湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终40号上诉人（原审原告）：赵云微，女，汉族，1965年6月6日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴路福（系赵云微之子），男，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：江清国，湖北邦伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王安俊，女，汉族，1969年12月20日出生，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：陈旭刚（系王安俊之子），男，汉族，1994年1月20日出生，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：马锦程，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：荆门市凯凌房地产开发有限公司，住所地荆门市天鹅广场四干渠香格里拉会所三楼。法定代表人：董潇逸，执行董事。委托诉讼代理人：王义，湖北京中金律师事务所律师。上诉人赵云微因与被上诉人王安俊、被上诉人荆门市凯凌房地产开发有限公司（以下简称凯凌公司）所有权确认纠纷一案，不服湖北省荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月18日进行了询问，赵云微的委托诉讼代理人吴路福、江清国，王安俊的委托诉讼代理人陈旭刚、马锦程，凯凌公司的委托诉讼代理人王义到庭参加了询问。本案现已审理终结。赵云微上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵云微的诉讼请求，本案诉讼费用由王安俊负担。事实与理由：一、原审基本事实未查清。1.王安俊合同记载的房屋平面图其他内容与不动产登记信息无法互相佐证。2.王安俊一审未提交付款缴费凭证类的证据，无法认定王安俊依约付清了房款。3.赵云微与凯凌公司的补充协议，明确约定了分户墙造成的设计变更内容（由凯凌公司建造），基于该事实王安俊实际不享有案涉物权。二、原审法律适用错误。1.因涉案分户墙由凯凌公司修建，使得争议物权（102商铺西北角与103商铺西南角）在王安俊申请103号商铺产权登记前已由赵云微实际占有、使用、收益至今。2.王安俊103号商铺购买的时间是在2007年物权法颁布之前，其所有权登记明显错误。3.王安俊无法举证所有权空间界限、与他人利害关系人的说明等必要登记的材料、所有权登记也未实地查看，从而导致所有权登记机关错误。王安俊答辩称，双方争议的系不动产物权，不动产所有权经依法登记后就发生效力，王安俊已持有登记机关所登记的权属证书。该争议的物权即应归王安俊所有。即使该登记错误，赵云微也应寻求其他法律途径解决问题。凯凌公司发表参诉意见，涉案争议的所有权部分，墙体不是凯凌公司所建；赵云微在房款之外支付的2万元是购买储藏室和车位的费用。赵云微向一审法院起诉请求：判决确认荆门市东宝区长宁大道55号凯凌紫竹苑嘉华轩102号西北角与103号西南角争议部分物权（面积5.4㎡）归赵云微所有。一审法院认定事实：2004年9月28日，赵云微和凯凌公司签订《商品房买卖合同》，约定：赵云微购买凯凌公司开发的位于荆门市××××号门面，由凯凌公司做好12号门面和13号门面的分户墙。后凯凌公司将12号门面原来的墙体拆了一部分，将12号门面西北角外扩了长6米、宽约0.9米的面积，并重新砌墙分割至12号门面，将该部分面积一并出售给赵云微，赵云微支付了包含该部分面积的房款并占有使用至今。赵云微于2016年12月30日办理了上述房屋的房产证，房产证上将12号门面编号为102，房产证的102号平面图并不包含凯凌公司重新砌墙分割至102号门面的部分。2005年5月17日，王安俊和凯凌公司签订《商品房买卖合同》，约定：王安俊购买凯凌公司开发的位于荆门市××××号门面。该商品房买卖合同附件一房屋平面图显示13号门面为一个长方形，即包含了凯凌公司重新砌墙分割至12号门面的部分。王安俊按约支付了房款。王安俊于2020年3月办理了上述房屋的不动产权证，不动产权证上将13号门面编号为103号，不动产权证上载明的103号房屋平面图与其《商品房买卖合同》附件一房屋平面图一致，即包含了凯凌公司重新砌墙分割至102号门面的部分。一审法院认为，赵云微和王安俊分别和凯凌公司签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同依法成立并生效。凯凌公司在这两份合同中先后将位于紫竹苑嘉华轩102号门面西北角与103号门面西南角长6米、宽约0.9米的部分出售给了赵云微和王安俊。但赵云微在办理房屋产权证时未将该部分面积登记至产权证上，王安俊在办理不动产权证时将该部分面积登记至不动产权证上。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因王安俊基于有效的《商品房买卖合同》已经将争议房屋登记至其不动产权证上，依法取得了争议房屋的所有权，故赵云微不享有争议房屋的所有权，其要求确认争议房屋归其所有的诉请不予支持。