广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初54号原告：吴伟洪，男，1965年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：袁恩全，男，1975年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何丽燕，广东联顺律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上述原被告之间的商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，本院依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。两原告的委托诉讼代理人何丽燕、被告的委托诉讼代理人杨兆霖、艾志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出请求：1.被告向两原告支付逾期交楼的违约金150181.14元(以购房款5006038元为基数，自2018年10月31日起至2018年12月29日止，按日万分之五的标准计付)；2.被告向两原告支付逾期接通燃气管道、逾期交楼违约金808475.14元(以购房款5006038元为基数，自2018年10月31日起至2019年9月18日止，按日万分之五的标准计付)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告吴伟洪购买被告开发的涉讼商品房，后转让给原告袁恩全。佛山市南海区***是被告开发建设的房地产项目。2017年7月28日，原告吴伟洪与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告吴伟洪购买该项目***房（以下简称涉讼商品房），总价为5006038元；被告应于2018年10月30日前向原告吴伟洪交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉讼商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设；若被告逾期交付，被告应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按购房总价日万分之五支付违约金。2019年9月25日，两原告签订《房屋买卖合同》约定：原告吴伟洪将涉讼商品房的全部权益转让给原告袁恩全。2019年11月26日，原告袁恩全取得涉讼商品房的《不动产权登记证书》。二、被告逾期交楼、逾期交付燃气，应支付违约金。（一）被告逾期交楼，应支付违约金150181.14元。据了解，涉讼商品房于2018年12月29日才取得《测绘报告书》。被告未按时依约完成涉讼商品房的交付条件，构成违约。被告依约应按购房总价日万分之五标准支付违约金，截止至2018年12月29日，违约金为150181.14元。（二）被告逾期完成燃气管道铺设，应支付违约金808475.14元。被告依约应于2018年10月30日前完成涉讼商品房室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。但涉讼商品房所在项目于2019年9月18日接通公共燃气管网。被告依约应按购房总价日万分之五支付违约金，截止至2019年9月18日，违约金为808475.14元。被告辩称，一、原告袁恩全与被告签订《补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。二、被告并未违反《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，且逾期取得房屋测绘报告系客观原因，不应承担逾期交楼的违约责任。根据有关文件及《补充协议》第二条约定，涉讼商品房约定及法定交付条件均为取得竣工验收备案。而根据华南国际金融中心的《竣工验收备案表》，涉讼商品房已于2018年6月22日办理了竣工验收备案，到达了法定及约定的交付条件。即使认为涉讼商品房取得房屋测绘报告才符合交付条件，但由于不可抗力及政府原因导致涉讼商品房所在项目未能按预定时间办理竣工验收和取得房屋测绘报告，被告对此并不存在过错。2018年2月8日，因佛山市内部分施工项目发生安全事故，佛山市政府命令全市建设工程停工，而涉讼商品房所在的华南国际金融中心项目也因此停止施工长达30日，造成了项目比预定时间迟延了一个月竣工，也导致被告未能按预定时间办理竣工验收备案和房屋测绘的申请。而尽管竣工验收备案已经有所迟延，被告也在2018年7月23日及时向佛山市南海区***申请房屋测绘。但由于测绘中心的原因，涉讼商品房迟延至2018年12月29日才出具了房屋测绘报告。由于台风影响（见证据10-11），2018年9月16日佛山市政府命令全市停工，导致华南国际金融中心的测绘工作延误两日。综上，根据《补充协议》第二十二条约定，因暴雨、台风等不可抗力因素、政府行为、公共事业部门原因致使商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间。三、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，亦应根据原告的过错程度，减轻被告的赔偿责任。被告已经在2018年11月5通知原告办理收楼手续。因涉讼商品房已于2018年6月通过竣工验收，房屋并不存在安全结构或严重的质量问题影响原告的正常使用，原告无正当理由迟延收楼造成的损失，是其咎由自取。