广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初6161号原告：广州市励拓房地产经纪有限公司，住所地广州市天河区×××××××××××之自编04单元（仅限办公用途），统一社会信用代码914×××××××××××708C。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋凌霞，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区，统一社会信用代码91440607MA。法定代表人：徐柯，该公司董事长。委托诉讼代理人：张慧玲，女，该公司职员。原告广州市励拓房地产经纪有限公司与被告佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘嘉敏、被告的委托诉讼代理人张慧玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付代理费948000元及利息（以948000元为基数，从2020年3月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2．案件诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年签订了《金地·艺境花园项目销售代理合同》（以下简称合同一），就被告委托原告代理销售佛山市三水区大塘镇大㘵沙锦塘路12号金地艺境花园项目的别墅及高层房产分销事宜达成一致意见，代理期限为2019年7月4日起至2019年7月30日止。双方对代理费结算的标准进行了约定。后双方再次签订《金地·艺境花园项目销售代理合同》（以下简称合同二），约定代理期限为2019年8月1日起至2019年8月25日止，客户确认流程、成交确认、代理费结算及支付标准均与第一份合同约定一致。2020年8月9日，双方签订《金地·艺境花园项目销售代理合同》（以下简称合同三），对2019年8月26日至2019年9月30日期间被告继续委托原告营销策划及销售代理事宜予以明确及细化，约定了代理费的计算标准等。上述合同签订后，原告依约履行了代理义务。在合同一期间促成4套房屋交易，在合同二期间促成17套房屋交易，在合同三期间促成4套房屋交易。就上述交易房屋，被告现尚欠原告代理费948000元。鉴于被告一直未予足额支付代理费，2020年3月23日，原告向被告寄发关于金地艺境花园项目佣金的催款函，催收被告支付拖欠的代理费，但被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，合同二累计成交的套数未达到10套，原告主张相应佣金应该跳点缺乏依据。根据原告提交的发票的开票时间可以看出，其向被告请款的时候已经是2020年7月，当时尚未主张达到10套房屋，现在原告却主张已经达到10套房屋，其表述前后矛盾。原告请款的时间已经超过合同约定的代理期，相应的合同代理期内代理费具体支付标准是否跳点，原告是清楚的。原告在确认相应单元的未付代理费为0元的前提下又主张代理费跳点，要求被告再支付5000元，与事实不符。对于原告主张的利息问题，因双方就代理费的支付金额尚有争议，未能在庭审前结算清楚，非被告单方过错造成，双方均应承担相应责任。且根据三份合同约定，需留存结算佣金的10%作为原告的销售服务保证金，在合作结束双方结算无误后三十个工作日内无息支付，所以双方未能就结算金额核对确认无误，且原告未能提供约定的结算材料及发票，尚未达到合同约定的付款条件，被告可以根据合同约定顺延付款时间。另，原告主张被告付款后再提供发票，与合同约定不符，在法律无强制性规定的情况下，有约定的应按约定处理，先开发票再付款。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.金地艺境花园项目销售代理合同（合同一），拟证明2019年，原告与被告签订了销售代理合同，约定原告为被告开发的涉案楼盘代理销售，被告向原告支付服务费，代理期限为2019年7月4日至2019年7月30日；2.金地艺境花园项目销售代理合同（合同二），拟证明合作期限届满后，原告与被告签订了销售代理合同，约定原告为被告开发的涉案楼盘代理销售，被告向原告支付服务费，代理期限为2019年8月1日至2019年8月25日；3.金地艺境花园项目销售代理合同（合同三），拟证明合作期限届满后，原告再次与被告签订了销售代理合同，约定原告为被告开发的涉案楼盘代理销售，被告向原告支付服务费，代理期限为2019年8月26日至2019年9月30日；4.中介结算通知函，拟证明被告5次确认原告销售的房屋明细，确认案涉楼盘1座1505房、1座705房，1座201房、1座206房、1座603房、1座804房、1座1304房、1座1401房、1座1405房、1座1605房、1座2406房、1座2506房、1座2905房、2座1101房、2座1803房、4座1001房、4座1004房均由原告成交，且被告已与原告转介客户网签《商品房买卖合同》且已收到购房人支付的首期款；5.