福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽09民终62号 上诉人（原审原告）：融通地产（福建）有限责任公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道福飞南路205号6层609室。 法定代表人：周延波。 委托诉讼代理人：连子霖，女，系公司员工。 上诉人（原审被告）：福安市好声音娱乐会所，住所地福建省福安市城北街道冠后路16-68号综合楼三层。 法定代表人：温雅彤，总经理。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 上诉人融通地产（福建）有限责任公司（以下简称融通公司）因与上诉人福安市好声音娱乐会所（以下简称好声音会所）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2020）闽0981民初4951号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融通公司上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，改判（1）好声音会所按新合同标准支付房屋占用费433370.82元（按新招标中标价以每日1917.57元标准，自2020年4月14日起暂计至2020年11月25日，实际占用费以腾退交还涉案房地产之日止）；（2）好声音会所向融通公司支付的房地产租赁履约保证金90000元归融通公司所有，不予退还。事实和理由：1、一审法院认定以原合同租金标准计算占用使用费，属于事实认定错误，法律适用错误。好声音会所向融通公司支付的房屋占有使用费应按与案外人福建冠硕新能源科技有限公司签订合同的新租金标准计算，该中标价有明确的证据证明，且为融通公司的预期可得利益，若按原合同标准计算房屋占有使用费必将给融通公司及军队造成巨额财产损失。2、原审法院认为“好声音会所在合同履约过程中不存在未履行合同中约定义务的情形”，属于认定事实有误。双方的租赁合同明确约定“在合同解除后无条件返还租赁标的物……”，返还租赁标的物是合同约定的好声音会所应履行的义务，也是全面履行合同的一部分，而好声音会所未按约定返还涉案房地产，属于违反合同约定义务。因此，融通公司在合同合法有效情形下，有权依据合同和双方合意，对约定履约保证金不予退还。 好声音会所上诉请求：撤销一审判决，改判驳回融通公司诉请。事实与理由：1、融通公司作为一审原告主体不适格，诉权待定，融通公司受托处置位于福安市××队房地产的期限为“1月15天，2019年9月1日至2019年10月15日”，超过该期限，融通公司受托效力已经终结，代表军队行使物权已经除权，融通公司受托效力已经终结。且一审法院没有追加福建冠硕新能源科技有限公司为第三人，而其与本案的处理结果具有利害关系，一审法院遗漏重要当事人，属于程序错误。2、一审法院认定事实有误，融通公司授权已经逾期，且事后没有追认，双方签订的《房地产租赁合同》效力待定，无法作为证据支持融通公司诉求。3、一审法院适用法律错误，双方已于2020年3月开始协商因疫情影响产生的免租问题，且已经进入补充协议文本签署阶段，新的租赁关系正在形成规程中，而一审法院引用的《最高院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，认定融通公司未在法定期限内提出异议，导致双方在2020年4月13日解除，没有考虑双方在该时段后协商补充协议的客观事实，这种事实的产生是基于好声音会所提出异议后对欲解除原合同的变更，因此解除通知不发生法律效力，上述法律规定也没有适用的事实基础。 融通公司针对好声音会所的上诉答辩称：1、融通公司作为一审原告主体适格，好声音会所与融通公司签署了《房地产租赁合同》，根据合同相对性原则，融通公司依合同提起诉讼，主体身份符合法律规定，且涉案房地产为联勤保障部队第一储备资产管理局与融通公司签订了《军队房地产委托经营协议》，由融通公司经营管理，因好声音会所故意拖延、拒不交付经营管理的租赁房屋，因此委托事项尚未完成，融通公司有义务提起诉讼。2、好声音会所要求追加福建冠硕新能源科技有限公司为第三人没有事实和法律依据。该公司并非合同相对方，一审法院不同意将其作为第三人参加诉讼，并无不妥，也不违反法律规定。3、融通公司的委托经营管理权不存在所谓的“逾期授权”问题，自国务院、中央军委组建融通地产公司，在全国范围内运营、管理军队的房地产的出租、经营，即已经取得了经营管理权，即便存在“逾期授权”，也已事后追认，取得了经营管理权。关于好声音会所主张的双方已于2020年3月进入补充协议文本的签署阶段，融通公司已于2020年3月13日送达《解除合同通知书》，好声音会所未在30日内提出异议，双方是否能协商形成一个新的合同关系不影响合同已经解除的事实，且双方并没有达成新的补充协议。好声音会所以疫情减免租金为由，认为可以延长租期，形成新的租赁关系，没有事实和法律依据，双方的租赁关系已于2020年4月13日解除。 好声音会所针对融通公司的上诉答辩称：1、融通公司与中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局签订的《军队房地产委托经营协议》约定的经营期间是一个月零十五天，在本案发生时委托经营权已经超过，因此融通公司不具有诉讼资格。2、福建冠硕新能源科技公司没有招投标的资格，且涉案的租赁合同是否解除与其具有利害关系，一审法院应当追加其为第三人。 