文书内容黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初4663号原告：大庆日月长物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区万峰综合大市场9A号楼4门。统一社会信用代码91230602672948419U。法定代表人：邓立秋，女，1976年3月25日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省大庆市龙凤区。被告：大庆市南洋物资经贸有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区乘风大街416号。统一社会信用代码912306046602153221。法定代表人：佟思年，男，1981年1月8日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：陈志胜，男，1951年6月25日出生，汉族住黑龙江省大庆市让胡路区。原告大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长物业公司）与被告大庆市南洋物资经贸有限公司（以下简称南洋经贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日月长物业公司法定代表人邓立秋、被告南洋经贸公司法定代表人佟思年及其委托诉讼代理人陈志胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日月长物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业费63911.64元及滞纳金12185.70元，总计76097.34元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系让胡路区××南侧XXX底层商服的产权人，被告应按照物业服务合同定价标准和有关合同中关于滞纳金的约定，正常缴纳物业服务费，从2017年1月1日至2019年12月31日，共拖欠物业服务费63911.64元，拖欠物业费跨年度产生的滞纳金12185.70元，原告多次找到被告催缴物业服务费，被告均以各种理由恶意拖欠不交至今，故原告诉至贵院，请求法院依《中华人民共和国合同法》第六章第六十条的法律规定和物业服务合同双方的约定，支持原告的诉讼请求。南洋经贸公司辩称，涉案物业合同系原告伪造业主委员会公章，私刻使用公章，收费标准和滞纳金部分是改变原合同文字间距和字号大小的不实合同，但该合同业主委员会签字是属实的；原告主张2017年物业费至今年11月起诉，超出了三年诉讼时效；原告是三级物业资质，但经核对及合同约定按政府指导价收费超过了三级收费标准，因此其主张收费标准违反合同约定。原告所诉房屋有的不是本公司名下，有的业主已经交纳物业费。我方并不是涉案房屋常驻业主，对于物业服务情况并不清楚。但原告起诉前未进行催交，日月长也未向我方出示物业服务等任何合规手续，在无任何前置程序下原告就起诉我方，且存在二次收费意图，故对日月长物业公司是否合规合法收费存疑。我方从部分业主了解到，该楼的物业公司应为“虹桥物业“，经过沟通后，虹桥物业向我方提供了物业合同和半数以上业主签字字据，我方认为不能直接将物业费交给日月长物业公司。原告无权收取滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据的认定如下：1.原告提交档案查档证明原件13张，欲证明涉案房屋所有权人为被告王丽娟，以及房屋的建筑面积。被告对该组证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。2.原告提交大庆市各类物业服务收费标准备案表、2017年物业委托管理合同书复印件各1份（与原件核对无异议），备案表欲证明小区基本情况、物业收费和服务标准，在让胡路区城管局物业办进行备案；合同欲证明：1.物业服务是公共区域服务不包进门服务，不包括小区业主个人人身、财产、保险、保管看护的责任（详见本合同的第2页），2.物业费单价月平方1元，年平方12元（详见本合同第3页），3.滞纳金的补充规定，对不按时缴纳物业服务费的业主（跨年度）的，按照合同中约定的按月百分之十缴纳滞纳金，4.小区平面图示意图中显示该楼总建筑面积、占地面积以及绿地面积，以及龙新1-0楼的周边路线，5.XXX楼安装图纸中显示我公司进驻该楼并配备各种耗材。经质证，被告认为收费备案表是原告自制，并不能证明该收费在行政机关备案的事实，且备案表上业主委员会的公章，其业主委员会并未盖过这个章，原告私刻加盖的，原告几次起诉中无法说明业主委员会是经哪个业主盖章的事实，因此备案表不能证明备案的事实。物业合同与原告多次在本院和中院向法庭举证的合同不一致，最后一页盖章位置及相关业主代表签字均不在同一处，同时合同第3页中有关一元收费标准内容，全部都是原告变造合同后改变合同行间、行距，文字大小，变造加进去的内容，同时合同最后一页关于滞纳金的文字也是变造合同、行间后擅自增加的内容，并不是原签字的物业合同，因此佐证关于原告物业收费标准和物业收费滞纳金都是虚假，除此两项以外，合同其他基础内容是原合同签订双方约定的内容，即收费按庆政发2006年21号文件执行，并按照分等级收费标准进行收费的事实，该合同虚假，不能证明上述内容。滞纳金落款时间为2016年12月23日，合同签订的当天，如果时间是真实的也是原告认定的事实，滞纳金有关内容恰是17年原告履行完物业合同内容，原告履行合同前不可能预测2017年1月1日是后发生的事实，由此佐证滞纳金约定是原告私刻业主委员会公章，所有涉案证据都是原告变造证据。平面图陆地面积不实，该小区不存在陆地面积，故收费没有依据；监控安装图形成与安装的事实不符，且事实也不存在监控设施。