湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终728号上诉人（原审被告）：郑盼飞，男，1996年6月11日出生，汉族，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：陈晓鹏，湖南湘天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南旺德府置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道万家丽中路一段**旺德府大厦**房。法定代表人：李立新，董事长。委托诉讼代理人：朱小军，男，1965年11月29日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司职工。上诉人郑盼飞因与被上诉人湖南旺德府置业发展有限公司（以下简称旺德府公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（以下称一审法院）作出的（2020）湘0102民初9120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。郑盼飞的上诉请求为：一、撤销一审判决第一项，改判支付租金17397元；二、撤销一审判决第二项；三、郑盼飞与旺德府公司依法承担诉讼费用。事实及理由：一、一审判决事实认定错误。郑盼飞2020年3月26日通知对方解除合同后，旺德府公司于2020年4月初即将房屋上锁，致使郑盼飞无法将设备搬走，郑盼飞无需承担2020年3月26日后的租金。二、一审判决租金计算错误。郑盼飞最后一期租金交至2020年2月21日，一审判决判令郑盼飞支付1月至6月的租金明显错误。三、一审判决郑盼飞支付2020年3月27日至6月30日的房屋占用费，还判决郑盼飞缴纳的履约保证金34794元作为对旺德府公司被占用房屋的补偿，使得郑盼飞支付了双倍的房屋占用费，该判决没有事实和法律依据。四、判决郑盼飞承担全部诉讼费用违反公平原则。旺德府公司诉讼请求的金额为225001.2元，一审判决最终支持了139176元，根据公平原则，应按败诉部分的比例，由双方分担案件受理费。旺德府公司辩称：一、租赁期限应计算至2020年6月30日。二、实际收到承租方款项173970元，其中租金139176元，是2019年3月22日至2019年11月21日的租金，履约保证金34794元，承租方欠租期为7个月（2019年11月22日至2020年6月30日）计121779元。三、承租方单方解除合同应当承担违约责任，即出租房有权扣除履约保证金34794元。四、承租方违反合同条款，作为败诉方应当承担全部诉讼费用。旺德府公司向一审法院起诉请求：1.判令旺德府公司与郑盼飞之间签订的《房屋租赁合同书》以及《补充协议（一）》于2020年6月30日解除；2.判令郑盼飞支付旺德府公司2020年6月30日之前的欠款113660.4元；3.判令郑盼飞支付旺德府公司2019年2月22日-2019年3月21日免租期间的租金及管理费34214.1元；4.判令郑盼飞向旺德府公司支付解除合同的违约金42332.7元；5.判令旺德府公司不予退还郑盼飞缴纳的履约保证金34794元；6.判令郑盼飞承担该案所有的诉讼费用、财产保全费以及其他费用。一审法院认定：2019年2月19日，旺德府公司（甲方）与郑盼飞（乙方）签订《房屋租赁合同书》，双方就郑盼飞租赁旺德府公司旺德府大厦项目写字楼第12层1201-2号房屋（以下简称涉案房屋）进行约定。合同约定，租赁期限为三年，自2019年2月22日起至2022年2月21日止；租赁标的物的建筑面积为约为193.3平方米；自租赁标的物交付之日起至2019年3月21日止为乙方装修折扣期，在此期限内，甲方免收乙方租金，但乙方仍应支付该租赁标的物的物业费、水电费等其他费用；计租起始日为2019年2月22日，乙方自该日起开始向甲方支付租金；双方确认并同意，甲方给予的装修折扣期是基于乙方在履行本合同过程中没有重度违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如乙方单方面解除本合同的，或因乙方违约导致甲方单方面解除本合同的，则乙方不享受装修折扣期的所有优惠，乙方应按照本合同解除时的房屋租金标准向甲方支付该装修折扣期间的全部租金以及其他费用；租金的计算标准为2019年2月22日至2022年2月22日按照27元/平方米/月；租金应按季度支付，每季度结束前提前四十五天支付下季度的租金；乙方于2019年2月20日之前向甲方支付履约保证金34794元给甲方；乙方未按本合同约定时间足额支付租金、水电费、物业管理服务费或其他费用的，每逾期一天，按照逾期金额的千分之三计算逾期违约金支付给甲方；乙方逾期支付租金超过30日的，在收到甲方支付水电费、物业管理费用或其他费用通知后30日内仍未支付的视为乙方单方面解除本合同；乙方单方面解除本合同的，甲方有权在乙方付清租金及其他费用的前提下，扣除乙方全部履约保证金；如出现地震、台风、战争等法定不可抗力事件，导致租赁标的物在租赁期间不能正常使用，以及租赁标的物及相关装修物毁损的，双方互不承担责任，致使本合同无法履行的，任何一方有权解除本合同，甲、乙双方互不承担违约责任。合同还约定了其他事项。