河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终237号上诉人（原审原告）：杨姗姗，女，1984年10月15日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：郭燕波，河南宇华大众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尚玉平，女，1964年1月28日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：李明亮，男，1963年5月20日出生，汉族，住新乡市。上诉人杨姗姗与上诉人尚玉平房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0711民初1649号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨姗姗及其委托诉讼代理人郭燕波和上诉人尚玉平及其委托诉讼代理人李明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨姗姗上诉请求：一、依法撤销（2020）豫07民初1649号判决，改判支持杨姗姗的上诉请求（不服数额：14934元）；二、一、二审诉讼费由尚玉平承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清,导致租赁房屋不能使用的根本原因是该租赁房屋权属有争议,杨姗姗在履行合同过程中并未存在过错。2018年4月8日,杨姗姗与尚玉平配偶李明亮、李园园签订《转让合同》,合同约定李园园将牧北小区7号楼3单元1楼东户门面房转让给杨姗姗经营使用,转让合同到期后,杨姗姗与李明亮于2019年11月16日继续了该房屋的《房屋租赁合同》,约定租赁合同期限一年,该合同到期后,由杨姗姗与尚玉平续签了《房屋租赁合同》租期一年,自2019年11月30日至2020年11月29日止,并约定杨姗姗向尚玉平缴约2000元保证金,该房屋租金每月2800元,签合同时一次性付清一年房租33600元。杨姗姗与尚玉平签订合同是在自原合法下签订的,合同是合法有效的,双方均应按照合同约定履行义务,尚玉平作为房屋出租方,按照约定交付给杨姗姗权属无争议,能够保证杨姗姗正常使用的房屋是其基本义务。在本案中,尚玉平在一审庭审中提供了由新乡市格拉姆房地产开发有限公司、尚玉平与李明亮、新乡市牧野区城乡建设局、新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会签订的拆迁安置协议书,以此说明尚玉平对该房屋是有对外出租的权利,但该房屋的所有权并不属于尚玉平,尚玉平在向杨姗姗出租房屋时应保证该房屋能够正常使用,但在杨姗姗与尚玉平签订合同后,于2020年1月11日,新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会以该房屋属于该村所有为由,将该租赁房屋加锁封门,导致杨姗姗无法继续使用该房屋。杨姗姗在程赁合同有效期内向外张帖转让字样,并不是合同不能履行的根本原因,并且在杨姗姗向外转让时尚玉平是认可的,尚玉平并未明确对杨姗姗的行为提出异议,直至杨姗姗向法院起诉时，涉案租赁房屋并未实际转让,杨姗姗仍是承租人,一审法院以此认定致使合同无法继续履行,是完全错误的,是明显的偏袒尚玉平。综上,在本案中,导致杨姗姗与尚玉平签订的合同目的不能继续履行的根本原因是涉案租赁房屋权属有争议,新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会因主张该涉案房屋上的权利导致房屋不能正常使用。杨姗姗在签订合同后,已经全面履行了自己的义务,在履行合同过程中不存在过错,而尚玉平却存在违约行为,交付杨姗姗使用的房屋存在权属争议,致使合同不能继续履行,应将杨姗姗预交的房租予以退还。二、一审法院适用法律错误。本案系房屋租赁合同纠纷,一审法院在认定事实不清的情况下所适用的法律错误,本案导致合同不能继续履行的原因系涉案房屋权属存在争议,因新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会主张该房屋的权利致使租赁房屋不能正常使用,杨姗姗向法院起诉请求解除合同。本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十八条、以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定作出判决。综上所述,一审法院判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判,支持杨姗姗的上诉请求。尚玉平辩称：一、依据合同法第八条，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。依法成立的合同受法律保护，承租人锁门且贴转让广告，不仅违反了合同法，也违反了我们双方租赁合同第八条、第九条的规定，依据合同法第三条，合同当事人的法律地位是平等的，乙方不得将自己的意志强加给另一方。尚玉平回国后和杨姗姗见面，当面问清情况后，杨姗姗和其嫂子将尚玉平堵在金城国际小区对面邮政银行取款厅进行讹诈，让尚玉平退转让费。依合同法第108条,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求承担违约责任。第60条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。