山东省烟台市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）鲁06行终38号上诉人（原审第三人)海阳市胜利黄海花园开发有限公司，住所地：山东省海阳市凤城街道办事处粮食管理所。法定代表人刘少东，经理。委托代理人林索林，山东林索林律师事务所律师。被上诉人(原审原告)高登林，男，1947年12月4日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托代理人李红军，山东创立律师事务所律师。被上诉人(原审被告)海阳市自然资源和规划局，住所地：山东省海阳市济南路**。法定代表人梁勇，局长。委托代理人王学锋，海阳市自然资源和规划局政策法规科科长。委托代理人杨福海，山东息相通律师事务所律师。上诉人海阳市胜利黄海花园开发有限公司因与被上诉人高登林、海阳市自然资源和规划局不履行不动产登记法定职责一案，不服山东省海阳市人民法院于2020年6月8日作出的(2020)鲁0687行初13号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，原告于2018年7月18日与第三人海阳市胜利黄海花园开发有限公司签订商品房买卖合同。原告购买第三人开发的“胜利黄海花园”小区3号楼103号房屋建筑面积93.47平方米，房屋价款275,175.68元。按照合同约定，原告于合同签订之日一次性付清房款，第三人为原告开具购房发票，发票载明销售方为海阳市胜利黄海花园开发有限公司销售二部。案涉房屋于当日在海阳市住房保障和交易中心办理网签备案登记。后原告高登林持相关手续到被告海阳市自然资源和规划局办理不动产登记，被告以第三人拒不提供首次（初始）登记证，无法为原告办理不动产转移登记为由不予办理登记。另查明，2018年7月25日，第三人向被告提交“关于暂停不动产交易的证明”，主要内容是发现有单位伪造第三人公司公章，进行房屋交易活动。海阳市公安局已受理公司报案，请求暂停涉案房屋不动产登记，期限为15日。2018年8月20日，海阳市公安局受理第三人报案。对案涉合同印章进行鉴定。鉴定结论是案涉合同中公章系“海阳市胜利黄海花园开发有限公司财务专用章（2）”遮挡内容“财务专用章（2）”后盖印形成。印章“海阳市胜利黄海花园开发有限公司财务专用章（2）”是第三人于2009年向海阳市公安局申请刻制备案。2019年1月19日、5月8日，第三人致函被告称，案涉房屋系伪造公司印章办理，请求被告发现案涉房屋办理时通知第三人或者报案。再查明，第三人海阳市胜利黄海花园开发有限公司由东营市胜中房地产开发有限责任公司、烟台中胜置业有限公司、胜利油田胜中建筑安装工程有限责任公司注资成立。案涉房屋系烟台中胜置业有限公司以海阳市胜利黄海花园开发有限公司名义与原告签订房屋买卖合同，以海阳市胜利黄海花园开发有限公司销售二部名义出具购房发票。原审法院认为，本案中，原告购买房屋时，作为消费者，特别是像购买房屋这种大额消费，是经过充分了解、考察后，对房屋销售等各方面真实、合法产生足够信任，才能决定购买。原告购买第三人开发的房屋系善意取得。同时，原告高登林不可能全部知悉第三人内部管理等事务，也不可能对案涉合同中的印章具备足够鉴别能力。因此，无论是案涉房屋买卖合同中印章问题，还是发票载明销售方为海阳市胜利黄海花园开发有限公司销售二部问题，均不能否认房屋买卖的合法性。第三人海阳市胜利黄海花园开发有限公司内部管理出现的问题，由此产生的责任也不能转嫁给作为消费者的原告，阻却办理不动产登记。第三人述称理由不成立，法院不予支持。对于被告辩称因第三人内部股东之间存在纠纷，第三人拒不提供首次（初始）登记证，造成我单位无法为原告办理不动产转移登记的辩解理由。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十六条、第二十二条的规定，原告提交申请材料符合条例的规定。第三人拒不提供首次（初始）登记证也不是不予登记的法定事由。因此，被告不予办理不动产登记的辩解理由不成立。原告诉请理由正当、合法，法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：被告海阳市自然资源和规划局于判决生效后依照法定程序为原告高登林办理“胜利黄海花园”小区3号楼103号房屋不动产登记。案件受理费50元，由被告海阳市自然资源和规划局负担。上诉人海阳市胜利黄海花园开发有限公司的上诉请求：一、被上诉人高登林签订的买卖合同无效。