广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终23692号上诉人（原审原告、反诉被告）：缪启彪，男，汉族，1962年7月4日出生，身份证住址深圳市大鹏新区。委托诉讼代理人：廖立人，广东海瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗美卿，广东海瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈健如，男，1980年8月15日出生，香港特别行政区居民。上诉人缪启彪、上诉人陈健如因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初10223号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。上诉人缪启彪上诉请求：1.撤销（2019）粤0307民初10223号民事裁定书；2.指令龙岗区人民法院对本案进行审理。事实与理由：1.陈健如拖欠缪启彪租金，说明缪启彪与本案有直接利害关系；2.陈健如主体明确；3.缪启彪一审所列诉讼请求具体明确，并在起诉状中详陈了事实与理由，亦提供了相应证据予以佐证；4.本案争议属房屋租赁合同纠纷，房屋租赁纠纷属人民法院受理民事诉讼的范围，房屋租赁纠纷应由不动产所在地人民法院管辖，涉案场所所在地在龙岗，依法应由龙岗区人民法院管辖。因此，缪启彪在一审的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。原审裁定驳回缪启彪的起诉，属适用法律错误。上诉人陈健如上诉请求：1.撤销（2019）粤0307民初10223号民事裁定；2.指令深圳市龙岗区人民法院对本案进行审理。事实和理由：2019年4月29日南澳办事处农林水务管理中心，向万绿农庄（东山）发出《通知函》，2019年5月9日大鹏新区国有储备土地监管中心发出《关于清理国有储备土地的公告》，均告知陈健如其所租的农庄是未经城乡规划行政主管部门批准，未办理相关的土地使用审批手续，私自在国有储备土地搭建的，要求陈健如限期自行拆除其地上附着物。原审法院也已认定案涉农庄未取得相关产权证明，无建设规划用地许可证、建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。综上，案涉租赁合同已无继续履行之可能。虽然搬迁补助费、临时安置费、停产停业补助费等具体赔偿数额还未确定，但是缪启彪收取的押金3万元是确定的，应当立即返还。缪启彪向原审法院起诉请求：1.判令双方当事人于2015年1月1日签订的协议书解除。2.判令陈健如向缪启彪支付租金199500元人民币(租金暂计到2019年3月份，租金按照协议书租金计算)及陈健如向缪启彪支付搬离日租金。3.陈健如于判决书生效之日起15天内返还并搬离涉案场所。4.本案诉讼费由陈健如承担。陈健如向原审法院反诉请求：1.判令双方签订的《协议书》无效；2.缪启彪立即向陈健如返还押金人民币3万元；3.缪启彪立即向陈健如支付因其过错导致陈健如的经济损失合计人民币3万元；4.缪启彪立即向陈健如支付拆迁补助费、临时安置费、停产停业补助费（暂定10万元）；5.本诉及反诉的诉讼费均由缪启彪承担。原审法院查明，缪启彪（甲方）与陈健如（乙方）于2015年1月1日签订了一份《协议书》，约定缪启彪将位于深圳市的经营场所，面积约1200平方米租给乙方经营，期限从2015年1月1日至2020年12月30日，甲方收取乙方押金3万元。第一周年和第二周年租金为每月7000元；第三周年至第六周年为每月8500元；租金按月支付，每月5日前乙方向甲方支付当月租金，若乙方连续超过三个月未交租金，则视为乙方放弃本农庄经营权，甲方有权收回经营权，对乙方所有的动产、不动产不作任何补偿，押金不退回，并追讨相应的法律责任。合同第四条还约定，在合同期内，甲方不得以任何理由终止乙方承包权（政府或国家行为除外，即清理违章建筑或其他政府行为，则本合同自然终止，甲乙双方都不追讨相互的法律责任），否则视为违约，违约的后果由甲方承担。在合同期限内如遇国家或政府部门征收、搬迁，所补偿及搬迁费，甲乙双方按6:4分成。合同到期后，乙方所搭建的不动产归甲方所有，甲方不作补偿。合同还约定了其他事项。合同签订后，缪启彪将农庄交由陈健如经营。庭审中，陈健如提交证据证实其于2017年4月7日至2018年12月7日间共向缪启彪支付租金222600元，不拖欠缪启彪租金，缪启彪当庭予以确认。