宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终191号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏银睿创业园建设有限公司。 法定代表人：刘某1。 委托诉讼代理人：孙某，宁夏银川市人，大学文化，现住宁夏银川市。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：庞某，宁夏大远律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人(原审被告、反诉原告）：宁夏聚匠文化传媒有限公司。 法定代表人：郑某。 委托诉讼代理人：刘某2，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人宁夏银睿创业园建设有限公司（以下简称“银睿创业公司”）与上诉人宁夏聚匠文化传媒有限公司（以下简称“聚匠文化公司”）租赁合同纠纷一案，前由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出（2019）宁0402民初1937号民事判决，银睿创业公司不服该判决，向本院提出上诉。本院作出（2020）宁04民终107号民事裁定，以认定基本事实不清，证据不足为由裁定撤销原判，发回重审。固原市原州区人民法院另行组成合议庭，依法适用普通程序审理了本案，作出（2020）宁0402民初3899号民事判决，双方均不服该判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。银睿创业公司的委托诉讼代理人孙某、庞某，聚匠文化公司的法定代表人郑某、委托诉讼代理人刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银睿创业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持银睿创业公司的一审诉讼请求，驳回聚匠文化公司的反诉请求；3.本案一、二审案件受理费由聚匠文化公司承担。事实和理由：一、本案基本情况。20l8年l2月3日，双方签订《入孵租赁合同》，约定聚匠文化公司承租银睿创业公司位于固原经济开发区孵化园内的互联网+众创空间创客孵化区房屋场地，实际面积1800平方米，租期一年。银睿创业公司同意免除聚匠文化公司的一年租金。合同第五条第一项明确约定，聚匠文化公司严格遵守入孵租赁合同的各项条款和孵化区运营所规定的各项管理制度，运营所规定的各项管理制度为本合同的附件二，为本合同不可分割的一部分；第八项约定，聚匠文化公司租赁场地的装修，须保持原场地的设施完整和功能有效，不得改变原有整体格局风格等。第六条第三项明确约定，聚匠文化公司承租经营范围和运营模式不符合开发区孵化区孵化企业的标准要求或固原市经济开发区管委会（以下简称开发区管委会）责令聚匠文化公司禁止经营的情形，银睿创业公司不负责聚匠文化公司任何经济损失和法律责任并终止合同，收回房屋。二、聚匠文化公司装修行为违反合同的约定。《入孵租赁合同》是一份有限制约定的单方受益合同，聚匠文化公司遵守开发区管委会、银睿创业公司规定，在合同约定的范围内，以免交租赁费用的方式使用租赁房屋，但依据合同约定其应遵守更为全面的管理制度，合理使用的范围也相对于一般互易合同有所不同。银睿创业公司同意聚匠文化公司进行装修，但聚匠文化公司违反合同约定，对租赁房屋组织实施“婚纱摄影基地”项目，改变场地的完整和功能、格局风格进行了不符合规定的违规大规模装修，聚匠文化公司是在知道这一行为可能带来的不利后果下而进行的。20l9年1月l6日开发区管委会经济发展建设局发出(2019)1号通知，通知银睿创业公司停止装修，上述通知同时送达聚匠文化公司。聚匠文化公司进行装修违反了合同得第五条、第六条的约定，应自行承担装修费用的损失。三、银睿创业公司在履行合同时无任何过错。根据合同第六条第三项约定，开发区管委会责令聚匠文化公司停止装修，银睿创业公司不负经济损失并可要求终止合同。聚匠文化公司在庭审中也并未有证据证明银睿创业公司存在过错。四、原审法院认定事实错误。1.银睿创业公司的一期目标是4000平方米聚集60家企业。聚匠文化公司占据45％的场地，却违反合同的约定进行不符合规定的装修，长期占用房屋，不经营，导致银睿创业公司无法完成区科技厅、开发区管委会的要求。