呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4528号   上诉人(原审被告)：呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区东影南路。   经营者：张金花，女，1971年10月10日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区书院西街邮电宿舍楼3单元5号。   委托诉讼代理人：周慧，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张宏宇，男，公司员工。   被上诉人（原审原告）：呼和浩特巨能热力有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区东影南路58号。   法定代表人：王素清，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李晓华，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。   委托诉讼代理人：刘璐璐，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。   上诉人呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店（以下简称嘉逸酒店）因与被上诉人呼和浩特巨能热力有限公司（以下简称巨能热力）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人嘉逸酒店的委托诉讼代理人张宏宇、周慧，被上诉人巨能热力的委托诉讼代理人李晓华、刘璐璐到庭接受询问。本案现已审理终结。   嘉逸酒店上诉请求：1.请求依法撤销原审判决；2.请求依法改判嘉逸酒店向巨能热力支付房屋租金180万元（截止2018年12月31日）；3.本案一审、二审诉讼费用由巨能热力承担。事实和理由：一、2019年4月25日，双方签订《调解协议书》,该调解协议书系双方真实意思表示,合法有效。双方在调解协议书中对巨能热力占用酒店房间减免费用、酒店装修期间减免租金等重新进行约定,故一审法院以双方之前签订的《房屋租赁合同》为定案依据系严重事实认定错误,应当以调解协议书中约定的内容为定案依据。该调解协议书中双方确认,截止2018年12月31日,嘉逸酒店拖欠巨能热力房屋租金5766364元，巨能热力占用酒店房屋核减租金1281364元,装修期减免租金90万元,王小青水电费核减18万元,后院小二楼核减10.5万元(后院小二楼为嘉逸酒店自建,经协商今后租赁合同中不再收取小二楼租金)。上述共核减2466364元,嘉逸酒店仍应付巨能热力330万元租金。《调解协议书》签订后,嘉逸酒店按协议书的约定履行支付房屋租金的义务,向巨能热力支付150万元租金。该《调解协议书》应当视为《房屋租赁合同》的补充，对其中与《房屋租赁合同》不一致的地方,应当以《调解协议书》为准。《合同法》第128条规定:“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。”由此可见,当事人通过签订《调解协议书》的方式解决纠纷于法有据,同时说明《调解协议书》具有民事契约性质,受合同法、民法总则等法律调整。自《调解协议书》生效之日起,对其中与《房屋租赁合同》不一致的地方,就视为是对《房屋租赁合同》的补充和修改。因此,一审法院仅仅以《房屋租赁合同》所约定的内容为定案依据,系严重事实认定错误。依法应当予以纠正,应当结合《房屋租赁合同》及《调解协议书》的整体内容,对应付租金、作出全面且正确的认定。二、巨能热力在《调解协议书》中自认占用嘉逸酒店房间,庭审过程中也认可占用酒店房间,一审法院在未对该事实进行查明的情况下,仅以双方陈述的占用情况不符为由,对该项抗辩内容不予采纳,严重侵害了嘉逸酒店的合法权益。一审庭审过程中,嘉逸酒店提出巨能热力长期占用上诉人酒店四间房间,根据酒店位置及经营状况,按自2011年1月1日至2018年3月25日,共产生费用1792695元。嘉逸酒店对该项抗辩内容已经提供了证据,巨能热力的注册地址与酒店地址一致,举证责任已经完成。民事诉讼法司法解释第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者是反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原审法院仅依据巨能热力的说辞，在未对巨能热力占用酒店房间的实际情况查明的情况下,认定嘉逸酒店对其主张没有相应证据证明系严重事实认定错误，法律适用错误。三、巨能热力已经自认后院小二楼系嘉逸酒店自建,故巨能热力收取后院小二楼租金缺乏事实以及法律依据。   巨能热力辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、嘉逸酒店的上诉理由不能成立，其上诉所依据的仅仅是调解协议书，而调解协议书签订的时间为2019年的4月25日，本案一审的立案时间为2018年的1月15日，开庭时间为2018年的5月14日，一审判决做出的时间为2019年的12月23日，所以就形成时间来看，该调解协议书是在诉讼过程中形成，具体为开庭后判决前。嘉逸酒店没有按照调解书的内容履行，出现了一而再再而三的不诚信行为，所以一审法院没有形成最后的调解书而是依照法律进行了判决。由于最终未能调解成功，故《调解协议书》不应发生相应的法律效力。