上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17721号原告：上海皆顺投资管理有限公司,住所地上海市闵行区。法定代表人：林双荣，执行董事。委托诉讼代理人：武战，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：上海立煌智能科技有限公司,住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘怀梅，执行董事。委托诉讼代理人：任立煌。原告上海皆顺投资管理有限公司(以下简称“皆顺公司”)与被告上海立煌智能科技有限公司(以下简称“立煌公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年12月30日和2021年1月22日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人武战、被告的委托诉讼代理人任立煌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方之间的《租赁合同》和《补充协议》;2、判决被告向原告支付2020年5月10日至2020年11月9日期间未付租金部分共计20,871元和水电费4,370元;3、判决被告向原告支付2020年11月10日至2021年5月9日期间的租金共计101,742元;4、判决被告支付逾期付款违约金共计50,871元。事实和理由：原、被告于2019年4月29日签订《租赁合同》，并于2019年10月15日签订《补充协议》，约定原告将位于上海市松江区申港路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给被告作为仓库办公使用，租金为16,957元/月，每六个月支付一次，每次支付租金须提前10天，先付后用。合同约定，任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告自2020年11月1日起未按时足额支付租金、水电费。经原告多次催告未果，原告诉至本院，请求判如所请。被告立煌公司辩称，其愿意支付水电费4,370元。被告已于2020年9月30日搬离并清空了系争房屋，且已支付使用期间的全部租金，据此被告不同意继续履行合同、支付租金或者违约金。经审理查明：2019年4月29日，原、被告签订《租赁合同》。合同第一条约定，原告将上海市松江区申港路XXX号XXX号楼XXX室和1楼101室房屋出租给被告作为仓储、办公使用，面积1,040平方米。租赁期限从2019年5月10日至2022年5月9日止。合同第二条约定，合同约定租金不含税每月28,669元，6个月支付一次，每次支付租金须提前10天。合同签订时被告应向原告支付28,669元作为租赁保证金,租赁关系终止后租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。乙方还需支付水电费。合同第三条第6款约定，被告不按时支付租金，每拖缴超过一天按日租金的5%滞纳金收取。该条第7款约定，任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方。该条第11款约定，非合同约定的情况，被告在租赁期间中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的两倍向原告支付违约金，原告有权没收被告租赁保证金。为保证厂房的完整，被告装修的部分及添附物无偿归原告。双方还对合同解除、房屋维修等事宜进行了约定。2019年10月15日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、被告于2019年10月18日前归还原告1楼101室仓库。2、被告现保留楼上401仓库，租金为月16,957元，付款半年一付，计101,742元。下次付款时间为2019年11月10日前10天。3、押金原为28,669元，由于被告违约，扣除部分押金11,712元，余16,957元做押金。2020年5月开始，原告工作人员骆星其多次询问被告租金事宜。被告委托诉讼代理人任立煌均表示经营困难，后分期支付租金和水电费用。2020年8月，被告提出如果实在经营不善将另行找小点的仓库。2020年9月13日，任立煌向骆星其发送微信“被告已经实在没有钱了，工资已经发不起了，房租支付到23号左右的，在这之前被告搬走，不然欠原告房租就更麻烦了。水电费原告算好会转的。”“上次付了30,000元，从8月10日开始算应该是53天的房租，到10月2号，我尽早走，不影响你们再出租”；“骆总，你好，我这边已经全部腾空了，实在是没钱再坚持了，明天我会来把车间和卫生间的卫生都打扫好，拍照给你”，“水电费明天我转给你”；“本想今天转你的，实在太紧张了，真的是没钱了，明天我会想办法一定转给你的”。2020年10月1日，骆星其回复“公司不同意，只能走诉讼了”。当日，任立煌将房屋已经清空的照片发送给骆星其，并称其已经断了水电，卫生打扫好了，钥匙放在卷帘门右下角。2020年11月9日，原告向被告发送通知单，向被告催告租金和水电费。审理中，原告明确系争房屋并未办理上海市房地产权证或者建设工程规划许可证。为证明系争房屋的产权状况，原告提供了1、2002年10月18日上海市松江区规划管理局出具的《关于核发松江951号批租地块建设项目选址意见书的通知》，该通知载明就松江区新桥镇春申村申港路北侧约20,000平方米地块同意颁发《建设项目选址意见书》；2、2005年9月29日松江区发展计划委员会出具的《关于补办上海民邦电子有限公司建造生产用房项目建议书的批复》，载明根据上海市松江区房屋土地管理局行政处罚决定书第XXXXXXXXXX号，原则同意上海民邦电子有限公司建造生产用房项目建议书等内容，接文后，请抓紧办理规划选址、用地预审、环评等前期手续。3、2005年10月24日，新桥镇人民政府向松江区发展和改革委员会发送《新桥镇人民政府关于补办上海民邦电子有限公司建造生产用房项目可行性研究报告的请示》，载明该镇上海民邦电子有限公司同意补办建造生产及辅助用房项目建议书。4、2019年2月27日，松江区新桥镇村镇建设管理办公室出具的《房屋产权证明》，载明上海市松江区新桥镇申港路XXX号房屋2005年由上海市松江区新桥镇春申村村民委员会建造，当时属于集体所有，房屋面积28,000平方米，房屋用途为生产用房。于2006年6月该房屋已(出售/改制)给上海民邦电子有限公司。该房屋未取得房屋土地管理部门颁发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。4、上海民邦电子有限公司上海市建设工程项目卡。5、原告同上海民邦电子有限公司签订的《房屋租赁合同》。审理中，原告认可已经收取被告租金至2020年10月2日。审理中，本院释明原、被告签订的《租赁合同》无效。原告表示坚持诉讼请求。就无效后果，被告表示同意支付水电费，就押金事宜不在本案中一并处理。以上事实，由《租赁合同》、补充协议、微信聊天记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。现本案所涉房屋并未取得房屋产权证或者建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》无效。合同无效，原告第一项诉请的继续履行、第三项诉请的租金和第四项违约金缺乏法律依据，本院不予准许。就水电费被告同意支付，本院予以确认。就原告要求被告支付2020年5月10日至2020年11月9日的欠付租金，原告确认被告已付至2020年10月2日，根据双方微信记录被告已经多次提出退租，且于该期间之前搬离房屋并通知原告，故其要求支付已经搬离之后的租金本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，判决如下：一、被告上海立煌智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海皆顺投资管理有限公司水电费4,370元；二、驳回原告上海皆顺投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,937元减半收取1,968.5元，由原告上海皆顺投资管理有限公司负担1,903.5元(已付),由被告上海立煌智能科技有限公司负担65元(于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吕荣珍二〇二一年二月八日法官助理 石文琳书 记 员 石文琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。