福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初12776号 原告：黄霜枝，女，1943年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：杨淑美，女，1944年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：吴哲伟，男，1974年10月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：林岫峰，福建邦司律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：郑玥，福建邦司律师事务所律师。 原告：吴韶蓉，女，1966年1月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：苏晓辉，男，1978年6月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘清鑫，福建倍铭律师事务所律师。 原告黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉与被告苏晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄霜枝、杨淑美、吴哲伟的共同委托诉讼代理人林岫峰、原告吴韶蓉，被告苏晓辉及其委托诉讼代理人刘清鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉向本院提出诉讼请求：1.确认黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉与苏晓辉签订的《店面租赁合同》于2020年5月14日解除；2.苏晓辉以38000元／月的标准向黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉支付自2020年4月29起至2020年7月14日期间店面的占有使用费或租金共计97533元。事实和理由：2017年4月18日，黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉（甲方）与苏晓辉（乙方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市××路××号店面即案涉店面出租给乙方，自2017年4月28日至2020年4月28日每月租金为32000元，自2020年4月28日起至2021年4月28日每月租金为34560元，付款方式为每三个月一次性支付96000元，每次（每季）付款，乙方应提前十天付清；乙方如未按合同约定期限支付租金，甲方有权提前解除合同，收回房屋，对乙方装修不予任何补偿，并有权追回未付租金；租赁期满，乙方应按时将房屋归还，若乙方未按时交还租赁房屋的，甲方有权追索占用期间的水电费、通讯费、物业管理费、房屋租赁税等费用，并有权按租金标准收取房屋占用费。2020年5月10日，黄霜枝通过短信向苏晓辉催告，要求苏晓辉于2020年5月11日之前支付拖欠的租金，否则黄霜枝将解除《店面租赁合同》，并要求苏晓辉立即向黄霜枝交还店面。2020年5月13日，黄霜枝、杨淑美向苏晓辉发送律师函，通知苏晓辉解除双方签订的《店面租赁合同》，要求苏晓辉立即向黄霜枝、杨淑美交还店面、支付拖欠的租金和房屋占用费。律师函分别邮寄至苏晓辉位于福建省厦门市思明区××路××号和福建省华安县××镇××村的地址。两份快递寄出后，经快递员电话联系苏晓辉后，两份快递分别于5月14日和5月15日被拒收。2020年5月14日，黄霜枝通过短信向苏晓辉发出通知，要求解除双方签订的《店面租赁合同》，并要求苏晓辉立即交还店面、支付拖欠的租金和房屋占用费。自2017年9月起双方口头约定租金按每月38000元的标准支付，之前按照原合同约定的每月32000元的标准支付，苏晓辉于2020年7月14日将案涉店面交接给四原告。 苏晓辉辩称，1.案涉租赁合同解除后，苏晓辉不能及时归还房屋是案涉店面共有人之一吴韵璇与李娜恶意串通导致，因此四原告要求苏晓辉支付2020年4月28日之后的占用费没有依据。2.苏晓辉已支付的保证金38000元应予以退还。3.法院在另案中已经减免了李娜疫情期间的房租，因此四原告也应退还苏晓辉疫情期间的房租。4.