河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再136号再审申请人（原一审原告、再审被申请人、二审上诉人）：河南天和物业管理有限公司，住所地郑州市金水区经三路北段63号明鸿新城23号楼。法定代表人：张春平，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚怀侠，河南锦骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉倩，河南锦骏律师事务所实习律师。被申请人（原一审被告、再审申请人、二审被上诉人）：胡改梅，女，1976年12月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋剑飞，男，1975年11月6日出生，汉族，住郑州市金水区。再审申请人河南天和物业管理有限公司（以下简称天和物业公司）因与被申请人胡改梅物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终20681号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年11月14日作出（2020）豫民申4413号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。天和物业公司申请再审称，一、天和物业公司是经政府机关认可入驻经三名筑小区。经三名筑小区业主委员会的备案证明于2012年6月12日被郑州市住房保障与房地产管理局撤销。天和物业公司在业主委员会被撤销的情况下，于2012年6月14日接受小区大多数业主委托，与735户签订有《物业管理服务协议》。天和物业公司在原审中提交的北林路街道办事处出具的《情况说明》、郑州市物业服务合同备案表能证明天和物业公司入驻经三名筑小区系政府因素介入，入驻行为合法。至于未能和业主委员会签订书面合同，因业主委员会被撤，主要原因并不在于天和物业公司。二、天和物业公司入驻经三名筑小区后提供了相应的物业服务。天和物业公司入驻经三名筑小区后，配备了相应的保洁、保安、维修人员、客服人员等负责物业的日常工作，提供的物业服务得到了众多业主的认可，物业服务的收费率在70%以上。胡改梅作为经三名筑小区的业主享受了天和物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。三、胡改梅因天和物业公司提供物业服务已获取不当利益。物业服务具有公共性质，虽然胡改梅未与天和物业公司就物业服务事项达成合意，但胡改梅事实上已经享受了天和物业公司提供的物业服务，实质上构成不当得利，应返还不当得利，支付所接受的物业服务的费用。综上，原生效判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法予以再审。胡改梅答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回天和物业公司再审请求。天和公司向一审法院起诉请求：1.判令胡改梅立即偿付拖欠的物业服务费（2012年6月至2017年6月共61个月）人民币6283元，违约金1884.9元；2.判令胡改梅承担诉讼费用。一审法院原审认为，胡改梅系经三名筑小区业主，其入住小区并接受物业服务，双方形成物业管理服务合同关系。天和公司向胡改梅提供了物业服务，胡改梅未向天和公司交纳2012年6月至2017年6月期间物业服务费共计6283元（89.57平方米×1.15元/平方米/月×61月），故对天和公司主张该期间物业费6283元的诉讼请求，该院予以支持。有关诉请的违约金部分，双方无明确约定，结合本案实际情况，该院不予支持。原审判决：胡改梅给付河南天和物业管理有限公司物业服务费6283元；驳回河南天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。该院再审认定案件事实如下：天和公司提交的郑州市物业服务合同备案表显示：委托方经三名筑业主，项目名称经三名筑，具体地址东临桑园村南临北环路西临民族学院北临桑园路，物业服务合同期限为2012年6月14日至2018年6月13日。天和公司提交的郑州市物业服务合同备案证明主要记载：河南天和物业管理有限公司你单位提交的经三名筑物业服务合同的备案材料收悉，现同意备案，备案主要内容如下：一、项目名称经三名筑，二、委托单位经三名筑业主，三、项目地址郑州市金水区中州大道与北环路交叉口，四、总建筑面积：118003.35平方米，五、物业服务合同期限2012.6.14-2018.6.13，金水区住房保障和房地产管理局物业管理科，2012年6月26日。天和公司提交的北林路街道办事处2012年6月26日出具的《情况说明》主要内容记载：金水区房管局：2012年3月银丰物业公司撤离经三名筑小区后，在选聘物业公司的过程中，经三名筑业主提出根据郑住房（行复决）【2012】264号行政复议的决定，撤销经三名筑业主委员会备案。鉴于此情况，业主及物业公司认为不能与业主委员会签订物业服务合同，要求签订分户合同进行备案。一审法院再审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据庭审查明的事实，天和公司主张胡改梅支付其物业服务费及相应违约金，但其提交的证据并不足以证明其主张，且天和公司亦未有其与胡改梅的分户合同，现有证据不能证明天和公司与胡改梅就物业服务事项达成合意，故天和公司主张的物业服务费及违约金缺乏事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百八十六条、第四百零七条之规定，判决：一、撤销该院（2017）豫0105民初13890号民事判决；二、驳回原审原告河南天和物业管理有限公司的诉讼请求。原审案件受理费25元，由原审原告河南天和物业管理有限公司承担。二审经审理查明的事实与一审法院相同。二审认为，在物业管理活动中，业主依法与物业服务企业签订的物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然《物业管理条例》第十一条、十二条规定的由业主共同决定的事项中包括选聘和解聘物业服务企业，但并不包含具体的物业合同内容，而上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条亦明确规定了对业主具有约束力的合同情况。天和公司认为案涉小区超过三分之二的业主与其签订了物业服务协议，且后续的缴费率亦达到了70％，就可以认为物业服务合同内容可以作为业主共同决定的理由并无依据。《郑州市物业管理条例》第三十五条规定，业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县（市）、区房地产管理部门备案。本案中，没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，天和公司与各个业主签订分户物业服务合同后备案，备案不能替代签订合同程序，不能证明天和公司与胡改梅就物业服务事项达成合意，仅凭郑州市物业服务合同备案表的内容不能约束小区内所有业主。天和公司未与胡改梅签订物业服务合同，依据现有证据，天和公司主张的物业服务费及违约金缺乏事实和法律依据，一审法院驳回天和公司的诉讼请求并无不当。综上所述，河南天和物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南天和物业管理有限公司负担。本院再审查明的事实与二审相同。本院再审认为，本案中，天和物业公司与胡改梅虽然未签订书面物业服务合同，但天和物业公司对经三名筑小区提供了实际的物业管理服务，胡改梅作为小区业主事实上已接受了物业服务，现天和物业公司请求胡改梅支付相应的物业服务费，应予支持。胡改梅未向天和公司交纳2012年6月至2017年6月期间物业服务费共计6283元（89.57平方米×1.15元/平方米/月×61月），故对天和公司主张该期间物业费6283元的诉讼请求，本院予以支持。有关诉请的违约金部分，双方无明确约定，结合本案实际情况，本院不予支持。综上，天和物业公司的再审主张部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终20681号民事判决及郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民再66号民事判决；二、胡改梅于本判决生效后十日内给付河南天和物业管理有限公司物业服务费6283元；三、驳回河南天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由河南天和物业管理有限公司负担。二审案件受理费50元，由胡改梅负担。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 刘向科审判员 季士方二〇二一年二月二十二日书记员 马玉恒