上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初30712号原告：李爱萍，女，1968年3月3日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：李建武，男，1978年6月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：赵升平，男，1981年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙市。以上三原告之委托诉讼代理人：屈亚男，上海邦耀律师事务所律师。以上三原告之委托诉讼代理人：陈梦丽，上海邦耀律师事务所律师。被告：丁永光，男，1955年8月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：丁佳明，男，1993年8月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：廖菊英，女，1971年6月17日出生，汉族，住四川省绵阳市。委托诉讼代理人：杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽丹，上海市申辰律师事务所律师。第三人：上海申昶房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区唐陆路XXX号。法定代表人：盛凤祥，总经理。委托诉讼代理人：宋侠明，男。第三人：周尔筛，男，1968年6月16日出生，汉族，户籍地安徽省寿县迎河镇单碑村顾庄组。原告李爱萍、李建武、赵升平与被告丁永光、丁佳明、廖菊英、第三人上海申昶房地产开发有限公司(以下简称“上海申昶公司”)执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，通知周尔筛为第三人参加诉讼，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告李爱萍、李建武、赵升平之委托诉讼代理人陈梦丽，被告丁永光，被告廖菊英之委托诉讼代理人任丽丹、第三人上海申昶公司之委托诉讼代理人宋侠明到庭参加诉讼。被告丁佳明经本院公告送达传票传唤，第三人周尔筛经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李爱萍、李建武、赵升平向本院提出诉讼请求：1、请求依法对坐落上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)析产，由被告丁永光占三分之二、丁佳明占三分之一份额；2、判令第三人上海申昶公司于判决生效后十日内协助办理案涉房屋的产权登记手续；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年5月，被告丁永光、丁佳明、廖菊英作为上海市浦东新区王港镇暮一村丁家宅XXX号房屋的被拆迁人，与上海金桥(集团)有限公司签署《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》(以下简称《安置协议》)，后三被告预订了浦东新区3281弄齐友佳苑XXX号XXX室、XXX室、XXX室及案涉房屋共四套，并接收上述四套房屋。该四套房屋于2016年1月已办理产权初始登记，但尚未完成转移登记。2017年5月，原告与被告丁永光就案涉房屋签订《房地产买卖合同》，约定原告以人民币220万元(以下币种均为人民币)买受案涉房屋，先行支付190万元等。后因丁永光违约涉讼并于2017年7月24日正式查封了案涉房屋。法院经审理作出判决：解除《房地产买卖合同》，被告丁永光返还原告190万元购房款和违约金100万元等。后原告向你院申请执行，因案涉房屋不具备处置条件故被裁定终结执行程序。原告作为案涉房屋的首封权利人，为推动执行，提出如上诉请。另被告廖菊英与丁永光结婚时间较短、对原被拆迁房屋未做任何贡献且现已与丁永光离婚，其亦非农村集体经济组织的成员，故不应对案涉房屋享有产权，据此案涉房屋产权份额应当由丁永光占三分之二、丁佳明占三分之一。被告丁永光辩称，不同意原告的诉讼请求。原告涉嫌诈骗，公安机关于2018年7月已立案侦查，现尚未审结，本被告认为应当在侦查结论作出后才能继续审理；其次，如果法院认为仍应继续审理的，本被告认为廖菊英为被拆迁人，应当与另两被告均分案涉房屋，各占三分之一。另被告丁佳明系丁永光之子，但已有数年未联系。案涉房屋由其办理了入住手续，后出租给他人使用至今。被告丁佳明未做辩称。被告廖菊英辩称，同意对案涉房屋进行析产分割；因被告廖菊英系《安置协议》中被安置人之一，故应当对案涉房屋享有三分之一权利。第三人上海申昶公司述称，本第三人为案涉房屋目前的权利人，如法院通过判决确定案涉房屋的权利人，第三人则与之签订出售合同，权利人以此至不动产登记部门办理登记手续，本第三人同意尽到协助义务。但原被拆迁房屋所在基地因故在拆迁人未取得拆迁许可证的情况下即实施拆迁，至今仍未办理出许可证，此种情形下拆迁人无法出具配套商品房供应单，则被拆迁人在办理产权登记时无法享受动迁配套商品房的优惠政策，虽然本第三人仍按照《安置协议》等约定的价格收取房价款，但登记部门将会要求按照市场价缴纳相关税费。