山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初12213号原告：刘奇，男，汉族，1986年5月28日生，住胶州市。委托诉讼代理人：尹准，男，汉族，1979年7月21日生，住胶州市。系法定代表人为原告刘奇的青岛诚信谦餐饮管理有限公司员工。被告：宁洪智，男，汉族，1954年1月11日生，住胶州市。委托诉讼代理人：王鹏，山东康元律师事务所律师。原告刘奇与被告宁洪智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告刘奇及其委托诉讼代理人尹准，被告宁洪智的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘奇向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告装修损失、停产停业损失、搬家费及退还部分房屋租金共计600000元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确其诉讼请求为：停产停业损失240000元（600元/平方米×400平方米），搬家补助费16000元（40元/平方米×400平方米），装饰装修费414909.6元（592728元×70%），以上共计670909元，原告仅主张600000元。事实和理由：2016年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定原告租赁被告所有的位于胶州市房屋一处，约定租赁期限为十年，并约定如遇政府拆迁，房屋装修赔偿款的分配方案，原告一直按照合同约定向被告缴纳租赁费用，在2019年11月份，该租赁房屋被政府纳入拆迁范围，设立了围挡，导致原告无法继续经营下去，被告与政府签订了房屋补偿协议书，并收到前期补偿款1558199元，但被告未按照合同约定，向原告支付相应赔偿，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告宁洪智辩称，停产停业损失及搬家补助费，原告无权主张，装修赔偿款数额过高。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据1、原被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》一份，拟证实原告租赁被告涉案房屋，租赁面积为400平方米，按照合同11条约定，如遇政府拆迁，房屋拆迁补偿款分配是原告占70%，被告占30%；证据2、原告向被告缴纳租赁费的收款收据两份，拟证实原告在租赁期间已向被告足额缴纳房租；证据3、胶州市阜安街道办事处佳乐家以东片区非住宅房屋搬迁补偿方案及国有土地搬迁补偿结算表各一份，拟证实涉案房屋在本次搬迁范围且租赁期限也在搬迁时间内，被办事处要求搬迁，造成原告停产停业损失及其相关损失。被告宁洪智质证称，对证据1，真实性无异议，合同第二条约定租期如遇政府拆迁，以拆迁日期为限；对证据2，真实性无异议，证明事项不认可，该证据仅能证明原告向被告交付了两次房租费，但房租费对应的租赁期限不清楚，即便原告所述属实，原告时至2021年1月15日仍然占有并使用案涉房屋，因此被告有权要求原告支付2020年8月1日至2021年1月15日占用该房屋期间的租金，或该时间段租金应从原告诉求金额中扣除；对证据3，真实性无异议，其中国有土地搬迁补偿结算表系被告与胶州市阜安办事处签订的《佳乐家以东片区国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议书》中的附件，该结算表系对被告所有的共计1800余平方米房屋相关项目进行的补偿，而原告租赁的房屋面积仅有400平方米，因此对应的相应补助项目应以400平方米计算。被告宁洪智为支持其抗辩理由向本院提交以下证据：证据1、《房屋租赁合同书》一份，拟证实原、被告于2016年8月1日签订《房屋租赁合同书》，合同约定原告租赁被告所有的位于胶州市房屋，租赁面积400平方米，如房屋遇到拆迁，装修赔偿款被告占30%，原告占70%，原告于（2020）鲁0281民初5051号案件中认可该证据；证据2、《胶州市阜安街道办事处佳乐家以东片区非住宅房屋搬迁补偿方案》、《佳乐家以东片区国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议书》各一份，拟证实按照胶州市佳乐家以东片区搬迁改造工程统一要求，2019年12月9日，胶州市阜安街道办事处向佳乐家以东片区所有的非住宅房屋原被告下达《胶州市阜安街道办事处佳乐家以东片区非住宅房屋搬迁补偿方案》，要求原被告在2019年12月9日至2019年12月30日期间内完成搬迁。