福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3599号 原告：吴雯滢，女，1990年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩宇婷，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门世茂新领航置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑山西路114号136室。 法定代表人：李一然，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 原告吴雯滢与被告厦门世茂新领航置业有限公司（以下简称厦门世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院于2020年6月30日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林斌、被告厦门世茂公司委托诉讼代理人郭立群、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴雯滢向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿装修差价50000元及补偿50000元（具体金额待装修造价评估鉴定结果确定后予以明确）；2.判令被告向原告支付逾期交付符合3000元/平方米标准的房屋的违约金99162.03元（自2020年1月1日起计算至2020年6月30日止，以已付购房款总额为基数，按装修协议中约定的日万分之一标准，为99162.03元）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月31日，吴雯滢与厦门世茂公司签订合同编号为05002160号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，吴雯滢向厦门世茂公司购买厦门世茂2014JP04地块F4-3#楼A梯7跃8层701室商品房，预测面积为145.03平方米，总价值5478565元。合同还约定厦门世茂公司超过合同约定交房时间仍未达到交付条件的，逾期时间在六个月内达到交付条件的，按照吴雯滢已支付房价款按日万分之一的标准支付违约金。根据厦门世茂公司2016年9月向厦门市国土资源与房管局提供的《厦门市商品房预售方案》显示2014JP04地块F4-3#楼交付标准为精装修，精装修标准为3000元/平方米。厦门世茂公司通知吴雯滢于2019年12月31日交房，吴雯滢到现场发现厦门世茂公司精装修存在诸多问题并要求厦门世茂公司进行整改，而厦门世茂公司整改至今仍未完成，造成原告不能入住产生额外损失。同时，原告就被告提供精装修情况进行初步统计发现该准备交付房产之标准并未达成被告所承诺的3000元/平方米。关于装修差价，根据厦门世茂公司2016年9月向政府部门提交的《厦门市商品房预售方案》中第五条明确“房屋交付标准为精装修，精装修标准为3000元/平方米。”厦门世茂公司向政府部门申报该预售方案，且在售楼部公开该预售方案，预售方案中关于3000元/平方米的约定属于要约，属于合同一部分。2019年3月24日，厦门世茂公司客服人员在业主群中再次重申装修标准为3000元/平方米。厦门世茂公司应当按照该约定为业主交付不低于3000元/平方米的装修房屋。鉴于上述差价需委托鉴定机构进行鉴定，原告将在鉴定后根据鉴定结果变更诉请金额。关于装修补偿，吴雯滢与厦门世茂公司签订《装修协议》第四条约定“由于甲方原因，实际交接的装修工程达不到本协议约定标准，应当按照实际的装修、设备设施与约定的装修、设备设施差价壹倍给予补偿”。该条“本协议约定标准”应当是指拥有该装修协议附件一所列品牌且每平方装修造价不低于《商品房预售方案》中承诺的3000元。若实际装修价值低于每平方米3000元，则应当按照本协议支付装修差价壹倍的补偿。鉴于上述差价需委托鉴定机构进行鉴定，原告将根据鉴定差价结果变更诉请金额。关于逾期交房违约金。《装修协议》第四条约定“因甲方原因导致装修工程交接日期延误，每逾期一日，应支付乙方已付房价价款万分之一的违约金”。厦门世茂公司虽在约定时间内通知交房，但所交付的房屋存在诸多装修问题需要整改且整改效率极低，且在厦门世茂公司通知交付之日，装修合同尚未达到3000元/平方米的装修标准，实际上应视为不合格交付。