云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民初633号原告：河口县富华房地产开发有限公司，住所地云南省红河州河口县阳光美地小区4栋1单元201号。法定代表人：方某才，职务总经理。委托诉讼代理人：李飚，广西桂兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：富宁鑫濠房地产开发有限公司，住所地富宁县新华镇振兴小区文苑路6号。法定代表人：官某华，职务总经理。委托诉讼代理人：黄保成，广西济文律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告河口县富华房地产开发有限公司（以下简称富华公司）与被告富宁鑫濠房地产开发有限公司（以下简称鑫濠公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。富华公司的法定代表人方某才及委托诉讼代理人李飚，鑫濠公司的法定代表人官某华及委托诉讼代理人黄保成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富华公司向本院提出诉讼请求：一、由鑫濠公司向其支付开发红河国际小区二期房建项目的收益金25420587元，以及其为鑫濠公司垫支的利息款2671483.64元（后变更为2885041.68元），两项合计28305628.64元；二、由鑫濠公司按年利率15.4%向其支付上述28305628.64元自起诉之日起至付清之日止的资金占用费和其担保鑫濠公司占用银行贷款的利息；三、由鑫濠公司按约定用已办理预售证而未销售的八栋商住房（2栋1层106室、2栋2-4层206室、2栋1层110室、2栋2-4层210室、3栋1层105室、3栋2-4层205室、4栋1层102室、4栋2-4层202室、5栋1层102室、5栋2-4层202室、7栋1层101室、7栋2-4层201室、7栋1层102室、7栋2-4层202室、7栋1层105室、7栋2-4层205室）以4栋1层105室、4栋2-4层205室、4栋1层108室、4栋2-4层208室（每栋130万元）原定价格的8.5折抵减收益金884万元，剩余的19465628.64元收益金在销售未办预售证房屋时抵减；四、由鑫濠公司将红河国际小区二期工程销售房屋签约所用的“网签加密狗”交回富华公司，同时交出私刻的公章，当场销毁，并责令其对使用私刻公章的一切后果负责；五、由鑫濠公司将红河国际小区二期工程建设期间已收集对工程验收所需的相关资料交付富华公司，不妨碍其及时办理工程验收和第二批预售许可证，以及为购房者办理相关产权证书；六、由鑫濠公司承担本案案件受理费、财产保全费。事实和理由：2015年2月4日，富华公司与鑫濠公司签订了《房地产共同开发合同》，约定双方合作开发房地产开发项目。合同签订后，其按约定履行了投资及办理相关许可证等义务，鑫濠公司也按约定对工程进行开发建设和销售。红河国际小区二期、三期、四期的国有土地面积分别为28.42亩、28.11亩、26.56亩，三块地面积共83.09亩。目前该项目二期已完工，房屋已签约销售70%，销售金额达五千多万元。双方确定其总收益金为9500万元，由鑫濠公司分四期付清。双方签约后，鑫濠公司已支付500万元诚意金。总开发地块面积为83.09亩，总收益金为9500万元，因此每亩地块开发收益金应为114万元。目前开发的二期3号地块占地面积为28.42亩，因此鑫濠公司现付收益金3240万元。鑫濠公司无力开发三期、四期的项目，放弃了开发建设权，其已书面通知了鑫濠公司。鑫濠公司已支付的500万元诚意金不应再退还，也不计入其收益金内。鑫濠公司于2018年11月至2020年7月期间向富华公司支付的收益金合计为6979413元，具体如下，1.