北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初39715号原告（反诉被告）:北京正阳九九珠宝有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街3号山水大厦4层418室-1652。法定代表人：刘志琴，总经理。委托诉讼代理人:韩大伟，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王戬，北京市中迈律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘庆新，男，1981年8月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：张小玉，女，1982年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姜娜，北京人富律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黎明，北京人富律师事务所实习律师。第三人：北京国泰大诚房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区碧桐园6号楼1层109室。法定代表人：吴静然。原告（反诉被告）北京正阳九九珠宝有限公司（以下简称正阳九九公司）与被告（反诉原告）刘庆新、张小玉及第三人北京国泰大诚房地产经纪有限公司（以下简称国泰大诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。正阳九九公司之委托诉讼代理人韩大伟、王戬，刘庆新、张小玉之委托诉讼代理人姜娜、张黎明，国泰大诚公司法定代表人吴静然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正阳九九公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘庆新、张小玉共同双倍返还我公司定金10万元；2、诉讼费由刘庆新、张小玉承担。事实和理由：2019年10月19日我公司与刘庆新、张小玉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我公司购买位于海淀区碧桐园x号楼x层x房屋（以下简称诉争房屋），总价款165万元；同时约定我公司于合同签订时支付定金50000元；我公司应当在网签合同20日内产权转移当日最晚不迟于2019年11月20日前支付160万元。我公司按照约定支付了定金50000元。但是刘庆新、张小玉却不按约定履行合同义务，拒绝办理网签及产权登记并索要剩余房款。刘庆新、张小玉已经向我公司明示解除合同，但拒不返还定金。故诉至法院请求判如所请。刘庆新、张小玉辩称，不同意正阳九九公司的诉讼请求。双方与第三人国泰大诚公司签订的《房屋买卖合同》有效，各方均应该履行合同约定，但正阳九九公司违反合同约定，未按照合同约定办理房屋网签事宜以及支付购房款。在此情况下，我们多次通过各种方式与正阳九九公司法定代表人刘志琴联系并催促其尽快依约办理，但刘志琴不予理睬迟迟未履行，严重违反合同约定，违背基本的诚实信用，迫不得已，我们依法解除《房屋买卖合同》。正阳九九公司向我方主张双倍返还定金没有事实和法律依据，请求法院驳回正阳九九公司的诉讼请求。2019年10月19日，我们经过国泰大诚公司的介绍，与正阳九九公司以及国泰大诚公司共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我们将诉争房屋以165万元的价格出售给正阳九九公司，其采用分期付款的方式付款，第一期在签订本合同的同时支付定金人民币5万元整，不高于成交价格的20%，该定金抵作本房屋成交价款…第三期应当在网签合同20日内产权转移当日最晚不迟于2019年11月20日前向我方支付房价款人民币160万元整。房屋买卖合同签订后，正阳九九公司仅于2019年10月19日通过刘志琴个人账户支付了5万元定金，之后未依约向我们支付剩余购房款。后经我们通过多种途径联系刘志琴要求其办理网签手续并支付剩余房款，但刘志琴拒不接听我们及中介电话，也不给予任何理由说明办理网签手续和支付剩余房款，多方沟通无果的情况下，我们通过微信、短信及中介多种方式向正阳九九公司送达了解除《房屋买卖合同》的通知书，正阳九九公司对此也未提出任何异议且仍然杳无音信。正阳九九公司作为违约方无权向守约方要求双倍定金返还。直至2020年7月，突然收到正阳九九公司与我们的短信联系沟通房子贷款事宜。故我们认为我们合法解除房屋买卖合同，正阳九九公司未提出任何异议，依照合同约定，正阳九九公司应向我们支付合同总额20%违约金以弥补我方损失，故提出反诉请求，1、确认各方签订的房屋买卖合同于2019年12月18日解除。2、判令正阳九九公司支付违约金33万元；3、判令正阳九九向我们支付律师费（按照判决或调解结果的5%支付）；4、判令诉讼费由正阳九九公司承担。正阳九九公司对刘庆新、张小玉提出的反诉辩称，不同意刘庆新、张小玉反诉请求，我公司没有违约，是因为刘庆新、张小玉没有办理网签导致交易无法完成。