贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初62号 原告：刘崇艳，女，1980年12月19日出生，彝族，户籍地：贵州省大方县，现居住于贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王跃（系原告刘崇艳丈夫），男，1974年5月14日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路**[太慈社区]。统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：黄亚兴，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：江尧尧，重庆绮惠律师事务所律师。 原告刘崇艳与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“华屹公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理，原告刘崇艳及其委托诉讼代理人王跃、被告华屹公司的委托诉讼代理人江尧尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘崇艳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告从2017年6月1日至2020年12月27日的违约金共计340040.08元，并支付前期应支付给原告的违约金67045.00元，两项共计407085.08元；2.请求判令被告继续按照协议约定标准向原告支付违约金直至违约事项解除为止，其中逾期向原告支付违约金的违约金按原告已付门市款项216973.00元的日万分之六计算，从2020年12月28日起计算至被告实际向原告支付为止的逾期交付房屋的违约金按原告已付门市款款项216973.00元的日万分之六计算，从2020年12月28日一直计算到被告实际向原告交付房屋为止；3.请求判令被告及时向原告交付原告所购门市，并办理好相关产权手续移交原告；4.请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2007年3月，华屹公司在大方县内进行广泛宣传，杜鹃广场处于大城中心、县医院旁，要修建大型超市，道路四通八达，其广场门市前景广阔，增值空间巨大，原告因此向被告交纳了20000.00元门面订金，约定购买被告所开发的1组团广场1层14号门面。2008年元月11日，被告与原告签订了确认书，确认原告购买的华屹锦城1组团广场1层14号门市，房屋单价为4730.79元/平方米，面积为45.864平方米，并约定交房时间为2009年1月30日前，华屹公司大方分公司也向原告开具了购买门市的首付款收据，金额为44000.00元。被告未按期向原告交房，原、被告于2014年9月3日签订协议书，约定原告在已支付44000.00元的基础上补交172973.00元（其中32066.00元是被告应付给原告的违约金，随即转为原告购房款）给被告，被告于2014年12月31日前交付门市及房屋产权证，逾期未交付门市及产权证，被告应按原告已付款项的日万分之五的利率计算违约金。2017年7月5日，因被告仍未向原告交付所购门面，在双方协商下，又签订了一份协议书，协议内容如下：经甲乙双方协商，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成如下协议：一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（从2016年1月1日至2017年5月30日，共计515天）违约金共67045.00元；二、上述违约金甲方于2017年8月31日前支付乙方22348.00元，2017年9月30日前支付乙方22348.00元，2017年10月31日前支付乙方22349.00元。逾期未支付，甲方应按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金支付给乙方；三、经双方协商约定于2017年12月31日交房，则免去从2017年6月1日至甲方通知乙方交房日止的违约金，若甲方未如期交房，甲方从2017年6月1日起按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方，门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应费用，门市产权证于2018年12月31日前支付给乙方；四、本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营，如有违反，甲方不再支付任何违约金并追究乙方责任；五、本协议一式五份，甲方持四份、乙方持一份，自双方签字或盖章后生效，并具有同等法律效力。上述协议签订后，被告至今未向原告支付协议上所列违约金，也未将原告所购门面交付使用，原告及其丈夫多次去找被告协商此事，均没有任何结果，现被告应向原告支付逾期支付违约金的违约金170020.04元（2017年6月1日至2020年12月27日共1306天按216973.00元的日万分之六计算）、2017年6月1日以前的违约金67045.00元、逾期交房的违约金（含2017年6月1日至2020年12月27日共1306天按216973.00元的日万分之六计算的170020.04元、从2020年12月27日计算到被告实际向原告交付门市为止按216973.00元的日万分之六计算）。 被告华屹公司辩称：1.