包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初3168号 原告：赵杰，男，1973年1月10日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：苏日，包头市冉昇法律服务所法律工作者。 被告：包头市鼎晟房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市青山区。 法定代表人：崔利花。 委托诉讼代理人：马燕虾。 委托诉讼代理人：曹中强，内蒙古瀛昊律师事务所律师。 原告赵杰与被告包头市鼎晟房地产开发有限公司（以下简称鼎晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵杰的委托诉讼代理人苏日、被告鼎晟公司的委托诉讼代理人马燕虾、曹中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵杰向本院提出诉讼请求：１、判令双方解除《商品房销售合同》；2、判令被告返还购房款180000元；3、判令被告赔偿180000元惩罚性赔偿金；4、判令被告承担40000元定金责任；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月8日与被告订立《某住宅认购协议》，约定购房价格，并于当日向被告支付20000元购房定金，作为签订《商品房买卖合同》的违约保证金。同年6月18日，被告收取原告购房首付款180000元，经原告多次向被告请求办理贷款手续，被告以种种理由设置贷款条件。后经原告了解被告已将原告所购房屋进行抵押，被告的行为已构成欺诈消费者，故意隐瞒出售房屋抵押和另售第三人的事实。现原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，请求法院判令解除双方签订的买卖合同，返还原告购房款，并承担惩罚性赔偿责任。 被告鼎晟公司辩称，不同意解除《认购协议书》，请求驳回原告的全部诉讼请求。第一，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，请求受案人民法院依法解除双方签订“商品房买卖合同”的诉讼请求不能成立。根据该解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告在民事诉状中把引用该司法解释规定情形确定为：“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。本案中，原、被告仅签订过《某住宅认购协议》，该认购协议共八条，仅对认购房屋的栋号和面积进行了约定，对定金或首付款金额进行了约定，其他条款中没有明确约定付款方式及付款时间，也没有约定签订《商品房买卖合同》的具体时间和方式，通过以上认购条款约定可以确定以下事实情况：（一）原、被告在2018年6月18日签订《某住宅认购协议》之后，2018年7月，原告赵杰及其配偶王某向贷款银行提供了贷款资料，经审查原告配偶王某连续多次逾期还款，严重失信，不符合贷款条件，贷款银行已经拒绝向原告赵杰贷款，并退回原告提供的全部贷款审查资料。此后原告一直再没有与被告公司进行联系和沟通，也没有与被告再签订正式的《商品房买卖合同》。截止至诉讼时，被告公司根据认购协议书约定没有任何违约情形存在。原告也没有向法院提供证据证明被告存在认购协议无法履行、认购协议购房目的无法实现等根本性违约行为，不存在法律规定的解除条件发生。原告请求人民法院解除“商品房买卖合同”没有法律依据和事实依据。（二）原、被告双方签订的认购协议虽然约定了部分内容，但其法律定位不是正式的商品房买卖合同，双方目前形成的仅是商品房认购法律关系，而不是商品房买卖法律关系。原告第一项请求解除商品房买卖合同的诉讼请求，因根本不存在所谓的商品房买卖销售合同，故其请求不能成立。（三）原、被告在《某住宅认购协议》中仅约定了认购住宅的栋号、位置、面积、单价和总价，因原告的原因导致诉争1203号住宅不能办理商业贷款。同时原告也没有缴纳后续购房款，所以无法签订正式的商品房买卖合同。而且该住宅的实际购房人为赵杰父母。两次银行结算都是通过赵杰父亲赵某某银行卡进行的结算。赵杰是挂名购房，直接导致认购协议预留的地址和电话根本无法有效联系到赵杰本人，且至今被告公司也无法有效联系到赵杰本人，也无法对后续的付款方式和签约时间另行补充约定。