上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15632号原告：张妹，女，1981年6月8日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘慧俊，上海新松律师事务所律师。被告：周旦，男，1985年11月29日出生，汉族，住上海市松江区。被告：黄灵芝，女，1983年11月30日出生，汉族，住广西北海市。上述被告周旦、黄灵芝共同委托诉讼代理人：叶剑，上海市华荣律师事务所律师。第三人：上海地平线房产经纪事务所，住所地上海市松江区西林北路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：蒋丰塔，男。原告张妹与被告周旦、黄灵芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理。2020年11月25日，经原告张妹申请，本院依法追加上海地平线房产经纪事务所为第三人。2020年11月18日、12月14日以及2021年1月27日，本院分别依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告张妹的委托诉讼代理人刘慧俊以及被告周旦、黄灵芝的共同委托诉讼代理人叶剑三次到庭参加诉讼。原告张妹以及第三人的委托诉讼代理人蒋丰塔到庭参加第二次、第三次诉讼，被告周旦到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告张妹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人于2020年6月6日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令解除原、被告于2020年6月6日签订的《房屋买卖合同》；3、判令被告周旦、黄灵芝返还原告定金100,000元。事实和理由：原告为置换房屋自住，于2020年6月6日，经第三人居间介绍，与被告周旦、黄灵芝及第三人分别签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份。双方约定原告购买被告周旦、黄灵芝所有的位于松江区秋柏路XXX弄XXX号的房屋(以下简称系争房屋)，房屋售价为7,380,000元。签约当日，原告支付被告定金100,000元。随后被告周旦、黄灵芝以原告签约时隐瞒身份系房屋中介，且与第三人恶意串通，报低系争房屋成交价格为由，拒绝与原告就履行上述合同进行进一步协商，并于2020年7月2日在未与原告沟通的情况下，将上述定金通过支付宝转账方式退还给原告。原告认为其虽系房屋中介，但购房目的并非炒房而是置换房屋后自住，且购房过程中未与第三人恶意串通损害被告利益。被告周旦、黄灵芝的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判决支持其诉请。被告周旦、黄灵芝辩称，同意解除与原告签订的上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，但不同意返还原告定金100,000元。原告系房屋中介，并无支付房款能力，其与第三人员工蒋丰塔恶意串通，故意报低系争房屋售价，以低价购买被告房屋后高价转卖他人，从中赚取差价，从而侵害被告的合法权益。被告认为原告及第三人的上述行为使被告失去了对原告及第三人的信任，进而导致双方无法再就继续履行上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》进行进一步协商。被告并无过错。第三人辩称，同意与原、被告解除《房地产买卖居间协议》原告计划在被告小区买房。2020年6月6日，第三人的员工蒋丰塔陪原告至被告家中看房，当日下午原告与被告至第三人门店内就系争房屋买卖事宜进行商谈，双方经协商，确定被告周旦、黄灵芝出售系争房屋给原告，房屋售价为7,380,000元，原告支付被告定金100,000元。当时双方签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，并口头约定待原告资金周转到位后，再就如何履行上述合同进行进一步协商。