福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终217号 上诉人（原审原告）：黄淑莲，女，1974年9月23日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：钟文，福建赟美律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖志健，男，1970年8月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：康承文，湖南正君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐爱民，男，1971年12月11日出生，汉族，住湖南省邵阳县。 被上诉人（原审被告）：曾玉艳，女，1974年1月11日出生，汉族，住湖南省邵阳县。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：莫万利，湖南阳邵律师事务所律师。 上诉人黄淑莲与被上诉人肖志健、唐爱民、曾玉艳物权确认纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0502民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄淑莲上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。二、肖志健、唐爱民、曾玉艳承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定案件事实错误，依法应当予以纠正。1.案外人蔡火烟已经事实取得该房屋物权，诉争房屋系案外人蔡火烟建造，该房屋自建造完成之时起，蔡火烟 依据建造这个事实行为而原始取得诉争房屋的物权。法律上并不能以土地性质、是否申请批建手续为由，否定蔡火烟对于诉争房屋享有的物权。2.蔡火烟将其享有物权的房屋转让于唐爱民、曾玉艳夫妇，唐爱民、曾玉艳夫妇将诉争房屋转让于肖志健，肖志健再转让于黄淑莲，这一系列的转让事实，都是基于蔡火烟享有诉争房屋物权的这个事实，且都是各方的真实意思表示，也支付了对价，所以一系列的转让行为都合法有效的，转让合同也是依法成立并有效的。3.诉争房屋是否为违法建筑，应由法定部门予以认定，诉争房屋仅为无证建筑尤其是(2018)最高法行申5424号行政裁定书的裁判思路认为：对因为历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，不能简单的将无证房屋一律认定为违法建筑。在行政机关没有充分证据证明无证房屋属于建法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑。故而本案诉争房屋属于无证建筑，在行政机关未认定其为违法建筑的情况下，应当将该建筑视为合法建筑。4.违法建筑的转让协议是否无效，尚无明确的法律规定，能否办理物权登记，并不影响合同效力，所以本案中诉争房屋的一系列转让协议是有效的。根据物权法的“物权行为和债权行为相区分原则”，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。最高人民法院(2013)民申字第50号案件当中，《房产转让协议》项下的房屋已经被认定为违法建筑并限期拆除，但最高法还是认定《房产转让协议》有效。 肖志健辩称，同意黄淑莲的上诉意见。 唐爱民、曾玉艳辩称,1.蔡火烟尚未取得法律意义上的物权。蔡火烟的涉案房屋属自建性房产，而建设房屋需取得建设用地使用权，建设工程施工许可证，城镇建筑还需建设工程规划许可证，只有这样房屋施工修建才合法。2.肖志健对涉案房屋没有取得合法所有权，自然没有取得合法使用权，肖志健就没有权利行使所谓“转让”、“转卖”行为。蔡火烟尚未办理涉案房屋的产权登记，而且又不能办妥产权登记，故蔡火烟出让该房产行为也就是违法行为。既然蔡火烟与唐爱民的买卖合同不受法律保护，肖志健与黄淑莲的所谓“房屋转让合同”自然不受法律认可。3.黄淑莲与肖志健、唐爱民之间所谓转让、赎回协议，均属货款支付担保抵押合同，肖志健无权直接转让给上诉人。4.涉案房屋系集体土地上建筑物，法律亦禁止集体土地上建筑物转让或抵押行为。 黄淑莲向一审法院起诉请求：判决确认黄淑莲与肖志健于2017年9月12日签订的《二手小产权套房转让协议书》有效、确认黄淑莲享有位于晋江市房屋使用权。 一审法院认定事实：唐爱民、曾玉艳于2017年5月25日出具转让协议，协议内容为“本人唐爱民位于东石富仁楼九楼层A室建筑面积158平方米同意转让给肖志健，以45万评估”。肖志健与黄淑莲于2017年9月12日签订二手小产权套房转让协议书，约定肖志健将该房屋以450000元的价格转让给黄淑莲，黄淑莲应于2017年9月12日一次性向肖志健支付全部转让款。