江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4120号上诉人（原审被告）：江苏弘昌动力科技有限公司，住所地南通市崇川区世纪大道369号（清之华园）6楼604室。法定代表人：郁洪，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：南通淄柴船舶机械公司，住所地南通市××路××号。法定代表人：张华，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈坚，该公司职工。委托诉讼代理人：张燚，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人江苏弘昌动力科技有限公司（以下简称弘昌公司）因与被上诉人南通淄柴船舶机械公司（以下简称淄柴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘昌公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.2018年下半年不能收取租金，双方存在房屋与设备不连续租赁行为，2018年下半年未签订租赁合同且未实际使用房屋；2.2019年的租赁合同，双方没有实际履行；3.2019年的合同没有实际履行，不应支付租金，更不存在违约责任；4.弘昌公司不应支付2018年上半年的租金，淄柴公司未对其出租设备履行法定检验义务。淄柴公司辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。淄柴公司向一审法院起诉请求：1.判令弘昌公司立即迁出南通市××路××号××幢房屋；2.判令弘昌公司支付2018年1月1日至2019年6月30日期间拖欠的房屋租金及2019年上半年设备租金计92070元及水电费477.62元，合计92547.62元；3.判令弘昌公司支付2019年7月1日至实际迁出之日期间的房屋占有使用费（按150810元/半年的标准计算）；4.判令弘昌公司支付律师费23500元；5.本案诉讼费、保全费由弘昌公司承担。一审法院认定事实：2014年9月始，淄柴公司（甲方，出租方）与弘昌公司（乙方，承租方）就淄柴公司所有的位于南通市××路××号的房屋及设备建立了多年的租赁合同关系，并陆续签订了数份《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》，就租赁期限和租金标准作出了约定（其中，2015年7月1日至2018年6月30日期间签订的《房屋租赁合同》，约定的房屋租金均为45700元/半年；《设备租赁协议》约定2018年1月1日至2018年6月30日期间的设备租金为10400元/半年）。2019年1月15日，双方续签《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋（建筑面积550平方米，房屋内有附属设施设备）出租给乙方装配、试验发电机组；租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日，租金为50270元；租赁期间，因乙方管理使用造成房屋及设施、设备、装修的损失和维修费用，由乙方承担，若出现毁损，则应按照设施的市场价值予以赔偿；租赁期间的水费、电费等费用由乙方自行承担；租赁期满，本合同终止，或发生合同终止的其他情形时，乙方应将房屋（含附属设施）原状返还甲方，乙方交还甲方租赁物时应当保持租赁房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响租赁房屋及设施的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权自行处置；如乙方需继续租赁，需提前两个月书面向甲方提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应支付甲方未付租金总额的三倍作为违约金；乙方逾期退还房屋的，甲方有权按本合同约定租金标准的三倍要求乙方支付占有使用费；因乙方违约，甲方为行使权利而产生的所有费用由乙方承担。同日，双方签订了《设备租赁协议》一份，约定甲方将其房屋中的设备出租给乙方，租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日，租赁费用为11400元；乙方负责以上设备的完整可用，并承担相关仪器和设备的检测费用；租赁期间，乙方负责设备的正常保养，若发生故障，由乙方负责维修并承担费用。2019年7月18日，淄柴公司向弘昌公司邮寄了《通知》一份，告知江苏宏昌科技有限公司，《房屋租赁合同》已于2019年6月30日期限届满且终止，最晚搬离日为2019年8月31日；在最晚搬离日之前，请结清房租、水费、电费等各项费用，并办理交接手续；返还租赁物时，应当保持租赁房屋及设施的完好状态，不得留存物品影响租赁房屋及设施的正常使用；对未经同意仍留存在租赁房屋内的所有物品，将视为丢弃物，并同意淄柴公司有权自行处置。同日，弘昌公司签收了该通知。《通知》约定的搬离期限届满后弘昌公司仍未搬离，淄柴公司遂提起本案之诉，与北京市炜衡（南通）律师事务所签订了《民事委托代理合同》，并支付了律师代理费23500元。另查明，2018年3月、6月、9月、11月及2019年，弘昌公司共计向淄柴公司直接支付或代付款项合计194072.91元。诉讼过程中，法院在2020年5月6日的庭审中询问弘昌公司有没有与淄柴公司办理房屋和设备交接手续，弘昌公司称案涉房屋内可能有个别的私人物品外，没有其他物品在屋内，淄柴公司可以收回房屋。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》于何时解除？2.弘昌公司是否欠付淄柴公司租金？3.弘昌公司应否承担违约责任？