安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初4200号 原告：张福龙，男，1976年6月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：黄木胜，安徽盛国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芮道进，安徽盛国律师事务所律师。 被告：伍克芳，女，1983年12月4日出生，汉族，住浙江省丽水市缙云县。 委托诉讼代理人：楼丽松（被告伍克芳的丈夫），住浙江省缙云县。 被告：楼丽松，男，1977年9月20日出生，汉族，住浙江省缙云县。 第三人：凌林，女，1984年10月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 第三人：杨波，男，1985年12月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 上述第三人共同委托诉讼代理人：方咸超，安徽纬纶律师事务所律师。 上述第三人共同委托诉讼代理人：夏厚本，安徽纬纶律师事务所律师。 原告张福龙与被告伍克芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日作出（2019）皖0207民初4556号民事判决书，原告张福龙向芜湖市中级人民法院提起上诉。芜湖市中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）皖02民终698号裁定，发回重审，本院于2020年7月17日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2020年8月22日，凌林、杨波申请作为有独立请求权第三人申请参加诉讼；另，因楼丽松与被告伍克芳系夫妻关系，楼丽松与被告伍克芳均向本院陈述涉案房屋系夫妻共有财产，鉴于案件与楼丽松有法律上的利害关系，本院于2020年9月3日依法通知楼丽松作为共同被告参加诉讼。本院于2020年10月14日第一次公开开庭进行了审理，原告张福龙及其委托诉讼代理人黄木胜、芮道进，被告楼丽松及第三人凌林、杨波的共同委托诉讼代理人方咸超到庭参加诉讼；于2020年11月17日第二次公开开庭进行了审理，原告张福龙及其委托诉讼代理人芮道进，被告楼丽松及第三人凌林、杨波的共同委托诉讼代理人方咸超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张福龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告伍克芳向原告交付鸠江区盛世华府6栋1单元103室房屋，并配合将该房屋过户登记在原告名下；2.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更上述第1项诉讼请求为：判令两被告向原告交付鸠江区盛世华府6栋1单元103室房屋，并配合将该房屋过户登记在原告名下。 事实和理由：被告伍克芳因拆迁分房与芜湖华恒置业有限公司签订商品房买卖合同。2016年8月4日，原告与被告伍克芳签订《房屋买卖合同》，《合同》约定，被告伍克芳将拆迁安置的鸠江区盛世华府6栋1单元103室房屋作价285800元售于原告，在芜湖华恒置业有限公司向被告交房时，被告将房屋交付原告，原告取得房屋后付清尾款85800元。合同签订后，原告依约向被告伍克芳支付了购房款200000元。在芜湖华恒置业有限公司向被告伍克芳交付房屋后，被告伍克芳却拒绝向原告交付房屋。因为两被告系夫妻关系，被告楼丽松有配合交付房屋及配合办理房屋过户登记的义务。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。 被告伍克芳、楼丽松共同辩称：1、涉案房屋系两被告夫妻共同财产，被告伍克芳在未与被告楼丽松协商的情况下将房屋擅自出卖给原告，被告楼丽松事后表示不同意将房屋出卖给原告，且双方未办理过户手续，合同未生效，故双方应终止履行合同。2、被告伍克芳与被告楼丽松于2017年8月20日将涉案房屋出卖给第三人凌林、杨波，房款已经付清，且涉案房屋已被交付给第三人凌林、杨波，客观上已不能交付原告。3、原、被告之间的合同系附生效条件合同，由于被告楼丽松不愿意将房屋出卖给原告，故原、被告签订的合同虽然成立，但并未生效。