上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19035号原告：中国工商银行股份有限公司淮安分行，住所地江苏省淮安市。负责人：张健，行长。委托诉讼代理人：颜伟，男。委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。被告：张冠南，男，1970年12月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。第三人：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇安东南路西侧(涟水海林实业有限公司院内)。原告中国工商银行股份有限公司淮安分行与被告张冠南、第三人涟水县汉邦置业有限公司(简称“汉邦置业”)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月27日、2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人颜伟和龚震华、被告张冠南的委托诉讼代理人熊诗超到庭参加诉讼，第三人汉邦置业经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司淮安分行向本院提某诉讼请求，判令不得执行位于涟水县中央城23号楼(幢)127、128、129、130、131室的房屋。事实和理由：原告分别于2018年1月和2月与汉邦置业就上述房屋签订商品房买卖合同，并办理了备案登记。该买卖合同合法有效，原告系房屋买受人以及所有权人；原告与汉邦置业签订买卖合同的时间早于法院查封时间，原告已支付了全部购房款且实际占有了系争房屋。因汉邦公司的原因而未能及时办理产权过户手续，原告已就此提起诉讼，法院也支持了原告的诉讼请求，故系争房屋产权未能过户并非原告自身原因所致。原告作为案外人提某的执行异议符合相关法律规定，但法院裁定予以驳回，故原告提起本案诉讼。被告张冠南辩称：原告与汉邦置业在2015年2月12日即签订了商品房买卖合同，该合同约定购买的房屋面积为2,292平方米，并据此确定了房屋价款。但现原告实际购买的包括系争房屋在内的19套房屋面积为3,262.47平方米，多出合同约定近1,000平方米，相应的价款在人民币2,000万元以上，故原告实际并未支付全部的购房款，无权对系争房屋主张权利；原告目前借用了相邻房屋营业，并未实际占有系争房屋。综上，原告不具备排除强制执行的民事权益，故不同意原告的诉讼请求。第三人汉邦置业书面辩称：对原告陈述的事实及提供的证据均无异议，同意原告的诉讼请求。本院经审理确认的事实如下：本院于2016年12月27日作出的(2016)沪0118民初8095号民事判决已发生法律效力。该民事判决判令汉邦置业应支付张冠南借款本金人民币1,500万元、利息、赔偿金等。因汉邦置业未能履行该付款义务，张冠南向本院申请执行，本院于2017年8月2日以(2017)沪0118执6791号立案执行。执行期间，本院于2019年12月17日依法正式查封了汉邦置业名下包括系争5套房屋在内的多套房屋，查封期限至2022年12月16日。原告向本院提某了执行异议，本院于2020年8月25日以(2020)沪0118执异119号执行裁定予以驳回，原告遂提起本案诉讼。另查明：2019年2月1日，原告向江苏省涟水县人民法院提起诉讼，请求判令汉邦置业继续履行合同，将汉邦置业开发建设的涟水县中央城23号楼建筑面积为1,723平方米的房屋在涟水县住房和城乡建设局办理备案登记。该案审理中认定的事实如下：一、2015年2月12日，原告与汉邦置业签订商品房买卖合同一份，约定汉邦置业将其开发建设的涟水中央城小区23幢1－3层168号房，面积2,292平方米的商业用房出售给原告。房屋单价为每平方米13,198.08元，总价3,025万元，于2015年6月支付总价20%定金605万元，2015年9月装修过程中支付总价的50%即1512.5万元，2015年12月装修完工付总价的20%即605万元，2016年3月付总价的10%保证金302.5万元。双方对交房时间未作约定。二、上述合同约定的房屋面积由多套房屋组成，合同签订时部分房屋存在抵押和查封。原告与汉邦置业通过协调，相继解除了抵押和查封。为办理网签备案手续，双方又分别签订商品房买卖合同，分别为：2018年1月17日签订127号、129号、130号、132号、133号商品房买卖合同，2018年2月2日签订128号、131号商品房买卖合同，2月7日签订134号、138号、236号、336号商品房买卖合同，2019年7月15日签订204号、233号、234号、235号、303号、333号、334号、335号商品房买卖合同，共计19套房屋。合同约定的付款时间均为合同签订当日一次性付清，交房时间为2013年6月30日前。