河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1003民初4649号原告：河南正诚置业有限公司，住所地：许昌市前进路阳光花墅23号楼东一单元二层。法定代表人：宋剑，任执行董事。委托诉讼代理人：黎亚菲，河南君志合律师事务所律师。被告：宋丽平，女，汉族，生于1982年3月26日，户籍地河南省襄城县，现住许昌市建安区。被告：胡建勋，男，汉族，生于1970年4月14日，住河南省长葛市。原告河南正诚置业有限公司诉被告宋丽平、胡建勋案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南正诚置业有限公司的委托诉讼代理人黎亚菲，被告宋丽平到庭参加了诉讼，被告胡建勋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告河南正诚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销建安区法院（2020）豫1003执异81号执行裁定书；2、依法判令立即停止对被执行人胡建勋名下位于花××小区××东××单元××层西户房产的拍卖措施；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：贵院受理的被告宋丽平与被执行人胡建勋执行纠纷一案案号：（2020）豫1003执207号。2020年7月10日，原告在淘宝网上意外发现被执行人胡建勋名下位于花××小区××东××单元××层西户房产，由贵院发布了竞拍信息。原告认为贵院的拍卖措施存在错误，侵害了原告的合法权益，应当立即中止，2020年7月12日，原告向贵院提起执行异议申请。2020年10月15日裁定驳回了原告的异议申请（裁定书案号：2020豫1003执异81号），现原告依法提起案外人执行异议之诉。一、案涉拍卖房产并未实际交付给被执行人胡建勋，房产所有权没有登记在胡建勋名下，胡建勋并不是该房产的所有权人。1、案涉房产没有登记确权，《商品房买卖合同》备案不是物权确认或变动的标志。2013年6月18日，被执行人胡建勋与原告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：201303458），约定胡建勋购买涉案房产，房款总价849155元，付款方式为先首付255155元，剩余594000元以按揭方式支付。但是，至今胡建勋只支付了首付255155元，剩余房款一直未付。在房产交易管理处备案登记的《商品房买卖合同》虽然登记在胡建勋名下，但是依据《物权法》第九条、第十七条的规定，物权设立以不动产登记机构颁发的不动产登记证为标志，房屋交易管理处的备案不具备物权效力，不能确立房屋所有权。2、案涉房产没有交付，胡建勋也没有实际占有房产。因胡建勋房款未支付，导致该房产一直没有交付。依据《物权法》第九条的规定，不动产所有权以登记为准。虽然双方签订买卖合同，且合同已在房管部门备案，但是该房产至今没有实际交付给胡建勋，也没有办理预购商品房预告登记，胡建勋不是该房产所有权人，房产所有权仍属于原告。综上，贵院以房产仍在胡建勋名下为由，驳回原告的异议申请，与事实相悖，没有依据。二、案涉房产不属于被执行人胡建勋，法院无权拍卖不属于被执行人的财产。按照贵院2020豫1003执异81号的裁判逻辑，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，依据《物权法》第十条的规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，而案涉房产目前并没有不动产登记机构出具登记簿，仅仅是合同备案在胡建勋名下。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定，拍卖的标的物应当是被执行人名下的财产。对不属于被执行人名下的财产，法院无权拍卖。为防止更严重的后果产生，法院应当立即停止错误的拍卖措施。案涉房产虽尚未登记确权，属于未登记的建筑物，依法应当认定原告系权利人。根据《商品房买卖合同》备案的效力判断，被执行人胡建勋对该房产享有的只是物权期待权，而不是物权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，未登记的建筑物，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可等相关证据判断。案涉房产由原告开发建设，属于由原告享有的土地使用权上附属物，也不是被执行人的财产，法院对该房产进行拍卖，侵害了原告的实体权利。