山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终455号 上诉人（原审被告）：郝尚斌，男，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：鹿勇，山东海金州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张润芝，女，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振宇，山东海康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛新兴基业房地产开发有限公司，住所地青岛胶州市。 法定代表人：于希友，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘耀宝，山东银河星律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：王维金，男，汉族，住山东省胶州市。 上诉人郝尚斌因与被上诉人张润芝、青岛新兴基业房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）及原审第三人王维金商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝尚斌及其委托诉讼代理人鹿勇，被上诉人张润芝的委托诉讼代理人王振宇，被上诉人新兴公司的委托诉讼代理人刘耀宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝尚斌向本院提出上诉请求：1.撤销胶州市人民法院（2020）鲁0281民初1487号民事判决，改判郝尚斌不承担任何的返还责任；2.一、二审诉讼费由张润芝、王维金及新兴公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案件案由不应该为商品房预售合同纠纷应认定为普通的欠款纠纷。从一审的审理过程中可以查明，事实是张润芝口头委托王维金购买房屋，因为郝尚斌和张润芝及王维金都存在亲戚关系，该委托购房行为是无偿的帮助行为，双方并没有签订任何协议包括商品房预售合同。因此一审法院认定该案件是商品房预售合同纠纷并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是在认定事实适用法律方面错误。王维金借用郝尚斌的账户接收该购房款，郝尚斌已经将全部的款项支付给王维金。郝尚斌在该案中只是善意对王维金提供帮助行为，在整个委托购房过程中张润芝在一审中没有证据与郝尚斌有联系购房的证据，因此不能认定委托郝尚斌购房的事实，因此郝尚斌不应当承担返还购房款的责任。二、一审法院认定新兴公司不承担责任是错误的。因为涉案房屋系顶账房，其中新兴公司是基于与案外人的顶账关系已经消灭的情况，出具了收据和购房合同，因此一审法院在没有查清事实的基础上直接认定青岛新兴基业房地产开发有限公司没有收到购房款而不承担责任是错误的。三、张润芝与新兴公司签订的商品房预售合同的解除并不是郝尚斌造成的。郝尚斌与张润芝之间不是商品房预售合同关系，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决郝尚斌承担同期银行贷款利率计息是错误的。郝尚斌请求二审法院查清事实予以改判。 张润芝答辩称，一、针对郝尚斌上诉理由的第一项，张润芝认为本案案由准确，郝尚斌应承担支付涉案购房款及利息的偿还责任。1.本案是基于张润芝委托郝尚斌购买涉案房屋引起的纠纷，通过庭审调查可知，郝尚斌与房屋建设方新兴公司已签订房屋预售合同，公司已开具收据，庭审中也围绕上述事实进行调查，故一审法院关于案由的认定正确，且若按照郝尚斌的陈述，本案系欠款纠纷，郝尚斌也应偿还张润芝支付的款项及相应利息。2.张润芝于2016年将购房款295000元转账至郝尚斌账户，房屋预售合同也是郝尚斌以张润芝名义签订，包括根据庭审查明，后续的房款缴费也是郝尚斌参与，新兴公司出具的房款收据上明确注明了郝尚斌的联系方式，以上证据充分证明郝尚斌是责任承担方，郝尚斌自称，在收款第二日即将295000元支付给王维金，但如此巨额的转账没有转款记录，也充分说明涉案房款在郝尚斌处，郝尚斌应承担偿还责任。3.王维金自认系借用郝尚斌账户收取张润芝的购房款，其参与了代办购房事宜，且自认购买的涉案房屋系案外人马令宝的顶账房，其中156000元通过新兴公司工作人员高玉合交给新兴公司，虽然王维金对以上其陈述的购买房屋的过程均无证据证明，但其已在庭审中明确陈述其“愿意承担责任”，对其代办购房的事实已全部自认。因此，王维金应当与郝尚斌共同承担退还购房款及利息的责任。二、针对上诉理由的第二项、第三项，张润芝认为，根据庭审查明的事实，郝尚斌存在重大过错。1.张润芝已于2016年12月12日将295000元购房款足额汇入至郝尚斌的个人账户，郝尚斌承诺为张润芝购买新兴公司的房屋，其未尽谨慎义务，一直未将该购房款支付给新兴公司，而是将该购房款交于王维金使用，期间也未向张润芝说明情况及退还购房款，中间耽误了三年多的时间，致使张润芝丧失了购买该房屋的最佳时机，2016年期间30万元足以购买一套不错的房屋，而现阶段30万元连房屋首付都不够，张润芝损失巨大。