重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9666号上诉人（原审被告，反诉原告）：重庆秦汉园艺有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇农林村陈家浩社，统一社会信用代码91500109331673875A。法定代表人：周本成，执行董事。委托诉讼代理人：王干，重庆厚善律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：重庆市北碚区永辉机械厂，住所地北碚区童家溪镇建设村，注册号渝碚5001092300123。投资人：张永辉。委托诉讼代理人：孙培友，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆秦汉园艺有限公司因与被上诉人重庆市北碚区永辉机械厂房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆秦汉园艺有限公司的法定代表人周本成及其委托诉讼代理人王干，被上诉人重庆市北碚区永辉机械厂的委托诉讼代理人孙培友到庭参加了询问。本案现已审理终结。重庆秦汉园艺有限公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判案涉《厂房租赁合同》无效；2．撤销一审判决第二项、第四项、第五项，改判驳回被上诉人相应诉讼请求；3．撤销一审判决第八项、第九项，支持上诉人一审中搬厂费35700元的请求；4．鉴定费5000元由被上诉人负担；5．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人的搬厂费实际为35700元，一审认定为5000元，属事实认定错误；2．案涉租赁房屋2000余平方米均没有产权证，均为违法建筑，案涉厂房租赁合同为无效合同；3．一审以查清被上诉人提交的拆除费及除渣费系虚假证据，但在无任何证据的情况下认定了拆除费为8000元、除渣费为15000元，认定事实不清；4．一审法院在没有任何依据的情况下，判决上诉人承担修复费用7000元，认定事实不清；5．一审反诉部分上诉人承担40%的责任，但在本诉部分上诉人承担100%的过错责任，适用法律错误；6．合同无效的过错均在被上诉人，鉴定费应由被上诉人承担，即使双方均有过错，也应由双方分担，而不是均由上诉人承担。重庆市北碚区永辉机械厂辩称，1．一审认定案涉租赁合同部分有效是正确的；2．一审认定的修复费实际过低；3．一审认定的拆除费和除渣费过低；4．一审认定被上诉人的搬运费过高；5．上诉人应承担70%的过错责任；6．上诉人在签订合同时未尽审查义务，对案涉合同部分无效存在过错。重庆市北碚区永辉机械厂向一审法院起诉请求：1、确认2015年3月26日原、被告双方的《厂房和设备租赁合同》及补充协议无效。2、判令被告支付原告修复租赁厂房屋顶（约1000余平方米）的费用，金额以评估为准；3、判令被告支付原告逾期租金1917.81元；4、判令被告支付原告高温炉拆除费36000元；5、判令被告支付原告除渣清理费100800元；本案诉讼费由被告承担。重庆秦汉园艺有限公司反诉请求：1、请求判令反诉被告退还反诉原告保证金50000元；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付腾厂搬运费34100元；反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年3月26日重庆市北碚区永辉机械厂（甲方）与重庆秦汉园艺有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要内容如下：“甲方位于北碚区蔡家岗镇陈家浩社重庆市××区永辉机械厂的部分空地及车间、房屋。该租赁物包括：现围墙占地2000平方米的场地……租赁期限十六年，从2015年1月1日到2029年12月31日……每月租金为捌仟叁佰叁拾元整（年租金壹拾万元整）……。”协议签订后，双方按约履行。2017年12月18日，被告将租赁房屋转租给杜某，但不久，被告与杜某为租赁发生纠纷，杜某于2019年7月起诉，2019年9月30日将涉案租赁房屋交还给被告。该院（2019）渝0109民初7374号对该案作出判决后，杜某与重庆秦汉园艺有限公司均不服判决，提起上诉。经重庆市第一中级人民法院（2020）渝01民终1423号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。原告认为被告擅自转租房屋违约，于2019年11月以前述请求起诉（被告在答辩期内提出反诉）。原告起诉后，被告于2020年1月7日将涉案租赁房屋交还给原告，办理了交接手续。但租赁房屋内遗留了垃圾（部分系产品废料）、一个高温炉未拆。原告投资人张永辉为此催促被告清理，被告法人周本成在微信中对其回复，清理由原告找人处理，费用在保证金中扣除。庭审中，原告申请对涉案房屋彩钢瓦房顶的修复费进行鉴定，2020年5月14日，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司的鉴定意见为：修复费用为13947元（原告垫付鉴定费5000元）。另查明，被告的房租向原告交纳至2019年12月31日；涉案出租厂房的修建时间大约在2006年（记载于上述评估报告）。涉案租赁房屋及设施占地约2000余平方米，庭审中，原告举证证明，其中有662.8平方米房屋有产权证，其余为租赁的相邻村社的农村集体土地后改建。还查明，2020年4月8日第一次庭审中，原告举示其与李志明于2020年3月15日签订的“建筑物拆除承揽协议”及增值税发票三张（合计金额100800元）拟证明原告拆除高温炉向李志明支付了36000元及除渣费100800元。