北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31152号原告：陆君，女，1967年10月19日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：许微，北京市东卫律师事务所律师。被告:曹奎，男，1983年8月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进来，北京哲熙律师事务所律师。原告陆君（以下简称原告）诉被告曹奎（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许微、被告之委托诉讼代理人张宝伟、王进来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方2018年8月19日签订的《房屋租赁委托管理协议》；2、被告支付违约金92331元；3、被告补交免租期租金30777元；4、被告支付延迟交付房租违约金11387.49元。事实与理由：2018年8月19日，原告与被告签订《房屋租赁委托管理协议》，将原告名下位于北京市朝阳区霞光里X号楼X单元X室房屋出租给被告，租期6年零30天，自2018年10月8日至2024年11月7日，租金30777元/月。被告主要将房屋进行转租并自负盈亏。协议关于违约有明确约定。租赁期间，被告延迟支付租金天数37天。2020年初，被告无故提前解约，单方声明2020年2月26日解除双方合同。被告上述行为严重违反合同义务，损害原告合法权益，特诉至法院。被告辩称：同意解除《房屋租赁委托管理协议》。双方之间不是租赁关系，是委托关系，无法获得租金收益的不利后果应由原告自行承担。租户本来是旅行从事国际旅游，2020年初我国爆发新型冠状肺炎，根据文旅部相关通知暂停一切旅游团队活动，因为疫情租户要求降低租金或者退租，2020年2月，被告跟原告联系，协商降低租金标准但原告拒绝，后来租户强行解除租赁合同搬走了，所以我方认为无法履行就跟原告解约，我方依据《房屋租赁委托管理协议》第十三条约定解约，是合法解除，不应该承担违约责任，所以不应该支付违约金，也不应该补交免租期租金。另外免租期我方进行装修，退还时房屋也原样返还，我方也没有要求折旧，合同中也没有约定应该补交免租期租金，故不应再承担向原告支付免租期租金的责任。关于延迟支付房租，需要查看原件，如果原告所述属实，被告均向原告提出过请求，对方并没有反对，故不应该支付违约金。即使法院认为被告需要向原告支付迟延违约金，标准过高，原告是按照日百分之一计算，请求酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托管理协议》，约定甲方委托乙方为其房产提供租赁管理服务，房屋坐落于朝阳区霞光里X号楼X层X单元X室，房屋用途办公用房，该房屋可用于企业工商注册登记使用。甲方委托乙方租赁管理本协议项下的标的房屋，寻找承租人，并以甲方的名义或者以乙方自己的名义与承租人签订《北京市房屋租赁合同》，甲方对乙方的委托为独家委托。乙方提供的服务包括但不限于：代为市场推广，代为寻找承租人；代为签订房屋租赁协议；提供租赁档案全程管理；代收、代转租金及押金；代收、代缴房屋出租税费，申购发票；代为收缴物业费、供暖费、水电费；代办房屋交接手续，代为协助租户办理装修入驻手续；代为管理房屋钥匙，房屋保洁；代为检查和维护房屋；代为争议解决，催收所欠租金及费用等。委托期限6年零30天，自2018年10月8日至2024年11月7日；甲方应于2018年9月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。协议期满或协议解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按装修使用后现状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况在3日内进行验收，结清各自应当承担的费用。同等条件下，乙方拥有优先续约权。乙方为甲方提供每月固定租金收益，自本协议签订后，由乙方按约定向甲方支付每期固定租金收益。乙方自负盈亏对该房屋开展租赁经营业务，并就其租赁经营行为向甲方承担责任。本协议终止时，如设备设施良好，且已结清各项费用（如水、电、燃气费，上网、电话费，停车费等），甲方应于协议终止当日将全额押金退还。买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使甲方将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。甲方逾期交付房屋或者支付服务报酬，每延迟1日，应向乙方支付届时月租金1%收取违约金。乙方逾期返还房屋或者交付代收租金/费用，每延迟1日，应向甲方支付届时月租金额1%收取违约金。除本协议明确约定外，任何一方违反本协议约定提前终止本协议的，须提前90日书面通知对方，并按本协议项下标的房屋届时月租金的3倍向守约方支付违约金。第十一条约定本条所称的不可抗力指协议生效后，发生的不能预见、不能避免并不能克服致使协议不能履行的事件，发生不可抗力的一方应及时通知对方，并在不可抗力结束后七日内将不可抗力的详情及相关资料送交给对方；若不可抗力事件持续60日时，任何一方可解除本协议；经事件发生地公证机关证明后，可免担负不可抗力部分的责任。第十三条第二款约定以下情况任何一方可以解除本协议：当事人就解除协议协商一致的；因不可抗力致使协议目的不能实现的；在合作期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在5个工作日内仍未履行的；当事人一方因其他原因致使协议目的不能实现的。另《附件一》约定自2018年10月8日至2024年11月7日每月固定租金收益标准为30777元。