山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终390号 上诉人（原审原告）：王某，男，1958年5月12日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审被告）：王某某，男，1963年9月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：贺某，女，1963年1月28日出生，汉族，住青岛市市北区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王悦敏，山东照岳律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭文华，山东照岳律师事务所律师。 上诉人王某因与被上诉人王某某、贺某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初8487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人王某某支付上诉人违约金24万元，保全费5000元、诉讼费2450元。2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2016年6月30日继承协议签订时，涉案房屋房价为50万元，违约金为10万元，违约金相当于房价的20%，王某某2018年7月18日办好房产证时，房价为120万元，违约金按照房价20%应为24万元，即使按照诉前保全112万元计算，违约金也应为22.4万元。一审法院没有按照协议签订时违约金占比20%计算系判决错误，应予改判。 王某某、贺某共同辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。理由：1.双方争议的房屋协议仅有房屋买卖的意向，而非真实的房屋买卖合同，属于邀约或预约合同，不能构成买卖房屋的构成要件。2.房屋不能交易，并非因为被上诉人的原因所致，系上诉人自身不符合青岛市限购政策，被上诉人不应承担相应的违约责任和缔约过失责任。3.涉案房屋系被上诉人王某某依法继承取得所有权，该涉案房屋应系夫妻共同财产。 王某向一审法院起诉请求：1.判令被告王某某按照协议第3条赔偿原告违约金24万元；2.诉讼费、保全费由被告王某某承担。事实与理由：王某与王某某系兄弟关系。2016年6月30日，王某兄弟姊妹四人共同商定，对父母遗留的青岛市xx路xx号xx号楼xx单元xx户房产继承达成了相关协议，约定该房屋由王某某继承，王某某付给其他兄弟姊妹补偿金。协议第3条还约定，王某某需将自己继承的该房屋在办好房产证后以总价50万元卖给王某，如有违约，违约方赔给对方10万元。王某某按照约定继承房产并办理了房产证后明确表示不履行协议，也不支付违约金，因此具状法院，请求判如所请。 一审法院认定事实：王维萍、王维玉、王某、王某某系姐妹兄弟关系。王某某与贺某系夫妻关系。2016年，王维萍、王维玉、王某、王某某向青岛市四方公证处提出法定继承权公证申请，同年7月7日，该公证处出具公证书确认：被继承人蓝秀芳生前签订房屋拆迁安置补偿协议，自选房屋坐落在青岛市户），蓝秀芳依据上述协议获得补助费、奖励金等，上述协议项下的各项财产权益为被继承人王邦廉、蓝秀芳的遗产，由王某某继承。2016年7月8日，王某与王某某签订协议书一份，该协议落款处除王某、王某某签名外，还签有“王维萍、王维玉”字样。该协议书约定：1.由王某某继承父母遗留的青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房产,面积约51.22平方米。王维萍、王某、王维玉自愿放弃对该房屋的继承权；2.王某某分别付给王维萍、王某、王维玉现金人民币伍万元作为补偿,具体付款形式可先写欠条或者借条。如有违约,违约方赔给对方壹拾万元整；3.王某某须将自己继承的青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户，面积约51.22平方米的房屋，以总价伍拾万元卖给王某。买卖具体办理时间：王某某办理好该房屋房产证后一周（七天）内与王某签订该房屋买卖合同，具体付款形式可先写欠条或者借条。过户时间由王某根据自己实际情况确定，可先进行买卖公证，后过户。如有违约，违约方赔给对方壹拾万元整。不动产登记机关于2018年7月18日对该房屋核发了不动产权证，载明涉案房屋现归王某某、贺某共同共有。之后王某某未与王某签订关于该房屋的买卖合同。青岛市国土资源和房屋管理局于2018年4月18日发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，《通知》规定，在本市市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其售房。因该协议的履行，王某曾向法院分别提起两次诉讼，这两次诉讼情况如下：一、2019年6月17日，王某具状法院，要求王某某按照协议第2条赔偿王某违约金24万元，并按照协议给付补偿5万元，合计29万元。2019年12月16日，法院做出（2019）鲁0203民初7212号民事判决书，判决认为，协议书是双方及其他两人真实意思的表示，根据该协议书第2条，王某某应向王某支付人民币50000元。因王某某尚未支付，应向王某支付违约金10万元。该协议书并未按照房屋价值计算相关费用，故王某要求按照房屋价值计算违约金的诉讼请求，法院不予支持。判决王某某支付王某补偿款5万元，并支付违约金10万元。王某某不服一审判决提起上诉，青岛市中级人民法院于2020年7月23日做出（2020）鲁02民终7069号二审民事判决书，判决认为，本案系继承纠纷，协议合法有效，上诉人的上诉理由不能成立。判决驳回上诉，维持原判；二、2019年10月9日，王某具状法院，要求王某某、贺某按照协议第3条协助办理青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋产权过户手续。2019年12月25日，法院做出（2019）鲁0203民初11364号民事判决书，判决认为，王某与王某某于2016年7月8日签订的协议包括两部分内容，第1-2条是关于遗产继承分割的约定，第3条是关于王某某就其继承的房屋与王某进行买卖的约定，故对因该协议引起的纠纷应适用不同的法律进行调整。现王某依据第3条要求被告协助办理房屋过户手续，因此本案应适用与买卖合同相关的法律进行处理。