上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11851号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海徽锋人防工程设备有限公司，住所地上海市浦东新区鹿吉路96号12幢第二层。法定代表人：姜建锋，执行董事。委托诉讼代理人：李文广，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李志国，上海建昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海游来实业有限公司，住所地上海市金山工业区夏宁路818弄70号5419室。法定代表人：张来平，总经理。被上诉人（原审被告）：张来平，男，1965年1月20日生，汉族，住福建省霞浦县。被上诉人共同委托诉讼代理人：沈青，上海达尊律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：张天宇，上海达尊律师事务所律师。上诉人上海徽锋人防工程设备有限公司（以下简称徽锋公司）因与被上诉人上海游来实业有限公司（以下简称游来公司）、张来平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初696号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徽锋公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，改判支持其一审全部诉讼请求（其中违约金部分不再主张）。事实与理由：首先，被上诉人提供的涉案厂房不符合工业生产条件，没有建设规划许可证及产权证，未经消防验收，租赁合同无效是被上诉人责任所致。其次，上诉人不能办理营业执照，无法正常生产经营，多次要求搬离，被上诉人却故意阻挠，致上诉人无法搬离，该责任应由被上诉人承担。上诉人于2019年底提起诉讼，并在2020年1月10日向一审法院提出先于执行，请求让上诉人搬离案涉场所，故使用费最多计算至该日。一审判决却罔顾上述事实，要求上诉人支付房租直至2020年5月。最后，上诉人的损失是客观存在的，被上诉人阻挠搬离，导致上诉人产生巨额的人工成本、生产成本等，被上诉人应予赔偿。游来公司、张来平辩称：案涉合同无效，但上诉人在2020年5月30日才搬离涉案房屋，有水电费证明。上诉人此前一直正常生产，应支付占有使用费。上诉人所述的损失，没有证据证明。请求驳回上诉，维持原判。徽锋公司向一审法院起诉请求：1.确认徽锋公司与游来公司之间的《厂房租赁合同》无效；2.判令游来公司退还已支付租金人民币599,167元；3.判令游来公司退还保证金80,833元（1个月租金）；4.判令游来公司、张来平共同向徽锋公司承担违约金161,666元；5.判令游来公司、张来平共同赔偿徽锋公司各项损失1,349,103.17元（包括装修款98,417元、人员工资损失712,130.78元、生产设备折旧损失费179,522.39元、定制行车53,000元、厂房搬迁费225,200元（单程114,600元）、徽锋公司因寻找新厂房产生的中介费80,833元）。游来公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除《厂房租赁合同》；2.判令徽锋公司支付租金661,717.50元；3.判令徽锋公司支付逾期付款利息（以661,717.50元为基数，从2019年9月26日起计算至实际清偿日止，以年利率24%为标准）；4.判令徽锋公司支付水电费20,142.50元；5.判令徽锋公司赔偿中介费80,833元、支付免租期的租金134,721元、修复工程费34,700元。一审法院认定事实如下：2018年12月21日，由张来平作为出租方与徽锋公司签订《厂房租赁合同》，约定张来平将位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号内1号厂房[出租面积（含公摊面积）：厂房面积2,250平方米、办公室2楼西侧面积200平方米、水泥场地2亩]出租给徽锋公司。合同约定，张来平于2019年1月1日向徽锋公司交付房屋，租赁自2019年2月20日起至2022年2月19日止。年租金为970,000元，六个月作为一个使用期支付一次租金，徽锋公司应于下个使用期开始前，提前10日向张来平支付租金。逾期支付的，则徽锋公司需按月租金的2%支付违约金。签订合同当日，徽锋公司支付租赁保证金80,833元。如徽锋公司原因导致租赁不满一年终止合同，中介费由徽锋公司承担。上述合同甲方除张来平签字外，由游来公司盖章。上述合同签订后，当日徽锋公司向张来平转账支付定金50,000元，其后，先后向游来公司支付了30,000元保证金和600,000元租金。游来公司也开具了500,000元租金的发票给徽锋公司。2019年11月1日，徽锋公司与游来公司为租金支付事宜发生纠纷，徽锋公司多次报警。2019年10月9日，徽锋公司向游来公司、张来平发函，称：关于我司要求贵方提供XX路XX号厂房的产证原件及厂房验收备案文件（包括环保、消防等）一事，贵方一拖再拖，贵方也多次说交了租金就可以拿到产证原件及有关文件，我司也予以配合，但贵方至今仍未提供，导致我司无法办理生产必需的手续，致使我司不能依法生产，已经造成我司巨大损失。我司再次要求贵方恪守承诺，尽快提供厂房产证原件、验收合格备案文件，以便我司继续申办生产手续。2019年11月9日，本市奉贤区四团镇经济管理事务中心向徽锋公司发出《企业告知书》，称：根据《奉贤区关于整治和规范工业厂房出租转租行为专项行动的通知》文件要求，为有效遏制企业业主私自出租、转租以及“二房东”现象不断蔓延，净化我镇工业厂房的租赁市场，将开展工业厂房出租转租行为整治规范工作。经查，你公司存在无环评手续，安全消防通道堵塞的问题。