河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6735号上诉人（原审原告、案外人）：杜可可，男，汉族，1987年8月25日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王俊山，河南大统律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李海成，男，汉族，1967年8月4日生，住南阳市。委托诉讼代理人：张小博，男，汉族，1988年3月1日出生，住新野县。系李海成堂弟。委托诉讼代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：南阳市东方房地产开发有限责任公司，住所地南阳市光武东路248号。法定代表人：刁建军。上诉人杜可可因与被上诉人李海成、原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。杜可可上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1302民初2161号民事判决书，并依法改判，判令停止对东方同安小区临南新路一侧从北到南临街门面房第11到12套（上下两层）房屋停止执行。2.一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人执行异议之诉一案，经宛城区人民法院审理作出（2020）豫1302民初2161号民事判决书，判令驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为，一审法院事实认定错误，适用法律错误，具体理由如下：一、本案系针对2019年3月22日的查封提出的执行异议，而非2015年的查封。在本案中，虽然2015年8月10日一审法院对于涉案房屋进行公告查封，但是被上诉人未在查封期间到期前申请法院续封，故该查封行为已经失效。且上诉人所提出的执行异议也是针对2019年3月22日的查封所提出的，故该案的查封时间节点应当以2019年3月22日来进行界定，而非2015年8月10日。二、上诉人杜可可系善意购房人，在法院查封之前，已签订合法有效的买卖合同并支付完全部价款，对此第三人东方公司也予以确认。首先，本案的异议人系杜可可，而非张占提。一审法院应当针对异议申请人杜可可的买卖合同、房款支付进行审查，该请求是否早于法院查封。而非仅仅依据张占提的付款情况，来否定杜可可的异议申请。执行异议之诉审查的是异议申请人的申请理由是否能够阻碍执行，在一审庭审过程中，上诉人已经提交了相应的证据材料证明购买房屋的合同及付款凭证等情况。其次，上诉人杜可可系善意购房人。关于房屋2015年的查封情况，上诉人并不知情，也不可能知情。如果知道涉案房屋的存在查封或者争议的情形，绝对不会将自己购买位于南阳市宛城区长江西路金桥小区的房屋卖掉后购买此房。最后，上诉人从张占提处购买房屋后，第三人东方公司协助杜可可办理房屋变更手续，并出具认购协议书及收款收据。而且，根据第三人东方公司的变更手续行为，上诉人有理由相信涉案房屋无查封、无抵押。第三人东方公司出具认购协议书的行为系对上诉人杜可可购房行为的认可及确认，出具收款收据的行为系对于杜可可支付房屋价款的认可及确认，该确认行为明显早于法院查封。三、涉案房产系上诉人的唯一经济性住房，一审关于房屋性质认定错误。该房屋不仅仅是门面房，该房屋也是住房。该房屋共两层，一层用于门面经营，二层用于家庭居住。该房屋系上诉人的唯一家庭住房，且上诉人名下并无其他用于居住的房屋。因此，一审认定事实错误。综上所述，上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，因此，上诉人认为一审判决错误，请求二审法院依法予以改判，停止执行涉案房屋。李海成辩称：一、答辩人对涉案房产享有优先受偿权，依法受法律保护。李海成对垫资施工建造的“同安小区”临南新路16个门洞的一二层商住楼房产，在东方公司欠付工程款范围内依法享有优先受偿权，且也被生效的宛城区人民法院（2015）宛民初字第2124号民事判决所确认，并发生法律效力。二、答辩人一直对涉案房产享有合法占有权。因东方公司未支付工程款，李海成施工完毕后一直未向发包方东方公司交付，李海成是房产的实际控制人和合法占有人。2013年5月22日在宛城区政府工作组参与监督下，以16套两层门面楼抵押给李海成作为条件，李海成将所有住宅楼交付给东方公司，三方根据合同法第286条规定，签订有建设工程优先受偿抵押协议书，其内容真实合法有效，受法律保护。三、上诉人根本不是合法善意的购房人，对涉案房产依法不享有物权，其占有行为是非法的，上诉人对案涉房产不享有排除执行的民事权益，应依法驳回上诉人的上诉。东方公司未提交答辩意见。杜可可向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告购买的位于东方同安小区临南新路一侧从北到南临街门面房第11到12套（上下两层）门面房（商户招牌为“有车人家汽车美容快修中心”）的房产（2018）豫1302执2247号执行裁定书的强制执行。2.本案诉讼费由被告李海成承担。一审法院认定事实：李海成与河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司、南阳市东方房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，2015年8月3日，法院出具（2015）宛民商初字第2124号民事裁定书，于2015年8月10日公告查封东方房地产公司位于同安小区临南新路一侧从北到南临街门面房第1至2套（一层）、第3至8套（上下两层）、第9套（一层）、第11至12套（上下两层）、第14套（上下两层）、第16套（一层）、第17至19套（上下两层），共计16套房产。经过审理，法院于2018年7月23日作出（2015）宛民商初字第2124号民事判决书，判决：“一、限判决生效后十日内，被告河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司和南阳市东方房地产开发有限责任公司支付给原告李海成工程款9215605.55元，并从2013年5月22日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。