在原告被确定无法办理商贷，目前无法交清全部购房款的情况下，被告公司根本不可能与原告网签《商品房买卖合同》。所以，导致不能顺利签订商品房买卖合同的责任完全在原告赵杰一方。（四）原告在签订认购协议，被贷款银行拒绝贷款之后，再没有向被告公司主张过权利，请求交清全款并网签商品房买卖合同。被告所开发的某商住小区自2017年下半年就已五证齐全，购房业主只要交清购房全款即可以在20个工作日内与被告签订网签备案的《商品房买卖合同》或经贷款银行审查符合贷款条件的20个工作日内，也可以与被告签订网签备案的《商品房买卖合同》。原告在诉状中称“原告多次请求办理贷款手续，被告以种种理由设置贷款条件”的陈述，与贷款银行审查后拒绝贷款的资料完全相互矛盾，其诉讼请求依据的事实自始不能成立。所以，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，请求人民法院解除商品房销售合同的法律依据和法律事实均不成立，其解除合同的诉讼请求不能成立。第二，原告与被告所签订的《某住宅认购协议》不具备商品房买卖合同成立的法定要件，不能成为有效的商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。被告认为该法律规定了商品房买卖合同成立应当具备十三项合同内容，但在原、被告签订的《某住宅认购协议》中仅约定了前两项基本内容，而且原告预留的通讯信息和家庭住址信息情况也与实际情况不符，另外十一项内容完全没有约定，该认购协议的内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中，原、被告双方签订的认购协议内容与商品房销售管理办法第十六条规定的法定情形严重不符，原告在仅缴纳180000元首付款，没有交纳剩余购房款的情况下，在诉请中直接把双方签订的《某住宅认购协议》说成是“商品房销售合同”的诉讼理由不能成立。第三，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：请求受案人民法院判令被告公司双倍返还180000元购房款的诉讼请求不能成立。根据司法解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该法律规定对双倍返还购房款的法定事项进行了严格的限定，在原告的诉状中，原告根本都不能确定购买了某小区的哪一套住宅。根据有利于自己的原则，选择性的适用证据和法律规定。1202号房屋，被告在2018年5月已经销售给业主许某某，并于2018年5月31日办理网签备案。1203号房屋目前的状态是待售。只要原告交清全部购房款的二十个工作日内完全可以办理网签的《商品房买卖合同》。事实情况是，2018年6月8日，原、被告签订了某商住小区2-1203号住宅的认购协议，认购票号为000XXXX，并依据该协议从其父赵建钧银行卡缴纳了20000元定金，定金收据为1203住宅号，但该认购协议中1203的房号是先写了1202，后在1202的基础上又勾画了一笔改为了1203。涂改后，销售联比较清楚，客户联及财务联中勾画的笔记经复写错位后不清楚，勾画的笔迹与下一行的字体重叠。之后，经与原告父母沟通后，2018年6月18日，原告把2018年6月8日签订的、经勾画后不清楚的1203号房屋认购协议（票号000XXXX）客户联退还给被告公司。所以现在6月8日的认购协议一式三联都在被告公司作废留存。同时，被告又与原告重新签订一份某商住小区2-1203号住宅的认购协议，和2018年6月18日1202号房屋180000元的首付款收据，因收据是认购协议的配套材料，该收据的1202号实属笔误，应为1203号，至今双方再无签署其他任何材料。被告在取得商品房预售许可的情况下，销售的房屋不是拆迁补偿安置房、不是抵押房、不是出售给第三人的已售房。原告所引用的法律规定与本案事实严重不符，原告请求判令被告双方返还180000元购房款的诉讼请求不能成立。第四，原告事实上仅认购了你有商住小区2-1203号一套住宅，所以原告以2-1203号定金收据主张定金双倍返还的诉讼请求不能成立。原告2018年6月8日缴纳的20000元定金，就是依据6月8日签订的2-1203号住宅认购协议约定交纳的。虽然该协议因存在勾画不清楚而协商作废，但该事实客观存在。