上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初25466号原告(反诉被告)孙潇喆，男，1982年1月6日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)孙宁华，女，1984年12月3日出生，汉族，住上海市。委托代理人孙潇喆，国浩律师(上海)事务所律师。委托代理人张金壁，国浩律师(上海)事务所实习律师。原告(反诉被告)孙乾源，男，2015年4月25日出生，汉族，住上海市。法定代理人孙潇喆，男，1982年1月6日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)上海长润江和房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人锺慎强。委托代理人陈鹏、龚圣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告孙潇喆、孙宁华、孙乾源与被告上海长润江和房地产发展有限公司(以下简称长润江和公司)及反诉原告长润江和公司与反诉被告孙潇喆、孙宁华、孙乾源商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)孙潇喆暨孙宁华的代理人并为孙乾源法定代理人及孙宁华的委托代理人张金壁，被告(反诉原告)长润江和公司的委托代理人陈鹏、龚圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙潇喆、孙宁华、孙乾源(以下简称孙潇喆等人)共同诉称，2016年9月28日，孙潇喆等人与长润江和公司签署了《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同),长润江和公司将本市礼尚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给孙潇喆等人。合同约定,长润江和公司应于2018年3月16日前交付涉案房屋，并约定在2018年12月16日之前办妥新建商品房房地产初始登记手续(即“大产证”),双方于2019年4月16日前办理过户。否则，长润江和公司应当分别按约定承担逾期交房、逾期办证、逾期过户的违约责任。现长润江和公司于2019年7月24日取得大产证、同年8月8日双方办理交房并于同年9月19日办理房产过户。长润江和公司上述行为严重的侵犯了购房人的合法权益,给购房人造成了重大损失，为维护自身的合法权益，特提起诉讼,请求判令：1.长润江和公司向孙潇喆等人支付违约金人民币628255.47元(以下币种均为人民币)。其中逾期办理大产证违约金280160.45元(以XXXXXXX.26元为基数,自2018年12月17日起至2019年7月12日止，每日按中国银行贷款利率上浮50%计算)、逾期过户违约金348095.02元(以XXXXXXX.26元为基数,自2019年4月17日起至2019年9月17日止，按日万分之三计算)；2、长润江和公司承担本案的全部诉讼费。被告长润江和公司辩称，1、关于大产证，因在施工过程中有合同约定的免责事由发生，即因政府重大活动影响工程进度27天和恶劣天气延期203天，供电原因影响318天，上述事由已符合补充条款中的相关约定。合同约定因恶劣天气、供电原因导致迟延办理产证，无需承担责任。即使要承担违约金，也应根据合同约定。孙潇喆等人并未发生实际损失，且自2019年8月20日起贷款基准利率已取消，其计算标准缺乏依据。2、关于小产证、过户，合同约定长润江和公司应在大产证办出后60天办理过户，而小产证并非某个固定时间办，而是根据大产证办出时间来推算，孙潇喆办理小产证距大产证办出仅57天，符合双方约定，孙潇喆对约定存在误解，故请求缺乏依据。3、关于误导宣传的情况，现有证据无法证明长润江和公司存在误导宣传的情形。