上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终109号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈家忠，男，汉族，1962年12月3日生，住江西省南昌市安义县。上诉人（原审原告、反诉被告）：宋晓琴，女，汉族，1966年3月17日生，住江西省南昌市安义县。两上诉人共同委托诉讼代理人：范四林，上海市同一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄某1，男，汉族，2009年3月17日生，住上海市长宁区。法定代理人：庄某2（系庄某1父亲），男，汉族，1985年8月3日生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：华海斌，上海市群成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘宁碧，女，汉族，1963年4月12日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：华海斌，上海市群成律师事务所律师。上诉人陈家忠、宋晓琴因与被上诉人庄某1、潘宁碧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初14956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈家忠、宋晓琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回庄某1的反诉请求。事实与理由：1.陈家忠、宋晓琴不存在违约。一审曲解租赁合同中的付款期限，认定陈家忠、宋晓琴逾期支付租金并构成违约，属于认定事实错误；2.庄某1无权解除合同。陈家忠、宋晓琴按约支付费用，要求潘宁碧完善委托手续系行使权利，并未违约，庄某1代理人在合同解除前强行占有系争房屋并另行出租应认定为违约，合同应该继续履行。庄某1、潘宁碧辩称：不同意陈家忠、宋晓琴的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的合同对付款期限有明确约定，陈家忠、宋晓琴未按期付款，显属违约。陈家忠、宋晓琴向一审法院起诉请求：1.判令庄某1、潘宁碧对坐落于上海市金山区XX大道XX号、XX号房屋排除妨碍，恢复原状，并互负连带责任；2.本案一审诉讼费由庄某1、潘宁碧承担。庄某1向一审法院提出反诉请求：1.确认庄某1与陈家忠、宋晓琴签订的《上海市房屋租赁合同》已于2019年7月23日解除；2.判令陈家忠、宋晓琴向庄某1支付租金78,030元；3.判令陈家忠、宋晓琴向庄某1支付违约金87,784元；4.本案一审诉讼费由陈家忠、宋晓琴承担。一审法院认定事实如下：庄某1系案涉房屋的所有权人。2018年11月10日，潘宁碧以庄某1的名义与陈家忠、宋晓琴签订了一份《上海市房屋租赁合同》，合同约定：庄某1将案涉房屋出租给陈家忠、宋晓琴；租赁合同期限自2018年11月10日起至2028年11月9日止；2018年度的房屋租金为351,137元，物业管理费为7,200元，陈家忠、宋晓琴一并交给庄某1；租金四年内不变（即2018年-2022年不变），隔五年递增6%；房屋租赁费采取先付后租的方式收取，上半年房租和物业费在每年的1月10日前付清，下半年房租在每年的6月30日前付清；庄某1向陈家忠、宋晓琴交付房屋时，应支付保证金约合2018年度的一个月房租（即29,600元）；房屋租赁合同终止时，保证金抵充合同约定金额中陈家忠、宋晓琴承担的部分后，剩余部分无息还给陈家忠、宋晓琴；租赁期间，陈家忠、宋晓琴未经庄某1同意不得转租给第三方使用；陈家忠、宋晓琴擅自转租房屋或逾期不支付租金超过一个月的，庄某1可书面通知陈家忠、宋晓琴解除合同，陈家忠、宋晓琴应向庄某1支付月租金的三倍作为违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违金的差额；租赁期间，庄某1擅自解除合同提前收回房屋的，庄某1应按提前回收天数的租金的两倍向陈家忠、宋晓琴支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，庄某1按约向陈家忠、宋晓琴交付案涉房屋。