江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11361号上诉人（原审原告）：计萍。委托诉讼代理人：黄昊，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹**庄。委托诉讼代理人：潘小强，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。上诉人计萍与上诉人曹**庄租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初8559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。计萍上诉请求：一、依法改判曹**庄归还625663.93元，与一审判决有争议部分为40540元。二、上诉费由曹**庄承担。事实与理由：计萍对一审法院酌情认定的应当归还租金的计算方式有异议。根据计萍的计算，应退回租金为625663.93元。计算方式：未支付租金给顺利集团有限公司（以下简称顺利集团）的剩余租赁期为2014年2月25日到2022年9月30日共计3139天。2016年10月1日到2023年9月30日共计2555天。1317179/5694=231.32753元/天。2014年2月25日到2017年9月10日共1293天。2016年10月1日到2017年9月10日共344天。231.32753*1637天=378683.16元。剩余租期的租金为1317179-378683=938495.9元*2/3=625663.93元。曹**庄辩称，计萍上诉所的上诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回。曹**庄上诉请求，撤销原判，发回重审或改判驳回计萍的全部诉讼请求；计萍承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定计萍向顺利集团已经支付了449265元租金及保证金，明显属于事实认定错误。首先，计萍提供的2份收据原件出具单位是“江苏顺利投资有限公司”，与房屋租赁的出租方“顺利集团有限公司”不是同一主体。其次，该2份收据中的款项金额中3万元属于押金及保证金，注明了转账支付的方式，但是计萍未能提供实际转账支付给顺利集团的转账凭证。第三，计萍提交的转账凭证中的实际收款人为谢小龙及谢冬华，不能证明计萍实际向顺利集团支付了449265元的租金等款项。二、一审认定计萍于2017年9月10日以后无法实际使用涉案租赁房屋及因无法实际使用租赁房屋产生损失877685元，明显属于事实认定错误。首先，不论是管理人还是顺利集团均没有阻止或设置其他条件使得计萍无法使用涉案的租赁房屋。从2017年9月10日至今，计萍均一直在正常地、顺利地、无干扰地使用租赁房屋，故《协议书》第三条约定的计萍不能正常使用租赁房屋的条件没有成就。其次，在一审庭审中，计萍明确表示在2020年8月5日才收到顺利集团管理人发送的通知书，顺利集团管理人在2020年8月5日的通知书中单方主张租赁合同于2017年9月10日解除明显违法，该通知不具有法律效力。第三，不论是管理人还是顺利集团均没有要求计萍另行支付2017年9月10日至今的租金，而且计萍实际也没有支付2017年9月10日至今的额外租金或其他款项。实际上在2、3月份，法院对涉案房屋进行拍卖以后，现有的房屋所有权人对于原所有的租户均给予了至少一年的免租期。计萍是在2020年3月底后才实际交付租金给新的房屋所有权人。第四，《协议书》第三条的真实意思是：在计萍因实际无法使用租赁房屋而产生损失的情形下，就计萍发生的损失，曹**庄与计萍分担损失。一审判决使计萍在没有任何损失的情况下额外获得585123元退还租金，曹**庄额外产生了585123元损失，明显错误。计萍向一审法院起诉请求：一、依法返还多缴纳的租金625663.93元；二、诉讼费保全费由曹**庄承担。一审法院认定事实：2013年1月30日，计萍与顺利集团签订房屋租赁合同一份，约定顺利集团将位于盛泽镇西二环路88号院内的顺利02幢B1#-B3#房屋，建筑面积约513平方米租赁给计萍，租赁期限自2013年2月25日至2022年9月30日，房屋租金第一年付款128250元，第二年付款141075元，后七年七个月一次性付款共计778050元。计萍向顺利集团缴纳水电费保证金10000元，诚信经营保证金30000元。物业费第一年付款4925元，第二年付款4925元，后七年七个月一次性付款37347元。