合同中虽然没有约定聚匠文化公司违反合同约定的赔偿，但按照正常的租赁费用，1800平米一年的房屋租金、场地实训等远超160000元，银睿创业公司诉请要求聚匠文化公司赔偿160000元符合市场租赁价格。2.银睿创业公司将房屋免费出租给聚匠文化公司，目的就是完成孵化器的经营。孵化园主要以智慧城市及科技孵化相关的产业为主，带动相关教育培训、电子商务培训及运营服务，软件服务平台开发、科技创新企业孵化、互联网运营型企业孵化。聚匠文化公司注册的经营范围是网站建设、运营、维护；软件开发及维护等，经营范围符合入驻条件，却进行“婚纱摄影基地"为主要特征的装修，显然不符合开发区管委会的要求、管理规定和合同的约定。合同明确入驻的企业并非传统的“婚纱摄影”的经营范围，聚匠文化公司进行婚纱摄影的装修，并在科技孵化器里乱拆乱建乱改，在孵化器大厅里使用液化天然气做饭等，破坏了原有的整体风格，严重违约。聚匠文化公司入驻应当对孵化园区的经营有明确的认知，孵化园的产业应是众所周知的，依据民事诉讼法及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，银睿创业公司是不需要举证证明的，是不再需要向其说明入场要求的。原审法院认为银睿创业公司应当说明入场要求，显然是不正确的。一审法院判决银睿创业公司负有责任，要求银睿创业公司负60%责任没有合同约定，更没有法律规定。五、原审法院超诉讼请求判决，程序违法。双方均没有要求解除《房屋租赁合同》，一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》超诉讼请求判决。 聚匠文化公司辩称，银睿创业公司的上诉请求不能成立，聚匠文化公司对案涉房屋进行装修时经过银睿创业公司同意和认可，并且由于银睿创业公司违反其与开发区管委会之间的约定导致聚匠文化公司不能正常经营，造成了巨大损失，过错应当全部由银睿创业公司承担。 聚匠文化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判第二、三项，即聚匠文化公司不应承担对××区众创空间A3厂房恢复原状的义务以及银睿创业公司应向聚匠文化公司赔偿装修损失287508.41元；2.本案一、二审案件受理费由银睿创业公司承担。事实和理由：一、一审以聚匠文化公司未充分了解非常细致的入场要求，并据此判决聚匠文化公司应当自行承担40%的装修损失存在严重过错。首先，作为承租人，在查找、接收其租赁房屋的一般信息方面本来就有着天然的壁垒和障碍，更何况是要求聚匠文化公司了解非常细致的入场要求，这对于聚匠文化公司而言完全超出了一般租房需要了解的信息，在银睿创业公司未告知有特殊入场要求的情况下，聚匠文化公司完全可以按照一般习俗，视为没有入场要求；其次，银睿创业公司作为出租人，其有义务对自己所出租的场地及入场要求等内容向聚匠文化公司如实、充分的说明与告知，尤其是入场要求应属于银睿创业公司需要特别告知的事项，但其并没有尽到该义务，存在过错，不能将过错转嫁给聚匠文化公司；最后，即使聚匠文化公司在承租厂房时未充分了解入场要求，但聚匠文化公司在装修厂房时，经过了银睿创业公司的同意，甚至是在银睿创业公司负责人的指导下完成装修工作的，银睿创业公司对自己所出租的厂房享有权利，聚匠文化公司基于对银睿创业公司的信任，并经过其同意，才对厂房进行装饰装修，如果有入场要求，银睿创业公司为何在聚匠文化公司装修时，不予以告知并阻挡。二、聚匠文化公司不应当承担将涉案房屋恢复原状的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”由此反推也可以认定，经过出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失，本案中聚匠文化公司对租赁厂房进行装修，目的是为了在租赁期间进行商业经营，现由于银睿创业公司违约致使租赁合同被提前解除，签订合同的目的并未实现，不存在违约行为，没有义务将涉案房屋恢复原状。一审判决将损失承担按比例进行划分，但是未将恢复原状相应的费用按照过错比例进行划分没有法律依据。 银睿创业公司针对聚匠文化公司的上诉请求辩称，首先聚匠文化公司的上诉请求及理由不能成立，聚匠文化公司入园时是知悉孵化企业是科技型企业，不做其他业务，在入孵租赁合同的序言部分以及第五条第一项、第八项均对房屋的装修以及入住企业应当遵守的制度有约定，第六条第三项约定了如果不按孵化企业标准要求或开发区管委会禁令，可以终止合同，损失银睿创业公司不负担。