湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14898号原告（反诉被告）：左勇跃，男，1973年12月4日出生，汉族，住湖南省洞口县。被告（反诉原告）：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦（麓山后街）一层108号。法定代表人：蒋齐仁。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周剑欣，女，1988年4月18日出生，汉族，公司员工，住广东省佛山市顺德区。原告（反诉被告）左勇跃与被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称舜道农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）左勇跃，被告（反诉原告）舜道农贸公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）左勇跃向本院提出诉讼请求：1、判令解除左勇跃与舜道农贸公司双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2、判令舜道农贸公司向左勇跃返还保证金6000元；3、判令舜道农贸公司向左勇跃返还一次性建设费6000元；4、判令舜道农贸公司向左勇跃返还生物防治费480元；5、判令舜道农贸公司因违约造成的经济损失，赔偿左勇跃5000元；6、判令舜道农贸公司承担本案的诉讼费。事实与理由：原告左勇跃与被告舜道农贸公司于2019年7月14日签订《租赁合同》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于舜道农贸公司未按时交付租赁物，双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定租赁期限从2019年11月1日起至2021年10月31日，免租期为2019年11月1日起至2019年11月30日止。在经营过程中，由于舜道农贸公司管理不到位，56个摊位只有10个在经营。2020年6月5日双方在新民路社区的组织下进了协调，舜道农贸公司承诺7月1号整改市场，但一直未兑现承诺。并且，由于舜道农贸公司从2020年1月至2020年6月20日一直未缴纳水电费，湖南民睿物业管理有限公司催告舜道农贸公司缴纳水电费和物业管理费，逾期将停水停电。在2020年6月20日，舜道农贸公司违法单方解除合同。2020年6月22日，由于舜道农贸公司未缴纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致左勇跃无法继续经营。综上所述，由于舜道农贸公司违反合同约定，单方解除合同，给左勇跃造成重大损失，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）舜道农贸公司辩称，一、舜道农贸公司与左勇跃签订的《租赁合同》己于2020年6月20日解除，左勇跃起诉解除合同已无必要。2019年8月29日，舜道农贸公司与左勇跃签订《摊店租赁合同》，约定左勇跃租赁舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦（麓山后街）农贸市场岳麓区干货区2号摊店1个。合同签订后，舜道农贸公司自2019年10月20日将摊店交付左勇跃，农贸市场于2019年11月1日开业，统一开始计租。但左勇跃自2020年5月15日本应交纳第二期租金、管理费22200元，经舜道农贸公司多次口头通知，及2020年6月3日书面通知左勇跃支付租金，但左勇跃拖欠不支付。根据《摊店租赁合同》第9.3条“乙方不按时交纳应交各项费用的，乙方应按欠款总额5%／日的标准支付甲方违约金，商户欠费达一个月以上，甲方有权解除租赁合同并收回摊店。”因左勇跃拖欠舜道农贸公司费用已经达一个月以上，舜道农贸公司于2020年6月20日向左勇跃发送了解除合同通知，当日即送达给左勇跃，舜道农贸公司与左勇跃签订的《租赁合同》即已解除，因此，左勇跃再起诉解除合同已毫无必要。二、左勇跃诉称不符合事实，左勇跃在租赁期间存在擅自停业等违约行为，应当承担相应违约责任，舜道农贸公司无须退还保证金。所述，左勇跃应于2020年5月15日缴纳下一期的租金、管理费22200元，但左勇跃迟迟不予支付，舜道农贸公司多次口头催促并于2020年6月3日书面催促，左勇跃仍置之不理。因此，基于左勇跃拖欠租金、管理费等违约行为，左勇跃应当承担违约责任，根据合同约定，应向舜道农贸公司支付违约金，舜道农贸公司有权从其保证金中扣除，因此，左勇跃无权起诉舜道农贸公司退还保证金。三、左勇跃诉请退还建设费及生物防治费无事实和法律依据。关于建设费约定，该费用系舜道农贸公司的装修成本，左勇跃租赁后需再装修，且该费用系双方共同意思表示，明确约定“一次性收取用，不退还”。又因左勇跃擅自停业等违约行为造成合同解除，欠其主张退还该费用无事实和法律依据，不应支持。关于生物防治费，该费用已消费，且合同系左勇跃违约而解除，此该费用应不予退还。四、舜道农贸公司不存在违约情形，也不存在给左勇跃造成任何损失行为，左勇跃诉请舜道农贸公司赔偿损失毫无事实和法律依据。