河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6831号上诉人（原审原告、申请执行人）：王群栓，男，汉族，1971年10月12日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：周峰波，河南育滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘照阳，男，汉族，1989年1月1日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新顺，男，1962年10月30日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区，系刘照阳父亲。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘娜，女，汉族，1969年10月1日出生，住南阳市卧龙区。上诉人王群栓因与被上诉人刘照阳、刘娜申请执行人执行异议之诉一案，南阳市卧龙区人民法院于2019年12月16日作出（2019）豫1303民初7277号民事判决书，宣判后，王群栓不服，依法提起上诉，本院于2020年6月8日作出（2020）豫13民终1143号民事裁定书，将本案发回重审。南阳市卧龙区人民法院于2020年11月18日作出（2020）豫1303民初5735号民事判决，王群栓不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王群栓及其委托诉讼代理人周峰波，被上诉人刘照阳及其委托诉讼代理人刘新顺、孙春雨，被上诉人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王群栓上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1303民初5375号民事判决书；2.改判恢复对被上诉人刘娜位于南阳市××森林半岛××楼××单元××楼××室（证××南阳市不动产权第0010752号）房产的强制执行；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人刘照阳负担。事实和理由：一、争议房屋属于被上诉人刘娜所有，上诉人具有申请强制执行的权利。所争议房屋目前仍登记在被上诉人刘娜名下，依照《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，被上诉人刘娜依法享有该房屋的物权，其应当被强制执行，用来偿还上诉人债务。二、被上诉人刘照阳不是权利人，无权提出排除执行异议。鉴于该房屋登记在被上诉人刘娜名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”，案外人刘照阳不是权利人，更无权提出排除执行异议。三、被上诉人刘照阳的权利不能排除上诉人的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，结合本案实际情况，被上诉人刘照阳对登记在刘娜名下的房产提出的异议，不符合其权利能够排除执行的情形。（一）二被上诉人所签订的合同为无效合同。被上诉人2015年9月1日签订《房屋买卖协议》时，对于该房屋已经处于抵押状态是明知的，并且公证员也告知了按揭贷款的房产不能随意买卖，并且房屋权属变更以记载于不动产登记簿时发生效力，但二被上诉人依然签订买卖协议，其行为既违反了法律的强制性规定，也侵害了抵押权人的合法权利，显然为无效协议，不能对抗上诉人的查封。（二）被上诉人刘照阳在法院查封之前没有合法占有该房屋。（三）刘照阳在2018年底提出执行异议到2020年11月9日前并未将剩余房款交付人民法院指定账户，尾款直到2020年11月9日才交付，离第二次判决书下达日（2020年11月18日）仅相差9天，交款日期令人生疑。（四）未办理过户手续的原因在于被上诉人刘照阳。四、一审判决书存在适用法律及事实认定错误。（一）一审法院民事判决书中承认：“刘照阳与刘娜未依法告知银行并办理解押的行为不符合《物权法》的规定”，却依照《中华人民共和国担保法》第六十七条之规定判定刘照阳与刘娜买卖协议合法，明显违反我国法律规定。（二）被上诉人刘照阳不是权利人，无权提出排除执行异议。（三）上诉人提供的河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民终3192号民事判决书、（2019）豫13民申437号民事裁定书、最高人民法院（2020）民申1100号民事判决案例；卧龙区法院对提供的相似案例审判标准不予回应，明显同案不同判。