上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79252号原告(反诉被告)：唐晓龙，男，1983年11月9日出生，汉族，户籍地福建省厦门市，现住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：刘志珍，女，1980年8月4日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：彭彬彬，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。原告(反诉被告)唐晓龙与被告(反诉原告)刘志珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告刘志珍提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)唐晓龙，被告(反诉原告)刘志珍的委托诉讼代理人刘大伟、彭彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐晓龙向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付原告在租赁期内所支付的空调维修费、燃气热水器更换费、漏水导致的床架损坏费共计人民币(以下币种相同)2,550元；2.判令被告退还原告已支付的由于房屋漏水无法居住期间的2020年7月13日至2020年8月31日的房租8,529.45元；3.判令被告支付原告因房屋漏水期间无法使用导致原告外住租借酒店住宿费共计14,250元；4.判令被告退还原告押金9,000元；5.判令被告支付原告租房违约金9,000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月，原、被告签订位于上海市浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室(以下简称系争房屋)的租赁合同，约定月租金4,500元，房屋用途为商住，该份合同于2018年5月31日到期。2018年5月18日，双方就系争房屋续签租赁合同，约定月租金5,000元，该份合同于2019年5月31日到期，合同结尾附属条款注明：原告可以续租该房屋，租金年递增5%。然而被告于2019年5月中旬以别人出更高价格为由，要求租金涨至5,300元，在原告的强烈要求下被告勉强同意原告以5,250元价格继续租赁系争房屋。2020年5月，原告以疫情原因经营困难为由希望2020年度至2021年度的房租维持原价，并于2020年5月23日向被告支付了2020年6月1日至2020年8月31日的房租共计15,750元以启动新一年租约。但被告于2020年6月电联原告，称如要续租，应当按照合同的附属条款递增5%的租金，鉴于照顾原告，以月租金5,500元执行，并要求原告在2020年8月底前支付房租时将前三个月的租金差价补足，原告予以同意。2019年7月，系争房屋屋顶发生漏水，原告要求被告进行维修，被告仅在屋顶贴了墙纸，并补偿了原告2,000元及一本书、一个床上四件套。2020年7月13日，原告再次发现系争房屋屋顶同一位置漏水，并及时通知了被告及物业相关人员进行报修，由于此次漏水程度严重，导致原告无法居住，原告只能去酒店暂住。经物业及相关专业人士评估，漏水位置位于烟道，被告为增大套内使用面积，在装修系争房屋时将原有的上下贯通的烟道位置拆除，破坏了原有结构，加之楼上的厨房下水管道贯穿烟道，因年久失修存在漏水现象，漏水全部积压在系争房屋的屋顶部分，屋顶水泥板无法承受导致漏水。因漏水问题波及多家住户，物业组织该房型的业主集体开会，大家一致同意各自修各自部分，原告通知被告进行维修，被告不予理会。2020年8月16日，因楼顶有人丢烟头落在系争房屋旁边的公共区域，造成小型火灾，因系争房屋漏水原告居住在外，原告得知消息时消防大队已经前来扑灭了火势。次日，派出所民警及消防管理人员来查看现场时，发现系争房屋一楼没有消防喷淋和烟雾报警系统，遂开具了整改通知书，原告及时通知了被告，被告于2020年8月19日前来现场，以整改为由要求原告搬离系争房屋，原告无奈最终于2020年9月15日搬离。原告搬离后，被告又以房屋设施破坏及房屋需要保洁为由要求原告赔偿被告11,450元。原告认为，被告已收取了房租，双方已存在事实租赁关系，且被告也曾于2020年6月承诺原告可以继续租赁房屋，漏水和火灾皆因被告装修期间的过错造成，原告可以配合被告进行消防整改，不存在必须要原告搬走的条件，现被告却无故要求原告搬离，且租赁期内屋内设备损坏均由原告自行维修更换，被告的行为构成违约，原告故起诉来院，要求判如所请。被告刘志珍辩称，原告要求被告赔偿空调维修费、燃气热水器更换费、漏水导致的床架损坏费没有事实和法律依据。原告在外居住酒店并不属于实际损失，且原告在返还房屋时给被告的房屋造成了损失，导致被告需要进行整改，被告并不存在违约情况，故不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告刘志珍向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2020年9月1日至2020年9月15日的房屋占有使用费2,500元；2.判令反诉被告向反诉原告返还2016年6月15日至2020年10月26日从上正安廷股权投资基金管理(上海)有限公司处代收的租金235,500元；3.判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月6日，反诉原告和反诉被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告，租期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，月租金4,500元。