江西省南城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1021民初1230号 原告：南城富雅置业有限公司，住所地南城县建昌镇王府大街699号，统一社会信用代码91361021092907290P。 法定代表人：张卫良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柳兵，江西赣硕律师事务所律师。特别授权代理。 被告：江西银湾物业管理有限公司南城分公司，营业场所南城县建昌镇盱江南大道九号，统一社会信用代码91361021MA35L07X60。 负责人：连卫振。 委托诉讼代理人：万秀芬，江西三松律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：曾揭，江西三松律师事务所律师。特别授权代理。 原告南城富雅置业有限公司与被告江西银湾物业管理有限公司南城分公司合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人柳兵，被告委托诉讼代理人万秀芬、曾揭到庭参加诉讼；2021年1月12日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人柳兵，被告委托诉讼代理人万秀芬、曾揭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南城富雅置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即赔偿王府里物业服务中心办公设施设备缺失费用72613元、王府里小区内公共设施设备修复费用89000元；2、要求被告按照双方合同约定支付不履行合同违约金20000元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年12月1日，原、被告签订了一份《南城富雅·王府里项目前期物业管理服务合同》，合同规定了提供物业管理服务的内容与质量标准、服务费用、其他费用收取标准、双方的权利义务、物业的承接验收、物业的使用与维护、装修管理责任、违约责任等。合同签订后，被告没有按照合同履行义务，物业服务中心固定资产存在缺失与损坏、小区内公共设施设备损坏、物业用房进行违规商业出租等情况。就以上问题原告与被告商谈但被告不予交接就撤场将烂摊子甩给原告，为此原告多次与被告要求交接协商但被告不予理睬。2020年6月10日，原告委托律师向被告出具律师函，要求被告就相关问题进行交接协商，但被告仅在几天后又转来2020年3月31日后收取的一些费用余款，其他问题不置可否也不来协商。综上，原告为维护合法权益向贵院起诉。 被告江西银湾物业管理有限公司南城分公司辩称，一、原告主张的办公设备缺失费用72613元没有事实依据。首先，上述办公设备系公司签订之日即2014年12月购买的，经过6年使用会损耗、折旧，价值随之降低，因此不能以购买之初的8万元计算来要求被告返还，此主张不合理。其次，并非被告拒绝将上述办公设备归还原告，事实上原告早在2019年9月15日即收到被告发出的物业撤场函，因物业费标准过低，被告处于持续亏损状态，不得以撤场，但原告不同意且拒绝进行交接事宜，故不应赔偿上述费用。二、原告主张的小区公共设施修复费用89000元没有事实和法律依据。首先，原告未提供合理的计算依据。其次，原告未提供任何证据证明小区公共设施是否有损坏及损坏的时间和原因、损坏是否是因被告原因造成。三、被告不应承担违约责任。被告撤场系无奈之举，从小区接管交付至被告撤场之时，因小区交付周期过长、入住率低，致使被告一直处于亏损状态，如仍按合同履行明显违反公平原则，故被告不应支付违约金20000元。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2014年12月1日，原告南城富雅置业有限公司与被告江西银湾物业管理有限公司南城分公司签订了一份《南城富雅·王府里项目前期物业管理服务合同》，合同就物业的基本情况、服务内容与质量标准、服务费用、其它费用收取、双方的权利义务、合同终止及其它事项共分十一章进行了约定。其中合同第七条第一项约定：为确保乙方（被告）的顺利接管，甲方（原告）同意在交房前一个月一次性支付乙方80000元用于乙方物资购置物品详见附件（物业公司物资采购明细表），该物资所有权属开发商所有，用于小区管理使用，乙方同时提供该物资的相应发票或票据，清点所购物资与清单是否符合；合同第二十五条约定：合同生效后，甲乙双方无故拒不履行合同的，一方须向守约方支付违约金人民币贰万元整；合同还就合同终止作了约定：1、合同有效期自合同签订之日起至业主委员会成立之日止，期间如有变更，甲乙双方另行协商补增，2、本合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、全部物业档案、文件和资料以及小区入住时购买的8万元物资和属业主所有的其他资产，并办理交接手续。合同签订后，原告按约给付了被告80000元用于购买办公所需物品，为此双方开始履行合同。2019年9月13日，被告以经营亏损为由向原告发《物业撤场函》，函告被告拟在2019年10月底撤出王府里小区的物业服务。2019年9月24日，原告向被告复函，指出被告违约，须支付违约金2万元，并交付进驻时原告给付被告的80000元物业购置物品，同时复函还要求被告安排专人与原告接洽后续事宜。尔后，双方一直就撤场事宜未能达成一致。2020年3月，被告撤出小区物业服务，原告未在交接清单等手续上盖章签字。2020年6月10日，原告向被告发出律师函，要求被告承担违约责任、赔偿损失等。尔后，原告诉至本院。 在本案诉讼过程中，原告南城富雅置业有限公司向本院申请对小区的设备设施损失价值进行鉴定，本院依法委托了国宏信价格评估集团有限公司抚州分公司进行评估，但因原、被告就鉴定设备设施未能达成一致，导致评估机构无法评估，评估机构于2020年12月29日向本院出具退卷函，退回评估材料。 另查明，至今涉案小区仍未成立业主委员会，被告江西银湾物业管理有限公司南城分公司撤场后，原告南城富雅置业有限公司已委托了其他物业公司管理。 以上事实的认定有原告提供的原、被告企业信息、物业服务合同、资产明细表、律师函、损失照片、录音资料，有被告提供的原、被告企业信息、情况说明、撤场函、回复函、移交费用汇总表、三方交接照片及原、被告的陈述相互印证。 本院认为，原、被告签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，系有效合同，该合同对双方均有约束力，双方应该依约履行。被告未经合同相对人同意单方撤出物业管理服务，且又无有效证据证明具有不履行合同的法定事由，故被告的行为系违约，应按合同约定支付20000元违约金。被告单方面违约，原告又主张要求被告承担违约责任、赔偿损失，故可认定双方签订的合同已经解除，在合同终止后，被告应按合同约定的终止条款向原告移交进场时购买的80000元物资。被告提出上述物资已耗损但未能提供耗损的证据，应承担举证不能的法律后果。经本院做工作，原告同意只需被告返还财物折抵人民币10000元，该主张有利于被告且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。原告还主张小区公共设施设备缺损的修复费用，但未提供证据证明这些设施设备损失的时间、原因，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告的这一主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告江西银湾物业管理有限公司南城分公司在本判决生效后七日内支付原告南城富雅置业有限公司违约金20000元并赔偿办公设备残值折价10000元。 三、驳回原告南城富雅置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费3932元，由被告江西银湾物业管理有限公司南城分公司负担550元，由原告南城富雅置业有限公司负担3382元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长 江 庆 人民陪审员 张 健 人民陪审员 肖顺芳 二〇二一年二月二十五日 法官 助理 付 伟 书 记 员 吴 湾