综上，请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。刘照阳辩称，上诉人的诉求依法不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人对案涉房产的购买、交款、交付、占有均发生在上诉人查封房屋之前，对此已提交证据予以证明。房屋没有办理过户的原因是案涉房屋处于查封状态，且贷款没有全部还清，不具备办理过户的条件。所以被上诉人对未办理过户不具有过错。我国民法典第406条，规定了抵押的财产是可以进行转让的。刘娜同意刘照阳的答辩意见。王群栓向一审法院起诉请求：1.判决恢复对被告刘娜位于南阳市建业森林半岛四期30号楼1单元2楼203室（房产证号：豫2017南阳市不动产权第0010752号）房产的强制执行；2.本案诉讼费由刘照阳和刘娜承担。一审法院认定事实：在王群栓与韩黎涛、刘娜、韩黎晓、符爱华、南阳市茂达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案审理过程中，一审法院于2015年12月18日作出（2015）宛龙民二初字598号民事裁定书，并于同日依据该民事裁定书查封了刘娜名下的案涉房产。2016年4月25日，一审法院作出（2015）宛龙民二初字598号民事调解书，确认：由韩黎涛、刘娜偿还王群栓借款本金1000000元及相应利息，韩黎晓、符爱华、南阳市茂达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。因该案韩黎涛、刘娜、韩黎晓、符爱华、南阳市茂达房地产开发有限公司未能及时履行民事调解书确定的义务，王群栓申请强制执行。2018年12月17日，一审法院作出（2017）豫1303执1755号之一执行裁定书，并于2018年12月21日依据该执行裁定对案涉房产续行查封。刘照阳以案涉房产归其所有为由，提出异议，法院作出（2019）豫1303执异109号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。王群栓不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。2013年9月11日，刘娜缴纳案涉房产的办证费、抵押办理费2175元及价格调节基金2437元；2013年10月11日，刘娜缴纳案涉房产契税38984.28元；2013年10月17日，刘娜缴纳案涉房产的物业维修资金13596.6元；2013年12月17日，刘娜与中国银行股份有限公司南阳宛城支行、建业住宅集团南阳置业有限公司签订编号为2013年宛字042号《个人一手住房贷款合同》，载明：刘娜购买案涉房产，购房合同号13798147，购房总价款974607元，贷款金额680000元，贷款期限自2013年12月17日至2031年12月17日，按月结息付息，每月的15日为结息日和付息日；南阳市不动产登记服务中心于2017年发放案涉房产的不动产权证书，载明：证号为豫（2017）南阳市不动产权第0010752号，权利人刘娜，共有情况为单独所有。2015年8月26日，刘娜、刘照阳到南阳市智圣公证处申请办理《房屋买卖协议》、《委托书》公证。公证员刘某,4对刘照阳、刘娜制作两份《公证处谈话笔录》，公证员询问双方是否明白按揭贷款购置的房屋处分权受到限制、买卖有风险，双方回答明白，并表示自愿进行交易；公证员询问双方是否明白按揭贷款的房产不能随意买卖，并且房屋权属变更以记载于不动产登记簿时发生效力，双方回答明白。刘娜表示，因房产已出售给刘照阳，为方便其办理房产相关手续，出具《委托书》并进行公证。2015年9月1日，南阳市智圣公证处出具（2015）南智证民字第2647号、（2015）南智证民字第2648号公证书，对刘娜、刘照阳当日签订《房屋买卖协议》的签约行为及刘娜当日出具《委托书》的委托行为进行了公证。《房屋买卖协议》载明：刘娜将案涉房产以453865.26元的价格出售给刘照阳，刘照阳应于协议签订当日支付400000元，剩余房款待房产过户至刘照阳名下时一次性付清。刘娜为该房产在中国银行办理的按揭贷款账户银行卡62×××82自协议签订之日交给刘照阳，2015年9月起，该房产的按揭贷款由刘照阳负责按时向银行偿还。《委托书》载明：刘娜因工作繁忙，全权委托刘新顺（刘照阳的父亲，南阳市昊通化工有限公司股东、现法定代表人）为其代理人，办理案涉房产的还款或提前还款、签署文件、领取合同、他项权注销、办理房屋交接手续、领取产权证等与委托事项相关的一切事宜。刘新顺在办理上述事宜中所签署的一切法律文书及所实施的法律行为，刘娜均予以承认。