河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终293号 上诉人（原审原告）：刘世杰，男，汉族，1992年10月2日出生，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：宁伯学，男,满族,1983年8月27日出生,住保定市莲池区。 上诉人（原审被告）：保定市容大房地产集团有限公司，住所地保定市天鹅中路33号。 法定代表人：孟永强，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：王一凡，男，1993年9月11日出生，汉族，住保定市莲池区。 上诉人刘世杰、上诉人保定市容大房地产集团有限公司（以下简称容大公司）因与被上诉人王一凡商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘世杰上诉请求：请求判令容大公司支付自其支付购房款之日起至容大公司返还购房款之日止同期商业银行贷款利息，并赔偿其购房款一倍的赔偿金764940元；判令王一凡在容大公司返还和赔偿其金钱给付范围内承担连带返还和赔偿责任。事实和理由：1、容大公司存在没有预售许可证销售房屋的行为，其与容大公司签订的《认购协议》无效，且容大公司存在一房二卖行为，其没有主动调查相关手续的义务，容大公司应尽诚实守信义务和应遵守法规规定，其在此没有过错，一审判决应支持其诉讼请求；2、其提交的冯会宣与王一凡签订的《协议书》，其支付的利息畸高，不符合民间借贷利息交易习惯，不应认定全部为利息，而是包含中介费用，证实王一凡在其买房过程中提供了房屋中介服务，王一凡应与容大公司承担连带责任。 容大公司辩称，刘世杰上诉请求判令一倍赔偿金及利息没有依据，该公司不存在一房二卖行为；王一凡与该公司没有关系。 王一凡辩称，刘世杰与其签订的协议并不是房产中介协议，双方只是借款垫资的服务，签订的协议是情况说明及保证书；关于利息，约定按照3分息计算利息，符合国家规定，没有中介费。 容大公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回刘世杰的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、刘世杰系从刘文胜处购买的房屋，容大公司只是配合出具变更手续，容大公司并未收到刘世杰的购房款，容大公司与刘世杰不存在房屋买卖合同关系，不应承担退还购房款及利息的责任；2、保定中创房地产开发有限公司与杨亚红签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证，系无效合同，容大公司因协议承接的入园户仅为债权，容大公司并不涉及一房多卖；3、原业主刘文胜在房屋未取得权属证书的前提下，将房屋出售给刘世杰，双方签订的合同系无效合同，受让刘世杰购房款主体应将款项返还；4、一审判决容大公司按中国人民银行同期贷款利率四倍和贷款市场报价利率四倍给付刘世杰损失于法无据。 刘世杰辩称，刘文胜与其没有签订过任何合同，通过一审法院调取的容大公司签订的转让协议可以看出，杨亚红的购房是合法有效的，存在一房二卖行为。 王一凡表示该上诉主张与其无关。 刘世杰向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的购房合同无效，容大公司返还购房款764940元。2、判令容大公司自刘世杰支付购房款之日起至容大公司返还购房款之日止利息（按银行同期贷款利率计算），并赔偿刘世杰购房款一倍的赔偿金764940元。3、判令王一凡对容大公司返还刘世杰购房款764940元、利息及赔偿金承担连带责任。4、判令容大公司、王一凡共同承担诉讼费。 一审法院认定事实：2017年，刘世杰欲购买容大公司开发的容大梦立方A号楼13层1301号商品房，2017年9月30日刘世杰与容大公司签订合同编号为916《认购合同》，合同约定刘世杰购买容大公司开发的案涉商品房，房屋建筑面积69.54平方米，单价11000元每平方米，总价764940元，容大公司出具了764940元的购房款收据。2017年9月28日，刘世杰的父亲刘卫东向王一凡转账50000元，2017年10月26日，冯会宣和王一凡签订了《协议书》，并通过冯会宣银行卡向王一凡转账了582000元，偿还了王一凡为刘世杰垫付购房款565000元及利息17000元。后容大公司未能向刘世杰交付案涉房屋。 另查明，容大公司销售的案涉房屋所在项目，系由保定市中创贸易有限公司取得国有土地使用证、建设工程规划许可证（项目名称为智慧城）、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，2020年8月4日，保定芳邻房地产开发有限公司（原中创贸易有限公司经过股权变更及更名后，变更为保定核桃文化创意有限公司，后又变更为保定芳邻房地产开发有限公司）取得商品房预售许可证。2014年3月24日，保定核桃文化创意有限公司股东与容大公司签署协议，将该公司75%股权转让给容大公司，并对该公司的债权、债务进行了约定，其中约定该公司欠入园户约1.6万平米的房屋，由容大公司承接。该协议所附A座入园户明细表中载明了本案案涉房屋有另一业主。 一审法院认为，根据容大公司与刘世杰所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中的约定，双方所签订的合同为商品房买卖合同。鉴于双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的《认购合同》应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因容大公司在2020年8月4日方才取得商品房预售许可证明，故认定双方所签订的购房合同无效。 关于刘世杰主张退还的购房房款764940元的诉讼请求，经查，刘世杰虽只能提供向王一凡的582000元及50000元的转账记录，但容大公司同其签订了《认购合同》，约定购房款为764940元，并向刘世杰出具了764940元的收据，应视为容大公司对刘世杰权利的认可。因合同无效，容大公司应将购房款764940元返还刘世杰。 