文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初29650号原告（反诉被告）：深圳市鑫三燕实业有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河街道沙河工业区******（富田创意文化园），统一社会信用代码91440300342751795M。法定代表人：刘景芝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙国清，广东稳健律师事务所律师，执业证号：14413201610408146。被告（反诉原告）：深圳市弘皓物业管理有限公司，住，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路**亚洲商业大厦**一社会信用代码91440300MA5D91QH45。法定代表人：陈法，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴金红，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号：14403201410053037。委托诉讼代理人：余晨飞，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号：14403201610458958。原告（反诉被告）深圳市鑫三燕实业有限公司与被告（反诉原告）深圳市弘皓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市鑫三燕实业有限公司的委托诉讼代理人孙国清，被告深圳市弘皓物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市鑫三燕实业有限公司向本院提出诉讼请求：一.请求法院依法确认原被告双方签署的《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合合同》解除；二.请求法院判令被告向原告支付租赁费16324174.72元及利息（自起诉之日起计算利息，利率按同期银行贷款利率计算）；三.请求法院依法判令被告向原告交付该祥祺商厦并撤离；四.请求法院判令本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：请求法院依法确认原被告双方签署的《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合合同》于2020年6月3日解除；明确第二项诉讼请求的租金计算至2020年6月30日止。事实和理由：原告与被告之间就祥祺商厦签订了《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》，原告作为二房东将该商厦出租给了被告，被告作为承租方，对该物业进行基础的招商和管理，且依据约定被告向原告负责交付房租等其他费用。合同期自2016年2月16日至2026年10月15日，双方进行友好合作至今，被告自2020年1月份开始拖欠租金，以多种借口和理由不向原告支付房租，原告多次向其追要无果。无奈，原告于2020年6月3日依据合同约定向被告发出了《解除租赁合同通知》，该解除通知到达被告时生效，目前被告迟迟不向原告交付祥祺商厦的管理权并撤离该大厦。综上，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告深圳市弘皓物业管理有限公司针对本诉辩称，一、被告曾委托原告收取浙商银行相关的租金及物业管理费用，原告自2020年3月起收取的浙商银行费用未再返还给被告。根据相关的协议，浙商银行每月应向原告支付租金及管理费用是482373.54元，自2020年3月起，原告代被告收取上述费用，应当在被告租金当中予以扣除，截止至2020年12月份，应当扣除费用是4823735.4元；二、被告代原告向涉案物业业主深圳市祥褀商厦有限公司支付租金5602000元，由被告代原告支付租金应当从被告欠租当中予以扣除；三、被告欠租并非被告故意为之，而是由于今年疫情的发生，疫情发生之后被告租户绝大多数没有按时向被告支付租金，现在租户拖欠的租金将近2000万元，有部分租户已经被起诉，但目前法院还没宣判，被告也未能收回相应的租金，因为租户的欠租严重，导致被告没有其他的资金向原告付租，在资金非常紧张的情况之下，被告仍然安排了500多万元资金作为代原告向业主付租，同时原告也代被告收取了浙商银行相应租金，所以被告对于欠租不存在相应的过错，原告不能以被告欠租为解除合同的理由；其他答辩意见与被告提交的反诉状一致。被告深圳市弘皓物业管理有限公司在庭审中提起反诉，反诉请求为：一.判令原告向被告返还履约保证金及水电费保证金11000000元；二.判令原告减免被告2020年2月、3月房屋租金7907548元；三.本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年3月14日，被告与原告签订了《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》，由被告向原告承租位于深圳市罗湖区整栋（下称“案涉物业”），约定案涉房物业总建筑面积为29200平方米，租赁期限为10年8个月，自2016年2月16日起至2026年10月15日止，履约保证金及水电保证金合计1100万元。