江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏行终991号 上诉人（原审原告）张兴堂，男，汉族，住徐州市泉山区。 被上诉人（原审被告）徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段**。 法定代表人庄红，该区区长。 委托代理人崔平，徐州市泉山区司法局工作人员。 委托代理人孙涧，徐州市泉山区司法局工作人员。 上诉人张兴堂因诉徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2019）苏03行初386号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院认定： 2018年12月27日，泉山区政府作出徐泉征字[2018]第3号《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），载明征收范围“铜山货场以东，陇海铁路以南，三环西路以西，货场路以北（土地四至及范围以勘测界定图为准）”；签约期限自2018年12月27日起至2019年1月25日止（30天）；征收与补偿方案详见《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》；征收部门泉山区房屋征收办公室；征收实施单位泉山区人民政府苏山街道办事处。房屋征收安置补偿方案对合法建筑面积认定的标准为：国有土地上房屋按照合法有效证件（即土地使用证、房屋所有权证）认定。集体土地上住宅房屋（即宅基地证、房屋产权证）按照其合法有效证件认定；只有宅基地证没有房屋产权证的，房屋面积小于宅基地面积1.4倍的，按实际面积认定为合法面积；房屋面积大于宅基地面积1.4倍的，按宅基地面积1.4倍认定，超出1.4倍部分，不予认定。未经登记的建筑物，不予补偿。被征收合法非成套住宅房屋基准价为4810元/㎡、装饰装修及附属物补偿费基准价为80元/㎡、搬迁补助等补偿与安置办法及对奖励标准、房屋产权调换及组织实施、补偿决定、法律责任进行了明确和公示。截止2019年2月15日，签约437户，签约率85.52%。2018年11月24日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”，开始接受有意向参与该项目的17家房地产价格评估机构报名，报名时间为2018年11月28日—2018年11月30日。2018年12月3日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”发布公告，公告17家具有房地产评估资质的评估公司名单；案涉征收范围内的被征收人从报名并经依法公示的17家房地产价格评估机构中协商选定4家评估机构，对本项目被征收的房屋及用于产权调换的房屋依法进行评估，协商选定评估机构为公告之日起5个工作日内。因协商不成，徐州市泉山区苏山街道苏山社区居民委员会于12月9日推荐并公示安桂明等4名被征收人参与抽取评估公司的抽签（球）人。2018年12月10日，经抽签、公证和公告，确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产土地评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为案涉项目房地产评估公司。征收实施单位对包括张兴堂在内的被征收户家庭成员及其他情况进行调查。被征收利害关系人王玉梅与张兴堂系夫妻关系。2019年2月26日，经向国土部门查询，确认张兴堂被征收的案涉房屋于2004年办理土地使用证，，地号为04-01-26-0147土地面积173.7平方米；张兴堂名下的“徐房九村镇字”房屋所有权证存根，证载砖混6间1层105.19平方米。4月26日，征收实施单位向张兴堂送达（征收编号为4-11）要求其提交产权证明材料的通知，因张兴堂拒签而留置送达。征收实施单位对张兴堂送达被征收房屋面积认定单并在征收地块进行张贴公示，其中认定土地面积为173.7平方米、合法建筑面积为243.18平方米。2019年5月5日，征收实施单位向张兴堂送达《房屋征收补偿告知书》《被征收房屋评估通知》《附属物评估通知》。《房屋征收补偿告知书》明确告知张兴堂应在三日内就补偿方式进行选择，逾期不选，按产权调换补偿方式进行。《被征收房屋评估通知》明确告知：“实施单位、委托的评估机构定于2019年5月9日上午10:00时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受4810元/平方米的基准价，并以此作为房屋补偿的依据”；《附属物评估通知》明确告知张兴堂：“实施单位、委托的评估机构定于2019年5月9日上午10:00时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋附属物进行单独评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受80元/平方米的基准价，并以此作为附属物补偿的依据。”因张兴堂拒签而留置送达。5月9日，评估公司工作人员按约定时间到达，张兴堂拒绝入户查勘评估。