海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2020）琼0271民初9160号   原告：胡志江，男，1966年7月30日出生，公民身份号码XXX，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。   委托诉讼代理人：梁惠，海南同玺律师事务所律师。   被告：李丹淞，男，1978年1月17日出生，公民身份号码XXX，汉族，户籍住址黑龙江省哈尔滨市松北区。   委托诉讼代理人：赵隽，北京德恒（三亚）律师事务所律师。   第三人：海南天懋投资有限公司，统一社会信用代码91460200051084750R，住所地海南省三亚市天涯区解放路3号新华书店8楼。   法定代表人：曹波，该公司董事长。   委托诉讼代理人：左麟桥，女，系该公司员工。   原告胡志江与被告李丹淞、第三人海南天懋投资有限公司（以下简称：天懋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告胡志江的委托诉讼代理人梁惠、被告李丹淞的委托诉讼代理人赵隽、第三人天懋公司的委托诉讼代理人左麟桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告胡志江向本院提出诉讼请求：1.解除胡志江与李丹淞签订的《中央大道地下商业街商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》；2.判令李丹淞向胡志江退还履约保证金50万元及利息损失（利息以50万元为本金分段计算，自2017年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算为48291元，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的诉讼费、保全费由李丹淞承担。诉讼过程中，胡志江明确第三项诉讼请求中仅包括案件受理费。事实与理由：2017年8月16日，胡志江与天懋公司签订一份《中央大道地下商业街商铺租赁合同》，合同约定由天懋公司将位于三亚市中央大道地下商业街负一层9轴-16轴铺面共800平方米出租给胡志江用于经营电玩城，租赁期限自2017年8月16日起至2025年8月15日止，年租金为140万元，胡志江于合同签订当日向天懋公司支付保证金50万元。2017年8月17日，胡志江与天懋公司签订一份《商铺租赁补充协议》，补充约定：胡志江自2017年9月16日向天懋公司支付第一年租金140万元，天懋公司于当日将租赁场地交付给胡志江进场装修，装修免租期为2个月，2017年11月16日起开始计算租金。合同签订后，胡志江按照约定履行义务，于2017年8月17日向天懋公司支付履约保证金50万元，天懋公司出具编号为6545671的《收据》予以确认。但天懋公司未按照合同约定于2017年9月16日将涉案租赁场地交付给胡志江进场装修，经胡志江多次催告后，至今仍未交付，致使胡志江租赁涉案场地用于经营电玩城的合同目的无法实现。2017年8月17日，天懋公司与李丹淞签订《三亚解放路（新风街一和平街）人防工程（中央大道商业街）平时使用权转让合同》及《补充协议》，约定天懋公司将包含胡志江租赁场地在内的商铺负一层9轴-16轴整体转让给李丹淞，转让价款为2000万元，并约定电玩城第一年租金140万元和保证金50万元由天懋公司收取，并抵顶李丹淞购买使用权款项。李丹淞于2019年1月8日向胡志江出具律师函，明确胡志江向天懋公司支付的50万元履约保证金抵顶李丹淞购买涉案租赁场地的转让款。后经三亚市城郊人民法院做出（2018）琼0271民初7223号之一民事裁定书，该生效裁定书认定：天懋公司已将出租给胡志江的场地转让给李丹淞，李丹淞现为涉案租赁场地的实际使用权人。天懋公司已丧失了将涉案场地出租给胡志江的权利，不再承担和享有其与胡志江签订的《中央大道地下商业街商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》中约定的权利义务。至此，天懋公司的权利义务已全部概括转让给李丹淞。