福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初16490号 原告（反诉被告）：百脑汇（福建）电子科技开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路**，统一社会信用代码91350200769258297A。 法定代表人：许昆泰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱堃，男，该公司职员。 被告（反诉原告）：厦门市兴恒达电子科技有限公司，住所地厦门市，住所地厦门市思明区湖滨南路****商场3B03代码91350203051169471M。 法定代表人：周运安，该公司总经理。 原告（反诉被告）百脑汇（福建）电子科技开发有限公司（以下简称百脑汇公司）与被告（反诉原告）厦门市兴恒达电子科技有限公司（以下简称兴恒达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法由审判员辛鹏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百脑汇公司的委托诉讼代理人钱堃，被告（反诉原告）兴恒达公司的法定代表人周运安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百脑汇公司向本院提出诉讼请求：1.兴恒达公司立即支付百脑汇公司自2016年12月15日至2017年6月14日租金26262元，按每月4344元计算，及逾期支付的利息4411.1元（按全国银行业同业拆借中心公布的贷款利率计算，自2016年12月15日起至实际支付之日止）；2.兴恒达公司支付的保证金4377元由百脑汇公司作为违约金直接扣除，不予退还。事实及理由：百脑汇公司、兴恒达公司双方于2016年分别签订了《柜位租赁合同》、《商场综合服务管理合同》，约定百脑汇公司将位于厦门市思明区湖滨南路76、78、80号百脑汇厦门××层××号××号的席位出租给兴恒达公司，租期自2016年6月15日至2017年6月14日止，租金为4377元／月（包括柜位租赁费2451元／月，综合服务管理费为1926元／月），保证金4377元，租金每6个月支付一次，每6个月中第1个日历月的第5日前支付该6个月的柜位租赁费。同时，合同第12.2条约定，逾期支付费用的，按照每日1%支付滞纳金。合同第12.4条约定，租期内乙方违约，保证金及已付的其他费用可由百脑汇公司直接扣除作为违约金。此外《商场综合服务管理合同》第17.1条约定，《商场综合服务管理合同》、《柜位租赁合同》共同组成一份完整的合同，《商场综合服务管理合同》的效力取决于《柜位租赁合同》的效力。《商场综合服务管理合同》即为《柜位租赁合同》的从合同。合同签订后，百脑汇公司依约交付了席位。2016年9月24日，涉案房屋发生管道爆裂事故，百脑汇公司第一时间告知投保的保险公司，并给兴恒达公司提供了临时场地用于办公、经营。2016年10月，百脑汇公司搬回承租的房屋经营，2017年1月22日，原告提前赔付收银柜、玻璃柜、显示器展柜，此后，兴恒达公司在承租房屋内正常经营至合同期满。根据合同约定，兴恒达公司需于2016年12月5日前支付2016年12月15日至2017年6月14日期间的租金，但兴恒达公司以席位2016年9月24日发生漏水事故影响经营为由，拒绝缴纳上述期间的租金，且经多次催缴仍未缴纳。漏水事故发生后，百脑汇公司采取了提供临时场地、提前赔付等方式减少兴恒达公司损失，且兴恒达公司早已搬入承租房屋经营，应按照合同支付租金，兴恒达公司拒不支付租金的行为已严重违反了合同约定，应承担违约责任。综上所述，兴恒达公司欠缴百脑汇公司租金经多次催缴仍不支付，以维护百脑汇公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 兴恒达公司辩称，百脑汇公司的诉讼请求超过诉讼时效。