福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽08民终100号 上诉人(原审被告）：连城万星置业有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街****，统一社会信用代码91350825MA32U5255W。 法定代表人：赖德强，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：谢世龙，男，1974年4月5日生，汉族，住福建省连城县。 上诉人连城万星置业有限公司（以下简称万星公司）因与被上诉人谢世龙定金合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了询问。上诉人万星公司的委托诉讼代理人卢水平，被上诉人谢世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万星公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由:一、上诉人连城万星置业有限公司与被上诉人谢世龙于2017年11月7日签订的《万星旅游文化城定购协议书》属于定金合同，因被上诉人谢世龙未实际支付定金而至今尚未生效，对双方没有法律效力。1.根据《中华人民共和国合同法》第115条和《中华人民共和国担保法》第90条等规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。2.双方于2017年11月7日签订的《万星旅游文化城定购协议书》属于定金合同，在《万星旅游文化城定购协议书》签订后，被上诉人谢世龙至今没有按照《万星旅游文化城定购协议书》的约定实际支付定金70000元。因此，《万星旅游文化城定购协议书》因被上诉人谢世龙未实际支付定金而至今尚未生效，对双方没有法律效力。但原判决认为《万星旅游文化城定购协议书》具有法律效力，是适用法律错误的。二、原判决认为“不能以万星公司在收据上填写款项的性质‘购房款’来否认上述款项的定金性质”，是适用法律错误的。1.被上诉人预付的款项70000元不是定金而是购房款，该事实有被上诉人自己提供的《收据》等证据证实。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。本案中，在事实上，上诉人与被上诉人于2017年11月7日口头达成商品房买卖合同，被上诉人已经分别于2017年11月7日预付购房款20000元、2017年11月15日预付购房款50000元合计70000元，并且被上诉人自2017年11月7日起至起诉前在近三年的时间内也未对此提出任何异议。显然，双方已经以明示作出意思表示，以自己的实际行为改变款项性质，并且在近三年的时间内没有任何异议。3.一审时，虽然被上诉人否认“款项70000元是购房款的性质”，但被上诉人提供的《收据》是书面证据，而书面证据的可信度远远高于当事人的陈述，被上诉人的该辩解存在有利其目的之主观因素，依法应当采信《收据》的效力，认定“被上诉人交付的款项70000元是购房款”。因此，原判决认为“不能以万星公司在收据上填写款项的性质‘购房款’来否认上述款项的定金性质”，是适用法律错误的。三、原判决认为“双方签订的《万星旅游文化城定购协议书》,特别约定:‘若2019年12月31日前签定正式合同,商改住土地出让金由本公司支付’这说明谢世龙的合同目的是向万星公司购买住宅,万星公司对谢世龙的合同目的清楚并同意、双方至今未签订正式的房屋买卖合同的原因是万星公司至今未将建房的土地性质从商业用地改为城镇住宅用地”，是适用法律错误的。1.从《万星旅游文化城定购协议书》来看，该《万星旅游文化城定购协议书》之特别约定“若2019年12月31日前签定正式合同,商改住土地出让金由本公司支付”，属于附条件合同，该条的意思是：如果在2019年12月31日前签定正式合同，商改住土地出让金由本公司支付。2.在事实上，双方至今未签订正式的房屋买卖合同的原因是：被上诉人自己的征信未能达到按揭贷款银行的贷款条件。并不能由此得出“双方至今未签订正式的房屋买卖合同的原因是万星公司至今未将建房的土地性质从商业用地改为城镇住宅用地”这种错误的结论。3.上诉人虽然未将建房的土地性质从商业用地改为城镇住宅用地，但开发的房屋已经销售完成，除被上诉人外其他购买人与上诉人签订合同，交完购房款，接受使用。因此，原判决认为“双方签订的《万星旅游文化城定购协议书》,特别约定:‘若2019年12月31日前签定正式合同,商改住土地出让金由本公司支付’这说明谢世龙的合同目的是向万星公司购买住宅,万星公司对谢世龙的合同目的清楚并同意、双方至今未签订正式的房屋买卖合同的原因是万星公司至今未将建房的土地性质从商业用地改为城镇住宅用地”，是适用法律错误的。四、假设《万星旅游文化城定购协议书》已经生效，具有法律效力，涉案70000元是定金，依法上诉人连城万星置业有限公司不必返还被上诉人谢世龙140000元。1.根据《中华人民共和国合同法》第115条和《中华人民共和国担保法》第91条等规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。2.根据《万星旅游文化城定购协议书》约定，涉案商品房的签约总价22万元。因此，双方约定的定金数额不得超过22万元×20%=44000元。但原判决认为涉案定金数额70000元，是适用法律错误的。综上所述，一审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条规定，上诉人提出上诉，请求支持其上诉请求。 谢世龙答辩称，上诉人没有新的证据推翻一审判决，签订的定金合同中明确约定了是定金。当时承诺该房屋商品房改为住宅用地，而且有出示政府批文，所以才会签字。因为现在无法改成住宅用地，现在找答辩人协商一平方降550元，答辩人不同意。请求驳回上诉，维持原判。 谢世龙向一审法院起诉请求：1.判令万星公司按照合同法的规定双倍返还定金140000元；2.解除双方签订的万星旅游文化城订购协议书；3.