综上所述，左勇跃的诉讼请求于法无据，被告请求法院查明实，驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）舜道农贸公司向本院提出如下反诉求：1、请求判令确认舜道农贸公司与左勇跃签订的《租赁合同》和《摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；2、请求判令左勇跃补缴免租期租金3500元及欠付的租金2333元；3、请求判令左勇跃向舜道农贸公司支付2020年6月21日至6月28日的摊店占用费933元（按照月租金3500元标准计算）；4、本案诉讼费用由左勇跃承担。事实和理由：舜道农贸公司与左勇跃于2019年8月29日签订《租赁合同》，约定：左勇跃租赁舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场干货区02号1个摊店，月租金3500元。2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定舜道农贸公司给予左勇跃一个月的免租期，免租期自2019年11月1日起至2019年1ｌ月30日止。若因左勇跃的原因导致合同未满一年解除的，左勇跃需补缴免租期租金。2019年10月20日，舜道农贸公司将摊店交付左勇跃，根据合同约定，左勇跃应于2020年5月15日支付下一期租金、管理费共计22200元，左勇跃迟迟未予支付，舜道农贸公司于2020年6月3日经书面催缴后仍未支付，后于2020年6月20日向左勇跃发出解除合同通知，左勇跃收到解除通知后不予理会，直至2020年6月28日才腾店。为维护舜道农贸公司的合法权益，特提起反诉，请求支持舜道农贸公司之请求。原告（反诉被告）左勇跃辩称，左勇跃不存在违约情形，不应该补交租金，从市场方没人管理的时候，左勇跃一直找不到管理员，市场也已经被物业收回去了，不存在占用摊位。舜道农贸公司承诺7月1日整改市场，重新招商，但是一直未兑现承诺。之后，左勇跃电话联系答复是贷款贷不下来，不搞了。后来物业断水断电，不让原告（反诉被告）营业，原告（反诉被告）当时有差不多十万元的货，到现在还在那里放着，损失差不多有五万多，签合同的时候交款是8月19日，说是8月份开业，结果推迟了，因为消防不过关，又要拆掉重新装，签补充协议的时候舜道农贸公司已经可以正常营业了，货物都可以进来了。经审理查明：2019年8月29日，左勇跃（乙方、承租方）与舜道农贸公司（甲方、出租方）签订了《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场干货区02号摊店1个。经营范围是干货（不包括蛋类，仅此一户）。合同第二条租赁期限约定：2.1条租期贰年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止。第三条租金约定：3.1第一年租金3500元／月，第二年租金在上一年的基础上递增10%；3.2支付时间：双方签订合同时，乙方须先预交六个月的租金给甲方，即合计为21000元。即每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；3.3租期计算时间：甲方给予乙方一个月的免租期，免租期自2019年9月1日起至2019年9月30日止。合同第四条其他费用约定，4.1条租赁保证金：乙方在签订租赁合同的同时应支付保证金6000元给甲方。租期期满后双方不再续签合同的，甲方于租期期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，乙方交回收据，保证金不计利息。乙方如有拖欠甲方款项或其他违约行为的，甲方有权直接从保证金中扣除。4.3建设费：合同签订时，乙方应向甲方缴纳一次性建设费为人民币6000元。建设费用为一次性收取费用，不退还。4.4生物防治费：乙方需缴纳生物防治费480元／年，在合同签订之时，乙方须一次性缴纳一年的生物防治费，即480元，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费。合同第六条交铺时间和标准6.1摊店交付时间为2019年8月25日前。6.2甲方交付的摊店为已进行基本装修装修摊店，乙方验收签字确认后即承担租户相应责任。第九条违约责任：9.3乙方不按时交纳各项费用的，乙方应按欠款总额5%／日的标准支付甲方违约金，商户欠费达一个月以上，且又无法联系到的，甲方有权停水停电及终止服务、解除租赁合同并单方收回摊店，不再另行通知，一切责任由乙方自行负责。同日，左勇跃向舜道农贸公司缴纳了保证金6000元、生物防治费480元、建设费6000元、租金21000元，管理费1400元，后未再缴纳费用。2019年10月21日，左勇跃（乙方）与舜道农贸公司（甲方）签订了长沙市岳麓区麓山后街农贸市场《摊店租赁补充协议》，将上述《租赁合同》的租赁期限变更为租期两年，自2019年11月1日起至2021年10月31日之；租期计算时间变更为甲方给予乙方一个月的免租期，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因乙方原因导致合同未满一年解除的，乙方需补缴免租期租金；摊店交付时间变更为2019年11月1日。之后，左勇跃接收摊店开始营业。2020年6月3日，舜道农贸公司向左勇跃发了一份《催缴通知单》，催缴截至2020年5月15日的租金、管理费共计22200元，请其尽快核实后自本通知发出后2日内交纳。逾期将根据合同行使权利。2020年6月20日，舜道农贸公司通过微信的方式向左勇跃发了一份《解除合同通知书》，表明因多次口头通知其缴纳费用，且书面告知其缴纳拖欠的费用，但左勇跃至今未履行，故根据《农贸市场摊店租赁合同》第9.3条约定，决定：一、舜道农贸公司决定解除双方签订的《农贸市场摊店租赁合同》，本通知自左勇跃收到之日解除合同即生效；二、请左勇跃接到本通知后两日内来舜道农贸公司办理解除合同善后事宜，清理物品、腾退摊店，否则舜道农贸公司将自行处理摊店内的所有物品，由此产生的一切后果由左勇跃自行承担。