甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11514号原告（反诉被告）：恒大地产集团兰州置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区高新飞雁街118号陇星大厦第22层。法定代表人：邓满连，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：卢继鹏，男，汉族，1990年2月16日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：李世昭，女，汉族，1987年8月12日出生，该公司员工。被告（反诉被告）：安振华，男，汉族,1987年10月1日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：巴俊，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：翟花妮，女，汉族,1987年8月10日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：巴俊，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。原告恒大地产集团兰州置业有限公司（以下简称“恒大地产兰州公司”）与被告安振华，翟花妮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告翟花妮以案涉商品房买卖合同应继续履行为由提出反诉请求，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告恒大地产兰州公司委托诉讼代理人卢继鹏、被告翟花妮及被告安振华委托诉讼代理人巴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大地产兰州公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、判令被告于判决生效后10日内配合原告前往房屋行政主管部门办理注销网签备案等解除合同的手续：3、要求被告返还商品房买卖合同、购房发票等相关原件;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告安振华、翟花妮于2013年12月5日购买原告开发的兰州恒大绿洲6幢1单元3002号房并与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积87.98㎡，总价款为624132元，付款方式采用银行按揭贷款，被告应于2013年12月2日前支付首期房款194132元，余款430000元申请办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》签订后，2014年1月3日中国工商银行股份有限公司兰州西固支行与原被告又签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为430000元，贷款期限为240个月，原告作为保证人，为该笔借款承担连带保证责任。在上述合同履行过程中，由于二被告多次拖欠银行贷款未还，原告通过电话催缴、微信催缴、上门催缴、发律师函等方式催促二被告及时履行合同约定的还款义务，及时偿还月供。2018年11月13日、2018年11月27日中国工商银行兰州西固支行向原告分别发出个人逾期贷款催收通知书，告知原告截止2018年11月12日被告已连续10期未按约定还款，要求原告督促被告还款并承担连带保证责任。2019年3月29日原告承担保证责任向中国工商银行股份有限公司兰州西固支行支付代偿款404010.84元(原告向银行付款404070.97元，银行退回60.13元)，并于2019年3月29日已全部结清被告在中国工商银行股份有限公司兰州西固支行的该笔购房贷款。原告作为第三方担保人依法行使追偿权，要求被告偿还原告已支付的欠款，但截止起诉之日，经原告多次催要被告一直未偿还此欠款。根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条第5款，在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应无条件配合出卖人到房管局办理解除合同的手续。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。被告翟花妮辩称，原告诉状所述属实，但被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，希望与原告继续履行该合同。被告以商品房买卖合同及补充协议的方式约定单方解除合同的强势条款，结合原告市场占有率及市场地位，该条款为格式条款，该合同未经相关部门登记备案，该格式条款应该无效；合同一方违约不必然导致合同的解除，考虑本案被告的居住利益，结合九民纪要关于单方解除合同的规定，不必然解除该合同。同时被告未还贷行为确属违约，但却系被告二人家庭关系及被告安振华涉赌导致家庭无力承担房贷所致，并非主观恶意违约；现二被告已离婚，被告翟花妮已凑够原告代偿的按揭贷款404010.84元并自愿承担违约金。被告不同意原告的意见，认为合同应该继续履行，综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告安振华同意被告翟花妮的答辩意见。被告翟花妮提出如下反诉请求：1、反诉人与被反诉人继续履行《商品房买卖合同》，反诉人向被反诉人支付被反诉人代偿的404010.84元及违约金40401元；2、被反诉人为反诉人办理兰州恒大绿洲6幢1单元3002号房屋产权证；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2013年12月5日，反诉人与本案被告安振华作为购买人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定：反诉人与安振华作为共同购买人向反诉人购买恒大绿洲6幢1单元3002号房屋；房屋建筑面积87.98平方米，房屋总价款为624132元。合同签订后，被反诉人与反诉人依约办理了交房手续，反诉人对该房屋进行了装修并正式入住了该房屋，孩子也就近在该房屋附近的小学上学。