河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11834号 上诉人（原审被告）：郭某萍，女，1982年3月5日出生，汉族，住河南省安阳县。 委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏子上，河北硕琨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街3号。 法定代表人：冯庆久，该公司经理。 委托诉讼代理人：闫某晶，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：王某均，该公司员工。 上诉人郭某萍因与被上诉人石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司（以下简称保障房管理一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭某萍上诉请求：一、撤销（2020）冀0102民初4682号民事判决书；二、依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定上诉人与被上诉人所签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年12月1日至2019年12月31日，与事实不符，系认定事实错误。2018年7月，上诉人系经过案涉房屋原承租人张某某与被上诉人取得联系，达成一致意见由上诉人转租案涉房屋，被上诉人收取上诉人2018年7-9月房租后，告知上诉人先进行装修，双方2018年12月再签订租赁合同。上诉人依约对所承租房屋进行装修，并一直向被上诉人支付租金。因此，上诉人实际于2018年7月已经承租该案涉房屋。被上诉人在上诉人承租该房屋时隐瞒案涉房屋禁止进行餐饮业经营的事实，使上诉人在违背真实意思的情况下签订《房屋租赁合同》，合同目的不能实现，合同实际已经解除。上诉人有权拒绝支付租金，上诉人不存在违约行为，因此一审判决向被上诉人支付租金、违约金明显不当，系认定事实错误。二、一审判决上诉人向被上诉人全额支付租金至实际搬离案涉房屋之日，明显不当，系适用法律错误。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”上诉人所承租被上诉人房屋疫情以来就未实际经营，因此有权要求被上诉人进行租金减免，一审法院判决上诉人支付租金至实际搬离案涉房屋之日，为对租金进行减免，明显适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判或发回重审。 石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司答辩称，一、一审中上诉人和被上诉人均认可双方签订的《房屋租赁合同》，该合同的约定第二条明确约定，租赁期限为一年，自2018年12月1日至2019年12月31日。因此一审法院认定的租赁期限是完全正确的。且在合同签订后，上诉人已经按照合同约定使用了被上诉人的案涉房屋至今未归还，上诉人也认可房屋租金支付至2019年9月30日，从2019年10月1日开始未支付租金，根据《合同》的7.3和7.1条之规定上诉人已经构成了违约，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人按照合同约定支付违约金。二、一审法院判令上诉人向被上诉人全额支付租金至实际搬离案涉房屋之日并无不当。由于被上诉人与将案择房屋交付给上诉人后，上诉人至今仍然占用案涉房屋未归还，且在一审中上诉人提出的占用案涉房屋的理由是由于其原来使用房屋时自己自备的东西没地方放，所以继续占用案涉房屋。且在一审中，上诉人明确表示近期将把这些物品处理掉，可是时至今日上诉人仍然未将案涉房屋归还给被上诉人，因此其应当支付租金至实际搬离之日止。至于上诉人提出的疫情期间应当减免房屋租金，但是上诉人在一审期间并未提出减免租金的请求，故一审法院判决未减免并无不当。综上，请求二审法院查明事实后驳回上诉，维持原判。 石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并责令被告将所占用的长安区建华家园13号门脸腾空后返还给原告；2、依法判令被告支付拖欠原告自2019年10月1日至实际返还房屋之日止的租金，租金按每月3300元计算，并支付2019年10月1日至2020年7月31日的违约金3564元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年,原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁房坐落于石家庄市长安区13号门脸，建筑面积为111.94平方米的房屋；租赁期限为2018年12月1日至2019年12月31日，租金约定为月租金为3300元，交费周期为季交，需于上一周期租金到期之日的十日前交纳下一个周期的租金。同时合同第七条违约责任7.3（7）中明确约定“拖欠房租达15天以上的，甲方有权单方解除本合同，”而且合同中还约定了租赁期限内未按合同约定期限交纳租金，每逾期一日支付本合同年租金的万分之三的违约金。被告从2019年10月1日开始就未交纳过租金，原告催要未果。为了维护原告合法权益，请求人民法院依据民事相关法律规定支持原告诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于石家庄市长安区13号门脸，租赁期限自2018年12月1日至2019年12月31日；月租金为3300元，交费周期为季交，被告需于上一周期租金到期之日的十日前交纳下一个周期的租金；合同同时约定拖欠房租达15天以上的，原告有权解除合同；未按合同约定期限交纳租金，每逾期一日支付本合同年租金的万分之三的违约金。