福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终578号 上诉人（原审被告）：陈择凡，男，1996年12月18日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟、杨嘉欣，福建知力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭亚鹏，男，1977年7月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：宁满秀，女，1979年11月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人陈择凡因与被上诉人彭亚鹏、宁满秀房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈择凡上诉请求：1.依法撤销福建省福州市仓山区人民法院作出的（2020）闽0104民初3164号民事判决并依法改判；2.本案全部的诉讼费用由彭亚鹏、宁满秀承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，法律适用不当。1、《具结书》的签订时间系2019年10月5日，而原告主张的《个人住房借款合同》、借款利息、降价出售房屋损失均系发生在签订《具结书》之后，即彭亚鹏、宁满秀所主张的损失均发生在签订《具结书》之后，可见陈择凡在出具《具结书》时并不能清楚认识到其违约性质、违约时间以及违约后果等。2、虽然《具结书》载明的剩余违约赔偿金为50万元，但根据《具结书》载明的内容可知，陈择凡已向彭亚鹏、宁满秀实际支付了65000元的购房保证金，并已支付居间服务费85000元，故陈择凡实际要支付65万元违约金。3、根据法律规定，当事人请求人民法院予以扣减违约金不以约定的违约金数额非本人的真实意思表示为前提，故不能以《具结书》系其本人真实的意思表示为由否定陈择凡违约金数额过高的抗辩。二、一审法院未对彭亚鹏、宁满秀的实际损失进行认定，即认定陈择凡关于违约金过高的抗辩依据不足，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及类案公报案例【最高人民法院(2011)民再申字第84号民事判决，确认约定的违约金数额是否过高，应以彭亚鹏、宁满秀因陈择凡的违约行为所造成的实际损失数额为确认的基础。彭亚鹏、宁满秀在《起诉书》所载的损失均系为履行与他人另行签订的《房屋买卖合同》产生的损失，与陈择凡的违约行为不具有直接因果关系，不能作为认定涉案合同实际损失的依据。三、（2019）闽0102民初15065号民事判决裁判结果与其他法院同类生效案件裁判规则明显相悖，违反“类案审判”制度。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第十条之规定：“公诉机关、案件当事人及其辩护人、诉讼代理人等提交指导性案例作为控（诉）辩理由的，人民法院应当在裁判文书说理中回应是否参照并说明理由；提交其他类案作为控（诉）辩理由的，人民法院可以通过释明等方式予以回应。”四、违约金的性质以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。本案中，彭亚鹏、宁满秀的实际损失应为其两次出售房屋的差价即13万元，另加损失的百分之三十为39000元，共计169000元，故双方约定的违约金不应超过169000元，扣减陈择凡已向彭亚鹏、宁满秀支付的购房保证金65000元，陈择凡还应支付的违约金为104000元。五、彭亚鹏、宁满秀主张为支付购房款共借款约302万元与事实不符，也与本案无关。根据彭亚鹏、宁满秀签订的《个人住房借款合同》第二十九条约定可知，彭亚鹏、宁满秀为购房共商业借款117万元。以及根据彭亚鹏、宁满秀与案外人李研签订的《房屋买卖合同》第三条可知，彭亚鹏、宁满秀购买的房屋成交价格为265万元，且从《补充协议》第1条可知，该房屋系卖方家庭唯一住房且已购买满5年，故中间交易费仅需7万元。据此，彭亚鹏、宁满秀实际需支付购房款共计272万元。扣减彭亚鹏、宁满秀的商业贷款117万元，彭亚鹏、宁满秀仅需借款155万元即足以支付购房款。而从彭亚鹏、宁满秀提交的证据可知，彭亚鹏、宁满秀共借款了约302万元用于购房，故彭亚鹏、宁满秀主张为支付购房款共借款302万元与事实不符，所支付的利息亦不应认定为损失。彭亚鹏、宁满秀为证明借款用于支付购房款提交的证据仅能证明其借款的事实，不能证明所借款项实际上用于支付购房款。