安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终371号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张正华，男，1982年6月27日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：查显进，安徽律信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：太湖中合农产品物流园商业管理有限公司，住所地安徽省安庆市太湖县晋熙镇外环南路与富强路交叉口。 法定代表人：许中礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡国松，安徽竞鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章天旺，安徽竞鸣律师事务所律师。 上诉人张正华因与被上诉人太湖中合农产品物流园商业管理有限公司（以下简称中合物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2020）皖0825民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，审理了本案。本案现已审理终结。 张正华上诉请求：一、改判中合物管公司继续履行双方签订的《租赁合同》，并承担迟迟未开园给其造成的经济损失10000元；二、改判本案诉讼费用由中合物管公司承担。事实与理由：张正华应中合物管公司招商入园，双方于2018年元月签订了《租赁合同》，中合物管公司承诺2018年元月开园，并于《租赁合同》中明确约定“实际起租日以甲方实际开业通知时间为准，结租日以甲方实际开业通知时间，顺延满本合同约定的租赁期时长为准”，张正华基于该明确的优惠承诺，在入园后投入了大量资金装修房屋、安装冷库，但中合物管公司至今未实际开园，现其向法院无理诉求退租，一审法院以“约定相矛盾”、“约定不明”为由，判决张正华退房付租，明显与事实不符，显失公平、公正，且与“约定优先”原则不符，《租赁合同》约定的内容非常明确，不存在约定不明的问题。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 中合物管公司辩称，张正华的上诉理由不属实，一审判决有事实及法律依据，应予维持，请求驳回张正华的上诉。 中合物管公司向一审法院起诉请求：一、判令张正华立即返还房屋;二、判令张正华支付其2020年1月1日起至房屋实际返还时止的占用费及物业费、水电费（占用费按合同租金标准12元/月/㎡的3倍计算至2020年9月30日止合计74474.64元，物业费按照合同标准1元/月/㎡计算至2020年9月30日止合计4827.06元，水电费按实际消耗计算）；三、判令张正华承担本案全部诉讼费用；四、判令张正华承担其支付的律师费4000元。 张正华向一审法院反诉请求：判令中合物管公司继续履行合同，并承担迟未开园给其造成的经济损失10000元（损失以其投入的财产83558元为基数，按照0.5%的标准，计算资金占用损失，取整为10000元）。 一审法院认定事实：2017年10月20日，中合物管公司将位于太湖县向南500米Ｂ4栋101号商铺交付张正华。11月1日，双方签订《租赁合同》约定：商铺建筑面积为229.36㎡，租赁期限为2年，自2018年元月（实际起租日以甲方即中合物管公司通知为准，下同）起至2020年元月止（结租日以甲方实际开业通知时间，顺延至本合同约定的租赁时长为准）；根据签约时甲方招商政策，乙方（指张正华，下同）交6个月租金享受24月租期；第1年、第2年租金单价均为12元／月／㎡；乙方实际需支付本合约2年内总租金16550元；物业费为1元／月／㎡（每年为2758元）；开业保证金5000元；该商铺仅作蔬菜水果业态经营之用，未得甲方书面同意并报经政府有关部门核准不得改变等。张正华交付了租金、物业费（一年）、开业保证金等费用合计27998元。2020年8月1日，中合物管公司向张正华送达《续租通知》书，告知其《租赁合同》期限自2018年元月至2020年元月，要求对方5日内申请续租，否则可收回房屋、扣除经营保证金并承担占用费、物业费等。张正华认为双方合同尚在履行期内，不同意返还房屋，并要求对方继续履行合同、赔偿违约损失。双方就此产生纠纷，协商无果，其各自诉求前述。 一审法院认为，本案中，中合物管公司与张正华签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同对双方具有约束力，双方应当按照约定履行合同义务。本案双方争议焦点在于租赁期限起算时间的问题。涉案《租赁合同》既约定租赁期限自2018年元月至2020年元月止，但又以括号加注“实际起租日、接租日以甲方实际开业通知时间，顺延至本合同约定的租赁时长为准”，两相冲突，究竟以何为准？