广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终24号 上诉人（一审被告）：孔凤英，女，1951年7月16日出生，汉族，住广西东兴市。 上诉人（一审被告）：黄日莲，女，1980年6月19日出生，汉族，住广西东兴市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：项光生，广西云鸿律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：黄日云，女，1977年6月20日出生，住美国。 上诉人（一审被告）：黄日胜，男，1976年3月1日出生，住英国。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄日莲，系二人姐姐。 被上诉人（一审原告）：陆秀仙，女，1979年11月24日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦柳雪，广西同权律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：韦小平，女，1973年8月1日出生，壮族，工作地点：广西来宾市兴宾区天然桥路238号农贸市场A棚区北面2号摊。 上诉人孔凤英、黄日莲、黄日云、黄日胜因与被上诉人陆秀仙、韦小平确认合同有效纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。 上诉人黄日胜、黄日莲、孔凤英、黄日云上诉请求：1.撤销来宾市兴宾区人民法院作出的（2020）桂1302民初4284号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、陆秀仙与韦小平于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》无效。1.涉案的房屋属于孔凤英与黄乃光共有的财产，陆秀仙与韦小平明知涉案的房屋属于他人共有，仍然低价签订《转让房屋协议书》处置他人的财产，损害了上诉人孔凤英的利益。陆秀仙与韦小平的行为显然是恶意串通，损害第三人的利益；2.依据《广西壮族自治区人民政府印发广西壮族自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法的通知》（桂政[1998]63号）的规定，涉案的房屋属于经济适用住房，具有政策性和社会公共利益性。陆秀仙与韦小平均不具备涉案房屋的买受资格，签订的《转让房屋协议书》显然违反相关政策的规定，损害社会公共利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，《转让房屋协议书》应认定无效。 二、关于来宾市归属的问题。1.依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，在案证据的房屋产权证、个人住房档案等可以证实涉案的房屋属于孔凤英与黄乃光共同共有。根据物权法定的原则，涉案的房屋权属孔凤英与黄乃光共同共有。2.黄乃光与韦小平签订的《转让房屋指标协议》依法应认定无效。（1）该协议所指向的房屋指标带有福利性质，是黄乃光、孔凤英作为维都林场的职工，依据相关政策享有从维都林场购买房改经济适用住房的权利，该权利属于黄乃光、孔凤英所共享。黄乃光未经共有权利人孔凤英的同意擅自将共同享有的房改房指标转让给韦小平，显然侵害了孔凤英的权利，违反了关于共有权行使的法律强制性规定，依法应认定该行为无效。（2）黄乃光患有精神分裂症，是限制民事行为能力人，转让房改经济适用住房指标依法应取得其法定代理人同意，否则该行为无效。（3）该房改经济适用住房指标指向的房屋属于经济适用房，具有保障性质的政策性住房，体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。因此，对于购房指标是对购房人资格的限制，不具备购买资格者无权购买。黄乃光、韦小平签订的《转让房屋指标协议》，不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，违反社会公共利益，故协议应认定无效。（4）本案的证据不能充分证实韦小平用自己的资金以黄乃光的名义支付相关款项，根据在案的证据《收据》显示，不排除相关款项是黄乃光委托韦小平、何永业所支付。基于前述理由，韦小平不具有涉案房屋指标的权利，涉案的房屋亦没有转移登记，物权没有发生变化，其不具有涉案房屋的所有权。3.陆秀仙不是涉案房屋的所有权人。（1）依物权法的规定，不动产的登记所有人应被推定为不动产的所有人，除非有其他的证据证明该登记存在错误而能够推翻该登记。本案登记并非错误登记，陆秀仙所依据的转让协议不能推翻原物权登记的结果。如果仅凭一纸协议就能够确认房屋所有权，岂非一个债权债务的合同就能取得所有权，此颠覆了我国的不动产物权取得的登记生效规则。（2）确认所有权的前提是已经取得所有权。就本案而言，陆秀仙基于与韦小平所签的转让协议而请求确认涉案房屋所有权，但陆秀仙、韦小平并没有取得涉案房屋所有权，且根据合同相对性的原则，陆秀仙不能超越合同的权利确认与其不具有合同权利义务关系的上诉人的房屋产权。一审法院越俎代庖的确认合同之外的第三人房屋归被上诉人陆秀仙所有显然错误。