重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初29880号原告：李龙菊，女，1987年10月29日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：唐强，重庆至厚成律师事务所律师。被告：刘从垒，男，1990年2月3日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：张高易，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。第三人：重庆庭源房地产经纪中心南方翻译学院分店，住所地重庆市渝**。负责人：程静。第三人：重庆优住房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道******，统一社会信用代码91500107MA5U6W5F8L。法定代表人：刘红炉，经理。委托诉讼代理人：江於丰，男，汉族，公司员工。原告李龙菊与被告刘从垒、第三人重庆庭源房地产经纪中心南方翻译学院分店（以下简称：庭源中心）、重庆优住房地产经纪有限公司（以下简称：优住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，由审判员李学刚依法适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告李龙菊的委托诉讼代理人唐强，被告刘从垒的委托诉讼代理人张高易及第三人优住公司的委托诉讼代理人江於丰到庭参加了诉讼。第三人庭源中心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李龙菊向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的房屋买卖合同于2020年8月8日解除；2、判令被告支付原告违约金240000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月12日，原、被告及第三人庭源中心、优住公司签订《房地产买卖及居间合约》约定，被告购买原告位于重庆市xx区xx街道的房屋，被告应在房屋按揭银行提前还贷结清扣款当日将首期购房款485000元存入该账户还贷，若被告拒绝或逾期或无法支付购房款超过7个工作日，原告有权解除合同并要求被告支付原告房屋成交价的20%的违约金。合同签订后，被告向原告支付了定金10000元，原告配合被告办理了按揭贷款手续，并于2020年7月20日向被告发送了《付款通知书》，告知被告提前还款日为7月30日。因被告未按约存入首期购房款，并明确表示不再购买房屋，不支付购房款，构成违约，原告于2020年8月8日向被告发送了《解除合同通知书》。现原告要求被告支付违约金，特提出上述诉讼请求。被告刘从垒辩称：1、签订合同后，被告因资金问题无法支付购房款，于7月14日通过第三人庭源中心告知原告解除合同，原告可以自行处理房屋，10000元定金作为对原告的赔偿，故双方解除合同的时间应为2020年7月14日。2、原告已将案涉房屋以1238000元的价格出售给他人，扣除被告赔偿的定金10000元，损失为2000元，请求法院以原告的实际损失为准主张违约金。第三人庭源中心未陈述意见。第三人优住公司陈述：被告因资金出了问题，无法支付购房款，提出以定金10000元作为原告的赔偿，第三人均转告了双方，因协商未果，原告发了《解除合同通知书》，被告也表示同意。经审理查明：2020年6月12日，原告作为卖方、被告作为买方、第三人庭源中心作为经纪方、第三人优住公司作为管理方共同签订《房地产买卖及居间合约》约定，买方购买卖方位于重庆市xx区xx街道xx路xx号xx城xx区xx幢xx单元xx房屋。第一条第5款物业处于抵押状态，……现双方同意注销处理方式为：由买方支付部分楼款并用于提前还款解押适用，不足部分由卖方自行负责。第二条成交价及付款方式1、该物业成交价为1250000元；2、买方付款方式种类为商业贷款经纪方和管理方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签订本合约七个自然日内或2020年6月29日前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到管理方指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需要费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行审批为准，卖方须无条件配合买方提供贷款所需材料；3、第一部分房款【定金款】签约当天买方须向卖方一次性支付定金10000元，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档；4、第二部分房款【首期款】买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则视为违约。第八条合约违约责任1、签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款等费用；拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），按照下述约定处理：……（2）逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业成交总价20%的违约金；4、合同未明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催促履行通知书之日起三个工作日为履行期限；5、买卖双方任意一方违反本合约约定使该房屋交易不能顺利进行的，视为违约；6、本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由违约方承担。