故该房屋仍不具备交付的条件，而该原因均由厦门世茂公司造成，其应当从约定交付次日起即2020年1月1日开始按照总购房款5478565为基数，按照日万分之一标准向吴雯滢支付逾期交房违约金。此外，厦门世茂公司装修协议第三条第2、3项、第四条第6项约定免责事由为格式条款，应认定为无效。《装修协议》第三条第3款约定“乙方交接装修工程时，如装修工程确因甲方原因需修复或整改的，乙方同意对该商品房装修工程的修复或整改不影响该商品房的验收交接已完成之状态，亦不视为甲方在买卖合同项下的逾期交房及本协议项下的违约……”。该《装修协议》是厦门世茂公司拟定并提供给该项目业主签订的格式合同，该协议第三条第3款约定免除厦门世茂公司因装修修复及整改导致逾期交房的违约责任，同时排除吴雯滢获得装修逾期赔偿的权利，厦门世茂公司未对该部分进行加粗、加重或其他方式提示，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条格式条款的规定。厦门世茂公司的行为已经违反双方之约定，为此，吴雯滢不得不向法院提起诉讼，望判如所请。 被告厦门世茂公司辩称：一、吴雯滢主张装修差价及赔偿的诉求缺乏依据。1.商品房预售方案并非开发商与购房者之间的合意，亦非承诺，且属于行政许可范畴而非民事审理范畴。所谓商品房预售方案，仅是开发商办理商品房预售许可证时向房产管理部门提交的计划方案，只是一种拟实施的方案，不符合法律规定的订立合同的方式，并非开发商与购房者之间的合意，更谈不上承诺。且根据《厦门市商品房预售管理规定》第十四条的规定：预售人应当根据商品房预售许可证的内容进行预售。该管理规定并未规定预售人应当根据商品房预售方案的内容进行预售。然而，商品房预售证并未具体载明装修的费用及标准。实际上，法规之所以如此规定，恰恰是因为预售方案仅是一个方案，实际预售的情况经常会发生变动。厦门市国土资源与房产管理局在2010年出台《关于贯彻落实的若干意见》（厦国土房[2010]46号），其中规定：房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售。销售价格调整10%以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。也就是说，销售价格可以变动，且只有销售价格调整超过10%的时候，才需要调整预售方案。所谓承诺，是受要约人同意要约的意思表示，即要先有要约，但根本就没有要约，又何来承诺？显然与法相悖。原告将预售方案的内容认定为双方合同的内容，没有事实与法律依据，自然无权依据预售方案主张权利。2.双方权利义务应以双方签订的《厦门市商品房买卖合同》及附件、相关补充协议为准。吴雯滢与厦门世茂公司协商一致并实际签订的《厦门市商品房买卖合同》及附件、相关补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，根据买卖合同的约定，该商品房总价款对应的是商品房本身的价值以及房屋装修标准的价值。预售过程中，厦门世茂公司亦将预售方案、买卖合同等公示在售楼处。由此可知，讼争房屋的价格及装修标准系双方综合考量后达成的一致的意思表示，这也是正常的市场交易行为。双方真正达成的合意体现在双方实际签订的买卖合同、附件及补充协议中，而非预售方案。且在预售前厦门世茂公司也提交买卖合同、附件及补充协议于房产管理部门进行备案，当预售方案与之后提交的合同存在不一致之处时，但同样经房产管理部门认可并进行备案，应以后提交的《厦门市商品房买卖合同》为准。因此关于装修标准也应以双方实际签订的《商品房买卖合同》及装修协议等约定为准，而非预售方案。需要强调的是，厦门世茂公司在签约之前就对合同包括附件等进行了充分公示、提示、解释说明。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式”。本案，作为厦门世茂公司而言，就买卖合同主文没有具体约定的事项，以合同附件及补充协议的形式进行特别约定：其中，附件采用了足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识；而补充协议是买卖双方权利义务的唯一约定，并非是在主合同已有约定之外再进行的变更，采用的是单列形成条文的形式。以上可以证明厦门世茂公司尽到了充分提示的义务，完全足以引起原告的注意。