贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终547号上诉人（原审原告、反诉被告）：王德富，男，1973年11月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州凯科特材料有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云北路新材料产业园。法定代理人：刘渝。委托诉讼代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文龙，贵州恒格律师事务所律师。上诉人王德富因与被上诉人贵州凯科特材料有限公司（以下简称凯科特公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王德富上诉请求：1撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4154号民事判决，依法将本案发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求，特别是上诉人的看房工资8万元和损失费219,175元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人自始否认买卖不破租赁原则所产生的租赁关系，在本案提起反诉要求判决确认双方的租赁关系已于2011年3月21日终止，明显相互矛盾。一审法院判令上诉人从2007年1月1日起至2020年5月29日按每年租金6,000元计算租金至返还租赁物时止，无视租赁物功能用途为开办洗车场，销售彩票等商业用途之约定。案涉房屋用于开办洗车场，销售彩票等商业用途的前提是出租人应配合、支持承租人办理营业执照，被上诉人未按照《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将出租物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的义务，从2016年至2020年长达14年，被上诉人的行为已构成根本性违约，导致上诉人的合同目的未能实现，并且造成上诉人为实现合同目的而购置的设备、设施闲置长达十四年之久，折算经济损失达20余万元。二、被上诉人没有履行交付出租物的义务，无权要求上诉人支付租金。上诉人与贵阳市白云白刚玉厂签订的《租宿舍协议》约定看房工资每年6,000元是上诉人的劳务报酬，一审法院不予支持上诉人要求支付劳务报酬的诉讼请求于法无据。三、被上诉人卖受房屋后承诺向上诉人支付6万元补偿系恶意磋商，误导上诉人添置价值30余万元的设施、设备，属于出租人违约给上诉人造成的财产损失。凯科特公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。王德富向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2006年3月22日签订的《租赁宿舍协议》；2、依法判令被告立即支付原告看场工资8万元，并按年利率6%支付原告从2007年1月起的资金占用费至付清全部款项时止；3、依法判令被告赔偿原告维修厂房经济损失共计219175元，4、判决被告赔偿原告的实际经济损失41400元，并按6%支付支付原告从2007年1月起的资金占用费至付清全部款项时止。凯科特公司反诉请求：1、依法判决王德富余凯科特公司的租赁合同关系已于2011年3月21日终止；2、依法判决王德富立即将位于贵州省贵阳市白云区大坝原贵阳市白云白刚玉厂房屋（不动产权证号为黔【2020】白云区不动产权第××号）返还凯科特公司；3、依法判决王德富向凯科特公司支付截至到2020年7月22日的房屋租金及使用费674029.64元，2020年7月23日后按照6314.42元／月支付使用费至实际返还之日止；4、本案诉讼费由王德富承担。一审法院认定事实，原告（反诉）被告王德富系原贵阳市白云白刚玉厂的员工，2006年3月22日王德富（甲方）与贵阳市白云白刚玉厂（乙方）签订《租宿舍协议》约定“1、乙方租用甲方整体宿舍楼及宿舍前空场地；2、乙方租用主体功能为洗车场、销售彩票、经营．．．．．．6、租期为5年，从2006年3月22日至2011年3月22日终止，前3年为一阶段，后2年同等条件优先继续租用给乙方；7、租金：每年1万2千元，其中6千元由乙方承担白刚玉厂的保卫工资中抵出”。协议签订后，王德富将案涉房屋及土地用于经营汽车服务中心，并对案涉场地进行了必要的修缮（修建了临时厂棚等）。另王德富支付了2006年的租金6000元，后未再支付租金。因贵阳市白云白刚玉厂未履行生效法律文书确定的付款义务，其名下资产遭贵州省高级人民法院拍卖处置，凯科特公司成功竞买。2006年12月28日经贵州省高级人民法院（1994）黔高法执字第4-3号裁定书裁定“贵阳白云白刚玉厂所有厂房、土地、设备所有权和土地使用权属买受人贵州凯科特材料有限公司享有，贵州凯科特材料有限公司凭本裁定办理房产、土地过户相关手续”。后凯科特公司将案涉房屋及土地过户至其名下，并办理了不动产权证（权证号：黔【2020】白云区不动产权第××号）。2011年3月22日，王德富与贵阳白云白刚玉厂签订的租宿舍协议到期后，凯科特公司未向王德富主张解除该租赁协议，也未要求王德富支付租金，王德富遂继续使用案涉房屋及土地。2020年5月15日，凯科特公司以张贴通知的形式告知王德富解除双方的租赁关系，并要求王德富在2020年5月29日前搬离并返还案涉房屋及土地。2020年5月28日王德富拒绝搬离并与凯科特公司员工发生纠纷，大坝派出所出警到现场。2020年6月24日，凯科特公司以排除妨碍纠纷向本院提起诉讼，2020年7月28日撤回该诉讼。2020年7月9日王德富以租赁合同纠纷向本院提起诉讼，凯科特提出反诉，诉请均如前。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，本案中，王德富与贵阳白云白刚玉厂签订《租宿舍协议》后，凯科特公司通过司法拍卖成功取得了贵阳白云白刚玉厂名下的所有资产和土地所有权，并办理了产权变更。根据买卖不破租赁的原则，王德富与凯科特公司应当继续履行《租宿舍协议》。2011年3月22日，王德富与贵阳白云白刚玉厂签订的租宿舍协议到期后，凯科特公司未明确主张解除租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间形成不定期租赁的法律关系，双方应继续履行《租宿舍协议》约定的权利和义务，且出租人和承租人均可以随时主张解除租赁关系，出租人解除合同时，应当在合理期限之内通知承租人。本案中，凯科特公司于2020年5月15日，以通知的方式明确表示解除双方的不定期租赁关系，并为王德富预留了至2020年5月29日的合理期限，故双方租赁关系于2020年5月29日正式解除。