湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终417号上诉人（原审被告）：李静，男，1962年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：胡江，湖南华韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人李静与被上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8478号民事判决提起上诉。本院于2021年01月07日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李静向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8478号民事判决第一项；2.请求判决豪布斯卡公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定李静名下房屋作为青园花都公寓建筑整体的组成部分，属于物业管理服务合同约定管理的范围，豪布斯卡公司提供的物业管理服务必然涵盖该区域，从而李静就应当支付物业服务费，属于认定事实不清，适用法律错误。物业服务公司是否有权向业主收取或全额收取物业费，取决于是否经合法程序取得物业服务资格和是否按物业服务合同约定提供了全部符合要求的服务。因该名下房屋系李静的临街铺面，且该铺面关于保洁、设施设备维修都是由李静自行找人承担，豪布斯卡公司并未对李静名下房屋区域提供服务。被上诉人豪布斯卡公司辩称：一、豪布斯卡公司已通过合法程序与案涉小区建立物业服务合同关系；二、豪布斯卡公司提供服务符合合同约定；三、李静无权以其系临街商铺为由拒交物业服务费。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持，请求驳回李静的上诉请求。豪布斯卡公司向一审法院起诉请求判令：1.李静向豪布斯卡公司支付物业服务费313149.6元（自2017年11月1日起至2020年5月31日），并向豪布斯卡公司支付相应的逾期付款违约金（自2017年11月1日起，以313149.6元为基数，按照每日万分之六的标准，计算至全部物业服务费付清之日止）；2.本案的诉讼费用由李静承担。一审法院查明事实：李静系坐落于天心区××路××号××公寓××栋（4单元）101、201、301、401房屋的业主，房屋总面积合计3219.13㎡。2017年3月5日，青园业委会与华威公司签订《青园花都公寓物业管理服务合同》，合同盖有青园业委会专用章，并有青园业委会7名成员的签名，李静作为华威公司代表在该份合同上签字，合同第三十四条约定物业公司提供的服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准要求，青园业委会有权终止合同。2017年9月17日，青园业委会向华威公司发出终止物业管理服务合同通知书。2017年10月29日，青园花都公寓物业服务项目中标结果公示，确定豪布斯卡公司为中标人。2017年11月9日，青园业委会对选聘豪布斯卡公司公投结果通报，小区总户数251户，207户参与投票，1票弃权，赞成率82%。一审庭审中查明，华威公司于2017年11月1日撤离青园花都公寓，豪布斯卡公司随即入驻，并提供物业服务。2017年11月17日，青园业委会（甲方）与豪布斯卡公司（乙方）签订《青园花都公寓物业服务合同》，合同上盖有青园业委会公章，青园业委会代表莫伟洪签名，合同中约定管理范围包括青园花都公寓1-7栋住宅、商业门面、会所、地下停车场及公共配套设施，物业服务费由业主按其所拥有的物业的产权面积交纳，商业物业按3.6元/月·平方米交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，物业服务费应提前预交，按季度交纳的在每个季度末月的25日前预交下个季度或按年度/半年度交纳，并约定合同在双方签章后自2017年11月1日起生效。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应以欠付金额为基数，按每日万分之六的标准向乙方支付违约金。物业合同还对管理服务的内容及标准、双方权利义务、违约责任等进行了约定。后豪布斯卡公司向涉案房屋承租人发出律师函催收未果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，一、豪布斯卡公司系依法设立、具有独立法人资格的企业，经营范围包含物业管理，具备物业管理服务的资质。豪布斯卡公司选聘为青园花都公寓的物业服务企业经过小区业主公投，超过半数业主参与并经超过半数业主同意，符合法定程序，其司与青园业委会签订的合同，盖有青园业委会公章，即具有对外公示效力，其他业委会成员是否在合同上签字不影响合同的效力，该份合同合法有效，对业主有约束力。二、因李静名下房屋系临街门面，并分别出租给他人从事经营活动，依据日常经验，商业门店自行保洁等具有必然性，不能排除自身经营的需要。其次，涉案房屋作为青园花都公寓建筑整体的组成部分，亦属于青园花都公寓物业管理服务合同约定管理的范围，豪布斯卡公司提供的物业服务必然会涵盖该区域。李静提交收条、转账凭证等证明其自己聘请人员进行物业服务，未享受豪布斯卡公司提供的服务。上述证据系李静与其具备利害关系的人发生的来往，不足以证明李静在同一物业管理区域之内，形成相对独立自行管理区域。李静辩称自行提供物业服务，不应承担物业服务费的意见，一审法院不予支持。李静辩称华威公司与青园业委会合同效力之问题，与本案非同一法律关系，应另谋途径解决。三、豪布斯卡公司自2017年11月1日起为青园花都公寓提供物业服务，形成事实物业服务关系，青园花都公寓物业管理服务合同中亦约定合同自2017年11月1日起生效，故李静应按约交纳2017年11月1日至2020年5月31日物业服务费359254.9元（3219.13平方米×3.6元／平方米/月×31月），豪布斯卡公司仅主张313149.6元，系其对自身权利的处分，一审法院予以支持。豪布斯卡公司主张李静自2017年11月1日起应支付逾期付款违约金。李静未交纳费用系与豪布斯卡公司就物业管理资格等事宜未能协商一致，依据诚实信用原则，结合青园花都公寓物业管理服务企业变更情况，李静未交纳不能认定为恶意拖欠。对该项诉讼请求，一审法院不予支持。双方应从实际出发，互谅互解，共创和谐小区。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十一条、十二条、第四十一条之规定，一审判决：一、限李静在判决生效后十日内向湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司交纳物业服务费313149.6元（2017年11月1日至2020年5月31日）；二、驳回湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5998元，减半收取2999元，由李静负担。双方当事人二审均未提供新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：李静是否应向豪布斯卡公司交纳物业费。本案中，李静以其名下房屋系临街铺面，且自己承担相关的保洁、设施设备维修，豪布斯卡所提供的相关物业服务与其无关为由，拒绝交纳物业费。本院认为，青园业委会通过合法程序选聘豪布斯卡公司提供物业服务，双方签订了《青园花都公寓物业服务合同》，约定由豪布斯卡公司提供青园花都公寓的物业管理服务，物业类型包括住宅小区、商铺及配套设施。豪布斯卡公司于2017年11月1日入驻青园花都公寓，并提供物业服务。李静名下坐落于天心区××路××号××公寓××栋（4单元）101、201、301、401房屋属于青园花都公寓的一部分，豪布斯卡公司提供的物业服务涵盖该区域，故李静应按照合同约定履行其义务，向豪布斯卡公司交纳物业服务费。须指出的是，李静作为华威公司签字代表于2017年3月5日与青园业委会签订的《青园花都公寓物业管理服务合同》，该合同亦载明“物业服务区域：青园花都公寓第一、二期共7栋住宅、商业门面、会所及共配套设施”，故李静主张其名下房屋系临街门面，不属于物业服务区域，事实依据不足，本院不予采纳。一审法院支持豪布斯卡公司的诉请并无不当。综上所述，李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5998元，由上诉人李静负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  何 鑫二〇二一年二月十八日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。