河北省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀民申5846号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：廊坊华联商厦有限责任公司，住所地河北省廊坊市广阳区新华路20号。 法定代表人：王悦平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，河北展坤律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：廊坊市凯创房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区第八大街西区9-1-1601、1602室。 法定代表人：王大为，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李**，河北瀛川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴珊，河北瀛川律师事务所律师。 再审申请人廊坊华联商厦有限责任公司（以下简称华联公司）因与被申请人廊坊市凯创房地产开发有限公司（以下简称凯创公司）合同纠纷一案，不服河北省廊坊市中级人民法院（2020）冀10民终454号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华联公司申请再审称，（一）原审判决对“停产停业损失”的性质认定错误，导致事实认定错误。二审判决认为停产停业损失属于过渡费之一，该认定既违反法律规定，亦违背双方的合同约定。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第十七条的规定，针对国有土地上房屋征收的补偿包括四项：1．被征收房屋价值的补偿；2．因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；4．对被征收人给予的补助和奖励。从前述规定能够看出，搬迁、临时安置的补偿属于过渡费，而停产停业损失并不属于过渡费。依据申请人与被申请人签订的《廊坊市商业中心区二期工程商业门店征收与补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）中对停产停业损失的补偿，依法依约属于独立的补偿项目，亦不属于过渡费，二审判决所作出的认定，于法无据。（二）依据法律及行政法规、地方性法规的规定，停产停业损失应当按停产停业期限进行确定。1．《征收与补偿条例》第二十三条规定，确定停产停业的损失应当依据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，具体办法由省政府作出；《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《河北省补偿办法》）第十四条规定，停产停业损失的补偿应当按征收房屋造成的实际财产损失进行补偿。《廊坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《廊坊市补偿办法》）第二十六条规定，确定停产停业的损失应当根据纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素。《廊坊市商业中心区（二期）改造工程征收补偿安置方案》第三条第18项“因征收引起停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、上年度纳税情况、停产停业期限等因素，由具备资质的价格认定机构确定。”依据前述规定，第一，停产停业的实际损失是申请人失去房屋导致的经营损失，即申请人有房屋可供经营时可获得的实际收入；第二，停产停业损失的确定，除了依据纳税情况、经营规模外，还应当依据停产停业期限进行确定；第三，停产停业损失费是由具有资质的价格认定机构确定的。2．本案《补偿协议书》中停产停业损失是按原拟定的回迁期限2年计算约定的，在合同履行过程中未能依约2年回迁，使停产停业的时间远远超出约定的2年期限，因此应当依据停产停业期限进行调整及支付。针对停产停业损失存在如下书面证据：第一、《补偿协议书》的第三条第9项中的①中明确记载“按两年计算”的内容，可以看出确定补偿金额是暂按2年计算。与《补偿协议书》约定的回迁期为2年亦是对应的；第二、合同履行过程中，因被申请人受廊坊市审计局审计，向申请人提出重新委托有资质的价格认定机构重新确定停产停业损失，申请人同意后，被申请人委托河北诚鑫价格评估有限公司进行了评估。依据《资产价格评估报告书》第2页第三条记载“本次委托评估资产为：廊坊市凯创房地产开发有限公司对廊坊市商业中心区（二期）改造工程项目涉及的廊坊华联商厦有限责任公司2014年3月至2016年3月两年期停业停产损失价格”；《资产价格评估报告书》第五页第十二条第3款记载“本次委估资产的损失区间依据委托方转交的补充说明中停业期间进行作价，如停业期间有变动，请调整后使用”。依据前述两项记载，能够看出，无论基于双方最初合同的约定，还是《资产价格评估报告书》的内容，原停产停业损失均是按照拟定的回迁期限2年确定的。但自签订《补偿协议书》起至今已长达6年未能安置申请人回迁，实际回迁期限也已经从2年延长至6年，因此，对于停产停业损失应当按照实际期限、按照《资产价格评估报告书》进行调整，即应当按申请人起诉的金额继续支付停产停业损失到实际回迁之日为止。3．