江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初31号原告（案外人）：邵美华，女，1963年8月2日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告（案外人）：殷凡舒，女，1988年10月7日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：朱建南（受邵美华、殷凡舒共同授权委托），江苏景明律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。原告邵美华、殷凡舒与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月31日进行了证据交换，同年6月22日公开开庭审理了本案。原告邵美华及其邵美华、殷凡舒的委托诉讼代理人朱建南，被告中建二局委托诉讼代理人赵丹丹、王瑞，第三人天福公司的委托诉讼代理人潘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，江苏高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的宜兴市竹海锦城12幢102室、103室房屋（以下简称涉案房屋）。案外人邵美华、殷凡舒提出执行异议后，本院于2019年12月25日作出（2019）苏02执异138号执行裁定：驳回邵美华、殷凡舒的异议请求。邵美华、殷凡舒即向本院提起案外人执行异议之诉。原告邵美华、殷凡舒向本院提出诉讼请求：一、确认涉案房屋的所有权归原告所有，并且解除对该房屋的查封，终止对上述房产的执行。事实与理由：两原告早在2013年12月20日就与天福公司就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，并在宜兴市××部门进行了网上备案。特别是，两原告上述《商品房买卖合同》系宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）执行案件执行行为的一部分。在宜兴法院执行原告与天福公司案件过程中，2013年12月16日，由法院主导，原告与天福公司签订了《执行和解协议》，天福公司将其开发的诉争房屋作价1847.76万元抵偿给了原告。当时因该两套房屋均抵押给西部信托有限公司（以下简称西部信托），每套抵押权利为314万元，故邵美华还缴纳给宜兴法院628万元，由宜兴法院转交西部信托，西部信托随后解除了该两套房屋的抵押权。针对西部信托与天福公司的债权及抵押物（即包含诉争房屋）处置事，宜兴法院在（2015）宜商特字第10号案中明确裁定“对被申请人天福公司在建的坐落于宜兴市××花园的房屋准予采取折价或拍卖、变卖等方式依法变价，就无锡市中建钢构有限公司结欠西部信托借款本息9021万元（截至2014年6月2日），宜兴竹海天元酒店管理有限公司有权以上述房产变价后所得价款在登记债权金额范围内优先受偿（具体房屋信息及抵押债权数额以附表一为准）”，而正是2013年12月20日原告向宜兴法院缴纳628万元的行为排除了诉争房屋在此案件中的执行。该案件执行时，中建二局就与天福公司建设工程纠纷案已经在江苏高院起诉及审理中、但江苏高院尚未判决（判决日期2016年1月），远未进入执行程序；在西部信托与天福公司案中，从西部信托起诉、对诉争房屋进行财产保全及至执行，中建二局从未以其对诉争房屋有优先受偿权而以案外第三人身份提出财产保全异议及执行异议----由此可见其早就不认为其对诉争房屋有优先受偿权。而原告在通过法院执行和解并支付628万元款项后，排除了西部信托对诉争房屋的执行，法院以司法公权力确立了原告对诉争房屋的权益，该权益更通过签署《商品房买卖合同》及在主管政府部门进行网上备案进行了权益公示----自2013年12月30日该网上备案后至2018年11月中建二局申请对诉争房屋进行执行的长达五年之久中，中建二局从未向主管政府部门就原告对诉争房屋的网上备案提出任何异议及权利主张，这些法院及主管政府部门的连续公权力行为均系排除了其后的如有执行为前提的。因此，诉争房屋作为同一标的物，在宜兴法院及主管政府部门以公权力已经进行了处理，已有既定效力的情形下，无锡市中级人民法院不应接受中建二局的申请而对诉争房屋再进行任何执行行为，以依法维护宜兴法院的既有司法行为和主管政府部门的既有行政行为。其次，邵美华向宜兴法院缴纳628万元后，西部信托解除了对诉争房屋合计628万元的抵押权，邵美华缴纳款项的行为及先前权益，是在宜兴法院主持下进行的一个执行行为。邵美华对诉争房屋支付了对价，特别是628万元的对价是发生在中建二局2012年5月的施工完工之后，撇开中建二局其他对诉争房屋无优先权的事因，如果在中建二局与天福公司案中执行诉争房屋并排除了原告的权益、特别是如上628万元的对价----中建二局对原告支付的628万元对价项下的房屋价值根本不享有任何权益，那么显然是严重损害邵美华的利益，无端使得中建二局在执行中突兀获利628万元，这显然也违背了最基本的诚实信用的原则。中建二局据以执行的判决文书是(2014)苏民初字第0007号民事判决书，该判决书载明中建二局系在2014年5月15日才起诉要求确认其对其施工的建设工程折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权，而此时距离原告与天福公司于2013年12月20日签订《商品房买卖合同》及网上备案已经近5个月了，距离2012年5月中建二局停工(判决书载明且中建二局自认)已经2年了，显然中建二局的“权利”及“权利主张”在后。原告现已搜集的证据已足以证明(2014)苏民初字第0007号民事判决书判决中建二局享有优先权明显系事实认定和法律适用的双重错误、应当予以纠正，原告将依法通过各种法律途径要求撤销该判决书中有关优先权的判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，原告就涉案房屋系通过宜兴法院的执行，在交付了全部房款后确定了对涉案房屋的权益并由主管政府部门网上备案，原告的权利及法院、政府部门的公权力既定效力足以排除执行的权利。