北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12035号原告：北京利健天行物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街**（招商局院内）。法定代表人：宋胜利，总经理。委托诉讼代理人：姜启林，北京冠领律师事务所律师。被告：北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社，，住所地北京市昌平区沙河镇兆丰家园社区法定代表人：刘玉荣，主任。委托诉讼代理人：徐复林，北京市理真律师事务所律师。原告北京利健天行物业管理有限公司（以下简称利健天行公司）与被告北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社（以下简称丰善合作社）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利健天行公司的委托诉讼代理人姜启林，被告丰善合作社的委托诉讼代理人徐复林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利健天行公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年11月30日至2017年11月29日期间的物业费112236元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2012年8月进驻兆丰家园小区，承担位于北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目的物业管理工作。原告与北京市昌平区沙河镇人民政府签订了《物业服务合同》，正式进驻兆丰家园小区开展物业管理工作。被告系该小区西区底商12-2室的业主，办理了相关入住手续，接受原告的服务和管理，原告按照物业服务标准为被告提供了物业和供暖服务。现被告拖欠自2015年11月30日起至2017年11月29日止的物业费112236元。经原告多次催要未果。被告的拖欠行为影响原告正常工作的进行，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告丰善合作社辩称，第一，本案存在遗漏必要的诉讼主体，也就是被告作为业主与使用人李建伟，在物业费、供暖费方面是法定的连带责任。如果为了查明整个费用的承担事实，物业服务、供暖存在问题，最终的缴费义务人李建伟承担，李建伟应当到庭。第二，涉案物业为独立的场所，相关的物业职能都是李建伟自己聘人来完成的，未接受原告提供的服务。第三，涉案物业费的收费标准尚未确定，原告与沙河镇政府签订的物业服务合同中第一条物业服务范围（面积）总计218246.76㎡，其中商业10313.61㎡，公建19447.93㎡，车库43065.39㎡。第六条物业标准，高层住宅1.35元/㎡/月，商业物业2.35元/㎡/月，公建物业费另行商议。而涉案物业12-2号属于公建物业，其包含在公建19447.93㎡中，存在物业费标准如何确定问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丰善合作社自认系北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区西区底商12-2室的业主，其房屋建筑面积为1990平方米，所在小区均为回迁房，无房屋产权证，房屋部分已出租给李建伟用于餐饮经营，不清楚何时入住，也不清楚2015年11月之前的物业费是否缴纳及缴费标准。利健天行公司自2012年8月进入兆丰家园小区提供物业服务至今。2012年8月8日，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由北京市昌平区沙河镇人民政府委托利健天行公司为位于北京市昌平区沙河镇北区的兆丰家园项目提供物业服务，其中载明建筑面积218246.76平方米，商业10313.61平方米，公建19447.93平方米，车库43065.39平方米；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.35元/平方米/月，商业物业2.35元/平方米/月，公建物业费另行商议；物业服务期限为1年，自2012年8月1日起至2013年7月31日。2013年8月1日，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）再次签订《物业服务合同》，约定利健天行公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目（西区）提供物业服务，其中载明建筑面积：规划住宅建筑面积136575.66平方米，商业10237.78平方米，住宅面积123163.60平方米，共计建筑物6幢；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.35元/平方米/月，商业物业2.35元/平方米/月，公建物业费另行商议；物业服务期限为不定期限，自2013年8月1日起执行本合同约定内容，至合同终止。庭审中，丰善合作社称其房屋为公共建设部分，物业服务合同中对该部分物业费标明为另行商议，交付房屋的时候没有约定公建房屋用于商业就要收取物业费，且利健天行公司没有提供物业服务，提供服务方面存在瑕疵。丰善合作社还提交照片，证明物业服务存在重大瑕疵。利健天行公司对该证据不予认可，表示公建范围内除了物业用房和居委会用房外，都是按商业收取物业费，并提交该12号楼12-1用户及北京农村商业银行股份有限公司沙河支行按照商业标准缴纳物业费的票据。丰善合作社表示该证据无法核实。另查，兆丰家园小区施工图中12-2标注为回迁安置商业，且该房屋位于小区西区临街底商，由丰善合作社出租他人用于商业经营。上述事实，有《物业服务合同》、《催缴费通知书》、快递单、租赁合同、照片、收据、图纸等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，兆丰家园小区在未成立业主委员会的情况下，为维持小区正常管理秩序，由物业所在地北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订物业服务合同，该合同应当认定具有法律效力。虽然丰善合作社未与利健天行公司签订物业服务合同，但作为小区业主，享受了该物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。关于丰善合作社应当交纳的物业费金额，根据利健天行公司在涉案小区提供的物业服务实际情况，结合庭审中双方当事人的当庭陈述，利健天行公司在涉案小区提供物业服务的过程中确有不足之处，构成了服务瑕疵。鉴于此，本院对丰善合作社应交纳的物业费金额予以酌减。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并应区别不同物业的性质和特点，因丰善合作社房屋在设计施工图中标注为回迁安置商业，亦实际用于商业用途，故本院参考物业服务合同中的收费标准，结合涉案房屋的物业实际情况及利健天行公司所提供的物业服务水平，对丰善合作社应交纳的物业费金额予以酌定。另指出，该酌减只针对已发生的物业服务范围内出现的部分瑕疵而做出，不具有对未发生的物业服务的效力。小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。丰善合作社可以在交纳物业费后要求利健天行公司履行合同义务，利健天行公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付北京利健天行物业管理有限公司2015年11月30日至2017年11月29日期间物业费95400.60元；二、驳回北京利健天行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元，由北京利健天行物业管理有限公司负担360元（已交纳），由北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社负担2185元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  强锡萍审判员  李秀端审判员  雷俊平二〇二一年二月二十四日书记员  王 震