广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1626号 上诉人（原审原告）：马山德，男，1980年4月25日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎沛洁，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西中金房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市子材东大街10号阳光曼哈顿2座702、703室。统一社会信用代码：9145XXXX。 法定代表人：李强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕业樑，广西欣和律师事务所律师。 上诉人马山德因与被上诉人广西中金房地产开发有限公司（以下简称中金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2519号民事判决，于2020年11月27日向本院提出上诉。本院于2020年12月18日立案受理后，依法组成合议庭于2021年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人马山德的委托诉讼代理人潘波成、黎沛洁，被上诉人中金公司的委托诉讼代理人吕业樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马山德上诉请求：一、撤销原判第二、四、五项判决，改判支持上诉人一审起诉主张的第2、3、5、6项诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审不同意上诉人申请对房屋维修费用进行评估，并且不支持上诉人请求赔偿房屋修复费用的诉讼请求，剥夺了上诉人的举证权利，程序违法。1、被上诉人租赁上诉人的房屋使用后，对房屋进行了大面积改造，影响上诉人继续出租，上诉人主张对改造的房屋恢复原状，并且依法在起诉时申请对修复费用进行评估，有法律依据。一审不作处理，也不予以答复，明显是拒绝裁判。2、本案审理涉及的商铺出租都是分别签订租赁合同，各自出租，不存在被上诉人所称的整体出租的事实，而且原商铺的结构是每个商铺独立分割，在被上诉人使用后将全部的商铺之间的隔断打掉，致使上诉人无法对每个独立的商铺单独出租和使用，因此，上诉人一审诉请要求恢复原状基于出租需求，一审不同意对恢复原状的损失进行评估，明显程序不合法，剥夺上诉人的举证权利，明显违法。二、一审认定被上诉人有权单方解除租赁合同没有事实和法律依据。1、上诉人没有任何违约行为，被上诉人无权单方行使解除权，被上诉人在2020年3月18日发出的解除通知不发生解除合同的效力。2、新冠疫情发生在2020年2月，钦州市的疫情也并不严重，而且也没有证据证明疫情给被上诉人造成了巨大损失，不必然导致合同目的无法实现，一审仅仅根据新冠疫情对企业经营造成一定影响，推测可能对被上诉人的经济造成僵局，就判决解除合同没有依据。且解除合同后，上诉人就没有了收入，对上诉人的生活造成了巨大影响，一审法院不平等保护，明显不公平。3、被上诉人通知解除合同，也未送达到上诉人，所谓的清空房屋，搬离房屋也没有证据证实，上诉人也不认可。4、本案的判决实际是鼓励违约不诚信行为，有违鼓励交易、保护交易秩序的法律精神。综上所述，一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，望二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人中金公司答辩称：被上诉人最初租赁案涉商铺时是向钦州市万众投资置业有限公司（以下简称万众公司）租赁，租赁期间上诉人购买该商铺。被上诉人租赁时明确其用途是用于作被上诉人的售楼部，因此，虽然租赁合同是分别签订的，但房屋是整体使用的。被上诉人租赁时是毛坯房，不存在上诉人所称的打掉间墙隔断等，上诉人的上诉请求无事实依据。本案非被上诉人违约，合同终止是因本案租赁商铺不能按合同约定继续租赁使用。本案商铺与其他商铺具有稳固的共同租赁关系，因其他商铺未能继续租赁使用的情况下，造成本案租赁商铺也不能继续租赁使用，本案合同无法继续履行，但被上诉人无过错，不能认定构成违约。上诉人称不是共同出租没有事实依据。因此，一、原审判决不退还保证金错误。本案合同终止是因本案租赁商铺不能按合同约定继续租赁使用，并非被上诉人违约提前解除合同，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“法律上或者事实上不能履行”情形，被上诉人无过错，不符合合同约定保证金不退还的情形。