江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初4662号 原告：张文博，男，1990年1月20日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：李松蔚，上海元竹律师事务所律师。 被告：南京峰晖置业有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MW0FA0L，住所地南京市江宁开发区苏源大道**九龙湖国际企业总部园******。 法定代表人：李宝森，总经理。 委托诉讼代理人：李德峰，公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行，统一社会信用代码91320100834961668W，营业场所南京市鼓楼区汉中门大街50号。 负责人：吴斌，行长。 委托诉讼代理人：顾丽萍，员工。 原告张文博与被告南京峰晖置业有限公司（以下简称“南京峰晖公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称“农行雨花台支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员孟如歌独任审判，公开开庭进行了审理。原告张文博的委托诉讼代理人李松蔚、被告南京峰晖公司的委托诉讼代理人李德峰、第三人农行雨花台支行的委托诉讼代理人顾丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文博向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《南京市商品房预售合同》；2.解除原告与被告、第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》；3.被告返还原告购房款284888元并支付利息（以20000元为基数，自2018年10月11日起计算，以264888元为基数，自2018年10月27日起计算，均按年利率5%计至实际给付之日止）；4.被告支付原告已偿还第三人的贷款本金及利息；5.被告支付原告已偿还第三人的贷款本金及利息的利息损失（以已归还本金及利息的金额为基数，以每月实际归还之日起，按照年利率5%计算至实际给付之日止）；6.被告向第三人偿还剩余贷款本金及利息。事实与理由：2018年12月7日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》一份，约定被告预售给原告的商品房为南京市江宁区秣陵街道高塘路××号云璟商务中心××幢××室；该商品房的建筑面积34.95平方米，其中套内建筑面积24.01平方米；房价款为单价16162.75元/平方米，合计564888元；分期付款为第一期应于2018年10月30日前支付284888元；商业性贷款280000元；被告应于2019年07月30日前向原告交付该商品房；被告迟延交付商品房，经原告催告后90日仍未交付的，原告有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：被告应按总房价款的5%向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告多次催告被告交付房屋，被告均以种种理由拒绝交付。 被告南京峰晖公司辩称，原告请求解除《南京市商品房预售合同》没有事实和法律依据，原告未进行催告，不符合合同约定的解除条件，其不同意解除合同。即使解除合同，合同第六条第四款约定仍然有效，双方应当根据该款约定内容履行各自义务。 第三人农行雨花台支行述称，如提前归还贷款本金、利息及提前还款违约金，其同意解除涉案《个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同》。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了《南京市商品房预售合同》、收据、银行交易流水明细清单、不动产登记证明、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《南京市商品房抵押合同》、贷款还款流水、律师函、EMS面单、查询单及照片等证据。本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据认定事实如下：坐落于南京市江宁区云璟商务中心系被告峰晖公司开发建设。2018年12月7日，原告（预购人、乙方）与被告（预售人、甲方）签订《南京市商品房预售合同》一份，约定：“甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区秣陵街道高塘路××号云璟商务中心××幢××室，该商品房规划用途为办公，土地用途为商服用地、商务办，建筑面积34.95平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为16162.75元/平方米，总价为564888元；乙方应于2018年10月11日前向甲方支付定金20000元，分期付款应于2018年10月30日前支付284888元，预购商品房抵押贷款280000元；甲方应于2019年7月30日前向乙方交付该商品房，交付时应取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方按总房价款的5%向乙方支付违约金；合同经双方签署并交付定金后生效……”2018年10月11日，原告向被告交纳定金20000元，并于2018年10月27日向被告交纳购房款264888元。 2019年5月7日，原告（借款人）、第三人农行雨花台支行（贷款人）及被告（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份（合同编号：32020120190091980），约定由原告向第三人借款280000元，借款期限10年，自2019年5月7日至2029年5月6日；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%后确定；借贷双方对提前还款的特别约定为按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金；借款担保约定，由阶段性保证人被告提供保证担保，由原告提供抵押担保。同日，原告（抵押人、甲方）、第三人（抵押权人、乙方）及被告（担保人、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：“本合同所对应担保的主债权合同为《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同编号：32020120190091980，以上借款合计人民币280000元；抵押担保的范围为价款本金及利息、借款合同约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为同抵押担保范围。”上述合同签订后，第三人依约将贷款支付被告，原告自2019年6月起按约偿还贷款本金。 另查明，2019年7月2日，原告与其他购房人共同至被告售楼处催告房屋交付，并向政府相关部门反映案涉房屋延迟交付问题并要求解决。2020年3月27日，原告向被告邮寄送达律师函，要求解除涉案《南京市商品房预售合同》，被告于2020年3月31日签收。2020年4月30日，被告取得了云璟商务中心建筑工程竣工验收备案证明。 本院认为，原告与被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人在自愿、平等基础上订立，反映了双方当事人的真实意思表示，应确认为合法有效合同，对双方具有法律约束力。 关于《南京市商品房预售合同》的解除。本院认为，合同约定案涉房屋交付时间为2019年7月30日，但被告未能按期交付，经原告催告后仍不能交付，致原告的合同目的无法实现，已构成根本违约。原告向被告发送解除合同通知，通知到达时合同解除，符合法律规定，本院予以确认。 关于《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》的解除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的合同目的无法实现，依法应当予以解除。 关于合同的结算和清理。合同解除后，原告要求被告返还购房款284888元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告已支付被告购房款的利息损失，即违约金。虽合同约定“甲方（被告）按总房价款的5%支付违约金”，但该约定的标准明显低于原告的实际损失，故本院依法予以调整，确定违约金的计算方法：以20000元为基数，自2018年10月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止；以264888元为基数，自2018年10月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止。 因原、被告及第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同》已解除，原告要求被告支付其已归还的贷款本金和利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告剩余未还贷款本金及利息（如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利），本院确认应由被告向第三人给付。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告张文博与被告南京峰晖置业有限公司签订的关于云璟商务中心3幢1331室房屋的《南京市商品房预售合同》解除； 二、原告张文博与被告南京峰晖置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行签订的关于云璟商务中心××幢××室房屋的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》解除； 三、被告南京峰晖置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告张文博返还购房款284888元并支付利息损失（以购房款20000元为基数，自2018年10月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至2019年8月19日止、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至实际给付之日止；以购房款264888元为基数，自2018年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至2019年8月19日止、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至实际给付之日止）； 四、被告南京峰晖置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告张文博已归还第三人中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行的贷款本金和利息(以第三人中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)，被告南京峰晖置业有限公司给付第三人中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行原告张文博尚未归还的贷款本金及利息(如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利，以第三人中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 五、驳回原告张文博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9731元，由被告南京峰晖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  孟如歌 二〇二一年二月二十八日 书记员  刘 瑶