河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初6868号原告：吴新伟，男，1966年10月19日出生，住洛阳市西工区。被告：黄贤略，男，1984年7月13日出生，汉族，现住洛阳市涧西区。委托代理人：秦瑞忠，河南律桓律师事务所律师。委托代理人：王东东，河南律桓律师事务所律师。原告吴新伟诉被告黄贤略为房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴新伟、被告黄贤略及其委托代理人秦瑞忠、王东东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴新伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。2、判令被告按合同约定的租金向原告支付从2019年10月到2020年12月所欠租金117000元。（免一个月）3、判令被告按合同第六条第2款约定向原告支付从2019年10月到2020年12月所欠租金万分之五/每月的滞纳金12285元。4、判令被告按合同第六条第4款约定向原告支付三个月的违约金27000元。5、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告承租原告所有的位于涧西区××路××号美伦世纪商场南侧7号门面房建筑面积80.78平方米，租期10年，自2017年3月20日到2027年2月28日止。月租金10000元，甲方向乙方收取房屋保证金30000元。经营期间被告从2018年下半年开始，以生意不好为由开始拖欠房租，后来经双方协商2018年11月起房租降为9000元，被告保证按时交房租。事实上，被告依然拖欠，每月交8500元，另500元约定在保证金中扣除。到2019年12月30日被告最后一次支付宝转账，被告实际只交清到2019年10月份房租，已欠2个月房租。今年疫情开始到3月其他商户开业，一直不见被告开业，原告与被告联系催要租金并答应为其免一个月租金，被告要求免租3个月，原告没同意。期间多次联系，被告以在外地为由推迟见面谈判，并不提马上补足所欠房租。到4月底，被告已累计欠6个月房租，为防止被告搬走物品逃离，原告在门上加锁一把。原告隔天将锁剪坏并搬走值钱物品。时至今日，被告一不缴纳租金，二不腾空归还房屋，三不照面联系，电话不接，经社区调解又不同意，特此提起诉讼。根据租赁协议按照第六条第2款，租金拖欠10天视为违约，甲方有权收回房屋。并按每日万分五收取滞纳金。根据租赁协议第六条第4款，双方因故终止合同按照须提前3个月书面通知对方，并赔偿对方3个月租金。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告现依据双方签订的房屋租赁协议第六条第2款规定和《中华人民共和国合同法》第219条、第226条、第227条，请求法院支持原告请求。被告黄贤略辩称，1、涉案租赁协议与原告锁门之日解除，即原告自认的2020年4月份解除，原告已更换门锁的手段导致答辩人不能正常使用该租赁房屋，致使合同目的不能根本实现，根据民法典第563条的规定，有下列情形的当事人可以解除合同：（二）“在履行期间届满结束，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故本案的合同于2020年4月份已经解除，无须通过人民法院判决予以解除。根据民法典第708条的相关规定，出租人的义务是应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。2、2020年1月至3月，因受疫情影响，市政府对涉案租赁房屋所在的商圈进行了管制，各种原因导致了涉案经营性用房所在的商场停业属于不可抗力，因为不抗力所导致了原告交付的房屋无法达到其根本的目的，答辩人实际上无法使用该房屋，原告所提供的经营性房屋在管制期间答辩人根本无法按照合同约定去使用。根据民法典的相关规定，及最后人民法院关于疫情期间对不可抗力的相关规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，现答辩人认为因疫情所导致2020年1月至3月无法交付租金，应当予以免除或者部分免除。3、答辩人保留另行起诉的权利，要求被答辩人赔偿因锁门造成的损失。经审理查明，2017年3月3日，吴新伟（出租方、甲方）与黄贤略（承租方、乙方）签订了《租赁协议》一份，合同主要约定：乙方承租甲方位于洛阳市涧西区美伦商场南侧7号门面房，建筑面积80.78平方米；房屋租期自2017年3月3日起至2027年2月28日止，装修免租期自2017年3月3日起至2017年3月20日；月租金10000元，计人民币大写壹万元整，租金自每满3年递增上一年度租金的5%；如有无故拖欠租金及相关应缴费用，甲方有权向乙方加收滞纳金，每日滞纳金为应缴金的万分之五累计计算，如拖欠超过10天视为违约，甲方有权收回房屋；在合同期内，双方在因故需终止合同时，须提前三个月书面通知对方，任何一方擅自解除本合同，应赔偿对方三个月租金。双方在经营过程中，因修路等原因，经协商一致租金降为9000元/月。原告提交的被告黄贤略向其出具的支付宝交易明细显示自2019年7月至2019年12月30日，被告黄贤略累计向其支付42645元，按9000元/月的租金标准，截至2019年年底，被告尚欠原告租金15355元（54000元-42645元+6月份欠款1000元+12月份10天租金3000元，不含押金扣除）。原告提交的押金明细显示截至2019年6月底，被告黄贤略在原告处的3万元押金尚有26000元。2020年4月底，原告吴新伟以被告拖欠租金为由将涉案店铺门面上锁。被告黄贤略与原告协商降低租金等，原告不同意。双方在原告诉至本院后针对合同继续履行及租金支付问题又协商两次，未能达成一致意见。庭审中，被告黄贤略明确表示不愿意继续承租涉案房屋，并称庭后十几天内将涉案房屋腾空。本院认为，吴新伟与黄贤略签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，双方之间的租赁合同关系成立。原、被告对解除涉案《租赁协议》均无异议，原告主张解除协议及要求被告返还房屋的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点系协议的解除日期。被告称原告将涉案房屋上锁，即以其行为表明协议解除，解除期限应为2020年4月的意见，与双方在涉案房屋上锁后的多次协商减免继续履行的情况不符，结合案件审理情况，协议解除日期以2021年1月13日被告明确不再继续履行合同的时间点为准。截至2019年年底，被告尚欠原告房租15355元，押金款尚有26000元，押金款抵租金后尚余10645元。2020年1月下旬至4月份受疫情影响，被告确无法实际经营，本着公平角度，结合原告的意见，该四个月的租金减半收取为宜，按照双方的租金标准，被告应支付18000元，押金抵账后，实际欠租金7355元。2020年5月份后，因原告的锁门行为，致使被告无法实际经营，结合双方的过错程度和被告实际占有原告房屋的情形，自2020年5月至2020年12月期间，被告应按原租金70%的标准向原告支付房屋占用费50400元（9000元/月×70%×8月）。上述两项费用共计57755元。原告主张的滞纳金及违约金的诉求，因争议产生时，被告欠原告的房屋数额并不多，且合同的最终解除系双方原因造成，其该两项诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告吴新伟与黄贤略签订的《租赁协议》自2021年1月13日起解除，被告黄贤略于本判决生效后五日内将涉案房屋交还原告吴新伟；被告黄贤略于本判决生效之日起三日内向原告吴新伟支付租金57755元；三、驳回原告吴新伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1712元，由原告吴新伟承担212元，被告黄贤略承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张通通二〇二一年二月九日书记员  黄佳华