贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终280号 上诉人（原审被告）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市火车站路****，统一社会信用代码91522701795286742A。 法定代表人：刘国平，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：韦龙保，男，1983年7月11日生，水族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）因与被上诉人韦龙保商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝海湾房开公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判上诉人承担逾期交房违约金标准为日万分之零点二，逾期办证违约金标准为日万分之零点二；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金为万分之0.2，该约定是双方当事人真实意思表示，合法有效，逾期交房违约金应该按合同约定的日万分之0.2计算。2、一审判决的逾期办证违约金过高，请求法院依法下调。逾期交付办理商品房转移登记相关文书未给买受人造成较大损失，不影响买受人的居住、使用、出租。与逾期交房相比，合同约定的逾期办证违约金是逾期交房的10倍，明显过高，且远远超过答辩人的承受能力。综上，一审判决有失公平，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明事实，依法判决。 韦龙保二审未作书面答辩。 韦龙保向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年8月31日至2017年3月8日期间逾期交房违约金14973.79（394047元×万分之二×190天）；2、判令被告立即将商品房转移登记的有关文书交付给原告；3、判令被告从2016年12月31日起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，每日支付78.81元的违约金，暂共支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金91182.48元（暂计至2020年3月2日，394047元×万分之二×1157天）；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年3月30日，原告韦龙保与被告蓝海湾房开公司签订合同编号为匀商房监制预0034951号的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于贵州省都匀市，建筑面积89.47平方米、套内建筑面积72.02平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为5471.36元，总价款394047元，买受人于2015年3月30日支付预付款84047元；2015年4月7日前提取公积金支付26000元；2015年5月15日前办理公积金贷款并支付284000元。交房时间为2016年8月31日前，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。同时，被告承诺在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同还对其他事项作了约定。2015年3月30日，原告按合同约定付清了房屋预付款84047元，2015年5月7日前提取公积金支付27000元,2015年5月27日公积金贷款并支付283000元。2017年3月8日，原、被告双方办理房屋移交手续，原告取得房屋钥匙装修入住。原告因逾期交房何逾期办证的问题，多次与被告交涉，至今未果，原告认为被告违反合同义务，故起诉要求支持前述诉请。 一审法院认为，根据双方诉辩，本案争议焦点主要是：合同约定的逾期交房和办证违约金是否属于依法予以调整的情形。由于被告违约，逾期交房和办证理应按照合同约定分别向买受人支付已付房价款日万分之零点二和日万分之二的违约金，但原告和被告均申请要求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，为平衡合同双方权利义务，使合同责任不至于过度失衡，法律规定了在当事人请求调整违约金的情况下，人民法院可以根据公平原则、当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整，综合衡量后将逾期交房违约金调整为日万分之一。对于逾期办证违约金，虽然双方合同约定为按已付房款的日万分之二计算违约金，但被告蓝海湾房开公司认为日万分之二的办证违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，为了平衡双方的权利义务，使合同责任不至于过度失衡，法律规定了当事人请求调整违约金的情况下，违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整，因此，以实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则予以综合衡量后，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五。对于原告请求被告支付逾期办证违约金至被告交付原告办理商品房转移登记有关文书之日止，因现被告尚不具备提供办理商品房转移登记的有关文书的条件，具体时间也无法确定，本案计算至起诉之日，即2020年3月9日，逾期办证违约金应为：394047元×0.00005×1164天≈22933.5元，此后的逾期办证违约金，原告可视相关情况另案主张权利，被告也应积极协助完善房屋转移登记的相关手续材料等，在具备办证条件后积极协助原告办理《房屋产权证》。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦龙保逾期交房违约金7486.9元；二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦龙保自2017年1月1日起至2020年3月9日止的逾期办证违约金22933.5元；三、驳回原告韦龙保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424元、因适用简易程序减半收取1212元，由原告韦龙保负担212元，被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担1000元。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金按照买受人已付房价款每日万分之零点二的标准计算，但被上诉人认为该约定的违约金标准过低，请求一审法院予以调整。一审法院综合衡量当事人的违约程度、违约造成的损害后果等，将逾期交房违约金调整为按照买受人已付房价款每日万分之一的标准计算并无不当，应予维持。关于逾期办证违约金，双方签订的合同约定逾期办证违约金按照买受人已付房价款每日万分之二的标准计算，上诉人在一审中认为违约金过高请求调整，一审法院根据公平原则及诚实信用原则予以综合衡量后，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五并无不当。上诉人主张一审法院调整后的违约金仍然过高，但未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。 综上所述，上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费560元，由上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年二月二十三日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