广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书广东省云浮市云安区人民法院民事判决书（2020）粤5303民初920号原告：张桂玲，女，1984年3月8日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：燕凤琴、李盼，广东科德律师事务所律师。被告：广东霭霖投资有限公司，住所地：广东省云浮市云安区。法定代表人：梁某1。被告：广东雨田置业发展有限公司，住所地：广东省阳江市区。法定代表人：雷某1。两被告的共同委托诉讼代理人：熊秀峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：张鹏，北京市浩天信和（广州）律师事务所实习律师。原告张桂玲与被告广东霭霖投资有限公司（以下简称霭霖公司）、广东雨田置业发展有限公司（以下简称雨田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂玲的委托诉讼代理人李盼到庭参加诉讼，被告霭霖公司、雨田公司的共同委托诉讼代理人熊秀峰、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告霭霖公司、雨田公司向原告支付案涉房屋逾期交楼违约金85616.53元（以房屋总价款657577元为基数，从2019年1月1日计至被告霭霖公司、雨田公司实际交付案涉房屋之日，暂计至2020年10月12日为85616.53元）；2.判令被告霭霖公司、雨田公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月20日，原告与被告霭霖公司、雨田公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2018060900）及补充协议，合同约定了：房屋地址：云浮市佛山（云浮）产业转移工业园高雅路1号霭霖花园第10栋第五层502号房，房屋总价款为657577元，房屋交付时间为2018年12月31日。另外，《商品房买卖合同》第九条约定“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条第二款约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十一条第三款约定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”；第十二条约定“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。”合同签订后，原告依照合同约定向被告霭霖公司、雨田公司支付了首期款197577元，也通过银行按揭支付了余款460000元，原告积极履行合同义务，但被告霭霖公司、雨田公司未在合同约定的交房日期即2018年12月31日向原告交付案涉房屋，原告多次催促被告霭霖公司、雨田公司交房，并委托律师于2020年4月21日向被告霭霖公司、雨田公司发函沟通交房和支付违约金事宜，但两被告均不予理会。直至其他业主就与案涉房屋类似情况向法院提起民事诉讼并主张被告霭霖公司、雨田公司承担违约责任，被告霭霖公司、雨田公司才联系原告，且态度强硬要求原告签署《收楼通知书》等文件，但未向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等证明文件。经原告实地察看，发现涉案房屋质量不合格，并不符合交楼条件。至今被告霭霖公司、雨田公司也未按合同约定的交房条件向原告支付涉案房屋。案涉商品房买卖合同及补充协议是原告和被告霭霖公司、雨田公司合意签订，为有效合同，被告霭霖公司、雨田公司逾期交房的行为已构成了违约，故被告霭霖公司、雨田公司应按照合同第十二条约定向原告支付逾期交房违约金。被告霭霖公司、雨田公司辩称，一、被答辩人张桂玲主张从2019年1月1日起计算逾期交楼违约金，不符合合同约定，依法应予以驳回。1.被答辩人张桂玲签约时很清楚地知道案涉项目竣工验收备案受政府市政红线调整影响，故在合同中特别约定政府行为影响交楼的，可据实顺延。涉案项目已于2016年9月5日完成竣工验收，因政府市政道路红线调整，导致无法完成规划验收，进而无法取得竣工验收备案表。2018年6月20日签订合同时，霭霖公司和雨田公司告知张桂玲后，双方在合同中作出特别约定，即合同第十一条，“出卖人无过错，非出卖人所能控制的事件或因政府行为延期的，出卖人可据实予以延期”。答辩人举证证据9和证据10，因政府道路规划变更，涉及公共利益，造成项目土地红线调整，导致竣工验收备案无法按时完成，答辩人并无过错。因政府行为导致延期，不可归责于答辩人，按照合同约定可顺延。且在2019年11月11日取得竣工验收备案表后，答辩人及时通知被答辩人收楼，但被答辩人拒不收楼，按照“无过错，无责任”的基本原则，其逾期收楼后果不应由答辩人承担。2.2020年1月起，因新冠疫情影响，政府为控制疫情，采取完全封闭的措施保护人民群众生命财产安全，云浮市当地采取了很严格的控制措施。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4点，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”，故疫情或疫情防控措施构成不可抗力，不构成违约，属于交楼法定顺延事由。