合同签订后，被告即按约向原告支付了履约保证金及水电保证金1100万元，接手案涉物业后，被告耗费数千万元对案涉物业进行整体设计及装修，大厦由一栋荒置20余年的烂尾楼变得焕然一新，并且经过被告的重新招商、运营，案涉物业一派欣欣向荣的经营气象。2020年年初在新冠疫情的影响下，案涉物业各租户均出现不能正常支付租金的情况，导致被告经营出现严重困难，在此情况下，被告与原告及案涉物业业主多次就租金减免事宜进行协商，但原告及业主拒不减免租金，2020年5月份开始，原告多次纠集人员到案涉物业给租户签发通知，要求租户直接与原告签订租赁合同并向其缴交租金，此后，原告及业主多次采取对案涉物业进行大堂锁门、限制大厦进出、拆除停车场道闸、强行撬开配电房等严重影响案涉物业运营、使用的恶劣行为，原告的上述种种行为更加导致租户不再向被告支付租金，被告失去了向原告支付租金的资金来源。被告认为，2020年1月疫情爆发前，被告不存在拖欠租金的情形，而2020年2月起，被告的租金收入受到疫情影响出现明显下降，该重大变化确实超出了被告在缔约时的预期，具有无法预见性；被告亦与原告及业主就租金减免事宜进行了协商，但原告及业主非但拒绝减免租金，反而挑唆下游租户不向被告缴纳租金，加剧了被告的经营困难，在疫情及原告的双重影响下，被告客观上无法向原告缴纳租金，如租赁合同解除，被告应为非过错方，不应承担相应的违约责任。综上，为了维护被告的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告深圳市鑫三燕实业有限公司针对反诉辩称，一、依据原被告双方签署的《祥褀商厦租赁合同》第十二条，被告违约超过30天以上，视为根本违约，在根本违约的情况下，原告有权单方解除合同，保证金不予退还。二、被告提交的要求免除租金的依据是政府的文件，并非强制性法律，而且也明文示明为倡导，而并非强制，因此被告要求减租没有任何的法律和合同依据。根据以上约定以及政府规定，请求法庭驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年1月22日，原告（承租方）与案外人深圳市祥祺商厦有限公司（出租方，以下简称：“祥祺公司”）签订《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》【合同编号：ＣＫ／ＳＳ／ＪＹ（2016）011号】，约定祥祺公司将位于深圳市罗湖区祥祺商厦（原用名亚洲商业大厦）整栋出租给原告，包括地面以上22层，地下3层，总，地下**为29200平方米。租赁期限自2016年2月16日起至2026年10月15日止。履约保证金为9450000元，水电保证金为500000元。租赁用途为酒店、办公、商业。租赁期限内，原告有权将物业部分转租给第三方。二、2016年3月14日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》【合同编号：ＣＫ／ＳＳ／ＪＹ（2016）012号】及《之补充协议》，约定原告将从祥祺公司承租而来的深圳市罗湖区祥祺商厦（原用名亚洲商业大厦）整栋（包含地面以上22层，地下3层）出，地下**租赁期限为10年8个月，自2016年2月16日起至2026年10月15日止（含装修免租期8个月）。履约保证金为10500000元，水电保证金为500000元，以上共计11000000元。每个自然月的10日前支付当月租金，租金标准自免租期结束后每两年递增，其中2018年2月16日至2020年2月15日月租金为3752000元，2020年2月16日至2022年2月15日月租金为4024160元。租赁期限内，被告有权将物业部分转租给第三方。租赁期限内，被告未按约定支付应付款项，逾期超过30日的，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除合同，自原告解除合同的通知送达被告之日起本合同解除，被告所交纳的全部保证金将不予退还，且被告在该物业中的投资及所配备设备设施及物品无偿归原告所有，被告还需赔偿原告因此所遭受的全部损失，原告有权随时收回物业并追讨被告拖欠的租金、违约金及有关费用（包括但不限于：按照本协议约定的首年的租金标准支付本物业免租期（含免租期顺延时间）期间的物业使用费、合同解除或终止之日起至被告退还本物业期间的物业使用费等）。合同还对双方的其他权利义务进行约定。上述合同签订后，被告依约向原告支付履约保证金10500000元及水电保证金500000元，原告依约向被告交付涉案物业，被告将涉案物业转租给各小租户。三、2016年6月15日，原告与被告签订《委托协议》，载明：因案外人浙商银行股份有限公司深圳分行（以下简称：“浙商银行深圳分行”）要求与原告租赁祥祺商业大厦一楼东侧792.6平方米和16楼写字楼614平方米签订合同及办理租赁凭证，代收押金和房租，根据原告与被告签订的合同编号为CK/SS/JY（2016）012号的租赁合同，原告已将祥祺商业大厦整栋出租给被告，故原告与被告达成协议，被告同意由原告代替被告与浙商银行深圳分行就祥祺商业大厦一楼东侧792.6平方米和16楼写字楼614平方米签订租赁合同及办理租赁凭证，并收取浙商银行深圳分行的押金、租金、水费、电费、物业管理费，原告在收到上述款项后三个工作日内返还给被告。