根据《最高人民法院的解释》第一百零七条的规定，在诉讼中当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。故本次审理中不应将其当作不利的证据。三、从一审法院从开庭到下判的时间跨度已经有将近一年半的时间以及一审法院多次组织双方到法院调解具体条件过程，刚才庭前，我们已经做过陈述，及调解协议书本身的内容均可以看出巨能热力与嘉逸酒店签署该调解协议书是为了实现调解的目的，所以才做出的妥协。所以双方是为了实现调解的目的，而做出妥协后签署的调解协议书，其内容中对于巨能热力作出让步的部分及认可的事实，不能作为本次二审中不利的证据来使用。   巨能热力向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除巨能热力与嘉逸酒店于2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2．请求依法判令嘉逸酒店支付截止到2017年12月31日欠付巨能热力的租金4959614元，截止到2017年12月31日的违约金2109089.25元，欠付租金及违约金合计7068703.25元，后续租金及违约金持续计算至合同依法解除之日为止；3.请求依法判令合同解除后、嘉逸酒店腾出房屋前，继续比照《房屋租赁合同》确定的当年租金标准支付租金，违约金每日按当年租金标准的三倍持续计算；4．本案的诉讼费用由嘉逸酒店承担。   一审法院认定事实：2010年12月31日，巨能热力公司（出租方、甲方）与嘉逸酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定巨能热力公司将其所有的位于呼和浩特市赛罕区东影南路58号商业楼酒店位置出租给嘉逸酒店。出租房屋情况中1．2约定：上述房屋实测总建筑面积4039平方米，共6层，嘉逸酒店实际租赁房屋的建筑面积为4039平方米（不含草菁菁大酒店）……1.4约定：后院二层房屋面积共计637平方米，平房面积为37平方米，二层小楼面积为600平方米（一层300平方米、二层300平方米），后院房屋租金从2016年1月1日开始计算，租金为35000元／年，付款时间为每年1月30日前一次性支付。交房和租赁期限中2.1约定：甲、乙双方约定，甲方于2011年1月1日前已向乙方重租该房屋，房屋续租起租日自2011年1月1日起（起租日）至2025年12月，租赁期计14年。租金标准及支付方式约定：3.1自2011年1月1日起至2015年12月31日，每年租金为45万元，于每年1月30日前支付甲方当年总房屋租金的50％,8月1日前交清当年总房屋租金所有余款，如乙方逾期支付，未能按期支付租金，按所拖欠房租同期贷款利息双倍支付违约金。3.2自2016年1月1日起至2025年12月31日，每年基础租金为70万元，于每年1月30日前支付甲方当年总房屋租金的50%，8月1日前交清当年总房屋租金所有余款。在此期间每年年租金递增5％，甲方保证在合同有效期内不以任何理由调整租金；乙方无需支付除本合同租金及本合同约定的乙方应承担的费用以外的任何费用，如乙方逾期支付房屋租金，乙方所拖欠款项按同期贷款利息双倍支付违约金。3.3欠款支付：乙方就2006年1月1日至2010年10月31日期间拖欠甲方房屋租赁费186.9614万元分四年付清，于2010年年底前支付欠款30万元，2011年年底前支付欠款30万元整，2012年年底前支付欠款60万元，2013年年底将剩余欠款全部付清。合同的变更、解除和终止中7.2约定：在租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋及附属设施、设备：……7.2.5拖欠租金及欠款满三个月仍未交纳的。违约责任约定：9．2在甲方书面通知后逾期60天乙方仍未付款（包括欠款），甲方有权要求乙方继续履行合同并承担未付款（包括欠款）每日5‰的违约金，同时甲方有权解除合同，并不承担任何责任，并要求乙方赔偿损失。……9.5租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回该房屋及附属设施、设备。同时乙方还应按照剩余租期内租金总额10％向甲方支付违约金。若支付的违约金不弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失为止。9.5.4拖欠租金及欠款满三个月不交纳。9.7租赁期满或解除本合同，乙方应如期交还该房屋及附属设施、设备，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的赔偿金，乙方还应承担因逾期归还给甲方所造成的损失。该合同还就其他事项作出了约定。   2010年12月31日，巨能热力向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店还欠款30万元的收据、嘉逸酒店房租20万元的收据各一张；2011年1月30日，巨能热力公司向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店房租2．5万元的收据一张；2013年1月29日，巨能热力向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店房租10万元的收据一张；2015年2月6日，巨能热力公司向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店房租4万元的收据一张。嘉逸酒店共计向巨能热力公司支付欠款30万元、租金36．