上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初53411号原告：上海庭协餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱钦珵，执行董事。委托诉讼代理人：殷辰，上海市恒业律师事务所律师。被告：上海贵利物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙贵利，总经理。委托诉讼代理人：郭露丝，上海国瓴律师事务所律师。原告上海庭协餐饮管理有限公司(以下简称“庭协餐饮公司”)诉被告上海贵利物业管理有限公司(以下简称“贵利物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海庭协餐饮管理有限公司的委托代理人殷辰，被告上海贵利物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭露丝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海庭协餐饮管理有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.确认上海市灵石路XXX号XXX栋XXX室商铺签署之房屋租赁合同已经于2020年9月5日解除；2.被告返还2020年3-4月租金48,117.61元(已扣除8月22日至9月5日期间租金)；3.被告返还2020年9月6日至10月21日的物业管理费6,128.96元；4.被告返还租赁保证金108,000元；5.被告返还商铺进场费100,000元。事实和理由：2019年7月22日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告将上海市灵石路XXX号XXX栋XXX室商铺出租给原告，租赁期限自2019年7月22日起至2024年7月21日止。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金108,000元，双方开始履行合同。因受新冠病毒疫情影响，原告无力继续经营，于2020年8月21日搬离系争商铺，并于9月5日将系争商铺的钥匙寄还被告。现原告认为，无法履行租赁合同完全是受新冠疫情影响，不存在主观恶意，故诉至法院要求判如所请。审理中，原告上海庭协餐饮管理有限公司变更第三条诉讼请求，调整为返还2020年9月6日至10月21日的物业管理费6,151.25元。被告上海贵利物业管理有限公司辩称，原告虽在2020年9月5日将系争商铺的钥匙寄还，但因未搬离所有物品，遭本公司拒收，直至2020年11月3日才言明存放于系争商铺内的物品任由本公司处置，故双方之间的租赁合同应于2020年11月3日解除。被告并未获取2020年3-4月的免租，且房屋进场费已用于系争商铺的中介服务费，故请求法院驳回原告的诉讼请求当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市灵石路XXX号、宗地面积79,198平方米的房屋系上海电气(集团)总公司所有。2015年4月27日，上海电气(集团)总公司出具《授权书》一份，言明“兹有上海宁汇资产管理有限公司承租的上海市闸北区灵石路XXX号内物业，该物业已改建并被上海市公安局重新分配门牌号，现使用门牌号灵石路706、718号。本公司系物业产权人，并同意上海宁汇资产管理有限公司对外转租。”2019年7月22日，出租方(甲方)贵利物业公司与承租方(乙方)庭协餐饮公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市灵石路XXX号XXX栋XXX室、建筑面积135.58平方米商铺(以下简称“系争商铺”)出租给乙方，用作经营餐饮拉面，租赁期限自2019年7月22日起至2024年7月21日止。2019年7月22日至2021年7月21日租金为31,932.60元，物业管理费为每月每平方米30元，每月4,067.40元，其中甲方同意2020年7月22日至2020年8月21日为乙方的装修，该期限内，乙方无需支付租金但仍需支付物业管理费以及由于乙方装修所发生的能耗费用；租赁保证金108,000元。合同签订后，贵利物业公司向庭协餐饮公司交付商铺，庭协餐饮公司则支付租赁保证金108,000元，双方开始履行合同。后庭协餐饮公司向贵利物业公司支付租金至2020年7月21日，支付物业管理费至2020年10月21日。2020年8月11日，庭协餐饮公司向贵利物业公司发出《关于庭协餐饮公司退租的决定函》，函中言明因受“新型冠状病毒疫情”影响，提出位于上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室退租。8月21日，庭协餐饮公司搬离系争商铺，9月5日，庭协餐饮公司将系争商铺的钥匙快递贵利物业公司，但贵利物业公司未签收退回。又查，本院于2020年8月19日受理贵利物业公司作为原告诉作为被告的庭协餐饮公司的房屋租赁合同纠纷一案。