附件十一第十三条第8项也载明：“买受人确认，已经认真阅读本合同正文及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人关于本合同正文及其附件中双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注“★”或加粗或加下划线的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署”。作为原告而言，就购买房产这么重大的事项，作为一个有完全民事行为能力的理性的人，肯定也是经过慎重考虑才达成合意从而签字的。并且，原告并未举证所谓的格式条款存在加重了原告的责任、排除了原告主要权利，减轻了厦门世茂公司责任的情形。所以，双方签署的合同并不存在格式条款无效的情形。在司法审判实践中，针对先前引发众多争议的江苏富力系列案，江苏省高级人民法院已于2019年12月16日出台《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，对类似纠纷的处理作出了明确的规定，开发商与业主对装修质量、标准有明确约定的，应以约定为准。如开发商与业主签订的《商品房买卖合同》或装修协议有明确对装修标准进行约定，包括品牌、价格等，则应以双方约定为准。可见，关于装修标准的相关规定并未支持适用预售方案，反而是彰显了“契约精神”。这也契合厦门世茂公司要求以合同约定为依据、尊重“契约精神”的主张。并且，案涉的约定的装修标准十分明确、具体。显然，原告的主张在司法实践中也是不能获得支持的。装修协议补充协议约定了装饰装修、设备标准，具体、明确、清晰，这才是双方关于装修标准的真实意思表示，也不存在约定不明的情形。原告的主张与契约精神相悖，不能成立。3.开发商与买受人经协商大幅提升装修标准，并签署《装修协议补充协议》、《确认函》及附件，可证明吴雯滢作为买受人对房屋装修标准和价格的知悉及承诺。2019年3月，厦门世茂公司为提高业主满意度，经双方协商，在原来《商品房买卖合同》、《装修协议》已明确约定装修标准（简单装修）的情形下，大幅提升装修标准，双方为此签订《装修协议补充协议》、《确认函》及附件。《装修协议补充协议》第三条约定“乙方同意并承诺就上述事宜不以任何形式或理由提出其他要求或索赔”。《确认函》明确“业主同意并承诺不以任何形式和理由向贵司就本确认函所述事宜提出其他要求及索赔，且无异议”。在合同明确约定的基础上，双方通过协商进一步提升、明确装修标准，重新达成了一致。厦门世茂公司为了息事宁人，本以为已经充分满足了买受人的意愿，双方应该再无争议，令人遗憾的是，小部分买受人现在却翻脸不认、又以预售方案说事，无理起诉，显然有违契约精神。4.吴雯滢诉求赔偿装修差价及赔偿缺乏法律依据。即使认定装修标准应依据预售方案，吴雯滢也无权要求赔偿差价，至多要求按预售方案的标准装修而已。况且厦门世茂公司已按合同及补充协议规定的装修标准完成全部装修，实际完成的装修的市场价未低于预售方案价格。商品房总金额对应商品房本身的价值及房屋装修标准价值，不可分割，吴雯滢将价格拆分为毛坯房和装修两个部分存在错误。二、厦门世茂公司已履行交房义务，吴雯滢主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。首先，就毛坯房而言，讼争房产所在楼盘在2018年7月25日已办理竣备，按照双方合同以及《装修协议》第一条第9款之约定即视为交付。其次，关于装修工程，《装修协议补充协议》变更交付期限为2019年12月30日。装修标准应按合同的明确约定，而非预售方案，厦门世茂公司已按约定履行完成装修义务，并在约定的期限前通过报纸公告、EMS快递等方式多次通知包括吴雯滢在内的众多业主办理交房手续，吴雯滢起诉状也确认该事实，吴雯滢主张以预售方案为准并要求逾期违约金，缺乏依据。个别业主在已具备交付条件的情况下，在通知交房的期限内，却拒不办理交房手续、接收房产。依据合同第十一条之规定“如买受人未能在交房书面通知要求期限内办理该商品房交接手续的，则自书面通知确定的交付日首日起视同该商品房已按合同约定交付”。显然，吴雯滢的行为已构成违约，厦门世茂公司已履行完交房义务，吴雯滢应自行承担责任。即便吴雯滢作为买受人认为存在商品房质量问题或是装修标准问题，依据买卖合同第十六条第（三）款装饰装修及设备标准第3、4项及附件十一第三条第6款，《装修协议》第三条第2、3款、第四条第6款的约定，也应当是向厦门世茂公司主张装修不符合约定的责任，但也不影响交房，不构成拒绝接收并主张逾期交付的理由。