河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初811号原告郑娟，女，1981年8月4日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原告王森，男，1981年9月7日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。二原告委托代理人谢飞，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告南阳市盛轩置业有限公司。法定代表人田旗浩，任该公司董事长兼总经理。住所地南阳市卧龙区梅溪街道广场南街273号梅溪新天地2号楼804室。统一社会信用代码914113005637312103。委托代理人刘翔、王萌，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告郑娟、王森与被告南阳市盛轩置业有限公司（以下简称盛轩公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日对本案进行了公开开庭审理。原告郑娟、王森的委托诉讼代理人谢飞，被告盛轩公司的委托诉讼代理人刘翔、王萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑娟、王森诉称：2017年3月30日，原被告签订《商品房买卖合同》(下文简称合同)约定:原告购买被告预售的位于卧龙区××路与广场××交叉口××单元××号房屋，建筑面积为62.48平方米，单价为每平方米5650.99元。其中合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定:“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定:（1）以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补”。合同签订当日，原告依约向被告支付了房款。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》(以下简称补充协议)，之后被告依据补充协议向原告收取了测绘费、交易服务费、中央空调初装费等费用。2020年6月，原告领取涉案房屋的不动产权证后，发现涉案房屋的实际建筑面积为58.91平方米，小于合同约定面积3.57平方米。原告即要求被告依法退还房款等费用，被告却以各种理由推诿，至今分文未付。原告认为，《商品房买卖合同》及补充协议系在被告取得预售许可证后，原被告在自愿、平等的基础上签订的，合法有效，应受法律保护。合同中关于房屋面积差价违约金数额没有约定，被告应按法定退还，同时，因房屋面积差而多收取的中央空调初装费等费用也应退还原告。被告拒不退还构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《民法典》第五百七十七条、《民事诉讼法》第二十三条等规定，向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令被告返还原告房屋面积误差部分房价款、交易服务费、测绘费、中央空调费共计20875.8963元，违约金5382.24元(暂计至起诉之日)，并自2021年1月15日起以20875.8963元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计付违约金至欠款付清之日止。(至起诉日暂合计为26258.14元)；2、依法判令本案诉讼费用由被告承担。被告盛轩公司辩称：一、关于房产登记面积和合同约定面积少的部分的差额，我们公司同意退款，按合同约定的每平米房价计算，但是对于退款的时间合同没有明确约定，是合同协商解决，计息应该是按起诉之日算，利率是按LPR计算。按LPR的一点五倍没有依据。二、关于交易服务费、测绘费、中央空调费这是代收上缴的，该退多少目前无法确定，交完之后还未统一结算，这部分费用在本案无法解决，但是一旦这部分钱被退回来了，盛轩公司愿意积极退还给原告方。经审理查明：2017年3月30日，原告郑娟、王森（××）与被告盛轩公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：17943807）一份。该合同的主要内容如下：“一、项目建设依据出卖人以出让方式取得位于南阳市××路与广场××交叉口编号为01101140024000的地块的土地使用权。国有土地使用证为2014-00420。该地块土地面积为12557.1平方米，规划用途为批发零售用地.住宅用地，土地使用年限详见附件四。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名梅溪新天地1#（-3-25层）商住楼。建设工程规划许可证号为2015-73，施工许可证号为411300201512030101。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为南阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2015056。第三条××所购商品房的基本情况××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：卧龙区××路与广场××交叉口××单元××号房，户型为一室一厅。该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，层高为3米，建筑层地上25层，地下3层。该商品房阳台是封闭式【见附件三】。该商品房合同约定建筑面积共62.48平方米，其中套内建筑面积48.