文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3859号原告（反诉被告）：陈文敏，女，1966年7月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：李璟瑜，系广东埔穗律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡彬彬，女，1984年12月1日出生，汉族，住广州市天河区。原告（反诉被告）陈文敏诉被告（反诉原告）蔡彬彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员独任审理。原告（反诉被告）陈文敏及其委托代理人李璟瑜，被告（反诉原告）蔡彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈文敏诉称：陈文敏与蔡彬彬于2017年3月18日签订《房产租赁合同》（以下简称《合同》），约定：蔡彬彬承租陈文敏位于广州市穗园路穗园东街45号2102房（以下简称涉案房屋），租期一年，月租金4300元，签订合同时陈文敏收取蔡彬彬保证金8600元，若蔡彬彬提前退租，陈文敏有权没收保证金等。后陈文敏于2017年3月20日按现状将涉案房屋交付蔡彬彬使用；双方又于2018年、2019年在原合同的基础上分别续租一年，其中2019年起的租金上调至4600元。2017年7月，蔡彬彬擅自更换小房内的空调，并直接扣减当月租金3560元，陈文敏知道后不同意扣减，并多次向蔡彬彬追问购买空调的发票，蔡彬彬直至退租都未提供空调发票，也未支付该月的租金差额。2019年7月22日，蔡彬彬在未提前通知及经陈文敏同意的情况下突然退租搬离涉案房屋，并拒绝支付6、7月租金及水电费。陈文敏接收涉案房屋时发现屋内地面、墙壁、家具等有多处人为损坏。综上，陈文敏诉请法院判令：1、被告向原告支付2018年7月的租金差额3000元、2019年6月20日至7月22日的租金5060元；2、被告向原告支付欠缴的电费583.37元、煤气费227.7元、物业管理费109.7元、垃圾费5元及水费41元；3、被告向原告赔偿家具损失1000元；4、被告向原告支付上述费用的利息（以10026.77元为本金，按中国人民银行同期贷款利率6%的标准，自本案起诉之日即2020年2月19日起计至付清之日止）；5、本案诉讼费由蔡彬彬承担。被告（反诉原告）蔡彬彬答辩及反诉称：一、关于2018年7月的租金差额，实际上系涉案房屋的儿童房空调坏了，蔡彬彬联系陈文敏要求维修或更换，但陈文敏不予理会，之后蔡彬彬聘请的维修人员告知该空调无法维修，故蔡彬彬更换新的空调花费了3000元，蔡彬彬就该3000元一直与陈文敏协商，但陈文敏没有给予明确的答复，所以蔡彬彬就直接少交了2018年7月3000元的租金。2019年4月3日续约时蔡彬彬再次就空调问题向陈文敏提出主张，但陈文敏还是不予理会。关于2019年6月20日至2019年7月22日的租金5060元，蔡彬彬确认没有交付，现同意支付。二、关于陈文敏主张的电费金额、煤气费金额无异议，蔡彬彬同意支付；而电费、煤气费之所以欠缴是因为蔡彬彬搬家当天陈文敏拒绝沟通。对管理费、垃圾费、水费不予确认，蔡彬彬搬离时已结清这些费用。三、关于陈文敏主张赔偿的家具损失，蔡彬彬不同意支付。续约时蔡彬彬已要求把餐桌搬走，但陈文敏拒不搬走，该餐桌还占用了蔡彬彬的空间；书桌本来就很残旧，蔡彬彬只是在上面加了一层垫，不存在损坏；门锁系自然损坏；床腿是蔡彬彬搬进去时就已经损坏，但因为还可以使用就没有与陈文敏纠缠；关于墙壁上的贴画，蔡彬彬确认系其张贴上去的，但都是使用不干胶，是可以撕下来的，不存在损坏。四、关于利息的诉讼请求，蔡彬彬认为该标准过高，缺乏依据，故不同意支付。2019年4月，蔡彬彬与陈文敏签订的是不定期限合同。