安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1002民初825号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区阳湖镇稽灵山社区居委会**，统一社会信用代码91341000MA2NH4UT3T。 法定代表人：任南军，总经理。 委托诉讼代理人：李雪，公司员工。 被告：董甲辉，男，1974年12月16日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司(以下简称金科服务黄山分公司)与被告董甲辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告金科服务黄山分公司委托诉讼代理人李雪和被告董甲辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金科服务黄山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令董甲辉支付阳光绿水35-1-502室2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1953.8元，商铺2-104室2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1033.5元，以上物业费合计2987元，以及违约金896元，合计3883元；2、本案诉讼费用由董甲辉承担。事实和理由：被告系黄山市屯溪区阳光绿水小区35-1-502的业主,建筑面积为155.83㎡。2017年6月30日，原告与被告房屋所在业委会签订《物业管理服务合同》,自协议签订以来，原告依约对被告居住的阳光绿水小区提供物业管理服务,履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量。原告积极履行了物业服务管理职责,但被告拖欠物业管理费共计2987元,一直未履行相应缴费义务。根据物业协议约定如被告逾期付款，应按应付金额每日万分之五向原告支付违约金。考虑违约金数额过大,原告同意按照欠费金额百分之三十计收违约金共计896元。原告多次向被告催缴上述物业管理费均无果。原告为维护其合法权益，特提出上述诉请。 董甲辉辩称：原告的物业服务未完全履行。小区连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、安全防范管理都没有，更不要说公共设施、设备的维修、养护和管理。小区公共部位的外墙以及相关场地的卫生惨不忍睹，小区内排污通道堵塞，道路破损严重。以上都是小区广大住户一直以来持续反映但始终得不到解决的问题。2019年阳光绿水小区还因为小区脏乱差、消防设施过期失效存在安全隐患被黄山广播电视台曝光，其严重程度可想而知。小区监控虽已安装完毕，但一直没有完全投入使用，本人电瓶车被盗，轿车被剐蹭，但都因没有监控无法追查。小区保安岗亭虽然设置，但长期看不到保安执勤，小区安全存在隐患。另本人所经营的商铺也因天花板漏水导致店铺广告牌受损报废，物业公司也未积极维修和协调，导致本人经济损失。不可否认，原告刚入驻阳光绿水小区至2017年底期间的物业服务质量尚可，我们也缴纳了物业费。但自2018年始，原告就不完全履行物业合同，存在以上违约情形，小区业主委员会也在征求广大业主意见后，多次发函通知要求终止物业合同，但都遭到拒绝。综上，原告没有完全履行物业合同义务存在违约在先，原告无权收取足额物业费，也没有理由收取业主违约金，否则显示公平。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，金科服务黄山分公司与阳光绿水小区业主委员会于2017年6月30日签订的《物业管理服务合同》，对阳光绿水小区内全体业主均有约束力。被告董甲辉居住在阳光绿水小区35幢1-502室（建筑面积107.65㎡），同时也是阳光绿水小区2-104室商铺（建筑面积48.18㎡）的业主。作为该小区的业主，于2006年9月8日即接收了涉案商铺，并于2011年1月13日接受了涉案住房。在物业公司按照物业合同的约定提供阳光绿水小区相应物业服务的情形下，董甲辉应当按照合同约定，按收费标准向物业公司支付物业服务费。董甲辉抗辩认为门卫安全管理不到位，以及监控问题，均未举出证据证明，本院不予以采信。至于其抗辩的店面天花板漏水导致店铺广告牌受损，经查属实，但上述损失的发生，并非金科服务黄山分公司所造成。关于上述损失，董甲辉可在查明原因后另行向责任方主张权利。金科服务黄山分公司已按照物业合同约定提供了物业服务，董甲辉不能拒缴物业服务费，但鉴于金科服务黄山分公司于2017年进驻阳光绿水小区后，小区的脏乱差状况并未完全得到改善，金科服务黄山分公司存在物业服务质量瑕疵，导致小区业主委员会曾向政府有关部门反映要求更换物业公司。2019年小区缺乏管理和脏乱差现象更是被新闻媒体所报道。董甲辉提出的当时小区脏乱差现象属实。另董甲辉店铺顶端漏水问题，物业公司当时亦未进行妥善协调维修处置，导致董甲辉一直拒缴物业费，故本院综合考虑以上情形，酌情确定董甲辉以80%的标准向金科服务黄山分公司交纳诉请的上述期间的物业服务费，金科服务黄山分公司诉请的违约金不予以支持。 综上，董甲辉应当支付金科服务黄山分公司阳光绿水35-1-502室2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1563.04元；商铺2-104室2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费826.8元，以上物业费合计2389.84元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第三十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告董甲辉于本判决生效之日起十日内支付原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司物业服务费2389.84元； 二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告金科智慧服务集团股份有限公司黄山分公司负担10元，被告董甲辉负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  罗昱 二〇二一年二月二十二日 书记员  汪青 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。