如果法院认定我公司存在违约情形，刘庆新、张小玉主张的违约金也过高。对于律师费，未实际产生而且正阳九九公司没有违约情形，对于律师费的承担也没有合同及法律依据，我公司不同意承担。第三人国泰大诚公司述称，签订合同的时候我们公司带着正阳九九公司的刘志琴看刘庆新、张小玉的房子，刘志琴是想买的，我们公司约的正阳九九公司与刘庆新、张小玉到我们公司碧桐园店面签订的房屋买卖合同。合同上正阳九九公司是买房人，刘志琴是公司的法人，当时定金是刘志琴用自己的账户支付的5万元。后来合同履行的时候，跟刘志琴联系过户事项，刘志琴说自己资金出了问题说让等等，也没说买不买房。后来中介也多次通过微信跟刘志琴联系，刚开始回复，后来就没回了，打电话没有人接听。之后刘庆新跟我联系，给我发了一条解约的微信，告知我说也已经把解约文件快递给正阳九九公司了。到2020年的七八月份刘志琴跟我们联系，说资金已经到位了，让我们联系刘庆新、张小玉继续履行合同。我们在跟刘庆新、张小玉联系的时候，刘庆新、张小玉说已经解约了，不能再履行合同了。我们就答复了刘志琴结果。然后就有现在的诉讼。对于正阳九九公司的诉讼请求和刘庆新、张小玉的反诉请求我公司听候法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2019年10月19日，刘庆新（出卖人）、张小玉（共有产权人）与正阳九九公司（买受人）及国泰大诚公司（居间人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定将坐落为海淀区碧桐园x号楼x层x室出售给正阳九九公司。该房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上4层，地下0层。该房屋所在楼层为3层，建筑面积共38.72平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为650000元整。双方协商一致，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价人民币1000000元整，该价款由买受人一并支付出卖人。双方再此确认，上述价款之和共计1650000元整。买受人采取分期付款的方式支付，第一期买受人在签订本合同的同时支付定金人民币50000元整，不高于成交价格的20%，该定金抵作本房屋成交价款……第三期买受人应当在网签合同20日内产权转移当日最晚不迟于2019年11月20日前向出卖人支付房价款人民币1600000元整。双方约定的违约责任……（二）逾期付款责任买受人未按照第三条（四）约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）和（2）不作累加。（1）逾期在10日之内自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日（该日期应当于第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。权属转移登记方面，当事人双方同意，自本合同签订之日起网签成功后最晚不迟于2019年11月20日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。该合同落款处有刘庆新、张小玉的签字，正阳九九公司法定代表人刘志琴的签名以及国泰大诚公司的公章。合同落款处虽未有正阳九九公司公章，但经询问各方均认可本案房屋买卖合同买受人为正阳九九公司。合同签订后，正阳九九公司法定代表人刘志琴于2019年10月19日向刘庆新、张小玉支付了5万元定金。此后合同后续事宜均未履行。2019年12月18日，刘庆新、张小玉通过短信、微信及书面邮寄方式向正阳九九公司发送了《合同解除通知书》，该通知书载明：“2019年10月19日，贵我双方签订【20191019】号《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定贵方出资1650000元购买我方拥有所有权的一套房屋。根据合同约定，贵方应最晚于2019年11月20日向我方支付剩余房价款1600000元，截至2019年11月20日，贵方没有支付任何剩余房价款。之后，在我方多次催讨的情况下，截至本通知之日，贵方仍未支付任何剩余房价。根据合同第七条第（二）款约定，贵方已逾期付款超过10日，我方有权单方解除合同。我方现正式通知贵方：自本通知之日起，解除【20191019】号《北京市存量房屋买卖合同》；同时，根据合同约定，贵方应在收到本通知书之日起10日内向我方支付房屋总价款20%（33000元）的违约金。”正阳九九公司认可于2019年12月18日收到了上述解除合同通知。刘庆新、张小玉主张各方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年12月18日解除，正阳九九公司认可合同于2019年12月18日解除，国泰大诚公司同意解除合同，解除时间由法院认定。庭审中，各方就合同解除原因存在争议。