天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0119民初97号原告：胥喜忠，男，1966年8月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：姜晓爱，女，1970年12月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建1号楼。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：全香南，北京市中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京市中伦文德（天津）律师事务所律师。原告胥喜忠、姜晓爱与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥喜忠、姜晓爱，被告绿地公司的委托诉讼代理人全香南、刘童童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胥喜忠、姜晓爱向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的盘龙御城公建11号楼1单元101号的天津市商品房买卖合同，编号2016-0182049；2、判令被告返还原告购房款81.381万元、团购服务费15万元；3、赔偿购房款利息13.942万元，其中，以5万元为基数，自2016年10月4日起至2020年12月10日止，按银行同期同档贷款利率计算；以21万元为基数，自2016年10月10日起至2020年12月10日止，按银行同期同档贷款利率计算；以39.381万元为基数，自2016年11月1日起至2020年12月10日止，按银行同期同档贷款利率计算；以16万元为基数，自2018年10月2日起至2020年12月10日止，按银行同期同档贷款利率计算；4、赔偿违约金4069.05元；5、被告赔偿原告交纳的物业服务费4828.31元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系盘龙御城小区开发商。原告与被告在被告售楼处经协商于2016年10月3日意向购买该小区公建11号楼1单元101号，在售楼处当场向被告交纳购房意向金5万元，2016年10月4日交纳购房意向金21万元，2016年10月19日在售楼处当场向被告交团购服务费15万元（约定抵顶30万元）。2016年10月31日交纳意向金39.381万元。2016年11月18日签订了商品房买卖合同。2018年10月1日因被告无法按与原告签订的商品房买卖合同约定为被告提供贷款服务，双方在被告售楼处签订了补充协议，原告在售楼处当场据此协议向被告交纳购房金16万元。以上合计交付房款81.381万元、团购服务费15万元。合同约定被告应当在2018年3月30日前将验收合格的商品房交付原告，但被告一拖再拖。直到2018年11月被告通知原告收房。2018年11月24日，原告办理收房手续时，被告要求必须先办理入住和物业服务费并交纳相应物业服务费后，才能领取房屋钥匙和到现场看房。原告只好据此办理入住手续并交纳物业服务费共计4828.31元。当天原告到小区工地实地验收时发现该小区房屋整体建造包括原告房屋设计和环境布局设计现状与合同约定、被告楼书、宣传册等宣传资料及样板间完全不符，出现重大违约，并向原告交房现场人员和销售部负责人当场提交了书面的业主诉求登记表。2018年12月1日至2020年7月原告先后6次向被告发出书面告知函，并多次找被告要求房屋原有设计并采取补救措施，但被告一直未能履约。原告认为，被告应承担虚假宣传和欺诈履行的法律责任。故起诉。绿地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方签订的天津市商品房买卖合同合法有效，被告已按约将竣工验收合格的房屋交付原告，不存在违约情形，不承担任何违约责任；第二、原告应明知合同的性质明确约定为“办公”，买卖合同价款中所包含的建筑面积仅为合同附件展示的平面图面积，不包括原告所主张的院墙院落面积；第三、房屋销售广告和宣传资料依法属于要约邀请，且合同明确约定相关宣传资料不作为确定各自权利义务的依据，原告对此明知且签字确认。现原告以广告中的内容未实现主张被告违约，缺乏合同依据，不应得到支持；第四，原告虽主张被告违反楼书等宣传资料内容，但该项内容并非原告主张解除合同的法定或约定事由。被告亦不存在对涉案房屋设计变更情况。原告称被告存在私自变更房屋设计行为，缺乏事实依据。原告未按合同约定支付剩余购房款，已构成根本违约，原告作为违约方不享有合同解除权，原告无权要求被告支付利息、违约金等在内的任何责任；第五，涉案房屋自2018年11月份交房至今，现已经超过合同解除权的除斥期间，合同解除权已消灭；第六，被告除收取合同约定的购房款外，未收取其他任何费用。原告主张的团购费及物业费与被告无关。综上，被告已全面履行合同约定义务，原告请求解除合同，缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告绿地公司系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙御城公建项目为其开发建设。原告通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间决定购买盘龙御城项目的房屋。2016年10月3日，原告向被告绿地公司支付购房意向金50000元；2016年10月4日，原告向被告绿地公司支付购房意向金210000元；2016年10月31日，原告向被告绿地公司支付购房意向金393810元。2016年11月18日，原告胥喜忠、姜晓爱（乙方）与被告绿地公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0182049），约定：乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村南侧，宝平公路东侧盘龙御城公建11号楼-1-101房屋，设计用途为办公，建筑面积90.76平方米，每平方米价格为14255.29元，总价款为1293810元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第四条乙方付款形式及付款时间约定：双方约定，乙方下列第2种形式付款，即贷款付款，乙方应于2016年11月23日前，一次性存入商品房首付款653810元，其余价款办理贷款。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四为空白页，对商品房房屋设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六补充协议第八条关于《合同》第十条的补充约定：1.《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向。2.乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六补充协议第十二条关于广告效力及样板间的约定：1.双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。2.甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。合同还约定了双方其他权利、义务条款。2016年11月19日，原告向案外人北京蓝海创展房地产经纪有限公司支付团购服务费150000元。2018年10月1日，原告向被告绿地公司支付购房款160000元。2018年11月24日，原告向案外人长城物业集团股份有限公司交纳物业服务费共计4828.31元。2019年7月15日天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚【2019】257号行政处罚决定书，经查明，2016年5月至案发被告绿地公司在宣传其开发的盘龙悦城、盘龙御城商品房过程中，通过销售人员口头介绍、样板间实体展示、灯杆广告牌、宣传彩页、销售人员的微信朋友圈等方式向公众宣传“超大院落超值赠送”等内容、然而，在其项目规划中并未有小院的项目审批，且在交付商品房时与销售时宣传内容不符。被告绿地公司的上述行为满足对商品房的规划做虚假的商业宣传的构成要件，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》。本院认为，被告绿地公司与原告签订的天津市商品房买卖合同有效。本案的争议焦点主要在于原告是否有权解除合同。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽然被告绿地公司主张根据双方合同附件六第十二条约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是绿地公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该双方签订的合同条款均未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，能够认定被告绿地公司未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更，被告绿地公司应承担违约责任。双方约定解除合同的条件已经成就，原告要求解除合同，本院予以支持。被告绿地公司主张原告行使合同解除权已超过一年的除斥期间，理据不足，本院不予支持。其次，关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。根据上述约定和原告的诉讼请求，被告绿地公司应返还原告已付购房款共计813810元，并应支付原告自付款之日次日起至2020年12月10日止的已付款利息。此外，被告绿地公司还应按商品房价款的0.01％向原告支付违约金129.38元（1293810元×0.01％）。关于团购服务费150000元和物业服务费4828.31元，因其属于原告为履行合同而支出的费用，本案涉诉合同因被告违约而解除，该费用属于损失范围，被告应对此承担赔偿责任。综上，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故原告起诉要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告绿地公司应返还原告购房款及利息、支付违约金并赔偿损失。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、《最高人民法院的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原告胥喜忠、姜晓爱与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年11月18日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0182049）；二、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胥喜忠、姜晓爱返还购房款813810元，并支付利息138476.72元（以50000元为基数，自2016年10月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，计6920.49元，自2019年8月20日起至2020年12月10日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计2657.85元；以210000元为基数，自2016年10月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，计29038.33元，自2019年8月20日起至2020年12月10日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计11162.97元；以393810元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，计53052.22元，自2019年8月20日起至2020年12月10日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计20933.75元；以160000元为基数，自2018年10月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，计6206元，自2019年8月20日起至2020年12月10日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计8505.11元）；三、上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胥喜忠、姜晓爱支付违约金129.38元；四、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胥喜忠、姜晓爱团购服务费和物业服务费共计154828.31元；上述款项直接汇入原告姜晓爱在中国工商银行开户的6212××××9664账户；五、驳回原告胥喜忠、姜晓爱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7405元（已减半，原告已预交），由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司负担，并直接汇入原告上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 闫 哲二〇二一年二月七日书记员 咸西康附：本判决所依据的法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。2、《最高人民法院的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。