四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初384号 原告：杨红林，男，1998年12月25日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 被告：四川玉鼎房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇外滩街4号，统一社会信用代码91511621564491984Y。 法定代表人：杨智勇，该公司执行董事。 原告杨红林与被告四川玉鼎房地产开发有限公司（下称“玉鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红林的委托诉讼代理人蔡洁到庭参加诉讼，被告玉鼎公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨红林向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告玉鼎公司立即向原告支付自2020年1月1日起至2020年7月17日迟延交房违约金10184.68元；2．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月24日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告在被告处购买位于岳池县××道××道××号商品房××，实际房总价511793.00元。同时，合同约定交房条件为：被告应于2019年12月31日前向原告交付所购商品房，且该房屋交付时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，具备已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。随后，原告按合同约定履行付款义务，但被告却未在约定的时间内向原告交付符合条件的房屋。根据合同第十三条约定，被告应当自逾期之日起按照已交付房价款的日万分之一计算违约金，被告却未依法依约向原告赔偿迟延交房违约金。故诉来法院，诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告玉鼎公司提供书面辩称意见：原告起诉书载明的接房时间2020年7月17日和已交房款511793.00元无异议。原被告签订的《商品房买卖合同》第18条规定，出卖人有下列原因之一需要延期交付该商品房。1、不可抗力；2、因政府或相关职能部门原因影响施工，也就是说双方约定在合同履行过程中，如遇不可抗力、政府相关职能部门原因影响施工，交房时间延期。由于岳池县政府、岳池县住建局在2018年、2019年发布禁令，责令包括被告在内的所有岳池在建房地产项目停工34天，这时候交房工期应顺延至2020年2月5日。在交房时间正当履行期间内，2020年1月2日，岳池住建局再次责令被告2020年1月1-6日停止作业后，也就是说，被告因为政府禁令不得不停工，这是政府或相关职能部门的原因，这时候交房时间再次顺延至2020年3月11日。（也就是说2020年3月11日之前是原被告双方履行交房义务的正当履行期间），在这期间，新冠疫情于2020年1月20日爆发，被告不得不停工至疫情结束。另外因为政府严重逾期搬迁市政公用设施高压铁塔及高压线路，被告必然受到其严重影响施工进度，进而推迟了小区项目交房时间，后被告在广安日报上刊登公告，交房时间顺延至2020年6月30日。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第19条第2款规定，计算违约金是交付期限届满之日起至实际交付之月1日止。该涉案房屋交房起算、截止时间应为2020年7月1日。如法院认定违约，合同约定的违约金过高，请求法院予以调少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条笫三款之规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，之规定，被告申请了有资格的房地产评估机构对涉案房屋年租金评估为10,404.00元，每天租金28.52元。因此，根据合同的公平原则和客观实际，如法院认定逾期交房，法院应按评估的租金标准裁判。 本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，原告杨红林与被告玉鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于岳池县××道××道××号××商品房；房屋建筑面积105.34平方米，总价款511793.00元；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出出卖人书面通知卖受人：1、不可抗力；2、因政府或相关职能部门原因影响施工；……（第十八条）；“除不可抗力外，出卖人未按照第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、自交付期限届满之日起至实际交付之月1日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”（第十九条）；乙方签订合同后（买受人）付总房款511793.00元，……（合同附件五），等等。 合同签订后，原告向被告支付房价款511793.00元。被告向原告出据《玉府龙庭交结房结算清单》，载明房号11－3－6－2，购房人为原告，合同面积105.34平方米，实测105.35平方米，实际总房款511842.00元，并明确包括交办证、工本费等接房交款149.00元。2020年7月17日，原告缴纳了相关费用，被告向原告交付案涉房屋。 2021年1月27日，四川海盛林房地产土地资产评估有限公司，对涉案房屋评估租赁价值年租金为10404.00元。 上述事实，有双方的身份材料、《商品房买卖合同》、《四川增值税普通发票》、《玉府龙庭交结房结算清单》、物业和管理收据、、川海评报字［2021］005号资产评估报告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。被告未到庭，提供的证据为复印件，本院不予认定。 本院认为，原告杨红林与被告玉鼎公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，买卖合同关系成立且合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告依约支付了房价款511793.00元，被告应按合同约定，在2019年12月31日前将房屋交付给原告，否则应承担违约责任。原告在2019年12月31日前交纳购房款应作为计算违约金的购房款基数。原告于2020年7月17日接受了涉案合同的房屋，视为原告对涉案合同房屋的质量等认可，该实际交房日应确认为被告违约的截止时间。本案审理过程中，原告没有举证证明其损失，被告提供《资产评估报告》不能证明原告的房屋应当按照毛坯房出租，因此该评估报告结果仅作为计算损失的参考，不能作为计算违约金的唯一标准。被告辩称延期交房系不可抗力，及其因政府职能部门影响施工，无事实及法律依据，其延期交房的理由均不成立，本院不予采信。根据合同的公平原则，结合合同的约定和客观实际，参考同地段同类房屋的租金标准，原告诉请的违约金酌定为8371.00元，原告请求超过的部分，不予支持。 综上所述，被告玉鼎公司因违约延迟交房应承担违约金8371.00元，驳回原告的其他诉讼请求。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川玉鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨红林支付2020年1月1日至2020年7月17日期间延迟交付房屋违约金人民币8371.00元； 二、驳回原告杨红林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（权利人申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任）。 案件受理费人民币27.00元，由被告四川玉鼎房地产开发有限公司负担。受理费原告已预交，本院不再退还，履行时由四川玉鼎房地产开发有限公司直接支付杨红林27.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘文建 二〇二一年二月四日 书记员  杨春华