河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终796号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司，住所地唐河县城关北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，任公司总经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：孙勤辛，男，1953年12月30日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：孙兴贵（与孙勤辛系父子关系），男，1976年3月25日出生，汉族，住唐河县，特别授权。被上诉人（原审原告）：乔书英，女，1953年1月16日出生，汉族，住唐河县。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）因与被上诉人孙勤辛、乔书英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信置业的委托诉讼代理人王博源，被上诉人孙勤辛的委托诉讼代理人孙兴贵，被上诉人乔书英，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信置业上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回孙勤辛、乔书英的诉讼请求；2.孙勤辛、乔书英承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1．关于逾期办理房产证的违约责任。本案孙勤辛、乔书英并不能证实未能够在合同约定期限内取得房产证的责任属于出卖人一方。因此，孙勤辛、乔书英请求中信置业承担逾期办证的违约责任，不应支持。2．关于案涉商品房的面积差价款的利息。对于面积差价款的利息，《商品房买卖合同》并未作出约定。孙勤辛、乔书英要求中信置业退还面积差价款的利息，违背诚实信用和公平原则。即使支持利息，也应当以房产证出证之日作为面积差利息计算的起始时间。3．关于燃气初装费。中信置业向孙勤辛、乔书英所收取的2400元燃气初装费，系小区内的燃气管网和户内设施建设应当收取的对价费用，并不包含在售房价款中。该费用理应由孙勤辛、乔书英承担。且中信置业已明确告知孙勤辛、乔书英需另行交纳燃气初装费，孙勤辛、乔书英也已缴纳了上述费用，已经构成了双方自愿、协商一致的补充合意，且双方已履行完毕。部分业主以安全为由不让蓄气，导致涉案小区燃气长期未通气，违约责任也不全在中信置业一方。4.关于住房大修基金和办证费用的利息。中信置业系按照政府部门的相关规定对住宅专项维修基金和办证费用进行预收，每位业主的预收收据上均注明多退少补，并不涉及利息。一审判决支付利息错误，不仅违背双方明确约定，也违背利益平衡原则。孙勤辛、乔书英辩称，中信置业应在交房后90日内办理房产证，但是中信置业拖了9年，应该支付违约金。差价款、大修基金、办证费都应该支付利息。燃气费钱交了，现在至今未使用，要求退还。孙勤辛、乔书英向一审法院起诉请求：1.依法判决中信置业退回孙勤辛、乔书英本金及利息共计46654.1元（其中，延期办证违约金120元；面积差本金22841元及利息15349.1元；燃气初装费2400元及利息1612.8元；多交的住房大修基金459元及利息308.4元；多交的住房办证费本金1987.5元及利息1355.6元；空房管置费132元及利息88.7元）；2.诉讼费由中信置业承担。一审法院认定事实：2009年12月25日，孙勤辛作为买受方，中信置业作为出卖方签订的《商品房买卖合同》约定，孙勤辛购买中信置业开发的唐河县滨河街道办事处大唐中央城26幢3单元602，建筑面积共109.96㎡，单价为人民币1091.31元／平方米，总金额120000元。同时约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2009年12月25日，孙勤辛向中信置业交纳购房款120000元、办证费2959元、房屋大修基金2400元、燃气初装费2400元、空房管置费132元。2018年8月30日，中信置业将涉案房屋不动产所有权证办出，该证上显示权利人为孙勤辛和乔书英，房屋建筑面积为89.03㎡。孙勤辛、乔书英向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，中信置业代孙勤辛、乔书英缴纳契税971.59元、大修基金1941元。中信置业向唐河县房管局代交涉案房屋登记费80元、证本费10元、代理费97元、测绘费121元等房屋办证费共计308元。2009年12月30日，中信置业将代收的空房管置费132元交付南阳市大唐物业服务有限公司。一审法院认为，孙勤辛与中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的房屋办证费、面积误差款、大修基金等违反法律规定，应予退还。1.孙勤辛、乔书英请求中信置业承担延期办证违约金120元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．……；2．该商品房经综合验收合格；……”；该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．……；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金……。”