云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终61号上诉人（原审原告）:徐广蓉，女，1975年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张晓东，广东徒法律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜灵杰，广东徒法律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨祖迁（曾用名杨祖谦），男，1962年2月3日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告）：张元月，女，1962年10月3日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：汤仕学，云南江风律师事务所律师，特别授权代理。上诉人徐广蓉因与被上诉人杨祖迁、张元月房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2019）云2901民初4586号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐广蓉上诉请求：1.请求撤销一审判决书中的第一项和第三项判决;2.请求改判被上诉人向上诉人返还己支付的土地及房屋租金34万元；3.请求改判被上诉人向上诉人支付资金占用利息47562元（以34万元为基数，按年利率6%自2017年4月10日暂计至2019年8月9日,实际支付至履行完毕之日）；4.本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对计算租金的截止时间点认定错误,二审法院应予以纠正。根据一审法院查明的事实，被上诉人虽然于2018年11月28日与银桥镇人民政府、银桥镇盘溪村民委员会第10村民小组共同签订了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，但被上诉人签订协议的时间仅表明确定搬迁补偿标准和拆迁的时间，实际上上诉人所经营的客栈早在2017年4月因政府治理洱海的政策就停止营业了，对此上诉人有政府责令停业整顿的文件和封条为证。因此，上诉人所经营的客栈在被上诉人签订协议之前也即2017年4月就己经停止履行了，此时双方之间的房屋租赁合同己因要搬迁拆除而实际上不能继续履行且上诉人承租涉案房屋的目的也不可能实现，为此，上诉人也曾委托广东蛇口律师事务所向被上诉人发去律师函一份，其中函告被上诉人“合同约定的交付租金的义务，从2017年4月开始暂停执行。”因此，按照该事实，涉案房屋的租金计算截止时间应为2017年4月；二、一审法院违反“不告不理”之原则，丧失中立性，作出有失公允的判决，二审法院应予以纠正。涉案房屋被拆除后，虽然还剩有三间房屋在红线外未拆除，但对于上诉人而言，所剩三间房屋己没有经营使用价值，更不可能实现上诉人承租涉案房屋用于经营客栈的目的，因此，对于该三间房屋的租金，也应当是计算至2017年4月，其后的租金被上诉人也应返还给上诉人。退一步讲，即便上诉人需要向被上诉人支付剩余三间房屋的占用费，那么，根据不告不理的原则，法院判决上诉人向被上诉人支付剩余三间房屋的占用费也应该以被上诉人自己向法院提出主张为前提，但在一审中，被上诉人并没有向法院提出房屋占用费的反诉主张，而一审法院却公然违反不告不理原则，自作主张判决上诉人向被上诉人支付房屋占用费；三、一审法院驳回上诉人主张的资金占用利息，缺乏事实和法律依据，二审法院应予改判。被上诉人杨祖迁、张元月答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。徐广蓉向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还已支付的土地及房屋租金340,000元；2．判令被告向原告支付原告垫付的土地使用费74113.6元；3．判令被告向原告支付房屋评估差价2,146,510元；4．判令被告向原告支付资金占用利息47,562元（以340,000元为基数，按年利率6%自2017年4月10日暂计至2019年8月9日，实际支付履行完毕之日）；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告杨祖迁户是居住于大理市磻溪村委会十社66号的农村居民户，张元月是杨祖迁的妻子。1993年12月4日，被告户领取了ＮＯ0003795号云南省大理市宅基地使用证，土地使用面积为267㎡。后被告户在该宅基地上建盖了坐西朝东砖混结构一层六间房的房屋，南边是大门，北边是四间石棉瓦房，东边是挡水墙，挡水墙上是砖砌的围墙。