江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0507民初167号原告：苏州市明盟营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市干将东路****。法定代表人：徐川暴，执行董事。委托诉讼代理人：包芳，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶，系公司员工。被告：苏州市竣景房地产开发有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州市南天成路**>法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明，系被告员工。委托诉讼代理人：赵舒卿，系被告员工。原告苏州市明盟营销策划有限公司（以下简称明盟营销公司）与被告苏州市竣景房地产开发有限公司（以下简称竣景房地产公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序由审判员王玲独任审理。本案于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告明盟营销公司的委托诉讼代理人包芳、刘晶，被告竣景房地产公司的委托诉讼代理人汤锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明盟营销公司向本院提出诉讼请求：1、被告竣景房地产公司支付中介费85087元及逾期付款利息，以85087元为计算基数，自起诉之日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、被告竣景房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方签订万汇大厦项目中介分销协议，协议约定明盟营销公司推荐客户至竣景房地产公司开发的位于苏州市南天成路与城通路交汇处兴建的万汇大厦项目，在符合有效客户认定条件后，则竣景房地产公司需支付明盟营销公司相应中介费。现明盟营销公司推荐戴欢喜等四组客户在竣景房地产公司项目处实际购房，但竣景房地产公司未予支付中介费85087元，故明盟营销公司诉至法院。被告竣景房地产公司辩称，明盟营销公司未按双方签订的中介分销协议提供用以结算的佣金材料，我方初步审核后将意见反馈至明盟营销公司，明盟营销公司并未按照我方审核意见进行调整修改后反馈给我方，也未按照分销协议约定提供相应发票，故我方有权拒绝支付中介费及利息。经审理查明：竣景房地产公司是位于苏州市项目的开发商，其委托明盟营销公司销售万汇大厦项目的办公房源。2017年12月21日，竣景房地产公司（甲方）和明盟营销公司（乙方）签订《万汇大厦项目中介分销协议》，第一条委托期限约定，委托期限为自本协议签订并生效之日起至2018年5月31日止，甲方在委托期满后，依据在此合作期限内乙方的实际销售业绩，再行决定是否签署后续合作协议。委托期间甲方有权同时自建销售团队或委托第三方与乙方共同负责参与该项目所有物业的销售工作。第三条代理分销报酬约定，在委托期内“万汇大厦”项目在售写字楼、商铺房源的代理分销报酬依据本协议约定：甲方按乙方成功销售的销售单位《商品房买卖合同》约定的成交总金额的百分之四（销售结算价×4%）作为乙方的佣金支付给乙方。第六条代理销售佣金的支付方式约定：1、当承购方与甲方签署《商品房买卖合同》并付清首付房款后，乙方可计算50%的代理佣金，该销售单位全款到账后计算剩余50%的佣金，乙方应根据销售的实际业绩及购房款支付情况申请结算佣金，代理佣金每月结算一次，即每月最后一天作为当月业绩截止日，在下一月的10个工作日内凭发票结付上月的代理佣金。2、乙方在收上述款项时，应按甲方要求同时向甲方出具相应付款金额的有效税务发票，否则甲方有权拒绝付款，直至乙方出具上述发票为止。3、有下列情形之一的，甲方可以不予支付本协议约定的代理佣金：（1）乙方未经甲方书面同意，擅自改变甲方既定的销售承诺的；（2）非因归责于甲方的原因，造成商品房买卖合同解除的；（3）成交价格低于该房源底价；（4）如遇发生退房，该房源佣金甲方已支付给乙方的，乙方须将该房源佣金全额退还甲方。第七条介绍客户界定标准约定：1、客户确认流程：……。2、客户到访登记流程：……。3、客户有效期：经甲方签字确认的乙方介绍客户，如在本协议委托代理期限内实际成交的，均视为乙方客户，同时如该等客户在本协议终止后一个月的保护期内实际成交的，仍视为乙方客户，甲方需按本协议约定向乙方支付该等客户的销售代理佣金。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同落款处分别由竣景房地产公司、明盟营销公司签章确认。本案中，明盟营销公司持客户成交确认单、客户交易信息打印件等证据诉至本院，主张案外人戴喜欢、杨柳、胡玉飞及杨静经其公司介绍、服务，向竣景房地产公司购房，均签订了《商品房买卖合同》并已向竣景房地产公司支付了购房款，故已满足双方中介分销协议约定的付款条件，竣景房地产公司应予支付其佣金。