辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初1092号 原告（反诉被告）：于泽双，女，汉族，1977年11月22日生，住辽宁省丹东市振兴区。 原告（反诉被告）：齐建新，男，汉族，1970年12月10日生，住大连市沙河口区。 被告：大连大和中盛房地产有限公司，住所地大连市沙河口区联合路27号（中盛家园8号楼）1-2层。 诉讼代表人：大连大和中盛房地产有限公司清算组。 清算组负责人：蓝日扬，组长。 委托诉讼代理人:袭荣花，北京融商（大连）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广发银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区中山广场3号。 法定代表人：刘超举，该行行长。 委托诉讼代理人：车奎，辽宁文柳山律师事务所律师。 原告于泽双、齐建新与被告大连大和中盛房地产有限公司（以下简称大和中盛）、广发银行股份有限公司大连分行（以下简称广发大连银行）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于泽双、原告齐建新、被告大和中盛的委托诉讼代理人袭荣华、被告广发大连银行的委托诉讼代理人车奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于泽双、齐建新向本院提出诉讼请求：一、解除于泽双、齐建新与被告大和中盛于2018年4月3日签订的《商品房买卖合同》；解除于泽双、齐建新与被告广发大连银行于2018年5月25日签订的《个人房屋按揭贷款合同》；二、被告大和中盛退还于泽双、齐建新已付的购房首付房款390487元；三、被告大和中盛退还于泽双、齐建新购房团购费25000元；四、被告大和中盛退还自2018年6月20日至实际给付日止于泽双、齐建新支付被告广发大连银行的购房按揭贷款本金及利息（暂计到2020年11月20日共计：128987.14元）；五、被告大和中盛支付于泽双、齐建新违约金39025元（合同约定的总房款的5%）；六、被告大和中盛承担于泽双、齐建新已支付首付房款、团购费、每月按揭还款的利息损失约50000元（按人民银行同期贷款利率分时段计算利息）；七、于泽双、齐建新解除与被告广发大连银行签订的《个人房屋按揭贷款合同》并终止还贷，剩余贷款由被告大和中盛还清；八、本案诉讼费由被告大和中盛承担。诉讼期间变更第四项诉讼请求为被告大和中盛退还自2018年6月20日至实际给付日止于泽双、齐建新支付被告广发大连银行的购房按揭贷款本金及利息449700.74元。事实和理由：2018年4月3日，于泽双、齐建新购买大和中盛开发的位于大连市沙河口区房屋，并与被告大和中盛签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价780487元，首付款为390487元，剩余390000元采取银行贷款方式支付，并于2018年5月25日与广发大连银行签订了《个人房屋按揭贷款合同》于2018年6月20日开始正式还款，现已偿还本息449700.74。根据与被告大和中盛签订的《商品房买卖合同》中的第九条的规定，被告大和中盛应于2019年6月30日前交付诉争房屋，若被告大和中盛逾期交房超过90天后，于泽双、齐建新有权要求解除合同并在收到解除合同通知到达之日起90天内退还全部付款并支付《商品房买卖合同》中的第九条约定的违约金。 大和中盛辩称，同意于泽双、齐建新的诉讼请求第一、二、三、四、五项，不同意诉讼请求第六项。每月按揭还款利息的损失，我们不清楚这个损失是按怎么计算的。 广发大连银行辩称，如果商品房买卖关系解除的话，我们同意法院的判决，但是对于泽双、齐建新诉讼请求第七项我们不同意，剩余贷款应该由于泽双、齐建新偿还。 广发大连银行向本院提起反诉请求：一、判令反诉被告于泽双偿还贷款317085.93元，并支付截止生效判决确定的还款日的贷款利息（截止2020年12月15日暂计为1402.66元）；二、判令反诉被告齐建新对于泽双的前述债务承担连带还款责任；三、判令反诉于泽双、齐建新对反诉被告于泽双抵押的位于沙河口区房屋享有优先受偿权；四、判令反诉被告承担反诉费用。 于泽双、齐建新辩称，我们当时跟大和中盛询问了案涉贷款，因为现在贷款对我们来说压力挺大的，然后大和中盛说可以由他们来代还，我们可以停贷。因为他们同意了我们的请求，所以我们就把广发大连银行起诉了。我们还款的前提是大和中盛把钱给我们，我们可以继续偿还贷款。 大和中盛辩称，广发大连银行的反诉请求与我方没有关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2018年4月3日，于泽双、齐建新与大和中盛签订《商品房买卖合同》，约定：于泽双购买大和中盛开发建设的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积63.39平方米，单价为每平方米12312.46元，总价款为780487元。付款方式：首期房款390487元于本合同签订前付清，剩余房款390000元，买受人于2018年5月3日前以商品房抵押贷款方式支付给出卖人。交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。双方于同日还签订了《商品房买卖合同》补充协议。 