北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19252号原告：北京昆庭资产管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街208号。法定代表人：张大全，经理。委托诉讼代理人：程晓燕，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：付莹，北京嘉润律师事务所律师。被告：博天环境集团股份有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街60号5层09号。法定代表人：赵笠钧，董事长。委托诉讼代理人：李鹤，男，1986年8月30日出生，该公司法务经理。原告北京昆庭资产管理有限公司（以下简称昆庭资产公司）与被告博天环境集团股份有限公司（以下简称博天环境公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昆庭资产公司的委托诉讼代理人程晓燕、付莹和被告博天环境公司的委托诉讼代理人李鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆庭资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付9层和10层房屋自2020年7月1日至2020年10月31日租金9575693元；2、判令被告向原告支付因8层提前退租应支付的免租期租金1191388元；3、判令被告向原告支付因8层提前退租应支付的违约金160897.32元；4、判令被告向原告支付因9层、10层欠付租金应支付的滞纳金3806583.98元（滞纳金以9层、10层自2020年6月份至2020年10月每月欠付租金为基数，按照每日千分之三计算，自2020年6月1日计算至2020年11月29日）；5、判令被告向原告支付律师费90000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签署三份《写字楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于北京东城区中粮置地广场A（高）塔8层×××-×××（以下简称8层租赁房屋）、9层×××-×××（以下简称9层租赁房屋）和10层××××-××××号（以下简称10层租赁房屋）房屋，租赁期限自2018年11月1日至2025年10月31日。租金支付时间为每月1日前支付当月租金，被告各项费用不予交纳或延迟交纳，原告可每日加收所欠费用千分之三的滞纳金。合同签署后，原告依约履行，向被告提供符合要求的房屋。但被告未能按时支付租金。2020年1月8日，原、被告就8层租赁房屋中801-803租赁单元退租事宜达成补充协议，约定自2020年1月1日起，8层租赁房屋仅保留804-806，截止2019年12月31日8层房屋租金变更为595916元；原告从押金中扣除1947193.44元作为被告退租部分租赁单元的补偿；由于被告提前退租，不享有退租面积2019年3月免租期的优惠，被告应于2019年12月31日前补交退租面积2019年3月的租金595472元；2019年12月31日前，被告应按照租赁合同约定付清退租单元全部应付款项，包括租金、相关费用及被告此前因违反租赁合同应承担的罚金等。但退租面积2019年3月租金595472元，被告没有补交。之后，原、被告就8层租赁房屋中804-806租赁单元退租事宜达成《终止租赁合同协议书》，约定2020年4月1日起终止8层租赁房屋的租赁合同；被告应于2020年4月1日前按照租赁合同约定，付清截止租赁合同终止日的全部应付款项，包括租金、相关费用及被告此前因违反租赁合同而应承担的罚金等；被告已付押金抵作其提前退租的补偿，共1948645.32元。因被告押金未足额缴纳，需补交押金160897.32元。被告还需要补交2019年3月免租期一整月的租金，共595916元。但上述终止协议签署至今，被告未支付迟延支付租金的滞纳金、应补交的押金和免租期间租金。经原告多次催缴欠款，被告仍未足额支付租金，故原告诉至本院，请求判如所请。被告博天环境公司辩称，同意向原告支付9层和10层自2020年7月1日至2020年10月31日租金9575693元；亦同意向原告支付因8层提前退租应支付的违约金160897.32元。2018年8月30日，原、被告就8层租赁房屋签署《写字楼租赁合同》，2020年1月8日双方就上述合同签署《补充协议》，约定被告需要补交免租期租金595472元。后2020年3月，双方再次签署《终止租赁合同协议书》，约定被告需要补交退租面积租金为595916元。