北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初2556号原告：北京世纪晨风教育科技集团有限公司，住所地北京市丰台区花乡六圈西路8号院新华双创园C座一层101室。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：路司峰，北京市中淇律师事务所。被告：北京华地恒润物业管理有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路1号院2号楼6层1-13内6122室。法定代表人：吴延坤，总经理。委托诉讼代理人：韩梦想，北京市京师律师事务所律师。原告北京世纪晨风教育科技集团有限公司（以下简称世纪晨风公司）与被告北京华地恒润物业管理有限公司（以下简称华地恒润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪晨风公司法定代表人李军及其委托诉讼代理人路司峰，被告华地恒润公司委托诉讼代理人韩梦想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪晨风公司向本院提出诉讼请求：1.华地恒润公司减免2020年2月1日至2020年9月7日的房屋租金5000000元；2.本案诉讼费用由华地恒润公司负担。事实和理由：2017年7月5日，世纪晨风公司与华地恒润公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租位于北京市丰台区花乡六圈西路8号院新华双创园的房屋，租期自2017年7月5日至2032年7月4日，约定房屋用于办公、幼儿教育培训使用，后我公司使用诉争房屋经营“罗利国际幼儿园”（以下简称幼儿园）。2020年2月，因新型冠状病毒的爆发，遵照政府关于新冠疫情防控工作的政策和要求，幼儿园自2020年2月起闭园停止经营，直至2020年9月8日才正式复园恢复正常经营。我公司因疫情原因闭园后多次与华地恒润公司沟通协商，请求减免新冠疫情期间的房屋租金，但华地恒润公司均表示拒绝。新冠疫情的爆发属于不能预见、不能避免、不能克服的客观事实，我公司承租房屋目的是用于经营，疫情防控期间我公司停业无法经营，造成现金流紧张和重大经济损失，在此情形下仍按照《房屋租赁合同》约定标准支付租金明显有违公平原则。故此，我公司申请就新冠疫情防控期间的租金进行减免。被告华地恒润公司辩称：不同意世纪晨风公司的诉讼请求。1.我公司与世纪晨风公司已经达成了疫情影响方案。疫情发生后，按照世纪晨风公司要求，我公司同意其变更租金支付周期、延期支付租金的方案，将季付租金变更为月付租金，允许其延期支付租金，该方案实施至今。2.受疫情影响，我公司经营困难，无力承担世纪晨风公司后续要求。受疫情影响，我公司经营的项目出租率降低，大批租户租金无法正常收取，公司运行极其困难。我公司为正常向甲方公司履约，多处高息融资，世纪晨风公司作为同样需要履约的一方，在已经获得疫情影响方案的情况下，以受疫情影响为挡箭牌，不断违反合同约定，提出各种要求，我公司不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月4日，华地恒润公司（出租方，甲方）与北京世纪晨风教育咨询有限公司（承租方，乙方，以下简称世纪晨风咨询公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市丰台区花乡六圈西路8号院新华双创园C栋地上101室、201室、301室、地下101号房间，合计地上建筑面积约为7319平方米，地下建筑面积约为781平方米（共计8100平方米）的房屋出租给乙方用于办公、幼儿教育培训使用。《房屋租赁合同》第二条租期、租金及其它费用约定“第一款本合同租赁期限15年，自2017年7与5日起至2032年7月4日止。第二款租金：本合同租金包括房租、物业费……第三款该房屋面积每天每平米租金为3.9元，每2年租金递增一次，每次递增6%。”第四条付款方式约定“第四条第二款乙方应付的租金按季度支付……首期租金和保证金应在签合同当日支付。租金计算方式为每期租金=（365*租金单价*面积/12）*支付周期，保留两位小数。此后每期租金应在上期租金到期时提前20个工作日支付。”2017年8月15日，华地恒润公司（甲方）与世纪晨风咨询公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“1.乙方愿意在现状情况下，以单价2.0/天/㎡承租新华双创园C座地下一层102室160㎡面积，付款方式为押三付三，租期自2017年8月28日至2032年7月4日止（其中2017年8月28日至2018年1月31日为免租期，免租期内甲方免收物业管理费）……”2018年12月18日，世纪晨风咨询公司经北京市工商行政管理局丰台分局核准，变更名称为世纪晨风公司。