广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初7690号原告：孙孝友，男，1969年9月23日出生，汉族，居民身份证住址吉林省敦化市胜利街南湖社区**，现住址广东省肇庆市端州区********************。委托诉讼代理人：黄新星、李璇，分别为广东金桥百信（中山）律师事务所律师、实习律师。被告：肇庆市金汇丰投资有限公司，住所地广东省肇庆市*******裕新楼201写字楼4室，统一信用机构代码914***********053K。法定代表人：梁文浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗子均，为广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文锐，为该公司员工。原告孙孝友诉被告肇庆市金汇丰投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2020年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告孙孝友的委托诉讼代理人黄新星，被告肇庆市金汇丰投资有限公司的委托诉讼代理人罗子均、梁文锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙孝友向本院提起诉讼请求：1.被告向原告退还商铺房款人民币1563914元；2.被告向原告支付违约金人民币20万元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年11月27日签订《御城茗轩商铺认购书》两份，认购书分别约定原告向被告购买御城茗轩DEF幢首层06号、07号商铺；于2020年9月25日签订《御城茗轩07卡商铺退房协议》，协议约定原告将御城茗轩07卡商铺退还给被告，房款处理，商铺退换均办理完成。2019年9月5日原被告签订《御城茗轩商铺认购书之补充协议》约定御城茗轩DEF幢首层06号商铺的付款进度、交付使用时间，签订《商品房买卖合同》的时间，双方违约责任等内容。其中协议第三条签订合同时间约定：“如原告如期结清首期房款的前提下，被告须于2019年12月1日前与原告签订《商品房买卖合同》……该商铺的产权过户即办理产权证手续时间由原告结清所有房款之日算起。”协议第四条违约责任第(二)条第2点约定：“原告如期结清首期房款,如被告逾期签订《商品房买卖合同》，逾期天数超30天，自逾期第31日起，原告有权退回商铺给被告，收回己支付的所有房款，并要求被告赔偿20万元的违约金。自原告退还商铺给被告之日起30个工作日内，被告须退回原告所支付的房款1563914元及支付20万元违约金，如逾期须按每日300元计算滞纳金，直至被告结清之日。”2019年9月5日，原告按《御城茗轩商铺认购书之补充协议》约定结清首期房款90万元，但被告未按约在2019年12月1日前与原告签订《商品房买卖合同》;2020年9月25日，原告结清所有房款人民币1563914元，但被告至今未开始着手办理产权过户手续。2019年12月25日，原被告协商一致，针对《御城茗轩商铺认购书之补充协议》签订了补充条款：“即将该协议中第三条签订《商品房买卖合同》的时间由2019年10月31日变更顺延为2020年3月8日前，其他约定遵从原协议条款。”，被告仍未按约在2019年12月1日前与原告签订《商品房买卖合同》，且预期签订《商品房买卖合同》的天数己超过30日。原告己将御城茗轩DEF幢首层06号商铺房款共计人民币1563914元支付完毕，但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未开具发票，未办理产权证书。自2020年10月1日起，原告多次与被告沟通要求被告收回商铺并退还房款，被告先答应退房但后称经济困难要考虑如何退款。2020年11月25日，原告向被告发出律师函要求被告收回商铺、退还房款，被告收到函后答复不予退还。综上，被告的行为己构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告肇庆市金汇丰投资有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人己就商铺买卖的行为达成一致，并以其具体行为实际履行，且有继续履行的条件。