文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6174号原告：璧山区鑫诚建筑材料租赁站，经营场所重庆市璧山区正兴镇正石路46号，统一社会信用代码92500227MA5YF1RB3X。经营者：王春，男，1975年1月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：冯勇，重庆江晟律师事务所律师。被告：泸州太昌建筑安装工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区大通路23楼2-2-2号，统一社会信用代码91510500717581287B。法定代表人：王涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓煜坤，重庆言实律师事务所律师。被告：陈希镇，男，1964年3月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄智婷，重庆言实律师事务所律师。被告：贵州久桓房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市大方县顺德办事处久桓国际8-16-6，统一社会信用代码91520521590752033K。法定代表人：彭强，执行董事。委托诉讼代理人：綦欣，重庆言实律师事务所律师。原告璧山区鑫诚建筑材料租赁站（以下简称鑫诚租赁站）与被告泸州太昌建筑安装工程有限公司（以下简称太昌建司）、陈希镇、贵州久桓房地产开发有限公司（以下简称久桓公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员况伦独任审理，公开开庭进行了审理。原告鑫诚租赁站的委托诉讼代理人冯勇，被告太昌建司的委托诉讼代理人邓煜坤，被告陈希镇的委托诉讼代理人黄智婷，被告久桓公司的委托诉讼代理人綦欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫诚租赁站向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年1月8日签订的《建筑用料租赁合同书》；2、判令解除2017年9月15日签订的《工程款抵房协议》；3、判令被告太昌建司和陈希镇连带支付租金及材料640213元；4、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2015年1月8日，原告与太昌建司签订了《建筑用料租赁合同书》。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁物资，且双方办理了结算。2017年9月15日，原被告三方协议将久桓一期6号楼工程资金将购房抵扣在建工程款，将在抵扣取得的房源转抵给所欠原告的工程材料及劳务费用。三方协议签订后，被告迟迟未履行协议，并未按照约定将贵州省大方县久桓国际城二期7#楼1单元22/23层4号住房交给原告。后经原告查明，所建房屋至今未达到交房条件，且涉案房屋已被贵州省毕节市中级人民法院查封，涉案房屋无法交付，合同不能实现。被告陈希镇是涉案工程的实际施工人。现原告诉至法院，请求判令所请。被告太昌建司辩称，一、原告与太昌建司之间的租赁合同关系已终止，且权利义务均已履行完毕，太昌建司不应基于租赁合同关系向原告支付任何费用。原告与太昌建司于2015年1月8日签订本案所涉的租赁合同，后原告向太昌建司出租了租赁物资。由于太昌建司未足额支付租赁费用，经太昌建司介绍，原告与被告久桓公司达成房屋买卖合同。2017年9月15日，原告与太昌建司、久桓公司约定原告购买久桓公司开发的大方县久桓国际城二期7#楼1单元22、23层4号住房2套，购房款共计640213.2元。因太昌建司欠原告租金，原告也需向久桓公司支付房款，且久桓公司欠太昌建司工程款，故三方同意由太昌建司向久桓公司支付房屋，并抵扣久桓公司欠太昌建司的工程款。太昌建司仅欠原告租赁费580000元，原告与太昌建司截止2017年9月13日的债权债务全部结清。上述约定通过各方签订《工程款抵房协议》、《协议》以书面形式确定下来。同日，太昌建司代原告向久桓公司支付了购房款640213.2元。即太昌建司通过代原告支付购房款的方式清偿了欠原告的租金债务，原告与太昌建司之间基于租赁合同而产生的债权债务已经履行完毕，原告与太昌建司基于租赁关系而签订的《建筑用料租赁合同书》、《协议》已经终止，不需再解除前述协议。二、原告与被告久桓公司之间存在房屋买卖合同关系，本案争议实际是因原告与被告久桓公司房屋买卖而产生，与太昌建司无关，太昌建司不应基于房屋买卖合同关系向原告支付任何费用。