广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22552号原告：佛山市×××××××地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××尚观公馆529房，统一社会信用代码914×××××××××××535M。法定代表人：李燮明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。被告：陈年春，男，1982年1月14日出生，汉族，住湖南省攸县××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××311。被告：刘美艳，女，1987年4月9日出生，汉族，住湖南省攸县××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××344。原告佛山市×××××××地产开发有限公司与被告陈年春、刘美艳商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人游镇涛到庭参加了诉讼，两被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市×××××××地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除两被告与原告签订的编号为201××××××××002的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.两被告于上述买卖合同解除后15日内与原告到涉案物业所在地房管部门办妥合同解除的全部手续，并承担与买卖合同签订、解除相关的税费、手续费；3.两被告向原告支付违约金159621.60元（按房价款总额的20%计算）;4.两被告承担原告为实现债权而支付的律师费36417.09元;5.两被告腾退位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××并将涉案房屋交付予原告；6.两被告办理广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××住宅专项维修资金7981.08元的退款手续；7.两被告返还原告代两被告向中国建设银行股份有限公司佛山市分行清偿的借款本息、诉讼费、代偿律师费575805.65元；8.请求两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月22日，原告与两被告签订编号为201××××××××002的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议，约定原告将位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××预售给两被告，房屋总价款798108元。《商品房买卖合同(预售)》约定的付款方式是：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的31.09%，即248108元，剩余房款550000元由两被告于2018年3月25日前向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同(预售)》还约定了双方的其他权利、义务。原告与两被告三方签订的《商品房买卖合同(预售)》补充协议第四条第五款约定，如两被告未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致原告被按揭银行要求承担担保责任的，原告除有权在承担担保责任后向两被告追偿外，还有权在代两被告偿付3期(含3期)按揭款后单方面解除本合同，并按补充协议第十八条的约定执行。《商品房买卖合同(预售)》补充协议第十八条第一款约定，如原告依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，原告有权要求两被告支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在两被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给两被告。2018年3月23日，两被告与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）签订一份编号《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：两被告向建行佛山分行借款550000元，借款用途是购买广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××，借款合同还约定了双方的其他权利义务。建行佛山分行与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定建行佛山分行向购房者发放贷款之日起至购房者取得房地产权利证书，并办妥以建行佛山分行为抵押权人的抵押登记手续之日的期间，原告对购房者与建行佛山分行所签订的借款合同项下购房者尚未清偿的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用承担连带责任保证担保。借款合同签订后建行佛山分行依约向两被告发放了贷款550000元。至此，两被告向原告支付完毕全部购房款798108元。此后，由于两被告未按借款合同的约定及时履行还本付息义务，被建行佛山分行起诉至佛山市禅城区人民法院[案号：(2020)粤0604民初10019号]，佛山市禅城区人民法院于2020年6月4日作出一审民事判决书，判决两被告向建行佛山分行清偿借款本金518506.94元、相应利息及实现债权而支付的律师费、诉讼费用(包括案件受理费、财产保全费)，原告对上述债务承担连带清偿责任。后原告于2020年7月14日主动承担担保责任，代两被告向建行佛山分行支付借款本息及实现债权而产生的费用合计575805.65元。另：涉案《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋始终没有办理以两被告为权属人的房地产权证。涉案房屋为原告开发建设，于2019年1月14日取得《竣工验收备案表》，于2019年10月14日办妥初始登记，涉案房屋登记权属人是原告，原告自始至终是涉案房屋的所有人。因涉案房屋已交付予两被告，两被告理应腾退涉案房屋并返还予原告。依法签订的合同对原告及两被告具有法律约束力。双方均应按约定履行义务，双方也有权按约定行使权利。由于两被告未按借款合同的约定履行还本付息义务，对建行佛山分行构成违约导致原告承担担保责任，原告有权向两被告追偿己代偿的款项，有权按照约定行使解除《商品房买卖合同》的权利，有权要求两被告向原告支付总房价款20%的违约金，同时原告有权从在两被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给两被告。合同解除后，两被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》解除的全部手续，有义务腾退涉案房屋并返还予原告以及有义务协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金退款手续。为维护原告的合法权益，故起诉。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告企业信用信息打印件1份、两被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同（预售）》及补充协议原件1份，用以证明原告于2018年3月22日与两被告签订编号为201××××××××002的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告将位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××预售给两被告，房屋总价款798108元。《商品房买卖合同（预售）》约定的付款方式是自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的31.09%，即248108元，剩余房款550000元由两被告于2018年3月25日前向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》还约定了双方的其他权利、义务。