山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0883民初341号原告：李爱华。被告：济宁新金昊地产有限公司原告李爱华与被告济宁新金昊地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告李爱华的委托诉讼代理人尹明波、被告济宁新金昊地产有限公司委托诉讼代理人张洪震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款1553720元，并承担相应的赔偿责任。2、判令被告承担本案诉讼费用及实现债权的其他费用。诉讼中变更诉讼请求为：1、解除案涉房屋悦邻中心x号楼x室八间商铺的买卖合同法律关系；2、判决被告返还原告已付购房款1553720元，并给付资金占用期间的利息损失（以1553720元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算资金占用期间的利息损失，自2020年1月3日原告累计交款1553720元之日起计算至实际清偿为止）；3、判令被告返还原告已付的认筹款30160元（不包含在购房款1553720元中）、案件受理费9392元、财产保全费5000元、保全保险费2330元。事实与理由：2019年12月30-31日，原告缴纳定金80000元，被告出具了4483041、4483052号收据，收款事由x号楼x定金、2019年12月31日原告缴纳购房款30160元，被告出具了3924104号收据、2020年1月3日原告缴纳购房款1473720元，被告出具4483057号收据，收款事由x号楼x房款。2020年1月15日原告与济宁悦邻市场管理有限公司签订悦邻中心1号楼109室《商铺委托经营管理合同》，合同第一条；约定原告是悦邻中心x号楼x层x室商铺买受人。建筑面积为50.12平方米，原告购买金额房款1553720元。原告于2020年1月3日如约履行了1553720元的购房付款义务，有被告出具的收款收据为证。之后原告因准备办理商品房预售备案登记发现被告将该房屋再次出卖给另外一买受人，原告多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。被告济宁新金昊地产有限公司辩称，对于原告购买被告的商铺的事实属实，但原告与案外人济宁悦邻市场管理有限公司签订了商铺委托经营管理合同，且原告已经收到了第一年的经营租金，所以被告不同意解除商品房买卖合同，同意延期为原告办理产权手续。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。证据二、被告的营业执照复印件一份，证明被告的主体资格。证据三、被告开发销售的案涉房屋悦邻中心x号楼x室八间商铺的订购确认单两份、签约流转单八份、定金付款凭证两份及购房款的付款凭证一份，累计交付1553720元、被告出具的收款收据三份，证明2019年12月30日、2020年1月3日原告分别从被告处认购x号楼x号八间商铺，累计给付被告定金及购房款累计1553720元，未签订正式商品房买卖合同，被告向原告出具收款收据，原告完成付款义务。证据四、2021年1月26日原告去邹城市房产服务中心办理网签手续时，发现案涉房屋x号楼x室（包括原告购买在内的其他的80多间商铺）早已经在2019年8月14日出卖给案外人陶冬梅并已办理网签备案手续，被告故意隐瞒出售案涉房屋前已经出卖给第三人的事实，其重大欺诈行为，致使原告的购房目的已经无法实现，要求解除案涉房屋的买卖合同法律关系并要求退还购房款并赔偿相应的经济损失，于法有据。证据五、2019年12月31日案涉x号楼x室室八间商铺的房屋认筹款30160元的交款凭证及收款收据各一份、案件受理费9392元发票一份、财产保全费5000元发票一份、保全保险费2330元发票一份，证明因原告购买本案案涉房屋，由于被告的恶意隐瞒本次出售之前已经出卖给其他人的事实，致使原告合同目的无法实现，并支出认筹款及诉讼方面的直接损失累计46882元。证据六、根据最高法关于商品房买卖合同司法解释第14条之规定，对于没有约定违约金或者损失数额难以确定的，原告要求被告给付资金占用期间的利息，具体标准按照已付购房款总额1553720元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算资金占用期间的利息损失，自2020年1月3日原告累计交款1553720元之日起计算至实际清偿为止。原告交付房款后，被告的置业顾问多次承诺于交纳房款一个月之内签订正式的商品房买卖合同，后以疫情原因推拖办理，最后承诺2020年4月份给办理未办理。2020年11月份左右，原告通过购房业主的微信群了解到，被告向我们出售的房屋已经在出售前网签给他人。于是找被告退房，被告说的公司没有资金，钱退不了。以上证据1-5均系原件，原件待质证后全部收回。被告对原告证据的质证意见是：对证据1、2真实性无异议。对证据3真实性无异议，但因被告公司销售经理涉嫌职务侵占被立案侦查，销售台账未办理交接，需要向公司核实。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议。该网签备案并非商铺真实买卖合同，其实质是因公司借款该商铺用以抵押。案外人陶某某不是公司人员，是出借人。对于认筹款需要向公司核查。对证据5诉讼费及诉讼单据无异议，不是证据不予质证。对于以上诉讼费用等请求法院依法判决。