巡更器材客观不存在，上述两项仅有所谓自制图纸，没有其他证据佐证。本院认为物业委托管理合同书加盖原告公章及龙新1-0号楼业主委员会章，被告虽然对该证据有异议，但未提交充分证据予以证实，本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提交2017年至2019年防雷检测报告复印件3份（与原件核对无异）。证明：日月长物业对该楼进行防雷检测，每年5-9月份雨季向行业监管部门上报。经质证，被告对该组证据的真实性及证明问题均有异议。被告认为2017年防雷检测报告的检测时间是2016年8月8日，双方未签订合同不可能存在检测的事实，其他检测报告均没有检测资质，也没有检测单位的公章、签字，不能证明其检测事实客观发生，没有检测票据佐证。本院认为2017年防雷检测报告有大庆建工防雷技术有限公司加盖的公章，2018年、2019年有大庆雷安科技有限公司加盖的公章，被告虽然对该证据有异议，但未提交充分证据予以证实，本院对该证据的真实性予以确认。4.原告提交物业服务内容、物业服务收费定价会议记录、物业服务承诺书、2017年1月1日各项物业服务工作汇报、XXX全体业主是否选聘新物业公司书面摸底调查表复印件各1份（与原件核对无异）。欲证明业主委员会要求物业公司拟定合同，业主委员会代表该楼全体业主与物业公司签字盖章，在2016年12月末之前在让胡路区城管局物业办备案，确保2017年1月1日原告正式进驻，原告法人梁国彬和小区业主委员会成员走访小区各户业主，承诺进驻小区完成15项改造投资，承诺书在小区公示，走访XXX楼业主64户有51户签字同意日月长物业管理有限公司进驻，同意人数超过三分之二，符合法律规定。经质证，被告定价会议证据上业主委员会公章是假的，全部内容不实，没有证据证明业主委员会相关人员参加其会议签字的原始证据证明，服务承诺书其16项内容原告虽然承诺了但均没有按承诺书约定履行承诺的事实，且无相关证据记录和业主委员会认可的相关资料证明其承诺兑现的事实，工作汇报是否真实我方无法核实，且没有相关证据佐证是什么时间、什么方式落实、召开的事实；摸底调查表的内容及业主签字，我方无法核实，我方可以申请证人来某内容，不能证明内容符合管理条例，两个50%原告可以参加被告小区物业服务的客观事实，其中调查表中业主委员会公章是虚假盖章。本院认为被告虽然对该证据有异议，但未提交充分证据予以证实，本院对该证据的真实性予以确认。5.原告提交关于让区XXX楼全体业主选聘物业的通告复印件2份、关于让区XXX楼小区全体业主选聘物业公司的申请报告复印件1份（与原件核对无异）。欲证明小区业委会正式通告全体业主、大庆日月长物业管理有限公司2017年1月1日正式进驻，符合文件法律规定标准，XXX业主委员会用书面形式通知大庆日月长物业管理有限公司2017年1月1日进驻XXX进行物业服务，日月长物业正式被XXX楼选聘，请物业办给予备案。经质证，被告认为其不是业主委员会成员，真实性无法核实，应当由相关证人出庭核实，但无论真伪都不影响原告2017年1月1日至12月31日履行物业服务的事实。本院对证据真实性予以认定，对其证明的问题结合其他证据予以认定。6.原告提交进驻让胡路区龙新小区1-0楼在让胡路区城管局物业办备案的详细情况说明复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告按照上级行业监管部门让胡路区城管局物业办的指导和要求提交备案材料，原告自2017年1月1日正式进驻。经质证，被告对该组备案资料真实性不清楚，也无法核实，但该组材料只证明了2017年原告被选聘进入被告小区，进行物业服务备案的事实，这事实和被告在法庭质证2017年物业合同签订并提供服务除虚假内容外均是真实的。本院对证据真实性予以认定，对其证明的问题结合其他证据予以认定。7.原告提交温馨提示复印件1份（与原件核对无异）。欲证明证明原告符合进驻法律规定，提示小区业主公共区域物业服务不周之处随时提出，把区、市主管部门举报电话，法人联系方式发给全体业主，可以随时举报或拨打法人手机号及时处理问题，为广大业主提供相关服务单位的客服电话。经质证，被告认为原告只能证明提示内容，内容是不是落实，是否履行物业服务责任，没有佐证。本院对证据真实性予以认定，对其证明的问题结合其他证据予以认定。8.原告提交紧急通知复印件各1份（与原件核对无异）。欲证明2020年2月12日由龙岗分局、龙新居委会、大庆日月长物业联合对龙新1-0楼进行疫情防控工作。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，2020年原告依据物业条例等规定，早应该退出被告小区，因为原告只签订了2017年的物业合同，2018年就应该主动退出小区，却始终拒不退出，原告举证的通知也是因防疫大局的需要，并不能证明由此原告就是理所当然的小区的合法提供物业服务的主体适格。疫情期间是特殊时期，区政府要求原告暂时履行防疫期间的义务，不能认定原告与被告之间的物业服务关系。本院对证据真实性予以认定，对其证明的问题结合其他证据予以认定。9.原告提交让胡路区人民政府城市管理综合执法局出具的《关于让区XXX楼物业服务的情况说明》复印件1份。欲证明原告是按照法律规定进驻该楼提供物业服务，龙新1-0楼自2017年起至2019年10月22日（即出具说明之日）止都是原告提供物业服务。经质证，被告对证据的真实性及证明问题均有异议，复印件不能证明原告欲证明的事实，也不能证明原告在没有物业服务合同、业主委员会经过多次责令原告退出小区的情况下，违法强行提供物业服务的合理、合法性，城市管理局没有权利对物业合同履行进行行政干预，来证明2017年到目前被告小区由原告进行物业服务的违法认定行为，是对业主委员会群众组织自选物业公司法定权益的不当干扰。原告提供复印件，未能提交原告件进行核对，本院对该组证据不予认定。10.