山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终154号 上诉人（原审原告、反诉被告）：崔海峰，女，1980年9月10日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：李宗烨，北京市中银(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：班凤雨，北京市中银(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：杨景明，男，1990年2月8日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：杨德恩，男，1968年4月6日出生，汉族，住山东省平度市。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：窦晓丽，山东诺远律师事务所律师。 上诉人崔海峰因与被上诉人杨景明、被上诉人杨德恩房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人崔海峰上诉请求：1.依法判决被上诉人给付上诉人经济损失16602元；2.依法判决被上诉人返还脚手架;3.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误。一审法院以上诉人没有提交有效证据予以证明为由，未就上诉人在一审中请求被上诉人赔偿经济损失14102元作出判决是不正确的。上诉人是自然人，欲租用涉案厂房从事小型生产加工，并无需进行大规模的土建、装饰、装修，所以仅是从人力市场临时雇佣人员进行必要的、简单的建设，期间由雇佣人员到市场上从个体户处购买沙子、水泥、电线、护套、灯口、胶布、吊轮、红砖等低值易耗品、由雇佣人员出面雇佣挖掘机、清运垃圾等，受文化水平限制、受交易习惯影响，上诉人雇佣的人员从市场上购物后并没有索要正式的发票，售货个体户有的出具了收据、有的出具了便条、有的甚至没有出具任何凭据。被上诉人也认可了上诉人在涉案厂房从事过建设，且一审法院判决上诉人对厂房承担恢复原状责任，涉案场地也存在上诉人所购物品。一审法院应对上诉人请求的损失赔偿予以审理作出合法判决。因被上诉人不开涉案厂房大门，上诉人租用的脚手架一直没有取回交付出租人，截至2020年7月15日，上诉人承担了2500元的租赁费。为维护自身合法权益，依法提起上诉，请求二审法院在依法查明事实的基础支持上诉人的请求。 杨景明、杨德恩共同辩称，一、上诉人在上诉请求中主张的脚手架、租赁费2500元，在原审中并未主张。其上诉不符合法律规定。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 崔海峰向一审法院提出诉讼请求：1.请依法确认崔海峰与杨景明签订的《个人厂房租赁合同》无效；2.请依法判令杨景明、杨德恩返还租赁费20000元、定金10000元，共计30000元；3.请依法判令杨景明、杨德恩赔偿崔海峰损失14102元；4.本案诉讼费由杨景明、杨德恩承担。事实与理由：2020年3月11日，崔海峰与杨景明签订《个人厂房租赁合同》，约定租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止，年租金6万元。崔海峰于2020年3月11日向杨景明账户交付定金10000元整，杨德恩出具收条一份；2020年3月20日向杨景明账户交付租金20000元整。崔海峰在整修厂房过程中获知，涉案厂房没有批建手续，不能对外出租用于生产经营，给崔海峰造成直接经济损失14102元。为此，为维护自身合法权益，特具此状至法院，望判如所请。 杨景明、杨德恩一审中辩称，1.杨德恩与崔海峰之间签订的是有效合同。崔海峰要求租赁杨德恩厂房，当时说明是用来做家俱仓库使用，杨德恩明确告知崔海峰该厂房是建在自家的地里，没有权属证书，否则租赁费不会这么低，崔海峰称只是用作仓库，有无权属不重要。由此双方签订的租赁合同是真实意思表示，是合法有效的，租赁合同是杨德恩与崔海峰签订的，与杨景明无关，合同上签字是杨德恩所写，款项虽然支付给杨景明，但归杨德恩所有，申请驳回对杨景明的起诉。