六、彭亚鹏、宁满秀主张变成二套房后，按揭贷款LPR利率上浮78.5基点即上浮16.2%后增加贷款利息12万元与事实不符。1、从实际情况可知，即使彭亚鹏、宁满秀系首套房，对于按揭贷款利率，银行亦会根据个人情况在LPR利率基础上作30-50基点的上浮。2、因彭亚鹏、宁满秀银行贷款借款期限共为20年，即使因利率上浮16.2%后增加贷款利息12万元，未来20年期限内累计增加的12万元折现的总现值应远远低于现在的12万元，故彭亚鹏、宁满秀要求陈择凡承担12万元贷款利息损失，对陈择凡明显不公。 彭亚鹏、宁满秀共同辩称，1、关于陈择凡主张的违约性质、违约时间及违约后果认定错误的问题：陈择凡催促彭亚鹏、宁满秀按照合同规定到银行办理有关按揭贷款手续的时候，已经明确告知陈择凡签订了新的房屋买卖合同，告知其违约成本和违约将造成的相关损失情况，并有9月18日在中间人家屯房产服务公司交谈的视频记录为证，明确要求陈择凡严格按照合同规定履行合同，因此，陈择凡应当且已经知晓违约行为带来的损失和严重后果。2、关于违约金数额认定的问题：居间服务费85000元是给房产中介办理业务的服务费，成交价为房屋卖房实收价格，居间服务费不属于违约金范畴。3、关于违约金过高的问题：双方在签定合同之时，已经仔细阅读过合同文本了，对于双方的权利和责任都已经非常清楚，签定合同的双方都是具有完全民事行为能力的人，签定合同内容都是双方真实意思表示，合同一旦签定，双方应当坚持诚实守信原则，严格按照合同条款规定履行合同义务。违反合同约定的，应当赔偿守约方损失。由于陈择凡的违约，给彭亚鹏、宁满秀造成了巨大的经济损失和精神损失，具结书已经明确了违约金数额和违约利息支付方式，在签定具结书时已经给陈择凡减免了部分违约金，一审法院已经充分考量了实际损失这个依据。4、关于借款金额认定的问题：借款金额不能只认定守约方需支付的购房款金额，而因综合考虑守约方为购房而需要筹集的资金总额来衡量。目前，房屋按揭贷款审批相当严格，要求购房夫妻双方不能有消费贷款、信用贷款、5万元以上的信用卡透支记录，因此在办理购房贷款前，必须先偿还清楚购房者夫妻双方名下的所有消费贷款、信用贷款和信用卡消费金额，这些资金都是由于陈择凡违约而给彭亚鹏、宁满秀造成的资金短缺。因此，彭亚鹏、宁满秀的借款金额只要没有超出当时房屋买卖合同总价318万元，围绕履行购买李研房屋合同而产生的借款及其利息，都应认定为陈择凡违约而给对方造成的损失。5、关于二套房利息问题：从2019年10月开始，房贷利率实行LPR方式，首套房贷LPR为4.85%，二套房上浮0.785即为5.635%，上浮幅度为16.2%，因此，二套房利息与首套房相比要增加12万元，这是陈择凡违约给彭亚鹏、宁满秀造成的直接损失。至于未来货币是否贬值，没有任何证据证明也无法预测。此外，陈择凡于2019年6月卖出金山吉苑B10-404房产一套，实收价格250多万元，房款于2019年8月全部到账。陈择凡于2019年6月8日与彭亚鹏、宁满秀签订购房合同，约定2019年9月6日前办理按揭手续，陈择凡有足够的时间和资金正常履行合同，而且陈择凡及其父母多次到案涉房产现场踏勘，均对所购房产表示满意。在此情况下，经家屯房产中介3次发函催促陈择凡履行合同，其仍然用各种理由搪塞拒不履行合同。陈择凡的行为属于恶意违约行为，应当赔偿守约方全部损失，并按合同支付利息。 彭亚鹏、宁满秀向一审法院起诉请求：1.判令陈择凡一次性给付购房违约金共计500000元；2.判令陈择凡一次性支付2019年11月15日-2020年4月15日期间购房违约金逾期利息共计25000元；3.判令陈择凡承担所有诉讼费用。诉讼过程中，彭亚鹏、宁满秀将第2项诉讼请求变更为：判令陈择凡足额支付500000元违约金利息，计算期间从欠款之日2019年11月15日起至还清违约金本金之日止。 一审法院认定事实：2019年6月6日，彭亚鹏之妻肖晓鑫以彭亚鹏、宁满秀（甲方、出卖人）代理人身份与陈择凡（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将座落于福州市仓山区金山街道滨洲路15号吉苑C组团（原金山桔园一期）9#101单元房产以3180000元价格出卖给乙方；签订合同时，彭亚鹏、宁满秀未到场，肖晓鑫承诺房屋产权人彭亚鹏、宁满秀于6月7日前对合同进行追认，如彭亚鹏、宁满秀不同意出售或有疑义，则肖晓鑫愿意承担违约责任并支付违约金630000元。 2019年6月7日，彭亚鹏、宁满秀出具《代理行为追认及授权确认函》，表示对肖晓鑫将上述房屋出售给陈择凡的行为予以追认，并授权肖晓鑫继续在上述房产中代理签署相关合同及文件。 