二、如果二被告在法院限定的期限不能清偿上述欠款，则原告有权申请对其承建的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼工程项目进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。三、驳回原告李海成的其他诉讼请求。……”。判决生效后，东方企业集团、东方房地产公司未按期履行判决书所确定的给付义务，李海成于2018年9月4日向法院申请强制执行，执行案号：（2018）豫1302执2247号。案件进入执行程序后，法院于2019年3月22日作出（2018）豫1302执2247号执行裁定书及查封公告，查封了被执行人东方企业集团、东方房地产公司开发的东方同安小区的临街门面房16套（详见查封清单）。案外人杜可可不服查封，向一审法院提起执行异议，一审法院于2020年4月23日作出（2020）豫1302执异79号执行裁定书，认定如下：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人杜可可虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议及交纳购房款项等相关凭证，但其对不能办理过户登记自身有一定过错。案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行”。综上依法驳回了案外人杜可可的异议请求。杜可可不服，提起案外人执行异议之诉。2007年8月1日，承包人南阳市凌云建筑工程有限公司作为甲方与乙方项目经理（管理承包人）丁付海及丙方项目商务经理（××）李海成签订《工程项目经营管理承包合同》一份，约定东方同安花园1#、2#、3#、7#住宅楼工程按项目施工由丁付海项目经理负责施工组织管理工作，并承包给李海成承包经营成本核算管理工作，公司对丙方（李海成）实行综合费用上交后净值承包基数、独立核算、包工包料、自负盈亏。上述合同签订后，李海成实际施工了东方同安小区1#、2#、3#、7#住宅楼和8、9、10#商住楼（含门面房）项目。由李海成所施工的东方同安住宅区项目1#、2#、3#、7#楼工程于2013年5月之前完工，但东方集团及东方公司仅向李海成支付了部分工程款，剩余工程款迟迟不向李海成支付。因涉及购房户要求交房，为了维护社会稳定并解决东方集团及东方公司拖欠李海成的工程款问题，2013年5月22日，经南阳市宛城区处理东方集团问题工作组协调，东方公司与南阳市凌云建筑工程集团东方同安小区1#、2#、3#、7#楼项目部（代表李海成）签订《协议书》一份，内容是：“由凌云建筑集团同安小区项目部承建施工的东方同安小区1#、2#、3#、7#楼及门面房工程，因甲方拖欠乙方工程款较多，但因甲方急需对广大业主交房。为了维护社会稳定和解决甲方拖欠乙方的部分工程款，现经甲乙双方充分协商，并由宛城区处理东方问题领导小组协调，甲方同意将东方同安小区面朝南新路共计16个门洞的一二层商住房抵押给乙方，甲方不得将此部分房屋对外租赁、另行抵押及出售。否则，出现的一切经济问题及法律责任，均由甲方承担。待双方结算后，工程款付清，协议自行解除。”甲方代表马**、乙方代表李海成在该协议上签名盖章予以确认，协调方南阳市宛城区处理东方集团问题工作组在协议书上加盖了工作组的印章。李海成在与东方房地产公司签订门面房抵押工程欠款《协议书》后，将东方同安小区所施工的工程全部交付给了被告，以保证购房户能够入住使用房屋，（2015）宛民初字第2124号民事判决书据此认定2013年5月22日应当作为李海成所施工工程的交付日，但案涉工程一直未办理竣工手续。2015年7月8日，李海成以实际施工人身份将东方集团和东方公司诉至法院，请求判令东方集团和东方公司立即支付工程款946万元及延期付款利息，并承担评估费17万元，同时请求判决拍卖“东方同安”住宅楼项目16个门洞（8#、9#、10#）门面房，所得价款优先清偿原告工程款。法院对该案作出（2015）宛民初字第2124号民事判决（本案执行依据），认定李海成作为东方同安小区1、2、3、7号住宅楼及8、9、10号商住楼项目的垫资人和实际施工人，享有要求东方集团及东方公司支付工程欠款的权利。因东方集团以及东方公司均是该案住宅区项目工程的建设单位（发包人），均负有清偿工程款的义务，其不向李海成支付剩余工程欠款9215605.55元的行为属违约行为。东方集团以及东方公司应限期向李海成支付工程款9215605.55元，并应从2013年5月22日工程交付之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。如果东方集团以及东方公司在法院限定的期限不能清偿上述欠款，则李海成有权申请对其所施工的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼拍卖或者变卖，并对拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。又查明，案涉商铺系异议人杜可可自张占提处购买。张占提与东方公司约定购房款682380元，杜可可提供的证据显示东方公司于2012年8月26日向张占提出具“同安门面房04号大门北边133.8平方”收款194000元、200000元收据两张，张占提剩余付款情况不明。东方公司冉文哲出具证明：“张占提于2015年5月20号至2016年期间交同安小区11至12套（上下两层）门面房水、电费及物业费全部交清。以此证明。”庭审中，杜可可与张占提均认可，由张占提先协助杜可可于2017年9月18日与东方房地产公司签订《商品房认购协议书》办理商铺更名手续，杜可可与东方房地产公司签订的《商品房认购协议书》中约定总房款为682380元，协议书落款的签订日期仍为张占提收款收据日期即2012年8月26日。更名当日，东方公司向杜可可出具收据一份，内容为：“收据今收到杜可可人民币682380元，系付同安门面房04号大门口北边133.8平米款”。