上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初19481号原告：上海闻得网络科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：宋菁，执行董事。委托诉讼代理人：杭嵘，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄国鸣，上海思济律师事务所律师。被告：上海启保企业经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：季斌，董事长。委托诉讼代理人：宋国庆，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新颖，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海闻得网络科技有限公司(以下简称闻得公司)与被告上海启保企业经营管理有限公司(以下简称启保公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻得公司的委托诉讼代理人杭嵘、狄国鸣，被告启保公司的委托诉讼代理人宋国庆、张新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闻得公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告支付的2020年6月房屋租金人民币28,746元(以下币种均为人民币)；2、被告返还原告保证金105,141元；3、被告支付原告违约金105,141元；4被告赔偿原告系争房屋装修损失10万元。事实和理由：原告于2019年3月29日承继案外人李某与被告签订的《房屋租赁合同》，三方约定由原告自2019年3月29日至2022年3月28日承租上海市宝山区江杨南路XXX号三邻桥11号楼102b、102c、103c房屋(以下简称称系争房屋)。2020年1月2日晚间7点30分左右，被告工作人员在未通知原告且未经许可的情况擅自闯入系争房屋，直接拉闸切断学校用电、派人员围堵推搡原告员工，并以被告的环形锁封锁学校正门(南侧)、后门(北侧)，使原告工作人员及学员无法进入学校教学，致使原告无法继续正常运营。原告于2020年1月3日以书面形式向被告要求立即停止锁门并恢复用电，但被告拒绝纠正。被告于2020年1月6日向原告发函，称“巡逻时发现地锁未上锁，为安全起见，帮助贵司上锁”。被告于此后先后恢复了用电并打开了学校后门(北侧)，但仍拒绝开启学校正门(南侧)环形锁。2020年1月17日，原告因正常招生及教学持续受到直接严重影响，故前往被告处与其工作人员当面交涉协商，但被告仍拒绝纠正处理。原告已按合同约定支付房屋租金至2020年6月30日。但被告于2020年6月1日单方通知原告双方的房屋租赁合同于2020年5月31日终止，造成原告在已支付租金的期间内无法正常使用系争房屋进行经营，对原告造成了直接损失，故原告诉至本院。被告启保公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。原告于2020年2月曾起诉过被告，在5月开过两次庭，最终在第二次庭审的时候原告当庭撤诉并希望继续承租系争房屋。被告不存在违约行为，没有断电。锁门是为了履行安保义务，园区属于开放式，原告存在转租行为，且不愿整改，后续原告不再经营，门也开着，被告为了保护原告的财产安全，故从2020年1月2日晚上被告开始锁门，在2020年1月6日或1月7日就打开门了，并附有通知函，告知若需开门联系被告即可，后面被告就没有再锁门。原告存在多次逾期支付租金、物业费等行为，且原告擅自增加经营品牌改变经营用途等行为，故违约责任在原告。对于6月份的租金被告不同意返还，因为原告尚欠2-5月的租金。对于保证金，被告不存在违约行为，保证金应当冲抵租金，故不应当返还。对于违约金及装修损失，被告不存在违约，故不同意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市宝山区江杨南路XXX号登记的权利人系上海日硝保温瓶胆有限公司。1999年7月，江杨南路XXX号门牌号变更为江杨南路XXX号。2019年2月，启保公司(甲方)与李某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租系争房屋，经营用途为少儿英语培训，经营品牌为奇迹学院，租期自2019年3月29日至2022年3月28日，甲方按该商铺下列保底租金和分成租金中较高者收取租金，关于保底租金，2019年7月29日至2022年3月28日期间的每月租金为28,746元，分成租金为每月营业额的10%；自起租日起，乙方向甲方支付物业管理费，每月物业管理费为6,301元；乙方应在本合同签署后5日内向甲方支付租赁保证金105,141元作为乙方履行本合同之保证。合同第4.8条约定，租赁期限届满或本合同提前终止时，在扣除因乙方违反本合同约定而应支付的违约金、赔偿金及依据本合同应付而未付的各项费用后，租赁保证金若有剩余的，甲方应在乙方按约定返还该商铺且完成以该商铺为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类证照的登记变更或注销手续，以及该商铺电话、互联网、电视、煤气等公用设施账户的注销手续后30日内将租赁保证金余额无息返还乙方。合同第16.1条约定，在非法定或本合同约定的情况下，甲方擅自解除本合同的，除返还乙方已支付的租赁保证金和已支付未使用的租金、物业管理费、推广费外，甲方同时向乙方支付3个月的租金、物业管理费和推广费作为违约金，该等违约金不足以弥补乙方经济损失的，甲方还需予以补足。合同第17.2条约定，乙方擅自改变房屋租赁用途，甲方有权在书面通知乙方后单方面解除本合同，乙方已支付的租赁保证金不予返还，乙方同时向甲方支付3个月的租金、物业管理费和推广费作为违约金。