2012年7月17日，原告徐广蓉（乙方）与被告杨祖迁、张元月（甲方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将其拥有的位于云南省大理白族自治州磻溪十社的土地租给乙方经营使用，土地总面积650.25㎡，含宅基地使用证规定面积267㎡，目前尚未确定土地性质，取得村委授权使用的土地396.4㎡；现有砖混结构房屋（计一层）占地155.2㎡。甲方同意并允许乙方对该土地及房屋进行全部拆除、新建、装修、装饰或者添置新物，费用由乙方负担；土地及房屋租赁期自2013年1月1日至2028年1月1日，共计15年。租金60,000元／年，总计900,000元，分两期支付。乙方于2012年11月1日前付清第一期租金600,000元（自2013年1月1日至2023年1月1日），2018年1月1日前支付第二期租金300,000元（自2023年1月1日至2028年1月1日）。在租赁期间，该土地及房屋遇到政府拆迁，土地赔偿部分归甲方所有，如是在第一期租赁期内，拆迁补偿款分成比例按甲方占40%，乙方占60%；如是在第二期租赁期内，拆迁补偿款分成比例按甲方占60%，乙方占40%。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了第一期租金600,000元，被告向原告交付了房屋及土地。原告接收房屋及土地接收后，对房屋进行装修改造，将北边的简易房进行拆除，对院落和房屋整体进行装修和改造：在西边主房的北边加盖两间房屋，其中一间是玻璃房；在东边建盖一幢三层共17间的房屋。原告办理了营业执照，并在此开设“大理市祝福客栈”。2016年1月7日，原告向大理市磻溪村委会缴纳超占面积土地使用费41366元，2017年3月13日，原告向大理市磻溪村委会缴纳超占面积土地使用费32747.6元。因部分案涉房屋及土地被划入大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目的拆迁范围。昆明正序房地产土地资产评估有限公司受大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部的委托，到现场对杨祖迁（祝福客栈）户所属线内范围的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，并作出了昆正序房估字【2018】第【ＫＭＺＧＳ459-ＹＱ-035】号评估报告，经评估杨祖迁户（祝福客栈）线内所属房屋、室内装修及附属设施价值4329790元。2018年11月28日，被告杨祖迁户（产权共有人张元月，甲方）与银桥镇人民政府（乙方）、银桥镇磻溪村民委员会第10村民小组（丙方），共同签订了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》。协议签订后，原、被告各自领取了部分补偿款（原告2000000元，被告1000000元），因原、被告未就补偿款分配达成一致意见，政府一直未支付剩余补偿款。2018年12月26日，政府对案涉房屋进行拆除，庭审时仅剩西南的一层三间房未拆，该房现由原告管理，被告在该房上加盖了一层。一审法院认为，原告与被告签订的《土地及房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，诉讼期间双方一致同意解除《土地及房屋租赁合同书》，一审法院予以确认。关于返还土地及房屋租金的问题，一审法院认为，二被告与相关部门签订补偿安置协议的日期为2018年11月28日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，即由原告负担2013年1月1日至2018年11月28日的租金，此后由于合同不能履行，二被告应当将2018年11月29日至2023年1月1日的租金245,493元（60,000元/年×4年＋60,000元/年÷12个月×1个月＋60,000元/年÷365天×3天）返还原告。由于案涉房屋拆迁后，仅剩余的三间未拆房屋原告仍在管理使用，双方合同解除后，原告应当向二被告返还其仍占用二被告的三间房屋并承担占用房屋期间的费用；对于房屋占用费的问题，经一审法院释明，二被告以坚持答辩意见为由，未提出反诉主张，一审法院为减少当事人诉累，参照双方合同期内约定租金60,000元/年，根据公平原则酌定由原告承担三间房屋按占用费20,000元/年计算，自2018年11月29日起至计算至本案一审判决之日止，即2020年9月30日止，共计36,777元（20,000元/年×1年＋20,000元/年÷12月×10个月＋20,000元/年÷365天×2天），该款应当在二被告返还原告的租金中予以扣减，即二被告应当返还原告的租金为208,716元（245,493元－36,777元）。