福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初23433号 原告：林玉妹，女，1976年11月30日出生，澳门特别行政区居民，在内地住福建厦门黄厝路577-99号702，澳门居民身份证号码：×××5760（4）。 委托诉讼代理人：吴鹭榕，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓敏，福建秋生律师事务所律师。 被告：厦门辰光新天地百货有限公司（原公司名称：厦门市九天大陆商厦百货有限公司），住所地福建省厦门市思明区仁安巷****。 法定代表人：林聪明。 被告：林聪明，男，1965年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区仁安巷**. 被告：谢立国，男，1976年5月4日出生，汉族，，住福建省厦门市思明区 上列三被告共同委托诉讼代理人：张红军，福建天衡联合律师事务所律师。 上列三被告共同委托诉讼代理人：陈锦生，福建天衡联合律师事务所律师。 原告林玉妹与被告厦门辰光新天地百货有限公司（以下简称辰光新天地公司）、林聪明、谢立国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，由审判员戴建平于2021年1月6日公开开庭进行了独任审理。原告林玉妹的委托诉讼代理人吴鹭榕，被告谢立国及其与被告辰光新天地公司、林聪明的共同委托诉讼代理人张红军、陈锦生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉妹向本院提出诉讼请求：1.辰光新天地公司立即向林玉妹支付2020年第二个季度及第三个季度应付而未付的租金共计585000元（其中第二个季度尚欠租金260000元、第三个季度尚欠租金325000元）及支付至2020年6月30日止的逾期付款违约金6500元（以650000元的1%计算）；2.辰光新天地公司赔偿林玉妹律师代理费损失40000元及公证费损失2000元；3.林聪明、谢立国对辰光新天地公司上述第一、二项债务承担连带偿还责任。事实和理由：2014年7月2日，林玉妹与辰光新天地公司、林聪明、谢立国共同签订《物业租赁合同》一份，约定林玉妹（甲方）将坐落于厦门市思明区××路××号××单元的房产（产权证号：：厦国土房证第****总建筑面积120.24平方米）即案涉房屋出租给辰光新天地公司（乙方），租赁期限自2014年7月1日起至2030年6月30日止，租金自第六年起（2019年7月1日）按照月租金130000元收取。辰光新天地公司（乙方）应以每三个月（一季度）作为一个付款期，并于每个付款期的前十五日支付当个季度的租金。作为担保方的林聪明（丙方）及谢立国（丁方）为辰光新天地公司（乙方）本合同项下的全部义务承担连带责任保证，担保范围包括主债权及利息、律师费、公证费等实现债权的费用。根据林玉妹与辰光新天地公司、林聪明、谢立国签订的《物业租赁合同》约定，辰光新天地公司本应当于2020年3月15日前支付第二季度租金390000元，于6月15日前支付第三季度租金390000元。但辰光新天地公司于2020年3月20日向林玉妹支付一个月的租金即130000元后至今未再履行租金支付义务。截至2020年6月30日止，辰光新天地公司尚欠第二季度租金260000元、尚欠第三季度租金390000元，合计拖欠租金650000元，经林玉妹多番催促，辰光新天地公司均拒不履行租金支付义务。根据《物业租赁合同》第二条“辰光新天地公司有任何一笔租金如逾期未如数支付，应自到期应付日起至该笔租金全额付清为止，按该笔租金的百分之一计收逾期付款违约金”之约定，截至2020年6月30日止，因辰光新天地公司拖欠林玉妹租金达650000元，故辰光新天地公司应当支付违约金6500元（即650000元×1%＝6500元）。另因辰光新天地公司单方违约，造成林玉妹为维权而支出律师代理费40000元及公证费2000元的合理损失，辰光新天地公司应当全额承担。林聪明、谢立国作为担保方，对于辰光新天地公司的上述债务应当承担连带偿还责任。综上所述，林玉妹为维护合法权益特向法院提起诉讼，望判如所请。 辰光新天地公司、林聪明、谢立国共同辩称，一、本案《物业租赁合同》约定租金明显超过正常租金水平；受新冠疫情影响导致辰光新天地公司无力按原约定履行，请求法院结合案件实际情况调整租金价款，具体为减免2月份全部租金，3至9月的租金予以减半。