杨姗姗自己通知新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会锁门，将东西搬走，没有通知尚玉平，不履行交付房屋义务,导致尚玉平承租屋内物品丢失，违反了合同法和租赁合同第七条规定,一审法院适用法律错误，请二审法院纠正。二、该房屋的所有权虽然不是尚玉平，但不表示尚玉平没有出租权，牧北小区物业以及新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会的人出庭作证均能说明尚玉平有出租权。尚玉平按照约定将房屋交付给杨姗姗承租多年,双方平时都履行合同,就本案涉案合同杨姗姗已经租用了两个多月,不存在尚玉平交付义务责任问题,而是对租赁瑕疵担保义务问题，尚玉平出国前将存在的风险已经履行告知义务,尚玉平还将其与新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会签订的两份担保协议交给杨姗姗。之后杨姗姗擅自改变房屋约定用途，张贴转让广告，没有经过尚玉平同意。且杨姗姗不按约定交物业费和水电费，违反租赁合同第五条、第八条和第九条规定，还违反了合同法第六条、第一百零七条和第一百一十五条规定。因此，请二审法院查明事实，依法驳回杨姗姗的上诉请求。尚玉平上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院作出的(2020)豫0711民初1649号民事判决书；2、请求二审人民法院依据事实和法律改判杨姗姗承担违约责任,驳回杨姗姗的诉讼请求；3、一二审诉讼费由杨姗姗承担。事实与理由:一、一审法院认定事实有误,应当认定杨姗姗承担全部违约责任,驳回杨姗姗的诉讼请求。杨姗姗承租涉案房屋东侧房屋多年,按年续签合同和交纳租金已成习惯。2019年初杨姗姗从原承租人李园园手中将该涉案房屋接转后不久,就知道涉案房屋产权归西牧村,但并没有第三人主张权利,租赁房屋权属也没有争议;更没有影响杨姗姗一年的正常经营。到期之后，杨姗姗还想续租涉案房屋,由于其出现转让从中牟利苗头,尚玉平便通知杨姗姗不再续租。在杨姗姗约定自己经营,并积极主动起草合同的情况下,尚玉平才勉强答应,但将“房屋租赁合同”第9条一直以来的约定特意更改为,“合同期内经甲方同意,乙方有权转让租赁权”。然而杨姗姗出尔反尔,违反“房屋租赁合同”第9条约定,擅自锁门转让,并在经营门上张贴“转让”广告,才导致发生房屋加锁事件，杨姗姗应当承担约责任。杨姗姗明知尚玉平远在国外,既不报警也不阻止,是导致尚玉平的权利被侵害的根本原因,已经表明其不想继续履行合同义务,尚玉平可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。事件发生后,杨姗姗才将锁门情况告知身在国外的尚玉平。尚玉平仍然要求杨姗姗继续按照双方约定自己经营,而杨姗姗执意转让从中获利,应当承担违约责任。杨姗姗不按约定交付物业费和水电费,将东西全部搬走不履行通知义务,也应当承担违约责任。综上,尚玉平没有违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条,涉案房屋系杨姗姗续租,不存在尚玉平重新交付。自从签合同之日到合同到期,尚玉平从没有进过涉案房屋,不存违反租货物约定的用途。至于经营期间杨姗姗自己出现的事故,一审没有依据“房屋租赁合同”第5条“。以及一切事故造成的后果，由乙方负责，甲方不承担连带责任”的约定事实进行认定。二、一审法院适用法律有误,应当判决杨姗姗承担全部法律责任,驳回杨姗姗的诉讼请求。一审依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,属于适用法律错误。因为事实上是杨姗姗在合同履行期间,自己放弃房屋的正常承租权利,主动要求新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会将房屋收回,然后逼迫尚玉平承担责任未果所致,其行为违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第百零八条、第一百一十五条等相关规定,应当承担全部违约责任。综上,一审法院判决适用法律有误,请二审法院依法改判,驳回杨姗姗的诉讼请求。杨姗姗辩称：一、杨姗姗并未将涉案房屋转租给第三人，履行合同中并没有存在违约行为，由于新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会主张房屋所有权导致房屋不能继续使用。根据一审法院查明的事实，尚玉平对帖转让通知这一行为是明知的，并且没有提出拒绝和异议。所以杨姗姗不存在违约行为。二、尚玉平出租的另一间房屋是经营水果店且水果店一直正常经营，大概2020年4月份新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会把房屋直接收回去了，尚玉平又重新与新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会签订合同，支付房屋租金。杨姗姗认为杨姗姗与尚玉平之间的合同无法继续履行，最根本的原因在于房屋有权属争议，然后第三方急于收回房屋，与杨姗姗是否贴转让通知没有任何关联性，因此应该由尚玉平将杨姗姗预交的租金全额返还。三、根据一审庭审中杨姗姗提供的与尚玉平聊天记录，可以反映出杨姗姗得知新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会要封房第一时间告知尚玉平该情况，双方与新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会协商，最终都没有结果，尚玉平不退房租，所以才起诉法院要求退还房租。