广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9875号上诉人（原审原告）：安林珊置业（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦A栋401。法定代表人：黄楚龙，董事长。委托诉讼代理人：杨帆，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：米鹏畅，广东商达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会，住所地深圳市龙华新区民治街道梅林关东侧丰泽湖山庄超市2楼业委会办公室。负责人：丁景文，主任。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翩翩，广东钦达律师事务所律师。上诉人安林珊置业（深圳）有限公司因与被上诉人深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7024号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人安林珊置业（深圳）有限公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.一、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审判决程序违法。（1）一审法院认定的法律关系性质与当事人认定的不一致，一审法院就应向上诉人释明。庭审争论的焦点为业委会作为被告是否适格，判决结果却是本案属于侵权纠纷，可另行起诉。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条规定，上诉人有变更诉讼请求的权利。现上诉人要求变更一审诉讼请求第一项、第二项为：判令被告腾退非法占据的属于上诉人所有的深圳市龙华区；变更诉讼请求第三项为：判令被告赔偿因非法占据上诉人房屋，造成上诉人损失54976元（自2016年1月暂计至起诉之日）；变更诉讼请求第四项、第五项为：判令被告承担本案诉讼费用。（2）一审法院对于应依法调取的证据不调取，任由一审被告以具体房号为由纠缠。二、丰泽湖山庄小区第一届业委会的历史登记信息在全国组织机构统一社会信用代码数据服务中心能够查到，上诉人也将该网站截图作为证据进行了提交，足以认定其为合法成立。丰泽湖山庄小区第一届业主委员会和丰泽湖山庄小区第二届业主委员会是同一主体，第二届业委会也实际占有第一届业委会即权利人为上诉人的办公室，显然是继承了第一届业委会的权利，应支付使用费用。丰泽湖第二届业委会领取信用代码证的名称为丰泽湖业主大会，是因为深圳住建局依据住房城乡建设部和深圳市政府的规定在深圳进行试点改革，统一以业主大会名义登记领取代码证。深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应驳回其全部上诉请求。一、超市建筑中包含了属于全体业主所有的物业管理用房，上诉人改变物业管理用房的使用功能，出租牟利，未提供给物业公司及业主委员会作为办公用房，侵害了全体业主的权益，一审判决对此未予认定，存在疏漏。二、被上诉人从前物业公司接手办公场所，对上一届业委会签署的合同不知情，也未使用超市二层的206号房间办公。三、《房屋租赁合同》约定房屋租金从小区物业服务费收入中支出，签署租赁合同不过是一个形式，实质是开发商、前物业公司及上诉人之间的关联交易。四、上诉人放弃了变更诉讼请求的权利，不存在法律规定的需要法官对法律关系性质加以释明的情形。安林珊置业（深圳）有限公司向原审法院起诉请求：请求判令解除安林珊置业（深圳）有限公司与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会的房屋租赁合同；判令深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会交还位于丰泽湖山庄超市二楼C206的房屋，支付拖欠房屋租金54976元（自2016年1月暂计至起诉之日），支付违约金27488元（自2016年1月暂计至起诉之日），并承担本案诉讼费。原审法院查明，2013年8月29日安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会签订《房屋租赁合同》，载明“……第1条房屋的位置和面积1.1安林珊置业（深圳）有限公司将坐落于深圳市龙华新区民治街道梅观高速公路东北侧丰泽湖山庄超市二楼C206号……出租给深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会使用。……第3条租赁期3.1租赁期：从2013年08月01日……至2014年07月31日。……第5条房屋交还5.1交还日期深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会应当在合同期满或提前终止之日起不超过3日内交还该房屋。……”安林珊置业（深圳）有限公司在《房屋租赁合同》尾部“甲方”处加盖公章并相关工作人员签名，《租赁合同》尾部“乙方”处加盖有文字为“深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会”的印章并相关工作人员签名，双方均予以确认。2014年7月7日安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会签订《房屋租赁合同》，载明“……第1条房屋的位置、面积1.1安林珊置业（深圳）有限公司将坐落于深圳市龙华新区民治街道梅观高速公路东北侧丰泽湖山庄超市二楼C206号……出租给深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会使用。……第3条租赁期3.1租赁期限：从2014年08月01日至2015年07月31日。……第5条房屋交还5.1交还日期深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会应当在合同期满或提前终止之日起不超过3日内交还该房屋。……”安林珊置业（深圳）有限公司在《房屋租赁合同》尾部“甲方”处加盖公章及相关工作人员名章，《租赁合同》尾部“乙方”处加盖有文字为“深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会”的印章并相关工作人员签名，双方均予以确认。二、其他情况。