上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79345号原告：上海外高桥保税区联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：程岗，男。被告：上海永乐民融商贸有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号二层西区205室。法定代表人：董晓红，执行董事。被告：永乐(中国)电器销售有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崂山五村XXX号XXX室。法定代表人：董晓红，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：吴珍，女。两被告共同委托诉讼代理人：耿伟，男。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司(以下至判决主文前简称外高桥公司)与被告上海永乐民融商贸有限公司(以下至判决主文前简称上海永乐公司)、永乐(中国)电器销售有限公司(以下至判决主文前简称永乐中国公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告外高桥公司的委托诉讼代理人程岗，被告上海永乐公司与永乐中国公司的共同委托诉讼代理人吴珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告外高桥公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海永乐公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年1月1日解除；2.被告上海永乐公司将上海外高桥保税区夏碧路345、355号、367号(一、二层)(以下至判决主文前简称案涉房屋)恢复毛坯状后返还原告；3.被告上海永乐公司支付原告租金人民币(币种下同)2,026,696.83元(2020年3月1日至2020年12月31日)、支付原告物业管理费60,606.60元(2020年3月1日至2020年12月31日)；4.被告上海永乐公司支付原告案涉房屋使用费(按每年4,866,712.38元的标准，自2021年1月1日计算至案涉房屋恢复毛坏状并返还原告之日)；5.被告上海永乐公司支付原告逾期支付租金的违约金966,042.41元(分别以608,339.05元为基数，每日按年租金的千分之一计2,433.36元为标准，分别自2020年2月20日、5月20日、8月20日计算至2020年9月30日)；6.被告上海永乐公司支付原告逾期支付物业费的滞纳金860.26元(分别以18,181.98元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%的标准，分别自2020年2月20日、5月20日、8月20日计算至2020年9月30日)；7.被告上海永乐公司支付原告解约违约金985,837.33元；8.被告永乐中国公司对第3-7项中被告上海永乐应付款项承担连带清偿责任。事实与理由：2014年3月1日，原告与被告永乐中国公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下的案涉房屋出租给永乐中国公司用作家电商场，面积2748.60平方米，租赁期限自2014年3月1日至2022年2月28日，2019年3月1日至2022年2月28日期间的年租金为2,433,356.19元，物业管理费为每月6,060.66元。该合同生效后，原告按约将案涉房屋交付给永乐中国公司使用。2019年1月2日，原告与被告上海永乐公司、永乐中国公司签订《权利义务概括转让协议》，约定永乐中国公司在《房屋租赁合同》中的全部权利义务由上海永乐公司继受，永乐中国公司对上海永乐公司在《房屋租赁合同》中的债务承担连带责任。上海永乐公司自2020年3月1日起未再向原告支付租金和物业管理费，原告多次催讨未果，故诉至法院。审理中，原告明确，考虑给被告上海永乐公司一段准备时间，故用起诉状的方式提前通知对方于2021年1月1日解除合同。被告上海永乐公司、永乐中国公司共同辩称，不同意原告的解除诉请，要求继续履行，上海永乐公司未支付租金的原因在于疫情期间政府管控导致门店营收骤减、资金周转困难，并未根本违约，且原告应先开租赁费发票，上海永乐公司再付款；不同意恢复毛坯，合同5.2条约定被告不可要求原告对租赁房屋的装修进行补偿，故装修都是留给原告的；对于欠费的租金和物业费金额没有意见，但应减免三个月的费用；如法院认定合同解除，应给予上海永乐公司10天的搬迁周期，并按照合同约定的租金标准计算占用费；对原告主张的逾期付款违约金和解约违约金，属重复主张，且标准明显过高，应予调低，再考虑到疫情影响，应免除逾期付款违约金。针对两被告的答辩意见，原告诉称，因疫情导致的门店客流减少不属于免责事由，原告虽为国有上市公司，但被告上海永乐公司的员工人数和年收入均已超过中型企业标准，不符合减免政策规定；上海永乐公司支付租金并不以原告开具发票为前提，且事实上原告曾为上海永乐公司开具了发票，但上海永乐公司仍未支付租金。