山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁05民终34号 上诉人（原审被告）：徐立。 委托诉讼代理人：任东明。 委托诉讼代理人：谢树光,山东鲁北（垦利）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方玉兰。 委托诉讼代理人：周军，山东胜东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成卫恒，山东胜东律师事务所律师。 上诉人徐立因与被上诉人方玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初3778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐立上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐立无需支付院落价款、方玉兰将石膏板填充的隔墙改造为钢混结构后再按合同约定交纳房款，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由方玉兰负担。事实和理由：一、一审判决认定房屋价款有误，涉案院落不应单独计费。1、《定金合同》虽约定院落单独定价，但双方在《房屋买卖合同》中对定金合同做了变更，院落已作为房屋的相关权益及占用范围内的土地一并转让，双方签订的房屋及院落土地归属附图也已明确院落土地归徐立所有，徐立无需另行支付院落价款。2、涉案《房屋买卖合同》与方玉兰买卖其他房屋合同没有关联性、也不具有可对照性，一审判决将徐立与方玉兰的合同与其他合同做对比，并据此认定院落单独计费无事实和法律依据。3、根据房地一体原则，涉案房屋占用的土地应作为房屋的土地权益一并转让。涉案房屋实际占用土地面积约为45平方米，如院落单独计费，房屋占用土地面积则少于产权证上注明的附属土地面积。二、涉案房产付款条件不成就。1、方玉兰为方便销售将原钢混结构隔墙改造为石膏板填充，方玉兰一直未履行其承诺的将石膏板填充隔墙改造成钢混结构隔墙。2、《房屋买卖合同》明确约定办理过户手续后办理银行贷款交纳剩余房款，方玉兰虽同意办理过户，但一直未予办理。三、方玉兰因与他人纠纷导致涉案房产被查封，直至2019年解封，房屋的市场价格已经下跌，因方玉兰的行为造成房屋贬值、无法过户，一审判决仍按2016年双方协议的房价判令徐立支付剩余房款，由徐立承担房价下跌损失，有违公平原则。四、一审判决依据徐立多次到现场看房及徐立收到房屋、院落后在院落内施工，便推定徐立知悉案涉房屋墙体情况，与事实不符。徐立虽多次到房屋现场看房，但签订合同时方玉兰已将涉房屋出租，租户沿墙及房内摆满货物，徐立无法查看墙体情况，三方只是将租户进行了交接。五、方玉兰承诺应由其承担的费用一审未判令其承担。方玉兰在房屋买卖及改造院落时承诺承担楼梯、门、共用后墙及共用东邻东墙的费用，后又反悔拒不承认，其虽在一审中承认了多数费用，但对东邻东墙改造费用以已出售为由拒绝承担。该墙体为徐立独自出资改造，改造完成后方玉兰才将东邻房屋及院落出售，故该墙体的改造费用应由方玉兰与徐立平分。 方玉兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回徐立的上诉请求。理由如下：一、一审判决认定的房款数额正确。涉案房屋买卖合同包括房屋价款和院落价款，涉案房屋买卖合同及定金合同可以证实。二、徐立以隔墙为石膏板填充未达到交纳房款条件的主张不能成立。涉案房屋系由大房改造为小房而来，改造完毕后办理的不动产证明，办证时房管部门对房屋进行了检测验收，之后才发放了不动产证明，该事实可以证明涉案房屋是符合要求的。且徐立买房前多次看房，买房后一直未提出以上主张，其本案提出以上主张是为了达到拖延交纳房款的目的。三、涉案房屋在土地使用证明上标注的面积与其他房屋基本一致，也就是所有房屋平均分割了房屋所在的土地，因此，即使没有购买院落的房屋，其土地使用证明上记载的面积也与徐立购买的房屋土地使用面积基本一致。四、关于院落应否单独计费的问题，方玉兰应一审法庭传唤，要求王某出庭陈述相关情况，徐立未向王某发问任何问题，不符合一般生活法则，也能佐证徐立做了虚假陈述，且其一审第一次开庭时也明确认可院落单独计费。 