（一）本案《物业租赁合同》约定租金标准明显超过正常租金水平。根据《物业租赁合同》约定，案涉房屋的建筑面积为120.24平方米，月租金为13万元，租金标准高达1081.1元/㎡•月，年租金高达156万元。在同一栋楼内，辰光新天地公司还向案外人厦门九天房地产开发有限公司（以下简称九天房地产公司）承租了一至四层的部分房屋，租赁面积为8386.21㎡，并附带有31个车位，租金为22.05万元/月，管理费为14.7万元/月，合计仅36.75万元/月。即便不考虑所附带的车位仅计算租赁面积，租金标准也仅为43.82元/㎡•月。辰光新天地公司租用案涉房屋后，将包括案涉房屋在内的思明南路39号一、二层套内面积2135.993㎡的房屋出租给海恩斯莫里斯（上海）商业有限公司（下称HM）。辰光新天地公司出租给HM的租金标准为承租方日历年度净营业额的8%，2015年度的租金收入为2421442.37元、2016年度的租金收入为2022355.08元、2017年度的租金收入为1690175.32元、2018年度的租金收入为1597959.4元、2019年度的租金收入为1491857.56元。从以上数据可以看出，本案租金标准是辰光新天地公司承租九天房地产公司房屋租金标准的25倍，辰光新天地公司向林玉妹承租120.24㎡年租金为156万元，基本等同于辰光新天地公司将包括案涉房屋在内套内面积达2135.993㎡的房屋出租给HM所能取得的全部租金，在2019年甚至本案约定的年租金已经超过了HM支付给辰光新天地公司的租金。案涉《物业租赁合同》约定的租金标准远高于正常的租金标准。（二）辰光新天地公司经营受新冠疫情影响严重，无力按照《物业租赁合同》约定继续支付高额租金，恳请法院根据相关法律及司法解释规定进行调整。辰光新天地公司是中山路来雅百货的经营管理方，来雅百货属于注重消费体验的线下商场，人流量对于辰光新天地公司的经营是最为重要的。2020年2月份新冠疫情爆发，对各行各业都产生不利影响，对辰光新天地公司经营尤为严重。虽然辰光新天地公司积极采取各种措施组织经营，努力降低疫情对经营的影响，但受外地人员返厦延期、消费者因疫情防护原因不愿到线下实体店消费等不利因素影响，商场人流量还是急剧减少，2020年上半年几乎没有人流量，2020年下半年虽然较上半年有所恢复，但仍远不及2019年同期。截至2020年11月份，辰光新天地公司已经严重亏损，预计12月份亏损将进一步扩大。近期，北京、大连等地区又出现多例确诊病例，全国多个地区升级为中风险地区，疫情防控形势愈发严峻，商场经营愈发困难，辰光新天地公司经营仍处于困境之中。辰光新天地公司经营受新冠疫情影响严重，无力按照《物业租赁合同》约定继续支付高额租金。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条提出“应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小”，第三条第（二）款提出“继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项提出“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。如上所述，辰光新天地公司经营受新冠疫情影响严重，恳请法院根据公平原则调整租金价款。（三）2020年3月份，谢立国代表辰光新天地公司与林玉妹沟通租金减免事宜，林玉妹同意为辰光新天地公司减免一个月租金。结合辰光新天地公司的经营情况及林玉妹上述承诺，按照公平原则，恳请减免2020年2月份全部租金，3-9月份的租金予以减半。辰光新天地公司已按调整后的租金标准，付清林玉妹主张的第二季度、第三季度租金。2020年第四季度及之后的租金不在林玉妹诉请范围内，双方另行协商处理。二、辰光新天地公司是因新冠疫情陷入经营困难，导致无法按照《物业租赁合同》约定支付租金。辰光新天地公司在疫情爆发后及时与林玉妹沟通租金减免事宜，在双方暂时未能达成一致甚至林玉妹提起诉讼的情况下，还按照约定租金的一半按时支付租金。辰光新天地公司没有违约意思，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项意见，林玉妹要求辰光新天地公司支付违约金6500元不能得到支持。