广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20647号原告（反诉被告）：彭海军，男，土家族，住湖南省永顺县.委托诉讼代理人：郭艺圃，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志斌，广东格士律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李岩峰，职务总经理。委托诉讼代理人：邱奕彬，广东国智律师事务所律师。原告（反诉被告）彭海军与被告（反诉原告）广州市高德花花置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭海军及其委托诉讼代理人郭艺圃、江志斌，被告（反诉原告）广州市高德花花置业有限公司（以下统称高德花花公司）的委托诉讼代理人邱奕彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭海军向本院提出诉讼请求：1.被告免除原告2020年2月至5月的商铺租金75574.41元；2.受理费由被告承担。事实和理由：原告基于经营“豪亨世家西餐厅”餐饮项目的需要，于2013年10月开始承租被告位于广州市天河区奥体南路XX号广州市高德汇奥体购物中心市场的XXX商铺（以下统称涉案商铺），并签订了《广州市房屋租赁合同》及补充协议。受2020年初新冠××疫情的影响，广州市政府采取了严格的防控措施，原告承租的涉案商铺自2020年1月26日至2020年4月1日一直处于停业状态。原告认为新冠××疫情作为突发的公共卫生事件，属于无法预见、不可避免且不能克服的不可抗力事件，被告应当免除原告应交纳的租金，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告高德花花公司辩称，双方所签订的租赁合同及补充协议，不存在违反法律法规强制性规定，是双方的真实意思表示，双方应当如实地遵守并履行。虽疫情有管控，但明显不属于不可抗力，原告请求免除2-5月份的租金没有合同依据，也没有法律依据。根据原告所经营的餐饮情况，完全可以通过网络上的点餐、外卖等方式继续经营，而不存在完全不能经营，导致双方的合同无法履行，其因自身的经营策略未及时调整而导致的困境，不应当由被告全部承担其使用承租商铺期间的租金，明显不符合公平原则。反诉原告高德花花公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告付清2020年2月1日起至2020年5月31日止的租金75574.41元；2.反诉被告向反诉原告补足2018年9月1日至2020年5月31日的免租期及优惠期租金优惠金额35251.56元；3.反诉被告以上述每月欠付租金为基数，按年利率15.4%的标准向反诉原告支付迟延违约金（自2020年2月6日起计至付清之日止）；4.反诉被告以租金优惠金额为基数，按年利率15.4%的标准向反诉原告支付延迟违约金（自2020年2月9日起计至付清之日止）；5.反诉被告支付反诉原告因本案产生的律师费人民币5000元；6.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告为涉案商铺的权属人。双方于2018年签署了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》。2020年2月5日起反诉被告未向反诉原告支付租金，经反诉原告多次催促均不予理会。反诉被告无正当理由拒不支付租金的违约行为严重损害了反诉原告的而合法权益。为维护反诉原告合法权益，提起本案反诉。反诉被告彭海军辩称，1.我方没有违约，是由于不可抗力导致无力交租，根据合同法相关规定，我方有权要求免除不可抗力影响期间的租金；2.补充协议第11.12条是反诉原告的单方格式合同，约定的内容不但与备案的租赁合同不同，并且单方加重了我方义务，也没有专门向我方提示该条款的存在和意义，应当属于无效；3.补充协议第11.6条也是单方格式合同，仅仅规定了我方在违约的情况下需要支付对方律师费，并没有规定在对方违约的情况下应当支付我方律师费，该格式条款应当也属于无效。经审理查明：2018年1月20日，高德花花公司（甲方）与彭海军（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积405.75平方米，2018年9月1日至2019年8月31日月租金18664.50元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金20157.66元，2020年9月1日至2021年8月31日月租金21768.49元，租金按月结算，乙方在每月第五日前支付。乙方向甲方交纳保证金65305.47元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。合同未规定事宜及与补充协议约定不同条款，以补充协议为准。合同还对其他权利义务进行约定，双方均签字盖章确认。同日，高德花花公司（甲方）与彭海军（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定乙方租赁的物业仅用于经营豪亨世家牛排，计租面积为405.75平方米，租赁期限为2018年9月1日至2021年8月31日止，其中2018年9月1日至2019年8月31日月租金20287.50元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金21910.50元，2020年9月1日至2021年8月31日月租金23663.34元。乙方签订本协议之日，向甲方预付租金20287.50元及租金保证金70990.02元。租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方。