融通公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认双方签订的编号为“ＲＴＤＣ-ＺＬ-闽-2019-079”的《房地产租赁合同》已于2020年4月13日解除，好声音会所应立即向融通公司返还坐落于福安市××路××号（停偿项目编号为0114308576364，建筑面积2050平方米）的房屋；2.判决好声音会所立即向融通公司支付自2020年4月14日起暂计至起诉时（2020年9月1日）的占用费247664.87元，并以每日1917.57元标准计付占用费直至实际腾空之日止；3.判决好声音会所支付的房地产租赁履约保证金9万元不予以退还，归融通公司所有。 一审法院认定事实：1.案涉房产所有权人为中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局（以下简称联勤保障部队第一储备局）。因军队全面停止有偿服务，2019年10月31日，联勤保障部队第一储备局（甲方）与融通公司（乙方）签订《军队房地产委托经营协议》，主要约定：1.甲方将位于福安市××路××号××队房地产（坐落号：南闽字第1597Ａ号），部分房屋建筑面积10055.67平方米，委托乙方经营管理。2.委托经营期限为1月15天，从2019年9月1日至2019年10月15日。3.该处房地产内现有3个房地产租赁项目，承租方分别是福安市东方康宁购物广场有限公司、福安市好声音娱乐会所、好乐迪（福建）商贸有限公司。4.委托经营房地产权属归甲方保持不变，乙方作为受托人行使经营管理权，乙方应与承租方签订新的租赁合同，租期按原租赁合同剩余租期确定，2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。鉴于项目合同已经到期，暂按不定期合同来执行，待后按军委新的政策执行。 2.2019年10月24日，融通公司（甲方）与好声音会所（乙方）签订《房地产租赁合同》（合同编号：ＲＴＤＣ-ＺＬ-闽-2019-079），主要约定如下：①甲方将位于福安市××路××号××楼××层××层的房地产，房屋建筑面积2050平方米，出租给乙方使用；②租赁用途：酒楼；③租赁期限不定期，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产；④2019年10月16日起的年租金为354500元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；⑤自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金9万元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；⑥租赁房地产权归属：乙方认可本合同签订时承租场地内所有的建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任（其他与本案争议无关内容略）。 3.合同签订后，好声音会所向融通公司支付租金至2020年4月13日止。2020年3月13日、4月20日，融通公司向好声音会所分别邮寄《解除合同通知书》、《腾退通知》，要求解除双方之前签订的《房地产租赁合同》，并要求好声音会所无条件地腾退房屋、交还资产等。好声音会所于2020年3月14日签收《解除合同通知书》。诉争租赁物现仍由好声音会所占有使用。 一审法院认为，融通公司与好声音会所于2019年10月24日签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同约定租赁期限为不定期，融通公司有权随时解除合同，但应提前三十日通知好声音会所，送达好声音会所之日起第三十日解除。融通公司于2020年3月13日向好声音会所送达《解除合同通知书》，好声音会所业已签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或债务抵消虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持”的规定，好声音会所在三十天内未提出异议,故双方之间的租赁关系于2020年4月13日解除。案涉合同解除后，好声音会所应将承租的房屋返还融通公司，好声音会所至今仍占有使用诉争租赁房屋，应支付占有使用租赁物的费用，占有使用费标准可参照原年租金354500元的标准从2020年4月14日开始计算，融通公司主张按与新承租人签订合同的租金标准与竞租低价比例等比例计算，缺乏依据，不予支持。关于融通公司主张没收好声音会所支付的履约保证金，在合同履行过程中，好声音会所不存在未履行合同中约定义务的情形，融通公司的该项主张缺乏依据，不予支持。融通公司接受联勤保障部队第一储备局的委托经营管理案涉房产，《军队房地产委托经营协议》补充约定按不定期合同约定执行，待后按军委新的政策执行，现军委尚未出台新的政策，融通公司有权继续经营管理案涉房产，有权提起本案诉讼，好声音会所关于融通公司主体不适格的抗辩意见不予采纳。好声音会所要求追加的第三人福建冠硕新能源科技有限公司与本案的处理结果并无法律上的利害关系，对于好声音会所的追加申请，不予准许。由此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、融通公司与福安市好声音娱乐会所签订的《房地产租赁合同》（合同编号：ＲＴＤＣ-ＺＬ-闽-2019-079）于2020年4月13日解除。好声音会所应于本判决生效之日起十日内将坐落于福安市××路××号××楼××层××层的房地产（建筑面积2050平方米）返还融通地产（福建）有限责任公司；二、好声音会所应于本判决生效之日起十日内向融通公司支付房屋占有使用费（2020年4月14日起计至实际交还房屋之日止，按354500元／年的标准计算）；三、驳回融通公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。