广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30240号原告：陈秀萍，女，1975年11月17日出生，汉族，住佛山市顺德区××××××××××,公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第****，统一社会信用代码914××××××××××××489。法定代表人：黄某1。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地佛山市南，住所地佛山市南海区××××××××××××××××第**第**码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告陈秀萍诉被告广东欣盛租赁服务有限公司（下简称被告欣盛公司）、广东广佛智城集团有限公司（下简称被告广佛智城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，本院依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人龙嘉莉，两被告共同委托诉讼代理人徐飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告欣盛公司签订的《委托经营管理合同》；2.请求法院判令被告欣盛公司与被告广佛智城连带向原告支付委托经营收益124303元；3.请求法院判令被告欣盛公司与被告广佛智城连带向原告支付违约金25200元；4.请求法院判令由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年7月18日就位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××商铺，与被告广佛智城签订《物业使用权转让合同》，约定被告广佛智城将物业30年使用权转让给原告，使用权转让金为315000元，同时，原告与被告欣盛公司签订《委托经营合同》，合同约定原告将物业有偿委托给被告欣盛公司经营管理，委托经营管理期限为8年，自2016年12月起至2024年12月止，委托经营收益按月支付，每月为2100元，当月委托经营收益于次月底发放，每年委托经营收益为25200元，合同第六条约定被告欣盛公司逾期支付委托经营收益超过六个月的，原告有权要求被告欣盛公司一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。而被告欣盛公司自2020年1月起，仅支付了1697元委托经营收益，剩余委托经营收益一直未支付，截至起诉之日，被告欣盛公司已拖欠原告委托经营收益10个多月。原告认为，被告欣盛公司的主要合同义务为支付委托经营收益，被告欣盛公司拒不支付经营收益的行为已违反合同约定，构成根本违约，已达到法律规定的合同解除条件，原告有权要求被告欣盛公司支付剩余期限未收取的委托经营收益并承担相应的违约责任。另，被告欣盛公司与被告广佛智城主要业务负责人相同、业务范围部分重合，被告欣盛公司与被告广佛智城为关联公司，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，被告广佛智城应当对被告欣盛公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告欣盛公司答辩如下：一、涉案物业已出租给案外人，被告不同意解除涉案《委托经营管理合同》，解除委托经营管理合同不利于三方交易的稳定性。而且，原告解除《委托经营管理合同》的诉求，与涉案物业的目前租户存在法律上的利害关系，不宜在本案中一并处理。二、被告欣盛公司不存在逾期支付经营管理收益的违约行为，原告要求被告欣盛公司支付违约金以及一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益均无事实和法律依据。1、涉案《委托经营管理合同》第三条第2款约定，涉案物业委托经营管理期限为8年，期限自物业正式交付使用之日起计算。由于涉案物业于2019年11月12日竣工、11月26日取得竣工验收备案表，故自2019年11月13日起涉案物业才实际具备交付使用条件。而被告欣盛公司自2017年1月已经开始向原告支付经营管理收益，至2019年11月止已实际提前向原告支付35个月的经营管理收益，该部分经营管理收益应视为提前支付，以该部分提前支付的收益自涉案物业实际具备交付使用条件之日即2019年11月13日起分摊计算至原告起诉之日，被告欣盛公司并没有逾期支付经营管理收益，不存在违约行为。2、退一步讲，即使被告欣盛公司之后没有按月支付经营管理收益，亦不构成违约，而是因遭遇新冠病毒的肺炎疫情未能按时支付。被告欣盛公司因遭遇不可抗力不能履行合同义务，不构成违约，可以部分或全部免除合同义务。（1）根据双方签订的《委托经营管理合同》，原告将其所有的位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××C2407物业委托被告欣盛公司进行经营管理，委托经营管理期限是8年，自物业正式交付之日起算；被告欣盛公司每月应向原告支付经营委托收益2100元。《委托经营管理合同》签订后，被告欣盛公司自2017年1月开始向原告按月支付经营管理收益，至2020年10月均有陆续支付，至今共支付经营管理收益76895元。（2）被告欣盛公司因遭遇新冠病毒的肺炎疫情而未能按月支付经营管理收益，属因遭遇不可抗力而延迟履行合同义务，不构成违约，原告要求被告欣盛公司支付违约金没有依据。众所周知，2020年1月底，全国爆发新冠病毒的肺炎疫情，为应对新冠病毒的肺炎疫情，政府部门及广东省、佛山市政府先后发布春节后相关企业延迟复工、暂停营业、限制通行等多种通知，并采取了多项防控疫情的措施。