北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2001号上诉人（原审被告）：北京正华永顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：蒋晓宇，执行董事。委托诉讼代理人：何伟强，北京国双律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛蒙，北京国双律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童小芬，女，1987年12月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：徐道富，男，1988年12月19日出生，汉族，户籍所在地山东省沂南县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞凯，北京市高通律师事务所律师。上诉人北京正华永顺房地产开发有限公司（以下简称正华永顺公司）因与被上诉人童小芬、徐道富房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员田璐独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人正华永顺公司的委托代理人牛蒙，被上诉人童小芬、徐道富的共同委托诉讼代理人李瑞凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正华永顺公司上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、判令驳回童小芬、徐道富的全部诉讼请求；三、判令童小芬、徐道富承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、正华永顺公司逾期取得涉案房屋权属的初始登记及童小芬、徐道富逾期取得涉案房屋的所有权证书，是因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，并非正华永顺公司的责任。一审法院认定事实错误，正华永顺公司请求予以纠正。二、根据涉案房屋的性质，以及童小芬、徐道富关于实际损失的举证情况，涉案房屋逾期办证并未给童小芬、徐道富造成实际经济损失，即使正华永顺公司构成违约，本案中童小芬、徐道富主张的违约责任也明显过高，应予以调整。三、在人民法院审理的相同案情的同类案件中，法院在认定房地产开发商承担逾期办证违约责任时，均会考虑给对方当事人造成的实际损失，并酌定违约金。一审法院主观确认本案违约金“合理合法”的裁判结论明显违背最高人民法院一直强调的“统一法律适用标准”和“同案同判”的适用意见，应予纠正。四、在本案一审期间，一审法院机械地适用涉案合同中约定的违约金，造成对于正华永顺公司的极大不公。本案及其相同案情的串案数量较大，若一审判决生效，将对正华永顺公司造成极大的经济负担，甚至可能导致正华永顺公司因此无法继续正常生产经营。童小芬、徐道富辩称，不同意正华永顺公司的上诉请求及事实与理由，服从一审判决，请求二审法院予以维持。童小芬、徐道富向一审法院起诉请求：1．判令正华永顺公司赔偿童小芬、徐道富违约金85277．832元；2．判令正华永顺公司支付售房时承诺的清明节搞活动减免一年物业费3738．42元；3．判令正华永顺公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月29日，童小芬、徐道富（买受人）与正华永顺公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，双方就涉案房屋买卖达成协议。第二十二条：（一）初始登记出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用详见附件十。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照本合同签订当日中国人民银行颁布的个人活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。《附件十》第十一条：如遇下列特殊原因不能按照约定履行本合同的，根据发生事件的影响，除部分或全部免除遭遇事件一方的责任，或双方协商同意解除或变更本合同外，对本合同约定的履行期限可据实予以延期：11．1遭遇不可抗力，且遭遇不可抗力一方在事件发生之日起60日内告知另一方的；11．2发生整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之大事件，包括但不限于已知或未知的疫病爆发等。第12．4．1条：买受人全权委托出卖人办理该商品房的房屋权属登记及领取房屋权属证书，委托费用为1000元。买受人承诺，买受人在该商品房的抵押登记手续办理完毕之前，买受人不得解除本项委托。2013年12月27日，受让人北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体与出让人中华人民共和国北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，第四条：本合同项下的出让宗地坐落于顺义新城XX街区XX（西区）地块R2二类居住用地。本合同项下出让宗地的平面界址为东至XX地块（东区），南至规划路，西至裕安路、北至安宁街。2014年1月22日，北京市国土资源局（甲方）与北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体（乙方）、正华永顺公司（丙方）签订补充协议，第一条：将出让合同的受让人变更为正华永顺公司，出让合同中约定受让人承担的一切权利、义务随之转由正华永顺公司承接。2018年7月17日，北京市规划和国土资源管理委员会（出让人）与正华永顺公司（受让人）签订《补充协议》，记载：出让人与受让人于2013年12月27日以挂牌出让方式签订了位于顺义新城西XX街区XX（西区）地块用地的《国有建设用地使用权出让合同》，出让合同编号为：京地出（合）字（2013）第0443号。