黑龙江省宁安市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1084民初195号原告：宁安市圣淋物业服务有限公司，住所地宁安市。法定代表人：李晓霞，经理。被告：庞铁霞，女，1970年5月25日出生,汉族，住宁安市宁安镇。原告宁安市圣淋物业服务有限公司（以下简称为圣淋公司）与被告庞铁霞物业合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣淋公司、被告庞铁霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣淋公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告庞铁霞给付物业费340元，利息20元；2.起诉费由被告承担。事实和理由：被告自2019年1月1日开始拖欠物业费至今，每年170元，2年共计340元。被告一直以卫生不达标为由拖欠不交。被告庞铁霞辩称，被告确实拖欠两年卫生费。被告所在小区是旧小区，不存在物业费，只有卫生费，应当包括环境卫生和生活垃圾倾倒。原告只进行了生活垃圾倾倒，所以，被告只交生活垃圾倾倒费用每年72元。原告和宁安市乐园小区业主委员会，均未在宁安市物业总局备案。原告没有资格收取被告的卫生费。原告成立于2019年9月6日。李晓霞在2020年9月24日通过变更法人，获得该公司的经营权，李晓霞无权代表原告作为主体来诉讼被告。多年来，乐园小区物业管理混乱，存在严重的安全隐患，公共设施无人维修，小区环境卫生脏、乱、差。楼口的垃圾堆积成山，清理不及时，导致夏天都不能开窗透气，给业主的生活带来了极大的影响。整个小区楼体楼道的小广告从来没人清理，楼宇周围的树叶、垃圾、甚至还有人的粪便，排泄物，长期无人清理，给业主的生活带来了极大的困扰。原告没有正规的物业管理的经营手续，没有正规的物业管理办法，没有出台任何物业相关的规定，没有给业主公示其收取卫生费收支明细，没有给业主公示公共设施及其相关场地经营场所经营所得的收支情况，经营手续不合法，没有资格收取卫生费。目前，乐园小区正在改造，如果将来没有一个合法的物业公司去管理和经营乐园小区，乐园小区还是维持目前脏、乱、差的居住环境。被告建议法庭督促原告完善相关的手续，制定相关的制度，公示相关的收支明细，提高服务水平为，提高环境卫生服务质量，搞好乐园小区的环境卫生。综上，请求法院驳回原告李晓霞的诉讼请求。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1.原告是否具备物业服务管理的主体资格；2原告是否清扫了室外小区垃圾；3.原告收费标准是否合法；4.原告卫生管理是否达标；5.原告的诉讼请求是否符合法律规定。原告圣淋公司围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院经审查认证如下：证据1.微信截图一张。本院认为，该证据能够证明被告所居住的单元楼上向下扔垃圾，原告与楼上扔垃圾的住户沟通过，让其不要扔垃圾。证据2.宁安市业主委员会小区收费标准说明一份、证据5.物业服务台账卡一份。本院认为，该组证据能够证明宁安市宁安镇乐园小区始建于1991年，是宁安市最早开发的小区。小区的物业收费标准是1991年开始72元/户.年，2011年变更为100元/户.年，2012年变更为170/户.年到现在。乐园小区共有980户，实有业户800左右，年收费总额为130000元，每年用于门卫、物业管理、清扫运输垃圾人员工资支出120000元。院内路灯楼道灯办公照明灯电费支出14000元，清掏费约8000元，办公用品支出3000元，工具车辆维修支出为5000元。物业服务标准内容为楼道清扫为4天清扫一次，院内垃圾每日清空，院内卫生基础保洁，化粪池每年清掏一次，院内路灯楼道灯每日正常运转，院内小型维护维修。证据3.乐园小区收费收据。本院认为，该组证据能够证明乐园小区每户每年物业收费标准为170元。证据4：领秀名都小区收费标准一份。