江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终174号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：仇骏逸，男，2002年11月13日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人仇骏逸商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初9901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。财智公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由仇骏逸负担。事实和理由：财智公司、仇骏逸签订《吴江市商品房买卖合同》，违约金标准应按合同约定计取。仇骏逸未提交证据证明其因逾期办证实际遭受的损失，一审法院调高合同约定的违约金标准没有依据。仇骏逸二审未作答辩。仇骏逸向一审法院起诉请求：1.财智公司支付逾期交房违约金3769.13元（以212945元为基数，自2017年1月1日起计算至2017年2月27日止，按每日万分之三计算）；2.财智公司支付逾期办证违约金50659.62元（以272549元为基数，自2017年5月31日起按每日万分之三计算至2019年8月2日止）；3.财智公司退还房屋面积差价款1046元；4.财智公司支付利息3206.90元；5.诉讼费用由财智公司承担。一审庭审中，仇骏逸变更第2项诉讼请求中的截止日期为2019年7月1日；撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年10月11日，财智公司作为出卖人（甲方）与仇骏逸作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第9幢1单元5F007号房，房屋总价款为213991元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第九条约定，逾期交房违约金为每日万分之三。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，仇骏逸向财智公司支付了全部购房款。案涉房屋于2017年2月28日交付。2019年1月24日，案涉房屋完成不动产首次登记，登记于财智公司名下。财智公司于2019年7月2日通知仇骏逸办理产证。2019年8月2日，仇骏逸取得不动产权属证书。以上事实，有户口本、吴江市商品房买卖合同、不动产单元首次登记信息表、税收缴款书、不动产权证明以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：仇骏逸与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金。案涉房屋于2017年2月28日交付，晚于合同约定的交房时间2016年12月31日，财智公司按约应当支付逾期交房违约金。财智公司辩称该违约金已经超过法定诉讼时效，因仇骏逸起诉时间在2020年8月，已超过3年的诉讼时效，仇骏逸并未举证证明在2017年2月28日之后的3年内向财智公司主张过逾期交房违约金，应承担举证不能的法律后果。故仇骏逸主张的逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，财智公司提出不履行义务的抗辩，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金。按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年5月30日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，仇骏逸直至2019年8月2日才取得案涉房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。仇骏逸与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案的实际购房款212945元计算，违约金为63.88元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给仇骏逸造成损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍。经一审法院核算，财智公司应支付仇骏逸逾期办证违约金27415元（以212945元为基数，2017年5月31日至2019年7月1日期间，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算）。仇骏逸主张的房屋面积差价款1046元，财智公司没有异议，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、吴江财智置业发展有限公司返还仇骏逸房屋面积差价款1046元，于判决生效后十日内履行。二、吴江财智置业发展有限公司支付仇骏逸逾期办证违约金27415元，于判决生效后十日内履行。三、驳回仇骏逸的其他诉讼请求。案件受理费减半收取634元，由仇骏逸负担378元；由吴江财智置业发展有限公司负担256元，并于判决生效后十日内直接给付仇骏逸。仇骏逸已预交的诉讼费用，一审法院不再退还。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，仇骏逸与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。仇骏逸因财智公司逾期办证诉至法院。本案二审争议焦点在于，一审认定的逾期办证违约金计取标准是否恰当。对此本院认为，财智公司未按诉争《吴江市商品房买卖合同》约定办证，构成违约。财智公司的逾期办证行为导致买房人仇骏逸就诉争房屋享有的物权处于不完整状态，对于诉争房屋处分权利受限，损失客观存在。诉争《吴江市商品房买卖合同》虽约定出卖人逾期办证的按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定调整逾期办证违约金，在合理裁量范围之内，本院予以维持。综上，上诉人财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二一年二月十八日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。