四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终73号 上诉人（原审第三人）：李华芳，女，1971年10月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：黄绍国（系李华芳丈夫），男，1970年5月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都银行股份有限公司广安分行，营业场所四川省广安市广安区。 负责人：李洲，行长。 委托诉讼代理人：杨明，四川则昂律师事务所律师。 原审原告（原审原告、反诉被告）：四川达亿市场管理有限责任公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：刘进，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗君，四川良众律师事务所律师。 上诉人李华芳因与被上诉人成都银行股份有限公司广安分行（以下简称成都银行广安分行）及原审原告四川达亿市场管理有限责任公司（以下简称达亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李华芳上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、六项；二、改判由被上诉人向李华芳支付自2019年5月17日至租赁关系终止之日的租金（暂计算至2020年8月31日，租金为20,031元）；三、改判被上诉人向李华芳支付因终止租赁关系而给李华芳造成的损失及违约金11,721元；四、改判被上诉人于租赁关系终止之日起15日内将广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋恢复原状，恢复期间的房屋占用费按照50元/日计算；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与达亿公司签订的《房屋租赁合同》漏列案涉215号门市系笔误，案涉215号门市为定期租赁关系，被上诉人实际知晓其租赁的房屋包括215、216、217号商铺，后也占用并实际使用这三间商铺，被上诉人在租赁期间解除租赁关系属于违约行为，应当承担违约责任。鉴于商铺第二轮招租时间是2019年上半年，现已过最佳招租时间，此时解除租赁关系将给李华芳造成损失，故被上诉人应当向李华芳赔偿损失（按照9个月的租金计算共计11,721元）。2.李华芳在被上诉人未支付租金欲搬离的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，有权留置215号商铺内的设备，且李华芳在上锁当日就已取下锁匙，此后案涉215号门市及设备均在被上诉人的控制及使用范围内。纠纷发生后，达亿公司也多次与被上诉人进行协商，但被上诉人未答复处理意见。综上，一审法院认定李华芳存在过错属于事实认定错误。根据李华芳与达亿公司签订的《委托经营协议》约定，李华芳委托达亿公司经营215号商铺的截止时间为2019年5月16日，故被上诉人应当向李华芳支付2019年5月17日起至租赁关系终止之日的租赁费用。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，案涉215号门市租赁期届满后，被上诉人应当将租赁物恢复原状后返还给李华芳。 成都银行广安分行辩称，2019年，达亿公司作为管理方向被上诉人发函称租赁的商铺包含案涉215号门市，但从合同的签订以及实际履行给付的租金情况来看，被上诉人所租赁的商铺不包含215号商铺。2019年5月17日，被上诉人提出要求解除合同且搬出设备，但达亿公司和李华芳不准许被上诉人搬离，还采取了将215号商铺上锁的强制措施，之后被上诉人也积极参与了协商。一审判决后，被上诉人已履行了判决第一项内容，即给付达亿公司于2017年8月1日到2019年5月16日的租金。2021年2月1日，被上诉人已经办理房屋移交和签字手续，215号商铺已交给李华芳。综上，一审法院对双方没有签订合同而形成的不定期租赁合同、占用费情况及房东自身过错的认定正确，请求维持一审判决。 达亿公司述称，上诉人的请求应当得到支持。被上诉人租赁了215、216、217号三个商铺，其中217号商铺登记的是李华芳的丈夫黄绍国的名字，被上诉人也在上述三个商铺上挂了招牌。《房屋租赁合同》由被上诉人起草，达亿公司盖章后交给了被上诉人，但之后被上诉人未将合同返至达亿公司。被上诉人于2018年8月缴纳租金时，将合同通过微信发给达亿公司，达亿公司才发现合同漏列了215号商铺。在银监会备案时也仅列了两个门市，后达亿公司就该问题一直在协商，发给被上诉人的产权证也可以证明确实租赁给被上诉人的是215、216、217号三个商铺。 达亿公司向一审法院起诉请求：1.