甘肃省兰州市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）甘01行终13号上诉人（原审第三人）温汉卿，男，1964年11月2日出生，满族，住甘肃省白银市白银区。委托代理人汤晓东，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李雪，女，1971年11月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人劳海燕，甘肃云钦律师事务所律师。委托代理人王文杰，甘肃云钦律师事务所律师。原审被告兰州市自然资源局（原兰州市国土资源局）,住所地:兰州市城关区通渭路127号。负责人陈一夫，该局局长。委托代理人马燕冰，该局工作人员。委托代理人张玉洁，甘肃雷诺律师事务所律师。上诉人温汉卿因被上诉人李雪诉原审被告兰州市自然资源局房屋所有权登记一案，不服兰州市城关区人民法院（2020）甘0102行初92号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人温汉卿的委托代理人汤晓东，被上诉人李雪及其委托代理人王文杰、劳海燕，原审被告兰州市自然资源局的委托代理人马燕冰、张玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2002年9月2日，李雪与梁爱玲签订协议，购得位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室××房屋一套。协议签订后，李雪即实际占有房屋至今，现房屋李雪出租他人使用。2013年7月2日，梁爱玲向兰州市房地产交易中心申请增加刘秉奎作为涉案房屋的共同所有权人，并取得兰房权证（城关区）字第3××4号房屋所有权证。2017年11月17日，梁爱玲、刘秉奎将涉案房屋又出卖于温汉卿，并签订了《兰州市存量房买卖合同》。2017年11月24日，原颁证机关兰州市国土资源局向温汉卿颁发了甘（2017）兰州市不动产权第0××6号房屋所有权证。2019年,李雪向该院提起民事诉讼，要求确认其与梁爱玲于2002年9月2日签订的房屋买卖协议有效，并请求梁爱玲、刘秉奎协助其办理房屋过户登记，该院于2020年3月10日作出（2019）甘0102民初8452号民事判决，判决确认李雪与梁爱玲于2002年9月2日签订的协议有效，驳回了李雪的其他诉讼请求。在该民事诉讼过程中，李雪得知案涉房屋转移登记在温汉卿名下，遂于2019年11月22日以梁爱玲、刘秉奎、温汉卿为被告向该院提起确认三者之间签订的合同无效之诉，该院于2020年6月8日作出（2019）甘0102民初14191号民事判决，确认梁爱玲、刘秉奎与温汉卿于2017年11月17日签订的《兰州市存量房买卖合同》无效，责令温汉卿协助将案涉房屋过户至梁爱玲、刘秉奎名下。梁爱玲、刘秉奎、温汉卿均不服提起上诉，二审法院于2020年10月15日作出（2020）甘01民终3381号民事判决：驳回上诉，维持原判。现李雪以梁爱玲、刘秉奎与温汉卿签订的《兰州市存量房买卖合同》已被生效判决确认无效为由，诉请撤销兰州市自然资源局向温汉卿颁发的甘（2017）兰州市不动产权第0××6号房屋所有权证。另查，根据中共甘肃省委、甘肃省人民政府批准的《兰州市机构改革方案》，原兰州市国土资源局被撤销，组建成立了兰州市自然资源局，承接了原兰州市国土资源局的相关职责。一审法院认为，关于本案李雪起诉是否超过起诉期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。该条款的立法本意及立法目的在于更加充分地保护当事人诉权，减轻当事人诉累。本案中，虽兰州市自然资源局向温汉卿颁证的时间是2017年11月17日，但李雪知道该行为的内容系在2019年提起的确认房屋权属的民事诉讼中，且知道后即提起了确认案涉的《兰州市存量房买卖合同》无效之诉，该民事案件的审理与本案撤销房屋登记行为的行政诉讼存在直接的利害关系，即案涉的《兰州市存量房买卖合同》是本案房屋登记行为的基础，因此，应依照上述法律条文释义，并结合该条款的立法目的，将李雪就案涉房屋而进行的相关民事诉讼期间在行政诉讼起诉期限内应予以扣除，又因李雪知道案涉登记行为的时间与其进行相关民事诉讼的时间相重合，故对本案的起诉期限应从相关民事诉讼终审判决时开始计算，案涉房屋相关的民事诉讼于2020年10月15日才作出终审判决，李雪于2020年8月24日已提起行政诉讼，显然并未超过法律规定的起诉期限。关于李雪是否具备诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，李雪自2002年9月2日起，即基于有效的房屋买卖协议实际占有案涉房屋，并对房屋使用、出租、进行收益，因此，李雪与兰州市自然资源局的颁证行为之间具有法律上的利害关系，其具有提起本案诉讼的原告主体资格。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。依上述法律规定，买卖合同是申请人证明房屋所有权证发生转移的材料之一，也是登记机关作出房屋转移登记的主要依据材料，属于房屋行政登记的基础事实。本案中，作为兰州市自然资源局为温汉卿颁发案涉房屋所有权证的依据材料《兰州市存量房买卖合同》已被生效判决确认无效，被诉颁证行为的基础事实现已不具有合法性，依据该事实办理的房屋转移登记也不具有合法性。综上，兰州市自然资源局依据无效的《兰州市存量房买卖合同》为温汉卿颁发的案涉房屋的房屋所有权证缺乏事实依据，依法应当予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销兰州市自然资源局为温汉卿颁发的甘（2017）兰州市不动产权第0××6号房屋所有权证。案件受理费50元，由兰州市自然资源局负担。