江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9258号上诉人（原审原告）：陈佩佩。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭广祥。原审第三人：苏州博宇众诚房地产经纪有限公司。法定代表人：陶文建。上诉人陈佩佩、郭广祥因与原审第三人苏州博宇众诚房地产经纪有限公司（以下简称博宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初8492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈佩佩上诉请求：对一审判决第二项进行改判；诉讼费用由郭广祥承担。事实和理由：一、案涉合同系因郭广祥的预期违约行为而解除，陈佩佩并无过错，原审法院认定事实有误。案涉房屋买卖合同是买卖双方合意的真实体现，根据合同约定，买卖双方应于2019年7月31日前办理托管和贷款手续。2019年7月11日郭广祥即明确表示不会按照合同约定履行自身义务，已构成预期违约。根据陈佩佩一审中提交的2019年7月11日的录音，郭广祥提供的三种方案均非对案涉合同的适当履行。陈佩佩享有法定的合同解除权。郭广祥所谓的“磋商”实则是对案涉合同合意的更改，陈佩佩没有义务与郭广祥“进一步磋商”。二、原审法院错误适用定金罚则。定金与违约金不同，定金罚则的本质为惩罚性。若以实际损失为标准调整定金罚则的金额，则定金制度将丧失其威慑力，难以担保合同双方当事人的履约合意，《担保法》第九十一条也将形同虚设。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条是为了保障守约方的利益，并不意味着人民法院可以以损失为限，减少定金的数额。陈佩佩要求双倍返还定金的诉请应当得到支持。三、原审法院不应以陈佩佩另行购房所得的利益冲抵陈佩佩实际受有的损失。2019年7月11日陈佩佩另行购房的行为是与本案无关的正常市场交易行为，无论结果是盈利还是亏损都应由陈佩佩自行承担。否则，将会导致如下谬论：若另行购房获利可以冲抵损失，则另行购房亏损将扩大损失；若另行购房获利可以冲抵损失，则另行经营、投资获利亦可冲抵损失。原审法院认定的损害赔偿金额过低。四、即便原审认定的事实和适用法律如原审所述，那么按照原审的论述合计认定的损失为481700元，按照原审计算的比例，作为守约方的陈佩佩反而承担了70%的责任，明显不符合法律的精神。郭广祥辩称，陈佩佩一审的起诉书中没有日期，不符合法定的程序。一审开庭前，法院又受理了第三人的起诉，将陈佩佩的地位认定为案外人。陈佩佩不是买房人，其无权上诉，陶文建才是真正的买房人，是这次团伙诈骗的主谋。对方给郭广祥的文字记录所称的姓刘的人员实际是对方到庭的代理人郑铭。郭广祥上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、《房屋买卖居间合同》签订前后过程。“买房人”2019年4月28日第一次见出售人就签约，约定7月31日网签和资金托管。6月底出售人因预测不可抗拒因素可能出现，主动向购房方提出协商具体解决方案。购房方的律师反复逼问售房方是否承认违约，售房人多次重申如果协商不成，7月31日不能网签，构成事实违约。7月31日买房人借故当日时间有另外的安排，不去网签、资金托管、过户，也不同意签订补充协议，构成主动违约。后来郭广祥得知其早在7月10日左右已起诉至法院，证明其此前电话协商都是假的。回顾房屋买卖的过程发现，买房人要买房是假，利用与一审法院的关系引诱售房人掉入其陷阱、骗得售房人110万元违约金是真。但买房人不知道售房人不等省高院重审就要坚定售房。售房人因急需千万元经费才出售唯一住房，现售房不成给售房人造成巨大损失。二、陈佩佩或不是真正的购房者。证据1：博宇公司隐瞒了与陈佩佩的真实关系。双方第一次见面就签约，陈佩佩基本没说话。签约2个月后第一次协商，自称陈佩佩老公的王硕先说话，他说他与博宇公司老板系朋友关系，是博宇公司主动告知其购买此房产。但博宇公司否定与陈佩佩、王硕的朋友关系，在第一次协商中总是不让陈佩佩、王硕插话，一审诉状不写日期，房款未交总提房产过户，第一次开庭王硕不入庭。