福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初6136号 原告：福州广胜物业管理有限公司，住所地福州市仓山区上山路6号兰庭新天地27座-001，统一社会信用代码91350104066580861E。 法定代表人：罗胜，总经理。 委托诉讼代理人：林涵鋆，福建世好律师事务所律师。 被告：顾勇，男，1958年4月19日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州广胜物业管理有限公司(以下简称广胜物业公司)与被告顾勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福州广胜物业管理有限公司的委托诉讼代理人林涵鋆、被告顾勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广胜物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费2423.55元；2.被告按每月每平方米0.2元的标准向原告支付自2015年5月15日起至实际付清物业服务费之日止的违约金（计至2020年7月15日的违约金为935.46元）；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年2月15日，原告与福州市晋安区君临东城业主委员会签订《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，约定原告为坐落于福州市晋安区××镇××路××号××小区提供物业管理服务；物业费按月进行交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务；物业服务的收费标准为：多层住宅0.6元／月·平方米，小高层带电梯住宅0.9元／月·平方米；若业主无理拒缴或拖欠物业费，凡超过3个月未交物业费的，原告有权向拖欠物业费的业主增收每月每平方米0.2元违约金；物业服务合同期限自2015年2月15日起至2018年2月15日止，共3年；物业服务合同期限届满前2个月，双方应就是否另签订物业服务合同进行协商，经协商双方未能达成协议的，或未依法选聘新的物业公司或其它管理人的，原告有权在物业服务合同期满后继续履行本合同；等。被告系“君临东城”小区的业主，原告依约提供物业服务，但被告拖欠原告2015年2月15日至2019年7月31日的物业服务费2423.55元。原告多次催讨，被告仍拒不支付。被告作为“君临东城”小区xx＃xx单元的业主，在享受原告所提供的物业管理服务的同时，有义务按时向原告支付物业服务费。被告怠于支付前述费用的行为已严重侵害原告合法权益，原告有权要求被告立即支付前述物业服务费并按照《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的相关约定向被告增收每月每平方米0.2元违约金。 顾勇辩称，广胜物业公司在履行物业服务合同期间，未按物业服务合同及合同附件约定的服务内容履行义务，未按合同要求聘用符合要求及数量的工作人员，物业服务期间未按规定进行公示，存在违规、违纪的事实，长期被业主投诉。原告未按物业服务合同的约定提供服务，不具备收取物业服务费条件，无权收取物业服务费，故被告不存在因延期缴纳物业费而支付违约金的情形；再者，原告提供的律师函邮寄地址有误，被告未收到原告的律师函，被告于2020年11月27日才知道被起诉，应当从该时间作为诉讼时效的中断起点，原告起诉超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求等。 本院经审理查明：2015年2月15日，原告与福州市晋安区君临东城业主委员会签订《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》及合同附件，约定原告为坐落于福州市晋安区××镇××路××号××小区提供物业管理服务；物业费按月进行交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务；物业服务的收费标准为：多层住宅0.6元／月·平方米，小高层带电梯住宅0.9元／月·平方米；业主在物业服务企业按合同规定履行物业服务到位情况下，应主动及时交纳物业费，若业主无理拒缴或拖欠物业费，凡超过3个月未交物业费的，物业服务企业有权向拖欠物业费的业主增收每月每平方米0.2元违约金；物业服务合同期限自2015年2月15日起至2018年2月15日止，共3年；物业服务合同期限届满前2个月，双方应就是否另签订物业服务合同进行协商，经协商双方未能达成协议的，或未依法选聘新的物业公司或其它管理人的，原告有权在物业服务合同期满后继续履行本合同等。合同附件一至附件十四对物业管理人员的配置、综合服务、公共区域的安全防范和秩序维护、物业共有部位及设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业服务收费标准及服务承诺、对禁止性行为的管理措施、人身及财产损害赔偿责任等提出了具体明确的要求。 被告系福州市晋安区鼓山镇浦墘路xx号“君临东城”小区x#xx业主，其房屋产权面积75.57平方米，属于多层住宅，按每月每平方米0.6元计算，每月应缴纳的物业费为45.34元（75.57平方米×0.6元）。 合同履行期间，原告未按合同约定配置物业服务人员，在环境卫生、车辆管理、安全防范等方面存在脏、乱、差等问题。 2019年7月31日，原告不再为该小区提供物业服务。 2019年8月30日，原告发出律师函向被告催告自2015年2月15日起的物业服务费，该邮件于2019年9月1日被签收。 另查，庭审中，被告自认2017年和2018年时有见到其他律师事务所在其家门口粘贴催缴物业费用的律师函。 本院认为，原告与福州市晋安区君临东城业主委员会签订《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。被告作为小区业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时也应当履行交纳物业服务费的义务。原告作为物业服务企业未按合同约定履行物业服务职责，应承担相应的违约责任，本院根据原告履行合同的具体情况酌情扣减30%的物业服务费，被告仍应承担70%的物业服务费。 被告自认其于2017年和2018年时有见到其他律师事务所在其家门口粘贴催缴物业费用的律师函，但原告未能举证证明其催缴物业费的具体日期，因《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行后诉讼时效才相应调整为三年，故不能排除原告主张的2015年2月至2015年9月期间的物业费已过诉讼时效，应由原告承担举证不能的法律后果。自2015年10月1日起至2019年7月31日期间的物业费因被告自认于2017年、2018年有见过催缴通知而引起时效的中断，被告抗辩原告诉请的该期间的物业费已超过诉讼时效，不予采纳。为此，被告应当向原告支付2015年10月1日起至2019年7月31日止共46个月的物业费，但如前所述，被告应承担70%的物业服务费，即1460元(45.34元／月×70%×46月)。考虑到被告系因原告未按物业服务合同的约定提供完善的物业服务，才未缴纳物业服务费，并非无故拒交，故原告支付逾期违约金的诉讼主张，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告顾勇应于本判决生效之日起十日内支付原告福州广胜物业管理有限公司物业服务费1460元； 二、驳回原告福州广胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告顾勇负担。 本判决为终审判决。 审判员  徐光智 二〇二一年二月一日 书记员  林锟瑶 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。