长润江和公司延期办理大产证及过户因免责事由而发生，非误导宣传所导致，孙潇喆等人并无证据证明误导宣传及误导宣传与大产证的逾期有直接联系。即便误导宣传存在，也与本案无关联性。因孙潇喆等人有逾期付款的事实，长润江和公司不但不同意其诉讼请求，且提出反诉。反诉原告长润江和公司诉称，预售合同约定总房价款XXXXXXX元。按照约定的要求，孙潇喆等人分别于2016年8月20日、2018年2月28日的当日或之前支付XXXXXXX元和XXXXXXX元，但孙潇喆等人支付了首期房款XXXXXXX元后，未能在2018年2月28日前支付XXXXXXX元。现孙潇喆延期159天于2018年8月7日支付部分房款XXXXXXX元，后又延期208天于2018年9月25日付清房款XXXXXXX元。根据合同约定，购房人逾期付款超过60天的，长润江和公司选择继续履行合同的，自合同约定的应付款期限届满后第一日起至实际付款日止，购房人须按日支付逾期应付款的万分之三的违约金，现长润江和公司提起反诉：1、孙潇喆等人支付违约金307503.48元(以XXXXXXX元为基数，自2018年3月1日起至同年8月7日止计159天，按日万分之三计付，为252084.48元；以XXXXXXX元为基数，自2018年8月7日起同年9月25日止计49天，按日万分之三计付，为55419元);2、本案诉讼费由孙潇喆等人承担。反诉被告孙潇喆等人共同辩称，因长润江和公司在售房及建楼中存在欺诈及违法行为，购房人有权行使不安抗辩权。2018年8月10日，长润江和公司发出交付通知书等，并于同年9月29日出具了房屋进程确认函，以确认孙潇喆等人已完成了所有交房必备的手续，同时也确定不存在逾期付款的违约金，故不同意其反诉请求。在本诉中，当事人提供如下证据：一、由孙潇喆等人提供的证据予以证明相关事实：1、商品房预售合同。诉讼主体及约定的内容。2、询问及催告函、邮件凭证。证明为询问大产证的办理进展，敦促长润江和公司尽快办理大产证并协助办理小产证。长润江和公司于2019年8月13日签收函件后，并未及时与孙潇喆等人联系。3、《交房进程确认函》。证明长润江和公司于2018年9月29日向孙潇喆等人出具了《交房进程确认函》，确认孙潇喆等人已完成了所有交房必备的手续，并确定不存在逾期付款的违约金。4、《房屋交接书》。尽管长润江和公司存在逾期交房的违约行为，但已于2018年9月29日实际交房。然，双方于2019年8月8日就签订了《房屋交接书》，长润江和公司未按约定并故意延期办理小产证。5、《不动产登记申请书》、《契税已申报办理证明》、《不动产登记证》。长润江和公司已违反约定，实于2019年7月12日申请办理大产证，逾期208天。同年9月17日其申报契税、办理过户手续，至2019年9月19日实际完成过户登记手续。6、相关司法判例。予以证明长润江和公司在销售中存在欺诈、误导购房者的行为已被有关部门列为清理整顿的对象。7、《个人商业用房借款担保合同》。因长润江和公司逾期办理大产证期间，致孙潇喆等人已付房款被其占用208天的贷款利息损失为241946.99元。8、“链家官网”租金信息。能充分反映同地段房屋的租金情况，现涉案房屋的日租金应为395元，因逾期办理大产证导致孙潇喆等人无法出租涉案房屋，租金损失82060.27元。9、《上海市房地产权证》。证明长润江和公司于2012年5月25日取得国有建设用地使用权。用途为“商住办及配套”。二、由长润江和公司提供的证据予以证明相关事实：1、商品房预售合同。约定了双方的权利义务。2、建设工程竣工验收备案证明书及明细表。3、A6地块13#、15#房屋土地权属调查报告书。上述2、3证据予以证明涉案房屋已经取得建设工程竣工验收备案证书，符合合同约定交付条件。4、房屋交付通知书及邮寄凭证。证明涉案房屋符合合同约定交付条件后，已于2018年7月25日通知孙潇喆等人收房，至迟应于2018年8月8日收房。5、签收单。证明孙潇喆等人已于2018年9月29日接受房屋并签署了签收单，确认房屋符合交付条件并已完成交付。