山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1321号上诉人（原审原告）：济南创汇商业运营管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孟金星，执行董事。委托诉讼代理人：亓仲举，上海汉盛（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯某某，女，1994年8月17日出生，汉族，户籍地山东省苍山县，现住济南市高新区华皓英伦联邦一期6号楼1单元604。委托诉讼代理人：刘伦欢，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人济南创汇商业运营管理有限公司（以下简称创汇公司）因与被上诉人冯某某房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。创汇公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判或者发回重审；本案一审、二审的案件受理费均由冯某某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在重大错误，创汇公司与冯某某之间的房屋租赁合同并未于2020年6月17日解除.第一、冯某某于2020年6月15日凌晨2：00擅自搬离涉案房屋，搬离前并未通知物业方及创汇公司，创汇公司知道后多次与冯某某协商解决此问题，并让其支付所拖欠的物业费及房租，但是冯某某一直拒绝沟通，拒绝向创汇公司支付拖欠的房租及物业方的物业费，在此期间创汇公司也一直沟通冯某某，让其把涉案房屋中的美容床、沙发等物品都予以搬离，双方可以协商解除合同，但是冯某某一直找各种理由予以推脱，也从未表达出搬离物品的意向，直到2020年9月4日才把涉案房屋中的美容床、沙发等物品搬离，并向创汇公司做交接。双方的房屋租赁合同期限应该自2019年12月10日至2020年9月4日，冯某某尚欠创汇公司房租48,161.6元。第二、创汇公司向冯某某发出解除合同的通知，系与冯某某协商一致，且冯某某同意及时支付物业费为前提的，但是冯某某并未及时履行其承诺的支付物业费的义务，创汇公司与冯某某之间的租赁合同并未解除，而且创汇公司向冯某某发出解除合同的通知，冯某某就是否解除合同有异议，且并无任何口头或者书面同意解除合同的反馈，创汇公司与冯某某之间的租赁合同并未解除；二、一审法院的判决对冯某某存在明显的偏向性。一审判决书第5页第7行，一审法院认定“租赁合同解除后，创汇公司可以通过合理合法的方法处置冯某某遗留的物品。”根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。冯某某于2020年6月15日凌晨2：00匆匆搬离涉案房屋，仅仅带走部分体积较小、重量较轻的物品，对于美容床、沙发等体积大、重量大的物品均遗留在涉案房屋中，本案一审法院未认定拖欠房租的违约方尽快搬离处置，却要求创汇公司合法合理的处置冯某某遗留的极难处置的物品，存在明显的偏向性，对于美容床、沙发等体积大、重量大的物品，人工、存放都需要费用，如何合理合法的处置还不伤及冯某某的利益本身就是一个难题，一审法院宁可此项费用让遵守合同约定、未违约的创汇公司承担，却不让拖欠房租的违约方尽快搬离处置，一审法院的判决实在令人难以信服。三、一审法院判决不仅违反法律规定，而且与创汇公司和冯某某之间的房屋租赁合同的约定相差甚远，再有判决内容前后自相矛盾。第一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此房屋租赁合同终止后，承租人应当及时搬离租赁的房屋，使其归始于出租人能够再次出租的状态，否则，承租人应当承担其逾期腾房期间的房屋占有使用费.本案中，自冯某某擅自搬离涉案房屋以来，一直未与创汇公司进行交接，且始终占有使用着创汇公司的房屋，中间多次沟通冯某某搬离遗留的沙发、美容床等物品，冯某某均以各种理由予以推脱，更从未提及搬离遗留的物品，而且一审法院所认定的涉案房屋修改密码并不阻碍冯某某搬离遗留的物品，但是直到2020年9月4日冯某某才把其在涉案房屋里的沙发、美容床搬走，因此创汇公司可以请求负有腾房义务的冯某某支付逾期腾房的占有使用费（参照合同约定的房租向创汇公司支付占有使用费），因此创汇公司主张冯某某支付房租至2020年9月4日并无不当。第二、判决书内容前后矛盾，且擅自改变创汇公司和冯某某房屋租赁合同的约定，把押金计算为房租.一审法院在判决书第3页4行已经认定创汇公司与冯某某签订的房屋租赁合同中约定冯某某拖欠租金、欠交物业管理费、水、电费等杂费超过10日，创汇公司有权解除合同，押金不予退还，冯某某应按应付金额的5%/日支付甲方违约金.判决书第4页第5行，一审法院认定创汇公司与冯某某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、合法有效，双方应当按照合同全面履行义务.判决书第4页倒数第3行，一审法院也认定了本案系由于冯某某违约导致租赁合同提前终止，冯某某应该按照合同的约定支付违约金.