河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初62号原告(反诉被告):李慧君，女，1990年5月5日生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：阴殿卿，郑州市荥阳市崔庙法律服务所法律工作者。被告（反诉第三人）：郑州东运房地产营销策划有限公司，住所地荥阳市东润玺城一期6号楼104商铺。法定代表人：罗广涛，该公司经理。被告（反诉原告）:吴自强，男，1992年1月20日生，汉族，住郑州市管城回族区。被告:张利新，女，1966年10月12日生，汉族，住址同上。二被告委托诉讼代理人：李新，河南国赢律师事务所律师。原告李慧君诉被告郑州东运房地产营销策划有限公司（以下简称东运公司）、吴自强、张利新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后,被告吴自强提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阴殿卿，被告东运公司法定代理人罗广涛，被告吴自强、张利新及其委托诉讼代理人李新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法终止对双方于2020年10月17日签订该房屋买卖（居间）合同的履行，由被告向原告返还定金及手续费共计2.5万元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：由于原告需要购买一套住房，经被告东运公司的业务经理娄同勋介绍，并自称房主的被告张利新一同陪原告看房后，于2020年10月17日在被告中介公司娄同勋主持下，原告与被告张利新在被告公司提供的制式房屋买卖（居间）合同上进行签名和加指印，在合同签订的当日，原告依约向被告中介公司支付定金2万元并支付5000元银行贷款费用，后发现实际房主吴自强根本就不愿在该房屋买卖合同书上签字和加指印，后经要求让被告中介公司和被告张新利提供吴自强同意由其母卖房的授权委托书，该二被告总以房子是被告吴自强父母出资购买，被告张新利有权卖房为由拒绝向原告提供，由于考虑到作为依法登记的房主吴自强不在房屋买卖（居间）合同书上签字，必然会导致合同无效的情况下，经向被告提出要求撤销、解除、终止对该合同的履行，被告不同意原告要求，亦不向原告返还所支付的款项，后原告诉至法院。被告东运公司辩称，被告公司经纪人代原告看房子，当时房东并不在场。签订合同时，房产证上显示名字是被告吴自强，其在市区有事过不来，其委托其母亲被告张利新签订该合同，当时就给原告说过。被告张利新有委托书，定金2万元是交给被告东运公司，后支付5000元费用是当时签订贷款合同时交给银行里边的。买卖双方已经去银行签订贷款合同，而且审理通过，是被告吴自强本人去签订的。贷款审批最后一步回访时，被告东运公司听说原告不想买本案所涉房屋。被告吴自强、张利新辩称，本案所涉合同真实合法有效，合同各方都应受其约束。该合同为原告的真实意思表示，不存在强迫欺骗等行为，原告作为完全民事行为能力人，已认真阅读理解相关合同条款，并在合同上签字，合同也不存在违反法律、行政法规及公序良俗的情形。被告张利新作为房主吴自强的代理人，接受吴自强委托进行办理房屋买卖的相关手续，房屋买卖授权委托书也签署在房屋买卖合同之前，张利新代替吴自强在合同上签字，权利来源合法，代替签字有效。原告陈述吴自强不愿意在房屋买卖合同上签字，必然会导致合同无效不符合事实及法律规定。在履行房屋买卖合同中，原告已经违约，被告不存在违约等事实。房屋买卖合同签订后，被告一直积极履行自己义务，房主吴自强亲自去银行配合办理按揭贷款手续，在手续办完后，本应由原告按照合同约定支付首付款履行义务时，收到原告不愿意再购买房屋的消息。被告一直作为守约方履行相关义务，原告因其他原因违约，被告保留追究原告违约责任的权利。原告要求被告返还定金及手续费没有事实及法律依据。在合同签订时，原告按照合同约定将定金2万元交给被告东运公司，虽然该定金名义上属于被告，但实际未交给被告，东运公司出具的收据证明该公司实际收到了该款项。原告要求被告返还定金没有事实依据。另外原告交付定金作为履行合同义务的保证，在其不愿购买房屋构成违约的情况下，根据民法典五百八十七条规定，原告无权请求返还定金。综上驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方于2020年10月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、请求法院依法判令反诉被告赔偿原告违约金28950元；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2020年10月17日，反诉原告代理人张利新、反诉被告与东运公司共同签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定由反诉被告购买吴自强单独所有的位于荥阳市××与××交叉口西北角清华大溪地六区22号楼1单元3层301号房屋。