吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2020）吉0282民初1978号原告（案外人）：吉林市海集建筑工程集团有限公司，住所地吉林省吉林市。法定代表人：刘某1，董事长。委托诉讼代理人：逄某，该公司副经理。委托诉讼代理人：葛某，吉林宗吉律师事务所律师被告（申请执行人）：梁某，住吉林省吉林市。第三人（被执行人）：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林省吉林市（未到庭）。法定代表人：刘某2，董事长。原告吉林市海集建筑工程集团有限公司（以下简称海集公司）与被告梁某、第三人吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海集公司的委托诉讼代理人逄某、葛某到庭参加诉讼。被告梁某、第三人兴田公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海集公司向本院提出诉讼请求：请求法院停止（2017）吉0282执1123号执行裁定书对吉林市XXX号商住楼网签在海集建筑工程集团有限公司指定在刘某1（海集公司股东）5套房屋；陈某（海集公司副总经理）5套房屋；逄某（海集公司股东）5套房屋；沈某（海集公司股东）4套房屋名下19套房屋的执行，解除对上述房产的查封；诉讼费、查封费由梁某承担。事实和理由：法院（2017）吉0282执1123号执行裁定书以：“本院依据已发生法律效力的桦甸市人民法院（2017）吉0282民初1985号民事调解书，被执行人兴田公司未能按本院生效法律文书履行给付义务，申请执行人梁某申请对被执行人兴田公司申请强制执行，法院执行中查封了兴田公司开发建设的坐落于吉林市XXX号海集公司抵债来的19套房产，海集公司提出异议后法院于2020年9月11日作出（2020）吉0282执异60号执行裁定书驳回异议，现依法提起异议之诉。2013年11月12日兴田公司与海集公司签订《工程施工合同》。2014年3月20日，兴田公司与海集公司签订《工程承包合同》。因兴田公司拖欠海集公司上述两项工程项目施工的工程款2，250，287元不能按时偿还。2014年11月28日，经兴田公司与海集公司协商签订了《房屋抵押合同》。兴田公司自愿以自己开发的XXX小区的19套住宅房屋为欠付海集公司的2，250，287元提供抵押担保，并约定抵押物网签备案在海集公司指定的四个人名下。兴田公司按《房屋抵押合同》约定与海集公司指定的刘某1（海集公司股东）5套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续。2015年10月29日，因兴田公司未能按期履行给付工程款的义务，兴田公司与海集公司签订了《房屋抵账合同》。兴田公司同意将案涉19套住宅中的11套作价人民币1，318，291元抵账给海集公司，海集公司给兴田公司开具建筑业统一发票。双方同意另外8套仍然作为对海集公司剩余欠款931，996元的抵押物，陆续在三个月内还清（自2015年10月30日起至2016年1月30日），如兴田公司到期不能偿还该笔欠款，同意将该8套房屋按约定价格抵债，2016年1月31日，兴田公司没有按约定向海集公司给付剩余欠款931，996元，按抵债合同约定，该8套房屋也抵顶给了海集公司。双方合议作价抵债，不违反法律规定，合法有效。约定兴田公司将房屋网签在海集公司指定的四人名下，在法律上符合合同法所规定的向第三人履行制度，债务人向第三人履行完债务后，即视为对债权人履行完清偿义务，双方债权债务关系消灭，房屋自然归海集公司所有。至于海集公司和指定网签人之间的关系，不影响抵账房屋归海集公司所有的事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据抵账协议，海集公司给兴田公司开具了发票，取得了房屋钥匙，兴田公司给四人办理了网签，没有办理产权是因为兴田公司手续不全，并非海集公司过错。至此，海集公司已经实际占有了案涉房屋。因此海集公司得以排除梁某的执行查封行为。综上所述，海集公司认为法院将上述19套房屋的产权予以查封执行，明显错误。为切实维护海集公司的合法权益，依法提起诉讼。梁某未作书面答辩。兴田公司未作书面答辩。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1.（2017）吉0282执1123号执行裁定书。证明梁某申请执行，法院于2017年7月19日进行了查封，2020年7月17日作出续封裁定。证据2.（2020）吉0282执异60号裁定书。证明海集公司提起执行异议被裁定驳回。证据3.工程施工合同、工程程包合同。证明海集公司承建了兴田公司的工程。证据4.付款计划。证明2015年4月30日、6月29日，兴田公司欠海集公司工程款的数量及还款计划、来源，但兴田公司未按计划履行，海集公司的债权真实存在。