开庭时法官问陈佩佩和王硕是什么关系，陈佩佩不回答，律师代回答他们是朋友关系，但此前对售房人说是他们夫妻看中了涉案学区房，6月27日陈佩佩还打电话给郭广祥说“我老公不要买你的房”。第一次开庭郭广祥问关于谁违约的事实，他们都没有正面回答。第二次开庭，律师和陈佩佩、王硕都没有出席，来了两个女孩称分别代表陈佩佩和中介。第二次开庭代表中介出庭的女孩主动从郭广祥手中将诉状原件拿去填了10月18日的日期，比财产保全裁定书还晚了2天。证据2：买房人的房资还没有托管，博宇公司急于代替售房人过户房产。7月27日电话中陈佩佩最后协商给售房人补贴29万元作为7月31日网签和资金托管前售房人因不可抗拒的问题的补贴费，7月28日自称博宇公司陈姓主管的人打电话要求给了29万元后，郭广祥在7月31日将房屋过户。售房人回答，合同没有网签时过户这一条款，要不再签一个补充协议，提前过户也可以。7月31日早上售房人主动给博宇公司陶经理打电话要去网签和资金托管，并表示签一个补充协议也可以提前过户，陶经理说陈佩佩没有空，说明其单方面自愿违约。证据3：关于博宇公司就7月31日未去网签、资金托管的辩解，合同没有约定郭广祥在7月31日前将户口本先交给第三人，博宇公司也从没有提出需要双方签字的文本，不存在郭广祥拒绝签字的事。网签和资金托管应由双方亲自办理，博宇公司未经委托不能代理过户。三、真正欺诈、违约的买房人究竟是陈佩佩还是博宇公司，一审应当先弄清楚。郭广祥从没有说过要终止或不履行合同，只是对履行可能出现的问题提出双方面商。买房人在7月10日就起诉到法院，是单方面终止合同。一审未确认究竟是出售人违约，还是买房人违约。售房人主动提出协商方案不是违约，第三人在截止期前要求网签时将房产一次性过户，以没有空为借口拒绝执行合同，构成违约。一审判决书上陈佩佩辩解的话陈佩佩本人在法庭或诉状上都没有说过，都是第三人向郭广祥说的。一审法官没有意识到本案房产纠纷是一起同伙诈骗案，判决不追究买房人的违约责任有失职嫌疑。陈佩佩实际上是第三人博宇公司请来进行合同签字的，陈佩佩签字以后通过银行贷款百万元后在相城已经购房，陈佩佩根本不是买房人，只是利用郭广祥的房产证和合同到银行贷款在相城买房。博宇公司在2019年10月18日起诉状中已将陈佩佩定为案外人，这意味着陈佩佩不能参与诈骗150多万元的分赃。合同第九条约定，因洪水、地震、火灾等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，三方互不承担责任。省高院没有如期开庭的房屋纠纷案，是否不可抗力原因？陈佩佩所谓委托诉讼代理人龚信、郑铭实际都是第三人博宇公司请的律师，龚信参加第三次庭审系误记。一审裁定载明案件受理费11617元，而中介的陶经理和郭广祥说缴了10万元案件受理费。陈佩佩辩称，郭广祥的请求没有事实和法律依据。陈佩佩向一审法院起诉请求：1、依法确认陈佩佩、郭广祥就苏州工业园区新加花园41幢603室房屋签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号6008472）合法有效；2、依法判令郭广祥继续履行《房屋买卖居间合同》，并协助陈佩佩办理将苏州工业园区新加花园41幢603室房屋产权登记在陈佩佩名下的过户手续；3、依法判令郭广祥腾空并向陈佩佩交付苏州工业园区新加花园41幢603室房屋；4、依法判令郭广祥向陈佩佩支付违约金110万元（计算方式为房屋总价*20%）；5、依法判令诉讼费用由郭广祥承担。后陈佩佩的诉讼请求变为：1、依法判令郭广祥向陈佩佩双倍返还购房定金人民币60万元；2、依法判令郭广祥向陈佩佩赔偿损失181700元（计算方式为房屋评估价598.17万元减去陈佩佩购买涉案房屋价格550万元，减去陈佩佩已经主张的双倍定金中的30万元）；3、依法判令诉讼费用由郭广祥承担。一审法院认定事实：苏州工业园区新加花园41幢603室登记为郭广祥所有，2019年4月28日，由博宇公司提供居间服务，郭广祥作为出售方（甲方）、陈佩佩作为买受方（乙方）就位于苏州工业园区新加花园41幢603室房屋签订《房屋买卖居间合同》，合同编号为6008472，根据该合同约定：甲方将上述房屋出售给乙方，上述房屋的成交价格为人民币550万元，该房屋建筑面积171.56平方米，其中阁楼5.16平方米，没有车库。