广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11763号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市金湘实业发展有限公司，住所地为广东省东莞市************，统一社会信用代码为91441900MA51J9M80A。法定代表人：李海武，总经理。委托诉讼代理人：陈沛强，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚清，广东砝码律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：施谞鑫，男，汉族，1975年5月1日出生，居民身份证住址为福建省泉州市，公民身份号码为***********。被上诉人(原审原告、反诉被告）：黄述勇，男，汉族，1973年1月20日出生，居民身份证住址为四川省三台县*************，公民身份号码为***********。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：黄翠丹，广东彭代强律师事务所律师。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：焦洪超，广东彭代强律师事务所律师。上诉人东莞市金湘实业发展有限公司（以下简称金湘公司）与被上诉人施谞鑫、黄述勇租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告施谞鑫、黄述勇向原审法院提起诉讼，请求：1.确认施谞鑫、黄述勇与金湘公司签订的《租赁协议书》无效；2.金湘公司返还押金138000元给施谞鑫、黄述勇；3.金湘公司赔偿施谞鑫、黄述勇装修损失164042元；4.本案诉讼费由金湘公司承担。反诉原告金湘公司向原审法院提出反诉，请求：1.施谞鑫、黄述勇支付金湘公司2020年2月至5月的占有使用费差额46000元（即应付46000元/月×4个月－押金138000元）；2.施谞鑫、黄述勇向金湘公司赔偿已付中介费损失46000元、免租装修期的使用费损失46000元；3.施谞鑫、黄述勇承担本案诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认施谞鑫、黄述勇与金湘公司于2018年12月26日签订的案涉《租赁协议书》无效；二、限金湘公司在判决生效之日起五日内向施谞鑫、黄述勇返还押金余款80500元；三、驳回施谞鑫、黄述勇的其他诉讼请求；四、驳回金湘公司的其他反诉请求。本案一审案件受理费2915.32元，由施谞鑫、黄述勇负担1583.32元，由金湘公司负担1332元；一审案件反诉受理费1530元，由金湘公司负担892元，由施谞鑫、黄述勇负担638元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11306号民事判决。金湘公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判无需向施谞鑫、黄述勇返还押金余款80500元；2.施谞鑫、黄述勇承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、租赁合同被认定无效，施谞鑫、黄述勇应当承担主要的过错责任，施谞鑫、黄述勇明知案涉物业未取得建设工程规划许可，仍投入并承租物业使用，对合同无效应承担主要的过错责任。《详见-租赁协议第5页，第7.6条-明确表述》。其对此无异议且自愿同意承租的。二、施谞鑫、黄述勇应当足额支付装修期30天的场地占有使用费46000元给金湘公司。当初应施谞鑫、黄述勇签订合同时，考虑到给予装修期30天，而在租赁协议第4页第6，3条中也有约定，乙方中途提前解除终止本协议：租期满了一年的，乙方同意甲方退回一个月押金，以此保证免租装修期的损失。但一审法院认定仅按一半的租金标准计付，明显错误。三、施谞鑫、黄述勇应当足额支付2020年2月1日至3月15日期间的租金共计69000元。施谞鑫、黄述勇实际使用了该厂房近2年，其自2019年10月起便开始拖欠租金，最终提出离场或没有继续使用，本身是经营不善所致，与合同效力以及后来的所谓新冠肺炎疫情无关。另外，在此期间金湘公司仍然是按原租金的标准向上手业主计付租金的，从没有被减半。就连该场地的一手业主即当地村委会也没有同意减免各方的租金，现一审法院认定减少计付施谞鑫、黄述勇在该期间的一半的租金费用，等同于让金湘公司一方独自承担该所谓疫情的损失，实属不公。四、施谞鑫、黄述勇应当承担中介费的损失46000元。施谞鑫、黄述勇通过中介引荐以及现场考察后才予租赁案涉场地经营，为此，金湘公司已向中介支付了中介费用46000元，后又以各种理由推翻之前的承诺，严重违背诚实信用的原则，该支付的中介费用是金湘公司真实、客观损失，正是施谞鑫、黄述勇的无理行为所致，其应当予以赔偿金湘公司。综上所述，金湘公司在租赁过程中，没有任何过错，一直处于严重损失的地位。施谞鑫、黄述勇应当向金湘公司支付的占有使用费以及应当赔偿给金湘公司的中介费用，足以扣除其押金，金湘公司无需再向其返还余款，现请求上级法院查明本案的事实与真相，依法支持金湘公司诉请。施谞鑫、黄述勇答辩称，一、案涉租赁合同无效，金湘公司应返还押金给施谞鑫、黄述勇，一审判决金湘公司返还押金正确。二、案涉房屋承租村委会的厂房再出租给金湘公司进行牟利，根据相关政策以及疫情，租金应予以减免，一审判决疫情期间租金的减免正确。三、金湘公司给予装修期30天，施谞鑫、黄述勇也投入装修410000元多，该期间属于免租期无需支付租金，而且施谞鑫、黄述勇也获得装修利益，因此施谞鑫、黄述勇无需支付该期间的占用使用费，一审判决该装修期间案涉租金一半支付占用使用费，该判决错误。四、金湘公司应赔偿施谞鑫、黄述勇的装修损失。综上，金湘公司的上诉没有法律依据，应予以驳回。本院认为:本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案租赁合同关系发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应为无效合同。根据金湘公司的上诉意见，本院分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，占有使用费的支付标准可以参照合同的约定标准予以确定。案涉租赁合同约定的租金标准为46000元/月，因案涉租赁合同约定了装修免租期，该免租期间为承租人装修期间，原审结合该期间的占用场地系为了装修而非正常使用场地，故酌定按照租金的一半即23000元予以计算该期间的占有使用费，合情合理，本院予以维持。至于2020年2月1日至2020年3月15日的占有使用费问题，因该期间发生了新冠肺炎疫情，影响了对租赁物的使用效益，故原审酌情按照23000元标准计算该期间的占有使用费，亦合情合理，并无不妥，本院亦予以维持。最后关于中介费的问题，因双方并未约定中介费用的承担，金湘公司仅提供了一份收据，并无相应的中介合同或支付凭证、发票等其他证据予以佐证，故本院不予采信。金湘公司要求施谞鑫、黄述勇赔偿中介费损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，金湘公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1812.5元，由东莞市金湘实业发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年二月十九日书记员  叶倩欣