江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初5710号原告：郭春宝，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：钱盛洋，江苏新高的律师事务所律师。被告：潘亚萍，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健，江苏法德东恒律师事务所实习律师。原告郭春宝诉被告潘亚萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭春宝的委托诉讼代理人钱盛洋，被告潘亚萍及其委托诉讼代理人张晓蒙、林健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭春宝向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2020年11月13日解除；2.判令被告立即向原告返还租赁房屋及场地，并按3292.6元／日（年租金1201800元÷365天）标准，赔偿原告自2020年11月13日起至实际返还租赁房屋及场地之日止的房屋占用损失；3.判令被告赔偿原告逾期支付租金的违约金858660元（违约金按年度租金的20%计算，其中，2017年9月1日至2018年8月31日逾期支付租金产生的违约金为209000元，2018年9月1日至2019年8月31日逾期支付租金产生的违约金为209000元，2019年9月1日至2020年8月31日逾期支付租金产生的违约金为200300元，2020年9月1日后逾期支付租金产生的违约金为240360元）；4.判令被告赔偿原告租赁房屋及场地闲置期间的租金损失600900元（年租金1201800元／年÷12个月×6个月）；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年3月26日，原告与被告签署《房屋租赁协议》一份，双方约定：1、原告将其享有的位于南京市西善桥镇的西善桥休闲中心商业用房及其占用土地（以下简称“租赁房屋”）出租给被告经营使用；2、租赁期限自2010年9月1日起至2024年12月2日止；3、第一至第五年度租金标准为每年95万元，中间五年每年度租金标准为104.5万元，后五年每年度租金标准为120.18万元；4、租金按半年支付，先付后用，被告应在每个合同年每半年的前一个月支付下半年租金；5、如被告拖欠租金超过一个月视为违约，违约金为年度租赁费用的20%。且原告有权立即终止本租赁合同，并追偿欠缴的租金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告长期不按约支付租金。自2017年迄今，被告支付租金均存在逾期，且逾期时间均超过一个月。2019年9月以来，被告违约行为愈加严重，原告屡次催告，但被告至今亦未能清偿应付租金。原告为维护自身合法权益已于2020年11月13日通知被告解除《房屋租赁协议》，但截止本案起诉之日，被告尚未结清欠付租金，亦未归还租赁房屋。案涉《房屋租赁协议》合法有效，被告迟延付款的行为已构成违约，且该违约行为在双方合同履行期间持续、反复发生，被告违约的恶意尤为显著。因此，根据合同约定以及法律规定，请求依法解除双方签署的《房屋租赁协议》，并要求被告腾空并返还租赁房屋、支付拖欠租金并承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告潘亚萍辩称，1.被告拖欠的租金已于本案开庭前已全部支付完毕，双方合同不应当解除，因此原告的第二项、第三项、第五项诉请都不应当得到支持；2.对于违约金，双方合同约定如果原告延期没有提供发票，被告有权拒绝支付租金，因此对于截止到2020年2月底之前的所有应付款均不应支付违约金。对于2020年3月份以后的两期付款，原告主张的违约金过高；3.被告承租的房屋，是用于经营休息浴室客房的业务，受今年新冠疫情的影响，政府要求停业，致使公司经营困难，因此请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年3月26日，原告郭春宝（出租方、甲方）与被告潘亚萍（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告将其坐落在南京市西善桥镇的西善桥休闲中心商业用房及其占用的土地（以下简称租赁房屋）出租给被告潘亚萍从事合法经营。