福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初6463号 原告：严婷，女，1984年8月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈明辉，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张学京，福建至理律师事务所律师。 原告：严兆容，女，1956年10月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈明辉，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张学京，福建至理律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 被告：福州中夏房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第22层的编号为01的单元。统一社会信用代码：913501000874170782。 法定代表人：龙宇飞，董事长兼总经理。 第三人：福建和缘房产租赁股份有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#l楼42层12室。统一社会信用代码：91350100MA31Y8NX7C。 法定代表人：蒋依灶，董事长。 委托诉讼代理人：陈**，男。 原告严婷、严兆容与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）、福州中夏房地产开发有限公司(以下简称中夏房产公司)、第三人福建和缘房产租赁股份有限公司(以下简称和缘房产租赁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严婷、严兆容的委托诉讼代理人陈明辉、第三人和缘房产租赁公司的委托诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。被告泰禾酒店、被告中夏房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严婷、严兆容向本院提出诉讼请求：判令1.被告泰禾酒店向原告支付租金17585.91元，并以购房款1158277元为基数按每日万分之一计算支付逾期付款违约金至实际支付之日止（截至2020年10月10日止的逾期付款违约金43087.90元）；2.被告中夏房产公司对泰禾酒店的上述债务承担连带责任；3.第三人和缘房产租赁公司将到期应付的租金直接支付给原告用于抵销泰禾酒店的上述债务；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为“判令被告泰禾酒店向原告支付2020年3月至8月的租金34960.07元，并以购房款1158277元为基数按每日万分之一计算分期（两期）支付截至实际支付之日止逾期付款违约金（计至2020年10月10日止违约金为43087.90元）”。事实和理由：被告中夏房产公司为促进其开发的福州市东二环泰禾房地产项目销售，承诺购房业主在购房后提供返租服务。2017年4月23日原告与中夏房产公司签订了《房屋买卖合同》购买福州××环××广场东区××＃楼××层××号房屋，并向中夏房产公司支付了相应购房款；而后，原告与中夏房产公司签订《补充协议》重新确定房屋的实际面积并补交了相应的房款。至此，原告严婷共支付了1158277元购房款。之后，原告与泰禾酒店签订《房屋租赁委托合同》将原告所购的上述房屋租赁给泰禾酒店，并同意泰禾酒店有权转租上述房屋。租赁委托合同约定：租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日止；自起租日起，每满三个月后在十五个工作日内支付一次租金；第一个租赁年度的租金总额为购房总价的5%；第二个租赁年度至第四个租赁年度各年度租金总额均为购房总价的6%；第五个租赁年度的租金总额为购房总价的7%；且最终产权实测面积与购房合同约定面积不符引起购房总价变化的，则上述租金相应调整。租赁合同签订后，泰禾酒店虽支付了截至2020年2月止的租金，但逾期支付各期租金累计259日，逾期违约金为29999.37元。到期未支付的两期租金（2020年3月至5月、6月至8月）计至2020年10月10日止逾期天数为132日（第一期逾期113日、第二期逾期19日）的逾期违约金为13088.53元，逾期违约金共计43087.90元。由于泰禾酒店已经将案涉租赁物转租给了第三人，为了保护原告的合法权益，要求第三人将到期应付而未付的租金直接支付给原告用于抵销泰禾酒店的债务。 泰禾酒店提交书面答辩状辩称，原告未提供任何证据证明租金欠付情况，因此要求支付租金没有依据。即使存在逾期租金，因疫情影响，属于不可抗力导致合同履行不能，且目前被告经营困难，请求依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”的规定，予以减免。被告客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》。 即使存在逾期租金，原告实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数计算违约金远超其所发生的实际损失，请求依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定予以调整。 中夏房产公司提交书面答辩状辩称，原告基于其与泰禾酒店签订的《房屋租赁委托合同》起诉要求泰禾酒店支付租金并承担违约责任，而中夏房产公司并非案涉《房屋租赁委托合同》的主体，根据合同相对性原则，原告要求中夏房产公司承担共同或连带责任没有合同根据。中夏房产公司与泰禾酒店系两个独立的民事主体，原告将其向中夏房产公司购买的房屋出租给泰禾酒店系原告自主决策的行为，与中夏房产公司并无关联。