四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1227号 上诉人（原审被告）：遂宁市爱尚餐饮管理有限公司。住所地：四川省遂宁市船山区××路××楼××楼××层××号。 法定代表人：唐松，执行董事。 委托诉讼代理人：佘帆，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都富宏置业有限公司。住所地：四川省成都市邛崃市临邛镇东星大道478号附12号1层。 法定代表人：向海，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李林林，四川众旺律师事务所律师。 上诉人遂宁市爱尚餐饮管理有限公司（以下简称爱尚餐饮公司）因与被上诉人成都富宏置业有限公司（以下简称富宏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 爱尚餐饮公司上诉请求：1.发回重审或依法撤销四川省邛崃市人民法院作出的（2020）川0183民初2080号民事判决并改判驳回富宏置业公司对爱尚餐饮公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由富宏置业公司承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，证据不足，案涉房屋已经交付且权属明确，不存在违约或法定解除情形。1.案涉房屋合法登记在爱尚餐饮公司名下并办理房屋权属登记，故根据物权法第九条可知，案涉房屋系爱尚餐饮公司所有，案涉房屋过户至爱尚餐饮公司名下，并非是基于房屋买卖关系。2016年，富宏置业公司在邛崃开发“爱尚耍都”楼盘项目时，为了整合经济，炒热楼盘，便招商引进爱尚餐饮公司的“爱尚咖啡”等近十个品牌项目，双方达成口头合伙协议：约定由富宏置业公司负责项目运营的装修，爱尚餐饮公司负责“爱尚咖啡”等品牌的管理、运营、技术以及策划。后由于富宏置业公司资金缺乏导致装修款无法得到落实，富宏置业公司便与爱尚餐饮公司协商，将案涉房屋过户至爱尚餐饮公司名下并以爱尚餐饮公司名义帮其对外进行贷款用于该项目装修。2017年7月21日，双方对该项目进行结算并签署了结算协议，约定由富宏置业公司承担5300000元装修款、案涉房屋的抵押贷款及温江农商银行的贷款合计8500000余元，双方是为办理抵押贷款而签订的《商品房买卖合同》，办理过户所开的税票及税费均是富宏置业公司所缴纳的，双方并未建立真实的房屋买卖关系。因此，富宏置业公司所称买了该房屋后未支付房屋价款，不符合商品房行业的交易习惯。2.爱尚餐饮公司从未收到过富宏置业公司邮寄的关于取消商铺购买函，一审法院予以认定属于事实认定不清，证据不足，一审法院判决第一项证据不足。3.即使认定双方建立了真实的买卖合同关系，富宏置业公司主张解除合同也超过了法律规定的时效。二、一审法院程序违法。1.一审法院受理该案后，于2020年9月30日缺席审理并作出判决。而爱尚餐饮公司并未收到一审法院的开庭传票，一审法院在未通知当事人到庭的情况下就做出判决，程序严重违法；2.案涉房屋设定了抵押权登记，并被遂宁市船山区人民法院查封，富宏置业公司于2020年9月14日向遂宁市船山区人民法院提出了执行异议申请，根据民事诉讼法第二百二十七条规定可知，富宏置业公司应当通过提起执行异议之诉来实现权利救济。一审法院不应当受理该案，即使受理了该案，也应当告知其权利的救济途径并判决驳回起诉。 富宏置业公司辩称，1.本案系房屋买卖合同纠纷，案涉房屋系不动产，富宏置业公司作为出卖人履行主要义务是交付房屋，为爱尚餐饮公司办理房屋登记手续，而爱尚餐饮公司的主要合同义务是在2016年9月29日前交付案涉房屋全部价款，爱尚餐饮公司否认本案系房屋买卖合同法律关系与事实不符。2.爱尚餐饮公司提到双方此前有商业合作关系与本案无关，富宏置业公司基于双方此前有合作关系，才信任爱尚餐饮公司，即在签订合同后先为办理其房屋登记手续，但此后爱尚餐饮公司一直没有履行付款义务，这期间富宏置业公司多次电话催促爱尚餐饮公司履行付款义务，2019年3月28日富宏置业公司向爱尚餐饮公司发送书面解除合同通知函件，再次提到两年多时间内爱尚餐饮公司一直没有履行付款义务，若真如爱尚餐饮公司辩驳双方没有建立真实的房屋买卖合同，只是合作关系，那么富宏置业公司又如何会反复催促爱尚餐饮公司履行付款义务并且发送书面解除函件，显然，爱尚餐饮公司的辩驳无事实和法律依据。3.爱尚餐饮公司提到富宏置业公司在2020年9月14日向遂宁市船山人民法院提出执行异议申请，这与本案无关。