判令成都银行广安分行向达亿公司支付从2017年8月1日起至2019年5月16日止的广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋租金25,958元及利息（利息以25,958元为本金，从2019年5月17日起按年利率6%计算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由成都银行广安分行承担。 成都银行广安分行反诉请求：1.判令解除其与达亿公司事实上租赁215号房屋的租赁合同关系；2.反诉费用由达亿公司承担。 李华芳诉讼请求：1.判令成都银行广安分行向李华芳支付广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋自2019年5月17日起至租赁关系终止之日止的租金（暂计算至2020年8月31的租金为20,031元）；2.如果法院认为应当终止租赁关系，则请求判令成都银行广安分行向李华芳支付终止租赁关系而给李华芳造成的损失及违约金11,721元；3.如果法院认为应当终止租赁关系，则请求判令成都银行广安分行于租赁关系终止之日起至恢复好门市返还房屋之日止的恢复期间房屋占用费，按照50元/日计算；4.本案诉讼费用由成都银行广安分行承担。 一审法院认定事实：2015年6月13日，达亿公司（出租方、甲方）与成都银行广安分行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的位于广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层216-217号，面积为68.54m²的房屋出租给乙方，租赁期限为7年，自2015年8月1日起至2022年12月31日(其中：2015年8月1日至2017年7月31日不计租金)。2017年8月1日起，租金第1年为每月45元/m²（含税），第1年租金不变，第2年起每年递增一次，递增幅度为上一年租金的5%。租赁税费由甲方承担。 2019年4月8日，达亿公司委托四川良众律师事务所律师雷黎明处理成都银行广安分行租赁临港大市场门市事宜。四川良众律师事务所分别于2019年4月10日、2019年4月18日向成都银行广安分行发出《律师函》，请对方在接到律师函后3日内与达亿公司协商，签订补充协议，将广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号纳入租赁范畴，并按照已签订的房屋租赁合同租金标准补交215号门市从2017年8月1日起至今的租金。 2019年5月19日，成都银行广安分行欲搬离215房屋，李华芳不同意，双方就房屋租赁事宜发生纠纷并报警。纠纷后，李华芳将215房屋的门锁了，成都银行广安分行为了其内的设备安全，也加了一把锁。之后，成都银行广安分行就没有再使用215号房屋进行经营了。 2019年5月24日，达亿公司向成都银行广安分行发出《告知函》，请对方在2019年5月31日前，与达亿公司及业主进行磋商，妥善处理房屋租赁及占有事宜，并确认是否继续租用216、217号门市，如不再继续租赁，则请于2019年5月31日前与达亿公司及业主解决租金支付及违约金问题。 2020年6月8日，四川则昂律师事务所接受成都银行广安分行委托向达亿公司发出《律师函》，请对方在接到律师函后3日内与四川则昂律师事务所的委托人或律师协商结算因解除215号房屋的租金事宜；协商处理216-217号房屋租赁的解除及租金事宜。 2019年10月18日，李华芳向达亿公司出具《授权委托书》，委托其代委托人办理215号商铺的租赁事宜、代为签订租赁或解约合同及代为收取租金、违约金等事宜。达亿公司作为受托人在《授权委托书》上加盖了公司印章，并由负责人签名。庭审中，达亿公司表示不愿意接受该委托，由李华芳自行处理。李华芳对此也没有意见，表示由李华芳自己处理。 成都银行广安分行与达亿公司签订《房屋租赁合同》后，在其租用的房屋指定位置制作了店招牌。案涉215号、216号、217号房屋有三个卷帘门。 李华芳在一审中不要求向达亿公司承担责任。 另查明，2014年5月30日，李华芳（甲方、委托方）与达亿公司（乙方、受托方）与签订《委托经营协议》，约定甲方将其所有的广安临港国际农产品（食品）城项目一期（中国广安·临港大市场一期）3区1楼层215号商业用房授权委托乙方独家全权经营。在委托期间，乙方以自己名义将上述商铺自营或转租给第三方经营或与第三方合作经营。甲方委托乙方经营期限为：上述商铺具备使用条件之日起至2019年5月16日止。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.成都银行广安分行是否应当向达亿公司支付215号商铺的租金及利息；2.成都银行广安分行能否请求解除与达亿公司之间的实际租赁215号房屋的法律关系；3.成都银行广安分行是否应当向李华芳支付2019年5月17日之后到租赁关系终止的租金；4.若终止租赁关系，成都银行广安分行是否应当赔偿李华芳的损失；5.李华芳主张的恢复期间215号房屋占用费应否予以支持。一、关于成都银行广安分行是否应当向达亿公司支付215号商铺的租金及利息问题。