竣景房地产公司对戴喜欢、杨柳、胡玉飞及杨静系通过明盟营销公司介绍至竣景房地产公司购房且均已支付了购房款的事实不持异议，但认为戴喜欢、杨柳、胡玉飞三人的成交确认单上存在多次签字涂改情况，无法确认真实性；而杨静签订《商品房买卖合同》时间为2018年8月11日，已超过中介分销协议约定的委托期限及保护期限，不应再给予结佣。庭审中，明盟营销公司当庭拨打了戴喜欢、杨柳、胡玉飞三人电话，其三人自述客户确认单上补签的名字均系事后经明盟营销公司要求由其本人补签。庭后，明盟营销公司重新向竣景房地产公司提交了涉案四户的佣金请款手续，竣景房地产公司审核后，于2021年2月19日向本院陈述认可戴喜欢、杨柳、胡玉飞三户的相应请款材料，但杨静的签约时间超过中介分销协议约定期限，不应当再结算佣金。以上事实，由明盟营销公司提交的万汇大厦项目中介分销协议、成交确认单、成交信息打印件，明盟营销公司提交的万汇大厦项目中介分销协议及庭审笔录予以证实。本院认为，明盟营销公司、竣景房地产公司之间签订的《万汇大厦项目中介分销协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于戴喜欢、杨柳、胡玉飞三户，竣景房地产公司认可该三户系经明盟营销公司介绍至其公司购房，对明盟营销公司举证的该三户的成交确认单现亦无异议，因中介分销协议约定的付款条件已届满，故竣景房地产公司应予支付明盟营销公司上述三户购房的相应佣金。竣景房地产公司认可戴喜欢、杨柳、胡玉飞的合同签约总价分别为556417元、495000元、496480元，故按照中介分销协议约定4%佣金计提点计算，竣景房地产公司应就该三户向明盟营销公司支付的佣金为22256.68元、19800元、19859.2元，合计61915.88元。关于杨静所购房屋佣金。明盟营销公司、竣景房地产公司均认可杨静通过明盟营销公司介绍、服务，于2018年3月10日认购案涉房产，于2018年8月11日与竣景房地产公司签订《商品房买卖合同》。竣景房地产公司主张因该签约时间晚于双方中介分销协议约定的委托期限及第七条所约定的客户有效期，故不应再向明盟营销公司支付佣金。对此，本院认为，虽中介分销协议约定了委托期限，并在第七条第3款中就客户有效期约定为“在本协议委托代理期限内实际成交的，均视为乙方客户，同时如该等客户在本协议终止后一个月的保护期内实际成交的，仍视为乙方客户”，但并未明确约定在该“客户有效期”后相应签约客户的佣金不再支付。协议第六条第3款对竣景房地产公司可不予支付代理佣金的情形中，亦未就超过“客户有效期”期限即不予支付代理佣金的情形进行列举，故竣景房地产公司应向明盟营销公司支付杨静所购房屋的佣金。但是，杨静和竣景房地产公司签订商品房买卖合同的日期为2018年8月11日，远超过双方中介分销协议约定委托期限及“客户有效期”，明盟营销公司未予举证其履行了积极协助并敦促其客户与竣景房地产公司签约，以及其在之后的谈判、议价促成交易过程中所履行义务的相应证据，而该长期未能签订正式《商品房买卖合同》亦导致竣景房地产公司开发的涉案房屋销售数月内均处于悬而未决状态。本院综合上述情形，结合明盟营销公司履行合同的情况、明盟营销公司促成交易成功的因素大小并兼顾公平原则，酌情扣减部分佣金，确定竣景房地产公司就该杨静所购房屋支付明盟营销公司佣金为10000元。综上，竣景房地产公司应付明盟营销公司佣金合计为71915.88元。竣景房地产公司辩称中介分销协议约定明盟营销公司在结算佣金时应先开具发票，否则其有权拒付佣金。因明盟营销公司至今未开票，故其不应支付佣金，且不承担逾期付款利息。对此，本院认为，中介分销协议第六条第一款约定代理佣金每月结算一次，在下一月的10个工作日内凭发票结付上月的代理佣金。第六条第二款约定明盟营销公司在收佣金时，应按竣景房地产公司要求同时向其出具相应付款金额的有效税务发票，否则竣景房地产公司有权拒绝付款，直至明盟营销公司出具上述发票为止。上述约定，应视为双方就付款约定为先开票后付款，但明盟营销公司未开具发票并不构成竣景房地产公司拒付中介费的事由。中介分销协议中明盟营销公司主义务为完成分销，竣景房地产公司主义务为支付中介费，因此明盟营销公司履行开具发票义务与竣景房地产公司支付中介费义务不能形成对待给付，竣景房地产公司的抗辩，本院不予支持。但因现明盟营销公司尚未开具发票，竣景房地产公司未付代理佣金不构成违约，故对于明盟营销公司要求竣景房地产公司赔偿逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苏州市竣景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏州市明盟营销策划有限公司支付中介费71915.88元。二、驳回原告苏州市明盟营销策划有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为963.5元，由原告苏州市明盟营销策划有限公司负担164.5元，被告苏州市竣景房地产开发有限公司负担799元（被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32×××13）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  王 玲二〇二一年二月二十六日法官助理  胡倩倩书 记 员  方 芳附录：本案所适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。