四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初494号 原告：张凤燕，女，汉族，1978年9月16日生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：高国华，仪陇县杨正法律服务所法律工作者。 被告：南充市商投欣丰置业有限公司，住所地南充市顺庆区府荆中路二段60号御龙湾1号楼（荆溪片区EC-1-3地块）。 法定代表人：周俊，总经理。 委托诉讼代理人：蒋晴岚，女，公司员工。 原告张凤燕与被告南充市商投欣丰置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，于2021年2月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张凤燕及其委托诉讼代理人高国华、被告南充市商投欣丰置业有限公司的委托诉讼代理人蒋晴岚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《御龙湾商品房认购协议》无效；2、判令被告立即向原告返还购房定金20000元及维修资金3377.20元，并判令被告赔偿原告已付定金20000元及资金占用利息500元，共计43877.20元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月19日原告经人介绍与被告签订了《御龙湾商品房认购协议》，协议约定原告认购位于南充市顺庆区××路××段××号××幢××单元××楼××号××商品房，该协议签订后，原告即向被告支付了定金20000元，并于2020年9月22日在四川天府银行柜台支付了商品房维修资金3377.20元。原告为了使自己的合法权益不受侵害前往南充市不动产登记中心查询被告有无故意隐瞒所售房屋已经抵押的行为，却查询得知被告已于2019年8月11日将该商品房的土地使用权已抵押给中国华融资产管理股份有限公司四川分公司。之后，原告就找被告退还此房购房定金及维修资金，被告均予以拒绝。被告的故意隐瞒行为已违背合同法第52条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，望判如所请。 被告南充市商投欣丰置业有限公司辩称，原告的诉请无法律及事实依据，被告将已设定抵押权土地上所建房屋对外销售，并不违反相关法律规定，不符合同无效之情形，且原告所支付的维修基金，并非被告收取，被告不负有返还义务；另，被告南充市商投欣丰置业有限公司已依照认购协议约定向原告发出了催订正式商品房买卖合同通知，其并未如期立约，该20000元定金被告依约不向原告退还。 本院经审理认定事实如下：2020年9月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《御龙湾认购协议》，约定乙方购买甲方开发的位于南充市顺庆区××路××段××号××幢××单元××楼××号××商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积为84.43平方米，建筑面积单价为7040.67元／平方米，房款为594444元；乙方购买上述商品房的定金为人民币20000元；该协议第四条约定：1、乙方签署本协议并全额支付定金后，即表示乙方已定购买上述商品房；2、乙方在签署本协议后五日内未签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件或未向甲方交付全额房款（按揭贷款付款的为首期款），乙方所付定金不予退还，甲方有权不予通知乙方而将该商品房另行出售。若甲方在签署本协议后五日内未为乙方保留所认购的商品房，属甲方违约，应双倍返还乙方所交定金。甲乙双方在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件并付清当期房款后，定金转作房款；3、乙方确认：甲、乙双方在签订本协议前，甲方已向乙方如实、全面的介绍了所认购商品房的所有情况，乙方已全面了解了该商品房的所有情况，同时甲方已向乙方出示、告知、介绍、讲解了双方将签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《御龙湾合同补充协议》、《御龙湾业主临时规约》、《御龙湾前期物业服务合同》、《御龙湾不利因素告知书》、《御龙湾维修资金使用公约》（如有）及其相关附件以及其他与购房有关的资料，双方已对上述协议内容达成了一致意见，并同意在本协议约定的期限内签订上述协议，乙方不得再以合同条款无法达成一致意见或其他任何理由为由拒绝签订上述，否则视为因乙方原因未能签订上述《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件。乙方所付定金不予退还，甲方有权不予通知乙方而将该商品房另行出售；4、乙方在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件时，应当按照政府相关规定一次性交纳维修资金，乙方所购房屋维修资金就交纳标准为：按照建筑面积为40元／平方米。 