北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19383号原告：马某某，女，1982年1月6日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京朗泰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区XX乡红松园16号楼2楼202号。法定代表人：张兴辉，总经理。委托诉讼代理人：吴丁亚，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔文东，北京市炜衡律师事务所律师。原告马某某（以下称原告）与被告北京朗泰房地产开发有限公司（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人杨萌初，被告之委托诉讼代理人吴丁亚、崔文东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金6348元；2.判令被告拆除XX家园小区内的隔离墙及铁艺门；3.判令被告为原告办理XX家园小区东侧地下车库入口、人行主入口及北侧地下车库出口、人行出入口的通行手续，以及打开地下车库地下三层通往地下二层的通道，保障原告小区内的通行权；4.判令被告按照每日150元的标准向原告支付赔偿金(自2017年4月1日起至诉讼请求第2、3、4项履行完毕之日止)；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告开发建设XX名居项目，现称XX家园，该项目配建自住型商品房和限价商品房。根据在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的项目信息及项目建设方案显示，该项目分二期开发建设，为一个物业管理区域，整体容积率为2.5，绿地率为30%，地上建筑面积为84944平方米，其中：自住型商品房和限价商品房住宅楼1座(1#)，自住型商品房建筑面积为49684平方米，共578户，限价商品房建筑面积为8500平方米，共112户；普通商品房住宅楼30座(2#-31#)，建筑面积为26219平方米，共116户。2014年12月22日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同(自住型商品住房)》(以下简称《预售合同》)，就房屋基本情况、计价方式与价款、规划变更、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、前期物业管理等事项进行了约定。上述合同签订后，原告依约支付了购房款。在合同履行中双方发生如下纠纷：(一)被告未按合同约定期限交付房屋，构成逾期交房。根据《预售合同》第十二条约定，被告应在2016年11月30日前向买受人交付房屋。在不满足合同约定交付条件的情况下，被告3次通知业主于2016年11月30日、2016年12月14日、2017年2月25日办理收房手续。原告综合考虑自身居住条件、项目建设情况等各项因素于2016年12月17日办理收房手续。被告逾期交房17天，应根据《预售合同》第十四条的约定，按已支付房价款万分之二的标准，向原告支付逾期交房违约金。(二)被告擅自变更规划，将自住及限价商品房与普通商品房进行隔离。房屋交付后，原告发现被告违反相关法律、法规的规定以及购房合同的约定，在未取得规划行政主管部门批准的情况下，擅自变更规划，通过在小区内加盖隔离墙、增设围挡、封闭地下车库通道等形式，将同一个物业管理区域内的自住及限价商品住房与普通商品住房分割。被告采取的上述隔离措施，侵害了原告作为业主对小区范围内的市政公用基础设施、公共服务设施享有共有和共同管理的权利，并且导致原告生活居住存在以下严重功能性缺陷以及安全隐患：(1)实际消防方案与已批消防方案不一致，导致小区消防功能受到严重影响，存在重大安全隐患。增设的隔离设施将小区内部道路及消防通道截断，导致小区内部交通及消防通道不畅通，消防车辆在小区内通行受阻。(2)小区正常功能受限，市政基础设施及配套商业、公共服务设施无法实现共享共用。隔离后，妨碍原告对小区内公共绿地、小区道路、地下车库、小区出入口等市政公用基础设施及公共服务设施的使用。(三)被告未给原告办理小区有关出入口的通行手续，以及封闭地下车库通道，妨害原告通行权。出入口属于小区公共服务设施，应当与所购房屋同步交付使用。