新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初4437号 原告：郝剑，男，1979年1月10日出生，汉族，个体工商户，住喀什市帕依纳普路168号宏福花园A区。委托诉讼代理人：陈一纲，新疆德新律师事务所律师。被告：徐建勋，男，1966年7月10日出生，汉族，个体工商户，住喀什市。委托诉讼代理人：王雪，新疆叶尔羌律师事务所律师。原告郝剑与被告徐建勋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告郝剑的委托诉讼代理人陈一纲、被告徐建勋及其委托诉讼代理人王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝剑向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原告与被告所签订的房屋租赁合同；被告向原告腾退原告向被告所交付的位于喀什市团结路187号西域中亚大厦B座3层3单元3-02号的租赁房屋；全部装修设施归原告所有；2．请求法院判令由被告承担本案的诉讼费用及因本案所产生的相关费用。事实理由：2020年3月20日，原告将原告所有的位于喀什市团结路187号西域中亚大厦B座3层3单元3-02号商品房租赁给被告占有、使用，并签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限自2020年7月1日至2030年7月1日止，共计10年；租金每年180000.00元；付款方式为每年7月1日前付清；违约责任：租赁期间甲方和乙方不得擅自解除合同，如甲方违约，甲方应承担乙方的装修投入费用60万元整，退还乙方在经营中付给甲方全部租金，如乙方违约，甲方有权收回房屋，及全部装修设施归甲方所有。合同签订后，原告应被告请求，在合同签订当日即将原告所有的位于喀什市团结路187号西域中亚大厦B座3层3单元3-02号商品房交付给被告占有、装饰、装修使用。然被告至今未能按照合同约定向原告支付房屋租金。原告认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将原告所有的位于喀什市团结路187号西域中亚大厦B座3层3单元3-02号商品房租赁给被告占有、使用、并签订《房屋租赁合同》，系原、被告双方真实意思表示，该合同并未违反法律、行政法规的禁止性规定，原、被告双方应当全面履行合同义务。现被告未能按照约定向原告支付房屋租金，致使原告的合同目的根本无法实现。原告故诉至法院，请求如诉。被告徐建勋辩称，关于2020年的租赁费用，签订合同后的第二日答辩人已经向被答辩人支付100000元，仅剩80000元未支付，这80000元的租赁费用答辩人随时可以支付；被答辩人通过本次诉讼主要的目的是要求答辩人承担合同中约定的违约责任，将被答辩人投入的装修占为己有；根据相关规定，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求有失公平，不应当得到支持，希望法院依法驳回，答辩人可以向被答辩人支付2020年剩余租金80000元，2021年的180000元租金，保证按时支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月20日，郝剑（甲方，出租方）与徐建勋（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于喀什市团结路187号（西域中央大厦）B座3层3单元3-02号（682.70平方米）房屋租给乙方使用；租金为每年180000元，期限为10年，自2020年7月1日至2030年7月1日，在租赁期内租金额不变，每年7月1日前付清；在乙方租赁之前甲方所产生的水电费及所有债务由甲方承担，合同到期后乙方有优先租赁权；乙方租赁之日后所产生的房屋租赁税、水、电、暖气、物业费由乙方承担；如在乙方租赁未到期之前遇到不可抗力的因素终止合同如征购、拆迁不能正常使用的情况下，甲方无条件退还乙方剩余的房屋租金；在租赁期内甲方不得干预乙方的经营，乙方有权转让房屋租期内使用权，但甲方就认可乙方；在租赁期内乙方必须合法经营，经营产生的任何不良因素，与甲方无关，由乙方自行承担；甲方出具的证件、房产证及面积必须真实有效，如有虚假甲方承担法律责任；此房在租赁期内出售价为3400000元，乙方在租赁期内如要购买此房，乙方交给甲方的所有租金算为购房款，余款乙方一次付清，甲方将房产证过户给乙方；此房过户必须给甲方本人或妻子儿女，不得过户给其他人；租赁期间甲方和乙方不得擅自解除合同，如甲方违约，甲方应承担乙方的装修等投入费用600000元，退还乙方在经营中给付甲方全部租金，如乙方违约，甲方有权收回房屋，及全部装修设施归甲方所有；双方签字生效，具有同等法律效力。双方在合同签名、捺印。合同签订当天，郝剑将涉案房屋交付给徐建勋，并口头约定2020年3月21日至2020年6月30日这段期间为徐建勋的装修期间。后徐建勋向郝剑现金支付100000元租金，郝剑向徐建勋出具《收条》，载明：今收到西域中央大厦187号三层三单元3-02号（团结路）租金100000元。因徐建勋未付清年度租金，郝剑于2020年9月30日、2020年10月2日、2020年10月15日通过短信方式向徐建勋催要剩余租金，其中郝剑2020年10月15日发送的信息载明“你这按约定也拖了半个月了……”；2020年12月30日，徐建勋向郝剑发短信载明“明天我给你送钱去，看你什么时候方便”，郝剑回信息称“不说了，该耽误的事情都耽误了，按合同约定来弄吧”，此后双方协商未果。2020年10月19日，郝剑向徐建勋送达《通知》，载明：徐建勋应在2020年7月1日前向郝剑缴清年度租金180000元，现徐建勋尚欠租金100000元，至今未缴清，徐建勋在接到本通知之日起七日内向郝剑缴纳本合同年度剩余租金100000元，逾期则解除《房屋租赁合同》，追究违约责任。庭审中，徐建勋向本院递交其自制垫付款项清单、暖气费收据，拟证实合同签订后徐建勋给郝剑垫付前期费用16799元，该款应从剩余未支付租金80000元中扣除，徐建勋尚欠郝剑租金63201元。