浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5936号上诉人（原审原告）：范险峰，男，1968年6月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若楠，北京京师（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周轩南，男，1949年12月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：姜荣妹，女，1942年11月14日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：周毅，男，1971年11月25日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：周承策，男，1978年9月12日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：周旭萍，女，1963年3月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：周萌芽，女，1965年3月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。上列六被上诉人共同委托诉讼代理人：邵必忠，浙江海昌律师事务所律师。上列六被上诉人共同委托诉讼代理人：邵继丹，浙江海昌律师事务所律师。上诉人范险峰与被上诉人周轩南、姜荣妹、周毅、周承策、周旭萍、周萌芽（以下简称周轩南等六人）排除妨害纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初7839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理。经评议，现已审理终结。范险峰上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持范险峰的诉讼请求；2.本案一审测绘费用4788元及一、二审诉讼费用由周轩南等六人承担。事实与理由：一审法院在涉案1953年《卖契》约定的买卖标的清晰无误以及1951年温州城市土地测绘图、1953年温州市房地产所有权证、1964年温州市房地产图卡、地块现状测绘报告能够明确甄别确定买卖标的范围的情况下，错用自由心证，对本案事实进行推断认定，造成判决错误。具体理由如下：一、涉案1953年《卖契》约定的买卖标的系花园巷637地号范围内的土地、房屋及一应设备物什。涉案道坦位于花园巷××地块，不属于买卖标的范畴。二、涉案1953《卖契》签订前后，涉案道坦的权属均登记在范家名下，从未登记在周家名下。三、既然书证能够明确证明范家并没有将涉案道坦出卖给周家，则一审法院无须采用法官自由心证，对该事实进行推断演绎。即使要进一步进行论证，也应当结合立《卖契》当时的法律民俗背景，而不是按照现代的房屋买卖思维逻辑进行判断。周轩南等六人辩称，一、1953年《卖契》约定的买卖标的既包括地籍公园段637地号范围内的房屋及土地，还包括该房南首登记在公园段636地号内的水井道坦。1.1953年范志远出卖房屋时，公园段第637号房屋东、北两首均被他人房屋阻隔，南首被出卖人自留房屋阻隔，该三首均无法出入通行，故只能通过道坦向西首道路出入通行。因此，出卖637地号房屋时，必须同时出卖该房南首道坦。2.从《卖契》中可以清楚看出，出卖的五间平房一座，左面灶房二间厢房一间为买卖合同标的物的主物，椽瓦、门窗、板壁、横直隔山水井道坦，玻璃五金等一应俱全的附属设施为从物。主物转让，从物随同转让。3.1953年立卖契前，涉案道坦是登记在636地号之中，但范志远作为私有房地产的权利人，对其名下的636地号内水井道坦有权作出处分。虽卖契中未载明出卖道坦的地号与面积，但并不影响实际上已将水井道坦出卖的事实。4.涉案道坦水井已经随房屋而交付答辩人管理使用。该道坦西首大门的锁匙一直掌握在周家手中，至今长达近70年时间。范家祖孙三代直至本次一审诉讼之前，从未就涉案道坦的使用及权属向周家提出过任何异议，这无疑是进一步印证了涉案道坦已于1953年由范家出卖给周家并已交付管理使用的事实。范险峰所谓1983年开始周家不让其祖母使用涉案道坦，但并无任何证据证实。