西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终901号上诉人（原审被告）：张天文，男，1974年11月22日出生，汉族，住拉萨市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文信龙，男，1954年10月29日出生，汉族，住四川省郫县，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：张欢，西藏方诺律师事务所律师。上诉人张天文因与被上诉人文信龙租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张天文及其委托诉讼代理人常凤龙，被上诉人文信龙及其委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张天文上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1723号民事判决书第一项并依法驳回被上诉人的第一项诉讼请求。2.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人拖欠房屋租金构成违约为由判决解除案涉《房屋地皮租赁合同》存在严重事实认定及适用法律错误，严重侵害上诉人的合法权益。被上诉人以提交的《解除房屋地皮租赁合同通知书》主张已送达解除合同的意思表示不成立，一审法院采纳此证据作出解除案涉合同判决亦不符合法律规定。即使一审法院认定需解除案涉合同，也应确认案涉合同已于2020年6月1日解除，而非判决解除。二、上诉人受2020年度疫情等影响导致无法按约足额履行支付租金义务，仅支付了上半年租金40 000元，但上诉人仅构成一般违约，即使存在迟延履行也并未导致合同无法继续履行或合同目的无法实现，因此不符合《中华人民共和国合同法》规定合同的法定解除和约定解除的条件。此外，上诉人在一审庭审中也表明愿意支付剩余租金，其行为不构成根本违约。综上，一审法院判令解除案涉合同无事实及法律依据，请求二审法院判如所请。文信龙辩称，我方作为原审原告有权请求法院判令解除案涉合同，并且案涉合同约定的支付租金时间在2019年12月31日之前，当时并未产生疫情，因此上诉人的主张无法成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。文信龙向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2 013 年1 2 月1 9 日签订的《房屋地皮租赁合同》；2、被告立即腾退并返还承租土地及房屋；3、被告向原告支付租金53 333 元（暂计算至2020 年8 月3 1 日，共八个月）；4、被告向原告支付违约金24 000 元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月19日，甲方文信龙与乙方张天文签订《房屋地皮租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于拉萨市××区独家独院租给乙方使用，其中地皮1020平方，房屋280平方米，租赁期从2014年1月1日至2032年12月1日止。乙方必须按照商议的方案修建房屋的墙面为30墙，质量可靠，外形美观，房屋的高度与邻居的协调由乙方负责。租赁期满后所有房屋归甲方所有，若甲方继续将此房出租给乙方经营，租赁期满后的合同另行签订。房屋及地皮租金每年固定为人民币80 000元（大写：捌万元整），乙方使用年限为18年，乙方于每年12月31日前结清次年全部租金，其间甲乙双方不得增加一切费用，如乙方不按时向甲方交纳租金，逾期超过1个月，甲方有权终止本协议，由此造成的损失和后果由乙方承担。还约定乙方对承租房屋的建设装潢费用自行承担，装潢过程中对主建筑的大型改建需经甲方同意。租赁期满后，除可移动的设施外，其他装潢乙方不得拆除毁坏。双方应严格遵守协议各项条款，如发生违约，由违约方承担责任，按当时市场价赔付损失及年租金的3 0%为违约金等事项。2013年12月19日，西藏自治区拉萨市阳光公证处对甲方文信龙与乙方张天文签订的《房屋地皮租赁合同》进行公证，出具了（2013）拉阳证字第7392 号公证书。另查明，2020年5月11日，张天文接收了文信龙邮寄的解除房屋地皮租赁合同通知书。2020年5月24日文信龙向张天文邮寄租金催缴函，张天文拒绝接收。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原被告双方签订的《房屋地皮租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按照合同约定将租赁物交付给被告使用，但被告按照合同约定仅支付了租金40 000元，剩余40 000元租金经原告催要未支付，其行为已构成违约。应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对此被告辩解，因疫情原因，经营受到较大影响，未能按时缴纳租金，且双方对租金再次进行约定，现愿意支付剩余租金，但不同意解除合同。一审法院认为，被告提交的证据无法证明双方关于租金再次进行约定的事实，且被告在疫情防控发生前已拖欠原告租金，构成违约，不符合因疫情交不起租金的事实，故对该辩解意见不予采纳。原告催要租金后被告在合理期限内仍未支付租金，原告向被告送达《解除房屋地皮租赁合同通知书》，其行为足以表明其要求解除合同的意思表示，并在该通知中明确载明了要求被告搬离的具体时间，且该通知被告也已收悉。现原告要求解除与被告签订的《房屋地皮租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于原告要求被告立即腾退并返还承租土地及房屋的诉讼请求，原被告双方的房屋地皮租赁关系解除后，被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，该项诉讼请求，有相应的事实及法律依据，一审法院依法予以支持。关于原告要求被告支付截至2020年8月31日租金53 333元的诉讼请求，庭审查明，一年租金为80 000元，被告已经缴纳40 000元租金，经核算截至2020年8 月31日的租金为13 333.33元（80 000元÷12月×8月－40 000元），该项诉讼请求，一审法院仅支持13 333.33元。关于原告要求被告支付违约金24 000 元的诉讼请求，一审法院认为，原被告双方约定了违约金，由于被告实际欠付租金为13 333.33元，依照《合同法》规定经一审法院核算，违约金应为3400元（13 333.33元×30%），故对该项诉讼请求，一审法院仅支持3400元。综上，对原告要求解除原、被告于2013年12月19日签订的《房屋地皮租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告立即腾退并返还承租土地及房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求支付租金53 333 元的诉讼请求，一审法院仅支持13 333.33元。对原告要求支付违约金24 000 元的诉讼请求，一审法院仅支持3400元。判决：一、解除原告文信龙与被告张天文于2013年12月19日签订的《房屋地皮租赁合同》；二、被告张天文于本判决生效之日向原告文信龙返还承租土地及房屋；三、被告张天文于本判决生效之日向原告文信龙支付租金13 333.33元；四、被告张天文于本判决生效之日向原告文信龙支付违约金3400元；五、驳回原告文信龙的其他诉讼请求。二审中，涉案当事人均未提交新证据。二审查明的事实及依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，对于合同的法定解除条件问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。该法第二百一十二条规定的租赁合同的定义为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该法第二百二十七条规定的租金的未支付、迟延支付和逾期不支付的法律后果为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被上诉人已按照合同约定将租赁物交付给上诉人使用，因上诉人未按期在双方约定的时间向被上诉人足额支付第二年租金，经催要未果，在欠缴租金4万元的情况下，被上诉人于2020年7月8日在一审法院提起诉讼，要求上诉人给付拖欠的租金并要求解除租赁合同等。上诉人拒不缴纳租金的行为已构成根本违约，其应当承担违约责任，本案合同解除的法定条件已成就。一审法院认为，上诉人提交的证据无法证明双方关于租金再次进行约定的事实，且上诉人在疫情防控发生前已拖欠被上诉人租金，构成违约，不符合因疫情交不起租金的事实，故根据被上诉人的请求，判决被上诉人与上诉人于2013年12月19日签订的《房屋地皮租赁合同》并无不妥，本院予以确认。上诉人上诉主张仅构成一般违约，因此不符合法定解除和约定解除的条件，对此无法律及事实依据，本院不予采纳。综上，本院对上诉人提出的上诉主张不予支持。综上所述，张天文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1733.32元（张天文已预交），由张天文负担。本判决为终审判决。审  判  长   达  杰审  判  员   永青措姆审  判  员   高  婧二〇二一年二月一日书  记  员   旦  增