在《工程款抵房协议》中，太昌建司仅有代原告向久桓公司支付房款的义务，该义务已经履行完毕，答辩人无其他合同义务，现应当由久桓公司与原告履行办理房屋过户登记手续的义务，该义务与答辩人无关。即使该义务尚未履行，也应当由原告向久桓公司主张权利，而不能向太昌建司主张权利。三、太昌建司曾仅欠原告租金580000元，而原告诉讼请求中的640213.2元系购房款，即使需要返还该费用，也应当由收取该购房款的久桓公司返还，不应由太昌建司返还。综上，太昌建司不应当向原告支付任何费用，请求驳回原告对太昌建司的诉讼请求。被告陈希镇辩称，陈希镇是案涉两个合同里的代理人，并非合同相对方，案涉合同与陈希镇无关，故请求驳回原告的诉讼请求。被告久桓公司辩称，原告与久桓公司之间的房屋买卖合同依法成立并生效，原告无权解除原告与久桓公司所签订的《工程款抵房协议》。2017年，原告预购买被告久桓公司开发的大方县久桓国际城二期7#楼1单元22、23层4号的住房2套，原告需向久桓公司支付房款640213.2元，由于久桓公司欠太昌建司工程款，太昌建司又欠原告租赁，原告与久桓公司、太昌建司遂于2017年9月15日签订《工程款抵房协议》，约定由太昌建司代原告支付房款，并抵扣久桓公司欠太昌公司的工程款。三方约定在久桓公司取得商品房预售许可证15个工作日内，给原告办理网签及完善相关房产备案手续。协议签订后，太昌建司依约代原告向久桓公司支付了购房款640213.2元。久桓公司于2017年12月8日依法取得了涉案房屋的《商品房屋预售许可证》，并及时通知原告办理相关手续，但原告经过久桓公司的通知，未及时配合久桓公司办理相关房产备案手续，直至2018年7月6日，案涉房屋被查封。因此，原告主张系久桓公司及太昌建司未履行协议，案涉房屋未到交房条件无事实依据，不能成立。久桓公司认为涉案房屋被查封只是暂时的，原告可在涉案房屋解封后依法取得房屋所有权，且久桓公司愿意在涉案房屋解封后，及时配合原告办理相关房屋备案手续，原告主张合同目的不能实现不成立。因此，原告无权解除2017年9月15日签订的《工程款抵房协议》。二、原告解除权的行使期限已经届满，原告的解除权消灭。根据《工程抵房协议》的约定，久桓公司应当在取得商品房预售许可证15个工作日内，给原告办理网签及完善相关备案手续，久桓公司于2017年12月8日依法取得了《商品房屋预售许可证》，则办理房屋备案手续应当在2017年12月29日前完善。涉案房屋于2018年7月6日被查封，因此，原告应当在案涉房屋被查封时就知道案涉房屋不能办理相关手续，若依据原告所主张的合同目的不能实现，则原告于2018年7月6日便享有解除权。原告于2020年向璧山区法院提起诉讼，原告一年的解除权行使期限早已届满，其解除权已消灭。综上所述，原告无权解除2017年9月15日签订的《工程款抵房协议》，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年1月8日，被告太昌建司下设的“泸州太昌建筑安装工程有限公司织金县项目部”（以下简称太昌建司织金项目部）以李汉东为经办人，与原告鑫城租赁站签订了一份《建筑用料租赁合同书》，合同对租金、维修费、上下车费、材料原价、支付及结算方式、违约责任等进行了明确的约定。合同签订后，原告鑫城租赁站按约向太昌建司织金项目部出租了租赁物资。2017年9月15日，太昌建司织金项目部（甲方）以陈希镇为代表，与原告鑫城租赁站（乙方）签订了一份《协议》（以下简称协议1），双方在该协议中明确太昌建司织金项目部欠付原告鑫城租赁站截至2017年9月13日的租金及物资赔偿等费用合计580000元，并约定由太昌建司、鑫城租赁站与久桓公司签订《工程款抵房协议》，由鑫城租赁站向久桓公司购买房屋二套，购房面积201.96平方米，房款640213.2元，购房款作为太昌建司支付鑫城租赁站租金欠款及报损钢管款。购房款大于太昌建司欠鑫城租赁站总额60213.2元的，鑫城租赁站在太昌建司归还剩余钢管、扣件后，减去太昌建司应承担的2017年9月14日至归还日租金额，剩余款项在15日内支付给甲方。同时，双方约定该协议生效后，双方截止2017年9月13日止的债权债务全部结清。同日，以久桓公司为甲方，太昌建司久桓国际6#楼项目部为乙方，鑫诚租赁站为丙方，三方签订一份《工程款抵房协议》（以下简称协议2），三方约定：一、乙方在甲方大方县久桓国际城二期7#楼1单元22、23层4号住房2套，面积约201.96平方米，单价3170元/平方米，总价值640213.2元，甲方同意乙方以此购房款项抵扣甲方所欠乙方一期6号楼工程款。此项房源抵扣工程款由甲乙双方按此额出具结算。二、乙方同意将上述一项取得甲方抵扣工程款后的房源，一并抵扣给所欠丙方劳务及材料款640213.2元，此项乙方取得房源转抵扣丙方欠款由乙丙双方按此额出据结算。