广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初7265号 原告：周少福，男，1969年4月8日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：潘志航，南宁市伟信法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李德信，南宁市伟信法律事务所法律工作者。 被告：广西壮族自治区南宁市兴宁区五塘镇坛棍村村民委员会，住所地:广西南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡，统一社会信用代码：54450102ME2509979U。 法定代表人：滕培宁，该村委会主任。 被告：南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第1小组，住所地:南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡。 负责人:滕启华，该组组长。 被告：南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第2小组，住所地:南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡80号。 负责人：滕培球，该组组长。 被告：南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第3小组，住所地:南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡148号。 -2- 负责人：滕维农，该组组长。 被告：南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第4小组，住所地:南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡41号。 负责人：滕维殿，该组组长。 被告：南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第5小组，住所地:南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡10号。 负责人：滕启添，该组组长。 被告：南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第6小组，住所地:南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡8号。 负责人：滕培坚，该组组长。 以上被告南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第1至6小组共同委托诉讼代理人：覃耀霆，广西全德律师事务所律师。 原告周少福与被告广西壮族自治区南宁市兴宁区五塘镇坛棍村村民委员会（以下简称坛棍村委会）、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第1小组（以下简称坛皮坡1组）、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第2小组（以下简称坛皮坡2组）、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第3小组（以下简称坛皮坡3组）、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第4小组（以下简称坛皮坡4组）、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第5小组（以下简称坛皮坡5组）、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第6小组（以下简称坛皮坡6组）合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周少福的委托诉讼代理人潘志航、李德信、被告坛棍村委会的法定代表人滕培宁、坛皮坡2组的负责人滕培球、坛皮坡5组的 -3- 负责人滕启添及其坛皮坡第1至6组的共同委托诉讼代理人覃耀霆到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告周少福向本院提起诉讼请求：一、解除原、被告签订的《坛皮滕王大庙-甘露寺场地使用权出让合同》，由七被告共同承担连带责任，返还原告土地租用费、工程投资损失费及违约金，其中土地租用费150000元、工程投资损失费1152151.90元、违约金65107.6元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：为建设新农村，促进和发展农村旅游、文化、娱乐事业，丰富村民的文化、娱乐生活，经原告与被告协商一致，双方于2017年11月13日就原告租用被告16亩土地使用权与被告签订了《土地使用权出让合同》,合同就原告租用土地期间双方的权利和义务作出相应的约定。合同签订当日原告给被告支付了15万元土地使用费。合同签订后原告先后投入115万多元进行场地平整、构筑挡土墙,并对原有的建筑物及设施进行翻修改建。由于被告以种种理由拒不履行合同约定的义务,致使原告在项目建设过程中被南宁市兴宁区五塘镇人民政府下达限期拆除部份建(构)筑物,为此原告被迫停止项目的投资建设,被告的违约行为导致双方签订的合同无法履行，造成了原告的具大损失。请求人民法院依法支持原告的诉求,以维护原告的合法权益。 被告坛棍村委会辩称：原告将坛棍村委会列为被告是错误的，被告坛棍村委会并不是本案的适格被告。坛棍村委会的职能是办理本村区的公共事务和公益事业，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议，并没有管理村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的职能。其次，属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理由村民小组会议讨论决定，并非是由坛棍村委会管理的。