文书内容湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初6565号原告：权白露。委托诉讼代理人：李珂，湖北诚明律师事务所律师。被告：武汉侨亚置业集团有限公司。法定代表人：匡术，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谷应宝。被告：武汉侨亚颐乐园管理有限公司。法定代表人：陈祖桥，系该公司总经理。原告权白露与被告武汉侨亚置业集团有限公司（以下简称侨亚置业公司）、武汉侨亚颐乐园管理有限公司（以下简称侨亚颐乐园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告权白露及其委托诉讼代理人李珂、被告侨亚置业公司的委托诉讼代理人谷应宝到庭参加诉讼。被告侨亚颐乐园公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。权白露向本院提出诉讼请求：1.判令解除权白露与侨亚置业公司及侨亚颐乐园公司分别签订的两份合同；2.判令侨亚置业公司返还转让款598578元；3.判令侨亚颐乐园支付拖欠的2020年1月至2020年10月的租金39905元及截至2020年11月18日的违约金9038元，违约金按每日千分之一计算；4.判令侨亚置业公司支付资金占用费（按侨亚颐乐园公司支付的租金标准），从2020年11月计算至转让款返还时止；5.判令侨亚置业公司、侨亚颐乐园公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，权白露变更其第三项诉讼请求中的违约金金额为8874元；明确其第四项诉讼请求中资金占用费的计算起点为2020年11月19日。事实与理由：权白露于2017年12月16日与侨亚置业公司签订《侨亚康复公寓使用权转让协议》，约定侨亚置业公司将位于湖北省武汉市江夏区**房屋使用权转让给权白露，期限30年，总价款598578元。同日，权白露与侨亚颐乐园公司签订《房屋租赁协议》，将前述房屋出租给侨亚颐乐园公司，租期10年，租金3990.50元每月。侨亚颐乐园公司自2020年1月起即未依约支付租金，构成违约，权白露有权解除合同，并要求侨亚置业公司、侨亚颐乐园公司承担相应的违约责任。侨亚置业公司辩称，1.同意解除合同，转让款同意返还，但返还金额依照合同约定应为90%的比例；2.关于第三项请求，侨亚颐乐园告知我方的意见是同意按照合同履行；3.关于第四项请求，同意按照合同约定履行，但违约金不应重复或叠加计算。侨亚颐乐园公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月16日，权白露与侨亚置业公司签订《侨亚康复公寓使用权转让协议》，约定，1.侨亚置业公司将位于湖北省武汉市江夏区**房屋（以下简称案涉房屋）使用权转让给权白露，交付时间2018年3月1日，使用权有效期截止2048年2月20日；2.房屋建筑面积70.93平方米，使用权转让单价8439元/平方米，转让总价款598578元；3.权白露签订本协议的同时，需与第三方运营管理公司签订《房屋租赁协议》，若本协议解除，则《房屋租赁协议》同时予以解除；4.权白露因个人原因需退还康复公寓使用权，若合同签订时间不满5年，侨亚置业公司按照实际支付的房屋使用权转让总价款90%，即538720元回购房屋使用权；5.自协议解除之日起，30个工作日内，侨亚置业公司退还有关款项。双方合同还对违约责任、解决争议的方式等进行了约定。当日，权白露与侨亚颐乐园公司签订《侨亚康复公寓房屋租赁协议》，约定，1.权白露将按社会房屋出租给侨亚颐乐园公司，租赁期限为10年，自2018年2月1日至2028年1月31日止；2.月租金为3990.50元，自租赁之日起，次月15个工作日前支付上月房租；3.侨亚颐乐园公司逾期支付租金的，按日支付逾期应付款千分之一的违约金，本协议继续履行。双方合同还就违约责任、解决争议的方式等进行了约定。2017年12月27日，权白露向侨亚置业公司支付了598578元。2020年5月20日，侨亚置业公司向权白露出具“承诺书”，载明：2020年8月至2021年1月陆续返还康复医院2020年1月到2020年12月的租金。权白露因案涉纠纷提起诉前财产保全，申请查封侨亚置业公司的相关财产，支出财产保全申请费3508元。以上事实，有当事人陈述、《侨亚康复公寓使用权转让协议》、《侨亚康复公寓房屋租赁协议》、收据、承诺书、民事裁定书等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本案审理过程中，本院于2020年11月30日向侨亚置业公司、侨亚颐乐园公司送达了起诉状副本等诉讼材料。权白露于2020年12月23日向本院递交“侨亚颐乐园公司所欠租金及违约金计算清单”，表示侨亚颐乐园公司未支付2019年12月的租金，2019年12月至2020年11月18日期间，侨亚颐乐园实际欠付租金为46289.80元。本院认为，本案应予讨论的问题有：一、案涉二份协议的性质及效力状况；二、侨亚置业公司应否退还转让款并支付资金占用费；三、侨亚颐乐园公司应否支付租金及违约金。本院一一评议如下：（一）案涉二份协议的性质及效力状况《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。权白露与侨亚置业公司签订的《侨亚康复公寓使用权转让协议》名为“使用权转让协议”，双方合同内容中使用的词句也为使用权转让，双方合同的目的为侨亚置业公司将案涉房屋的使用、收益权转让给权白露，据此，《侨亚康复公寓使用权转让协议》实际为租赁性质，系侨亚置业公司将案涉房屋出租给权白露使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，权白露与侨亚置业公司约定的案涉房屋使用权转让期限为2018年3月1日至2048年2月20日，超过了法律规定的二十年期限，故双方合同关于使用权转让期限的约定超过二十年的部分无效，权白露基于合同约定支付的二十年使用权期限之外的对价部分也无效。