此后在下一年度开始提前一个月支付下年租金和物业费。当日，计萍向顺利集团缴纳了第一年的房屋租金128250元及物业费、保证金共计163175元。2013年9月29日，计萍与顺利集团签订房屋租赁合同一份，约定顺利集团将位于盛泽镇西二环路88号院内的顺利02幢1#、2#房屋，建筑面积约342平方米租赁给计萍，租赁期限自2013年10月1日至2023年9月30日，房屋租金前三年一次性付款共计246240元，后七年一次性付款共计478800元。计萍向顺利集团缴纳水电费保证金10000元，诚信经营保证金30000元。物业费前三年一次性付款共计9850元，后七年一次性付款共计22982元，此后在下一年度开始提前一个月支付下年租金和物业费。当日，计萍向顺利集团缴纳了前三年的房屋租金246240元及物业费、保证金共计286090元。2015年3月6日，计萍作为甲方，与曹**庄作为乙方，签订协议书一份，约定鉴于顺利集团结欠曹**庄借款1317179元，计萍租赁顺利集团的房屋需要支付租金。经协商达成如下一致意见：一、鉴于顺利集团同意将对甲方拥有的房屋租金债权1317179元转让给乙方，以冲抵顺利集团与乙方之间的债权债务，顺利集团与乙方的债权债务结清，视为甲方应支付给顺利集团的房屋租金已经全额支付完毕。二、甲方应缴纳给顺利集团的房屋租金1317179元，直接支付给乙方，乙方同意甲方分期支付上述房屋租金，……，在2015年12月30日前支付完毕。三、今后若因顺利集团的原因导致甲方承租的房屋无法正常承租的，则甲乙双方一致同意应重新据实结算。房屋租金按照实际使用日期结算，即已经由甲方缴纳的扣除实际租赁期后的剩余租赁期的房屋租金的2/3，由乙方在被解除租赁合同后的一个月内予以退还给甲方。计萍依照协议书的约定支付了1317179元。2017年7月10日，苏州市吴江区人民法院裁定受理顺利集团破产清算一案，顺利集团出租给计萍的房产于2019年3月8日拍卖成交，拍卖公司的租赁情况表中载明计萍承租的顺利集团的两处房产租金均已支付至租赁期限到期之日，并且均已发解除函。2020年8月5日，顺利集团管理人向计萍发出通知书，载明计萍与顺利集团签订的房屋租赁合同属于《破产法》第18条规定的双方均未履行完毕的合同。管理人曾于2017年11月28日通知计萍，该合同依法已于2017年9月10日起解除，……。以上事实，有计萍提交的房屋租赁合同、收款收据、银行流水、协议书、收款凭证及证明、顺利集团管理人通知书、司法拍卖网页打印件及所附租赁情况表及计萍的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为：计萍、曹**庄之间的协议书系双方的真实意思表示，合法有效。同时，根据司法拍卖网页打印件及所附租赁情况表将计萍租赁房产的租金认定为已支付至租赁期限到期之日，可以确认顺利集团知晓并同意计萍与曹**庄之间的协议，即顺利集团将计萍应向其支付租金的债权转让给曹**庄，曹**庄同意顺利集团将对曹**庄的债务转移给计萍，并且以曹**庄对顺利集团的债权金额为计萍对顺利集团剩余的全部房屋租金金额。双方协议书第三条，系计萍与曹**庄之间附条件的约定，不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。顺利集团破产清算一案已于2017年7月10日被法院受理，根据破产法第十八条的规定，顺利集团与计萍之间关于涉案房屋的租赁合同于破产申请受理之日起二个月后即2017年9月10日解除。至此，计萍不能依据其与顺利集团之间的房屋租赁合同继续占有使用涉诉房产，协议书第三条约定的条件已经达成，计萍要求曹**庄依约定退还剩余期限房屋租金总额的2/3符合双方约定，一审法院予以支持。计萍向曹**庄支付的1317179元覆盖了顺利02幢B1#-B3#房屋自2014年2月25日起至2022年9月30日止的租金，以及顺利02幢1#、2#房屋2016年10月1日起至2023年9月30日止的租金，共计1397925元，计萍实际支付了1317179元。根据各期限内的租金标准等，一审法院酌情认定计萍支付的租金中截至2017年9月10日已履行使用部分为439494元，曹**庄应退还未履行部分租金的2/3，计585123元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百五十八条之规定，一审法院判决：曹**庄应退还计萍585123元。案件受理费减半收取4999元，保全费3520元，合计8519元，由曹**庄负担8224元，由计萍负担295元。