第三，签订《坛皮坡王大庙一甘露寺场地使用权出让合同》的主体是坛皮坡第1 -4- 至6组，将土地出租给周少福主体也是坛皮坡第1至6组，所得的租金是直接支付至该些小组共同的集体账户，租金分红也是直接从该账户转账至该些小组的村民的账户中，该笔资金并没有经过被告的账户。至于坛棍村委会在《坛皮坡王大庙—甘露寺场地使用权出让合同》上面盖章，只是为证明该合同出租的土地确为坛皮坡第1至6组所有，并不代表坛棍村委会就是合同签订以及履行的主体。综上所述，原告将被告列为本案被告并不适格，请法院依法裁定驳回原告对坛棍村委会的起诉。 坛皮坡第1至6组共同辩称：1、被告坛皮坡第1至6组不存在合同违约的情形，原告在诉状中认为被告“以种种理由拒不履行合同约定的义务，致使原告在项目建设过程中被南宁市兴宁区五塘镇人民政府下达限期拆除部分建（构）筑物”，并没有任何事实及法律依据。根据双方之间签订的《坛皮滕王大庙—甘露寺场地使用权出让合同》，约定的是由原告出资对项目进行维修、扩建、新建，被告只是配合原告去办理立项、报批、报建种手续，配合的前提必须是原告先制定建设方案，并绘好设计图、效果图等，被告才能依据该些材料去办理各种报批手续。而原告自始至终都没有让被告配合去办理报批手续，反而绕过被告，私下进行建设，才导致了建筑物被五塘镇人民政府拆除。2、被告愿意继续履行《合同》如前所述，被告不存在违约的情形，原告不能以此来要求解除合同。被告愿意继续履行《合同》。3、原告要求返还土地租用费没有事实及法律依据如前所述，《合同》来达到解除的条件，应当继续履行，所以原告要求被告退还土地租用费并没有任何事实及法律依据。4、原告要求被告赔偿工程投资损失费没有任何事实及法律依据，被告不存在合同违约的情形。原告具有建设的自主权，只有原告决定好建设的规模、结构，并且制作好供建设方案、设计图、效果图等材料后，被告才能配合原告去办理报批手续，否则 -5- 被告是不可能单独去办理手续的。而原告自始至终都没有让被告配合去办理报批手续。原告作为完全民事行为能力人，应当知道不办理报批手续就进行建设行为的后果，但是其仍然在不与被告协商的情况，私下进行建设行为，存在过错，造成的损失应由原告自行承担。原告提供的证据并不能证明其造成了1152151.9元的损失。5、原告要求被告支付违约金没有任何事实及法律依据，被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有任何事实及法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，甲方(出让方)坛皮滕王大庙理事会(滕启华、滕培球、滕维农、滕维殿、滕启添、滕培竖)与乙方(受让方)周少福签订一份《坛皮滕王大庙-甘露寺场地使用权出让合同》，载明：根据中华人民共和国农村土地承包法第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案等法律规定。甲方自愿将坛皮滕王大庙及周边土地的经营权及使用权承包给乙方,为明确甲乙双方的权利和义务,经甲乙双方协商,本着互惠互利、友好协商、诚实信用的原则,达成以下协议:一、出让场地范围和用途：甲方将坛皮滕王大庙及周边约16亩的土地使用权出让给乙方使用(土地面积以实际丈量为准)。出让场地的用途:对坛皮滕王大庙进行修缮(包括维修、扩建、新建等)后,进行开发经营。寺庙名称:为了更好宣传当地文化、历史古迹及经营管理,寺庙名称由乙方确定,但是应当包含“滕王庙”这三个字在里面。例如：滕王庙·甘露寺。二、场地出让的期限、场地使用费金额及支付办法：1、期限为20年，从2018年1月1日至20 -6- 38年12月30日。2、面积、金额：滕王大庙及周边土地面积约为16亩；20年使用费共计45万元（甲方不得增加使用费，否则双倍赔偿乙方经济损失）。3、付款方式：使用费分两次付清，第一次于2018年1月1日付土地及滕王庙的使用费15万元；第二次于2028年12月30日交纳余下的30万元。4、本合同期届满后，如果乙方继续交纳使用费的，则合同期相应顺延，使用费为每十年30万元不变。三、甲方权利义务：1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取场地使用费。2、合同签订后，甲方应在五天内将出让给乙方使用的场地的界址范围划定后，将地上附着物清理干净，达到乙方使用要求。3、本合同期限内，甲方不得将该土地和庙宇经营权出租或者出让给第三方使用（允许合作）。…9、在滕王大庙建设期间,甲方需委派代表在现场协助乙方解决有关事项,并提供用地航拍图纸以及边界红线图。10、甲方不得以任何理由影响本合同的正常执行。四、乙方权利义务:1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳场地使用费。2、乙方在本合同期内,拥有该地块(含滕王大庙)的使用权,经营权,甲方不得干涉乙方的一切经营活动,包括正常的念经和佛事活动。3、乙方在本合同期内,在不违背本合同目的前提下,需对项目进行维修、扩建、新建时,应当科学制定方案,并附设计图、效果图给甲方备案。4、项目建设分为二期,投资额为150万元,资金来源为乙方自筹,乙方要确保资金及时到位并负责建设。一期工程内容包括:大庙旧堂改造(包括外墙装修翻新、瓦面总体装修)、戏台重建并安装护栏维护、莲花瓣状挡土墙、戏台前平整、护坡;二期工程内容包括扩建停车场以及增设斋堂,在大庙的用地入口两旁种植木棉及各种花卉,增设供礼拜者休息的凉亭阁楼及香堂设施等。5、修完成后乙方享有管理经营的权利,但必须坚持收费合理、募捐自愿的原则,一切经营活动必须遵循国家的法律法规,不得违背国家的政策法令以及乡规民俗…合同还就 -7- 其他方面进行了约定。滕启华、滕培球、滕维农、滕维殿、滕启添、滕培竖在甲方处签名，被告坛棍村委会在甲方处盖章，原告在乙方处签名捺印。合同下方还有34名村民签字捺印。同日，原告将150000元转至滕维竖银行卡。后在《坛皮集体资金收支情况公开榜》上亦列明“2017年11月3日收大庙租金1500000元”。 合同签订后，原告即对涉案滕王庙进行施工。2019年3月22日，南宁市兴宁区五塘镇人民政府发出《关于限期拆除简易建（构）筑物通知书》，载明：“经查五塘镇坛棍村坛皮坡甘露寺未经批准，擅自搭该建（构）筑物，属于违法建设行为，已经违反了相关规定，限于2019年3月26日前自行拆除建（构）筑物，逾期由南宁市兴宁区五塘镇人民政府按照相关规定强制拆除。