黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0826民初252号原告：韩磊，男，1982年10月2日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托诉讼代理人：靳力红，系桦川县中心法律服务所法律工作者。被告：佳木斯金鑫房地产开发有限公司。住所地佳木斯市郊区万象街北段道东。法定代表人：赵发军,男，总经理。委托诉讼代理人：李响，公司职工。第三人：刘化冰，男，1971年9月18日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：孟庆艳，女，系黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。原告韩磊与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、第三人刘化冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩磊的委托诉讼代理人靳力红、被告金鑫公司委托诉讼代理人李响、第三人刘化冰的委托诉讼代理人孟庆艳到庭参加诉讼。经庭审，确定该案件的案由为民事主体间拆迁补偿合同纠纷。本案现已审理终结。原告韩磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行桦川悦来镇世纪星城小区9#2-401号住宅（总价格50000元）的商品房买卖合同；2、请求判令被告履行协助原告办理不动产权登记的义务；3、请求判令桦川悦来镇世纪星城小区9#2-401号住宅产权系原告所有；4、请求判令被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2011年6月7日，原告以回迁安置的方式获得本案诉争的房屋，并与被告签订了房屋拆迁补偿安置协议，约定安置地点在桦川县世纪星城小区××＃××室，面积90平方米，原告在2013年9月6日回迁后一直实际居住使用至今。在2020年原告去办理不动产权证书时得知，原告回迁的房屋被被告在2013年7月15日与本案第三人刘化冰签订了商品房买卖合同，因为被告与第三人均侵害了原告的合法权益，被告又不履行协助办理产权证义务，导致原告无法办理产权登记手续，无奈，原告诉至贵院，请依法支持诉讼请求。被告金鑫公司辩称，不同意原告的诉讼请求，应驳回原告的诉讼请求。理由为：1.原告将金鑫公司开列为被告，主体不适格，2011年2月，现桦川世纪星城开发人梁雪枫与金鑫公司意向协议以答辩人名义合作开发桦川世纪星城项目，而后梁雪枫即没有向公司交纳管理费，双方未实际履行该份合作开发协议。2013年4月19日，金鑫公司已在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务和本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，其发生的开发行为均与本公司无关，本公司不负任何法律责任。2019年8月，桦川建设局因世纪星城施工问题找答辩人约谈时，答辩人才知道世纪星城涉嫌私刻伪造答辩人公章及冒签法定代表人姓名。后经司法鉴定确认世纪星城所用合同印章与答辩人的合同印章明显不符，所签法定代表人姓名也明显不符。对于梁雪枫私刻伪造公章涉嫌违法行为，桦川公安机关已经受理。综上，答辩人认为，1、答辩人已通过媒体公告声明收回所有对下属分公司的业务和本公司授权名义进行的开发等一切商业活动；2、开发世纪星城项目负责人梁雪枫以私刻公章、伪造签名、冒用我公司名义开发，其行为违法，其责任自负。世纪星城项目与答辩人没有事实和法律上的任何关系，原告将答辩人列为本案被告其诉讼主体不适格。请法院驳回原告的起诉。第三人刘化冰述称，答辩人对本案争议的房产拥有合法的所有权。答辩人系佳木斯华为电力（集团）有限公司（以下简称华电公司，现已更名为黑龙江**为电力集团有限公司）职工，2013年华为电力公司承揽被告开发的桦川世纪星城、世纪佳苑、世纪花园三个小区供电设施安装工程，合同总造价为400万人民币。2013年7月12日，被告金鑫公司与华为电力公司签订《协议书》，承诺于2014年5月1日前还清全部工程款，约定工程总造价30%的违约金，并用世纪星城18套房产（总计1488平方米）作抵押，担保工程款。2013年7月15日答辩人代表华为电力公司与本案被告一起去房产处办理抵押手续，因抵押房屋尚未办理产权登记，答辩人与被告金鑫公司协商用房屋抵账工程款，双方直接签署了《商品房买卖合同》，将16户房屋的买受人直接登记为答辩人刘化冰。答辩人认为，被告与我签订了《商品房买卖合同》，并在不动产登记部门做了登记，该行为系答辩人、华为电力公司、被告金鑫公司三方真实的意思表示，代表人代表单位登记房产系职务行为，并且华为电力公司已经全面完成电力施工并交付使用，案涉房屋应担保华为电力公司的工程款。原告韩磊围绕诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部为原告出具的房屋拆迁安置补偿协议复印件一份、2013年至2020年原告缴纳的物业费票据复印件6张、供暖费票据复印件1张、电费票据1张。（证据原件与复印件核对一致，原件取回）。证明自2013年9月16日原告以回迁安置的方式在被告开发建设的桦川世纪星城小区获得了本案争议的房屋，且至今一直居住使用，是涉案房屋实际合法占有使用人。经庭审质证，被告金鑫公司认为：上述证据真实性无异议，世纪星城项目负责人梁雪峰私刻公章，并冒用我公司的名义进行项目开发，梁雪峰对外开发销售以及签订其他合同行为均与我公司无关，因此该组证据与我公司无关。