合同签订当日，被告向原告支付了定金10000元。2020年6月17日，被告向建行重庆渝北支行申请办理个人按揭贷款。2020年6月22日，建行向原告出具个人贷款提前还款预约受理通知书，通知原告提前结清贷款预约开始日为2020年7月30日，预约结束日为同月31日，预约提前还本金额为552110.43元。7月20日，原告通过庭源中心转发付款通知书，通知被告于7月30日将首期款485000元存入还款账户。次日，被告通过微信向庭源中心发送了告知函，告知其资金出现问题，无法购买房屋，庭源中心将这一情况转告了原告。2020年8月8日，原告向庭源中心送达了解除合同通知书，以被告明确表示不购买房屋，不支付首付款为由解除双方签订的房屋买卖合同，庭源中心转告了被告。另查明，原告于2020年9月19日将案涉房屋出售给他人，出售价格为1238000元。上述事实，有原告、被告、第三人优住公司的当庭陈述、《房地产买卖及居间合约》、收条、建行个人按揭贷款客户承诺函、建行个人贷款提前还款预约受理通知书、付款通知书、解除合同通知书、微信聊天记录等证据随案佐证，足以认定。原告另向本院举示了《商品房买卖合同》、发票、收据、泽恺半岛北岸置业预算表，拟证明因被告违约，原告未能成功出售房屋，导致其丈夫刘小彬于2020年6月30日购买的泽恺半岛26-1-9-2房屋只能按照二套房贷政策办理商业贷款，无法办理公积金贷款，利息等损失达40多万元。被告刘从垒对上述证据的质证意见为：按照合同约定，被告应于2020年7月30日前支付第一期购房款，而原告已于2020年6月30日购买了泽恺半岛房屋，由此可见，原告即使有利息损失也不是被告造成的，与被告无关。第三人庭源中心未发表质证意见。第三人优住公司发表质证意见：对该证据的真实性不清楚。本院认为，被告刘从垒的质证意见成立，该证据与本案无关联性，不予采信。本院认为，原、被告、第三人庭源中心、第三人优住公司签订的《房地产买卖及居间合约》是各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，各方当事人均应按约定享有权利、履行义务。按照合同约定，买卖双方任意一方违反本合约约定使该房屋交易不能顺利完成的，视为违约。被告应于2020年7月30日前支付原告首付款485000元用于办理案涉房屋的解押手续，经原告通知后，其于2020年7月21日明确表示不再购买房屋，其行为构成违约。原告于2020年8月8日通过第三人庭源中心向被告发送了解除合同通知书，以被告明确表示不购买房屋，不支付首期款为由解除双方签订的《房地产买卖及居间合约》，符合合同约定，现原告要求确认双方签订《房地产买卖及居间合约》于2020年8月8日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告提出其因资金问题无法支付购房款，于7月14日通过第三人庭源中心告知了原告解除合同的抗辩意见，因被告违约，无解除合同的法定理由，本院不予支持。如前所述，被告的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第八条：“合约违约责任1、签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款等费用；拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），按照下述约定处理：……（2）逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业成交总价20%的违约金”的约定，被告应支付原告违约金为250000元（1250000元×20%）。被告提出案涉房屋已以1238000元出售，扣除原告支付的定金10000元，实际损失为2000元，故要求法院根据原告的实际损失主张违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，合同约定的房屋成交价为1250000元，现原告已将案涉房屋以1238000元出售，故实际损失为12000元。本院根据前述规定，在实际损失的基础上，增加实际损失的百分之三十，主张违约金15600元（12000元+12000元×30%=15600元），对违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告认可定金10000元从违约金中予以抵扣，故被告尚需支付原告违约金5600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李龙菊与被告刘从垒签订的《房地产买卖及居间合约》于2020年8月8日解除；二、被告刘从垒于本判决生效后十日内支付原告李龙菊违约金5600元；三、驳回原告李龙菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2450元，由被告刘从垒负担159.25元，原告李龙菊负担2290.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李学刚二〇二一年二月十九日书记员  何江兰