上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25608号原告(反诉被告)：上海晶通化轻发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：何诚，执行董事。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。被告(反诉原告)：张鸿宝，男，1954年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：丁文龙，上海福一律师事务所律师。原告上海晶通化轻发展有限公司(以下简称晶通化轻公司)与被告张鸿宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，被告张鸿宝提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2020年8月12日、2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)晶通化轻公司的委托诉讼代理人孙亚军、张娣，被告(反诉原告)张鸿宝的委托诉讼代理人丁文龙到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告晶通化轻公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告清空上海市崂山路XXX号房屋，迁出并返还给原告；2.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的房屋租金人民币(以下币种同)132,600元；3.判令被告向原告支付房屋使用费(按照每月44,200元的标准，从2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止)；4.判令被告支付的保证金44,200元予以抵扣其应支付原告的租金等费用；5,判令被告向原告支付2019年5月至2021年1月期间的水费及滞纳金1,518.60元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月，原告与上海市浦东新区潍坊街道乐乐理发店(以下简称乐乐理发店)就上海市浦东新区崂山东路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订了《物业租赁合同》及《安全管理协议暨承租方安全责任承诺书》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期从2019年1月1日起至2019年12月31日止。合同履行期间，原告曾书面通知乐乐理发店，告知双方合同届满后不再续签。合同期限届满后，乐乐理发店尚欠原告租金132,600元，也未将系争房屋清场移交给原告。此外，被告作为乐乐理发店的经营业主，于2019年5月8日注销了乐乐理发店，但并未告知原告。被告张鸿宝辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年4月原告的工作人员韩宇超同意被告在系争房屋内经营餐饮，因从事餐饮需使用系争房屋的产权证办理手续，故从2019年7月开始被告就要求原告提供，韩宇超当时表示想办法解决，但直至租赁合同届满也未提供；由于原告同意被告对系争房屋进行装修，所以在原告未赔偿被告装修损失的情况下，被告不同意搬离系争房屋。2019年5月系争房屋装修完成之后，被告就因证照不全无法经营餐饮，故不同意支付此后的租金和房屋使用费，而且原告主张的房屋使用费标准过高，若法院认为被告应当支付也应当按照合同的月租金标准计算。此外，被告要求返还原告租赁保证金，但同意支付原告第5项诉讼请求中的金额。反诉原告张鸿宝向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告晶通化轻公司赔偿反诉原告张鸿宝经济损失375,205元。事实与理由：反诉原、被告就系争房屋建立租赁关系已多年之久，虽然租赁合同每年一签，但反诉原告享有优先承租权。2019年4月，反诉原告向反诉被告的工作人员韩宇超提出变更房屋用途为经营小吃餐饮，韩宇超允诺许可后，反诉原告即寻找了合作经营人装修餐饮店。在2019年4月至7月期间，韩宇超都认可反诉原告的上述行为，只是由于房产证迟迟未能提供，致使营业执照未能办理。2019年6月20日，韩宇超调离原工作岗位后，还在帮忙过问房产证的事宜。因反诉被告不提供房产证，致使反诉原告产生装修费损失，故要求反诉被告赔偿。反诉被告晶通化轻公司辩称，其从未与反诉原告签署过租赁合同，故不同意反诉原告的反诉诉讼请求。反诉被告从未同意过反诉原告经营餐饮，韩宇超的个人行为与反诉被告无关。双方的租赁合同并未强制要求反诉被告必须提供房产证，而且合同6.1条也约定了反诉原告不得转租系争房屋，所以反诉原告作为违约方无权要求反诉被告赔偿装修损失。本院经审理认定事实如下：1997年，上海市国有资产管理办公室、上海市房屋土地管理局作为甲方，将包括系争房屋在内的47,671.66平方米直管公房授权给乙方上海物资(集团)总公司。乙方在授权后可以通过出售、出租、入股、联营、置换等多种形式盘活增值，其收益归乙方所有。