5万元。   2017年7月21日，巨能热力公司向嘉逸酒店邮寄《关于要求限期支付租金的正式通知》，主要内容为：截至目前，嘉逸酒店应付房屋租金共计5257114元，已付665000元，尚欠4592114元。自本通知送达之日起3日内，一次性支付欠付巨能热力公司的租金合计4592114元，并按合同约定标准支付违约金。逾期不支付的，巨能热力公司将解除《房屋租赁合同》，追究嘉逸酒店的所有违约责任，该函还载明不认可存在酒店曾应王国斌要求停止装修事实，后院二层办公楼为酒店自建，均不构成减免租金的理由。巨能热力公司就上述函件的邮寄送达过程向内蒙古自治区公证处申请了证据保全。2017年7月25日，嘉逸酒店作出对上述函件的回复，称该函件已于2017年7月21日收到，提出租期、面积及租金与合同不符、后院二层及巨能热力公司长期占用315、317、319、321号房间，自2013年5月至今未计算及酒店装修期间租金问题。2018年3月7日，嘉逸酒店向巨能热力公司发出《〈关于要求限期支付租金的正式通知〉回复》，并于3月8日就上述函件的送达过程向内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处申请了送达保全。   2009年7月31日，巨能热力公司取得位于呼和浩特市××区的房屋所有权证书，总层数6层，建筑面积共计6491．34平方米，设计用途为商业，房屋登记表显示101号326.2平方米、102号357.25平方米、201号326.2平方米、202号983.24平方米、301号1232.52平方米、401号1232.52平方米、501号1247.02平方米、601号286.39平方米。巨能热力公司自认后院637平方米小二楼未办理规划、建设手续，尚未取得房屋权属证书。   另查明，2008年2月2日，巨能热力公司与呼和浩特市赛罕区草菁菁酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定由草菁菁酒店承租位于××区平方米的房屋用于餐饮经营，租赁期10年，自2008年1月1日至2017年12月31日止。2009年8月25日，安迪尔取得位于××区、201号房屋的所有权证书，建筑面积均为326．2平方米，用途为商业。   一审法院认为，巨能热力与嘉逸酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于巨能热力请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，《房屋租赁合同》9.2约定，在巨能热力公司通知后60天仍未付款（包括欠款），……巨能热力公司有权解除合同，2017年7月21日，巨能热力公司向嘉逸酒店送达了《关于要求限期支付租金的正式通知》，要求其支付租金及违约金，逾期不支付的，巨能热力公司将解除《房屋租赁合同》，2017年7月25日嘉逸酒店作出的回复显示其已于2017年7月21日收到限期支付租金的通知，但其未在60日内向巨能热力公司支付欠付租金，现巨能热力公司向原审法院起诉要求解除该租赁合同，原审法院认为，双方约定的合同解除条件已经具备，该租赁合同应于判决生效之日解除，对巨能热力的该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于巨能热力主张嘉逸酒店支付暂计算至2017年12月31日的租金，并支付租金至合同依法解除之日止的诉讼请求。巨能热力与嘉逸酒店在2010年12月31日签订《房屋租赁合同》之前已存在租赁关系，双方在合同中约定的欠款为2006年度至2010年度的历史欠付租金，依据合同约定，历史欠付租金总额为1869614元，核减嘉逸酒店已付300000元，剩余1569614元未付；根据租赁合同约定，2011年度至2015年度的租金合计2250000元（450000元×5年）；2016年起基础租金为700000元，每年年租金递增5％，即2016年度租金为700，000元、2017年度租金为735000元、2018年度租金为771750元、2019年度租金为810337.5元，依次递增至2025年，核减嘉逸酒店已支付的租金36.5万元，嘉逸酒店仍应向巨能热力公司支付暂计至2019年12月31日的租金共计6471701.5元（1569614元+2250000元+700000元+735000元+771750元+810337.5元-365000元），并应按照合同约定租金标准支付租金至判决生效之日止。对嘉逸酒店提出的巨能热力公司向其出租的房屋面积与实际不符，其中一、二层的房屋所有权人并非巨能热力，其无权将该酒店整体出租并主张全部租金的抗辩意见，巨能热力称案外人安迪尔的房屋面积不在本案主张的租赁面积内，故对嘉逸酒店的该项抗辩意见，原审法院不予采纳。对于嘉逸酒店提出的巨能热力公司占用酒店房屋的费用应从租金中扣除的抗辩意见，庭审中，巨能热力公司认可占用酒店房间，但与嘉逸酒店陈述的房间数量不符、占用时间亦不符，租赁合同中亦未反映出双方对巨能热力公司占用酒店房间的位置及费用作出约定，嘉逸酒店仅在本案中提出抗辩，但未提供证据，对其该项抗辩意见，原审法院不予采纳。对于巨能热力公司主张的后院加盖二层637平方米房屋的租金，嘉逸酒店称该房屋为嘉逸酒店自建，巨能热力公司自认该房屋未取得规划、建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中对该部分房屋的约定应属无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故嘉逸酒店应参照合同约定的租金标准即每年35000元自2016年1月1日起向巨能热力公司支付房屋占有使用费，暂计算至2019年12月31日为140000元，并按照每年35000元的标准支付至判决生效之日止。