新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初1840号 原告：昌吉中檀房地产咨询有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市屯河新天地1712、1713室。法定代表人：毛居森，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王岩，男，1992年6月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县九城御景1号楼1单元302室，系该公司职员。委托诉讼代理人：郝鹏祥，系新疆昌年事务所律师。被告：奇台县阿力马斯房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城南新区团结路2区12丘163幢3、4层。法定代表人：亚森·伊敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，系新疆航迪律师事务所律师。原告昌吉中檀房地产咨询有限公司（以下简称中檀公司）与被告奇台县阿力马斯房地产开发有限公司（以下简称阿力马斯公司）商品房代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日、2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告中檀公司的委托诉讼代理王岩、郝鹏祥，被告阿力马斯公司的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中檀公司向本院提起诉讼请求，1、要求被告支付原告佣金349,131.84元；2.请求依法判令被告支付违约金53,170.96元，以上两项合计402,302.8元；3.本案的诉讼费、律师费及邮寄送达费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求为，增加佣金106,482.48元，增加违约金23,337.25元，增加交通费1070元，合计增加130,889.73元。事实与理由：原被告双方于2019年7月20日签订阿力马斯项目销售代理合同，双方约定被告委托原告销售奇台县阿力马斯当代名筑小区二期住宅项目，销售面积为17,755平方米，约120套，同时原被告双方对该项目取费标准，付款办法及结算方式进行了明确，并约定了相关违约责任但被告并没有按照约定向原告支付佣金，原告多次催促被告履行支付义务，被告拒不履行，以上款项经原告多次催要，被告均不给付，原告无奈请求法院依法维护原告的合法权益。被告阿力马斯公司辩称，合同约定被告销售80套楼房任务，但实际上没有完成销售80套房屋，只销售5套房屋，原告的诉讼请求没有事实依据，我们向原告已给付佣金10万元，扣除5套房屋的佣金，下剩46,867.42元应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供被告有异议的证据，本院认定如下：1.销售代理合同和可售房源表，证明双方的权利义务，被告的付款比例和时间，可售的房源为119套的事实。被告阿力马斯公司对该证据的真实性认可，关联性认不认可，认为原告没有按照合同约定完成销售任务，被告公司没有违约。本院对该组证据的真实性予以确认。2.销售数据清单，证明原告方销售房屋27套，成交额116,377,287元，佣金349,131.84元。被告对该证据的真实性、关联性不认可，认为全部是复印件，销售的是5套房屋，佣金应该是53,132.58元。本院对该证明的真实性不予以确认。3.房屋认购书及数据，证明销售房屋的事实。被告对该证据的真实性、关联性不认可，认为全部是复印件，我公司认可销售5套房屋，佣金应该是53,132.58元。本院对该证明的真实性不予以确认。4.房价调整通知报告审批表，证明原告销售的房屋均由被告审批同意。被告对上述证据认为是印件，当时只是提供了房屋价格表。本院对该证明的真实性不予以确认。5.奇台县人民法院委托调取的房产局被告单位销售房源登记信息备案表。拟证实通过该备案表原告和被告在合同约定的销售期内如：2019年7月20日至2020年2月29日原告销售的房源套数为27套加追加的8套，共计35套。并证实2019年7月20日合同约定销售日期，该合同第三条委托形式约定的非常清楚，甲方委托乙方为整体策划销售的唯一合作单位。合同第五条的第二款第三项对销售佣金按5%，其中第四项的佣金销售期内销售签约低于80套按单套成交额3%计提佣金，销售期内完成81套以上按4%提成。