浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初4233号 原告：温州申泰阀门管件有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区**块，统一社会信用代码:91330303MA2ARUNA7R。 法定代表人：张纯巧。 委托诉讼代理人：王潮，浙江东瓯律师事务所律师。 被告：温州联奥汽车销售服务有限公司，住所地浙，住所地浙江省温州鹿城区里垟殿过境公路南端信用代码:91330302666189321X。 法定代表人：吴洋。 委托诉讼代理人：张振鑫，男，1991年10月29日出生，汉族，住黑龙江省林口县，系公司员工。 委托诉讼代理人：岳瀛，女，1993年3月20日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区，系公司员工。 原告温州申泰阀门管件有限公司与被告温州联奥汽车销售服务有限公司物权纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。审理中，原告温州申泰阀门管件有限公司向本院申请要求对被告温州联奥汽车销售服务有限公司名下中国银行温州开发区支行账户3974××××3339内的存款634783元予以冻结，并已提供担保，本院依法予以冻结。2020年11月23日，原告向本院提出对位于经济技术开发区滨海园区Ａ104-3号地块上本案涉及的宿舍综合楼、门卫室租金的价格进行鉴定，现鉴定终结。本案依法由审判员郑国友适用简易程序于2020年10月13日、2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告温州申泰阀门管件有限公司的法定代表人张纯巧（第二次开庭未到）及委托诉讼代理人王潮，被告温州联奥汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人张振鑫（第二次开庭未到）、岳瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州申泰阀门管件有限公司诉称：因案外人吴小晖犯集资诈骗罪、职务侵占罪，2018年8月20日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01刑初10号刑事裁定：追缴吴小晖转移至被告温州联奥汽车销售服务有限公司违法所得及其孳息。2018年12月10日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之二执行裁定书，查封、拍卖、变卖吴小晖转移登记在被告温州联奥汽车销售服务有限公司名下的位于温州经济技术开发区滨海园区Ａ104-3号地块的不动产（以下简称涉案不动产），涉案不动产有四幢房屋，房屋使用性质分别为英菲尼迪旗舰店（以下简称第1幢）、宿舍综合楼（以下简称第2幢）、门卫（以下简称第3幢）、门卫（以下简称第4幢），建筑面积为12915.83平方米。涉案不动产由上海市公安局于2017年11月1日侦查吴小晖一案时查封。2019年6月，被告将被查封的涉案不动产中第1幢房屋（建筑面积为6568平方米，第1幢房屋的占有使用费另案主张）出租给案外人温州市悦盛汽车销售有限公司，租赁期自2019年6月18日起至2023年4月18日止，年租金为人民币189.16万元。第2、3、4幢房屋（建筑面积为6347.83平方米）由被告自用。2019年9月3日，上海市第一中级人民法院现场张贴和网上发布涉案不动产拍卖公告。2019年10月18日，原告通过网络司法拍卖，以人民币2800万元竞得涉案不动产。2019年11月20日，在上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之五十三号执行裁定：解除对涉案不动产的查封；涉案不动产归原告所有。后原告多次要求被告搬离第2、3、4幢房屋，并支付非法占有期间的使用费，被告未搬离也拒绝支付占有使用费。2020年2月24日，上海市第一中级人民法院发布（2018）沪01执1095号执行公告，责令被告于2020年3月25日前退出涉案不动产。后被告于2020年3月25日搬离。被告仍拒绝支付非法占用期间的占有使用费。故原告诉请判令如下：1、依法判令被告支付位于温州经济技术开发区××号××宿舍××楼××室的房屋占有使用费634783元（按24元／月／平方米的标准自2019年11月20日起计算至2020年3月25日止）；2、本案法院诉讼费由被告承担。使用性质为宿舍综合楼和门卫室的房屋占有使用费计算清单为：（189.16万元÷12月÷6568平方米×（4月＋5天）×6568平方米＝634783元）。庭审中，原告表示租金标准是按照被告与温州市悦盛汽车销售有限公司约定的租金来计算的。面积是被告出租给温州市悦盛汽车销售有限公司的第1幢房屋外，剩下的就是被告温州联奥汽车销售服务有限公司占有使用的。审理中，原告表示，根据鉴定情况，第一项诉请的金额明确为按照鉴定文书的金额按622000元来主张。 为证明上述事实，原告温州申泰阀门管件有限公司向本院提供了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.工商登记信息，证明被告的诉讼主体资格。3.不动产权证书、成交确认书、裁定书(2018)沪01执1095号之五十三号，证明原告通过网络司法拍卖，以人民币2800万元竟得位于温州经济技术开发区滨海园区A104-3号地块不动产。4.