湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终66号上诉人：武汉大洋晶典商业发展有限责任公司，住所地湖北省武汉市汉江区中山大道756号,系原审原告原大洋百货公司的股东。法定代表人：黄清海，执行董事。上诉人:武汉光谷大洋商业发展有限责任公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷世界城光谷街3号-1区-101号，系原审原告原大洋百货公司的股东。法定代表人：黄清海，执行董事。委托诉讼代理人：刘昱，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海燕，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐华，男，1964年5月1日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市江汉区，现住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。上诉人原大洋百货公司与上诉人唐华租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初66号民事判决，向本院提起上诉。在上诉期间，原大洋百货公司于2020年11月12日注销登记，该公司的股东武汉大洋晶典商业发展有限责任公司、武汉光谷大洋商业发展有限责任公司申请继续参加诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原大洋百货公司上诉请求：一、撤销原判，支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由唐华承担。事实与理由：一、一审法院对场地租金的相关事实认定错误。1.双方签订的租赁合同不是固定租金，以18000元/月计算逾期交还场地租金标准不符合实际。根据租赁合同第一条第9项，2015年租金为18000元/月，2016年为20000元/月，2017年为22000元/月,同时唐华还要负担537元/月的设备维护费，2685元/月的中央空调使用费。因此租金标准应根据对应的年限分别计算，并且综合几项相加远高18000元/月。2.租金逐年上涨是商业惯例，依法不属于人民法院调整的范围。二、一审法院降低上诉人主张的场地占用费没有法律和事实依据。1、根据租赁合同第十七条第2项，上诉人有权按照5370元/天向唐华主张场地占用费，各自承担一半责任情况下为2685元/天，而上诉人的诉求已经远远低于该标准，属于上诉人作出的有利于唐华的表示，在唐华没有主张降低场地占用费（违约金）的情况下，一审法院主动降低有违当事人意思自治原则。2、租赁合同纠纷中，人民法院在守约方实际损失低于约定违约金的情况下才可以调整降低违约金，而上诉人仅仅是以租金的实际损失（没有包括空调、设备维护等费用）为标准主张违约金，已经主动降低了违约金低于全部实际损失，一审法院在此基础上再降低没有法律依据。3、在租赁合同关系中，承租人在合同解除后负有交还租赁物的义务，出租人主动收回房屋为弱义务，因此，对于双方同时控制被租赁物导致的损失，被上诉人的过错要大于上诉人，而上诉人主动调低为各自承担一半，其诉求已经低于实际损失，再降低不合情理。三、一审法院驳回上诉人主张的恢复场地费用没有事实和法律依据。1.根据租赁合同第十七条第1项，唐华应履行及时恢复原状的义务，因为唐华拒不履行义务。上诉人自行外聘第三方进行了恢复原状的工程，并且事先通知了唐华到场，该行为合理合法，上诉人代其履行义务后，依法可以向其主张履行的费用。2.恢复原状的费用属于上诉人实际损失，且并未超过约定的违约金（场地占用费）标准，依法不应减免。唐华答辩称，对方上诉理由不能成立，根据法院生效判决查明的事实以及原大洋百货公司自己提供的公证书就可以看出，原大洋百货公司在停业不久就自行上锁，已经完全控制场内物品，唐华并没有占有租赁物，双方合同明确约定原大洋百货公司有单方收回租赁场地的权利，因此原大洋百货公司实际已收回租赁场地。该公司未根据合同约定清空场地造成的损失应自行承担。