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条还规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。本案双方当事人之间于2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后双方未达成新的书面协议，弘昌公司继续使用案涉房屋及设备，该合同继续有效，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。淄柴公司于2019年7月18日告知弘昌公司不再续租案涉场地，并要求其在2019年9月1日前搬离，应认定《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》于2019年9月1日解除。需要说明的是，虽然该《通知》抬头显示淄柴公司告知的主体为江苏宏昌科技有限公司，但该笔误系瑕疵，不影响《通知》的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》解除后，作为承租人的弘昌公司应将所承租的房屋返还给淄柴公司，同时需按租金标准支付逾期返还房屋期间的占有使用费。尽管双方当事人未就案涉房屋及设备的交付办理交接手续，但弘昌公司在2020年5月6日的庭审过程中已明确表示房屋内案涉房屋内可能有个别的私人物品外，没有其他物品在屋内，淄柴公司可以收回房屋。弘昌公司的该陈述可视为其已迁出案涉房屋并将房屋的控制权交付给了淄柴公司，即房屋占有使用费应支付至2020年5月6日。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。弘昌公司作为案涉房屋的承租人，应支付合同解除前（2019年9月1日前）的租金。弘昌公司以案涉房屋渗漏、设备存在安全隐患致其自2018年下半年未再正常使用为由，认为不应再支付此后的租金。一者，弘昌公司一方面称其自2018年下半年开始即不再使用案涉房屋及设备，另一方面又在2019年1月与淄柴公司签订《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》，并陆续向淄柴公司支付租金，显然有违常理。二者，淄柴公司将设备交付给弘昌公司后一直由其占有使用多年，弘昌公司未举证证明该设备在交付时无法正常使用，况且根据合同约定设备的维修保养由其自行负责，故弘昌公司仍应支付设备租金。三者，案涉房屋、设备由弘昌公司长期占有使用，即使确需维修，弘昌公司亦应履行通知义务，而弘昌公司所举证据不足以证明其履行了通知义务或自行维修所发生的维修费用，故对弘昌公司的该抗辩意见不予采纳。对于弘昌公司是否欠付2018年1月1日至2019年6月30日期间租金的问题，淄柴公司主张弘昌公司欠付其2019年7月1日前的租金92070元；弘昌公司辩称其于2018、2019年年度分别向淄柴公司支付了154100元、39972.91元，合计194072.91元，并不欠付淄柴公司租金。经审查，双方当事人就2019年7月1日前的租金未进行对账结算，淄柴公司在本案中要求弘昌公司支付2018年1月1日至2019年7月1日期间欠付的租金92070元，而弘昌公司举证证明了其在2018年、2019年度共向淄柴公司支付了194072.91元，该款已超过淄柴公司在2018年1月1日至2019年6月30日期间应付房屋租金及设备租金计173870元。尽管淄柴公司质证认为弘昌公司在2018、2019年度所付款项中大部分用于支付2018年1月1日前的租金，但已超出淄柴公司主张欠付租金的范围，本案不予理涉，故应驳回淄柴公司该部分诉请。至于电费477.62元，合同中虽约定弘昌公司用电由其自行承担费用，然淄柴公司未提供其代付电费凭证或弘昌公司欠付电费凭据，故对该部分诉讼请求不予支持，淄柴公司如有代付凭据可另行主张权利。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。弘昌公司在淄柴公司发出解除合同的通知后，未能在2019年9月1日前将房屋交还淄柴公司，构成违约。淄柴公司主张其有权按合同约定的房屋租金标准的三倍要求弘昌公司支付占有使用费及因行使权利而支付的律师费。弘昌公司认为其不应承担违约责任，即有调减违约金之意。淄柴公司要求按房屋租金标准的三倍计算房屋占有使用费明显过高，法院根据弘昌公司的违约程度，酌定弘昌公司按房屋租金标准的1.3倍支付房屋占有使用费。自2019年9月1日起至合同解除之前的租金应按约定标准计算。因此，扣除弘昌公司2018、2019年度已付款后，其仍需支付房屋占有使用费85718元。至于律师费，淄柴公司虽为处理本起纠纷支付了律师代理费23500元，因此为案涉《民事委托代理合同》双方当事人的合意，并不必然对本案弘昌公司具有约束力。法院根据律师服务收费的一般标准，结合本案诉讼标的额，酌定弘昌公司应向淄柴公司支付律师费12000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、江苏弘昌动力科技有限公司于判决生效之日起十日内向南通淄柴船舶机械公司支付2020年5月7日前的逾期腾房占有使用费85718元及律师费12000元，合计97718元；二、驳回南通淄柴船舶机械公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5416元、保全费2197元，合计7613元，由淄柴公司负担4902元，弘昌公司负担2711元。二审中，弘昌公司提供停电申请表及电柜封条图片，证明淄柴公司对弘昌公司采取停电措施。淄柴公司质证认为，对暂停用电申请表的真实性予以认可。需要说明的是，双方房屋租赁合同到期后，淄柴公司于2019年7月18日向弘昌公司寄发一份通知，明确告知租赁合同已于2019年6月30日期限届满，要求其最晚搬离日期为2019年8月31日，同时告知如在2019年8月31日之前未搬离的，将采取停水停电措施，由此造成不便和损失由弘昌公司自行承担。