福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初5085号 原告：莆田新光房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区东圳路红星美凯龙2#楼帝源首座22层。统一社会信用代码91350300611253189K。 法定代表人：黄琼华，董事长。 委托诉讼代理人：范秀清、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。 被告：彭德宏，男，1974年1月14日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 第三人：兴业银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区凤凰山街道学园南街22号。统一社会信用代码913503008553414924。 负责人：潘峰，行长。 委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所执业律师。 原告莆田新光房地产开发有限公司（以下简称新光房地产公司）与被告彭德宏、第三人兴业银行股份有限公司莆田分行（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新光房地产公司的委托诉讼代理人范秀清、第三人兴业银行的委托诉讼代理人许国德到庭参加诉讼。被告彭德宏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新光房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除新光房地产公司与彭德宏于2017年2月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××18）；2.彭德宏于判决生效之日起十日内协助新光房地产公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××18）的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续；3.彭德宏应在本判决生效之日起十日内协助新光房地产公司办理位于莆田市荔城区××期××幢××号商品房的住宅专项维修资金的退费手续；4.彭德宏立即向新光房地产公司支付新光房地产公司代偿的按揭贷款本息91771.61元（暂计至2020年10月13日），2020年11月11日新光房地产公司又代偿了贷款7543.61元，合计99315.22元；5.彭德宏立即向新光房地产公司支付违约金347169.4元；6.彭德宏立即向新光房地产公司支付因追索本案债权而支出的律师费25000元；7.新光房地产公司有权从应退还给彭德宏的购房款中直接扣收彭德宏尚未归还兴业银行的银行抵押贷款（含本金、利息、违约金）以偿清贷款；8.上述彭德宏应支付给新光房地产公司的款项在新光房地产公司应退还给彭德宏的购房款中直接予以折抵；9.本案诉讼费用（含受理费、公告费等）、保全费、保全保险费均由彭德宏承担。事实和理由：2017年2月12日，新光房地产公司与彭德宏签订《商品房买卖合同》一份（编号：×××18），并于2017年3月9日办理了商品房买卖合同备案登记。合同主要约定：合同第六条第二款约定彭德宏以单价每平方米12109.15元的价格（总价款1735847元）向新光房地产公司购买皇庭水岸二期第4幢306号的商品房一套（预测建筑面积为143.35平方米）。2、合同第七条付款方式及期限约定：彭德宏于本合同签订前已支付定金60000元，2017年1月26日前支付首期房价款535847元，余款1200000元向兴业银行申请贷款支付。3、附件四第2点（ｂ）条买受人的还贷义务约定：买受人应当根据其与贷款银行等按揭贷款机构签署的按揭贷款合同的约定，按期足额向贷款银行等按揭贷款机构清偿贷款本息。买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行等按揭贷款机构向出卖人要求承担担保责任的，视为买受人严重违约，则买受人保证其应于收到出卖人书面通知10日内还清历期所欠全部贷款及将出卖人因履行其担保责任所遭受的所有损失（包括但不限于出卖人全部代付款项及按照中国人民银行同期贷款利率计算的代付款项自出卖人还款之日起至买受人清偿之日止的利息）偿付出卖人，否则，出卖人有权单方面解除本合同，买受人须承担下列责任：（ｉｉ）买受人尚未办理房屋权属转移登记手续，出卖人选择解除本合同的，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金（违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应补足），并且按照附件十一补充协议第十三部分第21条第（1）款的约定办理合同解除手续。4、附件十一补充协议第十三部分第21条第（1）款合同解除手续的办理约定：无论因任何原因导致本合同解除的，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除协议及其他相关解除文件，并在合同解除后的10日内配合出卖人完成办理注销本合同网上签约及备案、注销商品房所有权预告登记（如有）、注销预购商品房抵押权预告登记（如有）、注销抵押权登记（如有）等有关登记备案手续以及按揭贷款的提前还款手续（如有）（以下合称“合同解除手续”）。