聚匠文化公司对合同的内容以及规章制度、装修风格是知悉的，婚纱摄影基地是不符合合同的装修要求，显然聚匠文化公司是有过错的，一审法院完全抛开合同认为双方均有过错是不能成立的，银睿创业公司没有任何过错。2.一审法院自由裁量银睿创业公司承担主要责任没有事实和法律依据。3.原审判决要求聚匠文化公司恢复原状符合事实和法律规定。入孵合同第八条有明确约定如果聚匠文化公司违反约定，银睿创业公司收取原厂地建造费用50%进行赔偿，所以银睿创业公司一审中要求支付160000元。聚匠文化公司入园时提供的营业执照上面写营业范围为网站运营、维护、软件开发、影视制作等，我们以为引进的是大型网络软件公司，就将营业执照提交给了开发区管委会的魏经理，开发区管委会要求按照孵化企业的运营模式进行装修，结果聚匠文化公司装修过程中导致暖气管道破裂，园区停暖停水，被开发区管委会发现，到现场才知道聚匠文化公司装修的是一个影视基地。随后开发区管委会给我公司下发通知。 银睿创业公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《入孵租赁合同》；2.聚匠文化公司返还其租赁的位于固原市××区内的宁夏固原互联网+众创空间创客孵化区A3厂房，并拆除聚匠文化公司私自在承租厂房内的装饰装修物，将厂房恢复原状；3.聚匠文化公司赔偿银睿创业公司损失160000元；4.本案诉讼费由聚匠文化公司承担。 聚匠文化公司向一审法院提出反诉请求：1.要求银睿创业公司退还聚匠文化公司押金30000元；2.要求银睿创业公司赔偿聚匠文化公司装修损失430000元；3.鉴定费用10000元由银睿创业公司承担；4.案件受理费由银睿创业公司承担。 一审法院认定的事实：2018年11月23日，银睿创业公司与聚匠文化公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于宁夏××区《宁夏固原互联网+众创空间》，房屋面积1800平方米；租期先为一年，第一年房租免费，租赁期限自2018年11月23日起至2019年11月23日止；租房用途为聚匠文化公司承租该房屋仅作为租赁者本公司入园孵化拓展业务，科技研发，公司发展使用，不得转让，严禁非法经营活动；租赁期间房屋修缮是银睿创业公司的义务，银睿创业公司对房屋屋顶及各间墙体门窗上下水、暖、电、网线及各管道等设施、设备保持及时检查，严格管理，发现事故应在第一时间报知经济开发区管委会或辖区物业管理部门准时抢修，确保孵化器及各家入驻企业正常运营；合同还约定了乙方（聚匠文化公司）入驻孵化器运营规则等双方权利义务。同年11月26日，银睿创业公司向聚匠文化公司收取租房押金30000元。2018年12月3日，双方就涉案厂房又签订了一份《入孵租赁合同》，该合同对原签订的《房屋租赁合同》进行了细化和补充完善。合同签订后聚匠文化公司组织人员对涉案厂房进行装修，装修过程中对原厂房内设备进行了拆除，2019年1月16日宁夏固原经济技术开发区管理委员会经济发展建设局以固经开管建发（2019）1号通知，通知银睿创业公司：“银睿创业公司违背了协议原则和内容，私自改变设计用途，背离建筑装修初衷，未经开发区管委会报批审核，利用国有资本违规建造婚纱摄影基地，并破坏厂房暖气管道与自来水管道，造成大面积停暖停水，影响了园区内其他企业的生产经营，按照《城市规划法》和《建筑法》有关规定条款，银睿创业公司这一行为实属严重违法行为，请立即停止私改乱装，恢复原状，否则我们按照相关规定采取进一步措施”；同年1月17日宁夏固原岩盐开发有限责任公司以固盐开发函（2019）1号告知书，告知银睿创业公司“因银睿创业公司在未上报具体招商项目与装修改造方案的情况下，单方面在开发区轻工产业园A3厂房组织实施“婚纱摄影基地”项目，经核实，银睿创业公司违背了《公司章程》，“婚纱摄影基地”项目不符合园区产业定位，且在装修改造过程中，破坏了原有厂房地面及暖气管道与自来水管道，造成园区大面积停暖停水，严重影响了其他入园企业的生产经营，同时给园区国有资产管理造成障碍，不利于国有资产保值增值。经公司董事会研究决定，责令银睿创业公司即日起停止对“婚纱摄影基地”项目的一切装修改造工程，积极主动与宁夏固原岩盐开发有限责任公司对接，有效协商解决此事，否则宁夏固原岩盐开发有限责任公司将依照园区管委会批示精神，依法予以追诉追偿”。