对嘉逸酒店认为该房屋为其自建，巨能热力无权收取租金的抗辩意见，其未提供证据，原审法院不予采纳。对于巨能热力对该部分出租房屋欠付租金主张的违约金，因双方对该部分房屋的租赁约定无效，对其主张的违约金，原审法院不予支持。对于巨能热力公司主张的违约金，按照合同约定，对于签订合同前欠付的租金，嘉逸酒店应当分四年付清，嘉逸酒店仅在2010年12月31日支付300000元，剩余应于2013年12月31日前分期支付的1569614元其均未支付；按照合同9.2约定，嘉逸酒店在2017年7月21日接到巨能热力公司通知后60日即2017年9月19日前仍未付款（包括欠款），巨能热力酒店有权要求嘉逸酒店继续履行合同并承担未付款（包括欠款）每日5‰的违约金，巨能热力按照同期贷款利率的双倍主张违约金，未超过合同约定的标准，亦属合理，原审法院予以支持，故嘉逸酒店应向巨能热力公司支付以剩余历史欠付租金1569614元为基数，自2017年9月20日起按照中国人民银行同期贷款利率的双倍标准计算至2019年8月19日的违约金285562．24元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金。对于巨能热力公司认为应当从约定付款之日支付违约金的意见，因合同中无明确约定，原审法院不予采纳。对于合同3.1、3.2约定的租金，嘉逸酒店应于租赁年度当年的1月30前、8月1日前按照合同约定支付当年租金，其逾期支付的行为已构成违约，应向巨能热力公司支付违约金，合同3.1约定逾期支付的，按所拖欠房租同期贷款利率双倍支付违约金，9.2约定接甲方书面通知后逾期60天乙方仍未付款，甲方有权要求乙方继续履行合同并承担未付款（包括欠款）每日5‰的违约金，巨能热力公司按照同期贷款利率的双倍主张违约金，未超过合同约定标准，亦属合理，原审法院予以支持，嘉逸酒店仅在约定期限内支付22.5万元租金，对于2011年8月1日前应付的22.5万元租金，嘉逸酒店分别于2013年1月29日支付10万元、2015年2月6日支付4万元，剩余租金未付，故嘉逸酒店应向巨能热力公司支付以22.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2011年8月2日起至2013年1月28日的违约金43402.19元；支付以12.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2013年1月29日起至2015年2月5日的违约金31008．9元；支付以8．5万元为基数，自2015年2月6日起按照中国人民银行同期贷款利率的双倍标准计算至2019年8月19日的违约金37474.52元；支付以22.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2012年1月31日、2012年8月2日、2013年1月31日、2013年8月2日、2014年1月31日、2014年8月2日、2015年1月31日、2015年8月2日起分别计算至2019年8月19日的违约金1，111，128．92元；支付以35万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2016年1月31日、2016年8月2日起分别计算至2019年8月19日的违约金219541.1元；支付以36．75万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2017年1月31日、2017年8月2日分别计算至2019年8月19日的违约金160597.5元；支付以38．5875万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2018年1月31日、2018年8月2日起分别计算至2019年8月19日的违约金95311.12元；支付以40.5169万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年1月31日、2019年8月2日分别计算至2019年8月19日的违约金21149．82元，以上计算至2019年8月19日的违约金合计1719614.07元，嘉逸酒店应向巨能热力公司支付以欠付租金4902087．5元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；后续租金的违约金，以当年租金标准的一半为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准自当年的1月31日、8月2日起分别计算至判决生效之日止。嘉逸酒店辩称违约金过高，请求调整，但其未提供证据，故对其该项辩称意见，原审法院不予采纳。