江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初6921号原告：苏丽丽，女，1984年9月1日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蒋德军，江苏昊信律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁杰，江苏昊信律师事务所实习律师。被告：段玮，女，1962年7月24日生，汉族，住南京市栖霞区。被告:段宇红，女，1952年5月8日生，汉族，住南京市秦淮区。被告:段为民，女，1958年5月8日生，汉族，住南京市秦淮区。以上三被告共同委托诉讼代理人：程豪，北京大成（南京）律师事务所律师。被告:段修阳，男，1955年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：南京瑞满庭网络科技有限公司，住所地南京市秦淮区香格里拉花园01幢X室。法定代表人：马明俊。委托诉讼代理人：张帝，男。原告苏丽丽与被告段玮、段宇红、段为民、段修阳，第三人南京瑞满庭网络科技有限公司(以下简称瑞满庭公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告苏丽丽及其委托诉讼代理人蒋德军、祁杰，被告段玮、段宇红、段为民的共同委托诉讼代理人程豪，被告段修阳，第三人瑞满庭公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令四被告支付违约金640000元；2.四被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2020年4月5日，原告通过中介瑞满庭公司与王振英（其女儿被告段玮作为代理人）签订了《南京市存量房屋买卖合同》，购买王振英名下位于南京市秦淮区房屋（以下简称X室房屋），建筑面积68.06ｍ²（不动产权证号：苏2017宁秦不动产权第××号），合同约定双方交易总价款3200000元，其中定金为100000元。双方在合同第十条中约定，出现根本违约情形的，违约金数额为总房价的20%。合同签订后，原告依约支付定金100000元。同时，原告积极准备贷款所需的各项材料，并准备约时间会同卖方到银行面签。2020年5月10日，被告段玮突然以其母亲王振英去世，家人想要将房子留作念想为由，明确拒绝继续履行合同。现经法院查明，王振英于2020年4月24日因死亡被注销户籍。原告认为，被告作为王振英子女应以继承人身份继续依约履行合同，而不应以其母亲死亡为由拒绝履行，否则由此引发的违约责任就应当由被告承担。现被告明确告知中介及原告拒绝履约，那么被告就应当承担相应的违约责任即按合同约定总房价的20%支付违约金。原告购买此房屋实为小孩上学，因为基于对合同交易信赖，原告已将自有房屋出售，被告的违约行为导致原告遭受巨大的经济损失，在另行购买房屋期间，房价也由本次交易的每平方米47017.34元上涨至每平方米58709.26元，实际造成房价损失为795752元，已经超过双方合同约定的违约金。现所购房屋面积大大缩水，日后生活将极为不便。故因被告一方违约，导致原告无法按约取得房屋不仅造成了生活不便，也实际造成了原告租房损失、房价上涨导致的巨大损失。日前被告已经退还了定金100000元，但拒绝依约承担违约责任。现原告为维护自身合法权益而提起诉讼。被告段玮辩称，案涉房屋买卖合同对已故的母亲王振英不具有法律效力，被告段玮作为继承人不应当承担相应的义务。合同当时是在原告以及第三人的催促下所签，原告及第三人对于被告段玮没有相关授权的情况是知晓的，在没有授权情况下，让被告段玮代为签订了合同。后母亲王振英因病住院，抢救无效后去世，该合同未被追认，故合同对母亲王振英不应当发生法律效力。关于母亲王振英生病及去世的情况，被告段玮在王振英住院期间及去世后，均告知了第三人，并请第三人转告原告，并非原告所述的5月10日才知道。原告向第三人索赔50000元，第三人也赔给了原告50000元。原告得知王振英去世后要求退还定金，被告段玮退还了，认为双方没有争议了。被告段宇红、段为民辩称，对事实不是很清楚，整个操作都是被告段玮与原告、第三人沟通的。案涉房屋买卖合同对已故的母亲王振英不具有法律效力，作为王振英的继承人，不应当承担相应的责任。被告段修阳辩称，不认可原告的诉讼请求。被告段修阳事先不知道卖房之事，只是在母亲王振英去世办过葬礼后，才听被告段玮提到此事，当时被告段修阳就觉得母亲去世了还有必要卖房吗，而被告段玮并未获得母亲王振英的授权。