“金房宝”软件截图，拟证明原告已按照被告约定在“金房宝”系统中提前报备，案涉楼盘的2座501房、2座3003房、1座1505房、1座705房、1座201房、1座206房、1座603房、1座804房、1座1304房、1座1401房、1座1405房、1座1605房、1座2406房、1座2506房、1座2905房、2座1101房、2座1803房、4座1001房、4座1004房、1座1504房、4座1601房均由原告促成案外人与被告成交；6.购房人身份资料、认购书、预收款凭证、客户信息确认单、商品房买卖合同，拟证明案涉楼盘的2座501房、2座3003房、1座304房、2座1801房，1座1504房、1座1705房、1座1805房、4座1601房由原告促成案外人与被告成交；7.关于金地艺境花园项目佣金的催款函、全球邮政特快专递底单、签收记录，拟证明原告向被告发函要求支付拖欠佣金，被告已签收该函，但至今仍然未足额清偿；8.争议推介单元的报备信息截图，拟证明经过原告核实，被告所称的争议单元报备时间均早于客户的刷卡时间，被告所称报备时间晚于客户刷卡时间并非事实；9.被告指定现场负责人朱国良与原告工作人员聊天记录及其附件，拟证明原告提交的《中介结算通知函》由被告现场负责人朱国良确认，被告庭上所述《中介结算通知函》中签名人不予确认并非事实，被告的行为严重违背诚实信用原则。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.金地•艺境花园项目销售代理合同，拟证明原告和被告在2019年7月-9月期间共签订3份项目销售代理合同，并对推介客户、客户确认、佣金结算等进行了约定；2.被告已支付代理费的银行回单、发票及对应的推介单元名单，拟证明被告已就双方无异议的推介单元向原告支付了代理费共714777元，包括但不限于本次原告提起诉讼要求被告支付佣金的1-705、1-201、1-603、1-2406、1-2506、2-1803共6个单元；3.1-705王桂华单元的房款回款凭证，拟证明该客户的购房款按揭贷款的放款回款时间为2020年1月1日，已超过合同约定的回款时间2019年12月15日，该套房屋的佣金应按80%结算，且被告已支付该套单元佣金；4.2-501房的商品房买卖合同，拟证明艺境花园2栋501房的买受人为王霖琳，其并非原告推介的客户，被告无须支付该单元的推介佣金给原告；5.2-3003房退定金转账付款回单，拟证明客户苏锦盛已退房，且被告已向其退回定金2万元，被告无须向原告支付相应推介佣金；6.2-3003房的商品房买卖合同，拟证明2-3003房的买受人实际为巢亚弟，且其并非原告推介的客户，被告无须支付该单元的推介佣金给原告；7.1-304沈志荣单元退定金转账付款回单，拟证明客户沈志荣已退房，且被告已向其退回定金2万元，被告无须向原告支付相应推介佣金；8.1-304单元张永金、卓美君的商品房买卖合同，拟证明1-304房的买受人实际为张永金、卓美君，其并非原告推介的客户，被告无须支付该单元的推介佣金给原告；9.2-1801赵阳、彭建琼单元的解除认购书通知书、EMS邮寄单及物流详情单，拟证明客户赵阳、彭建琼因未能按照认购书的约定履行付款、签约等义务，被告已依约解除认购书，交易取消，根据合同约定，如出现退房退定情况的，不结算佣金；10.2-1801单元的房屋基本信息、艺境花园2栋预售许可证，拟证明佛山市房产信息网上公示的2-1801单元为未售状态。因该单元的预售许可证已于2020年12月27日到期，被告尚未来得及办妥延期手续，因此该单元在佛山市房产信息网上显示的状态为“限制房产”；11.1-1705殷贤丽、陈石晶单元的解除认购书通知书及物流详情单，拟证明客户殷贤丽、陈石晶因未能按照认购书的约定履行付款、签约等义务，被告已依约解除认购书，交易取消，根据合同约定，如出现退房退定情况的，不结算佣金；12.1-1705商品房买卖合同，拟证明1-1705房的买受人实际为高小东、程兴兰，其并非原告推介的客户，被告无须支付该单元的推介佣金给原告；13.1-1805房退定金转账付款回单，拟证明客户孙秀荣已退房，且被告已向其退回定金2万元，被告无须向原告支付相应推介佣金；14.1-1805房的商品房买卖合同，拟证明1-1805房的买受人实际为植智锋、熊化英，且其并非原告推介的客户，被告无须支付该单元的推介佣金给原告；15.多个争议推介单元的刷卡单及报备信息，拟证明1-1505、1-804、1-1304、1-1401、1-1405、1-1605、1-2905、2-1101、4-1001、4-1004、1-1504、4-1601等单元的刷卡时间比报备时间早，即原告没有按照合同约定提前30分钟报备，且原告报备的1-1505客户周翠霏及其电话号码（186×××××975）与在支付宝转账功能上显示的实名认证人（**红）的信息不符。