河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初14030号原告：赵静，女，汉族，1984年10月25日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：崔世录、朱成，河南博正律师事务所律师。被告：河南亚星置业集团有限公司，住所地郑州市上街区许昌路西段，统一社会信用代码914101067126274937。法定代表人：高国安，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵小林、董培迪，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行，住所地郑州市二七区陇海中路33号，统一社会信用代码91410100971849840Q。法定代表人：袁磊，该行行长。委托诉讼代理人：徐建平，该行员工。委托诉讼代理人：李志萍，河南英泰律师事务所律师。原告赵静与被告河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星公司）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（以下简称工行郑铁支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理，于2020年8月28日作出（2020）豫0103民初4759号民事判决书，原告赵静不服判决上诉至郑州市中级人民法院，该院于2020年10月26日作出（2020）豫01民终12569号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4759号民事判决书；二、本案发回郑州市二七区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开进行了开庭审理。原告赵静及其委托诉讼代理人崔世录、朱成，被告亚星公司的委托诉讼代理人赵小林、董培迪，第三人工行郑铁支行的委托诉讼代理人李志萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵静向本院提出诉讼请求：1.依法确认解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》《补充协议》《车位协议》；2.依法解除原被告及第三人之间签订的《个人购房借款/担保合同》（编号2018-0803）；3.依法判令被告向原告返还购房首付款470417元，车位费97200元，并支付利息（按同期银行贷款利率计算，其中470417元利息自2018年6月19日起计算至实际履行完毕之日止；97200元利息自2020年7月20日起计算至实际履行完毕之日止）；4.依法判令被告向原告支付其已向第三人偿还的贷款本息187429.27元；5.依法判令被告向原告返还维修基金7309元，按揭抵押服务费880元，会员服务费25000元；6.依法判令被告向原告支付违约金15604.17元；7.依法判令被告向第三人偿还原告自判决生效之日起剩余贷款；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，原告(××)与被告(××)订立了《商品房买卖合同》一份。该合同约定了原告购买被告位于郑州市二七区××南、工人路××楼××单元××111.22平方米房屋一套，总价为1560417元。首付30%，其余以商业贷款方式月供。××应当在2019年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用；××逾期超过60日后未交付房屋，××(原告)有权解除合同；××(被告)应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金等条款(详见商品房买卖合同)。原告已按照合同的约定向被告先后支付了首付款477726元；支付服务费25000元；支付车库款81000元；支付月供127822.72元(从2018年8月1日至2020年3月1日前)，共计711548.72元，且2020年3月1日之后的月供仍在继续支付之中。被告言而无信，没有按照合同约定的时间向原告交付房屋，后经多次多方分别以口头及书面方式要求被告解除合同，退还有关全部款项，被告均不予理睬，且被告公司人员多次来回推脱责任。故原告诉至法院。本案审理期间，原告变更第四项诉讼请求为：依法判令被告向原告支付其向第三人偿还的贷款本息194052.22元。被告亚星公司辩称，一、答辩人与被答辩人依据双方约定已全面履行《商品房买卖合同》，被答辩人诉请解除合同，退还各项费用及要求支付违约金无事实和法律依据。二、《车位协议》依法正常履行，被答辩人诉求返还车位费及服务费的诉求应依法驳回。三、项目服务费是被答辩人与第三方郑州搜创信息技术有限公司之间为获得购房优惠而从事的商业合同行为，依据合同相对性原理和规定，与答辩人无关，其诉请答辩人返还25000元项目服务费不应予以支持。四、依据合同的相对性原理，被答辩人诉求返还按揭和抵押贷款服务费应向贷款银行和银行中介机构主张，与答辩人无关。被答辩人要求答辩人偿还按揭贷款无法律依据，应予以驳回。五、双方正常履行商品房买卖合同，答辩人虽然交房延期七个月，但确系因扬尘管控及疫情防控等不可抗力原因无法施工435天导致，以上时间远远超过延期交房的时间，如法院不考虑实际情况，判决双方解除合同，对答辩人造成不公，且因此将导致客户大量起诉退房的连锁问题，导致社会不稳定情况发生。且该案原二审法院将案件发回重审，主要原因是因为原一审程序问题，并非实体处理问题。原案件一审判决并无差错。第三人工行郑铁支行述称，对原、被告之间的房屋买卖合同纠纷不发表答辩意见。如果法院判决解除原、被告双方之间的房屋买卖合同以及与第三人签订的个人购房借款担保合同，应一并判令一次性偿还第三人的所有欠款本金利息以及提前清偿贷款的违约金等各项费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、原告赵静（××）与被告亚星公司（××）于2018年7月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××2025），协议主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市二七区××南、工人路西××单元××号预售商品房，建筑面积111.22平方米。该商品房总价款1560417元。第六条，首付款为470417元，现金支付，2018年7月8日支付；商业贷款为1090000元，于合同签订后7日内办理完按揭贷款的各种手续。