湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1551号上诉人（原审原告）：周雅恂，女，1964年5月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨佳多，湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱艳，女，1984年5月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄勇，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘英，女，1985年8月23日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：康术洁，湖南东方阳光律师事务所律师。上诉人周雅恂因与被上诉人朱艳、刘英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初14044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周雅恂上诉请求：请求撤销（2020）湘0102民初14044号民事判决，重新审理查明本案被上诉人严重违约的事实部分，并依法支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。首先被上诉人一直未按时交纳租金，每次都有拖欠并且也没有按照合同约定方式支付。其次判决书认定“3月14日被上诉人完全搬离了房屋”，实际情况是被上诉人没有通知我就单方违约搬离了房屋，只有物业公司通知我被上诉人把柜门都拆了并且搬走了；2、一审法院酌情减少违约金幅度过大，不符合上诉人的实际损失。涉案房屋2020年3月租户搬出后，2020年11月才重新出租，其实际损失远大于违约金。被上诉人朱艳辩称：1、一审法院事实认定清楚，适用法律正确。被上诉人没有不按时交房租，2020年交的租金是由押金抵扣了，被上诉人在三月份就把房屋还给了上诉人，上诉人存在违约行为，导致涉案房屋的使用权受到限制；2、上诉人之前承诺两个房间会打通，但被上诉人发现是承重墙，无法打通；3、上诉人要求的违约金过高，本案合同期限为四年，还剩两年未履行完毕，一审法院判决被上诉人支付两个月的租金作为违约金，判决的是正确的。被上诉人刘英辩称：1、原审事实认定清楚，适用法律正确，判决结果符合公平原则；2、被上诉人解除合同完全是因为疫情等客观因素影响，并非如周雅恂称被上诉人没有契约精神。其他意见跟朱艳的意见相同。周雅恂向一审法院起诉请求:1、判令解除周雅恂与朱艳、刘英之间的房屋租赁合同；2、判令朱艳、刘英承担违约金人民币76320元；3、本案的诉讼费由朱艳、刘英承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，周雅恂与朱艳、刘英签订房屋租赁合同，合同约定周雅恂将其位于长沙市芙蓉区××路××段××号××大厦××房××房出租给朱艳、刘英，租期自2018年3月22日起至2022年3月22日止。租金价格为：从租赁日起第一年5000元／月，第二年5000元／月，第三年5500元／月，第四年5700元／月。该价格不包括税费和物业管理费，如遇国家征收房屋租赁税费，该税费由朱艳、刘英另行承担。租金支付方式：前二季度按季支付，先付钱后租房，支付时间为上一季租金到期前十天支付下一季租金；以后按半年一付，支付时间为上半年租金到期前十天支付下半年租金。关于合同的变更、解除与终止，双方约定如下：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、周雅恂提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，朱艳、刘英有权解除合同。3、房屋租赁期间，朱艳、刘英有下列行为之一的，周雅恂有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经周雅恂书面同意，转租、转借承租房租；（2）未经周雅恂书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，超出甲方提出的维修期限十日内仍未修复的；（4）未经周雅恂书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由朱艳、刘英交纳的各项费用，给周雅恂造成损失的；（7）拖欠房租超过30日的。4、租赁期满前，朱艳、刘英要继续租赁的，应当在租赁期满30日前书面通知周雅恂。如周雅恂在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，朱艳、刘英享有优先承租权。5、租赁期满合同自然终止。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。关于违约责任，双方约定如下：周雅恂违反本合同的约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30%向朱艳、刘英支付违约金。周雅恂因房屋权属或非法出租房屋而导致本合同无效时，周雅恂应赔偿朱艳、刘英损失。租赁期间，朱艳、刘英有下列行为之一的，周雅恂有权终止合同，收回该房屋，朱艳、刘英按照合同总租金的30%向周雅恂支付违约金。