被告收到该通知后及时通知了原告并按照政府要求与胶州市阜安街道办事处签订了《佳乐家以东片区国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议书》，然而原告拒不搬迁。《搬迁补偿方案》及《搬迁补偿协议书》对补偿明细做出结算，《搬迁补偿协议书》第一条明确，案涉被拆迁的土地为国有工业划拨土地，根据《搬迁补偿方案》第七条第（四）款3，房屋装饰装修补偿由房地产机构评估确定价值。《搬迁补偿协议书》最后一页“国有土地搬迁补偿结算表”对以上补偿方案做出详细结算。其中，“3装饰装修”一栏的补偿数额为592728元，对应房屋总面积为1666.85+196.89=1863.74平方米，而原告租赁使用的面积为400平方米，因此原告应当获得的装饰装修补偿款为592728÷1863.74×400×70%=89049元；证据3、（2020）鲁0281民初5051号《民事判决书》一份，（2020）鲁02民终12237号《民事裁定书》一份，拟证实2019年12月至2020年5月，被告多次向原告要求交还房屋，原告一直拒绝，无奈2020年5月被告向贵院提起诉讼，贵院于2020年6月29日做出（2020）鲁0281民初5051号判决，判决原被告的房屋租赁合同解除，并判决原告向被告交还房屋。一审判决后原告仍拒不腾房，并提起上诉，然而原告却二审撤诉。撤诉后直至2021年1月15日一审判决已生效，原告仍拒绝向被告交付房屋，原告的行为系故意拖延搬迁。根据以上事实，原告时至2021年1月15日仍然占有并使用案涉房屋，未交还给被告。2021年1月15日，因原告拒绝腾房，胶州市阜安办事处依据该两份判决对原告进行了强制搬迁，原告因此报警，胶州市阜安派出所出警。原告质证称，对证据1，无异议，与原告提交的一致；对证据2，对真实性无异议，对证明内容无异议，是因为双方对赔偿问题达不成一致，并且在2019年8月1日缴纳租赁费是原告跟被告协商口头协议，又租赁了其他房屋，所以租赁费缴纳由33600元增加至43600元，但因双方因赔偿问题，未达成共识，素以原告不同意搬迁，而且被告于2019年12月31日已经拿到了部分拆迁补偿款，但被告一直也不同意与原告协商；对证据3，真实性无异议，原告认为原告与被告所签订的租赁协议，在正常租赁期间因第三方原告造成原告无法继续使用，被告拒绝赔偿各种相关费用，要求原告腾出房屋显然是不合法的，二审撤诉也是基于中院法官解释，返还租赁费用可以与拆迁补偿款一并主张，原告才撤诉，并非被告所讲的故意拖延搬迁。经庭审质证，对双方无争议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对双方存在争议的证据及事实，本院分析如下：对于刘奇租赁宁洪智房屋的面积问题，无论是在宁洪智起诉刘奇解除房屋租赁合同并腾出房屋一案中，还是在本案诉讼中，刘奇均称租赁面积为400㎡，在庭审中刘奇又称2019年度又租赁了部分房屋，理由是2019年度其多缴纳了租赁费10000元，对增加租赁房屋面积其并未提交有效证据予以证实，且其也不能对增加租赁部分的面积做出说明，原告对此亦不予认可，故对其主张本院不予采信，本院认为刘奇租赁宁洪智房屋的面积为400㎡。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：2016年8月1日，原告刘奇（乙方、租赁方）与被告宁洪智（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：一、甲方将位于胶州市出租给乙方经营餐厅使用；二、租期自租金缴纳日期开始，一租十年（如遇政府拆迁，以拆迁日期为限）；三、甲乙双方议定该房屋每年租金为叁万元整，共计使用面积400平方米；四、房屋租金每年缴纳，续交租金须在合同签订合同到达日期前15日至30日为限；十一、经甲乙双方友好协商，如遇政府拆迁，房屋装修赔偿款分配，甲方30%，乙方70%。合同签订后，原告刘奇已缴纳租金至2020年8月1日。双方均认可原告刘奇所租赁房屋为有证房屋。2019年12月9日，胶州市阜安街道办事处公布《胶州市阜安街道办事处佳乐家以东片区非住宅房屋搬迁补偿方案》，确定搬迁期限为2019年12月9日至2019年12月30日，签订协议期限为2019年12月19日至2019年12月25日。2019年12月23日，宁洪智（乙方）与胶州市阜安街道办事处（甲方）签订《佳乐家以东片区国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议书》，协议载明：一、被搬迁房屋的基本情况：被搬迁房屋坐落在胶州市，产权人为宁洪智，有证房屋建筑面积1666.85㎡，无证房屋建筑面积196.89㎡；国有工业划拨土地，土地面积2226.68㎡。三、被搬迁房屋补偿总额3860665元，其中装饰装修补偿592728元，搬家补助费（有证房屋）66674元（1666.85㎡×40元/㎡），停产停业损失（有证房屋）1000110元（1666.85㎡×600元/㎡）。