福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初4026号 原告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。 法定代表人：周廷艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹建忠，甘肃永奋律师事务所律师。 原告：平潭西航实业集团商业投资管理有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航海滨城二期C区6号楼1幢、2幢。 法定代表人：张江峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏良琼，女，该公司员工。 被告：林武建，男，1978年1月5日出生，汉族，住福建省福清市。 原告平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）、平潭西航实业集团商业投资管理有限公司（以下简称西航投资公司）与被告林武建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告西航公司委托诉讼代理人曹建忠、西航投资公司委托诉讼代理人魏良琼到庭参加诉讼，被告林武建经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西航公司、西航投资公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令林武建立即搬离租赁房屋，将房屋返还西航公司；2.判令林武建向西航公司、西航投资公司支付所欠租金及商业管理费2546120元（计算至2017年4月6日）；3.判令林武建向西航公司、西航投资公司支付违约金763836元（该违约金自未缴租金及商业管理费之日起以未缴租金及商业管理费为基数，以日千分之五的费率按实际逾期天数计算至实际履行之日，该违约金以未缴纳租金及商业管理费总额的30%为限）；4.判令林武建向西航公司、西航投资公司支付房屋占用使用费1494631元（自2017年4月7日起按合同约定租金标准的50%支付至实际返还房屋之日止，暂计至2020年9月6日）。审理过程中，原告撤回部分诉讼请求，撤回后的诉讼请求为：1.判令林武建立即搬离租赁房屋，将房屋返还西航公司；2.判令林武建向西航公司、西航投资公司支付所欠租金及商业管理费2043697元（计算至2016年9月7日，保留后续费用的诉讼权利）；3.判令林武建向西航公司、西航投资公司支付违约金613162元（该违约金自未缴租金及商业管理费之日起以未缴租金及商业管理费为基数，以日千分之五的费率按实际逾期天数计算至实际履行之日，该违约金以未缴纳租金及商业管理费总额的30%为限）。事实和理由：2011年9月30日，西航公司委托西航投资公司对西航公司名下的相关物业进行运营管理，双方签订了《西航·海坛名街商业委托经营合同》，约定由西航投资公司对外招租，并代收租金。委托费用以70%的租金抵扣，允许由西航投资公司提供合同模板，签订相关合同。2012年6月25日，西航公司、西航投资公司与林武建分次签订包括动漫大道在内的三家店面的《商铺合同》，该合同是由《商铺招商运营管理合同》与《商铺租金协议》构成的系列合同，约定林武建承租西航公司名下位于海坛名街11#一层部分店面、二层部分店面用于经营“动漫大道”、“周鼎礼品”、“龙的宝儿童摄影”。自2013年4月7日起，林武建开始以种种理由拖延且不按约定时间足额缴纳租金及相关费用，至2020年9月6日，已累计拖欠西航投资公司及西航公司租金、违约金、房屋占用费、商业管理费共计4804587元。西航投资公司屡次要求林武建缴纳租金及相关费用，林武建均以种种理由拖延，拒不缴纳。按《商铺合同》约定，林武建未依约缴纳租金及相关费用，应以未缴纳租金及相关费用为基数，按日千分之五的费率支付违约金。由于该违约金过高，现西航公司、西航投资公司将其调整为未缴纳租金及相关费用的30%为限。 林武建未作答辩。 西航公司、西航投资公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林武建经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的诉讼权利，本院对西航公司、西航投资公司提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据。本院认定事实如下： 西航公司将其海坛名街9号、11号一层、二层委托西航投资公司投资经营管理。西航公司作为甲方，西航投资公司作为乙方，双方分别于2011年、2016年签订《西航·海坛名街商业委托经营合同》，委托期限自2011年9月30日起至2021年9月29日止。委托事项：全面招商，允许乙方以乙方自己的名义与最终租户进行洽谈，提供租赁合同模板，签订相关合同，收取经营收入，代为收取租金等。租金标准：甲方授权乙方可按合同标的物中的一层每月每平方米不低于60元，二层及以上楼层每月每平方米不低于30元的标准对外出租。租金的30%部分，由甲方与承租人直接签订合同，并由乙方代为收取；租金的70%部分，由乙方与承租人签订合同，用以抵扣甲方应支付乙方的管理费用。 