广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初6738号原告：张琼，女，1975年8月18日出生，土家族，住址重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：彭斌，广东领华律师事务所律师。被告：黄宝利，男，1963年9月13日出生，汉族，住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：王永强，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段慧欣，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告张琼与被告黄宝利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琼及其委托诉讼代理人彭斌、被告委托诉讼代理人王永强、段慧欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同，涉案金额1500元；2、请求判令被告向原告支付室内装修补偿费56708元；3、请求判令被告向原告支付停产停业损失补偿费40000元（暂计，实际金额以鉴定结论为准）；4、请求判令被告向原告支付搬迁费5671元；5、请求判令被告向原告支付擅改经营性用途适当补偿费100000元（暂计，实际金额以鉴定结论为准）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年开始，原告租用被告位于深圳市坪山区房屋，501房屋用于居住生活使用，101房屋用于经营“深圳市坪山新区琼记原味汤粉店”。双方没有签订书面租赁合同，实际履行的租金为501房屋是每月租金250元；101房屋每月租金1500元，每月5日前支付当月房租及水电电视费用。2019年8月份开始，因政府对涉案房屋所在地进行拆迁规划，涉案房屋所在地停止经营。2019年11月20日，被告与深圳市坑梓沙田股份合作公司、深圳市坪山区坑梓街道办事处签订“沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议”，根据该协议，被告可获得拆迁补偿款1074916元，该补偿款中包括本应支付给原告的本案请求事项中的款项,但是被告在签订该补偿协议并从政府领取补偿款后并不按规定支付原告该部分款项。为维护原告的合法利益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告请求。被告黄宝利辩称：一、涉案《房屋租赁合同》无效,无需解除。鉴于原被告双方之间的房屋租赁纠纷,同时考虑到涉案房屋无产权证,也未取得建设工程规划许可证,答辩人此前已经向坪山区人民法院提起诉讼,要求确认涉案不定期租赁合同无效,同时要求被告予以返还房屋。经坪山区人民法院依法审理,并做出了(2020)粤0310民初4291号民事判决,判决原被告双方的不定期租赁合同无效,同时要求本案原告限期腾空移交房屋给答辩人,因此,涉案《房屋租赁合同》自始无效,无需解除。二、原告并非被征收人及征收补偿对象,无权获得征收补偿款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,房屋征收法律关系中的被征收人及征收补偿对象是房屋所有权人,而非承租人。答辩人系涉案房屋的所有权人,同时为《搬迁补偿安置协议书》的合同相对人,理应由答辩人享有该协议书中约定的补偿项目。本案中,原告与答辩人之间仅存在房屋租赁合同关系,只能适用房屋租赁法律的规定和房屋租赁合同的约定,并应在房屋租赁法律关系的范畴内解决双方纠纷,原告不能因其承租涉案房屋因涉及拆迁就主张其有权获得征收法律关系下的补偿内容。三、原告主张的室内装修补偿费、搬迁费缺少事实和法律依据。室内装修补偿费、搬迁费是答辩人基于《搬迁补偿安置协议书》约定所享有的财产权益,而原告是否有权主张该两项补偿费,应根据原告与答辩人之间的租赁合同是否有此项约定来判定。鉴于双方未签订书面租赁合同,也未对室内装修补偿费、搬迁费作出相关约定,故应根据法律规定进行处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,可由承租人拆除;已形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,原告与答辩人之间的不定期租赁合同被坪山区人民法院(2020)粤0310民初4291号民事判决书确认无效。