江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初7171号原告（反诉被告）：房娟，女，1986年11月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：杜勇（受房娟特别授权委托），宜兴市天一法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谈敏（系房娟的配偶，受房娟特别授权委托），男，1987年6月13日生，汉族，住宜兴市。被告（反诉原告）：朱杰，男，1985年5月30日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：谈立强（受朱杰特别授权委托），江苏锦云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冠群（受朱杰特别授权委托），江苏天全律师事务所律师。原告（反诉被告）房娟与被告（反诉原告）朱杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，朱杰提起反诉，依法适用普通程序公开开庭审理。原告（反诉被告）房娟及其委托诉讼代理人杜勇和谈敏、被告（反诉原告）朱杰及其委托诉讼代理人谈立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还1个月的租金26667元（原告实际租赁时间不到11个月，被告应退还剩余租金，一个月租金按26667元计算）；2、判令被告退还装修、空调等使用费12500元（装修、空调等使用费6年为15000元，原告实际使用不到1年，主张退还剩余5年的使用费）；3、判令被告退还保证金25300元（原告缴纳保证金30000元，扣除原告应承担的水电费4700元左右，按4700元计算）；4、判令被告承担原告因新冠疫情造成的按2个月租金计算的损失53334元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年6月12日签订了一份房屋租赁合同，约定被告将宜兴市××街道××路××号房屋出租给原告经营火锅店，租赁期限自2019年8月1日起至2025年8月1日止，租金标准为每年320000元，物业保证金30000元，装修使用费15000元等。合同签订后，原告足额将合同中约定的租金、保证金、使用费合计365000元支付给了被告。原告租赁房屋经营饭店期间，遭遇了突如其来的新冠疫情，疫情严重影响了原告饭店的经营，使原告不得不终止饭店的经营和房屋的租赁。原告丈夫在2020年6月21日微信通知被告第一年房租到期后不再续租，被告表示理解和同意。次日，原被告双方当面沟通交流，明确原告应在2020年7月5日前搬离。随后，原告在7月5日前将自己购买的台凳、四台空调搬离了房屋。2020年7月6日，被告将房屋的门上锁，并张贴了出租公告。原告未来得及将剩余的厨房设备、升降电梯（传菜梯）、消防楼梯等搬离。原被告协商解除租赁合同后，原告要求被告结算并退还部分租金、保证金，被告拒绝结算和退还，故诉至法院。朱杰辩称，双方租赁合同并未解除，其无需退还租金、装修空调等使用费、保证金。原告在微信中说没有能力做下去，其考虑到疫情影响及餐饮行情，才与其商量搬迁事宜，当时其并不知道原告已经另行租赁好新店准备开张，而是通过原告7月2日朋友圈中发布新店试营业的通知才知道情况。在微信中谈到原告想搬走，其也应允可以谈谈流程，但这个搬离是附条件的，其陈述“先检查再给钱”的意思是为了不造成墙面破坏，双方约定墙壁上粘连的装饰设施（灯具、壁画、厨房设备、监控设施等）不拆除，若原告不拆除，其同意作价叁万元给原告，但原告在搬离过程中大肆拆除，故其在7月5日微信要求和原告再谈一下，之后原告一直拒绝，故双方未协商一致解除合同。原告隐瞒事实恶意磋商解除合同，并损坏承租房屋，根据合同9.3条、10.3条其有权没收保证金、租金、装修空调等使用费。原告第四项诉请于法无据。综上请求驳回原告的诉讼请求。朱杰向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告为反诉被告在租赁期间垫付的水电费2219元，电费5590元，卫生保洁费5000元；2、判令反诉被告对其擅自改造主体结构的租赁物阳台、内外墙面、污水处理池等为反诉原告恢复原状；3、判令反诉被告赔偿反诉原告私自拆除附属监控设施造成的损失10060元；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。