北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38058号原告（反诉被告）：董戈，男，1985年2月10日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：吴宝明，北京浩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京浩云律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。第三人：穆小迁，男，1962年12月16日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）董戈（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）、第三人穆小迁（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董戈的委托诉讼代理人吴宝明、吴静，幼狮公司的委托诉讼代理人陈伟，第三人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）董戈向本院提出诉讼请求：1．判令被告（反诉原告）幼狮公司向原告（反诉被告）董戈返还押金120000元，并以此金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿原告（反诉被告）董戈自2020年4月10日至实际支付之日止的逾期利息损失；2．判令被告（反诉原告）幼狮公司向原告（反诉被告）董戈返还租金60000元；3．判令被告（反诉原告）幼狮公司赔偿原告（反诉被告）董戈违约金120000元；4．判令被告（反诉原告）幼狮公司赔偿原告（反诉被告）董戈装修损失50000元。事实和理由：2014年7月，第三人穆小迁与北京华溯商贸有限公司（以下简称“华溯公司”）签订《商铺租赁合同》，约定华溯公司承租第三人位于北京市朝阳区1109号底商的房屋。租赁期限自2014年7月21日起至2024年9月31日止，且华溯公司有权转租。2018年11月8日，华溯公司申请注销公司，并授权幼狮公司代为履行华溯公司未履行完毕的合同。2019年1月11日，第三人与幼狮公司签订《合同主体变更协议》，幼狮公司成为《商铺租赁合同》主体。2019年7月2日，董戈与幼狮公司签订《北京市房屋租赁合同》，幼狮公司将北京市朝阳区1109(1109-6)（以下简称“涉案房屋”）转租给原告。合同签订后，董戈按照约定支付了押金12万元和三期租金12万元。后董戈在租赁地址注册北京锦仁美容美发有限公司用于经营美容美发。2020年4月14日，因幼狮公司未按照约定向穆小迁支付租金，穆小迁向董戈出具其与幼狮公司的沟通记录及《致建外SOHO-1109二层第三方租户董戈》，并表示因幼狮公司违约，其与幼狮公司的租约合同已解除，董戈与幼狮公司签订的租约合同随之解除。董戈认为，幼狮公司作为承租人的违约行为，导致出租人与其解除合同，董戈与幼狮公司之间的合同失去了继续履行之基础和条件，给董戈造成巨大损失。因此，董戈为了维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）幼狮公司辩称：不同意董戈的诉讼请求。董戈系因其自身原不再履行合同，其应是违约方，应承担违约责任。穆小迁愿意直接跟董戈履行租赁合同，并且在跟我们签订租赁合同的基础上，还能给董戈更多的优惠条件，但是董戈还是不同意，所以是董戈违约。被告（反诉原告）幼狮公司提出如下反诉请求：1．判令原告（反诉被告）董戈支付被告（反诉原告）幼狮公司未提前通知退租的租金补偿款80000元；2．判令原告（反诉被告）董戈支付被告（反诉原告）幼狮公司20天的免租期租金26301元；3．判令原告（反诉被告）董戈支付被告（反诉原告）幼狮公司自2020年4月21日起至将工商登记信息迁出之日止的租金（按照每日1315元计算）；4．判令原告（反诉被告）董戈支付被告（反诉原告）幼狮公司自2020年4月23日起至2020年5月9日的房屋占有使用费22355元（共计17日，按照每日1315元计算）。事实与理由：2019年7月2日，幼狮公司与董戈签订《北京市房屋租赁合同》，约定由董戈从我公司处承租涉案房屋。