广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7238号上诉人（原审原告）：刘清源，男，1986年10月5日出生，汉族，住湖南省邵东县×××××××××××××××。委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙强，男，1974年10月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：李黄善，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫颖，广东加通律师事务所实习律师。上诉人刘清源因与被上诉人孙强租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘清源上诉请求：一、撤销一审判决或将本案发回重审；二、撤销刘清源与孙强于2018年6月1日签订的《租赁合同》；三、孙强向刘清源支付2018年6月1日至2019年5月1日期间的厂房、宿舍占用费613941元及利息（从起诉之日起至清偿之日止按银行同期同类贷款利率计算）；四、孙强承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院混淆了刘清源的诉讼请求。1.关于本案刘清源与孙强签订合同过程的事实，刘清源在一审庭审中已多次明确，在签订合同当天，孙强请刘清源吃饭并喝酒，后孙强趁刘清源酒后缺乏判断能力的情况下将合同拿给刘清源签订。2.刘清源在一审庭审中已明确，请求撤销本案《租赁合同》的法律依据是民法总则第一百五十一条，即“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，本案中，一审法院混淆刘清源的诉讼请求，并未就本案的《租赁合同》是否属显失公平的情形进行判决。二、本案的《租赁合同》明显属显失公平的情形，应当予以撤销。在本案中，孙强承租的涉案厂房及宿舍的面积为3231.43㎡，本来双方谈好的是租金为5万元/月、押金为10万元，但刘清源与孙强签订的《租赁合同》仅约定租金为1元/月、押金为10元，该约定与双方谈好的租金及市场租金标准均相差甚远，这明显属显失公平的情形，根据民法总则第一百五十一条规定，应当予以撤销。三、本案的涉案厂房租金的标准应以中山市科兴土地与资产评估有限公司的评估报告为准。本案中，刘清源从案外人李观钱、李萍处承租了涉案厂房及宿舍的全部，再将该厂房的一、二层及宿舍分租给孙强，但一审法院在确认孙强分租的租金标准时，却简单地参照刘清源承租李观钱、李萍的租金标准进行均摊，明显错误。1.一审法院未考虑刘清源分租的经营管理成本。刘清源将涉案厂房及宿舍整体承租过来后，再进行分租，这需要聘请专人进行管理，并需不定期地对厂房进行维修，即刘清源分租后会产生经营管理成本。2.一审法院未考虑厂房不同楼层租金差异的实际情况。刘清源将涉案厂房及宿舍整体承租过来时，是按整体租金标准打包承租的，即不分楼层来分别计算租金，但刘清源在分租过程中是要按楼层分别计算租金标准的，由于一层厂房才能安放使用重型设备，故一层厂房的租金标准是要高过其他楼层的，而且楼层越高开工厂越不方便，故在厂房租赁中楼层越高租金越低。在本案中，关于孙强承租的涉案厂房、宿舍租金标准的问题，一审法院委托了中山市科兴土地与资产评估有限公司进行了评估，该专业的评估机构依据市场行情出具了专业的《评估报告》，但一审法院却进行简单地均摊，对评估机构的专业意见弃而不用。既然一审法院对这些争议的问题可以自行简单地计算出来，但却在一审期间向刘清源释明需要进行评估，让刘清源浪费8000元的评估费申请评估机构进行评估。四、一审法院将孙强提交的其与案外人陈福华签订的《厂房租赁意向书》作为本案的定案依据，导致本案事实不清，并作出错误的判决，本案应发回重审。1.本案中，孙强提交其与案外人陈福华签订的《厂房租赁意向书》作为证据，该证据与刘清源无关，刘清源对其真实性、合法性及关联性均不确认，根据证据规则，该证据对刘清源无约束力，也不应作为本案的定案的依据。2.如果一审法院认为案外人陈福华与本案有关联性，一审法院应追加其作为本案的当事人，因《厂房租赁意向书》产生的权利、义务也应由陈福华承担，但一审法院在未追加其作为本案当事人的情况下，却将该《厂房租赁意向书》作为本案的定案的依据，将该《厂房租赁意向书》产生的权利、义务强加给刘清源，导致本案事实不清，判决错误，本案应发回重审。