广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初9693号 原告：徐兴绪，男，1969年5月9日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：陈玉静，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍青华，北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。 被告：陆志宁，男，1981年3月18日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告徐兴绪与被告陆志宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈玉静到庭参加诉讼。被告陆志宁经本院公告送达开庭传票传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 徐兴绪向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付租金110552元（租金从2018年12月1日累计至2019年11月30日止，已扣除被告支付款项）；2.依法判令被告支付违约金19383.45元（违约金计算，以110552元为基数，按照年利率24%计算，从2019年12月1日起至付清租金之日止，暂计至2020年 -2- 8月20日为19383.45元）；3.依法判令律师服务费5500元由被告承担；4.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原告与广西新之城置业有限公司（以下简称新之城公司）签订《仓库租赁协议书》，取得了位于南宁市仓库的使用权，租赁期限9年，从2018年1月1日起至2026年12月31日止。经新之城公司同意，原告将承租的部分仓库转租给被告，并于2017年8月22日与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将南宁市宁市新城木器厂2号车间部分13、14、15号仓库租给被告作为酒窖会所店经营使用，租赁期限5年，即2017年9月1日至2022年8月31日。第1年租金每月12600元，从2018年2月1日起算；第2年起每月租金在上一年每月租金基础上递增3%。租金每两个月缴交一次，首次交租为签订协议书当天，以后在每双月的5日前缴交。签订协议书当天，被告还须向原告缴交房屋租赁保证金25200元，保证金不允许转为租金及费用。被告逾期交纳租金及费用，按所欠金额的1‰计收每日滞纳金，超过15日不交清所欠费用的，则视为被告毁约，原告有权停止供水供电、收回出租房屋并没收保证金，因此产生的一切经济法律责任由被告承担。被告从2018年4月起经常拖欠租金、水电费、物业费，原告多次发送书面催缴通知，被告虽然作出承诺和付款计划，但仍经常不按时足额付款。2019年11月19日，原告向被告发出了《解除协议通知书》，通知被告解除双方的房屋租赁关系，并于次日登报公告。2019年12月1日，双方就终止《房屋租赁协议书》和被告如何支付租金等事宜达成了《合同终止协议》，协议中，双方共同确认，截至2019年11月30日，被告尚欠租费140552元。但被告未履行《合同终止协议》，既未支付所欠租金，也未处理留在租赁物业 -3- 内的物品。2020年1月18日，原告登报公告将被告遗留在仓库内的电视、桌椅等物品按约定作了处理，折价3万元冲抵租金，冲抵后，被告仍欠110552元。被告不履行义务，应当承担违约责任，原告维权产生的律师费5500元，亦应由被告承担。为此诉之法院，望判如所请。 陆志宁未答辩，未举证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南宁市㎡的工业用地属于南宁市新城木器厂合法使用的国有划拨地，该厂于2017年1月1日向新之城公司出具《经营管理委托书》，将该地块上的建筑物（未办理房屋产权证），包括三层办公楼1栋和1号、2号、3号两层车间共3栋，委托给新之城公司经营管理并对外招租，期限10年，从2017年1月1日至2026年12月31日。2017年12月26日，新之城公司与原告签订《仓库租赁协议书》，约定该公司将位于南宁市土地上的1号（1000㎡）、2号（1420㎡）及5号（840㎡）厂房仓库，共计3260㎡（无批文无产权证）出租给原告作为仓储用房，期限9年，即2018年1月1日至2026年12月31日。2018年1月1日，新之城公司向原告开具证明，同意其将所租赁的上述1号、2号及5号三栋厂房仓库全部对外转租，期限为2018年1月1日至2026年12月31日止。 2017年8月22日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，约定原告将位于南宁市宁市新城木器厂2号车间部分13、14、15号仓库（门牌地址：北××＃车间××、××、××仓库，上下两层建筑面积约210㎡）出租给被告用于酒窖会所店经营，期限暂定5年，从2017年9月1日至202 -4- 2年8月31日止。租金交纳方式为：第一年即2017年9月1日至2018年8月31日，租金标准60元/㎡，月租金为12600元。其中2017年9月1日至2018年1月31日共5个月为装修免租期，2018年2月1日起正式计算租金。