湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂1127民初172号原告:黄梅至尚物业服务有限公司，住所地黄梅县小池镇中心路。统一社会信用代码91421127063527432A。法定代表人：张余，该公司经理。委托诉讼代理人：商革军，江西惟民律师事务所律师。代理权限为特别授权，即参加诉讼，代为主张、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为签收法律文书。被告:吴艳，女，1987年10月29日出生，汉族，湖北省黄梅县人，户籍住址湖北省黄梅县，现住黄梅县。委托诉讼代理人:梅登梁、胡康宁，黄梅县池九法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即参加诉讼，代为调解，签收法律文书。原告黄梅至尚物业服务有限公司（以下简称至尚物业公司）与被告吴艳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告至尚物业公司委托诉讼代理人商革军，被告吴艳及其委托诉讼代理人梅登梁、胡康宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。至尚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴艳支付2020年1月2日至2021年1月1日期间的物业服务费1668元；2.判令吴艳支付逾期交纳物业费的违约金1500元；3.由吴艳承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年5月1日，湖北宇达房地产开发有限公司（以下简称宇达房地产公司）作为甲方，至尚物业公司作为乙方，签订《信华·滨江**府前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对甲方开发建设的信华·滨江**府项目提供物业管理服务。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准：住宅1.2元/月/㎡。业主应于开发商《入伙通知书》约定的交楼之日起交纳首年物业服务费，以后按一年一次交清的方式交纳，每年1月10日前业主到小区物业服务中心缴纳当年物业服务费。甲方、业主、或物业使用人违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应缴总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。吴艳系信华·滨江**府小区2栋1404号房屋的业主，其房屋建筑面积为115.86平方米。其在接受至尚物业公司的物业服务后，未交纳2020年1月2日-2021年1月1日的物业费，共计拖欠1668元。虽经至尚物业公司多次催促，但吴艳未履行付款义务。吴艳辩称，一、至尚物业公司主张物业费按每月每平方米1.20元无依据。二、至尚物业公司之前多收取的物业费应该返还吴艳或抵扣本案中的物业费。三、至尚物业公司提供的物业管理服务不符合合同约定及国家标准。四、至尚物业公司主张违约金不应支持。综上，至尚物业公司主张物业费按每月每平方米1.20元无依据，不符合约定，请求驳回至尚物业公司部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：吴艳对至尚物业公司提交的证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这份合同是开发商与物业公司签订，与本案吴艳无关；本院认为，该证据形式合法，且具有关联性，故予以采信。吴艳对至尚物业公司提交的证据二、三有异议，认为只能证明2017年12月31日前能达到五星级标准，不能证明2017年12月31日以后能达到五星级标准，该批复不能抵抗双方签订的合同效力；本院认为，吴艳虽有异议，但未能提供相关证据反驳至尚物业公司在2017年12月31日以后达不到五星级标准，故予以采信。吴艳对至尚物业公司提交的证据五有异议，认为与吴艳和至尚物业公司签订的合同不一致；本院认为，该合同约定的物业费按每平方米每月1.20元收取，虽与吴艳提供的合同约定物业费按每平方米每月0.50元收取不一致，但至尚物业公司作为五星级标准服务企业，按每平方米每月1.20元收取带电梯高层房屋物业费符合行业收费规定，且对于前期物业费双方亦是按每平方米每月1.20元履行，再者即便是多层房屋，黄梅县物价局、黄梅县房地产管理局梅价价规【2018】16号文件规定的一级标准服务企业收费亦为每平方米每月0.50元，故吴艳持有的合同应为笔误所致，至尚物业公司持有的合同才符合双方的真实意思表示，故予以采信。