重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终82号上诉人（原审原告）：重庆公路运输(集团)有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路11号附78、79、80、81、82号，统一社会信用代码91500106C56113861F。法定代表人：谭春云，该公司经理。委托诉讼代理人：何君，重庆渝峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆稻佃出品餐饮管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区水塔村185号，统一社会信用代码915001063203172937。法定代表人：张远利，该公司经理。委托诉讼代理人：张辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：常秀英，重庆周立太（万州）律师事务所律师。上诉人重庆公路运输（集团）有限公司沙坪坝分公司（以下简称公运沙分公司）因与被上诉人重庆稻佃出品餐饮管理有限公司（以下简称稻佃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初5249号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人公运沙分公司的委托诉讼代理人何君，被上诉人稻佃公司的委托诉讼代理人张辉、常秀英到庭参加二审询问。本案现已审理终结。公运沙分公司上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初5249号民事判决;2.判令被上诉人退还租赁房屋建筑和场地；3.判令被上诉人支付自2015年5月1日起至实际退还房屋建筑、场地之日止拖欠的综合服务费、垫付水电费、参照租金标准计算的占有使用费(截止于2020年9月30日的金额为:综合服务费303172元、垫付水电费410089.5元、参照租金标准计算的房屋建筑占有使用费142562.5元。共计:855824元)；4.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定上诉人对出租房屋建筑和场地不享有使用权错误。《沙坪坝区人民政府办公室关于石门大桥下汉渝路口专项整治工作专题会议纪要》中已经明确“会议决定在保持业务用房现状情况下，对立面及周边环境进行整治……”，所谓“业务用房现状”就是上诉人一直都实际占有使用、管理案涉房屋建筑和场地。至于有无“建设工程规划许可”只涉及案涉房屋建筑能否作为“房屋”登记和有效出租，并不影响案涉房屋建筑、场地被占有使用的实际情况。即无论案涉房屋建筑和场地有无“建设工程规划许可”均不能否认上诉人对案涉房屋建筑和场地享有占有使用权和一直实际占有使用的事实。二、一审判决适用法律错误。1.一审驳回上诉人关于返回房屋建筑和场地的诉讼请求错误。根据《中华人民国和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审已经查明，案涉房屋建筑和场地系上诉人依据合同约定交付给被上诉人，即使双方签订的合同无效，被上诉人也应当返还案涉房屋建筑和场地。2.一审判决驳回上诉人关于综合服务费、垫支水电费的诉讼请求于法无据。根据《中华人民国和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，一审判决认为案涉房屋建筑和场地无规划许可，只能证明关于租赁、租金的内容无效，并不影响关于综合服务费、垫支水电费的约定的效力。关于综合服务费、垫支水电费的约定并不违反法律规定应当有效，而且上诉人也实际提供了服务和代为支付了费用，被上诉人也实际享受了服务，也未承担应当由其承担的费用。无论依据公平原则还是合同法的规定被上诉人都应当支付综合服务费和垫支水电费。3.驳回占有使用费的诉讼请求适用法律错误。一审判决以案涉房屋无“建设工程规划许可”为由认定合同无效，但该房屋建筑本身完全具备使用性能，而且被上诉人也一直正常用于餐饮经营，并取得使用收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决错误，请二审法院支持上诉请求。稻佃公司辩称，上诉人的上诉请求、事实及理由不能成立，双方签订的租赁合同属于无效合同，上诉人无证据证明涉案房屋场地是其合法所有或者合法使用，因此上诉人无权要求被上诉人收取房屋租金和水电费等费用。根据一审的证据以及双方庭审陈述，不能证明涉案房屋由上诉人实际支配并享有使用权，沙区政府会议纪要不能证明上诉人享有相应的权利。上诉人不是合法所有权和使用权人，被上诉人不应向其返还房屋和场地，也不应支付相应的租金和综合服务费。