福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民再3号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：林振董，男，1957年10月26日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：杨君锋，福建思阳律师事务所执业律师，委托权限特别代理。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：冯金发，男，1974年11月15日出生，汉族，住福建省仙游县。 再审申请人林振董因与被申请人冯金发房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）闽03民终230号民事判决，向本院申请再审。本院经审查认为林振董的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形，于2019年11月15日作出（2019）闽03民申78号民事裁定，裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人林振董的委托诉讼代理人杨君锋、被申请人冯金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林振董再审请求：1.撤销本院（2019）闽03民终230号民事判决；2.维持福建省仙游县人民法院（2018）闽0322民初5093号民事判决；3.本案一、二审诉讼费用均由冯金发负担。主要事实与理由：一、二审判决适用法律错误致判决结果错误。二审判决适用合同法第九十四条第五项及第九十六条第一款，而适用合同法第九十六条的前提是行为人享有法定或约定的解除权，本案中冯金发并不享有解除权；二审判决没有认定林振董构成根本违约，反而认定冯金发违约应承担相应的违约责任，故二审判决解除合同不合逻辑，是极其错误的。二、合同法第九十四条第五项规定，有“法律规定的其他情形”当事人可以解除合同，但本案并没有该情形存在，且二审判决也未能指出“法律规定的其他情形”是什么就引用该条款，其判决解除合同是极其荒谬的。 冯金发答辩请求依法判决，主要理由：一、案涉房屋产权人为林奕楠、林亦群、林亦斌，林振董非产权人，其无权与冯金发签订《房屋租赁合同》，该合同应属效力待定合同。因产权人一直未予追认，冯金发已向林振董发函告知欲撤销合同，并于2018年6月30日全部搬出案涉房屋，案涉合同实际上已被撤销。冯金发于2015年与林振董签订《房屋租赁合同》时不知道林振董非产权所有人（当时案涉房屋尚未办理产权登记），冯金发属于善意相对人，直至2018年冯金发才知道房屋的产权所有人登记为林奕楠、林亦群、林亦斌，并非林振董。冯金发在法定期限内（2018年5、6月期间）多次通过电话、微信等联系方式向林振董主张了合同撤销权，于2018年6月30日发出短信要求林振董接收店面及钥匙，并于当日全部搬出涉诉房屋，搬迁当日林振董在场；2018年7月10日冯金发又书面正式通知林振董接收案涉房屋。一审诉讼终结前，案涉房屋产权人林奕楠、林亦群、林亦斌从来没有向冯金发追认案涉房屋《租赁合同》的效力。因此，冯金发在2018年6月30日函告送达林振董时，案涉租赁合同已经撤销。一审判决继续履行合同明显违法，依法应予撤销；二审判决认定案涉租赁合同已经解除是正确的，但以2019年1月28日作为解除合同的时间不当，应予纠正。二、案涉租赁标的物中包含违章建筑（骑楼与地下室），故案涉租赁合同部分无效。骑楼与地下室为违章建筑，一、二审法院对此均未作出认定，属事实认定不清，此情况下要求冯金发支付违章建筑部分的租金，无事实与法律依据。三、林振董经手出租的房屋存在水质不合格、房屋出现裂痕等严重质量问题。林振董未按照合同约定履行供水义务，是造成冯金发经营困难的原因之一；由于水质问题等原因，导致冯金发无法正常经营，“租赁经营赚钱”的合同目的无法实现，冯金发有权解除案涉《房屋租赁合同》。四、案涉租赁合同已经被撤销或者解除，就冯金发在租赁房屋中投入的装修费用，法院未进行审查并作出折价补偿、赔偿损失，属于遗漏事实，应在本案中一并审查。 林振董向一审法院起诉请求：判令冯金发支付给林振董第三期租金59.4万元及该款自起诉之日起按年利率6%计至付款之日止的利息损失。 冯金发向一审法院反诉请求：1、判令解除冯金发与林振董签订的《租赁合同》；2、判令林振董赔偿给冯金发因其违约行为造成的经济损失80万元。 一审法院认定事实：2015年间，林振董与冯金发签订《租赁合同》一份，约定：林振董将位于仙游县的整栋房屋出租给冯金发；2015年4月1日至2015年7月31日为装修期，免租金；租期6年，租赁期间为2015年8月1日至2021年7月31日；前三年每年租金为36万元，后三年每年租金39.6万元，租金分四期支付，其中第一期租金54万元（于2015年7月31日前支付），第二期租金54万元（于2016年12月31日前支付），第三期租金59.4万元（于2018年6月31日前支付），第四期租金59.4万元（于2019年12月31日前支付）。合同签订后，冯金发支付第一、二期租金，尚未支付第三期租金，引起诉讼。另查明，涉案房屋现已办理不动产所有权证［载明房屋坐落：仙游县，房屋权利人：林奕楠、林亦群、林亦斌,共有情况：按份共有］，林奕楠为林振董女婿，林亦群、林亦斌为林振董女儿。 一审法院认为，林振董与冯金发之间订立的《租赁合同》，当事人缔约主体适格、意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冯金发主张林振董未提供用水便利、房屋存在安全隐患等情形致合同目的无法实现，请求解除上述合同，但其提供的证据，不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。虽涉案房屋的不动产所有权证中的权利人登记为林奕楠、林亦群、林亦斌，但林振董系上述权利人的家属，其作为出租方与冯金发签订合同，并不会影响合同的履行。况且，若合同目的无法实现，冯金发怎么可能已实际租用涉案房屋长达三年之久？