付款方式：2019年4月28日前乙方付甲方30万元，2019年7月31日前乙方支付托管中心156万元，乙方办理贷款364万元，乙方在贷款审批放款后7个工作日内和甲方办理签字过户手续。甲方在2019年12月31日前将房屋的户口迁出，甲方在领证领款之前腾空该房屋，并将钥匙交付乙方，甲方在交付前将房屋的水电煤气费有线电视费、物业费结清并和乙方办理过户后续。上述条款的约定日期，有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之三作为逾期违约金。超过15日由违约方按照本合同第七条第5款承担违约责任。该房屋买卖过程中的税费由乙方承担。第七条约定：甲乙双方在2019年7月31日前到房屋所在地交易中心办理托管和贷款手续，否则视为违约。甲乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同或者发生上述违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款约定的房屋成交价格的20%作为违约金，并支付丙方本合同第五条第四款中丙方和甲乙双方约定的双倍居间代理佣金，作为丙方前期费用和报酬，实际损失超过违约金金额的，责任方据实赔偿。另约定：甲方保证该房屋5年内学区未占用；甲方保证该房屋满五年唯一住宅；乙方2019年8月31日以后装修甲方保证不受影响。另，陈佩佩于2019年4月28日向郭广祥转账购房定金30万元。另就双方签约经过及房款支付情况，郭广祥于2019年6月28日提出陈佩佩加价30万（就该30万元中间磋商时有提及为加价29万元），双方并未就付款时间达成一致，未签订该补充协议。后续双方再次协商，对此，陈佩佩提交2019年7月11日三方录音，其中王硕是陈佩佩的前夫（以下简称王）、郭广祥（以下简称郭）、刘欢是陈佩佩的朋友（以下简称刘），及中介一方（陶文林）的录音。郭：就现在违约了吗？我不交接就等于我违约了……刘：7月31日不给我们来做网签的话，您就是属于违约对吗？郭：对呀。……郭：如果说实在不行就580万元，法院那个官司就不打了也就算了。……郭：现在就三个方案：第一个方案如果你同意房子不买了，有损失，我赔你30万元。第二个方案就是要么580万，增加一个补充协议，补充协议还有一点物业管理费也没多少几千块钱一起担掉，去签字，就过户，然后第三个方案，如果连前两个方案都不行只有我违约。刘：王硕你怎么想，加30万，你同意吗。王：我不同意，我没有这个钱。……中介：7月31日前甲乙双方都要去房管局办理资金托管和贷款手续，现在买方书面通知我可以办理手续了，我们约你去办。……郭：所以我说协商，刚才三个方案大家可以慎重考虑以下，你觉得哪个合算？中介：如果走第三个方法，对你有什么好处？郭：我对钱根本不重视，我不可能没有这点钱。郭广祥该录音中的内容解释如下：因我方涉及的装修合同纠纷尚在省高院再审中，当时我方担心到7月31日之前再审没有结果，所以我方告诉其如果其要坚持在7月31日之前托管的话，需要再给我补偿30万元，我方才同意与其托管，但陈佩佩不同意补偿。陈佩佩认为没有明确表明加价给郭广祥，且郭广祥提出先给钱，我方认为有风险，所以双方未谈拢，后与2019年7月20日郭广祥又提出30万元，且要先给他，我方觉得付款时间太早，且希望金额再协商，故未谈拢。陈佩佩于2019年8月2日发送解除函给郭广祥，该函件于2019年8月3日签收，陈佩佩另就本案诉讼请求变更为解除双方之间房屋买卖居间合同，对此郭广祥陈述其于2019年8月3日收到法院邮寄的陈佩佩变更诉请材料即解除合同的诉状副本。郭广祥提交其整理的2019年8月的电话录音，录音双方为郭广祥（以下简称郭）与中介的陶文林（以下简称陶）的电话录音，郭：31号上午给你打电话，后来说下午5点半6点半是怎么回事？陶：什么五六点半。郭：31号上午我打电话我们签一个补充协议。陶：对，那时候他们愿意，后来不是现金支付方式没有定吗？关于这个时间节点，当时不是没谈好，一定要把钱打到你的账户上。郭：我说我不是问这个问题，我是说31号见面，上午打你电话，我说我们补办个协议，然后就网签。你后来回电话说下午5点半或6点半，这是你提出来的还是他们提出来的？陶：那天我们不是已经见过面。