北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1709号上诉人(原审原告)：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司员工。被上诉人(原审被告)：严奇，男，1952年2月28日出生，住北京市通州区。上诉人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）与被上诉人严奇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初13444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇鑫伟业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判严奇退还汇鑫伟业公司房屋租金85150．32元。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足、适用法律错误。1．一审判决认定新冠疫情及防控措施不构成上诉人解除合同事由的是错误的。2．一审判决认定汇鑫伟业公司支付占有使用费是错误的，汇鑫伟业公司通知严奇因新冠疫情解除合同，发送了解除函和房屋钥匙，严奇自称在外地无法办理交接，经电话协商同意解除合同，对迁址时间和合同解除时间协议一致，后又协商一致迁址日倒推20个工作日作为合同解除日计算租金，有录音证据予以证明，一审判决对租赁协议第十二条第二款进行毫无根据的推断解释，没有事实依据和法律依据。3．一审判决认定汇鑫伟业公司构成违约是错误的。严奇辩称：同意一审判决，不同意汇鑫伟业公司的上诉请求和理由汇鑫伟业公司向一审法院起诉请求：1、判令汇鑫伟业公司与严奇之间签署的《底商出租协议》于2020年2月24日解除；2、判令被告严奇退还汇鑫伟业公司房屋押金30000元；3、判令严奇退还汇鑫伟业公司已交但未使用的房屋租金85150．32元；4、诉讼费由严奇承担。一审法院认定事实：2018年7月11日，汇鑫伟业公司（乙方）、严奇（甲方）签订《底商出租协议》约定：甲方将位于北京市通州区××楼3号底商出租给乙方用于商业使用，期限自2018年7月22日至2021年7月21日，免租期自交房算起10天，作为乙方装修时间；租金支付方式为半年付，押金30000元；2018年7月22日至2019年7月21日的租金200000元；2019年7月22日至2020年7月21日的租金210000元；2020年7月22日至2021年7月21日的租金220000元；如甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或另租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金30000元并承担乙方的装修费用。如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元。其中，《底商出租协议》第十二条第二款约定：乙方承诺租赁合同到期或解约，营业执照二十个工作日迁出，如未迁出乙方向甲方继续交纳房屋租金，直至营业执照迁出为止。甲方、乙方除在《底商出租协议》签字、盖章外，甲方、乙方的委托代理人分别将联系电话以及身份证号码标注在协议之上，《底商出租协议》未就押金的用途、使用及退还等做出约定。合同签订后，严奇将房屋交付汇鑫伟业公司，汇鑫伟业公司向严奇交纳押金30000元，并将租金支付至2020年7月21日。2020年2月24日，汇鑫伟业公司以受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，企业停工停业、延迟开工日期，期间无任何经营收入且需承担巨额人工成本，为避免因企业经营困难导致拖欠出租人租金、扩大出租人经济损失为由，按照严奇身份证记载的住址向严奇邮寄送达了《解除〈底商出租协议〉通知函》告知严奇：一、自2020年2月24日起，《底商出租协议》解除；二、《底商出租协议》因不可抗力因素解除，双方互不承担违约责任；三、出租人应在收到本解除通知函3日内向承租人退还押金30000元及剩余租金85962元；四、因疫情影响，租赁商铺物件无法面对面交接，现将房屋物件（钥匙二把）邮寄给出租人，出租人签收视为完成房屋交付。函件向严奇告知了汇鑫伟业公司负责该事宜的工作人员王珊的电话，并说明以出租人提供的通讯地址为邮寄地址，因出租人未提供有效通讯地址或提供的通讯地址更换未及时告知承租人，导致邮寄不成功的，一切责任由出租人自行承担。函件于2020年3月6日交寄，但由于严奇已不在身份证上的地址居住，函件于2020年3月8日被退回。之后，王珊将《解除〈底商出租协议〉通知函》以短信的方式向严奇进行了发送。2020年3月13日，严奇短信回复王珊称，《解除〈底商出租协议〉通知函》刚刚看到，为了顺利签署解约协议：一、请承租人尽快完成《底商出租协议》中力所能及的条款，为解约创造条件；二、请承租人出具新冠肺炎疫情是不可抗力的官方确认文件；三、请承租人出具纸质解约文件发送到出租人的电子邮箱。