广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23416号上诉人（原审被告）：孙晓婉，女，汉族，1982年2月10日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：宋东峰，广东淳锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄琦，男，汉族，1993年7月6日出生，住所地：广东省深圳市龙华区。上诉人孙晓婉因与被上诉人黄琦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙晓婉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄琦的全部诉讼请求；2.由黄琦承担本案的全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）关于谁是违约方和套路贷的问题。本案违约方为黄琦。根据补充协议的约定，赎楼事宜由黄琦自行找担保公司并自愿承担赎楼费1万元，中介方自愿承担赎楼费1万元，多出部分赎楼费由孙晓婉、黄琦双方各承担一半。在一审庭审时黄琦也认可该补充协议。本案中黄琦没有任何证据证明自己已找寻担保公司，履行了自己找寻担保公司的义务，因此违约方为黄琦。本案涉嫌套路贷，据一审庭审查明事实，本案房产的抵押权人为赖伟乐，叶年通是赖伟乐的关系人，包括陈明瑞、陈芳都是叶年通的关系人，并且本案抵押权人与黄琦有交集，因此赎楼是一定不能完成的，就要造成孙晓婉违约的假象，由黄琦以合法名义侵吞孙晓婉的财产，使黄琦与赖伟乐利益最大化。（二）关于黄琦的损失。黄琦没有证据证明自己的任何损失，包括但不限于中介费、担保协议违约金以及其筹款首付的利息等。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院在黄琦违约的情况下支持黄琦的请求，要求孙晓婉承担违约责任，适用法律错误。（二）本案中有众多当事人应当参加诉讼，其中叶年通、陈明瑞、陈芳以及担保公司等对本案审理非常关键，一审法院没有依孙晓婉申请追加，也没有依职权追加，适用法律错误。被上诉人黄琦未提交答辩意见。黄琦向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2.判令孙晓婉返还黄琦定金5万元；3.判令孙晓婉因违约向黄琦支付违约金80万元；4.由孙晓婉承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年9月6日，黄琦（买方）与孙晓婉（卖方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称涉案合同），约定：孙晓婉拟将深圳市福田区嘉洲华苑3栋28D房屋（以下简称涉案房产）转让给黄琦。转让价款400万元，定金5万元，定金于签订合同当日支付于监管账户；黄琦应向银行办理抵押贷款，于2018年9月15日前向银行提交申请抵押贷款的相关资料并配合办理贷款审批手续，并于该日前支付房屋首期款115万元至双方约定的第三方监管账户；孙晓婉应于合同生效之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；在签订涉案合同起60日内签订《深圳市二手房买卖合同》，如需要办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起3日内签订《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行合同确定的义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付房产总价款20%的违约金。合同并对居间服务及居间费用进行了约定。合同载明有居间人为邓彬，但落款处并未载有居间人的签字。2018年9月6日，黄琦向孙晓婉转账支付定金5万元，孙晓婉于同日出具定金收据。随后孙晓婉向案外人叶年通转账支付5万元。2018年9月6日，双方签订《补充协议》，约定：孙晓婉同意承担赎楼费5万元，赎楼事宜由黄琦自行找担保公司，并自愿承担赎楼费1万元，中介方自愿承担赎楼费1万元，赎楼费多出部分由买卖双方各承担一半。补充协议下方载有黄琦、孙晓婉的签字及“中介方陈明瑞”的签字。2018年9月14日，黄琦将涉案房产首期房款115万元存入资金监管账户。2018年9月27日，中国工商银行上步支行营业部向黄琦出具《二手楼按揭贷款确认书》称，银行同意待涉案房产过户至黄琦名下后并办理以该银行为抵押权人的抵押登记手续后，该银行同意向黄琦发放期限为360个月、金额为280万元的贷款。没有证据显示涉案合同的后续履行情况。关于赎楼的情况，黄琦称，其在签订《补充协议》后开始着手协调寻找合适的担保公司并找到了一家担保公司；孙晓婉确认，黄琦找到的担保公司后来联系孙晓婉要求其提交赎楼资料。对于未能赎楼的原因，黄琦称，担保公司在收集卖方资料的时候一直没办法收集到，黄琦方的中介陈明瑞有向黄琦提到过要交赎楼担保费，但因为孙晓婉不同意支付5万元赎楼费，黄琦也没有实际支付1万元赎楼费；孙晓婉称，一方面是因为黄琦不同意先垫付赎楼所用的担保费5万元，另一方面是因为赎楼担保公司认为孙晓婉的房产证有问题，就拒绝办理赎楼，故未能成功赎楼，后来合同也无法继续履行。