北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8187号原告（反诉被告）：田某，女，1976年10月13日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：彭某，女，1973年12月6日出生，汉族，户籍地黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：樊东华，男，1963年7月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）田某与被告（反诉原告）彭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员冯晓光独任公开开庭进行了审理。原告田某，被告彭某及其委托诉讼代理人樊东华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田某向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：×××）已于2020年10月23日解除；2、判令彭某赔偿违约金15000元；3、判令彭某支付2020年3月18日至2020年10月23日期间的租金53500元；4、判令彭某支付欠缴水费400元、燃气费13．05元；5、本案诉讼费由彭某承担。事实和理由：2018年5月29日，原、被告就租赁位于北京市东城区前门东大街×号楼×号房屋有关事宜在我爱我家西花市店签订了《房屋租赁合同》（合同编号：×××），租赁期3年，月租金7500元，自2018年6月18日起至2021年6月17日止。签订合同时，被告提出对房屋内装修风格不是很满意，鉴于租住期较长，希望进行简单装修。2018年6月9日，双方签订房屋租赁补充协议。约定被告对出租房内进行装修的全部费用由被告承担，原告减免其6月9日至17日期间的房屋租金。2018年9月，原告从楼长处得知租户在出租房内经营日租房，严重干扰邻居日常生活。原告遂联系被告，明确指出转租是违约行为，日租房是扰乱社会治安的违法行为，必须马上停止。被告表示其不在北京，房屋暂时由其姐姐使用，并保证今后不再转租。2019年，原告多次接到前门派出所电话，被告知出租房内经营日租房，要求租户配合接受调查。2020年2月6日，被告称因疫情原因，无法回北京导致住房空置，要求退还2、3月份租金及押金，并提出终止租赁合同。原告答复鉴于疫情原因已交租金可以酌情退还退款，采用月租金折算成日租金，以实际办结交房手续日期为准，计算退款天数，因提前解约，押金不能退还。几天后，被告又提出因其无法回京，需要由他人代办解除手续，且无法提供租赁合同。考虑被告的既往行为，原告要求被告办理解约必须提供租赁合同，并需要其本人亲自办理，如委托他人代办，必须以有效的法律形式委托。被告拒不配合，并坚称必须退其一个半月的租金及押金，否则将不再缴纳房租，也不腾退房屋，并称将对房屋已修整过的设备、设施、装饰全部拆除。随后，原告分别于3月17日、3月22日与被告联系要求支付租金，并配合办理解约手续，被告均表示不能配合办理解约。现被告于2020年3月18日起至2020年10月23日拖欠原告租金以及燃气费、水费，恶意毁损房内墙壁、地面装饰物及各种设备设施，导致房屋遭受损失。被告行为严重侵犯原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）彭某辩称，合同签订情况属实。同意解除合同、交还房屋。但因我方不存在违约行为，故不同意支付违约金。租金已交至2020年3月17日。当时，被告在东北老家，时逢疫情无法返京，双方已经电话沟通商定了解除合同，只是原告故意刁难，不同意由被告姐姐帮助解除合同并交接房屋，导致合同一直没有解除，因此，此后的租金我不应该再交纳。故希望法院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告彭某向本院提出反诉请求：1、请求判决田某退还2020年1月18日至2020年3月17日期间的租金15000元，押金7500元；2、反诉费由田某承担。事实与理由：2020年初发生重大疫情，彭某被隔离在户籍所在地，应属不可抗力，租金不应由彭某承担，相应期间的租金应当依法予以免除，故此期间的租金以及房屋押金出租方均应予以退还。田某针对彭某的反诉辩称，彭某主张委托其姐姐办理解除合同事宜，以及将钥匙交给了中介，并未提交相应证据，彭某的主张缺乏证据支持。在合同未解除、房屋未交还的情况下，对方要求返还租金和押金没有依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案双方提交的证据和案件事实，本院认定如下：关于双方《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》签订情况、租金已支付情况、押金缴纳情况双方均无异议，相关事实本院予以确认。关于押金，双方合同约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方（彭某，下同）承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。