江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初14132号原告：刘银后，男，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王宏军，江苏九元至律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓓丽，江苏九元至律师事务所律师。被告：张文洪，男，汉族，住江苏省兴化市。被告：昆山市巴城镇方舟宾馆，住所地江苏省昆山市巴城镇金澄路268、270、272、274号，注册号320583601075881,系个体工商户。经营者：黄彦，女，汉族，1981年8月6日生，住江苏省连云港市海州区。委托代理人：王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。（代理上述二被告）第三人：於秋燕，女，汉族，住江苏省昆山市。原告刘银后与被告张文洪、昆山市巴城镇方舟宾馆（以下简称方舟宾馆）、第三人於秋燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2020年11月4日公开开庭进行审理。原告刘银后及其委托诉讼代理人王宏军、张蓓丽，被告张文洪、方舟宾馆共同委托诉讼代理人王团结、第三人於秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘银后向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告之间的房屋租赁合同于2020年4月16日解除；2、请求判令被告及第三人将上述房屋返还原告并恢复原状；3、请求判令被告对拖欠的租金支付相应利息损失210.73元（以17500元为基数，自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日，即2020年6月18日）；4、请求判令被告支付上述房屋占有使用费（暂定3万元，自2020年9月19日起至被告将上述房屋恢复原状并返还原告之日止）；5、请求判令被告支付原告违约金（暂定5万元，自2020年4月16日起按年租金的1%计算至被告将上述房屋恢复原状并返还原告之日止）；6、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：张文洪系方舟宾馆的实际经营者。2019年11月13日，原告与张文洪续签了《房屋租赁合同》，约定将位于昆山市巴城镇金澄路268号的商铺租赁给被告一经营，租赁期限为2019年9月19日至2020年9月18日，年租金为7万元，并约定了租金的缴纳方式。合同第四条：“自合同签订之日起，按每年支付租金。需提前一个月支付下一年的租金。”合同第五条约定，“经双方协定根据需要进行改造装修，乙方不继续租用时还原房屋原来的样式”；合同第六条“若乙方不再继续租用，在合同期满时，将房屋交给甲方，如果不按期交付，乙方每拖延一天，按年租金的1%交纳违约金给甲方”；合同第九条约定“乙方有下列情况之一时，甲方可以终止合同，收回房屋，并由乙方合同规定支付违约金。1、拖欠租金超过1个月的；2、把承租的房屋转租、转借或私自交换使用的；3、未经甲方同意私自改变承租用途的；4、未经甲方书面同意擅自改变房屋结构的；5、造成房屋损坏”。合同签订后，因被告资金周转困难，刘银后同意张文洪先支付一半的租金，剩余的35000元租金于2020年2月29日前结清。经刘银后多次催缴，张文洪于2020年4月2日仅通过微信转账了17500元。刘银后遂于2020年4月15日向张文洪发出《解除合同通知书》。於秋燕系次承租人，刘银后多次与张文洪和於秋燕进行沟通协商，希望二人尽早搬离。张文洪与於秋燕以他们之间的转租合同未到期为由，要求刘银后赔偿28000元整给於秋燕并需要赔偿张文洪的损失方肯搬离。为了维护原告的合法权益，现依法起诉，请求法院支持刘银后的诉讼请求。被告张文洪和方舟宾馆共同辩称：一、刘银后起诉方舟宾馆主体错误。2019年10月13日，刘银后与张文洪签订为期一年的租赁合同，刘银后与方舟宾馆无合同关系，刘银后因租赁合同纠纷事宜起诉方舟宾馆没有事实依据。二、张文洪无根本违约行为。刘银后解除合同，没有法律和事实依据。1、2010年6月13日，刘银后将争议房屋出租给黄彦，租期自2010年9月19日起至2015年9月18日止，由黄彦装修并开设昆山市巴城镇方舟宾馆。