广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初133号原告：清远市中恒物业管理有限公司,住所地清远市××××远光电缆实业有限公司办公楼二楼，统一社会信用代码9144180××××××××097。法定代表人：莫计棠，总经理。委托诉讼代理人：廖再华，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：何远丽，广东品格律师事务所实习律师。被告：蔡业文，男，1987年5月15日出生，汉族，身份证住址为广东省清远市清新区×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××757。原告清远市中恒物业管理有限公司诉被告蔡业文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理，原告清远市中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）委托诉讼代理人廖再华、何远丽到庭参加了诉讼。被告蔡业文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2018年7月至2020年11月拖欠的物业服务费人民币3223.64元及逾期付款滞纳金(物业服务费暂计算至2020年11月，每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按5‰的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年11月30日为6801.88元)；2、请求判令被告立即向原告支付2019年8月至2020年10月拖欠的水费及各分摊费(电梯、公共照明、水泵加压)共人民币861.73元；3、请求判令被告立即向原告支付原告为实现债权支出的律师费1500元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。以上1、2项合计金额10887.25元。事实和理由：被告与开发商广东中恒房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于清新县×××××××××××××××××××××××××屋。房屋所在项目于2017年7月25日完成竣工验收，于2017年8月14日取得竣工验收备案，符合交付条件。双方完成房屋交接的时间为2017年9月22日。被告与原告清远市中恒物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，原告按约定的收费标准收取物业服务费，原告依约提供物业服务。现被告己接收房屋并入住，应当在接收之日起承担物业服务费及其他费用。但被告自2018年7月份起就无正当理由一直拖欠物业服务费及各分摊费，原告多次催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十五条约定及相关法律规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金、律师费。为维护原告及全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告中恒物业公司向本院提交的证据有：1、被告身份证复印件，拟证明被告主体地位；2、《商品房买卖合同》，拟证明被告购买涉案物业，是涉案物业的业主，应当缴纳物业费；3、《竣工验收备案表》，拟证明涉案物业竣工验收合格，达到交付条件；4、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告系涉案物业的物业服务提供人，“协议”对物业费及缴费时间、公摊费、违约金等事项作明确的约定；5、《房屋交接书》、邮寄底单，拟证明涉案房屋已经交接；6、《律师函》、邮件交寄单，拟证明原告向被告催收物业费的事实；7、《公摊费明细表》、发票，拟证明原告代缴公摊费用的事实；8、《委托代理合同》，拟证明原告为实现债权合理支出律师费；9、律师费发票（庭审中提交），拟证明原告为实现债权合理支付律师费1500元；10、水费及分摊费明细(庭后提供)，拟证明被告水费及各分摊费用情况。被告蔡业文无答辩及无向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告蔡业文与房地产开发商广东中恒房地产开发有限公司双方于2016年10月12日签订了一份《商品房买卖合同》，由被告蔡业文购买了位于清新县×××××××××××××××××××××××××屋，建筑面积92.63㎡，该房屋所在项目于2017年7月25日完成竣工验收，并于2017年8月14日取得竣工验收备案，符合交付条件，双方于2017年9月22日完成房屋交接手续。2016年10月12日，原告中恒物业公司作为甲方与被告蔡业文作为乙方签订了一份《关于前期物业管理的约定》，共约定八章：第一章总则，乙方聘请甲方在乙方已购买的上述房屋提供物业管理服务等；第二章物业管理事项（甲方提供的公共性物业服务主要内容等）；第三章物业管理服务费，物业管理服务费收取标准暂定每月按每平方米建筑面积1.2元计算，各分摊费用（包括电梯、公共照明、水泵加压、公共用水、行政代收费用等），物业管理服务费收费方式为乙方须在每月5日前向甲方缴交上月份物业管理服务费，乙方首期物业管理服务费计收时间为乙方办理完成交房手续之日起开始计收等；第四章甲方权利和义务；第五章乙方权利和义务；第六章服务期限，自本协议生效之日起至乙方与新聘的物业管理公司订立物业管理服务协议开始履行之日止等；第七章违约责任，乙方逾期缴交物业管理服务费用的，每日按未缴费用总额的5‰支付滞纳金。