《侨亚康复公寓使用权转让协议》的其余内容及《侨亚康复公寓房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当诚信遵守。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。权白露提出解除与侨亚置业公司签订的《侨亚康复公寓使用权转让协议》，侨亚置业公司于本案开庭审理时，即2020年12月22日同意解除合同。权白露与侨亚置业公司签订的《侨亚康复公寓使用权转让协议》中虽约定“权白露签订本协议的同时，需与第三方运营管理公司签订《房屋租赁协议》，若本协议解除，则《房屋租赁协议》同时予以解除”，但根据该约定，侨亚置业公司要求权白露负担与第三方运营管理公司签订《房屋租赁协议》的义务，权白露不与第三方运营管理公司签订《房屋租赁协议》并不导致《侨亚康复公寓使用权转让协议》的不成立或解除；《侨亚康复公寓使用权转让协议》解除的，《房屋租赁协议》同时予以解除，但《房屋租赁协议》解除也并不导致《侨亚康复公寓使用权转让协议》同时解除。据此，本院认定权白露与侨亚置业公司于2017年12月16日签订的《侨亚康复公寓使用权转让协议》于2020年12月22日由双方协议解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。侨亚颐乐园公司未能依照合同约定向权白露支付月租金，出具履约承诺后，仍未能依约付款，其违约行为已导致双方合同目的不能实现，权白露有权依照法律规定行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院于2020年11月30日将载有权白露解除合同请求的民事起诉状送达侨亚颐乐园公司，故权白露与侨亚颐乐园公司于2017年12月16日签订的《侨亚康复公寓房屋租赁协议》已于2020年11月30日解除。（二）侨亚置业公司应否退还转让款并支付资金占用费权白露与侨亚置业公司签订的《侨亚康复公寓使用权转让协议》约定的期限为2018年3月1日至2048年2月20日，共计29年11个月20天（10949天），该期间的使用权转让款为598578元，因双方约定的期限中超过20年的部分无效，按照比例折算，超过20年部分的时间9年11个月20天（3644天）使用权的对价为199216.21元（598578÷10949×3644）。因199216.21元款项所针对的使用权期间约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，侨亚置业公司应当向权白露返还该笔199216.21元款项。权白露与侨亚置业公司签订的《侨亚康复公寓使用权转让协议》已因权白露提出解除合同、侨亚置业公司于2020年12月22日同意解除而经协议解除。本院已认定《侨亚康复公寓使用权转让协议》系权白露与侨亚置业公司经协商解除，且由权白露先行提出解除合同的要求，侨亚置业公司予以同意，故可认定为权白露系因个人原因需退还康复公寓使用权。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同的权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，双方合同关于“权白露因个人原因需退还康复公寓使用权，若合同签订时间不满5年，侨亚置业公司按照实际支付的房屋使用权转让总价款90%，即538720元回购房屋使用权”的约定属于合同权利义务终止后的结算与清理条款，《侨亚康复公寓使用权转让协议》的有效部分解除后，该条款仍应用于双方结算。因双方合同有效部分的20年使用权转让期间的对价为399361.79元（598578-199216.21）。至合同解除日，双方合同履行时间未满5年，侨亚置业公司应当向权白露支付90%的款项359425.61元（399361.79×90%）。侨亚置业公司关于返还款项的比例应为90%的辩称意见，与合同约定相符，本院予以采纳，并按照双方合同有效部分计算该90%比例的款项数额。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。侨亚置业公司与权白露之间签订的合同部分无效，侨亚置业公司基于无效的合同占有权白露支付的199216.21元款项，缺乏依据，故权白露请求侨亚置业公司就该笔款项自2020年11月19日起支付资金占用费，有理合法。根据《侨亚康复公寓使用权转让协议》关于侨亚置业公司应于协议解除之日起30个工作日内退还权白露有关款项的约定，侨亚置业公司与权白露于2020年12月22日解除合同，侨亚置业公司应于2021年2月2日前向权白露支付359425.61元款项，故侨亚置业公司就该笔款项应自2021年2月3日起向权白露支付资金占用费。权白露要求以3990.50元/月的标准计算资金占用费，既缺乏双方之间的合同约定，也没有法律依据，本院参照相关法律规定确定侨亚置业公司应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向权白露支付资金占用损失直至款项付清之日止。侨亚置业公司提出违约金不应重复或叠加计算，因其与侨亚颐乐园公司并非同一主体，故权白露向侨亚置业公司主张资金占用损失、向侨亚颐乐园公司主张迟延支付租金的逾期违约金，并不属于违约金的重复或叠加计算。（三）侨亚颐乐园公司应否支付租金及违约金《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。侨亚颐乐园公司未向权白露支付2020年1月至2020年10月的租金39905元，有失信用，故对权白露关于要求侨亚置业公司支付欠付租金39905元的诉讼请求，本院予以支持。