广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33291号原告：陈玲，女，1990年8月17日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：郭新民，北京市天平（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告陈玲诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭新民及两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与两被告签订的《租赁合同》；3.被告智城公司返还原告210756元；4.两被告向原告支付违约金14542元（违约金以210756元为本金，按日万分之五自2019年1月1日起计算至实际清偿之日止，暂时计至起诉之日）；5.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2018年6月23日签订了《物业使用权转让合同》，合同约定被告智城公司将位于佛山市南海区***商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告。原告依约履行了全部交款义务，但是被告智城公司至今没有交楼，也没有按照合同按期支付租金，已经构成根本违约，经过多次交涉无果。被告智城公司的行为违法违约违背诚信，严重侵犯原告合法权益，根据法律和合同规定，遂起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：1.原告主张其已支付物业使用权转让款210756元不是事实，原告仅向被告智城公司支付150204元，尚未付清涉讼物业使用权转让款全款，涉讼物业的交付条件尚未成就。因此，不存在被告智城公司逾期交付涉讼物业的情形，原告以此为由解除涉讼物业使用权转让合同没有依据。根据《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。原告在本案中未付清涉讼物业使用权转让全款，仅向被告智城公司支付物业使用权转让款150204元（首期款136780元及分期款13424元），余下物业使用权转让款106576元，原告至今未按照约定向被告智城公司支付。因此，原告的行为已构成违约，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，即使被告智城公司有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于是原告可以提出解除合同的约定事由。原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。二、原告尚未付清涉讼物业使用权转让款，涉讼物业的交付条件尚未成就，故不存在被告智城公司逾期交付的违约事实，原告以此要求解除合同和返还物业使用权转让款及支付违约金没有依据。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于将涉讼物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年。涉讼物业尚未实际交付，被告梦乐城公司没有向原告支付租金及履行保证金的义务，故被告梦乐城公司就《租赁合同》的履行没有违法行为，但被告梦乐城公司同意解除《租赁合同》。原告要求被告梦乐城公司对被告智城公司支付逾期交付违约金承担连带责任没有法律和合同依据。两被告为独立企业法人。被告梦乐城公司并非《物业使用权转让合同》的相对方，没有向原告交付涉讼物业的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。被告对原告真实性不予认可的证据，本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）15号楼办理了建设工程规划许可证。2018年6月23日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年6月22日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金256780元，首期支付转让款136780元、其余款项120000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租赁期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日。2020年7月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，截止2020年7月2日乙方已支付首期房款136780元，剩余房款120000元，以租金抵分期款：用2019年1月1日至2021年12月31日租金抵扣，总租金应为60528元，扣除税费908元，即抵扣59620元。尚有60380元分期款未支付，于2020年7月30日支付3362元，于2020年8月1日至2021年12月1日期间支付57018元。原告向被告智城公司支付了转让款150204元。庭审中，被告智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2020年12月28日，原告的起诉状送达给被告智城公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月28日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》解除，《租赁合同》丧失履行的基础，《租赁合同》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司实际收取的转让款150204元应退予原告，原告主张超过本院核准的部分不予支持。被告智城公司逾期交付涉讼物业，结合《补充协议》中原、被告双方对于原告支付物业转让款数额的约定，原告有权诉请被告智城公司支付违约金。本院结合双方合同的履行情况、原告的实际损失等情况，酌定被告智城公司支付违约金22530.6元（150204×15%）予原告，原告主张超过本院核准部分，本院不予支持。被告梦乐城公司并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告要求被告梦乐城公司支付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年6月23日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月28日解除；二、解除原告与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2018年6月23日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款150204元及支付违约金22530.6元予原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计3029.45元（原告已预交），由原告负担1211.45元，被告广东广佛智城集团有限公司负担1818元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月五日书记员  杨文晖