宋晓琴于2018年10月14日向潘宁碧支付押金29,000元、租金20,000元、物业费3,600元，于2018年10月26日向潘宁碧支付租金60,000元，于2018年10月31日向潘宁碧支付租金50,000元，于2018年11月26日向潘宁碧支付租金45,568元。2018年12月，宋晓琴将案涉房屋的二楼转租给了案外人周某。2019年5月起，庄某1的代理人夏某与陈家忠、宋晓琴就涉案房屋的租金支付发生纠纷，庄某1的代理人夏某派人于2019年5月底将涉案房屋的大门上锁，并用杂物堵住大门。2019年7月1日和2日，庄某1的代理人夏某派人在涉案房屋上张贴了《催告通知书》，《催告通知书》要求陈家忠在2019年7月4日前支付逾期租金50,749.38元和违约金87,784元,逾期仍不支付的，庄某1有权收回房屋。《催告通知书》落款处无人签名。《催告通知书》由周某拍照后通过微信发送给了陈家忠。2019年7月23日，周某通过微信告知陈家忠，庄某1已告知其要收回房屋。2019年8月，庄某1代理人夏某与周某就案涉房屋二楼签订了房屋租赁合同。2019年9月，庄某1又将案涉房屋的一楼出租给了他人。2019年12月10日，陈家忠、宋晓琴的共同委托诉讼代理人范四林签收了庄某1的反诉状。一审诉讼中，庄某1对潘宁碧的代理行为予以追认。一审法院认为，潘宁碧以庄某1名义与陈家忠、宋晓琴签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应为合法、有效，对当事人具有法律约束力。本案一审的争议焦点在于：1、庄某1是否有权解除合同？陈家忠、宋晓琴认为：合同约定租金每半年支付一次，其已于2018年11月26日前付清第一期租金（即2018年11月10日至2019年5月9日的租金），第二期租金（即2019年5月10日至2019年11月9日的租金）应在2019年5月10日前支付。而此时陈家忠、宋晓琴发现潘宁碧提供的委托书上庄某1和庄某2的签名不真实，故其未支付第二期租金不构成违约，庄某1无合同解除权。庄某1认为：合同约定每年上半年度的租金应于当年度的1月10日前付清，陈家忠、宋晓琴应于2019年1月10日前补足2018年11月10日至2019年6月30日的租金，陈家忠、宋晓琴未补足，也未支付2019年7月1日起的租金，构成违约。按照合同约定，陈家忠、宋晓琴逾期支付租金超过一个月的，庄某1有权解除合同。一审法院认为：按常理，合同中所称的“上半年度”、“下半年度”是指自然年度。合同约定先付后租，陈家忠、宋晓琴应先付清2018年11月10日至2018年12月31日的租金，自2019年1月1日起，租金每半年支付一次，每年上半年度（即每年1月1日至6月30日）的租金应于当年度的1月10日前付清，下半年度（即每年7月1日至12月31日）的租金应于当年度的6月30日前付清。因此，陈家忠、宋晓琴应于2019年1月10日前补足2018年11月10日至2019年6月30日的租金，并应于2019年6月30日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金。陈家忠、宋晓琴在2019年1月10日前未补足2018年11月10日至2019年6月30日的租金，构成违约。陈家忠、宋晓琴以委托书签名不真实为由，拒付其认为的第二期租金。对此，一审法院认为，即使委托书签名不真实，也不构成陈家忠、宋晓琴行使不安抗辩权的条件，陈家忠、宋晓琴不能以此为由拒付租金。总之，陈家忠、宋晓琴逾期支付租金,符合约定的合同解除条件，庄某1有权解除合同。2、合同何时解除？陈家忠、宋晓琴认为：即使庄某1有权解除合同，庄某1也未行使，合同尚未解除。庄某1认为：庄某1已于2019年7月1日和2月张贴过《催告通知书》，并于2019年7月23日通过周某通知陈家忠、宋晓琴解除合同，故合同已于2019年7月23日解除。一审法院认为，一方当事人主张解除合同的，应通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。庄某1虽然张贴过《催告通知书》，但《催告通知书》仅表明了庄某1拥有合同解除权，并未表明庄某1已行使合同解除权。周某于2019年7月23日发送给陈家忠的微信，也仅是周某告诉陈家忠，庄某1要收回房屋，并未明确其行使解除权的确切时间。