云南省玉溪市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）云04民终197号上诉人（原审原告）：李祥，男，1963年4月8日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：廖建昆，云南格元律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨润桃，女，1965年7月21日生，汉族，住云南省玉溪市通海县，现住云南省玉溪市通海县。被上诉人（原审被告）：张建雄，男，1964年4月18日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。被上诉人（原审被告）：张海龙，男，1993年11月17日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。原审第三人：张俊，男，1981年4月29日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。原审第三人：付玲玲，女，1985年6月28日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。上诉人李祥因与被上诉人杨润桃、张建雄、张海龙、原审第三人张俊、付玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2020）云0423民初1225号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李祥上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院重新审理。主要事实与理由：一、一审裁定认定事实及适用法律错误。2018年7月8日，李祥以42.6万元向张建雄购买了位于通海县间，同时无息借给张建雄、杨润桃35万元，约定2019年12月30日前归还。2018年12月28日，张建伟的媳妇到李祥开的铺面问其要不要诉争房屋，价格56万元，并将张建雄与张建伟（系张建雄胞弟）签订的《售房买卖合同》拿给李祥看。后李祥经了解得知因产权人不是张建雄，双方签订的合同无效故没有买。2019年8月，张海龙到李祥的商店内询问其要不要房屋，双方谈好价格60万元成交，但要求李祥支付40万元现金用于归还其叔叔，另外从欠李祥35万元中抵扣20万元。2019年8月10日，李祥从银行取了40万元现金，到诉争房屋与杨润桃、张建雄、张海龙签订《房屋买卖合同》，李祥同意2019年8月10日至12月1日为搬离时间。双方合同成立，李祥已履行了付款义务。双方约定搬家时间和过户时间（2019年12月底以前配合办理完一切过户手续），过户后一年内，杨润桃、张建雄、张海龙如有意赎回，李祥配合杨润桃、张建雄、张海龙办理过户手续，一切费用由杨润桃、张建雄、张海龙承担。约定搬家时间到后，李祥数十次要求履行合同义务，交房并办理房屋变更手续，但杨润桃、张建雄、张海龙拖延迟迟不履行合同义务，拒不腾房，还收取了租房户2020年至2021年的租金。2018年7月8日李祥借给张建雄、杨润桃的35万元是民间借贷，二人未归还。2019年8月10日双方签订的房屋买卖合同，是房屋买卖法律关系，与民间借贷担保无任何关系。35万元借款抵扣房款20万元后还剩15万元未归还并已到期，李祥要求还款是指15万元，由于杨润桃、张建雄、张海龙拒不归还欠款，又不腾房，李祥才分别以买卖合同、民间借贷纠纷同时向法院起诉。一审裁定将房屋买卖合同认定是民间借贷的担保，那担保的是哪笔借款，有借条吗？没有借条，何来担保。杨润桃、张建雄、张海龙辩称，请求驳回上诉，维持原裁定。事实与理由：一、一审裁定认定事实清楚。经过一审审理已经证实：双方于2019年8月10日签《房屋买卖合同》时，因李祥之前借给杨润桃、张建雄、张海龙35万元的借款期限尚未届满，杨润桃、张建雄、张海龙暂时不能清偿该借款，李祥就要求杨润桃、张建雄、张海龙用本案所涉房屋提供抵押担保。杨润桃、张建雄、张海龙按李祥要求签订了《房屋买卖合同》，之后依据约定李祥又借款25万元给杨润桃、张建雄、张海龙周转，合计60万元的借款，均以签订《房屋买卖合同》作为抵押。双方之间的法律关系是借贷关系，所签《房屋买卖合同》是为还款担保所签。而且从李祥提交的电话录音也能印证是借贷关系而非房屋买卖关系。再者，杨润桃、张建雄、张海龙的房屋位于游客上下秀山的主要通道口，地理位置优越，房屋二层半，建筑面积130余平米，其中临街铺面就有三间，按同等地理位置的市场价格计算，出售价格均在130万余元以上，不可能以60万元的价格出售。与李祥签订《房屋买卖合同》完全是基于双方之间借款的担保。二、一审裁定适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，本案的基础法律关系为民间借贷纠纷，非房屋买卖合同纠纷。张俊、付玲玲未作答辩。李祥向一审法院起诉请求：判令杨润桃、张建雄、张海龙按双方签订的《房屋买卖合同》履行交房并协助办理房屋过户手续，支付违约金50000元，退还已收取的租金。一审法院认为，李祥与杨润桃、张建雄、张海龙于2019年8月10日签订《房屋买卖合同》时，之前李祥借给杨润桃、张建雄350000元的借款期限尚未届满。且从李祥提交的双方之间的通话录音中，在李祥催促杨润桃、张建雄、张海龙协助办房产过户手续时，张海龙均承诺：马上还款，如还不了款就把房子过给李祥。李祥也认可：要钱，要房子均可。综上，双方之间的基础法律关系是民间借贷关系，非李祥主张的房屋买卖合同关系，双方签订《房屋买卖合同》是作为民间借贷的担保。本案审理过程中经一审法院释明，李祥仍然坚持双方之间系房屋买卖合同关系，拒绝变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条之规定，裁定：“驳回原告李祥的起诉。案件受理费1060元，减半收取计530元，退回原告李祥。”本院认为，本案二审争议焦点为：双方之间的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷？本案中，李祥主张属房屋买卖合同关系，但就600000元购房款的交付，李祥所提供的证据不能充分证明其支付的是购房款，且对于交付方式及款项来源亦未作出合理解释。另，案涉房屋的市场价值应当高于双方房屋买卖合同中约定的交易价格600000元，上述交易不符合房屋买卖的特征和交易习惯。此外，双方于2019年8月10日签订的《房屋买卖合同》中特别约定“注：经双方协议2019年8月10日－2019年12月1日属于甲方搬家时间，如2020年12月1日以前甲方如有愿赎回该房屋乙方将配合甲方办理过户手续。（所有费用由甲方承担）。”因此，综合全案事实及证据，能够认定本案的基础法律关系为民间借贷。经一审法院释明，李祥拒绝变更诉讼请求，故一审裁定驳回其起诉并无不当。关于法律的适用问题。根据2020年8月18日最高人民法院审判委员会第1809次会议通过的《最高人民法院关于修改〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的决定》第一次修正，2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》第二次修正，已将《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条修正为第二十三条：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”故本院对一审法院法律适用进行修正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费1060元，退还上诉人李祥。本裁定为终审裁定。审判长 陈 聪审判员 张艳波审判员 吴佳黛二〇二一年二月五日法官助理马倩书记员聂骋望