湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5971号原告：游克豪，男，1970年7月9日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：吴成军，北京市京伦律师事务所律师。被告：苏新辉，女，1953年7月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：徐兰，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。被告：苏红五，女，1956年5月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：徐兰，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。被告：苏月辉，女，1937年8月24日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：徐兰，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。被告：苏爱辉，女，1949年7月10日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：徐兰，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。原告游克豪与被告苏新辉、苏红五、苏月辉、苏爱辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人吴成军，四被告的委托诉讼代理人徐兰、李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告游克豪提出诉讼请求：1、被告向原告返还房屋补偿款1690771元；2、被告返还各项奖励298564元；3、被告返还被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿费177663元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：游克豪为经营家庭旅店的需要，于2011年9月18日与苏月辉、苏新辉、苏红五签订《租房协议》，租赁四被告共同所有的位于长沙市开福区××岭51号（后有关部门变更为57号）房屋一楼、二楼南侧和三楼房屋，并约定租赁期限至2021年12月30日。因所租赁房屋面积较小不能满足经营所需，游克豪在该房屋西侧空地上另行建设砖混结构楼房一栋，面积分别为一楼30平方米、二楼25平方米、三楼13平方米，并对自己建设和租赁的房屋进行装饰装修、办理营业手续、购买设备开办家庭旅馆，直至2017年底因房屋征收被停水停电不能经营为止。2018年2月11日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿办公室与四被告签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，并将补偿款全部支付给四被告。游克豪所建房屋一楼面积30平方米，应得补偿款1011408元[30×（41806+336）×0.8]；二楼面积25平方米，应得补偿款508400元[25×（25084+336）×0.8]；三楼面积13平方米，应得补偿款170963元[13×（12815+336）×0.8]，合计1690771元。提前搬迁奖励13600元[（30+25+13）×200]，一层住改非上浮奖励95325元（25×25420×0.15），合计298564元。被征收房屋装饰装修费用、附属设施及补偿费用236884元。该家庭旅馆均是游克豪装饰装修，设施也是游克豪购买，苏月辉只在二楼北侧居住生活，所使用房屋面积约70平方米，约占总面积的四分之一，故游克豪应获得房屋装饰装饰费用、附属设施及补偿费用177663元（236884×0.75）。被告对上述款项占有没有法定依据，属于不当得利，应返还给原告。维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告苏新辉、苏红五、苏月辉、苏爱辉辩称，1、被告获得上麻园岭057号全部房屋的征收补偿款，基于2018年2月签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》。该协议属于行政协议，而非民事协议，是具体行政行为，游克豪起诉不属于法院受理民事诉讼的范围，应依法驳回起诉。