北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57208号原告：农业农村部房屋管理修缮队，住所地北京市朝阳区农展南里11号，统一社会信用代码12100000E007914494。法定代表人：董晓丽，主任。委托诉讼代理人：王小燕，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，女，农业农村部房屋管理修缮队经理。被告：北京益佳仁物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区胜古中路2号院7号楼4层402乙室，统一社会信用代码91110105092924285H。法定代表人：吴玉虎，总经理。委托诉讼代理人：杨皓然，男，北京益佳仁物业管理有限责任公司副经理。原告农业农村部房屋管理修缮队（以下称原告）与被告北京益佳仁物业管理有限责任公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王小燕、李莹，被告法定代表人吴玉虎、被告委托诉讼代理人杨皓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付自2019年5月1日至2020年2月25日的房屋使用费78260元；2．判令被告给付违约金23478元。事实和理由：2018年4月24日，原告与被告签署了《房屋使用租赁合同》。合同约定的租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日止。《房屋使用租赁合同》期满终止后，经原告多次催告，被告仍逾期对房屋进行腾退，并拒不支付逾期腾房的房屋使用费及2018年度供暖费，严重损害原告合法的权益。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，原告特向贵院提起本案诉讼，请贵院依法判决，支持原告诉讼请求。被告辩称，在2019年4月30日后我们与原告的董主任协商了两轮，我们其实与原告签署过两份合同，租赁地点不同，另外一份合同原告存在违约，我们在酒仙桥法庭已经起诉原告了，尚未宣判。我们当时与董晓丽谈这个合同我们腾退的事情时，董晓丽让我们在设备层值班，当时2019年5月份我进入原告的会议中开的会，当时会上说让我们值班，当时是有会议纪要的。所以我们认为我们已经在2019年5月1日已经腾退了房屋。我们一直值班到2019年的春节，今年我们就没有再值班。我们不同意给房屋占用使用费，违约金也不同意给。如果法院判决违约金的话，我们申请法院酌减。经审理查明：原告作为出租管理方（甲方）与出租使用方（乙方）被告于2018年4月24日签署《房屋使用租赁合同》（合同编号：农服房修合（2018）第18号），约定：房屋坐落于北京市朝阳区惠新里X号楼设备层，使用面积130平方米。甲方对该房屋享有所有权或管理使用收益权。乙方承租用途是：办公用房。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意批准前，不得擅自改变该房屋用途。第四条租赁使用期限（一）房屋租赁使用期限共1年，自2018年5月1日至2019年4月30日止。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方须重新签订房屋使用租赁合同。在同等条件下，乙方有优先续约权。第五条使用费用及支付方式（一）使用费用为94900元，其中：租金为37960元，物业服务费为56940元。（二）使用费用支付时间：一次性支付。于本合同签订之日起3个工作日内缴清。（三）使用费用支付方式：甲方直接收取乙方转账支票，甲方收取乙方费用后，须向乙方开具正式发票。第六条其他费用（一）作为乙方履行合同义务的保证，乙方交纳保证金15000元。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款的，在乙方腾退房屋后三个工作日内，扣除应由乙方承担的各项费用后余额退还乙方；若乙方违约导致合同提前解除或者终止，该保证金不予退还。（二）租赁使用期内，乙方负担并直接向有关部门交纳水费、电费、电话费、上网费、电视收视费等，以及因乙方使用房屋发生的其它全部费用。（三）乙方应保存相关缴费凭据，接受甲方及有关部门查验。第七条房屋的交付及返还（一）交付：乙方支付使用费用后7日内，甲方向乙方交付该房屋，视为乙方对交付房屋已做充分了解并符合乙方的正常使用条件。甲、乙方进行房屋交接时，应签署《房屋及附属设施设备交接清单》。（二）返还：使用租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。