福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终393号 上诉人（原审被告、反诉原告）：潘秀清，女，1967年12月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：俞文峰，福建中美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州一起发商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街**中富广场****。 法定代表人：徐水平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛美芳，北京市京师（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽燕，北京市京师（福州）律师事务所律师。 上诉人潘秀清因与被上诉人福州一起发商贸有限公司（以下简称一起发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘秀清上诉请求:1.撤销一审判决；2.驳回一起发公司的一审诉讼请求；3.依法改判支持潘秀清一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决以一起发公司与潘秀清签订的《商业用房租赁合同》中“乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议”的文字为由，武断认为潘秀清对案涉商铺充分了解且无异议，进而解释为潘秀清对该商铺的277.72平方米面积没有异议，现在提出面积不符有悖诚信原则，这一认定极端不妥。前述条款属于格式条款。没有证据证明一起发公司在签订合同时出具了该商业用房权属面积登记，双方也没有进行测量，上述条款只能是对该房的商业用途及现状没有异议，而不能扩大解释对质量及面积没有异议，且一起发公司也未对该条款进行提示说明。一起发公司作为二房东，为赚取其中差价，其按每平方米的租金与出租铺位面积计算租金，租金当然与铺位面积有直接关联性。本案纠纷起因是出租的商铺面积缺少及消防水管爆裂，一起发公司交付的铺位实际面积少于合同约定面积构成先违约，合同先违约一方未履行相应义务之前无权要求对方履行相应义务。二、在潘秀清一审提交视频及微信记录，证明一起发公司工作人员蒋勤到该商铺进行测量，测量结果是该铺长16.25米、宽12.45米，铺内面积为202.3平方米，就是另加30%公摊也就是252.87平方米，比合同约定面积少交付24.85平方米，后双方在微信中协商都认为应由有资质测量机构测量，故一起发公司也认为面积缺少应退还相应租金。另，潘秀清一审还提交证据证明该铺之前租户与南方地产有限公司的承租合同记载该铺面积为264.5平方米，也不是277.72平方米。三、一审判决驳回潘秀清请求一起发公司退还押金62487元的诉请，没有事实与法律依据。案涉《商业用房租赁合同》约定了违约金条款，一审判决根据实际损失原则将违约金调整为日0.05%并判决，因此租金逾期违约在违约金判决中已经得到赔偿，不能重复适用其他违约责任。关于保证金处理，《商业用房租赁合同》第五条保证金（押金）第3点约定“合同履行过程中，若乙方违反合同约定，则甲方有权没收保证金，没收后保证金用于补偿甲方的损失，多余部分予以返还乙方，不足部分乙方另行赔偿”，而一起发公司除租金逾期支付损失（该项损失在违约金判决中得到补偿）之外，不存在其他损失，在其他损失不存在情况下，一起发公司当然应退还保证金。若重复将押金判归一起发公司，违背公平原则。四、出租的商铺包括装修及水、电、消防设施都是一起发公司交付给潘秀清，因此，消防设施质量当然应由一起发公司负责。2014年一起发公司因未办理相关的消防审批手续，被台江消防大队责令停业停产。故一起发公司交付商铺未经消防验收合格，对承租人存在安全隐患，潘秀清有解除合同权。事故当日，一起发公司人员放水，导致其出租的消防设施水管爆裂，潘秀清店中灯具及装修全毁，因此，潘秀清店中灯具及装修全毁是一起发公司违约提供未经消防验收合格的租赁物发生危及财产事故导致损害，一起发公司当然应承担赔偿损失的责任。潘秀清损失的范围：1、停业关店一个月。2、灯具商品及装修毁坏损失。五、2020年2、3月疫情期间租金应当全免，一审法院减半明显不当。南方灯饰城是大型商场，2020年1月24日福建省启动重大疫情一级响应，大型商场即被关闭，包括商铺经营业主都禁止入内，并非一审法院所认为影响营业，而是完全停业。六、一起发公司租赁交付的铺位实际面积少于合同约定面积，先行违约，无权要求支付律师费，一审相关律师费的判决没有依据。 