6、2018年9月27日双方签订的《协议书》。7、补偿款支付凭证。上述6、7证据证明双方就延期交房达成了补偿协议并已履行完毕。并由孙潇喆等人承诺放弃追究长润江和公司延期交房责任。8、大产证。9、建筑工程综合竣工验收合格通知书及明细表。10、不动产登记收件收据。上述8、9、10证据证明：⑴、根据房管局和交易中心意见，必须取得地下室竣工备案方能办理13#、15#楼大产证；⑵、2019年6月20日，长润江和公司取得包括地下室等综合竣工验收合格证。同年7月12日申请登记大产证，于同月24日取得大产证。11、异常恶劣天气致工程延误时间明细表。12、2014年4月16日至2019年6月20日期间的历史天气预报。13、关于加强高温季节施工现场安全生产管理工作的通知。上述11、12、13证据证明涉案房屋所属项目施工中受到异常天气影响，造成延期203天。14、上海市电力公司市北供电公司业务联系单(2017年2月8日)。15、国网上海市电力公司关于类住宅项目供电配套的请示(2017年3月10日)。16、关于商业办公类项目供电配套的复函(2017年3月23日)。上述14、15、16证据证明因政府政策、政府行为导致涉案房屋所属项目自2017年2月起暂停供电。17、公司发给上海市电力公司申请恢复供电的催促函(2017年2月28日)。18、公司发给上海市电力公司申请恢复供电的催促函(2017年7月13日)。上述17、18证据证明公司已多次向电力单位发函，催促恢复供电。19、关于普陀区高逸尚城商业办公项目予以供电、燃气配套申请的复函(2017年9月15日)。该证据证明直至2017年9月15日上海市房管局发文同意恢复涉案房屋所属项目的供电。20、恢复供电后公司发给上海市电力公司申请加快供电手续的催促函(2017年10月10日)。证明公司向电力单位发函催促恢复供电加快供电手续的办理。21、公司发给上海真如城市副中心管委会办公室的函(2018年1月25日)。22、建筑消防设施竣工检测报告。23、建设工程消防验收申请受理凭证。上述21、22、23证据证明：⑴、因正式供电延迟导致了各项机电系统调试及联动测试的延缓，并进一步影响了消防第三方检测报告的出具，延误消防验收；⑵、因上述政策、政府行为导致涉案房屋所属项目正式供电延迟、造成工程整体延期。24、重大活动停电通知。证明因政府重大活动导致延期27天。25、总包宝冶集团关于工程延期的情况说明。证明涉案房屋所属项目在施工中受到异常天气、供电延迟以及政府重大活动影响，导致延期完工。在反诉中，双方当事人提供的证据为：一、由长润江和公司提供了商品房预售合同及孙潇喆的付款凭证证据，予以证明孙潇喆未按合同约定支付房款，存在逾期付款。二、由孙潇喆等人提供证据予以证明相关事实：1、售楼处销售照片及实际交付房屋的照片。该证据证明长润江和公司在销售过程中存在按住宅进行误导引起购房者误解的内容，且利用广告宣传物品遮挡楼盘模型中的变电站，存在欺骗消费者的行为。2、《企业信用信息公示报告》。2017年5月5日，同年10月12日，长润江和公司因违反建设工程程序管理规定，多次被上海市普陀区建设和管理委员会责令停止施工、责令整改并罚款。3、业主维权的照片和相互之间的微信聊天记录及《关于高逸尚城项目公寓式办公房客户的回函》。说明业主得知长润江和公司的违法行为，进行维权。4、《信访事项答复意见书》。答复意见中确认长润江和公司存在误导消费行为，并确认2017年初被有关部门列为商业办公项目清理整顿的对象。5、业主微信群聊天记录。证明部分业主在2018年2月27日至售楼处咨询付款事宜，并被告知暂不支付尾款，需等待通知。6、《关于面积差异处理的通知函》、《业主收楼付款通知(一)》和《业主收楼付款通知(三)》。通知的内容明确，截止2018年8月10日，剩余房款377万元，不存在逾期付款违约金。7、《交房进程确认函》。证明已付清所有费用，不存在违约金，以印证不存在逾期付款的违约行为。