西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初24786号 原告（反诉被告）：黄大明，男，汉族，1992年7月6日出生，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈兵，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹茹恒，陕西合恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：芮继承，男，汉族，1996年4月29日出生，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：郭乐民，江苏广陆律师事务所律师。第三人：西安恒筑房地产营销策划有限公司。住所地西安市未央区以南恒大帝景（二期）10幢3单元30101号。统一社会信用代码91610133MA6UX0FL2D。法定代表人：石玮，总经理。委托诉讼代理人：吕玉龙，男，该店店长，住该公司。原告黄大明与被告芮继承及第三人西安恒筑房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林娜适用简易程序进行审理。原告黄大明及其委托诉讼代理人邹茹恒，被告芮继承及其委托诉讼代理人郭乐民及第三人西安恒筑房地产营销策划有限公司（以下简称恒筑公司）委托诉讼代理人吕玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄大明向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告双方签订的《存量房买卖合同》于2020年9月16日解除；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金24万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年3月28日签订《存量房买卖合同》，由被告购买原告位于西安市未央区XX园XX路XX栋XX单元XX室的房屋，建筑面积91.96平方米，房屋总价款123万元人民币。合同对房屋价款、支付方式、过户时间以及双方开始办理手续的时间等事项均有约定。合同签订后，原告积极履行合同义务，已于2020年7月3日办理了涉案房屋产权证，按照《存量房买卖合同》第八条第四项约定“此房产大证下来后十五个工作日内双方开始办理手续”，原告一直催促被告及第三人办理网签手续，迟迟没有动静，后得知被告根本不具备西安市购房资格，银行贷款审批无法通过，原告于2020年9月1日通知被告及第三方在15天之内办理过户手续，如到期仍无法办理过户手续，原告解除买卖合同，定金不退。期限内，原告未收到被告及第三方办理网签手续或者过户通知，双方的《存量房买卖合同》已于2020年9月16日解除，鉴于被告的违约行为致使双方合同无法继续履行，被告应按照合同约定承担违约责任，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告芮继承辩称，一、原告没有合同解除权，被告没有违约，不应支付违约金。双方签订的《存量房买卖合同》约定涉案房产证下来后15个工作日内双方开始办理手续，最终过户时间也要看其他手续办理时间，过户日期不确定。买卖合同还约定因被告原因未能按约办理产权转移手续，原告才可以主张解除合同，由于合同不能确定办理产权转移具体时间，谈不上逾期或迟延问题，没有事实和法律依据，不应得到采信。双方签订存量房买卖合同和双方与第三人签订的存量房买卖居间合同约定按揭贷款、过户等手续委托第三人办理，按第三人要求办理。实际操作中，对于涉案房产证的办理、购房资格审核、合同网签备案等也是由第三人代办。第三人及政府相关部门和银行等办理手续的进展等情况不能导致被告违约。原、被告双方签订合同后，被告按约定支付了居间服务费和定金。被告按第三人要求办理相关手续，被告在得知涉案房屋房产证办好后15日内开始办理手续。被告没有违约，不存在导致合同可以解除的根本违约行为，原告没有解除权。根据法律规定，原告没有正式通知被告解除合同，原告第一项诉讼请求确认解除合同，没有事实和法律依据，应被驳回。在原告起诉前，被告具有购房资格，合同已网签备案，被告没有违约，不存在导致合同可以解除的根本违约行为。