二、1964年房地卡片所附的花园巷6号二个平面图中，其中1:200的平面图中，四周黑色轮廓线已将涉案道坦封闭在涉案637房屋的图卡中，在该图卡的右上角1:500平面图中，涉案道坦也与涉案房屋一同列入斜线阴影之中，把636地号记载在阴影之外。证明1964年图卡已将涉案道坦从636地号中分割出列入637版图这一事实。因此，1964年图卡是确认涉案道坦归属的重要证据。三、范险峰认为在1954年之前，由于土地私有制度及土地登记制度，当时的房地产买卖契约是“土地买卖”的观点与《卖契》约定相悖。从《卖契》的约定中，可以清楚看出，当时是以出卖房屋为主要标的物。而土地面积是连同其他附属物出卖，类似于如今“地随房走”的模式。范险峰把答辩人方购买的637地号的“水井道坦”说成为“水枧道坦”是张冠李戴。“枧”是一种取水、引水的竹木管子，与“水井”不能相提并论。范险峰一审起诉请求：1.判令确认温州市鹿城区花园巷30号道坦，即不动产证地址:鹿城区花园巷9号（浙2019温州市××号××道坦归属于范险峰，范险峰拥有所有权和土地使用权；2.判令周轩南等六人排除对范险峰通行权的妨碍:拆除花园巷30号道坦的私锁以及搭建的违法建筑等，恢复原状，并立即向范险峰归还案涉道坦，使范险峰正常使用；3.判令周轩南等六人承担本案全部诉讼费用和测绘费用。一审法院认定事实如下：温州市鹿城区花园巷9号、18号、20号、22号、24号、28号（以上均指现门牌，老门牌为花园巷××号）房屋一座与30号房屋一座（老门牌先后为花园巷××号、花园巷6号、花园巷14号）南北相邻，其中9号、18号、20号、22号、24号、28号房屋位于南面，30号房屋位于北面。上述两座房屋均坐北朝南，每座房屋的南面均有道坦，南面一座房屋通过南面道坦通往市政道路。两座房屋之间为一面积为77.5平方米的道坦（即涉案道坦），道坦中有一水井。该道坦西面有一面墙与市政道路相隔，该面墙有扇门，该门系30号房屋与外界的唯一通道。南面房屋的北面开有三扇门与涉案道坦相连，其中一扇门对应的房屋为范险峰所有（不动产权证书编号为浙2019温州市不动产权第0113209号）。北面房屋登记地号为公园段637号，面积为0.3235亩；南面房屋及南北两个道坦合计面积为0.5466亩，登记地号为公园段636号。上述两座房屋于解放前建造，原属缪氏所有，后几经转让由范险峰的爷爷范志远购得。1953年，范志远与周伯权（周轩南之父）、周伯诚（姜荣妹之夫）签订《卖契》，《卖契》中载明：“立卖契范志远今因需要，愿将自置之业五间洋式平房一座、又左面灶房二间、厢屋一间、坐落温州市东区花园巷四号门牌（四至后立），连同基地一片：地号公园段第六三七号，面积三分二厘三毫五丝。屋内椽瓦门窗板壁、横指隔山、水井道坦、玻璃五金一应俱全。今凭中出卖与周伯泉、周伯诚为业，议定卖价人民币一千八百八万元正，随契收足并无留存。自卖之后，其屋悉听周边使用改造，均无异议，如有关于产权纠葛情事概由卖方负责理直，与周边无涉，恐口难凭，立此卖契一纸，交由买方永远存照。四至：东至李姓界，南至范姓界，西至巷路界，北至庄姓界。”此后，范志远及其家人（以下简称范家）居住在南面一座房屋，周伯权、周伯诚家人（以下简称周家）居住在北面一座房屋。范家房屋后经社会主义改造以及买卖分割，属多人所有。温州市自然资源和规划局于2019年9月20日向范险峰颁发不动产权证，载明范险峰系鹿城区花园巷9号不动产的权利人，土地使用权面积和房屋建筑面积均为22.09平方米，其土地使用权不包含涉案道坦土地。范险峰自认，与9号房屋相通的20号房屋权利亦登记在范险峰名下。9号房屋和20号房屋相通，9号房屋北边有门可以通往涉案道坦，20号房屋南面有门可通往南面道坦和南面市政道路。范险峰现将其上述房屋出租他人使用。周家房屋现分别登记在周轩南、周毅、周承策、周伯诚（姜荣妹之夫，周毅、周旭萍和周萌芽之父）名下。范志远将房屋出卖给周伯泉、周伯诚后，范家从其南面道坦出入，未使用涉案道坦，涉案道坦由周家管理使用。另查明，60年代，温州市房管部门对温州市城市房屋情况进行调查，根据调查情况制作了温州市房地产卡片以及平面图，即64图卡。根据64图卡平面图，涉案道坦归属于周家房屋范围内，周家房屋（当时门牌为花园巷6号）地号为公园段636号、637号；范家房屋（当时门牌为花园巷××号）仅有南面道坦，北面无道坦。