本院经审理查明，涉案房屋开发商系长润江和公司。孙潇喆等人系三口之家。2016年9月28日，长润江和公司(甲方)与孙潇喆等人(乙方)签署了《上海市商品房预售合同》,该合同约定甲方将涉案房屋(暂测建筑面积164.17平方米)出售给乙方，每平方米建筑面积45987.09元，总价为XXXXXXX元。批准的规划用途为办公。补充条款第六条中约定了乙方如未按本合同约定的时间支付任何应付房价款的,均视为乙方逾期付款。乙方逾期付款在60日(含60日)之内的,则自本合同约定的应付款期限届满后的第一天起至乙方实际付款日为止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金，本合同继续履行。乙方逾期付款超过60日的,甲方有权选择继续履行本合同或者单方解除本合同，若甲方选择继续履行本合同的,无须书面通知乙方，自本合同约定的应付款期限届满后的第一日起至乙方实际付款日止，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金。本合同第十一条约定，甲方定于2018年3月16日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。关于该房屋的交付必须符合的条件，双方在补充条款第九条中约定：1、该房屋的交付条件为甲方取得建设工程竣工验收备案证书、同时双方一致确认，甲方可在约定的交付日2018年3月16日前任何时间交付该房屋给乙方，甲方无须为此承担任何责任，双方均同意届时按甲方根据条款约定发出之书面交付通知书(以下简称交付通知书)中要求的时间及本合同的相关约定办理该房屋的交接手续。2、为避免疑问,双方一致确认同意,无论本合同是否有相反规定,只有在完全满足下述所列之全部条件后，甲方有义务将该房屋交付予乙方,否则甲方有权推迟该房屋的交付日期直至乙方付清总房价款或/及违约金、赔偿金等,并且甲方不承担任何延期交房责任,但乙方承担的违约责任并不因此减少或降低：⑴、甲方已收妥乙方支付的该房屋的总房价款等,并办理完毕因该房屋实测建筑面积与该房屋暂测建筑面积的面积误差而进行房价款多退少补的结算手续；(2)甲方已收妥其他应由乙方向甲方支付的所有其他费用,包括但不限于委托甲方代缴的专项维修资金、各种相关费用、甲方被贷款银行扣划的相应款项(如有)、逾期利息(如有)、违约金(如有)、损失赔偿金(如有)及其它费用(如有)；⑶、乙方已付清在本合同项下其他应由其承担的任何相关款项,包含但不限于交易过户的税费、违约金(如有)(为免疑问,该等费用应在该房屋约定的交付日期之后予以支付的,则可不计算在内)：⑷、乙方已完全履行本合同约定的各项义务;⑸、乙方已按甲方书面通知要求办理完毕该房屋的交付手续(包括签署的等)。3、乙方同意,若乙方未满足前款任一情形,甲方有权根据本合同的约定拒绝向乙方交付该房屋。在该等情况下,甲方不承担延期交房的违约责任,并自交付通知书中所列的交付日期起,该房屋的一切风险(包括但不限于毁损、灭失的风险，因乙方或该房屋欠缴各项公用事业费、物业管理服务费等导致停水、停电、停气、室内装修及设施设备毁损等所产生的所有不利后果的风险)及责任也自该日起转移给乙方,同时,乙方应当承担并支付因管理、维护该房屋而发生之一切费用(包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付各项费用),若乙方延迟支付前述费用的,则自交付通知书列明的交付日期起,乙方应按《临时管理规约》之规定支付违约金，直至乙方付清前述费用。该房屋的保修责任自该日起开始计算,如其他文件约定与本补充条款冲突的,以本补充条款为准。如乙方未完全满足上述条件,但甲方仍将该房屋交付给乙方的,并不视为甲方免除乙方支付该房屋的房款的义务、其他任何义务或者违约责任,甲方仍有权随时向乙方追偿。