福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初2395号 原告（执行案外人）：许春明，男，1991年1月10日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：刘元聪，福建鹏远律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张宝珍，女，1956年8月8日出生，汉族，退休职工，住福建省福鼎市。 被告（申请执行人）：许明芳，男，1958年4月12日出生，汉族，退休职工，住福建省福鼎市。 第三人（被执行人）：郭道安，男，1966年1月18日出生，回族，住福建省福鼎市。 第三人（被执行人）：易丹英，女，1967年4月26日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告许春明与被告张宝珍、许明芳、第三人郭道安、易丹英 案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许春明委托诉讼代理人刘元聪、被告张宝珍、许明芳到庭参加诉讼，第三人郭道安、易丹英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许春明向本院提出诉讼请求：依法判令不得执行福鼎市××街道××巷××号房地产。事实与理由：2017年2月22日，许春明与郭道安、易丹英签订《房屋买卖合同》，购买坐落于福鼎市××街道××巷××号（原产权证地址为××巷××号××的四层半砖混结构房屋，成交价格为620000元，合同签订之前许春明已全部支付给郭道安、易丹英。同日，福鼎市中心法律服务所出具《见证书》，对许春明与郭道安、易丹英所签订的《房屋买卖合同》进行见证。2019年11月26日，许春明委托姐姐许三清将案涉房屋出租给夏丽芳使用。2020年5月，许春明听承租人说法院工作人员有过来拍照，才得知涉案房屋已被本院查封。之后，许春明向本院提出书面执行异议，本院于2020年7月31日裁定驳回许春明的异议请求。由于在本院查封之前许春明已经与郭道安、易丹英签订了《房屋买卖合同》，并合法占有涉案房屋，且在《房屋买卖合同》签订前已支付全部价款。福鼎市××街道××巷××号原为二层砖木结构房屋，许春明向郭道安、易丹英购买时已被拆建成四层半砖混结构房屋。郭道安、易丹英的拆建行为未经相关部门审批，致使无法办理房产登记，更无法办理房产转移登记。因此，并非是许春明自身的原因未办理过户登记。综上，许春明对登记在郭道安名下的不动产执行提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，为此许春明诉至本院。 张宝珍、许明芳辩称，许春明起诉无理，根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之情形。福鼎市人民法院（2020）闽0982执异62号执行裁定书第三页认定有利。许春明虽在人民法院查封之前已与郭道安签订书面买卖合同，但其提供的证据均系许三清名字，无法证明其已支付全部价款并合法占有该不动产，且许春明明知案涉房地产系违建房产无法办理过户，该原因应归责于许春明，故许春明的异议申请不符合上述规定，异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定。裁定驳回许春明的异议请求。许春明提供的（2017）鼎中见字2-6号《见证书》内容虚假，因郭道安、易丹英与许春明于2017年2月22日双方所签的《房屋买卖合同》上根本双方均无捺印，而《见证书》（2017）鼎中见字2-6号称其捺印属实。2013年借钱给郭道安用于养殖泥鳅以及改建房屋，契约都抵押给许明芳、张宝珍，房产两证也质押给许明芳手上，隔壁邻居也签字。后来郭道安还了100,000元给张宝珍、许明芳，郭道安在2016年12月7日把两证拿回去了。2019年10月28日经本院调解，剩余280,000元分三年付，分期付款每个月偿还2,000元，但郭道安、易丹英自始至终都没有偿还。 郭道安、易丹英未作陈述。 许春明、张宝珍、许明芳围绕诉讼请求依法提交了证据，因郭道安、易丹英未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为郭道安、易丹英自愿放弃诉讼权利。张宝珍、许明芳对许春明提供的证据真实性未提出异议，其证据均为与原件核对无异议的复印件，符合证据的形式要件，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。许春明申请许三清作为证人出庭作证，而许三清系许春明大姐，与案件具有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据。许春明对张宝珍、许明芳提供的证据真实性有异议，但该证据均为与原件核对无异议的复印件，符合证据的形式要件，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、诉争房地产基本情况 诉争房产坐落于福鼎市××街道××巷××号，1995年4月15日颁发《房屋所有权证》，1996年9月3日颁发《国有土地使用权证》，登记坐落福鼎市××街道××巷××号，登记权利人为郭道安，登记房屋状况为二层砖木结构，建筑面积为94.02平方米。许春明的二姐许香雅系郭道安、易丹英的儿媳妇。2016年12月5日许春明的姐姐许三清通过其账户向郭道安账户汇入50000元，12月7日汇入100000元，12月12日汇入20000元，12月13日汇入4200000元。2017年2月22日，许春明与郭道安、易丹英签订《房屋买卖合同》，协议约定：许春明向郭道安、易丹英购买福鼎市××街道××巷××号房屋，房屋状况为四层半砖混结构，建筑面积为275.4平方米，房屋转让价款为620000元，款于签订合同前已全部支付，并同意由郭道安、易丹英无偿居住一年。