《补充协议》和《终止租赁合同协议书》均是基于2018年8月30日签署《写字楼租赁合同》，故被告需要支付的免租期租金应以双方最终确认的《终止租赁合同协议书》中约定的595916元为准。双方合同通用条款12.2条约定被告应交纳的各项费用不予交纳或迟延交纳，原告每日可以加收所欠费用千分之三的滞纳金，如果被告滞纳天数超过7天，原告有权按照本合同第16条第15款约定处理。实际上双方合同根本没有16条15款。上述条款系原告提供的格式合同条款，有违公平，应属无效条款，且滞纳金标准过高，违反法律规定，不应得到法律支持。原告提供证据显示其实际损失仅为律师费9万元，原告主张的巨额滞纳金缺乏依据。双方约定滞纳金仅为7天，超出部分原告应另行主张。同时原告一直收取被告租金，从未提出解除合同，应视为原告对逾期缴纳租金的认可，不应该在本案中主张滞纳金。另，被告主营业务系污水处理厂等民生项目，因疫情原因导致政府财政压力急剧增大，无法及时支付水厂费用，直接导致被告收入降低。因疫情原因，为保证水体质量，在污水处理方面还需要额外增加药量投入，直接增加了公司运营成本。其余在建工程的停工等问题也给被告造成严重的经营困难，从而导致被告未能按时向原告支付租金，符合不可抗力的法定要件，被告不应该承担违约责任。综上，被告不同意支付滞纳金以及律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《写字楼租赁合同》（编号06799），约定甲方将8层租赁房屋出租给乙方办公使用，建筑面积2977.98平方米。租赁期限共计84个月，第一期租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，第二租赁期限自2021年11月1日至2023年10月31日，第三期租赁期限自2023年11月1日至2025年10月31日。免租期共7个月，包括2019年2月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2019年3月31日、2020年11月1日至2020年11月30日等。免租期内承租人不需要支付租金，但仍需要按租赁合同约定交纳物业管理费及其他费用。起租日为2018年11月1日，乙方应自起租日开始计算并按约定支付租金。乙方应于签订本合同后的5个工作日内，以人民币形式将首期租金（1191192元）付至甲方指定的银行账号。乙方需按月缴付租金，乙方应于每月1日之前支付当月租金。第一租赁期内每月含税租金1191192元，第二期租赁期内每月含税租金1310311.2元。物业管理费用为36元/月/建筑平米。本合同押金标准为合同最后租赁年度3个月租金和物业管理费用之和，共计3573576元，乙方应于签订本合同后5个工作日内将押金付至甲方指定账号。如乙方为防范本合同任何条款或条件（包括但不限于缴付租金、物业管理费用的规定），甲方可以扣除全部或部分押金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定。乙方需接到通知之日起3日内补足上述押金。押金在合同有效期内由甲方保留，在乙方违约的情况下，甲方有权部分或全部扣减上述押金。当押金数额降至不足情况下，乙方应在收到甲方通知之日起7日内弥补上述不足数额，否则按乙方违约处理。甲方有权收回房屋，单方解除合同并追究乙方的违约责任。如甲方解除合同，乙方之押金、装修押金作为违约金赔偿给甲方，因此给甲方造成其他损失的，乙方仍需赔偿甲方的全部损失。乙方对交的各项费用不予交纳或延迟交纳，甲方可以每日加收所欠费用千分之三的滞纳金。乙方未按照本合同约定支付或补交押金、租金、物业管理费、电费或其他应付费用超过30日的，甲方有权单方面解除合同。乙方如违反本合同，甲方除可单方面终止合同外，亦有权从押金中将所有损失及开支扣除，并有权扣留、处置乙方写字间的设施和物品以弥补乙方违约行为导致的损失。甲方放弃本合同条款规定的任何权利，只能以甲方书面确认为准。甲方接受乙方租金或其他费用的行为，不得视为甲方放弃要求乙方进行赔偿或承租合同约定的其他责任的表示。合同另约定，由于地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行，遇有上述不可抗力事件的乙方，应立即通知对方，并提供证明文件，按照事故对履行合同影响的程度，由双方协商决定是否解除合同、部分免除履行合同责任或者延期履行合同。2018年8月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《写字楼租赁合同》（编号06800），约定甲方将9层租赁房屋出租给乙方办公使用，建筑面积2977.98平方米。其余条款与《写字楼租赁合同》（编号06799）相同。同日，原、被告签署《写字楼租赁合同》（编号06801），约定甲方将10层租赁房屋出租给乙方办公使用，建筑面积3046.41平方米。