上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23920号原告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：吴永申，男，1975年7月12日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：陈俊，上海齐坦律师事务所律师。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(下称“宝龙公司”)诉被告吴永申房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2021年1月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高树升、被告委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、确认原告和被告之间的《商铺租赁合同》于2020年8月1日解除；2、判令被告将涉案商铺恢复至毛坯状态并返还原告；3、判令被告支付原告租金人民币(以下币种均为人民币)25,892.71元；4、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(以应付款项为基数，按照日万分之五的标准，自应付之日计算至实际支付之日止)；5、判令被告支付原告房屋占用费(按每月44,388.4元，自2020年8月1日至实际还铺之日)；6、判令被告支付原告合同解除赔偿金88,776元；7、判令被告注销或迁移登记于涉案商铺的上海绪丽酒店管理有限公司(下称“绪丽公司”)的营业执照及许可证，并自2020年9月1日至实际完成注销或迁移之日，按每天14,796元的标准支付原告违约金；8、判令原告不予退还被告支付的履约保证金112,715.40元。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告将案涉商铺返还原告。事实和理由：2015年10月30日，被告和原告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市新府中路XXX号的编号为001的商铺(共1间，以下简称“系争商铺”)，租赁面积为1,341.85平方米，租赁期限为8个租赁年度，租金按每两个月支付，被告应于每两个月末的25日或之前向原告支付下一个两个月的租金。此外，合同还对延期付款违约责任以及合同的解除、占用费的标准等进行了明确约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁场所。被告承租期间，拖欠2020年2月之后的租金，原告多次催要，但被告一直拖延不付，直至原告起诉之后，被告支付了部分拖欠的租金，但至今仍欠付2020年3月部分租金。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告吴永申辩称：不同意原告的诉讼请求，被告无违约事实，也无违约的故意。2020年1月至4月期间因疫情对旅馆业造成重大损失，且疫情已被司法实践认定为不可抗力，故因疫情导致的租金延付及协商，有法定及约定的依据，被告一直积极并尽力履行自己的合同义务，欠付租金是由于不可抗力及合同约定，需由法院认定不可抗力的范围及影响，才能继续支付租金，故基于疫情导致的不可抗力因素，被告不存在违约，被告愿意在减少租金之后将剩余租金支付给原告。经开庭审理查明：2015年10月30日，宝龙公司(出租方、甲方)与吴永申(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于系争商铺出租给乙方，面积为1341.85平方米，经营品牌为100(易佰连锁)公寓酒店；该广场由上海宝瞻商业经营管理有限公司(以下简称“宝瞻公司”)进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；租赁期限为8个租赁年度，租期自2016年3月5日开始计算；甲乙双方约定的租赁场所交付日为2015年11月5日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整；乙方应按照甲方或经营管理公司书面交付通知要求的约定交付日之前自行前往广场与甲方或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》；第1年月租金40,255.50元，第2年月租金40,255.50元，第3、4年月租金42,268.28元，第5、6年月租金44,388.40元，第7、8年月租金46,602.45元；乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，标准为12元/月/平方米；乙方应根据甲方的付款通知要求按两个月支付租金，乙方应于每两个月末的25日或之前向甲方支付下一个两个月的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票；如乙方支付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付，日租金=当年度年租金额/360天；乙方应根据甲方的付款通知要求按两个月支付综合物业服务费，乙方应于每两个月末的25日或之前向经营管理公司支付下一个两个月的综合物业服务费32,204.40元，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，经营管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应向乙方开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据；根据本合同约定，如乙方逾期支付租金等应向甲方支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；为保证乙方严格充分的履