返还时，甲、乙双方须验收认可，签署交接单并结清各自应承担费用。在乙方已结清房租和相关费用的前提下，乙方添置的可移动的设备及自有财产可由其自行收回，不能移动的装饰、装修设备设施及其它添加物无偿归甲方所有。另外，乙方拆除可移动的设备和财产时不得破坏当时的房屋和装饰装修状况，否则，乙方应负责恢复原状并承担有关费用。房屋返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。……第十一条违约责任……（五）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付各项费用但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按当年日使用费用30%标准乘以违约天数向守约方支付违约金。……庭审中，双方均认可上述《房屋使用租赁合同》已于2019年4月30日终止，双方未续租。关于原告是否有权出租案涉房屋，原告提交国家事业单位登记管理局出具的《证明》《事业单位法人证书》、房屋所有权证、授权书、《关于印发的通知》《国务院关于机构设置的通知》（国发〔2018〕6号），欲以此证明中国农业部授权机关服务局机构管理、使用租赁农业部房产，机关物业管理中心负责委托管理经营性资产的经营开发、发挥农业部房屋修缮队的职能，机关物业管理中心是中国农业部下设的机构，无民事主体资格，原告系有民事主体资格且有权出租房屋的。被告对上述证据的真实性均予以认可，但认为原告无权出租。关于被告何时应该腾退房屋以及实际腾退房屋的时间，原告认为被告应于2019年4月30日应该腾退房屋，但实际上于2020年2月26日腾退房屋，欲证明上述主张，原告提交如下证据：1．原告发展部经理王某与被告法定代表人吴玉虎于2019年4月1日的微信聊天记录，内容为王某“吴总，惠新里那边月底到期了，您准备腾房吧”“待会儿给您发个正式通知”；吴玉虎“你把光西门的问题解决了，我再考虑”；王某“一码归一码”；吴玉虎“先有因，后有果”“要不你们就起诉我吧”“肯定不配合”。被告认可此证据的真实性，但是认为微信内容不全。2．原告发展部经理王某与被告法定代表人吴玉虎于2019年9月26日的微信聊天记录，内容为：王某“吴总，昨天我们节前安全检查，发现你们地下室有住人情况。根据国管局及部里要求，请尽快将惠新里X号楼设备层所住人员清出，于9月30日前整改完成。”；吴玉虎“好的”“基本都是空的”“就是值班的”；王某“别基本，按要求走吧”；吴玉虎发送OK的表情。原告发展部经理王某与被告法定代表人吴玉虎于2019年9月30日的微信聊天记录，内容为：王某“吴总”；吴玉虎“什么指示”；王某“惠新里被举报了”；吴玉虎“怎么了”；王某“没按照我们的要求走是吧”；吴玉虎“走了啊”；王某“现在下面一个人没有吗”；吴玉虎“现在就值班的啊”；王某“几个人在下面住”；吴玉虎“那个速递都撤了”；王某“一个地下室有啥可值班的”“您就说还有几个人吧”；吴玉虎“两三个”；“我现在安排吧”“你一个人值班啊”；王某“可不是嘛”；吴玉虎“不能给领导找麻烦我现在就让值班的撤了”；王某“封好门让王新东看下去”；吴玉虎“现在怎么封啊让他们把门锁了先撤了过完节在说吧”；王某“吴总，人还没出来呀”“抓紧时间，好吧”；吴玉虎“知道了”；王某“刚去看了，还在睡大觉呢”“吴总，按领导要求，你那里人搬出来了，我们要贴上封条，放假期间绝不能继续住人，希望能够配合”；吴玉虎“不配合，那我们自己会贴你们先给说法”“我们里面还有东西”；王某“还要啥说法啊，董主任在的时候你自己承诺的用到8月份，这都啥时候了”“这没关系，我们贴的，我们也可以撕”“东西还能不让你拿么”；吴玉虎“丢失了东西谁负责”“先把光西门的问题解决了”；王某“封条给你贴上，东西还怕丢么”；吴玉虎“我不会待一天”；王某“贴封条，我们是要跟上面有个交待”；吴玉虎“这几天我们会配合过完节再谈”；王某“可以，先贴上吧”；吴玉虎“我们自己有封条”“贴完了给你照片”；王某“现在这处你跟我们没有合同，你贴名不正言不顺啊”；吴玉虎“那没办法了”；王某“咱好说好商量，你也别让我们太为难”“大过年的，整这么一出，领导要看到封条照片”；吴玉虎“我已经很配合”；王某“这叫配合呀”“让我们没法交差”；吴玉虎“什么叫配合”“把我轰出来就是配合吗”；王某“吴总，今天咋找你的”“是你被投诉，我们又被人家盯上啦”“我都这么跟你说，你让我们踏踏实实地把年过了行不”；吴玉虎“你们要制造社会矛盾”；王某“矛盾不是我们制造的”“我们那封条，不是执法机关的”“还要咋说”；吴玉虎“该解决的问题给解决了”；王某“那是一句话能解决的了的事吗”“过了节再说吧”。