北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初5443号原告（反诉被告）：北京禾润世家物业管理有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：李小东，总经理。委托诉讼代理人：王永超，男，汉族，1989年3月2日出生，北京禾润世家物业管理有限公司职员。被告（反诉原告）：宋洁，女，汉族，1991年8月13日出生，住北京市朝阳区。原告北京禾润世家物业管理有限公司（以下简称禾润世家公司）与被告宋洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告禾润世家公司的委托诉讼代理人王永超，被告宋洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾润世家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房租11500元；2.判令被告向原告支付违约金10000元；3.判令被告向原告支付利息900元。事实与理由：2019年9月19日，原、被告双方协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同规定：“甲方将房屋出租给乙方”。1.被告未能依约支付相应房租。根据《房屋租赁合同》第四条，第（3)款：“被告应于2020年3月19日支付房租30000元，但原告至今未曾收到被告的房租。”。2.被告仍在占用原告房屋。因被告拒绝支付房租，且恶意占用原告房屋，原告要求被告根据《房屋租赁合同》第四条第三款向原告支付房租。房租计算标准为30000/半年。3.被告未能依约支付房租属于单方违约。根据《房屋租赁合同》第十条，第（1)款：“租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，单方面收回房屋，乙方应于接到甲方通知后三日内将房屋内物品搬离，否则视为乙方放弃室内物品，甲方有权自行处理，并且乙方应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金：3)应支付的房租或其他应缴各项费用逾期未支付5日的，每逾期一日，应按当期应付金额的千分之五缴纳利息。”。原告酌情减免利息，利息按照月息2%计算。支付时间暂计算至2020年6月18日，利息为900元（15000*2%*3=900)。因被告未能依约支付房租，且拒绝腾退房屋，恶意占用原告房屋，故原告请求人民法院判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并向原告支付租金、违约金、利息。上述协议的签订是双方真实意思的表示，且没有违反法律法规之处，合法有效，双方应该按合同约定全面履行，但被告未能依约支付房租在先，拒绝腾退房屋恶意占用原告房屋在后，已构成违约。综上所述，恳请法院支持原告的诉讼请求，维护当事人的合法权益。以上事实全部属实。宋洁辩称，：一原告与我所签定房屋租赁合同为无效合同，因为中介隐瞒房屋部分面积属于（违法建筑）,性质恶劣，违反了合同法。合同上注明此房租赁面积20平，但是其中8.2平是违法建筑，实际合法面积只有11.8平方米。2020年3月份接到城管大队的通知，在2020年5月前要拆除违建部分。店面经营区域分为：1办公区2顾客接待区3礼品展示区，20平米刚刚够用，但是拆除违建8.2平米后，只剩11.8平完全不够经营使用，会导致无法经营。所以3月份突然接到通知后，决定不再续租。二因为过年回老家新疆，因为疫情这种特殊情况，不可抗力，无法回北京，所以于2020年3月19日通过打电话，告知与我签订合同的原告一方的工作人员不再续租。三原告提出的拒绝腾退和恶意占用，与事实不符。我特意把店面钥匙留给了在北京居住的朋友孙启梦，以防止店里有特殊情况，能随时开门。但是从1月24号开始到4月搬离，一直处于停业状态，期间从未接到过原告的电话或短信或书面或口头的腾退通知，原告也从未带其他租户看房等情况。所以不存在拒绝腾退和恶意占用行为。四原告提出的拒绝腾退，恶意占用，与事实不符。房屋内所有物品在4月份已经搬走。宋洁向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人退还反诉人租房押金10000元；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人店面装修损失9000元；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人店面营业损失15000元；4、本案的本诉诉讼费和反诉诉讼费均由被反诉人承担。事实与理由：2019年9月19日，申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》，约定被申请人将位于北京市昌平区房屋（租赁面积约20平方米，此面积不包含扩建面积，如有扩建申请人可免费使用）出租给申请人使用。原告将该20平方米的区域分为：办公区、顾客接待区、礼品展示区，这20平方米的面积刚刚够用。2020年3月份，申请人得知：这20平方米中的8.2平方米是违法建筑，要在2020年5月前进行拆除，实际合法面积是11.8平方米。但是，如果拆除违建8.2平米后，剩下的11.8平方米完全不够经营使用，会导致申请人无法经营。所以，申请人于2020年3月19日就告知被申请人不再承租该房屋，但被申请人从未要求过申请人腾退房屋。由此可见，被申请人关于申请人拒绝腾退和恶意占用的说法，与事实不符。受疫情影响，从1月24号开始到申请人于4月搬离该房屋期间，申请人承租的该店面一直处于停业状态。申请人认为，被申请人隐瞒了8.2平方米属违建的客观事实，而且，申请人养了几个月的店却要被拆除8.2平方米，导致申请人无法继续经营，被迫搬离，被申请人的恶意行为给申请人造成了严重的损失。禾润世家公司辩称，《房屋租赁合同》解除时间应为2020年5月28日。事实如下：事实1:2019年9月19日经第三方中介公司北京盛豪达房地产经纪有限公司提供居间服务，双方协商一致签订《房屋租赁合同》。1.根据《房屋租赁合同》第一条房屋基本情况，第（1)条约定“本合同租赁房屋坐落于北京市昌平区,租赁面积约20平方米，此面积不包含扩建面积，若有扩建乙方可免费使用，如遇国家部门要求拆除，乙方需无条件配合，且自行承担扩建拆除费以及门窗恢复等相关费用，甲方不承担任何责任和义务。”②.《房屋租赁合同》中另附有一份房屋户型图。3.2019年9月被答辩方看完房屋后表示仅需要一个20平米的办公区域，故答辩方将房屋分割出一部分出租给被答辩方。