故2019年7月19日蔡彬彬在确定其孩子转学后，与陈文敏协商终止了《合同》，陈文敏要求蔡彬彬3天内搬离涉案房屋，蔡彬彬表示同意，并与陈文敏的代理人约定交还钥匙时清缴各项费用，但在蔡彬彬雇佣了搬家公司准备搬离时，陈文敏单方违反口头约定，阻止蔡彬彬搬离，故蔡彬彬只能遣返搬家车辆及人员，造成了经济损失。因陈文敏的阻挠，蔡彬彬最后只搬走了可移动的家具，固定在客厅的灯具无法搬离。且租赁期间，陈文敏拒绝搬出涉案房屋内不能使用的家具，家具一直放置在阳台，致使蔡彬彬无法正常使用阳台。基于上述情况，蔡彬彬提起反诉，请求判令：1、陈文敏向蔡彬彬返还租赁押金8600元；2、陈文敏向蔡彬彬赔偿搬家费损失1300元、误工费1538元；3、陈文敏补偿蔡彬彬客厅两组灯具费用1099元；4、陈文敏向蔡彬彬支付阳台占用费5733元；5、陈文敏向蔡彬彬支付上述费用的利息（以18270元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年7月22日起计至付清之日止）；6、本案诉讼费由陈文敏负担。原告（反诉被告）陈文敏就反诉辩称：一、陈文敏确认收到蔡彬彬的押金8600元，但因为蔡彬彬提前解除《合同》，押金已作为违约金没收，陈文敏无须返还。二、第2项反诉请求没有事实及法律依据。三、第3项反诉请求，陈文敏不同意支付，因为在蔡彬彬搬离时已经明确放弃涉案房屋内的灯具，双方的微信聊天记录可以证明。四、第4项反诉请求没有事实及法律依据，陈文敏从来没有同意也不知道蔡彬彬会把房屋内其不需要的物品放置在阳台，陈文敏是2019年8月进入涉案房屋才第一次发现餐桌等家具放置在阳台日晒雨淋。五、陈文敏不同意支付利息。经审理查明：涉案房屋的登记产权人为陈文敏，涉案房屋建筑面积为84.38平方米，用途为住宅。2017年3月18日，陈文敏（出租方/甲方）与蔡彬彬（承租方/乙方）签订《合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，租期为壹年，从2017年3月20日至2018年3月19日，每月租金4300元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前结清本月租金，每逾期一天，应按欠费金额的百分之一支付违约金；乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金8600元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；甲方提供家私电器（详见家私电器清单）予乙方于租赁期间使用；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿；在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则，按如下方式处理：甲方提前收回涉案房屋的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失；租赁合同期满或提前终止的，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；（手写条款）补充：①甲乙双方经友好协商，若涉案房屋于此租赁期间出现大电器及大面积维护情况，应双方协商解决，小问题维修情况则由乙方自行维护处理等。附件《家私电器清单》载明客厅空调1台、房间空调2台、沙发1张、餐桌1张、书桌2张、冰箱1台等。陈文敏、蔡彬彬确认，上述《合同》签订后，蔡彬彬向陈文敏支付了保证金8600元，陈文敏亦依约将涉案房屋交付蔡彬彬使用。双方在《合同》期满后又分别于2018年3月18日、2019年4月3日进行了续签，但并未签署新的合同文本，而是在原《合同》上直接签名确认，双方提供的《合同》上可见涂改部分包括租期“2017年”被划掉，旁边写有“2018”，“2018”被划掉，旁边写有“2019”，此外还有双方的签名确认；月租金“4300”被划掉，旁边写有“4600”，此外还有蔡彬彬2019年4月3日的签名确认；落款处日期包括“2017年3月18日、2018年3月18日、2019年4月3日”，亦有双方的签名确认。