山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1108号上诉人（原审被告）：海阳市福邸置业有限公司，住所地海阳市旅游度假区东京路南首。法定代表人：杜勋，经理。委托诉讼代理人：王晶，女，1986年8月24日出生，汉族，住海阳市旅游度假区，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：徐某，女，2008年2月13日出生，汉族，住海阳市。法定代理人：周某（系徐某母亲），女，1974年6月30日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：刘焕佐，海阳发城法律服务所法律工作者。上诉人海阳市福邸置业有限公司（以下简称福邸置业）因与被上诉人徐某商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2020）鲁0687民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。福邸置业上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回徐某的诉讼请求；2、由徐某承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案中，福邸置业与徐某在《商品房预（销）售合同》中并没有约定交房日期，这是客观存在的事实，同时也是违约计算时间的依据。《商品房预（销）售合同》一式三份，福邸置业两份，徐某一份，福邸置业手中的两份合同均未填交房日期，而徐某称其手中合同的交房日期是原财务科长孙伟手写，但并未提出证据，因此福邸置业认为不应成立。当事人双方之所以没有约定交房日期，是因为徐某购买的房屋是在建房屋，并不是现房，具体什么时间能够进户无法预测，所以双方在合同中没有约定具体交房日期。对此事实，徐某也是明知的。目前，该楼房尚未完成综合验收，不具备交房条件。如果已经具备交房条件，而福邸置业不交付房屋，那么法院判决福邸置业承担违约责任倒也无可非议。但现在还不具备交房条件，且双方在合同中并未约定交房日期，在这种事实情况下，一审法院仍然采用徐某的合同，而无视福邸置业存档的合同，判决福邸置业承担违约责任，这不仅明显有失公允，而且已经超过诉讼时效，更没有任何事实依据，理应依法予以纠正。一审法院通过微信视频联系曹宇昕取证，因福邸置业与曹宇昕之间存在法律纠纷，福邸置业认为，其证词不应采用。为了维护福邸置业的合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法作出公正的判决。徐某辩称，一、福邸置业称涉案《商品房预（销）售合同》并没有约定交房日期，这既不符合常理且在房屋买卖中也是根本不现实的。首先，徐某手中的购房合同所列全部事项包括交房日期均系福邸置业的财务科长所写，至于由谁与徐某签订购房合同，这是福邸置业内部的事情，即使举证也应该由福邸置业举证，徐某只是一位购房者。其次，涉案房屋的受让人曹宇昕与张坤、福邸置业签订“福邸?金海翠林”24号楼（徐某的房屋位于24号楼）《三方协议》日期是2011年11月6日，徐某购买的涉案房屋签订合同日期是2013年3月14日，且一审法庭通过微信视频联系曹宇昕讲“徐某所购房产交房时间在徐某购房合同上有载明、有约定”、“2013年12月份之前所有购买的房产交房日期为2013年12月31日之前交付，我刚才发给你的那份协议（三方协议）很清楚地表明了这一点，福邸置业当时也表明了房屋都是在2013年12月31日之前交付”，曹宇昕也充分肯定了徐某的购房合同上有载明交房日期，也就是说曹宇昕在受让涉案房屋时就已经知道徐某所购买的房屋有交房日期，这也与涉案三方协议中“丙方保证24号楼交房时间为2013年12月30日前按时交房”相吻合。二、福邸置业称“徐某购买的房屋是在建房屋，并不是现房”不属实。徐某签订合同时间为2013年3月14日，涉案三方协议可以证实，徐某所购买的房屋早已经是现房了。三、福邸置业称“已经超过诉讼时效”。徐某与福邸置业签订购房合同约定的交房日期为2013年12月31日前，因福邸置业逾期交房，徐某从2015年11月、2017年1月、2018年12月、2019年8月曾多次向海阳市信访局信访，反映所购涉案房屋开发商一直未交房、也不给予退款的问题，且一审中福邸置业对徐某提供的证据“海阳市信访局证明”并无异议。为此，徐某因福邸置业没有按约交付涉案房屋曾多次信访均引起本案诉讼时效的中断。四、即使福邸置业与曹宇昕之间有纠纷，也与本案无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二审法院应当依法驳回福邸置业的上诉请求，维持原判。徐某向一审法院起诉请求：1、判令福邸置业立即履行双方签订的《商品房预（销）售合同》；2、判令福邸置业支付逾期交房违约金155791.125元（自2014年1月1日计算至2019年12月1日），并以284550元为基数按日万分之三自2019年12月1日计算至实际交房之日；3、诉讼费由福邸置业承担。