广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0512民初247号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地汕头市。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许志明，广东广和（龙华）律师事务所律师。被告：陈嘉煜，男，1987年2月9日出生，汉族，住广州市天河区。被告：余莹钰，女，1990年12月26日出生，汉族，住广州市天河区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈国翔，广东腾翔律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。原告汕头中海物业服务有限公司（下称中海公司）诉被告陈嘉煜、余莹钰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序审理，于2020年7月17日裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。2020年10月22日，被告陈嘉煜、余莹钰向本院提起反诉，本院决定合并审理，并于2021年1月21日公开开庭审理了本案。2021年1月27日，被告陈嘉煜、余莹钰向本院申请撤回其反诉，本院于同日裁定予以准许。原告中海公司的委托诉讼代理人杨坦，被告陈嘉煜、余莹钰的共同委托诉讼代理人陈国翔、郑惠娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈嘉煜、余莹钰向原告中海公司支付2016年10月份至2020年3月份物业服务费28997.64元；2.判令被告陈嘉煜、余莹钰向原告中海公司支付2016年10月份至2020年3月份物业服务费违约金9351.74元；3.诉讼费由被告陈嘉煜、余莹钰承担。事实和理由：被告陈嘉煜、余莹钰为黄金海岸63栋XX房业主。原告中海公司（原称汕头中信物业服务有限公司）为被告陈嘉煜、余莹钰房屋所在小区的物业管理公司。原告中海公司自进驻小区后一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告陈嘉煜、余莹钰自2016年10月份至今一直拖欠物业服务费。原告中海公司多次向被告陈嘉煜、余莹钰催讨，但被告陈嘉煜、余莹钰仍拒不缴纳，现原告中海公司提起诉讼。被告陈嘉煜、余莹钰辩称，建设单位至今没有交房；前期物业管理服务协议未经法定的招标程序，违反我国法律的强制性规定，依法无效；即使前期物业管理服务协议有效，也是建设单位提供给业主的格式化合同，其中关于物业费收费标准、违约责任等加重业主责任的条款，依法对陈嘉煜、余莹钰不具有法律约束力；原告中海公司的诉讼请求已超过三年的诉讼时效。原告中海公司围绕其诉讼请求提交了企业信用信息公示报告、《汕头市前期物业管理服务协议》、张贴催费通知书的照片、欠费清单、委托银行代收款协议书及收据、不动产产权情况表、交付凭证书、住宅专项维修资金交存通知书等证据。被告陈嘉煜、余莹钰提交了编号为汕房售9032303号《汕头市商品房买卖合同》。本院根据原告中海公司的申请，向中国工商银行调取了账号为622×××××××××××××154的银行账户的交易明细记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中海公司提交的张贴催费通知书的照片,其真实性无法确认,且被告陈嘉煜、余莹钰否认有收到该催费通知书,故本院不予采信;原告中海公司提交的欠费清单,系原告中海公司自制材料,被告陈嘉煜、余莹钰也有异议,本院亦不予采信。双方当事人对其他证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年3月8日，汕头中信物业服务有限公司（甲方）和陈嘉煜、余莹钰（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》以及《补充条款》，约定甲方为乙方所购买的位于黄金海岸63栋XX房提供物业管理服务，物业服务费收取标准在2012年12月28日至2015年12月31日期间为优惠阶段，按2.5/㎡每月收取；从2016年1月1日起恢复正常价，按3元/㎡每月收取；物业服务费从开发商通知业主交房之日起计算；自开发商通知业主交房之日起，因乙方原因未交房或交房或空置，物业服务费用按全额由乙方负责交纳；乙方在交房结算时提供一有效的银行活期储蓄账户，办理物业服务费银行委托代扣业务，每季第一个月20日前对当季物业服务费进行代扣；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起就所欠金额按每天千分之一的违约金。被告陈嘉煜还与汕头中信物业服务有限公司签订《委托银行代收款协议书》，约定被告同意其63栋XX房每季发生的服务费等，由汕头中信物业服务有限公司计费后，交汕头市好易联网络支付技术有限公司代收，从被告陈嘉煜在中国工商银行开立的账号为622×××××××××××××154的银行账户转至汕头中信物业服务有限公司的银行账户。根据上述协议的约定，汕头中信物业服务有限公司委托的第三方每月从被告陈嘉煜指定的银行账户扣收物业费直至2016年9月。自2016年10月开始，因上述银行账户余额不足扣款，被告陈嘉煜、余莹钰开始拖欠物业费，截止2020年3月共拖欠物业费28997.64元（每月应支付的物业费为690.42元）。