浙江省天台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙1023执异7号 异议人（案外人）：许尚茂，男，1958年8月27日出生，汉族，住所地天台县。 委托代理人：王耿勇，浙江仁联律师事务所律师。 异议人（案外人）：何爱根，女，1957年10月23日出生，汉族，住所地天台县。 委托代理人：王耿勇，浙江仁联律师事务所律师。 申请执行人：叶夏芹,女,1960年07月20日出生,汉族，住所地天台县。 委托代理人：范顺彬，系申请执行人儿子。 申请执行人：夏岩富,男,1939年11月10日出生,汉族，住所地天台县。 申请执行人：杨善富,男,1960年11月07日出生,汉族，住所地浙江省天台县。 申请执行人：胡慧芬,女,1977年03月04日出生,汉族，住所地浙江省天台县。 被执行人：夏清梅,女,1960年10月27日出生,汉族，住所地天台县。 第三人：齐扬忠，男，1959年1月30日出生，汉族，汉族，住所地浙江省天台县。 本院在执行申请执行人叶夏芹等与被执行人夏清梅执行案件中，依据已经发生法律效力的（2020）浙1023执1073号执行裁定书，查封了被执行人叶夏芹所有的坐落于天台县房屋，案外人许尚茂、何爱根向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人许尚茂、何爱根向本院提出异议请求：请求裁定停止对位于天台县房屋的执行。事实经过：2017年3月22日，第三人齐扬忠经介绍向被执行人夏清梅购买位于天台县房屋，房屋总价款为50万元，当日第三人齐扬忠支付给被执行人夏清梅定金10万元以及预付款10万元，因案涉房屋系经济适用房，限制交易的年限未满且政府尚未出台土地出让金交纳的具体规定，故当时无法办理房地产权属变更登记手续，为此双方约定限制交易的年限届满后办理过户手续。2017年5月20日，第三人齐扬忠又支付被执行人夏清梅28万元，余款2万元双方约定在房屋过户至第三人齐扬忠名下时付清，之后被执行人夏清梅将房屋以及房产证、土地证交付给了第三人齐扬忠。2017年10月9日，第三人齐扬忠将案涉房屋转卖给了异议人。2018年1月5日，异议人出具欠条给第三人齐扬忠，承诺2.5万元购房尾款在房屋转户完毕后付清，之后第三人齐扬忠将房屋以及房产证、土地证交付给异议人，异议人根将房屋装修后入住至今。2020年12月28日，因案涉房屋限制交易的年限已经届满且政府也出台了土地出让金交纳的具体规定，故异议人交纳了土地出让金21万余元，但去天台县行政审批局办理过户手续时发现案涉房屋因被执行人夏清梅欠债而被法院查封。 申请执行人叶夏芹辩称：1、根据《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人”。涉案房屋目前登记在夏清梅名下，因属夏清梅所有；2、齐杨忠与夏清梅之间的买卖合同因为违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效，更尚未发生物权效力，同理齐杨忠又在2017年将涉案房屋卖给了异议人，其行为属于无权处分；3、即使异议人已经支付价款和占有该经济适用房，其权利也不能排除执行，不能对抗合法债权。 为证明诉称的事实，异议人向本院提交：1、收条三份，证明2017年3月22日，第三人齐扬忠向夏清梅购买位于天台县房屋，房屋总价款为50万元，当日齐扬忠支付给夏清梅定金10万元以及预付款10万元，2017年5月20日，齐扬忠又支付夏清梅28万元，余款2万元双方约定在房屋过户后付清；2、农业银行明细清单一份、中国银行明细清单一份，以证明第三人齐扬忠已经按照约定支付夏清梅购房款48万元；3、房产证一份、土地证一份，以证明案涉房屋的产权证书已经交付异议人；4、房地产交易协议一份，以证明2017年10月9日，第三人齐扬忠将案涉房屋转卖给了异议人，购房总价款为62.5万元，双方约定房产证时间满五年后办理过户手续；5、农业银行明细清单二份、泰隆银行对账单一份、欠条一份，以证明异议人已按照约定支付第三人齐扬忠购房款60万元，其中59.5万元是通过银行转账方式支付，余下5000元双方同意用于支付房产中介费，另外，2.5万尾款双方约定在房屋转户完毕后付清；6、物业费收据两份、水电费存折一份、支付宝缴费记录两份，以证明案涉房屋的水电费、物业费均由异议人许尚茂支付，异议人早已合法占有案涉房屋；7、《关于公布经济适用住房市场评估价格的公告》、浙江省非税收收入统计票据一份，以证明异议人已经按照规定补交经济适用房差价款。