2017年11月6日，黄淑莲与肖志健、唐爱民签订房屋赎回协议书，其内容为“因丙方(指唐爱民)拟赎回富仁楼九楼A室套房，经乙方(指肖志健)与甲方(指黄淑莲)协商同意丙方以金额530000元赎回。赎回时间为2018年2月10日前。丙方赎回付款时间约定为：2017年11月30日前付150000元、2017年12月30日前付200000元、2018年1月30日前付100000元、2018年2月10日前付80000元。以上丙方分期付款应按时交付乙方，其中丙方如有没按约定时间付清款项给乙方，此协议无效。如丙方按时交付530000元给乙方，乙方应按时把530000元交付甲方，甲方把套房合同及发票托给相关手续交还丙方”。唐爱民于2018年6月24日出具一份内容为“本人唐爱民承诺到2018年9月底前还款330000元人民币给肖志健，另欠款150000元将分期协商还清。2018年9月底前先期330000元给肖志健，肖志健将套房转让手续退还唐爱民，如逾期套房手续将不予退还归肖志健所有”的承诺书，肖志健在该承诺书复印件上签名确认“同意约定”。黄淑莲现持有一份甲方签名为蔡火烟、乙方为唐爱民、签订时间为2011年3月20日的购买楼房协议书及相应的收款收据。用电地址为晋江市东石镇第五社区居委会仁和东路富贵楼(富贵楼-070-01)、户号为2218531835的电表户名为黄淑莲。 一审法院认为：黄淑莲请求确认其与肖志健于2017年9月12日签订的二手小产权套房转让协议书有效，但黄淑莲仅调取提供了一份登记土地使用权人为蔡火烟、坐落在晋江市用地面积为162.86平方米的集体土地建设用地使用权登记卡，与案涉房屋明显不同，黄淑莲至今也未能提供其他证据证明案涉房屋已经依法办理产权登记，或提供证据证明该房屋已取得建设工程规划许可证或经建设主管部门批准建设。对此唐爱民、曾玉艳表示其购房时并没有见过房屋的产权证书，该房屋没有办理产权登记，肖志健作为协议一方也未能提供该房屋的产权证书或合法建设审批手续。审理过程中经调查取证，亦未能调取到案涉房屋具备上述条件的证据。基于现有证据情况，在本案法庭辩论终结前黄淑莲仍无法证明案涉房屋属符合《中华人民共和国城乡规划法》规定的合法建筑。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…..（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。故对于黄淑莲要求确认案涉二手小产权套房转让协议书有效的主张，基于现有证据情况，其应当承担举证不能的法律责任，对该项诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。现黄淑莲要求确认其享有案涉房屋的使用权，但未能提供证据证明案涉房屋已办理产权登记、其系案涉房屋的合法所有权人，无法提供其获得案涉房屋使用权的合法依据，对该项诉讼请求不予支持。综上，对于本案黄淑莲的诉讼请求，现由于上述证据原因，黄淑莲应承担举证不能的责任，对此依法予以驳回，黄淑莲可待收集相关证据后另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回黄淑莲的诉讼请求。一审本案受理费8050元，由黄淑莲负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。一审查明事实正确，予以确认。 本院认为,关于案涉房屋的购房款如何支付，经查阅一审卷宗，法庭笔录载明：“原（黄淑莲）代：已经支付了，是2017年8月-9月份现金进行支付，分了三次支付。被一（肖志健）代：之前被告一有欠原告钱，转让的时候原告有支付了15万元，后面现金支付剩余的尾数”,说明黄淑莲与肖志健就购房款的支付陈述不一，即使肖志健确认其已将案涉房屋转让给黄淑莲，2017年11月6月，黄淑莲、肖志健和唐爱民签订房屋赎回协议书确认唐爱民有赎回权后，2018年唐爱民另签订一份承诺书明确唐爱民可分期还款，依约还款后“肖志健将套房转让手续退还唐爱民，如逾期套房手续将不予退还归肖志健所有”，该承诺书并未提及黄淑莲，房屋交易是重大事实，前述事实明显不符合常理，综合以上事实，在黄淑莲未能提供其他充足的证据证实其与肖志健存在买卖关关系的情况下，黄淑莲仅以其与肖志健于2017年9月12日签订的二手小产权套房转让协议书即要求确认案涉二手小产权套房转让协议有效，并要求交付案涉房屋，缺乏事实依据，不予认定。 综上，黄淑莲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由黄淑莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二一年二月二十六日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。