同日，刘兆梅（刘照阳的堂姐）使用其银行账户向刘娜62×××31账户转账支付400000元，刘娜出具《收条》，载明收到案涉房产购房款400000元。自2015年9月起，刘兆梅、南阳市昊通化工公司有限公司银行账户每月15日左右向刘娜的62×××82账户转账支付5473元。刘兆梅、南阳市昊通化工有限公司出具证明，称刘兆梅账户中2015年9月1日转款给刘娜的400000元系刘照阳支付的案涉房产购房款，南阳市昊通化工有限公司账户中每月向刘娜62×××82账户所转款项均是替刘照阳偿还的案涉房产贷款。2015年11月2日，河南建业物业管理有限公司南阳分公司与刘照阳签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《消防安全协议书》、《宠物豢养管理协议》、《承诺书》、《文件签收单》、《四期交房流转单》（载明客户名刘娜）、《钥匙、智能卡领取单》、《验房表》。同日，刘照阳使用自己银行卡以POS机刷卡的方式向“建业物业南阳分公司”支付1940元，河南建业物业管理有限公司南阳分公司出具收据，载明收到“刘娜30-1-203”2015年12月1日至2016年6月30日的物业费1940元。2018年3月6日，刘照阳以POS机刷卡的方式向“河南建业物业管理有限公司南阳分公司”支付7065元，该公司出具客户名称刘娜的收款收据两份，载明收到案涉房产2017年7月1日至2018年12月31日的物业管理费4985元及南阳建业森林半岛五期地下停车场L002号2016年11月1日至2018年12月31日的地下车位管理费1040元。2019年3月22日，刘照阳再次以POS机刷卡的方式向“河南建业物业管理有限公司南阳分公司”支付4283元，该公司出具客户名称刘照阳的收款收据两份，载明收到案涉房产2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3323元及南阳建业森林半岛五期地下停车场L002的2019年1月1日至2019年12月31日的地下车位管理费480元。2018年10月17日，河南建业物业管理有限公司南阳分公司出具《证明函》，称案涉房产自2015年9月至今，房屋验收、物业管理费缴纳、小区相关活动均由刘照阳办理、参加，该公司收到刘娜转让给刘照阳的房屋买卖协议一份。河南建业物业管理有限公司南阳分公司2018年10月17日为案涉房产出具《装饰装修施工许可证》，载明预计施工时间自2018年10月17日至2019年1月16日。2019年6月1日，再次出具《装饰装修施工许可证》，载明预计施工时间自2019年6月1日至2019年8月31日。另查明，王群栓诉被告韩黎涛、刘娜、韩黎晓、符爱华、南阳市贸达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案审理卷宗中，未见该案诉讼保全查封案涉房屋时，向刘娜送达查封手续及张贴查封公告的相关材料。一审法院认为，本案的争议焦点为：案外人刘照阳对案涉房产是否有真实合法的民事权益，如果有，其民事权益是否足以阻却申请执行人王群栓的执行，对此，一审法院评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人刘照阳请求对执行标的排除强制执行，故刘照阳应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房产查封于2015年12月18日，案外人刘照阳称其对涉案房产的购买、交款、交付、占有均发生在查封之前，佐证的证据有：1.2015年8月26日公证处对刘照阳与刘娜的谈话笔录；2.2015年9月1日刘照阳与刘娜经公证的《房屋买卖协议》、刘娜出具给刘照阳之父刘新顺代其办理房产接收、过户及还款等事宜的《委托书》，公证处的公证书；3.公证当日刘照阳向刘娜支付房款40万元的转账凭证、刘娜交付给刘照阳的还房贷银行卡；4.2015年9月起刘照阳每月存入还贷银行卡5473元的银行转账凭证；5.2015年11月2日，河南建业物业管理有限公司南阳分公司与刘照阳签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《消防安全协议书》、《宠物豢养管理协议》、《承诺书》、《文件签收单》、《四期交房流转单》、《钥匙、智能卡领取单》、《验房表》。同日，刘照阳使用自己的银行卡以POS机刷卡的方式向“建业物业南阳分公司”支付2015年12月1日至2016年6月30日的1940元物业费的收据。刘照阳佐证其对涉案房屋占有至今的证据有：1.2017年至今的物业管理费及地下车位管理费收据；2.