吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终546号上诉人（一审被告）：杨敏，女，1977年12月6日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。上诉人（一审被告）：宏海涛，男，1983年11月8日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。被上诉人（一审原告）：孙大林，男，1957年1月7日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛金金，吉林新锐律师事务所律师。一审被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区鑫隆家园17-503号房。法定代表人：王星，总经理。上诉人杨敏、宏海涛因与被上诉人孙大林房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。杨敏、宏海涛上诉请求：请求撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初3091号民事判决，改判杨敏、宏海涛不承担连带给付责任。事实和理由：二上诉人的行为不属于债务的加入。按照《承诺》的内容可以看出，二上诉人的承诺是附条件的，前提条件是保证购房人在交付后顺利入住，但房屋交付是长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆房地产）的义务，而非二上诉人的义务。孙大林与鑫隆房地产于2018年1月签订了《认购协议》，本案涉案房屋已经各方同意，由杨敏转让给孙大林，孙大林购买了鑫隆花园406室房屋的行为成立。根据合同相对性原则，就本案涉诉房屋的交付履行属于开发商的义务，由于鑫隆房地产的原因导致房屋未能按时交付，应由鑫隆房地产承担违约责任，向孙大林退还房款，而非二上诉人承担。一审法院认定宏海涛作为保证人，承担连带给付责任错误。宏海涛虽然在《承诺》上的保证人签字，但是承诺书的前提条件未成就，宏海涛不应承担保证责任，且孙大林从未向宏海涛主张过保证权利，已经超过了法定的保证期间，保证人也不应承担保证责任。孙大林已经与二上诉人、鑫隆房地产达成案外和解协议，各方一致同意由鑫隆房地产负责退还房款及利息，孙大林主动放弃要求二上诉人承担责任。孙大林二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙大林一审提出诉讼请求：1.判令解除孙大林与鑫隆房地产于2018年1月10日签订的房屋认购协议；2.判令被告杨敏返还原告孙大林购房款70万元及利息（利息自2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），被告宏海涛、鑫隆房地产承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由三被告承担。一审法院经审理查明：2018年1月10日，被告杨敏与被告鑫隆房地产签订《房屋认购协议》一份（以下简称认购协议），约定杨敏认购鑫隆房地产开发的项目名为《鑫隆家园》第6栋3单元4层406室建筑面积约138平方米毛坯房屋，房屋单价为每平方米3500元，房款总金额483000元。同日，鑫隆房地产为杨敏出具《收款收据》一枚，载明：今收到杨敏6栋406室房款483000元。后经被告宏海涛介绍，原告孙大林向被告杨敏购买上述案涉房屋。孙大林于2018年9月6日通过其妻子崔小平兴业银行账号（尾号2617）向被告杨敏建设银行账号（尾号2952）转款700000元。2019年9月11日，杨敏和孙大林在鑫隆房地产处将上述《房屋认购协议》项下的房屋买受人由杨敏变更为孙大林，并由孙大林签字按手印，同时由鑫隆房地产在买受人变更处加盖公章。同日，双方在鑫隆房地产处将原《收款收据》项下付款人由杨敏变更为孙大林，并由鑫隆房地产在变更处加盖公章。2018年9月11日，被告杨敏出具《承诺》一份，内容为：“2018年9月6日，本人收到孙大林购房款70万元整，位置于鑫隆家园6#406号，本人承诺保证购房人于房屋交付后顺利入住，否则将70万元及银行相应期限存款利率退还孙大林。”被告宏海涛作为担保人在该《承诺》落款处签名。原告孙大林出示照片两张，用于证实案涉房屋已被案外人入住，原告无法入住。被告杨敏、宏海涛均表示与其无关，属于开发商行为。经法庭限定其在期限内补交案涉房屋能够交付孙大林入住的凭证，二被告逾期未提交。一审法院认为：被告杨敏与鑫隆房地产于2018年1月10日签订《房屋认购协议》，后于2018年9月11日买受人由被告杨敏变更为原告孙大林，并由杨敏出具《承诺》、宏海涛进行担保，承诺保证买受人孙大林于房屋交付后顺利入住，该行为系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应按合同约定以及承诺履行各自义务。现孙大林主张案涉房屋已交付案外人入住，并提供现场照片予以佐证，杨敏、宏海涛虽提出异议，但并未提供证据予以反驳，可以认定孙大林无法实现房屋交付以及入住的合同目的，故原告孙大林主张解除案涉《房屋认购协议》，具有事实及法律依据，应予支持。合同解除后，已经收取的房款，依法应予返还。关于房款及利息的返还主体问题。因鑫隆房地产系合同一方主体，其同意将原买受人由杨敏变更为孙大林，即视为其认可孙大林购买案涉房屋的付款方式。现合同解除，鑫隆房地产作为合同主体的出售方有义务返还买受人孙大林已付购房款及利息，利息应自付款之日即2018年9月6日起算。另因原买受人杨敏收取了孙大林购房款，为其出具《承诺》，保证房屋交付及入住，并由宏海涛进行担保，二人的行为属于合同外第三人对合同中的债权人自愿承担债务，属债务加入行为。据此，孙大林主张被告杨敏、宏海涛、鑫隆房地产连带返还购房款及利息，符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除孙大林、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2018年9月11日签订的《房屋认购协议书》；二、长春市鑫隆房地产开发有限公司、杨敏、宏海涛于本判决生效后立即连带返还孙大林购房款700000元及利息（利息以700000元为基数，自2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费5400元，由杨敏、宏海涛、长春市鑫隆房地产开发有限公司共同负担；保全费4020元由杨敏、宏海涛共同负担（孙大林均已垫付）。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另，杨敏二审提交2020年9月13日孙大林与鑫隆房地产、杨敏签订的《协议书》一份，欲证明孙大林放弃向杨敏、宏海涛主张权利，但该协议中并无孙大林放弃依据《承诺》向杨敏、宏海涛主张权利的内容。本院认为：关于杨敏向孙大林出具的《承诺》事项是否包含房屋交付问题，该《承诺》约定“本人承诺保证购房人于房屋交付后顺利入住”，按照常理认知应系承诺孙大林能够取得房屋，现孙大林未能取得房屋，杨敏应按《承诺》约定与鑫隆房地产共同承担退还房款给付利息损失责任，而杨敏主张交付房屋与否和其无关，其仅保证交付房屋后的顺利入住，系其对《承诺》免除自身责任的片面解读，一审法院未予支持其主张并无不当。至于宏海涛是否应承担保证责任一节，宏海涛在《承诺》中以担保人名义签字视为以书面形式向孙大林出具担保书，孙大林接受且未提出异议，宏海涛与孙大林之间保证合同成立，宏海涛应在孙大林未取的《承诺》所涉房产的期间负有保证责任，现孙大林取得案涉房产已无可能，一审法院判决宏海涛承担保证责任并无不当。关于杨敏、宏海涛主张2020年9月13日《协议书》中孙大林已放弃向二人主张权利问题，因该《协议书》并无对此明确表述，故本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人杨敏、宏海涛负担。本判决为终审判决审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 王 卓二〇二一年二月八日书记员 于闰康