2、在本案之前，游克豪以开福区征收办为被告提起征收补偿履职之诉，游克豪作为上麻园岭057号房屋承租人不享有行政征收补偿权益，不是该房屋改扩建部分的产权人或修建人，已经过法院生效行政裁判文书确认，并驳回游克豪起诉，其提起私法上不当得利之诉请返还补偿款项，没有事实和法律依据。3、如审查认为起诉属于法院受理民事诉讼的范围，《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》即为被告获得上麻园岭057号房屋及其改扩建部分全部房屋征收补偿款的合法依据。4、被告为xxx岭xxx号房屋及其改扩建部分的所有权人，获得征收补偿款有事实依据。5、2011年原被告签订的《租房协议》，因遇政府征收双方协商一致于2018年1月30日终止租房协议，双方之间再无权利义务关系和争议。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：2013年苏月辉、苏爱辉、苏新辉、苏红五通过继承按份取得长沙市开福区××岭xx号（原x号）一栋房产。该房建成时间为1984年12月，混合结构，登记建筑面积153.58㎡，一、二、三楼分别为74.78㎡、74.78㎡、9.43㎡，合计158.99㎡减去5.41㎡即登记建筑面积。2011年9月18日，游克豪（乙方）与苏月辉、苏新辉、苏红五（甲方）签订《租房协议》。协议约定：一、甲方将上麻园岭51号房屋一楼、三楼另有二楼靠南边一间租给乙方使用，一楼前面一间共出入双方不得阻挠和设障碍。二、房租金暂为每月5000元，第一年为半年一交，两次交清，以后每年租金一次交清，每次需提前五天交清，不得拖欠，否则按每日5‰收取滞纳金，逾期10天收回房屋，室内未搬走物体概由甲方处理。三、租期暂定十年，前五年租金不变，五年后随行就市，租期从2012年元月一日始至2021年12月30日止。四、水电费乙方自行缴纳，甲方用水电自备水电表。五、乙方装修时不得破坏房屋整体结构，保护好承重墙，如有损坏须维修或赔偿及来修去丢。六、如遇拆迁，按政策处理，适当分享装修赔偿。十、乙方入场交纳押金15000元，合同期满凭条退押金。之后，游克豪对租赁房屋进行了装修，用于经营旅馆。2017年10月30日，长沙市开福区人民政府发布《关于开福区湘雅路口（花鸟虫鱼市场）地块棚户区改造项目房屋征收决定公告》，涉案房屋在征收范围内。2018年1月水表电表销户，房屋腾空验收，苏月辉向游克豪退回租房押金15000元。2018年2月，苏月辉、苏新辉、苏红五与长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》。协议约定：长沙市开福区××岭xx号合法建筑面积153.58＋124.57㎡，非住宅建筑面积278.15㎡；1、补偿金额6610212元（附件一）：砖混结构，未登认定面积124.57㎡，一层补偿3616795元［107.28×（41806＋336）×0.8］，二层补偿2112300元［103.87×（25084＋336）×0.8］，三层补偿881117元［67×（12815＋336）］；2、装饰装修、附属设施及其他补偿金额236884元（附件二）：搬迁费2785元［800﹢（278.15﹣30）×8）］，有线电视移装200元（1台），电话机移装100元（1台），空调机移装3000元（3×400＋6×300），热水器移装100元（1台），宽带移装100元（1户），浴霸移装50元（1台），装饰装修补偿178016（278.15×640），测绘报告内一次性成型建筑物补偿29613元（38.76×764），临建补偿22920元（764×30）；3、各项奖励1159835元（附件三）：提前搬迁奖励55630元（278.15×200），选择货币补偿奖励20000元，寻找房源奖励10000元，一层住改非上浮奖励678149元（107.28×42142×0.15），二层住改非上浮奖励396056元（103.87×25420×0.15）；4、总补偿金额8006931元。2019年游克豪向长沙铁路运输法院起诉长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室。该院认为：一般来说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以不动产登记机构的登记为准，游克豪并非xx岭xx号房屋的所有权人或者共有人。游克豪与该房屋所有权人签订的租赁合同约定如遇拆迁适当分享装修赔偿等事项，可以依法另寻救济途径解决。游克豪不具有起诉要求长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室对其拆迁安置和补偿并支付部分补偿款项的原告主体资格，裁定驳回游克豪的起诉。