黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民初4号原告：尚元盛，男，1962年10月10日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：黄国山，男，1976年2月4日出生，住鸡西市鸡冠区。被告：王平发，男，1951年6月25日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：唐静波，黑龙江惠园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辰（系王平发女儿），女，1975年6月17日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。被告：鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区西郊乡新发村。法定代表人：徐洪军，经理。被告：徐洪军，男，1974年5月18日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。原告尚元盛与被告王平发、鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司（以下简称宏宇金丰公司）、徐洪军案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告尚元盛及其委托诉讼代理人黄国山，被告王平发的委托诉讼代理人唐静波到庭参加诉讼，被告宏宇金丰公司、徐洪军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚元盛向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2020）黑03执异112号执行裁定。二、请求依法停止执行坐落于鸡西市鸡冠区红星乡住宅房屋查封的强制执行措施。三、诉讼费用由三被告负担。事实及理由：2015年6月11日，原告与被告宏宇金丰公司签订房屋买卖合同一份，主要内容：１、被告宏宇金丰公司向原告出售坐落于鸡西市鸡冠区红星乡住宅房屋一处。２、房屋定价人民币201,254.00元。合同签订后，原告立即缴纳全部购房款。被告交付房屋。2020年6月11日，原告得知该房屋被贵院依法查封，故原告依法提出执行异议。原告对贵院（2020）黑03执异112号执行裁定不服，提起案外人执行异议之诉，请贵院依法保护原告的合法权益。被告王平发辩称，一、原告不符合未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。宏宇金丰公司至今未取得商品房预售许可证，原告与宏宇金丰公司之间签订的《购房协议书》无效。原告明知宏宇金丰公司未取得商品房预售许可证，应承担合同无效对其不利的后果。《购房协议书》第七条中已明确载明，“本协议仅限内部员工”，原告非宏宇金丰公司的员工，不具备资格，所签订的《购房协议书》无效。二、原告从2015年至今不存在无房居住的实际情况，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、原告未提供真实有效的证据证明自己具有履行的能力，并向宏宇金丰公司支付全部购房款的证明，原告提供购房收据所显示的房款与实际出售价格不符。四、本案诉争房屋已执行终结，原告不得通过案外人执行异议方式取得救济，应直接驳回原告诉讼请求。五、案涉《购房协议书》约定的交房时间在贵院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。故应驳回原告诉讼请求。六、原告不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产。宏宇金丰公司所建金丰花园小区已停工较长时间，停工时水、电、供暖的管线设施未完工，部分房屋门窗不全。2018年9月14日中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅又印发《关于进一步完善防范化解全省房地产领域信访问题的政策措施的意见》（厅字（2018）48号），鸡西政府针对金丰花园小区未能完工，回迁户不能入住等问题，多次组织协调，于2018年10月左右才陆续完善了供水、供电、供暖等设施。原告尚元盛非动迁户未办理入户手续，不可能占有该争议房屋，与起诉书所述交纳购房款，宏宇金丰公司交付房屋的事实不相符。七、原告提交证据为案件终结后办理，不能证实购房并交付入住的真实性。原告提交的供热费票据、物业费票据、水费等证据均为2019年6月20日发生的费用，均在执行案件终结后发生。原告为证明系实际占有人并为诉讼之用，才与鸡西宏丰物业管理有限公司办理的相关入户手续，其主张不能成立，原告的诉讼请求应予驳回。被告宏宇金丰公司、徐洪军未到庭未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告尚元盛为证明自己的主张，向本院依法提交了以下证据：证据一、（2020）黑03执异112号裁定书一份，意在证明：原告诉讼行为合法。证据二、《购房协议书》一份、购房收据发票一份、供热费一张、生活居住照片三张，意在证明：法院查封前原告已签订购房合同，且已支付全部价款，原告一直使用房屋至今，能够排除执行。被告王平发质证意见：对证据一无异议。证据二中对供热发票没有异议，其他证据均有异议。1、宏宇金丰公司至今未取得商品房预售许可证，所签订的合同无效；2、合同约定买房系宏宇金丰公司员工，原告不具此资格；3、协议中加盖的公章与另案公章不相符，难辨真伪，经宏宇金丰公司核实，未向原告出售过此房屋；4、没有证据证实原告具有履行能力，及向宏宇金丰公司实际付款的证据；5、原告签订的协议书约定交房时间在人民法院查封之后；6、从补交供热费发票来看，最早年限是2018年-2019年度，足以证明在此之前原告未实际占有该房屋；7、该三张照片不能完全反应其诉争房屋现状，不存在关联性。被告王平发为反驳对方的主张，向本院提交鸡西市房屋管理局出具的证明一张。意在证明：宏宇金丰公司至今未取得商品房预售许可证，对外签订的商品房买卖协议应认定无效。原告质证意见：对该证据无异议。本院认证意见：被告王平发对原告提交的证据一无异议，故对证据一予以确认。证据二中《购房协议书》及收据能够证实原告与宏宇金丰公司签订购房协议及交款的时间在法院查封前，故予以采纳，其它证据不能证实原告主张，故不予采纳。原告对被告提交的证据无异议，故对该证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王平发与宏宇金丰公司借款合同纠纷一案，鸡西仲裁委员会于2015年10月23日作出鸡仲调字（2015）第10号调解书：一、宏宇金丰公司、徐洪军于2015年11月1日前向王平发偿还全部借款5,000万元。二、仲裁案件受理费131,775.00元，由宏宇金丰公司承担。此款已由王平发垫付，宏宇金丰公司、徐洪军在给付上款时一并给付。该调解生效后，王平发申请执行，本院于2015年11月12日立案执行。2015年12月9日作出（2015）鸡法执字第82-1号执行裁定，查封被执行人宏宇金丰公司和徐洪军所有的位于鸡西市鸡冠区红星乡红星村金丰花园小区包括案涉房屋等不动产。本院于2018年11月22日作出（2015）鸡法执字第82-5号执行裁定，续行查封上述房屋。另查明,案外人与宏宇金丰公司于2015年6月11日签订《购房协议书》，约定：案外人以201,254元的价格购买宏宇金丰公司开发的金丰花园小区8号楼2单元602室；于2015年12月31日交付使用。该协议加盖了宏宇金丰公司公章和徐洪军名章，买受人尚元盛签名。当日，宏宇金丰公司出具了加盖红星雅苑项目部财务专用章的201,254元房款收据。因宏宇金丰公司至今未取得预售许可，案涉房屋无法办理产权过户登记。本院认为，本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。尚元盛与宏宇金丰公司签订的购房协议，系当事人的真实意思表示,并支付购房款，应认定为购房人。尚元盛签订购房协议、交付房款于查封之前，其作为购房人请求排除强制执行关系其生存权益的保障，且案涉房屋没有办理产权登记尚元盛无过错，其享有的权益优先于王平发享有的金钱之债。被告王平发称案涉房屋已执行终结，但未提交证据证实。综上，尚元盛对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、三百一十四条的规定，判决如下：不得执行鸡西市鸡冠区红星乡红星村金丰花园小区8号楼2单元602室。（本院（2020）黑03执异112号执行裁定于本判决生效时自动失效。）案件受理费4,319元，由被告王平发负担。此款原告尚元盛已预付，被告王平发于本判决生效之日起七日内给付原告尚元盛。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 杜 平审判员 郭以刚审判员 洪 明二〇二一年二月七日书记员 谢姗姗