现冯某某未按时支付房租及物业费导致租赁合同提前终止，根据租赁合同的约定，创汇公司有权解除合同，押金不予退还，一审法院径直把押金直接抵扣房租，不仅违反合同约定，也丧失了法律上对违约方的惩戒规定，违背社会公平正义.综上所述，一审法院认定事实存在错误，判决书内容前后矛盾，请贵院予以改判或发回重审。冯某某辩称，一、一审法院认定合同解除的事实正确，双方之间的租赁关系已于2020年6月17日解除。2020年5月冯某某与创汇公司法定代表人孟金星通过微信沟通，就免租期未达成一致意见。众所周知，2020年受疫情的影响下众多行业受到冲击，后国家及各级地方政府分别推出房屋租赁免租的政策，以保障各行各业健康可持续的发展。这种情况下，冯某某与创汇公司沟通免租事宜未果后，2020年6月17日，创汇公司的法定代表人孟金星通过微信方式向冯某某发出解除合同通知，通知即日起解除双方租赁合同，创汇公司一方已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，双方符合《民法典》第五百六十三条合同解除的法律规定。2020年6月份创汇公司也将涉案房屋挂在房屋中介进行出租，上述均事实均能说明双方之间的房屋租赁关系已于2020年6月17日解除。二、冯某某对房屋租赁合同的解除不构成违约，系创汇公司主动解除房屋租赁合同，创汇公司的原因导致合同解除。创汇公司不顾国家政策及在双方协商一致的前提下，2020年6月17日，创汇公司向冯某某发出解除合同通知，由此可以看出在租赁合同履行期限届满前，创汇公司一方明确表示或者以自己的行为表明不履行租赁合同主要债务，要求解除房屋租赁合同，系创汇公司的行为导致合同解除。三、对于押金事宜一审法院在本案中一并处理，符合节约司法资源的原则。《民法典》第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。既然2020年6月17日双方签订的房屋合同已经解除，为了不必要的纠纷，就押金一并处理，并无不当，是就此事避免再次发生诉讼，是节约司法资源，符合社会主义法治理念精神的体现。四、冯某某不欠付物业费。华润大厦物业服务中心载明的缴纳物业费的周期为2020年6月16日-2020年9月4日，要求缴纳物业费的房间为4020-4021房间的物业费；创汇公司与冯某某的房屋租赁关系已于2020年6月17日解除，且物业费也未明确4020房间的具体数额，该项请求无任何依据，一审法院认定该事实清楚、正确。五、创汇公司要求支付2020年6月18日-2020年9月4日期间的租赁费无事实及法律依据。2020年6月17日涉案房屋租赁合同已经解除，当时创汇公司将房间内的物品已经赠与给冯某某，但在2020年9月份创汇公司又让冯某某将房间内的物品拉走，2020年6月18日起创汇公司修改了租赁房间密码，且冯某某门禁卡被限制使用，无法进入租赁物，冯某某未对租赁物享有使用权和自由支配权，要求2020年6月18日-2020年9月4日期间的租赁费自然无事实及法律依据。综上，双方之间的租赁关系已于2020年6月17日解除，一审法院认定案件事实清楚，使用法律正确，创汇公司的上诉请求不成立，请求依法判决驳回创汇公司的上诉请求。创汇公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除创汇公司与冯某某签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决冯某某支付拖欠创汇公司的租赁费48,161.6元、支付创汇公司垫付的物业费1390元、支付物业费3668.76元，共计53,220.36元；3.请求贵院依法判决本案诉讼费、保全费等费用均由冯某某承担。一审法院认定事实：2019年11月27日，创汇公司（出租方，甲方）与冯某某（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁物位于历下区经十路华润中心写字楼11111号40层4020房间，建筑面积139平方米；租赁期为2019年12月10日起至2020年12月9日止；租金为157,278.50元（日租金3.1元／平方米），交租方式为季付；签订合同同时，乙方需向甲方支付13,106.5元作为押金，并支付首期租金。如乙方拖欠租金，欠交物业管理费、水、电费等杂费超过10日，甲方有权解除合同，押金不予退还，乙方应按应付金额的5‰／日支付甲方违约金，在合同解除的当日内，乙方需交还该物业。签订本合同后，乙方如不承租该物业或中途退租的，押金及剩余租金不予退还，甲方还有其他损失的乙方也应予以赔偿。合同签订后，创汇公司依约交付租赁房屋。创汇公司庭审中主张自2019年12月10日至2020年9月4日的租赁费应为128,408.2元，减去冯某某实付的租金及押金后，冯某某欠付租金48,161.6元，即创汇公司认可冯某某已缴纳房租及押金共计80,246.6元。冯某某提出已支付租金80,426.1元，未提交证据。2020年9月3日，华润大厦物业服务中心通知4020-4021房间物业费为3668.76元，缴费周期为2020年6月16日至2020年9月4日。2020年5月，创汇公司的法定代表人孟金星通过微信向冯某某催缴房租，双方就冯某某是否享有免租期未达成一致意见。