广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4644号上诉人（原审被告）：樊春卉，上诉人（原审被告）：陈昌远，被上诉人（原审原告）：深圳市志诚物业管理有限公司，法定代表人：周庆，总经理。委托诉讼代理人：钟芳，该公司员工。委托诉讼代理人：李正军，该公司员工。上诉人樊春卉、陈昌远因与被上诉人深圳市志诚物业管理有限公司（以下简称志诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。樊春卉、陈昌远上诉请求：1、撤销本案一审判决；2、改判物业管理费5414.2元和滞纳金401.2元由志诚公司承担；3、判令志诚公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院确认的争议焦点部分错误，认定的主要事实违法。一审法院将物业服务合同效力问题列为本案焦点，却对樊春卉、陈昌远在一审答辩状中提及的双方当事人之间已不存在物业服务合同关系的情况视而不见，这种张冠李戴的认定方式显然并不妥当。一是2007年12月26日的《物业服务合同》于2009年12月26日已经到期，是否存在效力瑕痴都根本没有争议的意义；二是2017年12月28日的《物业服务合同》，不具备证据的“关联性”，是否存在效力瑕痴亦与本案无关，此时所谓的“报备住建局”和“代管”根本于法无据;三是在物业服务尚未发生及樊春卉、陈昌远拒绝接受服务的情况下，仍将此后发生的物业服务认定为“存在事实物业服务合同关系”，明显违反《合同法》第36、37条关于“事实合同”的规定。一审法院阐释早已到期的《物业服务合同》的效力问题，却简单认定樊春卉、陈昌远和志诚公司之间存在事实物业服务合同关系，显然与法治精神背道而驰。二、一审法院确认的主要事实错误且存在自相矛盾。一是在樊春卉、陈昌远和志诚公司之间是否存在物业服务合同的问题上，一审法院采信志诚公司提供的两份《物业服务合同》，最终却认定志诚公司有权据“事实物业服务合同关系”要求支付物业服务费。二是2010年9月13日具有樊春卉签名的《管理规约》，只有樊春卉一方签名，且是志诚公司以签订《桐林花园区域防火责任书》的名义诱使樊春卉所签，该“管理规约”既不是“临时管理规约”也不是双方签订的合同，一审法院在查明事实中认定为“樊春卉与志诚公司2010年9月13日签订的《管理规约》”显然与事实不符。三是即使按一审法院将上述的《管理规约》认定为违约金的约定，违约金合同属于从合同，2010年9月13日签订《管理规约》时，作为主合同的2007年12月26日的《物业服务合同》已经到期，2017年12月28日的《物业服务合同》尚未成立，起始于2018年2月的“事实物业服务合同”尚未成立。用这样的《管理规约》来作为收取“滞纳金”的依据，既无法律依据也不符合法理，是极其荒谬的。一审法院认定樊春卉、陈昌远与志诚公司之间存在“事实物业服务合同关系”，又认定双方之间存在“违约金合同”（成立于主合同之前7年多的从合同《管理规约》），存在自相矛盾。三、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定樊春卉、陈昌远与志诚公司之间存在“事实物业服务合同关系”，显然不是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条所述的依法签订的前期物业合同。2、2017年6月开始，桐林花园业主即发起业主签名拒绝志诚公司的服务，绝大多数人参与签名拒交物业费。2018年1月志诚公司分两批起诉拒交物业费的业主，樊春卉、陈昌远属于第一批拒交物业费的52名业主之一，盐田区人民法院(2018)粤0308民初734号民事判决书认定了双方存在“事实物业合同关系”，现在（2019)粤0308民初866号民事判决书仍认定双方存在订立合同“意愿”来认定存在“事实合同关系”，显然是一审法院错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条。3、樊春卉于2010年9月13日签名的《管理规约》并不符合物业法规的“临时管理规约”和“管理规约”的特征，也未经区主管部门备案和公示，且形成于前期物业服务合同到期之后，樊春卉、陈昌远不可能根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十七条请求区主管部门予以撤销。四、一审法院引用的存在程序严重违法的判决书。在本案中，一审法院引用了（2018)粤0308民初734号民事判决书，该民事判决书是本案志诚公司诉本案樊春卉、陈昌远在内的桐林花园52名业主的物业费纠纷，该案的被告多达52人，一审法院违反《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条使用小额诉讼程序草草结案。现一审法院仍以该民事判决书作为判决依据,导致一审结果对樊春卉、陈昌远极为不公，也剥夺了业主的上诉权。志诚公司辩称，志诚公司签订了前期《物业服务合同》，并为桐林花园提供物业管理服务；业主在物业管理活动中，应履行义务。