对于巨能热力主张的合同解除后、房屋腾退前的租金及违约金，因该费用尚未实际发生，巨能热力可待实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告呼和浩特巨能热力有限公司与被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付暂计至2019年12月31日的租金6471701.5元，并按照合同约定租金标准支付租金至判决生效之日止；三、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付后院二层房屋暂计至2019年12月31日的房屋占有使用费140000元，并按照每年35000元的标准支付至判决生效之日止；四、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付以1569614元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的双倍标准，自2017年9月20日起计算至2019年8月19日的违约金285562.24元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；五、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付计算至2019年8月19日的违约金合计1719614．07元；支付以欠付租金4902087．5元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；支付后续租金的违约金，以当年租金标准的一半为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准自当年的1月31日、8月2日分别计算至判决生效之日止；六、驳回原告呼和浩特巨能热力有限公司的其他诉讼请求。案件受理费61281元（原告已预交），由被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉逸酒店向本院提交一组新证据：1.会议纪要、调解协议书。拟证明，截止2018年12月31日嘉逸酒店欠付巨能热力的租金数额是330万元，该会议纪要以及调解协议书确认的内容是双方的真实意思表示。二审法院应当以调解协议书确认的内容作为裁判依据。2.中国银行人民币汇款业务回单、内蒙古银行转账业务客户交易回单、微信聊天记录、委托收款授权书、内蒙古增值税电子发票。拟证明，2018年11月16日，19年3月26日和2020年7月16日嘉逸酒店分三笔，一共向巨能热力委托的收款人内蒙古巨华房地产有限公司第一项目部付了房屋租金是150万元。收款人内蒙古巨华房地产开发集团有限公司第一项目部是巨能热力向嘉逸酒店提供的账号。2020年的7月28日，巨能热力向嘉逸酒店开具了150万元的房屋租金发票。3.三份租赁合同。拟证明承租的房屋面积应当扣除草菁菁大酒店的面积。巨能热力的质证意见为：1.会议纪要及调解协议书两份文件本身的真实性及与本案的关联性予以认可。但是，对于嘉逸酒店的证明目的不予认可。该两份文件是在一审过程当中，双方基于想通过调解方式解决双方诉争案件的一个中间磋商的过程，双方出具上述文件的真实意思，表示是要最终通过达成调解，由法院出具法律文书民事调解书来履行双方的调解意见，但由于最终双方没有达成一致意见，造成法院没有最终以民事判决书的形式结案，所以中间的磋商过程不发生相应的法律效力。2.4份证据的真实性予以认可，对于嘉逸酒店出示该组证据要证明其已支付租金的事实予以认可，对于其要证明是由于巨能热力无法出具发票造成其拖欠租金的证明目的不予认可。嘉逸酒店自租赁合同履行期开始至今一直处于拖欠租金的状态，和巨能热力是否能够出具发票并无关系，如果按照嘉逸酒店这样的主张，巨能热力同意立即出具所有欠费的发票，并要求嘉逸酒店一次性结清所有欠费。3.对其中前两份证据真实性、关联性、证明的问题不认可。理由是上述两组证据嘉逸酒店不能提供原件，对于复印件的真实性不认可。其次无论该组证据是否真实，均与本案没有关联性。本案诉争的租赁房屋标的在2010年双方签订房屋租赁合同，双方对于出租方承租方的权利义务以及租赁标的的具体信息、租金等进行了明确的约定。所以双方签订的房屋租赁合同是双方租赁关系的唯一依据。第三组证据当中还提到一个关于租赁面积以及出租方主体的问题。租赁标的物房屋房本的面积是6491.34平米，其中不包含嘉逸酒店提到的安迪尔的652.4平米，也不包含草菁菁大酒店的1800平米。从数字的计算来讲，房本的面积减去安迪尔公司的652.4平米再减去草菁菁的1800平米，正好是双方租赁合同当中所述的4039平方米。   经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年4月25日，嘉逸酒店和巨能热力签订《调解协议书》，双方约定，截止2018年12月31日租金5766364元，减去扣减项目后，嘉逸酒店应支付巨能热力的租金为330万元。以上租金在调解协议签订时支付50000元，2019年12月31日前支付100万元，其余180万元自2019年起分4年支付，每年支付45万元，每年分两期支付，每期支付22.5万元，随当年租金支付日一同支付。嘉逸酒店未能按约定支付任何一笔到期租金，巨能热力有权终止履行本调解协议，要求嘉逸酒店一次性支付全部拖欠租金。双方约定，根据原合同约定，2019年租金810337.5元，其余仍然按照双方之前签订的合同执行。该协议签订后，嘉逸酒店于2018年11月16日、2019年3月26日、2020年7月16日分三笔向巨能热力委托的收款人内蒙古巨华房地产有限公司第一项目部支付了房屋租金150万元。但之后的租金没有按照双方的调解内容支付。   本院认为，本案的争议焦点为：1.嘉逸酒店与巨能热力签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2.嘉逸酒店应向巨能热力支付欠付的租金具体数额应如何认定；3.违约金数额应当如何确定。   