山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初261号原告（执行案外人）：高某，男，1993年2月18日出生，住太原市万柏林区王封乡前西岭村康乐街**。委托诉讼代理人：穆洋洋，山西景谐律师事务所律师。被告（申请执行人）：王某，住太原市。委托诉讼代理人：赵某，山西诚鸿城律师事务所律师。第三人（被执行人）：高某某，男，1984年9月23日出生，，住太原市万柏林区九院**原告高某与被告王某、第三人高某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人穆洋洋、被告王某及其委托诉讼代理人赵某、第三人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高跃向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对原告购买的位于太原市××区房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求法院依法确认原告与第三人于2018年9月15日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；3、请求法院依法确认位于太原市××区房产属于原告所有；4、请求法院依法判决第三人立即协助和配合原告办理太原市万柏林区九院小区房产的过户登记；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月15日，因第三人欠原告投资款，故将位于太原市××区房产抵债给原告，双方签订了书面《房屋买卖合同》。第三人将房屋及相关的书面材料交付原告后，原告在2018年9月15日将房屋租赁给第三人，双方签订了书面《房屋租赁合协议》，该协议中明确约定双方的各项权利义务。2020年，太原市万柏林区人民法院依据王某的申请，做出了（2020）晋0109执2467号太原市万柏林区人民法院协助执行通知书，续查封被执行人高某某名下位于太原市××区房屋一套，查封期间不得为其办理过户变卖、抵押等相关手续。原告（案外人）于2020年12月8日向法院提出执行异议，法院裁定驳回原告（案外人）的申请。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告认为第三人名下拥有的位于太原市××区房屋是其合法财产。原告认为其与第三人因投资欠款未还签订的以房抵债的《房屋买卖合同》是双方真实意识表示，该购房合同合法有效，且原告已支付全部的购房款，第三人也将该房屋的全部书面合同原件及房屋交付给原告，故该房屋应当归原告所有，第三人配合原告予以过户。原告与第三人在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，虽原告取得该房屋后，未将房产登记在原告名下，但不影响合同的效力，且原告在本案中无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。故原告依据我国法律规定，诉讼至法院，望法院查明本案事实真相，维护原告之合法权益。被告王某辩称：一、位于太原市××区房屋确系高某某所有，高某某一直在该房屋居住是本案的客观事实。二、高某诉称其与高某某存在债权债务关系，但并未向人民法院提供其与高某某形成债权债务关系的凭证，不能证实二人之间存在真实合法有效的债权债务关系。鉴于二人系亲属关系，在无证据证明二人存在借款或投资款往来的情况下，答辩人有充足理由怀疑本案诉讼系该二人为阻碍正当的执行行为所提起的虚假诉讼。三、原告高某所提交法院的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》双方当事人均为高某及高某某，但该二人均未提供履行买卖合同及履行租赁合同所应具备的卖房款及租金支付的凭证，对没有证据仅凭具有亲属关系的原告及第三人提交的上述证据，依据我国法律规定，依法不能排除执行。综上所述，答辩人认为原告高跃所提的执行异议依法不能成立，无证据证明原告高某系案涉被执行房产的权利人，其所提与高某某之间存在投资欠款的陈述因无相应的证据支持，该陈述不具有真实性。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从上述法律规定结合案件事实，原告与高某某之间并未签订合法有效的房屋买卖合同，也未支付买房价款，更未占有涉案房产，因此其所提的执行异议诉讼缺乏事实及法律依据，依法不能成立。恳请人民法院依法驳回高某执行异议之诉，并追究原告与高某某捏造虚假诉讼妨碍正常强制执行的法律责任。第三人高某某述称，2014年5月，我父亲和我父亲的朋友一起投资，在山西省原平市经营众人从洗煤厂，我和我父亲投资了140万元左右。因经营需要，我从原告处拿了40万元，其中有原告的20万元、高飞（原告之兄）10万元、李亚洲（原告朋友）10万元。由于厂里经营不善，向原告和他朋友借的钱一直还不了，我就与原告签订了房屋买卖协议，将房屋以40万元的价格抵顶给原告，由原告负责向高飞和李亚洲还钱。因我没有住处，加上我与原告是亲戚，我们商量好由我继续在房屋内租住，每年10000元租金，我都是现金支付的房租。