辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初7021号原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区乾沙街29号7门。统一社会信用代码：91210100780090800D。法定代表人：辛伟汕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：郝博，男，汉族，1987年7月18日出生，住辽宁省辽中县刘二堡镇。第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区花海路28号。原告沈阳澳源房地产开发有限公司（以下简称“澳源公司”）与被告郝博、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称“工商银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告澳源公司的委托诉讼代理人宋晓杰到庭参加诉讼。被告郝博、第三人工商银行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1909086952)，并判令被告支付解除合同违约金80289元（按总房款的20%计算）；2.判令被告配合原告到沈阳市房产局办理沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》的合同备案和预购商品房预告登记撤销手续（合同备案号：E1909086952)，并将房屋返还给原告；被告、第三人协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；3.判令被告支付原告损失，包括备案信息费43.79元、印花税200.72元、刷卡手续费40元；4.判令被告支付保函费1000元、律师费7000元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月27日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区商品房，房屋建筑面积72.99平方米，房屋单价5500元，房屋总价为401445元；付款方式：补充协议第六条第1款（3)项约定：“买受人于合同签订日当天支付首付款人民币121445元，剩余房款280000元整，买受人向商业银行申请按揭贷款”；合同第七条第1款（2)约定，“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付房款的40%支付解除合同违约金。”补充协议第六条第1款（3）项约定：“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应承担总房款40%的违约金和出卖人的所有实际支出（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用、律师费、实现债权费用等），买受人交回房屋，装修部分无偿交回，不得损坏”。合同还对双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。被告与原告、第三人签订了《个人住房借款/担保合同》，约定由第三人为被告购房提供28万元按揭贷款，原告为被告的按揭贷款提供阶段式连带保证责任。上述合同签订后，原告按约履行了义务，但被告却违约未履行合同约定的义务，仅向原告支付了首付款40483元、银行按揭贷款280000元，合计支付购房款320483元，剩余房款80962元至今仍未按约支付。同时，在第三人为被告发放贷款后，被告未按约履行归还贷款本息的义务，导致原告于2020年3月23日为被告向第三人承担连带保证责任，包括贷款本金、利息、罚息、违约金等共计284302.7元。被告的上述种种违约行为，严重违反了《商品房买卖合同》约定，以及《个人住房借款/担保合同》之约定，损害了原告的利益，构成了根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》以及双方合同约定，原告特诉请法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》以及《个人住房借款/担保合同》，以维护原告的合法权益。被告未到庭亦未提供书面答辩意见。第三人未到庭但提供书面情况说明称，借款人郝博于2020年5月21日向我行申请提前还款，现已将该笔贷款全部结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月27日，原告与被告郝博签订了合同编号为E1909086952的《商品房买卖合同》及补充协议，并办理了预购商品房预告登记。合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区房屋，房屋建筑面积72.99平方米，总房款401445元。合同第六条付款方式及期限约定：按揭贷款方式购房，首付款121445元，剩余房款280000元，买受人向贷款机构申请贷款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任：逾期超出60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》的附件四，即补充协议第六项对合同第六条付款方式及期限的补充约定：（3）按揭付款:①买受人采用贷款方式购房，于合同签订日当天支付总房价的30.25%作为首付款计人民币121445元，剩余房款人民币280000元整，买受人自行向商业银行（含公积金）申请住房按揭贷款，且该贷款须于《商品房买卖合同》及补充协议签订之日起的90日内到达出卖人指定银行账户。④出卖人为买受人的贷款提供连带责任保证的，买受人、银行与出卖人等签署的三方《个人借款保证合同》为《商品房买卖合同》的从合同，该从合同与主合同不可分割。