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤消一审判决或发回重审。孙强答辩称，一、一审法院认定《租赁合同》并无显失公平正确。刘清源主张其在与孙强签订《租赁合同》的当天，孙强请其吃饭喝酒，在其酒后缺乏判断能力的情况下将合同拿给其签订，因此要求依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，判决撤销《租赁合同》,但其并未举证证明其签订《租赁合同》时处于醉酒缺乏判断能力的状态。刘清源主张其因处于醉酒缺乏判断能力，导致《租赁合同》显失公平，要求判决撤销《租赁合同》的理由是合同显失公平。而孙强举证证明因孙强促成刘清源与涉案厂房新权利人李观钱、李萍按照孙强与陈福华在意向书中约定的条件签订了租赁合同，刘清源按照约定与孙强签订《租赁合同》，确定了孙强有权继续使用厂房。一审法院采信孙强的答辩意见，认定刘清源与孙强签订的《租赁合同》虽然在表面上权利与义务并不对等，但刘清源在租金上的让步，是基于孙强促成了其与李观钱、李萍按照其主张的条件签订了租赁合同，也是遵守了意向书中对孙强的承诺，刘清源与孙强签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。一审法院认定孙强与刘清源签订的《租赁合同》并无显失公平，刘清源要求撤销《租赁合同》并无理由，一审法院认定事实清楚。二、一审法院采纳的证据符合证据规则。因评估机构的评估标准过高，故一审法院酌定参照刘清源与李观钱、李萍承租的厂房的租金标准确定孙强应支付的占用费，符合公平的原则，并无不当。刘清源主张案外人陈福华签订的《厂房租赁意向书》与其无关，不认可该证据的真实性、合法性及关联性，刘清源认为一审法院在未追加陈福华作为当事人的情况下，将《厂房租赁意向书》作为本案的定案依据，导致本案事实不清，并做出错误判决，要求发回重审。事实上，2018年5月11日，刘清源与案外人陈福华找到孙强，表示希望以租期5年、月租金8万元、保证金为两个月的租金、每2年的递增6%、续约时有优先权等条件包租全部涉案物业；并表示愿意支付10万元作为保证金，若10天内因刘清源、陈福华的原因导致合同不能完成签订的，孙强有权没收保证金；而孙强收到保证金之后10天内必须要求业主与刘清源、陈福华签订租赁合同。孙强表示同意刘清源与陈福华的上述条件，但同时提出，孙强可以以1元的价格租用涉案物业的一、二楼至2019年3月1日搬厂之日；如提前搬迁刘清源、陈福华则需按照每月23200元的租金标准补偿给孙强。就此当日，刘清源、陈福华即以陈福华的名义与孙强签订了《厂房租赁意向书》，并对双方的上述条件做详细的约定。双方签订当天，刘清源通过银行账户转账10万元保证金至孙强账户。因此，刘清源于签订《厂房租赁意向书》当日已经依据该意向书的约定向孙强支付10万元作为保证金，刘清源主张以案外人陈福华的名义签订的《厂房租赁意向书》与其无关没有事实依据。一审法院虽未追加陈福华作为当事人，但基于证据的关联性，将《厂房租赁意向书》作为本案的定案依据，并无不当，符合证据规则，刘清源要求发回重审无任何依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，采纳证据符合证据规则，适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘清源的上诉请求。刘清源向一审法院起诉请求：一、撤销刘清源与孙强于2018年6月1日签订的《租赁合同》；二、孙强向刘清源返还位于中山市××××××××一、二层厂房及宿舍；三、孙强向刘清源支付案涉厂房、宿舍的占用费（自2018年6月1日起每月按50000元计付至返还案涉厂房及宿舍之日止）及利息（从起诉之日起至清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。庭审中，刘清源撤回第二项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为孙强向刘清源支付案涉厂房、宿舍的占用费（自2018年6月1日起每月按50000元计付至2019年5月1日止）及利息（从起诉之日起至清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：1．