甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4056号原告：甘肃润通实业投资（集团）有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路366号。法定代表人：辛奇远，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马存真，甘肃翰学律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩红，甘肃翰学律师事务所律师。被告：杨建兴，男，汉族，1988年2月15日出生，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：林斌，甘肃德融律师事务所律师。原告甘肃润通实业投资（集团）有限公司(以下简称:润通公司)诉被告杨建兴房屋租赁合同一案，原告润通公司的委托诉讼代理人马存真、吴彩红，被告杨建兴的委托诉讼代理人林斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2019年8月2日、2019年9月5日签订的《商铺租赁合同》及《商铺补充合同》；2、依法判令被告支付原告拖欠房租646800元、物业费22256元、暖气费103040元、违约金197904元（自2020年1月28日起至2020年4月30日，每日按月租金1%）计算、律师费50000元，共计970000元；并承担2020年5月1日起至实际腾退商铺之日起的租金（按每平方米每月人民币95元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定将原告名下坐落于兰州市城关区××路××号××楼××商铺出租给被告，预计租赁面积1600平方米，租赁期限自2019年8月2日至2022年8月1日，租赁期限为三年。另，合同第三条约定：“该商铺租金为每平方米每月人民币95元，预计每季度租金456000元；租金缴纳方式为每期租金三个月支付，每季度末28日一次性付清下三个月房租（每年1月28日、4月28日、7月28日、10月28日）”。2019年9月5日，原告与被告又签订《商铺补充合同》一份，对《商铺租赁合同》的未尽内容进行补充，约定：“原租赁面积1600平方米，现增加640平方米，总租赁面积为为2240平方米，租赁期限自2019年9月5日至2022年8月16日；增加的640平方米第一次缴纳租金为182400元，第一次缴纳日期为2019年10月15日；装修期至2019年11月17日，其他条款与原合同一致”。上述合同签订后，原告依据合同约定将上述商铺交付给被告经营使用已三个季度（2019年9月至2020年4月），已产生租金1915200元，被告向原告支付了其中1268400元，剩余租金646800元，物业费22256元，暖气费103040元，经原告多次催要，被告至今仍未支付。故原告依合同约定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定诉至贵院，望判如所请，以维护原告合法权益。被告杨建兴辩称：1、原告提出的依法解除《商铺租赁合同》被告无异议；2、原告请求被告支付上述拖欠租金及违约金，被告不予认可。原告锁住商铺大门致使被告迟迟无法进入商铺进行装修，且由于疫情影响使得商铺无法开展经营，该项属于不可抗力，请求法院依法驳回原告主张的缴纳巨额违约金和租金的请求，并请求原告退还被告已支付的部分租金、押金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告向本院提交如下证据：《商铺租赁合同》、《商铺补充合同》；《兰州市物价局兰价房地产（2020）670号文件》、兰州市供热服务中心网站信息截图各一份；《甘肃翰学律师事务所律师函》、EMS快递单一份、短信截图40页；《民事委托合同》一份。经开庭质证和本院审查，内容真实，来源合法，且与本案事实存在关联性，本院予以确认并在卷作证。对于被告如下证据：《商铺租赁合同》、《商铺补充合同》各一份，经开庭质证和本院审查，内容真实，来源合法，且与本案事实存在关联性，本院予以确认并在卷作证；证人证言两份，因证人未出庭作证，本院不予以采信；对于本庭要求被告提供的转款凭证16页，经审查，内容真实，来源合法，且与本案事实存在关联性，本院予以确认并在卷作证。本院认定事实如下：2019年8月2日，原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的坐落于兰州市城关区××路××号××二楼东区，预计面积为1600平方米商铺出租给被告；租赁期限自2019年8月2日至2022年8月1日止，期限为三年；租赁用途为经营火吧使用；租金为每平方米每月95元，按1600平面积预计每季度的租金为人民币456000元，下一年度月租金在上一年度的基础上递增5%，第三年度租金在第二年度的基础上递增5%；租金的缴纳方式为每期租金三个月支付，每季度末28日一次性付清下三个月房租（每年1.28日、4.28日、7.28日、10.28日），应在每一租金缴纳期开始的五个工作日内付清当期全部租金；租赁期内所产生的税费、水、电、卫生费、物业管理费等因使用商铺所产生的全部费用均由被告承担；原告自合同签订之日起，为被告提供90日的装修期，装修期内免收租金，装修期不满90日的，以实际装修日期计算；双方约定的保证金为450000元，被告于合同签订后七日内支付于原告；同时合同第十一条约定：“若乙方及共同乙方选合同约定缴纳包括但不限于租金、税款、物业管理费、水、电、暖、天然气等使用费用，每逾期一日，缴纳违约金时应缴纳月租金1%的违约金，逾期三十日的，甲方有权收回商铺，乙方及共同乙方缴纳的保证金不予退还，同时，乙方全额补缴免租期租金，及合同未执行期租金的10%”；双方还约定了其他事项。2019年9月5日，原、被告又签订《商铺补充合同》一份，补充合同约定：被告原租赁面积1600平方米，现增加640平方米，总租赁面积为2240平方米；租赁期限自2019年9月5日至2022年8月16日止，原合同的到期时间变更至2022年8月16日；增加的640平方米第一次缴纳的租金为182400元，第一次缴纳日期为2019年10月15日，其他事项与原合同约定一致；双方在原装修期的基础上增加了15日装修期，即2240平方米的装修期至2019年11月17日；协议还约定了其他事项；合同签订后，原告依约向被告交付了合同约定的商铺。