广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终758号上诉人（原审被告）：陈雪宁，女，汉族，1980年12月27日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘菲菲，广东德德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟侠，女，汉族，1982年3月12日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：姜胜攀，广东国欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王加夕，广东国欣律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花。上诉人陈雪宁因与被上诉人陈伟侠、原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈雪宁的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.陈伟侠承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、陈雪宁不存在违约，无需支付违约金。根据《交易节点确认书》中明确约定的交楼时间为：“卖方应于收到全部房款后的5个工作日后交楼，……原合同与本确认书内容相抵触的，以本确认书为准。”陈伟侠于2018年10月10日收到银行放款，按约定应于10月17日交房（逾期交房时间此时为28天=35天-7天），但由于双方在交房问题已经达成了新的合意，陈伟侠于10月10日提出将“租客的租金和押金需要给陈伟侠，或给租客，陈伟侠和租客重新签”，随后，陈雪宁于2018年11月7日将一整月的全部租金交给了陈伟侠（10月17日至11月7日不足一个月，租客于11月14日搬走），陈伟侠没有异议，亦确认于11月14日当日完成交付。陈雪宁将10月8日银行放款前收到的租金已经超额交给陈伟侠，陈雪宁不存在违约。陈伟侠没有任何损失，收楼后该房屋也一直处于租赁状态，若当时与租客直接续约对陈伟侠也是有利的。本案合同履行的实际状况、房屋的实际状况、税费承担、总价款、赎楼时间都与居间合同不一致，因此，该合同不能作为违约金的判断标准。二、一审判令陈雪宁应返还陈伟侠6417元，没有事实依据。2018年11月7日，在一审法院诉前联调张调解员的主持下，乐有家公司与陈雪宁、陈伟侠三方在场，经共同对账，陈伟侠已当场将24451元包括租金和其他费用全部支付到陈伟侠老公王炼法人招行账户，陈雪宁无需向陈伟侠支付其他费用。陈雪宁已提交乐有家公司的工作人员杨某的录音(语音及文字整理版）及《房屋交易费用明细》证明此事。综上，恳请二审法院查明事实，予以改判。陈伟侠答辩称，一、陈雪宁存在逾期交房的违约行为。（一）本案乐有家公司的工作人员杨某于2018年10月10日通过社交软件微信向陈雪宁表示“等会是在房子那见面？”，陈雪宁回复“见面干嘛？费用算清楚了我直接转给你就是”，证明陈雪宁认可交房时间为2018年10月10日。本案乐有家公司提交的书面情况说明中载明“2018年10月10日乐有家公司协助陈伟侠、陈雪宁办理交房手续，但因双方之间的各种矛盾，交房手续并未办理”，也可以佐证陈雪宁认可交房时间为2018年10月10日。乐有家公司作为陈雪宁和陈伟侠之间的居间方，其提交的书面说明可信度较高，请求法院予以采纳。（二）陈伟侠并未收取涉案房屋的租金，并未实际使用房屋。双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》第二条第1款约定涉案房产产权现状为无租约，陈雪宁将涉案房屋出租给案外人的行为显然违反了双方合同约定，不论陈伟侠是否知悉均不影响陈雪宁构成违约的认定。根据“买卖不破租赁”的规定，承租人沈某才是涉案房屋合法的实际占有和使用者，陈伟侠无法实际占有和使用涉案房屋，陈雪宁显然并未完成涉案房屋的实际交付。陈雪宁主张已将涉案房屋2018年10月的租金支付给陈伟侠，但陈雪宁并未提供证据证明该笔款项为涉案房屋租金或者包含涉案房屋租金。二、一审判令陈雪宁返还陈伟侠6417元正确。双方约定陈伟侠向陈雪宁实际支付的款项超出合同款项的应当由陈雪宁退还给陈伟侠。双方约定的合同款项为885万元，陈伟侠向陈雪宁实际支付的款项为950万元，陈伟侠超额支付了65万元，扣除应当由陈伟侠承担的交易税费419132元以及陈雪宁分别于2018年10月12日、2018年11月7日向陈雪宁配偶支付的20万元、24451元，剩余6417元即为陈伟侠应当向陈雪宁退还的款项。陈雪宁未对应向陈伟侠退还6417元的计算方式提出异议，亦未提供证据证明双方之间的费用已经全部结清。乐有家公司未提交陈述意见。陈伟侠向一审法院起诉请求：1.陈雪宁赔偿陈伟侠延迟交楼违约金合计154875元（以转让总价款885万元为基数，按每日万分之五计算，自2018年10月10日起至2018年11月14日止，并最终以实际交楼时间为准）；2.陈雪宁返还陈伟侠垫付的因购房而产生的实际税费的多余部分，共计71050元（65万-354499-224451=71050）；3.陈雪宁赔偿陈伟侠因维权而支付的律师费2万元；4.本案诉讼费由陈雪宁承担。