上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初21608号原告(反诉被告)：林海彬，男，1972年2月22日出生，汉族，住址浙江省温岭市。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彬彬，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)：函极博(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘**，执行董事。委托诉讼代理人：马龙。原告林海彬与被告函极博(上海)餐饮管理有限公司(以下简称函极博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序独任审理，于2020年11月11日、2021年1月27日公开开庭进行了审理。审理中，被告函极博公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)林海彬及其委托诉讼代理人刘大伟、彭彬彬，被告(反诉原告)函极博公司的委托诉讼代理人马龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林海彬向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年8月24日签订的《合作协议》于2020年1月18日解除;2、判令被告返还原告押金114,000元;3、判令被告返还原告责任事故保证金20,000元;4、判令被告返还原告装修损失200,000元;5、判令被告赔偿原告解约违约金114,000元。事实和理由：原、被告于2018年8月24日签订《合作协议》(名为合作，实为租赁)，约定被告将其承租的本市黄浦区丽水路XXX号房屋五层及附属设施设备中A3号区域(以下简称系争场地)与原告共享使用，租期自2018年8月24日至2020年8月23日，共享美食街区公共服务费每月32,000元，物业管理费每月6,000元，押三付一，责任事故保证金20,000元，装修设计费200,000元，双方预计于2018年9月25日交接。协议签订后，原告向被告支付了押金、责任事故保证金及装修设计费，被告实际于2019年3月10日才向原告交付系争场地。2019年10月、11月，因被告欠付业主方上海城隍珠宝有限公司(以下简称城隍珠宝公司)租金等费用，城隍珠宝公司对被告及其关联公司上海巳卯餐饮管理服务有限公司(以下简称巳卯餐饮公司)提起诉讼。城隍珠宝公司于2019年11月25日向原告等商户发送《风险提示公告》，告知各商户城隍珠宝公司已与巳卯餐饮公司解除了租赁合同，并将采取进一步措施收回房屋。因为被告与业主间的纠纷，导致商场内经营环境恶化，业主方还在发函提示小商户风险后，将商场内的自动扶梯关停，已影响到原告的正常经营。同时，鉴于业主解除与被告的租赁合同，被告已丧失使用房屋及对外出租的权利，无法按合同约定向原告交付合同标的，原、被告所签合同客观上已没有履行的可能，且被告通知各商户美食街区于2020年1月18日停止营业。因此原告解除双方合同，并诉至法院，请求判如所请。被告函极博公司辩称,不同意原告全部诉讼请求。《合作协议》履行期间，原、被告均无提前解除协议情况，双方亦未有协商一致解除协议，故原告请求确认协议于2020年1月18日解除无事实依据，双方协议系到期自然终止，原告主张违约金无依据。原告在合同期内从未自动履行付租义务，被告只得在原告次月的营业款中扣除上月的租金费用。自2019年12月1日起，原告林海彬拖欠公共服务费及物业管理费，被告函极博公司分别于2019年12月21日、2020年1月14日向原告林海彬发函催讨，均未果。截至2020年8月23日协议期满日，原告应付未付款项以其押金或保证金扣除后尚欠付费用达30余万元，林海彬应支付相应违约金。装修设计费协议约定不予退还。原告所述商场内自动扶梯关停系因二楼商户装修停过一段时间，但是商场主要通道是两部直达电梯，一直正常运行。原告林海彬经营不正常情况系自身原因引起，其曾因网上外卖冷菜被市场监督管理部门通知约谈并要求其停业，而原告至协议期满都未处理上述情况。鉴于前述原告违约情况，被告(反诉原告)函极博公司提出反诉请求：判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)2019年12月1日至2020年8月23日期间的公共服务费及物业管理费合计313,102元，并支付逾期付款违约金(以2019年12月应付费用18,912元为基数，按日千分之一自2019年11月21日起计算至实际支付之日止；以2020年1月至7月期间每月应付费用38,000元为基数，分别按日千分之一自该期前一个月21日起计算至实际支付之日止；以2020年8月应付费用28,190元为基数，按日千分之一自2020年7月21日起计算至实际支付之日止)原告(反诉被告)林海彬辩称，不同意被告反诉请求。原告在2019年11月前的租金都已足额支付，12月的租金也已部分在原告营业款中扣除。之后因疫情及业主与被告的纠纷，业主不允许原告进场经营，并在春节后没多久将商场整体清理了，原告直至8月才发现其设备被处理了。鉴于实际租赁事实未发生，故原告不应承担租金等费用。经审理，本院认定事实如下：2018年5月21日，函极博公司与案外人城隍珠宝公司签订《租赁合同》，约定函极博公司承租本市黄浦区丽水路XXX号城隍珠宝商厦5层501商铺(使用面积931.02平方米)，租赁期限自2018年6月10日至2026年6月9日，函极博公司在租赁期限内享有自主招商或寻求合作经营等权利。之后，函极博公司对外进行招租，并对承租的5层商铺予以整体设计、装修。2018年7月9日，城隍珠宝公司与函极博公司、案外人巳卯餐饮公司签订《合同主体变更三方协议》，约定因函极博公司办理申报消防、餐饮经营许可证等证照过程中，需实地注册新公司才能办理申报手续，故函极博公司法定代表人马龙设立巳卯餐饮公司，三方同意城隍珠宝公司与函极博公司于2018年5月21日签订的合同承租人变更为巳卯餐饮公司，函极博公司并向城隍珠宝公司提供连带责任保证。