江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣06民终64号 上诉人（原审原告）：周智明，男，1978年10月15日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林文国，1964年12月14日出生，汉族，住江西省鹰潭市。 被上诉人（原审被告）：林永锋，1986年10月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈光明，江西华星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周波江，1944年4月4日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：徐艺，鹰潭市月湖法律服务所工作者。 上诉人周智明因与被上诉人林文国、林永锋、周波江房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 周智明上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院事实认定错误。一是一审法院认定“2019年6月被告周波江告知原告周智明，准备将原告周智明名下的店铺出租”完全是臆造出来的，上诉人没有接到过周波江电话；二是一审法院认定周波江在店铺出租时出示了户口本原件错误，因为被上诉人周波江夫妻正在离婚诉讼期间，户口本一直由上诉人母亲保管。2.一审法院认定本案构成表见代理错误。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条至十四条对判定表见代理作出了详细规定，表见代理具有最核心的两个要件：一是代理人的行为在客观上必须形成了具有代理权的表象，足以使第三人相信代理人有代理权；二是第三人善意且无过失。故本案不构成表见代理，理由如下：一是被上诉人周波江在出租店铺时仅仅提供了产权证的复印件及户口本，并不能证明周波江对案涉店铺具有管理权，其具有代理权。并且产权证并非原件，产权证上也并不会载明产权人的身份证号码，如何确定产权证上的“周智明”与户口本上的周智明为同一人；二是被上诉人林文国在商谈租赁事宜时曾要求与店铺主人谈合同事宜，但至始至终都没有见过上诉人与周波江一同出现，深知没有打电话进行确认。虽然周波江称无法联系上诉人，但这更应该引起充分注意，这显然是被上诉人林文国、林永锋的过错；三是若店铺是上诉人委托被上诉人周波江出租的，那么周波江应该有店铺钥匙，但一审庭审过程中，周波江明确提到承租人看店面的时候找来了急开锁将店面打开，这应引起被上诉人林文国的高度质疑；四是店铺的租金并不是支付给上诉人周智明，也并不是支付给被上诉人周波江，而是支付给了第三人，明显反常，被上诉人没有尽到而合理的注意义务；五是上诉人的店铺位于黄金地段，历年租金都高于50万元，被上诉人签订的租赁合同约定的年租金为19万元，属于“明显不合理低价”，被上诉人不顾前述不合理因素，仍签订租赁合同，明显不具有善意。3.上诉人没有任何过错。从表见代理的理论可知，在构成表见代理的情形下，被代理人的行为一般具有一定的可归责性。然而，纵观租赁的全过程，上诉人是完全没有过错的一方。 林文国、林永锋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.被上诉人林文国、林永锋在租赁房屋时，被上诉人周波江确实出示了户口本原件；2.一审法院认定表见代理正确，被上诉人林文国、林永锋有理由相信周波江由代理权限，且是善意的；3.被上诉人林永锋、林文国并未看到周波江找人来急开锁，因为周波江在这之前已经与其他人商谈租赁事宜，不可能当着林文国的面着急开锁，并且店铺租金是根据市场价格商谈的。 周波江辩称，答辩理由基本同林文国、林永锋，一审法院认定事实清楚，请求予以维持。1.被上诉人周波江在一审中提交的户口簿是原件，在店铺出租前与上诉人周智明讲过，周智明在电话说“可以，随便你”，所以才会出租；2.合同时有效的，被上诉人周波江在出租前与上诉人周智明沟通，签订合同时也与周智明确认，而且本案符合表见代理，因此，签订的合同是有效的。 周智明向一审法院起诉请求：1.判令被告周波江与被告林文国、林永锋签订的《店面租赁合同》无效；2.判令被告林文国、林永锋立即搬离原告周智明坐落于鹰潭市月湖区的店铺并恢复原状；3.判令被告周波江将已收取的租金95000元及押金10000元返还给原告；4.判令被告林文国、林永锋、周波江赔偿原告店面占用期间的损失208333元（暂从2020年1月1日计算至2020年5月30日，之后年租金500000元按天计算至搬离为止）；5.本案诉讼费用由被告方共同承担。 一审法院认定事实：被告周波江与原告周智明系父子关系。原告周智明名下有一坐落于鹰潭市间（房权证月湖龙虎山字第××号）。2019年6月被告周波江告知原告周智明，准备将原告周智明名下的店铺出租。原告周智明在空置的交通路24号店铺门面上贴有招租广告，被告周波江制作一份招租广告覆盖原告周智明的广告。被告林文国、林永锋看到店铺门面的招租广告，按照广告联系到被告周波江。