案涉租赁合同履行过程中，涉案农贸市场的商户以舜道农贸公司对涉案农贸市场经营不善且与市场内商户沟通后未能给出解决方案为由，于2020年6月4日集体向当地社区反映情况，2020年6月5日，商户与左勇跃经当地社区调解，舜道农贸公司承诺将于2020年7月1日整改市场，但后一直未兑现承诺。2020年6月20日，因舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司2020年1月至6月的管理费及水电费共计24096元未付，湖南民睿物业管理有限公司向被告（反诉原告）送达了一份《告知函》，要求其于2020年6月22日中午12点前缴清欠付的费用，逾期将停止提供物业服务（包括供水供电）。当日，湖南民睿物业管理有限公司即对涉案市场停水停电，导致整个市场停止经营。舜道农贸公司当庭确认，其水电费已经交至2020年6月。应疫情影响，经营状况不佳。自2020年6月以后，案涉农贸市场即停止运作。上述事实，有当事人当庭陈述，左勇跃提交并经庭审质证的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》、协调证明、微信聊天记录截图；舜道农贸公司提交并经庭审质证的催缴通知单、解除合同通知书、照片、微信聊天记录截图等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：左勇跃与舜道农贸公司签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定严格履行合同义务。本案中，涉案农贸市场因舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费致使该公司对整个市场停水断电，因疫情影响等因素，案涉农贸市场经营状况不佳，自2020年6月开始，舜道农贸公司已经停止了案涉农贸市场运作。双方签订的涉案租赁合同已不具备继续履行的可能，且双方对解除涉案租赁合同无异议。故本院认定双方签订的涉案租赁合同及补充协议于2020年6月20日解除。关于左勇跃要求舜道农贸公司退还保证金6000元的诉请，因涉案农贸市场最终停止运营的原因主要在于被告舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费，舜道农贸公司自2020年6月开始停止了案涉农贸市场的经营。现双方签订的涉案租赁合同及补充协议已被确认解除，对于原告（反诉被告）缴纳的保证金，由于左勇跃亦未依约按时履行租金支付义务，亦存在过错，故本院根据案件实际情况，综合本案双方的过错大小，酌定由被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）保证金4000元。关于左勇跃提出的要求舜道农贸公司退还一次性建设费6000元的诉请。本院认为，尽管舜道农贸公司称该费用系其装修市场的费用，收取该费用系合同约定，但涉案租赁物为摊店，舜道农贸公司并未提供相关证据证明其对原告所租摊位进行了何种装修，且左勇跃作为承租户租赁舜道农贸公司出租的摊位已缴纳了相应的租赁费用，舜道农贸公司收取的上述一次性建设费用明显过高，且现双方签订的租赁合同已经解除，故本院根据双方履行合同的实际情况，酌定由舜道农贸公司退还左勇跃一次性建设费用4800元。关于左勇跃要求舜道农贸公司返还生物防治费480元及赔偿损失5000元的诉请，但左勇跃没有举证证明其损失情况，因其主张的理据不足，本院不予支持。关于舜道农贸公司要求左勇跃支付欠付的租金、摊店占用费的问题。根据约定和左勇跃的缴费情况，左勇跃已经缴纳租金至2020年5月31日。由于舜道农贸公司确认案涉农贸市场已经自2020年6月开始停止运作，其诉请左勇跃支付租金缺乏事实依据。本院不予支持。关于舜道农贸公司要求左勇跃支付免租期租金3500元的诉请。现涉案农贸市场已因舜道农贸公司原因被迫停止运营，故对其上述诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）左勇跃和被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于2019年8月29日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及2019年10月21签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、限被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）左勇跃一次性建设费4800元、保证金4000元，共计8800元；三、驳回原告（反诉被告）左勇跃的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取119元、反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）左勇跃负担114元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担30元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇二一年二月一日法官助理彭婷书记员曹京琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。