江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初3929号原告（反诉被告）：南京中南世纪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114339457165D，住所地江苏省南京市雨花台区凤台南路******。法定代表人：徐小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某。被告（反诉原告）：陆亚美，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张辽，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）与被告（反诉原告）陆亚美商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中南公司的委托诉讼代理人张某，被告（反诉原告）陆亚美及其委托诉讼代理人张辽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南公司向本院提起诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房预售合同》于2019年10月30日已经解除，被告按照《商品房预售合同解除协议》约定协助原告注销合同网签备案手续及预告登记；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月11日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：2017000914），被告购买原告开发的xx室房屋，随后办理了网签合同备案手续。后，双方签订《商品房预售合同解除协议》，一致确认解除《商品房预售合同》，按该解除协议约定，被告应协助原告办理网签备案登记手续、注销预告登记。原告为维护房地产市场正常交易手续，维护原告合法权益，遂提起诉讼。被告陆亚美辩称，第一，双方之间签订的不是商品房预售合同，而是商品房买卖合同。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定，商品房的认购订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售管理办法第16条规定了商品房买卖合同应当具备的主要内容。根据以上规定，结合双方签订的商品房预售合同的主要内容来看，双方签订的合同实际上是名为销售合同，实际是商品房买卖合同。因为我们的预售合同上面包含了第16条里面的所有内容。第二，原告没有按照解除协议约定履行付款义务，双方的商品房买卖合同还没有解除。另外因为原告没有按照约定履行付款义务，应当承担违约责任。解除协议第四条约定，双方约定款项2019年10月31日之前到账，如有延期，甲方按每天100元违约金支付乙方。约定时间，款项到账，乙方应当配合甲方解除备案，非乙方原因导致的备案无法按约定时间撤销，与乙方无关。事实上，甲方（中南公司）并没有在2019年10月31日之前将款项全部支付给被告。根据协议约定，在该种情况下，被告没有配合解除备案的义务，且因为原告没有按照解除协议按期履行付款义务，存在违约行为，应当承担违约责任。第三，原告未经协商程序直接提起诉讼，有违协议约定，应当依法驳回其全部诉讼请求，协议第七条约定，凡有本协议引起的争议，各方友好协商解决，解决不成的，各方一致同意交由该房屋所在地人民法院予以诉讼。2019年8月27日，原、被告进行了洽谈，洽谈笔录记载，被告的诉求之一是不会成为被告，因此原告有义务在引起争议后先行与被告协商，除非经协商无法解决，原告才可以起诉。现在原告没有和被告进行任何协商，直接向法院提起诉讼，违背了洽谈记录中被告的诉求，违反了解除协议中的程序要求。因此我们请求法院依法驳回其全部诉讼请求，由双方协商解决。反诉原告陆亚美向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告一倍购房款820000元；2.反诉被告承担延期付款违约金5700元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月11日，双方签订了商品房预售合同，约定由反诉原告购买反诉被告位于xx小区xx栋515室的房屋。合同约定反诉被告应当于2018年6月30日交付房屋，于交付后90日内(应当不超过90日)，申请建设用地使用权及房屋所有权转移登记,领取不动产权证。2020年9月10日，南京市雨花台区市场监督管理局作出（2020）80022号行政处罚决定书，该处罚决定书载明，2019年9月17日，执法人员对反诉被告开发的中南进行现场检查，在xx栋415室检查时发现室内有卫生间、卧室水池等，在现场的客服部办公室发现一个塑料纸巾袋和抽纸盒，印有“xx小区box+公寓”，“买一间租两套”、“高级定制公寓”，定制精装”等字样。处罚决定书认定反诉被告为促进销售xx小区xx栋房屋，在xx栋的311、312、313室及6楼设置了精装修样板房，样板房装修设施，包括卫生间热水器、卧式罐细致、抽油烟机、微波炉、电池、冰箱、电磁炉、冰箱等设施。312室样板房的墙壁上张贴有：“最熟悉的气息，等你回家”、“秘密卧室，安逸的空间，找到了家的初心”等字样。反诉被告利用中介公司介绍客流到售楼处现场，由销售人员通过口头推销、发放宣传物料以及带看精装修样板房等方式向看房人宣传xx栋室可住公寓。同时反诉被告提供的南京市商品房预售合同附件十中以及销售人员与购房人的微信聊天中，都将所售房屋成为公寓。处罚决定书认定反诉被告将本应销售给符合相应条件企业的办公用房宣传为可居住的公寓房向消费者进行宣传，使消费者误认为所售房屋是可居住的公寓房，其宣传行为违反了中华人民共和国反不正当竞争法第八条第一款的规定，同时处罚决定书还认定反诉被告在明知xx小区xx栋（3层至6层）为办公用房，且销售对象为特定企业的情况下，为谋取更大的利益，故意将房屋性质宣传为可居住的公寓，误导消费者，给消费者造成经济损失，且造成了不良的社会影响，最后处罚决定书对反诉被告的违约违法行为进行了行政处罚。反诉原告认为根据生效的行政处罚决定书，可以认定反诉原告无法取得购买房屋的产权证书，责任完全归于反诉被告，反诉被告对反诉原告存在欺诈的主观恶意。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的精神。