江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0114民初361号原告：陈圆圆，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：曹镜镜，江苏益和律师事务所律师。被告：倪春雷，住江苏省扬中市。原告陈圆圆与被告倪春雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈圆圆的委托诉讼代理人曹镜镜，被告倪春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈圆圆向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金22417元；2、判令被告向原告支付违约金750元；3、判令被告向原告支付房屋空置损失20400元；4、判令被告向原告支付逾期利息（以22417元为本金，按照年20%的利率，自2021年1月1日起计算至实际全部支付之日止）；5、判令被告向原告支付律师费、保函费合计5500元；6、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告为江苏省南京市雨花台区**的产权人。2019年6月份左右，原告将甲室出租给被告，另被告从2020年4月份开始承租乙室。由于2020年1月份开始，被告一直拖欠房租不付，原告多次催告，被告承诺付款但又不断毁约，一再迟延或不完全履行其付款义务。后经协商，双方于2020年10月21日签订有《欠条》一份，《欠条》中确认被告尚欠62417元未付，并在欠条中约定了违约条款。但截止起诉之日，被告方不仅并未完全按照《欠条》约定支付所有欠付租金，也违反了《欠条》中的相关约定给原告造成了损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告倪春雷辩称，第一，被告实际从2018年6月份开始承租甲室。第二，原告称被告于2020年1月开始拖延支付房租不是事实，被告因经济上出现困难，无力支付房租时都会跟原告协商，并且签订缓交协议。大部分情况下被告的房租都是按时足额交付的。第三，原告起诉的租金22417元与实际金额有出入，并且被告有提前交付房屋的情况，原告应当扣除该部分租金。第四，原告主张的750元不是违约金，而是之前欠条的利息。第五，对空置损失不认可，被告提前支付的5500元押金已经弥补了原告的损失，原告不应当再向被告主张损失，房屋租赁协议中也未对空置损失予以约定。第六，被告认可原告主张的逾期利息。第七，律师费、保函费虽然在协议中有约定，但本案并非因被告不愿意付款而产生的起诉，原告在被告主动协商的情况下仍然坚持起诉，造成的费用不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：被告倪春雷自2018年6月起承租原告陈圆圆所有的坐落于南京市雨花台区甲室的房屋。2020年3月13日，原告陈圆圆（甲方）与被告倪春雷（乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方继续租赁甲方证大喜马拉雅中心Ｄ座甲室外，自2020年4月1日起乙方增加租赁甲方证大喜马拉雅中心Ｄ座乙室房屋一套；证大喜马拉雅中心Ｄ座乙室房屋租金为4500元／月，租期暂定为4个月，即租到2020年7月31日；自2020年4月起，乙方租赁甲方两套房屋共需支付租金10000元／月，付款方式为月付；考虑到疫情下乙方付款能力，经双方协商一致，2020年4月至7月房租每月先支付7000元；未付房租合并支付问题：2020年1月至3月乙方尚欠甲方Ｄ座甲室三个月房租共计16500元，2020年4月至7月四个月每月乙方欠房租3000元，共计12000元，两者合计28500元，乙方须于2020年8月31日前分笔或一次性支付完；若乙方违反协议，甲方可罚没乙方租房押金5500元。2020年9月17日，原告陈圆圆（甲方）与被告倪春雷（乙方）签订《房屋租赁》合同一份，约定：甲方将坐落于本市雨花台区乙室房屋租赁给乙方；租赁期限自2020年10月1日至2021年4月30日止；租金为5500元／月，第一次支付租金的时间为2020年9月30日，以后乙方应在本次租金到期日前向甲方支付下期租金；房屋租赁押金为5500元，房屋交付时，由乙方向甲方支付；乙方不按约定支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按合同年租金的20%向甲方支付违约金。