甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终2号 上诉人（原审被告）：曹才国，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张九超，甘肃金都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张掖市红顶地产置业有限公司。统一社会信用代码：91620702660000938L。 法定代表人：祁有荣。 委托诉讼代理人：窦志强，该公司法律顾问。 上诉人曹才国因与被上诉人张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称“红顶置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初7369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曹才国的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于被上诉人主张面积差价款履行期限的起算时间认定错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，属于法律适用错误。2013年10月上诉人购买房屋，根据被上诉人提供的不动产权证书可知，被上诉人已于2016年进行测绘，自2016年起算，截止上诉人2020年6月起诉，时间长达4年之久。因此，履行期限应从被上诉人知道面积差异之日起算，而不属于履行期限不明。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条属于约定明确的条款系错误认定。1、本案商品房买卖合同中虽约定所涉商品房按建筑面积计价，但合同中并未约定套内建筑面积与分摊的共有建筑面积的具体数额，且合同中约定的面积虽注明的是建筑面积，但实际为套内面积，对公摊面积的数额合同中并未约定，导致测绘部门测绘结果中增加的主要面积为公摊面积，所以应视为合同约定不明，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定计算面积差异；2、本案中，双方所签合同关于面积确认及面积差异处理一节仅约定为“产权登记面积以房管局实测为准，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，该约定未明确误差的比例及处理方法，应视为双方对此约定不明，应该仍然适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定；3、上诉人购买房屋之所以选择119㎡的房屋，是基于自身经济实力和偿还房屋贷款能力决定的。若该条款认定为明确约定，就增加了合同的不确定性，商品房买卖合同中基本构成要素面积要素就将属于不确定要素，该要素的不确定性对于买受人严重不公平。被上诉人作为房屋开发商，也作为格式合同的提供方，将有机会肆意扩大房屋面积损害上诉人的权益，被上诉人就是利用此种不公平，将上诉人面积扩大近9㎡，房屋面积差异近7.5%，致使被上诉人多承担33160元房款。 红顶置业公司辩称，一审认定事实正确、判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 红顶置业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告继续履行《房屋买卖合同》约定义务，向原告补交房屋差额面积差价款33160元、差额面积维修基金614.20元，并承担差额面积部分的资金占用费11798元，合计45572.2元；2.要求被告继续履行合同协助义务，办理不动产变更登记手续；3.要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中第三条“买受人所购买的商品房基本情况”约定：买受人购买的的商品房位××区第0003幢1层101室，建筑面积119.11平方米；第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房的价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总金额（人民币）肆拾柒万陆仟肆佰肆拾元整；第五条“面积确认及面积差异处理”约定：......以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积以房管部门实测为准。（2）若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息；第六条“付款方式及期限”约定：买受人按照下列第3种方式按期付款，3.其他方式，即银行按揭，首付196440元，余款280000元在七日内办理银行按揭全部手续；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格。合同中还约定了其他事项。合同签订后，被告于2013年10月7日向原告交纳定金90000元，2013年12月24日交纳房款96440元、2013年12月25日交纳10000元，合计196440元；并于2013年11月4日在农行办理按揭贷款280000元。另外，2013年10月17日，被告向原告交纳维修基金9960元（按建筑面积120平方米收取），交纳可视对讲单元门款10000元。之后，原、被告双方验收签字，原告将房屋交付给被告使用至今。 另查明：2016年12月6日，原告红顶置业公司办理甘（2016）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证，证书载明上述涉案房屋建筑面积为127.4㎡。 上述事实，由原、被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同一份、不动产权证一份、收款收据进账单复印件五张等证据予以佐证，足以认定。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第五条约定了房屋面积、房屋面积差异处理方式，合同中明确约定“产权登记面积以房管部门实测为准”，因此，本案所涉及的房屋应以不动产权证中载明建筑面积为准，即以127.4平方米计算，每平方米4000元，故房屋总价应为509600元，扣除原告已交纳首付款196440元、按揭贷款280000元，实际下欠差额房款33160元未付，被告应该予以偿付。关于原告主张的差额维修基金，因本案所涉及的房屋实际建筑面积比签订合同时多出8.29㎡，故被告应补缴维修基金为613.46元（127.4㎡-119.11㎡）×74元/平米，对原告此项诉请，一审法院予以支持。 关于原告主张的差额面积部分的资金占用费，因原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，故原告现主张差额面积部分的资金占用费与上述约定相悖，一审法院对原告的该项诉讼请求，不予支持。 关于被告在庭审中提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，案涉商品房买卖合同仅约定了按照合同面积119.11㎡，以单价4000元标准计算的房屋总价款476440元的履行期限，未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限，双方亦未协议补充，且按照合同条款和交易习惯不能确定，则在产权登记面积已经确定的前提下（领取房屋产权证），原告作为债权人可以随时主张，被告作为债务人可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案的诉讼时效从原告要求被告履行义务的宽限期届满之日起计算，庭审中双方均未提交原告向被告主张权利的证据，故原告起诉之日应视为要求被告履行义务之日，故本案的诉讼时效未超过，一审法院对被告的辩解不予采信。 关于原告要求被告继续履行合同，办理不动产变更登记手续的诉讼请求，因原告已将案涉商品房产权办理至其名下，庭审中被告亦明确表示愿意协助办理，本案现已具备办理权属变更登记的条件，被告应当积极协助原告办理房屋产权登记手续。一审法院对原告该项诉讼请求，依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决：一、被告曹才国于本判决生效后一月内一次性向原告张掖市红顶地产置业有限公司支付房屋差价款33160元、差额面积维修基金613.46元，合计33773.46元；二、被告曹才国协助原告张掖市红顶地产置业有限公司于本判决生效后一月内办理不动产权变更登记手续；三、驳回原告张掖市红顶地产置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费939元，减半收取469.5元，由原告张掖市红顶地产置业有限公司负担121.5元，被告曹才国负担348元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。合同中明确约定商品房的价款按建筑面积计算，“产权登记面积以房管部门实测为准”，且明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，因此上诉人主张涉案合同对建筑面积以及存在面积差异情形下房款约定不明的理由不能成立，本院不予采信。本案中，涉案商品房以产权登记面积127.4平方米计算，每平方米4000元，故房屋总价应为509600元，扣除原告已交纳首付款196440元、按揭贷款280000元，实际下欠差额房款33160元未付。现上诉人主张一审法院认定的面积差价款履行期限的起算时间认定错误，履行期限应从被上诉人知道面积差异之日起算，即从2016年起算，本案的诉讼时效已超过的上诉理由，本院认为，案涉商品房买卖合同未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限，双方亦未协议补充，且按照合同条款和交易习惯不能确定，则在产权登记面积已经确定的前提下（领取房屋产权证），债权人可以随时主张，债务人可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案的诉讼时效从被上诉人要求上诉人履行义务的宽限期届满之日起计算，双方未提交被上诉人向上诉人主张权利的证据，故被上诉人起诉之日应视为要求上诉人履行义务之日，故本案的诉讼时效未超过，对上诉人的该主张，本院不予支持。关于上诉人以合同中并未约定套内建筑面积与分摊共有面积的具体数额、以及未明确误差的比例及处理方法来主张一审认定事实及适用法律错误。本院认为，案涉合同明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，也不存在肆意扩大房屋面积损害上诉人的权益，上诉人的主张没有事实和法律依据，故对上诉人的主张本院不予采信。综上所述，上诉人曹才国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费939元，由上诉人曹才国负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡宏睿 审判员  陈 军 审判员  宋 睿 二〇二一年二月二十二日 书记员  张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。