广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初719号原告：黄万应，男，1961年7月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原代：黄载远，男，1989年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。两原告共同委托诉讼代理人：吴启浩，广东加通律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所律师。被告：中山市永泰房地产有限公司，住所地广东省中山市××××××嘉美苑19卡商铺首层，注册号442××××××××6409。法定代表人：贾某1。第三人：林观灿，男，1962年10月6日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市×××××××××××（永兴圃），香港身份证号P423416（6）。原告黄万应、黄载远诉被告中山市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日作出（2020）粤2071民初4313号民事判决，被告永泰公司不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）粤20民终4331号民事裁定，发回重审。本院依职权追加了林观灿作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，适用普通程序于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告黄万应、黄载远共同委托诉讼代理人吴启浩、晏梓恒到庭参加诉讼。被告永泰公司、第三人林观灿经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄万应、黄载远向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告黄万应与被告中山市永泰房地产有限公司于2010年12月8日签订的《认购意向书》（合同编号0000112）、《认购意向书》（合同编号0000114）；2.被告中山市永泰房地产有限公司向原告黄万应返还购房款527256元并赔偿利息损失（利息损失的计算方法：以527256元为基数，自2010年12月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.解除原告黄载远与被告中山市永泰房地产有限公司于2014年10月30日签订的《认购意向书》；4.被告中山市永泰房地产有限公司向原告黄载远返还购房款386270元、房屋维修金3863元、办证费用1343元并赔偿利息损失（利息损失以391476元为基数，从2014年10月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：珠海市达嘉建材有限公司（以下简称达嘉公司）是一家销售建筑材料、钢材的公司，黄万应系达嘉公司的法定代表人，在达嘉公司担任执行董事兼经理职务。黄万应与黄载远是父子关系。中山市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）是“嘉美苑商住楼”项目的开发商，林观灿为项目的实际承包人。因永泰公司未能足额向林观灿支付工程款项，林观灿拖欠黄万应的借款，经黄万应、永泰公司、林观灿三方协商后，共同决定将永泰公司名下的中山市三乡镇嘉美苑3幢1104房、中山市三乡镇嘉美苑3幢1105房、中山市三乡镇嘉美苑1幢1406房出售给黄万应，用于偿还林观灿拖欠黄万应的部分借款本息，以及抵偿永泰公司拖欠林观灿的部分工程款。具体为：1.2010年12月8日，永泰公司与黄万应签订了两份《认购意向书》（合同编号0000112、合同编号0000114），约定永泰公司将其名下的中山市三乡镇嘉美苑3幢1104房、中山市三乡镇嘉美苑3幢1105房出售给黄万应，两套房屋的总价款均为263628元，合计527256元。同日，永泰公司向黄万应出具两张收据，确认嘉美苑3座11层04房屋的房款263628元、嘉美苑3座11层05房屋的房款263628元已经支付完毕。2.2010年12月8日，永泰公司与黄万应签订了《认购意向书》约定永泰公司将其名下的中山市三乡镇嘉美苑1幢1406房出售给黄万应，房屋的总价款为386270元。2014年10月30日时，黄万应将前述1406房屋办理更名手续至其儿子黄载远名下，为此，永泰公司与黄载远签订《认购意向书》（意向书原件已交回永泰公司用于办理产权证），约定永泰公司将其名下的中山市三乡镇嘉美苑1幢1406房出售给黄载远，房屋的总价款为386270元。同日，永泰公司向黄载远出具收据，确认嘉美苑1幢1406房的楼款386270元已经支付完毕，并向黄载远收取了1幢1406房的维修金3863元、办证费用1343元。诉讼中，被告提交了（2019）粤2071民初14266号民事裁定，该裁定显示涉案的三套房屋均已于2019年6月13日被案外人方建辉申请查封，并经中山市第一人民法院裁定查封，查封期限为三年。涉案的三套房屋目前均处于司法查封的状态，无法办理房屋过户的手续。综上所述，原告认为，因永泰公司其他案件债务的原因，致使涉案的三套房屋目前均处于无法办理过户手续的现实状态，即三份《认购意向书》中黄万应、黄载远取得涉案房屋产权的目的已经无法实现，三份《认购意向书》应当解除。