云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11245号上诉人（原审原告、反诉被告）：李垚森，男，1996年3月27日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被告（原审被告、反诉原告）：昆明房客家公寓管理有限公司（曾用名：昆明匠寓科技有限公司），住所地：云南省昆明市五华区护国路250号10楼A座，统一社会信用代码：91530102MA6MYRKB4J。法定代表人：周鹏，总经理。委托诉讼代理人：王正，该公司员工，特别授权代理。上诉人李垚森因与被上诉人昆明房客家公寓管理有限公司（以下简称：房客家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李垚森上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判房客家公司支付李垚森2020年2月27日至2020年6月12日的房屋租金10528.8元；2.撤销一审判决第四项，改判房客家公司支付李垚森拖欠租金480元；3.撤销一审判决第五项，改判房客家公司支付李垚森违约金15940.8元；4.本案诉讼费由房客家公司承担。事实和理由：一、一审认定2020年2月29日至2020年4月14日为免租期错误；二、房客家公司拖欠的480元是租金而不是家具款，一审认定为家具款错误；三、一审认为违约金过高并进行调整不当。请求改判支持李垚森的上诉请求。房客家公司辩称，一、一审判决根据双方租赁合同第四条关于每年免租期为45天且免租租金在每年首次付款中扣除的约定，认定2020年2月29日至2020年4月13日为免租期符合双方的真实意思表示；二、李垚森主张15940.8元的违约金过高，一审判决调整为5000元并无不当；三、480元是双方约定房客家公司购买桌子的费用，房客家公司没有必要拖欠如此小额的租金。李垚森向一审法院起诉请求：1.判令解除李垚森、房客家公司房屋出租委托合同；2.判令房客家公司恢复房屋设施及墙体原状，赔偿对李垚森房屋设施造成损坏的费用并拆除房间隔断恢复原状；3.判令房客家公司支付2018年12月31日到2019年10月28日的欠缴水费551.2元及至判决之日未结清的厨房用水费；4.判令房客家公司支付违约金15940.8元及利息；5.判令房客家公司支付2019年8月27日的租金拖欠款480元及利息；6.判令房客家公司支付2018年12月31日至2019年2月27日的房屋租金5904元及利息；7.判令房客家公司承担2019年8月28日起至合同解除之日止的租金及利息；8.判令房客家公司支付诉讼费及相关费用。一审法院认定案件事实：2018年12月27日，李垚森与房客家公司（原名称为昆明匠寓科技有限公司）签订一份《房屋出租委托合同》，约定李垚森将坐落于昆明市五华区房屋委托房客家公司对外进行出租，李垚森全权委托房客家公司独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同。委托出租的期限自2019年2月27日至2022年2月27日共计三年。李垚森应于2018年12月27日前将房屋交付给房客家公司。李垚森同意预留每年45天作为房客家公司接洽承租的免租期，免租期于每年首付款中扣除。免租期后从2019年4月11日开始计算租金，即委托日起至委托期满给李垚森每年10个月零15天的房租，无论房屋出租与否，房租都由房客家公司划到李垚森账户上。李垚森同意免租期内如产生租金收入，作为房客家公司报酬。房屋租金为2952元／月，按季度交付租金共计每年31000元。房屋在租赁期间所产生的水费、电费等由承租方承担。李垚森提供的房屋设施应完好无损，如属人为损坏，房客家公司负责监督承租方修理或赔偿。李垚森允许房客家公司对房屋进行相应的装修装饰及家具家电的配置与更新，李垚森同意房客家公司进行隔断安装并对外分割出租。合同还约定，如不遵守上述约定视为违约，出租代理期内，李垚森或房客家公司提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。房客家公司2018年12月28日向李垚森支付租金13288元，于2019年8月26日支付租金8376元，于2019年11月26日支付租金8856元。房客家公司本应于2019年8月26日支付租金8856元，经双方协商后，约定由房客家公司出资购买480元的家具，故房客家公司仅支付了租金8376元。2020年1月至3月，李垚森通过微信的方式向房客家公司催要拖欠的租金及提出终止合同。房客家公司于2020年5月20日向李垚森发出合同解除及退房通知，李垚森予以了签收。另确认，昆明市五华区房屋登记的所有权人为李垚森及案外人李宗银，案外人李宗银于2018年12月26日出具委托书，委托李垚森对涉案房屋的出租收益事宜进行处理。审理中，一审法院组织双方自行于2020年6月12日对涉案房屋办理了房屋移交手续，李垚森收到房客家公司交还的涉案房屋钥匙一套。庭审中，房客家公司还认可尚欠李垚森水费693.5元、电费329.51元。一审法院认为，双方所签订的《房屋出租委托合同》内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同约定的租赁期限到2022年2月27日止，虽然合同履行过程中，李垚森以微信的方式向房客家公司提出终止合同，房客家公司也通过邮寄的方式向李垚森发出了解除合同及退房通知，但因双方在如何办理退房手续上存在争议，导致双方并未办理正式退租手续，涉案房屋也未实际从房客家公司处移交给李垚森管理，故双方的房屋出租委托合同关系尚未正式解除。本案审理中，在法院组织下，双方于2020年6月12日自行办理了涉案房屋的移交手续，且双方均同意解除彼此之间的房屋出租委托合同，故确认《房屋出租委托合同》已于2020年6月12日解除。关于李垚森主张的房屋租金，根据合同约定，李垚森同意预留每年45天作为房客家公司接洽承租的免租期，免租期后从2019年4月11日开始计算租金。