同时，原告也未能举证其因此所遭受的损失。四、被告负有的合同义务是铺设燃气管道而非连接管网，被告已完成燃气管道铺设，无需承担违约责任。退一步来说，即使认定被告负有连接公共燃气管网的义务却未在约定时间完成连接而构成违约，但逾期接通管网的原因在于政府政策而并非被告，且原告已实际接收了房屋获得了使用价值，应以原告的损失综合被告的违约过错程度为基础调低违约金。五、逾期接通公共燃气管网的违约金标准问题。被告已于2018年11月5日起占有使用涉讼商品房，获得了房屋使用利益，延迟开通燃气并未导致两原告无法使用房屋，而仅会造成一定的阻碍。《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准（日万分之五）计算过高。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《暂时停止施工通知》《关于全市建设工程全面停工的紧急通知》《复工申请》《工作联系单》及网上办事系统截图、南海区瓶装燃气价格截图，本院综合具体案情进行认定。原告提交的《房屋买卖合同》，与本案无关，本院对其关联性不予确认。原告提交的《钥匙领用表》仅有原告吴伟洪签名，并无包括被告在内的其他方加盖印章，且被告不认可该证据的真实性，本院对该证据的证明内容不予确认。被告提交的《收楼资料移交清单》提交了原件核对且有原告吴伟洪签名，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年7月28日，原告吴伟洪（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区***。该商品房的房产测绘机构为佛山市南海区***。房屋总价为5006038元。（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方另行约定其他内容。原告已付清合同约定的购房款。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年11月5日，原告吴伟洪在《收楼资料移交清单》签名确认，确认收取如下物品：《收楼通知书》《业主IC卡申请表》《车辆登记表》《交楼记录表》《钥匙领用表》《钥匙托管承诺书》等。2018年12月29日，涉讼商品房取得测绘报告书。另查明，为查清涉讼楼盘项目华南国际金融中心燃气接通的情况，本院依法致函佛山市南海燃气发展有限公司。该公司函复本院，华南国际金融中心项目于2019年9月18日接通公共燃气管网，开发商已报装的门牌单元具备燃气开通条件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于逾期交楼违约金。合同约定被告应于2018年10月30日前将已取得竣工验收备案及测绘报告的商品房交付予原告吴伟洪，但涉讼商品房至2018年12月29日才取得测绘报告，被告应支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止期间的逾期交付违约金。但因原告吴伟洪自2018年11月5日已接收、占有房屋，根据损益相抵原则，以原告吴伟洪收楼行为为界限，从2018年10月31日起至2018年11月5日止之期间，被告应按照合同约定的逾期交楼违约金计算标准（按日万分之五计算）计付逾期交楼违约金；从两原告收楼次日起至2018年12月29日期间，本院酌定按日万分之一的标准计算该期间的违约金，经核算为42050.7元（5006038元×0.0005×6天+5006038元×0.0001×54天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于配备燃气设施的违约金。合同约定燃气作为涉讼商品房设施设备交付的条件之一，虽然涉讼楼盘项目华南国际金融中心逾期接通公共燃气管网并不影响原告的收楼，但确实给两原告使用涉讼商品房造成了一定影响。涉讼商品房取得测绘报告后（2018年12月29日后）至具备燃气开通条件之日即2019年9月18日期间，涉讼商品房仍未达到合同约定的使用条件，被告应赔偿两原告损失，本院结合合同履行情况、被告违约情形、两原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定被告从2018年12月30日起至2019年9月18日止按日万分之一的标准向两原告支付损失131659元（5006038元×0.0001×263天），两原告主张超出部分，本院不予支持。关于两原告申请向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司调取涉讼商品房的《钥匙领用表》原件，因被告已提交《收楼资料移交清单》原件，且《钥匙领用表》并不影响案件处理结果，本院对原告的该调查取证申请不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金42050.7元予原告吴伟洪、袁恩全；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失131659元予原告吴伟洪、袁恩全；三、驳回原告吴伟洪、袁恩全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计6693.28元（两原告已预交），由两原告负担5840.28元，被告负担853元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月二十二日书记员  杨文晖