2020年4月7日前，董戈依约应当支付下期租金，但其未予支付。4月9日、4月10日，幼狮公司向董戈发送《租户违约告知函》《收回房屋通知书》，要求其支付租金、解除合同并收回房屋，但董戈一直占用房屋且未支付租金。董戈的行为已构成根本违约，应当依约承担相应违约责任，故提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）董戈针对幼狮公司的反诉辩称：不同意被告（反诉原告）幼狮公司的反诉请求。第一，董戈不存在提前退租的情形，租赁合同的解除是由幼狮公司提出的；第二，根据租赁合同的约定，是在董戈违约的情况下才支付免租期租金；第三，董戈一直在外地，无法办理营业执照迁出，无需承担相应的租金，第三人与幼狮公司解除租赁合同后就无权要求董戈支付该租金；第四，幼狮公司与第三人租赁合同解除后其无权要求董戈支付占用费，董戈在疫情期间没有条件搬出涉案房屋。第三人穆小迁陈述称：第三人把房子租给幼狮公司的，本质上本案是董戈与幼狮公司之间的租赁关系。第三人与幼狮公司的租赁期限是10年，还剩下5年，幼狮公司称不可抗力与第三人解除合同，第三人认为不是不可抗力，沟通时第三人同意给幼狮公司免租期，疫情是短期的，第三人与幼狮公司的租期还有5年，但幼狮公司不接受，幼狮公司要求第三人给予半年的免租期，同时要降低租金改变租金支付方式，因此第三人解除了与幼狮公司的租赁合同。因为第三人与幼狮公司的合同解除，因此董戈与幼狮公司的合同也不能履行。第三人与幼狮公司的转租租户也都沟通过租金减免问题，但幼狮公司作为直接出租方未同意，我认为幼狮公司应该将押金退还给租客，该退的都退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月，第三人作为出租方（甲方），北京华溯商贸有限公司作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其名下的位于北京市朝阳区1109号底商（以下简称“该商铺”），建筑面积为333．83平方米出租给乙方，本租约合同租赁期为壹拾年零贰个月，自2014年7月21日起至2024年9月31日至。免租期为2个月，实际起租期自2014年10月1日起；签订此合同后，乙方有权对本协议下的房产进行出租、分租或自行使用；有权寻找潜在承租人；有权与潜在承租人协商洽谈；有权与承租人商定并签署《租赁合同》；有权收取租金；有权对该房屋进行相关物业管理等相关事项；在本合同存续期间，乙方有权与任意第三方签订租约合同，收取租金并获得加价出租该商铺的溢价部分（如果有的话），但前提是：乙方须向第三方明示，如遇乙方对甲方违约或毁约情况发生，则乙方与第三方之合同自动终止，甲方有权收回房屋，且对于乙方欠第三方之租金，押金（如果有的话）不承担任何退款义务。2018年11月8日，北京华溯商贸有限公司作为授权方，幼狮公司作为受托方，签订《北京华溯商贸有限公司授权委托书》，载明：兹有华溯商贸有限公司，因公司发展战略调整，已申请将公司注销。对于公司注销前以我公司名义签署的已生效未履行完毕的合同、协议等一切法律文件，我司均予以认可并授权北京幼狮科技有限公司代为继续履行，并可另行签署协议。2019年1月11日，第三人作为甲方，幼狮公司作为乙方，双方签订《合同主体变更协议》，载明：兹有北京华溯商贸有限公司与甲方穆小迁于2014年7月24日签署位于北京市朝阳区1109房屋的《商铺租赁合同》（以下简称“原合同”）。自2019年1月11日起由北京幼狮科技有限公司继续履行原合同中乙方的全部权利与义务，原合同不再对北京华溯商贸有限公司产生约束力，故原合同中乙方实际为北京幼狮科技有限公司。现甲乙双方协商一致，就合同履行事宜达成如下条款：一、原合同中的押金160000元及2019年1月11日至2019年9月30日房屋租金转为北京幼狮科技有限公司的押金及租金。合同剩余租期租金由北京幼狮科技有限公司向甲方指定账户支付。二、原合同其他条款不变。三、本协议自生效之日，属于原合同不可分割的部分，与原合同具有同等法律效力，本协议内容与原合同内容冲突时，以本协议为准。