一审法院判决的资金占用利息，实际无法完全弥补张润芝的损失，除了资金占用利息外，房屋差价损失才是张润芝损失较大的一部分，但考虑到双方之间存在的亲属关系，故张润芝对此未再上诉，郝尚斌认为新兴公司有过错，可在承担对张润芝的偿还责任后，依法向新兴公司主张权利。2.一审法院参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的内容，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息，及2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，于法有据，判决妥当，也充分考虑了本案各方的实际情况。综上所述，一审法院判决正确，郝尚斌的上诉请求无法律及事实依据。 张润芝向一审法院起诉请求：1．解除与新兴公司签订的《青岛市商品房预售合同》；2.郝尚斌、新兴公司退还张润芝款项295000元；3.郝尚斌、新兴公司自2016年12月13日起按照同期银行贷款利率支付张润芝利息至付清第2项请求所列全部款项止；4.郝尚斌、新兴公司赔偿张润芝房屋差价损失2万元；5.诉讼费用由郝尚斌、新兴公司承担。 一审法院认定事实如下： 一、关于买房经过 张润芝称，其将295000元购房款通过其弟张智斌账户转给了郝尚斌，委托郝尚斌代其购买涉案房屋。 郝尚斌称，张润芝并非委托其购买房屋，而是委托王维金购买涉案房屋，郝尚斌只是按照王维金指示，将账户借给王维金使用，郝尚斌收到张润芝款项后已全部交给王维金。 新兴公司称，涉案房屋系案外人马令宝介绍郝尚斌到其公司购买，系郝尚斌代张润芝签订了涉案《青岛市商品房预售合同》，虽新兴公司未收到款项，但由于中间介绍人的关系，提前将收款收据交付给了郝尚斌。 王维金称，涉案房屋系顶账房，王维金让郝尚斌代其收取了张润芝的购房款295000元，签合同当天王维金也在现场，其中156000元郝尚斌已经通过转账、刷卡、现金支付等方式支付给新兴公司工作人员高玉合，剩余139000元在王维金处，因涉案房屋尚未办理网签手续，所以没有支付剩余款项。因王维金与高玉合很熟悉，故高玉合先从新兴公司处出具了279188元全款的收款收据。 二、张润芝（乙方、买方）与新兴公司（甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》约定：第二条，乙方向甲方购买胶州市胶北办事处香江迎宾大道路25号《紫锦阁小区》X栋X单元X层XXX户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。第四条，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥279188元。第七条，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的百万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的1.00%，甲方有权在已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。附件一、付款方式和付款期限。付款方式：自有资金支付。乙方于2016年10月29日与甲方签约，并付首付房款计人民币279188元。按买受人于2016年10月29日前支付全部房款的100%，合计￥279188元。该合同落款处加盖新兴公司公章，并由郝尚斌代替张润芝在合同落款处签字。 三、2016年12月12日，张润芝通过其弟张智斌账户向郝尚斌转账295000元。 四、2016年12月13日，王维金给郝尚斌出具收到条一份，载明“王维金总共收到郝尚斌交来的张润芝购买房款贰拾玖万伍仟元（￥295000.00）以此条为据，以后郝尚斌与此购房款没有任何关系。” 五、2016年12月13日，新兴公司出具金额为279188元的收款收据一张，新兴公司称虽然出具了该收据，但并未实际收到购房款，同意解除涉案合同。郝尚斌及王维金称，已交给新兴公司购房款156000元（其中转账给新兴公司工作人员高玉合18000元、20000元，按高玉合指示给案外人宋辉POS机刷卡38000元、转账48000元，给高玉合现金32000元），因王维金与高玉合关系熟悉，故高玉合通过新兴公司开具了全部购房款收款收据。 六、诉讼过程中，经张润芝申请，法庭出具调查令，调查涉案房屋登记情况。经查，涉案房屋没有登记信息，仍登记在新兴公司名下，涉案房屋所在小区所有房屋均没有独立房产登记信息。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，张润芝与新兴公司均同意解除涉案《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院依法予以支持。 