据此陈文敏表示2019年4月3日双方依然是续签了一年的合同，只是租金调整为4600元/月；蔡彬彬则认为，从涂改情况来看，双方只是调整了租金标准，但未对租期进行明确，故属于不定期租赁。现陈文敏主张蔡彬彬在未经其同意的情况下提前解除合同，且2019年7月22日搬离时未结清租赁期间的各项费用，包括2018年7月的租金3000元、2019年6月20日至7月22日的租金5060元，2019年5月至7月的电费583.37元，2019年6月至7月的煤气费227.7元，2019年7月的物业管理费109.7元、垃圾费5元、水费41元。另陈文敏称，蔡彬彬租赁期间对涉案房屋内的家私电器造成了多处人为损坏，其估算损失为1000元左右。陈文敏为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、陈文敏称蔡彬彬向其支付2018年7月租金的《转账截图》，显示陈文敏于2018年8月1日收款740元。2、陈文敏称其与蔡彬彬的《微信聊天记录》，显示2018年8月1日，蔡彬彬告诉陈文敏其换了一部新空调，原来的找了很多人都修不好，空调3000+管子200，这个月的租金蔡彬彬转740元给陈文敏；后陈文敏询问蔡彬彬6、7月的房租交了没有。2019年4月3日，陈文敏说那个房间是不需要2匹的空调的，要求蔡彬彬将空调发票、保修卡等发过来。2019年4月13日，陈文敏叫蔡彬彬把去年7月份的房租尽快交齐，当时蔡彬彬只交了740元；蔡彬彬回复空调换完先，因为空调坏掉联系陈文敏不回复，蔡彬彬才自行安装空调，蔡彬彬自购空调也用了几个月，这个损失要补偿，这些问题需要协商；陈文敏让蔡彬彬定个时间，见面说。2019年7月17日，陈文敏询问蔡彬彬是否上个月及当月的租金没交；蔡彬彬称确实没交，下个月要换房子，请在押金中扣除。2019年7月22日，陈文敏向蔡彬彬发送了广州市供电局的催缴费短信截图，要求蔡彬彬结清租金、水电煤气费、管理费再搬走，并称押金不能抵扣租金及相关费用；蔡彬彬则要求陈文敏向管理处打电话开放行条，管理处会看到其结清费用后再给其放行条，煤气不欠费，电费等拿放行条时和管理费一起交，押金两个月可以抵一个月租金，剩下的蔡彬彬不需要退回，希望陈文敏能配合其搬离，如果继续为难其方，其方会选择报警。2019年8月11日，蔡彬彬告知陈文敏所有东西都在，灯全部换了新的，两个电视柜是当时谈好丢掉的，中介找的人帮忙搬下去，明天会把钥匙拿过去，要的话就让人来拿；桌腿和旧的灯在床底下，本来是想让搬家公司帮忙装好的，但现在没办法了，卫生也已经打扫干净了。3、深圳市恒基物业管理有限公司广州分公司于2019年9月1日向陈文敏开具的《发票》两张，确认涉案房屋已交纳2019年7月管理费109.7元、垃圾清理费5元、水费41元。4、陈文敏称其于2017年3月14日即涉案房屋交付蔡彬彬使用前拍摄的照片，显示屋内家具完好、整洁；5、陈文敏称其于2019年8月底至9月初即蔡彬彬搬离涉案房屋后拍摄的照片及视频，显示书桌面掉皮，洗衣机及墙面上贴有贴纸、一床腿损坏、一门锁损坏、餐桌放置在阳台等。经质证，蔡彬彬对上述证据的真实性均无异议，确认欠付2019年6月20日至7月22日的租金5060元，2019年5月至7月的电费583.37元，2019年6月至7月的煤气费227.7元，蔡彬彬同意清偿；至于2018年7月未付租金3560元是因为陈文敏拒绝维修，以致蔡彬彬自行维修洗衣机花费了360元，更换空调花费了3200元，故在该月租金中抵扣了3560元；虽陈文敏交付了2019年7月的管理费、垃圾费及水费，但蔡彬彬在接收涉案房屋时亦交付了当月的管理费、垃圾费及水费，即先交费再使用，所以蔡彬彬不拖欠前述费用。