广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初42447号原告：深圳市物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区怡景路怡景花园牡丹村，统一社会信用代码：91440300192176034C。法定代表人：陈家发。委托诉讼代理人：彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号：14403201431930520。委托诉讼代理人：薛迪冶，广东世纪华人律师事务所实习律师。被告：深圳家简城厨餐饮管理有限公司，地址：深圳市罗湖区南湖街道人民南路深房广场六楼，统一社会信用代码914403000883997724。法定代表人：陆雄。被告：陆雄，男，汉族，1971年12月30日出生，住址深圳市罗湖区。被告：陆庆，男，1969年6月30日出生，汉族，住址深圳市罗湖区。原告深圳市物业管理有限公司与被告陆雄、陆庆、深圳家简城厨餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭晓楠、薛迪冶到庭参加诉讼。被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司、陆雄、陆庆经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司和陆雄向原告交纳拖欠深圳市罗湖区人民南路深房广场裙楼六楼自2020年1月至2020年4月的物业服务费人民币163740.81元，专项维修资金人民币3274.81元，电费人民币929.61元，物业服务费和专项维修资金、滞纳金人民币10508.80元，电费滞纳金258.21元（两项滞纳金均暂计至2020年6月30日，最终应计算直至被告还清款项之日止），合计人民币178712.23元（见附件明细）。2、请求判令清算义务人陆雄、陆庆15日内成立清算组织，对被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司进行清算，如未在此期间清算，则对被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司的债务承担连带清偿责任。3、责令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为深圳市罗湖区人民南路深房广场的前期物业服务公司，原告一直为深房广场提供物业服务至今。深圳家简城厨餐饮管理有限公司（下称家简城厨，己吊销）于2015年1月16日同深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司（下称深房集团）签订《深圳市房屋租赁合同书》承租深房广场六楼（建筑面积4136.61平方米），租赁合同约定，租赁期限为2014年4月1日至2022年3月21日，租赁期间家简城厨负责按时支付租赁房屋的物业管理费、水电费、本体维修基金等因使用租赁房屋所产生的一切费用。被告陆雄是家简城厨的实际控制人，是上述房屋的实际承租人，其在深圳市罗湖区人民法院（2016)粤0303民初19354号租赁合同纠纷一案中，已经认可其为租赁合同的实际承租人。另外，根据《广东省高级人民法院关于企业法人解散后的诉讼主体资格及其民事责任承担问题的指导意见》之规定，家简城厨餐虽己吊销，但其解散后至其债权债务清理完毕前，该企业法人为清算法人，仍具备民事主体资格，陆雄、陆庆作为股东应当对该公司进行清算，如在法定期限内未清算，则对被告家简城厨债务承担连带清偿责任。原告与开发商深房集团签署的《前期物业服务合同》中明确约定：业主或物业使用人按其拥有的物业建筑面积于每月20日前向原告交纳物业服务费和物业专项维修资金，逾期交纳物业服务费、物业专项维修资金等费用应每日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。《前期物业服务合同》还约定，原告代收代缴水电费，业主或物业使用人应于每月20日前交纳上月水电费，逾期交纳水电等费用按应交费用曰千分之三交纳违约金。被告家简城厨和陆雄享受了原告提供的物业服务，却不履行法定和约定的交费义务，拖欠从自2020年1月至2020年4月物业服务费、水电费等费用及滞纳金共计人民币178712.23元，其违约行为严重损害原告合法权益。根据《前期物业物业服务合同》的相关约定，按时交纳物业服务费用是物业使用人的义务。上述被告违反法定和约定义务的行为使原告遭受严重经济损失，为维护原告的合法权益，特请求贵院准如所请。原告向法庭提交了以下证据：1、深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初18001号民事判决书，证明原告与被告家简城厨、证明原告与被告家简城厨、陆雄曾经就被告拖欠6楼的物业服务费、专项维修基金、水电费、垃圾处理费、排污费及所产生的违约金在罗湖区法院诉讼并判决生效，生效法律文书已确认被告拖欠原告费用及计算标准，与本案不同的仅是拖欠时间。2、前期物业服务合同（2020/1/1-业委会代表全体业主与物业服务企业签署物业服务合同生效之日止），证明1、原告与建设单位签订前期物业服务合同，原告是深房广场合法的物业服务公司。证明2、合同第七条对物业管理费收费约定。3、前期物业服务合同（2015/1/1-2019/12/31），证明合同第二十四、二十五条对于滞纳金的计算约定。及合同第七条对于原告代收代缴水电费约定。4、被告家简城厨与深房集团的《房屋租赁合同》。5、（2019）粤0303民初2645号民事判决书。6、（2019）粤03民终19781号民事裁定书。