三、上述一、二项的产权办理，丙方同意在甲方取得商品房预售许可证15个工作日内，完善和给丙方办理网签、房产买卖合同及房产备案手续，并由甲方负责给丙方办理和取得乙方抵扣房源的后续产权，对产权办理中所发生的税费甲方丙方各自负责人承担。同时查明，涉案房屋于2017年12月8日取得《商品房屋预售许可证》。涉案房屋分别于2018年7月和2019年5月被贵州省毕节市中级人民法院查封，查封日期截止2022年5月23日。另外，本院分别于2020年8月17日和12月13日向被告太昌建司和久桓公司送达了诉状副本等诉讼材料。另外，原告在庭审中向本院举示了一份（2018）黔05民初37号民事判决书，拟证明被告陈希镇系涉案项目的实际施工人，其作为实际施工人已从太昌建司处领取了相应的工程款，也应在本案中承担相应义务。上述事实，有原、被告的陈述，《建筑用料租赁合同书》，租费单，《协议》，《工程款抵房协议》，《商品房屋预售许可证》，贵州省不动产登记查询结果，（2018）黔05民初37号民事判决书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，首先根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案的法律事实均发生在民法典施行以前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。其次，关于原、被告在本案中的争议焦点：本案所涉的租赁合同及协议1、协议2是否履行完毕的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，本案中，原告鑫诚租赁站与被告太昌建司签订协议1时确认了双方的债权债务（580000元），而后鑫诚租赁站、太昌建司与久桓公司三方又签订了协议2，约定久桓公司以向原告鑫诚租赁站交付房屋两套，以代太昌建司冲抵欠付鑫诚租赁站的租赁费用，同时也冲抵久桓公司欠付太昌建司的工程款。三方在协议2中约定“三、上述一、二项的产权办理，丙方同意在甲方取得商品房预售许可证15个工作日内，完善和给丙方办理网签、房产买卖合同及房产备案手续，并由甲方负责给丙方办理和取得乙方抵扣房源的后续产权，对产权办理中所发生的税费甲方丙方各自负责人承担。”，而被告久桓公司在2017年12月8日取得涉案房屋的《商品房屋预售许可证》后，并未及时为鑫诚租赁站办理网签、房产买卖合同及房产备案手续，其在履行协议2的过程中存在违约行为，最终导致涉案房屋因另案被人民法院查封。而太昌建司作为协议1中的债务人，在久桓公司将涉案房屋的物权转移给鑫诚租赁站前，其欠付鑫诚租赁站的债务并未消灭，同时，太昌建司因久桓公司未及时履行相应义务，也应向鑫诚租赁站承担违约责任。现因涉案房屋被人民法院查封，协议2已存在履行不能的情况，且原告鑫诚租赁站作为非违约方请求解除协议2，本院予以支持。因太昌建司存在违约行为，鑫诚租赁站要求解除其与太昌建司之间的租赁合同并要求太昌建司支付租赁费用，本院予以支持。但太昌建司欠付鑫诚租赁站的租赁费用，根据协议1的约定，本院确认为580000元。另外，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”，本院以向太昌建司送达诉状副本的时间（2020年8月17日）为本案租赁合同的解除时间，以向久桓建司送达诉状副本的时间（2020年12月13日）为《工程款抵房协议》的解除时间。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第一百一十条第（一）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告璧山区鑫诚建筑材料租赁站与被告泸州太昌建筑安装工程有限公司于2015年1月8日签订的《建筑用料租赁合同书》于2020年8月17日已解除；二、原告璧山区鑫诚建筑材料租赁站、被告泸州太昌建筑安装工程有限公司与被告贵州久桓房地产开发有限公司于2017年9月15日签订的《工程款抵房协议》于2020年12月13日已解除；三、被告泸州太昌建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告璧山区鑫诚建筑材料租赁站支付截止2017年9月13日的租赁费用合计580000元；四、驳回原告璧山区鑫诚建筑材料租赁站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5101.06元（已减半），由原告璧山区鑫诚建筑材料租赁站承担301.06元，被告泸州太昌建筑安装工程有限公司承担4800元（此款原告已垫付，限被告在支付案款时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  况 伦二〇二一年二月九日法官助理  黄同楠书 记 员  曾 燕