贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终102号上诉人（原审原告）：张健，男，1977年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王晓明，贵州齐能律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈三，贵州齐能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴中林，男，1963年10月4日出生，汉族，住贵州省修文县。被上诉人（原审被告）：贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司，住贵州省修文县龙场镇文城逸都C区2-1。法定代表人：高秀德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘婧，女，该公司员工。上诉人张健因与被上诉人吴中林、贵州省清镇市小城镇房地产开发有限责任公司（以下简称“清镇小城镇房开公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省修文县人民法院（2020）黔0123民初1941号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张健上诉请求：1.请求依法撤销贵州省修文县人民法院（2020）黔0123民初1941号民事判决书，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由被告承担。事实及理由：一、一审法院以《中华人民共和国物权法》第九条规定，认定上诉人虽然与被上诉人清镇小城镇房开公司签订了《商品房买卖合同》，但未依法进行不动产物权登记为由驳回了上诉人的诉请，纯属歪曲事实，适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，商品房买卖合同登记的效力是防止出售人再次出售或者抵押行为的方式及向不特定第三人告知其登记房屋权利归属，因此商品房买卖合同登记具有权属的公示性。而一审法院忽视上诉人已将购房合同办理了备案登记的事实，完全否认了《物权法》关于不动产预告登记的法律规定，使其规定形同虚设，毫无价值。二、一审法院认可将上诉人所有的案涉房屋抵偿给被上诉人吴中林纯属错误，没有任何的事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行，本条对案外人执行异议审查的内容进行了统一：1.案外人必须是其所主张实体权利的权利人，上诉人张健对案涉房屋进行购买，支付了相应对价、缴纳了维修基金且办理了商品房预告登记，属于该房屋的实体权利人，并与提出排除执行异议的事项存在实体上的利害关系；2.能够排除申请执行任实现债权的实体权利主要包括四类：所有权、物权期待权、特殊的担保物权、租赁权和用益物权。上诉人通过签订《房屋买卖合同》的方式购买该房屋并办理了商品房预告登记，并按照合同约定的方式支付了对价，享有了物权期待权，同时，该房屋之所以还未办理不动产登记系由于未达到合同约定的“出卖人负债在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”的条件，而上诉人对此并无任何过错。显然，上诉人系无过错的不动产买受人，其对于该房屋的物权期待权属于无过错不动产买受人物权期待权，显然是能够足以排除被上诉人吴中林为实现一般债权所提出的执行。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特请求二审法院在查明本案事实的基础上依法改判支持上诉人的诉讼请求，以维护法律的公平、公正。被上诉人吴中林辩称：一、案涉房屋在张健与房开公司签订《商品房买卖合同》之前，另一案外人修文县新义钢筋瓦砖加工制作厂就已经采取了查封措施，也就是说，在合同签订之时案涉房屋就已处于人民法院的执行查封之中。按照《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》规定：裁定书保全查封被告的房产，属合法有效，被查封财产的管理人或所有人在此后擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，因此，所订立的房屋买卖合同系无效合同；二、吴忠林与清镇小城镇房开公司因借款纠纷一案已经修文县人民法院作出生效判决文书，并于2019年2月28日进入强制执行程序，人民法院于2019年10月9日对案涉房屋采取了执行措施，并于2020年4月26日作出（2019）黔0123执恢260号之三《执行裁定书》，将案涉房屋的所有权执行给了吴中林，因此吴中林享有案涉房屋的所有权，人民法院的整个执行行为程序合法、适用法律正确，裁定结果合法有效；二、清镇小城镇房开公司在明知案涉房屋属于人民法院执行案中被查封的财产时，依然违法将案涉房屋对外出售以套取钱财的行为，属于拒不执行人民法院生效判决裁定，但是张健在一审二审中，并没有追究自己所购门面所付的款项，是在有意配合房开公司，抗拒人民法院对查封门面的执行，故意转移和隐匿财产、因此产生的危害后果，不仅应由行为实施人承担刑事法律责任，与答辩人无关。综上所述，请求贵阳市中级人民法院依法驳回张健的全部诉讼请求。被上诉人清镇小城镇房开公司答辩称：我公司是在合法合理能够正常销售的情况下与上诉人张健签订的合同，并不是在案涉房屋在查封的情况下签订的合同那个。我公司在2019年10月才收到法院查封案涉房屋的通知，所以我公司出卖案涉房屋的行为是合法有效的，案涉房屋不再认定为我公司名下的资产，执行案涉房屋侵犯了上诉人张健的权益。张健向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于修文县房屋为原告所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：吴中林与清镇小城镇房开公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年10月30日立案受理。2018年11月22日，一审法院主持双方当事人调解达成协议，并作出（2018）黔0123民初2073号民事调解书，主要内容为：“一、被告清镇小城镇房开公司分两期向原告吴中林返还借款1470000.00元，第一期700000.00元于2019年01月25日向原告吴中林支付；余款770000.00元于2019年03月29日前付清；二、被告清镇小城镇房开公司于2019年03月29日前向原告吴中林支付利息530000.00元；三、案件受理费26068.00元，减半收取计13034.00元，保全费5000.00元，共计18034.00元，被告清镇小城镇房开公司自愿负担，因原告吴中林已预交，被告清镇小城镇房开公司于2019年03月29日前直接支付给原告吴中林。”