4、双方确认,发生下列任何情形之一，甲方可据实延期交房,该等延期交房不应被视为甲方违反本合同的约定逾期向乙方交付该房屋,甲方无须承担任违约责任：⑴、受政策或专业部门或机构有关规定的影响，导致工程被阻延或无法正常进行，或者导致工程竣工验收手续无法正常办理；⑵、施工中遇到异常困难及/或重大技术问题而不能及时解决，包括但不限于该房屋建设工地邻近的市政工程建设/改造使该房屋的建造施工拖延/停止/中止；⑶、针对该房屋所在项目发生的非法滋扰、妨碍、胁迫等严重影响该项目正常建设且经甲方三次以上报警亦未有效解决的事件；⑷、……；⑸、施工中受到异常恶劣天气影响，包括但不限于六级以上大风或24小时内超过20mm的降水等；⑹、受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响；⑺、……；⑻、甲方为取得相关部门的批准、许可、备案等而递交了所需文件，却未能被依法受理及/或在规定办理时限届满时取得政府批文；⑼、社会异常事件、自然灾害、意外事件、政府行为的规定[补充条款第二十八条中约定：1、社会异常事件、自然灾害、意外事件、政府行为是指：⑴自然灾害：包括但不限于……台风、暴风雨雪、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象，以及……；⑵……；⑶……；⑷政府行为：包括但不限于中国或上海市或普陀区政府颁发的任何强制性文件、行政禁令、行政命令以及任何停工、交通封锁、施工限制等命令(包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等，而导致工程被阻延或无法正常进行，或者导致工程竣工验收手续或产权登记无法正常办理)；⑸……。2、甲方向乙方依法作出主张后，甲方有权延期交房，或者解除合同(但非甲方义务)，且无需向乙方承担任何赔偿责任，包括但不限于已付款项的利息。]。该房屋符合约定的交付条件后，交付应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志双方在补充条款第十一条中约定：1、在该房屋具备交付条件后，甲方或甲方委托的第三方在交付之日前向乙方发出书面交付通知书，但如双方签署本合同的时间晚于本合同约定的交付日期，则甲方将在乙方已经按约定按时足额付清全部房款之日后30日内发出书面交付通知书。乙方办理该房屋之验收交接手续的具体日期应以该交付通知书指定的交房之日为准，乙方应在交付通知书指定的交付日期至甲方指定地点，会同交付对该房屋进行验收，并签署签收单。乙方签署签收单后即视为双方完成该房屋的交付。2、在办理交房手时,甲方应出示面积实测资料……。3、如乙方未能在交付通知书指定期限内办理交房手续,甲方有权(但非甲方义务)向乙方发出书面催告通知，但不论是否有催告通知及催告通知约定如何,自交付通知书规定的最后验收交接日起即应视为甲方已经全面和适当履行完毕了将该房屋合格交付予乙方的义务,乙方亦被视为已对该房屋进行了验收交接并且认可该房屋行合本合同约定的交付标准。4、自该房屋视为交付之日起60日内,乙方仍未至甲方处补办确认房屋已交接的手续并付清相关的费用的,则甲方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。(a)若甲方选择单方解除本合同,在该等情况下，乙方应按总房价款的百分之二十向甲方支付违约金,若前述违约金不足以赔偿甲方损失的,乙方应补足不足部分｛包括但不限于因该房屋市场价格降低而导致的房屋价款差价损失、物业管理服务费(自房屋视为交付之日起至该房屋新买受人接收该房屋之日止)、律师费及行政费用、代理佣金、房地产评估费｝；或(b)若甲方选择继续履行本合同,甲方有权要乙方支付相当于总房价款的百分之五的金额作为违约金,本合同继续履行。在该等情况下,乙方应自收到甲方同意继续履行合同的通知之日起10日内支付违约金并补办确认房屋已交接的手续。5、……。