河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12105号 上诉人（原审原告）：蔡银水，男，1977年9月9日出生，汉族，住石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村。 委托诉讼代理人：耿新月，河北锦泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲胜军，河北锦泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡书海，男，1974年2月13日生，汉族，住石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村。 委托诉讼代理人：王美月（系蔡书海之妻），女，1967年1月9日出生，汉族，住石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村。 委托诉讼代理人：陈斌夕，河北柏辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村民委员会，住所地石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村。 法定代表人：左红海，该村委会主任。 上诉人蔡银水因与被上诉人蔡书海、石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村民委员会（以下简称蔡家岗村委会）确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2020）冀0109民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡银水及其委托诉讼代理人耿新月、蒲胜军、被上诉人蔡书海及其委托诉讼代理人王美月、陈斌夕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡银水上诉请求：1.依法撤销石家庄市藁城区人民法院（2020）冀0109民初2743号民事判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决的本院认为部分，全是法官的个人意见和推理，没有引用任何法律条文，认定事实和判决理由没有任何法律依据，并且还违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、一百五十五条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的相关法律规定，认定事实严重错误。1、判决书的本院认为部分是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，而本案一审判决的本院认为部分，全是法官的个人意见和推理，没有引用任何法律条文，认定事实和判决理由没有任何法律依据。2、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”根据上述法律规定，宅基地使用权转让应当及时办理变更登记；“一户一宅”是效力性强制性规定，法律从未规定宅基地使用权可以继受取得。如果允许村民之司随意买卖宅基地，势必损害其他村民的权益，损害社会公共利益。被上诉人蔡书海于2016年在涉案宅基地上的建房行为，并不能证明被上诉人蔡书海已经取得了涉案宅基地的使用权，被上诉人蔡家岗村委会于2019年7月16日出具的介绍信只是载明被上诉人蔡书海在本村拥有自有住宅一处。根据土地管理法的相关规定，县级政府的土地行政主管部门核发的宅基地使用证，才能确认宅基地的使用权，村委会根本无权证明涉案宅基地的使用权利人。一审判决违背上述法律规定，仅凭村委会的介绍信就认定被上诉人取得了涉案宅基地的使用权，明显属于认定事实严重错误。二、涉案宅基地在买卖时上面没有任何建筑物，系宅基地使用权的单独转让，双方签订的宅基地买卖协议违反了法律的强制性规定，应依法确认无效。（一）根据双方签订的宅基地买卖协议证明的内容，以及被上诉人蔡书海的代理人在一审庭审时陈述于2016年在涉案宅基地上建房，充分证明原告在将涉案宅基地卖给被告蔡书海时，宅基地上并没有任何建筑物，是空宅基地。该宅基地买卖协议证明上并未加盖村委会公章，证明二人转让宅基地的行为未征得村集体经济组织同意，更未到相关部门办理变更登记。同时根据上诉人提交的被上诉人蔡书海家的宅基地清理登记表，证明双方在2004年阴历6月11日签订涉案宅基地买卖协议时，被上诉人蔡书海在本村已有一处宅基地和房屋。根据上述《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关法律规定以及《最高人民法院在司法实践的指导》规定，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）。2、同一集体经济组织内部成员转让。3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件。4、转让行为征得集体组织同意。5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。