广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14530号原告（反诉被告）：李国雄，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××，公民身份号码442××××××××××××410。原告（反诉被告）：黄维杨，男，1974年5月21日出生，汉族，住广州市海珠区××××××××××××××××××××，公民身份号码352××××××××××××937。被告：邝桐景，男，1967年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××358。被告（反诉原告）：佛山市南海京畿投资有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××××××，统一社会信用代码91440605MA526H3G7X。法定代表人：严红彬，该公司经理。两被告的共同委托诉讼代理人：陈泽，广东道正律师事务所律师。原告李国雄、黄维杨与被告邝桐景、佛山市南海京畿投资有限公司（以下简称京畿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，被告京畿公司提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，依法适用普通程序于2020年12月23日公开开庭审理了本案。原告李国雄、黄维杨，两被告的共同委托诉讼代理人陈泽到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告李国雄、黄维杨向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告京畿公司签订的租赁合同、两被告共同退还租赁押金50000元；2.两被告赔偿前期装修材料及人工费用20732元；3.两被告赔偿租房因纠纷产生的误工费20000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告于2019年12月6日与被告京畿公司签订租赁合同，租赁位于佛山市桂城××××××××××商铺，合同签订后，两原告进场装修，施工期间（2019年12月11日）接到佛山市南海区城市管理综合执法局的认定房屋涉嫌违建的决定书，要求停止装修，两原告于次日到桂城城管了解情况，后来又到桂城房管所了解到该方涉嫌危房问题，由于受到新冠疫情的影响，被告于2020年1月16日做房屋安全鉴定报告，为B级，由于受到新冠肺炎疫情影响，到5月份逐步复工，于2020年5月8日，由桂城房管所、桂城城管、商铺业主方，被告及原告到租赁商铺现场沟通，最终认定房屋面积与产权证图纸不符，存在违建，要求业主方及被告拆除违建后方可进场装修。因合法使用面积于租赁合同标识面积不符，同时，业主方及甲方表示不会拆除违建部分房屋，原告不能使用，原告要求解除租赁合同并退还所有押金、装修损失及因此产生的误工费用。两被告辩称，1.原告要求退还租赁押金理由不充足，合同在2019年12月5日签订后，原告应当按照合同约定缴纳押金和按期交纳租金，但是原告却没有按照合同约定缴纳租金，根据合同约定原告没有按照约定交纳租金，押金不予退还。在原告提交的押金收据中也有明确的说明。押金34000元应当在2020年4月1日前交清，逾期视为违约，押金归出租方所有。原告未在2020年4月1日前将剩余押金34000元交付给被告。无论从原告提供的押金收据还是合同约定，原告要求退还押金没有事实依据。2.原告诉讼要求赔偿装修费及装修材料人工误工费没有事实和法律依据。综合第一点所述，双方合同约定在每月1号前缴纳当月租金，双方合同签订后，至今原告只支付了50000元的押金，所有的租金没有按照合同约定支付。根据合同约定原告已经构成恶意违约。因此，原告对其租赁的铺位进行装修，所有的费用应当由原告自行承担，且该所有费用也不是被告给原告造成的损失。3.原告将被告邝桐景作为本案被告不合理，邝桐景不是合同的相对人，不应成为本案的被告。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告京畿公司向本院提出反诉请求：1.原告立即支付拖欠的租金168000元，租赁期间为2019年12月6日起至2020年5月31日，并承担260000元的违约金（剩余租赁期限租金总和的20%）；2.原告已经缴纳的押金50000元不予退还；3.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告京畿公司与两原告于2019年12月5日签订《合同》，约定被告京畿公司将位于佛山市南海区桂城××××××××××商铺，面积约300平方米（含公摊）租赁给两原告，合同期到2024年11月30日止。合同约定从2019年12月6日起至2022年11月30日，月租金为28000元，每月1号前交纳当月租金，并按时交纳水电费等。合同同时约定了违约条款。合同签订后，被告京畿公司将合同约定的租赁物交付给两原告，两原告交纳了50000元租赁押金。之后，两原告对租赁物业进行装修，但剩余押金和租金一直没有按照合同约定交纳。两被告多次电话催索未果。综上所述，两原告在租赁被告京畿公司物业期间，没有按照合同约定履行义务，其行为已经构成严重违约，故要求两原告支付拖欠的租金168000元并承担260000元的违约责任，两原告已交纳的押金50000元不予退还，本案诉讼费由两原告负担。两原告针对被告京畿公司的反诉答辩称，不同意被告京畿公司的诉请，合同签订后，2019年12月11日，城管在涉案租赁物张贴违建通知，原告停止装修，原告认为房屋属于违建，合同应当无效。