辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初523号 原告：王福刚，男，1968年11月5日出生，汉族，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：宫国振、周翔，系辽宁昌信律师事务所律师。 被告：尹德生，男，1982年1月24日出生，汉族，现住普兰店市。 被告：张丹丹，女，1984年5月18日出生，汉族，现住普兰店市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王德东，系大连市普兰店区德东法律服务所法律工作者。 第三人：中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路五号。 统一社会信用代码：9121028182362309X3 负责人：孙爱华，该支行行长。 委托诉讼代理人：王鹏，男，1989年2月28日出生，汉族，系该支行职员，现住瓦房店市。 原告王福刚与被告尹德生、张丹丹，第三人中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王福刚及其委托诉讼代理人宫国振，被告尹德生、张丹丹及二被告共同委托诉讼代理人王德东，第三人的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王福刚向本院提出诉讼请求：1.确认房屋买卖协议书有效；2.请求法院依法判令被告位于瓦房店市房屋过户给原告，并协助原告办理过户手续；3.判令第三人解除抵押登记；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月27日，原告王福刚与被告尹德生、被告张丹丹（二被告系夫妻关系）签订房屋买卖《协议书》，被告自愿将位于瓦房店市房屋出售给原告，转让价款323600元，在银行贷款由原告支付（被告将案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司瓦房店支行）。协议签订后，原告向被告一次性付清323600元整，被告出具了收条，被告将房屋交付给原告，并同时将案涉房屋的相关手续一并交付给原告。自2013年1月9日至2020年8月10日，原告以定期付款还贷的方式付清余下的房屋贷款。原告多次要求被告将案涉房屋过户给原告，被告以各种理由推托，无奈原告诉至法院，请求法院依法判令被告位于瓦房店市房屋过户给原告，并协助原告办理一切过户手续，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告尹德生、张丹丹辩称，不同意原告的诉讼请求，原告对于双方所签订合同及签订时口头约定已经严重违约，涉案房屋在银行贷款是原告负责偿还，该事实原告在诉状中已自认，但双方交易开始后就一直逾期支付贷款，导致被告尹德生征信被毁，且承担大量罚金，现在被告尹德生在银行的银行卡已经被封，自己的存款也被扣除，故原告违约在先，被告不同意过户，协议应当依法解除。 第三人农业银行述称，没有意见。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 1.2010年6月29日，被告尹德生（买受人）与大连鑫晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为岗店办事处钻石街XX号X单元XX号房，建筑面积92.57平方米。该商品房单价为4000元，总金额370280元。首付款120280元于即日付清，余款250000元在30个工作日内以贷款形式付清。2010年8月5日，被告尹德生（借款人）与第三人农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为250000元，借款用途为购买房产，购买的房产位于，建筑面积为92.57平方米。借款期限自2010年8月9日起至2020年8月8日止，借款利率为在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%。借款人以每一个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。2010年12月1日，大连鑫晟房地产开发有限公司为被告尹德生出具购房款发票。 2.2012年12月27日，原告王福刚（乙方）与被告尹德生、张丹丹（甲方）签订《协议书》，约定：甲方自愿将位于瓦房店市房屋出售给乙方，乙方自愿受让该房屋，现双方就该房屋买卖的相关权利义务达成如下协议：一、房屋现况：位于辽宁省瓦房店市，房屋结构：框架；用途：住宅；层高3米；建筑面积92.57平方米。房屋具体情况以商品房买卖合同为准；二、房屋买卖价款：该房现以定期付款还贷的方式支付房款，截止本协议签订之日，甲方已付相关房款323600元整（叁拾贰万叁仟陆佰元整），该款自本协议签订后由乙方支付于甲方；未付贷款数额以银行出具的账目清单为准，由乙方受让该房后自行偿还。三、付款方式：自本协议签订后，乙方一次性付清（3236000元），以甲方出具的收条为准，乙方付清房款后本协议方可生效。四、房屋交付方式：自本协议签订并生效后，甲方将房屋交付于乙方，并同时将该房屋的相关证照手续一并交付乙方。五、权利义务：1、甲方承诺，该房屋没有他人主张权利，没有其他债务，该房屋交付后产生的一切债权债务与甲方无关；2、乙方自按约定交付房款并实际居住该房后，独自享有房屋权利；3、乙方还清银行贷款后，甲方及时无条件配合乙方办理房屋所有权转移（过户）手续……。同日，被告尹德生向原告出具收条一份，内容为：今收到房款323600元整（叁拾贰万叁仟陆佰元整）。 3.案涉房屋贷款、利息、罚息及复利均已还清，尚未办理产权登记手续。 本院认为，原告王福刚与被告尹德生、张丹丹签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王福刚已将323600元房款交付，且案涉房屋的剩余贷款已经还清，二被告亦将案涉房屋交付原告占有、使用，二被告应当按照《协议书》约定，协助原告办理产权转移登记手续，故对原告请求确认《协议书》有效，二被告协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。因案涉房屋的剩余贷款已经还清，第三人农业银行应当协助二被告办理案涉房屋的解除抵押权预告登记手续。现因案涉房屋尚未办理产权登记证书，故二被告应在取得产权证书后协助原告办理产权过户手续。 关于二被告提出原告严重违约，协议应当依法解除的主张，本院认为，在双方当事人未协商一致情况下,合同的解除必须具备合同法规定的解除条件或合同约定的解除条件,同时由享有解除权的一方当事人行使解除权。本案中,双方当事人未就合同解除事宜协商达成一致,本院需审查二被告主张解除合同是否符合约定或法定的条件。二被告主张应解除合同的理由为“原告严重违约”,因双方签订的《协议书》中并未约定二被告主张的该项理由为解除合同的事由,故二被告以原告严重违约为由解除合同既无合同依据,亦不符合合同法第九十三条第二款规定的约定解除情形，以及合同法第九十四条规定的法定解除条件的五种情形,故对二被告的该项主张，本院不予支持。关于原告逾期偿还案涉房屋贷款问题，如确给二被告造成损失，二被告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告王福刚与被告尹德生、张丹丹于2012年12月27日签订的《协议书》有效； 二、第三人中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行于本判决发生法律效力之日起三十日内协助被告尹德生、张丹丹办理位于瓦房店市房屋的解除抵押权预告登记手续； 三、被告尹德生、张丹丹于上述房屋解除抵押权预告登记后三十日内，办理该房屋的所有权登记手续，并于取得房产证后三十日内协助原告王福刚办理该房屋所有权转移登记手续。 案件受理费9446元，由被告尹德生、张丹丹负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  胡妮娜 人民陪审员  王嵩广 人民陪审员  张淑苹 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  化凌弘