河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终830号上诉人（原审被告）：刘广俊，男，1973年12月28日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告）：新乡市金门物业管理有限公司，住所地：新乡市人民路**天隆城**嘉亿首席****。法定代表人：赵敬。委托诉讼代理人：李远毅，该公司员工。上诉人刘广俊因与被上诉人新乡市金门物业管理有限公司（以下简称金门物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初2360号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘广俊，被上诉人金门物业公司委托诉讼代理人李远毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘广俊上诉请求：撤销原审判决，驳回金门物业公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由金门物业公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，依据法律不当。原审庭审中，刘广俊对金门物业公司提供的合同不予认可。即使金门物业公司补充完证据经认定合法有效，也仅仅代表合同签订，其还需要提供收费标准的依据和合同期间为刘广俊等全体业主提供合同约定的各项服务，公示其应告知全体业主的各项信息以及合同履约情况。如未完成合同约定服务，业主有权拒交或少交物业费。二、原审认定滞纳金不适用于本案，也未提供相关依据。严重侵害刘广俊的权益。社区属于政府机构，代签合同应采取公开公平原则进行，应采用政府采购公开招标方式，金门物业公司也未提供相关资料，其合同不能认定有效。金门物业公司辩称：一、2018年12月31日之后就撤出小区了，原因是小区个别的业主在门口贴大字报要求自管。二、小区总共600多户，现在有四五十户没有交，情况不一样，有的欠1年、有的欠2年，大部分都交了。金门物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、刘广俊支付物业服务费自2017年01月01日至2018年12月31日计904元及滞纳金（滞纳金以904元为基数，自2017年01月01日起，按日千分之三计算至结清之日止）。2、本案诉讼费由刘广俊承担。原审法院查明：刘广俊系新乡市康泰嘉苑小区11号楼3单元5楼西户业主，该房屋建筑面积99.17平方米。2015年01月01日，铁西办事处与金门物业公司签订协议一份，该协议载明：“甲方：新乡市卫滨区铁西办事处人民西路社区，乙方：新乡市金门物业管理有限公司。第一条物业管理内容1、甲方将位于卫滨区西孟路的康泰嘉苑范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。小区管理服务费收费标准：每月每平方米0.38元。2、管理事项包括：1、物业范围的公用设施、设备及场所地的使用、维修、养护和管理；2、清洁卫生；3、公共生活秩序；4、文娱活动场所；5、便民服务网点及物业范围内所有营业场所；6、车辆行驶及停泊；7、物业档案管理；8、授权由物业管理公司管理其他事项……”。金门物业公司在物业服务期间，刘广俊应当以每平方米0.38元按月缴纳物业费。刘广俊自2017年01月01日至2018年12月31日欠缴24个月的物业费904元。经金门物业公司催要，起诉至法院。原审法院认为：当事人应当对自己的主张提供证据予以支持，举证不能的，应承担相应的法律后果。根据双方诉辩内容，应着重查明以下问题：1、金门物业公司入驻案涉小区是否合法；2、合同期限到期后，金门物业公司继续在案涉小区提供物业服务的法律效力应如何认定。首先，关于金门物业公司入驻案涉小区的问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。案涉小区无业主委员会，由该小区所在地的人民西路社区委员会代行业主委员会职责与金门物业公司签订物业管理服务合同于法有据。其次，关于物业服务合同到期后的问题。案涉物业管理服务合同自2015年01月01日签订，有效期至2015年12月31日。在合同到期后，金门物业公司继续在小区提供物业服务，人民西路社区居委会亦未对其提出异议，且该社区的办公地点就在小区内，对原告金门物业公司继续提供物业服务的行为应是明知，应当视为该合同继续履行。根据金门物业公司提供的证据显示，该小区设立卫生、门岗、维修等岗位对小区进行有效管理，故金门物业公司要求支付物业费的诉讼请求，予以支持。另外，金门物业公司要求支付的滞纳金明显过高，参照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率予以支持。滞纳金计算标准应以每日1.26元为基准，自2017年01月01日起，分年限计算至债务履行完毕之日止。刘广俊辩称，双方不具备合同关系，其不欠物业服务费，认为金门物业公司不具备资质的理由不能成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：刘广俊于判决生效之日起十日内支付金门物业公司物业管理费904元及滞纳金（滞纳金计算标准以每日1.26元为基准，自2017年01月01日起，分年限按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年08月19日之日止，自2019年08月20日起，分年限按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至债务履行完毕之日止）。案件受理费50元，由刘广俊承担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，经本院审查，双方争议的实质焦点问题是金门物业公司提供的物业服务是否达到了合同约定的服务标准。结合相关证据及庭审情况，已使得“金门物业公司在案涉小区向刘广俊提供物业服务，但其向刘广俊提供的物业服务在2017年01月01日至2018年12月31日期间尚未完全达到合同约定的服务标准，在公共设施设备日常维修养护等方面存在一定瑕疵”这一待证事实达到了高度可能性的证明标准，按照上述司法解释的规定，应当认定该事实存在。在金门物业公司提供物业服务尚未完全达到合同约定服务标准的情况下，业主有权请求金门物业公司承担减少价款等违约责任，结合本案实际情况，本院酌定在2017年01月01日至2018年12月31日期间业主应承担90%的物业费。相应的，对于金门物业公司要求刘广俊承担滞纳金的诉讼请求亦不予支持。应当说明的是，金门物业公司应按照服务标准提供优质服务，业主刘广俊亦应按照合同约定按时足额缴纳物业费；唯有如此，才能形成良性互动，共同营造良好的生活和工作环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、撤销新乡市牧野区人民法院（2017）豫0711民初2495号民事判决；二、刘广俊于本判决生效之日起十日内支付新乡市金门物业管理有限公司自2017年01月01日至2018年12月31日期间的物业费813.6元；三、驳回新乡市金门物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息.一审案件受理费50元，由新乡市金门物业管理有限公司负担10元，由刘广俊承担40元；二审案件受理费50元，由新乡市金门物业管理有限公司负担10元，由刘广俊承担40元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  赵 斌二〇二一年二月五日书记员  叶 青