广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15612号上诉人（原审原告）：深圳市美丽物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区龙华街道办人民路美丽AAA花园1栋106号商铺。法定代表人：章峰。委托诉讼代理人：苏戚萍，广东贤耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张文，男，1968年5月27日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：尹银凤，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林莹茂，广东星辰律师事务所律师。原审第三人：深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层。法定代表人：余小原。上诉人深圳市美丽物业管理有限公司因与被上诉人张文物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初20117号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人深圳市美丽物业管理有限公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园小区物业服务费用不足金额13731.24元及按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率6倍向上诉人支付逾期付款利息（利息自起诉之日起计至付清之日止）；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对物业服务收费采取的酬金制概念理解错误，对本案基本事实查明不清，导致错误认定被上诉人已经足额缴纳物业费。上诉人与被上诉人对物业服务收费采取酬金制均予以认可，一审法院也认定双方物业服务收费采取酬金制。根据广东省人民政府2010年发布实施的《关于物业服务收费管理办法》第六条及深圳市人民政府2006年发布实施的《深圳市物业管理服务收费管理规定》第七条均规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。即物业管理企业按照约定比例或者约定数额提取酬金后，将其余物业服务资金全部用于物业服务支出，若提取酬金后剩余的物业服务资金不足以支付物业服务所需要的支出，则该不足部分由业主承担。一审庭审中，上诉人虽然确认被上诉人按照前期物业服务合同约定的每平方米收费标准，根据其产权面积向上诉人预交了截止2018年11月30日部分物业服务费，但是，因物业服务合同约定的物业服务收费采取的是酬金制，加之涉案小区物业停车场管理收益如何分配上诉人与开发商大贸公司在2017年10月9日前尚未进行约定，再之上诉人与十二橡树庄园第一届业委会对物业服务费亏损金额存在争议，后根据上诉人与涉案小区物业十二橡树庄园第一届业委会、大贸公司、万科物业于2018年12月1日签订的《十二橡树庄园物业管理交接协议》约定，物业服务费用的亏损金额将根据十二橡树庄园第一届业委会委托大信会计师事务所对十二橡树庄园管理处从2010年1月1日至2018年11月30日期间的财务收支进行的审计结果确定。因此，上诉人由始自终并未确认被上诉人已经足额缴纳了物业管理费。2018年9月29日大信会计师事务所出具审计报告，但在一审开庭当天上诉人才知道该审计报告已经由大信会计师事务所向十二橡树庄园第一届业委会出具，被上诉人作为该业委会成员应当知晓该结果而未告知上诉人。后经一审法院第一次庭审后向大信会计师事务所调取，上诉人才看到该正式书面审计报告。从大信会计师事务所审计报告内容结合本案事实，可以进一步证实上诉人预收的部分物业服务费用不足，存在亏损，金额高达数百万元。按照前述法律规定及前期物业服务合同约定，在预收的物业服务费不足的情况下，不足部分依法应当由包括被上诉人在内的业主补足。被上诉人对该不足的部分并未支付，因双方无法达成一致意见，二、原审法院对上诉人是否存在亏损及亏损金额这一本案主要事实并未进行审查，判决适用法律错误。《十二橡树庄园物业管理交接协议》及补充协议明确约定涉案小区全部停车位归大贸公司所有。管理处可得停车场收益可以析出分配。2017年10月9日大贸公司与上诉人签订《协议书》，对涉案小区停车场收益分配进行了约定，具体为：大贸公司得3/4，上诉人得1/4，详见上诉人在原审中提交的证据。2010年1月1日至2018年11月30日，涉案小区停车场收入为6522009.12元，根据《协议书》，大贸公司得4891506.84元，上诉人得1630502.28元。员工薪酬（含高管）及离职员工经济补偿金应列入物业服务支持范围，如预收物业服务费不足，则不足部分应当由包括被上诉人在内的业主承担。三、上诉人申请重新审计。