广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13876号原告：东莞市东田物业管理有限公司，住所为广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：周**，总经理。委托代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。被告：陈亚妹，女，汉族，1975年8月20日出生，住址为广东省博罗县杨侨镇小坑分场二队，公民身份号码为441××××××××××××80X。被告：梁海连，女，汉族，1982年2月3日出生，住址为广东省东莞市××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××04X。委托代理人：钟春标，广东常正律师事务所律师（代理权限自2020年9月1日至12月16日止）。委托代理人：肖相平，广东常正律师事务所实习律师（代理权限自2020年9月1日至12月16日止）。原告东莞市东田物业管理有限公司（以下简称东田公司）诉被告陈亚妹、梁海连物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序，后转为普通程序并组成合议庭，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告东田公司的委托代理人路娇，被告梁海连，到庭参加了诉讼；被告陈亚妹，经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东田公司向本院提出诉讼请求（变更减少后）：1.判定陈亚妹向原告支付所欠2016年8月--2019年2月15日的物业管理费19081.7元；2.判定陈亚妹向原告支付违约金26428.15元，从2016年8月26日起，按欠费金额每天千分之一计，分段累计，暂计至2020年6月30日，实际计至清偿日止；3.判定陈亚妹向原告支付所欠2017年6月的水费9.7元；4.判定梁海连对陈亚妹上述债务承担连带清偿责任；5.判定梁海连向原告支付所欠2019年2月16日--2019年6月的物业管理费793.8元；6.判定梁海连向原告支付违约金，从2019年7月16日起，统一以783.8元为基数按每天千分之一计算至清偿日止；7.判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告负责为东莞市常平镇板石村东田翠湖湾小区提供物业服务。2016年1月，因该小区赏湖居B3栋202房物业（面积223.17㎡）出现欠缴物业管理费情形，原告经联系业主得知该物业已出售给陈亚妹，后又联系陈亚妹前来交费，陈亚妹当时提供了物业房地产权证和身份证复印件，称之后找时间来补办物业管理过户手续，但之后一直未办理。2016年8月起，该物业开始出现持续欠费情形，原告多次联系陈亚妹，并持续通过张贴门口、邮寄催缴费等方式催缴物业费，陈亚妹置之不理，一直拖延交费。2019年10月，原告收到梁海连银行转账支付的该物业2019年7月-10月的物业管理费，后经了解得知该物业于2019年2月15日被东莞市中级人民法院司法拍卖，梁海连通过竞价成交，成为该物业新业主。原告与梁海连联系要求清偿该物业欠费，但梁海连以无事实和法律依据为由拒绝。根据《广东省东莞市中级人民法院网络司法拍买须知》第六条“与拍卖财产有关的所有税费……，及该财产原所有人有可能存在的一切欠费（包括但不限于管理费、水电费等）和办证过程中所产生的办证过户等所有费用，均由买受人自行承担和缴付。应支付的税、费等具体金额请竞买人自行查询核实，法院对此不作任何保证和承诺”之规定，梁海连作为竞买人，有义务事先查询核实该房拍卖前的欠费金额，有义务承担该欠费的清偿。截至目前，梁海连不仅未完全支付其拍卖成交后的物业管理费，即2019年2月16日--2019年6月期间拖欠数额2789.8元，还拒不缴付该物业的前期欠费，2016年8月--2019年2月15日期间，欠费19081.7元。原告在翠湖湾小区及被告物业楼内都张贴有物业服务收费标准，明确告知不按时缴费的，应按欠费金额每天千分之一计算违约金。为了维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院明察事实，依法公正判决。