2020年5月29日，独任庭向李志明询问调查，结果表明：李志明并不知道其应收款的具体金额是多少；李志明没有任何出票依据（也无财务凭证）；李志明没有任何收到款项的依据。证人杜某证明，“……周本成搬走时好像又拆除了一些建筑废渣，这个量有多少我不清楚；我当时走的时候留下的废渣约需1万元除渣费……”。再查明，被告在庭审中，被告为证明其搬离涉案房屋时的搬运费，举示向吊车司机、货车司机等通过微信付款的转账记录打印件15份；搬运损失清单一份，拟证明搬运费总计3万多元（其中人工上下车费用11800元）。2020年5月29日，独任庭向杜某电话联系，询问“周本成的设备等物若搬走，大概需要多少搬迁费？”，杜某证明：“他还有些设备，可能要1万多”。该证言在庭审中质证时，被告提出，设备早就卖了，我方反诉的不是设备搬运费，而是大石雕等物的搬运费。为此，独任庭当庭电话询问杜某，杜某证明，“搬运石雕等物的搬运费不超过5000元”。证人王某证明，“被告在租赁房屋内的石雕，小狮子有十几对；孔雀等有一、二十个；大石雕有十来个；花盆有十四、五个；这些东西也就一、两车就拉完了”。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该法第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款规定：在乡、村庄规划区进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设、不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。本案中，涉案租赁房屋占地2000余平方米，有证面积为662.8平方米，其余为租赁的相邻村社的农村集体土地后改建，故2015年3月26日重庆市北碚区永辉机械厂与重庆秦汉园艺有限公司签订的《厂房租赁合同》，有证的部分属有效合同、无证的部分属无效合同。对原告请求判令被告支付原告修复租赁厂房屋顶的费用（鉴定金额为13947元），因被告交还房屋时有恢复原状的义务，该损失应由被告承担，但又因涉案房屋修建时间大约在2006年，被告承租时间为2015年至2019年，故该修复费用应考虑扣除折旧的费用，综合各方面因素，该院酌定被告承担修复费7000元。对于原告请求判令被告支付2020年元月1日至7日的房屋占用使用费1917.81元，该请求符合法律规定，该院予以支持。对于原告请求判令被告支付高温炉拆除费36000元，原告提供的证据系虚假证据，该院不予采信，酌定费用8000元，因被告交还房屋时有恢复原状的义务，故该费用应由被告承担。对于原告请求判令被告支付除渣费100800元，原告提供的证据系虚假证据，该院不予采信，酌定费用15000元，因被告交还房屋时对遗留的垃圾负有清理的义务，故该费用应由被告承担。反诉部分，对于重庆秦汉园艺有限公司提出反诉，请求原告退还保证金50000元，一审法院认为，重庆秦汉园艺有限公司没有证据证明其单独向原告缴纳了保证金，根据其提供的“说明”，原告自认其保证金为36000元，故该院确认保证金为36000元，由原告退还重庆秦汉园艺有限公司。对于重庆秦汉园艺有限公司反诉请求第二项，请求主张腾厂搬运费35000元，其证据不足，根据其提供的现场搬运物资的视频资料，结合证人杜某、王某的证言，该院酌定搬运费为5000元，因合同涉及部分无效，根据双方过错责任，该院确定，由原告对此款承担60%，计3000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂与被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于2015年3月26日签订的《厂房租赁合同》无效（有证面积662.8平方米除外）；二、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂修复费7000元；三、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂房屋占用使用费1917.81元；四、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂高温炉拆除费8000元；五、由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂除渣费15000元；六、驳回原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂的其他诉讼请求；七、原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司保证金36000元；八、原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司搬厂费3000元；九、驳回被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂负担600元，被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司负担650元。反诉案件受理费1926元，减半收取963元，由原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂负担513元，被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司负担450元。鉴定费5000元，由被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明：根据当事人在一审中提交的证据，案涉租赁房屋及设施占地约2000平方米，重庆市北碚区永辉机械厂对其中662.8平方米已取得土地使用权证，其余部分未办理土地使用权证。