江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9215号上诉人（原审被告）：许斌，男，1965年1月7日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：韩静，江苏友为律师事务所律师。委托诉讼代理人：许磊，系许斌之子。上诉人（原审被告）：张步宏，女，1965年9月29日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孙玉祥，江苏丰亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕某507号。负责人：刘文刚，该办事处主任。委托诉讼代理人：高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。上诉人许斌、张步宏因与被上诉人南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处（以下简称燕子矶办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2021年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人许斌及其委托诉讼代理人韩静、许磊，上诉人张步宏及其委托诉讼代理人孙玉祥，被上诉人燕子矶办事处的委托诉讼代理人高智萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许斌、张步宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将发回重审。事实与理由：一、上诉人己经按照合同约定支付了全部租金。1、被上诉人为了帮助特困户解决就业问题，将涉案房屋出租给上诉人。被上诉人在考虑上诉人实际情况后，每年相应地让上诉人缴纳人性化租金，没有按照正常租金标准缴纳。上诉人并不存在拖欠租金的问题。如果上诉人没有按照当时被上诉人要求的租金的数额缴纳租金，上诉人就不可能和被上诉人一直续签合同。2、此前上诉人写的申请报告及被上诉人同意减免租金的材料都保留在被上诉人处，否则被上诉人的财务人员也无法做账。因为时间久远，上诉人无法提供相关证据。二、一审法院支持被上诉人主张的2016年1月1日至2017年12月31日的租金，没有事实依据。2016年租金的诉讼时效己过。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定上诉人和被上诉人之间签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》属无效合同，但判决支持被上诉人有关租金的诉讼请求，没有考虑被上诉人主张的租金时间比较久及上诉人举证能力明显弱于被上诉人等情况，适用法律不当。四、被上诉人起诉之日是2019年11月12日，但主张截止至2019年12月31日共欠租金236150元，被上诉人的诉求自相矛盾。法院保全的金额是241550元，但一审法院没有把被上诉人变更的起诉状及诉求送达给上诉人，侵犯了上诉人答辩及质证权利。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。燕子矶办事处辩称：1、上诉人陈述其已经按照合同约定支付了全部租金，但未向法院提供证据证明。上诉人陈述申请减免视为足额支付没有法律依据。2、上诉人并未变更诉讼请求，只是在开庭时根据被上诉人起诉后上诉人付款的情况，将诉讼请求明确为236150元。3、关于诉讼时效的问题。一审法院仅支持了被上诉人2016年1月至2019年12月31日之间的租金，并未超过诉讼时效。4、上诉人认为案涉房屋系违法建筑就不应当获得收益，没有事实以及法律规定的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。燕子矶办事处向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令许斌、张步宏连带支付拖欠的房租人民币236150元；2、判令本案诉讼费用由许斌、张步宏承担。一审法院认定事实：许斌、张步宏系夫妻关系。自2008年10月1日起至2019年12月31日止，燕子矶办事处、许斌、张步宏陆续签订多份《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，并有区国资监管办作为鉴证方盖章确认。其中，在合同序号为0000849的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕某415号，建筑面积40平方米，租期自2008年10月1日至2010年9月30日，年租金9600元，备注该户属特困照顾对象，租金支付方式实行先付租金后承租原则。在合同序号为0001922的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕某415号，建筑面积40平方米，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金1万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，每年12月付租金。在2014年12月28日，燕子矶办事处、许斌、张步宏双方签订《房屋租赁合同》一份（非《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，无区国资监管办作为鉴证方），载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕某415号，建筑面积40平方米，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金1.2万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，租金采取每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金。