上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初23110号原告：胡忠怀，男，1978年11月3日出生，汉族，住浙江省永康市。原告：李灵燕，女，1979年12月21日出生，汉族，住浙江省永康市。两原告共同委托诉讼代理人：李嵩飞，上海申浩律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李玉峰，上海申浩律师事务所律师。被告：上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈恩群，执行董事。被告：陈恩群，女，1981年5月7日出生，汉族，住江苏省淮安市。被告：卢晴峰，男，1978年4月23日出生，汉族，住江苏省淮安市。以上三被告共同委托诉讼代理人：李春前(上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司员工)，男，1975年3月15日出生，汉族，住江苏省淮安市。原告胡忠怀、李灵燕与被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司(以下简称“皓鸣公司”)、陈恩群、卢晴峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯进行审判。原告胡忠怀、李灵燕的委托诉讼代理人李玉峰，被告皓鸣公司、陈恩群、卢晴峰共同的委托诉讼代理人李春前到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡忠怀、李灵燕提出诉讼请求：一、判令胡忠怀、李灵燕与皓鸣公司签署的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除；二、判令皓鸣公司将上海市普陀区金沙江路XXX号绿洲中环中心1号楼1601室、1602室、1603室、1605室房屋(以下简称“系争房屋”)按照《房屋租赁合同》之约定恢复并返还胡忠怀、李灵燕；三、判令皓鸣公司向胡忠怀、李灵燕支付拖欠的租金222,677.33元；四、判令皓鸣公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准的两倍向胡忠怀、李灵燕支付自2020年8月18日起至实际返还之日止的房屋占用费；五、判令皓鸣公司向胡忠怀、李灵燕支付迟延支付租金的滞纳金(以每期应付租金为基数，按照全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍，自每期租金迟延支付之日起计算至实际清偿之日止)(仅主张第三项诉讼请求中的租金迟延支付滞纳金)；六、判令皓鸣公司向胡忠怀、李灵燕支付违约金169,754元；七、判令皓鸣公司向胡忠怀、李灵燕支付律师费46,000元；八、判令陈恩群、卢晴峰对皓鸣公司的上述付款义务承担连带清偿责任；九、判令皓鸣公司、陈恩群、卢晴峰支付补偿金100,000元；十、案件受理费、保全费由皓鸣公司、陈恩群、卢晴峰承担。事实与理由：2018年11月1日，两原告与皓鸣公司就系争房屋租赁事宜签署《房屋租赁合同》，后两原告按约将系争房屋交付皓鸣公司使用，但皓鸣公司除第一期租金按时支付外，此后数期租金均延迟支付，并自2020年3月开始拖欠租金。后经多次催讨，皓鸣公司及陈恩群、卢晴峰出具《承诺书》，承诺支付租金并自愿补偿。但三被告并未践行承诺，故两原告书面通知《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除，此后三被告拒不返还房屋。鉴于皓鸣公司已构成根本违约，因此两原告诉至法院，请求判如所请。被告皓鸣公司、陈恩群、卢晴峰共同辩称，因2020年初新冠肺炎疫情爆发，皓鸣公司在数月处于停业状态，遭受重创，在2020年5、6月份期间曾试图尽力挽救公司，但仍举步维艰，最终陷入瘫痪状态。现对拖欠的房租金额222,677.33元予以认可，但因疫情影响，请求免除合同中约定的违约责任；并请求两原告免除疫情期间两个月租金合计169,754元，退还保证金169,754元，同时请求迫不得已承诺支付的补偿金100,000元予以免除。此外，《房屋租赁合同》系以皓鸣公司名义签署，与卢晴峰个人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年11月1日，胡忠怀、李灵燕(出租方、甲方)与皓鸣公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方为系争房屋所有权人，甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限自2018年11月8日起至2021年12月7日止，甲方于2018年11月8日前交付房屋；甲方同意给予乙方三十天的装修期，即自2018年11月8日起至2018年12月7日止，不计租金；租金每三个月结算一次，首期租金于2018年11月8日前支付，第