浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初9380号 原告（案外人）：胡希增，男，1957年4月3日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘南南，浙江联冠律师事务所律师。 被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司温州分行，住所地温州市鹿城区滨江商务区A01-29地块浦发银行大厦1-4层（部分）、11-21层。 负责人：邱诗琴。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡东海。 被告（被执行人）：王胜强，男，1981年11月3日出生，汉族，住瑞安市。 第三人卢世文，男，1993年10月17日出生，汉族，住瑞安市。 原告胡希增与被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行（以下简称浦发温州分行）、王胜强、第三人卢世文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡希增及其委托诉讼代理人潘南南、被告浦发温州分行的委托诉讼代理人蔡东海到庭参加诉讼，被告王胜强经本院公告送达传票，第三人卢世文经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。 原告胡希增向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于瑞安市××街道××幢××单元××室房屋（瑞房预飞云字第0××9号）（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认原告与被告王胜强于2018年1月16日签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》合法有效，并确认原告对涉案房屋享有所有权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月16日，原告向被告王胜强买受涉案房屋，以自行居住。双方签订《房屋买卖合同、房屋居间合同》，约定购房款60万元。原告签订合同后支付了购房款，并搬入房屋居住。2018年11月10日，原告将房屋出卖给第三人王胜强签订房屋买卖合同，约定被告王胜强自愿将涉案房屋出卖给卢世文，并约定60万元购房款支付给原告胡希增，此后卢世文向原告交付55万元购房款。故原告已经实际取得该房屋的所有权，并已经实际占有、使用了该房屋，行使了所有权。第三人卢世文与2019年分别向贵院提出执行异议、执行异议之诉，贵院审理后作出（2019）浙民初7992号民事判决书，认定涉案房屋由被告王胜强出卖给原告，且由原告占有该房屋的事实，也认定了原告属于合法合理的异议主体的事实，同时认定第三人与被告王胜强之间房屋买卖合同无效，那么涉诉房屋现实际所有权人应当是本案原告。原告于2020年8月7日向瑞安市人民法院提起执行异议，8月25日法院作出（2020）浙0381执异127号执行裁定书，驳回原告的执行异议。综上，鉴于上述房屋已经原告实际买受取得，且已实际占有支配该房屋。但因该出房产上市交易政策限制，导致该房屋至今未过户到原告名下。故请求法院依法停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封，确认原告与被告王胜强签订的房屋买卖合同合法有效，并确认原告对上述房屋享有所有权。 被告浦发温州分行辩称，一、原告非本案适格主体。首先，原告并非如今该房产的实际权利人。本案中，涉案房产在被法院查封前已经进行产权预登记，权利人为被执行人王胜强。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：1、已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”。原告提交的证据不足以证明房屋所有权已转移，故其并非涉事房屋的实际权利人，自然非本案适格的主体。其次，涉事房屋已经过两次买卖流转于案外人卢世文。根据（2019）浙0381民初7992号民事判决书内容确认的事实，涉案位于瑞安市江南新区××幢××室的房屋已经进行过两次买卖，姑且不论上述买卖行为是否合法，结合案外人卢世文及胡希增再庭审时就买卖行为事实部分的自述，涉案房屋经被执行人王胜强转原告胡希增转案外人卢世文的方式进行流转，原告胡希增显然不具备本案适格的主体资格。二、原告未取得涉案房屋的所有权。首先，本案涉案房产目前对外的预告登记人为王胜强而非原告胡希增，涉案房产并未办理实质意义上的过户手续，原告客观上亦未实际取得涉案房产的所有权。根据《物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，预告登记仅是对现时权利人行使处分权的一种限制，不能用来对抗公法上的处分行为。而被告浦发温州分行申请执行的依据是法院业已生效的判决，在法律要件上同时具备既判力与执行力。因此在完成房屋转移登记之前，原告实际上取得的只是债权而非物权，故而原告无法据此取得涉案房屋所有权。其次，涉案房屋不具备买卖交易前提。根据《瑞安市经济适用房管理办法》第十九条：“购买经济适用住房未满5年不得上市交易。因各种原因确需转让的，由政府按照原价格并结合成新折旧和物价水平等因素进行回购。”本案涉事房屋性质为经济适用房性质，根据上述办法的规定，经济适用房在特定期限内限制买卖，如确涉及转让的，则由政府按照一定标准进行回购。本案所涉的房屋买卖行为均发生在2018年，截至到本次开庭之日，涉事房屋显然因“购买经济适用住房未满5年”属于“不得上市交易”的情形。原告作为瑞安本地人应当知晓涉事房屋为经济适用房性质，属于交易限制类房屋。且在涉事房屋因上述限制之故导致无法办理过户手续的情况下，原告仍进行房屋买卖，显然违反相关法律规定，所涉及的买卖合同应认定为无效合同（第三人卢世文涉及的买卖合同同理），自然无法因此获得房屋相关权益。