文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终246号上诉人（原审被告）：李国强，男，1990年8月11日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：卢焰鹏，临沂兰山正瀚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：侯兴华，男，1970年2月1日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。原审第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路。法定代表人：段友清，董事长。上诉人李国强因与被上诉人侯兴华及原审第三人临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初4705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李国强上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决书第一、二、三项判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同转让标的是购房名额并认定被上诉人是实际买受人系错误。1、根据双方签订的转让协议可以看出，双方转让的标的是房屋。双方转让协议中明确约定转让之后集资房的占有、使用、处理权等相关权利都归被上诉人所有，并约定办理房权证时上诉人积极配合，由此等协议内容可知，该转让协议实际就是要将上诉人所获得的集资房转让给被上诉人，该房屋的相关权利义务均由被上诉人承继，所以该转让协议实际上应属于房屋买卖合同。2、一审法院以“未取得涉案房屋的所有权”为由认定“转让的并非诉争房屋的所有权”，对此陈述不合法，且自相矛盾。3、一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司的开发是商品房开发的一般程序，实际上是一种定向购买的商品房”，由此也可知一审法院实际上认定了双方转让的标的系房屋，且还是定向购买，不但房屋定向，且上诉人作为购买人也是定向的。4、一审法院多次使用“购买名额或指标”让上诉人不能理解，不知道一审法院到底是认定的“购房名额”还是“指标”。5、无论购房名额还是购房指标，均是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋可期待物权的转让。6、一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位”纯属是猜测。7、一审法院判决书第二、三项一旦生效就严重侵害了国家的利益。按照双方转让协议的约定，由上诉人取得房屋物权后过户给被上诉人，并交纳相应的税款，而一审判决致使被上诉人可以直接获得房屋的物权，不需要进行过户，从而避免了交纳过户的税款，使国家损失了该些税款收入，明显的侵犯了国家的利益。8、一审庭审时被上诉人主张车位是与房屋一起挑选的，一审法院既然没有予以认定，称“第三人亦未予确认”，第三人不但对车位未予认定，且对房屋也没予认定，因第三人只认可买受人为上诉人。9、房屋的首付款20万元系上诉人交纳，由此可以证实上诉人属于实际买受人或一手房的买受人，被上诉人属于二手房的买受人，同时也证实双方转让的标的是房屋。10、根据物权法规定，不动产在办理备案后才符合变更的条件，办理产权证后才符合过户的条件，所以涉案房屋在备案到上诉人名下前无法实施变更行为，即变更及过户条件还不成就，上诉人无法进行配合。11、一审法院认定“双方签订的协议，是双方真实意思表示”，一审法院判决书第二项要求被上诉人“协助”带有强制性，违反了合同法规定的意思自治原则。12、一审法院对诉讼费的判决及收取数额是错误的。本案是转让协议引发的纠纷，而转让费的数额仅为45000元，且双方签订转让协议时房屋的具体价格没有确定，一审法院却按照房屋的价值收取诉讼费是错误的。二、一审法院没有认定涉案房屋为福利房是错误的。1.根据选房的顺序，可以证实该房屋存在福利性质。因选房顺序是根据职工的工龄、级别等打分排列的，而并没有像商品房一样排队、摇号，所以完全可以证实该房屋享受福利待遇，而该福利待遇是被告不能享受的；2.涉案房屋是在2019年选房前定的价格为每平方米4500元，最后一次交款时间是2019年5月23日，而这时的房屋价格接近于每平方米2万元，实际交款与市场价格的差价明显属于补贴及福利，根据临沂市政府及国家关于公务员住房补贴的相关规定，该福利只有该单位职工才可享受，被上诉人不是该单位职工，无法享受，所以涉案房屋属于福利房。三、一审法院认定事实不清。1.既认定被上诉人为实际买受人，又否定了被上诉人直接与临沂三阳置业集团有限公司签订买卖合同的权利，明显是矛盾的，由此也可以认为一审法院根本就不认为转让标的是名额，否则不会剥夺买受人与开发商签订买卖合同的权利；2.上诉人在与被上诉人签订转让协议前已经实际参与涉案房屋的建设，并交纳了首付款，上诉人转让的是将来可能取得的房屋，且在房屋建造过程中仍是以上诉人的名义交款，所以被上诉人并未直接取代上诉人在其与临沂三阳置业集团有限公司之间的合同地位，而是与上诉人形成独立的买卖关系，故该房的集资房性质不影响上诉人与被上诉人之间形成的买卖合同关系；四、一审法院的认定及判决违反法律规定。1.转让协议本身没有违反法律规定，但经一审法院判决后却违反了法律规定。