涉案门市逾期交付是原告的过错，被告不应支付违约金，涉案商铺由案外人大方县建设投资有限公司进行修建，权属也归该公司所有，涉案商铺交付的前提为与产权方签订三方协议，根据2014年9月3日协议书第一款第一条约定，甲、乙双方应与大方县建设投资有限公司签订三方协议，因此，原、被告双方均有与大方县建设投资有限公司磋商签订三方协议的义务，原告从未有促成及找大方县建设投资有限公司磋商三方协议的行为，原告对三方协议的不能签订及案涉商铺无法交付存在过错；2.大方县建设投资有限公司是大方财政局设立的国企，是涉案商铺的业主方即所有权人，无房地产开发资质，其开发的房产项目不能作为商品房出售，只能作为二手房出售，出售商铺实为转让国有资产，根据国有资产管理办法规定，转让涉案商铺需通过产权市场公开进行，不能直接进行购买，故因大方县建设投资有限公司及法律政策原因导致涉案协议无法履行，无法购买商铺，故被告请求解除涉案协议；3.即便存在违约责任，第一、2017年5月30日及以前的违约金67045.00元及违约金的违约金诉讼时效已过，根据2017年7月5日协议书载明的67045.00元违约金的付款时间截止后，原告未向被告主张，故诉讼时效已过，被告无需支付。第二、从本案受理之日倒推三年，此前相关的违约金及违约金的违约金诉讼时效均已超过。第三、违约金标准过高，2017年协议约定的违约金日万分之六转换为年利率高达21.6%，该标准远超原告实际损失，请求法院依法调低违约金，按银行间同业拆借利率计付违约金，且原告实际已付门市款为160907.00元，而非216973.00元。 本院经审理查明事实如下： 2008年元月11日，被告华屹公司（甲方）与原告刘崇艳（乙方）签订《确认书》，约定：1.确认华屹公司接受刘崇艳预约其开发的“华屹·锦城”商品房，刘崇艳预约的商品房位于大方县门市；2.华屹公司同意刘崇艳申请的房屋单价（人民币）4730.79元／平方米，该房的预测面积约为45.864平方米（产权面积最终将以政府主管部门的实际测量面积为准），交房时间为2009年1月30日前；3.若刘崇艳在提交《预约申请书》时领取了ＶＩＰ会员卡，在签订《商品房买卖合同》时仍将享受ＶＩＰ会员卡的优惠，同时刘崇艳交纳的无息借款可直接冲抵购房款；4.华屹公司仅在收到刘崇艳的借款后，方可保证刘崇艳预约之商品房在转签《商品房买卖合同》的房屋（号）与第1条一致，并保证该房屋价格与第2条的一致同时该单价不因物价等因素调整；5.华屹公司保证在取得“商品房预售许可证”后进行电视公告并电话通知刘崇艳，保障刘崇艳能按期签定合同，同时在签定《商品房买卖合同》前刘崇艳有随时取消预约房屋和要求退还借款本金的权利，华屹公司不得无故推诿。刘崇艳于同日向华屹公司交纳人民币20000.00元，同时刘崇艳享受ＶＩＰ会员卡的优惠24000.00元，华屹公司大方分公司向刘崇艳出具收据，收据载明“今借到刘崇艳交来人民币44000.00元”。2014年9月3日，华屹公司与刘崇艳签订《协议书》，该协议载明：双方于2008年1月11日签订《确认书》（或《委托购买协议》）约定由刘崇艳购买华屹公司拟建设的“杜鹃广场”门市，因客观原因，华屹公司已无法对“杜鹃广场”进行建设，现双方经友好协商，就相关事宜达成协议如下：1.为确保刘崇艳获得《确认书》（或《委托购买协议》）所确定的门市，双方应与大方县建设投资有限公司签订三方协议（三方协议需经华屹公司、刘崇艳双方认可后方可签订），约定由华屹公司向该公司购买“杜鹃广场”相应门市，华屹公司代刘崇艳支付相应款项，并办理产权证；2.由于刘崇艳已于2008年1月11日向华屹公司支付了购买意向款44000.00元，尚欠尾款172973.00元，华屹公司同意按照日利率0.05%标准向刘崇艳支付资金占用利息，计算时间自2012年6月1日起到2014年8月30日止，共计18040.00元。华屹公司同意自2009年2月1日起到2012年5月30日止，按照0.026%日利率14026.00元，以上两项共计32066.00元；3.双方同意按照两相抵扣的原则计算，华屹公司向刘崇艳支付0元，刘崇艳应补华屹公司140907.00元；4.关于门市面积，双方同意按照原《确认书》的价格进行多退少补结算，面积以实测面积为准；5.双方在本协议签订后，不得再以“杜鹃广场”门市购买一事以任何借口再找对方无理取闹、寻衅滋事。如有违反，则违约方将承担给守约方造成一切经济损失及法律责任；6.双方约定于2014年12月31日前交付门市及房屋产权证，逾期未交付门市及产权证的，华屹公司应按刘崇艳已付款项的日万分之五计算违约金；7.双方签订的《确认书》（或《委托购买协议》）与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。协议签订后，刘崇艳向华屹公司补交了人民币140907.00元，华屹公司大方分公司于2014年12月30日向刘崇艳出具收据，该收据载明收到刘崇艳交来购房款172973.00元。因华屹公司未在上述协议约定的期限内向刘崇艳交付门市及房屋产权证，双方又于2017年7月5日签订《协议书》，协议约定：一、根据前期双方达成的协议，经共同核算，华屹公司应支付刘崇艳（2016年1月1日至2017年5月30日，共计515天）违约金67045.00元；二、上述违约金华屹公司于2017年8月31日前支付刘崇艳22348.00元，2017年9月30日前支付刘崇艳22348.00元，2017年10月31日前支付刘崇艳22349.00元。逾期未支付，华屹公司应按已付门市款项的日万分之六计算违约金支付给刘崇艳；三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至华屹公司通知刘崇艳交房日为止的违约金（刘崇艳接华屹公司通知后不来接房，责任由刘崇艳自负；华屹公司未按时交房，责任由华屹公司负责），如华屹公司未如期交房，华屹公司从2017年6月1日起按刘崇艳方已付门面款项的日万分之六计算违约金给刘崇艳。