甘肃省金昌市金川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0302民初2911号 原告：石红岩，男，汉族。 被告：韵建明，男，汉族。 被告：张国锋，男，汉族。 被告：李伟，男，汉族。 原告石红岩诉被告韵建明、张国锋、李伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石红岩到庭参加诉讼，被告韵建明、张国锋、李伟经传唤未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 石红岩向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告韵建明之间的房屋租赁合同于2020年2月20日解除；2、判令被告韵建明向原告支付拖欠的2018年11月20日至2019年11月19日期间租金16000元；3、判令被告韵建明向原告支付2019年11月20日至2020年2月19日期间房租22500元；4、判令被告韵建明向原告支付提前解除房屋租赁合同违约金5000元、逾期支付房租违约金27000元（2019年2月28日至2019年12月28日期间，按本金9万元、每天千分之一计算）、拖欠水费150元、暖气片更换费用2600元、更换大块玻璃费1500元、更换店门玻璃费320元；5、判令被告张国锋、李伟为韵建明上述债务承担连带清偿责任；6、判令被告韵建明支付原告垫付的拖欠电费602.75元；7、本案诉讼费、保全费、律师代理费及实现债权的其他费用被告承担。事实与理由：原告与被告韵建明2018年11月20日签订房屋租赁合同，约定被告韵建明承租原告所有位于本市门面房，年租金90000元，租金支付方式为年付一次交清，提前3个月支付次年租金，房屋押金16000元。合同签订当天，被告韵建明向原告支付押金16000元。2019年3月3日，原告与被告韵建明签订了“房屋租金催收保证协议”，约定被告韵建明保证于2019年3月30日前向原告交清拖欠的全部费用（押金16000元、租金90000元）；逾期按日承担全年总房费90000元千分之一的违约金，从2019年2月28日起付清为止。被告韵建明未按约定履行义务。2019年11月5日，在被告张国锋、李伟保证下，原告再次与被告韵建明签订房屋租金催收协议，约定被告韵建明于2019年11月9日前支付欠付租金16000元、交清2019年-2020年度暖气费6163元、11月12日前向原告支付次年租金22500元；如若未按约定履行，从2019年2月28日日起付清为止，被告韵建明按日承担全年总房费90000元千分之一的违约金，原告有权收回房屋进行出租；担保人张国锋、李伟承担连带责任保证担保。协议签订后，被告韵建明只交清了暖气费，拖欠的其他费用未付，担保人亦未履行担保义务。为维护合法权益，提起诉讼。 韵建明、张国锋、李伟未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。石红岩提交2018年11月20日签订的房屋租赁合同、2019年3月3日签订的房屋租金催收保证协议、2019年11月5日签订的房屋租金催收协议、水电费催收照片、水电费交款凭证、照片、通话录音、录像、暖气片安装费用凭证、玻璃安装费用凭证证明其主张事实。韵建明、张国锋、李伟放弃诉讼权利未到庭应诉，本院对房屋租赁合同、房屋租金催收保证协议、房屋租金催收协议、水电费催收照片、水电费交款凭证依法予以确认；照片、录像、通话录音、暖气片及玻璃安装费用凭证真实性及关联性无法确定，不予确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，石红岩与韵建明签订房屋租赁合同，约定：韵建明向石红岩承租位于本区门面房使用，租赁期限自2018年11月20日至2021年11月19日，租金90000元/年，按年支付，次年租金提前3个月支付，房屋押金16000元，水、电、暖、物业、卫生等费用由韵建明承担，韵建明不按约定支付租金，石红岩有权解除合同，押金及所交费用不予退还。合同签订后，石红岩向韵建明交付了租赁物，韵建明未向石红岩支付押金16000元及第一年租金（2018年11月20日至2019年11月19日期间）。2019年3月3日，石红岩与韵建明签订房屋租金催收保证协议，约定韵建明于2019年3月30日前付清拖欠的押金16000元、租金90000元，若不能按时支付，按照全年租金90000元的千分之一承担自2019年2月28日起至付清之日止的违约金。其后，韵建明支付了2018年11月20日至2019年11月19日期间租金74000元及押金16000元，剩余16000元租金未按约定期限支付。2019年11月5日，石红岩、韵建明、张国锋、李伟签订房屋租金催收协议，约定韵建明于2019年11月9日前付清拖欠租金16000元、向供热公司缴纳2019年-2020年度暖气费，于2019年11月12日前支付下一年度租金22500元，若不能按时支付，按照全年租金90000元的千分之一承担自2019年2月28日起至付清之日止的违约金，石红岩有权收回房屋另行出租，张国锋、李伟为上述债务提供连带责任保证担保，保证期间二年。协议签订后，韵建明未按协议向石红岩履行支付租金义务。韵建明拖欠2019年11、12月电费602.75元及2019年10月-2020年6月期间水费150元未予缴纳，石红岩向供电供水部门缴纳了上述水电费。韵建明搬离涉案房屋后石红岩收回了房屋。石红岩在庭审中将2019年2月28日至2019年12月28日期间违约金计算标准变更为年利率15.4%。 本院认为，石红岩与韵建明签订的租赁合同及房屋租金催收协议中对石红岩享有的合同解除权进行了约定，韵建明未按约定履行义务，石红岩有权解除房屋租赁合同，对石红岩解除合同的诉讼请求本院予以支持，因石红岩已收回房屋，故合同解除时间本院按照其请求时间确定为2020年2月20日。双方签订房屋租金催收协议时韵建明确认拖欠2018年11月20日至2019年11月19日期间租金16000元，并承诺支付下一年度租金22500元，应按约定履行，对石红岩该部分诉讼请求本院予以支持。韵建明逾期未付拖欠租金，应承担相应违约责任，石红岩按照本金90000元、年利率15.4%主张2019年2月28日至2019年12月28日期间违约金在双方约定范围内，该期间违约金本院确定为11550元（90000元×15.4%÷12个月×10个月），该部分诉讼请求本院予以支持。石红岩主张的水费150元、电费602.75元系韵建明使用房屋期间产生，应由韵建明承担，该诉讼请求本院予以支持。暖气片及玻璃损坏的事实无法确认，对石红岩主张的暖气片更换费用2600元、更换大块玻璃费1500元、更换店门玻璃费320元本院不予支持。双方2019年11月9日签订房屋租金催收协议时对于解除合同违约金并未约定，且双方约定的逾期付款违约金已对石红岩损失进行了补偿，对石红岩主张的解除合同违约金5000元本院不予支持。张国锋、李伟对韵建明拖欠的2019年11月20日至2019年11月19日期间租金16000元、2019年11月19日后租金22500元提供连带责任保证担保，未超过保证期间，应对韵建明欠付租金38500元及违约金11550元承担连带清偿责任，对石红岩该部分诉讼请求本院予以支持，其余费用不属于张国锋、李伟担保范围，该二人无清偿义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、原告石红岩与被告韵建明之间的房屋租赁合同于2020年2月20日解除； 二、被告韵建明、张国锋、李伟连带给付原告石红岩租赁费38500元、违约金11550元。限判决生效后十五日内履行； 三、被告韵建明给付原告石红岩水费150元、电费602.75元。限判决生效后十五日内履行； 四、驳回原告石红岩其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1692元，由原告石红岩负担558元，被告韵建明、张国锋、李伟负担1134元；公告费600元，由被告韵建明、张国锋、李伟负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审 判 长  李春慧 人民陪审员  路 英 人民陪审员  芦 超 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  孙丽娜