2019年11月20日，第三人作为出租方（甲方，由幼狮公司代理），董戈作为承租方（乙方），北京众家房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方房屋，丙方提供居间服务。房屋坐落于北京市朝阳区1109（1109-6）（以下简称“涉案房屋”），承租区域建筑面积约143．83平方米，产权证编号为X京房权证朝字第XXXX号；租赁用途为商业，房屋性质为商业；甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方20天免租期，自2019年7月3日至2019年7月22日，本合同房屋租赁期限为2年，自2019年7月23日至2021年7月22日止；租金为每月40000元，租金支付方式为押3付3，房屋押金120000元，支付时间为2019年7月4日前支付；首期租金120000元，支付时间为2019年7月4日前；租金每3个月支付一次，于付款月起租日15日前支付下一次租金，第二期租金的支付时间为2019年10月7日前，第三期租金的支付时间为2020年1月7日前，合同期每期租金以此类推；乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋：不按照约定支付租金达3日的……在该合同尾部，幼狮公司在出租人的委托代理人处盖章确认。2019年7月2日，幼狮公司为董戈出具收款凭证两证，载明收到1109-6租户押金40000元及80000元。2019年7月18日，董戈在涉案房屋注册“北京锦仁美容美发有限公司”，董戈系该公司法定代表人。2020年3月31日，幼狮公司向第三人发送《回复函》，载明：因公共卫生事件新型冠状病毒疫情及政府实施管控的不可抗力原因，我方工作人员于2020年2月14日与贵方初步沟通了协商的方案，鉴于那时的疫情处于爆发阶段，受疫情的影响程度还未知，且受政府管控措施第三方租户商铺均停业关门，我们无法掌握疫情对第三方租户实际的影响，故未对贵方给予1-1．5个月免租持续沟通，也是为了掌握详实的情况给贵方更为合理的方案，达到降低贵方的损失和资产能持续的产生收益的目的。疫情爆发至今此房屋虽经我方多方推介，大面积仍未能实际出租，造成长期空置，我方亦承担了巨大的经济损失：根据目前的疫情状况，我方向贵方申请能给予5个月的免租，和价格调整到6万元/月，贵方恢复给予2个月免租的方案确实解决不了目前因疫情影响商铺招租的困难。目前疫情还处于流行期和政府管制措施期间，空置一多半的商铺能出租的时间未知，已出租的商铺其中有一间也以不可抗力要求退租起诉至法院。综合情况我方仍希望可以合贵方协商出能继续合作的合理方案。具体方案如下：1．受疫情影响给予5个月的免租期；2．租金调整至6．5万元/月，付款方式变更为押二付三。如贵方坚持只能给2个月的免租，鉴于目前的情况无法继续运营，后续按下列方案执行：1．因公共卫生事件疫情和政府相关措施不可抗力原因，已无法达到订立合同的目的，解除《商铺租赁合同》并退还房屋；2．因不可抗力原因终止合同关系，请贵方退回我司押金；3．2020年4月1日我方退还房屋，请贵方配合我方进行退还房屋的交割手续，签署《退房协议书》，空置部分商铺接收钥匙，尚存第三方租户商铺，移交贵方。上述日期将作为我方退还房屋的日期。2020年4月13日，第三人发送《致函》至幼狮公司，载明：受疫情影响，自2020年2月14日贵司工作人员（所使用电话139XXXXXXXX）首次代表贵司提出免租6个月的要求，我于2月16日回复贵司同意免租1个月至1个半月，3月26日，再次接到贵司来电，提出：贵司坚持要四个月免租期的前提下，未来租金降至6万/月，且将付款方式调整为押二付三。考虑到贵我双方的合约期限还有4年多，仅因疫情短期影响而对未来4年多的租金价格下调到如此之低，无法接受，3月31日我再回函贵司，同意将免租期提高至2个月，但租金价格不变，但遭到贵司拒绝。4月3日再次与贵司沟通，贵司王经理提出可否在免租2个月，租金不变的前提下，将付款方式调整为押二付三，但需要等待报贵司高层批准，我表示同意，但直至4月10日周五，我仍未得到贵司肯定的答复。出于保护自身利益，同时为避免贵我双方损失进一步扩大，本人于4月11日，依贵我双方合同第三条5款、第四条5款及第六条3款之规定，实施锁门措施，并口头通知（现书面通知）贵司：1．