北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初25304号原告（反诉被告）：赵强，男，1988年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王乐，北京市华城律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛静，男，1982年10月25日出生，汉族，住河北省邯郸市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘有巨，北京伊兰律师事务所律师。赵强与薛静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵强及其委托代理人王乐与薛静及其委托诉讼代理人刘有巨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵强向本院提出诉讼请求：1.判令薛静支付租赁合同期满拖欠的租金137280元、租赁合同期满至2020年4月30日拖欠的租金15044元，合计152324元；2.判令薛静支付截止2020年4月30日前合同期内拖欠应付租金的滞纳金14171元及至结清应付租金止期间的滞纳金；3.判令薛静支付2020年5月1日至其交还房屋期间的租金；4.判令薛静向我交还房屋；5.本案诉讼费由薛静承担。事实与理由：我与薛静签订租房合同，约定将我位于北京市海淀区xxx房屋（以下简称涉案房屋）租赁给薛静，租赁期自2019年4月11日至2020年4月10日，月租金为28800元。2019年10月10日开始，薛静拒不向我支付房屋租赁租金，截止到租赁合同期满，共拖欠房屋租金137280元及拖欠期外租金15044元。根据双方合同约定，薛静应按逾期天数向我支付滞纳金。截止2020年4月30日，薛静未向我交还房屋，其应返还房屋并支付房屋租金。故我诉至法院，提出上述诉求。薛静辩称，我不同意赵强全部诉讼请求。第一，我在租赁涉案房屋装修之后，才得知该房屋所有权和使用权可能存在争议，故我找到赵强了解详细情况，赵强向我承诺该房屋目前不存在争议，让我放心使用，对此签订了补充协议，并承诺如果因其原因导致房屋无法使用，应赔偿我装修费用并退还押金。但在签订补充协议后，我陆续收到银行及法院的书面或现场告知，告知此房屋已经被查封，不允许使用，同楼层租户此后陆续被法院强制清退。2019年11月7日，我与赵强进行了商谈，并表示涉案房屋现状已经严重影响到自己的正常经营使用，租赁合同无法再继续履行，并于2019年12月28日搬离该房屋。第二，对于赵强要求支付租金的诉讼请求，我交纳了截止2019年10月10日的租金，对于之后至搬离期间的房租，因赵强违约应支付违约金和赔偿装修款，可以与之抵扣，即使交纳，因赵强被强制执行，按照法院通知要求也应该交给法院；对于2019年12月29日之后，我没有再使用房屋，故不同意支付租金；另外，我与赵强签订的租赁合同，约定是将租金支付给案外人账户，之前不懂按约支付，现在得知执行情况后不应该再配合赵强规避法院执行，因此不同意支付；第三，对于赵强提出的滞纳金，因其违约，我并无违约故不同意支付；第四，对于房屋返还，因我已于2019年12月28日搬离房屋故不存在返还问题，也不存在支付租金的问题；第五，我也不同意支付诉讼费用。同时，我提出反诉，要求：1.赵强返还房租押金22880元；2.赵强支付违约金22880元；3.赵强承担装修损失55000元；4.赵强承担律师费8000元；5.反诉费由赵强负担。赵强对于薛静提出的反诉辩称，第一，我认为房屋被抵押、查封之后不影响其出租权，法律并不禁止在房屋抵押、查封后进行收益及出租行为，只是在出租后不能对抗申请执行人，我的房屋在符合租赁条件时，可以进行出租。第二，涉案的房屋可以正常使用。无论是本案涉案房屋还是xxx号房屋都可以正常使用，并没有断水断电等不能正常经营的情况，薛静的反诉请求权基础不存在；兴业银行北京分行于2019年8月30日发出的通知没有加盖银行公章，真假难辨，且并不是法院的执行文书，不具有强制执行效力，不影响薛静对房屋的正常使用。第三，我不存在违约情形，不应承担违约等法律责任。目前涉案房屋的所有权人还是我，并没有出现新的所有权人，在房屋不存在断水断电等不能正常经营的情况下，我并不存在违约的情形；根据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，虽然有可能在之后相关权利人会依法排除薛静的租赁权利，但是截止薛静搬走时，其权利尚未受到影响，我并不存在违约情形。第四，薛静私自搬走的行为构成违约，应向原告支付租金、滞纳金等。在房屋可以正常使用且我不存在违约的情况下，薛静私自搬离房屋，未与我办理交接手续，也未向我交付钥匙，导致我至今无法收回房屋。因此其行为构成违约，应向我支付我提出诉求中的租金并承担相应的违约责任。