启保公司收取租赁保证金105,141元。2019年8月1日，启保公司(甲方)、李某(乙方)、闻得公司(丙方)签订《主体变更补充协议》，约定自该协议生效之日起乙方将房屋租赁合同的权利义务全部转让给丙方。2020年1月3日，启保公司向闻得公司发函，告知闻得公司因其未经启保公司同意私下与拖欠启保公司租金的培训租户布鲁熊(上海诗熠文化传播有限公司)达成合作经营，并开展非“英语培训类”的实际经营，严重侵害了其他租户的权益，违法合同第2.1条、第2.2条等约定，通知闻得公司立即停止跨界经营，即刻整改，如15日内仍未纠正，启保公司保留解除合同的权利。同日，闻得公司向启保公司发函，告知启保公司因其于2020年1月2日晚间擅自闯入系争房屋，采取断电锁门形式致使闻得公司无法使用系争房屋，告知启保公司恢复供电，打开门锁，恢复系争房屋的正常使用。2020年1月6日，启保公司再次向闻得公司发函，告知闻得公司在15内整改其经营内容，逾期未纠正启保公司将解除合同，并提醒闻得公司与启保公司联系，并开门正常营业恢复整改。2020年3月10日，闻得公司诉至本院要求解除其与启保公司的租赁合同，案号(2020)沪0113民初5368号。2020年5月22日，闻得公司撤回起诉。同日，启保公司发函告知闻得公司尚欠2020年2月至5月租金114,984元，物业管理费19,513元等，若未在2020年5月28日前书面答复并商议切实可行的解决方案，双方合同则于2020年5月31日解除，启保公司将即刻按现状收回系争房屋。2020年9月14日本院开庭审理时，双方均同意解除租赁合同，且闻得公司同意对系争房屋进行交接，将系争房屋返还给启保公司。启保公司称闻得公司需按照合同约定恢复原状的情况下才同意接收房屋，因闻得公司未恢复原状，故不同意接收房屋。另查明，自2020年2月起闻得公司未按约支付租金。2020年5月26日，闻得公司支付启保公司账户两笔租金(金额均为28,746元)、两笔物业费(金额均为6,301元)。2020年5月27日，闻得公司再次支付至启保公司账户一笔租金28,746元。审理中，启保公司称其曾于2020年1月2日至2020年1月6日或7日期间对系争房屋锁门。闻得公司表示由于疫情，启保公司明确提出免除闻得公司2020年2月、3月的租金，并表示撤回要求启保公司赔偿装修损失10万元的主张。本院认为，闻得公司与启保公司之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应切实履行。审理中，闻得公司与启保公司均同意解除租赁合同，故自开庭日起即2020年9月14日起双方之间的租赁合同解除。关于解除的原因，本院认为，双方租赁合同虽约定租赁用途，然启保公司提供的证据不足以证明闻得公司违反了租赁用途的约定。退一步讲，即使闻得公司有改变租赁用途的行为，仅仅是培训内容方面的差异，该违约行为显著轻微，亦不影响合同目的实现。启保公司采取比较激进的锁门等措施阻碍闻得公司经营，属于违约行为。关于闻得公司逾期支付租金及物业管理费问题，闻得公司逾期支付租金及物业管费系由启保公司锁门及后续疫情因素叠加影响，难以认定闻得公司违约。综上，双方租赁合同解除系由启保公司行为导致。关于系争房屋交接问题，启保公司曾向闻得公司发函解除合同时表示按现状收回系争房屋，本院亦在开庭审理时向双方释明进行房屋交接，启保公司拒不接受按现状交接，致使交接无法完成，故启保公司在其违约情况造成闻得公司无法完整利用系争房屋的情况下，仍放任损失扩大理应自行承担后果，故2020年9月14日开庭日之后占用使用费应由其自行承担。因闻得公司称系争房屋内尚有物品在内，闻得公司应将系争房屋内物品腾空后返还给启保公司。2020年2月至2020年9月14期间的租金及物业管理费，闻得公司已支付三个月租金及两个月物业管理费，考虑疫情因素、闻得公司使用系争房屋等本案实际情况，扣除闻得公司已支付的三个月租金及两个月物业管理费，本院酌情确定闻得公司再支付启保公司3万元。故闻得公司要求启保公司返还2020年6月份租金的主张，本院难以支持。关于保证金，合同解除后启保公司应将保证金105,141元返还给闻得公司。关于违约金，闻得公司主张违约金105,141元符合合同约定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海闻得网络科技有限公司与被告上海启保企业经营管理有限公司之间就上海市宝山区江杨南路XXX号11号楼102b、102c、103c建立的租赁合同于2020年9月14日解除；二、被告上海启保企业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海闻得网络科技有限公司保证金105,141元；三、被告上海启保企业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海闻得网络科技有限公司违约金105,141元；四、原告上海闻得网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上海启保企业经营管理有限公司租金及物业管理费3万元；五、原告上海闻得网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区江杨南路XXX号11号楼102b、102c、103c内物品腾空，并将上述房屋返还给上海启保企业经营管理有限公司；六、驳回原告上海闻得网络科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,443元，由被告上海启保企业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二一年二月九日书记员  赵依梦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……