上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初81824号原告：上海铁军商贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严铁军，总经理。委托诉讼代理人：刘振峰，上海川汇律师事务所律师。被告：曹春华，男，1977年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海铁军商贸发展有限公司(以下简称铁军公司)与被告曹春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张盈独任审理。本院于2021年1月20日公开开庭审理。原告铁军公司的委托诉讼代理人刘振峰、被告曹春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁军公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《冷库及房屋租赁协议》(以下简称租赁协议)于2020年7月25日予以解除；2.判令被告曹春华向原告铁军公司支付2020年3月1日至2020年9月25日期间的租金人民币164,000元(以下币种形同)；3.判令被告曹春华支付原告逾期付租滞纳金36,000元(按照本金24,000元*每日百分之一，从2020年3月1日起算至2020年7月31日)。事实和理由：2018年3月5日，双方签署租赁协议，约定原告将上海市浦东新区杨高南路XXX号房屋中二楼冷库一间、三楼常温仓库四间及大门北侧门面房二楼宿舍一间(以下统称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日，双方还对其他权利义务进行了约定。被告自2020年3月开始不能按约定支付房租，经原告多次催要下无果，故原告于2020年7月8日向被告发送《租金催缴通知单》，2020年7月16日再行发送《租金催缴通知单》，表示被告应在2020年7月20日付清拖欠的12万元房租，同时在2020年7月25日前搬离系争房屋返还原告。然而被告直至2020年9月25日才搬离也未结清相关费用，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告曹春华辩称，合同是由被告曹春华签署，但实际是由其兄弟使用，作为冷冻仓库及办公使用。承租人租金付至2020年1月，2020年2月的租金因疫情原因未予以支付，原告也没有主张。2020年3月，被告与原告协商，提出因疫情原因做不下去想要退租，但原告不同意退租。但到2020年5月，原告因房屋要动迁，又提出要求被告搬走，被告提出要求赔偿，并在2020年7月找动迁组，动迁组表示承租人没有办法享受，补偿利益是有的，但要找大房东协商，被告要求将大房东找过来协商，原告也没有组织各方协商。至于评估单位是与原告对接，被告不清楚。原告表述的解除函，被告未予收到。2020年9月因强制断电，导致冷库中冷冻产品报废，被告被强制搬离。2020年9月25日后，被告到外面另行借了仓库摆放物品，就相关赔偿被告准备起诉原告。系争房屋于2020年6月要准备动迁了，不应再收房租，2020年6月之前的费用被告愿意支付，之后的不同意支付。另外，系争房屋不允许转租，但原告出租给被告，虽使用时并未有妨碍使用的情况，但直至要拆迁时，被告才知道大房东及不能转租的事情。因疫情原因，对被告生意存在影响，请法官酌情考虑减免租金，滞纳金原告主张标准过高，由法院依法处理。经审理查明，上海市浦东新区康桥镇3街坊58/9丘的权利人登记为上海纳达纸箱厂，土地用途为工业用地，使用权面积为573.6平方米，在产证附记处记载“建筑容积率：不大于1.5万平方米每公顷。(总建筑面积为860.40平方米)”。2012年7月16日，上海市浦东新区规划和土地管理局康桥管理所出具“房屋证明”，表示上海市浦东新区康桥镇杨高南路XXX号的房屋产权属上海纳达纸箱厂所有，房屋性质为工业用房。2010年10月1日，由上海纳达纸箱厂作为甲方与严铁军作为乙方签署《房屋租赁合同》，约定将上海市浦东新区杨高南路XXX号，厂房一至三楼全幢包括门卫室一至二楼出租给乙方，租赁期限自2010年10月1日至2022年9月30日止，共12年，……乙方在租赁期内不得随意转租他人，特殊情况需得甲方同意，甲方通知乙方使用楼面活载(300KG/㎡)；该租赁合同尾页盖有上海纳达纸箱厂及原告铁军公司的印章，并由严铁军签字。严铁军为原告铁军公司的法定代表人。上海纳达纸箱厂为个人独资企业。2018年3月5日，由铁军公司作为出租方(甲方)与曹春华作为承租方(乙方)签署租赁协议，约定甲方同意将系争房屋出租给乙方，其中包含二楼冷库一间面积约200平方米，租金为17,000元每月(含电费)，三楼常温库四间面积约110平方米，租金为6,000元每月(水电费自理)，大门北侧门面房二楼住宿一间面积约40平方米，租金为1,000元每月(水电自理)；租赁期自2018年4月1日至2023年3月31日，前三年租金为288,000元(后二年租金递增5%,即302,400元每年)；租赁费二个月一付即48,000元，先付后租，第一次租金在2018年4月1日前，第二次租金在2018年6月1日前，以此类推；租金逾期未缴纳，甲方有权按应收总金额的1%收取日滞纳金，逾期15天不缴纳的，甲方有权收回上述租赁场所，终止合同，保证金不予退还；合同签订前乙方需支付甲方冷库、常温库租赁及冷库改建保证金4万元，以保证其承租前的改建及承租期间房屋、设施完好性包括合同结束时未了结事项的处理；协议终止后，甲方视验收完好率退还部分或全部保证金，保证金需在合同终止10日后退还乙方，乙方在合同期内提前终止合同，视为乙方违约，保证金不予退还，甲方有权没收保证金作为违约金赔付给甲方；……若在五年内动迁，甲方除应在一个月内通知乙方外还应按天数清退乙方所交房租。