广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民初604号原告：康富乐环宇咨询（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道解放路宝华楼地下层B037，统一社会信用代码91440300094403846X。法定代表人：陈国真，执行董事。委托诉讼代理人：梁涛，广东广和律师事务所律师。被告一：深圳市优一城商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城7楼，统一社会信用代码91440300685392923C。法定代表人：唐国强，执行董事。委托诉讼代理人：王贻亭，男。被告二：深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城7楼701，统一社会信用代码91440300738833287G。法定代表人：唐国强，执行董事。破产管理人：北京市金杜（深圳）律师事务所。负责人：李锴。委托诉讼代理人：刘艺行，破产管理人工作人员。原告康富乐环宇咨询（深圳）有限公司与被告一深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称优一城公司）、被告二深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁涛、被告一委托诉讼代理人王贻亭、被告二委托诉讼代理人刘艺行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康富乐环宇咨询（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告同被告一签订的商铺号为xx的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告一向原告返还新风花园鸿基商业中心xx商铺并恢复原状；3.请求依法判令被告一向原告支付自2016年8月份至实际返还商铺之日止的租金或使用费（合同解除后），租金暂计至2019年5月31日，暂定租金金额为人民币289770.34元；4.被告一向原告支付违约金，违约金以当月欠缴租金为基数，按照每日万分之四计算，自应付之日起算至实际给付之日止，暂定计至2019年5月31日，暂定金额为人民币56215.44元；5.请求依法判令被告向原告支付解除合同违约金人民币35100元;6.请求法院确认原告的破产债权;7.请求依法判令被告二对被告一上述债务承担连带清偿责任；8.请求依法判令被告承担本案全部的诉讼费用。主要事实和理由：2014年9月，被告二开始对外公开销售其位于深圳市罗湖区的商铺。2014年9月24日，原告在被告二委托的销售人员的介绍下，决定购买该商业中心二楼的xx号商铺，并交付定金人民币10万元。当时，该商铺处于抵押状态，同时带有租约，已经被被告一优一城公司租用。二被告向原告出示了二被告签订的《房屋租赁合同》。该合同显示，被告一已经承租涉案商铺，租期8年，自2014年9月25日起至2022年9月24日止，在2017年9月24日前的租金水平为8125元／月，2017年9月25日到2020年9月24日期间的租金水平为9750元／月，2020年9月25日至2022年9月24日期间的租金水平为11375元／月。每月10日前支付上月的租金。同时，被告一还向原告出具《承诺函》，声明放弃承租人的优先购买权，并进一步承诺原告在向被告二结清购房款的前提下会按时支付租金。2014年10月30日，原告与被告二正式签订《房产买卖合同》，原告向被告二购买了新风花园鸿基商业中心的xx号商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积为11.95平方米，总价款为人民币1950000元。签约后，原告如约于当天向被告二付清全部的购房款。由于被告二商铺一直处于抵押状态无法过户，涉案商铺于2015年12月才办理了产权转移登记，登记在原告名下，产权为100%。刚刚购买该涉案商铺时，被告一还能信守承诺，每月能够按时向原告支付租金。但自2016年8月份起，被告一便以生意差、正在招商、升级改造为由拒绝支付之后的房租。在原告多次电话、登门催讨的情况下，零星支付租金外，绝大部分租金未付。截止2019年5月31日，被告一拖欠原告租金共计人民币289770.34元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第6.4条的约定，在租赁期内，如被告一每逾期一天交纳租金，按应缴租金的万分之四按日支付违约金，截至2019年5月31日，被告一平均逾期485天，被告一还应当支付违约金56215.44元（289770.34×485×0.04%）。同时，原告认为，被告长达近三年的时间拒付房租的行为属根本性违约，导致原告无法实现合同目的，进一步导致双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，相关房屋租赁合同应当解除。根据原告同被告一签订的《房屋租赁合同》第10.1条的约定，在租赁期内，如被告一拖欠租金达到60日，经原告书面催缴后10日内仍未缴付的，原告有权解除租赁合同，并要求被告一支付年租金30%的违约金，并收回该商铺。根据上述约定，涉案房屋租赁合同的解除条件已经成就，同时被告一还应当承担相应的违约责任，支付解约违约金35100元（9750×12×0.3）。此外，被告二虽为被告一的唯一股东，但双方存在经营场所、法定代表人、经营人员、财务的高度混同，二被告并非彼此独立的法人实体。被告二同被告一之间签订租约的主要目的就是为了便于涉案商铺以较高的溢价销售，且被告二已经从中获取了巨大的商业利益。被告一作为一人公司，其名下的商铺为被告二抵押贷款。一人公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。根据《公司法》第二十条、第六十三条的规定，被告二对被告一的债务应当承担连带责任。2019年1月15日，深圳市中级人民法院受理了被告二的破产申请。被告一辩称：被告一是被告二的全资子公司，被告二已经进入破产程序，被告一现在基本上是入不敷出的情况，所以才拖欠租金。被告二辩称：被告二不应对被告一的债务承担连带责任。被告一与被告二之间财务独立，有独立的财务帐册、财务记录。其次，被告二与被告一的资产相互独立，被告一、被告二的资产主要在深圳市罗湖区，均在深圳市不动产登记中心进行所有权登记。