另查明，好声音会所目前还在原地继续经营。涉案房地产已通过公开竞租方式进行招租，由福建冠硕新能源科技有限公司竞得，且已于2020年5月8日签订了《房地产租赁合同》，中标价等比例换算为每日租金1917.57元。 对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：（一）关于融通公司是否是适格诉讼主体，以及是否应当追加冠硕新能源公司为第三人问题。本院认为，中国人民解放军南京军区房地产管理分局与好声音会所于2019年10月24日签订《军队房地产租赁合同解除协议》中已经明确在合同解除后由好声音会所与融通公司签订新的租赁合同，融通公司与好声音会所也于该日签订了《房地产租赁合同》。之后融通公司与联勤保障部队第一储备资产管理局签订的《军队房地产委托经营协议》在补充条款中明确暂按不定期合同来执行，因此融通公司具有合法的委托管理权限，有权经营该涉案房产，是本案的适格诉讼主体。福建冠硕新能源科技有限公司非本案租赁合同的当事人，其与本案判决结果也没有利害关系，一审法院未追加其为本案第三人是正确的。（二）关于本案合同是否应予解除及好声音会所是否具有违约情形以及解除后的损失应如何计算问题。本院认为，本案《房地产租赁合同》约定的租赁期限为不定期，根据法律规定融通公司有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知好声音会所。融通公司于2020年3月13日向好声音会所送达《解除合同通知书》，好声音会所业已签收，且好声音会所在三十天内未提出异议，其所主张的补充协议并未达成，故该合同已于2020年4月13日解除。关于好声音会所是否具有违约情形问题，《房地产租赁合同》规定第三条：“……租赁期限届满，乙方（好声音会所）应将承租场地内所有建筑物、构建物无偿交还甲方……”；第七条：“乙方好声音会所未履行合同约定义务的，甲方（融通公司）不退还租赁保证金……”。基于好声音会所在收到融通公司向其发出的《解除合同通知书》后，未按照约定返还涉案租赁房产，至今仍占用涉案租赁房产继续经营，已违反了合同约定的义务。因此一审法院认为好声音会所不存在未履行合同中约定义务的情形属于事实认定错误，本院予以纠正。融通公司有权依照合同约定不予退还好声音会所的履行保证金。关于租赁合同解除后好声音会所至今仍占用涉案租赁房产继续经营造成融通公司的损失如何计算问题，本院认为，好声音会所在租赁合同解除后，未按约定交还涉案租赁房产，此期间融通公司通过公开招投标的方式对上述租赁房产进行招租，福建冠硕新能源科技有限公司经竞价中标，中标价等比例换算为每日租金1917.57元，但因好声音会所拒不搬离涉案租赁房产，造成融通公司与福建冠硕新能源科技有限公司的租赁合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。因此融通公司要求以福建冠硕新能源科技有限公司的中标价作为其损失的计算依据，有法律依据，本院予以支持。由此一审法院认定的以好声音会所与融通公司《房地产租赁合同》中约定的原年354500元的标准计算占用使用费属于事实认定错误。 本院认为，融通公司作为本案的诉讼主体是适格的。福建冠硕新能源科技有限公司与本案无利害关系，一审法院未追加其为本案第三人，是正确的。融通公司根据法律规定向好声音会所发出了《解除合同通知书》，好声音会所收到后并未提出异议，一审法院根据本案的案件事实认定本案《房地产租赁合同》于2020年4月13日解除，并无不当。好声音会所继续占有租赁物的行为违反了租赁合同约定的义务，融通公司有权不予退还履约保证金并要求好声音会所赔偿损失，损失应按涉案租赁房产公开招租的中标价作为损失的认定标准。 综上所述，融通公司上诉请求成立，应予支持。好声音会所上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省福安市人民法院（2020）闽0981民初4951号民事判决的第一项，即融通地产（福建）有限责任公司与福安市好声音娱乐会所签订的《房地产租赁合同》（合同编号：ＲＴＤＣ-ＺＬ-闽-2019-079）于2020年4月13日解除。福福安市好声音娱乐会所应于本判决生效之日起十日内将坐落于福安市××路××号××楼××层××层的房地产（建筑面积2050平方米）返还融通地产（福建）有限责任公司； 二、撤销福建省福安市人民法院（2020）闽0981民初4951号民事判决的第二项、第三项，即福安市好声音娱乐会所应于本判决生效之日起十日内向融通地产（福建）有限责任公司支付房屋占有使用费（2020年4月14日起计至实际交还房屋之日止，按354500元/年的标准计算）；及驳回融通地产（福建）有限责任公司的其他诉讼请求； 三、福安市好声音娱乐会所应于本判决生效之日起十日内向融通地产（福建）有限责任公司支付房屋占有使用费（以每日1917.57元标准，自2020年4月14日起计算至腾退交还涉案房地产之日止）。 四、融通地产（福建）有限责任公司有权不退还福安市好声音娱乐会所支付的履约保证金90000元。 一、二审案件受理费各8777元，均由福安市好声音娱乐会所负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆兴 审判员  刘为河 审判员  吴惠玲 二〇二一年二月三日 书记员  周梦然 附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。