北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15267号原告：冯志广，男，1969年11月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：卢玉，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：怀向阳，北京市盈科律师事务所律师。被告：张全河，男，1969年5月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张春彬，北京市金颐律师事务所律师。原告冯志广与被告张全河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告冯志广的委托诉讼代理人卢玉、怀向阳，被告张全河的委托诉讼代理人张春彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯志广向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认冯志广、张全河签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为CW436869）无效；2.请求法院依法判决张全河协助冯志广办理位于北京市大兴区瀛坤路1号院6号楼2层4单元202号房屋（以下简称202室）的解押及过户手续（过户至冯志广名下），解押和过户手续的相关费用由张全河承担；3.本案诉讼费用由张全河承担。事实和理由：诉争202室原系冯志广名下房产；冯志广与案外人胡媛媛通过打牌认识，因冯志广有债务纠纷以及其他合同纠纷，胡媛媛知晓后，称可以帮助冯志广解决债务问题及其他纠纷，并且说如果冯志广名下没有财产，那么债务可以不用偿还；但是因为胡媛媛自己没有合适的身份出面，要求与冯志广登记结婚；2017年11月27日，冯志广与胡媛媛办理结婚登记。冯志广为了妥善处理自己的债务问题，在与胡媛媛结婚后，经其介绍认识张全河，以买卖的形式将案涉房屋过户至张全河名下，张全河并未向冯志广支付任何购房款，且迄今为止诉争房屋一直由冯志广的租户占有使用；双方曾口头约定等事情过后，张全河将房屋归还给冯志广；同时，双方合同约定的房屋价款为600000元，而当时房屋的市价为4000000元左右，双方约定的合同价款明显低于市价；因此，双方之间不存在房屋买卖的真实意思表示，冯志广在签订房屋买卖合同的真实意思表示并非是为了卖房，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款和《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故房屋买卖合同应属无效；冯志广多次要求张全河将202室过户给冯志广，张全河均以各种理由拒绝；张全河拒绝将诉争房屋过户给冯志广的行为，损害了冯志广的合法权益；为维护自身合法权益，冯志广诉至法院，请求判如所请。张全河辩称，不同意冯志广的诉讼请求；房屋买卖就是冯志广的真实意思表示，不存在虚假表示的情况；双方是真实地签订合同，真实地过户，真实地付款，202室现登记在张全河名下；不存在民法总则或民法典规定的合同无效的情形；针对202室现在已经没有设定抵押，原设定抵押登记已经在2020年3月18日注销了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：冯志广、胡媛媛系夫妻关系，二人于2017年11月27日登记结婚；诉争202室原系冯志广的个人财产，系因拆迁由冯志广在北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司处购买的回迁安置房。2018年12月27日，冯志广（出卖人）与张全河（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》；双方约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区瀛坤路1号院6号楼2层4单元202（即诉争202室），该房屋所在楼栋建筑总层数为16层，其中地上15层，地下1层，该房屋所在楼层为2层，建筑面积为108.87平方米，该房屋登记用途为住宅，该房屋不动产权证号为京（2018）大不动产权第XXXX号，该房屋权利性质为商品房，成交方式为双方当事人自行成交，房屋成交价格为600000元，一次性付款，买受人应当于2018年12月27日前向出卖人支付购房款。