支付方式押一付三，押金总额30777元，租赁押金应于签约当日支付，首期租金金额61554元应于2018年10月1日支付，以后每期租金收益应于上一期租金收益到期前7天支付，付款明细：第1期2018.10.1，金额61554元；第2期2019.02.01，金额92331元；第3期2019.05.01，金额92331元；第4期2019.08.01，金额92331元；第5期2019.11.01，金额92331元；第6期2020.02.01，金额92331元……期限6年零30天，自2018年10月8日至2024年11月7日。装修期30天（2018年10月8日至2018年11月7日）。免租期每两年给予一个月免租期，免租期内免交租金及物业管理费，即免交2018年11月8日至2018年12月7日期间租金；即免交2020年11月8日至2020年12月7日期间租金；即免交2022年11月8日至2022年12月7日期间租金。租赁合同签约方式乙方作为甲方代理人替甲方签约。双方签订上述《房屋租赁委托管理协议》按约履行，被告支付原告押金30777元。另被告支付原告最后一期租金，期间为2019年11月8日至2020年2月7日。2020年2月26日，被告方人员向原告发出《申请书》，表示我方对房屋进行装修改造后，将房屋出租给北京环球行国际旅行社有限公司。近期国内爆发大面积新型冠状病毒肺炎传染疾病。租户向我方提出终止租赁关系，并等员工隔离期过后将房屋内物品搬出，退还房屋。房屋目前处于锁门不使用状态，租户承诺于2020年3月1日前腾空房屋交还我方。特提出申请：1、在这个特别困难时期能够给我方减免一个月房租（2020年2月9日至2020年3月8日）。2、将租金在2020年2月1日至2022年1月31日期间租金收益由6元每天每平方米下调为5.5元每天每平方米。3、2022年2月1日起租金恢复至6.2元每天每平方米。我方需要降低租金，并尽快开展房屋招租工作，避免房屋长期空置导致的大量租金损失，请尽快回复。当天，原告回复被告表示，目前能做到的让步就是共同承担一个月的租金或在两个月内适当减少目前的租金水平且不低于5元，并按照原合同继续履行今年一个月的免租期。被告方人员收到原告回复后于2020年2月26日当天表示，正式通知因不可抗力原因终止委托管理合作关系，已缴纳的租金截止到2月8日，租赁押金可以充抵一个月租金，将于最晚不超过3月8日前将房屋退还给原告，如果觉得提出的不可抗力条款不适用可诉讼追究赔偿责任，且其保留装修恢复原状的权利。其后，原告表示被告曾在微信上通知说租户2020年3月8日搬走，原告在2020年3月8日去涉案房屋时租户已经搬走了，没有见到被告方人员，原告就把门锁了，费用也没有结算。关于已付租金，原告主张2018年10月1日至2020年2月1日期间被告逾期支付37天，实际更多但以此主张为准。被告意见同答辩意见。关于合同解除，原告提出诉求要求判令解除，被告表示合同已经于2020年2月26日解除，因为已经向对方送达解除通知，且疫情构成不可抗力是合法解除。庭审中，双方主要证据及质证意见如下：原告提交了《情况说明》【中冶置业集团北京物业管理有限公司第四分公司出具证明霄云中心疫情期间暂未有封楼现象，对大厦使用并无影响】证明疫情期间房屋正常使用，被告对该证据真实性不认可，表示疫情发生后办公楼即使不限制业主或者承租方进入，但限制其他人进入，而且标的房屋租户是旅行社无法经营。原告另提交了电表情况证明房屋至2020年11月一直空置损失巨大，被告对该证据表示真实性无法确认。被告提交了北京市建设工程施工合同、支付凭单、付款凭证证明为原告房屋以及相邻X室房屋装修支付装修款135761元、其他费用56953.7元，原告对此不认可，表示双方签订固定期限租赁合同，装修投入是基于租金时长考虑，被告提前解约再主张装修残值不认可。被告表示装修没有要求原告返还，退房时装修也一起退还了，原告不应该再主张免租期租金。被告提交了北京市房屋租赁合同以及解约协议，证明涉案房屋承租方因疫情解除房屋租赁合同。原告表示解约协议中被告实际收了2个月押金没有退还。被告提交了他人房屋租赁委托管理协议证明霄云中心租金单价已经降至4.5元。原告对证据真实性和证明目的均不认可，表示当时想协商到今年年底如果有影响再协商单被告没有给协商机会。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订之《房屋租赁委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。《房屋租赁委托管理协议》约定了租赁房屋的位置、租期、租金、违约责任等内容，具备租赁合同的构成要件，该合同名为委托实为租赁。被告系自原告处租赁涉案房屋后转租他人而从中获益，双方《房屋租赁委托管理协议》长达6年且明确约定被告自负盈亏，出现新冠疫情以及疫情防控对于商业房屋租赁虽有影响但并不必然导致租赁目的无法实现，被告不当然享有法定解除权，被告单方通知解除不发生合法解除的法律后果，故被告抗辩2020年2月26日通知原告解除之日为合同解除日，于法无据，本院不予采信。原告收到被告通知后于2020年3月8日将涉案房屋收回，故双方之间的《房屋租赁委托管理协议》应认定于2020年3月8日实际解除。被告提前解除合同，违反双方约定，原告依约主张违约金，被告抗辩应予以酌减，考虑疫情影响并基于公平原则，本院酌情判处被告支付原告违约金61554元。原告要求被告支付免租期租金，该诉求无合同依据，结合被告抗辩，对原告该项诉求，本院不予支持。原告要求被告支付按月租金日百分之一逾期支付租金违约金，本院结合被告抗辩意见酌情减判，酌定1700元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认原告陆君与被告曹奎签订的《房屋租赁委托管理协议》于二〇二〇年三月八日解除；二、被告曹奎于本判决生效之日起七日内支付原告陆君违约金六万一千五百五十四元；三、被告曹奎于本判决生效之日起七日内支付原告陆君迟延违约金一千七百元；四、驳回原告陆君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2989.91元，1607.91元由原告陆君负担（已交纳），1382元由被告曹奎负担（于本判决生效之日起七日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年二月八日书记员 辛迎雪