广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30327号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区××××××万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码914×××××××××××201J。主要负责人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：姜汕，女，公司职工。委托诉讼代理人：劳宇平，女，公司职工。被告：刘广源，男，1969年9月19日出生，澳门特别行政区居民，港澳居民证号码5081511（7）。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）与被告刘广源物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。原告万科物业中山分公司委托诉讼代理人姜汕、劳宇平到庭参加诉讼；被告刘广源经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司向本院提出诉讼请求：刘广源支付2019年7月21日至2020年8月31日期间共14个月的物业管理费545.81元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费40元为基数，分别从欠费当月/次月15日起按0.05%的利率计算至清偿之日止，暂计至2020年8月31日为52.8元)。事实和理由：刘广源拖欠万科物业中山分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2019年6月2日，刘广源与中山市万科水晶城房地产有限公司（以下简称万科水晶城公司）签订商品房买卖合同。物业坐落：中山柏悦湾花园二期负二层723a/723号车位（以下简称案涉物业）；权属人：刘广源；建筑面积：57.72平方米；交楼时间：2019年7月21日前；物业费计收标准：根据商品房买卖合同附件7补充协议的第四条物业管理相关服务费用的约定，物业管理服务收费为40元/月；违约金依据：根据前期物业服务合同第十四条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金；欠费期间：2019年7月21日至2020年8月31日，共14个月；欠费金额：物业管理费本金545.81元，违约金52.8元，共计欠费：598.61元；催收方式：原告于2020年7月27日向被告发出催缴函，要求支付拖欠的物业服务费用，被告未予理睬，原告已履行催缴义务。原告万科物业中山分公司向本院提交的证据有：1.房屋交付通知书及快递底单；2.商品房买卖合同；3.催缴函；4.欠费明细；5.催缴函快递单；6.中山万科柏悦湾前期物业服务合同。被告刘广源未向本院提交答辩意见，也未举证及向本院提交质证意见。本院经审理认定事实如下：2015年10月1日，万科水晶城公司（甲方）与万科物业中山分公司（乙方）签订中山万科柏悦湾前期物业服务合同，约定：万科物业中山分公司为中山万科柏悦湾提供物业服务；合同期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现此情形，且乙方同意继续履行本合同及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主也占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，本合同继续有效；业主根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业服务费用；车位所有权人或使用权人应按40元/个·月的标准向乙方交纳车位服务费；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方交付违约金；合同还约定了其他事项。2019年6月2日，万科水晶城公司（出卖人）与刘广源（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人购买案涉物业，建筑面积为57.72平方米；出卖人应当在2019年8月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同还约定了其他事项。该合同附件七“物业服务部分”约定：中山万科柏悦湾的前期物业服务企业为万科物业中山分公司，合同期限自2013年10月1日起至2018年9月30日，在前期物业服务合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现此情形，且前期物业服务合同企业同意继续履行本合同及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主也占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘前期物业服务企业的决议并签订新的物业服务合同，本合同继续有效；业主应按其拥有物业的建筑面积按以下标准交纳物业服务费：专有车位物业服务费40元/个·月，买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，买受人应自实际交付之日起交纳物业服务费）；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业交付违约金。该附件还约定了其他事项，万科水晶城公司在该附件加盖公章，刘广源在该附件上签名。2019年7月5日，万科水晶城公司通过EMS快递向刘广源寄送商品房交付通知书，通知刘广源涉案物业已具备交付条件，请刘广源于2019年7月11日到万科柏悦湾物业服务中心办理相关交付手续，涉案物业的物业服务费自2019年7月12日起开始缴纳。2020年8月10日，万科物业中山分公司向刘广源出具催缴函，称刘广源已拖欠涉案物业2020年5月至2020年8月期间的物业管理费545.81元及2020年6月至2020年8月期间的违约金52.8元，合计598.61元，要求刘广源在收到本函件之日起15天内履行支付义务。诉讼中，万科物业中山分公司主张刘广源没有办理收楼手续，涉案物业未办理产权证，不清楚涉案物业是否有进行买卖交易。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。万科水晶城公司与刘广源签订的商品房买卖合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据前期物业服务合同及商品房买卖合同附件七的约定，涉案物业由万科物业中山分公司提供物业服务，刘广源作为案涉小区的业主，应当按上述合同的约定如期缴纳物业管理费。现刘广源未按合同约定支付案涉物业2019年7月21日至2020年8月31日期间的物业服务费，已构成违约，依法应承担交纳物业服务费的义务及支付违约金的违约责任，万科物业中山分公司诉请刘广源支付案涉物业上述期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。刘广源应向万科物业中山分公司支付2019年7月21日至2020年8月31日期间的物业管理费534.67元（40元/月×13个月+40元/月÷30天×11天）。上述合同约定，每月的物业服务费应在当月15日前缴纳，如逾期缴纳物业服务费的，从次月1日起按应付未付款的每日万分之五计算违约金，由于该违约金计算标准每日万分之五显属过高，本院酌情调整违约金的计算方法为：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自次月的1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍的标准计算。刘广源经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告刘广源于本判决生效之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2019年7月21日至2020年8月31日的物业管理费534.67元及违约金（计算方法：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自次月的1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍的标准计算）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司负担1元，由被告刘广源负担24元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 麦 琳二〇二一年一月二十七日书记员 何浚欢黄晓玲