吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民初20号原告：张玉梅，女，1974年5月10日出生，汉族，农民，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：刘爱国（系张玉梅丈夫），男，1973年7月10日出生，汉族，农民，住吉林省敦化市。被告：秦连江，男，1960年11月4日出生，汉族，住吉林省敦化市曙光街凌武社区。委托诉讼代理人：王东龙，敦化市渤海法律服务所法律工作者。第三人：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林省敦化市胜利街风尚阳光城一楼。法定代表人：李飞跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁，吉林良正律师事务所律师。原告张玉梅与被告秦连江、第三人敦化市立通房地产有限公司（以下简称立通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉梅及委托诉讼代理人刘爱国，被告秦连江的委托诉讼代理人王东龙，立通公司的委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉梅向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对张玉梅购买的位于敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区5号楼二单元603室房屋（面积为72.76平方米）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认2017年7月26日张玉梅与立通公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认怡品蓝庭小区5号楼二单元603室房屋归张玉梅所有；3.判决立通公司协助和配合张玉梅办理怡品蓝庭小区5号楼二单元603室房屋产权过户登记；4.诉讼费由秦连江承担。事实与理由：2017年7月26日，张玉梅与立通公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，约定张玉梅以327420元购买立通公司名下怡品蓝庭小区5号楼二单元603室房屋（以下简称案涉房屋）。当日，张玉梅向立通公司交付了全部购房款，立通公司向张玉梅出具了收款收据并交付房屋。2019年11月11日，延边州中级人民法院作出（2019）吉24民初324号民事裁定，查封立通公司名下包括案涉在内的36套房屋。2020年9月14日，张玉梅对上述裁定提出书面异议。2020年11月5日，延边州中级人民法院作出（2020）吉24执异80号执行裁定，裁定驳回张玉梅的异议请求。在2019年11月11日查封前，张玉梅已经签订合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了全部购房款，且合法占有了房屋，但因立通公司总以事务繁忙为由一直未协助和配合张玉梅办理过户登记手续，张玉梅对此无过错。张玉梅诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除执行。秦连江辩称，张玉梅诉秦连江执行异议之诉不成立,没有事实和法律依据。张玉梅购买的案涉房屋,秦连江早在2015年已申请法院查封。秦连江于2019年11月11日继续向延边州中级人民法院申请查封立通公司名下怡品蓝庭小区36套房屋（包括案涉房屋），延边州中级人民法院作出(2019)吉24民初324号民事裁定，张玉梅对该民事裁定提出异议，延边州中级人民法院于2020年11月5日作出(2020)吉24执异80号执行裁定,驳回张玉梅的异议请求并无不当。秦连江与立通公司房地产开发经营纠纷一案中,秦连江从2015年9月15日至2019年11月11日申请查封房屋在时间上都是无缝连接。张玉梅与立通公司签订的商品买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，合同无效。请求驳回张玉梅的诉讼请求。立通公司述称，1.2019年11月11日，延边州中级人民法院作出（2019）吉24民初324号民事裁定，保全立通公司名下怡品蓝庭小区36套房屋，案涉房屋在查封前出售并交付给张玉梅，仅因秦连江申请保全才使房屋一直处于被限制转让的状态无法办理所有权转移登记手续；2.（2019）吉24民初324号民事裁定查封的其他房屋与案涉房屋情况相同，延边州中级人民法院已作出裁定中止执行；3.吉林省高级人民法院（2016）吉民初33号民事裁定查封期限已于2018年9月到期，且该案与本案不属于同一法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的“人民法院查封之前”，应理解为本案查封之前，不应作扩大解释。本案查封时间为2019年11月11日，在张玉梅与立通公司签订合同之后；4.《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，真实有效。张玉梅在查封之前已经付清全部房款且合理占有房屋，张玉梅对未办理房屋过户也不存在过错，张玉梅诉请符合前述司法解释第二十八条的规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。张玉梅提供如下证据：购房合同、收款收据、交房结算单等证据，证明张玉梅是从立通公司合法购买的案涉房屋，房款一次性交齐。秦连江质证称，该证据不真实，张玉梅与立通公司是非法交易，立通公司隐瞒了房屋被人民法院查封的事实，买卖合同无效。立通公司对证据真实性及证明目的均无异议。秦连江提供如下证据：1.吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第4-2号民事裁定书，证明案涉房屋秦连江于2015年9月15日申请高级人民法院查封，查封期限三年。张玉梅质证称，其是2017年7月8日购买的案涉房屋，这期间没有被法院查封。立通公司质证称，该证据与本案不具有关联性，根据吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第4-3号民事裁定书，吉林省高级人民法院已经于2016年8月30日解除了查封。2.吉林省高级法院（2016）吉民初33号民事裁定书，证明案涉房屋秦连江于2016年9月5日申请吉林省高级人民法院继续查封。查封期限三年。张玉梅质证称，真实性无异议，但应当保护购房者的合法权益。立通公司质证称，真实性无异议，对证明事项有异议，该查封时间是2016年9月至2018年9月。3.吉林省高级人民法院（2016）吉民初33号之一民事裁定书，证明秦连江2017年12月21日申请解除查封的130套房屋中不包括案涉房屋。