广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1000号原告：池××，女，1966年1月25日出生，汉族，身份证住址：广东省化州市××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××265。委托诉讼代理人：奉起国、古玉珍，均系广东天穗（惠州）律师事务所律师。被告：博罗××小商品投资有限公司，住所地：博罗县×××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××803Q。法定代表人：邓某1。原告池××诉被告博罗××小商品投资有限公司（下称“美田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告池××的委托诉讼代理人奉起国到庭参加诉讼，被告美田公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池××向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《财富公馆合同书》无效；2.被告向原告返还款项338510元及利息（以338510元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2017年5月6日起计至还清之日止，暂计至2020年12月1日为55628元）；3.本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月23日签订《财富公馆合同书》，主要约定：被告对位于博罗县×××××××××××物业拥有合法使用权，并将其中9层A区925号公寓的合法使用权有偿提供给原告使用，原告需向被告支付使用费以及公共设施维修费。合同签订后，原告依约向被告交付使用费334226元及公共设施维修费4284元，但被告并未依约将案涉物业交由原告使用。后经原被告协商一致，被告向原告出具《承诺书》、《补充协议书》，承诺退还原告支付的款项338510元，但被告至今未退还，原告多次催告未果。原告查询得知案涉物业无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《财富公馆合同书》为无效合同。被告明知案涉物业无建设工程规划许可证，还将涉案物业的使用权有偿提供给原告使用，被告对合同无效具有重大过错，因此被告应退还原告支付的款项338510元，并向原告支付资金占用利息。原告为其主张向本院提交如下证据：1.《财富公馆合同书》。证明被告主张其对位于博罗县×××××××××××物业享有合法使用权，并将其中9层A区925号公寓有偿提供给原告使用，原告需向被告支付使用费334226元及公共设施维修费4284元。2.中国邮政储蓄银行对账单、东莞农村商业银行对账单、收款收据。证明原告已向被告足额支付物业使用费334226元及公共设施维修费4284元。3.《补充协议书》、《承诺书》。证明原、被告协商一致，被告确认收到原告支付的使用费334226元及公共设施维修费4284元，并同意全额退还，但被告至今未予履行。被告美田公司经本院依法传票传唤后，既未向本院提供书面答辩和相关证据，亦未到庭参加诉讼。根据上述证据，本院经审理查明，2016年10月23日，原告池××（乙方）与被告美田公司（甲方）签订一份《财富公馆合同书》及附件，主要约定：甲方将位于博罗县×××××××××××“财富公馆”9层925号建筑面积为107.12平方米的公寓的使用权转让给乙方，有偿使用期限自2017年×月1日至2037年4月30日，期满后甲方同意乙方无偿使用至2054年12月30日，在该期限内，乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利；总使用费合计334226元，付款方式为：首付款174226元，剩余16万元分六期支付。合同第三条约定乙方于合同签订时一次性支付4284元作为公寓公共设施的维修基金。合同第五条约定甲方承诺于2017年×月1日前将竣工并符合标准（公寓交付标准为附件一）的公寓交付乙方使用。合同还约定了其他具体事项。原告提交的银行流水显示其账户于2016年10月16日消费30000元，2016年10月23日消费144226元、4284元，2016年12月5日至2017年5月5日期间每月向案外人邓××支付26666.67元。被告分别出具三张收款收据，确认收到原告支付的首期款174226元、维修基金4284元、尾款160000元。2018年12月17日，原告池××（乙方）与被告美田公司（甲方）签订《补充协议书》，主要约定：双方协议解除《财富公馆合同书》；甲方承诺于2019年5月31日前将乙方已支付的公寓款项共计338510元退款至乙方指定的账户，并按银行存款年利率0.3%的标准向乙方支付从签订购房合同书之日起至退款之日止的利息。该补充协议书第三条约定本协议与原合同发生冲突时，以本协议的约定为准。补充协议书还约定了其他事项。被告美田公司向原告池××出具一份落款日期为2018年5月31日（结合上下文内容，日期应为2019年5月31日，属笔误）的《承诺书》，内容大意为：原、被告于2018年12月17日签订的《补充协议书》约定美田公司于2019年5月31日前退款给池××，经双方协商同意，美田公司承诺于2019年7月31日前退还乙方全部购房款，并按银行存款年利率0.3%的标准支付从乙方签订购房合同之日起至退款之日止的利息。庭审中，原告池××陈述案涉《财富公馆合同书》的性质应为房屋租赁合同；被告自签订合同至今并未将案涉公寓交付原告使用，原告于2017年5月5日向被告支付最后一期款项，故被告应从次日即2017年5月6日起向原告支付资金占用期间利息。本院认为，关于案涉《财富公馆合同书》的性质及效力问题。原告与被告美田公司于2016年10月23日签订的《财富公馆合同书》及其附件，约定被告将案涉公寓使用权转让给原告，期间原告享有该公寓的使用、收益权利。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，双方当事人约定被告提供案涉物业给原告有偿使用，并且具体约定了使用的期限，双方当事人设定的是公寓用益物权，而非所有权。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，案涉《财富公馆合同书》符合租赁合同的定义，原告为承租人，被告为出租人，合同应定性为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉物业暂未取得建设工程规划许可证，因此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，案涉《财富公馆合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为无效合同。原告请求确认双方签订的《财富公馆合同书》无效，本院予以支持。关于合同被认定无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，案涉合同无效，被告因此取得的财产应当向原告返还。原告主张被告返还其收取的公寓使用费334226元、公共设施维修费4284元，合计338510元。同时，原告与被告于2018年12月17日签订的《补充协议书》以及被告于2019年5月31日出具的《承诺书》均载明被告确认应退还款项合计338510元。被告未到庭提出抗辩，且款项给付应由其承担举证责任，由此产生的不利后果应由被告自行承担。故本院对原告该项主张予以支持。被告应返还原告款项合计338510元。关于利息问题。根据《补充协议书》、《承诺书》的约定，被告应于2019年7月31日前已收取的款项合计338510元退还至原告指定的账户，……如在2019年7月31日前未退款给原告，被告需从按年利率0.3%的标准从签订购房合同之日即2016年10月23日向原告计付利息，直至退还全部款项为止。本院认为，《补充协议书》、《承诺书》是原告与被告就双方合同关系进行清理而达成的协议，并不因《财富公馆合同书》的效力和案涉物业的合法性影响其效力。《补充协议书》、《承诺书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据约定，被告应从签订案涉《财富公馆合同书》当日即2016年10月23日起按年利率0.3%的标准向原告支付利息至退款之日止。现原告请求被告从支付最后一笔款项的次日即2017年5月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息，故本院酌定被告以338510元为基数，从2017年5月6日起至返还之日止，按年利率0.3%向原告计付利息。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院判决如下：一、确认原告池××与被告博罗××小商品投资有限公司于2016年10月23日签订的《财富公馆合同书》无效。二、被告博罗××小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告池××一次性返还款项338510元，并支付利息（以338510元为基数，从2017年5月6日起至返还之日止，按年利率0.3%计算）。三、驳回原告池××的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3613元（适用简易程序，已减半收取），由原告池××负担424元，被告博罗××小商品投资有限公司负担3189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二一年二月二十五日法官助理 曾淑仪书 记 员 陈琼好