湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终86号上诉人（一审被告）：王仕红，女，1969年1月14日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：周世钧，湖北浩法律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郭定周，男，1960年3月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。一审被告：彭德军，男，1968年2月18日出生，汉族，住湖北省安陆市。一审第三人：黄傲英，女，1961年2月12日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人王仕红与被上诉人郭定周、一审被告彭德军、一审第三人黄傲英房屋买卖合同纠纷一案，前由湖北省安陆市人民法院于2019年11月7日作出（2019）鄂0982民初1239号民事判决，郭定周、王仕红均不服，上诉至本院，本院于2020年5月15日作出（2020）鄂09民终130号民事裁定，裁定撤销湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初1239号民事判决，发回湖北省安陆市人民法院重审。湖北省安陆市人民法院于2020年6月10日立案后，另行组成合议庭于2020年11月16日作出（2020）鄂0982民初832号民事判决。王仕红不服该判决，上诉至本院。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王仕红及其委托诉讼代理人周世钧，被上诉人郭定周，一审被告彭德军到庭参加诉讼，一审第三人黄傲英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王仕红上诉请求：1.撤销湖北省安陆市人民法院（2020）鄂0982民初832号民事判决，改判驳回郭定周的诉讼请求。2.判决郭定周承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在未查明所涉土地性质的情况下，确认王仕红与郭定周签订的房屋买卖合同无效，证据不足。王仕红举证的“安陆市2011年城市分批次建设用地审批情况表”足以说明该土地从2011年起已经变更为住宅性质的建设用地。原一审期间法院调取的“安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司的登记审批表”也能清楚的说明土地性质已转为建设住宅用地，否则土地管理部门不可能对房地产开发企业办理“土地使用权登记审批”。一审法院理应调取鄂土资函〔2011〕3318号《省国土资源厅关于批准安陆市2011年度第8批次建设用地的函》及落实情况方面的文件作为判断涉案土地性质的依据，从而认定合同效力。安陆市自然资源和规划局作出的《关于毓秀阁小区土地使用权性质的回复》仍是以2009年10月14日的登记表为依据，一审法院依据该回复认定房屋买卖合同无效，证据不足，适用法律错误。二、本案应当追加黄吉松、黄定文及安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司为本案的第三人，对王仕红与黄吉松、黄定文签订的《商品房转卖合同》的效力，王仕红与郭定周签订的《售房协议》的效力，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司与郭定周（郭靖）签订的《商品房买卖合同》的效力，及安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司与黄傲英签订的《商品房买卖的合同》的效力一同认定，还应当一同认定安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将诉争房屋抵付工程款给黄吉松、黄定文的约定的效力，从而确认房屋的实际所有权人。若王仕红与郭定周签订的《售房协议》为无效合同，则安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司与黄傲英签订的《商品房买卖的合同》也应为无效合同。三、王仕红与郭定周于2014年签订的《售房协议》已全部履行完毕。王仕红配合将售楼部原始售房合同改在郭定周（郭靖）名下，将签约时间提前至2009年11月27日，将涉案房屋钥匙交给了郭定周，郭定周也重新装门换锁，交了水电报装费、办证费、物业管理费。郭定周已实际占有了房屋，双方签订的《售房协议》已实际履行完毕。四、因郭定周实际占有房屋后，没有对房屋进行装修、使用，而是长期放置不管，让安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司及实际负责人陈新强钻空子，再次买给了第三人黄傲英，且为黄傲英占有、装修使用。