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3均无异议；对证据4的三性不予确认，认为该证据未经开发商内部审核及加盖公章确认；对证据5的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为报备仅是推介流程的一个环节，不能据此判定客户归属于原告；对证据6的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为2座501、2座303、1座304、2座1801、1座1705、1座1805号房屋的客户属退房而取消交易，不应支付代理费；对证据7，由法院予以审查。原告对被告提交的证据1不持异议；对证据2的真实性不持异议，关联性有异议，认为原告制作该组证据时累计成交的套数未达10套，故未包含5000元的代理费；对证据3的三性无异议；对证据4-14予以确认；对证据15，截图是成交的截图而非报备的截图。经审理，原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1、3、4-14，对方当事人不持异议，本院予以确认；原告提交的证据4，有合同约定的对接人朱国良签名，在被告未能提交反驳证据的情况下，本院对该组证据予以采信；原告提交的证据5、6、8，被告提交的证据2、15，对方当事人对真实性予以确认，本院确认该部分证据的真实性；原告提交的证据7、9，来源、形式合法，本院对其真实性亦予以确认。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年，原告作为乙方、被告作为甲方，共同签订《金地艺境花园项目销售代理合同》即合同一，由甲方委托乙方销售位于佛山市三水区大塘镇大㘵沙锦塘路12号金地艺境花园别墅及高层产品，委托代理期限为2019年7月4日至2019年7月30日。客户确认流程为，报备一二手经纪带客户来现场需要提前至少半小时以上通过金房宝后台进行报备，且二手经纪和被推介的新客需要同时到场确认，以姓名和电话核对为准，并双方签《客户转介确认表》，由甲方现场负责人签字确认，否则视为无效报备。客户成交确认为，签订《客户转介确认表》和交足定金并已签署《认购书》，乙方持有《认购书》复印件，视为客户由乙方介绍，确认乙方成交，甲方必须于签署《认购书》后两个工作日内在《成交确认表》上签字或盖章确认，现场指定朱国良作为现场对接人，确认各项单据及签署。高层佣金为，成交10套以下为40000元/套+5000元/套现金奖；成交10-25套为45000元/套+5000元/套现金奖；成交25套以上为50000元/套+10000元/套现金奖。结算方式为，甲方应在每月结束前5个工作日内将已签约单位明细及符合乙方佣金计付条件的成交明细与乙方核对，如确认无误，甲方在收到乙方合法等额有效发票后15日内支付相应佣金。如出现因客户挞定等违约行为导致交易不成，甲方需提供相关证明文件，以配合乙方做好佣金核对工作，否则视为交易成功，甲方需支付代理费。乙方需在确认相关证明文件后10日内退回已经支付的佣金或者由甲方在乙方尚未支付的佣金中扣除。客户签订认购书后，由于各种原因的违约或无故挞定而没有签订商品房买卖合同，在甲方合法没收客户已付定金后，无佣金结算。违约责任第二款约定为，甲、乙双方任何一方未履行本合同之条款时，所造成的经济损失应由违约方承担。其他约定为，双方确定本合同的地址真实有效，如有更改应立即通知对方，任何一方将函件/通知等资料邮寄至该地址，自寄出之日起5个工作日后（除邮局或快递公司原因导致迟延、丢失、错误送达外），视为已有效送达对方。上述合同委托期限届满后，原、被告再次签订《金地艺境花园项目销售代理合同》即合同二，委托代理期限为2019年8月1日至2019年8月25日，客户确认流程、成交确认、高层佣金标准、结算方式、违约责任及其他约定均与合同一一致。2020年8月9日，原告作为乙方，被告作为甲方，再次签订了《金地·艺境花园项目销售代理合同》即合同三，就乙方于2019年8月26日至2019年9月30日期间就艺境天成项目的代理事宜进行了补充约定。客户确认流程为，客户来访，需在客户到访前30分钟通过金房宝提前报备。推荐客户到达销售现场，需填写转介来访确认单，由甲方判定是否真实来访、确认客户是否有效。转介客户客服回访填写转介回访确认单。客户成交确认为，签订经甲方确定的客户转介确认表和客户已交足定金并已签署认购书，乙方持有认购书复印件，则视作客户由乙方介绍，确认乙方成交。甲方必须于客户签署商品房买卖合同后两个工作日内与乙方共同签字和盖章确认。佣金结算标准为，合作期内乙方推介有效客户成功购买住宅套数小于10套及以下，佣金按照40000元/套+5000元/套奖励计提结算，大于10套（含10套）小于25套，佣金按照45000元/套+5000元/套奖励计提结算，大于25套（含25套），佣金按照50000元/套+10000元/套奖励计提结算。高层住宅在本次合作期内成交达到以上套数，则从第1套成交开始，全部成交单位按对应最高跳点计算，每套仅计算一次佣金。