广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10433号上诉人（原审被告）：深圳市扬美股份合作公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道金竹16巷4-5号统建楼201（扬美村），统一社会信用代码：914403007787511558。法定代表人：刘四海。委托诉讼代理人：杨光明，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市汇泰实业有限公司，住所地：广东省深圳市南山区常兴路国兴大厦23层D、E、F，统一社会信用代码：914403001921952278。法定代表人：陆昌。委托诉讼代理人：毛彩萍，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：方鸿，广东广和律师事务所律师。原审被告：深圳市佰佳瑞投资有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道新安三路28号海关大楼21楼，统一社会信用代码：914403000789706806。法定代表人：谢利民。上诉人深圳市扬美股份合作公司（以下简称扬美股份公司）因与被上诉人深圳市汇泰实业有限公司（以下简称汇泰公司）、原审被告深圳市佰佳瑞投资有限公司（以下简称佰佳瑞公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初6702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。扬美股份公司的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者驳回汇泰公司的全部诉讼请求，确认扬美股份公司与佰佳瑞公司签订的《合作开发协议》合法有效；2.本案一、二审诉讼费用全部由汇泰公司承担。事实与理由：一、本案是否构成“恶意串通、损害第三人利益”的关键是汇泰公司是否根本违约，以及在与佰佳瑞公司签订合作开发合同之前，扬美股份公司是否已合法解除与汇泰公司的《合作开发协议》及《补充协议》。一审判决对此未予审查，属于认定基本事实不清，应发回一审法院重审。（一）“恶意串通、损害第三人合法利益”应当以汇泰公司享有合法利益为前提。汇泰公司在合同签订后，未履行向深圳华昱投资开发股份有限公司返还250万元保证金、支付300万元定金、出资购买用地指标等合同义务，构成根本违约，扬美股份公司因此享有法定解除权。汇泰公司对《合作开发协议》及《补充协议》不享有合法利益。（二）扬美股份公司已向汇泰公司发出《解除合同通知》，汇泰公司未在法定三个月期限内以诉讼形式就解除的效力提出异议，双方《合作开发协议》及《补充协议》已于2013年5月10日解除。扬美股份公司在此之后与佰佳瑞公司签订合作开发合同，不存在恶意，也没有损害汇泰公司的合法利益。扬美股份公司另案起诉请求解除双方协议，实际上是请求法院确认双方协议于通知发出之日解除，并不是自认合同未解除而重新起诉请求解除。二、本案存在中止审理的法定事由，须待扬美股份公司另案起诉的确认双方协议已解除的诉讼审理完结后，再对本案进行裁判。被上诉人汇泰公司答辩称，一、一审法院已就扬美股份公司与汇泰公司之间的《合作开发协议》及《补充协议》合法有效且未解除进行事实查明并就该认定进行充分说理。二、相关证据充分证实扬美股份公司与佰佳瑞公司签订《合作开发协议》时存在明显恶意。三、扬美股份公司与佰佳瑞公司均无房地产开发经营资质，本案可适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，认定双方所签《合作开发协议》无效。四、本案不存在法定中止审理的事由。原审被告佰佳瑞公司未提交任何陈述意见。汇泰公司向一审法院起诉请求：1.确认扬美股份公司与佰佳瑞公司2013年9月20日签订的《合作开发协议》及与合作开发地块相关的补充协议无效；2.扬美股份公司与佰佳瑞公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：深圳市振兴泰商贸有限公司于2009年3月17日成立，2009年12月30日公司名称变更为深圳市鹏泽投资有限公司，股东变更为钟某（70%）、杨某（30%）。2010年9月21日，钟某、杨某将其62%的股权转让给深圳市国野股份有限公司。2010年10月18日深圳市鹏泽投资有限公司更名为深圳市国野置业有限公司，股东为杨某、深圳市国野股份有限公司、钟某。汇泰公司成立于1990年8月13日，2009年3月27日股东变更为深圳市国野股份有限公司、深圳市国野物业管理发展有限公司。2015年8月27日，汇泰公司与深圳市国野置业有限公司吸收合并为一个公司，深圳市国野置业有限公司注销，汇泰公司存续。2015年8月31日，汇泰公司股东变更为深圳市国野物业管理发展有限公司、深圳市国野股份有限公司、钟某、杨某。