其次，即使需要被告二承担连带责任，鉴于2019年10月15日深圳中院已经裁定被告二进入破产程序，根据企业破产法的相关规定，未到期的债权在破产受理之时，视为到期，因此，如需要被告二承担连带责任，则相关的租金和违约金仅仅能计算至破产申请受理日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证、质证以及庭审调查情况，本院确认如下事实：被告二作为甲方与作为乙方的被告一于2014年9月24日签订《房屋租赁合同》，该合同约定，被告一向被告二承租涉案商铺，租期8年，自2014年9月25日起至2022年9月24日止，在2017年9月24日前的租金水平为8125元/月，2017年9月25日到2020年9月24日期间的租金水平为9750元/月，2020年9月25日至2022年9月24日期间的租金水平为11375元/月。合同第4.1.2条约定，支付方式为被告一每月10日前向被告二通过银行转账方式支付上月租金。合同第6.4条约定，在租赁期内，被告一每逾期一天交纳租金，按应缴租金的万分之四按日支付违约金。合同第10.1条约定，在租赁期限内，被告一有下列行为之一的，被告二有权解除租赁合同，并要求被告一支付年租金30%的违约金，收回该商铺：10.1.1拖欠支付租金达到60日，经被告二书面催缴后10日内仍未支付。2014年10月30日，原告与被告二签订《房产买卖合同》，原告向被告二购买了新风花园鸿基商业中心的xx号商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积为11.95平方米，总价款为人民币1950000元。签约当天，原告向被告二付清全部的购房款。涉案商铺于2015年12月办理了产权转移登记，登记在原告名下，产权为100%。被告一未向原告支付2016年8月及之后的租金。2019年1月15日，深圳市中级人民法院受理了被告二的破产申请。另查,原告与二被告均认可2016年8月至2019年5月31日的剩余未缴租金总额为289770.34。本院认为，被告一与被告二签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。原告因向被告二购买涉案商铺取得了涉案商铺的所有权，原告作为涉案商铺新的所有权人继受了被告二与被告一关于涉案商铺所签订的《房屋租赁合同》所产生的租赁关系。被告一拖欠支付租金超过60日，经原告催缴后仍未支付，已经构成违约，原告有权依据涉案租赁合同的约定要求解除涉案租赁合同。原告向本院起诉解除合同，起诉状副本已送达被告一，故本院认定涉案房屋租赁合同于2020年3月23日解除。关于原告请求被告一返还涉案商铺并恢复原状，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同既已解除，被告一理应向原告返还涉案商铺并恢复原状，原告的该项诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告一支付自2016年8月起至商铺实际返还之日止的租金或使用费，本院认为，被告一自2016年8月起未支付租金，原告该项请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。经本院核算，被告一应向原告支付自2016年8月起至涉案租赁合同解除之日（2020年3月23日）止的租金384995.34元{289770.34元＋[（9750元×9个月）＋（325元×23天）]}。此外，被告一应向原告支付自合同解除之日起至实际返还商铺之日止的占有使用费107250元（9750元×11个月）。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，本院认为，合同解除并不影响违约责任的承担。根据涉案租赁合同的约定，在租赁期内，被告一每逾期一天交纳租金，按应缴租金的万分之四按日支付违约金。被告一自2016年8月起未再向原告支付租金，原告主张被告一支付逾期支付租金的违约金，具有合同依据，本院予以支持。被告一应向原告支付的违约金56215.44元。关于原告主张的解除合同违约金，本院认为，被告一已经向原告承担逾期支付租金的违约金，该违约金已足以弥补原告的损失，原告再行主张年租金30%的解除合同违约金，本院不予支持。关于原告主张被告二对被告一的债务承担连带责任的问题，本院认为，被告一系一人有限责任公司，被告二系被告一的股东。《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告二并未提交证据证明被告一的财产独立于被告二的财产，根据上述规定，被告二应当对被告一的债务承担连带责任。原告的该项诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张确认其破产债权，本院认为，本案仅审理原告与被告一、被告二之间的房屋租赁合同纠纷，本院虽受理了被告二的破产申请，但与本案属于不同的法律关系，原告应向受理被告二破产申请的合议庭申报债权。原告的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百七十条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告康富乐环宇咨询（深圳）有限公司与被告深圳市优一城商业管理有限公司签订的商铺号为xx的《房屋租赁合同》于2020年3月23日解除；二、被告深圳市优一城商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告康富乐环宇咨询（深圳）有限公司返还xx号商铺并恢复原状；三、被告深圳市优一城商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告康富乐环宇咨询（深圳）有限公司支付自2016年8月起至合同解除之日（2020年3月23日）止的租金384995.34元；四、被告深圳市优一城商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告康富乐环宇咨询（深圳）有限公司支付自合同解除之日起至实际返还商铺之日止的占有使用费107250元；五、被告深圳市优一城商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告康富乐环宇咨询（深圳）有限公司支付违约金56215.44元；六、被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司对被告深圳市优一城商业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7016.28元，由原告负担1000元；由被告一深圳市优一城商业管理有限公司、被告二深圳市恒信奥特投资发展有限公司共同负担6016.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 彭   琛审判员 陈   凯审判员 赵 明 升二〇二一年二月二十二日书记员 陈茜（兼）