云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10254号上诉人（原审原告）：李树青，男，1973年12月31日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李晓莉，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗礘熠，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司。住所地：云南省昆明市云南城投大厦A座14-A号。法定代表人：陈嘉，总经理。委托诉讼代理人：李润书，男，特别授权代理。委托诉讼代理人：劳静哲，女，特别授权代理。上诉人李树青因与被上诉人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司（以下简称“滇池国际公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月11日进行了公开审理，上诉人李树青及其委托的诉讼代理人李晓莉，被上诉人滇池国际公司委托的诉讼代理人李润书、劳静哲到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审限，现已审理终结。上诉人李树青上诉请求：1.撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初3001号民事判决第二项，改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、根据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，被上诉人已构成违约。一审在被上诉人缺席审理的情况下，驳回上诉人主张违约金的诉讼请求，一审程序违法，适用法律错误，判决错误。本案《商品房买卖合同（预售）》第九条对交房条件约定为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定“交房时间为2017年8月8日”，并列举了出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付的情形“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用”。补充协议第六条载明“自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，被上诉人按每日50元向上诉人支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被上诉人按上诉人已付款的0.02%乘以逾期天数向上诉人支付违约金，合同继续履行。”上诉人本案所提交的证据证明房屋存在缺陷、质量不合格，上诉人与被上诉人多次对接要求整改的相关证据，虽然被上诉人2017年8月8日交房，但房屋质量不符合双方约定的交房条件。上诉人为此要求被上诉人整改合格后再交房，但被上诉人仅整改了部分问题就无法取得联系，导致上诉人无法接房。被上诉人构成违约，应当向上诉人承担违约金。二、一审法院在被上诉人缺席审理的情况下，驳回上诉人要求对房屋进行整改的要求，一审判决认定事实不清，判决错误。在本案判令被上诉人交房和修缮房屋二者并不矛盾，但一审未支持上诉人要求被上诉人修缮房屋的诉讼请求，既增加当事人诉累，又浪费司法资源，判决错误。综上，请求二审依法改判。被上诉人滇池国际公司辩称，一审判决合理合法，应予维持。1.涉案小区不存在因地基基础和主体结构质量问题导致不能交房。2.被上诉人按照合同约定已于2017年8月3日发出交房通知。3.上诉人未提交证据证实因被上诉人过错导致不能交房。涉案小区大多数业主均已交房入住，被上诉人不存在违约。4.上诉人所述的问题属于房屋质量瑕疵，并非房屋主体结构问题，上诉人不能以此拒绝接房，逾期接房导致的损失应由上诉人自行承担。5.上诉人就其主张，并未提交证据证明房屋是否确实存在瑕疵、是否达到拒绝接房的标准、瑕疵是否因被上诉人导致。故应当驳回上诉人的上诉。一审情况：李树青向一审法院起诉请求：1.判令被告滇池国际公司向原告交付滇池国际会展中心（9号地块）7幢2单元第32层3203号房屋；2.判令被告滇池国际公司对滇池国际会展中心（9号地块）7幢2单元第32层3203号房屋存在的质量问题进行修缮；3.判令被告滇池国际公司按合同约定向原告支付自2017年8月8日起到房屋交付完成之日止期间产生的违约金（违约金自2017年8月8日起暂算至2020年2月21日为220597.26元）；4.判令由被告滇池国际公司承担本案的诉讼费及诉讼保全费。一审法院经审理确认以下事实：2016年4月6日，原告李树青与被告滇池国际公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告向被告购买位于滇池国际会展中心（9号地块）Ⅱ的7幢2单元32层3203号房屋，建筑面积123.3平方米；房屋总价1189845元；交房时间2017年8月8日。补充协议第六条约定，未按约定交房的，30日内每天支付违约金50元，逾期30天后，卖方按照已付款每天0.02%支付违约金，合同继续履行。被告以首付款359845元、其余贷款的方式支付剩余购房款项，上述《合同》于2016年4月7日完成备案登记手续。2017年8月8日，双方进行交接房的查验房，原告认为分户门、阳台封闭、层高找平层需要修复为由，未接房。一审法院认为：依法成立的合同应当得到遵守。本案涉及的房屋没有证据证实存在地基基础和主体结构的质量问题，被告应按合同约定及时交房。对于交接房验房发现的除地基基础和主体结构外的其他质量问题，被告应按照约定及时修复。由于原告没有提供证据证实系被告主观过错造成不能交房，并且原告购买的山海湾小区有很多人已经接房入住，故现有证据不能证实被告系客观上不能交房，被告未交房并不构成违约。原告要求对房屋修缮的请求，应当待双方履行交接房验房义务完毕后，对存在质量问题再行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：“一、被告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司于判决生效之日起十日内向原告李树青交付位于昆明市滇池国际会展中心（9号地块）7幢2单元32层3203号房屋；二、原告的其余诉讼请求不予支持。”一审案件受理费4609元，由被告承担。二审中，上诉人提交《房屋订制开发协议》，欲证明：涉案房屋不具备约定的交付条件。经质证，被上诉人认可真实性，但认为涉案房屋已经达到交付条件，被上诉人不存在违约。被上诉人提交：1.建设工程竣工验收备案表、交房公告，欲证明：涉案房屋具备交房条件，且被上诉人已按期通知交房，不存在违约行为。2.物业移交确认单（住房）、房屋验收表，欲证明：涉案房屋仅存在部分质量瑕疵，上诉人拒绝接房没有依据。经质证，上诉人对证据1的建设工程竣工验收备案表认可真实性，但不认可关联性，对交房公告认为自己并未收到，仅认可自己2017年8月去办理接房，但因房屋存在诸多问题未实际接房。对证据2认为没有自己的签名确认，但认可其中的内容，不过认为仅反映了部分质量问题。