浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初4287号 原告：王健福，男，1964年7月23日出生，汉族，住温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：吴楠，浙江东瓯律师事务所律师。 被告：严丽华，女，1965年6月22日出生，汉族，户籍地温州市龙湾区，现住温州市龙湾区。 原告王健福与被告严丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告王健福及其委托诉讼代理人吴楠、被告严丽华到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年4月22日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。2.判令被告将位于温州市龙湾区××镇路永兴安置房（永兴家园）1幢501室房屋（以下简称：涉案房屋）钥匙交付给原告，并确认该房屋使用权归原告所有。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月5日，被告与温州市龙湾区人民政府永兴街道办事处（以下简称：永兴街道办）签订《温州市龙湾区永兴街道Ｄ级危房改造产权调换协议》（以下简称：《产权调换协议》），被告所有的温州市龙湾区××街道××路××弄××号危房由永兴街道办收回，被告认购安置房总面积226.61平方米（不包括众用分摊面积）。2018年4月22日，被告因需要资金，将部分安置房指标转让给原告，约定出售总面积为150平方米，其中125平方米按5000元／平方米计算，25平方米（众用分摊面积）按6880元／平方米计算，共计800000元整；同日，双方签订《房屋买卖协议书》。《房屋买卖协议书》签订后，原告于2018年4月22日、2018年5月18日、2019年11月5日分别向被告支付购房款200000元、200000元、400000元，合计800000元购房款已全部付清。2019年11月17日，原、被告共同前往安置房摸文定位现场，由原告摸文定位了涉案房屋（即永兴家园1幢501室，建筑面积149.53平方米）。经原告了解，被告未出售的另一套安置房（永兴家园1幢401室）己交付被告并装修使用，涉案房屋也已符合交付条件。原告多次要求被告交付涉案房屋，但被告却要求原告向永兴街道办缴纳建房款172917元。原告认为，根据《房屋买卖协议书》，涉案房屋购房款总价800000元，剩余建房款应由被告向永兴街道办缴纳，原告已履行了《房屋买卖协议书》约定的全部付款义务。综上，被告拒绝交付涉案房屋的行为构成违约，严重侵害原告合法权益。原告为此起诉。 被告答辩称：一、关于事实。1.被告与永兴街道办签订《产权调换协议》属实。2.原、被告签订《房屋买卖协议书》属实，但内容是安置房指标买卖，指标价800000元已陆续付清，被告也已配合原告进行了摸文定位在永兴家园1幢501室（套内面积120平方米，公摊面积30平方米）。被告自己剩下一套摸文定位在永兴家园1幢401室，已经收房。1幢501室还要向永兴街道办支付建房款172917元才能拿钥匙，该款应由原告负担，由于原告不向永兴街道办支付该款，才导致不能从永兴街道办拿到钥匙。二、关于诉请。1.《房屋买卖协议书》有效没意见。2.要求被告交钥匙不认可，是原告不去永兴街道办交款，钥匙不在被告处，产权证也还没有办理。 审理中，原告补充称：一、《房屋买卖协议书》名称就是房屋买卖，而非指标买卖。《房屋买卖协议书》是原告自己起草。签约前，双方均已预计到将来拿安置房还要向永兴街道办交款，并约定该款由被告承担，原告净出800000元，双方口头都讲好的，只是没有找专业人员代笔，没有把这句话在协议内容中写明。但从签约后的履行情况看，双方约定是清楚的，签约后被告实际已向永兴街道办交了前两期建房款409713元（其中房屋折旧款130842元、第一期购房款278871元），只剩尾款172917元未交，反映出双方实际约定是房屋买卖，不是指标买卖；如果是指标买卖，被告不可能向永兴街道办交前两期建房款。二、尾款172917元中，朝向差、层次差和物业维修资金（金额约一万余元），原告同意负担。三、基于目前实际情况，原告暂时撤回第2项诉请。 审理中，被告补充称：《房屋买卖协议书》名称虽是房屋买卖，但内容就是指标出卖，写明指标价800000元，且是原告自己起草。签约前，双方均已预计到将来拿安置房还要向永兴街道办交款，并约定该款由原告负担，被告净得800000元。签约后，摸文定位前，被告确实交了两期购房款，因为两套房（包含被告未出售的一套）合在一起交款，被告不懂，接到永兴街道办通知就去交了，交了之后也没有问原告要过，但剩下的款应由原告交。 本院经审理查明：2017年11月5日，永兴街道办作为甲方，被告作为乙方，双方签订《产权调换协议》一份，载明“乙方房屋坐落在龙湾区××街道××路××弄××号，总建筑面积137.74平方米，房屋所有权证号143373，房屋用途住宅，土地证号温集用（2016）第2-00025号，土地性质集体，使用土地面积69.3平方米。补偿金额（房屋补偿款及奖励补助，合计261684元。搬迁补助费、临时安置补助费若干；安置建筑面积206.61平方米（不包括众用分摊面积），其中建安成本价计价面积137.74平方米，政策内增购价计价面积68.87平方米。乙方认购安置用房总面积226.61平方米（不包括众用分摊面积），建安成本价计价购房款137.74平方米×3000元／平方米＝413220元，被补偿房屋与等面积安置房屋的差价款151536元；政策内增购价计价购房款68.87平方米×4800元／平方米＝330576元；奖励增购20平方米×8600元／平方米＝137600元；乙方应缴购房款金额总计619712元。安置房套型差、层次差、朝向差和众用分摊面积等结算，按规定执行。