根据原被告诉辩称意见，举证质证情况，本院确认如下事实：2014年3月，原告与被告永乐中国公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下的案涉房屋出租给永乐中国公司用作家电商场，面积2748.60平方米；租赁期限：2014年3月1日至2022年2月28日(第一条)；租金、物业费及支付时间：2019年3月1日至2022年2月28日期间年租金为2,433,356.19元，物业管理费为6,060.66元/月，每季度一付，永乐中国公司应在每租赁季度末月的20日前支付下一租赁季度租金及物业管理费(第三.1条、第三.2条)；押金：永乐中国公司支付押金560,000元，可作为租赁房屋及其设施损坏修复或赔偿及支付各种应付款项之保证(第四条)；装饰装修物：租赁期满或合同中途终止时，永乐中国公司不得要求原告对房屋装修进行补偿，不得带走与租赁房屋不可分离的装潢材料和设施、资产(第五.2条)；逾期付款违约金：永乐中国公司未按期如数交纳租金、物业管理费等费用的，构成违约，应向另一方支付违约金，金额=日违约金(年租金总额的千分之一)×违约天数(自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止)(第七.2.2条、第七.3条)；解除权及解约违约金：如永乐中国公司逾期一个月未全额支付租金，则原告有权解除合同、收回租赁房屋，永乐中国公司应向原告支付违约金，金额相当于剩余租赁期限15%租金金额及合同约定的全额押金之和(第十一.5条)；房屋占有使用费：永乐中国公司应在合同期满或解除后的10天内将房屋内所有财产搬离并返还房屋，若逾期返还，日使用费相当于租金的2倍(第十一.7条)。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付给永乐中国公司使用，永乐中国公司亦向原告交付押金560,000元。2019年1月2日，原告与被告上海永乐公司、永乐中国公司签订《权利义务概括转让协议》，约定永乐中国公司在《房屋租赁合同》中的全部权利义务由上海永乐公司继受，永乐中国公司对上海永乐公司在《房屋租赁合同》中的债务承担连带责任。上海永乐公司自2020年3月1日起欠付租金和物业管理费。2020年1月31日、2月18日，上海永乐公司向原告发函，要求减免六个月租金，7月，上海永乐公司向原告发函，鉴于原告不同意减免租金，故提出协商解除租赁关系；2020年8月、9月，原告分别向上海永乐公司、永乐中国公司发函，要求上海永乐公司支付所欠租金，并要求永乐中国公司承担连带付款责任。本案审理中，上海永乐公司于2020年12月25日支付了2020年6月至2021年2月的租金1,825,017.15元及物业管理费54,545.94元。本院认为，原告与被告上海永乐公司、永乐中国公司的租赁合同、连带保证合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。对原告要求确认租赁合同于2021年1月1日解除的诉请，本院认为，首先，被告上海永乐公司未能按约于2020年2月20日前支付2020年3月至5月期间的租金，是由于其营业收入因疫情防控措施减少，并非主观恶意违约；其次，被告上海永乐公司拖欠的租金占整个租赁合同价值的比例较小，且在本案审理中支付了2020年6月至2021年2月期间的租金，说明被告有意愿有能力继续履行合同，不会影响原告合同目的实现。综上，原告无权要求解除合同，对原告的该项诉请，本院不予支持。对原告要求被告上海永乐公司恢复原状并返还房屋、支付合同解除后的房屋占有使用费、解约违约金的诉请，本院认为，原告的以上诉请均以其解除合同作为前提，但本院前已述及，原告无权解除合同，故对以上诉请，本院不予支持。对原告要求被告上海永乐公司支付拖欠租金及物业管理费的诉请，本院认为，被告上海永乐公司未按时支付2020年3月开始的租金，原告有权要求被告支付；考虑到被告承租房屋用于经营家电，营业收入受疫情影响的因素，本院酌情减少一个月租金；因被告已在审理中支付了2020年6月以后的租金及物业管理费，故被告上海永乐公司共计应支付原告租金405,559.36元、物业管理费18,181.98元。对原告要求被告上海永乐公司支付逾期付款违约金的诉请，本院认为，被告未按约支付租金及物业管理费，应按《房屋租赁合同》第七.2.2条、第七.3条的约定支付逾期违约金；计算标准，双方约定的日违约金为年租金总额的千分之一，明显过高，本院酌情调整为每日按拖欠租金总额的万分之三支付；计算基数及期间，考虑疫情影响，本院确认被告应支付2020年5月20日、2020年8月20日两笔租金及物业管理费的逾期付款违约金，分别自2020年5月21日、2020年8月21日计算至原告主张的2020年9月30日。综上，被告上海永乐公司应支付原告以608,339.05元为基数，按每日万分之三的标准(182.50元/天)，分别自2020年5月21日、2020年8月21日计算至2020年9月30日的逾期付款违约金，共计31,390元(182.50元/天×132天+182.50元/天×40天)。至于物业管理费的滞纳金，本院认为，根据《房屋租赁合同》第七.2.2条、第七.3条约定，逾期付款违约金针对的违约行为包括了未按约支付物业管理费，本院已在原告的逾期付款违约金诉请中进行了处理，原告无权再行主张。对原告要求被告永乐中国承担连带保证责任的诉请，符合《权利义务概括转让协议》的约定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定，判决如下：一、被告上海永乐民融商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司租金405,559.36元、物业管理费18,181.98元；二、被告上海永乐民融商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司逾期付款违约金31,390元；三、被告永乐(中国)电器销售有限公司对第一、第二项判决中被告上海永乐民融商贸有限公司应付债务承担连带责任，被告永乐(中国)电器销售有限公司承担保证责任后，有权向被告上海永乐民融商贸有限公司追偿；四、驳回原告上海外高桥保税区联合发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,364元(原告已预交72,906元)，减半收取计19,682元，由原告上海外高桥保税区联合发展有限公司负担9,437.50元，被告上海永乐民融商贸有限公司、永乐(中国)电器销售有限公司负担10,244.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇二一年二月一日书记员  鲁 昕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。