广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终65号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏健忠，男，1968年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李**，男，1941年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区黄岗镇白石镇2110号。上诉人夏健忠因与被上诉人李**租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏健忠、被上诉人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏健忠上诉请求：1.撤销一审判决的第二项；2.判令李**支付违约金7000元及返还多收租金10500元给夏健忠；3.李**承担本案一、二审全额诉讼费。事实和理由：一、夏健忠租赁李**的厂房是事实。梁思强的说明材料证明夏健忠已于2019年11月28日上午通知梁思强到夏健忠租赁李**的厂房，将时面的角铁、铁架清理并卖掉。李汝强的说明材料证明2019年12月份后至今该厂房未产生过电费，以及夏健忠已与李**解除了合同。李**用手机拍的照片“招租”字样的，上面清楚写着2019年，而李**却说是2020年7月15日用手机拍，这明显是说谎。李**认为夏健忠在2019年11月28日交还租赁场地后还继续占用场地与事实不符，当时夏健忠尚有部分物品放在原出租方集体用地，不属于占用李**所租赁给夏健忠用地范围，肇庆市端州区××××白石股份经济合作社说明材料可以证明。另外，2018年7月1日至2018年12月31日止，夏健忠共交租金及机械折旧费1500元，多交了三个月10500元租金。2018年7月5日的收据可以证明夏健忠要求李**返还10500元。二、李**恶意隐瞒厂房租给了案外人黎卫东，且部分厂房已被肇庆大桥征用，后被围栏而无法正常启用。已多交的租金及造成的损失夏健忠在一审判决第四、五页已作了陈述，希望二审法院采纳夏健忠的意见，判令李**赔偿违约金共7000元、返还租金10500元，共17500元。李**辩称，案涉厂房租赁合同合法有效，双方均应遵守履行。1.合同明确确定签订合同第一个月，夏健忠先交两个月租金为定金（保证金）共7000元，但夏健忠只交了一个月3500元，说暂时没有钱，迟下再交3500元，但一直拖到现在都没有交。2.双方约定2018年下半年每月租金为3500元，半年共款21000元。事后夏健忠又找借口推说厂内乱七八糟，清除垃圾需要时间，要求免收三个月租金，夏健忠只交了三个月共款10500元，两台机械折旧1500元，共12000元。如果李**有经济能力，早已终止合同了。李**只是因为妻子病了5年，钱都用尽了，加上黎卫东欠租金2个月，李**的厂房大半年没有收入，还卖掉了20万斤材料。因李**经济非常困难，因此暂时不去追究夏健忠的责任。3.夏健忠说因双方对续签的租金产生争议纯属说谎。从签订合同至2019年11月份夏健忠从来没有拖欠租金，双方对租金也没有提出什么意见。夏健忠说在2019年10月5日双方约定于2019年11月30日正式解除合同，亦是说谎。即便解除合同，也要承租方主动提出申请并经双方协商同意且各自签名确认才生效。夏健忠中途退租明明是违约，反过来说李**违约，真是颠倒事非。夏健忠从来没有提出过解除合同，亦不肯解除合同。李**在2019年12月份要求夏健忠交纳租金，夏健忠不肯交，已构成违约，故李**有权终止合同。夏健忠从2019年12月份开始到2020年6月2日拖欠租金。夏健忠在该期间未交还锁匙，实际上企图霸占李**的厂房。4.2019年12月份夏健忠还贴上1张告示（招租134×××××777夏生），李**在2020年7月2日用手机拍下。案外人陈师傅曾想租李**厂房，看了夏健忠广告后，向夏健忠要求租赁，夏健忠却又说只能合作经营不能租赁。之后，夏健忠又把大型货车停放在李**的厂房内，还有许多杂物堆放在厂房内，把李**的厂房变成了夏健忠的停车场及仓库。5.夏健忠主张李**将案涉厂房承租给黎卫东且部份厂房已被征用的情况下出租给夏健忠。导致其损失惨重，纯属歪曲事实。李**与黎卫东的租赁合同纠纷已由一审法院作出民事判决，黎卫东也于2018年6月份自动搬离。夏健忠向李**讲是其帮李**夺回了厂房，要求与李**签订长期租赁合同。李**与黎卫东的纠纷并没有影响夏健忠使用案涉厂房。案涉厂房租赁合同中明确注明，租赁面积350平方米、租金为每月3500元，对于以前征用去的土地不计入内。夏健忠搭建机房有意占用已被征用的土地进行搭建，因违建而被要求拆除，夏健忠不甘心就推说李**隐瞒事实。