第三人瑞满庭公司述称，认可原告诉状中关于事实经过的陈述。原告苏丽丽为支持其诉讼请求依法提交了（2020）苏0104民初6045号民事裁定书、户籍资料、合同编号Ｄ0000855的房屋买卖业务签订文件合订本（买方贷款版）、收据、微信截屏、《存量房买卖合同》、结婚证、视频、出庭证人王某的证言等证据，拟证明有关王振英死亡，王振英的继承人，合同签订，原告支付定金，被告拒绝继续履行合同及被告的违约行为给原告造成经济损失的事实。被告段玮、段宇红、段为民仅对出庭证人王某的证言的真实性提出异议，认可其他证据的真实性，但不认可原告的证明目的。被告段修阳未对出庭证人王某的证言发表质证意见，对于其他证据的真实性未提出异议，不认可原告的证明目的。第三人瑞满庭公司认可上述证据的真实性。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告段玮、段宇红、段为民为支持其抗辩意见提交出院记录、居民死亡医学证明(推断)书、语音详单、微信截屏、网站信息截屏、不动产权证书等证据，拟证明王振英因病治疗后死亡，被告段玮及时将王振英的状况告知中介并转告了原告，最终要求三方协商及案涉房屋同一小区的市场价格平稳的事实。以上证据，原告苏丽丽、第三人瑞满庭公司对真实性均无异议，但原告不认可关于原告及时知晓王振英死亡的证明目的，并认为网站上的房价信息只具有参考性，不具有关联性。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告段修阳、第三人瑞满庭公司均未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：X室房屋登记于王振英名下，权利来源为“房改购房、继承”，建筑面积68.06平方米。王振英（1932年10月20日出生，2020年4月23日死亡）与段成荣（2010年8月20日因死亡被注销户籍）系夫妻，育有三女一子，即段宇红、段修阳、段为民、段玮。2020年4月5日，在段为民的陪同下，段玮作为代理人以王振英（出售方、甲方）的名义与苏丽丽（购买方、乙方）在居间方瑞满庭公司的瑞金路店签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，其中约定：交易房产为X室房屋，总价款为3200000元；房地产经纪执业人员张帝；乙方于2020年4月5日给付甲方定金100000元，于银行代款通过后过户当日以存量房交易结算资金监管账户方式向甲方支付首付款1580000元；乙方以商业贷款的方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为1500000元，于2020年5月25日前提供贷款所需所有材料，并与贷款银行签订借款合同等贷款相关资料，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户；乙方自留尾款20000元，其中户口迁移保证金10000元在该房屋所有户籍关系迁出并清空时给付甲方，物业交割保证金10000元在房屋交付时给付甲方；双方同意于银行通知可以送件之日起5个工作日内共同办理送件手续；除本合同其他条款另有规定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等；甲乙双方协商一致同意甲方拿到除尾款外全部房款后的30天内交房。苏丽丽于合同签订当日支付了定金20000元，后又于2020年4月7日支付了定金80000元，段玮均以王振英的名义出具了相应收据。2020年4月13日，王振英因身体不适被送往医院救治，同年4月23日因肺部感染、呼吸衰竭死亡。2020年4月30日，段玮微信联系瑞满庭公司经办人孙文倩表示已于4月17日和4月26日先后向中介人员李康凯告知母亲住院及去世的消息，询问有无告知买方，需安排三人协商有关事宜。2020年5月5日，段玮微信联系孙文倩表示大家意见不统一，房子卖不了了，母亲不在了，房子卖与不卖要听四人意见，大家觉得房子卖掉一点念想都没了。2020年5月5日，孙文倩将段玮的意见转告苏丽丽。2020年5月21日，段玮微信联系孙文倩表示交易无法进行，询问如何尽快退还定金，孙文倩回复表示根据与客户的沟通情况只退还定金解决不了问题。2020年7月3日，段玮将定金100000元退还苏丽丽。