青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3289号上诉人（原审原告）:卢玉芬，公民身份号码：×××，女，汉族，1975年9月7日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：胡志强、张周伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成林涛，公民身份号码：×××，男，汉族，1968年10月3日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：薛卫东，江苏周海滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁启宏，公民身份号码：×××，男，汉族，1970年4月10日出生，住青海省门源回族自治县。委托诉讼代理人：徐响亮，青海同光律师事务所律师。上诉人卢玉芬因与被上诉人成林涛、袁启宏确认合同效力纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。卢玉芬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判成林涛、袁启宏之间的房屋买卖行为无效并向西宁市房产管理部门申请撤销房屋产权登记；2.判令成林涛、袁启宏承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误，袁启宏购买房屋的行为，不符合善意取得构成要件。1.交易行为应当秉承“诚实信用”原则，但袁启宏与成林涛故意签订“阴阳合同”，欺骗房产交易部门，偷税漏税，涉嫌违法，主观上存在恶意。袁启宏向成林涛支付374085元是在成林涛未出具任何手续，也未见到李×本人或与其确认情况下，仅凭成林涛的口头要求即进行大额转账，明显不符合常理；2.案涉房产的产权证上虽只有成林涛一人的名字，但一审中袁启宏当庭承认在买卖行为发生时明知成林涛已经结婚，案涉房产是夫妻共有财产这一重要事实，在未经夫妻双方共同签字确认的情形下直接与成林涛个人签订房屋买卖协议，不符合一般人的交易认知及处理方式，不符合善意的构成条件。一审判决认为袁启宏只能通过不动产登记情况确认诉争标的物所有权归属，明显回避袁启宏购买时已明知案涉房产属于夫妻共有财产的事实；3.购买房屋对于一个普通家庭说是重大支出项目，一般而言购买人事前就应该核实了解房屋所有权人的情况，一审中袁启宏提交了与中介公司签订的房屋买卖合同，在合同中房地产经纪服务事项告知书中的第三条第二款明确规定交易双方需要提供结婚证明文件，说明袁启宏签订买卖合同事中也应当核实成林涛的婚姻状况，而且一审中袁启宏当庭也自认在签订合同时核实过婚姻状况，并知晓成林涛结婚的事实，说明袁启宏已经知道案涉房产的所有权归属并非成林涛一人，在此情况下与成林涛完成房产交易不构成善意。二、成林涛无权处分案涉房产，中介机构亦未尽到审慎义务，袁启宏可向成林涛和中介机构另行主张权利。案涉房产是卢玉芬与成林涛婚后购买，成林涛故意隐瞒卢玉芬擅自将房屋出售给袁启宏，属恶意转移夫妻共同财产。中介机构明知房产属于夫妻共同财产，但在整个交易过程未与卢玉芬进行过任何的确认，存在故意或重大过失。袁启宏可向成林涛与中介机构主张损失赔偿权利。综上所述，卢玉芬认为袁启宏明知案涉房产属于夫妻共有财产，未经卢玉芬确认，即使支付对价也不符合善意取得的构成要件，买卖行为应属无效。袁启宏返还房产后可另行向成林涛和中介机构主张权利。成林涛答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。针对卢玉芬主张申请撤销西宁市房产管理部门房屋产权登记在本案中不具有请求的基础。即使按照一审法院认定的成林涛、袁启宏之间是善意取得原则构成无权处分。所谓善意取得的制度，行为人相信对方有权处分，并且已经实际支付了相应的对价，不动产的已经办理了相应的登记。就本案而言涉案房屋登记在成林涛名下，成林涛将该房屋转让给袁启宏并且在不动产登记中心办理了相应的登记手续，且该房屋已经完成了交付，按照一审查明的事实，袁启宏已将该涉案房屋进行了装修，实质上已经完成了交付，因此已经符合善意取得的实质性要件。