山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1329民初7436号 原告：常伯战，男，1991年1月1日生，汉族，居民，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：殷方方，山东晟鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官城磊，山东晟鑫律师事务所律师。 被告：班玮蔓，女，1986年5月28日生，汉族，居民，住山东省临沭县。 被告：万纯利，女，1989年10月8日生，汉族，居民，住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：刘金玉，临沭苍源法律服务所法律工作者。 第三人：临沭县安家天下房产咨询有限公司，住所地：山东省临沭县振兴北路沭中名苑西沿街。 法定代表人：付剑风，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李金泽。 原告常伯战与被告班玮蔓、万纯利、第三人临沭县安家天下房产咨询有限公司(以下简称安家房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常伯战的委托诉讼代理人殷方方、官城磊,被告班玮蔓，万纯利及其委托诉讼代理人刘金玉,第三人安家房产公司的委托诉讼代理人李金泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常伯战向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告常伯战与被告于2020年11月13日签订的《房屋买卖合同书》；2、依法判令被告支付原告总房价20%违约金99000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，变更诉讼请求第二项为判令被告、第三人返还原告交付的购房定金20000元，被告赔偿原告损失79000元。事实和理由：2020年11月13日，原告常伯战通过第三人安家房产公司与被告班玮蔓、万纯利签订《房屋买卖合同书》，约定由常伯战购买被告万纯利所有的位于临沭县××楼小区××号楼××单元××室房产，该房产的产权证号为××，房屋的交易成交价为495000元。合同签订当日原告向被告支付购房定金20000元，交由第三人保管。合同第二条中被告方承诺和保证出售的房产产权清楚、无抵押、无担保、无查封；合同第十二条约定甲、乙双方若与承诺不符，即属违约，若甲方违约，按本合同第八条约定：若甲方违约双倍返还给乙方购房定金，并按照总房价的20%向乙方支付违约金。合同签订后，常伯战完全按照合同约定履行了合同项下义务，2020年11月16日，原、被告和第三人三方一起到临沭县不动产登记中心，查询房屋登记信息时发现被告所售房产已被查封，根据合同约定，被告已构成严重违约，导致房屋买卖合同无法继续履行。 班玮蔓辩称,首先不存在隐瞒，因为我和万纯利及万燕一起上法院四号窗口也没查出来，上次开庭也没查出来，所以不存在隐瞒。签订合同时间是11月13日之后查的。定金是第三人收的，应由第三人返还。房产证原件在我处，万纯利交给我的，上面没写担保。我本意是万纯利将房屋卖给我，我有权转卖，是中介公司让我以代理人名义签字，我没有过错。 万纯利辩称,一、案涉房产虽然登记在答辩人的名下，但答辩人并没将房子出售给原告，答辩人不认识原告，也没见过原告，班玮蔓并非该房产的登记的所有人，其无权作为出售方向原告出售该房产，被告班玮蔓的行为属于无权处分，故原告与被告班玮蔓签订的房屋买卖合同系无效合同，无法律约束力。二、答辩人从未委托班玮蔓向他人出售案涉房产，也未对班玮蔓出售房产的行为进行追认，故班玮蔓的代理行为属于无权代理，对答辩人不产生法律效力。本案在庭前会议阶段，第三人确认其明知在班玮蔓没有接受答辩人委托、亦未出具代理手续的情况下，要求班玮蔓在落款的代理人处签名捺印，该行为存在过错。而且，第三人作为专业房产经纪人，在进行房产交易时没有向交易双方对所交易的房产进行查询，其提供的中介服务存在严重过错，应当承担相应的民事责任。三、案涉房产的实际所有人是答辩人的姐姐万燕，答辩人作为登记房产的所有人经万燕同意于2020年11月2日与班玮蔓签订房屋买卖合同，约定将案涉房产以45万元价款出售给班玮蔓，班玮蔓于2020年11月13日向答辩人银行账户转款10万元，万燕将房产证交给班玮蔓。2020年11月17日班玮蔓告诉答辩人姐姐万燕房子有查封，并将房产证还给万燕，万纯利随后也将10万元房款退还给班玮蔓，万纯利与班玮蔓之间的房屋买卖合同实际已经解除。综上所述，答辩人及万燕对班玮蔓向原告出售房产一事从不知情，答辩人及万燕从未委托班玮蔓向他人出售案涉房产，原告起诉答辩人主体不适格，其向答辩人主张的诉讼请求依法也不能成立，请求法院依法查明事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。 安家房产公司述称,关于甲方班玮蔓告知第三人有权处理此房屋。我方没有过错，作为出售房班玮蔓，第三人是行使签订合同，第三人没有任何过错。 本院经审理认定事实如下：常伯战到安家房产公司购买二手房，安家房产公司提供万纯利所有的临沭县××楼小区××号楼××单元××室房源。订立合同前，班玮蔓提供与万纯利签订的房屋买卖合同一份，称万纯利已将涉案房产向其出卖，其应作为房屋所有权人与常伯战签订房屋买卖合同。但双方未办理房产过户登记手续，安家房产公司让班玮蔓作为万纯利的代理人在合同上签字。 2020年11月13日，班玮蔓（代）万纯利（即以万纯利代理人身份）作为甲方（出售方）与乙方（买受方）常伯战,经第三人安家房产公司作为中介方（丙方）拟定合同，三方签订《房屋买卖合同书》一份，合同编号为ＮＯ?20111301。合同第一条约定,甲方同意将所拥有的临沭县××楼小区××号楼××单元××室房产出售给乙方,权属证号××;第二条约定，甲方承诺和保证出售的房产产权清楚，无抵押，无担保、无查封、出售出租等影响乙方实现产权变更登记的情形，无任何产权权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵……;第三条约定，上述房产交易价为495000元。此价格包括主房137㎡，车库面积20㎡。