签约后，2020年6月至7月期间，第三人员工蒋丰塔曾多次通过微信、短信、电话及会面等方式与被告周旦、黄灵芝进行沟通，以促成其与原告就合同履行事宜进行进一步协商，但被告周旦、黄灵芝一直以各种理由推托。第三人作为居间方在上述过程中并无任何不当行为。本院经审理认定事实如下：系争房屋系被告周旦、黄灵芝共同共有(不动产权利登记日期为2020年9月10日)，建筑面积为137.07平方米。2020年6月6日，原告与被告周旦、黄灵芝、第三人签订《房地产买卖居间协议》一份，被告周旦、黄灵芝系房屋出卖方(甲方)，原告系房屋买受方(乙方)，第三人系居间方(丙方)。协议内容如下：乙方已查验了该房地产的基本产权信息、户型分布等实际情况，均符合乙方的购房需求，为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为丙方进行洽谈之用；房屋坐落于上海市松江区秋柏路XXX弄XXX号；交易总价为7,380,000元(实际成交价及交易条件甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)；甲乙双方协商一致同意本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方负担；如甲方同意乙方的购房条件并在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，为担保《房屋买卖合同》的顺利履行，乙方应于甲方签署本协议当日内补足定金100,000元；如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价3%的违约金；如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则已经支付甲方的定金归甲方所有，同时向丙方支付本次房屋总价3%的违约金。同日，原告与被告周旦、黄灵芝签订《房屋买卖合同》一份，被告周旦、黄灵芝系房屋出卖方(甲方)，原告系房屋买受方(乙方)。协议内容如下：甲乙双方通过上海地平线房产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市松江区秋柏路98弄428室；该房地产转让总价款为7,380,000元；甲乙双方协商一致同意本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；乙方有权过户给第三方，甲方无条件配合。签约当日，原告通过支付宝转账方式支付被告黄灵芝定金100,000元。2020年7月2日，被告黄灵芝以支付宝转账方式将100,000元返还给原告。2020年7月9日，原告向被告周旦通过邮寄方式发送催告函，以催告对方于2020年7月17日前与其签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该邮件以被告拒收为由退回。庭审中，原告与被告、第三人就以下内容达成一致：解除《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》；原告从事房屋中介工作；签约时，原告与被告双方已口头约定将来就房屋价款付款方式、网签、过户及交房等履行合同的具体行为进行协商。本案审理中，为证明原告、被告以及第三人员工蒋丰塔就系争房屋买卖事宜进行协商的过程，原告提供了其与蒋丰塔的微信聊天记录，被告周旦提供了其与蒋丰塔的微信聊天记录，第三人提供了蒋丰塔分别与原告、被告周旦、黄灵芝的微信聊天记录，以及蒋丰塔与被告周旦的短信聊天记录。上述证据，部分内容如下：1、原告与蒋丰塔的微信聊天记录：(1)2020年5月30日，原告称：“有便宜房子说下，收”。蒋丰塔回复：“你们也吃房子的咯？”原告说“嗯”。(2)2020年5月31日，蒋丰塔向原告发送一套房屋信息，询问其是否合作，原告回复其要备注一下对方系哪家中介机构。(3)2020年6月7日，蒋丰塔询问原告与被告昨日约定怎么补定金，原告回复等被告办好产证，其给被告补定金。随后原告要求蒋丰塔将被告的银行卡与身份证照片发过来，其计划近两天给被告补定金，金额为200,000元。蒋丰塔表示次日会向被告索要，顺便抄写一下家具清单。(4)2020年6月8日，原告于上午询问蒋丰塔是否索要到被告的银行卡，并表示当日上午好像有人去上门看系争房屋，蒋丰塔问其从哪知晓的，并将一张银行卡及被告黄灵芝身份证的照片发送给原告。