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，原告作为拍卖房产的实际权利人，提起异议足以排除法院的执行行为。同时，依据前述规定第五条、第八条，《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十一条的规定，原告特向贵院提出执行异议之诉，恳请依法予以支持。被告宋丽平辩称，1、2018年10月11日答辩人在建安区人民法院提起诉讼,要求第三人胡建勋偿还借款及利息,并向建安区人民法院提起诉前查封保全申请,请求查封保全第三人胡建勋名下位于许昌市××魏××道以东××路以北金色××花××小区××东××单元××层西户房产套。经法院调查查明该涉案房产登记在胡建勋名下,2018年10月18日,建安区人民法院做出(2018)豫1003民初3822号民事裁定书,并向许昌市魏都区榆柳街房屋房产交易管理中心下达了协助执行通知书((2018)豫1003民初3822号),将胡建勋名下持有的该房产予以查封、扣押或者冻结。2019年4月11日建安区人民法院作出（2018)豫1003民初3822号判决书,判决第三人胡建勋偿还答辩人112.9474万元及利息。判决生效后,建安区人民法院于2019年6月4日作出(2020)豫1003执207号之一号执行裁定书:将第三人名下位于许昌市前进花××小区××东××单元××层西与魏武大道交汇处阳光花墅小区6号楼3单元2楼西户房产予以拍卖可变卖。以上证明该涉案房屋已登记在第三人胡建勋名下,答辩人为保障个人权益依法申请建安区人民法院保全、查封、评估拍卖符合法律规定,建安区人民法院依法拍卖是执行行为的合法体现。2、第三人胡建勋与案外人河南正诚置业有限公司双方于2013年6月18日签订了商品房买卖合同,第三人交纳房款255155元,商品房买卖合同封面及第2页分别加盖“商品房合同备案专用章”,备案合同编号:201303458。2014年6月14日,第三人胡建勋又向河南正诚置业有限公司交纳了该房屋暖气开口代收费4698元、房屋维修基金代收费10336元、天然气开口代收费3200元,收款收据加盖河南正诚置业有限公司公章,已经符合交房条件,双方签署的合同第8页添加的“贷款放款一周后交房”不属于合同空白填写项,为自行添加,不属于合同条款,且真实性无法确认。以上所述证明该房屋在商品房买卖合同签订后,并已由河南正诚置业有限公司在相关部门备案至第三人胡建勋名下,且第三人已经交纳该房屋的相关服务费用,许昌市建安区人民法院依据生效判决依法将第三人名下房产进行拍卖是依照法律程序作出的执行行为,河南正诚置业有限公司请求建安区人民法院终止该涉案房屋的拍卖,侵害了答辩人的合法权益,应予以驳回。3、自答辩人起诉、申请查封保全、拍卖流程结束,至今,第三人胡建勋与河南正诚置业有限公司签署的房屋买卖契约合同并未终止,且真实有效。2020年7月11日该房产已经由建安区人民法院拍卖结束,经建安区人民法院承办法官传唤答辩人,在执行局已经签署此房产流拍后无需二次拍卖,代物清偿并录入笔录,且在执行局留存。综上所述,申请人为维护个人权益不受侵害申请建安区人民法院将第三人名下房产评估拍卖符合法律程序,请求建安区人民法院驳回河南正诚置业有限公司的诉讼请求。被告胡建勋未作答辩。双方当事人依法向本院提供了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：本院于2019年4月11日作出了（2018）豫1003民初3822号民事判决书一份，判决胡建勋偿还宋丽平借款112.9474万元及利息，案件在审理过程中，依据宋丽平的申请，本院作出（2018）豫1003民初3822民事裁定书，将胡建勋名下持有的位于许昌市前进花××小区××东××单元××层西与魏武大道交汇处正诚置业阳光花墅小区6号楼3单元2楼西户房产一套予以查封。判决生效后，宋丽平申请强制执行，本院在执行宋丽平与胡建勋民间借贷纠纷一案中，本院于2019年6月4日作出（2020）豫1003执207号之一执行裁定书，将被执行人胡建勋名下位于许昌市前进花××小区××东××单元××层西与魏武大道交汇处阳光花墅小区6号楼3单元2楼西户房产和许昌市建安区瑞贝卡大花××小区××东××单元××层西西段天合丽景新苑B6栋楼5号车库一间予以拍卖或变卖。原告河南正诚置业有限公司提出异议，本院于2020年10月15日作出（2020）豫1003执异81号执行裁定书，裁定驳回河南正诚置业有限公司的异议请求。河南正诚置业有限公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2013年6月18日，河南正诚置业有限公司（出卖人）与胡建勋（××）签订合同编号为201303458的商品房买卖合同一份，合同约定胡建勋购买河南正诚置业位于魏武大花××小区××东××单元××层西以东前进路以北金色阳光花墅第6幢东3单元2层西户房产一套，房屋单价为每平方米5422.45元，总金额为849155元。