广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初16147号原告（反诉被告）：广州市益芽口腔门诊部有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈欣，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈静云、刘超群，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市轩景物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：周芳、张溪函，广东金领律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市益芽口腔门诊部有限公司（以下简称为益芽公司）与被告（反诉原告）广州市轩景物业管理有限公司（以下简称为轩景公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。益芽公司的委托诉讼代理人陈静云和刘超群，轩景公司的委托诉讼代理人张溪函，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益芽公司向本院提出诉讼请求：1.免除益芽公司2020年2月、3月、5月下旬11天、6月、7月上旬10天的物业管理费133858.06元；2.轩景公司减免益芽公司2020年1月、4月、5月上旬20天50%的物业管理费48141.94元；3.轩景公司退回2020年5月份已交管理费6458.07元；4.本案诉讼费由轩景公司承担。事实和理由：我方于2019年成立，是一家为儿童提供口腔医疗服务的专业机构。2019年3月1日，我方与出租方广州市明和实业有限公司签订租赁合同，并于同日经出租方指定与轩景公司签订《商场物业管理服务合同》（以下统称涉案合同）。涉案合同约定：我方将承租珠江东路XX号XX房之自编XX铺（以下简称为涉案物业）、面积560平方米委托轩景公司提供物业管理服务；委托管理期间自2019年3月1日至2024年2月29日，管理费为36400元/月。上述合同签订后，涉案物业所在大厦负一楼工程装修围蔽直至2020年7月3日才得以拆除。在该期间，我方因轩景公司的装修改造围蔽而与外界隔绝，轩景公司也没有按照约定提供物业管理服务，并严重影响了我方正常经营。在此期间，轩景公司未按约提供物业服务，公司经营无比艰难。在商场改造装修大片区域围蔽施工过程中，我方长期与围蔽区外部商场隔离，长期频繁遭受装修恶劣环境的影响。加之，2020年1月起逐步爆发的全国疫情导致我方无法开业经营。为此，我方多次向轩景公司反映，并提交了物业管理费减免书面申请，但轩景公司对此置之不理，故提出本案诉讼。被告轩景公司辩称，1.益芽公司要求免除2020年2月、3月的物业管理费于法无据。轩景公司一直按合同约定履行物业服务，不存在违约行为。在疫情发生后，我方根据疫情防控相关规定及出租方的要求，对商场部分出入口采取管控封闭措施，留有固定出入口（冬商场保留东、西门）。我方在保证益芽公司及其客户能进出涉案物业的情况下，为其提供了详细的管控封闭指引，不存在因管控封闭措施而导致其无法营业的情况。益芽公司因自身原因至2020年5月才复工，与我方无关。现行法律法规没有关于我方应当免除物业管理费的规定。2.益芽公司无权要求免除2020年5月下旬11天、6月、7月上旬10天物业管理费及减免2020年1月、4月、5月上旬20天50%的物业管理费。涉案物业在承租之前已经处于围蔽装修施工状态，益芽公司是在明知该情况下与出租方签订租赁合同的。在承租后，益芽公司也一直处于正常营业状态，其要求减免2020年1月、4月、5月上旬20天的物业管理费没有依据。商场物业服务中心于5月26日向益芽公司发出《关于东商场负一层往中区通道临时围蔽的通知》，告知对承租场地周围进行围蔽升级改造施工，益芽公司收到该通知后没有提出任何异议。在施工期间，益芽公司也是可以出入涉案物业。我方从未收到益芽公司关于施工工程导致其无法营业必须停工及停工时长的任何书面文件，也没有收到任何证据证明该施工对其产生了实际损失。因此，益芽公司要求免除2020年5月下旬11天、6月、7月上旬10天物业管理费没有事实依据。反诉原告轩景公司向本院提出反诉请求：1.益芽公司支付2020年2月1日至7月31日的物业管理费157341.94元及违约金[具体为：分别以各月欠付的物业管理费为本金（其中2月份为36400元、3月为36400元、4月为18200元、5月为18200元、6月为36400元、7月为11741.94元），从当月6日开始计付至实际清偿之日止，按照每日万分之三的标准计算]；2.由益芽公司承担反诉费用。事实和理由：依据涉案合同的约定，物业管理费为每月36400元，益芽公司应当在每月5日前支付当月物业管理费，逾期支付的，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三计算。而益芽公司至今未支付上述物业管理费。反诉被告益芽公司针对反诉辩称，1.确认我方缴纳的物业管理费至2020年1月31日。之前签订涉案合同时，我方一次性缴纳了1个月的物业管理费。2.我方对欠缴事实没有异议，但轩景公司并未完全按照合同约定向我方提供相应的物业服务。在此期间，我方多次与轩景公司沟通，工作人员表示在尚未确定减免方案之前可以先缴纳一部分物业管理费。