原告东田公司对其上述主张提供的证据有：《关于对常平镇东田翠湖湾小区物业服务收费标准问题的复函》（东价函【2013】252号）及东田翠湖湾物业服务收费标准张贴照片（打印件），被告陈亚妹的房地产权证（复印件）、缴费记录和原告东田公司对被告陈亚妹的催缴记录（门口张贴图片、邮政快递邮寄记录），《广东省东莞市中级人民法院网络司法拍卖须知》和《网络竞价成功确认书》（打印件），被告梁海连的缴费记录、原告东田公司与被告梁海连的微信聊天记录、被告梁海连的物业服务合同协议。被告陈亚妹未答辩未举证。被告梁海连辩称，第一，梁海连通过司法拍卖网竞买了案涉物业，执行法院出具的执行裁定载明所有权自裁定送达买受人时转移，梁海连直至2019年3月26日才收到执行裁定即取得所有权，在此之前梁海连与陈亚妹不存在任何关系，与原告也不存在物业服务合同关系，原告以物业服务合同纠纷为由，要求梁海连对陈亚妹的债务承担连带责任没有事实与法律依据；第二，梁海连直至2019年3月26日才取得案涉物业，原告要求梁海连支付2019年3月25日之前的物业管理费没有依据。被告梁海连对其上述主张提供的证据有：《东莞市中级人民法院执行裁定书》（2018）粤19执642号之一（复印件），案涉房产司法拍卖竞选须知节选（打印件），微信聊天记录截屏1（被告梁海连与手机号为189×××××206拍卖辅助机构工作人员），微信聊天记录截屏2（被告梁海连与原告客服），案涉房产司法拍卖网页节选（打印件），拍卖网公布的案涉房地产估价报告节选P20-22（DG100027SF）（打印件）。本院经审理认定事实如下：案涉位于东莞市××××××××××田翠湖湾赏湖居B3栋202房产（以下简称案涉房产），原登记为陈亚妹所有，后经东莞市中级人民法院（2018）粤19执642号案（以下简称642号案，执行标的额为809019.33元）委托网络司法拍卖，由梁海连成功竞买而转移所有权。东田公司为案涉房产所在小区的物业管理方，经东莞市物价局2013年复函同意由东田公司对案涉小区按建筑面积每月每平方米收取2.8元的物业管理费；东田公司与案涉房产的初始业主李学军（即陈亚妹的前一手业主）之间于2008年签订有《业主公约》和《前期物业管理服务协议》，约定每月20日之前交纳前期物业管理服务费及其它相关费用，东田公司提供水费及电费等代收代缴服务，未按约定标准及时间交费原告有权要求从逾期之日起按每天所欠费用的千分之一交纳违约金。东田公司明确，陈亚妹购得案涉房产后以怀孕身体不舒服等方便后再签为由一直推拖未签物业管理服务合同或协议，亦未办理入伙交接手续，只在2016年7月补齐了之前所欠的物业管理费，之后就一直拖欠自2016年8月起至2019年2月15日止的物业管理费合计19081.7元及2017年6月的水费9.7元，水费因无独立水表而无法提供相应凭证。东莞市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台上作出《网络司法拍卖竞买须知》，就有关网络拍卖事宜作出特别提示，其中：本次拍卖标的所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费、金和所需补交的相关税、费、金（包括但不限于增值税、所得税、营业税、契税、过户手续费、印花税、权证费以及交易中规定缴纳的各种费用等），及该财产原所有人有可能存在的一切欠费（包括但不限于管理费、水电费等）和办证过程中所产生的办证、过户等所有费用，均由买受人自行承担和缴付；应支付的税、费等具体金额请竞买人自行查询核实，法院对此不作任何保证和承诺；拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，法院负责依法出具相关法律文书并送达给买受人，买受人应自行至有关行政主管部门办理标的物权属登记或者变更手续；法院不负责、不保证拍卖财产的办证及过户，买受人自行负责办理相关手续并承担相应的法律风险。2019年2月15日，梁海连通过参加网络司法拍卖以2041000元成功竞得案涉房产（评估价为3124380元）。梁海连确认，其于2019年2月20日交清拍卖尾款，可能于2月22日签署书面的拍卖成交确认书；东田公司及梁海连均未提供该书面拍卖成交确认书。2019年2月28日，东莞市中级人民法院作出《执行裁定书》，裁定：陈亚妹名下的案涉房产归梁海连所有，房产所有权自本裁定送达梁海连时起转移；案涉房产的查封、担保物权效力因拍卖而消灭，买受人可持本裁定到登记机关办理相关产权转移登记手续。