云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8109号上诉人（原审被告）：云南乐享商业运营管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区滇池路392号。统一社会信用代码：91530000MA6KKMQB09。法定代表人：纪应贵。委托诉讼代理人：付全胜，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：耿聪，男，汉族，1964年12月13日生，身份证住址云南省昆明市官渡区，系公司经理，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南旭东房地产经营开发有限公司。住所：云南省昆明市滇池路384号。统一社会信用代码：91530000713412670F。法定代表人：李文忠。委托诉讼代理人：何思佳，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张云倩，云南耀律律师事务所实习律师，一般诉讼代理。原审第三人：云南银鹏房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市滇池路三公里处。统一社会信用代码：915300007604142738。法定代表人：田芳。委托诉讼代理人：何斌，男，汉族，1975年10月18日生，身份证住址云南省宣威市，特别授权代理。委托诉讼代理人：姚继东，男，汉族，1994年12月26日生，身份证住址云南省宣威市，特别授权代理。原审第三人：云南昆锐投资有限公司。住所：云南省昆明市西山区滇池路与福景路交叉口昆锐商务中心9层D-906室。统一社会信用代码：915301126885648908。法定代表人：周廷珊。委托诉讼代理人：詹歆，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南乐享商业运营管理有限公司（以下简称：乐享公司）因与被上诉人云南旭东房地产经营开发有限公司（以下简称：旭东公司），原审第三人云南银鹏房地产开发有限公司（以下简称：银鹏公司）、云南昆锐投资有限公司（以下简称：昆锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人乐享公司的委托诉讼代理人付全胜、耿聪，旭东公司的委托诉讼代理人何思佳、张云倩，原审第三人银鹏房地产公司的委托诉讼代理人何斌，昆锐投资公司的委托诉讼代理人詹歆到庭参加了诉讼。本案因案情复杂，依法报请延长了审限，现已审理终结。被上诉人向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《租赁和商业运营管理合同》；2、被告将租赁物腾空并返还原告；3、被告支付自2019年9月1日起至完成腾房之日止的租赁和商业运营管理费；4、被告归还原告已垫付2018年6月1日至实际完成腾房之日止的电费；5、被告支付违约金2995017.12元（暂计至2019年12月31日）；6、被告支付诉讼费及律师费。一审判决认定以下法律事实：位于昆明市西山区平方米建设用地使用权登记权利人为原告旭东公司。2017年5月26日，原告旭东公司（甲方、出租方）、被告乐享公司（承租方）、第三人银鹏公司（乙方、出租方）、第三人昆锐公司（丙方、出租方）共同签订《租赁和商业运营管理合同》，约定“为实现承租方承租滇池时代房地产项目整体负一层（甲方持有滇池时代广场负一层物业、乙方持有福海银鹏商厦负一层物业、丙方持有昆锐商务中心负一层物业共同组成）并实现对租赁物统一租赁、统一规划、统一布局的经营目的，经承租方对租赁物现状的审慎考察和了解，就承租方承租出租方租赁物…签订合同。”合同约定：一、租赁物概况。位置：滇池路384号。面积：13433平方米（甲方可使用6641平方米、乙方可使用4692平方米、丙方可使用2100平方米。）可使用面积为各方租赁和商业运营管理费计算的面积。二、租赁期。本合同约定的租赁期（包括18个月免租期及免租期届满后的计租期）自租赁物正式交付之日起，至2031年12月31日止，本合同约定的租赁期中，先履行18个月免租期，免租期届满后开始计算计租期。合同约定的免租期内，承租方可不支付租赁和商业运营管理费，但承租方应承担租赁和商业运营管理费以外的其他与本合同履行有关的一切费用。三、租赁和商业运营管理费及其支付方式。免租期结束后至昆明地铁5号线开通运营之日止，承租方应按45元／㎡／月标准支付租赁和商业运营管理费（30元／㎡／月为租金、15元／㎡／月为商业运营管理费）。本合同签署之日起7日内，承租方向出租方按第一年的租赁和商业运营管理费标准支付六个月的租赁和商业运营管理费作为定金，其中甲方收1793070元、乙方收1266840元、丙方收567000元，此定金可以扣减第一个计租期的租赁和商业运营管理费。承租方的下期租赁和商业运营管理费必须在上一期租赁和商业运营管理费期限届满前30日前付清。租赁期内（含免租期）第一年至第三年的租赁和商业运营管理费支付方式为每半年支付一次，租赁期内第四年起的租赁和商业运营管理费支付方式为按年支付。四、租赁物和相关资料的交付。