根据本案查明的事实，房客家公司于2018年12月28日支付租金13288元，实际应为2019年4月11日至2019年8月26日的房屋租金；房客家公司于2019年8月26日支付租金8376元，实际应为2019年8月27日至2019年11月27日的房屋租金；房客家公司于2019年11月26日支付租金8856元，实际应为2019年11月28日至2020年2月28日的房屋租金。因合同已约定每年45天的免租期，且免租期于每年首付款中扣除，故确认2020年2月29日至2020年4月13日为免租期。因此，房客家公司现尚欠李垚森2020年4月14日至2020年6月12日双方实际办理房屋移交手续之日的房屋租金，即5904元。关于李垚森主张的水费693.5元，庭审中房客家公司对此予以认可，故予以支持。关于李垚森主张的2019年8月27日拖欠租金480元，根据双方对证人证言的质证，该款项实际系房客家公司为李垚森购买家具的款项，因未购买成功，现房客家公司愿意予以退还，一审予以支持。关于李垚森要求房客家公司恢复房屋原状，赔偿对李垚森房屋设施造成损坏的费用，一审认为，虽然合同约定房客家公司可以对房屋进行隔断安装并对外分割出租，但根据合同解除后的法律效力，在隔断未形成房屋附合的情况下，房客家公司应当进行拆除，造成房屋损毁的应当恢复原状。而李垚森所主张的房屋其他设施的损失，经法院现场查勘后，除厨房洗碗柜台面有明显损害外，其他设施因无证据证明系人为原因造成损害，故对此不予支持。关于房客家公司是否违约的问题，房客家公司认为根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，房客家公司延迟支付租金的行为不能定性为违约。一审认为，房客家公司未支付的是2020年4月14日以后的租金，之前的45天为房客家公司的免租期，房客家公司并未因新冠肺炎疫情及防控措施导致营业收入明显减少，并且房客家公司至今仍拖欠租金未支付，因此，房客家公司已构成违约。根据合同约定，违约方应承担合同总金额15%的违约金，现房客家公司认为该违约金过高，请求予以调整。一审认为，我国法律所规定的违约金主要为补偿性质，以不超过造成损失的30%为限。本案中，合同未对支付租金的期限进行明确的约定，根据上述认定，2020年2月28日前的房屋租金房客家公司均已提前支付，仅拖欠2020年4月14日以后的租金，故对李垚森主张的违约金参照未支付租金为标准按5000元予以计算。关于李垚森所主张的租金利息，因已支持了违约金，故对利息不再重复保护。至于房客家公司所提出的反诉，因其未有证据证明房屋无法出租是李垚森违约所造成，故对房客家公司提出的反诉请求，不予支持。需要说明的是，关于房屋的电线电路问题，因现有证据无法证明是人为损坏还是电线电路老化所致，且双方对此也未申请司法鉴定，故在此不作评判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、本诉原告李垚森与本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托合同》已于2020年6月12日解除；二、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内支付本诉原告李垚森2020年4月14日至2020年6月12日的房屋租金5904元；三、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内支付本诉原告李垚森房屋水费693.5元；四、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内退还本诉原告李垚森家具款480元；五、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内支付本诉原告李垚森违约金5000元；六、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内对坐落于昆明市五华区房屋的隔断进行拆除（造成房屋损毁的应当恢复原状），并对厨房洗碗柜台面恢复原状；七、驳回本诉原告李垚森的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告昆明房客家公寓管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费372元，由本诉原告李垚森承担175元，由本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司承担197元；反诉案件受理费75元，由反诉原告昆明房客家公寓管理有限公司承担。二审中，李垚森、房客家公司无新证据提交。经二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。双方当事人的争议焦点为：李垚森认为不应当计算免租期以及违约金过低的上诉请求是否有事实和法律依据。本院认为，一、关于是否应当扣除免租期租金的问题。因双方在《房屋出租委托合同》中约定：“甲方（李垚森）同意预留每年45天作为乙方（房客家公司）接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。”一审判决扣除免租期的租金符合合同约定；二、关于违约金的问题。因房客家公司仅拖欠2020年4月14日至2020年6月12日期间的租金，违约情形较轻，一审判决依据房客家公司违约的情形及违约损失的情况将合同约定的15000余元违约金调整为5000元，符合本案事实和法律规定，李垚森认为违约金过低没有事实依据。综上所述，李垚森的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由上诉人李垚森承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二一年二月十八日书记员  李孟擎