江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终170号上诉人（原审原告）：沈乐民。被上诉人（原审被告）：吴江新区物业有限责任公司。法定代表人：邹玉明。委托诉讼代理人：沈琦，该公司员工。上诉人沈乐民因与被上诉人吴江新区物业有限责任公司（以下简称新区公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初9382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。沈乐民上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、新区公司提供的双板桥小区业委会与新区公司签订的《苏州市物业服务合同》第二条第(一)项：新区公司提供包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。《住宅使用说明书》规定新区公司承担物业服务义务的范围也与法规及物业服务合同相一致。沈乐民要求新区公司维修的仅是大、小房间出现的几处渗水的外墙壁与内墙壁，并没有超出法规与合同约定的范围。《苏州市物业服务合同》第二条第(一)、(二)项括号内的“保修、中修、大修、更新、改造等非日常维护除外”内容是与上述法规及物业服务合同约定的基本责任相违背，属于新区公司为自己设置的免责格式条款。一审法院对于中修、大修、更新、改造的概念与界定标准作出对沈乐民不利的解释是错误的。二、如果新区公司认为沈乐民要求维修范围需要动用房屋维修基金的，责任也应在新区公司一方。如新区公司认为该项维修需要动用房屋维修基金的，应当由新区公司向业主说明并征求所在楼层业主的意见，但新区公司认为维修贵，有不安全因素，一直推脱不想维修。其了达到推卸自己维修责任的目的，故意向法庭出示了“关于动用维修基金维修双板桥小区6幢东墙渗水意见的征询稿”。但是新区公司根本没有到过沈乐民家征询过意见，该征询稿中6幢301室业主签名显然造假，由此可以推导出其他征询单的造假；新区公司没有让沈乐民参加一起去征询意见，也没有积极联系业主征询意见。因此，征询稿是新区公司为了阻止条件成就而设定的，应当视为条件已成就，即视为双板桥小区6幢全体业主同意使用房屋维修基金维修。而且现在征询意见已经通过了。新区公司辩称，涉及住宅类房屋的维修，国家有相应的维修主体、时间、来源的规定。《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位包括户外的墙面、门厅、楼梯间等。沈乐民诉状所称的位置应属于住宅共有部位，应使用住宅专项维修资金。新区公司经现场查看，初步确定应使用住宅专项维修资金，后组织沈乐民所在楼宇的业主进行投票，因未超过三分之二，故无法使用住宅专项维修资金。没有住宅专项维修资金的住宅或者无法启用住宅专项维修资金的，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担，实际操作中同样存在障碍。新区公司已向住建局和社区申请在老旧小区改造项目中对外墙侧面渗水一起整改，目前未得到明确答复。沈乐民向一审法院起诉请求：1.新区公司对沈乐民的房屋进行维修（大房间主卧室渗水处、小房间渗水处的内、外墙维修）；2.诉讼费用由新区公司承担。一审法院认定事实：沈乐民为坐落于苏州市吴江区房屋的所有权人。2000年左右开始，新区公司为双板桥小区提供物业服务。开发商向沈乐民提供的住宅使用说明书中有对新区公司的简介，其中载明新区公司“依据小区物业管理的要求、各职能部门的协助和委托，对小区区域内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通和协助治安等管理项目进行维修、修缮和整治”。吴江市松陵镇双板桥小区业主大会作为委托人（甲方）、吴江市松陵镇双板桥小区业主委员会作为被授权签约人与新区公司作为受托人（乙方）签订过《苏州市物业服务合同》。物业合同约定，新区公司为双板桥小区提供物业服务，该小区总建筑面积21000㎡，其中住宅21000㎡，服务期限自2010年1月1日起至2020年12月31日。根据上述合同约定，2010年1月1日至2014年12月31日期间，住宅物业费为0.3元/月/㎡、别墅为0.4元/月/㎡；2015年1月1日至2020年12月31日期间，住宅物业费为0.4元/月/㎡、别墅为0.5元/月/㎡。物业服务合同第二条第（一）项约定，乙方提供包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、中修、大修、更新、改造等非日常维护除外）。