三、林玉妹要求辰光新天地公司承担律师代理费40000元、公证费2000元并由林聪明、谢立国承担连带偿还责任没有合同依据，也没有事实依据。《物业租赁合同》中未约定由辰光新天地公司承担林玉妹的律师代理费、公证费等费用。虽然第十五条担保条款中约定担保人担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于甲方的律师费、诉讼费、保全费、调查费、差旅费、公证费、公告费等），但这是针对保证人的约定，并不是林玉妹与辰光新天地公司之间的约定，故林玉妹要求辰光新天地公司承担其律师代理费、公证费，没有法律依据。2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第55点提出，担保人承担的担保责任范围不应当大于主债务，是担保从属性的必然要求，担保责任的范围大于主债务的，大于主债务部分的约定无效，从而使担保责任缩减至主债务的范围。因此，以上约定中要求林聪明、谢立国承担林玉妹的律师费、公证费的约定，对林聪明、谢立国也属于无效约定，林玉妹要求林聪明、谢立国对律师费、公证费承担连带偿还责任也没有合同依据。此外，林玉妹并未提供证据证明实际产生了其主张的律师费、公证费，也未证明其主张的公证费与本案的关联性。因此，林玉妹的律师费、公证费主张没有事实依据。综上所述，《物业租赁合同》约定租金明显超过正常租金水平；受新冠疫情影响导致辰光新天地公司无力按原约定履行，请求法院结合案件实际情况调整租金价款，具体为减免2月份全部租金，3至9月的租金予以减半。辰光新天地公司已按照减免后金额支付租金。辰光新天地公司没有违约意思，林玉妹要求辰光新天地公司支付6500元违约金不合理。林玉妹要求辰光新天地公司、林聪明、谢立国承担律师费、公证费，没有合同依据，也没有事实依据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋位于厦门市思明区××路××号××单元××单元，登记权利人为林玉妹。 2014年7月2日，林玉妹（出租方、甲方）与辰光新天地公司（承租方、乙方）、林聪明（担保方、丙方）、谢立国（担保方、丁方）签订一份《物业租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋（总建筑面积120.24平方米）出租给乙方，乙方承租该房产并定向转租给海恩斯莫里斯（上海）商业有限公司作为商业经营用房使用；双方确认乙方于2014年7月1日实际收到租赁物（书面交接书于2014年7月2日签署）；租赁期限16年，自2014年7月1日至2030年6月30日止；租金自第六年起（2019年7月1日）按照月租金130000元收取，如市场行情高于该标准，则按市场行情计算，第十一年起（2023年7月1日）按月租金160000元，如市场行情高于该标准，则按市场行情计算；乙方应以每三个月（一季度）作为一个付款期，乙方应于每个付款期的前15日支付当期一个季度的租金，除非双方另有约定，否则乙方不得因非合同约定情形外之原因扣减和抵消租金；乙方有任何一笔租金如逾期未如数支付，应自到期应付日起至该笔租金全额付清为止，按该笔租金的百分之一计收逾期付款违约金；丙方及丁方为乙方本合同项下的全部义务承担连带责任保证，乙方在主合同约定的债务履行期届满没有履行债务的，甲方可以要求乙方履行债务，也可以同时要求丙方和丁方在其保证范围内承担保证责任；担保期限为本合同项下全部主债务履行期届满之日起两年；担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于甲方的律师费、诉讼费、保全费、调查费、差旅费、公证费、公告费等）。 案涉租赁合同签订后，双方依约履行，辰光新天地公司依约向林玉妹支付租金至2020年3月31日。后辰光新天地公司分别于2020年3月20日、2020年7月20日、2020年9月15日、2020年12月15日支付林玉妹租金130000元、65000元（转账用途备注：租金07-09）、195000元（转账用途备注：租金10-12）、195000元（备注：租金01-03月）。辰光新天地公司主张因新冠疫情影响，其系按2020年2月租金免付，2020年3月后租金减半的标准支付2020年第二季度后的租金，故2020年3月20日和7月20日支付的租金系2020年第二季度、第三季度的租金（即抵扣2月份已付一个月的租金，2020年4月-9月期间每月租金减半）。