广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28700号上诉人（原审被告）：王磊委托诉讼代理人：林忠友，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧滢，广东卓建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中兴通讯股份有限公司法定代表人：李自学，董事长。委托诉讼代理人：郭晓晴。上诉人王磊因与被上诉人中兴通讯股份有限公司（以下简称中兴公司）返还原物纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初13613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王磊的上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、驳回中兴公司的所有诉讼请求；3、本案的诉讼费由中兴公司承担。上诉事实和理由：1、一审法院在判决中多处错误认定案件事实,忽视王磊提交的证据及答辩观点,仅简单复制粘贴深圳市南山区人民法院过往判决书,使本案一审沦为形式,王磊的合法权利根本无法得到保障。2、一审判决错误认定本案案由,本案应属于民事纠纷中的劳动争议案件,仲裁程庄是劳动争议案件的前置程序,未经仲裁,本案不能进入诉讼程序,为此,一审法院不应受理本案件,应依法驳回中兴公司的起诉。3、一审判决错误理解保障性住房权利人的权利,涉案xx公寓属于行政监管的保障性住房,保障性住房的组织实施和监督管理权均属于深圳市住房和建设局,未经其行政前置处理(责令搬迁或电请人民法院强制搬迁),中兴公司无权收回涉案xx公寓,为此,中兴公司无权提起本案诉讼,其不是适格原告,法院依法应当驳回其起诉。4、一审判决错误认定涉案《协议书》合法有效,该错误认定违背查明的事实和法律法规,有包庇、纵容中兴公司违法活动的重大嫌疑,不但导致王磊丧失向中兴公司购买的涉案xx公寓,而且导致王磊丧失追究中兴公司违法转让保障性住房的法律责任的权利,严重损害了王磊的合法权益,特依法请求上级法院予以纠正,维护社会主义公平正义。5、“承诺服务期”条款(详见《协议书》第7.8.9.10.22条,下同)的效力是本案的争议焦点,但一审判决没有进行任何审查,直接认定王磊应符合承诺服务期并握此支持中兴公司的诉请,明显违背查明的事实及法律规定,严重损害王磊合法权益。6、一审判决不能参照深圳市南山区2017年房屋租赁指导租金标准要求王磊向中兴公司支付房屋占有使用费。7、王磊是中兴公司违规销售政府保障性住房使用权的受害人,中兴公司属于非法获利的加害人,在中兴公司仍侵占王磊购房款,一审判决支持加害人诉请,认定涉案《协议书》合法有效,导致中兴公司不但无需承担违法违约责任,而且还能获得房屋增值价值、房屋装修价值、房屋租金及占用费、免费使用王磊购房款等受益,判决显失公平及违背公序良俗,请求上级法院依法纠正,维护社会主义公平正义。被上诉人中兴公司辩称：1、王磊主张本案属于劳动纠纷无事实和法律依据，本案是普通民事纠纷。2、《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。王磊主张双方协定的《协议书》无效，无事实和法律依据。3、王磊主张中兴公司无权收回案涉房屋及收取房屋占有使用费无事实和法律依据。中兴公司作为案涉房屋所有权人，有权要求无权占有返还房屋及支付房屋占有使用费。综上，双方签订的《协议书》合法有效，由于王磊主动申请离职，其未能满足《协议书》中有关承诺服务期的要求，中兴公司自2017年7月11日起即有权要求王磊按《协议书》之约定返还房屋，由于王磊无权占有房屋至今，中兴公司有权要求王磊赔偿自2017年7月11日起至实际返还房屋之日的房屋租金损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。中兴公司向一审法院起诉请求：1.判令王磊立即返还深圳中兴xx公寓x号楼B单元xxx号房；2.判令王磊赔偿非法占有房屋给中兴公司造成的损失，自2017年7月11日起按每月60元/平方米租金标准计算至实际返还房屋之日止（暂计至2019年7月11日数额为65419.2元）；3.判令王磊承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：位于深圳市南山区xx路中兴xx公寓于2018年12月4日登记于中兴公司名下。2013年11月16日，中兴公司、王磊签订《协议书》，约定：王磊取得xx公寓x号楼B单元xxx号房、建筑面积90.86平方米的使用权；xx公寓用地性质为工业项目配套用地，属于保障性住房性质，土地使用权期限为50年，王磊不对所取得的xx公寓拥有产权，只能有限制性条件的拥有使用权；王磊向中兴公司按照建筑面积90.86平方米、单价4165元/平方米支付集资款378431元；深圳xx公寓项目竣工后，中兴公司将房屋交付王磊，并颁发《中兴通讯深圳xx公寓使用证》；王磊应以书面协议形式承诺自领取《使用证》之日起与中兴公司或中兴公司的关联公司保持劳动关系不少于8年，该期限简称为“承诺服务期”；王磊在中兴系统内部调动的，承诺服务期连续计算；如王磊在承诺服务期内主动与中兴公司解除劳动关系，王磊应将通过本协议取得的xx公寓退还中兴公司，中兴公司按协议约定的方式退回房款；如中兴公司在王磊承诺服务期内主动与王磊解除劳动关系，中兴公司有权收回王磊通过本协议取得的xx公寓，但中兴公司应将王磊已经支付的房款款归还王磊；及其他条款。