甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4540号上诉人（原审被告）：李忠辉，男，汉族，1970年2月20日出生，住榆中县。委托诉讼代理人：孙学红，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张从军，男，汉族，1973年12月24日出生，住榆中县。委托诉讼代理人：张莹，甘肃春蕊律师事务所律师。上诉人李忠辉因与被上诉人张从军房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李忠辉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人张从军的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费用由被上诉人张从军承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，导致判决结果错误。(一)涉案场地已被案外人李生淮、李梁(李生湖之子)收回，被上诉人根本违约，致使合同目的不能实现，按照合同约定被上诉人应赔偿上诉人损失，而一审判决上诉人向被上诉人交付场地及支付租金显失公平。1、涉案场地已被案外人与2019年10月15日收回。涉案场地的承包权属于案外人李生淮与李生湖，1999年9月1日涉案场地由案外人李生泮代李生淮、李生湖签字出租给案外人高伟，案外人高伟向出租人李生淮、李生湖支付租金至2019年9月15日，2019年9月16日之后的租金高伟未向李生淮、李生湖支付。2019年9月底李生淮、李梁到高伟家中，告知高伟老婆要求收回租赁的场地，并且找到榆中县城关镇北关村村委会，北关村村委会派村支部委员马宏荣、三社社长白继红到上诉人李忠辉处，告知上诉人要求收回租赁的场地，上诉人当场给被上诉人张从军打电话，电话打通之后马宏荣给张从军告知李生淮、李梁要求回来解决租赁场地的事宜，张从军称其在西宁，过几天回来。在2019年10月15日，村委会代表马宏荣、白继红、被上诉人张从军、上诉人李忠辉、案外人李生淮、李梁在上诉人租赁的地方调解解决收回租赁场地的事宜。村委会明确告知张从军租赁的场地不属于被上诉人张从军，租赁的场地由案外人李生淮、李梁与土地现使用人李忠辉自行协商处理。案外人李生淮、李生泮与高伟签订的转包合同因案外人高伟违约解除。上诉人与被上诉人之间签订的《场地租赁合同》因案外人将场地收回而终止履行。2、上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》因被上诉人违约不能提供租赁场地致使合同目的不能实现而终止履行，被上诉人应按照合同约定赔偿上诉人损失。2019年10月15日，在村委会的鉴证下租赁的场地由案外人李生淮、李梁收回之后与土地现使用人李忠辉协议处理。租赁的场地被案外人收回之后，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》因被上诉人张从军违约无法提供租赁的场地致使合同目的不能实现而终止履行。依据《合同法》第九十四条(四)项之规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”当事人可以解除合同。上诉人李忠辉在2109年10月15告知被上诉人双方的合同解除并终止履行。被上诉人从签订《场地租赁合同》自始至终就存在违约，按照合同约定被上诉人应全额向上诉人退款，并承担每日15%的违约金。3、一审判决采纳证据存在瑕疵，导致判决实体显失公平。上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》在履行的过程中，自始至终因被上诉人违约迟延交付场地被上诉人不能提供租赁场地违约致使租赁合同目的无法实现。且2019年10月15日案外人李生淮、李梁收回租赁物之后。在2019年11月1日，案外人李生淮、李梁与上诉人李忠辉双方在村委会的鉴证下签订《转包土地合同书》一份，合同约定:“涉案场地承包给上诉人三年，自2019年11月1日至2022年10月31日止。签订本合同之日故第一年转包费6000元，后两年转包共12000元由上诉人于2020年11月1日一次付清。”合同签订之后，上诉人将第一年的转包费6000元支付给案外人李生淮、李梁。而上述事实一审庭审中上诉人不但提供书面证据，并且口头提出要求证人出庭作证，证人证言及书面证据对是查明本案事实的关键证据，一审拒绝证人出庭佐证，对上诉人提供的书面证据因被上诉人不认可签字而不予采纳。一审庭审错误决定，导致一审判决对上述事实未查清的基础上，作出错误的判决。被上诉人张从军在场的情况下，租赁的场地已交付给案外人李生淮、李梁。且租赁场地是2019年11月1日，系案外人李生淮、李梁交付给上诉人的。