买受人逾期办理前述合同解除手续的，应按日向出卖人支付该商品房总房价款万分之三的违约金。如因买受人逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求买受人配合的，出卖人因此发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应当由买受人承担。5、附件十一补充协议第一部分约定：双方同意对合同正文第一章“合同当事人”及第二十五条“送达”补充如下：出卖人和买受人双方保证其在本合同中留给对方的通讯地址、联系电话、邮政编码、传真等均真实有效，如有变更，变更方应在变更前5日以书面形式通知对方。出卖人按照买受人提供的联络方式向买受人发送书面通知，如为传真，发出的传真机自动显示收件人的电话号码及接收代号时，须视为送达日；如为信件，本市则以发出的第二日为买受人收到之日，外地则以发出第六日为买受人收到日。2017年12月11日，彭德宏与兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定彭德宏通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为1200000元，贷款期限自2017年12月11日至2042年12月11日止，担保方式为新光房地产公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。合同签订后，新光房地产公司按合同约定履行相应义务。但因彭德宏未按照与兴业银行签订的借款合同约定按期还款，致使兴业银行要求新光房地产公司承担连带还款责任，并自2020年1月10日起至2020年10月13日止，从新光房地产公司账户直接扣收彭德宏逾期未还的按揭贷款及利息共计91771.61元。2020年8月24日，新光房地产公司根据彭德宏在签订《商品房买卖合同（预售）》时提供的地址及联系方式向彭德宏发出《款项偿还通知函》，通知彭德宏应当在2020年9月3日前向新光房地产公司支付代偿还的按揭贷款共计69897.8元，彭德宏收到函件后，仍然拒不付款；2020年10月8日，新光房地产公司向彭德宏发出《〈商品房买卖合同（预售）>解除通知函》，通知彭德宏解除该《商品房买卖合同（预售）》，并在合同解除后10日内配合完成注销合同网上签约及备案、注销抵押权登记等，但彭德宏仍未履行相关的义务。 彭德宏不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 兴业银行辩称，1.在贷款未结清之前不得注销预购商品房抵押权预告登记，其他由法院依法判决。2.对新光房地产公司代扣划的总金额无异议，以银行出具的流水为准。 新光房地产公司围绕诉讼请求向本院提供：《商品房买卖合同（预售）》复印件1份、莆田市商品房买卖合同备案表复印件1份、《个人购房抵押（保证）借款合同》复印件1份、住宅专项维修资金专用票据复印件1份、兴业银行扣款回执清单复印件12份、《款项偿还通知函》复印件1份、邮政快递回执单复印件1份、《〈商品房买卖合同（预售）>解除通知函》复印件1份、邮政快递回执单复印件1份、委托代理合同复印件1份、律师代理费发票复印件1份、不动产登记簿复印件1份、客户还款明细清单复印件1份及2020年11月11日的扣款回执清单复印件1份，兴业银行对上述证据均无异议，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新光房地产公司以出让方式取得坐落于荔城区拱辰办拱辰地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为莆国用（2014）第Ｗ××6号，买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住。经批准，新光房地产公司在该地块上建设商品房，名称为皇庭水岸ＩＩ期，建设工程规划许可证号为建字第35030020xxxxx3号荔，建筑工程施工许可证号为××。预售许可证号为（2016）莆房许字第xxx号。 2017年2月12日，新光房地产公司（出卖人）与彭德宏（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××18），约定彭德宏以总价款1735847元向新光房地产公司购买皇庭水岸ＩＩ期第4幢（地上住宅部分）306号商品房一套。合同第七条付款方式及期限约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金60000元，买受人应当于2017年1月26日前支付首期房价款535847元，余款1200000元向兴业银行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件四第2条第（3）款第（ｂ）点约定：买受人应当根据其与贷款银行等按揭贷款机构签署的按揭贷款合同的约定，按期足额向贷款银行等按揭贷款机构清偿贷款本息。