贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初522号原告：吴某，女，苗族，1989年8月30日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原告：冉某某，男，苗族，1990年4月3日生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨成铭，贵州贵信律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州某某房地产有限责任公司。住所地：凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方某某，总经理。委托诉讼代表人：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，贵州省凯里市人，住。代理权限为特别授权。原告吴某、冉某某诉被告黔东南州某某房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告吴某、冉某某委托的诉讼代理人杨成铭，被告恒丰房产公司委托的诉讼代理人冯昌萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某、冉某某请求依法判决：1、解除我与被告2017年10月9日签订合同编号ＳＰＲＧＨＴ-20171009商业324号的《商铺认购合同》；2、由被告在判决生效三日内返还我的购房款204918.00元，并支付违约金2049.18元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月9日，我与被告恒丰房产公司签订了合同编号ＳＰＲＧＨＴ-20171009商业324号《商铺认购合同》，合同约定：1、我购买被告开发位于凯里市，建筑面积26.21平方米，总价款204918.00元；2、付款方式为一次性付款；3、被告在交付商铺后720个工作日内为我购买的商铺办理房屋权属登记。若在约定期限届满时，因被告的原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，且被告在30个工作日内退还我交纳的购房款并支付违约金。商铺认购合同签订后，我不仅按约足额支付了购房款，而且被告也于2017年12月30日将涉案商铺交给我管理使用。期间，因被告将我购买的商铺抵押给中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司），不但法院于2020年8月31日裁定查封涉案商铺，而且导致我购买商铺的目的无法实现。现合同约定办理权属登记的期限已届满，被告却不能为我购买的商铺办理房屋产权登记。为了维护我的合法权益，特至法院支持我的诉请。原告吴某、冉某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份，拟证明王宁的基本身份信息和诉讼主体资格。2、2017年10月9日《商铺认购合同》，拟证明（1）恒丰房产公司将开发位于凯里市出售给吴某、冉某某的事实；（2）合同就商铺面积、单价、付款方式、商铺交付时间以及违约责任进行了约定的事实。3、《收款收据》复印件一份，拟证明吴某、冉某某已依约向恒丰房产公司支付涉案商铺购房款的事实。4、《不动产登记信息查询表》复印件一份，拟证明（1）恒丰房产公司在出售涉案商铺的时候隐瞒了已经将商铺抵押给华融贵州分公司的事实；（2）抵押行为影响权利人行使所有权的事实。被告恒丰房产公司辩称：第一、涉案的商铺认购合同未达到解除的条件。因为认购合同约定完成商铺权属登记的时间为720个工作日，而本案至庭审结束之日尚未届满。第二、我公司未能按期办理商铺权属登记是因不可抗力的因素影响，并非故意拖延不办理。第三、我公司开发涉案商铺所在的房地产项目采取在建工程抵押属于合法合规的融资经营途径。第四、我公司是因不可抗力的影响才未能按期办理原告购买商铺权属登记的手续，依法不应当承担违约责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）恒丰房产公司的企业性质、市场登记信息和诉讼主体资格；（2）法定代表人方某某的基本身份信息。2、《商品房预售许可证》、《建设施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份共7页，拟证明恒丰房产公司销售给吴某、冉某某的涉案商铺所在的楼（栋）已按规定取得相关书证，且达到预售条件的事实。经审理查明：2017年10月9日，以原告吴某、冉某某为认购人（乙方）、被告恒丰房产公司为出卖人（甲方）就商铺买卖事宜签订了一份合同编号凯里市金山大道2号凯里·金泉国际新23.41栋大底盘负一层商业324号商铺的《商铺认购合同》。合同约定：乙方购买甲方开发位于凯里市，建筑面积分别为：26.21平方米，价款为：204918.00元；2、商铺产权年限为50年，商铺交付时间为2017年12月30日；3、甲方在交房后720个工作日内为乙方办理房屋权属登记。约定期限届满时，因甲方原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，甲方在30个工作日内退还乙方交纳的购房款并支付违约金（违约金计算方式为已交房款总额的百分之一），但由于政府部门的政策以及不可抗力等因素造成无法及时办理相关房屋权属登记的情形不属于甲方违约，双方根据实际情形协商，另行约定办理时间。合同签订后，原告吴某、冉某某向被告恒丰房产公司支付商铺购房总价款204918.00元，被告恒丰房产公司也如约将销售的商铺交由原告吴某、冉某某管理使用。2020年8月28日，本院在审理贵州富春建设工程有限公司诉盛宏、方某某、黔东南州某某房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据贵州富春建设工程有限公司的申请，本院依法作出（2020）黔2601执保371号《民事裁定书》，裁定：“查封黔东南州某某房地产有限责任公司所有的位于凯里市金山大道2号金泉国际新城15幢1层108号、109号、1010号、1011号、16幢1层1014号、1015号、1016号不动产；位于金泉国际四期Ｃ幢1层的1-商业、Ｂ幢1层的1-商业1、1-商业2及2层的2-商业1、2-商业2、2-商业3、2-商业4的不动产；位于金泉国际四期Ｂ幢、Ｃ幢的全部车库，含车位455个；位于凯里市大底盘的-1-1、1-1、1-2、1-3、2-2号不动产。……”原告吴某、冉某某发现所购商铺被法院查封，且被告已将该商铺抵押给华融贵州分公司，遂以合同约定办理权属登记的期限已届满，因被告的原因不能为商铺办理房屋产权登记手续以及合同目的不能实现为由于2021年1月7日向本院提起诉讼。另查明：原告吴某、冉某某接管涉案商铺后，已委托出租给凯里市恒丰物业服务有限责任公司经营管理，并签订了一份《委托经营管理合同》。再查明，在本案审理过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，请求对被告名下房屋采取查封措施，并因此交纳保全申请费1545.00元。上述事实，有原告吴某、冉某某的民事起诉状、被告恒丰房产公司的民事答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，足以认定。本院认为：合同是平等民事主体（自然人、法人和其他组织）之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原告吴某、冉某某与被告恒丰房产公司签订的《商铺认购合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全符合双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性及有效性，本院依法予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”根据双方当事人在商铺认购合同中的约定，被告未能在交房后720个工作日内为原告办理房屋权属登记，以致合同目的不能实现。原告以此主张解除商铺认购合同于法于约有据，本院依法予以支持。合同解除后，被告不仅要返还原告交纳购买涉案商铺的房价款，而且应当按照合同约定支付违约金。因双方当事人签订涉案商铺认购合同时，凯里市人民政府已行文征收砂石税，不属于不能预见或者不可避免的情形，即使存在需要延长办理权属登记时间，被告应对延长办理权属登记时间与原告进行协商处理或签订补充协议，但被告并未就该问题进行处理，故对被告关于办理权属登记受阻的抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，原告吴某、冉某某的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，且违约金计算正确，本院依法予以支持。被告恒丰房产公司的答辩意见与庭审查明的事实不符，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第四百六十四条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吴某、冉某某与被告黔东南州某某房地产有限责任公司2017年10月9签订合同编号SPRGHT-20171009商业324号的《商铺认购合同》。二、被告黔东南州某某房地产有限责任公司在本判决生效之日起60日内返还原告吴某、冉某某购买商铺的价款204918.00元，并支付违约金2049.18元。三、驳回原告吴某、冉某某的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2202元，诉讼保全申请费1545元，共计3747元，由被告黔东南州某某房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行期限届满的最后一日起两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审判员 姚 琼二〇二一年二月二十五日书记员 袁雪婷