2、2013年5月2日，黄彦将方舟宾馆转让给张文洪，由张文洪经营宾馆，张文洪没有对争议房屋进行装修、改动。在刘银后与黄彦租赁合同期内(2010年9月19日至2015年9月18日)，张文洪没有与刘银后签订书面租赁合同。3、2015年9月18日，刘银后与黄彦租赁合同期满，刘银后与张文洪签订三年期租赁合同，租期自2015年9月19日起至2018年9月18日止。4、租期自2018年9月19日起至2019年9月18日，刘银后与张文洪未签订书面租赁合同(房租正常支付)。5、以上期间，不管双方是否签订书面租赁合同，张文洪均及时交付租金，刘银后也予以了签收。6、2019年11月13日，刘银后与张文洪签订为期一年的租赁合同，合同期限自2019年9月19日起至2020年9月18日止，年租金70000元。2019年11月13日，刘银后收取张文洪半年租金35000元及押金3000元，并确认余下租金35000元，张文洪可以在2020年2月29日前结清。7、2020年1月21日，国家卫生健康委员会突然发布新型冠状病毒疫情情况，随后全国范围内封村、封市，张文洪在老家回不来，旅馆业也是被严令不得经营，一直到2020年3月19日，张文洪接到主管地正仪派出所通知，才可以正常营业。从1月21日到3月19日，近两个月的时间，张文洪没有任何收入，新冠疫情是不可抗力事件，疫情的影响是张文洪无法预计的。8、2020年4月2日，张文洪在几乎没有收入的情况下，微信支付给刘银后17500元。5月15日，张文洪再一次微信支付张文洪余下17500元，但是刘银后拒收，张文洪无奈，只能于6月18日通过银行转账给刘银后。截止到答辩之日，张文洪不拖欠刘银后租金。9、刘银后确认张文洪可以在2020年2月29日前支付余下35000元房租，因新冠疫情，政府要求被告一两个月不得营业，作为不可抗力，张文洪付款期限应推迟两个月至2020年4月29日。租房合同第九条第1款约定，张文洪拖欠租金超过1个月，刘银后才有权终止合同。也就是到2020年5月29之后，如果张文洪仍未付租金，刘银后才有权终止合同。而张文洪付款时间为2020年4月2日、5月15日，张文洪没有根本违约，刘银后无权解除合同。三、双方租赁合同于2020年9月18日到期，张文洪已经提前通知原告不予续租，要求原告届时办理交接手续。四、张文洪从黄彦处转租时就是宾馆，张文洪接手后没有对涉案房屋进行改动，张文洪承租时的“原状”就是宾馆双方合同期满后，张文洪将涉案房屋交付给刘银后即可。五、张文洪已经支付租金止合同期满之日即2020年9月18日，并提前通知刘银后不续租和要求交接，张文洪没有超过合同期限占有房屋，不需支付场地占用费。六、张文洪将涉案房屋的一部分转租给於秋燕，是征得刘银后书面确认的，并且张文洪已经发函，要求刘银后办理合同期满后於秋燕的交接事宜。总之，自2013年张文洪承租原告房屋以来，不管双方有无签订书面租赁合同，张文洪一直认真履行支付房租义务。在2020年1月21日至3月19日，因新冠疫情影响，政府要求张文洪宾馆不得营业，张文洪在经济十分困难的情况下，仍然努力凑钱支付房租，张文洪没有根本违约，不需要承担违约责任，刘银后解除租赁合同没有事实和法律依据，让张文洪承担违约责任更无事实和法律依据。且刘银后应该返还张文洪交纳的押金3000元。综上，请求贵院驳回刘银后的诉讼请求。第三人於秋燕述称：於秋燕与刘银后未签订任何房屋租赁合同，与刘银后不存在任何纠纷。虽然於秋燕租赁的房屋所有权人为刘银后，但於秋燕是向张文洪租赁的涉案房屋，且和其签订租赁合同前张文洪并未告知於秋燕该房屋可能发生与刘银后的纠纷。因此，於秋燕花费28000元对涉案房屋进行了装修。因於秋燕和张文洪签订的合同于2021年6月15日才到期，在租赁合同未到期前要求於秋燕拆除装修严重违反了租赁合同中第九条的约定。按照约定，张文洪应当赔偿於秋燕拆除装修以及之后对於秋燕临时搬迁影响经营所产生的损失。综上，答於秋燕认为其在和刘银后无任何合同及约定的情况下，刘银后对於秋燕的诉讼请求缺乏法律依据。因此，请求法院依法支持於秋燕的答辩要求，维护於秋燕的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：位于昆山市巴城镇金澄路268号的建筑面积为197.23平方米，总层数为2层的房屋所有权人为刘银后及其配偶杨传侠。