江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初7595号原告：孙宏友，男，1965年10月12日出生，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：周勇，徐州经济技术开发区法源法律服务所法律工作者。被告：许志刚，男，1976年10月14日出生，住徐州市鼓楼区。原告孙宏友与被告许志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月25日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告孙宏友的委托诉讼代理人周勇，被告许志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宏友向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告于2018年11月5日签订的房地产买卖协议有效；2.判令被告交付位于号房产(房屋)；3、判令被告赔偿损失12.6万元(违约金)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月5日原被告经中介徐州市裕泰房地产经纪有限公司签订了房地产买卖协议。协议对原被告双方的权利和义务进行了明确的约定。原告按照协议的约定支付给被告20万元。2019年6月25日在原告所购房屋上房时，被告违反合同约定要求原告再付13万元。经原被告协商补签了协议书并约定如果被告再次违约，按照购房款30%的赔偿惩罚性性违约金跟原告。原告又支付给被告13万元和上房补差22500元上房及物业费2127元整。被告将相关的上房手续交给原告，以上合计金额354627元。原告上房后正准备装修时，发现门锁被他人更换。后经了解，被告在2016年已经将该房屋出售给他人。尔后原告报警经公安机关和检察院处理，最后对被告作出了免予起诉处理。根据法律的规定，为了维护原告的合法权益，特起诉，请求人民法院依法判决。被告许志刚辩称，被告一直都是同意将房子卖给原告的，这个意见没有改变。原告要求的赔偿金问题，因为被告已经把房屋交接给原告了，所有的房子钥匙、手续等都给了原告，在原告已经入住的情况下是案外人强行把门打开，占据了房子；所以让被告赔偿违约金，没有依据。另外，被告将房子卖给原告已经是非常低的价格，被告无法接受再赔偿违约金的要求。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，原告孙宏友（买方，乙方）与被告许志刚（卖方，甲方）签订《房地产买卖协议》一份，约定：1.甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。2.乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房地产。3.房屋坐落于号室房产(室)，建筑面积75.09平方米。4.本合同约定的房地产面积为原产权证上标明的……。5.甲乙双方约定本房地产交易价格为人民币430000元（毛坯）。6.双方房款支付采取A种方式，即甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方一次性付清全款（到房管局监管账户），并预留房屋押金交居间方无息保管0元，待房屋交接时付清（过户时付清全款）。7.双方同意支付过户税费采取A方式，即双方同意过户所产生的所有费用由乙方承担税费（个税、契税、增值税等），自行缴纳。8.甲方承诺本合同出售的房地产属于A方式，即此房无贷款、无抵押。9.甲乙双方同意-年-月-日前到产权处签署上述房地产备案合同。10……。12.在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币20万元整，双方同意由许志刚保管，在购房时该定金抵购房款或过户费或服务费，甲方将房屋材料押给居间方保管。13……。15.甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权，并承诺此房是正常买卖所得，无继承，无赠予，如有继承或赠予所多产生的税费由甲方承担，另行约定的除外。（如果此房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产权属清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十七条所约定的违约金及服务费给守约方。16……。17.违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金-元。另外赔偿给守约方的直接和间接经济损失。违约方另行支付居间方第十一条所约定的服务费，若甲乙双方自愿解除合同，则由甲乙双方各承担50%的居间服务费。违约方还需要承担守约方为实现债权所发生是诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续，甲乙双方提供的地址为送达地址。18…。该合同的备注内容为：1.甲方在接到上房通知之日起15日内交付乙方房地产。在政府通知办理房地产证之日起60日内甲方书面通知乙方办理房地产过户手续并办理完毕。2.甲方交付乙方房产后，乙方承担装修所应交纳的水电装修保证押金。3.甲方名下过户至乙方名下时，乙方应承担法定的过户费用，如须交纳购管资金，乙方仅须交纳购房尾款20万元。4.本合同是双方的真实意思，一方违约赔偿守约方购房总款的20%惩罚性违约金和损失。同日，被告许志刚给原告出具收条一份，内容为：今收到孙宏友购房定金贰拾万元整。同时，原告还向中介公司支付房屋中介费用6000元。2019年4月16日，原告支付被告22500元用于补房屋面积多出来的面积差价格。2019年6月25日，原告孙宏友（乙方）与被告许志刚（甲方）签订补充协议一份，大概内容为：因甲方急需用钱，乙方于2019年6月26日再支付给甲方购房款13万元；甲方将上房手续和房屋交付乙方，交付后房屋所有权属于乙方，乙方可装修使用；余下10万元待房产证办理好，由甲方给乙方办理房产权属公证或办理他权证后，乙方付甲方8万元，剩余2万元待甲方给乙方办完房产过户手续，乙方付清甲方；甲方如再违约，应赔偿乙方总购房款的30%惩罚性违约金，并双倍赔偿装修费用。同日，原告方向被告父亲许永胜银行账户转款13万元。原告通过被告支付物业费用2127元。2019年6月，被告许志刚与原告孙宏友一起办理了涉案房屋的上房手续，共同进行了房屋的验收，物品的领取，并将住宅质量保证书、住宅使用说明书，涉案房屋的钥匙，单元门门禁卡等全部交付给原告，被告同时也将房屋交付给原告，原告正式接收了上述物品及房屋。庭审中，经与原告本人电话核实，原告陈述其与被告共同办理了上房手续，且在当日取得涉案房屋后便开始装修事宜，但是大概过了两三天，案外人张明德将房屋大门破坏，并强行入住该房屋至今。被告陈述涉案房屋原来是其父亲的，其父亲去世后，其他兄弟姐妹放弃继承，由被告一人继承，并办理了公证。当时公证书在中介的时候都给原告看过。在这之前2016年和张明德签过一个房屋买卖合同，售价大概20万，张明德总共给了大概15万元，不是一次性给的，我退钱给张明德，他也不要，派出所也知道这个事情。本案中，原告认为被告违反了双方合同约定的第15条，存在根本性违约，以此主张违约金。庭后，被告许志刚向本院邮寄提交一份江苏省徐州市鼓楼公证处于2016年9月30日作出的（2016）徐鼓证民内字第6420号《公证书》复印件一份，用以证实被继承人庞同芹与许永胜的所有的位于徐州市产（建筑面积75.06平方米）由该两人的次子许志刚一人继承。本院认为，本案中，原被告双方所签订的《房地产买卖协议》，从形式上判断，其符合法律规定的合同成立要件，依法成立，且在未经人民法院或者仲裁机构撤销或确认无效之前，应推定该合同是有效的。本案在审理过程中，被告也认可双方的合同效力，表示一直都愿意履行双方的合同，且被告也已经实际向原告交付了房屋。因此，原被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效。故原告要求确认原、被告于2018年11月5日签订的《房地产买卖协议》有效的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。从案件审理过程中查明的情况得知，原被告双方系共同办理的上房手续，且原告已经从被告处取得了房屋的使用权，并交由原告实际占有。故原告再次要求被告交付房屋的请求，与实际情况不符，应予以驳回。对于原告主张被告支付违约金的请求。根据双方签订的合同约定，在房屋可以办理上房手续时，被告与原告共同办理了上房手续，且被告将房屋实际交付给了原告。原告提交的证据也不足以证实被告存在违反合同约定的第十五条的情形。故原告要求被告支付违约金的请求，不符合双方合同约定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告孙宏友与被告许志刚于2018年11月5日签订的《房地产买卖协议》有效；二、驳回原告孙宏友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元，减半收取4680元，由原告孙宏友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  沈九安二〇二一年二月二十六日书记员  毛阿楠