1.被答辩人的购买商铺的意思真实，且双方一直在履行当中。答辩人与被答辩人于2017年11月27日签订《御城茗轩商铺认购书》约定被答辩人购买位于肇庆市端州区********交汇处东北角御城茗轩DEF幢商铺06、07号商铺，其中06号商铺首期款795134元，余下790000元房款办理银行贷款的形式支付；其中07号商铺首期款814866元，余下810000元房款办理银行贷款的形式支付；2.被答辩人因自身原因导致无法尽快签订备案的《商品房买卖合同》以及开具购房发票。答辩人与被答辩人签订《御城茗轩商铺认购书》，答辩人协助被答辩人以其本人的名义向银行申请贷款，但由于被答辩人征信不及格，数个银行都不能贷款。被答辩人自身不能确定签订备案的《商品房买卖合同》的主体，因而产生的后果，不应当由答辨人承担。此后，被答辩人提出在不能办理贷款的情况下，向答辩人分期付款。被答辩人与答辩人协商，采取分期付款的形式支付余下款项，并在2019年10月31日签订《御城茗轩商铺认购书之补充协议》，约定在2020年6月20日前分期支付余下房款。但被答辩人不能按照《御城茗轩商铺认购书之补充协议》履行支付房款的义务，从2020年1月20日后，便没有如约支付购房款。3.由于被答辩人按照《御城茗轩商铺认购书之补充协议》约定的期限支付购房尾款存在拖欠的情况。被答辩人向答辩人提出，需要将购买位于肇庆市端州区********交汇处东北角御城茗轩DEF幢商铺07号商铺退回给答辩人。双方在2020年9月25日签订《御城茗轩07卡商铺退房协议》，将退07卡商铺的50万元房款抵作本案涉案06号商铺的尾期房款，剩余购房款303093元在2020年10月中旬退还。因而，在2020年9月25日才能视为被答辩人完全支付了06卡商铺的所有房款。答辩人的工作人员己在2020年11月2日通过微信联系被答辩人，向被答辩人提供了《发票信息确认书》、《6卡商铺办证协议书》，被答辩人表示收到并发送表情握手；2020年11月17日，答辩人向被答辩人邮寄送达真实办证材料，被答辩人已签收。答辩人展现了极大的诚意，配合完成办证行为。二、被答辩人主动向答辩人要求提前交付商铺并已实际控制、使用涉案商铺，且产生收益。在被答辩人的请求下，双方在2019年9月5日签订《提前交付使用交接书》，答辩人展示极大的诚意，提前向答辩人交付06、07号商铺。被答辩人在2020年11月10日，已向第三人李桂昌就涉案商铺进行出租，出租的年限至2025年11月9日，每租金5000元。被答辩人己实际使用商铺，以其行动愿意继续履行双方的签订的《御城茗轩商铺认购书》所约定的买卖商铺的义务。被答辩人从本案涉案商铺中已经实际获益，不存在任何经济损失。三、答辩人由始至终不存在违约行为。1.被答辩人在签订06、07号商铺《御城茗轩商铺认购书》时,没有确定签约主体，因而不能签订备案的《商品房买卖合同》。在答辩人开发的御城茗轩小区中，只有答辩人一人没有签订《商品房买卖合同》。显而易见，答辩人并非故意拖欠不予《商品房买卖合同》，不存在违约行为。2.被答辩人多次没有按照约定支付尾款，最后才通过退07卡商铺抵扣房款的形式支付完毕，违约方应为被答辩人。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定，答辩人在被答辩人没有支付完毕款项前，没有为其办理不动产权证，是履行先履行抗辩权的行为。在履行合同的过程中，被答辩人多次迟延支付尾款，多次要求变更付款条件。且存在违约的情况下，答辩人采取先履行抗辩权，在被答辩人支付完毕款项后，再积极配合进行办理产权证，是合理的，不存在违约行为。综上，答辩人积极履行了双方约定的交付义务，不存在违约行为。反而是被答辩人，认为周边房价有所下降，利用各种借口，千方百计要解除合同。被答辩人的行为严重破坏诚信，危害交易安全，此种行为不应当被采纳、提倡。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了交换证据和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合全案证据在下面作综合评述。