随即蒋丰塔至被告处房屋查看，并回复原告没看到人。当日下午蒋丰塔将与被告周旦的微信聊天记录截图后发送给原告，原告表示对方不太诚心，蒋丰塔回复有可能被告在等其他人出价。(5)2020年6月9日，蒋丰塔向原告表示其已与被告约好当日晚上去被告家面谈。(6)2020年6月10日，蒋丰塔告知原告次日下午与被告周旦会面。被告表示同意。(7)2020年6月11日，蒋丰塔告知原告至一家咖啡馆与被告会面，并让原告带好身份证。当日会面后，原告让蒋丰塔询问被告周旦晚上几点面谈，蒋丰塔回复被告周旦还在做其配偶的工作，估计当日无法会面，其也在做被告的工作。(8)2020年6月12日，原告询问蒋丰塔有没有好消息，蒋丰塔回复没有。(9)2020年6月13日，原告询问蒋丰塔是否要让其老公去看房，被告现在不诚心卖房，其也不想让其老公及儿子去看房了，怕儿子喜欢，但到时候买不成，会令儿子不开心。蒋丰塔回复没事的，让原告老公及儿子去看房，被告不敢违约。原告随即让蒋丰塔与被告约时间，蒋丰塔表示同意。(10)2020年6月17日、6月18日，原告询问蒋丰塔被告那边后来怎么说，蒋丰塔回复正在沟通，被告已知晓原告是房屋中介，其正在与被告沟通。原告随即表示自己确实是自己买房，是正儿八经的客户，并表示当初陪同其看房的曹姓人员系其朋友，认的哥哥，其购买系争房屋与此人无关。(11)2020年6月25日，原告询问蒋丰塔端午节能否会面，蒋丰塔回复昨日被告电话未打通，今日电话未接，稍后再去被告家。原告表示佘山玺樾小区马上开盘，已在认筹验资过程中，如果被告不卖房给其，其就要考虑买该小区房屋了，被告不能拖时间，耽误其购房。蒋丰塔表示其会和被告沟通，尽快回复。随后蒋丰塔将与被告周旦的聊天记录截图发送给原告。原告看后表示医生也有医生的需求，自己作为房屋中介也有买房的需求，肯定有人告诉对方自己是欣勤房产的员工，这家公司已经关门了，自己不觉得自己的职业有什么问题，被告这是歧视，自己不偷不抢，挣到钱了买套房子怎么了，然后要求与被告会面。蒋丰塔随即告知其会面时间为次日下午三点半。(12)2020年7月3日，蒋丰塔告知原告被告想违约，且已发送其消息，对方可能只退定金。原告表示违约怎么可能只退定金，并表示自己要赶紧去定其他房子了，被告的行为耽误了自己买房。2、被告周旦与蒋丰塔的微信聊天记录：(1)2020年6月8日、6月9日，蒋丰塔让被告周旦不要听信其他中介关于系争房屋出售价格便宜，有其他客户出价更高的假话，并询问是否有其他中介前往被告处看房，被告予以否认。随后蒋丰塔向被告周旦索要银行卡卡号，被告表示次日继续沟通，付款不着急，约定好整体再说，蒋丰塔表示同意。随后，双方约定蒋丰塔于6月9日19时30分至被告处面谈。(2)2020年6月11日，蒋丰塔询问被告周旦当日何时回松江，原告想与被告当面沟通。随后双方约定当日下午在一家咖啡厅见面，被告要求原告带好身份证以便其验明身份。双方会面后，晚上蒋丰塔询问被告周旦与其配偶黄灵芝商量的结果如何，被告回复没有。蒋丰塔遂表示原告要求当晚面谈，想早点把事情定好，原告也好大胆出售自有房屋。被告则表示自己会联系对方，要等核实好信息，需要一点时间。蒋丰塔再次询问何时能确定房屋流程时间，被告回复其把老婆工作做好。蒋丰塔随后发送多张显示房屋成交价的图片，表示都是2020年4月及2019年年底的房屋成交价，让被告给其配偶看一下，劝其不要听信其他中介胡说房屋价格。(3)2020年6月13日，蒋丰塔询问被告周旦时间是否已定好，当日能否让原告的配偶及小孩过来看一下房屋，被告回复同意对方次日过来看房，并表示自己要先去办理产证，办完后再与对方处理后续事项。蒋丰塔表示不同意被告的计划，不能等其产证办理后再定时间，应把时间确定好后写入合同中，随后询问被告何时办理产证，被告表示一个月左右。蒋丰塔随即表示被告何时办好产证，原告何时就补钱，双方于次日把时间节点写入合同中。原告已于签约后筹集了400,000元至500,000元的现金，近期可以支付给被告，这样操作可以让被告安心办理产证，原告也可以安心出售自有房屋，这样可以使整个购房流程更稳定、更快。被告没有回复。(4)2020年6月15日，蒋丰塔向被告周旦提议6月20日前原告向其支付400,000元房款，7月5日其办好产证，7月10日前双方进行网签，原告再付其1,000,000元房款，后续付款则根据其要求，原告需要贷款6.5成。