对于原告陈述的没有备案及没有签订正式的商品房买卖合同均属实，至于政府是否成立监管小组不清楚。原告提交的证据具有真实性、合法性且与本案有关联性，本院对原告提交的证据予以确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月30日、31日，原告李爱华（买受人）与被告济宁新金昊地产有限公司（出卖人）共订立2份《悦邻中心定购确认单》，约定原告定购被告开发的邹城市尚兰路177号悦邻中心8间商铺，原告已向被告指定的账户缴纳定金80000元，同时约定3日内缴付剩余款项。交款同日，被告向原告出具了其加盖财务专用章的2份各40000元共计80000元的定金收据。2020年1月3日，原告向被告指定的账户转账缴纳了剩余房款1473720元，被告的置业顾问向原告出具了8间商铺的三联《签约流转单》，8份《签约流转单》均载明了签约日期、商品房销售编号、预测面积、买受人姓名、证件号码、联系地址、优惠前销售单价、总价、付款方式、商品房买卖合同签约单价、签约总价、付款说明、买受人资料交付情况，在签字确认处有原告、置业顾问、销售经理的签名，8间商铺的总面积合计为50.12平方米。同日，被告向原告出具了1份加盖其财务专用章1473720元的房款收据。原告交款后，被告未与原告订立书面的《商品房买卖合同》。另查明，2019年8月14日，包括原告购买的8间商铺在内面积为575.33平方米的邹城市尚兰路177号悦邻中心x号楼x号房屋已被被告出卖与案外人陶冬梅，双方订立了《商品房买卖合同》（编号ylzx109)，且在邹城市房产服务中心办理了备案登记（证明编号20190813009）。本院认为，本争议的焦点问题一是原告请求解除商品房买卖合同是否支持的问题:二是原告请求返还购房款及利息的问题三是原告请求支付认筹款的事实和法律依据。关于第一个焦点问题，原、被告双方虽未订立书面《商品房买卖合同》，但原、被告订立的2份悦邻中心定购确认单和8份签约流转单系双方当事人真实意思表示，双方就出卖人、买受人、房屋位置、面积、单价、总价、定金、交款方式及违约责任等内容做了约定，已具备商品房买卖合同的主要条款。同时，原告已按照被告指定的账户支付了全部购房款1553720元且被告亦向原告出具了定金或房款收据。综上，原告已经履行了商品房买卖合同中买受人的全部付款义务，但是，被告在与原告订立合同之前，就已经将案涉8间商铺出卖与案外人且与案外人订立了商品房买卖合同并办理了备案手续，致使被告作为出卖人无法完成与原告订立书面商品房买卖合同及后期向原告交付商铺、协助办理产权证书等出卖人应履行的各项义务，因此，原告购买商品房买卖合同的目的已无法实现，被告的行为已构成违约。故原告请求解除双方之间的商品房买卖合同本院依法予以支持。关于被告辩称的其与案外人订立并办理备案的商品房买卖合同的真实关系系借款抵押的问题，本院认为，被告对其辩称的意见未提交证据，且无论其就案涉商铺与案外人形成了何种法律关系，因其与案外人的行为而致原告购房目的不能实现已成为事实，故其辩称理由本院不予采信。关于第二个焦点问题，原告提交了其支付80000元定金及1473720元房款的凭证及收据，被告对于原告提交的支付凭证及收据的真实性均无异议，但辩称因其销售经理涉嫌职务侵占被立案侦查，销售台账未办理交接需要向公司核实；但被告对于具体核实意见的期限却没有明确。本院认为，原告提交的证据足以证明其已按约定将1553720元的款项交付至被告指定的账户且被告的账务部门亦向原告出具了相关收据，被告辩称的理由系其内部管理所引发的问题，且其内部账款的交接是否存在问题亦对外不具有法律效力，故被告的辩称意见本院不予采信。综上，原、被告之间的商品房买卖合同因被告的违约而解除，被告应承担违约责任，原告请求返还已付房款并支付利息本院予以支持。关于被告提交的原告与案外人济宁悦邻市场管理有限公司之间订立的《商铺委托经营管理合同》的问题，本院认为，该合同与本案不是同一法律关系，本案不作处理。关于第三个焦点问题，原告提交了付款凭证及收据予以证明，本院认为，原告提交的30160元收据上加盖的公章为案外人邹城市恒晨房地产销售有限公司的财务专用章，原告未提交证据证明邹城市恒晨房地产销售有限公司与被告之间的关系，故本院对原告主张30160认筹款问题不作处理，原告可另行主张权利。关于原告主张的财产保全保险费2330元的问题，本院认为，申请财产保全提供担保是申请人的义务，2330元费用的产生是因原告为财产保全而提供担保的支出，原告请求被告支付该费用依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、解除原告李爱华与被告济宁新金昊地产有限公司订立的悦邻中心x号楼x室八间商铺的商品房买卖合同；二、被告济宁新金昊地产有限公司于本判决生效后十日内向原告李爱华返还购房款及定金1553720元；三、被告济宁新金昊地产有限公司于本判决生效后十日内向原告李爱华支付资金占用期间的利息损失（以1553720元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算自2020年1月3日起至欠款付清之日止）；四、驳回原告李爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9392元，财产保全费5000元，由被告济宁新金昊地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二一年二月五日书记员 孟淑鑫