江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12039号上诉人（原审原告）：苏州新鼎物业管理有限公司，住所地苏州工业园区顺达商业广场1幢648室。法定代表人：李勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：谈海圣、周裔良，江苏政纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市吴中区城南街道国风华苑第二届业主委员会，住所地苏州市吴中区城南街道国风华苑小区。负责人：马雄鹰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王旭阳，江苏谐达律师事务所律师。上诉人苏州新鼎物业管理有限公司（以下简称新鼎公司）因与被上诉人苏州市吴中区城南街道国风华苑第二届业主委员会（以下简称国风华苑第二届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初5359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新鼎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.上诉人与被上诉人在原物业服务合同到期前，重新签订了《苏州市物业服务合同》，合同期限为2019年5月1日至2021年4月30日，系合同双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同期内上诉人一直积极履行合同义务，尤其是在疫情防控期间，积极履行疫情防控责任，配合城南街道施行防控措施，合同应当是合法有效的。《物权法》第76条第(4)项条文目的主要在于明确业主的物权权利，业主委员会违反该条规定，业主可以依据《物权法》78条予以撤销，根据《物权法》第76条第(4)项并不能得出上诉人与被上诉人之间签订的物业服务合同无效的结论。2.被上诉人解除与上诉人之间签订的物业服务合同属于违约解除，需要赔偿上诉人损失。被上诉人国风华苑第二届业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新鼎公司向一审法院起诉请求：1.判决国风华苑第二届业委会解除物业服务合同无效。2.国风华苑第二届业委会赔偿其损失人民币1059827.37元。一审法院认定事实如下：2017年4月，新鼎公司与苏州市吴中区城南街道国风华苑业主委员会（以下简称国风华苑业委会）签订《苏州市物业服务合同》一份，国风华苑业委会委托新鼎公司对国风华苑进行物业管理，委托服务期限两年（2017年5月1日至2019年4月）。后国风华苑业委会又与新鼎公司签订《苏州市物业服务合同》（以下称涉讼物业服务合同）一份，约定委托服务期限两年（2019年5月1日至2021年4月）。涉讼物业服务合同的签订（决定续聘新鼎公司为国风华苑提供物业服务）未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。另查明，苏州市吴中区城南街道国风华苑业主大会（临时会议）于2019年7月25日至同年8月8日以集中投票形式召开，2019年8月9日在新城苑社区开票，该次会议由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过了国风华苑业主大会（临时会议）罢免国风华苑业委会。2020年1月13日国风华苑第二届业委会在苏州市吴中区城南街道办事处和苏州市吴中区住房和城乡建设局备案。业主委员会备案表载明：物业座落位置吴中区，总建筑面积176665.46平方米，总幢数28，总户数1132，本届业主委员会任期三年。业主委员会名单载明马雄鹰、杨小保等五人，2019年12月19日换届。又查明，2020年4月5日至同月19日，国风华苑小区通过上门跑票、设集中投票点投票相结合的形式召开业主大会，2020年4月20日在新城苑社区开票，就是否续聘新鼎公司事宜，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不同意续聘新鼎公司。2020年4月21日，国风华苑第二届业委会向新鼎公司发出《撤场函》，同月22日向业主发出《紧急通知》，明确不再与新鼎公司续签物业服务合同，双方的事实服务关系最晚至2020年7月21日截止。2020年5月25日，新鼎公司、国风华苑第二届业委会均盖章确认的《通知》载明：结合国风华苑小区实际情况，经吴中区住指导工作，国风华苑第二届业主委员会与其就近期物业费、停车费事项达成相关协议，其中第一条、第二条、第三条明确了“新鼎物业撤场后”、“待新物业服务企业进场后”的内容。后新鼎公司已于2020年7月31日撤场。审理中，新鼎公司表示，国风华苑第二届业委会于2020年7月31日解除了与其之间的涉讼物业服务合同。以上事实，有新鼎公司提供的《苏州市物业服务合同》、《撤场函》、《紧急通知》、《通知》、承诺书、利润损失测算表、发票，国风华苑第二届业委会提供的公告、网页信息截图、国风华苑业主大会（临时会议表决结果）、业主大会（临时会议）事项的公告、吴中区城南街道国风华苑业主大会会议记录、关于苏州市吴中区城南街道新城苑社区国风华苑（区域）业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项公告、（2020）苏0506民初2211号民事裁定书、国风华苑业主大会议事规则（修订稿）、关于苏州市吴中区城南街道国风华苑业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告、国风华苑业主大会表决结果、服务承诺及本案庭审笔录等予以证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《江苏省物业管理条例》第五十五条规定，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。国风华苑业委会在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下与新鼎公司签订涉讼物业服务合同，决定续聘新鼎公司为国风华苑提供物业服务，不符合《物权法》第七十六条的规定及《江苏省物业管理条例》相关规定和要求。故后国风华苑第二届业委会依据业主大会会议不同意由新鼎公司提供物业服务的决定，向新鼎公司发出《撤场函》的行为（解除与新鼎公司之间涉讼物业服务合同）存在事实和法律上的原因和依据，该行为并未失当。此外，2020年5月25日新鼎公司确认的《通知》内容中已明确了“新鼎物业撤场后”、“待新物业服务企业进场后”的内容，且后新鼎公司实际也已于2020年7月31日撤场，可见国风华苑第二届业委会已经以自身的意思表示和实际行为认可了涉讼物业服务合同的解除事宜，现新鼎公司又主张国风华苑第二届业委会解除与其的物业服务合同无效，违反了禁反言原则和诚信原则。综上，新鼎公司要求判决国风华苑第二届业委会解除与其物业服务合同无效并要求赔偿损失的诉讼请求均无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，一审法院判决：驳回苏州新鼎物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币7169元，由苏州新鼎物业管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，国风华苑业委会在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下与新鼎公司签订服务期限为2019年5月1日至2021年4月的《苏州市物业服务合同》，该合同无应属无效，但新鼎公司撤场前实际为国风华苑提供了物业服务，双方存在事实上物业服务关系。国风华苑第二届业委会依据业主大会会议不同意由新鼎公司提供物业服务的决定，向新鼎公司发出《撤场函》，实质为要求解除与新鼎公司事实上的物业服务合同关系。2020年5月25日，新鼎公司、国风华苑第二届业委会达成协议（名为“通知”）一份，就新鼎公司撤场前后的停车费、物业费收费及与新物业服务企业进场后的交接事宜进行了约定，新鼎公司在该通知上加盖印章，即同意该协议内容，并于2020年7月31日撤场，可合理认定新鼎公司同意解除双方的物业服务合同关系，双方就此达成一致意思表示，故事实上的物业服务合同关系由双方合意解除，新鼎公司上诉主张国风华苑第二届业委会违约解除合同与事实不符，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14338元，由上诉人苏州新鼎物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年二月十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。