北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京04执异14号案外人：曾素惠，女，1957年8月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：闫金栋，北京进复律师事务所律师。申请执行人：北京农村商业银行股份有限公司永顺支行，营业场所北京市通州区新华北街31号。负责人：杨斯墨，行长。委托诉讼代理人：张同征，男，北京农村商业银行股份有限公司员工。委托诉讼代理人：张赟娜，女，北京农村商业银行股份有限公司员工。被执行人：北京顺华房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇杨庄村。法定代表人：郑武，总经理。委托诉讼代理人：金淳，北京倡衡律师事务所律师。被执行人：北京花水湾磁化温泉度假村有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇七村村委会东200米。法定代表人：卢玉苹，执行董事。被执行人：北京恒丰隆翔投资管理有限公司，住所地北京市延庆区旧县镇常里营村南100米。法定代表人：王志英，执行董事、总经理。被执行人：北京云峰度假山庄有限责任公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇。法定代表人：张孟会，执行董事、经理。被执行人：北京杨庄社区合作社，住所地北京市通州区永顺镇杨庄村西100米。法定代表人：薛玉贵，经理。被执行人：郑武，男，1963年3月27日出生，汉族，北京顺华房地产开发有限公司总经理，住福建省福州市。本院在执行北京农村商业银行股份有限公司永顺支行（以下简称农商银行）与北京顺华房地产开发有限公司（以下简称顺华公司）、北京花水湾磁化温泉度假村有限公司、北京恒丰隆翔投资管理有限公司、北京云峰度假山庄有限责任公司、北京杨庄社区合作社、郑武金融借款合同纠纷一案中，案外人曾素惠对本院查封顺华公司名下的房产不服，向本院提出书面异议。本院于2021年1月25日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。曾素惠称，请求法院中止对位于北京市通州区杨庄南里XX号楼XX单元XX号（以下简称案涉房屋）的查封，不得作为执行标的进行拍卖。事实和理由：曾素惠于2010年10月18日与顺华公司签订《商品房预售合同》，购买了案涉房屋，按约定支付了购房款，并于2011年11月以来一直住在该房屋内。2020年4月，曾素惠得知法院查封了案涉房屋，其家庭当时享有购房资格，《商品房预售合同》合法有效，其已履行付款义务，对案涉房屋已实际占有和使用，系其在北京市的唯一住房，如果案涉房屋作为执行标的被拍卖，将导致其“钱财两空”的境地。曾素惠向本院提交了《商品房预售合同》《北京市商品房认购书》、结婚证、任职通知、POS机刷卡凭证、银行卡交易记录、购房款收据、物业费发票、水费充值信息查询表、电费交费通知单、供暖协议书、律师函、快递查询记录、民事裁定书及民事判决书等证据。农商银行称，案外人的异议请求不能成立。案外人曾在2020年8月针对法院查封案涉房屋提出过执行异议，后撤回异议，现案外人再次就同一执行标的提出异议，人民法院不应受理；案外人于2020年8月申请执行异议时所提交的《商品房预售合同》没有买受人签字，而此次提交的《商品房预售合同》上有买受人签字，因此可以确定合同签署的时间在2019年7月法院查封之后，案外人的民事权益不能排除强制执行，请求法院驳回异议申请。顺华公司称，案外人撤回异议申请后，再次就同一执行标的提出异议，人民法院不应受理；案外人已交纳购房款140万元，尚未交齐全款，待支付全款后，案涉房屋的所有权才能归属案外人。本院查明，2010年10月18日，曾素惠与顺华公司签订《商品房预售合同》，约定以总价款1513330元购买案涉房屋（房屋暂定编号北京市通州区运河西大街北侧杨庄村XX号楼XX层XX单元XX）。合同载明，该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均已设定抵押并办理了抵押登记。2010年9月19日，郑达宇代曾素惠支付了购房款140万元，顺华公司为曾素惠开具了140万元的购房款收据，余款至今未支付。曾素惠于2011年11月占有该房屋后，支付了物业费、水电费等费用。案涉房屋至今未办理权属转移登记。另查明，2015年9月18日，顺华公司将北京市通州区永顺镇杨庄村（世纪星城一期5组团）北京市通州区运河西大街北侧部分房地产及在建工程等抵押给农商银行用于担保双方借款合同的履行，并办理了抵押登记。后因顺华公司未能依约偿还借款本息，农商银行向本院提起诉讼，并申请对债务人名下的财产进行保全，本院于2019年7月5日作出（2019）京04财保59号民事裁定，并于同日查封了顺华公司名下的北京市通州区杨庄南里74号楼包括案涉房屋在内的9套房产（权属证明编号为X京房权证通字第XXXX号），查封期限为3年。2019年12月26日，本院对农商银行与顺华公司等金融借款合同纠纷一案作出（2019）京04民初555号民事判决。后顺华公司不服提出上诉，北京市高级人民法院于2020年8月10日作出（2020）京民终317号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，农商银行向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2020）京04执322号。曾素惠于2020年8月3日向本院提出案外人执行异议申请，请求中止（2019）京04财保59号民事裁定书的执行,解除对案涉房屋的查封。后曾素惠于同年8月13日以案件尚未进入执行阶段为由向本院申请撤回异议申请，本院作出（2020）京04执异162号执行裁定，准许曾素惠撤回异议申请。本院认为，本案的争议焦点，一是案外人撤回异议申请后，再次就同一执行标的提出异议，人民法院是否受理；二是案外人所享有的民事权益是否能够排除强制执行。首先，关于案外人撤回异议申请后，再次就同一执行标的提出异议，人民法院是否受理的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第十五条规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，曾素惠曾对案涉房屋被保全查封不服，向本院提出执行异议，后又申请撤回异议。现曾素惠虽再次以同一执行标的提出异议申请，但鉴于其提交了新的证据，人民法院应当予以受理并审查。其次，关于案外人所享有的民事权益是否能够排除强制执行的问题。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，申请执行人农商银行对案涉房屋依法享有抵押权，有优先受偿的权利，本案需参照《执行异议和复议规定》第二十九条来审查案外人是否享有排除强制执行的民事权益。曾素惠作为商品房买受人，在人民法院查封之前已与开发商签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了超过合同约定总价款百分之五十的购房款，但因曾素惠不能提供其在该商品房生活居住且在本市无其他用于居住房屋的证明，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的条件，对其异议请求，本院不予支持。至于农商银行所提案外人在《商品房预售合同》上的签字晚于法院查封时间的意见，经查，《商品房预售合同》载明本合同共一式五份，曾素惠所提交的系其作为买受人留存的其中一份。曾素惠当时虽未在该份合同书上签字，但出卖人顺华公司已签章并对签订时间及效力予以认可，且时间上与曾素惠支付房款的时间亦相吻合，符合一般房产的交易习惯，足以认定书面买卖合同签订于法院查封之前，故对农商银行的该项意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人曾素惠的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 袁煜驰审 判 员 张 勇审 判 员 翟长玺二〇二一年二月八日法官助理 黄佳鑫书 记 员 谭梦雯