河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民再6号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：长葛市卓越房地产有限公司。住所地：河南省长葛市和尚桥镇东辛庄社区。诉讼代表人：长葛市卓越房地产有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：赵春峰，河南德典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娇，河南德典律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭满生，男，1963年6月10日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：王蕾，（系郭满生之妻），女，1963年6月22日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：范志凯，河南葛天律师事务所律师。再审申请人长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）因与被申请人郭满生商品房销售合同纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（2019）豫10民终2378号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月18日作出（2020）豫民申2268号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。再审申请人卓越公司委托诉讼代理人赵春峰、黄丽娇，被申请人郭满生及其委托诉讼代理人王蕾、范志凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越公司申请再审称，一、卓越公司与郭满生之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》并进行合同备案，实际是为卓越公司向郭满生借款提供的担保。1.从郭满生提供的购房合同可以看出，双方没有约定交付期限，仅约定竣工验收合格后交房，不符合常理。从一般惯例看，房屋交付是最为重要的条款，没有消费者愿意承担无交付期限的风险。2.郭满生在本案2015年第一次庭审中称其购买20套房屋是为了经营快捷酒店,然而案涉8套房屋均位于小区内部,周围交通闭塞,经营快捷酒店项目不合常理。3.2014年5月1日至11月29日,卓越公司共向郭满生及其指定人员支付326.28万元,郭满生称该款为退还的房款不合常理。双方2013年12月9日签订购房合同后四个多月即开始退房款,不符合交易习惯;购房合同约定每套房屋25万元,如果是退房款,那么退款金额应为25万元的倍数,但卓越公司分多笔支付上述326.28万元，金额不等、时间不一,折合每套房屋130512元,明显不合常理。4.2014年7月9日郭满生之妻王蕾出具的5万元利息收到条，足以证明双方之间系民间借贷关系。郭满生称该5万元为违约金,但未提供任何证据加以证明,且其对该违约金如何计算而来并未作出合理解释。收到条中注明5万元为7月份利息，违约金按月收取明显不合常理。二、案涉8套房屋中的6套房屋已由卓越公司交付其他案外人。无论卓越公司与郭满生之间是否存在商品房买卖合同关系,卓越公司均不可能再向郭满生交付房屋。综上,现有证据足以证明郭满生并非真实购房人,原一、二审判决认定双方系商品房买卖合同关系错误，请求再审予以纠正。郭满生辩称，一、郭满生与卓越公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付房款，双方是房屋买卖合同关系。原审中郭满生提供的转账凭证证明，委托收款证明、收据及卓越公司出具的退房款计划书，均能证明双方达成了购房合意，且郭满生履行了合同义务，卓越公司也向郭满生交付了房屋，由郭满生实际占有使用。之后，郭满生将其中部分房屋装修并出售给案外人使用至今。卓越公司没有提交任何直接证据证明双方系民间借贷法律关系。二、王蕾2014年7月9日收到的5万元系卓越公司支付给郭满生的违约金，但卓越公司要求王蕾在出具收到条时将“违约金”改为“利息”，郭满生为了顺利拿到违约金，不得不按卓越公司的要求出具收到条。三、郭满生及王蕾长期从事房屋投资，在多个城市购置房产，其投资行为合情合理。双方签订合同后，卓越公司违约将郭满生购买的房屋另行出售给其他人，并逼迫郭满生退房，郭满生无奈之下才同意退房。双方达成退房款计划书，卓越公司退回的300余万元中既有房款也有违约金。四、卓越公司恶意破产，逃避债务。（2017）豫1082民破申5号裁定显示，卓越公司破产重组的理由为该公司不能向购房人交付所购房屋，但再审中卓越公司却称其已经向他人履行了交房义务，结合（2019）豫10民终2387号民事判决认定的事实，卓越公司交付房屋的对象就是申请该公司破产重组的人，卓越公司申请再审系逃避其应当承担的合同义务，达到其恶意破产重组的目的，卓越公司的再审请求不应得到支持，请求维持原审判决。2015年4月24日，郭满生向长葛市人民法院（以下简称长葛法院）起诉，请求判令：1.卓越公司履行四份合同（编号分别为20134714、20134715、20134717、20134718），协助郭满生办理以下八套房屋的房产证（95号楼1单元1001、1002、4001、4002、5001、5002、6001、6002）；2.由卓越公司承担逾期交房违约金3万元（自2014年11月23日起至起诉前日，以200万元为基数按日万分之一计算）。长葛法院一审认定，2013年12月5日，郭满生向卓越公司指定的魏丽凯银行账户汇款200万元。同日，卓越公司向郭满生出具收到房款500万元的收据。12月6日，郭满生分四次汇款300万元，共计转款500万元。上述五笔转款备注均为“购房款”。