山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2018）晋1102民初980号原告：吕×。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：韩亮山西和胜律师事务所律师。被告：吕梁金泽房地产开发有限公司。法定代表人：李在田该公司总经理。原告吕×与被告吕梁金泽房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，因无法找到被告，本院于2017年11月17日作出（2017）晋1102民初1524号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉，原告不服提起上诉，吕梁市中级人民法院于2018年2月7日作出（2018）晋11民终299号民事裁定书，裁定撤销吕梁市离石区人民法院（2017）晋1102民初1524号民事裁定书，指令吕梁市离石区人民法院对本案进行审理。本院于2018年4月24日立案，根据原告的申请委托山西金吉斯地理信息科技有限公司对合同修建楼进行了测绘，委托山西文国华苑资产评估有限公司对部分房产进行了评估，依法组成合议庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，庭后被告提交了答辩状和部分证据。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、依法判令被告立即办理竣工验收手续后依法交付竣工资料，完善建筑物交付使用手续；2、依法判令被告继续履行合同，由原告按照住宅市场价回购地下一层商铺；3、依法判令被告继续履行合同，交付剩余1801.3005平米建筑及附属建筑；若无法继续履行，则赔偿原告720万元经济损失；4、依法判令被告继续履行合同依约交付配套附属建筑；5、依法判令被告赔偿原告因违约未修建多功能训练馆给原告造成的经济损失600万元；6、依法判令被告按合同约定支付原告装修款1000万元及逾期支付的违约金；7、依法判令被告补偿在项目规划变更后，新增建筑面积中应给原告分得的建筑面积。事实与理由：一、原、被告双方合作开发的经过2006年7月22日吕梁市政府召开了第二十四次政府常务会议，批准了原告进行市场运作以开发的形式兴建综合教学大楼的方案。2006年8月13日，原告发出中标通知书，选择被告作为投资商。2006年8月13日，原、被告（原告甲方、被告乙方）双方签订《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》。二、被告违约情况及赔偿计算。在原、被告双方签订《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》后，被告未能按照与原告的约定履行合同义务。其中：l、今音大厦至今不具备交付条件构成违约。今音大厦因未通过消防设计审核和消防验收，未通过竣工验收，至今不符合交付条件。但体校因拆迁无处开展教学工作，不得不搬进去开展教学。但离石区消防大队因安全隐患多次通知我校撤离。我校十分无奈，请求贵院判令被告立即即完善消防设施，立即完成竣工验收，以确保我校的教学秩序和全体师生的人身安全。2、将地下一层商铺转卖第三人构成违约。根据合同第六条第1项约定，“地下一层商铺，由甲方按住宅市场价回购”，但被告却将地下一层商铺面向社会销售构成严重违约，并引发严重上访问题。故请求贵院判令被告继续履行合同，由原告以住宅市场价回购地下一层商铺。3、交付建筑主体面积不足构成违约。根据合同第二条第3项约定，“地上3-6层外加一层门厅，东南角1-6层大厅为原告部分，建筑面积为8594.8平米”，但被告至今交付的面积仅有6793.4995平米，尚有1801.3005平米未交付。故请求贵院判令被告继续履行合同，交付剩余面积。若合同无法继续履行，则判令被告支付原告经济损失720万元（每平米暂按4000元计）。4、未能交付附属配套建筑构成违约根据合同第六条第2项约定，“地上3-6层，外加一层门厅、门房、医务室、接待室、二层前厅、六间办公室归甲方所有”，但在实际交付过程中，一层门房、医务室、接待室、二层前厅、六间办公室均未向原告交付，一层门厅仅仅交付一半。请求贵院判令被告履行合同，向原告交付以上附属建筑。5、未按照合同约定修建多功能训练馆构成违约。根据合同第六条第3项约定：乙方另行出资给甲方在原灯光球场（拆除北看台）修建一座建筑面积3972平米的多功能训练馆，投资净额按设计要求确定。