综上，请求二审法院维持原判。李**向一审法院提起诉讼请求：1.确认李**与夏健忠在2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年6月2日解除；2.判令夏健忠支付自2019年12月1日起至2020年5月31日期间拖欠的租金合计21000元；3.判令夏健忠赔偿因其变卖李**所有的端砚石料及茶盘、白端造成李**的经济损失合计21000元。夏健忠向一审法院提起反诉请求判令：1.李**向夏健忠支付双倍押金7000元；2.李**对其在承租厂房上总价10492元的增添附属物进行五折补偿给夏健忠；3.李**返还多收取的租金合计11900元；4.本案反诉的诉讼费用由李**承担。一审法院认定事实：2017年8月15日，李**从白石经济合作社处承租了位于肇庆市端州区××××××××侧肇庆大桥西侧的254.5平方米土地，租期至国家或集体建设征用，由该合作社通知之日止。之后，李**在该土地上搭建了案涉厂房，并于2018年7月1日与夏健忠签订《厂房租赁合同》，约定了李**将案涉厂房出租给夏健忠使用，租期至政府征用止，每月按3500元作为租金计算等条款。期间，李**（甲方、出租人）与夏健忠（乙方、承租人）又于2019年1月1日重新签订《厂房租赁合同》，约定：一、甲方现将案涉厂房出租给乙方经营使用。简易铁棚面积为150平方米，两间平房（砖瓦结构）面积为80平方米，厂房内空地为120平方米，共计面积为350平方米，每月租金为3500元，另加旧机械两台、平石扒一台、介石扒一台。工具少批供加工使用。二、厂房租赁期限：厂房租赁自签订合同即日起至政府征用止，为合同终止。每月租金价格不变，如因政府扩路征用少量面积，但租金价格仍然不变，合同签订后未经甲方同意不得转租他人即第三者使用。三、如果在租赁期间政府全部征用，拆迁赔偿费归甲方所有，与乙方无关，误工赔偿款及营业损失费各占一半。其中空地搭建及机械设置由乙方投资的政府赔偿款归乙方所有。四、在租赁期间，乙方在生产运营中所发生的一切事故，甲方不负任何责任。五、经甲、乙双方协定，签订合同在2019年1月1日开始到合同终止。每月租金价格不变，租金每月为3500元。并且在合同签订后第一个月，首先乙方须向甲方预交两个月租金为定金，当月由1日至10日内缴交当月租金。如逾期在10天内不交清租金，则作乙方自动弃租处理，拖欠满一个月租金，终止合同。甲方并追收乙方欠缴租金。没收定金。如甲方中途无故违约则双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方因此造成的一切经济损失。在租赁期间内乙方在生产运营中所产生的水电费用由乙方承担。六、在租赁期间，如乙方对厂房进行维修、改建等工程所产生的费用由乙方负责，与甲方无关。七、租赁期间乙方一定要遵守国家法律、法规。本合同未尽事宜，甲乙双方必须依法共同协商解决。合同一式两份，甲乙双方各执一份，合同经双方签订即日起生效。合同签订后，夏健忠向李**缴交保证金3500元，李**于2019年1月5日亦出具《收据》记载“今收到夏建忠交来保证金3500元”，庭审中，李**认为该款项应为定金。自2018年7月1日至2019年11月30日期间，夏健忠均向李**依约支付了的每月租金。自2019年12月起，因夏健忠未向李**支付租金，李**经多次催收未果后，遂起诉至一审法院。庭审中，李**、夏健忠均确认夏健忠于2020年6月2日交还案涉厂房钥匙给李**，且双方对该厂房内的物品没有清点以及处理。双方还对合同的解除时间有争议，李**认为在2020年6月2日解除，夏健忠则认为在2019年11月28日解除。诉讼中，夏健忠认为案涉厂房内的卷闸、电线、砖瓦房开大门口是附合在该厂房内的，该部分价值为5228元，因无法拆除，李**应向其折价五折补偿，即李**应向夏健忠补偿该部分的价值2614元，李**同意夏健忠提出的该意见。诉讼中，夏健忠向一审法院提出对李**的签名及指模的真实性进行司法鉴定申请，后又撤回其该项申请。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。李**与夏健忠于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。在租赁期间，李**与夏健忠于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》应视为是双方对上述合同内容的变更，双方亦已达成一致，且合同主要内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同。双方当事人均应依约全面履行合同。关于《厂房租赁合同》解除的时间。