被告向原告通过转账、现金等方式共支付保证金630000元（银行转账：2018年8月19日60000元、2019年8月20日40000元、2019年8月27日、2019年8月29日各50000元、2019年9月1日200000元、2019年9月30日170000元；现金：2019年8月13日50000元、2019年9月5日10000元）、租金638400元（银行转账：2019年12月2日100000元、2019年12月3日300000元、2019年12月8日40000元、2020年4月3日188400元；微信转账：2019年12月8日10000元）、物业费10000元。后原告因被告未按约定支付租金，诉至本院。再查明，新冠疫情期间，原告将涉案商铺予以锁门，被告未进行经营。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求解除两份合同是否有事实及法律依据，是否应当解除；2、致使合同解除是因一方违约还是不可抗力；双方当事人是否互有赔偿责任？3、原告主张各项费用是否有事实及法律依据，是否应当支持？关于原告要求解除两份合同是否有事实及法律依据，是否应当解除的问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政性法规的强制性规定，为有效的合同。现原告向本院诉请解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺补充合同》，审理过程中，双方均同意解除涉案的上述两份合同。经本院审查，原、被告解除合同意思表示，系双方的真实意思表示。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致的，可以解除合同。”之规定，对原告解除两份协议的诉讼请求，本院予以支持。关于致使合同解除是因一方当事人的违约行为还是不可抗力，双方当事人是否互有赔偿责任。根据原、被告《商铺租赁合同》约定，被告应于2019年10月28日起五个工作日内向原告支付1600平方米的第一期租金，即456000元；根据原、被告《商铺补充合同》约定，被告应当于2019年10月15日起五个工作日内向原告支付增加部分的第一期租金，即182400元；因双方约定，装修期内原告免收租金，双方约定的装修期截止于2019年11月17日，因此，被告承担租金的的起始日期为2019年11月17日。但根据被告履行合同的情况来看，其支付第一期租金的日期为2019年12月2日，已经超过了合同约定的日期，而且截止于2019年12月8日，其仅支付了450000元的租金，未达到合同约定的租金数额。因此，被告的行为确实构成违约，其应当继续履行合同义务。由于新冠疫情影响，甘肃省委省政府自2020年1月25日14时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。经甘肃省政府研究决定，自2020年2月21日14时起，将甘肃省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应。经甘肃省人民政府研究决定，自2020年5月11日16时起，将甘肃省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由“省级三级应急响应”调整为“省级四级应急响应”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定。本院认为，新冠疫情应当属于不可抗力，但从被告履行合同的情况来看，其违约在先，不可抗力发生在后。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”，被告应当继续向原告足额支付第一期租金，并承担违约责任。至于至双方合同解除之日起的剩余租金，因新冠疫情影响，并且疫情期间原告确实将涉案商铺予以锁门，导致从疫情发生至疫情解除之日，被告没有实际占有涉案商铺，也没有实际经营。因此，对于2020年2月17日至2020年5月11的租金，本院不予以支持。因不可抗力结束后，被告并未通知原告解除涉案租赁合同，那么其应当继续按合同约定履行义务。但被告既没有履行合同义务，也没通知原告解除涉案合同。其对原告后续损失的发生存在的过错，被告应当承担原告自不可抗力结束至合同解除之日的租金。关于原告主张各项费用是否有事实及法律依据，是否应当支持的问题。本院认为,租金问题已如前述，被告承担原告2019年11月17日至2020年2月16日、2020年5月12日至2020年8月18日，共计6个月零六天的租金损失，根据双方合同的约定，应当为1319360元。被告已经向原告支付租金648000元，并支付保证金630000元，根据原、被告《商铺租赁合同》第三条第六款的约定，可以就该笔保证金抵充冲租金。因此扣除被告已经支付的租金后，应向原告支付剩余租金41360元；关于物业费、暖气费的问题,因原告没有证据证明其实际发生，故对于该项诉讼请求，本院不予支持；关于违约金的问题违约金,因被告未实际经营，而且原告也将涉案商铺予以锁门，被告未实际占有，原告对其损失的发生存在过错，根据公平原则，对于其违约金的诉讼请求，本院不予支持；关于律师费的问题,原告未提交支付凭证,该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予以支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、一百零七条、第一百一十七条规定，判决如下：一、解除原、被的《商铺租赁合同》与《商铺补充合同》；二、被告杨建兴支付于本判据生效后十日内向原告甘肃润通实业投资（集团）有限公司租金41360元；三、驳回原告甘肃润通实业投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6750元，由原告甘肃润通实业投资（集团）有限公司负担6363元，被告杨建兴负担387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并案对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 程 娟二〇二一年二月二十二日书记员 杜文晖