被告应当退还原告押金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。本院根据案件的审理需要依法向佛山市南海区××××综合行政执法办公室调查取证,后当庭出示了佛山市南海区××××综合行政执法办公室《关于（2020）粤0605民初14530号之一调查函的回复》原件1份及附件复印件1份，并依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两原告提供的统计表打印件1份，该统计表为原告单方制作，未经被告认可，本院对其证明力不予确认；2.两原告提供的发票复印件1份，该发票无法显示费用的支出与两原告租赁商铺相关，本院对其关联性不予确认；3.两原告提供的平面附图复印件1份，两原告未提供相应证据的原件，本院对其证明力不予确认；4.两原告提供的决定书照片打印件1份，两原告未提供相应证据的原件，且决定书上载明的人员并非原告或被告，本院对其证明力不予确认；5.两原告庭后提交的《店面装修委托合同》、雷岗店装修项目、雷岗店装修工人工资统计表、《合作协议书》、收据复印件各1份（庭后提交原件予以核对），两原告提供了《店面装修委托合同》、雷岗店装修项目、工人工资统计表的原件，本院对其真实性予以确认；《合作协议书》、收据与本案无关，本院对其关联性不予确认；6.两原告庭后提交的《催办房屋安全鉴定通知书》复印件1份，该通知书与《佛山市房屋安全鉴定报告》能相互印证，本院对其真实性予以确认；7.佛山市南海区××××综合行政执法办公室出具的《关于（2020）粤0605民初14530号之一调查函的回复》原件1份及附件复印件1份，该回复及附件均由相应部门提供，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，被告京畿公司（甲方）与原告黄维杨、李国雄（乙方）签订《合同》（以下简称涉讼合同），约定：租赁场地位于佛山市南海区××××××××××商铺，面积约300平方米（含公摊）（以下简称涉讼商铺）；租赁期限为伍年，即从2019年12月6日起至2024年11月30日止（免租期从2019年12月6日至2020年1月22日止）；乙方向甲方以现金或转账方式交纳84000元作为押金，期满乙方凭押金收据向甲方以现金方式退还押金；月租金从2019年12月6日起至2022年11月30日，月租金为28000元/月，月租金从2022年12月1日起至2024年11月30日，月租金为32200元/月，每月1号前采用现金或银行转账方式收取当月租金；租赁期间，乙方不能按时缴交租金、水电费或其合计之综合金额超过押金，则乙方必须增加押金金额，且甲方有权对乙方采取断水、断电处理，收取超出合同约定交款时间每天3%的滞纳金，超出两个月约定交款时间仍未缴交，甲方有权单方面解除合同，并按合同第四条约定要求乙方承担违约责任，商铺内属于乙方的物品、设备，无论多少，全部用作抵偿由于乙方违约而给甲方造成的损失，不足以抵偿的甲方有权继续追讨；每月乙方必须缴交其应付的水费、电费、水电增容费伍佰元整；甲方违约的，除返还押金外，还须按照未履行租期之租金的20%缴纳违约金；乙方违法经营的，属于违约，甲方或政府相关部门有权对其停水停电，停水停电期间，乙方仍需缴纳租金及费用；如果乙方因其自身违法经营行为被查处导致商铺无法使用或擅自解除合同的，视为乙方恶意违约，乙方除应缴纳本合同约定的租金及费用，押金不予退还，还需向甲方按照未履行租期之租金的20%缴纳违约金，守约方不再以任何理由追加其他任何的损失。双方并约定其他权利义务。同日，被告京畿公司出具《收据》，该收据载明暂收原告李国雄、黄维杨租佛山市南海区××××××××××商铺约300平方米（含公摊），部分押金50000元，租期从2019年12月6日至2022年11月30日止，月租为28000元/月，租期从2022年12月1日至2024年11月30日，月租为32200元（承租人必须在2020年4月1日前交清余下押金34000元，逾期视为违约，此押金归出租方所有）。2019年12月17日，佛山市南海区××××国土城建和水务局发出《催办房屋安全鉴定通知书》，该通知书写明桂城××××××××××的房屋存在严重使用安全隐患，请于2019年12月30日前委托有资质的房屋安全鉴定单位对房屋进行鉴定，确保房屋的使用安全。后邝桐景委托广东城建达设计院有限公司对位于佛山市南海区桂城××××××××××的房屋（产权证号：粤房地证字第C0276961号）进行鉴定。2020年1月16日，广东城建达设计院有限公司出具《佛山市房屋安全鉴定报告》，该报告写明佛山市南海区桂城××××××××××邝桐景房屋危险性评定等级为B级，个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求。诉讼中，本院致函佛山市南海区××××综合行政执法办公室询问其在涉讼商铺进行房屋安全鉴定前是否曾要求相关人员停止进行装饰装修，在涉讼商铺进行房屋安全鉴定后是否因涉嫌违建不能进行装饰装修后使用。佛山市南海区××××综合行政执法办公室出具《关于（2020）粤0605民初14530号之一调查函的回复》，该回复写明函中提及的涉讼商铺存在违法建设的情况，并已于2019年4月9日向违法当事人邝桐景送达了《责令限期拆除决定书》；2019年12月，佛山市南海区××××综合行政执法办公室收到举报，反映涉讼商铺进行改建和扩建的情况，于是制止了其施工行为。2020年5月，桂城街道多部门到现场开展协调会，再次确认涉讼商铺建设实际情况于房产证不符合，存在违法建设行为。另查明，位于南海桂城××××××××××的二层混合建筑结构已办理产权登记。