（自2016年12月之后，因百脑汇公司未能履行合同约定的商场维修，养护义务导致兴恒达公司租赁柜位遭受四楼排污管道爆裂，脱落导致被诉柜位4个月无法正常经营，且受损的物品一直没有赔偿给兴恒达公司，尽管兴恒达公司一直发函协商主张自己的权利，然而百脑汇公司一直不解决也没催过兴恒达公司租金）。百脑汇公司、兴恒达公司签订了2份合同，柜位租赁合同属于租赁合同关系而商场综合服务属于物业服务合同，是不同的法律关系，不应于同案件审理。百脑汇公司提出的租金包括租金和服务费，而服务费应该别除。2016年09月24日-2017年01月28日漏水期间，兴恒达公司无法使用柜台是百脑汇公司侵权导致非兴恒达公司的原因，应该免除租金。因为是百脑汇公司违约在先，并非兴恒达公司的原因，故百脑汇公司不能扣除保证金。关于不付租金的原因，是因为百脑汇公司侵害我司公物一直未赔偿，兴恒达公司也于2016年12月15日发函声明过此事，所以兴恒达公司不应支付利息给百脑汇公司。如付利息，也应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准核算。 兴恒达公司向本院提出反诉请求：1.百脑汇公司退还兴恒达公司2016年9月24日至2016年12月14日因漏水无法营业期间的租金11672元及多转的799元；2.百脑汇公司减免兴恒达公司2016年12月15日至2017年1月23日因漏水无法正常营业期间的租金5836元；3.百脑汇公司赔偿兴恒达公司因漏水造成的租赁场所内货物损失56580元；4.百脑汇公司退还兴恒达公司保证金3677元。事实及理由：百脑汇公司与兴恒达公司于2016年签订了《柜位租赁合同》、《商场综合服务管理合同》。合同约定，百脑汇公司将位于厦门市思明区湖滨南路76、78、80号百脑汇厦门××层××号××号的席位出租给兴恒达公司，租期自2016年6月15日至2017年6月14日止，租金为4377元／月，保证金为4377元，租金每6个月支付一次。2016年6月15日，百脑汇公司向兴恒达公司交付了柜位，兴恒达公司按约定向百脑汇公司分别于2016年05月15日转了4300元，2016年06月01日转了22761元及保证金3677元。2016年9月24日上午，商场四楼的排污管道爆裂，发生漏水事故，致使餐饮水渣直接、大量渗漏到兴恒达公司柜位，导致兴恒达公司柜位内的货物产品以及货柜等设备遭到严重损坏，租赁柜位无法使用。兴恒达公司统计了因漏水而损坏的产品及设备的数量，制作了明细表，百脑汇公司工作人员林晓强在明细表上进行了签字确认，百脑汇公司至今未进行赔付的货物产品价值合计56580元。租赁合同第十五条第1款约定：商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由甲方负责维修和保养：第十五条第2款约定：甲方应保证商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施处于正常的、可使用和安全的状态；第十一条第4款约定：柜位租赁期间，甲方不及时履行租赁协议约定的维修、养护责任，致使商场所在的房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。兴恒达公司认为，租赁场所无法使用期间，不应收取租金，该期间兴恒达公司已经预付的租金应予退还。同时，因漏水事故造成的兴恒达公司财产损失，百脑汇公司应予赔偿。2016年11月25日，百脑汇公司强制要求兴恒达公司返回租赁柜位经营，并承诺为兴恒达公司重新制作产品展柜和收银台。但直至2017年1月23日，百脑汇公司才向兴恒达公司交付展柜和收银台。兴恒达公司认为，没有展柜和收银台，必然影响兴恒达公司的正常展示和经营，故在上述无法正常经营期间的租金应予减免。商场漏水事故发生后，兴恒达公司曾请求开元司法所和电脑业商会从中调解。2016年12月，兴恒达公司致函百脑汇公司主张权利，但百脑汇公司不予理睬。2017年1月，兴恒达公司授权许拥军律师向百脑汇公司发律师函主张权利。2018年12月12日，贵院就同一漏水事故，判决百脑汇公司减免刘庭垚租金并赔偿刘庭垚财产损失。