唐华上诉请求：一、撤销一审判决，驳回起诉或将本案发回重审；二、判令原大洋百货公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审程序错误。1、本案属于重复起诉，应当驳回原大洋百货公司起诉。双方之间的租赁合同纠纷，原大洋百货公司于2015年8月4日向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼，其中诉讼请求包括要求唐华支付租金和违约金、滞纳金、直接损失。湘潭市雨湖区人民法院于2017年作出的（2017）湘0302民初2778号民事判决已经驳回其主张的违约金、滞纳金和直接损失的诉讼请求，该案湘潭市中级人民法院于2018年9月3日作出终审判决维持原判。原大洋百货公司就同一租赁合同又向唐华主张赔偿经济损失，应当驳回起诉。二、一审适用法律错误，原大洋百货公司主张的经济损失没有法律依据，不应支持。1.原大洋百货公司主张的经济损失中场地占用费属于其自身经营风险。2、在唐华停业期间，原大洋百货公司对唐华承租的物业进行加锁，实际上取得了该物业的绝对控制权和占用权，唐华已经丧失了对所租赁物业的控制和占用，不存在支付占用费的义务。3、双方签订的《租赁合同》第十七条“场地交还和续租”已经明确约定了如何交还经营场地，完全不需要唐华参与。唐华基于该合同条款，已经将交还经营场地的权利全部交由原大洋百货公司单方收回，不存在合同解除后还要继续支付场地占用费。4、原大洋百货公司长时间恶意不清空场地，应当自行承担扩大损失。三、一审法院错误认定了被上诉人对租赁场地加锁的时间。一审法院认定原大洋百货公司加锁时间的依据是（2018）湘03民终863号民事判决中其单方陈述“加锁行为是一审上诉后加的锁”，认定上诉时间2018年4月11日为加锁的时间，该认定与客观事实不符。唐华有证据证实原大洋百货公司加锁时间在2015年2月16日唐华经营场地停业后不久，不可能发生在2018年4月。原大洋百货公司答辩称，该案不属于重复起诉，对方占用场地违约和侵权是法律事实，造成该公司无法使用场地的损害后果，从根本阻断公司获取转租收益，并且公司还需向业主支付租金，公司自主经营的盈利问题与对方无关，与本案是不同的法律关系，并无因果关系。原大洋百货公司上锁是在对方自行停业上锁之后，原因也是对方长期欠租金，上锁的目的是催缴租金。其后对方并没有退还场地的任何意思表示，反而用加锁的方式控制并放置物品长期占据，其行为和形式都占用了场地，并且直到法院生效判决令其办理仍不办理，其所谓扩大损失的责任完全在对方。湘潭市中级人民法院生效判决已认定诉争场地物品为对方，同时认定原大洋百货公司自行处置物品侵权，应赔偿对方损失也充分证明是对方实际占据场地，而原大洋百货公司自行清空场地侵害了对方权益，因此，对方主张的场地已经自动移交，没有事实和法律依据。原大洋百货公司向一审法院起诉请求：1、判令唐华赔偿原大洋百货公司经济损失（包括但不限于场地占用费）435,362元（自2015年5月18日起至2018年12月30日止）；2、判令唐华赔偿原告恢复租赁场地费用96,730元。2008年4月4日，原大洋百货公司与湘源公司签订《湖南湘潭市·白石商业广场项目租赁合同》，约定由原大洋百货公司承租湘源公司位于雨湖区建设北路8号的白石商业广场用于经营湘潭大洋百货商场；双方于2009年6月6日所签的《补充协议》明确租期从2009年11月11日起至2029年11月10日止，其中2009年11月11日至2010年1月27日为免租期；双方于2010年12月20日所签的《补充协议》明确计租面积为44052.87平方米；第一年至第三年的月租金为39元/平方米，第四年的月租金为40.5元/平方米，以后每年月租金在上一年的租金标准上递增2%。2016年1月25日，双方签订《〈租赁合同〉（第二次租金及租期等事宜调整）补充协议》，约定2015年8月11日至2019年1月11日为过渡期，2015年8月11日至2018年8月10日期间的租金、维护及管理服务费为160万元/月，2018年8月11日至2019年1月10日期间为180万元/月；双方未在约定期限内签署新的租赁合同或委托管理协议，则双方的租赁关系在上述过渡期届满后自然终止。