四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1603民初46号 原告：张小平，男，1980年7月2日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被告：广安市金运泽置业有限公司，住所地四川省广安市前锋区大佛路98号201号，统一社会信用代码91511603327103386M。 法定代表人：白云，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：夏吉兵，四川瀛络律师事务所律师。 原告张小平与被告广安市金运泽置业有限公司（以下简称金运泽公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小平、被告金运泽公司的委托诉讼代理人夏吉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《前锋国际商业中心（前锋购物中心）商铺认购合同》；二、被告退还原告已付购房款240,000元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月24日，前锋区人民政府发布房屋征收决定公告，拟对原告母亲庹万琼名下的房屋进行征收。原告参与了前锋区相关政府部门组织的征收动员大会。原告在前锋区住建局了解到，根据相关政策规定，被征收人选择货币安置并在当地购买商铺的，可获得评估价10%的补贴。2018年3月12日，原告在金运泽公司开发的前锋国际商业中心楼盘认购了1栋1层1035号商铺，向金运泽公司支付定金10,000元，与售房部经理协商，原告的商铺拆迁了就付尾款。但之后被告公司多次催款，原告经过东拼西凑分别于2018年6月25日、2019年1月19日支付房款50,000元、180,000元。原告承诺在商铺拆迁后支付，但前锋区政府后又决定不再拆迁原告的商铺。原告又与被告多次协商退铺，均未果。原告父母多病，常年需要用药，另需抚养3个小孩，家庭经济全靠原告一人打工维持。因政府不再拆迁，原告无法获得拆迁补偿款，实在无力支付剩余尾款。且原告与被告签订的《前锋国际商业中心（前锋购物中心）商铺认购合同》缺乏证实商品房买卖合同的主要内容，仅为预约合同，原告有权解除合同。 被告金运泽公司辩称，一、他公司不同意解除双方签订的《前锋国际商业中心（前锋购物中心）商铺认购合同》；二、原、被告之间并没有约定合同解除条件，故本案不存在约定解除的事由；三、案涉合同在履行过程中并不涉及《中华人民共和国合同法》第94条规定的情形，故原告并不享有法定解除权；四、案涉合同已履行了大部分义务，原告已支付了61%的购房款，在没有约定和法定情形出现下应保持交易稳定，不应支持随意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的举证、质证、辩论意见，本院对本案事实综合认定如下： 2018年3月12日，金运泽公司为甲方、张小平为乙方签订《前锋国际商业中心（前锋购物中心）商铺认购合同》（以下简称《认购合同》），主要约定：乙方自愿认购甲方开发的前锋国际商业中心1幢1层1035号商铺，建筑面积66.29㎡，优惠后单价5883.24元/㎡，总房款390,000元；乙方一次性付款，总房款390,000元（含定金10,000元）须于2018年6月20日前付清；乙方缴纳的定金和房款将在双方签署《商品房买卖合同》时自动转入该套商品房房款中。签订本合同后，乙方须按本认购合同规定进行相关房款的缴纳，并在收到甲方以任一形式通知签订《商品房买卖合同》之日起日内，前往前锋国际商业中心与甲方签订《商品房买卖合同》，在此期间内甲方不得将认购的商铺卖予他人，否则视为甲方违约，所收定金双倍返还乙方；乙方在签订本合同后要求退铺的，视为违约，定金不予退还；如乙方未按照本合同约定时间付款或签订《商品房买卖合同》均视为放弃认购权利，所交定金不予退还，甲方有权将该物业另行出售而无需通知乙方；甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，乙方须同时与甲方签订《产权商铺委托租赁合同》和《经营管理合同》。案涉商铺所在楼盘在签订《认购合同》时尚处于建设中，未达交付条件。 《认购合同》签订当日，张小平向金运泽公司支付定金10，000元。后，张小平又于2018年6月25日、2019年1月19日分别向金运泽公司支付购房款50,000元、180,000元。双方一直未签订《商品房买卖合同》，原告也未再支付剩余购房款。2019年3月18日，张小平父亲张随虎代张小平（甲方）与广安前锋华美立家商业管理有限公司（乙方，以下简称华美立家公司）签订《商铺委托介绍招商及管理合同》（以下简称《商铺管理合同》），约定甲方委托乙方经营管理案涉商铺6年（自2019年3月18日至2025年3月19日），甲方同意委托期限前三年中第一、二年为免租期，不收取任何利益，第三年租金为14,318.64元；自第四年起，乙方保底支付甲方租金标准为：第四年23元/㎡/月，第五年25元/㎡/月，第六年27/㎡/月，具体租金根据当年市场租金价格执行，就高不就低；自第四年起每年租金于当年7月31日前一次性支付；甲方授权乙方以甲方名义与商户签订商铺经营管理合同，委托期间乙方独家负责招商、代招商、代收管理费用、解除经营管理合同等；甲方与商铺开发商之间最终没有签订《商品房买卖合同》或《商品房买卖合同》被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得本合同约定的所有权的，乙方有权解除本合同。