被告自2019年10月1日开始未交纳租金，并占用案涉房屋至今。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因被告未按期支付租金，原告要求解除合同，被告亦无意继续履行，故原告关于解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告搬离案涉房屋。关于原告主张的租金。原告已经依据租赁合同的约定向被告交付了案涉房屋，既已完成了合同约定的义务，被告应当按约定支付租金。无论原告是否告知被告案涉房屋能不能经营饭店，均不是被告不交纳租金的理由，故被告该抗辩意见，本院不予采信。被告应继续支付2019年10月1日至实际搬离房屋之日的租金，租金按合同约定每月3300元计算。因合同约定逾期支付租金应按每逾期一日支付年租金的万分之三的违约金，故原告主张被告支付2019年10月1日至2020年7月31日的违约金3564元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、解除原告石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司与被告郭某萍之间的《房屋租赁合同》，被告郭某萍自《房屋租赁合同》解除之日起三日内搬离石家庄市长安区13号门脸；二、被告郭某萍于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司自2019年10月1日至实际搬离石家庄市长安区13号门脸的租金，租金按每月3300元计算；三、被告郭某萍于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司2019年10月1日至2020年7月31日的违约金3564元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74.0元，减半收取计37.0元，由被告郭某萍负担。 本院二审期间，上诉人提交了证据一：（1）2019年11月8日，上诉人与白处长通话录音，证明被上诉人知晓转租事实，对外转租时均沿用之前未到期的租赁合同；（2）2020年10月22日视频，证明上诉人于2020年10月22日要取回案涉房屋内物品，被上诉人不允许。证据二：上诉人与张某某、朱雪峰的通话录音，证明案涉房屋存在转租，上诉人于2018年7月就承租了该房屋，但当时未与被上诉人签订书面合同。证据三：证人证言。证据四：2020年10月22日，上诉人与白处长通话录音，现在白处长已不再负责此事，当时白处长是被上诉人的负责人。 被上诉人质证称其公司没有白处长，对上诉人2020年10月22日搬东西的行为认可，租金可以计算到2020年10月22日。 本院认为，关于上诉人主张自2018年7月已实际承租涉案房屋问题。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，租赁期间自2018年12月1日至2019年12月31日，上诉人虽称自2018年7月便从被上诉人处租用房屋，并经被上诉人同意对房屋进行装修，但上诉人提供的证据不能证明其主张，本院不予采纳。 关于上诉人主张被上诉人在承租该房屋时隐瞒案涉房屋禁止进行餐饮业经营的事实，无论被上诉人是否告知上诉人案涉房屋能否经营餐饮，被上诉人将案涉房屋交由上诉人使用，上诉人应缴纳租金，一审法院判决并无不当。 关于上诉人主张受疫情影响未实际经营，要求减免租金的问题。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，以及河北省《关于打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战促进经济社会平稳健康发展的若干措施》中规定，“对承租国有资产类经营用房的餐饮住宿百货业中小企业免收1个月房租，免半收取2个月房租”。上诉人虽在一审中未提及租金减免问题，但本院考虑上诉人租赁房屋是用于餐饮经营，确实受疫情影响而不能实际经营的情况，根据公平原则酌情减免自2020年2月1日至2020年5月1日，共3个月房租。关于租金起止日期，自2019年10月1日起至被上诉人认可的2020年10月22日止。本院庭审中，为减少损失，经本院释明，上诉人于2020年12月16日已搬离案涉房屋，并将案涉房屋交接给被上诉人。关于违约金，被上诉人主张上诉人支付2019年10月1日至2020年7月31日的违约金，减去减免的自2020年2月1日至2020年5月1日期间不用支付的违约金，违约金为2376元。 综上所述，郭某萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初4682号民事判决第一项； 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初4682号民事判决第二、三项； 三、郭某萍于本判决生效之日起十日内支付石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司，2019年10月1日至2020年10月22日的租金，减免自2020年2月1日至2020年5月1日租金，租金按每月3300元计算； 四、郭某萍于本判决生效之日起十日内支付石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司2019年10月1日至2020年7月31日（减去2020年2月1日至2020年5月1日的违约金）的违约金2376元。 二审案件受理费元74元，由上诉人郭某萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二一年二月一日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 谈梦雅