权白露与侨亚颐乐园公司签订的《侨亚康复公寓房屋租赁协议》约定“次月15个工作日前侨亚颐乐园公司向权白露支付上月房租”，“逾期支付房租的，按日支付逾期应付款千分之一的违约金”。侨亚颐乐园公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法向其释明其有权主张并提供证据证明约定的违约金过高、请求人民法院予以调减，其也未向本院提供证据证明约定的违约金标准过高，其关联公司侨亚置业公司在本案开庭审理过程中陈述侨亚颐乐园公司关于违约金方面的意见为依据合同约定计算，据此，本院对双方合同约定的违约金计付标准不予调整。权白露在本院中要求侨亚颐乐园支付2020年1月至10月的租金及违约金，违约金计算至2020年11月18日，侨亚颐乐园公司逾期支付该部分租金的违约金计算如下表：            租金月份（2020年）              租金金额（元）              应付款日              逾期天数（截至2020年11月18日）              计付标准              违约金数额（元）                  1              3990.50              2月21日              271              日千分之一              1081.43                  2              3990.50              3月20日              243              969.69                  3              3990.50              4月22日              210              838.01                  4              3990.50              5月25日              177              706.32                  5              3990.50              6月19日              152              606.56                  6              3990.50              7月21日              120              478.86                  7              3990.50              8月21日              89              355.15                  8              3990.50              9月21日              58              231.45                  9              3990.50              10月28日              21              83.80                  10              3990.50              11月20日              0              0                  合计              399050                            5351.27      综上，权白露针对侨亚置业公司及侨亚颐乐园公司提出的诉讼请求均部分成立。侨亚颐乐园公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关的抗辩权利，由此产生的法律后果由其自行承担，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。权白露提交书面材料表示侨亚颐乐园公司还未支付2019年12月及2020年11月的租金，但其并未提出明确的增加诉讼请求的申请，且其提出前述问题时本案法庭辩论已终结，本院对其该项主张不予审理，其有权另行起诉予以主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、武汉侨亚置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向权白露支付558641.82元（199216.21+359425.61）；二、武汉侨亚置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向权白露支付资金占用损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以199216.21元为基数，自2020年11月19日起计算至该笔款项付清之日止；以359425.61元为基数，自2021年2月3日计算至该笔款项付清之日止；三、武汉侨亚颐乐园管理有限公司于本判决生效之日起十五日一次性向权白露支付租金39905元；四、武汉侨亚颐乐园管理有限公司于本判决生效之日起十五日一次性向权白露支付违约金5351.27元；五、驳回权白露对武汉侨亚置业集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回权白露对武汉侨亚颐乐园管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10276元，减半收取计5138元，由权白露负担364元，由武汉侨亚置业集团有限公司负担4416元，由武汉侨亚颐乐园管理有限公司负担358元；本案保全费3508元，由武汉侨亚置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  万文胜二〇二一年二月五日法官助理许念书记员胡丽娟