北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初18441号原告（反诉被告）：北京安泰兴业置业有限公司，住所地北京市石景山区古城西路66号院1号楼101。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：高盛，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦巢，男，1993年9月9日出生，汉族，北京市中银律师事务所实习律师，住北京市中银律师事务所宿舍。被告（反诉原告）：陈睿，女，1971年7月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马国熙，北京市诺恒律师事务所律师。原告（反诉被告）北京安泰兴业置业有限公司（以下简称安泰公司）与被告（反诉原告）陈睿商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，安泰公司之委托诉讼代理人高盛，陈睿之委托诉讼代理人马国熙到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）安泰公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认解除原、被告之间签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告向安泰公司支付《北京市商品房预售合同》项下的违约金831546元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月24日，安泰公司与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定被告向安泰公司购买位于北京市石景山区景逸苑项目中的房屋。《预售合同》第六条约定：该商品房总价款为8315460元。《预售合同》（附件四：《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中，第2条第（5）款约定：余款人民币肆佰玖拾捌万元整由买受人以贷款形式支付。贷款部分应于商品房所在楼栋封顶后15日/本预售合同签订后15日内（以在后的时间为准）支付至出卖人账户。第2条第（6）款约定：因买受人原因延迟提交相关贷款材料、不配合贷款机构办理贷款申请手续或买受人单方的其他原因造成贷款机构不能如期放款的，视同逾期付款，买受人应当承担逾期付款的违约责任，违约责任执行本预售合同第八条及补充协议。目前，《预售合同》项下房屋已于2019年4月25日取得封顶证明。根据上述约定，被告应于该房屋楼栋封顶15日内，即2019年5月10日前，将房屋支付至安泰公司指定账户。但截至起诉之日，被告仍有余款498万元尚未支付。根据《预售合同》第八条逾期付款责任：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于支付逾期应付款同时支付违约金。2、逾期超过30日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款，如买受人逾期不支付违约金的，出卖人有权在应退回的已付房款中直接扣回，并将剩余房款无息退还予买受人...”根据上述约定，被告逾期付款已超过30日，安泰公司有权解除与陈睿之间的《预售合同》，且被告应当按照总房价款的10%向安泰公司支付违约金。2019年7月22日，安泰公司委托北京市天元律师事务所向被告发送《催告函》，要求其于2019年7月26日前将余款498万元支付至安泰公司账户，但被告未予回应。2019年9月17日，安泰公司委托北京市天元律师事务所向被告发送《解约函》，解除与被告之间的《预售合同》，并要求被告在7日内按照总房价款的10%向安泰公司支付违约金。但截至起诉之日，被告未作任何回应且未向安泰公司支付违约金。现为维护安泰公司的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）陈睿就本诉发表以下答辩意见并提出反诉请求：1、确认并解除双方签订的北京市商品房认购书；2、判令安泰公司向陈睿双倍返还定金40万元；3、诉讼费由安泰公司承担。事实和理由：安泰公司的诉讼请求没有事实依据，安泰公司所签的预售合同并没有成立生效，2018年7月24日双方签订的《北京市商品房认购书》系预约合同，双方约定在15日内即2018年8月8日之前签署预售合同，7月24日安泰公司拿出了预售合同让陈睿在售楼处签字，之后又拿出物业合同、装修合同和一堆混杂在其间的附件让陈睿签字，陈睿签字后将上述合同文本留置在安泰公司处，但7月24日安泰公司并没有在合同上盖章，该合同在7月24日没有成立和生效，至2018年8月8日，双方约定的15日期限已满，安泰公司仍没有在预售合同以及相关的物业合同、装修合同和附件上盖章，也未将上述合同原件送达给陈睿。