经审理查明：2017年11月27日，被告作为出卖人、甲方与孙孝友、孙佳新作为买受人、乙方签订一份《御城茗轩商铺认购书》约定：乙方认购肇庆市端州区********交汇处东北角御城茗轩DEF幢商铺06卡，该商铺的建筑面积为53.05平方米，成交总房价为1585134元；甲方于2017年11月27日收到乙方认购定金5万元，乙方须于3个工作日内，即2017年12月10日前付清余下定金15万元给甲方，如乙方不在约定期限内补足定金视同乙方挞定。乙方选择“银行按揭付款”方式支付房款：首期房款795134元须于签署商品房买卖合同前付清，剩余房款79万元申办银行贷款。由乙方收到甲方电话通知或甲方书面通知送达日起7天内，必须持本认购书、身份证及其他应备资料到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》并交齐首期房款或全部房款（定金转作购房款）。未经甲方书面同意，乙方以任何理由未按约定期限交足首期房款（全部房款）或签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权将该商铺自行处理而不须另行通知，并没收乙方认购定金。如甲方不按约定与乙方签订《商品房买卖合同》，则应退还定金给乙方。甲方即原告在认购书盖上公章、乙方孙孝友在认购书签名。2019年10月31日，被告作为出卖人、甲方与孙孝友作为买受人、乙方签订一份《御城茗轩商铺认购书之补充协议》约定：乙方于2017年11月27日认购御城茗轩DEF幢首层06商铺，并支付了20万元商铺认购金给甲方。甲、乙双方签订《认购书》约定该商铺总价格为1563914元整，建筑面积为53.05平方米，现甲、乙双方就网签合同时间、房款交付时间、商铺交付时间及双方权利、义务、违约责任等进行充分协商：一、付款时间（一）首期房款90万元，1、乙方于2018年6月6日止，乙方已向甲方支付首期房款金额合计为50万元整，具体为2017年11月27日，乙方已经支付5万元给甲方；2017年12月9日，乙方已经支付15万元给甲方；2018年6月6日，乙方已经支付30万元给甲方；2、截至2019年9月4日，乙方剩余首期房款40万元整尚未结清，乙方承诺于本协议签订之日，即2019年9月5日前乙方向甲方付清；（二）分期房款663914元，截至本协议签订之日，乙方剩余房款663914元尚未结清，甲方同意乙方付款方式由原认购书约定“银行按揭付款”变更为分期付款，双方确认分期付款时间和金额分别为1、二期房款63914元须于2019年12月20日前乙方向甲方付清；2、三期房款10万元，须于2020年1月20日前，乙方向甲方付清；3、四期房款10万元，须于2020年2月20日前，乙方向甲方付清；4、五期房款10万元，须于2020年3月20日前，乙方向甲方付清；5、六期房款10万元，须于2020年4月20日前，乙方向甲方付清；6、七期房款10万元，须于2020年5月20日前，乙方向甲方付清；7、八期房款10万元，须于2020年6月20日前，乙方向甲方付清。二交付使用时间：甲、乙双方签订本协议后，乙方结清90万首期房款之日，甲方同意将乙认购的该商铺提前交付给其使用，因乙方提前收楼而用于出租或自用所产生的一切费用，由乙方承担。三、合同签订时间：甲、乙双方确定，如乙方结清首期房款的前提下，甲方须于2019年12月1日前与乙方签订《商品房买卖合同》。因签订合同之日乙方未结清房款已提前收楼，因此在签合同之日乙方须同时办理该商铺抵押登记在甲方名下，直至乙方结清所有房款之日止，该商铺的产权过户即办理产权证手续时间由乙方结清所有房款之日算起。四、违约责任：（一）乙方违约责任，1、在应付二至七期房款中，如乙方发生逾期情况，逾期时间不超2020年6月20日的情况下，即使甲方仅口头通知而没有相关书面催款通知，乙方须根据逾期天数按每日300元支付违约金，直至结清所有房款之日止。截止至2020年6月20日前，乙方须结清该商铺所有房款及违约金；2、如截止至2020年6月20日乙方仍未结清所有房款，无论逾期付款金额多少，甲方有权收回该商铺，即使甲方仅口头通知而没有相关书面存款通知，自通知日起30天内乙方须将该商铺交回甲方，同时乙方须向甲方支付20万元的违约金并按每日300元计算滞纳金，滞纳金自乙方逾期金额发生日起计算至乙方结清20万元违约金并搬出把商铺交回甲方之日止。