根据该房屋平面图，一楼和二楼之间有楼梯连接并有相关隔断。2010年6月13日刘银后（甲方）与黄彦（乙方）就涉案房屋签订《租房合同》。合同约定，甲方将该房屋出租给乙方开宾馆使用；房屋租金为20000元/年，付款方式为每年一付；租赁期限为五年，即自2010年9月19日起至2015年9月18日止。租用期间，乙方不得擅自改变房屋的内部结构、墙壁、地坪等用途设施；若需改变，需要征得甲方同意并与甲方签订协议后方可动工。否则，甲方有权将房屋收回并扣留房屋租金余额及用品作违约金处理。黄彦另租赁了该房屋隔壁的270号、272号和274号房屋用以开设宾馆，并在该场地上注册登记了字号为昆山市巴城镇方舟宾馆的个体工商户。期间，黄彦对包括涉案房屋在内的上述房屋进行了装修并改变了部分房屋结构，如将涉案房屋一楼和二楼之间的楼梯进行了拆除等。2013年5月2日黄彦与张文洪签订协议，将上述宾馆转让给张文洪。双方约定，自转让之日起由张文洪经营的方舟宾馆发生的任何事宜都与黄彦无关，一切后果由张文洪自行承担。后该宾馆由张文洪进行经营。2015年刘银后与张文洪另行签订《租房合同》，约定将涉案房屋出租给张文洪，租赁期限为三年，即自2015年9月19日起至2018年9月19日止。租金为每年40000元，每年按5%的标准递增。后张文洪按约定支付了租金。该合同到期后，双方未续签书面合同，但张文洪向刘银后支付的2018年9月19日至2019年9月19日期间的房屋租金6万元。2019年11月13日刘银后（甲方）与张文洪（乙方）再行签订书面《房屋租赁合同》，约定租赁时间为一年，即自2019年9月19日起至2020年9月18日止。租金为7万元/年，租金交纳方式为：自合同签订之日起，每年支付租金，需提前一个月支付下一年的租金；乙方需向甲方交纳3000元的押金，一年期满后，甲方返还乙方押金。年租金涨幅不得超出市场平均价格的百分之十。合同还约定，经双方协定需要进行改造装修，乙方不继续租用时还原房屋原来的样式。合同期满，乙方欲继续租用时，应提前一个月告知甲方。若乙方不再继续租用，在合同期满时，将房屋交给甲方，如果不按期交付，按年租金的1%标准支付违约金给甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋并由乙方按合同规定支付违约金：1、拖欠租金超过1个月的；2、把承租的房屋转租、转借或私自交换使用的，如若转租，需征得甲方同意；3、未经甲方同意私自变更承租用途的；4、未经甲方书面同意擅自改变房屋结构的；5、造成房屋损坏。2019年11月13日刘银后出具收条，确认收到张文洪支付的房屋租金35000元以及押金3000元，并约定余下租金35000元于2020年2月29日前结清。2020年3月27日刘银后通过快递方式向张文洪催交租金，次日该快递被签收。2020年3月31日刘银后通过微信向张文洪催收租金，并告知张文洪该房屋到期后要收回。2020年4月2日张文洪通过微信向刘银后转账支付17500元。2020年4月14日刘银后通过快递告知张文洪，因其多次拖欠租金并结欠剩余租金17500元未予支付，违反双方合同约定，故要求解除双方的房屋租赁本合同，并在7日内返还房屋并将该房屋恢复原状，张文洪于次日签收该快递。当日，刘银后还通过微信方式将上述通知告知张文洪。张文洪于2020年4月18日告知刘银后不同意解除合同。2020年5月15日张文洪通过微信方式向刘银后支付剩余租金17500元，但刘银后拒收并告知张文洪合同已经于4月份解除。张文洪不同意解除合同，并于2020年6月18日通过现金存款向刘银后账户支付17500元。2019年张文洪与於秋燕签订《租房合同》。将涉案房屋的一楼出租给於秋燕开设美容院，租赁期限为二年，即自2019年6月15日至2021年6月15日，租金为38000元。2019年11月13日刘银后书面同意张文洪将涉案房屋的一楼转租他人开设美容院。2020年9月10日张文洪书面通知刘银后称，双方合同届满后其不再续租上述房产，要求其在2020年9月18日上午9时到上述房产处办理房屋交接手续（包括於秋燕开设的美容院的交接）；同时，返还张文洪支付的房屋押金3000元。9月11日该快递由刘银后签收。庭审中，被告陈述刘银后的房屋一直空置，由于一楼转租於秋燕，由於秋燕使用。刘银后陈述房屋结构为原本是独门独户的门面房，现拆除了房屋原有结构部分的承重墙，把门面隔小后单独做了个简易楼梯，原有的楼梯以及楼面已经拆除。