山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终286号上诉人（原审被告）：杜月华,女,1963年2月11日出生,汉族,居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人:洪寿福,山东隆泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尤开玲，女,1971年2月11日出生,汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：李兴滨，男，1964年10月4日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人:颜廷婷,北京市德鸿(临沂)律师事务所律师。上诉人杜月华因与被上诉人尤开玲、李兴滨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初19103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜月华上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审，或依法查明事实，依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人不存在真实的房屋买卖关系。上诉人与被上诉人之间的款项为借款，双方为民间借贷关系。上诉人与被上诉人于2018年8月20日签订的《房屋买卖协议》，是对上诉人所借被上诉人款项的担保措施。该协议作为房屋买卖合同来说，内容极为简略。其次，被上诉人交付给上诉人的款项系借款，并非购房款。根据正常的交易习惯，如果上诉人与被上诉人作为房屋买卖合同的相对方，在房屋购买方向房屋出售方支付购房款时，出售方向购买方应出具的收条，但本案中，被上诉人向上诉人交付4万元现金时，上诉人向被上诉人出具的是欠条，明确载明“今欠尤开玲现金40000元”，这明显是借款关系。并且如果被上诉人在银行的30万元贷款是用于支付购房款，按照常理及交易习惯，应由被上诉人直接支付给上诉人。但本案一审庭审中，上诉人与被上诉人均认可是由上诉人一直持有被上诉人的银行存折，由上诉人自行支取，这与正常的房屋买卖中房款的交付明显不符。再次被上诉人30万元银行贷款的利息均由上诉人实际支付。上诉人持有被上诉人银行存折并支取款项后，该笔贷款产生的银行利息均由上诉人支付，这明显可以证实上诉人与被上诉人之间的款项是借款的事实。如果上诉人与被上诉人之间交付的款项为购房款，那么上诉人在收取款项后不可能再去替被上诉人承担银行的贷款利息，但在上诉人却持有被上诉人的存折并承担被上诉人的银行贷款利息，这显然极不符合常理。因此，上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方之间系民间借贷关系。二、一审法院适用法律错误。根据法律规定，法院审理民间借贷应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。同时第二十四条明确规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审法院在认定事实错误的基础上，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》有效适用法律错误。第三，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无法继续实际履行。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》时，对该房屋并没有独立的全部所有权，不能独自处分该房屋。且该房屋现已由他人实际购买并居住，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无法继续实际履行。尤开玲、李兴滨辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、涉案《房屋买卖协议》真实有效，系双方真实意思表达，应当受到法律保护，合同双方应当继续履行这份合同。二、上诉人所称我方支付购房款的方式不符合正常的交易习惯，双方之间应认定为民间借贷关系明显是为了逃避合同义务，恶意拖延，该主张不能成立。三、上诉人主张涉案房屋已经卖给第三人系虚假陈述，与被上诉人核实的事实不符。退一步讲，即便上诉人已经将房屋转卖给第三人，也不能阻却上诉人与被上诉人之间《房屋买卖协议》的继续履行。四、基于诚实信用保护交易的民法基本精神，涉案《房屋买卖协议》也应当继续履行。尤开玲、李兴滨向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方签订《房屋买卖协议》合法有效；2.调解或判令被告继续履行涉案房屋买卖协议，将房屋（价值400000元）实际交付原告居住，并协助原告将涉案房屋转移登记至原告名下；3.诉讼费用、保全费用、保函保险费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年8月17日，原告李兴滨的中国建设银行账户内（账号为2298××××3620）存入个人贷款金额300000元。2018年8月20日，被告（甲方）杜月华与原告（乙方）尤开玲签订了《房屋买卖协议》一份，该协议主要约定：“经甲乙双方协商，就房屋买卖事项达成下列协议。