以上通知和告知书同时送达至聚匠文化公司，聚匠文化公司收到通知、告知书后立即停止了装修。本案审理过程中，聚匠文化公司的装修损失于2019年7月31日经宁夏众业工程造价咨询有限公司司法评估为287508.41元，支出鉴定费为10000元。 一审法院认为，银睿创业公司与聚匠文化公司就涉案房屋场地于2018年11月23日签订了一份《房屋租赁合同》，又于2018年12月3日签订了一份《入孵租赁合同》，两份合同均未违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，双方发生纠纷，银睿创业公司起诉要求解除合同，聚匠文化公司同意解除合同，一审法院确认解除双方签订的《房屋租赁合同》和《入孵租赁合同》。银睿创业公司要求聚匠文化公司返还位于固原经济开发区孵化园内的宁夏固原互联网+众创空间创客孵化区A3厂房，并恢复原状，因聚匠文化公司在合同履行过程中装修造成涉案厂房改变了原貌和原设计用途，且双方同意解除合同，聚匠文化公司应当对涉案厂房返还并参照合同签订后交付清单记载进行恢复原状，银睿创业公司该项诉讼请求成立，予以支持。银睿创业公司要求聚匠文化公司赔偿损失160000元，其提供的证据不能证实损失的具体项目和数额，不予支持。合同签订时聚匠文化公司向银睿创业公司交纳押金30000元，聚匠文化公司反诉要求银睿创业公司返还，因双方同意解除合同，该请求予以支持，银睿创业公司应当予以退还。双方签订合同后，聚匠文化公司就着手开始对涉案房屋场地进行装修，后因开发区管委会和宁夏固原岩盐开发有限责任公司向银睿创业公司下发了通知，要求停止对“婚纱摄影基地”项目的一切装修改造工程等，聚匠文化公司才停止装修，因涉案房屋场地系开发区管委会为了发展经济整体进行规划运营，入孵企业必须符合国家产业指导政策和孵化对象要求，入场经营项目需符合在孵化器孵化范围的企业，银睿创业公司作为出租方，在出租涉案房屋场地时应当充分向承租方说明入场要求，承租方聚匠文化公司亦应充分了解入场要求，双方在未充分说明和了解的情况下签订合同，导致合同履行过程中发生纠纷均存在一定的过错，聚匠文化公司因装修产生的损失，双方按责任比例予以承担，聚匠文化公司反诉要求银睿创业公司承担损失的部分理由成立，银睿创业公司应按60%的责任比例向聚匠文化公司赔偿损失，即聚匠文化公司的装修损失287508.41元，应由银睿创业公司向聚匠文化公司赔偿172505.05元，其余损失由聚匠文化公司自行承担。综上所述，银睿创业公司的诉讼请求部分成立，予以支持。聚匠文化公司的反诉请求部分成立，予以支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、解除宁夏银睿创业园建设有限公司与宁夏聚匠文化传媒有限公司间签订的《房屋租赁合同》和《入孵租赁合同》；二、由宁夏聚匠文化传媒有限公司于本判决生效后十日内将租赁的宁夏银睿创业园建设有限公司位于固原经济开发区孵化园内的宁夏固原互联网+创众空间创客孵化区A3厂房恢复原状（参照合同签订交付时的交付清单进行恢复原状）；三、由宁夏银睿创业园建设有限公司于本判决生效后十日内退还宁夏聚匠文化传媒有限公司押金30000元，赔偿宁夏聚匠文化传媒有限公司装修损失172505.05元，共计202505.05元；四、驳回宁夏银睿创业园建设有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宁夏聚匠文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3500元，由宁夏银睿创业园建设有限公司负担3400元，由宁夏聚匠文化传媒有限公司负担100元。案件反诉受理费4100元，鉴定费10000元，由宁夏聚匠文化传媒有限公司负担8460元，由宁夏银睿创业园建设有限公司负担5640元。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提供新的证据。 经二审审理查明，涉案《入孵租赁合同》第二条约定，租赁合同到期后，聚匠文化公司有意继续租赁银睿创业公司房屋的，银睿创业公司有权按照市价优惠收取聚匠文化公司房租并聚匠文化公司另行签订租赁合同；第五条约定的聚匠文化公司义务包括：严格遵守租赁合同各项条款和园区孵化器运营所规定的各项管理制度。