上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初26054号原告：上海汉宇物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：施少鸣，董事长。委托诉讼代理人：孙琳娜。被告：上海银承拍卖有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘海疆。原告上海汉宇物业管理有限公司(以下简称汉宇公司)与被告上海银承拍卖有限公司(以下简称银承公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告汉宇公司的委托诉讼代理人孙琳娜，被告银承公司的法定代表人刘海疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2021年1月31日解除；2、被告腾空位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号、XXX号商铺，并将商铺返还给原告；3、被告向原告支付自2021年2月1日起至实际返还上述商铺之日止的房屋占有使用费，按照27,985元/月的标准计算；4、被告向原告支付拖欠的2020年8月1日至2021年1月31日期间租金167,910元；5、被告向原告支付免租期内租金54,670元(其中2019年5月1日至2020年6月30日期间租金13,000元、2020年6月1日至2020年7月30日期间租金41,670元)；6、被告支付原告违约金167,910元(相当于6个月的租金)。事实和理由：原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号、XXX号商铺，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日，租金付6押2。2020年度、2021年度月租金27,985元，如逾期30日未支付租金的，则原告可单方解除合同。2019年5月1日至2019年6月30日租金减免13,000元，2020年6月1日至2020年7月31日租金减免41,670元，如因被告原因导致租赁提前解除的，被告应补齐全部减免租金。现被告尚未支付2020年8月起至原告起诉之日的租金，期间原告已多次向被告催要，但是被告不仅对按时付租置若罔闻且拒绝腾出租赁商铺。原告认为，被告已构成违约且给原告带来巨大损失。为了保护原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告银承公司辩称，需要时间考虑是否解除合同，返还商铺；确认自2020年8月1日起未付租金，但因原告提供的商铺存在二楼漏水、一楼会议室和大厅地板翘裂、顶面变形、承重墙裂缝等质量问题，只要原告解决质量问题，被告愿意支付租金；被告承租涉案商铺正是因为原告给予的免租期优惠，故不同意补足免租期内租金；双方曾商谈疫情期间原告减免1个月的租金，但原告未兑现；不同意支付违约金。经审理查明，位于上海市嘉定区白银路******商铺(以下简称涉案商铺)登记权利人为汉宇公司。2019年，汉宇公司(甲方、出租方)与银承公司(乙方、承租方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将其合法所有的涉案商铺出租给乙方从事商品拍卖服务。甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积共359.76平方米，以房屋有关产权文件确定的实际面积为准。租赁期自2019年1月1日起至2023年12月31日，为期5年。甲方于2019年1月1日将涉案商铺及附属设施交付乙方。涉案商铺第一年2019年1月1日至2019年6月30日每月租金16,668元，2019年7月1日至2019年12月31日每月租金23,168元，第二年至第三年(2020年1月1日至2021年12月31日)每月租金27,985元，第四年至第五年(2022年1月1日至2023年12月31日)每月租金30,079元。双方约定，2019年5月1日至2019年6月30日免除13,000元，第二年2020年6月1日至2020年7月31日免除41,670元，2021年6月1日至2021年7月31日免除41,670元。除不可抗力、政府行为、自然灾害等不可归责于乙方的原因外，乙方若提前解除本合同，除按本合同承担违约责任外，乙方须向甲方退回合同提前解除日前已经享受到的免租期之优惠，即乙方因提前解除本合同而不能享受免租期优惠，其已经享受的免租期仍须按当年度租金标准向甲方支付租金。本合同签订后，乙方于5日内支付相当于2个月租金的保证金33,336元。支付方式为押2付6，首期6个月租金(2019年1月1日至2019年6月30日)共计100,008元，乙方于合同签订后当日支付给甲方。乙方应付的租金按每二个月付六个月的方式支付给甲方，乙方须于每个结算付款月开始的5日前根据有关缴款通知书或账单付清租金及其他各项使用费用，并以实际到账日期为准。甲方有权要求乙方按期缴付租赁费用及其他各项费用。如果乙方拖欠租金等费用或违反本合同内任何条款、承诺、限制、规定而引致甲方蒙受损失，甲方(在不影响本合同任何其他权利或救济方法下)有权随时在保证金内扣除乙方拖欠之费用及甲方蒙受之损失。