湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初22号原告戴静，女，1969年7月4日出生，汉族，住长沙市开福区。被告严颖，女，1981年8月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告戴静诉被告严颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告戴静到庭参加诉讼，被告严颖经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告戴静向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《门面出租合同》于2020年9月16日解除；2.判令被告支付租金18000元；3.判令被告赔偿损失18000元；4.判令被告赔偿门面拆除费用5000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告严颖承租原告戴静位于长沙市岳麓区××路××栋××号门面，租赁期限为2019年9月21日至2026年9月20日，共计租期为7年，门面租金须提前10天按每半年交纳。2020年3月至8月，经原告多次催缴，被告只交了2个月门面租金，在原告准备关门终止合同的情况下，经双方协商由被告继续承租，被告于9月14日前将欠缴的三个月门面租赁费用一次性付清,9月16日5时前原告催促被告交纳门面租赁费用，被告答应后却在当天晚上将涉案门面内的物品全部拆除搬离。在原告催促被告交纳租金时被告才告知原告其不再租赁，被告作为一名教育工作者一次次地失信于原告，原告亦无力承担每月银行贷款，遂诉至法院。被告严颖未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明，原告戴静系涉案位于长沙市岳麓区××路××号××层××栋××号门面的所有权人。2019年8月27日，原告戴静（甲方）与被告严颖（乙方）签订《门面出租合同》，约定：“1.甲方出租房屋座落在岳麓区××栋××号，租赁期限自2019年9月21日至2026年9月20日止，共计七年。2.甲、乙双方自签订合同之日起，乙方需交纳押金10000元整，合同期满甲、乙双方办理好交接手续，甲方一次性将押金退还给乙方，乙方中途退出或转让须经甲方同意协商，如违约自动终止，甲方收回门面，重新签订合同。3.门面租金第一年按每月9000元计算，第二年第三年按每月9500元计算，第四年第五年就按每月10000元计算。第六年第七年按每月10600元计算。4.租赁期内，所有配套设施由乙方维护、维修和保养，该门面的防火安全、门前三包，综合治理及安全保卫等工作和门面经营所产生的一切费用均由乙方负责和承担。5.租赁期内，乙方自主经营，费用自理，自负盈亏，由乙方所引起的一切法律事项甲方不负任何责任。6.乙方不得以任何理由拖欠门面的租金，不得在门面内进行一切违法活动，否则，甲方有权单方面收回门面，造成严重后果的，均由乙方负责。否则合同视为无效。7.门面采取先交租金后使用的方式，乙方须提前十天按每半年交纳门面租金。在同等条件下，乙方优先租用。……”上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告向原告交纳了10000元押金。合同履行期间，被告对2020年3月20日之前的租金均已依约支付。自2020年3月21日起未再足额履行租金缴纳义务。因疫情原因，原告自愿减免被告2020年3月份（即2020年3月21日至2020年4月20日）一个月的租金。后因被告一直未足额履行租金支付义务，2020年8月16日，原告向被告送达了催缴函，载明：“星微笑教育机构严颖：你承租岳麓区金茂苑32栋108号门面，根据我们双方所签合同第七条采取先交租金后使用的方式，乙方必须提前10天按每半年交纳门面租金，你自2019年8月18日接收门面，我已给免除门面装修期一个月，房屋租期从2019年9月21日开始计租，2019年9月21日至2020年3月20日期间门面按时付上租金，2020年因受××影响我也主动提出免租期一个月，下半年度的租金由2020年4月21日至2020年9月20日计租，合同签定按半年一付的租金在你提出困难的情况下我也同意暂时改为每月支付，可就在这相当理解你的情况下，你在这2020年4月至2020年8月的今天，在我无数次催交下还是只交了2个月门面租金，一次又一次的失约已欠缴房租达三个月之久，你已造成严重违约居然还说我催缴租金太厉害，我真是无语了，我现书面通知你于2020年8月18日24点前向我付出欠缴的三个月门面租金，逾期未付我将按合同第六条之规定，乙方不得以任何理由拖欠门面租金，不得在门面内进行一切违法活动，否则，甲方有权单方面收回门面，造成严重后果的，均由乙方负责。”后被告仍未依约足额履行租金支付义务。2020年9月16日，被告在未告知原告的情形下单方从涉案门面搬离，原告直至2020年9月20日电话联系被告时方知晓被告已从涉案门面搬离。2020年3月21日至2020年9月20日期间，被告共向原告支付了租金27000元，扣除原告减免的疫情期间一个月租金，尚欠原告租金18000元未支付。2020年10月8日，原告将涉案门面另行出租给他人。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法审核认定的《门面出租合同》、房屋产权证书、催缴函、微信聊天记录截图等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告戴静与被告严颖签订的涉案《门面出租合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告履行租金支付义务。然被告在合同履行过程中未依约足额向原告履行租金支付义务，且在未通知原告的情况下擅自搬离涉案房屋，其行为显然构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任。关于原告要求确认原、被告签订的涉案《门面出租合同》于2020年9月16日解除的诉请，本案中，被告未依约向原告支付租金，且被告已于2020年9月16日从涉案门面搬离，可知，其已通过自身行为从客观上解除了双方签订的合同。故对原告要求确认双方签订的涉案《门面出租合同》于2020年9月16日解除的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付18000元租金的诉请。本案中，原、被告签订的涉案《门面出租合同》已被认定于2020年9月16日解除，故对上述合同解除前欠付的租金，被告理应支付给原告。根据原、被告在上述合同中约定的租金标准，被告自2020年3月21日至2020年9月16日期间共计应支付原告租金9000元×5个月+9000元÷30天×26天=52800元，但被告仅向原告支付了27000元租金，核减原告自愿减免的新冠病毒性肺炎疫情期间一个月租金9000元，故被告还应支付原告租金52800元-27000元-9000元=16800元。关于原告要求被告赔偿18000元租金损失的诉请。涉案租赁合同履行过程中，被告在未与原告协商一致的情形下擅自提前解除租赁合同，致使原告未能及时将涉案门面另行出租，导致原告在客观上遭受了租金损失。现原告要求其赔偿因此遭受的损失，理由正当，本院予以支持。关于损失金额的具体确定，考虑到原告已于2020年10月8日将涉案门面另行出租给他人，故本院结合被告搬离涉案门面及原告将涉案门面另行出租的时间等因素，认定被告应向原告支付的租金损失为9000元÷30天×18天=5400元。虽然原告主张其另行给予了新承租人一个月装修免租期，该损失亦应由被告承担，但其并未提供相应的证据证明其给予新租户免租期的具体时间，且原告已收取被告10000元租赁押金，故对其主张的该部分损失，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿5000元门面拆除费用的诉请。因原告并未提供相应的证据证明该项费用发生的具体情况，且涉案租赁合同中就该项费用的承担并无明确约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则法》第六条、第七条，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告戴静与被告严颖于2019年8月27日签订的《门面出租合同》于2020年9月16日解除；二、限被告严颖于本判决生效之日起十日内向原告戴静支付租金16800元；三、限被告严颖于本判决生效之日起十日内向原告戴静赔偿损失5400元；四、驳回原告戴静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取413元，由原告负担63元，被告严颖负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年二月二十二日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。