广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1600号 上诉人（原审被告）：钦州市信嘉置业有限公司。住所：钦州市钦南区安州大道东侧、市三中用地东面扬州石材街2栋212号。统一社会信用代码：9145XXXX。 法定代表人：马进华，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：钦州市双角岭物业管理有限公司。住所：钦州市南珠东大街与富民路交叉口东北角。统一社会信用代码：9145XXXX。 法定代表人：马进华，该公司总经理。 上述上诉人的委托诉讼代理人：曾学成，广西桂璟恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈婷婷，女，1998年5月28日出生，汉族，户籍地：钦州市钦北区，现住钦州市。 委托诉讼代理人：叶吉青，男，1962年7月15日出生，汉族，现住钦州市。与被上诉人陈婷婷系继父女关系。 原审原告：叶吉青，男，1962年7月15日出生，汉族，户籍地：钦州市钦南区，现住钦州市。 原审第三人：谢宝琼，女，1986年11月25日出生，住钦州市钦南区。 上诉人钦州市信嘉置业有限公司（以下简称信嘉置业公司）、钦州市双角岭物业管理有限公司（以下简称双角岭物业公司）因与被上诉人陈婷婷、原审原告叶吉青、原审第三人谢宝琼房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初1820号民事判决，于2020年11月16日向本院提出上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭于2021年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人信嘉置业公司及双角岭物业公司的共同委托诉讼代理人曾学成、被上诉人陈婷婷、原审原告叶吉青、原审第三人谢宝琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人信嘉置业公司、双角岭物业公司上诉请求：1、依法撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初1820号民事判决书，改判被上诉人对位于钦州市铺面在同等条件下不享有优先承租权，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决错误，侵害了上诉人对上述铺面自由出租的权利。一审忽略了“同等条件”作为享有优先承租权的前提，确认被上诉人对上述铺面享有优先承租权，侵害了上诉人自由出租铺面的权益。并且现在已经不存在6栋商铺，即使被上诉人在同等条件下享有优先承租权，上诉人也交付不能，将因违约承担违约责任，从而造成上诉人的权益受损。二、一审认定原6栋601、602、603、605号铺面没有灭失，属于认定错误。2020年6月底，上诉人对原6栋铺面整体进行拆除，重新规划建设。新规划建设的C栋的建筑物与原6栋建筑物已经不相同。虽然新建设的铺面仍然对外出租，但是无论是商铺的位置、面积、结构均作出了改变，已不是原标的物。因此，原标的物因拆除已经不复存在，一审认定租赁物只是改造不存在灭失属于认定错误。三、一审没有将承租铺面的数量作为合同约定“同等条件下”的条件错误。同等条件不仅包括租金、交付时间等，还包括所承租的铺面数量、之前是否出现违约情形等，在租金、支付时间、铺面数量、是否存在违约情形等条件同等的情况下，被上诉人才具有优先承租的权利。一审法院将数量抽离“同等条件”的范围，属于错误的认定。即使在本案当中，原租赁物没有拆除，仍然出租，但是被上诉人只预定了三间铺面，而本案的第三人预定了四间铺面，而同样为市场业主的第三人，没有出现违规经营等情形，因此，无论是在数量抑或是是否存在违约情形上，第三人所具备的条件相对被上诉人来说更为优越。上诉人没有将铺面继续租赁给被上诉人使用也都符合合同和法律的规定。四、2019年11月6日，被上诉人委托陈启悦与上诉人签订了《意向协议书》和《知情同意书》，该意向协议书实质上是上诉人与被上诉人之间对商铺租赁事宜达成了新的约定，而不是继续履行前合同。也即是，上诉人与被上诉人之间对改造后的铺面达成了新的协议，而不是继续履行旧的协议。