云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终49号上诉人（原审被告）：李改仙，女，1988年12月20日出生，哈尼族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，现住云南省西双版纳州景洪市。委托诉讼代理人：于昕晖，系李改仙丈夫，1965年9月28日出生，汉族，身份证住址黑龙江省虎林市，现住云南省西双版纳州景洪市。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝。统一社会信用代码：91532801568816205B。法定代表人：鲁建平，总经理。委托诉讼代理人：王建文，男，1984年8月3日出生，汉族，身份证住址云南省楚雄州大姚县。特别授权代理。委托诉讼代理人：周淑娴，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李改仙因与被上诉人西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称滨江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2020）云2801民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月28日公开开庭进行了审理，上诉人李改仙及其委托诉讼代理人于昕晖，被上诉人滨江物业公司的委托诉讼代理人王建文、周淑娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李改仙上诉请求：1．撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初3580号民事判决，依法改判驳回滨江物业公司一审的全部诉讼请求；2．一、二审的诉讼费用由滨江物业公司承担。事实与理由：一、李改仙与滨江物业公司未签订任何合同，滨江物业公司与案外人西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签订合同，但该合同系格式合同，未遵循公平原则，为无效合同。二、滨江物业公司未尽到其应尽义务，李改仙不应支付物业费。小区业主车辆乱停不予制止管理,公用设备毁坏不予维修;小区内人员随意出入，导致业主财物被盗；且小区旁有一个焚烧尸体的“大坑”，及滨江物业公司私自建盖垃圾中转站，严重影响业主生活。公司曾经承诺过，在填平“大坑”之前，免除物业费。滨江物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李改仙的上诉请求无事实依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。滨江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李改仙向滨江物业公司支付拖欠的物业管理费8961.16元以及违约金35316.4元,共计44277.56元；2.本案诉讼费由李改仙承担。一审法院认定事实：李改仙系滨江果园避寒度假山庄腾江苑26号楼802号房屋的业主，房屋建筑面积为117.91平方米。2011年10月8日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与滨江物业公司签订《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》第2.1条约定“为使滨江果园避寒度假山庄得到统一和高质量的管理，业主特此不可撤销地同意和接收1.12条款所定义的管理人为滨江果园避寒度假山庄公共面积和设施（不含私家花园面积）的唯一管理机构，全权负责有关的管理工作，独立决定形式。”、第2.2条约定“业主不可撤销地同意，开发商在作为管理人时有权根据实际情况自行决定其管理期限并有权自行管理及指定其他管理机构提供公共面积和设施的管理和维修服务。为此，业主特此授权开发商代表业主与有关管理机构签订相关的协议而不必再行通知业主或取得业主同意。”规约还约定了其他内容。2012年5月28日，西双版纳滨江果园避寒山庄有限公司与滨江物业公司签订《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》（以下简称“物业管理委托合同”）。物业管理委托合同中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取……”；第25条约定：“……业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用……”；第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”，合同还约定了其他内容。2012年11月9日，李改仙办理入住，并签署《入住手续书》。入住前期，李改仙尚且按照合同及协议的约定按时交纳物业管理服务费和车位管理费，但自2013年9月1日起开始拖欠物业管理费，经滨江物业公司多次催讨未果。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》虽为统一适用的格式文本，但李改仙辩称因未遵循公平原则而无效，对此未提交证据证明自己的主张，显失公平也并非导致合同无效的事由，故上述两份合同合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，滨江物业公司与李改仙受《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》的约束，各自享有权利并负有义务，现滨江物业公司履行了提供物业服务的义务，李改仙理应按照合同的约定按时支付物业管理费，故本院对滨江物业公司主张李改仙支付拖欠的物业费8961.16元（自2013年9月1日起至2019年12月31日止）的主张予以支持。对于李改仙提出的小区部分业主财物被盗的问题，应由被侵权人自行寻找正确的侵权主体主张权利。对于李改仙提出的滨江物业公司在管理小区时存在车辆乱停乱放、垃圾中转站等情况，鉴于物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。故人民法院在衡量是否对某个业主应交纳物业费时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。李改仙提出小区附近有焚烧死者的“大坑”，该现象并非滨江物业公司造成，也非滨江物业公司的职责管理范围。李改仙主张滨江物业公司提供的物业服务存有问题、未到达约定标准，但其提交的证据不足以反映滨江物业公司提供的物业服务的全部，不构成其拒绝交纳物业费的理由，故对其上述抗辩意见均不予采纳。关于滨江物业公司要求李改仙支付违约金是否符合法律规定的问题。物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，李改仙拒付物业管理费的行为，不仅损害了滨江物业公司的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，滨江物业公司要求李改仙支付违约金的主张于理有据，但滨江物业公司要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，一审法院酌情以李改仙未支付的物业费8961.16元×10%，即896元判令李改仙承担违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决：一、李改仙于判决生效之日起三十日内向滨江物业公司支付位于滨江果园避寒度假山庄腾江苑26号楼802号房屋2013年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费8961.16元、违约金896元，共计9857.16元；二、驳回滨江物业公司的其他诉讼请求。案件受理费906元，减半收取453元，由滨江物业公司负担353元，由李改仙负担100元。二审中，李改仙提交新证据：1.景洪市自然资源局出具《景洪市自然资源局关于世纪金源腾江苑26、27幢部分业主反映问题的答复》1份，欲证明垃圾中转站属于违法建筑；2.景洪市民政局出具《景洪市民政局关于于昕晖反映情况的信访事项答复意见书》1份，欲证明小区附近有焚烧死者的“大坑”，系附近村寨傣族丧葬习俗对遗体进行火化的竜山；3.景洪市公安局南路派出所《报警记录》1份，欲证明李改仙家中财物被盗。滨江物业公司未提交证据。李改仙对一审判决认定的《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》两份合同为有效有异议，认为该两份合同与其无关，系无效合同；滨江物业公司对一审判决认定事实无异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的事实，本院认定如下：1.《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》是小区建设单位与滨江物业公司签订的物业服务合同，不存在无效合同情形，对小区业主具有约束力。故一审判决确认该两份合同正确；2.李改仙二审提交的证据真实性本院予以确认，且信访事项答复意见书已证实“竜山”系在小区外，不属于滨江物业公司职责管理范围；李改仙二审提交的证据不能证明李改仙存在拒绝支付物业费的正当理由。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦：李改仙是否应支付物业费及违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，李改仙作为景洪市世纪金源腾江苑小区业主中的一员，小区建设单位与滨江物业公司签订的《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》对其具有约束力。滨江物业公司已经履行了物业服务合同的主要义务,提供了物业服务,李改仙应当按约定履行支付物业费的义务。李改仙以小区附近存在傣族丧葬习俗的竜山、垃圾中转站为由，拒绝支付物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。另外，李改仙自2013年9月1日起至2019年12月31日期间未支付物业费，拖欠时间较长，故一审法院酌情以未支付物业费的10%判决李改仙承担违约金并无不当。综上所述，上诉人李改仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李改仙负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  范志敏审判员  陈 芳二〇二一年二月九日书记员  李 静