（二）甲方违约责任，1、乙方如期结清首期房款，如甲方逾期签订《商品房买卖合同》，逾期天数不超30日，甲方须自逾期之日起按每日300元支付违约金给乙方，直至甲方与乙方签订合同之日止；2、乙方如期结清首期房款，如甲方逾期签订《商品房买卖合同》，逾期天数超30日，自逾期第31日起，乙方有权退回商铺给甲方，收回已支付的所有房款，并要求甲方赔偿20万元的违约金。自乙方退还商铺给甲方之日起30个工作日内，甲方须退回乙方所支付的房款及20万元违约金，如逾期须按每日300元计算滞纳金，直至甲方结清之日。2019年12月25日，被告作为出卖人、甲方与孙孝友（御城茗轩DEF幢首层06号商铺业主）作为买受人、乙方签订一份《御城茗轩商铺认购书补充协议》约定：甲、乙双方经协商，同意把于2019年10月31日双方签订的《御城茗轩商铺认购书之补充协议》中第三条签订合同时间变更顺延为2020年3月8日前（即2020年2月8号元宵节后一个月内），除本协议另有约定外，其他约定遵从原协议条款。《提前交付使用交接书》载明孙孝友以分期付款方式购买我公司（即被告）端州七路与龙塘路交汇处东北角（19区）御城茗轩DEF幢首层06号商铺，该商铺应付总房款1563914元，建筑面积为53.05平方米。现申请提起交付使用。甲方（财会）核对人盖章确认，时间2019年9月4日、乙方签收人：孙孝友签字确认，时间2019年9月5日。2017年11月27日，被告作为出卖人、甲方与孙孝友、孙佳怡、孙佳新作为买受人、乙方签订一份《御城茗轩商铺认购书》约定：乙方认购肇庆市端州区********交汇处东北角御城茗轩DEF幢商铺07卡，该商铺的建筑面积为54.42平方米，成交总房价为1624866元；甲方于2017年11月27日收到乙方认购定金5万元，乙方须于3个工作日内，即2017年12月10日前付清余下定金15万元给甲方，如乙方不在约定期限内补足定金视同乙方挞定。乙方选择“银行按揭付款”方式支付房款：首期房款814866元须于签署商品房买卖合同前付清，剩余房款81万元申办银行贷款。由乙方收到甲方电话通知或甲方书面通知送达日起7天内，必须持本认购书、身份证及其他应备资料到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》并交齐首期房款或全部房款（定金转作购房款）。未经甲方书面同意，乙方以任何理由未按约定期限交足首期房款（全部房款）或签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权将该商铺自行处理而不须另行通知，并没收乙方认购定金。如甲方不按约定与乙方签订《商品房买卖合同》，则应退还定金给乙方。甲方即原告在认购书盖上公章、乙方孙孝友在认购书签名。2019年10月31日，被告作为出卖人、甲方与孙孝友作为买受人、乙方签订一份《御城茗轩商铺认购书之补充协议》约定：乙方于2017年11月27日认购御城茗轩DEF幢首层07商铺，并支付了20万元商铺认购金给甲方。甲、乙双方签订《认购书》约定该商铺总价格为1603093元整，建筑面积为54.42平方米，现甲、乙双方就网签合同时间、房款交付时间、商铺交付时间及双方权利、义务、违约责任等进行充分协商：一、付款时间（一）首期房款90万元，1、乙方于2018年6月6日止，乙方已向甲方支付首期房款金额合计为50万元整，具体为2017年11月27日，乙方已经支付5万元给甲方；2017年12月9日，乙方已经支付15万元给甲方；2018年6月6日，乙方已经支付30万元给甲方；2、截至2019年9月4日，乙方剩余首期房款40万元整尚未结清，乙方承诺于本协议签订之日，即2019年9月5日前乙方向甲方付清；（二）分期房款703093元，截至本协议签订之日，乙方剩余房款703090元尚未结清，甲方同意乙方付款方式由原认购书约定“银行按揭付款”变更为分期付款，双方确认分期付款时间和金额分别为1、二期房款103093元须于2019年12月20日前乙方向甲方付清；2、三期房款10万元，须于2020年1月20日前，乙方向甲方付清；3、四期房款10万元，须于2020年2月20日前，乙方向甲方付清；4、五期房款10万元，须于2020年3月20日前，乙方向甲方付清；5、六期房款10万元，须于2020年4月20日前，乙方向甲方付清；6、七期房款10万元，须于2020年5月20日前，乙方向甲方付清；7、八期房款10万元，须于2020年6月20日前，乙方向甲方付清。