2018年8月24日，函极博公司(甲方)与林海彬(乙方)签订《合作协议》(双方均确认实为租赁关系)，约定甲方将系争本市黄浦区丽水路XXX号房屋五层及附属设施设备中A3号区域与乙方共享使用；合作期限自2018年8月24日至2020年8月23日，乙方应于合作期限届满之日起2日内向甲方返还本协议指定的项目标的；双方预计于2018年9月25日交接系争场地；共享美食街区公共服务费32,000元/月，物业管理费6,000元/月，共计38,000元/月，押叁付壹，除协议签署当天第一期费用外，乙方应于每月20日提前十天支付下个月费用；食品安全及日常管理等责任事故保证金，一次性收取20,000元，与三个月押金一起，合作期满，无责、无扣除部分可全额退还；甲方负责整个场地所有项目标的统一风格的装修设计，乙方一次性支付甲方200,000元装修设计费，合作协议期限届满或其他任何原因终止本协议，该费用不予退还；如因乙方原因导致乙方暂停营业的，停业期间本合作协议继续履行，乙方在停业期间按本协议约定，承担应支付给甲方的所有费用；合作期间，若乙方违约，甲方有权从押金或保证金中扣除其应付未付的其他任何款项；乙方应根据本协议之规定按时足额向甲方支付相关费用，每逾期一天，应按未付费用的日千分之一向甲方支付违约金；如甲方或乙方需提前解除本协议的，应提前三个月书面通知另一方并征得另一方同意，如一方违反上述约定单方面提前解除本协议，则单方面解除协议一方应于本协议解除之日向守约方支付未履行合作期限内的所有费用，以赔偿守约方的损失。协议签订后，林海彬向函极博公司支付了押金114,000元、责任事故保证金20,000元、装修设计费200,000元。2018年9月10日，巳卯餐饮公司注册成立。2019年3月，系争场地交付林海彬使用。林海彬每月租金均未按合同约定提前支付，均是由函极博公司以林海彬次月的营业款予以冲抵上月租金。2019年11月下旬，城隍珠宝公司向城隍珠宝商厦5层美食街区各小商户送达《风险提示公告》，告知因巳卯餐饮公司已累计拖欠城隍珠宝公司房租、物业费、水电煤等费用115万余元，严重违反租赁协议约定，城隍珠宝公司已通过书面通知解除的方式正式与巳卯餐饮公司解除了房屋租赁关系，届时城隍珠宝将采取进一步措施收回系争美食街区房屋，在此特别提示5楼全体商户注意经营风险，以避免不必要的财产损失。2019年12月21日、2020年1月14日，函极博公司两次经微信向林海彬发送《通知函》，要求林海彬支付拖欠的自2019年12月起的费用，并告知若林海彬未按要求及时履行付款义务，函极博公司将按协议约定行使单方解除权并要求林海彬搬离系争场地、承担违约责任等。林海彬未按该函要求向函极博公司支付租金。之后，林海彬在系争场地经营至2020年1月17日，当月营业款冲抵2019年12月应付费用后，12月未付费用计18,912.39元。原告自2020年1月18日后未再进入系争场地经营。原、被告确认2020年1月18日至2020年1月30日期间，美食街区统一停业放假；2月起，因疫情及业主方原因，商户无法进场。4月20日，巳卯公司搬离城隍珠宝商厦。原告于2020年8月24日即《合作协议》期满次日，报警称在系争场地内的设备不见了，警方接警后要求纠纷双方协商或诉讼解决。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、合作协议、收据、风险提示公告、安全责任协议书、通知函、微信聊天记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告林海彬并无解除合同行为，其现主张双方所签合同于2020年1月18日解除无事实依据，本院不予支持。鉴于被告方于2020年4月20日搬离城隍珠宝商厦，原、被告所签合同客观上已无法继续履行，故双方合同于该日解除，被告函极博公司主张合同到期自然终止，与事实相悖，本院不予支持。原告已付的押金、保证金，被告应予返还；原告已付装修设计费，可按未用期间占比大致相应返还。原告主张的违约金，鉴于合同虽因被告行为而提前终止，但原告在合同履行过程中，自始未按约支付租金，其自身也存在明显违约情形，故本院对其违约金主张不予支持。被告主张的公共服务费、物业管理费及逾期违约金，鉴于原告自1月18日之后未再能正常使用系争场地，并综合考虑被告与业主方纠纷、商厦自动扶梯停运等影响因素，本院认为原告应仅需承担公共服务费、物业管理费至1月17日为妥，被告主张的逾期违约金不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)林海彬与被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司签订的《合作协议》于2020年4月20日解除；二、被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)林海彬押金114,000元；三、被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)林海彬责任事故保证金20,000元；四、被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)林海彬装修设计费70,000元；五、原告(反诉被告)林海彬应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司公共服务费及物业管理费40,445.72元；六、驳回原告(反诉被告)林海彬其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)函极博(上海)餐饮管理有限公司其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,020元，由林海彬负担3,660元，函极博(上海)餐饮管理有限公司负担4,360元；反诉案件受理费3,516元，由林海彬负担405元，函极博(上海)餐饮管理有限公司负担3,111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 赵海生二〇二一年二月四日法官助理 周海月书 记 员 王亦男附：相关法律条文《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。