短信向汇鑫伟业公司告知了电子邮箱的地址，并称只有完成以上三点，签署解约协议才有依据。同日，王珊回复严奇称，可按合同约定解约，支付出租人违约金，但解约日期按照2020年3月1日交钥匙为准。2020年3月19日，汇鑫伟业公司工作人员电话联系严奇称，根据《底商出租协议》第十二条第二款合同的约定，以及由于疫情防控措施政府职能部门不完全对外办公的现实，故要求出租人自承租人营业执照迁出之日起向前推二十个工作日作为免收租金的时间。严奇同意汇鑫伟业公司的要求，同时强调要求按照合同约定办理；双方还约定，由于严奇现在外地未返京，待回京后在3月23日商量办理钥匙交接。2020年3月23日，汇鑫伟业公司工作人员电话联系严奇办理钥匙交接，但双方对合同解除时间存在争议。汇鑫伟业公司称，以营业执照迁走日期向前推二十个工作日作为合同的解除时间，租金的计算截止至合同解除之日止；严奇称，双方需在办理钥匙交接时签订解除底商出租协议的书面文件，否则严奇对案涉底商再出租构成违约。2020年3月30日，汇鑫伟业公司将公司注册地址从案涉房屋中迁出。2020年3月31日，汇鑫伟业公司、严奇双方办理了案涉房屋的交接，并签订了《房屋交接确认单》。庭审中，汇鑫伟业公司称：一、坚持以向严奇寄送《解除〈底商出租协议〉通知函》的2020年2月24日为合同解除时间，或以营业执照迁出后向前推二十个工作日为合同的解除时间；二、汇鑫伟业公司解除合同的原因系新冠肺炎疫情以及防控措施的影响，导致汇鑫伟业公司不能带客户去看房源，根本无法开展经营，因不可抗力主张解除租赁合同，不应当承担违约责任；三、汇鑫伟业公司主观无违约的恶意及过错，且汇鑫伟业公司、严奇双方通过电话协商就解除合同也达成一致，双方均不应当承担违约责任，故严奇应当退还押金及未使用期间的租金；四、因汇鑫伟业公司已经履行合同过半，依据合同约定的违约金赔偿数额明显过高；五、由于严奇通过拒收邮件、谎称不在北京等方式拖延房屋交接，对于该期间的损失应当由严奇承担。严奇称：一、汇鑫伟业公司分别于2020年2月23日、2月24日以打电话、发短信通知函的方式要求解除合同，严奇当即表示同意，故双方一致同意2020年2月24日是《底商出租协议》的解除时间；二、根据合同约定，汇鑫伟业公司提前解除合同属于违约，应当支付违约金30000元，合同约定的押金是为了约束双方互不提前解除合同的违约金，故不应当退还押金；三、应当按照《底商出租协议》第十二条第二款的约定计算租金。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。本案中，汇鑫伟业公司、严奇就案涉房屋签订的《底商出租协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现汇鑫伟业公司认为，新冠肺炎疫情影响及其防控措施，属于不可抗力导致合同目的无法实现，主张《底商出租协议》已解除，要求严奇退还押金及剩余租金，故本案的争议焦点为：一、新冠疫情影响及其防控措施下，继续履行合同是否构成不可抗力，是否构成合同解除事由；二、对《底商出租协议》第十二条第二款如何理解；三、本案押金的性质。一、关于新冠疫情及其防控措施是否构成不可抗力，是否构成合同解除事由。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。自新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情扩散、保护公众健康，北京市采取了严格的疫情防控措施，但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，疫情及其防控措施是否必然构成合同解除的事由，则应结合案件的情况具体分析，综合合同的内容、履行地点、履行期限、受疫情的影响程度，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以考量。本案中，汇鑫伟业公司承租严奇的房屋用以经营房产中介业务，自新冠疫情发生后，本市社区确实采取了严格的出入证办理、登记，限制带客户进入小区看房的中介人员人数等防控措施，疫情客观上导致了房屋承租人员数量的减少，汇鑫伟业公司在疫情期间一度也不能正常营业。但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市的防控措施也逐渐予以解除，故新冠肺炎疫情及其防控措施并未导致《底商出租协议》必然不能履行，汇鑫伟业公司承租底商的合同目的必然不能实现。故本案中，新冠疫情及其防控措施不能构成合同解除的事由，汇鑫伟业公司以新冠肺炎疫情以及疫情防控措施导致合同不能履行而要求提前解除合同，应当承担提前解除合同的违约责任。现汇鑫伟业公司、严奇双方均同意《底商出租协议》于2020年2月24日解除，该约定不违反法律规定，故一审法院确认双方签订的《底商出租协议》于2020年2月24日解除。由于汇鑫伟业公司在《底商出租协议》解除后仍然占用案涉房屋至2020年3月31日，故汇鑫伟业公司应当向严奇支付该期间的房屋占有使用费，汇鑫伟业公司交纳的2020年4月1日至7月21日期间的租金，严奇应当予以退还。