湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2322号 原告：唐明丽，女，1990年2月2日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：毛善学，湖南毛旺律师事务所律师（特别授权）。 被告：永州市恒嘉房地产开发有限公司，住所地：永州市零陵区萍州西路**。 法定代表人：张波平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张红平，女，1971年5月26日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系该公司股东，住湖南省永州市零陵区，特别授权）。 被告：林文斌，男，1977年11月23日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。 原告唐明丽与被告永州市恒嘉房地产开发有限公司（以下简称恒嘉房地产公司）、林文斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，于2020年7月24日组织双方进行庭前质证，原告唐明丽及其委托诉讼代理人毛善学、被告林文斌到庭质证，被告永州市恒嘉房地产开发有限公司无正当理由未到庭质证。本院于2020年8月28日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告唐明丽及其委托诉讼代理人毛善学、被告恒嘉房地产公司委托诉讼代理人张红平、被告林文斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐明丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告恒嘉房地产公司签订的《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》；2、判令被告恒嘉房地产公司承担违约金10000元；3、判令二被告连带赔偿原告商铺装饰各项损失616288.2元；4、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年12月18日被告房地产公司与原告签订《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》一份，合同约定：1、被告公司将自己所有的恒嘉.天天向上一幢二楼2A××号商铺、建筑面积324.38平方米租赁给原告作为教育培训用房；2、免租期九个月；3、租期六年；4、月租金5190元，一次性预交一年租金62280元；5、保证金5000月及违约金10000元，并赔偿其他的一切损失和费用等。合同签订后，原告将所租房屋按照教育培训用房需要进行全面装饰，然而在原告准备招生时，被告林文斌以原告所租赁的房屋所有权发生转移为由，于2020年6月4日，将原告租赁并已经装修好的房屋锁住，致使原告无法使用租赁并已装修好的房屋，原告认为被告房地产公司将租期内房屋在未达成新的协议前就出让给被告林文斌，致使租赁合同无法履行，根据相关法律规定，原告特起诉至法院，请求判如所请。 被告恒嘉房地产公司辩称：1、合同应继续履行。目前，产权登记在恒嘉房地产公司名下，根据买卖不破租赁原则，他人无权干涉该合同继续履行，不存在根本违约的情形；2、被告林文斌不是该房屋实际所有权人，本案的纠纷完全是由于被告林文斌个人的违法行为造成；3、由于恒嘉房地产公司没有及时协调好上述纠纷，对原告唐明丽造成的损失，可以协商补偿；如果被告林文斌下次还干涉原告正常经营，恒嘉房地产公司将追诉。 被告林文斌辩称：其与原告唐明丽没有发生过任何交际，其是被蒙在鼓里的，事情发生后，也积极沟通，对于恒嘉房地产公司的答辩意见不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交了3份证据：证据一《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》，证实：1、商铺租赁期六年，另加免租期九个月计六年九个月；2、原告免租期未到（2020年5月12日开工会议至6月4日被锁门停业仅20天）就被被告林文斌强行锁门至今；3、原告的损失是二被告分别违反法律规定所致；证据二原告损失《附表》，证实由于二被告的分别违法行为，致使原告装修租赁房及其他损失共计616288.2元，应由二被告连带赔偿；证据三原告开工会议和林文斌锁门照片，证实：1、原告装修后于2020年5月13日第一次召开开工会议；2、被告林文斌于2020年6月4日将原告租赁的房屋强行锁门。 被告恒嘉房地产公司对原告提交的三份证据的质证意见如下：对证据一《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》的真实性无异议，证明目的有异议；对证据二损失《附表》，原告的损失没有核实，损失应该由评估公司进行核实，但是恒嘉房地产公司不愿意解除合同，不用评估公司进行核实；对证据三原告开工会议和林文斌锁门照片无异议。 被告林文斌对原告提交的三份证据的质证意见如下:认为原告提交的所有证据与其无关，拒绝质证。但是其与原告没有发生任何纠纷，不同意原告要求其赔偿。 