陈伟侠于一审庭审中明确第一项诉讼请求中违约金数额，系为以本金885万元为基数，按照每日万分之五的标准，乘以逾期交楼35天计算；陈伟侠于一审庭审中变更第二项诉讼请求为：陈雪宁返还陈伟侠垫付的因购房而产生的实际税费的多余部分共计21130.89元及利息，利息自起诉之日2019年1月8日起计至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：2018年5月8日，陈伟侠作为买方，陈雪宁作为卖方，在乐有家公司的居间下，签订了一份编号为50333080848号《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定如下：1.卖方陈雪宁将位于深圳市宝安区转让给买方陈伟侠；2.涉案房产转让总价款为9512500元，转让总价款包括附件清单所列交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等价值，以及卖方已支付的装修费、维修基金与水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费；3.该房产交易定金为60万元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金20万元；买卖双方同意将定金1万元交于居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；4.买卖双方协商一致约定以按揭付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；5.交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由买方承担，因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的利息或赎楼费用，由卖方承担。对于符合税费减免条件的，买卖双方应积极配合办理减免手续，若因其中一方不配合导致多出的费用由不配合方承担；6.如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方负担；7.合同备注：“此房为空房出售，双方约定交楼时间为卖方收到全部房款次日交楼，双方无异议”。2018年5月8日，陈伟侠、陈雪宁与乐有家公司签订《交易节点确认书》，主要约定如下，1.卖方确定该房产的赎楼方式为卖方自行筹集资金赎楼，买方须在2018年7月8日支付首期款475万元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合；2.卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，买卖双方签署《交房确认书》交至居间方；3.本确认书生效后，即成为原合同不可分割组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本确认书明确所约定的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原合同和本确认书内容相抵触的，以本确认书为准，买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任。2018年5月16日，陈伟侠、陈雪宁与乐有家公司签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定如下：1.房产实际成交金额为885万元，双方无异议；2.房产实际产生的交易税费以实际交易单据为准多退少补；3.房产交易合同（50333080848）中交易总价为含税价，所有税费由卖方承担，双方无异议；4.现初步预算所有税费为金额662000元整；5.如交易所产生的税费有多余部分卖方应在注销抵押当日退还买方，双方无异议；6.本协议生效后，即成为原合同不可分割组成部分，与原合同具有同等法律效力。上述合同签订后，陈伟侠向陈雪宁支付了定金100万元，陈伟侠于2018年5月8日签署《收据》，确认收到定金20万元；后于2018年6月6日出具《定金收据》，确认收到定金80万元。陈雪宁于庭审中主张其实际收到的定金是995000元，另外5000元作为押金由乐有家公司保管。2018年6月6日，陈伟侠向银行资金监管账户转入了首期款375万元，陈雪宁确认于2018年7月15日收到该笔首期款。2018年7月19日，涉案房产经核准登记至陈伟侠名下，不动产权证号为粤（2018）深圳市不动产权第××号。2018年10月9日，陈雪宁收到银行就涉案房产交易发放的贷款475万元。2018年10月12日，陈雪宁向陈伟侠配偶转账支付20万元。2018年11月7日，陈雪宁向陈伟侠配偶王烁转账24451元。陈雪宁主张该笔款项包含2018年10月的租金9000元及陈伟侠、陈雪宁交易应退还陈伟侠的剩余款项15451元。陈雪宁于一审庭后补充说明“15451元”的计算方式为，涉案房屋交易产生了评估费4800元，公证费980元，公证费450元，罚息40883.7元，担保赎楼费24116.3元，过户税费354499元，短期利息8820元，陈雪宁收取的65万元在扣除上述费用以及陈雪宁已向陈伟侠退还的20万元，尚余15451元须退还陈伟侠。关于交易税费。陈雪宁主张涉案交易税费包括过户税费354499元，担保赎楼款22500元，赎楼罚息40883元，公证费1430元，评估费4800元，跟单费800元，用于支付双方短期借款35万元的利息17640元（双方约定各承担一半即8820元），共计433732元。