合同签订当日乙方付20000元购房定金，转交中介方保管，甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。第八条约定，本合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属违约。若出现违约。违约方应承担违约责任并支付佣金费用；本合同一经签订，佣金费概不退还。若甲方违约双倍返还给乙方购房定金，并按照总房份的20%向乙方支付违约金，应在支付佣金和赔付双倍定金及违约金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第十二条约定，甲乙双方协定：此合同即时生效。甲方承诺：此房无任何经济纠纷，夫妻双方同意出售，办理过户手续时产权人能及时到场，房产证过5年临沭唯一住房，此房产未发生过与传统习俗相悖的事情。乙方承诺：夫妻双方征信无任何问题，办理过户手续时能及时到场，并承诺首套房。甲乙双方若与承诺不符，即属违约。若甲方违约，按本合同第八条约定承担违约责任。若乙方违约，按总房价20％赔付甲方违约金。以扣除定金的方式收取佣金费用后，一经扣除即收取，概不退款，若出现违约，守约方向违约方追要违约金及佣金费。 合同签订当天，常伯战按合同约定向安家房产公司交付购房定金20000元。2020年11月16日，常伯战、班玮蔓和安家房产公司三方一起到临沭县不动产登记中心查询房屋登记信息时发现万纯利的房屋已被查封，导致房屋买卖合同无法继续履行。 另查明，涉案房屋登记所有权人为万纯利。在本院临沭县红星化工有限公司作为申请人申请保全被申请人临沭县顺兴危险货物运输有限公司（以下简称顺兴货物公司）、李洪奎（2019）鲁1329财保1094号财产保全一案中，顺兴货物公司以万纯利涉案房产向本院提供担保，请求解除对顺兴货物公司、李洪奎银行账户的冻结。2019年12月5日，万纯利在房屋所有权证复印件上书写：本人自愿用该房产为被申请人李洪奎在（2019）鲁1329财保1094号一案提供担保。万纯利自认，是其姐夫李洪奎让她写的同意担保。本院当天作出（2019）鲁1329财保1094号之一民事裁定书，裁定查封了万纯利的涉案房产，但未向万纯利送达查封手续。庭审后，万纯利提供了房屋所有权证原件。 再查明，2020年11月2日,万纯利作为甲方（出售方）、班玮蔓作为乙方（买受方），经第三人衡泽房产作为中介方（丙方）拟定合同，三方签订《房屋买卖合同书》一份。合同第一条约定,甲方同意将所拥有的临沭县××楼小区××号楼××单元××室房产出售给乙方,权属证号××;第二条约定，甲方承诺和保证出售的房产产权清楚，无抵押，无担保、无查封、出售出租等影响乙方实现产权变更登记的情形，无任何产权权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵……;第三条约定，房屋价款450000元。第四条约定，甲乙双方于2020年11月13日前办理房屋交接手续，待房屋交接完毕后乙方支付甲方部分房款100000元。签订合同后，双方未办理房产过户登记手续，万纯利将房产证原件交给班玮蔓持有。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 本案中，班玮蔓仅与万纯利存在房屋买卖关系，仅享有合同权利，在并未取得房屋所有权的情况下不能以本人名义出售涉案房屋；在没有经过万纯利委托授权的情形下，作为万纯利的代理人与常伯战签订房屋买卖合同书，系无权代理行为。庭审中，万纯利明确表示没有委托班玮蔓出售房屋，并对班玮蔓的代理行为不予追认，故案涉合同对万纯利不发生效力。因班玮蔓在与万纯利签订房屋买卖合同后持有房产证原件，且万纯利在本院其他诉讼中作为案外人身份以其所有的房屋提供担保，其并非其他案件当事人，本院也是在调阅其他诉讼卷宗才查明万纯利以房屋为他人提供担保，且该案查封情况并未通知万纯利。故对万纯利、班玮蔓关于到本院诉讼中心查询案涉房屋查封情况未果的陈述予以采信。并没有证据证明班玮蔓、万纯利明知房屋已被查封，双方存在恶意串通行为，对外出售已经被查封的财产；且本案中班玮蔓本意是作为房屋买受人将房屋转卖给常伯战，其作为代理人签字系中介公司要求下所为，故班玮蔓、万纯利并无过错。安家房产公司作为专业的房产中介机构，提供格式合同文本，其应指导当事人提前查询房屋权利负担情况，在未严格审查涉案房产的登记信息和班玮蔓是否经过万纯利委托授权的情况下，只根据万纯利与班玮蔓签订的房屋买卖合同复印件，即要求班玮蔓代理万纯利签订合同，存在较大过错。常伯战作为受过高等教育的民事主体，在订立合同时明知班玮蔓与万纯利之间仅存在房屋买卖合同关系而没有代理关系，也未提前审查涉案房产的登记信息即与班玮蔓作为代理人订立合同，未尽到审慎的审查义务，其自身亦存在较大过错。故对常伯战主张的损失，本院仅支持返还定金20000元及资金占用期间的利息损失，可按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。因安家房产公司保管、占有定金，应由其承担定金返还义务，并赔偿常伯战的利息损失。 本案事实发生于民法典实施之前，应适用当时的法律和司法解释。综上所述，原告常伯战的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、第三人临沭县安家天下房产咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告常伯战购房定金20000元，并赔偿利息损失（以20000元为基数，自2020年11月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告常伯战的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2375元减半收取1187.5元，由原告常伯战负担947.5元，第三人临沭县安家天下房产咨询有限公司负担240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。并在提交上诉状时预交上诉案件受理费，如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李华伟 二〇二一年二月七日 法官助理 杨 玲 书 记 员 任舒雨