山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2292号 上诉人（原审被告）：士盟国际货物运输代理（上海）有限公司。住所地：上海市，统一社会信用代码：91xx6N。 法定代表人：黄永存，董事长。 委托诉讼代理人：王鹏，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市市北区贝诺英语艺术培训学校（曾用名：青岛市市北区贝诺学科英语培训学校）。住所地：山东省青岛市市北区，统一社会信用代码：52xx1H。 法定代表人：索华，经理。 委托诉讼代理人：孔姣，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕琳，山东诚功律师事务所实习律师。 上诉人士盟国际货物运输代理（上海）有限公司（以下简称士盟公司）与被上诉人青岛市市北区贝诺英语艺术培训学校（曾用名：青岛市市北区贝诺学科英语培训学校，以下简称贝诺英语学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初22772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人士盟公司上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初22772号民事判决书第1项、第2项判决；2.依法驳回被上诉人一审诉讼请求；3.本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审法院在本案中认定的事实有误。1.一审法院认定被上诉人按照《催收房租告知书》，在上诉人要求的期限内支付款项的行为不构成逾期支付租金的事实是错误的。上诉人与被上诉人签订的《青岛市房屋租赁合同》明确约定：上诉人将青岛市崂山区的房屋租赁给被上诉人使用，租赁期限五年，自2019年3月1日至2024年2月28日，月租金为2.25万元，押金2.25万元，租金按六个月为一期支付，第一期租金于2019年1月31日前付清，以后每期开始日之前30天支付下一期租金，先付后用。因此，截至上诉人向被上诉人发出《催收房租告知书》之日（2020年3月27日），被上诉人已经逾期支付租金近两个月之久，其行为显然属于逾期支付租金的行为，其行为也已经构成了违约。2.被上诉人逾期支付租金的行为已经构成了违约，因此上诉人向被上诉人发出《催收房租告知书》，目的一是通知被上诉人其已逾期支付租金，违反了合同约定；目的二是提醒被上诉人，其违约行为已经导致了要向上诉人支付相应的违约金的后果，因此被上诉人应当及时支付租金，不要继续逾期支付租金，导致产生更多的违约金，从而扩大损失。上诉人在《催收房租告知书》中并没有作出豁免被上诉人因为逾期支付租金而产生的违约金的意思表示，而且被上诉人在支付租金后不到一个月即单方面解除了租赁合同，因此被上诉人应当向上诉人支付相应的违约金。(涉及违约条款：租赁合同9.2条和9.2.2条分别约定，乙方（原告）单个付款期拖欠租金满十天或累计拖欠租金超过十五天，甲方（被告）有权单方解除合同并收回房屋，乙方应支付给甲方相当于壹个月房租的违约金，甲方可以从乙方已付的租金及押金中扣除，剩余租金及押金在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，由甲方无息返还给乙方；租赁合同9.3条约定，甲方逾期交屋或乙方逾期付款，守约方要求继续履行合同的，违约方应按每逾期一日支付1479元滞纳金给守约方；租赁合同9.4条约定，非本合同约定情形，甲、乙双方任意一方提前解除合同，须提前一个月通知对方，并承担相当于壹个月房租的违约责任。)二、一审法院对于上诉人仍应当减免被上诉人3月份和4月份各半个月房租的认定有违公平原则，也是不符合逻辑的。被上诉人逾期支付租金的行为构成了违约。因为考虑到今年疫情特殊原因，而且应被上诉人的申请，上诉人向被上诉人发出《催收房租告知书》，答应减免被上诉人3月份和4月份各半个月的房租。很明显，上诉人答应减免被上诉人房租的前提条件是被上诉人能够继续履行租赁合同，而被上诉人向上诉人支付租金的行为亦当然是其表明要继续履行合同的意思表示，据此，上诉人才减免了被上诉人3月份和4月份各半个月的房租，合计22500元。