北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19512号原告：北京好拾汇餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区大红门西路19号一层18号。法定代表人：顾强，经理。委托诉讼代理人：王立元，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小娣，北京市百伦律师事务所律师。被告：夏淑先，女，1981年6月9日出生，汉族，个体，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：包音泰，北京市摩文律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宇飞，北京市摩文律师事务所实习律师。原告北京好拾汇餐饮管理有限公司（以下简称好拾汇公司）与被告夏淑先租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告好拾汇公司的委托诉讼代理人王立元、刘小娣，被告夏淑先及其委托诉讼代理人包音泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好拾汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年10月24日签订的《好拾汇美食广场合作协议书》（以下简称《合作协议书》），自起诉材料送达被告之日解除；2.判令被告支付管理费、物业费25200元（2020年2月1日至10月11日，每月2800元）；3.判令被告支付场地使用费111142.44元（2020年2月1日至10月11日，每月12439.16元）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月24日，双方签订了2019年10月25日至2020年10月24日的一年期《合作协议书》，好拾汇公司将承租物美超市马家堡东路店位于马家堡东路12平方米的经营面积，分摊使用面积46平方米出租给夏淑先使用，合同履行过程中，夏淑先以经营效益为问题，自2020年2月起，就不再正常支付管理费、物业费，也不再按照好拾汇公司依据双方协议书规定制作的保底销售额的固定比例的任务，缴纳该部分费用。该保底销售额的性质实际就是房租，为好拾汇公司必须向物美超市缴纳的费用，夏淑先的此种行为直接影响了整个美食城整体向物美超市支付房租的行为。夏淑先不享有解除权，其委托律师签发的律师函依法不产生解除的法律后果，并应承担违约解除的法律责任。好拾汇公司系依法、依约解除合同，具有法定和约定的解约理由。夏淑先违约后，既不腾退档口，也不支付保底销售额的场地使用费行为，严重损害了好拾汇公司的合法权益。被告夏淑先辩称，不同意原告的诉讼请求。对于第一项诉讼请求，我认为好拾汇公司违约在先，因此我具有解除合同的权利，2020年6月5日发律师函的时候已经与好拾汇公司进行了交接，因此双方合同解除时间应为2020年6月5日。对于第二项诉讼请求，部分认可，好拾汇公司主张的计算标准我认可，同意支付实际经营期间的管理费和物业费，2020年2月营业3天，2020年5月17日至2020年6月4日（营业18天），停业系根据政府要求，并非我方擅自停业，属于不可抗力造成的，停业期间的上述费用我不同意承担。对于第三项诉讼请求，好拾汇公司的主张没有事实和法律依据，合同约定按照营业收入的比例支付，好拾汇公司依据与上家的租赁合同计算我应支付的场地使用费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年10月24日，好拾汇公司（甲方）与夏淑先（乙方）签订《合作协议书》，约定：第一条合作地点，1、甲方同意将所属北京市丰台区马家堡东路物美超市一层好拾汇美食广场，使用面积约12平米分摊面积46平米，提供给乙方作为经营场地。2.上述位置仅限乙方用于经营黄焖鸡米饭、淮南牛肉汤（含3种套餐饭）。第二条合作期限，1、合作期限为1年，自2019年10月25日起至2020年10月24日止……第三条场地使用费及相关费用结算……二、场地使用费和相关管理费结算，1、乙方每月固定向甲方缴纳管理费、物业费2800元/月，以后该笔费用由甲方直接从乙方营业额流水中扣除。