《商品房买卖合同》及补充协议签订后，于泽双、齐建新依约支付了首付款390487元，并通过贷款的方式支付390000元，合计780487元，大和中盛向于泽双、齐建新出具了发票。于泽双、齐建新为购买案涉房屋，还支付了中介费25000元。 在于泽双、齐建新与被告广发大连银行于2018年5月25日签订的《个人房屋按揭贷款合同》中约定：于泽双作为借款人和抵押人向广发大连银行借款390000元。 贷款发放后，于泽双按合同约定偿还了贷款本金和利息。截止2020年12月17日庭审时，于泽双、齐建新已偿还合同期即2020年12月20日止的贷款本金及利息合计128987.14元。2021年1月27日于泽双将剩余贷款本金及利息全部偿还，广发大连银行出具结清证明，并注销涉案房屋的抵押登记。为此，于泽双、齐建新向本院申请撤回对广发大连银行的起诉，广发大连银行向本院申请撤回对于泽双、齐建新的反诉，关于此，本院另行下发民事裁定予以确认。 再查，于泽双在本案开庭后，共计偿还广发大连银行贷款本金及利息共计449700.74元，并将请求大和中盛返还银行贷款本息的数额变更为449700.74元，大和中盛对于泽双偿还广发大连银行的贷款本息数额无异议，对于泽双变更后的诉讼请求亦无异议。 还查明，2020年4月14日，本院作出（2020）辽02清申1号民事裁定书，裁定受理申请人日本大和房屋工业株式会社请求人民法院指定清算组对被申请人大连大和中盛房地产有限公司进行清算的申请。并于同日作出（2020）辽02强清1-1号决定书，指定北京融商（大连）律师事务所和大连永通会计师事务所有限公司为大连大和中盛房地产有限公司清算组。 本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、大连增值税普通发票、《个人房屋按揭贷款合同》、（2020）辽02清申1号民事裁定书、（2020）辽02强清1-1号决定书等及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人房屋按揭贷款合同》，系各方当事人在平等自愿的基础上，经过平等协商所签订，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合同有效，各方均应按照合同及协议约定内容履行。于泽双、齐建新与大和中盛签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，履行了交付全部购房款的义务，而大和中盛未能在合同约定的交房期限，即2019年6月30日前交付房屋，已构成违约。根据双方签订的合同约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，且出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。故对于泽双、齐建新要求解除与大和中盛签订的《商品房买卖合同》、判令大和中盛返还购房首付款390487元、返还已偿还的贷款本息合计449700.74元予以支持。 关于于泽双、齐建新要求大和中盛赔偿因其违约给于泽双、齐建新造成的实际损失，包括团购费25000元、违约金39025元一节，根据合同约定，因出卖人的原因导致逾期交房超过90日，买受人在要求解除合同时，出卖人还应当按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。现于泽双、齐建新已支付购房款金额为780487元，根据上述约定，大和中盛应支付的违约金为39025元，故对于泽双、齐建新要求大和中盛给付违约金的请求予以支持。至于团购费，是于泽双、齐建新因购买案涉房屋已实际发生的费用，是其实际损失，案涉《商品房买卖合同》系因大和中盛的原因导致解除，根据法律规定，大和中盛应赔偿给于泽双、齐建新造成的实际损失，故对于泽双、齐建新要求大和中盛给付其团购费25000元的主张予以支持。于泽双、齐建新请求赔偿因偿还相关款项利息所受的损失无事实法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、解除于泽双、齐建新与大连大和中盛房地产有限公司于2018年4月3日签订的《商品房买卖合同》； 二、大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，返还于泽双、齐建新购房首付款390487元； 三、大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，给付于泽双、齐建新按照《个人房屋按揭贷款合同》约定，已偿还至广发银行股份有限公司大连分行的借款本息合计449700.74元； 五、大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿于泽双、齐建新因其违约给于泽双、齐建新造成的经济损失，包括团购费25000元、违约金390487元。 六、驳回于泽双、齐建新的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13342.13元，由大连大和中盛房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  孙利颖 审判员  杨 威 审判员  范瑞瑶 二〇二一年二月二日 书记员  曲 娇 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。