但是在短短的20天之后，2020年4月20日，被上诉人自行搬家，单方面提前解除了租赁合同，此时，上诉人答应减免被上诉人房租的前提条件已不存在，在此种情况下，仍然要求上诉人减免房租，实属有违公平原则，而且也不符合逻辑。因此，一审法院认定上诉人仍然应当减免被上诉人3月份和4月份各半个月的房屋租金（22500元）是不恰当的，应当予以纠正。 被上诉人贝诺英语学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。一、被上诉人未逾期支付租金，不存在逾期支付租金的违约行为。从被上诉人向上诉人发出的《催收房租告知书》内容：“鉴于前期××疫情持续，应上诉人申请，上诉人答应减免被上诉人2020年3、4月各半月房租，合计金额22500元，同时将房租支付时间从2020年2月1日延期至今日，如上诉人在收到告知书一周内不能依照合约支付房租，则将扣除保证金并依法解除合约”看，上诉人认可被上诉人受到疫情因素的影响，同意对房租予以减免并对支付的时间予以延长。是上诉人明确提出要求被上诉人于发函日3月27日后一周内付款，被上诉人是按照上诉人要求，于3月31日付款，在该期限之内，因此不存在逾期付款的违约行为，不应承担违约责任。二、由于受到疫情影响，作为培训机构的被上诉人遭受了巨大损失，对于上诉人已明确同意给予租金减免，这是双方的协商一致意见，双方应遵照执行，否则才有悖诚信和公平。被上诉人是线下培训机构，而且主要从事舞蹈培训，无法通过线上开展经营，因新冠疫情影响导致无法复课，而且无法正常使用房屋，遭受了巨大损失，房租损失仅是其中一部分。对此，政府部门也出台了多项举措，要求对培训机构予以扶持，尤其倡导和要求房东对房租予以适当减免。正是基于上述情况，经被上诉人申请，上诉人通过发函形式明确同意对房租予以减免，但也只不过只是对3、4月份房屋减半收取，其他房租损失均是由被上诉人自己承担。可见，减免是完全是因前期新冠的影响，与后续合同履行情况无关。更何况，在上诉人函中也并未体现任何附加条件，因此不管后续协议如何履行，均不影响该减免意见的落实和执行，否则对被上诉人将严重不公。另外，上诉人与被上诉人通过签署《房屋交接书》协商一致解除协议，实际协议解除系双方协商一致的结果，而且是受到新冠疫情不可抗力的影响，但一审判决认定被上诉人存在违约，并要求承担违约责任，虽然被上诉人存在委屈，但被上诉人想早日化解诉争选择了妥协和忍让，但没有想到上诉人却为了达到拖延给付款项的目的，无任何道理的提起上诉，让被上诉人倍感寒心。望法院查明事实，依法维护被上诉人权益。 贝诺英语学校向一审法院提出诉讼请求：1.判令士盟公司向贝诺英语学校返还房租94384.25元（11.25万元-4月1日至20日房租15000元-4月20日前水电物业费3115.75元）、押金22500元，共计116884.25元；2.上述款项自2020年4月30日起至士盟公司实际支付之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.本案诉讼费用、律师费由士盟公司承担。事实和理由：2019年1月，贝诺英语学校与士盟公司签订《青岛市房屋租赁合同》（以下称租赁合同），租赁合同约定士盟公司将其位于崂山区使用，房屋建筑面积为328.3平方米，租赁期自2019年3月1日至2024年2月28日，月租金为22500元、年租金为270000元，押金为22500元，每六个月为一期支付。租赁合同签订后，贝诺英语学校按照约定履行了两期付款义务。贝诺英语学校租赁士盟公司涉案房屋的目的是为开展线下教育培训（教授学员舞蹈），自2020年1月23日武汉封城开始，全国抗击新冠疫情的序幕正式拉开，为了控制疫情，政府开始禁止教育机构线下复课，直到目前线下培训机构仍属于禁止状态。鉴于疫情的出现，双方曾多次就租赁合同的解除事宜进行协商，但士盟公司持续向贝诺英语学校催收房租，无奈，贝诺英语学校于2020年3月31日向士盟公司支付了112500元房租，但线下复课仍遥遥无期。对于贝诺英语学校所从事的线下教育培训来说，新冠疫情属于不可抗力，不可抗力属于免责条款。合同法明确规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人有法定解除权。经双方协商，于2020年4月20日解除合同，并于2020年4月29日办理了退房交接手续。