北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初24078号原告（反诉被告）：李占杰，男，1971年3月16日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）：李雅倩，女，1966年1月23日出生，汉族，住北京市房山区。二原告李占杰、李雅倩之委托诉讼代理人兼原告（反诉被告）：李占豪（李占杰哥哥、李雅倩弟弟），男，1968年7月9日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：李金志，男，1954年4月9日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩庆云（李金志之妻），住北京市房山区。原告（反诉被告）李伟志与被告（反诉原告）李金志农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，李伟志去世，其继承人李占豪、李占杰、李雅倩要求作为李伟志的继承人参加诉讼。二原告李占杰、李雅倩之委托诉讼代理人兼原告（反诉被告）李占豪到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李金志及其委托诉讼代理人韩庆云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李占豪、李占杰、李雅倩向本院提出诉讼请求：1．李金志返还李占豪、李占杰、李雅倩位于房山区×村70号的房屋及院落；2．诉讼费由李金志承担。事实与理由：2004年5月30日，李伟志与李金志签订了房屋买卖合同。李伟志将位于北京市房山区×村70号（以下简称70号院）的房屋及院落卖与了李金志，李金志买后进行了装修又加盖了新房。但李金志系居民户口，2019年7月26日，北京市第二中级人民法院作出了终审判决，驳回了李金志的上诉，维持原判，即经历了一审、二审两级法院判决，确认李伟志与李金志签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效的法律后果是双方返还财产。现李占豪、李占杰、李雅倩愿意退还李金志购房款并给予其装修损失的补偿，但李金志多次拒绝，故诉至法院，请求按照现状将70号院内房屋及院落予以返还。李金志辩称，我已经同李占豪、李占杰、李雅倩的母亲说过了，要房就提前和我说，他们母亲说不要了，我说我答应给你们了。李占豪2018年上我们家去，我说我给你，你要是要房我就给你。所以，我同意将房屋和院落返还给他们。李金志向本院提出反诉请求：要求李占豪、李占杰、李雅倩赔偿李金志经济损失150万元。事实和理由：李伟志起诉李金志要求确认双方达成的房屋买卖协议无效，已由北京市房山区人民法院(2019)京0111民初5269号民事判决及北京市第二中级人民法院(2019)京02民终8347号民事判决确认双方所签房屋买卖协议无效。现李占豪、李占杰、李雅倩要求返还70号院的房屋及院落。但李金志购买该院落后对房屋进行了翻建及增建，共计22间。李金志认为，根据相关法律规定及相关政策，李占豪、李占杰、李雅倩应当针对相关损失进行补偿。具体的损失包含以下内容：第一，评估报告确定的房屋重置成新价和区位补偿价；第二，院内垫了黄土、基配石、混凝土及院落四周的散水费用，共计29万元；第三，已经处理的家具家电大概10万元，包括冰箱、冰柜这些都是双套的，这些已经处理的家具家电10万元，都是扔了或者卖给废品公司了；第四，未处理的家具家电5万元，包括空调、书柜、桌子、液化气罐、暖气片等东西，仍然放置在房屋内；第五，我打车回去做地基的工时费、打车费、精神损失费等共计15万元；第六，北屋房顶做防水、地下做防水、垫水泥，东屋房顶做防水、垫水泥，费用共计4万元；第七，评估报告漏评的项目，包括上下水管线6万元、室内电线2万元；第八，李金志参加诉讼产生的交通费、误工费共计8万元；第九，现在房屋宅基地面积是455．294平方米，评估结论是369．4平方米，相差的部分我不知道怎么补偿，但是既然到法院来，我就要求实事求是。