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付112,715.40元作为履约保证金；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；如乙方以租赁场所为注册地址新设企业法人或个体工商户(简称“乙方新设企业”)，并以乙方新设企业履行本合同项下乙方义务的，该乙方新设企业的行为视为乙方的行为，甲方向该乙方新设企业履行本合同项下甲方义务的，视为已向乙方履行；如有必要，乙方保证其自身及乙方新设企业按照甲方的要求签署本合同项下乙方权利义务转让给乙方新设企业的补充协议，无论是否转让，乙方应对乙方新设企业的履约行为承担连带保证责任；无论合同原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，撤走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方；乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按照相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的2倍的标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算；除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用……如有第12.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所；双方约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；如本合同的任何乙方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除合同而无须向另一方承担任何责任，在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿；任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延，当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务；任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方，本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方……如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。合同另对其他内容进行了约定。2020年4月8日，宝龙公司向吴永申发送催款函，要求其于2020年4月10日前交清拖欠的2020年2月1日至3月31日期间的租金及综合物业服务费。2020年5月20日，宝龙公司向吴永申发送催款函(第二次)，要求其函件送达之日起3日内缴纳拖欠的2020年2月1日至6月30日期间的租金、综合物业服务费等费用。2020年7月31日，宝龙公司向吴永申发送律师函，告知其经宝龙公司多次催告，吴永申仍拖欠2020年2月1日至7月31日期间租金、综合物业服务费等费用，自2020年8月1日起解除双方之间的租赁合同；自合同解除日的次日起5日内，一次性向宝龙公司支付欠付的费用并支付违约金；没收履约保证金112,715.40元；于2020年8月4日前返还系争商铺等内容。2020年12月7日，宝龙公司向吴永申发送声明函，载明：我方分别于1、2020年9月29日收到贵方通过银行转账金额120,981.20元，转账摘要为“七月八月租金物业费易佰酒店”；2、2020年10月13日收到贵方通过银行转账金额60,490.60元，转账摘要为“易佰吴永申九月份物业费和租金”；3、2020年12月7日收到贵方通过银行转账金额60,490.40元，转账摘要为“交宝龙2020年十月份租金”。对于上述款项的收取及用途，我方申明如下：1、由于贵方拖欠2020年2月至2020年7月租金物业费，涉及租赁合同严重违约，我方已于2020年7月31日发函通知贵方，双方租赁合同于2020年8月1日起解约；2、贵方支付的上述款项我方收取后将用于冲抵2020年2月至7月租金物业费，冲抵后贵方尚有2020年3月租金25,892.71元、2020年6月物业费12,673.39元、2020年7月物业费16,102.20元，上述欠费总计54,668.30元尚未支付。审理中，双方当事人一致确认截止2020年1月23日吴永申已支付租金至2020年1月31日。吴永申于2020年6月30日支付租金44,114.83元、物业费16,102.20元，2020年9月29日支付租金88,776.80元、物业费32,204.40元，2020年10月13日支付租金44,388.40元、物业费16,102.20元，2020年12月5日支付租金44,388.40元、物业费16,102.20元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商铺租赁合同、催款函、律师函、声明函等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告主张：1、被告所支付的钱款对应的月份由法院予以认定；2、原告之前未曾向被告发送付款通知书，被告应按照合同约定按时交付租金，现被告拖欠租金未付，原告有权解除案涉租赁合同，且被告应按照合同约定承担相应违约责任，包括向原告支付逾期付款违约金、将系争房屋恢复原状、支付合同解除赔偿金、没收违约金及将注册在系争房屋内的公司注销，逾期注销应按照每天14,796元的标准支付违约金等；3、案涉租赁合同签订后，原告即将系争房屋以毛坯状态交付被告使用，故被告应将系争房屋恢复至毛坯状态后返还原告；4、现系争房屋仍由被告使用，故被告应按照合同约定标准向原告支付占用费。