四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终900号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶军，男，1974年12月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈良勇，四川大端律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜潇，男，1994年10月17日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：曹毅，四川府城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何益，四川府城律师事务所律师。 上诉人叶军因与被上诉人杜潇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 叶军上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2109号民事判决第三项，依法改判支持叶军的一审反诉请求或发回重审；2.本案二审诉讼费由杜潇承担。事实及理由：1.一审关于尾款支付时间认定错误。杜潇口头承诺“保证银行在一周内审批并放款，如未放款，则其以自有资金支付”，因此，一审庭审中双方认可的“双方协商一致改变了尾款支付时间”并不与叶军主张的“一周内放款”相矛盾，一审据此认定叶军的主张缺乏依据，不正确。2.杜潇在2018年11月9日支付730000元，是银行审批确定放贷金额为3000000元之后，补足尾款差额的做法。对于多付的30000元，以及后续分两笔支付的2000000元，显然违背常理。在银行已经审批确认会放款3000000元的前提下，杜潇仍然向叶军付款，足见双方存在其他口头约定。如杜潇不认可叶军主张的口头约定，则需要对其不合常理的付款行为作出足以让人信服的合理解释，否则应对叶军的一审反诉请求予以认定。 杜潇辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉状中提出的尾款支付时间通过一审庭审已经查明清楚。 杜潇向一审法院起诉请求：1.叶军返还杜潇多支付的购房款共计2020000元及支付自2019年1月21日起至实际付清之日止按月息2%的标准计算的利息；2.叶军承担本案诉讼费、保全费等费用。 叶军向一审法院反诉请求：1.杜潇向叶军支付逾期付款违约金424000元；2.本案本反诉诉讼费及其他相关费用由双方依法承担。 一审法院认定事实：2018年8月19日，杜潇委托喻阳与叶军、恒信佳业公司签订《房屋交易文件》，约定：杜潇购买叶军位于成都市锦江区××街××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋价格为5000000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价300000元，合计5300000元；杜潇在签订合同当日支付定金100000元，在过户递件完成后当日内支付首付款1500000元，尾款3700000元由放贷银行直接支付给叶军，若银行实际贷款额不够支付房款，则由杜潇在过户递件当日补足差额；叶军同意将全部定金或其中的一部分100000元交恒信佳业公司托管，该托管定金作为房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由恒信佳业公司退还给叶军；杜潇逾期履行上述付款义务，每逾期1日应按日支付房屋成交价5‰的违约金。同日，杜潇以委托梅雪强转账90000元、恒信佳业公司支付10000元的方式，向叶军支付100000元定金。后杜潇分别于2018年8月31日、11月9日、11月20日、12月19日向叶军转账200000元、730000元、1000000元、1000000元，并委托梅雪强于2018年8月21日向叶军转账1200000元。 2018年10月30日，杜潇、叶军与建行成都新华支行签订《成都市存量房交易资金监管协议》（简称《资金监管协议》），约定：杜潇、叶军自愿将100000元纳入交易资金监管，确保2018年11月5日前上述款项到达交易资金监管账户；资金监管期限自监管资金存入监管账户之日起至双方完成房屋转让交易手续之日止，建行成都新华支行在资金监管期限到期之日起两个工作日内将监管资金及其监管内利息自动划转至叶军账户。同日，杜潇向资金监管账户存入100000元。2018年11月7日，叶军收到该款项。 2018年11月5日，上述房屋登记所有权人由叶军变更为杜潇。一审庭审中双方确认，房屋过户当日，银行贷款额度尚未审批，双方协商待银行贷款审批通过后再支付尾款。 2019年1月21日，成都农商银行向杜潇发放的贷款3000000元转入叶军账户。 一审法院认为，杜潇与叶军签订的《房屋交易文件》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。关于100000元监管资金。根据《资金监管协议》约定，该资金监管期限自双方完成房屋转让交易手续之日起两个工作日内自动划转至叶军账户。杜潇于签订《资金监管协议》当日即2018年10月30日已按约支付监管资金100000元，叶军于2018年11月5日双方办理房屋过户登记后2日即2018年11月7日收到该款。故该款应视为首付款的一部分，叶军主张杜潇支付首付款违约，一审法院不予支持。关于尾款的支付时间。一审庭审中双方确认，房屋过户当日银行贷款额度尚未审批，双方协商待银行贷款审批通过后再支付尾款，即应视为双方协商一致改变了尾款支付时间。叶军主张双方口头约定递件一周后支付尾款，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，叶军主张杜潇支付逾期付款违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。 据本案查明的事实，杜潇共计支付购房款7320000元，已超过合同约定的房价款5300000元。故杜潇主张叶军返还多支付的2020000元，一审法院予以支持。杜潇主张叶军按月息2%支付此部分款项利息，缺乏依据，因叶军实际占用了多支付的款项，应从占用之日即2019年1月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同档次贷款基准利率，从2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向杜潇支付利息。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条规定，判决：一、叶军应于判决发生法律效力之日起十日内退还杜潇多支付的购房款2020000元，并支付利息（以2020000元为基数，从2019年1月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回杜潇的其他本诉请求；三、驳回叶军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取11600元、保全费5000元，两项共计16600元，由叶军负担；一审反诉案件受理费减半收取3830元，由叶军负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 另查明，二审中杜潇与叶军明确表示对于办理过户递件的日期双方均无法明确。同时，叶军主张杜潇支付首付款的时间应当以产权登记完成之日即2019年11月5日为限。 本院认为，杜潇与叶军签订的《房屋交易文件》系双方真实意思表示，不违反法律法规，应属有效，本案二审的争议焦点为杜潇是否逾期支付购房款。本院评述如下： 首先，合同签订当日，杜潇根据合同约定向恒信佳业公司转账10000元、委托梅雪强向叶军转账90000元，合计100000元，杜潇支付定金符合合同约定。 其次，杜潇2018年8月31日向叶军转账200000元、委托梅雪强2018年8月21日向叶军转账1200000元，共计1400000元。根据三方签订的《资金监管协议》，杜潇于2018年10月30日向资金监管账户存入100000元，虽然叶军2018年11月7日才收到该款项，但杜潇是根据各方签字认可的《资金监管协议》履行的支付义务，且在约定时间点之前已完成款项的支付义务，叶军2018年11月7日收到该款不能归责于杜潇。因此，叶军认为该100000元逾期的理由不成立。 最后，根据合同约定，尾款3700000元由放贷银行直接支付给叶军，若银行实际贷款额不够支付房款，则由杜潇在过户递件当日补足差额。由于实际在过户当日银行贷款额度尚未审批，过户当日双方另行协商同意待银行贷款金额审批通过后再支付尾款，该协商内容实质改变了《房屋交易文件》约定的“若银行实际贷款额不够支付房款，则由杜潇在过户递件当日补足差额”的内容，因此，杜潇未在过户当日支付购房尾款不能认定杜潇违约。过户完成后，贷款银行实际放款3000000元，差额部分杜潇也已经通过现金方式补足，由于叶军未举出证据证明贷款银行何时通过的贷款审批，且也未提供证据证明杜潇曾经口头承诺“保证银行在一周内审批并放款，如未放款，则其以自有资金支付”，现有证据不足以认定杜潇存在逾期支付尾款的事实。因此，叶军认为杜潇逾期支付尾款的理由亦不成立。 综上，叶军的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7660元，由叶军负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二一年二月十九日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