郭：那是31号晚上6点见面，房产公司已经下班了。我在31号早上打电话给你忘记了吗？陶：对，打电话了，然后时间不是改到晚上吗？是他们改的，你第二天刚好请假，他想第二天给你去办，但是你要把钱转到你的账户上不是没谈好吗？郭：8月1日我们不是见过面了吗？第二天一号不是过期了吗？陶：你现在说什么意思？现在的话客户因为我本身做中介，跟你的想法就是不想走法院，我一直在调解，但他们好像不愿意了。他说房东一直要按照他们的要求去办，……他说你还要把钱打到你的账户上，他们不能接受。郭：不是可以协调吗？陶：他们说不协调了你知道吧？他现在要走法律程序，他们的要求是你把手续办完后过户后再把29万打到你的账户，手续没办完，怎么打钱？郭：为什么要改口？陶：改口的原因我不清楚，我觉得可能是觉得谈不下来。他把自己的房子卖了，你当时不是不同意吗？一定要把钱打到你的账户上之后才去办理。郭：31号早上我没有谈这个事情。31号我只是说加一个补充协议去办理网签和托管。陶：31号有两个问题没谈好，金额没谈好。你不是一直在说，当时觉得这个男的好像不想买，你说那我就先回去了。郭：那个男客户是不是不想买。陶：我真的没有这个感觉，他们想买房子不想买的话也不会跟你见面。……陶：我在6月份向你发出通知函一起去办理网签和托管，你不同意。郭：我是6月底第一次提出协商。陶：人家说你要毁约，你说你肯定是违约了，这个程序就肯定走不了，人家找律师。郭：7月31日去网签或者托管就不违约了。陶：现在不说这个事情，你有什么想法？郭：31号我们同去托管，你们后来搞到下午18:00多见面。陶：30号我就约你见面，你没时间，第二天早上我给你们双方打电话，然后说一会回复，然后他们时间就安排掉了。傍晚五点多，你们两个都迟到了，都是六点钟左右才到的。郭：你跟他们是不是老乡？陶：没有的事，我跟他不认识，就看房之后才认识的。郭：好像是事先准备好有计划的。陶：当时我跟你说你不同意人家10万，后来他给律师费，他说我就补你几十万，你当时也没同意。上次我们协商说实话谈到29万人家同意了，但你一定要把钱打到你的账户上，他们不放心，打给你钱，万一你不去办，那不是又钱都在你手上。如果你同意去托管，你要的托管，是让他全部一次性把房款打进去，人家如果有550万或者580万的钱不会买你这个房子，人家可以买其他房子，人家贷款，银行都找好了，现在只能走法律程序了。你如果坚持这个金额还付款时间上面，大家有所转变的话，我可以去努力协调。郭：现在他们就是要合同作废。陶：这个我就不知道了。他们可能跟你说让你赔偿，怎么可能轻易作废。郭：数额、缴款方式是可以谈的，第一次我商量的口气……你想怎么样，你到法院就一定赢吗？输了怎么办？陶：输了他肯认，交10万块钱也就是交了10万块钱。郭：我们才协商一次，你就上法院了，7月31日也不出来。如果我说过这个房子不卖给你了，那是我不对，你想怎么办？陶：目前人家的意思是跟你调解，觉得你说的几点接受不了。当时我们跟他也不熟，他来看房子，讲话比较实在，速度比较快，想到什么就做什么。对上述录音，陈佩佩及第三人对录音的真实性认可，陈佩佩对于中介人员的陈述也是认可的，但对于郭广祥的单方陈述不认可，其认为从录音来看仍然是郭广祥办理资金托管和网签的前提还是要求加价30万元，陈佩佩方没有同意这个方案，所以双方没有如期办理网签，而且该录音是在陈佩佩已经起诉到法院后，郭广祥去找中介公司员工打电话录音的，不能完全反映2019年7月31日之前的情况。第三人对录音真实性没有异议。依陈佩佩申请，一审法院委托姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司就案涉房屋的房地产价值进行了评估，评估意见载明：在2019年8月26日（含室内固定装修），房地产的市场价值评估单价为34866.57元/平，人民币598.17万元，鉴定费用35800元由陈佩佩预交。就上述评估鉴定意见，郭广祥认为该评估报告的价格并非代表房屋的真实价格，该房屋的市场价格八百多万，我是优惠卖给陈佩佩的。第三人对评估报告没有异议。陈佩佩对评估报告没有异议，其认为房屋价格应该不止评估报告的价格，但是对该报告不提异议。另查明，就陈佩佩合计支付30万元定金，此外未支付其他款项，双方一致认可案涉《房屋买卖居间合同》于2019年8月3日解除。