证据5.房屋抵押合同。证明兴田公司欠海集公司的工程款尚未偿还，用案涉19套房屋进行抵押，作为还款保障。抵押合同中约定了诉争房屋由四名股东顶名，办理网签等事项。证据6.房屋抵账合同、保证书。证明兴田公司与海集公司在房屋抵押合同约定期满后一年左右时间，双方签订了抵债协议。抵押协议将11套房屋总面积585.07平方米作价1318291元抵账给海集公司;另八套房屋宽限期为三个月，三个月内不能偿还欠款，按每平方米2253.22元*413.63元的价格抵顶尾欠款.证据7.商品房买卖合同。证明案涉房屋在抵账合同中已经明确房屋由刘某1、陈某、逄某、沈某顶名办理了网签。证据8.工程款发票。证明案涉工程海集公司已为兴田公司开具了足额工程款发票。证据9.案涉房屋网签证明。证明案涉房屋办理买卖时网签备案缴纳了相关税费。证据10.（2019）吉0211民初955号判决书、（2020）吉02民终1256号判决书。证明案涉房屋在本案之前已有同类案件执行查封，法院判决停止对案涉房屋的查封，系同为案涉房屋。经审查以上证据，具有客观性，且相互间能够印证，形成完整证据链条，梁某、兴田公司未到庭参加诉讼，其放弃了抗辩权与质证权，故本院对上述证据的真实性及上述证据所载明的内容予以采信。根据原告的陈述及所提供的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，梁某向本院提起诉讼，本院于2017年6月30日作出（2017）吉0282民初1985号民事调解书，其结果为：兴田公司欠梁某借款本金170万元，于2017年7月15日给付；给付利息122.4万元，2017年1月5日至实际给付之日利息，以170万元为本金，按月利率2%标准另行计算，于2017年7月15日前付清。调解书生效后，兴田公司未履行义务。梁某于2017年7月17日申请强制执行。本院于2017年7月19日作出（2017）吉0282执1123号执行裁定书，查封了兴田公司所有的位于吉林市XXX小区楼盘380套，地下车库两层9943.06平方米，2020年7月17日，本院进行了续查封。所查封的房屋包括本案诉争的房屋。2020年9月1日，海集公司提出执行异议，本院于2020年9月11日作出（2020）吉0282执异60号执行裁定书，裁定驳回了海集公司的异议请求。海集公司于2020年9月23日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年3月19日，海集公司在吉林市丰满区人民法院提起案外人执行异议之诉。丰满区法院于2020年1月19日作出（2019）吉0211民初955号民事判决书，该判决书认定与本案有关的事实如下：2013年11月12日，兴田公司与海集公司签订《工程施工合同》，合同约定由海集公司为兴田公司开发建设的吉林市XXX小区建设供热工程。2014年3月20日，双方又签订《工程承包合同》，合同约定由海集公司为兴田公司完成“吉林省兴田置业有限公司热计量系统安装工程”，2014年11月28日，双方签订《房屋抵押合同》，约定因兴田公司欠付海集公司上述两项工程的工程款，兴田公司将其开发的XXX小区中19套住房向海集公司抵押担保。19套房屋网签备案至海集公司指定的4人名下，分别为：刘某1、逄某、陈某、沈某。同日，刘某1、逄某、陈某、沈某与兴田公司签订了19份涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，并到房地产登记部门进行了合同备案登记。2015年10月29日，兴田公司与海集公司又签订《房屋抵债合同》一份，合同约定：因兴田公司没有履行《房屋抵押合同》义务，兴田公司同意将抵押合同中约定的19套房屋中的11套房屋作价1,318,291元(585.07平方米，每平方米2,253.22元)抵债给海集公司。按照抵押合同中约定的预售合同（网签备案）的人员、房号、价格签订商品房买卖合同，开具不动产发票，在2016年1月30日前办理完入户的一切手续。《房屋抵债合同》同时还约定:19套房屋中的另8套房屋继续作为抵押物，如兴田公司3个月内不能偿还欠款余款931,996元，同意将8套房屋直接按照合同约定价格抵账给海集公司，并签订商品房买卖合同，开具不动产发票，办理入户一切手续。2015年11月16日，海集公司为兴田公司开具了1,318,291元的工程款发票。2015年12月23日，为兴田公司开具了931,996元的工程款发票。兴田公司向海集公司交付了涉案19套房屋的钥匙。再查明，在刘某1、逄某、陈某、沈某四人提起执行异议之诉期间及案件审理期间，丰满法院案件承办法官均对涉案19套房屋进行了现场勘查。承办法官于2019年11月21日对涉案19套房屋进行现场勘查时，海集公司持有的19套钥匙中有9套房屋能够打开房门，室内并无人居住使用，且存在重新敷设地热的迹象，此外有9套房屋未能打开，但从房门外观看，并无居住使用迹象，另有1户门被撬开并重新更换门锁，室内有一老年女子在未装修的情况下居住使用，经承办法官询问，未能提供居住使用该房屋的相关手续。