山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初132号 原告：郑佩怡，女，1976年12月24日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：盖永霖、娄晓彤，山东昌平律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。 原告郑佩怡与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告郑佩怡的委托诉讼代理人盖永霖，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人胡长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑佩怡向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告逾期交房违约金70687元（自2017年12月31日起，按日74.96元为标准，暂计算至2020年7月31日止）；自2020年8月1日起按日74.96元为标准继续支付原告逾期交房违约金至被告将房屋实际交付给原告之日止（住宅：4号楼1单元1301室129.65平方米及地下室136室11.79平方米、车位G—1—018）；二、依法判令被告支付原告逾期交房违约金48030元（自2019年6月30日起，按日120.98元为标准，暂计算至2020年7月31日止），自2020年8月1日起按日120.98元为标准继续支付原告逾期交房违约金至被告将房屋实际交付给原告之日止（商铺：5—1—206，建筑面积42.45平方米）；三、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告郑佩怡与被告签署了《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买帝华鸿府的房屋、储藏室、车位，合同签署后，原告等按照约定支付了购房款。现交付期限早已届满，被告至今未向原告等交付房屋、储藏室及车位。为维护合法权益，原告依法提起诉讼，望法院查明事实，依法裁判。 东城帝华公司辩称，一、双方签订的《济南市商品房买卖合同》第九条明确约定逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同，那被告应该按日向原告支付826536元*0.00001的违约金；二、东城帝华公司认为房地产评估报告的涉诉房产出租价格明显偏高。以12号楼2-1603住宅为例：1.住宅128.80平方米每月租金：128.80*0.49*30天=1893元/月；2.储藏室11.76平方米*0.25*30天=88.2元/月；3.车位8.87元/日*30天=266.1元/月；这套房每月租金2247.3元/月，远远高于现在的市场价。现在的市场价，这套房（带储藏室、车位）每月租金约1850元。2017年12月31日—2019年3月31日期间的房租会更低，每月租金也就是1650元左右。估价没有考虑到涉诉房屋是毛坯房，毛坯房的租价会更低，现在的市价也就是0.40元/平方米/日。评估参考的是涉诉房屋所在帝华鸿府小区以外、其他小区的出租价格。事实情况是，在唐冶片区，帝华鸿府小区的房屋价格最低（从二手房交易网很容易查到）。东城帝华公司认为以涉诉房屋出租价计算延期交房违约金时，需要以评估价低于25%计算。三、东城帝华公司认为以涉诉房屋出租价计算延期交房违约金时，需要考虑空置率。原告收到房屋后，不可能随即出租得到租金。正常情况，5-6月的时间，业主才能将房屋出租出去。因此，租金不能从应该交房之开始计算，要有5-6个月的空置时间。尤其是唐冶片区帝华鸿府小区的房屋，有的业主2018年6月份已经收房，至今还没有找到客户租赁。四、延期交房时间应该减去322天。《济南市商品房买卖合同》约定：“......因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、市政指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的”。东城帝华公司有证据证明因出卖人无法预见和控制的客观原因，市政指令暂停施工322天。五、双方没有签订车位买卖合同，没有约定交付时间，东城帝华公司不存在延期交付车位违约的事实，车位及未签订合同的储藏室不应计算延期交付违约金。综上，东城帝华公司认为，原告的诉讼请求中延期交房违约金的计算依据和方式有不当之处，法院不应支持。 本院经审理认定事实如下： 1.郑佩怡（买受人）分别于2016年、2018年与东城帝华公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》2份，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区围子山路以东、文苑路以北的帝华鸿府小区二期4号楼1单元1301室商品房，建筑面积129.65平方米，总价款826536以及二期5号楼1单元206室商铺，建筑面积42.45平方米，总价款610134元。