上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19367号原告(反诉被告)：上海拥华文化传播有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆荣才，总经理。委托诉讼代理人：钱某某，男。委托诉讼代理人：叶某某，女。被告(反诉原告)：杨菊兰，女，1963年10月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。原告上海拥华文化传播有限公司与被告杨菊兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，被告杨菊兰向本院提起反诉，本院受理后一并公开开庭进行审理。原告上海拥华文化传播有限公司委托诉讼代理人，被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海拥华文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2017年6月6日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判令被告返还租赁保证金95,440元；3.判令被告返还2020年2月-3月的房屋租金103,566.40元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告承租被告房屋并向被告支付了2020年2月和3月的房屋租金。受新冠疫情影响，2020年1月24日，上海市启动“一级响应机制”，直至3月24日调整为“二级响应”。因原告为线下教育培训企业，上海市政府在2020年1月23日发紧急通知：沪上培训机构、托育机构即日起至2月29日暂缓开展线下服务。直至最新版《沪企业复工指南5.0》出台，线下教育培训仍不能复工，疫情对原告带来致命打击，故提出如上诉请。杨菊兰辩称，同意双方的租赁合同于2020年3月31日解除，但因原告违约解除合同，被告已反诉要求原告承担相应的违约责任。不同意返还租赁保证金，根据被告的反诉请求以及合同约定，被告不但不需要返还租赁保证金，原告还应承担超过保证金以外的其他多项违约金的责任。原告要求返还租金亦没有事实和法律依据。双方签订的合同依法有效，原告已经支付了相应的租金，且原告直至2020年7月9日才返还房屋。杨菊兰向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金101,166.40元(47,720元/月*(1+6%)*2个月)；3.判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费298,854.57元，自2020年4月7日起计算至2020年7月9日止，按7元/平米/天计算(459.07平米*7元/天/平米*93天)；4.判令反诉被告支付停车费3716元，自2020年4月7日起计算至2020年7月9日止，按1200元/月计算(3个月零3天)；5.判令反诉被告支付物业费12,084元，自2020年4月7日计算至2020年7月9日止，按3902.10元/月计算(3个月零3天)；6.判令反诉原告不予返还反诉被告租赁保证金95,440元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月6日，反诉原告与反诉被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定，反诉被告承租反诉原告位于上海市徐汇区中山西路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)作为办公使用，租金为47,720元/月，租赁期限为五年，租期至2022年7月6日。2020年3月21日，反诉被告擅自向反诉原告提出退租。2020年3月24日，反诉原告同意《租赁合同》至2020年3月31日解除，同时要求反诉被告返还系争房屋。但反诉被告未及时返还，且未支付占用期间的占用使用费、停车费以及物业费。反诉被告擅自提前退租，构成违约，应承担违约责任，故提出如上反诉诉讼请求。上海拥华文化传播有限公司辩称，同意双方的租赁合同于2020年3月31日解除。不同意支付违约金，若法院认定原告违约，被告主张的违约金金额过高，要求法院予以调整。不同意支付占用费，若法院认定被告应支付占用使用费，被告主张的占用费标准过高，应当参照租金标准并考虑疫情期间原告没有实际使用的因素予以调整。2020年3月份之后，物业公司就不让原告停车，所以原告无需支付停车费。如果原告停车，物业公司是需要收取相关费用。原告在2020年3月之后未占用房屋，故无需支付物业费。至于保证金，被告应予以返还。本院认定事实如下：被告为系争房屋产权人之一。2017年6月，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋用途为办公，房屋类型为办公楼。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。房屋租赁期自2017年7月7日起至2022年7月6日止。月租金为47,720元，房屋租金两年内不变，2017年7月7日至2019年7月6日保持不变。自2019年7月7日至2022年7月6日每年递增6%。租期内每月停车费1200元由乙方承担，甲方代付(如物业调整车费超出部分仍由乙方承担)，甲方交乙方停车证3张。租金先付后租，每叁个月为一期支付。租赁保证金95,440元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方须于交房之日起3日内无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按7元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还房屋时应当恢复原状。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方必须提前3个月书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过5个工作日的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，原告向被告支付押金95,440元以及至2020年4月6日的租金。2020年1月，全国爆发新冠疫情。原告租赁系争房屋用于线下教育培训。2020年1月23日，市教委通知各培训机构从即日起至2月29日暂缓开展线下服务(若有延长将另行告知)。2020年1月14日，国务院教育督导委员会办公室发布通知，严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训。