被告主张：1、由于疫情原因，被告曾向原告提出减免疫情期间的租金，但双方未能达成一致意见，被告无法确定应缴纳租金金额，故未能按期支付租金；但该缓交租金行为系根据合同约定及法律规定的不可抗力因素导致，故被告不应承担违约责任；2、原告之前未曾就租金支付向被告发送付款通知书；被告方于2020年6月30日支付的租金应为6月份租金，其后支付的租金应按照被告支付时备注内容予以认定对应的支付月份；3、原告主张的逾期付款违约金、合同解除违约金及没收保证金等均属于违约金范畴，且为重复计算，被告认为过高，要求调整至以租金为基数按照LPR标准进行计算；4、被告在系争房屋内注册了案外人绪丽公司，并由该公司对系争房屋进行了投资，故应追加该公司作为第三人参与诉讼并主张相应权利。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《商铺租赁合同》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同4.4.3约定“乙方应根据甲方付款通知要求支付租金，应于每两个月末的25日或之前支付下一个两个月的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日次日(详见每次的付款通知书)”，现双方均确认原告未曾就租金支付发送付款通知书，故被告应按照合同约定于每两个月末的25日或之前支付下一个两个月的租金，但需排除合同第14.2条约定的不可抗力情形。被告提出的新冠疫情属不可抗力的主张，于法有据，本院予以采信，故本院认定被告在新冠疫情不可抗力期间可暂缓支付新冠疫情期间的租金，但该不可抗力因素并不能免除被告支付该期间租金的义务。虽被告未就新冠疫情影响向原告发送书面申请减免租金，但原告确认双方曾就该事宜进行过协商，故综合考虑新冠疫情不可抗力时间及影响，本院认定被告应向原告支付2020年2月至3月的租金44,114.83元。结合被告其后支付租金的时间及金额，本院认定被告于2020年6月30日其后支付的租金所对应的应为2020年3月至7月的租金。原告主张的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。被告迟延支付租金，显属违约，原告有权解除案涉合同，合同解除时间本院认定为2020年8月1日。合同解除后，被告应将案涉房屋返还给原告并将以案涉商铺为注册地的绪丽公司营业执照及许可证注销或迁移。现案涉房屋仍由被告占用，被告应向原告支付2020年8月7日至实际还铺之日期间的费用。原告主张的占用费计算标准，于法有据，本院予以认可。针对被告提出的因案涉房屋由绪丽公司实际使用且注销或迁移营业执照等，应追加绪丽公司为第三人的主张，本院认为根据合同第11.2条的约定，该注销或迁移的义务应属被告承担，故对该主张本院不予采信，本院认定被告应向原告支付逾期注销或迁移的违约金。现原告就案涉合同解除同时向被告主张合同解除赔偿金、逾期注销或迁移违约金，并要求没收履约保证金，被告认为解除赔偿金及保证金没收条款均属违约金范畴，且认为上述违约金标准过高，要求调整至LPR标准，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌情将逾期注销或迁移违约金标准调整为44,388.40元/月，并认定原告有权没收被告支付的履约保证金，对原告主张的合同解除赔偿金不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、2014年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司与被告吴永申签订的《商铺租赁合同》于2020年8月1日解除；二、被告吴永申应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区新府中路XXX号虹桥宝龙城市广场区2号楼第3层编号为001、面积为1,341.85平方米的商铺返还给原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司；三、被告吴永申应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司逾期支付租金违约金(按照日万分之五的标准，以44,114.83元为基数，自2020年3月25日计算至2020年6月29日；以44,388.40元为基数，自2020年3月25日计算至2020年9月28日；以44,388.40元为基数，自2020年4月26日计算至2020年9月28日；以44,388.40元为基数，自2020年4月26日计算至2020年10月12日；以44,388.40元为基数，自2020年6月26日计算至2020年12月4日)；四、被告吴永申应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司房屋占用费(按照每月44,388.40元，自2020年8月7日计算至实际还铺之日止)；五、被告吴永申应于本判决生效之日起十日内注销或迁移登记于案涉商铺的上海绪丽酒店管理有限公司的营业执照及许可证，并按照每月44,388.40元的标准向原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司支付自2020年9月1日至实际完成注销或迁移至日的违约金；六、被告吴永申向原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司支付的履约保证金112,715.40元不予退还；七、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,901.80元，减半收取计2,490.5元，由原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司负担1,086元，被告吴永申负担1,404.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年二月十八日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。