2020年9月17日，原、被告就被告欠付的租金进行磋商，2020年10月21日，被告向原告出具《欠条》一份，载明：欠款人倪春雷今因雨花台区民智路10号乙室和雨花台区民智路10号甲室房租未按规定时间缴付，截止2020年12月31日共欠房东陈圆圆62417元未能偿还；其中，甲室租到2020年10月31日，乙室租到2021年4月30日；欠款人承诺于2020年9月30日前付款10000元，10月31日前付款15000元，11月30日前付款15000元，12月31日前付款22417元（全部结清）；2021年1月起乙室房租正常月付；2021年1月31日前，欠款人须额外支付利息750元给房东，若出现逾期未还的，按照年利率20%，以未还总额为本金，计算逾期利息；欠款人承诺如到期未能还清全部本息，欠款人愿承担房东通过诉讼等方式追讨欠款所支付的律师费、诉讼费、公告费、保函费、保全费、差旅费、鉴定费等及其他所有相关费用。被告按约偿还前三期欠款共计40000元，尚欠22417元未偿还。2020年10月26日，被告搬离案涉甲室房屋，2020年12月20日，被告搬离案涉乙室房屋。另查明，因本次诉讼，原告与江苏益和律师事务所签订了《委托代理合同》并支付律师代理费4000元。另原告为向本案被告倪春雷诉讼申请保全，由江苏法保诉讼担保有限公司提供担保，原告支付保全担保费1500元。本院认为，案涉《租房协议》《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告将雨花台区民智路10号乙室及甲室房屋交付被告使用，履行了出租人的合同义务，被告应按照合同约定支付租金。被告2020年10月21日向原告出具《欠条》并确认截至2020年12月31日尚欠原告租金62417元的行为，应系其向原告确认截至2020年10月31日案涉甲室房屋及截至2020年12月31日案涉乙室房屋的欠付租金。庭审中被告认为其于2020年10月26日搬离案涉甲室、于2020年12月20日搬离案涉乙室，系提前搬出案涉房屋应扣除相应租金，本院予以支持。经核算，被告提前5日搬离案涉甲室房屋，应扣除租金887元（5500元/月÷31天*5天），被告提前11日搬离案涉乙室房屋，应扣除租金1952元（5500元/月÷31天*11天），因被告已向原告支付40000元，故被告尚欠原告租金19578元（62417元-40000元-887元-1952元）。被告未按约定支付上述租金，应承担相应的违约责任，原告主张被告支付违约金750元及逾期利息，该750元系截至2020年12月31日的利息，本院予以支持；至于逾期利息，《欠条》中约定的逾期利息为年利率20%，该约定超出全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，对于超出部分本院不予支持。《欠条》约定如到期未能还清全部本息，欠款人自愿承担房东通过诉讼方式追讨欠款所支付的律师费、诉讼费、公告费、保函费、保全费、差旅费、鉴定费及其他所有相关费用，故与该纠纷解决有关的律师费、保函费由被告倪春雷偿付。原告陈圆圆因本案诉讼支付律师费4000元，未超出律师行业收费标准，故原告主张被告倪春雷支付律师费4000元、财产保全担保费1500元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋空置损失，被告在租赁期限内提前解约，应当向原告支付由此导致的房屋空置损失，因合同解除之后的剩余租期较短，且原告已罚没被告押金5500元，足以弥补原告的该项损失，故对原告主张被告支付房屋空置损失20400元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告倪春雷于本判决生效之日起十日内支付原告陈圆圆租金19578元、截至2020年12月31日的利息750元及逾期利息（以19578元为基数，自2021年1月1日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；二、被告倪春雷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈圆圆支付律师费4000元、财产保全担保费1500元，合计5500元；三、驳回原告陈圆圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元，减半收取513元，保全费520元，合计1033元，由被告倪春雷负担790元，由原告陈圆圆负担243元。本判决为终审判决。审 判 员 吴雪萍二〇二一年二月二日法官助理 万佳慧书 记 员 许 多