中华人民共和国北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异21号案外人：杨海金，男，1958年9月1日出生，汉族。委托代理人：杨利涛（杨海金之子），男，1982年10月12日出生，汉族。申请执行人：北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙），主要经营场所中华人民共和国北京市通州区中街2号院3号楼A区104。执行事务合伙人：高航海。被执行人：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地中华人民共和国北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌。被执行人：康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.），住所地美国旧金山市六十一大街30号。法定代表人：鲍勃•威尔逊。本院在执行北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙）（以下简称三象天和中心）申请执行北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）、康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.）（以下简称康迪莱克公司）一案[执行案号：（2004）二中执字第719号]过程中，案外人杨海金向本院提出执行异议，请求中止对位于北京市海淀区圆明园西路圆明园花园第×××幢×××号即北京市海淀区圆明园西路×××号院×××号楼×××号房屋（以下简称案涉房屋）所占用土地使用权的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨海金称，案外人于2001年10月28日与圆明园公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，载明国有土地使用权证号为京国用（×××出）字第×××号（以下简称×××号土地使用权），双方约定房屋价款为人民币1437541元。2001年12月10日，案外人支付首付款287541元。2002年6月26日，案外人以贷款支付剩余款项115万元。2018年12月12日，案外人与圆明园公司签订补充协议，约定面积差，确定案涉房屋最终价格就是1437541元。2002年，圆明园公司交付案涉房屋，案外人进行了装修，于2003年搬入案涉房屋居住至今，已近20年仍未办理所购房屋产权证。案外人主张圆明园公司未为案外人办理产权证的行为违反《商品房买卖合同》的约定，起诉至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），海淀法院于2019年作出（2019）京0108民初43001号民事调解书，确认圆明园公司于2019年7月23日前协助案外人办理案涉房屋过户手续。后因圆明园公司拒绝协助办理过户，案外人向海淀法院申请强制执行，海淀法院出具（2019）京0108执17185号执行裁定书，裁定将案涉房屋过户至案外人名下。案外人到海淀区不动产中心查询房屋档案，涉及到北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）的查封，北京一中院于2020年11月13日来电告知案外人已解除对案涉房屋的查封，所以现在涉及到贵院的查封。故案外人提出本案执行异议，请求中止对案涉房屋所占用土地使用权的执行，并解除查封。本院查明，本院在执行（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案过程中，查封位于北京市海淀区圆明园西路圆明园花园×××型×××幢×××房屋公寓楼×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××的房产（产权证号：京房外证字第×××号）及上述房产所对应的土地使用权[土地使用权证号：京国用（×××出）字第×××号]。2008年1月24日，本院向北京市建设委员会作出（2004）二中执字第716、717、718、719号协助执行通知书，载明因涉案查封的上述房产面积不明确，故请协助查明上述查封房产的面积。同年4月9日，北京市建设委员会向本院回函，载明上述协助执行通知书所列需查询面积的房屋房号与圆明园花园项目在该单位登记的房屋房号不符。2018年8月16日，本院查封圆明园公司名下位于北京市海淀区圆明园西路肖家河后营村的土地使用权[土地使用权证号：京国用（×××出）字第×××号]。另查明一，杨海金与圆明园公司就案涉房屋买卖合同纠纷一案，2019年作出（2019）京0108民初43001号民事调解书，确认圆明园公司于2019年7月23日前协助案外人办理房屋过户手续。后因圆明园公司拒绝协助办理过户，案外人向海淀法院申请强制执行，海淀法院出具（2019）京0108执17185号执行裁定书，裁定将案涉房屋过户至案外人名下。另查明二，（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案执行过程中，原申请执行人中国银行股份有限公司北京市分行将涉案债权转让给三象天和中心，三象天和中心向本院申请变更其为上述三案申请执行人。本院经审查，于2019年12月27日分别作出（2019）京02执异1157号、1158号、1159号执行裁定书，裁定变更三象天和中心为上述三案申请执行人。本院审查过程中，案外人杨海金提交《商品房买卖合同》及补充协议、购房款发票、贷款合同、贷款结清证明、契税、印花税、物业费发票、居住证明等证据用以证明以下事实：2001年10月28日，杨海金与圆明园公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，约定房屋价款人民币1437541元。该《商品房买卖合同》载明国有土地使用证号为“京国用（×××出）字第×××号”，外销预售许可证号为“京房市外证字第×××号”。2001年12月10日，圆明园公司为杨海金开具“北京市房地产开发企业销售专用发票”，金额为287541元；2002年6月26日，圆明园公司为杨海金开具“北京市销售（转让）房地产专用发票”，金额为115万元。杨海金与中国建设银行北京海淀支行、圆明园公司三方签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，载明借款所购买并作为抵押物的住房座落为北京市海淀区圆明园西路圆明园花园×××栋×××号，房屋所有权人为杨海金，贷款金额为115万元。2016年6月17日，中国建设银行股份有限公司北京市分行出具《结清证明》，载明杨海金115万元贷款已于2016年11月15日结清。2018年12月12日，圆明园公司与杨海金签订《补充协议》，载明原房号为“×××—×××、×××房屋，现房号为×××号楼×××房屋，该房屋最终价格为1437541元”。2018年12月19日，国家税务机关出具契税、印花税的《税收完税证明》，杨海金支付了案涉房屋的契税、印花税。2020年12月10日，北京市海淀区马连洼街道农大南路社区居委会出具《居住证明》，杨海金现实际居住在案涉房屋。2003年起，杨海金入住案涉房屋，并每年缴纳物业费。本院认为，案涉房屋所占用的土地使用权在本院查封的096号土地使用权范围之内，故对于案外人杨海金请求中止对案涉房屋所占用土地使用权的执行并解除查封的异议请求，本院应予审查。《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”综合本案现有证据，在本院2018年8月16日查封×××号国有土地使用权之前，案外人杨海金与被执行人圆明园公司签订书面买卖合同购买案涉房屋，已支付全部房屋价款，并合法占有案涉房屋。另，案外人杨海金已通过诉讼方式要求圆明园公司办理案涉房屋产权过户登记，故可以认为案外人杨海金对案涉房屋及其所占用的土地使用权未办理过户登记并无过错。综上，案外人杨海金对案涉房屋所占用的土地使用权享有足以排除本院执行的实体权利，对于其申请中止对案涉房屋所占用土地使用权执行并解除查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区圆明园西路圆明园花园第×××幢×××（北京市海淀区圆明园西路×××号院×××号楼×××）号房屋所占用土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  姜高华二〇二一年二月二日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