从本案目前的情况，涉案房屋具备交易过户的条件，解除合同实属没有必要，本着保护交易的原则，请求不予确认合同解除。被告未举证实际损失，其主张24万元违约金过高，不应得到支持。二、原告存在违约行为，被告已经提起反诉。第三人已通知原告配合办理被告银行贷款面签及过户手续，原告没有办理，原告已严重违约。从网签备案合同看，涉案房屋尚有抵押登记未注销，原告已经严重违约。反诉原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告继续履行《存量房买卖合同》（合同编号NO:0HZ00292）；2、判令原告立即配合反诉人办理银行按揭贷款手续；3、判令原告立即配合被告办理位于西安市未央区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX室的房屋过户手续；4、判令原告向反诉人支付违约金24万元；5、判令原告向被告支付律师费25000元；6、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2020年3月28日签订《存量房买卖合同》，同日，双方与第三人也签订了《存量房买卖居间合同》一份。约定：被告购买原告位于西安市未央区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套。被告支付定金25万元，被告采用首付款加按揭贷款方式付款，双方共同委托第三人办理按揭贷款手续，双方均需配合提供相关资料，出面签署相关文件；被告贷款申请审核通过后30个工作日内，双方办理产权转移登记（过户），双方共同委托第三人办理产权转移登记手续（即过户），双方均需配合提供相关资料、出面签署相关文件；违约方需赔偿违约金24万元，违约方还应赔偿包括但不限于律师代理费、诉讼费等一切损失。合同签订后，被告积极办理相关手续，并按照第三人要求提供相关资料、出面签署相关文件，现反诉人已经具备西安市购房资格，且第三人已出房管局网签合同（合同号C20049940）。2020年9月26日，第三人发函通知原告办理被告银行按揭手续及配合办理过户手续，原告未予配合，反而提出诉讼确认合同解除。原告没有合同解除权，且被告没有同意解除合同，原告的行为构成违约，应支付违约金并赔偿被告损失。故提起反诉，请求判如所请。反诉被告辩称，双方存量房合同已于2020年9月16日解除，被告反诉请求没有事实及法律依据，请法院予以驳回。事实如下：原、被告于2020年3月28日签订《存量房买卖居间合同》，原告以123万元的价格将房屋卖于被告，双方在存量房买卖合同中特别约定房产证下来后15个工作日内双方开始办理手续。为此，原告支付了第三人5000元加急办理产权证的费用。2020年7月3日，涉案房屋取得房屋所有权证，按约，应当在15个工作日之内开始办理手续，二手房办理手续首先是双方一同签订房管局网签备案合同，才能办理后续的贷款审批及资金监管，房管局能出具网签备案合同的前提条件是双方必须符合西安市房屋限购政策。原告分别于2020年8月5日、8月10日、8月17日、8月20日、8月21日通过微信及电话多次催促被告尽快进行网签备案及银行贷款审批等手续，被告推脱正在办理。8月25日，第三人恢复原告等网签审批，8月27日，第三人恢复网签合同仍在审核中，8月31日第三人明确告知原告，被告购房申请没有通过。至此，XX道XX房资格，于是9月1日，向芮继承及第三人通知15日之内办理过户手续，到期仍无法办理，解除房屋买卖合同，定金不退。至宽限期满时，被告及第三人仍未回复，也未提出让原告配合办理网签、贷款等手续，双方买卖合同已经解除。被告是省外户口，从签订合同到原告解除合同整整五个月的时间里，被告一直没有取得购房资格，其行为严重违反合同约定，直接导致双方合同无法履行，原告解除合同符合法律规定。原告卖房是为了偿还贷款，由于被告的违约行为致使原告无法及时拿到购房款，不能按时偿还贷款，背负高额利息，至今未还清，原告遭受严重的经济损失。被告违约在先，原告不应支付被告违约金及律师费。请求法院驳回被告的反诉请求。第三人述称，其公司认为合同应该继续履行，主要因为房管局在资格审核时比较慢，用了一个多月，而且双方已经进行了网签、面签了，网签、面签完后是原告拒绝办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。