2018年6月18日第二次签署的认购协议，在收回原2-1203号住宅认购协议书的情况下，并没有收回1203号房屋的定金收据，该收据仍然作为1203号房屋的定金凭证而存在。原告向被告主张20000元定金双倍返还的事实基础应为：原告购买的1203号住宅因被告公司的原因没有买成，形成对被告的根本性违约。现原告购买的就是1203号住宅，请求双倍返还的法律基础和事实基础都不存在，故原告第四项诉讼请求不能成立。综上所述，不能办理网签登记的根本原因是原告配偶严重失信，无法通过贷款银行的资料审查，无法办理银行贷款，所以被告公司恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，赵杰向鼎晟公司缴纳某商住小区2-1203售房定金20000元。2018年6月18日，赵杰与鼎晟公司签订《某住宅认购协议》。约定赵杰购买包头市某商住小区2-1203号住宅，该住宅建筑面积为115.4平方米。同日，赵杰向鼎晟公司缴纳首付款180000元。但鼎晟公司为其出具的收据写明的房号为2-1202。双方签订《某住宅认购协议》后，未进一步签订网签合同。赵杰现主张由于鼎晟公司的原因导致其不能购买房屋，故请求判令解除合同、返还购房款180000元、赔偿惩罚性赔偿金180000元、承担40000元定金责任。鼎晟公司辩称双方未能签订正式商品房买卖合同的原因是赵杰妻子王某存在信用卡逾期还款情形，资信不足，不符合兴业银行规定的贷款条件。赵杰对此不予认可。 还查明，位于某商住小区2-1202号房屋已于2018年5月31日网签至购房人许某某名下。位于某商住小区2-1203号房屋为未售状态。 又查明，本院为鼎晟公司收款人王某某制作询问笔录一份，王某某表示赵杰第一次交纳的20000元系定金，认购的是某商住小区2-1203号房屋，第二次缴纳的180000元系该房屋首付款，但由于其本人工作失误，将收据错写成了2-1202号房屋。赵杰对王某某询问笔录中的陈述不予认可。本院向兴业银行工作人员核实商品房贷款的银行审批条件及贷款主体资格审查范围并制作电话记录两份。被告鼎晟公司主张系原告赵杰配偶资信不足导致不能贷款，但根据本院为兴业银行工作人员制作的电话记录可知，鼎晟公司未向兴业银行提交书面的贷款申请表仅通过微信聊天方式进行询问。赵杰对电话记录的真实性认可，也认可鼎晟公司工作人员与兴业银行工作人员的微信聊天截屏的真实性，但质证称房地产销售时贷款银行不止一家，作为被告在2018年6月8日收取定金后应当核实原告的贷款资格。2018年6月18日收取首付款时如果原告不具有贷款资格就不应收取180000元首付款。鼎晟公司对电话记录的真实性认可，但质证称10日内不能把所有客户资料审核一遍。交纳首付款后才会审核所有资料并办理贷款。 庭审中，赵杰向法庭提交中国工商银行客户回单2张、收据2张、某《住宅认购协议》复写件1份、赵杰个人征信报告打印件11页。证明原告于2018年6月8日和2018年6月18日共计向被告支付定金和首付款合计20万元。双方达成的房屋购买协议，总房款为89万元，房屋面积115.4平方米，每平米为7700元，同时还约定违约金。贷款的主贷人是赵杰，征信没有问题。当时签订合同购买的是1203号房屋，收取的定金也是1203号房屋的定金，十日之后即6月18日销售人员称1203号房屋已经出售，要购买需要交纳180000元首付款，原告交纳的是1202房屋的首付款，定金20000元也是1202房屋的，发票和收据没有更改，现在实际购买的房屋就是1202房屋。收款人为被告财务人员王某某，不存在笔误一说。被告鼎晟公司质证称对中国工商银行客户回单、收据、《住宅认购协议》真实性认可，对赵杰个人征信报告的真实性不认可。对上述证据的证明目的不认可。金额为180000元的收据存在笔误，房屋为1203号房屋。征信时间为2020年11月16日，其向贷款银行提供征信的时间为2018年8月16日之后；在征信报告中明确显示原告已婚，商品房购买为婚姻双方的购买行为，原告并未向法庭提交其配偶的征信资料，不能证明王某同样符合贷款条件。根据银行审贷规则，购买人如已婚必须夫妻双方全部符合征信规则方可办理贷款。 被告鼎晟公司向法庭提交2018年6月8日《认购协议》、2018年6月18日《认购协议》、赵杰与配偶王某银行贷款资料14页。证明原、被告在2018年6月8日签订《某住宅认购协议》，认购票号：000XXXX，原告认购某商住小区2-1203号住宅一套。