关于违约责任，双方合同约定：甲方（田某，下同）有迟延交付房屋达七日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金。乙方有不按照约定支付租金达七日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需要提前收回该房屋，或者乙方需要提前退租的，应提前三十日通知对方，并按照月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。甲方未按照约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。关于转租，双方合同约定：除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。关于合同解除，双方合同约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达七日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。乙方有下列情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达七日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人。原告提交的微信通讯记录显示，双方曾在2020年2月沟通退租解约相关事宜，但由于合同解除手续的办理流程方式、委托代理方式等问题产生分歧，双方并未就合同解除事宜达成一致。2020年10月23日，本院组织双方到涉案房屋处对房屋进行了交接。当场交接一把钥匙、一个门禁。被告当场提交邮寄给原告但被拒收退回的未拆封快递一封，内有该房屋的一把钥匙和一个门禁。交接时，双方对水、电、燃气示数进行了核对，确认电表剩余电费1114．3元；燃气表起始表数为63，交付表数为101；厨房水表起始表数为111，交付表数为208，卫生间水表起始表数为66，交付表数为121。原告提交缴费通知单及支付凭证，证明其已代为支付欠缴水费400元、燃气费13．05元。彭某认可本院主持交接时查表的数字，但坚持认为水费、燃气费此前均已付清，并无拖欠。关于剩余电费，双方均同意在本案中一并处理并进行抵扣，本院不持异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。田某与彭某签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同条款，双方当事人均应予以遵守。首先，双方合同中约定的承租方可单方解除合同的三种情形均未出现，彭某并不享有合同的解除权；其次，房屋租赁期间虽发生了疫情，但涉案房屋的租赁用途为居住，疫情的客观存在并未影响到房屋本身的居住使用功能，合同因不可抗力无法继续履行的条件并未成就，故双方租赁合同并未自行解除；第三，双方虽曾就合同解除问题进行了磋商，但并未实质上达成一致并自行完成房屋交接，故租赁合同并未协商一致解除。综上，在本院主持双方交接房屋之前，双方租赁合同应属实际履行状态，双方仍应当按照合同约定履行各自义务。被告在合同期内向原告邮寄涉案房屋其中一套钥匙和门禁卡的行为，不能视为法律意义上的交还房屋，相关抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。依据双方合同约定，被告应当按照约定的期限交付房租，现被告未按时交纳租金构成违约，应承担相应违约责任，原告依据合同约定享有合同解除权。因本院已于2020年10月23日组织双方对涉案房屋进行了实际交接，现原告主张确认租赁合同于该日解除，于法有据，本院予以支持。被告未如约支付租金构成违约，原告主张被告支付拖欠租金并支付违约金的诉讼请求，于法有据，且主张数额不高于本院核定金额，本院予以支持。合同解除后，押金应予以退还，但依据双方合同约定，押金应优先用于抵扣欠付的租金、违约金及各项费用，故本院对该费用优先做抵扣租金处理。关于水费和燃气费，被告主张已付清、无欠费，缺乏事实依据和证据支持，本院不予采信，相应金额以本院主持双方交接房屋时查表的数字进行计算。关于剩余电费、燃气、水费欠费以及待退还押金，本院在计算欠付租金时一并进行核算折抵。被告反诉要求退还租金缺乏事实与合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认田某与彭某签订的《房屋租赁合同》（合同编号：×××）于2020年10月23日解除；二、彭某于本判决生效后七日内向田某支付欠付的租金45298．75元（已将押金、水、电、燃气费一并折抵核算）；三、彭某于本判决生效后七日内向田某赔偿违约金15000元；四、驳回田某的其他诉讼请求；五、驳回彭某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由彭某承担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费181元，由彭某承担121元（已交纳），由田某承担60元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯晓光二〇二一年二月十九日法官助理 景 琪书 记 员 甄富超