若支付的违约金不足弥补周雅恂损失的，朱艳、刘英还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经周雅恂书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经周雅恂书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计10日以上的。租赁期内，朱艳、刘英逾期缴纳本合同约定应由朱艳、刘英负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付周雅恂滞纳金，若支付的滞纳金不足弥补周雅恂损失的，朱艳、刘英还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，并承担相应的法律责任。租赁期内，朱艳、刘英未经周雅恂同意，中途擅自退租的，朱艳、刘英应该按合同总租金的30%的额度向周雅恂支付违约金。若支付的违约金不足弥补周雅恂损失的，朱艳、刘英还应承担赔偿责任。朱艳、刘英如逾期支付租金，每逾期一日，则朱艳、刘英须按日租金的1倍支付滞纳金。租赁期满，朱艳、刘英应如期交还该房屋。朱艳、刘英逾期归还，则每逾期一日向周雅恂支付原日租金1倍的滞纳金。朱艳、刘英应承担因逾期归还给周雅恂造成的损失。周雅恂交付房屋时，朱艳、刘英向周雅恂支付房屋租金保证金7000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由朱艳、刘英承担的费用租金、设施设备损耗以及朱艳、刘英应承担的违约赔偿责任外，剩余部分由周雅恂如数返还给朱艳、刘英。合同签订后，周雅恂按约交付房屋，朱艳、刘英按约向周雅恂交付了房屋押金3000元，直至2020年1月份朱艳、刘英亦一直按约支付租金。2020年1月16日、1月18日，朱艳、刘英就退租事宜与周雅恂进行了协商，但双方未达成一致意见。2020年3月14日，朱艳、刘英完全搬出了涉案房屋，之后周雅恂拿回了该房屋。朱艳、刘英所交的押金7000元抵扣了2020年2月与3月的房屋租金。另查明，该房屋的所有权人为李承熹，周雅恂与朱艳、刘英之间的租赁合同取得了房屋所有权人的认可。一审法院认为：周雅恂与朱艳、刘英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。朱艳、刘英于2020年3月14日完全搬出了涉案房屋，同日周雅恂亦取得了该房屋的支配权，可以确认双方的房屋租赁合同已于2020年3月14日解除。本案中,因新型冠状病毒肺炎疫情爆发,湖南省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应,新型冠状病毒肺炎疫情对朱艳、刘英的商铺经营客观上产生了一定的影响,但案涉商铺并非无法继续使用，朱艳、刘英未按合同约定提前解除合同的行为，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合国法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据以上法律规定，双方关于违约金为合同总租金的30%的约定明显过高，应当予以适当地减少。另朱艳、刘英在合同履行期间未经周雅恂书面同意将案涉房屋外墙改动亦构成违约。综合全案考虑朱艳、刘英的过错程度、新冠肺炎疫情的影响及周雅恂的预期损失等因素，一审法院酌情认定违约金为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审判决如下：一、周雅恂与朱艳、刘英于2018年3月22日签订的房屋租赁合同已于2020年3月14日解除；二、朱艳、刘英在本判决生效后三日内向周雅恂支付违约金10000元；三、驳回周雅恂的其他诉讼请求。本案受理费1708元，因适用简易程序，减半收取854元，由周雅恂承担804元，由朱艳、刘英负担50元。本院二审期间，上诉人提交了四份证据。证据一为由涉案房屋物业公司出具的证明，拟证明宽寓大厦1105、1107房自2020年3月份直2020年12月9日一直处于空置状态；证据二为物业公司的催费通知书，拟证明其实际损失；证据三为上诉人自行制作的记录，拟证明被上诉人一直未按时支付租金；证据四为微信截图，拟证明被上诉人解除合同的原因不是因为疫情，而是其本身经营不下去。本院认为，上述四份证据达不到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人主张被上诉人在2020年1月以前存在未按时交付租金的情形，但其对于租金已支付至2020年1月没有异议，本案合同的解除与被上诉人2020年1月以前的行为无关，故上诉人关于一审法院认定事实不清的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金。由于两被上诉人的违约行为导致合同提前解除，上诉人必然要寻找新的承租人从而产生一定的损失。两被上诉人于2020年3月14日完全搬出了涉案房屋，同日上诉人取得了该房屋的支配权，可随时再另行出租。但影响房屋再次出租的因素众多，故不能要求被上诉人完全承担房屋长期无法出租所产生的损失，一审法院综合两被上诉人的过错程度、新冠疫情的影响及上诉人的预期损失等因素酌情认定违约金为10000元并无不妥。综上所述，上诉人周雅恂上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1458元，由周雅恂负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  潘威二〇二一年二月二十三日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。