湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16370号原告（反诉被告）：王宏艳，女，1974年9月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李琛华，长沙市岳麓区湘信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李志飞，男，1981年9月25日出生，汉族，住湖南省宜章县。原告（反诉被告）王宏艳诉被告（反诉原告）李志飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王宏艳及其委托诉讼代理人李琛华，被告（反诉原告）李志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王宏艳向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的2020年4月6日至2020年5月30日的房屋租金4500元；2.判令被告停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告再次出租房屋的妨碍，同时赔偿原告租金损失10500元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2015年4月6日就被告承租原告所有的位于长沙市岳麓区××小区××栋××单元××楼门面签订《门面出租合同》，租期为2015年4月7日至2018年4月6日。合同到期后，原告与被告分别于2018年4月、2019年4月重新签订了租期为一年的《门面出租合同》，最后一份合同于2020年4月6日到期。双方在合同中就租金、付款方式等进行了详细约定，最后一份合同期限为2019年4月7日至2020年4月6日，租金为每月2500元，每半年支付一次。2019年10月，被告擅自将门面转租给他人经营。2020年4月8日，门面租期届满后，原告告知被告，因门面临近地铁站，附近门面租金均大幅上涨，因此，如再次续签合同需要将租金上涨至3000元每月。但是考虑到疫情的影响，重新签订的合同，租期前半年租金不涨，后半年的租金上涨，当时被告表示同意，但是提出没有钱，要求缓一个月再交房租并支付租金。2020年5月8日，原告多次找被告和实际经营户补交房租并重新签订合同，但是均被其以各种理由推诿。2020年5月30日，转租户表示不愿再继续经营，将门面腾空后归还给了原告。至此，被告共计拖欠原告54天的租金。转租户搬走后，被告拒绝原告之前提出重新签订合同并上涨租金的方案，导致双方未再继续签订合同。原告要求被告结清账目，但是被被告拒绝。且被告还要求原告赔偿其损失并数次找原告吵闹，以过激的行为阻止原告将门面对外招租。导致新的承租户的经营受到影响。被告的行为已经严重侵犯了原告作为房屋所有权人的权利，为维护自身的合法权益，原告遂根据相关法律规定起诉至法院，请求法院以事实为依据以法律为准绳，依法公正判决。被告（反诉原告）李志飞辩称：对欠付原告房租予以认可，本人是使用涉案房屋至5月30日，但是原告在5月20日的时候已经锁门，不能计算房租。本人和房东已经协商好疫情期间减免一个月的房租，自2020年4月7日至5月7日。被告（反诉原告）李志飞向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告押金1000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失15000元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用；4.反诉被告赔偿反诉原告因不遵守合约导致反诉原告无法转让门面的损失60000元。事实与理由如下：2015年4月6日，反诉原告与反诉被告签订《门面出租合同》，由反诉原告承租反诉被告位于长沙市岳麓区××小区××栋××单元××楼门面，租期为2015年4月7日至2018年4月6日。合同签订后，反诉原告向反诉被告缴纳了1000元押金及租金。合同到期后，双方又分别于2018年4月、2019年4月续签了租期为一年的《门面出租合同》，反诉原告在上述租赁期间内花费近3.5万元的装修费用。2020年5月26日，在双方就续租事宜进行协商的过程中，反诉被告突然将涉案门面上锁并将反诉原告赶走，并拒绝反诉原告搬走可拆卸装修以及退还反诉原告押金，导致反诉原告遭受重大损失。鉴于此，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）王宏艳辩称：一、关于反诉原告要求退还押金1000元的诉请，因反诉原告拖欠反诉被告房屋租金，故反诉被告扣留其押金合情合理合法。二、2015年双方签订租赁合同并将门面交付给反诉原告时，已经满足了反诉原告的经营需要，其自承租门面始就未对门面进行过装修。2019年8月，反诉原告将门面转租给第三人戴佳清，由戴佳清出资对门面进行装修，用于经营奶茶店，但是反诉原告并未参与奶茶店的经营。反诉原告与戴佳清之间如何约定反诉被告并不知情，也无需对他们之间的约定承担责任。据本人所知，李志飞并未就装修出资，其不存在任何装修损失。三、反诉原告与反诉被告之间签订的合同已经于2020年4月6日到期，合同到期后，反诉原告未再继续向反诉被告支付房租，也没有就续租一事与反诉被告协商一致，因此，反诉被告作为房屋所有权人将门面收回依法受法律保护。四、反诉原告在合同期间内将门面转租给他人赚取转让费，因转租人放弃经营导致其目的无法实现。其以此为由向反诉被告主张赔偿没有法律依据。合同期满后，因双方未再续租且反诉原告拖欠房租，故反诉被告要求实际经营者与反诉原告结清水电后自行搬离，其实际经营者与反诉原告之间就装修、水电费无任何争议，反诉原告主张装修损失没有事实依据。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明,2015年4月6日，王宏艳与李志飞签订一份《门面出租合同》，约定王宏艳将长沙市岳麓区渔场小区12栋6单元一楼门面出租给李志飞，租期为2015年4月7日至2018年4月6日，共计36个月，租金每月900元，押金1000元，租金自第二年起按1000元每月计算，第三年由双方协商租金。