原告对无锡中院(2019)苏02执异138号执行裁定书不服，故依法提起执行异议之诉，提请贵院依法维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。邵美华、殷凡舒提供如下证据：一、邵美华、殷凡舒与天福公司2013年12月30日签订的商品房买卖合同，并经过了网上备案。二、（2013）宜民初字第1057号民事判决书，2013年12月16日执行和解协议，2013年12月19日银行转账凭证，转给法院628万元，证明两原告合计支付的购房款为18477600元。三、现场照片若干，证明天福公司已经将整个小区交付，两原告已经实际占有该房屋。四、情况说明一份，证明因天福公司未及时办理房产证，时间是2019年8月9日。其手续都是全的，开发商少了户型图，因为开发商欠设计院的钱，因此才没有办到房产证。被告中建二局辩称：一、邵美华、殷凡舒不是涉案房屋的权利人。根据宜兴市房屋产权归属证明，房屋应属于天福公司，法院查封时仍然登记在天福公司名下。二、邵美华、殷凡舒不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于其公司的建设工程优先受偿权。三、其公司对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，应适用《执行异议规定》第二十七、二十九条，不适用《执行异议规定》二十八条。即使根据《执行异议规定》二十八条，也不能排除执行。涉案房屋是属于商业性质的房屋，原告不具有消费者物权期待权。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，邵美华、殷凡舒不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、邵美华、殷凡舒的其他诉请不成立。其自2013年购买至2018年该房被法院查封，时间长达五年之久，严重怠于行使自己的权利，其本身存在过错。故要求驳回原告的诉讼请求。第三人天福公司对原告提供的证据无异议，并同意原告的意见。另查明，2013年7月16日，宜兴法院作出(2013)宜民初字第1057号民事判决书，判决：天福公司归还邵美华借款890万元及违约金及律师费3万元…。2013年12月16日，邵美华与天福公司在宜兴法院达成执行和解协议，主要内容为：一、天福公司结欠邵美华借款合计12542087元，邵美华同意天福公司以其开发的涉案房屋作价抵偿债务。两套房屋作价共计18477600元，因两套房产均抵押给西部信托，每套抵押权利为314万元，因此，两套房屋实际抵偿给邵美华的价值为12197600元。邵美华对不足部分放弃执行。二、邵美华于2013年12月20日前将628万元汇至宜兴法院，由法院转交给西部信托，解除抵押权后，天福公司与邵美华签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给邵美华。2013年12月9日，宜兴法院出具了邵美华交付至该院628万元的案款收据。又查明，2013年12月20日，邵美华、殷凡舒与天福公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同备案号分别为：201312210006、201312210005，备案日期为签订合同当日。根据合同约定，该商品房的规划用途为商业，每套房屋价值均约定为9238800元，建筑面积均为461.94平方米。房屋总价为18477600元，房屋总面积为923.88平方米。约定天福公司应于2014年5月1日前向邵美华、殷凡舒交付房屋，天福公司于2016年10月22日向邵美华开具了金额分别为9283200元的两张增值税发票。再查明，根据宜兴市房屋权属证明显示，涉案房屋均于2014年1月6日办理初始登记，登记于天福公司名下。初始登记证号码分别为：初始登记证第100010205767、100010205769号。房屋设计用途登记为：商业服务。以上事实，有当事人陈述、江苏高院判决书、本院执行裁定书、协助执行通知书、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本院认为，本案系邵美华、殷凡舒作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于邵美华、殷凡舒对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即江苏高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中邵美华、殷凡舒作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据邵美华、殷凡舒提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并通过另案的执行和解，通过抵偿欠款和支付部分款项形式上支付了购房款。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，邵美华、殷凡舒尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有，与法不符，本院不予支持。且因涉案房屋系商业用房，邵美华、殷凡舒购买该房后未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于邵美华、殷凡舒请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告邵美华、殷凡舒的诉讼请求。案件受理费132666元，由原告邵美华、殷凡舒负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  王俊梅二〇二一年二月一日书记员  王雪婷