福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终367号 上诉人（原审被告）：周哲明，男，1990年2月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：王清华，女，1989年3月17日出生，汉族，住福建省福清市，系周哲明之妻。 被上诉人（原审原告）：何灵，女，1970年5月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志鹏，福建力格律师事务所实习律师。 上诉人周哲明因与被上诉人何灵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4129号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周哲明上诉请求：依法撤销一审判决，并发回重审或直接改判驳回何灵的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、周哲明因受欺诈而签订涉案合同。案涉《毛坯房屋租赁托管合同》签订时，何灵并未告知周哲明房产查封及产权冻结事实。一审庭审中，何灵代理律师称法院已上门在门上贴封条，但周哲明在决定承租案涉房屋前实地看房时，并未见到封条。依据常理，作为普通公民不敢承租已被法院查封的房屋，且明知房屋被查封还愿意支付租金，并投入重金装修房子，由此可知，周哲明系在何灵欺骗的情况下才与其签订涉案合同。二、周哲明在与何灵签订租赁合同之时就已支付半年租金及押金共计21000元整。案涉房屋原本存在老旧、安全隐患。周哲明接手涉案房屋进行翻修前，房屋就已简装并用于出租过，翻修施工刚接通水电就漏水到隔壁单元，导致周哲明给邻居赔偿、修复共计损失36000元有余；而后大约于2019年5月份刚恢复施工1个月多，案涉房屋被有关部门存在群租房隐患为由停水停电，导致装修停工3月有余，周哲明直接经济损失近4万元。案涉150平方米的房屋实际将近一年时间才基本竣工，于2019年10月中旬房屋基本达到可居住使用状态。房屋漏水修缮、翻修过程中缩减房间间数，两项总计近10万元损失，以及承租房屋以来应支付租金都转嫁周哲明承担。以上事实一审法院均未作为考量，仅按照合同第四条约定认定周哲明违反合同构成违约。而对何灵存在的违约事实，一审法院未作认定。何灵隐瞒基本事实、违背合同根本原则，与周哲明签订了长达6年的租赁合同，对周哲明翻修期间带来的麻烦及损失都置身事外。因其个人债务纠纷房产被法院强制执行，导致周哲明无法享有整个合同期内房屋使用权及租金收益，但一审法院未作出任何认定。三、一审法院对何灵的根本性违约行为未作出判决，周哲明已将何灵诉至一审法院，要求其承担相关违约责任。实际上，周哲明在一审举证期间要求提起反诉，但一审法院要求周哲明另行立案提请损失赔偿主张。四、另案何灵与案涉房产买主陈**钦在法院的主持下，重新签订过渡期协议，约定过渡期一年，自2020年10月11日至2021年10月10日。到期周哲明须完好保留硬装及其他部分装修物给现房主。陈**钦已取得房屋产权，不再要求何灵腾房。一审判决腾房及要求的腾房相对人均于法无据。五、租金应当结合周哲明起诉何灵的案件进行认定判决，用何灵应赔偿给周哲明的金额予以抵扣。且案涉房产自2020年10月11日起，所有权人已经是陈**钦，故案涉租金只能计算至2020年10月10日。 何灵辩称，一、双方签订案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效，不存在周哲明所说的因何灵隐瞒事实受欺诈而签订涉案合同的情形。1.案涉合同第三条“乙方（即何灵）的责任”中第6款对案涉房屋涉及纠纷的解决有约定，由此可见签订该合同系双方真实意思表示。且即使本案房屋被查封，依合同约定在给承租人造成损失或不能使用的前提下，何灵会承担相应的赔偿责任，但本案自何灵将房屋交付给周哲明，周哲明进行装修及使用，从未因何灵个人债务问题给承租人造成损失或不能使用的情形。且查封是一种程序性防范措施，而不是实体权利实现的物权限制，不应当阻碍产权人行使除处分财产或使财产价值受到贬损之外的经营行为。出租是物权中的收益权，查封手段禁止转让，但并不禁止收益。故周哲明声称不可能承租因何灵个人债务纠纷的房产，却又认可合同第三条第6款约定的内容而签订合同，显然周哲明遭受欺瞒的说法与其实际作出的行为自相矛盾。