四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初21号 原告：南充水务投资（集团）有限责任公司，住所地南充市顺庆区和平西路24号。 法定代表人：杨松，董事长。 委托诉讼代理人：张玲爽，四川蜀众律师事务所律师。 被告：张森云，男，汉族，1975年9月12日生，住四川省南充市顺庆区。 原告南充水务投资（集团）有限责任公司（以下简称南充水务公司）与被告张森云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告南充水务公司的委托诉讼代理人张玲爽、被告张森云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南充水务公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原被告之间的房屋租赁合同关系；二、判令被告立即搬离案涉租赁物；三、判令被告向原告支付欠付的租金人民币304756.00元，并支付其占用案涉租赁物期间原告的租金损失（按每年度在上年度租金基数上上浮6%的标准向原告支付自2019年11月17日起至实际交还房屋之日的租金损失）；四、判令被告从2017年11月17日起按人民币173元／日、从2018年11月17日起按人民币183元／日向原告支付房屋租赁合同期内产生的违约金至欠付租金全部付清之日止；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》（下称合同），承租位于南充市顺庆区××街××号××楼××楼门面（产权证号：南房权证顺字第0××7号）。合同约定，租赁期限自2014年11月17日起至2019年11月16日止，第一年租金为人民币145000.00元，次年租金按上一年基数上浮6%复式递增，并约定了被告逾期交租等应承担的违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告未按约履行租金支付义务。合同期限届满后，被告拒不退还案涉租赁物，原告多次向其催收租金并要求其搬离，均未果，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。本案审理期间，原告南充水务公司向本院提交书面申请，撤销第一项讼请求，将第三项诉讼请求由原来“判令被告向原告支付欠付的租金人民币498798.00元（暂计算至2020年11月16日），并按每年度在上年度租金基数上上浮6%的标准向原告支付自2020年11月17日起至实际交还房屋之日止”变更为“判令被告向原告支付欠付的租金人民币304756元，并支付其占用案涉租赁物期间原告的租金损失（按每年度在上年度租金基数上上浮6%的标准向原告支付自2019年11月17日起至实际交还房屋之日止的租金损失）”，将第四项诉讼请求“判令被告从2017年11月17日起按人民币173元／日、从2018年11月17日起按人民币183元／日、从2019年11月17日起按人民币194元／日向原告支付违约金至欠付租金全部付清之日止”变更为“判令被告从2017年11月17日起按人民币173元／日、从2018年11月17日起按人民币183元／日向原告支付原房屋租赁合同期内产生的违约金至欠付租金全部付清之日止”。 原告南充水务公司围绕诉讼请求提交了以下证据： 一、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、公司更名批复、被告身份证复印件。拟证明原、被告主体适格。 二、《房屋租赁合同》、房屋产权证、国有土地使用权证、《南充水投投资（集团）有限责任公司关于要求灯玛特租赁户搬离出租门面的函》、《租赁户张森云（灯玛特）拖欠租金情况明细表》、《关于张森云庭审中提交转账凭证的情况说明》、中国工商银行网上电子回单4张。拟证明原被告存在租赁合同关系，租赁期满后被告拒不搬离且拖欠租金的事实。 被告张森云辩称，对所欠租金金额有异议，去年八月收到的房租通知载明的是245000.00元；前三年交的租金没有上浮；第四年交了61000.00元，租赁原告的房屋6年之久，近一两年市场行情及最近疫情导致生意不好做，因此拖欠了原告的房租，但不是故意拖欠。我愿意以货物抵偿原告的房屋租金；不认可原告主张的违约金和租金上浮6%的诉讼请求，愿意定计划按每月偿还尚欠原告的房屋租金；2020年疫情期间原告应优惠房屋租金。 被告张森云围绕辩称提交了以下证据： 一、搬离出租门面函。拟证明2020年8月12日收到的函上载明尚欠原告房屋租金245000.00元。 二、房屋装修、设施货物打印照片共计10张，拟证明原告在租赁原告的铺面内放有大量的未销售货物并证明因经营投入了大量的资金。 经审理查明，2014年12月30日，四川南充康源水务投资（集团）有限责任公司（甲方）与张森云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告张森云承租原告位于南充市顺庆区泰兴××街××号楼××楼××楼门面房屋，面积约629.18平方米，作为品牌灯具经营使用。租赁期限为2014年11月17日起至2019年11月16日止。租赁期间第一年房屋租金为人民币145000.00元。合同签订后交付一年全部租金。次年租金按上一年租金基数上浮6%复式递增，次年租金乙方需按时一次性向甲方缴纳，如乙方拖欠缴纳租金，甲方每天将按当年租金的1‰收取乙方违约金，乙方如拒不缴纳租金或违约金，甲方有权终止房屋租赁合同。《房屋租赁合同》第五条约定，“租赁期满，乙方须于七日内与甲方办理完毕房屋及设施交接手续，每拖延一天按租金的0.5%支付违约金，甲方有权在保证金中直接扣除。”第七条“违约责任”约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，已交租金和保证金不予退还，乙方应按年租金的两倍承担违约责任。……6、乙方不按本合同规定按时缴纳相应使用费及物业管理费的”。嗣后，原告南充水务公司向被告张森云交付了该房屋。