经庭审质证，第三人刘化冰认为：对票据的真实性没有异议，但世纪星城房屋认购书及房款收据并不是正式的发票，也没有原告通过银行转款的流水记录，第三人认为无法证实原告真实支付了全部购房款。本院经审查认为，被告及第三人对证据的真实性无异议，对上述证据的真实性予以确认，即2013年9月16日原告回迁安置获取坐落在桦川世纪星城9#2-401住宅，面积90平方米，原告回迁后实际居住使用。证据二、桦川发展和改革局出具的被告公司关于建设世纪星城小区的立项申请批复及发改委文件桦发改发（2011）11号批复文件一份，证明被告金鑫公司在2011年1月向桦川发改委申请对涉案小区进行棚户区改造和建设，在2011年4月13日桦川发改委核准批复该小区建设项目，并且下发了此文件。经庭审质证，被告金鑫公司认为：对该份证据的真实性没有异议，但是梁雪峰请批时候所用的金鑫房地产开发有限公司的文件以及法人签名均不是我公司所用公章和法人签名，因此该开发行为与我公司无关。其责任由梁雪峰本人自负。经庭审质证，第三人刘化冰认为：无异议。本院经审查认为，由于被告和第三人对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告金鑫公司围绕抗辩主张，向本院进行举证：证据一、佳木斯市中医院司法鉴定所《司法鉴定意见书》两份复印件，证明：1、梁雪枫开发世纪星城房地产项目所用的“佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章”与被告公司的公章不是同一枚公章；2、佳木斯金鑫房地产开发有限公司法人赵发军的签名不是本人所签。经庭审质证，原告认为：对这两份证据的真实性没有异议，对要证明的问题有异议，两份鉴定意见书仅能说明送检的佳木斯金鑫房地产开发有限公司工程质量终身责任备案书中，桦川世纪星城小区第三页上建设单位项目法定代表人签名处及佳木斯金鑫房地产开发有限公司加盖公章处的签字和公章与被告公司提供的公章不是同一枚公章和法人签字不是同一人所为，但是此证据与本案没有任何关联性，不能作为本案的证据使用。经庭审质证，第三人刘化冰的质证意见同原告一致。本院经审查认为，由于原告及第三人对该份证据真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。但公章是否一致与本案争议的事实无关。证据二、2013年4月19日佳木斯金鑫房地产开发有限公司在佳木斯日报发表的声明，证明金鑫公司已经登报声明收回所有对下属分公司的业务授权，所有以本公司名义进行的开发等一切商业活动均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为本公司不负任何法律责任。经庭审质证，原告认为：对这两份证据的真实性没有异议，对要证明的问题有异议，被告的公告行为不能证明被告在与桦川世纪星城项目部授权后在行政部门进行了公章备案，也不能证明被告在公告后桦川世纪星城项目部停止了以其名义进行的对外销售的商业活动，且被告并没有将公告送到桦川房地产管理部门进行备案并告知，桦川世纪星城项目部一直以挂靠的名义进行的商业销售活动，被告对其是一种默示行为，是认可的。经庭审质证，第三人刘化冰的质证意见同原告的质证意见一致。本院经审查认为，由于原告及第三人对该份证据真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。公告的内容系其内部管理，与对外的民事责任无关联。证据三、桦川县公安局送达回执一份。证明因为梁雪枫所冒用的金鑫房地产开发有限公司的公章，严重违法，所以被告金鑫公司才到桦川公安机关报案，公安机关已经受理。经庭审质证，原告认为：对公安局送达的回执真实性没有异议，对要证明的问题有异议，在庭审的过程中，被告提供的鉴定意见书中，针对的是梁雪枫在住建局提供的工程质检书中加盖的公章及法人签字进行真伪鉴定，如鉴定结果属实，被告仅能对梁雪枫私刻公章追究其刑事责任，其结果不能作为被告与原告之间买卖合同无效的证据，如被告针对涉及本案当事人的合同的公章进行鉴定应按照鉴定程序告知本案当事人，双方委托行政机关进行鉴定，并且对鉴定机关进行摇号或者协商约定，鉴定的结果方可有效。经庭审质证，第三人刘化冰的质证意见同原告质证意见一致。本院经审查认为，由于原告及第三人对该份证据真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。公章是否伪造，与民事行为无关联，故对被告证明的问题不予认定。第三人刘化冰围绕陈述意见，进行举证：证据一、《协议书》及《抵押房屋明细表》复印件一份（与原件核对一致）。证明：2013年佳木斯华为电力（集团）有限公司承揽本案被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司开发的桦川世纪星城、世纪佳苑、世纪花园三个小区的供电设施安装工程，承揽合同总造价为400万人民币。2013年7月12日被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司与佳木斯华为电力（集团）有限公司签订《协议书》，承诺于2014年5月1日前还清全部工程款，约定工程总造价30%的违约金，并用世纪星城18套房产（共计1488平方米）作抵押，担保工程款。经庭审质证，原告认为：对该组证据的真实性无异议，对其证明的问题有异议。