甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4779号上诉人（原审被告）：谭桂珍，女，1941年1月27日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人（原审被告）：牟民强，男，1959年9月20日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人（原审被告）：牟惠茹，女，1962年12月13日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人（原审被告）：牟岩，女，1964年3月16日出生，汉族，住兰州市城关区。以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：赵勤娟，甘肃信生达律师事务所律师。以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：李军刚，甘肃信生达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙庆彬，男，1927年1月15日出生，汉族，现住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：侯素珍，女，1937年6月7日出生，汉族，住兰州市城关区。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：宋海龙，甘肃合睿律师事务所律师。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐学堂，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩因与被上诉人孙庆彬、侯素珍房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩共同上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初4691号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由:一、一审判决认定事实不清，法律适用错误。（一）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款:“未依法登记领取权属证书的房产不准转让”之规定，孙庆斌、侯素珍与牟某某、谭桂珍签订的《协议书》应属无效合同。孙庆斌、侯素珍与牟某某、谭桂珍两次签订《协议书》之时该涉案房屋还不存在，牟某某在当时未取得该房完全产权，也未取得该房屋的限制产权。“房”都还不存在更不存在“借名购房”一说。因此双方签订《协议书》之时就已经违反了法律规定，该协议书自始无效。孙庆斌、侯素珍当时不具备北方机电有限公司的集资福利房的申购身份，其委托牟某某申购单位集资福利房之时已经违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《兰州市经济适用住房管理办法》等规定应属无效协议。孙庆斌、侯素珍借牟某某名义申购单位集资福利房，损害了兰州北方机械厂其他无房职工的利益。基于上述事实，两份《协议书》应属无效合同，且自始无效。一审判定协议有效，并判令将涉案房产过户属于认定事实不清，法律适用错误。（二）一审判决认为本案系“借名购房”属事实认定错误，涉案房屋是“全额集资职工福利住房”不是商品房，不存在买卖的情形，公司严禁私下交易该福利房。向原审法院提交的兰州北方机电有限公司的两份有效文件是“经职工代表大会审议”的，专门针对“全额集资职工福利住房”而作出的规定。其中2008年2月19日作出的公司字{2008}11号“关于下发的通知”“附件:”第一部分（房屋管理）的第二项（职工住宅用房管理）第3条明确规定:“公司职工住宅用房严禁私下交易”。该两份文件与涉案房屋有直接利害关系应当被采纳。二、一审判决程序违法。谭桂珍年事已高、行动不便，且患有癫痫病无法正常出庭。一审法院未向谭桂珍的子女告知如何办理谭桂珍开庭应诉的委托手续。一审判决“谭桂珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼”不符合本案实际情况。谭桂珍认为其本人根本不存在“无正当理由拒不到庭”的情形，因此一审法院程序违法。一审诉讼中，牟某某死亡，根据《最高人民法院关于适用的解释>》第五十五条规定:“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。”但一审法院未作出裁定，未中止诉讼，违反法定程序应追责纠错。孙庆彬、侯素珍于2020年5月24日才追加牟民强、牟惠茹、牟岩（从起诉受理立案直至满两年才申请追加）为被告严重违反法定程序。综上，一判决事实认定不清、法律适用不当、程序违法，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法撤销原判。二审中，谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩又补充上诉称，借名买房违反了国家对经适房的管理规定，借名买房不适当，协议书中所说的是委托方和受托方，不存在借名买房。兰州北方机电有限公司向职工出售的房子是全额集资经适房，不是商品房，国家对经适房买卖有规定，最初不存在买卖的事实。协议书违法了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，侵害了第三人的合法权益。也对国家的住房保障措施造成了一定的影响，国家对经适房的买卖有一定的限制，在当时的情形下违反当时的政策和法律规定的，该房屋显示产权在牟某某名下，根据物权法规定，物权登记在谁名下，这是一个物权效力。