江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6476号原告（反诉被告）：汪宝平，男，1971年4月18日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘明伟，江苏顺维律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢睿，男，1988年12月29日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：丁敏，江苏海郡律师事务所律师。原告（反诉被告）汪宝平与被告（反诉原告）谢睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪宝平及其委托诉讼代理人刘明伟、被告（反诉原告）谢睿的委托诉讼代理人丁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪宝平向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、被告将位于连云港市海州区的房屋恢复原状并返还原告；3、被告支付房屋使用费56367.9元（自2020年9月15日起暂计至2020年10月20日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）；4、被告支付迟延给付房屋租金的滞纳金53600元（自2020年9月15日起暂计至2020年10月20日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）；5、被告给付违约金209500元（按两份租赁合同四年租金总额的10%计算），上述三项共计319467.9元；6、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2018年9月2日，原、被告双方达成租赁协议，原告将位于连云港市海州区房屋出租给被告经营使用，期限为四年，自2018年9月15日至2022年9月14日，第一年租金为38万元，第二年开始按4%每年递增，同时对其他事项作了明确的约定。因被告经营状况良好，在2019年11月11日又签订租赁协议，约定原告将万润商业街龙河四号101室、102室的房屋租赁给被告经营使用，期限为三年，自2019年9月15日至2022年9月14日，第一年租金为15万元，第二年开始按7%每年递增，同时也对其他事项进行明确约定。2020年8月14日，被告既未按约定向原告交纳租金，又拒绝搬出涉案房屋，经原告多次催促，被告以各种借口予以推托，一直占据原告房屋。原告认为，被告恶意非法占据房屋、故意不交租金的行为，妨害原告正常经营，已造成原告的经济损失，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢睿辩称：1、房屋租赁合同已于2020年9月14日解除。谢睿租赁房屋目的是开设酒吧，新冠疫情发生后，按照疫情防控要求，酒吧一直处于停业状态，经营困难。在与房东沟通未果后，房东于2020年8月张贴告知书，告知谢睿于2020年9月14日搬离撤场。谢睿按照告知书要求，已于2020年9月14日搬离。2、房屋租赁期间，因发生不可抗力事件，导致合同根本目的无法实现，不属于应当支付违约金、滞纳金的情况。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。3、房东的行为已严重侵害了谢睿的合法权益。在合同履行期间，谢睿装修酒吧共花费130多万元，因此，谢睿从未有过违约的想法，但由于疫情原因，导致经营困难，无奈搬离。疫情的不可控是双方在订立合同时不能预见的，双方应本着公平原则妥善处理纠纷，但房东未予以考虑，反而扣留10万元押金不予退还。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告谢睿向本院提起反诉请求：1、反诉被告归还反诉原告押金10万元及利息（逾期利息自2020年9月15日起，以10万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际给付之日止）；2、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，反诉原告撤回对利息的诉求。事实与理由：2018年9月2日，谢睿与汪宝平签订租赁协议，双方约定将汪宝平位于连云港市海州区房屋出租给谢睿用于开设酒吧，期限4年。在房屋租赁期间，受疫情防控措施影响，且该疫情已被定性为全国性不可抗力事件，导致合同目的不能实现，酒吧无法继续营业。经双方协商一致，于2020年9月14日解除房屋租赁合同。租赁合同解除后，汪宝平以各种理由拒绝归还谢睿缴纳的押金10万元。汪宝平不偿还押金的行为违背诚信，构成违约，侵犯了谢睿的合法权益。反诉被告汪宝平辩称：1、根据房屋租赁合同约定，谢睿要先行支付租金，如果承租人不提前支付租金则视为放弃合同的第三条权利，所缴纳的押金不予退还。2、谢睿所称的疫情与本案无关，且疫情有一个时间段，谢睿早在2020年4月份已经复工，复工后一直经营使用该房屋。3、汪宝平从未与谢睿达成房屋解除的事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、案涉房屋权属情况位于连云港市海州区产（丘号01661025-4，建筑面积409.03平方米）及海州区龙河北路88号龙四号楼02号房产（丘号01661025-4-1，建筑面积275.06平方米）均登记在汪宝平、成某、汪宝刚、王某四人名下，四人各占25%份额。