结算条件为，经甲方确认归属于乙方的客户，签订网签备案版商品房买卖合同后，乙方客户选择一次性、分期付款的，在客户支付购房合同约定的全部价款至甲方账户后双方结算；乙方客户选择按揭贷款方式支付的，在客户足额支付首付款至甲方账户且贷款银行已向甲方全额发放贷款后双方结算。佣金支付方式为，乙方成功推介的客户买受人在签订网签备案版商品房买卖合同、且甲方收到商品房买卖合同约定总房款后，甲方按照本合同第四条约定的佣金点数和第九条约定的奖罚细则等相关结算条款，按月与乙方结算佣金。甲方在次月25日之前，向乙方支付应结算佣金的90%，剩余10%作为乙方的销售服务保证金。在甲方向乙方支付佣金前，乙方需向甲方提供等额、合法的增值税发票，否则甲方有权相应延期付款。关于销售服务保证金，甲方留存应结算佣金的10%作为乙方的销售服务保证金，对甲方留存的销售服务保证金，本合同合作结束后1个月后经甲方考核乙方无违约行为、已完全履行合同义务且成交房源的房款已全额支付至甲方账户后结算，经双方结算无误后30个工作日内无息支付。第一次庭审法庭辩论终结前，根据原、被告庭前提交的确认表及庭审陈述，本院制作如下列表：序号客户姓名房屋号认购时间原告主张的代理费（单位：元）已结算金额（单位：元）原告主张的未结算金额（单位：元）被告是否有异议及原因1梁水辉1-24062019-8-1850000450005000被告已支付完毕，原告亦书面确认2林镇汝、冯施敏4-16012019-9-1245000045000无异议，但未结算且原告未开票，可延迟付款3孙秀荣1-18052019-9-345000045000已退房4殷贤丽、陈石晶1-17052019-8-3145000045000客户违约，交易取消5毛荣荣1-15042019-9-145000045000无异议，但未结算且原告未开票，可延迟付款61-3042019-8-2450000050000已退房7陈荷连1-16052019-8-2550000050000不确认属原告推介的客户8陈强1-14012019-8-2350000050000不确认属原告推介的客户9张文博4-10012019-8-2550000050000不确认属原告推介的客户10卓钰林、张嘉媚1-6032019-8-2550000450005000被告已支付完毕，原告亦书面确认11赵阳、彭建琼2-18012019-8-2550000050000客户违约，被告没收定金，交易取消12李祥1-2012019-8-2150000450005000被告已支付完毕，原告亦书面确认13江锦灵2-18032019-8-1250000450005000被告已支付完毕，原告亦书面确认14胡志崇、袁美娇2-11012019-8-350000050000不确认属原告推介的客户15黄争4-10042019-8-250000050000不确认属原告推介的客户16杨安平、孙南金1-29052019-8-450000050000不确认属原告推介的客户17彭文鲁、毕雪梅1-25062019-8-450000450005000被告已支付完毕，原告亦书面确认18范礼新1-2062019-8-950000050000不确认属原告推介的客户19罗显吉1-13042019-8-750000050000不确认属原告推介的客户20陈艳玲、邓献银1-8042019-8-450000050000不确认属原告推介的客户21洪素女1-14052019-8-1550000050000不确认属原告推介的客户22李大伟、赵存2-5012019-7-2245000045000客户已退房，交易取消23周翠霏、苏志成1-15052019-7-2245000045000不确认属原告推介的客户24王桂华1-7052019-7-2445000370008000按合同约定8折结算，被告已向原告支付完毕25苏锦盛2-30032019-7-2145000045000客户已退房、交易取消另查明事实一：朱国良以被告销售主管的身份在中介结算通知函落款处签名，该函内容约为，我司确认下表单元已网签《商品房买卖合同》且我司已收齐首期款，以下单位业绩属于励拓，一经确认将不作更改，励拓以此确认单为依据垫付佣金给经纪公司。而中介结算通知函的客户包括上述列表中被告不确认属原告推介的11套房屋。另查明事实二：针对上述列表中作退房处理的序号3、4、6、11、22、25共计6套房屋，原告均确认房屋退房的情形。另查明事实三：2020年3月23日，原告向被告寄送催款函，要求被告支付代理费1815000元。该邮件投递记录显示邮件已于2020年3月24日由被告物管处签收。本院认为，本案的争议焦点在于，一、被告持有异议的11套房屋是否属原告推介。二、被告认为已付清代理费的5套房屋是否符合跳点。对此，本院作如下认定与评析：关于第一个争议焦点。朱国良是合同一及合同二中约定的现场对接人，负责确认各项单据及签署。同时，朱国良也是被告的销售经理。根据原告员工与朱国良的微信聊天记录可知，朱国良一直负责与原告进行对接结算事宜。中介结算通知函有朱国良签名，函件的内容足以证明中介结算通知函所列客户属原告推介。而上述争议的11套房屋均包含在中介结算通知函中。