2020年9月19日，原告向被告支付了认购协议中明确的20000元定金，并于2020年9月22日在四川天府银行南充潆华支行交纳了3377.20元住宅专项维修资金。 2020年9月22日，原告在南充市不动产登记中心获得《不动产权利及其他事项登记信息》，其上载明“荆溪片区Ec-1-3地块，抵押权人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，一般抵押，债务履行期限（债权确定期间）2020年8月7日至2023年8月6日止，抵押权未注销”。 2020年9月29日，被告向原告寄送了《限期付款并签订商品房买卖合同及附件催告函》，该函确认原告应于2020年9月24日前往被告销售中心签订商品房买卖合同及其附件，并限其于2020年10月6日前至被告销售中心签订正式商品房买卖合同及附件，并付清相应房款，否则，被告将根据订购协议约定另行出售该房屋，且不退还原告已支付的定金。2020年10月12日，被告向原告寄送《房屋另行销售和定金没收通知书》，通知原告被告已决定立即解除双方于2020年9月19日签订的认购协议，并将认购协议所涉房屋另行销售，原告所付定金不予退还。 另，被告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本）》第八页第五条载明案涉房屋所属土地处于抵押状态，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，抵押登记日期为2020年8月4日，债务履行期限为2020年8月7日至2023年8月6日。2020年9月，抵押权人中国华融资产管理股份有限公司向南充市不动产登记中心出具承诺函，内容为：同意南充市商投欣丰置业有限公司开发的御龙湾项目商业、住宅8号楼涉及已预售部分给业主办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，无论该公司债务是否还清，我司将无条件给业主办理不动产首次登记及产权分户登记。 《南充市房地产管理局南充市财政局关于贯彻》第二条明确从2010年1月1日起，南充市住宅专项维修资金由维修资金管理机构直接归集，不再由开发建设单位代收代缴，市维修资金管理机构在商行银行开设专户，并按幢建账核算到户。 本院认为，原被告签订的《御龙湾认购协议》系被告提供的格式合同，尽管有黑体字提示原告已阅读相应的《四川省商品房买卖合同（预售）》范本，但案涉房屋的土地负有抵押权的权利瑕疵，系影响买房人作出是否购房决定的重大影响因素，被告作为格式合同提供人，负有直接告知原告案涉土地设立有抵押权的义务，而非以一系列合同文本形式载于黑体字条款内；作为买房人的原告，就案涉房屋情况的了解处于信息不对称的劣势地位，在此情况下，被告应举证证明其已明确告知原告案涉房屋所属土地已被抵押给他人，被告虽当庭提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》范本中载有抵押内容的合同页，但并未举证证明在签订订购协议之时即已向原告展示该合同及相应页码，故而，本院认定被告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》范本不足以证明被告已尽到相应的告知提示义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，原被告签订的《御龙湾认购协议》第四条第3项内容无效；该条款无效，而原被告双方均无就案涉房屋签订正式商品房买卖合同之合意，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告因该条款所收取的定金应返还给原告。 前已述及原被告签订的《御龙湾认购协议》第四条第3项内容无效，但该内容无效并不代表定购协议其他条款均无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，该定购协议其他条款仍然有效；抵押权人已向南充市不动产登记中心致函同意被告出售抵押土地上所修建的房屋，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，被告将案涉房屋销售给原告并不违反法律禁止性规定，原告提出案涉房屋被设定了抵押权，在此状况下对外销售，违反了法律禁止性规定，从而定购协议无效的意见，本院不予采信。 原告支付的维修资金3377.20元，系向南充市维修资金管理机构在商行银行开设的专户存款支付，而非由被告收取，被告就该项维修资金并无获利，故而，原告要求被告向其返还维修资金的诉请，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南充市商投欣丰置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张凤燕返还已收取的定金20000元； 二、驳回原告张凤燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448元，由原告张凤燕承担248元，被告南充市商投欣丰置业有限公司承担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王丽君 二〇二一年二月二十六日 书记员  罗 曼