贵司须于4月15日中午12点之前，就贵司4月3日王经理提出的在免租2个月，租金价格保持原合同价格不变，付款方式调整为押二付三之前提下继续履行贵我双方合同事宜，给出确定答复，并在肯定继续履约的情况下，贵司须于4月15日中午12点前，将当季应付租金（4月1日至6月30日）房租26．25万元-2个月免租期(17．5万)=8．75万元汇入合同中规定的我方账户。下一个付款季为7月1日，以后以此类推，直至合同履行完毕。我方将于收到该租金款后六小时内解锁。2．如果在4月15日中午12点之前，贵我双方未能在上述事宜达成一致（以我方是否收到上述房租款项为准），我方将依据双方合同违约条款及相关条款执行，收回房屋（贵方须配合我方将贵司所上门锁解除）解除合同，押金不退。3．鉴于目前该房屋尚存两个第三方租户，且有继续经营的意愿，故在房屋收回后，贵司须依贵我双方合同第五条4款规定，按如下方式处理：（1）将第三方租户已交押金及未到期租金转我方，变更贵司与第三方租约合同甲方，我方继续与第三方租户执行已签署合同。（2）或将第三方租户已交押金及未到期租金退还第三方租户，以便我方与第三方租户另行签署新租约合同。否则，贵司将面临我方或第三方租户的诉讼。特此函告。2020年4月14日，第三人发送《致建外SOHO-1109第三方租户董戈》至董戈，载明：1．鉴于我方与北京幼狮科技有限公司（以下简称“幼狮”）已因对方违约而解除合同，依据我方与幼狮合同条款第五条第4款，你方与幼狮签订的租约合同随之解除。鉴于幼狮对我方违约同时构成对你方连带违约，故提醒你方就你方已交予幼狮的合同押金及未到期房租（如果有的话），尽快向幼狮依法追索以免造成你方损失。2．鉴于你我双方一周前曾进行沟通，得知你方尚有意愿继续经营，故请你方在接此函五个工作日内，与我方重新签订租约合同。考虑到疫情影响，我方将在你方与幼狮的合同内容的基础上，适当优惠（具体条款待双方协商后再定）。3．如你方决定不再继续经营，则接函后三个工作日内善后并退房，以免影响我方重新招租。特此函告。庭审中，关于已收取的押金及租金情况幼狮公司表示认可收到董戈涉案房屋押金120000元以及2020年1月23日至2020年4月22日期间房屋租金120000元；关于涉案房屋现状，各方均认可第三人已于2020年5月9日收回涉案房屋；关于董戈在涉案房屋内进行的工商登记情况，董戈出示工商查询信息截图，拟证明其已于2020年9月8日将“北京锦仁美容美发有限公司”的工商登记信息迁出。幼狮公司对该证据的真实性予以认可。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，幼狮公司代理第三人与董戈签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就合同解除原因，首先，通过幼狮公司与第三人自2020年2月16日至2020年4月13日之间的书面往来沟通记录可以看出，双方曾就疫情期间减免租金事宜进行过沟通与协商，但最终并未就变更合同内容达成一致意见。根据2020年2月16日第三人对幼狮公司的回复意见，其表示可以给予幼狮公司一个月至一个半月的免租期，但幼狮公司仍未同意此方案，故本院认为，在协商变更合同条款、继续促使合同履行方面，第三人已经本着责任共担、公平、公正的原则，在租金给付方面给予了幼狮公司一定程度的让步，且此方案在疫情发生的当时，实属正当且合理；其次，在幼狮公司与第三人协商变更合同条款的时间段内，涉案房屋系董戈承租，且董戈已经按照其与幼狮公司签订的房屋租赁合同，足额且按时给付了幼狮公司2020年1月23日至2020年4月22日期间的房屋租金，故幼狮公司并无理由拖欠第三人涉案房屋租金；最后，考虑到幼狮公司与第三人签订的《商铺租赁合同》剩余租期为四年，此次疫情的发生也并未影响涉案房屋实际承租人董戈对幼狮公司履行支付租金的义务，幼狮公司在第三人多次提出可协商变更合同条款的前提下，仍未履行向第三人支付房屋租金的合同义务，并最终致使其与第三人之间的房屋租赁合同解除，进而使得董戈无法继续承租涉案房屋，故本案合同无法继续履行系因系幼狮公司违约所致，其应承担相应的违约责任。关于董戈的第一项诉讼请求，考虑到本案租赁合同的解除系发生在疫情期间，且第三人确与董戈书面沟通过重新签订租赁合同一事，董戈在一定程度上可以继续承租涉案房屋，但其选择退租，故本院综合考虑上述因素，认定以幼狮公司退还董戈房屋押金8万元为宜。