兴恒达公司借此机会主动联系百脑汇公司，要求赔偿损失、减免租金。但百脑汇公司拖而不决。2019年7月15日，兴恒达公司再次向百脑汇公司发函主张权利。兴恒达公司认为，百脑汇公司未履行合同约定的养护、维修义务，违约在先，应当退还兴恒达公司的保证金。综上，租赁场所无法使用期间，不应收取租金。租赁场所无法正常使用期间，租金应予减免。百脑汇公司未履行合同义务造成兴恒达公司财产损失，应予赔偿，且应无条件退还兴恒达公司的租赁保证金。 百脑汇公司辩称，1.不认可兴恒达公司退还2016年9月24日至2016年12月14日的租金11672元及多转的799元的反诉请求。事发后百脑汇公司提供了临时办公场所，未发生租金损失。接到兴恒达公司关于管道爆裂的通知后，百脑汇公司第一时间对兴恒达公司承租席位内的财产采取了全面抢救措施，并在第一时间为兴恒达公司提供了临时办公地点供其办公和经营。故此，兴恒达公司虽因管道爆裂导致原承租席位暂时无法使用，但百脑汇公司另行提供了临时办公场所供其经营，兴恒达公司在此期间持续处于正常经营状态，百脑汇公司收取相应的租赁费理所应当，并无不当。兴恒达公司席位2016年10月6日即己完成重新装修，但迟迟拒不配合搬入租赁席位，应正常支付对应期间租金。水管爆裂后，百脑汇公司及时进行了维修，并完成了更换管道的工作，2016年10月6日，兴恒达公司承租席位即已完成重新装修，可以正常使用涉案席位，此后，兴恒达公司开始陆续将物品搬入承租席位。2016年11月25日，因兴恒达公司拖延搬入承租席位，长期占用公共通道物品，百脑汇公司发函书面催告，要求兴恒达公司搬入承租席位。兴恒达公司所述2016.9.24-2016.12.14期间无法正常使用租赁席位与事实不符，涉案席位早已于2016.10.6即可正常使用，是兴恒达公司自行拒绝使用，相关损失应由其自行承担。百脑汇公司2016.10.6即已提供席位供兴恒达公司使用，租金不应退还。不存在多转799元的事实，所谓的“多转”的799元实际是兴恒达公司向被百脑汇公司支付的保证金。根据合同约定，涉案合同保证金4377元，兴恒达公司用此前租赁的其他席位保证金3578元抵扣本席位保证金3578元，剩余保证金799元则在支付2016.6.15-2016.12.14期间租金时一并支付。百脑汇公司不存在多收任何钱款。综合上述三点，一方面百脑汇公司提供了临时办公场所供其办公，另方面兴恒达公司席位早在2016.10.6即可正常使用，百脑汇公司收取相应租金并无不当，且百脑汇公司不存在多收钱款，所述租金及钱款不应退还；2.不认可兴恒达公司减免2016.12.15-2017.1.23租金的诉请。正如百脑汇公司以上阐述，事故发生后百脑汇公司第一时间提供了临时办公场所供其办公，且涉案席位早已于2016.10.6即已可以正常使用，兴恒达公司自行拖延搬入涉案席位，应由其自行承担不利后果。且百脑汇公司出于友好合作的目的，先行赔付部分物品确保其正常经营，已经善尽了相关义务。相关租金不应减免；3.对于兴恒达公司所诉货物损失，应以公估报告金额为准。兴恒达公司所提供的证据三、证据四、证据八在三性方面存疑，不能证明相关损失。兴恒达公司根据证据3、4、8提出的损坏产品价值并无相应发票佐证且没有考虑到产品折旧等因素，因此并不能证明损坏财产损失即为56580元。保险公司就受损财物损失已有公估报告，应以公告报告金额为准。事发时，百脑汇公司就涉案席位向中国太平洋财产保险股份有限公司宁波分公司投保了公众责任险，保险赔偿范围涵盖了因漏水导致的相应财产损失。管道爆裂后，百脑汇公司第一时间通知了保险公司，并在三方共同到场的情况下将受损财物进行了登记，此后，保险公司内部进入了赔偿核算的流程。结合兴恒达公司提供的受损财物相关发票，及受损财物的新旧程度、受损与水管爆裂事宜的因果关系，保险公司对于涉案席位的损害赔偿事宜制作了公估单，即百脑汇公司提供的证据4《保险公司评估清单》，相应损失应按照公估单确认的金额23095元进行赔偿。兴恒达公司所诉财产损失，百脑汇公司已对部分受损财产先行赔付。