贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初116号 原告：龙天凤，女，1970年11月1日出生，彝族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：梅军，贵州大方县律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：李自行，贵州大方县律师事务所实习律师。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路**[太慈社区]。统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：黄亚兴，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪良友，重庆绮惠律师事务所律师。 原告龙天凤与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“华屹公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日将本案及原告吴霞、丁希兰、吴劲松与华屹公司商品房预售合同纠纷三案合并，公开开庭进行了审理。原告龙天凤及其委托诉讼代理人梅军、李自行，被告华屹公司的委托诉讼代理人洪良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙天凤向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付逾期交房的违约金共计182079.7元，后期违约金从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方；2.请求依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场一层6号门市；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年7月17日，原告与被告签订了购房《确认书》，原告于7月18日向被告交纳购房款183770.00元，向被告购买“华屹锦城”1组团广场一层6号门市，建筑面积42.588平方米，单价4315.06元/平方米，总价183770.00元，之后被告一直没有交房。在2010年6月12日，双方签订《“华屹锦城”广场门市委托购买协议书》，并约定交付时间为2012年5月30日。后因未能按时交付涉案门市，被告向原告支付部分违约金。因被告仍然未能交房，在2017年6月30日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》，内容为经甲乙双方共同协商，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议：一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2016年1月1日至2017年5月30日共计515天）的违约金56785.00元。二、上述违约金甲方于2017年8月31日前支付乙方18928.00元，2017年9月30日前支付18928.00元，2017年10月31日前支付18929.00元。逾期未支付，甲方应按乙方已支付门市款项的日万分之六计算的违约金支付给乙方。三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至甲方通知乙方交房日为止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），如甲方未如期交房，甲方从2017年6月1日起按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2018年12月31日前交付给乙方。四、本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。该协议签订后，被告只支付了18928.00元，还欠原告从（2016年1月1日至2017年5月30日）的违约金37857.00元。原告多次找被告索要上述违约金，被告依然未支付，也不交付房屋，2015年12月31日之前违约金被告已按照合同支付，2016年1月1日至2017年5月30日之前支付了18928.00元，还欠37857.00元。故从2017年6月1日至2020年12月31日被告也应当按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方，共计1308天，违约为183770×6∶10000×1308天=144222.70元，两项共计182079.7元。后期违约金计算方式为从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。原告多次找被告要求交付房屋，请求其支付违约金，但是被告均找各种理由推诿，据此，为了维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告华屹公司辩称：请求驳回全部诉讼请求，理由为：1.本案部分违约金已经超过诉讼时效，被告无需支付，原告在2017年5月30日前的违约金以及衍生的违约金都已经超过诉讼时效；2.即使认定被告存在违约责任，违约金的计算应当自原告向法院起诉之日起倒回3年进行计算；3.请求对违约金的标准予以调低，原告存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整。 本院经审理查明事实如下： 2008年7月17日，被告华屹公司（甲方）与原告龙天凤（乙方）签订《确认书》，约定：1.确认华屹公司接受龙天凤预约其开发的“华屹·锦城”商品房，龙天凤申请保留的商品房位于大方县，华屹公司保证该房在约定的合同签定时间前不对外销售，反之承担相应的违约责任；2.华屹公司同意龙天凤申请的房屋单价（人民币）4315.06元／平方米，该房的预测面积约为42.588平方米（产权面积最终将以政府主管部门的实际测量面积为准）；3.若龙天凤在前期领取了华屹公司发放的ＶＩＰ会员卡，在签订《商品房买卖合同》时仍将享受ＶＩＰ会员卡的优惠，同时龙天凤交纳的无息借款可直接冲抵购房款；4.华屹公司仅在收到龙天凤的借款后，方可保证龙天凤预约之商品房在转签《商品房买卖合同》的房屋（号）与第1条的一致，并保证该房屋价格与第2条的一致同时该单价不因物价等因素调整；5.华屹公司保证在取得“商品房预售许可证”后进行电视公告并电话通知龙天凤，保障龙天凤能按期签定合同，同时在签定《商品房买卖合同》前龙天凤有随时取消申请保留房屋和要求退还借款本金的权利，华屹公司不得无故推诿。龙天凤于2008年7月18日向华屹公司交纳183770.00元，华屹公司大方分公司向龙天凤出具收据，收据载明“今收到龙天凤交来Ｉ组团广场6号门市房款183770.00元”。2010年6月12日，华屹公司与龙天凤就委托购买“华屹锦城”广场门市一事签订“华屹锦城”广场门市《委托购买协议书》，约定：一、委托华屹公司购房位置：广场一层6号门市，建筑面积：42.588平方米，单价4315.06元／平方米，总价壹拾捌万叁仟柒佰柒拾元整；二、龙天凤已付壹拾捌万叁仟柒佰柒拾元整（183770.00元）；三、交房时间：2012年5月30日；四、华屹公司实际代购门市（价格或总价）超过委托价格门市差价由华屹公司承担，并承担相应部分税款；五、华屹公司统一从2009年1月30日到交房之日，按每年租金为22500.00元，每年1月30日支付上一年度租金；六、违约责任：1.