山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初6627号 原告:威海市尚古建筑工程有限公司，住所地威海经济技术开发区。 法定代表人：韩亚南，经理。 委托诉讼代理人：崔某某，女，1995年2月20日出生，汉族，住威海市环翠区。系公司职员。 委托诉讼代理人：张秀军，山东润州律师事务所律师。 被告：威海铭峰物资再生有限公司，住所地威海市环翠区。 法定代表人：高少海，经理。 委托诉讼代理人：马某某，男，1980年3月1日出生，汉族，住威海市环翠区。系公司法律顾问。 原告威海市尚古建筑工程有限公司与被告威海铭峰物资再生有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海市尚古建筑工程有限公司的委托诉讼代理人崔某某、张秀军，被告威海铭峰物资再生有限公司的委托代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海市尚古建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害，搬出占用的原告2016年12月14日、2017年7月6日合同约定的24亩土地及多占用合同外的21亩土地，并拆除上述土地上被告自建的临时建筑物；2.判令被告支付占用原告20亩土地的占用费（按市场租赁价格4万元/亩，每天2191.78元标准，自2020年8月19日起至返还土地之日止）；3.判令被告向原告支付违约金86万元（按照合同约定年租金的两倍）；4.判令被告支付占用原告21亩土地的占用费，，按市场租赁价格4万元/亩，每天3068.49元标准，自2020年4月5日起至返还土地之日止)；5.判令租赁土地上的变压器归原告所有，被告协助办理更名手续；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年12月14日签订的《土地租赁合同》约定将原告位于威海市环翠区成大路南、范家埠村东威海经济技术开发区第二建筑工程公司（原预制场场地）的约20亩土地的使用权租给乙方使用（但大口井以东平房仓库不在承租范围内），租赁期间为3年，自2017年8月18日至2020年8月18日，3年土地租金共计100万元。同时合同约定租赁场地上的原有变压器为KVA的容量，如被告需要更换增容变压器的一切费用由被告负担，合同期满后，被告不得拆除更换后的变压器，变压器的所有权归原告所有。合同约定任何一方违约均需向对方支付年租金两倍的违约金。现该合同已到期，被告仍然占用该宗土地，原告多次要求被告返还租赁土地使用权，被告拒不返还且拒不搬离租赁土地，被告的违约行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益不受侵害，特诉至贵院，望判如所请。 威海铭峰物资再生有限公司答辩称：1.被告在2020年9月8日得知合同被解除后，提出愿意适当提高租金标准再次租赁土地，但原告拒不同意；2.原告名下的土地面积实际不足40亩，被告承租的土地约24亩，原告要求返还多占用合同外的28亩土地并要求被告支付土地占用费，属于虚构事实且土地占用费标准远高于市场租赁价格，应予驳回；3.原告第（二）项诉请逾期返还土地的占用费以及第（三）项诉请逾期返还土地违约金，两者均系逾期返还土地违约责任的主张，原告基于要求返还土地的同一行为，却要求被告承担两项违约责任，属于重复计算违约责任且合同约定的违约金过高，原告主张的土地占用费远超市场价格，请求酌情予以下调；4.被告承担费用更换增容变压器，双方未约定更换后的变压器在合同期满前合同被解除情形下的物权归属，根据物权法规定，被告作为建造者，变压器的产权应归被告原告名下的土地为25748平方米，约38.62亩，土地性质为工业用地，使用权期限为50年，根据威海经区第二建筑工程公司重整计划草案第五页，显示的评估结果，可知该宗土地价值为9449516元，每年土地成本每亩仅为4894元，双方签订的租赁合同约定的租金标准已远超出土地的成本，而原告主张的按照4万每亩计算，逾期返还土地占用费，超过了土地成本的接近八倍，请求法院予以下调。另外根据重整计划草案第四页，管理人预估解除长期租赁合同应返还租金344445元，原告应当将该公益债务返还给被告。 本院经审理认定事实如下:威海经济技术开发区第二建筑工程公司在破产重整期间，于2020年6月11日更名为威海市尚古建筑工程有限公司。 2016年12月14日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将其位于威海市环翠区成大路南、范家埠村东威海经济技术开发区第二建筑工程公司院内（原预制场场地）的约20亩土地的使用权出租赁给被告使用，租赁期限为3年，自2017年8月18日起至2020年8月18日止，三年租金共计100万元。合同还约定：1.合同租赁期满或双方协商一致解除合同后20日内，被告应将属于自己的设备腾清并将租赁范围内的杂物清理干净；2.如果被告不能按时支付租金，则属被告违约，原告有权解除合同，同时要求被告承担相应的违约责任；任何一方违约，则需向守约方支付违约金年租金的两倍；3.在租赁期间因不可抗拒的因素或政府规划，致使双方无法履行解除合同，由此双方互不承担违约责任，造成的经济损失双方也互不承担责任；4.被告更换的变压器的所有权在合同期满后归原告所有、更换的变电厢归被告所有。合同签订后，原告按约定将约20亩土地交付被告使用，被告也按合同约定将100万元租赁费用支付给原告，并在租赁土地上建设了生产用车间、增容并更换了变压器。 2017年7月16日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将其位于威海市环翠区成大路南、范家埠村东威海经济技术开发区第二建筑工程公司院内的约4亩土地的使用权出租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2017年8月18日起至2022年8月18日止，5年租金共计50万元。合同还约定：1.合同租赁期满或双方协商一致解除合同后20日内，被告应将属于自己的设备腾清并将租赁范围内的杂物清理干净；2.