（3）陆秀仙明知房屋不是登记在韦小平名下，仍然以低价购买，且房屋没有进行转移登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百六条的规定，被上诉人陆秀仙不符合善意取得的法定条件，不具有房屋所有权。4.根据相关的税法法律规定，房屋所有权的转移登记需要缴纳相关的税费。本案若存在物权变更，则需要进行二次房屋登记转移，一审法院直接确认涉案房屋归被上诉人陆秀仙所有，违反相关的税法法律规定，实际上起到了帮助逃避税收的作用，可能造成税收的流失。综上所述，恳请二审法院在依法查明事实的基础上，正确适用法律，维护上诉人的合法权益，支持上诉请求。 被上诉人陆秀仙辩称，1.韦小平和陆秀仙签订的房屋转让合同有效。陆秀仙按约定支付了房款，是善意取得，并且对照《民法典》502条，两被上诉人签订的协议未违反该规定，因此该协议合法有效。2.韦小平与黄乃光签订的合同，是双方自愿行为，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同对双方均有约束力，且转让的建房指标只是维都林场给予黄乃光个人，不是给上诉人孔凤英。从庭审中，上诉人也确认单位没有通知到孔凤英。3.从涉案房屋的产权证书显示，产权来源为全额集资，而非所谓的回建房或经济适用房等性质，黄乃光所享有的集资建房指标是个人所享有的民事可期待物权。作为民事权利，职工可依法转让，且涉案集资建房指标，不属于民法典中婚姻家庭编司法解释1第25条规定应当归夫妻共同所有的财产。在黄乃光与韦小平签订协议时，房屋的相关信息均未确认，黄乃光也未取得房屋所有权，或实际占有房屋，黄乃光处分的并非房屋所有权，也并非对夫妻共同财产进行处分。4.从2000年黄乃光转让建房指标直至房屋出卖期间，将近20年时间里，上诉人孔凤英一直未缴纳过涉案房屋集资款，也从未向单位及上诉人提出过异议，上诉人孔凤英称其不知道房屋指标的事不符合生活常理，涉案房屋并没有证据证明是经济适用房，也没证据证明集资建房指标不能转让，而且被上诉人韦小平是在黄乃光的单位支付房款，建房款支付后，待涉案房屋居住至2007年，建造单位也从未提出过异议，足以证实建造单位许可黄乃光转让建房指标，不存在违反社会公共利益的情形。综上，上诉人请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 被上诉人韦小平同意被上诉人陆秀仙的答辩意见，并称其与黄乃光签订协议时，房产实际已建好，其已支付了指标转让款和集资款，价款符合当时的价格水平，黄乃光的单位知晓指标的转让事实且无异议，故涉案房产证及相关资料均亦由韦小平持有。 陆秀仙向一审法院请求：1．确认陆秀仙与韦小平于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》合法、有效；2．确认来宾市屋归陆秀仙所有。 一审法院认定以下法律事实：黄乃光生前系来宾维都林场职工，与孔凤英系夫妻、同事关系。2000年左右，维都林场计划建造回建房。经人介绍后，韦小平与黄乃光协商回建房指标转入事宜。2000年1月6日、11月28日，韦小平以黄乃光的名义先后两次向维都林场交纳集资建房款合计26881.22元，并收到维都林场出具的两张收款收据。随后房屋建成后由韦小平居住。2002年6月10日，韦小平与黄乃光在《转让房屋指标协议书》上签名，协议书载明：黄乃光将维都林场分配的一套回建房指标转让给韦小平，转让费为2000元。 2004年12月1日，来宾市房产管理局为来宾市颁发来房权证来宾镇字第××号产权证书，载明房屋所有权人为黄乃光。 2007年9月21日，陆秀仙与韦小平达成《转让房屋协议书》，约定韦小平将上述房屋及柴房转让给陆秀仙，转让费100000元，双方签字生效后支付90000元，余下一万元带过户房产证手续办理后一次性付清。何永业作为见证人在协议书上签名。次日，陆秀仙向韦小平支付90000元，并由韦小平出具收条给陆秀仙，韦小平亦将房屋的证件、档案及《转让房屋指标协议书》一并交给陆秀仙。随后陆秀仙入住该房屋，但房屋过户手续一直不能办理。 2015年5月6日，黄乃光病故。钦州市××医院病案单显示黄乃光生前就患有躁狂症，2010年12月15日，其因双相障碍躁狂在钦州市××医院住院治疗近一个月。 一审法院认为，本案的争议焦点为陆秀仙与韦小平于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》是否有效、来宾市屋归何人所有。针对第一个争议焦点。合同是否有效，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条进行判断。本案中，陆秀仙与韦小平达成的《转让房屋协议书》，系双方真实意思表示，内容合法，不存在我国合同法第五十二条规定的无效情形。我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，韦小平对案涉房屋有无所有权或处分权，均不影响该《转让房屋协议书》的有效性。孔凤英、黄日莲、黄日云、黄日胜仅以对黄乃光转入指标一事不知情为由否认《转让房屋协议书》的效力，但既未提供证据证实存在法定的无效情形，也不是《转让房屋协议书》的当事人，对其抗辩意见不予采纳。针对第二个争议焦点。