郝剑对此证据不认可，认为徐建勋所列的证明是徐建勋自制的，不具有合法性，而且徐建勋在该证据中的内容没有其他证据能加以证明，因此不具有客观性，该证据中所显示的垫付内容与本案的合同解除及租金支付没有关联性。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律、司法解释。公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的负担和风险的合理分配。具体包括：（1）在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务，不得滥用权力，不得欺诈，不得假借订立合同恶意进行磋商；（2）根据公平原则确定风险的合理分配；（3）根据公平原则确定违约责任。公平原则作为合同法的基本原则，其意义和作用是：公平原则是社会公德的体现，符合商业道德的要求。将公平原则作为合同当事人的行为准则，可以防止当事人滥用权力，有利于保护当事人的合法权益，维护和平衡当事人之间的利益。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上述法律及司法解释系公民在从事民事活动过程中应当遵循的基本原则和要求，否则不能维护正常的市场交易秩序和诚实信用的交易规则。本案中，郝剑与徐建勋签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期间甲方和乙方不得擅自解除合同，如甲方违约，甲方应承担乙方的装修等投入费用600000元，退还乙方在经营中给付甲方全部租金，如乙方违约，甲方有权收回房屋，及全部装修设施归甲方所有。根据该约定，任意一方违约向对方支付600000元或价值600000元的装修并收回房屋，本案年租金180000元，不论双方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一概要求补偿对方600000元或价值600000元的装修并收回房屋，明显责任过高，有违上述法律及时司法解释，故本院认定该约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。郝剑、徐建勋签订的《房屋租赁合同》中的其他约定，系双方真实意思表示，内容不违法反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，当属合法、有效。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案郝剑按约定履行了交房义务，而徐建勋未完全履行付款义务，其行为构成违约，应承担违约责任。关于徐建勋的违约行为是否达到解除合同的条件。双方就合同的解除未协商一致，而双方约定的解除情形被本院认定为无效条款，即双方未约定解除条件，故本案不符合约定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，本案中，郝剑于2020年10月19日向徐建勋送达《通知》，载明：徐建勋应在2020年7月1日前向郝剑缴清年度租金180000元，现徐建勋尚欠租金100000元，至今未缴清，徐建勋在接到本通知之日起七日内向郝剑缴纳本合同年度剩余租金100000元，逾期则解除《房屋租赁合同》，追究违约责任。徐建勋未按期交付租金，在经过郝剑催告后，在合理的期限内仍不履行交付租金义务，从形式上看，郝剑依法具有法定解除权。但根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，双方于2020年3月20日签订《房屋租赁合同》，徐建勋承租房屋用于宾馆经营，郝剑在起诉时也未提出异议，故本院推定郝剑知道或应当知道徐建勋承租房屋的实际用途。2020年2月26日，全国爆发新冠肺炎疫情，新疆各地于2020年3月16日才开始解封，虽然开始解封，但是宾馆作为人员密集场所，政府为有效防控新冠肺炎疫情，喀什地区对宾馆的管控较一般经营场所更为严格，并且在2020年一年，政府会根据疫情情况，征用喀什地区的全部宾馆用于新冠肺炎疫情管控，涉案的酒店也被征用过，所以涉案房屋的装修、经营均受到影响；虽然郝剑于2020年10月19日向徐建勋送达《通知》，但没过两天喀什地区就再次爆发疫情，整个喀什地区封城，涉案的房屋再次被征用，此时涉案房屋的经营再次受到影响，徐建勋的资金周转困难或者营业收入明显减少，此时郝剑主张解除合同有违《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定。再者，双方的《房屋租赁合同》约定：租赁期为10年；租赁期间双方不得擅自解除合同。根据双方的约定可以看出，双方签订的是长期租赁合同，承租人基于信赖投入了巨额的装修投入，在不存在根本违约的情形下，也不得解除该合同。本案徐建勋虽延期支付租金，但已支付100000元，后期也准备支付剩余的租金，未构成根本违约，如轻易解除双方的《房屋租赁合同》，也造成资源浪费。综上，郝剑主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求缺乏法律依据，本案不予支持，故郝剑主张退还涉案房屋及装修设施归其所有的诉讼请求本院也不支持。对于本案的案件受理费，虽本院不支持解除双方的《房屋租赁合同》，但徐建勋确实存在违约行为，对郝剑提起本次诉讼负有重大的过错，故本院酌定本案的案件受理费由徐建勋承担80%，剩余20%案件受理费由郝剑自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告郝剑全部诉讼请求。案件受理费减半收取计4900元（原告郝剑已预交），由原告郝剑负担20%即980元，由被告徐建勋负担80%即3920元（限于本判决生效后三日内向原告郝剑付清）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   柳 玉 辉二 〇 二 一 年 二 月 七 日书  记  员   热那古力