双方谈妥面积后，为防止后期争议，双方将房屋目前的分割情况通过绘制户型图的方式记录，并且双方签字确认，图上清晰明确的规画出属于被答辩方使用的面积。换言之若签订合同时被答辩方对户型图上的使用面积不满意，不予认可的，合同是无法签订的，被答辩方就不会向答辩方支付押金、首期租金、物业费。④.房屋隔断是在答辩方与被答辩方在《房屋租赁合同》签订后被答辩方拥有房屋使用权之后，由双方共同出资，被答辩方监工的情况下完成的。⑤.当时被答辩方认可这个使用面积，为什么此时就不再认可，被答辩方在提供的材料中自述店面歇业时间为2020年1月15日，此时正值2019年农历腊月二十一，正是我国春节前后旅游季的高峰期，此时全国疫情还未全面爆发，被答辩方应该是生意最火爆的时候，被答辩方却自述在此时歌业，只能说被答辩方可能生意不如自己理想中的火爆，甚至是萧条，被答辩才会选择在此时停业。年后又恰逢全国爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，被答辩方趁机借此向原告发难。6.被答辩方此前一直未向答辩方提出退租请求，今年3月19日以来答辩方工作人员多次向被答辩方的合同上预留的手机号上以短信的形式催缴房租，但被答辩方视而不见，被答辩方恶意拖欠房租在前，城管执法队通知拆除扩建在后,被答辩方拖欠租金，答辩方要求解约，此时被答辩方需要承担违约金1万元，但是显然被答辩方不愿意承担此笔费用，才会故意罗列未发生的损失故意攀咬答辩方。答辩方的观点：答辩方房屋装修时关于扩建处被答辩方有选择是拆除还是装修并使用的权利，被答辩方既然选择装修并使用，就应承担使用扩建部分带来的困扰。租赁房屋时被答辩方也许就是看上了可以免费使用的扩建部分，才会故意向答辩方要求租赁小面积的房屋，贪图便宜。今年3月份被答辩方无理由恶意拖欠租金，4月份恰逢城管执法队要求拆除扩建，借机向答辩方发难。答辩方认为被答辩方此次诉讼请求均为无理要求，答辩方不应承担任何责任，故请求人民法院依法驳回被答辩方的所有无理要求，请人民法院公平、公正解决此次纠纷，以切实维护双方当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年9月19日，出租方禾润世家公司（甲方）与承租方宋洁（乙方）经案外人北京盛豪达房地产经纪有限公司（丙方）居间签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：本合同租赁房屋，租赁面积约20平方米，此面积不包含扩建面积，如有扩建乙方可免费使用，如应国家部门要求拆除，乙方需无条件配合，甲方不承担任何责任和义务；租赁期限2019年9月20日至2020年10月4日，免租期为2019年9月20日至2019年10月4日止，租赁期满后此期间乙方无需支付甲方房租……若乙方提前退租或转让不享有上述免租期，租金标准按照首年年租金标准支付；租金标准六万元整第一年。合同第十条乙方违约责任第（1）款约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，单方面收回房屋，乙方应于接到甲方通知后三日内将房屋内物品搬离，否则视为乙方放弃室内物品，甲方有权自行处理，并且乙方应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金：……应支付的房租或其他应缴各项费用逾期未支付5日的，每逾期一日，应按当期应付金额的千分之五缴纳利息。合同第十条第（2）款约定，租赁期内，乙方提前退租的，必须提前60日书面通知甲方，并于甲方签订解约协议；乙方如未提前60日通知的，无论是否使用房屋仍需继续缴纳房租至满60日，并在5日内与甲方签订解约协议，允许甲方提前带他人看房，解约协议约定交房日，乙方需结清应缴费、不占用该房屋注册地址，甲方核实后当日内退还乙方押金；乙方应当日缴纳两个月租金作为违约金。《房屋租赁合同》后附双方确认的房屋测绘图。本案庭审中，宋洁对该测绘图中不包含扩建面积予以认可。合同签订后，宋洁交纳房屋租金30000元、押金10000元，禾润世家公司将房屋交付宋洁使用，宋洁使用的房屋中包含部分扩建部分。现房屋扩建部分已拆除。宋洁称2020年3月曾告知过居间方不再承租房屋，禾润世家公司对此不予认可。审理过程中，本院组织双方于2020年5月28日对房屋进行了交接，双方均认可合同于该日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，禾润世家公司与宋洁签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定租赁面积不包含扩建面积，若有扩建承租方可免费使用。宋洁主张合同中包含违建部分因此合同无效，无事实依据，本院不予支持。宋洁未按约定支付房屋租金，违反合同约定，现由于宋洁未按照合同约定支付房屋租金导致合同解除，禾润世家公司要求宋洁支付至2020年5月28日的房屋租金及违约金有事实及法律依据，但双方约定的违约金过分高于禾润世家的实际损失，本院酌情予以调整。在宋洁支付违约金后，亦可以弥补禾润世家的利息损失，对禾润世家公司要求宋洁支付利息，本院不予支持。合同解除后，禾润世家公司应退还宋洁支付的房屋押金10000元，宋洁的该项主张有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除系宋洁原因导致，其主张的店面装修损失、营业损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、宋洁于本判决生效之日起七日内支付北京禾润世家物业管理有限公司房屋租金11500元；二、宋洁于本判决生效之日起七日内支付北京禾润世家物业管理有限公司违约金2000元；三、北京禾润世家物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还宋洁押金10000元；四、驳回北京禾润世家物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宋洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费360元，由北京禾润世家物业管理有限公司负担223元（已交纳），由宋洁负担137元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费650元，由北京禾润世家物业管理有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳），由宋洁负担600元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二一年二月二十四日书记员  王婵娟