2019年1月14日，双方签署《场地交还协议》，确认原大洋百货公司已于当日向湘源公司交还租赁场地。原大洋百货公司向湘源公司付清了全部租赁费用。2011年11月25日，原大洋百货公司、唐华签订《租赁合同》，主要约定有由唐华承租湘潭大洋百货商场二楼537平方米的场地面积用于经营“兰香缇中西餐厅”；租期自2012年1月1日起至2017年12月31日止；合同届满或提前解除或终止的，原大洋百货公司有权收回该经营场地，唐华应在发生上述情况后5日内将场地恢复至交付时的状态（自然损耗因素除外），交还并接受其检查；若对场地或附属设施造成无法恢复之损害的，唐华应负责赔偿；唐华未依约交还场地的，每逾期一天应按每平方米每日人民币10元的标准向原大洋百货公司支付场地占用费，唐华同意原大洋百货公司在其逾期15日不能交还的情况下可单方收回场地等相关内容。双方在履行租赁合同过程中因有关问题产生纠纷，唐华自2014年8月份之后未再向原大洋百货公司交付租金。2015年2月16日，唐华因经营亏损将兰香缇中西餐厅关门停业。原大洋百货公司遂于同年8月4日将唐华诉至法院，唐华亦提起反诉，湘潭市雨湖区人民法院于2016年12月27日作出（2015）雨法民一初字第820号民事判决。原大洋百货公司不服该判决提起上诉，湘潭市中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）湘03民终389号民事裁定，将该案发回重审。湘潭市雨湖区人民法院于2018年3月29日作出（2017）湘0302民初2778号民事判决，确认双方所签《租赁合同》于2015年4月18日已经解除，判令：1、唐华在该判决生效之日起十日内腾空承租原大洋百货公司位于湘潭大洋百货商场二楼537平方米营业区域（即兰香缇中西餐厅）；2、唐华支付原大洋百货公司2014年9月起至2015年4月15日止的租金135000元、设施设备维护费4027.5元、2014年9月至2015年2月期间的水电费40974.99元，共计180002.49元；3、原大洋百货公司退还唐华履约保证金50000元；4、原大洋百货公司支付反诉唐华装修损失100000元；以上2、3、4项相抵后，唐华还需支付原大洋百货公司30002.49元。双方均不服该判决提起上诉，湘潭市中级人民法院于2018年9月3日作出（2018）湘03民终863号民事判决，判决结果是：驳回上诉，维持原判。该院另查明：唐华在二审中称现在原大洋百货公司也对兰香缇中西餐厅的门上了锁，致其无法使用；原大洋百货公司则称是在一审上诉后才对该餐厅上锁的。2018年11月16日，原大洋百货公司向湘潭市雨湖区人民法院申请执行已生效的（2017）湘0302民初2778号民事判决。湘潭市雨湖区人民法院于当月20日执行立案。同年12月30日，原大洋百货公司通过上海弘韬建设发展有限公司组织人员施工，对兰香缇中西餐厅进行腾空与恢复原状。原大洋百货公司后又将该餐厅内的有关财物以13210元的总价格卖给了鑫瑞电器厨具家具城。2019年4月26日，湘潭市雨湖区人民法院受理了唐华就上述财产损失向原大洋百货公司索赔一案。原大洋百货公司则以要求唐华支付合同解除后的场地占用费而提出反诉，因不符合应当合并审理的情形，湘潭市雨湖区人民法院裁定驳回反诉，并告知其可另行起诉。同年10月24日，湘潭市雨湖区人民法院作出（2019）湘0302民初1249号民事判决，判令原大洋百货公司在该判决生效之日起三日内赔偿被告财产损失156933.25元。原大洋百货公司不服提起上诉，湘潭市中级人民法院于同年12月18日作出（2019）湘03民终2266号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明：原大洋百货公司将包括兰香缇中西餐厅在内的大洋百货商场六家特业店铺的拆除工程，发包给上海弘韬建设发展有限公司实施。原大洋百货公司提交的结算资料显示：该工程项目的审核结算合价为601569元，其中兰香缇中西餐厅的审核结算价额为96110元。一审法院认为，双方的租赁合同解除后，唐华应当将其承租的场地腾空并返还给原大洋百货公司。本案的焦点问题为唐华是否应当赔偿原大洋百货公司2015年5月18日至2018年12月30日期间案涉场地被占用的经济损失和原大洋百货公司为腾空场地并恢复原状所支付的费用，以及如果需要赔偿，应当如何赔偿原告的损失。