原告提交关于物业服务范围以外的物业维修有偿服务收费标准打印件1份，欲证明根据庆物协（2012）02号文件中规定入户维修属于有偿服务范畴，服务项目收费标准统一定价，物业公司参照执行下列文件条款，个人专有权和公共专有权进行服务以外的另行收费，可根据双方的意愿自行决定，我公司对物业服务以外的有偿服务从来不另行收费。被告认为该组证据与本案原告诉求无关联性，无论真假都不能证明原告提供物业服务的事实。该组证据与本案无关，本院不予认定。11.原告提交2017-2018年服务照片100张、2019年部分清雪照片48张，欲证明原告进驻小区后修复单元门、冬季清雪、安装监控、绿化、保洁、做防水等物业服务，原告为业主提供了物业服务。经质证，被告对部分证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，证明了2017年原告履行了部分物业合同的事实，照片中的时间不能证明2018年以后产生的物业服务内容，同时即2018年之后产生也不能证明原告按照16条内容服务承诺的事实。只能证明各别物业服务事实存在。上述证据只能证明打扫卫生等部分事实，并不能证明履行了物业合同的内容以及15条承诺的事实，其有关种植花草、植物等图片都是业主在小区西侧自行种植的，与原告无关。本院对证据真实性予以认定，对其证明的问题结合其他证据予以认定。12.原告提交大庆市城市管理综合执法局《关于公布2019年度物业服务行业信用信息综合评价结果的通知》一份，欲证明虹桥物业在2019年物业服务行业信用等级评定结果为丁级（最低级别），行业监管部门明确规定丁级企业不具备承接新项目的资格，没有招投标资格，如果连续两年评定结果为丁级，将会被行业监管部门清退物业市场。经质证，被告对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，行政部门对物业企业信用评级信用等级并未能排除虹桥物业可以作业物业企业签订物业合同的事实，因此2019年虹桥物业与被告业主委员会签订物业合同不违反法律规定，该文件是在2020年10月21日发表的，对本案争议的事实及涉及虹桥物业公司是否有物业服务资质不具有关联性。该组证据与本案无关，本院不予认定。13.原告提交物业服务费告知单复印件一份（与原件核对无异议），证明我公司一直在催缴物业服务费，被告恶意拖欠至今不交。经质证，对证据的真实性及证明问题均有异议，此证据是原告自行编制的证据，不能证明向被告履行了告知义务，没有其它快递或在楼号上张贴等证据佐证，同时在告知单也没有被告的签字，证明已经通知被告的事实。本院对证据真实性予以认定，对其证明的问题结合其他证据予以认定。14.被告提交涉案房屋苏敏7单元502产权证、业主委员会关于原告退出物业服务半数以上业主签名表、住宅房屋业主明细表复印件各一份，证明原告向法庭提供的档案明细表不能证明其业主房屋权属的事实，根据档案明细表主张缺乏事实依据。经质证，原告认为对于苏敏产权证XX，我公司诉讼的涉案房屋并没有该户，XXX也都不在本次诉讼中，XXX产权信息显示被告是所有人，5-201、6-201、7-301、302也是被告，501、502是重复的，601、602是被告。签名表不真实，为了参加本案诉讼临时伪造的，没有调查人的真实姓名及日期，没有街道、居委会指导和参与。本院需结合其他证据对上述证据进行认定。15.被告提交2006年物业收费办法通知一份、2006年6月3日收费等级标准、违规收费项目说明打印件各一份，证明原告应履行21号和63号文件，作为政府指导价确定物业收费标准，而原告作为三级物业企业佐证均高于三级违规收费的事实，其在收费标准中不存在绿化、公共部位、弱电三项可以收费的事实，即按文件规定应当收费0.635元，实际收费1元的违规行为。经质证，原告认为对我公司龙新1-0楼收费标准完全没有依据，我方按照21号文件标准执行，从2006年开始按照菜单方式执行，服务哪项按哪项收费。本院对证据真实性予以认定，对其证明的问题结合其他证据予以认定。16.被告申请证人张某、王某出庭作证。经质证，原告认为证人王某陈述证言不属实，从2017年之后王某并不是该小区业主，我公司也未接到以任何形式告知的通知，证人张某证言不属实，疫情补贴发放已发给我公司，金额12600平方米*3分＝378元，按照行业监管部门发放的标准，一等物业0.10元一平方米，二等物业0.03元每平方米，三等物业不发放，红头文件在物业办群中已经通报，所有物业企业不可能没有收到，城管局要求街道、居委会将丁级物业公示给业主，涉案小区绿化面积1125平方米共计158树木，树龄25年，我公司每年剪枝。本院将结合其他证据对上述证人证人进行认定。本院经审理认定事实如下：原告大庆日月长物业管理有限公司系物业服务资质等级三级的物业服务公司。位于让胡路区××南侧XXX（建筑面积85平方米）、XXX（建筑面积85平方米）、XXX（建筑面积154.90平方米）、XXX（建筑面积96平方米）、XXX（建筑面积134.90平方米）、XXX（建筑面积119.49平方米）、XX（建筑面积134.90平方米）、XX（建筑面积75平方米）、XX（建筑面积75平方米）、XX（建筑面积75平方米）、XX（建筑面积85平方米）、XX（建筑面积85平方米）房屋，及1-0底层商服（建筑面积1680.40平方米）的产权人系被告南洋经贸公司房屋登记所有权人（截止至2020年1月）。2016年12月23日，原告与XXX号楼业主委员会签订物业委托管理合同书一份，约定XXX号楼业主委员会委托原告对让胡路区××路线南侧XX楼商住实行物业专项管理，坐落位置为大庆市让胡路区××路线南侧龙新XX楼，住户72户，其中商服12户、住宅60户，物业费每月每平方米1元，其中（1）公共区域综合服务，月每平方米收费0.126元；（2）公共区域卫生管理清洁服务，月每平方米收费0.27元；（3）公共区域秩序物业服务，月每平方米收费0.286元；（4）公共绿化，月每平方米收费0.041元；（5）排水系统，月每平方米收费0.06元；（6）公共区域设备设施保养维护服务，月每平方米收费0.07元；（7）公共区域避雷系统维护维修，月每平方米收费0.015元；（8）公共照明维修，月每平方米收费0.07元；（9）公共弱电系统，月每平方米收费0.062元；滞纳金补充规定约定原告对服务小区跨年度欠费的业主按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。