富宏置业公司诉求解除买卖合同以及要求爱尚餐饮公司承担违约金不存在案件不应当受理之处。 富宏置业公司向一审法院起诉请求：1.确认富宏置业公司与爱尚餐饮公司于2016年9月22日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》已经于2019年3月28日解除；2.判令爱尚餐饮公司协助富宏置业公司将位于邛崃市××镇××道××号××号××栋××单元××楼××号房屋不动产权转移登记到富宏置业公司名下；3.判令爱尚餐饮公司支付富宏置业公司违约金473518元；4.本案的诉讼费用、财产保全费用由爱尚餐饮公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月22日，富宏置业公司与爱尚餐饮公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，合同约定富宏置业公司将其所有的位于邛崃市××镇××道××号××号××栋××单元××层××号的房屋出售给爱尚餐饮公司，房屋面积584.59平方米，房屋总价2367590元。合同第八条约定的付款方式为：一次性付款，爱尚餐饮公司应当在2016年9月29日前支付全部购房款。合同第九条约定的逾期付款责任为：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。合同第十二条约定，出卖人在2018年6月24日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条约定，出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起×日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。而合同第一章合同当事人部分载明爱尚餐饮公司的通讯地址为：遂宁市船山区××路××楼××楼××层××号，联系电话为133××××3720。2016年9月30日，富宏置业公司协助爱尚餐饮公司办理了房屋所有权转移登记至爱尚餐饮公司名下，但未实际交付房屋。2016年12月22日，案涉房屋设定了抵押权登记，现房屋已被人民法院另案查封。2019年3月28日，富宏置业公司向爱尚餐饮公司寄送了《富宏置业公司关于取消商铺买卖的函告》，函告载明经富宏置业公司近两年催收购房款，但爱尚餐饮公司至函告出具的2019年3月27日止未付任何购房款，故富宏置业公司函告解除案涉房屋的买卖合同。 一审法院认为，富宏置业公司与爱尚餐饮公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，富宏置业公司协助爱尚餐饮公司将案涉房屋的产权变更登记到爱尚餐饮公司名下，现爱尚餐饮公司未履行支付购房款的合同义务，构成违约。根据双方合同第九条对违约付款责任的约定，富宏置业公司享有约定解除权，以其书面通知爱尚餐饮公司为准，且爱尚餐饮公司应承担支付违约金的违约责任。 2019年3月28日，富宏置业公司向爱尚餐饮公司寄送了《成都富宏置业有限公司关于取消商铺买卖的函告》，该函告虽在文字表达上不够准确，但其表达的意思即为解除双方签订的房屋买卖合同。虽富宏置业公司不能提供爱尚餐饮公司收到该函告的证据，但结合邮寄单上的邮戳、双方对通讯地址的约定，及爱尚餐饮公司未提供证据证明相反结论等情况来看，可以认定富宏置业公司解除合同的书面函告于2019年3月28日到达了爱尚餐饮公司，该具体时间的认定也不损害爱尚餐饮公司的合法权益。故对富宏置业公司要求确认双方于2016年9月22日签订的案涉合同已于2019年3月28日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 根据合同第九条约定，“买受人自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退回买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）”，该约定不违反法律规定，且爱尚餐饮公司未提出异议，则合同解除后3日内，爱尚餐饮公司应支付富宏置业违约金2367590元×20%=473518元，故对富宏置业公司要求爱尚餐饮公司支付473518元违约金的诉讼请求，一审法院亦予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因案涉房屋没有进行物的交付，合同解除后，爱尚餐饮公司应协助富宏置业公司将案涉房屋不动产权转移登记到富宏置业公司名下，但案涉房屋现已设定抵押权登记并被人民法院另案查封，事实上无法履行。