合同签订后，王宏艳将门面交付给李志飞使用，李志飞向其支付了押金1000元并按约向其支付了租金。李志飞接收上述门面后未进行装修即投入经营使用。2018年4月7日，合同期限届满后，王宏艳（甲方）与李志飞（乙方）重新签订一份《门面出租合同》，约定租期共计12个月，自2018年4月7日至2019年4月6日，租金200元每月，押金1000元。2019年4月7日，王宏艳（甲方）与李志飞（乙方）再次签订《门面出租合同》约定租期12个月，自2019年4月7日至2020年4月6日，租金为2500元每月，乙方一次性付给甲方六个月租金15000元，另向甲方支付押金1000元。合同还约定，租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自转租给他人，否则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并不退还押金。乙方不按时交纳房租，甲方有权立即责令其搬家。补充约定：如乙方将门面转租给他人，甲方将收取8000元转让费；合同期内，乙方转让门面给他人经营（餐饭除外）按合同执行；乙方退出时应当将房屋打扫干净。上述租赁合同履行期间，李志飞依约向王宏艳支付了租金及押金。2020年4月6日，合同期满后，双方因租金金额未谈妥就未再续签合同。2020年5月27日，原告通知被告从涉案门面中撤场并将涉案门面上锁。2020年5月30日，李志飞及门面实际经营者从涉案门面中搬离。因李志飞未向原告支付2020年4月6日至2020年5月30日期间的租金且经原告催讨后未果，原告遂起诉至本院。另查明：1、原告将涉案房屋收回后已另行出租。2、庭审中，被告认可未向原告支付2020年4月、5月的房屋租金，原告亦同意用被告的押金抵扣欠付的租金。上述事实，有当事人到庭陈述，原告（反诉被告）王宏艳提交并经庭审质证的《门面出租合同》、微信聊天记录、公证书；被告（反诉原告）李志飞提交并经庭审质证的微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）王宏艳与被告（反诉原告）李志飞于2019年4月7日签订的《门面出租合同》约定的租赁期限已经届满，双方就续租事宜未协商一致，李志飞亦已经从涉案门面中搬离，故双方之间的租赁关系已经终止，但双方仍应在合同关系终止后按照诚实信用原则履行各自的义务。关于原、被告双方的各项诉请，本院阐述如下：关于原告要求被告支付2020年4月6日至2020年5月30日期间租金的诉请，合同期限届满后，被告李志飞理应将涉案门面返还给原告王宏艳，但被告李志飞在合同期限届满之后仍占用涉案房屋，且被告李志飞对欠付上述期间租金的事实予以认可，故对被告占用涉案门面的租金，被告理应支付给原告。关于租金的具体计算，因原告方已于2020年5月27日将门面上锁，至此之后被告未再实际使用涉案门面，故对于原告主张的租金，本院计算至2020年5月27日。参照双方于2019年4月7日签订的《门面出租合同》中约定的租金标准，被告应向原告支付租金2500元+2500元÷30天×20天=4166.67元。被告抗辩认为原告已经承诺为其减免疫情期间一个月的租金，因被告未能就其抗辩理由进行充分举证，故对被告该项抗辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告停止对原告所有权和居住权的侵害，排除原告再次出租房屋的妨碍并赔偿租金损失10500元的诉请，本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告的该项主张属于侵权纠纷范畴，且依据的事实与本案房屋租赁并非同一法律事实，故原告应另案主张，本案不予处理。关于反诉原告要求反诉被告退还押金的诉请，双方之间的房屋租赁合同关系因涉案《门面出租合同》约定的合同期限届满而终止，合同权利关系终止后，反诉被告理应将反诉原告交纳的1000元租金退还反诉原告。庭审中反诉被告同意在欠付的租金予以抵扣，故在核减上述1000元押金后，反诉原告还应向反诉被告支付房屋租金4166.67元-1000元=3166.67元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失并要求反诉被告赔偿因不遵守合约导致反诉原告无法转让门面的损失60000元的反诉请求。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。反诉原告与反诉被告之间的租赁期限已经届满，双方当事人并未就上述装修费用进行另行约定，反诉原告李志飞亦未举证证明其装修损失，反诉原告李志飞主张该项损失缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于门面转让损失，反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同期限已经届满，反诉原告李志飞亦未充分举证证明反诉被告王宏艳存在违约行为，反诉原告李志飞的该项诉请缺乏事实依据及证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）李志飞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王宏艳支付租金3166.67元；二、驳回原告（反诉被告）王宏艳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李志飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取88元、反诉案件受理费减半收取100元，由原告（反诉被告）王宏艳负担68元，由被告（反诉原告）李志飞负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年二月二十四日法官助理龚雪娟书记员谭佳