广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1322民初35号 原告：曾学光，男，1968年9月18日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：陈秋兰，系原告曾学光妻子。 原告：陈秋兰，女，1973年8月4日出生，汉族，住广西象州县。 被告：广西金十福商贸有限公司，住所地：广西南宁市青秀区园湖南路7-1号华兴园综合楼写字楼419号，统一社会信用代码：91450103596869021D。 法定代表人：朱廷君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗国方，该公司员工。 委托诉讼代理人：班华勇，该公司员工。 原告曾学光、陈秋兰与被告广西金十福商贸有限公司（以下简称金十福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告陈秋兰、被告金十福公司委托诉讼代理人罗国方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 原告曾学光、陈秋兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金17425.2元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月10日，原告与被告金十福公司，签订了《商品房买卖合同》，购买由被告开发建设的位于象州县，建筑面积132.29平方米，每平方米按1850元计算，购房金额为244736.5元，原告已按合同约定履行了付款义务。按照该合同的第九条规定，被告应于2015年12月31日前按照约定交付房屋给原告使用。但一直到2017年12月12日被告才把房屋交付给原告，已逾期近两年之久才交房，严重影响了原告的生活，被告逾期交房的行为实属是违约，应承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定，被告应自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。被告逾期交房的天数为：2016年1月1日起至2017年12月12日止，共计712天。被告应向原告支付的逾期交房违约金为17753元（244736.5元×1／10000×712天＝17425.2元）。原告认为，被告逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在违约的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。为维护自己的合法权益，故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 被告金十福公司辩称，一、东城环卫家园是象州县环卫工人的福利安居房，指定由环卫工人购买，是限价房，具有福利性质，被告没有商品房交易的定价权，在建设过程中受很多政策性影响，也没有多少利润可言，原告已享受政策性福利,不应该追究卖方延期交房责任；二、原告要求从2016年1月1日开始请求计算违约金，原告于2021年1月5日起诉，法院于2021年1月12日受理立案，被告于2021年1月15日收到开庭传票，其主张的逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持；三、被告于2017年12 3 月9日已开始通知业主收房，被告只确定交房的时间为2017年12月12日，原告均有回复；四、建设过程中，被告因发生二次钻探勘查影响工期14天；受雨季影响无法施工，要求扣减合同签订后至2017年12月12日的雨天数；业主代表到工地闹事，造成停工119天；受“新居配”影响，无法安装用电，造成了192天的延误；组织业主开会表决更换水表安装及管道燃气安装事宜，造成延期163天，以上造成延期的理由与天数，请法院酌情考虑，予以扣减；五、原告未按约定日期支付购房款，亦应承担逾期付款责任，被告履行先履行抗辩权，按照合同约定，被告有理由延期交房并要求原告承担逾期付款责任，且在2017年3月5日召开购房户现场大会协商上认可逾期交房事出有因，均表示谅解，综上，请求法院驳回原告诉讼请求。如不驳回原告的诉讼请求，请求法院支持原告逾期交款违约金。 综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实： 2015年6月10日，原告与被告金十福公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买“东城环卫家园”1栋1单元1603号房屋，建筑面积132.29平方米，单价1850元/平方米，总价款为244736.5元。关于交付期限及交付条件，该合同第九条中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.一、政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨达到中雨以上的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。二、①不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的）。②供水供电相关部门停水停电造成 4 停工的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。③出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。④双方亦约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款、公积金尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的）则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。⑤出卖人按双方约定的时间交房时，买受人提出的合理整改事项所需要的时间自双方约定的时间顺延。关于逾期交房的违约责任，合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过X日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人有解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向乙方支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的交付期限届满之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交款万分之一的违约金。 另查明，原告于2015年1月14日前足额交纳了购房首付款74736.5元，余款170000元通过公积金贷款于2016年4月23日交清。根据原告向本院提供的交房单显示，原告的收房时间为2017年12月12日。 再查明，根据本院调取的象州县气象局关于2014年5月1日至2017年12月31日期间象州县城雨量达中雨以上情况表显示，2015年4月25日－2015年12月31日东城环卫家园工程中雨以上的天数为37天。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束 5 力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告金十福公司未按合同约定的时间向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条之约定，被告金十福公司应当在2015年12月31日前将符合标准的房屋交付给原告，但根据第九条第二款第4项：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款、公积金尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的）则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。原告于2016年4月23日才交清全部房款，故，被告的交房时间应顺延至2016年4月23日之后的10日内即2016年5月2日止。被告在2016年5月2日前未能按时向原告交付房屋，故，应承担相应的逾期交房违约责任。依照双方合同第十条的约定，被告应自2016年5月3日起至双方认可的交房时间即2017年12月12日止承担逾期交房违约责任，以上共计逾期交房588天。根据象州县气象局中雨天气资料显示，自2015年4月25日至2015年12月31日中雨以上天气为37天，被告主张扣减该天数，因双方合同约定为中雨以上时，出卖人可据实相应延期，故，本院支持扣除37天。 综上，结合本案实际情况，被告应承担的逾期交房违约金为：2016年5月3日至2017年12月12日，244736.5×（588－37）×1/10000=13485元。 关于被告金十福公司抗辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效的主张，因本案诉讼时效应从原告实际接房次日开始计算三年诉讼时效，即2017年12月13日起计算至2020年12月13日止，但原告于2020年12月10日向本院提起诉前保全申请，已在诉讼时效届满前形成诉讼时效中断的法律效果，故，原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，本院对该主张不予支持。对于被告抗辩称施工期间因二次钻探、“新居配”政策、协助小区安装管道燃气等，影响 6 工程进度，不应承担相应的逾期交房责任，原告对此不予认可。本院认为，以上情形并不属于延期免责情形，对被告上述抗辩理由不予采纳。被告金十福公司抗辩因买受人对涉案房产已享受了足够的福利，故应该谅解出卖方在建设过程中所受的政策性影响,不应追究出卖人的责任，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告金十福公司的抗辩缺乏合同精神和法律依据，因此，本院对该抗辩主张不予采纳。被告答辩中称，如不驳回原告的诉讼请求，即主张要求原告支付逾期交款违约责任，由于被告没有提出反诉请求，故，本案不作处理，被告可另案处理。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，判决如下： 被告广西金十福商贸有限公司于本案判决生效之日起十日内支付给原告曾学光、陈秋兰逾期交房违约金13485元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236元，减半收取118元，由被告广西金十福商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员  覃 强 7 二〇二一年二月二十二日 法官助理  黄 璇 书 记 员  陈梦如 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 8 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十一条下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力： （一）申请支付令； （二）申请破产、申报破产债权； （三）为主张权利而申请宣告义务人失踪或死亡； （四）申请诉前财产保全、诉前临时禁令等诉前措施； （五）申请强制执行； （六）申请追加当事人或者被通知参加诉讼； （七）在诉讼中主张抵销； （八）其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。 9