4.两被告已经收了第三人的房款，两被告愿意按照双方合同进行赔偿，愿意返还20万元房款及相应的存款利息及房款的20%进行赔偿。 第三人凌林、杨波共同向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认第三人与被告伍克芳、楼丽松签订的《房屋转让协议》有效；2.请求依法判决被告伍克芳、楼丽松协助第三人办理坐落于芜湖市鸠江区房屋的不动产权证变更登记；3.请求依法判决本案诉讼费用由被告伍克芳、楼丽松承担。事实与理由：2017年8月20日，第三人与被告伍克芳、楼丽松签订《房屋转让协议》，约定被告伍克芳**丽松将鸠江区盛世华府**楼**房屋作价35万元转让给第三人。协议签订当日，按照协议约定支付12万元预付款，2017年12月10日按照伍克芳、楼丽松要求支付购房款4万元。2019年6月12日，被告伍克芳、楼丽松领取涉案房屋钥匙后交予第三人。第三人交付所有剩余房款。上述房屋交付后，第三人对涉案房屋进行初步装修并缴纳物业水电费用，也已经入住鸠江区盛世华府6号楼103室房屋。第三人与两被告签订的《房屋转让协议》真实有效，第三人按照约定履行了全部合同义务、支付全部购房款。伍克芳、楼丽松也按照合同约定向第三人交付房屋，为维护第三人的合法权益，依法申请以有独立请求权第三人参加诉讼，请求法院依法判决。 原告对第三人的诉讼请求辩称：1.第三人在与两被告签订房屋转让协议时已明知涉案房屋卖给了原告且交付了房款，第三人具有恶意损害了原告的利益，第三人与两被告之间的合同应属无效合同。2.第三人现有的证据不能证明其向两被告交付了相应的房款，更不能证明其占有了涉案房屋。请求法院驳回第三人的诉讼请求。 被告伍克芳、楼丽松对第三人的诉讼请求辩称：对第三人的主张没有意见，均同意。对第三人陈述的事实与理由均认可。 经审理查明：被告伍克芳、被告楼丽松系夫妻关系。2016年5月25日，被告伍克芳与芜湖华恒置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，由芜湖华恒置业有限公司将其开发的盛世华府6栋1单元103室房屋出售给被告伍克芳。2016年8月4日，原告（乙方）与被告伍克芳（甲方）签订《房屋买卖合同》，签订合同时被告楼丽松在场，《合同》约定：1、甲方出售的房屋位于安徽省芜湖市鸠江区，面积约115.28平方米；2、出售的房屋售价为285800元，售房款分三期付款，第一期于签订合同后给付30000元，第二期于合同签订后三天支付120000元，2016年10月30日给付50000元，剩余的款项由交付钥匙时支付；5、双方应共同遵守本协议，若有违约，违约方除向对方赔偿损失外，还应承担本协议金额20%的违约金；6、本协议自双方签字甲方交付乙方付清购房款时生效。此外，双方还对其他权利、义务作出了约定。合同签订后，被告伍克芳将《商品房买卖合同》原件交付原告张福龙。原告分别于合同签订当天、2016年8月6日、2016年10月28日向被告转账购房款30000元、120000元、50000元，合计200000元。 2017年8月20日，被告伍克芳、楼丽松与第三人凌林、杨波签订《房屋转让协议》，约定：伍克芳、楼丽松将盛世华府6号楼103室（面积115.2平米）出售给凌林、杨波，转让价格为350000元。2017年8月20日、2017年12月10日，凌林、杨波分别向被告支付购房款120000元、40000元。2019年6月12日，被告受领了开发商交付的涉案房屋，第三人凌林将余款190000元支付给被告，被告于当天将房屋钥匙交付第三人，第三人以被告伍克芳的名义办理了交房手续并缴纳了相关费用。原告因多次要求被告交付涉案房屋未果，遂诉至本院。 另查明：1.被.被告楼丽松在芜湖市中级人民法院的谈话笔录中陈述其告知过第三人凌林房屋卖过给其他人，向凌林承诺“我自己会处理好”；曾提供过拆迁协议复印件给凌林看。第三人凌林在芜湖市中级人民法院的谈话笔录中陈述“当时不知道”涉案房屋已经卖给别人，“楼丽松给我看了拆迁资料，载明了几号楼多少平方”。2.第三人凌林、杨波以被告伍克芳的名义缴纳水电费及物业费，且已经实际占有使用涉案房屋。3.涉案房屋至今未办理产权登记手续。 再查明：诉讼过程中，本院依法向原告释明对于两被告一房二卖的行为是否愿意变更诉请并主张被告违约责任，原告坚持要求继续履行合同。 