另合同第四条约定，600万元为训练馆估算。被告未能按照合同修建训练馆，应赔偿原告600万元建造费用。6、未支付原告装修款构成违约。合同第五条约定：本合同生效之日起，乙方抓紧时间办理建筑审批手续，办理完工程开工许可证之时乙方应先行支付1000万元作为履约保证金……在建筑主体完工后，保证金开始用于甲方的内装潢，由甲方监管。被告未能按照合同约定将保证金用于装修，也未能按照双方的约定标准装修。请求判令被告将1000万元支付原告自行装修。7、规划调整后的新增面积未按规定给原告切分构成违约。合同约定双方互惠互利，规划调整前面积分配比例为原告享有总建筑面积22%的产权。在今音大厦规划调整后，总建筑面积调增12791.54平米。按照原告享有的产权比例，原告应新增分割面积2814.14平米。但被告不仅未给原告分割新增面积，原约定分取的面积也未足额交付。请求贵院判令向原告分割新增面积。综上事实，原告认为，被告违约事实清楚，给原告造成巨大的经济损失，被告经原告多次催告仍然不按照合同履行义务或承担相应的违约责任。庭审中原告将诉讼请求3变更为交付剩余面积1274.02平米（7674696.48元）；变更第七项为：新增面积3710.9平米(2235.45万元)。起诉状第三页3、变更交付面积为7320.78平米，尚有1274.02平米未交付。变更经济损失为7674696.48元，（每平米按6024元计算）。最后一页7.变更建筑总面积调增为16866.77平米，原告应新增分割面积3710.7平米。被告辩称，一、大楼的主体责任单位是原告，并且工程是在原告的领导下完成并交付使用的。合同的第一条总则规定：吕梁市政府2006年7月22日召开第二十四次政府常务会议，批准吕梁体校进行市场运作以开发的形式兴建综合新学大楼。合同第七条：甲方的权利和义务：1、提供综合教学大楼及多功能训练馆的用地，提供建设设计要求。2、对综合大楼及多功能训练馆的建设工程技术要求和质量进行全程监管。合同第九条：其他条款2、本工程设计单位由甲乙双方共同商守后进行选择，本工程监理单位由甲方聘请。领导权、监督权和变更权均为学校掌管，被告除投资和工程质量外无任何责任！二、《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》所依据的初设方案未通过城建规划。合同的面积约定是以初设方案拟定的。被告中标后报建时，此初设方案不符合城市规划未通过。重新规划变更后双方的面积都受到影响。另初设方案中教室面积不达国家标准，原告提出对局部设计进行变更。经双方协商，变更一、学校部分整体上移一层。由于上移超出六层，设计增加电梯一部。变更二、为了增加教室面积，学校部分东西两边增加阳台解决了教室面积不达标的问题。（有双方签定的变更意见书为证）。根据合同第九条5、因城市规划或国家政策变化导致合同不能履行时，双方的损失自负，互不承担责任。按原告的意见和城建规划变更，既定事实无法推翻。被告概不负责！三、给原告返还的面积是以拆l返3测算的。与楼层高低无任何关系。合同第九条8、由于大楼产生的债权债务由乙方承担和享有。足以证明除大楼4至7层的8000平米，训练馆4000平米以外的建筑物属市场运作部分，债权债务均由被告负责和享有，与学校无关。至于由24层变为29层是原告同意、城建规划既定事实不容改变！四、依据吕梁市房地产管理局的规定，原告按2009年吕梁市房地产测绘评估中心的《房产测绘成果报告书》完成产权面积核实。原告依据上述报告书计算4至7层的面积超过8000平米，所以给被告的贷款银行出具了《承诺书》。其中：-、按合同规定4-7层(8002平米)属我校所有，其余部分均由吕梁金泽房地产开发有限公司销售和处置，我校概不干涉。原告现在又拿一份不符合吕梁市房地产管理局规定测绘单位的测绘报告否定符合规定的测绘报告，岂有此理！五、综合训练馆的施工图纸于2007年完成，修建准备就绪原告一直未交付训练馆的建馆用地。在未告知被告的情况下由政府将作为修训练馆的土地规划了幼儿园。依据合同第九条5、因城市规划或国家政策变化导致合同不能履行时，双方的损失自负，互不承担责任。六、合同明确1000万是保证金而不是装修费。合同第五条规定，本合同生效之日起，乙方抓紧时间办理有关建筑审批手续，办完工程开工许可证之时乙方应先行支付1000万元作为履约保证金。由于原告一直未交付训练馆的建设用地，导致不能办理建设规划手续和施工许可证，所以被告未交纳保证金，责任在原告。