云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初70号原告：李泽南，男，1987年3月20日生，汉族，居民，住云南省昆明市五华区。被告：冯济益，男，1976年6月15日生，汉族，居民，住浙江省临海市，现住云南省蒙自市。被告：谢辉辉，女，1980年4月20日生，汉族，居民，住浙江省临海市，现住云南省蒙自市。委托诉讼代理人：王鑫垠，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张文蓝，云南众序律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告李泽南与被告冯济益、谢辉辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李泽南、被告谢辉辉及两被告委托诉讼代理人王鑫垠、张文蓝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泽南向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告冯济益于2019年5月15日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告冯济益支付从2020年6月1日至搬出的租金（暂计算至2020年12月31日为58333.33元）；3.判令被告冯济益支付合同第十四条约定的违约金以及滞纳金94200.00元；4.判令被告谢辉辉对第二、三项诉讼请求承担连带责任；5.本案全部诉讼费用及相关费用全部由被告共同承担。事实和理由：原告与二被告于2019年5月15日签订了《房屋租赁协议》，约定原告作为出租方，被告冯济益作为承租方，租用蒙自市双河小区房屋一幢，租赁期为2019年6月1日至2039年6月31日，2019年6月1日至2023年5月31日每年租金为100000元，租金在物业到期前提前30天以现金一次性按年度支付，被告谢辉辉作为被告冯济益的保证人在协议中签名，对被告冯济益的义务（包括：租金、物业费、水电费等的支付义务）承担连带保证责任。之后，原告依约履行了交付房屋的义务，依照合约，被告应于2020年5月1日支付2020年6月1日至2021年5月31日的房租。原告考虑疫情影响，同意被告于2020年9月1日支付租金，但被告至今仍未支付，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告冯济益、谢辉辉辩称，二被告系夫妻关系，承租房屋系二被告共同用于经营住宿服务。因受新冠肺炎疫情影响，导致二被告经营的酒店在2020年2月至5月期间停业，亏损严重，2020年5月至12月逐步恢复营业后，营业收入明显减少，难以按期支付租金，现被告已具备支付租金的能力，愿意立即支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金及相应资金占用损失，请求人民法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关规定，驳回原告解除合同及支付违约金的诉讼请求，并根据公平原则减免部分租金或延长租期。本院经审理认定事实如下：被告冯济益、谢辉辉系夫妻关系。2019年5月15日，原告李泽南为甲方，被告冯济益为乙方，被告谢辉辉为丙方，共同签订《房屋租赁协议》，约定“第一条、租赁物位置、面积。甲方就云南省蒙自市双河小区自有房（以下简称该物业）一幢四层楼1100余平方米房屋出租给乙方使用（本合同内租赁面积或实用面积以房产证载明数据为准）。第二条、租赁期限。（一）租赁期限共计贰拾年，具体日期：（二）自2019年5月10日至2039年6月31日止。第三条、租赁用。承诺将租赁该物业用于经营宾馆业务之用……第四条、租金及付款方式。（一）该物业房屋租金按本合同计算，该物业房屋租金基数从￥10万元（壹拾万元整）算起，每肆年递增10%……（二）签定合同后，甲方给乙方需要对房屋清理及调整时间，从2019年6月1日正式计算收取房屋租金，2019年6月1日－2023年5月31日每年租金分别为100000元/年……（三）本着先付租金后使用的原则，一年房租一次交清，每次租金乙方在该物业到期前提前30天现金一次性支付给甲方……第十三条、合同的解除。（一）乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并按本合同第十四条第一款约定，要求乙方承担违约责任：（1）未按约定足额交纳物业租金；（2）乙方所拖欠各类应交款的总额达到或超过两个月物业租金金额……第十四条、违约责任。（一）除本合同已有约定外，甲乙双方均不得随意变更或解除本合同。若甲方违约，应全额退还乙方的保证金和尚未履行期间的租金，并向乙方支付租金总额30%的违约金。