广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16950号原告：广州市银安实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区瘦狗岭路563号1304房之一，统一社会信用代码914401012312507952。法定代表人：谢健嵘，经理。委托代理人：王姿懿、王文倩，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市金安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道南821号都市广场50-55号楼四层自编之一，统一社会信用代码91440101231231519J。法定代表人：薛辉，总经理。委托代理人：卢杰恩、汪思奇，均系该司职员。原告广州市银安实业发展有限公司（以下简称银安公司）诉被告广州市金安房地产开发有限公司（以下简称金安公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银安公司的委托代理人王姿懿、王文倩，被告金安公司的委托代理人卢杰恩、汪思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银安公司向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告将广州市天河区瘦狗岭路563号广之旅大厦1302房（以下简称案涉1302房）的产权由被告名下转移登记至原告名下；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：一、与本案有关的事实。（一）被告的基本情况。1.1995年8月28日，被告成立，注册资本为1000万，王永昌任公司法定代表人。2.1998年5月10日起，原告是持有被告10%股份的股东。3.1999年6月18日，被告变更股东为王格琛（70%）、王维琛（20%），法定代表人为王立琛，原告继续持有被告10%股份。此时被告的法定代表人与股东与原告一致，法定代表人亦为王立琛，股东的股权占比不同，原告股东为王维琛（10％）、王格琛（30％）、王立琛（60％）。4.2000年2月初，因公司的运营发展需要，被告与案外人卢锦南达成了初步对外承包经营的意向。为了处置被告被承包经营后的资产，在2000年2月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：“一、根据甲方广州市防汛防旱防风总指挥部签署的《合作建设广州市三防指挥中心大楼和广华大厦合同》及《合作建设广州市三防指挥中心大楼和广华大厦的补充合同》，甲方与广州市广之旅房地产开发有限公司签署的《关于合资兴建三防指挥中心大楼和广华大厦合作合作的补充合同》等协议，甲方可分得广之旅大厦的部分房产。二、因甲方现有经营的资产与可能加入的股东没有关联，为避免承包经营后发生纠纷，甲方确认本协议第一条所涉的甲方可分得房产归乙方所有，待具体分配的房屋确定后，直接办理到乙方名下。”5.同日，被告召开股东会，全体股东一致同意：“1.将被告发包给卢锦南经营管理，与卢锦南签订承包经营合同。2.公司在被发包给他人承包前，所形成的债权债务、享有资产或权益等均与承包人无关；若公司发生股东变更的，股东变更前公司已经形成的债权债务、享有的资产或权益与新股东无关，有原股东依据公司法规定分享或处分。3.股东一致同意公司与原告签署协议书。”关于原、被告双方的转让行为的效力，2016年1月12日，广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法民五终字第05711号《民事判决书》中已经予以确认，终审法院认为该转让行为是被告将公司财产处分转移给股东的行为，合法有效。（二）广之旅大厦及案涉1302房屋的具体情况。1.1996年8月26日，广州市三防总指挥部办公室（甲方）、被告（乙方）、广州粤煤房地产开发有限公司（丙方）签订《合作建设广州市三防指挥中心大楼和广华大厦合同》共同开发广之旅大厦。该合同约定：甲方提供位于广州市天河区瘦狗岭路南秀村南段2946平方米的建设用地，并完成三通一平。乙、丙方负责本项目工程的建设和所需全部资金。乙、丙方负责本项目工程建设的具体任务，工程建设完成后，首先保证甲方能独立使用的办公楼宇8400平方米作为广州市三防指挥中心大楼。其余面积为广华大厦，归乙、丙方所有，作为对乙、丙方投入资金的补偿。2.2003年8月18日，被告（甲方）与广东真利来投资有限公司（乙方，以下简称真利来公司）签订《关于三防指挥中心大楼（现称广之旅大厦）建设开发保证金及合作费、购买房屋等有关问题的协议》，该协议确认，被告向真利来公司购买广之旅大厦共计843.56平方米的物业，按面积折算后分配的房号为1301、1302、1303、1304、1308、1309、1310房。因真利来公司欠付被告430万元，双方同意以真利来公司欠付被告款项抵付以上房屋购房款。3.2003年10月8日，真利来公司与广州市广之旅房地产开发有限公司签订《广之旅大厦部分物业分配方案》，双方确认了2003年8月18日签订的协议内容。4.2004年1月15日，广之旅大厦取得商品房预售许可证。5.2004年10月，上述7套房屋交由王维琛、王格琛、王立琛三人使用。1302房与1301、1310房打通成为一个大办公室，2005年1月起，作为广东金盾酒业有限公司（法定代表人王维琛）的办公场地，并由该公司缴交房屋的物业管理费及水电费等。从2009年10月至今，为广州市鹰洲警用科技有限公司（法定代表人王格琛）的办公场所，该房屋的相关物业等费用转由该公司支付。6.2019年12月18日，广之旅大厦1301、1303、1304、1308、1309、1310房共六套房间已经分别转入了王维琛、王格琛和王立琛的名下，但截止原告起诉之日，被告仍未将案涉1302房屋过户至原告名下。二、支持原告诉讼请求的理由。