浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9956号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宇光，男，1945年2月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张洁，女，1945年5月7日出生，汉族，住杭州市上城区。 两上诉人委托诉讼代理人：柳杨，浙江星韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋章海，男，1966年2月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李明芳，女，1974年11月16日出生，汉族，住杭州市上城区。 两被上诉人委托诉讼代理人：金萍霞、王红燕，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市西湖区保俶北路51号二层。 法定代表人：陈**刚，总经理。 委托诉讼代理人：吴苏华、梅云佳，女，该公司员工。 上诉人陈宇光、张洁因与被上诉人宋章海、李明芳、原审第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初1220号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：经第三人我爱我家公司居间介绍，陈宇光、张洁与宋章海、李明芳于2019年12月13日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定宋章海、李明芳向陈宇光、张洁购买位于杭州市上城区××巷××幢××单元××室房产，转让总价214万元，宋章海、李明芳于2019年12月27日前支付首期款129万元至双方约定的银行第三方监管账户，余款85万元宋章海、李明芳申请银行贷款，贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户；待首付款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后2个工作日内，宋章海、李明芳同意向陈宇光、张洁支付房款129万元；待银行放贷房款到账后2个工作日内，陈宇光、张洁将房屋交付给宋章海、李明芳，宋章海、李明芳同意向陈宇光、张洁支付房款85万元（陈宇光、张洁凭物业交验单领取）。合同签订后，宋章海、李明芳按约支付了购房首付款129万元，陈宇光、张洁亦已收到了上述款项。案涉房屋于2020年1月10日变更登记至宋章海、李明芳名下。除购房款外，宋章海、李明芳还支出了95300元（含契税21400元、个税21400元、土地出让金6420元、中介费34880元、代办费1200元、担保费10000元）。2020年2月，宋章海、李明芳申请的案涉银行贷款放至第三人名下监管账户后，第三人通知陈宇光、张洁与宋章海、李明芳双方于2月24日办理案涉房屋交割手续。当天办理过程中，案涉房屋楼下303室业主告知宋章海、李明芳案涉403室房屋室内墙体改动过，致使303室房内横梁开裂，且403室曾漏水至303室，存在安全隐患，双方多次交涉未果。宋章海、李明芳了解这一情况后不同意于当日收房。当天双方未实际办理完毕交房手续。后经第三人居间调解，双方未能协商一致。后陈宇光、张洁诉至法院，要求宋章海、李明芳支付购房尾款。宋章海、李明芳提起反诉，要求撤销案涉房屋转让合同。庭审中，陈宇光、张洁认可案涉房屋在十几年前装修时改动过房屋内厨房、卫生间与次卧之间的墙体，但认为改动至今已十多年，不影响房屋正常使用，也没有必要在售房前主动告知买方及第三人。 陈宇光、张洁的诉讼请求为：1、宋章海、李明芳立即支付购房尾款85万元，并按月利息0.35%向陈宇光、张洁支付自2020年2月25日起至宋章海、李明芳履行全部付款义务之日止的逾期付款违约金，暂计至起诉之日的金额为2677.5元；2、宋章海、李明芳赔偿陈宇光、张洁实际经济损失5万元；3、本案的全部诉讼费用由宋章海、李明芳承担。 