2018年5月18日，反诉原告和反诉被告就系争房屋续签《上海市房屋租赁合同》，租期自2018年6月1日起至2019年5月31日止，月租金调整至5,000元，双方约定付款方式、违约责任等同前份《上海市房屋租赁合同》，双方在附属条款中明确：到期反诉被告有优先续租权，若续租则双方约定，租金年递增5%。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付了房屋。事实上，反诉被告是上海庆豪房地产经纪有限公司的房产中介人员，其利用掌握的反诉原告的身份信息及房屋产权材料，于2016年6月15日以反诉原告名义与案外人上正安廷股权投资基金管理(上海)有限公司(以下简称上正安廷公司)签订《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋出租给上正安廷公司用于工商注册地址使用，每月收取租金4,500元。2020年10月26日，上正安廷公司才将公司注册地址迁移出去，上述利益均由反诉被告代为收取。反诉原告认为，反诉被告未经反诉原告许可，以反诉原告名义将系争房屋出租用于工商注册并代为收取利益，该利益应当由归反诉原告。反诉被告唐晓龙辩称，反诉原告要求反诉被告迁出系争房屋，因搬离需要一定的时间，反诉被告最终于2020年9月15日搬离系争房屋，且系争房屋存在漏水，反诉被告亦无法使用房屋，故不同意支付该段时间的费用；上正安廷公司的确注册在系争房屋内，其从未向反诉被告支付过租金,反诉被告并未转租，qie反诉被告承租反诉原告的系争房屋已支付了相应的租金，故不同意反诉原告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原告(承租方乙方)、被告(出租方甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方承租该房屋用途为商住，租期自2016年6月1日起至2018年5月31日止，甲方于2016年6月1日前向乙方交付该房屋；月租金4,500元，押金9,000元，首付叁个月押贰个月，以后每叁个月结算一次……双方另对其它事项作了具体约定。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告向被告支付押金9,000元，并按约付租至2018年5月31日。2018年5月18日，原告(承租方乙方)、被告(出租方甲方)就系争房屋续签《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租该房屋用途为商住，租期自2018年6月1日起至2019年5月31日止，甲方于2018年6月1日前向乙方交付该房屋；月租金5,000元，押金9,000元，该押金在双方租赁期满后，乙方将该房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款时，甲方将押金无息退还乙方。首付叁个月，原押金9,000元不变，以后每叁个月结算一次。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约或未经对方同意则必须向对方支付违约金9,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，甲方有权不退还押金。在租赁期内，甲方应保证房屋本身及附属设施处于能够正常使用，如遇自然损坏，甲方应在接到乙方通知5日内进行维修；租赁期内，甲方不及时履行本合同约定的维修，养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同附属条款约定：到期乙方有优先续租权，若续租则双方约定，租金年递增5%……双方另对其它事项作了具体约定。合同签订后，原告按约付租至2019年5月31日。2019年8月26日，被告向原告发送微信，表示“如果要租，就付房租，热水器坏了，你自己想办法维修……上次房子漏水问题，弄的大家都不开心……。”2020年5月14日，被告向原告发送微信，表示“这两天有人要用房子给我打了好几次电话，5,500(元)”。原告回复“5%是5,250元呀”。原告并于同年5月23日按照月租金5,250元标准通过“范锦月”的银行账户向被告尾号为1336的工商银行卡号支付了2020年6月1日至2020年8月31日的费用15,750元。2020年7月13日，原告向系争房屋管家发送微信称“我们家楼顶又塌了……”。同年7月25日，原告通过微信告知被告“床已报废，再不来处理，要往下面淹水了……。”2020年8月17日，上海市公安局浦东分局就系争房屋向上海庆豪贸易经纪有限公司(主要负责人为原告)出具《上海市消防监督检查意见通知书》，言明系争房屋“1.室内消防设施(水管、喷淋)存在盲区；2.阳台可燃物全部清除。责令你单位于2020年9月17日前改正。”原告在该通知书签字。2020年8月19日，被告微信告知原告“9月5日之前你必须搬走。”2020年8月31日，被告向原告发送微信，称“房子今天已经到期，我这边消防还有漏水问题也要大整改，请您尽快搬出吧”。9月24日，被告通过微信发送结算清单，要求原告支付2020年6月至8月的房租差价750元、9月1日至9月30日房租(暨按1个月)、保洁费950元，垃圾处理费850元，热水器600元，煤气灶600元，厨房橱柜1,500元，灯具350元，电表私自改装350元，共计11,450元。原告回复称“来的时候很多都是坏的你又不是不知道……”后被告询问原告东西是否已清理完，原告于同年9月20日回复称“不是告诉过你15号都全清了……”另查明，原告于2016年6月5日购置床架花费1,000元，2018年7月5日购置空调花费350元，2019年10月20日购置林内热水器花费1,200元。上海又考酒店管理有限公司于2020年8月31日出具发票证明住宿花费14,250元。再查明，案外人上正安廷公司于2016年7月8日向上海市工商行政管理局申请变更登记，注册地址由原址变更至系争房屋处。