案涉中山市××××××××土地及厂房[中府国用（2010）第易3×××0号、粤房地权证中府字第02×××9号]原所有权人为孙强，土地面积2615㎡，建筑面积5916.73㎡。2017年3月27日，孙强与李萍签订房地产买卖合同，转让案涉土地及厂房，李观钱、李萍于2017年9月28日取得土地使用权和厂房的所有权，二人系按份共有、各占二分之一产权[粤（2017）中山市不动产权第02×××8号/第0×××9号]2．2018年5月11日，孙强（甲方）与陈福华（乙方）签订厂房租赁意向书，乙方委托甲方代为处理案涉厂房租赁合同问题，双方协商达成以下几点，（1）乙方支付甲方100000元作为确认承租厂房的保证金。（2）乙方交付保证金后，甲方需在10天内要求业主与乙方签订正式的租赁合同，并且在此期间不能与其他承租方进行任何口头与书面的协议。（3）甲方保证以之前谈定的以下几个租赁条件完成签订租赁合同：合同期限5年、每月租金80000元、面积5916.73㎡，两个月租金金额保证金，租金每2年递增6%，续约时乙方有优先权。（4）交付日期：3、4楼2018年6月1日之前交付。1、2楼与宿舍楼2019年3月1日之前交付，交付之前房租不由乙方负责。（5）免租装修期2个月。（6）2018年6月至2019年2月中山市国彩印刷按每月1元租用，如国彩印刷提前搬迁，则乙方可按每月23200元的租金返还给国彩印刷；正式合同签订后，乙方与中山市国彩印刷按每月1元的价格签订一份补充租赁合同；乙方与房东签订的租赁合同版本，为甲乙双方在2018年5月11日签字确认的合同版本。签订意向书当日，刘清源向孙强转账100000元，备注为彩虹路三号厂房定金。2018年5月16日，李观钱、李萍（出租方、甲方）与刘清源（承租方、乙方）就案涉厂房（建筑面积5916.73㎡）签订租赁合同，租期5年：2018年6月1日至2023年5月31日止，2018年6月1日至2020年5月31日每月租金80000元，2020年6月1日至2022年5月31日每月租金84800元，2022年6月1日至2023年5月31日每月租金87300元；2018年6月1日至同年7月31日免租，押金146000元；免租装修期2个月，租约期满后，同等条件下乙方享有优先权，合同还约定了其他事项。当日李观钱向刘清源开具了两份收款收据确认已收到押金146000元和2018年8月租金80000元。租赁合同签订当日，刘清源向孙强转账46000元，备注押金。3．刘清源（出租方、甲方）与孙强（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于中山市××××××××厂房一、二层加宿舍，出租给乙方作工业使用，租期2018年6月1日至2019年2月1日止。月租金1元，押金10元。水电费按当地相关部门收费，甲方将名下变压器户名更改至乙方名下，之后乙方与供电公司直接对接，乙方承担变压器在合同期限内的维修维护保养并承担变压器的所有相关费用。4．2016年3月29日，孙强（出租方、甲方）与奔码分公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定由奔码分公司租赁孙强工业楼三、四层和行政楼三、四层，面积2576㎡，由于孙强使用了奔码份公司租用的工业楼三层100㎡，所以按照2476㎡计算租金，租期2016年4月1日至2018年3月31日止。5．刘清源为确定厂房租金水平，申请对孙强使用的厂房在2018年6月1日至2019年5月1日的租金进行了评估，中山市科兴土地与资产评估有限公司作出的资产评估明细表显示，中山市×××××××××一层、二层厂房面积1218.69㎡、1247.88㎡，宿舍面积764.86㎡，对应每月每平方米的租金为20元、16元、15元。面积合计3231.43㎡，每月租金合计613941元。评估费8000元由刘清源垫付。6．孙强称其已于2019年3月初就搬离了案涉厂房，但未举证。刘清源提供其与孙强的微信聊天记录显示：2019年3月13日，刘清源询问孙强何时交还厂房，孙强回复称还要几天、会叫李总过来交还给李总，刘清源回复“我租了李总的，你应该交还给我而不是李总”，刘清源自认孙强已于2019年5月初搬走。