郭定周未行使物的所有权能，让黄傲英占有房屋，其存在重大过错责任，造成的损失不应当由王仕红承担。五、如果按一审判决认定合同无效，土地性质最终确定为集体所有性质，因双方签订合同时间为2014年2月16日，则郭定周起诉王仕红已超过法定的诉讼时效，也失去了司法救济权。六、如果售房协议无效，使用过错责任原则，对于财产的返还应当同时进行，不能判决王仕红承担义务，而不判决郭定周承担义务，郭定周应当将交付的房屋返还给王仕红，同样的黄傲英为非集体经济组织成员，其商品房房屋就已失去合法的基础，应当由安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司与黄傲英一起返还给王仕红。郭定周辩称，郭定周是通过彭德军的战友孙传安介绍，出于对彭德军的信任才购买的涉案房屋。房款是彭德军收的，郭定周和王仕红之间的《售房协议》是无效的。王仕红对涉案房屋也没有所有权，也无权利卖房子。郭定周并未对涉案房屋进行装修，物业管理费也没有交，王仕红是给了郭定周两把钥匙，但交钥匙并不代表交了房。郭定周发现房子被别人占了，才找到公安机关和到法院起诉，并未过诉讼时效。彭德军述称：1.根据2009年10月此处房屋的土地登记审批表已转为商业用地，鄂土资函〔2011〕3318号《省国土资源厅关于批准安陆市2011年度第8批次建设用地的函》亦可以证明涉案土地已转为商业用地。2.王仕红与郭定周是自愿且意思表示一致的情况下于2014年2月签订的《售房协议》。当时房屋价值300000元，低价220000元出售给郭定周。王仕红配合郭定周改户，房屋钥匙及物业管理费发票及相关手续均交给了郭定周。双方协议已经履行完毕。3.若合同无效，郭定周应该找安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司，不应该找王仕红。王仕红也是受害者。郭定周起诉对象错误。4.法院若判定涉案房屋合同无效，请求法院查明所有主体之间的合同的效力。5.该案是王仕红与郭定周之间的买卖关系，和彭德军无关。郭定周向一审法院起诉请求：1、依法判决确认王仕红与郭定周之间的房屋买卖合同无效；2、依法判决王仕红与彭德军连带返还郭定周购房款229581.7元并赔偿损失；3、本案的诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由王仕红与彭德军承担。一审法院认定事实：2010年4月18日，案外人黄吉松、黄定文与王仕红分别作为甲乙双方签订《商品房转卖合同》一份，该合同主要约定：甲方将安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司以李先烈名义给甲方抵付工程款的安陆市南城毓秀阁小区第三幢东单元三层（3132号）商品房一套（面积117.43平方米），以商议价112567元转卖给乙方。合同签订后王仕红根据合同约定向案外人黄定文、黄志松支付了111000元（其中，10000元支付给陈新强）的购房款。2014年2月16日，王仕红与郭定周分别作为甲乙双方签订售房协议，该协议约定：经甲乙双方约定，王仕红将位于安陆市五一方向的毓秀阁小区第三栋东单元三楼3132号商品房出售给乙方郭定周，面积117.43平方米，现售总价贰拾贰万元整。1、办证、水、电报装及其他费用由乙方负责；2、乙方首付壹拾伍万伍仟元，余下欠款在2014年6月30日前付清；3、甲方配合乙方改户，即将售楼部内原始售房合同改为乙方名下；4、乙方将余下欠款付清后，甲方将门钥匙交给乙方；5、违约责任……。王仕红和郭定周均在协议上签名并捺印。协议签订后，郭定周于2014年6月29日前通过彭德军向王仕红支付了房款220000元。王仕红亦于2014年4月将安陆市南城毓秀阁小区第三幢东单元三层3132号房屋钥匙交给郭定周。2014年5月30日，郭定周为了将该房屋登记在儿子郭靖的名下，在王仕红××配合下以××名义与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，并将合同签订日期提前至2009年11月27日。郭定周于当日向安陆市鑫罡房产地开发有限责任公司交纳了水、电报装、办证等费用共计8981.70元。郭靖向安陆市华夏物业管理有限公司毓秀阁管理处交纳了2014年物业费1900元。2016年4月15日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司与黄傲英签订《商品房买卖合同》，约定将毓秀阁安置小区第三栋一单元3132号房屋出售给黄傲英，价格为138567.4元。黄傲英支付了购房款后对该房屋进行了装修并入住至今。一审法院还查明，安陆市南城办事处毓秀阁小区占用土地坐落于安陆市南城办事处，属于集体建设用地中农村宅基地。