被告回复其要发给其配偶看一下，其配偶次日会和其确认好。(5)2020年6月18日，蒋丰塔询问被告周旦与其配偶是否确认好了，被告则询问蒋丰塔是否确认陪同原告的曹姓人员是原告的表兄妹？蒋丰塔表示原告买房系自住，与曹姓人员无关，其不清楚曹姓人员与原告之间的亲属关系，如果被告配偶认为售房过程有问题，可以提出来，双方可以协商，并可以把协商结果写入合同中。被告回复其没什么意见，只是觉得原告如果可以乱认亲戚，那原告说的话就没法信了。蒋丰塔回复原告绝对靠谱，让被告把时间确认一下。(6)2020年6月19日、6月24日，蒋丰塔再次询问被告周旦能否确定付款、网签的时间，被告或未回复，或回复在开会。(7)2020年6月25日，蒋丰塔约被告周旦次日与原告见面，被告周旦向其发送一张名为“欣勤”的房产中介机构的信息图片，并表示让其带原告及曹姓人员去该房产中介机构，蒋丰塔表示双方协商应至第三人处。被告周旦再次询问原告与曹姓人员是不是亲戚，做什么的。随后，蒋丰塔回复与原告核实了情况，曹姓人员系其认的哥哥，买房是原告自己的事情，之前曹姓人员随行只是原告让他参谋一下。被告如果想继续出售系争房屋给原告，大家就协商一下时间节点、付款周期，如果想违约终止合同，大家就协商违约终止合同的事情。被告随后表示次日下午三点半会面。(8)2020年7月1日，蒋丰塔询问被告周旦能否确定网签时间、贷款及过户时间，被告周旦表示其配偶不同意出售房屋，认为信任度不够。蒋丰塔回复被告作为出卖方是没有风险的，他们也会帮助其规避风险的。被告则表示其父母已了解过原告情况，其已知晓原告之前的很多做法。蒋丰塔则回复原告自己购房，与曹姓人员无关，请被告放心。(9)2020年7月2日，蒋丰塔表示如果被告不想卖房，是属于违约，要承担违约责任。大家都不希望此情况出现。询问被告周旦，其配偶是不是还是不想出售系争房屋给原告，被告周旦未回复。(10)2020年7月3日，蒋丰塔表示被告一直在为违约而拖时间，买卖流程中的时间节点未定是双方协商的结果，原告一直表示购房自住，从未说过要转让给第三方。被告周旦回复原告和曹姓人员之前没干过这事？协议中原告要求转让给第三方就已让人生疑，任意转让第三方意味着什么？其配偶不在，对此并不知情，上述内容是后写上去的。蒋丰塔表示上述内容被告当时知情并同意，别说自己不知道。3、被告周旦与蒋丰塔的短信聊天记录：(1)2020年6月13日，被告周旦称其不方便接电话，正在开会。蒋丰塔表示被告不能一直拖着不回消息，等其回复；(2)2020年6月14日，被告称其在开会，蒋丰塔询问其家中晚上是否有人，原告想过来与其确定时间，并带家人过来看房。在被告周旦未回复后，蒋丰塔表示被告不尊重人，当日已与其约好时间让原告去其家中，其却不接电话、不回消息；(3)2020年7月18日，蒋丰塔询问被告周旦是否阅看过催告函，对方表示等一下回复。4、被告黄灵芝与蒋丰塔的微信聊天记录：(1)2020年6月8日，蒋丰塔表示想下午至被告处抄写家具清单，被告回复其不方便，双方约定上门时间改为次日晚上，随后蒋丰塔表示客户要将剩余定金400,000元转账给被告，让被告提供银行卡号，被告发送银行卡图片后，表示银行卡发送有误，先不要转账。蒋丰塔稍后继续询问何时发送银行卡，被告回复合同上已约定定金100,000元，且原告已支付，不解为何还要另行支付定金。蒋丰塔回复双方当时约定的定金实为500,000元，然后被告为系争房屋办理产证。被告表示其对此不知情。蒋丰塔遂表示将就此事与被告周旦联系。(2)2020年6月12日，蒋丰塔向被告黄灵芝发送显示房屋成交价的图片，表示图片上的房屋成交价系2020年4月及2019年年底。受疫情影响，目前经济环境不好，购房客户也都为本地人，以小房置换大房，中小企业老板购买别墅的情形也明显减少，很多厂房商铺也在降价出租。其提示被告黄灵芝不要听信其他中介人员乱报的房屋价格。另查明，原告与案外人费某于2019年9月出售位于松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房屋给案外人吴某某、顾某。其系位于松江区秋柏路XXX弄XXX号房屋的所有人(不动产权利登记日期为2020年11月25日)，该房屋建筑面积为134.07平方米。