山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1371号 上诉人（原审被告）：杨永苗，女。 委托诉讼代理人：战勇，山东双华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲方锐，山东双华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙发生，男。 委托诉讼代理人：崔成伟，平度兴德法律服务所法律工作者。 原审被告：孙迅，男。 上诉人杨永苗因与被上诉人孙发生、原审被告孙迅所有权确认纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨永苗上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回孙发生的诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审全部诉讼费用由孙发生承担。事实与理由：一、一审法院对案件案由确认错误。根据孙发生一审诉讼请求，本案应为房屋买卖合同纠纷，而非所有权确认纠纷，是一个给付之诉。二、一审法院认为“应视为杨永苗对此事明知，同意处分涉案房产”，属事实认定错误。（一）本案一审判决和一审法院作出的(2019)鲁0283民初8672号民事判决（以下简称8672号民事判决）均认定了涉案房产系杨永苗和孙迅的夫妻共同财产、孙发生与孙迅签订房屋买卖协议时未经杨永苗认可之事实。（二）一审法院以“杨永苗长达九年的时间里未提出异议，应视为杨永苗对此事明知，同意处分涉案房产”，无事实和法律依据。首先，涉案房屋买卖协议签订时，孙发生知道孙迅没有对涉案房屋的单独处分权和对杨永苗的代理权，孙发生非善意相对人。涉案房屋买卖协议签订时，除有孙发生和孙迅两个合同当事人签字外，还有说和人、证明人、代笔人等签字，并由孙迅代杨永苗签字，说明孙发生具备一定法律知识，且知道孙迅对涉案房屋没有单独处分权，孙迅也没有得到杨永苗的授权，孙发生和孙迅的行为已经涉嫌侵犯杨永苗的合法权利，此时，孙发生应该按照民法总则第171条之规定，催告杨永苗对孙迅实施的代理行为予以追认，而非不管不问，妄以时间流失继续侵犯杨永苗的合法权利。其次，杨永苗并未如一审判决所称，未对房屋买卖提出异议。杨永苗知道涉案房屋被孙发生以欺骗方式予以变更登记后，立即通过行政机关提出异议，行政机关审查异议属实后，对原变更登记予以撤销，正是因为杨永苗的异议，才形成8672号民事判决和本案诉讼。再次，杨永苗“在长达九年内未提出异议”，是因为杨永苗不知道其权利受到侵犯，且杨永苗对此不知道并无过错。杨永苗居住地并非在涉案房屋所在村庄，无法知道孙发生入住涉案房屋之事实，且即使能够证明杨永苗对孙发生入住涉案房屋知情，也不能得出杨永苗知道其权利受到侵犯之结论；杨永苗的权利只有在完成不动产登记后才受到侵犯，而孙发生入住房屋之事实，除基于房屋买卖法律关系外，还可能基于借用、租赁等法律关系，故本案中，因孙发生非善意相对人，杨永苗对孙发生和孙迅之间行为毫不知情，应由孙发生举证证明杨永苗知道其入住涉案房屋之事实，且应举证证明杨永苗知道孙发生入住涉案房屋基于房屋买卖之法律关系。又次，不能因杨永苗未提出异议，而推断出杨永苗同意。民法总则第140条规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。显然，在本案中不能以杨永苗未提出异议而推断出杨永苗同意的意思表示。最后，“在长达九年内未提出异议”，不能视为杨永苗放弃权利。我国民法并未规定取得时效，对不动产权利人的保护更是排除了诉讼时效的限制，即使按照诉讼时效20年规定，杨永苗在侵权行为实施9年时行使权利，亦应受到法律保护。三、一审法院判决杨永苗协助孙发生办理涉案房屋过户手续，适用法律错误。（一）8672号民事判决中涉案房屋买卖协议和杨永苗无关。8672号民事判决中原告是孙发生，被告是孙迅，孙发生要求确认且法院经审理判决认定有效的，是孙发生和孙迅签订的房屋买卖协议，杨永苗不是房屋买卖协议的当事人。根据合同的相对性，涉案房屋买卖合同是否有效均和杨永苗没有关系，不能约束到杨永苗。（二）合同有效，并不意味着必然能够履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款虽确认无处分权人签订合同的效力，但合同有效，并不必然能够实际得到履行，该条第二款同时规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。这意味着在合同有效的情况下，出卖人如果不能取得所有权或处分权，会发生标的物所有权不能转移的情形。具体到本案，因为杨永苗的反对，孙迅未取得对夫妻共同财产的处分权，涉案房屋的所有权不能转移。（三）强制要求杨永苗协助孙发生办理涉案房屋过户手续，有违自愿原则。