从转让协议房屋需要过户的约定充分可以证实双方签订协议时的初心是房屋的转让，所以实际上是二手房买卖合同，不但需要过户，且还应当交纳税费，这也是双方约定该费用由被上诉人承担的原因，因双方明知且认可转让的标的系房屋，待上诉人获得房屋后再进行过户，所以就没有约定由被上诉人签订买卖合同，但经法院一判，转让标的竟然变成了名额，且让上诉人配合被上诉人签订房屋买卖合同，具有强制性，且还称“合同自由”，这不但改变了初心，且还给国家造成了几千万元的税款损失，严重损害了国家利益；不但致使转让协议为无效合同，且还弃合同自由于不顾，强令上诉人配合，严重违反了合同自由及意思自治原则；2.根据被上诉人一审的诉求，该案应为确认之诉，一审法院判决第一项也进行了认定，而被上诉人一审其他诉求与确认之诉不是同一法律，所以一审法院一起审理及进行裁判是错误的。被上诉人答辩服判。原审第三人临沂三阳置业集团有限公司未予答辩。侯兴华向一审法院起诉请求：一、请求依法判决原告侯兴华与被告李国强签订的《集资建房房权转让协议》合法有效；二、请求依法判令原告侯兴华为第三人临沂三阳置业集团有限公司所售临沂市北城新区金水河畔小区4-1-302室房屋买受人；三、请求依法判令被告李国强继续履行协助原告侯兴华与临沂三阳置业集团有限公司签订商品房买卖合同及协议约定的其他义务；四、被告李国强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、案涉房屋的合同订立情况。2012年5月29日，原告（乙方）侯兴华与被告（甲方）李国强签订《集资建房房权转让协议》，该协议主要内容：一、该集资建房房权（以下简称该房屋）位于南坊三和五街，该房屋是由临沂市地方税务局兰山分局于2012年开始筹建的宿舍楼，建筑面积约139平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施）。二、双方商定该集资建房房权转让价格为30000元。三、付款方式为乙方一次性将该集资房房权转让费付给甲方，甲方在收款时间应向乙方出具收据。四、该房屋是筹建期间的宿舍楼，此次签约后将上述房屋的占有、使用、收益、处理权归乙方行使，乙方要根据临沂市地方税务局兰山分局的要求按时缴纳该房屋的所有款项，因未按时交款，所产生的一切后果，于甲方无关，在分配该房屋时，甲方应该按照乙方的想法，根据实际情况挑选房屋的具体户型及位置，该房屋每次交纳款项时，如果必须以甲方名义交纳，甲方必须将每次交纳款的收据或证明（原始件）交给乙方，（此款项虽以甲方名义交纳，但实际房产权归乙方所有），该房屋如单位给予的福利性装修或配置空调等，甲方不能因为以上原因向乙方收取任何费用，临沂市地方税务局兰山分局以该房屋的名义发放的现金，于乙方无关。五、在该房屋办理房权证时，甲方应积极配合并提供相关的证件，办理房权证相关费用由乙方承担。六、甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处理权，转让房屋不存在法律上的障碍。七、甲方违法本合同约定，甲方按市场价从乙方手中购回该房屋产权，并双倍退还转让费给乙方，即陆万元，乙方违法本合同约定，甲方不予退还转让费，一切后果自负。该协议还对其他事项进行了约定。二、案涉房屋的款项交付情况。2012年5月30日，原告侯兴华配偶厉建荣向被告李国强转账200000元，此款项用于向临沂市地方税务局兰山分局交纳涉案房屋的购房首付款。之后，原告侯兴华以被告李国强名义分别于2016年8月29日、2017年9月28日、2019年5月31日向第三人临沂三阳置业集团有限公司支付房款200000元、200000元、48512元，上述房款共计648512元，由银行转账凭证、临沂市地方税务局兰山分局及第三人临沂三阳置业集团有限公司加盖公章的收据等证实。三、案涉房屋的选房概况、办证情况。根据协议约定，当事人选定了房屋信息，选房单载明具体坐落为金水河畔4号楼1-302室。另查明，第三人三阳公司已取得案涉房屋所在小区的商品房预售许可证，载明：售房单位为临沂三阳置业集团有限公司，项目名称为金水河畔1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋坐落地点为兰山区北城新区金水河畔，预售对象为社会。现案涉房屋已具备交付条件，但尚未进行交付，亦不具备过户条件。一审法院认为，本案双方争议焦点为：一、原、被告双方签订《集资建房房权转让协议》的合同效力及双方转让的标的性质？二、原告是否为案涉房屋的实际购买人，其有无权利直接要求第三人更名并签订书面的商品房买卖合同？关于争议焦点一、原、被告双方签订《集资建房房权转让协议》的合同效力及双方转让的标的性质？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告侯兴华与被告李国强于2012年5月29日签订《集资建房房权转让协议》时，案涉房屋并无坐落位置、具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，被告李国强转让的并非案涉房屋的所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。案涉名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人的开发完全是商品房开发的一般程序，实质是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。且原告与被告签订的《集资建房房权转让协议》，均系双方的真实意思表示，该协议内容不违反法律的强制性规定，没有侵害国家、集体或第三人的利益，不符合合同无效的情形，故一审法院确认原告与被告签订的《集资建房房权转让协议》合法有效，其转让标的是购房名额。