四、搬迁腾房期限：乙方承诺于2019年12月30日前搬迁腾房。五、补偿款的结算：乙方签订补偿协议后领取补偿款总额的30%，在乙方妥善解决与第三方的各类纠纷、搬家腾房、交钥匙等，经验收合格后领取补偿款的60%，剩余款项待所有事宜处理完毕后一次性结清。另查明，宁洪智与胶州市阜安街道办事处签订拆迁补偿协议后，因刘奇拒绝腾房，宁洪智于2020年5月25日起诉刘奇，诉请解除双方之间的《房屋租赁合同书》，并腾出房屋，胶州市人民法院做出（2020）鲁0281民初5051号民事判决书，判决解除双方于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同书》，被告刘奇于十日内腾出位于胶州市房屋交付给宁洪智。刘奇不服判决提起上诉，后又撤回上诉。还查明，案涉房屋已经于2021年1月15日被强制搬迁。本院认为，刘奇与宁洪智签订《房屋租赁合同书》，由刘奇租赁宁洪智位于胶州市房屋，租赁面积为400㎡，在合同履行过程中，因当地政府对涉案房屋进行征迁，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，导致刘奇部分损失，本案的争议焦点是宁洪智应支付刘奇的补偿费用及数额。关于搬家补助费，刘奇租赁宁洪智房屋，房屋征迁必然导致产生搬家补助费，故房屋面积对应部分的搬家补助费应补助给刘奇，该部分费用的数额为16000元（40元/㎡×400㎡）。关于装饰装修费，双方在租赁合同中做出约定，如遇政府拆迁，房屋装修赔偿款分配，甲方（宁洪智）30%，乙方（刘奇）70%，双方约定符合法律规定，本院予以确认。原告主张全部装修费均系补偿其所租赁房屋的装饰装修费用，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本案中，原告主张装饰装修费均系补偿其所租赁房屋的装饰装修费用，但未提交证据证实，且根据拆迁补偿明细亦无法分辨装饰装修费用系如何计算得出，本院认为，根据房屋租赁合同，刘奇承租房屋面积为400㎡，而常州路478号房屋总面积为1863.74㎡（1666.85㎡+196.89㎡），案涉房屋也并非仅有刘奇一家租户，其主张显然与事实及常理不符，本院不予采纳，本院按照建筑面积分割装饰装修费用，刘奇应获得的装饰装修费用数额为89049元（592728元÷1863.74㎡×400㎡×70%）。关于停产停业损失，本院认为，停产停业损失是针对产权人、使用权人因为拆迁导致的无法正常的经营活动而进行的相应补偿。本案中，2016年8月1日，刘奇与宁洪智签订的房屋租赁合同期限为十年，2019年12月23日,宁洪智与胶州市阜安街道办事处签订《佳乐家以东片区国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议书》，本院认为，虽然双方合同中约定了如遇政府拆迁，以拆迁日期为限，但是该拆迁补偿安置协议必然导致双方的房屋租赁合同无法履行,合同目的无法实现,故刘奇产生了实际的停产停业损失。宁洪智作为房屋所有权人,其将自有房屋对外出租获取长期稳定的租金收入亦属于经营行为,该房屋被征收后宁洪智将永久性丧失出租房屋获取租金收益的权利,该损失属长期损失。综上，本院根据房屋租赁合同履行情况、刘奇实际承租房屋面积、停产停业损失补偿发放标准等因素，并结合双方当事人损失情况,依据公平原则酌情认定房屋所有权人宁洪智享有70%的停产停业损失,承租人刘奇享有30%的停产停业损失，故刘奇应获得的停产停业损失数额为72000元（600元/㎡×400㎡×30%）。关于刘奇主张的返还租赁费问题。虽宁洪智于2019年12月23日签订了拆迁补偿协议书，但刘奇并非实际迁出案涉房屋，并实际占用到2021年1月15日，因刘奇实际缴纳租赁费至2020年8月1日，刘奇实际占用案涉房屋的时间已经超过该日期，故刘奇主张返还租赁费无事实和法律依据，本院不予支持。宁洪智主张刘奇补缴租赁费亦无法律和事实依据，本院不予采纳。综上，原告刘奇应获得的各项补偿数额为177049元（16000元+89049元+72000元），因政府补偿的各项费用均由宁洪智领取,故宁洪智应向刘奇支付该177049元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁洪智于本判决生效之日起十日内支付原告刘奇搬家补助费、装饰装修费、停产停业损失共计177049元。二、驳回原告刘奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，适用简易程序减半收取4900元，保全费3520元，共计8420元，由被告宁洪智承担3326元，由原告刘奇承担5094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  汤龙江二〇二一年二月八日法官助理贾立超书记员曲坤