湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0103民初10223号 原告：湖南鑫远投资集团有限公司，住所地长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑20栋10楼。 法定代表人：谭岳鑫。 委托诉讼代理人：刘赟，湖南君见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文扬，湖南君见律师事务所实习律师。 被告：尹高，男，1982年12月11日出生，汉族，住四川省彭州市。 原告湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称湖南鑫远公司）诉被告尹高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南鑫远公司委托诉讼代理人刘赟、刘文扬，被告尹高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南鑫远公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告签订的《鑫远裙楼租赁合同》；2、请求依法判决被告向原告支付房屋租金913950元及违约金303987元；3、依法判决本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费保险费等其他费用由被告承担。事实与理由：2019年4月17日，原、被告签订了《鑫远裙楼租赁合同》（合同编号：ＳＲ-2019-0051），约定由被告承租原告位于湖南省长沙市××路××号××号栋××楼××号房屋，该房屋面积共为2416.69平方米，用途为家居展厅，租赁期限为2019年6月1日至2024年5月31日止，第一年租金为每月50664元，第二年租金为每月101329元，第三年租金为每月106395元，第四年租金为每月111718元，第五年租金为每月117309元，交付方式为按季度缴纳，每季度的前10天支付，押金为15万元。合同还对违约责任、物业管理服务、合同的终止与解除等事项进行了约定。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，但被告却未按照合同约定及时、足额支付租金。截至2020年10月22日，被告共拖欠原告租金本金913950元，依据合同第11条第3项约定，原告有权解除合同并要求被告支付逾期付款违约金。 被告尹高辩称，我认为租金的金额不对，把押金15万元转为了房租，现在只欠租金49万多。2020年9月10日原告就将我店铺的门锁了，我和原告于当日解除合同，所以租金只计算到2020年9月10日。合同起算日为2019年6月1日，中间有一段的装修期，我是2019年4月10日支付原告10万元，按道理装修期是2019年4月10日至2019年6月1日，但是原告在2019年5月底才交付，所以我的装修时间也推延了，所以合同的起算日应该是从2019年7月15日开始计算。2019年8月份消防爆管，维修时间是12天，耽误时间应当是顺延减扣租金。在当时我们签订合同，建筑图纸上是有楼梯的，但是原告没有装，后来我自己装的楼梯，因为消防安检没通过，所以我二楼基本上没有使用。对于原告提出的解除合同我是同意的，但是对于租金数额不对。对于违约金因为涉及到各个方面的因素，包括疫情，原告交付的租赁物没有楼梯，消防爆管等，我认为违约金不应当由我承担。我认为合同解除是2019年9月10日原告给我发出解约函就已经解除了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《鑫远裙楼租赁合同》（合同编号：SR-2019-0051），约定：甲方同意按本合同条款将位于天心区盛湘路189号鑫远逸园7号栋裙楼101A、1010B号房屋（以下简称案涉物业），建筑面积分别为101A：1288.04平方米；101B：1128.65平方米，共计2416.69平方米的房产出租给乙方作为家具展厅用途。案涉物业的具体位置、具体面积划分图及附属设施设备的条件以双方签署的附件二为准。租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日止。租赁费包含物业租金及押金，租金（含税）第一年101A月租金为30913元/月，101B月租金为19751元/月，合计为50664元/月。第二年101A月租金为61826元/月，101B月租金为39503元/月，合计为101329元/月。第三年101A月租金为64917元/月，101B月租金为41478元/月，合计为106395元/月。