合同签订当日，即在2018年12月27日，诉争202室的所有权由冯志广转移登记至张全河名下；对张全河颁发编号为京（2018）大不动产权第0071606号的不动产权证书，登记权利人为张全河，共有情况为房屋单独所有，坐落为大兴区瀛坤路1号院6号楼2层4单元202，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利性质为“出让/商品房”，用途为住宅，房屋建筑面积为108.87平方米，使用期限为国有建设用地使用权2012年11月5日至2082年11月4日；在办理不动产权转移登记过程中，相关印花税、契税等税费均系由张全河交纳，即在2018年12月27日北京市地方税务局自张全河的北京农商银行账户中多次扣款；张全河所持有各类完税证明及缴款书显示，其支付202室的不动产登记费80元、个人所得税56489.65元、城市维护建设税1448.71元、增值税28974.25元、地方教育附加费579.49元、教育费附加869.23元、契税8692.27元、许可证照印花税5元等费用；虽然冯志广不认可相关税费系由张全河交纳，但就反驳主张未提供证据证明；之后在2019年1月11日，对202室设定最高额抵押登记，抵押权人为北京中金城开小额贷款有限公司，抵押人为张全河，被担保主债权数额为2470000元，债务履行期限为2019年1月9日至2020年1月8日；之后在2020年3月18日，因贷款已还清，注销上述抵押登记；之后在2020年3月23日，对202室又设定最高额抵押登记，抵押权人为米仁忠，抵押人为张全河，被担保主债权数额为2100000元，债务履行期限自2020年3月23日至2021年3月22日；至本案审理时，上述抵押登记尚未注销；经向冯志广释明，是否追加抵押权人为本案第三人并提出对张全河债务进行代偿以消除抵押之诉讼请求，冯志广坚持原诉讼请求，要求由张全河负责解押并将房屋过户至冯志广名下。2019年1月11日，自张全河在中国建设银行名下账户向胡媛媛转账汇款1280000元；张全河主张其中的600000元系支付本案购房款，并主张系在当地房地产交易大厅签订的诉争房屋买卖合同，在签订合同的时候冯志广、胡媛媛、张全河及中介公司经办人均在场，冯志广本人在阅读了合同内容后在合同上签字，冯志广、胡媛媛系夫妻关系，买卖房屋全过程均是由冯志广、胡媛媛、张全河出面办理的，当时胡媛媛、冯志广欠了不少外债，冯志广卖房可能是为了还外债，剩余680000元是张全河出借给冯志广的款项，当时为了方便就一次性将购房款、借款打给胡媛媛了；就此，冯志广不予认可，并主张上述转账行为发生在2019年1月11日，是在已经办理完房屋过户登记后的时间，按照购买房屋的正常手续，应该是先交房款再办理过户登记，而且如果交房款应该直接打给冯志广，不应该给胡媛媛，因为诉争房屋是冯志广的婚前财产，且冯志广没有委托胡媛媛接收购房款。为证明本案签订房屋买卖合同系虚假的意思表示，将诉争房屋转移登记至张全河名下的目的是为了让冯志广名下没有财产，以逃避执行，冯志广提交案外人林淼对其提起民间借贷纠纷的民事起诉状（落款时间为2018年5月3日，载明林淼要求冯志广偿还借款本金1000000元及利息240000元）、民事传票（由本院签发，载明要求冯志广在2018年7月4日下午14时30分参加庭审）；就上述民事起诉状、民事传票与本案的关联性，张全河不予认可；冯志广在2019年12月25日向北京瀛海尚志益民物业管理中心交纳了诉争202室的2020年度物业费1698.36元，在2020年12月24日交纳了2021年度物业费1698.36元，冯志广据此主张张全河并未至物业公司处将业主姓名变更为张全河，可见本案房屋买卖交易并非真实交易；对上述交费情况张全河予以认可，但对与本案的关联性及证明目的不予认可。2018年，冯志广将安伟东以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求解除其与安伟东在2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》，并要求收回房屋，安伟东应恢复原状或赔偿损失10000元；经审理，本院作出（2018）京0115民初19340号民事判决书，查明：“冯志广与安伟东2013年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定冯志广将位于大兴区瀛海镇瀛海安置房A5号楼1单元402室和4单元202室两套住房租赁给安伟东使用（现分别变更为瀛海家园1号院6号楼1单元402室及1号院6号楼4单元202室），租赁期限20年，租金每月2083元，共计50万元，租金按照20年一次性付清……经查，冯志广提供的两套房屋均为简单装修，安伟东入住后进行了加装，其自称202室装修花费30万左右”，判决：“一、安伟东与冯志广签订的《房屋租赁合同》于2018年11月26日解除；二、安伟东于判决生效后30日内将大兴区瀛海家园1号院6号楼1单元402室及1号院6号楼4单元202室两套住房腾空并交还冯志广；三、驳回冯志广的其他诉讼请求”；安伟东不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）京02民终5470号民事判决书，查明：“二审中，安伟东主张涉案房屋已经由冯志广出售，冯志广认可其于2018年12月将涉案两套房屋转让给案外人。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认”，判决驳回上诉，维持原判。2019年，安伟东将冯志广以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求冯志广返还安伟东租金260431元；冯志广提起反诉，要求安伟东按照每月2083元的标准给付冯志广房屋使用费，自合同解除后的2018年11月27日起算，到安伟东将位于北京市大兴区瀛海家园1号院6号楼1单元402室、北京市大兴区瀛海家园1号院6号楼4单元202室腾退给冯志广之日止；在该案审理过程中，因安伟东在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在7日内预交案件受理费，本院作出（2019）京0115民初22141号民事裁定书，裁定按安伟东撤回起诉处理；在对反诉进行审理后，本院于2020年7月10日作出（2019）京0115民初22141号民事判决书，判决：“安伟东于本判决生效后十日内给付冯志广房屋占有使用费，该使用费自二〇一八年十一月二十七日起算，至安伟东向冯志广腾退大兴区瀛海家园1号院6号楼1单元402室及1号院6号楼4单元202室之日止，按照每月2083元的标准计算。”