山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1719号 上诉人（原审被告）：潘文明，男，1968年7月1日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：程远军，男，1960年2月4日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张海，北京德和衡青岛律师事务所律师。 上诉人潘文明与被上诉人程远军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初7841号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘文明向本院提出上诉请求：1、请求对一审判决依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人提交的租金清单足以证实双方之间的租金已经结清。上诉人在一审庭审中提交的由被上诉人于2020年5月18日出具的租金清单，列明了2019年7月30日至2020年4月30日涉案房屋产生的费用，其中包括房租26250元，以及关于保证金3000元的处置，后上诉人向被上诉人支付租金26250元。该证据充分证实，因上诉人付清了截止2020年4月30日的所有租金，上诉人所欠租金已经结清，而上诉人于2020年4月28日腾出涉案房屋的行为，也已经被上诉人同意并当场交接涉案房屋。根据常理，在房屋租赁合同终止，双方的债权债务已经结清的情形下，才能处置保证金。租金清单中已经列明了3000元的保证金如何处分。因此，该租金清单已经证实双方租金结清的事实，上诉人不应当再向被上诉人支付7万元租金。二、上诉人已于2017年4月18日向被上诉人支付了7万元。上诉人已于2017年4月18日通过银行转账向被上诉人支付了7万元，已经用作2017年7月30日至2019年7月29日期间产生的租金。结合上诉人提交的租金清单，进一步证实了租金已经结清的事实。综上所述，上诉人与被上诉人的租金已经结清，上诉人 不应当再向被上诉人支付7万元租金，一审法院判决认定事 实有误，上诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起上诉。 望支持上诉人的上诉请求。 程远军答辩称：关于潘文明支付租金定金情况被上诉人程远军说明如下：1、2016年8月5日出租潘文明支付一年租金35000元，相应的租期到2017年8月4日；2、2017年8月4日到2020年4月30日，相应租金是96250元（70000+26250）；3、2020年5月18日支付租金26250元，为便于计算，程远军书写了说明，列明2019年7月30日至2020年4月30日租金为28469元。2017年8月5日至2019年7月29日之间的租金未支付。潘文明为张红蕾购买该房屋支付了7万元定金。2017年3月18日4月18日各支付2万、5万。2万的银行付款说明为购房定金。一审中，潘文明认为七万定金折抵了房租。实际上，潘文明先提出了房屋买卖合同之诉，要求赔偿双倍定金违约金14万元，这种情况下，定金无法折抵租金。程远军才提出了房屋租金之诉。 程远军向一审法院提出诉讼请求：1.判令潘文明支付两年的房租7万元;2.潘文明方承担诉讼费。事实和理由：2016年7月，程远军、潘文明签订房屋租赁合同，程远军将xx路xx号xx房产租赁给潘文明居住使用，每年租金35000元。潘文明于2016年7月29日支付了35000元租金，租期到2018年8月4日，之后再没有交纳租金，一直在该房居住。潘文明2020年4月30日交出租用住房，2020年5月18日支付了2019年7月30日至2020年4月30日的租金26250元，还欠两年房租（2017年7月30日至2019年7月29日）7万元，故诉至法院。 潘文明在一审中辩称，认可期间居住房屋，但不欠程远军7万元，程远军出具收据，认可已结清费用，如果程远军不认可不会写租赁期外的费用。当时潘文明方有人想买该房屋，约定租金折抵定金。 一审法院认定事实如下： 一、程远军系市南区xx路xx号xx号楼xx户房主。2016年7月，程远军（出租方）与潘文明（承租方）签订房屋租赁合同，约定程远军将xx路xx号xx户房产出租给潘文明使用，租赁期24个月，自2016年8月5日起将出租房屋家付给潘文明使用，至2018年8月4日收回，年租金35000元，租金年付潘文明于2016年7月29日支付房租35000元及押金3000元，第二年租金提前一年支付。合同另对其他事项进行了约定。 二、合同签订后，潘文明至2020年4月29日居住于租赁房屋。2020年5月18日，程远军出具清单，列举了2019年7月30日至2020年4月30日房屋产生的费用，包括房租26250元，供热1698元等费用合计28469元，并备注“请潘文明支付房租26250元（2019.7.30-2020.4.30）期间的房租”。双方认可此前交纳的3000元保证金用于支付租房期间欠缴的供热费等使用，对保证金双方无争议。 一审法院认为，程远军、潘文明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。潘文明认可2017年7月30日至2019年7月29日居住在该房屋，只是认为7万元租金以购房定金的形式折抵，但程远军不认可该意见，且双方出具的房租清单只是写明2019年7月30日至2020年4月30日的租金，并未对案涉期间的租金做特殊说明，故本院认为潘文明应当向程远军支付该期间的租金7万元。潘文明的抗辩意见无证据支持，一审法院不予认可。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：潘文明于判决生效之日起十日内向程远军支付2017年7月30日至2019年7月29日的房屋租金7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由潘文明负担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明以下事实： 潘文明实际租赁涉案房屋期限为2016年8月5日至2020年4月30日。 其中2016年8月5日至2017年8月4日的租金35000元、保证金3000元，已支付。关于3000元保证金双方退房时协商不退。 2017年8月4日至2020年4月3日的租金总额为96250元。潘文明于2017年3月18日支付2万元，2017年4月18日支付5万元，2020年4月30日支付28469元，包括房租26250元及水费、暖气费。其中的7万元，双方均确认原为潘文明替案外人张红蕾支付的购买涉案房屋的定金。 张红蕾为潘文明女友。关于张红蕾与程远军之间的房屋买卖合同，张红蕾曾起诉程远军要求继续履行合同、程远军向其支付违约金14万元，后经一审法院判决驳回其诉讼请求。 潘文明主张双方曾约定应将购房定金7万元折抵租金，但未能提交书面证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 案经调解未果。 本院认为，本案的争议焦点为已支付的7万元性质的认定。对此本院认为，双方均认可，涉案7万元，交付时系作为购房定金而支付的。虽然该7万元系潘文明支付，但房屋买卖合同所涉主体与本案租赁合同主体并不一致，各方未对该7万元转化为房屋租金达成一致意见，因此，对于该7万元的性质，不应转化为租金。潘文明仍应支付程远军未支付的租金7万元。关于购房定金的7万元，若因合同无法继续履行张红蕾要求返还，可另行主张，本案的判决并不影响潘文明、张红蕾对另案权利的主张。故潘文明的上述主张，本院不予采信。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人潘文明负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年二月十九日 法官助理 徐 鹏 书记员 王若怡