关于王德富在本诉中主张的看场工资、维修厂房损失、实际经济损失，一审法院认为，看场工资在双方签订的《租宿舍协议》中有明确约定，即从王德富应付的租金12000中抵扣6000元，因王德富并未向凯科特公司支付2007年以后的租金，故对其主张看场工资，不予支持；关于维修厂房费用，双方在《租宿舍协议》并无约定，且王德富在实施厂房维修时未征得凯科特公司的同意，对维修费用也未同凯科特公司协商，故对王德富主张的维修损失不予支持；关于王德富主张的实际经济损失，实系王德富租用房屋后实际产生的生活必要开支，故对该主张，不予支持。关于凯科特在反诉中主张双方租赁关于于2011年3月21日终止的意见，根据前文所述，不予支持，双方租赁关系终止时间为2020年5月29日；对凯科特公司主张王德富立即返还案涉房屋及土地的主张，一审法院认为，租赁合同终止，承租人应当返还租赁物给出租人，予以支持；关于凯科特公司主张的租金及占用费问题，一审法院分析认为，双方签订租赁协议后，凯科特公司一直未向王德富主张过租金，如前所述，双方租赁关系至2020年5月29日才解除，故对凯科特公司主张支付房屋占用费及租金674029元的诉请，不予支持，王德富应当按每年6000元（租金12000元-看场工资6000元）支付凯科特公司从2007年至其实际返还房屋及土地时止的租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、二百二十一条、二百二十三条、二百二十六条、二百二十七条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告王德富（反诉被告）与被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司的租赁关系于2020年5月29日终止；二、原告王德富（反诉被告）于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于贵阳市白云区大坝原贵阳市白云白刚玉厂的房屋及土地（不动产权证号：黔【2020】白云区不动产权第××号）返还被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司；三、原告王德富（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司自2007年1月1日至2020年5月29日的租金（租金按照每年6000元计算），后续租金继续计算至王德富实际返还租赁物时止；四、驳回原告（反诉被告）王德富的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3204元（已减半，王德富已预交），由王德富负担；反诉案件受理费5270元（已减半，贵州凯科特材料有限公司已预交），由王德富负担900元，由贵州凯科特材料有限公司负担4370元。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，王德富与贵阳白云白刚玉厂签订《租宿舍协议》后，凯科特公司通过司法拍卖取得了贵阳白云白刚玉厂名下的所有资产和土地所有权，王德富与凯科特公司应当继续履行《租宿舍协议》。《租宿舍协议》2011年3月22日到期后，凯科特公司未提出异议的，双方之间形成不定期租赁的法律关系。原审判决以凯科特公司于2020年5月15日表示解除双方的不定期租赁关系为由，认定凯科特公司给予的合理期限届满之日即2020年5月29日租赁解除合法有据，但是原审判决第一项“原告王德富（反诉被告）与被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司的租赁关系于2020年5月29日终止”表述不当，本院纠正为王德富与贵州凯科特材料有限公司的租赁关系于2020年5月29日解除。《租宿舍协议》约定租金每年12,000元，其中6,000元由王德富承担白刚玉厂的保卫工资中抵出。原审法院判令王德富按照每年6,000元计算的标准支付租金至实际返还租赁物时，事实上已经直接将王德富应当获得的每年6,000元的工资进行抵扣，本院对王德富提出的要求凯科特公司支付租赁期间每年6,000元工资的上诉请求不予支持。《租宿舍协议》并未约定维修厂房费用，且王德富未提交证据证明是在维修厂房时已经获得贵阳白云白刚玉厂或者凯科特公司的同意，原审法院驳回其要求凯科特公司赔偿损失的诉讼请求并无不当。双方均认可《租宿舍协议》签订后，王德富实际支付一年的租金。《租宿舍协议》约定的租赁时间为2006年3月22日，则王德富已经将租金支付至2007年3月22日，王德富实际欠付2007年3月23日以后的租金，原判判决确认的欠付租金的起算日期（2007年1月1日）错误，本院予以纠正。《租宿舍协议》于2020年5月29日解除后，王德富因《租宿舍协议》即无权要求将6,000元／年的保卫工资中抵扣占用费，鉴于贵州凯科特材料有限公司并未对此提起上诉，本院不予审查。综上所述，王德富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4154号民事判决第二项、第四项，即二、原告王德富（反诉被告）于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于贵阳市白云区大坝原贵阳市白云白刚玉厂的房屋及土地（不动产权证号：黔【2020】白云区不动产权第××号）返还被告（反诉原告）贵州凯科特材料有限公司；四、驳回原告（反诉被告）王德富的诉讼请求。二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4154号民事判决第五项。三、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4154号民事判决第一项为：王德富与贵州凯科特材料有限公司的租赁关系于2020年5月29日解除。四、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4154号民事判决第三项为：王德富于本判决生效之日起十日内支付被告贵州凯科特材料有限公司自2007年3月23日至2020年5月29日的租金（租金按照每年6,000元标准计算），后续占用费按照每年6,000元标准计算至王德富实际返还租赁物时止。五、驳回贵州凯科特材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,204元（已减半，王德富已预交），由王德富负担；反诉案件受理费5,270元（已减半，贵州凯科特材料有限公司已预交），由王德富负担850元，由贵州凯科特材料有限公司负担4,420元。二审案件受理费6,408元，由王德富负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二一年二月二十四日书记员 余琼敏