针对第一个争议焦点，2010年12月31日，巨能热力（出租方、甲方）与嘉逸酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定巨能热力公司将其所有的位于呼和浩特市赛罕区东影南路58号商业楼酒店位置出租给嘉逸酒店。出租房屋情况中1．2约定：上述房屋实测总建筑面积4039平方米，共6层，嘉逸酒店实际租赁房屋的建筑面积为4039平方米（不含草菁菁大酒店）。交房和租赁期限中2.1约定：甲、乙双方约定，甲方于2011年1月1日前已向乙方重租该房屋，房屋续租起租日自2011年1月1日起（起租日）至2025年12月，租赁期计14年。租金标准及支付方式约定：3.1自2011年1月1日起至2015年12月31日，每年租金为45万元，于每年1月30日前支付甲方当年总房屋租金的50％,8月1日前交清当年总房屋租金所有余款，如乙方逾期支付，未能按期支付租金，按所拖欠房租同期贷款利息双倍支付违约金。3.2自2016年1月1日起至2025年12月31日，每年基础租金为70万元，于每年1月30日前支付甲方当年总房屋租金的50%，8月1日前交清当年总房屋租金所有余款。在此期间每年年租金递增5％，甲方保证在合同有效期内不以任何理由调整租金；乙方无需支付除本合同租金及本合同约定的乙方应承担的费用以外的任何费用，如乙方逾期支付房屋租金，乙方所拖欠款项按同期贷款利息双倍支付违约金。2019年4月25日，嘉逸酒店和巨能热力签订《调解协议书》，双方约定，截止2018年12月31日租金5766364元，减去扣减项目后，嘉逸酒店应支付巨能热力的租金为3300000元。以上租金在调解协议签订时支付50万元，2019年12月31日前支付100万元，其余180万元自2019年起分4年支付，每年支付45万元，每年份两期支付，每期支付22.5万元，随当年租金支付日一同支付。该《调解协议书》有双方签字盖章，系双方的真实意思表示，系嘉逸酒店和巨能热力对2018年12月31日之前租金数额及给付方式的重新约定，系对双方签订《租赁合同》的履行方式的部分变更，且该协议签订后，嘉逸酒店于2018年11月16日、2019年3月26日、2020年7月16日分三笔向巨能热力委托的收款人内蒙古巨华房地产有限公司第一项目部支付了房屋租金150万元，巨能热力也接受了该笔租金，故本院认可该《调解协议书》的效力。但《调解协议书》中同时约定，如果嘉逸酒店未能按约定支付任何一笔到期租金，巨能热力有权终止履行本调解协议，要求嘉逸酒店一次性支付全部拖欠租金。还约定，2019年租金810337.5元，严格按照租赁合同诚信履约，其余仍然按照双方之前签订的合同执行。嘉逸酒店于2018年11月16日、2019年3月26日、2020年7月16日分三笔向巨能热力委托的收款人内蒙古巨华房地产有限公司第一项目部支付了房屋租金150万元。其后嘉逸酒店未按调解协议支付剩余的180万元租金，也未支付2019年、2020年至今的租金，故根据双方签订的《房屋租赁合同》9.2条约定及《调解协议书》的约定，本院认为解除《房屋租赁合同》的条件具备，故对于巨能热力要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。   针对第二个争议焦点，根据双方签订的《调解协议书》，180万元自2019年起分4年支付，每年支付45万元，每年分两期支付，每期支付22.5万元，随当年租金支付日一同支付。如果嘉逸酒店未能按约定支付任何一笔到期租金，巨能热力有权终止履行本调解协议，要求嘉逸酒店一次性支付全部拖欠租金。因嘉逸酒店没有按照约定履行义务，故嘉逸酒店应当一次性向巨能热力支付2018年12月31日前的租金180万元。按照双方《房屋租赁合同》3.2条约定，自2016年1月1日起至2025年12月31日，每年基础租金为70万元，于每年1月30日前支付甲方当年总房屋租金的50%，8月1日前交清当年总房屋租金所有余款。在此期间每年年租金递增5％，甲方保证在合同有效期内不以任何理由调整租金。故嘉逸酒店欠付巨能热力租金数额应为2019年810337.5元，2020年850854.37元。考虑到2020年度新冠肺炎疫情这一突发公共卫生的不可抗力事件，而嘉逸酒店作为商户经营受到一定影响，出租方与承租方应当在尊重事实、共渡难关、互让互谅的基础上合理分担，本院酌情减免2020年1到3月租金的50%，合计106356.80元。故2020年嘉逸酒店欠付巨能热力租金数额应为744497.57元。综上，截止到2020年12月31日嘉逸酒店应当向巨能热力支付租金为3354835.07元。2021年每日租金应为2447.66元（2021年租金893397.09元÷365日）。嘉逸酒店应当向巨能热力按每日2447.66元的标准支付2021年租金至判决生效之日。   关于租赁面积：嘉逸酒店上诉称租赁面积有差异，不包含草菁菁大酒店的面积，《房屋租赁合同》出租房屋情况中1．2约定：上述房屋实测总建筑面积4039平方米，共6层，嘉逸酒店实际租赁房屋的建筑面积为4039平方米（不含草菁菁大酒店）。该面积与房屋产权证上面积相同，故对该上诉理由本院不予支持。关于后院小二楼的租金，因嘉逸酒店没有提交相应证据证明该小二楼为其所建，故嘉逸酒店应当按照租金标准支付房屋的占有使用费。   关于第三个争议焦点，关于违约金问题。