江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终18号上诉人（原审被告）：曾发生，男，1977年2月11日出生，汉族，农民，住江西省南丰县。上诉人（原审被告）：符冬荣，女，1977年12月22日出生，汉族，农民，住江西省南丰县。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡伟强，江西维尔正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：周世超，男，1986年9月11日出生，汉族，农民，住江西省南丰县。委托诉讼代理人：李小亮，江西丰茂律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审被告：彭国清，男，1979年2月24日出生，汉族，农民，住江西省南丰县。上诉人曾发生、符冬荣因与被上诉人周世超及原审被告彭国清房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2020）赣1023民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曾发生、符冬荣上诉请求：1.撤销（2020）赣1023民初1536号民事判决第二、三项，依法改判驳回被周世超的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周世超承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认为“承诺书的内容超出了周世超和曾发生签订的《协议书》预定的范围”错误。双方达成的房屋交易是需要到中社公司更名的特殊交易，因此，前往公司办理更名手续是周世超与曾发生、符冬荣双方均需要履行的义务，不只是曾发生、符冬荣单方的义务。周世超签订《协议书》时就应该知晓需要到公司办理相关手续及预见此过程可能需要签订额外的文件。2.一审庭审中，周世超亦陈述：“7月底，双方到公司办理更名手续，但是因为要签订承诺书及认为曾发生、符冬荣不可能能在8月20日前办完所有手续，所以就没有继续去办理，一直等待协议书约定的时间届满后就来法院起诉了”，说明周世超尚在合同履行期间就打算不要该套房屋了，也不继续配合办理相关手续，约定的150,000元也不交给公司，故违约方为周世超。曾发生、符冬荣不用返还50,000元给周世超。3.签订承诺书并不会实际增加周世超的义务及费用，是周世超必须要配合的义务。承诺书第一条的内容是曾发生、符冬荣与周世超双方签订协议书的延续，是双方都需要正常办理的手续，并不存在额外增加周世超责任或费用的情况。第二条的内容并不表示曾发生、符冬荣会逾期，周世超认为需要到12月底才能办好证书只是其主观猜测，而其在7月底就开始打算不要房屋，拒不配合办理手续。承诺书虽然写了需要承诺人给钱，但是结合双方签订的协议书及整个交易过程就能轻易理解，实际是由曾发生来给钱及承担相应的责任。承诺书是开发商公司内部的手续流程，并不存在违法或者增加周世超费用的地方。当周世超对合同履行问题存有担忧时，曾发生、符冬荣另外口头及书面承诺过周世超“不会增加周世超任何费用”“后面有什么事情都由曾发生、符冬荣承担”。曾发生、符冬荣在2020年8月1日的时候还特意书面告知周世超，不会增加周世超任何费用。但周世超依旧不理不睬。甚至当担保人彭国清多次和周世超协商，表示愿意承担70,000元购房款时，周世超依旧不理不睬。办理更名手续时，周世超、曾发生、符冬荣均需要与公司签订承诺书，且主要内容基本一致，即，“如果无法办理备案，与公司无关”。该承诺只是强调公司不承担责任，并不会实际增加承诺人的责任，而双方的房屋交易本就是需要更名的特殊交易，配合公司办理更名手续是双方的责任与义务。合同履行过程中的附随义务是以当事人之间的合同关系为前提，以诚实信用原则为依据，其目的在于确保合同目的的实现，其是根据合同的性质、目的和交易习惯，随着合同的履行逐步得以确立的。曾发生、符冬荣与周世超之间的房屋交易本就是需要更名的特殊房屋交易，办理之时公司要求双方均签订承诺书合情合理，周世超却不配合，一直消极等待，直至履行期限届满，有违诚实信用的原则。《协议书》约定的房屋转让是曾发生将其与中设公司签订的《房屋预定购协议》的权利义务概括转让给周世超，即：配合中设公司办理相关手续的义务也一并转让了，因此，配合公司办理手续是周世超应该履行的义务。4.曾发生、符冬荣为了按照合同约定按时交付房屋给周世超，在合同签订之后，就在外租住房屋并空出房屋交付给周世超，为租住房屋，已支付租金30,000元，现周世超执意违约不要案涉的房屋，租房损失应由周世超承担。周世超辩称，周世超购买涉案房屋会约定在8月20日左右备案是为了小孩上学方便，中设公司只能在2020年底对房屋备案导致买卖不能继续，因此周世超在一审只要求曾发生、符冬荣归还购房定金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。彭国清述称，彭国清与曾发生及周世超的父亲周外禄均是朋友。