山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初201号原告：山西固邦工贸集团有限公司。法定代表人：任某，职务执行董事。委托诉讼代理人：冀某、杨某，山西佳镜律师事务所律师。被告：孟某，住太原市。原告山西固邦工贸集团有限公司诉被告孟某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告山西固邦工贸集团有限公司的委托诉讼代理人冀某、杨某到庭参加诉讼，被告孟某经传票传唤没有正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山西固邦工贸集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》；2、判令被告立即返还原告租金468358.7元；3、判令被告立即向原告支付地上建筑补偿款5093587元及违约金1000000元，上述共计6561945.7元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2002年3月18日，山西西山散装水泥有限公司（于2004年6月28日将企业名称变更为山西固邦工贸集团有限公司，即原告）与被告签订《租赁合同》，该合同约定：原告租赁窊流村整体转让给被告的原飞达商行院（西矿街255号）新建工业项目，租期为30年，自2002年4月起至2032年4月止，租金为每年11万元，每次付十年租金，从第十一年起每年租金增加为12万元。该合同同时约定，在原告承租期间，如遇国家占地，按原、被告双方建筑物投资分成，如一方违约，应当赔偿对方违约金100万元。2004年4月26日，原、被告签订《租赁补充合同》，约定原告每年的租金再增加1万元，共计增加30万元。上述租赁合同签订后，原告将原有建筑物全部拆除并投入约2783万元资金新建工厂，并按合同约定分两次向被告缴纳了自2002年4月至2022年3月31日的租金共计人民币250万元。2018年8月，因窊流社区城中村拆迁改造项目的实施，原告承租的土地被国家征收，地上建筑物经第三方公司测绘并按照2017年《万柏林区窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案》及《工业区补偿方案》的规定，最终确认拆迁补偿金额为人民币5492330元。为配合窊流社区的城中村改造，原告委托拆迁人员将投资兴建的地上全部建筑物予以拆除。有鉴于此，原、被告双方签订《租赁合同》目的已无法实现，应依法予以解除，被告应返还原告多缴纳的租金4683587元。此外，依据《租赁合同》第五条之约定，原、被告应按双方建筑物投资分配拆迁补偿款。据此可知，被告被拆除的建筑物价值约为人民币43万元，原告投资建筑物被拆迁评估价值为5492330元，因此，被告仅应分得拆迁补偿款398473元。经原告多次催要，被告不仅不退还原告多缴纳的租金，而且拒不与原告分配原告地上建筑物拆迁补偿款，被告的行为严重违反租赁合同的约定，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，尽请贵院在查明事实的基础上依法公断，以维护原告的合法权益。被告孟某未到庭，在法定期间也未向法庭提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2001年11月13日，经太原市万柏林区乡镇企业管理局、太原市万柏林区小井峪乡人民政府同意，中共太原市万柏林区小井峪乡窊流村支部委员会、太原市万柏林区小井峪乡窊流村村民委员会与被告孟某签订《窊流村飞达商行整体转让协议书》，合同约定：窊流村两委会同意将飞达商行转让给被告孟某，转让价格为430000元，支付方式为一次性支付；飞达商行经营场地面积在原有基础上维持不变，另行签订土地使用租赁协议。2002年3月18日，原告山西固邦工贸集团有限公司（原山西西山散装水泥有限公司，于2004年6月28日企业名称变更）与被告孟某签订《租赁合同》，合同约定：被告孟某将位于太原市××区、原飞达商行院出租给原告新建工业项目,租赁期限30年,自2002年4月起至2032年4月止；第一个十年，租金为每年110000元，一次性付十年租金。之后二十年，每年租金为120000元，一次付十年租金，即第十一年，第二十一年各付1200000元。合同第五条约定：在原告承租期间，如遇国家占地，按原、被告双方建筑物投资分成。合同第九条约定：如一方违约，应当赔偿对方违约金1000000元。上述租赁合同签订后，原告进行了“商品砼技改项目”的立项等工作，并于2002年6月25日取得山西省经济贸易委员会的批复。此后，原告将上述租赁土地上的原有建筑物予以拆除，建设搅拌站、配拌站及引进相关生产设备。2012年3月31日，原告委托其工作人员岳毅向被告支付第二个十年的租金1200000元。2004年4月26日，原、被告签订《租赁补充合同》，双方商定同意在2002年3月18日租赁合同的基础上约定：自2002年4月至2032年4月，每年租金再增加10000元，共计增加300000元，分三次付清每十年付一次，每十年的第一年付后十年的租金100000元，2002年4月至2012年4月的第一次十年租金于租赁补充合同签字生效即付。2012年4月13日，原告委托其工作人员岳毅向被告支付租金100000元。2017年，太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会城中村拆迁改造项目实施，本案案涉租赁土地及建筑物被列入拆迁范围。