李占豪、李占杰、李雅倩辩称：第一，我们同意给付房屋及附属物的重置成新价30万元，区位补偿价不同意给付。根据法律规定，宅基地属于国家所有，禁止买卖。且当初卖方的时候卖的是地上物，现在要求返还宅基地补偿款没有依据。另外，我村属于保留村范围，不涉及拆迁，更不涉及补偿，和目前准备拆迁的村落情况完全不同。再有，×镇地区区位补偿价定为每平方米1500元缺乏法律依据。根据房政发（2005）11号文件规定，×镇地区的区位补偿价最高为每平方米780元，而且这个文件是目前唯一的法律依据，所以我们要求修改评估报告。另外，即使有真的所谓区位补偿价，因为诉讼的地段未划入拆迁范围，政府也没有给予任何实际的区位补偿，我们没有得到相应补偿的情况下，本案中法庭要支持从未发生过的款项也于法无据。退一步，按照亲情来讲，今后如果涉及拆迁，评估地价我们可以考虑与对方协商解决。第二，地上物的1、2、3号房屋是我们原来的原有房屋，可以称作房屋，4-7号房根本就是棚子，另外是不是违法建设，有没有村建科批示也是问题，违法建设没有补偿。4-7号房屋物价形式是空白的，这边确评出来14万多元，明显偏高。我一个朋友是专业的评估人员，他也认为评估结果高出一倍以上。第三，根据房政发（2005）11号问题规定，我们家属于1982年前的老房子，拆迁面积是213．6平，超出拆迁面积的，应当按照60%补偿，而该评估报告是按照100%补偿的。第四，针对李金志的其他反诉请求，垫黄土、基配石、混凝土和散水这些我不认可，法院之前去院子里看过，院子和大街地面是持平的，如果像李金志所言，垫过米以上，那么原来院子岂不是一个1米以上的坑？！这明显不符合实际。关于已处理、未处理的家具家电一共15万元，我不认可。关于工时费、打车费、精神损害抚慰金我不认可；关于防水及剩余反诉请求我均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：李伟志系北京市房山区×村（以下简称×村）村民。2004年5月30日，李伟志与李金志签订房屋买卖协议，李伟志将70号院及院内房屋以20000元的价格卖给李金志。协议签订后，双方依约履行。后李金志对70号院内房屋进行装修，并新建房屋十余间。2019年，李伟志将李金志诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。2019年5月21日，本院出具(2019)京0111民初5269号民事判决，确认李伟志与李金志于2004年5月30日签订的房屋买卖协议无效。后李金志不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2019年7月26日，北京市第二中级人民法院出具(2019)京02民终8347号民事判决，驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，李金志申请对70号宅院宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价值进行评估鉴定。本院依法确定北京仁达房地产土地资产评估有限公司（以下简称仁达评估公司）就上述申请事项进行鉴定。2020年11月30日，仁达评估公司出具评估报告书，估价结果如下：宅基地面积369．6平方米，房屋总建筑面积317．84平方米。宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价值总价：731436元，其中宅基地区位补偿价408195元，房屋、附属物重置成新价值323241元，单位建筑面积价值2301元/平方米。李金志自行支出评估费3650元。诉讼过程中，李占豪向本院提交鉴定报告异议申请书，认为×镇地区区位补偿价每平方米1500元缺乏法律依据，且主张4-7号房屋基本上是棚子，属于违法建设，屋架都是空白，却评出14万多元，明显偏高。