甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4812号上诉人（原审被告）：牟相礼，男，汉族，1966年7月9日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱世兰，女，汉族，1970年9月11日出生，住甘肃省兰州市城关区。系牟相礼妻子。被上诉人（原审原告）：魏文山，男，汉族，1976年5月11日出生，住甘肃省兰州市七里河区。上诉人牟相礼因与被上诉人魏文山房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初5349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。牟相礼上诉请求：1、请求驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，认定错误。1、转租行为的认定:一审法院将2019年10月28日至2019年11月7日案外人在农家乐吃住认定为转租行为明显错误。先不考虑上诉人代替被上诉人经营，单从时间上说，10月底已经是农家乐每年的淡季，平时并没有什么生意。上诉人是经过被上诉人同意后，才接待了几个临时吃住的客人，事后上诉人和被上诉人对接待产生的成本和收入都有算账，上诉人也答应从房租中折抵。2、违约方的认定:一审法院以上诉人2019年10月28日至2019年11月7日接待案外人在农家乐吃住和上诉人一家在农家乐居住两点认定上诉人是合同违约方明显错误。从合同签订到被上诉人退租，上诉人一家居住的房子和农家乐是在一起的，并不影响被上诉人经营，这是被上诉人认可的事情，双方对水电是有分摊的。上诉人一家对被上诉人的经营并没有产生影响，也没有造成经济损失。上诉人平时还帮被上诉人照看农家乐。二、被上诉人找借口提前解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的合同是三年的租赁合同。被上诉人租赁农家乐后，在5月至10月旺季生意还算可以，但进入冬天淡季后，生意减少很多。被上诉人自己不想再经营农家乐了，又不想承担违约责任。被上诉人经营一年，提前解除合同违反合同约定，应当认定被上诉人是违约方，承担违约责任。一审法院错误的认定上诉人转租，并认定上诉人为违约方。农家乐的租金本就很低，还要上诉人承担一半，明显偏袒被上诉人。请求二审法院查明事实撤销一审错误判决，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。魏文山辩称，驳回上诉，维持原判。魏文山向一审法院起诉请求：1、解除魏文山、牟相礼之间的租赁合同；2、判令牟相礼承担房租总价款的30%即9000元的违约金；3、判令牟相礼返还魏文山押金10000元；4、判令牟相礼返还魏文山2019年11月1日至2020年4月30日的房租15000元；5、判令牟相礼向魏文山支付因违约造成的装饰装修物损失5333元；6、判令牟相礼支付魏文山2019年11月1日至2020年年2月份的电费250元；7、本案诉讼费由牟相礼承担。一审法院认定的事实：魏文山拟承租牟相礼位于兰州市城关区××街道××村的一品香农家乐作为魏文山经营餐饮和养鸡使用，遂于2019年4月23日和牟相礼签订了《合同》一份，合同主要约定：魏文山承租牟相礼位于兰州市城关区××街道××村的一品香农家乐作为魏文山经营使用；租赁期限为三年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止；租支付方式为一年一付：即第一年3万、第二年4.1万、第三年5万，并由魏文山向牟相礼交纳押金一万元；牟相礼在租赁给魏文山之日起，不得以任何理由给魏文山造成不合理要求，在租赁期间牟相礼不得给魏文山胡乱加价（如有违约，牟相礼向魏文山赔付百分之百租金）；魏文山在租赁期间第一年期满后不继续经营的话，其所交押金10000元不予退还；如果在合同期间，牟相礼私下把房屋另租或者涨价，给魏文山造成经济损失，牟相礼按房租的百分之百违约金赔付给魏文山；合同期满，魏文山有优先续租权；魏文山在三年租赁期满，如果续租，应三年期满的前两个月向牟相礼提出，并重新签订租赁合同。合同签订当日，魏文山向牟相礼支付了第一年的租金30000元，且向牟相礼交纳了押金10000元，同时，牟相礼向魏文山出具了收到魏文山40000元的收条一份。在合同履行过程中，牟相礼一家于2019年10月20日搬至案涉农家乐居住至今，且在未经魏文山授权的情形下于2019年10月28日至2019年11月7日将案涉农家乐提供给案外人居住使用，并收取了4980元的吃住费用，该笔费用至今也未向魏文山给付。