付款方式为已付首付款30.05%房款255155元，剩余69.95%房款594000元采用银行按揭方式支付。交付期限为贷款放款一周后交房。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理个人分户房产证和个人土地分割证所产生的一切费用均由××承担。经双方协商，由出卖人办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，费用由××承担。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向许昌市房产交易租赁管理处申请登记备案。涉案合同已经备案，加盖有商品房合同备案专用章。合同签订前即2013年6月14日，胡建勋交纳了暖气开口费、维修基金、天然气开口费共计18234元，原告河南正诚置业有限公司为其出具了收款收据，收据中分别载明“暖气开口代收费”“维修基金代收费”“天然气开口代收费”。合同签订后，胡建勋对涉案房屋未按合同约定办理银行按揭手续。2018年6月21日，原告河南正诚置业有限公司办理了坐落于东城区魏武大花××小区××东××单元××层西以东、前进路以北阳光花墅6幢的不动产权证书，产权证号为豫（2018）许昌市不动产权第0049644号。权利人为河南正诚置业有限公司，共有情况为房屋单独所有。河南正诚置业有限公司于2020年9月21日以胡建勋为被告诉至许昌市魏都区人民法院，请求被告向原告支付剩余房款594000元，案件在审理过程中，当事人自行达成和解协议，请求法院予以确认，许昌市魏都区人民法院于2020年12月17日作出（2020）豫1002民初5113号民事调解书，确认自调解协议签署之日起，解除河南正诚置业有限公司与胡建勋双方签订的《商品房买卖合同》（备案号201303458）。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为原告河南正诚置业有限公司对阳光花墅第6幢东3单元2层西户房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”《中华人民共和国物权法》第二十第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”据此可知，对于已经办理商品房买卖预告登记的商品房，人民法院不得执行。但是，《商品房买卖合同》备案登记不等于预告登记，不具备预告登记的效力。本案中，不动产登记登记簿中所载明的所有权人系原告河南正诚置业有限公司，胡建勋与原告河南正诚置业有限公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但仅进行了备案登记，并未进行预告登记，被告也没有提供证据证明本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力的其他情形，故不具有物权的对抗效力，案涉房产的所有权并未转移至胡建勋名下，胡建勋对房屋不享有所有权。同时，案涉《商品房买卖合同》（备案号201303458）已经由胡建勋与河南正诚置业有限公司协议解除，并得到人民法院确认。综上所述，原告河南正诚置业有限公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求撤销（2020）豫1003执异81号执行裁定书，并要求立即停止对涉案阳光花墅第6幢东3单元2层西户房产拍卖措施的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：不得执行位于许昌市东城区魏武大道以东前进路以北金色?阳光花墅小区第6幢东3单元2层西户的房产。案件受理费9740元，由被告宋丽平、胡建勋负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长 连 芳审判员 鲁会锋审判员 董爱巧二〇二一年二月二日书记员 张 艳履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务，对于案件的执行款，你方可有以下履行方式：1、直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：10×××03，开户行：邮储银行许昌县镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。许昌市建安区人民法院