协议双方为佳木斯华为电力（集团）有限公司和佳木斯金鑫房地产开发有限公司，与本案第三人刘化冰没有任何关系，本案中房屋涉嫌第三人刘化冰的产权，此组证据不能证明刘化冰与被告公司签订了工程施工合同，而被告公司用涉案房屋抵顶刘化冰的工程款此证据与本案没有任何关联性不能作为证据使用。经庭审质证，被告金鑫公司认为：该组证据与我公司无关，不发表质证意见。本院经审查认为，该组证据是梁雪枫为给付第三人电力施工工程款而出具的具有担保性质的协议，结合第三人提供的证据二，可以证明该协议与本案第三人有关联。证据二、《商品房买卖合同》复印件一份（与原件核对一致）。证明被告将本案争议房屋抵账，直接与第三人签订《商品房买卖合同》，本案第三人对争议房屋拥有合法的所有权。经庭审质证，原告认为：对该份证据的真实性和证明的问题均有异议，该组证据买受人处没有刘化冰签字，合同是相对性的，此份合同中买受人尚未签字，说明此合同尚未生效，刘化冰对涉案房屋不具有合法的所有权，第三人应当提供购房款凭证，予以证实实际交易已经履行了实际付款义务，此合同签订时间为2013年7月15日，原告与被告签订房屋拆迁补偿安置协议书的时间为2011年6月7日，即便第三人对涉案房屋已经做了预告登记备案，但是涉案房屋所在小区自2017年4月已经开始并通知了可以办理不动产权证，在符合办理不动产权证后90日预告登记行为已经失去了预告效力，且原告对涉案房屋回迁后一直实际占有使用，原告应是涉案房屋的实际所有权人。经庭审质证，被告金鑫公司认为：与我公司无关，不予质证。本院经审查认为，虽然第三人未在买受人处签字，但第三人对该合同认可，结合第三人所举证据一本院对该证据的真实性予以确认。但对于该房屋的权属归属应当由法律的规定确定。根据本院分析认定的证据，结合当事人陈述，本案基本事实如下：被告金鑫公司与梁雪枫在2011年2月23日签订房屋开发合作协议，梁雪枫挂靠被告金鑫公司名下开发桦川悦来镇世纪星城小区。2013年7月12日华电公司与金鑫公司签订一份电力安装合同，约定：1.华电公司承揽被告开发的世纪星城、世纪佳苑、世纪花园三个小区供电设施安装工程，合同总造价为400万人民币；2.双方约定被告用世纪星城小区18套房屋作抵押担保工程款。2013年7月15日，第三人刘化冰经华电公司授权与金鑫公司签订了包括诉争房屋在内的共16份《商品房买卖合同》。2011年6月7日，原告与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部签订一份房屋拆迁补偿安置协议书，原告以其位于桦川县××镇××街地段的房屋（砖木住宅有照70平方米、仓房折后20平方米，合计90平方米）与被告开发建设的桦川悦来镇世纪星城小区9号楼2单元4楼1号进行房屋产权调换，2013年6月19日原告回迁入住在9#2-401室至今。2020年原告在办理不动产登记时，得知该房屋于2013年7月15日在原桦川房产管理局合同备案为第三人刘化冰。另查明，被告金鑫公司与梁雪枫在2011年2月23日签订房屋开发合作协议，梁雪枫挂靠被告金鑫公司名下开发桦川悦来镇世纪星城小区。2013年4月9日，被告在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任。”本院认为，原告于2011年6月7日与被告金鑫公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，该协议书确定了被告为原告拆迁房屋的安置地点为9号楼2单元4楼1号（即本案的诉争房屋），双方签订的协议书内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定以拆迁原告房屋进行产权调换的方式获取了房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，应与正式的商品房买卖合同效力等同。原告自回迁诉争房屋后，一直实际占有使用至今，基于以上事实，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，本院对原告主张继续履行诉争房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。2013年7月15日，第三人与被告金鑫公司签订16套商品房买卖合同，系工程尚未完工之前签订，并非双方买卖房屋的真实意思表示，而是用此16套商品房作为抵押保证工程款的给付，故双方不存在真实的买卖关系，对第三人的辩解不予支持。关于被告主张其不是适格诉讼主体，因被告金鑫公司与梁雪枫签订《合作开发协议》，期限自2011年2月23日至2013年2月23日，诉争房屋所在的桦川悦来镇世纪星城项目在建设部门备案的建设许可、规划许可等均为被告金鑫公司，故本院对被告的主张不予支持。由于被告金鑫公司于2013年4月9日已登报收回了下属分公司的授权，且梁雪枫涉嫌冒用被告名义办理各项开发手续，在梁雪枫冒用被告名义办理项目手续事实未侦查终结之前，不宜判决被告金鑫公司履行协助原告办理不动产权登记的义务。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条，《最高人民法院》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条、第七条一款之规定，判决如下：原、被告履行桦川县悦来镇世纪星城小区9#2-401室房屋拆迁补偿安置协议，原告韩磊于本判决生效后自行到桦川县不动产登记中心办理房屋登记手续。案件受理费525元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员  崔焱火二〇二一年二月二日书记员  王 宇