为了企业规范和安全生产，限你单位自接到本通知之日，立即停止生产，尽快完善环评手续，安全消防达标后可以生产。2019年11月11日，游来公司通过律师向徽锋公司发出《律师函》，认为徽锋公司未能按约支付租金、水电费，要求徽锋公司在2019年11月30日前付清，逾期将解除合同。一审法院另认定，系争租赁厂房无房地产权证和建设工程规划许可证。在租赁厂房交付后，张来平为徽锋公司进行装修，徽锋公司向张来平支付了52,000元装修费用。双方确认，徽锋公司于2020年5月31日全部搬离。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案徽锋公司与游来公司签订的《厂房租赁合同》，涉及的租赁厂房无房地产权证和建设规划许可证，故该合同无效。张来平在租赁合同中明确注明出租方，应属出租人之一。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。现游来公司要求徽锋公司支付至搬离日止的租金即使用费，参照双方对于租金的约定，计算至2020年5月31日，徽锋公司产生的占有使用费为638,411元。鉴于双方租赁合同无效，游来公司要求徽锋公司承担逾期付款利息和徽锋公司要求游来公司、张来平承担违约金的请求，均不予支持。徽锋公司需承担占有使用费500,000元。对于徽锋公司主张返还已付租金的请求，于法无据，不予支持。对于徽锋公司支付的保证金，游来公司、张来平同意返还，但从徽锋公司提供的证据看，徽锋公司实际支付的保证金为80,000元，故应当由游来公司、张来平返还的亦为80,000元。徽锋公司在占有使用租赁房屋期间产生的水电费等，应当由徽锋公司承担，故对于游来公司要求徽锋公司支付水电费20,142.50元的请求予以支持。对于徽锋公司要求游来公司、张来平赔偿装饰损失部分的请求，游来公司、张来平对于徽锋公司的装修均不同意利用。其中徽锋公司装修经游来公司、张来平同意的部分为52,000元；其余部分没有证据证明经游来公司、张来平同意。对于经游来公司、张来平同意装修部分，鉴于导致本案合同无效的主要原因在于游来公司、张来平，该部分由游来公司、张来平承担70%，徽锋公司承担30%。未经游来公司、张来平同意的部分，由徽锋公司自行承担。徽锋公司其余损失的请求，无法律依据，不予支持。对于游来公司主张的免租期的费用和中介费，因无合同约定，亦不予支持。对于游来公司要求徽锋公司承担修复费用，鉴于游来公司未能提供足够证据证明徽锋公司租赁期间故意损害租赁房屋和游来公司实际存在支付修复费用的事实，故对该请求亦难以支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二〇二〇年八月二十四日作出判决：一、上海徽锋人防工程设备有限公司与上海游来实业有限公司和张来平于2018年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海游来实业有限公司和张来平于判决生效后十日内返还上海徽锋人防工程设备有限公司保证金80,000元；三、上海游来实业有限公司和张来平于判决生效后十日内赔偿上海徽锋人防工程设备有限公司装修损失36,400元；四、上海徽锋人防工程设备有限公司于判决生效后十日内支付上海游来实业有限公司使用费500,000元；五、上海徽锋人防工程设备有限公司于判决生效后十日内支付上海游来实业有限公司水电费20,142.50元；六、驳回上海徽锋人防工程设备有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海游来实业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,326元，减半收取计12,163元，由上海徽锋人防工程设备有限公司负担11,517元，由上海游来实业有限公司和张来平负担646元。反诉案件受理费5,095.50元，保全费2,900元，由上海徽锋人防工程设备有限公司负担4,461元，由上海游来实业有限公司负担3,534.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，双方均确认上诉人支付的60万元租金系支付至2019年9月25日止的租金。2020年5月15日，一审法院至现场组织双方对涉案房屋现状、装修情况、水电读数予以确认，并征得双方意见确定撤场时间为2020年5月31日。本院认为，本案主要的争议焦点在于使用费计算的截止时间是2020年1月10日还是2020年5月31日以及上诉人的损失是否应予赔偿。上诉人实际占有并使用涉案房屋，应当支付使用费。上诉人认为被上诉人阻挠其搬离，但并未提供充分证据予以证明。即使2020年1月上诉人提出搬离涉案房屋，双方也应对于水电费以及厂房现状、装修情况予以确认，毕竟双方尚存在赔偿和修复等诉求，故一审法院在确认上述事实并征求双方搬离的期限后确认2020年5月31日为撤场时间。上诉人认为被上诉人恶意阻挠搬离，没有依据，本院不予采纳。至于上诉人的损失赔偿问题。关于装修款部分，一审根据装修是否征得被上诉人同意、被上诉人是否同意利用装修物以及合同无效的原因等因素，综合考虑后由被上诉人承担36,400元，本院认为并无不当，予以维持。至于上诉人主张的人员工资、生产设备折旧系公司经营的必要成本，不能作为损失转嫁给被上诉人。行车上诉人已经搬离，再行要求被上诉人赔偿，没有依据。厂房搬迁费以及寻找新厂房产生的中介费，上诉人并无证据证明，不予支持。至于上诉人主张的违约责任，因其在二审中明确表示放弃，故本院不再予以审查。综上，徽锋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,365元，由上海徽锋人防工程设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二一年二月二十五日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……