天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初5330号原告：荣云，女，1969年11月12日生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：李恩樞，天津朗禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳辰，天津朗禾律师事务所律师。被告：天津金昆房地产信息咨询有限公司，住所地河**中环线东兴立交桥旁第博雅园**。法定代表人：李松涛，职务总经理。委托诉讼代理人：许春雨。被告：刘佩玲，女，1958年3月26日生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘洋（刘佩玲之女），女，1984年1月27日生，汉族，无职业，住天津市东丽区。被告：王秀琴，女，1936年9月24日生，汉族，住天津市河**。法定代理人：樊澄燕（王秀琴之女），女，1963年11月9日生，汉族，住天津市河**。被告：樊靖，女，1987年2月13日生，汉族，住天津市河**。原告荣云与被告天津金昆房地产信息咨询有限公司（以下简称金昆地产）、刘佩玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，追加王秀琴、樊靖为本案被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣云及其委托诉讼代理人李恩樞、刘芳辰，被告金昆地产的委托诉讼代理人许春雨，被告刘佩玲的委托诉讼代理人刘洋，被告王秀琴的法定代理人樊澄燕，被告樊靖均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。荣云向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除荣云与案外人樊澄秋签订的《房屋买卖（置换）合同》；2．请求判令金昆地产返还信息服务费15000元；3．请求刘佩玲返还定金100000元；4．请求金昆地产以115000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2019年10月22日起至实际返还费用之日止的资金占用利息，暂计算至实际起诉之日为3604元；5．请求金昆地产对返还100000元定金承担补充赔偿责任；6．本案诉讼费用由刘佩玲、金昆地产承担。事实和理由：金昆地产为专业不动产中介公司。荣云经金昆地产居间服务，与金昆地产及樊澄秋2019年10月22日签订买卖合同，约定樊澄秋自愿出售天津市河东区××街××西里××号楼××号房屋，房屋性质为直管公产，成交价为1050000元，樊澄秋保证房屋无纠纷、无异议，并约定荣云承担房屋信息服务费21000元，定金100000元。荣云当日以电子转账交付信息服务费15000元，以电子转账和现金方式交付购房定金100000元，樊澄秋、金昆地产均出具收据确认。荣云20**年11月27日凑齐房款准备过户时，金昆地产告知樊澄秋死亡无法过户，要求荣云等待。2020年3月22日金昆地产又告知需经公证手续，并承诺三个月过户。2020年6月16日再次告知房屋涉及纠纷无法过户。金昆地产从未给出合理解决办法。刘佩玲为樊澄秋配偶，属于法定继承人。三方多次协商无果，故成诉。但鉴于上述情况，合同目的已经无法实现，且金昆地产作为中介服务公司，在合同履行过程中隐瞒房屋纠纷真实情况，一再拖延交易，妨碍荣云与樊澄秋继承人交涉还款，存在重大过错，应当赔偿荣云损失并对定金部分承担补充赔偿责任。刘佩玲作为樊澄秋法定继承人，应当承担定金返还责任。金昆地产辩称，樊澄秋和刘佩玲是配偶，李伟代理樊澄秋与荣云20**年10月22日在金昆地产签订涉诉房屋买卖合同，并在定金收据签字，当日15：30分左右荣云离开金昆地产，金昆地产员工和李伟去总医院见到樊澄秋，为证明合同是本人同意，樊澄秋在合同和定金收条上签字，金昆地产进行录像。代收定金的杨亮是李伟的朋友。金昆地产只是看到樊澄秋在合同和收据上签字，至于定金如何给付不清楚。樊澄秋10月27日上午11点左右到成林道的津房置换办理过户进件手续，金昆地产也拍照、录像。等待下一步程序的时候，李伟告知金昆地产樊澄秋2019年11月22日去世。之后，每个月荣云都联系金昆地产，金昆地产想促成合同的完成，等刘佩玲办好继承问题再进行过户，告知荣云后也表示同意。2020年初到4、5月份因为疫情原因，程序无法继续，双方情绪发生变化，6月以后荣云不再同意过户。金昆地产收到15000元服务费，因为居间服务已经完成，不同意返还。金昆地产没收100000元，不同意退还。刘佩玲辩称，樊澄秋和刘佩玲是二婚夫妻关系，樊澄秋与前妻育有一女樊靖，刘佩玲育有一女刘洋，是本案委托诉讼代理人，李伟是刘洋的丈夫。