贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终170号 上诉人（原审原告）：刘仁学，男，1940年8月8日生，汉族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审被告）：周屈，女，1968年9月25日生，汉族，住贵州省都匀市城市。 上诉人刘仁学因与被上诉人周屈房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘仁学上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实及理由：一、双方当事人之间成立房屋买卖关系。1、虽然双方因基于父女关系，未签订书面房屋买卖合同，但不能以此否定双方之间的房屋买卖事实，《收据》是双方口头买卖合同的有力证据。该《收据》中明确了房屋的具体位置、房号、房屋归属，虽然没有明确交易价格，但从上诉人提交的持有被上诉人现金存款的凭证、产权证及房屋已经移交及被上诉人多年未再索要款项的事实来看，至少可以确定房屋的交易价格为97000元，从收据及上诉人管理案涉房屋的事实来看，双方已经完成要约与承诺。2、双方达成的房屋买卖合同已实际履行，除了没有办理过户手续外，房屋买卖合同的其他义务已经履行完毕。上诉人已实际支付购房款97000元，被上诉人已将所买房屋实际交付给上诉人管理使用，只是基于双方之间是特殊身份关系，没有办理过户而已。二、一审判决认定事实错误。1、上诉人提供的交易单据显示为“现金有折存款”，并非取款，一审认定该凭证不能证明是存入还是转出，与事实不符。2、一审判决认定《收据》内容缺乏合同要素与事实不符。《收据》中交易房屋产权证号及房屋所处地点确定，卖方出具《收据》说明买方已经付款，且房屋和产权证均已移交。合同标的数量、地点确定，合同已经实际履行。三、一审判决认定事实不清。出具《收据》次日陈波银行账户发生三次现金交易，一审未查明是谁签名办理的“有折”存款手续。同时，上诉人与被上诉人并非同一家庭居住成员，陈波的三次银行有折现金存款凭证为何一直保存在上诉人处。四、一审判决适用法律错误。1、一审判决以《收据》不具备书面合同要件认定双方房屋买卖合同不成立，既不符合双方交易事实，也不符合法律规定。2、一审判决以“数量、价款、履行期限、地点和方式”等要件作为合同是否成立的判断依据，违反《合同法》的规定。综上，恳请二审查明事实后纠正一审错误，支持上诉人二审诉请。 周屈二审未作书面答辩。 刘仁学向一审法院起诉请求：1、确认原、被告房屋买卖关系有效；2、请求确认位于都匀市房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年6月1日，陈波和周屈向原告出具《收据》，《收据》载明：“现将渡船堡101栋1单元4层402号卖给父（刘仁学）。房产权归刘仁学所有。此据陈波、周屈2010年6月1日都匀市房产权匀字第24975号”。2010年6月2日，陈波银行账户显示三次交易金额，共计97000元。另查明，位于都匀市房屋（都匀市房权证匀字第××号）为陈波单独所有，该房产证现由原告刘仁学保管，2019年10月14日，陈波申请遗失补证，补办了黔（2019）都匀市不动产权第××号房屋产权证。2019年12月16日，陈波与都匀市人民政府签订了《棚户区改造房屋征收补偿协议》，都匀市人民政府决定对陈波位于都匀市房屋（黔（2019）都匀市不动产权第××号）进行征收，并现金补偿246287.96元。 一审法院认为，一、关于房屋买卖合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所;（二）标的;（三）数量;（四）质量;（五）价款或者报酬;（六）履行期限、地点和方式;（七）违约责任;（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”。本案中，原告刘仁学主张《收据》具有房屋买卖合同性质，而合同的订立，采取要约、承诺方式，要求内容具体确定，且具有效果意思，《收据》的内容仅具有“当事人的名称和标的物”要素，缺乏数量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等合同应当具备的主要内容，无论谁作出的要约和承诺，因内容不具体确定，该房屋买卖合同不成立；对原告刘仁学主张已支付陈波100000元购房款而推定双方对房屋价款有约定的事实，因其提供的证据不足以证明其主张，不予采纳，陈波银行账户显示2010年6月2日有三次交易金额，共计97000元，该证据不能证明陈波银行账户交易金额是存入还是转出，更不能证明系原告所存入。故对原告刘仁学请求确认原、被告房屋买卖关系有效的诉讼请求，不予支持。