如果被告不能按时支付租金，则属被告违约，原告有权解除合同，同时要求被告承担相应的违约责任；任何一方违约，则需向守约方支付违约金年租金的两倍；3.在租赁期间因不可抗拒的因素或政府规划，致使双方无法履行解除合同，由此双方互不承担违约责任，造成的经济损失双方也互不承担责任；4.被告更换的变压器的所有权在合同期满后归原告所有、更换的变电厢归被告所有。合同签订后，原告按约定将约4亩土地交付被告使用，被告也按合同约定将50万元租赁费用支付给原告，并在租赁土地上建设了简易办公用房。 2020年2月4日，威海经济技术开发区人民法院裁定受理威海经济技术开发区第二建筑工程公司破产重整一案，并于2020年2月10日指定山东威扬律师事务所担任该公司管理人，该公司管理人于2020年4月13日向威海经济技术开发区人民法院提出申请，请求批准重整计划，威海经济技术开发区人民法院于同年4月26日裁定批准威海经济技术开发区第二建筑工程公司的重整计划，在该重整计划中，威海经济技术开发区第二建筑工程公司的主管部门威海经济技术开发区凤林街道办事处为解决原告老职工养老安置问题，将其名下的11288平方米的工业用地的使用权划转给原告。在诉讼过程中，经山东省圣达地理信息测绘工程有限公司测绘，原、被告于2016年12月14日签订的《土地租赁合同》中约20亩土地，被告实际使用23.42亩；于2017年7月16日签订的《土地租赁合同》中的约4亩土地，被告实际使用3.79亩；威海经济技术开发区凤林街道办事处划转给原告的11288平方米土地，被告实际使用7.67亩(其中1.84亩为他人的建筑物)。 本院认为，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合。”。本案的《土地租赁合同》成立于威海经济技术开发区人民法院于2020年2月4日受理威海经济技术开发区第二建筑工程公司破产重整案件前且未履行完毕的合同，而该公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告解除合同，依据法律规定涉案《土地租赁合同》应自2020年4月5日起视为解除，被告应按合同的约定的期限内将租赁土地上自行建设的建筑物、设备拆除后将租赁土地返回原告，故原告要求被告拆除租赁土地上被告自建的临时建筑物并搬出租赁土地的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但由于被告在租赁土地上的临时建筑物及设备较多，应给予一定的合理拆除期间；原告关于要求被告支付占用原告土地41亩的占用费的诉讼请求，因被告实际占用的土地面积不足41亩，应以被告实际占用的面积计算，而占用费的价格，由于原告未能提供该宗土地的市场租用价格，可参照原、被告原签订的《土地租赁合同》的租赁价格平均值计算，其时间节点原签订的《土地租赁合同》应自依法解除的2020年4月5日起至被告将其所占用的土地返还原告之日止、被告实际使用威海经济技术开发区凤林街道办事处划转给原告的土地，应自人民法院裁定批准重整计划之次日起至被告将其所占用的土地返还原告之日止，其中有他人建筑物的1.84亩的部分，因涉及他人的利益，不宜在本案中处理。计算方法为：（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×27.21亩×占用天数（自2020年4月5日起开始计算）+（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×5.83亩×实际占用天数（自2020年4月27日起计算）；由于双方之间签订的《土地租赁合同》被依法解除，对被告已支付的且自合同解除之日起至合同约定的届满之日止的土地租赁费用，依法形成原告的共益债务，原告对其共益债务依法应随时履行，因此对原告的该共益债务应自被告的土地占用费中扣减，经计算此期间的共益债务共计356684.94元（500000元÷5年÷365天×863天+330000元÷365天×133天=356684.94元）。原告关于要求被告支付违约金的诉讼请求，因为本案涉案合同系因原告破产重整而被依法解除，双方无不存在违约行为，所以原告该诉讼请求，本院不予支持。原告关于被告更换的变压器归原告所有的诉讼请求，符合双方的约定，应予支持。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告威海铭峰物资再生有限公司于本判决生效之日起九十日内将租赁土地上自行建设的建筑物、设备拆除后将租赁土地返回原告威海市尚古建筑工程有限公司； 二、原告威海市尚古建筑工程有限公司清偿对被告威海铭峰物资再生有限公司的共益债务356684.94元； 三、被告威海铭峰物资再生有限公司支付原告威海市尚古建筑工程有限公司土地占用费，计算方法为：（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×27.21亩×占用天数（自2020年4月5日起计算至指定的返还土地之日）+（500000元÷5年÷4亩÷365天+1000000元÷3年÷20亩÷365天）÷2×5.83亩×实际占用天数（自2020年4月27日起计算至指定的返还土地之日）； 四、被告威海铭峰物资再生有限公司在租赁期间更换的变压器归原告威海市尚古建筑工程有限公司所有； 五、驳回原告威海市尚古建筑工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本院指定的日期返还租赁土地，应当自本院指定履行期满的次日起，按当地工业用地市场租赁价格的1.17倍支付延续占用期间的占用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上述第二项、第三项相抵扣，差额部分金额于本院指定的租赁土地返还之日立即履行。 案件受理费6200元，由原告威海市尚古建筑工程有限公司、被告威海铭峰物资再生有限公司各负担3100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  周大凯 二〇二一年二月九日 书记员  肖 昆