广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1125号原告：黄佩珊，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告黄佩珊诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人龙早成，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告于2016年4月27日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.被告向原告退还物业使用权转让金99244.78元及支付利息（利息以99244.78元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至被告实际清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××号商铺使用权转让给乙方，该物业建筑面积为22.86平方米，物业土地使用权性质为集体商业用地。转让期限从2016年4月27日起至2036年4月26日止，转让期限届满之日起，甲方再赠送该物业使用期限至2048年12月31日止。另约定在赠送期内，双方除第四条、第五条之外的权利、义务依照本合同的约定。该物业使用权总转让金额为255761元，原告已按约支付全部转让金255761元。原告认为，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，物业使用权转让期限已超过二十年，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，涉案《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效，被告应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金，并按应返还金额为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息。《物业使用权转让合同》所约定的租赁期限实际是11937天，原告所支付的物业使用权转让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告应退回无效部分的物业使用权转让金99244.78元{[11937天-7305天(20年天数)]÷11937天×255761元}。因此，为维护自身合法权益，原告特具状法院，望依法公正裁决，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、涉案物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下：（一）涉案物业所在广佛智城（五期）天街3号楼于2019年11月12日完成竣工验收，于2019年11月26日取得竣工验收备案表，涉案两物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。（二）涉案物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》已有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。涉案物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。（三）涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。二、退一步讲，即使法院认为涉案两物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超出20年部分无效，被告也无需退还原告的转让款本金，更无需向原告支付任何利息。（一）根据原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》第三条第1项的约定，涉案物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；有偿使用期限所对应的总转让金为255761元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉案两物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。（二）如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，即使法院最终认定超出20年部分无效，被告对于合同部分无效没有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应支持相应的利息。涉案《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2036年4月26日，但合同约定的交付时间为2017年12月31日，即本案物业使用权转让期限+赠送期限自合同约定交付之日2017年12月31日至2048年12月31日，共计11323天。其中，2017年12月31日起算至2037年12月30日为二十年使用期，超过二十年部分为2037年12月31日至2048年12月31日为4018天。即使法院认定超过二十年部分无效并需退回超过二十年部分的转让价款，该金额应为90757.55=【4018*（255761÷11323）】，而非99244.78元。而且，涉案物业使用权转让合同约定交付之日（2017年12月31日）至原告起诉之日，均已实际履行1080天，原告在起诉之前对于已履行的期限并任何异议。因此，即使法院认定超过20年部分无效，亦应剔除双方无异议且已履行完毕的部分期限，即从原告起诉要求确认合同无效之日起计算方为公平合理。（三）原告要求被告自起诉之日起计算利息没有依据，且有违法律的公平原则。我国《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，即使法院认定涉案两物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效是否存在过错，被告从未强迫原告签订涉案两份《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，对合同无效没有过错，且原告以涉案两物业一直获得收益，案外人欣盛公司至今一直向原告支付经营管理收益，原告并未因此遭受任何损失，也没有证据证明其产生了损失。因此，即使法院认定超过20年无效并就超过20年部分退款，亦不应计算利息。三、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。原、被告签订涉案物业使用权转让合同至今均已近5年，原告自愿受让涉案两物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形。原告在签订涉案两《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价，现原告要求认定合同部分无效并退还部分款项违反诚实信用原则，且对被告来讲毫无公平可言。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定下事实：2016年4月27日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年4月26日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金255761元；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2021年1月13日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认原告已向被告支付转让款255761元。另查明，涉案物业已办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分（即2037年12月31日至2048年12月31日）无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，原告主张被告返还部分转让款理由成立，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金90772.12元[255761元×（11324天-20年天数7305天）÷11324天]予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。上述合同期限经本院认定无效，且原告对合同部分无效也具有过错，原告应自行承担起诉前该部分款项资金占用利息损失，原告请求从起诉之日起计算利息，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄佩珊与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年4月27日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限超出二十年部分（即2037年12月31日至2048年12月31日）无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金90772.12元并支付以此为本金从2021年1月13日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄佩珊；三、驳回原告黄佩珊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2568.21元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担2543.21元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的受理费2543.21元，在本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月五日书记员 孙王成欣