第三人周尔筛庭前述称，不参与案件审理，请法院依法裁判。经审理查明，2017年7月6日，李爱萍、李建武、赵升平向本院起诉丁永光房屋买卖合同纠纷一案，并申请财产保全。本院作出裁定，并据此于2017年7月24日正式查封案涉房屋。2018年6月29日，本院就该案作出(2017)沪0115民初46813号民事判决书，判决：一、解除李爱萍、李建武、赵升平与丁永光就案涉房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、丁永光于判决生效之日起十日内返还李爱萍、李建武、赵升平购房款190万元；三、丁永光于判决生效之日起十日内支付李爱萍、李建武、赵升平钱款100万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，保全费5,000元，合计5,845元，由丁永光负担。丁永光不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。该院经审理于2018年12月7日作出(2018)沪01民终10968号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，丁永光未履行判决书确定的还款义务，李爱萍、李建武、赵升平遂向本院申请执行。本院依法立案，案号为(2019)沪0115执1284号。2019年6月10日，本院作出(2019)沪0115执1284号执行裁定书，以被执行人丁永光名下暂无股票、汽车、银行账户等其他可供执行财产，案涉房屋暂不具备处置条件为由，裁定：终结本次执行程序。另查明，2014年5月27日，以上海金桥(集团)有限公司为拆迁人(甲方)、上海浦东城厢房屋拆迁公司为房屋拆迁实施单位与被拆迁人(乙方)丁永光签订《安置协议》(适用货币补偿)，因建设需要，甲方取得拆迁乙方现有住房的拆迁许可证(拆迁许可证号：空白)，为明确双方权利义务，根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》订立本协议，主要约定：被拆迁人为丁永光，安置人为丁佳明、廖菊英；拆除房屋为丁永光所有的坐落浦东新区王港镇暮一村丁家宅XXX号建筑面积300平方米私房；甲方应支付乙方货币补偿款786,885元、搬家补助费6,000元、设备迁移费2,210元、奖励费及激励费230,000元(推迟搬迁的按比例递减)、装修费及附属物补偿、其他各项费用702,013元；期房过渡期暂定3个月，发放3个月过渡费7,200元，今后以入户通知书为准按实结算；以上各项费用合计，甲方支付乙方补偿款总额1,734,308元。2014年7月18日，拆迁实施单位出具《房屋预订联系单》，载明：基地名称：金桥出口加工区(南区)海关封关区WK10地块；产权人丁永光；该户已签订安置协议，已选择安置房源，现将以下房屋给予预订并办理相关手续：齐友佳苑XXX号XXX室(即案涉房屋)，面积77.11平方米，房价300,729元；齐友佳苑XXX号XXX室，面积78.21平方米，房价285,466元；齐友佳苑XXX号XXX室，面积78.21平方米，房价281,556元；齐友佳苑XXX号XXX室，面积78.21平方米，房价461,416元；以上合计面积311.74平方米，1,329,167元。丁永光同意在置换补偿款总额中扣除上述总房款，用于购买上述安置房屋。同年7月18日，丁永光持《房屋预订联系单》至第三人上海申昶公司处办理了案涉房屋的入住手续。2016年1月11日，第三人上海申昶公司经核准登记为案涉房屋的权利人。2016年3月22日，第三人上海申昶公司开具销售不动产统一发票，载明付款方为丁永光，不动产名称即案涉房屋，建筑面积79.540平方米，金额300,729元。案涉房屋于2017年7月24日被本院以(2017)沪0115民初46813号案件正式查封，经续封预计结束日期为2023年7月9日。于2018年1月19日被上海市宝山区人民法院以(2018)沪0113民初1976号轮候查封。该案即第三人周尔筛诉丁永光、丁佳明及案外人计荣昌、海南永林龙鹰建设有限公司民间借贷案件。经上海市宝山区人民法院审理于2018年7月作出判决，判令丁永光、丁佳明归还周尔筛借款本金2,670,000元并支付自2018年1月25日起至实际清偿日止按月利率2%计算的利息等。周尔筛在该案审理中申请财产保全，上海市宝山区人民法院于2018年1月19日依法查封了《房屋预定联系单》所载另三套房屋。又查明，2014年1月7日被告丁永光与廖菊英在浦东新区民政局登记结婚。同年7月29日，被告丁永光与廖菊英在浦东新区民政局办理离婚登记。自愿离婚协议书载明，双方因感情不和自愿离婚，对有关事项达成以下协议：一、再婚后未生育，目前女方无身孕，原子女各自负责；二、无共同房产分割；三、无家电家具等共同财产分割；四、各自生活用品各归己有；五、各自名下的存款归各自所有；六、双方无共同债权债务。还查明，2018年7月6日，丁永光向上海市公安局浦东分局外高桥分区指挥部刑事侦查队报案，称其于2017年5月因生意资金周转需要，通过他人结识名叫张练强的男子并向其借款190万元并以案涉房屋为抵押。