福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0102民初806号 原告（反诉被告）：何思怡，女，汉族，1991年10月31日生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：许欣，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小弟，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州首开中庚置业有限公司，住所地福州市鼓楼区乌山西路**洪山科技创业园中心大厦****。 法定代表人：祝光宝。 委托诉讼代理人：江燕苹，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。 被告：首开中庚（福州）房地产开发有限公司，住所地，住所地福州市晋安区福新路中段江盛大楼**楼**iv> 法定代表人：苏新。 委托诉讼代理人：李国伟，公司职员。 何思怡与福州首开中庚置业有限公司（以下简称中庚置业公司）、首开中庚（福州）房地产开发有限公司（以下简称中庚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。何思怡的委托诉讼代理人许欣，中庚置业公司的委托诉讼代理人江燕苹，中庚房地产公司的委托诉讼代理人李国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何思怡向本院提出诉讼请求：1.请求判令中庚置业公司向何思怡支付违约金136939.41元；2.请求判令中庚房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；3.本案案件受理费由中庚置业公司、中庚房地产公司承担。 事实与理由：2017年9月23日，何思怡与中庚置业公司签订《商品房买卖合同》，购买鼓楼区洪山镇江××道××路××广场××＃楼××层××号办公房产，并约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，何思怡依约支付购房款7370001元。中庚置业公司于2019年1月20日将商品房交付何思怡，按照合同约定应在2020年1月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付何思怡。而中庚置业公司拖延至2020年7月7日方才通知何思怡办理房屋产权相关手续，2020年7月25日开具办理房产证所需的发票并交付于何思怡，导致何思怡未能在商品房交付后365日内取得房屋权属证书。中庚置业公司的行为已构成违约，侵害何思怡合法权益，根据前述合同约定应以何思怡已付款7370001元为基数，按照日0.01%向何思怡支付自2020年1月20日起至2020年7月25日期间的违约金，违约金为136939.41元。中庚房地产公司作为中庚置业公司唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，应对中庚置业公司上述债务承担连带责任。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条向法院提起诉讼，望判如所请。 中庚置业公司辩称，一、中庚置业公司对逾期办理案涉房屋所有权首次登记的事实没有异议，但对何思怡主张的违约金计算方式有异议。1.案涉房屋的实际交付时间为2019年1月20日，根据合同约定，办理房屋权属登记时间应为该交房时间后的365日，即2020年1月21日办证时间届满。违约金应自该日起算，而非何思怡主张的2019年3月22日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中庚置业公司需在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，逾期每日按何思怡已付款的0.01%向何思怡支付违约金。另根据《商品房买卖合同补充协议附件七》约定，案涉3#楼装修工程完工交付时间为2019年1月20日。在装修工程竣工后何思怡一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚置业公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，何思怡无权向中庚置业公司主张逾期交房的违约责任。由此可以认定，何思怡与中庚置业公司已就交房时间另行约定为2019年1月20日。因此，案涉房屋办理房屋权属登记时间应相应延至该交房时间后的365日，即2020年1月21日办证时间届满，违约金也应自该日起算。2.案涉房屋完成房屋所有权首次登记后，中庚置业公司已于2020年7月7日书面通知何思怡案涉房屋已具备办理房屋产权登记条件并要求其配合办理产权登记，故相应的违约金应当计算至该日，何思怡主张违约金计算至2020年7月25日明显缺乏依据。根据中庚置业公司提供的证据证实，案涉房屋完成房屋所有权首次登记后，中庚置业公司于2020年7月7日向何思怡邮寄了《香开观海广场房屋产权办理通知书》，告知其案涉房屋已具备办理产权登记条件，并通知何思怡及时领取办理房屋产权所需材料，配合办理产权登记手续。何思怡亦认可其于2020年7月7日收到中庚置业公司向其发送的办理房屋产权登记的通知。因此，本案逾期办证违约金应截至中庚置业公司通知何思怡办理房屋产权登记之日即2020年7月7日，何思怡主张违约金计算至2020年7月25日明显缺乏依据。综上所述，中庚置业公司对逾期办理案涉房屋所有权首次登记的事实没有异议，但何思怡主张的违约金计算方式缺乏事实与法律依据。请求法院依法判决，以维护中庚置业公司的合法权益。 中庚房地产公司辩称，一、中庚房地产公司不是中庚置业公司的股东。根据国家企业信用信息公示系统查询结果，中庚置业公司已于2020年12月17日完成了股东变更手续，中庚置业公司的股东现为福建中庚置业有限公司。中庚房地产公司与本案无关联。 二、本案系何思怡因《商品房买卖合同》的履行产生纠纷。案涉《商品房买卖合同》的合同主体为何思怡与中庚置业公司，根据合同相对性原则，何思怡诉请要求中庚房地产公司承担责任无事实和法律依据。根据何思怡提供的《商品房买卖合同》，何思怡于2017年9月23日与中庚置业公司签订案涉《商品房买卖合同》。购房款由何思怡向中庚置业公司支付，由中庚置业公司向何思怡开具发票。中庚房地产公司不是《商品房买卖合同》的合同主体，也从未参与合同履行，与本案无关联。 三、《中华人民共和国公司法》的基本原则为公司法人财产制和股东有限责任制，中庚置业公司以其独立的法人财产对外经营。中庚置业公司不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任导致股东财产与公司资产存在混同的情况。