福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽0703民初281号 原告:南平市建阳区永同昌物业管理有限公司,住所地南平市建阳区潭城街道人民路(西入城口)1幢4层4401房,统一社会信用代码91350784MA2Y57200P。 法定代表人:陈春富,总经理。 委托诉讼代理人:林庆雄,福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人:肖丽娟,福建鼎才律师事务所律师。 被告:肖琦,女,1989年6月1日出生,汉族,住南平市建阳区。 原告南平市建阳区永同昌物业管理有限公司与被告肖琦物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月25日立案,依法适用小额诉讼程序,于2021年2月9日公开开庭进行了审理。原告南平市建阳区永同昌物业管理有限公司的委托诉讼代理人林庆雄、肖丽娟到庭参加诉讼,被告肖琦经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 南平市建阳区永同昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:请求人民法院判令肖琦缴纳自2017年11月1日至2020年7月31日止的物业服务费3723元、公共费用公摊费660.5元及截止2020年7月31日止违约金1315元,以上共计5698.5元。事实和理由:2017年9月20日,南平市建阳区永同昌物业管理有限公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订《物业管理服务合同》一份,约定:一、南平市建阳区美墅温哥华业主委员会委托南平市建阳区永同昌物业管理有限公司对南平市建阳区西门外6号美墅温哥华小区提供物业管理服务,委托管理期限三年,自2017年11月1日起至2020年10月31日止;二、物业收费标准为:多层住宅0.4元／月／平方米;高层住宅0.8元／月／平方米（包含电梯维保费和年检费）;业主应于每季的第一个月的1-15号之前缴纳当季物业服务费。逾期交纳的,自逾期之日起按每天应交管理服务费的日千分之二（2‰）交纳滞纳金。三、物业管理公共服务费中未计的共用设施设备运行、能耗费按住户实际用量共同分摊。肖琦系南平市建阳区的业主，其房产面积为141.01平方米，0.8元／月／平方米。自2017年11月1日至2020年7月31日止肖琦应交的物业服务费为3723元,公共费用公摊费660.5元。因合同约定逾期缴纳物业费按日千分之二计算过高，南平市建阳区永同昌物业管理有限公司主动调整降低为按拖欠费用总额的30%计算违约金。截止2020年7月31日,违约金为1315元。另2019年12月3日,经南平市建阳区永同昌物业管理有限公司与美墅温哥华业主委员会协商达成《物业服务合同补充协议》,双方同意将《物业服务合同》第四十八条“本合同在履行过程中如发生争议,双方协商解决,协商不成,双方同意按下列第一方式解决”改为“本合同在履行过程中如发生争议,双方协商解决,协商不成,双方同意按下列第二方式解决”即因物业服务合同产生争议的,双方协商不成由建阳区人民法院管辖。上述款项经南平市建阳区永同昌物业管理有限公司多次催缴未果。为此,南平市建阳区永同昌物业管理有限公司现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特向法院提起诉讼,请求依法判决。 肖琦未作答辩。 南平市建阳区永同昌物业管理有限公司为证据其主张向本院提供证据:1.《物业管理服务合同》,2.《催缴通知单》,3.公共费用公摊表及明细,4.《补充协议》，5.业主（住户）资料卡。肖琦未到庭质证视为放弃质证权利,南平市建阳区永同昌物业管理有限公司所举的上述证据真实、合法,与本案具有关联性,本院予以确认。 本院经审理认定事实如下:肖琦系南平市建阳区的业主。2017年9月20日,南平市建阳区永同昌物业管理有限公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订《物业管理服务合同》一份,约定:南平市建阳区美墅温哥华业主委员会委托南平市建阳区永同昌物业管理有限公司对南平市建阳区西门外6号美墅温哥华小区提供物业管理服务,委托管理期限三年,自2017年11月1日起至2020年10月31日止;物业收费标准为:多层住宅0.4元／月／平方米、高层住宅0.8元／月／平方米（不包含公共水电分摊费）,业主应于每季度的第一个月的1-15号之前缴纳当季物业服务费,逾期交纳的,自逾期之日起按每天应交管理服务费的日千分之二交纳滞纳金;物业管理公共服务费中未计的共用设施设备运行、能耗费按住户实际用量共同分摊。肖琦的房产面积为141.01平方米,自2017年11月1日至2020年7月31日止肖琦应交纳的物业服务费为3723元、公共费用公摊费660.5元。2020年4月29日,南平市建阳区永同昌物业管理有限公司向肖琦发出《永同昌物业管理有限公司美墅温哥华催款通知单》,要求其缴纳物业服务费及公摊费,但肖琦仍未缴纳,为此南平市建阳区永同昌物业管理有限公司诉至法院。 本院认为,南平市建阳区永同昌物业管理有限公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订的《物业管理服务合同》,系双方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,应为有效，对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。南平市建阳区永同昌物业管理有限公司依据合同约定为肖琦在内的全体美墅温哥华小区业主提供物业服务,肖琦应按合同约定向南平市建阳区永同昌物业管理有限公司交纳物业服务费和公共费用公摊费。因此，南平市建阳区永同昌物业管理有限公司诉请要求肖琦支付2017年11月1日至2020年7月31日的物业服务费3723元、公共费用公摊费660.5元,有事实和法律依据,本院予以支持。肖琦未按合同约定期限缴纳物业服务费已构成违约,经南平市建阳区永同昌物业管理有限公司催缴后，仍未缴纳，应承担违约责任。南平市建阳区永同昌物业管理有限公司诉请要求肖琦支付违约金,符合合同约定，并在起诉时主动调整降低合同约定的违约金收取标准，要求肖琦按拖欠费用总额的30%计算承担违约金1315元，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。肖琦经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,依法缺席审理。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的相关规定，依法应当适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定,判决如下： 肖琦应于本判决生效之日起五日内向南平市建阳区永同昌物业管理有限公司支付物业服务费3723元、公共费用公摊费660.5元、违约金1315元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元,由肖琦负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 员  梁 诚 二〇二一年二月九日 法官助理  缪秀娟 书 记 员  许慧婷 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。