上述19套房屋均在2014年2月办理了房屋所有权登记，登记所有人为汉邦置业。原告与汉邦置业签订上述商品房买卖合同后，均办理了相应的网签和备案手续，载明的买受人为原告。三、原告与汉邦置业均认可上述房屋已交付给原告，原告据此变更诉讼请求，将要求汉邦置业办理房屋备案登记变更为办理产权登记。双方均予以同意，对于办理产权登记所需费用以及原告尚欠汉邦置业的房款，由双方另行结算。依据上述查明的事实及相关法律规定，江苏省涟水县人民法院于2020年1月15日作出(2019)苏0826民初677号民事判决，判令汉邦置业在判决生效后十日内协助原告将包括本案系争5套房屋在内的19套房屋的产权登记至原告名下，办证所需费用由原告垫付。保全申请费5,000元和案件受理费153,750元，均由汉邦置业负担。该案现已生效并由涟水县法院于2020年6月17日受理执行案件，案号为(2020)苏0826执1897号。再查明，根据不动产登记信息显示，系争5套房屋的权利人为汉邦置业，房屋用途为商业，每套面积均为54.43平方米。该5套房屋均办理了买卖合同备案登记，时间分别为2018年1月18日和9月11日，买受人为原告。上述查明的事实，由原告提供的(2020)沪0118执异119号执行裁定书、(2019)苏0826民初677号民事判决书、系争5套房屋的不动产登记信息、商品房买卖合同备案证明及原告与被告张冠南陈述予以佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本案审理期间，原告为证明其支付了购房款和实际占有系争5套房屋，提供了下列证据予以佐证：1、汉邦置业于2015年6月26日、8月11日、12月10日开具的发票3份，金额分别为605万元、15,125,000元、605万元，付款方均为原告，项目名称为中央城步行街XXX号楼(23－168)，款项性质为预收购房款。2、原告于2015年6月29日、8月14日、12月11日开具的记账凭证3份，金额分别为605万元、15,125,000元、605万元，其中原告为借方，汉邦置业为贷方。该证据加盖有原告公章。3、汉邦置业于2020年8月12日出具给原告的授权书，称原告所购买的房屋尚有尾款302.5万元未履行完毕，经(2019)苏0826民初677号民事判决与双方协商一致，同意原告将购房款支付如下：直接付给涟水税务局1,795,965元，用于支付汉邦置业就原告购买的房屋应缴纳的开票税金和产生的滞纳金；直接支付给淮安市中级人民法院8,505元，用于支付204号房屋协助执行款；直接支付保全申请费5,000元，案件受理费153,750元；直接支付涟水县住房和城乡建设局61,777元，用于解封303、204号房屋时协商支付款项。4、原告于2020年8月20日开具的记账凭证4份，贷方分别记载为税务、涟水县住房和城乡建设局、淮安市中级人民法院、诉讼费垫款，金额分别为2,524,665元、61,777元、8,508元和158,750元。5、江苏省淮安市中级人民法院于2020年7月17日出具的(2020)苏08执86号协助执行通知书，要求原告协助扣留汉邦置业在原告处的8,508元并直接至该院。6、汉邦置业于2020年8月10日就系争5套房屋开具的发票5份，每套房屋的购房款金额均为718,421元，备注中记载为购房款。原告对上述证据称：原告按双方于2015年2月12日签订的合同约定，在2015年期间支付给汉邦置业购房款2,722.50万元。之后根据汉邦置业的授权书，支付了尾款302.50万元中的2,753,700元，其中应支付给涟水县税务局的税款尚余271,300元未付。该款原告仍应支付给涟水县税务局，不应支付给汉邦置业。7、由汉邦置业出具给原告的2015年至2020年期间的部分电费收据和涟水县涟缘水务有限公司出具的原告在2016年至2020年期间的缴纳水费清单。8、涟水县中央城23幢132、133、134、138号房屋的产权证，产权人为原告，登记时间为2020年6月8日。原告称该组证据证明原告在法院查封前已实际占有使用所购买的房屋。系争5套房屋在一层，原定与购买的一层其他房屋一起装修后作为营业大厅使用。但在装修期间发现，一层面积包含了部分公共通道，与合同约定的面积不符，故而原告需与汉邦置业沟通，装修停止。一层其余房屋已在(2019)苏0826民初677号民事判决之后办理了产权登记(即证据8)。现原告借用相邻房屋用作营业大厅，一层房屋用于布设宣传海报，室内暂供原告员工停放车辆，二层、三层房屋已装修完毕并实际使用。被告认为原告未能支付完毕全部的购房款，并提供了在(2019)苏0826民初677号案件中原告提供的网签合同明细予以佐证。该明细单中包括系争房屋在内共有19套房屋，其中一层房屋面积为465.97平方米，二层房屋面积为1,529.87平方米，三层房屋面积为1,266.63平方米，合计3,262.47平方米。