吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终715号上诉人（原审被告）：长春市恒远冲压压铸厂，住所地长春市绿园区长白公路六公里处。法定代表人：姚慧君，厂长。委托诉讼代理人：焦帅迪，吉林瀛庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市绿园区良种繁殖场，住所地长春市绿园区长白公路6.5公里处。法定代表人：赵国军，经理。委托代理人：朱礼明，吉林创一律师事务所律师。上诉人吉林省良泰房地产开发有限公司因与被上诉人吉林省宇信建筑工程有限公司，原审被告吉林省兴腾房地产开发有限公司，原审第三人长春吉大科技园建设发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。长春市绿园区良种繁殖场一审诉称：一、请求依法判决原、被告双方签订的《土地出让协议书》无效。二、判令被告返还原告名下57-2-37号地块使用权（土地使用权证：长国用2006第010600175号）。三、判令被告返还原告名下4栋地上建筑物（房产证号：长房权字XXXX、5XXXX、5XXXX、5XXXX号）。四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系长春市绿园区长白公路6.5公里处案涉地块土地使用权人，土地面积82,294平方米，土地使用权为划拨取得，土地使用权证号长国用2006第010600175号。2003年原被告双方就转让该地块上2400平方米土地使用权订立《土地出让协议书》，约定原告不负责办理土地变更登记及分割手续，不负责任何费用及税金。合同签订后，被告始终未报请有关部门就转让划拨土地审批、未向国土资源部门缴纳土地出让金、未办理土地使用权人及使用权类型的变更登记。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，因此，原被告签订的案涉土地转让合同应当认定无效并判令被告返还土地使用权。根据“房地一体原则”，土地使用权转让合同无效的，地上建筑物转让合同亦应同时认定无效。据此被告受让案涉地块上登记在原告名下的两处车间、一处办公室、一处车库的转让合同不具有法律效力。最高人民法院的司法裁判观点明确，转让划拨土地上建筑物，未经审批的土地转让行为无效，依据房地一体原则，地上建筑物转让行为亦应认定为无效。长房权字XXXX、5XXXX、5XXXX、5XXXX号四栋建筑物的物权仍归原告所有。综上，原告系长春绿园经济开发区管理委员会出资企业，案涉地块及地上建筑物为国有资产，原告具有管理职责，但与被告协商收回未果。现诉至法院，请求依法认定案涉土地使用权及房屋产权转让无效，判令被告依法返还登记在原告名下的土地使用权及房屋。长春市恒远冲压压铸厂一审辩称，1、原、被告之间的《协议》，首先应该双方协商解决，协商不成，寻求县级以上政府处理，最后诉至人民法院。而原告从未正式向被告提出《协议》收回事宜，原被告之间的《协议》理应先经过协商解决，协商不成再由绿园区级以上的人民政府处理，双方对政府的得理不服的，可以处理通知之日起三十日内向人民法院起诉。2、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，不适用原被告之间的《协议》。3、原告诉被告请求确认《土地出让协议书》无效的法律依据不适用原、被告的转让协议。4、同理原告要求返还原告名下的57－2－37号地块2400平方米使用权于法无据。5、同理原告要求返还4栋建筑物（房证号为：长房权字XXXX、5XXXX、5XXXX、5523226），于法无据。6、诉讼费用由原告承担。一审法院审理查明，原告系长春市绿园区长白公路6.5公里处案涉地块土地使用权人，土地面积82,294平方米，地号57－2－37，土地使用权类型为划拨，土地使用权证号长国用（2006）第010600175号。2003年3月28日，原告长春市绿园区良种繁殖场（甲方）被告长春市恒远冲压压铸厂（乙方）签订《土地出让协议书》，原告将原长春市宏大饲料有限公司所租良种场的土地，由甲方出让给乙方。达成如下协议：一、出让年限50年。二、出让总面积约为2400平方米，作价人民币玖万伍仟元整，面积以附图为准，加盖甲、乙、宏大饲料有限公司章，合同签定之日起，一次性交齐土地出让金。三、出让期间如乙方需要变更土地证或办其它变更手续所发生的一切费用及税金由乙方负责，甲方可提供现有手续。四、此协议签订后与原宏大饲料厂（现宏大饲料有限公司）的协议终止，终止费用，由宏大饲料有限公司负责。五、此土地为国有土地，良种场有总土地证，甲方不负责办理更名过户及分割手续，不负责任何费用及任何税金。