至于家具损坏的问题，蔡彬彬并不存在破坏的情况，大部分物品都是自然损耗，且洗衣机上的贴纸也是可以撕掉的。陈文敏本来是同意其搬离的，还让其亲戚过来办理交接，但2019年7月22日当天陈文敏却不配合其搬离，导致其当天损失了搬家费1300元，还不能带走其购置的灯具，陈文敏应赔偿灯具费用1099元。蔡彬彬为证明其所述情况，向本院提交了：1、蔡彬彬称其与陈文敏的《微信聊天记录》，显示2019年4月9日陈文敏告知蔡彬彬其有事先走了，约了修理格力空调、煤气灶师傅上门，其亲戚小李（李东晞）在现场，有事可与他联系。2、蔡彬彬称其与李东晞的《微信聊天记录》，显示2019年7月21日，李东晞告知蔡彬彬定个时间安排涉案房屋的交接；蔡彬彬称周一或周二晚上都可以；李东晞询问涉案房屋的管理费、电水费、燃气费等费用是否缴清，如未交清，明天星期一需把这些费用结清。2019年7月23日，李东晞询问涉案房屋的钥匙今晚可否交接；蔡彬彬回复东西不让其搬走，等陈小姐过来说。3、《天猫订单截图》，显示在KC灯具旗舰店购买了15头-含LED-3W灯泡-白光一个，实付款899元。4、显示系案外人宋成忠出具的《证明》，称其于2019年7月22日承接为马照峰搬家的工作，搬家路线是涉案房屋至花都，所产生费用总计1300元，费用为现金支付，因物业阻止搬运，当天只搬走一台冰箱，耗时6小时，因时间久远及其现在湖北老家，无法找到收据底联等。经质证，陈文敏确认上述证据1的真实性，但蔡彬彬在搬离涉案房屋前依然没有结清费用，以押金抵扣租金也是不符合合同约定的；对证据2的真实性无法确认，但其确实委托过李东晞处理涉案房屋的事宜，包括搬家当天，因陈文敏在外地，也是派了李东晞处理蔡彬彬的搬家事宜及收回钥匙；对证据3的真实性不予确认，与本案无关；对证据4的真实性不予确认，属证人证言，证人未到庭，不具有证明力。庭审中，本院询问涉案房屋2017年3月物管费、水费、垃圾费的交纳情况，陈文敏表示蔡彬彬未举证其交纳了相关费用，蔡彬彬确认其现无法提交相应的交费凭证。另就蔡彬彬安装的空调，陈文敏表示因蔡彬彬至今无法提供发票，故不认可蔡彬彬主张的价格；后经协商，双方同意由陈文敏补偿蔡彬彬1500元，空调归陈文敏所有。至于陈文敏主张的家具损失1000元，其表示该金额属估算，无法提交相应证据。而蔡彬彬亦未就其主张的误工费提供相应证据。本院认为：《合同》系陈文敏与蔡彬彬的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。关于双方2019年4月3日是续签了一年的租赁合同还是签订了不定期租赁合同的问题；本院认为，无论是从《合同》中“租期为壹年”的条款未发生变化，还是双方的交易惯例，均可推知双方当日是续签了一年的租赁合同，故此，蔡彬彬主张其有权随时解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。如蔡彬彬需提前解除合同，须征得陈文敏的同意。2019年7月17日时蔡彬彬已拖欠了涉案房屋当月的租金，其还向陈文敏提出提前解除合同、以保证金抵扣租金，显然，陈文敏对该提前解除合同的方案是不同意的，而此后，蔡彬彬也未按陈文敏的要求结清租金及各项费用，在此情况下，陈文敏有权不同意蔡彬彬提前解除租赁合同，蔡彬彬于2019年7月22日搬离涉案房屋，已构成违约。据此，陈文敏有权没收保证金，蔡彬彬反诉要求陈文敏返还保证金缺乏合同依据，本院不予支持。因蔡彬彬在未与陈文敏协商一致的情况下搬离涉案房屋属违约行为，即便其所述的搬家费、误工费属实，亦无权向陈文敏主张，故就蔡彬彬的该项反诉请求，本院亦不予支持。关于2018年7月的租金交纳问题。从双方微信聊天记录及本案中的相关陈述来看，蔡彬彬确实更换了涉案房屋内的一台空调，其也确实与陈文敏协商过抵扣租金的问题，但蔡彬彬始终未能向陈文敏提供空调发票，系双方一直未能就该问题协商一致的根本原因。