一审查明案涉房屋系孙晓妮等人以上诉人名义与被上诉人高登林签订的房屋买卖合同，加盖的印章系利用“海阳市胜利黄海花园开发有限公司财务专用章⑵”，遮挡“财务专用章⑵”的内容后盖印形成。被上诉人高登林的购房款并没有支付给上诉人，而是支付到了张中胜个人账户。发票也不是上诉人公司出具，而是与上诉人无关的“海阳市胜利黄海花园开发有限公司销售二部”。上述事实证明被上诉人高登林明知孙晓妮等人无权处置上诉人的资产，为了低价取得案涉房屋，恶意与他人串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。二、被上诉人高登林单独向被上诉人海阳市自然资源和规划局申请不动产登记行为不合法。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。案涉房产是上诉人资产，若办理不动产登记，应由上诉人与买受人共同向被上诉人海阳市自然资源和规划局申请。被上诉人高登林及海阳市自然资源和规划局的诉讼理由竟然是上诉人不提供首次(初始)登记证，避而不谈上诉人对此毫不知情、被上诉人高登林单独提出登记申请的事实。一审及被上诉人海阳市自然资源和规划局明知单独申请登记的行为不合法，也明知案涉房产不是上诉人出售、上诉人不知情，却配合被上诉人高登林妄图通过诉讼形式将这种不合法行为变为合法行为，一审判决给上诉人造成了巨额损失。三、被上诉人高登林与孙晓妮等人签订合同行为，不具备法律效力，依法不能办理登记。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：㈠违反法律、行政法规规定的。案涉房产买卖合同系孙晓妮等人采用遮挡财务专用章字样签订，为无效合同。无效合同是不能作为不动产登记依据的。四、案涉房产买卖合同效力问题，属于民事范畴，一审法院无权审理。一审法院认为，无论案涉房屋买卖合同中印章问题，还是发票载明销售方为海阳市胜利黄海花园开发有限公司销售二部问题，均不能否认房屋买卖的合法性。而房屋买卖的合法性问题，属于民事范畴，应依据《中华人民共和国物权法》进行确认。一审法院无权审理，更无权在行政诉讼判决中进行物权确认。《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条规定，在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。一审法院不但没有中止审理，相反却在行政判决中进行了物权确认，显然违法。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人高登林的诉讼请求。被上诉人高登林未提交答辩意见。被上诉人海阳市自然资源和规划局未提交答辩意见。各方当事人在一审中提供的证据已随随案电子卷宗移送本院，上述证据在一审庭审中已经质证。经审理，本院同意一审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。本院认为，被上诉人高登林通过到上诉人的“胜利黄海花园”小区售楼处了解、查看后，于2018年7月17日在售楼处与上诉人签订了商品房买卖合同，并在售楼处全额交付了购房款，上诉人为被上诉人高登林出具了购房合同、购房税务发票，并在海阳市房产管理部门对所购房屋进行了网签，这是本案的基本事实。2018年上诉人即发现售楼处工作人员使用财务专用章与被上诉人高登林签订房屋买卖合同、其股东烟台中胜置业有限公司以销售二部名义出具发票，但至本案诉讼时，上诉人没有证据证实被上诉人高登林购买案涉房屋非善意取得，也未有证据证实其另案起诉主张民事权益。被上诉人高登林作为消费者，在上诉人唯一的售楼处进行交易，已尽了审慎注意义务，所购房屋属善意取得。上诉人认为被上诉人高登林与案外人恶意串通，应认定房屋买卖合同无效证据不足。一审法院根据本案事实判令被上诉人海阳市自然资源和规划局依照法定程序为被上诉人高登林办理涉案房屋不动产登记，符合行政诉讼法规定，不违反《不动产登记暂行条例》规定，上诉人认为应由买卖双方共同申请才能办理房屋登记的主张，于法无据，不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十七条和第八十九条第一款第㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海阳市胜利黄海花园开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  鲁晓辉审判员  杨金勇审判员  纪晓静二〇二一年二月五日书记员  闫彩玲