上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初2493号原告：唐惠珍，女，1953年12月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱超(系原告唐惠珍之子)，住同上。原告：唐惠君，女，1956年8月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市。委托诉讼代理人：黄国康(系原告唐惠君丈夫)，住同上。被告：李振祥，男，1988年9月9日出生，汉族，户籍地安徽省毫州市，现住上海市浦东新区。原告唐惠珍、唐惠君与被告李振祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐惠珍及其委托诉讼代理人朱超，原告唐惠君及其委托诉讼代理人黄国康，被告李振祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐惠珍、唐惠君向本院提出变更后的诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告支付两原告2020年8月1日至2020年12月4日的水费人民币(以下币种相同)253元、电费1,813.63元，共计2,066.63元；3.判令被告支付两原告清扫费150元；4.判令被告支付两原告2020年11月28日至2020年12月4日的租金1,573元；5.判令被告赔偿两原告钢化玻璃门窗修复费3,200元；6.判令被告支付两原告违约金16,400元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订合同，约定被告承租两原告位于上海市浦东新区向阳路XXX号(产权证登记为惠南镇十字街大楼5幢13号101室，以下简称系争房屋)用于开设“生活超市”，租期自2019年11月28日起至2022年11月27日。但今年初被告擅自敲掉了系争房屋东西两间门面的钢化玻璃大门窗，被两原告发现后，被告称“为了方便经营”并保证赔偿；被告自2020年8月起拖欠水电费，经水电部门工作人员反复催缴，被告均不予理睬，被告亦未按约支付下一期租金，又拒不搬离房屋。两原告认为，被告的行为构成违约，故起诉来院，望判如所请。被告李振祥辩称，被告同意解除合同，并已于2020年11月27日短信告知两原告要求解除合同；被告同意修复门窗，并同意承担租期内的水电费，但因被告尚有押金在两原告处，被告曾向原告要求押金用于抵扣上述费用，或者两原告将押金返还给被告后被告再支付水电费并修复系争房屋门窗；被告承租系争房屋时房屋脏乱，且合同中并未约定被告退租时需清扫房屋，故不同意承担清扫费；被告自2020年7月起就因经营不善多次向两原告提出转租或解约，但两原告均不同意，被告并无违约行为，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：两原告系系争房屋权利人。2019年11月27日，原告(出租人甲方)、被告(承租人乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意出租系争房屋给乙方，租期叁年，自2019年11月28日至2022年11月27日，年租金82,000元，壹年一付，先付后用。下期租金提前壹月付清，不得逾期；水、电、有线电视等费用由乙方另行支付，及时按单交纳，并保存交纳存单以备查证；租期内，乙方应保管好租赁物并保持室内外装潢、门窗及其他设施完好，如有损坏应及时修缮。若因经营需要翻新装修，由乙方自理。未经甲方同意，不得改变房屋结构，人为破坏及损害均由乙方赔偿；乙方支付押金8,000元，签约当天一次付清；租赁期内，乙方不得毁约如退租等，也不得擅自将房屋转租他人。如遇特殊情况，必须由甲乙双方与第三方共同商议转租事宜，乙方不得以任何理由收取转让(租)费和装修费；以上合约，甲乙双方遵照执行，如有违约，双方同意违约金为年租金的20%支付给对方。另外，乙方违约，甲方即可终止合同，收回该房使用权，甲方不退房租和押金；由乙方承担全部责任，并赔偿甲方损失……双方另对其它事项作了具体约定。2020年5月13日，被告出具《保证书》，言明“我租用惠南镇向阳路XXX号房开生活超市。今年初，为了拓展业务方便经营，我拆掉了租赁房临街的钢化玻璃门窗，包括西间的整幅大玻璃窗和单扇小门以及东间的双开大门。我保证在租赁合同终止交房前按原样安装好东西两间房的临街钢化玻璃门窗，如不安装就按市场价赔偿。”2020年10月28日，两原告通过挂号信向被告发送解除通知，言明“截止本月27日未收到你下期租金82,000元，也未收到你8月起所欠的水电费两千多元。鉴于你的违约行为，现正式通知你：按约终止(解除)你我于2019年11月27日签订的房屋租赁合同。即日起你无权使用惠南镇向阳路XXX号房，你须在三天内(10月31日前)搬走你的东西并交还该房钥匙。”两原告并于次日向被告短信发送上述解除通知。2020年11月27日，被告短信告知两原告“房租今日到期，钥匙给你放在门口，拍照给你外甥了。”