上诉人温汉卿上诉称，兰州市自然资源局于2017年11月24日向上诉人颁发（2017）第0××6号不动产权证书，颁发证书合法；一审法院没有正确适用行政诉讼法关于起诉期限的规定和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款、第十条规定，属于不依法裁判;上诉人请求撤销一审行政判决，依法改判驳回一审原告诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李雪辩称，虽兰州市自然资源局向上诉人颁证的时间是2017年11月17日，但被上诉人知道该事实内容系在2019年提起的确认房屋权属的民事诉讼中，知道后即提起了确认案涉的《兰州市存量房屋买卖合同》无效之诉，案涉房屋相关的民事诉讼于2020年10月15日才作出终审判决，且被上诉人早已于2020年8月24日提起行政诉讼，根据《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定，并未超过法律规定的起诉期限。买卖合同是申请人证明房屋所有权证发生转移的材料之一，也是兰州市自然资源局作出房屋转移登记的主要依据材料，属于房屋行政登记的基础事实。本案中，兰州市自然资源局为上诉人颁发案涉房屋所有权证的依据材料《兰州市存量房买卖合同》已被生效判决确认无效，被诉颁证行为的基础事实现已不具有合法性，依据该事实办理的房屋转移登记也不具有合法性，依法应当予以撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，该条在本案中并不具有适用的前提。所以，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。原审被告兰州市自然资源局述称，2017年11月17日，转让人梁爱玲、刘秉奎与受让人温汉卿针对涉诉房屋向兰州市自然资源局提出书面《不动产（房屋）所有权转移登记申请书》。兰州市自然资源局按照法定程序，对该次登记申请所提交的申请材料经过合法合理的形式审查，认为：“属于兰州市自然资源局职责范围、申请材料齐全、符合法定形式，”后准予登记。根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条的规定，本案不动产登记是依申请才会发生的行为，由申请人对申请材料的真实性负责。兰州市自然资源局对于不动产登记仅负有形式审查义务和权力，经过法定程序审查后准予相关房屋行政登记的行为合法有效，不存在任何“明显不当”。再者，认定行政行为是否不当，须考虑的是行政机关在做出行政行为时所依据的事实、法律，具体实施程序是否不当。本案登记行为发生于2017年11月17日，而不是2020年6月8日相关民事判决做出之时。且不动产登记行为是登记机关将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，简言之是在权利归属确定和法定事项发生后的登记备案制度，登记机关没有权力也无法干涉和左右民事行为。所以，相关民事合同无效不能必然导致行政登记行为的撤销。请求支持温汉卿的全部诉讼请求，以维护兰州市自然资源局依法行政的合法权益。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。李雪对于案涉房屋属于已经合法占有的买受人，兰州市自然资源局于2017年11月24日就该房屋向温汉卿颁发不动产权证书行为，必然导致李雪基于买卖合同取得的合法权益受损，所以，应当认为二者之间存在利害关系，李雪有权提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条的规定，因行政机关作出行为时未告知当事人起诉期限，当事人的起诉期限从知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年；当事人若以作为房屋登记行为基础的买卖关系无效为由提起行政诉讼撤销之诉的，应当先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。本案李雪于2019年8月1日向一审法院提起其与原房屋所有权人确认房屋权属的民事诉讼，在该诉讼中得知兰州市自然资源局2017年11月17日向温汉卿颁发了案涉不动产权证，即使从2019年8月1日起算行政诉讼起诉期限，届满之日也应为2020年8月1日。但李雪于2019年11月22日又向一审法院提起确认原房屋所有权人与温汉卿之间签订的房屋买卖合同无效之诉，至2020年10月15日本院作出二审维持判决，此期间依法不计算在提起本案行政诉讼的起诉期限内，且李雪已于2020年8月24日向一审法院提起本案诉讼，未超过法定起诉期限。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请不动产登记应当提交相关的不动产权属来源证明材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款规定，因房屋买卖申请房屋所有权转移登记的，应当提交买卖合同。由此，房屋买卖合同作为房屋所有权转移登记的权属来源证明，是不动产登记机关办理不动产登记手续、向申请人核发不动产权属证书或者登记证明的主要依据之一。本案中，作为温汉卿案涉房屋不动产权属来源证明材料的《兰州市存量房买卖合同》业经法院判决无效，兰州市自然资源局向其颁发案涉房屋的不动产权证的主要事实依据缺失，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，依法应当予以撤销。至于温汉卿提出一审判决未适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的主张。该规定是对原利害关系人在案涉房屋被连续两次及以上转移登记后主张权利的限制。本案中，即使梁爱玲于2013年7月2日向兰州市房地产交易中心申请增加其夫刘秉奎作为案涉房屋的共同所有权人，并取得兰房权证（城关区）字第3××4号房屋所有权证，但在梁爱玲与李雪之间的房屋买卖合同有效的情况下，李雪依然是该房屋的利害关系人，并不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定的情形，故温汉卿该上诉主张依法不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法。上诉人温汉卿的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人温汉卿负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 卫审 判 员  刘祥礼审 判 员  杜占才二〇二一年二月二十四日法官助理  安方**书 记 员  洪 镭