2010年1月8日，扬美股份公司（甲方）与深圳市鹏泽投资有限公司（乙方）签订一份《合作开发协议》，约定：双方合作开发位于深圳市龙岗区XX山地段的土地开发项目，项目占地面积约73000平方米，具体按国土局确认的红线面积为准。双方合作方式为一方出地一方出资、共同开发物业分成，甲方提供上述地块的原始使用权为合作条件，乙方负责提供该项目开发建设与经营所需的全部资金为合作条件，资金投入按开发进度分期分批投入，所需交付的税费由各方自行负责。甲方责任和义务为：1.负责开发前期的拆迁、平整、补偿（含青苗、果树等所有补偿）等工作，并承担所需费用，在取得合作建房批复手续后30天内完成；2.甲方及时无条件提供该项目开发所需的一切相关文件、资料、负责协调处理该项目与街道办等部门的相关事宜，并协助乙方办理开发建设经营的相关手续，直至该项目开发结束为止；3.甲方向乙方提供甲方股东同意与乙方合作开发该项目的股东会决议原件，并保证甲方股东及相关家属等人员不妨碍该项目的开发经营；4.甲方负责保证满足该项目占地面积要求的返还用地指标落实到该地块。乙方的责任和义务为：1.负责本项目开发建设所需的全部投资（除甲方应交税费）；2.负责该地块开发建设的地质勘探、规划设计、工程设计、施工、监理等与之相关的工作；3.负责办理该地块合作建房的批复、报批、报建、施工许可证、预售许可证、房屋销售及产权证等有关手续；4.负责施工现场的管理及所有相关事宜；5.该项目的物业归乙方管理。费用承担、支付方式及时间：1.本协议书签订后（具体时间见补充协议）乙方向甲方支付定金300万元；2.乙方须按照《国有土地出让合同》的规定及时交纳土地出让金；3.乙方按约定向甲方支付相关款项，甲方均须提前提供正式税务发票，否则乙方有权拒付并无需承担违约责任。利益分配：因该项目需要完善的各项手续太多，风险指数、前期费用、资金占用成本等各项开支和投入远大于正常的开发项目，本着乙方所得利润与正常开发其他项目所得利润相当的原则，双方同意按现有的规划面积1：9比例分成，即：甲方得1，乙方得9（如甲方需提前提取开发利润或改变分配形式双方可另行签定补充协议），各方所得利益由各方自行支配，所需交付的税费由各方自行承担。同时协议约定本协议一经签订，除乙方同意外，甲方不得再与任何第三方签订该地块合作建房协议或单方面解除本协议，否则除了赔付对该项目投资期间乙方投入资金额每日万分之四违约金外，赔偿乙方因此造成的预期利润经济损失。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定：鉴于1993年甲方与深圳华昱投资开发股份有限公司、深圳华昱房地产开发有限公司和金丰环球（集团）有限公司就该地块曾签订合作合同，但十多年来该地块长期闲置未做开发给甲方造成不可估量的经济损失的事实，现甲方有意解除与深圳华昱投资开发股份有限公司、深圳华昱房地产开发有限公司和金丰环球（集团）有限公司的合作合同等一切合作手续并寻求新的合作伙伴，因此，甲方负责办理与上述三方公司原有合作合同和协议的解除手续。甲方负责提供在办理解除合同手续过程中所需的一切相关资料及签字盖章。在乙方需要甲方配合时，甲方必须及时派遣相关人员协助乙方到政府相关部门办理相关事宜。乙方全力协助甲方办理上述甲方与其他三方原有合同及协议的解除手续，负责上述手续解除办理过程中所需的所有费用。待甲方与华昱等三方公司原有合作合同和协议依法解除后，三十日内乙方向甲方支付定金300万元。若上述手续未能依法解除则双方互不承担违约责任及费用。2011年9月2日，扬美股份公司出具一份《付款委托书》，内容为：我公司因周转需要，请深圳市国野置业有限公司（原深圳市鹏泽投资有限公司）将300万元付至深圳市龙岗区坂田德兴小店（开户行：深圳农商行雪象支行，账号：00×××16），此款在日后双方另行签订合作协议时转为订金。2011年9月5日，深圳市国野置业有限公司向该账户转账支付了300万元。2011年，扬美股份公司向一审法院起诉案外人深圳华昱投资开发（集团）有限公司、金丰环球（集团）有限公司、深圳华昱房地产开发有限公司【案号为（2011）深龙法民三初字第1116】，诉请确认扬美股份公司与前述案外人签订的《土地转让协议书》《合作开发建设旺塘山住宅小区协议》及《合作开发建设旺塘山住宅小区协议补充协议》无效。一审法院于2011年9月14日作出（2011）深龙法民三初字第1116号民事判决，判决确认扬美股份公司与深圳华昱投资开发（集团）有限公司、金丰环球（集团）有限公司、深圳华昱房地产开发有限公司签订的《土地转让协议书》《合作开发建设旺塘山住宅小区协议》及《合作开发建设XX山住宅小区协议补充协议》无效。深圳华昱投资开发（集团）有限公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。后深圳华昱投资开发（集团）有限公司向深圳市中级人民法院申请撤回上诉，深圳市中级人民法院于2012年3月20日作出（2012）深中法房终字第321号民事裁定，裁定准许撤回上诉。汇泰公司承担了扬美股份公司在前述诉讼过程中产生的费用。