北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4189号原告：北京伸展咨询中心，住所地北京市丰台区南方庄1号院2号楼610室。法定代表人：陈建辉，男，1968年11月2日出生，汉族，北京伸展咨询中心总经理，住北京市昌平区。原告：赵伟，男，1985年8月19日出生，汉族，北京美景山庄餐饮管理有限公司经理，住北京市昌平区。被告：北京中兆慧生资产管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街乙5号2幢二层2BC室。法定代表人：李泰昌，董事长。委托诉讼代理人：黄福涛，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳靖，北京市华泰律师事务所实习律师。被告：北京中兆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中园106号楼232室。法定代表人：宋爱芝，董事长。被告：张凤有，男，1954年3月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄福涛，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳靖，北京市华泰律师事务所实习律师。原告北京伸展咨询中心（以下简称伸展中心）、赵伟与被告北京中兆慧生资产管理有限公司（以下简称中兆慧生公司）、被告北京中兆房地产开发有限公司（以下简称中兆房地产公司）及被告张凤有房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伸展中心的法定代表人陈建辉、赵伟及被告中兆慧生公司、张凤有的委托诉讼代理人黄福涛、柳靖到庭参加诉讼，被告中兆房地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伸展中心、赵伟向本院提出诉讼请求：一、判令中兆慧生公司、中兆公司及张凤有共同支付我方35万元；二、判令本案的诉讼费用由中兆慧生公司、中兆房地产公司及张凤有承担。事实与理由：2014年7月27日我方与中兆慧生公司达成协议将位于北京市昌平区×镇×村（以下简称×村）西阳台×山庄的房屋出租给我方。因签订租赁合同时中兆慧生公司工商营业执照尚未办理完毕（2014年10月30日发放的工商营业执照），经中兆慧生公司、中兆房地产公司及张凤有同意由张凤有代表中兆慧生公司和中兆房地产公司在合同上加盖了中兆房地产公司的公章并由张凤有签了字。双方在合同中对双方的权利和义务进行了约定。租期自2014年10月15日开始计算至2019年10月14日，共计5年。合同签订后，张凤有依约将房屋交付给我方，我方按约定交付租金至2017年10月14日。我方实际使用房屋两年半，可是中兆慧生公司突然违反合同的约定于2017年4月份提前解除了合同，并且没有按照法律规定退还我方未使用期间的租金。针对合同的履行及违约责任等问题，当时负责该项目的负责人张凤有代表中兆慧生公司和中兆房地产公司就补偿问题与我方达成了一致，承诺给我方补偿金50万元整，以后该房屋由中兆房地产公司使用。中兆慧生公司于2017年8月27日支付了15万元，剩余的35万元定于2017年9月30日前支付完毕，可是截止至2019年7月10日中兆慧生公司迟迟没有支付，故我方诉至法院请求依法判决。被告中兆慧生公司及被告张凤有辩称：依据合同，赵伟没有诉讼资格。中兆慧生公司和张凤有不应是本案适格主体。从伸展中心和赵伟提交的合同来看，伸展中心在2012年12月13日已经被吊销执照，按照法律规定伸展中心只能从事清算等有关事项，不能从事其他民事权利义务相关活动，伸展中心和赵伟提交的租赁合同应被认定为无效。被告中兆房地产公司未到庭答辩，亦未提交书面的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：中兆房地产公司于2010年4月28日登记成立，法定代表人为宋爱芝。中兆慧生公司于2014年10月31日登记成立，法定代表人为李泰昌，股东为张凤有、穆克非。2014年7月27日中兆房地产公司（甲方、出租方）与伸展中心（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方承租经营甲方度假村的相关事宜达成如下协议。甲方同意按照本合同的规定向乙方出租，乙方同意按照本合同的规定从甲方承租并经营位于昌平×镇×村×山庄院落及院内的所有建筑、设施、设备。承租期共计五年，自2014年10月15日始至2015年10月14日止。2014年10月1日至2015年9月30日，租金为10万元人民币，签订合同时一次付清，合同正式生效。2015年10月1日至2016年9月30日，租金为50万元人民币，以此顺延，每年租金增长10万元，直至合同到期为止，每年九月底支付下一年度租金。