宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初1076号原告：杨某，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇盐州。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙某、尹某，均系宁夏方和圆律师事务所律师。代理权限均为特别授权。被告：蒋某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：翟某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告杨某与被告蒋某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序审理，因本案必须以（2020）宁0323民初2221号案件的审理结果作为裁判依据，故本院于2020年7月7日作出（2020）宁0323民初1076号裁定书，裁定本案中止诉讼。因翟某与本案有利害关系，本院依职权追加其为本案的被告。本院于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告杨某及其委托诉讼代理人孙某和尹某、被告蒋某到庭参加诉讼，被告翟某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告杨某与被告蒋某签订的《房屋买卖合同》有效，二被告将位于××县房屋过户至原告名下；2.被告承担本案的一切费用。事实和理由：2017年4月27日，原告杨某与被告蒋某签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告蒋某的案涉房屋，总价款为630000元，原告先支付部分购房款，剩余购房款30000元待办理房屋过户手续后再支付。根据被告蒋某的指示，原告通过农业银行转账215000元（偿还房贷），被告蒋某收取定金1000元和购房款384000元。经过咨询，原告得知被告蒋某已将案涉房屋办理了抵押登记手续。被告蒋某于2020年1月14日给原告出具了承诺书，保证于2020年3月20日前将案涉房屋过户至原告名下。但是，被告蒋某不履行诺言，至今拒不办理房屋过户手续。被告蒋某辩称，其与原告签订了《房屋买卖合同》，并且已收取原告支付的购房款600000元，剩余购房款30000元等办理过户手续后由原告付清。之所以未办理房屋过户手续，是因为被告翟某不同意，被告翟某是案涉房屋的登记共有人，其擅自出售房屋的行为侵害了被告翟某的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产产权的变更、转让以登记为准，本案的案涉房屋未办理登记手续，《房屋买卖合同》系无效合同。为了解决其与被告翟某的矛盾，其愿意退还原告购房款600000元。被告翟某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《房屋买卖合同》、收据（三张）、转款凭证（三张）、采暖费发票（五张）、地下车位管理费收据、《盐池县不动产登记信息查询结果证明》、（2020）宁0323民初2221号判决书，本院均予以确认并在卷佐证。被告蒋某未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蒋某与被告翟某原系夫妻关系，双方在婚姻关系存续期间预订了案涉房屋。双方离婚后，被告翟某给被告蒋某100000元用于支付案涉房屋的首付款。2014年6月2日，被告蒋某、翟某与宁夏宏亚房地产开发有限公司签订了《盐池县商品房买卖合同》，约定被告蒋某和翟某共同购买该公司的的位××县房屋、价款共计505312元等内容。2017年4月26日，原告杨某与被告蒋某达成购房协议，原告购买被告蒋某的案涉房屋，且支付购房定金1000元。2017年4月27日，原告与被告蒋某签订了《房屋买卖合同》，约定：被告蒋某将案涉房屋以630000元的价款出售给原告；定金1000元可折抵购房款；原告于签订合同当日支付购房款200000元，于2017年5月8日前支付购房款399000元；剩余购房款30000元作为押金，等被告蒋某将房产证办理至原告名下以后，原告一次性付清。原告分别于2017年4月27日、2017年5月8日（15：06）、2017年5月8日（15：09）给被告蒋某支付购房款200000元、215000元、184000元，共计599000元。2017年5月8日，原告搬至案涉房屋居住，同时交纳了相关的采暖费和地下车位管理费。2018年4月16日，被告蒋某、翟某办理了案涉房屋的房产证，房产证登记号为宁（2018）盐池县不动产权第XX**，双方对该房屋共同共有（实际为按份共有）。之后，被告蒋某用案涉房屋的房产证办理了抵押登记手续。因被告蒋某未偿还他人的借款，导致案涉房屋被本院查封，查封期限自2020年7月7日起至2023年7月7日止。翟某于2020年7月7日起诉杨某、蒋某，请求法院依法确认杨某与蒋某签订的《房屋买卖合同》无效。本院依法审理后作出（2020）宁0323民初2221号判决书，依法确认杨某与蒋某签订的《房屋买卖合同》有效，驳回翟某的诉讼请求。翟某与杨某、蒋某均未上诉，该判决已生效。本院认为，本院作出的（2020）宁0323民初2221号判决书已生效，且该判决书已认定原告杨某和被告蒋某签订的《房屋买卖合同》合法有效，故本院在本案中不再重复处理该合同的效力问题。虽然被告翟某未在《房屋买卖合同》中签字或者捺印，但其作为案涉房屋的登记共有人有协助原告办理过户手续的义务。综上，原告要求二被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋已被查封、抵押登记，现在无法办理过户手续，等查封、抵押登记被解除后，二被告协助原告办理过户手续。被告蒋某收取被告翟某的100000元用于支付房屋首付款，被告蒋某如何向被告翟某退还该笔费用的问题，与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理。原告已向被告蒋某支付的定金1000元，根据《房屋买卖合同》的约定，可抵顶购房款，故定金抵顶购房款。《房屋买卖合同》还约定办理过户手续后，原告向被告蒋某支付剩余购房款30000元，为减少当事人诉累，本院在本案中一并予以处理，即原告于办理过户手续后向被告蒋某支付剩余购房款30000元。被告翟某经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，规定，判决如下：一、被告蒋某、翟某于本判决生效后三十日内协助原告杨某办理位于××县房屋的过户手续[房房产证号是宁（2018）盐池县不动产权第XX**过户以解除查封和抵押登记为前提];二、原告杨某于办理上述房屋的过户手续后三日内一次性支付被告蒋某剩余购房款30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告蒋某、翟某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 宋建军人民陪审员 贾 红人民陪审员 高竹青二〇二一年二月四日书记员 沙明菊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。