梁海连主张，案涉房产拍卖前发布的《不动产竞价标的调查情况表》未查询到案涉房产有欠“其他费用情况”，按照东田公司的主张案涉房产在拍卖前就拖欠物业费长达近三年，东田公司却怠于行使权利导致本可在拍卖所得价款中清偿的欠费而至今未清偿；梁海连实际于2019年3月26日才签收到前述确权的《执行裁定书》，故2019年3月25日前拖欠的物业管理等费用不应由梁海连承担，亦不应由梁海连承担连带清偿责任。东田公司提供对陈亚妹的催缴记录（门口张贴催费通知书、邮政快递邮寄催费通知书或律师函），拟证实其于2016年10月至2020年7月1日期间有不断向陈亚妹催讨案涉房产拖欠的物业管理费及水费。同时，东田公司提供其员工与梁海连的微信聊天记录，拟证实东田公司于2020年1月7日至6月23日期间多次向梁海连催讨案涉房产拖欠的物业管理费（含拍卖前拖欠的部分），最后一次催讨时要求梁海连于2020年7月15日前到客户服务中心前台办理相关手续，否则将按照每天千分之一比例从实际欠费日起追究违约金；梁海连声明只同意从收到确权的《执行裁定书》之日即2019年3月26日起支付物业管理费，并补交该日起至6月30日的物业管理费1996元。东田公司（甲方）与梁海连（乙方）于2020年6月13日签订《前期物业管理服务协议》，该协议的主要内容跟前述对应协议的主要内容一致，梁海连在该协议落款空白处手写备注声明“甲方不得以上一手业主欠费为由，阻止乙方行使转让、出租等处分权利，更不得以此为由拒绝办理相关的物业登记手续”。2020年7月8日，梁海连向东田公司补交物业管理费1996元。东田公司确认，梁海连足额交纳了2019年3月26日至6月30日期间的物业管理费。东田公司及梁海连均确认，案涉房产每月的物业管理费为624.9元。以上事实，有前述原告及被告梁海连提供的证据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，陈亚妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为放弃抗辩、举证及质证的权利。东田公司是案涉房产所在小区的前期物业管理企业，该小区至今仍由东田公司提供物业管理服务，陈亚妹从一手业主李学军手中购得案涉房产成为业主，故双方之间构成了事实上的物业管理服务合同关系。陈亚妹从李学军手中购得案涉房产，即承继了案涉房产所产生的权利义务关系，本应承担因购买案涉房产而附随产生的物业管理费，应主动积极到案涉房产所在的管理处办理业主变更的交接及备案手续，并按前手业主与东田公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定按期足额交纳物业管理费，否则应承担相应的违约责任。但是，案涉房产系法院强制执行程序中网络司法拍卖的物业，即案涉房产系通过网络司法拍卖的途径强制实现其所有权转移。而案涉执行案件在淘宝网司法拍卖平台上作出的《网络司法拍卖竞买须知》，系案涉房产通过网络司法拍卖转移所有权过程中形成的重要的公开文件，现梁海连已通过网络司法拍卖竞拍的方式取得案涉房产所有权，且在竞拍过程中梁海连并未对《网络司法拍卖竞买须知》中关于“该财产原所有人有可能存在的一切欠费（包括但不限于物业费、水电费等）和办证过程中产生的办证、过户等所有费用，均由买受人自行承担和缴付。应支付的税、费等具体金额请竞买人自行查询核实，法院对此不作任何保证和承诺”（《网络司法拍卖竞买须知》第六条）的内容提出异议，依法应当认定梁海连在竞拍取得案涉房产所有权的同时，已经以实际行动表明其自愿接受了前述须知内容，并因此而自愿同意承接了案涉房产拍卖时所欠下的物业管理费及相应违约金的债务。即案涉房产拍卖时所欠下的物业管理费及相应违约金债务因司法拍卖物业的所有权转移而随之转移，东田公司明知案涉房产已被执行案件依法查封并将被司法拍卖，可通过查询案涉房产在淘宝网司法拍卖平台上公开的信息来获知《网络司法拍卖竞买须知》的内容，东田公司未在拍卖前积极向陈亚妹提起诉讼追索案涉房产在拍卖前欠下的物业管理费及相应违约金，应视为东田公司同意该债务的转移。故梁海连应承担案涉房产在拍卖时欠下的物业管理费及相应的违约金，陈亚妹无需再承担该债务。梁海连主张，其不应承担案涉房产在拍卖前所欠的物业管理费及相应的违约金，理据不足，应依法不予采纳。庭审中，东田公司明确，陈亚妹购得案涉房产后以怀孕身体不舒服等方便后再签为由一直推拖未签物业管理服务合同或协议，亦未办理入伙交接手续，只在2016年7月补齐了之前所欠的物业管理费，之后就一直拖欠自2016年8月起的物业管理费及2017年6月的水费9.7元。东田公司主张拖欠的水费，因无独立水表而无法提供相应凭证，本院依法不予采信。故对东田公司诉请所欠水费，证据不足，本院不予支持。