物业服务合同第三条约定，物业专有部分（包括自用设备、毗连部位）的维修、养护等事项由业主自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。2012年起，沈乐民发现其房屋大房间和小房间存在渗水情况，后多次向新区公司反映并要求维修。新区公司就使用维修基金对案涉房屋所在楼栋的东墙渗水进行维修，征求所在楼栋的业主意见，但至今未有结果。以上事实，有房产证、住宅使用说明书、照片、函件及邮寄凭证、物业服务合同、关于动用维修基金维修双板桥小区6幢东墙渗水意见的征询稿以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：新区公司与吴江市松陵镇双板桥小区业主大会签订的《苏州市物业服务合同》，依法成立并有效，新区公司应按照合同约定履行义务。根据物业服务合同约定，新区公司对双板桥小区的房屋建筑共用部位负有日常维修、养护和管理义务，新区公司不负有对房屋建筑共用部位的保修、中修、大修义务。本案中，沈乐民要求新区公司对其房屋渗水处的内、外墙进行维修，该维修涉及到检测确定渗水的原因、确定具体的维修方案、确定维修资金的金额和来源等问题，属于对房屋的中修或大修，已经超过了日常维修、养护和管理的范围，故沈乐民的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第五十三条之规定，判决如下：驳回沈乐民的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由沈乐民承担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，沈乐民提交《征询双板桥小区6幢业主的意见》，证明双板桥小区6幢30户业主中，已有27户业主同意使用维修基金对房屋外墙渗水进行维修。沈乐民要求物业公司上门核查，拿出具体的维修方案。新区公司质证认为，不能确定业主的签字，认可这份证据，根据住建局的要求要留业主的电话号码以供抽查。二审另查明:1.沈乐民表示要求新区公司对外墙进行维修，内墙沈乐民自己处理。2.新区公司在二审中向本院提交情况说明，其中载明：苏州市吴江区松陵镇双板桥小区的开发商交付房屋时间在2000年之前，也就是在公共维修基金相关法律法规成立之前，该小区的公共维修基金尚未由住建部门直接监管，且目前只是细分到每一幢，尚未细分到每家业主户上，其中沈乐民所在的6幢现有公共维修基金总额为35697.64元。根据相关公共维修基金的规定，该小区使用公共维修资金的程序为:1.物业公司接到业主需要维修的请求或者主动发现需要维修。2.经过小区所在的业委会书面同意。3.由物业公司或者业委会向需要维修的区域进行书面同意，并达到户数三分之二以上和面积三分之二以上。4.由物业公司向需要维修区域进行公示维修方案和大概的数额。5.由物业公司选择施工方，并由业委会、物业公司、施工方签署施工合同。6.住建局公共维修基金科审核同意后由公共维修基金支付给施工方。本院认为，沈乐民要求新区公司对房屋渗水部位的外墙进行维修，应证明该维修事项属于新区公司的约定或法定义务。根据物业服务合同约定，新区公司提供包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、中修、大修、更新、改造等非日常维护除外）。该合同条款系由业主委员会与新区公司协商签订，体现了权利义务相对等原则，不违反法律规定，沈乐民主张上述条款系新区公司设置的免责格式条款不能成立。从文义看，新区公司仅提供对相关共用部位的日常维护。沈乐民要求对外墙进行维修涉及到检测确定渗水原因、确定维修方式、维修资金金额和来源等问题，已超出了日常维护的范围，不属于新区公司的合同义务，也没有法律依据。一审法院驳回沈乐民要求新区公司对房屋进行维修的诉讼请求并无不当。至于沈乐民所称如要动用房屋维修基金，应由新区公司推动维修基金使用程序的问题，该请求超出了沈乐民一审诉讼请求的范围，本案不予理涉。新区公司作为小区的物业服务企业，应依据法律法规的规定，在职责范围内积极推进维修资金申请、使用和维修项目的实施，保障业主合法权益。综上所述，沈乐民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈乐民负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二一年二月二十六日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。