至尚物业公司对吴艳提交的证据一真实性有异议，与至尚物业公司留存的合同是矛盾，不能达到吴艳证明目的；本院认为，该合同约定物业费按每平方米每月0.50元收取，非双方的真实意思表示，亦不符合行业收费规定，物业费的标准应按双方实际履行的每平方米每月1.20元收取，故不予采信。至尚物业公司对吴艳提交的证据二有异议，认为不能证明至尚物业公司提供的服务不符合合同约定；本院认为，该证据与本案缺乏关联性，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：至尚物业公司系信华·滨江**府小区的物业服务人，吴艳、王元昌（系吴艳丈夫）系该小区的2栋1404室业主，该房屋建筑面积为115.86平方米。2017年12月31日，至尚物业公司与王元昌签订《信华·滨江**府前期物业服务协议》，协议其中约定：“至尚物业公司为吴艳、王元昌所有的2栋1404室房屋提供物业管理服务。物业服务费用：住宅的管理服务费，每平方米1.20元/月收取（含电梯使用费、维修保养费），交费之日每满一个自然年的最后一个月的20日前预缴付下一年度其名下应分担的物业服务费。违约责任：吴艳、王元昌违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，至尚物业公司有权要求吴艳、王元昌补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。协议签订后，吴艳第一年交纳物业服务费1529元（至尚物业公司给予第一年物业费的优惠价每平方米每月1.10元，2018年1月2日至2019年1月1日期间），第二年交纳物业服务费1668元（每平方米每月1.20元，2019年1月2日至2020年1月1日期间），后因吴艳未交纳下一年度物业服务费，故至尚物业公司诉至本院，要求判令如上之所请。另查明，1.黄梅县物价局[2018]梅价价规第16号文件《关于公布黄梅县住宅小区前期物业服务收费标准及有关问题的通知》附件一黄梅县住宅小区前期物业服务收费标准规定：五级物业服务企业，多层为0.70元/平方米/月、带电梯高层为1.30元/平方米/月。2.黄梅县城镇住房制度改革办公室向宇达房地产公司下发的《关于信华·滨江**府前期物业服务管理服务收费的批复》如下：根据黄梅县物价局2016年1月27日下发的梅价规【2016】1号文件评星级标准五星级为1.20元，根据检查评定结果你处项目已达到五星级标准。3.2020年1月，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率为4.15%。本院认为，本案双方争议焦点：1.关于物业费收费标准的问题。至尚物业公司持有的合同约定物业费按每平方米每月1.20元收取，与吴艳持有的合同约定按每平方米每月0.50元收取不一致，则需要对收费标准进行解释，哪份合同才是双方的真实意思表示。首先，至尚物业公司作为五星级标准服务企业，按每平方米每月1.20元收取带电梯高层房屋物业费符合行业收费规定，再者即便是多层房屋，黄梅县物价局、黄梅县房地产管理局相关文件规定的一级标准服务企业收费亦为每平方米每月0.50元，且对于前期物业费双方亦是按每平方米每月1.20元履行。故吴艳持有的合同应为笔误所致，至尚物业公司持有的合同才是双方的真实意思表示。2.关于至尚物业公司是否尽到物业服务义务的问题。吴艳辩称至尚物业公司提供的物业服务不符合合同约定及国家标准，但未能提供充分证据予以证实，故本院不予采纳。3.关于吴艳是否违约的问题。至尚物业公司向吴艳提供了物业服务后，吴艳作为业主应按合同的约定交纳物业服务费，其逾期未交纳物业服务费属违约行为，按合同约定应支付违约金。鉴于至尚物业公司主张自逾期之日起每天按欠费金额的千分之三计算违约金，过分高于其造成的损失。本院酌定违约金以欠费金额为基数，自吴艳逾期支付物业费之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条规定，判决如下：一、吴艳于本判决生效之日起十日内向黄梅至尚物业服务有限公司支付信华·滨江**府2栋1404室房屋物业服务费1668元（2020年1月2日至2021年1月1日期间）及相应的违约金（以1668元为基数，自2020年1月2日起按逾期付款时一年期贷款市场报价利率4.15%计至物业服务费付清之日止）。二、驳回黄梅至尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上义务，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄梅至尚物业服务有限公司负担5元，吴艳负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  杨维兵二〇二一年二月二日书记员  汪佳丽