贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终698号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张磊，男，1986年5月4日出生，苗族，住贵州省凯里市。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人张磊，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初13312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融贵州分公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13312号民事判决，改判支持华融贵州分公司诉讼请求；二、本案诉讼费用张磊承担。事实和理由：一、华融贵州分公司抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物的组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可，该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，张磊未证明其享有法律、司法解释另有规定除外的权利，因此，人民法院应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院参考《执行异议复议规定》第二十八条错误，应适用《执行异议复议规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、张磊未举证证明其享有“商品房消费者权”。张磊未向本院提交书面答辩状。大地联创房产公司未向本院提交书面答辩状。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。张磊系凯里市迎宾大道20号“大地春城”小区5栋13-2号住房业主。大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋13-2号住房在内）。张磊得知自己所购的“大地春城”小区5栋13-2号住房被查封后，于2020年7月22日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月5日，凯里市人民法院作出（2020）黔（2601执异116号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本诉。一审法院另查明：2014年6月13日，以大地联创房产公司为出卖人、张磊为买受人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012-2-280的《商品房买卖合同》。合同约定：1、张磊购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积155.1㎡，总价款671937元；2、买受人应在合同签订之日向出卖人支付首期房款201937元，余款470000元以银行按揭支付。3、大地联创房产公司在2014年12月30日前交付所售房屋；4、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，张磊陆续将购房首付款转入大地联创物业服务有限公司，张磊于2014年10月9日申请公积金贷款30万元，申请商业贷款17万元支付购房尾款，大地联创房产公司亦开具相应的收款收据，并于2015年9月2日向张磊开具了金额为671937元的销售不动产统一发票。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于张磊对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，张磊在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收据》、《转帐凭证》、《刷卡凭条》、《借款合同》等，足以证明张磊与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，一审法院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在一审法院查封之前，且房屋由张磊居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创房产公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张磊对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司辩称涉案房屋买卖合同签订时间系在办理了在建工程抵押证之后，一审法院认为张磊足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，则张磊为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见一审法院不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。大地联创房产公司经传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：张磊对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张磊于人民法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，张磊也于人民法院查封前支付了所有的购房款，且大地联创也向其出具了的《收款收据》。涉案房屋由张磊入住至今，其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用。涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是张磊的责任，而是大地联创房产公司的原因所致。张磊作为买受人，对未能办理产权过户登记手续并无过错。因此，一审认定张磊对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，于法有据，并无不当。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年二月二十五日法官助理聂嘉书记员杨亚