在补充条款第十条中约定：除本合同约定外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方的，应当向乙方支付违约金，并按照如下约定处理：1、若甲方逾期交房在334日(含334日)内的，本合同继续履行，乙方不得退房，但甲方应自本合同约定的最后交付期限之次日起，以乙方已支付房价款为基数，按日万分之一支付违约金，该笔违约金由甲方于实际交付日或视为交付日一并支付予乙方；2、若甲方逾期交房超过334日，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。若乙方选择继续履行本合同的(无需另行通知甲方)，自本合同约定的最后交付期限之次日起至实际交付或视为交付之前一日止，甲方应以乙方已支付房价款为基数，按日万分之一支付违约金，但最高不超过乙方已支付房价款的1%。该笔违约金由甲方于实际交付日或视为交付日一并支付予乙方。在补充条款第十二条中约定，1、甲方承诺在2018年12月16日或之前办理房地产初始登记手续，若逾期仍未能取得申请办理载列甲方为该房屋之房地产权人的房地产权证(大产证)，则甲方应当自逾期之日起，以乙方已付房价款为基数，按日万分之一支付违约金，本合同继续履行，乙方不可退房。2、为免歧义，申办大产证期间如存在或发生下列任何一种情形，甲方有权据实延期办理大产证而不承担任何责任，乙方无权就此要求甲方支付任何违约金或要求退房：⑴、发生补充条款第九条第四款约定的各种可以延期交房情形，进而交房被延迟的；⑵、……；⑶、……；⑷、本合同签署后颁发新的法律、法规、行政规章以及技术规范，导致甲方为了遵守该等新的法律、法规、行政规章及技术规范而不能按时取得大产证。3、若乙方逾期签署《房屋交接书》，由此造成的一切损失由乙方自行承担，造成甲方损失是甲方有权向乙方索赔。4、……。在补充条款第二十四条中约定了乙方确认，对于本合同的条款以及对于该房屋价款有重大影响的因素，甲乙双方均已在本合同中进行了约定，不存在遗漏情况。在双方签署本合同前，甲方通过口头、书面、实物及其他方式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、示范单位、模型等)所表达和提供的信息，仅为甲方销售活动中的宣传之用，不列为本合同的附件或组成部分，并不具备任何法律效力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。所有甲乙双方的权利、义务均以本合同的规定为准。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据均以政府部门的批准文件为准，如有变化不再另行通知。关于付款方式和付款期限，在合同附件一中约定：甲方与乙方双方确认,乙方按如下方式付款：1、乙方应于2016年08月20日当日或之前支付XXXXXXX元(即楼价的30%)；2、乙方应于2018年02月28日当日或之前支付人民币XXXXXXX元(即楼价的70%)。甲方与乙方双方确认：无论乙方是否采取向银行贷款的方式向甲方支付房价款,也无论乙方贷款申请是否获得贷款银行的批准,也无论贷款银行同意发放的贷款的成数及/或年限及/或贷款利率与乙方的贷款申请是否相同,乙方均应按本附件一所约定的期限,足额向甲方支付该房屋的房价款。乙方逾期支付该房屋之房价款的,应按本合同的相关约定承担相应违约责任。双方在合同中还约定了其他主要内容。合同生效后,孙潇喆等人按约支付首期房款XXXXXXX元。剩余款XXXXXXX元，其中2018年8月7日支付了XXXXXXX元、同年9月25日付清房款377万元。2018年7月25日，长润江和公司向孙潇喆等人发出《高逸尚城房屋交付通知书》，要求自2018年7月31日起7个工作日内收房办理收房手续。2018年9月27日，长润江和公司(甲方)与孙潇喆等人(乙方)签订了一份《协议书》，该协议书载明：鉴于房屋在建设竣工工程中因受政策等各方面因素影响，直至2018年7月16日才完成工程竣工验收手续，甲方取得建设工程竣工验收备案证书后立即于2018年7月25日向乙方寄发《高逸尚城交付通知书》。