浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初7440号 原告：绍兴乔万尼纺织有限公司。住所地：绍兴市柯桥区华舍街道左一村。 法定代表人：胡培通，经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张丽英，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：余建光，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被告：绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司。住所地：绍兴市柯桥区柯西工业园区。 法定代表人：柯长生，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：章丽芬，女，常务副总。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡丽珍，浙江金柯桥律师事务所律师。 原告绍兴乔万尼纺织有限公司(以下简称“乔万尼公司”)诉被告绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司(以下简称“庆荣公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔万尼公司的委托诉讼代理人张丽英，被告庆荣公司的委托诉讼代理人章丽芬、胡丽珍到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告乔万尼公司的委托诉讼代理人张丽英、余建光，被告庆荣公司的委托诉讼代理人章丽芬、胡丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔万尼公司向本院提出诉讼请求(变更后)：1.依法判令被告向原告支付拆迁补助包括停产停业损失补助、临时安置补助费、搬迁费、提前搬迁奖励、装修补偿等合计人民币2408392.32元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年3月7日签订《租房协议》一份，约定原告承租被告的厂房做办公、车间、仓库使用，租期5年，并对租房单价、物业费等进行了约定。《租房协议》签订后，以后每年原、被告双方就租房具体事宜补充签订《租房合同》，合同内容对厂房的位置、面积、租金等进行具体约定。2020年1月，被告告知原告，原告承租的厂房被列入拆迁范围，因此要与原告提前终止《租房协议》，且必须要在2020年5月底前进行腾退。经双方多次沟通协商，原告于2020年5月14日前进行了厂房腾退。因提前终止《租房协议》系政府拆迁征用导致，根据政府部门的拆迁补偿安置方案，对于原告的损失，政府部门应给予相应的补助。现经原告了解，被告作为产权人已经领取了政府部门的补助包括原告的停产停业损失补助、临时安置补助费、搬迁费、提前搬迁奖励、装修补偿等。原告认为，上述补助系政府部门因拆迁征用给厂房的实际使用人造成的损失而进行的补助，那么理应由原告享受，但现在已被被告领取。现经原、被告多次协商均未果，故原告特向贵院起诉，请依法支持原告诉请。 被告庆荣公司辩称，1、案涉厂房的拆迁系双方租赁期限到期后进行的拆迁，被告无需向原告支付费用。原告在租赁期限到期后仍非法占用，需要向被告支付非法占用期间的使用费；2、2016年3月7日的《租房协议》第一条载明，如果政府行为搬迁，合同自动失效，不赔偿任何费用。2018年12月29日的《租房合同》第九条载明，如需续租，乙方应提前三个月一次性将租金付给甲方，但原告没有支付租金，双方租赁关系于2020年1月24日到期；3、2018年12月29日的《租房合同》第七条载明“合同期为5年，租金5年不变直至2020年农历年底”的表述，是指租赁合同每年一签，租金不变到2020年农历年底，而不是租赁期限到2020年农历年底。从2014年开始，原、被告的租赁合同一年一签，但2020年因原告的原因而未能续签。“如果政府行为搬迁，合同自动失效，不赔偿任何费用，除配合政府搬迁要求后政府所补给的拆迁费用（扣除政府收取相关费用）”的表述，应理解为在租期内遇到拆迁的情况下，设备的搬迁费属于原告；4、《退租确认书》提到的未付房租费是指在2020年1月24日双方租赁期限已经到期，原告占用至2020年5月14日。租费属于普通人的说法，实际应该是房屋占用使用费。264116元是参照租房合同的租金标准按照天数计算所得；5.各项明细方面，首先装修补偿款，从拆迁办调取的资料上看不出如何计算，宿舍装修款方面，原告没有进行装修。装修都是被告装修的，拆迁部门是基于建筑面积给予的装修保底补偿。办公桌、电脑、仪器等这些可以搬动、移动的物品，是没有任何装修补偿的。同时，根据2018年12月29日的《租房合同》第九条约定，乙方（原告）租用厂房及办公装修无条件归甲方（被告）所有或恢复原状，因此案涉厂房因拆迁获得的装修款属于被告。