吉林市昌邑区住房和城乡建设局于2019年11月20日出具情况说明表明，兴田公司在承建XXX小区过程中由于内部管理混乱，资金链断裂，于2014年下半年停工，收尾工程没有完工，导致精装商品房购房者874户逾期三年未能入住，引发社会极大的不稳定。为切实解决兴田上城收尾工程建设问题，2017年市委、市政府多次召开协调会，责成昌邑区成立兴田上城项目组推进后续工程建设等相关问题。2017年11月至次年6月，兴田上城7#A、B座住户由于之前供热停供两年，导致所有住户室内管线出现大面积鼓胀、破裂，需进行拆除原供热管线并重新敷设。敷设施工前住户的进户门全部呈开启状态并进行拆除及敷设。经承办法官到XXX小区7号楼A、B座所在物业公司了解，该两座楼房住户办理入住手续需持有昌邑区信访局出具的准许办理入住手续证明材料，物业公司方予办理入住手续，但现在此楼中存在个人强行入住的情况。经承办人到昌邑区信访局了解，昌邑区信访局表示对经与房产部门核实无查封且无其他争议状态的房屋，由信访局出具证明材料后到兴田上城小区物业公司可办理入住手续。刘某1、逄某、陈某、沈某四人于2020年1月4日向丰满法院出具书面说明，表示本案网签备案至四人名下的房屋系海集公司抵账来的合法财产，同意由海集公司作为案外人主张权利。基于此事实，该判决判令停止对涉案房屋的执行。一方当事人提起上诉，吉林市中级人民法院于2020年8月20日作出（2020）吉02民终1256号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案诉争房屋系轮候查封，本案诉争房屋与（2019）吉0211民初955号民事判决书中所裁判的房屋相同。本院认为，本案争议的焦点问题为海集公司对19套案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。首先，兴田公司与海集公司先后签订《工程施工合同》《工程承包合同》《房屋抵押合同》《房屋抵债合同》等，约定兴田公司将案涉11套房屋抵债给海集公司，后因兴田公司在约定时间内不能偿还欠付工程款，另8套案涉房屋也根据约定抵账给海集公司。海集公司为兴田公司开具了工程款发票，发票数额为兴田公司欠付工程款数额，也即为案涉19套房屋抵账价格。以上事实均发生于梁某申请查封案涉房屋之前，故应当认定海集公司针对案涉房屋在人民法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，并已支付全部价款。关于海集公司在人民法院查封前是否对案涉房屋实现合法占有的问题。根据丰满法院实地踏查及吉林市昌邑区住房和城乡建设局的情况说明，海集公司持有的兴田公司向其交付的涉案房屋钥匙虽仅能打开部分案涉房屋，但案涉房屋因重新敷设供热管线，敷设施工前住户的进户门需全部呈开启状态并进行拆除，故应认定兴田公司已向海集公司交付了案涉房屋。此外，经丰满法院办法官到XXX小区7号楼A、B座所在物业公司、吉林市昌邑区信访局了解，该两座楼房住户办理入住手续需持有昌邑区信访局出具的准许办理入住手续证明材料，物业公司方予办理入住手续。经到吉林市不动产登记中心咨询，吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼因开发商手续不全，现不能办理房屋产权证，案涉房屋客观上不具备办理产权登记的条件，并非海集公司的自身原因导致。综上，海集公司对19套案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故海集公司请求对涉案房屋停止执行符合法律法律规定，本院对此应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：停止本院（2017）吉0282执1123号裁定书（执助执行通知书）中对位于吉林市昌邑区中兴街与通江街交汇处的兴XXX小区楼盘房屋，共计19套房屋的执行。案件受理费24802元，由吉林市海集建筑工程集团有限公司、梁某各自负担12401元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。                                                                       审判长王全新                                                                    人民陪审员王家来                                                                    人民陪审员吴兵二〇二一年二月二十五日书记员 王冬美