湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初5455号原告：恩施珍情园商贸有限公司。住所址：湖北省恩施市七里坪核坝村。统一社会信用代码：91422801571509070R。法定代表人：赵永发，该公司经理。委托诉讼代理人：李斌，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：何智斌，男，1965年2月15日出生，汉族，湖北省恩施市人，户籍登记住址湖北省恩施市。被告：李义平，女，1990年8月1日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记住址湖北省恩施市。。二被告共同委托诉讼代理人：饶丽，湖北震邦华广律师事务所律师。代理权限：特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：周鑫，湖北震邦华广律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告恩施珍情园商贸有限公司诉被告何智斌、李义平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李斌，被告何智斌、李义平及其委托诉讼代理人饶丽、周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩施珍情园商贸有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的合同编号为ES1603218《商品房买卖合同》。二、二被告支付违约金30000元。三、二被告腾退位于舞阳坝街道办事处核桃坝村“××期”第2栋1单元4层2-1号房。事实和理由：2016年5月9日，原被告签订了合同编号为ES1603218《商品房买卖合同》，合同约定，原告以2017305元的总价将位于舞阳坝街道办事处核桃坝村“××期”第2栋1单元4层2-1号房售于二被告。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告支付了1017305元购房款，剩余100万元至今未付。根据合同约定，被告未按照约定支付购房款的，原告有权解除合同，并要求按照约定支付违约金，现原告依法解除合同，并要求被告支付违约金，将商品房腾退给原告，上述诉讼请求，望予以支持。原告围绕诉讼请求提交了编号为ES1603218的《商品房买卖合同》复印件、被告已支付购买款的相关凭证复印件。二被告辩称，原告没有合同解除权，理由如下本案中，被告不存在任何违约行为，违约的是原告。本案中，案涉《商品房买卖合同》第六条第3点“本合同签订之日起40日内，出卖人未收到壹佰贰拾万元整银行按揭贷款的，买受人须于本合同签订之日50日内补齐余款，或与出卖人指定的银行办理完毕转按揭贷款手续，否则，出卖人有权将该商品房另行出售，且买受人向出卖人支付违约金伍万元。”该条中的“出卖人未收到壹佰贰拾万元整银行按揭贷款的”是指因被告的原因导致无法办理按揭贷款，本案中，不能办理按揭贷款的原因在原告，原告整个楼盘均无法办理按揭贷款，且无法办理按揭贷款后，原告始终也没有找到一家能办理按揭贷款的银行。2、原告的合同解除权是建立在有障碍的请求权之上的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，根据前述《商品房买卖合同》第六条第3点约定，案涉合同签订时间为2016年5月9日，原告应该在2016年6月28日至2019年6月28日之间向被告主张支付房款。而从合同签订至今4年多，原告并没有要求被告支付房款，其要求支付房款的诉讼请求已经过了诉讼时效。现原告再以被告没有按时支付房款为由解除合同，显然没有事实与法律依据，原告的合同解除权是建立在有障碍的请求权之上的。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。本案中，原被告并没有对案涉合同的解除权期限进行任何约定，因而原告行使解除权应在解除权发生之日起一年内行使。原告自2016年6月28日开始后一年内并没有行使解除权，原告的解除权已经消失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告向本院提交了被告李义平担任法定代表人的恩施市易生吉祥商贸有限公司企业信息公示报告、原告与该公司签订《山顶云墅购房全返合作协议》复印件、录音资料一份、承诺书一份及原告已提交的《商品房买卖合同》。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月9日，原告恩施珍情园商贸有限公司与被告何智斌、李义平签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为ES1603218。该合同约定，原告以2017305元的总价将位于本市××坝街道办事处核桃坝村“××期”第2栋1单元4层2-1号房出售于二被告，该商品房预售许可证号为20140035。合同第六条第3款约定了房款支付方式及期限，约定“（1）、按揭贷款方式：买受人须于本合同签订之日支付首期款人民币捌拾壹万柒仟叁佰零伍元整，余款壹佰贰拾万元整。（2）、本合同签订之日起40日内，出卖人未收到壹佰贰拾万元整银行按揭贷款的，买受人须于本合同签订之日50日内补齐余款，或与出卖人指定的银行办理完毕转按揭贷款手续，否则，出卖人有权将该商品房另行出售，且买受人向出卖人支付违约金伍万元。”同时，合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，其中第（2）款约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……”。合同签订后，原告按约定交付了房屋，二被告支付了1017305元购房款，剩余100万元至今未付。另查明，在原、被告签订上述《商品房买卖合同》的同一天，原告与恩施市易生吉祥商贸有限公司签订了一份《山顶云墅购房全返合作协议》，原告其“山顶云墅”一期二十户委托给恩施市易生吉祥商贸有限公司代理销售，约定四个月内全部销售完毕，包干价为5500/平方米。恩施市易生吉祥商贸有限公司的法定代表人为本案被告李义平。2016年8月17日，原告向二被告出具一份承诺书，内容为“何智斌、李义平所购二号2-1在帮助山顶云墅销售基本结束的情况下，按壹佰万元处理给何、李。”本院认为，解除权是具有法定除斥期间的形成权。关于本案的解除权，根据原告与二被告签订合同的时间为2016年5月9日，双方约定支付购房款的截止日期应为2016年6月28日，逾期超过30日后即2016年7月29日，原告可以行使解除权，该“逾期30日后”的约定是行使解除权的条件，双方并未约定行使解除权的期限，故原告自2017年7月29日起即经过了一年的除斥期间，原告在一年内未行使解除权，其解除权即依法消灭。被告的相关抗辩意见有事实和法律依据，本院予以采纳。另公民向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效期间应为2016年7月29日至2019年7月29日，因此原告于2020年1月14日向本院起诉，已超过法定诉讼时效，故被告的抗辩意见成立，本院予以采纳。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告恩施珍情园商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费275元（已减半），由原告恩施珍情园商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 漆  金  鄂二〇二一年二月四日书记员 常唯一（代）