樊澄秋因胃癌2019年10月8日在总医院住院治疗，为治病打算卖涉诉房屋，该房屋是樊澄秋名下的直管公房。2019年10月18日樊澄秋本人办理公证，同意卖房。2019年10月22日李伟、荣云在金昆地产签署居间合同，合同和定金收条是李伟签字，之后李伟和金昆地产去总医院找到樊澄秋，金昆地产进行录像确认樊澄秋同意卖房、确认收到定金。2019年10月27日樊澄秋、金昆地产一起去津房置换办理进件手续。刘佩玲认可李伟作为涉诉房屋买卖的经手人，并同意解除合同归还定金，数额听从法院判决，但是没有钱还。王秀琴、樊靖辩称，对解除合同没有意见。但要求继承案件解决完毕后，再解决这个问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘佩玲与樊澄秋系再婚夫妻关系，樊澄秋2019年11月22日去世。樊澄秋之父已去世，王秀琴系樊澄秋之母，樊靖系樊澄秋与前妻所生之女。刘洋系刘佩玲之女，刘佩玲本案的委托诉讼代理人，刘洋与李伟系夫妻关系。樊澄秋生前原有坐落天津市河东区××街××西里××号楼××号公有住房一套。2019年10月18日，樊澄秋与刘佩玲办理《同意办理公有住房使用权置换、回购、或者代理转让协议书》的《公证书》，内容为：“根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》等相关规定，承租人配偶、同户籍近亲属，经协商一致达成协议如下：一、全体人员同意由承租人樊澄秋向经营管理单位或其委托的置换公司申请办理置换、代理转让或者回购坐落于河东区××街××西里××号楼××号公有住房手续。二、全体人员保证本协议中无遗漏承租人配偶、同户籍近亲属的情况，如有遗漏愿承担相应法律责任。三、本协议自全体协议人签字或盖章后生效。四、本协议一式三份，置换单位、当事人、公证处各留存一份。立协议人：刘佩玲、樊澄秋”。2019年10月22日，李伟作为甲方经手人、荣云作为乙方、金昆地产作为丙方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定“甲方自愿将坐落于河东区××街××西里××号楼××门111-114的房屋出售给乙方。”房屋性质为直管公房，房屋价格1050000元，乙方应于合同签订当日交付甲方定金100000元并承担房屋信息服务费21000元。合同第八条约定其他事宜：“经甲乙双方友好协商，本协议签约人为甲方指定委托代理人。甲方承诺本房屋权属清晰无纠纷无异议并可以为樊澄秋承担法律责任。乙方对此知晓并认可。甲方承诺本房屋置换公证已办理完毕。”上述合同签订当日，荣云向案外人杨亮的农业银行账户分两次转账90000元，荣云自述现场给付李伟现金10000元，李伟当场签署收到荣云定金100000元的《收条》。同时，荣云交付金昆地产信息服务费15000元，金昆地产出具《收据》。因上述《房屋买卖（置换）合同》和《收条》尾部均有樊澄秋签名，金昆地产、刘佩玲均称，合同签订当日，首先在金昆地产门店完成合同签订的是荣云、李伟、金昆地产，荣云离开后，金昆地产相关人员与李伟一起到樊澄秋住院的总医院，由其本人在合同和《收条》签名确认，同时，樊澄秋于10月27日亲自前往津房置换递交进件手续，为此，金昆地产并称樊澄秋合同签订当日及进件过程均录像、拍照。对于以上事实及李伟系樊澄秋买卖房屋经手人的事实，刘佩玲均予认可。庭审中，樊靖对李伟、杨亮与樊澄秋的关系、100000元定金是否实际交付樊澄秋提出异议，并要求刘佩玲提供杨亮或李伟将款项交付的证据。刘佩玲委托诉讼代理人，其女刘洋当庭称，合同签订当日10月22日，刘洋之夫李伟收取荣云现金10000元，并在当日于医院交付樊澄秋，第二日即23日，李伟从工商银行取款90000元交与樊澄秋，金昆地产的人员只是看到交付10000元的过程，没有看到李伟给付90000元的过程。本院基于刘佩玲诉讼代理人刘洋的陈述，要求其在指定举证期限内提供李伟取款90000元的相关证据佐证。2021年1月12日，刘佩玲委托诉讼代理人刘洋与其夫李伟到庭接受询问，二人提供2019年10月12日樊澄秋与刘佩玲办理的《同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让协议书》的《公证书》和案外人杨亮向李伟转账50000元的《账单》，同时李伟表示合同和定金《收条》由其签署没有异议，但称与案外人杨亮并不相识，杨亮是否金昆地产人员亦不知晓，荣云给付的100000元定金认可由杨亮转账给李伟50000元，剩余50000元被杨亮获得，但李伟表示不追究杨亮责任，承认收到定金100000元；同时，李伟否定合同签订日的10月22日与金昆地产人员到樊澄秋病房，该日期仅陪同金昆地产人员到达总医院并在车内等候，因此其本人并未在该日交付樊澄秋10000元现金，而仅是在23日交付樊澄秋现金50000元。