二交付使用时间：甲、乙双方签订本协议后，乙方结清90万首期房款之日，甲方同意将乙认购的该商铺提前交付给其使用，因乙方提前收楼而用于出租或自用所产生的一切费用，由乙方承担。三、合同签订时间：甲、乙双方确定，如乙方结清首期房款的前提下，甲方须于2019年12月1日前与乙方签订《商品房买卖合同》。因签订合同之日乙方未结清房款已提前收楼，因此在签合同之日乙方须同时办理该商铺抵押登记在甲方名下，直至乙方结清所有房款之日止，该商铺的产权过户即办理产权证手续时间由乙方结清所有房款之日算起。四违约责任：（一）乙方违约责任，1、在应付二至七期房款中，如乙方发生逾期情况，逾期时间不超2020年6月20日的情况下，即使甲方仅口头通知而没有相关书面催款通知，乙方须根据逾期天数按每日300元支付违约金，直至结清所有房款之日止。截止至2020年6月20日前，乙方须结清该商铺所有房款及违约金；2、如截止至2020年6月20日乙方仍未结清所有房款，无论逾期付款金额多少，甲方有权收回该商铺，即使甲方仅口头通知而没有相关书面存款通知，自通知日起30天内乙方须将该商铺交回甲方，同时乙方须向甲方支付20万元的违约金并按每日300元计算滞纳金，滞纳金自乙方逾期金额发生日起计算至乙方结清20万元违约金并搬出把商铺交回甲方之日止。（二）甲方违约责任，1、乙方如期结清首期房款，如甲方逾期签订《商品房买卖合同》，逾期天数不超30日，甲方须自逾期之日起按每日300元支付违约金给乙方，直至甲方与乙方签订合同之日止；2、乙方如期结清首期房款，如甲方逾期签订《商品房买卖合同》，逾期天数超30日，自逾期第31日起，乙方有权退回商铺给甲方，收回已支付的所有房款，并要求甲方赔偿20万元的违约金。自乙方退还商铺给甲方之日起30个工作日内，甲方须退回乙方所支付的房款及20万元违约金，如逾期须按每日300元计算滞纳金，直至甲方结清之日。2019年12月25日，被告作为出卖人、甲方与孙孝友（御城茗轩DEF幢首层07号商铺业主）作为买受人、乙方签订一份《御城茗轩商铺认购书补充协议》约定：甲、乙双方经协商，同意把于2019年10月31日双方签订的《御城茗轩商铺认购书之补充协议》中第三条签订合同时间变更顺延为2020年3月8日前（即2020年2月8号元宵节后一个月内），除本协议另有约定外，其他约定遵从原协议条款。《提前交付使用交接书》载明孙孝友以分期付款方式购买我公司（即被告）端州七路与龙塘路交汇处东北角（19区）御城茗轩DEF幢首层07号商铺，该商铺应付总房款1603093元，建筑面积为54.42平方米。现申请提起交付使用。甲方（财会）核对人盖章确认，时间2019年9月4日、乙方签收人：孙孝友签字确认，时间2019年9月5日。2020年9月25日，被告作为出卖人、甲方与孙孝友作为买受人、乙方签订一份《御城茗轩07卡商铺退房协议》约定：乙方于2017年11月27日认购御城茗轩DEF幢首层07商铺，双方签订《认购书》约定该商铺总价格为1603093元整，建筑面积为54.42平方米，于2019年10月31日双方就房款交款时间、商铺交付使用时间等事项经协商一致后签订《补充协议》，截止至本协议签订当日，乙方共支付给甲方07卡商铺认购房款1103093，尚余50万元未付，现乙方提出放弃购买该商铺的认购，该商铺的所有权与所享受的优惠权利与乙方无关，现甲乙双方就退款时间和退款方式等事项进行充分协商：一、申请退款金额1103093元，1、乙方要求将其中退房款50万元转作御城茗轩DEF幢首层06卡商铺尾款，乙方须提交退房申请并补足退房手续，并做好06卡商铺的交款手续之日，即视为甲方已退回乙方50万元退房款；2、双方约定，于2020年9月26日，甲方退回乙方认购房款30万元，剩余认购房款303093元于2020年10月中旬（约15号）退。二、本协议签订之日起，双方较早前签订的御城茗轩商铺07开商铺《认购书》、《补充协议》随之解除，其约定权利义务双方互不追究。2017年11月27日，被告出具收据载明：孙孝友、孙佳新交来御城茗轩06卡商铺定金5万元。2017年12月9日，被告出具收据载明：孙孝友、孙佳新交来御城茗轩DEF06卡商铺定金15万元。2018年6月6日，被告出具收据载明：孙孝友、孙佳新交来御城茗轩06卡商铺定金30万元。