案涉房屋买卖合同签订后，反诉人与本案被告安振华基本依约履行还款义务，后因反诉人与安振华个人原因未按约向案涉房屋贷款人中国工商银行股份有限公司兰州西固支行偿还按揭贷款，导致被反诉人承担保证责任向银行代位清偿了按揭贷款本息404010.84元。反诉人自身逾期还贷原因导致被反诉人承担保证责任代偿贷款本息的行为，深感有愧并自愿偿还被反诉人代偿的的404010.84元。反诉人恳请人民法院及被反诉人基于反诉人及孩子已经对该房屋形成了长期居住利益等因素考量，由反诉人与被反诉人继续履行《商品房买卖合同》，反诉人向被反诉人支付被反诉人代偿的按揭贷款本息。综上，请求法院依法判令双方继续履行合同，被反诉人为反诉人办理涉案房屋产权证，反诉人向被反诉人支付被反诉人代偿的贷款本息以周全双方利益、协调解决本案纠纷。原告恒大地产兰州公司针对被告翟花妮的反诉答辩如下：1、反诉人严重违约，已无继续履行合同的基础。2、商品房买卖合同附件4补充条款是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方应当遵守。被告安振华同意被告翟花妮的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《商品房买卖合同》及附件、《个人购房借款/担保合同》、工商银行个人逾期贷款催收通知书、催款通知书及邮寄凭证、解除商品房买卖合同通知书及邮寄凭证、个人贷款结清证明、银行回单，被告提供的离婚协议、离婚证、招商银行及卡内余额截图等证据，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月5日，原告恒大地产兰州公司与被告翟花妮、安振华签订《商品房买卖合同》约定，被告翟花妮、安振华购买原告位于兰州恒大绿洲6幢1单元3002号房，合同约定该商品房建筑面积87.98㎡，总价款为624132元，付款方式采用银行按揭贷款，合同约定被告翟花妮、安振华应2013年12月2日前支付首期房款194132元，余款430000元申请办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》签订后，2014年1月3日中国工商银行股份有限公司兰州西固支行与原、被告翟花妮、安振华又签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为430000元，贷款欺限为240个月，原告恒大地产兰州公司作为保证人为该笔借款承担连带保证责任，同时原告在《商品房买卖合同》附件四规定：合同补充协议第四条第5款在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应无条件配合出卖人到房管局办理解除合同的手续。该合同签订后，原告依约向被告翟花妮、安振华交付了房屋，但在上述合同履行过程中，由于二被告多次拖欠银行贷款未还，使原告恒大地产兰州公司于2019年3月29日承担保证责任，并向中国工商银行股份有限公司兰州西固支行支付代偿款404010.84元(原告向银行付款401070.97元,银行退回60.13元)，并于2019年3月29日全部结清被告在中国工商银行股份有限公司兰州西固支行的该笔购房贷款。原告恒大地产兰州公司作为第三方担保人依法行使追偿权，要求被告翟花妮、安振华偿还原告恒大地产兰州公司已支付的欠款，但截止起诉之日，经原告恒大地产兰州公司多次催要,被告翟花妮、安振华一直未偿还此欠款，遂酿成纠纷。另查明,被告安振华与被告翟花妮于2020年8月26日经兰州市城关区民政局协议离婚,关于案涉房屋，双方协议城关区大砂坪恒大绿洲一期6幢一单元3002室,在双方名下,房产所有权归女方所有,产权证暂未办理,办理房屋产权证,男方配合女方办理更名手续,手续费由女方承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。本案中，原告恒大地产集团兰州置业有限公司与被告翟花妮、安振华于2013年11月30日签订的《商品房买卖合同》，双方表示意思真实，内容约定合法，双方应依约诚信履行自己的义务。在合同履行过程中，被告翟花妮、安振华依约履行了支付部分购房款的义务，但存在延迟偿还贷款本息的情形，该行为构成违约；原告作为保证人依据中国工商银行股份有限公司兰州西固支行发出的个人逾期贷款催收通知书承担了相应的保证还款责任。虽依双方约定，原告此时可以主张解除商品买卖合同，但案涉商品房不同于一般的买卖商品，它涉及到被告居住的社会利益，商品房买卖合同解除可能造成被告家庭成员的基本利益的损害，同时被告积极筹措资金偿还原告所代为偿还的房款，并自愿承担违约金，属于违约程度轻微，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，被告的违约行为及事后的积极补救措施尚未使原告的合同目的落空。因此，原告主张解除请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求被告于判决生效后10日内配合原告前往房屋行政主管部门办理注销网签备案等解除合同的手续、要求被告返还商品房买卖合同、购房发票等相关原件的诉讼请求，本院不予支持。原告恒大地产集团兰州置业有限公司因二被告未及时还款导致其代偿了款项404010.84元，系恒大地产集团兰州置业有限公司履行了保证义务，其可依法另行向二被告追偿。现被告翟花妮愿意向原告支付代偿款并支付违约金，要求继续履行《商品房买卖合同》，并要求原告为被告办理案涉房屋所有权证，本院认为，被告翟花妮筹措代偿款的行为，表明案涉《商品房买卖合同》可以继续履行，对被告翟花妮的上述反诉请求,本院予以支持;现案涉房屋因代偿款纠纷尚不具备办理产权证条件,故对被告翟花妮的该项反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告恒大地产集团兰州置业有限公司的诉讼请求；二、原告恒大地产集团兰州置业有限公司与被告翟花妮、安振华2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》继续履行；三、被告翟花妮在本判决生效后10日内向原告恒大地产集团兰州置业有限公司支付代偿款404010.84元及违约金40401元；四、驳回被告翟花妮的其他反诉请求。案件受理费150元,由原告恒大地产集团兰州置业有限公司负担100元,退还原告恒大地产集团兰州置业有限公司50元;反诉费4033元,由被告翟花妮负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  李小龙人民陪审员  段 海二〇二一年二月二日书 记 员  陈丽丽