广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2583号 原告（反诉被告）：黄睿，女，1977年12月16日出生，汉族，住桂林市七星区。 原告（反诉被告）：黄碧春，女，1961年3月5日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：周海鹏，广西君健律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋振业，男，1991年3月20日出生，汉族，住广西全州县。 被告（反诉原告）：庾茜，女，1991年1月5日出生，汉族，住广西全州县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：马油油，广西诚云霞律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：蒙丹丹，广西诚云霞律师事务所律师。 第三人：广西桂林汇智房地产咨询有限公司，住所地灵川县八里街开发区“青青家园”2幢1层29号门面。 委托诉讼代理人：赵霞，广西瑞百伦律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄睿、黄碧春与被告（反诉原告）蒋振业、庾茜，第三人广西桂林市汇智房地产咨询有限公司（以下简称汇智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，审理期间，本诉被告蒋振业、庾茜向本院提出反诉，本院已依法受理。本案依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭对本案本诉与反诉进行了合并审理。黄睿、黄碧春的共同委托诉讼代理人周海鹏，蒋振业以及庾茜的共同委托诉讼代理人马油油、蒙丹丹，第三人汇智公司的委托诉讼代理人赵霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄睿、黄碧春向本院提出诉讼请求：1、二被告支付拖欠二原告的购房款600000元整;2、二被告赔偿二原告违约金156000元；3、二被告赔偿二原告因维权产生的律师费损失38300元；4、本案诉讼费用由二被告承担；5、第三人对二被告应承担的违约责任承担连带赔偿责任。并增加诉讼请求：1、判决二被告赔偿二原告因被告提起反诉产生的律师费损失18300元；2、判决第三人对二被告应承担的违约责任承担连带赔偿责任。事实和理由：黄睿、黄碧春因资金周转需要，出卖属二人所有的位于桂林市叠彩区房屋。在第三人的撮合下，黄睿于2020年10月25日与蒋振业签订了《房屋买卖合同》，约定黄睿、黄碧春将上述房屋出卖给蒋振业，房屋总价为780000元整。合约签订后，庾茜于2020年10月25日支付定金20000元给第三人代管，第三人于办理过户手续当日将该定金支付给了黄睿，庾茜于10月26日支付购房款160000元给黄睿，第三人于10月26日代理蒋振业、庾茜办理了房屋过户登记，蒋振业、庾茜于10月29日获得了该房屋的不动产权证。涉诉房屋产权过户后，黄睿、黄碧春多次要求蒋振业、庾茜依约支付剩余的购房款600000元，但蒋振业、庾茜以第三人隐瞒该房屋土地使用权仅为50年存在欺诈为由，拒绝支付余下的房款。黄睿、黄碧春因担心自己房屋的财产安全，要求蒋振业、庾茜将房屋的权属登记回黄睿、黄碧春名下，但也被拒绝。签订《房屋买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，合法有效，黄睿、黄碧春己依约将房屋不动产权属过户至蒋振业、庾茜名下，蒋振业、庾茜理应依约支付剩余购房款。蒋振业、庾茜己造成严重违约，理应在承担支付剩余房款的合同义务的同时，按合同约定承担相应的违约责任。第三人作为专业的房屋买卖居间公司，在收取中介费用促成合同前，完全有能力且应当按照中介服务的一般原则向被告详尽介绍出卖房屋的所有情况，如果存在二被告所谓的欺诈情形，导致合同不能顺利履行，负有不可推卸的责任。第三人在依合同收取居间费用后，理应尽责敦促二被告支付剩余的购房款，因二被告拒付巨额购房款。故原告向法院起诉，提出上述诉讼请求。 蒋振业、庾茜辩称，对方存在欺诈，不同意原告的本诉诉讼请求。 被告（反诉原告）蒋振业、庾茜向本院提出反诉诉讼请求：1、判令撤销二反诉原告与二反诉被告于2020年10月25日签订的房屋买卖合同；2、判令二反诉被告退还二反诉原告已支付的房款180000元；3、判令二反诉被告赔偿二反诉原告办理房屋产权证已支付的过户税费19500元；4、判令二反诉被告赔偿二反诉原告违约金156000元；5、二反诉被告赔偿二反诉原告因维权花费的律师费30000元；6、判令本案的诉讼费、保全费、邮寄费等全部由二反诉被告承担；7、判令第三人对二反诉被告应承担的法律责任承担连带赔偿责任。事实与理由：蒋振业、庾茜需要购买学区房，以便小孩上学，但自己没有房源，不懂购买规则，花费高昂中介费，委托第三人代为寻找房源并代办有关手续。蒋振业、庾茜并向第三人缴纳定金20000元。2020年10月25日，蒋振业与黄睿签订《房屋买卖合同》，庾茜向黄睿、支付首付款160000元，第三人也将20000元定金作为首付房款支付给了黄睿，后黄睿、黄碧春将自己名下的位于桂林市过户给蒋振业、庾茜。