福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终747号 上诉人（原审被告）：廖碧云，女，1968年4月26日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：甘雪琦，福建秉峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：刘锋，主任。 委托诉讼代理人：李星星，福建名仕律师事务所律师。 上诉人廖碧云因与被上诉人福州市国有房产中心（原名：福州市国有房产管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 廖碧云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福州市国有房产中心的诉讼请求。事实和理由：一、廖碧云不存在任何隐瞒事实，提供虚假证明获取保障资格的情形，福州市国有房产中心仅根据行政机关错误取消廖碧云保障资格的文件，诉请解除合同没有依据。一审判决认定案涉合同解除，是错误的。1.廖碧云在申请公共租赁住房保障资格时，并未被要求上报工商登记信息。廖碧云仅是福州圣泉食品有限公司挂名的法定代表人，不是公司股东，且公司并未实际注资，不存在公司注册资金超标的问题。因此廖碧云不存在隐瞒事实、提供虚假证明的情况。行政机关取消廖碧云保障资格的决定，是错误的。2.廖碧云收到通知后，立即退出福州圣泉食品有限公司法定代表人的挂名身份，已与公司没有任何关系，且该公司现已注销，从未实际经营。廖碧云的条件一直是符合公共租赁住房保障资格。廖碧云一直按照合同履约执行，本案不符合合同法法定解除条款。二、福州市国有房产中心单方面通知解除合同后，双方又继续履行合同，合同到期后，双方还继续履行合同，福州市国有房产中心继续收取租金，说明双方按原合同继续履行。因此，在该租赁关系未解除前，一审法院判决廖碧云腾空返还案涉房屋，是错误的。三、一审法院判决廖碧云按照福州市国有房产中心主张的1132.88元/月支付自2020年8月31日起的租金，没有依据，应按照原租赁合同约定的租金标准支付租金。四、如前所述，双方存在继续履行租赁关系，廖碧云不存在逾期腾退房屋的情形，并未违反合同约定，不应承担合同违约金。一审法院判决廖碧云承担自2018年12月22日起的违约金，缺乏事实和法律依据。 福州市国有房产中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予以维持。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令廖碧云立即无条件腾退福州市台江区××路××单元，返还给福州市国有房产中心；3.判令廖碧云应当向福州市国有房产中心支付租金（租金按每月2265.76元，计算方式为46.24平方米＊24.5元每平方米＊2＝2265.76元，自2019年4月起，最终支付至廖碧云实际返还房屋之日止）；4.判令廖碧云向福州市国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一日按3元／日支付，自2018年12月22日起计算，最终计至廖碧云实际返还房屋之日止，暂计至2019年3月31日为98天合计294元）。 一审法院认定事实：2016年10月25日，福州市国有房产中心（甲方）与廖碧云（乙方）签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，约定：1.乙方申请并取得公共租赁住房保障资格，甲方将坐落于福州市台江区××路××单元（建筑面积46.24平方米）的公共租赁住房租赁给乙方；2.租赁期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止，租金标准为月租金人民币303.4元；3.乙方同意在租赁期限内，因政府调整公共租赁住房租金标准时，按新的租金标准承担租金，租金按季结算，由乙方在每季的第一个月前5日交付该季的租金给甲方；4.甲乙双方约定，交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金保证金2081元，本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金在乙方无违约且该房腾退甲方后无息返还乙方；5.乙方自取得保障资格的次年起，每年末要申报家庭基本情况，如实填写届时家庭收入、财产、住房及人口情况并于12月底前向物业服务机构提交申报表。甲方结合租赁期限，组织乙方家庭复核材料并转给原申请受理地区的区住房保障部门进行复核。甲方对收到的申报表及复核意见表存入乙方档案，并按照以下情形分类办理：…经区住房保障部门会同区民政部门取消保障资格的，由甲方通知乙方退出保障，并为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴交…；6.乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋，每逾期一日，乙方应按3元／日向甲方支付违约金；7.甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任：（一）乙方采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗租该房屋…；8.