合同签订后，被告向原告交付了95,000.00元的土地出让金，原告将上述土地交给被告使用。另查明，该土地原由长春市宏大饲料有限公司使用，该公司在该土地上盖了四栋建筑，即房证号为：1、长房权字XXXX的房屋；2、长房权字5523224的房屋；3、长房权字5523225的房屋；4、长房权字5523226的房屋。该四栋建筑房屋所有权均登记在原告长春市绿园区良种繁殖场名下。长春市宏大饲料有限公司另与被告长春市恒远冲压压铸厂签订《厂房出让协议》，长春市宏大饲料有限公司将上述房屋转让给长春市恒远冲压压铸厂。被告始终未报请有关部门就转让划拨土地审批、未向国土资源部门缴纳土地出让金，上述土地及房屋均未办理土地使用权人及使用权类型的变更登记，仍登记在原告长春市绿园区良种繁殖场名下。一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”。本案中，原、被告于2003年3月28日签订《土地出让协议书》，约定原告将案涉土地出让给被告，因该土地的使用权类型是划拨，土地出让未经有批准权的人民政府批准，故该土地出让协议书无效。协议无效后，被告占用的土地应当返还给原告。对原告要求被告返还案涉土地的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告请求被告返还案涉土地上的四栋建筑物，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中所涉土地上的房屋转让，因是建造在划拨土地上，未报有批准权的人民政府审批，亦未办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，故该转让房屋亦应无效，被告应将上述四栋建筑返还给原告。关于被告提出的要求被告赔偿经济损失，因未提出反诉，亦没有提供相应的证据证明其损失，故本院不予一并处理，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告长春市绿园区良种繁殖场与被告长春市恒远冲压压铸厂于2003年3月28签订的《土地出让协议书》无效；二、被告长春市恒远冲压压铸厂于判决生效之日起十日内向原告长春市绿园区良种繁殖场返还坐落于长春市绿园区长白公路6.5公里，土地使用权人为原告长春市绿园区良种繁殖场，地号为57-2-37号，面积约2400平方米，土地使用权证：长国用（2006）第010600175号地块的土地使用权；三、被告长春市恒远冲压压铸厂于判决生效之日起十日内向原告长春市绿园区良种繁殖场返还坐落于长春市绿园区长白公路6.5公里，所有权单位名称为原告长春市绿园区良种繁殖场的四栋房屋（分别为：1、长房权字XXXX，栋号8－6/36－10；2、长房权字5523224，栋号8－6/36－11；3、长房权字5523225，栋号8－6/36－12；4、长房权字5523226，栋号8－6/36－13的四栋房屋）。良泰公司二审上诉称：1.请求依法撤销长春市二道区人民法院作出的（2020）吉0105民初1909号民事判决第一项，依法改判驳回宇信公司支付利息的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决确认良泰公司在2019年11月18日即负有支付工程款的义务是错误的；2.一审判决确认上诉人自2019年11月18日起支付利息是错误的。宇信公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。另查明，兴腾公司系良泰公司的全资子公司，兴腾公司2018年11月16日出具的“原良泰A13#楼工程现状移交单”确认案涉争议工程的移交时间为2018年11月17日，质保日期为2018年11月17日至2019年11月17日止。本院认为，质保金的返还应以案涉工程质保期满为返还前提条件，案涉工程质保金返还期满后，良泰公司未就案涉工程质量问题要求宇信公司进行维修，亦未明确案涉工程存在维修费用应予扣减，据此应认定其对案涉工程质量问题无异议，应依据约定如期足额返还案涉工程质保金。一审确认良泰公司应向宇信公司返还质保金561712.83元数额正确，二审予以维持。关于质保金利息一节，案涉工程质保期届满后，良泰公司应依据约定如期返还质保金，因其未依据约定返还存在违约行为，故一审判令良泰公司支付逾期给付的利息作为补偿事实及法律依据充分，二审予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费502元，由上诉人吉林省良泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海蛟二〇二一年二月二十六日书记员  李晨曦