逾期超过二个月。甲方有权予以公布、敦促交费或通过法律途径收取拖欠物业管理服务费。甲方因上述行为而引起的诉讼费、律师费、执行费等相关费用由乙方承担；第八章附则等。原告在被告与广东中恒房地产开发有限公司完成交房后为被告进行涉案房屋物业管理服务，但被告从2018年7月份开始欠费并无向原告交纳物业服务费及其他费用，原告向被告催收相关费用并于2020年10月20日委托广东品格律师事务所向被告发出催收物业服务费等款项的律师函，但被告仍未交费，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，2020年12月21日，原告与广东品格律师事务所签订了一份《诉讼委托代理合同》，原告就本案委托广东品格律师事务所提起诉讼，并由广东品格律师事务所指派廖再华、何远丽律师为诉讼代理人，为此，原告支付了律师费用1500元给广东品格律师事务所。以上事实，有被告身份证复印件，《商品房买卖合同》，《竣工验收备案表》，《前期物业管理服务协议》，《房屋交接书》及邮寄底单，《律师函》及邮件交寄单，《公摊费明细表》及发票，《委托代理合同》及律师费发票，水费及各分摊费明细以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告中恒物业公司与被告蔡业文签订的《关于前期物业管理的约定》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告应按合同约定支付物业管理费及原告代缴的其他相关费用给原告。原告主张被告支付2018年7月至2020年11月拖欠的物业服务费3223.64元计算实为3223.52元（计算方式为92.63㎡×1.2元/月/㎡×29个月，其中每月物业服务费为111.56元）及支付2019年8月至2020年10月拖欠的水费及各分摊费(电梯、公共照明、水泵加压)共861.73元，有双方签订的合同及原告提供的代缴公摊费用发票为依据，而且被告在原告起诉后并无提出异议，本院予以确认。故原告诉请被告支付物业服务费及其他相关费用，合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期付款滞纳金的问题。被告拖欠2018年7月至2020年11月期间的物业费的行为违反合同约定，应当承担违约责任。原、被告双方在《前期物业服务合同》约定逾期缴交物业管理服务费的，每日按未缴费用总额的5‰支付滞纳金，逾期超过二个月，甲方有权予以公布、敦促交费，甚至通过法律途径追讨欠款，双方约定的滞纳金实为违约金，因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业管理服务费，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原告、被告在上述合同中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，原告也未提供实际损失的证据，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因此，本案中的每期逾期付款违约金应从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。关于原告因主张债权而支出的律师费1500元，有委托代理合同、律师费发票为据，本院予以确认，由于被告逾期缴交物业管理服务费用，根据原、被告在签订《关于前期物业管理的约定》时约定，对原告已支出的律师费，被告应予承担，故原告请求判令被告支付原告因主张债权支出的律师费1500元,合理、合法，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭举证、质证和抗辩的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蔡业文应于本判决生效之日起五日内向原告清远市中恒物业管理有限公司支付物业服务费3223.52元及违约金（违约金分两段计算：从2018年8月6日起至2019年8月19日止的违约金以111.56元为基数每月递增111.56元至2019年7月31日，按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计算；从2019年8月20日起至付清款日为止的违约金以111.56元为基数，从2019年8月1日起每月递增111.56元至2020年11月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。上述违约金总额不能超过3223.52元）；二、被告蔡业文应于本判决生效之日起五日内向原告清远市中恒物业管理有限公司支付代缴的水费及各分摊费(电梯、公共照明、水泵加压)共861.73元；三、被告蔡业文在本判决生效之日起五日内支付原告支出的律师费1500元给原告清远市中恒物业管理有限公司；四、驳回原告清远市中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由原告负担30元，被告负担24元。此款原告已预交。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘伟东二〇二一年二月二十四日书记员  黄梓维法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146×××××391。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。