福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1045号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明华，男，1956年2月26日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余美峰，福建伟峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林童强，男，1961年11月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：杨旭梅，福建鼎轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玮，福建鼎轩律师事务所律师。 上诉人陈明华因与被上诉人林童强建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈明华上诉请求：撤销一审判决，依法改判为：1.双方在2002年6月22日签订的《卖断契》无效，2.陈明华无须向林童强退还已收取的5万元，3.确认案涉土地上建造的房产归陈明华所有，陈明华自愿按私人建房造价向林童强返还建房款，4.驳回林童强的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案中的《卖断契》应当认定为无效。1.依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”的规定，案涉的土地使用权并未按法定及约定的期限和条件利用土地，因此案涉土地使用权不得转让。2.林童强并不持有NO：0005936《福清县城关镇收款收据》的原件，可证陈明华并没有将该收款收据原件交付给林童强，故陈明华与林童强并不存在建设用地使用权的转让关系。从《卖断契》的最后一句“特立此卖断契壹纸连同买地缴款收款收据壹张统付与承受人收执为据”可以看出若陈明华将建设用地使用权转让给林童强则必然会将上述收款收据交给林童强，现在林童强无法提交该收款收据原件，可证陈明华并没有将建设用地使用权转让给林童强。二、双方对建设用地使用权转让一事仅有意向，并未成立正式的买卖转让关系。林童强所支付的5万元只是作为意向押金。一审法院将意向认定为正式合同关系，依法不能成立。三、宅基地属于夫妻共同财产，卖断契上并没有陈明华妻子的签名，其妻子也没有同意买卖。四、土地档案当中所存档的一份有偿使用合同本身也是复印件，而且这份复印件没有经过原件核对，林童强也自认这些手续都是其去办理的。林童强是为了骗取不动产的证件采用不当的手段，伪造了一些签名等骗取了证件。五、从卖断契上面落款的时间与实际的建造时间来看，间隔了十多年，陈明华长期在外省做生意不在家，不知道这些情况，林童强擅自建造房屋，造成事实状态，这种违法行为在法律上是不应当得到确认的，所以土地使用权转让合同不能成立。六、福清融城别墅山庄筹建领导小组不符合出让主体，应当是要由人民政府或者人民政府的土地管理部门才有权作为土地出让主体。 林童强辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，应当予以维持。一、林童强与陈明华签订的《卖断契》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。在本案起诉前，林童强已经以陈明华的名义办理了不动产登记，陈明华已经取得出让土地使用权证，且涉案《卖断契》上有陈明华在其名字上捺印，系双方真实意思表示，故一审法院认定《卖断契》的内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，系正确的。二、陈明华以林童强不持有《福清县城关镇收款收据》的原件而否认双方之间不存在建设用地使用权转让关系，陈明华并没有将建设用地使用权转让给林童强不符合客观事实。林童强虽不持有收款收据的原件，但林童强持有的收款收据标注复印自相关档案材料，且加盖福清融城别墅山庄筹建领导小组印章，陈明华亦认可其系从该领导小组购买受让的宅基地。此外，自卖断契签订之时宅基地即交由林童强接管建房使用，林童强实际占有使用土地多年并自2013年起就在该土地上建造房屋，陈明华均不持异议，现陈明华主张未转让土地明显不合常理。三、陈明华主张双方对建设用地使用权转让一事仅有意向，并未成立正式的买卖转让关系与客观事实不符。根据《卖断契》记载的内容，双方对建设用地使用权转让一事的约定具体、明确，且《卖断契》记载宅基地转让款15.5万元在出具卖断契时随契付清，表明林童强已按约支付了全部转让款，履行合同义务。主张只收到林童强支付的5万元且该5万元只是作为意向押金，与《卖断契》记载的内容不符。四、林童强在一审庭审中已经明确陈述《卖断契》上陈明华的手印、其妻林雅珠的手印以及中证人的签名、手印均由各个人亲手所盖，陈明华仅对其手印的真假提出异议，一审已对陈明华的签名手印进行了鉴定，也确认了该手印确实系陈明华所盖。陈明华上诉提出其妻子没有签名，没有在场，完全违背客观事实。即使是夫妻共同财产，在卖断契上面名字只有陈明华，也就是国有土地使用合同有偿使用合同与收款收据上面都只是陈明华名字的情况下，《卖断契》并不违反形式上的合法性。五、陈明华陈述其长期在外地，不知道土地被林童强占有并盖了房子，不是事实，直到林童强起诉之前，陈明华均没有对强占土地的问题提出报警或者其他的诉讼程序。一审开庭时，陈明华的代理人非常明确地回答了陈明华十几年来一直都在福清。六、收款收据是当时签《卖断契》时候，陈明华告诉收款收据原件没有了，由陈明华到融成别墅山庄筹建领导小组复印了收款收据，并且加盖红章后交给林童强，应视为与原件核对无误。七、陈明华认为收款收据由筹建山庄小组出具，是违法的，但陈明华自始至终没有否认这块土地确实其所买。 林童强向一审法院起诉请求：1.确认林童强、陈明华就位于福清市××村××号地块的土地使用权转让签订的《卖断契》有效；2.