游克豪不服，上诉至长沙市中级人民法院，该院于2020年5月裁定驳回上诉，维持原裁定。游克豪不服，向湖南省高级人民法院申诉，该院于2020年8月裁定驳回再审申请。之后，游克豪提起本案民事诉讼。游克豪提交房屋平面图、证人证言、照片拟证明其加建房屋的事实。原整体平面图显示涉案房屋西侧是条直线，与相邻建筑之间有空地相隔，原分层分户平面图显示房屋西侧是条直线。2017年9月，长沙中信发房屋测绘有限公司出具的房屋分层平面图显示：一楼西北部新增户室5.1㎡（1.7×3㎡），西侧中部及南部新增25.6㎡（6.4×4㎡）；二楼西侧中部及南部新增24.5㎡（6.4×4㎡-1.1×1㎡）；三楼西侧中部及南部新增24.5㎡（6.4×4㎡-1.1×1㎡）。游克豪提交的三楼照片显示西侧中部是晾衣棚，南部是房屋，有明显区别，其主张加建了三楼西侧南部房屋，晾衣棚是苏月辉后来加建。证人袁某出庭作证称：“2011年9月，水电、墙、吊顶、墙砖、地板、屋顶等翻新和打灶是他做的，工程造价128000元，新修建筑面积大约70㎡”；“原来是一个烂棚子”；“与游克豪是一个村的”；“做方案大约三天，只包工不包料，建材是游克豪购买，分批送的，大约施工三个月”；“新建三层，第一层约30㎡、第二层约20多㎡、第三层20㎡左右，第一层住房八间、第二层四间、第三层七间”；“现金付款”。证人陈某出庭作证称：“当时在开蒸菜馆，后面游克豪开旅店搞装修时，跟他关系好，经常没事就去看一下，当时他姨父还在做事，还请了个师傅，在后面空地上加建了一部分，具体面积不清楚”；“之前后面是块好大的空地方，堆了好多垃圾”；“（行政诉讼）中院开庭时就说要作证，没时间，今天只能证明后面那块地是游克豪加建的”；“搞两个月，旅馆装修和后面加建是一起完成的”。证人龙某出庭作证称：“不买建材就不认识游克豪，游克豪说要搞旅社，所有材料要去买，当时买了水泥、沙子、钢筋、红砖等材料，钱付清了，新建地点在后面围墙里面”；“送材料就知道游克豪在加建房屋，施工的要买什么材料就转告去买，从装修起搞了一两个月”；“原来叫时心建材店，现在叫铁军建材店，搬地方才办工商登记”；“付款时把清单给游克豪，分五六次付款，最少2万元一次，总共10几万元，还盖了石棉瓦”；“游克豪加建两间三层”。证人吴某出庭作证称：“当时房子的环境很差，稀烂的，里面乱七八糟，游克豪租了以后进行改建，还砌了两间房子，进去看过”；“游克豪租自己房屋做饭店上十年，和苏家关系很好，对苏家签约早而被剔出征收群不清楚”；“证人证言是她写的，建房面积不知道，只知道建了两层，搞了一个多月”。证人刘某出庭作证称：“游克豪装修的时候进去看过，说租了这么大个房子搞装修，投资这么大不划算”；“游克豪开饭店就认识他了，自己的房子也被征收了，游克豪在被征收房屋那里开饭店”；“和苏家的关系还可以”；“那么多间房子，没有两三个月搞不完”。本院认为：一、起诉条件。民事诉讼法第一百一十九条规定，起诉应属于法院受理民事诉讼的范围。《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》是房屋征收部门与被征收人签订，属于行政行为，不属民事诉讼审查范围，故本案对该协议不予审查。游克豪与房屋征收部门之间的纠纷经行政诉讼处理，行政裁定书明确游克豪作为承租人可通过民事途径救济，即因《租房协议》产生的纠纷属于民事诉讼受理范围。根据《民事案件案由规定》，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，应以实际存在的法律关系变更案由，故本案为房屋租赁合同纠纷。二、加扩建部分。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，游克豪对其在房屋西侧加扩建的事实负有举证责任，四被告反驳也负有举证责任。游克豪提交了房屋平面图，原整体平面图显示涉案房屋西侧是条直线，与相邻建筑之间有空地相隔，原分层分户平面图显示房屋西侧是条直线，相较拆迁时的测绘图和拆迁后的照片，房屋西侧显然进行了加扩建。游克豪申请证人袁某、陈某、龙某、吴某、刘某出庭作证，包括装修工、开蒸菜馆、开建材店、房东等，身份各异，出具了保证书，均称游克豪装修时在空地上进行了加扩建，而四被告没有证据证明向游克豪出租前已在西侧空地进行了加扩建。根据民事诉讼法解释第一百零八条规定，游克豪主张其于房屋西侧加扩建，具有高度可能性，应当认定该事实存在，但是该加扩建事实建立在租赁关系的基础上，应受房屋租赁的法律规定约束，游克豪不享有物权法上的权利，此与行政诉讼关于游克豪并非房屋所有权人的认定并不矛盾。