关于刘世杰主张的利息损失及房屋价款一倍赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 关于在销售房屋时，容大公司是否存在欺诈、隐瞒的情形，经查，首先，容大公司从未表明其取得过商品房预售许可证明；其次，根据双方提交的证据及当庭陈述，刘世杰在签订合同时并未向对方索要五证，也未查询案涉房屋的登记信息和开发情况，结合双方签订合同的过程，不能认定容大公司在售房过程中存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证证明的事实的情形。但法院调取的《梦立方项目业主信息核查表》及保定核桃文化创意有限公司股东与容大公司签署的协议，能够证实保定中创房地产有限公司将该诉争房屋先行卖给了他人，并在保定市中创贸易有限公司（保定中创房地产有限公司的关联公司）与容大公司交接时对案涉房屋情况附表。故容大公司对案涉房屋已经被中创房地产公司售出应为明知，其向刘世杰出售案涉房屋，造成本案纠纷，存在过错。 容大公司在案涉项目未取得商品房预售许可证的情况下即对外销售房屋，对案涉购房合同无效有过错。刘世杰作为一个完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品交易，应尽到谨慎的审查义务，其在签订合同时未向容大公司索要相关开发手续，也未进行必要的查询，对合同无效也应承担相应的责任。根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，酌定由容大公司以刘世杰已付购房款为基数，根据资金占用的时间，参照同期银行贷款利率（LPR）的四倍赔偿刘世杰的相应损失，即以764940元为基数，自2017年9月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算给付刘世杰损失，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算给付刘世杰损失至购房款付清之日止。 关于被告王一凡在本案中是否承担责任，经查，王一凡在案涉合同的交易中曾为刘世杰垫款，并签署协议由冯会宣代刘世杰还款并支付利息，但刘世杰不能提供王一凡提供中介服务的合同，不能证实王一凡如何为其提供了中介服务，亦不能证实王一凡对其欺骗和隐瞒的情况，且刘世杰主张中介服务的损失，与本案并非同一法律关系，故王一凡在本案中不承担责任，对刘世杰的相关诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘世杰与保定市容大房地产集团有限公司于2017年9月30日签订的关于容大梦立方A号楼13层1301号商品房的商品房预售合同无效；二、保定市容大房地产集团有限公司在本判决生效之日起十日内返还刘世杰购房款764940元，并以764940元为基数，自2017年9月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算给付刘世杰损失，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算给付刘世杰损失至购房款付清之日止；三、王一凡在本案中不承担责任；四、驳回刘世杰的其他诉讼请求。案件受理费18569元，由保定市容大房地产集团有限公司承担。 本院二审期间，上诉人容大公司提交如下证据：1、《对原中创购房老业主（入园户）的承诺函》，证明该公司对一审法院认定的入园户问题，只认定债权不认定物权；2、保定高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0691民初288号民事判决书、河北省保定市中级人民法院（2018）冀06民终5332号民事判决书，证明入园户原来签订的合同与容大公司没有任何关系。 刘世杰的质证意见：承诺书是容大公司的单方承诺，章是容大公司的章和其子公司的章，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可；两份判决书没有证明容大公司对项目负责，不予认可。 王一凡对上述证据没有意见。 本院认定证据和事实如下：对上诉人容大公司提交承诺函系其单方行为，对其证明目的不予认可；对其提交的两份民事判决书的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，容大公司与刘世杰于2017年9月30日签订的《认购合同》及容大公司出具的购房款收据，证实双方所签订的合同为商品房买卖合同，因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，容大公司未取得相关手续，且容大公司在刘世杰起诉后才取得商品房预售许可证，一审判决据此认定双方所签订的《认购合同》应当认定为商品房预售合同，且双方所签订的购房合同无效，符合法律规定，应予以维持。容大公司关于该公司与刘世杰不存在房屋买卖关系的上诉主张，不予支持。 一审法院调取的保定核桃文化创意有限公司股东与容大公司签署的关于股权转让及入园户承接的协议、入园户明细表中载明案涉房屋为另一业主的证据，证实容大公司对于案涉房屋存在一房二卖行为，综合容大公司在相关手续不全的情况下出售该房屋等情况，一审判决认定容大公司对案涉房屋已经被保定中创房地产有限公司售出应为明知，其向刘世杰出售案涉房屋，存在过错，并无不当。故容大公司关于该公司不存在一房二卖行为，不应赔偿刘世杰损失的主张，无事实和法律依据。 因房屋买卖属于大宗商品交易行为，按照交易习惯，刘世杰在购买房屋时应尽到谨慎的审查义务，其在签订合同时未向容大公司索要相关开发手续，也未进行必要的查询，对合同无效也应承担相应的责任。故一审判决根据双方在签订合同过程中各自的过错程度， 酌定由容大公司以刘世杰已付购房款为基数，根据资金占用的时间，参照同期银行贷款利率的四倍赔偿刘世杰的相应损失，并无不当。刘世杰关于其在购房中没有过错的上诉主张，不予支持。 本案中因刘世杰提交的证据不足以证实王一凡为其购房行为提供的服务属于房产中介服务，其与王一凡借款及利息问题属于另一法律关系，故对于刘世杰提出的王一凡为其提供买卖房屋中介服务，应与容大公司承担连带责任的上诉主张，无证据予以证实，不予支持。 综上所述，上诉人保定市容大房地产集团有限公司、上诉人刘世杰的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11449.7元，由上诉人保定市容大房地产集团有限公司负担；二审案件受理费7300元，由上诉人刘世杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓彦威 审判员  钱 娜 审判员  郑 东 二〇二一年二月二十五日 书记员  林冠臣