上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初22954号原告(反诉被告)：吴旻，女，1941年1月29日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：田地，上海夜晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佳杳(吴旻之子)，男，1976年10月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：殷丽萍，女，1988年2月19日出生，汉族，住上海市普陀区。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区田林路XXX号科技绿洲三期9号楼。法定代表人：浦建华，主任。委托诉讼代理人：刘莹莹。原告吴旻与被告殷丽萍及第三人上海市公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯进行审判。审理中，被告殷丽萍提出反诉，本院于2020年12月15日公开开庭进行合并审理。原告(反诉被告)吴旻的委托诉讼代理人田地、邱佳杳，被告(反诉原告)殷丽萍，第三人公积金中心到庭应诉。本案现已审理终结。原告吴旻提出诉讼请求：一、依法判令殷丽萍继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，协助吴旻办理上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房地产”)，将房屋产权过户登记至吴旻名下；二、依法判令殷丽萍向吴旻支付以1,360,000元为基数，自2020年9月9日起至系争房地产实际交付日止，按日万分之五的标准计算逾期交付违约金；三、判令本案所有诉讼费、保全费由殷丽萍承担。事实与理由：吴旻与殷丽萍经居间介绍于2019年12月23日签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴旻以2,830,000元的价格向殷丽萍购买系争房地产。后双方协商签订《特别协议》，约定推迟过户时间。双方约定殷丽萍收取购房款后应涤除登记的抵押权，但殷丽萍至今尚未办理抵押权注销手续，且未在约定的时间配合办理过户手续。故吴旻诉至法院，请求判如所请。被告殷丽萍辩称，双方并未达成延迟过户时间的合意，在签订买卖合同时，殷丽萍已告知系争房地产存在两个抵押权，吴昊承诺代为偿还抵押借款，同意全款购房，第一个抵押权已在收到购房款后涤除，但第二个抵押权因吴昊无力支付后续房款，导致无法涤除。吴旻并未提供资金证明其具备履约能力，故不同意与其继续履行合同，请求驳回吴旻的诉讼请求。第三人公积金中心述称，对吴旻与殷丽萍之间的买卖交易不清楚，请求保护公积金中心的合法权益。反诉原告殷丽萍提出反诉诉讼请求：一、判令解除《上海市房地产买卖合同》；二、判令吴旻支付违约赔偿款566,000元；三、诉讼费由吴旻承担。事实与理由：依照双方合同约定，应于2020年8月31日前完成过户，但因吴旻资金出现问题，经多次协商未果，至今无法完成交易，故请求判如所请。反诉被告吴旻辩称，已按照约定给付购房款，但殷丽萍未按约定涤除抵押，致使无法办理过户手续，反诉诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：系争房地产登记权利人为殷丽萍。2019年12月23日，殷丽萍(出卖方、甲方)与邱佳杳(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，主要内容为：乙方受让甲方自有的系争房地产，总房价款为2,830,000元，首期房价款1,150,000元(含尾款50,000元)应于签订示范合同当日支付，第二期房价款(自筹资金)1,680,000元应于房地产交易中心出具乙方为权利人的过户收件收据后当日支付，系争房地产于2020年4月20日前交付给乙方，并由乙方支付甲方尾款50,000元；双方协定2019年12月24日签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于当日支付首期房价款，乙方知晓系争房地产设立有两个抵押权，抵押权人分别为公积金中心和大业信托有限责任公司，其中大业信托有限责任公司的债权金额为1,060,000元，双方协商于2019年12月24日共同房地产交易中心撤销该抵押。