广东省东莞市第三人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1973民初8013号之二原告：吴炳钦，男，1973年4月8日出生，汉族，住广东省东莞市横沥镇×××××××，公民身份号码：441××××××××××××0×2。委托诉讼代理人：舒一航，广东顺彰律师事务所律师。被告：卢寿南，男，1982年7月11日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××11×，公民身份号码：441×××××××××××××16。委托诉讼代理人：高新，广东尚智和律师事务所律师。原告吴炳钦与被告卢寿南合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法进行审理。原告吴炳钦向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月8日签订的《合作建房协议书》以及2017年6月30日签订的《补充协议（一）》无效；2.确认位于东莞市×××××××××（建设工程规划许可证及建设用地规划许可证编号为2004-25-××××759、2004-25-××××760、2004-25-××××761、2004-25-××××762）已建房屋归原告所有，原告享有100%的使用权（价值260万元）；3.被告将第二项诉讼请求中涉及的房屋交付给原告；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是东莞市×××××××××（盛和雅颂花园对面）一地块的使用权人。2017年3月8日，原、被告签订了《合作建房协议书》，约定共同开发建房，原告提供土地，被告投入建设资金，在该地块上新建商住楼，商住楼建成后，由原告分得该项目建筑物使用权整栋35%，被告分得65%；建设期限为18个月，被告需保证合作项目资金充裕，因资金原因引起的烂尾、延误由被告负责，延误三个月后，已建成的建筑物由原告无条件收回自行处理，被告不得干涉。2017年6月30日，原、被告达成《补充协议（一）》，进一步明确了楼层的分配原则。在上述协议签订之后，被告没有按期完成施工，从2018年10月20日起拖延工期，为此，双方于2019年1月22日签订《责任保证书》，被告承诺在2019年2月28日前完成工程，保证2019年3月1日原告可以出租，如在限期内未能完成，被告每超期一天赔偿原告现金1000元；如果不能按时支付上述赔偿，被告愿意将原协议所有权益无条件赠送给原告。但之后被告未按期将房屋交付给原告使用，且从2019年8月30日全面停工至今，亦未履行每天支付1000元的赔偿承诺，故原告起诉请求解除双方签订的一系列合同并将已建成的建筑物无条件收回，归原告所有。案件审理过程中，经法院释明，原告请求变更诉讼请求如上。被告卢寿南辩称，1.合作项目建设到第11层时因第6层至第11层违反规划而被政府强制拆除，并非被告资金问题，按照《合作建房协议书》的约定，工期应该顺延，且《责任保证书》仅约定被告需支付1000元/天的补偿款，原告主张解除合同并无条件收回已建成的建筑物没有依据。2.《责任保证书》关于被告将原协议的所有权益赠送给原告的约定是赠与约定，并非违约责任。现被告已撤回赠与，原告无权要求收回已建成的房屋。3.被告为项目已投入建设资金超过835万元（不包含拖欠的人工费用约75万元），强制拆除导致建筑损失约370万至400万元、设备设施损失约100万元。合作项目系双方协商一致的共同行为，政府强制拆除导致的损失应由双方共同承担。若要重启项目，必须先赔偿工头的设备设施损失，但原告一直不承担强制拆除的损失，由此导致的损失和拖延应由原告承担。2019年底至2020年上半年爆发新冠肺炎疫情，2020年3月6日因某在建民房工地发生安全事故，横沥镇所有在建民房工地全部停工，以上均属于不可抗力或政府原因，并非被告责任。4.原告一直告知被告系政府不同意复工，要等政府答复。被告不存在违约行为，原告不享有无条件收回房屋和要求被告支付补偿款的权利。被告已按照30000元/月的标准向原告支付补偿款至2020年4月10日，以上补偿款原告应予退还。5.若法院认定《合作建房协议书》无效，那么《补充协议（一）》和《责任保证书》也应属无效。6.虽然案涉土地由原告提供，但是地上房屋由被告投资兴建，原告没有出资，在《合作建房协议书》无效的情况下，该房屋不属于原告的财产。在原告未向被告支付兴建房屋的对价及承担损失前，不能确认房屋所有权归原告，被告有权拒绝交付房屋，否则将使原告无偿取得财产，明显不公平。7.原告对案涉房屋被政府强制拆除所造成的损失应承担主要责任，在赔偿该损失前，被告有权拒绝交付房屋。8.若案涉协议无效，则原告应向被告返还已支付的押金40万元及按照1000元/天支付的赔偿款。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审查认为，经双方当事人举证、质证和本院调查，本案相关事实如下：一、合同签订2017年3月8日原告吴炳钦与被告卢寿南签订《合作建房协议书》，约定原告提供位于东莞市×××××××××（盛和雅颂花园对面）771平方米的土地，被告提供建设资金，双方合作新建商住楼，实际层数双方协商政策最高层化；商住楼建成后，原告分得建筑物35%的使用权，被告分得65%的使用权，被告享有使用权的期限为从合同生效之日起70年；被告向原告交付35万元保证金，工程项目完成后从原告应分配的销售款中优先退还给被告。