河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终535号上诉人(原审被告)：河南省懿丰置地有限公司，住所地：河南省郑州市金水区丰庆路**丰庆佳苑**楼**。法定代表人：姚海莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：董多仓，该公司法律顾问。上诉人(原审被告)：姚华民，男，1968年8月11日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：丁书银，该公司员工。被上诉人(原审原告)：秦美莲，女，1956年7月9日出生，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：郭书魁，河南盘古律师事务所律师。原审被告(原审被告)：河南懿丰油脂有限公司，住所地，住所地：河南省泌阳县产业集聚区iv>法定代表人：姚华民，该公司总经理。上诉人姚华民、河南省懿丰置地有限公司因与被上诉人秦美莲、原审被告河南懿丰油脂有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2020）豫1726民初4558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南省懿丰置地有限公司的委托诉讼代理人董多仓、上诉人姚华民的委托诉讼代理人丁书银、被上诉人秦美莲及其委托诉讼代理人郭书魁到庭参加诉讼，原审被告河南懿丰油脂有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，按缺席审理。本案现已审理终结。姚华民、河南省懿丰置地有限公司上诉请求：撤销一审判令上诉人支付25万元违约金的判决部分，或发回重审。事实与理由：一审判决上诉人支付违约金无法律依据，应予撤销。被上诉人未按时支付购房款违约在先，仍下欠789109元购房款未付，导致上诉人未付按补充协议约定履行回购义务。双方达成的补充协议已被所签订的协议书约定暂缓执行所代替。其在疫情期间未能支付回购款，实属客观原因所造成，根据最高院《关于依法审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，房屋买卖合同案件，疫情期间请求支付违约金的，不予支持。一审判决上诉人支付25万元违约金明显高于被上诉人的实际损失，应予纠正。秦美莲答辩称，其在签订房屋买卖合同前期就已把购房款兑付，其债权是合法债权，受法律保护，没有任何机关定性非法集资债权。2018年6月30日至2019年11月13日期间并不存在疫情不可抗力因素，上诉人违约，应当承担违约责任。河南懿丰油脂有限公司未答辩。秦美莲向一审法院起诉请求：1．继续履行原告秦美莲与被告懿丰置地公司于2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》；2．由被告懿丰置地公司返还原告自行收取的房屋租金63050元；3．解除原告秦美莲与被告懿丰置地公司于2018年6月30日签订的补充协议，由被告承担违约金250000元，三被告承担连带责任；4．本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年6月30日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司签订商品房买卖合同，合同的主要内容：被告懿丰置地公司将懿丰盛景新城41号楼6、8号商铺出售给原告，建筑面积为81.01＋81.73平方米，每平方米15600元，总金额2538744元，付款方式为签订本合同时一次性支付房款；交房日期为2021年6月30日前，买受人逾期付款，出卖人有权根据逾期付款情况相应推迟交付日期；出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的自约定的交房日期的第二日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金。同日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告姚华民签订补充协议（泌阳懿丰），补充协议的主要内容：原告同意被告懿丰置地公司以购房款回购房屋，回购款自本协议签订之日起三年内三次付清，每满12个月支付一次，前两次每次支付房款的30％，最后一次支付房款的20％；如被告违约被告愿意承担原购房款20％的违约金，并按照原购房合同执行，进行网签备案，被告姚华民作为保证人为被告懿丰置地公司以上所有义务承担连带保证责任。同日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司再次签订补充协议，其中协议第19条约定：此房产在中国农业银行驻马店雪松路支行抵押并查封，我公司偿还银行贷款办理该房产解押解封手续，不影响本合同正常履约。2018年9月7日，被告懿丰置地公司出具收据：收到原告秦美莲41号楼6、8号商铺款2538744元，收款方式：抵账（现金）。2019年1月13日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告懿丰油脂公司签订协议，协议主要内容：2018年6月30日房屋买卖合同继续有效，补充协议（泌阳懿丰）暂缓执行；交房日期调整为2019年11月13日；涉及房屋现状呈租赁经营形式，被告懿丰置地公司协调后移交原告并办理相关手续租金结算日为2019年11月13日，被告预收的房租待本协议签订生效后15个工作日返还原告，被告必须于2020年5月13日前办理完毕银行涉及房产的解押、解封手续。