广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3507号上诉人（原审被告）：翟淦森，男，1953年10月27日出生，汉族，住广东省东莞市南城区×××××××××××，公民身份号码为442×××××××********。委托诉讼代理人：周娟，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉芳，广东坤益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：东莞市××××石鼓社区×民委员会。住所地：广东省东莞市×××××××。法定代理人：李景坤，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张冠勋，广东盛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾子浩，广东盛众律师事务所律师。上诉人翟淦森因与被上诉人东莞市××××石鼓社区×民委员会（以下简称石鼓社区）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初24893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟淦森上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判翟淦森与石鼓社区签订的《集体土地租赁合同书》超过二十年租赁部分(2021年7月31日至2031年7月30日)有效;二、撤销原审判决第二项，改判翟淦森向石鼓社区支付截止到2019年8月31日拖欠的租金705180元，即翟淦森应减少向被石鼓社区支付截止到2019年8月31日拖欠的租金13800元;三、一审、二审诉讼费用由石鼓社区承担。事实和理由：一、翟淦森与石鼓社区签订的《集体土地租赁合同书》超20年部分(2021年7月31日至2031年7月30日)应认定为有效。1.案涉土地已经被批准为建设用地，相关政府部门已经允许翟淦森使用涉案土地，租赁合同有效。（1）经一审法院查明双方在签订《集体土地租赁合同书》时，案涉土地性质已经由农用地依法批准为建设用地，符合东莞市××××土地利用总体规划，并且已经依法取得城建规划部门颁发的《建设用地规划许可证》，双方签订的《集体土地租赁合同书》是双方的真实意思表示，且已履行了十多年之久，依照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力”的规定，可以认定双方签订的《集体土地租赁合同书》有效。（2）1998年12月5日东莞市国土局颁发建设用地使用权书，将涉案土地转为工业用地，用于建设东莞永隆电器有限公司（以下简称永隆公司）。1999年2月2日东莞市城建规划局颁发建设用地规则许可证，准许翟淦森以隆公司的名义建造厂房。（３）一审法院向东莞市住房建设局调取相关资料，该局回复：有关资料显示前盛工艺制品厂厂房于2006年1月办理质量安全监督登记。说明东莞市南城区××办事处同意翟淦森使用涉案土地。（4）农村建设用地用于出租流转是大势所趋，2001年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定可以用于出让出租。2.双方所签订的租赁合同超过20年的部分(2021年7月31日至2031年7月30日)有效。(1)根据广东省人民政府令第100号《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款:“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”、及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:……(二)工业用地五十年”之规定，农村集体建设用地工业用途性质的土地出租的最高年限应为50年。涉案土地租赁合同约定的使用期30年，并未超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限;同时，鉴于相关规定对土地租赁年限作了特别的约定，涉案土地租赁合同中有关土地使用年限约定并不受《中华人民共和国合同法》中有关租赁期限规定的约束，故案涉土地租赁合同超出20年的部分应为有效。(2)从国家及地方的相关规定均可见土地的出租年限不受《中华人民共和国合同法》中有关租赁期限规定的约束，土地出租年限可以超过20年。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条已经明确规定“其他法律对合同另有规定的，依照其规定。”根据该条规定，可见本案土地租赁期限应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法的规定》，在不超过工业用地50年使用的期限内租赁合同都是有效的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让和出让使用条例》、《上海国有土地租赁暂行办法》，浙江省国有土地租赁暂行办法均明确以法规规章的方式确认土地租赁的年限可以超过20年，不能简单地适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不超过20年的规定。