仁达评估公司向本院回函，就区位补偿价的回复如下：估价对象位于×镇，根据《北京市房山区人民政府文件关于印发房山区集体土地房屋拆迁补偿办法的通知》【房政发[2005]11号]】的相关规定，×镇宅基地区位补偿价区间为420-780元/平方米；根据相关法律规定宅基地区位补偿价应由所在区政府公布，由于至价值时点房山区政府未公布新的宅基地区位补偿价标准，经注册房地产估价师向房山区住建委房屋管理部门核实后确认，估价对象所在×镇宅基地区位补偿单价现经区政府批准统一按1500元/平方米，若采用原文件规定的标准，将低估估价对象价值，故本次评估估价对象宅基地区位补偿单价以1500元/平方米为准。仁达评估公司就4-7号房屋相关问题的回复为：根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》[北估秘[2016]001号]，住宅平房认定标准为“屋面、屋架完整，三面有墙，柱高2米以上”，估价对象4-7号房，符合上述标准，故可认定为房屋，测算价值无误。诉讼过程中，李金志主张本次评估存在漏评项。针对李金志主张漏评的部分，鉴定中心回函：一、关于院内上下水300米管线未予计算，仅计算了20米问题，回复：上下水管线埋藏于地下，无法实际测量管线长度，因另一方未予确认，故测算时未考虑李金志所主张的院内有总长300米的上下水管线，本次评估的登记长度以院外村集体主管道至院内主管道为准，上述情况现场勘察时已与李金志明确说明并签字认可。若双方当事人协商后可共同确认上下水管线总长为300米，则该部分价值可进行增加。二、关于室内电线总长预计500米评估公司未予计算问题，回复：根据《关于发布的通知》【北估秘[2016]001号】2．5．8设备计分表规定“普通灯包含括线、开关、灯管灯泡、灯罩及插座等”，故上述李金志主张的电线是不单独计价的。估价师现场查看时已如实记录估价对象房屋中的普通灯数量，即安装有普通灯28份，上述数据已经双方当事人签字认可，不存在漏项。三、关于北屋、南屋为双层窗户、四层玻璃，东屋为木质窗户，双层双槽玻璃，玻璃存在漏项问题，回复：估价师现场查勘时已如实记录南、北屋的一面窗户按门窗计，另一面按隔断计，体现了其双层窗户等的价值，且上述情况已与李金志说明并签字确认；而东屋门窗记录为“木一门窗，双玻”，即为木质窗户、双层双槽玻璃。上述数据均已经双方当事人签字认可，不存在漏项。四、关于西南角的矮房顶为双层钢筋混凝土问题，回复：估价师现场查勘时已如实记录了西南角矮房屋面的特殊情况，并已就房屋情况结合评估规定给出合理建议并经双方当事人签字认可。五、关于房屋防水、地基垫的混凝土及散水，评估公司未予计算问题，回复：房屋防水属于房屋正常维护，不单独计价；另根据《关于发布的通知》【北估秘[2016]001号】规定2．5．3墙身计分表附记“各类墙身包括基础、墙檐”，故地基垫的混凝土不单独计价；2．5．6地面计分表附记“散水不计、甬路按实际面积依院地计分”，故散水不单独计价。综上所述，本次评估事项不存在漏项或误记等情况，评估结果是客观合理、可供法院采信的。2020年9月25日，李伟志去世，李伟志妻子杨志远于2015年5月29日去世，李伟志的父母先于其去世，杨志远的父母先于其去世。李伟志与杨志远育有三名子女，分别为长女李雅倩、长子李占豪及次子李占杰。经本院询问，李雅倩、李占豪、李占杰要求作为李伟志的继承人继续进行诉讼。本院认为：李伟志与李金志签订的房屋买卖协议已经法院生效判决确认为无效。根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李金志针对70号院内房屋进行修缮并翻建、新建房屋，李占豪、李占杰、李雅倩要求李金志依现状返还70号院内房屋、其他附属物及院落，李金志表示同意，本着尽力减少财产损失及物尽其用的原则，本院予以支持。就李金志反诉要求李占豪、李占杰、李雅倩赔偿相关损失的主张，本院考虑如下：1、房屋、附属物重置成新价。诉讼过程中，该部分费用通过鉴定得出，评估鉴定采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按价值时点的分值计算房屋价格。该估价方式具有客观性、有效性和合法性，仁达评估公司针对李占豪、李占杰、李雅倩关于4-7号房评估价格的异议进行了合理说明，故本院将仁达评估公司出具的估价意见作为确定房屋价值的依据。