一审法院认定事实：1、2013年3月14日徐某与福邸置业签订《商品房预（销）售合同》，约定徐某购买福邸置业开发的海阳市旅游度假区房屋，该房屋建筑面积为94.85平方米，总价款为284550元。合同第九条约定逾期交房30日以上，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。2、合同签订后，徐某付清全部房款284550元。3、经查，涉案房屋取得预售许可证，证号为海房预许字2011第24号，尚未取得竣工验收备案表。对于当事人双方有争议的事实认定如下：徐某主张福邸置业未按《商品房预（销）售合同》第八条约定向徐某交付房屋，故根据合同第九条约定要求福邸置业支付2014年1月1日至2019年12月1日期间的逾期交房违约金155791.125元（284550元*0.0003*1825天），并以284550元为基数按日万分之三自2019年12月1日起计算至实际交房之日止。提交证据：1、《商品房预（销）售合同》一份（该合同显示第八条约定福邸置业应于2013年12月31日前交付房屋）；2、房款收据三份（两份各100000元房款收据是由福邸置业出具的，一份84550元房款收据是案外人曹宇昕出具的）；3、海阳市信访局证明一份（内容如下：信访人周某自2015年11月、2017年1月、2018年12月、2019年8月四次电话来访，反映其于2013年3月为其女儿徐某全款购买了福邸?金海翠林第C区24幢704号楼房，但开发商一直未交房，也不给予退款的问题）。福邸置业对证据2、3无异议，对证据1有异议，主张徐某提供的《商品房预（销）售合同》中的交付日期非我公司填写，我公司存档的合同没有填写交付日期，徐某与福邸置业双方并未约定交房时间，故我方认为关于房屋的交付应该是在商品房验收合格之后交房，我公司现在约定的是2020年12月31日前交房。提交证据：《商品房预（销）售合同》一份（该合同显示第八条未约定交房日期）。徐某有异议，主张关于合同的手写部分是由福邸置业的财务科长孙伟手写的，福邸置业所主张的重新约定于2020年12月31日前交房，对此福邸置业需要举证证明，否则承担举证不能的法律后果。另外，徐某这套房产是通过曹宇昕买的，福邸置业与张坤有一份三方协议，这个原件徐某拿不到，为了弄清本案的事实，徐某申请法院对金海翠林24号楼受让人曹宇昕做一个调查笔录。一审中当庭通过微信视频的方式联系曹宇昕（对话内容如下：？关于徐某所购房产的房款及房屋交付时间问题，现向你方了解一下。曹：听懂了。？徐某的房款84550元交付你方了是吗。曹：是。？你看一下，这是否是你给徐某打的收据。曹：是。？这个房款给了福邸是吗。曹：没有给福邸，但是这个房款也等于福邸收到了，因为是根据三方协议。福邸之前收到的20万也是打给我方。协议里面有写，福邸帮我卖的话，也是将钱给我，因为我当时已经将三方协议的钱付清了。？徐某所购房产是通过你买的还是通过福邸买的。曹：通过福邸买的。我刚才微信发给你一份合同，我当时2011年将24号楼与福邸签订了协议，协议上面福邸也可以给我卖房，我自己也可以卖房，我和福邸同样有收款权。？徐某的合同签订是你带着徐某签订的吗。曹：不是。？那她的合同签订过程你知道吗。曹：福邸公司给她签的。？是谁你知道吗。曹：时间太长了，记不清了。？徐某所购房产交房时间在徐某所购房产合同上有载明吗。曹：有载明。？载明的时间与开发商合同载明的时间为何不一致，开发商合同上没有交房时间，你知道是怎么回事吗。曹：不知道。有可能是福邸置业公司的工作失误。？关于徐某所购房产的交房时间，当时有约定吗。曹：有约定。？约定的什么时间你知道吗。曹：2013年12月份之前所有购买的房产应该交房日期为2013年12月31日之前交付，我刚才发给你的那份协议很清楚的表明了这一点，福邸当时也表明了房屋都是在2013年12月31日之前交付。？你发给我的协议是原件吗。曹：复印件。？有原件吗。曹：原件我找到了，微信发给你了。？微信收到原件协议三张。？对于徐某所购房产的事宜，你还有没有别的补充。曹：没有了。？笔录你已经看过了，没有问题是吗。曹：是的，没有问题。？笔录需要你签字，但因你不在现场，你已经当着法官和书记员确认过了，我们法官和书记员在笔录上签字确认你看可以吗。曹：可以）。曹宇昕微信发的三方协议原件（内容如下：转让方（以下称甲方）：张坤，受让方（以下称乙方）：曹宇昕，开发商（以下称丙方）：海阳市福邸置业有限公司。一、丙方确认将本公司开发的位于山东省海阳市“福邸?金海翠林”项目中的三期高层住宅24号楼建筑面积4281.85平方米（含精装修）抵顶给甲方，同意由甲方全权自行处理房屋销售工作并遵守此协议约定，在此基础上甲乙丙三方经协商将“福邸?金海翠林”三期高层住宅24号楼（含精装修）建筑面积4281.85平方米，按每平方米4000元的价格转让给乙方，乙方在合同签订后七日内一次性向甲方付清全部转让款，转让款金额共计17127400元，丙方按乙方购房客户资料把部分销售合同提供给乙方，由乙方自行对外销售并收取全部房款，也可征得乙方同意由丙方规定的代理商或销售部销售。二、……。三、乙方开立本次售房的专用账户，房款定金及剩余房款均由乙方收取……。