因李丹淞或天懋公司至今未按照合同约定将涉案场地交付给胡志江使用，致使胡志江在涉案场地经营电玩城的合同目的不能实现，胡志江在此保留追究因李丹淞及天懋公司违反合同约定给胡志江造成实际损失（即胡志江已于2017年8月29日向风云投资公司支付各项费用共计38万元）的权利。为维护其合法权益提起诉讼，望判如所请。   被告李丹淞辩称，一、胡志江的第一项诉讼请求主体错误，应予驳回。（一）上述请求中涉及的《中央大道地下商业街商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》均是胡志江与天懋公司所签订，李丹淞并非合同相对人。（二）李丹淞与胡志江租赁关系的形成缺乏形式要件。1.双方未签订任何协议确认租赁关系；2.天懋公司至今未将案涉商铺移交给李丹淞，李丹淞也不可能将租赁标的物交付胡志江，双方不可能建立租赁关系；3.先有胡志江与天懋公司的租赁合同关系，后有李丹淞与天懋公司的买卖合同关系，如胡志江与李丹淞建立租赁合同关系必须三方签订协议，转移权利义务，而本案没有上述协议；4.胡志江用裁定书说明天懋公司的权利义务全部概括转移给李丹淞系逻辑错误，该裁定书仅确认“天懋公司已丧失将涉案场地出租给胡志江的权利，不再承担和享有其与胡志江签订的《中央大道地下商业街商铺合同》《商铺租赁补充协议》中约定的权利义务。”并没有确认天懋公司将上述权利义务都转移给李丹淞。二、胡志江诉求李丹淞退还保证金50万元于法无据。（一）胡志江和天懋公司签订《中央大道地下商业街商铺租赁合同》后，便向天懋公司支付50万元保证金，由天懋公司出具收据，根据上述租赁合同及合同相对性原则，该保证金应向天懋公司主张退还；（二）从商铺租赁合同第三部分履约保证金看，该保证金性质是承租方对商场管理者的担保，不是对天懋公司的预付款更不是合法债权，天懋公司不能私自转移，所谓冲抵是无效的；（三）在李丹淞发给胡志江的律师函中明确提到“你已向天懋公司交纳50万元履约保证金转化的租金抵顶李丹淞购买该商业街负一层9-16轴商铺的转让款”，这说明冲抵转让款50万元的性质在李丹淞这里已经发生了实质性的变化，不再是保证金，而是李丹淞和天懋公司之间的交易支付行为，与胡志江主张的保证金无关；（四）天懋公司对于案涉50万元的抵消也没有承认，从李丹淞提交的庭审笔录和《商铺交接书》可知，天懋公司主张李丹淞尚欠尾款500万元而非450万元，即未承认50万元抵消之说，亦说明胡志江应向天懋公司主张返还保证金。三、胡志江主张的利息损失不能成立。（一）该保证金应向天懋公司主张；（二）根据胡志江与天懋公司签订的《商铺租赁合同》第三部分第三条，对于何时退还保证金及有无利息作了明确约定，故胡志江主张保证金的利息损失没有依据；（三）胡志江在起诉状中也陈述系天懋公司的原因致使租赁涉案场地用于经营电玩城的合同目的无法实现，与李丹淞没有任何关系，当然不存在由李丹淞赔偿利息损失的问题。   第三人天懋公司述称，一、不同意李丹淞的答辩意见，因为在2018年天懋公司已与胡志江进行过诉讼，法院以主体不适格驳回起诉，天懋公司于2019年1月8日发出的律师函中明确告知该50万元是抵扣胡志江租赁的商铺转让款，故该笔款项不应由天懋公司退还；二、李丹淞举示证据中的协议没有任何人签字，仅以该文件认定天懋公司没有尽到交付义务是明显失实；三、李丹淞于2020年另案起诉天懋公司，诉求解除涉及6个商铺的合同并返还价款，天懋公司举证其公司多次对李丹淞催告进行交付，李丹淞以各种理由不进行交付，天懋公司最后一次向李丹淞发送催告函是通过邮寄及手机短信方式，截至目前李丹淞仍未进行交付，天懋公司所举证据得到对方律师确认，故其公司不存在违约违法行为。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   经审理查明：天懋公司（作为甲方）与胡志江（作为乙方）于2017年8月16日签订《中央大道地下商业街商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）一份，约定：甲方将位于三亚市中央大道地下商业街负一层9轴至16轴铺面（以下简称“涉案商铺”）800平方米（以实测面积为准）的营业场地出租给乙方用于经营电玩城，租赁期限自2017年8月16日至2025年8月15日止；年租金为140万元一次性支付，乙方于本合同签订之日向甲方支付50万元，作为乙方合同全程履约保证金，乙方正常履行完成合同后，无任何遗留物业等相关事宜，乙方不再续约，甲方在三个月后3个工作日内无息退还履约保证金等内容。