第八条，××应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定“建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表”的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遭遇自然灾害；3.其他非××的原因造成该房屋不能交付使用的，区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定的。第九条，××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2018年6月19日，原告赵静（乙方）与被告亚星公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定，乙方所购上述房屋总房价为1560417元，乙方应付首付款470417元；已支付首付款160417元，下欠首付款310000元视为对甲方的借款，该款乙方保证在2019年12月20日前分4次足额清偿。具体付款时间和金额为：2018年11月20日前支付78000元；2019年4月20日前支付78000元；2019年9月20日前支付77000元；2019年12月20日前付清下余77000元。协议同时约定，《商品房买卖合同》被解除的，乙方应在30日内无条件配合甲方到相关部门办理备案合同撤销事宜，乙方未结清全部房款及相关费用前，甲方可暂不予办理交房手续，且产权证办理事宜自动顺延。本补充协议与主合同约定的内容相冲突的地方，一概按本补充协议执行。二、2018年7月28日，赵静与亚星公司签订《车位协议》，主要约定：赵静购买A023号车位使用权，车位使用费162000元，首付款32400元，余款分8期付清：2019年1月20日支付16200元；2019年7月20日支付16200元；2020年1月20日支付16200元；2020年7月20日支付16200元……2022年7月20日支付16200元。后赵静向亚星公司陆续支付车位费97200元（含2020年7月20日支付的16200元），亚星公司出具有相应《收据》。三、被告亚星公司于2018年6月19日向原告赵静出具收据，显示收到交纳维修基金7229元、制证费80元。原告赵静于2018年7月5日向案外人郑州第一房地产营销策划有限公司交纳按揭抵押服务费880元。四、赵静（借款人）因购买案涉房屋，与第三人工行郑铁支行（贷款人）、被告亚星公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款金额1090000元，期限自2018年7月26日至2048年7月26日。赵静以案涉房屋为上述1090000元商业贷款提供抵押担保。后第三人如约足额发放贷款。另查明，截止2021年1月1日，赵静一直按约向工行郑铁支行支付贷款本息（具体金额以银行账目为准）。五、2019年12月20日，被告亚星公司向原告身份证地址邮寄送达延期交房通知，告知原告因政府管控等原因，标的房屋需延期交房。2019年12月31日，本案买卖合同约定的交付期限届满后，被告亚星公司未能向原告如期交付房屋。原告于2020年3月25日作出《解除商品房买卖合同的通知》一份，载明：“××赵静与亚星公司签订的商品房买卖合同（合同编号180××××2025）一份，根据该合同第八条交付期限，现已逾期85日；根据第九条××逾期交房的违约责任，××赵静通知××亚星公司解除商品房买卖合同，××按照合同约定30日内向××赵静退还全部已付款和累计已付款的1%违约金。”庭审中，赵静称已将上述解除通知书交付给被告亚星公司的法务部工作人员。六、2020年7月29日，郑州市城乡建设局作出《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，案涉房屋所属的亚星双河居1号楼“资料齐全，符合法定形式”。2020年7月30日，亚星公司通过邮政快递按照合同约定的××送达地址向赵静发出交房通知书，该邮件因“收件人长期不在家，电联退回”被退回。2020年12月16日，亚星公司通过邮政快递按照合同约定的××送达地址向赵静发出车位催费通知书，该邮件因“收件人长期不在户籍地居住，家中无人，电话拒接”被退回。另查明，2018年7月8日至2019年12月31日期间，因大气污染防治、环保治理等因素，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市城乡建设局等相关部门相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业。被告提供证据证明案涉房屋因政府进行环境污染防治致工程停工共计252.5天。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按该合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据予以证明。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应遵照履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务，按照《商品房买卖合同》约定的交房条件及期限，被告应于2019年12月31日前将符合约定条件的房屋交付原告使用。直到2020年7月29日，被告才取得案涉房屋的《工程竣工验收备案表》，并于2020年7月30日通知原告交房，距双方合同约定的交房时间逾期212天。但双方签订的《商品房买卖合同》还约定了非××的原因造成该房屋不能交付使用的，可据实予以延期交房的情形，被告抗辩逾期交房的原因系因扬尘管控及疫情防控等不可抗力原因无法施工导致，而在此期间确实存在政府对大气污染管控、环保治理等不能实际控制的因素，加之2020年初新型冠状病毒肺炎疫情爆发，涉案项目在此期间也一直处于停工停产状态，对被告尽早竣工验收也造成了一定的影响。依据合同约定应据实扣除一定的停工日期，并据实顺延交房日期。综合以上因素，本院认为，被告的交房时间并未达到合同约定的买房人解除合同的条件，故原告要求确认解除双方《商品房买卖合同》《补充协议》《车位协议》及返还购房首付款、车位费、支付违约金等相关诉讼请求，本院不予支持。原告主张解除其与第三人工商银行郑铁分行签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告向第三人返还借款的诉讼请求，均无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告赵静的诉讼请求。案件受理费10900元，由原告赵静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  刘春林审判员  陈书冉审判员  王静静二〇二一年二月六日书记员  薛晓宇