对于出卖人存在主观恶意导致买受人无法取得房屋的情形，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，反诉原告已支付的购房款是82万元。综上，为了维护反诉原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院依法支持反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告中南公司辩称，第一，反诉原告所主张的赔偿原告一倍购房款82万元没有合同和法律依据。首先，按照双方签订的商品房预售合同解除协议的第二条，双方已经就退房所导致的一些补偿费用已经明确，且原告反诉原告已经签字确认，商品房预售合同的解除协议且已经生效。通过解除协议的第六条约定，乙方（反诉原告）在收到上诉有反诉被告支付的补偿款及利息等，并以配合完成合约解合同解约后，确认为与反诉被告之间已处理完上述事宜，再无其他争议，不再就上述事宜向反诉被告提出任何形式的补偿、赔偿或民事责任追究，也不再任何其他方式行事，向甲方主张任何其他权利或要求。按照双方所签订的解除协议，反诉原告并没有依据向反诉被告主张该项诉讼请求。第二，关于反诉原告所提及的行政处罚与本案件并无关联性，市场监督管理局的行政处罚行为，是属于行政管理范畴，与民事承担责任，并无直接关联性。对5700元违约金予以认可，按照解除协议来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月11日，中南公司（甲方）与陆亚美（乙方）签订《商品房预售合同》（宁房预售合字2017000914号），约定：乙方向甲方购买南京市雨花台区房屋，房价款合计820000元，甲方应于2018年6月30日前向乙方交付该商品房。合同签订后，陆亚美已支付全部购房款。2018年6月30日，中南公司通知陆亚美收房。中南公司（甲方）与陆亚美（乙方）达成《商品房预售合同解除协议》，就2017年11月11日双方签署的《商品房预售合同》（合同编号：2017000914）的解除、备案注销及相关退房手续等事宜达成如下协议：一、因甲方交付后一直未提供乙方办证资料，经协商一致，确认解除原合同；二、在乙方将甲方所开具的发票、收据全部退还给甲方，甲方依照本协议第四条约定的乙方提供的中国境内银行账户信息，将乙方利息补偿78522元、租金补偿47020元和其他补偿37000元，共计162542元一次性支付给乙方；……；四、双方约定款项2019年10月31日之前到账，如有延期，甲方按每天100元违约金支付乙方。约定时间款项到账，乙方应对配合甲方解除备案，非乙方原因导致的备案无法按约定时间注销，与乙方无关。该解除协议落款处未注明签订时间，但原告认可于2020年10月30日前签订。2019年12月27日，中南公司将解除协议中约定的162542元退还给原告。另查明，2020年9月10日，南京市雨花台区市场监督管理局对中南公司做出雨市监管处字[2020]80022号行政处罚决定书，认定：当事人在明知xx小区xx幢（3层至6层）为办公用房且销售对象为特定企业的情况下，为谋取更大的利益故意将房屋性质宣传为可居住的公寓误导消费者，给消费者造成了经济损失。该行政处罚决定书做出了责令停止违法行为并罚款人民币50万元的决定。以上事实，有《商品房预售合同》、《商品房预售合同解除协议》、收楼通知书、付款凭证、行政处罚决定书及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中南公司与陆亚美已经签署《商品房预售合同解除协议》，就2017年11月11日双方签署的《商品房预售合同》（宁房预售合字2017000914号）的合同解除事项达成一致，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。该解除协议于2019年10月30日前签订，原告中南公司请求确认《商品房预售合同》（宁房预售合字2017000914号）已于2019年10月30日解除具有事实和法律依据，本院予以支持。关于主张原告配合注销合同网签备案手续及预告登记的诉讼请求，符合解除协议第四项的约定，现162542元已退还给陆亚美，陆亚美须根据合同约定完成配合中南公司解除合同备案等手续，原告该项主张本院予以支持。至于延迟付款责任，可根据双方约定的违约责任来处理，不影响陆亚美根据解除协议约定履行解除备案手续的义务。考虑到涉案《商品房预售合同》未能履行，中南公司未能按合同约定提供办证资料、履行办证义务，合同解除的原因在于中南公司一方，故本诉案件受理费由中南公司承担。关于反诉部分，当事人双方已经达成解除协议，就合同解除后的款项支付事宜达成一致，陆亚美另行主张一倍购房款820000元无事实和法律依据，本院不予支持。关于延期付款违约金5700元，中南公司直至2020年12月27日才支付162542元，中南公司在本案诉讼过程中对5700元违约金不持异议，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南京中南世纪城房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陆亚美签订的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017000914号）已于2019年10月30日解除；二、被告（反诉原告）陆亚美于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）南京中南世纪城房地产开发有限公司注销关于南京市雨花台区不动产的房屋买卖合同网签备案手续及预告登记；三、原告（反诉被告）南京中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）陆亚美违约金5700元；四、驳回被告（反诉原告）陆亚美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费13625元，由原告(反诉被告)南京中南世纪城房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费6028.5元，由被告（反诉原告）陆亚美负担5986.5元，原告（反诉被告）南京中南世纪城房地产开发有限公司负担42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  史佳丽二〇二一年二月八日书记员  张思凝