湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终197号上诉人（一审被告）：湖北华耀房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南经济开发区。法定代表人：熊祖耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邹行友，男，1989年7月31日出生，汉族，住湖北省孝昌县。被上诉人（一审原告）：杨转，女，1993年11月16日出生，汉族，住湖北省孝昌县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。上诉人湖北华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀公司）因与被上诉人邹行友、杨转商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华耀公司上诉请求：1.撤销一审判决书，改判驳回邹行友、杨转的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案的一、二审案件受理费由邹行友、杨转承担。事实与理由：一审判决书认定事实错误，导致作出错误的判决，应当予以纠正。理由如下：一、一审判决书错误的认定华耀公司向邹行友、杨转交付房屋的条件。本案为合同纠纷，当事人是否履行了合同义务，以及履行合同义务的标准，应当严格按照合同约定予以认定。华耀公司与邹行友、杨转签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：华耀公司向邹行友、杨转交付房屋的标准是“该商品房经验收合格”。依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，竣工验收由设计、施工、工程监理等单位完成，上述单位完成竣工验收后，出具《建筑工程竣工验收报告》。《建筑工程竣工验收报告》是确定建设工程竣工验收是否合格的法定文件，也是华耀公司与邹行友、杨转在合同中约定的交付房屋的条件，一审判决书将《工程竣工验收备案证明书》作为房屋验收的必备条件，没有法律依据。华耀公司已于2019年1月30日取得了《建筑工程竣工验收报告》，并于2019年2月16日按照合同约定，以登报公告的方式通知邹行友、杨转办理交房手续，预期视为已经交付。故此，华耀公司已经按照合同约定的时间和标准履行了交房义务，华耀公司不应当承担违约金。二、一审判决书以行政部门下达的整改和停止交房的文件，认定华耀公司未能向邹行友、杨转交付质量合格的房产，没有事实和法律依据。1.邹行友、杨转没有提交行政部门整改和停止交房文件的原件，该证据不应当采信。2.行政部门下达的整改和停止交房的文件不是处罚文件，不属于法律文书，不能作为认定事实的依据，且该文件没有、也无权撤销《建筑工程竣工验收报告》。故此，不能以上述文件的内容认定华耀公司没有按照合同约定的标准向邹行友、杨转交付房屋。3.华耀公司按照合同约定向邹行友、杨转交付房屋后，即使行政部门向华耀公司下达了整改和停止交房的文件，华耀公司可以按照上述文件整改，但不能以行政部门的文件改变华耀公司与邹行友、杨转在合同约定中约定的房屋交付标准。三、华耀公司迟延取得《工程竣工验收备案证明书》的责任应由邹行友、杨转等业主承担。华耀公司在开发建设XXXX小区XX号楼等栋号的过程中，邹行友、杨转等业主阻止施工，不允许华耀公司安装光伏发电系统，业主为此还到社区、管委会上访，上述事实有施工合同和社区出具的证明可以证实。而光伏发电系统系房屋竣工验收的项目之一。由于业主阻止光伏发电系统施工，导致房屋竣工验收滞后，造成华耀公司直到2019年7月30日才取得《建筑工程规划验收测绘报告》，于2019年9月10日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。故此，造成华耀公司迟延取得《建筑工程规划验收测绘报告》和《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的责任应当由邹行友、杨转承担，不应当以此认定华耀公司违约。故请求改判驳回邹行友、杨转的一审诉讼请求，或将本案发回重审。邹行友、杨转答辩称，1.原判认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，实体处理得当，判决结果同合同的约定以及客观案情完全相吻合。2.华耀公司的相关上诉理由，一审判决均予以明确，并已合法释明。3.恳请二审驳回上诉，维持原判。邹行友、杨转一审起诉请求：1.判令华耀公司向邹行友、杨转支付逾期交付房屋的违约金，具体为：以878311元的购房总金额为基数，按照日万分之三计算，自2019年2月28日起暂计算至2019年11月27日，总计71143元；2019年11月28日起，以878311元的购房总金额为基数，按照日万分之三继续向邹行友、杨转承担逾期交房的违约金，直至华耀公司将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的房产交付给邹行友、杨转使用为止；2.本案诉讼费及其他费用由华耀公司负担。一审认定：2017年11月10日，邹行友、杨转和华耀公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：邹行友、杨转购买华耀公司位于孝感市××南经济开发区三军社区华耀天城XX幢X单元X层XXXX号房产。该《商品房买卖合同》第十一条约定，华耀公司应当在2019年2月28日前，向邹行友、杨转交付该商品房，该商品房到达第九条、第十条约定的交付条件后，华耀公司应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达邹行友、杨转，邹行友、杨转未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；第九条约定商品房交付条件为该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经验收合格（经设计、勘察、监理、施工、建设单位验收合格）；第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，包括基础设施设备和公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。