第四年101A月租金为68163元/月，101B月租金为43555元/月，合计为111718元/月。第五年101A月租金为71576元/月，101B月租金为45733元/月，合计为117309元/月。物业租金的缴纳形式为按季度预缴。合同签订后乙方于7个工作日内即付第一季度租金给甲方，即人民币151992元整。合同签订后，乙方于7个工作日内即付合同押金人民币150000元给甲方。租赁期间，如乙方无任何违约行为或拖欠费用情况，则本合同终止后一个月内甲方一次性不计息退还给乙方，如乙方有违约行为或拖欠费用的行为，则甲方有权在合同押金中扣留相关违约金和费用。如乙方未能按照约定时间支付此押金，则视乙方违约，已付租金不予退还，同时甲方有权解除合同。甲方应于2019年6月1日前按附件二向乙方交付物业，交付物业时，双方须现场书面确认房屋移交情况，并签署物业交付确认书（作为附件三）予以确认。乙方逾期支付租赁费达一个月以上，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相当于六个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的还应当赔偿甲方因此遭受的一切实际损失。除不可抗力因素外，甲方未按照约定日期按附件二至附件六所示交付物业，逾期若超过拾天，则从第拾壹天起，每逾期壹天，按日向乙方支付违约金相当于日租金两倍的违约金，逾期超过叁拾天，乙方有权单方面解除合同。其中案涉合同附件六为消防验收合格证显示2013年1月31日，案涉物业有长沙市公安消防支队综合评定消防验收合格。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业交付确认书》双方共同现场确认目前案涉物业已达到交付使用标准，甲方将该物业于2019年6月1日起正式交付乙方使用。 2019年4月28日，被告尹高与案外人深圳北方物业湖南分公司鑫远逸园物业服务处签订《房屋装饰装修管理协议》，被告尹高对案涉物业开始了装修事宜，其中在装修施工承诺书载明装修期限为2019年5月1日至2019年5月31日。 2019年8月6日，案涉物业消防水管发生破裂漏水，面积为186平米，需重新拆装地板。次日，被告向原告提交一份情况说明载明：湖南鑫远投资集团有限公司，因2019年8月6日鑫远逸园7号栋商铺1楼进门左手边消防水管破裂漏水，导致该区域地板泡水起泡凸起，已无法正常使用，面积186平米，需要重新拆装地板，具体费用合计40548元，麻烦请贵司尽快安排相关负责人来此鉴定损失，以便安排更换工作。 原告向本院提交一份标题为《关于鑫远逸园7号栋裙楼消防管爆裂导致商户装修受损事宜的请示》立项申请表载明：我司于2019年6月1日与商户尹高签订《鑫远裙楼租赁合同》租赁我司位于湘府逸园小区7号栋裙楼1-2楼用于做家居展厅使用，现已试营业。该商户于2019年8月8日来函，表示由于1楼租赁区消防水管爆裂导致部分区域地板泡水无法正常使用。于8月14日结合成本采购部、客服部、设计部、物业公司等相关专业部门对现场进行了勘察，确认该消防管因锈化严重导致破裂漏水，同时对商户损失情况进行计量。该商户提出需我司补偿相关损失共计40548元，我司结合成本采购部定损标准与商户多次沟通洽谈，确定损失金额为29640元。 2020年4月14日，原告与被告达成协议，被告同意原告一次性支付维修费用29640元至被告广发银行长沙分行尾号为6061的银行卡中，原告支付上述费用给被告后，由被告自行维修，原告对于被告的处理方式及后果不承担任何责任，且原告支付费用后，被告保证不再就该房屋的问题提出任何诉求。同日，被告出具一份收条表明收到原告29640元的款项。 2020年9月9日，因被告欠缴租金，原告湖南鑫远公司向被告尹高出具一份《解除函》载明：按照租赁合同第三条第三款第一点的约定，您应于2020年8月20日支付我司下季度租金，但截至目前您仍未支付我司913950元租金，对我司商户信用管理工作造成极其恶劣的影响。我司将根据租赁合同第一十一条第三项的约定“乙方逾期1个月内支付商铺租金的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担相当于六个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的还应赔偿甲方因此遭受的一切实际损失。”追究您违约金607974元，并解除合同。请于2020年9月10日前支付我司租金共计641747元、违约金607974元，合计支付我司1249721元，并在9月13日前将房屋内物品搬离，否则我司将强制收回房屋，届时我司将采取停止供应水电的措施，由此而产生的一切经济和法律责任将全部由您自行承担。