原审未审查上诉人在为涉案小区提供物业服务期闻的亏损情况及核算亏损金额，如原审不采纳其向大信会计师事务所调取的审计报告相关意见或者认为有必要另行审计，应当向上诉人释明并要求上诉人对是否需要进行审计做出确定答复。但一审对此并未提及，上诉人申请二审法院对深圳市美丽物业管理有限公司十二橡树庄园管理处2010年1月1日至2018年11月财务收支状况进行重新审计。四、原审法院在未审查判定上诉人是否存在亏损及亏损金额的情况下，又确认被上诉人已经按照其房产所占的建筑面积在上诉人提供物业服务期间已足额缴纳物业服务费，属于逻辑错误。原审法院归纳本案的争议焦点二为：被上诉人是否应当按照酬金制向上诉人不足亏损部分的金额。但认为上诉人在经营管理期间是否存在亏损以及具体的亏损金额，涉及案涉小区开发商及全体业主的合法权益，以不属于本案应当处理的范围，不予审查。然而原审法院在未对上诉人在经营管理期间是否存在亏损以及具体亏损金额进行审查的情况下，又认定被上诉人已经按照房产所占的建筑面积在上诉人提供物业服务期间已足额支付，前后矛盾，属于逻辑错误。如前所述，上诉人在担任涉案小区物业管理服务企业期间，累计亏损8620806.84元，按照酬金制的约定，被上诉人应按照其房产的建筑面积占整个涉案小区计容建筑面积的比例承担物业服务亏损，共计13731.24元。被上诉人张文对上诉人深圳市美丽物业管理有限公司答辩称：上诉人的上诉请求与事实不符，法律依据不足，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，理由如下：一、被上诉人已经足额缴纳上诉人提供物业服务期间的物业管理费，上诉人主张存在亏损并要求被上诉人分摊的主张，缺乏事实根据和法律依据。1.被上诉人与深圳市大贸股份有限公司（以下简称大贸公司）签订的前期物业服务合同约定，服务费用为酬金制，由业主按其房地产的建筑面积缴纳。一审庭审中，上诉人确认被上诉人已按照其房产所占的建筑面积足额缴纳了上诉人提供物业服务期间的服务费，故上诉人要求被上诉人分摊其亏损的主张，没有事实和法律依据。2.上诉人主张存在亏损缺乏事实根据及法律依据，即使存在亏损，其中部分项目也与被上诉人无关。2.1上诉人请求认定整个小区物业服务费不足金额为8620806.84元的事实根据及法律依据不足。2.1.1审计报告不能作为认定整个小区物业服务费不足金额的证据。a.审计报告的审计范围、审计依据、相关意见均未得到委托方第一届业主委员会确认，审计结果不能作为认定小区物业服务费存在不足的依据。b.审计报告系对上诉人2010年至2018年11月财务报表的专项审计，其中关于上诉人的经营数据是根据上诉人的财务报表得出，其数据来源、所列项目的真实性无法确认，其中涉及与大贸公司的款项往来及人员工资支出、解除劳动合同的补偿金部分的真实性、合法性存疑。同时，报告中对小区停车位的归属的分析缺乏法律依据，并且该报告也未作出整个小区物业服务费不足金额为8620806.84元的结论，因此审计报告不能作为本案中认定整个小区物业服务费不足的证据。2.1.2上诉人提供的证据不能证明其2010-2018年物业服务费存在不足及不足的金额。a.上诉人在经营期间，始终没有向业主披露过经营状况及财务数据，其在物业管理服务过程中的费用支出也没有经业主大会或业委会审核，在毫无监督的情况下，其所支出部分的真实性、必要性、合理性均无法证实。b.由审计报告可见，上诉人经营期间在人员雇佣、服务外包、支付解除劳动合同的补偿金等方面明显存在不合理之处，相应费用不应计入物业服务支出。c.小区停车位的所有权及收益依法应为全体业主共有，上诉人与大贸公司关于停车位归属及应归还停车费的协议无效，已收取的停车费不应计入亏损金额。另外，上诉人不是停车位的所有人，被上诉人也无权代表全体业主，小区停车位的权属争议应由大贸公司与全体业主另诉解决，上诉人无权要求确认停车位的归属并主张停车费。2.2上诉人2017年、2018年的酬金不属于亏损，上诉人应向各欠缴物业费的业主主张，被上诉人已经足额缴纳物业费，不应再与未交费业主分摊。2.3即使案涉小区物业服务费存在不足，其中部分与被上诉人无关，部分已超过诉讼时效，不应予以支持。2.3.1被上诉人入伙前产生的物业服务费不足部分不应由被上诉人承担。被上诉人于2011年6月30日入伙，应于2011年6月30日开始缴纳物业费，故上诉人主张的2010年至被上诉人入伙前产生的物业服务费不足部分与被上诉人无关。2.3.2即使案涉小区物业服务费存在不足，其中2016年9月22日之前产生的不足部分已经超过诉讼时效，不应予以支持。本案受理日期为2019年9月23日，在此之前上诉人未向被上诉人提出过支付物业服务费不足的请求，未就此提起诉讼或申请仲裁，未采取与提起诉讼或申请仲裁具有同等效力的措施，故即使案涉小区物业服务费存在不足，其中2016年9月22日前产生的部分已超过诉讼时效，在被上诉人不同意支付的情况下，不应予以支持。二、本案为物业服务合同纠纷，上诉人主张的亏损涉及小区开发商和全体业主的合法权益及相关物权的权属确认，不属于本案应当处理的范围。1.