二审中，曹**庄提交如下证据：1.（2019）苏0509民初11922号民事判决书，证明江苏顺利投资有限公司所出具的租金收据对顺利集团没有任何法律约束力。2.租赁合同一份，证明涉案房屋拍卖后房屋的所有权人周耀标与曹**庄签订租赁合同，对原租户均给予至少一年的免租期，计萍实际也享受了一年的免租期。至计萍2020年3月底后实际交付新的租金前，计萍实际一直享受曹**庄转让的债权权益，没有任何损失。3.曹**庄与计萍的丈夫钱金兴的微信聊天记录，显示2020年6月11日钱金兴向曹**庄主张返还租赁期限内租金的金额是393727元，证明计萍对于其自己所发生的损失不清楚。4.（2020）苏05民终3919号民事判决书，证明支付给江苏顺利投资有限公司的款项并非顺利集团的收款。计萍质证认为，证据1与本案无关。证据2与本案无关，不清楚新的买受人是否给予免租期。如果确有免租期与曹**庄也没有关系。计萍是否将占用期间的租金交到破产管理人处或者新的买受人处是计萍与破产管理人和新的买受人的关系。破产管理人和买受人不向计萍主张权利，受益的权利应当归于计萍。证据3有待核实，且其中显示双方对于金额在协商中，没有具体明确。证据4中的案件顺利集团破产管理人的意见是不认可与张峰之间存在真实的租赁关系，而本案计萍与顺利集团的租赁关系是真实存在的，破产管理人在2019年3月8日的司法拍卖成交附件中已予以明确。该证据查明谢冬华未在顺利集团担任过任何职务，但这不表示谢冬华无权作为代收人收款。二审另查明:1.计萍一方于2013年1月30日向谢小龙转账163175元，同日江苏顺利投资有限公司出具等额收据，其中注明2013年2月25日至2014年2月24日租金为128250元。计萍一方于2013年9月29日向谢冬华转账286090元，同日江苏顺利投资有限公司出具等额收据，其中注明2013年10月1日至2016年9月30日租金为246240元。2.曹**庄在一审中陈述，本案所涉及的1317179元债权是对应计萍从房屋租赁合同各自起始日2013年2月25日、2013年10月1日开始以后的全部房租。之前计萍与顺利集团的租金其实并没有支付，就是需要以对胜利集团的债权来抵销他之前未付的租金及今后要付的租金。3.原告张峰起诉被告顺利集团的破产债权确认纠纷，张峰诉请要求将张峰预付给顺利集团但未履行完毕的租金及保证金确定为破产共益债权，在破产财产中优先受偿。该案一审查明，顺利集团与张峰签订《房屋租赁合同》，约定顺利集团将位于盛泽镇西二环路88号院内的顺商01幢109、110号房屋出租。张峰向谢冬华转账，并由江苏顺利投资有限公司向张峰出具租金、物业管理费等费用收据。2019年3月8日，顺利集团名下位于的房产经拍卖由案外人买受获得。2019年3月21日，顺利集团管理人与买受人进行了资产交接，签署了交接协议，约定自2019年3月15日（含当日）起往后租期内的租金、物业费等收益由买受人所有，2019年3月15日（不含当日）前的租金、物业费等收益仍归顺利集团所有。本院二审认为，张峰主张的款项收取对象为谢冬华，并非顺利集团，其要求将支付给谢冬华的款项确认为顺利集团的债务，依据不足。上述事实由银行流水、收据、（2020）苏05民终3919号民事判决书、曹**庄一审陈述为证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，计萍向顺利集团承租房屋。因顺利集团欠曹**庄借款，经顺利集团同意，曹**庄与计萍签订协议，确认顺利集团将对计萍拥有的至租赁到期日止的房屋租金债权转让给曹**庄。计萍向曹**庄支付了全部租金，后顺利集团涉破产清算，破产管理人通知计萍解除合同。计萍起诉要求曹**庄返还多缴纳的租金。曹**庄认为计萍支付的租金已使用完毕。本案二审争议焦点为：一、计萍已支付的租金金额；二、计萍有权要求曹**庄退还剩余租金的对应租期；三、剩余租期内租金的认定。关于争议焦点一计萍已支付的租金金额。计萍与顺利集团签订了两份房屋租赁合同，约定总租金分别为1047375元、725040元。计萍将租金、物业管理费等相关费用转账给谢小龙或谢冬华，并由江苏顺利投资有限公司出具收据。江苏顺利投资有限公司与顺利集团系不同主体，未经顺利集团确认，本案尚无法认定计萍支付至谢小龙、谢冬华账户的租金、物业管理费即为涉案租赁合同项下的收款。计萍已支付的租金应为支付给曹**庄的1317179元。关于争议焦点二计萍有权要求曹**庄退还剩余租金的对应租期。协议书第三条约定因顺利集团的原因导致计萍承租的房屋无法正常承租，计萍和曹**庄据实结算，房屋租金按实际使用日期结算，由曹**庄退还计萍已缴纳的扣除实际租赁期后剩余租赁期的房屋租金的2/3。