被告恒嘉房地产公司向本院提交一份证据，即恒嘉房地产公司为被告林文斌还贷款的报销单，证实恒嘉房地产公司财务做账，从案外人李云账户为被告林文斌还贷款记录，恒嘉房地产公司与原告签订合同的时候，不知道被告林文斌是房屋实际所有权人，公司每个月都给被告林文斌转了还贷利息，产权在公司，公司要求继续履行合同。 原告唐明丽认为被告恒嘉房地产公司提交的证据与本案没有关联性，不予质证。 被告林文斌对被告恒嘉房地产公司提交的证据不予认可，认为账号不是被告其本人的。 被告林文斌向本院提交了四份证据：证据一2019年12月24日不动产登记证明（预告登记）；证据二2019年12月17日的《个人住房、商业用房借款担保合同》；证据三2019年11月27日的《商品房预售合同》；证据四2019年12月17日《最高额抵押合同》；上述四份证据共同证实零陵区阳明大道萍州小学西侧（恒嘉天天向上）1、2栋××号房屋归被告林文斌所有。 原告唐明丽对被告林文斌提交的证据质证意见如下：对证据一不动产登记证明（预告登记）的三性无异议，但时间以2019年12月24日为准；对证据二《个人住房、商业用房借款担保合同》真实性无异议，关联性有异议，房子应当在过户之后才能进行抵押，被告这个抵押合同时间是2019年12月17日，在房子登记时间之前，是先抵押再登记的；对证据三《商品房预售合同》真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为这个房子买卖生效时间不是以签订合同的时间为准，应当以不动产登记为准；对证据四《最高额抵押合同》三性无异议，但是金额只有98万，是房价的50%。 被告恒嘉房地产公司对被告林文斌提交的证据质证意见如下：对证据的真实性无异议，公司与原告签订合同后，在公司不知情的情况下，公司股东以被告林文斌的名义贷款，但是实际还款人是被告公司，被告林文斌不是实际的买卖人。 休庭后,原告唐明丽向本院新提交了五份证据：证据一设计图合同；证据二腻子、木工、顶面油漆证明人书面证明；证据三广告公司证明人书面证明；证据四、现金凭证；证据五、费用清单原件。以上证据共同证实涉案商铺装饰装修相应项目的花费。 被告恒嘉房地产公司未按通知到庭质证。被告林文斌对补充证据一设计图合同的真实性没有异议外，对其他四份补充证据的真实性均不予认可。 经过当事人质证，本院对原、被告双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据二损失《附表》及附件（相关票据），本院结合现场勘查结果综合认定；2、对于被告恒嘉房地产提交的费用报销单，因未提交原件核实，本院不予认可；3、被告林文斌的四份证据的真实性，本院予以采信。 根据当事人陈述、举证及本院认证，本院确认本案如下事实： 原告唐明丽系零陵区胜蓝教育培训学校员工，因办教育培训学校需要，2019年12月18日，原告唐明丽与被告恒嘉房地产公司签订《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》。合同约定：“乙方（原告唐明丽）租赁甲方（被告恒嘉房地产公司）权属的恒嘉.天天向上一幢二楼2A××号商铺，建筑面积约324.38平方米，作为教育培训用途。免租期9个月，租期共计六年，从2019年12月20日至2025年12月31日，每月租金伍仟壹佰玖拾元整（5190元/月），合同签订后，乙方应一次性预交甲方一年房租租金即陆万贰仟贰佰捌拾元整，前三年租金不变，第四年至第六年租金每年在上一年基础上递增10%。每年租金分上半年和下半年两次交清，乙方应于每年12月30日前一次性交清当年上半年租金给甲方，每年7月30日前一次性交清当年下半年租金给甲方。关于保证金，合同约定乙方在签订本合同之日起交纳甲方人民币（大写）伍仟元整作为房屋使用保证金。双方特别约定经营范围为教育培训，乙方保证二年内不得私自更改其经营范围，否则视为违约。物业管理费约定每月管理费约为人民币908元，乙方应于每年12月30日前向物业公司交当年的物业管理费。关于合同解除和中止，合同约定：甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：1、不能提供房屋或者提供房屋不符合约定条件，乙方有权解除合同；2、未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成房屋毁损的；3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的；5、乙方迟延交付房租超过十天的；6、合同期内改变本合同相互约定的经营范围或用途；7、利用承租房屋存放危险物品或进行违法行为，损害公共利益的，或其他损害甲方利益的行为；8、合同期内，未经甲方书面允许，乙方私自将门面转让，用作其他经营范围。关于违约责任，合同约定：合同生效后，甲乙双方应严格遵守，任何一方无故解除合同或者其违约行为致使本合同不能继续履行的，违约方应向守约方支付壹万元人民币作为违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。”合同签订后至2020年1月1日，原告将押金5000元及一年的租金62280元、物业管理费14722元交齐。2019年12月29日原告与人签订《委托办公室装修设计合同》。随后就开工进行装修。 2020年5月2日至2020年5月8日，胜蓝教育培训学校与易敏等11人签订聘用协议书，约定每月保底工资不低于3000元；甲方（胜蓝教育培训学校）因自行解除招聘关系或无正当理由辞退乙方，甲方应承担经济赔偿责任，赔偿金额为三个月保底工资合计9000元。