河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4167号上诉人（原审被告、反诉原告）：白雪涛，男，回族，1971年5月15日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：李冰，河南潘胜超律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘捍东，男，汉族，1965年5月18日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：张民，广东鸿园律师事务所律师。上诉人白雪涛因与被上诉人刘捍东房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。白雪涛上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由刘捍东承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误。刘捍东所出具的涉案房屋租赁合同并非双方真实意思表示，且该合同系刘捍东单方缔约胁迫白雪涛所签订的，白雪涛并非出于自愿履行其合同内容，胁迫证据及证人证言都于一审庭审中提交给审判法官，而对于胁迫情况下所签订的合同一审法院并没有查清事实就认定了该租赁合同的效力。在签订房屋租赁合同之时，涉案房屋登记权利人并非刘捍东，实际权利人为黄云明，且白雪涛与黄云明所签订的房屋租赁合同为长期，双方并没有解除租赁合同，且白雪涛于2015年交清了到2020年4月1日前的租金，双方转账凭证及口头协议均可予以证明。刘捍东庭审当中所述事实与实际情况不符，白雪涛向其转账捌拾万元及贰拾万元的租金并不是房屋租金，而是在刘捍东非法拘禁黄云明索债期间提出让白雪涛替其偿还债务的赎金，刘捍东为掩盖非法占有白雪涛赎金之实，单方缔约一份房屋租赁合同胁迫白雪涛及房屋权利人黄云明签订了相关的“所谓合法”的房屋租赁合同及相关的一切书件。一审庭审前，白雪涛委托诉讼代理人从杞县刑警大队调取了有关刘捍东非法拘禁、强迫交易的立案材料及犯罪嫌疑人的口供，依据先刑后民的原则请求鼓楼法院予以中止审理，待刑事案件侦办完毕后依据结案依据再予以审理，而鼓楼法院未予以采纳，无形中保护了犯罪嫌疑的利益而损害了受害人白雪涛的利益。一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》150条（5）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（6）其他应当中止诉讼的情形；中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。而一审法院在没有弄清事实之前直接确认了合同的效力，而且也违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。白雪涛向法院出具的关于刘捍东非法拘禁黄云明和白雪涛之间的房屋租赁合同等相关刑事立案通知书一份，欲证明白雪涛及黄云明均为受害人，一审法院没有全面地、客观地审查核实证据，而是应该裁定中止审理，待刑事程序结束后再恢复诉讼。在签订房屋租赁合同之前，黄云明因做生意需要周转曾向白雪涛及白雪涛妻妹借款共计120万元，双方约定如不能及时归还借款，该借款可以折抵三年房租，也就是从2015年10月8日计算至2018年10月7日。从白雪涛签订房屋租赁合同的性质来看，双方的合同为附生效条件的合同，该合同从刘捍东取得房屋产权证时生效，刘捍东取得房权证的时间为2018年1月26日，双方真正成立房屋租赁关系的时间也应当为2018年1月26日。刘捍东答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。白雪涛所谓的双方签订的房屋租赁合同是在受胁迫的情况下签订的，是完全没有事实依据的。房屋租赁合同是在2015年6月3日签订的，合同生效后，白雪涛于2015年10月10日至2017年9月30日期间的租金80万元。2017年10月份白雪涛又向刘捍东支付租金30万元。至于其他上诉理由，一审法院已经查证，根本就没有证据支撑。白雪涛称双方签订的租赁合同是胁迫情况下签订的，没有事实依据，双方签订合同是双方真实意思表示没有受到外界干扰，且后续白雪涛分别两次支付租金共计120万元。后在履行中，白雪涛因经营不好拒付租金。黄云明开设有担保公司，白雪涛妻妹向黄云明的担保公司进行投资获取高额利息，后来黄云明公司倒闭不能归还白雪涛妻妹的120万元，把其责任转嫁给刘捍东。白雪涛所说刘捍东非法拘禁黄云明的事情，没有司法机关作出有效认定，并且和本案无关。刘捍东向一审法院起诉请求：1、依法判令白雪涛给付2018年7月至2020年4月30日房租771541元；2、解除刘捍东、白雪涛于2015年6月双方签订的房屋租赁合同，立即腾房，交还与刘捍东；3、本案诉讼费由白雪涛承担。白雪涛向一审法院提出反诉请求：请求依法判令刘捍东返还其装修经济损失暂定10000元（以司法鉴定为准）；2、由刘捍东承担反诉费用。一审法院经审理查明，位于开封市鼓楼区马道街××号（汴房地产权证第**）、马道街××号南数第四间一、二层（汴房房地产权证第**）马道街××号南数第三间一、二层（汴房地房地产权证第**）处涉案房产均登记在案外人黄云明名下。2015年2月14日，案外人黄云明向刘捍东出具《协议书》一份，该协议书载明：本人于2015年2月14日卖给刘捍东位于马道街××号营业房，现租赁给361度运动店，买卖双方协议如下：马道街××号营业房租赁权及租金自2015年2月14日起归刘捍东所有，租赁合同到期后，由刘捍东全权处置〈租赁期至2015年10月30日〉。黄云明，2015.2.14。2015年6月3日，刘捍东与白雪涛就开封市鼓楼区马道街××号营业房租赁事宜签订房屋租赁合同一份。