上述事实，有《商品房买卖合同》原件1份，《房屋买卖合同》原件1份，无为农村商业银行客户回单原件3份、2016年8月6日收条原件1份，被告与第三人凌林、杨波签订的《房屋转让协议》原件1份，被告伍克芳出具给案外人的收条原件1份，杨波中国邮储银行账户对账单，证人杨某1邮储银行流水复印件1份（2019年6月12日，取现49000元），证人杨某2芜湖扬子银行账户交易明细（2016年6月6日，取现49900元；2019年6月7日，取现38900元），证人杨某1证言、证人杨某2证言及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系因“一房二卖”所引起的纠纷，被告将其名下的涉案房屋先与原告张福龙签订了《房屋买卖合同》，后与第三人凌林、杨波签订了《房屋转让协议》，现原告与第三人均诉请要求继续履行各自签订的房屋买卖合同，并要求两被告协助办理涉案房屋的产权过户手续。综合各方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告与被告伍克芳签订的《房屋买卖合同》的效力认定。二、第三人凌林、杨波购房款是否实际交付、第三人与两被告之间是否存在恶意串通。三、案涉两份房屋买卖合同若均有效，应优先保护原告还是第三人权利的问题。 一、原告与被告伍克芳签订的《房屋买卖合同》的效力认定。原告与被告伍克芳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。被告辩称，1、涉案房屋系两被告夫妻共同财产，被告伍克芳未经楼丽松同意擅自出卖房屋，且被告楼丽松事后不同意将房屋出卖给原告，双方亦未办理过户手续，合同未生效。2、根据《房屋买卖合同》第6条“本协议自双方签字甲方交付乙方付清购房款时生效”约定，该合同系附生效条件合同，现被告楼丽松不愿将房屋出卖给原告，故合同不生效。本院对其抗辩意见不予采纳，理由如下：1.被告楼丽松在被告伍克芳与原告签订合同时在场；合同签订后，被告伍克芳向原告出具的房款收条系被告楼丽松书写后由被告伍克芳按印，因此，被告楼丽松即使是涉案房屋的共有人，其对原告与被告伍克芳之间的买卖行为亦是知情且同意。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本案两被告以涉案房屋系夫妻共同财产且未办理过户手续为由抗辩合同未生效，缺乏事实和法律依据；3.根据《房屋买卖合同》第6条约定可知,该合同生效需以被告交付房屋，原告付清房款为条件,本案两被告在已与原告签订合同的情况下，又与第三人凌林、杨波签订房屋买卖合同，并将涉案房屋交付案外人占有，由于其一房二卖的行为，使得双方约定的合同生效条件不成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”之规定，原告与被告伍克芳签订的《房屋买卖合同》应当视为已经生效。 二、关于第三人是否实际交付购房款。按照第三人与两被告的《房屋转让协议》约定，总房款为35万元，第三人于协议签订当日即2017年8月20日给付两被告购房款12万元，于2017年12月10日付款4万元，于2019年6月12日拿房屋钥匙之日付款19万元。第三人为证明其2017年8月20日第一次付款事实，向本院提交了两被告出具的12万元收条一份、杨波的中国邮政储蓄银行对账单1份（加盖中国邮政储蓄银行芜湖市雍南支行自助银行业务专用章），根据该份银行对账单，杨波的银行账号于2017年8月19日分多次取现62000元，于2017年8月20日取现40000元，共计102000元。第三人为证明其2017年12月10日由第三人凌林向案外人刘吉银现金付款4万元的事实，向本院提交了案外人刘吉银代（两被告）收的收条1份，代收人刘吉银亦作为证人在原审案件庭审中到庭予以陈述确认，并确认已将款项交付被告楼丽松，两被告亦予以认可。第三人为证明其2019年6月12日付款19万元的事实，向本院提交了两被告出具的收条、证人杨某1的中国邮政储蓄银行交易明细、证人杨某2芜湖扬子银行的账户交易明细、证人杨某1的证言、证人杨某2的证言，根据两证人的银行流水，证人杨某1于2019年6月12日取现49000元，证人杨某2分别于2019年6月6日、6月7日取现49900元、38900元。