2019年1月1日，上海物资(集团)总公司向原告出具《授权书》，同意将系争房屋委托原告经营管理(包括对外招商、出租、租赁、诉讼等)，委托期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止。2019年1月3日，原告(甲方)与乐乐理发店(乙方)签订了《物业租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给乐乐理发店使用。合同第二条约定，租赁物用途为经营，乙方承诺不得改变约定经营用途，不得用于住宿、转租；租赁期内，如乙方未事前征得甲方的书面同意，未经政府有关部门核准，乙方擅自更改租赁物的使用用途的行为被视作违约，应承担本合同约定的违约责任。第三条约定，甲方于2019年1月1日向乙方交付租赁物，租赁期自2019年1月1日起至2019年12月31日止；租赁合同结束，甲方有权收回全部租赁物，乙方应按租赁物使用现状或合同约定的要求如期交还；租赁期限届满，同时符合以下条件的，乙方享有同等条件下的优先续租权：1、乙方提前2个月书面提出续租要求并接受甲方的续租条件，2、租赁期间乙方没有发生违约事项，3、甲方仍有租赁物的租赁管理权，4、乙方的租赁用途与出租的租赁物用途相同且甲方仍用于对外租赁，5、未发生市政动迁、土地规划、行政拆除、租赁物及地块改造及改建等；合同期限届满，有以下情形之一的，合同不再履行并且无条件结束，乙方应按本合同约定期限清场移交：1、上述五项续租条件中有任何一项不符的，2、双方未达成续租意向的，3、甲方不同意续租或未做出续租意思表示的。第四条约定，每月租金为22,100元；租赁期内乙方应三个月支付一次租金，先付后用；除首期租金外，乙方应于每个月的10日前向甲方支付下一租期的租金；在甲方交付租赁物前，乙方须支付房屋租赁、注册、装修保证金合计44,200元；水、电、通讯、有线电视等能源等费用由乙方承担。合同第五条约定，合同期内，乙方需装修投资的，应在完成相关证照预核准及询征通过后再进行，并自己对装修承担全部责任；除该租赁物内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，乙方须向甲方出具不破坏房屋结构的承诺书外，还须事先向甲方及物业管理公司提供完整的施工图纸及原有设施补偿方案并征得甲方的书面同意。第六条约定，乙方在租赁期内不得进行转租(包括联营、承包等任何方式)。第十二条约定，除双方已续约或经甲方书面同意乙方可延迟交付外，乙方应在本合同的租赁合同结束之日起3日内返还租赁物，否则乙方应按自合同结束之日起，每逾期一日以日租金的二倍支付租赁物占用期间使用费，并物业费、水、电、燃气、电话通讯等公告事业费及安全责任仍由乙方承担。第十五条约定，租赁保证金用于抵扣乙方应付未付的各类款项，租赁合同结束后，乙方完成结清费用、清场移交、证照注销手续后，凭保证金收据原件办理退款手续。2019年8月5日、10月25日，原告两次向乐乐理发店发送律师函，内容为原告认为乐乐理发店经营项目应限制在核准及约定的范围内，任何擅自变更租赁用途的行为不符合合同约定，原告不予认可也无义务配合；乐乐理发店所提起的装修事由也不符合合同约定，所造成的后果由责任方自行承担。2019年11月29日，原告向乐乐理发店及被告发送《通知函》，告知租赁合同期限届满后，原告不再续签，并要求支付未结清费用款项。原告的工作人员韩宇超与被告配偶王乃娣的微信聊天记录显示：2019年4月23日，韩宇超向王乃娣发送一份委托书，内容为原告受百联集团有限公司委托管理系争房屋。2019年5月23日，韩宇超向王乃娣发送信息“王阿姨，你营业执照办出来了？”王乃娣回复“小韩可能在月底下来，你们什么时候到浦东，装修的图子我备好了。”韩宇超回复“我们已经看好了，弄得不错。”王乃娣又说“现在餐饮执照比较烦，所以要现场看，还有居民隔音多要做好。”2019年6月6日，王乃娣向韩宇超发送了加盖了上海浦东新区潍坊物业公司印章的系争房屋所有权证(产权人为上海市房产管理局)照片，并称“上面材料是潍坊物业的，现电脑里没有这材料，要百联集团出复印件可以办理；没有这么材料我办不了执照。”韩宇超回复“我这里已经打报告了看。”2019年6月18日，王乃娣发送信息“韩师傅我把材料先寄给你看，只要百联集团开张崂山路XXX号产权证明，工商局才能给办，没有证明开不了执照。”韩宇超回复“好的。”2019年6月20日，韩宇超发送信息“今接到通知，我将调离这个岗位，房产证的事我会和接手的人说的。”2019年6月24日，韩宇超发送信息“现在房产证我们上级公司的领导在想办法。”2019年7月3日，王乃娣发送信息“韩师傅麻烦问问我以后主要和谁联系，…你帮我问一下百联的产证到底什么时候能办下来。”韩宇超回复“您主要和小常联系，现在他们在帮您问产证的事情。”另查明，乐乐理发店于2019年5月8日注销，原经营者为被告张鸿宝。本院于2020年1月1日做出的(2019)沪0115民初66144号民事判决书中载明：2019年4月21日该案原告谢玉英与该案被告陈伟夏就系争房屋签订了《联营协议》，约定陈伟夏将系争房屋提供给谢玉英作为餐饮使用。2019年4月21日，就系争房屋的装修事宜，谢玉英与上海中宁建筑安装高级装潢有限公司签订《溢香装修工程合同》，约定装修工程款总价为398,000元，此后谢玉英实际支付了质保金之外的工程款378,100元。装修完工后，谢玉英于2019年5月28日开始经营，因未能办理营业执照被工商部门约谈，后谢玉英于2019年6月13日停业，并于2019年6月16日搬离商铺。