上诉人无证据证明其代被上诉人支付了相应的水电费用，因此垫付水电费的事实不能成立。既然上诉人无权出租本案涉案房屋，上诉人也当然无权行使合同解除权。被上诉人并无违约的事实，上诉人要求被上诉人支付违约金无法律和事实依据。因此请求法院驳回上诉维持原判。公运沙分公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告重庆稻佃出品餐饮管理有限公司的房屋租赁合同已经解除，被告退还租赁房屋和场地；2.请求判令被告支付拖欠租金70562.50元、自2018年4月1日至实际退换房屋之日止参照租金标准计算的占有使用费、综合服务费238301元、垫付水电费390089.50元；3.判令被告按逾期支付金额为基数、每月3%的比例、自逾期之日起至实际付清之日止计算的金额支付违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告公运沙分公司（出租方、甲方）与被告稻佃公司（承租方、乙方）于2015年1月26日签订房屋（场地）租赁合同，合同主要约定：甲方将其位于渝碚路水塔村185号的房屋含场地租赁给乙方用作经营，经营项目为符合国家或者政策允许的经营项目。甲方租赁给乙方和房屋建筑面积约为180平方米（面积以产权证为准），场地为1000平方米（以实际测量为准，附测量图），甲方将该房屋和场地交付给乙方使用时，其结构及配套设施以附件资料为准。甲乙双方商定租赁期7年，自2015年5月1日起至2022年4月30日止。租赁期内该房屋和场地的年租金及其他综合费用分别为租金36000元/年，综合服务费134000元/年，共计170000元。逐年递增明细：从2019年5月1日起，按5%递增。各项租赁费用按月计算，按季收取。乙方须在每季度第一个月开始前的10日将本季度租金等应缴纳费用交付给甲方。如未按时足额交付，每逾期一天，甲方按乙方实欠金额的3%加收违约金。乙方拖欠租金及其他应缴纳费用超过15天，视乙方严重违约，甲方可提前终止合同。如甲方行使解除权将按本合同第十五条第四款之规定执行，并全额扣罚保证金。水、电费计收：水费每吨5元，电费每度2.5元（含公摊），如遇政府及相关部门对水、电费进行价格调整时，甲方将相应调整。本合同生效之日，乙方须向甲方足额缴纳履行保证金50000元，缴纳方式为现金，合同期满保证金如数退还。乙方单方终止合同或有本合同第十五条第四款情形之一的，甲方全额扣罚保证金，并追究乙方其他违约责任。合同第十五条甲方的权利和义务约定，1、甲方保证其租赁的合法性；2、甲方保证所出租的房屋和场地符合乙方使用的用途；3、如合约期满不再另行续约，甲方应提前30日以书面形式告知乙方；4、如有以下情形之一，甲方有权提前终止合同，收回房屋和场地：4）乙方拖欠租金或其他费用超过15天的。第十六条乙方的权利和义务约定，乙方须按约按时缴纳租金及其他费用，不得拖欠。乙方一旦违反上述任何一条款，除承担相应责任外，每违反一次支付甲方2000元作为违约金。乙方有本合同第十五条第四款约定的任何情形之一的，甲方有权扣罚其保证金，同时乙方需另向甲方支付违约金5000元。如乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天，甲方将按实欠金额的3%收取违约金。合同期满，乙方拒不归还房屋和场地的，依合同终止前房屋和场地租金为标准，每逾期一天，乙方须按原租金的5倍向甲方支付强占费，直至乙方退还房屋和场地并经甲方验收合格为止。审理中，原告举示了落款时间为2015年1月6日的沙坪坝区人民政府办公室关于石门大桥下汉渝路专项整治工作专题会纪要（专题会议纪要2015－3）一份，该材料主要内容为：2014年11月24日上午，在区政府五楼大会议室，何**区长主持召开石门大桥下汉渝路口专项整治工作专题会，区政府办、区建委、区交委、区市政园林局、区安监局、渝碚路街道、区交巡警支队、重庆公路运输（集团）有限公司沙坪坝分公司（以下简称：公运沙分司）相关负责人参加了会议。为改善市容市貌，沙坪坝区于11月12日全面启动创建国家卫生区工作，并开展第一阶段市容环境综合整治“百日攻坚”形成了首批21个专项整治，其中石门大桥下专项整治主要涉及沙坪坝分公司业务用房、洗车场、修车场及停车场整治问题。会议听取了区交委、区建委对整治工作情况的汇报，并听取了公运沙分司的意见，现将会议主要议定事项纪要如下：一、会议决定在保持业务用房现状的情况下，对立面及周边环境进行整治，现有洗车、维修业务全部迁移，在不影响观瞻的情况下，保留原修理厂门前约1200平方米用于停放小型车辆。会议明确整治方案由区建委负责，迈瑞城投公司负责具体实施。整治费用由公运沙分司先期支付，后由区政府协调解决。