2020年6月17日，孟金星通过微信向冯某某发出解除合同通知，载明“因你方拖欠房租和物业等费用，已构成根本违约，又因你方擅自搬离，给我方造成重大损失，现通知即日起双方解除租赁合同。”后冯某某的门禁卡功能被取消，密码锁密码被更换。2020年9月4日，冯某某搬走全部物品。冯某某主张系因无法进入租赁房屋故无法搬运物品。创汇公司主张因冯某某未缴纳物业费导致其门禁卡不能使用，双方应自冯某某搬走全部物品即2020年9月4日解除租赁合同。一审法院认为，创汇公司与冯某某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同全面履行义务。孟金星作为创汇公司的法定代表人以法人的名义从事的催缴房租、商谈解约等民事活动，其法律后果由法人承担。虽案涉租赁合同约定的租赁期限未届满，但在冯某某拖欠租赁费构成违约的情况下，孟金星根据合同的约定，于2020年6月17日向冯某某发出了解除租赁合同通知书，符合合同的约定和法律的规定，故创汇公司与冯某某的租赁合同已于2020年6月17日实际解除，双方的权利义务已终止，故对创汇公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。关于2020年6月17日前的租赁费，因创汇公司与冯某某并未就免租事项达成一致意见，故冯某某应当按照合同的约定足额缴纳租赁费。根据租赁合同的约定，日租金为3.1元／平方米，冯某某应当缴纳自租赁起始日即2019年12月10日至合同解除日即2020年6月17日共计190天的房租为81,871元（3.1元*190天*139㎡）。创汇公司自认冯某某已缴纳房租及押金共计80,246.6元，故冯某某还需支付租赁费1624.4元。因冯某某违约导致租赁合同提前终止，故冯某某应当按照合同的约定支付违约金，但合同约定的违约金为应付金额的5‰／日过高，一审法院调整为以1624.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付至实际付清之日止。关于2020年6月18日至2020年9月4日期间的租赁费，创汇公司在代理词中自认修改了租赁房间密码，且冯某某门禁卡被限制使用，无法进入租赁物，冯某某亦未使用租赁物实际经营，创汇公司自2020年6月18日起对租赁物享有使用权和自由支配权；租赁合同解除后，创汇公司可以通过合法合理的方法处置冯某某在租赁物内遗留的物品，故对创汇公司要求冯某某支付自2020年6月18日至2020年9月4日期间的租赁费，理据不足，一审法院不予支持。关于物业费，创汇公司主张冯某某返还已垫付的物业费1390元，未提交证据证明，一审法院不予支持；关于3668.76元的物业费，因物业服务中心通知书中载明的系4020-4021房间的物业费，并未明确4020房间物业费的具体数额；且物业费缴费周期为2020年6月16日至2020年9月4日，冯某某不应承担2020年6月17日即合同解除后的物业费，故对创汇公司要求冯某某支付物业费的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的法律规定，判决：一、冯某某于判决生效之日起十日内向济南创汇商业运营管理有限公司支付租赁费1624.4元；二、冯某某于判决生效之日起十日内向济南创汇商业运营管理有限公司支付利息（以1624.4元为基数，自2020年6月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；三、驳回济南创汇商业运营管理有限公司超出部分的诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元，减半收取767元，保全费704元，由济南创汇商业运营管理有限公司负担1171元，由冯某某负担300元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除时间，因冯某某欠付租金，创汇公司法定代表人孟金星于2020年6月17日通过微信向其发出解除合同通知，符合双方之间的合同约定和法律规定，且创汇公司在发出解除合同通知后，亦更改密码锁密码，并取消了冯某某的门禁卡功能。二审中，创汇公司亦明确修改过密码后，冯某某无法进入房屋。据此，一审法院认定双方租赁合同解除时间为2020年6月17日并无不当。承前所述，因创汇公司修改密码，冯某某无法继续使用租赁物进行经营，其上诉主张冯某某应支付2020年6月17日至2020年9月4日的房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予采纳。另，关于押金的问题。创汇公司在一审庭审中陈述，其主张的租赁费系按照合同约定计算数额减去冯某某实付的租金及押金后的数额，一审法院据此将押金计算为房租，并无不当。综上所述，创汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1534元，由上诉人济南创汇商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年二月二十五日法官助理 李修阳书 记 员 徐 敏