内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终191号上诉人（原审被告）：呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司。法定代表人：刘江，董事长。委托诉讼代理人：费星刚，内蒙古羽林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺瑞霞，女，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王忠武，内蒙古东威律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雪，内蒙古东威律师事务所实习律师。上诉人呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司（以下简称炎黄公司）因与被上诉人贺瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。炎黄公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初1048号民事判决第三项，即“炎黄公司以年租金51210元为标准赔偿贺瑞霞自2017年8月1日至本判决生效时止的租金损失”，改判驳回该项诉讼请求；2.贺瑞霞承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、一审法院以贺瑞霞与呼伦贝尔某旅游开发有限公司（以下简称某公司）签订的委托经营管理合同约定的收益计算贺瑞霞损失的认定错误。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同只能约束签订合同的当事人，贺瑞霞与某公司签订的合同对炎黄公司没有约束力。贺瑞霞与某公司签订的合同约定从贺瑞霞向某公司交付房屋起计算十五年的收益，而现在该合同并未开始履行，更加谈不上对贺瑞霞造成何种损失，所以一审法院以贺瑞霞提交的该份合同认定贺瑞霞的损失证据不足。二、一审法院认定炎黄公司支付了两年的房屋租金属认定事实不清。炎黄公司与贺瑞霞、某公司签订的两份协议书中均约定“由乙方出资，向甲方支付补偿款51210元”，也就是说炎黄公司支付两次款项的性质均属于逾期交房的补偿款，并非房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的合同解除后有权要求赔偿损失，该规定中的损失应为实际损失，即本案中解除合同后占用购房款产生的银行利息，所以一审法院以未发生的房屋租金去认定贺瑞霞的损失没有法律依据，不能认定为贺瑞霞的实际损失。综上所述，望二审法院认真审查，依法维护炎黄公司的合法权益。贺瑞霞辩称，一、一审法院以贺瑞霞与某公司签订的《委托经营管理合同》约定的收益为标准计算贺瑞霞的损失并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。首先，贺瑞霞与炎黄公司之间的合同系因炎黄公司逾期交房构成根本违约而解除。此前，贺瑞霞与炎黄公司签订的合同约定：“甲方应于2013年8月1日前，将符合约定条件的房屋交付乙方使用”，贺瑞霞有理由据此产生合理的信赖利益，即相信炎黄公司在合同约定期限内会按时交房。正基于此，贺瑞霞与某公司签订了《委托经营管理合同》以对该房屋未来的使用进行合理的规划和安排。若炎黄公司遵守合同约定按时交房，该《委托经营管理合同》约定的每年51210元的收益就是贺瑞霞在其履行合同后的可得利益。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中明确指出：根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利益损失、经营利益损失和转售利益损失等。该涉案房屋系商业用房，任何人购买该处房屋无非是自己经营使用或委托他人经营使用两种情况，而炎黄公司逾期交房必然导致因影响经营使用造成相关损失，这是完全可以预见的情形，而炎黄公司认为合同解除后贺瑞霞的实际损失仅为其占用购房款而产生的银行利息是完全不合理的。若仅为银行利息，贺瑞霞直接将该笔款项存至银行收取利息即可，不必大费周章投资炎黄公司的房产。因此，一审法院按照贺瑞霞与某公司签订的《委托经营管理合同》约定的收益为标准计算贺瑞霞的损失并无不当。