王某与王某某于2016年7月8日签订协议的第3条约定是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行（(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高（(三)债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，如果当事人未按约定履行非金钱债务属于法律规定的除外情形，即使合同有效，守约方也无权要求强制履行。王某承认其在本市已拥有四套房产，不符合青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》的规定，不符合另行购买房屋的要求，王某关于要求被告协助办理房屋产权过户手续的主张属于法律上不能履行的情形，故法院不予支持。判决驳回王某的诉讼请求。王某不服一审判决提起上诉，青岛市中级人民法院于2020年6月12日做出（2020）鲁02民终5297号二审判决书，判决认为，王某、王某某之间约定王某某在办理好涉案房屋房产证后一周（七天）内与王某签订该房屋买卖合同，上述约定系其双方真实意思表示，其约定的主要内容在于王某某应按照约定与王某签订涉案房屋的买卖合同，双方目前无法就签订房屋买卖合同达成合意，法院不宜强行判令双方签订房屋买卖合同，一审法院认定并无不当。二审期间，王某明确要求改判王某某、贺某协助办理涉案房屋的产权过户手续，但涉案房屋买卖合同并未签订，王某要求王某某、贺某协助办理房屋产权过户手续的主张缺乏事实和法律依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。如王某认为因王某某不履行签订房屋买卖合同的义务给其造成了损失，其可就此另行主张,遂判决驳回上诉，维持原判。王某再次具状法院提起本案诉讼，要求判令王某某按照协议第3条赔偿王某违约金，其主张，第3条约定的违约金为10万元，占当时涉案房屋总价50万元的20%，至2018年7月20日该房屋总价为120万元，按照占比20%计算，应赔偿违约金24万元；王某还要求王某某承担案件诉讼费和诉前保全费。在王某提起本案诉讼前，其向法院提出诉前保全申请，申请查封王某某、贺某名下的青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋，经审查，法院于2020年5月20日做出（2020）鲁0203财保466号民事裁定书，查封了本案涉案房屋。王某交纳了申请费5000元。 一审法院认为，王某、王某某于2016年7月8日签订了关于父母遗留的青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋处理协议书，协议书包含房屋继承及买卖内容。王某曾分别就协议第2条、第3条的履行具状法院，法院的生效判决确定王某某违反了协议第2条约定，应支付王某补偿款并支付违约金；对于王某要求按照第3条协助办理涉案房屋产权过户手续的请求，生效判决认为双方目前无法就签订房屋买卖合同达成合意，王某要求王某某、贺某协助办理房屋产权过户手续的主张缺乏事实和法律依据，因此对其诉请予以驳回。该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定。其中协议书第3条内容是王某某应按照约定与王某签订涉案房屋的买卖合同，还约定如有违约，违约方应支付对方10万元，该约定同样表达了双方的真实意思，具有法律效力，对双方均具有约束力。王某某于2018年7月18日取得涉案房屋的不动产权证书，但是其未按照协议第3条约定履行与王某签订房屋买卖合同的义务，该行为系违约行为，应当按照约定支付违约金。关于王某因青岛市房屋限购政策不具备另行购买房屋的资格问题，该问题的存在不能否定双方协议的法律效力，也不能否定违约方承担违约责任的约定，被告的抗辩理由依法不能成立。协议双方为王某和王某某，至于该房屋属于两被告婚姻存续期间的共同财产的所有权性质，同样不能否定双方协议的法律效力，不能因未经王某某妻子贺某同意而认定协议无效。双方协议的第2条和第3条分别对房屋补偿和买卖进行了约定，分属于不同的内容，王某分别以王某某违反第2条、第3条约定要求其承担不同的违约责任，不属于重复诉讼，因此被告的此项抗辩亦不能成立。双方协议书的第3条约定了违约金条款，王某某应当按照此约定金额支付违约金。王某要求按照房产证书颁发之日的房屋市场价格计算违约金，此项请求没有合法依据，法院不予支持。王某申请诉前财产保全，系合法行使诉讼权利，由此产生的诉前保全申请费依法应由王某某承担。判决：一、被告王某某于判决生效之日起十日内支付原告王某违约金100000元；二、被告王某某于判决生效之日起十日内支付原告王某诉前保全费5000元；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明认定的相关事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是，一审判决确认被上诉人王某某支付上诉人王某违约金100000元是否正确。本案中，上诉人与被上诉人兄弟姊妹四人于2016年6月30日签订的协议第三条约定，王某某须将自己继承的青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋、面积51.22平方米的房屋，以总价五十万元卖给王某。买卖具体办理时间：王某某办好该房屋房产证后一周（七天）内与王某签订该房屋买卖合同…如有违约，违约方赔给对方壹拾万元整。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，也不损害双方利益，具有法律效力。因被上诉人王某某未按照协议约定履行相应义务，一审法院根据上述约定判决其支付上诉人王某违约金100000元并无不当，本院予以维持。根据我国法律对违约金的规定，违约金是合同当事人在合同预先约定的当一方不履行合同或者不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方一定金额的货币。本案中，各方当事人在合同中明确约定违约金数额为10万元，并没有约定违约金数额随房屋价值变化而变化。故，上诉人主张协议签订时，涉案房屋价格为50万元，违约金为10万元，违约金为房价的20%，2018年7月18日房产证办理完毕时，房价为120万元，违约金按照房价20%计算应为24万元与协议的约定相悖，本院不予支持。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担费用的数额。本案一审法院只支持了上诉人的部分请求，因此判决其承担部分诉讼费用于法有据，本院予以支维持。 综上所述，上诉人王某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜 蓉 审判员  范黎强 审判员  张好栋 二〇二一年二月三日 法官助理 卢翔飞 书记员姜丽丽