山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终287号上诉人（原审被告）：贺铮铮，男，1981年5月31日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：闫万鹏，山东铭星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宗科，山东铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付朋朋，男，1981年5月15日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。被上诉人（原审原告）：上官瑞霞，女，1981年8月30日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：沈剑，山东矩剑律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马中华，山东矩剑律师事务所律师。原审第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与洓河南街交汇处临商一号10楼。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：杨传玺，该公司法务。上诉人贺铮铮因与被上诉人付朋朋、上官瑞霞及原审第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初18090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺铮铮上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁1302民初18090号民事判决书第三项；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人支付被上诉人违约金160000元，不符合双方所签《鲁盟地产买卖契约》的约定，依法不能支持被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。上诉人和被上诉人在所签订的《鲁盟地产买卖契约》第十条第三款第三项明确约定：“该交易房产因特殊原因无法办理甲方个人所有，三方自动解除本买卖契约，互不追究责任，乙方支付丙方定金全部退回”，该约定是三方的一致意思表示，合法有效，现涉案房产因上诉人的配偶王敏不同意买卖，产权确实不能办理在上诉人个人名下，依据上述约定，三方签订的房产买卖契约应该解除，且互不追究责任，一审法院认定房产买卖合同不能履行的责任在于上诉人，是上诉人违约造成的不符合事实，对于涉案房产是上诉人与案外人王敏的夫妻共同财产，上诉人是瞒着王敏私自买卖涉案房产，三方均是知情的，包括为了将涉案房产办在上诉人个人名下，第三人还主动帮助上诉人办理了假的离婚证，所以，为了防止出现意外，也就是王敏可能知道将涉案房产产权证办在上诉人个人名下并买卖的情况，三方才在买卖合同的最后一条注明，如果出现上述情况，三方均愿意解除合同，互不追责，既然互不追责，也就意味着个人的损失个人承担，被上诉人再要求上诉人承担违约责任有违合同约定。付朋朋、上官瑞霞辩称，上诉人违约事实清楚，证据确凿，如上诉人在上诉状中所述，上诉人是瞒着王敏私自买卖涉案房产，说明上诉人对涉案房屋根本不具备处分权。原审法院基于上诉人不具备对涉案房屋的处分权，依据买卖合同纠纷解释第三条一款，解除双方之间的房屋买卖合同并无不当。合同的解除涉及后续违约责任的承担，以及损害赔偿事宜，原审法院就上诉人承担违约责任方面，双方买卖合同明确约定按照购房款20%比例的情况下，却进行使用10%的比例明显不当，相关的判决也并未充分考虑到上诉人的违约给被上诉人造成的损失。对160000违约金方面的判决。被上诉人请求依法予以维持。同时对上诉人违约给被上诉人造成损失方面，保留再次立案追究的权利。鲁盟地产集团有限公司述称，原审证据充分，适用法律正确，依法应当维持原判。付朋朋、上官瑞霞向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同，并返还购房首付款376000元及利息；2.依法判令被告支付原告违约金600000元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月28日，被告贺铮铮与案外人王敏登记结婚。在被告贺铮铮与案外人王敏婚姻关系存续期间，被告贺铮铮于2016年11月1日和案外人山东御珑湾置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同》，约定由被告购买案涉房屋，总价款为859275元，于2016年11月1日前支付首期房价款269275元，余款590000元向银行申请贷款支付。2019年5月12日，原告（乙方）付朋朋与被告（甲方）贺铮铮在原鲁盟地产经纪连锁有限公司居间下签订编号为1808279的《鲁盟地产买卖契约》一份，该合同主要约定：甲方同意将坐落在临沂市兰山区锦绣御珑湾小区Ｂ22号楼2单元103室住宅出售，建筑面积约108.26平方米，上述房产的交易价格为1600000元。本合同签订之日，乙方须支付50000元，作为购房定金交由丙方保管（凭收据）。在合同签订三十个工作日内，乙方支付首付款为交易价格金额的20%，即325000元（该首付款不包括定金数额），首付款交由银行指定账户监管，剩余房款1275000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在10个工作日内补交足额首付款到资金监管账户），银行放款后交由银行监管账户保管，在乙方房产证作抵押审核完毕，首付款与贷款部分一并付给甲方。剩余房款5000元作水、电押金，待水、电物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。甲方应于收到乙方全额房款3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应当在交房当日将水电物业等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。合同签订前后，甲方恶意隐瞒案涉房屋相关涉及权属、抵押、查封等事实或将该房屋出卖于第三人或将房屋抵押给第三人而造成合同无法履行的，视为根本违约，应按照第六条第二款约定承担违约责任。