事发后，考虑到保险公司理赔流程较长，为保证兴恒达公司正常经营，百脑汇公司先行赔付了部分物品，赔付物品包括：HP4015N打印机、IZHUB184打印机、兄弟1608一体机、OKAI真红5500F打印机、兄弟358传真机、收银台、三星展示柜、技嘉主板展示柜台，共计8件物品。上述赔付物品对应价值应予扣除；4.兴恒达公司长期拒不缴纳租金，其缴纳的保证金4377元应作为违约金由百脑汇公司扣除。综上所述，百脑汇公司不同意兴恒达公司的全部诉讼请求，其损失赔偿的金额应以公估报告为准。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月15日，兴恒达公司（乙方）与百脑汇公司（甲方）签订一份《柜位租赁合同》，甲方将其位于厦门市思明区湖滨南路76、78、80号百脑汇科技大厦厦门××层编号为ＸＭＡ3Ａ15的柜位（以下简称讼争商铺）租给乙方面积约15.63㎡，租赁期限自2016年6月15日起至2017年6月14日止，每月租赁费为2451元／月，每6个月支付一次，应在第1个日历月的第5日之前支付该6个月的租赁费；兴恒达公司应支付保证金4377元，租赁关系终止后12个月，甲方将收取的保证金除用以冲抵合同约定应由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期支付租赁费、综合服务管理费或其他任何应付费用的，每逾期一日应当按照1%的标准支付滞纳金；商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由百脑汇公司负责维修与保养。该合同第11.4条约定“柜位租赁期间，甲方（百脑汇公司）不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该商场所在的房屋损坏，造成乙方（兴恒达公司）财产损坏或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。”同日双方交接讼争商铺。双方当事人还签订一份《商场综合服务合同》，约定兴恒达公司应每月支付百脑汇公司讼争商铺的综合服务管理费1926元，支付期限和方式与讼争商铺租赁费一致。合同签订后，百脑汇公司依约将讼争商铺交付给兴恒达公司使用。兴恒达公司已支付讼争商铺的租赁费及综合服务管理费至2016年12月14日。 2016年9月24日上午，讼争商铺上方的排污管道破裂、脱落，管道脱落于讼争商铺内，污水从管道中排出，给讼争商铺内的物品造成损坏。百脑汇公司提供临时区域供兴恒达公司经营。后经上海恒量保险公估有限公司评估，兴恒达公司受损金额为23095元，其中打印机两台各1500元、兄弟一体机300元、收银台12**元、三星展示柜2000元、技嘉主办展示柜台10**元、传真机300元、键鼠套装（新贵）20套共计600元、技嘉1-18M-DR主板20套共计2800元、技嘉H86N-D2主板3套共计60元。2017年1月22日，百脑汇公司已赔偿兴恒达公司技嘉显卡、传真机、针式打印机、兄弟一体机、收银柜、技嘉玻璃柜、显示器展柜两个、键盘套装13套、技嘉H81M-D2主板3块以及物品折现5000元。 2016年11月25日，百脑汇公司通知兴恒达公司在当日闭店前搬至讼争商铺内，否则其将予以强制清理。兴恒达公司在当日亦搬回讼争商铺。2019年7月15日，兴恒达公司向百脑汇公司发函，要求免除四个月租金及赔偿损失40980元。百脑汇公司复函拒绝免除租金。 审理中，兴恒达公司向本院提交物品清单，载明2016年9月24日，兴恒达公司清点了讼争商铺内受损物品并制作了清单（包括三星显示器、计算机、硬盘等，未包括有展示柜等货柜），但未注明物品价格，百脑汇工作人员林晓强在清单上签名。兴恒达公司主张的全新物品的受损金额为56580元。 本院认为，兴恒达公司与百脑汇公司签订的《柜位租赁合同》《商场综合服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。关于赔偿损失的问题，讼争商铺上方的排污管道破裂、脱落，流出的污水给兴恒达公司的物品造成损坏，系百脑汇公司未能切实履行合同约定的商场维修、养护义务所致，应承担相应的赔偿责任。