因清镇小城镇房开公司未履行调解协议，吴中林于2019年02月28日针对第一期款项未偿还部分480000.00元向一审法院申请强制执行，一审法院于当日立案受理。2019年08月22日，因吴中林撤回执行申请，一审法院裁定终结（2019）黔0123执224号案件的执行。2019年04月01日，吴中林就上述调解协议剩余未履行的款项向一审法院申请强制执行，一审法院于当日立案受理。2019年09月23日，因撤回执行申请，一审法院裁定终结（2019）黔0123执311号案件的执行。2019年10月08日，一审法院作出（2019）黔0123执224号执行裁定，冻结、划拨清镇小城镇房开公司银行存款487100.00元，如银行存款不足，则扣留、提取或查封、扣押、冻结、变价、拍卖、变卖其等值的其他财产，并于2019年10月09向修文县自然资源局送达民事裁定书及协助执行通知书，查封清镇小城镇房开公司所有的位于贵州省修文县房屋，查封期限为三年，自2019年10月09日至2022年10月08日。2019年11月07日，吴中林申请对（2019）黔0123执224号案件恢复执行，一审法院于当日立案受理。2020年04月26日，一审法院作出（2019）黔0123执恢260号之三裁定，将清镇小城镇房开公司所有位于贵州省修文县房屋（建筑总面积：66.54平方米）作价858560.00元抵偿给吴中林。2020年06月15日，原告向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2020年07月09日作出（2020）黔0123执异29号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求。2020年07月28日，原告向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年02月02日，原告张健与被告清镇小城镇房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告清镇小城镇房开公司开发的位于贵州省修文县商业房屋，房屋总价款为1560000.00元。2018年09月07日，原告张健向张美玲账户转账支付200000.00元。2019年02月02日，原告张健向刘婧账户转账支付500000.00元。2019年05月09日，被告清镇小城镇房开公司向原告张健出具收到购房款1360000.00元、维修基金等16350.00元的收款收据。2019年05月15日，原告与被告清镇小城镇房开公司就案涉房屋办理了贵阳市商品房现售合同备案登记。2019年05月23日，原告张健缴纳了涉案房屋的房屋买卖契税及印花税。涉案房屋未办理预告登记或不动产登记。再查明，一审法院在办理（2018）黔0123执642号案件过程中，于2019年01月14日对清镇小城镇房开公司名下位于修文县房屋进行查封，查封期限为三年，时间为2019年01月14日至2021年01月13日。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定,本案审理的焦点为原告张健对执行标的及案涉房屋是否享有所有权,是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”虽然原告张健与被告清镇小城镇房开公司签订了《商品房买卖合同》，但并未依法进行不动产物权登记,故原、被告签订的《商品房买卖合同》不产生物权变动的法律效力。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告张健向被告清镇小城镇房开公司购买的案涉房屋系用于投资的商铺，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定,不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张健的诉讼请求。案件受理费14459.00元，由原告张健负担。二审期间，张健提交贵州省不动产登记查询结果作为新证据。拟证明该不动产登记信息与修文县人民法院对于本案一审所依据的查封和冻结信息不符，该查询结果显示案涉房屋并无查封和抵押信息，张健经过合法的买卖并办理了商品房预售登记备案，支付了购房款，完善了房屋契税以及房屋产权转移印花税，向修文县房屋管理局缴纳了房屋专项维修基金，该案涉房屋已经完全符合上诉人张健享有的所有权的特征。吴中林经质证称对三性不予认可，清镇小城镇房开公司经质证称认可该证据的三性。清镇小城镇房开公司提交（2018）黔0123执642号执行裁定书，拟证明上一个案子已经终结。张健经质证称，认可该份证据的真实性，该份材料证明了在2019年2月2日张健与清镇小城镇房开公司签订买卖合同时，以及后续的缴纳房屋对价完善契税办理预售登记均已完成的情况下，也印证了上诉人已经合法取得了房屋的所有权。吴中林经质证称对三性不予认可。二审查明其余事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：张健对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益？本案中，张健与清镇小城镇公司虽就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记，但因商品房买卖合同登记备案仅是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，并不发生物权效力，故案涉房屋并未登记于上诉人张健名下，其不享有所有权。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，根据一审查明之事实，在张健与清镇小城镇房开公司签订《商品房买卖合同》之时，案涉房屋已被修文县人民法院查封。且因案涉房屋为期房，并未进行交付，即不存在占有使用的条件，因此张健之诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因张健向清镇小城镇房开公司购买的案涉房屋系用于投资的商铺，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故其不享有足以排除人民法院对案涉房屋进行强制执行的权益。综上所述，张健的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14459元，由张健负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  王 晨审判员  刘 华二〇二一年二月二十六日法官助理岳涛书记员余思瀚