四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终69号 上诉人（原审原告）：吴**全，男，1984年5月14日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：苏廷滨，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都润成投资有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道办事处二江寺社区。 法定代表人：冯士杰，总经理。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 上诉人吴**全因与被上诉人成都润成投资有限公司（以下简称润成投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 吴**全上诉请求：撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初1245号民事判决，改判：1.润成投资公司立即为吴**全办理房屋所有权证书；2.润成投资公司向吴**全支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（以209000元为基数，自2019年9月18日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按每日万分之一的标准计算）；3.案件受理费应按诉讼请求第二项违约金金额交纳，不应按照车位价值交纳；4.润成投资公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。（一）双方签订合同合法有效情况下，合同有约定的应当优先适用合同约定。关于车位房屋所有权证书办理期限730日的计算，《四川省商品房买卖合同（现售）》（以下简称商品房买卖合同）第十七条第二款、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第四条第三款进行了明确的约定，一审法院已认定案涉双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，故应当按照合同约定执行，不应滥用裁判权擅自适用双方合同约定以外的法律规定进行裁判。（二）2017年9月17日，吴**全将办理房屋所有权转移登记的所有资料及契税、维修基金、办证费用等交付润成投资公司，吴**全己经全部履行完协助办理房屋所有权证书的义务。（三）根据商品房买卖合同第十七条第一款以及补充协议第四条第一款可知，润成投资公司应当承担办理车位房屋所有权证书的义务。二、一审法院采纳润成投资公司730日的期限计算方法没有法律和合同依据。补充协议第四条第三款的约定可知，如果润成投资公司不承担违约责任，除了要有合同约定的“因不可抗力或行政机关原因（包括不限于产权部门暂停受理转移登记、税务部门暂停办理购买商品房纳税申报工作等）使产权登记手续超过主合同约定期限的”，还要求润成投资公司在事件结束之日起30日内告知吴**全。天府新区不动产登记中心关于办理车位不动产权证书的咨询答复与本案没有关联性，按照该回复的逻辑，双方签署的房屋买卖合同有解除的可能，吴**全在取得住宅不动产权证书之前并不必然成为业主，故在此之前，润成投资公司不应当将车位进行销售，双方不应当签订车位买卖合同，因为该合同会违反物权法第七十四条第一款的规定。润成投资公司应当在吴**全住宅不动产权证书取得之日（2018年11月21日）起30日内告知吴**全。截止吴**全提起上诉之日，润成投资公司没有按照合同约定履行任何告知义务，不应当免除其办理车位产权的逾期违约责任。三、一审适用法律错误。一审法院错误地适用物权法为润成投资公司免除违约责任，有违法律公平公正。一审裁判逻辑与前述不动产登记中心的回复逻辑一致。按照一审认定逻辑，车位权属证书办证期限应当自住宅不动产权证办证之日起计算，截至到吴**全起诉时，730日期限尚未届满，润成投资公司不存在违约情况，法院应当判决驳回吴**全的诉讼请求，而一审法院却判决润成投资公司在一审判决生效后协助吴**全办理案涉车位权属证书。四、润成投资公司申请调减逾期办理权属证书违约金，不符合《成都市中级人民法院商品房买卖合同案件的审理指南（试行）》的规定。违约金过高的举证责任在润成投资公司，但其没有提供任何证据证明逾期办理权属证书违约金过高，应承担举证不能的法律后果。五、按照原住宅不动产权诉讼中法院判决理由：合同履行过程中房屋所有权证书己经取消，双方在合同中没有关于不动产权证书办理约定，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，润成投资公司办理房屋权属证书的期限应从交付之日起计算90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吴**全并没有这样提出请求要求法院这样处理，是本着契约精神。