2.双方约定，每月以销售提成形式支付场地使用费。顾客现场就餐消费甲方分成比例为营业收入的26%，网络订餐甲方分成比例为营业收入的13%。开业前两个月甲方对乙方不设保底任务（不含网络订餐），甲方按照乙方实际经营流水的26%提取场地使用费；自第三个月起，甲方有权按季节时间每两月给乙方所经营档口设定保底销售营业流水任务额（以甲方给乙方发放的任务通知书金额为标准），超额完成保底销售任务甲方分成比例为营业收入的23%。乙方在规定日期内的实际销售额未达到甲方设定的保底销售任务额时，将按每月保底任务销售额的26%计算场地使用费。3.公共区域：（照明电费水费）水电等能源费、烟道风机电费及清洗费、厨余垃圾（其它垃圾不包括）、下水道疏通清掏费、宣传推广费等各项杂费，按实际发生的费用进行公摊……三、结算，1、双方约定每月结算一次（每月5号至10号为对账期），甲方在每月15日（遇法定节假日顺延）将乙方上月（按自然月计算）的销售收入，扣除乙方应向甲方支付的各项费用（包括：场地使用费、管理费、水费、电费、分摊杂费、罚款、赔款等）后的余款支付给乙方，乙方须向甲方开具同等金额（不含库房租金、罚款、赔款的费用）原材料发票给甲方。甲方开具相应收款凭证。销售款不足以支付费用金额时，乙方需在返款日（每月15日）前以现金方式补（齐）缴其差额款。乙方如未按时补交差额款的，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的5%逐日收取滞纳金。延期15日仍未补缴的，甲方有权单方面解除合同。第六条双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务……5、甲方有权按照本协议规定，按时收取乙方所缴纳的各项费用。乙方逾期未向甲方支付所应缴纳的相关费用时，甲方有权从乙方所缴纳的保证金中扣除或直接从乙方营业收入中扣留。甲方有权按乙方应缴纳费用总额的2%逐日收取滞纳金，直至乙方全部付清其应缴费用。甲方有权视乙方的违约情节采取经济处罚、无责任协议解除等措施。第七条协议的变更、终止、续展……2、在出现下列任何一种情况之一，属于乙方违约且没有或不适合履行协议，甲方有权终止协议，保证金不予退还，且无须做出任何赔偿。乙方应无条件接受，并在甲方固定的时间内撤离该场地，赔偿甲方因终止协议而遭受的一切损失。2020年2月1日，夏淑先等人向好拾汇公司提交《放假申请》一份，载明由于新型冠状病毒传染严重处于高发期，我们所从事的餐饮服务行业存在一定的传播被感染风险，为了生命安全，好拾汇美食广场全体经营商户特提出放假申请，响应国家号召，在家隔离。2020年6月4日，夏淑先委托北京市摩文律师事务所向好拾汇公司发出律师函，载明：自2019年11月至今，你公司在收取委托人的营业收入后，未按照合同约定将扣除各项费用后的余款支付给委托人。委托人曾多次向你公司交涉上述款项支付事宜，但你公司以各种无理要求拒绝履约。你公司的行为已构成根本违约，本律师就此郑重函告如下：一、自本函签发之日解除委托人与你公司签订的《合作协议书》。二、你公司应自收到本函之日起3日内向委托人退还应付款项，包括但不限于应退还的营业收入、履约保证金等。三、末尽事宜，委托人保留进一步提出主张的权利。好拾汇公司于2020年6月5日向本院提起本案诉讼，要求解除双方签订的《合作协议书》。庭审中，好拾汇公司提交：1.《合作协议书》，证明双方约定了被告承租的场地、应付的费用及合同解除的条件等。夏淑先对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。2.放假申请，证明租户擅自停业，应自担损失，并向公司支付费用。夏淑先对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。认为当时疫情发生，是按照好拾汇公司要求提交的放假申请，停业原因也不是放假申请。3.律师函，证明夏淑先向好拾汇公司发送律师函，违约解除合同。夏淑先对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为解除合同有依据。4.御黑堂奶茶美团交易记录，证明疫情期间美食广场正常营业，好拾汇公司的商户可以营业。