江苏省启东市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0681民初5302号之二 原告：沈娟，女，1976年12月16日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：袁菁鑫、郁建彬，上海福湾律师事务所律师。 被告：张金星，男，1981年10月16日生，汉族，户籍地启东市，现租住于启东市。 被告：曹金花，女，1982年2月21日生，汉族，户籍地启东市。 两被告共同委托诉讼代理人：茅燕花，江苏东晋律师事务所律师。 原告沈娟与被告张金星、曹金花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈娟的委托诉讼代理人袁菁鑫、被告张金星及两被告共同委托诉讼代理人茅燕花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈娟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告办理房屋过户登记手续，将汇泰嘉园**室、**室、**室房屋交付给原告并过户登记至原告名下；2.判令两被告支付原告违约金人民币50万元；3.诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2017年4月15日，两被告因拆迁安置，取得汇泰嘉园的定销房拆迁证。2018年6月25日，原告与两被告签订了《购买定销房拆迁证协议书》，原告以180万元购买两被告拆迁证。2018年7月5日，原、被告签订押金协议，商定合同押金20万元，待房产过户手续办理完成后由原告向被告支付。后原告分别在2018年6月27日支付30万元，2018年6月29日支付30万元，2018年7月5日支付45万元。2018年6月29日，原告又为两被告向他人代付60万元，共计165万元。2018年7月5日，被告向原告出具了收条，确认收到了原告165万元转让款。2018年11月11日至2019年3月22日，原告指令案外人向被告微信转账合计2万元。2019年2月，原告指令案外人向被告现金支付3万元。2018年6月27日，原被告双方在启东市公证处办理了委托公证，被告将选房、领取房屋钥匙、办理交房手续、办理及领取房产不动产权证书等事项委托给了原告。2020年7月，上述房屋己可以交房并办理不动产权证，但根据政府部门要求，办理不动产权证必须由两被告亲自办理，原告多次催促两被告，两被告不愿意配合办理。故原告特具状起诉。 张金星辩称，原告并非案涉拆迁证的实际购买人，沈娟作为原告主体不适格。被告张金星向林东卫借款50万元，实际得款人民币45.5万元，被告张金星向林东卫出具了100万元借据，被告张金星用1张假拆迁证押在林东卫处。案涉拆迁证的实际购买者陈健知道这个情况后，以让被告张金星负刑事责任为由，要求被告张金星将拆迁证低价卖出，后陈健与林东卫私下协商，确定还款金额。2018年7月5日，被告张金星出具收条也是在被迫承认林东卫还款的收条成立了165万元的收条。2018年6月27日陈健分两次转到原告账上30万元，原告分2次转给被告张金星，2018年6月29日原告卖出拆迁证后，将卖得价款也给了陈健。2018年7月5日买家陈燕支付汇泰嘉园定金50万元，原告转给被告张金星45万元，另外4万元转给了陈健，还有1万元是支付宝转账。微信转账也是陈健转给被告张金星。案涉拆迁证的实际购买人是陈健，陈健对两被告低价强迫交易，案涉拆迁证买卖协议以合法形式掩盖非法目的，依照合同法第52条第三款的规定，该协议无效。如形成犯罪的，请移送司法机关进行审查。 曹金花辩称，其仅在案涉拆迁证买卖协议书上签字，其余均是被告张金星经手，被告曹金花不知情。 本院经审查查明，原告沈娟与前夫倪某,4从事房屋中介经营业务。被告张金星、曹金花于2012年结婚，2019年1月28日协议离婚。 2017年4月15日，启东市惠萍镇庙港经济合作社作为甲方（搬迁人）、被告张金星作为乙方（被拆除房屋所有权人）签订《房屋拆除搬迁补偿安置协议》，将其所有的坐落于庙港村6组、建筑面积296.84平方米的房屋进行拆除。应享受房屋拆除搬迁补助人员为被告张金星、曹金花等4人，房屋拆除搬迁补偿款442206元。乙方选择产权调换房地点为汇泰嘉园。启东市惠萍镇庙港经济合作社在甲方栏内签名、盖章，被告张金星在乙方栏内签名。 2018年6月25日，被告张金星、曹金花作为甲方（转让方）、原告沈娟作为乙方（受让方）签订《购买定销房拆迁证购买协议书》，主要内容为：1.甲方自愿将其本人定销房拆迁证（面积约300平方）有偿转让给乙方沈娟所有，转让金180万元，甲方必须协助乙方办理好各种购房手续，直至乙方领取定销房钥匙，在本协议签订时，甲方须将购房的协议书及原产权房的所有权证交乙方保管；2.