冯金发请求解除本案《租赁合同》无事实与法律依据，不予支持；双方仍应严格依照合同的约定履行义务，现第三期租金59.4万元的付款期限已届满，冯金发应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、冯金发应在本判决生效之日起十日内支付给林振董第三期租金59.4万元及利息，利息计算方法:以59.4万元为基数，自2018年7月2日起按年利率6%计至还清款项之日止；二、驳回冯金发的反诉请求。本诉案件受理费9740元，反诉案件受理费5900元，均由冯金发负担。 冯金发不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回林振董的一审全部诉讼请求，支持冯金发的一审反诉请求或裁定将本案发回重审，并由林振董负担本案的一、二审诉讼费用。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院于2019年1月28日组织冯金发和林振董对讼争房屋钥匙进行交接，林振董拒绝接收，钥匙仍由冯金发保管。 二审法院认为：涉案房屋虽登记在林奕楠、林亦群、林亦斌名下，但林振董系林亦群、林亦斌的父亲，也是该房产的基建人，林奕楠、林亦群、林亦斌对林振董出租涉案房屋的行为至今未提出任何异议，故林振董与冯金发之间签订的《租赁合同》缔约主体适格，系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同的约定履行各自的义务。冯金发上诉称涉案房屋系违章建筑，因该事宜属行政机关管辖范围，二审法院在本案中不予审查。冯金发上诉称林振董未按合同约定履行提供合格的水质、对房屋主梁裂缝进行修缮等义务，因冯金发于2015年承租涉案房屋，至其2018年双方诉讼时已隔两三年，若水质存在问题，其在涉案房屋生活和生产经营两三年，显然于理不符；至于房屋主梁裂缝问题，冯金发提供的证据不足以证实其主张，不予采信。冯金发于2018年5月起即以电话、微信等方式明确告知林振董其不再承租涉案房产，且其已于2018年6月底未经林振董同意搬离该租赁房屋，现涉案房屋已空置，合同继续履行的目的无法实现，为防止双方当事人的损失进一步扩大，涉案合同应予以解除。二审法院于2019年1月28日组织双方进行钥匙交接，故林振董和冯金发于2015年签订的《租赁合同》于2019年1月28日予以解除。因冯金发租金只支付至2018年7月31日，其仍要向林振董支付从2018年8月1日至2019年1月28日的租金3.3万元/月×6月=19.8万元。因冯金发未按合同约定的租赁期限履行承租义务，显属违约，其应承担相应的违约责任，林振董对此可另行主张权利。冯金发的上诉请求有理部分予以支持，无理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销福建省仙游县人民法院(2018)闽0322民初5093号民事判决；二、冯金发与林振董于2015年签订的《租赁合同》于2019年1月28日解除；三、冯金发应在本判决生效之日起十日内支付给林振董从2018年8月1日至2019年1月28日的租金19.8万元；四、驳回林振董的一审其他诉讼请求；五、驳回冯金发的其他上诉请求。本案一审案件本诉受理费9740元，由林振董负担5480元，由冯金发负担4260元；反诉费用5900元，由林振董负担100元，由冯金发负担5800元。二审案件受理费21540元，由林振董负担5480元，由冯金发负担16060元。 林振董、冯金发均对二审查明的事实无争议，本院对此予以确认。 再审另查明，二审判决之后，林振董收到二审判决执行款租金198000元。 本院再审认为，案涉出租房屋虽没有登记在林振董名下，但房屋产权人林奕楠、林亦群、林亦斌对林振董出租案涉的行为不但没有异议，而且在本院二审期间出具了《声明书》，声明其对出租事宜完全知情，并对林振董与冯金发签订的《租赁合同》予以明确追认。故案涉《租赁合同》缔约主体适格，意思表示真实，内容合法有效，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。冯金发主张讼争合同属效力待定合同，没有事实和法律根据，不予采纳。冯金发主张案涉房屋系违章建筑，二审法院以该事宜属行政机关管辖范围为由不予审查并无不妥。冯金发并无举证证明其自2015年承租涉案房屋至林振董于2018年提起诉讼的长达两三年时间内，曾向林振董或房屋所有权人主张过房屋存在水质不合格、房屋出现裂痕等问题导致其无法经营，故其以此为由主张合同目的无法实现而要求解除合同缺乏事实依据，本院不予支持。冯金发未能按合同约定于2018年6月30日前支付第三期租金，构成违约。案涉《租赁合同》并没有对解除合同进行明确约定，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，故冯金发作为违约方主张有权单方解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。二审法院于2019年1月28日组织双方对讼争房屋钥匙进行交接，故二审认定《租赁合同》于2019年1月28日解除并无不当。考虑到合同的实际履行情况及冯金发的违约情况，本院酌情确定冯金发以向林振董支付合同解除后四个月的租金作为承担违约责任的形式，故冯金发应按合同约定标准（每月33000元）向林振董支付租金至2019年5月28日计330000元（林振董在二审判决之后收到的租金198000元予以抵扣）。林振董的再审请求部分有理，本院予以支持。二审认定事实清楚，但适用法律不当，判决部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持本院（2019）闽03民终230号民事判决第一、二、四、五项； 二、撤销本院（2019）闽03民终230号民事判决第三项； 三、冯金发应于本判决生效之日起十日内支付给林振董租金330000元（林振董在二审判决之后收到的租金198000元予以抵扣）。 本案一审案件本诉受理费9740元，由林振董负担5357元，由冯金发负担4383元；反诉费用5900元，由林振董负担100元，由冯金发负担5800元。二审案件受理费21540元，由林振董负担5357元，由冯金发负担16183元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林青山 审 判 员 陈金发 审 判 员 吴远征 二〇二一年二月二十五日 法官助理 吴嵚崟 书 记 员 韩美燕 附：本案相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。