证据4、5、6共同证明：一、租赁合同约定由承租人缴纳租赁房屋的物业管理费、房屋专项维修基金、水电费等。二、涉案物业业主深房集团，深房集团将涉案物业出租给被告家简城厨，被告家简城厨系涉案物业使用人，同时罗湖区人民法院（2019）粤0303民初2645号案件中，确认陆雄为租赁合同的共同承租人。三、证明涉案物业建筑面积为4136.61平方米，是物业管理费、专项维修基金的计费依据。7、抄水电表月记录表（2019年9月-2020年4月）、深圳市增值税专用发票（开票月份：2020年3月、2020年4月），证明原告为服务的小区代缴水电费的事实及依据。8、清洁卫生服务总承包合同（2020/2/01-2021/1/31）、清洁卫生服务总承包合同（2019/2/01-2020/1/31）、深房广场除“四害”服务合同（2020/1/01-2020/12/31）、深房广场除“四害”服务合同（2019/1/01-2019/12/31）、设备保养合同（2019/1/1-2020/12/31）、电梯维修保养合同（2018/7/1-2023/6/30）、原告的员工值班照片，证明原告为涉案小区进行物业服务、清洁卫生、消杀，公共设备设施的维护，维修、保养、公共秩序的维护等服务。9、深圳家简城厨餐饮管理有限公司的基本信息，证明1、被告处于吊销状态。证明2、被告陆雄为执行董事。证明3、被告股东陆雄、陆庆各持百分之五十的股份。被告陆雄、陆庆作为公司清算义务人应对公司债务承担连带责任。10、（2020）粤0303民初40088号民事判决书，证明两案原告相同、同一物业管理区域，都是基于房屋租赁关系产生的物业服务合同纠纷。判决承租人在法院判决租赁关系解除后承担物业服务费等费用。被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司、陆雄、陆庆未答辩。本院经审核，对原告提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认；对原告主张的事实，本院予以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司和原告签订的两份《前期物业管理服务合同》均是各当事人的真实意思表示，内容合法有效。被告作为深圳市罗湖区人民南路深房广场裙楼第六层的物业使用人，应当按照物业服务合同及租赁合同的约定向原告交纳物业管理费、水电费等费用。自2020年1月至2020年4月，被告继续使用该物业，但未按约履行交纳物业服务费、本体维修金、水费、电费、垃圾处理费、排污费等费用的义务，应当承担相应的违约责任，原告要求被告支付拖欠的费用，于法有据，本院予以采纳。另外，原告要求被告依照合同约定支付拖欠费用的违约金于法有据，本院应予采纳，但原告要求被告按照物业服务合同中约定，对逾期交纳电费等费用按每日所交费用的千分之三支付违约金，该约定明显过高，本院依照公平原则，调整至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算从应交费用日届满之次日即每月21日起计算至本判决确定的还款之日止。被告陆雄作为涉案物业的共同承租人，该事实已有生效判决予以确认，应此应对深圳家简城厨餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。关于原告请求判令清算义务人陆雄、陆庆15日内成立清算组织，对被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司进行清算，如未在此期间清算，则对被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司的债务承担连带清偿责任的请求，因与本案不属同一法律关系，应另寻法律途径解决，故本院不予支持。根据第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十二条之规定，本院作为试点法院，适用简易程序审理本案。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付2020年1月至2020年4月物业服务费人民币163740.81元，专项维修资金人民币3274.81元，电费人民币929.61元，合计人民币167945.23元；二、被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付判项一所欠物业服务费、本体维修基金的违约金（违约金以每月拖欠物业服务费、本体维修基金为基数，按照每天万分之五的标准，从当月21日起计至本判决确定的清偿之日止）；三、被告深圳家简城厨餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付判项一所确定的所欠电费的违约金（违约金以每月拖欠电费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，从当月21日起计至本判决确定的清偿之日止）;四、被告陆雄对本判决判项一、二、三所确定的债务承担连带清偿责任;五、驳回原告深圳市物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1937元，由深圳家简城厨餐饮管理有限公司、陆雄、陆庆负担。原告已预交的1937元，由本院予以退回。三被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费1937元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘裕林二〇二一年二月二十四日书记员  黄嘉韵