后变更反诉诉讼请求为：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付反诉原告为反诉被告在租赁期间垫付的水费3365.35元、电费5695元，卫生保洁费5000元；3、判令反诉被告对擅自改造主体结构的租赁物阳台、内外墙面、污水处理池等为反诉原告恢复原状；4、判令反诉被告赔偿反诉原告私自拆除附属监控设施造成的损失10060元；5、判令反诉被告支付反诉原告房屋空置4个月的房租损失106668元；6、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方合同约定租赁期间因反诉被告自身经营产生的相关费用由其自行承担，反诉原告在租赁期间为反诉被告垫付的水电费、卫生保洁费，应由反诉被告承担，且反诉被告对租赁房屋进行了破坏性的改造和改建，为此恢复原状的费用应由反诉被告承担，被告擅自拆除监控造成反诉原告的损失也应予赔偿。反诉被告隐瞒事实恶意磋商解除合同，应承担相应责任。房娟针对朱杰的反诉辩称，原、被告双之间的租赁合同已经于2020年6月21日通过微信聊天的方式协商解除，被告要求判令解除原被告之间的租赁合同没有事实和法律依据。关于水电费，原告认可在搬离租赁房屋之前（2020年7月5日已经不用水电）6月份及7月5日的水电费。卫生保洁费5000元是原告搬离之后产生的，保洁员是谁以及5000元的约定原告均不知情，原告对该保洁费无承担义务。对于被告要求支付房屋空置4个月的房租损失既无合同约定，也无法律规定，其无义务承担。对于被告要求对相关阳台、墙面及污水处理池恢复原状，应提供相应证据明确需恢复的地方的位置、面积及方式，否则原告对该恢复原状的诉请无法明确履行。另外通过实际勘验，原告未发现有需要处理的地面污水池。对于被告所要求的赔偿监控，被告应提供相应的证据，包括监控清单及金额发票等予以证明，并要证明该监控交付给原告，由原告拆除的依据。经审理查明如下事实：2019年6月2日，朱杰作为甲方和房娟作为乙方签订《租赁合同》一份，甲方将位于宜兴市××街道××路××号房屋出租给乙方作火锅店使用，租期为六年，自2019年8月1日起至2025年8月1日止，第一年租金为320000元，以后租金每两年调整一次……乙方应支付物业保证金30000元，于本合同签订后当天内一次性支付，保证金不得抵偿房屋租金。本合同终止后，乙方未违反本合同和物业管理、运营管理规定，且甲方检验其物业无损伤和破坏后，物业保证金予以无息退还……于合同签订当日乙方支付租赁期间装修、空调、等使用费15000元……租赁期间乙方自身经营活动发生的各种税费，包括工商年检、治安、物业管理、水、电、通讯和卫生等所发生的费用，均由乙方自行承担并自行缴纳……租赁期满或本合同解除后，乙方应向甲方返还租赁物业及其附属设施，经甲方验收认可后应结清各自应当承担的费用。对于乙方添置的新物可由其自行收回。对于乙方装饰、装修的部分，未形成附和的装饰、装修物，可由乙方移走或拆除；形成附和的与房屋密不可分的装饰、装修物归甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿……乙方可以根据自身的经营需要对租赁物业进行装修改造，但不得破坏房屋的主体结构性部件及外部造型，包括承重墙、承重梁、地基、支柱以及房屋的侧面支撑；在租赁期间，乙方可以根据经营需要在租赁物业内设置家具、设备及商业固定装置等设施。该合同第9.1条约定甲乙双方可以协商变更或解除本合同，一方提前解除本合同的，应至少提前3个月书面通知对方。第9.3条约定乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋：……（2）恶意损坏承租房屋……（4）拖欠房屋或物业费累计2个月以上。第9.4条约定双方同意，发生下列任何一种情况的，本合同终止：（1）本合同约定的租赁期满；（2）甲乙双方协商一致提前终止本合同的；（3）发生不可抗力事件或者其他不可预计的客观情形导致本合同无法继续履行，经任何一方提出终止本合同的。第10.3条约定乙方严重违反本合同约定，甲方有权解除合同，没收已缴纳的保证金和租金。合同签订后，房娟支付了第一年的租金320000元以及物业保证金30000元和租赁期间装修、空调等使用费15000元。又查明，谈敏当庭提供其和朱杰的微信聊天记录显示2020年6月21日，谈敏在微信中和朱杰表明店开不下去了，决定做到房租到期就搬走，朱杰回复毕竟合作一场，同意房娟夫妇的选择，并建议明天找个时间把到期不租搬出去的有些事情商量商量，并叫上另外一个兄弟，三个人聊聊。谈敏说好的，明天下午找个时间商量。朱杰说原先装修的都拆的拆，对于具体细节明天下午再三个人商量商量。