后在办理抵押手续时丁永光被带至一房屋中介签订买卖合同并承诺三个月后钱款还清后房屋还给丁永光。后丁永光收到李建武的190万元，并在张练强要求下将其中150万元放在张练强处待三日后放款，但到期后丁永光未收到约定的借款，多次联系张练强未果，后李建武等向浦东法院起诉，法院已作出一审判决等。浦东分局向丁永光出具立案告知书，对其被诈骗一案决定立案。在(2018)沪01民终10968号案件审理期间，丁永光认为出售案涉房屋非其真实意愿且涉及刑事诈骗，一中法院认为其提交的立案告知书及报案信与本案当事人之间的房屋买卖合同缺乏关联性，未予采信。上述事实，由原告提供的(2017)沪0115民初46813号民事判决书、(2018)沪01民终10968号民事判决书、(2019)沪0115执1284号执行裁定书、《安置协议》、《房屋预订联系单》、齐友佳苑装修及物业使用禁止行为承诺书、有线电视开通确认单、销售不动产统一发票、上海市不动产登记簿、(2018)沪011民初1976号民事判决书、结婚登记审查表、离婚登记审查表、自愿离婚协议书等证据，被告丁永光提供的接报回执单、立案告知书等证据以及原、被告和第三人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：案涉房屋由房地产开发企业即第三人上海申昶公司办理初始登记并登记在该公司名下，虽未进行所有权登记但并不影响法院的预查封；在预查封期间房屋权属登记在被执行人名下的，自动转化为正式查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，共有人提起析产诉讼或者申请执行人代为提起析产诉讼的，人民法院应当准许。案涉房屋系动迁安置房屋，第三人上海申昶公司系房地产开发商且依据《安置协议》、《房屋预订联系单》已经将案涉房屋实际交付丁永光，在其办理初始登记后即向丁永光开具了销售不动产统一发票，虽然尚未签署出售合同，但实际已基本履行完毕，且现第三人亦对将案涉房屋变更登记至法院确定权利人名下并无异议；被告丁永光取得案涉房屋后，但迟迟未办理转移登记手续，造成原告的执行案件无法推进，债权无法实现，故原告依据上述法律规定起诉，本院予以准许。被告丁永光对本案执行依据不予认可，认为公安机关就其被诈骗一案已经立案，应当在侦查结果排除原告的嫌疑后继续审理。对此本院认为，被告该主张在其作为上诉人的房屋买卖合同二审案件中已经提出，未获支持，故在本案中本院亦不予采信。至于被告在案涉房屋中的份额，本院认定如下，案涉房屋系被告丁永光原坐落浦东新区王港镇暮一村丁家宅XXX号建筑面积300平方米私房被拆迁后以货币安置款购得的房屋之一，原房屋建造在集体所有土地上，即房屋权利与身份属性密不可分，故被拆迁房屋权利当属户籍为该集体土地所在的被告丁永光和丁佳明所有。廖菊英非该农村集体组织成员，虽在《安置协议》上作为安置人，但现没有证据证明其对被拆迁房屋享有权利，故其主张对案涉房屋享有三分之一权利，在债权人不予认可的情况下本院难以支持。因案涉房屋仅为四套配套房屋中的一套，且《安置协议》亦显示除四套房屋以外应当尚有剩余补偿款，故廖菊英可以另行向丁永光主张其权利。同样，原告主张丁永光享有三分之二权利的主张亦缺乏事实证据，本院难以支持。结合《安置协议》及原房屋具体情况，确定案涉房屋由被告丁永光及丁佳明各半所有。第三人所称该动迁基地未取得拆迁许可证即实施拆迁造成被拆迁人取得产权时无法享受动迁优惠，本院认为第三人该述称即使属实亦不影响被告取得案涉房屋的所有权，由此增加的税费应当按相关政策由各方当事人负担。被告丁佳明、第三人周尔筛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百二十九条、第二百九十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、坐落上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室房屋由被告丁永光、丁佳明按份共有，被告丁永光、丁佳明各占二分之一产权份额；二、第三人上海申昶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告丁永光、丁佳明办理上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权变更登记手续，由此产生的税费按规定各自负担。案件受理费人民币30,343元(原告已预交)，由被告丁永光、丁佳明各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  卫银龙人民陪审员  徐 佳二〇二一年二月九日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。……第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第二百九十九条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条……共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。