交付条件：出租方向承租方提供合法有效的五证复印件（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）、一次消防验收合格证且符合承租方对租赁物的要求（承租方对租赁物的要求见附件）、工程施工图纸、水电安装图纸、设备等相关资料。验收时间：租赁物符合交付条件之日起3日内，双方组织人员验收租赁物是否符合交付要求。交付租赁物日：一次消防验收合格后，双方应派代表到现场检查租赁物移交情况，并签署租赁物交付确认书予以确认，确认书签署之日，为本合同各方约定的租赁物正式交付之日，同时即为免租期起算之日。确认书签署之日，出租方将租赁物消防一次报验合格证、相关证书、面积预测量实测量报告以及报送政府相关部门测量图纸移交至承租方，同时出租方确保公共通道、夹层，夹层通道、客梯电梯安全可用。七、承租方对本合同项下租赁物的使用。承租方有权对租赁物进行招租、分租、合作、自主经营等…为加强管理，除承租方可对租赁物进行招租、分租合作经营外，禁止任何第三方进行再次招租、分租、合作经营。未经出租方书面同意，承租方也不得进行整体转租。十四、违约责任。合同各方若不按约定履行相关义务，皆视为违约。承租方如逾期支付租赁和商业运营管理费，每逾期1日应按照当期日租赁和商业运营管理费的两倍支付滞纳金。若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达15日的，出租方有权采取停水、停电、停运电梯等任一或全部措施，以督促承租方履行义务。若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达30日的，出租方有权解除本合同，且承租方还应按本合同标的总额（包括租赁和商业运营管理费总额）的20%向出租方支付违约金。若违约方的违约行为导致合同解除，违约方支付守约方合同标的总额的20%作为违约金，并应赔偿守约方由此造成的所有经济损失。上述合同签订后，被告乐享公司于2017年6月1日向原告支付定金1793070元。另，针对原告出租租赁物范围，其向一审法院提交了负一层平面图，原、被告及第三人进行了指认，各方均无异议。关于合同约定的租赁物交付条件，原告旭东公司于2011年8月16日、2013年5月15日取得建设用地规划许可证、2013年8月12日取得建设工程规划许可证、2016年5月5日取得商品房预售许可证明、2017年1月16日取得建设工程消防验收意见书、2017年12月8日取得租赁物不动产权证（换证）。2019年5月27日，原告及租赁物物管公司工作人员对租赁物进行了初步接场／验收。5月29日，原、被告及第三人共同签订《租赁物交付确认书》，其中记载：“依据出租方与承租方于2017年5月26日签署的《租赁和商业运营管理合同》之约定，出租方与承租方共同于2019年6月1日对租赁物进行正式交接，并于2019年3月1日开始计租。经现场核实确认，出租方交付的租赁物符合租赁合同交付条件的约定，承租方对此没有异议”。庭审中，原、被告一致认可，租赁物交付后，就原告出租部分，被告并未实际进行过装修。针对上述交付确认书中“2019年3月1日开始计租”之约定，原告及第三人昆锐公司认为是“开始计算租金”，对此陈述：因被告自身原因超2年迟迟未接房，合同约定的18个月免租期早已届满，各方经协商后，原告进行了部分让步，故确认自2019年3月1日开始计算租金。被告及第三人银鹏公司认为是“开始计算租期”，对此陈述：租赁物移交确有拖延，在此情况下，双方协商缩短3个月的免租期，故租赁物于2019年6月1日移交，3月1日开始计算租期，开始计算租期后，应当有18个月免租期。2019年8月2日，被告乐享公司（甲方）与案外人云南影视制作发行有限公司（乙方）、云南银鹏实业集团有限公司（丙方）签订《联营合作协议》，约定甲方提供诉争租赁物作为经营场所与乙方合作经营云南非遗文化项目，乙方用其品牌、管理经营模式、营销策划和经营大型文化类商超经验等与甲方、丙方合作。乙方负责对该项目进行运营。利润由三方享有。庭审中，被告认可，其与案外人云南影视制作发行有限公司签署《联营合作协议》后，由案外人云南影视制作发行有限公司以自己名义对外招租。2019年12月12日，原告旭东公司在租赁物内张贴《告知函》，认为被告乐享公司违反合同约定，在未经其同意的情况下，将租赁物整体转租，自函件发出之日，正式解除《租赁和商业运营管理合同》。被告乐享公司庭审中明确已知悉该份函件，但不同意解除合同。本案的争议焦点为：1.如何理解《租赁物交付确认书》中“2019年3月1日开始计租”之内容？2.被告是否违约？一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告旭东公司、被告乐享公司、第三人银鹏公司、昆锐公司于2017年5月26日共同签订的《租赁和商业运营管理合同》系各方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律的效力性、禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应按约全面履行合同义务。