案涉商铺更名后，2018年6月21日，张占提作为甲方，杜可可作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：“……甲方将位于东方同安小区北邻的门面房出售给乙方，该房屋为上下两层，面积133.8㎡，本房屋转让价格为人民币90万元，乙方于2018年6月18日已付给甲方定金72000元。因本房屋无房产证，甲方负责到南阳东方房地产公司办理更名。甲方负责将更名后购房协议、购房发票等证明文件交付给乙方，乙方于收到上述文件当日将余款812000元支付给甲方……”。2018年7月2日，杜可可通过中国工商银行账户向收款人张占提转账721000元，同日，张占提向杜可可出具收款收据一份，内容为：“转同安小区北邻2间门面房，今收到杜可可购房余款812000元，东方同安小区北邻2间门面房，附注定金72000元，退房租16000元，合计900000元”。杜可可缴纳了2017年至2019年涉案房屋的水电费及物业费，楼号标注为“北一洗车／门面房洗车店／门面北一／北一”。经现场勘验，杜可可诉请门面房系法院查封清单列明的第11、12套房产。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。杜可可起诉意见称，上述三项情形其全部符合要求，应当中止执行。具体到本案中：首先，原告杜可可仅提供了原买受人张占提支付购房款时的部分收款收据复印件，依据现有证据无法证实张占提在人民法院查封之前的实际付款情况，而杜可可的购房行为又发生在人民法院查封之后；其次，杜可可所购房屋系门面房，购买后一直用于经营，具有投资属性，而杜可可也并未提交证据证实其所述的其名下无其他用于居住的房屋的事实。综上，杜可可提出的异议请求不能成立，亦不能排除李海成作为案涉门面房实际施工人所依法享有的建设工程价款优先受偿权，应依法驳回异议人杜可可的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，判决如下：驳回原告杜可可的诉讼请求。案件受理费10024元，由原告杜可可负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杜可可提交了两组证据。第一组证据为：张占提商品房认购协议、东方公司出具购房款的收款收据。证明张占提已足额向东方公司交付房款，杜可可有理由相信张占提已足额交付购房款，杜可可系善意购房人。第二组证据为：不动产登记（房产）资料查询结果证明、2018年5月25日宛都公证处公证书、房产买卖（居间）合同、转账凭证、涉案房屋照片。证明2018年5月25日，上诉人将自己名下的唯一住房（合同号码：09062501）出售购买案涉房屋，案涉房屋系上诉人一家唯一经济住房，一楼用于经营，二楼用于生存居住，上诉人系案涉房屋的商品房消费者。李海成质证称，对第一组证据有异议，张占提购房手续的真实性不确定，东方公司2015年查封，杜可可2018年购买，不可能出手续，该证据没有效力。对第二组证据无异议。合议庭评议后认为，第一组证据不属于新证据，在一审中已提供了相关收款收据，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人杜可可上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据杜可可的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本院二审争议焦点为：杜可可对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。李海成享有生效判决确定的建设工程价款优先受偿权，该项优先权是法定优先权。但基于“生存利益至上”考虑,在权利排序上,消费者购房人的权利应当优先于建设工程价款优先受偿权。因此，只有在杜可可符合商品房消费者且支付房屋全部或大部分款项时，其才可以优先于李海成享有的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九条的立法目的是保护商品房消费者的物权期待权。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，必须要符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。基于此，只有杜可可是符合二十九条的商品房消费者，才能对抗李海成申请的人民法院强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照该条规定，本院认为杜可可提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。理由如下：首先，《执行异议和复议规定》二十九条指的仅仅是房地产开发商开发的商品房，消费者购房人的概念相对应的是房地产企业，二手房的买卖并不适用第二十九条规定。2018年8月26日杜可可从张占提手中购得案涉房屋，并向张占提支付了相应的购房款90万元，杜可可所购房屋是二手房屋，其并不能基于消费者物权期待权排除建设工程优先受偿权的强制执行。其次，即使杜可可所购案涉房屋是一手房，也不能排除执行。一方面，杜可可购买房屋的行为发生在人民法院查封之后。人民法院2015年8月10日对于案涉房屋进行公告查封，杜可可与张占提于2018年6月21日签订《房屋买卖协议》，该书面买卖合同并非在人民法院查封之前签订的。另一方面，杜可可所购案涉房屋用于经营。杜可可购买的是门面房，并与购买后一直将房屋出租至今，其是基于投资需求的购房。因此并不满足消费者购房人的要求。综合上述分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，杜可可提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，杜可可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10024元，由杜可可负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年二月二十四日法官助理向巧巧书记员陈玫夙