2.2020年3月11日签订合同当天，崔海峰支付给杨德恩定金10000元，同时向杨德恩要钥匙到所租赁厂房中进行装修，期间3月20日杨德恩到厂房中查看时，发现崔海峰将三堵承重墙砸倒、院内油罐仓库的墙被砸倒，还在院内建卫生间，杨德恩当时表示不同意，指出崔海峰砸墙的行为会导致厂房的安全受到影响，也不同意砸倒油罐仓库的墙，对于崔海峰建设卫生间的行为不认可，当即要求崔海峰将改造的部分恢复原状，并赔偿所造成的经济损失，崔海峰当即向杨德恩支付20000元用作赔偿损失。对于司法鉴定所评估的损失，不足以修复崔海峰给杨德恩破坏的厂房结果，崔海峰认为数额过低。院内油罐仓库的墙在现场可以明显看出拆除的新的痕迹，同时崔海峰在现场说该堵墙约有40公分，崔海峰认为，应参照同类墙的价格给予赔偿。3.崔海峰租赁占用杨德恩的厂房一个月时间，应按照合同约定支付租赁费5000元。综上，崔海峰的请求无事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求，并判令崔海峰赔偿损失。 杨景明、杨德恩向一审法院提出反诉请求，1.请求法院判令崔海峰承担经济损失16121元；2.赔偿拆除院内砖墙所造成的损失。该墙的厚度为0.24米，长度22.3米，高度为0.5米，参照青岛新业价格评估中心的项目附件1第一项，车间内墙体的评估单价155元/平方米，该墙的价值为1382.6元。计算方式为0.5米（高）*22.3米（长）*155*80%=1382.6元；3.要求崔海峰支付租赁费5000元；4.请求判令崔海峰拆除在杨德恩院内私自建造的卫生间，给杨德恩恢复原状；5.本案的诉讼费用、评估费由崔海峰承担。事实与理由：第一项依据鉴定报告结论。第二项依据，鉴定报告的第五页第二条第一小项三四五六行，该损失未包括在评估报告的评估损失当中，该墙的厚度与评估报告的附件一的第一项车间内墙体的墙的规格是完全一致的，所以参照评估报告附件一第一项的价值确定院内墙的价值。第三项要求崔海峰支付租赁费是根据租赁合同约定，租赁费每年60000元，崔海峰占用杨德恩厂房一个月，应负担一个月租赁费5000元。第四项，崔海峰未经杨德恩同意私自在院内建造卫生间，所以要求崔海峰拆除，并恢复原状。 崔海峰一审中针对反诉辩称，一、杨景明、杨德恩反诉状中事实与理由部分与事实不符。1.崔海峰没有实际占有使用涉案厂房。崔海峰与杨景明、杨德恩2020年3月11日签订租赁合同，租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止。故，崔海峰并没有实际占有使用涉案厂房。2.杨景明、杨德恩陈述的财产损失情况与事实不符。经现场查看，涉案厂房内不存在杨景明、杨德恩陈述的财产损失情况。据鉴定机构现场查看的实际事实为准。3.杨景明、杨德恩在反诉状中请求的损失崔海峰不予认可。二、崔海峰与杨景明、杨德恩签订的租赁合同无效，杨景明、杨德恩的损失应依法分配承担责任。崔海峰交付定金及部分租金，经杨景明、杨德恩同意进场装修过程中，崔海峰获知杨景明、杨德恩的出租的房屋没有取得房屋所有权证、没有取得建设工程规划许可证，杨景明、杨德恩出租的房屋无法完成崔海峰使用房屋的目的。依据相关法律规定，崔海峰与杨景明、杨德恩签订的租赁合同无效。合同无效的原因是由杨景明、杨德恩造成的，崔海峰不应承担杨景明、杨德恩的损失，崔海峰的损失也应由杨景明、杨德恩承担。 一审法院经审理认定事实如下：2020年3月11日，崔海峰与杨景明签订《个人厂房租赁合同》，约定租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止，年租金6万元。崔海峰于当日向杨景明账户交付定金10000元整，杨德恩出具收条一份；2020年3月20日，崔海峰向杨景明账户交付租金20000元整。双方因案涉房屋整修和租赁发生纠纷，崔海峰于2020年4月7日诉来一审法院要求处理。另查，崔海峰对其主张的损失提交收据11张，内容为装修使用的沙、水泥、电线、砖、人工费，杨景明、杨德恩对上述证据不予认可，一审法院经审查，崔海峰提交的收据或者购物单，有的无客户名称，有的客户名称不是崔海峰的名字，无法确认崔海峰购买。 