1.2000年2月15日签订的《协议书》是合同双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，各方应切实履行合同义务。2.关于原、被告双方的转让行为的效力，2016年1月12日，广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法民五终字第05711号《民事判决书》第16页中已经予以确认，终审法院认为该转让行为是被告将公司财产处分转移给股东的行为，合法有效。3、在《协议书》签订之前，广之旅大厦已经开发。同时，《协议书1》中被告已经确认对于被告在广之旅大厦可分得房产归原所有，待具体分配的房屋确定后，直接办理过户到原告名下。4.2003年8月18日，被告可得的广之旅大厦的房屋房号及面积等已经确定，被告所得的房屋为1301、1302、1303、1304、1308、1309、1310房，因此，被告将案涉1302房过户给原告的条件已经成就，原告有权要求被告依约履行过户义务。综上所述，原告认为，原、被告双方签署的《协议书》合法有效，被告对原告负有过户义务，且案涉1302房自2004年起至今一直由原告及占有与使用，原告要求被告履行过户义务不存在障碍。因此，原告要求确认案涉1302房归原告所有，并要求被告协助原告办理上述房屋的产权转移手续依法有据，请法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。金安公司辩称：被告不同意原告的诉请,请求法院予以驳回。具体理由如下：1、本案的纠纷是由于广州市金安房地产开发有限公司原股东及原告在转股给恒大地产集团下属公司之前遗留的历史问题，原告如要证明本案中所涉房产属于原告所有，应当提供完整的证据链条以证明案涉房屋应属原告所有，但在本案中，原告所提供的证据缺乏最核心关键的一点，即无法证明与三防指挥中心合建广之旅大厦之后分配的问题。虽然原告提供的证据8及证据9有提及案涉房屋，但分配案涉房屋的主体却是开发商以外的真利来投资有限公司，等于说原告证据8、9只能证明真利来投资有限公司在处分案涉房屋，如果案涉房屋真的属于原告所有，原告应当提供与证据7相关联的证据证明开发商就是三防总指挥办公室将案涉房屋分配给被告所有，并且证据7也明确证明了当时三防总指挥办公室是把案涉房屋分配给被告及广州粤煤房地产开发有限公司共同所有，所以就广之旅大厦的分配如根据证据7推敲是应当属于被告及广州粤煤房地产公司共同共有，应当分割后才能明确证明哪些是属于被告，哪些是属于广州粤煤房地产公司，只有在三防总指挥办公室分配给被告的房屋的前提下，才有可能归原告所有。所以原告的证据链条并不清晰完整的情况下，为了防止案件的事实查明有误，请求法院对原告的诉请予以驳回或等原告的证据链条补充完整后，再予以认定。经审理查明：2000年2月15日，原告（乙方，下同）与被告（甲方，下同）签订《协议书》，约定：“因甲方的经营资质等将由他人承包经营，且甲方股权有可能变更，而乙方是甲方股东控股的公司，为处置甲方部分资产，经甲方股东会决议通过，甲、乙方现就甲方部分资产处置事项达成协议如下：一、甲方的资产：甲方与广州市防汛防旱防风总指挥部、广州市广之旅房地产开发有限公司等合作兴建的广之旅大厦（原名为广州市三防指挥中心大楼和广华大厦）。根据甲方与广州市防汛防旱防风总指挥部签署的《合作建设广州市三防指挥中心大楼和广华大厦合同》及《合作建设广州市三防指挥中心大楼和广华大厦的补充合同》，甲方与广州市广之旅房地产开发有限公司签署的《关于合资兴建三防指挥部大楼（广华大厦）合同》、《合作建设广州市三防指挥中心大楼和广华大厦合同的补充合同》等协议，甲方可分得广之旅大厦的部分房产。二、因甲方现有经营的资产与可能加入的股东没有关联，为避免承包经营后发生纠纷，甲方确定本协议第一条所涉的甲方可分得房产归乙方所有，待具体分配的房屋确定后，直接办理到乙方名下。乙方对此无异议，愿意接受上述资产。三、本协议自各方签名、盖章之日起生效。四、本协议一式四份，甲、乙方各执一份。”本案中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉1302房的产权登记情况，该局于2020年11月26日作出穗规划资源协查〔2020〕2210号复函，称：一、“广之旅大厦”项目以2004登记38187号案办理首次登记在广州市金安房地产开发有限公司（下称金安公司）、广州市广之旅房地产开发有限公司（下称广之旅公司）、广州市防汛防旱防风总指挥部办公室（下称市防汛防旱防风总指挥部办公室）名下，占有份额为按份共有，登记地址为天河区瘦狗岭路551-555单号、559-563单号。根据法院来函地址“天河区瘦狗岭路563号广之旅大厦1302房”查询，暂无该地址办理预售商品房预告登记（合同备案）、查封、抵押或转移登记（商品房过户）信息。二、经核2004登记38187号《广州市不动产登记查册表》记载和实测成果，金安公司占有563号十三层1302房，面积86.1404平方米。本院认为：原、被告双方于2000年2月15日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。根据穗规划资源协查〔2020〕2210号复函的内容看，案涉1302房属于金安公司分得占有的财产，银安公司依据《协议书》约定要求金安公司协助其将案涉房屋转移登记至其名下，有事实和法律依据，本院依法予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广州市金安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告广州市银安实业发展有限公司到房地产行政管理部门将广州市天河区瘦狗岭路563号十三层1302房转移登记至原告广州市银安实业发展有限公司名下。本案受理费28300元，由原告广州市银安实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年二月三日书记员 马俏婵梁炎梅