现苏丽丽诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中，苏丽丽确认要求四被告承担违约责任，是因为四被告系王振英的继承人。另查明，段玮向本院表示：王振英与看房的人没有过交流，不知道段玮以其名义与苏丽丽就X室房屋签订买卖合同；段为民知道卖房之事，但不清楚合同签订的前后经过，也没有将卖房的事情告诉王振英；段玮未与段宇红和段修阳说过卖房之事。段玮陈述：“我考虑到母亲年纪大了，想方便照顾她，给她换个离我近的房子，就自己开始操作卖房的事。我只是在2015年的时候和她提过换房子这个想法，她当时不反对，只是坚持要有自己独立的住处，不和我们子女同住。那个时候没看到合适的房子，就没操作起来。这次卖房我就没和母亲商量了，都是我在按自己的想法帮妈妈卖房，想换到我们小区，房子有电梯，便于照顾。”“母亲听力一直不太好，交流起来很困难，邻居都知道的，我母亲一个人在家，敲门用力砸都听不到。父亲去世后，母亲都是单独住在瑞金××××房子里，她在2019年7月的时候摔了一跤，有一段时间就住在了我大姐家，因为我大姐是医生，母亲在大姐家住了一段时间后又闹着要回自己房子，后来疫情好转，在今年3月份的时候母亲回到了自己的房子住。但是母来在回自己房子住的前几天又摔了一跤，所以精神状态就一直不好。后来中介带人来看房，我母亲问他们来干什么，我就说他们是来看看，想和你换房子的。我也没办法知道她明不明白我的意思，我甚至都不知道她有没有听到我的话，因为平常不管听没听见，她就会笑笑看着我们。”“因为事情太多了，她听力不好，不好交流，身体状况也不好，我就没说，后来她住院就来不及说了也顾不上说这个事了。”“2019年7月份摔跤之前她都是生活能自理的，也能说话，只是很难听清别人说话。但是摔跤以后，状态就不太好，基本上不说话了，电视也不看了，基本上不睡觉时就靠在床上。我们请了钟点工给妈妈做饭，我和大姐会轮流去照顾，二姐偶尔过去。神智的话说清醒也清醒，说糊涂也糊涂，因为没有办法沟通，整个人都是萎靡不振的。”又查明，瑞满庭公司人员张帝向本院表示：没有关于王振英清楚卖房之事的证据，虽然在合同签订前我们已告知段玮要补交王振英的授权委托书，但签合同那天，段玮还是没有委托书，我们要求补交，还特别强调了要明确委托权限，为此还让段玮签了一个承诺书，确保房主同意卖房，且同意委托段玮来卖；张帝去过X室房屋一次，当时王振英不在，只有段玮和邻居在；同事孙文倩带包括苏丽丽的客户去X室房屋看过几次，带苏丽丽婆婆（王某）去看房时王振英在家里床上躺着，但与王振英没有交流；苏丽丽没有付过中介费，瑞满庭公司最终给苏丽丽补偿了50000元。王某到庭作证，表示苏丽丽系其儿媳，其随中介人员到X室房屋看房时，王振英与其没有语言上的交流，只是笑笑，其询问年龄，是一旁的段姓女儿回答的，并跟王振英说是来看房的。苏丽丽提供的王某看房时长为1分02秒的视频显示，当时一带而过拍摄到卧室床边一人的小半个身影。段玮确认视频中的小半个身影即为王振英。还查明，2020年6月30日，苏丽丽的配偶乔昱（买方）与徐江（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定交易房产为南京市秦淮区瑞金新村18幢X室房产（建筑面积48.33平方米），交易价格为2720000元。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，王振英系X室房屋所有权人，段玮以王振英的名义与苏丽丽就X室房屋签订案涉合同，并作为代理人在合同上签名，但未提交王振英的相关授权委托材料。虽然瑞满庭公司人员带客户看房时王振英有时在场，但王振英年近九十，如此高龄人士对有外人前往看房难以有准确的认知，结合段玮和王某对王振英情况的陈述，据现有证据尚不能认定王振英知晓并认可段玮代理其签订案涉合同或是对此进行了追认，而房屋买卖系重大财产交易，段玮作为王振英的子女之一并不当然具有代理王振英出售房屋的代理权，母女关系不足以形成段玮具有代理权的权利外观，因此，段玮系无权代理，且不构成表见代理，案涉合同对王振英不发生效力。王振英死亡后，段玮已将定金退还苏丽丽，现苏丽丽基于四被告系王振英的法定继承人而要求四被告按案涉合同约定承担违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二规定，判决如下：驳回原告苏丽丽的诉讼请求。案件受理费10200元，由原告苏丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  尹 江二〇二一年二月二日见习书记员  顾梦琦