二、原审判付2019年12月6日至2020年3月18日租金错误。应考虑以下方面：1、本案商铺于2019年10月10日停止使用；2、本案商铺于2019年12月31日腾空，上诉人对外张贴招租公告属事实接收房屋；3、包括保证金在内租金已经结算到2020年1月5日；4、疫情期间，被上诉人因不可抗力不能使用租赁商铺，即使计算期间租金也应当按不可抗力规定处理减免租金。三、原审判付违约金错误。1、合同终止，被上诉人无过错；2、疫情期间属于不可抗力，被上诉人不能使用租赁的商铺；3、违约金约定每天1‰过高，且计算有误。 上诉人马山德向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告在判决生效后十日内返还租用的房屋；3、被告向原告支付拖欠的租金25220.5元（按2564.8元/月从2019年12月5日暂计至2020年6月30日，以后按合同约定计算至被告返还房屋之日止）；4、被告已交原告的保证金2564.8元不予返还；5、被告支付迟延支付租金的违约金3885.24元(按每天所欠租金的1‰，暂计算2019年6月5日至2020年6月30日期间的违约金，实际金额计算至被告支付完毕之日止，具体详见后附违约金计算表）；6、被告支付原告恢复房屋原状所需费用人民币20000元（暂计费用，实际费用以评估为准)；7、本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费用、公告费用）、律师费用3500元由被告承担。 一审法院经审理查明，2016年2月29日，被告租赁万众公司位于阳光曼哈顿3栋的14间商铺，面积共计753.16平方米。被告租赁房屋后，进行装修用作北部湾中心售楼部（一楼）及办公室（部分空间分隔的二层）。在被告租赁房屋期间，万众公司将14间房屋转让给林凤坤、陈玉贤、柯有军、曾炫、马山德等5人。原告受让的商铺是1-65号，共32.06平方米，房屋继续由被告租赁使用，直至2019年3月，租赁合同到期。2019年3月18日，原告又与被告签订新的《房屋租赁合同》，约定被告继续租赁原告的阳光曼哈顿第3座1-65号商铺，租赁期从2019年3月至2022年2月28日，租期第一、二年屋租为80元/平方米/月，即2564.80元，第三年屋租为64元/平方米/月，即2693元，被告向原告交保证金2564.8元/月，租赁期满后，双方确认合同解除或者终止的，被告在结清租金及其他费用按期迁出后，原告把保证金退还被告，若被告提前退租，则保证金不退，商铺属于续租，按原状交付，被告未按协议支付租金，逾期一日，按照未付租金的千分之一支付滞纳金，逾期超过十五天，原告有权提前终止本合同，保证金不予退还，合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，被告继续续租原告的商铺，向原告交付了房屋保证金2564.80元，房租交付至2019年12月5日，被告从2019年12月26日开始清空房屋物品，现清空完毕搬离房屋，被告于2020年3月18日通过微信向原告发出通知，从2020年3月5日已经停租原告的房屋。原告微信回复要求被告继续履行租赁合同。2020年4月20日，案外人陈玉贤委托广西广合律师事务所向被告发出律师函，认为由于被告拖欠租金，其与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日应终止，并要求被告支付拖欠的租金，完成商铺分隔交还商铺。 一审法院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。本案被告的租金仅支付到2019年12月5日，并搬离了房屋，于2020年3月18日向原告发出停租房屋的通知，由此可见，被告在经济上已出现了支付租金的困难，况且2020年2月，我国经历了新冠病毒疫情，对企业的经营造成一定的影响，如果一直维持房屋租赁关系，可能会造成被告的经济出现僵局，履行合同的成本过高，不能实现合同的目的，因此被告有权单方面解除房屋租赁合同，该权利属于形成权，自通知到达原告时发生法律效力，被告2020年3月18日通过微信向原告发出通知时，租赁合同解除，现原告又请求确认合同解除于法有据，该院予以支持。合同终止后，原、被告虽然没有进行房屋交接，但事实上被告在2019年12月底已经清空房屋物品，并搬离房屋，被告现并没有实际占有原告的房屋，原告可以自行接收房屋，无需被告再进行返还。该院确认原、被告的《房屋租赁合同》于2020年3月18日解除，被告仅向原告支付到2019年12月5日的租金，尚欠2019年12月6日至2020年3月18日的租金未支付，故被告应向原告支付租金8720.32元。