江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0505民初3722号原告：苏州阳山科技工业园有限公司，住所地苏州高新区金燕路8号。法定代表人：吴强，董事长。委托诉讼代理人:孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙静文,江苏虎丘律师事务所律师。被告：苏州源欐包装有限公司，住所地苏州高新区浒关分区金燕路8号（阳山科技工业园内）。法定代表人：郭文伟。管理人：江苏震宇震律师事务所。委托诉讼代理人：凌耀元，江苏震宇震律师事务所律师。被告：郭文伟，男，1967年11月17日生，汉族，住张家港市。原告苏州阳山科技工业园有限公司（以下简称：阳山公司）与被告苏州源欐包装有限公司（以下简称：源欐公司）、郭文伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚春华独任审理。2020年12月21日、2021年1月21日，本案公开开庭进行了审理，原告阳山公司的委托诉讼代理人孙晓峰，被告源欐公司的委托诉讼代理人凌耀元到庭参加诉讼，被告郭文伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳山公司向本院提出诉讼请求：1、被告源欐公司将超期占用的阳山科技工业园XXX厂房(建筑面积4367平方米)搬空后归还原告；2、被告源欐公司支付自2020年6月1日起至阳山科技工业园XXX厂房归还原告之日止的超期占有使用费及物业费(超期占有使用费及物业费计78606元/月计算)；3、被告郭文伟对被告源欐公司超期占有使用费及物业费承担连带责任；4、两被告承担本案的诉讼费用。2021年1月21日，原告申请撤回第一项诉讼请求，因被告源欐公司缴纳了保证金15万元，原告要求该保证金在租金中予以抵扣。事实与理由：2019年3月6日，原告与被告源欐公司签订《厂房租赁合同》一份，约定被告源欐公司承租原告阳山科技工业园XXX厂房，建筑面积4367平方米，用于生产及办公。合同约定租期自2019年4月1日起至2020年3月31日止，租金为每平方米每月14元，物业费为每平方米每月4元，年租金及物业费总额为943272元。该合同由被告源欐公司法定代表人郭文伟提供担保。合同生效后，被告源欐公司足额缴纳了合同期内的全部租金及物业费。2020年4月，因阳山工业园根据安全要求进行升级改建，该租赁合同到期后不再续签。为保证被告源欐公司有时间另找新址搬迁，经双方协商签订《临时过渡协议》，约定被告源欐公司可在工业园内过渡自2020年4月1日至2020年5月31日，被告源欐公司必须保证在2020年5月31日前无条件搬离阳山工业园。可直至起诉之日，被告源欐公司仍违法占用原告厂房。两被告的行为严重损害了原告的生产经营秩序，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告源欐公司辩称：2020年12月9日，苏州市虎丘区人民法院经张建永申请，依法受理了对源欐公司进行破产清算的申请，并指定江苏震宇震律师事务所担任破产管理人。管理人接受法院的指定后至债务人源欐公司办公地点进行接管，未发现源欐公司的人员，因此未接管到相应的财务账册，也没有了解到源欐公司的实际经营情况，对源欐公司相关情况未能充分了解，被告无法对实际结欠原告的租金情况进行核实，请求法院依法判决。对于保证金15万元，管理人认为应是源欐公司的破产财产，应当由管理人统一分配，对原告的抵扣要求我方不予认可。被告郭文伟未作答辩。经审理查明，坐落于苏州高新区金燕路8号的房屋及土地为原告阳山公司所有。2019年3月6日，原告阳山公司（甲方、出租方）与被告源欐公司（乙方、承租方）、郭文伟（丙方、担保人）签订《厂房租赁合同》一份，约定：第一条厂房座落及面积：经乙方实地考察，根据自身投资需要，决定承租阳山科技工业园XXX厂房，一层建筑面积：4367平方米。甲方同意乙方在厂房北侧免费使用30平方米用于放置机器辅助设备。第二条厂房用途：厂房仅被作为生产及办公使用，乙方不得改作其他用途。第三条租赁期限：租赁期限为壹年，甲方从2019年4月1日起将厂房交付乙方使用至2020年3月31日止收回。合同期满后如甲方继续出租厂房，在同等条件下，乙方有优先承租权，续订合同另行签订。第四条租金、其它费用及支付方式：1、经甲乙双方协商，确定厂房租金为每平方米月租金14元(含税)，厂房租金总额为733656元。