合同第四条约定，反诉被告在合同签订时交付定金2万元，在办理完房屋网立契过户手续前由东运公司代为保管。在合同履行过程中，反诉原告配合反诉被告办理按揭贷款手续，但反诉被告未按合同约定将首付款存入指定的监管账户，反而通过中介公司告知反诉原告不再购买房屋。反诉被告的违约行为造成合同目的落空，给反诉原告造成损失。反诉原告提出反诉。反诉被告辩称，涉案房屋是东运公司与张利新进行串通欺骗原告所签，从双方签订房屋买卖居间合同至本案诉前经原告及其代理人多次与东运公司沟通要求阅看吴自强的授权委托书，该公司不能提供，并拒绝告知吴自强的手机号及其他联系方式，本案具有严重的欺骗及误导原告签字的事实。从合同签订之前，吴自强一直拒绝与原告见面和通话。反诉原告的反诉请求及理由依法不能成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉第三人称，第三人东运公司并没有欺骗李慧君。银行签贷款的时，双方都到场签字并按指印。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：东运公司工作人员曾带着原告到本案所涉房屋进行查看。2020年10月17日，李慧君作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告吴自强（甲方）、作为居间方的东运公司（丙方）签订房屋买卖居间合同一份，主要内容为：“……第一条房屋状况：甲方拥有位于荥阳市××与××交叉口西北角清华大溪地六区22号楼1单元3层301号的房屋……，以上内容及其他相关内容均以《房屋所有权证书》或《不动产权证书》登记为准，本合同约定房产甲方自愿将该房屋出售给乙方，丙方已将该房屋了解的相关信息作出了如实的告知，乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实际查验……第三条成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意该房屋成交价的总价款为965000元整。第四条：乙方应于本合同签订时支付定金2万元整（该定金在办理完房屋网签立契过户手续前由丙方代为保管）（该定金在办理房屋网签立契过户手续时可冲抵房款或居间中介服务费）……第五条……2、甲、乙双方深知丙方为达成本合同已付出的人力、物力、精力及相应的劳务付出，丙方的中介服务费由甲方支付9650元整，丙方的中介服务费由乙方支付9650元整，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付中介服务费。3、经市房管局及物价局规定：代办房屋过户手续及银行按揭贷款手续以及水、电、气、物业过户等相关手续，总收取标准每件2000元整，并于签订本合同时由乙方一次性支付给丙方……第七条：……2、按揭贷款：甲方有义务配合乙方办理按揭贷款手续，以便乙方按揭贷款手续顺利办理。甲、乙双方应在签订本合同后15个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续……第十条：如乙方采用按揭贷款方式付款，乙方保证取得《房屋所有权证书》或《不动产权证书》并产权归档后的三个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续……第十三条：违约责任……2、乙方违约致使《房屋买卖居间合同》不能履行的，无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失……6、如乙方未按照本合同第十条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方同意向甲方支付本合同约定的第三条房屋成交价总房价款的3%作为违约金，并赔偿甲方由此所造成的损失，如逾期10个工作日乙方仍不履行，甲方有权解除合同，乙方同意承担房屋交易过程中所发生的全部费用……8、代理人保证其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则代理人按照无权代理向丙方及合同相对方承担赔偿责任。9、在合同履行过程中如因甲乙任意一方违约或甲乙双方违约而导致本合同不能正常履行或解除、终止履行的，丙方所收取的中介服务费一律不予退还，丙方不承担居间中介服务费返还的责任……”，该合同落款处甲方吴自强名字由张利新所签，代理人处张利新由其自己所签。当日，李慧君向东运公司支付定金2万元，由东运公司给李慧君出具收据一份。2020年10月23日，李慧君转账支付东运公司法定代表人罗广涛5000元，转账凭证上显示附言“中介佣金”。后三方在办理银行按揭贷款过程中，因李慧君表示不再买房，双方发生纠纷。另查明，吴自强、张利新、东运公司提交2020年10月16日吴自强出具的房屋买卖授权委托书一份。