2013年12月9日，郭满生（××）与卓越公司（出卖人）分别签订编号为20134714、20134715、20134717、20134718的《商品房买卖合同》四份，由郭满生购买卓越公司开发的长葛市新区107国道东侧“卓越?香格里拉”项目第95幢1单元1层0101001、0101002号房，第95幢1单元4层0104001、0104002号房、第95幢1单元5层0105001、0105002号房，第95幢1单元6层0106001、0106002号房，每份合同中房屋总价均为50万元。四份合同均约定：××于2013年12月9日一次性付齐全款50万元。出卖人应在年月日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.政府行为等不可预见的原因；3.因自然现象造成的工期顺延；4.××逾期付款等首选违约的；5.其他非出卖人所能控制的因素。除上述特殊情形外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过180日，自该合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷或者债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；如因出卖人的原因，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人根据办理产权证时的具体情况与××协商解决，实际面积以产权登记面积为准等。2014年4月30日，卓越公司向郭满生出具退房款计划书，内容为：“卓越公司计划于2014年5月1日退郭满生房款壹佰万元整，于2014年5月7日退郭满生房款伍拾万元整”。长葛法院一审认为，郭满生以200万元的总价款购买卓越公司八套诉争商品房，并履行了付房款义务，该事实有郭满生提供的商品房买卖合同、转款凭证、证明、委托收款证明、收据、退房款计划书等证据予以证明，应当予以认定。案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。郭满生已经履行了支付房款的合同义务，卓越公司也应当依约履行交付房屋和协助郭满生办理房屋所有权证书的义务。在双方签订的商品房买卖合同中，虽然未明确约定房屋交付的期限，但卓越公司作为出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，且该义务为法定义务，其应在合理期限内将竣工验收合格、符合质量要求的房屋交付郭满生。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，在相关法律、法规中有明确的程序要求，案涉争议的房屋尚未经竣工验收，不符合法律规定和合同约定的交付条件，而双方在合同中约定卓越公司应当在商品房交付使用后60日内，提供办理权属登记所需的相关资料，故本案尚未达到合同约定的办证条件，现郭满生请求卓越公司履行合同义务，协助其办理房产证，无法予以支持。因案涉合同对交房期限未作明确约定，故对郭满生要求卓越公司承担逾期交房违约金3万元的诉请，亦不予支持。卓越公司主张案涉商品房买卖合同是卓越公司向郭满生借款时以房屋买卖形式做的抵押担保，双方并无真实的房屋买卖意思表示，双方签订合同时长葛市的房屋均价在2600元以上。在审理中，卓越公司提供了其与案外人李秀亭签订的商品房买卖合同和收据，上述手续显示的购房时间在卓越公司与郭满生签订案涉商品房买卖合同之后，而李秀亭购买该套房屋的价格比上述合同中的价格还要低；卓越公司提供的银行回单、郭满生向其财务人员发的短信、王蕾出具的收到条等证据之间也不能形成证据链，证明双方之间是借款关系，故对卓越公司的主张，不予支持。综上，长葛法院于2015年12月13日作出（2015）长民初字第01348号民事判决：驳回郭满生的诉讼请求。一审案件受理费550元，由郭满生负担。一审判决生效后，经长葛法院审判委员会讨论决定，于2018年9月18日作出（2018）豫1082民监6号民事裁定，对本案进行再审。长葛法院再审认定事实与一审基本一致，另查明，案涉四份编号为20134714、20134715、20134717、20134718的商品房买卖合同均在长葛市房产管理局进行了备案登记。郭满生与卓越公司另签订了其他12套房屋的买卖合同，均进行了备案登记。2014年4月30日，卓越公司向郭满生出具退房款计划书。之后，卓越公司于2014年5月1日通过银行汇款方式退给郭满生100万元，2014年5月7日，退回60.2万元。截至2014年11月，卓越公司共通过银行汇款方式退回郭满生306.28万元。郭满生与卓越公司撤销了二十套房屋中的八套的买卖合同备案登记。除本案诉争的八套房屋外，郭满生仍持有其他四套房屋的备案买卖合同。郭满生及其家人在郑州等地购买有多套房产。长葛法院再审认为，卓越公司提供的证据不足以证明双方之间是民间借贷关系，理由如下：1.郭满生一次性购买卓越公司二十套房屋，价格并无不合理之处，并不能由此推定郭满生是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保；2.民间借贷的目的是为了获得借款利息，但卓越公司多次转款给郭满生共计306.28万，转款次数、数额及转款时间节点均无规律，不同于借贷关系中支付利息一般按定期定额支付的情形；3.郭满生之妻王蕾于2014年7月9日向卓越公司出具的收到条中写明“今收到伍万元整利息（7月份）”在“利息”前有“（违约金）”三字被涂改，郭满生对此作出了合理解释，仅凭该条不足以认定郭满生与卓越公司之间为借贷关系；4.虽然卓越公司于2014年4月30日向郭满生出具退房计划书，但不能由此推定出双方是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保；5.现有证据不能证明郭满生收取了卓越公司的利息。据此，原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。