江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终245号上诉人（原审原告）：李卫，男，1974年3月4日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：张玮，江西明理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜梦媛，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州华实房地产开发有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道8号云星·中央星城11号楼2702办公室。法定代表人:潘希广，系该公司董事。委托诉讼代理人：黄鹏，男，1988年11月21日生，汉族，住江西省赣州市南康区，系该公司员工。上诉人李卫因与被上诉人赣州华实房地产开发有限公司（以下简称为华实公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李卫上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由华实公司承担。主要事实和理由为：一、《赣州市商品房买卖合同》中明确约定案涉商品房套内面积、分摊面积，上诉人正是基于对案涉商品房的上述参数数据，抱着对华实公司的信任，才签订合同购买案涉商品房。华实公司违反合同约定减少套内面积、虚增分摊面积，预测时将每户在消防楼梯旁的阳台按比例计入套内面积，在实测时却将该阳台作为每户逃生预留通道的消防前室。套内面积多少对房屋的占有、使用、收益、转移都有直接关联性。案涉商品房套内实测面积比预测面积减少高达7、8平方米，已经严重影响上诉人使用，严重侵犯上诉人的合法权益。华实公司对此以测绘部门测绘时出现的失误作为上述违约责任的抗辩而未作出合理解释，应按法律规定承担套内面积减少的面积补差责任。二、即使案涉合同第六条按建筑面积计价与合同第十三条按套内面积计算误差存在矛盾，原审也不得超出双方合意，认定适用案涉合同第十三条的前提为以套内建筑面积计价，而应认定双方未达成面积补差约定，按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定要求华实公司承担面积补差责任。三、《补充协议》系华实公司预先拟定的格式条款，华实公司未就该格式条款尽到提示、说明义务，对面积差异认定的变更约定存在免除华实公司责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，该条款内容应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，格式条款与非格式条款出现矛盾时应做出有利于上诉人的解释。华实公司辩称：一、答辩人不存在违约行为。案涉《赣州市商品房买卖合同》第三条第2款第1项载明的内容，答辩人出售给上诉人的房屋面积均为预测面积。双方签订的《补充协议》第九条第1项也载明：“合同约定面积与产权证登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”二、案涉合同第十三条第1项内容为“根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理”，第2项内容则为“根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理。”案涉合同第六条约定的房屋价款计价方式为建筑面积，双方也是按照房屋建筑面积的数据进行房屋价款的。《补充协议》第九条载明：“2.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：(1)售房单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。(2)套内建筑面积和分摊建筑面积与合同约定发生误差时，按(1)款处理。”答辩人已按合同约定就面积差与上诉人按建筑面积进行了结算。答辩人原审时提交了相关转账凭证，转账时备注了款项用途，上诉人也承认收到过该款项。自收到该款项，上诉人从未提出过异议。三、案涉合同条款均由赣州市房地产管理局与赣州市工商行政管理局拟定，答辩人系直接从房管部门网站上备案下载，只能对合同内关于房屋的基本情况、价格等内容进行填写，并无权利修改合同条款内容。案涉合同的所有内容都在答辩人售楼部进行了公示，《补充协议》前言亦载明：“买受人签订本协议即表明出卖人已向买受人明示《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同》《补充协议》及法律法规规定应明示的其它文件、证书及重要提示。买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充及重要提示，且无异议。”双方已实际履行合同完毕满两年，上诉人从未提出过异议。四、赣州市中级人民法院已就本案同类型案件作出裁判，本案应参照已生效判决作出相同判决。李卫向原审法院起诉请求：1.由被告返还原告所购商品房面积误差比3%以内部分的房价款91393.38元；2.由被告双倍返还原告所购商品房面积误差比超出3%部分的房价款24722.99元；3.由被告支付原告返还房价款的利息20707.83元（以应付房价款为基数，按年利率6%计算自2017年5月15日起至被告足额返还之日止，暂计算至2020年4月19日）；4.