任何一方单方面提前解除合同，应提前2个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成书面材料，结清有关费用和理赔事项后方可解除合同，造成对方损失的应当承担理赔责任。如遇不可抗力致使本合同无法继续履行，可以提前解除合同，由此造成的损失由双方协商解决，对无故提前解除合同或有严重的违约行为的，除赔偿对方损失外，须缴纳对方违约金人民币10万元整。合同还约定了其他事项。合同末页甲方处加盖有中兆房地产公司合同专用章，授权代表人处由张凤有签字，乙方处加盖有伸展中心合同专用章，授权代表人处由赵伟及伸展中心法定代表人陈建辉签字。合同首页显示的出租方为中兆慧生公司，承租方为伸展中心。上述《租赁合同》签订后，伸展中心向张凤有支付截止至2017年9月30日的租金共120万元。张凤有将涉案房屋交付伸展中心经营使用直至2017年4月底。2017年4月底伸展中心从涉案房屋处搬离。2017年8月27日张凤有为伸展中心出具《欠条》一份，载明：我是中兆慧生公司总经理张凤有，我公司于2014年7月27日与伸展中心签订了房屋租赁合同，期限为五年。房屋租赁合同于2014年10月15日开始至2019年10月14日截止。因我公司需将房屋转让于中兆房地产公司，我公司与伸展中心提前解除房屋租赁合同，时间为2016年4月份。经协商我公司自愿补偿赵伟、陈建辉50万元补偿款，大写金额为伍拾万元。我公司于2017年8月27日前支付给赵伟、陈建辉部分金额15万元，大写金额为拾伍万元。剩余所欠的35万元补偿款我公司定于2017年9月30日前支付。如未能支付我个人愿承担偿还责任。欠款人处显示为中兆慧生公司，担保人处由张凤有签字。伸展中心、赵伟主张菩萨山庄的房屋由张凤有负责经营管理，其签订合同、交付租金及协商解除合同后的补偿问题均与张凤有联系，其不清楚张凤有与穆克非、宋爱芝的关系，不清楚中兆房地产公司与中兆慧生公司之间的关系。张凤有为其出具欠条后已支付其15万元，剩余35万元一直未付，故诉至本院要求解决。伸展中心、赵伟曾于2019年以房屋租赁合同纠纷为由将中兆慧生公司及中兆房地产公司诉至本院，在该案审理过程中，中兆慧生公司及中兆房地产公司提交了穆克非、张凤有、宋爱芝于2019年10月12日出具的《说明》一份，该《说明》载明：2011年3月到2015年3月，北京中兆房地产开发公司的公章、合同章由张凤有个人保管。中兆房地产公司在该案审理过程中主张张凤有系其公司的管理人员，但表示其并未授权张凤有签订《租赁合同》，亦未收到伸展中心支付的租金。本案审理过程中，张凤有主张签订《租赁合同》时中兆慧生公司尚未成立，中兆慧生公司的股东穆克非与中兆房地产公司的法定代表人宋爱芝系朋友关系，故中兆慧生公司在成立之前开展业务均使用中兆房地产公司的印章，中兆房地产公司的印章在其与伸展中心签订《租赁合同》时由其保管，故其在与伸展中心签订《租赁合同》时加盖了中兆房地产公司的合同专用章，其为伸展中心出具《欠条》时穆克非、宋爱芝均在场，出具《欠条》后其已支付15万元，因中兆慧生公司让其负责处理此事，故该笔费用应由中兆慧生公司承担，不应由其个人承担。张凤有另主张涉案房屋系北京万华世缘物业管理有限公司（于2012年11月15日变更名称为北京万华世缘科技有限公司）于2012年5月18日从北京市昌平区×镇×村股份经济合作社处承租，其收取的伸展中心支付的120万元转付给了该公司，并未转交给中兆房地产公司。张凤有提交北京市昌平区×镇×村股份经济合作社（甲方）与北京万华世缘物业管理有限公司（乙方）于2012年5月18日签订的《×综合接待中心投资合作协议书》一份予以证实。该份合同约定：乙方决定在×村投资兴建一座综合性接待中心。该项目选址在现×村委会占地位置，总用地面积约3亩（以实际丈量为准）。项目用地由甲方提供。总建筑面积为1500平方米的二层楼房，达到200人的会议和食宿的接待标准，项目总投资约580万元人民币。甲方负责提供土地和清除项目用地附着物，负责申请办理本项目的批准手续和项目建设过程中涉及的周边关系及水源、电源等。乙方负责项目的规划、设计、建设及投资，并严格按规划设计标准进行建设，确保建设规模及投资标准达到双方约定的规划设计要求。协议还约定了其他事项。合同乙方处加盖北京万华世缘物业管理有限公司合同专用章，并由张凤有在法定代表人处签字。中兆慧生公司主张其从未授权张凤有处理涉案房屋的租赁事宜，故对伸展中心、赵伟要求其承担责任的诉讼请求不予认可。另查，涉案房屋的建造未经相关部门合法审批。上述事实，有工商登记信息、《租赁合同》、《欠条》、《说明》、《菩萨鹿综合接待中心投资合作协议书》、（2019）京0114民初15876号民事案件开庭笔录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对对方当事人提交的证据进行质证并参与法庭辩论的权利。本案被告中兆房地产公司经本院公告送达起诉书及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院视为其放弃了相应的诉讼权利，依法缺席审理。