2020年3月25日，沪企业复工指南5.0版发布，线下教育培训活动仍需等待国家相关部门通知再复工。因受疫情影响，原告所经营的培训机构于2020年2月份开始采取线上教学的模式授课。2020年3月7日，原告向被告发微信询问是否可以享受房租免租政策。被告回复称：“可以适当减免一部分，一月正常，二、三月给减免二个月总价的百分之二十吧！(这笔费用在下季度中租金中扣除吧)我们相互理解吧！”2020年3月21日，原告回复称：“目前疫情也不知道何时可以让我们培训机构复工，所以总公司决定让我跟您说下退租，因为是不可抗力因素。”2020年3月24日，被告回复称：“我们的合同到期是2022年7月6日，因新冠疫情你提出要减免租金，我也同意让一部分租金……你的房租金只付到2020年3月31日，1-3月份的物业费、电费还没有付款，请在这几天去付清，请在本月31号前注销在本房屋的工商注册登记，这几天请清掉你们自己办公桌椅，以及多余的垃圾清理掉。在31前交还本房子的大门门镜卡，请贵司配合。谢谢！”后原告要求被告退押金，被告不同意。2020年3月30日，被告微信原告称：“你们东西搬好了吗？工商注销及物业费都办好了吗？我们明天要交接的。上午或者下午你约时间好吗？”原告称：“因为您不肯退回押金，总部已经起诉法院，我们遵循法院判决。”后原告向法院提起本案诉讼。2020年7月9日，原被告双方办理了房屋交接手续。现原告未向被告支付4月6日之后的费用。根据系争房屋物业公司催款通知显示，系争房屋2020年4月-6月物业管理费为2295.40元/月*3，能耗费为1606.70元/月*3。另查明，原告将上海新王牌教育科技有限公司徐汇第一分公司注册于系争房屋处。上海新王牌教育科技有限公司徐汇第一分公司为上海新王牌教育科技有限公司分公司，上海新王牌教育科技有限公司与原告法人均为陆荣才。2020年5月28日，上海新王牌教育科技有限公司徐汇第一分公司经营场所变更至上海市徐汇区中山西路XXX号XXX、XXX室。原告称上海新王牌教育科技有限公司徐汇第一分公司已于2020年5月28日注销，701、702室房屋原告是于2019年12月25日承租。审理中，原告提供其与微信名为华鼎物业—曹小姐于2020年3月30日的微信聊天记录，物业公司称：“但现在问题是您们12楼3月底要搬了，业主盯着我们向您们结清费用，不然不让您们搬离，她有找您谈过吗？”经质证，被告表示该证据的真实性无法确认，即便真实，也无法证明原告履行了交房义务。原告提供2020年3月31日以及4月1日公司内部员工群聊记录，拟证明3月31日原告搬离了楼层但仅搬离了个人物品，大件物品物业不同意搬离。经质证，被告表示该证据真实性无法确认，反而证明了3月31日原告并未搬离系争房屋。审理中，原告称3月31日，原告只搬了小件，大件不让搬离，6月16日，原告告知物业后将大件搬到7楼，该日原告搬空房屋但是未告知被告也未将钥匙返还给被告。被告对原告的上述陈述没有异议，但认为3月31日没有交房的原因在于原告，原告要求被告退还押金才肯搬离，物业是因为原告欠缴物业费用故不让其搬离大楼，并非不让其搬离12楼。审理中，被告称因原告违约，被告有权没收保证金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。合同签订后，原告提前退租，原被告均同意双方的《租赁合同》于2020年3月31日解除，本院依法予以确认。原告承租房屋后用于线下培训，疫情爆发确系对原告的经营产生一定影响，但不影响原告占用使用房屋以及租赁目的的实现，被告作为出租方已同意降低疫情期间的租金，但原告仍擅自提出退租，原告的行为构成违约，原告应承担提前退租的违约责任，被告反诉要求原告承担二个月租金的违约金，有合同依据，本院予以支持，原告抗辩违约金过高，要求法院予以调整，没有依据，本院不予采信。合同解除后，原告支付的保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分被告须于交房之日起3日内无息归还原告，现被告主张保证金应用于抵扣原告提前退租的损失，因本案已支持被告主张的提前退租的违约金，被告未提供违约金不足抵付提前退租的损失，故保证金应由被告予以返还。原告主张退还2020年2月至3月支付的租金，考虑到疫情确对原告营收产生影响，依据公平原则，该期间的租金由本院酌情予以调整。合同解除后，原告未及时向被告返还房屋，原告称房屋不能返还的责任在于被告，但未提供其催促被告收房等相关证据，原告未积极履行返还房屋的义务，应向被告支付占用期间的房屋占用费，现原告抗辩被告主张的使用费标准过高，考虑到房屋的使用情况以及双方的过错程度，房屋占用费由本院酌情予以判处。被告主张的停车费以及物业管理费，有合同依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海拥华文化传播有限公司与杨菊兰签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、上海拥华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨菊兰违约金101,166.4元；三、上海拥华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨菊兰2020年4月7日至7月9日期间的房屋占用费156,807.92元；四、上海拥华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨菊兰2020年4月7日至7月9日期间的停车费3716元；五、上海拥华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨菊兰2020年4月7日至7月9日期间的物业管理费12,084元；六、杨菊兰于本判决生效之日起十日内退还上海拥华文化传播有限公司保证金95,440元；七、杨菊兰于本判决生效之日起十日内退还上海拥华文化传播有限公司2020年2-3月期间部分租金50,583.2元；八、驳回上海拥华文化传播有限公司其余诉讼请求；九、驳回杨菊兰其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2140元，由上海拥华文化传播有限公司负担1113.7元，由杨菊兰负担1026.3元。反诉案件受理费减半收取计4422.5元,由杨菊兰负担2054.3元，由上海拥华文化传播有限公司负担2368.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇二一年二月十九日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。