在合同序号为0003075的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕某414、415号，建筑面积98平方米（二层），该房屋没有土地使用权证、房屋使用权证，也没有建房许可证，租期自2016年1月1日至2017年12月31日，年租金5.3万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金。在合同序号为0003552的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕某414、415号（二层），建筑面积98平方米，该房屋没有土地使用权证、房屋使用权证，也没有建房许可证，租期自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金5.5万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金。2013年1月10日，许斌向燕子矶办事处提交《申请报告》一份，内容为“兹有承租户许斌，因儿子读书，爱人膑骨跌碎，又逢新年，本人实在无法交齐房租费，故特申请减免房租费半年，望领导给予批准”。2013年2月1日，燕子矶办事处相关负责人在该下方备注“考虑到该承租户实际困难，同意减免5000元”。一审庭审中，燕子矶办事处举证了南京市非税收入一般缴款书及江苏省非税收入一般缴款书，其中：1、2011年10月31日票号00838478，缴款人全称许斌，金额4800元，备注2010.10.1-2011.9.30年度管理费（半年）；2、2013年1月5日票号00839486，缴款人全称许斌，金额5000元，备注2012年上半年租金；3、2015年12月9日票号0189437185，缴款人全称许斌，金额5000元，备注2014年租金；4、2016年1月15日票号018943817X，缴款人全称许斌，金额3250元，备注2016年1月份租金；5、2016年5月30日票号0233844029，缴款人全称许斌，金额1万元，备注租金；6、2019年1月16日票号0373773859，缴款人全称许斌，金额1万元，备注2018年租金；7、2019年12月30日票号0373968365，付款人全称许斌，金额1万元，备注2019年度租金（部分）。许斌、张步宏质证真实性无异议，时间长了应该还有其他交付的款项，燕子矶办事处的举证也证明许斌、张步宏按照合同的约定结合燕子矶办事处的照顾政策支付了全部的租金。许斌、张步宏举证了许斌、张步宏的残疾证，许斌、张步宏与案外人的通话录音及许斌的入院通知单及病历；燕子矶办事处质证残疾证真实性无异议，通话录音需核实，但通话录音无法完成许斌、张步宏的证明目的，对许斌的入院通知单及病历系复印件真实性不予认可，但许斌的身体确实不好。一审法院认为，本案中燕子矶办事处出租给许斌、张步宏的南京市栖霞区和燕某414、415号的房屋并无产权证及建设工程规划许可证，故燕子矶办事处、许斌、张步宏之间签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》均属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现燕子矶办事处主张许斌、张步宏支付截止2019年12月31日拖欠的租金，许斌、张步宏则认为燕子矶办事处的主张已过诉讼时效且许斌、张步宏已按照合同约定结合燕子矶办事处的要求支付了相应的全部租金，并不拖欠。综合全案证据，就许斌、张步宏抗辩的诉讼时效问题，燕子矶办事处并无证据证明在2014年12月28日双方签订的《房屋租赁合同》（约定租期为2015年1月1日至2015年12月31日）及该期以前的合同向许斌、张步宏主张过权利，故上述合同项下燕子矶办事处诉讼时效业已届满。就合同序号为0003075的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（租期自2016年1月1日至2017年12月31日，年租金5.3万元）及合同序号为0003552的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（租期自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金5.5万元），燕子矶办事处诉讼时效尚未届满。许斌、张步宏抗辩其已按照燕子矶办事处的要求支付了相应的全部租金，但许斌、张步宏的证据尚不能证明其主张，故一审法院不予采信。至于《申请报告》中燕子矶办事处相关负责人备注的减免5000元，系仅系针对当年度。综上，结合燕子矶办事处举证的南京市非税收一般缴款书及江苏省非税收一般缴款书票面备注内容，自2016年1月1日至2019年12月31日，合同约定的租金共为21.6万元，已备注的该期间的票面金额为33250元，故许斌、张步宏还应支付上述期间的房屋占有使用费182750元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，一审法院判决：一、许斌、张步宏于判决生效之日起十日内支付给南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处房屋占有使用费182750元。二、驳回南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处的其他诉讼请求。案件受理费4923元，减半收取2461.5元，保全费1728元，合计4189.5元，由南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处负担1589.5元，由许斌、张步宏负担2600元。二审中，上诉人许斌、张步宏向本院提交以下证据：1、与被上诉人原具体经办案涉房屋出租事宜的工作人员崇宝芝的通话录音，证明因上诉人身患疾病，须常年吃药看病，且为特困户等原因，被上诉人一直对上诉人予以照顾，减免相应的租金。