山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民再23号 上诉人（原审原告、反诉被告）：高森，男，1990年5月18日出生，汉族，现住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：孙寿师，山东新禾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆爱华，女，1966年5月26日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 原审第三人：程木宝，男，1969年1月22日出生，汉族，住山东省莱西市。 上诉人高森与被上诉人陆爱华、原审第三人程木宝房屋买卖合同纠纷一案，山东省莱西市人民法院作出的（2018）鲁0285民初2985号民事判决发生法律效力后，该院于2019年10月16日作出（2019）鲁0285民申1号民事裁定再审本案，并于2020年11月5日作出（2020）鲁0285民再8号民事判决。高森不服该判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理，并于2021年1月22日组织当事人进行证据和事实核对。上诉人高森的委托诉讼代理人孙寿师及被上诉人陆爱华到庭参加调查，原审第三人程木宝经本院合法传唤，未到庭参加调查。本案现已审理终结。 高森上诉请求：1.撤销一审再审判决，维持初审判决；2.诉讼费用由陆爱华负担。事实和理由：1.一审再审判决适用法律错误。高森与陆爱华签订的定金合同合法有效，是双方真实意思表示。高森多次电话联系陆爱华，陆爱华拖延不回来，应属陆爱华违约。2.一审初审判决适用法律正确，认定事实清楚。 陆爱华辩称，高森不仅不履行合同约定，也有违诚实信用。一审再审判决合理合法，请求维持该判决。 高森向一审法院起诉请求：1.依法判令陆爱华履行合同，并协助高森办理产权变更登记等事宜；2.诉讼费由陆爱华承担。 陆爱华向一审法院提出反诉请求：1.依法解除陆爱华与高森签订的《定金合同》；2.由高森负担本案反诉费。 一审法院原审认定事实：2018年1月15日，高森与陆爱华签订定金合同，该合同约定：“乙方高森自愿购买甲方陆爱华坐落于莱西市烟台路翡翠城东区，房屋所有权证号：xxxx，房屋建筑面积120.46平方米，甲乙双方商定该房屋销售价格人民币530,000.00元整，甲方保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷；乙方对甲方房屋已经充分了解，乙方支付甲方人民币50,000.00元作为购房定金，本合同双方签订后，不得违约。若甲方违约，必须双倍返还定金；若乙方违约，定金不退。……合同签订后视为中介成功，本合同签字生效。其他约定：此房为毛坯房，双方约定于2018年3月10日前办理公证委托手续，甲方同意在这段期间内（2018年1月15日-2018年3月10日），由乙方装修此房屋，与甲方无关，办手续时由中介方通知，双方必须无条件配合，不得拖延。甲方：陆爱华（签字按手印）身份证：；乙方：高森（签字按手印）身份证：；中介方：青岛锦达房屋销售代理有限公司”。 2018年1月15日，陆爱华为高森出具收条一张，“今收到高森购买本人陆爱华莱西市xx区xx号楼xx户房屋定金50,000.00元整，收到人：陆爱华；2018年1月15日”。2018年3月22日，高森将涉案房屋卖给案外人程木宝。 2018年4月14日，陆爱华向高森发出解除合同通知书。诉讼过程中，高森向一审法院提出财产保全申请，申请查封陆爱华名下坐落于莱西市烟台路翡翠城东区户的房屋一套，案外人韩宗芝自愿以其所有的车牌号为鲁Ｂ×××××号机动车一辆为该保全申请提供担保。一审法院依法查封了莱西市xx路xx号xx区xx号楼xx单元xx户的房屋一套及鲁Ｂ×××××号机动车一辆。 一审法院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同履行各自的义务。本案中，高森和陆爱华自愿达成了关于房屋买卖的定金合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照有利于合同履行及实现合同目的的原则积极履行。该定金合同载明了交易房屋的面积、价款等基本要件，陆爱华已按定金合同的约定交付了房屋，高森在庭审中明确表示愿意支付房款并继续履行合同，且高森已将购买的房屋进行装修转卖给第三人，双方在涉案房屋买卖达成合意后，陆爱华已完成定金合同约定的交付行为，高森应积极履行给付房屋价款义务，陆爱华亦应依法协助高森办理出卖标的物的所有权登记变更手续。关于陆爱华单方提出解除合同，因双方未就合同解除条件达成约定，且双方签订的定金合同不存在法定解除条件，陆爱华要求单方解除定金合同于法无据。综上，陆爱华之意见无事实及法律依据，不予支持。判决：一、高森与陆爱华继续履行双方签订的《定金合同》；二、陆爱华在收到购房款480,000.00元后十日内协助高森办理位于莱西市烟台路翡翠城东区户房屋的产权过户手续；三、驳回陆爱华对高森的反诉请求。