（四）被告封闭地下车库通道，车位配比无法满足规划要求比例。根据本项目建设工程规划许可证批准内容，小区共设有机动车位521个，其中商品房车位配比为1：1.7(车位198个)，自住型商品房车位配比为1：0.5(车位289个)，限价商品房车位配比为1：0.3(车位34个)，被告将地下车库通道封闭后，原告仅能使用地下三层的车库，车位无法满足规定比例要求。为维护自身权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.根据《预售合同》及附件条款，被告已经按照约定履行交付房屋、开通基础设施、前期物业服务等合同义务，不存在逾期交房、变更规划、违章建筑、妨害通行权等任何违约行为，原告索赔每日150元赔偿金，亦没有合同条款和经济损失的事实依据。原告同时要求支付违约金和侵权赔偿，违反了《合同法》第122条责任竞合条款，属于法律关系错误，应当二者择一而诉。被告不存在违约情形，亦不符合侵权赔偿责任四个构成要件。工程交付时已通过政府部门和原告的验收，原告自2016年底收房至2019年底未提出过诉求争议，且持续正常使用房屋及公共设施，现在突然群诉高额索赔，属恶意诉讼，严重浪费司法资源。2016年11月23日，房屋符合交付使用条件，被告向原告寄出《收房入住通知书》，按照合同约定履行通知办理房屋交接手续的义务，300多位业主一周内办理完成了收房手续准备装修。《预售合同》第十四条第二款：“如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的政策法规和规范性文件或政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。”被告在施工过程中因雾霾预警、大风、暴雨、恶劣天气、政府会议、大市政工期延误等因素停工，均有政府部门不可抗力停工通知，故被告无需承担任何违约责任。原告拒绝按照通知的交接时间和交接地点收房，无权要求被告支付违约金。2016年底，经过双方友好协商，被告已经免除了原告收房时两个月物业费、四个月暖气费，原告不但没有经济损失，反而因此获利。原告因个人原因未按照被告通知时间办理收房手续，已构成违约，根据附件十《补充协议》9.1、9.2、9.4、9.5.1、9.5.3、9.6.3的约定，被告有权利反诉原告追究违约责任或解除房屋买卖合同。2.本案工程不存在变更规划和违法隔离情形，原告的权利未受到任何损害。该房屋基础配套设施已通过政府部门验收合格，符合交付使用条件，被告已履行完毕交付使用的合同附随义务。原告所称隔离墙是随着楼栋的建设而一起建设，并通过规划验收。被告已经完成向业主交付包括绿地在内公共设施的合同附随义务，无任何妨害。按照《预售合同》第二十五条第（四）款的约定，小区地下车位可供业主自由选择租赁或购买，现有大量地下车位仍处于无人租赁、购买的闲置状态。目前，原告未购买地下二层产权车位。业主在租赁或者购买车位后均可自由通行地下车库停放车辆，在地下车库的通行权不受任何影响，但目前大部分业主车辆免费停放在小区西侧市政道路。3.小区公共设施区域有绿化带、代征绿地公园、幼儿园、文体活动站、物业管理用房等便利和美化居民生活环境的设施。特别是保障房1号楼北门直通代征绿地公园，面积约53831平方米，被告投资一千余万元。小区的污水处理至今未接入北京市污水处理市政管道，属于大市政污水处理工程延误，被告签约私企自行处理净化，近三年的污水处理费用8848800元由被告自行承担，目的是为了便利和美化全体业主的生活环境。根据合同关于“房屋交付条件及设备标准以交付时实际情况为准”的约定内容明确，原告在签订合同及收房时对房屋和公共设施状况应属明知，顺利收房并正常使用至今，被告没有任何违约行为和赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。XX家园（项目名称：XX名居）系被告开发的含自住型商品房和限价商品房配建项目的商品房小区，该小区经规划有29栋住宅楼，其中1＃楼为自住型商品房、限价商品房楼宇，地上29层，共计690套住房；2#-29#楼为商品房楼宇，地上3-4层，共计116套住房。上述房屋分两期建设，其中1#、19#、29#为一期建设，计划建设时间为2014年10月至2016年12月；2#-18#、20#-28#为二期建设，计划建设时间为2014年10月至2017年9月。