苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8361号原告：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。法定代表人：金科丽，总经理。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所实习律师。被告：苏海洪，男，1964年7月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）诉被告苏海洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日受理。本案依法由审判员瞿忠奎适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告绿城物业公司的委托诉讼代理人周颖、蔡婷婷，被告苏海洪到庭参加诉讼。后原告委托诉讼代理人周颖变更为丁仁，第二次庭审，原告委托诉讼代理人丁仁，被告苏海洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告苏海洪支付2018年7月起至2020年6月止的物业费18368.40元及滞纳金30225.20元。审理中，原告变更诉讼请求：判令被告苏海洪支付2018年7月起至2020年6月止的物业费16990.77元及从2020年10月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的滞纳金。事实与理由：被告苏海洪是苏州绿地博墅小区52幢109室业主。原被告约定，原告为被告提供物业服务，被告每月按每平方米3.64元向原告预交物业费；逾期支付物业费的，应按应付金额的每日千分之三支付违约金。被告自2018年7月1日起开始拖欠物业费，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告苏海洪辩称，其系绿地博墅小区52幢109室业主，建筑面积210.26平方米。其没有支付物业费的原因：原告的物业服务水平达不到高标准的收费；其房屋东侧外墙砖翘起，存在脱落的风险，报修后物业一直没有维修；工程维修人员没有24小时值守；原告没有公示收费情况；没有及时清理垃圾，小区绿化被破坏；小区内有个水景，一直处于干枯状态；节假日没有专题布置，每年没有三次以上花卉、景点布置，每年没有组织至少6次社区活动；没有组织消防演练；小区主出入口8点至20点没有双人执勤、立岗；没有经法定人数业主同意擅自占用绿地私搭车棚，违建垃圾池；部分业主在公共区域晾晒衣物不加管理。本院经审理认定事实如下：2015年8月14日，甲方苏州绿地苏兴房地产开发有限公司（以下简称绿地房产公司）与乙方绿城物业公司签订《苏州市前期物业服务合同》。合同约定甲方将坐落于吴中区临湖镇环镇路的物业项目委托给乙方实行前期物业服务；前期物业服务期限2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2017年10月1日至2019年9月30日；物业费由乙方向业主收取，低层住宅（联排）收费标准3.64元/月/平方米。2016年6月23日，甲方绿地房产公司、甲方选聘的物业公司绿城物业公司、乙方苏海洪签订《博墅前期物业管理服务协议》。协议约定，乙方所购房屋坐落于吴中区××××室；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业费为低层住宅（联排）3.64元/月·平方米；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议附件约定原告提供物业服务等级为5级，具体服务内容及标准：1.综合服务。基本服务要求包括物业费收支情况每半年公布1次，每个等级服务内容和要求高于并包含低一级的服务内容和要求等；等级服务标准包括对业主的求助、咨询及时处理，对业主投诉在24小时内答复，急修服务15分钟到位、8小时修复，如不能，要有紧急处理措施，节假日有专题布置，每年组织不少于6次社区活动等。2.公共部位共用设施设备维护。等级服务标准包括工程维修人员24小时值守等。3.公共秩序维护。基本服务要求包括对车辆进行有效管理和疏导，车辆停放有序等；等级服务标准包括小区各出入口24小时值班看守，8:00-20:00主出入口双人执勤，立岗服务不少于8小时，每年组织业主或使用人参与消防演练不少于2次等。4.保洁服务。基本服务要求包括制定环境卫生管理规定等，做好服务记录，垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味等；等级服务标准包括垃圾分类收集，每日收集2次，道路、绿化带、停车场等公共部位的清洁每日2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁时间不超过1小时，目视干净、整洁、无死角等。5.绿化养护服务。基本服务要求包括有专业人员进行绿化养护管理，草坪生长良好，及时修剪和补种等；等级服务标准包括小区绿化成活率95%以上，乔、灌木、攀缘植物每年修剪4次以上，适时适量施肥，草坪常年保持完整，边缘清晰，及时清理杂草，每年有3次以上花卉、景点布置等。审理中，原、被告一致确认，涉案绿地博墅小区52幢109室房屋建筑面积210.26平方米。上述事实由原告提供的苏州市前期物业服务合同、博墅前期物业管理服务协议及附件，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，被告苏海洪提供了以下证据：1.