方玉兰向一审法院起诉请求：1.依法判令徐立支付方玉兰购房款531750元及利息（利息计算方式：以531750元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算）；2.方玉兰协助徐立办理涉案房屋过户手续；3.诉讼费用由徐立承担。 一审法院认定事实：2016年4月22日，方玉兰（甲方）与徐立的丈夫任东明（乙方）签订购房定金协议1份，该协议载明：今乙方购买甲方房屋一套，上下两层，房号105，院子带院，房屋单价8000元，院子单价3500元，预付定金贰拾万元整。购房合同签订时，交清房款的50%。方玉兰及任东明分别在该购房定金协议的甲方及乙方处签字捺印，王某在该协议的甲方处以代办人身份签字捺印。 2016年5月19日，方玉兰（甲方）与徐立（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方将其坐落于东营区三杨街29号1幢105号房（房屋所有权证号为东房权证东营区字第××号）出售给乙方。合同约定，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；按房产证建筑面积计算价款，建筑面积81.95平方米，房屋单价每平方米8000元，房款总额为655600元；合同签订之日起付清首付60000元，其余房款由乙方银行按揭支付，甲方收到首付款及按揭款后，与总房款产生差额部分，多退少补；甲、乙双方定于甲方房屋产权及土地使用权过户给乙方后正式交付该房屋，该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方，该房屋正式交付时，水、电、等相关杂费，协商处理；甲、乙双方同意，双方接到银行放款通知后，即日内到房地产主管部门办理房屋产权过户手续；甲方收到银行按揭款后，双方即日内到房地产主管部门办理土地使用权过户手续。合同约定，在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件，如需要甲方出面处理的，甲方应予协助，如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任，如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并承担违约责任；在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，乙方应积极配合予以协助，如因乙方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由乙方负赔偿责任，如乙方原因而不能办理过户登记，甲方有权解除合同，解约时，乙方承担违约责任；办理以上手续应当缴纳的税费及各项杂费，由甲、乙双方平均承担。方玉兰及徐立分别在该合同的甲方及乙方处签字捺印。 签订上述《房屋买卖合同》之后，方玉兰、任东明、邱国花、邱国礼、盖长胜共同确认房屋及院落归属土地附图1份，该图载明：徐立的院落长10米、宽3.89米。 徐立于2016年4月22日向方玉兰支付购房定金200000元，于2016年5月19日向方玉兰支付购房首付款60000元。 2016年5月15日，任东明与案外人冯占修签订房屋租赁合同，合同约定，任东明将涉案房屋租赁给冯占修，租赁期限为2016年5月25日起至2017年5月25日止，租金为52000元。 涉案房屋所有权证书载明的登记时间为2016年2月3日，房屋结构为钢混。 上述事实，有方玉兰提交的房屋所有权证书、《房屋买卖合同》、购房定金协议、房屋及院落归属土地附图，徐立提交的收款收据等证据在卷佐证。 为查明案件事实，一审法院依法传唤王某出庭作证，王某陈述，方玉兰系其岳母，王某负责涉案房屋的出售事宜。2016年3月，涉案房屋与其他房屋一起对外销售，所有出售房屋价格一致，均为房屋每平方米8000元，院落每平方米3500元，院落按实际占有面积测量，在金大地附近进行销售宣传。徐立是当年3月看房，于4月20号左右交纳定金，其准备贷款购房，因贷款购房需要合同，方玉兰便与徐立签订了涉案《房屋买卖合同》，徐立想要院落，但因当时无法确定面积，签定金合同和《房屋买卖合同》时没有载明院落面积。徐立在院落中建设楼房后，根据实际测量的院落面积制作分割图，确定院落的位置和面积，此时房屋因方玉兰的原因被查封而交易暂停。