2015年2月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《预售合同》，约定房屋坐落为朝阳区XX南区，五环路七棵树以东、坝河以南1#住宅及公共服务设施楼13层2单元-XXXX（以下简称涉案房屋），房屋总价1866901元。《预售合同》第九条“规划变更”约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十二条“交付条件”约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房(如买受人未能在上述日期前向出卖人付清全部合同总房款的，则出卖人将在全部合同总房款到达出卖人账户之日起60日内向买受人交付该商品房)。该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：……2、其他设施……（2）小区非市政道路：在2016年11月30日达到小区内公共道路使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：(1)出卖人负责在60日内整改使其达到上述条件；超过60日仍未能达到上述条件的，自60日期限届满之日起至达到上述条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；如在同一期间同时存在上述其他设施未达条件以及逾期交房的违约情形，则有关违约金的计算只能择一计算，不应重复累加……第十四条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日，买受人有权退房……2.如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约任。第十六条“交接手续”约定……(三)该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理……同日，原告与被告签订了合同附件一至十一，包括附件七《北京市前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》），附件十《补充协议》。《补充协议》第七条关于规划及设计变更的补充约定，买卖双方确认，主合同第九条所称的规划变更，是指合同签订后，分别由规划行政主管部门或其委托的设计审查单位批准，出卖人实质性变更该商品房结构形式、户型、朝向、供热/采暖方式，并给买受人造成严重影响的情况。除上述实质性变更外，该商品房建设过程中的其他变更事项均不属于主合同第九条所称规划变更，出卖人无须向买受人进行书面通知，且无须为此对买受人进行任何补偿或赔偿。上述合同及附件签订后，原告按照合同约定，向被告足额支付全部房屋价款，包括面积补差价。2016年12月初，被告向原告邮寄《关于保利首开XX家园自住房延期交付的告知函》（以下简称《延期交付告知函》），告知原告，由于大市政管线工程滞后，燃气管线工程仍未完工，无法通气供暖，导致朝阳区建委未能向被告发放建设工程竣工验收备案表。被告将延期交付，待取得建设工程竣工验收备案表后另行书面通知业主收房。2016年12月13日，涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案表。随后，被告向原告邮寄《保利首开XX家园集中办理收房告知书》（以下简称《集中收房告知书》），通知原告将于12月16-18日三天集中组织收房。对于12月28日前办理完收房手续的业主赠送2016-2017年度供暖费。如业主繁忙，也可以于春节后2017年2月25-26日前来办理手续，在2月25日以后收房的业主均需缴纳2017年2月25日-3月15日之间的采暖费。全体业主物业费的起算时间在2017年3月15日左右。2016年12月15日，原告接收涉案房屋。同日，原告与保利物业管理（北京）有限公司（以下简称保利物业公司）签订《XX家园前期物业服务协议》，由保利物业公司向原告提供物业服务。诉讼中，本案承办人组织双方当事人前往涉案小区进行现场勘验。经勘验查明，在1#楼东北侧、27#楼西侧有一处围墙，西至小区西侧外围墙、东至地下车库出口，围墙被铁艺门分为两部分，铁艺门设有门禁、岗亭，有保安值守，自铁艺门可通向小区商品房楼宇区域的人行道路。原告确认上述围墙及铁艺门系其主张拆除的标的（以下简称涉案围墙及铁艺门）。涉案围墙西侧区域有1#住宅楼，该楼栋的公共设施有：社区居民委员会、社区卫生服务站、物业管理用房、地下文体活动站；通向小区外西侧道路的消防通道门。涉案围墙及铁艺门东侧区域有2#-29#住宅楼，住宅楼坐北朝南，成排排列，成排的楼栋之间有人行小路，路两侧有绿植。