上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21551号原告(反诉被告)：上海顶峰房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴诗农(LANCEYUGOKONGWEI)，董事长。委托诉讼代理人：殷勤勤。被告(反诉原告)：上海怡年贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：卢宏枫，总经理。原告(反诉被告)上海顶峰房地产开发有限公司(以下简称顶峰公司)与被告(反诉原告)上海怡年贸易有限公司(以下简称怡年公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顶峰公司委托诉讼代理人殷勤勤、被告(反诉原告)怡年公司法定代表人卢宏枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)顶峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令怡年公司向顶峰公司支付拖欠的租金人民币42,146.66元(以下币种均为人民币)、物业管理费5,450元、电费4,543.7元，并按照每日千分之一支付各项滞纳金至实际支付之日；2、判令怡年公司将租赁商铺恢复原状，否则应支付拆除费15,032.9元。事实和理由：2018年10月，顶峰公司与怡年公司签订《罗宾森广场租赁合同》，约定怡年公司自顶峰公司处承租嘉定区城中路XXX号罗宾森广场二楼S2-21商铺，租赁期限自2018年11月16日起至2020年12月31日止，租金14,113.33元/月，物业管理费为1,825元/月，租赁保证金31,876.66元；电费于每月15日(含)之前交纳；每期付款期15日(含)以前支付下3个月的租金和物业管理费，逾期缴纳租金、物业管理费或其他费用的，每逾期一日应缴纳逾期金额的0.1%作为滞纳金。后怡年公司以经营状况不好为由拖欠2020年3月1日至2020年5月30日的租金、物业费及2019年12月23日至2020年5月30日期间的电费等费用，顶峰公司依据租赁合同第十六条于2020年5月29日向被告送达合同解除通知书，通知其自收到解除函之日(5月30日)租赁合同解除，没收保证金并催促其付清欠款，但其至今未予支付。经聘请第三方对商铺恢复原状所需的拆除费用进行评估为15,032.9元。现诉至法院，请求判如所请。被告(反诉原告)怡年公司答辩称：对双方合同于2020年5月30日解除无异议，但未付租金系因疫情导致经营困难，商场也因为疫情对营业进行了限制，根据国家政策租金应减免；电费金额无异议；愿意恢复店铺原状，但经过多次沟通对方仍扣留店铺内货品，且拒绝通电开门不让其进入，无法进行恢复，故在本案提出反诉，要求判令：1、顶峰公司返还租赁保证金31,876.66元；2、顶峰公司减免疫情期间三个月的租金42,146.66元；3、顶峰公司返还店铺内货品。针对反诉，顶峰公司答辩称不同意对方反诉请求，疫情期间商场并未全部停止营业，只是根据政策关闭电影院等人员密集场所，未强制怡年公司租赁的商铺闭店，该商铺位置优越，经营业绩差除疫情外还有其自身原因；双方曾就租金减免事项达成《补充协议》，但对方未履行，故有权根据约定解除合同并没收保证金，撤回租金减免优惠并追缴欠款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：顶峰公司为系争商铺产权人。2018年10月前后，顶峰公司(甲方，出租方)与怡年公司(乙方，承租方)签订《罗宾森广场租赁合同》一份，约定怡年公司自顶峰公司处承租嘉定区城中路XXX号罗宾森广场二楼S2-21商铺(以下简称系争商铺)，租赁面积40㎡，租赁期限自2018年11月16日至2020年12月31日止，租金14,113.33元/月，物业管理费为1,825元/月，首期租金及物业管理费于合同签订后七个工作日内支付，之后每三个月预付一次，于支付当月15日(含)前支付下3个月的租金和物业管理费，电费按《商户缴款通知单》另行支付；合同第六条约定：租赁保证金31,876.66元(相当于2个月的租金及物业管理费)由甲方无息保管，用于保障乙方按本合同约定履行承租方义务，乙方无权要求以租赁保证金冲抵租金或其他未付款项，在不影响甲方其他权利的前提下，合同期满，租赁保证金自动转为服务质量保证金，但乙方有欠款、违约金等未结费用的应先予以扣除；合同第十条约定：合同期满或提前解除的，乙方应按照交付现状照片和《交付验收单》标准恢复至交付时的原状，接收前任租户装修的，应恢复甲方要求的毛坯状态。合同第十六条约定：乙方逾期缴纳租金、物业管理费或其他费用的，每逾期一日应缴纳逾期金额的0.1%作为滞纳金，逾期超过15日未支付的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金。