广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终332号 上诉人(原审被告)：柳州市柳北区大雀山美食园，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区胜利路12号。统一社会信用代码：92450205MA5NXX082X。 经营者：邓世龙，男，1988年2月20日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：谭舒宁，男，1992年11月8日生，毛南族，住广西壮族自治区环江毛南族自治县。 上诉人柳州市柳北区大雀山美食园（以下简称大雀山美食园）因与被上诉人谭舒宁租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 大雀山美食园上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或者改判。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定本案《租赁合同》无效为事实不清。1.根据《租赁合同》第一条第三项的约定，被上诉人已充分了解案涉房屋的现状，并愿意按现状承租，双方签订的合同为有效合同。房产管理部门已向社会公开房产查询信息，被上诉人作为承租方在签订合同前，可以查询租赁房屋的相关情况。但被上诉人未尽到谨慎注意的义务，其应当承担全部责任。2.柳州市柳北区城管执法局立案调查认定的违法建筑为胜利东路××西面的建筑物，而本案的案涉房屋位于15栋的北面，城管执法局认定的违法建筑与案涉房屋无关。3.依据双方签订的《租赁合同》第八条第一项的约定，被上诉人对案涉房屋进行装修前应向上诉人提出书面申请，需要经过有资质的设计部门、有资质的施工单位施工，其装修方案获得上诉人同意后方可进行装修，但被上诉人在装修前未向上诉人申请并获得批准，其装修损失应由被上诉人承担。二、一审认定被上诉人的装修各项合计30000元证据不足。1.与被上诉人签订装修合同的柳州市新楠贸易有限公司并不具备房屋装修设计和施工的资质和能力。2.被上诉人没有对装修损失30000元的计算依据和方式进行举证。3.被上诉人实际支付装修款项金额认定不清。4.上诉人装修款项的支付方式认定不清。被上诉人提供的收款收据不足以证明其装修花费。 谭舒宁辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求维持一审判决，驳回上诉人上诉。 谭舒宁向一审法院起诉请求：一、判令大雀山美食园将租赁保证金及水电费押金合计15240元退还谭舒宁。二、判令大雀山美食园承担谭舒宁装修等投入的经济损失30000元。三、本案诉讼费由大雀山美食园承担。 一审法院认定事实：2019年10月21日，大雀山美食园作为出租方（甲方），谭舒宁作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将产权属于柳州市柳升置业有限公司所有的位于柳州市胜利路12号柳北区合计面积约为102平方米出租给乙方，租期3年，即从2019年10月18日至2022年12月31日；第一年租金每月4080元，第二年租金每月4284元，第三年租金每月4498.2元，其中2019年10月21日至2019年12月31日乙方进场装修，甲方免收月租金，从2019年10月起每月30日前向甲方付清下月租金；合同签订后3日内，乙方向甲方交纳合同保证金12240元，该保证金作为乙方在合同期内遵守合同各项条款的保证担保，保证金不得冲抵租金；合同签订后三日内乙方需向甲方交纳水电保证金3000元；合同还就其他权利义务进行了约定。谭舒宁还与延佳物业服务有限公司于同日签订了相应的《物业服务合同》。同日，谭舒宁向大雀山美食园交纳了押金12240元，水电押金3000元，大雀山美食园均向谭舒宁出具了收据。2019年10月22日，谭舒宁向大雀山美食园交纳了2020年1-2月份租金8160元，大雀山美食园向谭舒宁出具了收据并在收据上注明（赠送3、4月份）。此外谭舒宁还向延佳物业服务有限公司交纳了水电和物业费用。签订合同后，谭舒宁开始进场装修，装修后开始与人合伙经营柳州市柳北区鸟山餐饮店。后因得知城管部门立案对谭舒宁租赁的门面进行违法建筑查处，谭舒宁与大雀山美食园协商处理未果。2020年4月27日，柳州市柳北区鸟山餐饮店经柳州市柳北区市场监管局准予注销。此后谭舒宁已清空该房屋。 另查明：1.2019年7月5日，柳州市柳升置业有限公司（以下简称柳升公司）作为甲方与作为乙方的广西有料贸易有限公司（以下简称有料公司）签订合同编号（2019）Ａ-3号《租赁合同》，主要约定甲方将位于柳州市（机加工车间）、16栋（锅炉房）、17栋（盐皮仓）西面1-10格、14栋（准备车间）北面1-16格，东南面1-8格、附属设施（配电房、门卫室等）合计面积约为6200平方米出租给乙方，租赁期限十年，从2019年7月6日至2029年10月5日止等。2019年10月6日，柳州市柳升置业有限公司作为甲方与作为乙方的广西有料贸易有限公司签订《补充协议》，约定甲方同意乙方可将租赁场地招商出租和转让。2019年7月10日，广西有料贸易有限公司与邓世龙签订合同编号（2019）Ａ-1号《转租合同》，主要约定广西有料贸易有限公司将其承租柳州市柳升置业有限公司以上场地出租给邓世龙，租赁期间从2019年7月10日至2029年10月5日止。2019年10月9日，广西有料贸易有限公司与邓世龙系经业者的大雀山美食园签订《补充协议》，约定广西有料贸易有限公司同意大雀山美食园将租赁场地招商出租和转让，邓世龙在该《补充协议》落款处签名。2.谭舒宁提供的三份收据和实物出库单内容显示，其为装修门面门头广告发光字支出6300元，吊顶、ＬＥＤ灯支出4440元，瓷砖5616元。