本案中，上诉人蔡银水与被上诉人蔡书海虽然属于同一集体经济组织成员，但上诉人作为转让人，在本村只有一块宅基地也就是涉案宅基地，而被上诉人作为受让人，在签订宅基地转让协议时，在本村已有宅基地和住房，不符合宅基地使用权分配条件，并且双方转让宅基地的行为没有征得集体组织同意，最重要的是涉案宅基地在转让时上面没有任何建筑物，系宅基地使用权的单独转让。双方签订的宅基地买卖协议根本不符合宅基地转让必须同时具备的条件，并且还违反了《中华人民共和国土地管理法》关于“一户一宅”的效力性强制性规定，应依法确认无效。（二）涉案宅基地登记的合法权利人是上诉人的父亲蔡贵明，而本案中与被上诉人签订宅基地买卖协议的是上诉人，宅基地使用权是家庭成员所共同共有的一项权利，上诉人个人根本无权处分，从这一点来说涉案宅基地买卖协议也应确认无效。三、上诉人诉请的宅基地补偿权益归属问题属于法院的受案范围。（一）上诉人是涉案宅基地登记的合法权利人。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，能够证明涉案宅基地合法使用权人的唯一证据是涉案宅基地的清理登记表。根据涉案宅基地的清理登记表，证明涉案宅基地的合法权利人是上诉人的父亲蔡贵明，虽然上诉人的父亲已去世，但上诉人作为蔡贵明的家庭共同成员，依法享有涉案宅基地的合法权利。（二）涉案宅基地的补偿权益已经明确。根据“张家庄镇蔡家岗村高属高校园区项目拆迁安置补偿方案”中第五项第一款的拆迁安置规定：按照“一户一宅”的基本原则，用腾出来的合法宅基地置换回迁安置房，每户置换住房三套（约280平方米），建筑面积分别约为120平方米、90平方米、70平方米，并配备地下停车位一个，储藏室一间。该补偿方案证明涉案宅基地的补偿权益已经非常明确。宅基地补偿权益是补偿给合法的宅基地使用权利人的，原告作为涉案宅基地的合法权利人，理应享有涉案宅基地所有补偿权益。根据被上诉人蔡书海与被上诉人蔡家岗村委会针对涉案宅基地签订的拆迁补偿协议书，证明涉案宅基地能够依法取得补偿，并且侵犯了上诉人的合法权益。上诉人认为关于涉案宅基地的补偿权益归属问题，属于法院的受案范围，应当与确认合同效力问题一并处理。综上，请求二审法院依法查明本案事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。 蔡书海答辩称，一、答辩人与被答辩人就宅基地使用权流转签订的《证明》合法有效，建议二审法院依法维持一审判决。答辩人与被答辩人于2004年阴历6月11日在中间人及村委会民调人员的主持下，双方就涉案宅基地使用权签订《证明》，约定被答辩人将该宅基地及地上附着物转让给答辩人，转让款为7500元，签订协议款已付清。同时，民调人员蔡老黑、蔡春发对涉案宅基地进行丈量，2016年被上诉人在该宅基地上建成房屋，知道被答辩人起诉，期间双方无异议，蔡家岗村委会于2019年7月16日出具介绍信，确认该宅基地使用权归答辩人所有，上述事实有双方签订《证明》，民调人员出具丈量宅基地《证明》及蔡家岗村委会出具的《介绍信》足以证实。双方签订的证明不存在合同无效的情形，依据《中华人民共和国合同法》第52条对合同无效情形的规定，本案中，答辩人与被答辩人均系蔡家岗村村民，双方签订证明系双方真实意思表示，并经蔡家岗村委会民调人员参与，征得村委会同意，且不存在合同无效的情形，故一审判决驳回被答辩人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院依法予以维持。二、被答辩人上诉理由不能成立：1.《中华人民共和国物权法》第十五条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”一审判决结合双方签订及履行合同综合分析，认定合同合法有效依据充分，被答辩人以宅基地使用权未进行变更登记否定合同效力的说法显然不能成立。2.双方转让宅基地使用权不违反法律强制性规定，目前我国法律没有同集体成员之间禁止宅基地流转的法律规定，同意依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定，法律规定的“一户一宅”制度是约束宅基地的原始取得，而非禁止继受取得，被答辩人将闲置宅基地流转给答辩人没有侵害社会公共利益，是法律政策所支持的，况且答辩人两个儿子均已成年，面临结婚生子的现状，被答辩人曲解“一户一宅”制度规定，将其解读称效力性规定没有依据。3.该宅基地是否登记在被答辩人名下不影响双方宅基地流转证明的合法性，《中华人民共和国合同法》及其解释均没有无权处分即无效的规定，本案所涉宅基地是被答辩人家庭共有，其代表家庭成员处分闲置宅基地，在2004年至起诉长达十几年间无异议，现答辩人在此建房，且因高校占地被安置之际，被答辩人在利益驱使之下提起本诉，已经违反了《中华人民共和国民法通则》诚实信用原则，其行为不应得到法律支持。三、被答辩人所称的安置补偿问题不属于法院受案范围，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村土地所有权归集体所有，涉及到土地补偿事由不归人民法院受案范围，故一审判决结果正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人答辩理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 蔡家岗村委会未到庭，也未提交书面答辩意见。 