上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23615号原告：郭某某，女，1952年12月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琦，上海君澜律师事务所律师。被告：上海海港新城房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：印博，董事长。委托诉讼代理人：叶盛。委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。原告郭某某与被告上海海港新城房地产有限公司(以下至判决主文前简称海港公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭某某的委托诉讼代理人王恒、陈琦、被告海港公司的委托诉讼代理人叶盛、王寒笑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告名下的上海市浦东新区方竹路XXX弄(XXXX苑)XXX号1-3层房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)进行彻底修复；2.被告赔偿原告自行修复地下室等产生的费用人民币102,539元；3.被告赔偿原告因房屋质量问题不能正常入住而产生的损失60,000元(以该房屋每月市场租金5,000元计算一年)。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告按照鉴定报告支付原告房屋修复费125,257元；2.被告按照修复费的0.1倍补偿原告12,525.70元；3.被告赔偿原告自行修复地下室等而产生的费用102,539元；4.被告赔偿原告因房屋质量问题不能正常入住而产生的损失120,000元(以该房屋每月市场租金10,000元计算一年)；5.被告承担鉴定费48,000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月18日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋。合同签订后，原告依约付款，被告于2013年2月交房。交房后，原告即进行装修。装修期间，原告发现地下室积水、楼板钢筋严重生锈，经查为地下室外墙基底部积水，外墙地基和地面之间未做防水处理。原告即向被告反映，被告不表态，原告为不影响装修进程，自行翻土做防水等。装修完毕，家具全部搬入后，相继发现二楼书房、地下室室内顶棚、车库等部位发生渗水，原告多次报修，被告仅对地下室顶棚霉斑作了处理，其他部位未予修理，原告只得自行修理。后发现房屋不断出现不同部位渗水等严重问题。近六年来，原告几十次的报修，但被告态度敷衍，对受损部位只是做简单处理，虽进行了十几次维修，但始终没有彻底解决。2016年5月，原、被告及施工单位签订《维修方案》，被告对系争房屋进行所谓的大修，但由于未找准漏水原因，故还是未彻底解决。在该方案中，被告认可损坏对原告入住带来一定影响。被告就屋顶维修达6次之多，但仍未修复。现外墙面砖嵌缝、防水等还有问题，故原告诉至本院，要求判如所请。被告海港公司辩称，被告愿意按照合同约定继续对房屋进行修复,但不同意支付修复费用;对原告提出的要求被告赔偿原告自行修复地下室等费用102,539元不予认可，地下室本身环境潮湿，并非渗漏引起，原告需要安装除湿系统，且原告该诉求已过诉讼时效；关于房屋租金损失，因质量问题尚未达到原告无法居住的地步，故不予认可；原告的其余诉求，由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：2012年12月18日，原告(乙方、买方)、被告(甲方、卖方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买其开发建造的系争房屋，建筑面积226.49平方米，总价4,402,966元，于2012年11月30日前交房等。合同第二十二条约定：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。合同《附件五》第九条第五项约定：建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决，建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。合同签订后，双方各自履行付款、交房、过户等义务。2013年3月，原告对系争房屋开始装修。2014年7月，原告和系争房屋所在小区的物业公司签订《地下室顶棚发霉处理意见》，针对地下室顶棚发霉，物业公司承诺安排人员全部铲除、重新处理等。同年8月开始，原告为地下室渗水发霉、外墙体渗水等问题多次报修、投诉。2015年5月，被告的施工单位浙江**鹏建设集团有限公司对系争房屋出具了《维修方案》，进行维修。2016年5月，被告及其施工单位再次出具《房屋维修方案》，明确系争房屋损坏情况为东外墙、南外墙、北外墙及屋面、地下室等存在渗漏、房屋由于不均匀沉降引起的墙体开裂等，并出具修复方案进行修理。庭审中，原告陈述被告及其施工单位已经修理过无数次，但均未修复；被告陈述接到原告报修后修理过二、三次，但修理的是不同部位，最大一次修理是2016年的屋顶和外立面。原告认为其于2013年4月至2014年10月自行修理了地下室外墙、二楼书房等，费用为90,888元，并提供了2013年4月至2014年10月间购买材料的部分收据、清单等。