曾发生和周外禄就案涉房屋的交易自己谈好了，双方都担心交易安全，便协商通过彭国清账户进行中转，并让彭国清作为保证人，因此彭国清是双方的保证人即如果周世超未付清购房尾款670,000元，曾发生就可以让彭国清承担保证责任；如果周世超支付50,000元定金后，房屋无法办理备案手续，则曾发生要双倍返还周世超100,000元，彭国清对曾发生的返还义务承担担保责任。周世超向一审法院起诉请求：1.解除周世超与曾发生于2020年4月20日签订的购房协议书；2.曾发生、符冬荣返还周世超购房定金50,000元；3.彭国清对曾发生和符冬荣的给付义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：曾发生与符冬荣系夫妻关系，符红建系符冬荣的侄子。2010年3月6日，符红建和符冬荣与南丰县中社建设开发有限公司（以下简称中设公司）签订了一份《房屋预定购协议》，中设公司为销售方，符红建和符冬荣为定购方。协议约定的主要内容是符红建和符冬荣向中设公司定购位于南丰县城区昌厦公路旁（南丰县轻纺城）38幢307室（三、四层），面积分别为103.25平方米和69平方米，每平方米单价1,330元，四层69平方米的房价可享受六点五折优惠，总价格为196,972元，定购协议签订日起，符红建和符冬荣共支付78,972元，余款118,000元办理按揭贷款。定购协议签订后，符红建和符冬荣支付了78,972元，但其余房款因中设公司未能为符红建和符冬荣办理按揭贷款手续，尚未支付。但中设公司将房屋已经交付给了符冬荣。符红建表示该房屋实际购买人和出资人均为符冬荣和曾发生夫妇，与其无关，当时仅为了解决孩子在县城读书问题才加了名字，其知道曾发生将房屋出售给周世超的事，并在2020年9月6日写了一份授权委托书给曾发生，授权曾发生全权处理案涉房屋的出售事宜。2020年4月20日，曾发生与周世超签订了一份《协议书》，出售方为甲方曾发生，购买方为乙方周世超。协议约定的主要内容如下：1.甲乙双方经协商，甲方将轻纺城38栋307房复合式转给乙方，共计868,000元。2.甲乙双方商定订金50,000元，待公司办理手续时向公司支付150,000元，甲方收到乙方订金一个月内交付房屋给乙方，待公司办理完成房屋备案手续后，房屋备案完成，乙方交付甲方600,000元，乙方收到房产证后，结清余款68,000元，购房过程中所产生的税款及费用由甲方全额负担。3.乙方交付甲方订金四个月之内，乙方未收到房产证及土地使用证，甲方必须退还乙方所交订金及房款。4.如甲方违约，经商订，甲方违约应双倍返还乙方订金100,000元，时间为在签订合同起一个月内付清。如乙方不购买此房，甲方将不退还乙方违约订金50,000元。甲方签字人为曾发生，乙方签字人为周世超，担保人为彭国清。庭审查明，彭国清系曾发生和周世超的父亲周外禄的朋友，其在《协议书》担保人一栏签字是为协议双方提供保证担保，即如果周世超未付清购房尾款670,000元，曾发生就可以让彭国清承担保证责任；如果周世超支付50,000元定金后，房屋无法办理备案手续，则曾发生要双倍返还周世超100,000元，彭国清对曾发生的返还义务承担担保责任。《协议书》签订后，周世超于2020年4月20日向曾发生支付了50,000元订金，曾发生向周世超出具了收条。曾发生则在一个月内将案涉房屋钥匙交付给了周世超。曾发生和周世超在《协议书》签订后不久，双方曾共同前往中设公司办理合同买受人变更等手续，但是因中设公司办公人员不在未办理成功。2020年7月27日左右，曾发生和周世超再次前往中设公司办理合同变更等手续。中设公司同意将买受人变更为周世超，但是要求周世超和曾发生分别签署承诺书。中设公司要求周世超签署承诺书的主要内容如下：1.承诺人所购的房屋是符红建、符冬荣手上转手购买，承诺人愿意承担购房者符红建、符冬荣因迟迟未能交清房款及办理相关手续而造成的相关责任，经与贵公司协商同意更名（附更名承诺书）按承诺人的名字重新签订购房合同备案，如在合同备案过程中因房价原因未能通过，由承诺人承担，与贵公司无关。2.产权证办理的时间按贵公司对该楼盘整体清盘时与另购房户（付贵）一同办理，在后续办理产权证过程中承诺人所购的房屋办证所产生的税费贵公司只负担原购房合同房价的税费，超出部分的税费均由承诺人自行承担，与贵公司无关。3.在贵公司通知办理产权证时，积极配合贵公司办理各种资料及交清房屋余款。周世超认为承诺书的签署将加重其责任，拒绝签字，合同变更手续未办妥。2020年8月2日左右，周世超将钥匙放在彭国清处后未再拿回，周世超与曾发生因签署承诺书之事发生激烈争执且未能重新协商一致。曾发生在2020年7月28日、29日先后通过发手机短信的方式催促周世超去中设公司签订合同和承诺书，并另外写了一份承诺书，承诺所有的办证等费用均由曾发生负担，不增加周世超《协议书》约定外的任何费用。周世超未给予曾发生回复。2020年8月31日周世超向本院起诉要求解除双方签订的《协议书》，双倍返还订金100,000元，后变更为返还订金50,000元。另查明，周世超在与曾发生签订《协议书》前，到实地查看案涉房屋，并知晓案涉房屋尚欠中设公司购房款，也了解在签订了《协议书》后，要共同去中设公司办理买受人变更手续，再由公司帮助办理新合同的备案登记。