特此通知”。 本院认为：关于合同主体的问题。《坛皮滕王大庙-甘露寺场地使用权出让合同》的甲方虽然系坛皮滕王大庙理事会(滕启华、滕培球、滕维农、滕维殿、滕启添、滕培竖)，但坛皮滕王大庙理事会并未成立，滕启华、滕培球、滕维农、滕维殿、滕启添、滕培竖均系坛皮坡第1至6组的组长，其代表坛皮坡第1至6组签订该合同，故系该合同坛皮坡第1至6组系甲方当事人。被告坛棍村委会虽然在《坛皮滕王大庙-甘露寺场地使用权出让合同》甲方处盖章，系因坛皮坡1至6组未能在相关部门进行法人资格登记，作为坛皮坡1至6组所在的村民委员会对其下辖的村民小组的经济活动进行的确认，坛棍村委会并非涉案合同的相对方，坛棍村委会的盖章行为系现行制度下村民委员会的通常做法。原告主张被告坛棍村委会系合同相对方，本院不予采信。 关于原、被告签订的《坛皮滕王大庙- -8- 甘露寺场地使用权出让合同》是否有效的问题。该合同虽然系场地使用权出让方合同，但该场地上尚有建筑物，该建筑物坛皮滕王大庙位于兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡，属于村庄规划内的房屋，该合同实质为涉案土地上的房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”以及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，《坛皮滕王大庙-甘露寺场地使用权出让合同》上所指向的房屋，原、被告均未向本院提供其取得建设工程规划许可证的相关证据，故本院认定《坛皮滕王大庙-甘露寺场地使用权出让合同》应属无效合同。 关于原告主张的退还租用费用。坛皮坡第1至6组与原告签订合同后即将相关场地及建筑物交付给原告，直到2019年3月22日南宁市兴宁区五塘镇人民政府发出《关于限期拆除简易建（构）筑物通知书》，在此之前原告占用使用并搭建建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，2018年1月1日至2019年3月22日期间的租金27625元（22500元+1875元/月×2月+62.5元/天×22 -9- 天）坛皮坡第1至6组可不予退还。至于2019年3月22日之后的租金，原告并未占有使用案涉场地及建筑物，坛皮坡第1至6组应予退还，故坛皮坡第1至6组应退还原告租金为122375元（150000元-27625元）。 关于工程损失费的问题。南宁市兴宁区五塘镇人民政府发出《关于限期拆除简易建（构）筑物通知书》系因原告未按照相关规定履行相关建设手续，坛皮坡第1至6组对此并无过错，现原告主张坛皮坡第1至6组赔偿原告工程损失费，无相关事实及法律依据，本院对此不予支持。 关于违约金的问题，由于本案合同自始没有法律约束力，故原告主张坛皮坡第1至6组支付违约金，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认原告周少福与被告南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第1小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第2小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第3小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第4小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第5小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第6小组于2017年11月13日签订的《坛皮滕王大庙-甘露寺场地使用权出让合同》无效； 二、被告南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第1小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第2小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第3小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第4小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第5小组、南 -10- 宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第6小组退还原告周少福租金122375元； 三、驳回原告周少福其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费17106元，由原告周少福负担14358元，被告南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第1小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第2小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第3小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第4小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第5小组、南宁市兴宁区五塘镇坛棍村坛皮坡第6小组负担2748元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 寒 人民陪审员 凌 敏 -11- 人民陪审员 青天镀 二〇二一年二月二十三日 法官 助理 何 良 书 记 员 陈朝婕 -12- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可 -13- 证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。