第一期租赁期内每月含税租金1218564元，第二期租赁期内每月含税租金1340420.4元。本合同押金标准为合同最后租赁年度3个月租金和物业管理费用之和，共计3655692元，乙方应于签订本合同后5个工作日内将押金付至甲方指定账号。其余条款与《写字楼租赁合同》（编号06799）相同。2018年10月份，原、被告就上述三份租赁合同分别签署了补充协议，约定《写字楼租赁合同》（编号06799、06800）首期押金调整为3895197.84元，2021年10月11日之前将押金补齐至4252555.44元2023年10月11日之前将押金补齐至4645648.8元。将《写字楼租赁合同》（编号06801）首期押金调整为3984704.28元，2021年10月11日之前将押金补齐至4350273.48元，2023年10月11日之前将押金补齐至4752399.6元。上述三份租赁合同及补充协议签署后，双方依约履行，被告就8、9、10租赁房屋一并向原告支付租金和其他费用。2020年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《写字楼租赁合同补充协议》，乙方因经营发展需要，于2019年12月11日向甲方提出了8层南区×××-×××单元书面退租申请与外派前台退订的书面申请，约定自2020年1月1日起，乙方不再租赁×××-×××单元，原租赁合同（注：指《写字楼租赁合同》（编号06799））中租赁单元仅保留×××-×××三个单元。2018年11月1日至2019年3月31日含税月租金为1191388元，2019年4月1日至2019年12月31日，含税月租金为1191388元。2020年1月1日至2021年10月31日期间含税月租金标准为595916元。因乙方向甲方申请退租801-803单元，双方一致同意由甲方从乙方已缴纳的押金中扣除1947193.44元作为乙方退租部分写字楼的补偿，因此自2020年1月1日起，第一租赁期押金变更为1948645.32元，第二期租赁期开始前15个工作日，将押金补齐至2127420.12元。乙方应于2019年12月31日前补交退租面积2019年3月免租期一整月的租金，共计595472元。后原、被告依约办理了801-803的房屋退租手续，但被告未补交退租面积2019年3月免租期一整月的租金共计595472元。另，原、被告签订《终止租赁合同协议书》，约定2018年8月30日双方就8层租赁房屋签订《写字楼租赁合同》，2020年1月8日，双方签订《写字楼租赁合同补充协议》，退租801-803单元。被告因经营需要，欲提前终止租赁合同，并于2020年3月9日向原告发出终止租赁合同之书面通知，双方同意2020年4月1日终止执行《写字楼租赁合同》（编号06799）。被告于2020年4月1日之前，依照租赁合同之约定，付清截止租赁合同终止日之全部应付款项。双方于2020年4月1日共同对租赁房屋及附属设施进行验收，2020年4月1日起，被告任何人员未经允许，不得出入8层相关单元。被告已付三个月房租押金及三个月物业管理费押金，抵作被告提前退租之违约金，共计1948645.32元，因被告押金未足额缴纳，因此乙方需要补交押金160897.32元。被告需要补交2019年3月免租期一整月的租金，合计595916元。因疫情影响，原告同意被告相关办公物品暂存于8层办公区，于疫情结束后三日内，被告需将所有物品搬离。签约后，被告未补交押金，亦未支付免租期租金。2020年11月25日，原、被告签订《写字楼租赁合同补充协议》，约定被告因经营发展需要，于2020年9月28日向甲方提出10层××××-××××单元书面退租申请。双方约定，自2021年1月1日起，被告不再租赁××××-××××单元，10层租赁房屋中仅保留××××单元。2020年12月31日之前，被告依照租赁合同之预定，付清退租写字间的全部应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、电话费等费用以及被告此前因违反租赁合同或物业管理公约而应承担的罚金。被告原租赁合同项下租赁保证金3132568.44元作为被告提前退租行为的违约金，剩余租赁保证金852776.76元，作为剩余房屋的租赁保证金。此外，被告于2020年9月30日、2020年10月29日支付的1000万元，已冲抵《写字楼租赁合同》（编号06799）项下欠缴租金1607852.8元，剩余8692147.2元分别冲抵《写字楼租赁合同》（编号06800）（9层）项下租金4148418.88元、《写字楼租赁合同》（编号06801）（10层）项下租金4243728.32元，截止本次交付日2020年12月31日，10层退租部分仍欠缴甲方租金5954864.07元。