甲方将（原坐落于铁路小区还建楼）现为开元阳光里小区3号楼东单元15楼1502室，建筑面积76.59平方米，甲方出售给乙方。双方议定房产总价为400000元，于2018年8月20日预付200000元，等房产过户给乙方再付清所剩200000元。本协议一式两份，自签字后生效”。上述合同签订当日，被告杜月华向原告尤开玲出具《欠条》一份，具体内容为：“今欠尤开玲现金40000元”。之后，被告分别于2018年8月22日。2018年8月29日、2018年9月10日收到自原告李兴滨贷款发放账号为2298××××3620的中国建设银行支取的款项54900元、70000元和130000元。以上共计294900元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行己方义务。原、被告双方于2018年8月20日签订了《房屋买卖协议》，以及原告已按该合同约定向被告支付购房款294900元的事实，由协议书、银行转账凭证等证据证实，故一审法院对上述事实，依法予以确认。因双方签订的《房屋买卖协议》中约定的购房总价款为400000元，故原告在支付购房款294900元后尚未足额支付购房款，在此情况下判令被告协助办理产权过户登记手续，有悖双方所签合同及公平原则，因庭审时双方均认可案涉房屋尚未办理不动产权初始登记的事实，故原告应在案涉房屋符合办理不动产权转移登记手续，并向被告支付剩余购房款105100元后，由被告协助办理案涉房屋的不动产权转移登记及交房手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告尤开玲与被告杜月华于2018年8月20日签订的《房屋买卖协议》有效；二、原、被告双方应继续履行于2018年8月20日签订的《房屋买卖协议》；三、驳回原告李兴滨、尤开玲的其他诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费5000元，共计8650元，由被告杜月华负担。二审中，上诉人申请证人何某、赵某出庭作证。证人何某出庭作证称，我与上诉人及被上诉人均是朋友。被上诉人李兴滨作抵押贷款了30万元给上诉人用，被上诉人李兴滨从中拿了五万元使用了，利息一直是上诉人偿还。我之所以知道这个事实是因为有一次我去上诉人开的超市的时候，被上诉人李兴滨去找上诉人，上诉人把钱给了李兴滨，李兴滨拿着钱出去后不到半小时就回来了，回来后李兴滨把票据交给了上诉人，李兴滨走后我询问上诉人，上诉人告诉我是李兴滨拿着钱去还了贷款利息。证人赵某作证称，我和上诉人是因为她帮我还透支卡认识的，我跟被上诉人认识是因为上诉人的关系。大概在2019年10月左右具体时间我记不清了，先是被上诉人尤开玲来超市找上诉人，后被上诉人李兴滨也过来了，我才知道二被上诉人之间的夫妻关系。但是他们当天都没有找到上诉人，而且他们当天告诉我，是上诉人借了被上诉人的钱，被上诉人的钱是用房子的抵押贷款出来的，现在上诉人跑了。他们的房子被银行查封了。之后他们又去了好几趟找上诉人都没有找到。在后来有一次，是尤开玲拿着合同给我看，说是他们两个人之间签订的合同，合同内容我没有看清楚。被上诉人尤开玲说是当时借款的时候上诉人把房子抵押给了他们。期间我开三轮车载着上诉人去还过涉案银行贷款利息，但是具体时间记不清了。上诉人质证称，通过两证人证言的内容，可以证实上诉人与被上诉人之间的款项性质为借款，并非房屋买卖款项。一审法院认定该款项为房屋的款项，事实错误。该两证人内容表述真实合法，相互印证，无任何不合理或矛盾的地方。可以作为查清事实的依据予以认定。被上诉人质证称，对证人何某的证言不认可。因为上诉人申请证人出庭的时间已经超过了法定的举证期间，而且在一审中上诉人可以提供该证据但没有提供，不能作为新证据予以采纳。其次证人对于所谓的借款金额、时间、地点等均不是很清楚，表述不清，都是听说，不具有客观真实性。不能作为有效证据予以采纳。证人赵某在作证陈述中，多次使用，可能、记不清词语，足以表明证人对于事实经过并不清楚。且内容多是听说，不能作为有效证据使用。其他的质证意见同证人何某。本院认为，证人何某出庭作证内容均系听上诉人所说，并非自己亲身经历，本院对该证人证言不予采信。证人赵某的证言中多次出现记不清、大概字样，且该证人证言与被上诉人的陈述互相矛盾。结合证人赵某与上诉人的关系及证人赵某出庭作证时的状态，本院对该证人证言暂不予以采信。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，根据各方均认可的被上诉人的绝大部分贷款由上诉人控制、使用以及涉案双方签订了《房屋买卖协议》的事实，故应认定被上诉人已经完成了证明其与上诉人之间存在合法有效的房屋买卖关系的举证责任。上诉人不否认款项的使用问题，但是主张二者之间系民间借贷关系。但是法院审查全案后认为，上诉人与被上诉人之间系朋友关系。基于普通朋友关系，被上诉人方就将自己的房屋向银行抵押贷款进而出借给向上诉人，该行为与一般日常生活经验不符。因此上诉人若坚持主张其与被上诉人之间系民间借贷关系，应当承担更加严格的举证责任。但是上诉人一、二审提交的证据不能达到该证明标准，应当承担不利后果。一审综合认定被上诉人主张的事实的存在高度可能性，进而判决涉案《房屋买卖协议》有效，双方应当继续履行合同于法有据，并无不当。综上所述，上诉人杜月华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人杜月华负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年二月十九日书记员  范玉林