宋章海、李明芳的反诉请求为：1、撤销宋章海、李明芳与陈宇光、张洁签署的《杭州市房屋转让合同》；2、陈宇光、张洁向宋章海、李明芳返还购房款129万元，并以129万元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率向支付自2019年12月27日起至陈宇光、张洁付清全部款项之日止的利息损失；3、陈宇光、张洁向宋章海、李明芳支付在房屋过户至宋章海、李明芳之前，宋章海、李明芳已支付的全部房屋还贷利息（截至2020年5月6日，已支付利息5722.28元）；4、陈宇光、张洁赔偿宋章海、李明芳经济损失175300元（含为买卖房屋支出的契税21400元、个税21400元、土地出让金6420元、中介费34880元、代办费1200元、担保费10000元及为维权支出的律师费80000元）；5、陈宇光、张洁配合宋章海、李明芳办理房屋过户手续，并承担因返还房屋过户而产生的全部费用；6、本案诉讼费用由陈宇光、张洁承担。审理中，宋章海、李明芳将反诉请求第4项变更为陈宇光、张洁赔偿宋章海、李明芳律师费损失80000元，将反诉请求第5项变更为陈宇光、张洁配合宋章海、李明芳办理房屋过户手续， 原审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。具体到本案中，案涉房屋在陈宇光、张洁此前装修时确实进行过墙体改动，且在陈宇光、张洁对外出租期间确实发生过漏水至楼下住户的事实。陈宇光、张洁称其对于墙体改动没有告知义务缺乏合理依据。同时，对于漏水问题，陈宇光、张洁称已修复但未提交任何证据，而因漏水所导致的与案涉房屋楼下住户的纠纷亦确实存在。陈宇光、张洁作为案涉房屋的出卖方，在与宋章海、李明芳订立房屋转让合同前未将上述情况告知中介方及宋章海、李明芳。对于房屋交易而言，上述情况足以影响买受人作出是否购买房屋的意思表示。因此出卖方应将此作为买卖标的的重大信息告知买受人，使得买受人能全面了解标的房屋的真实情况并在此基础上对房屋交易作出真实的意思表示。陈宇光、张洁未适当履行前述告知义务，足以导致宋章海、李明芳对标的房屋的情况陷于错误认识，并基于该错误与宋章海、李明芳签订房屋转让合同。宋章海、李明芳据此请求法院撤销案涉房屋转让合同，符合本案事实与相关法律规定，依据充分，原审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方该当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，因案涉房屋转让合同被撤销，陈宇光、张洁作为出卖方应将已收取的购房款返还给宋章海、李明芳，已过户登记至宋章海、李明芳名下的案涉房屋亦应过户登记回陈宇光、张洁名下。同时，因案涉房屋转让合同被撤销主要是基于陈宇光、张洁作为出卖方未向买受人履行有关出卖标的重大信息的如实告知义务所致，故对因此给双方造成的损失应由陈宇光、张洁承担主要责任。宋章海、李明芳作为买受方，在签订房屋转让合同前未尽审慎审查义务，亦具有一定过错，对因此造成的损失亦应承担一定的责任。综合上述意见，陈宇光、张洁诉请宋章海、李明芳支付购房尾款85万元并承担逾期付款违约金，因案涉房屋转让合同被撤销而缺乏依据，原审法院不予支持。宋章海、李明芳诉请陈宇光、张洁返还购房款129万元及陈宇光、张洁配合办理房屋过户手续，属于合同被撤销的必然后果，依据充分，原审法院予以支持。宋章海、李明芳诉请陈宇光、张洁对购房款129万元支付自2019年12月27日起的利息损失，因案涉房屋转让合同被撤销，合同自始没有法律约束力，故陈宇光、张洁收取该部分款项自始没有依据。宋章海、李明芳自支付该笔款项起确实存在资金占用损失，而陈宇光、张洁取得上述款项后实际获有收益，故宋章海、李明芳诉请该部分损失由陈宇光、张洁承担，依据充分，原审法院予以支持。