广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2972号原告：李玲，女，1965年11月8日出生，汉族，公民身份号码：522××××××××××××22X，住所：贵州省贵定县××××××××××××附7号。委托诉讼代理人：陆伟，广东策邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁焕，广东策邦律师事务所律师。被告：张艺强，男，1972年10月20日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××153，住所：广东省珠海市香洲区××××××××××××××。被告：珠海市中港城房地产有限公司，住所：广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××××××商铺，统一社会信用代码：914××××××××××597XH。法定代表人：邓锐标，董事长。委托诉讼代理人：潘静敏，女，公司职员。原告李玲（以下简称原告）与被告张艺强、珠海市中港城房地产有限公司（以下简称中港城公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年9月7日立案。原告于2020年11月9日向本院申请财产保全，请求查封被告张艺强的财产。经审查，本院于2020年11月10日作出（2020）粤0403民初2972号民事裁定，查封被告张艺强位于珠海市斗门区××××××××（东方威尼城）翡翠绿洲××××房（预购证号：03××××1）。本院依法适用普通程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陆伟，被告中港城公司的委托诉讼代理人潘静敏到庭参加诉讼，被告张艺强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于珠海市斗门区××××××××（东方威尼斯）翡翠绿洲××××号房屋所有权归原告所有（房产价值100万元）；2.判令两被告协助原告办理珠海市斗门区××××××××（东方威尼斯）翡翠绿洲××××号房屋的产权过户登记手续和领取不动产权证手续；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年因原告有购房需求来到被告中港城公司位于珠海市斗门区的东方威尼斯售楼部，时任被告中港城公司销售经理的被告张艺强接待了原告，被告张艺强声称因为其销售经理的身份，其手上有多套东方威尼斯楼花出售，若原告从其处购买房屋相比直接从被告中港城公司处购买房屋会有相应的价格优惠。具体的操作流程是原告先与被告张艺强签订二手房买卖合同，待被告张艺强从被告中港城公司处取得房屋的全部产权后再将房屋过户给原告。2009年11月16日，原告与被告张艺强签订《珠海房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，约定原告以37万元的价格向被告张艺强购买珠海市斗门区××××××××（东方威尼斯）翡翠绿洲××××号房屋。合同签订后，原告已付清了涉案房屋的购房款，分别于2009年11月15日支付定金1万元，于2009年12月5日支付购房款17万元，于2009年12月6日至2016年8月期间先后多次将剩余购房款19万元及按揭利息支付至被告张艺强指定的银行账户用于被告张艺强偿还涉案房屋的按揭款项（被告张艺强对于涉案房屋的按揭购房款已于2016年8月22日全部偿还）。被告张艺强于2009年12月5日向原告交付了涉案房屋，由原告实际使用至今。但自2009年原告购房至今，被告张艺强一直未能完成涉案房屋的产权过户登记手续，且失联。原告为维护自身权益在2016年向珠海仲裁委员会提起仲裁申请，案号为珠仲裁字（2016）第48号。裁决书确认原告与被告张艺强所签订的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》合法、有效。但因涉案房屋仅办理了预告登记，在仲裁时被告张艺强尚未取得房屋的物权，物权登记人仍为被告中港城公司，因此，办理涉案房屋的产权过户登记手续仍需要被告中港城公司的配合。根据《物权法》的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告认为，原告通过合法形式购得涉案房屋并已经付清涉案房屋的全部价款，已全面依约履行合同约定义务，且涉案房屋已经实际交付并由原告使用，涉案房屋的产权理应归原告所有；被告中港城公司也已收齐被告张艺强的全部购房款，被告中港城公司有义务配合原告及被告张艺强办理涉案房屋过户登记手续。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告中港城公司辩称，根据两被告签订的商品房买卖合同约定，被告张艺强仍未交清购房款27700元。涉案房屋确权后的面积为94.25平方米，与张艺强购买时存在面积差价4201.80元。在该款项交清后，被告中港城公司有义务为其办理不动产权证。被告中港城公司曾通知被告张艺强，在其交清全款后方可办理不动产权证，但无法联系。即使被告中港城公司有协助办理不动产权证的义务，但办证主体应为被告张艺强而非原告。对于被告张艺强将房屋转卖予原告事宜，被告中港城公司不知情。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同（合同编号：45201）；2.专用收款收据、收据；3.珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）；4.收款收据、收据；5.个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款结清证明；6.仲裁裁决书【珠仲裁字（2016）第48号】；7.不动产权登记表；8.原告丈夫高山的银行卡复印件，交易流水和代付款声明书；9.原告和高山的结婚证复印件、高山的身份证复印件；10.（2011）珠证内民字第11022号公证书。被告中港城公司未提交书面证据。被告张艺强未提交书面答辩意见及证据。本院要求原告提交证据的原件予以核对。经审查，原告提交的证据来源合法，内容真实，且能证明本案相关事实，本院予以确认，但证明内容以本院认定为准。根据确认的证据及庭审笔录，本院查明本案事实如下：2008年11月27日，被告张艺强与中港城公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张艺强向中港城公司购买东方威尼城第××××房，该商品房属于预售，建筑面积92.84平方米，套内面积73.23平方米，单价为2980元/平方米，总款276663元。中港城公司应当在2009年12月31日前将商品房交付张艺强使用等。被告中港城公司确认，被告张艺强并非其员工，但曾在其开发的东方威尼城销售处从事房屋销售工作。2008年12月26日，被告张艺强向被告中港城公司支付购房款83663元。2009年2月10日，被告张艺强向被告中港城公司支付契税及产权登记费用4650元。2009年11月15日，被告张艺强出具收据，载明收到原告交来购珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房定金1万元。