广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终59号上诉人（原审被告）：肇庆市星湖名苑房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区××××××。法定代表人：张家樑，该公司总经理。委托诉讼代理人：余琛，广东冠略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚辉，男，1986年7月25日出生，汉族，住广东省封开县××××××××××××××××。委托诉讼代理人：欧观婷，广东肇民律师事务所律师。上诉人肇庆市星湖名苑房地产有限公司（以下简称星湖名苑公司）因与被上诉人姚辉商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星湖名苑公司上诉请求：撤销一审判决，改判星湖名苑公司向姚辉支付逾期交楼违约金11846.47元，由姚辉承担本案二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决已查明星湖名苑公司逾期交楼的违约行为因姚辉2018年9月21日办理了收楼手续已经终止。逾期交楼的违约金的计算期限也随之终止。2.姚辉的收楼行为视为星湖名苑公司与姚辉双方变更了关于商品房的交付条件。原商品房买卖合同约定房屋交付条件为“取得工程竣工验收备案证明文件”，然而，姚辉明知案涉房屋当时仍未取得工程竣工验收备案证明文件，仍然要求星湖名苑公司交楼并签署了《恒裕城收楼文件接收确认书》，显然构成姚辉与星湖名苑公司达成新的关于交楼条件的合意，双方应当予以遵守，法院也应当予以尊重，姚辉仍然主张收楼后的违约金显然有违诚信和缺乏理据。3.姚辉并未举证证明收楼后产生的损失，依法应当承担举证不能的法律后果，其继续主张收楼后的违约金明显没有事实和法律依据。姚辉辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请二审法院依法维持，驳回上诉。1.星湖名苑公司逾期交楼是既定事实。星湖名苑公司与姚辉所签订的《商品房买卖合同(预售)》中明确约定，星湖名苑公司应当在2018年6月30日前向姚辉交付该商品房。但是星湖名苑公司并未如期交楼。2.星湖名苑公司与姚辉在2018年9月21日(已超过合同约定的交付房屋的时间)所签订的《恒裕城收楼文件接收书》是在商品房未竣工验收合格的情况下签订的。一审法院在庭审过程中,已查明涉案楼盘的竣工备案是在2020年1月3日。根据一审判决和星湖名苑公司与姚辉所签订的《商品房买卖合同(预售)》中的第九条商品房交付条件和第十条商品房相关设施设备交付条件，星湖名苑公司需取得建设工程竣工备案证明文件以及确认商品房的基础设施设备能够正常使用后，星湖名苑公司才可向姚辉交付商品房和进行交付手续。但星湖名苑公司在未竣工验收合格的情况下，与姚辉所签订《恒裕城收楼文件接收书》，所进行的交付手续是无效的。3.星湖名苑公司在与姚辉签订《恒裕城收楼文件接收书》时，未告知姚辉商品房未竣工验收合格，存在隐瞒欺骗，有违诚信。星湖名苑公司与姚辉签订《恒裕城收楼文件接收书》时，姚辉对商品房未竣工验收合格并不知情，星湖名苑公司只告知其可以开始装修。在装修过程中，姚辉发现涉案商品房的基础设施设备也并未完善。后期在与邻居闲聊时，才得知该商品房并未竣工验收合格。姚辉向一审法院起诉请求：1.判决星湖名苑公司向姚辉支付自2018年6月30日起按每日万分之一为基准计算至2020年1月3日的违约金79746.94元(1444691×0.0001×552)；2.本案诉讼费由星湖名苑公司承担。一审法院认定事实：2017年3月21日，姚辉（买受人）与星湖名苑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定姚辉购买星湖名苑公司开发的位于肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城A1幢29层2901房，建筑面积139.24平方米，总金额1444691元。在《商品房买卖合同（预售）》中，姚辉、星湖名苑公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共139.24平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金，（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.35%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。签订合同后，姚辉依约向星湖名苑公司支付购房款1444691元。2018年9月21日，姚辉在星湖名苑公司向其发出的《恒裕城收楼文件接收确认书》上签名确认。案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表上载明备案日期为2020年1月3日，姚辉因星湖名苑公司未能在合同约定的期限内交房而诉至一审法院。诉讼中，姚辉、星湖名苑公司对出卖人是否承担逾期交房违约责任、逾期交楼违约金的标准和逾期的期间存在分歧。另查明，肇庆市城乡规划局分别在2016年11月2日和28日向星湖名苑公司发出《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》《关于控制103区“恒裕海景”项目高度的函》，通知星湖名苑公司对超过90米的高层建筑项目停止施工，要求星湖名苑公司对“恒裕海景”项目进行减容减高度，高度控制在38.5层，尽快完善“恒裕海景”项目的调整方案，修改完成后重新报批。星湖名苑公司于2018年7月9日获肇庆市城乡规划局重新审批核发建设工程规划许可证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。姚辉与星湖名苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于星湖名苑公司是否承担逾期交房的违约责任问题。