华屹公司未买到龙天凤委托购买的门面，华屹公司则按20000.00元／平方米单价赔偿龙天凤，并于2012年12月31日前一次性支付。2.如逾期交房，华屹公司则按已付款每日万分之五计算支付违约金；七、龙天凤在签订本协议之日起，不得以任何借口再到华屹公司无理取闹、寻衅滋事，否则本协议自动失效，华屹公司退回龙天凤所交款项，同时不承担违约责任。因华屹公司未在上述协议约定的期限内向龙天凤交付门市及房屋产权证，2017年6月30日，华屹公司又与龙天凤签订《协议书》，该协议载明：一、根据前期双方达成的协议，经共同核算，华屹公司应支付龙天凤（2016年1月1日至2017年5月30日，共计515天）违约金56785.00元；二、上述违约金华屹公司于2017年8月31日前支付龙天凤18928.00元，2017年9月30日前支付龙天凤18928.00元，2017年10月31日前支付龙天凤18928.00元。逾期未支付，华屹公司应按已付门市款项的日万分之六计算违约金支付给龙天凤；三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至华屹公司通知龙天凤交房日为止的违约金（龙天凤接华屹公司通知后不来接房，责任由龙天凤自负；华屹公司未按时交房，责任由华屹公司负责），如华屹公司未如期交房，华屹公司从2017年6月1日起按龙天凤方已付门面款项的日万分之六计算违约金给龙天凤。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用，门市产权证于2018年12月31日前交付给龙天凤；四、本协议签订后，在华屹公司未违约的情况下，龙天凤不得采取任何非法方式干扰华屹公司的正常经营，如有违反，华屹公司不再向龙天凤支付任何违约金并追究龙天凤责任。协议签订后，被告华屹公司向原告龙天凤支付了广场门市违约金18928.00元。之后，被告未按与原告签订的协议书履行义务，原告多次与被告协商无果后于2020年12月30日向本院递交起诉状等材料，本院经审查，于2021年1月6日立案受理。另查明，涉案门市属于大方县城市建设投资有限公司所有，大方县城市建设投资有限公司属于大方县财政局投资设立的国有独资有限责任公司，被告华屹公司明确表示涉案门市是国有资产，购买需通过产权市场公开进行，不能直接进行购买。审理过程中，原告申请撤回其第二项诉讼请求即请求依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场一层6号门市。 上述事实，有原、被告陈述、确认书、委托购买协议书、协议书、收据、诉讼材料收取清单、短信聊天记录及国有土地使用权证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本案的争议焦点为：1.原告起诉主张的违约金是否部分已经超过诉讼时效期间；2.原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律的规定。 本院认为，原、被告于2008年7月17日签订的《确认书》、于2010年6月12日签订的《委托购买协议书》、于2017年6月30日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 关于原告诉请主张的违约金是否部分已超过诉讼时效期间的问题。被告未按《委托购买协议书》明确的2012年5月30日前交房，后原、被告又签订《协议书》，对2016年1月1日至2017年5月30日共计515天的违约金进行了核算，并约定最后的支付日期为2017年10月31日，逾期未支付，应按已付门市款项的日万分之六计算违约金支付，还约定于2017年12月31日前交房，未如期交房，被告从2017年6月1日起按原告方已付门面款项的日万分之六计算违约金给原告。通过原告提交的短信聊天记录内容可以证明原告曾多次与被告工作人员协商处理门市调换一事，但原告提交的短信聊天记录未载明具体年份，且并无主张违约金内容，不能证明原告在2017年10月31日起三年内向被告主张过2016年1月1日至2017年5月30日期间的违约金，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”、第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还”的规定，原告诉请主张被告支付2016年6月1日至2020年12月31日未按时交房约定的违约金，显然2016年1月1日至2017年5月30日期间尚欠违约金37857.00元的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，2017年6月1日至2020年12月31日的违约金的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告以此为由提出不履行已超过法律规定的诉讼时效期间的部分违约金义务的抗辩主张本院予以支持。 关于原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律的规定的问题。原告已将购房款全部支付完毕，根据原、被告签订的《确认书》、《委托购买协议书》及《协议书》约定，被告应向原告交付所购买门面及办理交付门市产权证，但被告至今未能按约定将涉案门面及产权证交付给原告，被告的违约行为导致原告遭受了相应的损失，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，就本案而言，原告的损失应为涉案门市的预见利益即租金损失，被告未能提供证据证明涉案门市租金损失的具体金额，应当承担举证不能的后果，应以原、被告2017年6月30日签订的《协议书》中约定的如华屹公司未如期交房（2017年12月31日前交房），华屹公司从2017年6月1日起按龙天凤已付门市款项的日万分之六计算违约金对原告的损失进行赔偿，故被告请求对违约金的标准予以调低，原告存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整的抗辩主张，本院不予支持。因涉案门市能否交付不能确定，交付时间也不能确定，原告在庭审过程中也申请撤回要求被告交付涉案门市的诉讼请求，原告撤回该项诉讼请求系其对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，应予准许，故本院予以支持被告支付原告自2017年6月1日起至本案立案之日（即2021年1月6日）止，以原告已付门市款183770.00元的日万分之六计算的违约金，即为183770.00元×0.06%/天×1315天=144994.53元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十二条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告龙天凤自2017年6月1日起至2021年1月6日止的违约金144994.53元； 二、驳回原告龙天凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3940.00元，适用简易程序减半实收1970.00元，由原告龙天凤负担370.00元，被告贵州华屹房地产开发有限公司负担1600.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二一年二月二日 法官助理  魏海洋 书 记 员  杨 茹