照片打印件一组，证明原告没有安排双人站岗，违反物业协议约定，降低了服务质量。2.照片打印件一组，证明原告在节假日没有主题布置、花卉布置，违反物业协议约定，降低了服务质量。3.照片打印件一组，证明原告未经业主同意擅自违建垃圾场和车棚，占用绿地，侵害被告利益。4.照片打印件一组，证明原告没有及时清理垃圾，绿化被破坏、枯萎，部分业主在公共区域晾晒衣物没人管理，原告违反物业协议约定，降低了服务质量。5.2019年6月20日的物业费催交通知书，载明：涉案房屋2018年7月1日至2019年12月31日未交纳物业费13776.3元、能耗费450元，2017年7月1日至2018年12月31日空关折扣4132.89元，共计欠费10093.41元。被告认为根据该催交通知书，2018年7月至2019年12月的物业费应为10093.41元。经质证，原告陈述，对证据1真实性和证明目的不认可，只有日期没有具体时间，有在工作人员休息时拍摄的可能，不能证明原告没有提供安保服务。对证据2真实性和证明目的不认可，物业服务具有延续性，被告提供某一时间段照片不能证明原告整个服务期限均未提供相应服务，且节假日主题布置不是原告应尽义务，其已做到安保、保洁、绿化等基础性服务。对证据3、4真实性和证明目的不认可，不能证明原告未提供保洁服务。建设垃圾场是为了垃圾分类，建设车棚是因为业主反映没有地方给电瓶车充电，垃圾场和车棚是其征询业主诉求后建设，不存在违建问题。其没有行政执法权，对部分业主的个人行为不能强制制止。从被告的照片可以反映涉案小区存在绿化，其也提供了相应物业服务。关于被告结欠物业费，经核算，被告2018年7月至2020年6月物业费18368.4元，扣除空关折扣4132.89元，故被告还结欠物业费14235.51元。被告陈述，关于照片连续性问题，需要原告提供视频录像证明长时间存在安保服务。物业协议约定5级服务，而实际情况只有两三级。建设车棚没有征求业主意见，其不知道何时建造。破坏绿化和违规晾晒问题也需要物业公司进行管理。本院认为，原告与绿地房产公司签订的《苏州市前期物业服务合同》，原、被告与绿地房产公司签订的《博墅前期物业管理服务协议》均合法有效，各方均应按约全面履行合同义务。原告已按约提供物业服务，被告应按约交纳物业费。被告提供的物业费催交通知书载明涉案房屋物业费应扣减2017年7月至2018年12月空关折扣4132.89元，2018年7月至2019年12月物业费、能耗费（450元）共计10093.41元。审理中原告扣除上述空关折扣，主张被告还结欠2018年7月至2020年6月物业费14235.51元。鉴于原告认可空关折扣，并同意在本案诉请的2018年7月至2020年6月期间的物业费中扣减此前的空关折扣，故本院根据涉案房屋建筑面积、物业费收费标准及空关折扣金额等核定被告应支付原告2018年7月至2020年6月物业费14235.42元。被告抗辩原告服务未达到物业服务协议约定的服务等级和标准等。根据被告提供的照片打印件，对照双方的《博墅前期物业管理服务协议》及附件内容，原告的物业服务确有瑕疵，但物业服务瑕疵问题并非被告拒绝支付物业费的正当理由。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业费是物业服务企业维持良好运行状态的必要条件。交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，如果业主认为物业公司履行物业服务合同义务时存在瑕疵，业主有权利请求物业公司继续履行、采取补救措施以提高物业服务质量，而不是长期拒绝交纳物业费。业主不交纳物业费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，使正常的物业管理服务难以为继，也会使整个小区的物业管理服务陷入恶性循环状态，也损害了其他按时交费业主的正当权利，最终损害的是全体业主自身的利益。当然，物业公司在服务过程中既要按约提供物业服务，也应当经常和及时同业主进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业公司互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区。综上，本院对被告的抗辩意见不予采信。关于滞纳金即违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告具有相应的抗辩权，包括在双方争议经过审判或仲裁前有权迟延交纳相应的物业服务费。因此，原告诉请被告支付相应逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告苏海洪于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司自2018年7月至2020年6月止的物业费人民币14235.42元。二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币112元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担34元，被告苏海洪负担78元。此款已由原告预交，被告苏海洪于本判决生效之日起十日内直接给付原告绿城物业服务集团有限公司，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 瞿忠奎二〇二一年二月二十日法官助理 赵纯碧书 记 员 李未彦