在出卖人提供阶段性担保期间，买受人不得违约拖欠银行月供款，如因买受人违约拖欠银行月供款导致出卖人被银行追索承担连带保证责任的，无论房屋是否交付和办理不动产权证，出卖人均有权单方解除《商品房买卖合同》收回房屋，并有权从买受人支付的房价款中扣除相应的金额直接支付给贷款银行，用于归还买受人所欠贷款本息及相关费用，并且买受人除应无条件支付因此给出卖人造成经济损失外（包括但不限于代垫银行的费用、出卖人支出的诉讼费、保全费、执行费、公告费、律师费等），还应向出卖人支付合同总价款20%的解除合同违约金。合同补充协议第七项对合同第八条（交付期限）的补充约定：1、买受人所购房屋为现房，房屋的接房期限按如下方式办理：（1）买受人应在合同约定的应付清全部房款之日[实际付清房款早于该日的以实际付清之日为准]起15个工作日内自行到出卖人处办理接房手续，出卖人无须另行书面通知该商品房的交付时间。2019年6月19日，第三人作为贷款人与借款人被告、保证人原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放个人一手住房购置贷款，金额为280000元。上述合同签订后，原告为被告办理了合同备案及预告登记手续，被告向原告支付了首付款40483元，第三人为被告发放了贷款280000元，合计支付购房款320483元。后因被告逾期未向第三人偿还贷款，第三人向原告发送催款通知函，要求原告承担连带保证责任，为被告代偿贷款。2020年5月19日，原告为被告向第三人承担连带担保责任，代偿本金、利息285000元，第三人于2020年5月21日退回原告697.3元，原告共计为被告代偿本金、利息共计284302.7元，现原告已将被告借款全部代偿完毕。另查明，原告与案外人辽宁同泽律师事务所签订《委托代理合同》及《补充协议》，约定因本案诉讼，原告需向该律师事务所支付7000元代理费，辽宁同泽律师事务所为原告开具了发票。再查明，原告为实现案涉债权，申请对被告的房产予以查封，并以保函提供担保，为此原告支付保函费1000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故合同双方均应按合同约定的内容履行自己的权利与义务。原、被告已经约定了一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告未按约定偿还贷款，致原告履行了担保义务，构成违约，原告可解除《商品房买卖合同》及补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，本案所涉房屋应返还给原告，原告返还给被告已经支付的购房款。被告、第三人应协助原告办理撤销合同备案手续、房屋所有权初始登记及抵押预告登记手续。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》及补充协议中约定了房价款20%的违约金，明显过高，根据本案实际情况、被告过错程度及公平原则，本院将违约金调整为房价款401445元的5%，即20072.25元。关于原告主张的律师费7000元的问题。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定，被告偿还原告支付的所有款项，包括欠款本金和利息、违约金和实现债权费用等，此律师费系原告实现债权的费用，且原告提供了《委托代理合同》及律师费支付发票，未超出《律师服务收费管理办法》中规定的律师服务收费标准，故本院予以支持。关于原告主张的保函费1000元的问题。原告代替被告偿还所有款项，二被告未给付原告该款项。原告为实现该债权，申请对被告的房产予以查封，原告支付的保函费应由被告承担，故原告主张的保函费，本院予以支持。关于原告主张的备案信息费43.79元、印花税200.72元、刷卡手续费40元等问题，鉴于原告未提供相应证据，本院不予支持。关于追偿权的问题。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告承担保证责任向第三人偿还了本金、利息、罚息合计284302.7元，有权向被告追偿，故为被告应给付原告承担担保责任的全部损失。本案中，原告实际取得售房款320483（40483元+280000元），扣除被告应支付给原告的违约金20072.25元、律师费7000元、保函费1000元、担保责任损失284302.7元，原告应返还给被告购房款8108.05元（320483元-20072.25元-7000元-1000元-284302.7元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告郝博签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1909086952）；二、被告郝博于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市于洪区房屋返还给原告沈阳澳源房地产开发有限公司；三、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告郝博购房款8108.05元；四、被告郝博于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的商品房买卖合同备案撤销手续及预购商品房预告登记撤销手续（合同编号：E1909086952）；五、被告郝博、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的抵押登记撤销手续；六、驳回原告沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650.3元，保全费2527元，公告费560元，由被告郝博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  武 晶人民陪审员  赵克冰人民陪审员  刘 芳二〇二一年二月二十日书 记 员  胡 楠