富华公司为鑫濠公司在云南河口农村商业银行股份有限公司营业部办理监管账户时，双方与云南河口农村商业银行股份有限公司共同签了账户监管补充协议。该协议约定二期房屋销售按揭款要还清富华公司担保的3400万元贷款。2019年1月至2020年7月期间，鑫濠公司支付富华公司担保的巫亚萍、方彬鸿的银行贷款本金合计420万元。2.2019年9月，鑫濠公司停止偿还富华公司担保的河口县荣和经贸有限公司与方钧的银行贷款，便用五栋商住房抵付富华公司650万元收益金，双方为此签订了认购协议。后在办理房屋签约时，发现其中三栋房屋已被卖给他人。富华公司仅得两栋房屋，抵减收益金2779413元（鑫濠公司已支付两栋房屋的相关税费179413元）。此外，至2019年8月，鑫濠公司支付河口县荣和经贸优先公司利息375387.00元、方钧利息133729.00元。鑫濠公司不付富华公司收益金，按约定应将已办理预售证但未销售的八栋房屋折价抵付富华公司收益金884万元。后鑫濠公司未按约定代付贷款利息，在鑫濠公司停付利息期间，富华公司为鑫濠公司垫付河口县荣和经贸有限公司、方钧的贷款自2018年11月至2020年8月的利息2509225.44元，巫亚萍、方彬鸿的贷款自2020年7月至8月的利息162258.16元，两项合计2671483.6元。因此，鑫濠公司尚欠富华公司收益金2542587元，代付的利息2671483.6元，合计28092070.6元。还有，富华公司代鑫濠公司垫付了巫亚萍贷款2019年4、5月的利息126999.96元，方彬鸿两月的利息86558.08元，两项合计213558.05元。该款鑫濠公司也应支付富华公司。另外，鑫濠公司私刻富华公司公章用于销售房屋，销售房屋四十多栋，收取了二千多万元的首付款，所收首付款均进入了私人账户。鑫濠公司欺骗富华公司，瞒骗税费，使购房者无法办理房屋产权证及相关手续，且未将“网签加密狗”交回富华公司。富华公司多次向鑫濠公司催要欠款，鑫濠公司均以各种理由推托，为维护河口地区房地产开发建设秩序和富华公司合法权益，特提起诉讼。鑫濠公司答辩称，一、造成双方合作不愉快的原因是富华公司严重违反合同约定所致。富华公司在合同签订后，擅自将二号地块的土地使用权抵押到银行借款，没有完成该场地的三通一平，严重影响了鑫濠公司对土地的使用。富华公司还在商品房销售过程中，四处张贴“告知”阻止顾客购房，严重影响房屋的销售，对此鑫濠公司无过错，富华公司应承担全部责任。二、《房地产共同开发合同》约定：“乙方对本项目的二、三、四号地块的开发建设拥有完全独立的自主经营权、自负盈亏”。现合同尚未解除，富华公司要求将网签加密狗及相关资料交给富华公司属于违约，干涉了鑫濠公司的自主经营权。三、富华公司称鑫濠公司拖欠收益金没有事实依据。合同未解除，双方对资金往来没有对账清算，富华公司单方称鑫濠公司拖欠其款项没有依据。当时合同签订后，鑫濠公司按约定向富华公司提供了1000万元借款，使用期限为3个月，如不按时还款需每月按6%支付违约金。但到期后富华公司仅归还了200万元，尚有800万元未还，加上违约金话，至2020年11月12日，富华公司应还款项达2160万元。此外，鑫濠公司已支付诚意金500万元，并帮富华公司偿还贷款6790138.62元，用两栋房屋抵付富华公司260万元。综上，鑫濠公司在富华公司处的款项超过了鑫濠公司应支付的款项。根据当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点是：一、鑫濠公司应否向富华公司支付收益金和垫支的利息；二、鑫濠公司应否向富华公司交付“网签加密狗”以及工程验收所需的相关资料。