浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10302号 上诉人（原审被告）:孙永琦，男，1963年6月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审被告）：杭州余杭区仓前街道如娟旅馆，经营场所：浙江省杭州市余杭区仓前街道仓兴街26号。 经营者：孙永琦，男，1963年6月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王一凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郦树娟，女，1965年2月17日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，系孙永琦妻子。 被上诉人（原审原告）：杭州太炎服饰有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道仓兴街22-28号。 诉讼代表人：浙江法君律师事务所，杭州太炎服饰有限公司管理人，负责人吴学军。 委托诉讼代理人：俞孔珂，管理人工作人员，浙江法君律师事务所律师。 上诉人孙永琦、杭州余杭区仓前街道如娟旅馆（以下简称如娟旅馆）因与被上诉人杭州太炎服饰有限公司（太炎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员徐鸣卉适用普通程序独任审理，后因本案案情复杂，依法转为合议庭进行审理。本院于2021年1月14日对本案进行了公开开庭审理，上诉人孙永琦、如娟旅馆的委托诉讼代理人王一凡、郦树娟，被上诉人太炎公司的委托诉讼代理人俞孔珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙永琦、如娟旅馆上诉请求：一、依法撤销(2020)浙0110民初2599号民事判决书；二、驳回太炎公司的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由太炎公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。孙永琦、如娟旅馆与太炎公司间的租赁合同金额已经协商变更为310万元，一审判决错误地认为租赁合同金额仍为315.36万元，应当予以重新认定。具体理由如下：首先，《补充协议》载明以本金230万元、利息80万元，合计310万元抵充租金，并未提及剩余5万元租金的事宜，可见双方意思表示是同意以310万元对315.36万元租金的冲抵；在孙永琦、如娟旅馆代理人与太炎公司法定代表人顾桂华的证人证言笔录中，顾桂华已明确说明“我考虑借款金额及利息已经可以冲抵租金了，客观上已经收齐租金了”。综上所述，《补充协议》对于《房屋租赁合同》中的租金金额作出了变更。其次，孙永琦、如娟旅馆对于太炎公司的债权亦远大于315万元。除本案所涉的4楼西8间建筑面积约360平方米的房屋外，孙永琦的配偶郦树娟等人，亦共同将借款200万元用以抵充案涉房产1楼西5间约200平方米。撇去近亲属的60万元债权，孙永琦、如娟旅馆对于太炎公司的剩余债权仍有140万元，但太炎公司始终未曾交付该房屋给孙永琦、如娟旅馆租赁使用，因此孙永琦、如娟旅馆对于太炎公司的该140万元的借款债权并未消灭。据此可以看出，孙永琦、如娟旅馆对于太炎公司的借款债权总额达到450万元(即抵充4层8间360平方米的310万元，以及抵充1层西5间200平方米的140万元)，亦远超出315万元的租赁金额，因此孙永琦、如娟旅馆已履行完毕房屋租金的支付义务。综上所述，无论是考虑《补充协议》的补充约定，还是考虑孙永琦、如娟旅馆实际享有的总借款债权450万元，孙永琦、如娟旅馆均已充分履行了租金的支付义务，因此一审判决认定事实不清，应当予以纠正。二、一审判决适用法律错误。一审判决错误地适用破产法第18条关于解除合同的规定。破产法第18条规定“管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。该条仅适用于“双方均未履行完毕的合同”。本案中，孙永琦、如娟旅馆已通过放弃此前的借款债权换取房屋租赁权，孙永琦、如娟旅馆已履行完支付租金的合同义务，一审判决依据破产法第18条之规定解除租赁合同，属于法律适用错误。孙永琦、如娟旅馆认为，一审判决认定事实不清、适用法律错误，侵害了孙永琦、如娟旅馆的合法权益。为维护孙永琦、如娟旅馆的合法权益，特诉请贵院，请求依法判决。 被上诉人太炎公司答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确；二、孙永琦、如娟旅馆提出的上诉理由，事实不符、于法无据。