(3)广东省高级人民法院亦以提审方式用判决确认了不超过土地使用年限50年的租赁合同有效。2014年11月13日，广东省高级人民法院(2014)粤高法民二提字第4号曹杰英与佛山市南海区××××××镇东股份合作经济社土地租赁合同纠纷审判监督民事判决中，广东省高级人民法院参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限，判决佛山市南海区××××××镇东股份合作经济社与曹杰英签订的租地面积为3亩的《长期租地合约》有效期为五十年，以“提”字号判决确认了不超过50年使用期限的租赁合同有效，本案与该案高度类似，应同样以尊重历史、尊重现状、遵守诚实信用原则的履约态度判定案涉土地租赁合同中超出20年的部分有效。3.鼓励交易、遵守诚实信用原则、不轻易认定合同无效是目前法院审判的要求，也是《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调的精神。(1)签订案涉《集体土地租赁合同书》的背景及石鼓社区违反诚信的情况。二十世纪九十年代东莞市大力鼓励发展经济，提供优厚条件吸引外资办厂。台商邱瑞钟创建的永隆公司约在1996年迁至石鼓社区，当时在东莞南城石鼓是第一大厂。永隆公司经营三年多后，发展良好，因其当时的厂房无法满足生产发展需求，永隆公司需要扩大厂房，要求石鼓社区建厂，如果石鼓社区无法满足其要求，则永隆公司就会搬至厚街镇。石鼓社区为了留住永隆公司，拟选择贷款建厂房。但其根本无法贷到巨额资金来建厂，因此召集两委干部开会，最终决定以公告的方式向社会招商，由石鼓社区出租土地给投资人，投资人按永隆公司的使用要求建厂房并出租给永隆公司。石鼓社区在村委会门口的公告栏公开张贴了含有上述内容的招商公告。但由于厂房的设计及建设方案需完全按永隆公司的要求及规定建设，且租地建厂的主要目的是配合石鼓社区服务永隆公司，留住永隆公司继续在石鼓社区经营，投资成本大且收益少，很多人都考虑到风险大，没有意愿投资。石鼓社区也清楚知道，投资巨资建设厂房如租赁期只有20年根本无法收回成本，因此在招商公告里明确注明土地出租期限为30年。翟淦森看到公告后，为助力南城和东莞市的经济发展，为东莞市经济发展作贡献，就积极与石鼓社区商谈投资事宜。在商谈过程中，双方误以为土地租赁期最长时间也是和其他租赁合同一样只有20年，翟淦森担心20年后不能再承租土地，自己所建的厂房要被石鼓社区收回，故这样的投资根本没有任何回报，可能还要亏本。因此，翟淦森与石鼓社区就土地的租赁年限的问题进行了多次的协商以寻求好的解决办法，但未果。在此过程中，翟淦森曾打算放弃投资，后石鼓社区的负责人多次打电话请求翟淦森为了南城石鼓的发展再协商，翟淦森也予以配合。经过前后几个月的磋商，石鼓社区最终提出的解决办法为:使用期限仍为30年，前20年租赁到期后无条件续租10年，无需再续新合同。因此就有了双方在《集体土地租赁合同书》中“甲方土地租给乙方建工业厂房，使用期限为30年……双方考虑到现行合同法年限期20年的需要，本合同经甲乙双方认可租用期订为前期20年，20年期满后，无条件自然延续租赁10年，无需再续新合同”的约定。同时，翟淦森也担心永隆公司承租的时间不长久，如果这样，因厂房是按永隆公司的使用要求建设，其他工厂不一定适合使用，如永隆公司不再承租，再次出租会有困难，因此石鼓社区同意在土地租赁合同中约定:“如果厂房中途遇到没有人租用超过3个月石鼓社区亦同时不能收取翟淦森的土地租金，直到有人租厂房为止，方可再收”的条款。这些约定都能充分体现当时石鼓社区为了说服翟淦森投资建厂，给翟淦森提供的符合实际的条件。而且，这些约定都是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。翟淦森为在案涉土地建设厂房投资大量资金，但截至目前还处于亏损状态。为逼走未到期的租客，收回土地，获取不正当利益，石鼓社区此前对在案涉土地附近的租客也采取了一些极端的做法，并引起了社会强烈的反响和谴责。因此，对于一贯不讲诚信的石鼓社区不应支持。(2)石鼓社区应遵守诚实信用原则，在案涉合同期到20年后继续履行《集体土地租赁合同书》。全国法院民商事审判工作会议认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系。主要包括:一是坚持鼓励交易原则。如在适用违法无效规则、背俗无效规则时，坚持鼓励交易原则要求要尽可能地限制无效合同的范围;二是坚持诚实信用原则，避免使不诚信的当事人从其不诚信行为中获益。本案中双方自愿签订租赁合同，约定翟淦森投资建设厂房使用30年后将厂房无偿交付给石鼓社区，石鼓社区以30年的土地使用权换取翟淦森当时投资几千万兴建的厂房及翟淦森应交付的租金，公平合理、等价有偿，是双方真实意思的表示且已履行了近20年，应继续按双方的约定履行合同。