湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终66号 上诉人（原审被告）：欧阳万民，男，1977年6月8日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：欧阳华，湖南义剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：益阳顺德城物业管理服务有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区龙岭工业园金沙社区。 法定代表人：刘卫森。 诉讼代表人：北京盈科（长沙）律师服务所，系益阳顺德城物业管理服务有限公司管理人。 委托诉讼代理人：粟田丰，王凤，系管理人工作人员。 上诉人欧阳万民与被上诉人益阳顺德城物业管理服务有限公司（以下简称顺德城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初2425号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人欧阳万民及其委托诉讼代理人欧阳华、被上诉人顺德城物业公司委托诉讼代理人粟田丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳万民上诉请求：撤销（2020）湘0903民初2425号民事判决第一项，改判减免欧阳万民物业费6个月，欧阳万民不用承担运营管理费、违约金。事实与理由:一、一审认定事实不清。1、顺德城物业公司违约在先。顺德城物业公司起诉前，欧阳万民就出租的房屋存在质量问题、物业服务不到位等原因起诉顺德城物业公司，生效判决确认了顺德城物业公司违约事实。同时，其他公开案例也认定顺德城物业公司违约。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决违反《中华人民共和国合同法》公平原则。2020年1月至今因受新冠疫情的严重影响，2020年1月至4月间欧阳万民所经营的行业属于政府“关门”的行业之一，应当减免6个月的物业费，才符合公平原则。2.欧阳万民与顺德城物业公司于2017年9月15日所签署的《物业运营管理合同》，欧阳万民的理解是物业管理合同，欧阳万民不存在交纳运营管理费。且欧阳万民租赁的区域从来就没有正式经营，更没有运营管理。该合同对于运营管理费约定的条款系无效条款，欧阳万民不需支付运营管理费。 顺德城物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、顺德城物业公司不存在违约情形。根据案涉物业运营管理合同的约定，顺德城物业公司按照合同约定向欧阳万民提供了物业服务和运营管理服务，欧阳万民主张顺德城物业公司违约未提供充分的证据予以证实，欧阳万民以顺德城物业公司违约减免物业费的主张不成立。另，益阳市赫山区万丰环保装饰店（该店系欧阳万民与黄卫辉合伙成立）诉广东华维商业服务有限公司财产损害责任纠纷案中，欧阳万民并没有向顺德城物业公司主张权利。二、案涉物业运营管理合同合法有效，欧阳万民应按约缴纳物业费和运营管理费。疫情期间，欧阳万民所租商铺没有停止营业，顺德城物业公司亦没有停止物业和运营管理服务。欧阳万民以疫情期间未营业为由减免物业管理费的主张不成立。物业运营管理合同约定了物业服务和运营管理服务。顺德城物业公司提供了运营管理服务，且欧阳万民也实际享有了顺德城物业公司的相关服务。物业管理条例并不能完全适用本案，运营管理费的约定合法有效，欧阳万民应按约定缴纳运营管理费。 顺德城物业公司向一审法院起诉请求：判令欧阳万民支付拖欠的物业管理费7095元、运营管理费73480元，共计80575元，并按照月利率2%的标准自2019年1月2日起支付违约金至款项全部清偿之日止（截至2020年3月1日物业管理费、运营管理费违约金为11969元）。 一审法院认定事实，2017年9月15日，顺德城物业公司与欧阳万民签订《物业运营管理合同》，合同约定：欧阳万民经营场地为位于益阳市赫山区××道××社区××栋××号××商铺，经营面积为645平方米；顺德城物业公司对欧阳万民经营场地的运营管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日，物业管理费为每月645元，合同共计7740元；运营管理费为每月6680元，合同共计80160元；欧阳万民预约支付方式为按年度支付；欧阳万民未按约定交纳上述费用的，顺德城物业公司有权单方解除合同，并由欧阳万民赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。为保证合同的履行，同日，欧阳万民在租赁交费清单上签字确认，欧阳万民应于2017年9月8日交纳运营管理费6880元、物业管理费645元，于2019年1月1日交纳运营管理费33400元、物业管理费3225元，于2020年1月1日交纳运营管理费40080元、物业管理费3870元。