黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1084民初1698号 原告（申请执行人）：李秀娟，女，住牡丹江市。 委托诉讼代理人：李春财，牡丹江市爱民区大庆法律服务所法律工作者。 被告（案外人）：姜大伟，女，住鸡西市。 委托诉讼代理人：陈焕然，辽宁威旺律师事务所律师。 第三人（被执行人）：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地宁安市。 法定代表人：李桂清，董事长。 委托诉讼代理人：杨静昕，男，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法律事务部总监。 原告李秀娟与被告姜大伟、第三人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀娟的委托诉讼代理人李春财、被告姜大伟及其委托诉讼代理人陈焕然、第三人天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秀娟向本院提出诉讼请求：请求撤销宁安市人民法院（2020）黑1084执异25号执行裁定书，准许执行鸡西市鸡冠区星河公馆小区A7号楼2单元1304室、面积104.98平方米房屋。事实和理由：原告与第三人天福利亨公司劳动争议一案，原告根据宁安市劳动人事争议仲裁委员会宁劳人仲字〔2020〕第12号仲裁调解书，申请强制执行并查封了第三人开发建设的鸡西市鸡冠区星河公馆小区A7号楼2单元1304室，面积104.98平方米房屋。该房屋虽备案登记在被告姜大伟名下，但是第三人委托案外人鸡东县人马建辉以该房屋作抵押担保进行民间借贷的房屋，是名为买卖实为借贷担保，违反物权法禁止流质的法律规定，商品房备案合同自始无效。被告亦未交付购房款，非善意取得，对该房屋不享有物权期待权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该房屋在没有办理不动产登记前属第三人财产，原告因追索劳动报酬，依法查封被执行人天福利亨公司所有的房屋正当、合法。宁安市人民法院（2020）黑1084执异25号执行裁定书裁定中止星河公馆小区A7号楼2单元1304室，面积104.98平方米房屋是错误的。原告提起申请执行人执行异议之诉，请求撤销宁安市人民法院（2020）黑1084执异25号执行裁定书，准许执行鸡西市鸡冠区星河公馆小区A7号楼2单元1304室、面积104.98平方米房屋。 被告姜大伟辩称，宁安市人民法院（2020）黑1084执异25号执行裁定书是法院执行行为的合法体现，不应被撤销，被告基于真实的房屋买卖关系，所具有的实体权利能够排除执行。原告李秀娟在起诉状中称第三人天福利亨公司委托案外人鸡东县人马建辉以该房屋做抵押担保进行民间借贷是名为买卖实为借贷担保，与原告在执行异议中所称的案涉房屋虽登记在案外人名下，但基于以物抵债受让不能确定法律关系，两次陈述互相矛盾。原告没有任何证据证明真实的法律关系，原告不应当在本案适用其优先权。第三人的现有财产是否足够对外清偿全部债务，需经相关机关的清算，并经人民法院确认全部资产后方能适用优先权。关于物权期待权的标准，对于符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其权利能够排除执行的，法院应该支持，这是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人天福利亨公司述称，一、涉案房屋虽备案登记在被告姜大伟名下，但该房屋系民间借贷的担保房屋，备案合同违反法律禁止流质的规定自始无效。第三人与原告李秀娟劳动争议纠纷一案，原告申请查封了第三人开发建设的鸡西市鸡冠区星河公馆小区A7号楼2单元1304室，面积104.98平方米房屋。涉案房屋系案外人马建辉为第三人用于民间借贷的担保房屋，备案登记在被告名下后，但马建辉并未如约向第三人交付借款，被告也未向第三人交付涉案房屋购房款。根据《中华人民共和国担保法》第六十六条规定：“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”根据《中华人民共和国物权法》第二百一十一条规定:“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。”案涉房屋虽备案登记在被告名下，但案涉房屋系民间借贷的担保，违反法律禁止流质的规定，备案合同自始无效。二、案涉房屋没有办理不动产权属登记，依法属第三人财产，被告不享有排除执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋尚未办理不动产权属登记，依法属第三人财产，被告不享有排除执行的民事权益。三、被告未实际交付购房款，非善意取得；亦未实际占有使用房屋，不享有排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告没有交付案涉房屋购房款。