本院认为，对以上证据中有原件核对且双方均对真实性无异议的部分，本院对证据的真实性依法予以确认；对于双方就证据真实性存在争议的部分及以上证据是否能证明当事人的证明目的，本院将在下文说理部分予以阐明，此不赘述。二审中，双方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。二审另查明，一、本案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.商品房交付时国家规定的相关其他条件或双方另行约定的条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件为：电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。第十一条第二、三款约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条逾期交付责任处理。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。如存在如下除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。附件六对装饰装修及相关设备标准约定为：外墙瓷砖，二层以上防水涂料，二层以下石材或瓷砖饰面；起居室室内地面水泥抹面：水泥砂浆找平；厨房地面、墙面均为水泥抹面：水泥砂浆找平，顶棚为腻子；卫生间地面、墙面均为水泥抹面：防水范围防水涂料处理，非防水部分水泥砂浆找平；阳台不封闭，地面防水处理，水泥砂浆找平，玻璃护栏，铝合金门；电梯中高档知名品牌；可视对讲系统，有线电视入户，光纤入户。补充协议第七条约定，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，滇池国际公司应当以报纸公告形式通知李树青办理交接手续。二、涉案房屋所属“昆明滇池国际会展中心9号地块I项目工程施工（第二标段）7-12栋”于2017年7月20日完成竣工验收备案。三、2017年8月3日，滇池国际公司在《春城晚报》登报通知于2017年8月8日-11日分楼栋交房。李树青认为其未收到交房通知，但自认其在2017年8月8日前由被上诉人工作人员电话通知接房。四、2017年8月10日《物业移交确认单（住房）》载明：需要返修。当日《房屋验收表》载明涉案房屋的业主验收意见为：入户门需更换（作保护层），灌浆不饱满；其他房门玻璃栏板过高；窗缝；阳台玻璃栏板松动、裂缝过大、阳台窗真石漆污染；卧室灯不亮（电路排查）；其他：卫生间大便、玻璃栏板污染、整体清洁美观、打墙面。其中“返修进度”载明：预计10天内完成。五、2019年7月13日，李树青支付涉案房屋的装修押金2000元、装修垃圾清运费492元。2020年8月17日《装修承诺书》载明：入户门有撞痕，阳台扶手变形。六、二审中，李树青认可其于2020年8月17日已接房进行装修，现已完成装修；但认为目前涉案房屋仍存在《装修承诺书》上列明的入户门撞痕和阳台扶手变形两个问题未整修。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.上诉人所主张的逾期交房违约金是否应予支持；2.上诉人要求由被上诉人对涉案房屋存在的质量问题进行整修的主张能否成立。本院认为，本案纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故本案应当适用纠纷发生时的法律、司法解释的规定。上诉人李树青与被上诉人滇池国际公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系双方当事人在平等基础上自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于上诉人所主张的逾期交房违约金是否应予支持的问题。本院认为：（一）双方合同约定的交房条件为房屋具备竣工验收备案表、测绘报告，住宅还应附有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。经审查，被上诉人确已在合同约定的交房期限2017年8月8日前取得了涉案房屋的竣工验收备案表、测绘报告，并能够提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，上诉人亦未就此提出异议，也未就电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户的问题提出异议，故被上诉人在合同约定的交付期限内通知交房，已经符合合同约定的交房条件。上诉人虽认为自己未接到被上诉人的登报公告交房通知，但认可自己系由被上诉人工作人员提前以电话通知于2017年8月8日接房。故被上诉人已在合同约定期限内履行了其通知接房的义务。（二）上诉人在诉讼中主张房屋存在相关质量问题、不符合交房条件，该主张与双方合同约定的交房条件不符。双方合同对逾期交房和房屋交付后的质量责任是有区别的，涉案房屋在2017年8月10日确实存在部分质量瑕疵，但相关质量问题不影响上诉人按照合同约定的交房条件接收房屋，故上诉人应当按约定接房。根据合同约定，上诉人对涉案房屋所存在的质量瑕疵应在保修责任中解决，而上诉人在房屋已经具备约定交付条件的情况下，仅以房屋质量瑕疵抗辩履行其接房义务，其主张无事实和法律依据。进而，其未在合同约定的交付期限内接房，不可归责于被上诉人，其主张被上诉人为此承担逾期交房违约责任，不能成立。有关接房的问题，因上诉人自认其已于2020年8月17日接房，故本院对一审判决主文第一项依法予以改判。关于上诉人要求由被上诉人对涉案房屋存在的质量问题进行整修的请求能否成立的问题。本院认为：上诉人在诉讼中要求被上诉人继续对涉案房屋进行修缮，二审中，上诉人明确涉案房屋至今仍存在入户门撞痕和阳台扶手变形两个问题未整修。2020年8月17日上诉人接房时，该两个质量问题已经存在，根据合同的约定，应由被上诉人对此承担整修义务，而被上诉人在本案并无证据证实其已履行完毕整修义务，故应对此承担举证不能的不利后果，应由被上诉人对涉案房屋前述两个质量问题进行整修。综上，上诉人李树青的上诉请求中部分能够成立，应予支持；无事实和法律依据的部分，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但因二审出现新事实，本院依法予以改判。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初3001号民事判决；二、由被上诉人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司于本判决生效之日起三十日内为上诉人李树青位于昆明市滇池国际会展中心（9号地块）7幢2单元32层3203号房屋的“入户门撞痕”“阳台扶手变形”两个质量问题进行修缮；三、驳回上诉人李树青的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计9218元，由上诉人李树青负担8000元，由被上诉人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司负担1218元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  杨 艳审判员  白 昱二〇二一年二月二十五日法官助理李德江书记员吴自红