并且，根据《知情同意书》“铺面的最终位置以抽签形式决定，按经营行业区分，抽签的顺序以数量多的先抽”，对于租赁物的选取进行了重新的约定。因此，被上诉人再向上诉人主张同等条件下的优先承租权没有事实依据。五、一审认定上诉人于2019年12月1日向被上诉人发出的《知情同意书》属于事实认定错误，并且一审法院忽略了2019年11月12日，上诉人与本案第三人谢宝琼签订《意向协议书》，谢宝琼交付意向金2万元，并于2019年11月30日签订了《租赁合同》的事实，最终做出了错误的判决。本案当中，2019年11月2日，上诉人与被上诉人签订《意向协议书》和《知情同意书》，被上诉人是明确知道铺面重新选取的方式的。之后，被上诉人只交付了三间铺面的1.5万元意向金。而本案的第三人谢宝琼，向上诉人交纳了四间铺面的意向金2万元。按照铺面选取的方式，第三人谢宝琼享有优先选择的权利。基于上诉人与被上诉人之间对铺面的租赁事宜达成了新的协议的情况下，这种铺面选取方式没有侵犯任何人的权益。而一审忽略上述事实，错误地认为选取铺面的方式侵犯了被上诉人的优先承租权，作出了错误的判决。六、在本案当中，一审没有对被上诉人经常性违规经营，在经过上诉人多次通知改正的情况下仍不作出改变的事实进行认定，进而错误作出判决。被上诉人在此前的经营过程中存在多次违规违约经营的行为，即使被上诉人在同等条件下具备优先承租权，也因为被上诉人违约违规经营行为而丧失。综上所述，一审认定事实和判决错误，望二审法院改判驳回被上诉人的诉请。在庭审补充上诉理由称：2020年11月24日，上诉人已经解除与谢宝琼的合同，不再对外出租，收回商铺。即使被上诉人存在同等条件下具有优先承租权，但优先承租权的基础已经不存在。 被上诉人陈婷婷、原审原告叶吉青答辩称：一、被答辩人违背了诚信原则，也违反了合同法的法律法规规定。答辩人与被答辩人签订的合同合法有效，在合同中双方约定了答辩人对租赁的房屋享有优先租赁权，根据合同的约定，即使被答辩人对市场进行升级改造，原合同仍然生效，改造升级对原合同的约定不构成终止或变更。在租赁合同的期限内，答辩人依约在合同届满前180日向被答辩人提交续租申请并交纳了续租意向金，但被答辩人未按约定履行，将铺面租赁给原审第三人，违反法律规定及合同约定，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 原审第三人谢宝琼在庭审中陈述称，被上诉人陈婷婷对案涉的商铺不享有优先承租权，原来大家都是在农贸市场经营的，现在市场升级改造了，对涉案铺面都享有租赁权。 被上诉人陈婷婷、原审原告叶吉青向一审法院起诉请求：一、判决两被告将位于钦州市钦南区商铺优先续租权给原告；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明，2015年2月4日，原告叶吉青与被告信嘉置业公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：信嘉置业公司将位于钦州市钦南区出租给原告叶吉青经营使用，租赁期限从2015年6月7日起至2020年6月6日。合同对租金、合同保证金、综合管理费及电费缴付方式和时间均作了约定。其中合同第五条第3点约定：“甲方（被告）有权视情况需要对本合同项下水东综合市场进行升级改造，乙方（原告叶吉青）必须积极配合，甲方应尽量减少给乙方带来不便。甲方有权重新命名该水东综合市场的权利，并享有在任何时候改变、替换或取代原有名称的权利，而无须对乙方作出任何补偿，也不因此构成合同终止或合同变更”，合同第八条约定：“租赁期满，乙方（原告叶吉青）有续租意向的，应自租期届满之日起至少提前90个日向甲方（被告）提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先续租权；若乙方书面告知甲方不续租的或乙方未依约提出书面续租申请的，甲方有权在租赁期满前45个日内带领第三方客户进入乙方承租房屋内考察，并有权以适当方式发布招商广告”。合同签订后，原告叶吉青投入资金进行装修并开始经营使用该商铺。2018年7月14日，原告陈婷婷与被告双角岭物业公司签订《租赁合同》一份，合同约定：被告双角岭物业公司将位于钦州市钦南区出租给原告陈婷婷作经营日杂百货类使用，租赁期2年，从2018年7月21日起至2020年7月20日止。