另查明，2014年3月8日，中信地产汕头投资有限公司与陈嘉煜、余莹钰签订编号为汕房售9032303号《汕头市商品房买卖合同》，约定中信地产汕头投资有限公司将黄金海岸花园一区63幢XX号房出售给陈嘉煜、余莹钰；陈嘉煜、余莹钰应于同日一次性向中信地产汕头投资有限公司支付购房款1757349元，中信地产汕头投资有限公司应于同日将商品房交付给陈嘉煜、余莹钰使用；因买受人其他原因，未能办理交房的，自交房通知送达之日起，买受人应按与汕头中信物业服务有限公司签订的《汕头市前期物业管理服务协议》的有关条款缴纳物业管理费用。同日，中信地产汕头投资有限公司将案涉房产的交付凭证书送达被告陈嘉煜、余莹钰，该凭证书载明：本凭证书送交购房户，购房户应在签署本凭证书之日起7天内凭本凭证书及相关资料自行到交房处办理交房手续，逾期视为购房户同意交房，物业管理费按原物业协议中双方约定执行。陈嘉煜、余莹钰以业主身份在该凭证书上签名。汕头市濠江区×××××××出具的不动产产权情况表显示，案涉房产竣工日期为2012年，房产面积为230.14㎡，于2014年3月登记权属人为陈嘉煜、余莹钰，权证号列粤房地权证汕字第1000120968号。再查明，汕头中信物业有限公司于2018年7月13日变更名称为汕头中海物业服务有限公司，即本案原告中海公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为案涉房产是否已经交付；被告陈嘉煜、余莹钰是否应交纳物业服务费及承担违约责任的问题。一、关于案涉房产是否已经交付的问题。案涉《汕头市商品房买卖合同》中明确约定，中信地产汕头投资有限公司应于同日将商品房交付给陈嘉煜、余莹钰使用；因买受人其他原因，未能办理交房的，自交房通知送达之日起，买受人应按与汕头中信物业服务有限公司签订的《汕头市前期物业管理服务协议》的有关条款缴纳物业管理费用。中信地产汕头投资有限公司将交房凭证书送达给被告陈嘉煜、余莹钰，已按照合同约定履行了交房通知的义务。该交房凭证书载明购房户应在签署本凭证书之日起7天内凭本凭证书及相关资料自行到交房处办理交房手续，逾期视为购房户同意交房。因此，被告陈嘉煜、余莹钰的房产交接手续已完成，其关于案涉房产尚未交付的主张不符合合同约定亦无事实依据，本院不予支持。二、关于被告陈嘉煜、余莹钰是否应按照约定交纳物业服务费的问题。被告陈嘉煜、余莹钰与原告中海公司（原汕头中信物业有限公司）签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，其内容合法有效，当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。由于案涉房产已经交付，在原告中海公司依照协议约定提供物业服务后，被告陈嘉煜、余莹钰应按照协议约定交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约。故本院对原告中海公司要求被告陈嘉煜、余莹钰按照约定支付物业服务费的诉讼请求予以支持。但原告中海公司于2020年5月12日才具状提起本案诉讼，且未能举证在此之前其向被告陈嘉煜、余莹钰主张权利致诉讼时效期间中断，故包括2017年第二季度在内的之前欠付的物业服务费均已超过诉讼时效，本院仅就原告中海公司诉求中2017年第三季度起至2020年第一季度止的物业服务费22783.86元予以支持。三、关于物业费违约金的问题。被告陈嘉煜、余莹钰连续拖欠物业服务费，原告主张以每月应交物业费690.42元为基数，按照每日1‰的标准，分别从当月1日起计算违约金至实际清偿之日止，该违约金的计算的起始时间不符合协议约定且标准过高，在其未能证明存在实际损失且被告陈嘉煜、余莹钰欠付物业服务费的行为也确实给其造成了相当于利息损失的情况下，本院酌定违约金以每季度应交物业服务费2071.26元为基数，分别从每季度第一个月21日起计算至实际清偿全部款项之日止，其中从2017年7月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈嘉煜、余莹钰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汕头中海物业服务有限公司支付黄金海岸花园一区63幢XX号房物业服务费22783.86元及违约金（违约金以每季应交物业服务费2071.26元为基数，分别从欠费的每季度第一个月21日起计算至实际清偿全部款项之日止，其中从2017年7月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758.74元，由原告汕头中海物业服务有限公司负担162.74元，由被告陈嘉煜、余莹钰负担596元。原告汕头中海物业服务有限公司已预交的公告费390元，由被告陈嘉煜、余莹钰负担，被告陈嘉煜、余莹钰应在本判决发生法律效力之日起十日内将该款径付给原告汕头中海物业服务有限公司。原告汕头中海物业服务有限公司已预交的案件受理费758.74元，本院予以退回596元。被告陈嘉煜、余莹钰应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳案件受理费596元；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄树锭审 判 员  谢俊光人民陪审员  陈坤炎二〇二一年二月二日法官 助理  张小婉书 记 员  马纯龄附据以判决的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。