就本案中介费双方尚未支付。案涉房屋陈佩佩购房时即是毛坯状态，目前为空关，无人居住。诉讼中郭广祥陈述其尚未再次出售。陈佩佩称于2019年8月26日重新购房，房屋位于相城区，面积163.54平方米，房屋价格3868725元。以上事实，由房屋买卖居间合同、录音资料等证据及各方当事人庭审陈述予以证实，一审法院对此予以确认。一审法院认为，当事人对其提出诉讼请求所依据的事实和理由或者反驳对方诉讼请求所依据的事实和理由应当提供证据加以证实。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应诚信履行。并无证表明上述《房屋买卖居间合同》有违反法律行政法规强制性规定或者违反公序良俗的情形，上述合同应被认定有效。双方当事人一致确认2019年8月3日解除，一审法院对此予以确认。本案中，双方当事人一致确认双方约定于2019年7月31日前办理网签手续，然就双方未能如期办理的原因，双方各执一词，一审法院认为，结合双方提供的证据，郭广祥就诉争房屋的价款提出加价30万元，双方虽就此进行磋商，然最后未就该款项是否支付及支付时间达成一致，郭广祥擅自提出变更房屋价款有违诚信原则，且双方亦未就该价格及支付方式协商一致，加之双方一致确认案涉《房屋买卖居间合同》已经解除，对于郭广祥已收取的定金30万元，陈佩佩有权主张郭广祥予以返还，另针对陈佩佩主张郭广祥双倍支付定金30万元及赔偿陈佩佩损失181700元的诉讼请求，实质均陈佩佩主张郭广祥赔偿其实际损失，郭广祥辩称系陈佩佩未按期办理托管手续，陈佩佩构成违约的意见，承前所述，郭广祥无正当理由擅自提高房屋价款，陈佩佩依约有权就郭广祥的上述加价方案不予接受，然陈佩佩于合同约定的托管日期前诉至法院，且后在未与郭广祥进一步磋商的情形下，其提出了解约，其自身亦对合同解除存在一定的过错，且陈佩佩于解约不久即后再次购房，采取了相应止损措施，综上双方当事人对于合同解除均存在一定的过错，一审法院结合案涉房屋买卖居间合同的履行情况、各方当事人陈述内容、评估报告的内容、双方各自的过错程度、陈佩佩再次购房的情况及自陈佩佩购房至今的房地产市场行情等因素，综合酌定郭广祥赔偿陈佩佩15万元。据此依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、郭广祥于判决生效之日起十日内退还陈佩佩定金300000元；二、郭广祥于判决生效之日起十日内赔偿陈佩佩150000元；三、驳回陈佩佩的其余诉讼请求。案件受理费收取为11617元、保全费5000元、鉴定费35800元，合计91100元，由郭广祥负担54660元，陈佩佩负担36440元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，郭广祥提交如下证据：1.2019年10月18日博宇公司向一审法院提交的民事起诉状，诉状的事实与理由中已经将陈佩佩定为案外人，证明陈佩佩不能作为案件当事人，其代表的是博宇公司。2.2020年7月22日的传票，被传唤人郭广祥、第三人苏州博宇公司，证明法院已经知道陈佩佩不是当事人，不敢让陈佩佩来参加宣判。陈佩佩说假话，她和王硕不是夫妻关系。陈佩佩质证认为，对证据1真实性没有异议，但是证据内容不认可。这是博宇公司另案起诉郭广祥要佣金的案件，法院已经立案了。对证据2传票的真实性没有异议，陈佩佩也另外收到了法院宣判的传票。本院认为，本案二审争议焦点为：一、陈佩佩是否是涉案房屋的买受人；二、合同履行中违约方及违约责任的认定。关于陈佩佩是否为涉案房屋的买受人问题。郭广祥主张涉案房屋是博宇公司借陈佩佩名义购买。本院就此认为，涉案《房屋买卖居间合同》是由陈佩佩作为购买人签订，定金由陈佩佩支付，博宇公司作为居间方在合同上盖章。对于郭广祥主张陈佩佩不是买受人的理由，在双方见面签订合同前，中介已就房屋价款等事项与双方分别进行过沟通，房屋买卖双方第一次见面即签订合同并无明显异常。郭广祥所称的博宇公司法定代表人与王硕为朋友关系等情况无论是否存在，均不足以证明博宇公司与陈佩佩串通购买涉案房屋。郭广祥称陈佩佩利用郭广祥的房产证和合同到银行贷款以另行购买其他房屋、陈佩佩在本案中的委托诉讼代理人系博宇公司聘请均没有证据证明。郭广祥所称的本案诉讼中的相关情况亦不能证明博宇公司是实际购房人。