本院认为，该证据能够证明宁安镇领秀名都小区物业收费标准为高层每月每平方米0.78元，步梯为每月每平方米0.59元。证据6.物业费收据2张，本院认为，该证据能够证明与被告同单元同楼层的8号楼1单元101室、102室交纳了2019年和2020年物业费。证据7.证人张玉春证言。本院认为，该证据能够证明张玉春于2018年10月到原告公司工作，是原告的卫生清扫员，负责外面卫生清扫，保证每天清扫一次，树叶多的时候一天清扫3次，土和沙子能扫出去。被告住8号楼，1天清扫一次。8号楼有小狗在附近粪便，发现了就清扫。这面刚清扫完，随后就有人扔垃圾。在外面摘菜就扔在地上。正常就是一天清扫一次。物业管理人员说哪里不干净，清扫员就再去清扫。清扫员工资每月750元。证据8.证人吕福才证言。本院认为，该证据能够证明吕福才在小区当保安4年。以前负责保安，2020年9月后负责保安和小区楼道外道路卫生清扫。每天早上和下午清扫各清扫一次，大的垃圾扫一下放入垃圾箱。被告是8单元1楼业主，对8号楼外面卫生每天都清扫。原先月工资900元，现在为月工资1200元，晚上值班，一天24小时，两个保安倒班。证据9.乐园小区物业管理承包合同2份。本院认为，该组证据能够证明乐园业委会与原告签订了2019年和2020年小区物业管理承包合同。合同约定由李晓霞承包宁安市乐园小区物业管理，自负盈亏。负责小区内道路、室外马葫芦及管道、化粪池、沟渠、绿化、室外路灯、走廊灯、车棚、停车场等共用设施的维修和管理，负责小区内的卫生、楼道卫生、垃圾点清运等卫生管理工作。证据10.乐园业委会情况说明一份。本院认为，该证据能够证明，乐园小区是三十多年的老旧小区，由业主委员会自管物业。从2012年起每年收取170元卫生费，勉强维持小区物业运转。2018年，因业主委员会主任辞职，小区物业濒临弃管。李晓霞在乐园小区物业工作多年，了解情况有经验。乐园业委会研究决定由李晓霞承包物业，物业费收取标准不变，且上报了物业管理部门，予以备案。证据10.工商档案材料3页。本院认为，该组证据能够原告工商注册成立于2019年9月6日，法定代表人为孟圣淋，管理人员有李晓霞。2019年9月24日原告法定代表人变更为李晓霞。证据11.微信截图4张，牡丹江物业收费管理办法6页。该组证据能够证明小区内发生漏水、照明灯不亮等问题，物业能够及时修复，业主对物业服务满意赞扬。证据12.证人王秀彬证言。该证据能够证明王秀彬是乐园业主委员会成员。乐园业委会于2009年由7名业主委员会成员，现有5人。2012年开始因为每户每年72元无法维持下去，向物价部门反映，因为是老旧小区，无法按照物业标准收费，每家每户每年500多不能实现，降到200元也不行，最后与物业管理部门口头协议涨价至170元。原有2车棚每年看管，每年业主委员会办公室向管理人员收取17000元。因为老旧小区设施陈旧，上下水管老化堵塞漏水，道路不平，电线老化，环境差，现在正在进行改造。原计划2021年7月前完成改造。现因疫情，上半年资金不到位，2021年难以完成。2008年，乐园业委会组织成立物业管理办公室，管理小区物业。李晓霞于2009年被聘为乐园小区物业管理办公室主任管理物业。2019年，乐园业委会将小区的物业管理承包给李晓霞。现在王秀彬对小区的物业服务基本满意，不完全满意。因为小区破旧，收费标准低，没有财力和物力达到满意标准。现在垃圾口垃圾能每天送出去，因为人少，天天扫每个楼道，楼道能三天轮扫一次。化粪池每年清掏一次，新增小区路灯、楼道门道路灯，电费支出14000元，也从物业费支出。被告庞铁霞依法向本院提供证据，本院经审查认定如下：优盘一份。被告欲证明原告建车棚违法。本院认为，自行车棚是乐园业委会早年兴建，与原告无关。对该部分证据，本院不予采信。被告还要证明小区环境脏、乱、差。本院认为，视频呈现的画面是夏天时楼道口、路边存放垃圾。因为垃圾是每天清理一次，清理之后再产生垃圾，实属正常，且录像没有时间记载，证明不了是原告承包期间发生的事件。对该部分证据，本院不予采信。有的照片没有时间记载，对该部分照片，本院不予采信。有的照片呈现的是2021年1月份阳台低下、墙根、小路有石头、口罩、粪便、矿泉水瓶等垃圾，小区墙体有广告。