二、关于案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，陈波与都匀市人民政府于2019年12月16日签订的《棚户区改造房屋征收补偿协议》记载：“根据都匀市城市建设需要，现需对项目规划用地范围内房屋进行征收。双方依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》、《都匀市棚户区改造货币化安置实施方案（试行）》（匀府发{2016}4号）及《都匀市谢官冲棚户区一期改造项目房屋征收补偿方案》及《都匀市棚户区改造房屋征收货币化安置房票制度实施办法（试行）》等相关规定）》等相关被征收房屋及家庭情况（一）家庭户籍在册人口:1人……（二）房屋地址:都匀市,房屋产权性质：私产,房屋土地权属：国有，土地取得方式：出让。（三）房屋所有权证号:黔（2019）都匀市不动产权第××号,产权登记建筑面积:44.51㎡,产权登记用途:住宅,产权人姓名陈波姓名”，上述记载表明都匀市人民政府已经征收位于都匀市房屋，自征收决定生效时发生物权效力。故对原告刘仁学请求确认位于都匀市房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告刘仁学诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘仁学负担。 二审中，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 二审另查明，一审开庭后，上诉人已经提交了自己于2010年6月2日向陈波账户现金存款97000元的存款凭证原件与庭审中提交的复印件进行核对，一审在复印件上注明了“与原件核对无异”。 本院认为，本案争议的焦点是1、上诉人与被上诉人以及陈波之间是否达成了口头买卖房屋的协议；2、若达成了口头买卖房屋的协议，那协议是否有效，涉案房屋归谁所有或者拆迁后的相关权益归谁所有。 针对焦点1，首先，陈波银行账户显示于2010年6月2日有三次现金存款，共计97,000元,由于该款的现金存款凭证原件在上诉人处，根据谁持有现金谁享有权益的原则，该款应认定为上诉人向陈波给付的款项，一审对该款项的认定不当，本院予以纠正。其次，虽然双方没有签订书面的房屋买卖协议，但从被上诉人及陈波出具给上诉人的收据来看，该收据中明确了被上诉人与陈波将案涉的房屋出卖给上诉人，该收据中注明了房屋所在位置，房号及房屋产权证号，从该收据的内容可以看出，双方对标的已经进行了明确。结合在收据出具次日，上诉人向陈波的账户现金存入了97000元，因被上诉人未提交证据证明该款属于其他性质的款项，再结合被上诉人及陈波已经将房屋产权证原件交付给了上诉人，所以该款应认定为购房款，故双方对标的价款是有约定的，加上从收据出具至今，涉案房屋的占有、使用、管理与收益权一直由上诉人享有，故双方对标的已经实际进行了交付，因双方之间属于特殊身份关系，至今未办理过户手续，但由于双方之间的行为已经明确了标的、价款及对标的物已经实际进行了交付，因此上诉人与被上诉人及陈波之间于2010年6月1日已经达成了涉案房屋的口头买卖协议。 针对焦点2，因上诉人、被上诉人及陈波之间已经达成了涉案房屋的口头买卖协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，故该协议合法有效。双方应按照该协议履行各自的权利义务，按照买卖法律关系的规定，上诉人作为买受人只有给付购房款的义务，因其已经给付完毕购房款，并且被上诉人与陈波已经将涉案房屋的占有、管理、收益和使用等权益及产权证交付给了上诉人，故涉案房屋的所有权益应归上诉人享有。如果涉案房屋属于拆迁范围，那该房屋的拆迁安置的相关权益应归上诉人所有。一审认定双方之间的买卖关系不成立并且涉案房屋已经被征收而驳回上诉人的请求不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实部分不当，适用法律部分不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、四十四条及《中华人民共共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4119号民事判决； 二、上诉人刘仁学与被上诉人周屈之间（对位于都匀市房屋）房屋买卖关系有效； 三、位于都匀市房屋归上诉人刘仁学所有（若该房屋属于政府规划范围内需要征收拆迁，那拆迁安置的相关权益归上诉人刘仁学享有）。 一审案件受理费50元，由被上诉人周屈负担；二审案件受理费100元，由被上诉人周屈负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年二月九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