因此，一审法院认为，庄某1未能正当行使合同解除权，合同并未在2019年7月23日解除。本案一审诉讼中，庄某1提起反诉，反诉状中庄某1明确主张解除合同，反诉状于2019年12月10日由法院送达陈家忠、宋晓琴的共同委托诉讼代理人范四林，因此一审法院确认合同于2019年12月10日解除。综上所述，一审法院确认潘宁碧代表庄某1与陈家忠、宋晓琴签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月10日解除。陈家忠、宋晓琴存在违约行为，应支付三个月的租金（即87,783元）作为违约金。庄某1的代理人夏某派人于2019年5月底将涉案房屋的大门上锁，并用杂物堵住大门，此时案涉房屋已由庄某1实际控制，因此陈家忠、宋晓琴的应付租金计算至2019年5月31日，之后的租金，庄某1无权主张。陈家忠、宋晓琴应付2018年11月10日至2019年5月31日的租金合计为196,048.70元，陈家忠、宋晓琴已付175,568元，陈家忠、宋晓琴还应支付20,480.70元。合同解除后，陈家忠、宋晓琴已付的押金按约应当冲抵租金、违约金等。合同已经解除，故对于陈家忠、宋晓琴基于合同继续履行而提出的排除妨碍、恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。对合同解除后庄某1应承担的法律责任，经一审法院释明后，陈家忠、宋晓琴表示另行处理，故本案一审中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、确认潘宁碧以庄某1名义与陈家忠、宋晓琴签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月10日解除；二、陈家忠、宋晓琴支付庄某1租金20,480.70元；三、陈家忠、宋晓琴支付庄某1违约金87,783元；四、上述第二、第三项合计108,263.70元，陈家忠、宋晓琴以已付押金29,000元冲抵后，还应支付庄某179,263.70元，陈家忠、宋晓琴于判决生效之日起十日内支付给庄某1；五、驳回陈家忠、宋晓琴的诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件一审受理费50元，由陈家忠、宋晓琴负担。反诉案件受理费3,616元,由庄某1负担1,260元；由陈家忠、宋晓琴负担2,356元，陈家忠、宋晓琴所负之款，于判决生效之日起七日内缴纳至一审法院。二审审理过程中，当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系争的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点在于上诉人陈家忠、宋晓琴是否存在逾期支付租金的违约行为及系争合同是否解除、解除后果如何处理。陈家忠、宋晓琴主张，合同付款期限应按照租赁日期来确定，因此其不存在逾期付款的行为。对此，本院认为，查系争合同条款，其中写明“2018年度的房屋租金为351,137元，物业管理费为7,200元，陈家忠、宋晓琴一并交给庄某1”、“房屋租赁费采取先付后租的方式收取，上半年房租和物业费在每年的1月10日前付清，下半年房租在每年的6月30日前付清”。从上述条款内容可以看出，合同中先是对2018年度的租金支付做了单独约定，之后又约定上半年的付款日期为每年1月10日，下半年的付款日期是每年6月30日。由此可见，合同中的上半年度、下半年度等约定均指自然年度。在案事实表明，陈家忠、宋晓琴确实未在合同约定的期限前将租金缴足，显属违约，应承担相应违约责任。庄某1因此主张解除合同，要求陈家忠、宋晓琴补交租金，并支付违约金的诉请，符合合同约定，应予支持。合同解除后，陈家忠、宋晓琴要求排除妨碍、继续履行合同的诉讼请求不予支持。综上所述，陈家忠、宋晓琴的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,666元，由上诉人陈家忠、宋晓琴共同负担。本判决为终审判决。审判长 施 杨审判员 成 阳审判员 庞建新二〇二一年二月二十四日书记员 俞泊泓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……