理由如下：一、孙永琦、如娟旅馆尚未履行完毕支付租金的义务，太炎公司尚未完成提供房屋供上诉人使用的义务。根据房屋租赁协议，孙永琦、如娟旅馆应支付310万元租金给太炎公司，但根据借条及打款凭证中可以看出金额为150万元左右，故剩余160万尚未支付完毕，且太炎公司提供房屋的租期未到，故属于双方均未履行完毕的合同，根据破产法第十八条之规定，双方房屋租赁合同已经解除，孙永琦、如娟旅馆理应腾退房屋。二、房屋租赁合同不解除会损害全部债权人的利益。本案为执行转破产案件，执行过程中遇到大量租户及转租情况，执行存在重大阻碍，债权人特别是抵押权人达到5000余万元的债权长期无法清偿。在转为破产程序后，管理人开展腾房工作，为了能够早日变卖，使得债权人能够得到清偿。太炎公司与孙永琦、如娟旅馆之间21年的长租期合同，使得孙永琦、如娟旅馆不但债务得到全部清偿且获利颇丰，这不符合民法公平原则。为维护绝大多数债权人的利益，请求驳回孙永琦、如娟旅馆的上诉请求。 太炎公司向一审法院起诉请求：一、解除太炎公司与孙永琦、如娟旅馆之间的租赁合同关系，孙永琦、如娟旅馆立即腾空并返还太炎公司所有的位于杭州市余杭区××街道××村××路（现地址为杭州市余杭区仓前街道仓兴街22-28号，4楼西8间，建筑面积约360平方米）的房屋；二、孙永琦、如娟旅馆向太炎公司支付自2018年1月12日至实际腾房日止的房屋占用费315360元（按日租金1.2元每平方米计算，暂计至2020年1月12日，费用为1.2＊360＊730＝315360元，实际计至腾退之日止）；三、本案诉讼费用由孙永琦、如娟旅馆承担。 一审法院认定事实：太炎公司为位于杭州市余杭区仓前街道仓兴街22-28号房屋的房屋所有权人。2012年7月6日，太炎公司作为出租方（甲方）与孙永琦作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于余杭区××街道××街××号××楼××8间建筑面积约360平方米，出租给乙方办公用；租赁期为20年，自2012年7月15日起至2031年7月14日止；租金每天每平方米1.2元，共计年租金157680元，租金在签订合同时一次性全部付清，如乙方未能按时交纳房租费，甲方有权解除合同；从承租之日起，水电费、电视电话及其他一切费用均由乙方自己承担。合同甲方处有太炎公司法定代表人顾桂华的签字及太炎公司的盖章，乙方处有孙永琦的签字。2013年9月14日，太炎公司作为出租方（甲方）与孙永琦作为承租方（乙方）签订《补充协议》一份，载明就太炎公司（法人顾桂华）向孙永琦借款及借款利息一事以抵充房租费，达成协议：一、甲方共计欠乙方利息（28个月）80万元整，本金230万元，合计310万元；二、租赁时间为20年，自2012年7月15日起至2032年7月14日止（租赁合同有误）；三、租金在协议签订后抵去借款和利息290万元，押金20万元，押金在租赁期满后归还，不计利息；四、双方特别约定：租赁期约定为二十年，不代表乙方向甲方承诺的借款期限为二十年，乙方随时可要求甲方归还借款，甲方应当支付借款利息；双方还对其他事项进行了约定。合同甲方处有太炎公司法定代表人顾桂华的签字。孙永琦、如娟旅馆的委托诉讼代理人王一凡曾于2020年4月9日就相关问题询问顾桂华，顾桂华称：太炎公司曾向孙永琦、郦树娟（孙永琦妻子）借款，归还过部分利息，但本金未归还过；借款目的是为了还公司向银行的贷款，当时以个人账户或现金方式收款，但均用于公司的银行贷款利息还款，方式为从个人账户中取现或转账至公司账户；因太炎公司无力偿还，就将租赁合同中约定的房屋租给孙永琦、郦树娟用以抵债，冲抵后，部分借条就由其撕毁了。另查明，该院于2018年1月12日受理申请人浙江民泰商业银行股份有限公司杭州余杭支行对太炎公司的破产清算一案，并于2018年1月31日指定浙江法君律师事务所为破产管理人。孙永琦能提供2011年至2013年间顾桂华个人签名或太炎公司盖章的部分借条及部分向顾桂华的转账记录。孙永琦称，双方借款很多，有转账有现金，利息在1分5到2分之间，太炎公司归还过部分利息，未归还本金，2013年9月14日经对账是310万元，就冲抵了本合同的租金；之后太炎公司仍有借款，冲抵了其他房屋的租金；因之前租户不交房，实际是2014年11月拿到房屋后自己注册经营如娟旅馆的。孙永琦、如娟旅馆表示未收到过太炎公司的解除合同通知。 一审法院认为：太炎公司与孙永琦之间的租赁合同关系有案涉《房屋租赁合同》为凭，双方均应按约履行。