山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13587号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘香春，女，1936年12月19日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：厉文亮，山东农康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石俊瑜，山东农康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙万山，男，1970年1月4日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：孙敬秋，山东江河海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨淑英,山东江河海律师事务所律师。 上诉人刘香春因与被上诉人孙万山返还原物纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘香春的委托诉讼代理人厉文亮、石俊瑜，被上诉人孙万山及其委托诉讼代理人杨淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘香春上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回孙万山对刘香春的诉讼请求，支持刘香春的反诉请求；2.一、二审诉讼费用及反诉费用由孙万山承担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。一、一审在认定事实方面存在错误。一审认定刘香春与孙万山母亲杨秀美经本村村民孙宝坤说合，由村民孙书臣执笔立约，将涉案4间房屋卖给刘香春，刘香春居住至今未办理过户手续。刘香春对此事实认可。但一审认定孙万山母亲杨秀美卖房没有事先征得孙万山的同意及授权，是对事实的错误认定。首先，孙万山直至2020年4月22日才起诉要求刘香春腾让房屋，距离1993年已经时隔二十七年，在这二十七年中，刘香春一直在此处居住，而且并非租住，孙万山没有理由对该事实不知晓，之所以未曾提出异议，是因为其授权其母亲杨秀美将涉案房屋卖给刘香春。其次，根据刘香春一审时提交的村委出具的证明，可以明确合同签署时村民买卖房屋的方式是找个证明人写一个契约，或者由说合人立个契约而进行买卖，这种习惯和方式是当时村民间买卖房屋的方式。本案中的契约系根据三十年前的风俗习惯和公序良俗进行签订的，符合当时的社会习惯，法律也应当尊重当时的风俗习惯及公序良俗，所以该契约真实有效。孙万山自述对房屋买卖不知情且未授权其母亲进行房屋买卖的言论不应被采纳。二、一审在适用法律方面存在错误。一审适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于无权处分的规定来进行判决，适用法律错误。结合孙万山在此后二十七年内从未主张过返还房屋，由此可见孙万山对房屋买卖的事实是认可的。即使无法认定其母亲有代理权，其母亲的行为可以构成表见代理，原因如下：1、说合人和立字人之所以作为见证人，一定是获得了孙万山的授权和认可，否则根据当时的风俗习惯，不会作为见证人出具该契约。2、基于孙万山及其母亲之间的特殊身份关系，刘香春有理由相信孙万山母亲出售该房屋系孙万山的真实意思表示，且出于对善意第三人的保护，可以视为其母亲的行为构成表见代理。且在起诉状中孙万山认可其母亲有可以出借的权利，也可以视为其授权母亲处分房屋。3、房屋在出售后一直由刘香春居住，孙万山在此后的二十七年内从未主张过返还房屋。由此可见，孙万山对房屋买卖的事实没有任何异议。依据我国《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故孙万山母亲杨秀美与刘香春之间签订的契约应该被认定为是有效的，孙万山理应继续履行该契约，刘香春提出请求确认涉案房屋4间归刘香春所有并要求孙万山协助办理过户登记的反诉请求应得到支持。 孙万山辩称，一、孙万山系涉案房屋所有权人，一审认定该事实正确。1991年9月10日，平度市土地管理局颁发平集建（1991）字第xxxx号《集体用地建设用地使用证》，载明土地使用者为孙永奎。平度市崔家集镇西中庄村委出具证明，孙永奎是孙万山小名。二、孙万山从未授权他人出售涉案房屋。孙万山从未有过出售涉案房屋的想法，也从未授权杨秀美出售涉案房屋，对刘香春提交的契约毫不知情。杨秀美向孙万山说杨秀美从未在所谓的“契约”上签字，杨秀美系文盲，不会写自己的名字。刘香春主张，契约约定的价格为220元，即使在1993年，涉案房屋的价值绝非220元，该契约明显不真实、不成立。三、一审适用法律正确。退一万步讲，即使刘香春提交的契约是真实的，杨秀美作为无处分权人，其将孙万山的不动产转让给刘香春，孙万山作为所有权人有权追回。