安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初6049号 原告：王琳琳，女，1990年5月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李伟，男，汉族，住址，系王琳琳之夫。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧****。 法定代表人：胡先会，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告王琳琳与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告王琳琳及其委托诉讼代理人李伟，被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王琳琳向本院提出诉讼请求：1、依法判令东方城市广场公司支付王琳琳租金及违约金共计36032.9元(其中2020年7-12月租金分别以247831元、259438元为基数按每年9%计算，2021年1-3月租金分别以247831元、259438元为基数按每年10%计算，违约金按每日万分之一标准计算);2、诉讼费用由东方城市广场公司承担。 事实与理由：王琳与东方城市广场公司于2016年10月1日签订《委托经营管理合同》，约定王琳琳将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市（东方城市广场）6层6099号、6114号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年10月1日至2028年9月30日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益作为租金。但时至今日，东方城市广场公司已拖欠数月租金，王琳琳多次催要，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。东方城市广场公司无故拖欠约定租金，严重侵害了王琳琳的合法权益，请求依法支持王琳琳的诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，2020年1月底，新冠××疫情爆发，3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业，东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司的责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款以及合同法关于情势变更的相关规定，请求法院结合案件的实际情况，减部分租金并免除违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。因此，东方城市广场公司请求法院准许部分或全部免除租金并免除违约金，有事实和法律依据，请法院予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王琳琳提交的委托经营管理合同2份（复印件）、光盘1份，均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。东方城市广场提交的涉案铺面商品房买卖合同、商品房增值税发票、商品房销售合同登记备案证明系庭后提交且与本案缺乏关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王琳琳系城市广场1栋（东方城市广场）6层6099号、6114号铺位的业主。2016年10月1日，王琳琳（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）6层6099号、6114号铺位委托乙方经营，该两商铺总建筑面积均为14平方米，购买总价分别为247831元、259438元；委托经营期限自2016年10月1日起至2028年9月30日止，共12年；甲、乙双方约定合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第五年乙方每年分别按照购房总价9%、10%支付当年的经营收益；若当年实际物业租金收益超过当年应付经营收益，超出部分甲方与乙方执行9:1分成，即甲方拥有超出部分物业租金收益的90%，乙方拥有超出部分物业租金收益的10%；自第六年至第十二年则根据物业租金收益按9:1据实分成，即甲方拥有实际物业租金收益的90%，乙方拥有实际物业租金收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签订的购房合同总价款）的20%计算违约金等内容。在合同履行过程中，因东方城市广场公司未支付王琳琳2020年7月1日以后的经营收益，王琳琳遂诉至本院。 本院认为，王琳琳与东方城市广场公司签订的委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，东方城市广场公司应依约支付王琳琳相应的经营收益。王琳琳主张的“租金”即合同约定的经营收益。东方城市广场公司拖欠王琳琳2020年7月1日以后的经营收益没有支付，构成违约，应承担相应违约责任。东方城市广场公司辩称，因新冠××疫情爆发，本案应适用情势变更原则予以减免部分经营收益，因王琳琳起诉的是2020年7月之后的经营收益，此时商场已逐步恢复正常营业，依法不应再以新冠××疫情为由再要求减免，对东方城市广场公司的该答辩意见，本院不予支持。 关于经营收益计算基数问题。双方签订委托经营管理合同约定6099号铺位以购买总价247831元为基数、6114号铺位以购买总价259438元为基数计算经营收益。东方城市广场庭审时称涉案两商铺实际购买总价低于委托经营管理合同中的数额，应以涉案两商铺实际购买总价为基数计算经营收益。根据合同相对性，本案委托经营管理合同中关于经营性收益的约定是与东方城市广场公司签订的，涉案商铺买卖合同是与淮北市新中原置业有限责任公司签订的，与本案无关，经营收益应以本案双方当事人签订的委托经营管理合同中载明的房屋总价为计算基数，即6099号铺位以247831元为基数、6114号铺位以259438元为基数计算经营收益。 关于王琳琳诉请2020年7月至12月经营收益问题。东方城市广场公司应支付王琳琳6099号铺位2020年7月至12月经营收益11152.5元（247831元×9%÷12个月×6个月）；6114号铺位2020年7月至12月经营收益11674.5元（259438元×9%÷12个月×6个月）；以上合计22827元。 关于王琳琳诉请2021年1月至3月经营收益问题。双方约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入王琳琳指定的银行账户，东方城市广场公司支付2021年1月至3月经营收益时间应为2021年1月16日前，为避免当事人诉累，东方城市广场应支付王琳琳6099号铺位2021年1月至3月经营收益6195.78元（247831元×10%÷12个月×3个月）、6114号铺位2021年1月至3月经营收益6485.95元（259438元×10%÷12个月×6个月），合计12681元。 关于2020年经营收益违约金问题。按照合同约定东方城市广场公司除应补偿王琳琳所欠经营收益外，还应支付按日计算应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。6099号铺位2020年7月至12月的违约金数额为205元（11152.5元×0.0001×184天），6114号铺位2020年7月至12月的违约金数额为214元（11674.5元×0.0001×184天），王琳琳诉求数额为205元，本院予以支持。上述数额共计410元。2021年1月至3月经营收益违约金，因起诉时尚未产生违约责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条的规定，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王琳琳经营收益、违约金35918元； 二、驳回王琳琳的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费701元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  朱晓瑜 人民陪审员  李传辉 人民陪审员  李淑梅 二〇二一年二月二十四日 法官助理孙乐荣 书记员陈龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。