涉案小区设有南门、北门、东门、西门以及北小门，均设有门禁，其中南门、北门、东门可通行行人及车辆，西门、北小门仅可行人通行；涉案围墙及铁艺门的西侧区域有南门、北小门，北小门通向小区外代征绿地，东侧区域有北门、西门、东门。在19#楼下方的地下二层车库有一个与地下三层车库连接的通道，在该通道与地下三层车库的连接处有卷帘门及消防门，处于开启状态，车辆可通行。就原告诉称涉案围墙不在规划范围内的问题，本院通过函询方式向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称规自委朝阳分局）进行调查。规自委朝阳分局回复：未查询到涉案围墙的规划审批记载，根据《北京市城乡规划条例》等规定，围墙需要取得规划许可，根据相关法律法规的职责分工，应由城管部门依法处理。本案承办人向北京市朝阳区XX乡人民政府（以下简称朝阳区政府）调查，朝阳区政府回复，关于XXXX家园小区内隔离墙是否取得规划许可一事，XX乡综合执法队正在进行调查。就原告诉称办理小区车库、人行入口通行手续以及打开地下车库通道的问题，本院向保利物业公司进行调查核实。该公司项目经理陈大春回复，保利物业公司负责人行、车库出入口、地下车库二至三层通道消防门和卷帘门的管理，人行入口可刷卡通行，由于小区存在分期建设交付的情形，故1#楼业主的初始卡扣式门禁卡仅能通行南门、北小门及业主所在单元门，2020年3月23日、7月31日物业分别在小区通知栏中张贴通知，告知业主可免费更换门禁卡并升级，升级后的卡片式门禁卡可通行于小区所有出入门、涉案铁艺门；小区对出入车辆实行号牌识别管理，各车辆出入口均可通行，外来访客也可进入，需按小时收费，产权车位均在地下二层，其余车位均为可租赁车位。涉案围墙处的铁艺门一直存在，此前由铁皮围挡遮盖，2020年1月围挡被拆除，物业下发换卡升级通知之时，业主可持升级后的门禁卡通过铁艺门。原告不认可围挡拆除的时间，称围挡在2020年5月初还存在，并称不知晓门禁卡换新及升级事宜，亦不认可门禁卡升级后就不影响其通行。本院组织双方进行现场测试，升级后的卡片门禁卡可通行于小区所有人行出入口及涉案铁艺门。原告对此予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于逾期交房及违约责任。原告称被告未在合同约定期限内取得符合交房条件所需文件，构成逾期交房，逾期17天，应按照房款价款的万分之二计算违约金。被告称其不应承担违约责任，理由有三：一是涉案房屋在2016年11月23日即已完成分户验收，可以交房，但由于大市政管线工程滞后，无法通气供暖，导致朝阳区建委未能向被告发放建设工程竣工验收备案表；二是涉案房屋施工期间因雾霾、大风等恶劣天气停工49天，两会期间停工30天，政府会议，重大活动等停工41天，共计120天，属于不可抗力，按照《预售合同》第十四条约定，被告可以据实予以延期，并无需承担违约责任；三是2016年底，经过双方友好协商，被告已经免除原告收房时两个月物业费、四个月暖气费，原告没有遭受损失。为此，被告提交涉案房屋所在楼栋部分分项工程质量验收记录单，《家庭燃气工程竣工验收交接单》（以下简称《燃气验收单》），施工期间暴雨、大风、沙尘、重度雾霾等天气预报网页截图，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）发布的通知文件及网页截图。《燃气验收单》上载，涉案房屋所在工程燃气工程验收日期为2016年12月6日。住建委于2013年10月28日发布《关于印发的通知》（以下简称《重污染预案通知》）上载，将空气重污染分为四个预警响应级别，预警四级、三级、二级、一级，分别用蓝、黄、橙、红颜色标识。预警二级要求全市停止土石方工程及建筑拆除工程施工，停止渣土车、砂石车等易扬尘车辆运输。预警一级要求在预警二级的基础上，施工单位停止室外露天作业。住建委于2014年11月2日下发《关于APEC会议期间停止施工作业活动的紧急通知》（以下简称《APEC会议停工通知》）上载，本市APEC会议期间全市行政区域内停止所有施工作业活动，请各建设工程自11月3日零时起至11月12日24时务必严格执行。住建委扬尘治理办公室于2015年3月19日发布的《促进京内空气质量改善切实做好3月份建设工程施工现场扬尘污染防治工作》上载，要求3月20日零时至3月31日24时，全市所有施工工地停止土方、渣土运输等作业（抢险抢修工程除外），施工现场的渣土、砂石运输车严禁上路行驶。