如认定案涉土地租赁合同超过20年的部分无效，则会出现石鼓社区因不诚信行为获益的情形。(3)不应简单套用法律条文而认定案涉土地租赁合同超过20年的部分无效。本案的纠纷，石鼓社区为了获取更高的利益，实施违反诚信的行为，翟淦森和社会大众难以接受。同时，若认定自2021年7月1日至2031年7月30日的合同无效，又涉及到合同无效后的损害赔偿问题，将进一步将双方之间的矛盾尖锐化，产生更多讼累甚至暴力事件，极不利于定纷止争，将对社会及经济的稳定性产生重大影响。二、截止至2019年8月31日，翟淦森拖欠石鼓社区的租金应为705180元。一审关于“2016年10月所欠租金为105800-92000=13800元，2016年11月至2017年10月所欠租金为(121670-92000)×12-356040元，2017年11月至2019年8月31日所欠租金为(121670-105800)×22=349140元”的认定部分有误。从一审中翟淦森和石鼓社区所交的证据中均可以证明，翟淦森于2017年11月所交的租金为119600元，一审法院认定翟淦森只交了105800元是错误的。正确的租金数额应为2016年10月所欠租金为105800-92000=13800元，2016年11月至2017年10月所欠租金为(121670-92000)×12=356040元，2017年11月所欠租金为(121670-119600)=2070元，2017年12月至2019年8月31日所欠租金为(121670-105800)×21=333270元。后翟淦森主张因一审法院以裁定方式对一审判决书的笔误予以补正，申请撤销第二项上诉请求即翟淦森应减少向被石鼓社区支付截止到2019年8月31日拖欠的租金13800元。石鼓社区辩称，一、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该规定是非常明确的效力性强制规定，超过20年部分租赁期限无效。二、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》不能排除《中华人民共和国合同法》第二百一十四条在本案中的适用。1.《中华人民共和国立法法》第八十八条规定:“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”《中华人民共和国合同法》是全国人大立法，效力高于广东省人民政府制定的地方规章。2.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是对集体组织的土地流转(含出租)行为的管理性规范，仅对集体组织有行政管理性质的约束力，而非对租赁合同关系效力性的规定。3.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”这是对超出该办法规定的出租年限的禁止性管理规定，也只是表示在《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定的出租年限内不受《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的约束，并不产生排除其他法律对出租年限的相关规定效力的效果。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”即是说，合同的效力应以法律法规为认定依据。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是地方行政规章，不能作为认为合同效力的依据。三、如允许出租期超过20年，则容易产生以租代售等规避法律行为。如允许出租的最高期限与出让相当，将出现出让、出租混同，不利于法律适用。土地使用权出让所发生的行为后果具有物权性质，发生物权变动效力，且出让行为的发生，权利人为此还要支付土地出让金以及较高的税费:而土地使用权出租则产生债权法律后果，形成租赁权。前者与后者分别受物权类法律和债权类法律约束，如两者产生混同，则容易产生以租代售等规避法律的行为。石鼓社区向一审法院起诉请求：一、确认石鼓社区和翟淦森双方签订的《集体土地租赁合同书》第二条第2项“使用期限为30年（即从2001年7月30日至2031年7月30日）”及“20年期满后，无条件延续租赁10年，无需再续新合同”中超过20年部分（即2021年7月31日至2031年7月30日时间）及“20年期满后，无条件延续租赁10年，无需再续新合同”的约定无效；二、翟淦森立即支付自2001年11月1日至2019年8月31日期间的欠付租金2530800元；三、翟淦森承担一审诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十八条、第一百二十五条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认石鼓社区与翟淦森签订的《集体土地租赁合同书》超过二十年租赁部分（2021年7月30日至2031年7月30日）无效；二、翟淦森向石鼓社区支付截至到2019年8月31日拖欠的租金718980元；三、驳回石鼓社区其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费27215.68元，由石鼓社区负担19215.68元，翟淦森负担8000元。