被告向原告支付了一个月的房屋租金2564.80元作为保证金，合同约定如被告提前退租，保证金不退，该约定目的是预防被告提前解除合同时，对被告进行惩罚，同时又对原告的经济损失进行补偿，具有违约金的性质，被告提前解除合同，其行为构成了违约，会造成原告房屋在一定时间空置，原告收取被告一个月的租金作为违约金在合理的范围内，故原告请求不予退还保证金2564.80元于法有据，该院予以支持。被告拖欠租金，其行为构成违约，应当按照合同约定的拖欠屋租8720.32元的1‰支付每天的违约金，从2019年12月6日计算至2020年3月18日的违约金为889.47元。原告主张被告修复房屋的问题，但未能说明如何修复，况且该费用应以原告实际发生的费用作为损失依据，故原告请求评估修复费用，该院不予支持。原告未能提供律师费实际发生的证据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告马山德与被告中金公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告中金公司向原告马山德支付2019年12月6日至2020年3月18日的租金8720.32元；三、原告马山德不予退还被告中金公司交付的保证金2564.80元；四、被告中金公司向原告马山德支付迟延租金的违约金889.47元；五、驳回原告马山德的其他诉讼请求。案件受理费减半收取640元，由原告马山德负担512元，被告中金公司负担128元。 在二审诉讼过程中，当事人没有提交新的证据。 经二审审理查明，一审查明的事实除认定被上诉人已经支付了2019年12月5日前的租金有误外，其他事实属实，本院予以确认。 另外查明，2019年3月18日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限从2019年3月1日起至2022年2月28日止，租金按每三个月支付一次。首次自签订合同之日起五个工作日内支付。以后每期付款方式为第一个月5号前支付。被上诉人已经支付了2019年11月30日前的租金，以后未再支付租金。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1、一审未准许上诉人提出的对相关修复费用进行司法评估的申请是否违反法定程序；2、案涉合同的解除是否符合约定或法定解除的条件；3、上诉人请求被上诉人支付租金及逾期付款违约金是否有事实和法律依据。 关于一审未准许上诉人提出的对相关修复费用进行司法评估的申请是否违反法定程序的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，除法律另有规定的外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证证明责任。在庭审中，上诉人的委托诉讼代理人明确表示对最初租赁房屋时的原状不清楚。同时，根据案涉房屋的租赁历史实际情况，虽然案涉合同是上诉人在购买案涉房屋后单独与被上诉人签订，但该房屋的租赁实际上一直延续了此前的房屋租赁，属于连续性质的租赁。案涉房屋属于被上诉人原来向万众公司租赁房屋中的一部分，在被上诉人向万众公司租赁案涉房屋时，该房屋属于毛坯房，未进行装修，无证据证明当时存在间墙隔断等。在被上诉人租赁过程中，上诉人向万众公司购买了案涉房屋。上诉人主张原房屋有间墙隔断等，系被上诉人租赁后拆除并进行了大面积改造，合同解除后应当恢复，但上诉人在诉讼中未提供任何证据证明该房屋最初租赁时的原状，且上诉人的委托诉讼代理人在庭审中明确表示对最初租赁房屋时的原状不清楚，合同中也没有约定合同解除或期满后，被上诉人有义务加建房屋间墙隔断等。另外，本案为租赁法律关系，不是商品房买卖合同关系，商品房的界至及如何交付，不是被上诉人的合同义务。综上，上诉人应对其主张的恢复原状的原状承担举证不能的不利后果，故上诉人在一审诉讼过程中提出对恢复原状的费用进行司法评估，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，一审法院未予准许不违反法律规定，上诉人主张一审程序违法没有事实和法律依据，不予支持。 关于案涉合同的解除是否符合约定或法定解除条件的问题。根据当事人的陈述及相关证据证明的事实，在上诉人购买案涉房屋前，被上诉人已向万众公司租赁了包括案涉房屋在内相连的14间房屋并作为一个整体装修用作售楼部，在上诉人等人分别向万众公司购买包括案涉房屋在内的14间房屋后，被上诉人继续使用租赁房屋。合同期满后，上诉人与被上诉人签订了案涉租赁合同，但部分业主未与被上诉人签订租赁合同。