关于原告主张返还土地使用费的74,113.6元的问题，一审法院认为，依据双方签订的租赁合同，原告支付的租金中已经包括了土地租金；且原告与二被告签订《土地及房屋租赁合同书》第9.2条约定：“租赁期间……如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与土地及房屋有关的费用，应由甲方负担”，现原告要求二被告返还在双方合同签订后由原告向政府部门缴纳的超占面积土地使用费的74,113.6元有事实依据，予以支持。关于房屋评估差价的问题，一审法院认为，原告提交的“川恒通渝评资字（2019）5号”《资产评估报告》不具有客观、合法性，不能客观证实案涉已拆的房屋及其附属设施价值为6,476,300元，对原告要求二被告应当赔偿的房屋评估差价2,146,510元的主张不予认可。关于资金占用利息的问题，一审法院认为，原告支付租金是履行合同义务，双方合同由于因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，由于双方对二被告应返还租金数额存在争议，二被告未返还租金的行为不属于违约，二被告不构成资金占用，原告要求二被告承担利息损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告杨祖迁、张元月于本判决生效之日起十日内返还原告徐广蓉土地及房屋租金208,716元。二、被告杨祖迁、张元月于本判决生效之日起十日内返还原告徐广蓉支付土地使用费74,113.6元。三、驳回原告徐广蓉的其他诉讼请求。案件受理费27,671元，由原告徐广蓉负担24,671元，被告杨祖迁、张元月负担3,000元。二审中，上诉人向本院提交查封封条照片复印件一张，拟证实涉案房2017年4月10日已被政府勒令停业，房屋已不能经营，被上诉人经质证认为，该份证据与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的，对三性不认可，本院经审查认为，上诉人所提交的证据系复印件，不能证明上诉人的证明目的，本院不予确认。被上诉人未提交新证据。对一审法院认定的案件事实，二审予以确认。本院认为，关于本案计算租金的截止时间如何认定的问题，上诉人主张其所经营的客栈在2017年4月因政府治理洱海的政策就停止经营，故本案的租金计算截止时间应为2017年4月，被上诉人主张公告发布后上诉人仍在经营，在2018年11月28日签了拆迁协议后上诉人才停止经营，本院认为，上诉人主张2017年4月因政府治理洱海的政策客栈停止经营，对此，提交查封封条照片复印件一张，证实涉案房屋于2017年4月10日已被政府勒令停业，该证据不能证明上诉人的证明目的，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。一审法院以双方签订《补偿安置协议》时间即2018年11月28日作为本案计算租金的截止时间符合本案实际，二审予以维持。关于未拆除三间房屋的房屋占用费的问题，根据本案查明的事实，政府对案涉房屋进行拆除，仅剩西南的一层三间房未拆，该房现由上诉人管理，对于该三间房屋的占用费问题，经一审法院释明，被上诉人主张上诉人占用的三间房屋应当支付租金，租金按原来年租金的1／3进行计算，一审法院在被上诉人未提出相应的反诉主张及未对三间房屋占用费进行审理的情况下，酌情判决由上诉人承担三间房屋的占用费36777元并在租金中予以扣减不当，二审予以纠正。双方合同解除后，被上诉人应当将2018年11月29日至2023年1月1日的租金245493元返还给上诉人。关于资金占用利息的问题，本案合同是因不可归责于双方当事人的事由而解除，被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人支付资金占用利息的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人徐广蓉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定的事实清楚，判决结果错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2019）云2901民初4586号民事判决第二项即“二、被告杨祖迁、张元月于本判决生效之日起十日内返还原告徐广蓉支付土地使用费74,113.6元”；二、撤销大理市人民法院（2019）云2901民初4586号民事判决第一项、第三项；三、被上诉人杨祖迁、张元月于本判决生效之日起十日内返还上诉人徐广蓉土地及房屋租金245493元；四、驳回徐广蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费27671元，由上诉人徐广蓉负担22137元，被上诉人杨祖迁、张元月负担5534元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇二一年二月二十六日书记员 吴杨旸