一审判决要求上诉人交付租赁场地，违背事实。即便上诉人交付租赁场地也应该是向案外人李生淮、李梁交付，而不是给被上诉人交付租赁场地。一审判决不但不查明合同履行的过程中被上诉人违约的事实，且在被上诉人无法提供租赁场地的情况下，一审仍然判决上诉人支付租金。上诉人在履行合同中本身利益受到重大损失，一审中上诉人的权利不但没有受到保护，且一审判决加重侵害上诉人的权利，一审判决难以令人服判。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。张从军辩称，驳回上诉，维持原判。张从军向一审法院起诉请求：1．请求判令解除张从军、李忠辉双方签订的《场地租赁合同》；2．请求判令李忠辉向张从军支付自2019年12月31日起至李忠辉腾空房屋、场地期间的占用费：（暂计算至2020年6月15日为36667元）；3．请求判令李忠辉承担违约金12000元；4．请求判令李忠辉按照《物品及设备移交清单》向张从军移交按各项物品；5．请求判令李忠辉立即腾空场地、房屋并搬离；6．案件受理费由李忠辉承担。一审法院认定的事实：1、1999年，榆中县城关镇北关村三社村民高伟分别与本村村民李生淮、李生泮、高声签订《转包土地合同书》，高伟分别承租李生淮、李生泮、高声“烟台地”耕地0.9亩、0.97亩、0.35亩，承包期限30年，从1999年9月1日至2030年9月1日，榆中县城关镇北关村委会盖章鉴证。1999年10月18日，张从军与高伟签订《租房合同》，张从军承租高伟北关村园林开发区房屋7间、27.2平方米库房5间、场地1056平方米，租赁期限为2000年1月1日至2010年1月1日，场地年租金6000元。2010年7月14日张从军与高伟再次签订《租赁合同书》，张从军租赁高伟房屋（使用面积70平方米）、场地（300平方米），租金每年18000元，租赁期限为2010年7月1日至2015年6月30日。2015年11月9日，汉尚军与高伟签订《场地租赁协议》，汉尚军租赁高伟位于太白东路（榆中县汽车站对面，无门牌号）场地一处，面积1200平方米，该场地为榆中从军汽车修理厂，场地内有房屋9间、车棚6间，同场地一起租赁，租赁期限为2016年2月9日至2036年2月9日，每年租金10000元，20年租金一次性付清，约定场地承租人有权向第三人转让，转让时无须征求出租人意见，场地内建筑物及设施，承租人有权进行维护和改造。2016年3月23日，张从军与汉尚军签订《场地转租协议书》，张从军又承租了汉尚军租赁的太白东路面积1200平方米场地及场地内房屋、车棚，租赁期限为2016年3月23日至2035年3月23日，租金每年11000元，租期19年，租费209000元一次性付清，双方约定承租人可根据现状对场地、房屋设施等进行维修完善，如对场地地坪进行水泥硬化（20公分厚）；可修建彩钢板房1间、不大于40平方米；可对原简易厕所进行改建；可对大门进行更换；对车棚维修后方可使用；承租人对房屋进行维修改造，提高房屋的使用率，维修费由承租人承担。双方约定承租人在租赁期内，有权向第三人转让、转租，无需征得出租人意见。张从军向汉尚军支付租赁费后，汉尚军向张从军交付了场地、房屋，张从军对场地进行硬化、维修了房屋。2、2017年12月11日，张从军与李忠辉签订《场地租赁合同》，张从军将其承租经营的位于榆中县太白东路（原榆中县汽车站对面）从军汽车修理厂场地出租给李忠辉使用，场地内有房屋7间、彩钢房办公室一间、彩钢卫生间一间、彩钢车棚修理车间6间，20公分水泥硬化地面（面积约1200平方米左右），场地物品及设备。双方约定场地租金每年80000元（租金不包括房屋出租税费），租期2年（自2017年12月11日至2019年12月30日），合计租金16万元。场地租赁用途为用于从事汽车修理。合同签订当日李忠辉向张从军交付场地租赁订金10000元。合同约定张从军确保该场地的合法性，有权出租；张从军不得干涉李忠辉合法经营，在租赁期内不得提前收回场地；李忠辉应爱护并合理使用场地内的各项设施，造成损坏的应承担修复或赔偿责任；合同期满后，李忠辉按《物品及设备移交清单》上的设备向张从军移交，如有损坏应照价赔偿；场地李忠辉无权向第三人转让、转租；李忠辉对场地内建筑物进行增盖和改造时，必须经张从军同意；合同约定承租人逾期未支付租金，出租人有权解除合同，承租人应按照租金的15%的标准支付违约金；租赁期满李忠辉享有同等条件下对场地的优先租赁权，如李忠辉无意续租的，应在租赁期满前三十日内书面通知张从军。合同签订后，李忠辉向张从军支付了租金，张从军向李忠辉交付了场地及房屋，双方签订《物品及设备移交清单》。李忠辉接受场地及房屋后用于经营汽车租赁公司，租费交至2019年12月30日。租赁期间于2019年12月31日届满，李忠辉未与张从军签订续期合同并拒绝搬离场地，2020年3月，张从军将场地大门锁住，后经派出所民警协调打开，现案涉场地由李忠辉使用。