蔡银水向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的宅基地买卖协议无效；2.诉讼中增加请求判令第三人对登记在原告父亲蔡贵明名下的宅基地（东邻蔡玉贵、西邻蔡二像、南邻吴秋山、北邻道）的所有补偿权益归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告蔡银水与被告蔡书海均系第三人石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村民委员会村民。原告提供的宅基地清理登记表显示：登记在原告父亲蔡贵明名下的宅基地东临蔡玉贵、西临蔡二傻、南临吴秋山、北临道，东边长17.6米、北边长11.6米，折亩0.306。二00四年阴历六月十一蔡海水（原告曾用名）与被告签署证明，载明：“蔡海水老家宅基地一块，经弟兄二人协商卖给蔡书海使用，作价7500元柒仟伍佰元整面积0.308亩，以四角灰厥为准。东致（至）蔡红斌、西致（至）蔡素平、南致（至）吴秋山、北致（至）道，树木相连，归蔡书海所有。（东西长11.57米、南北长17.75米）款已付清。口说无凭立字为证。卖方蔡海水（捺印）买方蔡书海（捺印）证明人吴秋山（捺印）代笔人蔡安山二00四年阴历6月11日”。同日时任村调解委员会调解员蔡老黑、蔡春发出具证明，载明“今有村调结（解委员）会丈量蔡书海宅基地尺寸，蔡红斌致（至）蔡素平东西宽11.57米、吴秋山致（至）道南北长17.75米，折亩面积0.308亩证明人蔡老黑（捺印）、蔡春发（捺印）2004年阴历6月11日”。2016年秋被告在涉案宅基建房。2018年10月13日蔡贵明因病去世。2019年7月16日张家庄镇蔡家岗村民委员会出具介绍信,载明:“兹证明我村村民蔡书海男身份证号1323251974××××××××在我村前进路拥有自有住宅一处，东临蔡红宾、西临蔡素平、南临吴秋山、北临道。经办人梁少波特此证明蔡家岗村委会（公章）2019年7月16日”。2020年2月因市属高校园区项目涉及蔡家岗村部分村民拆迁安置补偿，被告就涉案宅基地与蔡家岗村委会签订补偿协议书并取得选房证明与原告产生纠纷，调解不成遂成本诉。 一审法院认为，我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。随着城市户口制度的逐步放开，大量农村劳动力步入城市，农民对土地的依赖程度不断下降，宅基地的生活保障意义已逐渐淡化，在保证农民集体土地不得用于非农建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益的发挥和农村经济的发展。2004年阴历6月原告蔡银水就其父亲名下宅基地与被告蔡书海签署转让证明，系双方真实意思表示，经时任村调解委员的丈量，后又经过了宅基地所有权人即本村村民委员会的盖章认可。法律、行政法规亦未规定此类合同应当办理批准、登记等手续生效。本案中原、被告双方签署的证明属于债权行为，涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，因此涉案宅基的使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力，有关行政管理机关是否已经对涉案宅基地使用权进行变更登记，并不影响证明本身的效力。从证明的履行情况来看，原、被告双方钱款当时就已经结清，现被告已在涉案宅基地新建房屋，即涉案宅基地的使用用途并未改变。因此交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律、法规亦没有法律规定的合同无效情形。关于农村村民一户一宅的规定是基于宅基地的福利性及其承载的社会保障功能而对宅基地的使用权初始取得进行限制，而并非对宅基地使用权继受取得的限制。综上原告要求确认与被告签署的证明无效的诉讼请示，本院不予支持。另关于原告要求判令第三人蔡家岗村委会对登记在原告父亲名下宅基地所有补偿权益归自己所有的诉讼请示，非法院民事案件管辖范围，本案不予处理，应当向有关部门申请裁决。第三人石家庄市藁城区张家庄镇蔡家岗村民委员会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，符合缺席判决的条件。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡银水的诉讼请求。案件受理费因简易程序减半收取40元，由原告蔡银水承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2004年阴历6月上诉人蔡银水就其父亲名下宅基地与被上诉人蔡书海签署转让证明，系双方真实意思表示，经时任村调解委员的丈量，后又经过了宅基地所有权人即本村村民委员会的盖章认可。上诉人与被上诉人签订的买卖协议内容，不违反法律、法规的强制性规定，原判认定双方的买卖协议有效，适用法律正确。综上所述，蔡银水的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元,由上诉人蔡银水负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二一年二月二十六日 书记员  谈梦雅