租赁房屋建筑面积约4500平方米，场地约1500平方米。租赁房屋的用途：商业经营用房。租赁限期：自2010年9月1日起至2024年12月2日止（2010年9月1日起至2011年8月31日为第一个合同年，以后年份以此类推，本合同共计拾伍个合同年），由乙方按照本合同的约定向甲方交纳租赁费用。2010年9月1日前为装修期（无偿）。年度租赁费用：前五年每年度人民币玖拾伍万元整。中间五年每年度人民币壹佰零肆万伍仟元整。后五年每年度人民币壹佰贰拾万壹仟捌佰元整（最后一年按实际天数计算）。租赁费用交纳期限：实行先预付后使用房屋，租赁费用实行按日历半年支付，乙方在每个合同年每半年的前一个月向甲方支付房屋租金。但第一年度支付租金例外。第一年度支付租金必须为2010年5月1日前和2010年11月1日前。合同的变更和解除：在下列情况下，甲方有权单方面提出解除合同：（3）乙方未能按期足额交纳租金。（4）乙方有其他严重违反房屋使用原则的行为。违约责任：除本合同另有约定外，甲乙任何一方违约，违约方须支付当年度租赁费用的30%违约金给守约方（本合同另有约定的按约定执行），并承担守约方的相应损失，且守约方有权解除合同。乙方拖欠租金超过一个月视为乙方违约，违约金为年度租赁费用的20%。且甲方有权立即终止本租赁合同，并追偿乙方欠缴的租金。原告郭春宝、被告潘亚萍均在合同上签名并捺印。合同尾部手写补充说明：如甲方不提供租赁发票，乙方可拒付房租。经原、被告确认，该补充说明上手印系原告郭春宝所按捺。2020年6月8日，原告郭春宝（出租方、甲方）与被告潘亚萍（承租方、乙方）签订《补充协议》一份，载明：一、根据合同约定，乙方应付2020年3月1日至2020年8月31日的租金为522500元。现由于疫情的原因，甲方同意减免租金43500元，减免后乙方同意实付租金479000元（52500元－43500元＝479000元）。二、双方确认疫情期间的所涉租金问题一次性处理完毕。2020年8月31日后的租金金额等均按原协议约定执行。三、未尽事宜以原协议为准。原告郭春宝、被告潘亚萍均在协议上签名。《房屋租赁协议》签订后，因被告潘亚萍拖欠2020年9月1日前的租金及2020年9月1日到2021年2月28日期间的租金。原告郭春宝多次通过短信催要租金未果，后诉至法院。2020年11月13日，原告通过中国邮政ＥＭＳ快递向被告潘亚萍身份证所载地址寄送了《解除通知》，通知解除双方签订的租赁合同。证人成某（系中国邮政ＥＭＳ快递员）到庭作证，称其收件后，与被告潘亚萍取得联系，被告潘亚萍通过短信要求其将快递投递到南京市江宁区爱陵路158号茂亚家具超市（被告潘亚萍任监事）。后该份快递（快递单号为1154947894837）显示于2020年11月14日被签收。另查明，案涉房屋2019年9月1日至2020年2月28日的租金，原告于2019年10月8日开票，被告在原告开票后，于2019年10月30日、31日分2次支付租金共计300000元；2020年3月1日至2020年8月31日的租金，原告于2020年2月26日开票，被告于2020年11月3日至2020年11月29日分5次支付租金共计479000元；2020年9月1日至2021年2月28日的租金，原告于2020年7月27日开票，被告于2020年12月8日、9日分2次支付租金共计600900元。再查明，案涉房屋未办理房屋产权证，原告提供的建设工程规划许可证显示建设单位为南京西善房地产综合开发有限公司，建设位置为南京市雨花台区西善桥镇西善桥街，建设规模为1幢4000㎡。以上事实有《房屋租赁协议》、《补充协议》、短信截图、《解除通知》、EMS快递单、微信支付凭证、手机银行转账凭证、银行账户历史明细清单、微信截屏、发票、营业执照、建设工程规划许可证、国有土地使用证、现场勘验笔录、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告郭春宝与被告潘亚萍签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。关于案涉《房屋租赁协议》的解除问题，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告与被告签订的《房屋租赁协议》中第三条约定：租赁费用实行按日历半年支付，乙方在每个合同年每半年的前一个月向甲方支付房屋租金。第六条约定：在下列情况下，甲方有权单方面提出解除合同：(3)乙方未能按期足额交纳租金。