浙江省温州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）浙03民终1209号上诉人（原审原告）：吴全坦，男，1992年11月14日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人（原审原告）：许方敢，男，1989年2月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人（原审原告）：王**，男，1984年8月19日出生，汉族，住江西省宜春市铜鼓县。上诉人（原审原告）：黄宝轻，男，1978年11月11出日生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人（原审原告）：林希河，男，1976年12月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人（原审原告）：王建秀，女，1983年3月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人（原审原告）：陈小莉，女，1977年6月14日出生，汉族，住浙江省平阳县。上列七上诉人委托诉讼代理人：陈文胜，云南弘石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平阳县大诚房地产开发有限公司。住所地：浙江省平阳县鳌江镇平阳经济开发区鞋业园区**第**。法定代表人：吴怡，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：陈克坚，男，1982年12月8日出生,汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：姜文彬，男，1970年8月27日，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上诉人吴全坦、许方敢、王**、黄宝轻、林希河、王建秀、陈小莉因与被上诉人平阳县大诚房地产开发有限公司（以下简称大诚公司）所有权确认纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初3226号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴全坦、许方敢、王**、黄宝轻、林希河、王建秀、陈小莉上诉请求：1.确认鳌江镇大诚金廷小区1号楼109室、2号楼118室及4号楼102、103室为小区大堂会所，并撤销上述四套房产的网签登记；2.诉讼费用由大诚公司承担。事实和理由：一、本案系代表人诉讼，吴全坦等向原审法院提供了203名业主签字确认的推选书及业主会议全程视频，证明203名业主以合法程序推选吴全坦等7人作为诉讼代表提起本案诉讼。二、吴全坦等7人系依据各自的《商品房买卖合同》向大诚公司主张违约责任，大诚公司与203名业主签订合同时，承诺涉案四套房产系小区大堂会所，但其违背合同约定，将上述四套房产作为商铺出售给案外人，并办理了网签备案登记。吴全坦等7人根据法律规定要求大诚公司继续履行合同，即按约定将涉案四套房产作为小区会所交付给全体业主。但涉案项目交付期限未届至，且交付全体业主具有不可执行性，故吴全坦等7人在一审庭审中明确交付的前提系撤销四套房产的网签登记，基于此而提出撤销网签备案的诉讼请求。网签登记虽不发生确权的效力，但其本身可以撤销，原审法院认为网签登记属于确认纠纷，不属于法院审理范围，明显不当。吴全坦等7人当庭陈述：虽然本案一审系裁定驳回起诉，未涉及实体处理，但因涉案房屋交付在即，双方纠纷拖延太久，故请求二审法院一并改判支持吴全坦等7人的原审诉讼请求。一审法院曾就吴全坦等7人是否变更诉讼请求制作谈话笔录，其明确系基于各自签订的《商品房买卖合同》主张大诚公司违约，故坚持要求大诚公司撤销四套房产网签登记，不予变更诉讼请求。大诚公司辩称：一审裁定驳回起诉正确，应当予以维持。一、涉案四套房屋是否属于会所，不属于人民法院民事案件的受案范围。涉案四套房屋在政府审批设计方案中标注为商业网点，并取得了住建部门发放的预售许可，属于大诚公司依法可售的商业用房，并非吴全坦等7人所主张的大堂会所。吴全坦等7人主张大诚公司的广告宣传资料所涉及的会所即指涉案房屋，并认为广告宣传资料构成要约，属于《商品房买卖合同》的组成部分，没有任何依据。根据《商品房买卖合同》约定，前期发布的广告宣传资料仅作为参考，属于要约邀请，不构成合同组成部分，最终以实际交付为准。广告宣传资料中尽管有会所内容的宣传，但具体位置、面积均不明确，故不可能构成要约。《商品房买卖合同》所有格式条款均经平阳县司法部门审查备案，大诚公司就格式条款中可能加重买受人责任或限制其权利的内容进行了解释说明。涉案合同条款均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形。二、涉案四套房屋经政府部门规划审批，明确其功能为商业网点。如吴全坦等7人认为系会所，则需进行规划变更审批，在政府部门未确认能否变更前，人民法院无法对房屋功能进行确认。