随后准备招生工作。2020年6月4日，被告林文斌以涉案商铺产权归其所有对涉案商铺进行上锁，致使原告无法使用涉案商铺，原告与被告林文斌、恒嘉房地产公司多次协商未果，遂诉至法院。 另查明，2020年11月30日，本院组织原告唐明丽与被告恒嘉房地产公司、林文斌到现场进行勘查，双方确认前台电脑：有主机及电脑显示器；多媒体：4台教学显示器分别在四个教室内；办公桌：大小会议桌各一张、白色椅子11张；网线已安装；仓库隔断属实；教室课桌：长桌25套（50张椅子）、旧短桌7张，5张旧椅子；前台文件属实；摄像头4个；路由器1个；打印机一台；教室黑板6块；绿色植物4盆；消毒用具属实；积分卡属实；钛金包边属实（广告钛金包边）；股东商议及招待费属实；体温枪一把、购买劳动工具、购买荣誉证书、刻章均属实；墙面隔断、腻子亮化、顶面差色漆、木工、、地面造型（厨房大厅、过道均属瓷砖、教室为木地板）、门窗安装（临街窗户除外）均属实；水电已入户并可以使用，风扇灯16盏。原告主张的支付礼品金额6200元，原告自愿处行处理。二被告均未要求对装修损失进行司法鉴定。 还查明，被告恒嘉房地产公司有三名股东，分别是张波平、张红平和唐京涛。被告林文斌通过唐京涛于2019年11月27日与被告恒嘉房地产公司签订《商品房（预）销售合同》，合同第三条约定：“乙方（被告林文斌）购买位于零陵区××道××路××＃××＃幢××层××号。”第五条约定：“商品房总价款为1962900元。第六条约定乙方采取贷款方式付款，乙方首期支付购房款总价为50%，首付金额为人民币982900元，贷款金额为980000元。”第七条约定：“甲方（恒嘉房地产公司）保证该商品房没有产权纠纷，因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。”2019年12月17日，被告林文斌与永州市农商行芝城支行签订了《最高额抵押合同》和《个人住房、商业用房借款担保合同》，《最高额抵押合同》约定以位于零陵区××道××路××商铺作为抵押物，作价人民币980000元。《个人住房、商业用房借款担保合同》约定借款金额为980000元，借款期限为120个月，借款用途为购买位于零陵区××道××路××号房，购房总价为1962900元，还款方式为等额本息。2019年12月24日涉案商铺办理了不动产权预告登记手续。 本院认为，本案的争议焦点有：1、原告唐明丽与被告恒嘉房地产公司之间签订的《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》是否符合约定的解除条件或法定解除条件；2、原告唐明丽相关损失的确定；3、被告林文斌是否对原告唐明丽的损失承担责任。 1、原告唐明丽与被告恒嘉房地产公司之间签订的《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》是否符合约定的解除条件或法定解除条件的问题。原告唐明丽与被告恒嘉房地产公司之间签订的合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。该租赁合同约定：“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：1、不能提供房屋或者提供房屋不符合约定条件，乙方有权解除合同；2、未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形是：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告唐明丽与被告恒嘉房地产公司签订《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》前，该公司已将涉案商铺出售给被告林文斌，且该商铺已办理不动权预告登记，并且还抵押给永州市农商行芝城支行，致使涉案商铺被林文斌上锁，从而原告装修好的胜蓝教育培训机构无法使用，其租赁商铺的目的无法实现，被告恒嘉房地产已构成根本违约。因此，本案既符合约定解除条件，又符合法定解除条件，本院对原告唐明丽解除合同的诉请予以支持。因被告恒嘉房地产公司违约，应按合同约定承担违约责任，故本院对原告要求原告赔偿违约金10000元的诉讼请求予以支持。 2、关于原告唐明丽相关损失的确定。因二被告均到现场进行清点装修装饰物品，未要求司法鉴定，本院只能根据原告唐明丽提交的证据及现场勘查结果，对原告唐明丽的损失进行核定，具体核定情况如下：（1）房租、押金、物业管理费的核定为82002元；（2）软件设施：设计费25900元，有收据、转账记录和设计合同证实；前台制作2300元，有材料清单和人工收据证实；广告制作费25100元，有广告公司订单及证人的书面证明证实；多媒体15440元，现场清点有四台教学显示器，有微信聊天记录，聊天记录里能反映砍价、付款情况；卫生打扫3700元，有领条证实；办公桌搬运、安装及购买5720元，有领条证实；旧桌椅搬运680元，有领条证实；网线安装及前台手机2139元，有手机销售专用票据及网线套餐、安装费和预存话费票据证实，现场勘查已安装网线；前台及过道腻子细化900元，有领条证实；仓库隔断1450元，现场勘查隔断属实；教室课桌4900元，有淘宝清单及勘查结果证实；新桌椅搬运上楼安装900元，有收条证实；前台文件566元、摄像头3288元、路由器69元、前台电脑费用4668元、打印机1480元、教室黑板（6块）532元、消毒用具259.2元、钛金包边154元有淘宝清单和现场勘查确认证实，本院予以确认；至于安装黑板（含两块黑板）和多媒体费用843元，因现场勘查显示6块黑板，前面已认定6块黑板费用，此处对请求的2块黑板190元不予重复认定，应相应地核减，仅采信653元；对于原告要求的积分卡1140元，因原告提交的淘宝订单截图只有380元，故本院予以部分支持380元；绿色植物，现场仅存4盆，酌情采信100元；对于原告要求的股东协商及招待费用共计1901元，该笔费用与装修涉案商铺无关，本院不予支持；以上共计183280.2元。 （3）墙面隔断48875元，有微信转账记录和收条证实的确认为48000元，对没有票据的875元不予确认；墙面腻子粉亮化29500元，有微信转记录、收条及证人唐明华的书面证明证实；天面及墙面差色漆13600元，有转账记录或收条证实；木工造型及吊顶29760元，有收据和转账记录证实；；地面找平造型19000元，有转账记录和收条证实；河沙水泥托运16600元，有收条证实；水电安装32400元，有转账记录或收条证实；门窗安装14700元，没有付款凭证，本院不予支持；现场清点风扇灯16个，合计6960元（435元/个），原告多请求的2个不予支持；木材及配件18249元，未提供付款凭证，也没有供货商可以核实，不予认定；；地砖26950元有订货单证实，也有销售商电话可供核实，可以采信；对于安明代购河沙的费用2645元，根据原告的聊天截图显示原告通过微信红包支付给安明，看不清具体金额，也没有其他证据佐证其运送目的地，本院对该部分费用不予确认；木工代购木材款1329元，因未提供付款凭证，本院不予采信。故本原告硬件项目装修费用为222770元。 （4）对于原告要求的教师及管理工资，胜蓝教育培训学校5月份与易敏等人签订聘用协议，发放的工资也是5月份的，但是5月份的时候涉案商铺并没有进行经营，又唐思特于2019年开始任职胜蓝教育培训学校校长，并非因租赁涉案商铺经营胜蓝教育培训学校才聘用，且据了解原告已在别处重新开办胜蓝教育培训机构，教师工资不是直接损失，故本院对此不予支持。 （5）对于签署教师违约金，零陵区胜蓝教育培训学校于2020年5月2日至2020年5月8日，招聘易敏等11人作为教师进行教学活动并签订聘用协议书，但原告未提交与易敏等11人解除合同关系并支付违约金的证据，故本院对此不予支持。 （6）对于原告要求总校招生启动资金，现在因被告原因致使教育培训学校无法招生营业，根据本院现场勘查，购买体温枪、劳动用具、劳动证书、刻章均属实，但是现场勘查只有体温枪一把，并非四把，故对原告要求的四把体温枪价格1120元，本院予以部分支持280元。虽然原告购买劳动用具282元、荣誉证书28元、刻章50元未提供票据，但是原告主张的金额并不违背常规，本院予以支持。至于原告主张的支付礼品金额6200元，因原告自愿自行处理，本院对该请求不予支持。对于原告要求的其他流动资金，因原告提交的证据无法达到其证明目的，本院对此不予认可。故本院对原告主张的该部分总校招生启动资金采信640元。 综上，对于原告要求被告恒嘉房地产公司赔偿原告损失费用616288.2元，本院依法予以部分支持406690.2元。 3、被告林文斌是否对原告唐明丽的损失承担责任？二被告于2019年11月27日签订《商品房（预）销售合同》后，被告恒嘉房地产公司又在被告林文斌不知情的情况下将涉案商铺出租给原告唐明丽，损害了被告林文斌的权利，被告林文斌于2020年6月5日将涉案商铺上锁的行为系保障自己权利，而原告无证据证明被告林文斌与被告恒嘉房地产公司之间有恶意串通行为，故被告林文斌不对原告承担赔偿责任。因此，对原告唐明丽要求被告林文斌进行赔偿的诉讼请求，本院不予支持。至于被告恒嘉房地产辩称涉案商铺初始登记在恒嘉房地产公司名下，因被告恒嘉房地产公司未提交证据，本院对此不予采信。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告唐明丽与被告永州市恒嘉房地产开发有限公司之间签订的《恒嘉.天天向上商铺租赁合同》； 二、限被告永州市恒嘉房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付原告唐明丽违约金10000元； 三、限被告永州市恒嘉房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付原告唐明丽商铺装饰各项损失共计406690.2元； 四、驳回原告唐明丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10063元，由原告唐明丽负担3423元，由被告永州市恒嘉房地产开发有限公司负担6640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  卿淑君 人民陪审员  黄爱云 人民陪审员  李章权 二〇二一年二月四日 法官助理田缘缘 书记员李明悦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任《中华人民共和国民事诉讼法》。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。