在合同第七条第二款第一项佣金的结算方式按月以月末结算周期，按单套签订的成交额核算支付佣金。第八条的第三项因甲方不能按时支付乙方佣金，每延迟10日，应按银行同期利率的4倍支付违约金。第九条第二项明确规定甲方所开发的所有项目归乙方销售。在合同规定范围内无论甲乙双方任何销售业绩，都是归属于乙方的销售业绩。根据该合同原告第一次主张的27套销售房屋加上追加的8套房屋，实际原告方销售的房屋为35套。被告对上述证据的真实性没有异议，关联性有异议认为2020年的3月19号2套房屋不在销售范围之内。其他6套房屋不能证实原告所主张的他们所销售的，因为被告公司常年销售房屋，其他6套房屋被告在2019年7月20号之前销售的，但是登记在2019年7月20号以后这8套房屋不能证实是原告所销售的，原告和被告销售的房屋应当以上一次庭审确认的5套房屋为准。本院对上述证据的真实性予以确认。6.原告在催款起诉过程中车辆加油的发票5张。拟证实原告主张权益时所产生的交通费1070元。被告对上述证据的真实性关联性都不予以认可。被告阿力马斯公司提交的，原告提出异议的证据如下：1.销售代理合同一份，证明：一.原告严重违反合同约定，收取的被告的100,000元策划费没有做任何工作，应当折抵佣金支付后剩余部分返还我公司；二.原告违反合同第二项、第四项，只完成了5套房屋，没有完成合同约定的任务；三.原告违反合同第六条第二项，约定销售队伍人员不少于10人，实际上只到位5-6个人。原告对上述证据的真实性、证明的问题均不认可，认为按照合同约定完成了策划任务，今天审理的是被告欠原告佣金的诉讼，被告所证明的问题和本案审理的事实没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认。2.发票付款明细一张，证明被告给付原告100,000元的策划服务费，实际上原告没有进行策划，后来原被告双方协商策划费折抵佣金的事实。原告对发票的真实性认可，但证明的问题不认可，原告按照合同约定履行了策划义务，包括单套房屋的房价都是我公司通过市场调研完成的。本院对该证据的真实性予以确认。3.销售佣金申请表，证明原告只销售了5套房屋，应付佣金53,132.58元的事实。原告对上述证据的真实性认可，但对证明的问题不认可，认为原告诉讼的观点，从被告法定代表人审批签字的时间为2019年12月17日，可以清晰的反映出被告不能按照合同约定及时给原告合算销售提成佣金，拖延合算，不支付佣金。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定如下事实：被告阿力马斯公司（甲方）委托原告中檀公司（乙方）为阿力马斯项目销售代理，原、被告双方于2019年7月20日签订了《阿力马斯项目销售代理合同》。合同约定，被告委托原告销售奇台县阿力马斯当代名筑小区二期住宅项目，销售项目总建筑面积为17755㎡，约120套（最终可销售套数以双方签订的可售房源为准），项目销售策划时间为2019年7月20日至2020年2月29日。双方对销售房屋约定为，合同期内所有与购房者签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，均由甲方最终审核、签字、盖章，甲方承担生效的《商品房买卖合同》的履行责任，双方对原告的销售佣金结算方式约定为，按照销售完成比列计算，按月以每月末为结算周期，按单套签订的（商品房买卖合同）成交额核算支付。佣金结算方式及支付方式约定为，现金或转账为主，包括首付款，银行下账及公积金到款、销售按月核算计提，月末后制表核算，双方指定审核人签字确认并于扎帐后七日内，由乙方项目负责人与甲方指定人员(或财务)就乙方上月应结佣金款明细表(做结款依据)一式三份对账签字确认报给甲方，甲方在接到该明细表的7个工作日内，(即在每月的7日之内)将佣金一次性支付给乙方指定账户。双方对佣金的结算约定为，原告完成基本销售签约80套按3%计得，达到81套以上按4%计提，计提该阶段佣金同时结算完成销售80套甲方预留1%佣金，在7日内核算并核发预留款给乙方。销售佣金的结算办法为，按单套（商品房买卖合同）签约总价计算，客户签订缴纳首付款，以实收款据实结算，按揭客户，报银行审批放款后即视为销售成功，按单套合同成交额100%结算，一次性付款客户缴纳不低于50%房款并签订商品房买卖合同即结算实收款部分，剩余50%以实际到账月核算后据实结算。双方对溢价分成约定为，溢价分成：乙方拟定一房一价表，超出基础均价的溢价收益双方同意按7：3分单方占70%，乙方占30%。