2018年6月18日，经协商原告向被告公司交回该认购协议，被告公司将一式三联000XXXX号认购协议收回作废。2018年6月18日重新签订了一份《某住宅认购协议》，认购票号为：000XXXX，原告认购的房屋为2-1203号住宅。2018年6月8日配套出具的1203号住宅财务收据房号没有写错，所以没有收回。2018年6月8日原告购买的房屋自始就是1203号房屋。2018年6月18日认购协议配套的财务收据，房号写成1202为笔误。银行贷款资料证明原告签署的认购协议确定2-1203号房屋购买方式为首付款加商贷模式。原告与配偶王某在2018年7月向贷款银行提供了贷款资料，经审核配偶王某资信严重不足，不符合贷款条件。贷款银行经审查后，将原告赵杰全套贷款申请资料退回，不予贷款。原告赵杰对2018年6月8日《认购协议》真实性不认可、对2018年6月18日《认购协议》真实性认可，但质证称签订该协议时甲方日期是没有的，日期是后填写上去的。对上述协议的证明目的均不予认可。对贷款资料的真实性认可，但对于被告称由于王某信贷有问题不能贷款不认可。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告曾签订过《某住宅认购协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，本院予以确认。赵杰于2018年6月8日和2018年6月18日分别向鼎晟公司交纳购房定金20000元、首付款180000元。但两份收据载明的房屋栋号存在差别，定金收据注明的房号为2-1203，首付款注明的房号为2-1202。根据本院从包头市房地产档案馆调取的《商品房买卖合同信息表》可知，某商住小区2-1202号房屋已于2018年5月31日网签至许某某名下。上述事实结合原、被告提交的《认购协议》及鼎晟公司收款人员王某某的询问笔录可以认定，某商住小区2-1202号房屋在2018年6月8日赵杰交纳购房定金前已出售给许某某，2018年6月18日首付款收据中注明的2-1202应为笔误，故应认定2018年6月8日定金20000元及2018年6月18日首付款180000元均系赵杰为购买某商住小区2-1203号房屋而交纳。原告主张被告已将首付款收据中约定的某商住小区2-1202号房屋出售他人，致使原告不能购买房屋，被告存在欺诈行为，依据不足。本院虽为兴业银行工作人员制作电话记录，但根据电话记录内容，鼎晟公司未向兴业银行提交书面的贷款申请表仅通过微信聊天方式进行询问。故被告现有证据也不能证明原告赵杰妻子逾期还款，任何银行均不能办理商业贷款。双方证据均不能证明对方违约。在双方签订认购协议并由赵杰交纳首付款后，直至起诉之日，已逾2年之久，原、被告均未明确表示继续履行协议，也未进一步签订商品房买卖合同，现原告起诉明确要求解除原、被告之间签订的认购协议，本院予以支持。被告鼎晟公司应返还原告赵杰购房定金20000元、首付款180000元。但原告请求判令被告支付惩罚性赔偿180000元及双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告赵杰与被告包头市鼎晟房地产开发有限公司签订的《某住宅认购协议》； 二、被告包头市鼎晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵杰购房定金20000元； 三、被告包头市鼎晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵杰首付款180000元； 四、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，原告赵杰已预交，由原告负担3000元，由被告包头市鼎晟房地产开发有限公司负担4300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  白砚峰 审 判 员  刘 恺 人民陪审员  杜俊芳 二〇二一年二月十日 书 记 员  李 姝 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案， 适用民法典的规定。 民法典事实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典实施前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。