虽然双方在《房屋租赁合同》中并未明确约定租赁案涉商铺，成都银行广安分行在后续的经营活动中已经实际占有使用案涉商铺,应当认定成都银行就案涉215号商铺与达亿公司建立了事实上的房屋租赁关系。216号、217号商铺作为215号商铺同地段的相邻商铺，215号商铺租金参照适用达亿公司（出租方、甲方）与成都银行广安分行（承租方、乙方）于2015年6月13日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准。二、关于成都银行广安分行能否请求解除与达亿公司之间的租赁215号房屋法律关系的问题。成都银行就案涉215号商铺与达亿公司建立了事实上的房屋租赁关系，因双方未签订书面合同，应视为不定期租赁，成都银行广安分行享有解除该租赁关系的权利，故对成都银行广安分行请求解除双方事实上租赁215号房屋的租赁合同关系的请求，予以支持。三、关于成都银行广安分行是否应当向李华芳支付2019年5月17日之后到租赁关系终止的租金的问题。成都银行广安分行与达亿公司形成事实上不定期租赁215号房屋的租赁合同关系，成都银行广安分行有权解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。2019年5月19日，成都银行广安分行欲搬离215房屋，租赁双方及业主李华芳因此产生争议，致215房屋关门闭业至今，综合各方在此过程中的过错大小及考虑成都银行广安分行享受了开始两年的免租期等情况，一审法院酌定由成都银行广安分行承担此期间30%的租金作为占用该215号门市的费用，超出部分不应当由成都银行广安分行承担。李华芳委托达亿公司处理相关事宜，但达亿公司当庭表示不接受李华芳的委托，故李华芳提出相应诉讼请求，主体适格。四、关于若终止租赁关系，成都银行广安分行是否应当赔偿李华芳的损失的问题。成都银行广安分行依法享有解除与达亿公司形成事实上不定期租赁215号房屋的租赁合同关系的权利，故对李华芳要求成都银行广安分行赔偿因终止租赁关系而给李华芳造成的损失及违约金11,721元的诉讼请求，依法不予支持。五、关于李华芳主张的恢复期间215号房屋占用费应否予以支持的问题。综合成都银行广安分行对恢复期间215号房屋占用过错程度，一审法院酌定由成都银行广安分行按《房屋租赁合同》约定租金标准的30%承担恢复期间215号房屋占用费。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、成都银行广安分行向达亿公司支付从2017年8月1日起至2019年5月16日止的广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋租金25,958元及利息（利息以25,958元为基数，从2019年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）;二、解除达亿公司与成都银行广安分行于2015年6月13日签订《房屋租赁合同》后双方事实上形成的租赁广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋的房屋租赁合同关系；三、成都银行广安分行向李华芳支付广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋自2019年5月17日起至租赁关系终止之日（本判决书生效之日）止的房屋占用费（房屋占用费数额为根据2015年6月13日达亿公司与成都银行广安分行签订的《房屋租赁合同》约定标准的30%）；四、成都银行广安分行向李华芳支付租赁关系终止之日起至成都银行广安分行恢复原状、返还广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋之日止的恢复期间房屋占用费（房屋占用费的数额为2015年6月13日达亿公司与成都银行广安分行签订《房屋租赁合同》约定标准的30%）；五、驳回达亿公司的其他诉讼请求；六、驳回李华芳的其他诉讼请求。本诉案件受理费448元，减半收取224元，由成都银行广安分行负担；反诉案件受理费100元，由达亿公司负担；李华芳提出独立请求的诉讼费594元，减半收取297元，由李华芳负担208元，成都银行广安分行负担89元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明以下案件事实：2019年5月19日前，李华芳、成都银行广安分行已就案涉215门市的占用问题进行了沟通。2019年5月19日，李华芳得知成都银行广安分行欲搬离案涉215门市，遂从重庆赶至广安予以阻拦，并将案涉215号门市上锁且报警，同时成都银行广安分行也将215门市上锁，成都银行广安分行的工作人员和李华芳在派出所的组织下解决纠纷，在派出所告知双方通过协商解决或者司法途径解决后，李华芳解开了案涉215门市上的锁，但成都银行广安分行仍锁住门市直至2021年2月1日搬离。