2、案涉房屋照片，证明上诉人已经按照被上诉人的要求于2018年7月31日搬离涉案房屋以及涉案房屋周边房屋已经拆迁。3、南京张步宏烟酒百货店注销登记通知书，用以证明在被上诉人通知上诉人因拆迁要上诉人搬离后，上诉人即按照被上诉人的要求办理了工商营业注销，并搬离了案涉房屋。4、门诊特定项目人员专用病历，证明上诉人许斌进行过肝移植手术，患有重大疾病，为特殊困难人员。5、栖霞区房屋征收装饰装修登记表，证明2018年7月31日被上诉人前往涉案房屋对房屋内的物品进行逐一登记，并告知上诉人案涉房屋在两至三个月之后将要拆除，要求上诉人尽快搬离。上诉人在接到该通知后搬离了涉案房屋。燕子矶办事处质证认为：证据1，该通话录音无法达到上诉人的证明目的。证据2，该照片并不能证明上诉人已搬离涉案房屋的事实。证据3，该注销登记通知书不能证明其搬离房屋的事实。证据4，予以认可。证据5，涉案房屋并未拆迁，被上诉人也未收到上诉人交回的房屋钥匙。上诉人许斌、张步宏另申请证人杨某出庭作证。杨某陈述其是和燕某413号门面房的承租人，和上诉人承租的门面房靠在一起。2018年7月份其接到燕子矶街道办事处资产科的通知，告知其要拆迁准备搬离。资产科的崇宝芝还带着拆迁办的人过来丈量房屋。2018年年底之后其看到上诉人许斌、张步宏的门面房就一直关着。上诉人许斌、张步宏认为证人证言能够证明2018年7月31日被上诉人前往案涉房屋进行了登记并告知涉案房屋将要拆迁，承租人须尽快搬离的事实。燕子矶办事处认为证人杨某租赁了和燕某413-2号房屋，2019年12月31日合同到期，其至今仍然占有房屋。故杨某作为利害关系人，对其证言不予认可。涉案房屋至今未发布拆迁公告，在2018年7月只是进行了入户摸底调查。在本案审理过程中，被上诉人代理人陈述其于2020年12月1日和12月2日向上诉人许斌的手机号打电话并发送短信，要求许斌在第二日上午10点对案涉房屋进行现场勘查是否腾空并办理交接手续，但上诉人仅在2020年12月2日上午回电表示其在外办事不能到现场后就无音讯，故上诉人的行为表明其继续占有房屋，拒绝交房。上诉人称被上诉人是打电话给其要求交房，但是其认为没有必要去，因为其在2018年就已经完成交接了，其在回复被上诉人代理人的电话中也称房子可以收回，并没有占用。一审查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故就涉案房屋的出租事宜，上诉人与被上诉人签订的多份房屋租赁合同均属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。上诉人主张双方签订的房屋租赁合同无效，故其无须支付房屋占有使用费的上诉意见，本院不予采纳。关于被上诉人要求上诉人支付的2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金。上诉人认为上述时间段的租金已经超过法律规定的诉讼时效。本院认为，根据双方签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同序号0003075），租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日止，租金采取每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金。故上诉人应当于2016年1月1日前支付2016年1月1日至2016年5月31日期间的租金，2016年5月31日前支付2016年6月1日至2016年12月31日期间的租金，现被上诉人并未提交证据证明向上诉人催要上述时间段的租金，故被上诉人于2019年11月12日提起本案诉讼主张2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金，超过法律规定的诉讼时效期间。对上诉人该上诉理由，本院予以采纳。关于被上诉人要求上诉人支付的2017年1月1日至2019年12月31日的租金。合同约定的上述时间段的租金共计为16.3万元。根据被上诉人提交的上诉人缴纳租金的相关凭证，上述期间，上诉人向被上诉人共计缴纳租金2万元，故参照合同约定的租金标准，上诉人尚须向被上诉人支付上述期间的占有使用费14.3万元。关于上诉人主张被上诉人同意减免其租金，但是上诉人仅提交了和被上诉人原工作人员的通话录音，并未提交双方协商一致减免租金的书面证据，对上诉人该主张，本院不予支持。上诉人主张其按照被上诉人的要求于2018年7月31日搬离涉案房屋，并口头告知被上诉人，将涉案房屋返还给被上诉人，但其二审提交的证据不足以证明其主张，对此本院不予支持。综上所述，上诉人许斌、张步宏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7188号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7188号民事判决第一项为：许斌、张步宏于判决生效之日起十日内支付给南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处房屋占有使用费143000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4923元，减半收取2461.5元，保全费1728元，合计4189.5元，由南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处负担1633.5元，由许斌、张步宏负担2556元。二审案件受理费3955元，由上诉人许斌、张步宏负担3095元，本院予以免收；由被上诉人南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处负担860元。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年二月二十二日法官助理崔鸣书记员刘雨晴