百脑汇公司主张物品的损失应以太平洋财产保险公司宁波分公司核算的定损金额为准，理据不足，本院不予采信。首先，太平洋财产保险公司宁波分公司核算的定损金额，虽然与兴恒达公司主张的物品损失之间存在的一定关联，但本质上涉及是的其与百脑汇公司之间的保险合同关系，这与兴恒达公司和百脑汇公司之间的租赁合同关系属不同法律关系，两者之间可能存在利益冲突，故不能直接作为审理本案租赁合同关系的依据。从在案事实来看，双方当事人在案涉事故发生后对受损物品的保管、赔偿、更换、退还等各环节并无完备的记录，本案确已无法准确认定百脑汇公司还应赔偿的物品损失金额。根据在案事实及证据，结合双方当事人的陈述，本院酌定百脑汇公司还应赔偿物品损失25000元。 关于租金的问题，兴恒达公司主张百脑汇公司退还及减免因漏水而受影响期间的租金，具有事实和法律依据，可酌情予以支持。首先，案涉事故发生后，讼争商铺确实已无法正常使用。虽然百脑汇公司在发生事故后另行提供了走廊区域给兴恒达公司使用至2016年11月25日，但根据图片显示该走廊区域小，与讼争商铺的面积15.63㎡相差较大；从双方当事人的陈述及现场照片的情形来看，该走廊区域较难以用于正常的销售经营，故百脑汇公司再按合同约定的标准足额收取该期间的租赁费用，缺乏依据，存在不合理。其次，兴恒达公司在2016年11月25日搬回讼争商铺，但百脑汇公司在2017年1月22日交付用于经营使用的设备，这在客观上影响到了兴恒达公司在该期间对经营业务的正常全面开展，客观上可能影响到兴恒达公司的经营收益，故百脑汇公司亦不应按合同约定的标准足额收取该期间的租金费用及综合服务管理费。因此兴恒达公司支付的租赁费用及综合服务管理费，应当相应的予以减少，综合考虑案涉事故发生后兴恒达公司使用走廊区域、讼争商铺的情况，本院酌定减少的金额为10942.5元。兴恒达公司应支付给百脑汇公司2016年12月15日至2017年6月14日的租赁费用14706元、综合服务费11556元，合计26262元，故兴恒达公司仍应向百脑汇公司支付租金及综合服务费共计15319.5元。 关于违约责任的问题，因兴恒达公司受损较为严重，其期间一直与百脑汇公司协商赔偿问题，在此前提下未支付租金亦属合理，不应认定兴恒达公司存在违约行为，故百脑汇公司所主张的逾期利息及没收保证金的诉求，缺乏依据，不予支持，百脑汇公司应当退还兴恒达公司所支付的保证金3677元。 关于诉讼时效的问题，百脑汇公司于2019年7月明确拒绝免除租金，亦属对其权利进行主张，已构成诉讼时效的中断，故兴恒达公司关于百脑汇公司的诉求超过诉讼时效的主张，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市兴恒达电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付百脑汇（福建）电子科技开发有限公司租金15319.5元； 二、百脑汇（福建）电子科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿厦门市兴恒达电子科技有限公司损失25000元并退还租赁保证金3677元； 三、驳回百脑汇（福建）电子科技开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回厦门市兴恒达电子科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费676元，减半收取338元，由百脑汇（福建）电子科技开发有限公司负担190元，厦门市兴恒达电子科技有限公司负担148元。反诉案件受理费882元，由厦门市兴恒达电子科技有限公司负担560元，百脑汇（福建）电子科技开发有限公司负担322元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二一年二月五日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。