夏淑先对该证据的真实性不确定，不认可证明目的，认为奶茶店疫情期间可以正常销售，夏淑先营业属于堂食，疫情期间不能开展营业。5.商户进出好拾汇的通道照片，证明商户都有钥匙，不需好拾汇公司同意都能进场，且有商户一直在营业。夏淑先对该证据的真实性不予认可，认为拍摄时间不清楚。6.夏淑先2019年10月至2020年1月的明细表总账，证明夏淑先于2020年5月18日签署了2020年1月结算结果，以及夏淑先正常经营期间的收入情况，好拾汇公司享有的保底收入金额。夏淑先对该证据真实性认可，证明目的部分认可，认为因好拾汇公司违约，2020年1月的营业收入始终没有结算。7.场地租赁合同及补充协议、好拾汇美食广场平面图，证明好拾汇公司实际承担了场地的租房成本，租户租用档口应分担相应租金成本。夏淑先对该证据的真实性不确定，认为与本案无关。8.公司变更登记信息、企业信用信息公示报告、银行转账凭证，证明好拾汇公司承租了本案所涉场地，承担租赁成本，夏淑先应当向好拾汇公司支付场地使用费，即场地租金。夏淑先对该证据的真实性不确定，认为与本案无关。9.夏淑先2020年2月至6月明细表总账，证明双方于2020年10月10日对夏淑先2020年2月至6月的销售金额进行对账，并确认夏淑先的销售金额、手续费和风机电费。夏淑先对该证据的真实性认可，证明目的部分认可，认为只是对2020年2月至2020年6月销售收入进行了对账，认为风机电费应当按照实际经营天数计算。10.银行转账凭证，证明好拾汇公司自2020年2月至10月支出的物业费、管理费、保洁费、安保及工程维修人员费用、水电费，好拾汇公司自2020年2月至今正常营业，夏淑先应承担物业费、管理费、场地使用费。夏淑先认为该证据与本案无关，双方并非合伙关系，好拾汇公司承担的费用夏淑先无需分担。11.房屋产权证及名称变更通知，证明好拾汇公司从北京美通美达超市有限公司租赁了涉案场地。夏淑先对该证据的真实性不确定，请求法庭核实。12.好拾汇公司与商户的录音，证明双方于2020年10月10日进行对账，于2020年10月11日进行交接。夏淑先对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为2020年6月5日双方进行铺面交接，2020年10月10日只是进行对账并对燃气卡、POS机进行交接，并且录音中的对话表明涉案场地已经在对账前出租出去了。夏淑先提交：1.《合作协议书》，证明好拾汇公司未按照约定结算销售额。好拾汇公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为2020年5月19日夏淑先才与其结算，根据合同约定结算后才支付夏淑先余额，并且夏淑先欠付好拾汇公司费用。2.律师函，证明夏淑先于2020年6月4日解除协议，且要求退还营业收入、履约保证金等费用。好拾汇公司对该证据的真实性认可，但不认可律师函的内容和证明目的，认为2019年12月之前的费用均已支付，律师函内容与事实不符，夏淑先不具有解除合同的权利。3.交易数据单，证明好拾汇公司未给夏淑先结算营业额的费用。好拾汇公司对该证据的真实性不予认可，认为应当以双方对账结算的金额为准，即以2020年10月10日的对账数据为准。4.好拾汇公司3号档口履约保证金收据、进场管理费收据，证明好拾汇公司收取了夏淑先的履约保证金和进场管理费。好拾汇公司对该证据的真实性认可，但认为与本案无关。5.电卡、燃气卡押金及剩余电费、燃气费数额照片，证明好拾汇公司收取了夏淑先的电卡、燃气卡押金以及剩余电费、燃气费。好拾汇公司认为该证据与本案无关。6.撤场视频、设备交接确认单及设备价格清单，证明夏淑先于2020年6月5日已经把营业设备撤出租赁场地，并与好拾汇公司交接。好拾汇公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为视频显示的是被告要搬走自己的物品，提供物品清单，是在统计好拾汇公司的物品，双方于2020年10月11日办理的交接。本案庭审中，双方均认可夏淑先档口于2020年1月正常经营，2月3日至6日正常营业，2月7日至5月16日没有营业，5月17日至6月4日正常营业，6月4日之后没有营业。