且自2019年3月，厦门世茂公司大幅提升装修标准后，众多业主也表示愿意接受在免费享受装修提升的同时承诺放弃其他要求，吴雯滢又提起本案诉讼，主张赔偿差价及逾期违约金，有违诚信。事实上，已有众多业主办理交房手续，认可符合交付使用条件并接收房产，甚至包括这次系列案中的其他业主也已接收房屋，显然交房不存在问题。综上理由，《商品房买卖合同》及补充协议才是双方的真实意思表示，吴雯滢的主张缺乏依据。厦门世茂公司已切实履行合同，讼争房屋早已具备交付条件，公司也已按照约定完成装修，不存在任何违约情形，吴雯滢应自行承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、《厦门市商品房预售方案》、世茂璀璨天城一期业主群微信聊天记录（2019年3月24日）；被告提供的《商品房买卖合同备案证明》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《装修协议》及附件一附件二、《确认函》、《装修协议补充协议》及附件一、居民身份证复印件、确认函及附件一、投递单及投递详情、海西晨报、房屋使用说明书、房屋质量保证书、讼争房屋现场照片等证据。原、被告并作当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月，厦门世茂公司就其开发建设的厦门世茂2014JP04地块F4地块向厦门市国土资源与房产管理局进行预售方案申报。该预售方案第五条第2款规定“商品房装修标准：上述房屋中F4-2#楼、F4-3#楼、F4-5#楼615套交付标准为精装修，精装修标准为3000元/平方米（装修标准详见附件1），装修完毕交付日期2019年12月30日”。预售方案附件1对入户花园、厨房、阳台1、客卫、次卧1、客厅/餐厅、主卫、主卧、次卧2、书房/多功能厅、门及门锁、楼梯与机电设备等装修标准进行详细罗列，并最后注明总计3004.47元/平方米标准（按厦门集美高层C1户型）。 2016年10月31日，吴雯滢与厦门世茂公司签订合同编号为05002160号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，吴雯滢向厦门世茂公司购买厦门世茂2014JP04地块F4-3#楼A梯7跃8层701室商品房，预测面积为145.03平方米，总价值5478565元。合同第九条约定商品房交付条件“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.本条内容详见附件十一补充协议相关约定；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件“（一）基础设施设备……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）如因该商品房所在子地块红线外周边市政配套未建成或未投入运营致子地块红线内基础设施设备不具备使用条件的，不视为出卖人违约。分期交付的买受人于各子地块整体交付前对整体规划的配套设施设备的使用可能会受到限制（如水、电、排污等基础设施临时过渡性措施），买受人理解且不追究出卖人的违约责任。无论产权证注明的房屋用途如何，出卖人不承担除本合同及其附件约定的配套设施以外的任何义务。其他详见附件十一补充协议相关约定……”。合同第十一条约定交付时间和手续“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。其他内容详见附件十一补充协议相关条款约定……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）双方确认，因该商品房为毛坯交付，不涉及电器等电气设备，买受人同意本款第（4）项该等电气设备不作为出卖人的合同义务，出卖人对此不承担任何责任；（6）买受人查验后，出卖人依本合同及其附件承担质量修复责任并承担修复费用的，买受人确认不以此由要求出卖人承担修复期间的逾期交付违约金。其他详见附件十一补充相关约定；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未能在交房书面通知要求期限内办理该商品房交接手续的，则自书面通知确定的交付日首日起视同该商品房已按合同约定交付。