开发商某某有限公司和某某有限公司签订，被答辩人对该份合同予以了书面确认。合同中第二章第二条明确了某某有限公司服务内容包括卫生、安防、电梯、装饰装修、档案管理五个方面，但并不包括对房屋的漏水进行维修。因为某某有限公司也没有对答辩人房屋维修的合同义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。某某科技有限公司提交照片一组、视频一组，可以证明漏水情况，本院予以采信。某某科技有限公司提交《商品房买卖合同》一份，可以证明其与某某有限公司签订合同的情况，本院予以采信。某某有限公司提交《工业用房认购协议》一份、《商品房买卖合同》一份，可以证明其与某某科技有限公司签订合同的情况，本院予以采信。某某有限公司提交《鞍山高新科技创业园业主入伙通知书》一份、《科技园入住凭证》一份，某某科技有限公司认可2012年入住的事实，本院予以采信。某某有限公司提交《业主入住资料》一份，可以证明其与某某有限公司签订前期物业管理服务协议的情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月22日，某某科技有限公司法定代表人赵某某（买受人）与某某有限公司（出卖人）签订了《工业用房认购协议》一份，约定买受人向出卖人购买坐落于鞍山市铁西区房屋，用途为工业用房，建筑面积约为507.2平方米（最终以房产行政主管部门实测为准）。某某有限公司于当年交付了房屋。2013年5月10日，某某科技有限公司（买受人）为上述认购房屋与某某有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明房屋公安号为铁西区四方台路157号S14，产籍号为43-68-8-15，建筑面积为503平方米。某某有限公司与某某有限公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定某某有限公司提供的物业服务包括环境卫生管理、门卫管理及安全防范事项的协助管理、电梯养护管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理；物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域秩序维护费用；（5）办公费用；（6）某某有限公司固定资产折旧；（7）物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（8）法定税费；（9）物业管理企业的利润。某某科技有限公司在使用上述房屋的过程中房屋发生漏水，造成房屋天棚、地面、墙面的损坏。本院认为，本案的争议焦点为某某有限公司与某某有限公司是否应当承担案涉房屋的修复责任。关于某某有限公司是否承担责任一节，某某科技有限公司主张案涉房屋于2015年开始漏水，但其未提供相应的证据。某某科技有限公司提供的视频与照片的拍摄时间为2019年及之后，依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”案涉房屋于2012年交付，原告提供的证据所显示的漏水时间已超过保修期，故大德公司不应当承担相应责任。关于某某有限公司是否承担责任一节，某某有限公司主张根据《前期物业管理服务协议》约定的物业服务内容不包括对房屋漏水的维修。本院认为，根据《前期物业管理服务协议》对物业服务费用开支的约定，物业服务费开支中包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，案涉房屋屋顶平台为物业共用部位，某某有限公司应当进行维修。大德物业未进行维修，造成某某科技有限公司房屋相关损失并致损失扩大，应当承担相应责任。依据《中华人民共和国物某法》第三十七条的规定：“侵害物某，造成某利人损害的，某利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”对某某科技有限公司要求某某有限公司维修房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物某法》第三十七条的规定，判决如下：一、被告某某有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于铁西区四方台路157号S14房屋（包括天棚、地面、墙面）及对应天台修复，修复标准达到国家规定的商品房质量标准；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），由被告某某有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告某某科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  余倍杰人民陪审员  刘丽霞人民陪审员  胡 宇二〇二一年二月三日书 记 员  畅诚蕊