首先，（2017）湘0302民初2778号和（2018）湘03民终863号民事判决均认为：在约定的解除合同条件成就后，原大洋百货公司于2015年4月17日向唐华发出了解除租赁合同的通知，唐华回函仅要求赔偿损失，并未对合同解除提出异议，故次日双方于2011年11月25日所签租赁合同业已解除。根据租赁合同中的有关约定，唐华应在合同解除后5日内将经营场地恢复原状并交还原告，逾期应支付场地占用费。现原告要求从2015年5月18日起计算场地占用费，晚于合同约定的时间，系对自身民事权益的处分，予以支持。但原大洋百货公司在诉讼过程中对案涉场地实施加锁的行为，对租赁场地进行了实际控制，使得唐华也不能自行腾空场地，这段期间的损失只能由原大洋百货公司自行承担。关于原大洋百货公司加锁时间的认定问题，双方是在（2018）湘03民终863号案件二审期间提出原告加锁这一情况的，原大洋百货公司亦承认是在一审上诉后加的锁。经查：原大洋百货公司对（2017）湘0302民初2778号民事判决不服递交上诉状的时间为2018年4月11日。将2018年4月12日认定为原大洋百货公司加锁的时间，故唐华应赔偿原告2015年5月18日至2018年4月12日期间的场地占用费损失。原大洋百货公司在申请法院强制执行之后，又私自将包括案涉场地在内的有关拆除工程整体发包给上海弘韬建设发展有限公司实施，该费用应由其自行承担。其次，对于唐华应如何赔偿原大洋百货公司上述期间的场地占用费损失，原大洋百货公司主张按其同时期向湘源公司支付的每月每平方米租金标准计算场地占用费。经查：2015年5月18日至8月10日期间，原大洋百货公司向湘源公司支付的每平方米每月租金标准为42.136元。被告同时期向原告每月支付的租金标准为18000元，换算成每平方米每月的租金约为33.5元（18000元÷537平方米）。根据司法解释的有关规定，出租人可以参照合同约定的租金标准要求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。原大洋百货公司主张的标准高于上述法定标准，不予支持。应当以双方租赁合同解除之前的月租金18000元（日租金600元）为标准计算场地占用费。2015年5月18日至2018年4月12日共有二年十个月零二十六日，此间的场地占用费总计为627600元。原大洋百货公司自认在纠纷中存在一定过错，自愿承担场地占用费一半的损失，予以确认。综上所述，对原大洋百货公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告唐华在本判决生效之日起五日内支付原告湘潭大洋百货有限公司2015年5月18日至2018年4月12日期间的场地占用费313800元；二、驳回原告湘潭大洋百货有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9120元，财产保全费3180.46元，合计12300.46元，由唐华负担8118元，由湘潭大洋百货有限公司负担4182.46元。二审期间，唐华向本院提交如下证据：证据一、（2019）湘0302民初1249号案质证笔录及调查笔录，拟证明法院已经查清原大洋百货公司上锁的事实，原大洋百货公司是在唐华停业不久后就对租赁场地上锁，原大洋百货公司已经完全控制租赁场地。证据二、公证书二份，拟证明大门已经被原大洋百货公司上锁的事实，上锁时间是从2015年4月开始，原大洋百货公司虚假陈述是2018年后上锁的，从照片看出租赁场地过道狭窄，只能通过大洋百货货梯进行搬离。原大洋百货公司质证认为：关于上锁的事实以法院判决为准，对判决真实性没有异议，对证明目的有异议，周某的证言证明不了原大洋百货公司不让他拿物品，就算有该行为也是基于对方欠付租金。关于公证书，原大洋百货公司是在对方上锁后进行加锁的，这是有先后顺序的，是对方控制场地在先。2015年加锁行为不能证明此后几年都是这种状态。原大洋百货公司未向本院提交新证据。本院认证认为，证据一、二的真实性予以采信。经审理查明，一、2020年9月11日，原大洋百货公司召开股东会，决议由其股东按其投资比例享有债权或由股东按投资比例在公司剩余清算资产范围内予以处置及承担责任。