再查明，诉讼过程中，杨景明、杨德恩申请崔海峰在房屋整修过程中对案涉房屋造成的损失进行评估，经一审法院委托，青岛新业价格评估有限公司对损失进行了评估，结论为，申请人所有的厂房、墙、地面的财产损失为16121元，杨景明、杨德恩支出评估费2600元。 又查，杨景明、杨德恩系父子关系，出租的厂房未取得建设规划许可，无权证；杨景明、杨德恩主张的崔海峰使用出租厂房一个月没有提交充分证据予以证明，崔海峰也不予认可。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中，杨景明、杨德恩出租的厂房未取得建设规划许可，无权证，因此，案涉厂房租赁合同违反了上述法律规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任。根据上述规定，崔海峰诉请杨景明、杨德恩返还定金10000元，租赁费20000元，符合法律规定，一审法院予以支持；要求杨景明、杨德恩赔偿因合同无效造成的损失，因没有提交有效证据予以证明，本案不作处理，可持证据另行主张；杨景明、杨德恩反诉要求崔海峰赔偿因崔海峰整修出租厂房损坏的房屋损失16121元符合法律规定，一审法院予以支持；要求崔海峰赔偿拆除的院内砖墙损失，因该损失未评估，本案不作处理；要求崔海峰支付租赁费5000元，无证据证明，一审法院不予支持；要求崔海峰拆除在杨景明、杨德恩院内建造的卫生间，恢复原状，一审法院认为，崔海峰建造的卫生间，不足以对杨景明、杨德恩造成妨碍和损失，拆除恢复原状无必要，该请求一审法院不予支持；杨景明辩称租赁合同是杨德恩与崔海峰签订的，与杨景明无关，合同上签字是杨德恩所写，款项虽然支付给杨景明，但归杨德恩所有，申请驳回对杨景明的理由不成立，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、崔海峰（反诉被告）与杨景明（反诉原告）2020年3月11日签订的《个人厂房租赁合同》无效；二、杨景明、杨德恩（反诉原告）于判决生效后十日内返还崔海峰（反诉被告）租赁费20000元、定金10000元，共计30000元；三、崔海峰（反诉被告）于判决生效后十日内赔偿杨景明、杨德恩（反诉原告）经济损失16121元；四、崔海峰（反诉被告）于判决生效后十日内给付杨景明、杨德恩（反诉原告）评估费2600元；五、驳回杨景明、杨德恩（反诉原告）要求崔海峰（反诉被告）支付租赁费5000元、拆除在院内建造的卫生间、恢复原状的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903元，减半收取451.5元，由崔海峰负担144.4元，杨景明、杨德恩负担307.1元；反诉费363元，减半收取181.5元，由崔海峰负担130元，杨景明、杨德恩负担51.5元。 本案二审期间，上诉人崔海峰向本院提交如下证据材料: 证据一、上诉人崔海峰2020年3月18日-2020年3月21日、2020年7月14日-2020年7月16日微信支付交易明细证明两份、山东省青岛市统一收款收据收款联两份。证明2020年3月20日崔海峰为装修涉案房屋购买红砖支付1340元，2020年3月20日购买水泥、果木支付1028元，委托刘党波帮忙买材料、聘用工人并向其转账1万元；2020年7月15日向李岩转账2500元用于租赁脚手架。 证据二、刘党波2020年3月15日-2020年3月20日微信支付交易明细证明一份、青岛市鑫广利钢材经营部明细表一份、工商服务业统一收款收据一份。证明刘党波受上诉人崔海峰委托后，购买了青岛市鑫广利钢材经营部价值5398元的装修材料。 证据三、万新星2020年3月18日、2020年3月23日-2020年3月24日微信支付交易明细证明两份、王小虎2020年3月18日-2020年3月19日微信支付交易明细证明一份、工商服务业统一收款收据两份、收据一份。证明万新星和王小虎受上诉人崔海峰委托后，于2020年3月16日一起购买价值1370元的装修材料，2020年3月18日万新星和王小虎联系挖掘机帮上诉人崔海峰进行垃圾外运，实际支付2710元；2020年3月26日，万新星向侯玉海支付挖掘机租赁费200元 证据四、收款收据三份，共计290元。证明刘党波购买材料款。 证据五、王小虎、刘党波的证人证言。