安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终1275号 上诉人（原审原告）：杜知晓，男，1988年3月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：刘洪亮，安徽安援律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王爱华，安徽安援律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛德文，男，1965年4月21日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。 原审第三人：宿州市第三建筑安装工程公司，住所地安徽省宿州市埇桥区西关秦巷口。 法定代表人：杜建，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪林，该公司副经理。 原审第三人：宿州市埇桥区西关办事处，住所地安徽省宿州市胜利西路。 法定代表人：张桂华，该办事处主任。 委托诉讼代理人：周一涛，安徽三联律师事务所律师。 上诉人杜知晓因与被上诉人毛德文及原审第三人宿州市第三建筑安装工程公司（以下简称宿州三建公司）、宿州市埇桥区西关办事处（以下简称西关办事处）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省宿州市中级人民法院（2020）皖13民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭于2021年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人杜知晓的委托诉讼代理人刘洪亮、王爱华，被上诉人毛德文的委托诉讼代理人汪观利，原审第三人宿州三建公司的委托诉讼代理人汪林，西关办事处的委托诉讼代理人周一涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜知晓上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：1、其与宿州三建公司之间的协议对房屋买卖的主要条款已作出约定，应认定为房屋买卖合同，该协议已实际履行，涉案房产已属于其所有。2、其已实际占有涉案房产，在2017年之前出租给散客故未签订书面合同，其提交的缴纳电费单据、租赁合同及收取租金的事实，足以证明涉案房屋归其所有，且其享有占有处分权。3、其2010年9月4日与宿州三建公司签订买卖协议并实际履行，毛德文申请查封涉案房产时间是2013年5月29日，因此其实际购买并占有涉案房产在查封之前，且已支付全部房款。4、宿州三建公司于2011年3月办理房屋过户登记，因宿州市暂停办理集体土地上产权过户手续，一直未能办理过户，并非杜知晓自身原因造成。综上，杜知晓具有排除执行的民事权益。 毛德文辩称，涉案房屋是属于宿州三建公司的办公楼，而非住宅。宿州三建公司的唯一股东是西关办事处,西关办事处是政府机关，未经过合法的审批程序，宿州三建公司不能擅自处分自己的固定资产。宿州三建公司法定代表人杜建与杜知晓是父子关系，存在利害关系。因此，杜知晓的上诉请求不能成立，请求依法驳回杜知晓的上诉请求，维持原判。 宿州三建公司述称，同意杜知晓的意见。 西关办事处述称，请求依法判决。 杜知晓向一审法院起诉请求：对登记在宿州三建公司名下位于宿州市埇桥区口南头的房地产（房产证号20××10）停止执行，并解除查封。 一审法院认定事实：毛德文与宿州三建公司建设工程施工合同纠纷一案，安徽省宿州市中级人民法院于2012年3月28日作出（2012）宿中民一初字第00036号民事调解书，确认双方达成协议如下：一、宿州三建公司欠毛德文工程款200万元，于2013年4月26日付款100万元，2013年5月26日付款100万元；二、双方因脚手架安装工程合同纠纷工程款200万元的最后结算时间为2012年8月1日，2012年8月1日以后的工程款毛德文与宿州三建公司另行结算。因宿州三建公司未履行上述生效法律文书确定的义务，毛德文于2013年4月28日申请执行，该院以（2013）宿中执字第00054号案件立案执行。执行中，该院于2013年5月29日作出（2013）宿中执字第00054号执行裁定书，轮候查封宿州三建公司位于宿州市埇桥区口南头的房地产（产权证号20××10）。2015年7月20日，该院作出（2013）宿中执字第00054-1号执行裁定书，裁定续行查封了上述房屋。2018年7月2日，该院作出（2013）宿中执字第00054-2号执行裁定书，裁定再次续行查封了上述房屋。杜知晓以上述房屋属其所有为由，向该院提出异议。 另查明：1、2010年9月4日，宿州三建公司与杜知晓签订的《协议书》，载明：因宿州三建公司欠建行贷款，公司办公楼于2006年被宿州市中级人民法院查封。宿州三建公司近年来经营不良，已无力偿还该笔贷款。甲乙双方就偿还贷款达成如下协议：经建行和宿州市中级人民法院协商，双方同意由乙方出面以协商方式解决贷款偿还问题。乙方应以执行和解的方式清结该笔贷款和执行案件。乙方代为还贷的具体数额由乙方与建行协商确定后，由乙方支付。在乙方支付该笔款项后，甲方即以现有办公楼转户给乙方，并协助乙方办理过户手续。2、宿州市中级人民法院于2010年11月22日作出（2004）宿中执字第03-4号执行裁定书，裁定终结对中国建设银行宿州分行申请执行宿州三建公司公证追偿债权案件的执行。3、杜知晓于2010年11月24日向该院汇款40万元。 再查明：1、2011年3月11日，宿州市中级人民法院作出（2004）宿中执字第03-5号民事裁定，解除案涉房产的查封。