并且案涉房屋的市场评估价格是在2020年11月30日公布，故案涉房屋并非因买受人自身原因未办理过户登记；8、地产交易协议一份，以证明2017年3月22日，第三人齐扬忠向夏清梅购买位于天台县房屋，房屋总价款为50万元，当日第三人齐扬忠支付给夏清梅定金10万元以及预付款10万元，2017年5月20日，第三人齐扬忠又支付夏清梅28万元，余款2万元双方约定在房屋过户后付清；9、银行交易明细单一份，以证明异议人按照约定支付第三人齐扬忠购房款60万元，其中59.5万元是通过银行转账方式支付，余下5000元双方同意用于支付房产中介费，由异议人直接代第三人齐扬忠支付给房产中介5000元，加上异议人本人需要支付的中介费3000元，合计8000元一并转给房产中介；10、公证书一份，证明第三人购买房屋后因无法转户，特立公证书由其自由处置涉案房屋；11、刷卡单、银行个人账户明细单各一份，销售清单、送货清单一组，证据涉案房屋由异议人在2017年底装修后入住至今。 本院查明，夏岩富与夏清梅民间借贷纠纷一案，于2020年4月7日经天台县人民调解委员会诉调对接工作室主持调解，达成调解协议如下：“一、夏清梅应偿还夏岩富借款本金150000元，款自2020年4月7日起于每月10日前偿还借款本金3000元至款项履行完毕之日止（款汇入夏岩富账户，账号：1010××××7057，开户行：浙江天台农村商业银行股份有限公司营业部）；二、如夏清梅未按上述约定按期履行任一期还款义务，则夏岩富有权就未履行部分一并申请强制执行”。2020年4月10日，本院作出（2020）浙1023民特454号民事裁定书，对上述协议予以确认。后被执行人夏清梅未按协议约定履行法律义务，本院于2020年4月14日立案执行，并于同年4月20日查封被执行人夏清梅名下坐落于天台县房屋。 另查明，申请执行人叶夏芹、杨善富、胡慧芬与被执行人夏清梅民间借贷纠纷案件法律文书均已生效且已进入执行阶段。 还查明，被执行人夏清梅名下坐落于天台县房屋，房产证号为天房权证天台字第1××6号，登记时间为2014年11月28日。2017年3月22日被执行人夏清梅与第三人齐杨忠签订房地产交易协议一份，约定将上述房屋卖于第三人齐杨忠，房屋总价格为50万元整，在协议的备注一栏详细约定：2017年3月25日前第三人齐杨忠应付房屋预付款20万元（内含定金），2017年5月25日前第三人齐杨忠付房屋余款28万元整，其中尾款2万元待房产证、土地证满五年后，政策允许可以转户的时候再付清。后第三人齐杨忠按约付款。2017年3月22日，被执行人夏清梅将房屋售卖、过户等相关事宜全部委托第三人齐杨忠代理并办理公证。2017年10月9日，第三人齐杨忠与二异议人签订房地产交易协议一份，约定将上述房屋卖于二异议人，房屋总价格为625000元整，预留2.5万元尾款待房屋转户完毕后付清。后二异议人分别于2017年10月9日、2017年10月30日、2018年1月5日汇款45000元、25万元、30万元给第三人齐杨忠。2020年11月30日，天台县发展和改革局、天台县住房和城乡建设局、天台县财政局、国家税务总局天台县税务局联合发布天发改价［2020］8号文件，提供了上述房产取得完全产权需补交的土地收益等差款的计算依据，2020年12月8日，二异议人按约定补交差价款。 本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中：1、关于合同效力问题，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效合同，这里强制性规定仅指效力性强制性规定，故本案二份合同在签订时因违反相关管理性规定而处于效力待定状态，现相关限制已取消，亦无其他证据证明上述合同损害国家、第三人利益，故上述二份合同合法有效；2、相关刷卡单、个人账户明细、物业费收据、销售清单、送货清单等证据相结合，能够证明二异议人已合法占有该不动产且管业使用；3、二份合同与公证书、银行交易记录相印证，能够证明二异议人已支付全部价款；4、上述房产取得完全产权需补交的土地收益等差款的计算依据于2020年11月30日公布，故非二异议人过错未办理过户手续，二异议人于2021年12月8日即补缴差价准备过户。综上，异议人的请求符合法律规定，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对登记于被执行人夏清梅名下坐落于天台县房屋的执行。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交起诉状，并按照各方当事人的人数提出副本，向本院提起案外人异议之诉。 审 判 长  施林鸟 审 判 员  忻鹏宇 审 判 员  王其委 二〇二一年二月二十五日 代理书记员  王炜胜