该协议内容如下：一、鉴于原房主黄云明已将马道街××号营业房卖于刘捍东，作为原租户白雪涛放弃优先购买权；二、鉴于白雪涛与原房主黄云明所达成的租赁协议至2015年9月30日到期终止，双方同意签订新的租赁协议，由白雪涛继续租赁使用该营业房（与原使用面积不变）；三、所租房物位于马道街××号（营业房）；四、租金为年租金400000元，2015年10月1日至2017年9月30日两年租金为800000元，2017年10月1日至2019年9月30日在此基础上递增3％，2019年10月1日至2020年9月30日租金在2017年-2019年基础上再递增3％；五、交纳租金时间为2015年10月1日至8日，一次性交纳两年房租即800000元，先交租金后用房，以后交纳时间和方式类推，如不能按约定时间和数额交纳租金，刘捍东有权终止该合同，白雪涛应立即腾房搬离；六、租赁期限为5年，即2015年10月1日至2020年9月30日；七、白雪涛使用该房屋期间进行装修不得改变原房屋结构，装修费由白雪涛承担；八、合同签订后，白雪涛在使用期间，所涉及营业所需的包括消防、安全设施等必要的设施、设备由白雪涛安装，费用由白雪涛承担；如涉及租赁房屋的税、费由白雪涛承担；如不承担按违约处理；九、白雪涛不得将该房转租；十、白雪涛与原房主黄云明所约定的租赁协议至2015年9月30日自动失效；十一、本协议届满、同等条件下白雪涛有优先租赁权；……十三、在合同履行期间，如发生不可抗力事件，双方互不负为违约责任。双方在该协议书上签名摁印。2015年10月10日，白雪涛通过银行转账方式向刘捍东支付2015年10月1日至2017年9月30日期间的两年租赁费800000元。2017年10月份，白雪涛向刘捍东支付房屋租赁费300000元。2017年3月7日，刘捍东以案外人黄云明为被告，向一审法院提起诉讼。一审法院于2017年7月10日，作出（2017）豫0204民初557号民事判决，判决结果如下：一、位于开封市鼓楼区马道街××号（汴房地产房地产权证第**）街××号南数第四间一、二层（汴房地产权房地产权证第**）××号南数第三间一、二层（汴房地产权证房地产权证第**）归刘捍东所有。二、本判决生效之日起15日内，黄云明协助刘捍东办理上述三处房屋的产权过户手续，过户费用（以实际发生数额为准）由黄云明承担。2018年1月26日，办理产权过户手续至刘捍东名下。后双方因房租产生纠纷，刘捍东诉至一审法院。2020年7月13日，白雪涛向一审法院提出财产损失鉴定申请，请求对其承租的马道街××号营业房装修损失作物价评估司法鉴定。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案，刘捍东与白雪涛在协商基础上，签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，双方之间形成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。作为白雪涛承租刘捍东房屋，应当按照合同约定向刘捍东支付房屋租赁费。根据双方签订的房屋租赁合同，2017年10月1日至2019年9月30日年租赁费为412000元（400000元＋400000元＊3％），每月应为34333.33元；2019年10月1日至2020年9月30日年租赁费为424360元（412000元＋412000元＊3％），每月应为35363.33元。鉴于白雪涛已经支付租赁费300000元，刘捍东要求白雪涛支付自2018年7月起下欠的租赁费，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。综上，依据双方签订的房屋租赁合同约定，自2018年7月1日至2020年4月30日，白雪涛累计拖欠刘捍东房屋租赁费具体如下：2018年7月至2019年9月期间租赁费为514999.95元（34333.33元／月＊15月），2019年10月至2020年4月期间租赁费为247543.31元（35363.33元／月＊7月），以上租赁费总计为762543.26元。刘捍东要求白雪涛给付下欠的租赁费771541元，过高部分证据不足，一审法院不予支持。白雪涛长期拖欠刘捍东房屋租赁费不予支付，已构成根本违约，刘捍东要求解除双方的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。白雪涛辩称理由证据不足，一审法院不予支持。关于白雪涛庭审期间提出的鉴定申请，因双方关于装修费的事项，在合同明确约定装修费用由承租人承担，且由于白雪涛的违约导致租赁合同解除，故本案无鉴定的必要。关于白雪涛的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除刘捍东与白雪涛于2015年6月3日签订的房屋租赁合同；二、判决生效之日起十日内，白雪涛将承租房屋（开封市鼓楼区马道街××号房屋）腾空并交付刘捍东；三、判决生效之日起十日内，白雪涛向刘捍东支付自2018年7月至2020年4月期间的房屋租赁费762543.26元；四、驳回刘捍东的其他诉讼请求；五、驳回白雪涛的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11515元，保全费4520元，反诉费50元，白雪涛承担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，对于白雪涛称其与刘捍东之间租赁协议不是其真实意思表示，是其在刘捍东胁迫下签订的，该协议系无效协议的上诉意见，白雪涛所提供的证据不能证明其是在受刘捍东胁迫下所签订的协议，故对白雪涛该项上诉意见本院不予采信。对于白雪涛称租金已交止2020年4月1日以及120万元抵三年房租的上诉意见，与刘捍东与黄云明之间协议，刘捍东与白雪涛之间协议的约定内容不符，本院不予采信。对于白雪涛称本案涉及刑事案件，应先刑后民，中止本案的审理的上诉意见，白雪涛所称的刑事案件系案外人黄云明控告刘捍东非法拘禁案，该刑事案件并不影响白雪涛与刘捍东之间关于房屋租纠纷案件的审理，故本院对于白雪涛的该项上诉意见不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。白雪涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11515元，由白雪涛负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二一年二月二十六日书记员  荀文彬