云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终170号上诉人（原审被告）：大理嘉逸投资开发有限公司，住所地大理市下关南涧路**附**，统一社会信用代码：915329015577998413。法定代表人：罗泽华，职务执行董事。委托诉讼代理人：李梦雪，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和涛，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：忽克俭，男，1968年3月6日生，回族，住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：马霖，女，1971年10月1日生，回族，住云南省大理市，系被上诉人忽克俭妻子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王凌，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理嘉逸投资开发有限公司（以下简称嘉逸公司）因与被上诉人忽克俭、马霖商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉逸公司上诉请求：一、请求人民法院撤销一审判决，并依法改判由上诉人支付被上诉人违约金79966.05元（自2019年7月1日至7月30日止，按日支付总房款2498939元的万分之一的违约金7496.82元；自2019年7月31日起至2019年12月22日止支付总购房款2498939元的万分之二的违约金72469.23元，合计金额为79966.05元）。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人逾期截止时间为2020年1月23日的事实认定错误，逾期截止时间应当为2019年12月22日。1.上诉人已于2019年11月18日履行接房告知义务，且应当具有相应的效力。上诉人的工程于2019年10月15日经建设单位、设计单位、监理单位及施工单位等进行了竣工验收且验收合格，客观上房屋已达到交付条件，符合双方签订的《补充协议》第八条房屋交付条件。因此，2019年11月18日发出的《接房通知》应当具有法律效力。《接房通知》中已明确办理接房日期为2019年11月22日至2019年12月22日，同时根据《补充协议》第8.5的约定，房屋于2019年12月23日视为移交完毕，逾期截止时间应当为2019年12月22日。2.上诉人于2020年1月23日才取得政府部门的竣工验收备案意见，不应归责于上诉人。住建部门分别于2019年11月14日、12月20日下发通知，规定房地产企业不得代收代缴商品房住宅专项维修资金，房地产项目已足额缴存专项维修资金后，才可以出具《项目竣工验收报告》。缴纳维修资金的义务主体是业主，由于未足额缴纳维修资金才导致上诉人未能及时获得竣工验收备案表，不能归责于上诉人。二、原审法院认定逾期违约金的计算标准全部按日万分之二进行计算，上诉人不予认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房30日内按日万分之一计算，超过30日按日万分之二计算，按照逾期时间，分别处理（不做累加）。对于超过30天的逾期情形，应当分别适用两种情形，且不做累加。即应先适用逾期30日，按日计算支付全部房款的万分之一；随后，在根据逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，适用按日计算支付全部房款万分之二的违约金（因不做累加，应扣除前30天）。忽克俭、马霖答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.上诉人逾期交房是不争的事实并且商品房是特殊商品，买受人是不能自行确定方式是否符合交付标准，因此法律才规定出卖人取得竣工验收备案表作为交付条件的形式要件。被上诉人认为逾期交付违约金应计算到上诉人取得竣工备案表也就是2020年1月23日。2.合同对于违约金的约定清楚明确，不存在歧义，逾期超过30天后的违约金应当以万分之二的计算标准。忽克俭、马霖向一审法院提出的诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2019年7月1日起至2020年9月22日止，按全部房款按日利率万分之二计算的逾期交付违约金224365元，并按上述标准支付违约金至被告完善相关手续（工程验收备案证明、房屋测绘报告）使房屋完全达到交付条件之日止；二、判令被告向原告支付律师费5000元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年6月27日，原告忽克俭、马霖与被告嘉逸公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，主要约定：原告向被告购买位于大理市房屋，预测建筑面积214.91平方米，价款2498939元；商品房交付条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用、修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。买受人有权在出卖人确定的交房期限内对所购房屋进行实地检查，如买受人提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确定，出卖人应进行修复，修复期间不视为逾期交房，买受人不得以此为由拒绝接受房屋。如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等。合同签订后，原告向被告支付了购房款2498939元，被告向原告出具了收据一份。2019年10月15日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对嘉逸岭湾-南麓Ⅱ、Ⅲ期工程进行了竣工验收且验收合格。2019年11月18日，被告向原告发出《接房通知》。