房屋退房交接后，士盟公司应当返还剩余的房租与交纳的22500元保证金，但经多次催要迟迟不予返还。 士盟公司在一审中辩称，一、士盟公司与贝诺英语学校签订了《青岛市房屋租赁合同》，租赁合同约定士盟公司将青岛市崂山区的房屋租赁给贝诺英语学校使用，租赁期限为2019年3月1日至2024年2月28日，月租金为22500元，年租金为270000元，押金22500元，租金按六个月为一期支付，第一期租金于2019年1月31日前付清，以后每期开始日之前30天支付下一期租金，先付后用。租赁合同7.1条约定，乙方（贝诺英语学校）应按照本合同约定及时向甲方（士盟公司）支付定金、租金以及押金；租赁合同9.2条和9.2.2条分别约定，乙方单个付款期拖欠租金满十天或累计拖欠租金超过十五天，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应支付给甲方相当于壹个月房租的违约金，甲方可以从乙方已付的租金及押金中扣除，剩余租金及押金在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，由甲方无息返还给乙方；租赁合同9.3条约定，甲方逾期交屋或乙方逾期付款，守约方要求继续履行合同的，违约方应按每逾期一日支付1479元滞纳金给守约方；租赁合同9.4条约定，非本合同约定情形，甲、乙双方任意一方提前解除合同，须提前一个月通知对方，并承担相当于壹个月房租的违约责任。综上租赁合同的约定可知，贝诺英语学校第三期租金的支付日期为2020年2月1日之前，但是贝诺英语学校并没有按期支付，直至士盟公司向其发出催收房租告知书并减免了贝诺英语学校合计一个月租金之后，贝诺英语学校才于2020年3月31日支付了租金，逾期达两个多月。随后，贝诺英语学校于2020年4月20日自行搬出所承租自士盟公司的房屋，并通知士盟公司派人至物业领取结算单据，无奈，基于贝诺英语学校单方面提前解除合同，士盟公司只得于2020年4月29日与贝诺英语学校签署了房屋交接书。贝诺英语学校的上述行为，明显违反了其与士盟公司签订的租赁合同中的多项约定，所以，贝诺英语学校理应承担违约责任。二、贝诺英语学校自行于2020年4月20日搬家，但是直至4月29日才与士盟公司签署房屋交接书，因此贝诺英语学校应当承担并向士盟公司支付截止2020年4月29日的房租。三、本案由于贝诺英语学校违约在先，因此贝诺英语学校主张本案诉讼费和律师费由答辩入承担是没有事实和法律依据的。通过贝诺英语学校的诉状来看，贝诺英语学校是以新冠疫情为理由实施的单方解除行为，该疫情是否作为法定解除的事由，法律没有规定，贝诺英语学校属于单方解除的违约行为，从贝诺英语学校在诉状中提到的退房交接手续，仅仅表明，贝诺英语学校违反了双方签订的租赁合同，并未按照合同向士盟公司支付违约金，也不代表贝诺英语学校对单方解除合同有法定解除事由，根据合同约定，如贝诺英语学校单方解除，应支付一个月违约金，但贝诺英语学校未缴纳违约金，说明合同仍在履行，因此，士盟公司保留对贝诺英语学校另行起诉的权利。 一审法院查明，贝诺英语学校名称于2019年2月22日由青岛市市北区贝诺学科英语培训学校变更为青岛市市北区贝诺英语艺术培训学校。 2019年1月，士盟公司（出租方、甲方）与贝诺英语学校（承租方、乙方）签订《青岛市房屋租赁合同》，载明：一、房屋具体情况及用途：甲方同意将位于青岛市崂山区户的房屋出租给乙方。二、租赁期：自2019年3月1日起至2024年2月28日止，租期五年；三、租金以及支付方式：月租金22500元，年租金27万元。按六个月为一期支付。第一期租金于2019年1月31日前付清。以后每期开始日之前30天支付下一期租金；四、定金和租赁保证金（押金）：押金为人民币22500元整，乙方于2019年1月31日前支付给甲方。除本合同另有约定外，租赁关系终止时，乙方将房屋及其附属设施向甲方交割完后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。