如乙方违约，除已交租金和保证金不予退还外，还应向甲方支付租金总额30%的违约金。（二）若乙方未按时交纳租金，按照应交租金的3‰/天计算，向甲方支付滞纳金。乙方延迟交纳租金满2个月，甲方有权单方解除合同，乙方按上述第十四条（一）项承担违约责任……第十七条、其他。（三）丙方为本协议乙方的保证人，对乙方的义务（包括：租金、物业费、水电费等的支付义务）承担连带责任保证……”2019年5月20日，被告谢辉辉向原告出具《房屋移交确认书》，确认原告李济南已将租赁房屋交付给被告谢辉辉。被告冯济益、谢辉辉按照合同约定，在承租房屋内从事住宿服务经营，并办理了个体工商户营业执照，名称为蒙自丽婷精品酒店，经营者登记为被告冯济益。因受新冠肺炎疫情影响，蒙自市公安局西城派出所通知被告冯济益、谢辉辉经营的蒙自丽婷精品酒店于2020年2月7日暂停营业，于2020年4月6日通知恢复营业。期间，被告冯济益、谢辉辉以受新冠肺炎疫情影响为由，要求原告李泽南延期一年支付2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金，并要求减免租金，原告李泽南同意被告冯济益、谢辉辉于2020年9月1日支付租金，但不同意减免租金，被告冯济益、谢辉辉至今仍未向原告支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金，现被告冯济益、谢辉辉仍在继续经营蒙自丽婷精品酒店。审理中，被告冯济益、谢辉辉表示，已有能力支付租金，并愿意立即支付。上述事实，有原告提交的《房屋租赁协议》《房屋移交确认书》，被告提交的《营业执照》《公证书》《微信聊天记录截图》《中共蒙自市委蒙自市人民政府应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部通告》及原、被告陈述在卷证实。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.房屋租赁协议应否解除；2.租金及违约金如何认定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于协议应否解除的问题。本院认为，原告李泽南与被告冯济益、谢辉辉共同签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法、有效。对原告李泽南在合同履行过程中，根据疫情情况给予被告冯济益、谢辉辉一定支付租金期限的行为予以肯定，被告冯济益、谢辉辉未按照原告李泽南给予的宽限期支付租金，但因受新冠肺炎疫情影响，客观上影响了被告冯济益、谢辉辉的经营收益，现被告冯济益、谢辉辉表示有能力立即支付租金，故被告的违约行为并未导致合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求解除协议的请求，本院不予支持。二、关于租金及违约金的认定。对租金，针对因新冠肺炎疫情影响营业收入的情况，原告李泽南给予了被告冯济益、谢辉辉延期支付租金的期限，但在疫情防控措施得到有效控制，被告冯济益、谢辉辉恢复对酒店经营后，仍未向原告李泽南支付租金，根据公平原则，被告冯济益、谢辉辉应按照协议约定，完全支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金100000元，对被告冯济益、谢辉辉请求减少或减免部分租金或延长租期的陈述，本院不予支持。对违约金，被告冯济益、谢辉辉未按照原告李泽南给予的宽限期限支付租金，已构成违约，应承担支付违约金的责任，但违约金的计算应体现以补偿性为基础，以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，综合新冠肺炎疫情影响，原告的实际损失等因素，对被告冯济益、谢辉辉迟延支付租金的违约责任酌情予以调整，即违约金以100000元为基数，按年利率15.4%计算较为公平合理。被告谢辉辉、冯济益系夫妻，共同经营蒙自丽婷精品酒店，且被告谢辉辉作为保证人在协议中签名，并约定对租金、违约金等费用承担连带责任，故原告李济南要求被告谢辉辉对租金、违约金承担连带责任的请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、被告冯济益、谢辉辉于本判决生效后十日内一次性连带支付原告李泽南房屋租金100000元及违约金（违约金自2020年9月2日起以100000元为基数，按年利率15.4%计算至租金支付之日止）。二、驳回原告李泽南的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由被告冯济益、谢辉辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈玉莹二〇二一年二月二十二日书记员  贾云双