2019年9月25日，彭亚鹏、宁满秀（甲方）与陈择凡（乙方）签订《补充协议》，约定：原合同约定甲乙双方应在2019年9月6日前至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续，现双方约定，乙方改为一次性付款，乙方承诺在2019年9月29日前将除购房保证金以外的全部购房款直接打入甲方指定的账户上，若乙方未能履行，则按原合同的违约条款处理。 2019年10月5日，彭亚鹏、宁满秀（甲方）与陈择凡（乙方）、案外人福建家屯房产代理有限公司（居间方、交易服务方、丙方）签订《具结书》，约定：因陈择凡自身原因无法购买讼争房屋，三方自愿就合同解除达成协议：乙方自愿支付违约赔偿金565000元给甲方；甲乙双方同意从乙方支付的购房保证金中扣除65000元支付给甲方（该款由交易服务从代管的乙方购房保证金中支付给甲方），剩余违约赔偿金500000元乙方承诺于2019年11月15日前自行支付给甲方。 2019年10月5日，陈择凡出具《欠条》，表示其欠彭亚鹏购房违约金500000元，其承诺于2019年11月15日前全部支付给彭亚鹏，若逾期则从2019年11月15日起按月利率1%支付剩余欠款的利息。 一审法院认为，讼争的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《具结书》，均系彭亚鹏、宁满秀与陈择凡的真实意思表示，合法有效。陈择凡在《具结书》出具后，至今未支付剩余的违约金500000元，已违反约定，现彭亚鹏、宁满秀要求陈择凡支付《具结书》中载明的剩余违约金500000元，合理合法，一审法院予以支持。违约金具有弥补守约方损失与惩罚违约方违约的双重性质，彭亚鹏、宁满秀与陈择凡在出具《具结书》时已对违约金的数额予以了确定，该金额不但能达到惩罚陈择凡违约行为的目的，亦足以弥补彭亚鹏、宁满秀因陈择凡的违约而给其带来的相应损失，故彭亚鹏、宁满秀再行要求陈择凡支付相应的违约金利息损失，一审法院不予支持。关于陈择凡认为违约金过高的辩解意见，一审法院认为，陈择凡在出具《具结书》时，对其本人的违约行为、违约性质、违约时间以及违约后果等均有清楚的认识，《具结书》系其本人真实的意思表示，且《具结书》中载明的违约金数额也低于《房屋买卖合同》约定的630000元的违约金数额，现其辩解违约金数额过高，依据不足，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、陈择凡于本判决生效之日起十日内向彭亚鹏、宁满秀支付违约金500000元；二、驳回彭亚鹏、宁满秀的其他诉讼请求。 二审期间，彭亚鹏、宁满秀向本院提交：证据一，2019年9月18日彭亚鹏、宁满秀与陈择凡在家屯房地产交易中介约谈视频，证明彭亚鹏、宁满秀多次催促陈择凡履行合同，并充分告知违约责任以及其违约会给彭亚鹏、宁满秀履行与李研新签订的购房合同带来的系列损失。证据二，彭亚鹏、宁满秀购房借款的建行还本付息转账记录，证明借款付息的真实性。证据三，彭亚鹏、宁满秀购房借款的工行还本付息转账记录，证明借款付息的真实性。本院组织当事人进行了质证。本院对上述证据的真实性予以认可。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》《补充协议》《具结书》均系彭亚鹏、宁满秀与陈择凡的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。彭亚鹏、宁满秀基于对案涉合同得以履行的信赖而与案外人签订房屋买卖合同并为此筹措购房款，陈择凡在订立案涉合同时亦知晓该情况。陈择凡违约后与彭亚鹏、宁满秀签订《具结书》，双方就违约金数额由原先的630000元降至565000元达成合意。具结书载明因陈择凡自身原因无法购买案涉房产，扣除购房保证金65000元，陈择凡自愿支付剩余违约金500000元。陈择凡作为完全民事行为能力人，在出具《具结书》时对其本人的违约行为、性质及后果均有清楚的认识，其应依约承担违约责任。一审法院判决陈择凡应向彭亚鹏、宁满秀支付违约金500000元并无不当。 综上所述，陈择凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9050元，由陈择凡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  林 敏 审 判 员  林 辉 二〇二一年二月二十二日 法官助理  黄舒烨 书 记 员  林若汐 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。