甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终27号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周岳，男，汉族，1972年12月15日出生，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张九超，甘肃金都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张掖市红顶地产置业有限公司。统一社会信用代码：91620702660000938L。 法定代表人：祁有荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：窦志强，该公司法律顾问。 上诉人周岳因与被上诉人张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称“红顶置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初8250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周岳的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于被上诉人主张面积差价款履行期限的起算时间认定错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，属于法律适用错误。2013年10月上诉人购买房屋，根据被上诉人提供的不动产权证书可知，被上诉人已于2016年进行测绘，自2016年起算，截止上诉人2020年6月起诉，时间长达4年之久。因此，履行期限应从被上诉人知道面积差异之日起算，而不属于履行期限不明。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条属于约定明确的条款系错误认定。1、本案商品房买卖合同中虽约定所涉商品房按建筑面积计价，但合同中并未约定套内建筑面积与分摊的共有建筑面积的具体数额，且合同中约定的面积虽注明的是建筑面积，但实际为套内面积，对公摊面积的数额合同中并未约定，导致测绘部门测绘结果中增加的主要面积为公摊面积，所以应视为合同约定不明，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定计算面积差异；2、本案中，双方所签合同关于面积确认及面积差异处理一节仅约定为“产权登记面积以房管局实测为准，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，该约定未明确误差的比例及处理方法，应视为双方对此约定不明，应该仍然适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定；3、上诉人购买房屋之所以选择97㎡的房屋，是基于自身经济实力和偿还房屋贷款能力决定的。若该条款认定为明确约定，就增加了合同的不确定性，商品房买卖合同中基本构成要素面积要素就将属于不确定要素，该要素的不确定性对于买受人严重不公平。被上诉人作为房屋开发商，也作为格式合同的提供方，将有机会肆意扩大房屋面积损害上诉人的权益，被上诉人就是利用此种不公平，将上诉人面积扩大近3.19㎡，致使被上诉人多承担14355元房款。三、一审法院对反诉部分事实和法律认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应该在365日将其应该提供的资料报送产权登记机关备案，但是因为被上诉人私自加盖一层，导致无法综合验收等因被上诉人原因，不能按时向产权登记机关报送资料进行备案，所以，应该由被上诉人承担违约责任。且根据约定，双方未对办证时间进行约定，而不能办证的原因也是由于被上诉人工程无法验收，根据相关规定，被上诉人应该承担违约金。 红顶置业公司辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实正确、判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 红顶置业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，向原告补交房屋差额面积差价款14355元，差额面积维修基金223.27元，并承担差额面积部分资金占用费4845.43元，合计19423.7元；2.要求被告继续履行合同协助义务，办理不动产变更登记手续；3.要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭放弃要求被告周岳承担资金占用费4845.43元的诉讼请求。 周岳向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令原告（反诉被告）履行合同义务，为周岳办理不动产变更登记手续；2.请求依法判令原告（反诉被告）承担逾期办理房屋权属证书的违约金2193.75元；3.反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。 一审法院认定事实：2013年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中第三条“买受人所购买的商品房基本情况”约定：买受人购买的××区，建筑面积97.5平方米；第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房的价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4500元；第五条“面积确认及面积差异处理”约定：......以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积以房管部门实测为准。（2）若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息；第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同中还约定了其他事项。合同签订后，被告周岳分别于2013年1月、3月、7月、8月，向原告红顶置业公司交纳了房款，办理了按揭贷款。