对于调解协议中未履行的1800000元租金，因约定该部分租金应于2019年起支付，但嘉逸酒店未支付，故应当按照约定以1800000元（2018年12月31日前租金）为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年1月1日至2019年8月19日的违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；   对于2019年未付租金产生的违约金，因《房屋租赁合同》中约定，嘉逸酒店应予租赁年度当年的1月30日前、8月1日前按照合同约定支付当年租金，其逾期支付的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。巨能热力按照同期贷款利率的双倍主张违约金，符合合同的约定，应当予以支持。因2019年嘉逸酒店欠付租金为810337.5元，故嘉逸酒店应当以405168.75元为基数按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年1月31日至2019年8月19日的违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；以405168.75元为基数按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年8月2日至2019年8月19日的违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金。   2020年嘉逸酒店欠付的租金为850854.37元，故嘉逸酒店应当以425427.19元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准支付自2020年1月31日至判决生效之日止的违约金；以425427.19元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准支付自2020年8月2日至判决生效之日止的违约金。2021年嘉逸酒店应以实际欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准支付自2021年1月31日至判决生效之日止的违约金。   综上所述，呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店二审向本院出示新证据，导致案件的基本事实发生变化，对其上诉理由中的成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初571号民事判决第一项、第三项、第六项即“一、原告呼和浩特巨能热力有限公司与被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；三、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付后院二层房屋暂计至2019年12月31日的房屋占有使用费140000元，并按照每年35000元的标准支付至判决生效之日止；六、驳回原告呼和浩特巨能热力有限公司的其他诉讼请求。”   二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初571号民事判决第二项、第四项、第五项；   三、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付暂计至2020年12月31日的租金3354835.07元，并按照合同约定租金标准支付租金至判决生效之日止；   四、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付以1800000元（2018年12月31日前租金）为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年1月1日至2019年8月19日的违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；以405168.75元为基数按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年1月31日至2019年8月19日的违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；以405168.75元为基数按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年8月2日至2019年8月19日的违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至判决生效之日止的违约金；以425427.19元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准支付自2020年1月31日至判决生效之日止的违约金；以425427.19元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准支付自2020年8月2日至判决生效之日止的违约金；以2021年实际欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准支付自2021年1月31日至判决生效之日止的违约金。   如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费共计122562元，由呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 窦  双   审 判 员 额日德尼      二〇二一年二月二十三日   法官助理 王 文 京   书 记 员 刘 东 升      附：相关法律规定