北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25138号原告（反诉被告）：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：郝嘉，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：耿桂芝，北京京勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：强颂婕，北京京勤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京极卓物业管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：谷森，副总经理。原告北京苏宁便利店有限公司（以下简称原告）与被告北京极卓物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人耿桂芝、强颂婕，被告的法定代表人谷森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还房屋租金126923元及资金占用费(资金占用费以126923元为基数，按年利率6%计算，自2020年2月1日起计算至被告实际支付之日止)；2.请求判令被告向原告开具自2019年11月16日至合同解除日止对应租金的、符合税法规定的税率为5%的租赁费用增值税专用发票；3.请求判令被告向原告返还物业费8528元及资金占用费(资金占用费以8528元为基数，按年利率6%计算，自2020年2月1日起计算至被告实际支付之日止)；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月16日，被告与原告签订了《租赁合同》，被告向原告出租位于北京市通州区乔庄东区X-X号等X幢-X房产（下称“标的房屋”），面积150平方米，租期自2018年10月16日至2022年11月15日止。合同第6条约定，被告在收取租赁费用后10个工作日内向原告提供相应金额、符合税法规定的税率为5%的租赁费用增值税专用发票；物业费6元/平方米/月，由原告向被告缴纳，被告开具相应发票。合同第14条约定，原告可以提前解除合同，但须提前45天书面通知，以书面通知书送达之日起满45日之次日为合同解除日期，履约保证金不退还，原告不再承担其他任何责任。合同签订后，原告按期支付了履约保证金36500元、2018年10月16日至2020年5月15日的租金共计732500元以及2018年10月16日至2020年11月15日的物业费共计22500元。但被告一直未开具2019年11月16日至2020年5月15日租金对应的增值税专用发票。2019年12月16日，原告按照合同第14条向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，于2019年12月17日被签收。原告于2020年1月20日前返还了标的房屋。原告认为，被告应向原告返还2020年2月1日至2020年5月15日的租金和2020年2月1日至2020年11月15日的物业费，并向原告开具自2019年11月16日至合同解除日止对应租金的、符合税法规定的税率为5%的租赁费增值税专用发票。被告拒不返还的行为侵犯了原告的合法权益。对于被告的反诉请求，原告认为：一、认可欠缴电费的真实性，但具体金额我方已无法核实，且在被告提供符合要求的交费通知单之前不同意支付。理由为双方一直协商电费的付款事宜，但被告至今没有向原告提供符合原告要求的缴费通知单、查表度数照片等能够充分证明欠缴电费具体金额的证据，导致原告未能及时审批支付，因此未付款的原因在被告不在原告。二、根据合同约定，水费是先付费后使用的，属于预交费，实际履行中也是这样操作，据原告核查，截止至退租时水费不存在欠费、尚有结余，但是结余金额已无法核实，且截至本次开庭前，被告从未向原告主张过水费。三、不同意承担支付电费滞纳金的责任，因双方合同中没有约定电费滞纳金，被告也无证据证明欠缴电费给被告造成了损失及造成损失的具体金额，被告无权主张电费滞纳金，且双方结算电费的方式是按月结算，基本流程都是被告先向原告店内提供由被告加盖公章的缴费通知单，店长再将该通知单发送至原告内部系统。现因店长离职没有将通知单交给原告，使得原告未能支付九月电费，但在此之后，被告也没有再提供2019年10月及以后的缴费通知单，原告也因没有缴费通知单而无法审批付款。原告为了尽快缴纳电费，曾多次向被告催要缴费通知单，并同意被告可以提供一个总的缴费通知单，而被告拒不提供，并以此为由拒不开具租金发票，因此原告一直未能付清电费系因被告拒不配合，由此造成的损失也应由被告自负。四、不同意支付10000元租金的优惠差价，双方于2019年11月20日签订《补充协议》，距离协议约定的付款日11月22日仅剩2天，原告付款要走流程报批（3-5个工作日），被告对此明知，原告确实无法在2天内就支付完毕，但还是尽快在27号就付款了，且被告当时予以接受，没有提出任何异议，视为认可。退一步讲，双方还在2019年10月29日签订第一份补充协议，约定第二期租金为225000元，系主合同的补充，与主合同不一致之处也应以第一份补充协议为准，故即便第二份补充协议无效，原、被告双方也应该按照2019年10月29日的第一份补充协议，认定第二期租金为225000元而非230000元。被告辩称，原、被告于2018年10月16日签订的《租赁合同》及《补充协议》约定，合同解除或终止后3个工作日内，承租人将自有物品、设备设施办理并腾空房屋，按照腾空后的现状向出租人返还租赁物，由双方共同对房屋及附属场地、附属物及水电情况进行验收，结清各自应当承担的费用。2019年11月19日，原告因受经济环境及O2O转型影响与被告商议调整租赁费用，双方再次签订了《补充协议》，该协议约定：原告承诺在2019年11月12日前支付2019年11月16日至2020年5月15日租赁期间的租金220000元，原告对此期间的租金给予原告20000元的优惠。