原告（反诉被告）提供如下证据：证据一、《存量房买卖合同》、居间合同；证据二、收款收据、五千的转账截图；证据三、房产证复印件；证据四、原告与被告微信聊天截图13张、原告与中介经手人杜鹃微信聊天截图6张；证据五、回复函、邮政快递单及快递信息。被告（反诉原告）提供如下证据：证据一、《存量房买卖合同》；证据二、《存量房买卖居间合同》；证据三、身份证复印件；证据四、《收据》；证据五、《收据》；证据六、《证明》；证据七、证明材料；证据八、购房资格申报系统网页截图；证据九、西安市房产信息查询平台二手房合同备案查询网页截图；证据十、备案的《存量房买卖合同》查询二维码；证据十一、备案的《存量房买卖合同》查询二维码扫描查询结果截图；证据十二、《通知函》；证据十三、备案的《存量房买卖合同》。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2020 年3月28日，原告（反诉被告）黄大明与被告（反诉原告）芮继承签订《存量房买卖合同》，约定黄大明将其所有的坐落于西安市未央区环园中路华远.枫悦一期 12栋1单元13302 室房屋（商品房买卖合同登记号Y17034918）一套（面积：91.96㎡）出售给原告，售价 123 万元，支付方式为按揭贷款；定金25万元于2020 年3月28日付给黄大明，双方约定芮继承银行审批贷款通过后20个工作日将首期房款37万元（包含定金）进行资金监管，芮继承向银行申请86万元银行按揭贷款，若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则芮继承须在办理产权转移登记申请同时将相应部分支付至房地局监管账户或黄大明（以房地局规定为准）……房屋交付日期为2020年3月31日之前。产权转移登记日期为芮继承贷款申请审核通过后30个工作日内；房屋税费缴纳方式为芮继承全部承担。若双方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金24万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、公证费、保全费、误工费、装修费用等……其他约定：1、黄大明办理不动产权证费用（大修基金、契税）产权加急费用5000元由其自己承担；2、原告银行尾款由其承担；3、后其过户费用（个税、契税、增值税）等由芮继承承担；4、此房产大证下来后15个工作日内开始办理手续；5、黄大明在过户时间已收到定金25万元退于芮继承账户存入资金监管账户。同日，黄大明与芮继承及恒筑公司签订《存量房买卖居间合同》，约定：黄大明与芮继承共同委托恒筑公司办理涉案房屋房地产买卖事宜，恒筑公司向双方提供居间服务。黄大明与芮继承共同委托恒筑公司办理涉案房屋产权转移登记手续（即过户）。双方委托第三人办理该房地产产权转移登记手续，责任均需要在接到第三人通知之日起20个工作日内配合提供相关资料、出面签署相关文件。芮继承委托第三人办理此次交易的按揭贷款手续。芮继承向第三人支付居间服务费1.8万元整。合同签订当日，芮继承向黄大明支付25万元定金，向第三人支付1.8万元；黄大明将办理涉案房屋产权证的相关资料交予第三人。6月10日，黄大明向第三人缴纳办理涉案房屋产权证加急费5000元。黄大明于同年7月23日取得涉案房屋《不动产权证书》。涉案房屋产权证书办理后，原告多次催促通过微信联系第三人员工尽快办理涉案房屋的交易，该员工（杜鹃）在2020年8月20日13点59分告知黄大明，芮继承的银行审批贷款还未办理成功；2020年8月27日11点36分该员工（杜鹃）发送图片仍表示芮继承的手续在审核中；2020年8月31日该员工（杜鹃）告知黄大明，芮继承购房资格审批未通过。同年9月1日，黄大明通过微信向第三人员工（杜鹃）发送信息，内容为：“丙继承，由于你单方原因，提前不告知我你没有购房资格的前提下办理不了过户手续，我再给你15天时间办理过户手续。在办理不了我方解除买卖合同。定金不退。”同年9月26日，第三人向黄大明发出《通知函》，告知双方签订涉案房屋的《存量房买卖合同》（合同编号NO.OHZ00292），现芮继承购房资格已审批通过，本公司已出房管局网签合同（合同号C22049940）按合同约定，要求黄大明办理如下手续：1、双方到客户贷款银行办理芮继承先生银行贷款面签手续；2、配合办理后期过户相关手续。