经双方友好协商，就甲方未能在预售合同约定的最后交付期限将房屋交付予乙方事宜(逾期交房)，达成如下协议：1、甲方同意就逾期交房事宜向乙方一次性支付一笔补偿金计29443.83元(至交房通知发出之日为止)2；甲方将于本协议签署之日起30日内向乙方支付逾期补偿金29443.83元。3；(乙方账户信息)；4、双方一致确认，本协议一经签署即视为甲乙双方就该房屋逾期交付相关问题达成一致处理意见。甲方签署本协议，向乙方支付补偿金及/或向乙方提供大礼包的行为并不可推定为甲方存在预售合同项下的违约行为，乙方亦承诺不会就该房屋销售及交房阶段(包括逾期交房)之相关事宜向甲方主张任何权利或追究甲方承担任何责任(包括不限于违约赔偿)；5、……。乙方落款处签署日期为2018年9月27日。2018年9月29日，孙潇喆等人在《签收单》签名，该《签收单》载明：本人已于2018年7月26日收悉《高逸尚城交付通知书》及《高逸尚城收楼指南》等文件，现已接收房屋钥匙，且对该房屋进行验收，并签署本签单，确认并同意该房屋符合交付条件和标准并已完成交付。2018年9月29日双方在《交房进程确认函》中签名确认的内容为：1、签署《关于面积差异处理的通知函》；2、签署房管局要求的《告知书》及《承诺书》；3、已确认付清《业主收楼付款通知㈠及㈡》所示费用；4、支付开发商代收代缴项目(如有)6365.18元；5、支付逾期付款违约金(已作划线)[已付(已作划线)，未付(已作划线)(如有)]。2019年6月20日，长润江和公司取得包括地下室等综合竣工验收合格证。2019年7月12日，长润江和公司申请登记大产证，于当月24日取得的上海市礼尚路XXX弄XXX号房屋的沪(2019)普字不动产权第016262号《不动产权证书》上记载土地用途：商住办及配套/房屋用途(详见登记信息)。在双方合同中的房屋交接书栏记载：2019年8月8日，双方对系争房屋进行了交接，双方确认了系争房屋实测面积、大产证及房屋总价(已付)XXXXXXX.26元。2019年8月9日，孙潇喆向长润江和公司发出《询问及催告函》，函中内容：根据购房合同之约定,贵司承诺在2018年12月16日之前办妥新建商品房房地产初始登记手续(大产证),并在办理大产证后60日内与本人签署购房合同项下规定的《房屋交接书》,并在该《房屋交接书》签署之日起60日内,由双方依法向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证),否则贵司应当自逾期之日起,以本人已付房价款为基数,按日万分之一支付违约金。2019年8月6日,本人收到贵司指定之律所电话,告知本人可以开始办理小产证。但在此后沟通具体细节时,又告知由于贵司与总承包商之间存在纠纷,相关文件资料尚未齐备,尚未办妥大产证,故尚不能办理小产证。在此过程中,本人已收到贷款银行(上海银行)的书面通知,要求立即办妥小产证,否则即要求承担违约责任,甚至可能提前收回贷款。因此,本人特向贵司询问如下问题：1、截止至本函件发出之日,贵司是否已妥大产证；2、如贵司尚未办妥大产证,其原因为何,预计何时可以取得大产证,以便本人回复给贷款银行；3.如贵司已办妥大产证,并取得大产证,请问贵司何时与本人签署《房屋交接书》并根据购房合同约定办理小产证。据此,敦促贵司于收到本函后与本人联系,并书面回复上述问题。2019年9月19日，孙潇喆等人取得系争房屋的《不动产权证书》。2019年11月7日，孙潇喆等人向本院提起诉讼，请求判决支持如其诉请。长润江和公司则提起反诉。庭审中，孙潇喆等人认为，关于本诉，长润江和公司逾期办理大产证只因其销售过程中存在欺诈而被清理整顿，并被责令停工，应承担逾期办证的违约责任。因涉案的合同存在明显不合理的霸王条款，导致双方在相同情形下，约定了不同标准的违约金，显失公平，而以日万分之一的违约金标准并不能弥补孙潇喆等人的相关损失，根据相关法律规定，恳请法院上调违约金。