但在整个交易过程中，黄睿、黄碧春和第三人一直未向蒋振业、庾茜展示房屋权属证明，发送给蒋振业、庾茜的照片模糊不清，根本无法辨别。蒋振业、庾茜直到办理房屋贷款前，第三人将房屋产权证明、照片发送到交易微信群，蒋振业、庾茜才发现该房产的土地使用性质为综合用地，而非住宅用地，土地使用权限为50年，而非70年。合同双方应当全面履行自己的义务，房屋出卖方应当全面、详尽、如实地对房屋情况下买受人进行告知，在交易过程中，黄睿、黄碧春完全有义务、有责任有时间向蒋振业、庾茜告知房屋有关情况，黄睿、黄碧春在本案中存在恶意隐瞒、欺诈，并存在重大过错等违约行为，致使蒋振业、庾茜对房屋买卖存在重大误解，并在此基础上作出错误的签约行为，黄睿、黄碧春应向蒋振业、庾茜承担赔偿损失、支付违约金等责任。第三人作为专业的房屋买卖公司，收取中介费，有责任有义务核实房屋有关情况，并如实向反诉原告告知，对涉及房屋产权、土地使用期限、性质等重要事项，应尽到重点核实、重点提示、告知，并重点确认反诉原告是否明确、知晓并同意，但第三人未经上述义务，存在重大过错，是致使蒋振业、庾茜重大误解，并造成严重损失的主要原因之一。因此第三人应承担连带责任。 黄睿、黄碧春辩称，蒋振业、庾茜的反诉诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回其反诉请求。 第三人汇智公司述称，第三人已经履行合同义务，第三人已经根据合同履行完毕合同义务；被告主张不清楚房屋产权为由提起诉讼，与第三人无关，第三人不存在过错。第三人在签合同当日已经将房产证照片发送给被告，被告应该有谨慎审查义务，后果应由被告承担；原告与被告要求第三人承担连带责任无法律依据，根据居间合同并未约定承担连带责任，在合同第4.3条约定，本案中原被告仅以第三人未尽到提示义务主张赔偿，加大了第三人的合同义务，而是以第三人收取的居间费为赔偿限额，请求驳回对第三人的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与本案事实的认定存在一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄睿、黄碧春作为甲方、蒋振业作为乙方与第三人汇智公司作为丙方，于2020年10月25日签订了《交易服务合同》、《居间服务合同》。同日黄睿、黄碧春作为甲方与蒋振业作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定黄睿、黄碧春将其共同所有位于桂林市叠彩区房屋出卖给蒋振业，房屋总价为780000元。《房屋买卖合同》第三条第（一）款约定，乙方在本合同签署之日起1日内向甲方支付20000元作为定金。第（二）款约定，1、乙方应于过户当日支付第一期购房款230000元，本期款不含定金，乙方以自行支付的方式支付给甲方。2、乙方应于其它公积金放款日支付第二期购房款400000元，乙方以银行资金存管方式支付给甲方。第三款约定，乙方在收到贷款机构发放至乙方银行账户的贷款金额后1日内自行支付给甲方，乙方拟贷款金额为130000元。第四条第（三）款约定应付税费、可能发生的费用，乙方承担出卖人房产交易手续费，买受人房屋交易手续费。第八条第三款约定，乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋成交总价20%的违约金:拒绝购买该房屋的。庾茜于2020年10月25日支付定金20000元给第三人代管，第三人于办理过户手续后将该定金支付给了黄睿。庾茜于同年10月26日支付购房款160000元给黄睿，综上黄睿共计收取蒋振业、庾茜180000元首付款。并于同日办理了房屋过户登记，蒋振业、庾茜于同年10月29日取得了该房屋的不动产权证，目前该不动产权证在第三人汇智公司处。 查明，案涉房屋于2007年11月30日取得的土地使用权证上地类（用途）为综合住宅，土地使用权限为50年，终止日期至2052年2月26日。蒋振业、庾茜新获得的房屋产权证上用途为城镇住宅用地/住宅，使用期间为2002年2月27日起2052年2月26日止。 另查明，蒋振业、庾茜系夫妻关系。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的房屋买卖合同是否存在应予撤销的情形；二、本诉原告的各项诉请是否合法有据；三、反诉原告的各项诉请是否合法有据；四、本案第三人是否存在过错，是否应承担相应责任。 本案《房屋买卖合同》成立的时间为2020年10月25日，人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第八条规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 关于争议焦点一，黄睿、黄碧春与蒋振业签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，该合同合法有效，不存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。故蒋振业、庾茜要求撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，黄睿、黄碧春于2020年10月25日将涉案房屋产权证及土地使用权证照片通过微信发送给蒋振业、庾茜，已明示了房屋产权及土地使用权证的信息，蒋振业、庾茜应尽注意审查义务。