2019年11月26日，许三清与夏丽芳签订《个人房屋租赁合同》，约定：将涉案房屋租赁夏丽芳使用，租期自2019年11月26日至2020年11月26日，租金为25000元。合同签订后，夏丽芳向许三清建行账户汇入25000元。 二、涉案执行情况 郭道安、易丹英二人因共同建房和养殖需要，分别向张宝珍、许明芳借款合计320,000元。2013年4月18日郭道安、易丹英向张宝珍、许明芳出具房屋卖断契约，约定涉案房屋以500,000元卖断张宝珍、许明芳，但实际未交付涉案房屋，仅将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》质押给张宝珍、许明芳。2016年12月7日双方签订一份《还款协议书》，约定于签订《还款协议》当日还款100,000元，同时张宝珍、许明芳将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》返还给郭道安、易丹英。2017年12月24日，郭道安、易丹英还款40,000元，其余未偿还，张宝珍、许明芳于2019年10月8日诉至本院。本院于2019年10月28日作出（2019）闽0982民初3015号调解书，该调解书生效后，由于郭道安、易丹英未履行偿还义务。张宝珍、许明芳于2020年4月10日向本院申请强制执行，同日本院作出（2020）闽0982执552号执行裁定，裁定查封涉案房地产。2020年7月16日，许春明提出执行异议，2020年7月31日，本院作出（2020）闽0982执异62号执行裁定，驳回许春明的异议请求。许春明对该执行裁定不服，于2020年8月13日提出本案执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，本案张宝珍、许明芳系因金钱之债向本院申请对郭道安、易丹英进行强制执行，许春明作为买受人诉求解除对本案讼争房产的查封，现对四个要件分析如下： （1）是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：许春明与郭道安、易丹英签订《房屋买卖合同》系2017年7月22日，而本院于2020年4月10日作出查封裁定，涉案合同签订时间早于本院查封行为。虽然郭道安、易丹英曾于2013年4月18日向张宝珍、许明芳出具卖断契约并交付双证，但张宝珍、许明芳未提供证据证明双方实际履行支付相应款项、交付房屋的买卖行为。同时该房屋的双证虽交由张宝珍、许明芳保管，但在2016年12月7日郭道安、易丹英偿还借款100,000元后，张宝珍、许明芳即将双证返还郭道安、易丹英，即以该行为解除对房屋的控制。虽许春明的姐姐许香雅系郭道安、易丹英的儿媳妇，但张宝珍、许明芳未提供证据证明买卖合同存在无效的情形，且并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效。 （2）是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产：虽然许春明未提供证据证明其自身入住该房屋，但双方签订合同约定合同签订后由郭道安、易丹英无偿居住一年时间，于2018年2月23日前交付许春明。此后于2019年11月26日许春明的姐姐许三清与夏丽芳签订《个人房屋租赁合同》，约定将房屋出租给夏丽芳，同日夏丽芳从银行账户支付给许三清租金25,000元，由此可见许春明亲属对该房屋进行管理和支配，应视为许春明对房屋占有。张宝珍、许明芳未提供证据证明许春明存在恶意占有，故应认定许春明在本院查封前已合法占有本案讼争房产。 （3）是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：许春明提供的证据虽仅证明许三清在签订买卖合同之前，从许三清账户向郭道安账户支付490,000元，该支付款项在许春明与郭道安、易丹英签订《房屋买卖合同》确认为已支付的款项，特别是2016年12月7日支付100,000元时，郭道安、易丹英向张宝珍、许明芳取回房屋两证并交给买受方，符合本地交易习惯，且张宝珍、许明芳未提供证据证明许三清支付款项系其他债权债务关系，故应认定许春明已按照合同约定支付大部分价款。 （4）是否非因买受人自身原因未办理过户登记：由于许春明与郭道安、易丹英签订《房屋买卖合同》时，明知涉案房屋系“未经审批改建”、“暂时无法变更房屋产权”，且该地段为拆迁红线区，仍与郭道安、易丹英进行交易导致无法办理过户手续，应认定因许春明自身的原因未办理过户登记。 因此，许春明与郭道安、易丹英房屋买卖行为未能满足无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其对登记在被执行人郭道安、易丹英名下的不动产执行提出异议，不符合法律规定的情形，且其权利不足于排除执行，故其提出的执行异议理由不成立。 综上所述，许春明主张不得执行涉案房地产，依据不足，本院不予支持。郭道安、易丹英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条第二款、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告许春明的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告许春明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 威 审 判 员  陈 君 人民陪审员  吴进城 二〇二一年二月十八日 书 记 员  谢英娜 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会通过） 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 官方