并交纳了98平方米的公共维修基金以及其他费用。之后，原、被告双方验收签字，原告将房屋交付给被告周岳使用至今。 另查明：2017年2月8日，原告红顶置业公司办理甘（2017）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证书，证书载明上述涉案房屋建筑面积为100.69㎡。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同一份、不动产权证书一份以及被告提交的信访答复复印件一份等证据予以佐证，足以认定。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第五条约定了房屋面积、房屋面积差异处理方式，合同中明确约定“产权登记面积以房管部门实测为准”，因此，本案所涉及的房屋应以不动产权证中载明的建筑面积为准，即以100.69平方米计算，每平方米4500元，差额面积为3.19平方米，实际下欠差额房款14355元未付，被告周岳应该予以偿付。关于原告主张的差额维修基金，因本案所涉及的房屋实际建筑面积比签订合同时多出3.19平方米，同时被告已交98平方米的维修基金，剩余2.69平方米的维修基金为223.27元，被告周岳应该予以补交。 关于原告主张的差额面积部分的资金占用费，原告当庭放弃此项诉讼请求，一审法院予以准许。 关于被告周岳在庭审中提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，案涉商品房买卖合同未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限，双方亦未协议补充，且按照合同条款和交易习惯不能确定，原告作为债权人可以随时主张，被告作为债务人可以随时履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案的诉讼时效从原告要求被告履行义务的宽限期届满之日起计算，庭审中双方均未提交原告向被告主张权利的证据，故原告起诉之日应视为要求被告履行义务之日，故本案的诉讼时效未超过，一审法院对被告的辩解理由不予采信。 关于原、被告均要求对方互相履行协助义务、办理不动产变更登记手续的诉讼请求，原、被告在庭审中均同意协助办理，故对原、被告的此项诉讼主张，一审法院予以支持。 关于被告（反诉原告）周岳要求原告（反诉被告）红顶置业公司承担违约金2193.75元的反诉请求，一审法院认为，被告（反诉原告）在庭审中的主张和其所依据的合同约定不相一致，且再无其他证据支持其反诉主张，被告（反诉原告）周岳的该项反诉请求缺乏证据和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决：一、被告（反诉原告）周岳于本判决生效后一月内一次性向原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司支付房屋差价款14355元、差额面积维修基金223.27元，合计14578.27元；二、被告（反诉原告）周岳协助原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司于本判决生效后一月内办理不动产权变更登记手续；三、驳回被告（反诉原告）周岳的其他诉讼请求。本诉案件受理费286元，减半收取143元，由原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司负担43元，被告（反诉原告）周岳负担100元。反诉案件受理费35元（已减半收取），由被告（反诉原告）周岳负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。合同中明确约定商品房的价款按建筑面积计算，“产权登记面积以房管部门实测为准”，且明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，因此上诉人主张涉案合同对建筑面积以及存在面积差异情形下房款约定不明的理由不能成立，本院不予采信。本案中，涉案商品房以产权登记面积100.69平方米计算，每平方米4500元，差额面积为3.19平方米，实际下欠差额房款14355元未付。现上诉人主张一审法院认定的面积差价款履行期限的起算时间认定错误，履行期限应从被上诉人知道面积差异之日起算，即从2016年起算，本案的诉讼时效已超过的上诉理由，本院认为，案涉商品房买卖合同未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限，双方亦未协议补充，且按照合同条款和交易习惯不能确定，则在产权登记面积已经确定的前提下（领取房屋产权证），债权人可以随时主张，债务人可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案的诉讼时效从被上诉人要求上诉人履行义务的宽限期届满之日起计算，双方未提交被上诉人向上诉人主张权利的证据，故被上诉人起诉之日应视为要求上诉人履行义务之日，故本案的诉讼时效未超过，故对上诉人的该主张，本院不予支持。关于上诉人以合同中并未约定套内建筑面积与分摊共有面积的具体数额、以及未明确误差的比例及处理方法来主张一审认定事实及适用法律错误的上诉理由，本院认为，案涉合同明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，也不存在肆意扩大房屋面积损害上诉人的权益，上诉人的主张没有事实和法律依据，故对上诉人的主张本院不予采信。关于上诉人主张的违约金，合同中明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”一审中双方均同意交清房屋差价后立即办理产权证书，且上诉人并无证据证明是被上诉人的原因导致不能办理产权证书，故本院对上诉人主张的违约金不予支持。综上所述，上诉人周岳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费286元，由上诉人周岳负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡宏睿 审判员  陈 军 审判员  宋 睿 二〇二一年二月二十二日 书记员  张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。