福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终750号 上诉人（原审原告）：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武，执行董事。 被上诉人（原审被告）：汪子武，男，1969年5月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人李严木因与被上诉人永泰县樟鑫房地产开发有限公司（下称“樟鑫公司”）、汪子武合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2020）闽0125民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李严木上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判赔偿李严木经济损失3万元，被上诉人汪子武承担连带责任；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实和理由：1、2016年5月17日《协议书》第二条约定“李严木接受樟鑫公司委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作。期满仍未销售完毕的部分，由李严木自购。”该条约定是各方达成的一致意见，各方必须依约履行。一审认定该条款仅属于预约性质，并以不能强制缔约合同为由驳回上诉人的诉请是错误的。2、上诉人已多次恳求两被上诉人协商预约、缔约相关条款并签订由福建省建设厅、省市场监督管理局统一监制的《商品房买卖合同》，但两被上诉人拒不配合，一审法院对此事实遗漏，未予审理。在被上诉人拒不配合李严木自购的情况下，一审法院审查“双方是否已就主要合同条款达成合意”显然已毫无意义。3、《协议书》第六条约定“樟鑫公司必须全力配合李严木办理上述物业销售合同的签订。”该条款适用于所有购房情形，无论是外部人员购房还是李严木自购，樟鑫公司都应配合签订合同、开具发票及办理银行按揭贷款等手续。两被上诉人接到上诉人要求自购未售房产的通知后，理应按照《协议书》的约定积极配合，但其未尽协助义务，构成违约。根据协议约定，其本应赔偿上诉人李严木100万元，现上诉人仅诉请其赔偿3万元，法院应予支持。一审法院认定樟鑫公司未配合上诉人李严木签订《商品房买卖合同》之行为不构成违约并驳回李严木要求两被上诉人赔偿经济损失的诉请，是错误的。4、汪子武系樟鑫公司法定代表人，系拒绝配合签约的直接责任人，其应对樟鑫公司3万元赔偿款承担连带责任。 被上诉人樟鑫公司、汪子武答辩称：1、李严木未按照2016年3月28日东方城项目投资人会议决定缴纳保证金和负责收回已售套房、店面价款及办理按揭贷款手续，违约在先，答辩人享有不安抗辩权。（2018）闽0125民初862号判决书充分证明了李严木在协议书期限内没有收回房款并构成严重违约和经济损失。（2018）闽01终7146号判决书，上诉状证明了是李严木个人行为造成违约，所有的经济法律责任均由李严木负责。李严木未按《协议书》约定收回全部未收购房款向青岛中院申请解封东方城项目被查封的所有房产（青岛中院《执行裁定书》可证明协议期查封35套才解封3套房，还有32套房和一、三层商场未解封），已经违约导致大部分房产无法销售，无法办理商品房买卖合同的网签、备案，即使樟鑫公司和其他东方城股东同意李严木回购，李严木也无法办理与樟鑫公司签订商品房买卖合同的网签。2、商品房买卖合同涉及房屋价款、支付方式、面积等一系列权利义务，2016年5月27日《协议书》中第二条关于自购条款对这些权利义务没有明确约定，只属于合同法规定的要约邀请，最终的承诺权利并不在李严木，而属于樟鑫公司、汪子武及其他股东，因此有权不与李严木签订《商品房买卖合同》。3、李严木无权要求樟鑫公司签订商品房买卖合同，2016年5月27日《协议书》已到期，李严木没有完成自购，现已无权主张自购或者他购的权利。4、（2020）闽01民终1124号民事判决书确认：2016年5月27日《协议书》中关于李严木对2017年5月31日前未销售完毕的房产有权自购的约定，实为双方约定在将来一定期限内订立本约，符合预约的基本特征，属于预约合同，其合同标的是将来应订立商品房买卖合同。而合同的订立是一个通过谈判协商最终达成合意的过程，相关内容仍须由签约主体协商定夺，本案不适宜强制缔约，亦不适宜强制履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告李严木向一审法院起诉请求：1.判令樟鑫公司、汪子武立即与李严木协助配合履行2016年5月27日《协议书》第二项约定签订届满未销售完毕的永泰县东方城物业801、1102单元的《商品房买卖合同》；2.判令樟鑫公司、汪子武立即向李严木赔偿经济损失3万元；3.本案诉讼费用、财产保全费用由樟鑫公司、汪子武承担。 一审法院认定事实：樟鑫公司经工商核准登记从事房地产开发、经营，股东为汪子武、李严忠，汪子武为樟鑫公司的法定代表人。