1996年，周轩南进行二层扩建，扩建面积2.31平方米，规划部门于1997年对其进行了罚款处理。本案双方争议的焦点为涉案道坦是否已由范家出卖给周家。一审法院认为，涉案道坦已于1953年由范家出卖给周家，理由如下：第一，在温州本地，道坦是指房屋前面的庭院，天井指房屋内的空地。出卖的涉案房屋南面有道坦，道坦中有水井，有水井的道坦在636号地块、637号地块内是特定的、唯一的，即涉案双方争议的道坦。637地号房屋内的天井内无水井。范家与周家签订的《卖契》载明出卖部分含“水井道坦”，可以认定该“水井道坦”指637地号房屋南面的庭院，而不是指房屋内的天井。第二，从历史上对道坦的使用情况来分析。首先，从64图卡分析。64图卡系60年代房管部门对房屋现状及权利情况进行调查后绘制。64图卡中显示，涉案道坦在周家的房屋范围内，范家的房屋范围不含涉案道坦。该64图卡反映了在60年代房管部门调查时，范家、周家对涉案道坦使用权的归属的认可，即认可涉案道坦归周家使用，范家对涉案道坦不享有使用权。由此可以推定，周轩南等六人关于《卖契》签订后，范家即不再使用涉案道坦的陈述属实。其次，范险峰的祖母系出卖人范志远的妻子，应该也是涉案房屋买卖的经手人之一，对于道坦有无出卖给周家，应该非常清楚。范险峰自认从1983年开始，周家拒绝范险峰及范险峰祖母出入涉案道坦，如涉案道坦已出卖给周家，范险峰祖母对周家不让其出入道坦予以认可，显然不符合情理。从范险峰祖母对周家不让其出入使用道坦没有异议这方面，可以推断出涉案道坦已经出卖给周家。第三，从房屋结构来分析。636、637地块原有坐北朝南房屋两座，每座房屋的南边均有道坦。范家将房屋出卖给周家后，每座房屋南边均有道坦，更符合情理。周家只有经过涉案道坦才能出入，道坦西面的大门为周家的唯一出入口，周家在购买房屋时不买道坦，不符合情理。以此可以推定，周家买房时一并购买了道坦。综上，一审法院认定，范家1953年出卖房屋时，出卖房屋的范围不仅包括地号公园段637、地积0.3235亩的房屋，还包括地号公园段636、面积约77.5平方米的道坦。《卖契》中载明房屋地号为636、地积为0.3235亩，该面积虽未包含道坦面积，但《卖契》中同时清晰明确载明，出卖范围包含水井道坦。不能因为仅描述房屋的面积和地号而否认同时描述“水井道坦”的事实。涉案水井道坦虽仍登记在636地号，但不能因此否认涉案水井道坦已经由范家出卖给周家的事实。范险峰称涉案道坦未出卖，与事实不符，范险峰主张涉案道坦的使用权归其所有，该请求不予支持。依照我国法律规定，城市土地归国家所有。范险峰要求确认涉案道坦的所有权归其所有，于法无据，故不予支持。关于范险峰的第二项诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”范险峰的房屋南面有道坦可供出入，历史上也从南面道坦出入，周轩南等六人拒绝范险峰从涉案道坦出入，并不会对范险峰的出行造成妨害。636号地块和637号地块房屋历史上属于同一户人家所有，在一户人家使用的情况下，其南边一座房屋朝北开门，通过涉案道坦进入北面房屋，有其必要。但在范家将房屋出卖给周家后，南北两座房屋分属不同人家，范家房屋南面有道坦，有出入门，范家从北门出入，非属必要。如范险峰刻意从涉案道坦出入，势必对周家的生活安宁带来不利影响，不利于处理好双方之间的相邻关系。因此，不能以范家的房屋北边与涉案道坦之间有门，而作为范家有权使用道坦的依据。现周轩南等六人拒绝范险峰从涉案道坦出入的要求，合情合理，对其辩称予以采纳。周轩南等六人对房屋的扩建已经政府部门处理，范险峰要求拆除相应建筑，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四十七条、第八十四条规定，判决如下：驳回范险峰的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，测绘费用4788元，由范险峰负担。二审审理期间，范险峰提交了证据1.公证书，证明1996年周家对于花园路4号房屋分家析产时未涉及道坦部分。证据2.温州市人大代表工商界西区候选人事迹介绍、户口登记表、常驻人口登记表、证明，证明范险峰祖父范志远原任市工商联第二副主任委员，有稳定的工作收入，故不可能将水井出卖，放弃用水权。证据3.关于落实私房政策的通知、王明中的身份证，证明王明中文革期间居住在花园巷××号房屋中。证据4.