该民事判决已生效。对于购房款600000元是否过低一节，经询问，张全河解释称：“据了解，房屋本身就不值那么多钱，房屋不是商品房，是拆迁安置房，冯志广之前还出价500000元卖这个房屋，但没人买，之前的判决中也显示冯志广之前也想作价500000元，冯志广对外可能欠了不少钱，冯志广说租户清不走，清理租户有障碍，所以房屋的价格要低。据张全河了解，冯志广当时在外面欠了很多债”。对于202室的返还事宜，张全河已另案对冯志广、安伟东提起返还原物纠纷诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，冯志广、张全河签订《北京市存量房屋买卖合同》的时间为2018年12月27日，完成不动产转移登记的时间为2018年12月27日，且冯志广在2020年提起本案诉讼，均早于2021年1月1日民法典施行时间，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等法律规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”该条款系关于通谋虚伪行为的法律效力的规定，其第一款系关于伪装行为的法律效力的规定，第二款系关于隐藏行为的法律效力的规定；故本案争议焦点在于双方当事人针对202室签订房屋买卖合同是否系以虚假的意思表示实施的民事法律行为。就此，本院有以下几点考虑。第一，区别于通过办理银行按揭贷款等方式给付购房款的房屋买卖合同，合同文本内容就违约责任、付款方式、付款时间往往详细约定，本案买卖双方采取一次性付款方式支付房价款，故双方约定内容相对简单并非反常。第二，对于购房款金额600000元较低一节，张全河已作出合理解释，即考虑到诉争房屋已由案外人安伟东租赁居住，且租期较长（租赁期限为20年），因买卖不破租赁，存在张全河虽取得房屋所有权，但其在相当长时间内无法实际占有使用诉争房屋的可能，基于上述占有使用障碍，600000元价款虽然较低，但并非完全不合理价格。第三，虽然双方当事人约定买受人应于2018年12月27日前向出卖人支付总价款600000元，张全河未按约定履行，但其在对202室办理了抵押贷款后（抵押登记时间为2019年1月11日），立即在当日向胡媛媛转账汇款1280000元，因胡媛媛参与订立合同过程，且系冯志广之妻，故对张全河所主张上述款项中包含202室购房款之意见，本院予以采纳；上述先办理房屋所有权转移过户，再立即将房屋办理抵押贷款，然后以贷款支付购房款之履行顺序，在现实生活中并非鲜有。第四，按照冯志广之主张，签订房屋买卖合同系伪装行为，其真实意思表示系通过签订房屋买卖合同规避债务执行，但就已达到规避债务执行的事实未提供证据证明。第五，通谋虚伪行为应具备4个要件，一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施，特别是要件四，是使通谋虚伪行为区别于单独虚伪行为的要件；具体至本案，不仅须有行为人冯志广实施虚伪行为的意愿，亦须有相对人张全河配合冯志广实施虚伪行为的意愿，但张全河与冯志广并无亲属关系、朋友关系等利害关系，冯志广未举证证明张全河有配合其实施虚伪行为的意愿。第六，需要强调，在现实生活中，对于通谋虚伪行为，既存在行为人因该通谋虚伪行为获益的情况，如通过签订虚假房屋买卖合同以骗取银行按揭贷款，亦有相对人因该通谋行为获益的情况，如名为亲属间赠与实为房屋买卖以使相对人少交税费等税费，还有行为人、相对人均获益的情况，如农村居民将农村闲置房屋以租赁形式高价出卖于城市居民，但具体至本案，按照冯志广之主张，其系以将自己名下房屋出卖给张全河的形式以规避债务执行，其为获益一方，张全河并非获益一方，但张全河所提交证据显示，系张全河交纳了契税等税费，甚至负担了本应由出卖人负担的个人所得税等税费，该项事实与冯志广之主张相悖。综上所述，虽然就其主张冯志广提供了一定证据，但其所提交证据尚未达到高度可能性的证明标准，现待证事实处于真伪不明状态，冯志广应承担举证不能的不利后果；因就存在以虚假的意思表示签订房屋买卖合同的事实未提供充分证据证明，故对冯志广要求确认其与张全河所签订《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持；相应的，对其要求张全河协助冯志广办理202室的解押及过户手续并负担相应费用的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：驳回冯志广的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由冯志广负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二一年二月三日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