如果法院认定苏晓辉应支付2020年4月28日至2020年7月14日的占用费或租金，则四原告应退还苏晓辉的疫情期间减免的租金及保证金应在本案予以抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月18日，黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉（出租方、甲方）与苏晓辉（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》一份，约定：出租物业坐落于厦门市××路××号店面，建筑面积23平方米，租赁用途为商业；租赁期限自2017年4月28日至2020年4月28日，从2017年4月28日至2020年4月28日期间每月租金32000元，从2020年4月28日至2021年4月28日每月租金为34560元；乙方应每三个月向甲方一次性交付产生的租金；合同签订之日，乙方应向甲方交付32000元作为履约保证金以及一次性交付给甲方第一季度租金96000元；租赁期间，乙方如有违约，违约金直接从履约保证金中扣除，乙方应及时补足履约保证金，合同期满或解除当日，甲方应将履约保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方如未按合同约定期限支付租金，逾期达／日以上的，甲方有权提前解除合同、收回房屋；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如要求解除合同时，须提前通知对方，经对方同意并商量赔偿事宜后方可解除合同；租赁期满，乙方应按时将房屋归还甲方，若乙方未按时交还租赁房屋的，甲方有权追索占用期间的费用并有权按租金标准收取房屋占用费。 租赁合同签订后，双方依约履行。自2017年9月起，双方协商一致将月租金标准变更为每月38000元，苏晓辉支付租金至2020年4月28日。 2020年5月10日，黄霜枝发送短信给苏晓辉“你五月份跟我们说，中山路的房子不租了，那你到底租还是不租，回答我一下”。苏晓辉回复“我四月份就说不租了”，黄霜枝遂通知苏晓辉在2020年5月11日前支付拖欠的租金等。2020年5月14日，黄霜枝、杨淑美通过短信向苏晓辉发出合同解除通知，苏晓辉回复“我四月份就有跟你们说解除合同了，现在别人在占用你们的店面，你们可以去强制关店、关水、关电”。杨淑美、黄霜枝后又委托律师向苏晓辉发送《律师函》，该函载明“因苏晓辉未依约支付租金且已于2020年4月明确告知不再承租店面，杨淑美、黄霜枝随后将店面出租给新承租人，故通知苏晓辉解除双方签订的《店面租赁合同》；苏晓辉向杨淑美、黄霜枝交还店面并支付拖欠的租金和房屋占用费等”。 另查明，苏晓辉于2017年5月20日将案涉店面转租给案外人李娜。后双方发生纠纷，苏晓辉于2020年5月25日向本院提起诉讼，李娜在该案提起反诉，本院于2020年8月24日作出（2020）闽0203民初9793号民事判决，该判决查明如下事实：“2017年5月20日，苏晓辉（出租方，甲方）与李娜（承租方，乙方）签订了《店面租赁合同》，约定将位于厦门市思明区××路××号店面出租给李娜用于商业经营，租赁期限为2017年5月25日至2021年5月24日，租金标准为2017年5月25日至2017年10月24日为每月45000元，2017年10月25日至2021年5月24日每月租金为58800元。合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金176400元。租赁期间，乙方如有违约，违约金直接从履行保证金中扣除，乙方应及时补足履约保证金。合同期满或解除当日，甲方应将履约保证金无息退还乙方。还补充约定：甲乙双方租赁期内不得违约，如有一方违约，需向对方支付罚金贰拾万整。2017年9月15日，双方签署一份《合同补充协议》，约定租赁期间苏晓辉不得以任何理由解除合同，若因其自身问题导致不能履行，影响李娜正常使用的，苏晓辉应承担全部责任，退还全部押金及赔偿违约损失叁拾万元整。合同签订后，李娜如约支付履约保证金176400元及首期租金，并一直依约支付租金至2020年4月24日止。后李娜以疫情等因素未支付下一个季度租金，双方协商租金减免事项未果。李娜于2020年7月14日将案涉店面腾退返还给苏晓辉”。前述判决对李娜主张的在其已支付的2020年2月至4月期间的租金176400元中扣除96000元（按32000元／月的标准计付3个月）作为因疫情需减免的租金数额予以照准，并认定苏晓辉应返还李娜租金80400元（176400元-96000元）；同时认定李娜应支付苏晓辉2020年4月25日至2020年7月14日期间的租金；苏晓辉应返还李娜履约保证金176400元；对双方主张的违约金均不予支持。苏晓辉对（2020）闽0203民初9793号民事判决书查明的内容无异议。 