广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1105号上诉人（原审原告）：廖压西，男，1967年8月26日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：中山市金鸿房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。上诉人廖压西因与被上诉人中山市金鸿房地产开发有限公司（以下简称金鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初27324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。廖压西向一审法院起诉请求：1.金鸿公司返还廖压西定金2万元；2.金鸿公司赔偿廖压西银行利息损失15000元。一审法院经审理判决如下：驳回廖压西的诉讼请求。案件受理费676元，减半收取338元（已由廖压西预交），由廖压西负担。廖压西上诉请求：撤销一审判决，改判支持廖压西的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.中山市限购限贷政策于2017年3月26日发布，发生双方签订合同之前。本合同不存在签订后才受到政策变化影响，签订时已违反了国家政策，完全失效。2.廖压西购买涉案房产属于第三套房产，根据上述限贷政策，廖压西不具有贷款资格，并非廖压西负债过高、个人征信问题无法贷款。3.本案对责任的认定避重就轻，完全忽视了金鸿公司在销售中隐瞒事实的欺诈行为，有失公允。金鸿公司在明知廖压西不符合限购限贷政策的情况下，诱导廖压西签订房屋按揭买卖合同，其应负全部责任。二、廖压西在申请退房表上签名时，扣罚20000元并没有填写，该20000元是金鸿公司事后手写添加的，并不是廖压西书写的。三、一审法院适用法律不当。中山市房地产调控政策在双方签订房屋买卖合同前就发布，一审法院引用的法律条款是房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移，适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，廖压西不存在违约，金鸿公司有错在先，导致合同不能履行，理应赔偿廖压西的损失。金鸿公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中山市限购限贷政策公布时间是2017年3月26日，本案合同签订时间是2018年4月29日，恰好说明廖压西在签订案涉合同时应该知道自己是否具有购房贷款资格，廖压西对于其是否具有贷款资格是清楚的，且其对自己可能无法取得贷款资格的风险也清楚，故双方签订的合同附件六即补充协议第三条约定了如果乙方无法取得银行贷款，乙方应当在收到甲方通知60天内支付应该取得贷款部分金额。基于友好协商的原则，金鸿公司同意退款，但需没收廖压西支付的其中2万元作为违约金，在廖压西签名的退房退款书中已经明确约定。本案纠纷发生系因廖压西隐瞒了其在外地购买了一套商品房的事实，导致了两家银行审批初步认为廖压西具有购房资格，但后续不批的原因是廖压西贷款金额太高，廖压西得知该情况后，欲将该风险转移给金鸿公司，所以到工商银行三乡支行主动告知其名下有三套房。在廖压西购买涉案商品房的过程中，金鸿公司委托的律师和员工没有许诺或误导上诉人一定能取得银行贷款的，律师事务所的作用是为廖压西与金鸿公司签订买卖合同提供面签的协助及协助廖压西准备贷款材料，律师事务所没有参与到房屋的销售和宣传。本院二审期间，廖压西提供了以下新证据：1.廖压西与金鸿公司的销售人员王利华的微信记录;2.廖压西与泽荣律师事务所律师阿泰的微信记录;3.廖压西银行消费贷时间;4.中山市买房限购政策。金鸿公司对上述证据质证意见如下：对四份证据的真实性、关联性确认，但该四份证据不属于二审新证据，且证明内容没有证明力。金鸿公司在房屋的销售过程中并无许诺廖压西一定能取得银行贷款，消费贷虽是在购房前，但正是因为银行查询廖压西征信，才确认其负债过多。中山市限购限贷政策是在2017年公布，而案涉合同是在2018年签订，故廖压西在签订案涉合同时理应知道政策内容。本院二审期间，金鸿公司提交以下新证据：1.中国银行征信复查，拟证明银行查询征信，初审符合贷款政策；2.工商银行征信复查，拟证明银行查询征信，初审符合贷款政策；3.怡景湾楼盘按揭业务跟踪表，拟证明廖压西负债过高情况。廖压西对上述证据质证意见如下：对上述证据均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，双方签订的附件六：合同补充协议第三条约定：若乙方按照约定时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但乙方按揭申请非甲方原因或国家政策调整原因未获得银行/公积金中心批准或批准的贷款金额低于本合同约定的，甲乙双方同意分为两种情况处理：（1）银行/公积金中心批准的贷款金额低于本合同约定的，则差额部分乙方应在收到甲方通知之日起30日内向甲方付清；（2）如乙方的按揭申请未获得银行/公积金中心接受，乙方应在收到甲方通知之日起60日内向甲方支付银行/公积金中心未予批准的全部购房款。如乙方未在上述期限内向甲方支付购房款项，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权在无需催告乙方的情况下解除合同，有权将该商品房另行出售，甲方并有权收取乙方该商品房总房款的20％的违约金，扣除违约金后，如乙方已付购房款有剩余款项的，则甲方将无息退还给乙方。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审法院对廖压西主张金鸿公司返还定金20000元及利息15000元的请求予以驳回是否正确。对此，本院分析如下：其一，根据本院查明的事实，涉案商品房买卖合同无法履行系因廖压西无贷款资格，也无能力一次性付清购房款。中山市人民政府关于“限贷政策”发布时间为2017年3月26日，而本案房地产买卖合同签订时间为2018年12月17日。廖压西在签订涉案房地产买卖合同时，“限贷政策”已经实施一年多时间，廖压西作为购房者，其理应知晓相关政策，理应清楚自己是否具备申请按揭贷款资格。廖压西上诉称签订合同时，金鸿公司存在隐瞒事实的欺诈行为，明知廖压西不符合限购限贷政策的情况下，诱导廖压西签订房屋按揭买卖合同，但未提交充分证据证明，本院不予采信。且合同补充协议明确约定如按揭申请未获得银行/公积金中心接受，廖压西应在收到金鸿公司通知之日起60日内向金鸿公司付银行/公积金中心未予批准的全部购房款。如廖压西未在上述期限内向金鸿公司支付购房款项，则视为廖压西违约。因此，廖压西系本案违约方，本案并没有证据证明金鸿公司存在过错，金鸿公司不存在违约行为。其二，金鸿公司提供的退房审批表显示，怡景湾商住小区1幢103房业主廖压西以无贷款资格，也无能力一次性付清购房款申请退房，已付房款250274元，扣罚/挞定20000元，申请退房金额230274元。廖压西已在退房审批表上签名确认。其上诉主张其签名时，扣罚20000元并没有填写，该20000元是金鸿公司事后手写添加的，但对此并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。故本院认定廖压西在申请退房时同意金鸿公司扣罚定金20000元，退回房款230274元。综上，廖压西主张金鸿公司返还定金20000元及利息15000元的请求，理据不足，本院不予支持。一审法院对其请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。综上，廖压西的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由廖压西负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘满星审 判 员  黎 妙审 判 员  卢俊辉二〇二一年二月二十四日法官助理  隋 越李秀连书记员刘梦依