设备设施类项目8587元，属于原告，被告没有异议。当初政府要求是3吨以上的设备才有搬迁费，原告将数据报给被告后，由被告整理前往政府办理，设备搬迁费当初说好是给原告的，但恒乔公司名下的电力电缆3575元，当初约定是不算在内的，无需支付。虽然恒乔公司与乔万尼公司之间确有关联，但是被告对原告仅凭一份说明就诉请领取恒乔公司的款项，提出异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的落款时间为2016年3月7日租房协议、2018年12月29日租房合同、2020年6月18日退租确认书、华舍街道小赭村城中村改造项目房屋拆迁安置补偿方案、滞纳金收取通知，被告提交的绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司房屋拆迁补偿协议、房屋腾空通知、2014年1月4日租房合同、付款协议、2015年2月12日租房合同、2016年4月1日租房合同、2016年12月9日租房合同、2018年1月10日租房合同以及原告向本院申请调查令取得的房屋测量图、非住宅房屋面积明细表、补偿表、会议纪要、绍兴华越资产评估事务所报告书、产权证，双方对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对原告提交的盖有绍兴恒乔纺织有限公司印章的证明，不符合证据的形式要件，被告亦提出异议，本院不予确认。对原告提交的照片，因原告未能说明照片形成的时间且不能达到原告的证明目的，被告亦提出异议，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年起，绍兴县庆荣针纺服饰有限公司与绍兴县乔万尼纺织有限公司开始建立租赁关系，合同一年一签，最后一份租房合同签订于2018年12月29日。2016年5月3日，绍兴县庆荣针纺服饰有限公司变更为绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司。2016年6月6日，绍兴县乔万尼纺织有限公司变更为绍兴乔万尼纺织有限公司。 2016年3月7日，原绍兴县庆荣针纺服饰有限公司与乔万尼公司签订《租房协议》一份，约定乔万尼公司租用庆荣公司2号楼3楼做办公用，共计2369平方米，租房单价为95元/平方米（365天），物业费按6元/平方米（365天），合同期为5年。同时原先一楼车间、二楼仓库也5年租金不变到2020年农历年底。租金每年年底提前一个月支付一年一付。如果政府行为搬迁，合同自动失效，不赔偿任何费用。 2016年4月1日、12月9日和2018年1月10日，庆荣公司与乔万尼公司分别签订租房合同，对租赁相关事宜等作了约定。 2018年4月4日，绍兴市柯桥区华舍街道办事处等单位在柯桥日报上刊登《房产拆迁公告》，对华舍街道小赭村相关区域进行征迁。 2018年12月29日，庆荣公司（甲方）与乔万尼公司（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方自愿将柯西工业园区绍兴柯桥庆荣针织服饰有限公司厂房2号楼1楼东半边共计1164平方米租给乙方做成品布仓库使用，将2号楼2楼共2369平方米租给乙方做针织车间使用，将2号楼3楼共2369平方米租给乙方做办公室使用，将食堂大楼三楼四楼，租给乙方做成食堂、宿舍使用，租期均为2019年2月5日起至2020年1月24日止。该合同第七条约定，租用收取方式为，合同期为5年，租金5年不变直至2020年农历年底，租金每年年底提前一个月支付，一年一付。如果政府行为搬迁，合同自动失效，不赔偿任何费用，除配合政府搬迁要求后政府所补给的拆迁费用（扣除政府收取相关费用）。第九条约定，租用期满，乙方有优先续租权，租金按市场行情价计算。如需续租，乙方应提前个月一次性将租金付给甲方；如不续租，双方必须提前三个月通知对方。乙方租用厂房及办公装修无条件归甲方所有或恢复原状。合同终止后，乙方应如期搬迁，否则由此造成切损失和后果，都由乙方承担(包括甲方搬移及库存费用)。 2019年11月15日，绍兴市柯桥区华舍街道办事处等单位颁布《华舍街道小赭村城中村改造项目房屋拆迁安置补偿方案》，方案中对非住宅房屋的补偿和奖励标准及各类补助为：1.停产停业损失补助：商业性质房屋按合法面积100元/平方米结算，其他性质房屋按合同面积70元/平方米结算。2.临时安置补助费：商业性质房屋按合法面积200元/平方米结算，其他性质房屋按合同面积125元/平方米结算。3.搬迁费：按被拆房屋合法面积30元/平方米结算，其他重型设备按相关规定执行。4.提前搬迁奖励：在规定时间内签订房屋拆迁补偿并腾空搬迁验收合格的，按合法面积奖励30元/平方米结算。5.装修补偿：商业、办公用房（含工业厂房中的实际办公用房）不选择评估的，按照合法面积重置价的35%标准补偿，不低于200元/平方；仓储、工业房屋不选择评估的，按合法面积重置价的10%标准补偿，不低于50元/平方。因征迁需要，绍兴市柯桥区华舍街道办事处委托绍兴华越资产评估事务所对庆荣公司及租户所拥有的设备设施类资产拆迁补偿价值进行评估，设备设施类资产拆迁补偿评估明细表显示，乔万尼公司名下的设备设施为监控系统24头1套和实验设备1套，拆迁补偿评估值合计8587元。 