六、一审法院案件受理费按照车位价值进行收取，而本案第一项诉讼请求为行为、第二项诉讼请求为财产，根据《诉讼费用缴纳办法》第十三条规定，本案的案件受理费应当按照第二项诉讼请求依据《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款第一项规定的标准进行收取。另外一审法院在2019年审理该类型案件时，是按照违约金金额进行收费，对办理房屋所有权证书这项诉讼请求不予收费。 润成投资公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是公平公正的判决。吴**全提出的第一项请求办理房屋所有权证书，润成投资公司已经履行完毕，于2020年8月1日协助吴**全取得了涉案房屋的权属证书。二、润成投资公司不应当承担所谓的逾期办理权属证书的违约金。1.办理涉案房屋的权属证书，该项义务和工作是由行政主管部门完成，润成投资公司并非办证机关，其本身并不具备办证的职能，只应当承担协助办理的义务，且根据合同约定，只有因润成投资公司的原因导致没有在约定期限内取得权属证书的，润成投资公司才应当承担违约责任。而本案中，润成投资公司没有任何违约行为，不存在适用违约金的情形。行政主管部门明确告知办理车位权属证书的前提是该业主已经办理完毕在本小区所购买住宅的权属证书，因此事实上在合同约定的办证期间内，润成投资公司已经完成了协助义务。补充协议第4条第三款的约定并不适用于本案，该约定是产权办理部门暂停受理，本案中并不属于办证部门暂停受理，而是办证部门提出了受理的前提要求，而该要求是一直存续的，并不存在事件结束之日。同时因润成投资公司为吴**全办理的是不动产权证书，合同约定的730日是约定的办理房产证，土地使用权证合同约定的日期是房产证办理完毕之日起910日内办理。但事实上，不动产权证书包括了房产证和土地使用权证，二证合一，因此吴**全仅仅以合同约定的办理房产证的时间要求润成投资公司办理完毕不动产权证，本身也不符合合同约定。因此润成投资公司在合同约定的期限内完成了自己的配合义务，没有任何的违约情形，不应当承担所谓的逾期办证的违约责任。三、吴**全的第三条理由，属于逻辑错误。一审法院判决要求润成投资公司协助办理，事实上根据合同约定润成投资公司是有协助办理的义务，但吴**全认为应该驳回其要求润成投资公司协助办证的诉讼请求。 吴**全向一审法院起诉请求：1.判令润成投资公司按照合同约定立即为吴**全办理房屋所有权证书；2.判令润成投资公司立即向吴**全支付从2019年9月18日起至实际取得房屋所有权证书之日时止的逾期办证违约金（以209000元为基数，按每日万分之一的标准暂计算至2020年4月13日为4347元）；3.本案诉讼费由润成投资公司承担。吴**全在一审庭审中明确第2项诉讼请求违约金从2019年9月18日计算至2020年5月15日一审开庭之日为5016元。 一审法院对吴**全起诉陈述的事实予以认定：吴**全、润成投资公司双方于2017年6月28日签订商品房买卖合同及补充协议，吴**全购买润成投资公司开发的位于成都市天府新区××幢××层××号商品房（车位），总价209000元。当日吴**全支付完全部合同价款。商品房买卖合同第十七条（二）的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2017年9月17日，润成投资公司向吴**全代收了产权登记费、产权证印花税、办证手续费、产权契税、维修基金、印花税共计8705.04元，并向吴**全交付了该车位。 一审法院另查明，吴**全、李红运与润成投资公司于2016年8月11日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定吴**全、李红运购买润成投资公司开发的位于成都市天府新区××栋××单元××号房屋。吴**全、李红运以润成投资公司迟延办证违反合同约定为由，起诉至成都市双流区人民法院，要求润成投资公司立即为其办理房屋不动产权证书并承担逾期办证的违约责任。成都市双流区人民法院认为，润成投资公司应于2018年5月6日前协助吴**全、李红运办理房屋所有权证书，因为两证合一政策的原因，双方约定的办理国有土地使用权证的时间尚未届满，吴**全、李红运要求润成投资公司承担迟延办证违约责任没有事实和法律依据，不予支持。 吴**全、李红运购买的位于成都市天府新区××栋××单元××号房屋，于2018年11月21日办理不动产权证书。 润成投资公司在办理本案案涉车位权属证书过程中，经向政府办证机关咨询所获得的答复是，为贯彻物权法规定的小区车位优先满足业主的规定，需首先为小区业主办理房屋的不动产权证书后，才能再办理车位的权属证书。 一审法院认为，吴**全与润成投资公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据商品房买卖合同第十七条（二）的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2017年9月17日，润成投资公司向吴**全代收了产权登记费、产权证印花税、办证手续费、产权契税、维修基金、印花税共计8705.04元，并向吴**全交付了该车位。