本院认为，两被告对款项支付事实予以认可，第三人为证明其款项实际支付事实，除了提供了收条3份，还提供了其支付款项来源的银行流水及相应出借人出庭作证，银行流水的取现数额虽均不能完全对应每次的支付数额，但亦不违背常理，上述证据能相互印证证明第三人支付款项全部房款35万元的真实性；原告虽对第三人付款的真实性不认可，但未提供相反证据推翻上述证据的证明力，因此，对第三人向两被告支付房款35万元的事实，本院予以确认。 关于第三人与两被告之间是否存在恶意串通。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，人民法院认定民事案件中存在恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即当事人对其提出的存在恶意串通事实的主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的程度。本案中，1.被告楼丽松陈述在与第三人签订房屋转让协议后约一周后才将房屋先卖给原告的事实告知第三人的，并向第三人承诺“我会解决好”；原告未提供证据证明第三人在与两被告签订合同时明知原、被告已签订房屋买卖合同的事实。2.根据芜湖市中级人民法院对第三人凌林、被告楼丽松所作的谈话笔录可知，第三人在与被告签订合同时，两被告曾向第三人出示过证明房屋权属的拆迁协议（复印件），即合同签订前第三人对房屋及其权属状况等进行了合理审查，鉴于涉案房屋性质属拆迁安置房，第三人在签订买卖协议时查看拆迁协议符合交易习惯，尽到了必要的注意义务。3.根据本院查明的事实，第三人在与两被告签订房屋转让协议后，按照协议约定已实际交付房款，且第三人与被告约定的房款数额高于原告，应认定第三人实际支付了合理对价。4.无证据证明两被告与第三人之间存在朋友、亲戚等特殊关系。两被告先与原告签订房屋买卖合同收取原告房款，后又与第三人签订买卖合同收取房款，一房二卖，主观恶意明显，但原告并未提供直接证据证明第三人与两被告存在恶意串通的事实，因此，对原告主张两被告存在恶意串通的主张，本院不予支持。两被告与第三人签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的情形存在，合法有效，本院予以确认。 三、案涉两份房屋买卖合同均有效，应优先保护原告还是第三人的问题。本案中，涉案房屋并未办理产权登记手续，对于原告抑或第三人杨波、凌林作为合同的买受人均处于平等债权人的地位。虽然原、被告之间的房屋买卖合同在先，但第三人杨波、凌林已经依照其与被告的房屋转让协议实际支付了全部房款、受领了涉案房屋并已入住，原告亦未提供证据证明第三人与两被告恶意串通买受房屋，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”之规定，原告与被告伍克芳签订的《房屋买卖合同》已不具备履行的条件和可能，亦无权利保护顺位的优先性，故对原告关于被告交付涉案房屋，并协助办理产权登记的请求，本院不予支持；现涉案房屋已经具备产权过户登记的条件，对第三人主张伍克芳、楼丽松协助第三人办理坐落于芜湖市鸠江区房屋的产权登记及产权转移登记手续，本院予以支持。因原告拒绝在本案中变更诉讼请求为向两被告主张违约责任，原告因被告违约而无法履行的赔偿问题，双方可另行解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告张福龙的诉讼请求。 二、第三人凌林、杨波与被告伍克芳、楼丽松签订的《房屋转让协议》合法、有效。 三、被告伍克芳、楼丽松于本判决生效之日起三十日内协助第三人凌林、杨波办理坐落于芜湖市鸠江区房屋的产权登记及产权转移登记手续。 案件受理费12138元，财产保全费1949元，共计14087元，由原告张福龙承担7537元，由被告伍克芳、被告楼丽松承担6550元。第三人预交的6550元，由本院予以退回。被告伍克芳、楼丽松应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费6550元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  朱海凤 人民陪审员  王玉珍 人民陪审员  沈旭东 二〇二一年二月二十四日 书 记 员  赵 敏 附件： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 ……。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。