河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终237号上诉人(原审被告)：何云，女，1971年11月15出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：吴富华，男，1975年10月6日出生，汉族，住河南省遂平县。系何云之夫。被上诉人(原审原告)：遂平县春天物业管理有限公司，位于遂平县泰安路16巷。法定代表人：刘东辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟凡勇，男，1984年10月16日出生，汉族，住河南省遂平县。该公司副经理。上诉人何云因与被上诉人遂平县春天物业管理有限公司（以下简称春天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何云，被上诉人春天物业公司的委托诉讼代理人孟凡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何云上诉请求：撤销河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初2842号民事判决，请求法院依法改判。事实和理由：撤销一审判决，根据法律规定评判物业公司按照相关物业服务规定项目提供服务，合理收取物业费用。事实和理由：一、被上诉人与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司签订的物业托管转包合同，不是依法签订的物业服务合同。我们只有在2013年4月25日与驻马店市鑫鼎物业管理有限公司签订有前提物业服务协议。春天物业公司与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司在2018年5月21日私自签订转包合同时，已交付业主使用的房屋建筑面积已达到85%以上，而且他们签订合同时未召开业主大会也未告知业主，业主也未逐一签订协议。春天物业公司不是建设单位通过公开招标选聘“依法”选聘来天和人家小区的，况且春天物业公司没有合格的物业管理资质来提供物业服务，该物业公司在天和人家小区未有固定服务场地，只有门口一间保安室作为服务场所，连最起码的正规物业办公室都没有，除了三名保安和一名水电工及一名倒垃圾人员外，也未有固定从业人员，根本不具备正规物业管理服务资格，春天物业来天和人家纯属招摇逛骗，哄骗业主物业费用。二、即使遂平县春天物业管理有限公司与驻马店市喳岈山旅游发展有限公司签订的物业托管转包合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，已造成违约。春天物业很多物业服务项目都未进行服务实施，春天物业在天和人家小区仅仅只是清运下垃圾和看守下大门而已，小区监控设备、楼道门禁、消防设施、电梯安全运行设备等关系到业主切身生命安全的设施都处于损坏状态，电梯已经多次出现业主在里面高空坠落现象。因物业服务不完全履行物业服务合同约定或者没有按照法律、法规规定对小区消防设施、电梯等关系业主生命安全的设施设备进行维修养护，业主可以不缴纳部分物业费用。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。1、物业费0.65元／平方米／月收取没有依据，我们小区原来物业公司新鼎物业公司收费：物业基础费0.65元／平方米／月（含人员成本，物业共用部位，共用设施日常维护的费用，清洁费用，清洁用品，垃圾清运，消杀费用，绿化种植，肥料，器材，杀虫，公共秩序的维护秩序等等）。春天物业所收取的物业基础费0.65元／平方米／月根本没有覆盖以上服务项目，也没有进行以上相关项目的服务，我们小区公共设施设备、公共部位维护管理，如：电梯、监控摄像头、消防箱、单元门等基本上都处于损坏故障状态。各楼层楼梯道（间）十天半个月没人打扫卫生，楼道灰尘纸宵烟头经常无人清扫，应付了事，楼道照明灯泡烧坏一个月不去更换，楼道扶手无人擦洗，很多物业项目春天物业都没有进行服务，为什么还要按照0.65元／平方米／月收取呢。2、、法院判决春天物业收取城市垃圾处理费依照遂平县市场发展局的文件未看见，不知道此项城市垃圾处理费收费依据是从何而来。春天物业是否是属于擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。3、根据《物业法》规定，小区公共设施收益应为业主分摊。一、车棚租赁费用。二、电梯内商业广告投放费。三、小区内商业水站投放费等都未公开账目分摊给全体业主。物业费是在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，物业公司变本加厉地不进行服务和提供低劣服务，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，对我们弱势群体的业主也是十分不公平的。春天物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。春天物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2018年1月1日至2020年8月31日物业基础费4613元；2、请求判令被告给付2018年1月1日至2020年8月31日电梯运行费640元；3、请求判令被告给付2018年1月1日至2020年8月31日二次增压费320元；4、请求判令被告按照日千分之一支付逾期付款的滞纳金，自2018年1月1日至2020年8月31日滞纳金3468元；5、请求判令被告给付代收政府城市垃圾处理费2018年1月1日至2020年8月31日计160元；6、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月21日，春天物业公司与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司天和人家项目部签订《小区物业托管合同》。驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司将其开发建设的遂平县天和人家小区物业委托给春天物业公司管理。合同第十二条约定，春天物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、房屋共有部分和共用设施日常维护费；电梯运行每户每月20元，二次增压每月每户10元；3、停车费；4、装修垃圾清运费。合同第十五条约定委托管理期限为5年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止。试用期一年。合同第十九条物业管理综合服务费：1、住宅房屋由乙方（春天物业公司）按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；商业部分由乙方按建筑面积每月每平方米1.35元向业主或物业使用人收取；2、空置房的管理服务费，按全额收取；3、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。春天物业公司2018年5月开始进驻天和人家小区提供物业服务。被告何云系遂平县天和人家小区业主，其购买的房屋为天和人家小区7号楼3单元11楼东户，建筑面积221.8㎡。2018年5月以后至今的物业费、公共用电水及二次增压费、电梯使用费、城市卫生费，被告何云未交纳。另查明，原告春天物业公司请求被告何云支付物业费的收费标准为0.65元/月/平方米、电梯运行费20元/月/户、二次增压10元/月/户，城市卫生费5/月/户。上为本案事实。一审法院认为，原告春天物业公司与开发商驻马店市嵖岈山市旅游发展有限公司签订的《小区物业托管合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《小区物业托管合同》对包括被告何云在内的所有业主具有约束力。被告何云作为原告春天物业公司管理服务的业主，与原告春天物业公司已经形成事实上的物业服务合同关系。被告何云应当按照《小区物业托管合同》约定向原告春天物业公司交纳物业管理综合服务费、电梯运行费、二次增压费。同时，按照《遂平县城市生活垃圾处理收费标准的批复》的规定，应当缴纳每月5元的生活垃圾处理费。根据被告何云住房面积221.8㎡和《小区物业托管合同》约定的住宅每平方米收取综合服务费0.65元、电梯运行费每月每户20元、二次增压费每月每户10元计算。2018年5月至2020年8月31日，合计27个月。被告何云应当缴纳物业基础服务费3892.59元（221.8㎡×0.65元/月/×27个月）、电梯运行费540元（20元/月×27个月）、二次增压费270元（10元/月×27个月），垃圾处理费135元（5元/月×27个月）元，合计4837.59元。被告何云辩称其与前任物业公司协议免除了2018年的物业费，但无证据证明，原告也不予认可，对该辩称意见不予采信。原告春天物业公司要求被告交纳2018年1月至2018年4月的物业服务费，因原告春天物业公司是从2018年5月开始提供物业服务的，原告春天物业公司请求2018年1月至2018年4月期间的物业服务费，没有事实根据，不予支持。关于原告春天物业公司请求的滞纳金，因原告春天物业公司在服务过程中存在瑕疵，没有达到物业服务合同要求的服务标准，因此，原告春天物业公司对被告何云未交纳物业费及其他相关费用亦存在一定的过错，其请求被告何云支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，本案原、被告双方对引起本案纠纷均有责任。原告春天物业公司要提高服务质量，把业主当家人。业主也要珍惜物业人员的劳动成果，共同改善小区的生活居住环境，大家一起创造文明和谐家园。本案经调解未达成一致意见。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告何云于本判决生效之日起五日内向原告遂平县春天物业管理有限公司支付物业管理费3892.59元、电梯运行费540元、二次增压费270元、城市垃圾处理费135元，共计4837.59元；二、驳回原告遂平县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何云负担。本院二审期间，何云提交照片复印件16张，证明小区脏乱差，物业服务不到位，一直未整改。春天物业公司质证称，该照片是复印件，不能证明物业服务的状况，不存在照片显示的内容。本院认为，就物业服务不到位的问题，一审法院已经认定，对该照片复印件，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，春天物业公司与开发商驻马店市嵖岈山市旅游发展有限公司签订的《小区物业托管合同》合法有效，《小区物业托管合同》对包括何云在内的所有业主具有约束力。何云作为春天物业公司管理服务的业主，与春天物业公司已经形成事实上的物业服务合同关系。根据何云住房面积221.8㎡和《小区物业托管合同》约定的住宅每平方米收取综合服务费0.65元、电梯运行费每月每户20元、二次增压费每月每户10元计算，一审判决何云向春天物业公司支付2018年5月至2020年8月31日期间的物业费3892.59元正确。城市卫生费135是春天物业公司依照遂平县市场发展局的文件批复向每户代收的60元（每年）城市垃圾处理费，符合规定，应予支持。二次增压费及电梯运行费系按合同约定收取，亦应予支持。关于何云称春天物业公司不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的问题，其可另行主张权利。综上所述，何云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何云负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二一年二月二十六日书记员  邱营峥