3.直至疫情好转，霭霖公司和雨田公司多次电话催告张桂玲收楼。在同批次其他业主中，通过电话通知均先后收楼，并完成房屋交付，故电话通知收楼符合当地交易惯例。但张桂玲不予理会，其故意不收楼导致未能按时完成房屋交付，霭霖公司和雨田公司并无过错，后果不应由霭霖公司和雨田公司承担。根据《合同法》第四十五条第二款规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。故张桂玲故意不收楼，不正当地促成逾期完成交楼的事实，应视为未逾期。二、经答辩人多次催告后，被答辩人张桂玲于2020年8月11日收楼时对商品房提出的质量瑕疵并不影响正常居住使用，其拒绝收楼缺乏依据。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法〔2017〕191号)第三十一条，“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题除外，买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”。本案中，在取得竣工验收备案表这一约定和法定交楼条件后，答辩人多次电话催告收楼无果，并于2020年8月5日发出书面通知。虽张桂玲提出了一些质量瑕疵，但这并不影响正常居住使用，且答辩人愿意承担维修义务，实际也进行了维修。答辩人维修后多次要求再次办理收楼手续无果，答辩人又于2020年11月18日发出催告通知，被答辩人张桂玲均拒绝收楼。因此，被答辩人无正当理由拒绝接收的，应视为办理交付手续（交楼条件具备）的期限届满之日商品房已经交付。三、退一步讲，假使逾期交楼成立，那么逾期交楼的损失应为房屋租金损失，被答辩人主张的违约金明显过高，请求法院依法予以调整。1.退一步讲，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。而本案中，假使存在逾期交房，被答辩人损失为房屋租金损失，按照当地同期同地段租金标准，该房屋月租金（带家具、家电）也不超过1400元，其主张的违约金远远超过实际损失额。被答辩人通过诉讼获取利益，这不符合违约损失填补的基本原则，也有违诚信原则。故请求法院依法予以调整。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。可见，最高法司法解释明确规定逾期交付房屋损失应为当期租金损失，即按逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，此为一般惯例标准，可作为损失核算依据。而本案，被答辩人主张的违约金标准远远高于此标准，假使存在逾期交楼，其主张的违约金也需要依法予以调整。综上，被答辩人张桂玲在签署合同时，已经明知案涉项目涉及政府红线调整，并在合同特别约定可以据实延期。因政府市政道路红线调整、疫情影响，以及多次催告被答辩人故意不收楼，导致未能完成房屋交付，霭霖公司和雨田公司并无过错。在2020年8月11日，张桂玲聘请市场专业机构验收房屋并提出质量瑕疵，但该质量瑕疵并不影响正常生活居住，以此拒绝收楼，属无正当理由拒不收楼。本案张桂玲住佛山顺德区，购买案涉房屋并非用于生活居住，属于投资炒房，在房地产市场价格下行的情况下，拒不收楼并提出索赔，实属恶意索赔。被答辩人拒不收楼反而要求答辩人承担违约赔偿，有违公平。涉案项目同类情形达200多户，处理不当，极易引发群体案件。在项目利润稀薄，加之疫情对企业经营影响，遭受巨额索赔，无疑雪上加霜，造成企业难以生存的困境。因此，被答辩人的违约金主张缺乏合同和法律依据，请求法院依法予以驳回其诉讼请求。本院查明并确认如下事实：2018年6月20日，原告张桂玲（买受人）与被告霭霖公司、雨田公司（两被告为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定有如下内容：一、第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得坐落于广东省云浮市云安区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园117号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为云府国用2013第0260号。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为霭霖花园。建筑工程施工许可证号为445××××××××××××101。二、商品房基本情况：该商品房的规划用途为住宅，为第一条规定项目中的10幢5层502号房。该商品房总价款为657577元。三、买受人应当于2018年6月20日前支付首期房价款197577元，余款460000元向中国工商银行股份有限公司云浮分行申请贷款支付。四、商品房交付条件：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。五、合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。