宋章海、李明芳诉请陈宇光、张洁支付房屋还贷利息，系因宋章海、李明芳选择以贷款方式支付部分购房款而产生的支出，结合双方对案涉房屋转让合同被撤销的过错程度，应由宋章海、李明芳自行承担为宜，原审法院对此不予支持。陈宇光、张洁诉请宋章海、李明芳赔偿经济损失50000元以及宋章海、李明芳诉请陈宇光、张洁赔偿损失80000元，系双方因本案诉讼而各自支出的律师费，考虑到律师费并非必须产生的支出以及案涉房屋转让合同的被撤销双方均存在不同程度的过错，故律师费以双方各自负担为妥，原审法院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销宋章海、李明芳与陈宇光、张洁就杭州市上城区××巷××幢××单元××室房屋所签订的《杭州市房屋转让合同》；二、陈宇光、张洁于判决生效之日起十日内向宋章海、李明芳返还购房款1290000元并支付以未还购房款为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月27日起计算至该款项实际付清之日止的利息损失；三、陈宇光、张洁于判决生效之日起十日内配合宋章海、李明芳办理杭州市上城区××巷××幢××单元××室房屋过户手续；四、驳回陈宇光、张洁的全部诉讼请求；五、驳回宋章海、李明芳的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12827元，减半收取6413.5元，由陈宇光、张洁负担。预收反诉案件受理费8949元（已减半），因宋章海、李明芳减少反诉请求，退还宋章海、李明芳384元；剩余反诉案件受理费8565元，由陈宇光、张洁负担8205元，由宋章海、李明芳负担360元。 宣判后，陈宇光、张洁不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、双方签署《房屋转让合同》系真实意思表示。本案涉及的房屋买卖系二手房买卖，在买卖双方签订《房屋转让合同》之前，宋章海、李明芳通过几次实地看房，对所预期购置的房屋的地理位置、房屋状况等均有全面的了解，对案涉交易的性质、对方当事人及交易标的物均无错误认识，双方对交易事项均有充分明确约定，双方房屋买卖的意思表示真实明确，不存在法律规定的重大误解事项。2、陈宇光、张洁不存在故意隐瞒甚至欺诈的行为。案涉的房屋交易是在专业的房产经纪公司主导下完成，陈宇光、张洁在与第三人签署《独家委托协议》时按第三人的要求提供了相应的材料，并一一回答了第三人的询问，包括在与宋章海、李明芳在第三人处签署购房意向书时一样，陈宇光、张洁均如实介绍了标的房屋的情况，没有任何故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的行为。3、标的房屋符合交付要求，不存在任何质量问题。标的房屋的墙体改动发生在十余年装修时，且不涉及承重墙，不存在安全隐患，漏水问题也系早期发生且早已完成修复，修复后完全不影响房屋的正常使用，也完全不影响宋章海、李明芳合同目的的实现。在此情形下，原审法院仍然认为该等情形属于房屋交易的“重大信息”而要求出卖人对买受人承担主动披露的义务，过于严苛，亦有违房屋因曾经发生过漏水事件而存在安全隐患，完全系以其个人感官、心理感受和认知表迖出的一种心理上的担心，以此认为构成重大误解而要求撤销合同，没有任何事实和法律依据，原审法院在认定该节事实时，未以社会大众一般心理评价为标准作出客观认定，而是以极具随意性且千差万别的个体评价为标准，是错误的，也有违诚信。二、原审判决证据认定和举证责任分配错误。1、没有任何证据证明标的房屋存在质量问题。本案中宋章海、李明芳提出反诉，仅凭案外人的陈述，就以标的房屋存在重大质量问题而使其对标的房屋的墙体结构、质量问题存在重大误解而要求撤销合同，但其没有提交任何证据证明其主张，原审法院认为陈宇光、张洁主张漏水问题已解决标的房屋不存在质量问题而没有提供相应的证据，完全是举证责任分配错误，提出房屋质量问题的是宋章海、李明芳，根据谁主张谁举证的原则，理应由宋章海、李明芳提出证据，事实上，在法庭多次询问后，宋章海、李明芳主动放弃了对标的房屋鉴定的申请，其应当承担举证不利的后果。