判令陈明华协助林童强办理坐落于福清市××街道××村××小区××号楼整座房屋的不动产权（包括国有建设用地使用权及房屋所有权）变更登记至林童强名下的手续。 陈明华向一审法院提出反诉请求：1.判决确认林童强、陈明华于2002年6月20日签订的“卖断契”无效；2.陈明华无需向林童强退还土地买卖订金5万元，即有权没收该土地买卖订金；3.判决确认涉案土地上建造的房产【不动产权证号：闽（2019）福清市不动产权第0××6号】归陈明华所有，陈明华按私人建房造价返还林童强建房款；4.案件受理费及保全费均由林童强负担。 一审法院认定事实：林童强所述陈明华于2002年6月21日和22日分别出具一份委托书和《卖断契》及相应的内容，林童强以陈明华的名义申请建造房屋及办理相关手续、办理不动产登记证、开设水电户及补缴土地价款229,106元、耕地占用税费17,121.4元等事实均属实。卖断契另载明“议定买断价人民币155,000元正，款即日随契同在见中三面缴清，该宅基地即交由承受人接管使用或转移地权自便”等内容，陈明华的妻子林雅珠及妹妹陈华娟作为见证人、中证人在卖断契上签字盖印。林童强于2013年间以陈明华名义申请在涉案土地上建房及办理相关不动产登记手续，现建造完成的房屋由林童强使用，但不动产权证书登记在陈明华名下。 一审法院认为，本案林童强、陈明华系对国有建设用地使用权进行交易，故本案案由应定为建设用地使用权转让合同纠纷。涉案《卖断契》上有陈明华在其名字上盖印及其妻子林雅珠、妹妹陈华娟作为见证人签名盖印，系林童强、陈明华真实意思表示，且在本案起诉前，林童强已经以陈明华的名义办理了不动产登记，取得了土地使用权证（包含在不动产权证书中），故该卖断契的内容未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。陈明华主张合同无效，缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据卖断契记载，宅基地转让款15.5万元在出具卖断契时随契付清，表明林童强已按约支付了全部的转让款，履行了自己的义务。陈明华主张只收到林童强支付的订金5万元，与卖断契记载的内容不符，其也未能提出相反证据予以反驳，亦与福清民间交易习惯不符，一审法院不予采信。此外，据卖断契记载，卖断契签订之时宅基地即交由买受人接管建房使用，林童强实际占有使用土地多年并自2013年起就在土地上建造房屋，陈明华主张未转让土地明显不合常理，一审法院不予采信。 涉案地块属于国有建设用地（宅基地），其用途即是用于建造房屋，对此，林童强、陈明华是清楚的，林童强已接收土地并按土地用途自行建造了房屋，其通过受让方式取得土地占有、使用的权利，并通过房屋建造行为成为地上建筑的实际权利人。鉴于涉案房产的不动产权（包含土地使用权及房屋所有权）登记在陈明华名下，协助将涉案土地使用权转移登记至林童强名下属于建设用地转让合同的附随义务，陈明华应予协助。至于协助办理房屋所有权转移登记手续，不属于陈明华的合同义务，其无义务协助，可待土地使用权转移登记至林童强名下后，由林童强自行向行政机关反映处理。林童强、陈明华未对土地使用权转移登记产生的税费进行约定，根据民间交易习惯，相应的费用应由林童强自行承担。 涉案卖断契有效，则陈明华以卖断契无效要求返还土地及折价返还房屋造价款均缺乏依据，一审法院不予支持。此外，卖断契已实际履行，陈明华也不享有法律规定及合同约定的合同解除权，其主张解除合同返还土地及折抵房屋造价缺乏依据，亦明显有违诚信及公序良俗，一审法院不予支持。导致本案诉讼的发生，林童强、陈明华均有责任，故一审法院酌定本案本诉受理费由林童强、陈明华各半承担。导致本案诉讼保全费用的产生，责任在于林童强，该费用应由林童强自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认林童强与陈明华于2002年6月22日签订的涉案《卖断契》合法有效；二、陈明华于本判决生效之日起十日内协助林童强办理坐落于福清市××街道××村××小区××号房屋的土地使用权【不动产证号：闽（2019）福清市不动产权第0××6号】变更登记至林童强名下的相关手续；三、驳回林童强的其他诉讼请求；四、驳回陈明华的反诉请求。本案本诉受理费30800元、诉讼保全费5000元由林童强负担受理费15400元及诉讼保全费5000元，由陈明华负担本诉受理费15400元及反诉案件受理费15400元。 二审中，双方均没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，关于涉案《卖断契》效力问题，《卖断契》系陈明华、林童强真实意思表示，林童强以陈明华的名义办理了不动产登记，案涉土地已经取得土地使用权证，符合转让条件，一审法院认定《卖断契》的内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，并无不当。《卖断契》有陈明华妻子林雅珠签名盖印，一审诉讼中陈明华未提出案涉土地买卖未征得林雅珠同意，亦未提出林雅珠签名盖印不真实，上诉提出林雅珠没有同意买卖，没有依据，不予支持。《卖断契》记载，宅基地转让款15.5万元在出具卖断契时随契付清，陈明华主张只收到林童强支付的订金5万元，与《卖断契》记载的内容不符，亦未提出相反证据，不予采信。卖断契签订之时宅基地即交由林童强接管建房使用，林童强实际占有使用土地多年并自2013年起就在土地上建造房屋，陈明华上诉主张没有将建设用地使用权转让给林童强，双方对建设用地使用权转让一事仅有意向，明显不合常理，不予采信。林童强持有盖福清融城别墅山庄筹建领导小组章的收款收据，即使未持有原件也不能否认案涉土地使用权转让事实。陈明华已经认可其购买了案涉土地，案涉土地的出让主体，非本案审查范围。 综上所述，陈明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15400元，由陈明华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年二月二十四日 法官助理 林 颖 书 记 员 王 惠