违约金标准过高，请法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：广州市明和实业有限公司将其所有的涉案物业出租给益芽公司，并指定由轩景公司为涉案物业提供物业服务。为此，轩景公司（甲方）与益芽公司（乙方）签订了涉案合同。其中合同约定了以下条款：二、物业管理期限自2019年3月1日起至2024年2月29日止。物业管理期限同乙方与出租方签订的租赁合同及补充协议的实际租赁期限一致。租赁合同及补充协议提前终止的，本合同也相应终止。三、费用及支付1.管理费按建筑面积计算，每月每平方米人民币65元，该物业建筑面积为560平方米，每月管理服务费共计人民币36400元。2.管理费按月缴纳。乙方须在每月伍日前以现金或转账或支票方式缴纳当月管理费。七、违约责任1.乙方未按本合同缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三向甲方支付迟延违约金。十一、其他约定条款4.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方可免于承担赔偿责任。当事人在庭审中确认，益芽公司支付了2020年1月31日前的物业管理费，并支付了2020年4月物管费18200元、5月物管费18200元，7月物管费24658.06元。在庭审中，轩景公司表示广州市明和实业有限公司对涉案物业所在商场的公共部分进行装修而进行了围蔽施工，围蔽装修工程至2020年7月3日结束。因疫情防控措施，轩景公司在商场进行管控封闭。益芽公司于2020年5月复工，并表示因管控封闭以及围蔽装修施工给其经营造成困难等，益芽公司曾就此向轩景物业公司进行反馈。同时，益芽公司曾于2020年4月29日向轩景公司申请减免物业管理费，并按照其与轩景公司工作人员的沟通而先行支付了部分物业管理费。轩景公司确认于2020年5月收到了申请，并明确告知不同意减免。另查明，广东省人民政府发布了《关于企业复工和学校开学时间的问题》，明确各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时。2020年3月10日，广州市卫生健康委员会发布《关于广州市口腔医疗机构有序恢复医疗服务工作指引的通知》，要求分级分段，梯度开诊。本院认为：涉案合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当严格按照约定履行各自的义务。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于物业管理费是否应当减免的问题。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价，在疫情期间，轩景公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。益芽公司以其受疫情及疫情防控措施影响，无法正常营业，以及因物业被采取封闭措施，导致无法正常营业为由，要求减免物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。关于益芽公司主张涉案物业受到所在商场围蔽工程影响一节，因围蔽工程是由业主单位实施，益芽公司以此为由主张轩景公司没有履行合同义务而要求减免物业管理费，同样缺乏理据，本院不予支持。益芽公司应当向轩景公司支付2020年2月1日至7月31日的物业管理费157341.94元（36400元+36400元+18200元+18200元+36400元+11741.94元）。但本案中，同时也应当考虑到益芽公司确因受疫情及疫情防控措施影响，导致经营困难，并据此向轩景公司提出了物业管理费减免申请，故其在疫情期间未按照合同约定的时间足额支付物业管理费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对轩景公司主张按照合同约定的时间开始计算2020年2月1日至4月30日物业管理费的违约金，本院不予支持。结合本案的案情，本院酌情确定上述期间的物业管理费违约金从2020年5月1日开始计算。其余各月的物业管理费违约金则按照合同约定的时间开始计算。综上，本案物业管理费的违约金计算标准为：以91000元、18200元、36400元、11741.94元为基数，按照每日万分之三的标准，分别自2020年5月1日、5月6日、6月6日、7月6日起计算至实际清偿之日止。违约金以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告广州市益芽口腔门诊部有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告广州市益芽口腔门诊部有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告广州市轩景物业管理有限公司支付2020年2月1日至7月31日的物业管理费157341.94元及违约金（违约金的计算方式为：以91000元、18200元、36400元、11741.94元为基数，按照每日万分之三的标准，分别自2020年5月1日、2020年5月6日、2020年6月6日、2020年7月6日起计算至实际清偿之日；违约金以本金为限）；三、驳回反诉原告广州市轩景物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4069元、反诉受理费1800元，均由广州市益芽口腔门诊部有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月二十四日法官助理贾清宸书记员钟秀娟