租赁协议签署后，被告向原告支付租赁保证金4万元。被告表示就系争房屋租金付至2020年1月。2020年2月27日，出租方通过微信催讨租金，承租方表示就租金的事要想办法，这次其服务的酒店属于重灾区，现金流3个月没有进来，希望能够谅解，会尽量想办法处理。2020年6月1日，出租方通过微信询问2020年4、5月的租金可以支付否？当日，承租方表示目前接受的租金在8,000元左右，小一点没事，否则很难承受目前的压力，当前业务恢复25%左右，不知道出租方商量的如何，租金这个月开始会安排一批批的；出租方回复表示，承租方有难处，但出租方也有难处，之前资金困难该帮的也都帮了，出租方也是做生意的，总不能一味的因为帮忙而连累到自己，希望尽快把4/5月租金打过来，至于承租方的提议实在做不了，房屋格局当初是根据承租方的要求来弄的。双方当事人确认，2020年6月相关单位张贴公告，通知系争房屋所属地块要进行土地改良化动迁。2020年7月7日承租方通过微信询问拆迁补偿事宜并表示房租从其中扣，出租方表示房租是房租，补偿款是补偿款，是两回事，对动迁并不清楚有多少补偿。2020年7月8日通过微信发送《租金催缴通知单》，表示要求承租方付清欠付租金。2020年7月17日出租方再发送《租金催缴通知单》，表示之前一周前已经发通知，但承租方未支付，按照租赁协议约定已经构成严重违约，现要求承租方2020年7月20日前结清所有欠付租金并于同年7月25日前搬离。承租方并未予以回复。2020年9月3日，出租方通过微信表示电梯明天关闭，要求承租方准备搬离提前告知；承租方询问这是政府要关闭还是出租方要关闭；出租方回复表示，房租收不到，每个月要垫几千块的电费，公司已经负担不起，询问承租方先支付些电费，到时在法院判后抵扣。对此承租方未回应。2020年9月17日，出租方通过微信表示，接到通知，2020年9月25日厂区内开始停水停电，要求提前做好搬离准备，25日前未搬离产生后果一切自负。双方共同确认，承租方于2020年9月25日搬离系争房屋。之后系争房屋被相关部门予以拆除。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、房屋证明、《冷库及房屋租赁协议》、微信截屏等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。铁军公司出租给曹春华的系争房屋并没有相关权属证明，也并未提供系争房屋取得过建设工程规划许可证明，由此就上述房屋双方所建立的租赁关系应属无效。合同无效为自始无效。双方租赁关系无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。即使租赁协议为无效，但承租方实际使用了房屋，出租方依照有权参照合同约定的租金标准主张房屋的使用费。现原告要求被告支付2020年3月1日至2020年9月25日期间的费用，被告提出因疫情影响，要求进行减免调整，同时还提出系争房屋于2020年6月后开始动迁，不再支付费用的抗辩；对此本院认为，曹春华承租房屋用于冷库储藏及办公使用，租金是否减免考虑疫情或者疫情防控措施是否直接影响到承租人对房屋的使用及经营；同时，2020年6月系争房屋所在地确认张贴拆迁公告，直至2020年9月25日搬离，承租人的使用确实处于不确定状态，亦受到一定影响；综合上述因素，本院依据上海市人民政府启动重大突发公共卫生事件响应的时间，结合疫情及动迁因素对房屋实际使用情况及对使用人的影响程度，根据公平原则予以综合考量，酌情认定曹春华就2020年3月1日至2020年9月25日期间支付使用费136,000元。另外鉴于合同无效，铁军公司依约主张的滞纳金，本院不予支持；对于曹春华支付的保证金在合同无效后，铁军公司应予以返还。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告曹春华应于本判决生效之日起十日内向原告上海铁军商贸发展有限公司支付2020年3月1日至2020年9月25日期间使用费136,000元；二、原告上海铁军商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告曹春华返还保证金40,000元；三、驳回原告上海铁军商贸发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,408元，由原告上海铁军商贸发展有限公司负担1,388元，被告曹春华负担3,020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二一年二月二十六日书记员  杨华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。