二、炎黄公司对贺瑞霞与某公司签订的《委托经营管理合同》已经予以认可，一审法院认定事实并无不当。炎黄公司主张向贺瑞霞支付的两次补偿款的性质均为逾期交房的补偿款，并非房屋租金，贺瑞霞认为该主张歪曲了判决表述。首先，炎黄公司与贺瑞霞原本不存在租赁关系，而是商品房买卖纠纷，炎黄公司向贺瑞霞支付的本就是因逾期交房产生的违约损害赔偿而非租金。炎黄公司在2016年9月2日前向贺瑞霞支付的赔偿款便是按照贺瑞霞在《委托经营管理合同》约定的租金收益为标准对贺瑞霞的损失进行的赔偿。而在2016年9月2日签订协议后至2017年8月1日止，贺瑞霞的合同目的仍未能实现，故要求解除合同并要求炎黄公司以年租金51210元为基数进行赔偿。其次，即使炎黄公司不承认是按照租金标准进行赔偿，也未证明其在2013年12月18日支付的补偿款是按照怎样的计算标准以致恰好和贺瑞霞主张的租金标准相同，均为51210元。因此可见炎黄公司对贺瑞霞与某公司签订的《委托经营管理合同》已经予以认可，一审法院认定事实并无不当。综上所述，由于炎黄公司逾期交房，根据相应法律法规贺瑞霞有权要求解除合同并要求赔偿损失，该损失包括直接损失，也包括可得利益的损失，即贺瑞霞在《委托经营管理合同》约定的每年51210元的租金收益，故请二审法院在查清事实后依法驳回炎黄公司的上诉请求，依法维持原判。贺瑞霞向一审法院起诉请求：1.解除贺瑞霞与炎黄公司于2012年12月18日签订的商品房买卖合同；2.炎黄公司返还贺瑞霞购房款640128元；3.炎黄公司以年经营收入51210元为基数赔偿贺瑞霞自2015年8月1日起至判决生效之日止的损失。一审法院认定事实：2012年12月18日，贺瑞霞与炎黄公司签订了商品房买卖合同，约定贺瑞霞购买炎黄公司开发的某号房屋，面积为45.21平方米，每平方米14158.99元，总价款为640128元，于2012年12月18日交付所有购房款。约定交房时间为2013年8月1日，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方协商解决。逾期交房在120日内的，贺瑞霞有权追究已付款利息，利息自炎黄公司应交付房屋之日起至实际交付之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，贺瑞霞有权按照第一种约定追究炎黄公司的违约责任，即合同继续履行，炎黄公司支付贺瑞霞已付款利息，利息自合同约定炎黄公司应交付房屋之日的次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，炎黄公司还应每日按照商品房价款的0.2向贺瑞霞支付违约金。2012年11月15日，贺瑞霞向炎黄公司交付了购房款640128元。2012年11月15日，贺瑞霞与某公司签订委托经营管理合同，贺瑞霞将某号房屋委托某公司经营管理，贺瑞霞获得每年51210元的税前收益，如经营收入不足以支付成本费用和业主收益，某公司自行补足。委托期限为15年，自贺瑞霞向某公司交付房屋之日起计算。2013年12月18日，炎黄公司支付贺瑞霞补偿款51210元、2016年9月1日支付47625元。2016年9月2日，贺瑞霞与炎黄公司、某公司签订协议书，贺瑞霞购买炎黄公司开发的某号房屋，并与某公司达成协议，委托由某公司经营管理，因该房屋未能实际交付使用，三方协商后达成一致意见，由炎黄公司出资，向贺瑞霞支付补偿款（含购房款的违约金）51210元。贺瑞霞与炎黄公司签订商品房买卖合同中房屋交付时间顺延至2017年8月1日，贺瑞霞与某公司的委托经营管理期限顺延至2017年8月1日。一审法院认为，贺瑞霞与炎黄公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。在贺瑞霞如约支付房屋对价款后，炎黄公司应当按照约定时间交付房屋，炎黄公司至今未能交付房屋已构成违约。虽然双方合同约定在炎黄公司逾期交付房屋120日后，贺瑞霞应当选择继续履行合同，但是双方约定房屋交付的时间为2013年8月1日，至今贺瑞霞仍未取得房屋，贺瑞霞购买房屋的合同目的未能实现，炎黄公司已构成根本性违约，故对贺瑞霞主张解除商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除的法律后果为尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贺瑞霞主张炎黄公司返还其购房款640128元于法有据，该院予以支持。