星湖名苑公司认为肇庆市城乡规划局要求的规划变更，属于不可抗力，为免责情形，姚辉则认为星湖名苑公司在得知规划变更后才与姚辉签订合同，不属于不可抗力情形。经查，星湖名苑公司在签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前涉案楼盘已存在规划变更的情形，可见星湖名苑公司在制定涉案合同时已充分考虑到规划变更对交付时间的影响，因此星湖名苑公司上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2018年6月30日，案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年1月3日，故星湖名苑公司存在逾期交房的行为，理应依约向姚辉支付违约金。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，案涉商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意分别按逾期在60日之内和逾期超过60日两种计算方式处理，两种计算方式不作累加。本案中，星湖名苑公司于2018年9月21日在姚辉向其发出的《恒裕城收楼文件接收确认书》上签收时案涉商品房并未取得合同约定的交付条件，案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件上载明的备案日期为2020年1月3日。故案涉商品房实际交付日期应以其符合交付条件之日，即星湖名苑公司在单位（子单位）工程竣工验收备案表上备案日期2020年1月3日为宜。依据案涉合同约定，交付期限届满之次日（即2018年7月1日）起至2020年1月3日共逾期551日，故应适用逾期超过60日的计算方式违约金。由于姚辉以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此计得星湖名苑公司应付逾期交房违约金为79602元（1444691元×551日×0.01%＝79602元）。姚辉关于逾期交房违约金的请求，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，一审判决：一、星湖名苑公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向姚辉支付逾期交楼违约金79602元;二、驳回姚辉其他的诉讼请求。本案一审受理费人民币896.84元（姚辉已预交），由星湖名苑公司负担。星湖名苑公司在该判决发生法律效力之日起七日内迳付给姚辉。本院二审期间，星湖名苑公司提交了另案判决书、《恒裕城业主（住户）资料登记表》《恒裕城业主（住户）IC卡申请表》《恒裕城收楼验收流程表》《房屋装饰装修管理协议》等证据，拟证明姚辉收楼时签名确认相关文件和签收钥匙，一审判决计算逾期交楼违约金有误。姚辉没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对星湖名苑公司提交的证据真实性、合法性予以确认，对其关联性在本院认为部分论述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，姚辉于2018年9月21日在《恒裕城收楼验收流程表》等文件签名。《恒裕城收楼验收流程表》载明姚辉已进行房屋验收，领取房屋钥匙。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院应围绕星湖名苑公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一审判决计算本案逾期交楼违约金数额是否正确。本案中，姚辉与星湖名苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》对商品房交付条件进行了明确约定，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，出卖人星湖名苑公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。姚辉应当知道上述合同约定的商品房交付条件，虽然案涉商品房的建设工程在2020年1月3日才竣工验收备案，但姚辉知道商品房不具备约定交付条件却在2018年9月21日签署《恒裕城收楼文件接收确认书》《恒裕城收楼验收流程表》等文件，进行房屋验收，办理收楼手续，同意接受商品房，领取房屋钥匙。现又以商品房不具备交付条件为由主张自2018年9月22日至2020年1月3日逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。本案逾期交楼违约金应从2018年7月1日起计至2018年9月21日（82日），金额为11846.47元（即1444691元×82日×0.01%）。星湖名苑公司上诉主张事实依据充分，本院予以支持。一审判决计算本案逾期交楼违约金数额有误，本院予以纠正。综上所述，星湖名苑公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2525号民事判决第二项；二、变更肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2525号民事判决第一项为：肇庆市星湖名苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向姚辉支付逾期交楼违约金11846.47元；三、驳回姚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费896.84元（姚辉已预交），由肇庆市星湖名苑房地产有限公司负担133.23元,姚辉负担763.61元。二审案件受理费1493.89元（肇庆市星湖名苑房地产有限公司已预交），由姚辉负担。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二一年二月十九日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