因本案审理过程中蔡彬彬、陈文敏就空调折价为1500元已协商一致，故在蔡彬彬亦未提交证据证明其有权向陈文敏主张洗衣机维修费360元的情况下，本院判令蔡彬彬应向陈文敏支付2018年7月的租金差额2060元，陈文敏诉请超出部分，本院不予支持。关于2019年7月的物业管理费109.7元、垃圾费5元、水费41元，因该期间属蔡彬彬搬离当月未结清的费用，蔡彬彬对陈文敏已结清相关费用亦无异议，现陈文敏要求蔡彬彬支付具有事实及法律依据；蔡彬彬有关其已支付2017年3月物管费、水费、垃圾费的抗辩意见，即便属实，亦不能免除其缴纳租赁期间其他费用的义务。至于涉案房屋2019年6月20日至7月22日的租金5060元，2019年5月至7月的电费583.37元，2019年6月至7月的煤气费227.7元，蔡彬彬确认拖欠上述费用的事实亦同意清偿，故本院对陈文敏要求蔡彬彬支付上述费用的诉讼请求予以支持。至于陈文敏主张的损坏赔偿费1000元，因陈文敏提交的证据不能充分证明其主张，故在本院已判令陈文敏有权没收保证金，足以弥补上述损失的情况下，本院对陈文敏的该项诉请不予支持。综上，因蔡彬彬确存在拖欠费用的情况，给陈文敏造成了一定损失，现陈文敏要求蔡彬彬自本案起诉之日即2020年2月19日起支付所有欠费的利息，有其事实及法律依据，本院予以支持，该利息应以8086.77元（2060+5060+583.37+227.7+109.7+5+41）为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，从2020年2月19日起计至清偿之日止。至于蔡彬彬主张的阳台占用费，因蔡彬彬承租时清楚知悉涉案房屋系带家私电器出租的，其现主张家私电器占用涉案房屋空间的费用，显缺乏事实及法律依据，本院不予支持。而从2019年8月11日蔡彬彬向陈文敏发送的微信内容来看，其已同意按当时状态交还涉案房屋，根据《合同》中“租赁合同期满或提前终止的，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议”之约定，现蔡彬彬要求陈文敏补偿灯具费用，有违合同约定，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡彬彬自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）陈文敏支付2018年7月的租金差额2060元、2019年6月20日至7月22日的租金5060元；二、被告（反诉原告）蔡彬彬自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）陈文敏支付2019年5月至7月的电费583.37元，2019年6月至7月的煤气费227.7元，2019年7月的物业管理费109.7元、垃圾费5元及水费41元；三、被告（反诉原告）蔡彬彬自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）陈文敏支付上述欠费的利息（以8086.77元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，从2020年2月19日起计至清偿之日止）；四、驳回原告（反诉被告）陈文敏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蔡彬彬的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费134元，由原告（反诉被告）陈文敏负担53元，被告（反诉原告）蔡彬彬负担81元；反诉受理费130元，由被告（反诉原告）蔡彬彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年二月四日本件核对与原本无异书记员  梁怡筠王丽仪            本判决书于2021年   月   日送达