永泰公司向黄万应出具两张购房收据、向黄载远出具一张购房收据的行为，即表明黄万应、黄载远实际已经通过债务抵消的方式获得了永泰公司的527256元及386270元的债权，该债权已经转变为涉案房屋的购房款项。在三份《认购意向书》均被解除的情况下，永泰公司应当向黄万应、黄载远退还购房款项并赔偿相应的利息。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.（2015）中中法民四初字第26号民事判决书、证明书；2.营业执照、工商登记资料、户口本；3.认购意向书；4.房款收据2张；5.房款、办证费收据3张；6.清单；7.中山市不动产登记资料查询结果（3张）；8.（2019）粤2071执恢1430号之八民事裁定书、（2019）粤2071执恢1430号之十民事裁定书；9.借据（2009年9月21日）、中国农业银行交易回单（2张）。被告永泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但于本案原审庭审过程中，被告永泰公司答辩称：1.原审第一次庭审中法院已要求原告固定其诉求，被告不同意原告再次变更其诉求，其变更也不符合法律规定。2.原告称，经黄万应、永泰公司、林观灿三方协商后，将涉案房屋售卖给两原告用于抵偿林观灿私人借款本息，该事实是不存在的。而且原告在最初立案时，明确指出涉案房款是由拖欠佳达公司的钢材款项抵偿而来，并没有牵涉到林观灿个人的借款本息。根据最高院的民事诉讼证据规则第八条第一款的规定，诉讼过程中，一方当事人对另外一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，应视为当事人的承认；以及第四款的相关规定，被告认为原告变更诉求及事实理由的行为已经违反了有关禁止反言的法律原则。无论是解除合同还是继续履行合同，都过了诉讼时效。3.原告并未实际支付涉案的购房款。关于被告所欠原告的工程款及钢材款，在（2015）中中法民四初字第26号民事判决中已经确认了被告已支付了原告部分工程款，所欠工程款已经以判决的形式进行了确认，因此不再有用于抵偿工程款的购房款存在。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告永泰公司于本案原审过程中向本院提供了以下证据：（2019）粤2071民初14266号民事裁决书、查封清单。第三人林观灿经本院合法传唤未参加诉讼，亦未向本院提交陈述意见或相关证据。本院认定事实如下：2010年12月8日，原告黄万应分别与被告永泰公司签订两份认购意向书，约定：1.原告分别认购被告开发的位于中山市三乡镇嘉美苑3幢1104房和1105房；2.价款分别为263628元，在签订认购意向书时支付诚意金×元，在被告取得商品房预售许可证后七天内签订广东省商品房买卖合同，在双方签订广东省商品房买卖合同时原告付清全部购房款；3.被告暂定于2011年9月30日将上述房屋交付给原告使用；4.双方签订认购意向书后，如被告擅自将上述商品房转卖给第三人，视为被告违约，被告应无条件返还原告已支付的款项并按每日万分之五支付利息，如原告有以下情形之一的，视为原告违约，被告有权解除认购意向书，并按总价款的3％收取违约金：指定日期内未支付应缴房价款的；在指定日期未签订广东省商品房买卖合同的；在指定日期未办法银行按揭贷款手续，且不一次性付清房款的；不依约购买上述房屋的。认购意向书还约定了其他条款。同日，被告向原告出具两份收款收据，分别载明收到原告上述房屋的购房款263628元，被告在上述收款收据上加盖了财务专用章。2014年10月30日，被告向原告黄载远出具三份收款收据，分别载明收到原告黄载远1幢1406房的房款386270元、维修金3863元、办证费1343元。原告另提供一份清单，清单载明房号为1幢1406房的各项费用，其中办理房产证及交楼的相关费用为1343元，房屋维修资金为3863元，该清单上没有原、被告双方的签名盖章确认。诉讼中，原告黄载远称就上述1406房与被告也曾签订了认购意向书，只是后来被告称要办理房产证拿走了认购意向书，之后一直未将认购意向书还给原告。被告则称三套房屋的认购书均为2011年签订的，只是后来换了一套，故将上述1406房的认购书时间签署为2014年。另查明：诉讼中，被告主张两原告未支付上述三套房屋的购房款。两原告则主张已付清了上述三套房屋的购房款，具体的付款方式为：由于原告黄万应、被告及被告的建筑承包方林观灿存在三角债权债务关系，具体为被告拖欠林观灿的工程款、林观灿拖欠原告黄万应的借款，于是三方协商由被告将涉案三套房屋出售给原告，原告应支付给被告的三套房屋的购房款用于抵偿被告拖欠林观灿的部分工程款债务以及林观灿拖欠原告的部分借款债务，于是由被告出具了相应的收款收据给原告，证明原告已履行了付清购房款义务的事实。被告主张以下事实：1.被告与两原告签订认购意向书时，确实打算以三套房屋的购房款抵偿被告所欠原告黄万应担任法定代表人的达嘉公司的部分材料款，于是向原告出具了相应的收款收据；2.后来达嘉公司就材料款债权另行向中山市中级人民法院提起了诉讼【案号为（2015）中中法民四初字第26号】，中山市中级人员已就该债权债务关系作出生效判决，判决被告在2970240元的范围内向达嘉公司承担连带清偿责任，该债务范围包括了上述购房款债务，故原告主张已付清了购房款，属重复计算债权。两原告则称达嘉公司在提起上述26号案的诉讼时，并未包括本案债务购房款，故上述判决所认定的被告应承担2970240元债务并未包括本案三套房屋的购房款。