福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4629号 原告：陈销，男，1986年9月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽（杭州）律师事务所执业律师。 被告：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头65号。 法定代表人：郑勇喜，项目总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，女，该公司员工。 原告陈销与被告福州金岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告陈销委托诉讼代理人林志刚、被告福州金岸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈销向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司向陈销支付2018年12月31日至2019年10月31日的逾期交房违约金18217元，从2019年11月1日起，逾期交房违约金以597285元为基数，按日万分之一的标准支付至合法房屋实际交付日；2．请求法院判决福州金岸房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：陈销与福州金岸房地产开发有限公司于2017年10月16日签订了一份就福州金岸房地产开发有限公司开发的，坐落于福州市闽侯县（现定名）金湖水岸x#楼xxx单元号房的《商品房买卖合同》，该合同中约定，福州金岸房地产开发有限公司应当在2018年12月30日前向陈销交付案涉房屋，但福州金岸房地产开发有限公司2019年10月31日才具备法定及约定的交房条件。陈销已经依约向福州金岸房地产开发有限公司支付了总房款597285元。福州金岸房地产开发有限公司的迟延交付房屋的行为已经构成违约，并给陈销造成了经济损失。陈销曾多次与福州金岸房地产开发有限公司沟通协商该公司应承担的违约及赔偿责任，但福州金岸房地产开发有限公司置之不理。遂诉至法院，望判如所请。 福州金岸房地产开发有限公司辩称，一、福州金岸房地产开发有限公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应承担违约责任。福州金岸房地产开发有限公司顺延交房系因台风、暴雨等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。遭受暴雨、大暴雨、台风等不可抗力影响不能施工，按照合同约定及法律规定可顺延交楼的天数共计37天。本案中，台风作为飓风与暴雨相伴而至的极端恶劣天气，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。根据法律规定闽侯恒大山水城项目因不可抗力造成逾期交房，依法应予以免除责任。二、退一步而言，即使认定福州金岸房地产开发有限公司存在逾期交房，但陈销已于2019年3月10日实际接收商品房，逾期交房违约金应计算至实际收房之日止。 陈销及福州金岸房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月16日，陈销与福州金岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈销向福州金岸房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市闽侯县竹岐乡竹西村福州××＃楼××单元，建筑面积共73.51平方米，商品房价款按建筑面积计算，总金额为597285元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。附件六合同补充协议第五条双方同意本合同第八条补充如下：“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。 合同签订后，陈销已向福州金岸房地产开发有限公司支付全部购房款，并于2019年3月10日实际接收讼争房屋。讼争房屋于2019年1月24日经消防验收合格。另查明，在福州市中级人民法院已生效的（2020）闽01民终5664号《民事判决书》中认定，讼争房屋于2019年10月31日完成竣工验收备案。 庭审中，陈销明确诉讼请求中的“合法房屋实际交付日”为讼争房屋完成竣工验收备案且福州金岸房地产开发有限公司按合同约定书面通知收房之日。 本院认为，陈销与福州金岸房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。福州金岸房地产开发有限公司未在约定期限内向陈销交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 关于逾期交房违约金的问题。陈销主张违约金按已付购房款的0.01%为计算标准，符合合同约定及法律规定，本院予以认定。陈销主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，福州金岸房地产开发有限公司抗辩因台风等不可抗力事由导致交房期限顺延，但并未提交证据证明已经履行《商品房买卖合同》约定的告知义务，且未能提供施工日志、监理日志、施工进度表等证据材料佐证其顺延交房的主张，该抗辩意见本院不予采纳，故本院认定逾期交房违约金自合同约定的交付期限届满次日即2018年12月31日起计算。陈销主张逾期交房违约金计算至讼争房屋完成竣工验收备案且福州金岸房地产开发有限公司按合同约定书面通知收房之日止。根据本案查明事实，陈销已于2019年3月10日接收讼争房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定以及《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日为止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”约定，故本院认定逾期交房违约金的计算至2019年3月10日止。综上，福州金岸房地产开发有限公司应以已付购房款597285元为基数，按每日0.01%标准，向陈销支付自2018年12月31日起至2019年3月10日止的违约金共计4181元，陈销诉讼请求超出的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈销支付逾期交房违约金4181元； 二、驳回陈销的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费255元，由陈销负担205元，福州金岸房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二一年二月二十二日 法官助理 李 平 书 记 员 郑香鸿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。