审理期间，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行司法鉴定并出具修复方案。2020年7月29日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《鉴定意见书》，结论为：1.系争房屋外立面面砖灰缝大部分已修复，部分未修复；未修复部分存在灰缝酥松、不饱满情况，已修复部分存在灰缝不饱满、不平滑、开裂情况；一层客厅东墙、二层卫生间北墙、三层卫生间北墙存在裂缝；二层书房、三层主卧东墙/北墙、阁楼阳台窗框、阁楼阳台屋顶存在渗漏损坏情况；阁楼阳台屋面和其他平屋面有防水修复迹象，阁楼阳台屋面排水坡度不符合设计要求，屋面排水不当、且有积水，其他平屋面面层局部损坏，排水坡度不符合设计要求；对存在的上述问题，应予以修复，修复方案详见该意见书第六部分；对于房屋修复工期，外立面修复约需要40天、屋面修复约需要7天、室内修复约需要5天，室外维修期间应做好安全措施、对成品的保护，力求减小对房屋居住的影响，室内维修涉及户内两个卫生间、主卧、书房等部位，对房屋居住有一定影响。为此原告支付鉴定费45,000元。原告对鉴定报告无异议，被告认为鉴定时上海正处雨季，除阁楼阳台发现渗漏痕迹外，其他屋面并未见明显渗漏情况;修复方案中对质量问题描述不准确，原来有渗漏问题，但已修复，当前并未发生墙体渗漏、窗框渗漏、屋顶渗漏，但考虑这三处存在的灰缝缺陷等问题，可能是由之前渗漏引起的，同意根据三处的修复范围、修复方案进行修复；对于维修方案中东外墙进行全面彻底修复的问题，由于总包单位已于2016年对外墙进行了统一维修，现已修复，不存在渗水问题，不同意对外墙进行全面大修，同意局部修补。经原告再次申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋的修复费用进行工程审价。2020年12月16日，万隆建设工程咨询集团有限公司出具《房屋修复工程造价的鉴定意见书》，结论为：系争房屋修复工程造价为125,257元。为此原告支付鉴定费3,000元。原告对鉴定报告无异议，被告认为鉴定报告中社保费用应按时结算，定额价格建议下浮5%。审理中，原告提供了安居客网页材料一份，证明系争房屋同一小区相似房屋的租金为每月12,000元，被告认为同小区相似房屋的租金在每月6,000元左右。以上事实，由《商品房预售合同》、房地产权证、业主投诉记录表、照片、《鉴定意见书》、发票、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。被告作为房屋出售方，应对房屋的质量承担瑕疵担保责任。经司法鉴定，系争房屋存在外立面面砖灰缝酥松、不饱满、墙体裂缝、墙体及屋顶渗漏等质量问题，属被告保修范围，应由被告承担保修责任。被告自述对系争房屋已经修理过二、三次，但经鉴定还是存在需要维修的问题，故原告在被告几次修复无果的情况下根据司法鉴定意见要求被告赔偿125,257元，自行修复系争房屋，于法不悖，本院予以支持。对于原告要求被告按照125,257元的0.1倍即12,525.70元进行补偿的诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的两次鉴定费用共计48,000元，因房屋质量问题系被告之责，故鉴定费用由被告承担。对于原告要求被告赔偿自行修复地下室等费用102,539元的诉请，因原告自述其于2013年4月至2014年10月自行修理地下室等，提供的证据材料均为2013年4月至2014年10月期间的，该诉求确实已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，故本院不予支持。对于原告要求被告赔偿因房屋质量问题不能正常入住而产生的损失120,000元(按每月房屋租金10,000元计算一年)的诉请，被告不予认可，本院认为，根据鉴定结论，系争房屋外立面修复约需要40天、屋面修复约需要7天、室内修复约需要5天，室外维修期间力求减小对房屋居住的影响，室内修复涉及户内2个卫生间、主卧、书房等部位，确实会对原告生活造成一定影响，原告认为房屋质量问题影响其正常居住一年之久，但并未提供充分有效的证据证明，故本院综合考虑系争房屋存在的质量问题、修复需要的工期、市场租金等实际情况，酌定被告赔偿原告该项损失10,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告上海海港新城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某某125,257元；二、被告上海海港新城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告郭某某12,525.70元；三、被告上海海港新城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某某损失10,000元；四、驳回原告郭某某的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,704元，减半收取计3,352元，由原告郭某某负担1,725元，由被告上海海港新城房地产有限公司负担1,627元；鉴定费48,000元，由被告上海海港新城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 姚利伟二〇二一年二月二十五日法官助理 瞿春凤书 记 员 顾 霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。