案涉房屋均未办理房屋所有权证。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，从本案查明的事实来看，没有证据显示案涉土地、房屋属于城镇规划区范畴，其中部分土地为农村集体土地。就《厂房租赁合同》所涉662.8平方米的土地而言，因重庆市北碚区永辉机械厂取得了土地使用权证，现无证据证明重庆市北碚区永辉机械厂存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形。重庆市北碚区永辉机械厂在该部分土地上修建的房屋属于建设在国有出让工业用途土地上的房屋，不应以是否取得房屋所有权证作为认定合同效力的标准。在相关行政管理部门对上述房屋作出是否违法建筑之前，案涉《厂房租赁合同》中662.8平方米土地上的房屋出租应为有效。集体土地上建设的房屋违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，该部分房屋出租属于无效。一审法院对案涉合同效力的认定并无不当，上诉人重庆秦汉园艺有限公司关于涉案合同全部无效的主张，本院不予支持。本案中，重庆市北碚区永辉机械厂对部分土地未办理农用地转用审批手续，修建房屋后出租给重庆秦汉园艺有限公司，该部分房屋占出租房屋的绝大部分面积，故重庆市北碚区永辉机械厂应对合同无效负主要责任，重庆秦汉园艺有限公司没有审查案涉租赁物的可能性状态及性质，故也应对合同无效承担一定责任。一审法院根据双方过错，确定由重庆市北碚区永辉机械厂对反诉部分承担60%的责任适当。至于一审本诉部分，重庆市北碚区永辉机械厂的修复费、拆除费、除渣费是基于合同终止履行后恢复原状的请求权。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，重庆秦汉园艺有限公司已把案涉厂房全部予以归还，双方合同已经终止履行。因案涉房屋彩钢瓦房顶的损坏、高温炉的建造、除渣费的产生均由重庆秦汉园艺有限公司所致，应由其承担修复、拆除、清理等恢复原状的义务，故一审对本诉部分未划分双方的过错比例并无不当。关于重庆秦汉园艺有限公司的搬厂费问题。案涉合同无效后，对于其合理的搬厂费损失应给予支持。本案中，证人杜某因房屋租赁合同与重庆秦汉园艺有限公司存在纠纷，属于与重庆秦汉园艺有限公司有利害关系的证人，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院对王某的询问笔录也显示重庆秦汉园艺有限公司提交的搬厂视频属实，结合搬运物品的数量、距离以及双方的过错，本院酌定搬厂费为10000元。关于案涉房屋的修复费用问题。根据重庆市北碚区永辉机械厂投资人张永辉在一审中提供的《说明》，重庆秦汉园艺有限公司在承租案涉房屋时，已将保证金中的14000元作为厂房维修费。本案的承租人重庆秦汉园艺有限公司是继受前一承租人的权利而与重庆市北碚区永辉机械厂建立的租赁关系。重庆市北碚区永辉机械厂没有举示证据证明其将案涉房屋交付给重庆秦汉园艺有限公司时，已经对前一承租人应当承担的修复部分予以维修。因重庆秦汉园艺有限公司承租案涉房屋时已存在彩钢瓦房顶等损坏的事实，经鉴定案涉房屋彩钢瓦房修复的费用为13947元，该部分修复费用包括前一承租人损坏的部分，重庆市北碚区永辉机械厂此前获得的维修费已足以对案涉房屋的进行修复，故对重庆市北碚区永辉机械厂主张的修复费用不应支持，重庆秦汉园艺有限公司该项上诉理由成立。关于高温炉拆除费以及除渣费，一审法院根据本案实际情况酌定拆除费8000元、除渣费15000元并无不当，本院予以确认。关于鉴定费，因案涉房屋屋顶的修复费用是重庆市北碚区永辉机械厂申请鉴定的直接原因，鉴定意见与本案有关联。虽然本案中未支持重庆市北碚区永辉机械厂主张的修复费，但最终鉴定结果与重庆市北碚区永辉机械厂主张一致，故鉴定费应由重庆秦汉园艺有限公司承担，其上诉认为不应由其支付没有事实和法律依据。对一审法院作出的其余评述，本院予以确认。综上所述，重庆秦汉园艺有限公司的上诉请求部分成立，本院对该部分请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11841号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11841号民事判决第二项、第六项、第九项；三、变更重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11841号民事判决第八项为“原告（反诉被告）重庆市北碚区永辉机械厂于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）重庆秦汉园艺有限公司搬厂费10000元。”四、驳回重庆市北碚区永辉机械厂的其他诉讼请求。五、驳回重庆秦汉园艺有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由重庆市北碚区永辉机械厂负担650元，重庆秦汉园艺有限公司负担500元。反诉案件受理费1926元，减半收取963元，由重庆市北碚区永辉机械厂负担563元，重庆秦汉园艺有限公司负担400元。鉴定费5000元，由重庆秦汉园艺有限公司负担。二审案件受理费1492.5元，由重庆市北碚区永辉机械厂负担372.5元，重庆秦汉园艺有限公司负担1120元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二一年二月二十四日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