（1）在施工过程中遇到预先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的：出卖人无过错，非出卖人所能控制的事件或因政府行为延期的，出卖人可据实予以延期。（2）出卖人按本合同登记的买受人地址以邮寄方式将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。（3）如买受人在规定时间内无法到达现场办理交付手续的，应当在交付日期届满前10日内向买受人提交延期交付的书面说明，最长延期时间不可超过15日。（三）查验房屋：……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）至本合同约定的交付日期届满之日未办理交付手续的，视作买受人已对该商品房进行查验、接管以及使用。六、合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房间交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。七.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。八.补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。……原告张桂玲（买受人）与被告霭霖公司、雨田公司（两被告为出卖人）在补充协议中约定：经买卖双方协商同意，约定该商品房交付时间为2018年12月31日。上述《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告张桂玲于2018年6月21日支付了首期款197577元。2018年11月1日，原告张桂玲向中国工商银行股份有限公司云浮分行申请办理个人一手住房购置贷款，贷款金额为460000元，贷款发放日为2018年11月1日。原告张桂玲已支付涉案商品房的全部购房款。2016年7月11日，被告霭霖公司与广东电网有限责任公司云浮供电局签订《客户供配电设施移交协议》以获得正式供电。2016年9月6日，被告取得霭霖花园二期燃气管道工程-庭院管《工程竣工验收报告》，工程质量评定为合格。2017年9月1日，云浮新区国土规划局公示东三路（翠宁路）规划变更方案，记载“我局受理了云浮市滨江投资发展有限公司关于东三路（翠宁路）规划方案变更的申请……”。被告霭霖公司、雨田公司在建成霭霖花园工程项目后，委托测量公司测量发现工程项目所处的117号地块西侧已建成的翠宁路往西侧偏移，导致实际道路边线与117号地块红线间存在1到6米不等的带状未利用地。被告霭霖公司、雨田公司遂向云浮新区管理委员会申请调整117号地块宗地界线。云浮新区管理委员会于2019年7月3日出具一份《关于云府国用（2013）第0260号土地证调整界线的请示》，载明经核实，已建成的房屋占用土地界线与原土地发证界线不一致是由于道路规划变更造成。2019年10月22日，云浮新区国土规划局出具《关于霭霖花园项目总平面图调整申请的批复》，同意该项目总平面图用地红线的调整。2019年10月24日，被告霭霖公司、雨田公司取得霭霖花园二期-地下室、商铺的《建设工程规划验收合格证》（编号：云浮新区国规验字第2019-012号）。2019年5月9日，被告霭霖公司、雨田公司委托云浮市云建测绘有限公司对霭霖花园10幢进行了不动产测量，云浮市云建测绘有限公司进行测绘并出具了《不动产测量报告》，质量评价为：测绘成果质量合格，可以使用。云浮市云建测绘有限公司在“房屋现状描述”中记载“房屋现状与测绘成果一致。”并加盖公章；云浮市云安区住房和城乡建设局于2020年3月11日在“房产管理部门审核意见”一栏记载“房屋实测面积测绘成果与房屋现状相符。”并加盖公章。原告张桂玲所购买的涉案商品房所处的霭霖花园二期工程于2013年7月10日开工，于2016年9月5日开始进行竣工验收。2019年11月11日，云浮新区公共建设局出具霭霖花园二期工程的竣工验收备案文件已于2019年11月11日收讫，文件齐全的备案意见，并于同日对霭霖花园二期工程予以竣工验收备案。2020年4月21日，原告张桂玲委托广东南国德赛律师事务所袁穗龙律师向被告霭霖公司、雨田公司发出《关于立即依约定交付房屋并承担违约责任事宜的律师函》，要求被告于2020年4月23日前联系原告并立即按合同约定向原告交付房屋，办理房屋交付手续。并要求被告支付逾期交付房屋所产生的违约金62995元（以购房价格为本金，每天按0.02%违约金率计算，暂计至2020年4月22日）。被告霭霖公司、雨田公司确认于2020年4月22日收到原告张桂玲发出的《关于立即依约定交付房屋并承担违约责任事宜的律师函》。2020年8月5日，被告霭霖公司、雨田公司向原告张桂玲寄送了《收楼通知书》，载明通知发出前，被告曾电话通知原告前来办理收楼手续，原告至今仍未办理，请原告在收到通知之日起5日内到被告处办理商品房收楼相关手续。原告张桂玲确认于2020年8月6日收到被告霭霖公司、雨田公司发出的《收楼通知书》。2020年8月7日，原告张桂玲委托广东南国德赛律师事务所袁穗龙律师向被告霭霖公司、雨田公司发出《关于以及的复函》，要求被告收到该函之日起，书面告知原告有关支付逾期交楼违约金的方案（包括支付时间、支付方式、支付安排），若被告拒绝向原告支付逾期交楼违约金，即便原告最终办理了收楼手续，也不视为原告放弃向被告追究逾期交楼违约责任的权利。