被告己于2012年将原告的4至7层装修就绪并入住。现又无理地将保证金视为装修费索要不值一驳。七、地下负一层有原告会议记要证明放弃回购。合同第六条1、规定：其中地下一层的商铺甲方按住宅价格购回；局校干部、职工购买住宅给予优惠l0%。关于回购商铺一事，原告放弃回购，有校长办公会议记要为证。八、延期交付是原告原因造成的。由于原告大楼的施工地址特殊难度大和体育局的无理干扰使大楼延期竣工达二年以上。被告本应根据合同第十条2、由甲方的原因导致持续停工30日以上，乙方有权向甲方提出停工损失索赔。我公司念体校财力有限放弃索赔。（见延期竣工证明）没想到现任校长确反咬一口。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了证据：1．《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》复印件；2.建设用地规划许可证复印件；3.建设工程规划许可证复印件；4.建筑工程施工许可证复印件；5.商品房预售许可证复印件；6.吕梁市住房保障和城乡建设局关于上访反映今音大厦有关事宜的报告；7.离石区公安局消防大队关于做好吕梁市体育运动消防安全管理的函；8.采暖用户入网（增容）批准卡。被告向本院提交了证据：《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》复印件一份、承诺书一份、体校会议记录复印件一份、变更意见书一份、吕梁市房地产测绘评估中心测绘表复印件一份、证明一份、训练馆的手续复印件。通过质证，原告除对《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》无异议外，对其他证据均有异议。经审查，原告提交的证据客观真实，本院予以确认。被告提交的《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》、变更意见书，客观真实本院予以确认；被告提交的承诺书、体校会议记录均不能直接证明原、被告之间对合同内容进行了变更，且两份证据承诺在前，放弃在后；被告提交的吕梁市房地产测绘评估中心测绘表无法证明与实际修建的一致，证明人没有出庭作证，训练馆手续均不能达到证明目的。本院根据双方当事人的陈述、确认的证据，认定事实如下：吕梁政府于2006年7月22日召开了第二十四次政府常务会议，批准了吕梁市体校进行市场运作以开发的形式兴建综合教学大楼的方案。经过招投标，原、被告于2006年8月13日签订《修建吕梁市体校综合教学大楼合同》。合同约定：1、工程名称：吕梁市体校综合教学大楼（又名：暂定为今音大厦）；2、工程地址：吕梁市××校址；3、工程内容及建设规模：新建的综合教学大楼主要具备学校办公、教学、学生宿舍、餐厅、商务和住宅等综合功能。建筑占地面积为1836平方米，主楼高24层（不包括地下2层）拟占地1296平方米，配楼高6层，拟占地540平方米。其中，①地下2层为停车场，建筑面积为1836平方米。②地下1层和地上1-2层为商铺，建筑面积为4583.6平方米。③地上3-6层外加一层门厅，东南角1-6层大厅为体校部分，建筑面积为8594.8平方米。④7-24层为住宅，建筑面积为23976平方米。合计建筑面积为38990.4平方米。4、工程范围：土建、综合、排水、电气安装等包括附属工程在内的全部工程。同时合同还约定了建设期限、工程价款及其承担、产权分配、权利义务、违约责任等。原告使用房屋于2012年9月交付。双方是否办理交付手续无证据证明。合同第六条第1项约定，“地下一层商铺，由甲方按住宅市场价回购”。事实上，被告已向他出售，部分购买人向本院提起诉讼，本院已判决商铺归购买人所有。原、被告双方均未提交变更协议。合同第二条第3项约定，“地上3-6层外加一层门厅，东南角1-6层大厅为原告部分，建筑面积为8594.8平米”；合同第六条产权分配第2项约定：地上3-6层、外加一层门厅、门房、医务室、接待室；二层前厅、6间办公室归甲方所有（详情见山西省建筑设计研究院初设方案）。被告实际交付4-7层、门厅交付部分（另修建了房屋两间由被告使用）门房、医务室、接待室，二层前厅、6间办公室未修建交付，二层修建为商场。东南角1-6层大厅与体校不通。根据原告的申请本院委托山西金吉斯地理信息科技有限公司测绘，体校使用面积：一至三层学校面积为267.8平方米，四至六层学校面积为4972.83平方米（套内面积+分摊面积），七层面积为2080.15平方米（套内面积+分摊面积）。