在2021年2月1日，成都银行广安分行停止使用李华芳商铺，并将案涉215号门市恢复原状后交付给李华芳。成都银行广安分行、李华芳及达亿公司在二审中确认：参照达亿公司与成都银行广安分行签订的《房屋租赁合同》中第四条租金测算，案涉215号门市从2019年5月17日至2021年2月1日期间的占用费为26,931元。 对一审法院查明的其他案件事实，经本院二审审理，予以认定。 本院认为，依据达亿公司和李华芳的合同约定，2019年5月16日前案涉215号门市的租金收益归达亿公司，其权利应当由达亿公司主张。但2019年5月17日之后，成都银行广安分行占用案涉215号门市的占用费应当由房屋所有权人李华芳主张。一审法院认定正确，本院予以确认。成都银行广安分行因搬迁营业网点履行相关审批手续期间，自2019年5月17日至2021年2月1日止继续占用李华芳案涉门市，其应当支付占用费，李华芳的上诉主张成立，本院予以支持。其占有费参照相邻门市的租金计算为26,931元，本院予以认可。成都银行广安分行辩称系李华芳强制其占用案涉门市的理由没有事实依据，本院不予采信。本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院对占用费按过错进行分担没有法律依据，本院予以纠正。李华芳上诉主张由成都银行广安分行赔偿因案涉215号门市暂时无法出租的损失，亦属于法无据。本案二审期间，成都银行广安分行与李华芳已经协议解除案涉215号门市的租赁合同且已搬离门市并将门市恢复原状交还给李华芳，本院予以确认。 综上所述，李华芳对占用费的上诉请求成立，本院予以支持；李华芳的其他诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3026号民事判决第一、二项，即“一、成都银行股份有限公司广安分行向四川达亿市场管理有限责任公司支付从2017年8月1日起至2019年5月16日止的广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋租金25,958元及利息（利息以25,958元为基数，从2019年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、解除四川达亿市场管理有限责任公司（出租方、甲方）与成都银行股份有限公司广安分行（承租方、乙方）于2015年6月13日签订《房屋租赁合同》后双方事实上形成的租赁广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋的房屋租赁合同关系”； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3026号民事判决第三、四、五、六项，即“三、成都银行股份有限公司广安分行向李华芳支付广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋自2019年5月17日起至租赁关系终止之日（本判决书生效之日）止的房屋占用费[房屋占用费数额为根据2015年6月13日四川达亿市场管理有限责任公司（出租方、甲方）与成都银行股份有限公司广安分行（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》约定标准的30%]；四、成都银行股份有限公司广安分行向李华芳支付租赁关系终止之日起至成都银行股份有限公司广安分行恢复原状、返还广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋之日止的恢复期间房屋占用费[房屋占用费的数额为2015年6月13日四川达亿市场管理有限责任公司（出租方、甲方）与成都银行股份有限公司广安分行（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》约定标准的30%]；五、驳回四川达亿市场管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回李华芳的其他诉讼请求”； 三、成都银行股份有限公司广安分行向李华芳支付占用广安临港国际农产品（食品）城一期项目一楼三区第1层215号房屋自2019年5月17日起至2021年2月1日止的占用费26,931元； 四、驳回四川达亿市场管理有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回李华芳的其他诉讼请求。 以上第一、三项，限于本判决生效后10日内履行。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费448元，由成都银行股份有限公司广安分行负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 成代军 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二一年二月十八日 法官助理 方 媛 书 记 员 徐俊男