张玉梅对该证据无异议。立通公司质证称，该证据与本案没有关联性。4.吉林省高级人民法院（2016）吉民初33号之五民事裁定书，证明2018年10月22日秦连江申请继续对剩余62处房屋进行查封，查封期限三年，案涉房屋包含在其中。张玉梅质证称，其是在2017年购购的房屋，2018年不应保全该房屋。立通公司质证称，裁定作出时间是2018年10月23日，并且该查封与秦连江2019年11月11日申请的保全并不是同一法律关系，查封发生在张玉梅与立通公司签订合同之后，该证据与本案不具有关联性。5.延边州中级人民法院（2020）吉24民初354号、（2020）吉24民初514号民事判决书，证明该案件的当事人都是在秦连江申请查封期间与立通公司进行非法交易，其执行异议之诉的诉讼请求均已被驳回。张玉梅对该证据真实性无异议。立通公司质证称，该两份判决书与本案不具有关联性。6.吉林省高级人民法院（2016）吉民初33号之六民事裁定书，证明2019年12月9日吉林省高级人民法院才对秦连江申请保全的66套房屋解除查封，其中包含案涉房屋。张玉梅质证称，对该证据真实性无异议，但应保护购房者的权益。立通公司质证称，该证据仅能证明吉林省高级人民法院作出了解除裁定，并不能证明延边州中级人民法院的保全时间，该证据与本案不具有关联性。立通公司提供如下证据：1.吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第4-3号民事裁定书，证明吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第4-2号民事裁定所查封的房屋已于2016年8月30日解除查封。张玉梅对该证据无异议。秦连江质证称，真实性无异议，2016年8月30日解除查封后，秦连江于2016年9月5日又向吉林省高级人民法院申请查封该195套房屋。2.吉林省高级人民法院（2016）吉民初33号协助执行通知书，证明吉林省高级人民法院（2016）吉民初33号民事裁定的查封期限为2016年9月至2018年9月。张玉梅对该证据无异议。秦连江质证称，真实性无异议，该证据恰恰证明了立通公司非法向张玉梅出售查封的房屋，张玉梅是2017年7月26日购买的案涉房屋，正在查封期间内。本院认为，张玉梅提供的证据可以证明其从立通公司购买案涉房屋等事实，予以采信；秦连江提供的证据可以证明案涉房屋被吉林省高级人民法院查封等事实，予以采信；立通公司提供的证据可以证明吉林省高级人民法院对案涉房屋解除查封及查封期限的事实，予以采信。根据双方提供的证据及质证意见，本院综合认定如下事实：2017年7月26日，张玉梅与立通公司签订《商品房买卖合同》，张玉梅购买了登记在立通公司名下的怡品蓝庭小区5号楼二单元603号面积为72.76平方米的房屋，张玉梅支付了全部购房款，立通公司交付了房屋。2016年9月5日，吉林省高级人民法院在审理秦连江诉立通公司、福建省恒丰华通地产集团有限公司、盈丰食品股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据秦连江的申请，作出（2016）吉民初33号民事裁定，查封立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区195处房产，其中包含案涉房屋。2017年12月21日，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民初33号之一民事裁定，解除前述195处房产中130处房产的查封，其中不包含案涉房屋。2018年10月22日，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民初33号之五民事裁定，继续查封立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区62处房产，查封期限三年，其中包含案涉房屋。延边州中级人民法院在审理秦连江诉立通公司建设工程合同纠纷一案中，于2019年11月11日作出（2019）吉24民初324号民事裁定，查封立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区36套房屋，其中包含案涉房屋。张玉梅于2020年9月14日向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2020年11月5日作出（2020）执异80号执行裁定，驳回张玉梅的异议请求。2019年12月9日，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民初33号之六民事裁定，解除对立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区66处房产的查封。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”规定，张玉梅应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。张玉梅与立通公司签订的《商品房买卖合同》不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，但因房屋处于被查封状态，该合同履行不能。立通公司作为案涉房屋的所有权人明知该房屋处于查封状态仍进行处分，具有损害他人合法权益的主观恶意。吉林省高级人民法院（2016）吉民初33号民事裁定与延边州中级人民法院（2019）吉24民初324号民事裁定的财产保全申请人均为秦连江，秦连江的财产保全申请具有连续性，目的是通过财产保全保障其债权能够得到清偿，张玉梅与立通公司在案涉房屋被查封之后签订的房屋买卖合同不能对抗申请执行人秦连江。张玉梅与立通公司签订的《商品房买卖合同》虽然合法有效，但因张玉梅是在案涉房屋被人民法院查封之后与立通公司签订的书面买卖合同并占有房屋，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。张玉梅所举证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权益，对其要求停止对案涉房屋执行，解除查封的诉讼请求不予支持。案涉房屋处于被查封状态，张玉梅与立通公司签订的《商品房买卖合同》履行不能，张玉梅要求确认案涉房屋归其所有，立通公司配合办理过户登记手续的诉讼请求亦没有充分的法律依据，不予支持。综上所述，张玉梅对案涉房屋不享有足以排除执行的权益，对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回张玉梅的诉讼请求。案件受理费6211元，由张玉梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 李照令审判员 宋 丹审判员 林 美二○二一年二月二十六日书记员 朴今姬