《福州市公共租赁住房管理办法》及福州市政府和福州市公共租赁住房行政管理部门颁布的与公共租赁住房管理、租金等有关的规定、决定、命令、文件等作为本合同的构成部分；9.租赁期限内，如《福州市公共租赁住房管理办法》修订、修改或者福州市政府和福州市公共租赁住房行政管理部门颁布新的公共住房管理、租金等有关的政府规定，甲方有权根据新的政府规定，变更或终止本合同，且甲方不承担任何赔偿责任；10.对违规使用公租房或拒不履行年度申报义务的保障家庭，可采取以下处理措施：（一）按照合同约定收取违约金，（二）取消其租金减免，（三）按照市场租金或公租房租金标准的2倍计租，（四）向区住房保障部门移送相关调查、处理情况和证据，由区住房保障部门提出移送相关调查、处理情况和证据，由区住房保障部门提出取消保障资格的意见报请市级联席会议审议后按规定程序处理，（五）对已取消保障资格的保障家庭，解除租赁关系，收回住房，（六）通过司法途径，对拒不退出、拒不缴纳租金、违约金的保障家庭，强制收回住房、追缴相关款项；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究其法律责任…；11.乙方联系地址为＊＊，甲乙双方向前述对方联系地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方；12.甲方具体委托福州市国有房产经营有限公司与乙方签订合同。福州市国有房产中心于甲方处盖章，福州市国有房产经营有限公司于受委托管理单位处盖章，廖碧云于乙方处签名捺印，联系电话为137××××＊＊＊＊。 2017年2月14日，福州市台江区住房保障和房产管理局与福州市台江区民政局向福州市国有房产中心作出《关于取消柯丽娟等33户2016年公共租赁住房保障资格的报告》（台民［2017］37号），取消了廖碧云的2016公共租赁住房保障资格（备注栏注明：申请人隐瞒工商信息，经比对公司注册资金超标）。2018年12月6日，福州市国有房产经营有限公司向廖碧云寄送《关于清退公共租赁住房的通知》（收件人为廖碧云，收件地址为福州市台江区××路＊＊，联系电话为137××××＊＊＊＊），该通知写明，廖碧云已不再符合公共租赁住房保障家庭相关准入条件，取消公租住房保障资格。现根据《福州市人民政府关于公共租赁住房和廉租房住房并轨运行的实施意见》及《福州市城区公共租赁住房租赁管理实施细则（试行）》之规定解除租赁合同并按规定予以清退。限廖碧云在收到本合同通知之日起十五日内腾空退出承租的＊＊室公租住房，并结清租金等相关费用，逾期未退还公租房的将按相关规定诉诸法律。该通知于2018年12月7日被投递并签收，签收人为“他人收快递柜”。但廖碧云至今仍未退还讼争房屋，为此，福州市国有房产中心诉至一审法院。诉讼中，福州市国有房产中心陈述，因争议涉诉，2020年5月至8月未收廖碧云租金，但于2020年8月31日以832.3元／月的租金标准扣款2020年5月至8月租金合计3329.2元。 另查，福州市国有房产中心委托估价机构对案涉小区（***）的市场租金（评估基准日为2018年4月1日）进行评估，评估结果为24.5元每平方米。 一审法院认为，福州市国有房产中心与廖碧云于2016年10月25日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方签订的租赁合同约定，廖碧云采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗租讼争房屋的，福州市国有房产中心可书面通知解除本合同，收回房屋，并追究违约责任。而在合同履行过程中，廖碧云因隐瞒工商信息，经比对公司注册资金超标，于2017年2月14日被相关部门取消公共租赁住房保障资格，故福州市国有房产中心有权依据合同约定解除合同，收回讼争房屋，并要求廖碧云承担违约责任。结合2018年12月6日福州市国有房产中心委托福州市国有房产经营有限公司依照约定的联系地址向廖碧云邮寄《关于清退公共租赁住房的通知》要求解除租赁合同，且该通知于次日被投递并签收的事实，一审法院认定双方之间的租赁合同关系于通知到达廖碧云处即2018年12月7日解除。合同解除后，廖碧云应将讼争房屋腾空退还给福州市国有房产中心。鉴于合同解除后，福州市国有房产中心已从廖碧云处收取租金至2020年8月31日（其中2020年5月至8月的租金标准为832.3元/月），但廖碧云至今仍未腾退讼争房屋，根据福州市国有房产中心委托估价机构对案涉小区的市场租金确认的评估单价及讼争房屋的面积，福州市国有房产中心有权依照合同约定要求廖碧云按照市场租金即1132.88元/月（24.5元/月/平方米*46.24平方米）支付自2020年8月31日起至实际腾退讼争房屋之日止的占用费。福州市国有房产中心主张超出上述标准的逾期腾房占用费，一审法院不予支持。