2019年9月5日，被告出具收据载明：孙孝友交来御城茗轩首层06卡商铺首期房款40万元。2019年11月19日，被告出具收据载明：孙孝友交来御城茗轩DEF幢6卡商铺二期房款63914元。2020年1月20日，被告出具收据载明：孙孝友交来御城茗轩DEF幢06卡商铺三期房款10万元。2020年9月25日，被告出具收据载明：孙孝友交来御城茗轩DEF幢首层06卡商铺房款50万元。庭审中，原、被告确认涉案商铺被告已于2019年9月5日交付给原告使用。被告已确认收齐案涉商铺的全部房款。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间就御城茗轩DEF幢首层06商铺于2017年11月27日签订的《御城茗轩商铺认购书》、2019年10月31日签订的《御城茗轩商铺认购书之补充协议》以及2019年12月25日签订的《御城茗轩商铺认购书补充协议》，双方均对上述协议内容予以确认，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应全面履行约定的义务。原告要求被告退还商铺房款1563914元以及支付违约金20万元的主张，理由是2019年10月31日签订的《御城茗轩商铺认购书之补充协议》约定的“原告如期结清首期房款,如被告逾期签订《商品房买卖合同》，逾期天数超30天，自逾期第31日起，原告有权退回商铺给被告，收回己支付的所有房款，并要求被告赔偿20万元的违约金。”，按照2019年10月31日的《御城茗轩商铺认购书之补充协议》，原告已依约于2019年9月5日前付清涉案商铺的90万元首期款，被告应于2019年12月1日前与乙方签订商品房买卖合同，协议约定“乙方如期结清首期房款，如甲方逾期签订《商品房买卖合同》，逾期天数超30日，自逾期第31日起，乙方有权退回商铺给甲方，收回已支付的所有房款，并要求甲方赔偿20万元的违约金。”，则原告自30日后，即2020年1月1日时就具有了单方解除权，但原告于2020年1月20日继续向被告支付涉案商铺三期房款10万元，原告的该项行为应视为此时放弃了其所具有的解除权。在2019年12月25日，原、被告再次签订一份《御城茗轩商铺认购书补充协议》约定将签订合同时间变更顺延为2020年3月8号前，并约定“其他约定遵从原协议条款”，则2020年4月8日时原告再次具有了单方解除权，但原告又于2020年9月25日与被告在《御城茗轩07卡商铺退房协议》中约定“将其中退房款50万元转作御城茗轩DEF幢首层06卡商铺尾款”，原告的该项行为应视为此时放弃了其所具有的解除权。至此原告付清涉案商铺的全部购房款，且被告已依约将涉案商铺交付给原告使用，合同的主要内容已经基本履行完毕。再者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告签订的上述三份协议包含了买卖双方信息、涉案商铺的基本状况、销售方式、房屋销售价款、总价款、付款方式、付款时间、房屋交付条件以及双方违约责任等内容，已然具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人即被告已经收齐涉案房屋的全部购房款，也已经将涉案商铺交付给原告使用，上述三份协议应认定为合法有效的商品房买卖合同，故原告以被告逾期未与其签订商品房买卖合同而要求退回购房款以及要求被告支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。至于律师费的问题，由于涉案三份协议均没有约定律师费承担，且原告并没有向本院提交其支付律师费的证据，故原告该请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百七十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告孙孝友的全部诉讼请求。本案案件受理费因简易程序减半收取9527.62元、财产保全费5000元，共计14527.62元（原告已预交），由原告孙孝友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 欧凯华二〇二一年二月二十三日法官助理 李海敏书 记 员 陈巧文