另，2019年1月8日，孙晓婉以案外人叶年通、赖伟乐借款给案外人孙晓芬的行为涉黑涉恶为由，向深圳市扫黑除恶专项斗争领导小组办公室信访。截至一审庭审之日，没有证据显示孙晓婉信访的后续情况。一审法院认为，黄琦与孙晓婉之间签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自义务。根据双方《补充协议》的约定，由孙晓婉承担5万元赎楼费用、黄琦承担1万元赎楼费用并办理赎楼手续。孙晓婉辩称由黄琦先支付5万元担保费后再进行赎楼，但并无相应证据证明，一审法院不予采信。赎楼是孙晓婉作为卖方的主要合同义务，黄琦仅是配合义务，双方约定由黄琦寻找担保公司，从本案查明的事实来看，黄琦已依约履行了寻找担保公司的义务，且担保公司也已联系了孙晓婉索取赎楼材料，黄琦已经依约基本完成了配合赎楼义务，但后续因赎楼费的支付问题以及孙晓婉自己陈述的担保公司质疑房产证的问题而导致未能完成赎楼手续，继而导致合同未能继续履行，故，孙晓婉构成对其主要合同义务的违约行为，应承担相应的违约责任，据此，黄琦诉请解除合同符合法定解除条件，一审法院予以支持。黄琦并有权要求孙晓婉返还定金5万元及支付违约金。关于违约金的金额，黄琦未举证证明其实际损失情况，且孙晓婉提出其不应承担违约责任的意见可视为提出了违约金过高的抗辩意见，故一审法院在综合考虑合同履行情况、孙晓婉违约情况、黄琦因合同未继续履行可能遭受的损失以及黄琦存在未实际承担其承诺的赎楼费即亦存在履行瑕疵情形等因素的基础上，酌情调整违约金为按转让成交价的10%计算，即孙晓婉应向黄琦支付违约金40万元，对黄琦主张的违约金超出部分，一审法院不予支持。此外，关于孙晓婉提出涉案房产交易可能存在涉黑涉恶的情况，但并未提交证据加以证明，孙晓婉如确有相应证据或掌握有关线索的，可向有关部门进行举报、报案。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄琦与孙晓婉于2018年9月6日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；二、孙晓婉应于判决生效之日起10日内向黄琦返还定金5万元；三、孙晓婉应于判决生效之日起10日内向黄琦支付违约金40万元；四、驳回黄琦的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元（已由黄琦预交），由黄琦负担5788元、孙晓婉负担6512元（黄琦同意由孙晓婉向其迳行支付）。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同及其补充协议均系涉案双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：违约方的确定及相应违约责任的承担问题。依本案查明事实，涉案补充协议约定，房产赎楼事宜由黄琦自寻担保公司，赎楼费由孙晓婉、黄琦、中介方分别承担5万元、1万元、1万元，赎楼费多出部分由孙晓婉、黄琦各承担一半。据此，涉案双方系约定通过担保公司办理赎楼手续，且黄琦需自寻可予办理赎楼手续的担保公司，黄琦、孙晓婉亦均需承担赎楼费用，可见涉案双方关于房产赎楼手续的办理均负合同义务。本案中，一方面，黄琦并未举证其自寻的担保公司的具体名称、该担保公司具体要求提交何种赎楼资料而孙晓婉拒绝提交。故本院认为，本案证据不足以表明黄琦已寻得可予办理赎楼手续的担保公司、涉案房产未能赎楼系孙晓婉未配合提交资料所致。而另一方面，孙晓婉、黄琦均未依约支出赎楼费用。孙晓婉主张应由黄琦先行垫付赎楼费用5万元，亦缺乏合同依据，本院不予采纳。综上，本院认为，涉案双方均未能举证己方已完成补充协议约定的赎楼义务，亦未充分举证涉案房产未能完成赎楼的原因仅在于对方。故此，涉案双方关于房产赎楼手续未能完成均具违约情形，涉案合同无法继续履行系因双方违约所致。现在双方均主张无法继续履行合同情形下，双方关于涉案合同的目的已无法实现，故本院对黄琦关于解除合同的诉请予以支持，孙晓婉依法亦应向黄琦返还定金5万元。前述涉案合同无法继续履行系因双方违约所致，故黄琦主张孙晓婉单方根本违约并据此诉请违约金，理据不足，本院不予支持。一审关于违约方的部分认定有误，致部分处理有误，本院予以纠正。另，本案系房屋买卖合同纠纷，案外人叶年通、陈明瑞、陈芳均非涉案房产交易的买卖双方，故孙晓婉申请追加前述案外人参加本案诉讼，于法无据，本院不予准许。综上，孙晓婉的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审认定部分事实有误，致部分处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10964号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10964号民事判决第三项、第四项；三、驳回黄琦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元（黄琦已预交），由黄琦负担11562元，孙晓婉负担738元；二审案件受理费6512元（孙晓婉已预交），由孙晓婉负担716元，黄琦负担5796元。黄琦应于本判决生效之日起十日内向孙晓婉迳行支付5058元。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二一年二月二十二日书记员 方玉娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。