一审中提交的起诉状诉讼请求是确认买卖协议有效，本案中没有房屋买卖协议，自始至终只是一个协议书，买方卖方不存在。起诉状原件写的判令牟某某、谭桂珍配合办理房屋所有权的登记，本案当事人却是谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩四人。故请求判决：1.确认谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩与孙庆彬、侯素珍签订的两份《协议书》无效；2.位于兰州市城关区归牟民强、牟惠茹、牟岩法定继承；3.谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩退还孙庆彬、侯素珍垫付的房款71228元、天然气2042元、有线电视初装费363元、房产证办理费9740.83元、帮忙报酬15000元，合计98373.83元；孙庆彬、侯素珍辩称，孙庆彬、侯素珍与牟某某、谭桂珍签订的两份协议书中明确约定了房屋位置、面积、总价款以及办过户一切费用负担的相关事项，两份协议书实质上是对房屋买卖的有关约定，协议内容是双方真实意思表示，协议合法有效。上述两份协议签署后，孙庆彬、侯素珍支付了房屋款项，天然气费，有线电视初装费，以及牟某某办理房产证的房产证办理费，并且房屋建成后也是由孙庆彬、侯素珍一直居住在房屋内，已经形成了居住的事实。谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩在上诉状中所提及的有关规定并非法律行政法规的效力性强制性规定，其并不能导致协议书无效的法律后果，上诉理由不能成立。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。孙庆彬、侯素珍向一审法院起诉请求：1.确认孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟某某签订的房屋买卖协议有效，并判令谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩协助孙庆彬、侯素珍办理兰州市城关区（兰房权证（城关区）字第4××5号）房屋所有权的变更登记手续，所有权人变更为孙庆彬、侯素珍。2.本案的诉讼费由谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩共同承担。一审法院认定事实：2005年5月24日,孙庆彬、侯素珍委托谭桂珍、牟某某在北方机械厂16＃家属楼购买74平方米住房一套，谭桂珍、牟某某二人愿意为孙庆彬、侯素珍二人代办代购一切手续，双方签订了协议书,该协议书主要内容为:购买北方机械厂16号家属楼的一楼二单元121号房一套74平方米，价值71040元，全部房款均由孙庆彬支付；购买本套楼房的一切手续自始至终由牟某某对厂办理；本次购买楼房所需费用均按厂里规定时间分三次交清（一次50%，二次30%，最后20%），孙庆彬必须按时交给牟某某向厂方交房款，收据暂由孙庆彬保管；房款缴清后，房产权归孙庆彬、侯素珍所有；在未能办理房产转户前，本套住房厂方所收取的管理费（物业费／卫生费、水费、电费、暖气费）等均由孙庆彬按厂里所收的费用按时交付给牟某某；如果厂里条件许可，准许办理房产转户手续时，办理手续的一切费用均由孙庆彬负责承担。协议签订后，侯素珍支付牟某某59374元，其中报名费500元，房款56832元，天然气配套费567元，天然气安装费1475元。2007年5月9日，双方又签订了协议书，协议主要内容为：购买北方机械厂16号楼家属楼一楼二单元121号面积为74平方米住房一套，价值71040元，由孙庆彬、侯素珍支付全部房款，截止2007年5月9日，孙庆彬、侯素珍已交纳房款57332元，天然气款2042元。协议签订后，孙庆彬、侯素珍于2007年11月22日向牟某某交纳有线电视初装费363元，于2008年6月3日向牟某某支付房款13896元，2014年7月30日，侯素珍代牟某某向兰州北方机电有限公司支付房产证办理费9740.83元。案涉房屋于2016年5月10日进行了登记，并办理了房屋所有权证，该房屋所有权人为牟某某，共有情况为单独所有，房屋坐落于兰州市城关区，房屋产权证号为兰房权证（城关区）字第4××5号。自2009年开始至今，案涉房屋一直由孙庆彬、侯素珍占有、居住。孙庆彬、侯素珍要求牟某某办理房屋产权转移登记未果，诉至法院。另查，2018年10月30日，牟某某因病死亡，孙庆彬、侯素珍依据法律规定，将谭桂珍、牟某某的子女牟民强、牟惠茹、牟岩追加为被告。一审法院认为，借名购房是指部分有购房需求的人，因政策限制等原因，不具备购房资格，即以其他具备购房资格人的名义购买房屋，购房款由自己支付。本案中，兰州北方机电有限公司向其职工出售住房，孙庆彬、侯素珍不是兰州北方机电有限公司的职工，无资格购买单位房屋，而牟某某系兰州北方机电有限公司职工，牟某某享有购买房屋的资格，孙庆彬、侯素珍就借用牟某某的名义购买了坐落于兰州市城关区房屋，购房款由孙庆彬、侯素珍支付。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更或者合同约定外，自合同成立时生效，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋所有权证上登记的房屋所有权人虽为牟某某，但本案证据足以证明协议书中谭桂珍、牟某某代孙庆彬、侯素珍购买案涉房屋，实际出资人也为孙庆彬、侯素珍，孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟某某作为完全民事行为能力人，借名购房的意思表示真实，因此，孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟某某之间形成了借名买房合同关系，双方签订的协议为有效协议。