深圳市宝安区民治街道梅观高速公路东北侧丰泽湖山庄超市有合法所有权证书，所有权人为安林珊置业（深圳）有限公司。安林珊置业（深圳）有限公司未能提交充分证据证实深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会已经过工商登记或者民政局社团法人登记。原审法院要求安林珊置业（深圳）有限公司于庭审结束之日起三日内提交深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会在工商管理部门存在合法工商登记或者在民政部门存在合法社团法人登记的有效证据。安林珊置业（深圳）有限公司迄今未提交。2016年9月9日深圳市龙华新区城市建设局出具《业主委员会备案回执》，载明“业主委员会名称”为深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会，“业主委员会成立时间”为2016-8-18，“任期”为3年。在回答“第二届业主委员会与第一届业主委员会有何关系？”这一问题，安林珊置业（深圳）有限公司称“是同一个主体，第二届业主委员会继承第一届业主委员会，行使同样的权利，也应当承担同样的义务。”深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会称“第二届业主委员会与第一届业主委员会没有关系。”安林珊置业（深圳）有限公司未能提交充分证据证实深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会为同一主体。庭审中，在回答“关于C206仍由深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会控制并使用，除了你公司的录音录像证据以外，你公司还有否其他证据证实？”这一问题时，安林珊置业（深圳）有限公司称“深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会很多家具都还在C206房中，如果现在去，现在就能看得到，很多业主可以提供证词深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会一直在使用C206房。”在回答“安林珊置业（深圳）有限公司称C206房中现有的物品为你会所有，对此你会是否认可？”这一问题时，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会称“不认可，业主委员会的房间在二楼走廊，房号是C204，C206房中的物品不是我会的物品。”在回答“你公司的房屋门上有否门牌号？”这一问题时，安林珊置业（深圳）有限公司称“没有贴门牌号”。在回答“C204与C206是同一间房屋还是不同的两间房屋？”这一问题时，安林珊置业（深圳）有限公司称“深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会在超市二楼里有一个办公室，不论该办公室是叫C204还是叫C206，我公司均要求深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会腾退。”在回答“安林珊置业（深圳）有限公司所提交的两份房屋租赁合同均已履行完毕，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会有否就现在的业委会办公室用房与安林珊置业（深圳）有限公司签订任何的书面合同以约定租金、支付方式和金额？”这一问题时，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会称“没有”。安林珊置业（深圳）有限公司称“没有书面约定，依据法律规定，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会应当支付房屋占有使用费，如果深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会不认可两份合同的金额，我公司认为可以按照市场价进行评估。”原审法院认为，（一）关于诉讼请求中的解除安林珊置业（深圳）有限公司与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会的房屋租赁合同。第一，安林珊置业（深圳）有限公司未能提交充分证据证实深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会已经过工商登记或者民政局社团法人登记。原审法院要求安林珊置业（深圳）有限公司于庭审结束之日起三日内提交深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会在工商管理部门存在合法工商登记或者在民政部门存在合法社团法人登记的有效证据。安林珊置业（深圳）有限公司迄今未提交。第二，2013年8月29日《房屋租赁合同》中载明“……3.1租赁期：从2013年08月01日……至2014年07月31日。……”2014年7月7日《房屋租赁合同》中载明“……3.1租赁期限：从2014年08月01日至2015年07月31日。……”此两份合同早已履行完毕。第三，2016年9月9日深圳市龙华新区城市建设局出具《业主委员会备案回执》，载明“业主委员会名称”为深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会，“业主委员会成立时间”为2016-8-18。2014年7月7日《房屋租赁合同》2015年07月31日履行完毕之后一年零十八天深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会方才成立。第四，安林珊置业（深圳）有限公司称深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会为同一主体，但未能提交充分证据证实其陈述。深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会称其与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会没有关系。第五，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会未就现在的业委会办公室用房与安林珊置业（深圳）有限公司签订任何的书面合同以约定租金、支付方式和金额。