四、刘香春不是善意第三人，其在上诉状中主张杨秀美的行为构成表现代理不成立。表见代理适用于善意第三人的行为，本案刘香春不是善意第三人。刘香春受让涉案房屋不是善意的；不是以合理价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记未进行登记。综上所述，刘香春的上诉请求没有事实和法律依据。 孙万山向一审法院起诉请求：1.判令刘香春返还孙万山所有的房屋4间（位于平度市胡同，西至孙永奎、北至孙广斗，南至孙书良）并腾出；2.本案诉讼费用由刘香春承担。 刘香春向一审法院提出反诉请求：1.确认平度市崔家集镇西中庄村地号为xxxx东至胡同、西至孙永奎、北至孙广斗、南至孙书良的房屋4间归刘香春所有；2.判决孙万山协助刘香春办理过户登记。 一审法院认定的事实： 孙万山与刘香春系同村村民。孙万山在本村有房屋4间，建筑面积65.8平方米，用地面积233.8平方米，1991年9月10日，平度市土地管理局颁发平集建（1991）字第xxxx号《集体用地建设用地使用证》，载明土地使用者为“孙永奎”。 1993年1月15日，刘香春与孙万山母亲杨秀美经本村村民孙宝坤说合，由村民孙书臣执笔立约，将该4间房屋卖给刘香春，刘香春居住至今，但没有办理过户手续。一审庭审中，刘香春称孙万山母亲杨秀美卖房事先征得了孙万山同意且授权由杨秀美卖房，对此，孙万山不予认可，刘香春也未提供证据予以证明。2019年6月孙万山要求刘香春腾出并返还房屋，双方协商未果，2020年4月孙万山诉来一审法院。 另查明，平度市崔家集镇西中庄村委出具证明，“孙永奎”是孙万山小名。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，刘香春主张孙万山母亲杨秀美征得孙万山同意且授权将涉案房屋卖给刘香春，对此孙万山不予认可，刘香春也没有举证证明，且涉案房屋系不动产依法应当办理过户登记但至今没有办理，故孙万山主张刘香春返还房屋有法律依据，其诉请一审法院予以支持，刘香春的反诉请求一审法院不予支持。 一审法院据此判决：一、刘香春于判决生效后十日将位于平度市间（权证号为平集建（1991）字第xxxx号，东至胡同，西至孙永奎、北至孙广斗，南至孙书良）腾出并返还孙万山；二、驳回刘香春的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费50元，减半收取25元，由刘香春承担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为孙万山要求刘香春返还涉案房屋的主张应否得到支持。孙万山主张涉案房屋系其母杨秀美借由刘香春居住使用，并提交土地登记审批表证明其系涉案房屋的产权人，刘香春应返还其涉案房屋。刘香春对此不予认可，并主张其系通过孙万山的母亲杨秀美购买涉案房屋，双方系房屋买卖关系，并非借用关系。对此刘香春提交买卖契约、集体土地建设用地使用证、录音证据等予以证明。本院认为，刘香春提交的涉案买卖契约、录音证据中孙万山母亲杨秀美认可卖房事实以及刘香春持有集体土地建设用地使用证原件等，能够形成完整的证据链，可以证明刘香春通过孙万山母亲杨秀美购买孙万山所有的涉案房屋。孙万山虽不认可授权其母杨秀美出售涉案房屋，称其一直在外地务工直至2019年，1998年才知晓涉案房屋由其母出借给刘香春使用。对此本院认为，即使杨秀美未获得孙万山授权出售涉案房屋，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”基于孙万山长期在外地务工的事实及其与杨秀美系母子的特殊身份关系，刘香春有理由相信杨秀美有代理权代替孙万山出售涉案房屋。孙万山在刘香春实际居住涉案房屋长达二十多年时间里未提出异议，现解释为借住关系，孙万山应就其主张的借住关系承担举证证明责任，孙万山对此未提交证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果。综上，孙万山与刘香春之间房屋买卖关系成立，刘香春基于房屋买卖关系占有涉案房屋具有合法事由，孙万山无权要求刘香春返还涉案房屋。另，村委没有证明公民身份情况的法定职责，故村委出具的相关证明不具有证据效力。 综上所述，上诉人刘香春的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初2715号民事判决第二项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初2715号民事判决第一项； 三、驳回孙万山的诉讼请求。 一、二审案件受理费共计100元，由上诉人刘香春负担50元，被上诉人孙万山负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二一年二月二十四日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光 书记员 庞连捷