《商铺管理合同》另约定了违约责任等其他内容。2019年5月24日，华美立家公司根据张小平提供的银行账户向其转账支付了案涉商铺第三年的租金14,318.64元。 2019年3月5日，华美立家公司与案外人陈清远签订《市场经营管理合同》，将案涉房屋在内的商铺出租给陈清远，约定租期自2019年3月5日至2022年6月29日。案涉商铺现实际由案外人陈清远经营使用。诉讼中，张小平称其并不知晓其父亲代其签订了《商铺管理合同》，他并未委托其父签订该合同；开发商工作人员电话通知要向他支付租金，并索要银行账户，所以他提供了本人银行账号，但不认可《商铺管理合同》。 庭审中，金运泽公司表示愿意协商，同意张小平延期支付房款。但张小平明确表示不愿签订《商品房买卖合同》，坚持要求解除合同。 本院认为，本院争议焦点为：原告张小平与被告金运泽公司所签订的《认购合同》属于商品房预约合同还是本约合同，以及该合同能否被解除。 本案属于《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用《民法典》施行前的法律及司法解释规定。案涉《认购合同》虽约定了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款时间等内容，但缺少交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，共同配套建筑的产权归属，面积差异处理方式，办理产权登记有关事宜等核心要素，并不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的必要内容。且双方当事人在《认购合同》中明确表达了需通过缔结新的《商品房买卖合同》来替代《认购合同》，进而全面确定双方权利义务的意思表示。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案涉《认购合同》应认定为商品房预约合同。 预约合同的标的是一种与相对人将来订立特定合同（即本约）的行为，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。强制当事人缔约，既缺乏法律依据，又违反民事行为意思自治原则。本案买受方张小平在交付过半购房款且房屋已委托出租的情况下，明示不会签订《商品房买卖合同》，并要求解除《认购合同》。鉴于法律上不能强制张小平作出缔约行为，《认购合同》的目的已无实现之可能。若不判决解除该合同，将导致形成合同僵局，不利于保障双方当事人的权益。故对原告张小平要求解除《认购合同》的诉讼请求，本院予以支持。 原告张小平主张其家庭经济困难，政府不征收房屋导致其无力支付剩余购房款，但双方当事人在签订《认购合同》时并未将政府拆迁因素约定在内，故该因素并非是导致合同不能继续履行的不可抗力因素。原告辩称并未委托其父亲代为签订案涉商铺的委托管理合同，但根据其知晓华美立家公司要向其支付租金后主动提供银行账户，并接受租金的事实，表明原告以事实行为认可了其父代其签订委托管理合同，其该辩称意见与客观事实不符，本院不予采纳。原告与华美立家公司签订委托管理合同的行为，表明被告金运泽公司已就案涉商铺向原告完成了交付。原告在交付过半购房款，且已接收房屋，并接收租金的前提下，明示不再继续履行合同，反而拒绝了被告提出的合理协商合同履行期限的善意。原告的行为违反契约精神，属一种严重的不诚信行为，应承担定金罚则的法律后果。无论是按照《认购合同》的约定，还是按照法律关于定金规定的处理，原告均无权要求被告返还1万元定金。因双方并未签订正式商品房买卖合同，属预约合同性质的《认购合同》解除后，被告金运泽公司缺乏合法占有除定金以外购房款的法理依据，故本院对原告主张返还的购房款，支持23万元。若定金不足以弥补原告违约行为给被告造成的损失，被告可另行向原告主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张小平与被告广安市金运泽置业有限公司签订的《前锋国际商业中心（前锋购物中心）商铺认购合同》； 二、被告广安市金运泽置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张小平购房款230,000元； 三、驳回原告张小平的其他诉讼请求。 义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3575元，由原告张小平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  罗   升   超 二〇二一年二月三日 法官助理  甘媛媛书记员杨琴 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。