对于贺瑞霞主张的损失，合同解除为炎黄公司的过错，贺瑞霞因此产生的损失炎黄公司应当赔偿。因商品房买卖合同中并未约定合同解除后的违约责任或损失计算方法，贺瑞霞应按照其实际损失或可得利益损失予以确定。贺瑞霞主张按照其与某公司签订的委托经营管理合同约定的业主收益主张损失的计算标准，对此炎黄公司不予认可，但炎黄公司以委托经营管理合同约定的业主收益标准向贺瑞霞支付了两年的房屋租金，可以视为炎黄公司对贺瑞霞与某公司签订的委托经营管理合同的认可，该租金可作为贺瑞霞的可得利益损失，贺瑞霞按照此标准主张损失于法有据，该院予以支持。对于贺瑞霞主张的损失计算时间，双方约定的房屋交付时间为2013年8月1日，但在2016年9月2日，贺瑞霞与炎黄公司签订的协议书，同意房屋交付时间顺延至2017年8月1日，故损失的起算时间应以此计算。对于炎黄公司已支付的费用，因发生在协议书签订前，并且第二笔费用发生在协议书签订的前一天，应视为炎黄公司对协议书签订前对贺瑞霞损失的赔偿。贺瑞霞主张计算损失的截止时间为本判决生效时止不违反法律规定，予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、解除贺瑞霞与呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司于2012年12月18日签订商品房买卖合同；二、呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司于本判决生效后十五日内返还贺瑞霞购房款640128元；三、呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司以年租金51210元为标准赔偿贺瑞霞自2017年8月1日至本判决生效时止的租金损失。案件受理费10201.28元，由呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为炎黄公司是否应以年租金51210元为标准赔偿贺瑞霞自2017年8月1日至本判决生效时止的租金损失。2012年12月18日，炎黄公司与贺瑞霞签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的签订系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。炎黄公司上诉主张贺瑞霞与某公司签订的《委托经营管理合同》对炎黄公司没有约束力，一审法院以未发生的房屋租金认定贺瑞霞的损失没有法律依据，不应以此作为认定贺瑞霞实际损失的依据。本院认为，炎黄公司对其未在约定期限向贺瑞霞交付涉案房屋并无异议。炎黄公司至今未能向贺瑞霞交付涉案房屋，导致合同目的不能实现，应承担相应违约责任，赔偿贺瑞霞因此而遭受的损失。2012年11月15日，贺瑞霞与某公司签订《委托经营管理合同》，炎黄公司对《委托经营管理合同》的真实性并未提出异议。《委托经营管理合同》约定贺瑞霞将涉案房屋委托某公司经营管理可获得每年51210元的税前收益。2013年12月18日、2016年9月1日，炎黄公司分别给付贺瑞霞补偿款51210元与47625元，炎黄公司对在向贺瑞霞给付补偿款时参照了《委托经营管理合同》予以认可。2016年9月2日，贺瑞霞与炎黄公司、某公司签订协议书，约定炎黄公司交付房屋时间顺延至2017年8月1日，贺瑞霞与某公司的委托经营管理期限顺延到2017年8月1日。因炎黄公司未按此约定时间交付贺瑞霞房屋，炎黄公司的违约行为造成贺瑞霞委托某公司经营管理涉案房屋的基础和条件丧失，从而给贺瑞霞造成损失，贺瑞霞因此而丧失的租金收益可视为可得利益损失，炎黄公司应承担赔偿损失的违约责任，故一审判决炎黄公司以年租金51210元为标准赔偿贺瑞霞自2017年8月1日至本判决生效时止的租金损失并无不当。对炎黄公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，炎黄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3628.65元，由上诉人呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张静超审判员 薛忠卫审判员 丁 可二〇二一年二月四日法官助理 珍 珠书记员 李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。