经太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会申请，太原市创新业科技有限公司于2017年9月对原告租赁的上述土地范围内的建筑物进行房产测绘。2018年8月23日，经原告与太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会一致确认，被征收土地上建筑物补偿总金额为5492330元，其中包括只限村民领取的动迁奖励款30000元。2018年8月24日，原告委托其工作人员任娜与案外人李向华签订固邦搅拌站整厂拆除合同，将投资兴建的案涉土地上建筑物全部予以拆除。2019年12月3日，被告孟某从太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会将案涉土地上建筑物拆迁补偿款及动迁奖励款5492330元全部领取。本院认为,原、被告签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》是当事人各方真实意思的表示，合同不违反我国法律、法规禁止性规定，合同合法有效，当事人各方理应恪守。合同履行过程中，由于案涉租赁标的及地上建筑物因太原市××区改造项目被依法征收，并于2018年8月24日起开始拆除，合同已经不能履行，原、被告签订合同的目的已经不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定，原告请求解除原、被告双方签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。被告孟某经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩和举证的诉讼权利，本院依法缺席判决。本案争议焦点一，关于租金的问题。原告按照《租赁合同》的约定，于2012年3月31日支付原告2012年4月1日起至2022年3月31日的租金120000元。另按照原、被告签订的《租赁补充合同》的约定，自2002年4月至2032年4月，每年增加租金10000元，共300000元。双方约定“2002年4月至2012年4月的第一次十年租金于租赁补充合同签字生效即付，”故原告于2012年4月13日支付的租金10000元，系支付的2002年4月至2012年4月增加的租金。由于案涉租赁土地因城中村拆迁改造项目的实施，合同无法履行，且原告于2018年8月24日开始自行拆除，故在解除原、被告签订的租赁合同的情形下，被告应当退还原告自2018年8月24日起至2022年3月31日的租金，期间共3年7个月零7天，退还租金计算如下：按照原、被告签订《租赁合同》、《租赁补充合同》的约定，2012年4月1日起至2022年3月31日的年租金为130000元，被告应退还468358.7元，因原告尚欠付租金100000元，故被告实际应退还原告租金368358.7元。本案争议焦点二，关于违约金的问题。原、被告签订的《房租赁合同》约定，如一方违约，应当赔偿对方违约金1000000元。本案中，由于案涉租赁物因太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会城中村拆迁改造项目的实施致使合同不能继续履行。当事人各方主观上并无过错，原、被告作为一般公众，无法预见城中村拆迁的发生，故本案合同的解除原、被告均无过错，不应承担违约责任。本案争议焦点三，关于拆迁补偿款的问题。根据原、被告签订的《租赁合同》第五条之约定，“如遇国家占地，双方按建筑物投资分成”。本案中，被告在受让原飞达商行时已经向太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会支付了资产转让款43万元，原告在签订租赁合同后将原飞达商行院内的全部建筑物进行拆除，故被告前笔转让款可以视为被告对案涉租赁标的原地上建筑物的投资款。原告与太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会确认的租赁土地上拆迁补偿款为5492330元，其中有30000元是只限村民领取的动迁奖励款，故原告在案涉租赁标的地上建筑物征收补偿款应为5462330元，动迁奖励款30000元应当由被告孟某（本村村民）享有。据此，按照原、被告双方所投资建筑物拆除时的价值计算，双方补偿款分成比例应为92.7%：7.3%。原告应分得拆迁款金额为：5462330X92.7%=5063580元。被告应分得拆迁款金额为：5462330X7.3%=398750元+动迁奖励款30000元=428750元。因被告已经将全部拆迁补偿款领取，故被告应当将原告应得的拆迁补偿款及时返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西固邦工贸集团有限公司与被告孟某于2002年3月18日签订的《租赁合同》以及于2012年4月26日签订的《租赁补充合同》；二、被告孟某自本判决生效之日起十日内返还原告山西固邦工贸集团有限公司自2018年8月24日起至2022年3月31日的租金368358.7元；三、被告孟某自本判决生效之日起十日内返还原告山西固邦工贸集团有限公司拆迁补偿款5063580元；四、驳回原告山西固邦工贸集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57734元，减半收取计28867元、保全申请费5000元，共计33867元，由原告山西固邦工贸集团有限公司负担5757元，被告孟某负担28110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张 奕 二〇二一年二月四日书记员 李婷婷