庭审中，双方当事人均认可：1、2020年2月1日之前租金已结清，诉争期间月租金标准为1027846.08元。2、2020年2月1日至2020年6月7日期间幼儿园闭园，2020年6月8日至6月15日期间开园，之后因二次疫情爆发幼儿园再次闭园，直至2020年9月8日再次开园。3、全部租赁标的物用于经营幼儿园。庭审中，世纪晨风公司要求华地恒润公司减免2020年2月1日至2020年9月7日期间租金5000000元，理由有二：1.双方签订的《房屋租赁合同》约定房屋使用用途为办公、幼儿教育培训，受疫情防控措施影响幼儿园在疫情期间一直停业；2.根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，世纪晨风公司在疫情期间无法经营，没有收入，继续按照原租赁合同支付租金不公平。世纪晨风公司对上述主张提交《罗利国际幼儿园寒假放假通知》、《线上家长会会议纪要》、《关于做好幼儿园复园评估工作的通知》、《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年秋季学期开学工作的通知》、《关于做好幼儿园开学评估工作的通知》、《罗利国际幼儿园开园通知》等证据证明华地恒润公司认可幼儿园因疫情闭园、开园期间。世纪晨风公司提交的《罗利国际幼儿园寒假放假通知》上载明“寒假时间：2020年1月13日至2020年2月12日，开学时间：2020年2月13日”。经询，世纪晨风公司称幼儿园只有寒假，没有暑假。华地恒润公司不同意世纪晨风公司的减免要求，主张：1.双方约定了疫情优惠政策，即继续延续季付改月付的方案，允许世纪晨风公司根据经营情况不定数额的支付租金；2.华地恒润公司从未主张违约责任；3.世纪晨风公司通知的开学时间是2020年2月13日，说明2月1日至2月12日期间未开园与疫情无关，且开学时间是世纪晨风公司自己决定；4.租赁标的系转租而来，出租方未减免租金，华地恒润公司已高息融资支付租金；5.华地恒润公司在转租中赚取的租金差额较少。世纪晨风公司不认可双方就疫情优惠政策达成最终协议，经询，双方当事人均认可就疫情优惠政策未签订书面协议。另，经询，世纪晨风公司称针对已收取的服务费用采取退费或者转下期费用的方式处理，并提交部分证据予以佐证。本院认为：本案争议焦点在于世纪晨风公司是否有权基于疫情及防控措施主张降低租金。世纪晨风公司以诉争期间受疫情影响幼儿园停业，按原租金标准支付有失公平为由要求华地恒润公司减免2020年2月1日至2020年9月8日期间租金5000000元。支付租金系租赁合同中承租人最主要的合同义务，世纪晨风公司要求减免诉争期间租金，实际上是要求变更该期间的合同履行内容。首先，双方约定合同用途虽为办公、幼儿教育培训，实际上整个租赁范围均为开办幼儿园使用，并无其他经营目的。疫情期间，受国家关于线下教育培训有关政策的影响，幼儿园在一定期间内无法开园营业。其次，疫情期间，幼儿园无法开园营业，营业收入必然受到影响，继续要求其按照原租赁合同标准支付租金有失公平。综上，本院对世纪晨风公司要求减免租金的要求予以支持。华地恒润公司称双方就疫情影响优惠政策已达成一致意见，世纪晨风公司不予认可，且双方均认可未形成书面意见，故本院对其该项抗辩主张不予支持。华地恒润公司称其未向世纪晨风公司主张违约责任，其已经对上一手出租方履行租金给付义务，且赚取的租金差额较少。本院认为上述理由均不足以作为对世纪晨风公司要求减免租金的抗辩，不予采纳。关于减免期间，双方当事人均认可世纪晨风公司原定开学时间为2020年2月13日，即2020年2月1日至2020年2月12日为幼儿园寒假期间，此期间闭园与疫情及防控措施无因果关系，故本院对世纪晨风公司主张减免上述期间租金的要求，不予支持。双方当事人均认可2020年6月8日至2020年6月15日期间开园，故对减免上述开园该期间的租金，亦不予以支持。双方均认可2020年9月8日再次开园，本院不持异议。据此，本院确定租金减免期间为2020年2月13日至2020年6月7日，2020年6月16日至2020年9月7日。关于减免标准由本院结合疫情及防控措施对世纪晨风公司经营幼儿园的影响程度、原租金标准等因素酌情确定。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、确认免除北京世纪晨风教育科技集团有限公司与北京华地恒润物业管理有限公司《房屋租赁合同》、《补充协议》约定的二〇二〇年二月十三日至二〇二〇年六月七日，二〇二〇年六月十六日至二〇二〇年九月七日期间应给付租金3300000元；二、驳回北京世纪晨风教育科技集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费23400元，由北京世纪晨风教育科技集团有限公司负担7957元（已交纳）；由北京华地恒润物业管理有限公司负担15443元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年二月一日书记员  郭融