李占豪、李占杰、李雅倩应给付李金志房屋、附属物重置成新价323241元。2、宅基地区位补偿价。李伟志作为房屋出卖方，将房屋及宅基地向本村集体经济组织成员以外的人转让，在李金志居住多年且对房屋进行增建、修缮后，又以房屋买卖行为违法为由主张房屋买卖协议无效，此行为亦有悖诚实信用原则，应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。李金志并非×村集体组织成员，对于盲目达成农村房屋买卖协议所引起的合同无效后果，负有次要责任。合同无效后，确实给李金志造成了一定经济损失，对于合同的信赖利益应予以保护。李占豪、李占杰、李雅倩应当赔偿李金志宅基地区位补偿价等经济损失，故李占豪、李占杰、李雅倩关于反诉的相关答辩意见，法院不予采信。仁达评估公司是具有合法评估资格的机构，评估程序合法，对于李占豪、李占杰、李雅倩就区位补偿价提出的异议进行了合理说明，本院对于评估报告予以采信。对于赔偿的具体数额，本院在综合考虑诉争房屋所在区域的房地价涨幅等客观实际情况及双方的过错程度等因素，在平衡买卖双方利益的基础上酌情确定由李占豪、李占杰、李雅倩赔偿李金志区位补偿价285736．5元。3、就李金志主张打车回去打地基的工时费、打车费、精神损失费15万元，及参加诉讼产生的交通费、误工费8万元，无事实及法律依据，本院不予支持。4、就李金志主张的院内垫黄土、基配石、混凝土及散水费用29万元，及北屋房顶做防水、地下做防水垫水泥、东屋房顶做防水和垫水泥4万元，李金志未提交证据予以证实，且即使李金志实际进行了上述支出，亦属于对于诉争房屋的维护、修缮，已经内化为房屋价值的一部分。现李金志主张上述损失，本院不予支持。5、就李金志主张的已处理的家具、家电费用10万元及未处理的家具、家电费用5万元，李金志未提交证据证实其实际损失，且该部分物品未形成对于房屋的添附，李金志可自行处分，其要求李占豪、李占杰、李雅倩赔偿损失，无依据，本院不予支持。6、就李金志主张的评估报告存在漏评的上下水管线6万元、室内电线2万元，李占豪、李占杰、李雅倩不认可存在300米上下水管线以及500米室内电线的事实，且李金志对该两项事实未提供证据予以证实。本院与仁达评估公司进行核实，仁达评估公司表示在鉴定过程中就该部分已与李金志进行过确认，且现李金志并未就该部分损失予以举证证明，故该部分损失，本院不予支持。7、就李金志关于宅基地面积与实际宅基地面积不符的主张，因诉争房屋及宅基地并未纳入拆迁范围，本院系在综合考虑各项因素的基础上酌情确认宅基地区位补偿价的经济损失，且李金志主张的实际宅基地面积系其自行测量，并未提交证据予以证实，故本院对于李金志要求按照实际宅基地面积计算区位补偿价的诉讼请求，不予支持。综上，经本院核算，李占豪、李占杰、李雅倩应赔偿李金志房屋、附属物重置成新价及宅基地区位补偿价共计608977．5元。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，判决如下：一、李金志于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区×村70号院内的现有房屋及其他附属物腾退并返还李占豪、李占杰、李雅倩；二、李占豪、李占杰、李雅倩于本判决生效后三十日内赔偿李金志房屋、附属物重置成新价及宅基地区位补偿价等款项共计608977．5元；三、驳回李占豪、李占杰、李雅倩其他诉讼请求；四、驳回李金志其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35元，由由李金志负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费9150元，由李占豪、李占杰、李雅倩负担3715元（于本判决生效后七日内交纳），由李金志负担5435元（已交纳）。鉴定费3650元，由李占豪、李占杰、李雅倩负担2555元（于本判决生效后七日内交纳），由李金志负担1095元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘学芹二〇二一年二月一日书记员  高莹洁