租赁合同、平面图、公告(2018)沪01执1095号、拍卖公告(标的物介绍)，证明：1、温州经济技术开发区滨海园区A104-3号地块不动产有四幢房屋，房屋使用性质分别为英菲尼迪旗舰店、宿舍综合楼、门卫、门卫，建筑面积为12915.83平方米；2、被告温州联奥汽车销售服务有限公司将被查封的温州经济技术开发区滨海园区A104-3号地块不动产中使用性质为英菲尼迪旗舰店的房屋(建筑面积为6568平方米)出租给温州市悦盛汽车销售有限公司，年租金人民币189.16万元；3、使用性质为宿舍综合楼和门卫室的房屋(建筑面积为6347.83平方米)由被告自用；4、原告取得温州经济技术开发区滨海园区A104-3号地块不动产所有权后，被告未搬离。5、鉴定文书及鉴定费票据，证明鉴定情况及原告支出的鉴定费。6、情况说明、送达回证及邮寄回执，证明原告于2019年11月23日收到执行裁定书的事实。 被告温州联奥汽车销售服务有限公司辩称：被告不同意原告的诉请。原告主张占用费没有依据，根据物权法的规定是经依法登记产生效力，根据上海中院发布的1095号执行公告，责令被告于2020年3月25日前退出，故原告主张从2019年11月20日开始计算属错误计算。租金标准有异议，疫情应减免2个月租金，且受疫情影响，租金标准明显降低。对占有面积有异议，原告所提交证据并无能证明被告进行现场实际占有时间及面积，故不同意原告的诉请。被告于5月11日才拍卖股权，之前不属被告占有。补充一点：对于温德资评字【2021】002号评估报告认定的事实不予认可。具体理由如下：该处房产区域内有跨区域地块未区分，评估报告使用的市场法，并没有证据支撑，比如走访市场记录，录音等。其出具的最终结果与《租赁合同》价格无限接近。被告有理由怀疑评估公司未实际进行走访考察，且未考量疫情租金下降情况。据温州市龙湾区法院（2020）浙0303民初1382号判决，疫情期间应本着公平公正原则减免2个月租金，且2020年受疫情影响，租金远远低于24元/月/平方米。 为证明上述事实，被告温州联奥汽车销售服务有限公司向本院提供如下证据：执行裁定书，证明被告温州联奥汽车销售服务有限公司并无实际占用案涉房屋。 原告提供的上述证据，经庭审出示，被告温州联奥汽车销售服务有限公司质证意见如下：证据1-3无异议。证据4真实性无异议，对证明事项不予认定，原告认为被告占用6347.83平方不予认可，原告按拍卖总面积减去被告出租的面积，因总的面积可能存在空置，不能证明全部被告在占用。证据5真实性无异议，意见同补充答辩意见。证据6真实性无异议，证明对象有异议，证明事项不予认可，物权变动应以登记为准。本院经审查认为，原告提供的上述证据，来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，对其证明效力均予以确认。 被告温州联奥汽车销售服务有限公司提供的上述证据，经庭审出示，原告质证意见如下：真实性由法院核实，关联性有异议，被告的主体还是存在，股权受让是内部关系，不影响被告的资格。本院经审查认为，证据真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于被告是否非法占用案涉房屋，本院将在下文再行阐述。 根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下： 2017年11月1日，位于温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块的不动产由上海市公安局查封。2018年12月10日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之二执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人吴小晖转移登记至温州联奥汽车销售服务有限公司名下的不动产。2019年9月3日，上海市第一中级人民法院现场张贴和网上发布不动产拍卖公告。2019年10月15日10时至18日10时，上海市第一中级人民法院在淘宝网举行网络司法拍卖，由原告温州申泰阀门管件有限公司以2800万元起拍价竞得上述不动产。2019年11月20日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之五十三号执行裁定：上述不动产的所有权归买受人温州申泰阀门管件有限公司所有；买受人可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；该裁定送达后即发生法律效力。2019年11月23日，原告收到该执行裁定书。2019年12月18日，上述不动产权属登记变更至原告名下。上述不动产共4幢，幢号为1-4幢，房屋使用性质分别为英菲尼迪旗舰店、宿舍综合楼、门卫、门卫。 2019年7月12日，被告温州联奥汽车销售服务有限公司作为出租方（甲方）与温州市悦盛汽车销售有限公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：温州联奥汽车销售服务有限公司将位于温州经济技术开发区滨海园区A104-3号地块的房屋出租给温州市悦盛汽车销售有限公司使用；房屋租赁面积为6568平方米；租赁期限自2019年6月18日起至2023年4月18日止，第一个租赁年度的含税租金为189.16万元，租金每年递增2%；给予3个月免租期用于装修。合同签订后，温州市悦盛汽车销售有限公司已于2019年7月15日支付被告温州联奥汽车销售服务有限公司第一期租金189.16万元。 2020年4月13日，温州市悦盛汽车销售有限公司作为承租方（乙方）与原告温州申泰阀门管件有限公司作为出租方（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，温州申泰阀门管件有限公司将位于温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块的房屋给温州市悦盛汽车销售有限公司使用。