六、甲方的权利及义务：6.8租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水电、宽带、电话费、停车费等），甲方应将全额押金无息退还给乙方；七、乙方的权利及义务：7.1乙方应按照本合同约定及时向甲方支付定金、租金以及押金；九、违约责任与合同终止：9.2乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应支付给甲方相当于壹个月房租的违约金，甲方可从乙方已付的租金及押金中扣除，剩余租金及押金在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，由甲方无息返还给乙方：9.2.2乙方单个付款期拖欠租金满十天或累计拖欠租金超过十五天。9.4非本合同约定情形，甲、乙双方任意一方提前解除合同，须提前一个月通知对方，并承担相当于壹个月房租的违约责任，甲方应退还乙方已经支付但未到期的租金（乙方所交付的租金按日结算）。9.6甲、乙双方任何一方违约的，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应承担违约行为给对方造成的实际损失，违约方还应承担守约方因此产生的诉讼费、律师费、中介费等。十、免责条款：10.1“不可抗力事件”。10.2因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。贝诺英语学校于2019年1月24日向士盟公司支付押金22500元。 2020年3月27日，士盟公司向贝诺英语学校发出《催收房租告知书》，载明：鉴于前期××疫情持续，应贝诺英语学校申请，士盟公司答应减免贝诺英语学校2020年3、4月各半月房租，合计22500元，同时将房租支付时间从2020年2月1日延期至今日（接近两个月）。明确如贝诺英语学校在收到告知书一周内不能依照合约支付房租，则将扣除保证金并依法解除合约。后贝诺英语学校于2020年3月31日向士盟公司支付房租112500元。 2020年4月29日，士盟公司（甲方）与原（乙方）签署《房屋交接书》，载明双方对涉案房屋交接和验收事宜达成以下确认：2.截至2020年4月20日包括物业管理费、电梯运行费、二次供水费、电费合计费用3115.75元，由甲方通过乙方预交的房租中代付给物业管理公司。4.其他：2020年4月20日乙方搬家，甲方去物业领取结算单据，按甲方时间2020年4月29日交接。 一审庭审中，贝诺英语学校称2020年3月31日向士盟公司支付的房租112500元，是按照士盟公司减免租金的意见，支付2020年3月份至8月份共计6个月的租金。对于该房租对应期限，士盟公司无异议，但认为因贝诺英语学校单方解除合同，故不应适用减免政策，租金应按照原租赁合同执行。贝诺英语学校明确诉讼请求中同意扣减租金的计算，是因为士盟公司同意3、4月房租减半收取，意味着三四月份房租免交一个月，故3月份房租减免，只应交四月份20天的房租。 一审法院认为，本案的争议焦点问题是贝诺英语学校是否存在逾期支付租金、单方解除房屋租赁合同的行为，贝诺英语学校是否有权要求士盟公司返还房租和押金。从士盟公司向贝诺英语学校发出的《催收房租告知书》内容看，士盟公司认可贝诺英语学校受到疫情因素的影响，并同意对2020年3、4月份的房租予以减半收取，并对房租支付时间予以延长，贝诺英语学校按照该告知书所确定的房租金额，在士盟公司要求的期限内支付款项，不构成逾期支付租金。贝诺英语学校提出双方是协商一致于2020年4月20日解除房屋租赁合同，并于2020年4月20日腾空房屋，士盟公司则认为是贝诺英语学校单方解除合同并单方搬离房屋，贝诺英语学校行为构成根本违约。一审法院认为，双方于2020年4月29日签署《房屋交接书》，双方房屋交接时间为2020年4月29日，故双方合同解除时间应当为双方房屋交接签字之日即2020年4月29日。贝诺英语学校在合同期内提出解除合同的依据是今年爆发的新冠疫情对于教育培训机构影响较大，属于不可抗力。一审法院认为，新冠疫情确实对于教育培训机构的盈利有影响，但士盟公司亦对贝诺英语学校3、4月份房租减免了一半，共渡难关，且进入5月份后中国新冠疫情已经得到有效控制，故新冠疫情对贝诺英语学校的影响，虽属不能预见，但并非不能克服，在本案中明显不属于不可抗力范畴，商业行为本身就存在着诸多的不确定性，贝诺英语学校应有一定的风险意识和担当。贝诺英语学校在合同期内未出现合同约定解除合同事项的情况下提出解除合同，属于违约一方，应按合同约定支付士盟公司一个月房租作为违约金。 鉴于双方所签房屋租赁合同已经解除，士盟公司应当在扣减已使用期间租金和《房屋交接书》确定的相关费用后将剩余租金返还贝诺英语学校。