上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初1317号原告：上海月星环球港商业中心有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：丁佐宏，董事长。委托诉讼代理人：马大丽，女。委托诉讼代理人：吴冰倩，女。被告：上海碧岩物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙尧，经理。原告上海月星环球港商业中心有限公司(以下简称“月星公司”)与被告上海碧岩物业服务有限公司(以下简称“碧岩公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告月星公司的委托诉讼代理人马大丽、吴冰倩，被告碧岩公司的法定代表人孙尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告月星公司提出诉讼请求：一、判令碧岩公司支付自2019年11月11日起至2020年3月13日止期间的场地管理费、垃圾清运费103,238.7元以及逾期支付上述费用的违约金(以欠款金额为本金，按照每日万分之三的标准，自欠付之日计算至碧岩公司实际付款之日止)；二、判令月星公司与碧岩公司之间的《临时场地使用协议》于2020年3月13日解除；三、判令碧岩公司已经支付的履约保证金50,000元作为违约金不予退还；四、本案诉讼费用由碧岩公司承担。事实与理由：2019年8月7日，月星公司与碧岩公司签订《临时场地使用协议》，约定碧岩公司使用月星公司位于上海市普陀区中山北路XXX号地下二层B2-03点位的场地(以下称“系争场地”)，面积约9平方米，使用期限为1年。租赁期间，碧岩公司未按协议约定于每个季度末月的20号之前向月星公司支付下一季度的场地管理费及垃圾清运费。2020年1月17日，月星公司向碧岩公司发送了《关于催收租金等费用的告知函》，要求碧岩公司于收函之日起五日内全额支付拖欠的费用并支付违约金，但碧岩公司收函后仍未履行。2020年3月9日，月星公司向碧岩公司发送《解约通知函》，告知双方之间的协议于函件送达之日解除。月星公司认为碧岩公司拖欠场地管理费、垃圾清运费的行为已构成违约，故诉至法院，请求判如诉请。被告碧岩公司辩称，双方签订的《临时场地使用协议》已于2019年12月30日解除，同意承担自2019年11月11日起至2019年12月30日止期间的租金，不同承担逾期付款违约金。碧岩公司已经支付的履约保证金应予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年8月7日，月星公司(甲方)与碧岩公司(乙方)签订《临时场地使用协议》，主要约定：乙方使用甲方经营管理的系争场地；使用期限为12个月，自2019年8月11日起至2020年8月10日止；乙方应于本协议签署之日起5日内向甲方一次性支付50,000元作为履约保证金；乙方每月应支付场地管理费25,000元、垃圾清运费200元；场地管理费及垃圾清运费采用按季支付、先付后用的方式，乙方应于本协议使用期限起算日前向甲方支付第一个季度的场地管理费及垃圾清运费，并于每个季度的末月的20号之前支付下一个季度的场地管理费及垃圾清运费；若乙方逾期支付场地管理费用、垃圾清运费的，每逾期一日按其应付未付款的万分之三向甲方支付违约金；若逾期达15日的，则甲方有权解除本协议，并且乙方已付未用的履约保证金作为违约金不予退还；本协议首页所载明的联系地址为甲乙双方确认的有效联系地址；若有变更应提前三个工作日通知对方，否则按本书面记载之联系地址发送的函件均视为有效送达。该合同首页所载明的碧岩公司的住所地为上海市闵行区元江路**第****。上述合同签订后，碧岩公司按约支付履约保证金并支付租金至2019年11月10日。2019年12月30日，月星公司对系争场地采取停电措施导致碧岩公司无法继续经营，但碧岩公司的相关物品仍留置在系争场地内。期间，碧岩公司的法定代表人与月星公司的多名工作人员沟通更换租赁场地事宜，但双方并未达成一致。2020年1月15日，月星公司出具《关于催收租金等费用的告知函》，要求碧岩公司支付拖欠的场地管理费和违约金。2020年3月2日，月星公司向碧岩公司寄送《解约通知函》，主要载明：因碧岩公司自2019年11月11日起拖欠场地管理费，故自函件送达之日解除双方签订《临时场地使用协议》，碧岩公司应于协议解除之日起五日内将系争场地恢复原状后交还给月星公司。上述函件快。上述函件快递方式寄送至碧岩公司的住所地，但因无法送达于2020年3月13日作退件处理>以上事实，有《临时场地使用协议》《关于催收租金等费用的告知函》《解约通知函》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。月星公司与碧岩公司就系争场地租赁事宜自愿签订《临时场地使用协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的月星公司已完成交付房屋的义务，作为承租人的碧岩公司负有按照约定给付租金的义务。现碧岩公司因自身经营困难逾期缴纳租金超过15日，经催告后至今仍未履行，月星公司有权行使合同解除权，本院对此予以支持。鉴于碧岩公。鉴于碧岩公司在《临时场地使用协议》中已确认其住所地为有效联系地址告知对方地址变更导致无法送达的法律后果作出明确约定，故《解约通知函》作退件处理之日应视为函件有效送达之日，双方签订的《临时场地使用协议》于2020年3月13日解除。合同解除后，碧岩公司仍应支付合同解除前产生的场地管理费和垃圾清运费，但鉴于月星公司采取停电措施致使碧岩公司停止经营，且未及时行使合同解除权、收回系争场地，本院酌情调整自2019年11月11日起至2020年3月13日止欠付的场地管理费和垃圾清运费金额为60,000元。根据合同约定，因碧岩公司逾期支付租金导致合同解除的，已支付的履约保证金作为违约金不予退还，故本院对月星公司该项诉讼请求予以支持。对于逾期付款违约金，鉴于碧岩公司已通过没收履约保证金的方式承担违约责任且足以弥补月星公司所受损失，故本院对月星公司的该项诉讼请求难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告上海月星环球港商业中心有限公司与被告上海碧岩物业服务有限公司签订的《临时场地使用协议》于2020年3月13日解除；二、被告上海碧岩物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海月星环球港商业中心有限公司支付自2019年11月11日起至2020年3月13日止期间的场地管理费和垃圾清运费共计60,000元；三、原告上海月星环球港商业中心有限公司已收取被告上海碧岩物业服务有限公司的履约保证金50,000元归原告上海月星环球港商业中心有限公司所有；四、对原告上海月星环球港商业中心有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费3,541元，减半收取，计1,770.5元，由被告上海碧岩物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二一年二月二十二日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。