广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0603民初1949号 原告：防城港腾阳房产开发有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道208号（碧海蓝天台湾城），统一社会信用代码：9145060070863608X7（1-1）。 法定代表人：邹家钊，执行董事。 委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 被告：王双钰，女，1991年6月28日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港分行，住所地广西防城港市港口区友谊路11号，统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，行长。 委托诉讼代理人：周勇，男，1976年8月31日出生，汉族，该分行职工，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：卢雨君，女，1988年5月10日出生，该分行职工。 原告防城港腾阳房产开发有限公司（简称腾阳公司）诉被告王双钰、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行（简称工行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本案于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告腾阳公司的委托诉讼代理人卢天秀及第三人工行防城港分行委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。被告王双钰经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾阳公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；3.解除原告、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；4.被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；5.被告偿还原告代为支付的贷款本息17548.67元，并向原告支付违约金10210.2元（违约金以原告代被告偿还款项总额的每日万分之五计算，暂计至2020年9月20日为10210.2元，剩余违约金计算至被告实际支付完成之日止）;6.本案律师费人民币2000元及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的碧海蓝天台湾城项目14-1-2905号商品房，总房款为609740元，其中首付款为189740元，余款420000元通过向中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还月供款，截止2020年6月，第三人在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的月供款17548.67元。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10)、第（11)款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，要求被告偿还原告代偿款项并按原告代为偿还款项总额每日万分之五支付违约金，承担原告追索代偿款而支付诉讼费、律师费等相关费用。原告为维护自身权益，向被告追偿代偿款项，委托律师向法院起诉共支出律师费2000元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》。《个人住房贷款、抵押、保证合同》解除后，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。综上所述，为维护原告的合法权益，保证房地产行业的稳定、健康发展，请求法院查明事实，判如诉请。 第三人工行防城港分行提出诉讼请求：1.判决解除第三人与原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ：房信购字防港分行港口支行2014年2232号）；2.判决被告清偿《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：房信购字防港分行港口支行2014年2232号）剩余贷款本息378450.76元（利息暂计至2020年12月21日为1124.14元，之后的利息按合同约定另计至贷款清偿之日止）；3.判决原告对上述款项负有连带清偿责任；4.判决本案诉讼费用（包括案件受理费等其他因实现债权所支出的费用）由原、被告承担。事实与理由：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）为工行防城港分行的下属机构，因内部机构改革被收回管理职能，统一由工行防城港分行对外业务办理。2014年3月31日，被告与工行港口支行、原告签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：房信购字防港分行港口支行2014年2232号），申请办理个人一手住房购置贷款，贷款金额为420000元，贷款期限30年，被告用其购买的位于防城港市港口区作抵押，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，第三人有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并解除合同。原告作为该笔贷款的保证人，自愿为被告提供连带担保责任保证直至上述房屋证实抵押登记手续办理完毕且第三人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金及第三人实现债权等费用，借款合同还约定了其他事项。第三人于2014年6月12日根据合同约定将贷款发放至被告账户，已履行放款义务。在合同履行过程中，被告并未按照借款合同约定履行还款义务，累计违约33期。截止2020年12月21日，被告已积欠第三人贷款本息378450.76元，其中本金377326.62元和利息1124.14元。第三人认为，涉案借款合同签订为三方当事人真实意思表示，合法有效。第三人已依约履行了发放贷款义务，被告多次未按期偿还贷款本息构成违约，其违法行为致本案解除合同条件成就，第三人可依法行使合同解除权，并由被告承担相应民事责任。而原告作为连带责任保证人，应在其担保范围内承担连带责任。2020年10月13日原告因被告违反双方签订《商品房买卖合同》的约定而提起诉讼。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷案合并审理”第三人将以有独立请求权的第三人身份提出如上诉讼请求，请求法院判如所请。 被告王双钰未到庭亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2013年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告王双钰以按揭贷款方式购买原告腾阳公司开发的防城港市港口区，建筑面积为133.16平方米，单价为每平方米4579元，总房款为609740元，其中首付款为189740元，余款420000元通过向银行按揭贷款支付。合同附件四：补充条款第一条第3点第（10）款的约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），并支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为清偿款项金额的10%;如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。逾期超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权选择继续履行合同或解除合同。 2013年9月4日，上述《商品房买卖合同》办理了备案登记（编号:201376073），并于2014年6月10日办理房屋预告登记,预告登记权利人为被告,预告登记义务人为原告。 2014年3月31日，原、被告与第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号A:房信购字防港分行港口支行2014年2232号)，约定被告向第三人借款420000元用于购买上述房屋并将该商品房抵押给第三人，原告为该贷款提供阶段性连带保证责任。第三人按照合同约定发放了贷款，被告未按期如约履行还款义务，导致原告作为保证人承担了相应的还款责任。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,保证人在正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书时免除保证责任。