如乙方未违反合同的任何约定，可享有优惠条款；如乙方违反合同任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需自违约之日起三日内按照原标准交纳及补足免租及优惠期的所有租金差额，优惠租金：2018年9月1日至2019年8月31日月租金为18664.50元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金为20157.66元，2020年9月1日至2021年8月31日月租金为21768.49元。保证人同意对甲乙双方签订的上述《房屋租赁合同》中乙方应支付给甲方的租金、保证金及其他费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为上述款项到期之日起二年。其他约定：由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费等。如乙方违反本协议任何约定，甲方有权即刻解除本协议、没收租金保证金并追究乙方违约责任。甲乙双方及保证人刘秦辉均签字盖章确认。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2020年2月12日，广州市天河区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部办公室发出《各区各餐饮单位暂停大厅、堂食服务，禁止一切聚集性用餐活动》通知，表明广州11区已全部暂停餐饮单位堂食服务，劝导顾客将食品打包带走或在办公室就餐。在疫情防控解除前，禁止接待大规模聚餐活动等。2020年10月20日，高德花花公司向彭海军发出《解除合同通知书》，载明彭海军拖欠2020年2月至2020年5月的租金、管理费、水电费等费用已构成根本性违约，根据合同约定于2020年10月31日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》并将于该日收回商铺并没收保证金、押金、意向诚意金等所有名目款项等。当事人在庭审中确认，彭海军已经付清2020年1月31日前及2020年6月至10月的租金；高德花花公司于2020年10月31日对涉案商铺断水断电，之后一周左右将涉案商铺围蔽。为证明新冠××疫情对经营产生的影响，彭海军提供其经营的奥体豪亨世家2019年2月-5月、2020年4月-5月的营业额统计表和2020年3月-5月员工工资表。根据营业额统计表显示2019年2月营业额172331元，2019年3月营业额209873元，2019年4月营业额190929元，2019年5月营业额261209元，2020年4月营业额54507元，2020年5月营业额109088元。2020年3月实发工资39750元，2020年4月实发工资35150元，2020年5月实发工资33352元。高德花花公司对此不予确认，认为上述统计表均为原告自行制作。彭海军在庭审中陈述，其于2020年1月26日停业，直至2020年4月1日开始复业；经营的是自助餐厅，没有外卖服务也不适合打包服务，在疫情期间尝试了外卖服务，但是商场附近没有办公区也没有居民区，涉案商铺无法通过外卖打包等方式减小疫情影响；其在3月底、6月初向高德花花公司申请免除租金，但是高德花花公司并未回应。高德花花公司在庭审中陈述，仅同意2020年1月25日至2月8日期间租金减半，其余期间租金不减免。由于彭海军没有支付租金，高德花花公司提起本案诉讼。为证明其为实现本案债权支出了律师费，高德花花公司提交其与广东国智律师事务所签订的《民事委托代理合同书》和金额为5000元的发票。本院认为：高德花花公司与彭海军签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：疫情及疫情防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，彭海军承租涉案商铺用于经营西餐餐饮行业，因受疫情及其防控措施影响而无法正常经营。在此情况下，彭海军与高德花花公司就减租事宜进行沟通，但未能达成一致意见，故彭海军未能按时支付租金不宜认定违约。疫情防控确实会导致一定时间内商场经营受限，考虑到涉案场地的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担、利益衡平的精神，本院对涉案商铺2020年2月租金酌情减免50%即10078.83元，2020年3月租金酌情减免30%即6047.30元，2020年4月租金酌情减免10%即2015.77元，合计减租18141.9元，2020年5月租金不予减免，故彭海军应向高德花花公司支付2020年2月至5月租金62488.74元[20157.66元/月×50%+20157.66元/月×70%+20157.66元/月×90%+20157.66元/月]，对于高德花花公司诉请超出上述认定部分本院不予支持。如前所述，桥艺公司未按时支付租金不宜认定为违约，故本院对高德花花公司诉请补足培育期及优惠期租金差额及支付相关违约金不予支持。同样，对高德花花公司诉请支付律师费亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市高德花花置业有限公司免除原告彭海军2020年2月至2020年4月租金18141.9元；二、反诉被告彭海军应于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告广州市高德花花置业有限公司支付2020年2月至2020年5月租金62488.74元；三、驳回原告彭海军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广州市高德花花置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1311元，由原告彭海军负担996元，被告广州市高德花花置业有限公司负担315元；反诉受理费1434元，由反诉原告广州市高德花花置业有限公司负担736元，由反诉被告彭海军负担698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月五日法官助理贾清宸书记员钟秀娟速录员郭俏颖