涉案房屋买卖协议签订时，杨永苗未在协议上签字，事后亦未追认，孙发生在签订房屋买卖协议时即知道孙迅没有代理权，孙迅在房屋买卖协议上签署杨永苗姓名亦未构成表见代理，孙发生非善意相对人。现有证据无法证实杨永苗知道孙发生入住涉案房屋，且孙发生入住涉案房屋基于的法律关系是孙发生与孙迅之间的房屋买卖关系，仅以杨永苗在9年内未提出异议为由，推定杨永苗对房屋买卖知情且同意，并强行将其作为合同当事人，要求其履行并不存在的义务，严重违反自愿原则。综上，一审法院认定事实错误，法律适用不当。 孙发生辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回杨永苗的上诉请求，维持一审法院的公正判决；二、孙发生与杨永苗和其丈夫孙迅之间的房屋买卖协议确认纠纷平度市人民法院经庭审调查，已作出8672号民事判决，确认了杨永苗和其丈夫孙迅与孙发生之间的房屋买卖协议为有效协议。判决书中认定在房屋买卖协议中孙迅代表其妻杨永苗签字是杨永苗认可的，在房屋出卖后长达九年多的时间里、孙发生已经入住多年并对房屋进行了维修，杨永苗并没对此提出异议，所以孙迅以其妻杨永苗不同意出卖为由，主张买卖合同不能成立一审法院没有支持。事实也是如此。孙迅的父亲孙发聚和其母亲在孙迅很小的时候就离了婚，孙迅当时户籍不在本村，其父亲孙发聚和祖父孙登岳都死亡后，孙迅是财产的唯一合法继承人，杨永苗的丈夫孙迅在其父亲孙发聚与其祖父孙登岳都死亡后回老家出卖的房子，而且并不是只出卖了该涉案的一处房屋，还将另一处继承其父亲孙发聚的房屋同时也出卖给了本村村民孙登科，且杨永苗与丈夫孙迅还将其父亲孙发聚在村中生前所有承包的土地也同时全部对外进行了一次性转让出卖，这些都是经过杨永苗与其丈夫孙迅事先协商好的、是经过杨永苗同意的，当时杨永苗与丈夫孙迅二人认为今后不可能再回老家居住和种植土地了，所以将家中的一切全部对外进行了出卖。在签订协议时，孙发生要求让杨永苗签名，其丈夫孙迅称家中孩子小，杨永苗在家带孩子，带了孩子来回不方便，并称之前在家早已经协商好了。在买卖关系及价格谈好确定后，杨永苗与其丈夫孙迅又多次通过电话联系，为了让孙发生和另一买房人孙登科更放心，孙迅就代表杨永苗签了名字，孙发生和介绍人、证明人、代笔人也都在场并当场签了名，孙发生当场将购房款6000元给付了孙迅，孙迅同时将房产证及房屋交付给了孙发生，在场签名的所有人都能证明这一事实。杨永苗与孙迅是夫妻关系，在这种情况下，孙发生完全有理由相信对于涉案房屋的出卖，是经孙迅与杨永苗协商一致同意的，也相信孙迅有权代表杨永苗在房屋买卖协议上签名。即使杨永苗没有亲自签名，作为杨永苗的丈夫孙迅、代表杨永苗的签名应该是表见代理行为，且整个房屋买卖过程都是由孙迅的母亲一直在场协助、帮着孙迅操办的，更加证明了涉案房屋孙发生是善意购买所得。孙迅在8672号案件中辩称“该协议是受欺骗所签订，不是真实意思的表示，违法一户一宅的规定，侵犯了杨永苗的权利，应属无效合同”不成立。杨永苗跟随丈夫孙迅从部队转业回平度后，户口不能落到本村，其应知道丈夫孙迅老家没有房子没有土地，且杨永苗与丈夫孙迅在每年春节、清明节回家给其父孙发聚、祖父孙登岳上坟时，因为家中房子全卖了，没有房子居住和停留，上完坟后便接着马上离开，均可以证明杨永苗对出售涉案房屋系知情并同意。三、一审法院8672号民事判决已经生效，判决确认房屋买卖协议合法有效，该案调查情况能够证明是杨永苗与丈夫孙迅共同取得了该房屋的所有权，是夫妻二人共同出卖的该房屋，杨永苗应该有义务配合孙发生办理涉案房屋的过户手续。四、关于撤销之前的登记证书的过程，杨永苗所述与事实不符。杨永苗之所以上诉是因为最近几年我村被列为茶山风景区，房子、土地也随之有了增值，所以杨永苗与孙迅找借口反悔之前的房屋买卖协议和土地转让协议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉、维持原判。 孙迅述称，对杨永苗的上诉请求无异议，孙发生所说以下内容不属实：一、我在村中仍然有土地，我没有把在村里所有的土地都转让；二、其说每年春节、清明杨永苗都会去上坟也是说谎，我们那边的习俗是女性不能上坟。三、孙发生说过户时说给我打电话，我并没有接收到。 孙发生向一审法院提出诉讼请求：1.判令位于平度市登记在孙登岳名下门牌号为××、平集建(1991)字第××号房屋归孙发生所有；2.判令孙迅、杨永苗协助孙发生办理房屋登记过户手续；3.诉讼费由孙迅、杨永苗承担。 一审法院认定事实如下：2010年12月21日，孙发生与孙迅签订房屋买卖协议一份：立约人孙迅、杨永苗（孙迅之妻），现将正房五间，院内西平房，经孙夕进说合自愿卖给孙发生名下居住，言明价钱陆仟元整，现钱当交不欠，恐后无凭，立字为证。立卖约人孙迅、说合人孙夕进、证明人孙登科、代笔人孙希平均在买卖协议上签字。涉案房屋系孙迅继承其祖父孙登岳的房屋，该房屋坐落于平度市。签订买卖协议时，孙发生系平度市村民。双方签订买卖协议后，孙发生即将房款交与孙迅，孙迅将该房屋的相关证件交与孙发生，孙发生入住使用该房屋。