一起发公司辩称，一、一起发公司与潘秀清签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。潘秀清作为承租人，应依法依约足额及时支付租金，承担违约责任。二、一起发公司依照约定租赁面积提供案涉商铺，潘秀清没有提供充分的证据证明案涉商铺面积小于277.72㎡，应承担举证不能的不利后果，其无权主张一起发公司返还租金，更无权主张2017年7月10日之前的租金，一审判决不予支持潘秀清的租金反诉请求是正确的。三、在先生效判决（2020）闽01民终3073号已就保证金问题释理说明，驳回林星妹请求，按照类案相同处理原则，潘秀清无权要求一起发公司返还保证金。四、案涉商铺消防水管破裂系潘秀清原因造成，潘秀清反诉主张店内商品、装修损坏，停业等损失共计212476元，无事实和法律依据，一审判决不予支持是正确的。 一起发公司向一审法院起诉请求:1.依法判令潘秀清向一起发公司支付租金377,689元（自2018年12月1日至腾空返还房屋之日，按22,217元/月标准支付，暂计至2020年4月30日）；2.依法判令潘秀清向一起发公司支付违约金67,658.17元（自2018年12月6日起至租金付清之日止按月利率2%标准计算，暂计至2020年4月30日）；3.依法判令潘秀清支付一起发公司为实现本案债权支出的律师费25,000元。 潘秀清向一审法院反诉请求：1.依法判决一起发公司向潘秀清退还多收租金132,245.7元及违约赔偿金66,764.9元（计至2020年4月30日），2020年4月30日后以多收租金132,245.7元为基数按月利息1.5%计息支付违约赔偿至实际还款之日；2.依法判决一起发公司向潘秀清赔偿租赁期间消防水管爆裂租赁店进水造成店内商品、装修损坏，停业等损失共计212,476元及延迟支付赔偿的损失；3.依法判决一起发公司向潘秀清退还押金62,487元；4.依法判决一起发公司向潘秀清交付已收取房租相应款项的税务发票；5.依法判决一起发公司支付潘秀清为实现本案债权的律师费15,000元。诉讼过程中，潘秀清增加反诉诉讼请求要求确认租赁合同于2020年4月16日解除。 一审法院认定事实：案涉商铺坐落于福州市台江区达江路89号南方花园1-6#楼2层综合二层商场，该商场系由一起发公司于2015年2月1日向福建时代房地产有限公司承租，租赁总面积5918平方米。2017年1月20日，双方签订《商业用房租赁合同》，约定租赁期限自2015年2月1日起至2021年5月31日止。2013年6月1日，一起发公司（甲方）与潘秀清（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将坐落于台江区达江路89号南方灯具城二层商场的15号铺位出租给乙方，该铺位面积（含分摊面积）为277.72平方米，乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议，愿意承租该商业用房，房屋租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。上述租赁期满后，双方于2016年7月23日续订《商业用房租赁合同》，约定：该铺位面积（含分摊面积）为277.72平方米，乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议，愿意承租该商业用房”，房屋租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租给乙方的商业用房，乙方应如期办理该商业用房并无条件及时停止使用。房屋租金按月支付，租金每月每平方米80元，月租金为22217元，年租金266604元，乙方必须于每个月5日前向甲方交纳当月租金。合同第五条第一款约定：乙方在签订合同时需向甲方交付合同保证金62487元，合同履行完毕后，乙方无违反本合同约定的，甲方于合同期限届满后1个月内将保证金退还给乙方。该保证金用以担保乙方严格、充分地履行本租赁合同，乙方不得以该保证金冲抵租金。合同履行过程中，若乙方违反合同约定，则甲方有权没收保证金。第六条约定：在租赁期内，乙方须承担租赁商业用房及附属设施的使用安全，并支付所有的维修费用，使其能处于正常状态。第七条约定：乙方可根据自身情况对商业用房进行装修，乙方另行装修的费用由乙方自行承担。第八条约定：乙方有存在违约行为的，甲方有权提前解除租赁关系，强行收回该租赁的商业用房，没收合同履约保证金，并保留继续追索所受经济损失的权利（包含诉讼费、律师费等由此引起的一切相关费用）。第十一条约定：租赁期满或乙方提前退租的，甲乙双方应当以书面形式办理房屋移交手续。