富华公司围绕其诉讼主张，提交证据有：一、营业执照副本；二、法定代表人证明身份证；三、《房地产共同开发合同》；四、不动产权证书；五、建设规划红线图；六、建设工程规划许可证；七、建设工程施工许可证；八、《通知》《开工建设提醒通知》；九、合同备案查询统计（网签已备案及未备案表）；十、《最高额抵押合同》；十一、《认购协议书》；十二、王志兰税金统计数据鑫濠公司还本付息表说明；十三、贷款帐情况说明及贷款账表；十四、认购书及红河国际二期商品房认购协议；十五、国道326线改造河口农场片区被征迁户安置房购房协议；十六、按揭贷款业务合作协议及账户监管补充协议；十七、停交巫亚萍、方彬鸿贷款利息数据、2019年4、5月的河口信用社账户信息交易明细；十八、民事判决、民事裁定、出庭通知书。鑫濠公司围绕其诉讼主张，提交证据有：一、营业执照；二、借条；三、借款协议；四、业务委托书；五、银行结算申请书；六、云南农村信用社进帐单和收息凭证；七、告知；八、银行最高额贷款合同、个人循环贷款合同。本院组织当事人对以上证据进行了交换与质证。经审核，以上证据均真实、合法，与本案有关联，本院均予以确认，作为认定本案相关事实的依据，并在卷佐证。根据以上确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年2月4日，富华公司与鑫濠公司签订了《房地产共同开发合同》，主要约定：由双方共同完成云南省河口县“上居华府”项目的开发建设；富华公司将项目二、三、四号地块的开发建设权有偿交给鑫濠公司，鑫濠公司自主经营、自负盈亏，富华公司负责办理好三地块的土地使用证、建设用地规划许可证、规划许可证、施工许可证；三地块面积共55393.33平方米（83.09亩）；富华公司交鑫濠公司的土地按9500万元承包给鑫濠公司；鑫濠公司应先支付500万元诚意金，剩余9000万元分四期收取，2015年12月30日前收取2000万元整，2016年12月30日收取2500万元，2017年12月30日前收取2500万元，2018年12月30日前收取2000万元；富华公司负责在2015年3月前办理好项目三、四号地块的土地使用证和建设用地规划许可证，在2015年4月前搞好三、四号地块的土地平整，在2016年内办理好二号地块的土地使用证和建设用地规划许可证；鑫濠公司拥有项目所有建筑（面积117440平方米）的所有权、销售权、租赁权；地下车库（15500平方米）及配套用房（1240平方米）的所有权归鑫濠公司所有，鑫濠公司有权销售及租赁；鑫濠公司的开发建设要以富华公司的资质实施；鑫濠公司因资金不到位不能按照开发建设时间进行开工建设（超过三个月以上的），富华公司有权终止合同，所收取的诚意金不予退还，作为富华公司的经济损失和补偿；鑫濠公司逾期一个月交付富华公司每期的应收款项，富华公司可折价（市场销售价的85%）接收鑫濠公司建好的房屋，折价款与鑫濠公司欠富华公司款项抵减。前述合同签订后，鑫濠公司向富华公司支付了诚意金500元，并对项目三号地进行了建设及销售。三号地块的面积为18945.86平方米。截至目前，二号、四号地块尚未进行开发建设。鑫濠公司已以三号地上已建成的两栋房屋抵付富华公司收益金2779413元（该房屋已备案登记在富华公司所安排人员名下）。另外，鑫濠公司为富华公司支付富华公司所担保的银行贷款6690138.62元。根据以上确认的案件事实，结合案件争议焦点，本院对本案作如下评判：一、关于收益金及资金占用费的问题本院认为，涉案《房地产共同开发合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。该合同签订后，鑫濠公司已对约定的三号地块进行了开发建设，按约定鑫濠公司应在2018年12月30日前向富华公司付清约定的收益9500万元，富华公司主张鑫濠公司现应向其支付收益金符合约定。约定的二号、四号地块仍未进行建设，富华公司现按已开发建设地块的面积与三地块总面积比例主张收益金公平合理，应予以采纳。富华公司在诉状中主张鑫濠公司已用三号地块上建成的两栋房屋抵付其收益金2779413元，鑫濠公司也认可该两栋房屋抵付富华公司收益金的事实。本院认为，用以上两栋房屋抵付收益金是双方后期达成约定，且房屋已实际备案登记在富华公司所安排人员名下，应视为实际履行，因此对富华公司的该项主张应予以采纳。