由被告支付原告因未返还房价款的违约金29261.33元（以应付房价款为基数，按万分之三每日计算自2017年12月31日起至被告足额返还之日止，暂计至2020年4月19日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定：2017年5月15日，原、被告签订了合同编号为2017051001711的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区房屋；建筑面积为271.81㎡，套内面积222.27㎡，分摊面积为49.54㎡，该面积为预测；计价方式为建筑面积，单价为11208元／㎡，合同总价款为3046446元，原告采用商业贷款，于2017年5月15日前支付首期房价款646446元，余款240万元向银行申请贷款支付；商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第二种方式处理，即根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，原告有权解除合同，原告选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告；合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有减轻或免除合同中约定应由被告承担的责任，或者加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以合同为准。该合同补充协议第九条约定，1、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）销售单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；（2）套内建筑面积和分摊面积与合同约定发生误差时，按第（1）款处理；该附件为合同不可分割的组成部分，自被告盖章和原告签字之日起生效，本附件与合同正文不一致之处，以本附件约定为准。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告亦交付了房屋，但赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房产面积实测绘报告》载明被告所购房屋的套内面积为214.7㎡，分摊面积为57.07㎡，建筑面积为271.77㎡，因此，双方就建筑面积存在的误差进行了处理。后原告以被告交付的房屋套内建筑面积存误差为由要求被告赔偿未果，致诉。另查明，赣州市房屋产权登记管理处房产测绘队于2014年12月12日出具的《房屋面积预算报告》记载上述房屋北侧靠近消防梯旁边的凹廊（即消防前室）边界为实线，从而该区域定为套内面积。赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2017年7月24日出具的房产面积实测绘报告将上述的实线变更为虚线，从而该区域定为分摊面积，该区域面积为7.57㎡。原审法院认为，本案《赣州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告交付了房屋，但被告交付的房屋套内面积与双方约定的不相符，原告认为被告违约，应当赔偿，而被告认为双方约定按建筑面积计价，其交付的房屋建筑面积差异甚微且已处理，故而无需赔偿。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人约定了按建筑面积计价及建筑面积发生误差时的处理方式，且双方也根据建筑面积的数据进行了房屋价款的结算。因此，原告要求被告赔偿，不应支持。但考虑到被告为房地产开发商，理应对设计规则知晓，但在销售时却将本应归类在公摊面积的部分归类在套内面积，这样对原告购买行为具有一定的误导，而后，被告实际交付的房屋与双方约定的房屋“得房率（房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例也就是得房率）”明显降低，给原告造成了一定的损失，再结合合同的性质、实际履行情况、合同约定的单价等综合因素，本院酌定被告补偿2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告赣州华实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李卫支付补偿款2万元；二、驳回原告李卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3622元，由被告赣州华实房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明：上诉人与华实公司所签《补充协议》第十七条第1款载明：“出卖人已对合同条款的内容及可能承担的责任对买受人作了必要的解释，买受人已明确理解。在签署本合同前，出卖人就本合同及补充条款的内容已向买受人作了充分说明，买受人对本合同及补充条款内容已理解并认可”。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中，虽然双方当事人所签《赣州市商品房买卖合同》对于案涉房屋套内建筑面积差异的处理方式进行了约定，但同时双方所签《补充协议》约定，套内建筑面积和分摊建筑面积与合同约定发生误差时，售房单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。对于《补充协议》的效力及华实公司是否履行了格式条款说明义务的问题，《补充协议》约定并载明，补充协议为合同不可分割的组成部分，自华实公司盖章和上诉人签字之日起生效，补充协议与合同正文不一致之处，以补充协议约定为准；在签署本合同前，华实公司就本合同及补充条款的内容已向上诉人作了充分说明，上诉人对本合同及补充条款内容已理解并认可。上述约定未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对于涉案房屋套内建筑面积差异的处理方式，应当按照《补充协议》的约定进行。原审法院对本案进行综合考虑，酌情确定由华实公司补偿上诉人20000元并无不当。综上所述，上诉人李卫的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3582元，由上诉人李卫承担。本判决为终审判决。审判长 彭 莉审判员 钟华龙审判员 王丽琼二〇二一年二月一日法官助理尹小芳书记员刘坚莹代理书记员葛彦