按照该条由曹**庄退还租金的条件是计萍承租的房屋无法正常承租。破产法第十八条规定，破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。本案中虽然因顺利集团被破产清算而导致合同解除，但在合同解除后，破产管理人未要求计萍迁出房屋，计萍也确认其一直使用房屋至今。至房屋拍卖前房屋仍在顺利集团名下，未有证据证明计萍已因顺利集团原因无法正常使用房屋。房屋拍卖后，买受人与顺利集团管理人约定2019年3月15日（不含当日）前的租金、物业费等收益归顺利集团所有，2019年3月15日（含当日）起往后租期内的租金、物业费等收益由买受人所有。因此从2019年3月15日后计萍使用该房屋及享受买受人给予的免租期与顺利集团无关，曹**庄要求将计萍的实际使用时间计算至计萍向买受人支付租金时止没有依据。本院认定曹**庄应向计萍退还从2019年3月15日起至租赁期限届满之日止的租金的2/3。关于争议焦点三曹**庄应退还的租金的金额。曹**庄主张，其收到计萍支付的1317179元，按租赁合同约定计算，截止2019年3月15日，顺利02幢B1#-B3#房屋租金及物业费合计715230元，顺利02幢1#、2#房屋租金及物业费合计432311元，则计萍已支付租金剩余169638元。计萍承租的全部房屋每日租金及物业费为497.79元，剩余租金可使用341天，即截止至2020年3月6日。新房东从2020年4月1日开始向计萍收取租金，因此计萍不存在任何损失，曹**庄无需退还租金。本院就此认为，首先，对于1317179元租金对应租期的起始时间，协议书对顺利集团转让租金的起始时间未作明确约定，在签订协议书时计萍已经向江苏顺利投资有限公司支付过租金，虽然将该已付租金作为顺利集团收款的依据尚不充分，但计萍签订协议书时的真实意思显然是将扣除上述已付租金外的剩余租金1317179元支付给曹**庄，曹**庄对于房屋租赁合同约定的租金支付时间也应合理知晓。一审法院认定1317179元租金的起算时间为顺利02幢B1#-B3#房屋自2014年2月25日起，以及顺利02幢1#、2#房屋自2016年10月1日起并无不当。其次，对于1317179元对应租期的截止时间，协议书约定顺利集团转让债权后，视为计萍应支付给顺利集团的房屋租金已经全额支付完毕。计萍应缴纳给顺利集团的房屋租金1317179元直接支付给曹**庄。曹**庄在一审中陈述计萍支付的1317179元租金系从租赁起始日后的全部租金。涉案房产拍卖时的租赁情况表载明计萍承租房屋的租金已支付至租赁期满之日。因此1317179元覆盖了至租赁期满之日止的租金。曹**庄主张按合同约定租金标准计算，计萍已付租金已提前使用完毕，则意味着曹**庄在租赁后期将房屋无偿给计萍使用，且在无偿使用期间不承担租金退还的风险和义务，这不符合双方关于租金退还条款的真实意思，本院不予采信。第三，关于2019年3月15日起至租赁期限届满之日止的租金。计萍向曹**庄支付的1317179元覆盖了顺利02幢B1#-B3#房屋自2014年2月25日起至2022年9月30日止的租金，以及顺利02幢1#、2#房屋2016年10月1日起至2023年9月30日止的租金，共计1397925元，计萍实际支付了1317179元。根据各期限内的租金标准，本院酌情认定计萍支付的租金中截至2019年3月14日的已使用部分为681269元。曹**庄应退还未履行部分租金的2/3，计423940元[（1317179元-681269元）*2/3]。计萍上诉主张的应退租金的期限及计算方式均不能成立，本院不予采信。综上所述，根据二审中的新证据，曹**庄的上诉请求部分成立，计萍的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初8559号民事判决；二、曹**庄于本判决生效之日起十日内退还计萍423940元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4999元，保全费3520元，合计8519元，由计萍负担2747元，曹**庄负担5772元。二审案件受理费9998，由计萍负担3224元，曹**庄负担6774元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年二月二十四日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。