上述《济南市商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当于2017年12月31日前交付帝华鸿府小区二期4号楼1单元1301室,于2019年6月30日前交付帝华鸿府小区二期5号楼1单元206室商铺，交付标准为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。上述《济南市商品房买卖合同》约定:第八条……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的；3……；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。B双方自行约定，（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已付房款的2%。如违约金赔付额累计达到已付房款的2%，双方均有权解除合同……本条违约金约定单独使用，不累加计算；第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。郑佩怡已经按约定全额支付了上述商品房、商铺的款项。郑佩怡另于2016年向东城帝华公司支付31833元购买4--136储藏室,面积为11.79平方米,于2016年向东城帝华公司支付65000元,购买G-1-18号产权车位一处。双方未另行签订储藏室及车位的买卖合同。 两案涉标的所在楼均于2019年10月25日通过综合验收备案，东城帝华公司至本案庭审时未向郑佩怡交付案涉标的物业。庭审中,东城帝华公司提交短信截图打印件一份,称其于2020年11月通过电话、短信方式通知郑佩怡于2020年11月27日收房，郑佩怡对此不予认可，称无法证明东城帝华公司向郑佩怡发送过该短信，且双方在合同中明确约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另，东城帝华公司在其他同类案件审理中，明确表示车位系与房屋一同交付。 2．本院审理的（2020）鲁0112民初733号案件中，经殷晓申请本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉小区3套住宅、3间储藏室、2个车位不动产日均租金市场价值估价，该公司于2020年5月21日出具房地产估价报告，载明自2017年12月31日至实地查勘之日2020年5月6日的日均租金市场价值为：9号楼2-202、12号楼2-1603、2号楼1-1004三套住宅的租金分别为0.48元/㎡/日、0.49元/㎡/日、0.49元/㎡/日；9号楼1--106、12号楼2--101、2号楼1--118三个储藏室的租金为0.24元/㎡/日、0.25元/㎡/日、0.25元/㎡/日；K-R2-030、F-1-081两个车位的租金分别为8.95元/个/日、8.87元/个/日。后上述评估公司出具补充说明及更正，载明自2017年12月31日至实地查勘之日2020年5月6日市场租金总价平均值为：9号楼2-202、12号楼2-1603、2号楼1-1004三套住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元/㎡/日；9号楼1--106、12号楼2--101、2号楼1--118三个储藏室的每平方米每日平均出租价格为0.2467元/㎡/日；K-R2-030、F-1-081两个车位每日的平均出租价格为8.91元/个/日。 本案诉前调解阶段，经郑佩怡申请，本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉小区二期5号楼1单元206室商铺日均租金市场价值估价，该公司于2020年9月8日出具房地产估价报告，载明该商铺自2019年6月30日至2020年8月25日的平均日租金为2.85元/㎡/天。郑佩怡因此支付评估费3000元。 3.案件审理中，东城帝华公司称，因存在客观原因市政指令暂停施工322天应予扣除，相应的交房时间应予以顺延。2019年6月30日应交房的，因恶劣天气和启动重污染天气应急影响停止施工322天、2017年12月31日应交房的，因恶劣天气和启动重污染天气应急影响应导致停止施工322天。东城帝华公司提供政府部门2017年至2019年发布的通知（通告）打印件25份、济南国家基本气象站恶劣天气记录打印件8张、施工及监理日志28本拟证实其主张。经质证，郑佩怡对施工及监理日志的真实性及上述证据的关联性和证明目提出异议，称东城帝华公司提交的每一本日志都是同一人用同样的笔一气呵成，与真实的施工、监理日志大相径庭。施工、监理日志应当是记录建设工程实际施工具体进度的资料，但被告提交的日志内容简单、漏洞百出、前后矛盾、错误重重，不能体现具体施工及监理情况，与真实情况不符。东城帝华公司提供的上述施工及监理日志在2020年7月（2020）鲁0112民初4966号案件庭审中第一次提交，提交后曾申请撤回上述证据，后称作为证据提交。