经双方对账，均认可夏淑先档口2020年营业收入1月为38911.22元，2月为1866.2元，3月、4月无营业收入，5月为8941.32元，6月为451.08元，6月之后没有营业收入。2019年11月至2020年1月，夏淑先档口的场地使用费平均额为11779.22元。本院认为，好拾汇公司与夏淑先签订的《合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点：一是《合作协议书》的解除问题；二是涉案场地腾退交接的时间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因引起本案纠纷的法律事实发生在民法典实施前，应适用《中华人民共和国合同法》。关于《合作协议书》的解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案的《合作协议书》约定好拾汇公司为夏淑先提供经营场地，夏淑先进行餐饮经营，向好拾汇公司缴纳管理费、物业费和场地使用费等。因受到新冠肺炎疫情的影响，考虑到北京市人民政府的防疫要求，疫情期间合同难以正常履行。在此背景下，好拾汇公司以夏淑先拒不正常营业违反合同约定等为由主张解除合同，夏淑先以好拾汇公司未按照合同约定支付应返营业收入为由主张解除合同，双方提出的解除合同的理由均不成立。但鉴于双方均提出解除合同，合同已经无继续履行之可能，可视为双方协商一致解除。关于涉案场地腾退交接的时间，在案证据显示，双方虽然于2020年6月5日进行涉案场地内的物品清点，但并未完成涉案场地的交接，且双方于2020年10月10日进行营业收入的对账并就燃气卡、POS机等物品的交接事宜进行磋商，故本院对双方2020年10月11日完成交接的事实予以确认。基于此，对于好拾汇公司提出的解除《合作协议书》的诉讼请求，本院予以支持，但是鉴于夏淑先于2020年6月4日向好拾汇公司发出律师函，要求解除《合作协议书》；好拾汇公司于2020年6月5日提起本案诉讼，要求解除《合作协议书》；庭审中，夏淑先同意2020年6月5日解除《合作协议书》，故本院确定双方签订的《合作协议书》于2020年6月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，好拾汇公司与夏淑先均未采取适当措施防止损失的扩大，就该部分损失，双方应共同承担。基于此，对于好拾汇公司提出夏淑先支付其管理费、物业费的诉讼请求，因《合作协议书》约定管理费、物业费标准为每月2800元，其对应的主要义务为出租人或管理人对公共区域的物业管理和服务，而夏淑先主张按照实际经营期间支付管理费、物业费，但提交的证据不足以证明美食广场全部档口均处于停业状态或好拾汇公司未履行上述义务，故对夏淑先主张按照实际经营天数支付管理费、物业费的抗辩意见，本院不予采信。合同解除前，夏淑先应按照合同约定支付管理费、物业费；合同解除后，夏淑先应比照合同约定标准承担相应损失。对于好拾汇公司提出夏淑先支付其场地使用费的诉讼请求，因《合作协议书》明确约定由好拾汇公司按比例自夏淑先每月实际经营流水中提取，但并未对第三个月起的保底销售营业流水任务额作出约定，好拾汇公司主张以其承租第三方的租赁成本为依据，要求夏淑先通过支付场地使用费分担经营成本，缺乏事实和法律依据，故对其主张的场地使用费，在合同解除前应以《合作协议书》约定的夏淑先实际经营收入计算，在合同解除后应比照此前正常营业期间应缴纳的场地使用费的平均数额计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、北京好拾汇餐饮管理有限公司与夏淑先2019年10月24日签订的《好拾汇美食广场合作协议书》，自2020年6月5日解除；二、夏淑先于本判决生效之日起七日内向北京好拾汇餐饮管理有限公司支付管理费、物业费17547元；三、夏淑先于本判决生效之日起七日内向北京好拾汇餐饮管理有限公司支付场地使用费27663元；四、驳回北京好拾汇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3027元，由北京好拾汇餐饮管理有限公司负担2019元（已交纳），由夏淑先负担1008元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 伟二〇二一年二月九日书记员 周刘艳