2013年5月10日，扬美股份公司向深圳市国野置业有限公司发出《解除合同通知书》，内容为：由于合同约定用于开发的土地使用权被政府相部门予以冻结，此系因政策的原因致双方签订协议丧失了履行的基础，双方自签订合同以来均未履行合同约定的义务，且现行法律及政策均否定一方以出地的形式合作开发房地产；因此双方所签订的《合作开发协议》及《补充协议》因政策原因已不能履行，为了确保合同双方的权益，现通知解除2010年1月8日签订的《合作开发协议》及《补充协议》。2013年7月26日，深圳市国野置业有限公司向扬美股份公司发出《强烈要求继续履行合同通知书》，不同意解除双方项目合作协议，要求扬美股份公司继续履行协议。之后，汇泰公司于2016年11月25日、2017年6月23日、2019年2月21日向扬美股份公司发出《关于尽快履行协议义务的函》《关于再次要求尽快履行协议义务的函》，要求扬美股份公司履行协议约定的义务。2013年9月20日，扬美股份公司（甲方）和佰佳瑞公司（乙方）签订一份《合作开发协议》，约定：双方合作开发位于深圳市龙岗区XX山地段编号10-08、10-09二地块，占地面积约36981.68平方米。由甲方提供前述土地，乙方提供全部建设资金，双方进行合作，楼宇建成后按物业比例分成。该协议由佰佳瑞公司盖章，法定代表人杨某签名。2013年11月19日，扬美股份公司向一审法院提起诉讼，案号为（2013）深龙法民三初字第936号，请求确认与汇泰公司于2010年1月8日签订的《合作开发协议》及《补充协议》无效。之后深圳中级人民法院于2015年11月9日就该案作出（2014）深中法房终字第2230号民事判决书，判决驳回扬美股份公司一审全部诉讼请求。另查，佰佳瑞公司成立于2013年9月17日，法定代表人为杨某，股东为杨某（95%）、黄某（5%），2013年10月31日股东变更为杨某（65%）、庞某（35%），2013年11月18日变更为深圳市新城灿投资有限公司（35%）、深圳市中科国富天宇投资合伙企业（有限合伙）（65%），2014年3月12日法定代表人由杨某变更为庞某，2016年9月18日，股东变更为深圳市中科创城市更新集团有限公司（100%）。另说明，2019年6月4日，扬美股份公司向一审法院提起诉讼，起诉解除与汇泰公司之间签订的《合作开发协议》及《补充协议》，案号为（2019）粤0307民初11592号，该案目前正在审理过程中。一审法院认为，深圳市鹏泽投资有限公司（后更名为深圳市国野置业有限公司）与扬美股份公司签订《合作开发协议》及《补充协议》，合作开发位于扬美自然村龙××坳小区北XX山地段面积约73000平方米的土地，该协议已经由深圳中级人民法院作出（2014）深中法房终字第2230号民事判决书认定合法有效，故双方均应按协议约定履行。虽然扬美股份公司于2013年5月10日向深圳市国野置业有限公司发出《解除合同通知书》，但深圳市国野置业有限公司不同意解除并要求扬美股份公司继续履行协议，且扬美股份公司于2019年6月4日另案起诉请求为解除双方签订的《合作开发协议》及《补充协议》，故可认定双方之间的《合作开发协议》及《补充协议》目前仍未解除。汇泰公司与深圳市国野置业有限公司合并，并由汇泰公司继受了深圳市国野置业有限公司权利义务，故深圳市鹏泽投资有限公司与扬美股份公司签订《合作开发协议》及《补充协议》的相关权利义务由汇泰公司承担。在汇泰公司与扬美股份公司之间的《合作开发协议》及《补充协议》合法有效且尚未解除的情况下，扬美股份公司与佰佳瑞公司签订《合作开发协议》，约定扬美股份公司、佰佳瑞公司合作开发扬美社区XX小区北XX山地段编10-08、10-09地块（占地面积约36981.68平方米），该协议所涉地块位于汇泰公司与扬美股份公司之间协议约定开发的土地范围内。故扬美股份公司、佰佳瑞公司之间的协议，必然会影响汇泰公司与扬美股份公司之间协议的履行，损害了汇泰公司的合同权利。杨某作为法定代表人及股东之一，于2013年9月17日注册成立佰佳瑞公司，之后即于2013年9月20日与扬美股份公司签订《合作开发协议》，同时杨某又系深圳市国野置业有限公司的股东，即扬美股份公司、佰佳瑞公司对汇泰公司与扬美股份公司已有合作协议关系均应是知情的，同时从佰佳瑞公司注册成立的时间与签订协议的时间来看，明显具有主观上的恶意。综上，一审法院认为，扬美股份公司、佰佳瑞公司之间签订《合作开发协议》的行为构成恶意串通损害第三人利益，故该《合作开发协议》应属无效合同，汇泰公司的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：确认扬美股份公司与佰佳瑞公司于2013年9月20日签订的《合作开发协议》无效。一审案件受理费100元，由扬美股份公司、佰佳瑞公司共同负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，扬美股份公司、佰佳瑞公司均未取得房地产开发资质。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。汇泰公司主张扬美股份公司与佰佳瑞公司所签涉案《合作开发协议》无效的理由有二，一是该合同系双方恶意串通损害汇泰公司利益所为，二是该协议双方均无房地产开发资质。