现太炎公司进入破产程序，太炎公司要求解除与孙永琦的租赁合同关系的法律依据是《中华人民共和国企业破产法》第十八条，该条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该案中，根据查明的事实，双方约定的租金金额为157680元＊20年＝3153600元，而即便以债抵租金属实，根据《补充协议》，太炎公司所欠310万元债务是抵充290万元租金及20万元押金，即孙永琦尚未履行完毕支付租金的义务，本案租赁合同系双方均未履行完毕的合同，管理人自太炎公司的破产申请受理之日起二个月内也未通知孙永琦解除或继续履行。本院于2018年1月12日受理太炎公司的破产案件，故根据破产法第十八条的规定，太炎公司与孙永琦之间的房屋租赁合同关系于2018年3月12日解除。太炎公司再要求判决解除已无必要，对该诉请该院不予支持。双方租赁合同关系已解除，孙永琦、如娟旅馆应将案涉房屋腾空并返还太炎公司。至于太炎公司所主张的占有使用费，根据《补充协议》，孙永琦的大部分租金已以抵债方式履行，故自合同解除至腾退之日止的占有使用费，可进行抵销，对太炎公司的该部分主张，该院不予支持。孙永琦、如娟旅馆实际腾房并进行抵销结算后若确有多余的租金及押金，孙永琦可向破产管理人进行申报。太炎公司的诉讼请求，合理部分，该院予以支持。综上，原审法院于2020年8月5日判决：一、孙永琦、如娟旅馆于该判决生效后三十日内将位于杭州市余杭区××街道××街××号××楼西的8间房屋（建筑面积约360平方米）腾空并返还给太炎公司；二、驳回太炎公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3015元，由太炎公司负担2975元，由孙永琦、如娟旅馆负担40元。 二审中，上诉人孙永琦、如娟旅馆向本院提供房屋租赁合同一份，欲证明太炎公司实际负债远超本案合同约定数额。太炎公司对该证据真实性关联性提出异议，认为租赁合同系太炎公司与孙永琦妻子签订，与本案无关，且在背面记录合同期内顾桂华还清借款，房屋归还顾桂华，证明太炎公司与孙永琦、如娟旅馆事实上以本租赁合同为担保。本院认为，太炎公司所提异议成立，对该据与本案的关联性不予确认。 经本院二审查明的事实与原审判决认定的一致。 本院认为，2012年7月6日，太炎公司、孙永琦之间签订《房屋租赁合同》，太炎公司在二审中认可双方当时所约定的年租金在合理范围之内，即20年租金总计为3153600元。2013年9月14日，太炎公司与孙永琦签订《补充协议》，该份协议应系双方当事人经过对之前借款的结算后所签，明确下列事实：双方认可涉及太炎公司所欠本息310万元；租赁时间从2012年7月15日至2032年7月14日；借款本息290万元抵租金、另20万元抵租金押金，押金在租期满后归还，不计利息；租赁期约定为二十年，并不代表孙永琦向太炎公司承诺借款期限为二十年，孙永琦随时可要求太炎公司归还借款本息；《补充协议》属于《房屋租赁合同》的主要组成部分，不一致之处以《补充协议》为准。本院认为《房屋租赁合同》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且应当结合在一起对双方之间的合同关系进行评判，双方之间不是单纯的房屋租赁合同关系，而是通过房屋租赁保障民间借贷的履行。《补充协议》未对双方租金计算作出改变，亦未明确总租金已变成310万元，租金是按《房屋租赁合同》第三条一次性给付，还是按《补充协议》第三条进行抵扣后再收取，亦不明确，如果仅按《补充协议》第三条约定理解借款一次性抵扣3153600元租金中的290万元，就没有必要再约定第四条内容。故本院认为双方之间系通过房屋租赁的实际履行产生租金用以抵扣借款本息，该合同履行过程中孙永琦可以就剩余借款本息随时主张还款或继续抵扣租金。因此，在太炎公司进入破产时，该合同为双方均未履行完毕的合同，可以适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人有权决定解除或者继续履行，并通知孙永琦，因本案管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知孙永琦，可以视为合同已于2018年3月12日解除。关于实际租赁时间的起算，因双方《补充协议》约定起算时间为2012年7月15日，孙永琦当时并未提出异议，故应按2012年7月15日计算。合同解除之后，孙永琦对太炎公司享有的剩余借款本息债权，可向管理人申报；杭州余杭区仓前街道如娟旅馆作为房屋实际使用人，应与孙永琦共同将案涉房屋腾空并返还给太炎公司。综上，孙永琦、如娟旅馆的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由孙永琦、杭州余杭区仓前街道如娟旅馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐鸣卉 审判员  魏之薏 审判员  乐海奇 二〇二一年二月二十二日 书记员  戴 精