北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28340号原告：王松，男，1971年9月4日出生，汉族。被告：陈铓，女，1985年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：许霞（被告之夫），1985年12月27日出生，汉族。原告王松与被告陈铓合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王松、被告陈铓及其委托诉讼代理人许霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王松向本院提出诉讼请求：⒈判令被告陈铓支付未迁出所售房屋上登记户口的违约金10.3万元及逾期未履行合同的违约金20万元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：我于2016年1月8日从被告手中购得二手房一套,即六里桥北里2号楼405,我于2020年7月25日到西局派出所办理户口迁入时告知还有两人户口未迁出,十分震惊。想起当年买房时我问过被告户口是否已经迁出,被告答复,该房没有户口。我于是立即打电话同被告联系,告诉她你卖给我的房产中有两人户口未迁出,至今未果。根据我们在链家签署的《房屋买卖业务签约文件合订本》(合同编号03215000038393)中《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)》中第九条权属转移登记第三款规定,出卖人应于产权转移之日起5日内办理原户口迁出手续,否则将支付房款总价的5%的违约金,约10.3万元(房款总价206万*5%),逾期未迁出的,将按日缴纳房款总价万分之五的违约金20万。该情况已严重影响我家人的身心健康,造成了不和谐的气氛,影响我家生活品质的提高(孩子刚上学,要换个大一点的房子),请求法院要求被告支付违约金,以赔偿我的损失。被告陈铓辩称，一、本案已超过法定诉讼时效,贵院应依法驳回原告的诉讼请求。本案房屋买卖合同系双方于2015年11月14日签订,而房屋买卖合同应适用3年期诉讼时效,但原告于2020年9月3日提起诉讼,距离双方完成买卖已有5年,被告在购买涉案房屋时知道或者应当知道涉案房屋内户口情况,被告的起诉明显超过法定诉讼时效期间。贵院应当依法驳回其诉讼请求。二、被告并无违约行为,不存在任何欺骗原告的故意：1、双方签订的《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)》模板合同第9条约定,“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起五日内,向房屋所在地的户籍管理机构办理原有户口迁出手续”。该条款的核心是“出卖人向机构办理户口迁出”,约束对象是出卖人。而出卖人只能办理自己户口的迁出,无法办理第三人的户口迁出;2、被告从未将自己及与自己相关人员的户口迁入过涉案房屋,被告自购房交易阶段至持有涉案房屋期间对于房屋内存在第三人户口情况均不知晓,第三人吴军艺及其女吴贝石(据原告称)也并非在被告持有该房屋期间迁入。对于第9条中的户口迁出义务,自认为已经履行完毕,无需额外履行,不存在任何欺骗原告的故意;3、被告在收到原告通知后,在原告故意隐瞒已经有第三人吴军艺联系方式并与其取得联系的情况下,历经辗转、费尽周折于9月17日获得第三人吴军艺联系方式并第一时间积极与第三人吴军艺取得联系,得知第三人已经办理户口迁出手续(准迁)。事实上,原告已在被告之前联系到第三人,也比被告在先知晓第三人正在办理户口迁出的事实;三、原告不存在任何损失,要求被告支付违约金和滞纳金缺乏基础事实,数额过高：1、原告自述已于2020年7月将户口迁入,第三人在涉案房屋中的户口并未影响到原告迁入户口;2、第三人已经办理了户口迁出手续,户口即将迁出;3、本案所涉情况没有侵犯原告的人身权利,不会造成原告的精神损害;被告认为,原告违反诚信原则,在被告明确表示愿意积极配合协助的情况下,向被告隐瞒早于被告一个多月前就与第三人取得联系、已知第三人户口迁出正在办理事实。与此同时,被告积极为解决第三人户口迁出问题做出努力,第一时间向原告提供了被告上家房屋出售人赵展赵亚军和时任房屋买卖经纪人张志强的联系方式,并尽力寻找到第三人,在征得原告同意前提下,友善沟通协调户口迁出问题,努力修复原告与第三人沟通不睦的关系。被告希望贵院依法追加空挂户人吴军艺为本案当事人,共同参加诉讼。查明事实真相,依法驳回被答辩人的诉讼请求。综上,请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。四、空挂户吴军艺、吴贝石户口已经于2020年12月14日迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据：《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、证明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月14日，陈铓（出卖人、甲方）与王松（买受人、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售坐落于北京市丰台区六里桥北里2号楼4层405（以下简称405号房屋），房屋成交价格为125万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价81万元，合同第八条第（三）款约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日起五日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自期限超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，王松向陈铓支付了全部购房款，双方于2016年1月8日办理了房屋所有权转移登记手续，将405号房屋登记在王松名下。庭审中，王松自认405号房屋上已经登记其本人及其子王昱奇之户籍。其主张其于2020年7月25日到西局派出所办理户口迁入时方被告知还有案外人吴军艺、吴贝石之户口未迁出,王松认为因为405号房屋内原有户口未迁出影响其再次出售房屋，对其造成了损失，故诉至本院。另，本案法庭辩论终结后，原告向本院告知，案外人吴军艺、吴贝石之户籍已于2020年12月4日迁出。经本院核实，该情况属实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，法律、司法解释另有规定的除外。据此，本案应适用《中华人民共和国合同法》及其相关规定。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。被告陈铓未依约迁出所有相关户口的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于陈铓辩称的王松主张的违约金过高的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。考虑到被告、未依约迁出户口行为非恶意违约，在原告起诉后被告确实与吴军艺、吴贝石积极协调并开展其他工作促使户口迁出。现吴军艺、吴贝石已将户口迁离涉案房屋，王松及其子女的户口亦已迁入，且王松未就其所受具体损失未举证证明，故本院结合合同的实际履行情况、陈铓的过错程度、王松的实际损失及其预期利益等因素，酌情确定陈铓应支付违约金的具体数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告陈铓于本判决生效之日起七日内向原告王松支付逾期迁出户口的违约金25000元；二、驳回原告王松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2923元，由原告王松负担2710元（已交纳），由被告陈铓负担213元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇二一年二月五日书记员  钟 蕾