第三人未给被告出具结清房款入住通知，星河公馆小区金谊物业管理有限公司未给被告姜大伟办理入住手续，未交付房门钥匙，未收电梯费、垃圾清运费、装修保证金等物业管理费用。被告姜大伟未实际占有使用案涉房屋，房屋处于第三人管控之下。依据上述司法解释规定，被告不享有排除执行的民事权益。 根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见及第三人的述称，归纳本案争议焦点及审理重点：原告李秀娟要求撤销宁安市人民法院（2020）黑1084执异25号执行裁定书，准许执行鸡西市鸡冠区星河公馆小区A7号楼2单元1304室，面积104.98平方米房屋是否有事实及法律依据，是否应予以支持。 原告李秀娟围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.宁安市劳动人事争议仲裁委员会宁劳人仲字〔2020〕第12号仲裁调解书一份（复印件）；证据2.宁安市人民法院（2020）黑1084执438号执行裁定书一份；证据3.宁安市人民法院（2020）黑1084执异25号执行裁定书一份。本院认为，上述证据系宁安市劳动人事争议仲裁委员会及宁安市人民法院的法律文书，能证明第三人于2020年6月24日前一次性支付拖欠原告工资款500000元及原告向本院提出执行异议的事实依据，予以采信。 被告姜大伟围绕争议焦点及审理重点依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.2016年6月3日房屋预售合同一份、单位往来资金结算票据一份；证据2.鸡西市不动产登记中心不动产登记情况查询证明一份、结婚证一份、户口二页；证据3.银行转款明细三份、鸡东县永安镇永生村村民委员会证明二份、鸡东县东海镇东升村村民委员会证明一份；证据4.录音四份；证据5.预售房屋备案查询证明一份；证据6.录音光盘及纸质材料各二份。本院认为，上述证据能证明被告与第三人签订房屋预售合同，落款日期2016年6月3日，约定第三人的星河公馆A7号楼2单元1304室，建筑面积104.98平方米房屋，总价款449314.40元，第三人为被告出具房款收据并盖第三人公章，该房屋已办理备案手续；被告与刘立军为夫妻关系，二人名下在鸡西市区内无其他用于居住的房屋。 第三人天福利亨公司围绕争议焦点及审理重点依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.鸡西市金谊物业管理有限公司未办入住证明一份、被告未实际占有案涉房屋视频二份；证据2、《以房抵账协议》一份、案外人马剑辉个人声明一份、加盖了牡丹江天福利亨房地产开发有限公司公章的案外人马剑辉与被告姜大伟声明一份（以上原件代理人当庭取回）、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司销售部经理马洪林与被告姜大伟电话录音光盘一份、案外人王远明起诉状一份（复印件）、鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初2125号民事判决书一份（复印件）；证据3.证人马洪林证言。本院认为，以上证据能证明2016年6月3日，马剑峰与第三人签订以房抵账协议，约定第三人将涉案房屋抵顶为第三人应向马剑辉支付的给付款，马剑辉将该房屋转让他人，每平方米不得低于4280元，第三人为马剑辉授权指定的他人出具商品房预收合同及购房收据；2016年6月6日，马剑辉与被告签订声明，约定将涉案房屋开在被告名下，马剑辉与被告的纠纷与第三人无关，马剑辉与第三人的纠纷与被告无关；鸡西市鸡冠区星河公馆小区物业公司未给被告办理进户入住手续，未交付进户钥匙，未收取电梯费等物业管理费用，该户无人居住。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2016年6月3日，案外人马剑辉与第三人天福利亨公司签订以房抵账协议，约定第三人与马剑辉因业务往来有给付义务，双方协商：1.第三人自行开发建设的鸡西市鸡冠区星河公馆A7号楼2单元1304室、建筑面积104.98平方米、每平方米单价4280元，房屋价款449314元，抵顶为第三人应向马剑辉支付的给付款；2.马剑辉将房屋转让他人，该房屋每平方米单价不得低于4280元，第三人为马剑辉授权指定的他人出具商品房预收合同及购房收据。 2016年6月3日，第三人为原告出具房屋预售合同，约定被告姜大伟购买第三人开发的位于鸡西市鸡冠区星河公馆A7号楼2单元1304室、建筑面积104.98平方米的住宅房屋，每平方米单价4280元，房屋总价款449314.40元，第三人在出卖人处盖章，被告在买受人处签名。第三人为被告出具编号为24030051778单位往来资金结算票据，载明交款人为被告、收款项目为单位与单位间往来款项-7号楼2单元1304号房、数量（面积）为104.98平方米、金额为449314.40元，收款单位处盖有第三人财务专用章，日期2016年6月3日。