广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1069号原告：黎贺萍，女，1979年6月20日，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告黎贺萍诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序进行审理并于2021年2月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李杰升，被告委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2014年8月27日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超过二十年的部分无效；2.被告向原告退还超过二十年的部分无效的物业使用权转让金337820.23元（808770元÷12545天*5240天）及利息，利息以337820.23元为本金，自2014年8月28日起按年利率7.991%的标准计算至实际清偿之日止；3.被告向原告支付逾期交付违约金211456.45元(计算方式为（808770-337820.23）*0.0005*898天，逾期时间为2015年5月2日至2017年10月17日为898天)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在2014年8月27日，原告(受让方、乙方)与被告(转让方、甲方)签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***（以下简称涉讼物业）商业用房的使用权转让给乙方，涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2034年8月26日，总转让金808770元；甲方在2015年5月1日前将涉讼物业交付等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为被告广东广佛智城集团有限公司。合同签订后，原告已按时向被告支付转让款808770元。但自合同约定的交付期届满，被告未能按约定向原告履行交付物业的义务。目前涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，被告逾期交付涉讼物业至今已经超过五年半以上，被告以其行为表明不履行合同，构成根本违约，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据。另外，由于合同没有约定被告根本违约导致解除合同的违约金，只规定了第九条第3款：甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同第九条第1款：甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付约金并承担解除合同的所有费用。本案中，按照已收转让金每日万分之五的标准计算，从2015年5月1日计算到起诉之日的逾期交付物业的违约金超过了80万元，远远超过了物业使用权转让金的30%(242631元)；而按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算被告占有物业使用权转让金808770元期间的利息，从被告收款之日计算到起诉之日的利息也超过了物业使用权转让金的30%(242631元)。被告辩称，一、涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下：1.涉讼物业所在广佛智城（一期）天街11号楼于2017年9月13日完成竣工验收，于2017年10月16日取得竣工验收备案表，涉讼物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。涉讼物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与涉讼物业种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。根据上述规定，“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。涉讼物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。3.涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。二、退一步讲，即使法院认为涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超出20年部分无效，被告也无需退还原告的转让款本金，更无需向原告支付任何利息。1.被告在转让期限届满后将涉讼物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。2.《物业使用权转让合同》实际可履行的使用期限应自合同约定的物业交付之次日或涉讼物业竣工验收备案之次日起算。即使法院认定超过二十年部分无效并需退回超过二十年部分的转让价款，该金额应为290498.71。而且，涉讼物业使用权转让合同约定交付之日（2015年5月1日）至原告起诉之日，均已实际履行1740天，原告在起诉之前对于已履行的期限并任何异议。因此，即使法院认定超过20年部分无效，亦应剔除双方无异议且已履行完毕的部分期限，即从原告起诉要求确认合同无效之日起计算方为公平合理。原告要求被告自2014年8月28日起按年利率7.991%的标准计算利息没有依据，且有违法律的公平原则。即使法院认定涉讼物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效是否存在过错，被告从未强迫原告签订涉讼《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，对合同无效没有过错，且原告以涉讼物业一直获得收益，案外人至今一直向原告支付经营管理收益共325131元，原告并未因此遭受任何损失，也没有证据证明其产生了损失。三、被告没有逾期交付涉讼物业，原告要求被告按日万分之五支付逾期交付物业违约金没有事实和法律依据。1.原告与被告签订《物业使用权转让合同》的同时，已与佛山市欣盛商业房产运营管理服务有限公司（以下简称欣盛公司）签订《委托经营管理合同》，将涉讼物业的使用权和经营权委托给欣盛公司经营和收益，并签署《物业管理授权委托书》、《授权委托书》，授权欣盛公司代为处理与物业接收有关的手续。为此，欣盛公司作为原告的受托人，在被告未实际交付物业时自愿确认被告已按合同约定的交付时间交付物业，已从2015年1月1日起开始支付经营管理收益，并不违反法律法规的强制性规定。而且，原告知道后也没有提出过任何异议，并自2015年1月开始收取委托经营管理收益。如果其不认可欣盛公司的上述行为，应拒收相应经营管理收益并提出异议或在诉讼时效内提起诉讼，但很显然原告从未提出过任何异议。因此，欣盛公司作为原告的受托人，其同意被告未实际交付涉讼物业时仍按合同约定的交付时间确认交付的行为后果由原告承担，被告不存在任何违约行为。2.目前原、被告之间已实际完成涉讼物业的交付，涉讼物业也一直由欣盛公司在对外经营和使用。截至原告起诉，案外人欣盛公司已向原告支付经营管理收益共计325131元。如果原告不认可欣盛公司确认的物业交付时间，当然无权自2015年1月开始收取欣盛公司支付的经营管理收益，也没有任何可收取经营管理收益的合法依据。而且，原告收取收益的前提在于其认为自身已向欣盛公司交付涉讼物业，原告并未因被告延迟交付物业而遭受任何损失，故原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取收益的事实亦自相矛盾，应不予支持。3.原告要求按日万分之五计算违约金明显过高，而且其所主张的金额已超过物业使用权转让款的25%，违约责任明显过重。三、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定下事实：2014年8月27日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***商铺的使用权转让给乙方；涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年8月26日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金808770元；首期款408770元，其余款项400000元乙方按银行贷款方式付款；甲方在2015年5月1日交付涉讼物业；甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2014年8月27日，原告（甲方）与案外人欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给乙方；该物业委托经营期限为10年，委托期限自2015年1月1日起计算；委托经营第1年至第5年，每年应向甲方支付固定的经营委托收益为64704元；委托经营收益自该物业开始委托经营后次月起，每月支付一次，每月的15号前支付当期委托经营收益。2017年10月16日，广佛智城项目（一期）11号楼办理竣工验收备案手续。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。诉讼中，原、被告确认原告已收取案外人欣盛公司涉讼物业租金325131元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，原告主张被告返还部分转让款理由成立，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金328400元[808770元×（12299天-20年天数7305天）÷12299天]予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。上述合同期限经本院认定无效，且原告对合同部分无效也具有过错，原告应自行承担起诉前该部分款项资金占用利息损失，本院酌定被告向原告支付从起诉之日即2021年1月13日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，原告的该主张超过本院核准部分，本院不予支持。原告已收取案外人支付的涉讼物业的租金，原告主张被告支付逾期交付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告黎贺萍与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金328400元并支付以此为本金从2021年1月13日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黎贺萍；三、驳回原告黎贺萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计4646.38元（原告已预交7131.31元），由原告负担2235.38元，被告负担2411元并于履行上述付款义务同期迳付予原告。原告多预交的案件受理费2484.93元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月二十六日书记员  杨文晖