河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初209号原告：李芳芳，女，1991年5月29日生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：苌高真，河南神龙剑律师事务所律师。被告：张俊生，男，1967年1月16日生，汉族，住河南省河南省荥阳市。委托诉讼代理人：苏富强，郑州市荥阳市京城路法律服务所法律工作者。第三人：郑州世纪万山房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91410182MA477DHH1P，住所地，河南省郑州市荥阳市泰成悦府底商106a。法定代表人：孙海建，该公司总经理。原告李芳芳与被告张俊生、第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李芳芳的委托诉讼代理人蒲英杰、苌高真，被告张俊生及其委托诉讼代理人苏富强均到庭参加诉讼。第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李芳芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人于2019年9月26日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房定金2万元并承担违约金20万元；3.被告支付原告律师费1万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月26日，被告张俊生作为甲方、案外人王梦雅作为乙方、第三人作为丙方签订了一份《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》（合同编号为1906402），约定王梦雅购买被告名下位于荥阳市××南侧××楼××单元××房（房屋所有权证书号为11××64），房屋总价款85万元。后由于案外人王梦雅自身原因不愿购买该处房屋，转由原告购买此套房屋。原告与案外人王梦雅、第三人三方于2019年12月18日达成《补充协议》一份，约定编号为1906402的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》乙方变更为原告，相应的权利义务由原告行使，并在第三人及被告认可的情况下，在原合同上也进行了相应的变更。后原告依约交付了购房定金2万元。但是在合同履行过程中，由于被告的原因，该套房产的银行贷款一直没有偿还，导致房屋一直无法解押，后续的合同履行程序也一直无法进展，持续至今，导致原告购买房屋的合同目的已经无法实现，故原告要求解除合同。而按照双方合同第十八条的违约责任明确约定：甲乙任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元，同时违约方还应赔偿另一方佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。综上，由于被告的违约行为导致合同目的不能实现，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故诉至法院，要求处理。张俊生辩称：其拥有位于荥阳市××南侧××楼××单元××房屋××套（房产权证号为11××64），通过第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司于2019年9月26日与王梦雅签订房屋买卖合同。合同约定房屋总价款为85万元；王梦雅交纳定金、佣金及代办费20000元（代办费及佣金是19400元，定金是600元）；该房屋处于抵押状态，合同签订后45个工作日向贷款银行提出解押申请；本买卖合同采用按揭贷款付款方式，乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲乙双方应于合同签订后20个工作日双方共同到贷款机构办理贷款按揭手续。后王梦雅因金融系统征信问题不能贷款，导致买卖合同无法履行，该合同乙方即买方变更为原告李芳芳，双方及第三人于2019年12月28日签订补充合同，约定“双方继续履行原合同，原告李芳芳交纳双方中介费16400元，第三人收到中介费用后，不能购买此房房屋，合同编号为1906402号合同作废，对甲乙双方没有约束作用。”补充合同对原告的金融征信没有确定，又没有对解押时间进行确定，其一直等待第三人的通知，直至2020年3月16日第三人短信通知张俊生，银行贷款审批需原、被告双方均去，到时提前通知。因双方共同委托第三人代办过户手续，但第三人至今未通知张俊生。其等待第三人通知办理解押不属违约行为，不应承担违约责任。原告要求支付违约金及相关费用没有事实根据，所诉事实理由不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。郑州世纪万山房地产营销策划有限公司未作陈述。经审理查明：2019年9月26日，张俊生作为卖方甲方、王梦雅作为买方乙方、第三人作为居间方丙方签订编号为1906402的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，约定甲方拥有位于荥阳市××南侧××楼××单元××、××号房屋，房屋所有（共有）权证书号为11××64，甲方通过购买的方式取得房屋所有权；契税缴纳8年满5年，房屋建筑面积为128.37、53.32平方米。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为85万元，包含地下储藏室一间13号楼1311号8.95㎡，含公摊。乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计2万元，其中佣金及代办费19400元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。现甲乙丙三方已签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金，甲、乙方均应向丙方各支付佣金8200元。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除，终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费用3000元。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后的45个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签定本合同后20个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的30个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元，甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。所有中介费用由乙方承担。本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经三方协商一致后，可签定补充协议，补充协议应当采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力。2019年12月18日张俊生为甲方、王梦雅为乙方、李芳芳为变更购买方、郑州世纪万山房地产营销策划有限公司为丙方签订补充协议，约定因乙方原因导致在21世纪不动产世纪万山店签约的合同编号为1906402的合同不能正常履行。现甲、乙协商决定乙方购买人由王梦雅变更为李芳芳，丙方以房管局资金监管方式为甲、乙双方办理过户交易，丙方确认李芳芳2019年12月2日征信为白户，购买人李芳芳知晓并同意购买此房屋，此后李芳芳为乙方，按合同编号为1906402的合同上的所有条约执行。如李芳芳在此协议签订后甲方解押注销后（2020年1月13日前解押注销）一个月内不能购买此房屋，则乙方把双方中介费用16400元交给21世纪不动产世纪万山店，在21世纪不动产世纪万山店收到中介费用后，合同编号为1906402的合同作废，对甲乙双方没有约束作用。李芳芳在编号为1906402的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》的原合同乙方处签字确认。2020年1月2日郑州世纪万山房地产营销策划有限公司出具收据，主要内容为：收到李芳芳购房定金共计2万元，系李芳芳购买张俊生名下位于荥阳市××南侧××楼××单元××、××房的定金。2020年3月16日第三人工作人员以微信方式通知被告，银行贷款审批需买卖双方都到场，原告这边过几天就可以了，到时候提前通知被告。2020年7月8日、9月3日、9月28日原告数次通过微信方式催促被告联系中介，并称中介可以垫资，被告未予回复。原告为此次诉讼支出律师费1万元。本院认为：原、被告及第三人签订的房屋买卖合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容有效，各方当事人均应按合同履行义务。被告至今未履行银行解押合同义务，原告据此要求解除双方的房屋买卖合同并要求被告返还购房定金、承担违约责任，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。原告向中介支出的2万元，包含原、被告各自的佣金8200元、代办费3000元及剩余600元定金。600元定金由第三人代持，第三人负责返还原告；被告8200元佣金由原告代付，被告负有返还义务；原告支出的8200元佣金及3000元中介代办费，系被告不履行合同义务给原告造成的损失，被告应予返还。双方约定违约金20万元，该标准过高，本院酌定被告支付违约金1万元。原告要求被告承担律师费1万元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李芳芳与被告张俊生、第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司于2019年9月26日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》；二、被告张俊生于本判决生效之日起十日内返还原告李芳芳佣金16400元、代办费3000元，并支付违约金1万元、律师费1万元；三、第三人郑州世纪万山房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李芳芳定金600元；四、驳回原告李芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由原告李芳芳负担1962元，被告张俊生负担413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  高红丽二〇二一年二月二十三日书记员  任一平