四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7702号 原告：成都市锦江区统一建设有限公司。住所地：四川省成都市锦江区科创路****。 法定代表人：夏勇，成都市锦江区统一建设有限公司董事长。 委托诉讼代理人：聂岁丰，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡明勇，四川海德律师事务所律师。 被告：何鸿彬，男，1986年11月20日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：张波，苍溪县汉昌法律服务所法律服务工作者。 原告成都市锦江区统一建设有限公司（以下简称锦江统建公司）与被告何鸿彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告锦江统建公司的委托诉讼代理人聂岁丰、胡明勇，被告何鸿彬的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦江统建公司向本院提出诉讼请求：1.确认锦江统建公司与何鸿彬签订的《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除；2.判令何鸿彬向锦江统建公司支付自2020年1月24日起至《房屋租赁合同》解除之日止欠缴的租金(暂计至2020年2月9日共计人民币21,376.56元[226,340.1元÷6个月÷30天×17天]);3.判令何鸿彬向锦江统建公司支付逾期缴纳租金的违约金(以实际欠缴租金为基数，自2020年1月10日起计算至实际付清欠缴租金之日止，每日按照千分之五计算);4.判令何鸿彬向锦江统建公司支付违约金200,000元;5.本案案件受理费由何鸿彬承担。 事实与理由：锦江统建公司与何鸿彬于2019年2月27日就成都市锦江区静沙南路29号6栋10层01、02、03、04号房屋签订《房屋租赁合同》，约定由何鸿彬承租锦江统建公司所有的以上房屋，租赁期限为2019年1月24日至2023年12月8日，并就租金及缴纳方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，锦江统建公司按约向何鸿彬交付了租赁房屋，但何鸿彬长期拖欠锦江统建公司房屋租金，经锦江统建公司多次催收，何鸿彬仍拒不支付原告租金。2020年2月9日，锦江统建公司根据《房屋租赁合同》第十条第(三)项第1款约定以邮寄方式分别向何鸿彬通讯地址、租赁地址送达解除《房屋租赁合同》通知书，通知何鸿彬双方签订的《租赁合同》已经解除，要求何鸿彬结清拖欠的全部费用和违约金并将房屋腾退给锦江统建公司。现何鸿彬仅支付至2020年1月23日的租金，2020年1月24日之后的租金均未支付。 何鸿彬辩称，1.同意《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除；2.认可己方存在违约，但违约系因新冠肺炎疫情影响所致，锦江统建公司主张的违约金过高，对违约金不予认可；3.何鸿彬于2019年1月5日预支付租金15,927.6元，2019年7月23日支付保证金35,927元，应当予以扣减。 本院经审理查明事实如下：2019年2月27日，锦江统建公司（出租人、甲方）和何鸿彬（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为甲方出租房屋位于成都市锦江区××街道××路××号××栋××层，建筑面积898.19平方米，房屋间数4间。租赁期限自2019年1月24日至2023年12月8日。2019年1月24日至2019年8月9日期间的租金为40元／平方米／月，从2019年8月10日起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年进行递增，作为乙方向甲方缴纳当年租金的计算标准。从2019年7月23日起，租金每半年支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前向甲方支付。乙方应于2019年7月6日前向甲方支付租赁保证金35927元，如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除，合同期满或者合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除。租赁期内，乙方不按照约定足额支付租金达十五日的，欠缴各项费用达保证金的50%或欠费时长拖至长达十五日的，甲方有权解除合同，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金200000元，原则上等同于保证金，特殊情况另行约定。租赁到期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应当按当期月租金的5‰按日向甲方支付违约金。 2019年7月23日，锦江统建公司出具《收据》，确认收到何鸿彬静沙南路29号租房保证金35,927元。 2020年1月20日，四川海德律师事务所向何鸿彬邮寄送达《律师函》，代锦江统建公司向何鸿彬催要房屋租金及违约金。 2020年11月25日，四川省广元市苍溪县白桥镇马桑社区居民委员会出具《证明》，证明何鸿彬于2020年1月23日至2020年3月25日在苍溪县马桑社区做疫情防护工作。 另查明，成都市锦江区××路××号××栋××层××号××号××号××号房屋为锦江统建公司所有。 庭审中何鸿彬陈述，认可《房屋租赁合同》项下承租锦江统建公司所有的位于成都市锦江区××路××号××栋××层××号××号××号××号房屋。 庭审中锦江统建公司和何鸿彬均主张签订的《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除。 以上事实的认定有锦江统建公司提交的不动产登记楼盘表明细清单、《房屋租赁合同》、《律师函》、何鸿彬提交的《收据》、《证明》及锦江统建公司、何鸿彬的当庭陈述在案为证。 本院认为，锦江统建公司与何鸿彬自愿签订了《房屋租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，合同相对方应当按照约定履行合同义务。案件审理过程中，双方均认可《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除，本院予以确认。锦江统建公司陈述何鸿彬自2020年1月24日起未支付租金，何鸿彬陈述于2019年1月5日预支付租金15,927.6元，但未在本案开庭审理过程中提交相应证据予以证明，锦江统建公司对此亦不予认可，何鸿彬应自行承担举证不能的法律后果，对何鸿彬该部分陈述本院不予采信。根据前述评析及《房屋租赁合同》约定，何鸿彬应当向锦江统建公司支付2020年1月24日至2020年2月9日期间的租金21,376.92元（37,723.98元÷30天×17天），锦江统建公司主张何鸿彬支付欠租租金21,376.56元，系对自身权利的处分，未侵害国家、集体或他人合法权益，本院予以支持。关于锦江统建公司主张何鸿彬支付逾期缴纳租金的违约金及违约金200,000元，实际均系要求何鸿彬承担违约责任。根据合同约定，租金“先支付后使用”，何鸿彬逾期支付租金实属违约，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合考虑何鸿彬的违约程度，锦江统建公司的实际损失，兼顾公平原则，酌定何鸿彬向锦江统建公司支付违约金14,550.44元，对锦江统建公司多主张的部分，本院不予支持。合同履行过程中何鸿彬已向锦江统建公司支付租房保证金35,927元，根据合同约定，若何鸿彬违约，该费用应当用于抵扣租金及违约金，故根据本院前述评析，租房保证金用于抵扣欠付租金及违约金共计35,927元，何鸿彬不再另行向锦江统建公司支付欠付租金及违约金，锦江统建公司不再向何鸿彬退还租房保证金35,927元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告成都市锦江区统一建设有限公司与被告何鸿彬签订的《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除； 二、被告何鸿彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市锦江区统一建设有限公司支付租金21,376.56元及违约金14,550.44元，上述费用共计35,927元，该款项在被告何鸿彬向原告成都市锦江区统一建设有限公司支付的租房保证金35,927元中抵扣，被告何鸿彬不再另行支付； 三、驳回原告成都市锦江区统一建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计10,113元，由原告成都市锦江区统一建设有限公司负担1,133元，被告何鸿彬负担8,980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二一年二月二十六日 书记员 李冬梅