该物业委托管理合同书加盖XX号楼业主委员会章、原告大庆日月长物业管理有限公司章。原告自2017年1月1日起为被告居住的房屋提供物业服务至今。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠的物业费并交纳滞纳金。本院认为：原告提交的物业委托管理合同书、检测报告等证据,可以证实原告依据2016年12月23日原告与XXX号楼业主委员会签订的物业委托管理合同书入驻并提供物业服务，原告主张按照该物业委托管理合同书中的物业费收费标准每月每平方米1元计算物业费，该收费标准符合相关规定，本院予以认定，被告应当按照该标准支付物业费63911.64元（详见附明细表）。关于原告主张按每月1%收取滞纳金的诉讼请求，本院认为原告主张的滞纳金系违约金，被告跨年度未交纳物业费，构成违约，应当自次年1月1日起给付原告相应违约金，但原告主张的违约金过高，应依法予以调整，本院按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金。（详见附明细表）关于被告的几点抗辩意见，被告主张物业服务合同到2017年12月31日届满、2018年、2019年1月至7月为业主自主管理的意见，2017年12月31日之后，物业收费是根据物业委托合同书的约定收取，不再需要相关部门审批通过，且原告一直为被告居住的小区提供物业服务，被告也接受了该服务，原物业委托合同书继续有效，故应当支付相应的物业费，本院对该抗辩不予采信；关于被告抗辩2019年7月1日起系大庆虹桥物业为其提供物业服务的问题，被告未提交相应的物业管理服务合同，也无原告与该物业公司的交接手续，故本院对该抗辩不予采信；关于被告主张对涉案物业委托管理合同书有异议，但其未提交充分证据予以证实，本院不予采信。关于被告抗辩部分涉案房屋其不是房屋所有权人，但原告所提交房屋档案查档证明，可证实2020年1月前被告系涉案房屋所有权人，且被告所提交证据不能证明其主张，故对被告此项抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告大庆市南洋物资经贸有限公司于本判决生效后五日内给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费63911.64元及违约金5781.1元，共计69692.74元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费851元（已减半收取，原告已预交1529元，应退回678元），由原告负担421元，被告承担430元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  张宏伟二〇二一年二月二十四日书记员  陈永丽附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。附：物业及利息明细表            楼号（面积）              年度              物业费（元）              小结（元）              违约金（元）              小结（元）              合计（元）                  7-302        （85㎡）              2019              1020              1020              38.8              38.8              1058.8                  3-601   （154.9㎡）              2017              1858.8              5576.4              232.4              455.7              6032.1                  2018              1858.8              151.6                  2019              1858.8              71.7                  4-202      （96㎡）              2017              1152              3456              144              280              3736                  2018              1152              94                  2019              1152              42                  3-602   （134.90㎡）              2017              1618.8              4856.4              202.4              393.6              5250                  2018              1618.8              132                  2019              