何思怡诉请判令中庚置业公司的股东对《商品房买卖合同》产生的违约责任（若有）承担连带责任，无事实和法律依据。 综上，本案与何思怡无关联性，何思怡要求中庚房地产公司承担连带清偿责任无事实和法律依据。依法应予以驳回。 中庚置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令何思怡向中庚置业公司承担逾期付款违约金9752元（自2017年11月30日起计至2018年1月22日以逾期未交付款项368万元为基数以日万分之零点五进行计算）；2.本案诉讼费用由何思怡承担。 事实与理由：2017年9月23日，中庚置业公司与何思怡签订《商品房买卖合同》，房屋总价为7370001元，合同约定何思怡应于2017年8月18日前支付购房款20万元、应于2017年9月18日前支付购房款80万元、应于2017年10月18日前支付购房款2690001元，应于2017年11月30日前支付购房款共计368万元，共计7370001元。但何思怡并未按合同约定按时向中庚置业公司支付款项，累计逾期53日。中庚置业公司认为：中庚置业公司与何思怡于签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。何思怡没有按照合同约定按时支付购房款，已构成违约。根据商品房买卖合同第七条第二款的规定“买受人逾期付款超过10日后，买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”。何思怡未按约定按时支付购房款的行为已构成违约，中庚置业公司有权要求何思怡承担违约责任。 何思怡辩称，1.中庚置业公司诉请何思怡承担逾期付款违约金9752元无合同依据。商品房买卖合同第七条注明按逾期时间分别处理，不做累加，经中庚置业公司确认，其引用的是商品房买卖合同第七条第二款约定计算违约金，该条约定的是买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的违约责任，本案中庚置业公司并未向何思怡发出任何的催款通知，因此不适用该条约定承担违约责任。2.中庚置业公司逾期收到商业贷款系因银行原因导致，何思怡不存在过错及违约行为，不应承担违约责任。何思怡签订《商品房买卖合同》后，单方签署与放贷银行的《个人住房借款合同》及相关贷款申请材料后提交中庚置业公司，由其对接银行办理贷款手续。发放贷款的时间取决于中庚置业公司办理手续以及银行审批的快慢，非何思怡能够左右。何思怡依约积极完成贷款申请手续并通过审批，并无任何过错。贷款发放至答辩人贷款账户后第一时间已被放贷银行直接划入中庚置业公司的监管账户，何思怡不存在任何导致中庚置业公司逾期收到款项的违约行为，不应承担违约责任。综上，中庚置业公司诉请何思怡承担违约责任，无事实依据、合同依据及法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月23日，何思怡与中庚置业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，何思怡向中庚置业公司购买位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场x＃楼xx层0x办公号房，该商品房阳台为非封闭1个，商品房总价款为7370001元；何思怡于2017年8月18日前付定金20万元；何思怡于2017年9月18日前付房款80万元；何思怡于2017年10月18日前付房款2690001元；何思怡于2017年11月30日前付商业贷款368万元；何思怡如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何思怡按日向中庚置业公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，何思怡在中庚置业公司书面催告10日后仍未支付应付款的，中庚置业公司有权解除合同；中庚置业公司解除合同的，何思怡按累计应付款的10%向中庚置业公司支付违约金；何思怡愿意继续履行合同的，经中庚置业公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何思怡按日向中庚置业公司支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同约定，中庚置业公司应当在2018年7月20日前，将符合条件的商品房交付何思怡使用；中庚置业公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由中庚置业公司提供的资料交付何思怡，如因中庚置业公司的原因，何思怡不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，何思怡不退房，中庚置业公司自逾期之日其每日按何思怡已付款的0.01%向何思怡支付违约金。 同日，何思怡与中庚置业公司签订《商品房买卖合同补充协议附件七》。协议约定，何思怡同意由中庚置业公司对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2019年1月20日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时中庚置业公司无须先行与何思怡办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后何思怡一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚置业公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，何思怡无权向中庚置业公司主张逾期交房的违约责任。 《商品房买卖合同》签订后，何思怡按约向中庚置业公司支付购房款20万元、80万元、2690001元。何思怡向渤海银行股份有限公司福州分行办理商业贷款。2018年1月19日，渤海银行股份有限公司福州分行向何思怡发放贷款268万元。2018年1月22日，上述贷款268万元汇入中庚置业公司银行账户。 2020年7月8日，福州市自然资源和规划局出具榕不动产首字第〈20209xx487〉《首次登记通知书》，载明中庚置业公司申请鼓楼区洪山镇凤湖路2xxx号（原江滨西大道北侧，凤湖路南侧）香开观海广场3#楼房屋首次登记；原榕国用（2015）第3083xxxx48号宗地范围内相应土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。 