董戈主张的逾期返还押金的损失一节，因其行为与不能继续承租涉案房屋亦直接相关，故此项诉讼请求本院不予支持；关于董戈的第二项诉讼请求，因2020年4月13日，第三人已发函致幼狮公司表示要求解除合同并于2020年4月14日发函致董戈协商重新签订合同一事，故董戈退租后应将涉案房屋退还第三人，具体腾退房屋时间，因各方均认可第三人于2020年5月9日收回涉案房屋，故董戈要求幼狮公司退还其承租期间房屋租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；关于董戈的第三项诉讼请求，本院已认定幼狮公司系解除合同违约方，故其应向董戈承担支付违约金的违约责任。但就该违约金数额，本院综合考虑幼狮公司在履行合同过程中的过错程度、合同整体的履行情况以及由此给董戈带来的损失，认定以幼狮公司给付董戈违约金5万元为宜；关于董戈的第四项诉讼请求，因其未对装修支出及实际损失举证证明，且未举证证明其在装修前经幼狮公司同意，故此项诉讼请求本院不予支持。关于幼狮公司第一项反诉请求，因董戈提前退租系基于幼狮公司违约在先，导致其与第三人与之间的租赁合同解除，故幼狮公司向董戈主张提前退租租金补偿于法无据，本院不予支持。虽幼狮公司称董戈可以以更优惠的租赁条件与第三人重新签订租赁合同，但本院认为，首先，董戈是否愿意、是否同意在幼狮公司与第三人解除租赁合同关系后，重新与第三人签订租赁合同，系其个人行为，虽第三人提出更加优惠的租赁条件，但董戈完全可以基于其自身原因对此拒绝；其次，2020年4月13日，第三人在致幼狮公司的函件中明确表示，其收回房屋后，可以和第三方租户（董戈）签订合同，但其给幼狮公司的两个方案是将第三方租户已交的押金以及未到期租金直接转给第三人，或先由幼狮公司将上述款项退还给第三方租户，但幼狮公司对上述两个方案均未做到；最后，虽第三人在致董戈的函中，表示可以重新与董戈签订合同，且给付适当优惠，但其就具体的合同签订内容，包括租金具体数额、租金支付方式、押金、租期等均未提及，董戈在此情况下完全有理由不与第三人重新签订合同。综上，本院对幼狮公司的第一项反诉请求不予支持；关于幼狮公司的第二项反诉请求，因幼狮公司系违约方，故此项诉讼请求本院不予支持；关于幼狮公司的第三项反诉请求，董戈确应在解除合同后十日内将注册的工商登记信息予以迁出，但合同中约定的逾期迁出违约金标准过高，现本院综合考虑董戈提交工商注销手续的时间以及其对此的过错程度，其未迁出工商登记信息给幼狮公司带来的实际损失，认定以董戈给付幼狮公司租金1．5万元；关于幼狮公司的第四项反诉请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）董戈押金八万元；二、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）董戈违约金五万元；三、原告（反诉被告）董戈于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司支付逾期迁出工商注册信息的租金一万五千元；四、原告（反诉被告）董戈于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司支付占有使用费二万二千三百五十五元；五、驳回原告（反诉被告）董戈的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3275元，由原告（反诉被告）董戈负担2300元（已交纳），由被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司负担975元（董戈已交纳，北京幼狮科技有限公司于本判决生效后七日内给付董戈）。反诉案件受理费1213元，由被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司负担1041元（已交纳），由原告（反诉被告）董戈负担172元（北京幼狮科技有限公司已交纳，董戈于本判决生效后七日内给付北京幼狮科技有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二一年二月一日书记员 纪太恒