本院认定陈佩佩系涉案房屋的买受人以及郭广祥的合同相对人。关于合同履行中违约方及违约责任的认定。陈佩佩主张郭广祥在2019年7月11日协商时表示要求加价，否则不愿意向陈佩佩出售房屋，已构成预期违约。郭广祥主张陈佩佩在2019年7月10日就起诉是单方终止合同，陈佩佩还提出在网签时将房产一次性过户、并借口没有时间未在2019年7月31日办理网签及资金托管，已构成违约。本院认为，首先，根据2019年7月11日的录音，郭广祥提出三个方案，方案一为陈佩佩同意解除合同，郭广祥赔偿30万元；方案二为陈佩佩付款增加30万元，双方签订补充协议；方案三为郭广祥违约，等陈佩佩起诉到法院再说。陈佩佩一方的人员表示不同意前两个方案，要求郭广祥继续履行合同，避免诉讼，但郭广祥当时未同意直接按原合同履行。在此情况下陈佩佩向法院提交落款时间为2019年7月12日的起诉状，要求郭广祥继续履行合同并无不当。郭广祥主张陈佩佩起诉构成单方终止合同没有依据。其次，关于2019年7月31日前未办理网签和资金托管手续的原因，中介人员作证称因为网签需要双方签字，郭广祥一直拒绝，所以未能在2019年7月31日前办理网签和资金托管手续。郭广祥虽提交其与中介人员在2019年8月的录音主张其在2019年7月31日上午有要求见面，但从录音内容看郭广祥2019年7月31日还要求签订补充协议。郭广祥认为其所称的补充协议仅是关于在网签和资金托管同时提前过户房产的协议，但对此没有证据证明；相反，中介人员在录音中提及双方未能就补偿款给付达成一致，郭广祥在录音时未当即对此表示否认，也未有其他证据证明其在2019年7月31日已完全放弃要陈佩佩另行给予补偿的要求。在此情况下，双方未能办理网签和资金托管手续不能归责于陈佩佩。郭广祥以陈佩佩未在2019年7月31日办理网签及资金托管为由主张陈佩佩违约不能成立。再次，郭广祥主张陈佩佩有要求2019年7月31日同时办理过户手续，违反合同约定。但是，郭广祥未提交证据证明陈佩佩向其提出2019年7月31日过户的要求，其在录音中称中介的陈经理要求在网签和资金托管时进行过户，中介方的陶文建对此也未予确认。事实上因陈佩佩要办理贷款，根本无法在办理网签当天完成过户，郭广祥称陈佩佩及中介向其提出当天过户的要求，不具有合理性。最后，陈佩佩在合同履行及协商过程中一直要求郭广祥履行合同，郭广祥主张陈佩佩与博宇公司串通假意购房、合伙诈骗骗取其违约金没有依据。郭广祥与案外人就房屋装修产生纠纷，法院审理案件情况不属于不可抗力，郭广祥以合同第九条关于不可抗力的约定主张免于承担责任本院亦不予采信。综上，2019年7月31日前涉案《房屋买卖居间合同》未能按约履行系因郭广祥违约导致。但在郭广祥与中介的录音中，中介提及陈佩佩一方曾愿意签订补充协议，但对于付款方式等未谈好。在郭广祥还有磋商意愿、未最终确认不履行合同的情况下，不能认定在陈佩佩2019年8月3日通知解除合同时郭广祥已构成预期违约。《房屋买卖居间合同》约定未按约定期限履行每日支付成交价万分之三作为逾期违约金，超过15日按照“任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方支付房屋成交价格的20%作为违约金”的条款承担违约责任。陈佩佩在履行期限超过三天时未与郭广祥进一步磋商即提出解约，其对于合同解除存在过错，陈佩佩要求直接适用定金罚则本院不予支持。因双方对合同解除均存在一定过错，一审法院根据合同履行情况、评估报告内容及双方的过错情况酌定郭广祥赔偿陈佩佩15万元在合理范围，本院予以维持。关于诉讼费，陈佩佩原诉请要求继续履行合同，预交案件受理费50300元。后因陈佩佩变更诉讼请求为要求双倍返还定金及赔偿损失，一审法院确定诉讼费为11617元并无不当。综上所述，陈佩佩、郭广祥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11350元，由上诉人陈佩佩负担3300元，郭广祥负担8050元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年二月十九日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。