同年9月17日，欧阳万民在上述合同上加盖了公章。上述合同签订后，欧阳万民使用涉案商铺进行经营，仅交纳了首期运营管理费6680元和物业管理费645元，后未再交纳任何费用。 一审法院认为，双方之间的物业服务合同关系有效成立，双方应当按照约定履行各自的义务。欧阳万民辩称不应当承担运营管理费和物业服务费，欧阳万民没有提供证据证明顺德城物业公司未对商场进行运营管理，故对欧阳万民的上述抗辩理由，不予支持。根据双方签订的《物业运营管理合同》以及租赁费用清单约定，截至2020年1月1日，欧阳万民应给付顺德城物业公司物业管理费7095元以及运营管理费73480元，合计80575元。欧阳万民在交纳首期运营管理费和物业管理费后，未再交纳其他费用，欧阳万民的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同中约定的按拖欠费用总额的1%/天计算的违约金标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，欧阳万民逾期付款给顺德城物业公司造成的损失主要是利息损失，故酌情核减为年利率12%，欧阳万民应自顺德城物业公司主张的欠款总额确定次日即2020年1月2日起，以欠付物业管理费和运营管理费80575元为基数，按年利率12%支付违约金至上述费用实际清偿之日止。经计算，2020年1月2日至2020年3月1日的违约金为1611.5元（80575元×2×1%），对违约金超出部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、欧阳万民于判决生效之日起五日内支付益阳顺德城物业管理服务有限公司物业管理费7095元、运营管理费73480元和违约金1611.5元（违约金暂计算至2020年3月1日，之后的违约金以80575元为基数按照年利率12%的标准计算至债务清偿之日止）；二、驳回益阳顺德城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，减半收取1055元，由益阳顺德城物业管理服务有限公司负担115元，欧阳万民负担940元。 本案二审期间，双方均未提供新证据。 一审查明的事实，本院予以确认。 二审查明，益阳市赫山区万丰环保装饰店诉广东华维德商业服务有限公司、广东华维德商业服务有限公司益阳分公司、顺德城物业公司财产损害赔偿责任纠纷案，本院于2020年9月4日作出（2020）湘09民终1517号民事判决，该判决认定：欧阳万民与黄卫辉合伙成立益阳市赫山区万丰环保装饰店，租赁广东华维德商业服务有限公司益阳分公司出租的门店为经营场所，因该门店排水设施及建筑构造不足，雨后积水倒流到门店内，导致益阳市赫山区万丰环保装饰店的装修、家具、电器损坏，广东华维德商业服务有限公司益阳分公司作为出租人，应保障租赁物具有合理使用性，现因租赁物的排水问题，导致益阳市赫山区万丰环保装饰店店内财产受损。并判决：广东华维德商业服务有限公司赔偿益阳市赫山区万丰环保装饰店财产损失169222.3元。 本院认为，顺德城物业公司与欧阳万民签订的物业运营管理合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务，欧阳万民应按合同约定缴纳物业及运营管理费。欧阳万民提出案涉合同中关于运营管理费的约定无效的主张，应予驳回。 欧阳万民上诉所提顺德城物业公司未提供运营管理服务的请求。经审查，顺德城物业公司在一审中提供了顺德城经销商批发大会、顺德城家具厂价批发节等推广活动方案，可以认定顺德城物业公司进行了运营管理服务，且欧阳万民缴纳了部分运营管理费。欧阳万民的该项主张，依据不足，应予驳回。 欧阳万民上诉提出应减免物业管理费，其理由一是顺德城违约，二是新冠疫情影响。经审查，欧阳万民主张顺德城物业公司出租房屋存在质量问题、物业服务不到位，顺德城构成违约，提供了涉案商铺漏水的照片及视频、价格评估结论书。欧阳万民提供的证据均系益阳市赫山区万丰环保装饰店诉广东华维德商业服务有限公司、广东华维德商业服务有限公司益阳分公司、顺德城物业公司财产损害赔偿责任纠纷案中的相关证据，该案判决对顺德城物业公司是否违反物业运营管理合同未作出认定，欧阳万民提供的证据不足以证明顺德城物业公司违约，欧阳万民的该项理由不成立。欧阳万民主张因疫情影响应减免物业管理费。因欧阳万民未提供证据证实疫情期间顺德城未开业的相关证据，欧阳万民的该项主张无事实依据。 综上，欧阳万民的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1726元，由欧阳万民负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年二月二十六日 书记员  李凤姣