2、没有任何证据证明案外人303室业主陈述的其房屋存在的所谓“横梁开裂”等问题事实存在且系陈宇光、张洁造成。宋章海、李明芳仅提供了303室房屋的视频和照片资料，以此想证明303室房屋存在“房屋开裂”问题且系陈宇光、张洁造成，证据不但不充分，且没有任何证明力。房屋是否存在质量问题不能通过表象观感判断，未经专业检测部门鉴定，更不能想当然地认为该等问题系陈宇光、李明芳403室房屋造成。3、陈宇光、张洁与案外人303室业主的漏水事件早已处理完毕，原审仅凭案外人的单方陈述就认为纠纷仍然存在，属认定错误，应予纠正。案涉房屋发生漏水事件时，陈宇光、张洁多次与案外人协商解决方案，最终向案外人赔付了3000元，是完全可以覆盖修复费用的金额，案外人也接受了赔付款项，该节事实在标的房屋交割当天及后续各方协商过程中均已被确认。但值得注意的是，案外人在收到赔付款项后并没有对漏水问题进行修复，也没有向陈宇光、张洁提出反对意见或新的要求，而是放任自己房屋存在的问题始终不处理，同时又一直在该房屋居住，任由损失进一步扩大，该等行为确实非常人所能理解，但这只能说系其个人的权利处分和选择，并不能因此就认为双方的纠纷未解决，案外人在接受陈宇光、张洁的赔付款项后，此后双方在相当长的时间内均无涉，原审法院仅凭案外人在标的房屋交割当天到现场所作的单方陈述，就认为双方纠纷仍未解决，将纠纷处理的事实状态和纠纷双方的主观情绪混为一谈，相当于只要纠纷一方心理上仍存有不满情绪就可以认为纠纷未处理，完全是错误的认定。三、原审判决的错误认定和裁判逻辑，不但不能定分止争，反而将引发案涉当事双方的新的争议和纠纷。综上，请求：撤销原审判决，改判支持陈宇光、张洁的全部诉讼请求，驳回宋章海、李明芳的反诉请求，并由宋章海、李明芳承担一、二审诉讼费用。 宋章海、李明芳答辩称：一、一审法院认定事实清楚，在《房屋转让合同》签订前，陈宇光、张洁并未向宋章海、李明芳告知案涉房屋墙体结构改动、存在渗水情况等足以影响宋章海、李明芳决定是否购买案涉房屋的重大信息。首先，本案涉案房屋系由陈宇光、张洁装修完成，在一审庭审中，陈宇光、张洁亦承认其在装修时改变了案涉房屋原始的墙体结构，移动了次卧西侧墙体以及卫生间南侧墙体。作为20世纪80年代建成的房屋，案涉房屋属于砖混结构，其墙体首先起的是承重抗震的作用，其次才是维护分割作用。是故陈宇光、张洁改变房屋原先的墙体结构行为，会影响墙体的承重及抗震能力，造成房屋使用的安全隐患。因此，该信息属于房屋买卖交易中的重大信息之一，陈宇光、张洁理应在签订案涉合同前告知宋章海、李明芳。其次，除陈宇光、张洁在一审中承认外，陈宇光、张洁在2020年3月份通过我爱我家公司近江店的店长提出要求宋章海、李明芳代其出面进行维修案涉房屋及303室、由陈宇光、张洁负担维修费用的方案的行为，以及一审法院对我爱我家公司员工王群娣、李攀攀的询问笔录，亦说明了陈宇光、张洁对案涉房屋渗水问题的知情以及案涉房屋、303室漏水问题尚未修复的承认。陈宇光、张洁擅自改变案涉房屋的墙体结构，导致案涉房屋的厨房、卫生间等房间漏水严重，并因此造成楼下303室房屋次卧横梁开裂、渗水严重的情形，不仅涉及房屋的安全、质量问题，也会严重影响房屋的正常使用，因此，该信息亦属于房屋买卖交易中的重大信息之一，陈宇光、张洁理应在签订《房屋转让合同》前全面告知宋章海、李明芳。然而，在本案中，陈宇光、张洁并未履行上述应尽的披露义务。房屋墙体及承重结构的改变与房屋的漏水情况，均属房屋的重大信息，且均不是宋章海、李明芳在2次看房过程中能够轻易发现的，陈宇光、张洁应当将涉及房屋的重大信息告知宋章海、李明芳。陈宇光、张洁未尽告知义务，可以隐瞒房屋的真实情况，导致宋章海、李明芳陷入错误认识，误认为房屋质量完好、结构无任何改变而作出了错误的意思表示，同意以高于当时小区房屋历史成交的价格购买该房屋。