2、经甲乙双方协商，确定厂房物业费为：每平方米月物业费为4元(含税)，合同期物业费总额为209616元。3、租金支付方式：租金支付实行先付后租原则，每年分两期支付，每半年起租日前五天付清厂房年租金的一半(依此类推)。由乙方汇入甲方指定的银行帐户或到管理办公室交纳……5、租赁保证金：乙方已支付给甲方租赁保证金拾万元人民币(不计息)，现乙方另需支付给甲方租赁保证金伍万元人民币(不计息)，共计租赁保证金拾伍万元人民币(不计息)。合同期满、合同解除乙方对租赁厂房及附着设施无损坏，甲方全额退还。第五条乙方责任：……7、租赁合同被解除或合同期满后，乙方在本合同租赁期限内将厂房按原状返还甲方(除甲方同意维持现状外，乙方应负责将厂房和场地恢复到租赁期初的状态)。迟延返还的乙方应赔偿由此给甲方造成的损失。第八条租赁合同的变更、解除和续租：……租赁合同被解除或租赁合同期满后乙方不再续租的，乙方返还厂房及场地的时间为租赁合同被解除之日，乙方逾期不交还承租房的，甲方有权按本合同月租金标准的三倍收取房屋占用费，并追究由此造成的其他经济损失。第九条违约责任：乙方逾期交付租金及其他费用的，除应及时如数补交外，还应支付逾期交付金额5‰的违约金。第十一条其他事项：……3、丙方对乙方履行本合同所负债务承担连带清偿保证责任。《厂房租赁合同》另对其他事项作了约定。合同最后，原告阳山公司的负责人在甲方代表人处签字，并加盖公司公章，被告郭文伟作为被告源欐公司的法定代表人在乙方代表人处签字，并加盖公司公章，被告郭文伟在丙方处签字。2020年4月7日，原告阳山公司（甲方）与被告源欐公司（乙方）签订《临时过渡协议》一份，约定：乙方于2019年3月签订的在甲方工业园内的厂房XXX侧面积4367平米的租赁合同已于2020年3月30日到期，因阳山工业园根据安全要求进行升级改建，租赁合同到期不再续签。为保证乙方有时间另找新址搬迁，经双方友好协商，乙方可在甲方工业园内过渡自2020年4月1日至2020年5月31日，乙方必须保证在2020年5月31日前无条件搬离甲方工业园。就临时过渡协议条款如下：一、乙方在过渡期内必须无条件搬离甲方工业园，到期将停止供电、供水及一切服务，一切后果由乙方自负。二、2020年4月1日至2020年5月31日过渡期间的房租按原合同足额交付。三、乙方原交纳保证金拾万元(不计息)，搬离甲方工业园后全额退回。四、乙方逾期不搬离，甲方除没收其保证金外还通过法律手段追偿因乙方造成甲方产生的一切经济损失，并采取措施强制搬离。五、除上述约定外，其他规定参照原合同条款不变。协议最后，原告阳山公司的负责人在甲方代表人处签字，并加盖公司公章，被告郭文伟作为被告源欐公司的法定代表人在乙方代表人处签字，并加盖公司公章。2020年5月26日，原告阳山公司向被告源欐公司出具《通知函》一份，载明：源欐公司(郭文伟总经理)：贵公司租赁于苏州阳山科技工业园有限公司21幢一楼西侧厂房，签订的厂房过渡协议至2020年5月31日，我阳山工业园管理办发现该厂房近一月时间内处于停用状态，大部分设备已搬离(除北侧两台设备)，厂房内部损坏部分也未修复。我公司多次电话与你公司沟通未果，为不再给你我双方造成更大的损失，故特发此函告知贵公司在合同到期前尽快来处理善后事宜。如到期不来处理厂房恢复事宜，我公司将采取相关措施，一切后果由贵公司承担。特此致函。后因被告源欐公司与案外人苏州新淳化工有限公司之间买卖合同纠纷，苏州市相城区人民法院查封了被告源欐公司所有的存放在租赁厂房内的两台复合机。因被告源欐公司一直无法向原告返还占有租赁厂房，故原告诉至法院。另查明，2020年12月2日，苏州市相城区人民法院作出（2020）苏0507执2186号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人源欐公司名下陕西北人干法复合机一台、LGF-1050BDRYLAMINATOR复合机一台的查封。二、将被执行人源欐公司名下陕西北人干法复合机一台、LGF-1050BDRYLAMINATOR复合机一台作价168000元，交付申请执行人苏州新淳化工有限公司，抵偿被执行人在该案中所欠债务168000元。上述资产的所有权自交付时起转移给申请执行人。2020年12月23日，案外人新淳化工有限公司按照苏州市相城区人民法院作出（2020）苏0507执2186号之二执行裁定书将折价所得的上述机器设备搬离租赁厂房。