综上所述，卢玉芬的上诉请求没有任何的法律依据，请求二审法院依法驳回卢玉芬的上诉请求。袁启宏答辩称，一审判决中已经释明卢玉芬主张的第二项诉求实际上是行政许可行为，是西宁市不动产部门颁发给袁启宏的不动产权证，卢玉芬要求撤销具体行政行为在本案中主张是不合适的。袁启宏购买房屋属于善意取得。所谓的阴阳合同与本案的诉求没有关系，至于涉及税金问题是另外的法律关系，与本案无关。卢玉芬以所谓的阴阳合同推断袁启宏的买卖行为是存在着恶意的的推论不符合逻辑；袁启宏向李×支付的购房款在一审中不仅成林涛自己承认了这是购房款的一部分，而且成林涛自己也向袁启宏出具了购房款已收到的收条，卢玉芬认为成林涛没有出具任何手续的说法不能成立；袁启宏在购房时知道了成林涛和卢玉芬是夫妻关系，但是袁启宏、中介公司看到成林涛与其爱人联系的情况。关于合同第三条约定，卢玉芬认为成林涛没有提供文件，一审的庭审记录中法官向中介机构的法定代表人询问为什么没有提供婚姻证明文件，熊双林明确说不动产权证上是一个人不需要提供。原审案卷109页和121页对证人进行的询问中成林涛不仅知道合同约定的要让其妻子知道这个事情，而且他与妻子也沟通过房屋买卖的事实，因此卢玉芬主张不知道房屋买卖的理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢玉芬向一审法院起诉请求：1.判令确认成林涛与袁启宏的房屋买卖行为无效；2.判令成林涛与袁启宏向西宁市房产管理部门申请撤销房屋产权登记；3.本案诉讼费由成林涛与袁启宏承担。一审法院审理查明，卢玉芬与成林涛于2007年2月13日在江苏省南通市民政局登记结婚。2014年卢玉芬与成林涛共同购买位于青海省西宁市××区房屋一套，房屋登记在成林涛名下。2019年8月16日，成林涛、袁启宏与居间人青海诚嘉房地产中介服务有限公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定出卖人成林涛将坐落于××区房屋出售给袁启宏，成交价格为1188000元，房地产经纪人姓名陈兰。袁启宏于2019年8月16日支付定金50000元，余款于2019年8月23日支付。协议签订后，袁启宏于2019年8月16日向青海诚嘉房地产中介服务有限公司法定代表人熊双生支付定金50000元，于2019年8月24日向成林涛转账750000元，于2019年8月24日、30日共向案外人李×转账374085元。后成林涛、袁启宏再次签订《青海省二手房买卖合同》，双方就案涉房屋约定付款金额为750000元，并办理了不动产权变更登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点系袁启宏对案涉不动产的购置行为是否符合善意取得。处分共有的不动产或者动产,应当经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。涉案房屋系卢玉芬与成林涛婚后共同购买，产权虽登记在成林涛名下，但该房屋属于卢玉芬与成林涛的夫妻共同财产，归卢玉芬与成林涛共同共有，成林涛与袁启宏订立《房屋买卖合同》及《青海省二手房买卖合同》将案涉房屋出卖给袁启宏，未经共有人卢玉芬同意，构成无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，成林涛与袁启宏分别就案涉不动产订立两份买卖合同，尽管本案两份合同的签订主体均为成林涛和袁启宏,但实质上两份合同均针对同一不动产买卖事宜,袁启宏亦按2019年8月16日签订的《房屋买卖合同》向成林涛支付购房款，该合同亦经居间人青海诚嘉房地产中介服务有限公司确认，因此成林涛与袁启宏于2019年8月16日签订的《房屋买卖合同》为隐蔽性真实合同，双方签订的《青海省二手房买卖合同》为公开性虚假合同,购房价款应以《房屋买卖合同》为准。首先，经查明袁启宏共支付购房定金50000元，向成林涛转账750000元，并按成林涛指示向案外人李×转账374085元，合计金额1174085元，对于尾款的抵扣部分虽无法证实其真实性，但已付款部分折合房屋单价并未显著低于同时期同地段房屋价格。