朱国良在中介结算通知函签名时，该11套房屋已经网签《商品房买卖合同》并支付了首付款，换言之，该客户的报备流程是否规范、是否属原告推介等问题，被告已然可以审核清楚。朱国良作为对接人在中介结算通知函上签名的行为表明被告已经认可该11套房屋属于原告推介的事实。但被告现又以原告报备流程不规范为由拒绝确认该11套房屋属原告推介，显然有违诚信原则。基于此，本院确认上述11套房屋均属原告推介。关于第二个争议焦点。根据合同二的约定，委托代理期限为2019年8月1日至8月25日，结合上述列表所显示的认购时间，属于合同二的委托代理期限内成交的房屋共计15套房屋。合同二中关于佣金费用结算标准为，成交10-25套标准为45000元/套佣金+5000元/套现金奖。故此，本院确认该15套房屋均应按照合同约定的50000元标准结算代理费。被告辩称按照45000元结算，与合同约定不符，本院对其辩解不予采信。根据查明事实部分与本院说理部分，本院确认涉案房屋的代理费如下表：序号客户姓名房屋号认购时间应结算代理费（单位：元）已结算金额（单位：元）未结算金额（单位：元）1梁水辉1-24062019-8-18500004500050002林镇汝、冯施敏4-16012019-9-12450000450003孙秀荣1-18052019-9-30004殷贤丽、陈石晶1-17052019-8-310005毛荣荣1-15042019-9-14500004500061-3042019-8-240007陈荷连1-16052019-8-25500000500008陈强1-14012019-8-23500000500009张文博4-10012019-8-255000005000010卓钰林、张嘉媚1-6032019-8-255000045000500011赵阳、彭建琼2-18012019-8-2500012李祥1-2012019-8-215000045000500013江锦灵2-18032019-8-125000045000500014胡志崇、袁美娇2-11012019-8-35000005000015黄争4-10042019-8-25000005000016杨安平、孙南金1-29052019-8-45000005000017彭文鲁、毕雪梅1-25062019-8-45000045000500018范礼新1-2062019-8-95000005000019罗显吉1-13042019-8-75000005000020陈艳玲、邓献银1-8042019-8-45000005000021洪素女1-14052019-8-155000005000022李大伟、赵存2-5012019-7-2200023周翠霏、苏志成1-15052019-7-224500004500024王桂华1-7052019-7-243700037000025苏锦盛2-30032019-7-21000被告尚欠代理费总计660000元。现原告主张被告支付代理费合理部分即660000元，本院予以支持，但原告应按合同约定向被告出具相应的发票。被告辩称需要预留10%的销售服务金，但根据查明的事实，原告已经向被告寄送催款函要求被告履行付款义务，在此基础上，被告应及时对账并与原告进行结算，且原、被告双方就涉案楼盘的推介服务期限至今已经结束长达一年多的时间，被告怠于履行其合同义务，事后又以原告不提交结算材料为由要求预留10%的销售服务金，实属无理，本院对其辩解不予采纳。虽然合同并未约定违约金，但被告怠于履行付款的行为确给原告造成一定的损失，原告现主张被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款利息，合法合理，本院予以支持。根据三份合同的约定，被告应在每月结束前5个工作日内将已签约单位明细及符合佣金计付条件的成交明细与原告核对，在收到原告发票后15日内付款。但现因被告一直怠于履行合同约定的结算义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，被告为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。因此，原告主张被告自2020年3月24日起支付逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告广州市励拓房地产经纪有限公司支付代理费660000元及逾期付款利息（以660000元为基数，从2020年3月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清之日止）；二、驳回原告广州市励拓房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13280元，减半收取计6640元，保全费5000元，合计11640元，由被告佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二一年二月二十二日书记员  范楚妤