2020年12月1日，汪宝平、成某、汪宝刚、王某四人向本院提交《情况说明》，明确本案权利由汪宝平行使。二、房屋租赁合同签订情况2018年9月2日，汪宝平（出租方、甲方）与谢睿（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方以有偿形式有限期的将位于万润商业街龙河4幢1#、2#、3#房（万润街1号）房屋出租给乙方使用（约600平米，公共面积、设施不得占用）。租赁期间，甲方房屋所有权不变，乙方依据合同约定条款履行承租义务。二、甲乙双方约定房屋租赁期限为肆年，即从2018年9月15日至2022年9月14日止。三、租赁费及缴纳办法：年租金为38万元。按年付，一次性付清。第二年开始一次性付清每年的房租，需提前一个月缴付，如不提前缴付租金则视为放弃合同，押金不予退还，延误十五天后，甲方可单方面终止合同，并每天收取乙方滞纳金500元，因合同终止造成的经济损失由乙方承担，乙方还同时承担后续的违约责任。延误三十天未交房租，甲方可以把屋内桌椅、空调等设施卖掉抵充房租。四、押金为10万元，终止或期满后，视不同情况，退还乙方押金，如乙方违约情况下甲方有权扣除押金相应的金额，若押金不足以承担相应的违约责任，甲方有权将乙方的财产估价弥补，乙方无违约情况下，甲方退还全部押金。五、合同期间，乙方所发生的一切债权债务均由乙方负责（含水、电、电话、物业、房地产税费及设计经营期间的一切税、费等相关费用），均由乙方对其负无限期责任，甲方概不负责。六、租赁期间，乙方对房屋改造装潢及维修费用均由乙方承担，但不得随意变动房屋结构，若需要改造，需按规定申报并经甲方同意后方可动土实施，对乙方租赁期间的自费改造装潢及维修，在合同终止或合同期内遇到拆迁及合同期满后，均无偿交归甲方（空调、桌椅、家具动产可拿走，固定装修装修、门窗、地面、灶具、灶台等不得拆除改动，若乙方自行拆除装潢等设施，必须恢复原样，否则押金不予退还）。乙方如需下挖地面，合同到期需恢复到原地面高度。九、本合同甲乙双方必须严格履行，如有一方违约，除赔偿所造成的经济损失外，还应该承担违约金为四年租赁费总额的10%支付给守约方，同时，守约方有权终止合同，并依法追究违约方的法律责任。十一、合同期间，如遇重大政策调整或本市建设拆迁需要或不可抗力情况下，致使本合同不能执行，合同予以解除，其损失由甲乙双方各自承担。十四、房租第壹年为每年38万元，第二年开始以4%每年递增，直至合同终止。即：2019年9月15日至2020年9月14日租金为39.52万元，2020年9月15日至2021年9月14日为41.1008万元。合同还对其他事项进行了约定。2019年11月1日，汪宝平（出租方、甲方）与谢睿（承租方、乙方）另签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于万润商业街龙河四号101、102（原徐宏宝经营电信）房屋出租给乙方使用（约100平米），租期三年，自2019年9月15日至2022年9月14日止；第一年租金15万元，第二年租金16.05万元；第二年开始一次性付清每年的房租，需提前一个月缴付，如不提前缴付租金视为放弃合同，延误十五天后，甲方可单方面终止合同，并每天收取乙方滞纳金300元；如有一方违约，除赔偿所造成的经济损失外，还应该承担违约金为_年租赁费总额的10%支付给守约方。该合同未约定押金，其他内容同第一份合同基本一致。被告谢睿租赁案涉房产目的在于开设、经营酒吧，酒吧名称为新潮派对空间；原告同意被告对案涉房产予以装修。三、合同履行情况被告已向原告缴纳押金10万元，原告尚未退还该笔押金。原、被告双方均认可2020年9月15日之前的租金已付清，之后的租金至今未付。2020年9月2日，汪宝平在案涉房产处张贴《告知书》一份，载明：“新潮派对空间：你方应于2020年8月14日前交清下一年房租，但我方至今未收到房租。我方之前多次催缴未果，有电话录音、微信截图为证。按合同约定，逾期十五天内未一次性交清房租，你方已自动放弃续租权。2020年9月14日房租到期，我方于2020年9月15日收回此房，自行使用。请你方于9月14日之前搬离撤场，否则屋内物品作无主处理，一切后果自负。此告知书具有法律效力！特此告知”。原告自认被告于2020年10月15日曾给付案涉房产钥匙一把，但证据显示案涉房产大门锁了两把锁，原、被告均否认另一把锁系其本人所加。2021年1月20日，经本院工作人员与原、被告双方一同勘查现场，案涉房产大门上仅剩一把锁，原告述称已提前将其有钥匙的锁打开；被告找开锁工人当场将另一把锁打开。案涉房产内有沙发等部分物品尚未搬离，本院限令被告将案涉房产清空。诉讼中，原、被告双方均认可原告于2021年1月25日接收了案涉房产。原告自认案涉房产内的物品已清空，但其明确要求被告将案涉房产“拆除成毛坯房交付给我方，如果被告不将案涉房屋内的隔断、卫生间、马桶等都拆走，拆成毛坯房，我方要求对方承担相应的拆除费用”，“（一楼）地面下挖的问题我保留诉讼的权利，不在本次诉讼中主张，但是之前说的关于隔断、卫生间等的恢复原状要求在本案中处理”。被告承租案涉房产前，该房产系用于经营火锅店及电信营业厅。被告辩称：“不可能按照原告的要求拆除成毛坯房交付给原告”。在法庭辩论终结后，原告汪宝平提出增加诉讼请求，主张被告谢睿给付原告电费及物业费。对此，本院向其释明已超过增加诉求的提出期限，其可以另案主张权利。本案争议焦点为：1、原、被告双方的房屋租赁合同是否已解除，何时解除；2、2020年9月15日至2021年1月24日期间的房屋占有使用费损失由谁承担；3、原告主张的违约金、滞纳金如何处理，押金应否退还；4、原告主张被告将案涉房产恢复原状至“毛坯房”有无依据。