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十四条第一项规定，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。涉案房屋在征收时的未登记建筑面积124.57㎡，由建设、国土、规划等主管部门认定，即西侧加扩建部分在事后取得了合法建设手续，参照上述规定，四被告应负担加扩建造价费用。游克豪没有提交加扩建部分的造价凭证，在征收协议前使用逾6年，故参照房屋征收补偿协议附件二中的建筑成本价764元/㎡计算。西侧加扩建部分的征收价值依附于原房屋、土地使用权和未登记建筑认定，游克豪并非房屋所有权人，主张按征收补偿协议计价，缺少依据，不予支持。根据长沙中信发房屋测绘有限公司出具的房屋分层平面图，一楼西侧新增30.7㎡（5.1㎡+25.6㎡），二楼西侧中部及南部新增24.5㎡，三楼西侧中部及南部新增24.5㎡，其中三楼西侧中部晾衣棚约占一半，故游克豪在西侧加扩建部分面积为67.45㎡（30.7㎡+24.5㎡+24.5㎡÷2），四被告应负担造价费用51531.8元（67.45㎡×764元/㎡）。三、装饰装修、附属设施等补偿费。《租房协议》因政府征收的不可抗力而解除，双方对协议解除均无过错。协议约定：如遇拆迁，按政策处理，适当分享装修赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第四项规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。房屋装饰装修补偿178016元，补偿面积为278.15㎡，其中苏月辉及家属在二楼居住面积约占三分之二，即约70㎡（103.87㎡×2÷3），剩余面积为208.15㎡，装饰装修已使用逾6年，宜按公平原则补偿50%给游克豪，合计66608元（208.15㎡×640×50%）。征收过程中，房屋使用人搬离房屋会产生搬迁和相应设施移装费用，涉案房屋大部分出租给游克豪，应适当补偿。考虑苏月辉及家属居住情况，有线电视、电话机、空调机、热水器、宽带、浴霸移装各1台/户无需补偿；搬迁费800元/户进行平分，补偿50%给游克豪，超出30平方米的搬迁费按实际面积计算，应补偿搬迁费1825.2元[800÷2+（278.15㎡-30㎡-70㎡）×8元]；空调机移装补偿2600元（3000元-400元/台）。游克豪诉请测绘报告内一次性成型建筑物和临建补偿，缺少依据，不予支持。以上合计71033.2元（66608元+1825.2元+2600元）。四、各项奖励。《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》第四条第三项规定，可以根据被征收人的搬迁时间，分阶段、分档次、按被征收房屋的合法建筑面积给予不超过200元/平方米的提前搬迁奖励。游克豪不是征收补偿协议的被征收人和房屋所有权人，其西侧加扩建的事实行为，不受物权法调整，无权按征收补偿协议获得加扩建部分的提前搬迁奖励，《租房协议》也没有约定提前搬迁奖励，且协议是因政府征收的不可抗力而解除，及时搬迁是承租人应尽义务，因此游克豪诉请加扩建部分的提前搬迁奖励，缺少依据，不予支持。涉案房屋地址上麻园岭51号（原57号）有旅社、经营部等多次工商注册，其中苏新辉于2001年2月注册长沙市开福区金茂教学仪器经营部，2011年1月注册长沙市开福区金进教学设备经营部，提交长沙市开福区金进教学设备经营部的部分税收完税证明。征收补偿协议约定了一二层200多平方米的住改非上浮奖励。游克豪不是征收补偿协议的被征收人和房屋所有权人，《租房协议》也没有约定分割住改非上浮奖励，其诉请该部分奖励，缺少依据，不予支持。游克豪提交的2011年个体工商户营业执照问题，当事人可依法通过发证机关或者公安部门处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告苏新辉、苏红五、苏月辉、苏爱辉在本判决生效之日起十日内向原告游克豪支付房屋扩建款51531.8元；二、被告苏新辉、苏红五、苏月辉、苏爱辉在本判决生效之日起十日内向原告游克豪支付房屋装饰装修、附属设施及其他补偿费71033.2元；三、驳回原告游克豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24136元，由原告游克豪负担21136元，被告苏新辉、苏红五、苏月辉、苏爱辉负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李龙挺人民陪审员  周美珍人民陪审员  傅群英二〇二一年二月十九日代理书记员  沈 沙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。