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于争议焦点二、原告是否为案涉房屋的实际购买人，其有无权利直接要求第三人更名并签订书面的商品房买卖合同？1、一审法院认为，原告侯兴华应为案涉房屋的实际购买人。原告侯兴华已向被告支付了转让费35000元并按时交纳了案涉房屋的购房款648512元的事实，由收据、银行转账凭证等证据予以证实，且按照第三人要求付款后才能选房的规定协助被告选定了案涉房屋，故对于原告已按要求交纳购房款648512元的事实，一审法院依法予以确认。现原告作为案涉房屋的实际出资人，已全面履行了己方的支付房款义务，被告亦应严格按合同履行义务。第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让购房资格后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让资格关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告侯兴华与第三人三阳公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，一审法院依法予以确认。2、对于原告主张被告协助其与第三人签订书面商品房买卖合同的诉求。一审法院认为，原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，一审法院不予支持。但以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。案涉合同均是有效合同，被告亦应履行协助原告与第三人签订书面商品房买卖合同等义务。第三人三阳公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案对事实的认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决结果：一、原告侯兴华与被告李国强于2012年5月29日签订《集资建房房权转让协议》为有效合同；二、原告侯兴华系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市兰山区××新区××号楼××房屋的实际购买人；三、被告李国强应当继续履行协助原告侯兴华与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；四、驳回原告侯兴华的其他诉讼请求。案件受理费10285元，减半收取5143元，由被告李国强负担。二审中，上诉人提交临沂市住房和城乡建设局印发的临建办发【2020】70号打印件一份，该文件第三条第三项规定开盘选房前，不得与投机团伙串通炒房卖号，选房后不得未任何机构和个人提供更减名服务。本案中，无论是交款单据，还是选房单上均是上诉人姓名，根据该规定，不能进行更名，一审法院判决不能得到支持。被上诉人对该份证据的真实性无异议，但该份证据约束的是房地产开发企业在商品房销售的过程中的不当行为，本案上诉人转让的涉案集资建房的购房名额，与上诉人提交的文件并不相符。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案当事人在签订涉案《集资建房房权转让协议》时，均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该协议不违反法律、法规的强制性规定，亦无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的事由，该合同合法有效。该合同的性质应当根据案件事实作出认定，合同签订时，案涉房屋未取得预售许可证，亦未实际交付，房屋具体情况本身尚不确定，因此双方之间所转让的并非诉争房屋所有权，而是购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋并非是政策性福利分房，实质上是一种定向购买的商品房，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。上诉人关于其转让的是房屋的主张，本院不予支持。本案中，被上诉人为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务。临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求。一审法院认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，被上诉人系诉争房屋的买受人，均无不当。本案中，被上诉人的诉求既包括确认《集资建房房权转让协议》的合同效力也包括该《集资建房房权转让协议》的继续履行，上诉人关于一审法院审理范围的异议及关于诉讼费收取的异议，本院不予采纳。在市场经济条件下，商品价格的升降是双方在签订合同时就应该预见的风险，该风险是民事主体在商业经济活动中因市场因素、社会发展所承担的正常损益。依法成立的合同具有约束力，各方合同主体均应诚意履行。案涉合同签订后，因合同所产生的当事人合法权益及相应的社会经济秩序，便受法律保护。在合同如约履行的情况下，合同主体各得相应利益；在一方违约的情况下，违约方需向守约方承担赔偿损失等违约责任。因此，在案涉《集资建房房权转让协议》合法有效的基础上，违约方对守约方的诉求不但没有正当性依据，而且在事实上也不能实现。综上所述，上诉人李国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10285元，由上诉人李国强负担。本判决为终审判决。审 判 长 王建伟审 判 员 杨建义审 判 员 崔岩梅二〇二一年二月二十八日法官助理 张 艳书 记 员 杨金亭