河南建业物业管理有限公司南阳分公司出具的收到刘娜转让给刘照阳的房屋买卖协议及2015年9月以来案涉房屋的验收、物业管理费缴纳、小区相关活动均系刘照阳办理的《证明函》；3.河南建业物业管理有限公司南阳分公司于2018年10月17日为涉案房产出具的《装饰装修施工许可证》。以上证据能构成完整的证据链条，结合法院查封时拍摄的房屋处于装修状态的现场照片，足以确认刘照阳在查封之前购买、接收、占有房屋属实。再结合原告王群栓对刘娜的起诉晚于刘照阳向刘娜购买房屋的事实，确认刘照阳陈述的购买房屋的目的系为结婚购买婚房属实，因此，其购房目的善意，并非与刘娜恶意串通。至于王群栓质疑合同仅约定房款453865.26元及刘照阳仅支付了40万元房款的问题，刘娜的购房价974607元，其中按揭贷款68万元，首付款不足30万元。虽然刘娜急于用款将房屋按其实际支出价款（包含支出的费用、已偿还的房贷）453865.26元未加价转让出售令人费解，但就私产处置而言，只要双方自愿，不违背法律规定，应属有效，且刘照阳已经在庭审后将剩余购房款53865.26元交付法院执行。至于王群栓质疑刘照阳的购房款及还贷款项从刘兆梅、南阳市昊通化工有限公司账户支出的问题，因刘兆梅系南阳市昊通化工有限公司的财务、刘兆梅与刘照阳为堂姐弟关系、南阳市昊通化工有限公司为家族企业且其法定代表人为刘照阳的父亲刘新顺,刘新顺及刘兆梅均认可公司每月代刘照阳偿还房贷，因此，王群栓的质疑不能成立，不予支持。至于王群栓质疑刘照阳与刘娜的房屋买卖合同效力的问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”结合本案，刘照阳与刘娜签订按揭贷房屋的《买卖协议》，虽没有告知银行并征得银行同意，但双方在合同中明确了后续房贷由刘照阳交纳。房贷期满日为2031年12月17日，刘照阳按月偿还贷款已4年有余，未有违约。反观刘娜的债务，刘娜至今欠王群栓100万元借款本金及应付利息无力偿还，足见刘照阳的还贷能力强于刘娜，因此，刘娜将房屋卖与刘照阳，不但未使银行的债权受损，反而使债权清偿更便利、更有保障。因此，刘照阳与刘娜未依法告知银行并办理解押的行为虽不符合《物权法》的规定，但没有侵害银行的抵押权及贷款的清偿，因此，不影响刘照阳对房产的占有和使用。至于王群栓质疑刘照阳未及时办理房产过户的问题，因房产证办理于2017年，此时房产处于查封状态及在贷款抵押期内，不具备过户的条件，因此，刘照阳对未办理过户不应承担过错责任。综上，刘照阳对涉案房产享有真实合法的物权期待权。至于刘照阳享有的物权期待权能否阻却王群栓的执行问题。刘照阳享有将案涉房屋变更登记至其名下的物权期待权，该请求权虽然晚于王群栓与刘娜之间因借款纠纷所形成的金钱债权，但刘照阳的请求权系针对特定的案涉房屋的请求权，优先于王群栓的一般金钱债权。另外，从功能上看，案涉房屋具有为刘照阳一家提供生活保障的功能，与王群栓的金钱债权相比，刘照阳的物权请求权在伦理上也具有一定的优先性。综上，刘照阳对涉案房产不但有合法真实的民事权益，且其民事权益足以排除王群栓的执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告王群栓的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告王群栓承担。本院二审期间，上诉人王群栓提交如下证据：证据一，刘娜在卧龙区执行局签的保证书一份。来源是卧龙区法院执行卷宗。证明当时卧龙区法院执行局已经告知刘娜不履行法律文书确定义务将拍卖其名下案涉房产。证据二，刘照阳第一次提交的案外人执行异议申请书，来源是执行卷宗。证明刘照阳在2018年10月10日前已经知道该房产被查封。刘照阳质证称，证据一的保证书内容与本案无关联性，执行案件中被执行人向法院出具这样的保证书是非常正常的行为，与案涉房屋的处理没有任何关系。对证据二执行异议申请书的真实性无异议，但是此内容跟后来提交的异议申请书的主要意思是一致的。刘娜质证称，证据一的保证书是其签字，但并未提到房子执行问题。对证据二，原始合同和房产证其本人都没有，房产公司房产证办出来并没有通知她。合议庭评议后认为，证据一保证书并不涉及本案案涉房产的具体处理问题，与本案没有关联性。证据二案外人执行异议申请书并不能证明刘照阳与刘娜在签订合同之际就知道房产被查封。对该两项证据本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是刘照阳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于上诉人称刘照阳无权提出排除执行异议的问题，本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，在执行过程中，案外人可以对执行标的提出书面异议。