该案中，贵利物业公司诉称要求确认双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年11月3日解除；没收庭协餐饮公司已支付的租赁保证金108,000元；庭协餐饮公司支付自2020年8月22日至11月3日的租金76,638.24元、水电能耗费10,096.60元、补交2020年2月租金31,932.60元、支付将装修期平均至五年租赁期间的租金25,546.08元，支付以76,638.24元为本金，按照银行同期贷款利率计算自2020年11月4日至实际付款之日的利息。在该案2020年11月3日的庭审中，庭协餐饮公司表示愿意将系争商铺的钥匙寄还贵利物业公司，存放于系争商铺内的物品任由贵利物业公司处置；贵利物业公司则表示愿意接受商铺。本院于2021年2月24日作出一审判决，判决双方之间的租赁合同于2020年11月3日解除，庭协餐饮管理有限公司支付2020年8月22日至11月3日租金76,638.24元；支付水电费10,096.60元；支付以76,638.24元为本金、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2020年11月4日至本判决生效之日的利息；没收庭协餐饮公司支付的租赁保证金108,000元；贵利物业公司其余诉讼请求，不予支持。再查，贵利物业公司的法定代表人曾收取庭协餐饮公司进场费100,000元。审理中，庭协餐饮公司称，在向贵利物业公司发出退租的决定函后，贵利物业公司迟迟不愿办理系争商铺的交接手续，虽于8月21日搬离系争商铺，但确实仍有物品滞留系争商铺，故合同的解除日期应为将系争商铺的钥匙寄还贵利物业公司的日期即2020年9月5日；因已支付物业管理费至2020年10月21日，故贵利物业公司应返还2020年9月6日至10月21日的物业管理费；租赁合同解除并非本公司恶意，而是由于新冠病毒疫情等不可抗力的因素，故租赁保证金应予返还；还应返还2020年3-4月的租金；支付贵利物业公司法定代表人100,000元是当时租赁系争商铺的进场费，虽然在合同中没有约定在租赁合同解除后返还，但也没有约定该款在租赁合同解除后可以没收，根据民法典的约定合同解除后，应恢复原状，故贵利物业公司应返还进场费。审理中，贵利物业公司则称直到2020年11月3日才接收系争商铺，故双方之间的租赁合同应于2020年11月3日被解除。2020年9月6日至10月21日的物业管理费不应被返还。因庭协餐饮公司擅自中途退租，已构成违约，故其支付的租赁保证金根据合同约定应予没收；2020年3-4月的租金，本公司并未获取相应的免租，故庭协餐饮公司要求返还租金没有依据；虽然公司的法定代表人收取庭协餐饮公司100,000元进场费，但该费用是用于系争商铺的中介服务费，且庭协餐饮公司在合同履行期间从未提出异议，故其现要求返还没有任何依据。本院认为，贵利物业公司与庭协餐饮公司签订的《上海市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现贵利物业公司与庭协餐饮公司均同意解除双方之间的《上海市房屋租赁合同》，于法无悖，本院应予准许。庭协餐饮公司虽然于2020年8月21日搬离系争商铺，但仍有物品滞留系争商铺，直至2020年11月3日的庭审中才表示存放于系争商铺内的物品任由贵利物业公司处置，故双方之间租赁合同的解除日期应为2020年11月3日。因双方之间的租赁合同的解除日期为2020年11月3日，故庭协餐饮公司要求返还2020年9月6日至10月21日的物业管理费，本院难以支持。因在(2020)沪0106民初40235号一案中，本院已一审判决没收庭协餐饮公司支付的租赁保证金，故庭协餐饮公司在本案中要求返还租赁保证金，本院难以支持。新冠病毒疫情给全社会带来影响，需出租方与承租方共克时艰，共渡难关。现贵利物业公司已减免庭协餐饮公司2020年2月租金，庭协餐饮公司再要求返还2020年3-4月租金，显属不妥。至于庭协餐饮公司支付的进场费，是为租赁系争商铺而支付的费用。现要求返还没有合同依据和法律依据，本院亦不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、原告上海庭协餐饮管理有限公司与被告上海贵利物业管理有限公司就上海市灵石路XXX号XXX幢商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年11月3日解除；二、原告上海庭协餐饮管理有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。案件受理费5,234元，减半收取计2,617元，由原告上海庭协餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二一年二月二十四日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……