且确认涉案房屋为会所是对事实的确认，并非法律关系或法律性质的确认，不属于人民法院受理民事案件的范围。三、吴全坦等7人诉请撤销涉案房屋网签登记，无法在本案中解决。涉案四套房屋的《商品房买卖合同》是由大诚公司与案外人签订，并经政府部门备案登记。合同备案登记属于政府行政行为，故吴全坦等7人应先行提起行政诉讼撤销涉案房屋的合同备案登记，才能申请撤销合同网签登记。吴全坦、许方敢、王**、黄宝轻、林希河、王建秀、陈小莉向一审法院起诉，请求：1.确认鳌江镇大诚金廷小区1号楼109室、2号楼118室及4号楼102、103室为小区大堂会所，并撤销上述四套房产的网签登记；2.本案诉讼费用由大诚公司承担。一审法院认定事实：大诚公司开发坐落于平阳县××镇××路××商品房××（宣传名为“大诚金廷”，以下简称大诚金廷）。大诚公司在预售期间对外发放宣传手册、画册，在封面印有“墅境大诚金廷”宣传手册中“低密度规划篇”载明：六进府院居停世家美学登峰赏极，大诚金廷，复兴世家大族的居家美学，以公卿府邸的规模礼制为灵感，匠造门、堂、庭、院、园、苑六进院落，层层递进，打造富而崇礼、优雅知性的社区环境。一重境门，迎贵之地，府前广场营造领域专属感，巍峨府门传承东方人文。二重境堂，大家气场，奢装大堂会所，营造门第显赫感，也是归家的第一休憩点。三重境庭……。在封面印有“精工品质读本大诚金廷”宣传手册中“叁精悦六重归家礼仪系统”中载明：大诚金廷以六进新中式府院大境，呈献富而崇礼、优雅知性的生活美学，凝聚卓越人生共识。门，迎贵之地，府前广场营造领域专属感，巍峨府门传承东方人文。堂，大家气场，奢装大堂会所，营造门第显赫感，也是归家的第一休憩点。庭，……。在封面印有“大诚金廷墅境书香大宅挚守老城繁华”宣传手册中载明：门／迎贵之地，府前广场营造领域专属感，巍峨府门传承东方人文；堂／大家气场，奢装大堂会所，营造门第显赫感，也是归家的第一休憩点；庭／天人合一……。上述宣传手册的文字表述下面均绘有相同图片。吴全坦、许方敢、王**、黄宝轻、林希河、王建秀、陈小莉等人在大诚公司预售涉案小区商品房期间，均与之签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件（以下简称商品房买卖合同）并已经平阳县住房和程序规划建设局登记备案。上述商品房买卖合同在第六章规划设计变更中载明：第十五条规划变更。(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证许可的内容建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。上述商品房买卖合同在第十章其他事项中载明：第二十三条建筑物区分所有权。(一)买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。(二)以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2.该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房……第二十五条销售和使用承诺。1.……2.出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理交易确认和不动产登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。3.出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。上述商品房买卖合同在附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定中载明：1.相关设施的位置及用途……出卖人所属建筑区划内属分期开发建设的，出卖人对建筑区划内基础设施、公共配套、商业性等设施的配套承诺(如有)是指整个建筑区划内商品房全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时需达到的配置标准。上述商品房买卖合同在附件十三补充协议中载明：十、关于合同以外资料的效力。(一)买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中与合同及其附件不一致的，以合同及其附件为准。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准……(三)本项目前期宣传资料中插入的展现项目地块整体情况、后期开发情况、或与项目地块及周边情况有关的图片均为意向图，展示的项目地块样貌、建筑、景观及周边情况等可能与实际存在差异，仅供参考。双方确认出卖人做出的于此相关的广告宣传不构成合同内容，以合同及实际交付为准。(四)买受人知悉并无异议：前期有关项目整体信息介绍的沙盘、模型等实体展示，旨在提供项目地块大体布局和情况，因比例、材质、后期变更等因素，其展示的建筑、景观、道路、停车位、门窗、楼道、后期开发状况等位置、外观、朝向、效果等细节与实际交付存在差异，且沙盘展示的建筑、景观、间距等比例与实际比例不一致，因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，均仅供参考……双方一致同意，前述沙盘、模型等展示不构成合同内容，以合同及实际交付为准。