上诉人要求被上诉人支付物业服务费不足金额的前提是确认整个小区物业服务费用存在不足及具体金额，而上诉人主张的不足金额中的大部分金额是其认为的应向小区开发商大贸公司返还的停车位收益（上诉人认为该部分收益已用于小区物业服务合同约定的支出），但该部分金额是否应返还给大贸公司，又需以小区的停车位及相关房产的真实权属为前提。实际上整个小区的停车位并无产权证，上诉人与大贸公司2017年10月9日签订的确认债务的协议因协议双方属同一实控人的关联公司，真实性和合法性存疑，该协议也不能作为认定停车位归属的依据。小区停车位的真实权属是大贸公司还是全体业主，上诉人无权代表大贸公司主张权利，被上诉人也无权代表全体业主作出确认，应由大贸公司与全体业主另诉处理。上诉人诉请中变相要求确认整个小区的物业服务费不足金额，这涉及到停车位的归属等全体业主共有财产权的重大事项，应以全体业主为被告，否则不但无法查明事实，也势必将侵害其他业主的合法权利。第三人深圳市万科物业服务有限公司未到庭参加庭审，也未提交书面答辩意见。深圳市美丽物业管理有限公司一审的诉讼请求为：一、判令张文支付深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园小区物业服务费用不足金额13731.24元（整个小区物业服务费用不足额为8620806.84元，按照被上诉人名下位于涉案小区房产建筑面积占小区总建筑面积的比例计算）及按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率6倍计算向上诉人支付逾期付款利息（利息计算自起诉之日起计至付清之日止）；二、判令第三人深圳市万科物业服务有限公司协助上诉人将被上诉人应承担支付的物业管理服务费用不足金额及逾期付款利息从涉案小区二期北侧PQ组团一至四层房产收益中属于被上诉人份额部分支付上诉人；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。在一审庭审过程中，上诉人撤回第二项诉讼请求。原审法院经审理查明，张文系十二橡树庄园（一期）Ｉ4号楼2单元01层复式03ａ的业主，于2010年12月23日向深圳市大贸股份有限公司购买该房产，所购房产建筑面积为195.89平方米。2011年12月30日被上诉人取得涉案房屋的房产证（房产证号：深房地字第××号）。2008年12月24日，2009年4月19日、2010年4月1日、2011年4月28日，上诉人与深圳市大贸股份有限公司签订《十二橡树庄园前期物业服务合同》，约定由上诉人为十二橡树庄园小区提供物业服务，关于服务费用，上诉人在物业管理区域内采取酬金制的方式提取酬金（即以代收代支的物业服务资金和其他收入的总和为计提基数的10%），物业管理区域物业服务费用由业主按其房地产的建筑面积交纳。2018年11月18日，十二橡树庄园第一届业主委员会与第三人深圳市万科物业服务有限公司签订了《物业服务合同》及补充协议，由第三人深圳市万科物业服务有限公司从2018年12月1日起为十二橡树庄园小区业主提供物业服务。2018年12月1日，十二橡树庄园第一届业主委员会与深圳市美丽物业管理有限公司、深圳市万科物业服务有限公司、深圳市大贸股份有限公司签订了《十二橡树庄园物业管理交接协议》，协议内容是：1.由十二橡树庄园业主委员会及深圳市美丽物业管理有限公司共同聘请的第三方审计机构，从2018年11月5日开始对上诉人的财务账目进行审计，如审计结果为深圳市美丽物业管理有限公司亏损，十二橡树庄园业主委员会按协议第4条约定用其分配所得的小区二期北侧ＰＱ组团1-4层房产的收益逐月补足。对于上诉人物业服务合同期间业主的欠费由第三人深圳市万科物业服务有限公司协助上诉人进行收取。……4.各方确认现小区二期北侧ＰＱ组团一至四层房产于12月7日前清理交由深圳市万科物业服务有限公司管理经营，自2018年12月1日起，该房产收益（扣除管理费成本及深圳市万科物业服务有限公司10%佣金部分）按以下比例进行分配，十二橡树庄园第一届业主委员会占50%，深圳市大贸股份有限公司占50%，十二橡树庄园第一届业主委员会每月15日将分配所得的收益优先按本协议第1条约定向深圳市美丽物业管理有限公司补足亏损金额。2018年12月2日，十二橡树庄园第一届业主委员会与深圳市美丽物业管理有限公司、深圳市万科物业服务有限公司、深圳市大贸股份有限公司签订了《十二橡树庄园物业管理交接协议》补充协议，将小区二期北侧ＰＱ组团1-4层房产交由第三人深圳市万科物业服务有限公司管理经营，并就该物业的管理经营以及收益分配等事项达成补充约定。深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园第一届业主委员会于2016年10月8日成立，任期三年，于2019年10月7日到期。到期后，深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园未召开业主大会延长第一届业主委员会的任期，也未选举产生第二届业主委员会。