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。刘清源主张其因重大误解与孙强签订显失公平的租赁合同，请求一审法院撤销该合同，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项规定，当事人知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。刘清源是否具有撤销权，应先确定其主张的重大误解是否存在，重大误解指因自己对行为的主要内容发生误解导致行为的作出，具体到本案中，双方签订租赁面积3231.43㎡的厂房合同仅约定租金1元、押金10元，明显不符合常理，但不属于刘清源主张的重大误解，租金、押金的金额是明确的，并不存在误解或者争议，孙强抗辩称因其促成刘清源与案涉厂房新权利人李观钱、李萍按照孙强与陈福华在意向书中约定的条件签订了租赁合同，刘清源遂按照约定与孙强签订合同确定了孙强有权继续使用厂房，一审法院综合当事人的举证和陈述，认定孙强的抗辩合理，予以认可。刘清源与孙强签订的租赁合同虽然在表面上权利与义务并不对等，但刘清源在租金上的让步，是基于孙强促成了其与李观钱、李萍按照其主张的条件签订了租赁合同，也是遵守了意向书中对孙强的承诺。现合同因为期满而终止，刘清源无权请求孙强按照每月50000元的租金标准支付2018年6月1日至2019年2月1日的租金。但其可向孙强主张到期未搬离的占有使用费，即2019年2月2日至2019年5月1日期间的占有费，由于评估的标准过高，一审法院酌定参照刘清源自李观钱、李萍承租5916.73㎡的厂房在此期间的租金标准即每月80000元，确定孙强实际使用面积3231.43㎡计算每月占用费为43692元，则孙强应支付刘清源2019年2月2日至2019年5月1日期间的占用费为131076元。综上所述，刘清源诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、孙强于判决发生法律效力之日起七日内支付刘清源占用费131076元；二、驳回刘清源其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，评估费8000元（刘清源已预交），由刘清源负担12396元，由孙强负担4404元（孙强负担部分应于判决发生法律效力之日起七日内迳付刘清源）。本院二审期间，刘清源未提交新证据。孙强提交以下证据：1.房地产买卖合同，证明孙强与李萍签订《房地产买卖合同》，约定孙强返租涉案全部物业，月租金73000元，押金146000元；2.收据，证明孙强依约本应支付返租厂房押金146000元给李萍，但经过李萍与孙强事后协商，李萍仅在支付给孙强购买涉案厂房款项中扣除押金146000元，并于2017年8月28日给孙强开具押金收据，孙强无需再直接转账押金146000元给李萍；3.房地产买卖合同，证明孙强、肖春霞夫妇将其位于中山市×××××××××××401房、501房、6楼楼顶及入户院子出售给刘清源，价款为320万元；4.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明刘清源于2018年5月26日至2018年6月4日期间分9笔共转账330元给孙强名下建行珠海港昌支行的账户，其中320万元为购买孙强、肖春霞夫妇房屋的款项，10万元为红木家具、床、厨房用品、健身器材、家电及钢琴的款项；5.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明陈福华于2018年7月7日转账19万元给孙强名下建行珠海港昌支行的账户，用于预定包租珠海国彩印刷公司（孙强控股的）位于珠海市金湾区的厂房的押金，后双方解除合同。刘清源不确认证据1.2的真实性和关联性，其认为证据1.2不属于新证据，该合同为孙强与案外人李萍签订，刘清源对孙强与李萍之间的合同签订情况及资金往来并不清楚；确认证据3.4的真实性及合法性，不确认关联性，证据3.4不属于新证据，刘清源于孙强之间存在房屋买卖关系，但是双方之间的房屋买卖关系与本案租赁关系没有关联性；不确认证据5的真实性、关联性，孙强与案外人陈福华之间关系较为密切，存在诸多交易，刘清源对孙强与陈福华之间的交易情况及资金往来情况均不清楚。