文书内容四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)川17民终146号上诉人（原审被告）：四川荣瑞房地产开发有限公司，住所地：达州市通川区金兰路********，统一社会信用代码：91511700665384600X。法定代表人：罗成国，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陶毅，四川明炬（达州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺小琴，女，汉族，生于1972年4月5日，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：孙平川，达州市正大法律服务所法律工作者。上诉人四川荣瑞房地产开发有限公司（简称荣瑞房产公司）因与被上诉人贺小琴合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4237号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣瑞房产公司上诉请求：1.撤销达川区（2019）川1703民初4237号民事判决书；2.判决被上诉人贺小琴给付上诉人荣瑞.南滨1幢2单元8楼2号房屋购房款234320.94元；3.判决被上诉人贺小琴在付清上诉人购房款前停止装修并搬出荣瑞.南滨1幢2单元8楼2号房屋；4.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决适用法律错误，其判决结果错误地排除了上诉人收取放款的主要权利，也免除了被上诉人支付房款的主要义务，双方约定房屋对价款234320.94元由贺小琴在实收其申请的刘宗恕执行案件中执行标的款后，再支付给荣瑞公司，出卖人方能交付房屋，是对双方均附了条件，贺小琴虽未收到执行款，但强行占有房屋，不正当促成条件成就，应视为条件不成就，贺小琴不应当占有房屋，其占有房屋没有事实依据。贺小琴占有房屋，促成了上诉人收取购房款的条件，视为收到法院的执行款项，就负有交付房款的义务。贺小琴虽然取得涉案房屋的所有权登记，但其占有房屋违反双方约定，没有事实和法律依据，应当搬离房屋。贺小琴答辩称，上诉人的第三项请求即要求贺小琴停止装修，搬出案涉房屋，为物权的请求，上诉人的上诉状可以看出贺小琴已经取得案涉房屋的登记，一审法院适用物权法的规定，证明贺小琴依法对案涉房屋享有产权，该产权是2013年以房抵债抵过来的，上诉人也承认案涉房屋登记在贺小琴名下，贺小琴占有自己的合法财产并无不当。房款是债权，上诉人是该债权的担保人，贺小琴需在收到执行款后支付给上诉人，但是贺小琴并未收到执行款，因此支付条件未成就。综上，请求驳回上诉。贺小琴向一审法院起诉请求：1.判令贺小琴给付荣瑞房产公司购房款234320元，住房维修基金5204元、登记费160元。三项共计239684元；2.判令贺小琴在未给付荣瑞房产公司购房款前停止对位于南外草街子社区六小区荣瑞·南滨2单元8楼2号住房进行装修并搬出该住房；3.由贺小琴承担诉讼费。一审法院认定事实：荣瑞房产公司于2007年9月3日注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围房地产开发经营等。一审法院于2013年1月31日立案受理贺小琴与刘宗恕民间借贷纠纷一案，经主持调解，双方自愿达成协议：由刘宗恕在2013年2月28日前归还贺小琴借款220000元及资金利息125400元(资金利息按双方约定月息1%计算，从借款之日起至2013年2月1日)，并于2013年2月5日作出（2013）达达民初字第490号民事调解书。贺小琴依据已发生法律效力的（2013）达达民初字第490号民事调解书向一审法院申请强制执行。在执行过程中，申请执行人贺小琴、利害关系人杜杰、执行担保人荣瑞房产公司于2013年3月18日签订《执行与协助执行有关事项确认书》，约定依据（2013）达达民初字第490号民事调解书和（2013）达达执字第57-2、58-2、59-2、60-2、61-2号《执行裁定书》内容，荣瑞房产公司以刘宗恕为其股东因素，同意协助执行，并就贺小琴、杜杰自愿购买荣瑞·南滨商住楼一号楼2单元28层房屋一套和一号楼2单元26层房屋一套从而建立房屋买卖合同关系有关事项确认如下：一、贺小琴、杜杰和荣瑞房产公司为房屋买卖合同关系，贺小琴、杜杰为夫妻关系；二、贺小琴、杜杰自愿购买座落于达县南外镇草街子社区由荣瑞房产公司开发的荣瑞·南滨商住楼一号楼2单元28层房屋一套和一号楼2单元26层房屋一套；三、贺小琴、杜杰与荣瑞房产公司协商同意将荣瑞·南滨商住楼一号楼2单元28层房屋一套(建筑面积86.73平方米)，房价金额人民币348640元出售给贺小琴并签订《商品房买卖合同》。…贺小琴使用在达川区(达县)人民法院与刘宗恕民间借贷纠纷执行一案中按法律规定的比例应收款人民币234320.94元和刘宗恕在荣瑞房产公司处30%股份利益作为余款支付给荣瑞房产公司。