上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初24564号原告：万菊妹，女，1970年10月29日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：胡建萍，女，1970年8月31日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：黄槐，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。原告万菊妹、胡建萍与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告万菊妹、胡建萍，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人戚俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万菊妹、胡建萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年5月28日起至2020年12月27日止的租金80,473.59元；2.判令被告支付逾期支付租金的违约金，以租赁合同约定的各期应付租金(税前)为基数，自逾期之日起，按每日千分之五的标准计算至实际清偿之日止。事实和理由：两原告将位于上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)359室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，双方签订租赁合同，对租期、租金递增、支付方式、免租期及违约责任等进行约定。被告支付租金时没有注明租金所涉期间，亦未能按约定的时间和金额支付租金，所以，两原告认为按在先租期冲抵被告已付租金后，被告欠付自2015年5月28日起的租金。故两原告提起诉讼，要求被告支付欠付租金，并于每期租金所涉时间段的次月3号起支付违约金。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，1.2015年5月28日至2017年3月27日期间的租金已经超过诉讼时效，2017年3月28日至2020年12月27日期间的租金应扣除租赁税；2.违约金计算标准明显过高，希望适当降低，违约金起算时间，2017年3月28日至2017年5月27日租金的违约金应自2017年4月9日起算，往后各期以此类推。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《上海市房地产权证》、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、银行交易明细、通知2份、税收缴款书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：两原告系涉讼房屋产权人，该房屋建筑面积为15.64平方米。两原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定两原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月租金为758.51元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月租金为800.65元；2011年3月28日至2012年3月27日每月租金为842.78元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为884.92元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为931.28元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为977.64元；2015年3月28日至2016年3月27日每月租金为1,028.20元；2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为1,078.77元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为1,133.56元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为1,188.33元；2019年3月28日至2020年3月27日每月租金为1,247.32元；2020年3月28日至2021年3月27日每月租金为1,310.53元。押金为二个月的租金金额，分二期支付。租金为每二个月支付一次(即每两个月为一期)。乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金。甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金额的中介费，甲方实际收到半个月租金。第一期租金支付时间为2008年9月24日至28日之间。甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，两原告将涉讼房屋交付给被告。2008年11月，长宁区新泾镇人民政府协管税收办公室发出《通知》，其中载明：对私房出租取得的租金收入按5%的综合征收率征收税款，为了方便纳税人和简便征收，我镇协税办现委托锦鹤投资发展有限公司办理业主缴纳税款的具体事项。2009年3月，被告发出《通知》，载明：接长宁区新泾镇人民政府协管税收办公室通知(附)，并根据统一租赁合同中第二条第六款之约定，现决定自本月起在租金中按规定代扣代缴税款。本次汇出的租金中将扣除自第一期租金至本月租金总额的5%税款，以后汇出的各期租金金额为当月租金金额扣除5%税款的余额。被告提供《税收缴款书(税务收现专用)》一份，载明，纳税人名称为胡建萍，税款所属时期为2020年12月1日至2020年12月31日，实缴金额为1,428.56元。