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.12平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款出卖人与××约定按上述第1种方式计算该商品房价款：1、建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5650.99元，总金额人民币叁拾伍万叁千零百柒拾肆元整。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补”。第二十一条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按上述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。出卖人：加盖盛轩公司及法定代表人熊天怀印章委托代理人：韩勇坤签字并加盖印章××：王森、郑娟签字并加盖印章2017年3月30日签于盛轩公司。”2017年3月30日，原、被告双方还签订了《商品房买卖补充协议》。该协议约定：“第二条房屋其他价款1除合同第四条约定的价款外，××还应及时缴纳以下费用a、专项维修资金；b、契税；c、办证费；d、测绘费；e、按照国家规定其他应由××承担的税、费。上述收费项目或标准发生调整的，××按照新标准缴纳或补足相关费用，出卖人不承担责任（具体费用标准以有关部门实收为准，多退少补）。2、缴纳与该商品房有关的初装费用（沼气、暖气、有线电视）；3、××委托出卖人代缴上述税、费，产生滞纳金及其他法律后果的，应自行承担。第五条：面积差异处理及价款结算合同约定的商品房面积实测后。实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生差异的，××应在接到出卖人通知之日起7日内结清面积差价款；××未按约定履行义务的，应按面积差价款金额的日千分之五支付违约金，且出卖人不承担协助办理《房屋所有权证》义务。第十一条：本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效，《商品房买卖合同》约定与协议不一致的，以本协议为准。出卖人：加盖盛轩公司及法定代表人熊天怀印章委托代理人：韩勇坤签字并加盖印章××：王森、郑娟签字并加盖印章2017年3月30日签于盛轩公司。”2017年3月30日，二原告按62.48平方米的房屋面积向被告交纳了涉案房屋的后期费用共计19420元。其中，按190元/㎡交纳了中央空调初装费11871元；按3元/㎡交纳了交易服务费187元，按3.6元/㎡交纳了测绘费225元。另查，本案涉案房屋已交付给二原告。2020年6月16日，南阳市自然资源和规划局为二原告办理了该房屋的《不动产权证书》（证号：豫2020南阳市不动产权第0020286号），显示：房屋建筑面积58.91㎡。以上事实，由《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《不动产权证书》、中国建设银行账户交易明细、增值税普通发票、当事人陈述等证据予以证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2017年3月30日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定该商品房合同约定建筑面积共62.48平方米，然《不动产权证书》载明该房屋建筑面积为58.91㎡。也即《不动产权证书》载明的房屋建筑面积小于双方合同约定的建筑面积3.57㎡。双方约定的房屋单价为5650.99元/㎡，故房款差价为20174.03元。根据《商品房买卖合同》第五条约定：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补。”《商品房买卖补充协议》第五条：“面积差异处理及价款结算合同约定的商品房面积实测后。实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生差异的，××应在接到出卖人通知之日起7日内结清面积差价款；××未按约定履行义务的，应按面积差价款金额的日千分之五支付违约金。”由此不难看出，本案原、被告双方签订的两份协议中对于产权登记面积小于合同约定面积情形下何时退款、如何承担违约责任并无明确约定。因双方对于发生面积差异时何时退款未进行约定，故二原告主张被告逾期付款没有合同依据。鉴于被告当庭表示同意退款，在原告未提供证据证实其向被告催要过上述款项的情况下，本案以原告2021年1月15日起诉主张权利之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告的损失为宜。关于二原告请求被告退还交易服务费、测绘费、中央空调初装费的问题，因交易服务费、测绘费均涉及代收代缴问题，并非原、被告之间单一的《商品房买卖合同》法律关系，故该两项费用在本案中暂不作处理。而中央空调初装费由被告直接收取、管理和支配，对于因面积差异多收取的678.3元被告应予以退还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百一十条、第五百一十一条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告南阳市盛轩置业有限公司于本判决生效后十日内向原告郑娟、王森返还差额房款20174.03和中央空调初装费678.3元，合计20852.33元及利息。（利息以20852.33元为基数，自2021年1月15日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）。二、驳回原告郑娟、王森的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，由被告南阳市盛轩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李青二〇二一年二月二十日书记员  张桢