合同对租赁期的租金、合同保证金、综合管理费、电费缴付方式、时间及租赁期届满优先续租权等也作了约定。合同第五条和第八条约定的内容与叶吉青签订《房屋租赁合同》一致。合同签订后，原告陈婷婷实际使用6栋603、605号商铺。2017年8月10日被告双角岭物业公司与原告叶吉青、陈婷婷签订《合同主体变更协议》，三方同意将601、602商铺的承租方叶吉青变更为陈婷婷。 2019年11月2日被告对钦州市水东农贸市场进行升级改造，并发出《水东农贸市场升级改造通知》，通知中承诺：老商户享有优先的选择权，老商户可根据自己的需要和发展，可在2019年11月12日前，到市场管理办公室办理预定手续的老商户即可享有优先选择意向位置的权利，且享有相应的优惠政策。同年11月6日原告陈婷婷委托其兄陈启悦与被告双角岭物业公司签订《意向协议书》，并缴纳了意向金15000元。2019年12月1日原告陈婷婷向被告双角岭物业公司提交601、602、603、605商铺面续租申请书，提出申请要求续租。被告向原告发出《知情同意书》，告知原告铺面的最终位置以抽签形式决定，按经营行业区分，抽签的顺序由数量多的先抽。2019年12月5日，原告申请退回意向金15000元，2020年6月4日原告退回押金5000元。2020年4月28日被告双角岭物业公司及水东农贸市场管理办公室向原告发出通知书，以原告承租的水东农贸市场6栋601、602、603、605铺面期满，因市场整改，不再续租，通知原告将铺面交还市场。后双方产生纠纷，原告为此向该院提起诉讼，请求解决。 另查明，原告陈婷婷租赁使用的铺面601、602、603、605号所在的位置在市场整改后为现C101、C102、C103、C105号商铺所在位置。 又查明，2015年6月6日被告信嘉置业公司将钦州市水东农贸市场物业交付给双角岭物业公司管理。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》具有租赁合同的主要内容，系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定履行义务。1、关于原告叶吉青是否具有原告主体资格的问题。原告叶吉青签订房屋租赁合同承租601、602号商铺后，于2017年8月10日原告叶吉青、陈婷婷及被告三方协商将601、602商铺的承租方变更为原告陈婷婷，叶吉青因此而丧失承租方资格，故叶吉青无权再依据该租赁合同主张权利。2、关于原告陈婷婷是否享有房屋优先承租权的问题。房屋优先承租权是约定权利，该权利的取得取决于双方当事人在合同中的约定。本案中，原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3点及第八条第1点对房屋优先续租权均作了约定。因此在合同期满后原告陈婷婷对这四间商铺有优先承租权。3、关于市场整改后原租赁物是否灭失的问题。合同第五条第3点约定市场进行升级改造、重新命名的情况下，不构成合同终止或变更。原告所租赁的商铺所在位置改造后名称变更为C101、C102、C103、C105，被告仍将房屋作为商铺出租，使用性质不变，租赁物只是改造不存在灭失，故被告主张租赁物已灭失从而丧失了优先承租权的前提条件的主张该院不予采纳。4、原告是否在同等条件下放弃了优先租赁权的问题。同等条件是形成租赁房屋的前提条件，如果原承租人未能达到出租人与其他人约定的租赁条件，则无法获得优先承租权。该条件是指新租赁合同内约定的条件，对承租方而言主要包括租金高低、支付方式和时间等重要条件。本案中被告在招租时设置了“铺面最终位置以抽签形式决定，抽签顺序以数量多的先抽”，这一条件限制了原承租者优先权的行使，这种选取承租方的方式违反了租赁合同的约定，损害了原承租方的利益，该行为不能对抗原承租方的优先权，被告以此作为抗辩原告不具备优先权的理由不成立。5、关于原告是否放弃优先权的问题。从本案证据看，原告一直主张续租商铺，原告申请退回意向金和押金，是基于被告不同意其优先承租的前提下退回的，退款不能推定原告放弃了优先承租权。 综上所述，原告陈婷婷依据《房屋租赁合同》的约定享有对改造后的Ｃ101、Ｃ102、Ｃ103、Ｃ105号商铺的优先承租权。被告双角岭物业公司以原告承租的水东农贸市场6栋601、602、603、605铺面期满，因市场整改，不再续租为由，要求原告将铺面交还市场的行为，违反了租赁合同的约定，违背其在改造市场时作出的承诺，损害了原承租人的利益，对被告的抗辩主张，该院不予采纳。