出卖人也可将该商品房的钥匙交于物业服务单位，并由其对该商品房代为接收，物业服务单位的接收视为买受人已对该商品房进行了验收交接。买受人需自交房书面通知确定的房屋交付日首日起承担该商品房所产生的相关费用（包括但不限于物业服务收费、代管费等），该房屋损毁、灭失风险由买受人承担；（2）买受人逾期接收房屋的，且出卖人仍为买受人承担阶段性担保责任的，自出卖人书面交付通知确定的交付日首日，买受人每逾期一日应按该商品房总价款万分之一的标准向出卖人承担逾期接收房屋的期间的违约金，保修期亦从该首日开始计算，若对出卖人造成损失，买受人须赔偿。其他详见附件十一补充协议相关规定”。合同第十六条第（三）款第（3）项约定“房屋装饰装修及设备标准应不低于本合同附件六的标准，如低于，则买受人可在交房通知确定的交付日之首日起10日内书面要求出卖人整改，出卖人应在合理期限内予以整改或提供整改方案，亦可以选择补偿买受人差价替代整改义务。双方同意，对装修及设备设施的修复或整改不视为出卖人逾期交房……”。该合同附件六对交付商品房的装饰装修及相关设备标准予以约定。该《商品房买卖合同》于2016年11月4日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。 2016年10月31日，吴雯滢与厦门世茂公司签订《装修协议》，协议第三条第1款约定“装修工程的交接日期为2019年6月30日（除不可抗力和乙方原因外）。”第三条第2款约定“甲方将在装修工程交接前书面通知乙方办理装修工程的交接手续。乙方应在书面交接通知的交接日，会同甲方对装修工程进行验收交接。如乙方未在约定的时间内完成验收交接的，装修工程的风险责任自书面通知的交接之日的第二日起转移至乙方。”第三条第3款约定“乙方交接装修工程时，如装修工程确因甲方原因需修复或整改的，乙方同意对该商品房装修工程的修复或整改不影响该商品房的验收交接已完成之状态，亦不视为甲方在买卖合同项下的逾期交房及本协议项下的违约。乙方接收装修工程时，如双方对存在的质量问题有争议，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议约定完成装修工程交接手续的义务。”第四条第6款约定“乙方将根据本协议的约定准时办理该商品房（毛坯房）的验收交付和装修工程的验收交付手续。乙方应当按买卖合同约定付款，如乙方于该房屋装修工程验收交接书面通知规定的交接日前仍未付清包括但不限于该房屋所有应付房款（包括面积补差款）、违约金和或赔偿金、甲方代收的税、费等应由乙方承担的费用以及具有按揭贷款未发放和乙方未按时还贷的情形，则乙方应按双方签署的买卖合同及其补充约定中关于乙方逾期付款的相关规定向甲方承担相应违约责任，且甲方有权拒绝向乙方交付商品房（毛坯房）及装修工程，且有权根据买卖合同的规定解除甲、乙双方的买卖关系，乙方自行承担因此造成的责任后果。如乙方已经付清全部应付款项，但乙方或其授权人未按期办理验收交接的，视同该商品房（毛坯房）及装修工程在甲方书面交接通知规定的交接日已经通过全部验收并已经完成交付。乙方应承担自书面交接通知确定的交接日起包括但不限于装修工程的毁损或灭失的风险责任、前期物业管理费用等，甲方有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由乙方承担。如因延迟办理验收交接手续而对甲方造成损失的，乙方承担赔偿责任。”该装修协议附件一约定装饰装修和设备标准。附件二为装修质量保修书。 2016年10月31日，吴雯滢出具《确认函》，就该房屋价格事宜，做出如下确定和承诺：“一、本人确认在认购前已知晓该房屋标示的价格为最终价格，已知晓该价格在制定时就已包含所有优惠，经慎重考虑，同意并自愿接受该价格。二、本人承诺不以任何形式和任何理由向贵司就该价格一事提出任何要求、索赔及投诉。本承诺自本人签字之日生效，一经做出即不可撤销。” 2018年7月25日，厦门市集美区建设局出具一份《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，载明厦门世茂2014JP04地块F4地块工程于2018年7月25日通过备案。 2019年3月10日，吴雯滢与厦门世茂公司签订《装修协议补充协议》，就原买卖合同及原装修协议部分条款作出变更：“一、为提升商品房装修品质，甲（厦门世茂公司）乙（吴雯滢）双方达成一致，同意就原装修协议附件一装饰装修和设备标准中的装修内容进行变更，双方确认原装修协议附件一装饰装修和设备标准以本协议附件约定的标准为准（详见本协议附件）。