该《补充协议》生效的条件是原告在2019年11月12日支付下一期的租金220000元，但事实上，原告是在2019年11月27日才支付以上租金，该《补充协议》无效，原告应当按照2018年10月16日签订的《租赁合同》及《补充协议》的约定向被告交纳租金，即原告尚需向被告补充支付租金10000元。原、被告于2019年11月19日解除了《租赁合同》及《补充协议》，但原告至今未能按照合同约定办理相关退房交接手续，未能支付其使用房屋期间的电费，故被告依法提出反诉要求：1.请求判令原告立即配合被告办理房屋退租交接手续；2.请求判令原告支付房屋使用期间的电费38200.50元及滞纳金25341.93元；3.请求判令原告支付租金10000元；4.本案的诉讼费由原告承担。同时基于以上原因，被告认为原告违约，不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月16日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方），就北京市通州区乔庄东区X-X号等X幢-X号房屋租赁事宜签订《租赁合同》，主要约定：一、乙方承租甲方的上述房屋计租面积为150平方米，租期为4年1个月，从2018年10月16日起至2022年11月15日止。其中，2019年11月16日至2020年5月15日租赁期间的租金为230000元，租金支付方式采取“先付后租”的方式，租金的支付日期为2019年11月1日。二、乙方应于2018年11月30日前向甲方交纳履约保证金36500元；甲方在收取租赁费用后10个工作日内，向乙方提供相应金额、符合税法规定的税率为5%的租赁费用增值税专用发票。如甲方延迟提供相应发票，乙方有权延迟支付相应租赁费用。乙方也有权按扣除不低于当期租金费用的30%支付，后期如甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。三、甲方为乙方租赁部分单独安装符合国家标准的水电表或分表，乙方按供水供电部门规定的水费单价9元/吨，先付后用；电费单价1.50元/度，先用后付，按月结算，水电费均向租赁物所属物业公司（北京极卓物业管理有限公司）支付，由该公司指定的物业服务公司开具水电费普通发票。四、物业费为6元/平方米/月，由乙方自行交予甲方，开具增值税普通发票。五、租赁物交付时由双方共同验收并以现状交付；租赁期满或合同解除当日内，乙方对租赁物所做装修改造在返还时无须恢复，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，由甲乙双方共同对房屋及附属场地、附属物及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。六、乙方可以提前解除本合同，但须提前45日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满45日之次日作为合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。《租赁合同》签订后，被告向原告交付了案涉房屋，原告向被告交付了租金和履约保证金费用，并向被告交纳2018年10月16日至2020年11月15日共计25个月的物业费22500元。2019年10月29日，原、被告签订《补充协议》，对《租赁合同》中各期的租金进行了调整，2019年11月16日至2020年5月15日的租金调整为225000元。2019年11月20日，原告（乙方）、被告（甲方）再次签订《补充协议》，主要内容为：乙方因受经济环境及O2O转型的影响，经营出现下滑、亏损的现象，乙方承诺在2019年11月22日前支付2019年11月16日至2020年5月15日的租金220000元；考虑到甲乙双方始终合作关系良好，且为保持长期友好合作关系、减轻乙方经营压力，甲方对2019年11月16日至2020年11月15日期间的租金给予乙方20000元的优惠……，调整后2019年11月16日至2020年5月15日的租金为220000元……；本协议生效的前提条件是乙方在2019年11月22日支付了下一期的租金220000元，否则本协议不生效，甲乙双方仍按原租赁合同履行。原告于2019年11月27日向被告支付了2019年11月16日至2020年5月15日期间的租金220000元。2019年12月17日，原告向被告发送《关于解除租赁合同的通知函》，称该公司决定关闭此处店面，故根据合同约定正式发函通知被告，解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，双方的合同于2020年1月30日正式解除（若被告收函日期在2019年12月17日后，则被告收函后满45日之次日正式解除），原告将按照《租赁合同》第十五条的约定，在解除日后三个工作日内向被告返还租赁物，请被告按时与原告办理交接手续，否则视为原告已按约将租赁物交还被告。被告于2019年12月17日签收该函件。2020年1月20日，原告工作人员赵明波按照被告法定代表人谷森的要求，将案涉房屋的两把门钥匙交给原告隔壁经营的“文新学堂”，“文新学堂”向赵明波出具了《收条》并注明“替谷森收”，谷森在微信中表示，过完年会安排人去拿。2020年3月5日，谷森向赵明波发送微信，要求办理正式退租手续，并表示有值班人员能够办理交接，但双方未办理交接。现案涉房屋已于2020年7月再次对外出租。以案涉房屋为住所地注册的北京苏宁便利店有限公司通州乔庄北街三店已于2020年4月1日注销。2019年12月25日，谷森向原告员工田国刚发送微信，要求本周内交纳电费，田国刚表示，可将缴费单发送过来后支付。2020年1月3日，谷森、田国刚、赵明波就电费交纳事宜微信进行了沟通，决定可由谷森提供加盖印章的9月-12月合计的电费缴费通知单用以原告计算电费数额，但谷森同时表示，是否收款滞纳金等需向领导请示后落实。2020年1月6日、5月9日、5月11日、5月12日，5月13日赵明波微信询问谷森电费金额及缴费单的进展，谷森于5月13日回复要求与财务直接联系，由财务部门提供单据。2020年5月19日，微信名为“乔庄东区财会”的账户向赵明波发送苏宁欠缴电费明细表，要求原告支付电费及滞纳金。赵明波就电费明细表中加收至当日的滞纳金提出异议，并提出迟延交纳电费的原因系内部人员离职及谷森未及时提供缴费通知单所致，但乔庄东区财会未采纳赵明波的意见。