2019年8月5日，孙发生所在村委平度市委出具证明，证明村民孙发生与妻子王月英家中只有旧房一处5间，二个女儿2010年招养老女婿，符合建房及买房条件。 一审另查明，涉案房屋集体土地建设用地使用证号1991年登记为：平集建（1991）字第xxxx号，登记的土地使用权人为孙登岳。 一审法院认为，孙发生与孙迅、杨永苗房屋买卖合同纠纷一案，一审法院已于2019年11月29日作出（2019）鲁0283民初8672号民事判决书。在该案中，孙迅认为房屋买卖协议上杨永苗的签名并非杨永苗本人所签，该协议侵犯了杨永苗的权益，房屋买卖协议无效。在该案中一审法院认为，孙迅与杨永苗系夫妻关系，买卖协议中孙迅代表其妻签字认可，且在房屋买卖后长达九年的时间中，其妻并未对此提出异议，现孙迅以其妻不同意出卖房屋为由主张买卖合同不成立的意见不予采纳。（2019）鲁0283民初8671号民事判决书判决孙发生与孙迅于2010年12月21日签订的房屋买卖协议有效，该判决现已生效。在本案中，孙迅、杨永苗主张其二人系涉案房屋共有人，房屋买卖合同虽然有效但是无法履行的抗辩意见于法无据，一审法院不予支持。该房屋买卖合同签订后，孙发生付款并入住，在长达九年的时间里杨永苗并未提出异议，现以之前不知情、不同意出卖房屋的说法不符合常理，应视为杨永苗对此事明知，同意处分涉案房产。但房屋买卖合同是债权合同，即使房屋买卖合同有效也不能直接取得物权。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案双方之间的房屋买卖合同签订后房屋未完成登记变更，一审法院对孙发生关于确认房屋所有权的诉讼请求不予处理。涉案房屋买卖合同合法有效，孙发生有权要求孙迅、杨永苗协助办理过户手续，因此对于孙发生要求孙迅、杨永苗协助孙发生办理房屋登记过户手续的主张一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、孙迅、杨永苗于判决生效后三十日内协助孙发生办理坐落于平度市土地使用证号为平集建（1991）字第××号（地号：××-××-××）的房屋变更登记至孙发生名下的手续。二、驳回孙发生的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由孙迅、杨永苗负担。 二审期间，孙发生提交证据如下：（2019）鲁0283民初8672号民事判决和（2019）鲁0283民初8671号民事判决以及（2020）鲁0283民初7067号民事判决各1份证明孙迅与妻子杨永苗在之前将家中的两处房子同时出卖，并且孙发生与另一买房人孙登科同时交付了相应的价款并签订了协议，说合人、证明人和协议的代笔人均在协议上签字，该协议是孙发生与另一购房人是善意合法取得，并且该买卖协议经平度市人民法院判决协议合法有效。孙迅已支付了诉讼费等费用，并支付给了杨永苗和另一买房人的诉讼费用。杨永苗质证称，对上述证据真实性均认可。8672号民事判决原告是孙发生，被告是孙迅，跟杨永苗没有关系，不应以此判决书来约束杨永苗。两处房屋同时出卖也不能证明杨永苗知情，除非达到了善意购买的条件。通过上述证据证明，孙发生知道杨永苗对该房屋享有权利，孙发生知道孙迅没有代理权，孙发生也没有依据法律规定向杨永苗催告权利。孙迅质证称，对上述证据真实性无异议，但与本案无关。当时合同是我自己签的，隐瞒了杨永苗，钱都给我母亲了，名字是孙发生让我签的。 本院二审另查明，孙发生在（2019）鲁0283民初8672号案件中提交所在村委平度市出具证明载明，村民孙发生与妻子王月英家中有旧房一处，二个女儿2010年时因为招养老女婿，符合建房或买房条件等内容。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，涉案房屋买卖合同的效力已经生效判决予以确认，对于孙发生请求孙迅、杨永苗协助办理涉案房屋变更登记的问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地应经乡（镇）人民政府审核批准。故宅基地使用权的设立采用审批方式，属于具体行政行为，而非平等主体之间的民事法律行为，一审判令孙迅、杨永苗协助孙发生办理房屋变更登记不当，本院依法予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但对此项处理结果不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7068号民事判决； 二、驳回孙发生的诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人孙发生负担；二审案件受理费50元，由被上诉人孙发生负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘 琰 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二一年二月二十二日 法官助理钟速成 书记员韩明玉 书记员李春雨