后来，部分业主还通过锁门（北部湾中心售楼部大门）等方式妨碍被上诉人使用租赁的房屋，而被上诉人租赁案涉房屋及相连的其他房屋作为售楼部使用，是一个整体，由于部分业主锁门，导致被上诉人不能正常使用案涉房屋。另外，根据双方合同的约定，被上诉人违约解除合同，上诉人不赔装修、不赔偿被上诉人任何其他损失、不退保证金。该约定实际上是被上诉人提前解除合同的条件。因此，根据当时施行的《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，被上诉人有权提出解除合同，上诉人主张被上诉人无权解除合同没有合同及法律依据，且解除合同亦系上诉人向原审法院提出的诉讼请求之一，故上诉人的上诉理由不成立，不予支持。 关于上诉人请求被上诉人支付租金及承担逾期付款违约金是否有事实和法律依据的问题。虽然由于部分业主锁门等，导致被上诉人不能正常使用包括案涉房屋在内的房屋，其有权解除合同，但被上诉人于2020年3月18日才通过微信等方式发出停止租赁合同履行的通知，因此，对于解除合同前的租金被上诉人仍应按约定支付。对于租金，被上诉人已经支付了2019年11月30日前的租金，此后的租金至今未付。根据合同约定，被上诉人尚欠的2019年12月至2020年2月的租金7694.4元应于2019年12月5日前给付，2020年3月1日至18日的租金1538.88元应于2020年3月5日前给付。逾期支付的，应承担违约责任。对于逾期支付租金的违约金，双方合同约定，每逾期一日，按欠付租金的1‰支付违约金。被上诉人在一审中已经提出了双方约定的逾期支付租金的违约金的约定过高，提出了调低的请求，一审对此未作处理不当。根据当时施行的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，根据我国法律规定的违约金以填补损失为主惩罚性为辅的性质、综合考虑双方履行的实际情形、过错程度、新冠疫情的影响以及上诉人实际损失等具体情形，本院认为，双方约定的违约金过高，依法应予调整。综合考虑本案的具体情形，本院酌情将该违约金调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，故违约金应以被上诉人实际逾期给付租金的金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，从2019年12月6日起计至被上诉人实际付清之日止。 对于被上诉人在二审提出的上诉人应退还保证金，因新冠疫情应减少租金数额等问题。一审判决后，被上诉人虽然在上诉期间提交了上诉状，但未在规定的期间内交纳上诉案件受理费，依法应按其撤回上诉处理（本院已另行作出裁定），故视为被上诉人对原审判决未提出上诉，对其在二审中提出上述请求不予审查。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，部分予以支持。原判认定部分事实不清，部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项的规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2519号民事判决第三、五项； 二、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2519号民事判决第二、四项； 三、变更钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2519号民事判决第一项为：上诉人马山德与被上诉人广西中金房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月18日解除； 四、被上诉人广西中金房地产开发有限公司向上诉人马山德支付租金9233.28元及逾期付款违约金（违约金的计算：按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，以7694.4元为基数，从2019年12月6日起计至2020年3月5日止；以9233.28为基数，从2020年3月6日起计至付清之日止）。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费640元，由上诉人马山德负担480元，被上诉人广西中金房地产开发有限公司负担160元。二审案件受理费1280元，由上诉人马山德负担1152元，被上诉人广西中金房地产开发有限公司负担128元。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 11 审判员 文其谦 审判员 叶枝仁 二〇二一年二月二十六日 书记员 韦光波