北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初7662号原告：北京东方道朴文化资产运营管理有限公司，住所地北京市东城区美术馆后街77号。法定代表人：姜海岩，董事长。委托诉讼代理人：李明，男，该公司副总经理。被告：北京七彩润丰文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里5号院11号楼1层10-1室。法定代表人：韩东晓，总经理。原告北京东方道朴文化资产运营管理有限公司（以下简称东方道朴公司）与被告北京七彩润丰文化发展有限公司（以下简称七彩润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员游煜聪独任公开开庭进行了审理。原告北京东方道朴文化资产运营管理有限公司委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼，被告七彩润丰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方道朴公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同于2020年9月30日解除；2.判令被告支付租金1166314元（自2019年12月15日至2020年9月14日之间的租金，按照每天每平米5.7元计算，共计274天），运营管理费189680元（周期与租金一致，每天每平米0.8元计算）；3.判令被告一次性支付免租期租金135146元；4.判令被告一次性支付违约金308228元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年10月30日签订了位于北京市东城区美术馆后街77号77文创美术馆2号楼2-301/2-302室（以下简称涉案房屋）的租赁合同。被告方签订租赁合同后支付5万元房租，之后被告再没有交纳过应交的租金及运营管理费。期间原告向被告进行多次催缴，但被告始终无故拖欠。根据租赁合同约定，原告申请法院判令被告单方面违约并终止双方签订的租赁合同，被告无条件归还原告所租赁的房屋，并支付欠交的租金、运营管理费、免租期租金、违约金。被告七彩润丰公司未答辩，但于庭审过程中派员工李三伏、杨梅到庭陈述，称七彩润丰公司自签订合同之后交过一笔租金5万元，后再没有支付后期租金，后由于疫情因素，公司资金困难，无法支付后续租金。东方道朴虽一直在催促交纳房租，但没有主张解除合同。其不同意解除合同，希望继续履行。二人庭审过程中通过云法庭系统上传委托手续照片，经释明，二人称因公司自身原因，无法向本院提交委托手续原件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的陈述与证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及证据审查情况，本院认定事实如下：2019年10月30日，东方道朴公司（甲方）与七彩润丰公司（乙方）签订《77文创美术馆租赁合同》，内容如下：乙方向甲方承租位于北京市东城区美术馆后街77号77文创美术馆2号楼2-301、2-302室的房屋，租赁房屋面积为779.5平方米。合同租赁期限自2019年11月15日起至2022年11月14日止，免租/装修期共计1个月即2019年11月15日至2019年12月14日，免租/装修期包含于租赁期内，免租/装修期乙方无须支付租金，但须承担运营管理费、水费、电费等乙方应支付的费用。双方确认，甲方提供的免租期是基于乙方在履行合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应在接到甲方解约通知书之日起10日内按本合同约定的免租期所在租赁年度租金费用标准向甲方补交免租期租金。月租金为日租金单价*租赁面积*365/12，月运营管理费为运营管理费单价*租赁面积*365/12，2019年11月15日至2022年11月14日，租金单价为5.7元/平方米/天、运营管理费单价为0.8元/平方米/天。乙方应在本合同签订后5个日内支付免租期运营管理费18968元，支付第一个计租期（2019年12月15日至2020年3月14日）的租金405438元，支付第一个计租期的运营管理费56904元，起租日开始后自动转为对应费用。乙方采取按三个月为一个计租期支付的方式向甲方预交付下一个计租期的租金、运营管理费，自第二个计租期开始于最迟缴纳日期前向甲方交纳租金、运营管理费。其中2020年3月15日至2020年6月14日，应支付租金金额为405438元，应支付运营管理费56904元，最迟交纳日期为2020年3月10日。关于履约保证金，双方约定，履约保证金相当于乙方承租租赁标的的2个月的租金、运营管理费之和308228元。关于租赁标的的交付，双方约定，乙方向甲方支付履约保证金及首期租金、运营管理费后3日内甲方将租赁标的及租赁标的的附属设施、设备按约定条件交付给乙方，并办理有关交付手续，同时确保租赁标的设施、设备达到约定状态。如乙方在甲方具备约定租赁标的交付条件时因自身原因未能在3日内进驻，则视为甲、乙租赁标的交付完成。若甲方迟延交付租赁标的，则应将租期相应顺延。甲方在租赁标的交付前书面通知乙方办理交付入驻手续，进行租赁标的的交付，交付当日乙方应当派员参加。交付租赁标的时，甲乙双方应就租赁标的及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行查验，查验完成后，甲乙双方共同签订《房屋交割清单》，则租赁标的交付完毕。