被告林文国、林永锋要求与店铺主人谈合同事宜，被告周波江称店铺主人是其儿子，无法与其取得联系，并向被告林文国、林永锋出示房产证复印件、户口本原件（显示被告周波江与原告周智明系父子关系）。经过磋商，被告周波江与被告林文国于2019年11月25日签订一份《店面租赁合同》，合同约定甲方为周波江、周智明，乙方为林文国，甲方将交通路24号店面出租给乙方使用，租期2020年1月1日至2021年12月31日止，租金为190000元，半年付一次租金，采取先交租金后使用的原则，合同签订后即付95000元房租，甲方收取乙方租赁税押金10000元，该押金在乙方转租或合同到期时全额无条件退还乙方。签订合同被告林文国、林永锋对店铺进行了装修，进行摆设货品时，原告周智明发现自己店面被出租出去，遂与被告林文国、林永锋交涉，认为被告周波江未得到授权，且店面租金的价格明显低于市场正常价格，要求两被告撤离店面，被告林文国、林永锋未同意原告周智明的要求。原告周智明于2020年6月17日诉至本院，要求判如所请。从2020年7月开始，被告林文国、林永锋每月初按月将15833元租金转给被告周波江。 一审法院认为，被告周波江出租原告周智明店面，未经授权，被告周波江签订《店面租赁合同》系无权代理。被告周波江系原告周智明的父亲，双方具有直系亲属关系，被告林文国与被告周波江签订《店面租赁合同》时，被告周波江提供了房屋所有权证复印件、户口簿原件（显示被告周波江与原告周智明系父子关系），被告林文国有理由相信该店铺由原告周智明的父亲管理出租，被告林文国已经尽了合理的注意义务；租赁价格是经过磋商后达成的，且被告林文国、林永锋租赁该店面用于经营，说明被告林文国、林永锋的租赁行为是出于善意。被告周波江与被告林文国签订《店面租赁合同》时虽然实施了无权代理行为，但被告周波江的行为构成表见代理，被告林文国与周波江签订的《店面租赁合同》有效。因此原告周智明要求确认被告周波江与被告林文国、林永锋签订的《店面租赁合同》无效的请求不能成立，其要求被告林文国、林永锋立即搬离原告坐落于鹰潭市的店面并恢复原状的请求亦没有事实与法律依据，本院不予支持。原告周智明要求三被告赔偿其店面占用期间的损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告周波江将已经收取的租金95000元及押金10000元返还的请求，系原告周智明与被告周波江之间的纠纷，双方应另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，经合议庭评议决定，判决：驳回原告周智明的诉讼请求。本案案件受理费6200元（原告周智明已预交），由原告周智明负担。 本院二审期间，被上诉人林永锋、林文国提交了《贵溪市新铜都经营有限公司函》复印件一份，证明目的：案涉店面已经被拍卖，案涉店铺是在抵押的情况下出租的，且该情况并未告知被上诉人林文国、林永锋，我方保留追究的权利。上诉人周智明的质证意见为：真实性无异议，1.鉴于该店面已经于2020年12月23日被拍卖，我方诉讼请求中关于要求被上诉人赔偿部分，可以计算至2020年12月23日；2.该函要求林文国方支付2020年12月的占用费用，说明第三方也承认该合同租金远远不止合同租金，案涉房屋租金远远低于市场价值，进一步说明林文国、林永锋并非善意。周波江的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议。本院认为，结合质证意见，对该证据的真实性予以确认，但与本案并无关联，故本院不予采信。被上诉人周波江提交了户口本原件，证明目的：户口本原件保存在周波江处，当时向林文国、林永锋出示过。周智明、林永锋、林文国均对该证据无异议，本院予以采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：案涉租赁合同效力如何认定。上诉人主张本案不构成表见代理，案涉合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理，一是要代理人的无权代理行为在客观上具有代理权的表象，二是要求相对人在主观上善意且无过失的相信行为人有代理权。本案中，被上诉人林文国在租赁店铺时，是通过店铺外的招租广告获取招租信息，招租广告上的联系人是被上诉人周波江，在签订合同时，被上诉人周波江出示了户口本原件（显示周波江与周智明系父子关系）及产权证复印件，因此，被上诉人林文国有理由相信被上诉人周波江具有代理权限，且已经尽了合理的注意义务。案涉店铺租金价格是被上诉人周波江与被上诉人林文国、林永锋基于市场情况商谈得出，现有证据不足以证明该租金价格在签订租赁合同时明显过低。故本案符合表见代理，案涉合同有效。 综上，周智明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6200元，由周智明负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪福庚 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二一年二月一日 书记员  徐浩成