本案讼争房屋的占用土地所登记性质为划拨，土地用途为农村宅基地使用权。安陆市人民法院在审理安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司、陈益松逃税罪、合同诈骗罪一案时，于2019年9月10日作出（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书，该判决已发生法律效力。该判决查明，2010年2月，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将该公司开发的毓秀阁小区3132号房抵给黄定文、黄吉松用于支付黄定文、黄吉松的工程款。2010年4月18日，黄定文、黄吉松将该房作价112567元转卖给王仕红。2014年2月16日，王仕红将毓秀阁小区3132号房作价220000元转卖给郭定周。2014年5月30日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实际负责人陈新强和郭定周签订毓秀阁小区3132号房的房屋买卖合同（合同中约定购房款119544元），陈新强把购房合同上的时间提前至2009年11月27日，并另收取郭定周水电报装费、办证费等费用9582元。2016年4月15日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实际负责人陈新强和黄傲英签订毓秀阁小区3132号房的房屋买卖合同，并收取黄傲英购房款138567元。毓秀阁小区3132号房已被黄傲英装修入住，郭定周多次联系陈新强解决未果，后陈新强离开安陆，失去联系。上述事实有被害人郭定周等人的陈述证明。该判决第三条载明，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内将合同诈骗所得返还给被害人。郭定周系湖北省安陆市王义贞镇花园村村民。现郭定周诉讼来院请求判决确认郭定周与彭德军、王仕红签订的房屋买卖合同无效；彭德军、王仕红连带返还郭定周购房款229581.70元并赔偿损失；本案的诉讼费用由彭德军、王仕红承担。安陆市民政局婚姻登记处经登记档案查询于2019年8月7日出具彭德军的婚姻信息没有王仕红与彭德军结婚的登记信息。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、郭定周与王仕红签订的房屋买卖合同是否有效；2、如房屋买卖合同无效，相关责任如何承担。1、关于郭定周与王仕红签订的房屋买卖合同效力问题。一审法院认为，由于涉案房屋系在安陆市南城办事处集体土地上建造的房屋，该土地登记性质为划拨，土地用途为农村宅基地使用权，产权流转受国家法律、法规的限制，郭定周非该地块所属农村集体经济组织的成员，故郭定周与王仕红签订的房屋买卖合同违反了国家强制性规定，依法应确认购房合同为无效合同。2、关于房屋买卖合同确认无效后相关责任如何承担的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，郭定周应向王仕红返还诉争房屋，王仕红亦应返还郭定周的购房款220000元，但由于安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实施合同诈骗，将诉争的房屋出售给黄傲英，且黄傲英已支付了全部购房款并装修入住该房屋，形成实际占有的客观事实，现郭定周向王仕红返还房屋已属于履行不能，故在王仕红返还郭定周购房款时，亦应考虑王仕红在向案外人黄定文、黄吉松购买诉争房屋时已支付购房款111000元实际现状，结合一审法院已生效的（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书判决确定的内容，一审法院确定王仕红应将郭定周支付的购房款220000元与王仕红已向他人支付111000元的差额款返还给郭定周，即220000元-111000元=109000元。其余购房款111000元应根据一审法院（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书确定的内容由安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司在诈骗所得中对郭定周予以返还。对郭定周主张的损失赔偿问题，因售房协议无效后，给郭定周遭受的损失是郭定周自付清购房款之日起资金被占用期间的利息损失。郭定周主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付占用资金的利息并无不当，法院予以支持，但对郭定周主张利息应以109000元为基数。因郭定周作为房屋买受人明知自己非涉案房屋所在地块所属农村集体经济组织的成员，仍然与王仕红签订购房合同，其对造成合同无效存在过错。