贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终725号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黔东南中大投资咨询有限公司，住所：凯里市永乐路28号大地永乐家园6楼602室。法定代表人：潘仁智。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人黔东南中大投资咨询有限公司（以下简称中大投资公司）、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初15132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融贵州分公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15132号民事判决，改判支持华融贵州分公司诉讼请求；二、本案诉讼费用由中大投资公司承担。事实和理由：一、案涉房屋先后签订两份《商品房买卖合同》，原判决未对两份合同的真实性进行审查，应以哪一份合同为准进行审查，基本事实未查清。2013年6月28日，首先案涉房屋由大地联创房产公司与潘仁智签订《商品房买卖合同》，该份合同的购房款案外人潘仁智、阳诗斌并没有支付。2015年5月6日两个时间点先后签订《商品房买卖合同》，原判决未对两个时间点先后签订《商品房买卖合同》的真实性以及应以哪一份合同为准进行审查。同时，一审法院并未查明2013年6月28日的合同是否已经解除或履行，华融贵州分公司申请法院查实中大投资公司房款支付情况。另外，案涉房屋在抵押状态中，中大投资公司虽然办理备案，但是预售备案不具备物权效力。二、华融贵州分公司抵押权未得到应由的尊重和保护。涉案房屋属于华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分。根据《执行异议复议规定》第二十七条，中大投资公司未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。本案中大投资公司系商事主体，没有需要保护居住的权利。三、本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条来认定中大投资公司对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。中大投资公司作为企业法人，不具备有消费者身份，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项，“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，而且中大投资公司购买的涉案房屋用于办公，商业用房不属于第二十九条的保护范围，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审应当予以纠正。中大投资公司未向本院提交书面答辩状。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准许执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2014年3月19日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由华融贵州分公司及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中华融贵州分公司享有债权本金3000万元。华融贵州分公司亦与大地联创及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创房产公司用其所有的涉案的“永乐家园”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创房产公司未能履行还款义务，华融贵州分公司于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创房产公司未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，一审法院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人中大投资公司提出了执行异议，一审法院在审查之后于2020年8月7日作出（2020）黔2601执异127号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省凯里市房屋的查封。一审法院同时查明：2013年6月28日，中大投资公司法定代表人潘仁智以其自己的名义与大地联创签订《商品房买卖合同》，约定以461007元购买大地联创“永乐家园”1-508号房屋（119.68㎡，实际为119.64㎡）。合同签订后，潘仁智便缴纳维修基金等费用，并于2013年10月31日办理了交房入住手续。后因其经营的公司注册需求，中大投资公司于2015年3月12日通过工行分三笔向大地联创银行转帐支付461007元购房款后，潘仁智就其名下所购的1-508号房屋于2015年5月6日以中大投资公司之名重新与大地联创签订了1-508号房屋的《商品房买卖合同》，大地联创房产公司亦于2015年8月27日出具了《销售不动产统一发票》，且于同日对所售房屋办理了以中大投资公司为购房主体的商品房预售登记备案。截止庭审辩论终结前，大地联创房产公司因自身问题至今未取得涉案房产的不动产初始登记而未能办理涉案房屋的房产证。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于中大投资公司对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，中大投资公司在庭审中已提交了涉案房屋的《黔东南州商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同2011-Z-213》、《交房证明》、《钥匙发放记录》、《销售不动产统一发票》、《银行付款流水》、《契税》、《维修基金》、《物业服务合同》、《物业服务费票据》等，足以证明中大投资公司与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生人民法院查封之前，且房屋已经办理预售登记备案，并交付使用至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创房产公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，中大投资公司对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司虽以涉案房屋买卖合同签订主体不明确提出异议，但中大投资公司在2015年3月12日前足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，其法定代表人潘仁智已阐明变更合同主体的原由，则中大投资公司应为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院亦不予采纳。大地联创房产公司经传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：中大投资公司对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经审查，中大投资公司已于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款，并对涉案房屋进行合法占有。虽然中大投资公司为了将之前以公司员工名义购买的案涉房屋转移到公司名下，又与大地联创房产公司再次签订房屋买卖合同，但此并不影响案涉房屋在抵押前已经出售的事实。未能办理过户登记问题，系因大地联创公司所致。中大投资公司作为买受人，对未能办理产权过户登记手续并无过错。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定，一审对此不予支持，并无不当。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年二月二十四日法官助理聂嘉书记员杨亚