2017年6月30日双方签订《补充协议（一）》，确定了一层地面与马路的高度差距及一楼高度，并约定因重新确定一楼高度，二楼优先补偿180平方米给被告，再行按协议书约定的比例分配建筑物；分配楼层，原告按比例优先分得一层所有权，三层以上按合同约定的比例高低搭配进行分配，被告可优先选择最高层与三楼搭配，有差异部分在二层以多除少补形式进行清晰划分。2019年1月22日原、被告签订《责任保证书》，内容为“因为乙方（卢寿南）在2018年10月20日起无故停工拖延工程期至今已经超过两个月，经双方协商现乙方承诺如下：在2019年2月28日前完成工程给甲方（吴炳钦）在3月1日可以出租......如在限期内未能完成，损害甲方利益，乙方保证每超期一天赔偿人民币现金一千元给甲方直至出租为止。乙方如不能按时履行以上补偿承诺，乙方愿意把原协议所有权益无条件赠送给甲方，作为履行承诺的决心和依据”。二、土地情况原告主张本案用于建设的土地的使用权在其与妻子梁改弟名下，并提交了4张建设用地规划许可证、4张建设工程规划许可证和结婚证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证均显示由东莞市横沥镇规划管理所于2004年7月21日颁发。建设用地规划许可证内容如下表：编号用地单位用地项目名称用地位置用地面积2004-25-××××759吴炳钦住宅横沥镇新四村271平方米2004-25-××××760吴炳钦160平方米2004-25-××××761梁改弟160平方米2004-25-××××762吴炳钦160平方米建设工程规划许可证内容如下表：编号建设单位建设项目名称建设位置建设规模2004-25-××××759吴炳钦住宅横沥镇新四村五层半建筑投影面积共1898平方米2004-25-××××760吴炳钦五层半建筑投影面积共1034平方米2004-25-××××761梁改弟五层半建筑投影面积共1034平方米2004-25-××××762吴炳钦五层半建筑投影面积共1034平方米第一次庭审后，本院依法向东莞市自然资源局调查案涉地块的土地性质、用途、权属及土地使用权人情况。东莞市自然资源局回复，案涉4个地块均位于横沥镇新四村，已办理集体土地所有权证，证号为东府集有（2015）第1900261105533号，土地所有权人为东莞市横沥镇新四小田头股份经济合作社农民集体，未办理土地使用权登记......查无该宗地地上建筑物的不动产登记信息记录；经查2018年度土地利用现状数据库，该地块土地利用现状地类均为建设用地。三、合同履行《合作建房协议书》签订后，被告向原告交付了40万元保证金，并投入资金开始建设。《责任保证书》签订后，被告向原告支付了赔偿金；关于支付的数额，被告主张为40万元，原告主张为37万元；被告提交41万元的微信转账截图和手机银行转账截图为证。2017年7月27日东莞市横沥镇人民政府向原告发出通知，内容为“你（单位）未经依法批准，擅自在横沥镇新四小田头村（旧电厂对面）建设房屋的行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条的规定，如你（单位）在2日内消除违法状态，恢复土地原状的，可以从轻或者不予处罚。否则，将自行承担违法后果”。被告主张以上通知发出时案涉房屋正在建设第11层，此即通知所称的违法状态；至2018年9月，超出五层半的部分已经全部拆除；截至本案庭审辩论终结前案涉建筑物尚未竣工。原告对此予以确认。本院认为，原告提交了4张建设用地规划许可证、4张建设工程规划许可证，显示用地单位和建设单位为吴炳钦、梁改弟，然而，经本院调查，东莞市自然资源局回复称，案涉土地并未办理土地使用权登记。东莞市横沥镇人民政府于2017年7月27日发出通知，明确原告实施了“未经依法批准，擅自在横沥镇新四小田头村（旧电厂对面）建设房屋的行为”，要求原告消除建设案涉房屋中的违法状态。虽然双方当事人一致确认通知所述的违法状态为案涉房屋实际建设层数超过建设工程规划许可证建设规模，且该违法状态已消除，然而，在无充分有效证据的情况下，仅有当事人的陈述，不足以证明案涉房屋的建设符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律的规定。故在此前提下，原告起诉要求确认合同无效和案涉房屋的权利归属并交付房屋，本院依法予以驳回，原告应先向行政机关申请处理案涉房屋的问题。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告吴炳钦的起诉。案件受理费27600元（原告已预交），本裁定生效后退回原告吴炳钦。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  程 露人民陪审员  罗淑仪人民陪审员  卢锦亮二〇二一年二月十日书 记 员  黄慧乐欧翠缘附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十三条：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。第四十五条：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十四条：人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：......（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；......第一百五十四条：裁定适用于下列范围：......（三）驳回起诉；......3.《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条：人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。