鉴于2013年8月29日《房屋租赁合同》、2014年7月7日《房屋租赁合同》的合同双方为安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区民治丰泽湖山庄第一届业主委员会，此两份合同早已履行完毕，安林珊置业（深圳）有限公司未能提交充分证据证实深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会为同一主体，安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会未就现在的业委会办公室用房签订任何书面合同以约定租金、支付方式和金额，故，安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会之间不存在房屋租赁合同关系。安林珊置业（深圳）有限公司要求解除安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会房屋租赁合同之诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院对安林珊置业（深圳）有限公司此项诉讼请求不予支持。（二）关于诉讼请求中的判令深圳市龙华新区Ｃ206的房屋，支付拖欠房屋租金54976元（自2016年1月暂计至起诉之日），支付违约金27488元（自2016年1月暂计至起诉之日）。安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会之间不存在房屋租赁合同关系。安林珊置业（深圳）有限公司要求深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会返还丰泽湖山庄超市二楼Ｃ206房屋，支付拖欠房屋租金、违约金之诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院对安林珊置业（深圳）有限公司此部分诉讼请求不予支持。虽然安林珊置业（深圳）有限公司、深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会之间不存在合同之债，但若安林珊置业（深圳）有限公司认为深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会侵占其拥有合法所有权的房屋，可就此提起侵权之诉，要求深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会承担法律责任。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十六条的规定，判决：驳回原告安林珊置业（深圳）有限公司的诉讼请求。案件受理费931元，已由原告安林珊置业（深圳）有限公司预交，此款由原告安林珊置业（深圳）有限公司自行负担。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会之间的关系由小区业委会确定，若二者不存在存续关系，即二者并非同一主体，该证明责任应当由深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会承担，否则应当视深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会为深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会的存续，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会不能提交证据证明其与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会不是同一主体，本院认定深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会系深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会的存续，二者为同一主体。深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区由安林珊置业（深圳）有限公司与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第一届业主委员会签订的租赁合同履行完毕后，其未与深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会签订租赁合同，但深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会继续占用安林珊置业（深圳）有限公司的房屋，原租赁合同继续有效，深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会应当支付安林珊置业（深圳）有限公司房屋租赁金。按照合同的约定，每月租金1374.4元，自2016年1月计至起诉之日2019年5月，共计54976元。合同没有约定违约金，安林珊置业（深圳）有限公司主张违约金，本院不予支持。综上，原审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7024号民事判决；二、被上诉人深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内交还上诉人安林珊置业（深圳）有限公司位于丰泽湖山庄超市二楼C206房屋，支付拖欠租金54976元（自2016年1月起暂计至起诉之日）；三、驳回上诉人安林珊置业（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费931元，由上诉人安林珊置业（深圳）有限公司负担310元，被上诉人深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会负担621元。二审案件受理费人民币1861.6元，由上诉人安林珊置业（深圳）有限公司负担744.64元，被上诉人深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会负担1116.96元。深圳市龙华新区丰泽湖山庄小区第二届业主委员会在本判决生效后五日内径付安林珊置业（深圳）有限公司案件受理费1737.96元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二一年二月二十六日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。