张润芝已将购房款295000元转账至郝尚斌账户，郝尚斌称已将该购房款交给王维金，王维金自认系借用郝尚斌账户收取张润芝购房款，自认购买的涉案房屋系案外人马令宝的顶账房，其中156000元通过新兴公司工作人员高玉合交给新兴公司，因为与高玉合熟悉，所以就先出具了涉案房屋全款的收款收据，剩余139000元尚在王维金手中，待办理网签手续后再行支付高玉合。但新兴公司对此予以否认。因郝尚斌、王维金提交的证据中仅有38000元系转账给高玉合，且并未提交证据证明高玉合系新兴公司工作人员，虽王维金已经持有涉案房屋全额购房款收据，但并未举证证明其将全部款项交付新兴公司，故一审法院对王维金的主张不予采信。在王维金未将全部款项直接支付新兴公司，最终导致张润芝与新兴公司解除合同的情况下，王维金应当承担向张润芝返还购房款的义务。虽王维金自认款项系借用郝尚斌账户，但张润芝对此不予认可，因张润芝系将款项转至郝尚斌账户，且郝尚斌并未将款项全部转给王维金或全部直接支付给新兴公司，故郝尚斌应当共同承担对张润芝返还款项的责任。因王维金自认与郝尚斌之间系借用账户，故在郝尚斌承担责任后，可向王维金追偿。 因涉案房屋王维金自称系顶账房，款项并未直接支付至新兴公司账户，故一审法院认为新兴公司不应承担共同还款责任。 因郝尚斌、王维金未将张润芝购房款全部用于购买涉案房屋，致使涉案合同无法继续履行而解除，一审法院对张润芝主张2019年12月13日至实际返还之日的利息损失予以支持，认为参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算为宜，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，因此此后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于房屋差价损失。本案中，作为代张润芝购买涉案房屋的委托人郝尚斌、王维金已经与新兴公司签订购房合同，但因涉案房屋郝尚斌、王维金未及时向新兴公司支付全部购房款付款，导致张润芝提出与新兴公司解除购房合同，合同解除的过错不在新兴公司，张润芝主张新兴公司赔偿房屋差价，于法无据，一审法院不予支持。而张润芝与郝尚斌及王维金之间均未约定涉案购房款的具体用途及违约责任，郝尚斌及王维金在向张润芝承担利息损失后，一审法院对张润芝主张的房屋差价损失亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、解除张润芝与青岛新兴基业房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》；二、郝尚斌、第三人王维金于本判决生效之日起十日内返还张润芝购房款259000元并支付利息（以259000元为基数，自2016年12月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计息，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、驳回张润芝的其他诉讼请求。案件受理费6025元，因适用简易程序，减半收取计3012.5元，由郝尚斌、王维金负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方未能达成协议。 本院认为，本案的焦点问题是：郝尚斌是否应当承担返还购房款的责任。 根据本案查明事实，郝尚斌、张润芝与王维金系亲戚关系。张润芝委托郝尚斌购买涉案房屋，郝尚斌代表张润芝与新兴公司签订了房屋预售合同，王维金在一审庭审中自认了其代办购房的事实，郝尚斌、张润芝、新兴公司及王维金之间是基于购买涉案房屋所产生的纠纷，故一审认定本案案由认定正确。2016年12月12日，张润芝通过其弟张智斌账户向郝尚斌转账295000元，用以委托郝尚斌代其购买涉案房屋。郝尚斌代表张润芝与新兴公司签订了《青岛市商品房预售合同》，但未支付上述全部款项，涉案房屋仍登记在新兴公司名下。虽然王维金在一审中主张系借用郝尚斌账户收取张润芝购房款，但其未提交有效证据予以证实，且张润芝对此亦不予认可，故本院对王维金的上述主张不予采信。王维金主张购买的涉案房屋系案外人马令宝的顶账房，其中156000元通过新兴公司工作人员高玉合交给新兴公司，但其既未提交证据证明高玉合系新兴公司工作人员，也并未举证证明其已将全部款项交付新兴公司，且新兴公司也否认其已收到购房款并同意解除合同。在此情形下，一审法院判令解除合同，判决正确，本院予以维持。郝尚斌上诉主张王维金系借用其账户，但郝尚斌提供的银行转账流水记录不能证明其已将张润芝购房款全部转给王维金，本院对其该主张不予支持。因张润芝已将款项转至郝尚斌账户，但郝尚斌并未将款项全部转给王维金或全部直接支付给新兴公司，在合同已解除的情形下，郝尚斌应当与王维金共同承担对张润芝返还购房款的责任。 综上所述，郝尚斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6025元，由上诉人郝尚斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘 琰 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二一年二月二十三日 法官助理  赵 皓 书记员韩明玉 书记员李春雨