因此，案涉房屋属于可撤销合同，应当依法予以撤销。二、一审法院证据认定及举证责任分配合理。如前所述，陈宇光、张洁在一审庭审中已承认了房屋墙体结构改动、造成303室房屋漏水的事实，且宋章海、李明芳亦提供了相应的照片及视频证据材料，证明标的房屋存在结构变动及房屋漏水的事实，已经履行了证明义务。此外，根据一审法院的询问笔录、本案发生纠纷时陈宇光、张洁提议的维修解决方案，均说明了陈宇光、张洁对303室房屋漏水问题尚未修复的情况心知肚明。相反，陈宇光、张洁声称303室漏水问题已修复，其应就其主张承担相应的举证责任。但陈宇光、张洁在一审期间并未提供任何证据材料，因此应承担举证不能的后果。综上，请求维持原判。 我爱我家公司表示没有意见。 二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：（一）二审中，双方确认案涉房屋装修时改动过墙体。陈宇光、张洁于2018年赔偿楼下住户3000元。（二）经本院释明，本案房屋买卖双方均不要求对案涉房屋墙体移动和楼下横梁断裂、渗水之间是否具有因果关系进行鉴定。（三）本院于2021年2月19日组织各方当事人现场查勘，就案涉争议问题拍摄照片四张，各方当事人均予以确认。 本院认为：案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。本案争点在于陈宇光、张洁是否存在未履行披露义务，从而导致宋章海、李明芳陷入认识错误，并基于该错误认识作出与陈宇光、张洁订立房屋买卖合同的事实。就此问题，本院认为，出卖人是否负有披露义务，以是否存在某种信息，以及该信息是否足以对缔结合同与否产生影响为必要。经审查，宋章海、李明芳请求撤销案涉合同，主要是基于案涉房屋存在墙体移动，以及楼下住户认为存在漏水、横梁部分存在破损（是否系横梁断裂，根据本案在案证据难以认定）等情形。本院认为，根据宋章海、李明芳的陈述、原审提交的照片及本院现场勘查，均难以认定陈宇光、张洁移动墙体的行为与楼下住户房屋漏水、横梁部分存在破损有因果关系，亦难以否定两者之间存在因果关系，且经本院释明法律后果后，双方当事人均不申请对是否存在因果关系进行司法鉴定。综合以上所述，本院认为，本案处理的实质问题系举证责任如何分配的问题。本案中，宋章海、李明芳提出陈宇光、张洁未履行披露义务，其对基本事实应承担举证责任，经双方当事人确认及本院现场查勘，可以认定的事实有陈宇光、张洁存在移动墙体的行为，楼下住户存在渗水、横梁部分存在破损，因而可以认定宋章海、李明芳已经完成初步举证义务，而陈宇光、张洁作为履行交付房屋合同义务一方，应对其交付标的物符合合同约定及法律规定承担举证责任，亦即陈宇光、张洁应举证证明其交付的标的房屋不存在隐蔽的可能会产生安全隐患的瑕疵，但经本院释明，陈宇光、张洁并未申请进行司法鉴定，故而应承担举证不能的后果。据此，本院维持一审法院关于撤销本案案涉合同的处理意见，但需要说明，该意见的作出是建立本院在双方均未申请司法鉴定，从而无法认定客观上陈宇光、张洁的移动墙体行为和楼下住户漏水、横梁部分存在破损之间是否存在因果关系的基础之上，是基于法律关于举证责任的分配规则所作出的法律认定，陈宇光、张洁若有相应的证据材料，可依法推翻该项推定事实。基于以上所述，宋章海、李明芳要求返还购房款及支付相应利息，同时要求陈宇光、张洁协助办理过户手续，本院依法予以照准。对于陈宇光、张洁的原审本诉请求依法予以驳回。对于宋章海、李明芳的其他反诉意见，原审法院处理后，宋章海、李明芳并未提出上诉，不属于本案二审审查范围，本院不发表意见。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24341元，由上诉人陈宇光、张洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年二月二十四日 书记员  姚丽萍