浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初5843号 原告：崔炳森，男，1978年3月23日出生，满族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人（特别授权）：崔波，浙江光正大律师事务所律师。 被告：浙江创梦文化发展股份有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道兴国路169号A栋201室，统一社会信用代码91330300MA28510J3H。 法定代表人：郭爱华，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙恺特，浙江品和律师事务所律师。 原告崔炳森与被告浙江创梦文化发展股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案受理，依法适用简易程序，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告崔炳森及其委托诉讼代理人崔波、被告委托诉讼代理人孙恺特到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告崔炳森诉称：2020年10月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2020年12月17日起至2025年12月16日，租赁房屋位于浙江省温州市龙湾区××街道××路××号××幢××室，建筑面积约372平方米。合同签订后原告支付前期租金等费用10万元，后进场装修。2020年10月31日，原告在装修过程中，发现被告交付房屋面积不足372平方米，经测量只有260多平米，遂停止装修，并于同年11月2日开始多次与被告协商，但被告以含有公摊面积为由拒不协商。此后，原告停止装修，结清工程款，归还租赁房屋，要求被告退还前期费用并赔偿装修损失，但被告一直未予理会。故原告起诉，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告前期租金等款项10万元、装修损失（工程款、工人工资、材料费等）102187元及利息损失（利息从2020年11月12日以202187元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）。 为证明上述事实，原告向本院提供如下证据： 1．原告的身份证，以证明原告的诉讼主体资格； 2．被告的营业执照信息，以证明被告的诉讼主体资格； 3．入驻孵化合同，以证明原、被告双方于2020年10月16日签订合同，约定被告将位于温州市龙湾区××街道××路××号××幢××室建筑面积约372平方米的房屋出租给原告； 4．转账记录截图，以证明原告已支付被告100000元； 5．发货清单、销售单、出库凭单、转账记录、收款收据，以证明原告支付的装修费用； 6．房屋建筑面积测绘成果书，以证明涉案房屋套内面积为257.04平方米； 7．律师函，以证明原、被告双方发送律师函及回函情况； 8．房屋租赁合同书、收款收据、转账凭证，以证明原告已另行租赁房屋。 被告浙江创梦文化发展股份有限公司答辩称：原、被告双方签订合同之前，被告工作人员已与原告一同查看场地，并就场地四至达成一致，被告交付的场地正是之前双方约定的区域，符合合同约定。原告诉称面积不一致、公摊过大的问题，系由于本案所涉租赁标的是产业孵化园，孵化园在各层设有服务大厅、吸烟区等公共区域，该类设施总面积占地30.5%，故在合同签订时，以实际面积为基础，增加30%公摊，租赁面积260.4平方米按公摊比例约定建筑面积为372平方米。原告要求解除合同、退还租金、保证金及承担损失的请求于法无据，请求驳回原告诉讼请求。若解除合同，已支付的10万元不予退还，作为偿付原告应支付的租金、物业管理费、房屋空置损失、房屋恢复原状需支付的费用、违约金等，此外，原告迟延支付租金应按照每日三倍日租金标准支付违约金，且原告支付的15000元履约保证金不予退还。 为证明上述事实，被告向本院提供创梦数字科技园平面图、公摊面积统计表，以证明涉案建筑平均公摊占比为30.5%。 当事人提供的证据，经当庭出示质证，被告对原告提交的证据质证认为：对证据1、2、3、4、7的真实性、合法性、关联性均无异议，但合同明确载明原告对房屋现状、结构、使用面积、公摊面积等已充分了解，愿意按现状承租房屋；对证据5的真实性有异议；对证据6，该证据系由原告单方委托，对其合法性有异议，测绘结果有误，实际应将墙内面积计算在内，为260.4平方米；对证据8，对房屋租赁合同书的真实性、关联性有异议，系原告与第三方之间形成，存在伪造的可能；对转账凭证的关联性有异议，收款人胡丹并非温州市宏得利合成革有限公司的法人或股东。原告对被告提交的证据质证认为：对平面图的合法性、真实性、关联性没有意见，公摊面积计算表不符合行业标准和法律规定。经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、7经被告质证无异议，本院均予以确认；证据5的真实性存疑，本院不予确认；证据6在庭审过程中，原告同意以260.4平方米认定涉案房屋的套内面积，故对该证据不予确认；证据8，经与原件核对无误，且转账金额、时间与房屋租赁合同书内容一致，符合客观性、合法性、关联性，本院予以确认。