上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15082号原告：上海华谊集团化工实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王锦淮，执行董事。委托诉讼代理人：高拯，上海市申光律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛国平，上海市申光律师事务所律师。被告：上海大济仓储经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜建发，经理。委托诉讼代理人：张松佩。第三人：朱贵强，男，1978年6月9日生，汉族，住福建省建瓯市瓯宁路XXX-XXX号。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。原告上海华谊集团化工实业有限公司(以下简称“华谊公司”)诉被告上海大济仓储经营管理有限公司(以下简称“大济公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月18日受理后，依法适用简易程序，后追加朱贵强为第三人参加诉讼，于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告华谊公司的委托诉讼代理人高拯、被告大济公司的法定代表人杜建发及委托诉讼代理人张松佩、第三人朱贵强的委托诉讼代理人方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华谊集团化工实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁关系已于2020年4月28日解除；2、判令被告支付原告自2017年3月10日起至2020年4月28日的租金计1,882,191.78元(共1145天，按年租金60万元计算)；3、判令被告支付原告自2020年4月29日起的占有使用费(参照1倍租金标准，暂计至2020年8月28日，为200,000元，实际计算至房屋归还日止)；4、判令被告支付原告违约金计119,397.26元(以未付租金1,882,191.78元为基数，按0.3%/日计算30天，减去抵扣的保证金，计119,397.26元)；5、确认原告不予退还被告保证金50,000元；6、判令被告腾退房屋，将沪松路XXX号、XXX号东房地产返还原告。审理中，原告放弃第四项要求被告支付违约金的诉讼请求，并同意保证金用于抵扣被告未支付的租金及房屋使用费。事实与理由：原告系上海市松江区泗泾镇沪松路XXX号、XXX号东房地产(以下简称“涉案房屋”)的产权人。2009年9月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产租赁给被告，租赁期限自2009年9月10日起至2018年11月9日止，租金为年租金60万元，租金每2个月支付一次，先付后租，租赁保证金为50,000元。此外，合同还约定了违约条款等内容。之后，被告更名为上海大济仓储经营管理有限公司。合同履行初期，被告尚按约履行。自2017年1月起，被告开始拖欠租金，原告多次催讨，被告仍拖欠不付。2018年10月合同到期后，原告工作人员上门告知被告不再续签租赁合同，但被告仍占有涉案房屋。2020年4月28日，原告书面方式通知被告解除租赁关系，并要求被告支付拖欠的租金并搬离。故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海大济仓储经营管理有限公司辩称，本案应追加朱贵强为当事人参加诉讼，2009年9月30日，被告与朱贵强签订了《合作协议书》，由朱贵强承继《房屋租赁合同》的权利义务，2009年10月9日，被告已向原告发《告知函》，表明朱贵强于即日起开始行使承租人的权利义务。朱贵强从其本人账户开始向原告支付租金，原告未提异议予以认可，朱贵强是涉案租赁合同的实际履行者。原被告租赁合同到期后，实际承租人朱贵强继续使用涉案房屋，原告未提出异议，本案应为不定期租赁合同，原告要求确认原被告之间租赁关系于2020年4月28日解除的诉请应予驳回。关于结欠租金、占用费及违约金的问题，2013年12月26日，原告将涉案房屋委托拍卖，朱贵强以其控股的上海丽材实业有限公司参与竞买，并以最高价中标，但由于涉案房屋的土地出让金交纳问题等一直未完成实质性操作。被告曾向有关部门反映，松江区规土局同意由原告补交土地出让金，并同意被告在该地块实施建设高层大楼的方案，但原告仍未办理补交事宜。实际承租人未按时交纳房屋租金除前述原因外，2013年泗泾镇政府下发动迁文件，2016年、2017年朱贵强全力配合市、区政府的拆违等工作，故涉案房屋无法招商招租，不存在违约的事实。关于租赁保证金，合同履行完毕，承租方所交保证金应如数退还。关于退房及新增建筑面积的补偿问题，原告对被告支出该新增房屋建筑面积、装修、“三通一平”、新增的设施等改造费用作出合理补偿后，被告同意退出涉案房屋。第三人朱贵强述称，第三人不是直接被告，意见同被告答辩意见。是第三人承接了承租的权利义务，租赁主体由被告变更为了第三人。本院经审理认定如下事实：原告系上海市松江区泗泾镇沪松路XXX号及沪松路XXX号东14幢的产权人。2009年9月9日，原告作为出租方(甲方)与上海大济实业有限公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将可依法出租的松江区泗泾镇沪松路XXX号、松江区泗泾镇沪松路XXX号东租赁给乙方，该房屋租赁期限暂定九年，租赁期自2009年9月10日起至2018年11月9日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期按原样完好无条件返还。如乙方需继续承租该房屋，则应在租赁期届满前2个月内，以书面形式向甲方提续租申请书，在该房规划开发未实施的情况下，在同等条件下乙方具有承租优先权。甲方双方约定，年租金为600,000元。考虑到该房已年久失修，乙方需投入一定资金进行修缮，双方确认该租金五年不变，自第六年起租金在上年的基础上每三年递增5%。租金每二个月支付一次，每次支付必须提前十五天，先付后用。