二、关于《底商出租协议》第十二条第二款的理解：本案中，严奇出租给汇鑫伟业公司的房屋系底商，该底商可以作为经营主体的住所地进行工商登记注册，故双方在《底商出租协议》第十二条第二款做出了“租赁合同到期或解约，营业执照二十个工作日迁出，如未迁出乙方向甲方继续交纳房屋租金，直至营业执照迁出为止”的约定，该约定的目的是督促承租方尽快将登记在该底商的经营主体的住所地进行变更，以利于出租方在合同期满或解约后继续寻租，约定的“二十个工作日”是在合同到期或解除，承租方将案涉房屋交付给出租人后的“二十个工作日”，该“二十个工作日”是租期外的“二十个工作日”，不能进行倒推到承租期内而解释成所谓的“免租期”而要求减免承租期间的租金。试想，如果按照汇鑫伟业公司的解释，双方间一旦将该条款约定成更多的工作日，出租方就会出现向承租方倒找租金，承租方无偿使用房屋的可能，这显然与租赁合同的目的以及《底商出租协议》第十二条第二款设立目的是不符的。虽然严奇在与汇鑫伟业公司工作人员的二次电话中曾经一度认同汇鑫伟业公司对该条款的理解，但严奇同时强调按照合同约定办理以及综合严奇关于不签订解除底商出租协议对案涉底商再出租构成违约的意思表示能够确认，严奇关于底商合同解除做出的一切真实意思表示均是在合同约定框架下的，是要求按照合同约定进行处理的，故严奇曾经做出的对汇鑫伟业公司关于该条款理解的认同不是汇鑫伟业公司的真实意思表示，不能据此作为计算退还剩余租金的依据。三、关于押金的性质：严奇认为，本案合同约定押金的目的是为了防止合同双方违约而设立的违约金，但如果为了防止双方违约而由一方交纳违约金不但与违约金的设立本意不符且有违合同的公平原则，该押金不是定金，故一审法院对于严奇关于押金系违约金而拒绝退还押金的辩解意见不予采信。虽然《底商出租协议》未对押金的目的等做出约定，但根据房屋租赁合同的交易习惯，押金一般多为防止承租方拖欠水、电、燃气等费用，或在承租期间造成财产损坏而交纳的财产押金，目的是冲抵因承租人的故意或过失给出租人造成的财产损失，押金应当在双方结清各项费用、房屋交接完毕后退还承租人。现汇鑫伟业公司已将案涉房屋的各项费用结算完毕并进行了房屋交接，严奇亦应当将汇鑫伟业公司交纳的押金退还汇鑫伟业公司，故一审法院对于汇鑫伟业公司要求严奇退还押金的请求予以支持。严奇虽就汇鑫伟业公司的违约行为进行了抗辩，但因其未就汇鑫伟业公司的违约行为提出反诉，故一审法院对于严奇要求以押金抵顶违约金的请求，以及汇鑫伟业公司关于违约金过高而要求降低的主张，本案均不予审理，汇鑫伟业公司、严奇可另案就违约金进行主张和抗辩。因汇鑫伟业公司未就严奇的行为造成损失扩大提供证据，故一审法院对于汇鑫伟业公司的该项主张不予支持。故一审法院判决：一、确认北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司与严奇签订的《底商出租协议》于2020年2月24日解除；二、严奇退还北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司押金30000元，于判决生效后七日内执行清；三、严奇退还北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司扣除房屋占用费后的剩余租金64438．35元，于判决生效后七日内执行清。四、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担222元（已交纳），由严奇负担1080元，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。严奇提交严奇与王珊沟通的短信记录截图，证明汇鑫伟业公司自认违约，在此前提下严奇同意解除合同，双方因未使用的租金产生争议诉至法院。汇鑫伟业公司发表质证意见：对该证据的证明目的不认可，2020年2月24日租赁合同因不可抗力解除双方协商一致解除，短信沟通发生在2020年的3月13日。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，汇鑫伟业公司、严奇签订的《底商出租协议》系双方真实意思表示，不违反法律及、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，汇鑫伟业公司承租严奇的房屋用以经营房产中介业务，自新冠疫情发生后，本市社区确实采取了严格的出入证办理、登记，限制带客户进入小区看房的中介人员人数等防控措施，疫情客观上对于汇鑫伟业公司正常经营产生一定影响，但疫情及疫情防控措施并不足以导致双方之间房屋租赁合同必然不能履行，亦未导致汇鑫伟业公司承租底商的合同目的必然不能实现。故汇鑫伟业公司以新冠肺炎疫情以及疫情防控措施导致合同不能履行要求提前解除合同，构成违约，汇鑫伟业公司的上诉意见，本院不予采纳。一审法院根据在案证据，结合汇鑫伟业公司实际占用案涉房屋至2020年3月31日的事实，判决严奇退还汇鑫伟业公司剩余租金，并无明显不当，本院予以维持。汇鑫伟业公司的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年二月二十六日法官助理  刘旭萌法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园