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋不动产所有权证于2018年8月30日出证，中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，孙勤辛、乔书英请求中信置业承担迟延办证违约金，法院予以支持，数额为120元（120000元×0.1％=120元）。2.孙勤辛、乔书英请求中信置业退还面积差款22841元及利息，本案中，双方签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为109.96㎡，房管部门测绘面积为89.03㎡，面积误差20.93㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为22841元（20.93㎡×房屋单价1091.31元／㎡=22841元），中信置业对该款应予以退还；孙勤辛、乔书英要求中信置业承担利息，法院亦予以支持。3.孙勤辛、乔书英请求中信置业退还燃气初装费2400元及利息，因孙勤辛、乔书英房屋截止开庭时尚未开通燃气，对此事实双方均无异议，故孙勤辛、乔书英请求中信置业退还燃气初装费及利息的诉讼请求，法院予以支持。4.孙勤辛、乔书英请求中信置业退还多收取的住房大修基金459元及利息，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。中信置业收取孙勤辛、乔书英大修基金2400元，中信置业上交房产部门1941元，两者相减剩余459元，中信置业应予以退还。孙勤辛、乔书英要求中信置业承担利息，法院亦予以支持。5.孙勤辛、乔书英请求中信置业退还多收取的办证费1987.5元及利息，中信置业向孙勤辛、乔书英收取办证费2959元，而中信置业代孙勤辛、乔书英交纳契税971.59元，代交办证费用为308元，2959元减去办证费用、契税剩余1679.41元，中信置业对此应予退还。孙勤辛、乔书英请求支付利息，法院亦予以支持。6.孙勤辛、乔书英请求中信置业退还收取的空房管置费费132元及利息，因该费用系中信置业代南阳市大唐物业服务有限公司收取的物业性质收费，根据中信置业提供的证据可以看出，中信置业已将该费用交付南阳市大唐物业服务有限公司，对孙勤辛、乔书英的该项请求法院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内支付孙勤辛、乔书英延期办证违约金120元；二、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还孙勤辛、乔书英面积误差款22841元及利息（利息以22841元为基数，自2009年12月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还孙勤辛、乔书英燃气初装费2400元及利息（利息以2400元为基数，自2009年12月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还孙勤辛、乔书英住房大修基金459元及利息（利息以459元为基数，自2009年12月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还孙勤辛、乔书英房屋办证费1679.41元及利息（利息1679.41元为基数，自2009年12月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回孙勤辛、乔书英的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，孙勤辛、乔书英负担25元、唐河县中信置业有限公司负担458元。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为中信置业应否支付孙勤辛、乔书英延期办证违约金120元，面积差价款、大修基金、房屋办证费用的利息，利息如何计算，应否退还燃气初装费及利息。关于中信置业应否支付孙勤辛、乔书英延期办证违约金120元问题。孙勤辛与中信置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。孙勤辛、乔书英已经履行支付购房款的合同义务，中信置业未在合同约定的交房后90日期限内为孙勤辛、乔书英办理房屋所有权证，应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。中信置业上诉称其不存在逾期办证违约行为，并未提供有效证据加以证实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，中信置业对此应承担举证不能的不利后果。故，中信置业的该上诉理由证据不足，本院不予支持。关于中信置业返还的面积差价款、大修基金、房屋办证费用的利息应否支持的问题。涉案《商品房买卖合同》虽约定对房屋面积差价款“多退少补”，但因中信置业并未准确预估所售房屋面积，致使孙勤辛、乔书英于2009年即多交纳购房款和大修基金、办证费用，中信置业对该款项长期占有使用，故一审判决中信置业承担涉案房屋面积差价款、大修基金、房屋办证费用的利息符合公平原则，本院予以维持。关于应否退还燃气初装费及利息问题。虽然中信置业与孙勤辛、乔书英就燃气初装费达成合意，但双方均认可中信置业未向孙勤辛、乔书英开通燃气，孙勤辛、乔书英也明确表示不使用燃气，即双方达成的合意因合同目的不能实现而予以解除，一审判决中信置业退还燃气初装费及利息适当，本院予以维持。综上所述，唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年二月十日法官助理刘慧书记员李斌