其后，张森云向南充水务公司每年支付租金情况如下：2014年11月17日至2015年11月16日支付145000.00元，2015年11月17日至2016年11月16日支付153700.00元，2016年11月17日至2017年11月16日支付145000.00元，2017年11月17日至2018年11月16日支付51000.00元，2018年11月17日至2019年11月16日未支付租金，2019年11月17日之后未支付租金，原告主张被告尚欠房屋租金共计304756.00元。2020年8月17日，原告南充水务公司向被告张森云送达《关于要求灯玛特租赁户搬离出租门面的函》，载明“租赁户张森云：你承租我司位于南充市××街××号楼××楼××楼门面已于2019年11月16日到期，现我司要求你于2020年8月22日下午18.00前搬离该门面，并与我司办理房屋交接手续。同时，请你于2020年8月26日前到我司来缴清拖欠我司门面租金。移交人：接收人（租赁户）：张森云（签字捺印）南充水务投资（集团）有限责任公司2020年8月17日”。 另查明，被告张森云承租的房屋位于南充市顺庆区泰兴××街××街××处，原告南充水务公司提交的国用（2016）第008426号国有土地使用证上载明的土地使用权人为“南充康源水务（集团）有限责任公司”，座落“顺庆区××街××号××幢××层”；原告同时提交的南房权证顺字第0××7号载明房屋所有权人为“南充康源水务（集团）有限责任公司”，房屋坐落“顺庆区××街××号××幢××层”。2018年2月1日，经四川省南充市工商行政管理局行政许可，原“四川南充康源水务投资（集团）有限责任公司”名称变更为“南充水务投资（集团）有限责任公司”。 本院认为，原告南充水务公司（原工商登记名称“四川南充康源水务投资（集团）有限责任公司”）与被告张森云签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。首先，按照合同约定，租赁期第一年房租为人民币145000.00元，次年租金按上一年基数上浮6%复式递增，张森云未按照合同约定的租金计算方式向原告南充水务公司足额支付租金，属于违约行为。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”之规定，现原告南充水务公司要求被告张森云给付租金的诉讼主张，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方提交的证据及庭审中的陈述，被告已交清前三年的房屋租金；第四年已缴纳房租51000.00元，第五年未缴纳房租，截至2019年11月16日尚欠房租共计304756.00元，被告对此未提出反驳的抗辩证据。据此，本院对原告的该项诉讼主张依法予以支持。其次，按照合同约定，该房屋的租赁期限为2014年11月17日起至2019年11月16日止，合同已于2019年11月16日到期，被告张森云至今未搬离案涉房屋，也未与原告签订继续租赁房屋的补充协议，原告已依法向被告履行了催收欠付租金及搬出租赁房屋的通知义务，但被告仍然对案涉房屋超期占有和使用，其行为已侵害了原告对案涉房屋的合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”之规定，原告主张被告立即搬离案涉房屋并支付房屋占用期间利益损失的诉讼请求，本院予以支持。参照租房合同中对租金的约定，被告应向原告支付自2019年11月17日至2020年11月16日的房屋占用期间的租金损失194042.00元（145000.00×1.06），并自2020年11月17日起，酌定按每年205685.00元的标准（2019年房租金额194042元上浮6%）计算至结清之日止。第三、关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，原告的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张依照合同约定，每天按当日租金的1‰收取违约金，相当于按每年36.5%的比例收取违约金，其请求标准明显偏高，应予调减，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）》第二十九条之规定，本院认为其违约金计算标准不宜超过被告自2019年11月17日合同到期之次日起按一年期贷款市场报价利率四倍，即以被告欠付租金304756.00元为基数，酌情按照被告自2019年11月18日合同到期时一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百四十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第一千一百六十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下： 一、被告张森云于本判决生效之日起十日内腾退原告南充水务投资（集团）有限责任公司所有的位于南充市顺庆区××街××号××幢××层房屋【国用（2016）第008426号国有土地使用证、南房权证顺字第0××7号】，并将该房屋交还给原告南充水务投资（集团）有限责任公司。 二、被告张森云于本判决生效之日起15日内向原告南充水务投资（集团）有限责任公司支付拖欠的租金共计304756.00元。 三、被告张森云于本判决生效之日起15日内向原告南充水务投资（集团）有限责任公司支付占用其位于南充市顺庆区××街××号××幢××层房屋【国用（2016）第008426号国有土地使用证、南房权证顺字第0××7号】房屋期间的租金损失（从2019年11月17日起按每年度在上年度租金基数上上浮6%的标准向原告支付至实际交还房屋之日止的租金损失） 四、被告张森云于本判决生效之日起15日内向原告南充水务投资（集团）有限责任公司支付违约金（违约金计算方式为：自2017年11月18日起以欠付租金304756.00元为基数，按照被告自2019年11月18日合同到期时一年期贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日止）。 五、驳回原告南充水务投资（集团）有限责任公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4391.00元，由被告张森云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曾开荣 二〇二一年二月十日 书记员  陈 思