2012年6月25日，西航投资公司作为甲方、林武建作为乙方，双方签订三份《商铺合同》，合同分别约定：西航投资公司将西航公司名下位于海坛名街11#一层1079、1080（面积93.21平方米），二层2059-2061（面积184.45平方米）出租给林武建，店面用于经营“龙的宝儿童摄影”，乙方支付甲方第一年招商运营风险包干费为一层1079、1080店面面积每月每平方米85.4元（按照招商政策，其中10平方米按二层价格计价，故实际计价时仅83.21平方米按一层价格计），二层店面每月每平方米36.4元（实际计价时共计194.45平方米按二层价格计）；西航投资公司将西航公司名下位于海坛名街11#一层1076（面积58.92平方米），二层部分店面（面积185.98平方米）出租给林武建，店面用于经营“动漫大道”；乙方支付甲方第一年招商运营风险包干费为一层面积每月每平方米86.8元（按照招商政策，其中10平方米按二层价格计价，故实际计价时仅48.92平方米按一层价格计），二层店面每月每平方米36.4元（实际计价时共计195.98平方米按二层价格计）；西航投资公司将西航公司名下位于海坛名街11#二层部分店面（面积263.32平方米），出租给林武建，店面用于经营“周鼎商务礼品”；乙方支付甲方二层店面面积的每月每平方米36.4元。 上述三份合同均约定：招商运营合同包干费第三年开始每年按比率递增，年递增率从第三年开始每年按上一年度招商运营风险包干费剔除优惠后的正常价格10%递增，第五年开始每年按上一年度招商运营风险包干费剔除优惠后的正常价格20%递增。租赁期限为5年，起租日自2012年4月7日起。海坛名街优惠政策：首个租约年的招商运营风险包干费和租金自起租日起一楼免收九个月、二楼免收八个月。商业管理费为每月每平方米3元。商业管理费的优惠政策：2013年12月31日前直接按50%收取，之后恢复原价，从起租日顺延至第4个月第一日起收，收取方式和期限参照招商运营风险包干费。合同签订之前或当天，乙方须向甲方支付履约保证金。履约保证金的金额相当于三个月的租金和招商运营风险包干费之和。提前终止合同约定，乙方自行提前终止合同或乙方违约被甲方清退的，若租期内有对装修期和租期进行减免的及其他招商运营风险包干费、租金优惠的，乙方离场前必须将被减免的装修期和免租期的招商运营风险包干费、租金及其他优惠的招商运营风险包干费、租金补齐给甲方。违约责任：如果任何应支付给甲方的款项在应付款日期后5日内未支付的（无论甲方是否正式催款），乙方应向甲方按所逾期支付的费用总额以日千分之五的标准支付从应付款日到实际付款日期间的惩罚性违约金。如逾期15天未交纳，甲方有权免责单方面解除合同，没收保证金，并要求乙方支付欠款及惩罚性违约金。租赁期满或本合同终止后，乙方应如期将该物业清还给甲方。如乙方逾期搬出或拒不搬出租赁房产，甲方有权按逾期天数和本合同约定的该年双倍招商运营风险包干费、租金及其他发生费用要求乙方支付该费用，且乙方将被视为放弃对租赁房屋内所有物品享有的一切权利，甲方有权自行或聘请他人将乙方搬出，由此产生的一切费用由乙方承担，给乙方造成损失的，甲方不承担任何赔偿责任。同时甲方有权没收乙方的保证金。乙方未在规定的时间和地点按本合同的要求支付招商运营风险包干费、租金或其他应缴费用等，且在甲方发出催款通知书后15天内仍未支付的，甲方有权免责单方面提前解除本合同并回收该物业，同时甲方有权不予返还乙方按规定只顾的保证金并要求乙方赔偿经济损失。 同日，西航公司（作为甲方）就上述租赁物与林武建（作为乙方）另行签订三份《商铺租金协议》，约定：乙方支付甲方的第一年租金为一层1079、1080店面面积每月每平方36.6元，一层1076面积每月每平方37.2元，二层面积每月每平方米15.6元；优惠政策：首个租约年的招商运营风险包干费和租金自起租日起一楼免收九个月，二楼免收八个月。租金约定：租金一年一收，从本合同规定的起租日起计算；乙方应于租金即将到期30天前交清下期租金。西航投资公司与乙方签订的《商铺招商运营管理合同》中的所有条款适用本协议，对本协议的甲乙双方同样具有法律约束力。 林武建与西航公司、西航投资公司签订上述合同后，林武建向西航投资公司缴纳履约保证金，西航公司向林武建交付案涉租赁物。林武建向西航公司、西航投资公司交纳第一年租金184633元，第二年交纳租金383432元，共交纳租金568065元（其中包括西航公司租金170420元，西航投资公司租金397645元），另已交纳商业管理费33241元。 林武建租赁的案涉房屋于2015年底开始处于闭门歇业状态。2016年5月25日，西航投资公司向林武建发出《通知函》，内容载明：“林武建：鉴于你租户逾期欠缴租金及各项费用已构成根本违约，现我司于2016年5月30日对贵租户租赁标的物进行清场，如果你租户届时未缴清所有房租及各项费用，我司将对你租户租赁标的物内财产行使留置权，由此产生的一切损失均将由你租户承担”。该函件由林武建签收。 2016年9月7日，西航投资公司向林武建发出《通知函》，内容载明：“林武建：鉴于你租户逾期欠缴租金及各项费用已构成根本违约，我司多次通知你租户来我司缴清所欠房租及各项费用，你租户多次以各种理由拖延，至今拒不履约。现我司于2016年9月5日根据双方约定通知你租户解除我司于你租户之间的《商铺合同》，并要求你租户立即将所欠房租及各项费用缴清。另我司将于2016年9月15日对你租户租赁标的无内财产行使留置权并收回该物业。