关于违约责任，合同约定：乙方拖欠租赁费用(包括房屋租金及物业管理费)及其他应付费用(如水、电、燃气、通讯等使用费用)等其中任一单项(如单独拖欠租金或单独拖欠电费)超过30日的，甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，收回该房屋，由乙方向甲方支付相当于该房屋六个月租金的违约金，乙方已支付给甲方的保证金及已付未用租金无需退还乙方，可用于冲抵部分违约金。若乙方支付的违约金仍不足以赔偿甲方的实际损失(包括免租期损失)，则甲方有权继续向乙方追索。租赁期满或提前终止，除双方另有约定外，乙方必须使该房屋恢复原状；进行恢复工作时，不得损坏该物业结构，经甲方验收认可后方可办理退租手续，该验收认可之日即为实际返租日。若租赁期满或提前终止，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，甲方有权按本合同规定的该年度租金标准向乙方三倍收取延迟交房期间的房屋租金及其他费用，直至乙方办妥交接手续并按规定履行完毕全部义务或者甲方代乙方履行相关义务完华后。合同另作了其他约定。2020年9月29日，汉宇公司向银承公司发出《催告函》，催要租金，无果。2020年10月，汉宇公司诉至本院。另查，汉宇公司同意给予银承公司减免疫情期间1个月的租金，银承公司对此亦表示同意；汉宇公司确认收到银承公司支付的租赁保证金33,336元，同意在银承公司应付的租金中予以扣除。本院认为，汉宇公司与银承公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。银承公司作为承租方，应当按照约定向出租方汉宇公司支付租金，但银承公司自2020年8月1日起再未支付租金，至今已逾期超过30天，根据《租赁合同》的约定，汉宇公司有权解除合同。因汉宇公司在提起本案诉讼之前，并未向银承公司发出过要求解除合同的通知，故本院确认《租赁合同》自起诉状副本送达银承公司之日即2021年1月6日起解除。合同解除后，银承公司应腾空涉案商铺，并将商铺返还给汉宇公司，逾期腾空涉案商铺的，还应向汉宇公司支付自合同解除之日起至实际返还之日止的占有使用费。关于该占有使用费的标准，汉宇公司主张按照合同约定的月租金标准即27,985元/月计算，尚属合理，本院予以采纳。银承公司逾期支付租金致合同解除，应当承担违约责任，除此之外，还应向汉宇公司支付其欠付的2020年8月1日至解除之日期间的租金。关于银承公司欠付的租金金额，扣除汉宇公司同意给予减免的1个月租金，经核算，银承公司应付的租金为117,356元。汉宇公司要求将银承公司已付的租赁保证金33,336元用以抵扣银承公司未付的租金，于法不悖，本院予以支持，扣除该保证金后，银承公司还应支付租金84,020元。根据约定，因银承公司原因致合同提前解除，银承公司不能享受免租期优惠，现汉宇公司要求银承公司补足免租期内租金合计54,670元，符合约定，且于法不悖，本院予以支持。关于违约责任，银承公司要求汉宇公司支付相当于6个月租金的违约金，鉴于违约金标准过高，且汉宇公司亦要求本院予以调整，本院综合考虑汉宇公司的实际损失等，酌情将该违约金调整为40,000元。关于银承公司主张涉案商铺存在渗漏水质量问题并造成其损失一节，鉴于银承公司未在本案中提交相关依据，本案对此不作处理，银承公司可另案主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海汉宇物业管理有限公司与被告上海银承拍卖有限公司签订的《租赁合同》于2021年1月6日解除；二、被告上海银承拍卖有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号、XXX号的商铺，并将商铺返还给原告上海汉宇物业管理有限公司；三、被告上海银承拍卖有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇物业管理有限公司租金84,020元；四、被告上海银承拍卖有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇物业管理有限公司自2021年1月7日起至实际返还上述商铺之日止的占有使用费，按照27,985元/月计算；五、被告上海银承拍卖有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉宇物业管理有限公司补交免租期内租金54,670元；六、被告上海银承拍卖有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇物业管理有限公司违约金40,000元；七、原告上海汉宇物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,005元，减半收取3,002.50元，由原告上海汉宇物业管理有限公司负担1,502.50元，被告上海银承拍卖有限公司负担1,500元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二一年二月二十日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。