对该部分证据，本院予以采信。根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：宁安市宁安镇乐园小区始建于1991年，是宁安市最早开发的小区。因为老旧小区设施陈旧，上下水管老化堵塞漏水，道路不平，电线老化，环境差，现在正在进行改造。原计划2021年7月前完成改造，现因疫情，上半年资金不到位，2021年难以完成。乐园业委会于2009年成立，由7名成员组成，现有5人成员。2008年，业主委员会组织成立物业管理办公室，管理小区物业。小区的物业收费标准是1991年开始72元/户.年，2011年变更为每年100元/户.年，2012年开始无法维持下去，向物价部门反映，因为是老旧小区，无法按照物业标准收费，每家每户每年50元行不通，降到200元也不行，最后与物业管理部门口头协议涨价至170元，勉强维持小区物业运转。乐园小区共有980户，实有业户800左右，年收费总额为130000元，每年用于门卫、物业管理、清扫运输垃圾人员工资支出120000元，院内路灯楼道灯办公照明灯电费支出14000元，清掏费约8000元，办公用品支出3000元，工具车辆维修支出为5000元。被告居住房屋为90平方米，每年交物业费170元，平均每年为平方米为0.19元。宁安镇领秀名都小区物业收费标准为高层每户每月每平方米0.78元，步梯为每户每月每平方米0.59元。2018年，因业主委员会主任辞职，小区物业濒临弃管。李晓霞于2009年被聘为乐园小区物业管理办公室主任管理物业。由于李晓霞在乐园小区物业工作多年，了解情况有经验，乐园业委会研究决定由李晓霞承包物业。物业费收取标准不变，且上报了物业管理部门，予以备案。乐园业委会与原告签订了2019年和2020年小区物业管理承包合同。合同约定由李晓霞承包宁安市乐园小区物业管理，自负盈亏。负责小区内道路、室外马葫芦及管道、化粪池、沟渠、绿化、室外路灯、走廊灯、车棚、停车场等共用设施的维修和管理，负责小区内的卫生、楼道卫生、垃圾点的清运等卫生管理工作。服务标准内容为楼道清扫为4天清扫一次，院内垃圾每日清空，院内卫生基础保洁，化粪池每年清掏一次，院内路灯楼道灯每日正常运转，院内小型维护维修。原告工商注册成立于2019年9月6日，法定代表人为孟圣淋，管理人员有李晓霞。2019年9月24日原告法定代表人变更为李晓霞。原告小区保洁员自2019年以来能够保证对楼外每天清扫一次，树叶多的时候一天清扫3次，土和沙子能扫出去，但是保洁员刚清扫完，随后就有人扔垃圾，随后有人在外面摘菜叶扔在地上。每天除清扫一次外，物业管理人员打电话说哪里不干净，保洁员还要再清扫。楼道垃圾口垃圾能每天送出去。因为人少，天天扫楼道，每个楼道能三天轮扫一次。清扫员工资为每月750元。现在大多数业主对对小区的物业服务基本满意，但不完全满意。因为小区破旧，收费标准低，没有财力和物力达到满意标准。被告住的8号楼外，1天清扫一次。8号楼有小狗在附近粪便，保洁员发现了就清扫。与被告同单元同楼层的8号楼1单元101室、102室缴纳了2019年和2020年物业费。小区内发生漏水、照明灯不亮等问题，物业能够及时修复，有的业主对物业服务满意赞扬。小区刚刚成立时，自行车多。为方便管理，乐园业委会决定建起东西两个自行车棚，2013年改造后，每年业主委员会办公室收取17000元。现在存储自行车人少，老旧小区改造时拆掉。本院认为，《黑龙江省物业管理条例》第四十五条规定：业主共同决定选聘物业服务企业的，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，依法签订的物业服务合同对业主具有约束力。第六十一条规定：经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受县级以上物业行政主管部门、决定办事处、的指导和监督。第六十三条规定：未实行物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当由社区物业服务机构管理。乐园小区物业管理是自行管理的老旧小区，乐园业委会物业自行管理是符合法律规定的一种方式。