2019年10月，房屋解封后，王某通知徐立过户，徐立认为房价回落让方玉兰降价，方玉兰不同意，后徐立又提出墙体存在问题。涉案房屋东邻房屋系方玉兰过户给其儿子杨明岳后由杨明岳出售，方玉兰系将涉案院落出售给徐立，徐立是否建房与方玉兰无关。 方玉兰陈述，2016年，方玉兰将包括涉案房屋在内的若干套房屋统一对外出售，徐立在多次看房后，双方达成了买卖的一致意见，签订了购房定金协议，方玉兰将涉案房屋交付徐立。后因徐立急于贷款，双方签订了涉案《房屋买卖合同》。因院落面积尚未确定，同时也因徐立办理贷款需要房屋买卖合同，所以在涉案《房屋买卖合同》中未体现院落。后大概在涉案房屋买卖发生两三个月之后，徐立与其他三家买主共同在院落中搭盖新房完毕后，进行共同丈量，出具了涉案房屋及院落归属土地附图。涉案房屋已取得所有权证书，房屋符合国家规定，涉案房屋屋内东墙墙体是木龙骨加细木工板和石膏板制作而成，在购买房屋之前，方玉兰已告知徐立该情况，且徐立也多次到场看房，徐立在收到房屋及院落后，又在院落内进行了施工，其不可能不知悉涉案房屋墙体情况。涉案《房屋买卖合同》签订后，因方玉兰有遗产纠纷，涉案房屋被法院查封，2019年11月解封。涉案房屋解封后，方玉兰向徐立催要房款，从交付房屋至催要房款期间，徐立从未提起过墙体问题。徐立交纳定金后与商户直接联系，并于2016年5月15日又重新与承租人签订了房屋租赁合同。 徐立陈述，签订涉案《房屋买卖合同》后一个月签署了涉案房屋及院落归属土地附图。涉案房屋一直是由方玉兰长期租赁给商户，双方签订《房屋买卖合同》后，方玉兰签订的租赁合同无法解除，就把商户转让给了徐立，因商户一直租赁使用，徐立一直未对房屋进行验收，2016年5月25日之后涉案房屋的房租系由徐立收取。关于院落问题，徐立先陈述，在购房定金协议中双方约定了院落价格，但因涉案院落由木板和彩钢板围挡需要改造，徐立建设改造院落花费了250000元，所以双方签订合同时将购房定金变更为房屋单价，院落不再另行计价，徐立后又陈述，购房定金协议中之所以约定院落单价，是因为院落可以多买，该价格是指超出涉案土地使用权证书所载明的85.7平方米之外部分面积予以收费，徐立并没有多购买院落。涉案《房屋买卖合同》中系徐立本人签字，其他购房相关事宜均系徐立的丈夫任东明经办。徐立主张其改造涉案房屋楼梯和前门花费8800元应由方玉兰承担、其建造后院北墙费用应由方玉兰承担8000元，其建造后院东墙费用应由方玉兰承担23495元，房内东墙改造需花费120000元，该款项亦应由方玉兰承担。方玉兰认可徐立改造楼梯和前门花费7000元，并同意就房内东墙补偿徐立20000元；关于后院北墙，方玉兰主张其曾提出负担8000元，徐立未同意，该墙体现已为案外人高保林所有。徐立提交微信聊天记录1份，拟证明王某承诺分担后院东墙费用23495元。方玉兰质证认为，后院东墙费用是徐立在院落建房后与邻居产生的纠纷，与方玉兰无关，方玉兰不同意承担相关费用。该微信聊天记录中，任东明让王某将后院东墙建设费用转发给任东明的邻居。 方玉兰提交房屋买卖合同4份，拟证明涉案院落系单独计费。该4份房屋买卖合同所涉房屋均为涉案房屋及院落土地附图中的房屋。其中，方玉兰分别与霍永维、崔述宁签订的房屋买卖合同不含院落，合同格式与涉案《房屋买卖合同》一致，房屋单价均为每平方米8000元，该2份合同中亦约定“该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让”。方玉兰的儿子杨明岳与王燕于2016年8月19日签订房屋买卖合同，方玉兰与徐锦波于2016年6月5日签订房屋买卖合同，该2份合同格式一致，王燕购买房屋3套(房屋面积共246.09平方米)及院落1个(68平方米)，双方约定院落单价为每平方米3500元，合同总价款为2206720元；徐锦波购买房屋2套(房屋面积共145.32平方米)及院落1个(123.2平方米)，合同总价款为1593760元.徐立质证认为，其不清楚其他购买人的购买价格，该4份合同与涉案合同无可比性。 一审法院认为，根据当事人当庭陈述，能够认定任东明签订涉案购房定金协议、在涉案房屋及院落归属土地附图捺印等与涉案房屋买卖相关的行为均系代表徐立。