广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初1082号原告：吴美婵，女，1985年6月13日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××380。原告：陈始龙，男，1972年3月16日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××318。二原告共同委托诉讼代理人：郑文钊，广东粤海律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。被告：王忠，男，汉族，1983年8月10日出生，住广东省南雄市湖口镇长市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××737。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰（麻章）律师事务所律师。原告吴美婵、陈始龙与被告王忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴美婵、陈始龙及其共同委托诉讼代理人郑文钊、陈世君，被告王忠及其委托诉讼代理人王海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美婵、陈始龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还维修基金费9468.68元；2.判令被告向原告返还水电报装费8000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告陈始龙由于不能亲自到场与被告签订购房合同，故委托原告吴美婵于2019年7月30日与被告签订了《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》,合同约定：原告向被告购买位于湛江市麻章区××××××××交汇处【福民雅居】204房，房价总额为960805元。过户费用按政府相关部门规定的收费标准交纳（包括但不限于：增值税、契税、个人所得税、评估费、测绘费、领证抵押等），以实际发生为准，买卖双方各50%。另外，收楼费用按政府规定的收费标准收费（包括但不限于：物业管理费押金、垃圾处理费），全部由原告承担。但是，合同签订后，被告无理额外向原告收取了维修基金9486.68元和水电报装费8000元，损害了原告的合法权益，依法应予返还。为了维护自身的合法权益，特此起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。二原告在举证期间内提供如下证据：1.原告的身份证，证明原告的身份情况，其是适格的诉讼主体。2.被告的身份信息，证明被告的身份情况，其是适格的诉讼主体。3.委托书、户口簿，证明原告陈始龙委托吴美婵办理购买房屋事宜。4.湛江市麻章区【福民雅居】购房合同,证明原告与被告于2019年7月30日签订了购房合同，合同约定了过户费用和收楼费用事宜。5.不动产权证书，证明被告于2019年9月24日为原告办理完毕产权过户。6.增值税发票，证明原告按照合同约定支付购房款，履行完合同义务。7.收据，证明原告向被告支付维修基金9468.68元和水电报装费8000元。被告王忠辩称，一、被告认为原告的诉讼请求没有事实依据，应当驳回。理由如下：1.被告所转让的房屋是二手毛坯房，没有经过装修，涉案房屋需进行水、电和燃气的安装，并不是可以直接使用的二手房。2.原告请求返还维修基金9468.68元，该笔费用系被告代收的，根据建筑部门和财政部门通过的住宅专项维修资金管理办法第七条的规定，非住宅的业主按照物业的费用，每平方米费用数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。按照规定，最低标准为每平方米75元，但是被告代收按照每平方米68元收取，该笔费用将交纳至麻章区住建局指定的商业银行。被告代收该款项后，多次向麻章住建局的人员询问，由于款项较少，住建局的人员要求达到三分之一以上再一起处理，目前福民雅居有70户，已经收取维修基金10多户，被告将根据收取维修基金的户数，依照住建局的要求多还少补，收取维修基金。被告之所以代收维修基金，是基于住宅专项维修资金管理办法第十三条，没有交纳维修基金的，不得将房屋交付买受人。被告代收维修基金是有法律依据的，并不是被告占有的行为。因此，原告要求返还维修基金，没有事实和法律依据。依据有关法律法规的规定，物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依。根据《广东省物业管理条例》第四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。第五十八条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。以上约定，明确物业机构收取供水、供电、供气及维修基金有法可依，原告吴美婵、陈始龙诉求返还水电气报装费和维修基金没有依据，应给予驳回。3.原告请求被告返还水电费8000元，从原告提供的收据可以看出，该8000元实际上是水、电、气的安装报装费。经被告核查，被告并没有收到原告交纳的该笔款项，当时出具给原告的收据，是和维修基金一起出具的，被告只收到原告交纳的维修基金，没有收到安装报装费8000元。原告吴美婵、陈始龙没有交到8000元的水电气报装费。从庭审中可以知道，原告吴美婵、陈始龙两次庭审表述互相矛盾，交纳8000元的地点一时在物业办公室，一时在税务办证大厅，交方时间也是一时一个样，时间相差一年多，可见其没有如实向法院讲明其是否交付了8000元，应承担不利的后果。综上，原告吴美婵、陈始龙诉请返还水电气报装费和维修基金没有依据，应给予驳回。被告在举证期间内提供如下证据：1.管道燃气设施配套建设合同，证明每户需要交管道煤气安装费2700－2900元。2.管道安装施工合同，证明被告在按时交房给原告后，为给住户的水管加压，又花费了大量的资金进行改进，原告理应缴交8000元，但原告没有缴交。3.