韦小平在与黄乃光达成指标转让协议后并支付2000元的转让费后，将足额的建房款交给维都林场，并在房屋建成后接收房屋、居住至2007年，依法取得了涉案房屋的所有权，行政机关将房屋登记在黄乃光名下，不影响韦小平取得该房屋的所有权。韦小平在接收房屋时即取得该房屋所有权，其在2007年与陆秀仙达成《转让房屋协议书》并将该房屋交付陆秀仙后，陆秀仙即取得了房屋的所有权。因此，陆秀仙要求确认本案房屋归其所有，予以支持。需要说明的是，《转让房屋指标协议》转让的是购买特定房屋的资格。该资格的转让费用符合当时经济水平，在双方协商、韦小平交纳购房款的过程中，维都林场作为建造单位或他人也未提出异议，足以证明韦小平受让该指标是善意的。孔凤英等人辩称黄乃光在达成该协议时处于患病期间，未提供充分证据佐证。陆秀仙在庭审中撤回第三项主张，予以确认。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、陆秀仙与韦小平于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》有效；二、来宾市归陆秀仙所有。案件受理费100元，由韦小平负担（于本案判决生效之日起七日内交纳）。 二审期间，上诉人向本院提交5份证据。广西壮族在自治区龙泉山医院疾病证明书、维林劳人字（85）031号文件、保证书、钦州市××院诊断证明书复印件各一份，3份证据拟证明黄乃光患有精神分裂症，应为限制或无民事行为能力人；孔凤英的存折复印件一份，拟证明2002年期间孔凤英有正常的工资且工资留存，黄乃光无须为了2000元转让指标；关于要求开发场部的请示及附图复印件一份，拟证明涉案房屋为58户职工回建房。 被上诉人陆秀仙质证认为，上诉人提交的五份证据，证据2、3一审已提交质证，不属于新证据，不再质；证据1、4、5不是新形成的证据，并且上诉人当庭提交的证据，法院如果采信的话，应根据相关法律规定对上诉人进行惩处。证据1，只能显示出1985年黄乃光患有精神分裂症，无相关证明黄乃光是无民事行为能力人，其在2000年是否是××发病期或者限制无民事行为能力人，均无相应证据证明；证据4与本案无关；证据5，上诉人未能提交原件，对该证据的三性不予认可。 被上诉人韦小平同意被上诉人陆秀仙的质证意见。 本院认为，上诉人提交的证据不足以证明黄乃光与韦小平签订《转让房屋指标协议书》时为无民事行为能力人，且本案审查的是陆秀仙与韦小平签订的《房屋转让协议书》的合同效力，故对上诉人二审提交的证据不予采信。 经审查查明，一审法院认定的事实属实，应予确认。 另查明，黄乃光于1985年退休，孔凤英1993年停薪留职后，全家到广西东兴市居住生活。2004年12月1日，来宾市房产管理局为涉案房产颁发来房权证来宾镇字第××号产权证书，房屋所有权人为黄乃光，无共有人，产权来源为全额集资，产权比例为个人100%。而桂房档№0796626号《个人住房档案》载明房屋所有权人为黄乃光，共有人为孔凤英，建筑面积66平方米，产权来源为全额集资，产权比例100%，楼房竣工时间为1999年5月，购房2002年10月。 根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陆秀仙与韦小平签订的《房屋转让协议书》是否为有效合同；2.陆秀仙请求确认来宾市归其所有是否应支持。 本院认为，一、关于陆秀仙与韦小平签订的《房屋转让协议书》效力的认定。该协议是陆秀仙与韦小平签订，双方对该协议的签订、内容均无异议，是双方的真实意见表示，协议内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故陆秀仙请求确认该协议有效，理由充分，一审法院予以支持正确，应予维持。 二、关于陆秀仙请求确认来宾市归其所有是否应支持的问题。首先要明确该房的产权来源。该房是维都林场为职工建造的集资房，1999年5月竣工，黄乃光因是维都林场的职工，享有购房该房的权利。该权利带有对应的福利性质，是单位给予职工在购房时一定的优惠，是可转让的民事权利，不是法律规定的不可转让的民事权利。黄乃光将该权利转让给韦小平并取得相应对价，是对自己权利的处分；维都林场对此亦予以认可，并在韦小平足额付清集资款后，将该房交付给韦小平，韦小平实际取得该房的所有权。黄乃光没有实际支付集资款，不应取得房产的所有权，黄乃光仅为名义上的登记所有权人。韦小平2007年将该房转让给陆秀仙，是有权处分，韦小平在陆秀仙依约支付房款后即将房子交付给陆秀仙，陆秀仙请求确认该房所有权归其所有，符合当时法律规定，一审法院予以支持正确。上诉人提出其对黄乃光转让指标一事不知情的主张，不符合常理，不予采纳；其提出黄乃光转让夫妻共同财产的意见与事实不符，亦不采纳；对于上诉人根据物权法提出的主张，因双方交易发生在物权法施行之前，故不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孔凤英、黄日莲、黄日云、黄日胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯永魁 审 判 员 韦玉娟 审 判 员 黄月秀 二〇二一年二月一日 法官助理 王 震 书 记 员 何奕颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；