朱杰要求谈敏将7月份的水电费付清，谈敏说好的。朱杰说他到7月5日去收房，谈敏说如果有人租的话就交房，如果没有人租有些东西给他放放。朱杰说7月5日收房，他要换钥匙的，放放没事，但是7月5日要过来和他清点有几样东西。谈敏说5号来不及，5号又不会搬过去，他要到十号前头，东西要一样样搬过去的。朱杰说大家都知晓你7月6日你搬过去了，个么他5号收房后我要贴招租信息在房屋上的。谈敏说5日搬过去还需要引导人过去的呢。朱杰说你安排安排了，他反正通知着了，5号他去收房。2020年7月5日朱杰说其次你微信公示的内容是7月6日新店试营业，我做好我的分内事，先检查再给钱，你做好你的工作。后朱杰在微信中说你8号搬出来吧，我带人过来看房子了……我的房子你拆到着什么样了，讲好的墙上的东西不拆的，现在拆到着鬼一样了。谈敏说他不知道，都是他兄弟在那弄的。朱杰说墙上拆到着都是钉子和缝隙，拆可以的，但是要帮我恢复原样，这边坑坑洼洼那边坑坑洼洼，墙上都是洞……三楼的空调是他留给你们的也被拆的精光，还有厨房间里的东西拆也是问题，你拆了着要帮他恢复原样，你厨房间一拆我的房子就没用了，三楼是没法看了，你考虑考虑好怎么拆法，这些都是连在一起的东西，你拆除一定要给他恢复原样，你三楼厨房间拆也不和他打个招呼，啥都拆着走，不管前不管后，我们商量商量来。谈敏说三楼又没有啥要拆，炉灶、台凳，其他有没有什么要拆。朱杰说三楼钉在墙上的东西不能拆了，再拆房子都没有用了，你这几天就喊人来拆，拆的时候当心些，拆完之后打扫个卫生。之后双方再无微信聊天。审理中，房娟和朱杰确认锁门重新挂牌招租是在2020年7月10日。朱杰提供2020年7月15日支付专业清洁费的转账凭证和收条一份，证明支付清洁费5000元；房娟认为该款和她无关。房娟和朱杰一致确认朱杰垫付了7900元水电费。另朱杰撤回要求房娟对擅自改造主体结构的租赁物阳台、内外墙面、污水处理池等恢复原状的反诉请求。以上事实，有租赁合同、微信记录、图片、银行凭证、收条及法院开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为房娟和朱杰是否已经协商解除租赁合同，如协商解除租赁合同，房娟是否不需要承担任何法律责任。根据朱杰和谈敏的微信聊天可知，房娟所开的火锅店已经于2020年6月21日前后就经营无法持续，需要解除租赁合同，虽朱杰在微信中作出同意解除的意思表示但也明确要商量搬出事宜，由于双方解除合同的意思表示达成一致，故在2020年6月21日房娟和朱杰之间的房屋租赁合同就已经协商解除。现有证据中并未显示朱杰承诺退还房娟一个月的租金、退还物业保证金和租赁期间装修、空调等使用费，也并未承诺不追究房娟的违约责任，房娟也未能提供其他证据予以佐证朱杰存在放弃相应权利的意思表示，故房娟应承担不利的责任。由于租期为六年，房娟在一年租期未到就要求解除租赁合同并搬至他处经营，房娟存在严重违反合同约定的情形，根据租赁合同10.3条，房娟要求退还物业保证金和租金的主张本院不予支持。房娟主张的租赁期间装修、空调等使用费12500元，本院予以支持，由朱杰予以退还。房娟应支付朱杰垫付的水电费7900元。房娟主张朱杰赔偿其新冠疫情期间的二个月的租金损失，于法无据，本院不予支持。因为新冠疫情原因对餐饮的影响，房娟主动提起解除合同一方面会造成己方损失，另一方面也会造成朱杰损失，且涉案合同租期较长，结合房娟的餐饮店又搬至他处继续经营等因素综合考量，房娟应承担朱杰二个月的租金损失即53333.33元为宜。朱杰要求房娟赔偿其监控损失，由于缺乏充足依据，本院不予采信。朱杰要求房娟支付5000元清洁费依据不足，本院不予支持。综上，房娟还应支付朱杰48733.33元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告房娟的本诉诉讼请求。二、房娟和朱杰于2019年6月12日签订的租赁合同于2020年6月21日解除。三、房娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱杰48733.33元。四、驳回朱杰的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2656元，由本诉原告房娟负担。反诉案件受理费减半收取1358元，由反诉原告朱杰负担506元，反诉被告房娟负担852元。反诉案件受理费已由反诉原告朱杰预付，反诉被告房娟在本判决生效之日起十日内向反诉原告朱杰支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 远人民陪审员  王燕峰人民陪审员  徐东明二〇二一年二月四日书 记 员  卜嘉豪