对于产权逾期过户，合同约定双方于2019年4月14日前办理过户手续，但长润江和公司于同年9月17日才申办小产证，已构成违约，应承担违约责任。由于合同的补充条款仅约定了买受人逾期办理过户的违约责任，基于前述理由，又因在签订合同时出卖人未与买受人提前协商且未提示加以说明，约定的违约金显然不利于买受人的利益，并免除了长润江和公司的责任，该条款应为无效。违约金标准适用，应根据公平原则，按照日万分之三的标准计算，也可按照中国人民银行规定的标准计算利率。关于反诉，因长润江和公司在施工及销售中存在违法行为，致其能否履行交房义务带来风险，孙潇喆等人为行使不安抗辩权而拒付房款。2018年2月27日孙潇喆曾亲自到售楼处咨询付款事宜时，也被告知暂不支付，等待通知。2018年8月10日，长润江和公司发出房屋交付通知书、业主收楼付款通知书一、业主收楼付款通知三，及2018年9月29日出具了房屋进程确认函，确定了孙潇喆等人不存在违约行为。双方于2018年9月27日签署的《协议书》不但确定长润江和公司逾期交房的事实，而且明确了孙潇喆等人不存在逾期付款的违约行为。长润江和公司认为，关于本诉，合同中的免责条款确定了免责的情形是政府行为、天气。系争房屋系期房，应存在无法控制、延期竣工的风险，合同中的权利义务是平等，风险也是对等。若合同存在欺诈，孙潇喆等人并未按法律规定主张无效、撤销的权利。在合同签订时，公司有专业人员在场强调并释明主要条款。孙潇喆等人对部分条款存有误解。现小产证于大产证办理后57天办出，也符合合同约定。因孙潇喆已知晓展示的合同文本，认定合同中有霸王条款无依据。孙潇喆等人以上调违约金主张其损失，但未提供证据。关于反诉，孙潇喆所提供的证据不足以证明长润江和公司存有误导宣传或无诚信，至今无证据证明长润江和公司放弃主张违约金的请求。目前无明确证据证明小业主延期付款曾得到长润江和公司的同意。根据法律规定。孙潇喆行使不安抗辩权应告知长润江和公司，但也无证据证明其已做了告知，故其提供的证据已失去意义。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，孙潇喆等人与长润江和公司签订的《上海市商品房预售合同》应是当事人的真实意思表示，签约者应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。由于双方在合同中约定的主要内容均以补充条款体现，在补充条款中约定的内容已详尽地对买卖双方各自权利和义务作了表述。现孙潇喆等人以格式条款和约定违约惩罚标准不平等之观点，于法无据，本院不予采纳。关于本诉，在履行合同中，长润江和公司因受政策等各方面因素影响，未能按合同约定的期限完成约定的义务，双方于2018年9月27日经协商后所签订的《协议书》，也为双方的真实意思表示，是对长润江和公司逾期交房的责任追究，长润江和公司的补偿金虽结算至交房通知发出之日为止，但也是双方就该房屋逾期交付相关问题达成一致处理意见。现孙潇喆等人要求长润江和公司支付逾期办理大产证及逾期过户违约金，显然不符合合同约定，本院难以准许。关于反诉，同理，长润江和公司的反诉请求，也难获本院支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条之规定，判决如下：一、对原告孙潇喆、孙宁华、孙乾源的全部诉讼请求，均不予支持；二、对反诉原告上海长润江和房地产发展有限公司的诉讼请求，不予支持。本案本诉受理费人民币10209元，减半收取，计人民币5104.50元，由原告孙潇喆、孙宁华、孙乾源承担。本案反诉受理费人民币592元，由反诉原告上海长润江和房地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二一年二月二日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。