上海市工商行政管理局于2016年7月18日出具《准许变更(备案)登记通知书》，决定准予变更登记。2020年10月26日，上正安廷注册地址变更至上海市浦东新区叠桥路XXX弄XXX-XXX号四层410室。根据工商内档信息，2016年6月15日，原告以被告名义(出租方甲方)和上正安廷公司(承租方乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定上正安廷公司承租涉案房屋，月租金4,500元。庭审中，双方一致确认开具消防整改通知书是因系争房屋发生过火灾；另被告陈述自2009年10月购买系争房屋后未进行过装修，2019年7月左右系争房屋曾经发生过漏水，并认可系争房屋烟道系被告自行拆除，现系争房屋已另行对外出租。以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、银行转账凭证、收件收据、住宿费发票，照片、微信聊天记录、消防整改通知书、户型图纸、结算清单、光盘、物业装修管理条例，被告提供的上正安廷公司工商信息等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定的租赁期限届满后，虽双方未再签订新的租赁合同，但原告继续使用系争房屋并按照月租金5,250元标准支付租金，被告也未提出异议，故《上海市房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人均可以随时解除租赁关系，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。就涉案租赁关系的解除时间，本案中被告在2020年8月期间数次告知原告搬离，已给予原告合理期限，经查原告于2020年9月15日自系争房屋处搬离，该节事实证明双方已就解约形成了事实上的合意，故本院以2020年9月15日作为涉案租赁关系的解除时间。租赁关系解除后，被告负有向原告返还押金的义务，故原告要求被告返还押金9,000元的诉请，本院应予支持。庭审中，被告抗辩要求以原告支付的押金抵扣被告结算清单中所列的损失，因被告在收到原告支付的租金后并未对金额提出异议，且被告亦在反诉中主张了超出部分的房租，加之被告并未提供要求原告支付清单项下保洁费、垃圾处理费、热水器、煤气灶、厨房橱柜、灯具和电表私自改装的证据，故本院对被告的该项抗辩，不予采信。合同约定，租赁期内房屋内附属设施如发生损坏，原告负有修复的义务，加之被告购买系争房屋后未再装修，家具、家电、设备存在自然损耗，结合原告使用系争房屋已有三年多，退租时将空调、热水器、床架等物品均留在屋内，根据诚信原则和公平原则，综合合同的履行情况、损坏物品的折旧等市场价值、当事人的过错责任以及违约造成的损失等因素，本院依法酌定被告应承担空调维修费、燃气热水器更换费、床架损坏费共计1,500元。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，不符合合同约定，本院难以支持。就原告主张系争房屋存在漏水导致原告无法使用系争房屋并产生外住费用一节，因系争房屋现已重新装修并另行出租，致本院难以确定原告诉称漏水事实致其房屋损坏的程度。其虽提供了部分照片和光盘称之前已有漏水且因此造成床架泡烂、墙壁受损，但仅凭照片无法判断受损程度导致系争房屋无法使用，加之系争房屋系楼上楼下的房屋结构，漏水并不必然导致外借房屋居住的必要，就此项争议，原告未能进一步举证，相应的法律后果应由其自行承担，故原告诉请要求被告返还漏水期间的房租，本院难以全部支持。但是考虑到漏水势必会给承租方的生活产生不便影响，因此，本院酌定被告退还原告4,300元房租为宜。就原告主张的住宿费，因其提供的酒店发票的住宿时间无法和房屋漏水期间相对应，庭审中，原告亦自认系争房屋漏水期间其并未在居住在该酒店内，故原告诉请要求被告承担该期间的酒店住宿费，本院难以支持。针对反诉，反诉被告实际使用房屋期间，理应按约支付相应的租金，故反诉原告要求反诉被告支付2020年9月1日截止至2020年9月15日的租金的诉讼请求，本院予以支持。结合微信聊天记录可见截止至2020年8月31日，漏水问题尚未开始修复，考虑到此情形，本院根据公平合理和诚实信用原则，酌情确定反诉被告尚应向反诉原告支付租金1,250元。租赁期内，反诉被告按约按时向反诉原告支付租金，反诉原告实际已收取了反诉被告的租金，双方租约正常履行，反诉原告主张反诉被告代其收取了案外人的房屋租金并要求反诉被告予以返还，但未提供相应证据，反诉被告亦予以否认，反诉原告的该项诉请，没有事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告刘志珍应于本判决生效之日起十日内支付原告唐晓龙空调维修费、燃气热水器更换费、漏水导致的床架损坏费共计1,500元；二、被告刘志珍应于本判决生效之日起十日内退还原告唐晓龙2020年7月13日至2020年8月31日的租金4,300元；三、被告刘志珍应于本判决生效之日起十日内退还原告唐晓龙押金9,000元；四、驳回原告唐晓龙的其余本诉请求；五、反诉被告唐晓龙应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘志珍租金1,250元；六、驳回反诉原告刘志珍的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费883元，减半收取计441.50元，由原告唐晓龙负担316.50元，被告刘志珍负担125元。反诉受理费4,870元，减半收取计2,435元，由反诉原告刘志珍负担2,410元，反诉被告唐晓龙负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年二月五日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释是另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。