原告与两被告三方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第五款约定，如两被告未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致原告被按揭银行要求承担担保责任的，原告除有权在承担担保责任后向两被告追偿外，还有权在代两被告偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除本合同，并按补充协议第十八条的约定执行。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十八条第一款约定，如原告依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，原告有权要求两被告支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在两被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给两被告；3.《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》复印件各1份、《民事判决书》原件1份、《中国建设银行网上银行电子回执单》打印件1份、《情况说明》复印件各1份，用以证明2018年3月23日，两被告与建行佛山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款合同约定两被告向建行佛山分行借款550000元，借款用途是购买广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××，借款合同还约定了双方的其他权利义务。建行佛山分行与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定建行佛山分行向购房者发放贷款之日起至购房者取得房地产权利证书，并办妥以建行佛山分行为抵押权人的抵押登记手续之日的期间，原告对购房者与建行佛山分行所签订的借款合同项下购房者尚未清偿的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用承担连带责任保证担保。借款合同签订后建行佛山分行依约向两被告发放了贷款550000元。至此，两被告向原告支付完毕全部购房款798108元。此后，由于两被告未按借款合同的约定及时履行还本付息义务，被建行佛山分行起诉至佛山市禅城区人民法院[案号：（2020）粤0604民初10019号]，佛山市禅城区人民法院于2020年6月4日作出一审民事判决书，判决两被告向建行佛山分行清偿借款本金518506.94元、相应利息及实现债权而支付的律师费、诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费），原告对上述债务承担连带清偿责任。后，原告于2020年7月14日主动承担担保责任，代两被告向建行佛山分行支付借款本息及实现债权而产生的费用合计575805.65元;4.《首次登记确权清单》、《单位工程（子单位）竣工验收备案表》、《收楼手续办理证》、《收楼通知书》原件各1份，用以证明涉案《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋始终没有办理以两被告为权属人的房地产权证。涉案房屋为原告开发建设，于2019年1月14日取得《竣工验收备案表》，于2019年10月14日办妥初始登记，涉案房屋登记权属人是原告，原告自始至终是涉案房屋的所有人。因涉案房屋已交付予两被告，两被告理应腾退涉案房屋并返还予原告;5.《民事委托代理合同》、律师费发票原件各1份，用以证明原告委托广东信孚律师事务所代理原告参与本案诉讼，并支付了36417.09元律师费;6.（2018）粤0607民初4341号民事判决书原件1份、（2019）粤06民终757号民事裁定书原件1份、(2019)粤0605民初2810号民事判决书及生效证明复印件1份、（2020）粤0605民初7253号民事判决书原件1份，用以证明原告的诉讼请求有相关司法判例予以支持。诉讼中，两被告没有提供证据材料。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为其放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，除原告提供的证据6外，原告出示的其他证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认；原告提供的证据6与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，原告佛山市×××××××地产开发有限公司（甲方）与案外人建行佛山分行（乙方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的坐落于南海区罗村街道罗村村兴塱大桥以西、罗村大道路（街）北侧“美居广场”号（或地段）的经批准命名为尚观嘉园的商品楼宇进行抵押贷款合作；乙方为甲方上述项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务；乙方承诺对购买上述楼宇的购房人提供楼宇抵押贷款；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起，至甲方为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》，并交由乙方保管之日止；甲方保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）及乙方为实现债权而产生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用）；在甲方履行连带保证责任后（在抵押登记前履行连带保证责任的除外），乙方同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方；甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除；协议的合作期限为五年，合作期满后，甲方依照协议的约定对购房人在《借款合同》中的有关义务所承担的连带保证金，和乙方依协议的约定所承担的与甲方连带保证责任相应的责任条款，均不受合作期限限制，继续有效。双方并约定其他权利义务。2018年3月22日，原告佛山市×××××××地产开发有限公司（出卖人）与被告陈年春、刘美艳（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××002）（以下简称涉讼合同），约定：房屋地址位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××201×（以下简称涉讼房屋），总价款为798108元；首期款248108元在预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款550000元应于2018年3月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告应当在2019年11月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付被告使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告佛山市×××××××地产开发有限公司（出卖人）与被告陈年春、刘美艳（买受人）签订《补充协议》（以下简称涉讼补充协议），对上述《商品房买卖合同（预售）》补充约定：如因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人被按揭银行要求承担担保责任的，出卖人除有权在承担担保责任后向买受人追偿外，还有权在代买受人偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除合同；出卖人选择解除合同的，有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给买受人；合同无论因何种原因被解除，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则，每逾期1日，买收人应向出卖人支付该商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，出卖人根据合同及补充协议的约定向买受人退还房款；买受人已办理收楼手续后合同解除的，买受人应于合同解除之日起30日内办妥退房手续并将涉讼房屋腾空归还给出卖人。