河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1324民初3908号原告：南阳财富置业有限公司。住所地：南阳市滨河路**；统一社会信用代码：91411300794297749E。法定代表人：袁文建，任公司执行董事。委托诉讼代理人：别瑞华，女，公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：翟磊，男，公司员工。特别授权。被告：河南福海里商贸有限公司。住所。住所地：河南省新乡市市辖区华丰街**金域蓝湾**楼**第**商铺div>统一社会信用代码：91410700MA477WGE2L。法定代表人：贺永来，任总经理。原告南阳财富置业有限公司与被告河南福海里商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭审理了本案。原告南阳财富置业有限公司委托诉讼代理人别瑞华、翟磊到庭参加诉讼，被告河南福海里商贸有限公司、经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳财富置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告双方于2019年10月1日签订的镇平县财富世家商业租赁合同；2、请求法院判决被告支付违约金373093.2元；3、判令被告按照房屋租赁合同约定的租赁费标准支付2020年9月30日至判决作出之日的占用费；4、判令被告立即腾空房屋交付原告商铺；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月27日，原告与被告签订了合同编号为ZPSJ-011的《镇平财富世家商业租赁合同》,合同约定原告将位于镇平县财富世家负一楼共计5513.82平方米的商铺出租给被告用于超市经营。双方在合同中对租赁期限、租金、权利义务、违约责任等进行了详细的约定。合同签订后，原告按时将约定的商铺交付给乙方被告使用，但被告未按约进行装修。合同约定被告应当在2019年10月15日前启动装修，2020年2月1日开业经营。但被告自2019年10月至2020年3月份，一直未启动装修，仅进行招商。3月份经原告催促，被告装修进度仍然缓慢，仅进行了基础的地面打磨，甚至通过提供假合同欺骗原告。同时被告存在拖欠物业费、变更合同主体、违规宣传等严重违约行为。由于被告的严重违约，致使超市无法开业，合同目的不能实现。原告已于6月23日给被告下发了解除合同的告知函，但被告未有承担责任的表示。为维护原告合法权益,特提起诉讼。被告河南福海里商贸有限公司未到庭答辩，也未向法庭提交证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交并在庭审中出示的镇平财富世家商业租赁合同、商铺交接确认书、会议纪要、超市现场照片、声明、报纸声明、解约通知、解除合同告知函邮件等证据，被告在法定期限内未提出异议和相反证据，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月27日，原告南阳财富置业有限公司与被告河南福海里商贸有限公司签订了编号为ZPSJ-011《镇平财富世家商业租赁合同》。合同第一条约定原告（甲方）将位于镇平县财富世家负一楼共计5513.82平方米的商铺出租给被告河南福海里商贸有限公司（乙方）用于超市经营。合同第二条约定租赁期限自2019年10月1日起至2031年9月30日止；合同第三条约定被告向原告交纳履约保证金50000元……如乙方（被告）不能按照合同约定按时装修完毕并开业经营或存在其他违约行为，经甲方（原告）催告后仍没有在合理时间内改正的，甲方有权单方面解除合同，同时按照造成的损失金额给与乙方罚款，款项从保证金中扣除。合同第四条约定租金总额为1249644元，在合同签订当日一次性付清第一年租金，租金起算日期自2019年10月1日、次年租金收取办法为本租赁年度届满30日之前付清下一年度全年租金。乙方（被告）的租金每逾期一日则应承担应当期交纳租金总额的日2‰作为违约金，逾期15日以上的，甲方（原告）有权解除合同，乙方（被告）应按合同约定承担违约责任。合同期内实际应付年租金为：2019年10月1日至2020年9月30日，租金为27569元。2020年10月1日至2021年9月30日，租金为27569元……合同第五条约定，乙方（被告）应当在2019年10月15日前启动装修，在装修期间乙方不得随意停止装修，约定在2020年2月1日进行开业经营，如未按约定期限完成装修并开业的，视为乙方违约，按照国家规定，扣除履约保证金每天2‰作为违约金累计计算，同时甲方有权对该店铺采取停水停电等措施，逾期超过10日甲方有权解除合同，乙方约定承担违约金……合同第九条约定：（六）乙方如未按约定进行装修和开业，逾期十日以上甲方有权单方解除本合同的，乙方向甲方支付租金总额30%的违约金并赔偿由此给甲方造成的全部直接损失和间接损失……合同加盖有原告南阳财富置业有限公司与被告河南福海里商贸有限公司合同专用章。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金50000元，原告按时将约定的商铺交付给被告使用，双方于2019年10月27日签订了《商铺交接确认书》。合同签订后，被告一直未启动装修，仅进行招商。2020年3月份经原告催促，被告装修仅进行了基础的地面打磨，放置少量货架。