被告欣盛公司经营管理整个广佛智城园区近千间物业，因遭受新冠病毒的肺炎疫情一直无法正常开展经营活动，出现大量已出租物业退租、拖欠租金和未出租物业难以出租的情形，营业收入明显减少、资金周转困难，也因此在不得以的情况下拖欠了原告的经营管理收益。新冠病毒的肺炎疫情属不可抗力，由于被告欣盛公司因遭遇新冠病毒的肺炎疫情即不可抗力而延迟履行合同义务，并已通知原告。为此，根据合同法第一百一十七条的规定，被告欣盛公司延迟支付经营管理收益的行为不构成违约，且有权要求全部或部分免除租金。3、如前所述，由于被告欣盛公司不存在逾期支付经营管理收益的违约行为，故涉案《委托经营管理合同》中“逾期支付超过6个月的，原告有权要求被告欣盛公司一次性支付剩余年限的委托经营管理收益”的约定并不适用于本案。而且，退一步讲，《委托经营管理合同》虽为被告欣盛公司欣盛公司提供，但有关“逾期支付超过6个月的，原告有权要求被告欣盛公司一次性支付剩余年限的委托经营管理收益”的约定亦属于违约金标准过高及违约责任明显过重。而且，原告并没有证据证明其有遭受如此之大的损失，且合同中约定的第6年至第8年的经营管理收益与实际租金相关联，一次性支付有违公平原则，也不合理。因此，原告要求被告欣盛公司一次性支付剩余年限的委托经营管理收益没有事实和法律依据。三、原告要求被告欣盛公司和被告广佛智城连带支付委托经营收益及违约金没有事实和法律依据。被告欣盛公司和被告广佛智城为两家独立的企业法人，对外独立开展经营活动，独立承担法律责任。公司法第20条规定的是股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人合法利益的情形，被告广佛智城不是被告欣盛公司的股东，不可能存在公司法第20年规定的情形。而且，即使存在关联性，亦不代表一方需就另一方的经营行为承担任何责任。因此，原告要求被告欣盛公司和被告广佛智城连带支付经营管理收益及违约金毫无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉求。被告广佛智城答辩意见同被告欣盛公司。当事人围绕诉辩意见均提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有异议的证据，本院将于下文述及。本院查明：2016年7月18日，原告（受让方、乙方）与被告广佛智城（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地C2号楼4层C2407号商铺的使用权转让给乙方，涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年7月18日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金315000元，乙方通过分期付款方式付款；甲方在2016年11月30日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目3号地C2号楼4层C2407号物业委托乙方进行经营管理。委托经营管理期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算。委托经营年总收益为25200元，委托经营第1至5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益为2100元，实际经营盈亏由乙方承担。委托经营收益自该物业开始委托经营的次月1日起计算，按月支付。当月的委托经营收益于次月底发放。若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月，按应付而未付委托经营收益的日万分之五向甲方支付违约金直至付清时止，委托经营收益另计。逾期超过六个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。被告广佛智城确认涉讼物业所在的广佛智城（五期）天街4号楼于2019年11月26日通过竣工验收备案。原告确认被告欣盛公司从2017年1月15日起实际向原告发放经营管理收益共计76895元。本院认为，涉讼租赁物所在建筑工程经竣工验收备案，原告和被告欣盛公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定委托期限自该物业正式交付使用之日起计算，但涉讼物业于2019年11月26日方取得竣工验收备案表，客观事实而言涉讼物业于竣工验收备案前并不具备交付使用条件。即便被告欣盛公司在涉讼租赁物尚未具备交付条件的情况下向原告支付返租租金，也不能认定涉讼物业已实际进行经营管理。故而，被告欣盛公司已实际从2017年1月15日起向原告发放经营管理收益共计76895元，应从具备交付条件即2019年11月26日起以合同约定的每月2100元顺延计算，计至法庭辩论终结前，被告并未逾期向原告支付委托经营管理收益，不构成违约，故对原告全部诉讼请求，本院不予以支持。委托经营管理收益至从取得竣工验收备案表之日起顺延计算的根本原因在于被告广佛智城迟延交付所致，被告广佛智城应承担该迟延交付的违约责任。本院中，原告就该迟延交付并未提出请求，故本案中不予以处理，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：驳回原告陈秀萍的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计1645.03元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯雅婷二〇二一年二月五日书记员  龙文媛