河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫02民终4372号 上诉人(原审原告)：周国军，男，汉族，1970年11月4日生，住杞县。 委托诉讼代理人：周淑艳，河南瑾轩律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：张恒，男，汉族，1969年5月31日生，住杞县。 委托诉讼代理人：张家忠，河南众志诚城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘松涛，河南众志诚城律师事务所实习律师。 上诉人周国军因与被上诉人张恒房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省杞县人民法院（2020）豫0221民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周国军上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判解除周国军与张恒签订的楼房租赁合同；3.依法改判支持周国军主张的自2013年11月11日至2019年4月19日的租金857774元，自2019年4月20日起至房屋实际腾空之日的租金，按照合同约定，按每年增加20000元计算至房屋腾空实际交付周国军之日止并向周国军赔偿损失（以逾期未支付租金为基数按月息2分从起诉之日至付清之日止）。事实和理由：1.一审法院认定张恒不构成违约，并判决不予解除周国军与张恒签订的楼房租赁合同，属于认定事实错误，适用法律错误，应当予以改判。截至周国军一审起诉时，张恒已拖欠租金857774元，而且至今张恒也未支付任何欠付租金。本案系房屋租赁合同纠纷，支付租金是张恒的根本义务和主要义务。张恒拖欠周国军租金长达四年之久，由此可见张恒已拒不履行主要义务，构成根本违约，周国军有权依法行使法定解除权。本案中，周国军行使的也是法定解除权，即便合同中约定“拖欠租金累计达六个月”系双方终止合同的条件之一，但该约定并不影响周国军行使法定解除权。2.原审认定房屋租赁起始时间为2014年9月3日属于认定事实错误。周国军于2013年11月11日已将房屋交付给张恒，张恒已实际使用房屋，因此本案房屋租赁时间应当是2013年11月11日。3.原审法院判决不予支持周国军主张的损失违反法律规定，应当依法改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张恒已长达四年未支付租金，构成严重违约，给周国军及其家庭造成了巨大损失，周国军主张的利息也是主张张恒的违约行为给周国军造成的损失，因此法院应当予以支持。 张恒辩称，周国军的上诉理由不能成立，一审判决证据充分，认定事实清楚，体现了社会的公平原则。张恒和周国军之间存在着互负金钱债务的情况，在租赁费方面双方洽谈多次，以周国军所欠的金钱债务冲抵租赁费，周国军是认可的。本案之所以产生纠纷，是因为周国军在恒康医院看病期间到财务上拿了1万元作为医疗费用，财务上让他打欠条，惹恼了周国军，才提出解除租赁合同这个主张，该主张违背了其和张恒和平共处几年的口头协议。因此，本案不属于张恒违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定，互负金钱债务的一方要求抵销债务，人民法院应当予以支持。因此，一审法院认定张恒不属于违约是有事实根据和法律依据的。同时，对维护周国军的利益也是有利的。只有张恒办医院能租赁这么大的建筑物，每一年的租金是相当可观的。如果解除合同不仅对公益事业造成损害，而且对双方将造成极大的损失，不利于发展社会经济。因此，一审法院判决不仅考虑到双方当事人的利益，而且也考虑到了社会公共利益，该判决是完全正确的。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。 周国军向一审法院起诉请求：1．解除2013年11月11日周国军与张恒签订的楼房租赁合同；2．要求张恒支付房屋租赁费857，774元及利息（从起诉之日起至付清之日止，按月息2分计算利息）。 一审法院经审理认定事实如下：张恒系杞县恒康骨科医院的负责人，因医院经营需要，计划将医院行址搬迁。张恒得知周国军有一在建楼房，符合医院要求，遂与周国军协商，租赁周国军楼房用于医院经营。2013年11月11日，双方签订楼房租赁合同一份，合同约定：一、甲方（周国军）将位于杞县东关汪庄106国道旁一栋七层楼房（加一层地下室），总面积约5，000平方米租赁给乙方（张恒）；二、租赁期限十八年，自楼房装修交付使用当日至使用期满；三、房屋租金前三年为1，000，000元，从第四年起，每年增加20，000元，……；四、前三年一次交付三年租金，以后每年支付；五、……；六、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前二十四个月书面向甲方提出，甲方在收到续租要求，三十日内向乙方正式书面答复，如甲方打算不再续合同，要求乙方搬迁，需提前二十四个月以书面向乙方提出；七、因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，1拖欠租金累计达六个月，2．利用承租房进行违法活动的，3．故意损坏承租房屋的；八、……；九、……；十、提前终止合同的，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前二十四个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般提前十二个月书面通知乙方；十一、……。从2013年9月22日起至2014年4月30日，张恒分十六次预先支付周国军房屋租金1，000，000元。