另，依照约定，廖碧云未经福州市国有房产中心书面同意逾期未腾退该房屋，应按3元/日支付违约金，鉴于廖碧云在2018年12月7日收到通知后十五日内未腾退讼争房屋，已构成逾期，福州市国有房产中心诉请要求廖碧云自2018年12月22日起按3元/日的标准支付违约金的主张，于法有据，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告福州市国有房产中心与被告廖碧云于2016年10月25日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》于2018年12月7日解除；二、被告廖碧云应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产中心腾空退还位于福州市台江区××路××单元的房屋；三、被告廖碧云应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产中心支付逾期腾空退还位于福州市台江区××路××单元的房屋占用费（按照1132.88元／月的标准，自2020年8月31日起计付至廖碧云实际腾空退还之日止）；四、被告廖碧云应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产中心支付违约金（按照3元／日的标准，自2018年12月22日起计算至付至廖碧云实际腾空退还之日止）；五、驳回原告福州市国有房产中心的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年8月30日，廖碧云向福州市国有房产中心出具承诺书，其中载明，福州市本级2016年保障性安居工程跟踪审计，廖碧云家庭不符合公共租赁住房保障条件，已被取消保障资格，由于廖碧云家庭在福州市城区××住房，且在搬迁期内确实没有找到合适房屋租赁，因此请求继续临时暂住原配租的公租房，承诺从2017年4月17日至2018年4月16日，按照832.3元／月的标准支付租金。廖碧云在二审中自认，自2017年4月17日起均按832.3元／月的标准向福州市国有房产中心缴纳租金，一直缴纳至2020年8月。 本院认为，2017年2月14日，廖碧云的公共租赁住房保障资格被有关行政机关取消，福州市国有房产中心虽于2018年12月7日向廖碧云发出解除合同通知，但此后廖碧云仍继续使用讼争公租房，福州市国有房产中心亦收取了廖碧云租金，双方的租赁合同仍继续履行。2019年10月31日，案涉《福州市公共租赁住房租赁合同》的租期届满，廖碧云仍继续使用案涉公租房，福州市国有房产中心仍收取了廖碧云租金，双方的租赁关系转为不定期租赁，福州市国有房产中心可以随时解除合同。且廖碧云的公共租赁住房保障资格确已被有关行政机关取消，现其不具有继续承租公共租赁住房的资格。故福州市国有房产中心现诉请解除双方的租赁关系，应予以支持。一审判决认定双方的公共租赁住房租赁合同于2018年12月7日解除，确有不当，本院予以纠正。廖碧云与福州市××房××住房租赁关系应于本判决生效之日起解除。 关于廖碧云与福州市××房××住房租赁关系解除前的欠付租金，因廖碧云曾承诺按832.3元／月的标准支付租金，其也自认2017年4月至2020年8月期间也实际按该标准缴纳租金。故本院认定，廖碧云自2020年9月至双方租赁关系解除之日应按832.3元／月的标准向福州市国有房产中心支付租金。 廖碧云与福州市××房××住房租赁关系解除后，廖碧云无权继续占有使用讼争公共租赁住房，廖碧云应于本判决生效之日起十日内腾空退还讼争公共租赁住房。因本院确定的廖碧云腾退房屋的期限尚未来临，故对福州市国有房产中心主张的逾期腾房违约金，本院不予支持。廖碧云若未在本院确定的腾退期限内腾空退还讼争公共租赁住房，应向福州市国有房产中心支付占有使用费。因廖碧云的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关取消，不再享有以低于市场租金标准的价格承租公共租赁住房的权利，故占有使用费可参照市场租金标准1132.88元／月（24.5元／㎡×46.24平方米）给付。 综上，廖碧云的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1447号民事判决第二项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1447号民事判决第一、三、四、五项； 三、解除福州市国有房产中心与廖碧云就位于福州市台江区××路××单元××住房的租赁关系； 四、廖碧云应于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产中心支付自2020年9月1日起至本判决生效之日止的租金（按每月832.3元的标准计算）； 五、廖碧云应于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产中心支付自本判决生效之日次日起至其实际腾空退还上述公共租赁住房之日止的房屋占有使用费（按每月1132.88元的标准计算）； 六、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求； 七、驳回廖碧云的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1387元，由福州市国有房产中心负担487元，由廖碧云负担900元；二审案件受理费1387元，由福州市国有房产中心负担487元，由廖碧云负担900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年二月二十五日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