2013年11月16日，中兴公司向王磊出具《xx公寓使用证》，载明：承诺服务期起始日期为2013年11月16日；本xx公寓使用权人仅拥有使用权，不拥有所有权；xx公寓使用权的取得与转让均应按照使用权人与中兴通讯股份有限公司或其子公司签订的xx公寓《协议书》执行。王磊于2013年12月30日在《中兴xx公寓入伙资料签收表》及《钥匙签收表》上签字。2017年7月11日，王磊向中兴公司提交《个人解除劳动合同申请》，王磊确认其于当天离职。为证明其按约定向中兴公司支付了涉案房屋的购房款及维修基金，王磊向法庭提交了银行流水及收据予以证明。中兴公司对收据予以认可，对银行流水的真实性、合法性、关联性不予认可。为证明王磊对涉案房屋进行装修并支付了装修费用，王磊向法庭提交了银行流水及收费票据予以证明。中兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。一审庭审中，王磊确认其至今仍在涉案房屋居住。一审法院认为，本案系离开原用人单位的员工与原用人单位因房屋使用权而产生的纠纷，且双方对此签订了协议，属普通民事纠纷，人民法院可予受理，故一审法院对王磊关于本案不属于人民法院主管范围的抗辩意见不予采纳。中兴公司与王磊签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。中兴公司有权依据该《协议书》提起本案诉讼，系适格中兴公司。根据《协议书》的约定，王磊仅对涉诉房产享有使用权且应符合承诺服务期，在承诺服务期内无论系王磊主动与中兴公司解除劳动关系还是中兴公司主动与王磊解除劳动关系，王磊均应向中兴公司返还涉诉房产。根据《xx公寓使用证》的记载，王磊的承诺服务期起始日期为2013年11月16日，而王磊于2017年7月11日离职，王磊未满足《协议书》约定的承诺服务期，王磊主张中兴公司已将是涉案房屋销售给王磊且王磊已支付对价，但主张与《协议书》及《xx公寓使用证》的内容不符，不能成立，一审法院依法不予采信。故中兴公司诉请王磊依约返还涉诉房产，理据充分，一审法院予以支持。关于王磊已付的房款，《协议书》已作出约定，双方可另循途径解决。王磊离职后，已无涉诉房产的使用权，中兴公司请求王磊支付房屋占有使用费，一审法院可予支持。《协议书》并未约定王磊返还涉诉房产的期限，中兴公司亦未举证证明其要求王磊退房的时间，故一审法院酌情按照深圳市南山区2017年房屋租赁指导租金西丽街道办留仙大道沿街片区带电梯住宅60元/月/平方米的租金标准，根据涉诉房产的建筑面积，由王磊自中兴公司起诉之日即2020年3月23日起向中兴公司支付房屋占有使用费5451.6元/月（60×90.86），至本判决确定的王磊返还涉诉房产之日止。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、王磊于判决生效之日起十日内向中兴通讯股份有限公司返还深圳中兴xx公寓x号楼B单元xxx号房；二、王磊于判决生效之日起十日内向中兴通讯股份有限公司支付房屋占有使用费：按房屋面积90.86平方米，从2020年3月23日起按照60元/平方米/月的租金标准计至判决确认的王磊返还房屋之日止；三、驳回中兴通讯股份有限公司其他的诉讼请求。如王磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费717.74元，中兴公司已预交，由中兴公司负担416.29元，王磊负担301.45元。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，中兴公司系涉案房屋核准登记的权利人，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”的规定，中兴公司作为权利人在物权受到侵害时有权提起诉讼，一审法院予以受理和审理依法有据。王磊入职中兴公司后，系根据其与中兴公司2013年11月16日签订的《协议书》取得涉案房屋的使用权。根据上述《协议书》的约定，如果王磊在其承诺服务期（8年）内主动与中兴公司解除劳动关系，中兴公司有权收回涉案房屋，同时应将王磊已经支付的房款退还给王磊。上述协议系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。协议的上述内容也是双方自愿协商的结果，约定的权利义务对等，并不违反公平原则。一审法院认定该协议内容有效，认定正确。在双方劳动关系解除后，按照上述协议约定，王磊应当将涉案房屋退还给中兴公司。在王磊占有涉案房屋已无依据的情况下，中兴公司作为权利人，有权要求返还房屋并支付相应的占有使用费。关于占有使用费的标准，一审法院参照深圳市南山区2017年指导租金标准计算，符合公平原则。综上，王磊上诉无理，应予驳回。至于中兴公司应当退还的房款，在王磊交还房屋时，中兴公司也应当按照诚信原则及时退还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1435.48元(已由王磊预交)，由王磊负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年二月二十四日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。