9月10日，租赁房屋被物业公司上锁。 2020年9月15日，尹高向原告出具的《关于双虎家私欠租事宜解决方案的申请》载明：我方所欠租金，申请贵方给予我方3个月清货时间，清出的货款全部缴纳给贵方作为租金抵账，3个月满后付清所有租金（即2020年12月31日止），我方拿剩下的货离开，合同终止。为保证贵方权益，我方在9月30日前付不低于5万，10月31日前付不低于10万，11月30日前付不低于10万，12月31日前付清全部。 对被告主张其加装楼梯导致消防安检未通过，本院责令其向本院提交其申请消防安检的申请材料以及消防安检未予通过的材料，被告未提供。就租赁房屋的装修、消防爆管协商处理，合同解除，欠缴租金计算等，原告向本院提交了补充证据，但被告经本院责令拒不质证。 另查明，被告尹高向原告支付押金共计150000元，截至2020年9月10日，被告尹高共欠付原告租金641747元。 本院认为，原、被告双方签订的《鑫远裙楼租赁合同》及附件系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，原、被告双方应当依照约定全面履行合同义务。现被告尹高未按合同约定如期支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告于2020年9月9日向被告尹高出具了合同解除函，依照合同法第九十四条之规定，原、被告之间的《鑫远裙楼租赁合同》于2020年9月9日解除，本院予以确认。合同解除后，租金将不再继续计算。原告主张被告至今未将物品搬离房屋对房屋占用，该期间租金应当由被告承担的理由，原告自认在2020年9月9日向被告发出解除函后物业公司将案涉物业上锁，被告物品占用租赁房屋并非被告不腾房的主观故意，故对于原告要求被告支付2020年9月10日后的租金缺乏事实及法律依据，本院不予支持，截至合同解除日，被告尚欠原告租金641747元。根据原、被告签订的《鑫远裙楼租赁合同》第十一条第三款约定，被告应当承担相当于六个月租金的违约金，因原、被告合同约定的每年月租金数额有差别，在合同解除时，原告向被告主张按违约时即租赁第二年的月租金标准计算6个月的租金金额即607974元为违约金，现诉讼中仅主张依据第一年的月租金50664元来计算违约金，鉴于疫情影响，本院对原告主张的6个月租金金额为违约金调整为4个月租金金额为违约金即202656元，故对原告的此项诉请予以部分支持。对被告抗辩原告迟延交付房屋导致装修期推迟应当予以扣除的理由，被告并未向本院提交原告迟延交付房屋导致其装修期推迟的证据，且被告在2019年4月28日便签收了交付确认书，并于当天与物业公司签订了装修协议并开始了装修事宜，故对被告的上述抗辩理由，与事实不符，本院不予采纳。对被告抗辩因原告交付的房屋未安装图纸所附楼梯，导致被告安装楼梯未通过消防验收，导致二楼一直无法使用的抗辩理由，被告未提供证据证明其二楼无法使用的证据，且本院多次责令被告提供其申报消防以及消防验收的相关证据材料，被告未置可否，故对被告上述抗辩理由，本院不予采纳。对被告抗辩消防爆管维修耽误时间应当顺延减扣租金的理由，本院认为，原、被告就消防爆管签订了补偿协议，原告一次性支付补偿款，且被告承诺保证不就此再提出任何诉求，故对被告主张减扣租金的理由，本院不予采纳。关于本案被告向原告支付的押金15万元的问题，本院认为，双方在合同中约定若被告违约行为或拖欠费用的行为，则甲方有权在合同押金中扣留相关违约金和费用，为了解决原、被告诉累，被告承担的违约金可从押金中予以抵扣，则被告还应向原告支付违约金52656元。原告主张被告承担保全担保费的问题，原告可以自有资产作为担保，由保险公司进行担保并非唯一路径，所支出的保全担保费并非必要开支，故对其要求被告承担保全担保费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告湖南鑫远投资集团有限公司与被告尹高签订的《鑫远裙楼租赁合同》于2020年9月9日解除； 二、被告尹高于本判决生效之日起十日内支付原告湖南鑫远投资集团有限公司房屋租金641747元及违约金52656元； 三、驳回原告湖南鑫远投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取7881元，保全费5000元，由被告尹高负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  彭丁云 二〇二一年二月二十二日          法官助理余航 代理书记员唐丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。