福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初4431号 原告：吴良岑，男，1952年1月17日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪鹏，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：周明芳，女，1984年8月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：田华辉，北京乾成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王键，北京乾成（福州）律师事务所实习律师。 第三人：福州鑫永邦房产代理有限公司，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区（原金榕南路西侧与浦上大道北侧交叉处）C1号楼26层18办公。 法定代表人：黄国荣，总经理。 委托诉讼代理人：郑燕玲，公司职员。 原告吴良岑与被告周明芳、第三人福州鑫永邦房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴良岑的委托诉讼代理人俞素娴，被告周明芳的委托诉讼代理人田华辉、王键，第三人福州鑫永邦房产代理有限公司的委托诉讼代理人郑燕玲到庭参加诉讼。被告本案现已审理终结。 原告吴良岑向本院提出诉讼请求：1．确认原告吴良岑与被告周明芳于2020年5月11日签订的《房屋买卖合同》已于2020年7月9日解除；2．被告周明芳支付违约金200000元，其中100000元由第三人将购房保证金直接支付给原告；3．被告周明芳赔偿原告因本案支出的律师代理费30000元；4．本案诉讼费、财产保全费由被告负担。事实和理由：2020年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告以一次性付款2150000元的对价购买原告位于福州市仓山区××镇××路××号（原盘屿路东侧与建新南路交叉处）奥体阳光花园（一期）19＃楼XXX单元房产，第三人为本次交易提供中介服务。《房屋买卖合同》作出如下约定：1．该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价为2150000元；2．房屋抵押权情况为：存在抵押，甲方应在本合同签订后五个工作日内向抵押权人申请还款；3．解除抵押权所用方式为：甲方向第三方借款并向相关担保公司申请提供借款担保的方式，具体为：甲方应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与第三方、相关担保方分别签订借款协议，担保费、公证费由乙方承担，待乙方按照担保方要求配合冻结相关款项且甲方的担保申请获得批准后，由第三方将款项转入甲方还款账户予以还款；4．在签订本合同起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务人保管，作为房屋交易的保证；乙方应在本合同签订当日支付购房保证金100000元；5．房屋所有权过户登记前的违约责任：（1）自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同，（2）甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。为履行《房屋买卖合同》，原告于2020年5月6日向银行申请提前还款、依照合同约定将房屋权属材料原件交付给第三人并按照合同之约定与第三方、担保公司签署相关协议以办理房产解押手续，被告于2020年4月22日支付购房保证金20000元，2020年5月20日支付购房保证金80000元。2020年5月27日，原告与第三人指定的担保方签订了借款协议、担保协议并完成了房产解押前的必要条件。根据《房屋买卖合同》第六条之约定，被告应当按照担保方的要求配合冻结相关款项后，由第三方转款办理提前还款及房产解押手续。然而，在原告依约履行相关义务后，被告拒不按照合同约定办理相关手续，导致房屋买卖交易无法进行。此后，第三人于2020年6月16日向被告发出《告知函》，2020年6月28日向被告发出《履约通知函》，要求被告按照合同之约定立即办理相关款项冻结手续，但被告均置之不理。原告及第三人的业务人员多次与被告联系，被告拒绝回复。因被告拒不按照合同约定履行义务导致本次交易无法继续进行，2020年7月8日，原告委托第三人向被告发出《解除合同函》，解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《居间方服务合同》及《交易服务合同》。被告的上述行为已经构成违约，导致《房屋买卖合同》无法履行，造成合同解除的后果，其违约行为给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益，委托北京大成（福州）律师事务所提起本案诉讼，并支出律师代理费30000元。根据《合同法》的规定，被告应按照合同约定承担违约责任。 被告周明芳辩称，原告的主张没有事实证据，1．原告主张其依约履行相关义务后，被告拒不按照合同约定办理相关手续，导致房屋买卖交易无法进行，这不是事实。原告没有举证担保方的要求被告配合办理的内容，理由如下：（1）被告举证的《告知函》和《履约通知函》是第三人应原告的要求向被告发函的内容，没有担保方要求被告配合的内容。且根据通知内容，原告担保的申请已经获得担保方的批准，根本不需要再冻结相关款项；（2）原告举证《告知函》和《履约通知函》的内容不清，要求被告履行的内容与合同第八条交易流程关于“资金监管”的约定不一致；（3）原告举证的《公证书》只能证明原告履行了的解押的公证流程的一部分，证明原告还没有履约房屋解押的合同义务。第三人通知履约的内容与合同约定不一致，双方对房屋买卖合同第六条第（二）款第B项解除抵押权约定的条款理解不一致，被告行使的是不安抗辩权，没有违约，根据被告举证的微信聊天记录，可以证明被告和第三人工作人员沟通是要求原告履行房屋解押义务，并且明确表达继续履约购买房屋的意愿。原告无法完成房屋解押，存在违约。原告起诉状主张“原告及第三人业务员多次与被告联系，被告拒绝回复”，该主张没有事实证据。