综上，长葛法院于2019年6月27日作出（2018）豫1082民再10号民事判决：维持该院（2015）长民初字第01348号民事判决。卓越公司不服，向二审法院上诉，请求：1.撤销长葛法院（2018）豫1082民再10号民事判决及（2015）长民初字第01348号民事判决；2.认定郭满生与卓越公司之间是民间借贷法律关系，并非商品房买卖合同关系。二审法院基于与原审相同的事实和理由，于2019年10月24日作出（2019）豫10民终2378号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由卓越公司负担。本院再审中，郭满生提交：物业费缴纳凭证10张、微信转账交付物业费的凭证、房屋现状照片8张以及（2017）豫1082民初2925号民事调解书（复印件）1份。拟证明，卓越公司已经向郭满生交付了案涉房屋，且郭满生已将该房屋出售给案外人。卓越公司质证认为，上述证据的真实性不能确认，卓越公司与物业服务公司是彼此独立的公司，该物业公司从未与卓越公司签订过物业服务协议。卓越公司未将案涉房屋交付给郭满生，郭满生提交的民事调解书已被长葛法院撤销，故郭满生提交的证据不能证明该公司向其交付了房屋。本院再审除对原审认定的基本事实予以确认外，另认定如下事实：1.2017年9月7日，孙保平等人以卓越公司不能清偿到期债务，明显丧失清偿能力，不能交付所购房屋为由向长葛法院申请对卓越公司进行重整。长葛法院于2017年9月18日作出（2017）豫1082民破申5号民事裁定，受理孙保平等人的重整申请。2018年8月1日，长葛法院作出（2017）豫1082民破申5号之一决定书，指定河南先利律师事务所及河南德典律师事务所为卓越公司重整一案的联合管理人。2.韩晓冉诉聂会梅、卓越公司第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2020年3月5日作出（2019）豫民终1699号民事判决，该判决认定《（合同编号为20145328）补充协议》内容有，若2015年6月5日前卓越公司归还聂会梅购房款90万元，聂会梅则无条件解除商品房买卖合同，否则属聂会梅违约，聂会梅则承担由此产生的经济责任和法律责任等。本院再审认为，本案再审争议的焦点为郭满生与卓越公司之间是否为真实的商品房买卖合同关系。按照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项民事法律行为应当具备“意思表示真实”的规定，探究当事人民事法律行为的真实意思应从外在表示行为加以判断。在考察当事人之间签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定的担保，还是为了通过支付对价获得商品房买卖合同约定的房屋所有权，也应从双方从事民事法律行为的表现形式进行分析判断。本案中，郭满生主张其与卓越公司之间存在商品房买卖合同关系，并提交了商品房买卖合同、转款凭证、收据、退房款计划书等书面证据。卓越公司则主张双方为民间借贷关系，签订商品房买卖合同实际是为担保郭满生对卓越公司的民间借贷债权提供的担保，卓越公司提交郭满生之妻王蕾出具的5万元利息收到条予以证明。对此，本院认为，当事人之间在签订民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物即商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，可以认定签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，并非真实的买卖合同关系。然而，从本案中双方提交的证据来看，第一，郭满生与卓越公司之间没有借款合同等书面证据能够直接证明双方存在民间借贷法律关系。相反，双方签订有商品房买卖合同。根据原审查明事实，卓越公司向郭满生所退款项不能显示出民间借贷关系中定期支付相应利息的一般规律性特征，仅有王蕾2014年7月9日出具的一张5万元利息收到条。再审中，郭满生与卓越公司对收到条显示的5万元款项性质存在分歧。郭满生认为该5万元是卓越公司向其支付的违约金，而卓越公司则认为是该公司向郭满生支付的利息，但双方均不能对违约金的计算依据或者利息的计算依据作出具体说明。鉴于此，该5万元是违约金、借款利息或是退房款占用期间的利息，尚无法确认。故，卓越公司仅依据王蕾2014年7月9日出具的5万元收到条，不足以证明其主张。第二，从卓越公司原审提交的同时期该公司与李秀亭签订的商品房买卖合同及收据来看，该商品房销售价格低于郭满生签订的商品房买卖合同约定的价款，据此可知，郭满生所购房屋价格为合理价格，不符合以较高价值的财产担保民间借贷债权的特征，不存在损害卓越公司利益的情形。第三，郭满生在卓越公司处一次性购买20套房屋，共计价款500万元，郭满生称其购买房屋目的是为了投资，原审也已查明郭满生及其家人在郑州等地购买有多套房产，因此以郭满生一次性购买20套房屋也不足以否定其购房的真实性。2014年4月30日卓越公司向郭满生出具退房款计划书显示的内容进一步佐证了双方存在真实交易目的的商品房买卖合同关系。本院另案生效的（2019）豫民终1699号民事判决所认定事实与本案事实不同，该案判决认定聂会梅与卓越公司补充协议约定，若2015年6月5日前卓越公司归还聂会梅购房款90万元，聂会梅则无条件解除商品房买卖合同，否则属聂会梅违约，聂会梅则承担由此产生的经济责任和法律责任等。聂会梅与卓越公司的约定显示出签订商品房买卖合同具有担保功能，而本案郭满生与卓越公司之间无此类似约定，因此本案无法参照上述案例作出认定。综上所述，卓越公司的再审请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省许昌市中级人民法院（2019）豫10民终2378号民事判决。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 韦贵云审判员 卞亚峰二〇二一年二月二十日法官助理秦静书记员王瑶