又查明，被告京畿公司为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为杨德坤、邝加玮。再查明，原告黄维杨（甲方）与佛山市××××××××××有限公司签订《店面装修委托合同》，约定：甲方委托乙方对甲方装饰装修项目工程进行设计及施工，工程名称为寻半纸包鱼，合同总预算包括基础装修、另收项目和加盟商自行采购项目三个部分，其中基础装修金额为180000元，另收项目部分金额为75000元，合同总预算金额250000元。双方并约定其他权利义务。后佛山市十全食美餐饮管理有限公司出具《雷岗店装修工人工资统计表》，确认应发工资总额为10470元。2020年6月22日，原告提起诉讼。诉讼中，1.被告京畿公司主张原告对涉讼商铺的装修价值大概1500元；被告京畿公司明确其反诉请求是以解除涉讼合同为前提。2.两原告同意将涉讼商铺按现状交还给被告，被告同意按现状接收涉讼商铺。本院认为，两原告和被告京畿签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。两原告起诉要求解除涉讼合同，被告京畿公司明确其反诉是以解除涉讼合同为前提，双方均无履行涉讼合同的合意，且两原告在诉讼中同意将涉讼商铺交还给被告京畿公司，被告京畿公司亦同意按现状接收涉讼商铺，涉讼合同实际已无法继续履行，故本院对原告要求解除涉讼合同的诉请依法予以支持并确认涉讼合同于庭审当日（2020年12月23日解除）。关于租金，被告京畿公司作为出租方，保证房屋安全使用是其基本义务，现涉讼合同签订后，涉讼商铺因存在安全隐患被相应部门要求进行房屋安全鉴定，鉴定报告出具后，又因涉讼商铺存在违法建设致两原告的施工行为被制止，且至2020年5月31日该违法建设问题并未解决，在两原告因被告京畿公司未正常使用涉讼商铺的情况下，被告京畿公司要求两原告支付2019年12月6日起至2020年5月31日止的租金168000元无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于押金及违约金，被告京畿公司将存在违法建设行为的涉讼商铺出租给两原告致两原告无法正常使用涉讼商铺，且未有证据显示被告京畿公司在签订涉讼合同前有向两原告告知涉讼商铺违法建设的情况，被告京畿公司已构成根本违约，两原告有权要求被告京畿公司退还已收取的押金，故本院对两原告要求被告京畿公司退还押金50000元的诉请依法予以支持；对被告京畿公司要求没收两原告押金50000元并支付违约金260000的诉请依法不予支持。2019年12月因被告京畿公司的原因，两原告被相关部门制止施工，在涉讼商铺违法建设行为解决且两原告被允许施工前，两原告有权不向被告京畿公司支付剩余押金，被告京畿公司认为两原告未足额支付押金构成违约的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于装修材料及人工费用，原告黄维杨与佛山市十全食美餐饮管理有限公司签订的《店面装修委托合同》约定原告黄维杨委托佛山市十全食美餐饮管理有限公司对其装饰装修项目工程进行设计及施工，现佛山市××××××××××有限公司出具《雷岗店装修工人工资统计表》确认应发工资总额为10470元，该应发工资为两原告的装修损失，被告京畿公司应赔偿10470元予两原告。两原告并未提供证据证明其装修材料及人工费用损失共20732元，故对其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于误工费，原告和被告京畿公司之间为租赁合同纠纷，现涉讼合同未就误工费进行约定，且两原告亦未提供证据证明其误工费的实际产生情况，故对两原告要求被告京畿公司赔偿误工费20000元的诉请，本院依法不予支持。两原告和被告邝桐景之间并无合同关系，且被告京畿公司为自然人投资或控股的有限责任公司，被告邝桐景并非股东，两原告要求被告邝桐景对被告京畿公司的债务承担共同清偿责任的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李国雄、黄维杨与被告（反诉原告）佛山市南海京畿投资有限公司于2019年12月5日签订的《合同》于2020年12月23日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海京畿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金50000元予原告（反诉被告）李国雄、黄维杨；三、被告（反诉原告）佛山市南海京畿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失10470元予原告（反诉被告）李国雄、黄维杨；四、驳回原告（反诉被告）李国雄、黄维杨的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海京畿投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费21186.59元（两原告已预交），由原告（反诉被告）李国雄、黄维杨负担272.59元，被告（反诉原告）佛山市南海京畿投资有限公司负担20914元。反诉费4235元（被告已预交），由被告（反诉原告）佛山市南海京畿投资有限公司负担。被告（反诉原告）佛山市南海京畿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付20914元予原告（反诉被告）李国雄、黄维杨，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  邹秀玲人民陪审员  黎盛威二〇二一年一月二十九日书 记 员  陆美羽