被告自认实际向第三人交付房屋价款280000元。2016年6月6日，马剑辉与被告签订声明，约定马剑辉自愿将第三人抵顶冲帐的涉案房屋指定开在被告名下，马剑辉与被告之间出现的纠纷与第三人无关，马剑辉与第三人的纠纷与被告无关，马剑辉与被告签名。 2020年6月19日，宁安市劳动人事争议仲裁委员会作出申请人为原告李秀娟、被申请人为第三人天福利亨公司的宁劳人仲字〔2020〕第12号仲裁调解书，申请人与被申请人达成协议：被申请人单位于2020年6月24日前一次性支付拖欠申请人的工资500000元，双方之间的此次劳动争议至此终结。2020年7月10日，本院作出（2020）黑1084执438号执行裁定书，查封被执行人天福利亨公司所有的，位于鸡西市鸡冠区星河公馆A1号楼2单元302室房屋（建筑面积83.68平方米）、A7号楼2单元1304号房屋（建筑面积104.98平方米）。2020年10月21日，被告对本院查封的A7号楼2单元1304号房屋（建筑面积104.98平方米）提出书面异议。2020年11月2日，本院作出（2020）黑1084执异25号执行裁定书，裁定中止对鸡西市鸡冠区星河公馆A7号楼2单元1304室房屋（建筑面积104.98平方米）的执行。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案系原告李秀娟提起的申请执行人执行异议之诉，被告姜大伟应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，被告姜大伟与第三人天福利亨公司签订的房屋预售合同，不违反法律、法规的规定，依法成立、合法有效，应受到法律保护，即被告与第三人在涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条：“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同意设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案涉案房屋为住宅，且鸡西市不动产登记中心证明被告与其丈夫刘立军名下在鸡西市区内无其他用于居住的房屋，即符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。再次，2016年6月3日，第三人为被告出具交款人为被告的票据，金额为449314.40元，但被告自认实际交付房款280000元，属权利的自行处分，即被告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此被告已出具证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。现原告要求撤销（2020）黑1084执异25号执行裁定书、准许执行鸡西市鸡冠区星河公馆小区A7号楼2单元1304室、面积104.98平方米房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三人天福利亨公司述称被告与第三人签订的房屋预售合同自始无效，但未提供证据证明，对第三人的该述称，本院不予采纳。第三人述称被告未实际交付购房款，并出具以房顶账协议及证人马洪林证言，以房顶账协议已证明第三人将涉案房屋抵顶为第三人应向马剑辉支付的给付款，并为马剑辉指定的他人及被告出具商品房预收合同及购房收据，被告根据马剑峰与第三人的约定取得房屋预售合同及房款收据，有事实依据，第三人出具的证人马洪林是第三人的销售部经理，欲证明被告未交付购房款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言，不能单独作为认定案件事实的根据，但被告出示票据证明第三人已收取被告购房款，第三人未出示足以反驳被告的证据证明其主张，对第三人的该述称，本院不予采纳。第三人述称被告未办理不动产权属登记、未实际占有使用房屋，因鸡西市金谊物业管理有限公司证明鸡西市鸡冠区星河公馆小区物业公司未给被告办理进户入住手续，未交付进户钥匙，且第三人未出示证据证明被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故对第三人的该述称，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告李秀娟的诉讼请求。 案件受理费7384元，由原告李秀娟负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上 诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判长  刘钰 审判员  郭洁 审判员  赵娜 二〇二一年二月二十三日 书记员  曾琳