据此，本院逐一分析如下。关于涉案《合作开发协议》是否符合因恶意串通损害第三人而为无效之情形。本院认为，不管是涉案合同签订之时所施行的《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，抑或是《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，其所指恶意串通，应理解为表意人与相对人恶意通谋，以实施某种行为为手段，实现损害他人利益并从中获得非法利益之目的的情形。本案扬美股份公司就同一土地与多人签订合作合同的情形类似于一物数卖，系经济生活中的常见现象。一般而言，后买受人以更高价格买取已售之物，系市场经济自由竞争之体现，即便后一交易对象对前一交易知情，亦不必然导致行为无效。《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖合同履行问题的规定、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日最高人民法院审判委员会通过，以下简称国有土地使用权司法解释）关于一地数卖合同履行问题的规定，均表明仅重复交易本身并不影响合同效力，当事人之间是否构成前述法律规定所指恶意串通，尚需结合合同订立、履行、权利义务内容等其他因素予以判断。本案中，扬美股份公司为开发涉案土地，自1993年以来先后与案外人深圳华昱投资开发股份有限公司、汇泰公司、佰佳瑞公司商谈过合作事宜并分别订立了合作合同，可见与他人合作进行土地开发是扬美股份公司实现土地收益的途径及方式，其行为本身并无不法性。汇泰公司在与扬美股份公司签订双方之间合作开发合同之时，扬美股份公司与案外人深圳华昱投资开发股份有限公司之间的合作合同纠纷事实上并未了结，汇泰公司对此不仅知情，还承诺协助扬美股份公司处理与前手争议并负担相关费用。而汇泰公司与扬美股份公司之间合作合同签订于2010年1月，至2013年9月20日扬美股份公司与佰佳瑞公司另行缔约之时，合同订立已逾三年，项目尚无重大进展，双方客观上存在合作争议，扬美股份公司在与佰佳瑞公司签订合同的四个月之前，也已向汇泰公司发出了解除合同的通知。不难看出，佰佳瑞公司与扬美股份公司订立合同的背景，与汇泰公司此前签约的情形实际上并无二致。从内容看，新订立的合作合同亦无不合常理之处，充分体现了双方权利义务的均衡，是双方真实意思表示。纵观前述过程，本院认为，扬美股份公司寻求与佰佳瑞公司合作的目的在于推进此前耽搁已久的土地开发事宜，而非仅以此作为损害他人利益的手段。如汇泰公司认为扬美股份公司怠于履行双方之间合同义务，可通过要求其履行或追究其违约责任寻求救济，但其仅以扬美股份公司与佰佳瑞公司另行缔约为由，要求确认该合同因双方恶意串通损害其利益而无效，既非维护其权益之必要，事实和法律依据亦不充分，本院不予采纳。关于房地产开发资质是否影响合同效力的问题。根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》第三条、第七条规定，原农村集体经济组织非农建设用地以合作开发等方式进入市场交易的，应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同并缴清地价。扬美股份公司与佰佳瑞公司签订涉案《合作开发协议》，约定由扬美股份公司提供自有集体土地、佰佳瑞公司提供资金，双方共同开发房地产并按比例分配销售利润，即属于前述规定所指，原农村集体经济组织的非农建设用地以合作开发方式进入市场交易的情形。该合同的履行需以办理相关的土地使用权出让手续为前提，故其性质实质上亦属于国有土地使用权司法解释第十四条所规定的合作开发房地产合同。虽本案各方对于涉案土地是否已完善土地使用权出让手续均未举证证明，但即便涉案开发地块已办理土地使用权出让手续，根据前述司法解释第十五条第二款关于“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”的规定，因扬美股份公司与佰佳瑞公司均不具备房地产开发经营资质，双方签订的《合作开发协议》依法应认定为无效。综上所述，虽涉案扬美股份公司与佰佳瑞公司签订《合作开发协议》尚不构成恶意串通损害汇泰公司利益的行为，但因合同存在当事人不具有房地产开发资质的无效事由，依法仍应认定为无效。扬美股份公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《城市房地产开发经营管理条例》（根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）第九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日最高人民法院审判委员会通过）第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市扬美股份合作公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年二月七日书记员 龙灵美