河北省邯郸市永年区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0408执异11号 案外人：冯双银，女，1965年2月28日生，汉族，住邯郸市大名县。 委托诉讼代理人：韩晓丁，男，1989年8月23日生，汉族，住邯郸市邯山区，系冯双银儿子。 申请执行人：江苏弘霖建设集团有限公司。 住所地：江苏省如皋市白蒲镇市河路1号。 法定代表人：姚金林，该公司董事长。 被执行人：邯郸市星美房地产开发有限公司。 住所地：邯郸市复兴区人民路西段路南（复兴保温材料厂内）。 法定代表人：高庆涛，该公司总经理。 在本院执行申请执行人江苏弘霖建设集团有限公司（以下简称弘霖公司）与被执行人邯郸市星美房地产开发有限公司（以下简称星美公司）建设工程施工合同纠纷一案中，冯双银对执行星美一期4－2－503号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人冯双银称，对（2018）冀0408执恢192号执行裁定书及协助执行通知书查封的星美一期4－2－503号房产提出异议，请求法院解封该查封房屋。2015年5月27日，星美公司与江苏省建工集团有限公司因建设施工合同纠纷一案，河北省邯郸市中级人民法院作出的（2015）邯市执字第41号执行通知书规定：星美公司向江苏省建工集团有限公司支付工程进度款4500万元及逾期利息。星美公司已将星美一期4－2－503号房产用于抵顶该债务，并于2017年9月18日到区住建局房管科签订备案合同，登记至江苏省建工集团有限公司债权人冯双银名下，由星美公司路明月协调落实办理。后因星美公司与弘霖公司建设工程合同纠纷一案，河北省邯郸市永年区人民法院作出（2018）冀0408执恢192号执行裁定书及协助执行通知书，误又将星美一期4－2－503号房产办理了查封，导致星美公司无法进行对江苏省建工集团有限公司的债务进行赔付。请求法院尽快将星美一期4－2－503号房产解除查封。 冯双银为证明其主张，提供如下证据复印件： 1、2017年9月18日商品房买卖合同二份，显示：买受人冯双银，出卖人星美公司。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得永年县新洺路东侧食用菌厂南路北侧开发路西侧编号为019187776的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为永国用（2011）第2011026号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名星美·洺城。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第4幢2单元5层03号房，建筑面积191.94平方米。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2518.56元，总金额483412元； 2、（2015）邯市民三初字第41号民事调解书一份，显示：双方确认，被告拖欠原告工程进度款4500万元，被告星美公司在2015年6月10日前一次性支付原告江苏省建工集团有限公司工程进度款4500万元；逾期不能支付，从逾期之日起，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的四倍计算利息向原告支付，原告对该工程进度款享有优先受偿权； 3、（2015）邯市执字第41号执行通知书一份，显示：责令星美公司自本通知书送达之日起3日内向江苏省建工集团有限公司支付工程进度款4500万元及逾期利息，并支付诉讼费、执行费； 4、2015年1月16日河北省建设工程施工合同一份，显示：工程名称：星美·幸福湾，工程地点：永年县开发路东侧、食用菌厂南路北侧，发包人：星美公司，承包人：江苏省建工集团有限公司。 弘霖公司称，冯双银的申请事项及事实与理由，均不成立，不同意其执行异议。理由如下：1、冯双银受让的债权没有优先权。根据冯双银在查封异议申请书中的陈述，冯双银是作为江苏省建工集团有限公司的债权人受让了江苏省建工集团有限公司对星美公司的部分债权，并以星美公司的星美一期4－2－503号房产进行“以物抵债”清偿债务。冯双银提供的2017年9月18日其与星美公司签订的《商品房买卖合同》内容显示，涉案查封的星美一期4－2－503号房产实为星美公司于2011年开发建设并销售的星美洺城小区4－2－503号房产，而根据冯双银提供的2015年1月16日江苏省建工集团有限公司与星美公司签订的《建设工程施工合同》可知，江苏省建工集团有限公司承建的工程项目为星美幸福湾，而非星美公司2011年开发建设的星美洺城项目。根据（2015）邯市民三初字第41号民事调解书内容，江苏省建工集团有限公司仅是对其承建的星美幸福湾项目工程进度款在星美幸福湾项目上享有优先受偿权，与星美洺城项目无关。退一步讲，根据河北省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南（冀高法[2018]44号）第37条“建设工程价款优先受偿权与建设工程价款请求权具有人身依附性，承包人将建设工程价款债权转让，建设工程价款的优先受偿权消灭。”之规定，江苏省建工集团有限公司将其对星美公司的工程进度款部分转让给冯双银后，该部分债权的优先受偿权随即消灭，而成为一般债权。冯双银基于此一般债权与星美公司签订的《商品房买卖合同》，以星美洺城4－2－503号房产进行“以物抵债”，冯双银则对该星美洺城4－2－503号房产并不享有优先受偿权。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，冯双银对查封的涉案房屋不享有要求解除查封、排除强制执行的民事权益。根据冯双银陈述，其作为江苏省建工集团有限公司的债权人受让了该公司对星美公司的部分债权，随后冯双银与星美公司签订的《商品房买卖合同》属于当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，冯双银并未实际支付任何购房款。因以物抵债实际上属于原来金钱之债的履行方法，冯双银可以请求星美公司履行该协议和交付房屋，但在查封的涉案房屋权属变更登记之前，冯双银并不能基于涉案房屋的《商品房买卖合同》，形成优于其他债权的利益，据此要求解除涉案房屋的查封和排除强制执行，更无法律依据。