杨姗姗向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除杨姗姗与尚玉平签订的《房屋租赁合同》；2、判令尚玉平返还杨姗姗预交的租金29867元（自2020年1月11日至2020年11月29日）及保证金2000元；3、本案诉讼费由尚玉平承担。一审法院认定事实：2012年新乡市格拉姆房地产开发有限公司对新乡市牧野区牧野乡西牧村进行整体城中村改造，该开发公司委托新乡市牧野区城乡建设局对尚玉平、李明亮（尚玉平丈夫）的房屋进行拆迁改造，经协商达成协议。2012年9月23日新乡市格拉姆房地产开发有限公司作为甲方，尚玉平、李明亮作为合同乙方，新乡市牧野区城乡建设局（拆迁负责单位）作为丙方，新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会（担保单位）作为丁方签订一份拆迁安置协议书。尚玉平称其自2012年签订协议书后开始占有使用新乡市牧北小区7号楼3单元1楼东户的房屋，此后尚玉平将此房改造为两间门面房向外出租。2018年4月8日杨姗姗与李园园签订转让协议，李园园将位于新乡市牧北小区7号楼3单元1楼东户的门面房转让给原告使用，尚玉平的丈夫李明亮作为出租方在转让合同上签名，租赁期截止到2018年11月30日。2018年11月29日，李明亮作为甲方，杨姗姗作为乙方重新签订租赁合同：一、甲方出租给乙方牧野北小区7号楼三单元1楼东户一整间门面，包括地下室及前橱窗，只允许乙方合法生意。二、乙方承租期限为一年，自2018年12月1日至2019年11月30日止。乙方开业之前需向乙方交纳2000元保证金，直到解除合同无争议情况下，甲方退还乙方。三、租金每月2800元，签合同时一次性付清一年房租金33600元。四、乙方经营期间产生的一切费用，由乙方承担，并在终止合同前将上述款项结清。五、乙方因环境卫生和污染，以及一切事故造成的后果，由乙方负责，甲方不承担连带责任。六、甲方应保证乙方水电畅通。七、乙方不得擅自改变房屋结构，如因结构受损，乙方应承担全部责任，并赔偿损失。八、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋内的固定无法移动的设备、设施和装修在适宜使用清洁良好状态下移交甲方，并保证恢复原结构，水电设施及门窗玻璃完好无损交房。九、乙方保证合法经营，依法纳税。乙方的经营债务与甲方无关。因乙方违法经营和擅自改变房屋用途，甲方有权单方解除合同，由此而给甲方造成的连带损失，由乙方赔偿。十、合同期满，如甲方需继续出租，乙方享有优先承租权，但必须提前一个月一次性缴纳下年一年的租金。十一、合同期内，乙方有权转租。十二、本合同经双方代表签字（按指印）前交款后生效。本合同正本一式两份。甲乙双方各执一份。未尽事宜，双方可协商。2019年11月16日杨姗姗与尚玉平双方再次签订租赁合同时在合同第九条约定合同期内，经甲方同意，乙方有权转让租赁权并承担本合同约定的义务。合同期限为一年。2019年11月16日杨姗姗向尚玉平转款2000元；2019年11月17日尚玉平向杨姗姗出具收款条一份，证明收到杨姗姗2019年11月30日至2020年11月29日牧北小区7号楼三单元1楼东户房屋租金33600元。杨姗姗租赁该房屋之初能够正常经营，2020年元月初杨姗姗收到新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会工作人员的电话通知，要求其腾房，11日新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会将房门加锁，杨姗姗无法正常使用租赁房屋，5月27日杨姗姗将房内的物品拉走。尚玉平的证人宋某,4系新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会的工作人员，其当庭陈述：尚玉平到年底就该把房子交回大队，不能再租了。2019年5、6月份就在房子那贴不得转租的通知，过一段时间发现租给水果店，然后大队担心再租给其他人，所以我们制止。2019年12月份左右，领导从房子那过，看到租房那贴的有转让，大队不让转让，就贴的通知不让转让。2020年1月7日再次通知三日之内到大队说清，但是没有人去大队说，是在门上贴的通知，其实是通知被告。制止后租房的去大队找了，是在场的杨姗姗去大队找的，只是说了事情的经过，房子不能再转了，再转就锁门，杨姗姗说锁吧。锁门的当天杨姗姗也在场。2020年1月7号再次下的通知，11号锁门。杨姗姗主动联系新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会要求将东西拉走了。杨姗姗和尚玉平于2020年1月11日的聊天记录：尚玉平：你不转租，和宋某,4说说自己继续经营也不行吗？杨姗姗：干不了了。能干还转让干吗？杨姗姗：都到这时候了，你还要转让，恐怕不好说。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本条规定的是出租人的两条义务，一是交付义务；二是对租赁物瑕疵担保义务，包括物的瑕疵担保，和权利的瑕疵担保。本案涉案房屋当事人均认可产权归新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会，尚玉平在向外出租期间应当保证租赁户能够正常使用，即使尚玉平向杨姗姗告知了租赁房屋存在的风险，也不能完全免除其相应的义务。现租赁物已被新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会收回，租赁合同已不能继续履行，杨姗姗要求解除合同一审法院予以支持。杨姗姗与尚玉平双方签订的租赁合同约定：合同期内，经出租方同意，承租方有权转让租赁权并承担本合同约定的义务。