蒋振业、庾茜所述房屋土地使用性质及使用年限问题，不影响该房的交易。黄睿、黄碧春按合同约定履行了义务，蒋振业、庾茜应当依照《房屋买卖合同》约定支付剩余购房款。故黄睿、黄碧春要求蒋振业、庾茜支付购房款600000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。案涉房屋已办理完毕房屋产权过户手续，蒋振业、庾茜已事实上取得该房屋所有权，应当按双方约定支付剩余购房款，但蒋振业、庾茜拒不支付剩余购房款给黄睿、黄碧春，已构成违约，故蒋振业、庾茜应向黄睿、黄碧春承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《房屋买卖合同》约定的违约责任为没收乙方的定金或要求乙方支付房屋成交总价20%的违约金，蒋振业、庾茜庭审中表示不同意支付156000元的违约金，故可视为蒋振业、庾茜认为违约金过高请求法院减少违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中,黄睿、黄碧春未就蒋振业、庾茜违约造成其实际损失的情况进行举证。本院认为，违约金既有补偿性,亦带有惩罚性,除应以实际损失为基础外,还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素予以衡量。故本院综合考虑双方合同的履行情况，结合同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、银行贷款的逾期罚息标准等因素,对双方约定的违约金予以调整,酌定蒋振业、庾茜向黄睿、黄碧春按其剩余未支付的600000元购房款为本金，以年利率6%支付违约金。关于给付违约金的时间，合同约定首付款为230000元，实际支付180000元，视为双方口头变更了数额。购房余款约定为公积金及银行商业贷款放款日支付，本案纠纷因蒋振业、庾茜的违约引起，而且涉案房屋已过户登记在蒋振业、庾茜名下，故违约金的计算自原告起诉之日起即从2020年10月29日起计至剩余购房款实际支付之日止。 关于黄睿、黄碧春主张律师费的问题，因双方在《房屋买卖合同》第八条第五款约定，由违约方承担守约方所支出的相关费用，包括律师费。如前所述，蒋振业、庾茜已构成根本违约，黄睿、黄碧春因本案诉讼委托的律师已到庭参加诉讼，而黄睿、黄碧春也提交了法律代理费发票，且该支出符合广西地区律师费收费标准，故黄睿、黄碧春要求蒋振业、庾茜赔偿律师费38000元的诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于黄睿、黄碧春因被反诉产生的律师费用18300元，不属于其因合同约定的维护其合同权利而产生的支出，故本院不予支持。 关于争议焦点三，反诉原告的各项诉请是否合法有据，根据前述说理，本院确认本案《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。黄睿、黄碧春于2020年10月25日晚将涉案房屋产权证及土地使用权证照片通过微信发送给蒋振业、庾茜，已明示了房屋产权及土地使用权证的信息，蒋振业、庾茜所述房屋土地使用性质及使用年限问题，不影响该房的交易。黄睿、黄碧春已按约定完成产权变更，不存在违约情形，故蒋振业、庾茜的反诉诉讼请求无证据支持，本院不予支持。 关于争议焦点四，汇智公司与黄睿、黄碧春、蒋振业于2020年10月25日签订了《交易服务合同》及《居间服务合同》，系三方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，该合同合法有效。第三人已经履行合同义务，故本院对黄睿、黄碧春要求第三人汇智公司承担责任的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒋振业、庾茜向原告（反诉被告）黄睿、黄碧春支付剩余购房款600000元； 二、被告（反诉原告）蒋振业、庾茜向原告（反诉被告）黄睿、黄碧春支付违约金（违约金计算方式：从2020年10月29日起，以蒋振业、庾茜拖欠的剩余房款600000元为基数，按年利率6%计算至蒋振业、庾茜将剩余房款全部给付原告黄睿、黄碧春（反诉被告）之日止；） 三、被告（反诉原告）蒋振业、庾茜向原告（反诉被告）黄睿、黄碧春支付律师费用38300元； 四、驳回原告（反诉被告）黄睿、黄碧春的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）蒋振业、庾茜的反诉请求； 本案本诉受理费11926元（已由黄睿、黄碧春预交），适用简易程序减半收取5963元，保全费4492元；反诉受理费3541元（已由蒋振业、庾茜预交），适用简易程序减半收取1770.5元，均由被告（反诉原告）蒋振业、庾茜负担。 上述应付款，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（本诉11926元、反诉3541元）（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  吴 奇 二〇二一年二月二日 法官助理  张秋月 书 记 员  王曼珺 附法律条文： 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得 第五十四条