2020年5月7日，绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司（甲方）、绍兴市柯桥区华舍街道办事处（受托方）、庆荣公司（乙方）签订《绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司房屋拆迁补偿协议》，乙方可取得各类拆迁补偿款、奖励款等合计145549804元。 2020年5月8日，绍兴市柯桥区华舍街道房屋征收办公室向庆荣公司下发了《房屋腾空通知》，要求庆荣公司于2020年6月30日前腾空相关房屋。 2020年6月16日，庆荣公司向乔万尼公司发送《滞纳金收取通知书》，载明根据贵公司与我司签订的房屋租赁合同第八条中第4点规定，如房租拖欠不付，我司有权增收未付款金额千分之五的滞纳金，贵公司现有264116元未付，2020年1月25日-2020年6月16日已逾期144天，滞纳金190163。滞纳金190163元+房租款264116元=合计金额454279元，望贵公司配合支付。 2020年6月18日，庆荣公司（甲方，出租方）向乔万尼公司（乙方，承租方）出具《退租确认书》，该退租确认书载明，乙方（乔万尼）于2020年5月14日在合同租赁内车间厂房(2号楼3楼、2号楼2楼、2号楼1楼东半边、食堂3楼4楼宿舍)退还给甲方，并且通过甲方验收合格。备注：贵公司2020年1月25日-2020年5月14日租用内未付房租费264116元。 本院认为,本案的争议焦点为：一是原、被告于案涉厂房拆迁时是否存在租赁关系；二是原告所诉请的各项补偿是否存在法律依据。 关于原、被告于案涉厂房拆迁时是否存在租赁关系的问题。原告认为，根据2016年3月7日双方签订了租房协议，约定合同期为5年以及2018年12月29日的租房合同，原、被告之间的租赁关系应至2020年农历年底即2021年2月11日。根据2020年6月16日《滞纳金收取通知》、2020年6月18日《退租确认书》的内容来看，原告将租赁物退还给被告的日期即2020年5月14日仍在合同租赁内，被告亦向原告收取至2020年5月14日的租金和滞纳金。因此，原、被告的租赁期间是至2021年2月11日，案涉厂房被政府拆迁时，原、被告之间存在租赁关系。 被告认为，双方均在每一份租房合同中约定了具体的租赁期限起止时间，最后一份租房合同所约定的租赁关系于2020年1月24日到期，案涉厂房拆迁时，原、被告没有租赁关系，原告属于非法占有。《滞纳金收取通知》和《退租确认书》涉及的租金属于被告法律意识欠缺而表达错误，应为占有使用费。同时，租房合同第七条约定“合同期为5年，租金5年不变直至2020年农历年底”是指租金5年不变，而非是合同直至2020年农历年底。 本院认为，原、被告双方于案涉厂房拆迁时存在租赁关系， 理由如下。首先，2018年12月29日签署的租房合同第七条“合同期为5年，租金5年不变直至2020年农历年底”之约定，租金的存在应基于租赁关系存在为前提，故根据上述条款结合2016年3月7日租房合同、2016年之后签订的租房合同第七条可以认定双方约定的租赁期限终止时间为2021年2月11日（2020年农历年底）。但2018年12月29日签署的租房合同第一、二、三、四条款中又约定了双方租赁期限为自2019年2月5日起至2020年1月24日止。因此，从2018年12月29日签署的租房合同整体看，当事人对租赁期限约定不明确。根据我国合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”之规定，双方自2019年2月5日起建立不定期租赁关系。其次，从意思表示的角度看，在庭审中，原告明确表示在2020年1月24日之后仍然愿意向被告承租案涉厂房，被告亦明确表示在2020年1月24日之后仍然愿意出租案涉厂房于原告，双方仅为互指因对方原因而未签订新的租房合同；最后，从《退租确认书》的形式上看，该确认书的抬头名称为“退租”，当事双方即原、被告为出租方和承租方，出租方即被告通过退租确认书的方式，行使不定期租赁合同关系的任意解除权。从《退租确认书》和《滞纳金收取通知》的内容上看，原告系于2020年5月14日在合同租赁内将案涉租赁物退还给被告，且在退租确认书备注所载“2020年1月25日至2020年5月14日租用内未付房租费用为264116元”亦表明，被告在上述期间仍然在向原告收取租金，因此2020年5月14日双方之间存在租赁关系，而被告的拆迁协议签订于2020年5月7日。综上，原、被告自2019年2月5日起建立不定期租赁关系，于2020年6月18日通过《退租确认书》的形式解除上述不定期租赁关系，原、被告于案涉厂房拆迁时存在租赁关系。对于被告辩称案涉厂房拆迁时已无租赁关系以及租金表述错误实为占有使用费，与其出具的《滞纳金收取通知》、《退租确认书》以及本院查明的事实不符，被告又未能提供相应的证据予以证明，本院不予支持。 本院认为，本案系一起因涉案租赁物被政府依法拆迁后，租赁双方对承租人应享有的相关拆迁利益意见不一而引发的纠纷。