审理中，两原告确认收到过上述2份通知，物业租赁税比例当初签约时虽为5%，但每年都在变化，不认可被告已代缴税费，税费原告自行缴纳。被告表示，租赁税已经缴纳，被告系将涉讼房屋所在大楼的业主租金整体打包缴税，随机选取部分小业主名义进行报税，就本案中2017年3月28日至租赁合同期满的税款按照2.5%的比例结算。另查明，2017年3月28日至2020年4月27日期间，被告每月实付租金为718.58元；2020年5月28日至2020年7月27日期间，被告每月实付租金为359.29元；2020年7月28日至2020年12月27日期间，被告每月实付租金为718.58元；上述期间的实付租金合计30,898.94元。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。两原告主张被告支付2015年5月28日起至2020年12月27日止的租金80,473.59元；被告抗辩，两原告主张2015年5月28日至2017年3月27日期间的租金已过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定，租金每二个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。两原告作为涉讼房屋的出租人，定期收取被告支付的部分租金，自收款日起即明知被告未能按期足额支付租金，虽然两原告称其在被告拖欠租金后多次向被告催讨，但未能提供充分证据加以证明，故该项主张本院难以采纳，被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。两原告虽于2020年10月16日向本院提交民事起诉状，而被告仅就2015年5月28日至2017年3月27日期间的租金提出诉讼时效的抗辩，故对两原告主张的2017年3月28日起产生的租金及相应违约金，本院予以支持。关于被告欠付租金的数额，本院认为，租赁合同约定被告向原告支付的租金应当扣除物业租赁税，且两原告确认当初签约时的比例为5%，亦收到相关部门及被告发出的通知，知晓租金金额为被告扣除代扣代缴5%税款的余额，被告也提供了部分合法缴税单据，故两原告主张的租金中不应当扣除相应的税费，税费应由其自行缴纳，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告自愿按2.5%结算税款，本院予以准许，故2017年3月28日至2020年12月27日期间，被告应付租金在扣除租赁税后为53,259.69元，被告实付租金为30,898.94元，故被告欠付租金为22,360.75元。租赁合同约定，被告应当在每两个月之首月3日前将本期租金汇入原告的帐号内，若逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向原告支付滞纳金。被告确实存在违约行为，故其应当向两原告承担逾期支付租金的违约金。关于违约金的起算日，租赁合同中注明的第二次租金支付时间为2008年12月3日可知，2017年3月28日至2017年5月27日期间的租金应付日期为2017年4月3日前，结合上述关于滞纳金的约定，被告主张自2017年4月9日起算，以后各期以此类推，符合合同约定，本院予以采纳。关于标准，本院结合被告违约情形等因素，酌定被告按日万分之四的标准支付违约金。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)359室房屋向原告万菊妹、胡建萍支付自2017年3月28日起至2020年12月27日止的租金余额22,360.75元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告万菊妹、胡建萍支付逾期支付租金的违约金(以773.28元为基数，自2017年4月9日起至实际清偿之日止；以773.28元为基数，自2017年6月9日起至实际清偿之日止；以773.28元为基数，自2017年8月9日起至实际清偿之日止；以773.28元为基数，自2017年10月9日起至实际清偿之日止；以773.28元为基数，自2017年12月9日起至实际清偿之日止；以773.28元为基数，自2018年2月9日起至实际清偿之日止；以880.08元为基数，自2018年4月9日起至实际清偿之日止；以880.08元为基数，自2018年6月9日起至实际清偿之日止；以880.08元为基数，自2018年8月9日起至实际清偿之日止；以880.08元为基数，自2018年10月9日起至实际清偿之日止；以880.08元为基数，自2018年12月9日起至实际清偿之日止；以880.08元为基数，自2019年2月9日起至实际清偿之日止；以995.12元为基数，自2019年4月9日起至实际清偿之日止；以995.12元为基数，自2019年6月9日起至实际清偿之日止；以995.12元为基数，自2019年8月9日起至实际清偿之日止；以995.12元为基数，自2019年10月9日起至实际清偿之日止；以995.12元为基数，自2019年12月9日起至实际清偿之日止；以995.12元为基数，自2020年2月9日起至实际清偿之日止；以1,836.96元为基数，自2020年4月9日起至实际清偿之日止；以1,836.96元为基数，自2020年6月9日起至实际清偿之日止；以1,118.38元为基数，自2020年8月9日起至实际清偿之日止；以1,118.38元为基数，自2020年10月9日起至实际清偿之日止；以559.19元为基数，自2020年12月9日起至实际清偿之日止；均按每日万分之四的标准计算)；三、驳回原告万菊妹、胡建萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计905.92元，由原告万菊妹、胡建萍负担654.20元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担251.72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二一年二月二十四日书记员 屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。