但刘宗恕在荣瑞房产公司处30%股份的所得利益必须依市场运行过程中的实际盈亏数额待定…；四、贺小琴与荣瑞房产公司在签订《商品房买卖合同》后，荣瑞房产公司同意接受达县人民法院关于贺小琴在与刘宗恕民间借贷纠纷执行一案中的应收款人民币234320.94元和刘宗恕在荣瑞房产公司处30%股份待定利益作为购房余款的支付方式作出的《执行裁定书》…；五、荣瑞房产公司在贺小琴付清全部购房款后，按《商品房买卖合同》约定必须交付房屋。如贺小琴没有付清全部购房款，荣瑞房产公司拒绝交付房屋；七、特别约定。…3.双方签订购房合同时，该项目还没办好房屋预售许可证，荣瑞房产公司是为了配合县住建局及法院解决申请执行人贺小琴和被申请执行人刘宗恕的债务问题，在县住建局的指示下和申请执行人贺小琴强烈要求买房的情况下，双方才签订了本购房合同…。一审法院于2013年3月22日作出（2013）达达执字第181-1号执行裁定书，载明查明刘宗恕在前期开发达县南外镇草街子社区六小区棚户区改造项目中有资金投入，后该项目转让给荣瑞房产公司开发，2013年3月18日贺小琴与荣瑞房产公司达成执行和解协议(确认书)：荣瑞房产公司用荣瑞·南滨商住楼1号楼2单元28层2号房屋一套(建筑面积86.73平方米，双方议价348640元)以抵刘宗恕债务234320.94元的方式抵给贺小琴所有作为支付部分价款，下欠债务以刘宗恕在荣瑞房产公司30%的股权收益中支付…。裁定：一、查封荣瑞房产公司在建的荣瑞-南滨商住楼项目1号楼2单元28层2号住房一套(建筑面积86.73平方米)…；二、荣瑞房产公司负责保管被查封的财产…；三、查封期限为两年。2014年1月10日，出卖人荣瑞房产公司和买受人贺小琴签订《商品房买卖合同》(合同编号：2014011000002)，约定买受人购买位于达川区草街子六小区荣瑞南滨1幢2单元8层2-802号商品房，建筑面积87.81平方米,2668.5元/平方米，总价234320元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房；同时在第二十六条约定争议解决方式为本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按照下列第1种方式解决：1.提交当地仲裁委员会仲裁。2014年1月3日，出卖人荣瑞房产公司和买受人贺小琴签订《购房补充协议》，约定双方在协商一致的基础上签订了出卖人所开发的荣瑞南滨2单元8楼2号房屋的《商品房买卖合同》，现就付款方式等未尽事宜达成协议：一、总房价234320.94元；二、买受人的付款方式。第一笔款项从达川区人民法院执行案件中关于贺小琴的应收款234320.94元支付给出卖人；三、签订《商品房买卖合同》时，买受人需同时支付购房维修基金5204元、按揭贷款抵押登记费160元；购房契税及办理产权证的相关税费由买受人自接房之日向出卖人支付，由出卖人向有关部门代缴，代缴费用如发生项目增减或费率调整，以有关部门的税费项目和费率标准为准，出卖人向买受人提供有关缴费票据，双方多退少补；…五、买受人在接到出卖人通知接房时，必须在一个月內付清购房款到荣瑞房产公司办理接房手续，出卖人不再另行书面通知。如买受人没有在约定时间内付清购房款出卖人不予交房，此协议作废。出卖人有权出售该房屋；六、如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，2.买受人未付清应付款和违约金，3.法律、政策原因；七、买受人对所购买房屋的周边环境，房屋所在位置已做了充分了解，自愿购买该套房屋…；九、…本协议与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，与《商品房买卖合同》相抵触的，以本合同为准；十、补充条款。①达川区法院（2013）达达执字第181-1号《执行裁定书》中2单元8楼2号(86.73平方米)壹套的总价款低刘宗恕债务234320.94元。此款必经由买受人贺小琴从法院实收后支付给出卖人，出卖人方能交房；②房屋维修基金由买受人承担，房管局免收出卖人也就免收。一审法院2015年11月16日作出（2013）达达执字第181-2号执行裁定书，载明查明刘宗恕在原达县南外镇草街子社区六小区棚户区(现达川区翠屏街道办事处草街子社区荣瑞南滨)改造项目中有资金投入，后该项目转让给荣瑞房产公司开发，2013年3月18日贺小琴与担保人荣瑞房产公司达成执行和解协议(确认书)：荣瑞房产公司“荣瑞南滨”商住楼1号楼2单元8层2-802号住屋一套(建筑面积86.73平方米)，1号楼2单元8层2-806号(建筑面积39.89平方米)，双方议价348640元以抵刘宗恕债务234320.94元的方式抵给贺小琴所有作为支付该房部分价款，下欠债务以刘宗恕在荣瑞房产公司30%的股权收益中支付；1号楼2单元26层6号住房一套(建筑面积39.89平方米)贺小琴用现金支付。裁定：一、查封荣瑞房产公司所开发的【荣瑞南滨】商住楼项目1幢2单元8层2-802号住房一套(建筑面积86.73平方米),1号楼2单元8层2-806号(建筑面积39.89平方米)住房**，查封期限为三年；二、荣瑞房产公司负责保管被查封的财产…。2019年8月5日，贺小琴在恒丰银行股份有限公司达州达川支行向监管机构达州市达川区房屋管理局银行账户自交荣瑞南滨1幢2单元8层2号的维修基金5268.60元。2019年8月5日贺小琴通过恒丰银行向监管机构达川区房管局交纳了维修资金5268.6元。