1618.8              59.2                  4-201   （119.49㎡）              2017              1433.88              4301.64              187.3              358.7              4660                  2018              1433.88              116.9                  2019              1433.88              54.5                  4-602   （134.9㎡）              2017              1618.8              4856.4              202.4              393.6              5250                  2018              1618.8              132                  2019              1618.8              59.2                  5-201      （75㎡）              2017              900              2700              112              218              2918                  2018              900              73                  2019              900              33                  5-502      （75㎡）              2017              900              2700              112              218              2918                  2018              900              73                  2019              900              33                  6-201      （75㎡）              2017              900              2700              112              218              2918                  2018              900              73                  2019              900              33                  7-301      （85㎡）              2017              1020              3060              127.6              249.6              3309.6                  2018              1020              83.2                  2019              1020              38.8                  7-401      （85㎡）              2017              1020              3060              127.6              249.6              3309.6                  2018              1020              83.2                  2019              1020              38.8                  8-602      （85㎡）              2017              1020              3060              127.6              249.6              3309.6                  2018              1020              83.2                  2019              1020              38.8                  1-0底层商服（1680.4㎡）              2017              1200              22564.8              871.5              2457.9              25022.7                  2018              1200              819.3                  2019              20164.8              767.1                  合计                             63911.64              63911.64              5781.1              5781.1              69692.74