被告当庭提交的证据，本院认为，公摊面积计算表系被告委托相关机构测算，未经原告认可，本院不予确认。对被告提交的平面图经原告质证无异议，本院予以确认。 根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2020年10月16日，原告崔炳森经现场查看确认，与被告浙江创梦文化发展股份有限公司签订入驻孵化合同，约定被告浙江创梦文化发展股份有限公司（甲方）将位于温州市龙湾区××街道××路××号××幢××室建筑面积约372平方米的房屋出租给原告崔炳森（乙方）。合同明确，乙方对租赁房屋的现状、权属、结构、使用面积、公摊面积、收费情况等已做充分了解，愿意按现状承租上述房屋，租赁期限自2020年12月17日至2025年12月16日止。另合同约定，甲方给予乙方装修免租期60天，自2020年10月17日起至2020年12月16日止；第一年租金为169632元，乙方于协议签订三日内一次性支付给甲方；物业管理费暂定为人民币3元／月／㎡，第一年租期及装修期内物业管理费为15624元，与租金一起一次性支付给甲方；合同签订当日，乙方应向甲方缴纳租赁押金（履约保证金）15000元，因乙方原因导致合同提前解除，甲方不再退还已缴纳的履约保证金外，同时已收租金也不予退还；乙方进场装修需缴纳装修押金12000元，装修押金于装修结束验收合格后予以退还。原告于合同签订当日支付被告100000元，并进场装修。后经测量，涉案房屋套内面积与约定的建筑面积相差较大，遂停止装修，与被告协商。因双方协商无果，遂成本案诉争。经测量，涉案房屋套内面积为260.4平方米。另查明，原告在本案诉讼期间已另行租赁房屋。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。原告在庭审中承认在签订合同前已现场查看租赁房屋，合同中也明确原告对租赁房屋的现状、权属、结构、使用面积、公摊面积、收费情况等已做了充分了解，愿意按现状承租上述房屋。即原告系在充分了解租赁房屋的情况下自愿承租该房屋，被告亦按约定将该特定房屋交付给原告使用。现原告以涉案房屋实际面积与约定的建筑面积相差较大为由要求解除合同并要求赔偿装修损失，缺乏事实与法律依据。考虑到原告已另行租赁房屋，继续履行合同已无实际可能，不解除合同有违公平及经济效率原则，基于此，本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持，涉案租赁合同在起诉状副本送达被告之日即2020年12月23日解除。但原告应承担的违约责任不因合同解除而减少或免除。 关于合同解除后的违约金问题，被告在审理中主张已支付的100000元不予退还，且原告支付的15000元履约保证金不予退还。经审查，本院认为，原告于合同签订当日支付被告100000元，按照合同约定，被告应于协议签订三日内支付第一年租金、物业管理费，于合同签订当日支付租赁押金（履约保证金）、于进场装修之日缴纳装修押金。原告已实际进场装修，故原告支付的100000元中包括租赁押金（履约保证金）15000元、装修需缴纳装修押金12000元。原告应付租金、物业管理费按合同生效期间实际天数计算，即租金31137.93元（169632元/年÷365天×实际天数，自2020年10月17日起计算至2020年12月22日止）、物业管理费2458.26元（3元/月/㎡×372㎡×12月÷365天×实际天数，自2020年10月17日起计算至2020年12月22日止）。原告已支付的100000元，扣除租金、物业管理费、装修押金、履约保证金等，剩余部分即为约定的违约金39403.81元，本院认为该数额合理，予以支持。涉案合同中同时约定履约保证金与相应的违约责任，本院认为履约保证金具有违约金的性质，与违约金不能同时适用。被告主张没收履约保证金15000元，与其主张的违约责任相重合，本院不予支持。合同解除后，原告应将涉案租赁房屋恢复原状后返还被告。至于期间产生的占有使用费及房屋恢复原状等费用，被告可另案主张，装修押金待房屋恢复原状后应予退还。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、原告崔炳森与被告浙江创梦文化发展有限公司签订的入驻孵化合同于2020年12月23日解除； 二、被告浙江创梦文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告崔炳森履约保证金15000元； 三、驳回原告崔炳森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4333元，减半收取2166.5元，由原告崔炳森负担2005.8元，由被告创梦文化发展有限公司负担160.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 郑若丽 二〇二一年二月十八日 代书记员 朱微丰 代书记员 余温艳 ? 附： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人； 权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。