对于《租赁物交付确认书》中“2019年3月1日开始计租”之内容，原、被告及第三人作出了不同解释，原告及第三人昆锐公司认为是“开始计算租金”，被告及第三人银鹏公司认为是“开始计算租期”，一审法院认为本案中应当理解为“开始计算租金”，理由如下：1、租赁合同中“计租”一词比较常用的理解有“计算租金”“计算租期”“计算租赁面积”，故仅凭“计租”一词不能完全得出唯一结论，还需要结合案件实际情况综合考虑。2、当事人对“计租”一词有争议，应按照本案合同所使用的词句、合同相关条款、合同目的等来确定真实意思。从诉争《租赁和商业运营管理合同》文本使用习惯来看，涉及到计算租期内容的〖“租赁期（包括18个月免租期及免租期届满后的计租期）”“先履行18个月免租期，免租期届满后开始计算计租期”〗，使用的均是“租赁期”或“计租期”的表述，而非“计租”表述，由此推断，《租赁物交付确认书》中如双方真实意思是2019年3月1日后再计算18个月免租期，文本中就应当以“租赁期”或“计租期”来进行表述，而非《租赁物交付确认书》中的“计租”表述；3、《租赁和商业运营管理合同》中约定租赁物交付的主要条件是五证齐全、有一次消防验收合格证及工程施工、水电安装图纸等，原告已举证证实其在签署合同时已基本达到上述条件。市场经济具有逐利性的基本特征，原告作为出租方，在租赁物交付条件已符合约定的情况下，迟迟不向承租方交付租赁物，起算租期收取租金，而任其闲置2年之久完全不符合常理及一般逻辑，而原告旭东公司陈述基于被告乐享公司延迟接房，故双方协商将闲置期作为免租期扣除，确定于2019年3月1日开始计算租金的解释更具合理性。综上，一审法院认定《租赁物交付确认书》中“2019年3月1日开始计租”应当是开始计算租金。根据庭审中查明的案件事实，原告已按约向被告交付租赁物，被告也应按约向原告支付租金，现被告逾期未付租金构成违约。另外，《租赁和商业运营管理合同》约定被告“有权对租赁物进行招租、分租、合作、自主经营等…，禁止任何第三方进行再次招租、分租、合作经营”，庭审中查明，被告确与第三人银鹏公司及案外人云南影视制作发行有限公司就诉争租赁物签订《联营合作协议》，但其后案外人云南影视制作发行有限公司又以自己名义对租赁物进行了再次招租，该行为也违反了《租赁和商业运营管理合同》约定，被告亦构成违约。原告诉请解除合同、返还租赁物并支付租赁费用、电费、违约金及实现债权的费用。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告应于2019年3月1日起开始支付租金，扣除已先行支付的1793070元后，应自2019年9月1日开始支付，现已严重逾期，构成违约，《租赁和商业运营管理合同》中约定的出租方单方解除条件（“若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达30日的，出租方有权解除本合同”）已成就，故对原告要求解除《租赁和商业运营管理合同》的诉请，一审法院予以支持。因合同中还涉及第三人银鹏公司及昆锐公司与被告的房屋租赁合同关系，而相关权利义务关系并非本案审理范围之内，故一审法院明确本案中解除的仅是《租赁和商业运营管理合同》中涉及原告与被告房屋租赁合同关系的内容。合同解除后，被告依照约定及法律规定应向原告返还租赁物并支付相应租赁费用，返还范围以双方在庭审中共同指认的平面图为准。租赁费用应自2019年9月1日起支付至实际腾还租赁物止，以《租赁和商业运营管理合同》约定的45元／㎡／月标准计付。违约金，《租赁和商业运营管理合同》约定“若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达30日的，承租方应按本合同标的总额（包括租赁和商业运营管理费总额）的20%向出租方支付违约金”，该约定标准过高，一审法院酌情以被告乐享公司欠付费用10%计算。电费，原告未提交确凿、充分证据证明其费用缴纳及被告乐享公司实际使用情况，故对该项诉请，一审法院不予支持。律师费，原告未举证证明费用实际支付情况，故对该诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告云南旭东房地产经营开发有限公司、被告云南乐享商业运营管理有限公司、第三人云南银鹏房地产开发有限公司、第三人云南昆锐投资有限公司于2017年5月26日签订的《租赁和商业运营管理合同》中涉及原告云南旭东房地产经营开发有限公司、被告云南乐享商业运营管理有限公司权利义务内容；二、被告云南乐享商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾还原告云南旭东房地产经营开发有限公司租赁物（范围以双方共同指认的负一层平面图为准）；三、被告云南乐享商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南旭东房地产经营开发有限公司自2019年9月1日起至实际腾还租赁物止的租赁费用（45元／㎡／月）；四、被告云南乐享商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南旭东房地产经营开发有限公司违约金（以上述第三项金额10%计付）；五、驳回原告云南旭东房地产经营开发有限公司的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人乐享公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2020）云0112民初1810号民事判决书第一、二、三、四项判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、原判决将《租赁物交付确认书》中的“开始计租”理解为“开始计算租金”，违背本案合同约定及基本事实，据此认定上诉人逾期未付租金，出租方单方解除合同条件成就，并判决解除合同，剥夺了上诉人的合同权利，是错误的。