广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22094号原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心，住所地深圳市光明新区公明街道南环大道与长春南路交界处，统一社会信用代码914403003564622065。法定代表人郑桂生。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人陈**，广东深宝律师事务所律师。被告李浩净，女，汉族，1975年10月25日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心诉被告李浩净物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告惠鹏物业委托诉讼代理人冉华才、陈**到庭参加诉讼。被告李浩净经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费686.12元及违约金116.81元（物业管理费暂计至2019年10月，应自2019年11月起继续按照171.53元/月计算；违约金按照未付物业管理费日千分之三标准自2019年8月1日起计算至付清款项之日止，暂计至2019年11月11日）；2.被告向原告缴纳专项维修资金63.52元及违约金10.81元（专项维修资金暂计至2019年10月，应自2019年11月起继续按照15.88元/月计算；违约金按照未付专项维修资金日千分之三标准自2019年8月1日起计至付清款项之日止，暂计至2019年11月11日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。望判如所请。被告李浩净未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2016年5月15日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《锦鸿花园前期物业服务协议》，约定由乙方为甲方购买的锦鸿花园7栋1607号住宅的提供前期物业服务，建筑面积63.48平方米（以房产证为准）。协议第四条关于物业管理服务费用约定：甲方每月5日前缴纳当月费用；住宅按建筑面积每月每平方米2.7元计算；物业管理服务费用与物业交付使用之日起计收。协议第六条规定，乙方受相关部门或单位委托可提供水费、电费室内停车场使用费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。协议第七条约定物业专项维修资金的标准为每月每平方米建筑面积0.25元。协议第八条关于违约责任约定：甲方如违反协议，未按照本协议约定的收费标准及时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并收取所欠费用千分之三的违约金；建设单位、物业服务企业以买房时甲方预留的联系地址为送达地址，甲方变更联系方式而未通知建设单位、物业服务企业因此影响送达效力的由甲方自行承担相关责任，若甲方拒绝签收乙方以特快专递按甲方地址发出通知或知会后即视为送达。庭审中，原告陈述，其自2016年5月开始进驻锦鸿花园提供物业服务，锦鸿花园业委会自行选聘的物业服务企业后已于2019年11月15日撤场；被告自入伙至2019年6月均正常缴纳物业服务费用，未提出任何异议，但自2019年7月开始欠缴费用；原告打印的2019年7月至2019年10月期间缴费单显示，具体费用包括2019年7月至2019年10月物业管理费686.12元、本体维修基金63.52元，依据缴费单缴清日期应为当月10日前。原告陈述，业主可以通过“指点APP”查看每月应缴费用，对缴费金额、标准有异议的可以前往原告处调取打印缴费单。业主逾期未缴费的，原告会通过电话通知催收，也会打印部分缴费单送到业主的信箱内，曾于2019年9月23日在小区公共区域张贴《关于物业未缴费通知》向不特定业主催缴。另查，惠鹏物业锦鸿花园物管中心提交惠鹏物业与案外人深圳市福田房地产有限公司作为聘用方签订的《锦鸿花园前期物业服务合同》复印件一份，载明甲方选聘乙方为其投资建设的安居型商品房住宅小区锦鸿花园（项目地址为光明新区公明街道南环大道与长春南路交界处）提供前期物业服务。合同第二条约定合同期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；合同期满时，如业主委员会未能有效成立，且合同双方未提出异议的，则合同自动续约一年，依次类推，直至业主委员会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。合同第三条约定高层住宅2.7元/月·平方米，商业物业5元/月·平方米，其他物业1元/月·平方米，上述收费标准可以根据相关主管部门的统一调价作相应的调整；住宅及商业物业水费均由乙方代收代缴。惠鹏物业锦鸿花园物管中心陈述该《锦鸿花园前期物业服务合同》原件已移交给锦鸿花园业委会自行选聘的物业服务企业，因此无法提供原件。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告李浩净经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告惠鹏物业提交的证据及庭审陈述予以确认。原告与被告签订的《锦鸿花园前期物业服务协议》同惠鹏物业与案外人深圳市福田房地产有限公司签订的《锦鸿花园前期物业服务合同》复印件内容基本一致，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于物业管理费。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告作为涉案锦鸿花园7栋1607号物业的业主，享受了惠鹏物业提供的物业管理服务，应当按照前期物业服务协议的约定的标准向原告缴纳物业管理费等相关费用。依据本院认定的事实，原告提交的缴费单载明建筑面积63.53平方米与《锦鸿花园前期物业服务协议》载明建筑面积63.48平方米不一致，原告并未提供证据用以佐证其主张的建筑面积，本院采信经原、被告共同确认的《锦鸿花园前期物业服务协议》载明的面积。涉案按照物业服务协议约定每月应交纳物业管理费171.40元（2.7元/平方米×63.48平方米），因此，被告应向原告交纳欠付的2019年7月至2019年10月期间物业服务费685.6元。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于专项维修资金。虽然前期物业协议明确物业管理费中并不包含专项维修资金，但原告提起本案诉讼时业已撤场，不再为锦鸿花园提供物业服务，现有证据亦未表明原告曾为被告垫付专项维修资金，故原告主张被告交纳2019年7月至2019年10月期间专项维修资金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金。协议约定物业服务费应于每月5日前交纳，未约定水电费交纳期限。结合原告提交的缴费单“请业主在每月10日前足够的钱存入自己的银行代扣账户”，可以推知实践中物业管理费、专项维修资金、水费、污水处理费等各项费用交纳期限为每月10日前，被告未按约定交纳上述费用，构成违约。《锦鸿花园前期物业服务协议》明确约定如被告未按照约定缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴并收取所欠费用千分之三的违约金，原告主张按照日千分之三的标准计算逾期交纳物业服务费违约金、按照日百分之一的标准计算逾期交纳水费违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告应当按照《锦鸿花园前期物业服务协议》约定向原告支付逾期交纳物业服务费违约金2.06元（685.6元×3‰）。原告诉请超出认定部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李浩净于本判决生效之日起三日内向原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心支付物业服务费人民币685.6元及违约金人民币2.06元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。受理费原告已预交50元，被告应在本判决生效之日起三日内将50元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年二月二十日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。