2013年1月28日，盐田区住房和建设局、盐田区海山街道办事处、田东社区工作站向深圳市住房和建设局出具证明，证明桐林花园物业小区于2008年1月入伙，小区开发商深圳华逸园房地产开发有限公司于2007年12月与志诚公司签订了物业服务合同，合同有效期至小区成立业主委员（成立后再另行协商）。因此，志诚公司对桐林花园的管理是合法的，有权向业主收取物业管理费等相关服务费用。根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条规定，前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。且前期《物业服务合同》第三条约定合同期限为本合同自双方签订之日起生效，直至业上委员会成立后另行商定。因此，志诚公司是依据2007年12月26日签订的前期《物业服务合同》约定为桐林花园提供物业管理服务，不是樊春卉、陈昌远所提出的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，对樊春卉、陈昌远收取物业管理费等相关服务费用的截止日期为2018年12月31日合理合法。樊春卉、陈昌远于2010年9月13日与深圳志诚物业管理有限公司桐林花园管理处签订《桐林花园代购自来水协议书》，约定收取滞纳金条款，根据前期《物业服务合同》第四条第3款约定有权要求樊春卉、陈昌远赔偿经济损失及支付违约金以及业主签名确认的管理规约第四项第2条业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取相应的措施催款。因此，樊春卉、陈昌远应按以上拖欠金额按日万分之五计算交纳滞纳金。但樊春卉、陈昌远拖欠的2018年2月至12月份期间的物业管理费用5414.2元，专项维修资金356.4元，支付2018年1月至12月期间的居民水费787.9元、排污费218.6元、垃圾处理费140.2元及因此产生的滞纳金401.2元(截止2018年12月）属樊春卉、陈昌远拖欠的行为不当得利。根据《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定第五十七条规定，业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准、日常收取的专项维修资金缴纳情况等事项告知受让人。2008年《深圳经济特区物业管理条例》第四十五条规定，业主应当遵守临时管理规约和管理规约；樊春卉、陈昌远于2010年受让xx花园x座x单元x室，樊春卉、陈昌远已被原业主告知管理规约中内容并签名确认；因此，樊春卉、陈昌远应履行遵守管理规约义务。桐林花园前期《物业服务合同》签订于2007年12月26日，适用于1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，条例第三十五条规定，业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效，己生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力综上所述，请求二审维持一审判决，令樊春卉、陈昌远支付拖欠的2018年2月至12月份期间的物业管理费用5414.2元，专项维修资金356.4元，支付2018年1月至12月期间的居民水费787.9元、排污费218.6元、垃圾处理费140.2元及因此产生的滞纳金401.2元(截止2018年12月）；2、樊春卉、陈昌远承担一审，二审全部诉讼费用。志诚公司向一审法院起诉请求：1、樊春卉、陈昌远向志诚公司支付拖欠的2018年2月至12月物业管理费（以下币种均为）5414.2元、专项维修基金356.4元、因此产生的滞纳金401.2元（截至2018年12月）；2、樊春卉、陈昌远支付拖欠的2018年1月至12月期间居民水费787.9元、垃圾处理费140.2元、排污费218.6元（截至2018年12月）；3、樊春卉、陈昌远承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年12月26日，华逸园公司与志诚公司签订《物业服务合同》，约定华逸园公司委托志诚公司对桐林花园小区进行物业管理。合同第三条[合同期限]约定，“本合同自双方签订之日起生效，直至业主委员会成立后另行商定”。第七条[管理服务费用]第1款第①项约定，“按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积：5-7座连体别墅4.5元，1-4座小高层3.8元”。樊春卉、陈昌远2007年登记结婚，并于2010年8月19日从案外人处购买桐林花园1-7座xxx，产权100%。2017年12月28日，志诚公司与华逸园公司签订《物业服务合同》，约定志诚公司按现状继续对桐林花园小区提供物业管理服务，服务期限直至小区业委会成立并另行委托物业管理单位，报备盐田区住建局同意，双方办妥书面交接手续后终止。志诚公司诉讼代理人在庭审中陈述，桐林花园小区2018年2月9日成立业主委员会，志诚公司于2019年1月3日退出桐林花园小区管理，之前一直处于代管状态。2007年12月21日，经盐田区物价检查所批准同意，志诚公司制作了《桐林花园物业管理服务收费公示栏》。列明“物业服务收费计费方式：高层住宅每平方米3.8元/月，连体别墅住宅每平方米4.5元/月，收费依据：深价规[2007]x号及《前期物业管理服务合同》。