天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初944号原告:刘学军，女，1967年2月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘佳，天津标高律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡贯一，天津标高律师事务所实习律师。被告：尚美玲，女，1985年9月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告刘学军与被告尚美玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告刘学军的委托诉讼代理人刘佳、胡贯一，被告尚美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月20日解除；2.判令被告向原告支付2020年9月20日至2020年11月20日期间的房屋租金21546.24元，2020年6月20日至2020年11月20日期间的物业费13849.2元，物业费滞纳违约金685.54元，合计36080.98元；3.判令被告向原告支付违约解除合同违约金15543.6元（按照年度总租金31277元／季＊4＊20%＝25021.6元-房屋押金9478元＝15543.6元）;4.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第二项诉讼请求中要求被告向原告支付2020年9月20日至2020年11月20日期间的房屋租金数额调整为20851元。事实和理由：原、被告双方于2020年3月21日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于天津市滨海新区××路××广场××栋××房屋，面积346.23平方米，租赁期限为两年零一个月，自2020年3月20日起至2022年4月19日止，租金按季度支付31277元,物业管理费为8元／平／月。合同签订后,原告依《租赁合同》约定向被告交付了租赁房屋。然而，被告却迟迟未向原告支付租赁房屋自2020年6月20日之后的物业费和自2020年9月20日之后的房屋租赁费用。期间，原告多次催促被告，被告电话不接微信不回，却一直占用租赁房屋。直至2020年10月30日，经原告再次苦心催要房租时，被告突然微信告知原告说其已搬离。2020年11月12日，原告收到物业公司的物业费催缴函，自2020年6月起，被告一直未向原告也未向物业公司支付过物业费用。原告认为，被告租赁期间不按约定支付租金及物业费用，已严重构成违约。原告于2020年11月20日向被告发出《告知函》要求其支付房屋所欠租金、物业费及滞纳金费用，解除租赁合同，腾还房屋办理退房手续并依照《租赁合同》约定承担不支付租金的违约责任。同日，被告收到函件后，才告知原告房间进入密码，表示房屋已腾空且不再继续租赁该房屋，但至今仍未向原告支付房屋租赁占用期间的租金及物业等费用。综上，原告为维护自身的合法权益，故成诉。被告尚美玲辩称，原、被告之间确实存在租赁合同，被告租金已经支付到2020年9月20日，确实欠缴2020年6月20日至9月20日期间的物业费。被告于2020年8月底就已从案涉房屋中搬离，故被告不应支付9月20日之后的租金及物业费，并且在搬离之前，被告已经通知原告。被告不认可涉案合同系于2020年11月20日解除，二是认为涉案合同在2020年8月底被告搬离案涉房屋时就已经解除。对于原告请求支付的违约解除合同违约金，被告认为过高，请求人民法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘学军系天津市滨海新区××广场××号房屋所有权人。2020年3月21日，原告刘学军（出租方、甲方）、被告尚美玲（承租方、乙方）就坐落于滨海新区××广场××号房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将该房屋出租给被告用于办公使用，房屋面积为346.23平方米，租金、物业服务费或其他根据房屋面积计算的款项均以该面积为基数；房屋租赁期限为两年零一个月，自2020年3月20日至2022年4月19日止；乙方同时给甲方交纳押金9478元，如乙方退房时双方无争议甲方如数退还押金给乙方，押金不计付利息；租金支付方式为季度支付，第一次2020年3月20日乙方向甲方支付2020年3月20日至2020年6月19日的房租31277元，第二次2020年6月4日乙方向甲方支付2020年6月20日至2020年9月19日的房租31277元，第三次2020年9月4日乙方向甲方支付2020年9月20日至2020年12月19日的房租31277元……如乙方拖欠租金超过十五日，甲方有权解除合同，乙方须按实际居住时间缴纳租金并承担相应的违约金；物业管理费的收费标准为8元／平／月，自2020年3月20日起至2022年4月19日止，乙方自行承担物业管理费，并应按照物业管理企业的规定和要求全额缴纳物业管理费及其他费用，若因乙方不能按时交纳上述费用，则甲方有权从租金和押金中直接扣除相关款项，物业管理费由乙方按租金支付方式同期支付于甲方，甲方代为向物业管理企业缴纳；甲方承诺于2020年3月20日前将该房屋钥匙交付乙方；有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金，拖欠房屋租金超过十五日的……；若甲乙双方任一方违约，违约方需支付守约方相当于年度总租金20%的违约金，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应据实赔偿。