上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初22445号原告：周菊妹，女，1957年11月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。被告：固金实业(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨辉，执行董事。委托诉讼代理人：沈龚伟，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告周菊妹与被告固金实业(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦利平、被告的委托诉讼代理人沈龚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周菊妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年12月1日至2020年3月31日期间的租金48,000元及逾期付款利息(以24,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，分别自2019年12月1日、2020年2月1日起计算至实际清偿之日止)；2、判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月2日解除；3、判令被告支付原告违约金24,000元；4、判令被告赔偿原告律师代理费7355元；5、判令被告支付原告2020年2、3月的基础水电费、电梯水泵运行费1038.44元。事实和理由：2019年3月4日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于上海市徐汇区宜山路XXX号XXX室的房屋，每月租金为12,000元，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日。若在租赁期间，被告中途擅自退租，被告应按月租金两倍向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告未按约履行其付款等相关义务。合同约定租金为两月一付，按照双方之间的支付习惯，被告应于月底预付下两个月租金。2019年3月4日，被告向原告支付48,000元，其中24,000元为押金，剩余24,000元为预付的2019年4月及5月租金；2019年5月28日，扣除被告代原告交纳的电费560元后，被告向原告支付23,440元，为预付的2019年6月及7月的租金；2019年7月31日，被告向原告支付24,000元，为预付的2019年8月及9月的租金；2019年10月2日，被告向原告支付24,000元，为预付的2019年10月及11月租金。但自2019年11月30日起，被告已累计欠付四个月的租金共计48,000元，并于2020年3月底在原告向其催交租金时单方面表示退租。被告还拖欠水电费1038.44元。被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求判如所请。固金实业(上海)有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。确认双方之间的租赁合同已解除，但不同意原告主张的合同解除日期，2020年3月25日，双方明确表示解除合同，故解约时间应为该日，原告主张的租金也应计算至该日。对原告主张的租金计算起始时间及计算标准没有异议。对利息计算方式没有异议，但不同意支付，利息已包含在原告主张的违约金中。被告并非擅自提前解约，被告在2019年10月初、11月底就向原告儿子说过生意不好，可能不租了。2020年12月初，被告从涉讼房屋搬离物品时通知了原告，原告对被告已经退租是知情的，也没有及时催租，没有及时止损，放任了损失的扩大，其主张的违约金过高，律师费没有依据。水电费是被告搬离以后的，不同意支付。另外，被告对涉讼房屋进行了装修，装修残值大概有6万元左右，可以抵扣部分违约金。本院认定事实如下：2019年3月4日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告出租给被告的房屋座落在本市徐汇区宜山路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)。租赁期间自2019年4月1日起至2021年3月31日。月租金12,000元，押贰付贰。原告交付涉讼房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月租金24,000元。租赁期间，使用涉讼房屋所发生水、电、基本电梯费、电梯水泵运行费由被告承担，上述费用按账单按时间向物业处缴纳。被告逾期不支付租金累计超过7天的，原告可书面通知解除合同，被告应向原告按月租金贰倍支付违约金。非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的贰倍向原告支付违约金。合同还就双方的其他相关权利义务作了约定。合同签订后，双方按约履行。但自2019年12月起被告未再按约支付租金。嗣后，因被告提出提前退租且双方对于费用结算等事宜意见不一，原告遂诉至本院。审理中，原告出示了其儿子与被告法定代表人杨辉之间的微信聊天记录，证明被告单方表示提前解约，原告要求被告交还钥匙等情况。在双方2020年3月25日的聊天中，原告儿子表示：“杨老板，我这边至今没收到2019年12月、1月、2、3月房租，共计48,000元。麻烦您赶紧付一下”。杨辉回答：“那个我们不租了抱歉……我一直找不到你微信和联系方式……手机换了微信的聊天记录找不到，忘记你微信叫什么就那个了，我以为我没付房租你会直接收回的我们3个月就关门了”。原告儿子又说：“那你也得提前通知我啊。怎么直到我问你呢？这不行的……你早点说，我也好提前放租啊？如果你把截止到目前的4.8万房租付掉，这就结束掉。否则，我们只能上法院了”。2020年3月27日，杨辉说：“房子我继续要你看疫情可以给我减点钱吗”。原告儿子表示：“目前，合同在本周三已经解除了”。被告对上述聊天内容予以认可。原告表示：同意合同于2020年3月25日解除；被告搬离涉讼房屋时双方没有办理过书面交接手续，被告于2020年4月2日将涉讼房屋钥匙交还给中介，原告认可被告于该日交还房屋。鉴于此，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付原告2019年12月1日至2020年3月25日期间的租金45,677元及逾期付款利息损失(以24,000元、21,677元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，分别自2019年12月1日、2020年2月1日起计算至实际清偿之日止)。同时，原告增加一项诉讼请求：要求被告支付2020年3月26日至2020年4月2日期间的房屋使用费3200元(按日租金400元标准计算)。被告对变更后以及增加的诉讼请求的计算方式没有异议，但不同意支付房屋使用费。被告称，其于2019年12月就搬离了涉讼房屋并将钥匙给了保安，后来再次进入涉讼房屋是应原告要求搬离剩余物品，被告并没有实际占用涉讼房屋。原告出示一份涉讼房屋2020年2月、3月的基本电费、电梯水泵运行费账单的复印件，显示金额为1038.44元。但原告未能提供账单原件，故被告对此不予认可。同时，原告提供委托代理合同一份，拟证明支付律师费7355元。双方确认被告曾支付保证金24,000元，均同意在执行过程中进行抵扣。以上事实，除原被告庭审陈述外，另有双方提供的上海市房屋租赁合同、银行账户明细、银行交易明细、微信聊天记录、委托代理合同等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在合同履行过程中未能按约支付租金等费用，且在既不具备法定解除情形，也不符合约定解除条件的情况下，单方提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定主张解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金及逾期付款利息损失、解约违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。原、被告一致认可合同于2020年3月25日解除，本院对此予以确认。合同解除后，被告作为承租方负有向出租方返还房屋的义务，但被告在原告催告下未能及时交还涉讼房屋钥匙，故原告要求被告支付合同解除次日起至交还钥匙之日止的房屋使用费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张的解约违约金具有合同依据，金额为两倍月租金，尚属合理。被告关于违约金过高、装修残值折抵违约金等辩称意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告主张的律师费，并无合同依据，本院对此不予支持。对于原告主张的2020年2月、3月的基本电费、电梯水泵运行费，因原告未能提供相关单据的原件，缺乏事实依据，本院对此难以支持。对于被告交付的保证金24000元，双方均同意在执行过程中进行抵扣，并无不当，为减少当事人讼累，故本院在本案中对此一并予以处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周菊妹与固金实业(上海)有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、固金实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付周菊妹2019年12月1日至2020年3月25日期间的租金45,677元及逾期付款利息损失(利息损失以24,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准，自2019年12月1日起计算至实际清偿之日止；以21,677元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准，自2020年2月1日起计算至实际清偿之日止)；三、固金实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付周菊妹2020年3月26日至2020年4月2日期间的房屋使用费3200元；四、固金实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内日支付周菊妹解约违约金24,000元；五、周菊妹于固金实业(上海)有限公司履行完毕上述第二、三、四项判决主文确定的义务之日起三日内，返还固金实业(上海)有限公司保证金24,000元；六、驳回周菊妹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计911元，由原告周菊妹负担90元，被告固金实业(上海)有限公司负担821元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二一年二月二十三日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。