当事人应当按照合同约定行使权利,履行义务。本案中,承租人杨姗姗未经出租人尚玉平同意,向外张贴转租告示,导致新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会房屋所有权人在房门上加锁收回租赁物，致使合同无法继续履行，对于租赁合同的不能履行和解除,杨姗姗也有过错。综上，尚玉平作为出租人未能保证租赁物的正常使用，杨姗姗未经尚玉平同意的情况下向外张贴告示，导致租赁房屋被收回，杨姗姗与尚玉平应当各自承担相应的责任。杨姗姗已将全部租期内的租赁费交付给尚玉平，自2020年元月11日被加锁开始杨姗姗不能正常使用房屋，其剩余的租赁费应当从此日开始计算：28000元（3月至11月共计10个月）＋（2800÷30×20）（元月份剩余20天）＝29867元。杨姗姗在合同履行中也存在过错，其主张的租金尚玉平按照所剩一半租金予以返还。关于保证金，尚玉平无证据证明其扣除的正当性，杨姗姗缴纳的保证金尚玉平应当返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，一审判决：一、尚玉平于一审判决生效后十日内一次性返还杨姗姗房屋租金14933元及保证金2000元，共计16933元；二、驳回杨姗姗的其他诉讼请求。如果尚玉平未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，杨姗姗承担200元，尚玉平承担396元。二审中，杨姗姗提交书面证据一份。证明目的：由尚玉平出租的另一房屋，一直正常经营水果生意，新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会已将该房屋收回。水果店邓萍萍重新与尚玉平、新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会签订租赁合同并支付房租。因此导致杨姗姗与尚玉平的租赁合同无法继续履行的根本原因是新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会主张房屋权利所致，尚玉平应返还杨姗姗预付的全部租金。尚玉平质证意见：杨姗姗提供的证据与本案没有关系。二审中，尚玉平提供两组证据。一、提交书面证据两份（尚玉平母亲户口本、死亡证明）、照片和书面证言一份。证明目的：证明一审尚玉平提交的两份补偿协议是新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会担保的情况下把尚玉平先安置到涉案房屋里，之后牧野区把尚玉平房子强拆了，强拆以后签订协议将涉案房屋作为担保。尚玉平与新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会没有任何纠纷，是因为杨姗姗的转让行为导致发生纠纷。二、尚玉平提供证人出庭作证。证明目的：杨姗姗没有将涉案房屋交付尚玉平，双方之间的合同没有解除，因此在合同期内，杨姗姗要保证涉案房屋及其设施的安全，杨姗姗违反了双方的租赁合同第二条和第七条规定，所以杨姗姗应当承担全部责任，并按合同双方之间的约定应该承担全部责任并赔偿损失。杨姗姗质证意见：一、对尚玉平提交的户口本、死亡证明，与本案没有关联性，只能证明尚玉平与新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会之间的经济纠纷。对照片的真实性没有异议，但不证明目的不予认可。二、对证人证言的证明目的不予认可。涉案房屋存在权属争议，2020年1月11日新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会将涉案房屋锁住，杨姗姗已经无法使用租赁物，按照法律规定，租赁房屋存在权属争议的，要求解除合同应当依法予以支持。所以杨姗姗一审庭审时要求解除合同完全符合法律依据。本院对双方提供的证据，将结合本案案情及其他证据综合认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：关于双方的责任问题。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，尚玉平与杨姗姗形成租赁合同关系，尚玉平将房屋交付给杨姗姗租赁，尚玉平应当保证正常租赁期间房屋的正常使用功能，杨姗姗亦应按照约定正常使用。双方合同约定，杨姗姗若转租，须经尚玉平同意。而本案中，杨姗姗张贴转租告示，并称得到尚玉平的同意，但尚玉平不予认可。在得到新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会通知严禁转租情况下，杨姗姗仍执意转租，导致新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会收回房屋，对此杨姗姗应承担一定的责任。尚玉平在与杨姗姗签订租赁合同时，没有明确告知转租的后果，对新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会收回房屋造成的损失，亦应承担一定的责任。故一审根据本案情况及双方的过错程度，对新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会收回房屋给尚玉平造成预期租金损失认定为各承担50%的责任，并无不妥。综上，尚玉平和杨姗姗的上诉请求，均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费769元，由尚玉平负担596元，杨姗姗负担173元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月二日书记员  王 洁