2.周哲明对于房屋租赁时的状态是清楚的，周哲明在一审庭审中也表示，其在承租后一个月左右，房屋装修过程中，法官曾到诉争房屋内查看，张贴执行公告。周哲明提交的证据材料——拍卖标的调查情况表也可以说明，法院工作人员现场查看时，房屋尚未装修完毕，但之后周哲明仍将诉争房屋装修使用并出租，足以证明周哲明对出租房屋的现状是清楚的，不存在何灵欺诈的情况。二、合同明确约定，租赁期间租赁房屋的物业费、社区公摊水电费、水电费等由周哲明自行承担，周哲明认为何灵构成违约无任何事实依据。合同第四条第2款约定，周哲明应负责租赁期间的各项安全问题，包括安全用电、防止火灾，服从物业管理等。周哲明要求何灵就其所列因装修施工过程中造成的各项损失进行补偿或租金抵扣没有事实与法律依据，更无法说明何灵构成违约。综上所述，合同签订后，何灵作为出租方已保障了承租人房屋居住权不受何灵个人债务纠纷的影响，周哲明以房屋被查封拒不向何灵支付房屋租金没有任何事实依据。且何灵在周哲明逾期不支付房租的情况下，曾五次通过短信告知其房屋租金已逾期并要求其尽快缴纳，周哲明始终以各种理由推脱。 何灵向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认何灵与周哲明签订的《毛坯房屋租赁托管合同》已于2019年12月31日解除，周哲明应将位于福清市××镇××＃楼××单元的房产交给何灵；2.判决周哲明按月租金3000元的标准向何灵支付从2019年8月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（租金）及支付迟延支付租金的滞纳金（按所欠租金的日0.04%计算，自2019年8月7日起计至周哲明履行之日）。3.本案诉讼费用由周哲明承担。 对有争议的证据与事实，一审法院分析、认定如下：对于何灵提供的催促履约通知函、关于支付逾期租金及解除租赁合同的通知函二份，根据邮寄跟踪单显示周哲明均未签收，一审法院不予采信。关于双方提供的其他证据涉及何灵是否存在违约行为，承担赔偿损失等问题，该问题周哲明已另案起诉，本案不予认证。 一审法院经审理查明：2018年11月5日,周哲明（甲方）与何灵（乙方，由林雨萱代）签订《毛坯房屋租赁托管合同》，合同约定：乙方将其所有的位于福清市××镇××＃楼××单元房屋托管甲方，并由甲方装修后再次出租，甲方享有租赁期间房屋出租的全部租金收益及相关合法权益。该房屋目前状况为：毛坯，没有任何装修与附着物，建筑面积为267.06平方米；租期从2018年11月6日至2025年2月6日止，期间从2018年11月5日起至2019年2月5日为甲方装修期，不计入租赁期间，不计算房租；每月租金为3000元整；每次租金至少提前七天支付，转账支付银行账号为4340××××9999，建行福清支行；甲方如果拖欠租金1个月以上，乙方通知3次以上且无效后，可收回出租房屋；甲方除了补交所欠租金外，应按应付额万分之4实际拖欠天数向乙方支付利息；租赁期间，甲方自行承担所租赁房屋的物业费、社区公摊水电费、水电费等；租金为半年一付，第一笔租金应于2019年2月6日打款给乙方账号。合同签订后，何灵依约向周哲明交付案涉房屋，周哲明支付了2019年2月6日至2019年8月5日期间的租金18000元。后周哲明未再依约于2019年8月6日前七日内支付第二笔租金，何灵于2019年12月期间五次通过短信告知周哲明案涉房屋租金已逾期，并要求其尽快缴纳，否则有权依合同收回案涉房产。周哲明仍未付租金，林雨萱于2020年1月7日在案涉房屋内张贴《关于腾退房屋的通知函》，内容为“因周哲明逾期多月未缴纳租金已违反了合同约定且导致合同目的无法实现，已构成根本违约，本人根据合同约定和法律规定有权解除合同……本人再次通知如下：租赁合同已依法解除，请周哲明在收到本通知函之日起五日内结清全部应付费用后自行搬离租赁房产，并联系本人办理相应的房产交接手续，未联系办理交接事宜视为未腾房，周哲明应继续支付房屋占用费至实际腾房之日止”。 另查明，案涉房屋于2017年1月23日被福州市中级人民法院查封，现仍处于查封状态。 一审法院认为，何灵与周哲明签订的《毛坯房屋租赁托管合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人应全面履行合同义务。