上诉人与被上诉人于2019年5月29日签订《租赁物交付确认书》，确认租赁物于2019年6月1日对租赁物进行交接，并于2019年3月1日开始“计租”。上诉人认为此处的“计租”应理解为计算租期，而被上诉人认为应理解为“计算租金”。涉案租赁物延迟交付的原因是被上诉人没有按合同约定安装电梯，使得租赁物一直未达到交付条件。二、原判决认定“案外人云南影视制作发行有限公司以自己的名义对租赁物进行再次招租，该行为违反了《租赁和商业运营管理合同》约定”，认定事实错误，导致判决错误。被上诉人与其他出租人将“滇池时代”项目地下负一层统一出租给上诉人，以实现对该项目地下负一层统一租赁、统一规划、统一布局的经营目的。但原判决仍认定“案外人云南影视制作发行有限公司以自己的名义对租赁物进行再次招租”，该认定违背了本案基本事实，是错误的。据此认定上诉人存在违约行为，从而判决解除合同，是错误的。三、截至本案上诉之日，因地铁施工围挡，致使涉案租赁物被“围死”，事实上无法使用，应属于“四方合同”约定的影响合同履行的不可抗力因素，任何一方在此期间未能履行合同，均应当免责。被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.合同约定2019年3月1日计租的意思是开始收取租金；2.案外人云南影视制作发行有限公司以其名义对外招租，违反了租赁和商业运营管理合同第七条第四款的规定；3.地铁建设围挡并非不可抗力，也未实际影响上诉人使用租赁物；4.本案双方的意思表示均符合合同解除的条件。原审第三人银鹏公司辩称同意被上诉人的意见。原审第三人昆锐公司辩称：计租一词应理解为计算租金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。在二审审理中，本院组织各方出示证据，并对证据进行质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。对各方有异议的证据，及相关证据能否证明各方的主张，在说理部分予以阐释。被上诉人及原审第三人对一审判决认定的事实无异议。上诉人认为一审判决认定案外人云南影视制作发行有限公司为整体转租错误，认为案外人依据《联营合作协议》对外招租，并非其将承租物整体转租。本院认为，一审判决对该部分的认定系客观描述，并未在认定事实部分确认上诉人与案外人之间的关系整体转租，并非事实认定错误。故本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案合同文本“计租”的合同意义如何确定？本案合同是否应当解除？本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。关于本案合同文本“计租”的合同含义。上诉人认为，“计租”的含义为计算租期，被上诉人认为系计算租金。纵观本案《租赁和商业运营管理合同》文本第二条租赁期的约定，可以看出租赁期包括18个月的免租期及免租期届满后的计租期，免租期内不支付租金但须承担商业运营管理费，结束后，上诉人应当按照第三条的规定支付费用，可见在“计租期”内，上诉人应当向被上诉人支付租金，故该“计租期”中计租二字的意思应系计算租金方贴合合同意思。因此，本案《租赁物交付确认书》中明确于2019年3月1日开始“计租”中计租的含义为计算租金的理解与本案《租赁和商业运营管理合同》“计租期”中的计租意涵具有同一性、延续性，一审判决对此认识并无不当。关于本案合同是否应当解除的问题。上诉人认为，案外人向外招租的行为并非其整体转租给案外人，而是联营经营行为，不应构成根本性违约。本院认为，且不论该行为是否违约或系根本违约。本案《租赁和商业运营管理合同》约定上诉人延迟30日不支付租金，则被上诉人有权解除合同。根据本案查明的事实，自2019年3月1日起，上诉人迟延支付租金已经超过1个月，被上诉人主张解除合同，有事实和法律依据，一审判决的处理并无不当。同时，合同解除后，上诉人应当支付其占有租赁物期间的费用。此外，对于上诉人主张被上诉人未安装自动扶梯致租赁物不符合使用条件的问题。上诉人认为该扶梯在租赁合同中并未涉及，且扶梯的安装需要根据上诉人的使用需求进行，上诉人长期不接受租赁物，故无法安装扶梯。就本院查明的情况来看，双方对自动扶梯如何的约定并不明确，上诉人要求确认被上诉人违约的主张并不充分，且不影响本案被上诉人因上诉人迟延支付租金要求解除合同的诉请。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40442元由上诉人云南乐享商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 晏云锋审判员 符圆圆二〇二一年二月五日书记员 汪雪媛