一审法院于2020年3月12日作出（2019）粤1971民初24893号民事裁定，将判决主文第二项的租金718980元补正为705180元。一审认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初24893号民事判决书及（2019）粤1971民初24893号民事裁定书。二审期间，翟淦森提供了新闻报纸，拟证明石鼓社区为了获取更大利益，违背诚实信用原则，使用其他方式迫使其他租户撤场，收回案涉土地。石鼓社区质证称，对证据的真实性、合法性、关联性不予确认，证据与本案无关。石鼓社区没有提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：《集体土地租赁合同书》第二条还约定：30年期满土地及地上建筑物、水、电设施归石鼓社区，其余归翟淦森。翟淦森在二审期间撤回第二项上诉请求。本院认为，本案为租赁合同纠纷。翟淦森在二审提供的新闻报纸，与本案没有关联性，不作为本案认定事实的依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对翟淦森上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。翟淦森在二审期间撤回第二项上诉请求，本院予以准许。综合翟淦森的上诉理由和石鼓社区的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《集体土地租赁合同书》关于租赁期限为30年及“20年期满后无条件自然延续租赁10年”的约定是否有效。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，石鼓社区与翟淦森签订的《集体土地租赁合同》约定石鼓社区将土地租给翟淦森建工业厂房，使用期限为30年（从2001年7月30日起至2031年7月30日止），双方认可租用期为前期20年，20年期满后，无条件自然延续租赁10年，无需再续新合同。根据双方的约定，租赁期限30年是由前一个合同租赁期限20年和后一个合同租赁期限10年所构成，前一个合同20年届满后双方无需再签订合同，延续10年，前后两份合同各自的租赁期限均没有超过20年。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限届满后当事人可以续订租赁合同，但也没有禁止当事人在第一份租赁合同中对后续合同的签订方式进行约定，当事人的权利可以放弃，只要其行为没有违反法律强制性规定，法院不应干预。双方对20年期满后，无条件自然延续10年，无需再续签新合同的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应认定为有效。其次，根据双方签订的租赁合同的约定，翟淦森租地建房，租赁期限届满后，地上建筑物归石鼓社区所有。翟淦森租地建房再出租厂房，属于投资大，收益回报周期长，若20年届满石鼓社区收回土地及地上建筑物，超出双方签订合同时的预期，有违诚实信用原则，且对翟淦森不公平。最后，即使按租赁期限30年来认定，案涉土地已批准为工业建设用地，但国土部门没有对案涉土地的年限作出审批，根据广东省人民政府令第100号《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（二）工业用地五十年”之规定参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限，翟淦森租赁案土地并没有超过五十年，租赁合同约定的租赁期限30年有效。综上所述，翟淦森的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及以上援引法律的规定，判决如下：一、维持广东省第一人民法院（2019）粤1971民初24893号判决第二项；二、撤销广东省第一人民法院（2019）粤1971民初24893号判决第一项、第三项；三、驳回东莞市××××石鼓社区×民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费27215.68元，由上诉人翟淦森负担8000元，被上诉人东莞市××××石鼓社区×民委员会负担19215.68元。二审案件受理费27215.68元，由被上诉人东莞市××××石鼓社区×民委员会负担。该款已由翟淦森预交，本院不予清退，由东莞市××××石鼓社区×民委员会于本判决发生法律效力之日起三日内将27215.68元迳付给翟淦森。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年二月七日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。