三、原告主张被告自2020年1月份起未按时足额缴纳租金，具体应缴金额、实缴金额情况见附表。被告对原告主张的应缴租金金额、实缴租金金额及时间予以认可，但辩称：第一，原告代被告收取浙商银行深圳分行2020年3月份起的租金，原告未返还被告，该部分款项应在被告拖欠的租金金额中予以抵扣；第二，被告曾在疫情期间，代原告向涉案物业业主，即祥祺公司支付租金562000元，该部分款项应在被告拖欠的租金金额中予以抵扣。为证明其主张，被告提交账户明细截图2张、汇款记录截图2张、银座银行网上银行交易凭证1张作为证据，上述材料均为打印件，显示2020年4月30日，被告向祥祺公司转账支付2602000元（2500000+102000）（交易摘要为“祥祺商厦4月份租金”）；2020年7月6日，被告向祥祺公司转账支付1000000元（交易摘要为“祥祺商厦租金”）；2020年8月24日，被告向祥祺公司转账支付2000000元（1000000+400000+600000）（交易附言为“弘皓转祥祺商厦租金”）；以上共计5602000元。原告对被告提交的上述证据三性不予认可，对被告主张的代替原告向祥祺公司支付租金5602000元不予认可；承认自2020年3月份起至6月份期间代替被告收取浙商银行深圳分行交纳的租金共计172万元（43万×4），该款项未返还给被告，同意在被告拖欠的租金金额中予以抵扣。四、因被告未按期足额交纳租金，逾期超过30日，原告于2020年6月3日作出《解除租赁合同通知》并通过邮寄、微信、在被告办公场所粘贴的方式，送达给被告。《解除租赁合同通知》上载明因被告在2020年2月、3月、4月的租金未在2020年4月10日前向原告支付完毕，多次催缴租金未果，已逾期超93天，故原告根据合同向被告提出解除《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》通知，保证金不予退还；被告应在3天内交还物业，逾期未交还，原告有权在3日后计算双倍物业使用费，且有权随时强行收回物业等。被告当庭确认收到该《解除租赁合同通知》，但认为原告无权单方解约。五、原告主张被告已于2020年10月初搬离、退出涉案物业，被告主张其已于2020年9月底搬离、退出涉案物业。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应依约履行义务。原告依约向被告交付涉案物业，被告应依约按时足额交纳租金。截至原告向被告送达《解除租赁合同通知》之日，被告未足额交纳2至5月份的租金，其中2月份的租金逾期114日未足额交纳，根据合同约定，被告构成根本性违约，原告有权单方解除合同，要求被告支付欠缴租金，并不予退回履约保证金和水电保证金。被告辩称受新冠肺炎疫情影响，租金收入明显下降，且原告自2020年5月份起多次向小租户签发通知，要求小租户直接与原告签订租赁合同并向其交纳租金，并通过对案涉物业进行大堂锁门、限制大厦进出、拆除停车场道闸等方式影响案涉物业的使用，导致各小租户不再向被告支付租金，被告失去了向原告支付租金的资金来源，故被告并非过错方，无需承担相应的违约责任，履约保证金和水电保证金应予以退回。对此本院认为，第一，被告主张受疫情影响资金收入减少，但其提交的证据显示其于2020年4月30日向祥祺公司转账支付2602000元，于2020年8月24日向祥祺公司转账支付2000000元，该证据证明被告并非无能力支付租金，故本院对被告主张因疫情影响收入减少无能力支付租金的主张不予采纳；第二，被告主张原告自2020年5月份起向被告的小租户签发通知，要求小租户直接向原告交纳租金，并限制案涉物业的正常使用，但未能提交相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对被告该主张不予采信。综上，原告要求确认双方签订的《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》及补充协议于原告向被告送达《解除租赁合同通知》之日，即2020年6月3日解除，有事实和法律依据，本院予以支持；被告要求原告退回履约保证金和水电保证金，本院不予支持。因双方的租赁合同于2020年6月3日解除，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年6月3日期间欠缴的租金，结合该期间受疫情防控措施影响，涉案物业商铺无法正常开门营业的事实，本院根据公平原则，酌定减免被告该年度2月份的租金，被告要求原告减免其2020年2月、3月租金之诉请，本院依法在上述减免范围内予以支持，超出部分，不予支持；合同解除后，至被告搬离、退出涉案物业之前，被告应向原告支付房屋占有使用费，原告在本案中要求被告支付2020年6月4日至2020年6月30日期间的租金、实际是要求被告按照双方约定的租金标准支付该时间段的房屋占有使用费，事实清楚、理由充分，本院予以支持。原告代替被告收取的浙商银行深圳分行自2020年3月份至6月份的租金共计172万元，原告明确表示同意在被告拖欠的租金金额范围内予以抵扣，故扣除该部分款项，及酌定减免的2月份租金后，被告还需向原告支付自2020年2月1日至2020年6月30日止的租金、房屋占有使用费共计10720786元（16324174.72-172万-3883388）。