原告所述都是事实，我同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月20日，本院作出（2020）晋0109民初574号民事判决书。高志伟不服一审判决，向太原市中级人民法院提起上诉。2020年7月30日，太原市中级人民法院作出（2020）晋01民终3177号民事判决书。2020年10月，王某向本院申请强制执行。2020年10月10日，本院作出（2020）晋0109执2467号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人高某某的银行存款、收入、收益、保证金1247688元及迟延履行期间的债务利息，如不足则查封、扣押其等额财产。2020年11月5日，本院向太原市万柏林区王封乡前西岭村村民委员会下达了协助执行通知书，续查封了高某某名下位于太原市××区房产。2020年12月8日，案外人高某对执行标的提出书面异议。2020年12月16日，本院作出（2020）晋0109执异65号执行裁定：驳回案外人高某的异议申请。2021年1月11日，高某对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。现查明，2018年9月15日，太原市万柏林区采煤沉陷区综合治理搬迁安置领导组办公室与第三人高某某签订《万柏林区采煤沉陷区综合治理搬迁安置协议书》，以太原市万柏林区九院小区东区房屋及配套地下室作为安置房对高某某进行安置。同日，第三人高某某与原告高某签订《房屋买卖合同》，合同约定第三人高某某将案涉房屋用以抵消高某某因投资所欠原告高某40万元。同日，高某与高某某签订《房屋租赁协议》，约定原告高某将案涉房屋出租给第三人高某某，租期3年，年租金10000元。庭审中，高某1、李某某出庭作证称：2014年左右，高某向其二人分别借款10万元，至今未还。2020年2月10日，原告王某以高某某、李某某、太原市慕凝慕轩园林绿化工程有限公司为被告，以杨光明、闫某某为第三人，向本院提起债权转让合同纠纷诉讼。2020年4月20日，本院作出（2020）晋0109民初574号民事判决书，判决：一、高某某自本判决生效之日起十日内偿还王某借款本金1225000元；二、高某某自本判决生效之日起十日内支付王某借款本金1225000元所产生的逾期利息（自2020年1月16日起至全部借款还清之日止，按年利率6%计算）；三、驳回王某的其他诉讼请求。第三人高某某对该判决不服提出上诉。2020年7月30日，太原市中级人民法院作出（2020）晋01民终3177号终审判决，判决：一、维持太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初574号民事判决第一、三项即“一、高志伟自本判决生效之日起十日内偿还王某借款本金1225000元；三、驳回王某的其他诉讼请求”；二、变更太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初574号民事判决第二项即“二、高某某自本判决生效之日起十日内支付王某借款本金1225000元所产生的逾期利息（自2020年1月16日起至全部借款还清之日止，按年利率6%计算）”为“高某某自本判决生效之日起十日内支付王某借款本金1225000元所产生的逾期利息（白2020年1月16日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算）。”一审案件受理费7958元，二审案件受理费15916元，由上诉人高志伟负担。本院认为，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案争议焦点为高某就讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院审理案外人异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在太原市××区办公室与第三人高某某签订《万柏林区采煤沉陷区综合治理搬迁安置协议书》的当日，原告高某与第三人高某某即签订了《房屋买卖合同》以及《房屋租赁协议》，说明原告高某自始对案涉房屋没有实际占有。至本案诉讼时，原告高跃未就涉案房产申请预告登记，也未就涉案房产办理产权登记。原告高某与第三人高某某签订的《房屋买卖合同》属于以物抵债协议，原告并未实际支付购房款，因以物抵债属于原来原告与第三人之间金钱之债的履行方法，原告可以请求第三人履行该协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，且在原告没有实际占有案涉房屋的情形下，原告不能基于《房屋买卖合同》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。另，原告主张的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，应通过其他程序解决。综上，原告高某就讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告高某的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 张 奕人民陪审员 岳 嵘人民陪审员 申湘云 二〇二一年二月二十日书记员 李婷婷