审理中，双方均确认案涉店面已于2020年7月14日腾退返还。苏晓辉于2020年7月14日签收本案应诉材料。 苏晓辉主张，双方实际按月租金38000元履行的原因是苏晓辉告诉原告要转租，故提高了租金标准，并将履约保证金补足到38000元；苏晓辉因疫情原因主张自2020年4月28日后不再续租案涉店面，原告当时并未表示异议，案涉租赁合同的解除时间应为2020年4月28日，且系因疫情原因双方协商解除；履约保证金亦应在本案予以抵扣。 四原告主张对苏晓辉提出的不续租的请求并未同意，对苏晓辉主张履约保证金变更为38000元不予认可，认为合同约定是32000元，且四原告依约有权将保证金作为违约金予以没收，不同意将合同解除后的相关后果在本案一并处理。 苏晓辉请求对疫情期间的租金予以减免，且另案也对李娜在疫情期间的租金进行了减免。四原告认为苏晓辉并非最终的承租人，涉疫情租金减免的相关政策是要惠及最终承租人，所以不应当对苏晓辉进行疫情期间的租金减免；且苏晓辉实际按58800元/月的标准向李娜收取租金，即使另案给予了租金减免，则苏晓辉仍有租金差额收入，故另案对李娜的租金减免并未对苏晓辉造成实际损失。 本院认为，黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉与苏晓辉签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约诚信履行。结合案涉租赁合同及苏晓辉与李娜转租合同的约定内容，本院认定双方约定的租赁期限至2021年4月28日。 苏晓辉主张因疫情原因提前终止履行租赁合同，但未提交证据证明疫情该不可抗力足以致其合同目的不能实现，四原告享有合同解除权，案涉租赁合同于四原告解除通知到达苏晓辉之日解除。吴哲伟、吴韶蓉在本案纠纷前并未向苏晓辉发出合同解除通知，故本院认定案涉租赁合同于本案起诉状副本送达苏晓辉时即2020年7月14日解除。 租赁合同解除后，因苏晓辉欠付2020年4月29日至2020年7月14日期间的租金，该期间租金苏晓辉应向四原告支付，故对四原告诉请苏晓辉按合同约定的租金标准即38000元/月支付前述期间的租金，予以支持，苏晓辉欠付租金数额为97533元（38000元/30天×77天）。 苏晓辉承租案涉店面并转租，每月获取的租金差价为20800元（58800元-38000元）。苏晓辉主张按另案给予李娜减免的租金数额作为本案租金减免数额的认定。本院分析认为，根据涉疫情租金减免的相关政策精神，租金减免的实质是由出租人和承租人共同承担因疫情该不可抗力产生的收益损失，疫情减免的优惠应当由实际经营使用租赁物的承租人享有，基于公平原则，苏晓辉至少不应在法院照准的因疫情减免租金的期间（2020年2月至4月期间）获益，即苏晓辉可请求四原告减免租金的数额应为，苏晓辉对李娜减免的租金数额80400元扣除其该三个月的租金差额收益62400元（20800元/月×3个月），即为18000元（80400元-62400元），超出部分不予支持。 前述款项抵扣后，苏晓辉还需支付四原告的租金数额为79533元（97533元-18000元）。 为减轻当事人讼累，本院就履约保证金的抵扣在本案一并予以处理。根据案涉租赁合同约定，苏晓辉支付的履约保证金应当在合同解除时予以退还，四原告在本院并未就违约赔偿提出具体诉讼请求及依据，其主张履约保证金作为违约金予以抵扣缺乏合同依据，本院不予采纳，认定苏晓辉已付的履约保证金可在其欠付租金数额中予以抵扣。双方对履约保证金的数额各执一词，苏晓辉确认收条载明的保证金数额与合同约定一致即32000元，其并未就补足38000元的主张提供证据佐证，本院认定苏晓辉可在本案抵扣的履约保证金数额为32000元，前述款项抵扣后，苏晓辉还应支付四原告的款项数额为47533元（79533元-32000元）。 综上所述，对黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉与苏晓辉签订的《店面租赁合同》于2020年7月14日解除； 二、苏晓辉于本判决生效之日起十日内支付黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉租金47533元； 三、驳回黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计收1663元，由黄霜枝、杨淑美、吴哲伟、吴韶蓉共同负担307元，苏晓辉负担1356元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年二月二日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。