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定:“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”周世超与曾发生就案涉房屋签订的《协议书》实际上是曾发生将妻子符冬荣与中设公司签订的《房屋预定购协议》的权利义务概括转让给周世超，这一转让行为是双方的真实意思表示，并得到曾发生妻子符冬荣的认可，转让行为系有权处分，且转让行为不违反法律、行政法规和强制性规定，合同依法成立，双方均应按约全面履行自己的义务。周世超提出曾发生无权处分的辩解意见与事实不符不予采信。因中设公司不负有无条件变更买受人的协助义务，而周世超又拒绝签署承诺书，三方未能协商一致，导致《协议书》无法履行，周世超提出解除合同，曾发生表示同意，故对周世超提出的解除合同的诉讼请求本院予以支持。双方在《协议书》中约定了订金，且约定曾发生违约应双倍返还订金，如周世超不购买此房，则曾发生不返还订金。从双方对订金约定的真实意思表示来看，虽然名为“订金”，但实质周世超所交纳的50,000元为担保《协议书》履行的定金。周世超主张返还定金50,000元，曾发生认为系周世超违约，无需返还定金。一审法院认为，导致合同无法继续履行的原因是因为双方签订的《协议书》中未明确周世超有与中设公司签署承诺书的义务，虽然周世超对案涉房屋的现状明知，亦知晓要去公司办理变更手续且税费会增加，但无证据证明其知晓要签署承诺书。而且，《协议书》中仅约定曾发生负担购房过程中所产生的税款及费用，而承诺书要求周世超承担原购房者符冬荣、符红建因迟迟未能交清房款及办理相关手续造成的相关责任，且中设公司要求周世超接受办理产权证的时间是公司对楼盘整体清盘时与其他购房户一同办理，而并非《协议书》约定的合同签订后四个月内即2020年8月20日之前，《协议书》签订在前，承诺书出具在后，如果周世超签署，将使其权利受到不利影响，故《协议书》未能继续履行的原因并非周世超无故违约，而是双方就合同的关键条款约定不明、事后又无法协商一致所致，故本案不应适用定金罚则，曾发生和符冬荣应当返还周世超50,000元，彭国清对曾发生和符冬荣的返还义务应承担连带清偿责任。曾发生辩解称中设公司要求周世超签署承诺书，并不会实际增加周世超的义务及费用，是周世超必须要配合的主张与事实不符，承诺书中关于迟延交付购房款和办理相关手续不成功时责任的负担、产权证办理时间不明确均属与合同履行有关的重要条款，且超出了周世超和曾发生签订的《协议书》约定的范围，不予采信。曾发生辩解称其为履行合同，按时向周世超交付了房屋，并在外租房居住，导致损失了30,000元租金损失，应由周世超负担。一审法院认为曾发生未就其有租金损失且租金损失与合同履行有直接因果关系向法庭举证，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除周世超与曾发生于2020年4月20日签订的《协议书》；二、曾发生和符冬荣于判决生效后十日内向周世超返还50,000元；三、彭国清对曾发生和符冬荣判决主文第二项的给付义务负连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,050元，减半收取计525元，由曾发生和符冬荣负担。曾发生、符冬荣在二审提交《出租协议》一份及收条一份，拟证明曾发生、符冬荣按照合同约定搬出房屋，在外出租房屋花费租金24,000元、押金3,000元、中介费2,000元。周世超对曾发生、符冬荣提交的证据发表质证意见认为，对出租协议与收条的三性均不认可，不属于新证据，根据南丰县城当地的租房的行情，大概约500元/月，而曾发生、符冬荣提供的租赁协议载明的租金是2,000元/月，租金与保证金的给付方式或者是否支付无法证实。彭国清未对曾发生、符冬荣提供的证据发表质证意见，但认为曾发生、符冬荣主张的租房事实成立，相关费用也属实。本院认为，曾发生、符冬荣提供的《出租协议》及收条，曾发生、符冬荣对其真实性提出异议，在曾发生、符冬荣不能提供其他证据证明租房事实及租金损失的情形下，本院对其不予确认。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。此外，曾发生在二审中陈述，其于一审判决后已将案涉房屋出售给他人且办理了备案登记。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：曾发生、符冬荣是否应向周世超返还50,000元定金？关于曾发生、符冬荣是否应向周世超返还50,000元定金的问题，曾发生、符冬荣认为案涉《协议书》无法履行是周世超故意违约所致，因此定金不应返还。周世超主张是因为开发商不能在2020年9月前办理案涉房屋的备案，影响小孩入学，其并非故意违约，定金应予返还。本院认为，根据本案已查明的事实，中设公司要求周世超接受办理产权证的时间是公司对楼盘整体清盘时与其他购房户一同办理，而并非《协议书》约定的合同签订后四个月内即2020年8月20日之前。因此，周世超的主张具有事实依据，一审法院认定《协议书》未能继续履行的原因是双方就合同的关键条款约定不明、事后又无法协商一致所致正确，故本案不应适用定金罚则。综上，曾发生、符冬荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由曾发生、符冬荣负担。本判决为终审判决。审判长  王琳审判员  彭珺审判员  范宣二〇二一年二月二十六日法官助理周超书记员华丽娜