江苏泰州、靖江，安徽池州、宣城等地区发布的关于国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法中均有“被征收人选择产权调换的产权调换房屋为期房的，停产停业期限按被搬迁之月起至安置之月止的实际过渡期计算。”的规定，前述各地方法规制定的依据亦为《征收与补偿条例》。河北省、廊坊市关于依据停产停业期限确定停产停业损失的表述，也与前述各地方法规一致，并非如一、二审判决认定的仅仅为一次性支付的费用。（三）原审判决认定“申请人应当主动租赁房屋进行止损否则即视为扩大损失”，没有事实及法律依据。停产停业损失是指因房屋被征收而造成被征收人生产经营活动暂停而产生的损失，本质上是被征收人可获得的商业利润损失。本案中通过《资产价格评估报告书》确定的每年的评估值，就是申请人停产停业期间每年的实际损失，并不存在减少或增加损失的问题。二审法院对“选址”和“止损”缺乏客观、正确的认识，依据二审法院的认定将导致增加损失。1．本案所涉被拆迁的“房屋”是体量高达20000平方米的大型商业综合体，即便是在不考虑地段的情况下，申请人在廊坊市区也无法租赁到如此体量的大型商业综合体。2．商业综合体基于其自身的特殊性，不同于小规模商业或生产型企业，并非随便租赁场地就可以经营。商业综合体需要考虑前期调研、市场环境、招商条件、商圈客流、盈利能力、装修要求等一系列因素，对选址地段也有着严苛的考究。3．退一步讲，即便申请人能够租赁到大型商业综合体，其投入将增加损失，而非减损。因为依据《中华人民共和国消防法》等法律规定，商场开业前必须匹配相应的消防系统、变压器增容等符合法律规定的设备设施；而为了能够吸引商户、消费者，一般大型商场还要匹配精装修、制冷系统、监控系统、电货梯、库房等硬件设施；而为了顺利招租还要进行广告宣传，同时在支付高额房屋租金的同时承担招商的不确定性。经申请人估算，每年的投入将不低于3000万，远远超出申请人得到的停产停业损失；第四，依据《补偿协议书》的约定，搬家费、电话电视空调移机费等搬迁费均是按照2次计算而非4次或更多次计算，也就是依据《补偿协议书》的约定，合同双方认为的搬迁也就是两次，一次搬出，一次回迁。可见，按照《补偿协议书》也没有对申请人在过渡期内租赁房屋进行经营的约定。（四）原审判决存在如下错误或矛盾认定：1．一审判决在引用《廊坊市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条后，明确认定“因此延期回迁时，停产停业损失应当按照实际财产损失进行补偿”，该实际财产损失就应当是按停产停业期限计算的停产停业损失。但一审判决却认定“因申请人已经取得三年半的停产停业损失补贴，就已经取得了充分的补偿”明显自相矛盾。2．一审判决认定“申请人对被申请人不能按约回迁的事实是可预见的”没有依据。3．二审判决引用《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》认定停产停业损失“是指被征收人的房屋拆迁后，被拆迁人另行租赁周转房屋开业前这段时间停产停业所造成的损失”错误。首先，该通知中并不涉及商业用房停产停业损失的相关内容；其次，二审法院引用的内容为住宅用房擅自变更为商业用房的处理意见，与本案无关，本案被拆迁房屋自始至终都是商业用房；再次，该通知中对擅自变更房屋性质的处理意见没有应当租赁房屋的阐述。第四、二审判决认定“申请人没有申请过给付停产停业损失费”明显不符合客观事实，在一、二审审理过程中，申请人从2017年开始三次向广阳区人民法院提起诉讼，要求给付停产停业损失费的事实，一审判决在本院认为中已经认定，因此二审认定违背客观事实。综上，请求依法再审。 凯创公司提交意见称，（一）华联公司的华联商厦在被征收前，华联公司没有经营行为，根据《廊坊市商业中心区（二期）私产商业门店及办公用房征收补偿方案》的规定，华联公司作为华联商厦的产权人只能获得过渡费及房屋出租损失补贴等，无权获得停产停业损失。（二）《征收与补偿协议书》中停产停业损失属于500商户利益，且应为一次性补偿，不能重复主张。（三）按照《廊坊市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，停产停业损失要根据房屋遭受的实际财产损失进行补偿，华联公司根本不存在实际财产损失，而且华联公司每年获得的房屋出租损失补贴及过渡费两项费用合计超过了经营期间的两倍的净利润，华联公司主张停产停业损失，缺乏事实依据。（四）两年的过渡期满后，华联公司历次依据《征收与补偿协议书》向凯创公司申请付款时，从未申请过停产停业损失也充分说明华联公司并不存在停产停业损失。（五）华联公司本案的诉请违背诚实信用原则，损害国家利益，华联公司的再审申请应予驳回。 本院经审查认为，关于华联公司主张的停产停业损失是否应予支持问题。停产停业损失补偿通常是对因征收导致房屋实际经营在停产停业期间经营损失的补偿。本案中，原审已经查明，案涉审计报告与资产价格评估报告显示华联公司的唯一经营收入是以出租所有经营面积的方式所收取的租金，华联公司的实际财产损失亦只有租金损失，且华联公司在二审庭审中也明确陈述停产停业损失费为华联公司与五百多商户解除租赁合同而发生的对商户的赔偿，故原审认定停产停业损失费，是华联公司因被拆迁所造成实际损失的一次性给付的补偿内容，并无不当。在凯创公司已向华联公司支付房屋出租损失费及过渡费的情况下，华联公司并没有再进行经营，故其主张应获得案涉停产停业损失补偿的再审事由不能成立。综上，华联公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回廊坊华联商厦有限责任公司的再审申请。 审判长  张志刚 审判员  李冠霞 审判员  房利永 二〇二一年二月二日 书记员  杨美慧