第六条、违约责任：“1.乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之叁的违约金，任何一方逾期六十日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方按本条第二款的规定承担违约责任。2.如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，购房定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用”。该合同还对其他事项及权利义务进行了约定。2019年6月13日，原告付朋朋向原鲁盟地产经济连锁有限公司支付购房定金20000元。2019年6月14日，原告付朋朋向原鲁盟地产经济连锁有限公司支付购房定金30000元，上述定金共计50000元，由原鲁盟地产经纪连锁有限公司分别出具相应金额的加盖财务专用章的收据各一份。2019年7月5日，原告上官瑞霞与被告贺铮铮提交了《中国光大银行个人二手房交易资金托管服务申请书》，载明：卖方贺铮铮，买方上官瑞霞，房屋坐落临沂市兰山区锦绣御珑湾小区Ｂ22号楼2单元103室，申请托管资金1595000元，自筹资金319000元，贷款金额1276000元。同日，原告上官瑞霞向被告贺铮铮的资金托管账户转入购房款319000元。2019年8月2日，原告上官瑞霞向被告贺铮铮的资金托管账户再次转入购房款57000元。上述款项共计376000元。2019年6月14日，临沂市自然资源和规划局向被告贺铮铮颁发鲁（2019）临沂市不动产权第0××7号不动产权证书，该证书载明：权利人为贺铮铮，共有情况为单独所有，不动产坐落于兰山区锦绣御珑湾Ｂ22号楼2-103。因被告贺铮铮的配偶王敏认为该不动产权证书系提供虚假材料办理应予撤销，王敏将临沂市自然资源和规划局、贺铮铮诉至一审法院。一审法院于2020年7月25日作出（2020）鲁1302行初27号行政判决书，判决撤销了（2019）临沂市不动产权第0××7号不动产权证书。该判决现已生效。另查，2019年5月8日，原鲁盟地产经纪连锁有限公司经工商管理部门核准变更公司名称为鲁盟地产集团有限公司。一审法院认为，原告付朋朋与被告贺铮铮签订的《鲁盟地产买卖契约》，系当事人的真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以确认。上述协议签订后，原告已向第三人支付购房定金50000元并依约向资金监管账户汇入首付款376000元的事实，由银行转账凭证、收据等证据证实，一审法院依法予以确认。对于原告付朋朋提出解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》并返还购房首付款376000元及利息的诉求。案涉房屋系被告贺铮铮与案外人王敏夫妻关系存续期间取得财产，被告贺铮铮与原告付朋朋签订《鲁盟地产买卖契约》以转让案涉房屋的行为事先未征得被告配偶王敏的同意，事后也未征得其配偶王敏的追认，故被告贺铮铮对案涉房屋不具有完整的处分权利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故被告贺铮铮的无权处分系物权负担行为，并不影响买卖合同的效力。原告虽已履行了支付部分购房款的义务，但因被告贺铮铮未取得案涉房屋完整的所有权或者处分权，导致合同实际履行不能，原、被告双方签订合同时的目的无法实现，故对原告要求被告解除合同的诉求，一审法院依法予以支持，合同解除后被告应当协助原告支取购房首付款376000元及利息。关于原告主张支付违约金的问题。违约金是预先约定的、在一方违约的情形下向对方做出的补偿性给付，以金钱为给付方式，对合同履行起到一定的保障作用。我国合同法上的违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失。本案中，一审法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告主张的违约金数额过分高于其实际损失，且未向法庭提交证据证实其经济损失情况，故被告应按按房价的10%予以赔偿为宜，即160000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告付朋朋与被告贺铮铮于2019年5月12日签订的《鲁盟地产买卖契约》；二、被告贺铮铮应于判决生效后十日内协助原告付朋朋、上官瑞霞支取购房首付款376000元及利息（利息以应返还购房首付款319000元为基数，自2019年7月5日至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以应返还购房首付款57000元为基数，自2019年8月2日至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告贺铮铮应于判决生效后十日内向原告付朋朋、上官瑞霞支付违约金160000元；四、驳回原告付朋朋、上官瑞霞的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，保全费5000元，共计29400元，由被告贺铮铮负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。《中华人民共和国民法典》第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”本案中上诉人在上诉人状中自认在签订涉案《鲁盟地产买卖契约》过程中有违背诚信之行为。上诉人主张上诉人的不诚信行为在合同订立时各方均已知悉，但是没有充足证据予以证明，同时涉案合同其他两方当事人对此也不予认可，对此上诉人应承担不利后果。上诉人另主张因合同存在“该交易房产因特殊原因无法办理甲方个人所有，三方自动解除本买卖契约，互不追究责任，乙方支付丙方定金全部退回”条款，故上诉人对涉案合同目的不能实现的结果不应承担赔偿责任。但本院认为涉案合同约定的“特殊原因”不应当包含故意隐瞒等不诚信之行为，否则则与一般认知不符，亦不符合民事行为中的诚实信用原则。因此，对上诉人的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人贺铮铮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人贺铮铮负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年二月二十日书记员  庞韶青