原告陈婷婷的诉讼请求合法有理，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告陈婷婷对被告信嘉置业公司、双角岭物业公司位于钦州市享有优先承租权；二、驳回原告叶吉青的诉讼请求。案件受理费200元，由被告信嘉置业公司、双角岭物业公司负担。 在二审庭审中，上诉人信嘉置业公司、双角岭物业公司对一审认定的事实提出以下异议：1、一审认定上诉人于2019年12月1日向被上诉人发出《知情同意书》错误。2、一审判决书第11页“另查明”部分错误，虽然新建的C栋商铺的大概位置与原来的铺面位置相同，但面积、长度已经缩小了。对其他认定的事实没有异议。 被上诉人陈婷婷、原审原告叶吉青对一审查明的事实没有异议。 原审第三人谢宝琼同意上诉人的意见。 在二审诉讼过程中，上诉人信嘉置业公司、双角岭物业公司提交了以下证据：1、《合同解除协议书》、《网上银行电子回单》、《公示》、《解除合同声明》。 证明：上诉人已经与原审第三人解除合同，不再出租，将商铺收回自用。即使被上诉人存在优先承租权，但上诉人将商铺收回自用，被上诉人已经丧失了优先承租权。2、《营业执照》。证明：钦州市钦南区小麻雀百货公司是双角岭物业公司全资设立的子公司。 被上诉人陈婷婷、原审原告叶吉青质证认为，上述证据只能证明上诉人在一审判决被上诉人对案涉铺面享有优先承租权后，与原审第三人谢宝琼解除合同。上诉人提供的证据与本案无关，不具有关联性，是上诉人为了掩盖自己违法行为而作出的。 原审第三人谢宝琼质证认为，上诉人提供的证据都是真实的。 本院认为，对上诉人提交的上述证据的三性予以确认，但上述证据只能证明在原审法院作出对上诉人不利的判决后，上诉人解除其与原审第三人谢宝琼的租赁合同，该行为不能否定上诉人根据原合同享有的权利，也不能证明原审判决认定事实及判决错误。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：被上诉人对涉案铺面是否享有优先承租权。 本院认为，优先承租权是指租赁期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用,在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。虽然优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，是一种期待权、债权请求权，但该约定权利对双方当事人均有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定了租赁期满，被上诉人提出续租的，在同等条件下，享有优先续租权。同时，合同还约定上诉人对市场进行升级改造的，被上诉人必须无条件配合，上诉人无须对被上诉人进行补偿，上诉人的行为不构成对原合同的终止或变更。在案涉房屋的租赁合同到期前，上诉人通知被上诉人其将对包括被上诉人原租赁的铺面在内的市场进行升级改造，但仍然用于对外出租。在此期间，被上诉人根据上诉人的要求提交了续租申请并交纳了意向金。因此，根据当时施行的《中华人民共和国合同法》的规定，被上诉人对案涉铺面仍然享有优先租赁权。上诉人主张案涉铺面为新建，被上诉人没有优先租赁权没有事实和法律依据，不予支持。至于上诉人提出的上诉人现在已经与原审第三人谢宝琼解除了租赁合同，收回铺面自行经营，不再对外出租，上诉人的行为是在原审判决确认被上诉人对案涉铺面享有优先承租权后才作出的行为，不能否定被上诉人依约应享有的权利。上诉人在上诉中还提出如果被上诉人享有优先承租权，会导致上诉人履行不能而因此承担违约责任，将造成其利益损失。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，如果上诉人违反合同的约定，依法应承担违约责任、赔偿守约方的损失本来就是其应承担的法律后果。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人钦州市信嘉置业有限公司、钦州市双角岭物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 文其谦 审判员 叶枝仁 二〇二一年二月二十日 书记员 韦光波