其次，案涉房屋登记所有人为成林涛，袁启宏只能通过不动产登记情况确定诉争标的物所有权权属，因此袁启宏在取得该不动产时不存在恶意，现案涉不动产已办理不动产权登记，因此本案中袁启宏构成善意取得，卢玉芬主张成林涛与袁启宏之间买卖行为无效之诉求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。遂判决：驳回卢玉芬的诉讼请求。在二审审理过程中，卢玉芬、成林涛、袁启宏均未提交新证据。卢玉芬、成林涛、袁启宏对一审法院查明的事实均无异议，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为成林涛与袁启宏的房屋买卖行为的效力问题。涉案房屋位于青海省西宁市××区，房屋虽登记在成林涛名下，但该房屋系卢玉芬与成林涛婚后共同购买，属于卢玉芬与成林涛的夫妻共同财产，归卢玉芬与成林涛共同共有。成林涛与袁启宏订立《房屋买卖合同》及《青海省二手房买卖合同》将涉案房屋出卖给袁启宏，未经共有人卢玉芬同意，构成无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，袁启宏受让涉案房屋时是否是善意的。首先，卢玉芬未在一审、二审审理过程中提交证据证明袁启宏和成林涛恶意串通或者单方面恶意取得涉案房屋的事实；其次，从一审、二审调查请况显示，袁启宏在购买涉案房屋时亲自前往房屋实地查看，委托中介公司查询涉案房屋上是否存在他项权利，袁启宏还询问了成林涛的婚姻情况，成林涛当着中介公司工作人员和袁启宏的面，成林涛与其爱人电话联系商议房屋价格，有中介公司工作人员陈兰及熊双生的证言为证。在办理不动产转移手续时袁启宏也要求成林涛及其爱人一起前往不动产权管理部门签字确认，但在办理产权转移手续时，因涉案房屋登记在成林涛名下，不动产权管理部门在成林涛本人签字的情况下即办理了不动产转移手续。最后，成林涛有涉案房屋产权证，房屋登记在其名下，委托的中介机构也查询涉案房屋上没有其他他项权利存在，成林涛当着中介公司工作人员和袁启宏的面，与其爱人电话联系商议房屋价格，袁启宏有理由相信成林涛作为所有权人能够处分涉案房屋，构成表见代理。综上，袁启宏购买涉案房屋已尽到一个善良人的注意义务，其购买涉案房屋的行为是善意的。关于袁启宏取得涉案房屋是否以合理的价格转让。首先，房屋价款的给付，根据一审、二审调查显示，2019年8月16日袁启宏给中介公司转款支付的50000元中介费用、2019年8月24日袁启宏给成林涛转款500000元、250000元、2019年8月24日袁启宏给李×转款250000元、2019年8月30日袁启宏给李×转款124085元。1188000元中，成林涛向中介公司转款800000元，成林涛将涉案房屋向案外人租赁，因租期未到应返还给案外人租金18200元及10000元房屋租赁押金，成林涛垫付应由袁启宏缴纳的税金14285元（1188000元-800000元-18200元-10000元+14285元=374085元）,374085元就是袁启宏转给李×的部分购房款。卢玉芬对付款方式及计算的金额没有异议；其次，按照成林涛与袁启宏的房屋买卖价格计算，涉案房屋价格为每平方米8187元，中介公司在一审提交的同地段、同小区、同面积、同时间段房屋买卖价格是1050000元，在一审中卢玉芬提交安居客网站截图三页，证明同地段、同时段房屋价格为每平方米10000元左右。根据案件的实际综合考虑，卢玉芬一审中提交了2014年购买涉案房屋价格为749347元，2019年卖出涉案房屋的价格为1188000元，利润438653元。故已付款部分折合房屋单价并未显著低于同时期同地段房屋价格。现袁启宏已取得案涉不动产的不动产权登记证书，房屋登记在其名下，对此事实卢玉芬、成林涛均无异议。本案中袁启宏构成善意取得要件，卢玉芬主张成林涛与袁启宏之间买卖行为无效的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由卢玉芬承担。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 李 娟审判员 张洁琼二〇二一年二月四日书记员 张 媛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。