本体维修基金计费方式每平方米0.25元/月，收费依据：深物价[1998]xx号。水费收费依据：深价管字[2004]56号。污水处理费收费依据：深价管函[2005]15号。垃圾处理费收费依据：深价管字[2006]75号。”后因政府定价调整，水费2017年8月1日后依据深发改[2017]901号政府定价代收。居民生活垃圾处理费2017年9月1日后依据深发改[2017]1063号政府定价代收。志诚公司于2019年3月8日制作《缴费通知单》，要求樊春卉缴纳从2018年2月至12月的物业管理费、专项维修基金、滞纳金及2018年1月至12月的居民水费、垃圾处理费、排污费。志诚公司所诉求的费用均已按照新的政府定价进行了调整。樊春卉与志诚公司2010年9月13日签订的《管理规约》第四条[违约责任]第2款约定，“业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。”一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。志诚公司按政府定价的收费标准和计费方式向樊春卉代收专项维修基金等费用符合相关规定，本院予以确认。本案的争议焦点有二个：一是物业服务合同的效力问题；二是志诚公司收取滞纳金有无依据。关于物业服务合同的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案志诚公司作为桐林花园小区的前期物业服务公司，其与华逸园公司签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，樊春卉应当根据合同享有权利并承担义务。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。在2年前期物业服务期限到期后，志诚公司虽未与樊春卉继续签订书面物业服务合同，但志诚公司一直为樊春卉提供物业服务至2019年1月3日退出桐林花园小区管理。因此本院认定，志诚公司与樊春卉之间存在事实物业服务合同关系，志诚公司据此有权要求樊春卉支付物业服务费。关于志诚公司收取滞纳金有无依据。《深圳经济特区物业管理条例》第四十七条规定，业主认为临时管理规约和管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公平的，可以请求区主管部门予以撤销。志诚公司与樊春卉2010年9月13日签订的《管理规约》中有收取滞纳金的约定，樊春卉、陈昌远系夫妻关系，陈昌远虽然未在《管理规约》中签字，但其应当知道《管理规约》的相关内容，且樊春卉、陈昌远均未提供证据证实《管理规约》已被主管部门撤销。志诚公司要求樊春卉、陈昌远支付滞纳金符合约定，本院对志诚公司该项诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、樊春卉、陈昌远应于本判决生效之日起七日内向志诚公司支付2018年2月至2018年12期间的物业服务费5414.20元、专项维修基金356.40元及滞纳金401.20元；二、樊春卉、陈昌远应于本判决生效之日起七日内向志诚公司支付2018年1月至2019年12月期间的居民水费787.90元、排污费218.60元、垃圾处理费140.20元。案件受理费50元，由樊春卉、陈昌远承担。上述费用已由志诚公司预交，樊春卉、陈昌远应于本判决生效之日起七日内将所负担之数迳付志诚公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：涉案物业服务合同是否对樊春卉、陈昌远具有约束力；樊春卉、陈昌远应否缴纳物业服务等费用。志诚公司在2018年2月至12月对涉案桐林花园小区提供了物业服务，而物业管理及服务是针对小区全体业主的，并非一户或一人。在志诚物业对整个涉案小区提供了物业服务的情形下，樊春卉、陈昌远居住于此，但却否定该物业服务事实，不合常理，其请求和主张欠缺事实依据，应当承担民事诉讼法第六十四条规定的举证不力的法律后果。志诚公司与樊春卉之间签订《管理规约》约定在业主未缴纳物业管理费的情况下收取滞纳金等内容，樊春卉作为具有完全民事行为能力的民事主体，在签署《管理规约》时应当能够清楚阅读文本内容并正确理解其签字行为所应承担的法律责任，樊春卉上诉主张该《管理规约》系志诚公司以其他名义诱使签订，理据不足。陈昌远作为配偶与樊春卉长期共同生活，应当知道《管理规约》相关内容，一审判决双方共同承担支付滞纳金的责任正确，本院予以维持。樊春卉、陈昌远认为另案判决程序违法，应当通过审判监督程序主张权利，本案一审查明事实以（2018）粤0308民初750号民事判决书及其他证据为据，并无违反法定程序情形，本院对樊春卉、陈昌远的上诉主张不予采纳。综上所述，樊春卉、陈昌远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人樊春卉、陈昌远负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年二月二十五日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。