且乙方确认同意，在不低于本协议附件约定的装修标准基础上，甲方可适当调整装修工程内容。二、甲乙双方确认并同意，就原买卖合同及原装修协议等系列文件中所涉及的时间进行下述调整，双方均无异议：（一）原买卖合同主合同第十条第（二）款约定的公共服务及其他配套设备中各项达到的时间由2019年06月30日变更为2019年12月30日。（二）原买卖合同主合同第十一条第（一）款约定的出卖人应当在2019年06月30日前向买受人交付该商品房，变更为出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。（三）原买卖合同附件十一第三条第（一）款中‘逾期时间在六个月（即至2019年12月31日，含该日）’，变更为：‘逾期时间在六个月（即至2020年06月30日，含该日);第（二）款中：‘逾期时间超过六个月（即至2019年12月31日……’，变更为：‘逾期时间在六个月（即至2020年06月30日)……’。（四）原装修协议第三条第1款中装修工程的交付日期由2019年06月30日变更为2019年12月30日。（五）原买卖合同及原装修协议等系列文件中如约定的时间为2019年06月30日，均变更为2019年12月30日。三、各方确认就上述变更和调整事宜无异议，互不追究违约责任。乙方同意并承诺就上述事宜不以任何形式或理由提出其他要求及索赔，且无异议……”。附件一约定了变更后的装饰装修和设备标准：“装饰装修和设备标准：一、客餐厅：客厅：棚顶：局部石膏板吊顶，乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌）；地面：品牌瓷砖（博德或东鹏或马可波罗或同等品牌）带波打线，石材门槛；墙面：乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌），沙发背景墙艺术硬包；配玄关收纳柜。餐厅：顶棚：局部石膏板吊顶，乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌）；地面：品牌瓷砖（博德或东鹏或马可波罗或同等品牌），石材门槛；墙面：乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌）。二、卧室：主卧：顶棚：局部石膏板吊顶，乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌）；地面：品牌瓷砖（博德或东鹏或马可波罗或同等品牌），石材门槛；墙面：乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌），人造窗台石；配衣柜（柯拉尼或同等品牌）。次卧（含书房）：顶棚：石膏线条，乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌）；地面：品牌瓷砖（博德或东鹏或马可波罗或同等品牌），石材门槛石；墙面：乳胶漆（立邦或多乐士或同等品牌），人造窗台石……” 2019年3月10日，吴雯滢签署《确认函》明确“为提升该商品房装修品质，本人同意并支持对该商品房户内装修标准进行提升。经本人审慎考虑后，本人做出如下确定及不可撤销之承诺：一、本人确认并同意对该商品房户内装修标准进行提升，认可并接受户内装修提升的交付标准，且同意以本函附件为准；二、本人确认并同意该装修工程的交付日期变更为2019年12月30日；三、本人承诺除本确认函所做的更改外，本人签署的商品房买卖合同及装修协议等系列文件的其他约定仍继续履行。本人同意并承诺不以任何形式和理由向贵司就本确认函所述事宜提出其他要求及索赔，且无异议”。《确认函》附件一约定的装饰装修和设备标准与《装修协议补充协议》附件一一致。 厦门世茂公司于2019年12月19日通知吴雯滢交房，并于2019年12月23日在海西晨报刊登交房公告。 审理中，厦门世茂公司称其交付的房屋是按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《装修协议》及《装修补充协议》附件所列的装饰装修和设备标准完成的装修，而非按照预售方案的装修标准装修的。