福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终30号 上诉人（原审被告）：高择虎，男，1983年9月16日生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人（原审被告）：张小玲，女，1985年1月18日生，汉族，住福建省安溪县。 被上诉人（原审原告）：福建晨曦房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县参洋投资区海西茶业基地**楼。 法定代表人：陈德恩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏少奇，北京德恒(厦门)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，北京德恒(厦门)律师事务所律师。 上诉人高择虎、张小玲因与被上诉人福建晨曦房地产开发有限公司（以下简称晨曦房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2020）闽0524民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高择虎、张小玲上诉请求：撤销一审判决，依法驳回晨曦房地产公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。高择虎、张小玲并不存在未及时办理按揭贷款手续的违约行为。首先，高择虎、张小玲与晨曦房地产公司在2019年3月22日签订《商品房买卖合同》后，立即向晨曦房地产公司支付首付款237172元。其后，根据晨曦房地产公司的安排，与晨曦房地产公司一起向贷款银行申请剩余购房款530000元的商业贷款，并在贷款银行及晨曦房地产公司的指导下签署了商业贷款的各类手续文件。因此，高择虎、张小玲已经依照合同约定，与晨曦房地产公司一起办理了案涉房屋的按揭贷款手续，不存在未及时办理按揭贷款手续的行为。其次，高择虎、张小玲在办理完商业贷款手续后，并未收到银行关于高择虎、张小玲不符合贷款条件的告知。高择虎、张小玲基于合理信赖，认为商业贷款已经通过，因此不存在故意违约、不支付剩余购房款的行为。最后，根据一审法院查明的事实即，一、原贷款银行以晨曦房地产公司名下尚有贷款未还清，因此不予通过按揭贷款审批；二、更换商业贷款银行后，新的商业贷款银行很快就审批通过了按揭贷款手续，并于2020年10月10日支付了剩余的530000元购房款。由此可知，未能按约定支付剩余购房款的原因在于原商业贷款银行的贷款审批条件所致，并非是高择虎、张小玲自身因素造成的。二、一审适用法律错误。违约条款的约定属于免除晨曦房地产公司责任，加重高择虎、张小玲义务的格式条款，依法不发生法律效力。案涉《商品房买卖合同》是晨曦房地产公司提供的格式条款合同，在签订合同的过程中晨曦房地产公司并未向高择虎、张小玲重点陈述、解释该违约责任条款。同时，根据该违约条款约定的内容，即，除晨曦房地产公司自身原因外，造成的逾期违约都应当由高择虎、张小玲承担违约责任。该约定扩大了高择虎、张小玲的风险承担，属于晨曦房地产公司免除己身责任，加重高择虎、张小玲责任的情形。因此，该违约责任的约定符合格式条款无效的条件，对高择虎、张小玲不发生效力。退一步讲，即使高择虎、张小玲应当承担违约责任，但根据合同法第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”为此，高择虎、张小玲能预见的其给晨曦房地产公司造成的经济损失的上限仅为逾期支付剩余购房款期间的利息所得。同时，根据合同法司法解释二第二十九的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因逾期违约金与律师代理费同属于违约金赔偿项目，故一审法院判令高择虎、张小玲支付逾期违约金及律师代理费的总额标准过高，超出了正常人的合理预期，属于明显不当。 晨曦房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。案涉《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同附件四第二条约定：高择虎、张小玲应在签约后10日内办理贷款手续，如逾期，每逾期一天应向晨曦房地产公司承担应付未付款项万分之五的违约金。同时，高择虎、张小玲应在合同签订后45日内将贷款部分房款支付至晨曦房地产公司账户，如非晨曦房地产公司原因导致贷款的房价款未能在合同签订后45日内全部到达晨曦房地产公司账户，视为高择虎、张小玲逾期支付，高择虎、张小玲应于10日内一次性付款或其他经晨曦房地产公司同意的方式支付剩余购房款项。合同第8条约定，逾期付款超过30日内，晨曦房地产公司有权解除合同，晨曦房地产公司不解除合同的，高择虎、张小玲按日计算向晨曦房地产公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同签订后，高择虎、张小玲未能按照约定支付全部购房款，已购成违约，晨曦房地产公司分别于2019年11月29日，2019年12月9日向高择虎、张小玲寄发《付款催告函》《房款再次催告函》要求其依据《商品房买卖合同》的约定，向晨曦房地产公司支付剩余购房款及逾期付款违约金，高择虎、张小玲均未能支付。因此，按照合同的约定，晨曦房地产公司有权要求高择虎、张小玲支付逾期付款违约金及律师代理费。 晨曦房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令高择虎、张小玲立即向晨曦房地产公司支付逾期付款违约金13,859.5元(以逾期付款本金530,000元为基数，按照每日万分之零点五的标准计算，自2019年5月6日起计至2020年10月10日止)；2.