深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园第一届业主委员会委托深圳大信会计师事务所（特殊普通合伙）对深圳市美丽物业管理有限公司十二橡树庄园管理处在2010年1月1日至2018年11月30日期间的财务报表进行了审计，并于2019年9月29日出具审计报告。双方对审计报告中的停车场的权属归属、停车场收益分配、上诉人的员工工资及经济补偿金的发放均存在争议。上诉人与被告对于上诉人是否存在亏损及具体的亏损金额均存在争议。原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是：一、上诉人是否具有诉讼主体资格？二、被上诉人是否应当按照酬金制向上诉人补足亏损部分的金额？对于争议焦点一，被上诉人从深圳市大贸股份有限公司购买了十二橡树庄园的房产，并依据深圳市大贸股份有限公司与上诉人签订的前期物业服务合同享受上诉人提供的物业服务。上诉人作为物业服务提供者，有权向被上诉人主张物业管理费，因此上诉人具有诉讼主体资格。对于争议焦点二，上诉人与深圳市大贸股份有限公司签订前期物业服务合同，关于服务费用双方约定是酬金制，以代收代支的物业服务资金和其他收入的总和为计提基数。同时也约定，物业管理区域物业服务费用由业主按其房地产的建筑面积缴纳。对于被上诉人应承担的物业管理费，上诉人确认被上诉人已按照其房产所占的建筑面积在上诉人提供物业服务期间已足额缴纳，现上诉人在被上诉人足额缴纳了物业管理费的基础上要求被上诉人补足亏损，没有事实和法律依据，对上诉人的诉讼请求原审法院不予支持。至于上诉人在经营管理期间是否存在亏损以及具体的亏损金额，涉及案涉小区开发商及全体业主的合法权益，不属于本案应当处理的范围。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回深圳市美丽物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审受理费143元，由深圳市美丽物业管理有限公司承担。深圳市美丽物业管理有限公司多预交的案件受理费72003元，由原审法院凭单予以退回。本院二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,根据上诉人与开发商签订的前期物业服务合同，双方约定“乙方在本物业管理期内采取酬金制的方式提取酬金（即以代收代支的物业服务资金和其他收入的总和为计提基数的10%）。本物业管理区域物业服务费用由业主按其房地产的建筑面积缴纳，具体标准如下：一、住宅多层（联排别墅）5.2元/月.平方米、住宅多层（叠拼别墅）4.2元/月.平方米、住宅高层3.2元/月.平方米、商业（A区）8元/月.平方米、商业（B区）6元/月.平方米收取。…”上诉人主张双方实行薪酬制，其定义应按照深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局2006年发布的《深圳市物业管理服务收费管理规定》（以下简称“管理规定”）第七条的规定“薪酬制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其于全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式”进行理解。本院认为，本案合同中虽写明“薪酬制”，但并未将《深圳市物业管理服务收费管理规定》作为合同附件或者定义解释注明，仅在后面括号中约定了“以代收代支的物业服务资金和其他收入的总和为计提基数的10%”，与上诉人主张的管理规定中的以物业管理服务费的约定比例和约定数额提取相比，计提基数范围并不完全相同。其次，按照管理规定中对于酬金制的解释，酬金制的核心为物业管理服务费为预收，需要进过核算后确定结余或者不足。本案合同清楚载明物业服务费用的交纳标准，并未约定该款为预收，也未写明需要经过核算后多退少补。最后，从本案合同中约定的物业服务费标准来看，属于正常市场价格，如果按照需要多退少补来理解本案合同约定的“酬金制”，上诉人作为提供物业服务提供方，理应定期核算收入支出，确定亏空或者盈余，并向全体业主公开。如有亏损，作为一家营利性企业，上诉人不可能持续多年不主张。本案中，从2008年签订第一份前期物业合同，上诉人已在小区服务多年，未见任何证据证明上诉人逐年核算收支并已向业主公开账目、主张亏损或者报告盈余，现小区业主提出更换物业，上诉人以合同并未明确约定的“多退少补”，实施薪酬制为由，提出巨额亏损，不合情理。从上诉人履行合同的情况来看，其并未按照其主张的“多退少补”核算收费。综合以上情况，本院认为上诉人要求业主在已缴纳物业管理费的情况下多退少补的主张缺乏明确合同与事实依据，原审认定事实无误，本院予以确认。在本案被上诉人已经足额缴纳物业管理费的情况下，上诉人要求补足亏空，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143元，由上诉人深圳市美丽物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年二月二十三日书记员  李 想