2019年5月10日，徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司对张兴堂案涉房屋作出《分户初步评估结果》，并在征收地块张贴公示。张兴堂未提出异议。5月15日，评估公司作出徐州中盛征估字第2019-0020号《房地产征收估价报告》，征收实施单位于当日向张兴堂进行了送达。张兴堂提出复核申请。张兴堂未对补偿方式作出书面选择。2019年5月26日，征收单位作出补偿方式为产权调换的泉房征字〔2019〕第42号《征收补偿决定》(以下简称《征收补偿决定》)，并于当日向张兴堂进行了送达，并在征收地块张贴公示。张兴堂不服，向法院提起诉讼，请求法院依法撤销《征收补偿决定》。 原审法院另查明，2019年1月14日，刘芹荣、何爱华（另案）向法院提起诉讼，要求撤销案涉征收地块《征收决定》，原审法院于2019年4月21日作出（2019）苏03行初41号行政判决，判决驳回何爱华、刘芹荣的诉讼请求。何爱华、刘芹荣不服，提起上诉，江苏省高级人民法院于2019年8月22日作出（2019）苏行终1001号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。 原审法院认为： 一、关于张兴堂起诉是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法规定向人民法院提起诉讼。”第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：…(五)对征收、征用决定及其补偿决定不服的…”本案中，张兴堂作为被征收人，在收到《征收补偿决定》后，有权在法定期限内向法院提起诉讼。 二、关于泉山区政府所作《征收决定》是否合法的问题。因《征收决定》的合法性已被法院生效文书确认。张兴堂认为案涉《征收决定》不合法的主张缺乏法律依据，法院不予支持。 三、关于《征收补偿决定》是否合法的问题。 （一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”泉山区政府具有作出征收补偿决定的法定职权。 (二)关于《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》是否合理的问题。法院对案涉征收决定诉讼进行了审理,案涉非成套住宅房屋基准价、装饰装修及附属物补偿费基准价及搬迁费用、临时安置补助费经过了预评估样板房推荐、公示、补偿基价预评估、征求意见、基价调整等程序，对产权调换房屋评估公示等。被征收房屋、附属物、搬迁费、过渡费、误工费、货币补贴、住改非一次性补贴、停产停业损失等补偿基准价或补偿标准合理合法。产权调换定销安置房以优惠价格计补合理合法，即案涉征补方案对案涉地块被征收合法非成套住宅房屋、装饰装修及附属物分别确定基准价4810元/㎡、80元/㎡合理合法。生效判决认定征补方案符合征补条例第十条、第十一条、第十五条规定。至2019年2月15日，签约率达到85.52%，被征收人大部分接受的事实，亦反映征补方案评估论证明确的基准价具有其合理性。张兴堂认为征补方案确定的基准价不合理缺乏事实和法律、法规依据，法院不予支持。 (三)关于案涉被征收房屋评估报告是否合法的问题。 1、案涉房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第五条规定：“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。”本案中，泉山区政府向具有房地产评估资质的评估公司发布“通知”，现场抽签、公证、公告的方式确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产土地评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为案涉项目房地产评估公司，评估机构选定程序合法。征收单位在案涉地块征收启动后，也启动了选择评估机构程序并确立案涉地块的评估机构，该做法不会造成评估结果上的差异，不违反法律规定。张兴堂认为评估程序违法的主张，法院不予支持。 2、案涉评估报告的合法性。案涉房屋评估机构及作出案涉估价报告的估价师具备相应资质。本案中，征收实施单位工作人员向张兴堂一并送达《被征收房屋评估通知》《附属物评估通知》，明确告知张兴堂进行房屋和房屋附属物评估的入户时间及拒绝入户的后果等。评估公司按照约定的时间入户评估，并根据公布的征补方案及泉山区政府提供的摸底资料，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》的情形。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，经公示后，将评估报告依法送达。张兴堂对评估结果未提出异议，未提出复核申请、未申请专家委员会鉴定。故张兴堂关于评估报告不合法的观点，法院不予支持。 （四）关于《征收补偿决定》的合法性问题。 1、关于补偿方式是否合法的问题。