双方对租赁期限的起算时间存在争议，根据合同约定，楼房租赁期限的起始时间为“楼房装修交付使用当日”，根据通常理解，“楼房装修交付使用当日”应理解为“楼房装修完毕交付使用当日”，周国军认为租赁期限应从2013年11月11日楼房主体完工交付张恒装修之日，但根据周国军申请的程海彬、韩同林、陈世杰出庭作证的证言，证明周国军楼房主体完工是在2013年农历10月底、11月初，即2013年12月1日，与周国军陈述的楼房主体完工时间相矛盾，也足以证实楼房租赁合同签订之日非合同履行之日。法院结合双方陈述及提交的证据，认定张恒医院病房楼（周国军租赁给张恒的楼房）消防工程验收合格时间为楼房租赁期限的起始时间即2014年9月3日，张恒预先支付的租金1，000，000元为2014年9月3日至2017年9月3日的租金。张恒预先支付周国军租金1，000，000元后，以与周国军及其妻子燕金玲有债务纠纷为由，至今未再向周国军支付租金。就张恒与燕金玲、周国军之间的债务纠纷，张恒于2019年6月14日向法院提起诉讼，判决后，燕金玲、周国军不服，上诉至开封市中级人民法院，开封市中级人民法院于2020年3月17日做出（2019）豫02民终3785号民事裁定书，裁定撤销原判，发回一审法院重新审理。一审法院重新审理后，于2020年6月15日做出（2020）豫0221民初1009号民事判决书，判决：一、燕金玲、周国军于判决书生效后三日内偿还张恒借款本金1，470，000元及利息；二、燕金玲、周国军于判决书生效后三日内偿还张恒借款本金5，000元及利息；三、驳回张恒的其他诉讼请求。燕金玲与周国军不服，再次上诉于开封市中级人民法院，开封市中级人民法院做出（2020）豫02民终2232号民事判决书，判决驳回燕金玲、周国军的上诉请求，维持原判。 一审法院认为，合同终止和合同解除的法律概念及所产生的法律后果不同，双方楼房租赁合同约定“拖欠租金累计达六个月”，系双方终止合同的条件之一，而非双方约定的合同解除的条件。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，该院及开封市中级人民法院认定周国军和其妻子燕金玲欠张恒债务，且数额较大，债务发生在租赁期间内，在周国军及其妻子燕金玲未偿还上述债务的情况下，张恒以此为由拒付周国军租金，具有正当理由，不构成违约。综上所述，周国军要求解除与张恒之间的楼房租赁合同，法院不予支持。张恒与燕金玲、周国军民间借贷纠纷一案，该院及开封市中级人民法院已判决燕金玲、周国军偿还债务，故本案中，张恒应按约支付周国军租金。根据双方楼房租赁合同的约定，2017年9月3日至2020年9月3日，张恒应支付周国军租金1，060，000元，周国军主张857，774元，法院予以支持，下余未支付租金，周国军未主张，法院不作处理，如张恒不履行，周国军可另行主张。周国军要求张恒支付未付租金利息，无事实根据和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、张恒于判决书生效后十日内支付周国军租赁费857，774元；二、驳回周国军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，378元，由周国军负担100元，张恒负担12，278元。 本院二审期间，张恒为证明其答辩意见，向法庭提交张恒诉燕金玲、周国军民间借贷纠纷一案一审、二审判决书各一份及再审复查裁定书一份，欲证明张恒与燕金玲、周国军民间借贷纠纷一案已经一审、二审、再审复查进行确认，燕金玲、周国军应当偿还张恒借款本金147万余元及利息，双方互负债务。 周国军质证称，张恒与燕金玲、周国军之间的债务纠纷案情复杂，且与本案不是同一法律关系。该笔债务纠纷是燕金玲与张恒之间的借贷纠纷，是否为周国军与燕金玲的共同债务，尚无定论，且债务纠纷尚未审结，张恒以双方之间存在债务为由不支付租金理由过于牵强。综合两案情况，不应将两个债务互相抵销，应认定张恒已经构成根本违约且无继续履行之意愿，租赁合同应该解除。支付租金是张恒对周国军的根本义务和主要义务，本案案由系房屋租赁合同纠纷，但张恒已拖欠周国军租金长达4年之久，由此看出，张恒拒不履行主要义务，已经构成根本违约，周国军有权行使法定解除权。 本院对以上证据认定如下：张恒与燕金玲、周国军民间借贷纠纷已经生效判决予以确认，本院对燕金玲、周国军应当偿还张恒借款本金147万余元及利息的事实予以采信。 本院认为，关于案涉租赁合同是否符合解除条件问题。张恒虽然存在欠付周国军房租的事实，但生效判决已经确认周国军和其妻子燕金玲在租赁期间内亦欠张恒大额债务，且张恒同意以其对周国军和其妻子燕金玲的债权折抵房租，在此情况下，周国军仍要求张恒再按期支付租金理由明显不能成立。一审法院认定张恒以此为由拒付周国军租金，具有正当理由，不构成违约正确，本案租赁合同不符合因欠付租金而解除的条件。关于一审法院认定案涉房屋租赁起始时间为2014年9月3日是否正确问题。根据双方合同约定，楼房租赁期限的起始时间为“楼房装修交付使用当日”，周国军认为租赁期限应从2013年11月11日楼房主体完工交付张恒装修之日起算，该主张不仅早于证人证明的楼房主体完工之日，更与人们通常情况下对该约定的理解不相符，故此双方对租赁起始期限约定不明，一审法院根据本案实际情况，酌定以消防工程验收合格时间即2014年9月3日为楼房租赁期限的起始时间并无不当。关于周国军主张的欠付房租利息是否应当予以支持问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时应承担的违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，并不包括支付利息，故周国军该项诉讼请求没有法律依据。周国军如认为因张恒的违约行为给其造成损失，周国军可就损失部分另行主张。 综上，周国军的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12377元，由周国军负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴玉峰 审判员  孙玲玲 审判员  孔德亮 二〇二一年二月二十五日 法官助理申和平 书记员马艺洺