2019年12月23日，殷丽萍(卖售人、甲方)与吴旻(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定的主要内容为：甲乙双方通过上海六星房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让系争房地产；双方协商同意系争房地产转让价款2,830,000元；合同签订前乙方已支付定金50,000元，签订合同后乙方次日支付房价款1,100,000元，甲方得款后应尽快偿还抵押权人的借款，并办理抵押注销手续；双方于2020年4月20日前申请办理产权过户手续，过户当日乙方支付第二期房款1,630,000元；双方应于过户当日对系争房地产进行验看、清点，甲方将系争房地产交付乙方，双方确认无误后签署《房地产交接书》，由乙方无息支付甲方尾款50,000元；乙方未按约定期限付款的，应自付款期限的次日起算违约金，按逾期未付款日万分之五计算，直至付款日，逾期超过七日仍未付款的，除应支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；甲方未按约定期限交接房地产的，应自办理房地产交接手续之次日起算违约金，按乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过七日仍未交付的，除应支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。2020年3月22日，殷丽萍与吴旻签订《特别协议》，约定将系争房地产的过户时间延长至2020年8月31日。吴旻于2019年12月23日给付殷丽萍定金50,000元，于2019年12月24日给付殷丽萍购房款1,100,000元，于2020年1月9日给付殷丽萍购房款10,000元，于2020年3月22日给付殷丽萍购房款200,000元(通过吴旻之子邱佳杳名下中国建设银行账户转账，附言备注为“据房屋延期交易至2020年8月30日”)。2020年9月3日，吴旻向殷丽萍出具《履行合同敦促书》，载明因合同约定的过户期限已届满，敦促立即涤除系争房地产上的抵押，并办理过户手续。殷丽萍收悉《履行合同敦促书》后，于2020年9月7日向吴旻出具《复函》，表示邱佳杳曾承诺协助提前清偿公积金贷款，后资金出现问题，现要求吴旻将尾款交由居间方进行资金监管，以保障交易顺利进行。吴旻收到《复函》，又于2020年9月9日向殷丽萍出具《关于合同履行事宜》的信函，告知殷丽萍已违约，吴旻自愿推迟违约金起算日，要求殷丽萍尽快涤除抵押权，否则将行使合同解除权；殷丽萍已收到该信函。证人倪姮珩(上海六星房地产经纪有限公司员工)出庭作证称：“…….陈彬于2020年7月离职，等到我2020年8月接手原、被告的交易时才知道(公积金中心起诉被告)……据我了解，原告表示全款支付，后来因为原告的原因无法贷款……合同磋商过程中，据我了解，原告愿意拿出资金让被告涤除抵押……口头约定原告在过户前将钱给被告去还(公积金贷款)……”查询日期为2019年12月31日的《上海市房地产登记簿》显示，公积金中心为系争房地产登记抵押权人，登记债权金额为1,000,000元，登记核准日期为2016年2月1日。公积金中心于2019年10月12日起诉殷丽萍、潘思至上海市黄浦区人民法院，以殷丽萍逾期还款为由，主张殷丽萍应偿还贷款本金及利息，后双方经法院主持达成调解，协议内容包括：殷丽萍、潘思于2020年2月28日前一次性支付公积金中心贷款本金及利息、罚息、复利合计912,070.80元，若未能履行该还款义务，公积金中心有权折价或者申请拍卖、变卖系争房地产，并以所得价款优先受偿。现殷丽萍、潘思尚未履行调解协议确定的付款义务。另有抵押权人为大业信托有限责任公司抵押登记，已于上述《上海市房地产买卖合同》签订后涤除。上海六星房地产经纪有限公司工作人员陈彬与邱佳杳的微信聊天记录显示，陈彬于2020年7月16日称：“还有就是房东今天最好给他点……房东说他要3万，要你自己想想办法”；陈彬于2020年7月17日称：“大哥，你既然说要贷款，你把征信给我，你今天去弄一下吧”；陈彬于2020年8月30日称：“你今天能给钱吗？就是剩下的钱，然后我让他现在直接去拉产调,今天不是合同最后一天吗？”，邱佳杳回复称：“房东自己负责清房，弄干净撤掉所有妨碍交易的抵押、限制、查封，我才能付款交易”，陈彬称：“本来是房东自己清的对吧，但我们之前谈的就是下家就是你来解决这个事情的呀”，邱佳杳表示：“我可以要求公积金必须他自己解决”。成员包括殷丽萍及其配偶、上海六星房地产经纪有限公司工作人员及邱佳杳等人的微信群聊天记录显示，中介工作人员于2020年9月14日发送草拟的补充协议文档；殷丽萍的配偶于2020年9月14日称：“我老婆这里要求是，1、必须写清楚171里有24万是补偿款，2、本次合同里产生的任何费用，均有乙方承担，3、公积金是甲方承担，但前提是乙方获得银行商业贷款批复确认后，甲方才去履行……”;2020年9月17日，邱佳杳称：“(贷款)这么大的事情当然要和她父母商量的呀？