2020年7月9日，中庚置业公司向何思怡邮寄送达《香开观海广场房屋产权办理通知书》，要求何思怡于本通知函发出之日起三十日内，携带《商品房买卖合同》原件、购房发票、买受人身份证原件及能证明家庭成员关系的证明（户口本、结婚证、出生证）原件等，前往香开观海广场3号楼1层香开观海物业管理中心，办理产权相关手续，需换发票（办理产权面积差多退少补手续），同时领取《商品房产权登记申请表》、分户平面图等资料。何思怡家人于2020年7月10日签收上述《香开观海广场房屋产权办理通知书》。 另查，中庚房地产公司原系中庚置业公司股东，持股比例100%。2020年12月17日，中庚房地产公司将持有的中庚置业公司的100%股权转让给福建中庚置业有限公司。 本院认为，何思怡与中庚置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议附件七》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。何思怡作为购房者已足额交付购房款，中庚置业公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等。根据庭审查清的事实，因中庚置业公司的原因，何思怡不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，中庚置业公司已构成违约，应承担违约责任，故中庚置业公司应按合同约定向何思怡支付逾期办证的违约金。 根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于，一是逾期办证违约金的起算点与截止点的认定问题；二是中庚房地产公司是否要对中庚置业公司支付违约金承担连带清偿责任的问题；三是何思怡是否逾期支付购房款，中庚置业公司的反诉诉讼请求能否得到支持的问题。 焦点一，关于逾期办证违约金的起算点的认定。案涉《商品房买卖合同》约定，中庚置业公司应当在2018年7月20日前，将符合条件的商品房交付何思怡使用；中庚置业公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由中庚置业公司提供的资料交付何思怡，如因中庚置业公司的原因，何思怡不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，何思怡不退房，中庚置业公司自逾期之日其每日按何思怡已付款的0.01%向何思怡支付违约金。《商品房买卖合同补充协议附件七》约定，何思怡同意由中庚置业公司对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2019年1月20日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时中庚置业公司无须先行与何思怡办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后何思怡一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚置业公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，何思怡无权向中庚置业公司主张逾期交房的违约责任。从上述合同约定内容可见，何思怡与中庚置业公司已通过补充协议就房屋交付时间及标准进行了变更约定，案涉房屋约定的交付时间应确定为2019年1月20日之前，据此，中庚置业公司应在2019年1月20日后365日内即2020年1月21日内办理权属登记，中庚置业公司未完成相应义务，应自此向何思怡支付逾期办证违约金。 关于逾期办证违约金的截止点的认定。如前所述，因中庚置业公司的原因，何思怡不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书。直至2020年7月8日，福州市自然资源和规划局出具榕不动产首字第〈20xxx487〉《首次登记通知书》，载明鼓楼区洪山镇凤湖路2xx8号（原江滨西大道北侧，凤湖路南侧）香开观海广场3#楼房屋首次登记。中庚公司亦于2020年7月9日向何思怡邮寄送达《香开观海广场房屋产权办理通知书》，通知何思怡于本通知函发出之日起三十日内前往香开观海广场x号楼1层香开观海物业管理中心，办理产权相关手续，需换发票（办理产权面积差多退少补手续），同时领取《商品房产权登记申请表》、分户平面图等资料。何思怡家人于2020年7月10日签收《香开观海广场房屋产权办理通知书》。故本案逾期办证违约金应计算至2020年7月10日，中庚置业公司应向何思怡支付逾期办证违约金126764.02元（以7370001元为本金，按日0.01%自2020年1月21日起计算至2020年7月9日止）。 焦点二，本院认为，中庚房地产公司已于2020年12月17日将其持有的中庚置业公司的股权转让给福建中庚置业有限公司，其已不是中庚置业公司的股东。且何思怡未提交证据证明中庚房地产公司与中庚置业公司存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任导致股东财产与公司资产存在混同的情形。故何思怡诉请要求中庚房地产公司对中庚置业公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 焦点三，本院认为，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议附件七》约定购房款268万元何思怡以按揭贷款的方式支付。何思怡签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议附件七》后，即向贷款银行渤海银行股份有限公司福州分行申请办理商业贷款。贷款于2018年1月22日才发放到中庚置业公司账户系渤海银行股份有限公司福州分行发放贷款原因所致，何思怡并未构成根本性违约。故中庚置业公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何思怡支付逾期办证违约金126764.02元（以7370001元为本金，按日0.01%自2020年1月21日起计算至2020年7月9日止）； 二、驳回何思怡的其他诉讼请求； 三、驳回福州首开中庚置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果福州首开中庚置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4561元，由福州首开中庚置业有限公司负担。反诉案件受理费25元，由福州首开中庚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二一年二月七日 书记员  叶炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。