关于自2020年3月1日至2020年4月29日租金的计算，士盟公司通过发出《催收房租告知书》已同意对房租予以部分减免，虽庭审中士盟公司抗辩该房租减免系基于双方合同继续履行，但士盟公司并未提交证据予以证明对房租减免问题附条件或者已经撤销该减免。因此一审法院认为在双方协商解除合同的情况下仍应执行该意见，士盟公司同意3月份和4月份房租减半收取。综合贝诺英语学校需向士盟公司支付1个月房租作为违约金，士盟公司应返还租金数额为64384.25元（112500-11250--11250-22500-3115.75）。 关于返还押金问题，贝诺英语学校已向士盟公司支付押金22500元，根据双方《房屋租赁合同》6.8条约定，双方已顺利交接房屋，士盟公司应当返还贝诺英语学校押金22500元。双方于2020年4月29日交接房屋，士盟公司应自交接之日将剩余租金和押金支付贝诺英语学校。关于利息，贝诺英语学校要求士盟公司自2020年4月30日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于法有据，一审法院予以支持。关于律师费，贝诺英语学校要求士盟公司承担律师费用，但未向法院提交相关实际支出的证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，判决：一、士盟公司于判决生效之日起十日内向贝诺英语学校返还房租64384.25元及押金22500元；二、以上述款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年4月30日至实际清偿之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由贝诺英语学校承担678元，士盟公司承担1960元。 本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院对于上诉人返还被上诉人租金及押金的认定是否正确。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审对其合法性予以认可符合法律规定，本院对此予确认。各方当事人应依约履行依法成立的合同。贝诺英语学校在合同期内提出解除合同的依据是今年爆发的新冠疫情对于教育培训机构影响较大，属于不可抗力。新冠疫情确实对于教育培训机构的盈利有影响，但上诉人亦对贝诺英语学校3、4月份房租减免了一半，共渡难关，且进入5月份后中国新冠疫情已经得到有效控制，故新冠疫情对贝诺英语学校的影响，虽属不能预见，但并非不能克服，一审法院对此认定其明显不属于不可抗力范畴，商业行为本身就存在着诸多的不确定性，贝诺英语学校在合同期内未出现合同约定解除合同事项的情况下提出解除合同，属于违约一方。一审法院的该认定有事实及法律依据，本院对此予以确认。一审法院据此按照合同约定判决被上诉人支付上诉人一个月房租作为违约金符合法律规定，本院对此予以确认。 双方当事人于2020年4月29日签署《房屋交接书》并对涉案房屋进行交接，一审据此认定房屋交接时间为双方合同解除时间符合法律规定，本院对此予以确认。在一审法院已认定被上诉人违约并判决被上诉人向上诉人支付违约金的前提下，上诉人应当在扣减已使用期间租金和《房屋交接书》确定的相关费用后将剩余租金返还贝诺英语学校。上诉人考虑到疫情的影响，主动提出对疫情影响期间的租金予以扣减，一审据此对被上诉人应返还租金的计算正确，本院依法予以确认。关于返还押金问题，贝诺英语学校已向士盟公司支付押金22500元，根据双方《房屋租赁合同》6.8条约定，双方已顺利交接房屋，士盟公司应当返还贝诺英语学校押金22500元。双方于2020年4月29日交接房屋，一审据此判决上诉人对押金予以返还并判决上诉人自2020年4月30日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息亦符合法律规定，本院对此予以确认。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1972元人民币，由上诉人士盟国际货物运输代理（上海）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二一年二月二十三日 法官助理刘思涵 书记员 王珩霖 书记员张 燕