林玉妹确认辰光新天地公司2020年3月20日和7月20日支付的两笔租金系2020年第二季度、第三季度产生的租金，但不同意租金减免，故辰光新天地公司欠付林玉妹第二季度租金260000元、第三季度租金325000元。 辰光新天地公司承租案涉房屋及案外房屋后转租给海恩斯莫里斯（上海）商业有限公司作为经营使用，并约定商铺的营业额租金为承租方日历年度净营业额的8%。 另查明，谢立国与林玉妹于2020年2月8日互添微信，谢立国表示希望林玉妹给予租金减免支持。林玉妹回复：“这次的疫情来的太突然了，还没来得及防备，……，我们的身份无法享受同等政策，疫情面前我们大家携手共渡，下一季度贵公司付两个月的租金就好，付租金的时间还是一样，望您多理解”，谢立国回复“我们会尽最大的努力支付后面的租金，大家共度难关吧”。2020年2月24日，谢立国向林玉妹发送微信：“林小姐，您好！上次沟通的情况有一些变化，虽然我们已经复工，但是几乎没有业绩，更不用说有收益了，我们目前沟通的商户都是希望能够跟着政府的政策走，二月份免租，三、四月份减半，希望您支持，同时根据市场情况，希望2020年的租金能否适当下调，撑过难关”，林玉妹未作回复。2020年3月20日，林玉妹向谢立国发送微信：“谢总您好！租金只收到一个月，还差一个月，望及时付款”，谢立国回复“我给您发的您也没有回复我，企业实在困难，我们都是按照政府的政策走的，包括旁边的几个，您可以问问”。 2020年4月28日，林玉妹分别向各被告发送短信，短信载明“如辰光新天地公司能于2020年6月15日前如数支付案涉房屋2020年第三季度租金，且后续应付的租金能按合同及时足额支付，其可附条件不再追讨辰光新天地公司拖欠的2020年第二季度应付的2个月租金及逾期付款违约金”。 本院认为，林玉妹与辰光新天地公司、林聪明、谢立国签订的《物业租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约全面履行。根据查明事实，林玉妹与辰光新天地公司系因新冠疫情及疫情防控该不可抗力是否可减免租金及租金减免数额产生争议。案涉房屋系用于商业经营，且地处厦门中山路商圈，疫情及防控措施确实会造成辰光新天地公司履约困难及履约成本的增加。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”基于此，本院参照厦门市有关租金减免的政策，结合厦门市新冠肺炎疫情的防控情况、案涉房屋的地理位置、辰光新天地公司承租案涉房屋的用途、案涉房屋因受疫情影响的程度以及林玉妹的实际损失等因素，根据公平原则，酌定按照“1个月全免，四个月减半”的方式确定辰光新天地公司自2020年2月起的租金支付义务。根据辰光新天地公司支付租金的情况，本院认定截至2020年第三季度，辰光新天地公司欠付林玉妹租金195000元。考虑到疫情该不可抗力的影响，本院对辰光新天地公司截至2020年第三季度已发生的租金迟延支付行为，酌情不认定为构成违约，对林玉妹诉请辰光新天地公司支付逾期付款违约金及赔偿律师代理费、公证费，不予支持。林聪明、谢立国自愿对辰光新天地公司的债务进行担保，且对其承担担保责任表示无异议，本院对林玉妹诉请林聪明、谢立国对辰光新天地公司的债务承担连带偿还责任，予以支持。 综上所述，对林玉妹的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门辰光新天地百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付林玉妹截至2020年9月30日拖欠的租金195000元； 二、林聪明、谢立国对厦门辰光新天地百货有限公司的上述债务承担连带清偿责任，林聪明、谢立国承担保证责任后，有权向厦门辰光新天地百货有限公司追偿； 三、驳回林玉妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费10135元，由林玉妹负担7015元、厦门辰光新天地百货有限公司负担3120元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年二月四日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。