2019年11月25日，双方进行房屋交接，因房屋存在十一个方面的问题，双方对此进行了记录，原告未接房。2020年1月23日，案涉房地产开发项目的竣工验收备案表获得审批。原告因本案的诉讼支出律师服务费5000元。庭审中，双方同意继续履行合同，且认可原告现未实际接房。一审法院认为，原告忽克俭、马霖与被告嘉逸公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年6月30日，被告未在约定的期限内向原告交付房屋，承担逾期交房的违约责任。因被告在2019年11月18日前尚未取得涉案工程的竣工验收备案表而不具备交房条件，故被告于2019年11月18日向原告发出的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》并不能发生相应的法律后果。双方于2019年11月25日第一次交房时，原告对商品房进行查验，因房屋存在十一个方面的问题，原告未接房。后被告于2020年1月23日取得案涉房地产项目的竣工验收备案表，此时房屋已符合合同约定的交付条件，且根据补充协议约定，出卖人应进行修复，修复期间不视为逾期交房，故违约金应计算至2020年1月23日。被告向原告逾期交房已经超过30日，依合同约定，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告作为出卖人应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，故被告应向原告支付自2019年7月1日起至2020年1月23日共计207天的违约金103456.07元（2498939元×2/10000×207天）。关于律师费问题，双方约定如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约，被告应承担律师费，故原告请求被告承担律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，一审予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决：一、被告大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告忽克俭、马霖逾期交房违约金103456.07元、律师费5000元，合计108456.07元。二、驳回原告忽克俭、马霖的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取2370元，由被告大理嘉逸投资开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明如下事实：2020年3月24日，嘉逸公司向业主邮寄送达《温馨提示》，通知要求业主再次办理交接房手续，该邮件于2020年3月25日签收。其余案件事实与原审认定一致。本院认为，关于案涉商品房交付时间及逾期交房天数的确定问题。合同约定的交房条件为“1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。”涉案商品房已取得测绘报告，而取得建设工程竣工验收备案时间为2020年1月23日，依据合同约定从2020年1月24日起案涉商品房具备交付条件。上诉人虽于2019年11月18日向被上诉人发放《接房通知》，明确交房时间为2019年11月22日至2019年12月22日，但因该期间不具备交房条件，被上诉人有权拒绝接房。故上诉人主张以2019年12月22日作为逾期交房截止时间，与上述合同约定不相符，本院不予支持。案涉商品房具备交房条件后，上诉人于2020年3月24日向被上诉人发出《温馨提示》的邮件，告知办理交接房手续，被上诉人收到该邮件的次日视为接房时间。上诉人举证证实被上诉人收到《温馨提示》邮件的时间为2020年3月25日，本院依法确认本案逾期交房的截止时间计算到2020年3月26日止。本案一审判决逾期交房截止时间计算从2019年7月1日至2020年1月23日，共计207天，被上诉人对此未上诉，视为其同意一审判决计算的逾期交房时间，对该事实本院予以确认。关于逾期交房违约金如何计算的问题。合同第十二条约定：“按照逾期时间，分别处理（不做累加）”。逾期30日内，按总房款的日万分之一承担违约金。逾期超过30日，业主有权解除合同，上诉人承担违约金及相应的利息；被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，按总房款的日万分之二承担违约金。本案房屋已逾期超过30日，且被上诉人系要求继续履行合同。根据合同约定，逾期情形应分别按照不同的方式计算违约金且不做累加，即逾期30天按日万分之一计算，超过30天的按日万分之二计算。本案被上诉人认可逾期交房天数为207天，依据合同约定违约金的计算方式为：（2498939元×1/10000×30天）＋（2498939×2/10000×177天）＝95959.26元。上诉人嘉逸公司关于逾期违约金的计算标准错误的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人大理嘉逸投资开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4855号民事判决；二、大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向忽克俭、马霖支付逾期交房违约金95959.26元，律师费5000元，合计100959.26元；三、驳回大理嘉逸投资开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2370元，由上诉人大理嘉逸投资开发有限公司负担1042元，由被上诉人忽克俭、马霖负担1328元；二审案件受理费512元，由上诉人大理嘉逸投资开发有限公司负担379元，被上诉人忽克俭、马霖负担133元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年二月二十五日书记员 吴杨旸