另外原卫生间的进排水管道被更改、电箱位置电路已被更改。本院认为：张文洪与刘银后签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应属真实有效，双方均应按约履行。双方约定第二笔租金应于2020年2月29日前支付，但张文洪在2020年3月31日之前仍未支付；在刘银后催交后仍结欠部分款项未予支付，其行为已经构成违约。根据双方约定，刘银后有权解除合同。刘银后已经于2020年4月14日已书面通知的形式告知张文洪合同解除事宜，故本院确认双方的房屋租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的应当返还。涉案房屋虽是由案外人黄彦承租后改变了房屋结构并用于经营宾馆，但黄彦将该宾馆的经营权转让给张文洪，当然包括黄彦与刘银后租赁合同项下的权利义务的概括转移。后张文洪以方舟宾馆的名义继续在涉案房屋进行经营，张文洪系方舟宾馆的实际经营者，黄彦是该宾馆的登记经营者。故在合同解除后，张文洪和方舟宾馆应当连带承担对涉案房屋恢复原状以及返还刘银后的义务。刘银后已经提供了涉案房屋的平面图，现张文洪和方舟宾馆应当按平面图将房屋恢复原状并返还刘银后。刘银后在上述房屋恢复原状并交还后返还张文洪押金3000元。於秋燕与张文洪之间的租赁合同虽经过了刘银后的书面同意，但双方合同租赁期限超出了张文洪与刘银后的租赁合同的期限，故超出部分应属无效。现张文洪与刘银后之间的租赁合同已经解除，於秋燕与张文洪之间的租赁合同也已无法继续履行，故於秋燕应当将该房屋恢复至张文洪交付给其的状态并返还张文洪，再由张文洪返还刘银后。关于其损失，可另行向张文洪主张权利。张文洪逾期支付房屋租金，张文洪和方舟宾馆还应当赔偿刘银后逾期付款利息损失。本院按17500元为标准自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至4月14日为87.38元。张文洪虽然已于2020年9月10日通知刘银后进行房屋交接，但涉案房屋一楼仍由於秋燕占用且其也并未将房屋恢复原状，并不符合房屋交接的条件。故其仍应自合同解除后按双方约定的租金标准支付占有使用费至实际迁出之日。因张文洪于2010年6月18日又向刘银后支付了17500元，故其还应于2020年9月19日起支付房屋占有使用费至恢复原状并实际迁出之日。考虑双方约定的租金涨幅标准以及逾期交付房屋的违约金计算标准，本院根据刘银后的主张按7000元/月的标准计算张文洪和方舟宾馆的房屋占有使用费。关于刘银后主张的逾期交付房屋违约金，但其未提供证据证明其实际损失且其主张的房屋占有使用费中本院已考量了违约金的计算标准，故本院对该项诉讼请求不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘银后与被告张文洪于2019年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除。二、被告张文洪和昆山市巴城镇方舟宾馆、第三人於秋燕于本判决生效之日起十五日内将位于昆山市巴城镇金澄路268号房屋按平面图恢复原状并将返还原告刘银后；在履行完毕上述义务后十日内，原告刘银后返还被告张文洪房屋押金3000元。三、被告张文洪和昆山市巴城镇方舟宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告刘银后逾期付款利息损失87.38元。四、被告张文洪和昆山市巴城镇方舟宾馆于本判决生效之日起十五日内支付原告刘银后房屋占有使用费(以7000元/月为标准自2020年9月19日起计算至房屋实际恢复原状并返还之日止）。五、驳回原告刘银后的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取983元，由原告负担183元，被告负担800元。该费被告负担部分原告已经预交，本院予以退还。被告于本判决生效之日起十日内交纳至本院；逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32×××40）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李加好二〇二一年二月十八日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。