虽然谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩提供了兰州北方机电有限公司公司的两份文件，以证明孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟某某签订的协议书为无效合同，但兰州北方机电有限公司的文件不属于法律及行政法规的强制性规定，不能作为认定无效合同的法律依据，因此，谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩辩称孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟某某签订的协议书为无效协议的理由，不予采信。综上，孙庆彬、侯素珍的诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条规定，判决：一、孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟某某签订的房屋买卖协议有效；二、谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩于本判决生效后30日内协助孙庆彬、侯素珍办理位于兰州市城关区房屋产权转移登记。案件受理费100元，保全费3570元，由谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩负担，于本判决生效后30日内付清孙庆彬、侯素珍。本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本案中谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩二审期间要求确认案涉房屋由谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩法定继承及退还孙庆彬、侯素珍垫付的相关费用部分的诉求系针对本案原审孙庆彬、侯素珍的诉讼请求所提起的反诉请求，根据上述法律规定及孙庆彬、侯素珍不同意就上述反诉请求在本案二审中一并处理的意见，对谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩的前述反诉请求在本案二审中不再处理，本案二审应围绕上诉请求中关于一审判决认定的事实部分及处理结果进行审理。就案涉房屋是否形成“借名买卖”的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。据在卷证据佐证的事实及庭审中各方当事人认可内容，足以证实孙庆彬、侯素珍与牟某某、谭桂珍是在协商基础上本着双方自愿的原则签订的协议书及补充协议，该协议书及补充协议系双方真实意思表示。现有证据足以证实孙庆彬、侯素珍系案涉房屋实际出资人，牟某某、谭桂珍为案涉房屋买卖的出名人，一审认定双方形成借名购房合同关系正确。基于上述事实，孙庆彬、侯素珍与牟某某、谭桂珍借名买房的行为是其意思自治的结果，且案涉协议并不违反社会公共利益以及强制性法律规定，对协议当事人各方应当具有约束力。故谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩诉称认为案涉协议书应属无效之主张无事实和法律依据，本院不予采纳。现案涉房屋已经具备办理过户的条件，争议房屋权属证书虽载明房屋所有权人为牟某某，但孙庆彬、侯素珍系实际购房人，其依法应实际享有房屋权益，一审对其要求对案涉房屋过户的请求予以支持处理正确。就一审程序是否违法的问题，经本院审查一审卷宗，孙庆彬、侯素珍以房屋买卖合同纠纷为由于2018年5月29日提起诉讼，一审法院同日立案。一审法院于2018年7月30日向牟某某、谭桂珍填发应诉通知书（载明委托代理人授权委托书）、举证通知书等诉讼材料，谭桂珍于同日提交委托书载明其委托牟岩办理相关手续。后一审法院多次电话通知谭桂珍领取案涉应诉材料未果，遂于2019年3月4日在谭桂珍家中形成询问笔录，其称知道并是由其于2018年7月30日委托牟岩领取相关诉讼材料一事。故此，谭桂珍对其作为案涉当事人的事实是明知的，至于谭桂珍是否委托诉讼代理人参加诉讼是其自身权利。在依法确定的开庭时间内，在谭桂珍既未到庭参加诉讼活动又无委托代理人参加庭审的情况下，一审法院依法缺席审理并无不当。本案一审诉讼过程中，牟某某于2018年10月31日死亡，一审法院依据法律规定扣除案件法定审限符合法律规定。2020年5月24日孙庆彬、侯素珍申请追加牟民强、牟惠茹、牟岩为一审被告参加诉讼，一审法院于2020年6月2日向牟民强、牟惠茹、牟岩送达相关法律文书通知其应诉，牟民强、牟惠茹、牟岩于2020年6月19日向一审法院提交书面答辩状后又参加庭审活动，故牟民强、牟惠茹、牟岩向法院提交书面答辩意见及参加庭审的事实已经表明其未放弃参加诉讼的权利，其在一审开庭时亦未对一审程序是否违法提出异议。虽一审法院未书面裁定中止诉讼，程序略有瑕疵，但并未剥夺其答辩、举证质证、辩论、陈述等诉讼权利。故牟民强、牟惠茹、牟岩认为一审严重违反法律程序无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人牟民强、牟惠茹、牟岩负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 张海军审 判 员 杨 清二〇二一年二月二十三日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