但经公司多次与你沟通，黄大明不出面配合办理现公司再次郑重通知你，请收到本函后5个工作日内，准备好相关资料原件，联系公司或买方，配合办理相关手续。逾期不配合办理的，买方有权依据合同追究你的违约责任。黄大明收到《通知函》后，于同年10月9日向第三人答复如下：贵公司来函我已经收悉。我与芮继承先生早在2020年3月28日就已经签订《存量房买卖合同》，合同约定“此房产大证下来后十五个工作日内双方开始办理手续”，由于芮继承先生未取得西安市购房资格，迟迟无法办理网签及银行贷款等手续。就此问题我多次寻问、催促公司及芮继承先生，一直没有结果。鉴于芮继承先生的违约行为，我于2020年9月1日通知公司及芮继承先生15天之内办理过户手续。如到期仍无法办理过户手续，我解除买卖合同，定金不退。期限内我未接到公司及芮继承先生可以办理手续的回复。故我与芮继承先生的《存量房买卖合同》已经于2020年9月16日解除。另，我就此纠纷已向西安市未央区人民法院提起诉讼，法院已经正式立案受理，请贵公司及芮继承先生积极应诉 。该《回复函》于次日通过中国邮政专递向第三人邮寄。后因双方就办理涉案房屋按揭手续及过户未能形成一致意见酿成诉讼。庭审中，黄大明称涉案房屋现其未向银行申请办理涉案房屋的撤押手续，本院依法向芮继承释明，因涉案房屋现有抵押，黄大明无法配合办理按揭及过户，芮继承是否同意变更反诉的诉讼请求，芮继承坚持反诉请求。芮继承称其于2020年9月23日取得购房资格。因各方各执己见致调解未果。本院认为，本案中，确认合同效力纠纷和合同履行期间的纠纷属于不同法律关系，本应分案处理，但双方当事人在本院释明后均坚持各自的诉讼请求，考虑到民事诉讼的基本原则和本案  的实际情况，故本院对本案中本诉与反诉不同的诉讼请求一并处理。合同是平等主体的当事人设立、变更、终止相互之间权利义务的协议。依法成立的合同，受法律保护。黄大明与芮继承于2020年3月28日签订的《存量房买卖合同》出于当事人自愿，不违反法律规定，属有效合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。原告主张解除涉案的《存量房买卖合同》，本院于2020年12月1日向芮继承送达该起诉状，就该《存量房买卖合同》解除的事实，本院予以确认。因《存量房买卖合同》双方当事人为黄大明和芮继承，但黄大明向恒筑公司发出解除《存量房买卖合同》的意思表示，违反合同的相对性，故黄大明主张该合同于2020年9月16日解除，于法有悖，本院不予支持。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据当时西安市购房交易的限购政策，买房人须为西安市户口或者连续两年以上社保证明，芮继承自身作为买房人应了解在西安市买房的相关政策或向第三人进行了解，但芮继承因当时并非西安本地户籍且其未将此情况如实向黄大明告知致使合同的履行受到阻滞，芮继承的行为有违合同约定的诚实信用基础，属于违约行为，但原告在其合同解除权尚未生效的情况下，即以实际行为明确表示了其拒绝履行合同，同时至今未办理涉案房屋的撤押手续，亦属于违约行为，应承担违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。黄大明要求芮继承支付24万元违约金，无事实依据，本院不予支持。现涉案房屋未办理撤押，芮继承要求黄大明继续履行《存量房买卖合同》，配合办理银行按揭贷款手续，配合其办理涉案房屋过户手续，要求黄大明支付24万元违约金及律师费25000元，与事实不符且与法有悖，本院不予支持。本院已依法向芮继承释明，涉案房屋在黄大明未办理撤押手续，其无法要求黄大明继续履行合同，可变更诉讼请求，但芮继承坚持反诉请求，本案对定金等事宜不再论处。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条之规定，判决如下：  一、驳回本诉原告黄大明的诉讼请求； 二、驳回反诉原告芮继承的诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15870 元，原告已预交，现由原告黄大明承担；反诉受理费16295元，反诉原告芮继承已预交，现由反诉原告芮继承承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    林  娜   二0 二一年二月四日 书  记  员   马  楠