四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初291号 原告：张雪梅，女，1971年9月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘小彬，北京中银（成都）律师事务所律师。 原告：王星良，男，1971年5月2日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘小彬，北京中银（成都）律师事务所律师。 被告:四川省瑞与祥房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市胜利镇滨湖西路**第**，统一社会信用代码9151118108987466X7。 法定代表人:詹巍，总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：李丹，四川华益律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘仲亮，四川华益律师事务所律师。 原告张雪梅、王星良与被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司（以下简称瑞与祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张雪梅及其委托诉讼代理人刘小彬，被告瑞与祥公司的委托诉讼代理人李丹、刘仲亮到庭参加诉。本案现已审理终结。 原告张雪梅、王星良向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托装修合同》、《委托改造协议》；2、判令被告立即退还原告购房款355037元和房屋改造费8000元，共计363037元；3、判令被告支付二原告资金占用损失（以363037元为本金，从2017年4月11日起至款清之日至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；4、判令赔偿二原告贷款利息损失和违约金损失28724.81元和公证费费200元、预告抵押登记费1100元。事实和理由:2017年3月11日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托装修合同》、《委托改造协议》，购买了峨眉山市峨秀湖北侧峨眉山××栋××号商品房，二原告依约支付了购房款等共计363037元。合同约定交房时间为2017年5月31日，因被告延期交房，原告曾多次催促其尽快交房。但时至今日，原告所购商品房仍未竣工验收，更无法履行交房义务，二原告的购房目的无法实现，被告至今不能交房的行为系根本违约，二原告有权请求解除《商品房买卖合同》等合同。因无法协商，故现诉来你院，请求人民法院判如所请，以维护二原告的合法权益不受侵害。 被告瑞与祥公司辩称：1、被告不构成根本违约，也不属于法定解除权，因为原告购买的商品房不是居住住宅，是用来酒店经营投资的，购买房屋时用租金抵扣了房款，该行为视为交付房屋；2、解除权有行使期限，已经过了一年的解除权时限；3、目前案涉房屋正在精装修中，我们愿意继续履行合同。 本院认定事实如下：2017年3月11日，二原告与被告瑞与祥公司签订了份《商品房买卖合同》及补充协议(合同备案号:201703110000067)，约定原告购买被告位于峨眉山市峨秀湖北侧峨眉山秀湖豪生度假酒店(一期)项目6栋2-6-17号的酒店式公寓，房屋价款为355037元。付款方式为首付185037元，银行贷款170000元，被告应于2017年12月31日前将案涉商品房交付原告。交付时应符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。合同签订后，原告按约缴纳了首付款185037元。当日，二原告还与被告瑞与祥公司签订了《委托改造及装修合同》，委托被告瑞与祥公司为案涉房屋改造和装修，由原告向被告瑞与祥公司支付8000元房屋改造费，并约定装修费用已经包含在房屋的总价款内，二原告无需另行支付装修费用。2017年4月17日，二原告与四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行签订《个人住房（商用房）借款合同》向银行借款170000元，该款已打入被告账户。原告签订《个人住房借款（商用房）合同》时依约对合同进行公证，花费公证费200元及预告抵押登记费1100元。2020年12月23日，原告向四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行结清案涉房屋贷款，实还本金170000元、利息28191.56元、罚息0.72元、违约金533.25元，共计198725.53元。 另查明，2017年3月11日，二原告还与案外人峨眉山市恒盛酒店管理有限公司就案涉公寓签订《委托经营管理合同》，约定虽然客房的商品房买卖合同记载的购房款为355037元，但本合同确认的客房总价款为442728元，双方确认并同意，委托经营期限第一年度至第三年度的全部收益（即本合同确认的客房总价的18%）直接抵扣二原告应向开发建设单位支付的客房的购房款。 截止本案庭审结束前，案涉房屋未进行竣工验收备案登记，房屋装修未完成，酒店亦未开业。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商用房）借款合同》、银行流水清单及庭审笔录予以证明。 本院认为，原告与被告瑞与祥公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告瑞与祥公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告瑞与祥公司应当在2017年12月31前向原告交付房屋，但其至今未能履行交房义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（三）款的规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”，被告已逾期三年未履行交房的主要义务，原告据此行使合同解除权，符合法律的规定，应予支持，原告要求被告返还房款355037元和房屋改造费8000元的诉讼请求符合法律的规定，应予支持。主合同解除，从合同亦一并解除。同时，合同解除后，原告要求被告承担其实际产生的损失亦符合法律的规定。为办理购房贷款实际支出的公证费200元、预告抵押登记费1100元及贷款利息损失28725.53元属于实际产生的损失，本院予以支持。原告购买公寓的目的是用于酒店经营，由于被告逾期交房的违约行为，使案涉房屋不能如期交付，致使原告的投资资金长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成原告的损失，故对原告主张资金占用损失（以中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率）的诉求予以支持。针对被告提出原告已收到三年租金的行为应视为已交付房屋的抗辩意见，本院认为，房屋是否符合交付条件既要符合合同的约定也要符合房屋本身的属性，不以推定行为视为交付房屋的条件，同时，本案的房屋价款应以商品房买卖而合同为准而非以原告与案外人确定的金额为准，故对被告的抗辩意见本院不予采信。综上，原告的诉讼请求符合法律的规定，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张雪梅、王星良与被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于2017年3月11日就四川省峨眉山市峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）项目6栋2-6-17号公寓签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《委托改造及装修合同》； 二、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张雪梅、王星良房款355037元及房屋改造费8000元； 三、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张雪梅、王星良贷款利息损失28725.53元、公证费200元及预告抵押登记费1100元； 四、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张雪梅、王星良资金占用损失，资金占用损失分段计算，从2017年4月11日起至2020年12月23日期间以185037元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率）计算；从2020年12月24日起以355037元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清款项为止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用4104元，由被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇二一年二月五日 书记员 方莉红 本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。