另查，2019年4月29日，南澳办事处农林水务管理中心向万绿农庄（东山）发出《通知函》，载明：“你方占有使用的编号为NACB-001地块的土地性质为国有土地，你方未经城乡规划行政主管部门批准，未办理相关的土地使用审批手续，擅自在上述国有土地建设农庄的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《中华人民共和国土地管理法》等有关法律规定，现敦促你方在2019年5月29日前自行拆除。逾期不拆除的将移交行政执法，依法查处。”2019年5月9日，大鹏新区国有储备土地监管中心发出《关于清理国有储备土地的公告》载明：“此地块属于国有储备土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第43条、第76条的规定，现要求占用主体停止违法占用国有储备土地的行为，自行清理占用国有储备土地地上附着物并恢复土地原状。如地上附着物存在征转补偿问题，请于2019年5月31日前联系所在辖区办事处城市更新和土地房屋征收事务中心，其余未能自行清退占用国有储备土地的，我单位将依法依规开展相关清理行动。同时我单位将根据《中华人民共和国土地管理法》第43条、第76条的规定，对拒不退还国有储备土地的行为进行处理；将依照市委市政府的扫黑除恶的要求对整治过程中发现有涉黑、涉恶、涉乱线索进行报告；按照《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2000〕14号）对整治过程中发现破坏土地资源犯罪活动的行为依法进行处理。”再查，陈健如在经营过程中更改原聚贤农庄为万绿农庄。又查，2002年4月1日，缪启彪与案外人黄伟雄（乙方）与南澳镇东农村东山经济合作社（甲方）签订了一份土地承包合同，约定甲方提供29.861亩土地给乙方承包种植花木场，从2002年4月1日至2032年4月1日。在租用期间，如遇国家征用的补偿的青苗费百分之百给乙方所有。2006年4月19日，深圳市龙岗区城市化土地转制工作领导小组办公室作出（2006）079号《关于花木场问题的处理通知》，载明按照区政府三届六十九次会议精神，同意仅对近期内开发建设的花木场进行搬迁补偿；对其他花木场，先进行转地，不予搬迁补偿，由业主与管理部门按有关规定重新签订租地协议。2006年4月10日，深圳市龙岗区城市化转地领导小组作出《关于南澳街道办事处补偿方案的批复》（〔2006〕K417号），载明：“南澳街道办：你办《关于深圳市龙岗区南澳街道东山地域城市化转地补偿方案的请示》（南澳转补0113）及其资料收悉。经研究，现批复如下……以上补偿费未涉及花木场搬迁事宜。”庭审中，缪启彪承认其在涉案地块上建设的聚贤农庄未取得建设规划许可证、建设工程许可证，也无房屋产权证明。原审法院认为，缪启彪将位于深圳市经营场所，面积约1200平方米出租给陈健如经营。该场所未取得相关产权证明，无建设规划用地许可证、建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。缪启彪起诉请求陈健如支付2017年起拖欠的租金199500元，庭审中陈健如已举证证明其已支付完毕该期间的相应费用，不存在拖欠。鉴于涉案地块上的建筑物政府部门拟进行拆除，由此将造成双方当事人的损失现无法确定，故对于陈健如反诉请求要求缪启彪赔偿的损失亦无法确定。双方当事人的损失须在行政机关对涉案建筑物进行处置之后，才能确定。故对双方当事人的诉讼请求均依法不做处理，待行政机关处理后，相应损失确定后，双方当事人对其权利再另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：一、驳回缪启彪的起诉；二、驳回陈健如的反诉。本诉案件受理费人民币4290元（缪启彪已预交），退回缪启彪；反诉案件受理费1750元（陈健如未预交），无需补交。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，缪启彪提出的本诉和陈健如提出的反诉均符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的一审民事诉讼案件起诉条件，原审法院应进行审理。涉案地块是否拆迁不妨碍法院对本案进行实体审理，原审法院可以依据现有事实对双方当事人的损失进行认定。之后如果发生新的事实导致当事人损失扩大的，当事人可以另行起诉。原审法院驳回当事人起诉，适用法律有误，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初10223民事裁定；二、本案指令广东省深圳市龙岗区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二一年二月七日书记员 常金勇（兼）附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。