上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23277号原告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰,董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。被告：上海市青浦区昱欣家居经营部，住所地上海市青浦区。经营者：吴龙。原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称吉盛伟邦公司)诉被告上海市青浦区昱欣家居经营部(以下简称昱欣家居)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告吉盛伟邦公司的委托诉讼代理人还航、被告昱欣家居的经营者吴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉盛伟邦公司向本院提出如下诉讼请求：1、昱欣家居腾退位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号D1-335房屋(以下简称系争房屋)；2、昱欣家居支付吉盛伟邦公司截至2020年3月31日欠付的房屋租赁费、综合管理费、空调电费人民币97,398元；3、昱欣家居支付吉盛伟邦公司房屋占有使用费(按每月15,497元，自2020年4月1日起至实际腾退日止)。事实与理由：吉盛伟邦公司将系争房屋出租给昱欣家居，双方签订了《场地租赁合同》和《管理服务合同》，约定租期自2019年4月1日至2020年3月31日。合同履行期内，昱欣家居拖欠租金、管理费和电费。合同到期后，昱欣家居拒不搬离，故吉盛伟邦公司起诉至法院。被告昱欣家居辩称：2019年9月16日吉盛伟邦公司对外发布公告，对家具村进行升级改造，导致昱欣家居无法正常经营，故仅同意支付2019年9月16日之前欠付的钱款。如果吉盛伟邦公司能与昱欣家居达成一致赔偿损失，则昱欣同意腾退，否则不同意腾退。要求退还履约保证金。经开庭审理查明：吉盛伟邦公司为系争房屋的产权人。昱欣家居自2018年开始向吉盛伟邦公司租赁房屋。2019年吉盛伟邦公司(甲方)与昱欣家居(乙方)签订《D1-335场地租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营使用,租赁面积为258平方米,使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的派拉奇系列品牌墙纸窗帘布艺产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费,租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,租赁费每月903元。租赁费按月计算，付款周期为1个月，先付后用。空调为中央空调系统，统一由甲方开启，费用全年平摊计算，空调费每月2,210元。甲方应及时将租赁场地按约定日期交付给乙方使用，乙方必须在装修方案审批后并办理入场装修手续后方可入场装修。甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保养。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购。合同终止后,乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有,乙方不得拆除、破坏,甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修,乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳3万元,作为乙方履约保证金。合同终止时,乙方应向甲方交纳产品质量保证金3万元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方,不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场一年时,仍存在质保期内未解决的问题,则质保金待问题处理后方可退回。合同另行约定了其他权利义务。同时，吉盛伟邦公司(甲方)与昱欣家居(乙方)签订《D1-335管理服务合同》，约定乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费,综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,综合管理费计每月12,384元。其余条款基本与《场地租赁合同》相同。被告支付原告履约保证金3万元。原被告一致确认在租赁合同正常履行情况下，截至2020年3月31日，被告共结欠租金、综合管理费和电费97,398元(已扣除2019年9月和10月的租赁费和综合管理费)。目前系争房屋仍由昱欣家居占有使用，合同到期后吉盛伟邦进行断电。2019年9月16日，吉盛伟邦公司向家具村内的各入驻商户发送《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知书》，告知将对吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造市西科技园。嗣后，家具村内各商户向政府相关部门进行信访，并在政府相关部门的介入下，形成过《会议纪要》，吉盛伟邦公司与会人员表示愿意减免2019年9月、10月的租金和管理费用，对于其他事项未能达成一致意见。2020年3月起，吉盛伟邦公司在家具村外显著位置张贴告示，并陆续拆除了家具村内的部分房屋。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，场地租赁合同、管理服务合同、商户账单，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，昱欣家居与吉盛伟邦公司签订的《场地租赁合同》和《管理服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。上述合同已于2020年3月31日到期，双方未续签合同，合同到期后昱欣家居理应腾退系争房屋，故对吉盛伟邦公司主张的腾退请求予以支持。根据吉盛伟邦公司的主张，截至2020年3月31日昱欣家居欠付租赁费、电费、综合管理费共计97,398元(已扣除2019年9月和10月的租赁费和综合管理费)。就上述期间的各项费用，本院认为，2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知书》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费、空调电费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，昱欣家居可不再支付相关费用，但昱欣家居仍负有及时归还租赁房屋的义务，如昱欣家居未及时返还的，应承担相应的民事责任。关于履约保证金，根据合同约定尚未符合退还条件，故对昱欣家居要求退还的意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海市青浦区昱欣家居经营部应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号D1-335房屋；二、被告上海市青浦区昱欣家居经营部应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费和电费68,614元；三、对原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,235元，减半收取计1,117.50元，由原告负担359.80元，被告负担757.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年二月四日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。