由于安泰公司一直不给合同，担心花钱购买的房屋出现问题，且陈睿多次索要合同，安泰公司态度恶劣，漠视陈睿的权利，于是陈睿在2018年11月9日正式要求退房，解除双方签署的北京市商品房认购书，陈睿的退房行为同时也撤销了其单方面先行签字的北京市商品房预售合同的要约，直到今天安泰公司也没有将盖章的合同送达给我方，根据合同法规定，安泰公司一直没有作出承诺，陈睿单方面签字的要约已经被撤销，因此安泰公司所主张的北京市商品房预售合同，至今没有成立和生效，对双方没有约束力，相反证明了安泰公司严重违反了双方签署的北京市商品房认购书，没有履行在15日内签署商品房预售合同的义务，触发了定金条款，应该向陈睿双倍返还定金，退还购房款，希望法庭驳回安泰公司的诉讼请求，并支持陈睿的反诉请求。原告（反诉被告）安泰公司就反诉请求辩称：根据合同条款，双方签订的商品房认购书已经自动失效和终止履行。不同意退还定金40万元的反诉请求，预售合同文本和条件都在合同中有明确约定，将预售合同文本交付对方签字，视为我方就房屋出售发出了要约，陈睿签字就是承诺，陈睿签字后还按照合同约定支付了首付款，符合合同成立条件，预售合同已经生效。预售合同的解除系因陈睿违约，未按照合同约定的时间支付剩余购房款项，所以双倍返还定金的基础不存在。本院经审理认定如下事实：2018年7月24日，认购人陈睿与出卖人安泰公司签订《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），其中主要载明：“认购人认购商品房为安泰公司开发的位于石景山区北辛安棚户区改造项目A区1608-668地块景逸苑项目中的房，总房价款8315460元，定金20万元，本认购书签署之日起15日内与出卖人签署《北京市商品房预售合同》，认购人按期支付定金的，出卖人在本协议书签署之日起15日内将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金，本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的《北京市商品房预售合同》生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金抵作商品房价款。”陈睿在落款处签字，安泰公司在落款处加盖公章。同日，买受人陈睿与出卖人安泰公司签订《北京市商品房预售合同》及相关附件和补充协议（以下简称涉案合同），主要约定：“房屋坐落于石景山区北辛安棚户区改造项目A区（以下简称涉案房屋）；预测建筑面积140.94平方米，套内建筑面积113.82平方米，分摊共有建筑面积27.12平方米；总价款8315460元；买受人应当于2018年7月24日前支付首期房价款3335460元，余款4980000元向商业银行申请贷款支付；买受人逾期付款责任为1.逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于支付逾期应付款同时支付违约金；2.逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款，如买受人逾期不支付违约金的，出卖人有权在应退回的已付房款中直接扣回，并将剩余房款无息退还予买受人；关于送达条款，出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起10日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任……”。在该合同落款处有安泰公司公章及陈睿的签字。安泰公司称其确实未当场盖章。陈睿则表示安泰公司盖章时间晚于认购书约定的15日内签署合同的期限。涉案合同附件四约定：余款人民币498万元由买受人以贷款形式支付。贷款部分应于商品房所在楼栋封顶后15日/本预售合同签订后15日内（以在后的时间为准）支付至出卖人账户。因买受人原因延迟提交相关贷款材料、不配合贷款机构办理贷款申请手续或买受人单方的其他原因造成贷款机构不能如期放款的，视同逾期付款，买受人应当承担逾期付款的违约责任。涉案合同补充协议约定：“预售合同约定之所有通知均应以书面形式，即邮政快递或手递信件，邮政快递方式送达的，信件发出后第2日为送达日，出卖人采用以上方式进行送达的，无论是否发生拒收行为均视为已经送达。”同日，陈睿支付购房款3335460元，并支付产权代办费800元。2019年4月25日，涉案房屋所在楼栋主体结构封顶完成。2019年7月22日，安泰公司委托北京市天元律师事务所出具关于支付剩余房款的催告函，并按照涉案合同中陈睿的通讯地址进行邮寄送达，该邮件未能妥投，于2019年7月25日退回。2019年9月17日，安泰公司委托北京市天元律师事务所出具解约函，其中主要载明：因陈睿未及时支付剩余房款498万元，安泰公司行使合同解除权并要求陈睿按照涉案房屋总价款的10%支付违约金等内容。上述解约函按照涉案合同中陈睿的通讯地址进行邮寄送达，该邮件未能妥投，于2019年10月15日退回。