征补条例第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员向张兴堂送达《房屋征收补偿告知书》，该告知书明确告知张兴堂应在三日内就补偿方式进行选择，逾期不选，按产权调换补偿方式进行。张兴堂未在规定期限内就补偿方式进行选择。泉山区政府以产权调换方式作出《征收补偿决定》，法院依法予以支持。 2、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。首先，征补条例第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，张兴堂房屋为住宅。《征收补偿决定》包含房屋价值补偿、搬迁费、过渡费、误工费、附属物补偿等，补偿范围无遗漏且无不当。其次，张兴堂对房屋合法面积提出异议的问题。法院认为，张兴堂的“徐房九村镇字”房屋所有权证，证载面积105.19平方米。泉山区政府经调查处理后认定张兴堂合法建筑面积为243.18平方米，张兴堂虽对征收部门认定的合法建筑面积持有异议，但在规定期限内未提供有效的产权证明或规划建设许可等材料证明其主张。房屋征收补偿既要保障被征收人的合法权益，亦要维护社会公共利益。根据公布的征补方案，国有土地上房屋合法面积的认定需按照合法有效证件（即土地使用证、房屋产权证）认定。张兴堂提交的其性质为（村镇）房屋产权证，对证载面积以外的面积无法提交合法有效的证据材料情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限1.1），以张兴堂实际土地使用证证载面积为基数，按1.4容积率计算和确认补偿房屋的合法建筑面积并无不当。该认定充分考虑了被征收房屋所使用的土地原为集体土地后征为国有的现状，按1.4容积率计算确认合法面积，已给予了张兴堂合法、合理权益的充分考量。再次，关于房屋价值及房屋附属物补偿价值问题。评估公司根据公布的征补方案、泉山区政府提供的摸底资料，认定张兴堂房屋价值为1169696元（单价4810元/平方米）、附属物价值为19454元，并出具《分户评估报告》《房地产征收估价报告》并无不当。搬迁费按2次确定4864元，过渡费30430元，误工费200元，以上补偿费用均严格按照大多数人同意的征收补偿方案标准计算而来，标准正确、计算无误、结果准确，其补偿的合理性、合法性、准确性，法院依法予以支持。最后，安置房屋价值确定是否合法、合理问题。由于用于安置的房屋是定销商品房，根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》规定，定销商品房的价格是按同等类型普通商品房市场价格15-20%的优惠幅度确定。给予张兴堂安置D地块安置房、西城嘉园安置房系征收补偿方案公布的产权调换房，按优惠价5100元/㎡、5200元/㎡结合层差计算，核定的安置房价值符合上述规定的优惠幅度。且经法院核对，泉山区政府对安置房价值计算无误，法院依法予以确认。 （五）关于《征收补偿决定》程序是否合法。 泉山区政府作出的《征收补偿决定》，履行了评估、选定补偿方式、向张兴堂送达等法定程序，送达程序符合法律规定。且按照法规要求进行了公示，程序合法。 综上，张兴堂要求撤销被诉《征收补偿决定》的诉讼请求，法院依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张兴堂要求撤销《征收补偿决定》的诉讼请求。 上诉人张兴堂上诉称，评估公司选定程序违法，评估遗漏了上诉人房屋面积，认定的房屋面积与实际丈量面积不符。征收补偿决定确定的被征收房屋单价明显低于市场价格，安置房的单价未经评估影响上诉人对安置房的价值判断和安置选择，且安置楼层、房型不适宜上诉人家庭居住。一审法院认定事实不清，适用法律错误。征收补偿决定明显违反法律规定。请求本院撤销原审判决，依法改判或发回重审。 被上诉人泉山区政府的答辩意见同原审答辩意见一致。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审查，一审法院认定“2018年11月24日，泉山区房屋征收办公室发布通知，开始接受有意向参与该项目的17家房地产价格评估机构报名”,根据在卷证据，应为泉山区房屋征收办公室2018年11月28日“发布房屋征收评估机构报名公告，开始接受有意向参与该项目的房地产价格评估机构报名”,一审法院上述认定案件事实的笔误，本院予以纠正。本院经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致。 本院认为： 本院发生法律效力的行政判决已经确认案涉房屋征收项目符合公共利益的需要，泉山区政府所作《征收决定》符合征补条例的相关规定。故本案主要从事实认定、行政程序、法律适用等方面审查《征收补偿决定》的合法性。 一、关于案涉房屋评估机构选定是否合法的问题。征补条例第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。本案中，泉山区政府通过向具有房地产评估资质的评估公司发布“通知”、现场抽签、公证、公告的方式确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产土地评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为案涉项目房地产评估公司，泉山区政府关于案涉房屋评估机构的选定，符合上述规定。 