另，2020年11月30日，被告向原告支付租金240万元。庭审中，被告向本院提交了2019年年度报告和2020年第三季度季报，以证明被告受疫情影响导致公司营业收入大幅度降低，造成公司经营困难，应免除违约责任。原告认可上述证据真实性，但不认可证明目的。另，原告与北京嘉润律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托北京嘉润律师事务所作为其代理人，处理本案诉讼事宜。原告支出律师费9万元。本院认为，原、被告签署的三份《写字楼租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告同意向原告支付9层租赁房屋和10层租赁房屋自2020年7月1日至2020年10月31日租金9575693元，本院不持异议，原告该项诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订《终止租赁合同协议书》明确约定被告已付三个月房租押金及三个月物业管理费押金，抵作被告提前退租之违约金，共计1948645.32元，因被告押金未足额缴纳，因此被告需要补交押金160897.32元。被告认可未补交该部分押金，且被告当庭表示同意向原告支付8层提前退租应支付违约金160897.32元，本院照准，原告该项诉讼请求，本院予以支持。至于就8层租赁房屋提前退租问题，双方协商一致后签署了《写字楼租赁合同补充协议》和《终止租赁合同协议书》，分别就×××-×××单元和×××-×××单元前后退租，《写字楼租赁合同补充协议》约定被告应于2019年12月31日前补交×××-×××单元2019年3月免租期一整月的租金，共计595472元，《终止租赁合同协议书》约定被告需要补交2019年3月免租期一整月的租金，合计595916元。结合《写字楼租赁合同补充协议》对于租赁标的的变更的约定以及双方对于押金金额变更计算方式的约定，可以认定《终止租赁合同协议书》中约定的免租期间595916元为×××-×××单元免租期租金。被告未依约补交免租租金，原告要求支付因8层提前退租应支付的免租期租金1191388元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告主张滞纳金一节，实为主张逾期付款违约金。本院认为不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，被告承租租赁房屋用于办公使用，被告未举证证明因为因疫情原因导致被告无法正常使用租赁房屋。现被告以受疫情影响致使其营业收入降低，导致被告合同履行困难为由主张免除逾期支付租金的违约责任，但原、被告自2020年开始已经签署数份补充协议，被告提前退租了部分租赁房屋，已经大幅降低了被告租金支付压力；疫情发生后签署的补充协议中双方约定被告需要补交费用中亦包括罚金，应视为双方考虑疫情影响等因素后重新协商对合同进行了变更；随着国内疫情好转，被告亦应积极采取措施推动复工复产，并应及时向原告支付租金，故被告以疫情为由要求免除自2020年6月1日计算至2020年11月29日期间的逾期付款违约责任的答辩意见，本院不予采纳。但原告主张的违约金标准过高，本院酌情调整。至于原告主张的律师费损失，该笔费用系原告维权的合理支出，该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、五百九十条之规定，判决如下：一、被告博天环境集团股份有限公司于本判决生效后7日内支付原告北京昆庭资产管理有限公司9层和10层自2020年7月1日至2020年10月31日租金9575693元；二、被告博天环境集团股份有限公司于本判决生效后7日内支付原告北京昆庭资产管理有限公司因8层免租期租金1191388元；三、被告博天环境集团股份有限公司于本判决生效后7日内支付原告北京昆庭资产管理有限公司因8层提前退租的违约金160897.32元；四、被告博天环境集团股份有限公司于本判决生效后7日内支付原告北京昆庭资产管理有限公司逾期付款违约金609452.25元五、被告博天环境集团股份有限公司于本判决生效后7日内支付原告北京昆庭资产管理有限公司律师费90000元；六、驳回原告北京昆庭资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55373元，由原告北京昆庭资产管理有限公司负担11956元（已交纳），被告博天环境集团股份有限公司负担43417元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年二月一日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