被告于2020年3月21日向原告支付了押金9478元。原被告均认可被告2020年9月19日之前的房屋租金及2020年6月19日之前的物业费已经支付完毕。被告认可自2020年6月20日至其搬离涉案房屋时的物业费并未交纳。双方于2020年6月17日签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方要求更改原合同物业费缴纳方式，由乙方自2020年6月1日起至房屋租赁合同结束期间直接向物业方缴纳物业费，乙方应按照本大厦物业公司管理收费规定按时足额缴纳物业费；租赁期间因乙方拖欠物业费导致的物业公司起诉甲方，给甲方带来的经济及其他一切物业费拖欠导致的损失均由乙方承担；甲方对乙方向物业方直接缴纳物业费有知情权和监督权，如乙方拖欠物业费达3个月及以上的，原租赁合同按乙方根本违约处理，甲方有权解除租赁合同。乙方应承担缴纳拖欠物业费的责任，还应承担原房屋租赁协议的违约责任。2020年11月12日，东莞市熙元物业发展有限公司天津分公司向原告发出《关于拖欠物业服务费的催缴函》，告知原告截止2020年11月12日，其已拖欠物业服务费16619.04元，并已产生违约金685.54元，要求原告于2020年11月30日前交纳。2020年11月20日，原告向被告送达了《告知函》，告知被告拖欠租金及欠缴物业费事宜，认为属于严重违约，告知被告涉案《房屋租赁合同》于被告收到该函之日解除，并于收到该函之日起3日内与其委托律师办理房屋验收、交接手续，并支付欠付的租金、物业费及违约金。2020年11月20日，被告将涉案房屋电子门锁的密码告知原告，原告认可自该日接收房屋。原告于2020年12月16日左右向物业服务企业交纳了涉案房屋2020年6月20日至2020年11月20日的物业费13849.2元。原告自认其主张的物业费违约金685.54元尚未交纳。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于涉案《房屋租赁合同》应否解除及于何时解除一节。《房屋租赁合同》第五条第一款约定：“有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金，拖欠房屋租金超十五日的……”因涉案房屋安装有电子门锁，原告提供的证据能够证实被告直至2020年11月20日才告知原告电子门锁密码，应认定被告直至2020年11月20日才向原告返还涉案房屋。双方均认可被告未向原告支付涉案房屋2020年9月20日至11月20日的房屋租金，故被告具有拖延支付房屋租金十五日以上的情形，原告有权依据上述合同约定解除合同。原告于2020年11月20日向被告发出《告知函》，告知被告解除上述合同，被告自认已收到上述《告知函》，故本院对原告关于确认涉案《房屋租赁合同》于2020年11月20日解除的请求予以支持。被告主张其于2020年8月已搬离涉案房屋，故涉案《房屋租赁合同》应于2020年8月解除。因被告未举证其已于2020年8月已搬离涉案房屋并将涉案房屋返还原告，也未举证其在搬离涉案房屋时已与原告达成解除合同的合意，故本院对其该项主张难以支持。关于原告请求支付原告欠付房屋租金、物业费及物业费违约金一节。如前所论，被告直至2020年11月20日才向原告返还涉案房屋，其已付租金仅支付至2020年9月19日，已付物业费仅支付至2020年6月19日，故本院对原告请求被告支付涉案房屋2020年9月20日至2020年11月20日期间的租金20851元，2020年6月20日至2020年11月20日的物业费13849.2元的主张予以支持。原告主张被告应支付其欠付物业费违约金685.54元，但其也自认该违约金尚未支付，故其该项损失尚未确定，原告可交纳完毕后，另行向被告主张。关于原告请求被告支付因其违约致使合同解除的违约金一节。《房屋租赁合同》第五条第三款约定：“若甲乙双方任一方违约，违约方需支付守约方相当于年度总租金20%的违约金，若违约金不足弥补守约方损失的，违约方应据实赔偿。”原告主张按照《房屋租赁合同》的上述约定，被告应按照年度总租金的20%即25021.6元向原告支付违约金，扣除被告已交纳的押金9478元，被告还应支付违约金15543.6元。被告认为，该违约金标准过高，请求法院予以调整。综合考虑被告的违约情节、原因、涉案房屋现状、原告再次出租涉案房屋的成本等因素，原告主张的上述违约金标准并未背离房屋租赁市场的正常行情，且被告未能提供证据证明上述违约金标准过高，故本院对被告的该项主张难以支持，原告主张的上述违约金符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘学军与被告尚美玲2020年3月21日就滨海新区××广场××号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月20日解除；二、被告尚美玲于本判决生效后十日内支付原告刘学军房屋租金20851元，物业费13849.2元；三、被告尚美玲于本判决生效后十日内支付原告刘学军违约金15543.6元；四、驳回原告刘学军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，由被告尚美玲负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二一年二月一日书记员  张 旭