二、关于《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》确定的补偿及奖励标准是否合法合理的问题。原审法院对案涉征收决定一案进行了审理,安置补偿方案对非成套住宅房屋基准价、装饰装修及附属物补偿费基准价及搬迁费用、临时安置补助费等作出了规定，该安置补偿方案的合法性作为案涉征收决定的内容已经生效判决所审查。张兴堂关于安置补偿方案确定的补偿基准价不合理的主张缺乏事实根据和法律、法规依据。 三、关于《征收补偿决定》依据的房屋评估报告是否合法的问题。本案中，案涉房屋评估机构及作出案涉估价报告的估价师具备相应资质。征收实施单位工作人员向张兴堂一并送达《被征收房屋评估通知》《附属物评估通知》，明确告知张兴堂进行房屋和房屋附属物评估的入户时间及拒绝入户的后果等。评估公司按照约定的入户评估时间到达，张兴堂拒绝入户查勘评估。并根据公布的征补方案及泉山区政府提供的摸底资料，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》的情形。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示并依法送达。张兴堂对评估结果未提出异议、未提出复核评估申请、未申请专家委员会鉴定。故张兴堂关于评估报告不合法的理由不能成立。 四、关于《征收补偿决定》补偿范围和价值的确定是否准确、合法的问题。征补条例第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，张兴堂房屋为住宅。《征收补偿决定》包含房屋价值补偿、搬迁费、过渡费、误工费、附属物补偿等，补偿范围无遗漏且无不当。张兴堂的“徐房九村镇字”房屋所有权证，证载面积105.19平方米。泉山区政府经调查处理后认定张兴堂合法建筑面积为243.18平方米，张兴堂虽对征收部门认定的合法建筑面积持有异议，但在规定期限内未提供有效的产权证明或规划建设许可等材料证明其主张。在证载面积以外的面积无法提交合法有效的证据材料的情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限1.1），以张兴堂实际土地使用证证载面积为基数，按1.4容积率计算和确认张兴堂补偿房屋的合法建筑面积，充分考虑了被征收房屋所使用的土地原为集体土地后征为国有的现状，按1.4容积率计算确认合法面积，已给予了张兴堂合法、合理权益的充分考量。关于房屋价值及房屋附属物补偿价值问题。评估公司根据公布的征补方案、泉山区政府提供的摸底资料，认定张兴堂房屋价值为1169696元、附属物价值为19454元，并出具《分户评估报告》《房地产征收估价报告》并无不当。搬迁费4864元，过渡费30430元，误工费200元，以上补偿费用均严格按照征收补偿方案标准计算而来，计算无误、结果准确。关于安置房屋价值确定是否合法、合理问题。由于用于安置的房屋是定销商品房，根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》规定，定销商品房的价格是按同等类型普通商品房市场价格15-20%的优惠幅度确定。给予张兴堂安置D地块安置房、西城嘉园安置房系征收补偿方案公布的产权调换房，按优惠价5100元/㎡、5200元/㎡结合层差计算，核定的安置房价值符合上述规定的优惠幅度，泉山区政府对安置房价值计算无误，原审法院依法予以确认并无不当。 五、关于《征收补偿决定》补偿方式是否合法的问题。征补条例第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，房屋征收实施单位工作人员向张兴堂送达《房屋征收补偿告知书》，该告知书明确告知张兴堂应在三日内就补偿方式进行选择，逾期不选，按产权调换补偿方式进行。张兴堂未在规定期限内就补偿方式进行选择,泉山区政府以产权调换方式作出《征收补偿决定》，原审法院予以支持并无不当。 六、关于《征收补偿决定》程序是否合法的问题。泉山区政府作出的征收补偿决定，履行了评估、选定补偿方式及向张兴堂送达等法定程序，符合法律规定。 综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人张兴堂的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人张兴堂承担。 本判决为终审判决。 审判长  倪志凤 审判员  沙永梅 审判员  黄 河 二〇二一年二月五日 书记员  张 丰 附：本判决适用的相关法律依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。” 第二十条第一款房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 《江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定》 第九条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；