上述事实，主要有《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、收款收据、支付宝转账电子回单、上海市不动产登记簿、催告函、《居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、不动产权证、微信聊天记录、短信聊天记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人于2020年6月6日签订的《房地产买卖居间协议》，以及原、被告于同日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。现本案审理中，原、被告及第三人对于解除双方于2020年6月6日分别签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》已达成一致，且于法不悖，本院予以确认。同时，签约双方约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原、被告在签约时就定金适用情形进行了明确约定，即如果被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，如果原告违约不卖，则已支付被告的定金不予返还。本案的争议焦点在于原告与第三人签约时是否存在欺诈、恶意串通的行为。被告周旦、黄灵芝仅凭原告系房屋中介的事实，以及《房屋买卖合同》中存在原告有权过户给第三方的约定，原告与第三人员工蒋丰塔的微信聊天记录(2020年5月30日)中存在讨论收购房屋的内容，就认定原告故意隐瞒职业，与第三人意图低价收购系争房屋后高价转卖他人，签约过程中存在欺诈、恶意串通的行为。本院认为，原告虽系房屋中介，但其个人也有购买房屋进行自住的合理需求，其签约时未告知职业，不违反法律法规的强制性规定；《房屋买卖合同》中关于原告有权过户给第三方的约定亦系双方真实意思表示，不排除原告有意将系争房屋过户至其配偶及子女名下，被告周旦、黄灵芝未提供证据证明双方约定该条款时原告存在欺诈、胁迫等行为；原告、第三人员工蒋丰塔于2020年5月30日的微信聊天记录只能证明当日双方就工作中收购房屋进行过讨论，但不能以此证明原告购买系争房屋的真实目的非自住。据此，本院认为被告周旦、黄灵芝关于原告、第三人存在欺诈、恶意串通行为的主张缺乏事实依据，均系其个人的主观推测，本院不予采信。根据原、被告及第三人提供的微信聊天记录，结合原告提供的《居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、不动产权证等证据，可以证明以下内容：原告购买系争房屋的目的系置换房屋后自住；原、被告签约后，原告以及第三人员工蒋丰塔一直在与被告周旦、黄灵芝积极主动协商，以便促成双方就履行《房屋买卖合同》进行进一步协商，从而达成补充协议；被告周旦、黄灵芝签约后单方违约，拒绝向原告出售系争房屋。本院认为原告及第三人的行为并无不当，被告周旦、黄灵芝拒绝向原告出售系争房屋的行为明显违反合同约定，应当向原告双倍返还定金。鉴于签约时原告已支付被告周旦、黄灵芝定金100,000元，被告周旦、黄灵芝需双倍返还原告定金200,000元。鉴于被告周旦、黄灵芝已于2020年7月2日返还原告定金100,000元，其尚需返还原告定金100,000元。本院对于原告关于返还定金100,000元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告张妹与被告周旦、黄灵芝、第三人上海地平线房产经纪事务所于2020年6月6日就位于松江区秋柏路XXX弄XXX号的房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、解除原告张妹与被告周旦、黄灵芝于2020年6月6日就位于松江区秋柏路XXX弄XXX号的房屋签订的《房屋买卖合同》；三、被告周旦、黄灵芝于本判决生效之日起十日内返还原告张妹定金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告周旦、黄灵芝负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张尹潇二〇二一年二月二十四日法官助理 朱辰琛书 记 员 朱辰琛附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。