双方并约定其他权利义务。2018年3月23日，被告陈年春、刘美艳（借款人、抵押人）与建行佛山分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置涉讼房屋，房屋成交价798108元，借款本金550000元，借款期限为240个月（即从2018年3月23日起至2038年3月23日）；担保方式为抵押加阶段性保证；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。双方并约定其他权利义务。2019年1月14日，尚观嘉园23座、24座办理竣工验收备案。打印日期为2019年10月14日的《首次登记确权清单》显示，涉讼房屋已办理首次登记确权。被告刘美艳就涉讼房屋办理收楼手续。2020年4月21日，广东省佛山市禅城区人民法院立案受理建行佛山分行诉陈年春、刘美艳、佛山市×××××××地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案[案号：（2020）粤0604民初10019号]。2020年6月4日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2020）粤0604民初10019号民事判决，判决：一、陈年春、刘美艳于判决发生法律效力之日起十日内向建行佛山分行偿还贷款本金518506.94元、利息14642.63元、罚息41.65元（上述利息暂计至2020年5月13日，此后至实际清偿之日止的罚息以拖欠的全部本金为基数按年利率8.4525%计算至实际清偿日止）；二、陈年春、刘美艳于判决发生效力之日起十日内向建行佛山分行支付律师费26790元；三、佛山市×××××××地产开发有限公司就判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担该保证责任后，有权向陈年春、刘美艳追偿；四、驳回建行佛山分行的其他诉讼请求。案件受理费4754元，财产保全费3374元，合计8128元，由建行佛山分行负担95元，陈年春、刘美艳、佛山市×××××××地产开发有限公司负担8033元。2020年7月14日，佛山市×××××××地产开发有限公司向建行佛山分行账户转账575805.65元，备注用途为“陈年春案回购款”。2020年7月27日，建行佛山分行出具《情况说明》，该情况说明载明：建行佛山分行收到佛山市禅城区人民法院作出的（2020）粤0604民初10019号民事判决书后，向佛山市×××××××地产开发有限公司发出《关于要求佛山市×××××××地产开发有限公司履行连带清偿责任的函》，列明暂计至2020年7月15日借款人陈年春、刘美艳共计拖欠建行佛山分行全部剩余贷款本息及相关费用总额为575805.65元（包含贷款本金518506.94元、利息14642.63元、罚息7833.08原本、收费及保全费8033元、律师费26790元），佛山市×××××××地产开发有限公司收到建行佛山分行的函件后，依照函件内容于2020年7月14日将上述款项汇入建行佛山分行指定账户，该款项于2020年7月15日到账，建行佛山分行在上述款项到账当日进行账户处理，结清本案的剩余贷款本息及为实现债权的相关费用。综上，借款人陈年春、刘美艳在（2020）粤0605民初10019号案中应履行的全部债务已由佛山市×××××××地产开发有限公司代为履行完毕。另查明，原告佛山市×××××××地产开发有限公司（甲方）与广东信孚律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与陈年春、刘美艳房屋买卖合同纠纷案件，聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，委派律师张晓佳、游镇涛律师担任甲方的委托代理人，甲方向乙方支付律师服务费36417.09元。2020年8月3日，广东信孚律师事务所开具发票，确认收到原告*法律咨询*律师费36417.09元。2020年9月8日，原告提起诉讼。本院认为，涉讼合同是原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。原、被告之间就涉讼房屋存在商品房预售合同关系，同时，因购买涉讼房屋，原、被告与建行佛山分行之间存在银行贷款保证合同关系。在商品房预售合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而两被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，两被告已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，原告也已经将涉讼房屋实际交付给两被告使用。原、被告双方就涉讼合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中两被告不存在违约行为。涉讼补充协议虽有关于两被告因未能履行其向银行应尽的义务而导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除合同的约定，但因两被告已经支付完毕全部购房款，履行了涉讼合同约定的主要义务，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，原告在两被告已经支付全部购房款的情况下，无权要求解除合同。原告代两被告履行了支付两被告拖欠建行佛山分行的贷款本息、律师费、诉讼费等债务后，可以获得向两被告追偿相应款项的权利，但不产生解除合同、由此获得涉讼房屋所有权的后果，原告请求解除涉讼合同及补充协议没有法律依据，也违反了公平原则，本院依法不予支持。涉讼合同因两被告已经履行合同约定的主要义务而未能解除，故原告基于合同解除而诉请两被告协助办理合同解除手续并承担相关费用，按购房款20%计付违约金159621.6元，腾退并返还涉讼房屋，办理住宅专项维修资金退款手续的诉请均没有依据，本院不予支持。因两被告未能依约偿还建行佛山分行的贷款导致原告承担了担保责任，对原告已向建行佛山分行代偿的相关费用总额575805.65元（包含贷款本金518506.94元、利息14642.63元、罚息7833.08原本、收费及保全费8033元、律师费26790元），原告有权向两被告追偿，故本院对原告要求两被告支付575805.65元的诉请依法予以支持。两被告在原告承担保证责任后未及时向原告支付原告的代偿款致本案诉讼，且涉讼补充协议亦有涉及因两被告未能依约偿还银行贷款的情况下律师费的负担问题，故本院对原告要求两被告支付律师费36417.09元的诉请依法予以支持。两被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈年春、刘美艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付575805.65元予原告佛山市×××××××地产开发有限公司；二、被告陈年春、刘美艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费36417.09元予原告佛山市×××××××地产开发有限公司；三、驳回原告佛山市×××××××地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费14321.4元（原告已预交），由原告佛山市×××××××地产开发有限公司负担4399.4元，由被告陈年春、刘美艳负担9922元，被告陈年春、刘美艳应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳9922元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市×××××××地产开发有限公司多预交的案件受理费9922元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告佛山市×××××××地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  罗鹏英人民陪审员  郑勇杰二〇二一年一月二十九日书 记 员  陆美羽