2017年8月17日，天懋公司与胡志江签订《商铺租赁补充协议》（以下简称“《补充协议（一）》”）一份，约定：胡志江于2017年9月16日向天懋公司支付第一年租金140万元，胡志江自2017年9月16日起进场装修，装修免租期为2个月，2017年11月16日起开始计算租金等内容。胡志江于《补充协议（一）》签订当日向天懋公司支付履约保证金50万元。   2017年8月17日，天懋公司与李丹淞签订《三亚解放路（新风街-和平街）人防工程（中央大道商业街）平时使用权转让合同》（以下简称“《转让合同》”），约定：天懋公司作为三亚市解放路地下人防工程（中央大道商业街）的投资人，将涉案商铺的使用权转让给李丹淞，商铺建筑面积约为1580㎡（包含项目地下一层全部出入口、设备间、通道、楼梯、电梯、扶梯等非营业部位公共分摊面积），使用面积约为1177㎡；商铺使用权转让总价款为2000万元；天懋公司应于2017年10月1日前向李丹淞交付涉案商铺。同日，天懋公司与李丹淞签订《补充协议》（以下称“《补充协议（二）》”）一份，约定：涉案商铺中的电玩城已被天懋公司出租，李丹淞对此予以接受；李丹淞购买使用权的资金分三次支付：签订合同当日支付900万元，2017年9月16日支付600万元，余款310万元（电玩城第一年租金140万元及保证金50万元由天懋公司收取，并抵顶李丹淞购买使用权款项）在2018年1月20日前付清；天懋公司承诺于2017年11月16日之前将涉案商铺区域内已售、出租的商铺业主、租户（电玩城除外）迁移至其他区域，若因该区域未能及时迁出已出售、出租的商铺，给李丹淞造成损失的，应由天懋公司负责赔偿李丹淞所有损失。《转让合同》及《补充协议（二）》签订后，李丹淞分别于2017年8月17日、2017年9月22日向天懋公司支付转让款共计1500万元，但因天懋公司未按照约定时间将涉案商铺交付给李丹淞，李丹淞遂诉至法院。   受李丹淞委托，海南惠海律师事务所律师于2019年1月8日向胡志江发送《律师函》一份，载明：依据《转让合同》和《补充协议（二）》，天懋公司将收取涉案商铺租金的权利已经转让给李丹淞，故胡志江已向天懋公司交纳的50万元履约保证金转化的租金抵顶李丹淞购买涉案商铺的转让款，未支付的租金直接向李丹淞支付。   另查明，天懋公司将中央大道地下商业街负一层9轴-16轴区域整体出售给李丹淞之前，已将在9轴-16轴之间的12个商铺分别出售6个商铺、出租6个商铺给案外人。天懋公司于2018年8月7日诉至本院，要求解除其公司与胡志江于2017年8月16日签订的《租赁合同》及2017年8月17日签订的《补充协议（一）》，本院经审理于2019年12月31日作出裁定，认为天懋公司已丧失了将涉案场地出租给胡志江的权利，不再承担和享有《租赁合同》《补充协议（一）》中约定的权利义务，其公司依据上述合同及协议的约定诉求解除合同，属主体不适格，遂驳回天懋公司的起诉。   又查明，2018年7月16日，天懋公司在《三亚日报》上刊登三亚风情街交铺的公告，称由天懋公司开发的三亚解放路（新风街-和平街）人防工程（原中央大道商业街）项目，已达到约定之交付条件，通知业主于2018年7月16日至2018年8月8日集中办理交铺手续。天懋公司开发建设的中央大道地下商业街（现名称为三亚风情街）于2018年9月28日已试营业。   庭审中，李丹淞陈述涉案铺面尚处于强制执行阶段，天懋公司对此予以认可，但称双方未就涉案铺面交接完毕的原因系李丹淞未向其公司领取经营许可证，责任在于李丹淞。   本院认为，案涉《租赁合同》《转让合同》《补充协议（一）》《补充协议（二）》均系签订当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。本案的争议焦点为：1.《租赁合同》《补充协议（一）》的实际相对人；2.《租赁合同》《补充协议（一）》应否解除；3.如解除，相应责任应如何承担。围绕焦点问题，分别予以评述如下：   一、关于《租赁合同》《补充协议（一）》的实际相对人。