贺小琴现未能实收到执行案件中的执行标的款项，也没有向荣瑞房产公司支付购房款234320.94元，于2019年9月20日实际占有居住在荣瑞南滨1幢2单元8层2号房屋。庭审中，双方当事人的代理人均自认荣瑞南滨1幢2单元8层2号房屋现已登记在贺小琴名下。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，荣瑞房产公司、贺小琴签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当按照约定全面履行自己的义务。贺小琴购买荣瑞房产公司开发项目的房屋，负有支付购房对价款的义务。双方当事人在《购房补充协议》中约定房屋对价款234320.94元由贺小琴在实收法院受理其申请的刘宗恕执行案件中的执行标的款后，再支付给荣瑞房产公司，系对购房款的支付约定附条件支付。现贺小琴未能实收执行标的款，故双方当事人约定附条件支付购房款的条件不成就，荣瑞房产公司要求贺小琴给付购房款234320元的诉求，不符合合同约定，不予支持。贺小琴提供证据《现金存款凭证》、《房屋专项维修资金交款凭证》证明其于2019年8月5日通过恒丰银行向监管机构达川区房管局交荣瑞南滨1幢2单元8层2号的维修基金交纳了维修资金5268.6元并说明包含登记费，故荣瑞房产公司要求贺小琴给付住房维修基金5204元、登记费160元的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”规定，本案双方当事人在庭审中均自认案涉房屋现已登记在贺小琴名下，故贺小琴依法对案涉房屋享有直接支配和排他的权利，荣瑞房产公司要求贺小琴腾退案涉房屋的诉求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百三十条，第一百三十二条，第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第二条，第九条，第十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，经审判委员会讨论研究，判决：驳回四川荣瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2448元，由四川荣瑞房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉双方均未提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人贺小琴是否应当向上诉人荣瑞房产公司支付购房款234320.94；2.上诉人荣瑞房产公司主张被上诉人贺小琴在付清上诉人购房款前停止装修并搬出荣瑞.南滨1幢2单元8楼2号房屋是否应当得到支持。本院就上述争议焦点认定如下，一、关于被上诉人贺小琴是否应当向上诉人荣瑞房产公司支付购房款234320.94元的问题。荣瑞房产公司与贺小琴分别于2014年1月10日和2014年1月3日签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖合同》约定，贺小琴购买荣瑞房产公司位于达川区草街子六小区荣瑞南滨1幢2单元8层2-802号商品房，建筑面积87.81平方米,2668.5元/平方米，总价234320元，付款方式为一次性付款。《购房补充协议》补充条款约定“···达川区法院（2013）达达执字第181-1号《执行裁定书》中2单元8楼2号(86.73平方米)壹套的总价款低刘宗恕债务234320.94元。此款必经由买受人贺小琴从法院实收后支付给出卖人，出卖人方能交房···”，结合一审法院2013年3月22日作出（2013）达达执字第181-1号执行裁定书查明的事实，可以认定荣瑞房产公司与贺小琴双方同意以诉争房屋的购房款抵偿一审法院2013年2月5日作出（2013）达达民初字第490号民事调解书确定的刘宗恕应向贺小琴偿还的借款220000元及资金利息125400元中刘宗恕的债务234320.94元。荣瑞房产公司一审、二审均自认诉争房屋已登记在贺小琴名下，贺小琴人已经实际占有诉争房屋，荣瑞房产公司称贺小琴是强行占有房屋，但其未提供证据证明。双方签订的《购房补充协议》虽然约定了贺小琴从法院实收后支付给荣瑞房产公司，荣瑞房产公司方能交付房屋，但诉争房屋已登记在贺小琴名下，说明双方对交付购房款和交付房屋的条件进行了变更。故荣瑞房产公司主张贺小琴向其支付购房款234320.94的上诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人荣瑞房产公司主张被上诉人贺小琴在付清上诉人购房款前停止装修并搬出荣瑞.南滨1幢2单元8楼2号房屋是否应当得到支持问题。鉴于荣瑞房产公司与贺小琴均自认诉争房屋已登记在贺小琴名下，贺小琴系诉争房屋的所有权人，其依法对该诉争房屋享有占用、使用、支配的权利，故荣瑞房产公司主张贺小琴停止装修并搬出荣瑞.南滨1幢2单元8楼2号房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2448元，由上诉人四川荣瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 杜琼瑶审判员 胡光俊二〇二一年二月五日书记员 向 琪