经查，上述（2015）中中法民四初字第26号为原告黄万应担任法定代表人的达嘉公司诉广东开平二建集团股份有限公司、广东开平二建集团股份有限公司中山分公司、永泰公司、林观灿买卖合同纠纷，经审理，中山市中级人民法院判决永泰公司在2970240元范围内对林观灿所欠达嘉公司的债务承担连带保证责任。现该判决已生效并已进入执行程序。在该案的审理过程中，被告永泰公司未到庭抗辩或举证证明永泰公司曾与两原告存在以涉案购房款抵偿部分债务的事实，在该案的执行过程也未提出该事实。又查明：原、被告双方签订上述认购意向书后一直未签订正式的商品房买卖合同，也未办理涉案房屋的过户手续。现涉案房屋已被其他案件查封。再查明：在本院审理的原告（反诉被告）林观灿、广东开平二建集团股份有限公司诉被告（反诉原告）永泰公司建设工程施工合同纠纷一案[案号为（2014）中一法三民一初字第885号]中，林观灿述称永泰公司长期拖欠工程款，在催讨中永泰公司以房屋抵债，约定将房屋给林观灿抵工程款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告永泰公司、第三人林观灿经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视其为自动放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。两原告与被告签订的认购意向书是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。两原告与被告永泰公司后来虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的认购意向书明确约定了买卖标的、价款、付款方式及违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要合同条款，其性质应认定为商品房预售合同。现双方争议的焦点为两原告是否已支付了涉案房屋的购房款项。两原告为证明其已向被告支付购房款、维修金及办费，提供了被告开具的收款收据，明确载明收到了涉案房屋的上述款项，被告对收款收据的真实性没有异议，本院予以认定。被告辩称签订认购意向书向原告出具收款收据时，本打算以涉案房屋的购房款抵偿被告所欠达嘉公司的部分债务，但后来达嘉公司已就包括本案抵偿购房款的债务另行提起（2015）中中法民四初字第26号案的诉讼，法院也已作出判决，故本案的购房款实际并未支付。对此，本院认为，被告开具收款收据抵偿购房款的行为在前，如达嘉公司在2015年提起上述诉讼的债权包括涉案购房款，被告未到庭抗辩或举证证明永泰公司曾与两原告存在以涉案购房款抵偿部分债务的事实，在该案的执行过程也未提出该事实，而且被告作为一个法人主体，其应该清楚知道开具收款收据确认收到款项的法律后果，其在上述案件的诉讼和执行程序中既未提出抗辩，在法院作出判决后，被告也未向原告提出异议并要求收回或销毁收款收据，明显不符合常理。再者，第三人林观灿在另案亦称被告有将房屋抵偿工程款。因此，本院对于被告的抗辩理由不予采纳，并据此认定原告黄万应已向被告支付了购房款527256元，原告黄载远已向被告支付的购房款386270元、房屋维修金3863元及办证费用1343元。由于原告已向被告支付了涉案房屋的购房款，被告一直未向原告履行交付房屋及办理权属证书，现因其自身债务问题导致涉案房屋被另案查封，合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故两原告请求解除双方签订的认购意向书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。由于原告黄载远未能提供其与被告于2014年10月30日签订的认购意向书，故原告黄载远请求解除该认购意向书的诉讼请求，本院不予支持，但鉴于双方均确认双方实际存在该商品房预售合同关系，故可判决解除双方的该商品房预售合同关系。现因合同被解除，被告应将收取两原告的购房款、房屋维修金、办证费返还给原告。另外，由于被告构成违约，故原告请求被告从收取款项之日计付利息给原告的诉讼请求，理据充分，本院也予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄万应与被告中山市永泰房地产有限公司于2010年12月8日签订的两份《认购意向书》；二、解除原告黄载远与被告中山市永泰房地产有限公司于2014年10月30日就买卖中山市三乡镇嘉美苑1幢1406房确立的商品房预售合同关系；三、被告中山市永泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄万应返还购房款527256元及利息（利息的计算方法：以527256元为基数，自2010年12月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告中山市永泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄载远返还购房款386270元、房屋维修金3863元、办证费用1343元并及利息（利息的计算方法：以391476元为基数，从2014年10月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16458（该款已由原告预交），由被告中山市永泰房地产有限公司负担，并直接向原告黄万应、黄载远支付。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  吴志勇人民陪审员  郑华乐二〇二一年二月八日书 记 员  李可任冯莹