天懋公司与胡志江就涉案铺面签订租赁合同及补充协议后，李丹淞在其与天懋公司签订的《补充协议（二）》中表示接受涉案铺面已被出租的事实，并明确应由其收取的租金及保证金用于抵顶李丹淞应向天懋公司支付的使用权购买款，且其在嗣后向胡志江出具的《律师函》中对上述款项的性质予以再次明确，并要求胡志江将涉案铺面的租金向其支付，上述行为表明，李丹淞已经承继了《租赁合同》《补充协议（一）》中出租人的相应权利，且已经实际行使该权利，其作为涉案铺面的实际使用权人身份亦经法院生效裁判文书所确认，应为《租赁合同》《补充协议（一）》的实际相对人。李丹淞以其与胡志江未签订书面租赁合同，不具备成立租赁关系的形式要件为由，辩称其并非上述合同、协议中的相对人，不具有事实根据和法律依据，本院不予支持。   二、租赁合同及其补充协议应否解除。《租赁合同》约定租赁期限自2017年8月16日起算，《补充协议（一）》明确胡志江于2017年9月16日起进场装修，则胡志江最晚于2017年9月16日接收涉案铺面应为协议双方约定的应有之意，李丹淞作为《转让合同》《补充协议（二）》生效后的实际使用权人，负有了解掌握涉案铺面状态的义务和如期向承租人交付铺面的责任，其在庭审中认可涉案铺面尚在强制执行阶段，即其仍未履行向胡志江交付涉案铺面的合同义务，根据合同法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，胡志江有权基于此诉求主张解除租赁合同。根据民法典第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。胡志江在未通知李丹淞的情况下，直接起诉要求解除《租赁合同》及补充协议，李丹淞于2020年8月14日收到起诉状副本，《租赁合同》《补充协议（一）》应于该日予以解除。因李丹淞与胡志江未就涉案铺面租赁事宜重新签订合同，故应予解除落款签订人为胡志江、天懋公司的《租赁合同》及《补充协议（一）》。   三、合同解除后的责任承担。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李丹淞未依约将涉案铺面交付胡志江已经构成违约并导致合同解除，李丹淞作为《租赁合同》实际出租方，应依法承担违约责任。《补充协议（二）》明确胡志江支付的保证金50万元虽由天懋公司收取，但系用于抵顶李丹淞应支付的使用权转让款，该款项的受益方为李丹淞，《律师函》亦对此予以确认，故《租赁合同》解除后，李丹淞应向胡志江承担返还保证金的责任，并自胡志江支付保证金次日起承担利息损失至实际付清之日止。利息应以50万元为基数，自2017年8月18日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至2019年8月19日为43619.18元，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。此外，根据合同相对性，天懋公司未按期向李丹淞交付涉案铺面与本案并非同一法律关系，李丹淞以天懋公司违约为由主张不应由其承担利息损失于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下：   一、解除原告胡志江与第三人海南天懋投资有限公司签订的《中央大道地下商业街商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》；   二、被告李丹淞自本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡志江返还50万元及利息损失（利息截止2019年8月19日为43619.18元；自2019年8月20日起，以50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计4641元（原告胡志江已预交），由被告李丹淞负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 李 巍      二〇二一年二月二日   法官助理 张颖誉   书记员 蒋 靖   附：相关法律条文   《中华人民共和国民法典》   第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。   当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的   解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。