2019年2月27日，旺德府公司（甲方）与郑盼飞（乙方）又签订《补充协议》（一），协议约定，甲乙双方于2019年2月19日签订的《房屋租赁合同书》，现作出补充约定如下，乙方除按合同约定向甲方支付租金外，还应向甲方另行支付综合管理费，综合管理费的计算标准为2019年2月22日至2022年2月21日按照63元/平方米/月。同日，双方签订《补充协议》（二），协议约定在原合同基础上，乙方在承租期第一年内，甲方免除乙方一个月租金和综合管理费用17397元，免除第一年承租期内最后一个月物业管理费1159.8元。合同签订后，旺德府公司按约将涉案房屋交付给郑盼飞，郑盼飞将涉案房屋用于经营公司，且如约支付履约保证金及租金，2020年始，因受新冠肺炎疫情影响，郑盼飞经营的公司一直未营业，也一直未缴纳租金。旺德府公司多次催告，2020年3月26日，郑盼飞通过手机微信向旺德府工作人员发出《关于房屋退租的函》，函告旺德府公司，“其公司因今年疫情影响长时间无法复工，资金周转不开，故不再进行续租”，旺德府公司工作人员通过手机微信接受该函，并作出回复“退租可以，要结清房租才行”。此后直至2020年6月30日，郑盼飞仍未支付租金，也未腾空房屋，旺德府公司遂于2020年6月30日将房屋进行封锁。一审法院认为：旺德府公司与郑盼飞签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》（一）、《补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。关于本案《房屋租赁合同书》解除，郑盼飞于2020年3月26日向旺德府公司微信送达《关于房屋退租的函》，通知旺德府公司解除合同，旺德府公司收到通知没有提出异议，没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，旺德府公司、郑盼飞签订的《房屋租赁合同书》自解除合同通知到达之日即2020年3月26日解除。因郑盼飞至今未将涉案房屋内的设备搬出，故自2020年3月27日至2020年6月30日郑盼飞仍应支付旺德府公司涉案房屋使用费，支付标准按租金支付。自2020年1月至6月，郑盼飞向旺德府公司支付租金104382元。关于本案旺德府公司诉请违约金、以及因违约所导致支付的免租期租金。对此，一审法院认为承担违约责任的前提是存在违约行为，该案中，郑盼飞是因为新冠肺炎疫情影响而导致租赁房屋不能用于经营，收入受影响，无法正常履行租赁合同，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款之规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，据此，该案中郑盼飞不应承担违约责任，一审法院对于旺德府公司要求郑盼飞支付违约金及支付因违约导致的免租期租金均不予支持。因郑盼飞在疫情封锁解除后一直未从涉案房屋搬离，导致涉案房屋一直处于占用状态，旺德府公司无法通过涉案房屋获得收益，一审法院酌情以郑盼飞缴纳的履约保证金34794元作为郑盼飞对旺德府公司的补偿金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款，判决：一、郑盼飞在判决生效后三日内向旺德府公司支付租金104382元；二、郑盼飞缴纳的34794元履约保证金归旺德府公司所有；三、驳回旺德府公司的其他诉讼请求。该案受理费4675元，因适用简易程序，减半收取2338元，由郑盼飞负担。本院二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、郑盼飞应向旺德府公司支付的租金数额问题；二、郑盼飞缴纳的34794元履约保证金应否归旺德府公司所有。现分述如下：关于焦点一。经审查，一审法院判令郑盼飞向旺德府公司支付2020年1月至6月的租金104382元，郑盼飞不服，主张其租金已交至2020年2月26日，但未提供证据证明，本院不予采信。郑盼飞还主张其于2020年3月26日向旺德府公司发出解除合同通知书后，未腾空房屋的原因是旺德府公司4月初即将房屋封锁，对此，郑盼飞亦未提供证据证明。经查，郑盼飞向旺德府公司交租金共计173970元，是截至2019年11月27日的租金，郑盼飞发出解除合同通知书后，直至2020年6月30日都未缴纳房屋租金及腾空房屋，旺德府公司才将房屋封锁，故2020年6月30日前的房屋占用费应由郑盼飞承担。故一审法院判令郑盼飞支付旺德府公司2020年1月至6月的租金并无不当，本院予以维持。关于焦点二。经审查，郑盼飞与旺德府公司所签《房屋租赁合同书》约定：郑盼飞单方面解除本合同的，旺德府公司有权在郑盼飞付清租金及其他费用的前提下，扣除郑盼飞的全部履约保证金。双方的租赁合同期限是自2019年2月22日起至2022年2月21日，现在合同未到期的情况下，郑盼飞单方面解除租赁合同，旺德府公司诉请郑盼飞所交履约保证金归其所有符合合同的约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。郑盼飞对于一审判决中有关案件受理费的决定有异议，可以向一审法院请求复核。综上所述，郑盼飞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由郑盼飞负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  黄红萍二〇二一年二月二十三日书记员  刘 超附该案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。