请求驳回原告对中夏房产公司的所有诉讼请求。 和缘房产租赁公司述称，和缘房产租赁公司与原告不存在租赁合同关系。本案原告将案涉房屋出租给泰禾酒店，泰禾酒店又将案涉房屋出租给和缘房产租赁公司，因此原告仅与泰禾酒店存在租赁合同关系，和缘房产租赁公司也仅与泰禾酒店存在租赁合同关系。和缘房产租赁公司与原告之间不存在任何租赁合同关系，根据合同相对性之原则，即使泰禾酒店存在拖欠原告租金的情形，原告仅有权要求作为合同相对方的泰禾酒店支付租金，无权要求和缘房产租赁公司将本应支付给泰禾酒店的租金直接支付给原告。 和缘房产租赁公司向泰禾酒店承租了案涉房屋，并已向泰禾酒店支付了截至2021年1月31日止的租金，而原告在本案中主张的是2020年8月之前的租金，和缘房产租赁公司已将该租赁期间应付的租金全部支付给了泰禾酒店。因此和缘房产租赁公司与泰禾酒店之间不存在到期应付而未支付的租金，原告也无权要求和缘房产租赁公司直接向其支付所谓的到期应付的租金。 综上所述，和缘房产租赁公司与原告之间不存在合同关系，也不存在拖欠泰禾酒店租金的情形，原告无权要求和缘房产租赁公司将到期应付的租金直接支付给原告，请求驳回原告对和缘房产租赁公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月23日，原告与被告中夏房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1155021元购买中夏房产公司开发的晋安区××镇××路××侧××环××广场××区××地块××#楼××层建筑面积49.66平方米的01号商务办公房（下称“该房屋”）。后因实际产权面积为49.8平方米，原告补交了面积差价款3256元，购房款总价变更至1158277元。2020年，原告取得了前述房屋的不动产权证书。 自2019年3月28日起至2020年3月17日，被告泰禾酒店向原告严婷尾号“183598”的中国建设银行账户转账支付2018年12月至2019年2月、2019年3月至5月、6月至8月、9月至11月的租金各14437.75元，又于2020年6月1日支付了2019年12月至2020年2月的租金17325.25元。之后泰禾酒店未向原告支付2020年3月起的租金，原告遂诉至本院。 本院认为，原告虽未提供其与泰禾酒店订立的租赁合同，但根据原告提供的银行账户明细，自2019年3月起至2020年6月止泰禾酒店每三个月向原告严婷支付一次租金，共支付了5期15个月(即2018年12月至2020年2月)的租金，且2018年12月至2019年11月的租金系按原告购房款总额1155021元的5%计算年租金总额，即每3个月的租金为14437.75元(1155021元×5%÷12月／年×3月)；2019年12月至2020年2月的租金系按原告购房款总额1155021元的6%计算的年租金总额，即每3个月的租金为17325.25元(1155021元×6%÷12月／年×3月)，且泰禾酒店在书面答辩状不仅未否认双方之间存在租赁合同关系，还请求法院依法解除房屋租赁委托合同，故本院认定原被告之间存在租赁合同关系。 泰禾酒店主张原告未提供任何证据证明租金欠付情况，但原告提供截至2020年10月租金收款账户的全部交易明细，均未见泰禾酒店支付2020年3月至8月租金的记录，泰禾酒店也未提供证据证明其已支付了该期间的租金，由此可以认定泰禾酒店拖欠原告自2020年3月至8月的租金未支付。泰禾酒店主张，逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，但未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致租赁合同不能履行，其主张适用不可抗力的规定部分或者全部免除其责任，依据不足。 如前所述，2019年12月至2020年2月3个月的租金为17325.25元，现原告请求被告按17374.16元的标准分别支付2020年3月至5月、6月至8月的租金，缺乏合同依据，本院不予支持。2020年3月至5月、6月至8月的租金仍按原租金标准17325.25元计算支付。 原告未提供双方签订的房屋租赁合同，不能证明约定的租金支付时间及违约金计算标准，其支付逾期违约金的诉讼主张，缺乏依据，不能支持。 原告以中夏房产公司违反法律法规采取售后包租方式销售诉争房屋为由，要求中夏房产公司对泰禾酒店上述支付租金、违约金等债务承担连带责任。本案中，原告提供的证据不能证明原告因受到中夏房产公司宣传的吸引、影响而购买诉争房屋，亦不能证明中夏房产公司的宣传构成商品房买卖合同的约定内容，也不能证明商品房买卖合同与租赁合同之间存在密切关联或捆绑签订的情形；且中夏房产公司并非租赁合同的缔约主体，故原告诉请中夏房产公司对泰禾酒店应履行的租赁合同中的债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。 原告与和缘房产租赁公司并无合同关系，其请求和缘房产租赁公司将和缘房产租赁公司与泰禾酒店签订的《房屋租赁合同》项下自判决之日起至租赁合同履行完毕之日止的租金直接支付给原告，缺乏依据，不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告严婷、严兆容支付2020年3月至5月的租金17325.25元及6月至8月的租金17325.25元，合计34650.5元； 二、驳回原告严婷、严兆容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1316元，减半收取计658元，由原告严婷、严兆容负担282元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担376元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二一年二月八日 书记员  林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。