被告霭霖公司、雨田公司确认于2020年8月8日收到原告张桂玲发出的《关于以及的复函》。2020年8月11日，原告张桂玲委托广州企尚工程技术有限公司对涉案房屋进行查验，被告安排工作人员在场，广州企尚工程技术有限公司作出《企尚房屋质量检测机构现场查验记录表》记载了涉案房屋的质量问题。原告张桂玲向被告反馈涉案房屋的质量问题。2020年8月16日，云浮粤海水务有限公司出具《的复函》,确认霭霖花园初始供水时间为2013年12月3日。2020年11月18日，被告霭霖公司、雨田公司向原告张桂玲寄送了《收楼催告通知书》和《房屋所有权证办理催告通知书》，《收楼催告通知书》载明霭霖花园符合收楼条件后，被告曾多次电话通知原告前来办理收楼手续，后又于2020年8月5日向原告发出收楼通知书，原告于8月中旬到霭霖花园办理验收时提出的房屋问题被告已全部整改完毕，并再次通知原告于收到通知之日起5日内到被告处办理商品房收楼相关手续。原告张桂玲确认于2020年11月19日收到被告霭霖公司、雨田公司发出《收楼催告通知书》和《房屋所有权证办理催告通知书》。2020年11月20日，原告张桂玲委托广东科德律师事务所燕凤琴和卢茜律师向被告霭霖公司、雨田公司发出《关于的回函》，认为被告霭霖公司、雨田公司未按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定向原告张桂玲支付逾期交房违约金，也未能解决房屋质量问题。如果被告霭霖公司、雨田公司不能按照《商品房买卖合同（预售）》的约定交付质量合格的房屋给原告张桂玲，那么房屋并未达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，原告张桂玲无需按照《房屋所有权证办理催告通知书》的内容履行相关义务。被告霭霖公司、雨田公司确认于2020年12月1日收到原告张桂玲发出的《关于的回函》。至今，原告张桂玲与被告霭霖公司、雨田公司仍未办理案涉商品房交付手续。2021年1月28日，被告霭霖公司、雨田公司委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司评估涉案房屋2019年2月1日起至2020年8月31日的市场租赁价格。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2021年2月2日作出鹏信咨询字[2021]第PF104号《报告书》，评估结果为：2019年2月-4月、2019年6月-2020年1月、2020年6月-8月的整房租赁价值1318元/月，2019年5月、2020年2月-5月的整房租赁价值1305元/月。以上事实，有原告张桂玲提交的《商品房买卖合同（预售）》、中国工商银行个人借款凭证、广东增值税普通发票、《关于立即依约定交付房屋并承担违约责任事宜的律师函》、《关于以及的复函》、《关于的回函》、邮政快递单（6份）、《庭后回复》、《企尚房屋质量检测机构现场查验记录表》、邮件签收情况表（6份）；被告霭霖公司、雨田公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、《不动产测量报告》、《客户供配电设施移交协议》、《的复函》、《霭霖花园二期燃气管道工程-庭院管》、云浮新区管理委员会出具的《关于云府国用（2013）第0260号土地证调整界线的请示》、云浮新区国土规划局出具的《关于霭霖花园项目总平面图调整申请的批复》、《收楼通知书》、《收楼催告通知书》、邮件交寄单（收据）（3份）、《庭后回复》、东三路（翠宁路）规划方案变更批前公示、《建设工程规划验收合格证》（编号：云浮新区国规验字第2019-012号）、鹏信咨询字[2021]第PF104号《报告书》，双方当事人的陈述以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点系：（一）被告霭霖公司、雨田公司是否存在逾期交房的问题；（二）若被告霭霖公司、雨田公司存在逾期交房的情形，违约期限如何计算的问题；（三）若被告霭霖公司、雨田公司存在逾期交房的情形，逾期交房违约金应如何计算的问题。（一）关于被告霭霖公司、雨田公司是否存在逾期交房的问题。原告张桂玲与被告霭霖公司、雨田公司约定涉案商品房的交付时间为2018年12月31日。被告霭霖公司、雨田公司提出由于政府道路规划变更造成项目土地红线调整及新冠病毒疫情影响导致未能按时交付房屋，房屋交付时间相应顺延的答辩意见。本院认为，被告霭霖公司、雨田公司提交的证据未能证实政府道路规划变更发生的时间，亦未证实道路规划变更与被告霭霖公司、雨田公司无法按时完成竣工备案或逾期交房之间存在必然的因果关系，且被告霭霖公司、雨田公司是在霭霖花园工程项目建成后，委托测量公司测量的过程中发现工程项目所处的117号地块西侧已建成的翠宁路往西侧偏移，导致实际道路边线与117号地块红线间存在1到6米不等的带状未利用地的情况的。被告霭霖公司、雨田公司委托测绘公司进行测量的时间是在2019年5月，发生在合同约定的商品房交付时间（2018年12月31日）之后，而新冠病毒疫情爆发的时间亦在合同约定的商品房交付时间之后。