苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初14277号原告：陈永斌，男，汉族，住所地江苏省句容市。原告：刘玲玲，女，汉族，住所地江苏省句容市。以上两原告共同委托诉讼代理人：唐孝忠，江苏恒渊律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：屠骥同，江苏恒渊律师事务所律师。被告：李杰，男，汉族，住所地河南省固始县。被告：卢坤燕，女，汉族，住所地河南省固始县。原告陈永斌、刘玲玲与被告李杰、卢坤燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日受理，依法由审判员周斌适用简易程序于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告陈永斌、刘玲玲的共同委托诉讼代理人屠骥同，被告李杰到庭参加诉讼。被告卢坤燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永斌、刘玲玲向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付原告违约金233000元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年7月17日，原告和两被告经过第三人居间服务签订房屋买卖合同，合同约定：1、由两被告购买原告所有座落苏州市吴江区盛泽镇尊龙苑41幢403的房屋，成交价116.5万元；2、被告于签订合同当日支付原告定金1万元，并于2020年10月10日前办理资金托管手续，托管金额为116万元。合同另约定：若一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约情形，违约方应向另一方支付房屋成交价20%的违约金。2020年9月底，两被告因资金问题，明确表示不再购买上述房屋，被告的行为属于单方根本性违约，致使合同已无法履行。原告被迫只能解除合同，现合同已依法解除，原告要求两被告按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告李杰辩称，我当时提前跟原告说了涉案房屋因为我自身的经济出现问题无法购买了，对于原告主张的违约金我认为实际过高，我没有能力承担。被告卢坤燕未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2020年7月17日,陈永斌、刘玲玲作为售房人（甲方），李杰、卢坤燕作为购房人（乙方），苏州舜合房产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖定金合同》一份，合同主要约定如下内容：甲方自愿将坐落于盛泽镇尊龙苑41幢403室的房屋出售给乙方，房屋面积为94.45平方米，房产证号：90××33，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，自愿购买；甲乙双方约定该房屋的实际成交价格为人民币壹佰壹拾陆万伍仟圆整。甲乙双方约定的房屋实际成交价格包含水电、煤气、有线电视等固定设施及固定装修的费用，双方对于其他电器及家具额度约定为空调3、热水器1个、冰箱1个、洗衣机1个、电视1个、油烟机1个、沙发茶几1套、餐桌1套、床2个。上述家电不拆不搬不作价，交房前的水电煤物业由甲方承担；乙方于2020年7月17日向甲方支付购房定金人民币壹万元，定金最终冲抵房款；乙方向甲方支付房款的方式为乙方于2020年7月17日向甲方支付购房定金人民币壹万元整，并于2020年10月10日前办理资金托管，资金托管人民币壹佰壹拾陆万圆整，资金托管当天甲方退乙方伍仟圆，共计人民币壹佰壹拾陆万伍仟圆整；甲方向乙方交付房屋的时间为：款清交付，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续；甲乙双方约定本定金协议生效后105日内签订吴江市房管局提供的存量房买卖契约并办理资金托管手续；甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担；甲方自愿把“两证”(房产证、土地证)交给居间方保管至本合同履行完毕为止；三方约定本定金合同签订之日：甲方向居间方支付佣金人民币壹万壹仟陆佰元；乙方向居间方支付佣金人民币贰万肆仟陆佰元；乙方须贷款时，相关贷款费用另行支付；若该定金合同签订之前，该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押；甲方须保证该房屋权属于无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任；乙方如以货款方式购买，须保证所提供的各种材料与证明的真实、有效。如因乙方个人原因造成的货款未果，由乙方负责解决并承担相关违约责任；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生与上述合同条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%做违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担居间方的全部佣金费用。三方一致同意本合同纠纷由房屋所在地法院管辖。协议签订当日，李杰、卢坤燕向陈永斌、刘玲玲支付定金壹万元整。2020年9月23日，陈永斌、刘玲玲与李杰、苏州舜合房产经纪有限公司三方进行协商，协商过程中，李杰明确表示不再购买上述房屋，其理由是父亲住院，花了十余万元的医疗费，已没有经济能力购买。2020年11月4日，陈永斌向李杰发送短信，短信内容如下：“由于你方已表示不再继续购买我方名下位于盛泽镇尊龙苑41幢403的房屋，且亦未在合同期限内办理资金托管手续，致使双方房屋买卖合同无法继续履行。现我方通知你方解除双方于2020年7月17日签订的房屋买卖合同。”李杰表示收到上述短信。审理过程中，陈永斌、刘玲玲向本院提供房产买卖合同、贷款记录打印件、委托协议复印件，意在证明：1、陈永斌、刘玲玲与案外人于2020年8月31日签订房产买卖合同，向案外人购买位于吴江区盛泽镇市场路东方花园25幢503室房屋的事实，双方在合同中约定最迟于2020年11月30日前向案外人支付购房首付款63万元，该首付款的来源即本案所涉房屋的出让款。2、因李杰、卢坤燕违约而致使陈永斌、刘玲玲增加贷款用于履行2020年8月31日房产买卖合同的付款义务，其中向常熟农村商业银行贷款33万元，期限为一年，利息为21065.4元；向平安银行贷款88000元，期限为三年，利息总计为22379.24元；向平安银行贷款183000元，期限为四年，利息总计为76685.34元，以上共计增加贷款本金601000元，贷款成本即利息为120129.98元。由于贷款，原告向案外人支付贷款手续费18000元。3、陈永斌、刘玲玲因本案诉讼需支付代理费2万元的事实，目前已经支付了5000元。以上事实，由原告提供的《房屋买卖定金合同》、产权证书、录音资料、短信记录、房产买卖合同、贷款记录打印件、委托协议及证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。本院认为，原、被告与案外人苏州舜合房产经纪有限公司之间所签订的《房屋买卖定金合同》,系当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,应为有效合同。各方当事人应按合同约定履行义务,行使权利。本案争议焦点:1、被告是否违约;2、被告违约,双方所约定的违约金是否予以调整。针对焦点1,本案当中，被告明确表示不再购买涉案房屋，其以自己的行为表明不履行合同，导致原告的合同目的无法实现，故应承担相应的违约责任。针对焦点2,依照法律规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案当中,由于被告的违约行为，导致原告增加了相应的贷款成本，可认定给原告造成了实际损失，且当事人在合同中对违约金进行了约定。据此,依照法律规定,本院酌定被告应承担违约金160000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李杰、卢坤燕应于本判决生效后十日内支付原告陈永斌、刘玲玲违约金160000元(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，户名：刘玲玲，开户行：中国建设银行盛泽新城支行，账号：62×××78)。二、驳回原告陈永斌、刘玲玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2398元，由被告李杰、卢坤燕负担，于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行，账号：62×××67）预交上诉案件受理费。审判员 周 斌二〇二一年二月四日书记员 姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。