判令高择虎、张小玲立即向晨曦房地产公司支付律师代理费20,000元；3.判令本案全部诉讼费用由高择虎、张小玲承担。 一审法院认定事实：2019年3月22日，晨曦房地产公司与高择虎、张小玲签订《商品房买卖合同》（编号：201903210106号）。合同约定高择虎、张小玲向晨曦房地产公司购买位于安溪县参洋片区Ａ-03地块晨曦·丽景公馆1号楼2层03号房，房屋总价767172元，高择虎、张小玲应当于2019年3月22日前支付首期购房款237172元，剩余购房款530000元申请商业贷款支付，高择虎、张小玲应当在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至晨曦房地产公司账户，若非因晨曦房地产公司原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达晨曦房地产公司银行账户的，视为高择虎、张小玲逾期支付，买受人应自该日起按本合同的约定承担逾期付款的违约责任。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。如出卖人通过诉讼聘请律师处理与买受人争议的，且该争议系买受人违约或过错导致，晨曦房地产公司因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，均由买受人承担。合同签订后，高择虎、张小玲仅向晨曦房地产公司支付首付款237172元，余款530000元未能以办理按揭贷款的方式按时支付。2020年9月8日，晨曦房地产公司提起诉讼，要求解除上述《商品房买卖合同》，并要求高择虎、张小玲支付合同解除后的违约金及已经支付的律师代理费20000元。鉴于高择虎、张小玲在本案审理过程中已办理好上述房产的银行按揭贷款手续，并于2020年10月10日将530000元转账汇入晨曦房地产公司账户,晨曦房地产公司遂变更诉讼请求如上。 一审法院认为，晨曦房地产公司与高择虎、张小玲签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，高择虎、张小玲未能按照合同约定支付全部购房款，已构成违约，晨曦房地产公司有权请求高择虎、张小玲支付违约金及律师代理费。按照合同约定，违约金的起算时间为2019年5月6日，高择虎、张小玲应支付晨曦房地产公司自2019年5月6日起至2020年10月9日止（521日）按逾期付款530,000元的日万分之零点五计算的违约金，计13,806.5元。高择虎、张小玲辩称合同未约定具体付款时间与事实不符，不予采信。经庭审查明，涉案房屋的按揭贷款手续未能及时办理的原因系高择虎、张小玲名下尚有贷款未还清，并非晨曦房地产公司的原因所致，故高择虎、张小玲辩称由于银行原因未能及时办理按揭贷款的理由，亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：高择虎、张小玲应于判决生效之日起十日内支付给福建晨曦房地产开发有限公司逾期付款违约金13,806.5元、律师代理费20,000元，合计33,806.5元。案件受理费646元，减半收取计323元，由高择虎、张小玲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高择虎、张小玲提供其与晨曦房地产公司置业顾问的微信聊天记录，拟证明其与晨曦房地产公司配合办理贷款手续，因为银行原因导致没有支付尾款，后因晨曦房地产公司的置业顾问一直更迭，导致联系滞后，造成本案的损失。晨曦房地产公司质证认为，对该证据的真实性无异议，从微信聊天记录可以看到2019年8月2日，晨曦房地产公司工作人员向高择虎、张小玲告知银行贷款批不下来是因为高择虎、张小玲的小额贷款要还清，要提供结清证明，高择虎、张小玲到了2020年6月22日还没有办法将其名下尚有贷款还清。案涉房屋按揭贷款手续未能通过的原因是因为高择虎、张小玲贷款未还清，高择虎、张小玲构成违约，晨曦房地产公司有权要求其支付逾期付款违约金及律师代理费。对该证据，本院将在下文进行分析认定。一审查明的事实正确，本院予以认定。 本院认为，晨曦房地产公司与高择虎、张小玲于2019年3月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定，高择虎、张小玲应于2019年3月22日前支付首期购房款237,172元，剩余购房款530,000元申请商业贷款支付，高择虎、张小玲应在合同签订后45日内将贷款部分房款支付至晨曦房地产公司账户，若非因晨曦房地产公司原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达晨曦房地产公司银行账户的，视为高择虎、张小玲逾期支付，买受人应自该日起按本合同的约定承担逾期付款的违约责任。贷款部分房款未按合同约定的时间支付，而是于2020年10月10日转账汇入晨曦房地产公司账户。一审法院以高择虎、张小玲未能按照合同约定支付全部购房款，已构成违约，判决高择虎、张小玲支付违约金及律师代理费。二审期间，高择虎、张小玲提供的证据未能证明系因晨曦房地产公司原因导致贷款的房价款未能在案涉合同签订后45日内全部到达晨曦房地产公司银行账户，本院对该证据的证明力不予认定。一审判决有关于此的处理并无不当。高择虎、张小玲的其他上诉理由，于法无据，不予支持。 综上所述，高择虎、张小玲的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费323元，由高择虎、张小玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  洪颍雅 审判员  郑 励 二〇二一年二月三日 书记员  徐蓝蓉 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。