经审查东城帝华公司提供的上述证据，本院认为，东城帝华公司提供的部分政府部门通知（通告）发布时间在案涉标的物业约定的交付时间之后，东城帝华公司在其他同类案件审理中，主张扣除的停工时间多有不同，且主张时间与上述施工及监理日志记载不符，同时上述施工及监理日志未记载具体停工原因或附有相关通知，故上述施工及监理日志不足以使法院确认系与案涉工程施工同步形成。综上所述，东城帝华公司提供的上述证据无法证实东城帝华公司主张的停工时间时间，本院对其证明力不予采信。 本院认为，郑佩怡业主与东城帝华公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。郑佩怡根据合同约定交付了全部款项，东城帝华公司应根据约定向殷郑佩怡交付标的物业。东城帝华公司称，其未就储藏室、车位与郑佩怡签订买卖合同，没有约定交付时间，案涉车位及储藏室不应计算延期交付违约金。关于案涉储藏室、车位，双方虽未签订书面买卖合同，但双方对于案涉储藏室、车位的具体编号、价款没有争议，郑佩怡均已按照约定支付了全部储藏室、车位款，根据本案事实，本院认定双方关于储藏室、车位的买卖合同成立。上述储藏室、车位买卖合同，由当事人口头约定，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。购买方已经按约定全部履行了合同义务，东城帝华公司应向购买方交付案涉车位及储藏室。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照有关条款后者交易习惯确定。案涉车位及储藏室系案涉房屋的附属设施，购买人要求东城帝华公司交付案涉房屋时一起交付车位、储藏室，符合商品房预售合同的交易习惯，东城帝华公司未提供证据证实存在其他约定交付时间，且在其他同类案件审理中认可车位与案涉房屋一同交付，故本院确定东城帝华公司在交付案涉房屋时一起交付案涉车位、储藏室。东城帝华公司称应顺延交房322天，提供的证据不足以证实其主张，本院对其辩解观点不予采纳。东城帝华公司称其已经通知郑佩怡收房，郑佩怡对此不予认可，因东城帝华公司提供的证据不足以证实其已经根据合同约定履行了标的物交接义务，本院对东城帝华公司的辩解观点不予采纳。东城帝华公司逾期交付标的物业，应承担相应违约责任。 郑佩怡称双方在合同中约定的违约金计算标准过低，要求按评估结论调整违约金，即住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元/㎡/日、储藏室的每平方米每日平均出租价格为0.2467元/㎡/日、车位每日的平均出租价格为8.91元/个/日，商铺每日平均出租价格为2.85元/㎡/日。东城帝华公司对此不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，双方关于出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1及最高限额已付房款2%的违约金约定过低，应予以调整。东城帝华公司称评估价格明显偏高、实际租金应考虑空置率，但未提供证据证实其观点或提供证据对上述证据予以反驳，本院对其辩解观点不予采纳。郑佩怡根据自己的物业面积、评估结论计算出东城帝华公司每日应付的违约金标准，因标的物业存在住宅、储藏室、车位的区别，在实际履行或交付过程中，存在不同物业违约金计算时间不同步的可能，故违约金分别计算更有合理性。综上所述，本院参照相关评估结论，即：住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元/㎡/日、储藏室的每平方米每日平均出租价格为0.2467元/㎡/日、车位每日的平均出租价格为8.91元/个/日的标准，对郑佩怡的诉讼请求予以支持。郑佩怡主张案涉商铺按照120.98元/日的标准计算逾期交房违约金，不高于参照相关评估结论计算的数额，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑佩怡2018年1月1日至2020年7月31日的逾期交付住宅、储藏室、车位违约金共计70648.85元（0.4867元/㎡/日×129.65㎡×943天+0.2467元/㎡/日×11.79㎡×943天+8.91元/个/日×943天），自2020年8月1日至实际交付标的物业之日的违约金，按住宅0.4867元/㎡/日、储藏室0.2467元/㎡/日、车位8.91元/个/日计算； 二、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑佩怡2019年7月1日至2020年7月31日逾期交付商铺违约金48030元，自2020年8月1日至实际交付标的物业之日的违约金，按商铺120.98元/日计算； 三、驳回郑佩怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1337元、评估费3000元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇二一年二月一日 书记员  王志宇