第七条约定：乙方拖欠租金超过一个月视为乙方违约，违约金为年度租赁费用的20%。且甲方有权立即终止本租赁合同，并追偿乙方欠缴的租金。补充说明：如甲方不提供租赁发票，乙方可拒付房租。根据上述约定，被告潘亚萍存在2期拖欠租金时间超过原告开票后1个月构成违约，第一期2020年3月1日至2020年8月31日的租金按照合同约定应于2020年2月1日支付完毕，原告于2020年2月26日开票，被告实际于2020年11月3日至2020年11月29日分5次支付；第二期2020年9月1日至2021年2月28日的租金按照合同约定应于2020年8月1日支付完毕，原告于2020年7月27日开票，被告实际于2020年12月8日、9日分2次支付。因被告潘亚萍未按期交纳租金的行为已经构成违约，原告享有解除权，有权要求解除合同。原告多次催告被告支付拖欠的租金，但被告并未及时支付。2020年11月13日，原告郭春宝通过中国邮政EMS快递向被告潘亚萍寄送了《解除通知》，被告潘亚萍已于2020年11月14日签收。对于被告否认收到原告《解除通知》的抗辩，因邮政快递投寄地址系被告本人出具，意思表示明确，依法应视为收到该《解除通知》。故本院对被告未收到解约通知、合同未解除的抗辩不予支持。本院认定原、被告签订的《房屋租赁协议》实际已于《解除通知》到达之日即2020年11月14日解除，原告郭春宝请求判令被告潘亚萍返还案涉租赁房屋及场地的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于房屋占有使用费，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张参照合同约定的租金标准，请求被告按3292.6元/日（年租金1201800元÷365天），赔偿自合同解除之日即2020年11月14日起至实际返还租赁房屋及场地之日止的房屋占有使用费。被告对房屋占有使用费按3292.6元/日计算标准无异议，但认为合同未解除，不应支付房屋占有使用费。经查明，被告潘亚萍已在审理过程中分批支付了涉案房屋至2021年2月28日的房租。合同解除后，被告如未按约腾退房屋及场地，应支付房屋占有使用费。故被告潘亚萍如未按约腾退案涉房屋及场地，应向原告郭春宝支付自2021年3月1日起至实际返还租赁房屋及场地之日止，按3292.6元/日计算的房屋占有使用费。关于违约金，案涉合同已经解除，原告主张违约金按年度租金的20%计算共计858660元，被告抗辩称按年度租金的20%计算的违约金标准过高，且受新冠疫情的影响致使公司经营困难无法按期缴纳租金。根据原告与被告签订的《房屋租赁协议》第七条违约责任第3款中约定：乙方拖欠租金超过一个月视为乙方违约，违约金为年度租赁费用的20%。且甲方有权立即终止本租赁合同，并追偿乙方欠缴的租金。经核对，被告潘亚萍有2期即2020年3月1日至2020年8月31日和2020年9月1日至2021年2月28日存在拖欠租金超过一个月的情况，根据本案实际，结合疫情对被告实际经营的影响，本院依法调整违约金以实际逾期租金为基数，自逾期之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院酌定被告潘亚萍向原告郭春宝支付违约金30000元。关于闲置期间的租金损失，原告郭春宝主张的六个月闲置期间租金损失并未实际发生。原告在案涉房屋清空返还后，如存在闲置期间租金损失可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告郭春宝与被告潘亚萍于2010年3月26日签订的《房屋租赁协议》已于2020年11月14日解除；二、被告潘亚萍于本判决生效之日起三十日内将案涉南京市雨花台区西善桥镇西善桥休闲中心房屋及场地（具体位置见附件）移交返还原告郭春宝，并自2021年3月1日起至实际返还租赁房屋及场地之日止，按3292.6元/日的标准向原告郭春宝支付房屋占用使用费；三、被告潘亚萍于本判决生效之日起十日内向原告郭春宝支付违约金30000元；四、驳回原告郭春宝其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27606元，由被告潘亚萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  田 强审 判 员  徐 睿人民陪审员  张**二〇二一年二月九日见习书记员  吴 晨附件：