原告在经营深圳市坪山新区琼记原味汤粉店过程中,事实上并未对涉案房屋投入装饰装修,也无证据证明其存在装修损失,应承担举证不能的不利后果。即便原告对涉案房屋进行了装修,装饰装修残值损失也应根据答辩人是否事先同意装修、装饰装修物是否形成附合、答辩人在合同无效后是否同意利用、双方履行无效房屋租赁合同的过错程度等情况,确认室内装修补偿费的分配比例。根据(2020)粤0310民初4291号民事判决书判决内容,原告本身即负有腾空并向答辩人交付涉案房屋的义务,腾房搬迁所产生的搬迁费用属于原告履行义务所必然发生的费用,应由其自行承担。四、原告腾房搬迁系因房屋租赁合同无效,不能据此获得停产停业损失补偿费、擅改经营性用途适当补偿费。从法律关系角度看,停产停业损失补偿费、擅改经营性用途适当补偿费均基于房屋征收法律关系而产生,应适用房屋征收相关法律法规,归属于被征收人,即答辩人。而原告履行的腾房搬迁义务产生于房屋租赁合同法律关系,租赁合同被确认无效后,原告有义务返还因该合同取得的财产,将涉案房屋腾空、移交给答辩人。从事实基础角度看,停产停业损失补偿费系因政府征收行为给被征收人开展经营活动造成障碍而产生,而原告腾房搬迁系因其与答辩人之间的房屋租赁合同无效,并非受征收影响导致停产停业;擅改经营性用途适当补偿费是基于房屋产生的,是房屋作为商铺出租与住宅出租的租金差价补偿,应当归属于房屋所有权人,即答辩人,而非房屋承租人。综上,原告诉讼请求违反法律和事实,请求法院查明事实后,依法驳回原告所有诉讼请求。经审理查明:2013年开始，原告承租被告位于深圳市坪山区。双方口头约定101房租金为1500元／月、501房租金为250元／月。原告承租101房用于经营“深圳市坪山新区琼记原味汤粉店”。因涉案房屋拆迁，2019年11月，被告通知原告解除租赁合同并搬出101房、501房。2019年11月20日左右，原告停止经营“深圳市坪山新区琼记原味汤粉店”，但未将101房移交给被告。被告对原告第三项主张予以认可。另查明：涉案房屋位于沙田（二期）土地整备利益统筹项目范围内，无房产证、未取得建设工程规划许可证。2019年11月20日，黄宝利（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，协议书第二条、第三条约定主要内容有“甲乙双方协商一致，由甲方对乙方房屋进行货币补偿；协议书生效之日起45个工作日，甲方将乙方可获得的80%补偿款支付至乙方指定账户；自乙方完成清租工作、腾空交房完毕并向甲方办结交房手续后15日工作日内，甲方将乙方可获得的20%补偿款支付至乙方指定账户”。协议书第五条约定主要内容“如搬迁房屋、临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物存在租赁关系的，乙方应当于被搬迁房屋移交甲方前解除租赁合同，自行清退租户，并腾空被搬迁房屋及临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物”。协议书第六条约定内容有“本协议签订后，乙方同意被搬迁房屋及构筑（附属）物的所有权及相关的一切权利转移归甲方所有，甲方享有对被搬迁房屋及构筑（附属）物的管理、处置、拆除、改造或利用等与所有权相关的一切权利”。协议书第八条约定“丙方有权对甲方土地整备资金的使用进行审核和监管；协助甲方办理房屋产权注销（变更）手续”。另查明：本院另案受理黄宝利诉张琼房屋租赁合同纠纷一案，并于2020年9月27日作出（2020）粤0310民初4291号民事判决，判决主要内容为“确认黄宝利和张琼的不定期租赁合同无效；张琼于判决生效之日起三日内腾空深圳市坪山区坑梓街道沙田社区李中村55号101房并归还黄宝利......”，该判决已生效。本院认为，依据生效判决，原被告之间房屋租赁合同无效，原告第一项诉讼主张，本院予以驳回。依据黄宝利（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订的《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，涉案房屋是由深圳市坑梓沙田股份合作公司和黄宝利之间基于商业行为签订，权利义务主体是深圳市坑梓沙田股份合作公司和黄宝利，不属于政府部门因公共利益需要实施的房屋征收及给予被征收房屋所有权人补偿的行为，故原告第二项至第五项诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张琼的全部诉讼请求。案件受理费4358元，由原告张琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二一年二月二十四日书记员  石斐宇