第二年起每月租金递增3%，即第二年（2018年9月1日至2019年8月31日）的月租金为12978元，第三年（2019年9月1日至2020年8月31日）的月租金为13367元，第四年（2020年9月1日至2021年8月31日）的月租金为13768元，第五年（2021年9月1日至2022年8月31日）的月租金为14181元。租金每两个月缴交一次，先交租金后使用。首次交租为签订协议书当天，以后在每双月的5日前缴交，依次类推。签订协议当天，被告须向原告缴交房屋租赁保证金25200元，该保证金不能转为租金及费用，合同期满扣除各项费用后的余款无息退回。如被告在承租期间有下列行为之一的，原告有权单方终止租赁协议，收回房屋，同时被告须以双倍保证金即50400元作为违约金赔偿给原告：（1）未经原告同意将承租的房屋擅自转租、转让、分租他人使用的；（2）其他严重损害原告权益的。此外，合同还约定了物业费计收方式及违约责任等内容。合同签订后，原告将租赁仓库交给被告使用，但被告未能按期交纳租金。2018年4月3日，原告向被告发出“租费催缴通知书”，催收2018年2至4月的租金37800元及相关期间的水电费、物业费，共计42445.6元。被告收到后，书面承诺于当月20日前足额缴清所欠费用42445.6元。之后由于被告仍未能按期缴交租费，原告于2018年9月1日向其发出书面催缴通知，称由于被告违约，原告已从2018年8月31日起对被告承租场地采取停电措施。2019年11月20日，原告在南国早报第23版公告栏刊登《通知》，通知被告决定解除双方之间的租赁关系，收回房屋，并限其7日内缴清租费 -5- 及清理租赁房屋内的物品。2019年12月1日，原、被告签订一份《合同终止协议》，约定双方一致同意从2019年12月1日起终止《房屋租赁协议书》，租赁物业从即日起返还原告。双方确认截至2019年11月30日，被告尚欠原告租费140552元。被告于签订协议当日支付租费20552元；被告遗留在租赁物业内的所有物品作价3万元，原告同意在2019年12月13日前可由被告处理，所得款项优先用于抵偿所欠租费，超过该期限则全部物品折价3万元冲抵所欠租费，物品由原告处置；被告已交的履约保证金25200元抵偿所欠租费；抵扣以上三项后，仍欠租费64800元，被告承诺在2020年1月至2020年9月的每月15日前向原告支付7200元，于2020年9月15日前结清全部租费和利息；利息从2019年12月1日起至2020年9月15日止，按每月实际欠款及月利率2%计算。该协议第三条违约责任规定，如果被告未能按以上约定逐月、分期支付所欠租费的，属于被告屡次反复违约，则被告已交的履约保证金25200元不能冲抵租费，由原告直接没收。被告除了须支付所欠租费总尾款9万元（64800元+25200元）外，还须从2019年12月1日起至付清之日止按实际欠款及月息3%计付利息给原告。《合同终止协议》签订后，被告对租费分文未付，也未处理租赁物业内的物品。原告按协议将被告遗留在租赁物业内的物品，包括电视、空调、餐桌、椅子及大卡茶桌等作价3万元冲抵所欠租金，并于2020年1月18日在南国早报刊登公告，通知被告及其相关债权债务人。为追索其余租费，原告诉至本院。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陆志宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，应承担由此带来的相应法律后果。 -6- 原告与被告在履行《房屋租赁协议书》期间，自愿提前解除合同，双方因此签订的《合同终止协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告未依约履行合同义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告支付尚欠租金及承担违约责任依法有据，本院予以支持。但租金及违约金应依法据实确定。关于租金，签订《合同终止协议》时，被告尚欠原告租金140552元，扣减以物抵债30000元及履约保证金25200元后，被告尚欠的租金为85352元。关于违约责任，原告针对被告的违约行为，要求其支付违约金，没收履约保证金，并赔偿律师费损失，该请求过高，有失公平，本院依法予以调整。确定以履约保证金25200元为限作为被告应承担的违约金，对律师费损失，本院亦不再支持。因此，被告应支付原告租金85352元、违约金25200元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陆志宁支付原告徐兴绪租金85352元； 二、被告陆志宁支付原告徐兴绪逾期付款违约金25200元； 三、驳回原告徐兴绪的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五 -7- 十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3009元（原告已预交），由原告负担498元，被告负担2511元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄   丽   荣 人民陪审员  梁   海   想 人民陪审员  庄       雁 -8- 二〇二一年二月一日 法官 助理  方慧媛书记员李子豪