2020年1月4日，魏文山向牟相礼交纳了2019年10月至2019年12月电费520元。2020年3月20日，魏文山雇佣的工人从案涉的农家乐搬出。2020年4月29日，魏文山和牟相礼的委托诉讼代理人朱世兰就承租的案涉农家乐里的设备办理了交接手续。但双方就相关费用的承担问题发生纠纷，魏文山诉至法院，形成本诉。一审法院认为，魏文山、牟相礼于2019年4月23日签订的《租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对魏文山、牟相礼双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，双方签订的租赁合同是否应当解除。根据本案查明的事实可知，牟相礼在合同履行中未经魏文山同意或授权下将案涉农家乐转租给案外人，且由其一家人居住至今，严重影响魏文山对案涉农家乐的使用与正常经营，导致魏文山的合同目的无法实现，牟相礼的行为已对魏文山构成违约。而且双方已于2020年4月29日办理了房屋交接手续，双方的租赁合同事实上已于2020年4月29日解除。故法院确认魏文山与牟相礼于2019年4月23日签订的《租赁合同》已于2020年4月29日解除，法院已无解除的必要，故对魏文山诉请解除魏文山、牟相礼签订的《租赁合同》的诉请，不予处理。关于魏文山要求牟相礼返还2019年11月1日至2020年4月30日的房租15000元诉讼请求，根据查明的事实，虽然牟相礼于2019年10月28日至2019年11月7日在未经魏文山的授权和同意下将案涉农家乐转租给案外人，也由牟相礼一家居住在内，但双方于2020年4月29才办理了房屋交接手续，因此，魏文山应承担其实际使用房屋部分的租金，鉴于上述实际情况，法院酌定牟相礼向魏文山退还一半的租金。故牟相礼向魏文山返还2019年11月1日-2020年4月30日租金7500元（2500元÷30天×180天÷2﹦7500元）,因此，法院对魏文山的该项诉请予以部分支持。关于魏文山要求牟相礼返还押金10000元的诉请，因牟相礼的违约行为导致魏文山合同目的不能实现，因此，魏文山的此项诉请予以支持。关于魏文山主张的请求判令牟相礼承担房租总价款的30%即9000元的违约金的诉请，牟相礼虽有违约，但魏文山并未向法院举证证明其损失达9000元，为此，法院根据牟相礼的过错程度酌定支持5000元。因此，魏文山的此项请求予以部分支持。关于魏文山要求牟相礼支付魏文山因违约造成的装饰装修物损失5333元的诉请，因魏文山并未向法院提供证据加以证明，因此该项诉请，不予支持。关于魏文山请求判令牟相礼支付魏文山2019年10月至2020年2019年12月份电费250元的诉请，因牟相礼一家在这期间也居住使用，为此牟相礼理应承担电费的一半，故对魏文山的该项诉请，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、牟相礼于判决生效后十日内向魏文山返还租金7500元；二、牟相礼于判决生效后十日内向魏文山退还押金10000元；三、牟相礼于判决生效后十日内向魏文山支付违约金5000元；四、牟相礼于判决生效后十日内向魏文山返还电费250元；五、驳回魏文山的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费395元，由魏文山负担145元，由牟相礼负担250元（于判决生效后十日内付清）。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于上诉人牟相礼上诉主张其并未违约，不应承担相应违约责任的问题，被上诉人魏文山、上诉人牟相礼于2019年4月23日签订《租赁合同》，双方应依约履行合同，牟相礼主张系魏文山同意在双方合同履行期间其一家人在涉案的农家乐居住并替魏文山代管农家乐，并由其经营让案外人在涉案的农家乐吃住，魏文山对此并不认可，牟相礼在一、二审中也均未提交相应证据证明其主张，故原审判决认定牟相礼严重影响魏文山对案涉农家乐的使用与正常经营，导致魏文山的合同目的无法实现，牟相礼的行为已对魏文山构成违约，并由其承担相应的违约责任并无不妥，应予以认定。故上诉人牟相礼的该上诉理由无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人牟相礼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人牟相礼预交的二审案件受理费790元，由上诉人牟相礼负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  张建军审判员  冯 诚二〇二一年二月二十三日书记员  夏菁菁