王仕红明知诉争房屋位于村集体土地上而向外村村民出售，违反了法律的相关禁止性规定，王仕红对造成合同无效亦存在相应的过错，法院酌定郭定周、王仕红各自对合同无效造成损失承担50%的责任。关于郭定周以郭靖的名义与开发商安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同问题，因该合同签订的目的仅是为了将房屋登记在郭定周之子郭靖的名下，因此，王仕红关于其与郭定周房屋买卖的权利义务已转移给安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司的辩解，法院不予采纳。本案中，因郭定周未能举证充分证明彭德军是诉争房屋出卖人的事实，故郭定周要求彭德军承担连带返还购房款及赔偿损失的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。对郭定周主张的办证费、水电入户费8981.70元、对讲门铃600元等费用问题，因郭定周不能举证证明上述费用由王仕红收取的事实，故对郭定周要求王仕红予以返还该部分费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、郭定周与王仕红于2014年2月16日签订的《售房协议》无效；二、王仕红返还郭定周购房款109000元并按50%的比例赔偿占用资金的利息损失（利息损失以109000元为基数，按同期同类银行贷款利率的标准自2014年6月29日起计算至付清之日止）；三、驳回郭定周的其他诉讼请求。上述债务，义务人于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4743元，由郭定周负担2480元，由王仕红负担2263元。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点仍为郭定周与王仕红签订的《售房协议》效力问题及若协议无效，相关责任如何承担。关于郭定周与王仕红签订的《售房协议》效力问题，一审法院认定涉案房屋所占土地权属性质为划拨，土地用途为集体建设用地中的农村宅基地。王仕红主张，应根据鄂土资函〔2011〕3318号《省国土资源厅关于批准安陆市2011年度第8批次建设用地的函》认定涉案房屋所占土地已转为商业用地或其他用途。本院认为，土地性质应以相关职能部门登记为准，而湖北省安陆市人民法院原一审调取的《土地登记审批表》（2009年10月14日）显示，案房屋所占土地权属性质为划拨，土地用途为农村宅基地。而安陆市自然资源和规划局作出的《关于毓秀阁小区土地使用权性质的回复》也显示登记结果目前土地性质并未改变，仍属于集体建设用地中的农村宅基地。因涉案土地目前仍为划拨，该土地性质用途为农村宅基地，产权流转受国家法律、法规的限制，因郭定周非该地块所述农村集体经济组织的成员，因此郭定周与王仕红签订的《售房协议》因违反了国家强制性规定，依法应确认为无效合同。关于因《售房协议》无效的责任承担问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。郭定周作为房屋买受人明知自己非涉案房屋所属地块农村集体经济组织的成员，仍与王仕红签订《售房协议》，而王仕红明知诉争房屋位于村集体土地上而向外村村民出售，双方对合同无效均具有过错。又因安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实施合同诈骗，导致诉争房屋实际被黄傲英占有，房屋返还已履行不能。王仕红在向案外人黄定文，黄吉松购买诉争房屋时已支付了111000元购房款。因湖北省安陆市人民法院已生效的（2019）鄂0982刑初103号刑事判决亦对涉案房屋房款有确定，因此一审法院综合认定，由王仕红将购房款220000元，扣减其支付给案外人黄吉松、黄定文的111000元后，返还109000元及资金占用期间的利息给郭定周，合情合理。本案系郭定周提起诉讼，根据合同相对性原则，案外人黄吉松、黄定文以及安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司均非本案必要诉讼当事人。王仕红与案外人黄吉松、黄定文签订的《房屋买卖合同》效力问题，王仕红可以另行主张。本案中，郭定周起诉的诉讼时效，应当从其知道或者应当知道权利被侵害时起算，郭定周在发现其购买的房屋被侵占后一直向有关部门主张权利，且王仕红在本案原一审及重审一审期间并未提出诉讼时效抗辩，现二审期间提出，本院依法不予支持。综上，王仕红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4743元，由王仕红负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  陈伟审判员  王政二〇二一年二月二十三日法官助理王会容书记员程贝琪