山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1206号上诉人（原审原告）：赵海成，男，1971年5月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：衣超，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：首尔星宝置业（烟台）有限公司，住所地烟台高新技术产业开发区港城东大街东首。法定代表人：王进生，董事长。委托诉讼代理人：邵娟娟，山东智峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪小超，山东智峰律师事务所实习律师。上诉人赵海成因与被上诉人首尔星宝置业（烟台）有限公司（以下简称星宝置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0692民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵海成上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持赵海成的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、案件受理费由星宝置业承担。事实和理由：一、涉案《补充协议》中关于免除星宝置业违约及赔偿责任的约定完全符合格式条款的形式要件，应认定为提供格式条款一方免除其责任，该条款无效。涉案《补充协议》的签订背景是星宝置业通知所有业主可以办理房产证，并要求业主到星宝置业处签署文件，目的是为了能顺利办理房产证。在签署办证文件的过程中，包括赵海成在内的业主发现《补充协议》中关于免除开发商责任的条款，并提出质疑，但是星宝置业表示，如不签署该《补充协议》就无法办理房产证，因此，赵海成才迫于无奈签署了《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，该《补充协议》的条款是星宝置业为了重复使用而预先拟定，并未与赵海成等业主协商沟通，完全符合格式条款的形式要件，且《补充协议》中的条款系星宝置业提供，其内容显然置赵海成的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了星宝置业不能按时交付房地产权属证书的违约责任，应当为无效的格式条款，故星宝置业不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。二、涉案《补充协议》的约定明显显失公平、乘人之危，相应条款应当系可撤销条款。涉案《补充协议》在签订时，星宝置业正是利用了赵海成等业主急于办理出房产证的心理，并强硬要求必须签署协议，否则不予办理房产证，而赵海成作为普通老百姓，缺乏法律专业知识，在急于办理房产证的迫切需求下，被迫签署了《补充协议》。很显然，签订协议的双方地位是不平等的，协议的内容是不公平的，使赵海成在违背真实意思的情况下签订了协议，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，《补充协议》中的第二、三条款应当属于可撤销条款。三、即使涉案《补充协议》中关于免除星宝置业违约及赔偿责任的约定不属于格式条款，也应当系免责条款，应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，涉案《补充协议》第二、三条正是约定了免除星宝置业逾期交房和逾期办证的违约及赔偿责任，系免责条款。而该两个条款显然是星宝置业故意拟定，使得赵海成放弃追究星宝置业的违约责任，即给赵海成造成财产损失，应属无效。综上所述，一审法院认为涉案《补充协议》中关于免除星宝置业违约及赔偿责任的约定不符合格式条款的形式要件，系适用法律错误，严重损害了赵海成的合法权益。星宝置业辩称，一、涉案《补充协议》是对《商品房买卖合同》的条款作的变更，系双方的真实意思表示，且内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。二、如果星宝置业真的强迫业主签订《补充协议》办理不动产权证，业主完全可以提起诉讼要求开发商履行办理不动产权证的合同义务，而不是签订《补充协议》、办理完不动产权证后再起诉，因此，《补充协议》签订时不存在强制、胁迫情形，是双方的真实意思表示。三、涉案小区作为烂尾工程，在业主、政府、星宝置业等各方的共同努力下，能够让业主办下不动产权证，业主都很理解也很满意。赵海成作为完全民事行为能力人亦明显是在不存在任何欺瞒、充分理解协议内容、双方协商一致的基础上签订的《补充协议》，涉案不动产权证已办理完成，协议履行完毕。综上，请法院依法驳回赵海成的诉讼请求。赵海成向一审法院起诉请求：1、判令星宝置业向赵海成支付逾期交房违约金11934.4元；2、判令星宝置业向赵海成支付逾期办证违约金3880.11元；3、本案诉讼费用由星宝置业承担。一审法院认定事实：2010年7月10日，赵海成与星宝置业签订《商品房买卖合同》约定：赵海成购买海天雅筑5号楼1502号房屋，建筑面积112.46平方米，总价款776022元；星宝置业应在2011年12月31日前将商品房交付赵海成使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向赵海成支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向赵海成支付已交付房价款万分之一点五的违约金；赵海成应按相关规定在星宝置业商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续，因星宝置业责任，赵海成不能在规定期限内取得房产权属证书的，星宝置业按已付房价款的0.5%向赵海成支付违约金。2012年9月24日，赵海成与星宝置业签订《延期交房补偿协议》约定：赵海成与星宝置业就交房及延期交付补偿事宜达成协议，星宝置业自2012年8月31日起将商品房交付赵海成，赵海成到星宝置业处办理交付入住手续，同意星宝置业向赵海成支付逾期交房违约金31080元代金券；代金券可作为现金在海天雅筑项目内做以下用途，小区内车位部分购买现金、小区内物业管理费现金支付、小区内小棚购买现金、小区内太阳能购买现金、小区内再购房现金，赵海成自愿选择作为现金支付小区内物业管理费；代金券使用期限为2年；赵海成收到星宝置业支付的前述约定的违约金，视同星宝置业已履行延期交房赔偿责任，赵海成不得再向星宝置业提出其他任何赔偿要求。庭审中，赵海成提交物业费收据，证明扣除已抵扣的物业费，星宝置业尚欠付赵海成逾期交房违约金11934.4元。星宝置业不予认可，辩称《延期交房补偿协议》明确约定代金券使用期限为2年，现已过使用期限。并提交2018年3月21日赵海成与星宝置业签订的《补充协议》，该协议约定对星宝置业未按合同约定期限交付商品房、因星宝置业责任赵海成不能在规定期限内取得房产权属证书，赵海成不再追究星宝置业任何违约及违约赔偿责任。赵海成不予认可，称协议条款为格式条款，损害赵海成利益，应为无效，星宝置业不能依据该协议免除其违约责任。一审法院认为，赵海成与星宝置业签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据《补充协议》约定，赵海成不再追究星宝置业逾期交房、逾期办证的违约责任，赵海成虽主张《补充协议》约定系格式条款应为无效，但所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而《补充协议》系赵海成与星宝置业协商签订，内容系对《商品房买卖合同》中部分条款的进一步约定，不符合格式条款的形式要件，故对赵海成要求星宝置业支付逾期交房及逾期办证违约金的主张，于法于约无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条之规定，于2020年9月17日作出判决：驳回赵海成的诉讼请求。一审案件受理费195元减半收取为98元，由赵海成负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：涉案《补充协议》中关于免除星宝置业违约及赔偿责任的约定是否属于格式条款，是否应认定为无效。格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，涉案《补充协议》中明确约定赵海成不再追究星宝置业逾期交房、逾期办证的违约责任，约定内容相对通俗,不存在让人短时间内无法理解其内容的情形，且赵海成亦未举证证明星宝置业在签订该补充协议过程中存在强制其签字缔约等情形,赵海成作为完全民事行为能力人对是否订立合同具有选择权,其自愿签字缔约,是其意思自治的体现,理应受到合同约定内容的拘束，故涉案《补充协议》中关于免除星宝置业违约及赔偿责任的约定不属于格式条款，该约定合法有效，双方均应恪守履行。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，赵海成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由上诉人赵海成负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年二月二十五日书记员  孙嘉慧