案件受理费4550元、诉讼财产保全费3170元，反诉费100元，合计7820元，由陆爱华负担。 该判决发生法律效力后，陆爱华向一审法院申请再审。 一审法院再审认定事实：2018年1月15日，高森作为乙方、陆爱华作为甲方、青岛锦达房屋销售代理有限公司（高森系该公司法定代表人）作为中介方签订定金合同，双方在合同中约定：高森自愿以530,000元的价格购买陆爱华坐落于莱西市烟台路翡翠城东区，房屋所有权证号：xxxxx，房屋建筑面积120.46平方米，乙方支付甲方人民币50,000.00元作为购房定金，本合同双方签订后，不得违约。若甲方违约，必须双倍返还定金；若乙方违约，定金不退。甲方违约，所赔偿违约金部分由乙方和中介方各得50%，乙方违约，所付定金，由甲方和中介方各得50%。合同签订后，即视为中介成功，甲、乙双方应支付中介服务费，甲方5000元、乙方待定。其他约定：此房为毛坯房，含双气配套，双方约定于2018年3月10日前办理公证委托手续，甲方同意在这段期间内，乙方装修此房屋，与甲方无关，办手续时由中介方通知，双方必须无条件配合，不得拖延。 陆爱华于2018年1月15日收到高森交付的定金50,000元后将涉案房屋交付给高森。陆爱华与高森口头约定高森于2018年3月10日前交付房屋余款，但高森在约定期限内未将房屋余款给付陆爱华。2018年3月2日，高森以668,000元的价格将涉案房屋出售给第三人程木宝，同年3月26日，程木宝交付房款250,000元（包括定金），同时高森将房屋交付给程木宝。同年4月25日，高森收到陆爱华发出的解除合同通知书。2019年底前涉案房屋由程木宝居住，之后由高森管理至今。 另查明，再审期间，经法院主持调解，双方自愿达成协议如下：高森于2020年7月10日前一次性给付陆爱华人民币530,000元；已交付的定金作为违约金；同时，陆爱华协助办理公证委托手续。若高森不能在2020年7月10日前履行付款义务，则解除双方签订的合同。高森在约定期限内未给付房款。 一审法院再审认为，本案中，陆爱华作为甲方、高森作为乙方、青岛锦达房屋销售代理有限公司作为中介方于2018年1月15日签订的定金合同，对涉案房屋坐落位置、建筑面积、销售价格、定金数额、中介服务费均作了相应约定，名为定金合同，实为房屋销售合同，是双方真实意思的表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。高森在仅向陆爱华交纳50,000元定金而未依约交纳全部房款，且未依法取得涉案房屋所有权的情况下，将涉案房屋出售给程木宝，不仅不符合合同约定，也有违诚实信用原则，更与法律相悖。原审在高森违约将涉案房屋出售给程木宝后，判决高森与陆爱华履行双方所签订的定金合同，并由陆爱华在收到480,000元后协助高森办理位于莱西市烟台路翡翠城东区户房屋的产权过户手续，系认定事实和适用法律错误，依法应予纠正。高森的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。虽然陆爱华与高森在再审期间经法院主持调解达成协议，但高森拒不履行付款义务，其以实际行为表明不履行协议，应依法承担相应的民事责任。陆爱华申诉事由于法有据，予以采纳。高森之辩解，缺乏事实和法律依据，不予采纳。程木宝述称要求高森退房款，不宜在本案中一并处理，可另行主张权利。 本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决：一、撤销该院（2018）鲁0285民初2985号民事判决；二、驳回高森的诉讼请求；三、高森与陆爱华于2018年1月15日签订的《房屋买卖合同》于2018年4月25日解除。案件受理费4550元、诉讼财产保全费3170元，反诉费100元，合计7820元，由高森负担。 本院二审中，陆爱华明确表示不同意本案对定金合同解除后的相关事宜一并处理。 本院二审查明的事实与一审再审查明的事实一致。 本院认为，高森与陆爱华于2018年1月15日签订的定金合同系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应积极履行合同义务以促使合同目的的实现。双方均认可曾口头约定高森于2018年3月10日前交付房屋余款，但高森未按照约定交付。高森在未付清房屋余款、未办理公证委托手续、未取得房屋所有权的情况下又将房屋出售给程木宝。原审认定其行为既有悖法律规定又违反合同约定和诚信原则并无不当。一审再审中，双方在法院的主持下达成调解协议，高森仍未按照协议约定期限给付房款。原审认定其以实际行为表明不履行协议，应依法承担相应的民事责任亦无不当。因陆爱华不同意在本案中对合同解除后的相关事宜一并处理，本院对此不予处理，双方可另行协商解决。 综上，上诉人高森的上诉请求不成立，本院不予支持。一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4550元，由上诉人高森负担。 本判决为终审判决。 审判长   蒲娜娜 审判员   王婧华 审判员   刘述明 二〇二一年二月二十五日 法官助理 杨 坤 书记员 高嘉慧