天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初1097号原告：天津滨海新区友善缘物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区杨家泊镇魏庄村港南横地A区1号。法定代表人：刘宗悦，总经理。被告：窦传贵，男，1972年6月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津滨海新区友善缘物业服务有限公司与被告窦传贵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘宗悦，被告窦传贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年8月18日至2020年8月17日拖欠的物业费1820元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年11月4日，原告与美源庭苑小区业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，成为该小区物业服务企业。该合同约定物业费收费标准为1.2元每月每平方米，被告系该小区1号楼1门202室业主，房屋面积为126.39平方米，原告按约提供了物业服务，但被告拒不交纳拖欠的物业费。为此，原告多次通过各种方式对被告进行催收，并于2020年8月在小区张贴了催费通知单，但被告仍拒绝交纳。故，为维护原告合法权益，请求法院依法判令原告上诉诉讼请求。窦传贵辩称，就原告主张的欠费时间以及房屋面积被告均无异议，但被告不同意全额交纳物业服务费，具体理由如下：首先，小区业主领取房屋钥匙时，房屋开发商预收了一年（商品房）或两年（还迁房）的物业管理费，并承诺从正式物业公司入驻并正常运营之后予以折抵，原告作为第一个正式入驻并运营的物业公司，第一年的物业费应由开发商从预收的物业费中进行折抵；其次，物业公司入驻后，应采取多种形式走访业户，如电话沟通、问卷调查等，及时处理投诉并对薄弱环节进行持续改进。然而，物业公司从提供服务至今很多问题不能及时处理，导致业主矛盾激化，从未从物业服务角度出发，当业主拒交物业费后，只是电话催缴、上门贴条以及法院诉讼。具体物业服务质量不达标如下：1.小区门岗设置及值守。小区两个出入口均未设置岗亭及人员值守，只有距离小区门口十几米的房子里偶尔有人且根本不管进出人员，造成小区随意出入，极为混乱。2.楼宇入户门及门禁问题。小区业主自入住以来，楼宇门就从未关闭过，门禁损坏无法使用，且入户门栋大理石开裂严重，形成安全隐患无人问津。3.物业公司服务初期，保洁人员不能按时打扫卫生，基本上三四天打扫一次，楼内墙壁破损，瓷砖脱落无人修理。2019-2020年小区内积雪无人清理，物业公司仅仅清理小区门口的积雪，小区内道路积雪任其自然风化。4.小区一楼业主随意搭建房屋，造成很多马路拐弯处形成视线死角，对交通安全、业主出行造成很大隐患，物业公司不管不问。5.物业公司未有任何物业服务意识，小区垃圾集中清理问题，经业户与物业公司多次沟通未有任何结果，业主后迫于无奈，拨打8890政府部门介入才最终解决此事；同时，物业公司服务期间，小区内部夜晚漆黑一片，给业主的生活带来极大不便以及存在安全隐患。6.根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的旅行要求。综上，被告不同意给付原告物业费，并由原告承担此次诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与天津市滨海新区汉沽美源庭苑业主委员会于2019年11月4日就美源庭苑签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将美源庭苑委托原告进行物业管理服务，合同自2019年8月18日起至2022年8月17日止。同时，双方另对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定。关于物业管理服务费用，约定采取包干制形式，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元、多层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元、中高层住宅（9.10号楼）按建筑面积每月每平方米0.75元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用的按建筑面积每月每平方米0.75元标准向业主交纳，交纳费用时间为每月5日前，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。同时，双方在附加条款中约定：原告无条件配合业委会协调开发商解决所遗留的问题；小区规划使用雪亮工程门岗抬杆，由于开发商设计备案的岗亭无法使用，后期由原告投资建立保安亭；小区配套共建用房由业委会负责代为出租及小区的公共收益归全体业主所有，暂由业委会代为保管，作为小区物业日常修复、修缮；物业费收费优惠标准，多层预交半年物业费优惠0.1元/月/平方米，中高层（9.10号楼）、高层预交半年物业费优惠0.2元/月/平方米；原告承诺合同签订之后，保证内保人员至少达到8人，外保人员至少2人，保安至少6人，轮换上岗，主出入口24小时执勤，楼道地面每天擦一次，并严格按照三级服务标准执行…另查，被告系美源庭苑1-1-202号房屋所有权人，房屋建筑面积126.39平方米。原告就被告拖欠的物业费予以书面催收，被告未交纳涉诉期间物业费用。庭审中，小区业主主要就原告物业服务水平、进出管理、绿化卫生以及共用设施维修等存在较大争议。本院认为，原告与天津市滨海新区汉沽美源庭苑业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约提供物业服务，被告作为小区业主应交纳物业服务费。关于物业费金额，结合案件查明的事实可以认定，原告在物业服务期间就小区门卫管理、环境卫生等存在问题，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着质价相当按质论价的原则，本院就原告主张的物业费予以酌减5%，按照合同约定，被告应给付原告拖欠的物业费计为126.39平方米×1.2元×12个月×95%=1729元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告窦传贵于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新区友善缘物业服务有限公司2019年8月18日至2020年8月17日止的物业服务费1729元；二、驳回原告天津滨海新区友善缘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告窦传贵担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 柳 斌二〇二一年二月十九日书记员 唐艺翾附:法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主。第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。