买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行等按揭贷款机构向出卖人要求承担担保责任的，视为买受人严重违约，则买受人保证其应于收到出卖人书面通知10日内还清历期所欠全部贷款及将出卖人因履行其担保责任所遭受的所有损失（包括但不限于出卖人全部代付款项以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的代付款项自出卖人还款之日起至买受人清偿之日止的利息）偿付出卖人，否则，出卖人有权单方面解除本合同，买受人须承担下列责任：（ｉｉ）买受人尚未办理房屋权属转移登记手续，出卖人选择解除本合同的，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金（违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应补足），并且按照附件十一补充协议第十三部分第21条第（1）款的约定办理合同解除手续。附件十一补充协议第一部分约定：双方同意对合同正文第一章“合同当事人”及第二十五条“送达”补充如下：出卖人和买受人双方保证其在本合同中留给对方的通讯地址、联系电话、邮政编码、传真等均真实有效，如有变更，变更方应在变更前5日以书面形式通知对方。出卖人按照买受人提供的联络方式向买受人发送书面通知，如为传真，发出的传真机自动显示收件人的电话号码及接收代号时，须视为送达日；如为信件，本市则以发出的第二日为买受人收到之日，外地则以发出第六日为买受人收到日。附件十一补充协议第十三部分第21条第（1）款合同解除手续的办理约定：无论因任何原因导致本合同解除的，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除协议及其他相关解除文件，并在合同解除后的10日内配合出卖人完成办理注销本合同网上签约及备案、注销商品房所有权预告登记（如有）、注销预购商品房抵押权预告登记（如有）、注销抵押权登记（如有）等有关登记备案手续以及按揭贷款的提前还款手续（如有）（以下合称“合同解除手续”）。买受人逾期办理前述合同解除手续的，应按日向出卖人支付该商品房总房价款万分之三的违约金。如因买受人逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求买受人配合的，出卖人因此发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应当由买受人承担。附件十一补充协议第十三部分第21条第（2）款第（ｄ）点约定：买卖双方确认，无论何种原因，导致本合同解除且买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人仍在为买受人承担阶段性担保的前提下，出卖人可用将应当退还买受人的款项（若有），代为其向按揭银行归还其已到期和提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。 2017年12月11日，彭德宏与兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定彭德宏通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为1200000元，贷款期限自2017年12月11日至2042年12月11日止，担保方式为新光房地产公司作为保证人提供阶段性担保。 上述合同签订后，兴业银行向彭德宏发放了贷款，彭德宏向新光房地产公司支付了购房款。但彭德宏未按期向兴业银行支付按揭贷款，自2020年1月10日起至2020年11月11日，新光房地产公司被兴业银行共计扣划99315.22元。新光房地产公司于2020年8月24日制作《款项偿还通知函》，告知彭德宏：因彭德宏自2019年11月起没有履行《个人购房抵押（保证）借款合同》约定归还银行贷款本息，导致其被银行从公司银行账户扣划款项合计68987.8元，请于2020年9月3日前向其偿还款项68987.8元以及利息，若彭德宏逾期未偿还款项的，其有权解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求彭德宏按全部房价款的20%支付违约金等。并将该通知函邮寄给彭德宏。后新光房地产公司于2020年9月29日制作《商品房买卖合同（预售）》解除通知函，告知彭德宏：在寄送《款项偿还通知书》后，其于2020年8月18日、2020年9月15日被银行从公司银行账户扣划款项7643.83元、7596.37元。但彭德宏至今没有偿还任何款项。其现解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××18），彭德宏应向其支付违约金347169.4元，同时，彭德宏还应在合同解除之日起10日内配合完成注销合同网上签约及备案、注销抵押权登记等。并将该通知函邮寄给彭德宏。但彭德宏仍未向新光房地产公司归还代还款项，致讼。新光房地产公司为追索本案债权支出律师费25000元。 另查，案涉《商品房买卖合同（预售）》已办理合同备案登记。彭德宏缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金10751.25元。案涉房屋已办理产权初始登记、预购商品房预告登记及抵押权预告登记，但未办理产权转移登记。 本院认为，新光房地产公司与彭德宏签订的《商品房买卖合同（预售）》以及双方与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。