共计7320.78平方米。根据委托测绘，实际使用面积共计7320.78平方米。少交付1274.02平方米，评估价为7674696.48元（每平方米6024元）。2006年9月28日签订的《市体校综合教学大楼体校部分局部设计变更意见书》：为了更好地发挥学校的功能和市场的效益，以及方便学校的办公和教学在不减少学校整体使用面积的基础上变更如下：一、学校占用的四层整体上移一层，由于楼层比原定提高了一层，故给体校单独安装一部电梯，方便学校的办公和教学。二、为了保证学生住宿的方便和增加教室的面积，综合楼东西两边分别增加阳台，增加面积为：西边：72米×2.1米=151.2平方米；东边：72米×1.8米=129.6平方米；合计面积为280.8平方米。三、减去原定学校占用的二到三层南边单面建筑面积为：23.5米×5米×2=235平方米。通过变更学校实际占用面积比原设计方案多出45.8平方米。合同第四条：工程价款约定：依据山西国阳投资咨询有限责任公司对综合教学楼的投资骇算，工程价款为：7613万元。（其中有600万为修建训练馆的估算）；合同第六条产权分配3特别约定，乙方另行出资给甲方在原灯光球场（拆除北看台）修建一座建筑面积为3972平方米的多功能训练馆，投资金额按设计要求确定。该场地于2012年修建幼儿园，多功能训练馆未修建是事实。合同第五条工程价款的承担：工程价款由乙方全部投资，实际建筑成本高于或低于该预算数额的部分由乙方自行承担和享有。本合同生效之日起，乙方抓紧时间办理有关建筑审批手续，办理完工程开工许可证之时乙方应先行支付1000万元作为履约保证金，保证金存入甲、乙双方共同指定银行，开设保证金专户，甲、乙双方共同与银行签定动用该保证金的协议，任何一方无权私自动用该保证金。在建筑主体完工后，保证金开始用于甲方的内装潢，由甲方监管。本工程开工前，乙方应将工程总造价款的25%存入银行（包括工程队有书面承诺的抵垫款数），设立专户由乙方根据工程进度予以支付。但应由甲方监管，不经甲方同意不得挪作他用。该保证金未交付，原告使用房屋被告已装修。该楼实际修建地上30层。本院认为，原、被告签订的《修建吕梁市体校综合教学大楼合同书》是经吕梁市政府政府常务会议研究批准后签订的，是双方当事人的真实意思表示，双方约定严格按照合同约定履行义务。原告请求被告立即办理竣工验收手续后依法交付竣工资料，完善建筑物交付使用手续。应当由相关部门处理，不属于人民法院管辖，该诉讼请求本院不予支持；原告请求判令被告继续履行合同，由原告按照住宅市场价回购地下一层商铺。因被告已向他人出售，部分购买人向本院提起诉讼，本院已判决商铺归购买人所有，该约定被告无法履行，虽然被告提交了体校会议记录，但不能体现双方对合同约定进行了变更，因地下一层为商铺，约定按住宅市场价回购，市场价商铺与住宅价格有差异，被告不能给付原告，应当适当补偿原告经济损失，即本院酌情考虑30万元；根据合同约定被告应当向原告交付8594.8平方米，实际被告向原告交付7320.78平方米，剩余1274.02平方米未交付；被告应当赔偿原告7674696.48元（每平方米6024元计算）经济损失；原、被告合同约定修建多功能训练馆，至今没有修建，该投资被告没有支出，应当赔偿原告；原告请求被告按合同约定支付原告装修款1000万元及逾期支付的违约金，该保证金当时没有交纳，根据合同约定最后该保证金用于装潢原告使用的房屋，现原告使用房屋被告已装修完毕，该请求不予支持；原告请求判令被告补偿在项目规划变更后，新增建筑面积中应给原告分得的建筑面积，双方未提交对该部分房屋的处理证据，应当由双方另行处理。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告赔偿原告不能回购地下一层商铺的损失30万元；二、被告在本判决书生效后生三十日内赔偿原告未交付的门房、医务室、接待室等经济损失共计7674696.48元；三、被告赔偿原告未修建训练馆的损失600万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上款项在本判决书生效后30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157800元，由被告负担105648元，其余由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长 薛雨忠人民陪审员 李吉玉人民陪审员 杨日胜二〇二一年二月二十日书记员 霍丽娟