二、会议决定取缔现有货车停车场，由区交委负责协调，在中渡口码头新选约1500平方米场地用于大货车停放，建设经费由公运沙分司承担，并由公运沙分司负责新停车场的管理。出席：区政府办刘金平，区建委李兴，区交委雷厉风，区市政园林局孟丹，区安监局田耕，区公安交巡警支队周发勇、渝碚路街道梁小丹，公运沙分公司袁子成、刘亚丽。该纪要落款处加盖有重庆市沙坪坝区人民政府办公室字样的印章。原告主张政府同意原告继续使用案涉房屋及停车场，出租给被告的场地包括在上述1200平方米停车场内。被告对该纪要的真实性无异议，但主张不能证明原告系涉案房屋及场地的合法权利人，原告出租给被告的场地不是原告称的1200平方米场地，会议纪要对外不具有法律效力，不能约束双方当事人，会议纪要的内容即没有明确说明原告仍然享有房屋的出租使用权，也没有针对场地使用的的具体位置作出详细说明，不能作为人民法院裁判的法律依据。被告举示了土地登记资料查询结果证明一份，该查询结果主要内容为：证号：渝沙（90）字第4314号，土地使用者：市公路运输总司沙坪坝站，土地坐落：水塔村185#，独用面积：223平方米，注销原因：拆除注销（重庆卓越房地产开发有限公司），用途：其它交通，使用权类型：划拨，登记时间：1990年5月31日，注销时间：2003年12月17日。注：本证明复制无效，截止查询日期：2016年1月24日。原告对上述查询结果证明真实性无异议，但主张原告享有案涉房屋及场地的使用权，原告与被告签订的租赁合同有效。原告还主张案涉房屋以前登记是由原告公司所有，但是在本案双方签订案涉租赁合同以前被政府收回了，原告的产权登记被注销了。场地以前也是原告登记使用，准确时间不清楚了，权属登记现也被注销了。被告还主张原告在庭审中已经认可涉案房屋已经被拆迁并登记注销的事实，足以说明原告无权出租房屋及场地给被告，原告没有充分的证据证明其对涉案房屋享有合法的使用权。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告主张因案涉房屋等已经被拆迁，原告权利被注销，原告无权出租案涉房屋及场地给被告，原被告签订的房屋（场地）租赁合同系无效合同，即被告对案涉租赁合同的效力提出无效主张，与原告主张形成争议焦点，一审法院将双方订立的案涉租赁合同是否有效归纳为本案争议焦点之一进行了法庭调查，根据相关法律及司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原告举示的沙坪坝区人民政府办公室关于石门大桥下汉渝路口专项整治工作专题会纪要从会议目的、纪要形式和内容上均不能证明原告所称的案涉房屋及停车场取得了建设工程规划许可证及取得了不动产登记物权。被告举示的土地登记资料查询结果证明原被告在案涉租赁合同中约定的水塔村185号建筑物在原被告双方签订案涉租赁合同之前早已被拆迁，土地使用权也已被注销。另，从案涉合同内容目的、合同款项计付标准等角度考量，双方合同中约定的房屋及使用场地等标的物在合同中具有不可分性，因此审理中原告未举示证据证明原告出租的案涉房屋及使用场地具有合法的产权登记证明或建设规划许可证明，应当承担未完成举证责任的不利后果，原告与被告签订的案涉房屋（场地）租赁合同违反法律法规的强制性规定，属无效合同，原告仍坚持以有效合同提起诉讼。故原告根据合同有效提出本案诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：“驳回原告重庆公路运输（集团）有限公司沙坪坝分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取8517元，由原告重庆公路运输（集团）有限公司沙坪坝分公司负担（已交纳）。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，案涉租赁合同签订之前案涉土地使用权已被注销、该土地上的建筑物已被拆迁，公运沙分公司举示的会议纪要亦不能证明案涉租赁物具有合法的产权登记证明或建设规划许可证明。故依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋或未经批准建设的临时建筑与他人订立的租赁合同无效。故案涉租赁合同违反法律法规的强制性规定，系无效合同。公运沙分公司坚持以合同有效为基础起诉主张返还房屋及各项费用，一审法院据此判决驳回其诉讼请求并无不当。基于无效合同产生的各项争议，本院不予处理，沙运分公司可另诉处理。综上所述，公运沙分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12358.24元，由上诉人重庆公路运输（集团）有限公司沙坪坝分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年二月二十四日法官助理 王玲书 记 员 梁麟