方玉兰与徐立签订的涉案购房定金协议及房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案购房款金额应如何确定；二、涉案房屋购房款支付条件是否已成就。关于争议焦点一，首先，根据双方签订的房屋买卖合同能够认定房屋自身价格为655600元(每平方米8000元x81.95平方米)，对此予以确认。其次，关于涉案院落是否单独计费的问题，徐立主张涉案院落非单独计费，其在庭审中先陈述虽然双方在购房定金协议中约定了院落单价，但因院落需要改造，故双方在签订《房屋买卖合同》时对购房定金协议进行变更，院落不再收费，徐立后又陈述，购房定金协议中约定的单价系指超出土地使用权证所载明面积之外的院落才按该标准收费，土地使用权证载明的面积之内的院落不收费，涉案院落并未超出土地使用权证所载明的土地面积，徐立的上述陈述前后矛盾。方玉兰主张涉案院落系单独计费，并主张涉案房屋买卖合同未体现院落价格的原因系因徐立需要合同办理按揭贷款，签订合同之时院落面积尚未确定，综合分析方玉兰、徐立关于涉案房屋及院落归属土地附图形成时间的陈述，结合其他房屋购买人所签订的合同内容及证人王某的证言，对方玉兰关于涉案院落系单独计费的主张予以采纳。根据方玉兰、徐立等人共同确定的房屋及院落归属土地附图能够认定涉案院落面积为38.9平方米(长10米x宽3.89米)，故院落价格应为136150元(每平方米3500元x38.9平方米)。综上，涉案房屋总价款应为791750元(655600元+136150元)。关于争议焦点二，首先，关于涉案房屋的过户问题。涉案房屋买卖合同约定房屋过户后由徐立向银行申请贷款以支付剩余房款，但因方玉兰存在其他纠纷，涉案房屋被查封而导致该房屋在三年多的时间里无法过户及办理贷款手续。涉案房屋一直为商户所租赁，根据任东明与冯占修签订的房屋租赁合同，并结合当事人的当庭陈述能够认定徐立已收取涉案房屋租金达四年之久，且徐立在签订房屋买卖合同后也已对房屋进行改造及建设，应视为方玉兰履行了房屋交付义务。方玉兰将涉案房屋交付徐立已达四年之久，涉案房屋现已解除查封措施，方玉兰亦同意将房屋过户至徐立名下，为实现合同目的，双方应互相配合将涉案房屋变更登记至徐立名下，徐立亦应将剩余房款支付方玉兰。对于徐立以房屋未过户为由主张房款支付条件不成就的抗辩事由，不予采纳。其次，徐立主张涉案房屋楼梯和前门改造费用8800元、房内东墙改造费用120000元，后院东墙建造费用23495元、后院北墙建造费用8000元应由方玉兰承担，方玉兰认可徐立楼梯和前门改造花费7000元、并同意就房内东墙补偿徐立20000元，且表示其曾同意负担后院北墙建造费用8000元，但不同意负担后院东墙建造费用23495元。如前文所述，涉案房屋所有权证书颁发于涉案《房屋买卖合同》签订之前，方玉兰也已将涉案房屋交付徐立多年，徐立以屋内东墙墙体需改造为由主张购房款付款条件不成就，其理由明显不能成立，方玉兰就该墙体自愿补偿徐立20000元，系其对自身权利的自由处分，对此予以确认。涉案房屋后院东墙系徐立的邻居与徐立共用，徐立提交的微信聊天记录显示，方玉兰的代理人王某系在徐立及其邻居之间对该墙体费用进行协调，并不能据此认定应由方玉兰承担相应的费用，对徐立主张的后院东墙费用23495元不予支持。综上，就涉案房屋楼梯及前门改造费用、房内东墙改造费用、后院北墙改造费用，根据双方的陈述，并结合案件实际情况，酌情认定40000元，该费用应从应付房款中予以扣除。此外，徐立已支付的购房定金200000元及购房首付款60000元亦应从房款中予以扣除。综上所述，徐立尚欠方玉兰房款491750元(791750元-200000元-60000元-40000元)。对于方玉兰要求将涉案房屋过户至徐立名下并要求徐立支付购房款491750元的诉讼请求，予以支持，对于方玉兰主张的超出部分购房款及利息，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、方玉兰、徐立于判决生效之日起三十日内将位于东营市东营区房屋变更登记至徐立名下，方玉兰应对徐立予以协助；二、徐立于判决生效之日起三十日内支付方玉兰购房款491750元；三、驳回方玉兰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4559元，由方玉兰负担2279.5元，由徐立负担2279.