经一审法院释明后，富宏置业公司坚持要求爱尚餐饮公司协助其将案涉房屋不动产权转移登记到富宏置业公司名下，故对富宏置业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：一、富宏置业公司与爱尚餐饮公司于2016年9月22日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》于2019年3月28日解除;二、爱尚餐饮公司在判决发生法律效力后十日内支付富宏置业公司违约金473518元；三、驳回富宏置业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8402元，减半收取计4201元，诉讼保全费2920元，合计7121元，由爱尚餐饮公司负担。 二审中，爱尚餐饮公司提供了新证据： 1.《关于向海、张建东解决爱尚耍都经营项目事宜的纪要》复印件。证明双方之间系爱尚耍都的项目合作伙伴，因合作期间富宏置业公司资金缺乏以《签订房屋买卖合同》的方式将其诉争的房屋过户至爱尚餐饮公司名下，要求爱尚餐饮公司在遂宁市经开区金坤小额贷款有限公司（以下简称金坤小贷公司）帮其贷款4000000元用于合作项目的装修事宜，后双方解除合伙关系后通过该会议纪要证实富宏置业公司也认可该房屋名下的抵押贷款由富宏置业公司来负责偿还。 2.四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初4778号民事调解书。证明诉争房屋贷款抵押的真实性，因签订了上述会议纪要后，富宏置业公司没有去履行还款义务，导致抵押权人诉至法院，现该房屋已经进入拍卖程序。 3.承诺书、成都市温江区人民法院（2018）川0115民初3313号民事判决书。证明除帮爱尚餐饮公司帮富宏置业公司在金坤小贷公司贷款4000000元贷款外，爱尚餐饮公司还帮富宏置业公司在温江农商行贷款4500000元，该贷款系案外人傅学贵用其姐姐的房屋帮其进行抵押，款项由富宏置业公司实际使用；在会议纪要中富宏置业公司也承诺由其偿还，富宏置业公司没有去履行还款义务，导致温江农商行诉至法院，现该房屋已经进入拍卖程序。 4.执行异议申请书。证实案涉房屋已进入司法拍卖程序，富宏置业公司已向四川省遂宁市船山区人民法院提出执行异议，一审法院不应当再受理该案，受理的也应当驳回其起诉，告知其通过执行异议之诉来解决，故一审法院适用法律错误。 富宏置业公司质证认为，对证据1为复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认可，且与本案无关；对证据2的真实性、合法性、予以认可，但关联性不予认可；对证据3中的承诺书三性均不予认可，与本案也无关；对证据4真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，富宏置业公司向四川省遂宁市船山区人民法院提出执行异议，与本案房屋买卖合同关系无关，本案是富宏置业公司要求解除买卖合同，并要求爱尚餐饮公司承担违约责任，与其提出执行异议之诉系不同法律关系，因此一审适用房屋买卖合同纠纷审理本案正确。 本院审查认为，证据1及证据3中的承诺书为复印件，亦无其他证据佐证复印件的真实性，本院对三性不予确认；对证据2、4及证据3中成都市温江区人民法院（2018）川0115民初3313号民事判决书的真实性、合法性予以确认，因证据2、4中的标的包含案涉房屋，对关联性本院予以确认；证据3中成都市温江区人民法院（2018）川0115民初3313号民事判决未涉及本案争议事项，对关联性本院不予确认。 二审审理查明，2018年3月27日，成都市温江区人民法院对案涉房屋进行了查封。 四川省遂宁市船山区人民法院审理的原告金坤小贷公司诉被告爱尚餐饮公司、遂宁红旗连锁有限公司、张建东、郑艳借款合同纠纷一案中，各方自愿达成协议：一、爱尚餐饮公司欠付金坤小贷公司借款本金4000000元及利息……二、金坤小贷公司对登记在爱尚餐饮公司名下的邛崃市临邛镇东兴××道××号××号××栋××单元××楼××号××楼××号房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿……。该协议内容四川省遂宁市船山区人民法院于2018年11月15日作出（2018）川0903民初4778号民事调解书予以确认。因爱尚餐饮公司及其他当事人未履行（2018）川0903民初4778号民事调解书确定的义务，金坤小贷公司申请四川省遂宁市船山区人民法院执行并于2020年7月6日对案涉房屋进行了查封。 