原告的主张没有法律依据，根据上述事实和双方的举证，可以证明双方对《房屋买卖合同》第六条房屋抵押权的解除方式的理解存在争议，即“待乙方按照担保方要求配合冻结相关款项且甲方的担保申请获得批准后，由第三人将款项转让甲方还款账户予以还款”的理解存在争议。具体如下：因为原告没有举证担保方要求被告配合的内容是什么？所以只能根据《告知函》和《履约通知书》的内容推定，原告要求被告“配合冻结相关款项”是指担保方要求被告提供购房款给担保方冻结，第三方才同意向原告出借款项，用于现金借款解押。原告的这种做法要求，是将担保方（第三方）借款的风险，转移给原告。这违背了被告签订合同的意愿，如果第三方借款解押的风险由被告承担的话，那么被告又何必与原告签订由原告解押的合同约定。退一步讲，就算是担保方要求冻结被告购房款用于借款担保，那也不应该是全款2050000元冻结，而是冻结向担保方借款部分。根据原告举证的《提前还款预约回执》，证明原告需要银行还款的预计金额为552000元。根本不需要全额冻结被告的购房款。根据第三人举证的微信聊天记录也可以看出，后期他们是同意冻结部分款项的，只是第三人没有将该方案落实清楚。根据被告举证的微信聊天记录，可以证明被告是不同意购房款给担保方冻结，而不是不配合。被告对合同条款的理解是原告必须先将房屋解押，待申请房屋过户时被告将购房款与原告共同监管。根据合同法第一百二十五条（《民法典》第四百六十六条、第一百四十二条）的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合《房屋买卖合同》第六条的约定，房屋抵押权的解除由原告（合同甲方）负责，向第三方借款解押。被告没有为原告借款解押担保的义务，被告只是“配合”冻结相关款项。而根据《房屋买卖合同》第八条约定，“配合”是指被告需要配合办理的是原被告双方共同监管购房款。而不是冻结购房款项，更不是提供购房款给担保方冻结。因此，原告主张被告未按合同约定履行，没有法律依据。 第三人福州鑫永邦房产代理有限公司陈述，第三人系本案讼争房屋买卖的交易服务方，于2020年4月22日收到被告支付的购房保证金20000元，5月20日收到购房保证金80000元，总共收到购房保证金100000元，由第三人代为监管，对原告诉请的事实没有异议，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月11日，原告（卖方）、被告（买房）及第三人（居间服务方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：原告将坐落于福州市仓山区××镇××路××号（原盘屿路东侧与建新南路交叉处）奥体阳光花园（一期）19＃楼102单元转让给被告，成交价为2150000元；原告应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与第三方、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，在取得该公证书原件后，原告应将公证书原件提交给担保方，担保费、公证费由被告承担，待被告按照担保方要求配合冻结相关款项且原告的担保申请获得批准后，由第三方将款项转入原告还款账户予以还款；被告应在合同签订当日支付购房保证金100000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户监管；自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可以向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同；原被告任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。被告分别于2020年4月22日、5月20日向第三人支付的购房保证金20000元、80000元，总共支付购房保证金100000元。原告于2020年5月27日在福建省厦门市鹭江公证处办理公证手续，将讼争房产的申请还款手续、抵押注销受理手续、解押还款手续等权利以公证形式委托给案外人郑李丹。2020年6月16日，第三人向被告在《房屋买卖合同》中载明的通讯地址发出《告知函》，要求被告配合办理冻结款项手续，《告知函》于2020年6月17日被签收。2020年6月28日，第三人向被告在《房屋买卖合同》中载明的通讯地址发出《履约通知函》，要求被告配合办理冻结款项手续，《履约通知函》于2020年6月29日被签收。2020年7月8日，原告向被告在《房屋买卖合同》中载明的通讯地址发出《解除合同函》，要求解除原被告签订的《房屋买卖合同》、《居间方服务合同》及《交易服务合同》，《解除合同函》于2020年7月9日被签收。 另查明，原告因本案诉讼支出律师代理费30000元。 本院认为，《房屋买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告未依约配合冻结相关款项，已构成违约，原告享有合同解除权。原告于2020年7月8日向被告在《房屋买卖合同》中载明的通讯地址发出《解除合同函》，要求解除《房屋买卖合同》，《解除合同函》于2020年7月9日送达指定地点，讼争《房屋买卖合同》已于2020年7月9日解除。原告要求被告支付违约金200000元，鉴于原告系房屋出售方，所主张的违约金过分高于原告的实际损失，本院酌定被告向原告支付违约金100000元，因原告的购房保证金在第三人处监管，故该违约金由第三人直接支付给原告。原告要求被告支付律师费30000元，符合合同约定，本院予以支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告吴良岑与被告周明芳于2020年5月11日签订的《房屋买卖合同》于2020年7月9日解除； 二、被告周明芳于本判决生效之日起十日内向原告吴良岑支付违约金100000元（由第三人福州鑫永邦房产代理有限公司支付）； 三、被告周明芳于本判决生效之日起十日内向原告吴良岑支付律师代理费30000元； 四、驳回原告吴良岑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24000元，由被告周明芳负担。被告周明芳负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任小平 二〇二一年二月二十三日 书记员  陈捷昕 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。