(五)买受人知悉并无异议：前期有关项目户型、公共部位、装修装饰的实体展示(包括但不限于概念展示间、户模等)及宣传资料(包括但不限于户型手册、报广、单页、口头介绍、解说等)旨在提供空间及装修创意参考，其宣传展示的户内及公共区域的布局(如摆放位置、功能区定位等)结构(如部分隔墙、剪力墙等)装饰装修(如木饰板、墙纸、壁画等墙面装饰、灯具家饰、家电、家具设施、窗户、外观等)尺寸比例、实际可用面积、门窗位置朝向等情况可能与实际交付存在差异……双方一致同意，前述相关广告宣传均不构成合同内容，以合同及实际交付为准……(九)买受人知悉并无异议：销售人员向客户介绍楼盘信息时，由于口头传递信息的不确定性及可能的错误，最终以本公司提供的正式文字资料为准，买卖双方的权利义务以合同为准。涉案小区1号楼109室、2号楼118室及4号楼102室、103室在规划设计总平图中显示商业网点。大诚公司已将就上述四套房屋与案外人签订商品房买卖合同并经平阳县住房和城乡建设局登记备案。一审法院认为，本案争议焦点在于吴全坦等7人主体是否适格、大诚公司是否违约以及吴全坦等7人的诉请是否属于民事诉讼受案范围。关于吴全坦等7人主体是否适格。大诚公司认为吴全坦等7人诉请的权利基础系业主的建筑物区分所有权，然吴全坦等7人仅系个别业主，未达到法律规定专有面积及人数双过半的要求，且涉案房屋未竣工验收亦未交付，吴全坦等7人等人尚不具备业主身份，故主体不适格。吴全坦等7人主张，大诚公司在预售期间的宣传手册及销售承诺，均显示涉案小区具备大堂会所，现大诚公司将原定为会所的四间房屋对外销售，构成违约，故提起本案诉讼，吴全坦等7人系与大诚公司签订商品房买卖合同的相对方，故主体适格。吴全坦等7人系依据双方签订的商品房买卖合同，主张大诚公司存在违约行为，要求其承担违约责任而提起本案诉讼，吴全坦等7人作为合同一方当事人，主体适格，故大诚公司上述主张，于法无据，不予采信。关于吴全坦等7人的诉请是否属于民事诉讼受案范围。吴全坦等7人在诉讼中表示，其诉讼目的系确认涉案四间房屋属于全体业主共有，大诚公司应将上述房屋作为大堂会所交付给业主，但拒绝变更诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。吴全坦等7人诉请中关于确认涉案四间房屋为小区大堂会所，系对案件事实的确认，仅能作为吴全坦等7人主张权利的基础，该诉请不属于对所有权确认的确认之诉，亦不属于要求大诚公司承担违约责任中继续履行的给付之诉，不具备诉的利益，不属于民事诉讼受案范围。关于吴全坦等7人要求撤销上述四套房产的网签登记的诉请。网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止房地产企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，即交易双方签订合同后，到房地产管理部门进行备案，并在互联网上公示。行政机关对网签行为的监管，系为了房地产交易透明化，促进房地产市场平稳健康发展。故网签登记系行政管理部门规范房地产市场的一种管理行为，因此吴全坦等7人诉请撤销网签登记亦不属于民事案件审理范畴。由于吴全坦等7人的起诉应予以驳回，因此大诚公司是否违约，不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定驳回吴全坦、许方敢、王**、黄宝轻、林希河、王建秀、陈小莉的起诉。吴全坦、许方敢、王**、黄宝轻、林希河、王建秀、陈小莉已预交的案件受理费40元，予以退回。本院认为，吴全坦等7人因不服一审驳回起诉的裁定而提起上诉，故二审仅对本案是否应当进入实体审理进行审查。吴全坦等7人要求二审直接改判，缺乏法律依据。虽吴全坦等7人主张系基于各自签订的《商品房买卖合同》要求大诚公司承担违约责任，但其一审诉讼请求为“确认鳌江镇大诚金廷小区1号楼109室、2号楼118室及4号楼102、103室为小区大堂会所（小区大堂会所为小区全体业主共有），并撤销上述四套房产的网签登记”，并在一审法院于2020年10月26日对双方制作的谈话笔录中明确其诉讼目的是确认上述四套房屋属于业主共有并向全体业主进行交付，上述事实足以说明吴全坦等7人系基于业主身份对涉案四套房屋的所有权主张权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”现涉案商品房项目未竣工验收，吴全坦等7人既未取得房屋不动产权属登记证书，亦未占有建筑物专有部分，故其尚不具备业主身份。基于上述分析，吴全坦等7人并非本案适格原告，一审认定吴全坦等7人系本案适格原告但其诉讼请求非人民法院民事案件受理范围的说理不当，本院予以纠正，但一审裁定驳回吴全坦等7人起诉的处理结果正确，应予以维持。综上，吴全坦、许方敢、王**、黄宝轻、林希河、王建秀、陈小莉的上诉请求不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年二月五日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮12-11-