这三份申请表停电时间自2019年9月开始，就是因为弘昌公司在合同到期后拒不交付房屋才采取的措施，并不影响其按照合同约定支付到期费用。对于电柜封条的真实性予以认可，这是电力部门在停电的同时贴上去的，与本案没有关联性。本院经审查认为，双方当事人对弘昌公司提供证据的真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院另查明，淄柴公司2019年7月18日向弘昌公司邮寄了《通知》，告知弘昌公司《房屋租赁合同》已于2019年6月30日期限届满且终止，最晚搬离日为2019年8月31日；在最晚搬离日之前，请结清房租、水费、电费等各项费用。该《通知》第六条载明：如贵司未能在2019年8月31日前搬离的，若因停水停电给贵司造成的不便和损失，将由贵司自行承担。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,合同当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人之间于2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》，系弘昌公司已经使用案涉房屋多年的情况下自愿与淄柴公司达成，合同订立时其对房屋的质量现状清楚知情，该合同合法有效并对双方当事人产生法律约束力，弘昌公司应按照合同约定认真履行自己的义务。该《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后双方未达成新的书面协议，弘昌公司继续使用案涉房屋及设备，双方之间形成不定期租赁合同关系。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。因弘昌公司一直拖欠租金，淄柴公司于2019年7月18日告知弘昌公司不再续租案涉场地，并要求其在2019年9月1日前搬离，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》于2019年9月1日解除并无不当，本院亦予确认。弘昌公司作为承租人应将所承租的房屋返还给淄柴公司并按租金标准支付合同解除前的租金及逾期返还房屋期间的占有使用费。弘昌公司主张案涉房屋渗漏、设备存在安全隐患致其自2018年未再正常使用而不应再支付租金，但其又在2019年1月与淄柴公司签订《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》，并陆续向淄柴公司支付租金，其前者主张显然与后者行为相悖，本院对其主张不予支持。若2018年房屋确因渗漏无法正常使用，则按常理在此情形下弘昌公司不会继续签订2019年的《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》。弘昌公司又在2019年1月与淄柴公司签订《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》的行为，系其在已经使用多年且明知房屋质量现状的情况下自愿与对方续订，应视为房屋质量不足以影响其正常使用而续约。淄柴公司将案涉设备交付给弘昌公司后，一直由其占有使用多年此前并未提出任何异议。在淄柴公司交付弘昌公司设备并由其使用多年的情况下，弘昌公司未曾以设备需要检测或维修向淄柴公司提出任何异议，应视为淄柴公司交付的设备符合使用要求。且弘昌公司亦未提供证据证明该设备在交付时无法正常使用，双方合同约定设备的维修保养由其自行负责，弘昌公司并未举证证明在确需维修的情况下其履行了通知义务或自行维修所发生的维修费用，故弘昌公司仍应支付2018年的相应租金。需要明确的是，根据双方签订的房屋租赁合同约定，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应支付甲方未付租金总额的三倍作为违约金；乙方逾期退还房屋的，甲方有权按本合同约定租金标准的三倍要求乙方支付占有使用费。在弘昌公司欠付租金且双方为不定期租赁关系的情况下，淄柴公司已于2019年7月18日向弘昌公司邮寄了《通知》一份，告知宏昌公司《房屋租赁合同》已于2019年6月30日期限届满且终止并要求最晚于2019年8月31日搬离，并结清房租、水费、电费等各项费用，弘昌公司已于同日签收了该通知，则案涉《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》已于2019年9月1日解除。弘昌公司应当遵守诚实信用原则，及时搬离并向淄柴公司交还案涉房屋，其一直拒绝搬离房屋的行为有违诚实信用的基本原则。在此情形下，淄柴公司向供电部门申请停电。在此之前，淄柴公司向弘昌公司发出的《通知》第六条载明：如贵司未能在2019年8月31日前搬离的，若因停水停电给贵司造成的不便和损失，将由贵司自行承担。弘昌公司在事先已经接到通知的情形下，其已明知拒不搬离的相关措施及后果，仍违背诚信拒绝搬离房屋，给淄柴公司造成相应损失。根据双方签订的房屋租赁合同约定，按约应支付三倍价款作为违约金。虽然淄柴公司存在申请停电情形，但其已事先履行通知义务，该行为又系在双方租赁合同业已解除之后，且一审法院已经将双方约定的三倍价款酌减为1.3倍租金标准支付房屋占有使用费，再次酌减无以体现违约责任，无以维护交易诚信，故本院二审中不再进行调整。综上，弘昌公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5416元，由上诉人江苏弘昌动力科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 杜太光审判员 郭相领二〇二一年二月二十五日书记员 魏仪雯