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”基于此，主张对执行标的享有物权或者其他实体法上的权利的民事主体是适格的异议主体，其是否享有物权或者其他实体法上的权利是异议是否成立的基本事由，是否排除强制执行则要依据实体法具体判断。刘照阳基于其与被执行人刘娜签订的《房屋买卖协议》，主张自己对案涉房屋享有所有权，刘照阳是适格的异议主体，有权向人民法院以书面异议的形式申请排除执行。所以，该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人刘照阳的权利能否排除强制执行的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该条规定，具体到本案中：首先，刘照阳与刘娜在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。刘娜与刘照阳于2015年9月1日签订了《房屋买卖协议》，并于同日由南阳市智圣公证处出具公证书，约定刘娜将南阳市高新区312国道北侧建业森林半岛四期30号楼1单元2层1-203室出售给刘照阳。刘照阳和刘娜的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。该规定的立法目的是为了保护抵押权人的利益。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条也规定了受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。即受让人行使涤除权，涤除标的物上的抵押权负担，转让行为有效。此立法和司法解释的指导思想在于保障三方的利益平衡，既保护抵押权不受侵害，也充分发挥物的效益。本案中被上诉人刘照阳受让房屋系负担有抵押权的抵押物，抵押人刘娜转让该房屋时虽未经抵押权人银行的同意，但刘照阳按照协议约定履行义务，自2015年9月15日起以刘娜的名义按月缴纳房贷，并没有损害抵押权人银行的实质性利益，不影响银行抵押权的实现。因此该转让行为有效，二人签订的合同是合法有效合同。其次，刘照阳在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。刘照阳与河南建业物业管理有限公司南阳分公司于2015年11月2日签订了案涉房屋的物业管理服务相关协议、验房表等文件，交付钥匙、智能卡等，也交纳了相应了物业管理费及地下车位管理费，河南建业物业管理有限公司南阳分公司2018年10月17日为案涉房产出具《装饰装修施工许可证》。与物业公司签订相关协议，也交付了钥匙等表明已向刘照阳交付了房屋，刘照阳接受物业公司提供的服务，且对案涉房屋在管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明刘照阳在2015年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，刘照阳基于真实有效的不动产买卖合同占有房屋。房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住或者使用则不是第二十八条“合法占有不动产”的必要条件。再次，关于支付房款的情况。合同签订当日，刘照阳向刘娜支付房款40万元的转账凭证；刘娜交付给刘照阳的还房贷银行卡；2015年9月起刘照阳每月存入还贷银行卡5473元的银行转账凭证；刘照阳在一审庭审后将剩余房款53865.26元交付一审法院执行。可见刘照阳有真实的购房意图，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。最后，非因刘照阳自身原因未办理过户登记。涉案房屋是银行按揭贷款房屋，即使房产证办下来，未还清银行贷款，刘照阳依旧无法办理过户。同时开发商办理房产证后，并未告知业主，因此刘照阳在办理过户登记中并无过错。综上，刘照阳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王群栓的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王群栓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人王群栓负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年二月二十三日法官助理向巧巧书记员陈玫夙