内蒙古自治区清水河县人民法院   民事判决书   （2021）内0124民初37号   原告：内蒙古联发物业服务有限公司。   住所地：内蒙古自治区清水河县城关镇同蒙小区院内北面2楼。   统一社会信用代码：911501245919567088。   法定代表人：张某，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈某，男，住清水河县。   被告：李某，男，住清水河县。   被告：赵某，女，住清水河县。   原告内蒙古联发物业服务有限公司与被告李某、赵某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联发物业服务有限公司法定代表人张某未到庭，其委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼，被告李某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古联发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费12268元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告受内蒙古圆盛房地产开发有限公司委托，为清水河县紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。被告所居房屋建筑面积为235.92平方米，2017年7月23日至2020年11月23日，物业服务费按用户建筑面积每平方米1.3元/月收取，应收物业费12268元，（235.92m2×1.3元×40月），在此期间原告为该小区提供了物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的经营管理造成了困难。   二被告辩称，第一，自我们住进去一直没有人打扫卫生，白天我们自己已经打扫过了，晚上一个老大爷捡捡烟头，起不到打扫的效果，物业服务不到位；第二，2020年1月1日，内蒙古圆盛房地产已经和联发物业公司解除了合同，之后的物业费不应该在和我们收取；第三，物业公司收取费用所用项目不明确，收费标准太高。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了一组证据，被告方向法庭提交了三组证据。本院组织当事人当庭进行了质证。一、原告提交的证据为《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》复印件一份、物业费催缴通知复印件一份，欲证明原告方与紫竹苑商住小区全部业主存在物业服务合同关系，原告曾向被告书面催缴物业费。被告方的质证意见是：催费通知单认可，原告方和我们催收过物业费。物业合同不认可。因被告方对催费通知书认可，本院予以确认。虽被告方对物业合同提出异议，但因物业公司与圆盛房地产签订的前期物业服务合同对小区所有业主具有约束力，故本院予以确认。被告方提供的证据一是：申请证人范某、郭某出庭作证，欲证明内蒙古联发物业公司物业服务不到位。原告方的质证意见不认可。因被告提供证据不足，对被告所要证明的问题，本院不予采信。证据二：内蒙古圆盛房地产开发有限公司终止前期物业服务合同通知书复印件一份、通知复印件一份，欲证明2020年1月1日内蒙古圆盛房地产开发有限公司与内蒙古联发物业服务有限公司已经解除合同，2020年1月1日之后的物业费，内蒙古联发物业服务有限公司无权在向我们收取。原告方的质证意见是不认可，是内蒙古圆盛房地产开发有限公司的单方面解约行为，不发生效力。经审查，清水河县商住小区前期物业服务合同约定委托期限至该小区首届业主大会依法成立并依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效并完成交接工作之日起终止。物业服务合同中第九章第三十三条约定乙方的管理服务未能达到本合同约定的服务内容和管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。被告方未能提供符合前期物业服务合同中约定的双方解除合同条件的相关证据。故本院不予采信。证据三：“收据”二份，欲证明联发物业服务有限公司向被告收取装修保证金4000元。原告方的质证意见是：认可。因原告无异议，本院予以采信。二、联发物业公司主张被告所居房屋建筑面积为235.92平方米，2017年7月23日至2020年11月23日，物业服务费按用户建筑面积每平方米1.3元/月收取，应收物业费12268元，（235.92m2×1.3元×40月），在此期间原告为该小区提供了物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按合同规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。以上事实有物业服务合同、物业费催缴通知在卷佐证。本院予以确认。   本院认为，原告内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高院关于物业服务纠纷的解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2017年7月23日至2020年11月23日期间，联发物业服务有限公司为紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务，被告李某、赵某系紫竹苑小区业主，经原告书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告方收取物业费的标准符合双方合同的约定，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。二被告主张原告方服务不到位，因其提供证据不足，故本院不予支持。二被告还还主张2020年1月1日内蒙古圆盛房地产开发有限公司与内蒙古联发物业服务有限公司已经解除合同，2020年1月1日之后的物业费，内蒙古联发物业服务有限公司无权在向被告收取。因内蒙古圆盛房地产开发有限公司与内蒙古联发物业服务有限公司签订的前期物业管理授权委托书委托期限至该小区首届业主大会依法成立并依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效并完成交接工作之日起终止。物业服务合同中第九章第三十三条约定乙方的管理服务未能达到本合同约定的服务内容和管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。二被告未能提供符合前期物业服务合同中约定内蒙古圆盛房地产和联发物业服务有限公司约定的解除合同条件的相关证据，故对其抗辩理由本院不予支持。二被告还主张原告方收取其4000元装修保证金，应抵顶物业费。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。据此，原告主张4000元装修保证金抵顶物业费，本院予以支持。二被告应向原告缴纳物业费8268元（12268-4000）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   被告李某、赵某于本判决生效后10日内向原告内蒙古联发物业服务有限公司支付物业费8268元。   如未按本判决指定期间履行金钱给服义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计53元，原告内蒙古联发物业服务有限公司负担17元，被告李某、赵某负担36元。   本判决为终审判决。   审判员 曹海燕     二Ο二一年二月三日   书记员 郭家羚   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。