第十二条约定：乙方逾期未交纳租金的，应按未交纳租金的0.5%／日向一起发公司支付滞纳金；超过一个月乙方仍未足额缴纳的，甲方有权解除合同，没收保证金不予退还，收回出租商业用房并要求乙方承担全部赔偿责任；租赁期满，乙方应如期交还该商业用房同时办理房屋交接验收手续签署房屋交接确认书。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。合同签订后，一起发公司将讼争房屋交由潘秀清使用，潘秀清向一起发公司支付了合同保证金62487元，2018年12月1日起，潘秀清未再向一起发公司支付租金。2019年8月23日，潘秀清承租的案涉店铺上方消防水管爆裂漏水。2020年3月29日至4月16日期间，潘秀清店内工作人员潘某与蒋勤通过微信语音或微信文字就案涉商铺内消防漏水赔偿、房屋租金等事项进行协商，但双方未能达成一致意见。2020年4月16日，潘某向蒋勤发送微信文字“我今天空店已经交还给你（2020年4月16号）”，但未得到蒋勤的回应。现潘秀清主张因消防水管爆裂造成店内商品、装修、停业等损失212476元。一起发公司陈述称蒋勤系与一起发公司股东熊杰相识，因潘秀清欠付一起发公司大额租金而由蒋勤居中协调，但蒋勤无决定权，且在协商过程中的妥协行为不能作为对一起发公司不利的根据，同时消防水管爆裂系由潘秀清人为造成的。诉讼过程中，依潘秀清申请，一审法院通知证人潘某、林某出庭作证。潘某陈述潘秀清系其姐姐，亦是雇主；店里淹水后曾找一起发公司来清点，但一起发公司未派人来清点，为此潘某清点后将泡水的商品扔掉；2020年4月15日潘秀清拿着一张解除函给熊杰，但熊杰拒收。为此拍照通过微信发给蒋勤。林某陈述称潘秀清的店面因消防水管爆裂而停业装修一个月，现已清空搬离。另查明，一起发公司、潘秀清就本案诉讼分别委托福建闽润律师事务所和福建中美律师事务所指派律师作为本案诉讼代理人，并为此分别支出律师费25000元及15000元。同时，一起发公司于诉讼中申请财产保全，请求冻结潘秀清名下财产，并为此支出诉讼责任保险费1500元及财产保全申请费2847元。 一审法院认为，一起发公司与潘秀清签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，案涉《商业用房租赁合同》约定租赁期限已于2018年5月31日届满，但潘秀清继续使用案涉房屋，且一起发公司并未提出异议，故双方于2016年7月23日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2020年4月16日，潘秀清的工作人员潘某于微信中明确向蒋勤表示将空店交还，潘秀清据此主张双方《商业用房租赁合同》于2020年4月16日解除。一起发公司辩蒋勤未告知一起发公司潘秀清曾向蒋勤发出解除合同的函件，解除合同的函件至今未送达一起发公司，不发生解除合同的效力。对此一审法院分析认为，一起发公司自述蒋勤系与其公司股东熊杰相识而居中协调，应当认定为蒋勤系受一起发公司委托与潘秀清就消防水管爆裂造成的损失赔偿及缴纳租金等事宜进行调解，为此，潘秀清于2020年4月16日向蒋勤通知交还店面应当视为发出解除合同通知且已到达一起发公司，具有解除合同的效力，据此潘秀清反诉请求确认双方租赁合同于2020年4月16日解除于法有据，一审法院予以支持。对于潘秀清何时清空并搬离案涉商铺，一起发公司确认潘秀清已搬离，但尚未全部清空；潘秀清则辩称其已基本清空，仅剩几箱因消防水管爆裂导致损坏的商品。对此一审法院认为，2020年4月16日，潘秀清通知一起发公司交还案涉商铺，但一起发公司未予回应，且未对案涉商铺进行验收，应当视为其认可案涉房屋符合其返还条件，潘秀清主张已于2020年4月16日腾空并将案涉商铺返还给一起发公司一审法院予以确认。潘秀清作为承租人，有按约定足额支付租金的义务。一起发公司主张潘秀清自2018年12月1日起未再支付租金，潘秀清对此予以确认，为此潘秀清应向一起发公司支付2018年12月1日至解除合同之日止的房屋租金。一起发公司与潘秀清间的租赁合同签订后，案涉商铺一直由潘秀清经营使用至合同解除，因此潘秀清辩称一起发公司于2020年2、3月期间未提供合同约定的商铺缺乏事实依据，一审法院不予采纳。由于2020年2、3月期间受疫情的影响，导致潘秀清使用案涉商铺受到影响，故一审法院酌定该期间的租金调整减半为11108.5元。潘秀清主张应免除其于上述期间的租金支付义务缺乏事实依据，一审法院不予采纳。据此，潘秀清应向一起发公司支付拖欠的租金合计345104元（22217元／月×15个月＋22217元／月÷30天／月×16天，四舍五入后取整数）。潘秀清未按时足额支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。