本案中，李**、夏健忠均认可双方所签订的《厂房租赁合同》已解除，但双方对于合同解除的时间存在分歧，李**认为合同解除的时间为2020年6月2日，夏健忠则认为合同解除的时间为2019年11月28日。根据《厂房租赁合同》第五条约定，夏健忠应在当月1日至10日内缴交当月租金，如逾期在10天内不交清租金，则作乙方自动弃租处理，拖欠满一个月租金，终止合同。由于夏健忠未能举证证实在该期间双方已协商一致解除合同，夏健忠自2019年12月起没有支付租金，根据合同约定，拖欠满一个月租金，终止合同，故此双方于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》应认定于2020年1月1日解除。李**及夏健忠对各自主张合同的解除时间均缺乏理据，一审法院均不予采纳。关于租金数额。根据《厂房租赁合同》约定，夏健忠应于每月1日至10日内向李**交纳当月租金。本案中，夏健忠尚未支付2019年12月的租金，且自合同解除后至夏健忠交还案涉厂房钥匙给李**期间，夏健忠仍然占有使用案涉厂房，故理应按照合同约定的租金标准向李**支付占有使用费。李**主张夏健忠支付自2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金，实为主张夏健忠支付2019年12月的租金以及2020年1月1日合同解除之日起至2020年5月31日期间的占有使用费，因李**放弃主张2020年6月1日、2日该两天的占有使用费，系其自由处分权利的体现，一审法院予以确认，故夏健忠应向李**支付上述期间的租金及占有使用费合计21000元（3500元×6个月=21000元）。关于李**主张夏健忠赔偿因夏健忠变卖其所有的端砚石料及茶盘（含一块价值4500元的桃溪石）所造成的经济损失合计21000元的请求。本案中，李**出租给夏健忠案涉厂房时以及夏健忠交还案涉厂房钥匙时双方均未对厂房内的物品进行过清点，案涉厂房内的具体物品双方均无法明确，且李**未能提供证据证明系夏健忠变卖其上述物品的事实，夏健忠对此亦不予认可，李**的该项请求缺乏理据，故一审法院不予支持。关于夏健忠反诉主张李**双倍返还押金的请求。本案中，虽然合同约定夏健忠应向李**缴交两个月租金合计7000元作为定金，但夏健忠实际上仅向李**缴交了3500元并认为该款项应为保证金，李**出具的《收据》亦载明夏健忠缴交的该款项为保证金，故此双方以实际行为对合同约定的定金条款进行了变更并已实际履行，故夏健忠缴交的款项应为保证金。一审法院认为，保证金设定的目的在于担保承租人租赁债务的履行，并在一定条件下出租人的损失可以从中抵扣，其实质属于金钱担保性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权后担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，在合同解除后，夏健忠所交纳的3500元保证金可用于抵扣其所欠的租金及占有使用费，据此折抵后，夏健忠尚欠李**占有使用费为17500元。关于夏健忠反诉主张李**对其在承租厂房上总价10942元的增添附属物进行五折补偿的请求。夏健忠反诉主张的其在租赁期间附合在案涉厂房内的卷闸、电线、砖瓦房开大门口确实不适宜拆除，且夏健忠亦为此投入了相应费用并提供相应依据，出租人作为受益方，在合同解除后应对此予以适当补偿。诉讼中，由于李**同意夏健忠提出的对附合在案涉厂房内上述卷闸、电线、砖瓦房开大门口的价值予以五折补偿2614元，一审法院对此予以确认。而对夏健忠提出的其他增添附属物进行折价补偿的请求，夏健忠未能提供证据证明该增添的附属物属于不可拆除的物品，对于其增添的可拆除的物品，夏健忠可自行拆除，故其主张李**进行折价赔偿缺乏理据，一审法院不予支持。关于夏健忠反诉主张李**返还多收的租金11900元的请求。夏健忠认为案涉厂房因被征用其中约五分之一的面积，且每月租金是按面积计算租金的，故此李**应向其返还每月租金的五分之一。对夏健忠该项请求，一审法院认为，根据《厂房租赁合同》第一条、第二条约定，案涉厂房每月租金为3500元，每月租金价格不变，如因政府扩路征用少量面积，但租金价格仍然不变。故此，夏健忠的该项反诉请求不符合上述合同约定，且缺乏理据，故一审法院亦不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认李**与夏健忠于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》已于2020年1月1日解除；二、夏健忠应向李**支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金及占用费合计21000元；三、驳回李**的其他诉讼请求；四、李**应向夏健忠返还保证金3500元；五、李**应对附合在位于肇庆市端州区××××××××侧肇庆大桥西侧的254.5平方米土地上的厂房内的卷闸、电线、砖瓦房开大门口的价值向夏健忠折价补偿2614元；六、上述第四、第五判项与第二判项两相抵扣后，夏健忠应在该判决发生法律效力之日起十日内向李**支付占有使用费14886元；七、驳回夏健忠的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费850元，因适用简易程序减半收取425元，由李**负担212.5元，夏健忠负担212.5元。