李伟对其述没有证据提供。刘佩玲委托诉讼代理人刘洋对李伟陈述事实未表异议，并在询问笔录签字确认。荣云对李伟陈述和提供证据的质证意见是，通过《公证书》可以确认刘佩玲对樊澄秋出售房屋认可，李伟在买卖房屋中应为樊澄秋的代理人，庭审中刘佩玲对此亦予以认可；而李伟与案外人杨亮的关系、李伟是否收到全部100000元与荣云无关，李伟本人也不追究其他人责任，应该认定刘佩玲收到100000元。樊靖及王秀琴同意荣云质证意见，对李伟陈述及提供证据，樊靖与王秀琴并不知情，樊澄秋亦未征求二人意见，另外李伟承认收到50000元，但是否用于樊澄秋没有提供证据。本院认为，本案争议焦点，荣云、樊澄秋、金昆地产所订合同是否有效；100000元定金应由谁返还；荣云所交服务费应否全额返还。合同的订立应系当事人自愿、真实意思表达。本案所涉《房屋买卖（置换）合同》虽系荣云与金昆地产首先签订，但通过樊澄秋与刘佩玲办理的《公证书》，可知樊澄秋对出售涉诉房屋系自主意思表达；其次，《房屋买卖（置换）合同》第八条明确载明“本协议签约人为甲方指定委托代理人”，而合同的签约人即为李伟，樊澄秋在合同签订后签字确认，该合同的签订并未违背樊澄秋的意愿，因此，该合同应认定为有效。但是，由于樊澄秋的去世导致合同履行出现障碍，各方当事人均表示同意解除合同，亦是当事人的意思自治，本院予以尊重，荣云与樊澄秋签订的《房屋买卖（置换）合同》予以解除。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，荣云有权要求返还已经给付的100000元定金。关于返还人，纵观本案，樊澄秋生前对李伟的委托代理人身份通过在合同上的签字予以确认，刘佩玲则系当庭对李伟经办事项明确表示予以认可，那么，李伟应认定为樊澄秋、刘佩玲出售房屋的代理人，樊澄秋、刘佩玲作为被代理人对李伟的代理行为应承担民事责任。李伟到庭时明确表示仅收到他人转与其的50000元，但却愿承担100000元的责任，李伟行为至少证明樊澄秋并未足额获得合同确定的定金，而对于仅有的50000元，李伟是否实际交付樊澄秋，李伟亦不能提供证据佐证。鉴于樊澄秋已经去世，刘佩玲应承担李伟代理行为的后果，返还荣云定金100000元。樊澄秋出售房屋并未告知樊靖、王秀琴，李伟收取的款项，该二人亦未获得，因此，樊靖、王秀琴对于返还定金不承担责任。本案所涉合同为三方订立的内容包含房屋买卖和居间两部分的主从合同，金昆地产作为居间人与荣云在合同第三条房屋信息服务费及支付中约定“甲、乙、丙三方签订本合同时，甲、乙双方须分别向丙方各交纳房屋信息服务费（为本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的1%）经过甲、乙双方友好协商，房屋信息服务费由乙方（荣云）承担。乙方承担房屋信息服务费贰万壹仟元”，荣云实际交付15000元，金昆地产和荣云均未给出为何荣云未足额交付的原因。《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”目前市场上的房屋中介公司收取中介费用普遍较高，因中介公司收取费用均包括介绍房屋信息、促成合同订立、协助房屋过户手续办理、房款以及房屋交接的全部买卖过程，而本案所涉房屋系公有住房，我市房屋管理部门对此类房屋另设有房屋置换机构办理置换手续，也就是说房屋买卖双方还需到津房置换机构办理过户手续，并再次缴纳费用，但是本案所涉房屋买卖合同未能履行完毕，金昆地产收取全部费用即不合理，鉴于本案实际情况，本院认为以金昆地产退回荣云100**元为宜。关于荣云要求刘佩玲、金昆地产承担利息一节，由于本案合同不能履行的原因系樊澄秋的去世，并非哪一方违约造成，因此，荣云此项请求不予支持。另，荣云并无证据证实金昆地产收取定金，其要求金昆地产承担返还定金补充责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、准予原告荣云与樊澄秋（生前）、被告天津金昆房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、本判决生效之日起十日内，被告刘佩玲返还原告荣云定金100000元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津金昆房地产信息咨询有限公司退回原告荣云房屋信息服务费10000元；四、驳回原告荣云其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1336元，由被告刘佩玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 蓓二〇二一年二月二十三日书记员 李苗苗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。