吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4974号上诉人（一审原告、反诉被告）：赵树林，男，1942年5月28日出生，汉族，现住公主岭市。委托诉讼代理人：孙晶，吉林雅怀律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：吉林省恒昌农业开发有限公司。住所地公主岭国家农业科技园区102线998公里处。法定代表人：魏玉山，系经理。委托诉讼代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。上诉人赵树林因与被上诉人吉林省恒昌农业开发有限公司（以下简称恒昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2020）吉0381民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵树林上诉请求：1.依法撤销吉林省公主岭市人民（2020）吉0381民初834号民事判决书；2.要求被上诉人给付上诉人购房款170万元及利息（自2016年1月1日起至全部付清时止；3.案件受理费、上诉费均由被上诉人负担。事实和理由：双方当事人之间的房屋买卖合同不应解除。2015年5月3日，上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，被上诉人知道该房屋的状况。合同签订后，被上诉人给付上诉人购房款10万元，对剩余的170万元被上诉人给上诉人出具了欠条一张，并承诺于2015年12月31日前一次还清。上诉人将案涉的房屋全部交付给被上诉人，被上诉人取得该房屋后，还取得了一块土地，并建大棚，后来取得了补偿款。另外，被上诉人将厕所、猪圈和其中一栋房屋都扒掉。被上诉人对该房屋占有、使用至今。在此期间，被上诉人从未提出要求办理变更物权登记。自2016年开始，上诉人多次找到被上诉人要求其给付所欠的购房款170万元，被上诉人以资金紧张为由未履行给付房款的义务。直到2019年上诉人诉讼到法院后，被上诉人却提出对《房屋买卖合同》存在重大误解，且订立时显示公平，要求解除或撤销合同。上诉人认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效。因被上诉人已经对案涉的房屋实际占有、使用五年多的时间，实现了买房目的。所以被上诉人应当按照合同的约定履行给付上诉人购房款的义务。一审法院以案涉的三处房屋在公主岭市不动产登记中心未查到相关档案及备案，无法进行所有权的变更，而解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》不妥，应予撤销。为此，上诉人提起上诉，请贵院依法保护上诉人的合法权利恒昌公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。被上诉人购买的是有证房屋，到相关部门依据城市管法的规定进行查询时，没有档案和登记，国家法律规定房屋必须县级以上颁发产权证书，该三房屋产权证书一直由上诉人保管，一直没有交付，没有交付的证据体现在庭审笔录第六页第五行，该房屋产权证书是由乡级政府颁发，不具有合法性，且是集体土地上的房屋，是小产权房屋，就此在一审中被上诉人申请调取房产档案，产权部门明确没有手续，不具由合法性，且房子档案中其中一处不是上诉人名字，被上诉人称还取得了一块土地并建大棚，后来取得补偿款，与本案无关。在一审审判过程中，一审法院组织双方到现场进行实地踏查，该房屋已经全部修复，上诉人也没有实际损失，一审判决解除合同是适用法律正确，被上诉人要求二审法院依据房地产管理法第61条，建设部城市房屋管理法意见第3条以及建设部2018年第168号、国务院2015第656号第7条和相关法律规定驳回上诉人的上诉，维持原审判决。赵树林向一审法院起诉请求：1.要求恒昌公司给付购房款170万元及利息（自2016年1月1日起至全部付清时止）；2.案件受理费由恒昌公司负担。恒昌公司向一审法院提出反诉请求：1.要求判令撤销或解除双方的房屋买卖合同，返还已经支付的购房款10万元；2.诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：双方于2015年5月3日签订房屋买卖合同，赵树林、王金英将名下所有房屋公主岭市房权证（苇）字XXXX号、20011137号、20011138号以180万元的价格卖予恒昌公司，恒昌公司于合同签订时给付购房款10万元，余款170万元约定于2015年12月31日前付清。因该三处房屋在公主岭市不动产登记中心无登记备案故房屋无法进行产权变更。经法院实地勘察，案涉三处房屋均在原处，其中一处不计算在房权证上面积内的厕所被拆除，另一处房屋有部分坍塌。一审法院认为，赵树林与恒昌公司之间签订的买卖合同应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。房屋买卖行为的目的之一是取得买受房屋的所有权。原被告所签订的房屋买卖合同中涉及三处房屋，因在公主岭市不动产登记中心未查询到相关档案以及备案，故无法进行所有权的变更。该原因不可归责于任何一方，但致使双方签订的房屋买卖合同的合同目的无法实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条中“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，因此，赵树林与恒昌公司于2015年5月3日签订的《房屋买卖合同》应予以解除。恒昌公司将房屋买卖合同中涉及的三处房屋返还赵树林，赵树林返还恒昌公司购房款10万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同履行期间，恒昌公司未尽管理义务，造成其中一处买卖房屋部分损坏坍塌，应尽修复义务。在案件审理期间，恒昌公司已将损坏房屋予以修复。如解除合同造成赵树林其他损失，赵树林可另行告诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回赵树林的诉讼请求；二、解除赵树林与恒昌公司于2015年5月3日签订的《房屋买卖合同》（涉及公主岭市苇子沟向阳村四屯房权证苇字第XXXX号，所有权人王金英；公主岭市苇子沟向阳村四屯房权证苇字第XXXX号，所有权人赵树林；公主岭市苇子沟向阳村四屯房权证苇字第XXXX号，所有权人赵树林的三处房屋）；三、恒昌公司于判决生效后十日内将本案案涉房屋（公主岭市苇子沟向阳村四屯房权证苇字第XXXX号，140平方米砖瓦平房；公主岭市苇子沟向阳村四屯房权证苇字第XXXX号，419平方米砖瓦平房；公主岭市苇子沟向阳村四屯房权证苇字第XXXX号，135平方米砖瓦平房）及院落返还赵树林；四、赵树林于判决生效后十日内返还恒昌公司购房款10万元。案件受理费20100元，反诉费1050元，由赵树林负担。本院另查明，案涉房屋的门窗、棚顶等存在损坏情况。本院认为，案涉房屋因不可归责于任何一方的原因，无法办理产权过户手续，致使双方签订的房屋买卖合同的合同目的无法实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条中“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，双方签订的《房屋买卖合同》应予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现因赵树林提交的证据，不足以证明造成损失的具体数额，其主张的房屋、院墙、猪舍、厕所等的毁损修复费用以及房屋租赁损失可待其收集证据后，另案件主张权利。综上所述，赵树林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由赵树林负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二一年二月二十日书记员  陈 莹