谭舒宁与柳州市新楠贸易有限公司签订有一份《合同书》约定由新楠公司承包谭舒宁租赁门面的装修事宜，约定装修工程总造价为41074元。3.柳州市柳北区城市管理行政执法局于2019年12月5日和12月9日分别作出柳城管责拆柳北规划告字【2019】第2713号《柳州市城市管理行政执法责令限期拆除告知书》和柳城管责拆柳北规划决字【2019】第2713号《柳州市城市管理行政执法责令限期拆除决定书》，认定柳州市柳升置业有限公司坐落于胜利东路××西面建设建筑物为违法建筑，责令限期自行拆除。上述《告知书》和《决定书》所附图片包含有谭舒宁向大雀山美食园租赁的门面。4.谭舒宁向该院提出鉴定申请，申请对房屋装修价值进行鉴定，但此后又自行撤回了鉴定申请。 一审法院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己在诉讼中的主张，有责任提供证据。根据谭舒宁的诉请和陈述的事实及大雀山美食园的答辩意见，本案的争议焦点主要是：一、本案双方签订的合同是否有效；二、谭舒宁主张的费用是否有事实和法律依据。 对于争议焦点一：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。大雀山美食园从有料公司处租到的柳升公司的场地，虽然有土地证等权属证明，但大雀山美食园未能举证证明其租赁给谭舒宁的房屋取得了建设规划许可，故本案双方签订的《租赁合同》依法应认定为无效合同。 对于争议焦点二：因合同无效，取得财产的一方，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。大雀山美食园在签订合同时未如实告知涉案房屋无建设工程规划许可的真实情况违反了诚实信用原则，应当承担合同无效的相应责任。另一方面，房产管理部门已向社会公开房产查询信息，双方在签订合同时，即使大雀山美食园未如实告知涉案房屋的相关情况，谭舒宁作为承租方也具备自己查询清楚的能力及条件，故其应在未尽到谨慎注意义务的范围内承担合同无效的责任而酌情减轻大雀山美食园的责任。综合本案双方的过错程度，酌情认定大雀山美食园承担80%的责任，谭舒宁承担20%的责任。 对于返还押金：如前所述，本案双方签订的合同无效，谭舒宁要求返还押金12240元和水电押金3000元，共计15240元押金，有事实和法律依据，该院予以支持。 对于装修损失：谭舒宁为其装修损失提供了收据及合同作为证明，本案双方均未对装修价值申请司法鉴定。对此该院认为，谭舒宁就其装修损失提供的证据并不完整，但大雀山美食园亦未有相反证据予以反驳或申请司法鉴定，谭舒宁对承租的房屋进行的装修是与租赁门面形成附合的装饰装修物，无法拆除重新使用，综合房屋面积和用途，该院对谭舒宁主张的装修损失总额为30000元予以采信。由于谭舒宁装修后已使用一段时间，故酌情对装修价值按80%予以折价，再结合本案双方的过错程度，大雀山美食园应当赔偿谭舒宁的装修损失计算为30000元×80%×80%=19200元。对谭舒宁主张的超出此数额部分，该院不予支持。 一审法院判决：一、大雀山美食园向谭舒宁返还押金及水电押金共计15240元；二、大雀山美食园向谭舒宁赔偿经济损失19200元；三、驳回谭舒宁的其他诉讼请求。一审案件受理费932元（谭舒宁已预交），由大雀山美食园负担710元，由谭舒宁自行负担222元。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉合同的效力？如合同无效责任如何承担？ 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中房屋出租人大雀山美食园至今未能举证案涉租赁房屋已经取得建设工程规划许可证，故一审判决本案房屋租赁合同无效正确，本院予以维持。 房屋合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，故出租人大雀山美食园收取承租人谭舒宁的押金12240元和水电押金3000元，共计15240元依法应当予以返还。 关于装修损失，大雀山美食园辩解谭舒宁的装修未经其批准故无须承担赔偿责任。对此本院认为，从双方的合同目的来看，美食园的租赁对象都是以饮食经营为主，合同虽约定装修改建等需向出租人申请批准，但对该条款应当全文理解，是为了规范装修“可能对公用部分及相邻用户造成影响，或对原有设备、设施造成危害”的情形，而本案并不涉及此种情形。本案中承租人谭舒宁租赁空房用于经营鸟山餐饮店，为实现饮食店正常经营条件必须对经营场所进行基本装修，此为一般常理。其次，双方合同并未约定承租人不得装修租赁物，且大雀山美食园未对谭舒宁的装修提出异议，并在合同履行期间免收其2019年10月21日至2019年12月31日期间的装修期租金，收取了之后2020年1、2月的租金，还赠送了2020年3、4月的租金。再次，从谭舒宁提供的装修合同、结算表、现场照片等证据反映其所装修内容并未涉及破坏性装修改建。不属于双方所约定的装修“可能对公用部分及相邻用户造成影响，或对原有设备、设施造成危害”的情形。由此，大雀山美食园主张谭舒宁的装修未经其批准故完全不承担赔偿责任的主张不能成立。 本案由于承租人存在装修的事实，并提交了相关装修合同、结算表、装修单据、现场照片等反映所装修内容，大雀山美食园对此虽有异议却不能提供证据予以反驳，一审判决综合本案事实及举证情况对谭舒宁主张的装修损失经过计算残值之后酌情判令大雀山美食园承担80%的赔偿责任，并无不当，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人柳州市柳北区大雀山美食园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费661元，由上诉人柳州市柳北区大雀山美食园负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年二月九日 书记员 覃 溪