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。原告汪宝平与被告谢睿签订的两份《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。关于第一个争议焦点：原、被告双方的房屋租赁合同是否已解除，何时解除问题。本院认为，承租人未能按约给付租金，出租人依法主张解除合同的，应当通知承租人。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。本案中，合同约定若被告不按期支付租金，则原告有权解除合同。原告以张贴《告知书》的方式通知被告，在被告未能履行义务的情况下，本院认定案涉两份《租赁合同》已于2020年9月15日解除。关于第二个争议焦点：2020年9月15日至2021年1月24日期间共计132天的房屋占有使用费损失由谁承担问题。本院认为，房产交付需将房产内物品清空交付，而不是单纯交钥匙。本案中，被告交付钥匙时案涉房产内尚有部分物品未清空，且案涉房产大门锁了两把锁，而房产交付的义务在被告，故本院认定案涉房产实际于2021年1月25日才完成向原告的交付。被告应承担该段时间内的房屋占有使用费。但本院考虑新冠××疫情及防控措施这一不可抗力因素导致被告租赁的商铺在2020年上半年存在两个月左右无法正常经营的情况，尽管2020年9月15日之前的租金早已提前付清，但本院综合考虑上述因素，本着公平原则，酌情扣减两个月租金，被告还应再给付原告剩余期限内的房屋占有使用费111444.07元【（132天÷365天×12-2月）×（41.1008万元+16.05万元）/年÷12=2.34个月×47625.67元/月】。关于第三个争议焦点：原告主张的违约金、滞纳金如何处理，押金应否退还问题。本院认为，被告未能按期支付租金，确实构成违约，案涉合同亦是由于被告违约，原告才行使合同解除权。合同约定的违约金、滞纳金实际都是违约责任的承担，均应作为违约金处理。鉴于合同约定的违约金、滞纳金标准过高，且被告抗辩予以调整，本院结合本案实际情况，酌定将违约金调整为三个月的租金损失，即142877元【（41.1008万元+16.05万元）/年÷12×3】。被告未按期缴纳租金则押金不予退还的约定，实际亦是关于违约责任的承担，在本院判令被告谢睿承担上述违约责任的情况下，汪宝平应将10万元押金退还给谢睿。关于第四个争议焦点：原告主张被告将案涉房产恢复原状至“毛坯房”有无依据。本院认为，1、承租人没有义务将装饰装修恢复原状至“毛坯房”。根据合同约定，合同终止时，承租人租赁期间的自费改造装潢及维修均无偿交归出租人；再结合添附的基本原则，出租人已经取得了附和的装饰装修物的所有权，承租人已无权对装饰装修物进行处分。在双方没有事先约定的情况下，出租人当然也无权要求承租人替其拆除已为其所有的装饰装修物。2、承租人的装饰装修是经出租人同意而为的，不构成承租人对出租人的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人继续行使财产权造成限制，但这是出租人为了获取租金而付出的代价，此时装饰装修给其房屋造成的潜在损失已通过获得租金补偿完毕。综上，原告主张被告将案涉房产恢复原状至“毛坯房”没有依据，案涉房产内物品已清空，被告没有义务再将隔断、卫生间、马桶等全部拆除，原告的该项诉求，本院不予支持。关于一楼地面下挖问题，原告在本次诉讼中未主张。此外，鉴于案涉房产已经交付给原告，故原告主张返还房产的诉求，已无需处理。关于原告汪宝平于法庭辩论终结后提出增加诉讼请求问题，本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。故本次诉讼中，本院不准许其增加电费、物业费的诉讼请求，其可以另案主张权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告汪宝平与被告谢睿于2018年9月2日、2019年11月1日签订的两份《租赁合同》已于2020年9月15日解除；二、被告谢睿于本判决发生法律效力后十日内给付原告汪宝平房屋占有使用费111444.07元；三、被告谢睿于本判决发生法律效力后十日内支付原告汪宝平违约金142877元；四、驳回原告汪宝平的其他诉讼请求；五、反诉被告汪宝平于本判决发生法律效力后十日内退还反诉原告谢睿押金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6092元（原告汪宝平已预交），由原告汪宝平负担1242元，由被告谢睿负担4850元；保全费2117元（原告汪宝平已预交），由被告谢睿负担。反诉费1150元（反诉原告谢睿已预交），由反诉被告汪宝平负担。上述费用冲抵后，被告谢睿于给付上述判决确定的款项时将5817元（4850元+2117元-1150元）一并给付原告汪宝平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  董延磊人民陪审员  朱国跃人民陪审员  汪素琴二〇二一年二月二十五日书 记 员  潘俊彤法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。（二）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。（四）、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。