张从军、李忠辉双方签订的《物品及设备移交清单》内容为：新式老板桌、老板椅2套，奥克斯空调1个，休闲皮沙发三人1个、单人2个，玻璃茶几大小各1个，饮水机1个，单人床（床单、被子、褥子全套）1个、床头柜1个、方凳4个，折叠方桌大小各1个，假山1个、布制三人沙发1个，铁皮柜3个，高低床2套，铁炉子1个，鱼缸1个，手拉倒链8吨1个、5吨2个，手柄倒链2吨1个，三项电气泵及气管（25米）1个，喷枪2把，氧气瓶4个、表1个，乙炔瓶1个、表1个，焊枪1把，电砖大小各1个，角磨机1把，举升机1台，大铁链2根，烤漆房1间，电焊机大1个、小2个，台钳1台，办公桌及椅子8套，监控设备（四个夜视探头）1套。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用、公平自愿、等价有偿原则。李忠辉租赁张从军房屋，双方签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，属合法有效合同，应受法律保护。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，本案中案外人李生淮、李生泮、高声与高伟签订土地流转合同，李生淮、李生泮、高声将耕地流转给高伟，流转期限为30年（从1999年9月1日至2030年9月1日），后案外人汉尚军从高伟处承租案涉场地，租赁期限20年（2016年2月9日至2036年2月9日），张从军又从汉尚军处承租案涉场地及房屋，租赁期限为19年（2016年3月23日至2035年3月23日），转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定无效，同时流转土地的期限不得超过承包期的剩余期限，超过部分的约定亦无效。2017年12月11日，李忠辉与张从军签订《场地租赁合同》，再次承租案涉场地及房屋，张从军作为次承租人将租赁场地、房屋出租给李忠辉，张从军与原出租人约定了未经出租人同意可以转租，因此张从军有权对案涉场地、房屋进行出租，张从军诉讼主体适格，对李忠辉该项辩解意见，不予采信；张从军、李忠辉双方签订的《场地租赁合同》，因合同期限届满，承租人应当返还租赁物，李忠辉既未与张从军续签合同，又未返还租赁物，应承担相应民事责任，对张从军主张解除合同的诉讼请求，予以支持；对张从军主张合同期满至场地腾空期间场地占用费的诉讼请求，可参照租金每年80000元的数额支付占用期间的占用费予以支持；对张从军主张李忠辉按照《物品及设备移交清单》交付各项物品，庭审中李忠辉认可各项物品均存在，对该项请求予以支持；对张从军主张李忠辉立即腾空场地、房屋并搬离的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；对张从军主张李忠辉承担违约金12000元的诉讼请求，因双方在合同中并未约定本案涉及的情形应支付违约金，故对该项诉讼请求，没有合同依据，不予支持。为了维护社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除张从军与李忠辉于2017年12月11日签订的《场地租赁合同》。二、李忠辉于判决生效后五日内向张从军腾交场地、房屋，并按照《物品及设备移交清单》内容向张从军交付各项物品。三、李忠辉向张从军支付场地占用费（按照年租金80000元计算，自2019年12月31日起计算至实际交付场地、房屋之日止）。四、驳回张从军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取509元（已减半），由李忠辉负担。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人的争议焦点系上诉人李忠辉是否应向被上诉人张从军腾交场地、房屋，并支付场地占用费的问题，2017年12月11日，李忠辉与张从军签订《场地租赁合同》，李忠辉承租案涉场地及房屋，张从军依约将租赁场地、房屋交付给李忠辉。张从军、李忠辉双方签订的租赁合同期限已届满，李忠辉既未与张从军续签合同，又未返还租赁物，应承担相应的民事责任，故一审判决认定由李忠辉向张从军腾交场地、房屋，并支付场地占用费并无不妥，上诉人李忠辉上诉主张不应向被上诉人张从军腾交场地并支付场地占用费的上诉理由无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人李忠辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李忠辉预交的二审案件受理费1018元，由上诉人李忠辉负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  冯 诚审判员  徐晓曦二〇二一年二月二十二日书记员  夏菁菁