2020年12月24日，原告阳山公司与被告源欐公司管理人签订《厂房移交单》一份，双方确认于2020年12月24日办理完毕厂房交接手续。又查明，2020年12月24日，被告源欐公司管理人向原告阳山公司递交《减免租金申请书》，申请因受疫情影响减免租金三个月。对此，原告阳山公司表示：根据2020年4月《经开区资产经营有限公司应对疫情减免国有资产出租租金的方案》及2020年7月10日《关于应对新冠××疫情进一步帮扶中小企业和个体工商户缓解房屋租金压力的通知》（苏高新国资办[2020]50号），同意减免被告源欐公司3个月租金（2020年2月份全月减免，3、4月各减免半个月，5月份全月减免），但鉴于被告源欐公司已经付清了2020年5月前的所有租金，因此减免的3个月租金要求直接抵扣2020年6、7、8三个月的租金。再查明，2020年12月9日，我院根据申请执行人张建永的申请作出(2020)苏0505破申15号民事裁定书，裁定如下：受理对源欐公司进行破产清算的申请。同日，我院作出2020）苏0505破申15号决定书，指定江苏震宇震律师事务所担任债务人源欐公司管理人。还查明，诉讼中，原告确认：被告源欐公司在合同期内向原告缴纳了保证金15万元，根据法律规定要求法院对该保证金在租金中予以抵扣。另外，被告源欐公司租金及物业费付至2020年5月31日。上述事实，由不动产权证、厂房租赁合同、临时过渡协议、通知函、民事裁定书、决定书、照片、减免租金申请书以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》、《临时过渡协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。合同签订后，被告按约支付了2020年5月31日前的租金和物业费，但因被告自身的原因一直未能按约将租赁厂房返还原告，应承担相应的违约责任。关于原告主张的房屋占有使用费和物业费，本院认为，合同约定乙方逾期不交还承租房的，甲方有权按本合同月租金标准的三倍收取房屋占用费，本案中，原告自愿按照原租赁合同约定的租金及物业费标准向被告主张自2020年6月1日至2020年12月24日的房屋占有使用费及物业费，符合合同约定，也未超过法定标准，本院予以支持，但应扣除因受疫情影响被告应享受的三个月免租期，故被告结欠原告物业费及房屋占有使用费合计348748.62元，计算方式为：房屋占有使用费14元/平方米/月*【（6个月-3个月）+24/31】*4367平方米+4元/平方米/月*（6个月+24/31）*4367平方米=349078.26元。鉴于被告源欐公司在合同期内向原告缴纳了保证金15万元，上述费用应予以抵扣，故被告源欐公司还应支付原告阳山公司199078.26元。又鉴于双方租赁合同中约定，丙方郭文伟对乙方源欐公司履行本合同所负债务承担连带清偿保证责任，故被告郭文伟应对被告源欐公司的上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求，本院予以确认。鉴于被告已进入破产重整程序，依法不得再进行个别清偿，故原告可持生效法律文书向管理人申报债权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国破产法》第十六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告苏州源欐包装有限公司结欠原告苏州阳山科技工业园有限公司房屋占有使用费及物业费合计199078.26元。二、被告郭文伟对被告苏州源欐包装有限公司上述第一项债务承担连带责任，于本判决生效之日起十日内支付原告苏州阳山科技工业园有限公司。三、驳回原告苏州阳山科技工业园有限公司的其他诉讼请求。如采用转帐方式支付，请汇入原告苏州阳山科技工业园有限公司指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，帐号：62×××64。如果被告郭文伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7032元，减半收取3516元，由原告苏州阳山科技工业园有限公司负担1376元，由被告苏州源欐包装有限公司、郭文伟负担2140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76。审判员  龚春华二〇二一年二月二十四日书记员  何胜男