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。乐园业委会在维持原来低收费标准，面临小区物业管理弃管的情况下，决定承包承包给原物业管理负责人李晓霞，是宁安乐园业委会自主管理的一种方式。乐园业委会将物业承包给李晓霞的决定，对乐园小区业主具有约束力。李晓霞承包后办理了圣淋物业公司营业执照。原告圣淋物业公司在物业收费低廉，管理艰难的情况下，为乐园小区业主服务，符合公序良俗的社会主义核心价值观，所以原告从事乐园小区物业服务，符合法律规定，具有物业小区的主体资格。《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》规定住宅物业服务收费分四等，一至四等分别为：0.24元/户.月、0.39元/户.月、0.56元/户.月、0.72元/户.月。相应的物业服务卫生标准为一级：生活垃圾每天清运一次，小区公共清洁区域每天清扫一次，无明显暴露垃圾；二级标准为：小区公共清洁区域每日清扫一次无卫生死角，垃圾清运及时；三级标准为：每天清扫一次，目视地面、绿地清洁无杂物；四级标准为：每天清扫一次，8小时巡回保洁，目视地面，绿地干净。被告庞铁霞平均每年为平方米为0.19元，每月为0.016元，仅为牡丹江市一级收费标准的7%，收费何其低廉。宁安市乐园小区物业委员会对原告规定的卫生标准是基础保洁。在收费极其低廉的情况下，即使是基础保洁，保洁员有时在清扫完一次后得知有粪便和树叶落地后还能再清扫，达到了基础保洁物业服务的卫生标准。但2021年1月份阳台底下、墙根、小路有石头、口罩、粪便、矿泉水瓶等垃圾，小区墙体有广告。宁安市乐园小区物业服务收费标准170元/户.年，是宁安市乐园小区物业委员会与宁安市物价管理部门商定的，且远远低于宁安市物业服务市场价格，收费标准符合法律规定。被告在2018年之前一直按170元/户.年标准，向小区物业管理办公室交纳物业费。综上，原告具有物业收费的主体资格，服务到位，收费标准计收费行为合法。原告请求被告给付2019年、2020年物业费340元，符合法律规定，本院予以支持。《黑龙江省物业管理条例》第五十三条规定：业主逾期未交纳物业费，物业服务企业按照所欠费总额的千分之三加收滞纳金。原告请求被告给付利息20元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告不具备物业服务主体资格、收费标准不合法，与事实不符，本院不予支持。《黑龙江省物业管理条例》第五十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。被告辩称原告不清扫室外小区垃圾，也与事实不符。一楼阳台与地面距离小，有垃圾是卫生死角。无垃圾死角，是二级卫生标准。其他墙根有少量小动物粪便，或者路上有少量矿泉水瓶等垃圾，因乐园小区业委会与原告约定服务标准是基础保洁，一天只清扫一次。一天只清扫一次，存在上述现象，在所难免。小区基础设施老化，也是卫生环境差的原因之一，随着现在正在进行的小区基础设施改造的完成，会给业主带来一个比较清洁安全的环境。被告希望得到更好更高的物业服务，可以建议业主大会、业主委员会制定令业主满意的服务标准及相应的物业服务收费标准，对被告提出合理化建议，也可以依法向物业行政管理部门反映问题，依法促进被告提高服务水平。被告亦应尽其所能，不断提高物业服务水平，满足业主的合理需求。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《黑龙江省物业管理条例》第四十五条、第五十三条、第六十一条规定，判决如下：被告庞铁霞于本判决发生法律效力之日给付原告宁安市圣淋物业服务有限公司物业服务费340元，利息20元，合计360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告庞铁霞负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本判决为终审判决。审判员  于延春二〇二一年二月二日书记员  张 萌