电力《施工合同》，证明被告在按时交房给原告后，为住户的电力使用通畅，又花费了大量的资金进行改进，原告理应缴交8000元，但原告没有缴交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，原告陈始龙出具《委托书》，委托原告吴美婵与被告王忠签订购房合同并支付购房款。吴美婵与陈始龙为夫妻关系。2019年7月30日，吴美婵（乙方、受让方）与被告王忠（甲方、转让方）签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定甲方将湛江市麻章区×××××××××××××转让给乙方，成交总价为960805元。项目达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交接手续，双方约定交接时间为2019年9月30日前，办理产权证截止时间为2019年9月30日。第四条约定收楼费用：按政府规定的收费标准收费。（包括但不限于：物业管理费押金、垃圾处理费等）全部由乙方承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2020年3月16日，被告收取了原告的维修基金9486.68元。同日，被告出具了一份《收据》给原告，载明“今收到吴美婵440××××××××××××380交来福民雅居204单元水电气安装报装费共8000元整”，《收据》上加盖“福民雅居收款专用章”。2019年9月24日，湛江市自然资源局对涉案房屋颁发了粤（2019）湛江市不动产权第0058002号《不动产权证书》给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为（一）被告应否向原告返还收取的住宅专项维修资金；（二）被告是否收到原告缴交的水电气安装报装费，应否向原告返还。（一）关于被告应否向原告返还收取的住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第六条第一款“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”第十条“（第一款）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。（第二款）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第二十八条“（第一款）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（第二款）受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”的规定。原告购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。被告作为涉案房屋的转让人，应向原告说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给原告。原告作为受让人，应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。故被告收取原告缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，被告应向原告返还住宅专项维修资金9486.68元。原告请求9468.68元，本院予以支持。（二）关于被告是否收到原告缴交的水电气安装报装费，应否向原告返还的问题。1.关于被告是否收到原告缴交的水电气安装报装费的问题。被告称2020年3月16日出具的载明收到原告交来的水电气安装报装费共8000元的收据系被告成立的物业机构出具的，但被告没有收到原告缴交的水电气安装报装费8000元。本院认为，按照日常生活中的交易习惯，收款方收到款项后才向缴款方出具收据，且本案中原告提交的该份《收据》也明确载明收到原告交来的水电气安装报装费8000元，原告已完成其举证责任，故本院认定被告已经收取原告缴交的水电气安装报装费8000元。被告否认其收到该笔费用，但未能提供证据推翻该份《收据》，应承担举证不利的后果。2.关于被告应否向原告返还水电气安装报装费的问题。双方签订的购房合同第四条第2项约定，收楼费用按政府规定的收费标准收费，包括管物业管理费押金、垃圾处理费等全部由原告承担，但并未约定水、电、气的报装安装费的承担。被告称依据《广东省物业管理条例》第四十八条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用”，被告收取供水、供电、供气的费用有法可依，并提供管道燃气设施配套建设合同、管道安装施工合同和电力施工合同加以佐证。本院认为，依照《广东省物业管理条例》第四十八条的规定，系供水、供电、供气、通信、有线电视等单位服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用，但收取水、电、气费用的主体并非被告，亦非被告成立的物业机构。而且，被告提供的管道燃气设施配套建设合同、管道安装施工合同和电力施工合同系被告与案外人签订的，属于被告与案外人之间权利义务的约定，并未能证实涉案房屋的自来水、天然气和电的报装安装费应由原告承担。故被告收取原告的水、电、管道燃气报装安装费没有事实和法律依据，应返还给原告。原告请求被告返还水、电、管道燃气报装安装费8000元，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条第一款、第十条、第十二条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内返还住宅专项维修资金9468.68元给原告吴美婵、陈始龙。二、被告王忠应于本判决发生法律效力后十日内返还水、电、气安装报装费8000元给原告吴美婵、陈始龙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费236.72元，由被告王忠负担。原告预交的受理费236.72元，本院不作退还，由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 朱 武人民陪审员 李 莲人民陪审员 黄 敏二〇二一年二月二十二日法官 助理 陈**慧书 记 员 周惠源附：相关法律和司法解释条文《住宅专项维修资金管理办法》第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。