审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司就系争房屋室内装修的造价进行鉴定。上海申元工程投资咨询有限公司于2020年12月16日出具了《工程造价鉴定意见书》，载明经鉴定系争房屋室内室外装修工程的造价金额为227,089元。原告表示对鉴定意见中所载明的造价金额无异议，被告表示鉴定人员参照定额确定的价格低于市场价。被告向鉴定机构预缴了鉴定费11,500元。审理中，原、被告均确认合同中约定的地址崂山东路XXX号即为现崂山路XXX号，双方于2021年2月7日办理完成了系争房屋的交接手续。以上事实，由《物业租赁合同》《律师函》《工程造价鉴定意见书》、(2019)沪0115民初66144号民事判决书、微信聊天记录及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原告与乐乐理发店签订的《物业租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。现因乐乐理发店已被注销，故其权利义务应由原经营者张鸿宝继受。关于本诉。《物业租赁合同》中约定的租赁期限已届满，且原、被告已于2021年2月7日实际办理完成了系争房屋的交接手续，故对原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付的租金和房屋使用费的诉讼请求，考虑到原告的工作人员韩宇超在与王乃娣的沟通过程中，对于被告要求变更经营项目以及重新装修系争房屋均表示同意，且也多次表示会向被告提供房屋产权证，因此直至2019年8月5日原告向被告发送律师函明确表示不同意被告变更租赁用途也不同意履行配合义务之前，被告均有合理的理由期待原告会配合其办理餐饮营业执照的申请手续，在此之前由于原告的原因使得被告无法正常使用系争房屋，故被告无须承担此期间内的租赁费用。但在2019年8月5日之后被告已明确知晓原告的意见，也应当知晓无法继续在系争房屋内从事餐饮项目，尤其是原告在2019年11月29日又发函告知被告租赁期满后不再续约，故被告即便认为双方存在装修费用纠纷，也应当尽早通过协商或诉讼的方式予以解决。被告在明知无法开展餐饮项目的情况下，仍然拒绝向原告返还系争房屋直至2021年2月7日双方才完成了房屋交接，故对房屋空置损失的进一步扩大应当承担责任。再考虑到本案审理过程中，对于装修损失的具体金额双方无法协商一致，被告也为此申请了司法鉴定，直接导致了双方未能及早办理交接手续，又鉴于原告对本次纠纷的发生也具有一定的责任，由此也应酌情减少被告应承担的房屋使用费。庭审中，被告称原告主张的房屋使用费标准过高要求予以调低，故本院酌情依照双方合同约定的租金标准予以认定。综上，本院酌定被告应向原告支付租金和截至2021年2月7日期间的房屋使用费共计200,000元。对于原告要求将被告所支付的保证金用于抵扣本案中被告欠付的费用的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。对于原告要求被告支付2019年5月至2021年1月期间的水费及滞纳金1,518.60元的诉讼请求，被告在审理中表示同意支付，故对该诉讼请求，本院予以支持。关于反诉。如前所述，在双方的沟通交流过程中，反诉原告有理由期待可以在系争房屋内从事餐饮项目，并基于此种期待投入费用进行装修，此后由于反诉被告未能提供房产证配合办理工商登记手续使得反诉原告无法在系争房屋内经营餐饮项目，反诉原告进行装修投入的目的无法实现，故相应的装修费用属于反诉原告的损失，反诉被告应当予以赔偿。上海申元工程投资咨询有限公司就系争房屋室内室外装修工程造价所进行的鉴定程序合法，参照的价格标准亦无不当，故对该鉴定结论本院予以采纳。据此，结合系争房屋的租赁期限以及装修完成后的使用情况，本院酌定反诉被告应赔偿反诉原告装修损失200,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张鸿宝向原告(反诉被告)上海晶通化轻发展有限公司返还上海市浦东新区崂山路XXX号房屋(已履行)；二、被告(反诉原告)张鸿宝于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海晶通化轻发展有限公司支付租金和房屋使用费合计155,800元(保证金44,200元已抵扣)；三、被告(反诉原告)张鸿宝于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海晶通化轻发展有限公司支付水费及滞纳金1,518.60元；四、原告(反诉被告)上海晶通化轻发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)张鸿宝装修损失200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,273元，减半收取计2,636.50元，由原告上海晶通化轻发展有限公司负担1,318.25元，被告张鸿宝负担1,318.25元。反诉案件受理费3,464元，鉴定费11,500元，合计14,964元，由反诉原告张鸿宝负担6,987元，由反诉被告上海晶通化轻发展有限公司负担7,977元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二一年二月十日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。