2011年9月20日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建四人以《会议纪要》的形式约定，四人合作开发由汪子武竞标成功的永泰县樟城镇较场路樟（2011）拍01号土地，项目开发资质借用樟鑫公司名义开发，本项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务，并对项目人事安排、资金、财务、工程建筑、材料采购事项、销售情况、设计方案等事项进行了约定。各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。 2015年11月10日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建达成《股东会决议》。该决议约定：一、樟鑫公司因与中国银行香港路支行和解项目土地抵押贷款纠纷而向中国银行香港路支行支付的2000万元代偿贷款，责任由汪子武、李严忠造成，亦由汪子武和李严忠负责赔偿，具体承担比例由汪子武与李严忠另行协商，协商不成可通过诉讼解决。若樟鑫公司因该案向银行或第三方追索的权益均归汪子武和李严忠所有，按二人分担债务的比例共享；三、用于支付中国银行香港路支行2000万元的售楼款中，按股东比例应归属李严木、张荣建的部分，视为汪子武和李严忠对李严木、张荣建的个人借款，该借款自本决议签订之日起半年内免息，半年后按1.2%的标准计息，按月付息，连续三个月未付视为违约；……；樟鑫公司作为保证人在《股东会决议》上盖章。 2015年11月16日，李严木、汪子武、李严忠达成《股东会决议》。该决议约定：1.东方城项目相关的销售、交房、按揭贷款、上缴税费等手续，由李严木负责办理，樟鑫公司及樟鑫公司法定代表人应及时给予盖章签字。3.与香港路支行之间就2015001号和解协议的有关事项，如需李严木出面协调，樟鑫公司及法定代表人应及时办理有关委托手续。6.本协议签订后，若东方城项目相关手续未及时办理造成损失的，由责任方承担赔偿责任。 2016年3月28日，东方城项目四合伙人签订了《东方城项目投资人会议决定》。该决定约定：......3.接受清盘者自行向香港路支行办理和解协议延期还款2000万元的有关手续，并负责以销售所得款优先偿还该2000万元款项。转让者股东应执行2015年11月10日、13日、16日股东决议所规定的条款，承担先行还款青岛中国银行和解协议的2000万元的额度，超出还款和解协议额度的部分按转让股份的比例，接受清盘者应在销售当日返还各股东。......5.樟鑫公司及法定代表人在对接受清盘者即办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证。……13.本决定各股东必须严格执行，违约者罚款100万元。 2016年5月27日，樟鑫公司（甲方）、李严木（乙方）与东方城项目四合伙人李严木、汪子武、李严忠、张荣建（丙方）签订了一份《协议书》，约定甲乙丙三方经自愿平等协商一致，现就甲方委托乙方负责“东方城项目”（该项目系丙方实际出资以甲方名义开发，权利义务归属丙方）清盘销售，达成以下协议条款，以供各方共同恪守：......二、乙方接受甲方委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作。期限满仍未售完毕的部分，由乙方自购，并按上述价格与甲方结算；三、甲方及甲方法人代表汪子武应于本协议签订后10日内向乙方出具委托书，全权委托乙方销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜；......六、乙方接受甲方委托后，甲方必须全力配合乙方办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。甲方未尽协助义务，导致乙方无法完成销售上述物业的工作任务，甲方应赔偿乙方损失人民币100万元；......九、本协议未约定事项，按丙方2016年3月28日签订“投资人会议决定”执行。2016年6月2日，樟鑫公司、汪子武向李严木出具了《授权委托书》，载明：一、全权负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款、上缴税费、支付工程款、农民工工资、法律诉讼等事项；二、全权负责与中国银行香港路支行履行、协调有关和解协议事项，并有权代表樟鑫公司和汪子武签署各项法律文书、协议、合同。李严木接受樟鑫公司授权后，开展“东方城项目”清盘工作。委托期限自2016年5月27日起至东方城项目各项事务办结为止。 2017年5月11日，李严木通过邮政特快专递向汪子武邮寄《东方城项目清盘等项工作的通知》，要求汪子武安排场所进行东方城项目清盘结算，该邮件未妥投。2017年7月31日，李严木通过邮政特快专递向汪子武邮寄《通知东方城清盘事宜》，该邮件被拒收退回。2017年8月10日，李严木通过登报公告向樟鑫公司、汪子武发出通知，载明：2016年5月27日于李严木签订《协议书》约定，期限届满前认未销售完毕的部分，由乙方自购。李严木曾在2017年5月10日电话述明31日约定到期，并于11日用邮政快递、5月31日、7月23日发短信、7月31日再次用邮政快递要求清盘，对未销售物业由乙方自购，并鉴定《商品房买卖合同》你俩都拒绝，今登报日起限5天内与乙方签定自购《商品房买卖合同》，逾期产生的经济损失、法律责任由你俩承担赔偿责任。 