二期租金于三个月期满日前至少提前7日支付，以此类推；2018年12月8日至2020年12月7日期间的租金按照4.3元/建筑平米/天计算，即月租金84,877元；2020年12月8日至2021年12月7日期间的租金按照4.515元/建筑平米/天计算，即月租金89,121元；若乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期支付部分租金的千分之三向甲方支付滞纳金，若逾期超过十五日，视为乙方根本违约，甲方有权通知解除合同、收回房屋，并追究乙方违约责任；乙方应在支付首期租金的同时支付保证金169,754元，租赁关系终止时，在扣除按约定应由乙方承担的各项费用后，甲方将剩余保证金无息返还；乙方应于租期届满或提前解除当日下午五时整之前，将房屋及附属设施以乙方重修装修且经甲方认可的装修装饰布局按照正常使用后的状态交还甲方(但现有财务室的开门在交房时应恢复成朝内开，不朝走廊)；若乙方未按约定办理恢复、返还、交接等工作，则甲方有权通知物业管理公司停止向房屋提供水、电、中央空调及其他物业管理服务，甲方有权进入并收回房屋及附属设施，乙方放置于房屋内的一切物品视为放弃物由甲方自由处置；自租期届满或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方进入并收回房屋为止，乙方须以合同终止或解除时的日租金标准为基础，向甲方双倍支付延期返还期间的占用费；在乙方发生根本违约时甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，乙方已经支付的保证金不予退还，并应按解约当时租金标准向甲方支付两个月租金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的(包括但不限于直接经济损失、房屋空置损失、租金差额损失以及主张权利支付的律师费、诉讼费等支出)，乙方还应承担赔偿责任；乙方法定代表人陈恩群自愿对乙方在合同项下的全部责任和义务承担连带保证责任。陈恩群作为担保方在合同落款处签名并注明日期。上述合同签订后，两原告向皓鸣公司交付系争房屋，皓鸣公司向两原告支付保证金，并足额给付租金直至2020年3月7日。2020年6月27日，两原告向皓鸣公司、陈恩群出具《催款函》，催讨自2020年3月8日起应付的租金。2020年6月30日，皓鸣公司及陈恩群、卢晴峰共同出具《承诺书》，主要内容为：承诺分三期(最后一期为2020年8月7日前)支付拖欠的租金389,262元，承诺按照《房屋租赁合同》约定的期限及金额支付后续租金；若未按前述承诺支付，两原告可以立即解除合同、收回房屋、追究违约责任，陈恩群和卢晴峰自愿对皓鸣公司的义务和责任承担连带清偿责任；自愿额外支付100,000元的补偿。后皓鸣公司支付自2020年3月8日起2020年6月7日止期间的租金230,000元，此后再未给付。2020年8月14日，两原告发出向三被告发出《关于解除的通知》，告知因三被告严重违约，上述《房屋租赁合同》自2020年8月17日起解除，三被告应于2020年8月17日下午17时前将房屋恢复原状后返还，并办理书面交接手续，同时要求三被告支付租金、违约金、补偿金等。该通知通过中国邮政EMS快递方式发出，于次日送达皓鸣公司。皓鸣公司于2020年9月17日停止经营，两原告于2020年9月21日赴系争房屋处查看未见皓鸣公司工作人员，后系争房屋所在大厦物业公司在入户门处张贴封条。2021年1月14日，三被告的诉讼代理人李春前与两原告办理系争房屋交接手续，搬离部分物品后将系争房屋返还，并表示剩余物品交由两原告自行处置。另查，两原告于2020年9月25日与上海申浩律师事务所签订《法律服务合同》，并给付律师费46,000元。以上事实，有《房屋租赁合同》《催款函》《承诺书》《关于解除的通知》《法律服务合同》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。两原告与皓鸣公司就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容于法不悖，故该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。作出承租方的皓鸣公司，负有在租赁期间按约定给付租金的义务，但皓鸣公司逾期给付自2020年3月8日起的租金，显然已违反合同约定。在逾期给付的期间满足合同约定的解除条件后，两原告有权解除《房屋租赁合同》，同时要求皓鸣公司承担继续给付租金及相应违约责任。因此，依照《关于解除的通知》的内容，《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除。合同解除后，皓鸣公司仍应给付拖欠的租金，双方对应付租金的数额均无异议，故本院认定皓鸣公司应向三原告给付租金222,677.33元；同时因逾期给付租金，皓鸣公司应承担滞纳金，三原告自愿调整后的滞纳金计算标准并无不妥，本院予以支持。