第十二条约定，除不可抗力外，华耀公司未按约定的时间将该商品房交付邹行友、杨转的，按日向邹行友、杨转支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，邹行友、杨转支付给华耀公司268311元房屋首付款，剩余的610000元房款，邹行友、杨转以银行按揭贷款的方式支付给华耀公司。2019年1月30日，华耀天城项目经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》。2019年2月16日，华耀公司以登报公告的形式要求邹行友、杨转及其他业主收房。后经建设工程质量监督管理部门发现华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的文件。之后，华耀天城项目12号楼取得《建筑工程规划验收测绘报告》，于2019年9月10日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。邹行友、杨转就涉案房产逾期交房的违约赔偿事宜，多次与华耀公司协商无果，因此成诉。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。邹行友、杨转和华耀公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。邹行友、杨转已向华耀公司支付全部购房款，华耀公司应当按合同约定的时间和条件交付涉案房产。华耀公司虽在合同约定的交房时间之前经其建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》，但随后，建设工程质量监督管理部门在履行监督职权的过程中发现涉案的华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求其整改和停止向业主交房的文件。虽然华耀公司现已取得验收测绘报告、建设工程竣工验收备案证明，但上述资料并非是在合同约定期间取得的。因此，华耀公司未能按合同约定的时间和条件向邹行友、杨转交付质量合格的房产，依照邹行友、杨转与华耀公司签订的《商品房买卖合同》第十二条的规定，华耀公司应以总房款为基数，按日万分之三的标准承担逾期交房的违约金。对邹行友、杨转要求华耀公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：华耀公司于判决生效之日起十日内向邹行友、杨转支付逾期交房的违约金（违约金以878311元的总购房款为基数，按日万分之三的标准计算，自2019年2月28日起至涉案房产取得建设工程竣工验收备案证明之日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费789元，由华耀公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因开发商华耀公司将正在建设中的商品房预先销售给邹行友、杨转，邹行友、杨转支付购房款后，开发商华耀公司按照合同约定的期限交付合格的商品房，由此而引发的纠纷应确定为商品房预售合同纠纷。一审法院将本案确定为房屋买卖合同纠纷，不符合最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》的规定，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：华耀公司的上诉请求是否应予支持。一、建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。建设单位能否提交《建设工程竣工验收备案证明》是办理房屋权属证明的前提，属于商品房交付的必备条件。交房，是商品房买卖合同中开发商的主要义务，同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（华耀公司）应当在2019年2月28日前，将经验收合格的商品房交付买受人（邹行友、杨转）使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律、行政法规已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十条第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。二、《建设工程竣工验收报告》是指工程项目竣工之后，经过相关部门成立的专门验收机构，组织专家进行质量评估验收以后形成的书面报告。建筑工程质量合格，与商品房验收合格并非同一概念，建筑工程质量合格不等同于商品房验收合格，不能用建筑工程质量合格替代商品房的验收。故华耀公司仅以取得《建设工程竣工验收报告》主张达到了商品房的交付条件的上诉理由本院不予采信。三、华耀公司上诉称，迟延取得《工程竣工验收备案证明书》的责任应由邹行友、杨转等业主承担。但是，华耀公司未提交有效证据予以证明，其提交的春云社区《证明》，因出具该证明的单位或有关人员未出庭接受质询，且该证明尚不能证明邹行友、杨转参与阻止光伏发电系统施工。所以，对华耀公司的该上诉理由不予采信。综上所述，一审法院将取得《工程竣工验收备案证书》认定为房屋验收、交付的必备条件，并判决华耀公司向邹行友、杨转支付自2019年2月28日起计算至涉案房屋取得《工程竣工验收备案证书》为止的逾期交房违约金，符合案涉合同约定，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。华耀公司的上诉理由本院不予采信，其上诉请求依法予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789元，由湖北华耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  胡 红审判员  汪书力二〇二一年二月二十日书记员  董艳乐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；