彭德宏在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向兴业银行返还借款本息，致使新光房地产公司承担保证责任，兴业银行从新光房地产公司的账户中扣划了款项用于归还彭德宏逾期未付的借款本息等款项，该行为使得新光房地产公司取得涉案商品房房价款的合同目的无法实现；根据彭德宏与新光房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第2条第（3）款第（b）点的约定，彭德宏的行为已构成违约，新光房地产公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，彭德宏应当偿还新光房地产公司承担保证责任代为偿还的借款本息等款项，故新光房地产公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、彭德宏偿还新光房地产公司因承担保证责任而代为偿还的贷款款项等共计99315.22元，具有事实和合同依据，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》已办理合同备案登记，案涉房屋已办理商品房预告登记、商品房抵押权预告登记（待贷款结清后），且彭德宏已缴纳案涉房屋的住宅专项维修资金，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，根据合同附件十一补充协议第十三部分第21条第（1）款的约定，新光房地产公司诉讼请求彭德宏协助办理案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续及住宅专项维修资金的退费手续，具有事实和合同依据，本院予以支持。新光房地产公司主张彭德宏按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金，鉴于彭德宏采用按揭贷款方式支付购房款，新光房地产公司也没有举证证明彭德宏违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《商品房买卖合同（预售）》附件四中关于“出卖人选择解除本合同的，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金”的条款中对违约金的约定过高。为了平衡合同当事人的利益，根据公平原则，本院酌情将彭德宏逾期归还按揭贷款致使新光房地产公司承担担保责任的违约金计算方法调整为向新光房地产公司支付按商品房总购房款的10%计算的违约金，即1735847元×10%＝173584.7元。新光房地产公司主张彭德宏支付新光房地产公司为追索本案债权而支出的律师费25000元，符合合同约定，本院予以支持。新光房地产公司应退还给彭德宏已支付的购房款（上述代偿款、违约金、律师费应在该款中予以折抵），彭德宏在本案没有主张该项权利，可另行主张权利。另根据附件十一补充协议第十三部分第21条第（2）款第（d）点约定，新光房地产公司有权从应退还给彭德宏的购房款中予以扣收彭德宏尚欠兴业银行的抵押贷款。彭德宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、莆田新光房地产开发有限公司与彭德宏于2017年2月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××18）予以解除； 二、彭德宏应在本判决生效之日起十五日内协助莆田新光房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××18）的合同备案登记的注销手续； 三、彭德宏应在本判决生效之日起十五日内协助莆田新光房地产开发有限公司办理坐落于莆田市荔城区××街道××期××号楼××室商品房××商品房××商品房抵押权预告登记（待贷款结清后）的注销手续； 四、彭德宏应在本判决生效之日起十五日内协助莆田新光房地产开发有限公司办理坐落于莆田市荔城区××街道××期××号楼××室商品房的住宅专项维修资金的退费手续； 五、彭德宏应在本判决生效之日起十日内支付莆田新光房地产开发有限公司代偿的款项99315.22元； 六、彭德宏应在本判决生效之日起十日内支付莆田新光房地产开发有限公司违约金173584.7元； 七、彭德宏应在本判决生效之日起十日内支付莆田新光房地产开发有限公司因本案而支出的律师费25000元； 八、上述款项在莆田新光房地产开发有限公司应退还给彭德宏已支付的购房款中予以折抵； 九、莆田新光房地产开发有限公司有权从应退还给彭德宏的购房款中予以扣收彭德宏尚欠兴业银行股份有限公司莆田分行因购买坐落于莆田市荔城区××街道××期××号楼××室商品房的抵押贷款； 十、驳回莆田新光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20648元，减半收取10324元，由莆田新光房地产开发有限公司负担1575元，由彭德宏负担8749元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年二月五日 书记员  顾梦雪 附注主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。