3、弘霖公司诉星美公司建设工程施工合同纠纷一案，河北省邯郸市中级人民法院于2015年10月23日作出（2015）邯市民保字第22号协助执行通知书：一、查封星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地；二、查封期限2015年10月23日至2016年10月22日止，并于2015年10月23日依法到永年区（县）国土资源部门办理查封手续。之后弘霖公司多次申请续行查封该土地，该土地仍在查封期间，星美公司不得办理抵押、过户等相关法律手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”故查封星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地的效力及于土地上的建筑物，包括星美公司的星美一期4－2－503号房产，该房产不得办理抵押、过户等法律手续。4、弘霖公司根据（2015）邯市民三初字第00066号民事判决书，于2016年7月1日依法申请强制执行星美公司履行判决书确定的给付义务。邯郸市永年区人民法院依法查封星美公司的星美一期4－2－503号房产，该查封执行行为于法有据。（1）星美公司在永国用（2011）第2011026补发号项下土地上开发的星美房地产项目手续不全，尚不符合将开发的房屋产权办理到星美公司名下法定的条件；（2）星美公司因永国用（2011）第2011026补发号项下土地已被法院查封，也办不了整体产权证；（3）冯双银无权主张星美一期4－2－503号房产的任何权利，该房产未过户登记在冯双银名下。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。冯双银不享有星美一期4－2－503号房产的物权，因法院查封土地之前，冯双银未签房屋买卖合同，也未支付全额房款，故也不享有该房屋的物权期待权。冯双银于2017年9月18日与星美公司签订的《商品房买卖合同》因房屋土地被法院查封而无法履行；（4）冯双银对江苏省建工集团有限公司的债权并未经任何法律文书予以确认，弘霖公司对其债权的真实性不认可；（5）江苏省建工集团有限公司与星美公司建设施工合同纠纷执行一案，在星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地被法院查封之前未查封该土地，也未查封星美一期4－2－503号房产；（6）星美公司楼盘销售人员在邯郸市永年区人民法院查封星美一期4－2－503号房产前仍然在销售该套房屋，客观上证明该房屋不是冯双银购买的。综上所述，冯双银提出的异议申请事项，没有事实和法律依据，（2018）冀0408执恢192号执行裁定书及协助执行通知书查封星美一期4－2－503号房产有明确的法律及事实依据，且程序合法。请求法院支持弘霖公司的执行申请，驳回冯双银的执行异议。 本院查明，弘霖公司与星美公司建设工程施工合同纠纷一案，弘霖公司申请诉前财产保全，河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）于2015年10月20日作出（2015）邯市民保字第00022号民事裁定书，裁定：冻结星美公司银行存款25755600元，不足时则查封其相应价值的财产，并于2015年10月23日查封星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地，查封期限2015年10月23日至2016年10月22日止。2016年4月28日邯郸中院作出（2015）邯市民三初字第00066号民事判决书，判决：星美公司于本判决生效之日起三十日内偿还弘霖公司工程款16825100元，并支付利息和违约金。邯郸中院于2016年7月1日立案执行，2016年7月18日作出（2016）冀04执211号执行裁定书，2016年10月17日续查封星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地，期限自2016年10月17日到2019年10月16日止，续封期间不得办理抵押、过户等相关法律手续。2016年12月29日邯郸中院作出（2016）冀04执监152号执行裁定书，裁定：邯郸市中级人民法院作出的（2015）邯市民三初字第00066号民事判决书，指令永年区人民法院执行。本院于2017年2月21日立案执行，后终结本次执行程序。本院于2018年9月29日恢复执行，2018年9月30日作出（2018）冀0408执恢192号执行裁定书，2019年9月29日继续查封星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地，期限为三年，自2019年9月29日至2022年9月29日止，查封期间不得为其办理抵押、过户等手续；并于2019年12月25日查封星美一期4－2－503号、4－2－603号，星美二期8－2－101号房产三套，期限为三年，自2019年12月25日至2022年12月24日。冯双银对查封的星美一期4－2－503号房产提出执行异议。 本院认为，弘霖公司与星美公司建设工程施工合同纠纷一案中，邯郸中院于2015年10月23日查封星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地，之后，邯郸中院、本院续行查封该土地，查封期限至2022年9月29日止。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”本案中，查封星美公司名下永国用（2011）第2011026补发号项下土地的效力及于该土地上的建筑物星美·洺城。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”冯双银提交的星美·洺城第4幢2单元5层03号商品房买卖合同签订于2017年9月18日，系在邯郸中院2015年10月23日查封之后，冯双银提出排除执行异议，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人冯双银的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何晓玮 审判员  武伟燕 审判员  段聚兵 二〇二一年二月二十六日 书记员  游丹妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。