正阳九九公司主张按照合同约定和交易惯例，刘庆新和张小玉应当先配合该公司办理网签手续，但其未配合办理网签手续而要求正阳九九公司付余款，合同约定的支付160万元房款的条件并未成就，所以合同解除的原因系刘庆新与张小玉违约。对此，刘庆新与张小玉不予认可，主张确实是应该先进行网签，但未能办理网签手续的原因系其在签订合同后多次与正阳九九公司法定代表人刘志琴联系，但一直联系不上，正阳九九公司未能配合办理网签，也没有按照合同约定最晚不迟于2019年11月10日付160万元余款，所以合同解除的原因系正阳九九公司违约。国泰大诚公司称当时双方在房屋买卖合同中约定的网签与付款的含义为交税、过户、网签、付160万元余款均在同一天，没有网签的原因是刘志琴没有配合办理网签。刘庆新、张小玉就其上述主张提交了与刘志琴的手机通话记录、二人及中介公司人员与刘志琴的微信聊天记录及短信记录，证明二人多次与刘志琴联系催促其履行合同义务。手机通话记录显示刘庆新、张小玉自2019年10月19日后多次拨打刘志琴电话未接通，中介人员与刘志琴的微信聊天记录显示中介方多次催促刘志琴履行合同。正阳九九公司对上述证据真实性予以认可,国泰大诚公司对其与中介沟通部分的聊天记录真实性予以认可。正阳九九公司主张因刘庆新、张小玉存在违约行为，故要求双倍返还定金。刘庆新、张小玉主张因正阳九九公司存在违约行为，故要求正阳九九公司按照合同中对于逾期付款责任的约定支付违约金33万元，并表示如法院判令正阳九九公司支付全部违约金，其可以退还定金，否则不同意退还。对于实际损失，刘庆新、张小玉主张包括房屋一直无法出售导致的房屋贬值损失，因正阳九九公司一直未明确是否购买房屋导致的房屋租金损失，以及参加诉讼的律师费用。本案审理过程中，经本院释明，刘庆新、张小玉表示不申请对房屋价值进行鉴定。正阳九九公司主张，如法院认定该公司存在违约行为，刘庆新、张小玉主张的违约金过高。本院认为，正阳九九公司与刘庆新、张小玉及国泰大诚公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有法律拘束力。合同签订后，正阳九九公司已支付了5万元定金。就违约责任方面，正阳九九公司与刘庆新、张小玉及国泰大诚公司均确认履行合同应当先办理网签，本院对此不持异议。就未能办理网签的原因，结合本案证据来看，刘庆新、张小玉及中介公司国泰大诚公司确实多次就合同履行问题联系正阳九九公司的法定代表人刘志琴，但均未得到回应，故无论是要求正阳九九公司付余款亦或是办理网签均无法实现。国泰大诚公司亦明确表示双方未进行网签系因正阳九九公司未配合办理。另外，后正阳九九公司亦未按照合同约定的2019年11月20日前支付余款160万元。虽然正阳九九公司主张拒绝付余款系因刘庆新、张小玉应先配合该公司办理网签，但刘庆新、张小玉并未配合办理且要求该公司付余款，但对此正阳九九公司并未提交充分证据证明，本院对此不予采信。综合上述情况，本院可以认定正阳九九公司存在违约行为，应当承担违约责任。刘庆新、张小玉作为守约方向正阳九九公司发送了解除合同通知，正阳九九公司收到了通知，现正阳九九公司与刘庆新、张小玉均认可合同于2019年12月18日解除，本院对此不持异议，故本院确认合同于2019年12月18日解除。正阳九九公司要求刘庆新、张小玉双倍返还定金10万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。就刘庆新、张小玉主张的违约金33万元，其未提交充分证据证明实际损失，且合同于2019年12月18日已解除，房屋即可另行出售或出租。故刘庆新、张小玉主张的违约金数额过高，本院结合举证情况、合同履行情况、正阳九九公司的实际过错程度及可能给刘庆新、张小玉造成的实际损失予以酌情减少。因定金与违约金条款不可同时适用，而刘庆新、张小玉坚持主张违约金，故应当退还正阳九九公司5万元定金。就刘庆新、张小玉主张律师费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第一条之规定，判决如下：一、北京正阳九九珠宝有限公司与刘庆新、张小玉及北京国泰大诚房地产经纪有限公司于二〇一九年十月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二〇一九年十二月十八日解除；二、北京正阳九九珠宝有限公司于本判决生效后七日内向刘庆新、张小玉支付违约金五万元；三、刘庆新、张小玉于判决生效后七日内向刘庆新、张小玉返还定金五万元；四、驳回北京正阳九九珠宝有限公司其他诉讼请求；五、驳回刘庆新、张小玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百五十元（北京正阳九九珠宝有限公司已预交），由北京正阳九九珠宝有限公司负担五百七十五元；由刘庆新、张小玉负担五百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三千一百二十五元（刘庆新已预交），由刘庆新、张小玉负担二千六百元；由北京正阳九九珠宝有限公司负担五百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董琳雪二〇二一年二月四日书记员  董 玫