何灵依约向周哲明交付了案涉房屋，但周哲明仅支付2019年2月6日至2019年8月5日期间的租金18000元，未按约定支付第二期即2019年8月6日至2020年2月5日期间的租金。何灵于2019年12月期间五次通过短信告知周哲明案涉房屋租金已逾期，根据合同关于“甲方（周哲明）如果拖欠租金1个月以上，乙方通知3次以上且无效后，可收回出租房屋；甲方除了补交所欠租金外，应按应付额万分之4实际拖欠天数向乙方支付利息”的约定，解除《毛坯房屋租赁托管合同》的条件已成就。何灵主张于2019年12月31日向周哲明送达解除案涉合同的通知，但未提供充分证据予以证明，且周哲明否认收到该通知，故何灵请求确认案涉合同于2019年12月31日已解除的诉请，一审法院不予支持。但在租赁合同履行期间，周哲明未按期缴纳租金，构成违约。在何灵提起诉讼后，周哲明亦同意解除合同并要求何灵赔偿损失，故何灵与周哲明之间的《毛坯房屋租赁托管合同》依法予以解除，合同解除后周哲明应当返还案涉房屋，按月租金3000元标准从2019年8月6日起支付租金至腾退房屋之日止及承担相应的违约责任。何灵主张周哲明违约责任依约按日0.04%的标准计付逾期违约金，一审法院予以支持。周哲明关于何灵亦存在违约行为，应当赔偿其损失等主张，因已另案起诉，本案不作处理。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除何灵与周哲明签订的《毛坯房屋租赁托管合同》；二、周哲明于判决生效之日起十日内将位于福清市××镇××＃楼××单元房屋腾空并退还何灵；三、周哲明于本判决发生法律效力之日起十日内支付何灵从2019年8月6日起至腾退房屋之日止按月租金3000元的标准计算的租金及按日0.04%的标准计算的逾期违约金；四、驳回何灵的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由周哲明负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 二审诉讼中，何灵向本院递交情况说明，陈述案涉房屋已经于2020年10月10日通过法院变卖给案外人，同意案涉房屋腾空退还至新的买受人，租金及逾期违约金也计算至2020年10月10日止。 本院认为，根据周哲明与何灵签订的《毛坯房屋租赁托管合同》，周哲明应于2019年8月6日前七日内支付第二笔租金，周哲明未按约支付，何灵多次催缴后提出解除讼争租赁合同，符合合同约定。周哲明主张在2019年11月后才知晓诉争房屋被查封等情况、受何灵欺诈，该主张无事实依据，亦不能免除其在2019年8月即逾期支付租金的违约责任，更不能免除其应支付使用房屋期间租金的义务。一审法院据此认定周哲明应支付租金及逾期违约金并无不当。因二审中双方均主张在2020年10月10日案涉房屋产权人已经变更，何灵主张支付租金及逾期违约金至2020年10月10日，符合实际情况，本院予以照准。另因案涉房屋产权变更后涉及新产权人与周哲明之间新的租赁关系，故对一审法院关于周哲明腾空房屋并退还何灵的判决予以变更。至于何灵在合同履行过程中是否存在违约情形等内容，因周哲明已经另案提出诉讼，本案不予审查。 综上所述，周哲明的上诉请求部分成立,据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4129号民事判决第一项； 二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4129号民事判决第二项、第四项； 三、变更福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4129号民事判决第三项为“周哲明于本判决发生法律效力之日起十日内支付何灵从2019年8月6日起至2020年10月10日止按月租金3000元的标准计算的租金及按日0.04%的标准计算的逾期违约金”； 四、驳回何灵的其他一审诉讼请求； 五、驳回周哲明的二审上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4450元，由周哲明负担；二审案件受理费1060元，由周哲明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年二月二十四日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