超市至今未开业。原告于2020年6月23日向被告下发了《解约通知》和《解除合同告知函》。被告河南福海里商贸有限公司法定代表人贺永来于2020年6月23日在《解约通知》上签字确认。合同签订后，被告未向原告交纳租金。本院认为，原告南阳财富置业有限公司与被告河南福海里商贸有限公司签订的《镇平财富世家商业租赁合同》系双方真实意思表示,且无违反法律法规禁止性规定情形,合同合法有效,双方应按照合同约定全面履行各自的义务。故原告按时将约定的商铺交付给被告使用，被告未能按照约定装修及开门营业,致使原告不能实现合同目的,现原告要求解除原、被告双方于2019年10月27日签订的镇平县财富世家商业租赁合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除权人可以解除合同。”第九十四条第(四)项规定:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原被告在合同中约定如被告未按约定进行装修和开业，逾期十日以上原告有权单方解除本合同，本案被告逾期并以自己的行为表示不继续履行合同，且在原告发出的解约通知上签字确认，原、被告双方于2019年10月27日签订的《镇平县财富世家商业租赁合同》已于2020年6月23日解除。故原告要求解除原、被告双方签订的《镇平县财富世家商业租赁合同》本院予以确认。因合同解除，原告要求被告将商铺腾空并交付原告的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合预约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告在庭审中陈述被告交纳的5万元履约保证金折抵第一年租金，剩余部分折抵违约金，并要求支付第二年房屋占用费，其根本诉求为要求被告支付房屋租金和占用费，并支付违约金。因原、被告在合同中约定了2019年10月1日至2020年9月30日的租金为27569元，2020年10月1日至2021年9月30日的租金为27569元，原、被告双方于2019年10月27日签订的《镇平县财富世家商业租赁合同》已于2020年6月23日解除，故2019年10月1日至2020年6月23日的租金为27569元/365天×266天=20091.38元，2020年6月24日至判决之日2021年2月10日占用费为27569元/365天×231天=17447.78元。故本院对原告要求被告支付房屋租金20091.38元和占用费17447.78元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中因被告未交纳租金、未装修、超市未能正常开门营业等违约行为,给原告造成了一定的损失,故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求,本院予以支持。但是，因原、被告双方在合同中多处约定不同的违约金条款，属约定不明，原告选择以约定较高的按照租金总额1249644元的30%计算违约金不当；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”按照该规定，本案被告未交纳租金、未按期装修及开业，其逾期造成原告的损失体现为租金的期待利益的丧失，因原告主张的租金及占用费损失本院已予以支持，本案原告未能提供有效证据证明其因被告逾期开业造成的损失超出同期租金及占用费损失；本案被告交纳50000元履约保证金，其根本目的是为了保证合同的履行，且原被告在合同亦约定了被告违约原告有权扣除履约保证金。综上，结合原告的实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，原告主张的违约金以被告交纳的50000元履约保证金为宜，原告要求过高的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告南阳财富置业有限公司与被告河南福海里商贸有限公司于2019年10月27日签订的镇平县财富世家商业租赁合同已于2020年6月23日解除；二、限被告河南福海里商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于镇平县财富世家负一楼共计5513.82平方米的商铺腾空并交付原告南阳财富置业有限公司；三、限被告河南福海里商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南阳财富置业有限公司2019年10月1日至2020年6月23日的房屋租金20091.38元，2020年6月24日至2021年2月10日房屋占用费17447.78元；共计37539.16元；四、限被告河南福海里商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南阳财富置业有限公司违约金50000元;五、驳回原告南阳财富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6896.4元，公告费600元，由被告河南福海里商贸有限公司负担2588.48元，原告南阳财富置业有限公司负担4907.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋小燕审判员  易声扬审判员  江 斌二〇二一年二月十日法官助理李艳书记员姚征