庭审中，陈睿提交与安泰公司工作人员张文龙的微信聊天记录截图，证明陈睿曾于2018年11月9日提出退房、退款要求。同时，陈睿提交2018年11月16日与张文龙沟通的视频录像，在双方沟通过程中，张文龙表示安泰公司不同意退房退款，并确认未将涉案合同交付陈睿。安泰公司认可聊天记录及视频的真实性，但表示聊天记录不完整，且陈睿作为违约方不享有涉案合同解除权。关于安泰公司所主张违约金之实际损失，安泰公司表示损失主要有以下四项：其一，资金占用成本。其二，雇佣律师发函及维护权益发生的费用。其三，未支付余款498万元的资金机会成本和利息损失。其四，销售成本，包括本次销售及再次销售的成本。对此，陈睿表示涉案房屋可以售卖甚至可以升值卖出，陈睿已经支付了300余万元首付款，该款项一直由安泰公司使用，故认为违约金比例过高，申请减免。庭审中，安泰公司表示同意退还陈睿已交纳款项中扣除违约金后的剩余款项。上述事实，有《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》、收据、银行交易凭证、催告函、解约函、封顶证明、视频、微信聊天截图及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：双方诉求的请求权基础能否成立取决于以下两个争议焦点的分析。其一，安泰公司与陈睿签订的《北京市商品房预售合同》是否成立并生效。首先，从合同内容上，《北京市商品房预售合同》、附件及补充协议内容齐备，条款具体明确，应视为要约，而非要约邀请。其次，从合同签署过程上，陈睿在安泰公司售楼处自安泰公司授权代表处取得《北京市商品房预售合同》并签字确认，安泰公司日后在合同落款处加盖公章,签署合同的过程体现双方意思真实表示。最后，从合同履行上，陈睿根据合同约定支付首付款及涉案房屋产权代办费，涉案房屋楼栋封顶后，安泰公司亦向陈睿发出告知其支付余款的催款函，双方均以实际行为履行了合同条款。因此，安泰公司虽未于2018年7月24日在陈睿签订《北京市商品房预售合同》的同时加盖公章，但不影响《北京市商品房预售合同》、附件及补充协议的成立及生效。其二，安泰公司是否享有合同解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据双方在涉案合同中的约定，陈睿未按时履行后续付款义务已逾30日，安泰公司有权解除涉案合同。安泰公司依据涉案合同中陈睿确认的送达地址邮寄关于解除合同的解约函，虽然解约函未妥投被退回，但依照合同条款约定，陈睿在合同中载明的通讯地址即为送达地址，解约函发出后第二日为送达日，故涉案合同于2019年9月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方约定陈睿未履行付款义务逾期超过30日后，须赔偿安泰公司涉案房屋总价款10%的违约金，但安泰公司在合同履行过程中存在未将其加盖公章的合同文本交付陈睿的履行瑕疵行为，陈睿亦提出申请酌减违约金数额，故本院综合考虑双方发生纠纷的原因，兼顾合同履行情况和过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，将违约金数额酌定为20万元。关于陈睿的反诉请求。安泰公司与陈睿签订的《北京市商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在双方签订的《北京市商品房预售合同》成立并生效的情形下，根据《北京市商品房认购书》条款约定，安泰公司与陈睿签订的《北京市商品房认购书》履行终止，定金抵作房屋价款。虽然陈睿提出购房体验差、合同文本未交付等事由，但不足以发生解除涉案合同的法律后果。因此，陈睿要求确认《北京市商品房认购书》解除并主张安泰公司双倍返还定金的反诉请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京安泰兴业置业有限公司与陈睿签订的《北京市商品房预售合同》于2019年9月18日解除；二、陈睿于本判决生效后七日内赔偿北京安泰兴业置业有限公司违约金20万元；三、北京安泰兴业置业有限公司于陈睿履行完毕上述主文第二项给付义务后七日内退还陈睿合同款3336260元；四、驳回北京安泰兴业置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈睿的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6058元（北京安泰兴业置业有限公司已预交），由北京安泰兴业置业有限公司负担3908元，由陈睿负担2150元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3650元（陈睿已预交），由陈睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陈仪佳二〇二一年二月二日书记员  宋 鸽