《个人购房借款∕担保合同》第二十八条扣收约定,保证人不按本合同约定履行保证担保责任的,保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿,直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。截至2020年5月，第三人在原告开立的保证金账户中划扣被告应付的借款本息共17548.67元，其中本金5485.19元，利息12063.48元，具体金额如下：2016年5月30日利息819.29元；2016年6月28日本金544.85元，利息1767.34元；2016年10月26日本金554.41元，利息1657.91元；2016年12月27日本金559.14元，利息264.41元；2017年5月25日本金571.27元，利息630.42元；2017年6月28日利息1345.37元；2017年7月27日本金376.18元，利息679.95元；2017年9月29日本金580.89元，利息1731.15元；2017年11月28日本金506.88元，利息1726元；2018年6月26日本金603.94元，利息947.12元；2018年8月28日本金609.13元，利息186.61元；2018年9月28日本金256.95元，利息0.89元，2018年10月26日本金257.95元，利息0.78元；2018年11月22日本金63.6元，利息0.13元，2020年5月12日利息306.11元。另查，截至2020年12月21日，被告尚欠第三人贷款余额377326.62元。 2020年10月10日,原告腾阳公司(甲方)与广西精一律师事务所(乙方)签订委托代理合同，甲方委托乙方出庭代理诉讼，甲方需要支付乙方的律师费为2000元，2020年12月16日,乙方向甲方出具广西增值税普通发票，表明收到王双钰法律咨询、服务费2000元。 以上事实有原告提供的身份证、营业执照、《商品房买卖合同》备案证明、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、保证金支付回单、催款公告、委托代理合同、增值税普通发票，第三人提交的银行流水明细列表及当事人的庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及第三人与原、被告签订的《个人购房借款∕担保合同》是依法成立的合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行义务。被告未按时向银行偿还按揭贷款，致使原告因承担担保责任而代为偿还，根据双方合同约定，原告依法享有行使约定解除权的权利，对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，应予以支持。 关于原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款担保合同》的问题。因原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除,依照最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”的规定，本案第三人提出独立诉讼请求解除第三人与原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，故对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》及请求被告、第三人协助原告办理注销商品房贷款抵押登记手续,本院予以支持。 关于原告请求被告代为支付贷款本息17548.67元及第三人请求被告清偿剩余贷款本息378450.76元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）》第二十一条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”截至2020年5月，本案中原告通过承担连带保证责任的形式向贷款银行清偿17548.67元，其中本金5485.19元，利息12063.48元，实际上原告代偿本金部分为其提前履行了其在商品房买卖合同被解除后应负的偿还购房贷款义务。而原告代被告向第三人偿还银行借款的利息，被告应当向原告偿还，故被告偿还原告代为支付的贷款利息12063.48元（暂计至2020年5月，贷款利息计至本判决生效之日为止，以原告实际代为支付的贷款利息数额为准），对于原告请求超出的部分，本院不予支持。对于第三人请求被告清偿剩余贷款本息的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）》第二十一条第二款的规定，《个人购房借款∕担保合同》被解除后，原告应向第三人偿还该合同剩余的贷款余额377326.62元及利息（利息按合同约定从本判决生效之日起至款项清偿之日止）。 关于违约金及律师费的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”因此虽然《商品房买卖合同》已经解除，但是被告仍然应当依据合同约定“……如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金……”承担违约金，故被告向原告支付违约金10210.2元（违约金暂计至2020年9月20日，之后违约金按合同约定计至本判决生效之日止）。 另外，上述《商品房买卖合同》附件四合同补充条款第一条第3点第（10）款明确约定被告应当承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，且原告提交了委托律师代理本案的律师费发票，其代理律师也已经履行了代理职责,该费用为原告根据《委托代理合同》约定所必须负担的成本,考虑到原告诉讼请求的标的金额及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(桂价费〔2013〕41号),该费用未超过收费标准,所以本案中原告为向被告追索其代偿的款项而支付的2000元律师费，应当由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）》第二十条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港腾阳房产开发有限公司与被告王双钰签订的《商品房买卖合同》（编号：201376073）； 二、解除原告防城港腾阳房产开发有限公司与被告王双钰及第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行签订的《个人购房借款∕担保合同》(合同编号A:房信购字防港分行港口支行2014年2232号)； 三、被告王双钰在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港腾阳房产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续和房屋预告登记手续； 四、被告王双钰、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港腾阳房产开发有限公司办理注销预购商品房贷款抵押登记手续; 五、被告王双钰在本判决生效之日起十日内向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付违约金10210.02元（违约金暂计至2020年9月20日，之后违约金按合同约定计至本判决生效之日止）； 六、被告王双钰在本判决生效之日起十日内向原告防城港腾阳房产开发有限公司偿还代为支付的贷款利息12063.48元（暂计至2020年5月，之后贷款利息计至本判决生效之日为止，以原告实际代为支付的贷款利息数额为准）； 七、被告王双钰在本判决生效之日起十日内向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付律师费2000元； 八、原告防城港腾阳房产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付第三人中国工商银行股份 有限公司防城港分行贷款余额377326.62元及利息（利息按合同约定从本判决生效之日起至款项清偿之日止）； 九、驳回原告防城港腾阳房产开发有限公司的其他诉讼请求。 十、驳回第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费原告防城港腾阳房产开发有限公司预交的322元，第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行预交的3488.38元，由被告王双钰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二一年二月二日 书记员  吴尉宛