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致。 二审争议焦点为：一、涉案房屋的院落应否单独计费；二、一审判决按双方2016年协议价格认定涉案房款数额是否恰当；三、徐立支付房款的条件是否成就；四、方玉兰应否承担后院东墙的改造费用。 关于第一个焦点问题，本院认为，民事活动、民事诉讼活动均应当遵循诚实信用原则。涉案购房定金协议、房屋买卖合同及由双方签字确认的涉案房屋及院落归属土地附图，体现了缔约双方自接触、洽商直至达成合意的整个合同订立过程。从涉案购房定金协议看，该协议对房屋及院落的单价分别作出约定，该协议表明双方最初对买卖标的进行了磋商，并最终就买卖标的及价款达成了合意，双方明确买卖标的包含院落且院落单独计价。双方于2016年5月19日签订的房屋买卖合同虽未对院落及价款作出约定，但根据双方认可的事实，在房屋买卖合同签订之时，涉案房屋及院落归属土地附图尚未签署，涉案院落面积尚未确定，方玉兰关于涉案房屋买卖合同未体现院落价格系因徐立需要合同办理按揭贷款，签订合同时院落面积尚未确定的主张具有合理性，也与客观事实相吻合，本院予以采信。徐立主张双方签订涉案房屋买卖合同对购房定金协议进行了变更，院落不再单独计价，方玉兰不予认可，徐立也未提交证据予以证明，且房屋买卖合同约定“合同未尽事宜，双方另行约定”，并未对购房定金协议予以废止。房屋买卖合同虽约定房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，但房屋占用范围内的土地面积与土地使用权证登记的分摊面积明显不是同一概念，徐立依据该约定主张院落不再单独计费无事实依据。因涉案院落并非房屋占用范围内的土地，而已计入土地使用权证确认的分摊面积范围内，院落单独计费亦符合等价有偿的市场交易原则。综上，徐立关于院落不单独计费的主张不能成立，本院不予采信。 关于第二个焦点问题，涉案购房定金协议、房屋买卖合同及由双方签字确认的涉案房屋及院落归属土地附图系双方真实意思表示，内容合法有效，一审法院依据双方约定认定涉案房屋价款具有事实和法律依据。徐立并未提交证据证明其主张的房价下跌事实，且即使存在房价下跌的情况，方玉兰在徐立仅交纳首付款的情况下即将涉案房屋交付徐立收取租金长达四年之久，也足以弥补相应损失。徐立关于一审判决按双方2016年协议价格确定房款数额有失公平的主张不能成立，本院不予支持。 关于第三个焦点问题，方玉兰与徐立就涉案房屋形成房屋买卖合同法律关系，在该法律关系中，方玉兰作为卖方所负主要义务是向徐立交付涉案房屋，徐立作为买方所负对等义务是向方玉兰交纳房款。本案中，徐立已于2016年5月15日就涉案房屋与承租户签订租赁合同，徐立在签订房屋买卖合同后也已对房屋及院落进行了改造建设，且其实际收取租金已长达四年之久。徐立虽主张房屋东墙为石膏板填充而非混凝土填充，但其未提供证据证明方玉兰向其交付的房屋不符合合同约定。在方玉兰已经履行了房屋交付义务的情况下，徐立以此为由拒绝履行其支付房款义务无事实和法律依据。涉案房屋买卖合同第四条约定“其余房款由乙方银行按揭支付”、第六条约定“双方接到银行房款通知后，即日内到房地产主管部门办理房屋产权过户手续。甲方收到银行按揭贷款后，双方即日内到房地产主管部门办理土地使用权过户手续”，现涉案房屋上的查封已经解除，具备办理产权过户及银行按揭贷款的条件，徐立亦同意继续合同而非解除合同，在此情形下，一审判决给予双方三十日的履行期限足够双方按上述约定履行，徐立主张房屋未办理过户手续房款支付条件未成就无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于第四个焦点问题，徐立二审陈述其在改造后院东墙前曾找卖方商量共同改造，卖方以将来房屋要出售为由拒绝，该事实表明方玉兰并不同意分担改造费用。且从徐立提交的微信聊天记录看，方玉兰的代理人王某系在徐立及其邻居之间对该墙体费用进行协调，不能据此认定方玉兰承诺承担相应费用，徐立主张应由方玉兰平分后院东墙改造费用不能成立，本院不予支持。 综上所述，徐立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9118元，由徐立负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二一年二月五日 书记员  岳秀娟