2020年11月12日办理注销登记。二、双方又因原大洋百货公司强制腾空租赁场地，唐华向法院起诉财产损害赔偿纠纷，经湘潭市雨湖区人民法院判决原大洋百货公司赔偿唐华财产损失156933.25元，原大洋百货公司上诉至本院，二审维持原判。在该案二审判决中认定，在兰香缇中西餐厅停业期间，双方均将该餐厅的正门和后门上锁。本院另查明，在（2019）湘0302民初1249号案中法院对原大洋百货公司业务部负责人张向艺的调查笔录中记录：为了安全起见把门锁了，时间大约是2015年7.8月左右。除此之外，原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于重复诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中原大洋百货公司的诉讼请求为支付场地占用费等费用，而前诉的诉讼请求为支付租金等费用，两者的诉讼请求并不相同，因此本案不属于重复诉讼。唐华主张本案为重复诉讼的上诉理由不成立，本院不予采纳。二、原大洋百货公司主张的场地占用费的认定问题。双方签订的《租赁合同》于2015年4月18日解除，根据合同约定，在合同解除后唐华应在5天内将经营场地交付给原大洋百货公司，逾期15天未交，原大洋百货公司有权单方收回场地。在双方就租赁合同的履行发生纠纷后，唐华未积极腾空场地并交还给原大洋百货公司，原大洋百货公司亦未按照合同约定主动收回所出租的场地，而是诉讼至法院请求判令唐华腾空场地。因此在合同解除后，唐华未积极主动腾空场地具有过错，而原大洋百货公司不仅未积极配合唐华腾空场地，还将门锁了不利于唐华腾空场地，过错较大。本院根据双方的过错大小，对于未能及时腾空场地而发生的占用费，酌情认定原大洋百货公司自负75%的责任，唐华负担25%的责任。因租赁合同已经解除，原大洋百货公司主张按照租赁合同约定逐年上涨的租金标准计算场地占用费，没有合同依据，故从2015年5月18日至2018年9月3日期间的场地占用费，本院参照月租金18000元为标准计算场地占用费，经计算为711000元（18000×3×12+18000×3+18000÷30×15）。因此，唐华应支付原大洋百货公司的场地占用费为177750元（711000×25%）。原大洋百货公司认为按18000元/月计算逾期交还场地租金错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。原大洋百货公司在申请法院强制执行后，又私自请人腾空场地，故该恢复场地费用应由其自行承担。原大洋百货公司主张唐华应支付恢复场地费的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人唐华的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。上诉人原大洋百货公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审审理程序合法，但部分处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初66号民事判决第二项；二、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初66号民事判决第一项为唐华在本判决生效后十日内支付武汉大洋晶典商业发展有限责任公司、武汉光谷大洋商业发展有限责任公司场地占用费177750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9120元，财产保全费3180.46元，合计12300.46元，由唐华负担6680.46元，由武汉大洋晶典商业发展有限责任公司、武汉光谷大洋商业发展有限责任公司负担5620元;二审案件受理费9120元，唐华负担3500元，由武汉大洋晶典商业发展有限责任公司、武汉光谷大洋商业发展有限责任公司负担5620元。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 任 莉审判员 曾波毅二〇二一年二月二十二日法官助理刘娇琳书记员何腊冬