另查明，2017年11月14日，永泰县人民法院作出（2017）闽0125执21号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人樟鑫公司所有的坐落于永泰县樟城镇较场路36号东方××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元××单元的房屋。李严木不服该裁定书，向法院提出书面意见。法院于2018年5月30日作出（2018）闽0125执异5号《执行裁定书》，裁定：一、撤销永泰县人民法院作出的（2017）闽0125执21号之四执行裁定书；二、驳回异议人李严木的其他异议请求。2018年11月8日，法院作出（2018）闽0125执恢60号之二《执行裁定书》，裁定：一、解除樟鑫公司所有的座落于永泰县樟城镇较场路36号东方××单元房产的查封；二、解除申请执行人陈春茂所有的位于永泰县××路××号［所有权证号：樟房权证Ｚ字第0××2号、樟国用（2006）第0××5号］房产的查封。2019年11月5日，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字342-17号《执行裁定书》，裁定：解除对被执行人樟鑫公司名下位于永泰县樟城镇较场路36号“东方××房产的查封。2020年10月9日，李严木诉至永泰县人民法院。 一审法院认为，2016年5月27日《协议书》中关于李严木对2017年5月31日前未销售完毕的房产有权自购的约定，实为双方约定在将来一定期限内订立本约，符合预约的基本特征，属于预约合同，其合同标的是将来应订立商品房买卖合同。对于樟鑫公司是否应当承担强制缔约责任，涉及到预约合同能否强制缔约的问题，对此分析如下：第一，《协议书》所指向的本约内容尚未具体完备，仍需进一步磋商确定。虽然当事人在签订《协议书》时约定了商品房价格，但并未在该协议书中明确标的、履行期限、违约责任、解决争议的方法等问题。故本约合同尚存在未明确的内容，仍须待当事人进一步协商确定，本案不具备强制缔约的条件。第二，要求樟鑫公司强制缔约，有违合同意思自治原则。依据合同法之合同自由原则，除因公共利益等原因而负有强制缔约义务外，当事人对于是否订立合同有完全的自由，不受他人和组织的强制。《协议书》的合同标的是订立商品房买卖合同，而本约的订立是一个通过谈判协商最终达成合意的过程，本约内容仍须由签约主体协商定夺。在此种情形下如果强制当事人订立股权转让合同，实为强制其就本约的主要条款或全部条款作出意思表示，有违契约自由的民法精神，也有违公平原则。第三，本案属于不适于强制履行的情形。预约合同的标的为缔结本约，即要求当事人从事订立本约的行为，从给付内容看，包含了意志给付。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二款规定，债务的标的不适于强制履行的，不适用继续履行。要求樟鑫公司强制缔约，实为强迫其作出订立本约的行为，本质上属于意志给付，应认定为债务标的不适于强制履行的情形。综上分析，李严木诉请樟鑫公司、汪子武与其签署案涉801、1102户房产商品房买卖合同，于法无据，不予支持。2016年5月27日《协议书》第六条违约责任的约定，是对樟鑫公司未配合李严木办理对外销售房产相关手续应承担的违约责任的约定，而不是针对樟鑫公司未配合李严木办理自购房产相关手续应承担的违约责任的约定，故李严木据此约定主张樟鑫公司、汪子武违约责任，缺乏法律依据，不予支持。 一审法院判决：驳回李严木的诉讼请求。案件受理费550元，由李严木负担。 二审中，上诉人李严木向本院提交证明资料1组：樟鑫公司、汪子武诉李严木、李严忠、张荣建合同纠纷一案的民事起诉状、证据清单、（2019）闽0125执1552号之二、（2020）闽0125执异23号执行裁定书、（2020）闽0125执68号执行分配方案，拟证明两被上诉人恶意抽空樟鑫公司资产，逃避执行债务等。经质证，本院认定，该组证据属于双方另一法律纠纷，与本案纠纷无关，本院不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。 本院认为：2016年5月27日《协议书》虽约定樟鑫公司将案涉房产委托李严木销售，约定期限届满仍未销售完毕的部分由李严木自购，但由于双方未就合同的具体标的、履行期限、违约责任、解决争议等条款进行明确约定，因此李严木关于樟鑫公司应与其签订买卖合同的诉求，应由双方协商缔约，而无法由法院判决强制缔约，故原审判决驳回李严木要求樟鑫公司、汪子武与其签订《商品房买卖合同》的诉请是正确的。 如上所述，因《商品房买卖合同》不能强制缔约，双方并未就自购问题达成最终一致意思表示，因此上诉人李严木认为被上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》的行为构成违约，缺乏合同及法律依据，本院对其要求被上诉人违约赔偿3万元的上诉请求不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费550元，由上诉人李严木负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二一年二月九日 法官助理 陈 曦 书 记 员 陈 林