上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初23639号原告：胡浩忠，男，1966年1月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡伟忠，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛兆枫，上海瀚元律师事务所律师。被告：戚聿宝，男，1983年11月14日出生，汉族，户籍地山东省。原告胡浩忠与被告戚聿宝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡浩忠的委托诉讼代理人薛兆枫到庭参加诉讼。被告戚聿宝经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡浩忠向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年10月29日解除；2、被告向原告支付自2020年7月10日至2020年10月29日的租金46666.67元；3、被告向原告支付2020年10月30日至2020年12月26日的房屋占用费24166.67元；4、没收被告支付的租赁保证金12500元；5、被告向原告支付逾期支付租金的违约金(已支付租金的逾期违约金4158元；未支付租金的逾期违约金按日万分之四的标准，以12500元为基数自2020年2月3日计算至实际支付之日，以36666.67元为基数自2020年8月3日计算至实际支付之日)；6、被告向原告赔付财产保全保险费及公证费损失3140元；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，房屋建筑面积121平方米，租赁期限自2019年6月10日至2025年6月9日，原告应于2019年4月28日前交付房屋，月租金12500元，每3个月支付一次，被告应提前7天支付下期租金，先付后住，原告交付房屋时，被告应缴纳房屋租赁保证金12500元，原告同意被告转租给第三方，但不能群租、分割作办公使用，被告应按时支付租金及各项费用，如逾期支付租金，每逾期一日，被告应按月租金的百分之三支付滞纳金，逾期超过十日视为被告严重违约，原告有权终止租赁合同，被告签订合同后，如有其他违约行为，致使本合同无法履行,被告无权请求返还保证金，如给原告造成损失的，还应负责赔偿。嗣后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告缴纳了房屋租赁保证金12500元，被告将涉案房屋转租给他人居住使用，约定的租赁期限为2019年9月27日至2021年9月26日，月租金为15800元。被告本应于2020年2月3日、5月3日及8月3日向原告支付租金，但自2020年2月起，被告多次逾期付款，逾期已远超过10日，经原告多次催告，被告仍未支付拖欠租金。2020年9月29日，原告明确要求被告立即付清拖欠租金，并在1个月内付清应预付的房租，否则原告解除租赁合同。2020年9月30日，被告向原告支付了部分拖欠的租金。此后至原告起诉之日，被告未向原告支付租金。据悉，实际使用人于2020年9月30日向被告支付了2020年9月27日至2020年12月26日期间的租金57400元。被告逾期支付租金的行为严重违反合同约定，原告有权解除租赁合同。合同解除后，被告除应支付拖欠的租金外，还应承担相应的违约责任。被告戚聿宝未作答辩。本院经审理认定事实如下：胡浩忠为涉案房屋产权人之一。2019年4月，胡浩忠(甲方)与戚聿宝(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积121平方米；甲方于2019年4月28日前交付房屋；租赁期限自2019年6月10日至2025年6月9日；月租金12500元，租金每3个月支付一次，乙方提前7天支付下次租金给甲方，先付后住；租赁保证金12500元；乙方应按时交付租金及各项费用，若逾期交付租金，则每逾期一日，乙方应按月租金的百分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过十日则视为乙方严重违约，甲方有权终止合同；乙方签订合同后，未经甲方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；甲方同意乙方出租给第三方但不能群租、分割办公。《上海市房屋租赁合同》签订后，胡浩忠向戚聿宝交付涉案房屋，戚聿宝转租给第三方，履约期间，戚聿宝多次延期支付租金。戚聿宝租金支付至2020年7月9日，胡浩忠多次催讨无果。2020年9月29日，胡浩忠向戚聿宝发微信告知：“前面欠的一次付清，接下去预付的三个月一个月内付清，否则解约。”2020年10月26日，胡浩忠微信询问戚聿宝：“考虑怎么样了。我们先终止协议。”2020年10月30日，胡浩忠将手机的微信聊天记录在浙江省海盐县公证处进行公证。审理中，胡浩忠表示自愿将逾期付款违约金的标准降低为按照未付款的日万分之三计算，并表示起诉时计算有误，现降低诉请为要求戚聿宝承担已支付租金的违约金2970元，未支付租金的违约金，以12500元为基数，自2020年5月3日计算至实际支付之日以及以33750元为基数，自2020年8月3日计算至实际支付之日。胡浩忠另表示就房屋返还及实际使用人的问题无需法院处理，由其自行与实际使用人协商，并明确已于2020年12月27日收回涉案房屋。本院认为，胡浩忠与戚聿宝签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。戚聿宝逾期支付租金超过10日，胡浩忠有权依据合同约定解除租赁合同。胡浩忠已明确表示要求戚聿宝于2020年9月29日起一个月内支付租金，否则解约，期限届满后戚聿宝仍未足额支付拖欠租金，胡浩忠要求确认租赁合同于2020年10月29日解除，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。戚聿宝应当支付租赁合同解除前的租金，租赁合同解除后，戚聿宝应返还涉案房屋，未返还的应当支付房屋占有使用费，现胡浩忠已与实际使用人协商一致，并自认于2020年12月27日收回涉案房屋，故房屋使用费应计算至2020年12月26日，本院对胡浩忠要求戚聿宝支付租金及房屋使用费的诉讼请求予以支持。戚聿宝违约导致合同解除，胡浩忠要求没收保证金，具有合同依据，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，戚聿宝应根据合同约定承担，胡浩忠自愿降低违约金标准，可予准许。关于保全保险费以及公证费，无相应合同依据，且并非必要费用，故对胡浩忠的该项诉请，本院不予支持。戚聿宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部答辩权利，不影响本案依法裁判。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡浩忠与被告戚聿宝签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年10月29日解除；二、被告戚聿宝应于本判决生效之日起十日内向原告胡浩忠支付自2020年7月10日至2020年10月29日的租金人民币46666.67元；三、被告戚聿宝应于本判决生效之日起十日内向原告胡浩忠支付自2020年10月30日至2020年12月26日的房屋使用费人民币24166.67元；四、被告戚聿宝已支付的租赁保证金人民币12500元，原告胡浩忠不予返还；五、被告戚聿宝应于本判决生效之日起十日内向原告胡浩忠支付逾期付款违约金(已支付租金的逾期付款违约金为人民币2970元，未支付租金的逾期付款违约金按日万分之三的标准，以人民币12500元为基数自2020年5月3日计算至实际支付之日，以人民币33750元为基数自2020年8月3日计算至实际支付之日)；六、对原告胡浩忠的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币966元，由被告戚聿宝负担。本案受理费人民币2166元，减半收取计人民币1083元，由被告戚聿宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二一年二月二十五日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。