庭审中，被告认可其同意原告将案涉房屋钥匙交付给“文新学堂”，并表示同意按照合同的约定要求为原告出具租金发票。另查，北京顺开物业管理有限公司运乔嘉园管理处出具的证明显示，案涉房屋的物业管理由该公司负责并代收电费，该公司出具的《X号楼底商苏宁小店电表查实记录单》显示，2019年9月27日上次电表的抄表数为135289度，2019年12月30日本次的抄表数为160756度，实际用电量为25467度。以上用电量与“乔庄东区财会”向赵明波发送的苏宁欠缴电费明细表上记载的用电量一致。经本院核算：自2020年2月1日至2020年5月15日的租金为126229.50元，自2020年2月1日至2020年11月15日的物业费为8550元，自2020年9月27日之前的前次抄表至2020年12月30日本次抄表期间的电费为38200.50元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》以及2019年10月29日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合法有效，双方均应依约履行。现原告已按照合同约定提前向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，双方的租赁合同应予解除，解除日期为被告收到解除函后45日的次日，即2020年2月1日。根据2019年10月29日签订的《补充协议》的约定，2019年11月16日至2020年5月15日期间的租金总额调整为225000元（37500元/月），故该期间的租金标准应当依此计算。现原、被告双方签订的《租赁合同》以及2019年10月29日签订的《补充协议》已经解除，被告亦应当在合同解除后及时向原告返还未使用部分的租金和物业费，退还的租金、物业费标准按照原告实际交纳的数额进行计算。现原告要求退还的租金标准计算有误，本院予以纠正。关于2019年11月20日，双方签订的《补充协议》效力，因原告未能按照该补充协议约定的时间给付租金，故该《补充协议》并不发生法律效力，原告仍应当按照37500元/月的标准，对于所欠付的租金予以补足。根据合同约定，原告应当负担承租期间的电费，现原告欠付电费未给付，且被告提供的北京市顺开物业有限公司的相关证据能够证明原告实际的用电量，该用电量与之前发送给赵明波的用电量一致，结合双方约定的电费标准与被告主张的用电量并无差异，故本院对于被告反诉要求原告给付拖欠电费的请求予以支持。现原告已将案涉房屋的钥匙转交被告，案涉房屋现已出租，且被告亦对欠付的电费向原告主张了权利，双方再行办理房屋交接并无实际意义，故本院对于被告反诉要求原告办理房屋交接的请求不予支持。被告同意向原告出具相关发票系双方合同的约定，本院对此不持异议。缴纳电费系原告的合同义务，该义务的履行不应因原告自己内部的业务流程而迟滞，且原告迟延交纳电费的原因之一系内部人员流动导致，故原告应当向被告承担迟延交纳电费的违约责任。及时退还未使用的租金和物业费系合同解除后被告的法定义务，现被告在合同解除后未能及时退还以上费用造成原告的资金被占用，应当向原告承担迟延退费的违约责任。现原、被告均无证据证明各自的主张与对方违约造成的损失相符，且均对对方主张的违约责任不予认可，故本院依照双方的利息损失确定各自应当承担的违约责任，对于过高的部分不予支持。案涉房屋合同的解除时间正值新冠肺炎疫情肆虐之时，基于各地的疫情防控措施致使双方办理房屋交接、退费缴费均存在一定的限制，但自2020年7月20日起，北京的疫情防控等级调整为三级，原、被告各自的利息损失亦应自2020年7月20日起算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十五条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、被告北京极卓物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京苏宁便利店有限公司剩余租金126229.50元并给付利息（利息以126229.50元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，自2020年7月20日起至实际给付之日止）；二、被告北京极卓物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京苏宁便利店有限公司物业费8528元并给付利息（利息以8528元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，自2020年7月20日起至实际给付之日止）；三、被告北京极卓物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，按照租金93750元的数额，以双方签订的《租赁合同》中约定的税率标准向原告北京苏宁便利店有限公司开具增值税专用发票；四、原告北京苏宁便利店有限公司于本判决生效之日起七日内向被告北京极卓物业管理有限公司支付租金5000元；五、原告北京苏宁便利店有限公司于本判决生效之日起七日内向被告北京极卓物业管理有限公司支付电费38200.50元并给付利息（利息以38200.50元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，自2020年7月20日起至实际给付之日止）；六、驳回原告北京苏宁便利店有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告北京极卓物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1505元，由被告北京极卓物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费819元，由被告北京极卓物业管理有限公司负担379元（已交纳），原告北京苏宁便利店有限公司负担440元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇二一年二月五日书记员  武 晗