四、在销售过程中甲、丙双方必须按丙方接待自然客户流程接待乙方带来的客户，若成交由乙方按规定支付代理商提成或销售部销售员提成，丙方负责为购买24号楼的客户签订购房合同、办理银行按揭贷款等手续……。五、丙方应为乙方提供销售房屋所需的资料：五证、营业执照、合同范本、精装修交房标准……丙方保证24号楼为三期同等精装修标准并将印制的标准附客户合同后，交房时间保证为2013年12月30日前按时交房。六、因丙方提供的资料和数据不正确或由商品房销售合同而引起的客户纠纷以及因交房时间、建筑质量、精装修质量、发生的赔偿问题由丙方负责解决并承担一切损失及法律责任。七、……。八、……。九、……。甲方：张坤签字并按手印，乙方：曹宇昕签字并按手印，丙方：海阳市福邸置业有限公司盖公章。签订时间：2011年11月6日）。徐某与福邸置业对曹宇昕的调查笔录及曹宇昕微信向一审法院提交的协议原件均没有异议，福邸置业认可已收到购房款284550元，但对于协议中约定的交房日期不认可，福邸置业认为应按照福邸置业提交的《商品房预（销）售合同》来认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。福邸置业主张徐某与福邸置业双方未对交房时间进行约定，既不合常理也不公平，且其未有证据证明与徐某重新约定了交房时间为2020年12月31日前，因此，福邸置业对此应承担不利的法律后果。通过一审法庭对曹宇昕的调查笔录及曹宇昕通过微信向一审法院提交的协议原件，可以证实福邸置业于2011年以有偿转让的方式将涉案房屋所在的24号整栋楼房转让给了曹宇昕，曹宇昕可自行销售24号楼房，福邸置业负责为购买24号楼的客户办理签订购房合同等手续并保证交房时间为2013年12月30日前。本案中，徐某提交的三份房款收据可以证实涉案房屋是徐某通过曹宇昕购买的，福邸置业配合为客户即徐某签订了购房合同、出具了房款收据，福邸置业庭审中也认可徐某付清了全部房款，且徐某持有的商品房买卖合同约定的交房时间与曹宇昕提供的三方协议一致，因此，一审法院认为上述福邸置业的配合行为应视为其也认可协议中所记载的保证交房时间为2013年12月30日前。故一审法院认定福邸置业应于2013年12月30日前将涉案房屋交付给徐某。现福邸置业未按约定交房，应当承担逾期交房责任，徐某主张根据涉案合同第九条约定福邸置业应支付2014年1月1日至2019年12月1日期间的逾期交房违约金155791.125元（284550元*0.0003*1825天），合法合理，予以支持。福邸置业至今未交房，其违约行为持续发生，因此，违约金应以284550元为基数按日万分之三自2019年12月2日起继续计算至实际交房之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条之规定，于2020年1月16日作出（2020）鲁0687民初108号民事判决：福邸置业于判决生效后三十日内向徐某支付逾期交房违约金155791.125元，并以284550元为基数按日万分之三自2019年12月2日起继续计算至实际交房之日止。如果未按判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1708元，由福邸置业承担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、涉案《商品房预（销）售合同》是否对交房时间进行约定；二、徐某的起诉是否超过诉讼时效。一、关于涉案《商品房预（销）售合同》是否对交房时间进行约定的问题。本案中，徐某提交的涉案《商品房预（销）售合同》第八条约定载明福邸置业应于2013年12月31日前交付房屋，这与曹宇昕提交的涉案三方协议中约定的福邸置业负责为购买24号楼的客户办理签订购房合同等手续并保证交房时间为2013年12月30日前相一致。福邸置业主张涉案《商品房预（销）售合同》未约定交房时间,即无限期的理由,明显与双方订立合同的目的不相符,福邸置业虽主张其与徐某重新约定了交房时间为2020年12月31日前，但对此未提交证据，本院对此不予采信。一审判决认定福邸置业应于2013年12月30日前将涉案房屋交付给徐某并无不当，本院予以确认。二、关于徐某的起诉是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，福邸置业在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且在二审中未提交新证据，故其在二审期间提出的诉讼时效抗辩本院不予支持。并且，根据徐某提交的证据来看，徐某一直就福邸置业逾期交房的情况向有关部门主张权利，而福邸置业至今未交房，其违约行为持续发生，而诉讼时效应从违约状态结束时开始计算，故本案诉讼时效亦未开始起算，福邸置业的该主张本院不予支持。综上所述，福邸置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3416元，由海阳市福邸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年二月二十五日书记员  孙嘉慧