由此产生的一切损失由你租户承担，并追究你租户的法律责任。”该函件于由林武建家人代收。 另查明，西航公司、西航投资公司与林武建签订的合同中均约定逾期缴纳租金、风险包干费等按日5‰收取违约金，现西航公司、西航投资公司调整为违约金以未缴纳租金及管理费总金额30%为限。 本院认为，西航公司、西航投资公司分别与林武建签订《商铺租金协议》及《商铺招商运营管理合同》。作为合同双方当事人，均应当按照合同约定履行各自义务。林武建作为承租人应负向出租人西航公司、西航投资公司支付租金、商业管理费的义务，但林武建未按照合同约定支付租金、商业管理费。林武建因拖欠西航公司、西航投资公司租金、商业管理费等相关费用，构成违约，西航公司、西航投资公司诉讼请求林武建支付2016年9月7日前租金、商业管理费以及违约金，符合法律规定，本院予以支持。合同期限已届满，西航公司、西航投资公司诉请林武建立即搬离租赁房屋，将租赁物返还西航公司，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的标准。本院认为，以日千分之五的标准计收2016年9月7日前应交纳租金的违约金，已超过缴纳租金、商业管理费等相关费用总额的30%，西航公司、西航投资公司主张违约金以缴纳租金、商业管理费等相关费用总额的30%为限，是其对自身权利的处分，本院予以支持。 关于商业管理费的标准。案涉合同约定商业管理费按3元/平方米/月计收，2014年前商业管理费减半收取。因此，林武建应向西航投资公司支付2012年4月7日至2016年9月7日止的商业管理费100199元【（244.9平方米＋277.66平方米＋263.32平方米）×1.5元/平方米/月×21月）＋（244.9平方米＋277.66平方米＋263.32平方米）×3元/平方米/月×32月）】,扣除已支付的33241元，尚欠2016年9月7日前商业管理费66958元；林武建应向西航投资公司支付2012年4月7日至2016年9月7日止的租金如下：第一年，减免后的租金为129243元（48.92平方米×86.8元/平方米/月×3个月＋195.98平方米×36.4元/平方米/月×4个月＋83.21平方米×85.4元/平方米/月×3个月＋194.45平方米×36.4元/平方米/月×4个月＋263.32平方米×36.4元/平方米/月×4个月）；第二年租金为421786元【（48.92平方米×86.8元/平方米/月＋195.98平方米×36.4元/平方米/月＋83.21平方米×85.4元/平方米/月＋194.45平方米×36.4元/平方米/月＋263.32平方米×36.4元/平方米/月）×12个月】，第三年租金为第二年上浮10%即463966元，第四年租金为第三年租金上浮10%即510362元，第五年租金为第四年租金上浮20%，计算5个月为255181元，合计1780537元，扣除已交纳的397645元，尚欠西航投资公司租金1382892元。综上林武建尚欠西航投资公司租金1382892元、商业管理费66958元，小计1449850元，违约金为434955元（1449850元×30%），合计1884805元。 林武建应向西航公司支付2012年4月7日至2016年9月7日止的租金如下：第一年，减免后的租金为55390元（48.92平方米×37.2元/平方米/月×3个月＋195.98平方米×15.6元/平方米/月×4个月＋83.21平方米×36.6元/平方米/月×3个月＋194.45平方米×15.6元/平方米/月×4个月＋263.32平方米×15.6元/平方米/月×4个月）；第二年租金为180766元【（48.92平方米×37.2元/平方米/月＋195.98平方米×15.6元/平方米/月＋83.21平方米×36.6元/平方米/月＋194.45平方米×15.6元/平方米/月＋263.32平方米×15.6元/平方米/月）×12个月】，第三年租金为第二年上浮10%即198842元，第四年租金为第三年租金上浮10%即218726元，第五年租金为第四年租金上浮20%，计算5个月为109363元，合计763088元，扣除已交纳的170420元，尚欠西航公司租金592668元。据此，林武建尚欠西航公司租金592668元，违约金为177800元（592668元×30%），合计770468元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、林武建应于本判决生效后三十日内腾空案涉租赁物（平潭县潭城镇西航路海坛名街11#一层1076、1079、1080、二层2059-2061店面），将案涉租赁物返还西航公司； 二、林武建应在本判决生效后十日内向平潭西航实业集团有限公司支付截止至2016年9月7日的租金、违约金共计770468元； 三、林武建应在本判决生效后十日内向平潭西航实业集团商业投资管理有限公司支付截止至2016年9月7日的租金、商业管理费及违约金共计1884805元； 四、驳回平潭西航实业集团有限公司、平潭西航实业集团商业投资管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28054元，由林武建负担，多预交部分退还平潭西航实业集团有限公司、平潭西航实业集团商业投资管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇二一年二月二十三日 书记员  陈虹燕