北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2488号原告:北京市均豪物业管理股份有限公司（统一社会信用代码：911101171011953295），住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：张世娥，北京市元甲律师事务所律师。被告：刘佳，女，1982年6月15日出生，汉族，北京嘉禾盛世科技有限公司职员，住北京市大兴区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称：均豪公司）与被告刘佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告均豪公司的委托诉讼代理人张世娥，被告刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘佳交纳2016年4月30日至2020年12月31日期间的物业费6901.56元、违约金1478.04元；2、诉讼费由刘佳承担。事实与理由：2006年9月，我公司与北京春光房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同载明我公司向刘佳所有的位于北京市大兴区康庄路康庄小区40号楼3单元805室房屋提供物业管理服务，房屋面积为68.43平方米，物业服务费为1478.04元/年（即1.80元/平方米/月，每月123.17元）。我公司提供物业服务后，刘佳向我公司缴纳了部分物业服务费，但仍未向我公司支付2016年4月30日至2020年12月31日期间的物业服务费6901.56元，产生违约金1478.04元。合同履行至今，我公司按照合同约定为刘佳提供物业管理服务，但刘佳却拒不履行自己的缴费义务。经我公司多次催要未果，故起诉至贵院，请求依法判决。刘佳辩称，一、根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。物业公司提交的律师函本人并未收到，根据法律规定，物业公司应该将律师函或者其他催缴文件亲自交付本人或通知本人签收，而不是随意张贴最终导致本人在收到起诉书前并未接收到任何物业费的催缴信息，因此物业公司提出的追缴2017年11月10日前的物业费的诉讼请求已过诉讼时效，请求贵院予以驳回。二、物业公司在起诉状中说按合同约定为我提供了物业管理服务，事实上并非如此，物业公司并未按照物业合同约定来全面履行物业服务义务，多年来从未好好提供共用设施的运行、维修、养护和管理服务，本人居住的40号楼3单元常年存在电梯故障，2015年7月20日晚11点电梯在运行当中突然快速上升并停运在顶楼，将我困在电梯中，电梯内无有效报警按钮，我用手机拨打物业电话无人接听，又拨打电梯维修人员的电话后仍被困2个多小时才脱困，此次事故导致我身心俱损，而物业公司事后承诺更换维修电梯但至今未有任何行动。三、因自来水节门在楼道公共区域，由小区物业管理，物业非办公时间无人值守，导致本楼层多次房屋漏水无法关闭水节门，两次淹至我家房屋，积水高达10余公分，由于事发时间为凌晨1点钟左右，我打电话到物业请求关闭水门，但电话无人接听，无奈之下我只好拨打报警电话及市政投诉电话解决问题，家里因此产生巨大损失。事后联系物业公司解决问题，物业公司未有任何回应。物业公司未尽到对公共设备运行、管理、维护责任，违反合同约定，应当承担连带责任。四、物业公司未按合同约定提供公共绿化的养护和管理服务、造成小区内部绿植大面积死亡，公用绿地面积被占用，未对小区公共设施进行有效修复及维护，小区路灯、路面破损严重，小区景观喷水池早已损坏，十余年间从未运行，损害了全体业主的利益。五、物业公司未按合同的约定提供装饰装修管理服务及环境卫生清洁服务，导致小区内部到处散落垃圾；楼道、公共卫生区域无人清理；电动车乱停乱放妨碍通行；小区各楼门禁损坏不维修；地下车库常年无人管理；物业内部瓷砖大面积脱落等等问题。六、均豪公司在管理小区期间未履行多项消防安全义务，导致多次被处以行政处罚，给小区造成火灾隐患，使小区业主处于危险之中。七、小区大门、楼道、电梯里等多处公共场所设置广告位获得相应收益，多年来物业公司从未将公共收益公示，非法侵占公共收益损害全体业主利益，业主委员会成立后物业仍然拒绝移交相关账目。综上所述，均豪公司提供的服务质量与合同约定的标准严重不符，均豪公司要求我全额缴纳物业费及违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭遵循权益与利益对等原则，不予支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京春光房地产开发有限公司（甲方）与均豪公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称：康庄住宅小区；坐落位置为北京市大兴区康庄路；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.8元/月·建筑平方米；办公楼1.8元/月·建筑平方米；商业物业2.5元/月·建筑平方米；业主应于购房合同规定的交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按半年交纳，物业费期满前十五天内预交下半年费用。庭审中，刘佳对于涉案房屋的面积68.43平方米、物业费收费标准为每月每平方米1.8元予以认可，也认可尚未缴纳均豪公司起诉期间的物业服务费，但抗辩称均豪公司提供的物业服务不到位，主要表现为电梯经常出现故障、小区绿化毁损、小区垃圾随意堆放、小区楼道墙砖脱落、服务质量差等问题，同时提交照片、视频及小区业主群聊天记录等予以佐证。刘佳表示自己经常居住地为天津，并不常住在涉案房屋，未收到过均豪公司的催缴单和律师函。均豪公司表示一直依约履行物业服务合同，尽力改善服务质量，对于刘佳欠缴物业费的行为，一直采取各种方式进行催缴，并提交安保协议、化粪池协议、绿化养护协议、垃圾清运协议、水质监测协议、锦旗、2018年4月9日的催缴通知单等予以佐证。刘佳对此不予认可，认为与本案无关。本院认为，均豪公司与刘佳之间虽未签订书面的物业服务合同，但事实上均豪公司为刘佳所有的房屋提供物业服务，刘佳对此也予以认可，双方形成事实上的物业服务合同关系，刘佳应及时缴纳物业费。刘佳抗辩因已过诉讼时效及物业服务不到位故而拒绝缴纳物业费，关于诉讼时效，根据均豪公司提交的证据，均豪公司对刘佳进行过催缴，构成诉讼时效中断，诉讼时效应当重新计算，现均豪公司主张的2017年11月10日之前的物业费，于法有据。同时，刘佳作为业主同时也应明确其一旦认为物业服务企业在对服务区域进行服务的过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于物业服务单位乃至整个社会的和谐稳定，亦影响全体业主的根本利益。鉴于均豪公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，故，对于均豪公司主张的物业服务费金额，本院予以适当酌减。因刘佳并非恶意拖欠物业费不予缴纳，对于均豪公司主张的违约金，没有法律依据，本院不予支持。另，鉴于刘佳对均豪公司物业服务存在较大意见，均豪公司也应与刘佳积极沟通协调，避免物业公司与业主的矛盾进一步加剧，创造和谐稳定的社区生活。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告刘佳于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司2016年4月30日至2020年12月31日期间的物业服务费6209.97元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘佳负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨先成二〇二一年二月四日法官助理 万 舸书 记 员 刘毅琼