吴自强与张利新系母子关系。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于张利新是否具有代理权问题，一是李慧君与吴自强签订合同时，合同上明确显示甲方为吴自强，其代理人为张利新，李慧君应当知道张利新系吴自强的代理人，二是李慧君陈述签订合同时张利新、东运公司并没有出具母子证明，张利新陈述当时其带有户口本，东运公司陈述签订合同时曾口头告知张利新与吴自强系母子关系，虽然当事人均未提供充分的证据予以证明，但依据当事人陈述、李慧君提供的录音资料等证据及日常生活经验法则，李慧君应当知道吴自强与张利新系母子关系，三是主张张利新不具有代理权的权利人一般原则上应为委托人即吴自强，但在合同履行过程中，吴自强并没有主张过该权利，并且至今认可其母亲张利新的行为，四是本案所涉合同存在居间方即东运公司，东运公司间接控制了本案所涉房屋，并带领李慧君进行了现场查看，而本案所涉房屋买卖合同并非仅在李慧君与吴自强、张利新之间订立，且本案所涉合同第八条约定有代理人条款内容，在办理银行按揭贷款过程中，吴自强亦进行了相应的协助行为，五是李慧君的诉讼请求为主张终止合同履行，但该主张的前提为合同成立有效，故综上张利新、东运公司在签订合同时是否出具上述房屋买卖授权委托书、是否为之后补签的、东运公司是否向李慧君提供吴自强的联系方式等，并不能从实质上影响张利新具有代理权的效力，本案所涉合同成立有效。其次是关于本案所涉合同是否解除的问题，一是李慧君主张终止合同履行即解除合同，但其并未提供充分的证据证明吴自强行为构成根本违约，二是李慧君曾与张利新微信聊天表示不再购买本案所涉房屋，现吴自强反诉要求解除本案所涉的合同，符合法律规定，故综上对李慧君要求终止合同履行的诉讼请求，本院不予支持，对吴自强要求解除本案所涉合同的诉讼请求，本院予以支持，解除合同时间为吴自强提出反诉之日即2021年1月20日。再次是关于本案所涉的5000元款项性质问题，一是虽然李慧君提交的转账凭证上显示中介佣金字样，但李慧君、东运公司均陈述该费用为办理银行按揭贷款手续费用，因此应当以双方真实意思表示为准，二是依据本案所涉合同第五条第三款约定内容，李慧君与东运公司之间亦存在委托合同关系，虽然双方约定东运公司代办房屋过户手续、银行按揭贷款手续以及水、电、气、物业过户等相关手续共计2000元，但实际上李慧君与东运公司以新的合意将该费用约定为5000元，又因本案所涉买卖合同解除后，该委托合同亦失去继续履行的事实基础，理应解除，考虑委托合同履行等情况，本院酌定东运公司应当返还李慧君该费用3500元，故对李慧君要求被告东运公司返还费用3500元的诉讼请求，本院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。最后是关于吴自强反诉的违约金问题，吴自强主张按照本案所涉合同第十三条第六款约定计算违约金共计28950元（965000*3%），但该内容为履行迟延违约金，而吴自强并未提供充分的证据证明其向李慧君主张过该权利，且本案李慧君通过东运公司或直接向张利新表示因家庭原因不再买房即要求解除合同，虽然正如上述，李慧君不具有解除权，但本案诉讼中吴自强亦直接要求解除本案所涉买卖合同，而并非主张继续履行合同，因此本案情形不适用该条款约定，应当依约适用第十三条第二款的约定内容即定金法则予以处理，李慧君支付定金2万元仍在东运公司处，系依照合同约定由吴自强指定东运公司占有保管，因此该2万元款项应当作为吴自强的经济损失，依法不予退还，基于本案所涉房屋买卖合同已解除，东运公司应当支付给吴自强，故对李慧君要求返还2万元定金的诉讼请求，本院不予支持，对吴自强要求李慧君赔偿经济损失2万元的反诉请求，本院予以支持，对超过该部分的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百一十五条、第三百九十六条、第四百二十四条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除李慧君与吴自强于2020年10月17日签订的房屋买卖合同；二、郑州东运房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还李慧君代办费用3500元；三、郑州东运房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付吴自强定金款项2万元；四、驳回李慧君的其他诉讼请求；五、驳回吴自强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费213元，由李慧君负担188元，由郑州东运房地产营销策划有限公司负担25元。反诉受理费262元，由吴自强负担112元，李慧君负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年二月二日书记员  刘 玉