吴雯滢认为《装修协议》及《装修补充协议》附件所列的装饰装修和设备标准并非一个确定可执行的标准，应当以预售方案的装修标准（3000元/平方米）为准，初步统计认为未到3000元/平方米的标准，故向法院提交鉴定申请书，请求委托鉴定机构鉴定房屋装修价值，本院依法不予准许，驳回鉴定申请的理由在判决说理部分再予以综合评判、分析。 本院认为，吴雯滢与厦门世茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《装修协议》、《装修协议补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴雯滢认为《装修协议》第三条第2、3款，第四条第6款约定的免责事由为格式条款，应认定无效。本院审查后认为，《装修协议》第三条第2、3款，第四条第6款系对装修工程的验收交接的约定及未按期办理验收交接的后果的约定，是双方就讼争房屋装修部分的特别约定，且是以单列形成条文的形式，应足以引起签约双方的注意，且该约定与此前双方签订的《商品房买卖合同（预售）》不冲突，吴雯滢亦未举证证明上述条款存在免除厦门世茂公司责任、加重吴雯滢责任、排除吴雯滢主要权利的情形，吴雯滢主张上述条款无效，缺乏依据，不予支持。关于装修差价和补偿。《厦门市商品房预售方案》是开发商根据房地产行政主管部门的行政管理要求进行申报的，属于行政管理范畴，并非由商品房买卖双方当事人协商订立，不是合同的组成部分。吴雯滢与厦门世茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《装修协议》及《装修协议补充协议》关于装饰装修主要材料和设备的品牌、类型、规格、数量及相应违约责任已经进行明确的约定，装修装饰标准应以双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》、《装修协议》及《装修协议补充协议》约定的标准执行。且吴雯滢2019年3月10日出具的《确认函》亦明确吴雯滢确认并同意该商品房的装修标准以确认函附件的装饰装修及设备标准为准。现吴雯滢以厦门世茂公司交付的房屋装修标准不符合《厦门市商品房预售方案》3000元/平方米的装修标准为由，要求对案涉房屋价值进行鉴定，主张厦门世茂公司支付装修差价并赔偿的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于厦门世茂公司是否逾期交房。本院认为，双方在2019年3月10日签订的《装修协议补充协议》，将原《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房期限由2019年6月30日修改为2019年12月30日，且吴雯滢确认于2019年12月19日收到房屋交付通知书，通知其办理房屋交付手续。吴雯滢未按通知办理交房手续。双方签订的《商品房买卖合同(预售）》第九条约定了商品房交付条件，第十一条第（三）3（1）约定，如买受人未能在交房书面通知要求期限内办理该商品房交接手续的，则自书面通知确定的交付日首日起视同该商品房已按合同约定交付。第十六条第（三）款第3项约定“双方同意对装修及设备设施的修复或整改不视为出卖人逾期交房”，及《装修协议》第三条第3款约定“乙方交接装修工程时，如装修工程确因甲方原因需修复或整改的，乙方同意对该商品房装修工程的修复或整改不影响该商品房的验收交接已完成之状态，亦不视为甲方在买卖合同项下的逾期交房及本协议项下的违约。乙方接收装修工程时，如双方对存在的质量问题有争议，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议约定完成装修工程交接手续的义务。”现吴雯滢未举证证明房屋未达成《商品房买卖合同(预售）》第九条约定的交付条件，而以房屋装修未达3000元/平方米的标准及存在诸多问题需要整改而拒绝办理房屋交付手续并据此主张厦门世茂公司逾期交房，于法无据，吴雯滢请求判令厦门世茂公司支付逾期交房违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告吴雯滢的全部诉讼请求。 案件受理费3976.4元，由吴雯滢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹雪霞 二〇二一年二月二十三日 书记员  刘 麟 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。