判令万星公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定的事实，2017年11月7日，万星公司与谢世龙签订了一份编号为0006891的《万星旅游文化城定购协议书》，《万星旅游文化城定购协议书》为打印的格式合同。协议书约定：“谢世龙”向万星公司定购面积为“48.01”的“C幢406号”商品房，签约单价“4582.38元”，签约总价“220000元”。定金“贰万元”。定金栏处记载定购人已于“2017”年“11”月“7”日缴纳定金人民币(大写)“贰”万元整(小写￥“20000”)，另须于“2017”年“11”月“15”日前补缴纳定金人民币(大写)“伍”万元整(小写￥“50000”)。定金栏处同时约定，若定购人未按时补齐定购定金，出售方不另行催告，直接视为定购人违约并自愿放弃上述商品房的购买权，出售方有权将上述商品房另售他人并不返还已缴定金，不承担定金利息及其他责任，定购人对此不得提出异议。签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期购房款。上述双引号部分在格式合同中为空白，由万星公司销售人员填写。定购协议书《商品房买卖合同》签约日期栏处未填写上日期。付款方式格式合同规定为二种：a银行按揭。b一次性付款，定购人签订《商品房买卖合同》时付清全部购房款。采用何种方式付款，在格式合同中用打勾的方式确定。万星公司与谢世龙间的《万星旅游文化城定购协议书》没有在付款方式栏处打勾。在其他约定栏处，万星公司销售人员填写上“若2019年12月31日前签定正式合同，商改住土地出让金由本公司支付”这一内容。2017年11月7日，谢世龙向万星公司支付了20000元，2017年11月15日，谢世龙再次向万星公司支付了50000元。万星公司向谢世龙出具了二张收据，二张收据款项内容注明：“C#406购房款”。2017年10月30日，连城县人民政府作出了连政综(2017)338号文，该文同意万星公司竞得的连城县西城区A16-A23号地块(西侧地块)部分项目由商业用地变更用途为住宅用地-城镇住宅用地(单身公寓)并补缴地价款708.1万元。因万星公司未补缴地价款，连城县西城区A16-A23号地块(西侧地块)未办理商改住。 一审法院认为，谢世龙与万星公司签订的《万星旅游文化城定购协议书》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。双方签订的《万星旅游文化城定购协议书》，特别约定：“若2019年12月31日前签定正式合同，商改住土地出让金由本公司支付”这说明谢世龙的合同目的是向万星公司购买住宅，万星公司对谢世龙的合同目的清楚并同意。双方至今未签订正式的房屋买卖合同的原因是万星公司至今未将建房的土地性质从商业用地改为城镇住宅用地。谢世龙按《万星旅游文化城定购协议书》的约定时间、金额向万星公司支付定金时，万星公司出具的收据将款项的性质填写为购房款，这与“签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期购房款。”的约定相符，不能以万星公司在收据上填写款项的性质“购房款”来否认上述款项的定金性质。故一审法院对万星公司称谢世龙未向其缴纳70000元定金的辩解不予采信。谢世龙未与万星公司正式签订《商品房买卖合同》，系万星公司未按约定将建房的土地性质从商业用地改为城镇住宅用地造成的，因万星公司的违约行为，导致谢世龙无法实现合同目的，谢世龙要求解除与万星公司间的《万星旅游文化城定购协议书》、要求万星公司双倍返还定金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除连城万星置业有限公司与谢世龙签订的《万星旅游文化城定购协议书》。二、连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还给谢世龙定金共计140000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，减半收取1550元，由连城万星置业有限公司负担。 在二审期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明，对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以认定。 本案的争议焦点：谢世龙所缴交的7万元是定金还是购房款，一审认定是定金是否正确，判决返还双倍定金14万元是否过高，是否违反法律规定，万星公司要求予以调整是否可以得到支持。 本院认为，谢世龙与万星公司签订的《万星旅游文化城定购协议书》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方应按约履行。在《万星旅游文化城定购协议书》中明确约定谢世龙应在约定时间向万星公司交付约定的定金款项；谢世龙按此交纳了约定的额项，但万星公司在出具的收款收据中却载明是购房款，而双方在还没有签订购房合同的前提下，该载明明显与事实不符，因此，结合《万星旅游文化城定购协议书》中的约定及交纳款项的时间，一审认定该款项为定金正确。万星公司上诉主张“该款项不是定金，而是购房款，谢世龙没有交纳定金”，与事实不符，本院不予支持。定金分为预约定金和违约定金，违约定金的目的是双务合同中为了惩罚违约方的违约行为，弥补守约方的损失，因此对违约定金有所限制，不能超过合同标的额的20%；而预约定金的目的是促使对方签订合同，本身并没有标的，故也没有超过合同标的额的20%限制。因此万星公司以“一审违反《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，超过主合同标的额的20%限制判决，属适用法律错误”，与法不符，本院不予支持。综上，万星公司的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由连城万星置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二一年二月二十二日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 邱艺梅 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。