被告辩称原告代收的浙商银行深圳分行2020年7月份起的租金亦应在本案中予以抵扣，本院认为，因原、被告对浙商银行深圳分行2020年7月份起的租金缴纳情况存在争议，且该事实认定与案外人浙商银行有直接联系，本院不在本案进行处理，双方可另寻法律途径解决。被告辩称其代原告向祥祺公司缴纳的租金5602000元应在被告拖欠的租金金额中予以抵扣，对此本院认为，被告未举证证明其向祥祺公司支付款项的行为是受原告委托或指示，或是因原告拖欠祥祺公司租金，在祥祺公司请求与原告解除租赁合同时，被告作为次承租人代替原告支付欠付租金，故被告单方向祥祺公司转账的行为，不能免除其向原告支付拖欠租金的义务，本院对被告该主张不予采纳。利息为金钱给付义务的法定孳息，被告未按期足额交纳租金，原告诉请要求被告按照同期银行贷款利率标准，向其支付自本案起诉之日起逾期交纳租金的利息，该主张有事实和法律依据，本院予以支持，但利息的计算标准改为按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，即年利率3.85%计算。庭审中，原被告均确认被告已搬离、退出涉案物业，故原告要求被告向原告交付涉案物业并撤离之诉请，已无事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市鑫三燕实业有限公司与被告深圳市弘皓物业管理有限公司于2016年3月14日签订的《祥祺商厦（亚洲商业大厦）租赁合同》【合同编号：CK/SS/JY（2016）012号】及《之补充协议》于2020年6月3日解除；二、被告深圳市弘皓物业管理有限公司向原告深圳市鑫三燕实业有限公司支付自2020年2月1日至2020年6月30日止期间欠缴的租金和房屋占有使用费共计10720786元并支付利息（利息以10720786元为计算基数，按年利率3.85%的标准，自2020年7月20日起计付至款项实际付清之日止）；三、驳回原告深圳市鑫三燕实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市弘皓物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费119745元、保全费5000元，共计124745元，由原告负担42820元，由被告负担81925元；该两项费用原告已预缴，本院予以退回81925元；被告应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳诉讼费81925元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。案件反诉受理费67622.64元，由原告负担13889元，由被告负担53733.64元；该费用被告已预缴，本院予以退回13889元；原告应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳受理费13889元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  张曼丽审判员  林晓婷审判员  李 乾二〇二一年二月五日书记员  肖 婷附表：2020年2月1日至6月30日缴纳租金情况表（单位：元）            费用项目              应缴金额              应缴日期              实缴金额              实缴日期              欠缴金额                  2月租金              3883388              2020.2.10              3853.28              2020.3.16              3879534.72                  3月租金              4024160              2020.3.10              0              /              4024160                  4月租金              4024160              2020.4.10              400000              2020.4.17              622160                  400000              2020.4.29                  2602000              2020.4.30                  5月租金              4024160              2020.5.10              0              /              4024160                  6月租金              4024160              2020.6.10              250000              2020.6.10              3774160                  总计                                                                          16324174.72