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用，门市产权证于2018年12月31日前交付给刘崇艳；四、本协议签订后，在华屹公司未违约的情况下，刘崇艳不得采取任何非法方式干扰华屹公司的正常经营，如有违反，华屹公司不再向刘崇艳支付任何违约金并追究刘崇艳责任。之后，被告未按与原告签订的协议书履行义务，原告于2020年12月29日向本院递交起诉状等材料，本院经审查，于2021年1月5日立案受理。另查明，涉案门市属于大方县城市建设投资有限公司所有，大方县城市建设投资有限公司属于大方县财政局投资设立的国有独资有限责任公司，被告华屹公司明确表示涉案门市是国有资产，购买需通过产权市场公开进行，不能直接进行购买。经本院于2021年2月2日向原告释明后，原告申请撤回其第三项诉讼请求即请求判令被告及时向原告交付原告所购门市，并办理好相关产权手续移交原告。 上述事实，有原、被告陈述、确认书、2014年9月3日签订的协议书、2017年7月5日签订的协议书、收据、视频、照片及国有土地使用权证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告于2008年元月11日签订的《确认书》、于2014年9月3日签订的《协议书》、于2017年7月5日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告经VIP会员卡获得的24000.00元优惠经收据及协议确定为已付门市款，2014年9月3日《协议书》中双方约定交房时间为2014年12月31日前，约定将2009年2月1日至2014年8月30日计算应支付给原告的资金占用利息抵扣购房款，且原告按协议补交了140907.00元购房款，应认定原告已将购房款216973.00元全部支付完毕。根据2017年7月5日签订的《协议书》约定，被告应于2017年12月31日向原告交付“华屹锦城”I组团广场1层14号门市，但被告现明确表示涉案门市属于国有资产，不能直接进行购买，由于被告至今未能按约定购买到涉案门市所有权并交付给原告，被告的违约行为导致原告遭受了相应的损失，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，就本案而言，原告的损失应为涉案门市的预见利益即租金损失，被告未能提供证据证明涉案门市租金损失的具体金额，应承担举证不能的后果，故应以原、被告2017年7月5日签订的《协议书》中约定的如被告未如期交房，被告从2017年6月1日起按原告已付门市款项的日万分之六计算违约金对原告的损失进行赔偿，故被告请求对违约金的标准予以调低，原告方的损失存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整的抗辩主张，本院不予支持。通过原告提交的视频中的对话可以看出，原告丈夫王跃曾于2019年4月30日与被告工作人员协商，向被告工作人员主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”、第一百九十五条第（一）项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”之规定，原、被告在2017年7月5日签订的《协议书》中约定的2016年1月1日至2017年5月30日期间的违约金最后一期支付时间为2017年10月30日，诉讼时效期间应从2017年12月30日起算，但原告丈夫王跃于2019年4月30日代其向被告提出履行请求，导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故原告要求被告支付2016年1月1日至今的违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院予以支持。被告以此为由提出不履行该部分违约金义务的抗辩主张本院不予支持。因涉案门市能否交付不能确定，交付时间也不能确定，审理过程中，原告也申请撤回要求被告及时向原告交付涉案门市并办理相关产权手续移交原告的诉讼请求，原告撤回该项诉讼请求系其对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，应予准许，故予以支持被告支付原告自2016年1月1日起至本案立案之日（即2021年1月5日）止，以原告已付门市款216973.00元的日万分之六计算的违约金，即为1831天×216973.00元×0.06%/天=238366.54元。对于2017年7月5日《协议书》第二条约定的“逾期未支付，甲方应按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金支付给乙方”，该约定属于违约金的“重复约定”，即是对被告逾期交房这一行为的两种违约金责任约定，该约定对被告而言显失公平，且该约定不明，未明确计算违约金的起止期限，故对原告主张的被告应按逾期支付违约金的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘崇艳自2016年1月1日起至2021年1月5日止的违约金238366.54； 二、驳回原告刘崇艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7400.00元，适用简易程序减半实收3700.00元，由原告刘崇艳负担1265.00元，被告贵州华屹房地产开发有限公司负担2435.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二一年二月二日 法官助理  魏海洋 书 记 员  杨