关于《租赁合同》的主体。《租赁合同》首页虽显示出租方系中兆慧生公司，但中兆慧生公司在《租赁合同》签订时并未登记成立，尚不具备民事主体资格，而《租赁合同》末页甲方处加盖的印章为中兆房地产公司的合同专用章，乙方处加盖的印章为伸展中心的合同专用章，故《租赁合同》的双方应当为伸展中心与中兆房地产公司。《租赁合同》签订后，伸展中心向张凤有支付了租金120万元。张凤有虽未提交中兆房地产公司出具的授权委托书，但张凤有持有中兆房地产公司合同专用章、在《租赁合同》上加盖该印章并以中兆房地产公司授权代表人的身份在该合同上签字确认的行为足以让伸展中心相信张凤有享有中兆房地产公司的代理权，故张凤有的代理行为依法对中兆房地产公司产生效力，相应的法律后果应由中兆房地产公司承担。《租赁合同》签订后，伸展中心已支付张凤有该合同项下的租金120万元，鉴于张凤有的代理行为依法对中兆房地产公司产生效力，故应视为中兆房地产公司收到了伸展中心支付的租金120万元。张凤有关于该笔120万元租金转付给了北京万华世缘物业管理有限公司，并未转交给中兆房地产公司的抗辩意见，缺乏证据佐证，本院不予采信。即便张凤有将该笔120万元的租金转付给了北京万华世缘物业管理有限公司，亦不影响中兆房地产公司依据《租赁合同》的约定承担该合同项下的义务。中兆房地产公司关于其并未授权张凤有处理此事，其不应承担相应责任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，伸展中心与中兆房地产公司签订的《租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但因涉案房屋的建设未经相关部门合法审批，故双方签订的《租赁合同》因违反了法律的强制性规定应属无效。双方合同虽属无效，但伸展中心实际占有使用涉案房屋期间应当向中兆房地产公司支付相应的占有使用费。现伸展中心已支付中兆房地产公司截至2017年9月30日的租金共120万元，其中2014年10月1日至2015年9月30日的租金为10万元，2015年10月1日至2016年9月30日的租金为50万元，2016年10月1日至2017年9月30日的租金为60万元，而伸展中心使用涉案房屋直至2017年4月底，自2017年4月底后其已搬离涉案房屋，故参照双方约定的租金标准，伸展中心应支付中兆房地产公司占有使用涉案房屋期间的占有使用费95万元，据此，中兆房地产公司应当退还伸展中心多支付的房屋租金25万元；关于伸展中心要求中兆房地产公司负担超出25万元部分的诉讼请求，因张凤有为伸展中心出具的《欠条》系以中兆慧生公司的名义出具，不能视为张凤有系作为中兆房地产公司的代理人为伸展中心出具，故张凤有为伸展中心出具《欠条》的行为不能对中兆房地产公司产生约束力，伸展中心要求中兆房地产公司承担超出25万元部分的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；关于伸展中心要求中兆慧生公司支付其35万元的诉讼请求，首先，中兆慧生公司并非《租赁合同》的相对方，故伸展中心依据《租赁合同》要求中兆慧生公司承担该合同项下的义务缺乏依据。其次，张凤有虽为伸展中心出具了《欠条》，表明由中兆慧生公司补偿陈建辉及赵伟50万元，但中兆慧生公司并未为张凤有出具授权委托手续，中兆慧生公司现对张凤有的代理行为不予认可，伸展中心亦未提交相关证据证明张凤有的代理行为构成表见代理，故张凤有出具《欠条》的行为不能对中兆慧生公司产生法律效力，伸展中心要求中兆慧生公司支付其35万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；因张凤有出具《欠条》是以中兆慧生公司担保人的名义出具，并注明如中兆慧生公司未能支付其个人愿意承担偿还责任，现本院并未认定中兆慧生公司需承担支付伸展中心35万元的义务，故伸展中心要求张凤有支付其35万元的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持；因赵伟并非《租赁合同》的当事人，故对其要求中兆房地产公司、中兆慧生公司及张凤有支付35万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京中兆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京伸展咨询中心25万元；二、驳回原告北京伸展咨询中心、赵伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由原告北京伸展咨询中心负担1871元，已交纳；由被告北京中兆房地产开发有限公司负担4679元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由被告北京中兆房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田雅娟二〇二一年二月一日法官助理 赵群彩书 记 员 高 曼