贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初515号原告：中国工商银行股份有限公司安顺分行，住所：贵州省安顺市西秀区建设路12号，统一社会信用代码：91520400709677537N。法定代表人：杜英杰，系该行行长。委托诉讼代理人：伍明旋，男，系。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：赵远征，男，系。代理权限：一般授权。被告：曹香兰，女，1985年12月4日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住安顺市西秀区。被告：徐林，男，1983年8月29日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。被告：贵州安顺家喻房地产开发有限公司，住所：安顺市西秀区北航路与西一号路交叉口北侧家喻五洲（F2-2-9地块）西班牙A区12幢三楼，统一社会信用代码：91520402670703530Q。法定代表人：胡家玉，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王亚君，女。代理权限：特别授权。原告中国工商银行股份有限公司安顺分行（以下简称工行安顺分行）诉被告曹香兰、徐林、贵州安顺家喻房地产开发有限公司（以下简称家喻公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行安顺分行之委托诉讼代理人伍明旋、赵远征，被告曹香兰、家喻公司到庭参加诉讼，被告徐林经本院合法（传票）传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行安顺分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《个人购房借款/担保合同》；二、判令被告徐林、曹香兰归还原告贷款余款本金人民币159600.49元及利息（截至2020年10月21日尚欠的利息、罚息、复利合计为：8245.4元；2020年10月22日之后的罚息以159600.49元为基数，按7.35%的年利率，计算至159600.49元借款本金清偿完毕之日为止；复利按上述利息、罚息、复利合计8245.4元为基数，按7.35%的年利率，计算至借款本息清偿完毕之日为止）；三、判令被告安顺家喻房地产开发有限公司对第二、三项请求承担连带保证责任；四、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2012年7月31日，被告徐林、曹香兰与原告签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称合同），向原告贷款210000元以支付房款，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款法。合同约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（6.55%）确定；若贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率及4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；若借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定；借款人若出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的等违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于评估费、拍卖费等由借款人承担。被告家喻公司作为保证人，对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告于2012年8月9日向被告发放贷款210000元，但二被告从2012年9月出现逾期还款情形，2019年开始11月开始出现连续逾期还款情形，累计逾期还款16个月。二被告多次未按时足额偿还本息，已构成违约。因中国人民银行下调同期同档次贷款利率，目前该笔贷款执行利率为年利率4.8%，罚息利率为年利率7.35%。截至2021年2月21日，被告徐林、曹香兰尚欠原告贷款本金159600.49元，利息、罚息合计为11191.35元。庭审中，原告工行安顺分行将第二项诉讼请求变更为：判令被告徐林、曹香兰归还原告贷款余款本金人民币159600.49元及利息（截至2021年2月21日尚欠的利息、罚息合计为11191.35元；2021年2月22日之后的罚息以159600.49元为基数，按7.35%的年利率，计算至159600.49元借款本金清偿完毕之日止；复利按上述利息、罚息、复利合计11191.35元为基数，按7.35%的年利率，计算至借款本息清偿完毕之日止），并撤回对被告家喻公司的诉讼请求，本院予以准许。另，原告工行安顺分行增加诉讼请求为：判令原告中国工商银行股份有限公司安顺分行对被告曹香兰、徐林共同共有的位于安顺市西秀区的房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。被告曹香兰辩称：我与徐林已于三年前离婚，根据我们的离婚协议约定，我抚养孩子居住在案涉房屋，房屋贷款由徐林偿还。徐林未按期偿还贷款的事情我不知情，原告在起诉前也没有找过我，现在希望与原告调解。被告徐林未到庭答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。当事人围绕自己的主张向本院提交了以下证据，原告提供：原告营业执照复印件，中国工商银行贵州省分行任免通知（工银黔任免[2020]4号），法定代表人身份证复印件，二被告身份证复印件、个人借款/担保合同》复印件、《个人借款凭证》复印件、《商品房买卖合同》复印件、个人还款历史明细列表、还款历史明细列表，以上证据复印件均与原件核对，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，因被告曹香兰承认原告工行安顺分行在本案中主张的事实，故对原告工行安顺分行主张的事实予以确认。《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。原告工行安顺分行已经向二被告曹香兰、徐林提供贷款210000元，而二被告未按合同约定履行还款义务达16个月，根据合同约定原告有权解除合同，并要求二被告立即偿还全部贷款及支付相应利息、罚息。截至2021年2月21日，二被告差欠原告借款本金159600.49元及利息11191.35元，2021年2月22日起的利息以实际差欠借款本金为基数，按年利率7.35%计付至借款本金清偿之日止。原告诉请的复利计算标准与合同约定不一致，根据《个人购房借款/担保合同》9.2条的约定：“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”故复利的计算标准只能以利息为基数，因原告不能区分11191.35元中利息和罚息的具体数额，故对原告复利的诉讼请求，本院不予支持。二被告曹香兰、徐林提供其共同共有的位于安顺市西秀区的房屋作为本案借款的抵押担保，并于2014年4月29日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”故原告诉请对二被告提供抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院予以支持。被告徐林未到庭，系其对权利的放弃，不影响人民法院对本案的审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与被告曹香兰、徐林、贵州安顺家喻房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告曹香兰、徐林在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司安顺分行偿还借款本金人民币159600.49元及支付利息人民币11191.35元（2021年2月22日起的罚息以实际差欠借款本金为基数，按年利率7.35%计付至借款本金清偿之日止）；原告中国工商银行股份有限公司安顺分行对被告曹香兰、徐林共同共有的位于安顺市西秀区的房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；驳回原告中国工商银行股份有限公司安顺分行对复利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3656元，减半收取人民币1828元，由二被告曹香兰、徐林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  丁雅洁二〇二一年二月二十四日法官助理刘玉莹书记员何梦丹