安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3412号 原告：李敏，女，1979年9月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。 被告：吴法良，男，1989年11月4日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市相山区。 被告：刘磊，男，1984年6月1日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市相山区。 原告李敏与被告吴法良、刘磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，案件审理过程中，发现本案不宜适用简易程序而裁定转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告李敏及其委托诉讼代理人赵后毛到庭参加诉讼，被告吴法良、刘磊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除李敏与吴法良、刘磊于2018年10月10日签订的《房产租赁合同》，并返还租用的房屋，吴法良、刘磊共同支付2020年6月10日之前所欠付的租金228420元［220000／365×567-（10000＋40000＋45000-18333元押金＝228420］，以及至李敏将房产再次租赁出去之前所产生的房屋空置费用按每天602.7元计算（不超过2024年10月9日）；2、判令吴法良、刘磊支付违约金6.6万元、使用承租房屋产生的水费1085元、电费3306元、物业管理费21600元（2018年10月10日至2020年5月31日的物业费用），以及计算至再次出租该房屋之日止的物业费，以上各项暂计320411元；3、本案诉讼费用、保全费用等由吴法良、刘磊承担。事实和理由：2018年10月10日，李敏与吴法良、刘磊达成房产租赁合同。合同约定李敏将自己所有的位于淮北市相山区中段部分约600平米租赁给吴法良、刘磊从事正常的营业活动。约定租期6年，自2018年10月10日至2024年10月9日。第1、2年每年租金22万元，折合租金每天602.7元，第3、4年每年租金23.1万元，第5、6年每年租金24.25万元。李敏给吴法良、刘磊装修期限40天。李敏收取吴法良、刘磊押金18333元，李敏愿意在所欠房租费中抵扣。合同签订后，李敏将房产交付给吴法良、刘磊，吴法良、刘磊进行装修成火锅店开业，并缴纳部分房租费。2020年5月，吴法良、刘磊突然将火锅店搬空，欠缴房租费、水电费、物业费。吴法良、刘磊的不辞而别，导致李敏继续履行合同的目的不能实现。李敏故具状起诉，请求依法判决。 吴法良、刘磊未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，董昌锋、李敏（买受人）与中泰广场（淮北）置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买中泰某房屋。2018年10月10日，李敏（出租方、甲方）与吴法良、刘磊（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将位于淮北市相山区中断部分租赁给乙方从事正常的营业经营，租赁期限自2018年10月10日至2024年10月9日，租赁费2018年10月10日至2020年10月9日，年租金为22万元，2020年10月10日至2022年10月9日，年租金为23.1万元，2022年10月10日至2024年10月9日，年租金为24.25万元，租赁费每季度支付一次，先支付后使用，乙方须在签订合同之后支付首次房租55000元，装修期间40天甲方免收房租，合同签订当日乙方付给甲方租赁保证金18333元，乙方缴纳水、电、物业等费用，如乙方不能按期足额交纳租赁费用，逾期每日应承担当年度租金总额千分之一的租金利息，乙方逾期20个工作日仍不交纳租赁费用，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方应在10日内搬出租赁房屋并承担本合同约定租赁期间总租金额20%的违约责任等内容。2018年10月10日，吴法良向李敏支付了租赁保证金18333元，李敏将涉案区域交付给吴法良、刘磊使用。吴法良、刘磊对涉案区域进行装修后开始营业，后吴法良、刘磊分别于2019年4月17日支付租金1万元，2019年5月14日支付租金4万元，2020年9月28日支付租金4.5万元，合计支付9.5万元。2020年5月13日，李敏发现吴法良、刘磊在未提前告知的情况下已将营业场所从案涉租赁区域搬离。2020年6月9日，李敏代吴法良、刘磊交纳了截至2020年5月31日的水费1085元、电费3306元。2020年7月10日，李敏将涉案房屋重新出租他人。李敏向吴法良、刘磊催要欠付租金及水电费未果，遂提起本案诉讼。 另查，李敏于2020年11月17日向本院申请诉讼财产保全，本院作出（2020）皖0603民初3412号之一民事裁定书，李敏为此支付保全申请费2120元。 以上事实，有李敏提交的商品房买卖合同、房产租赁合同、水电费发票、水电费收据、照片以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，李敏与吴法良、刘磊签订房产租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。合同签订后，李敏已按约交付房屋，吴法良、刘磊在使用后未能按约支付租金，并私自搬离案涉房屋，显系违约，依法应承担相应的民事责任。本案中，双方签订的合同约定，租赁费每季度支付一次，先支付后使用，吴法良、刘磊逾期20个工作日未交纳租赁费用的，李敏有权解除合同，现吴法良、刘磊以实际行为表示不再使用案涉房屋，故李敏主张解除租赁合同，有事实及法律依据，本院予以支持。因吴法良、刘磊已将案涉商铺腾空并搬离，李敏亦于2020年7月10日将房屋重新出租他人，故本院无需判决返还租赁房屋。 关于欠付租金。双方约定自2018年10月10日至2020年10月9日年租金为22万元，且装修期40天免收租金，李敏认可吴法良、刘磊已支付租金9.5万元，扣除二人交付的租赁保证金18333元，截至2020年6月10日，吴法良、刘磊应向李敏支付租金229625.9元（22万元/365×569天-113333元），现李敏主张截至2020年6月10日的租金228420元，不超过双方约定的计算标准，本院予以支持。李敏请求案涉房产再次租赁出去之前所产生的房屋空置费用，缺乏法律依据，对其该项请求，不予支持。 关于违约金。合同约定，吴法良、刘磊逾期交付租赁费用的，应承担该合同约定租赁期间总租金额20%的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，双方违约金约定标准过高，且李敏已及时收回房屋并重新予以出租以减少损失，故本院酌定吴法良、刘磊以欠付租金为基数按照年利率6%标准向李敏支付拖欠租金的违约损失，对李敏请求超出部分，不予支持。 关于水电费及物业费。双方在合同中约定，吴法良、刘磊应配合物业管理及时交纳水、电、物业等费用，吴法良、刘磊欠付使用承租房屋期间（2018年10月10日至2020年6月10日）水费1085元、电费3306元，李敏请求吴法良、刘磊支付其代交纳的水费1085元、电费3306元，具有事实及法律依据，本院予以支持。李敏另请求吴法良、刘磊承担租赁期间及计算至再次出租该房屋之日的物业管理费，但未能提供相应证据，故对其该项请求，本院不予支持。李敏支出保全申请费2120元、公告费350元系为本案纠纷支出的必要费用，应由吴法良、刘磊承担。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除李敏与吴法良、刘磊于2018年10月10日签订的房产租赁合同； 二、吴法良、刘磊于本判决生效之日起十五日内向李敏支付租金228420元及违约金（以228420元为基数，按照年利率6%标准自2020年6月10日起计算至款清之日止），并支付水电费共4391元； 三、驳回李敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6106元，由李敏负担1314元，吴法良、刘磊负担4792元；保全申请费2120元，公告费350元，均由吴法良、刘磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁 敏 人民陪审员  于新春 人民陪审员  杨梦婷 二〇二一年二月一日 法官助理孙莹 书记员戴婷 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。