河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初4506号原告：西峡县农商市场置业有限公司，住所地西峡县白羽街道办事处土门居委会新村路东侧，统一社会信用代码91411323052259321J。法定代表人：李卓，任公司经理。委托诉讼代理人：文昌茂，男，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：贾黎，河南德高律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨晓旭，男，汉族，1972年4月4日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：李春雪，女，系杨晓旭妻子，特别授权代理。委托诉讼代理人：代天星，河南宇洋律师事务所律师，一般代理。原告西峡县农商市场置业有限公司与被告杨晓旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人文昌茂、贾黎，被告委托诉讼代理人李春雪、代天星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西峡县农商市场置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告杨晓旭偿还拖欠原告购房款400000元整，并支付违约金及利息约50000元；2.请求依法判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月17日，被告杨晓旭购买原告坐落在西峡县××街道××门××新村路西侧××市场××区××楼××房××、0018房屋两套。原告分别与被告杨晓旭签订了商品房买卖合同。合同约定被告杨晓旭两套房屋总金额为837442元，并约定了违约金。合同签订后，被告杨晓旭按照合同约定交付房款437442元。2014年6月30日，原告将房屋交付被告，被告下欠原告购房款400000元，经原告多次索要，被告一直未付，故诉至法院。被告杨晓旭辩称，原告在房屋销售过程中有欺诈误导嫌疑，原告在销售过程中以设计图为据向社会发售，且承诺高额返租费，但时至今日该房屋市场未形成；原告存在合同违约行为，其在销售房屋时，依据设计的图纸，被告购买的两间商铺前应当有一条路，但时至今日，被告商铺的路未开通，被告多次找到原告要求其尽快开通此路，原告推诿称该路系政府配套设施，应当由政府修建，为此被告到信访局信访，但一直未解决，原告应当返还被告的购房款并赔偿被告损失，故应当驳回原告的损失请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月17日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第二条商品房销售依据商品房预售许可证号为（西）房预售证第2013012号。第三条买受人所购商品房的基本情况第1幢一、二层0017、0018号房，建筑面积234.06平方米。第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3577.90元，总价捌拾叁万柒仟肆佰肆拾贰元整。第六条付款方式及期限3、其他方式首付款：￥437442.00（第1幢0018铺8月17日付款115000.00,10月6日付款￥100000.00,11月4日付款￥3721.00；第1幢0017铺2014年1月10日付款￥218721.00贷款￥400000.00）。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间分别处理。第八条交付期限2014年6月30日前该商品房验收合格”等商品房买卖合同的相应条款。被告杨晓旭的妻子李春雪代被告在该合同上签名，落款时间为2013年1月17日。同时被告的妻子李春雪代被告在原告提供的合同附件四的《合同补充协议》上签名，补充协议约定：1、出卖人的销售广告、宣传资料中的所有图片、资料、数据、说明，样板间及装修装饰等,仅供买受人参考，对出卖人和买受人都不构成约束;买受人同意双方的权利和义务以合同及其附件和本协议所约定之条款为准。3、如果受买人选择以按揭方式购买该商品房时，应在出卖人交付该商品房前满足包括但不限于以下条件,否则，出卖人交房时间予以顺延。（1）已按合同条款交清所有应交款项;（2）交清所有入住费用;（3）已完成银行按揭手续,且银行已实际将按揭款支付给出卖人。6、买卖双方同意本《商品房买卖合同》第七条增加补充条款为（1）如果买受人选择银行按揭贷款方式付款的,按出卖人书面通知的时间主动带齐相关资料及费用办理按揭手续,如果买受人在收到出卖人书面通知三日内仍未办理按揭手续的,按逾期支付房款处理,即每逾期一日按照按揭贷款额的万分之五支付违约金;超过30日指定银行仍未受理按揭手续的,则出卖人有权不返还买受人已交付的购买该商品房款项,同时有权将该商品房另行出售给第三人,买受人不得要求任何形式的赔偿。（2）如因买受人的原因,致使买受人按揭贷款申请未能获得银行或相关机构批准,买受人同意在接到银行或出卖人通知后十五日内一次性付清剩余房款。如果买受人在十五日内仍未付清剩余房款,按逾期支付房款处理,每逾期日按照按揭贷款额的万分之七支付违约金:超过45日买受人仍未付清全额房款,则出卖人有权不返还买受人已交付的购买该商品房款项,同时有权将该商品房另行出售给第三人,买受人不得要求任何形式的赔偿。（3）买受人未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)而导致出卖人作为连带责任保证人而承担代偿责任的,出卖人有权解除本合同并不返还买受人已交付的购买该商品房款项,有权将该商品房另行出售给第三人,同时买受人应向出卖人支付总房价30%的违约金。13、《商品房买卖合同》与本补充协议不致的,以本补充协议为准。上述合同签订后，被告杨晓旭按时缴纳购房款，但对下欠的40万元，被告杨晓旭认为原告在房屋出售时宣传所做的宣传图上显示被告购买的房屋门前有一条路，但一直未开通，为此其主动停止办理房屋按揭手续。另查，被告杨晓旭停止办理按揭手续后，多次到原告处要求解决门前道路问题，原告也多次向被告催缴房款，被告以原告承诺门前路未开通为由拒付。原告当庭陈述被告房屋前的道路系政府配套工程，不应由原告修建。被告杨晓旭购买的A区房屋于2015年6月2日经西峡县建设工程竣工验收备案。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，不违背公序良俗为有效合同。原被告双方应当按照合同约定履行相应的义务，按照双方签订的合同附件四的《合同补充协议》第6条（2）约定，被告应当在停止办理按揭后15日内交清下欠房款，被告长期拖欠原告购房尾款侵犯原告的合法权益，原告要求被告支付购房尾款40万元的诉请理由正当，本院予以支持。原告认为被告未按照合同约定支付房款，应当支付违约金5万元，被告辩称原告未将其购买房屋门前街道开通属违约行为，对此本院认为，首先，原告在其商品房销售广告和宣传资料上，明确被告购买的房屋前有一条街，但至今未开通，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，原告存在违约行为；其次，原告出售给被告的房屋至今未向被告交付；再次，原告提供《合同补充协议》的第一条约定“出卖人的销售广告、宣传资料中的所有图片、资料、数据、说明，样板间及装修装饰等,仅供买受人参考，对出卖人和买受人都不构成约束”，该约定为原告提供的格式条款，违反法律规定，该约定为无效条款，故对原告要求被告承担的违约责任的诉请，本院不予支持。另，被告未对原告的违约行为提起反诉，其要求驳回原告的诉讼请求，本院亦不予支持，对原告的违约行为，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百九十五条、第六百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告杨晓旭于本判决生效后十日内支付原告西峡县农商市场置业有限公司购房款人民币400000元；二、驳回原告西峡县农商市场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4025元，由原告西峡县农商市场置业有限公司负担375元，被告杨晓旭负担3650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  杨付林二〇二一年二月二十日书记员  李倩倩