上述证据1、2、3没有原件予以核对，本院对上述证据的真实性不予确认，证据4、5为银行出具的流水记录，本院对其真实性确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，孙强称刘清源与陈福华在坦洲和珠海长期从事厂房包租业务，刘清源确认与陈福华合作过，并在珠海开设过公司，但关系已闹僵。孙强一审提交的“企查查”企业信息显示：珠海市启华房地产中介服务有限公司股东包括刘清源和陈福华，各占股25%。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、刘清源与孙强签订的租赁合同是否属显失公平，能否撤销；二、租金和占有使用费应如何计付。争议焦点一，关于刘清源与孙强签订的租赁合同是否属显失公平，能否撤销的问题。刘清源称其于2018年6月1日与孙强签订的租赁合同约定租金为1元/月，押金为10元，该约定与市场租金标准相差甚远，属显失公平，应予撤销。而孙强则称刘清源与孙强签订的《租赁合同》虽然在表面上权利与义务不对等，但刘清源在租金上的让步，是基于孙强促成了其与李观钱、李萍按照其主张的条件签订了租赁合同，也是遵守了意向书中对孙强的承诺，刘清源与孙强签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。经比较2018年5月11日孙强与陈福华签订的《厂房租赁意向书》（以下简称《意向书》）,2018年6月1日刘清源与孙强签订的《租赁合同》以及2018年5月16日李观钱、李萍与刘清源签订《租赁合同》内容及履行情况，第一、2018年5月11日的《意向书》约定，陈福华须向孙强支付10万元作为承租涉案厂房保证金，保证金支付后10天内保证业主李观钱、李萍与陈福华签订正式租赁合同，否则没收保证金。而于2018年5月11日当天，刘清源即向孙强转账了10万元，并在转账备注中标明为“彩虹路三号厂房定金”；2018年5月16日，李观钱、李萍也与刘清源签订了《租赁合同》，此与《意向书》的约定一致。第二、2018年5月16日，李观钱、李萍与刘清源签订的《租赁合同》中约定的地点，面积、租赁期限、月租金标准、租金递增标准、免租装修期等租赁条件均与《意向书》中的约定一致。因此，刘清源虽不确认《意向书》的真实性和关联性，但从上述高度一致的合同履行情况来看，本院采信孙强的说法，即刘清源与陈福华两者关系密切，是共同的合同相对方，2018年5月11日孙强与陈福华签订的《意向书》也是刘清源的真实意思表示，对刘清源同样有约束力。而其后刘清源与孙强签订的《租赁合同》中约定的租赁物、租金标准、租赁期限等租赁条件也与孙强与陈福华签订的《意向书》相对应，进一步印证了《意向书》是陈福华和刘清源的真实意思表示。鉴于《意向书》为真实有效，故对于刘清源以其与孙强签订的《租赁合同》显失公平,要求予以撤销的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点二，关于租金和占有使用费应如何计付问题。基于刘清源与孙强签订的《租赁合同》合法有效，刘清源主张2018年6月1日至2019年2月1日按照每月5万元的标准收取租金,没有合同和法律依据。因上述《租赁合同》已于2019年2月1日届满，孙强虽称已于2019年3月初搬离了涉案厂房，但未能提交证据予以佐证，而刘清源自认孙强已于2019年5月初搬走，则2019年2月2日至2019年5月1日的厂房占有使用费孙强仍应该支付，至于支付的标准，可参考涉案租赁物正常的租金标准来确定，而刘清源与李观钱、李萍承租涉案厂房同时段的租金标准为8万元/月，该价格系涉案租赁物真实的市场交易价格，一审法院参照该租金标准核定孙强实际使用面积3231.43㎡应支付2019年2月2日至2019年5月1日的厂房占有使用费为131076元并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人刘清源的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人刘清源负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二一年二月十九日书记员  雷 媛