这也是人之常情”，殷丽萍的配偶于同日称：“当初签合同的话，反口了，也就算了，你反正赔偿的，改个合同你能继续走下去，这你女朋友不答应的话你打算怎么玩……”。以上事实，有《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》《特别协议》《履行合同敦促书》《复函》《关于合同履行事宜》《上海市房地产登记簿》、银行账户交易明细及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。反诉事实查明如本诉。反诉状于2020年12月15日送达吴旻。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。殷丽萍与吴旻就系争房地产的买卖交易签订《上海市房地产买卖合同》，均系双方的真实意思表示，内容于法不悖，故该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。殷丽萍与邱佳杳虽然签订有《房屋买卖合同》，但本案当事人对殷丽萍与吴旻系交易双方主体均不持异议，同时结合邱佳杳在交易过程中的参与情况，故应认定邱佳杳系吴旻在该次交易过程中的代理人，其所实施的民事法律行为的效力及于吴旻。本案双方当事人的争议焦点为何方存在违约及合同能否继续履行，而就违约的问题分歧主要集中在出售方涤除抵押登记的义务及买受方给付房款的义务。依照《上海市房地产买卖合同》的约定，吴旻应给付的首付款金额为1,150,000元，第二期购房款应于申请办理过户手续当日给付，但结合已查明的事实，双方在实际履行中，付款方式已合意变更为吴旻应于申请办理过户手续的期限前先行给付用于清偿殷丽萍公积金贷款的购房款，而后殷丽萍涤除公积金贷款抵押登记，双方再行申请办理过户手续。双方就协议变更的约定内容并未签订书面协议，但结合证人证言、来往信函、微信聊天记录等证据，可证明吴旻已承诺先行给付用于清偿公积金贷款的购房款，且吴旻在过户期限届满前试图通过多种方式筹措资金；再结合购房款实际给付情况，吴旻在完成首付款给付义务后，又给付购房款210,000元，但对超额给付的原因无法作出合理解释，亦可印证双方已合意变更付款方式。双方协议确定的过户期限为2020年8月31日，但吴旻在该期限届满前并未如期完成付款义务，在此之后双方曾通过组建微信群的方式再次协商，殷丽萍、吴旻曾就修改合同约定、通过银行贷款完成付款义务等内容进行磋商，但并未达成一致，因此，吴旻显然已违反双方的约定。殷丽萍虽然并未在原《上海市房地产买卖合同》约定的期限内涤除抵押登记，但双方实际合意变更涤除抵押登记的时间应在吴旻完成后续付款义务之后，因吴旻并未履行其先合同义务，故殷丽萍并未违约。结合以上评述意见，就吴旻的本诉诉请，因吴旻存在违约行为，且案件审理中并未证明其具备继续履行合同的付款能力，故本院依法不予支持。就殷丽萍的反诉诉请，因吴旻逾期付款已满足合同约定的解除条件，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》应于反诉状送达之日(2020年12月15日)解除；针对殷丽萍主张的违约金，结合违约程度及合同履行情况，本院酌情调整为100,000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、驳回原告吴旻的全部诉讼请求；二、反诉原告殷丽萍与反诉被告吴旻就上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年12月15日解除；三、反诉被告吴旻应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告殷丽萍违约金100,000元。四、反诉原告殷丽萍应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告吴旻购房款1,360,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币5,000元，由原告吴旻负担。本诉受理费人民币18,030元，减半收取，计人民币9,015元，由原告吴旻负担。反诉受理费人民币4,730元，由反诉原告殷丽萍负担人民币3,893元，反诉被告吴旻负担人民币837元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二一年二月十八日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。