陈亚妹及梁海连均未提供证据证实其已付清了案涉房产自2016年8月起的物业管理费，应承担举证不能的相应不利后果。经核算，2016年8月至2019年2月15日期间的物业管理费为19081.77元（624.9元/月×30个月+624.9元/月÷28天×15天）。东田公司只诉请该期间的物业管理费19081.7元，是其对自身权利的合法处分，本院予以准许。梁海连经东田公司不断催讨仍未结清前述物业管理费，理应承担逾期付款违约金；结合东田公司的诉请主张，本院判定该违约金以每月尚欠的物业管理费624.9元为基数、分别从当月26日起按每天千分之一的标准计至清偿之日止，违约金总额应以尚欠该期间物业管理费金额为上限为宜；以2016年8月为例，拖欠该月物业管理费的违约金应以624.9元为基数、从2016年8月26日起计算，如此类推，2019年2月的应以334.7元（624.9元/月÷28天×15天）为基数、从2019年2月26日起计算。对东田公司诉请2016年8月至2019年2月15日期间拖欠物业管理费而产生的相应违约金，超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。关于2019年2月16日起的物业管理费。如前所述，梁海连依法依理均应承担自该日起的物业管理费。东田公司于2020年1月7日至6月23日期间多次向梁海连催讨案涉房产拖欠的物业管理费（含拍卖前拖欠的部分），最后一次催讨时要求梁海连于2020年7月15日前到客户服务中心前台办理相关手续，否则将按照每天千分之一比例从实际欠费日起追究违约金；而梁海连最终在东田公司最后一次催讨时仅在指定的期限内补交了2019年3月26日起至6月30日的物业管理费1996元；自此，东田公司确认梁海连足额交纳了2019年3月26日至6月30日期间的物业管理费。因此，东田公司再诉请2019年3月26日起至6月30日期间的物业管理费缺乏事实依据，本院依法不予支持；但对于2019年2月16日至3月25日期间的物业管理费794.08元（其中2月16日至28日为624.9元/月÷28天×13天=290.13元，3月1日至25日为624.9元/月÷31天×25天=503.95元），东田公司只诉请该期间的物业管理费793.8元，是其对自身权利的合法处分，本院予以准许。因东田公司自行处分该期间的物业管理费金额后无法按月份来区分具体金额，结合东田公司变更后明确的诉请主张，本院酌定该期间的逾期付款违约金以783.8元为基数，从2019年7月16日起按每天千分之一的标准计至清偿之日止，违约金总额应以尚欠该期间物业管理费金额为上限为宜。对东田公司诉请2019年2月16日至3月25日期间拖欠物业管理费及相应违约金，超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告梁海连应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市东田物业管理有限公司支付2016年8月至2019年2月15日期间的物业管理费19081.7元及相应的违约金（以每月尚欠的物业管理费624.9元为基数、分别从当月26日起按每天千分之一的标准计至清偿之日止，违约金总额应以尚欠该期间物业管理费金额为上限；以2016年8月为例，拖欠该月物业管理费的违约金应以624.9元为基数、从2016年8月26日起计算，如此类推，2019年2月的应以334.7元为基数、从2019年2月26日起计算）；被告梁海连应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市东田物业管理有限公司支付2016年2月16日至3月25日期间的物业管理费793.8元及相应的违约金（以783.8元为基数，从2019年7月16日起按每天千分之一的标准计至清偿之日止，违约金总额应以尚欠该期间物业管理费金额为上限）；三、驳回原告东莞市东田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1042元（原告已预交），由原告东莞市东田物业管理有限公司负担70元，由被告梁海连负担972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  汤文锋人民陪审员  莫沃娥人民陪审员  刘旭麟二〇二一年二月五日法官 助理  黄文倩书 记 员  周慧娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。