对于该厂房被拆迁后承租人即原告应得的拆迁利益以及相关损失的补偿，本院结合原告诉求以及本案事实分述如下。 1.搬迁费177060元（30元/平方×5902平方），该项费用即《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》[绍兴市柯桥区人民政府专题会议纪要(2015)30号]中对应的搬迁费，具体按被拆房屋合法面积30元/平方米结算，不计入其他重型设备搬迁费。案涉厂房由原告租赁使用，但双方在租赁合同中对该笔费用归哪方享有未作出明确约定。因被告在庭审中明确该项搬迁费愿意给予原告，本院予以尊重，故原告应享有搬迁费177060元； 2.停产停业损失补助费413140元（70元/平方×5902平方）。 该项费用即《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》[绍兴市柯桥区人民政府专题会议纪要(2015)30号]中对应的停产停业损失补助。该项费用系拆迁人按拆除房屋建筑面积给予被拆迁人的停业停产损失。因案涉租赁厂房在拆迁以前已由被告出租给原告作为生产用房，故该笔费用应归原告享有为宜； 3.临时安置费。该项费用即《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》[绍兴市柯桥区人民政府专题会议纪要(2015)30号]中对应的临时安置费。根据上述文件精神，该费用是基于拆除房屋建设面积计算，补助标准为每平方米125元，系基于房屋产权给予的补偿。被告作为产权所有人，其所有的厂房被拆除需要重新安置是不争的事实，故该笔费用应归被拆迁人即被告享有，原告请求享有该费用737750元（125元/平方×5902平方），理据不足，本院不予支持； 4.提前搬迁奖88530元（30元/平方×5902平方×50%）。该项费用即《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》[绍兴市柯桥区人民政府专题会议纪要(2015)30号]中对应的提前搬迁奖励。根据上述文件精神，被拆迁人在规定时间内签订房屋拆迁补偿协议并腾空搬迁验收合格的，按被拆迁物建筑面积计算，每平方米奖励30元。应当看到，提前搬迁的实现，需要原、被告双方的共同配合。对于该笔费用的取得，原、被告均有贡献，为平衡双方利益，故本院认定由原、被告各分享50%计88530元为宜，故原告享有提前搬迁奖88530元； 5.厂房、宿舍装修款。该项费用即《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》[绍兴市柯桥区人民政府专题会议纪要(2015)30号]中对应的装修补偿。根据上述文件精神，装修补偿系以合法面积房屋的重置价为基数，系以合法产权为前提。被告作为产权所有人，其所有的厂房被拆除需要重置是不争的事实。因此，根据文件精神，装修款原则上应属于产权所有人即被告。本案中，原告诉请要求取得装修款，一方面未能向本院提交装修涉及的材料、物品等票据以及其他证据予以证明，另一方面根据双方的租房合同约定，原告租用厂房及办公装修无条件归于被告所有或恢复原状。因此，该笔费用应归被拆迁人即被告享有，原告请求享有该费用，理据不足，本院不予支持； 6.设备设施类补偿8587元。根据绍兴华越资产评估事务所设备设施类资产拆迁补偿评估明细表，乔万尼公司名下的设备设施为监控系统24头1套和实验设备1套，拆迁补偿评估值合计8587元，该款项应属于原告。至于原告依据绍兴柯桥恒乔纺织有限公司出具的证明，要求绍兴柯桥恒乔纺织有限公司的拆迁权益由原告享有的诉请，本院认为，该证明所涉及的绍兴柯桥恒乔纺织有限公司未有出庭说明情况，不符合证据形式要件，且被告亦提出异议，本院不予认可。因此，原告请求享有绍兴柯桥恒乔纺织有限公司名下的设备设施类补偿，理据不足，本院不予支持。 综上，被告应给付原告的各项补助费合计687317元，原告的其他不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司应支付给原告绍兴乔万尼纺织有限公司各类拆迁补偿等合计687317元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告绍兴乔万尼纺织有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26067元，由原告绍兴乔万尼纺织有限公司承担18628元，由被告绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司承担7439元，限被告绍兴柯桥庆荣针纺服饰有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  徐少华 人民陪审员  盛红伟 人民陪审员  沈光林 二〇二一年二月一日 书 记 员  骆俊斌 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 8