运营所规定的各项管理制度为合同不可分割的一部分；聚匠文化公司租赁房屋进行装修，需保持原有场地设施完整和功能的有效性，不得改变原有整体格局风格、严禁乱拆乱改、破坏原有房屋和隔断等设施的结构和功能；第七条约定，孵化器产权、所有权归开发区管委会所有，开发区管委会委托并授权银睿创业公司管理孵化运营；第八条约定，租赁到期后聚匠文化公司不再继续租赁，原则上有义务恢复租赁房屋场地及相关设施的原貌。合同同时还约定了其他权利义务关系。孵化器入孵企业规章制度第二条规定的入孵企业经营范畴不包括婚纱摄影基地项目。其他查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案合同履行过程中双方是否存在过错，过错程度如何确定；2.聚匠文化公司应否承担恢复涉案房屋原状的责任；3.银睿创业公司要求聚匠文化公司赔偿损失160000元是否有充分的证据支持；4.一审法院审理程序是否合法。本院分述如下： 关于涉案合同履行过程中双方是否存在过错以及过错程度的问题。根据《入孵租赁合同》约定，银睿创业公司作为开发区管委会授权委托管理孵化运营的企业，自身应对孵化器入孵企业规章管理制度有明确的认知。庭审中，银睿创业公司主张引进聚匠文化公司时将该公司的经营范围已告知开发区管委会，并得到开发区管委会的审批同意，但未向法庭提供任何证据证实。银睿创业公司作为房屋出租人，未向承租人充分说明入孵企业运营的各项要求。作为孵化运营的受托方，其同意聚匠文化公司对涉案房屋进行装修后，未能严格按照园区规章制度履行监督、检查聚匠文化公司装修行为的管理职责，存在过错。聚匠文化公司主张签订《入孵租赁合同》并非其真实意思表示，但未向法庭提供任何证据予以证实。聚匠文化公司签订《入孵租赁合同》时，明知合同附件中孵化器入孵企业规章制度第二条规定的入孵企业经营范畴不包括婚纱摄影基地，但违反合同约定进行装修，被开发区管委会及时下发通知叫停，亦存在过错。一审法院认定双方当事人在合同履行过程中均存在过错，并结合双方当事人的陈述及在案证据，按照双方当事人的过错责任程度，判决确定各自承担应承担的责任比例并无不当。 关于聚匠文化公司应否承担恢复涉案房屋原状的责任问题。根据《入孵租赁合同》约定，合同到期后，聚匠文化公司有义务恢复租赁房屋场地及相关设施原貌，正确使用房屋管道等设施设备。但根据开发区管委会下发的通知载明，聚匠文化公司背离建筑装修初衷，违规建造婚纱摄影基地，破坏厂房暖气管道和自来水管道，造成停暖停水。并且从在案证据显示，聚匠文化公司在装修过程中擅自移栽树木，已经导致房屋原貌发生变化，其主张不承担恢复涉案房屋原状与合同约定不符，同时主张将恢复原状的责任按照责任比例承担的理由无法律依据，依法不能成立。 关于银睿创业公司要求聚匠文化公司赔偿损失160000元是否有充分的证据支持的问题。本案中，银睿创业公司在一、二审中均未提供证据证实其主张的损失实际存在，应承担举证不能的法律后果。根据查明的事实，涉案《入孵租赁合同》在租金免租期内已被开发区管委会下发通知叫停承租人装修事宜，双方当事人再未继续签订租赁合同约定租金，银睿创业公司以单方主张的租金标准，推算得出的损失数额并无事实依据。 关于一审法院审理程序是否合法。本案中，双方先签订《房屋租赁合同》，不足一月后又签订了《入孵租赁合同》，从签订的两份合同来看，《入孵租赁合同》是对《房屋租赁合同》的细化和完善，内容覆盖了《房屋租赁合同》。现双方当事人同意解除《入孵租赁合同》，开发区管委会下发通知叫停聚匠文化公司装修事宜，双方已无继续履行《房屋租赁合同》的意愿，况且该份合同履行期限已实际届满，故一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》虽存在瑕疵，但不影响双方当事人的实体权益，不构成审理程序严重违法的情形。 综上所述，银睿创业公司及聚匠文化公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6100元，由宁夏银睿创业园建设有限公司负担3500元，由宁夏聚匠文化传媒有限公司负担2600元。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 李凤玲 审判员 闫儒红 二〇二一年二月二十四日 书记员 杨 静 附：与本案相关的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。