否则，此协议作废，双方签订的补充协议（泌阳懿丰）继续有效并执行该商品房买卖合同；被告懿丰置地公司将该房产的产权办理在被告懿丰油脂公司名下后交至原告原告将该房产的产权过户至个人的手续及税收等费用由原告负担，但被告懿丰置地公司、被告懿丰油脂公司必须协助办理产权过户手续。至今，案涉房屋懿丰盛景新城41号楼6、8号商铺仍抵押于农行驻马店雪松路支行。被告懿丰置地公司既未向原告交付房屋，又未向原告退还房款。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告秦美莲与被告懿丰置地公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告秦美莲已经履行足额支付购房款的义务，有书面商品房买卖合同及房款收据为证，足以认定。原告与被告懿丰置地公司于签订商品房买卖合同当日又签订补充协议，该协议视为回购合同，从原告陈述及原告提供的收据载明的信息看，原告所支付被告懿丰置地公司的购房款包括抵帐款，被告懿丰置地公司出具收据的行为表明其对于抵账是认可的，且对于原告签订合同后支付房款亦是同意的，该收据虽然时间为2018年9月7日出具，但并不影响认定原告已经履行支付房款的义务。由于案涉房屋仍处于抵押状态，被告懿丰置地公司出卖案涉房屋应当取得抵押权人的同意，或者受让人代为清偿消灭抵押权，而目前并未取得抵押权人同意，原告亦不同意代为清偿消灭抵押权，同时双方约定的交房日期为2021年6月30日前，因此原告秦美莲主张继续履行商品房买卖合同条件不成就，法院不予支持。原告有权选择在条件成就时另行主张继续履行合同，或者依法解除合同并要求被告承担违约责任。原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告懿丰油脂公司于2019年1月13日签订的协议因被告并未按照约定于2020年5月13日前办理完毕银行涉及房产的解押、解封手续，根据约定，该协议作废，合同双方已不具有协议的权利义务关系。协议约定的交房日期调整为2019年11月13日以及约定租金的条款并不生效，交房日期仍为2021年6月30日前，因此原告主张被告懿丰置地公司返还租金，于法无据，法院不予支持。关于原告主张被告解除2018年6月30日补充协议并由被告承担违约金250000元的问题。法院认为，由于被告懿丰置地公司至今并未实际履行原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告姚华民签订补充协议（泌阳懿丰），原告主张解除该补充协议，于法有据，法院予以支持。同时，该补充协议明确约定如被告违约被告愿意承担原购房款20％的违约金，并按照原购房合同执行，进行网签备案，被告姚华民作为保证人为被告懿丰置地公司以上所有义务承担连带保证责任。根据约定，被告懿丰置地公司应当承担购房款2538744元的20％的违约金，即507748.80元（2538744元×20％），被告姚华民承担连带责任。因此原告主张被告懿丰置地公司承担250000元违约金并由被告姚华民承担连带责任，事实清楚，于法有据，法院予以支持。原告要求被告懿丰油脂公司承担连带责任，于法无据，法院不予支持。据此，判决：一、解除原告秦美莲与被告河南省懿丰置地有限公司、被告姚华民签订的补充协议（泌阳懿丰）；二、被告河南省懿丰置地有限公司于判决生效后十日内支付原告秦美莲违约金250000元，被告姚华民承担连带责任，被告姚华民承担连带责任后，有权向被告河南省懿丰置地有限公司追偿；三、驳回原告秦美莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5996元，减半收取计2998元，由被告河南省懿丰置地有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，上诉人提供购房款清单一份，以证明被上诉人尚欠789109元的购房款未付，存在违约。被上诉人质证称，亿诺公司已安排其他债权人的债权冲抵购房款，房款已抵够。因上诉人提交的该清单与本案的其它证据不一致，不能对抗其它证据的证明力，对该证据不予采信。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，当事人争议的焦点问题：1、被上诉人是否缴纳了全部的房款？2、一审判决上诉人懿丰置地公司承担违约责任是否适当？3、姚华民是否承担连带保证责任？关于是否缴纳全部房款的问题，上诉人懿丰置地公司与被上诉人于2018年6月30日签订商品房买卖合同，上诉人懿丰置地公司于2018年9月7日出具房款收据，该收据明确了收款方式为抵账（现金），2019年1月13日又签订新的协议，该协议仍然约定上诉人懿丰置地公司向被上诉人秦美莲交付房屋，并未对房款已交付提出异议，应当认定被上诉人已向上诉人懿丰置地公司以抵账的方式交纳了购房款。上诉人懿丰置地公司上诉称被上诉人未全部交纳房款的理由不能成立，对该理由不予采纳。关于违约责任的问题，当事人签订的协议明确约定如上诉人违约，应承担原购房款20％的违约金。上诉人懿丰置地公司未按照合同约定履行义务，给被上诉人造成相应的损失，应承担相应的违约责任，被上诉人要求上诉人懿丰置地公司承担合同约定的部分违约金，应予支持，一审法院判决25万元的违约金正确。上诉人姚华民作为保证人为上诉人懿丰置地公司提供连带保证担保，其上诉称不应承担连带责任的理由不能成立。综上所述，上诉人姚华民、河南省懿丰置地有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人姚华民、河南省懿丰置地有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二一年二月二十三日书记员  庞壹卉