上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初30254号原告：上海外经贸物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张建新，董事长。委托诉讼代理人：李秀琏，上海市海之纯律师事务所律师。被告：唐文忠，男，1969年1月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海外经贸物业管理有限公司(以下简称外经贸物业公司)为与被告唐文忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告外经贸物业公司的委托诉讼代理人李秀琏到庭参加诉讼。被告唐文忠经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。外经贸物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求唐文忠支付物业管理费10,599.60元(2017年1月-2019年9月)；2、判令唐文忠承担逾期支付物业费的违约金；3、本案诉讼费由唐文忠承担。事实和理由：外经贸物业公司自2012年7月1日至2019年9月30日止受托对中瑞公寓即徐汇区柳州路XXX弄进行物业管理服务,该期间唐文忠拖欠2017年1月至2019年9月共计33个月的物业费计人民币10,599.60元。根据约定,唐文忠应于每季度的第一个月交纳物业费，逾期则承担每月100元的违约金。外经贸物业公司起诉前曾向唐文忠致函,希望唐文忠见函后仅支付本金而不需承担违约责任,然唐文忠置若惘间。外经贸物业公司认为，外经贸物业公司于2019年10月起终止对中瑞公寓的物业管理服务，唐文忠继续拖欠物业费于法相悖,为维护外经贸物业公司的合法权益，故诉至法院。唐文忠提供书面答辩意见辩称，唐文忠系中瑞公寓的业主，外经贸公司为中瑞公寓的前期物业公司，外经贸公司在提供物业服务期间，未按约履行物业服务义务，存在有保安脱岗、绿化荒芜、小区电动车被盗、停放车辆被恶意划伤等情况，在其未整改完毕前，作为业主的唐文忠拒绝缴纳物业费有事实和法律依据；唐文忠也从未收到外经贸公司要求缴纳物业费的催告，因此其要求缴纳的部分物业费已超过诉讼时效；因外经贸公司未完全履行约定的服务义务，其自身存在过错，构成违约，应适当减免唐文忠的物业费；另外经贸公司要求唐文忠每月交100元的违约金缺乏事实和法律依据，双方之间从未就逾期缴纳物业费应收取违约金作出任何书面或口头约定，唐文忠并未在服务合同上签字确认，非该服务合同当事人，不受合同约束。因此，不同意外经贸物业公司的诉请。退一步讲，即使需要唐文忠缴纳物业管理费，因部分债权已过诉讼时效，故唐文忠只需缴纳2017年12月10日至2019年6月30日期间的物业费。本院经审理认定事实如下：唐文忠为上海市市徐汇区柳州路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积78.61)、403室(建筑面积81.99平方米)房屋的产权人，房屋类型为公寓。2012年6月28日，案外人上海中瑞投资有限公司与外经贸物业公司就坐落于徐汇区柳州路XXX弄的中瑞公寓物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，主要内容是：1、在物业管理区域内，外经贸物业公司提供的前期物业管理服务包括下列内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。2、物业管理区域物业服务收费实行包干制，即物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按2元/月/平方米收取。3、物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月履行交纳义务，业主或物业使用人违反约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每月100元的标准支付违约金；4、合同有效期自2012年7月1日起至2014年6月30日止。2014年6月18日，案外人上海中瑞投资有限公司与外经贸物业公司签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同延长1年至2015年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2015年6月18日，案外人上海中瑞投资有限公司与外经贸物业公司再次签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同继续延长1年至2016年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2016年6月20日，案外人上海中瑞投资有限公司与外经贸物业公司再次签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同继续延长1年至2017年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2017年6月28日，案外人上海中瑞投资有限公司与外经贸物业公司又签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同继续延长1年至2019年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2019年6月28日，案外人上海中瑞投资有限公司致工作函给外经贸公司，称服务合同将于2019年7月1日到期，经确定不再予以续签，即日起请将物业服务中的相关事宜全部移交至新选定的物业公司，考虑到移交时间过分仓促，故将移交日期延期至2019年9月30日前移交结束，延期时间(2019年7月1日至2019年9月30日)双方的权利和义务按原合同履行。唐文忠于2011年入住其房屋，后每季度缴纳物业费963.60元，但自2017年1月1日起至2019年9月30日止，唐文忠未缴纳物业管理费。2018年4月21日、2019年5月13日，外经贸公司向唐文忠邮寄挂号信催缴，均因逾期退回。2020年7月16日，外经贸物业公司又向唐文忠发出律师函，也因故未成。现外经贸公司诉至本院，要求判如诉请。唐文忠经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。上述事实，除当事人陈述外，另有外经贸公司提供的区域物业管理协议、《前期物业服务合同》、《中瑞公寓住宅小区物业服务合同延续协议》、出售合同、上海市房地产登记簿、催款函及凭证等证据证实，本院依法予以确认。审理中，外经贸公司表示，唐文忠拖欠物业管理费33个月，按照合同约定，逾期付款每月应支付违约金100元，按此计算违约金太高，故酌情要求唐文忠自2019年10月起按相关规定支付滞纳金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。外经贸物业公司与案外人上海中瑞投资有限公司签订了前期物业服务合同，在合同期满后双方又多次续签了物业合同延续协议，相关的合同及协议书系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予履行，该合同与延续协议对小区内的全体业主均具有约束力，外经贸物业公司已按约履行了物业管理服务义务，唐文忠作为接受了其服务的业主使用人，有义务按约支付相应的物业服务费，因此外经贸物业公司要求唐文忠支付涉案期间的物业服务费及相应逾期违约金，有合同依据，本院予以支持。唐文忠主张部分物业费已过诉讼时效，一方面，支付物业管理费是业主应履行的义务，另一方面，外经贸物业公司并未放弃其收费权利，多次向唐文忠催讨，系因唐文忠的原因未收催缴通知，因此，唐文忠主张部分超过诉讼时效，本院不予采纳。唐文忠主张外经贸物业公司未按约履行物业服务义务，未提供证据，本院难以采纳。唐文忠经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、唐文忠于本判决生效之日起十日内支付上海外经贸物业管理有限公司2017年1月起至2019年9月期间的物业服务费合计10,599.60元；二、唐文忠于本判决生效之日起十日内以10,599.60元为基数，支付上海外经贸物业管理有限公司自2019年10月1日起至本判决生效之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的逾期支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由唐文忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇二一年二月二十四日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、1999《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。