此外，鑫濠公司主张其已代富华公司支付富华公司所担保的银行贷款6690138.62元，该款应抵付富华公司的收益金，并提交了相应的付款明细和凭证。本院认为，鑫濠公司提交的证据可证实其已代富华公司支付所担保的银行贷款6690138.62元，且双方对对方所负责债务均为金钱之债，依法可进行抵消，因此本院对鑫濠公司的该项主张予以采纳。对于鑫濠公司关于其所出借富华公司借款也应抵减收益金的主张，富华公司认为鑫濠公司主张借款已超诉讼时效，其已无偿还借款的义务。本院认为，双方对富华公司是否应向鑫濠公司偿还借款存在争议，对该争议不宜在本案中处理，因此本院对鑫濠公司的前述主张不予采纳。鑫濠公司还主张其代富华公司支付了税费10万元，但并不能提交相应的证据证明其该项主张，因此本院不予采纳。另外，富华公司主张因鑫濠公司违约，鑫濠公司所付500万元诚意金不应在其收益金中抵减。但本院认为，富华公司提供的证据不足以证明二号、四号地块未能开发建设系因鑫濠公司原因造成，因此本院对其该项主张不予采纳，该500万元应在富华公司收益金中抵减。综上，鑫濠公司现应向富华公司支付收益金的金额为17930448.38元（3240万元-6690138.62元-2779413元-500万元）。鑫濠公司未按约定时间向富华公司支付收益金，应承担逾期付款所产生资金占用的利息损失。双方对该损失的计算标准未进行约定，本院酌定按起诉时全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85%计付。二、关于以2栋1层106室等房屋抵付收益金的问题本院认为，虽然《房地产共同开发合同》约定，鑫濠公司逾期支付收益金，富华公司可用开发建设的房屋折价抵付其收益金。但富华公司所主张用以抵债的房屋未实际交富华公司控制，房屋是否已设置权利负担不清；且富华公司主张以房屋抵付收益金的诉请与其第一项直接给付收益金的诉请矛盾，因此对富华公司关于用2栋1层106室等房屋抵付收益金的诉请，本院不予支持。三、关于原告主张的垫付贷款本息问题本院认为，虽然鑫濠公司事实上代富华公司偿还过其所担保银行贷款，但鑫濠公司并不是银行贷款的债务人或担保人，富华公司并未提交证据证明向银行偿还贷款的义务已转移由鑫濠公司独自承担，因此本院对富华公司关于偿还其代为偿还银行贷款本息的主张不予采纳。四、关于工程验收资料、“网签加密狗”以及公章的问题本院认为，根据《房地产共同开发合同》的约定，涉案地块的具体开发建设及不动产的销售均由鑫濠公司进行，而工程验收所需的相关资料是完成开发建设手续所需文件，“网签加密狗”是不动产销售所需工具，富华公司诉请鑫濠公司交付工程验收所需的相关资料及“网签加密狗”与前述合同约定精神不符，本院不予支持。另外，对于富华公司关于由鑫濠公司交出并销毁私刻公章的问题，本院认为鑫濠公司是否存在私刻公章的行为，并不属于民事诉讼认定和处理的范围。综上，富华公司的诉讼请求部分成立，对于成立的部分，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、由被告富宁鑫濠房地产开发有限公司于本判决生效之日其十日内向原告河口县富华房地产开发有限公司支付收益金17930448.38元，并按年利率3.85%支付该款自起诉之日（2020年9月1日）至付清之日止的资金占用费；二、驳回原告河口县富华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182260元，保全费5000元，合计182260元，由原告河口县富华房地产开发有限公司负担70000元，由被告富宁鑫濠房地产开发有限公司负担112260元。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  谭 延审判员  薛少倩二〇二一年二月二十三日书记员  李 秋