新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书                                                 （2021）新4002民初473号 原告：李小龙，男，1976年7月2日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊宁市。原告：殷建军（与李小龙系夫妻关系），女，1976年8月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。委托诉讼代理人：李辉，新疆业泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀龙，新疆信禾诚律师事务所律师。被告：伊犁浦江房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁边境经济合作区广东路3333号三楼。法定代表人：庄玉兰，公司总经理。委托诉讼代理人：周文浩，新疆长信合律师事务所律师。原告殷建军、李小龙与被告伊犁浦江房地产开发有限责任公司（以下简称浦江房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告殷建军、李小龙的委托诉讼代理人李辉、陈秀龙，被告浦江房产公司的委托诉讼代理人周文浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告殷建军、李小龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助将房屋所有权转移登记至原告名下的义务；2、判令被告支付违约金561,961.29元，其中逾期交房违约金510,831.6元（自2015年7月1日起至2015年10月1日止按日万分之二计算为8,551元，2015年10月2日至2015年11月1日止按万分之四计算为5,576.7元，2015年11月1日至2019年6月30日止按日万分之八计算为496,703.9元）；逾期办证权属登记违约金51,129.69元（2015年12月28日至2019年9月2日，按139,730.5元日万分之二计算，2019年9月3日至2020年4月1日，按房款总额464,730.5元日万分之二计算）；3、涉诉费用由被告承担。事实理由：2015年6月9日，原、被告双方签订了编号为×××的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于伊宁市经济合作区深圳路××号浦江花园×号楼×单元×室（建筑面积：130.91平方米）价款为人民币464,730.5元的房屋，双方约定在2015年6月30日前向原告交付房屋及其他配套服务设施，并在房屋交付使用后180日内为原告办理房屋转移登记。原告依约向被告履行了付款义务后，被告却违约未按合同约定和法律规定履行上述义务。现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法支持。被告浦江房产公司辩称，1、案涉房屋的总房价为464,730.5元。原告于2015年4月22日支付定金20,000元，同年4月30日预交房款47,730.5元，2015年7月10日预交房款7,200元，剩余款项直至2019年才支付完毕；2、在款项未支付前，被告有理由拒绝交付案涉房屋，此外，针对原告所主张的第一项诉讼请求，因原告等人未缴纳契税、维修基金等所办理不动产登记所必备的税费，现条件下被告无法协助将房屋的不动产登记至原告名下；3、逾期交房的违约金和逾期办证的违约金依法应当予以驳回；4、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定交房的时间为2015年6月30日，而原告等人提起诉讼的时间为2021年左右，其诉讼时效已经过；5、违约金主张的比例过高，应当根据损失来确定。经本院审理查明事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：1、买受人购买出卖人开发的位于伊宁市经济合作区深圳路茶××号浦江花园×号楼×单元×室，建筑面积130.91平方米；2、房屋总价款464,730.5元。买受人首期支付房价款67,730.5元，公积金提取72,000元，其余价款325,000元向银行借款支付；3、出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；4、除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；5、商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，自出卖人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2015年8月5日，被告浦江房产公司给浦江花园业主出具承诺书一份，载明：“我公司开发的浦江花园小区项目，由于各种原因没有按合同约定而及时交工，为此我公司特向业主承诺以下几点：1、交房日期为2015年10月1日；2、因购房合同上签订的交房日期延误至10月1日前产生的违约金将按合同规定的总房款的每日万分之二进行赔付，在交房时一次性支付于业主；3、如2015年10月1日未能按时交房，我公司将按总房款的每日万分之四进行赔付，期限为一个月，超过一个月后按总房款的每日万分之八赔付；4、如2015年10月1日未能按时交房，业主也可以选择退房，我公司承诺在一月内办理完相关手续并退房款及贷款利息等，逾期未能退款的，我公司将按总房款的每日万分之四进行赔付，期限为一个月；超过一月后按总房款的每日万分之八赔付。”2016年8月23日，被告浦江房产公司在伊犁晚报刊登交房公告，载明：“由我公司开发建设的浦江花园现已具备正式交付条件，将于2016年9月1日起正式交付业主。9月1日、2日交付1号房；9月3日、4日交付二号房；9月5日、6日交付三号房；9月7日、8日交付四号房。”但被告至今未取得涉案商品房建设工程竣工备案证明，无法办理案涉房屋的产权登记手续。合同签订后，原告按合同约定交纳139,730.5元的购房款，余款325,000元一直未交纳。2019年5月6日，浦江房产公司以本案原告未按合同约定支付房款诉至法院，经本院（2019）新4002民初1902号民事调解书调解李小龙、殷建军支付浦江房产公司剩余房款325,000元并支付违约金90,000元。2019年9月3日前李小龙、殷建军将所有付款义务履行完毕。本案原告于2020年5月12日向本院提起诉讼。上述事实，有商品房买卖合同、承诺书、民事调解书、收据、原、被告的当庭陈述在案资证，事实清楚，足以认定。本院认为：本案争议焦点：一、被告在履行合同时是否构成违约。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。但被告未按合同约定交付房屋和办理产权登记手续，已构成违约。本案中，被告虽然在报纸刊登房屋交付公告，但涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明，不具备办理产权登记的条件，故原告主张要求被告立即协助将房屋所有权转移登记至原告名下的诉求暂时无法成就，但被告浦江房产公司对此应承担违约责任。二、原告主张是否超过诉讼时效。合同约定的案涉房屋交付时间是2015年6月30日前，办理产权登记手续的时间为2015年12月28日，原告自此应当知道权利被侵害，原告距离起诉之日已超过三年的诉讼时效。根据合同约定，本案违约金按日计算，此时违约金属于一种继续性债权，继续性债权就单个“个体债权”应分别计算诉讼时效。因此本案在计算违约金时，应自原告向人民法院起诉之日即2020年5月12日起向前推算三年计算，即对原告主张的2017年5月12日之前的违约请求权已超过诉讼时效不予支持，对原告主张的2017年5月13日以后的违约金应予以支持。三、被告如何承担违约金。当事人双方均违反合同约定，应当各自承担相应的责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。赔偿责任的目的在于填补受害人的损失，并非给予受害人利益，故赔偿额应与损失额基本一致。违约金调整属于人民法院自由裁量权的范畴。首先，对逾期交付房屋违约金的确定。本案原告未按合同约定交纳购房款，被告逾期交付房屋，双方均存在违约行为。现本案原告因未按合同约定交纳购房款已支付浦江房产公司违约金90,000元，该数额应为原告的实际损失，从衡平双方当事人目前利益受损状况，依据公平原则和诚实信用原则，考虑案涉合同履行情况及双方的过错程度，故对其主张的被告浦江房产公司逾期交付房屋的违约金应确定为90,000元为宜。其次，对逾期办证的违约金，按合同约定被告浦江房产公司应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。原告实际交清全部房款的日期为2019年9月3日，应从该日期起计算违约金至原告主张的2020年4月1日，故被告浦江房产公司应支付原告逾期办证的违约金为19,426元（2019年9月3日至2020年4月1日，共计209天，按总房款464,730.5元的日万分之二计算）更为符合本案实际。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告伊犁浦江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李小龙、殷建军违约金109,426元；二、驳回原告李小龙、殷建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,454.16元，由原告殷建军、李小龙负担3,587.16元，被告伊犁浦江房地产开发有限责任公司负担867元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   李晓燕 二〇二一年二月二日 书  记  员   潘梦君