北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初17106号原告（反诉被告）：吴庆华，女，1966年7月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李金风，北京市京师（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭茹，女，1979年1月14日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）吴庆华与被告（反诉原告）郭茹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴庆华的委托诉讼代理人李金风，被告（反诉原告）郭茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴庆华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告返还2020年7月24日至2020年7月31日8天的租金8866.67元及押金35833元，合计44699.67元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告曾于2017年11月20日签订房屋租赁合同，约定被告将位于北京经济技术开发区天华北街11号院2号楼1层1-02房屋出租给原告，用于开办幼儿园。2020年租金标准为每月38000元，合同签订后原告支付押金35833元并支付租金至2020年7月31日。2020年，因疫情原因，原告无力继续承租房屋，被告也答应减免两个月房租，2020年7月23日，原告将房屋退还给被告，但被告拒不返还2020年7月24日至2020年7月31日的租金8866.67元及押金35833元。因疫情属于不可抗力，导致原告无法继续经营，且双方均同意解除合同，原告不应承担违约责任，剩余租赁期内原告多支付的租金应予返还。现双方交接完毕，对于交接无异议，被告应当退还押金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。郭茹辩称，不同意原告的全部诉讼请求。合同中约定任何一方提前解除合同应提前一个月通知对方，并向对方支付相当于押金金额100%作为违约金。同时，补充协议中约定，如原告违约导致合同解除，还应赔偿免租期的租金。我方从未以任何形式答应减免两个月房租。原告从未以任何形式确定要提前解约，我方从未同意提前解约，双方也未签署过解约协议，直到原告要求办理交接手续时，我方才知道原告已经搬离。因原告违约导致合同解除，我方提出反诉。郭茹反诉称：1.判令吴庆华向郭茹支付免租期租金86000元，吴庆华预交的押金35833元冲抵违约金不予退还；2.判令由吴庆华承担诉讼费用。事实与理由与本诉答辩意见一致。针对郭茹的反诉，吴庆华辩称，不同意郭茹全部反诉请求，双方属于协商一致解除合同，房屋交接清单上注明无纠纷，不存在原告违约的情况，原告的诉求是基于双方协商一致解除合同而要求退还租金和押金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，郭茹（出租人、甲方）与吴庆华（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京经济技术开发区天华北街11号院2号楼1层1-02房屋出租给乙方，面积255.52平方米，乙方承租房屋用于办公。租金每月35833元，自第三个租赁年度起，房屋每日每平方米租金在上一个租赁年度的基础上递增5%。房屋租金每六个月支付一次，乙方应于每期租金届满前10日支付下期租金。押金35833元，合同到期或解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给乙方。租赁期限为2018年2月1日起至2023年1月31日，共计5年。免租期为2017年11月20日至2018年1月31日，免租期内，乙方无需支付租金，但应按照合同约定承担因使用房屋而产生的相关费用。关于违约责任，合同约定因乙方违反合同导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金。甲乙双方任何一方提前解除的，应提前一个月通知对方，并向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。同日，双方签订的补充协议约定，因乙方违反合同约定导致合同解除的，除按第十一条承担违约责任外，还应赔偿免租期的租金给甲方。双方均认可吴庆华交纳租金至2020年7月31日，郭茹认可吴庆华交纳了押金35833元，但称因吴庆华违约导致合同解除，押金应当冲抵违约金予以没收。2020年7月21日，吴庆华微信通知郭茹“郭总，明天上午或是下午您过来，办理下交接，我的所有都清理了，况且有几个同僚想租咱们这套房，还好，他们都是想空租，都开着园，还好确实地不错，姐实属能力不佳”。郭茹回复“我在外面，明晚回你”。吴庆华回复“好的”。郭茹回复“明天有事过不去，后天吧，具体时间明天告诉你”。关于合同解除的起因，吴庆华认可其主动提出了解除合同，但称因疫情是不可抗力，双方最终协商一致解除了合同。2020年7月23日，吴庆华与郭茹签订了房屋交接清单，对房屋内家具、电器、设施、水电、燃气表数等进行了交接确认。其中，退房确认处载明“有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还无纠纷，已交接清楚，结清”。对于房屋交接清单处所记载的“无纠纷，结清”的理解，郭茹称房屋交接清单并非房屋租赁合同解除协议，所载的有关费用的承担应该是指交接单上水表、燃气等费用的承担，不包括房租及违约责任，“无纠纷”是指交接单上的内容无纠纷。吴庆华认可郭茹所说的“结清”是指表上所说的水电、燃气等费用，不涉及到租金，“无纠纷”指的是解约过程和交接没有纠纷，是指双方互不追究违约责任。经询，郭茹称签订房屋交接清单后，直至法庭辩论终结前，房屋仍处于空置状态。本院认为，吴庆华与郭茹签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。双方均应按照合同约定履行各自合同义务。吴庆华称双方系基于协商一致解除合同而要求郭茹退还押金和多交纳的租金，郭茹则称因吴庆华违约导致合同提前解除而要求吴庆华支付免租期租金损失及违约金。对此，本院认为，吴庆华认可系其主动提出的解除合同，吴庆华应就合同的解除属于双方协商一致承担举证责任，郭茹提交的微信聊天记录中可以看出郭茹仅同意交接房屋，而没有作出双方协商一致解除合同的意思表示。在双方签订的房屋交接清单中，郭茹称交接单仅表明水表、燃气等费用的承担，不包括房租及违约责任，从交接单中亦无法得出双方就合同解除的后果达成一致。吴庆华作为提出解除合同、提前返还房屋的一方，应就合同解除属于双方协商一致承担进一步的举证责任，现其提交的证据不足以佐证其主张，故本院认定吴庆华提前解除合同构成违约，对吴庆华要求退还押金的请求不予支持，对郭茹主张应以押金冲抵违约金、吴庆华应赔偿免租期损失的反诉请求予以支持，免租期租金的具体数额，本院核算后予以判决。作为合同解除的后果，吴庆华多交纳的租金，郭茹应当返还，吴庆华主张的数额未超出本院核算的范围，本院不持异议。至于吴庆华所称的因疫情属于不可抗力导致合同解除，应互不承担违约责任一节，双方解除合同、交接房屋时，涉案房屋所在区域的疫情已属于可控状态，疫情的影响尚不足以达到解除合同的程度，故本院对吴庆华称因疫情属于不可抗力，据此不应承担违约责任的理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、郭茹于本判决生效之日起七日内返还吴庆华租金8866.67元；二、吴庆华于本判决生效之日起七日内支付郭茹免租期租金损失83610.33元；三、吴庆华于本判决生效之日起七日内支付郭茹提前解除合同违约金35833元（以吴庆华所交纳的押金冲抵，已履行）；四、驳回吴庆华的其他本诉请求；五、驳回郭茹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费459元，由吴庆华负担368元（已交纳），由郭茹负担91元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1368元，由郭茹负担27元（已交纳），由吴庆华负担1341元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年二月十二日书记员  赵若含