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，原告在明知适用房限制买卖的情况下，仍购买、出卖涉案房屋，显然不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形下保护的善意买受人。因此，无法依据原告提供的现有证据就得出，原告已拥有涉案房产的所有权且已合法、有效占有房屋等事实。综上所有，被告认为，原告非本案适格主体且其所列诉讼理由不成立，应当依法驳回全部诉讼请求。 被告王胜强未作答辩。 第三人卢世文未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的《房屋买卖合同、房屋居间合同》，拟证明原告向被告王胜强买受房屋等事实。 2.原告提供的收条、押条、中国银行个人客户交易清单，证明原告已经支付购房款等事实。 3.原告提供的《房屋买卖合同、房屋居间合同》、民事判决书，证明涉案房屋由第三人卢世文向贵院提起执行异议之诉并由贵院认定的事实，判决结果。 到庭被告对以上证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。原告并未支付全部价款，且双方未就涉案房产进行过户登记，因此原告实际上未取得该房产的所有权，仅仅取得债权。且涉案房屋进行二次流转，原告已丧失基础法律关系，（2019）浙0381民初7992号民事判决书说理部分已经明确释明，排除涉案房屋的执行程序需要审查两次买卖行为是否符合法律法规规定，涉案两次买卖合同显然不合法，应予以排除。本院认为，前述证据之间能够相互印证，证明涉案房屋由被告王胜强出卖给原告胡希增，胡希增支付部分价款后予以占有使用一段时间后，出卖给第三人卢世文等事实，对上述证据均予以采信。 经审理查明，涉案房屋坐落于瑞安市江南新区××幢××单元××室的房屋，该房屋属经济适用房，由被告王胜强于2015年9月8日购置，已付清全部款项，并进行了预告登记，权利人为被告王胜强，权证号为瑞房预飞云字第0××9号。2018年1月16日，原告胡希增与被告王胜强签订了一份房屋买卖合同，约定被告王胜强将以60万元的价格出卖给胡希增，当天付6.5万元，1月18日付46.5万元，押金7万元待房产证转到原告胡希增名下付清。合同签订后，原告按约支付了购房款共计53万元，且占有了房屋。此后，原告将前述房屋以60万元价格转卖于第三人卢世文。鉴于前述房屋尚未办理过户登记，为了避税，2018年11月10日，第三人卢世文与被告王胜强跳过原告胡希增签订了一份房屋买卖合同，约定价款为60万元。第三人卢世文按约向原告胡希增支付55万元，款项从卢永乐账户支出，尚有5万元押金未付。因本院于2019年4月17日裁定查封涉案房屋，第三人卢世文于同年5月9日向本院提起执行异议。本院以（2019）浙0381执异145号执行裁定驳回第三人的执行异议。第三人不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院以第三人与被告王胜强签订的房屋买卖合同系无效合同为由，作出（2019）浙0381民初7992号民事判决书，判决驳回第三人的诉讼请求，该判决业已生效。后第三人向本院起诉解除与原告的房屋买卖合同，又于2020年8月7日向本院撤回起诉。 另查明，（2019）浙0381执2643号浦发温州分行与王胜强信用卡纠纷一案，标的额为借款本金44万多元及利息、滞纳金。在执行中，原告于2020年8月7日向本院提起执行异议，本院于2020年8月25日裁定驳回。原告于2020年9月8日向本院提起执行异议之诉。原告胡希增已向本院交付剩余购房款7万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告胡希增与被告王胜强在本院查封涉案房屋之前签订《房屋买卖合同、房屋居间合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。原告也按约定支付了大部分购房款，在本院查封前实际占有了房屋，并且原告之后将房屋出卖给第三人，属于对涉案房屋已具有管理和处置的权利，符合“占有”的情形。尽管现在原告未实际占有房屋而由第三人卢世文占有该房屋，但因第三人与被告王胜强的房屋买卖合同已被生效裁判确认无效，故该房屋的占有使用情况应追溯到第三人与被告王胜强签订合同之前的状态，即由原告胡希增占有处置的状态。另该房屋未能过户系因受经济适用房满五年上市交易政策限制，属于非原告自身原因未过户的情形。故综上，原告胡希增与被告王胜强签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》合法有效，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止执行涉案房屋，本院予以支持。房屋买卖合同有效，但在尚未办理过户手续之前，原告享有的是请求办理过户手续的合同债权和对涉案房屋的物权期待权，并不享有物权，原告要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。原告与第三人之间的纠纷宜另行解决。到庭被告的抗辩意见均不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条之规定，判决如下： 一、确认原告胡希增与被告王胜强于2018年1月16日签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》合法有效； 二、不得执行坐落于瑞安市江南新区××幢××单元××室的房屋（权证号：瑞房预飞云字第0××9号）； 三、驳回原告胡希增的其他诉讼请求。 案件受理费9800元，由被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  张 勉 人民陪审员  蔡国龙 人民陪审员  黄建峰 二〇二一年二月十八日 代书 记员  杨瑞鑫 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。