贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终287号上诉人（原审被告）：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省桐梓县燎原镇蟠龙大道耀辉骏逸天下一号商业楼1楼。法定代表人：段昌俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：令狐荣云。被上诉人（原审原告）：曹华，女，1968年3月15日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：令狐荣玉，男，1965年8月11日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。共同委托诉讼代理人：周勇，贵州厚尚律师事务所律师。上诉人贵州耀辉房地产开发有限责任公司因与被上诉人曹华、令狐荣玉商品房销售合同纠纷一案，不服桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州耀辉房地产开发有限责任公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持上诉人的上诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。首先，在双方签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三项第五款约定：“买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料给被告，否则延误办理转移登记的责任由被上诉人承担”。但时至今日，被上诉人从未向上诉人提交任何办理产权登记资料，导致上诉人办理不能，该违约责任应由被上诉人自行承担。其次，《商品房买卖合同》中第二十二条第三项第四款约定，被上诉人仅是委托上诉人办理按涉房屋的产权转移登记，双方系委托与被委托的关系，但被上诉人至今未向上诉人出具书面授权委托书，导致上诉人办理不能，该违约责任应由被上诉人自行承担。再次，在一审庭审过程中，被上诉人未提交任何证据证明其因涉案房屋未办理产权转移登记而造成任何损失，依法不应支持被上诉人逾期办证违约金的诉讼请求。最后，涉案商品房合同约定办理不动产产权转移登记时间为2017年3月30日前，但被上诉人于2020年8月13日提起诉讼，期间被上诉人从未向上诉人主张任何权益，本案也无诉讼时效中断的情形，被上诉人的诉请均过诉讼时效，依法不应得到法律保护与支持。曹华、令狐荣玉在二审期间未作书面答辩。曹华、令狐荣玉向一审法院提出诉讼请求：判决贵州耀辉房地产开发有限责任公司立即向曹华、令狐荣玉支付因逾期办理商品房转移登记手续的违约金156799.80元（违约金暂计算至2020年8月12日），并自2020年8月13日起以425278元为基数按日利率万分之三向曹华、令狐荣玉支付违约金至贵州耀辉房地产开发有限责任公司将俊逸天下五号楼××单元××1-26-5号房转移登记给曹华、令狐荣玉时止；判决贵州耀辉房地产开发有限责任公司立即将俊逸天下五号楼××单元××1-26-5号房转移登记给曹华、令狐荣玉，由曹华、令狐荣玉取得该房屋的产权；本案的案件受理费由贵州耀辉房地产开发有限责任公司承担。一审法院认定事实：曹华、令狐荣玉与贵州耀辉房地产开发有限责任公司于2016年5月17日签订了商品房买卖合同（合同编号：2016001578），约定贵州耀辉房地产开发有限责任公司将其在桐梓县盘中的五号楼××单元××1-26-5号房以425278元出售给曹华、令狐荣玉，合同第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第②项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。前述合同签订后，曹华、令狐荣玉向贵州耀辉房地产开发有限责任公司支付了首付款85278元，并于2016年5月31日以公积金贷款方式支付了尾款340000元，缴纳了契税，并向贵州耀辉房地产开发有限责任公司交纳办理产权证工本费、维修基金等。但是，贵州耀辉房地产开发有限责任公司至今未为曹华、令狐荣玉办理前述房屋的转移登记手续，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给曹华、令狐荣玉。一审法院认为：曹华、令狐荣玉与贵州耀辉房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行相应权利义务。曹华、令狐荣玉已按约定交付了购房款，贵州耀辉房地产开发有限责任公司交付房屋后，应按约定在2017年3月30日前将商品房所有权转移登记在曹华、令狐荣玉名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给曹华、令狐荣玉。贵州耀辉房地产开发有限责任公司至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。曹华、令狐荣玉已顺利接房，贵州耀辉房地产开发有限责任公司的违约行为对曹华、令狐荣玉的接房入住造成的危害和损失实际较小，结合本案合同履行情况和贵州耀辉房地产开发有限责任公司请求调减违约金的主张，酌情调减为按日万分之零点五计算违约金。根据贵州耀辉房地产开发有限责任公司违约行为的持续性，曹华、令狐荣玉要求贵州耀辉房地产开发有限责任公司支付2017年8月12日以前的违约金的主张，超过了法律规定的诉讼时效，不予支持。综上，判决如下：一、贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后60日内将位于桐梓县房屋转移登记在曹华、令狐荣玉名下，并将房屋所有权证等相关证书交给曹华、令狐荣玉；二、贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后60日内向曹华、令狐荣玉支付从2017年8月13日起至前项判决之房屋所有权证交付之日止以购房款425278元为基数按日利率万分之零点五计算的逾期办证违约金。二、驳回曹华、令狐荣玉的其他诉讼请求。本院经审理查明：案涉房屋未办理初始登记，现不具备办理过户登记的条件。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：案涉房屋至今未办理初始登记，不具备办理过户登记的条件，一审判决贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后60日内将位于桐梓县房屋转移登记在曹华、令狐荣玉名下，并将房屋所有权证等相关证书交给曹华、令狐荣玉不当，本院予以纠正。曹华、令狐荣玉可在具备办理过户登记的条件后另行主张权利。因未办理过户登记系上诉人履行不能所致，对上诉人关于未能办理过户登记系被上诉人未提交办理产权登记资料、未出具委托手续的上诉理由，本院不予采信。因案涉房屋已完成交付，一审法院根据合同履行情况、造成损失的程度，将违约金调减为以购房款425278元为基数，按日万分之零点五的标准计算，对双方当事人较为合理，也符合市场经济发展的客观情况。因双方在《商品房买卖合同》中已约定逾期办证违约金，被上诉人无需另行举证证明逾期办证所造成的损失。上诉人关于曹华、令狐荣玉未举证证明损失的上诉理由不成立，本院不予采信。因上诉人未能履行办理过户登记的义务处于连续状态，一审法院支持曹华、令狐荣玉近三年的逾期办证违约金的请求并无不当，本院予以确认。上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实不清，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4832号民事判决第二项；二、撤销维持桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4832号民事判决第一项；三、驳回曹华、令狐荣玉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1760元，二审案件受理费3520元，合计5280元，由贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇二一年二月二十日法官助理张洋书记员汪建霞