润成投资公司应当在约定的时间内协助吴**全办理案涉车位的权属证书。然而，根据物权法第74条第1款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”登记机关为保障车位能够优先满足业主需求，故而在登记时要求业主必须先办理了房屋不动产权证书后，才能申请办理车位权属证书。吴**全取得小区房屋不动产权证书的时间为2018年11月21日，根据登记机关的要求，吴**全只有在2018年11月21日后才能够向登记机关申请办理车位权属证书。如以车位实际交付作为计算润成投资公司协助办证的起始时间，将使润成投资公司陷入客观不能的境地。故而在计算润成投资公司协助办理车位权属证书的时间时，应当以车位实际交付且业主已取得小区房屋不动产权证书的时间为办证起算时间。即以吴**全于2018年11月21日取得小区房屋不动产权证书的时间作为办理车位权属证书的起算时间。截止吴**全起诉之时，润成投资公司并未逾期，吴**全权益尚未受损。故对吴**全要求润成投资公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。然而，现在办证的阻碍事由已经消失，润成投资公司应当遵守诚实信用原则，积极协助吴**全尽快办理案涉车位的权属证书。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、润成投资公司于判决生效后协助吴**全办理位于成都市天府新区××幢××层××号商品房的权属证书；二、驳回吴**全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2218元，由吴**全负担1109元，润成投资公司负担1109元。 二审中，润成投资公司提交《不动产权证书》一份，证明润成投资公司已为吴**全办理了案涉车位的不动产权证书。 吴**全对该证据三性均无异议，本院予以采信。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认 本院认为，吴**全与润成投资公司就案涉车位签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的意见，本案二审争议的焦点是润成投资公司是否应当承担违约责任。 对于吴**全主张润成投资公司承担违约金的请求。本院认为，由于小区车位的权属登记需以住宅或其他房屋权属登记为办证的依据，以避免出现开发商将小区车位出售给小区以外的人员而损害小区业主购买小区车位权利的行为。因此，在住宅及其他房屋未办理权属登记的情形下仅以车位买卖合同上约定的办证时间去判断出卖人是否违约，明显有失公平，故一审法院以吴**全于2018年11月21日取得小区房屋不动产权证书的时间作为办理车位权属证书的起算时间符合车位办证的实际情况。在案涉车位办证过程中，因前述原因不能办理车位权属登记的情况下，润成投资公司应当根据合同约定将不能按约定期限办理车位权属登记的情况向买受人吴**全如实告知，润成投资公司未履行告知义务，违反合同约定，已经构成违约。但根据补充协议第四条第7项“房屋转移登记及分户国土证办理完毕前，成都市实行不动产统一登记制度的，买受人应按新流程要求无条件配合出卖人办理不动产权属登记。因实行不动产统一登记制度等非因出卖人原因导致的权属书登记延迟，出卖人不承担违约责任”的约定，因案涉车位未及时办理权属登记并非润成投资公司的原因导致，故吴**全要求润成投资公司承担违约责任不符合补充协议的约定。同时，虽然润成投资公司未履行告知义务确有不当，但该过错并未导致合同不能履行或造成吴**全实际损失，因行政部门确保小区业主利益的情况下未及时给吴**全办理案涉车位权属登记而由润成投资公司承担违约责任，也有违公平原则。综上，吴**全上诉请求润成投资公司承担违约责任的理由不能成立。 对于吴**全上诉认为案件受理费计算错误的问题。本院认为，吴**全起诉办证并支付违约金5016元，根据《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第（一）项1、第（二）项3的规定，一审案件受理费应为150元，减半为75元，二审案件受理费应为150元。吴**全止诉主张一、二审案件受理费计算错误的理由成立，本院予以纠正。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持；案件受理费计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费150元，由吴**全负担；二审案件受理费150元（实际交纳4436元，多交纳的4286元退还吴**全），由吴**全负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二一年二月十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