合同签订后，温州市悦盛汽车销售有限公司于2020年5月19日、5月28日分别支付原告温州申泰阀门管件有限公司50万元、240万元，共计290万元（包括房租270万元及租赁保证金20万元）。 2020年2月24日，上海市第一中级人民法院出具一份（2018）沪01执1095号《公告》张贴在涉案房屋处，载明：本院在执行吴小晖集资诈骗、职务侵占一案中，于2019年10月15日至18日在“淘宝网”上依法拍卖被执行人吴小晖实际控制的温州联奥汽车销售服务公司所有的温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块，买受人温州申泰阀门管件有限公司以2800万元的最高价竞得上述不动产。同年11月27日，本院责成温州联奥汽车销售服务有限公司及不动产实际占用人（广汽丰田4S店）履行上述不动产的腾退义务，但其至今未予履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令温州联奥汽车销售服务有限公司及不动产实际占用人（广汽丰田4S店），于2020年3月25日前退出温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块，到期仍不履行的，本院依法强制执行。2020年3月25日，被告搬离涉案不动产。 2020年10月16日，上海迈逊拍卖有限公司出具一份情况说明，载明：温州申泰阀门管件有限公司于2019年10月18日通过网络司法拍卖获得温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块，在该公司全额缴纳拍卖款后，上海市第一中级人民法院按照规定流程，于2019年11月21日向我公司（拍卖辅助机构）送达执行裁定书（见附件1），11月22日，我公司通过顺丰快递向温州申泰阀门管件有限公司法人代表张纯巧邮寄该裁定书（快递单号：SF1005095903235,见附件2），张纯巧于11月23日签收（签收凭证见附件3）。特此说明。 2020年11月23日，原告向本院提出对位于经济技术开发区滨海园区A104-3号地块上本案涉及的宿舍综合楼、门卫室租金的价格进行鉴定，本院依法委托温州德诚资产评估有限公司进行鉴定，温州德诚资产评估有限公司于2021年1月15日出具评估报告书，评估结论：通过清查及评估计算，评估基准日2019年11月23日，温州申泰阀门管件有限公司所有的房地产（2019年11月23日至2020年3月25日）的租金评估价值为622000元（大写：人民币陆拾贰万贰仟元整），其中宿舍综合楼一楼房屋158300元，二楼房屋105000元，三楼至六楼房屋358700元。为此，原告支付鉴定费10000元。 本院认为：关于原告温州申泰阀门管件有限公司主张被告支付涉案房屋占有使用费622000元的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定,不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，拍卖成交裁定于2019年11月23日送达原告，故涉案不动产的所有权自2019年11月23日起属原告所有。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。涉案不动产于2017年11月1日已被上海市公安局查封，而2019年9月3日上海市第一中级人民法院现场张贴和网上发布涉案不动产拍卖公告，故应认定2019年9月3日被告已经知道涉案不动产已被查封及要被拍卖的事实。2019年11月23日开始，被告未经原告同意继续使用涉案房屋，已经没有法律依据，已经侵害了原告所拥有的合法物权，对原告所造成的损失应承担赔偿责任。被告主张并未提供证据证明被告现场实际占有时间及面积，因被告本身是涉案位于经济技术开发区滨海园区**地块上拍卖标的物的原所有权人，再结合被告出租拍卖标的物中的第1幢房屋及2020年2月24日上海市第一中级人民法院出具的（2018）沪01执1095号《公告》中载明的有责成被告履行腾退义务，但一直未予履行等事实，应认定除被告已出租的第1幢房屋外，其余的实际占有人应认定为被告，即使存在部分宿舍空置，亦应由被告承担全部责任。被告于2020年3月25日才撤离，现原告要求被告支付从2019年11月23日起至2020年3月25日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。经鉴定，涉案宿舍楼（2019年11月23日至2020年3月25日）的租金评估价值为622000元。现原告要求被告支付房屋占有使用费622000元，于法有据，本院予以支持。被告主张因疫情应减免2个月租金，但涉案房屋占有使用费已经过司法鉴定机构评估，且原、被告之间不存在租赁合同关系，被告是基于其侵权行为而应承担赔偿责任，故被告的该主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下： 被告温州联奥汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州申泰阀门管件有限公司房屋占有使用费622000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费10020元，减半收取5010元，财产保全费3694元，由被告温州联奥汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑国友 二〇二一年二月一日 书记员  林依依 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。