合同签订后，怡年公司支付了租赁保证金31,876.66元，并接收系争商铺用于“secondface”眼镜店经营。怡年公司支付系争商铺租金及物业费至2020年2月底，后未按约支付2020年3月至5月的租金与物业费，为此，顶峰公司(甲方)与怡年公司(乙方)于2020年5月15日签订《补充协议》一份，大意为甲方免除系争商铺2020年1月24日至2月29日租金，3月份租金及物业费减半，该减免条件以合同有效期内乙方无拖欠费用等违约行为为前提，否则甲方可随时单方书面撤销本次优惠，乙方应在接到甲方书面撤销通知后10日内无条件补足上述优惠费用，怡年公司在《补充协议》盖章确认。后因怡年公司未支付上述费用，顶峰公司于2020年5月30日向其送达合同解除函，告知怡年公司租赁合同解除且租赁保证金不予退还，并要求缴清欠款后恢复商铺原状，随后关闭系争店铺，将店内货品留置于内。怡年公司于同年6月3日回函同意解除合同并愿在保证金左右协商，之后多次要求取回店内货品，均未果。双方无法达成一致，故诉至本院。另查明，1、2020年7月4日，顶峰公司向怡年公司书面送达催款函催缴欠款，并告知撤销《补充协议》中给予的优惠，要求收函后10日内连同减免的优惠、各项欠款、滞纳金一并付清；2、怡年公司尚未支付2020年3月1日至2020年5月30日期间的租金42,146.66元、物业管理费5,450元及2019年12月23日至2020年5月30日期间的电费4,543.7元；3、审理中，怡年公司于2021年1月底已取回店铺内货品并将系争商铺恢复原状交还，顶峰公司对此无异议；4、2020年一季度因新冠疫情防控需要，系争商铺所在嘉定罗宾森广场采取了关闭娱乐场所、调整营业时间等政策。以上事实，有《罗宾森广场租赁合同》、《补充协议》、解约函及回函、催款函、微信聊天记录、情况说明等及庭审笔录为证。本院认为：顶峰公司与怡年公司签订的《罗宾森广场租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。在合同履行中，顶峰公司因怡年公司未能按约支付租金、物业管理费等费用主张租赁合同于2020年5月30日解除，而怡年公司在审理中对合同解除不存异议，故本院对租赁合同于2020年5月30日解除予以确认。合同解除后，怡年公司应搬离并根据合同约定恢复系争商铺至原状，现怡年公司已经搬离且将系争商铺恢复原状，双方也已经完成了包括物品在内的相关交接手续，故本案对此不再予以处理。租赁合同虽解除，但怡年公司仍应支付承租使用期间的租金、物业费及电费，现其拖欠2020年3月1日至2020年5月30日期间的租金42,146.66元、物业管理费5,450元及2019年12月23日至2020年5月30日期间的电费4,543.7元未付，显属违约，理应承担上述费用的支付之责，但考虑到上述期间处于疫情期间，怡年公司使用系争商铺确系受到了相关疫情防控措施的影响，故相应的租金及物业管理费应予以一定的减免，现本院综合考量本案实际情况，酌情确定上述费用减免后，怡年公司尚应支付租金及物业管理费合计23,798.33元，未付电费4,543.7元则应由怡年公司负担，而顶峰公司的滞纳金诉请，本院不再予以支持。本案合同解除系怡年公司未按约支付租金、物业费等费用的违约行为所致，虽然怡年公司使用系争商铺期间由于疫情原因经营确受到了一定影响，但是并无证据表明由此导致其无法继续承租使用系争商铺，故怡年公司应承担合同解除的违约责任，根据合同约定，怡年公司未按约支付租金、物业费等费用的，顶峰公司有权解除合同并没收租赁保证金，因此，怡年公司要求顶峰公司返还租赁保证金31,876.66元的反诉请求不符合同约定且于法无据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海怡年贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海顶峰房地产开发有限公司租金、物业费合计23,798.33元及电费4,543.7元；二、原告(反诉被告)上海顶峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持；三、被告(反诉原告)上海怡年贸易有限公司的其他反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,686元，减半收取843元，由原告(反诉被告)上海顶峰房地产开发有限公司负担526.5元，被告(反诉原告)上海怡年贸易有限公司负担316.5元(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费825元，由被告(反诉原告)上海怡年贸易有限公司负担560元，原告(反诉被告)上海顶峰房地产开发有限公司负担265元(应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 奚二〇二一年二月二十四日法官助理  张 浩书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。