在本合同签约之日，乙方应向甲方支付该房屋租赁保证金，租赁保证金50,000元。合同期满，乙方必须恢复该房屋原有的正常使用状态，甲方经书面验收合格后退还保证金。否则按违约处理，保证金不予退还。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按日租金的0.3%支付违约金。逾期支付超过三十日的，甲方有权无条件终止本合同，该房屋内除乙方的可移动办公设备以外，所有一切设备、设施包括装潢不得损坏，归甲方所有。乙方到期后如不按时将房屋完好地归还给甲方，每逾期一日的租金，以原合同租金的两倍支付给甲方。上述合同还就其他条款进行了约定。2020年4月27日，原告向被告出具催告函，内容为：2018年10月9日，原告到租赁现场与被告面谈，告知被告，原告拟不再续签租赁合同，并要求被告按场地原样交还原告，被告予以拒绝。被告至今仍继续违约使用该场地且不再支付场地租金。请被告收函后10日内将相关租金汇至原告账户并退出该场地，逾期，原告将依法采取相关措施。上述催告函被告人员于2020年4月28日签收。2020年5月15日，原告委托上海市申光律师事务所向被告出具律师函，内容为：……原告已书面通知被告不再续签租赁合同，并要求被告支付拖欠租金，并退出该场地。本律师认为，诚实守信是商务活动的原则，请被告在接函7个工作日内，与原告或者本律师联系，商议相关事宜，以免涉诉。该律师函于2020年5月19日签收。另查明，2009年8月14日，上海大济实业有限公司企业名称预先核准变更为上海大济仓储经营管理有限公司。审理中，被告陈述，涉案房屋租金最后支付至2017年3月9日。原告陈述，保证金50,000元已收到，涉案房屋现由被告实际控制。被告及第三人陈述，涉案房屋现由被告和第三人共同控制。审理中，被告提供其与第三人朱贵强签署的《合作经营协议书》一份及向原告发出的告知函一份，预证明第三人朱贵强与被告系合作经营关系，第三人才是涉案房屋的实际承租人。对此，原告对上述证据的真实性不予认可，也不认可收到过上述告知函。以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证、催告函、律师函及邮寄凭证、企业名称变更预先核准通知书、当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的原被告间租赁合同，系原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方租赁合同于2018年11月9日到期后，被告仍继续使用涉案房屋，审理中，原告亦主张双方租赁关系于2020年4月28日解除，故在租赁合同到期后，原、被告形成不定期租赁关系。审理中，被告称实际承租人为第三人，被告已告知原告，但原告不予认可。被告亦未能提供承租人变更为第三人的充足证据，即便被告与第三人间确有相关变更承租人的约定，此系其内部约定，根据合同相对性，亦无法认定原、被告间租赁合同的主体产生变更。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，因被告未能支付涉案房屋租金，原告于2020年4月27日发函被告要求被告支付租金并退出场地，被告于2020年4月28日签收该催告函，故原告要求双方租赁关系于2020年4月28日解除于法有据，本院予以支持。根据双方租赁合同约定，被告租金应每两个月支付一次，每次支付必须提前十五天，先付后用。然被告租金仅支付至2017年3月9日，之后的租金及房屋使用费尚未支付。故原告要求被告支付欠付的租金及房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于租金和使用费的标准，双方租赁合同约定，年租金为60万元，第六年起租金在上年基础上每三年递增5%，被告到期后如不按时将房屋归还原告，每逾期一日的租金，以原告合同租金的两倍支付给原告。本案中，原告主张按照初始年租金60万元支付未付的租金及房屋使用费，系其处分自身权利，于法不悖，本院予以准许。故被告应向原告支付2017年3月10日至2020年4月28日的租金1,882,191.78元，并按照年租金60万元的标准支付2020年4月29日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。因双方租赁合同已判决解除，被告占用涉案房屋已无事实和法律依据，故被告应将涉案房屋返还原告。审理中原告撤回了违约金的诉讼请求，此系原告自行处分其权利，于法不悖，本院予以准许。至于被告缴纳的租赁保证金50,000元，原告同意用于抵扣被告应支付的租金及房屋使用费，为避免讼累，本院予以一并处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海华谊集团化工实业有限公司与被告上海大济仓储经营管理有限公司的租赁关系于2020年4月28日解除；二、被告上海大济仓储经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华谊集团化工实业有限公司支付2017年3月10日至2020年4月28日的租金1,832,191.78元(其中租赁保证金50,000元已抵扣)；三、被告上海大济仓储经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华谊集团化工实业有限公司按照年租金60万元的标准支付2020年4月29日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；四、被告上海大济仓储经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退房屋，并将上海市松江区泗泾镇沪松路XXX号、XXX号东房地产返还原告上海华谊集团化工实业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,812元，减半收取计12,406元，由被告上海大济仓储经营管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 烨二〇二一年二月二十二日书记员 伍怡雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。