根据该项目竣工后的测量结果，出让人与受让人经协商，共同对出让合同内容作如下变更：一、将出让合同约定的出让宗地位置核定为裕安路XX号及裕安路XX号院1至9号楼、地下车库。二、将出让合同约定的出让宗地面积变更为44293．28（分摊）平方米，宗地类型变更为共用。土地出让范围以本协议所附土地出让范围红线图为准，最终土地面积以地籍部门测绘数据为准。三、将出让合同约定的出让宗地规划用途变更为住宅、商业、办公（公共服务设施）、地下车库、地下仓储……。双方一致确认正华永顺公司取得商品房所在楼栋初始登记时间为2018年10月10日。童小芬、徐道富取得涉诉房屋不动产权证书的时间为2019年5月15日。童小芬、徐道富主张因正华永顺公司逾期取得商品房所在楼栋的权属证明及因正华永顺公司导致童小芬、徐道富逾期取得房屋权属证明，因此要求正华永顺公司按照合同约定支付违约金。正华永顺公司持抗辩意见主张逾期办证的责任不在正华永顺公司，且如法院认定正华永顺公司违约，因未给童小芬、徐道富造成实际经济损失，因此合同约定的违约责任数额过高，正华永顺公司该项请求不应得到支持。一审法院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。根据双方合同的约定，正华永顺公司在合同履行过程中存在两项违约行为：1．按照合同第二十二条第（一）款的约定，正华永顺公司应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记证书），但是正华永顺公司实际取得上述权属证书的时间已经逾期。因此，正华永顺公司应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向童小芬、徐道富支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金；2．根据合同第二十二条第（二）款的约定，童小芬、徐道富应于商品房交付之日起720日取得房屋所有权证书。因正华永顺公司的原因导致童小芬、徐道富逾期取得房屋所有权证书。因此，正华永顺公司应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向童小芬、徐道富支付逾期办证期间的违约金。合同具有相对性，正华永顺公司所提政府原因导致办证迟延，并非正华永顺公司免除责任的法律依据或合同依据；正华永顺公司所提不可抗力因素的意见，亦未举证予以证明，因此一审法院不予采纳。关于违约金数额是否过高的问题，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，正华永顺公司应依约向童小芬、徐道富承担赔偿责任。正华永顺公司请求调整的意见，一审法院不予采纳。关于童小芬、徐道富主张的减免一年物业费3738．42元与该案不是同一的法律关系，可另案主张，该院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、正华永顺公司于判决生效之日起七日内向童小芬、徐道富支付违约金85277．83元；二、驳回童小芬、徐道富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人均未向本院提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为正华永顺公司是否应当为迟延办理商品房所在楼栋权属证明和迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》中，明确约定正华永顺公司应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，亦明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记。据此，本案中办理商品房所在楼栋的权属证明和房屋产权证是正华永顺公司的合同义务。现正华永顺公司未能在双方合同约定期限内办理商品房所在楼栋的权属证明和房屋所有权证书，正华永顺公司作为办证义务人应当对迟延办理商品房所在楼栋权属证明和迟延办理房屋产权证的原因承担举证责任。本案诉讼中，正华永顺公司主张逾期取得涉案房屋权属的初始登记及房屋的所有权证书因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，但就此未能提交充分证据予以证明，正华永顺公司应当承担举证不能的不利后果，且政府原因导致办证迟延并非正华永顺公司免除责任的法律依据或合同依据。本院据此认定系由于正华永顺公司的原因导致逾期取得涉案房屋权属的初始登记及逾期取得涉案房屋的所有权证书，正华永顺公司应当对此承担违约责任。正华永顺公司的该部分上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》明确约定，按每日万分之一的标准支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金；按每日万分之一的标准支付逾期办证期间的违约金。本院对此认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。现正华永顺公司逾期取得涉案房屋权属的初始登记及逾期为购房人办理涉案房屋的所有权证书已经构成违约。正华永顺公司上诉主张，迟延取得涉案房屋权属的初始登记及逾期办理涉案房屋的所有权证书没有给购房人造成实际损失，故其不应支付高额违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院依据正华永顺公司实际延期的期间确定的违约金金额符合双方合同约定，具有事实和法律依据，依法应予维持。正华永顺公司提出的总赔偿金额过高，影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，正华永顺公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1932元，由北京正华永顺房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  田 璐二〇二一年二月二十三日法官助理  郭欣欣法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然