双方确认：乙方在本合同签署前已对租赁标的进行现场查验，对租赁标的现状已充分知悉，在验收交接时不持任何异议。关于合同变更、解除、终止本合同，双方约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的，追收所欠费用及滞纳金，甲方有权不予退还乙方已支付的履约保证金，并以此作为乙方应支付的全部或部分违约金：（1）逾期支付租金、运营管理费超过5个工作日，且经甲方催缴3个工作日内仍未缴纳的；（2）未按约定办理租赁标的交接手续超过15日的；…。双方依据本合同的约定行使合同单方解除权的，应当以书面的形式通知对方。本合同解除5日内，违约方还应按本合同约定的标准向对方支付违约金。关于违约责任，双方约定，乙方有逾期支付租金、运营管理费超过5个工作日，且经甲方催缴3个工作日内仍未缴纳的情形的，甲方有权不予退还乙方已支付的履约保证金，并以此作为乙方应支付的全部或部分违约金。2019年12月3日，七彩润丰公司向东方道朴公司出具付款说明，内容为：现由于七彩润丰公司的原因，由李三伏代七彩润丰支付合同全部费用，请贵司收到李三伏支付的《77文创美术馆租赁合同》各项应付款项后，按照租赁合同约定开具七彩润丰票据，本说明由应付款及代付款单位/人签章确认。2020年1月6日，东方道朴公司向七彩润丰公司作出关于履行《77文创美术馆租赁合同》的催告函，内容为：根据2019年10月30日签订的《77文创美术馆租赁合同》，贵司应于2019年11月15日前向我司支付免租期运营管理费18968元，支付第一个计租期（2019年12月15日至2020年3月14日）的租金405438元，支付第一个计租期的运营管理费56904元，支付履约保证金308228元，以上应付费用共计789538元。贵司签订合同后由李三伏支付合同款50000元，仍需支付739538元，虽我司已多次催缴，但贵司未按时缴纳，且没有得到贵司明确回复。根据合同约定，乙方逾期支付租金、运营管理费超过5个工作日，且经甲方催缴3个工作日内仍为缴纳的，欠缴各项费用达所缴履约保证金50%的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的，追收所欠费用、违约金及滞纳金，甲方有权不予退还乙方支付的合同款。因此我司再次郑重敦促贵司务必于2020年1月10日前支付上述应付费用，否则我司将按照合同约定执行，由此造成的一切损失由贵司承担。庭审中，东方道朴公司称其为降低损失，已经于2020年10月1日将涉案房屋出租给案外人。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东方道朴公司与七彩润丰公司签署的《77文创美术馆租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。七彩润丰公司在前期支付5万元租金后，逾期未支付剩余租金及运营管理费超过5个工作日，且经过东方道朴公司催缴3个工作日内仍未缴纳，根据合同约定，七彩润丰公司已构成违约，东方道朴公司有权单方解除合同。现东方道朴公司明确表示已将涉案房屋租于案外人，故本案已无继续履行的可能性，故涉案《77文创美术馆租赁合同》应予以解除。关于合同解除时间，考虑到本案起诉状的送达情况及被告的应诉情况，本院确定2020年9月21日为《77文创美术馆租赁合同》的解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方在租赁合同中约定，东方道朴公司自七彩润丰公司逾期支付租金、运营管理费超过5个工作日，且经催缴3个工作日内仍未缴纳的，东方道朴公司即可有权单方解除合同，收回租赁标的物，追收所欠费用及滞纳金。故在东方道朴公司在催告函中要求七彩润丰公司支付欠缴费用的履行期2020年1月10日起三日后，七彩润丰仍未支付剩余租金，则东方道朴公司于2020年1月14日起即获得合同解除权，但直至2020年4月16日，其才提起诉讼要求解除合同，故其主张的自2020年1月14日至2020年9月14日期间的租金，东方道朴公司因未及时行使解除合同的权利予以止损，亦负有一定的责任，且考虑该期间受疫情影响，因此对于该期间的租金及运营管理费，本院将根据双方责任情况予以酌定，另考虑七彩润丰公司违约在先，对于其要承担的违约金，本院在租金中一并予以考虑。关于免租期租金，根据双方合同约定，因七彩润丰公司违约，将不享有免租期的优惠，故东方道朴公司主张七彩润丰公司支付免租期租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，被告经本院合法传唤未到庭应诉，故本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告北京东方道朴文化资产运营管理有限公司与被告北京七彩润丰文化发展有限公司于2019年10月30日签订的《77文创美术馆租赁合同》于2020年9月21日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告北京七彩润丰文化发展有限公司向原告北京东方道朴文化资产运营管理有限公司支付2019年11月15日至2020年9月14日期间的租金及运营管理费共987152元；三、驳回原告北京东方道朴文化资产运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20994元，由原告北京东方道朴文化资产运营管理有限公司负担5994元（已交纳）；被告北京七彩润丰文化发展有限公司负担15000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 游煜聪二〇二一年二月三日法官助理 申会英书 记 员 王子叶