浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初4666号 原告：闵明宝，男，1953年7月20日出生，汉族，住址浙江省湖州市。 原告：潘怀珠，女，1955年2月14日出生，汉族，住址浙江省湖州市。 原告：张丽英，女，1979年11月5日出生，汉族，住址浙江省湖州市南浔区。 原告：闵建良，男，1981年5月12日出生，汉族，住址浙江省湖州市。 四原告共同委托诉讼代理人：陆娟慧，浙江银湖律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：施伟伟，浙江银湖律师事务所律师。 被告：叶小琴，女，1969年12月15日出生，汉族，住址浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：钱行，浙江东唐人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚舒琦，浙江东唐人律师事务所实习律师。 第三人：陈小忠，男，1978年12月9日出生，汉族，住：浙江省湖州市。 委托诉讼代理人：童宏军，浙江五联律师事务所律师。 原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良与被告叶小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，于2019年11月12日作出（2019）浙0502民初5308号民事判决书。因叶小琴不服该判决，向湖州市中级人民法院提出上诉，湖州市中级人民法院于2020年7月16日作出（2020）浙05民终287号之一民事裁定书，裁定撤销本院（2019）浙0502民初5308号民事判决，发回本院重审。2020年9月9日本院受理后，依法由审判员朱赟、审判员吴潇敏、人民陪审员童民主组成合议庭适用普通程序进行审理，并依法追加陈小忠为第三人参加本案诉讼。本院于2020年10月29日公开开庭审理了本案。四原告的共同委托诉讼代理人陆娟慧，被告的委托诉讼代理人钱行、姚舒琦，第三人的委托诉讼代理人童宏军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告起诉称：原告闵明宝与原告潘怀珠系夫妻关系，二人分别系原告闵建良的养父与养母。原告张丽英与原告闵建良系夫妻关系。婚后，四原告一直共同居住生活。2007年9月原告闵明宝向案外人陈建根支付49万余元并经朱湾村村委同意受让获得织里镇朱湾村用于拆迁安置建设的部分土地使用权，并于同年在该土地之上出资建造了吴兴区××镇××路××号××幢××层房屋。2011年7月，原告闵建良在未征得原告闵明宝、潘怀珠、张丽英（以下简称三原告）同意的情况下，与被告叶小琴签订《房屋转让协议》一份，约定将吴兴区织里镇钱塘江西路56号两幢五层房屋以220万元的价格转让给被告叶小琴。嗣后，原告闵建良与被告叶小琴并未实际履行该房屋转让协议。直至2014年年初，被告叶小琴通过将房屋水电过户、更换门锁等形式实际上占有使用上述房产，三原告始获知上述房屋已转让的事宜。后原告方在多次与被告叶小琴交涉，要求归还上述房屋未果的情况下，向湖州市吴兴区人民法院提起诉讼，请求确认该《房屋转让协议》无效，要求返还房屋并支付占有使用房屋费用，此后三原告依法申请撤回起诉，吴兴法院作出准予撤诉之裁定。原告方认为，涉案房屋系家庭共有财产，被告依据《房屋转让协议》占有使用涉案房屋至今已近4年时间，却一直未支付房屋转让款的行为侵害原告方合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向四原告支付房屋转让款220万元，并支付逾期付款违约金44万元；2、本案诉讼费由被告承担。 四原告为支持其主张，向本院提交如下证据：户口簿、结婚证、晟舍村村委会出具的《证明》、朱湾村村委会出具的《证明》、《买房协议》、《房屋转让协议》、民事起诉状、民事裁定书各一份。 被告叶小琴答辩称：一、《房屋转让协议》已履行完毕。原告已向被告交付房屋，被告已付清购房款。二、四原告的主张已过诉讼时效。 被告叶小琴为支持其辩称，向本院提交如下证据（复印件）：《房屋转让协议》、收条、《见证书》、朱湾村村委会出具的《经营场所证明》、织里镇拆迁办出具的《证明》、朱湾村村委会出具的《房屋证明》、国家电网网站截图、自来水用户用水档案、年审记录、《税务事项通知书》、《纳税证明》、谈话笔录、《租房协议》、《房屋租赁合同》、民事判决书、执行裁定书各一份；电力发票两份。 第三人陈小忠陈述并诉称：一、原、被告签订的《房屋转让协议》是不真实、不合法的，属无效合同。该协议签订的真实时间应该在2012年2月13日之后。二、原、被告之间形成的是借贷关系，而非房屋买卖关系。结合（2015）湖吴织民初第190号案件的庭审笔录及（2019）浙0502民初5308号案件的庭审，闵建良一直主张其与叶小琴之间存在借贷关系，尚欠叶小琴140万元，故将房屋交给叶小琴收租，通过收取租金来还债。闵建良出具收条及签订协议均是为了逃避其他债务而做给其他债权人看的，闵建良与叶小琴间没有支付购房款及租金，故原、被告之间没有形成真实合法的房屋转让协议。闵建良与叶小琴之间系借贷关系形成的债权债务关系，现闵建良直接以房屋来实物抵债，不符合法律规定。三、叶小琴并未实际支付购房款，也未去房屋所在村委会备案。