乙方溢价分成所得款与结算的月度销售佣金同时结算。代理佣金及策划费约定由乙方提供结款增值税专用发票。甲方不能按时支付乙方佣金，每延迟十日按银行同期贷款利率的四倍支付违约金，超过30日，乙方有权停止销售工作，甲方应承担乙方在此期间支出的全部费用(包括但不限于乙方所有员工工资、社保、交通通讯费、差旅费、住宿费等等)。合同签订后，原告为被告代理销售房屋。再查明：原告主张的销售被告房屋有35套，原告庭审中向本院提交了两份与认购方签订的认购协议复印件，但该房屋实际上没有在奇台县房产管理局备案，且没有向本院提交相应的买卖合同，庭审中被告不认可认购协议，故本院不予以确认原告所主张的两套房屋的佣金。庭审中，原告承认重复计算一套房屋的佣金，故本院应当扣除计算一套房屋的佣金。关于原告主张合同期限超过之后所销售的两套房屋的佣金，因原告没有向本院提交关于销售该房屋的相关证据且合同已过期，故本院不予以确认该两套房屋的佣金。原告主张剩余六套房屋的佣金没有向本院提交相关证据，本院不予以确认。总上，本院认定原告公司在合同期间销售了被告公司委托的26套房屋，按照合同约定总房成交价为9,182,061元，佣金为275,461.83元。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日公布的贷款市场报价利率为：1年期4.05%。本案争议焦点为：1.原告销售佣金数额如何认定？合同双方是否违约，违约责任如何承担？本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，当事人应依约全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签的“奇台县阿力马斯当代名筑小区二期住宅项目销售代理合同”系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。诉讼中，中檀公司为证明其诉讼主张，向本院提交了《客户认购协议书》，奇台县房产管理局的《阿力马斯公司销售房源登记信息备案表》可以证明中檀公司完成了相应的代理销售工作，奇台县房产管理局所备案的房屋销售中，所对应的房屋并非中檀公司代理销售，但根据合同约定，双方在合同期限内的业绩算原告佣金，故本院认定合同期限内所销售26套房屋归原告佣金即275,461.83元。合同中双方约定原告在合同期限内约销售80套房屋，但没有明确约定达不到80套房屋不算佣金，且约定了销售80套以内的佣金是3%，故被告不能原告未能达到合同约定的销售80套任务为由拒绝履行给付佣金的责任。关于被告辩称合同约定被告销售80套楼房任务，但实际上没有完成销售80套屋，只销售5套房屋，我方向原告已支付佣金100,000元，扣除5套房屋的佣金，剩余46,867.42元应当退还的主张，无充分证据证实，本院不予支持；庭审中，原告主张被告应承担交通费1070元，提供相应的交通费票据并在合同中约定，故本院予以支持，关于原告主张被告承担相应的律师费，双方在合同中约定该费用的承担方式，但该费用未实际发生，故本院不予以支持；对于原告中檀公司主张的违约金问题。根据中檀公司的主张，其诉求的逾期付款违约金实为其资金被占用的利息损失，由于按照合同约定原告中檀公司未能完成销售80套房屋，故本案中双方都存在违约情形，故原告主张的违约金不予以支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十八条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告奇台县阿办马斯房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昌吉中檀房地产公司支付2019年7月20日至2020年2月29日期间欠付的代理佣金275,461.83元；二、被告奇台县阿办马斯房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昌吉中檀房地产公司支付交通费1070元。三、驳回原告昌吉中檀房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,131.93元，减半收取计4,565.96元，由原告昌吉中檀房地产公司负担1850元，由被告奇台县阿力马斯房地产开发有限公司负担2,715.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   阿比代二 〇 二 一 年 二 月 五 日书  记  员   夏依但