综上，赵云微的诉请不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回原告赵云微的诉讼请求。案件受理费360元，减半收取180元，由原告赵云微负担。二审中，赵云微提交了四组证据。证据一、登记簿——案涉嘉华轩房产总证及分户图、104号商铺业主房屋分户平面图（冯化河）、卫星方位图。拟证明：1、嘉华轩102.103.104号商铺面积被房产总证所包括，三商铺均朝东开门，朝西开窗，各分户墙均为东西向径直或曲折建造。2、104号商铺平面图显示的商铺两侧南北分户墙登记记载方式相同，与103号商铺的分户墙自西向东17.1米，与105号也是分户墙自西向东17.1米；证据二、103号商铺产权登记簿资料。拟证明：1、王安俊的产权登记缺少利害关系人说明、不动产界址、空间界限、产权购买完税或缴费凭证、权籍调查表、现场实地查看记录这六项必备资料；2、王安俊的先签房屋产权登记已注销，该登记证书的分户图显示103号与102号产权的南分户墙系11.1米和6米，与104号的北分户墙为17.1米。商铺两侧南北分户墙信息记载方式不相同，102.103.104号商铺均朝西开窗，朝东开门；3、王安俊的邻户为赵云微和冯化河，其2020年2月23日申请登记的分户图即在产权信息为该商铺朝北开窗，朝南开门，分户墙自北向南17.1米，两侧为东西分户墙；证据三、东宝法院2000年判决、承诺书。拟证明：登记簿记载王安俊身份类信息虚假错误；证据四、现场测量照片。拟证明：案涉物权的自北向南分户墙为0.9米。王安俊质证认为，对证据一的真实性无异议，但是可以从登记簿的附图可以看到103的界限，争议面积的房屋属于王安俊所有；对证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议。本案103号商铺的所有权登记资料缺失，应由登记机关负责；对证据三的真实性有异议，该证据与本案无关，本案审理的是物权的案件，并非是行政诉讼登记错误的案件。对证据四的真实性有异议，是赵云微自己拍的图片，没有时间地点，没有其他证据佐证，也与本案无关。凯凌公司质证认为，对上述证据的质证意见与王安俊一致。本院经审核认为，各方当事人对证据一、证据二的真实性无异议，故对该二组证据的真实性予以确认。至于，该两组证据是否能达到其证明目的，在对本案的争点的评析中予以阐述。证据三系拟证明王安俊在不动产登记材料中，个人何时离婚及是否生育过孩子等信息与客观事实不符，但上述个人信息不会影响到本案争议房屋面积所有权属的判断，故不予采信。证据四系个人拍摄的照片，非有资质的企业通过专业程序测量，故对该证据不予采信。本院经审理查明，一审认定的事实属实，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，赵云微请求确认享有争议面积房屋所有权的诉请能否支持。一、从《中华人民共和国物权法》规定的物权变动的规则看，一般可分为依据民事法律行为导致的物权变动和非因民事法律行为导致的物权变动。本案中，赵云微系从凯凌公司处购买102商铺，王安俊亦系从凯凌公司购买103商铺，双方取得涉案房屋所有权均系依据民事法律行为导致的物权变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”赵云微主张其对本案争议面积的房屋享有所有权，系基于其与凯凌公司的《商品房买卖合同》附件四第7条（“出卖人做好12#与13#门面分户墙，并且堵住13#门面与二楼的楼梯口”）的约定，及赵云微其后对争议面积房屋的占有。但双方无异议的事实，争议的房屋面积，包含在103号商铺的王安俊与凯凌公司的《商品房买卖合同》房屋面积、附件一平面图中，亦包含在103号商铺不动产登记簿中的面积与不动产测绘平面图中。故本案争议面积房屋系凯凌公司先后分别出卖给了赵云微及王安俊，该两次出卖的民事法律行为均为有效，即仅从争议面积房屋物权变动的原因行为看，不能证明该面积房屋的真实权利人。赵云微虽签订合同且占有在先，但该基于买卖行为的占有事实无论依据《中华人民共和国物权法》的规定还是依据占有时实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，均不产生物权转移的法律效果。因此，从赵云微的举证看，虽能证明102商铺与103商铺的分户墙与不动产登记的不符，但不能证明其系争议面积房屋的真实权利人。二、本案102商铺与103商铺的分户墙系改建而成，与涉案小区的初始登记情况不符。但就现有证据来看，该分户墙的改建，没有按照法律法规的规定，报经房产管理部门的审批，是否属于合法改建尚不确定，参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第21条的规定，赵云微的确权主张亦不能支持。综上所述，赵云微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人赵云微负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二一年二月一日书记员 陈锦书