证明2020年3月两证人受上诉人委托，为其装修改造，所租赁的涉案房屋及购买的部分材料款。 二被上诉人共同质证称，上诉人提交的证据一、二、三的微信流水均不能证明与本案有关联性，其他同一审质证意见。其中，对2020年3月20日的两张单据及明细，金额为1340、160元的两张单据真实性有异议，在2020年3月20日制件场的单据真实性有异议，上诉人所提交的该单据载明的3笔付款，但提交的微信中只有两笔，并且是付给不同的账户。第3笔称是用现金，同一时间、地点同时支付的3笔款项分属不同的收款人，被上诉人认为不符合常理。对微信支付交易明细2020年7月15日金额为2500元的交易明细本身无异议，但是上诉人在向李岩支付款项1500元时上诉人已经起诉被上诉人，双方当时是在诉讼过程中，不能排除上诉人是为了诉讼而制造的证据。也不能证明该证据与本案有关联性。证据四与本案没有关联，即使上诉人所购买的材料用于所租赁的房屋，那么双方在租赁合同中有明确约定，如果要对所租赁的房屋加以改造的话，必须征得被上诉人的书面同意，否则不应改造。在原审中上诉人称所购买的材料是在所租赁的房屋中建设卫生间，被上诉人对此不予认可。被上诉人所租赁的房屋中有卫生间，并不需要加盖卫生间。而且上诉人所盖的卫生间，不是必须必要的。所以该部分费用不应由被上诉人承担。被上诉人在原审中也提出了要求恢复原状，但法院没有支持。对证据五的证人证言，证人王某称与上诉人的丈夫是朋友关系有利害关系，王小虎的证词是拆除租赁房屋的墙及拆墙的建筑垃圾。被上诉人在一审中已经就该部分拆墙的部分提起反诉，要求上诉人未经被上诉人同意擅自拆除了租赁厂房的承重墙，而且一审法院已经就该部分支持了被上诉人的请求。证人刘某称与上诉人是朋友关系有利害关系，刘党波的证词是为上诉人建加工房及布线，经被上诉人的代理人到现场查看，所谓的加工房只是竖了三、四根柱子，并没有所谓的加工房，也没有布线。虽然上诉人支付给刘党波1万元，但是从刘党波的证词看并没有完成上诉人要求的工作。也不能证明该1万元与本案有关联性。证人证言反而证明了上诉人未经被上诉人的同意擅自改造拆除所租赁被上诉人的厂房。对上诉人二审期间提交的新的证据材料，并不能直接证明与待证事实的关联性，故对于上诉人主张的待证事实需结合全案事实予以综合认定。 本案二审期间，被上诉人杨景明、杨德恩未向本院提交新的证据材料。 本案二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是上诉人关于被上诉人应赔偿经济损失16602元并返还脚手架的主张能否支持。关于上诉人主张的经济损失赔偿问题，因崔海峰在本案一审中，起诉主张的经济损失赔偿金额仅为14102元，故对其在二审上诉请求中超过上述金额的部分，本院不予审查。对于上诉人主张的14102元经济损失赔偿问题，上诉人一审中已经明确该经济损失系由其在涉案房屋场地整修所产生的费用。本院认为，因本案所涉租赁的厂房未取得规划许可证，双方签订的房屋租赁合同一审法院认定无效是正确的。一方面，作为涉案房屋租赁合同的一方，上诉人在与被上诉人签订合同前，未对涉案房屋的产权情况尽到审查义务，亦存在一定过错。在合同双方对无效合同均存在过错的情形下，应各自承担相应的责任。另一方面，本案二审期间，上诉人提交了证人证言，证明因证人对涉案房屋进行了拆除墙面和建加工房的工程，上诉人支付了相应费用。由于双方在房屋租赁合同中第十条明确约定，如上诉人在院内进行基础建设，必须经被上诉人书面同意，但上诉人未能举证证明其实施的房屋整修经过了被上诉人的书面同意。故，在上诉人对房屋租赁合同无效存在一定过错，且其未能举证证明实施整修系征得了被上诉人同意的情形下，上诉人主张被上诉人赔偿该部分费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人主张的返还脚手架问题，因上诉人在一审中未提出该诉讼请求，故本院不予审查。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费215元人民币，由上诉人崔海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年二月二十三日 法官助理 刘思涵 书记员 王珩霖 书记员张 燕