原告回复“房子需要验收交接的，营业执照要注销”“你注销营业执照后定个时间我们当面验收交接房子，办理交接手续。不交接你还占用着，要支付占用费。”被告回复“现在知道要验收交接了，你们直接撬我门的时候怎么没说要验收交接”“房子我还你了，你爱收不收，随便。”另查明，1.系争房屋在2020年8月至2020年11月30日期间共产生水费253元、电费1,813.63元，共计2,066.63元，上述费用已由两原告代缴。2.2020年12月19日，案外人乔明章出具凭证，表示收到系争房屋清扫费150元。3.同日，捷达门窗装修部出具报价单，明确系争房屋的无框玻璃门工程暂定总报价为3,200元。4.上海市公安局浦东分局惠南派出所出具证明，表示“惠南镇向阳路XXX号”与“惠南镇十字街大楼5幢13号101室”为同一地址。庭审中，原、被告一致确认被告已向两原告支付2019年11月28日至2020年11月27日的租金82,000元及押金8,000元，两原告并表示系争房屋目前空关，押金按照合同约定应予没收。被告要求押金予以返还。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、房产证、惠南派出所门弄牌证明、水电付费凭证、欠费电费通知书、捷达门窗报价单、短信记录、光盘、解除函、挂号信凭证、清洁费凭证、(照片)等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告承租系争房屋期间，未按时支付租金，两原告依法行使单方解除权，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院应予支持。因解除通知于2020年10月29日送达至被告，故双方的《房屋租赁合同》于该日解除。被告于2020年11月27日短信告知两原告其已搬离系争房屋，虽然被告未办理交接手续的行为存在瑕疵，但两原告作为出租人也应及时收回房屋以避免损失扩大，现两原告怠于收回涉案房屋，由此产生的扩大损失应由两原告自行承担，故两原告要求被告承担2020年11月27日之后的租金(房屋使用费)及水电费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，被告理应结清欠付的水电费，故对于原告要求被告支付欠付水电费的主张，本院予以支持。租赁期内，被告理应合理使用并爱护房屋及其附属设施。现被告在租赁期内擅自拆除系争房屋内钢化玻璃门窗，且至今未予以修复，被告的行为违反了合同约定，理应承担修复钢化玻璃门窗的费用。被告承诺在租赁合同终止交房前修复系争房屋钢化玻璃门窗，如不安装就按市场价赔偿，然而截止交房时系争房屋钢化玻璃门窗仍未修复，加之被告在庭审中对两原告提供的无框玻璃门工程报价金额予以认可，故本院对两原告要求被告支付门窗修复费用3,200元的诉讼请求，亦予以支持。被告主张以押金冲抵，或待两原告将押金返退还给被告后被告再行支付上述款项，对此本院认为，根据合同约定由于被告违约致使合同解除，原告有权不退押金，两原告亦表示押金应当予以没收，据此被告的该抗辩，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。庭审中，被告以其多次和两原告协商表示希望转租或者解约，但两原告均不同意为由拒绝承担违约金，但其并未提供相应证据，被告对此自行承担举证不利的后果。因合同提前解除的过错在于被告，原告诉请要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩合同约定的违约金过高，本院综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约情况等因素，酌情将违约金调整为8,200元。因合同中未有涉及退租清洁房屋的约定，故两原告要求被告支付清洁费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告唐惠珍、唐惠君与被告李振祥2019年11月27日签订的《房屋租赁合同》(房屋坐落于上海市浦东新区惠南镇十字街大楼5幢13号101室)；二、被告李振祥应于本判决生效之日起十日内支付原告唐惠珍、唐惠君2020年8月1日至2020年11月27日的水费253元、电费1,813.63元，共计2,066.63元；三、被告李振祥应于本判决生效之日起十日内支付原告唐惠珍、唐惠君门窗修复费用3,200元；四、被告李振祥应于本判决生效之日起十日内支付原告唐惠珍、唐惠君违约金共计8,200元；五、被告李振祥在原告唐惠珍、唐惠君处的押金8,000元归两原告所有；六、驳回原告唐惠珍、唐惠君的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，减半收取计192元，由原告唐惠珍、唐惠君负担25元，被告李振祥负担167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年二月四日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。