温州市处理私房改造遗留问题领导小组办公室发还房屋所有权决定书、林霞的身份证，证明林霞夫妇1984年之前住在花园巷××号房屋，现住花园巷××号房屋。证据5.身份证，证明证人胡某的身份情况。证据6.1942年范志远的契税缴纳单据，证明范志远从诸葛松福处购买了637号地块房地产，按照0.3235亩的面积缴纳了6%的契税。证据7.房地产所有权证（1952年），证明范志远购买公园段637地块及房屋后，办理了房地产权证，土地面积是0.3235亩。证据8.温州市房地产所有权转移登记申请书，证明周家于1953年申请办理房地产权证登记时，申请的面积与《卖契》的面积一致，没有任何关于道坦的登记。证据9.1953年周柏泉的契税缴纳单据，证明周伯泉户从范志远处购买公园段637地块及房屋时，同样按照0.3235亩的面积缴纳了6%的契税。证据10.温州志选取页，证明温州市的房地产登记历史的变化。周轩南等六人质证称，证据1真实性无异议，对关联性有异议，《房屋分割协议书》所处分的是房屋所有权，道坦不属于房屋分割对象；证据2与范险峰主张的待证事实不具有关联性；证据3-5，对关联性有异议，若为印证一审提供的证人证言，因证人未出庭作证，其真实性、合法性均无法确认；证据6-10，真实性无异议，关联性有异议，不能证明讼争道坦未出卖给周家的事实。对于范险峰提供的证据，本院认为，证据1真实、合法，但仅能证明周轩南等人对于原花园路4号房屋的分割事实。证据2的证明事项与本案不具有关联性，本院不予采信。证据3-5系对于范险峰一审所提供的证人证言的补强，且一审法院对于证人证言已经作出认证，故本院不再重复认证。证据6的证明事项发生于案涉交易之前，与诉争事实不具有关联性，本院不予采信。证据7-9真实、合法，至于能否作为讼争道坦使用权归属的依据，系本案争议焦点之一，本院将在案件说理部分予以阐述。证据10系记述温州地方情况的史志，不足以作为本案定案的依据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案双方主要争议的焦点为讼争道坦是否已于1953年出卖给周家。首先，1953年范家与周家签订的《卖契》虽未载明诉争道坦所在的公园段第636号地块，但该《卖契》的买卖标的明确包括“水井道坦”，且根据一审法院现场勘查，诉争北面道坦为唯一有水井的道坦。故范险峰认为《卖契》所涉的“水井道坦”系637地号房屋内的“水枧道坦”，缺乏理据，本院不予采信。其次，637地号房屋与讼争道坦在空间上相互独立，讼争道坦作为该房屋的门前庭院，系该房屋通往外界的唯一通道，若周家在购入房屋时未一并购买讼争道坦，势必影响房屋正常的居住使用功能。一审判决据此推定讼争道坦已经出卖给周家，符合日常经验法则。再次，根据房管部门绘制的64年房地卡片可见，讼争道坦已列入周家所在的房屋平面图中，而范家所在房屋的64图卡仅显示南面道坦，并不包含讼争道坦，故60年代地籍调查结果可以表明，《卖契》签订后讼争道坦归属周家使用。范险峰提供的证据不足以证明讼争道坦长期以来由范、周两家共用管理，且范险峰自认因周家拒绝其与祖母通过讼争道坦出入，范家自1983年未再从讼争道坦出入通行。据此，结合南面房屋及南北道坦历史上即属于同一登记地块的事实，讼争道坦虽仍登记在范家房屋的636号地块内，并不足以否定讼争道坦已出卖给周家的事实，范险峰以此为由主张讼争道坦的使用权利，依据不足，一审未予支持，并无不当。相邻各方因相邻关系而需对各自的权益进行适当克制、必要限制。根据本案实际情况，范、周两家多年来分别从南北道坦出入通行系既定事实。且范险峰名下的9号房屋和20号房屋相通，20号房屋南面有门可通往南面道坦和市政道路，讼争道坦并非范险峰日常出入的必经之路。一审法院综合讼争道坦的历史使用情况、通行必要性及避免双方矛盾激化等多重因素考量，驳回范险峰主张讼争道坦通行权的诉讼请求，亦无不当，本院对此予以认同。综上，范险峰的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由范险峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟达审 判 员 郑文平审 判 员 黄百隆二〇二一年二月九日法官助理 章亦诗代书记员 陈思文附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。16-13-