原告与汉邦置业原定购房的房屋面积2,292平方米，价款为3,025万元。现实际超出了约1,000平方米，相应的价款约为2,000万元，故原告实际并未将购房款支付完毕。双方当事人的质证意见如下：被告对原告提供的证据1认为发票开具时间早于款项支付时间，且系复印件，对真实性不予确认；对证据2认为系复印件不予确认，内容不能证明原告支付了2,722.5万元购房款；对证据3不予确认，汉邦置业作为被执行人，用此种方式规避执行；对证据4不予确认；对证据5没有异议；对证据6，认为系在原告提某执行异议之后开具的，对此不予确认；对证据7认为未注明实际使用水电费的房屋，不能证明用于缴纳系争5套房屋的费用；现系争5套房屋仍为装修现场，原告并未在此处营业。原告借用相邻的房屋营业，故缴纳的水电费与系争5套房屋无关；对证据8没有异议，说明各套房屋可以分别办理。原告对汉邦置业提供的证据真实性没有异议，认为按照原告与汉邦置业于2015年2月12日签订的合同约定，汉邦置业应交付给原告的房屋为三层，合计2,292平方米，每层面积为764平方米。由于一层存在公共走道以及部分房屋已网签出售给他人，汉邦置业实际只交付400多平方米，故而汉邦公司多交付了二层、三层的房屋予以补偿。由于二、三层房屋的售价低于一层房屋的售价，故而购房款不发生变更。本院对上述证据认证如下：对于原告提供的证据1、2，原告旨在证明已付购房款2,722.50万元。由于原告本身为银行，其所提供的证据2与证据1相互印证，能够证明已付款2,722.50万元的事实，且汉邦置业对此亦予以确认，故本院对此2份证据真实性及证明内容予以确认；对于原告提供的证据3、4、5，其中证据4中原告向淮安市中级人民法院的付款与证据5能够相互印证，诉讼费垫款金额与(2019)苏0826民初677号民事判决中确定的诉讼费用一致，向涟水县住房和城乡建设局的付款与证据3授权书中的相应内容一致。原告支付的税款用途与授权书中的相应内容一致，(2019)苏0826民初677号民事判决中亦判令办证所需费用由原告垫付，故原告以尚未支付的购房款尾款支付办理产权过户手续所需的税费亦属合理。该组证据相互印证并形成证据链，本院对该组证据的真实性予以确认；原告提供的证据6系汉邦置业开具的增值税发票，本院对其真实性予以确认；对于证据7，未能显示具体缴纳的楼层和房号等内容，且按原告所述，系争5套房屋实际并未使用，故本院认为该部分证据与本案没有关联性；对于证据8以及张冠南提供的证据，双方没有异议，本院对真实性予以确认。本院认为：金钱债权执行中，买受人对于登记在被执行人名下的房产提某的异议是否成立，需要审查买受人是否符合无过错物权期待权的保护条件。本案系争5套房屋系商业用房，故应审查是否符合下列情形，即在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房产，已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告就系争5套房屋与汉邦置业签订的5份买卖合同时间为2018年1月和2月，早于法院查封前。该5份合同在不动产登记机关进行了备案，且不存在依法应认定为无效或撤销的情况，本院确认为合法有效。所谓占有，是指对于物的事实上的管领。本案系争5套房屋是原告向汉邦置业购买的19套房屋中的一部分。原告作为银行，购买该19套房屋用于营业，是一个整体的经营场所。原告对系争5套房屋虽未实际用于营业，但原告能实际管理、使用该5套房屋，应认定为原告合法占有了系争5套房屋。原告与汉邦置业于2015年2月12日签订的合同中约定的房屋单价为13,198.08元，系争5套房屋的面积均为54.43平方米，则每套房屋价款为718,371.49元同，与汉邦置业开具的该5套房屋的购房款发票金额718,421元基本一致，故该5套房屋的购房款已全部付清。张冠南称原告未支付面积相差部分的价款，与系争5套房屋无关。原告与汉邦置业签订买卖合同后，在本院查封前通过诉讼向汉邦置业提某了办理过户登记请求的积极行为，应认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告对于系争5套房屋享有物权期待权，该权利可以排除金钱债权的强制执行，故原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：不得执行位于江苏省涟水县中央城23幢127、128、129、130、131室房屋。本案受理费35,536.80元，由被告负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提某副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  高继红人民陪审员  葛玉芹二〇二一年二月二十六日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……