综上，被告霭霖公司、雨田公司认为因项目土地红线调整及新冠病毒疫情影响导致未能按时交付房屋，房屋交付时间相应顺延的答辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告霭霖公司、雨田公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间交付涉案商品房，已构成违约。（二）关于若被告霭霖公司、雨田公司存在逾期交房的情形，违约期限如何计算的问题。原告张桂玲与被告霭霖公司、雨田公司约定涉案商品房的交付时间为2018年12月31日，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告霭霖公司、雨田公司应以邮寄方式将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人即原告张桂玲，但被告霭霖公司、雨田公司直至2020年8月5日才按合同约定向原告发出《收楼通知书》，通知原告在接到通知之日起5日内按要求办理房屋交付手续。原告张桂玲收到上述《收楼通知书》后，于2020年8月11日委托广州企尚工程技术有限公司对涉案房屋进行查验，该公司作出《企尚房屋质量检测机构现场查验记录表》记载了涉案房屋的质量问题。被告霭霖公司、雨田公司于2020年11月18日向原告张桂玲寄送《收楼催告通知书》和《房屋所有权证办理催告通知书》，再次通知原告于收到通知之日起5日内到被告处办理商品房收楼相关手续。原告张桂玲收到上述《收楼催告通知书》和《房屋所有权证办理催告通知书》后，认为被告霭霖公司、雨田公司未能解决涉案商品房的质量问题，涉案商品房未能达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故至今未办理案涉商品房的收楼手续。本院认为，涉案商品房已于2019年11月11日竣工验收合格，具备居住条件，原告张桂玲未向本院提供证据证实涉案商品房确实出现广州企尚工程技术有限公司作出的《企尚房屋质量检测机构现场查验记录表》上记载的质量问题，也未能证实所记载的质量问题确实严重影响原告张桂玲的正常居住使用，因此，对原告张桂玲认为涉案商品房未能达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件的主张，于法无据，本院不予支持。原告张桂玲收到被告霭霖公司、雨田公司寄出的《收楼通知书》的时间是2020年8月6日。本院认为，被告霭霖公司、雨田公司于2020年8月5日履行了通知交房的义务，原告张桂玲未按《收楼通知书》上的时间到被告处办理房屋交接手续，亦未提出不接收涉案商品房的正当理由，因此，原告收到《收楼通知书》后的5日即2020年8月11日视为原告张桂玲已接收涉案商品房。综上，本院认定被告霭霖公司、雨田公司在2019年1月1日至2020年8月11日期间（共589天）存在逾期交房的违约行为，应按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定承担相应的违约责任。（三）关于若被告霭霖公司、雨田公司存在逾期交房的情形，逾期交房违约金应如何计算的问题。被告霭霖公司、雨田公司提出应按涉案房屋的市场租金计算违约金的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，适用市场租金标准计算逾期交付使用房屋的违约金的计算方式的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条明确约定了逾期交付商品房的违约金的计算方式，因此，本案不适用市场租金标准计算违约金，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。被告霭霖公司、雨田公司提出涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金计算方式过高，应予以调整的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由于原告未向本院提供证据证明其因涉案商品房迟延交付而产生的实际损失数额，本院结合案件实际情况和上述法律及相关规定，对被告该辩解意见予以采纳，逾期交房违约金调整为按年利率6%计算。因此，本案被告在2019年1月1日至2020年8月11日期间（共589天）构成逾期交房，显属违约，应当承担违约责任。涉案房屋的购房总价款为657577元，且原告张桂玲已支付完毕，则被告霭霖公司、雨田公司应向原告张桂玲支付违约金63667.87元（657577元×6%÷365天×589天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东霭霖投资有限公司、广东雨田置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告张桂玲支付逾期交房违约金63667.87元；二、驳回原告张桂玲的其他诉讼请求。案件受理费970元（该款原告张桂玲已预交），由原告张桂玲负担249元，被告广东霭霖投资有限公司、广东雨田置业发展有限公司负担721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈涧飞人民陪审员  潘志和人民陪审员  陈银英二〇二一年二月二十三日书 记 员  赖志玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。