湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终299号上诉人（原审被告）：杨亚利，女，1978年8月26日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：永州首开物业管理有限公司。法定代表人：曹建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左建斌，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师。上诉人杨亚利因与被上诉人永州首开物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月29日在第八审判庭组织双方当事人进行了询问。被上诉人永州首开物业管理有限公司的委托诉讼代理人左建斌、张青松到庭参加诉讼。上诉人杨亚利经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。杨亚利上诉请求：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2331号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、被上诉人未尽到应尽的职责。1、小区物业保安未按合同约定进行巡逻，小区公共秩序混乱；2、小区内的地下停车场，车辆管理混乱；3、被上诉人随意将小区内第12栋楼下的娱乐场所改成其公司食堂。二、本案应追加开发商为诉讼主体。永州首开物业管理有限公司答辩称，1、上诉人的上诉没有理由，其诉状提到的被上诉人未尽到自己的职责，属于恶意扩大物业公司职责，不存在其诉状提到的被上诉人未尽到相应职责的客观事实；2、追加开发商为诉讼主体无法律依据。永州首开物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付拖欠的物业管理费6159元及滞纳金2248元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告永州首开物业管理有限公司系为永州市零陵区苏通国际新城小区提供物业服务的物业公司，被告杨亚利系苏通国际小区天韵苑x栋x单元xxxx室的业主。原告永州首开物业管理有限公司于2018年1月5日与被告杨亚利签订了《苏通国际新城物业管理委托协议》，合同中明确了双方的权利与义务，约定了服务内容与质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用等内容。其中约定物业管理费收费标准为电梯房按建筑面积1.2元/月·平方米，并同时约定如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，可加收每日万分之五滞纳金。因被告认为原告提供的物业服务未到位未向原告支付2018年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费共计6159元，原告催收后，被告仍未交纳，原告遂诉至法院。另查明，苏通国际天韵苑小区由于停车位紧张，时常出现业主将车停在消防通道的现象，原告物业公司采取了一定的措施规范停车，但现象仍然存在。苏通国际天韵苑小区12栋一单元一楼现为原告物业公司的食堂，供原告物业公司的员工用餐。另查明，被告杨亚利2018年1月1日之前的物业管理费用已交清。一审法院认为，本案有如下争议焦点：一、原被告之间是否成立物业管理服务关系；二、被告抗辩是否能够成立；三、被告是否应向原告缴纳物业管理费，缴费数额问题。一、原被告之间成立合法有效的物业管理服务关系。因原告在庭审中向本院提交了原、被告签订的物业管理委托协议。该协议上“杨亚利”的签名被告质证认为不是杨亚利本人所签，向本院提出了鉴定申请，但法院依法向被告送达了提交鉴定材料和对鉴定材料质证的通知及传票后，被告无正当理由未到庭，视为对鉴定权利的放弃，并承担由此造成的举证不利的后果，本院依法视为原告的该项主张成立，故该物业管理委托协议应视为系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。且因原告公司一直在被告小区为被告小区提供物业服务的事实存在，实际上原被告之间已经形成了事实上的物业服务关系。因而，从两方面均可证明原被告之间存在合法有效的物业服务管理关系。二、对于被告提出的小区保安巡逻的问题，原告已提交保安巡逻打卡记录，若苏通国际新城小区确实存在保安巡逻不到位的情况，原告应着手进行整改。同时要加强巡逻管理力度，对外来人员进行登记，确保小区内的安全。对于被告提出的对小区乱停车、消防通道被占用之事，法院认为，随着城镇居民生活水平的提高，小区停车难的矛盾日益突出，但作为物业公司的原告应增强服务意识，合理有序地安排业主停车，在停车高峰期时应安排专人疏导交通，合理规范停车秩序，以保证业主们车辆的有序停放，不堵塞消防通道。对于被告提出的小区卫生差的问题，法院认为，小区卫生需要大家共同维护，原告应按照合同约定将小区卫生打扫干净达到合同约定的标准，被告发现小区卫生不洁时及时将情况告知物业公司，物业公司应及时进行清扫。对于被告提出的物业公司在小区内开设食堂的问题，根据原告提供的规划图可知苏通国际小区天韵苑12栋一楼在规划图上显示是物业用房，原告设为公司员工食堂，被告若认为对业主们的生活造成影响，可向城管、环卫等有关部门反映并主张权利，但并不能作为拒缴物业费的理由。对于被告提出的物业账簿不公开，应对电梯内广告收益享有分配或折抵物业费的问题,可待小区成立业主委员会后,由业主委员会代表业主行使相关权利，物业公司应依法予以公开公示。对于被告提出的12栋2单元门口绿化带改为停车位的问题，物业公司应与业主协商解决，加强沟通。但被告提出的上述主张系物业管理过程中的瑕疵问题，不足以成为拒绝缴纳物业费的理由，故本院对被告提出的抗辩意见依法不予采纳。被告提出的应追加开发商为被告，因开发商不是本案物业服务合同的相对人，不宜作为被告参加诉讼。三、因原被告之间的物业服务协议合法有效，故双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告向被告提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。经法院查明，被告杨亚利2018年1月1日前的物业管理费已交清，故对原告要求被告支付2018年1月1日-2020年12月31日的物业费6159元的诉请，法院依法予以支持。因原告在为苏通国际天韵苑小区提供给物业服务时，在停车位管理、卫生保洁等方面有瑕疵，故对于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，法院依法不予支持。原告作为服务企业应该在业主提出问题时，瑕疵确实存在的情况下及时采取措施进行整改，积极与业主进行沟通交流，共同致力于解决问题，共同创造更好的生活环境和宜居空间。被告可以向原告提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平，但不能以不付物业服务费来对抗物业服务中存在的瑕疵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告杨亚利在本判决生效后十日内支付原告永州首开物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费6159元；二、驳回原告永州首开物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告杨亚利负担37元，原告永州首开物业管理有限公司承担13元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，上诉人杨亚利诉称被上诉人提交的物业管理委托协议不是由其本人所签，但其在申请法院鉴定后，又主动放弃鉴定权利，故涉案物业管理委托协议应视为系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方的物业服务管理关系成立，双方亦应依约履行自己的义务。经查，自2018年1月5日双方签订《苏通国际新城物业管理委托协议》以来，被上诉人永州首开物业管理有限公司依据合同履行了相应的物业管理义务，而上诉人杨亚利至今三年都没有交纳物业管理费，其行为已明显违约，应承担违约责任。上诉人杨亚利称居住的小区存在保安巡逻的问题，小区乱停车、消防通道被占用、小区卫生差等现象，但仅系物业管理过程中的瑕疵问题，上诉人杨亚利可以向被上诉人提出整改意见，要求其依约服务到位，改进工作中存在的不足，提升服务质量和水平，但不能以不付物业服务费来对抗物业服务中存在的瑕疵，故对上诉人杨亚利拒绝交纳物业服务费的上诉理由不予采纳。上诉人杨亚利要求追加开发商为本案第三人参加诉讼，因开发商不是本案物业服务合同的相对人，故其请求于法无据，本院依法不予支持。被上诉人永州首开物业管理有限公司作为服务企业，也应该在业主提出问题时，瑕疵确实存在的情况下及时采取措施进行整改，积极与业主进行沟通交流，共同致力于解决问题，共同创造更好的生活环境和宜居空间。综上所述，上诉人杨亚利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨亚利负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年二月五日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。