陈伟侠于一审庭审中确认主张陈伟侠仅承诺承担交易税费354499元。陈雪宁主张其于2018年7月11日分两次向担保公司工作人员严洁萍支付赎楼款及罚息共计65000元，在扣除担保赎楼款22500元及赎楼罚息40883元后，担保公司已将剩余款项退还陈雪宁。陈雪宁提交以下证据予以证明：（1）中国工商银行业务回单，显示其于2018年7月11日提前还款产生罚息40883.74元；（2）陈伟侠与乐有家公司工作人员杨某之间的聊天记录截屏打印件，陈雪宁据此证明陈伟侠已确认陈雪宁在交易过程中代为支付的交易税费。其中，陈伟侠在2018年10月10日称“赎楼利息、过户费、赎楼公证费，评估费跟评估公司确定，租客的租金和押金需要给我，或给租客，我和租客重新签”，陈伟侠又于2018年10月11日称“65000-22500赎楼利息-800跟单费-450公证费-40883提前还款罚息=1079……你跟她说这几百块她后续从流水里查到的确实花出去的我发红包给她”。陈伟侠对上述微信聊天记录的真实性予以认可，但不认可陈雪宁主张的证明目的，认为聊天记录仅是双方协商的一部分。陈雪宁主张陈伟侠在交易过程中知晓涉案房产有租客居住，提交了由涉案房产承租人沈某出具的《证人证言》及陈伟侠与沈某之间的微信聊天记录截屏打印件予以证明。（1）证人称其租赁涉案房屋作为培训使用，租住期间陈雪宁称欲将涉案房屋出售，大约2018年5月中旬，其见到陈伟侠，陈伟侠称看房后已与陈雪宁签订了房屋买卖合同，证人问过房屋后续情况，陈伟侠称涉案房屋以后她暂时不住可继续租给证人，不过暂时还没定下来，2018年10月8日证人将租金交与陈雪宁，期间陈伟侠未提异议。陈伟侠对该份证据的真实性予以认可，但主张从证据内容可知陈伟侠与租客并未对新的租赁达成合意。（2）沈某于2018年10月30日将其与陈雪宁的聊天记录截屏发送给陈伟侠，内容为沈某将2018年10月租金支付给陈雪宁，陈伟侠回复称“收到，可以”。陈伟侠确认微信聊天记录的真实性，但认为无法证明其同意将房子继续租给租客，且其从未收到过房屋租金。另查，陈伟侠提交了一份陈雪宁与案外人沈某于2017年4月1日签署的《房屋租赁合同》复印件，约定陈雪宁将涉案房产出租给沈某使用，租金为每月8300元，租赁期限自2017年4月8日起至2018年4月7日止，合同约定租赁期间届满后双方继续履行合同又未重签合同的按以下方式处理：双方以本合同条件自动续租一年。陈雪宁主张无法核实该证据的真实性，对该证据不予认可；陈雪宁主张双方约定租金为8000元，2018年以后按照9000元收取。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，陈伟侠与陈雪宁签订的50333080848号《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同履行。陈伟侠、陈雪宁签署的《二手房买卖及居间服务合同》约定的涉案房产交易价格为950万元，陈伟侠依照该份合同约定支付了购房定金、办理了首期款资金监管及申请银行按揭贷款。陈伟侠、陈雪宁后签署《二手房买卖合同补充协议》中确认双方真实交易价格为885万元，而陈伟侠申请的按揭贷款475万元于2018年10月9日放款至陈雪宁账户，至此，陈伟侠已向陈雪宁支付了《二手房买卖及居间服务合同》约定的转让价款950万元，陈雪宁应当于2018年10月10日交付房屋。陈雪宁虽主张其在2018年11月7日已与陈伟侠结清剩余款项，并将涉案房产2018年10月的租金一并支付给陈伟侠，以此主张其已如期交付。但陈伟侠对陈雪宁所支付款项金额的用途不予确认，陈雪宁亦未能提交证据证明其该笔付款所包含的各项费用金额，一审法院无法采纳陈雪宁所付款项中包含了涉案房产的2018年10月租金，陈雪宁提交的其他证据亦不能充分有效证明其已依约向陈伟侠交付房产，或已与陈伟侠及租客协商一致，由陈伟侠继续将房产出租给原租客即视为交付完成，因此，陈雪宁应承担逾期交房的违约责任。由于陈伟侠已确认涉案房产于2018年11月14日完成交付，故陈雪宁应当向陈伟侠支付自2018年10月11日起至2018年11月14日共计35天的逾期交房违约金。由于陈伟侠未能提交证据证明其实际损失金额，且根据陈伟侠、陈雪宁提交的证据及庭审陈述可知，涉案房产的月租金为8000元至9000元，综合考虑本案案情，一审法院认为合同约定的违约金标准过高，故酌情判令陈雪宁按照日万分之二的标准支付违约金，计为61950元（885万元×0.0002×35天），对于陈伟侠诉讼请求超过一审法院认定部分，一审法院予以驳回。由于一审法院判令陈雪宁的违约金已足以弥补陈伟侠的损失，对其诉请陈雪宁支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于涉案交易税费的承担问题。陈伟侠、陈雪宁签署的《二手房买卖及居间服务合同》约定，交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由买方承担，因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的利息或赎楼费用，由卖方承担。对于符合税费减免条件的，买卖双方应积极配合办理减免手续，若因其中一方不配合导致多出的费用由不配合方承担。双方此后签署《二手房买卖合同补充协议》，亦约定“如交易税费有多余部分，卖方应在注销抵押当日退还买方”，可知交易税费系通过陈雪宁收取的款项抵扣，而非由卖方自行承担。