综上所述，我不同意薛静提出的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述及证据，本院认定事实如下：涉案房屋所有权人为赵强，该房屋于2010年7月14日设立最高额抵押96万元（债务履行期限自2010年7月7日起至2020年7月7日止，2011年10月21日抵押已注销），于2011年11月10日设立最高额抵押260万元（债务履行期限自2011年11月3日起至2021年11月3日止，2014年8月6日抵押已注销），于2014年8月18日设立最高额抵押11500万元（与其他17套房屋一起设立，抵押权人为兴业银行股份有限公司北京分行，债务履行期限自2014年8月12日至2017年8月11日止，现抵押未注销），于2015年2月17日设立一般抵押6200万元（抵押权人为兴业银行股份有限公司北京分行，债务履行期限自2015年12月14日至2018年12月13日，现抵押未注销）。2019年1月24日，赵强（甲方）授权赵红与薛静（乙方）签订租房合同，约定乙方租赁甲方涉案房屋（建筑面积137.85平方米）用于办公，租赁期限为2019年4月11日至2020年4月10日，其中2019年4月1日至2019年4月10日为免租期；房屋租金每月22880元，租金按每三个月为一期支付，租金支付至武亚晖账户；乙方2019年1月24日向甲方支付租赁押金22880元，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费的义务，全部租赁押金由甲方于本合同终止之日15日内乙方迁出该房屋内的注册地址后五个工作日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费后无息返还乙方；租赁期间，乙方承担租房发票税金及电费、电话费、水费等日常发生的费用；如乙方为办公需要对房屋进行装修和改造，应经过甲方同意，且装修和改造方案必须符合消防及工程安全要求，装修和改造费用由乙方承担，并由乙方负责维修；因甲方原因导致中途解约的，甲方应当支付乙方相当于一个月租金的违约金以补偿乙方预期利益，乙方已付并未使用的租金予以退还，因本条所述情况而由甲方提出解约时，甲方还应提前2个月书面通知乙方；因乙方原因导致中途解约的，乙方应当支付甲方相当于一个月租金的违约金（即押金不予退还），乙方已付的租金不予退还，因本条所述情况而由乙方提出解约时，乙方还应提前两个月书面通知甲方；若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付，乙方每逾期一天，须按迟延交纳天数每日按年租金千分之三的标准向甲方交纳滞纳金，如乙方逾期七日仍未能缴付，甲方有权解除本租约，并视作乙方单方终止本租约，乙方已付的租赁押金，甲方将不予返还等。2019年3月25日，赵强授权赵红（出租方、甲方）与薛静（承租方、乙方）签订房屋租赁补充协议，约定甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，乙方为防止承租的涉案房屋在租约期内出现变故，经与甲方协商乙方在完全配合甲方要求的情况下划分责任如下：如在租约合同期内由于甲方原因导致无法履行房屋租赁及使用，甲方将承担乙方承租方的一切损失，损失有：1.涉案房屋装修费用共计55000元，按照12个月折旧计算补偿乙方未使用的装修费用；2、涉案房屋的押金退还乙方，保证乙方有40天的找房及搬家时间，如发生立即要求乙方清退房屋的情况且乙方不能找到其他房屋经营，甲方赔偿乙方一个月的租金作为补偿；3、涉案房屋的诉讼的所有费用包括但不限于律师费、保全费等；在甲方无法履行房屋正常使用时需在5个工作日完成退还乙方未发生的房租和以上内容中的损失。2019年4月4日，薛静向赵强出具承诺书，载明：经赵强同意薛静自己在本房屋内安装中央空调，取代现有的中央空调，同时薛静向赵强承诺所装的空调符合物业的要求，与大厦的供暖匹配，在薛静退租的时候，该空调归赵强所有，薛静不做任何拆除与折价，同时保证该空调完好完损，可以正常使用；如有损坏，由薛静负责维修，或者承担相应的维修费用。薛静按照合同约定方式向赵强指定的武亚晖账户支付了押金22880元及六个月的租金（截止2019年10月10日）。庭审中，薛静提交兴业银行北京分行在涉案房屋附近张贴的通知，证明涉案房屋被查封，无法继续使用；提交2019年3月13日河北省正定县人民法院发出的通知书及赵强被执行信息，证明其在租赁后得知涉案房屋已被查封，不能正常租赁，且赵强被法院强制执行7500万元，薛静有理由相信该房屋已被查封，且自己无义务配合赵强将房租支付至其他人银行卡内。对此赵强认为兴业银行通知无公章不认可真实性，认可涉案房屋确实在兴业银行办理抵押，因未能还清涉及诉讼，但租赁时其并不知晓涉案房屋被河北省正定县人民法院查封，且查封并不影响房屋的租赁使用。经本院审核薛静提交的上述证据，其中：1.2019年8月30日兴业银行北京分行张贴通知，载明810至815号房屋均为该行抵押物（抵押登记时间为2015年12月17日），因债务人未履行债务，经其申请北京市丰台区人民法院已对房屋进行查封，并启动评估、拍卖程序；在此期间，原房主不得使用房屋，亦无权出租房屋，在房屋抵押该行之后发生的租赁关系，无法对抗抵押权，房屋拍卖后将不受保护；请相关人员注意风险，切勿租赁本房屋，以免利益受损。