一审法院认为，上述约定相互矛盾，双方对此各执一词，应以约定不明而论。因其约定不明，对于涉案纠纷的解决，一审法院认为应当以承租房屋实际使用时间认定租赁起止为妥。因为中合物管公司对商铺进行招商的缘故，已对前来承租铺位的商户实施了例如交6个月抵24个月租金等较大优惠，如果再以张正华主张的自2020年7月29日起算满2年计算租期，相当于张正华届时使用了房屋57个月（2017年10月20日-2022年7月29日）有余，但却仅支付了6个月的租金，如此对于中合物管公司一方显失公平，这既与我国《民法总则》、《合同法》等相关法律规定不符，也与道德情理不符。中合物管公司主张自2018年1月起算，不违反法律规定，予以采纳。故此，张正华租赁涉案房屋的起止时间应为2018年1月1日起至2020年1月止，现租赁期满，合同终止，双方又未达成续租协议，张正华应当将承租的房屋返还中合物管公司，并按合同约定的租金标准支付占用费24770.88元（12元／月／㎡×229.36㎡×9个月）、物业费4816.56元（1元／月／㎡×229.36㎡×21个月）。中合物管公司诉请中：按照约定租金标准的3倍支付占用费，因与约定情形不符，不予支持；水、电费，因其提交的相应证据不足以证实水、电费的具体数额，不予支持；律师费非必要支出，不予支持。张正华反诉主张：要求中合物管公司继续履行合同，因双方合同已经终止，无法继续履行，对该诉求不予支持，张正华如需租赁该房屋，可另行向中合物管公司发出要约；张正华要求中合物管公司赔偿其经济损失1万元，既未提交证据证实，也不符合合同约定及法律规定，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、张正华于判决生效后十五日内将位于太湖县向南500米Ｂ4栋101号商铺返还太湖中合农产品物流园商业管理有限公司；二、张正华于判决生效后十五日内向太湖中合农产品物流园商业管理有限公司支付房屋占用费24770.88元、物业费4816.56元，合计29587.44元；三、驳回太湖中合农产品物流园商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张正华的诉讼请求。一审案件受理费1882元，减半收取941元，由太湖中合农产品物流园商业管理有限公司负担600元，张正华负担341元；一审反诉案件受理费50元，减半收取25元，由张正华负担。 二审中，张正华提交了2019年6月至2020年11月期间的电费清单，证明其仅在装修时用了电费，因中合物管公司一直未开园，案涉房屋一直未实际经营。中合物管公司质证称：对真实性无异议，但该证据不属于新证据，且与本案无关联性，达不到其证明目的，张正华在一审庭审中明确认可其一直在使用房屋，案涉房屋一直在张正华的实际控制之下，张正华装修完毕后经营了一段时间，后来因为经营不善才导致关门，因此，其是否实际经营与中合物管公司是否开园之间并无必然的因果关系，案涉租赁合同期限应从张正华实际使用房屋时（即合同约定的2018年元月）开始起算。本院认证认为，对该证据的真实性，对方未提出异议，予以确认，张正华在二审询问阶段明确陈述其将案涉房屋装修完毕之后实际经营了两三个月，故该组证据达不到其证明目的。 对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审另查明，张正华在案涉房屋装修完毕后（2017年12月）实际经营了两三个月，据张正华称，后来未继续经营是因中合物管公司一直未开园所致，而据中合物管公司称，张正华之所以未继续经营是因其经营不善所致。 本院认为,本案《租赁合同》内容是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行。依据合同约定，案涉房屋的实际起租日、结租日以甲方（中合物管公司）实际开业通知时间，顺延至本合同约定的租赁时长（两年）为准，而事实上，张正华在案涉房屋装修完毕之后已经实际开业经营，中合物管公司对此未提出异议，应视为合同双方以实际履行变更了合同内容，对此应予确认。另因中合物管公司已给予张正华交6个月租金享受24个月租期的较大优惠，即张正华自2018年元月至2020年元月期间实际只交付了6个月的租金，如果按照张正华要求，租期应从2020年7月29日开始起算满两年，则张正华自2018年元月至2022年7月29日期间（约56个月）实际只交付了6个月的租金，原审认为显失公平并认定案涉租期应自2018年元月起算并无不妥。 综上所述，张正华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张正华负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二一年二月七日 法官助理丁娟 书记员吴杰 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；