安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初878号 原告：安徽喜洋洋物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路凤凰城·家家景园二期商住9幢218室，统一社会信用代码91340100784905018B。 法定代表人：耿松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍素萍，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：项启英，女，1977年2月26日出生，汉族，户籍地合肥市包河区。 委托诉讼代理人：周磊，安徽金亚太律师事务所律师。 原告安徽喜洋洋物业管理有限公司（以下简称喜洋洋物业公司）与被告项启英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告喜洋洋物业公司的委托诉讼代理人霍素萍、被告项启英及其委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喜洋洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立支付原告物业管理服务费16153.7元（自2012年1月1日起至2020年12月31日止）以及违约金10623.09元（以逾期物业费为基数,按日万分之五的利率,暂计算至2020年12月31日,之后顺延计算至款清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月18日原告与凤凰城业主委员会签订《物业服务合同》,约定由原告提供位于合肥市蜀山区凤凰城燕园的物业管理服务,物业费按半年度预收,其中多层住宅的费用每月0.58元／平方米,小高层、高层住宅的费用为每月1.05元／平方米,如业主和物业使用人逾期交纳物业费的,自逾期之日起应按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金。合同期限2010年9月18日至2013年12月31日。2012年11月双方签订补充协议约定多层住宅的费用每月0.66元／平方米,小高层、高层住宅的费用为每月1.2元／平方米。后《物业服务合同》期满,因小区业主委员会正在换届,继续履行上届业委会与原告所签订的物业服务合同,故该小区继续委托原告提供物业管理服务至今。被告项启英系该小区XXX室的业主,该高层建筑面积为125.69平方米。合同履行期间,原告按约提供了物业管理服务,然而被告自2012年1月1日起至今没有缴纳物业费,截止2020年12月31日累计已欠费达16153.7元。期间,原告多次通过电话和书面发函催缴未果,被告严重违反了《物业服务合同》约定,应自逾期交费之日起按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金,现原告自愿按日万分之五的利率计算违约金,暂计10623.09元。为维护自身的合法权益,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定,诉至贵院,望判如所请! 被告项启英辩称：一、根据国家企业信息公示系统显示，2010年安徽喜洋洋物业管理有限公司不具备物业管理资质，同时也不具有提供物业服务的资格，其与凤凰城·燕园业主委员会签订的物业服务合同应当认定为无效。二、物业服务合同属于继续性合同，物业服务费属于定期给付债务，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但是具有可分性，均为独立债务，故诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之时分别单独计算，从本案原告提供被告的物业费计算清单可以看出，原告也是每年单独计算物业服务费，原告主张被告从2012年至2017年期间的物业服务费已超过法律保护的三年诉讼时效，法律不应保护躺在权利上睡觉的人，故被告请求法院不予支持超出诉讼时效部分的物业服务费。三、原告安徽喜洋洋物业管理有限公司对于物业服务合同的履行存在重大瑕疵，不仅未完全履行物业服务合同中的主要义务，并且提供的物业服务质量未达到物业合同中约定的标准，例如车辆乱停乱放、路面未进行清洁工作、公共绿化无人养护、路面积水严重、设施损坏维修不及时、公共收益的财务未公开等，2011年夏季由于原告未尽管理义务致使小区排水系统瘫痪造成溢水事故，导致被告车辆浸水受损，被告承担高达7000余元车辆维修费用，物业至今未进行赔偿，由于以上述种种物业服务履行瑕疵，被告拒绝缴纳物业服务费属于正当理由，应被法院所支持，故被告无需向原告缴纳物业费及违约金。四、原告存在提高收费标准从而多收取物业费情况，原告自认自2013年12月31日《物业服务合同》到期之后，燕园小区一直未产生业主委员会，故一直履行2010年9月18日签订的《物业服务合同》，而该份《物业服务合同》中约定高层按照1.05元/㎡进行收取物业费，故原告物业费计算存在错误，每年物业费应为1583元。五、根据物业服务合同约定，原告提出违约金的诉请在合同中并无相应的条款，请求法院予以驳回。 经审理查明：2010年9月18日，凤凰城燕园业主委员会（甲方）与原告喜洋洋物业公司（乙方）签订《合肥市凤凰城燕园物业管理项目物业服务合同》，合同约定由喜洋洋物业公司对凤凰城燕园小区多层、（小）高层住宅楼提供物业管理服务；合同期限自2010年9月18日起，至2013年12月31日止；管理服务费按建筑面积多层每月0.58元/m2、小高层每月1.05元/m2、高层1.05元/m2向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按日每日加收期应缴费用千分之三的滞纳金。合同到期后，因凤凰城燕园业主委员会换届未选举产生新一届业主委员会，喜洋洋物业公司仍继续提供物业管理服务至今。对于该小区的收费标准，2013年1月合肥市蜀山区物价局核准有电梯物业综合服务费为1.20元/平米/月。 被告项启英为凤凰城家家景园四期燕园XXX室业主，该房屋为有电梯高层住宅，面积为125.69平方米。庭审中喜洋洋物业公司陈述自2012年1月1日起被告未缴纳物业费至今。 上述事实，有当事人当庭陈述及原告喜洋洋物业公司提交的物业服务合同、补充协议、情况说明、会议纪要等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告喜洋洋物业公司与凤凰城燕园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，原告于2010年起为该小区提供物业管理服务，该物业服务合同期满后双方以补充协议、会议纪要、托管协议的形式确立原告喜洋洋物业公司继续为该小区提供物业管理服务至今，被告作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告主张该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告辩称物业公司未提供合格物业服务，但其提供的证据不足以证明喜洋洋物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，且其提出的车辆浸水等问题，与本案不属同一法律关系，其可根据具体原因寻适格主体另行解决或另案解决，故本院对该辩称意见不予采信。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，本案中原告诉请最后一期物业服务费至2020年12月31日，故原告诉请并未超过诉讼时效，被告该项辩称本院亦不予采信。考虑到原告喜洋洋物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应缴纳的物业费酌情予以减免并对原告提出的违约金不予支持。综上，被告应向原告喜洋洋物业公司缴纳物业费14487.9元[(125.96㎡×1.05元/㎡/月×12个月+125.96㎡×1.2元/㎡/月×96个月)×90%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告项启英于本判决生效之日起三日内一次性支付原告安徽喜洋洋物业管理有限公司2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费14487.9元； 二、驳回原告安徽喜洋洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费469元，减半收取计234.5元，由原告安徽喜洋洋物业管理有限公司负担54元，被告项启英负担180.5元。 本判决为终审判决。 审判员 占 峰 二〇二一年二月二十六日 书记员 时丁玲 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。