2020年9月14日，富宏置业公司向四川省遂宁市船山区人民法院提出执行异议，认为其已就案涉房屋买卖合同于2019年3月28日发出解除通知，并起诉主张解除，要求四川省遂宁市船山区人民法院对案涉房屋停止执行。 本院二审审理过程中询问富宏置业公司在2019年3月28日前是否向爱尚餐饮公司催收过购房款，富宏置业公司陈述电话催收过，没有书面证据。 本院另查明，富宏置业公司向爱尚餐饮公司寄送的《成都富宏置业有限公司关于取消商铺买卖的函告》地址、电话号码均系爱尚餐饮公司在《四川省商品房买卖合同（现售）》留存的地址、电话号码。 一审法院向爱尚餐饮公司邮寄送达的起诉状副本、传票等法律文书地址，系爱尚餐饮公司现在使用的办公地址，且所载明电话亦是爱尚餐饮公司与富宏置业公司《四川省商品房买卖合同（现售）》上的电话。一审法院通过相同的方式向爱尚餐饮公司送达一审判决书时，爱尚餐饮公司收到了一审判决书。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，富宏置业公司与爱尚餐饮公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是：1.案涉房屋是爱尚餐饮公司通过商业合作方式受让故不应支付购房款的事实是否成立；2.一审法院送达程序是否违法、一审法院受理本案是否符合法律规定；3.一审判决确认合同解除的结果是否正确。 关于案涉房屋是爱尚餐饮公司通过商业合作方式受让故不应支付购房款的事实是否成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，爱尚餐饮公司认为取得案涉房屋是通过商业合作方式受让、不应支付购房款，但从爱尚餐饮公司所举证据看，所举出的《关于向海、张建东解决爱尚耍都经营项目事宜的纪要》、承诺书均系复印件，亦无其他证据佐证复印件的真实性，现有证据不能证明爱尚餐饮公司取得案涉房屋是通过商业合作方式受让、不应支付购房款，爱尚餐饮公司该上诉理由不能成立。 关于一审法院送达程序是否违法、一审法院受理本案是否符合法律规定的问题。经审理查明，一审法院向爱尚餐饮公司邮寄送达的相关法律文书地址，系爱尚餐饮公司现在使用的办公地址，邮寄回执虽然系他人代收，但爱尚餐饮公司又收到了一审判决书，可以确认一审法院通过邮寄送达的法律文书爱尚餐饮公司已经收到，故爱尚餐饮公司认为一审送达程序违法的理由不成立。一审中，富宏置业公司先向一审法院提起诉讼，后向四川省遂宁市船山区人民法院提出执行异议申请，一审法院受理本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，爱尚餐饮公司认为一审法院受理不当的理由不成立。 对于一审判决确认合同解除的结果是否正确的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。就本案看，案涉合同约定爱尚餐饮公司应当在2016年9月29日前支付全部购房款，逾期超过30日后，富宏置业公司有权解除合同。而从富宏置业公司行使解除权看，2019年3月28日向爱尚餐饮公司寄送《成都富宏置业有限公司关于取消商铺买卖的函告》，虽然该函告表达的意思即为解除双方签订的房屋买卖合同，但因已超过《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定解除权行使期限，因此，富宏置业公司发送的《成都富宏置业有限公司关于取消商铺买卖的函告》不发生合同解除的效力，一审判决确认富宏置业公司与爱尚餐饮公司2016年9月22日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》于2019年3月28日解除错误。由于富宏置业公司主张的违约金亦是基于合同解除事由产生的，故亦不应支持。 综上，爱尚餐饮公司的部分上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法应予改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院作出的（2020）川0183民初2080号民事判决； 二、驳回成都富宏置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费4201元、诉讼保全费2920元，合计7121元，由成都富宏置业有限公司负担；二审案件受理费8402元，由成都富宏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二一年二月二十六日 书记员 杨珍梅