2、2012年3月22日，江苏省扬州市广陵区人民法院作出（2012）扬广新民初字第0102号民事裁定书，查封了宿州三建公司位于宿州市埇桥区口南头的房地产（产权证号20××10、面积401.4平方米）。2、2013年2月6日，安徽省合肥市蜀山区人民法院作出（2013）蜀执字第00179号执行裁定书，轮候查封了上述房屋。上述查封在宿州市不动产登记机关办理了查封登记，但均未办理续查封登记。3、宿州三建公司的股东为西关办事处。 一审法院认为：人民法院对于执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利，享有什么样的权利，权利是否足以排除强制执行进行判断。本案中，杜知晓提供的《协议书》中虽约定杜知晓代为支付贷款后，宿州三建公司将办公楼转户给杜知晓，但该《协议书》并未约定涉案房屋的价款及支付时间、房屋的面积及交付时间等，且协议第二条明确约定的是“甲乙双方就偿还贷款达成如下协议”，并非为房屋买卖达成的协议，其提供的40万元转账凭证亦不能说明该40万元是涉案该房屋的全部价款还是部分价款，且上述协议签订在房屋被法院查封期间，宿州三建公司不能出售案涉房屋，故案涉协议仅具有代偿执行款项的性质，不能认定为房屋买卖合同。杜知晓称上述协议系经法院主持下达成的协议，亦不能提供证据证明。且人民法院执行案件仅需考虑是否有第三人代为偿还债务，无需考虑第三人和被执行人之间系何种关系。2012年、2013年，案涉房屋两次被其他法院查封期间，杜知晓也未提出异议。杜知晓提供的房屋租赁合同签订于2017年，该合同亦不能证明杜知晓是否占有房屋、何时占有的房屋，且案涉房屋至今未能过户。综上所述，杜知晓提供的证据不能排除对涉案房屋的执行，其异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：驳回杜知晓的诉讼请求。一审案件受理费7300元，由杜知晓负担。 二审期间，杜知晓为支持其上诉请求，提交了如下证据：1、一审庭审笔录、申请、照片，拟证明：宿州三建公司自2011年初从案涉办公楼搬出；2、房屋租赁合同、微信转账记录、用户基本信息表、电费清单、人民路9号地房屋征收摸底表、房屋征收价格评估单、埇桥区被征收房屋面积确认协议、被征收房屋面积计算单，拟证明：杜知晓已经合法占有、处分案涉房屋。毛德文质证意见：庭审笔录不能达到证明目的，不能证明宿州三建公司是什么时间从案涉房屋搬出去的。申请以及照片、房屋租赁合同、微信转账记录、用户基本信息表、电费清单均与本案无关联性，也并不能证明杜知晓已经合法占有了涉案的房屋。人民路9号地房屋征收摸底表以及房屋征收价格评估单、被征收房屋的面积计算单与杜知晓没有关联性，房屋面积确认书及协议只有杜知晓乙方的签字，没有征收部门的盖章，对真实性、合法性均有异议。宿州三建公司质证意见：没有意见。西关办事处质证意见：对一审庭审笔录真实性予以认可，对人民路9号地房屋征收摸底表、价格评估单确认协议真实性予以认可。本院将结合全案事实对前述证据予以综合认定。各方其他举证及相对方质证意见同原审。 本院二审查明的事实同原审。 本院认为，本案的二审争议焦点为：杜知晓是否享有足以排除执行案涉房产的民事权益。第一，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在农村集体土地上所建房屋原则上只能在本集体组织成员之间进行转让，非居住房屋的受让人应为房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。案涉房产系登记在宿州三建公司名下的集体所有房产，且用途为办公。杜知晓并未举证证明其为房产所在地集体组织成员或者涉案房产所在土地性质已确定为国有建设用地，况且，杜知晓与宿州三建公司签订的协议书并未明确约定房屋坐落位置、面积、价款等必要条款，并且签订协议时，涉案房产仍处于查封状态，因此难以认定杜知晓与宿州三建公司之间已签订合法有效的房屋买卖合同；第二，2010年9月4日的协议书、2010年12月3日宿州三建公司有关同意履行《以房抵债协议》会议记录以及2010年12月5日宿州三建公司向西关办事处提交的《办公楼处理决定报告》均未具体载明涉案房产价款，现有证据不足以证明杜知晓2010年11月24日汇入宿州市中级人民法院40万元系房屋全部或部分房款。第三，杜知晓所举的房屋租赁合同、微信转账截图等均形成于2017年，在涉案房产被查封之后，不足以证明其在本案查封之前已合法占有涉案房产。宿州三建公司从涉案房产搬离时间与杜知晓实际占用涉案房产时间并无关联性，杜知晓并未举证证明双方交接房产的时间。况且涉案房产在2012年3月以及2013年2月因其他案件被人民法院轮候查封，其事实上亦不可能实际占用。第四，杜知晓以其为涉案房产被征收人故而为房屋所有权人的主张，一方面其所举的房产征收相关确认协议、面积确认单无论是面积还是用途，均与涉案房产产权证登记的不相一致，另一方面，房产征收与本案并非同一法律关系，房产被征收人与房产所有权人亦非同一概念。第五，杜知晓明知涉案房产系集体所有，其对房产不能办理过户存有过错，并且宿州三建公司法定代表人杜建与杜知晓系父子关系，存在利害关系。综上，杜知晓所举证据不足以证明其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，一审据此驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，杜知晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由杜知晓负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 潘少华 审判员 余乃荣 二〇二一年二月二十六日 法官助理李军 书记员孙慕瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。