一起发公司诉请按月利率2%计算违约金过高，一审法院依法予以调整为日0.05%，其中2020年4月16日前的违约金为41163元（22217元／月×1.5%×122个月＋22217元／月÷30天／月×4天×0.05%＋11108.5元／月×3个月×1.5%＋11108.5元／月÷30天／月×22天×0.05%，四舍五入后取整数），自2020年4月17日起以345104元为基数，按日万分之五计至潘秀清付清上述所欠租金为止。鉴于潘秀清违约未按时支付房屋租金，一起发公司为主张债权支出的律师费20000元及财产保全费2847元，一起发公司主张潘秀清应承担上述费用符合双方合同约定，一审法院予以支持。对一起发公司主张其因财产保全提供担保支出的财产保全保险费，因该损失并非因潘秀清的违约行为直接造成，且合同中并未明确该损失由违约方承担，故一起发公司要求潘秀清承担财产保全保险费1500元缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。就潘秀清提出的反诉诉请，一审法院认为，《商业用房租赁合同》中明确本案讼争商铺面积（含分摊面积）为277.72平方米，潘秀清对该商铺做了充分了解且无异议，现潘秀清再辩称讼争商铺实际面积与合同约定面积不符有悖民事主体从事民事活动应当遵循的诚信原则，一审法院不予采纳。对潘秀清提出对讼争商铺的面积进行鉴定的申请一审法院不予准许。对潘秀清提出一起发公司交付的案涉商铺面积少于合同约定面积，一起发公司应当退还多收租金132245.7元并支付违约赔偿缺乏事实依据，一审法院不予支持。潘秀清主张因消防水管爆裂导致其损失，但其提供的损失清单、收款收据及购物单据均为潘秀清店员自行制作或非正式票据，且无其他有效证据加以佐证，不能证明其存在的实际损失，其主张一起发公司承担赔偿责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。鉴于潘秀清拖欠房屋租金构成违约，潘秀清反诉请求一起发公司退还租赁押金及承担律师费缺乏合同依据，一审法院不予支持。对于潘秀清要求一起发公司交付已收房屋租金的发票，因不属民事诉讼范围，本案中不予审查。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认福州一起发商贸有限公司与潘秀清之间的房屋租赁合同于2020年4月16日解除；二、潘秀清应于本判决生效之日起十日内一次性支付给福州一起发商贸有限公司自2018年12月1日至2020年4月16日拖欠的租金345104元及违约金（其中2020年4月16日前的违约金为41163元，自2020年4月17日起以345104元为基数，按日万分之五计至潘秀清付清上述所欠租金为止）；三、潘秀清应于本判决生效之日起十日内一次性支付给福州一起发商贸有限公司因主张债权支出的律师费20000元及财产保全申请费2847元；四、驳回福州一起发商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回潘秀清的其他反诉诉讼请求。若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8280元，由福州一起发商贸有限公司负担1000元、潘秀清负担7280元；反诉案件受理费4137元，由潘秀清负担。 本院二审期间，潘秀清向本院提交证据1：商业用房租赁合同10份，拟证明案涉《商业用房租赁合同》是一起发公司提供，“乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议”的文字是一起发公司预先拟定，在所有出租合同中重复使用的文字，且在订立合同时未与租户协商，属于格式条款。一审用格式条款内容判决明显错误。证据2：台海网报导南方灯饰城存消防隐患，拟证明南方灯饰城存消防隐患，2014年福州市台江区公安消防大队曾对该灯饰城管理方一起发公司进行立案查处，责令其停产停业。一起发公司是灯饰城消防管理责任人。证据3：福州卫健委公告，拟证明2020年1月24日，福建省启动重大疫情一级响应，大型商场即被关闭。一起发公司质证认为，对证据一中有提供原件的无异议，无原件的有异议，对证据一的关联性及证明对象均有异议。乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解，并无异议，愿意承租该商业用房。该条款并未免除一起发公司的责任亦未加重潘秀清的义务，且该条款位于合同第一页的第一条部分，且用手写数字注明商铺位置与面积清晰可见。若潘秀清对面积有异议，其早就应提出，但是在签订合同的7年后，一起发公司向其主张租金时才提出面积不符合合同约定，显然是为了抗辩而提出的观点，有违诚信原则。