结合陈雪宁提交的陈伟侠与乐有家公司工作人员的微信聊天记录来看，陈伟侠对于交易过程中产生的各项税费均予以确认，表明双方在合同履行过程中对该项义务的承担方式并无争议，即交易税费应由陈伟侠承担。关于陈雪宁是否应向陈伟侠返还多收取款项的问题。首先，陈伟侠按照《二手房买卖及居间服务合同》约定向陈雪宁支付的购房款金额为950万元，而双方真实的交易金额为885万元，即陈伟侠超额支付了购房款65万元。其次，陈雪宁主张涉案交易产生了如下税费：过户税费354499元，担保赎楼款22500元，赎楼罚息40883元，公证费1430元，评估费4800元，跟单费800元，用于支付双方短期借款35万元的利息17640元（双方约定各承担一半即8820元），共计433732元。陈伟侠于一审庭审中确认过户税费354499元应由其承担，陈伟侠在与乐有家公司工作人员的沟通过程中亦确认了赎楼利息22500元，跟单费800元，公证费450元，提前还款罚息40883元，以上各项合计419132元。现陈雪宁未能提交充分有效的证据证明已支出了其主张的各项费用，一审法院依陈伟侠确认的金额予以支持，即陈伟侠应承担的交易税费为419132元。再次，陈伟侠、陈雪宁均确认陈雪宁已于2018年10月12日及2018年11月7日向陈伟侠配偶支付了两笔款项共计224451元。综上，在扣除陈雪宁已先行支付了应由陈伟侠承担的交易税费以及陈雪宁已退还的款项后，陈雪宁仍应向陈伟侠返还6417元（65万元-419132元-224451元）。对于陈伟侠诉讼请求超出一审法院认定部分，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈雪宁于判决发生法律效力之日起十日内向陈伟侠支付违约金61950元；二、陈雪宁应于判决生效之日起五日内向陈伟侠返还6417元；三、驳回陈伟侠的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2494元，由陈伟侠承担1694元，由陈雪宁负担800元。一审案件受理费陈伟侠已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据陈雪宁上诉请求，二审争议的焦点在于陈雪宁是否存在迟延交付房产的违约行为。对于约定的交房时间，各方在2018年5月8日签订的《交易节点确认书》所约定付清款项后五个工作日内的交房期限，已经变更了在先的《二手房买卖及居间服务合同》相关内容，故双方应以2018年10月9日付清款项之日起五个工作日内即2018年10月16日作为陈雪宁的交房期限。从查明事实看，双方买卖合同签订之时涉案房产已处于出租状态，但在此种情况下，陈雪宁仍在合同中约定为空房状态交付，陈雪宁即应依约履行。各方对于涉案房产直至2018年11月14日才腾空交付陈伟侠的事实均予以确认，现争议焦点在于陈雪宁在房产腾空之前是否已通过指示交付的方式完成了交房义务。本案中，虽从各方往来微信记录可以看出，各方对于陈伟侠是否同意在出租状态下接收房产进行过协商，但最终并未达成一致，承租人仍将2018年10月份的租金交付陈雪宁，陈伟侠亦表示认可，故陈雪宁辩称2018年10月10日前已完成交付义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。陈雪宁未依约在2018年10月16日之前交付涉案房产，即应自2018年10月17日起承担逾期交付的违约责任。陈伟侠因陈雪宁逾期交付所受损失主要为房产占用损失，一般体现为租金费用。陈伟侠在本案并未举证证明其除租金外还存在其他损失，也没有举证证明实际租金标准高于9000元，结合陈雪宁仅逾期不满一月的履行情况和过错程度，本院酌情将违约金标准调低为按照日万分之一的标准计算，计为25665元（885万元×0.0001×29天）。对陈伟侠超过该数额的违约金请求，本院予以驳回。至于陈雪宁是否应向陈伟侠返还多收款项。陈伟侠本案实际支付的款项为950万元，扣除真实交易金额885万元、双方二审已无争议的各项税费419132元、陈雪宁20**年10月12日及2018年11月7日向陈伟侠配偶支付的两笔款项共计224451元，尚有6417元陈雪宁未能证明其实际支出，一审判令其依约返还该款并无不当，本院予以维持。综上所述，陈雪宁的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1194号民事判决第二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1194号民事判决第三项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1194号民事判决第一项为：陈雪宁应于本判决生效之日起五日内向陈伟侠支付违约金25665元；四、驳回陈伟侠其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2494元，由陈伟侠负担2000元，陈雪宁负担494元；二审案件受理费1600元，由陈伟侠负担800元，陈雪宁负担800元，陈伟侠应在本判决生效之日起五日内迳付陈雪宁8**元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年二月三日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。