该通知上未加盖银行印章，但留有电话号码。2.2019年3月13日，河北省正定县人民法院发出（2017）冀0123执恢194-6号通知，显示涉案房屋已被查封，通知在接到本通知7日内向法院提供与被执行人赵强签订的房屋租赁合同、支付及尚未支付租赁款及应支付时间等相关情况，在接到本通知后将租金直接给付该法院，以偿还被执行人赵强应当履行生效法律文书确定的义务等。3.中国执行信息公开网显示，赵强作为被执行人涉及执行标的共计7593万余元。赵强提交810号房屋租房合同、补充协议及租金支付凭证，证明其名下与涉案房屋相邻的另一房屋一直处于适租状态，不存在不能正常使用的情形。对此薛静不予认可，认为赵强该行为是规避法院执行的行为。薛静提交装修报价表、转账记录及与装修队长的微信聊天记录，证明其花费的部分装修费用，因赵强违约故主张装修损失；提交委托代理合同及律师费发票（8000元），主张律师费；提交录像光盘，证明其于2019年11月7日已向赵强提出因赵强违约要求赔偿损失，并明确表示不再租赁房屋。对此赵强均不予认可，并表示2019年11月7日因薛静未交纳房租，是自己找到薛静要求支付，双方谈论的是房屋有可能被执行的问题，薛静认为有损失不愿意交房租，而自己认为合同可以履行其应支付房租。经本院审核，在录像视频中，赵强认为合同可以继续履行，薛静对此持有异议，并提出合同约定损失及未知可能产生损失的赔偿。另，对于合同解除时间，薛静主张虽2019年11月7日已表明不再租赁房屋，因视频中未录全，故其以自己搬离涉案房屋的时间即2019年12月28日为合同解除时间。对此赵强不予认可，主张薛静并未通知其搬离涉案房屋，合同一直履行，其在2020年1月初至涉案房屋时大门锁着，合同解除时间应是合同终止时间即2020年4月10日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，赵强与薛静签订的租房合同、补充协议系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中，根据薛静提交的证据，其有正当的、充分的理由确信涉案房屋因涉及被执行、双方租赁合同不能继续履行，其在2019年11月7日否定赵强认为合同可以履行的意见以及提出损失赔偿，应视为解除合同的意思表示。作为涉案房屋所有权人，赵强对于其名下房屋办理抵押、未按期偿还的情况明知，与涉案房屋相关的诉讼早于双方签订租赁合同且已进入执行阶段，结合本案租赁合同中对于租金交付方式由薛静支付至他人账户的约定，赵强主张其在签订合同时并不知道涉案房屋被查封的辩称难以成立，赵强对于合同不能履行存有过错，对此应承担相应法律责任。薛静依照法院通知未向赵强交纳租金并提出解除租赁合同，理由正当，双方租赁合同应自2019年11月7日解除。虽薛静在合同解除后仍在继续使用涉案房屋，但双方对此有40天找房及搬家时间的约定，故薛静应支付超出该合理范围内的房屋使用费，因其搬离涉案房屋时未及时通知赵强，而赵强在薛静未交纳租金且提出损失赔偿、搬离房屋后亦应及时收房，避免损失扩大，故本院根据薛静搬离时间、合同约定等因素判定薛静应支付的房屋租金及使用费。对于薛静主张赵强被执行、其应将款项交至法院的主张，因本案处理的是双方之间的房屋租赁合同关系，其主张并非本案处理范围，其对此可另行解决。现赵强要求薛静交还房屋、支付租金、滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。薛静要求赵强返还房屋押金及支付违约金、律师费，理由正当，证据充分，本院对此予以支持；要求赵强支付装修损失，于法有据，但其主张数额过高，本院根据双方补充协议约定依法判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、赵强与薛静签订的租房合同及补充协议于2019年11月7日解除；二、薛静于本判决生效后7日内支付赵强房屋租金及使用费共计38134元；三、赵强于本判决生效后7日内退还薛静房屋押金22880元；四、赵强于本判决生效后7日内支付薛静违约金22880元、装修损失13749元、律师费8000元；五、驳回赵强其他诉讼请求；六、驳回薛静其他反诉请求。如果赵强、薛静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5857元（赵强已预交），由赵强负担5104元，已交纳；由薛静负担753元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费2475元（薛静已预交），由薛静负担987元，已交纳；由赵强负担1488元，于本判决生效后七日内交纳。公告费260元（赵强已预交），由薛静负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王**鸽二〇二一年二月一日书记员  罗 莎