四、陈小忠于2012年3月13日与闵建良、张丽英签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。陈小忠向闵建良支付了200万元购房款，闵建良出具了收条。且在签订《房屋买卖合同》之前，闵建良于2012年3月8日去朱湾村开具了案涉房屋属闵建良所有的证明。另，陈小忠与闵建良、张丽英于2012年7月30日去朱湾村签订了房屋转让告知书，作了备案，并接收了该房屋。故陈小忠请求判令：1、确认闵建良、张丽英与陈小忠签订于2012年3月13日的《房屋买卖合同》有效；2、确认闵建良与叶小琴签订的《房屋转让协议》无效。 第三人陈小忠为支持其主张，向本院提交如下证据：《房屋买卖合同》、《房屋转让告知书》、《经营场所证明》、《证明》、《见证书》、《谈话笔录》、行政裁定书、决定书、庭审笔录各一份；《收款收据》、《房屋租赁协议》各两份。 针对第三人陈小忠的诉请，四原告答辩称：一、签订案涉两合同的起因，皆为闵建良无力偿还借款，故分别与叶小琴、陈小忠签订房屋买卖协议，拟将案涉房屋作为抵押。二、闵建良、张丽英与陈小忠签订的《房屋买卖合同》，属于闵建良、张丽英的无权处分行为，该行为未经闵明宝、潘怀珠追认，故该合同无效。三、闵建良确有收到陈小忠200万元，但该行为是闵建良的个人行为，且意思表示不真实。2012年案涉房屋市场价为三、四百万元，陈小忠主张以200万元购房，显失公平。四、关于闵建良和叶小琴签订的《房屋转让协议》，该协议签订的时间是2011年12月份。现原告闵明宝、潘怀珠、张丽英均明确表示，基于案涉房屋客观上已长期被叶小琴占有的事实，为弥补损失，同意追认闵建良与叶小琴签订的《房屋转让协议》。故《房屋转让协议》有效，四原告因此向叶小琴主张购房款。 针对第三人陈小忠的诉请，叶小琴答辩称：陈小忠的主张缺乏依据。案涉原、被告间的《房屋转让协议》有效，原告与第三人间的《房屋买卖合同》无效。 为查明本案事实，本院依职权向湖州市自然资源和规划局吴兴分局调取以下证据：《关于织里镇钱塘江西路56号房屋所涉土地性质的说明》一份，并至织里镇政府城建办了解案涉房屋审批建造情况。 本院经审理，认定事实如下：四原告系湖州市织里镇晟舍村村民。2007年9月12日，原告闵明宝与湖州市织里镇朱湾村村民陈建根签订《买房协议》一份，约定闵明宝以498000元的价格向案外人陈建根购买位于湖州市××镇××路××号××地两间的使用权。嗣后，闵明宝在该土地上出资建造了两幢五层楼房屋，并由四原告共同居住。后，四原告将案涉房屋部分楼层出租。2011年7月2日，闵建良与叶小琴签订《房屋转让协议》一份，约定：将案涉房屋以220万元的价格转让给叶小琴；房屋交付时间即为2011年7月2日。该协议签订后，案涉房屋仍由四原告实际居住、使用（出租）。2012年3月13日，闵建良、张丽英与第三人陈小忠签订《房屋买卖合同》一份，约定：将案涉房屋及所涉土地的使用权以200万元的价格转让给陈小忠；在2012年5月1日前办理房屋交付手续；闵建良、张丽英确保现承租人在2013年2月5日前腾空并完好返还房屋。该合同签订后，截至2013年底，案涉房屋仍实际由原告方出租并收取租金。2014年年初至今，叶小琴以案涉房屋系其所有为由，实际占有、使用案涉房屋。现四原告以叶小琴未支付房屋转让款为由，诉至本院。 另查明，案涉房屋所涉土地为织里镇朱湾村集体土地。 以上事实，由四原告提交的朱湾村村委会出具的《证明》、《买房协议》、《房屋转让协议》；被告叶小琴提交的《房屋转让协议》；第三人陈小忠提交的《房屋买卖合同》、庭审笔录；本院调取的《关于织里镇钱塘江西路56号房屋所涉土地性质的说明》等证据，以及各当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，案涉房屋所涉土地为朱湾村集体所有，四原告非朱湾村集体经济组织成员，不能取得案涉集体土地的使用权。经本院向城建部门了解，案涉房屋亦未见建造审批手续，且四原告亦未能提供相应证据证明其在案涉土地上建造案涉房屋已经取得相关报批手续。基于集体土地在非集体经济组织成员间流转的限制，以及案涉标的物缺乏合法性支持之考量，故就集体土地上的案涉房屋，闵建良与叶小琴签订《房屋转让协议》及闵建良、张丽英与陈小忠签订《房屋买卖合同》之行为，属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此上述合同均无效。现四原告依据闵建良与叶小琴签订的《房屋转让协议》向被告主张购房款，缺乏法律依据，本院不予支持。对第三人主张闵建良与叶小琴签订的《房屋转让协议》无效之诉请，本院予以支持。对第三人主张闵建良、张丽英与陈小忠签订《房屋买卖合同》有效之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、驳回闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良全部诉讼请求。 二、确认闵建良与叶小琴签订于2011年7月2日的《房屋转让协议》无效。 三、驳回陈小忠其余诉讼请求。 本案受理费50720元，由闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良负担27920元，由陈小忠负担22800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  朱 赟 审 判 员  吴潇敏 人民陪审员  童民主 二〇二一年二月五日 书 记 员  张 洁