签订房屋补偿安置协议书后，乙方补偿金额作为安置房第一期购房款，安置房应缴购房款差额按甲方规定时间分期支付。甲方按规定组织安置房认购定位”等。 2018年4月22日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房屋买卖协议书》一份，载明“兹甲方有坐落温州市龙湾区永兴街道安置房私房（商品房），安置地点滨海大道环镇路安置处，计建筑面积150平方米（目前在建，下半年交付使用），自愿出卖给乙方永久为业。今经双方友好协商，特立协议如下：一、双方议定甲方出售给乙方总面积150平方米，其中125平方米每平方米5000元，计价625000元，余25平方米每平方米6880元，计价172000元，合计797000元，乙方同意总价800000元。二、该房系水潭路30弄21号D级危房拆除安置房，目前没有产权证，甲方应该给乙方面积在150平方米或以上，多出面积乙方按上述后者价另外补付给甲方。如确实少几平方，甲方也按上述价格后者价退还给乙方。三、该房系甲方私有D级危房安置指标出卖，倘有产权纠葛不清或家庭成员持有不同意见，或原出售单位有不同意见，由甲方负责处理清楚，一切责任由甲方承担。四、楼层房号待政府交付使用时，双方共同前往摸份确定。该房出售后，甲方必须无条件协助乙方无偿办理转户手续，但一切费用（包括税费、过户费及手续费等）均由乙方自负。五、付款方式。签字后衔付定金200000元，一个月内再付定金200000元，余下金额在摸文定位前半个月付清”等。 2018年4月22日，被告向原告出具《领款凭证》，载明“今收到王健福购房定金200000元（农商行转账）”。2018年5月18日，被告向原告出具《领款凭证》，载明“今收到王健福农行购房款定金200000元”。2019年11月5日，原告向被告转账400000元。 2019年11月17日，原、被告共同至永兴街道办，以被告名义参加摸文定位。永兴街道办出具《安置房认购定位单》，载明“被置换人严丽华，于2019年11月17日根据摸取的顺序号自愿认购龙湾区新区道路网一期工程环镇路永兴安置房工程（永兴家园）1幢501室住宅安置房一套，计套内面积121.1715平方米（最终以测绘面积为准），建筑面积149.53平方米”等。 2019年12月31日，永兴街道办出具《安置房结算单》，载明“姓名严丽华，原房地址水潭路30弄21号，新房地址1幢501室。一、安置房购房款。1.应收款项合计599159元（其中朝向差17713元，层次差-8972元，其余略）。2.已预收款项合计409713元（房屋折旧款130842元。第一期购房款278871元）。差价189446元。二、待收款项。物业维修资金6291元。三、应付款项合计22820元（其中6个月临时安置费7438元，搬迁费（回迁）2066元，未支付过渡费13316元）。结算总额一+二-三=172917元”等。 因原、被告对欠永兴街道办的结算尾款由谁负担存在争议，结算尾款尚未交纳，上述安置房尚未交付。 以上事实有当事人一致陈述、原告身份证、被告户籍信息、《产权调换协议》、《房屋买卖协议书》、《领款凭证》及银行转账记录、《安置房认购定位单》、《安置房结算单》、手机短信等证据在卷佐证。 本院认为：本案原、被告于2018年4月22日签订《房屋买卖协议书》的事实清楚，双方对合同有效并无争议，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。现双方争议在于欠永兴街道办的结算尾款由谁负担，而争议焦点在于对合同条款的理解。原告认为欠永兴街道办的结算尾款应由被告负担，合同条款应理解为房屋买卖；被告则认为对欠永兴街道办的结算尾款应由原告负担，合同条款应理解为指标买卖。本院认为，根据《合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方签订的合同名称为房屋买卖，但文本中又有“指标出卖”的表述，双方均表示在签订合同时对还需向永兴街道办交纳建房款已有预期，但合同文本中并未明确建房款的负担，为此后双方的争议埋下了隐患，但从审理查明的合同签订后已经履行部分的情况来看，被告已向永兴街道办交纳了前两期建房款409713元，被告亦承认交纳该两期建房款后并未向原告主张支付，据此反推可知双方的真实意思应为房屋买卖，而非指标买卖，故欠永兴街道办的建房款，原则上应由被告负担。被告称“因为两套房（包含被告未出售的一套）合在一起交款，被告不懂，接到永兴街道办通知就去交了，交了之后也没有问原告要过”，该解释难合常理，本院不予采纳。另，根据《安置房结算单》，应收款项中的部分15032元（包括朝向差17713元、层次差-8972元、物业维修资金6291元），属于摸文定位后产生，原告亦同意负担，本予以确认；应付款项22820元[包括临时安置费7438元、搬迁费（回迁）2066元、未支付过渡费13316元]，属于永兴街道办应付给被告的特定用途款项，不应在结算总额（尾款）中扣减，该部分亦应由原告负担；因此，结算总额（尾款）中，原告应负担37852元。根据合同相对性原则，对外（被告与永兴街道办之间），结算总额（尾款）应由被告支付；对内（原、被告之间），结算总额（尾款）中应由原告负担37852元，并在对外实际支付后对内进行结算。 因安置房尚未交付给被告，暂不具备交付给原告的条件，原告撤回第2项诉请，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，本院予以准许。 综上所述，原告诉请确认合同有效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百二十五条之规定，判决如下： 确认原告王健福与被告严丽华于2018年4月22日签订的《房屋买卖协议书》有效。 本案受理费减半收取40元，由被告严丽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员  金 丛 二〇二一年二月二日 代书记员  刘金瑶