2009年11月16日，原告（乙方）与被告张艺强（甲方）签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，约定张艺强将位于珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房转让给原告，建筑面积为92.84平方米，甲方于2008年12月26日向中港城公司领取房地产专用收款收据、《商品房买卖合同》。双方议定该房地产总价为37万元，乙方应于合同签订后当天支付甲方定金1万元，于2009年11月30日前支付房款17万元，于2011年2月30日前支付房款19万元。双方同意于2010年1月1日前由甲方将房地产交付给乙方使用（以发展商通知交楼为准）。双方特别约定：1.该房为按揭购买，在该房产权过户之前的供楼由甲方负责。2.在该房办理房产证之后2011年2月30日前，以该房开发商通知日办理房产证时，办理该房的产权过户手续。3.双方达成协议，在该房产权过户时签署二手楼买卖合同的成交价格为3300元/平方米。4.签署本补充协议后，甲方不允许将房转让给乙方外的其他人，并在已经按揭的情况下，不允许再做其他方面的抵押。如果甲方违约本条款，应补偿5万元给乙方。5.交房给乙方使用后，管理费由乙方负责。6.如乙方不买，则赔偿5万元违约金给甲方。2009年12月2日，涉案房屋经珠海市×××××××预告登记在被告张艺强名下，房屋的建筑面积为92.84㎡。2009年12月4日，被告张艺强与中国建设银行股份有限公司珠海市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告张艺强为购买珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房借款193000元等。2009年12月5日，被告张艺强出具收据，载明收到原告购买珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房房款17万元。2016年5月3日，原告向珠海仲裁委员会申请仲裁，请求确认其与张艺强签订的合同效力并继续履行，要求确认珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房归其所有并由张艺强配合办理过户手续等。2017年4月21日，珠海仲裁委员会作出珠仲裁字（2016）第48号裁决书，裁决查明以下事实：确认本院查明的上述事实。另查明：2011年11月23日，原告与张艺强在珠海公证处办理委托公证，张艺强委托原告代为办理并领取涉案房屋的《房地产权证》，办理还清上述房屋银行贷款的相关手续，签署并领取相关银行证件资料，办理注销房屋抵押登记手续，领取房地产权证等。同日，张艺强将账号为622×××××××××××××876的银行卡、贷款合同（建行）、买卖合同（张艺强与中港城公司）、首期款专用收据、契税、杂费已交收据、身份证复印件移交给张艺强。2011年11月26日，原告开始陆续向张艺强中国建设银行卡622×××××××××××××876支付款项，以向银行提供按揭款，直到2016年8月。2016年8月22日，原告丈夫高山向中国建设银行支付159990.36元。同日，中国建设银行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明张艺强在中国建设银行的个人贷款总额为193000元，在2016年8月22日结清。裁定裁决原告与张艺强签订的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》合法、有效，驳回原告其它的仲裁请求。本院认为：被告张艺强与被告中港城公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。从本院确认的事实来看，被告张艺强已向被告中港城公司支付首期款83663元、契税及产权登记费用4650元，向中国建设银行股份有限公司珠海市分行贷款193000元用于支付剩余购房款，贷款于2016年8月22日已结清。被告张艺强共向被告中港城公司支付购房款276663元，履行完毕合同约定的付款义务，依法享有案涉房屋的所有权。案涉房屋于2009年12月2日办理了预告登记，至今尚未办理房地产权证，被告中港城公司应依据合同约定承担协助办理房地产权证的责任。被告张艺强于2009年11月16日与原告签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，将案涉房屋转卖予原告，该合同经珠海仲裁委员会仲裁合法、有效，本院予以确认。原告依据合同约定应向被告张艺强支付购房款37万元。根据确认的事实，原告已支付定金1万元、首期款17万元及为被告张艺强偿还贷款193000元，共计付款373000元，履行完毕付款义务。虽然案涉房屋预告登记在被告张艺强名下，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原告依据与被告张艺强的合同取得案涉房屋的所有权，本院确认珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房的所有权归原告所有。根据双方在合同第十条第2点的约定：“在案涉房屋办理房产证后，2011年2月30日前办理该房的产权过户手续”，被告张艺强应承担将案涉房屋过户至原告名下的合同义务。被告中港城公司辩称，根据两被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告张艺强仍未交清购房款27700元。案涉房屋确权后的面积为94.25平方米，与张艺强购买时存在面积差价4201.80元。在上述两笔款项交清后，被告中港城公司有义务为其办理不动产权证。本院认为，原告在庭审中表示，原告自愿支付被告张艺强尚欠被告中港城公司的购房款27700元，属于原告自行处分其权利的行为，原告可自行向被告中港城公司支付27700元。至于被告中港城公司主张案涉房屋确权后的面积为94.25平方米，与被告张艺强购买房屋时存在面积差价4201.80元，被告中港城公司在举证期限内并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对被告中港城公司的该项答辩意见本院不予采纳。综上所述，被告张艺强、被告中港城公司应当协助原告办理珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房的产权登记手续。本案纠纷所涉买卖合同法律事实和立案均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》等对本案纠纷的处理有规定，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房的所有权归原告李玲所有；被告张艺强、被告珠海市中港城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李玲办理珠海市斗门区×××××××××方威尼城翡翠绿洲××××房的产权登记手续。本案受理费13800元、保全费5000元，共计18800元（原告李玲已预付），由被告张艺强、被告珠海市中港城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 瑛人民陪审员  梁月明人民陪审员  陈珏静二〇二一年二月十八日书 记 员  赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十五条当事人之间订阅有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。