对证据二真实性、关联性及证明对象均有异议，该报道只提及消防栓中没有水这一事实，与案涉的潘秀清所主张的消防水管破裂完全是两回事，且该报道系2014年与潘秀清主张的2019年相距五年之远，毫无证据力。对证据三的真实性、关联性及证明对象都有异议且与本案无关。且上述三份证据均不属于二审新证据。本院认为，潘秀清向本院提交的证据均不属于二审的新证据，且与本案缺乏关联性，本院对上述证据均不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据租赁合同所载,双方在平等、自愿基础上,经协商一致,就系争商铺订立合同条款。合同第一条条款意思表示明确,潘秀清已对所承租的商业用房做了充分了解并无异议后与一起发公司签订租赁合同,前述事实可以证实潘秀清对商铺面积大小及现状已作确认,并与一起发公司形成合意。潘秀清作为承租人,对于租赁物的性状包括权属、地址、面积、用途等情况,应当尽到必要的注意义务,通过查看权属证明、现场勘查等方式进行审查。即使合同签订时无法查看权属登记证书以核实租赁物面积,亦应在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认。未在合理期限内提出异议的,应视为对约定计租面积的接受和认可。潘秀清2013年6月1日开始接收并实际使用案涉场地,随时对场地进行测量,另外,根据潘秀清的主张,实际面积与计租面积相差较大,潘秀清在使用场地的过程中不难发现此问题,但潘秀清按租赁合同约定的租金标准支付租金至2018年12月1日，直至本案双方发生纠纷时才提出,显然已经超过对所租赁场地的面积大小提出异议的合理时间,故本案中潘秀清应根据租赁合同的约定标准向一起发公司支付房屋使用对价。 潘秀清主张因消防水管爆裂进水导致其损失，但其提供证据不足以证明其因此遭受损失及损失的具体金额，本院对其主张不予采信，其主张一起发公司承担赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。 考虑疫情影响经营,依照《最高人民法院印发》关于合同案件的审理的相关规定,一审法院已酌情减半收取2020年2月至3月疫情期间的租金，并无不当，潘秀清提出免除2020年2月至2020年3月期间的租金，本院不予支持。 因本案中，潘秀清延付租金构成违约，根据租赁合同约定，一起发公司为主张债权支出的律师费25000元应由潘秀清承担。 根据《租赁合同》第五条第一款约定：乙方在签订合同时需向甲方交付合同保证金62,487元，合同履行完毕后，乙方无违反本合同约定的，甲方于合同期限届满后1个月内将保证金退还给乙方。该保证金用以担保乙方严格、充分地履行本租赁合同，乙方不得以该保证金冲抵租金。合同履行过程中，若乙方违反合同约定，则甲方有权没收保证金。没收的保证金用于赔偿甲方的损失，多余部分予以返还乙方，不足部分乙方须另行赔偿。履约保证金指的是当事人预先支付的,用于防止在合同履行过程中违反合同约定时,需要补偿或者赔偿给守约方的经济损失。本案中,一起发公司的损失表现为潘秀清迟延支付租金导致的租金损失与违约金损失,故潘秀清交纳的履约保证金可以用于抵扣违约金，且本案违约的原因是潘秀清拖欠租金，因已确定潘秀清从逾期交纳租金之日起按照日利率0.05%向一起发公司支付违约金,该标准足以弥补一起发公司的损失,潘秀清亦在一审中反诉要求一起发公司向其退还保证金62,487元，故在本案中可一并处理，本院认为，不应再将62487元保证金单独作为违约金,而应将该62487元保证金用于抵扣从逾期之日起按照日利率0.05%计算的违约金。 综上所述，潘秀清的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1513号民事判决第一、三项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1513号民事判决第二、四、五项； 三、潘秀清应于本判决生效之日起十日内一次性支付给福州一起发商贸有限公司自2018年12月1日至2020年4月16日拖欠的租金345,104元及违约金（其中2020年4月16日前的违约金为41,163元，自2020年4月17日起以345,104元为基数，按日万分之五计至潘秀清付清上述所欠租金为止，潘秀清向福州一起发商贸有限公司支付的保证金62487元用于抵扣上述违约金）； 四、驳回福州一起发商贸有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回潘秀清的其他诉讼请求。 二审案件受理费8280元，由潘秀清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年二月二十四日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超