原告发展部经理王某与被告法定代表人吴玉虎于2020年2月24日的微信聊天记录，内容为：王某“吴总，在吗”；吴玉虎“在呢有什么指示”；王某“惠新里243地下室还有人住吗”；吴玉虎“早不住人了，就值班人员，我已跟街道办事处报告了”；王某“住了几个值班的，是北京的还是外地的”；吴玉虎“都是没有出京人员，春节期间一直在京”；王某“几个人在住呢”；吴玉虎“四个”“你们上班了”“等疫情过去你们商量一下看怎么解决一下地下室的问题”；王某“地下室不能住人，不管是值班的还是啥的，不是早就说过这个问题了么”“去年十一的时候不是都已经封上了么”；吴玉虎“值班的一直住着疫情期间街道不让出”；王某“吴总，按照属地管理部门要求，惠新里X号楼地下室不能住人，此事去年已经都跟你谈过了。请安排下，二天之内将地下室所住人员尽数清理，将房屋交回。”被告对上述微信聊天记录的真实性认可，认可确实有4个人在地下室值班居住，但是2020年2月份值班人员已经不在里面居住了。3．2020年2月26日腾房清退的光盘及照片，被告对证据的真实性予以认可。被告认为被告已于2019年5月1日不再经营，应视为已经腾退房屋，后被告因为原告主任董晓丽让被告在地下室值班，所以才值班到2020年2月份。欲证明上述主张，被告提交被告法定代表人吴玉虎与原告发展部经理王某于2019年10月8日的微信聊天，内容为吴玉虎“上班了哪天看领导不忙聊聊地下室的事吧”“我随时听候领导们的通知”“怎么了生气不理我了”“咱们之间个人没矛盾都是工作上的事”；王某“恩嗯，那就等领导的通知吧”。关于违约金，原告认为依据《房屋使用租赁合同》第十一条第（五）款的约定“甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付各项费用未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按当年日使用费用30%标准乘以违约天数向守约方支付违约金”，被告应给付违约金23478元。被告认为违约金的主张于法无据，也不同意给付。如果法院判决违约金的话，我们申请法院酌减。以上事实，有《房屋使用租赁合同》、微信截屏等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，《房屋使用租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现合同约定租赁期限截止日期为2019年4月30日，且双方均认可后续未续签合同，故可认定《房屋使用租赁合同》已经终止。当事人对其自己提出的诉讼请求的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于原告是否系本案适格原告，基于原告的举证，本院可认定原告有权出租案涉房屋，且系本案适格原告。关于被告何时应该腾退房屋，合同租赁期限届满且未续签合同，被告应于2019年4月30日腾退房屋。被告主张值班人员于2020年2月份才撤离的原因是原告让其派人值班，但被告对此未举证予以证明。从双方提交的微信聊天截屏可判断，因双方存在其他纠纷尚未解决故被告未予以腾退案涉房屋，现无证据可以证明被告系合法占有房屋或被告经原告指示在案涉房屋留守值班，所以本院认定被告实际腾退房屋时间为2020年2月26日。本院对原告主张的被告给付2019年5月1日至2020年2月25日的房屋使用费78260元的诉讼请求，本院不持异议。关于违约金，合同约定被告未按约定时间返还房屋的应按当年日使用费用30%标准乘以违约天数向原告支付违约金，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第四百六十二条、第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、被告北京益佳仁物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告农业农村部房屋管理修缮队房屋使用费七万八千二百六十元；二、被告北京益佳仁物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告农业农村部房屋管理修缮队违约金二万三千四百七十八元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168元，由被告北京益佳仁物业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告农业农村部房屋管理修缮队）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二一年二月八日书记员  马悦