北京市朝阳区住房和城乡建设委员会于2015年8月3日发布的《关于印发的通知》上载，8月20日零时至9月4日24时，全市所有施工工地停止土石方、建筑拆除作业，并做好裸露土方的覆盖及洒水降尘工作。施工现场的渣土、砂石、水泥运输车和混凝土搅拌运输车严禁上路行驶。工程应在有利于安全的部位停工，并在停工期间严格实施封闭式管理。原告对《燃气验收单》的真实性、关联性和证明目的不予认可，对上述其他证据的真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可，认为召开政府会议、常见天气现象不属于不可抗力的事由，被告作为开发商应当充分预计并尽量避免和克服建设过程中可能出现的各种客观情况。经询，原告不认可其与被告已就延期交房补偿事宜达成合意。原告虽不认可《燃气验收单》的真实性，但未提交证据予以反驳，故本院对该项证据的真实性予以采信。结合原告的质证意见以及证据所载内容，本院对上述其他证据的真实性和关联性予以采信。关于涉案围墙及铁艺门。原告称涉案围墙及铁艺门系违法建筑，该建筑致使涉案房屋存在使用上的功能缺陷，应予拆除。被告称涉案围墙及铁艺门属于合法建筑，系为保障全体业主的安全及正常通行，亦有利于疫情防控管理。关于损失赔偿。原告称被告通过设置涉案围墙及铁艺门阻止原告使用小区规划内的绿地、道路、出入口、地下停车位等公共服务及配套设施，上述设施应当在交房时一并交付使用，并自2017年4月1日起，即以限价商品房交房的次日，按照每日150元的标准计算赔偿金。被告对此不予认可，称涉案小区存在分期建设的情形，涉案围墙及铁艺门一侧区域房屋的竣工验收备案时间在2017年7月底，实际交房是在2018年4月，围挡系第三方施工单位江苏江都建设集团有限公司，为保障施工安全及交房管理需要所设置，原告不应向被告主张赔偿。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与被告双方签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告与被告应当按照该合同的约定履行各自的义务。关于逾期交房违约金。合同约定，如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约任。根据在案证据，涉案房屋建设施工期间，被告按照住建委关于重大会议、纪念活动以及环境治理专项工作的相关要求，停止施工作业活动，属于合同约定的免责情形。经核算，上述原因致使涉案建设项目停工累计的天数已超过被告实际迟延交付房屋的天数，本院认为被告不应承担逾期交房的违约责任，故对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。关于拆除涉案围墙及铁艺门一节。虽然合同约定被告应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，但通过本院调查确认，相关行政主管部门已经就涉案围墙是否违反行政规划开始进行调查。截止法庭辩论终结前，涉案围墙及铁艺门仍在调查过程中，故本院认为在行政主管部门作出行政行为前，本案所涉围墙及铁艺门不宜直接通过民事诉讼予以处理。关于通行权一节。本院认为被告并非涉案小区门禁卡的发放主体，亦非出入口及地下车库通道的实际管理主体，故原告向被告主张办理车库出口、人行出入口的通行手续，以及打开地下车库通道的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于损害赔偿金一节。考虑到涉案围墙及铁艺门设置在小区内的道路上，在事实上妨碍了原告对该道路正常使用的权利，原告据此要求被告赔偿相应损失的诉讼请求，本院予以支持，综合涉案小区建设规划、涉案道路使用情况等因素，本院对具体数额依法予以酌定。综上所述，本院对原告诉讼请求中有事实及法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（三）项规定，判决如下：一、被告北京朗泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告马某某五千元；二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告北京朗泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 陈 蕾审判员 栾 荟二〇二一年二月八日书记员 栾晨焕