定销房拆迁证转让后，该房屋的使用权及所有权均属乙方所有。甲方特此声明：该房屋以后的一切利益或损失均由乙方享受或承担，与甲方及其合法继承人无任何关系；3.在该房屋办理房屋所有权证时，甲方必须协助乙方办理好手续，所涉及的费用由乙方办理；4.本协议生效后如乙方将上述权利转让给第三方，双方一致约定由甲方直接同第三方签订协议，并应同第三方履行上述手续；5.本协议经甲乙双方签字后生效。如违反上述约定，违约方需支付给守约方违约金，违约金额为乙方购买房屋现行价的二倍，并将乙方已装修的费用和房款由甲方按实际赔偿；6.甲方确保该定销房拆迁证安置至汇泰嘉园二期；7.特别约定：甲方按本协议约定收到了乙方预付的转让费后，无论任何情况甲乙双方均不得违反本协议约定的所有条款，如违反，违约方需支付违约金50万元。被告张金星、曹金花在转让方栏内签名捺印，原告沈娟在受让方栏内签名捺印。被告张金星又特别手书备注：本人汇泰嘉园拆迁证已转给于沈娟，如该拆迁证上原有的债权债务均由本人张金星承担。 2018年6月27日，被告张金星、曹金花在启东市公证处作出委托书，委托沈娟以其名义办理：1.凭我们的“华山路项目房屋拆迁安置审批表”、选房，与房屋开发商订立购房合同；2.缴纳所购房产的房款，领取房屋钥匙，办理交房手续；3.办理及领取上述房产的不动产权证书。委托期限至办理完不动产登记。 2018年6月27日、6月29日，被告张金星分别出具收条，收到沈娟30万元、30万元；2018年6月29日，林东卫出具收条，收到陈健代张金星还款60万元。2018年7月5日，原告沈娟、被告张金星签订《押金协议》，压张金星20万元，待汇泰嘉园房产证过户手续办理完成后沈娟全部付清。同日，被告张金星又出具收条，收到沈娟买张金星汇泰嘉园购房款45万元，共计收到165万元。 另查明，2018年6月21日，沈娟中国建设银行尾号3332银行账户余额14.03元。2018年6月27日，案外人陈健分2次将20万元、10万元汇入沈娟名下该银行账户，沈娟又于当日分2次将20万元、10万元汇入张金星尾号5487银行账户；2018年6月29日，案外人陈健将23万元汇入沈娟银行账户，沈娟又于当日将30万元汇入张金星银行账户；2018年7月5日，案外人陈燕将购汇泰嘉园定金50万元汇入沈娟银行账户，沈娟将45万元转账入张金星银行账户，4万元转账入案外人陈健银行账户；案外人陈健后又分别于2018年11月11日至2019年3月22日间转账6次合计2万元给被告张金星。 还查明，2020年8月4日，原告沈娟打电话给被告张金星要求其配合过户，双方陈述案涉拆迁证实际为案外人陈健所购，但委托原告沈娟进行公证，签订合同。 再查明，2018年5月24日至26日期间，林东卫经他人介绍以月息9％向被害人张金星出借钱款，扣除当月利息后，张金星得款人民币45.5万元。张金星向林东卫当场出具了人民币100万元的借条，并以假拆迁证押在林东卫处。2018年6月25晚，林东卫得悉张金星抵给自己的拆迁证系伪造，即联系沈利、倪冬冬向张金星索债，倪冬冬殴打被害人张金星。后林东卫以张金星出具的100万元借条及告发张金星的假拆迁证一事威胁对方还款，并索要钱款。被害人张金星经联系他人协调，被迫向林东卫支付了人民币60万元后要回了假拆迁证及100万元借据。2019年10月某日，林东卫退还了被害人张金星人民币8万元。林东卫于2020年3月4日向启东市公安局投案。启东法院于2020年11月6日作出（2020）苏0681刑初479号刑事判决书，林东卫犯敲诈勒索罪判处有期徒刑二年，并处罚金人民币三万五千元。该案审理过程中，证人奚某,4、顾某,4、曹某,4、倪某,4及案外人陈健的证言中，均陈述案涉拆迁证由案外人陈健购买，60万元由案外人陈健支付。 本院认为，《购买定销房拆迁证协议书》虽系原告沈娟与被告张金星、曹金花签订，但从原告沈娟提供的银行交易明细及收条看，款项系案外人陈健提供，且从（2020）苏0681刑初479号刑事判决书相关证据看，案涉拆迁证系案外人陈健购买，可见《购买定销房拆迁证协议书》买卖相对方应为被告张金星、曹金花及案外人陈健，故本案享受权利承担义务的是被告张金星、曹金花及案外人陈健而非原告沈娟，故原告沈娟的原告主体不适格，不符合起诉的条件，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十四条之规定，裁定如下： 驳回原告沈娟的起诉。 案件受理费38800元（原告已预交），应予退回；保全费5000元（原告已预交），由原告沈娟负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长  陈春花 人民陪审员  毛慧勤 人民陪审员  浦安彬 二〇二一年二月九日 书 记 员  陈琳琳