皓鸣公司以合同履行受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响为由，请求减免租金，但并未举证证明疫情导致营收发生重大减损，故本院对该意见难以采纳。皓鸣公司在合同解除后，应及时按合同约定的方式将房屋恢复原状并返还三原告，鉴于双方已在诉讼期间进行房屋交接，故并无再行判令返还房屋的必要，但皓鸣公司仍应按约定恢复房屋原状，即现财务室的开门恢复为朝内开。因皓鸣公司并未在合同解除当日返还房屋，故应承担房屋占有使用费；但考虑到三原告依照合同约定享有自行收回房屋的权利，但三原告直至本案诉讼时，并未积极采取措施以避免损失扩大，且系争房屋入户门被张贴封条后亦未再实际使用，故本院酌情确定自合同解除次日起至房屋返还之日期间的占有使用费数额为250,000元。针对三原告主张的违约金，考虑到皓鸣公司的违约程度且三被告另行承诺自愿给予补偿，故本院酌情调整违约金为60,000元。皓鸣公司应给付的违约金、补偿金应可弥补三原告的实际损失，故本院对三原告另行主张的律师费难以支持。陈恩群依据《房屋租赁合同》的约定，卢晴峰依据《承诺书》的承诺，均应对皓鸣公司的上述给付义务承担连带清偿责任。另外，依据三被告出具的《承诺书》，三被告基于逾期给付租金的违约情况，为取得三原告的谅解，自愿给付补偿100,000元，该承诺具有法律效力，且结合《承诺书》的内容，无法显示该补偿仅以合同继续履行为前提，故三被告应恪守履行。因合同已解除，三原告应向皓鸣公司返还保证金169,754元，该款可用于抵扣皓鸣公司应承担的上述各项费用。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、确认原告胡忠怀、李灵燕与被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司签署的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除；二、被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区金沙江路XXX号绿洲中环中心1号楼1601室、1602室、1603室、1605室房屋恢复原状(即现财务室的开门恢复为朝内开)；三、被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告胡忠怀、李灵燕租金222,677.33元；四、被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告胡忠怀、李灵燕房屋占有使用费250,000元；五、被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告胡忠怀、李灵燕迟延支付租金的滞纳金[自2020年3月8日起至2020年6月7日止期间的租金滞纳金，以24,613元为基数，自2020年3月1日起计算；自2020年6月8日起至2020年8月17日止期间的租金滞纳金，以198,046.33元为基数，自2020年6月1日起计算；两笔滞纳金均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计付，计算至租金付清之日止]六、被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告胡忠怀、李灵燕违约金60,000元；七、被告陈恩群、卢晴峰对以上被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司应承担的金钱给付义务，承担连带清偿责任；八、被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司、陈恩群、卢晴峰应于本判决生效之日起十日内共同给付原告胡忠怀、李灵燕补偿金100,000元；九、原告胡忠怀、李灵燕应于本判决生效之日起十日内退还被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司保证金169,754元；十、对原告胡忠怀、李灵燕的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币4,319元，由被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司、陈恩群、卢晴峰共同负担。受理费人民币11,398元，减半收取，计人民币5,699元，由原告胡忠怀、李灵燕负担人民币911元，由被告上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司、陈恩群、卢晴峰共同负担人民币4,788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二一年二月十九日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。