本案反诉受理费1071.33元,由夏健忠负担1011.33元，李**负担60元。当事人应负担的部分在该判决发生法律效力之日起十日内向对方迳付，一审法院不另作退收。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，李**于2018年7月5日向夏健忠出具二份收据。第一份收据（单号2750646）写明：“今收到夏健忠交来工场合同租金由2018年7月1日至2018年12月31日止每月租金为叁仟伍佰园，预交三个月租金共壹万零伍佰园，另加机械折旧费壹仟伍佰园正，合共款壹万贰仟园。”第二份收据（单号2750650）写明：“夏健忠已交足2018下半年（由2018年7月1日至2018年12月31日）全部租金为共人民币壹万贰仟园正。”本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1.夏健忠是否应向李**支付租金及占用费21000元；2.夏健忠是否多交10500元的租金；3.李**是否应当向夏健忠支付违约金7000元。关于夏健忠是否应向李**支付租金及占用费21000元的问题。根据《厂房租赁合同》约定，夏健忠应于每月1日至10日内向李**交纳当月租金。夏健忠尚未支付2019年12月的租金，且自合同解除后直至2020年6月2日夏健忠才交还案涉厂房钥匙给李**，故一审法院判决夏健忠按照合同约定的租金标准向李**支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金及占有使用费共21000元，并无不当，本院予以维持。夏健忠上诉主张其无需支付上述期间的租金及占有使用费，理据不足，本院不予支持。关于夏健忠是否多交10500元租金的问题。第一，夏健忠一审反诉请求李**退还多收的租金11900元，其计算依据是被征用的约五分之一的土地不能计算租金，故李**应每月返还租金700元，自2018年7月计至2019年11月共11900元。而夏健忠上诉主张李**返还多收的租金10500元，计算依据是其在2018年7月至12月多交了三个月的租金。因此，夏健忠在一、二审主张的多交纳租金的依据截然不同。第二，夏健忠在一审答辩中称从签订租赁合同至2019年11月期间，其从未拖欠过租金，双方对租金问题也没有异议。而夏健忠上诉主张2018年7月至12月其多交了三个月租金，显然与其一审的自认事实相矛盾。第三，李**在第一份收据写明夏健忠预交2018年7月至2018年12月的三个月的租金及折旧费共12000元。而李**在第二份收据写明夏健忠已交足2018年7月1日至2018年12月31日的全部租金12000元，该内容并不能必然推出李**在该日又收到12000元租金的意思。结合两份收据的内容来看，李**陈述第二份收据的意思是免交三个月租金，确认夏健忠已交足2018年下半年的全部租金12000元，符合本案实际。第四，如果夏健忠陈述其在2018年7月5日当天对同一期间的租金多交10500元属实，而其在事后至一审诉讼期间均未对此提出异议，显然不符合常理。综上，夏健忠上诉主张其多交租金10500元并要求李**予以返还，缺乏理据，本院不予支持。关于李**是否应当向夏健忠支付违约金7000元的问题。第一，案涉《厂房租赁合同》因夏健忠拖欠租金而解除，且根据《厂房租赁合同》第一条、第二条的约定，案涉厂房每月租金价格不变，如因政府扩路征用少量面积，但租金价格仍然不变。因此，夏健忠以部分厂房被征用为由要求李**支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。第二，夏健忠在一审答辩中自认对自签订租赁合同至2019年11月期间的租金没有异议，其上诉又以李**将案涉厂房租给案外人为由要求李**支付违约金，明显缺乏理据，本院亦不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，夏健忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762.5元，由上诉人夏健忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 黄春歌二〇二一年二月九日法官助理 梁展晴书 记 员 赵崇轩