文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初1012号原告：万东勇，男，1973年5月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告：肖宗明，男，1960年2月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。二原告共同委托诉讼代理人：蒋伯勇，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：刘孝金，男，1955年4月2日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：刘尧义，女，1964年12月6日出生，汉族，住重庆市江津区。二被告共同委托诉讼代理人：胡敖宁，重庆锋语律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：傅余，重庆锋语律师事务所律师。被告：重庆泛亚国际服装有限公司，住所地重庆市江津区德感街道上新街45号，注册号：工商企合川渝副字第01299-001号。法定代表人：卓一超，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘强，男，公司员工。原告万东勇、肖宗明与被告刘孝金、刘尧义物权保护纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，二被告申请追加重庆泛亚国际服装有限公司（以下简称泛亚公司）作为本案共同被告，本院依法追加。被告刘孝金、刘尧义申请对涉案合同形成时间进行鉴定，鉴定被退回后，本案继续审理。原告万东勇、肖宗明的共同委托诉讼代理人蒋伯勇，被告刘孝金、刘尧义及共同委托诉讼代理人傅余，被告泛亚公司的委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万东勇、肖宗明向本院提出诉讼请求：1、判令三被告停止对二原告房屋的侵占行为：搬离自用房屋、交还对外收租的房屋，拆除该房屋建筑上的所有附属设备设施、装饰装修物；2、判令三被告返还侵占期间（计算至2019年1月28日）的损失（收益）共计254250元（5元/月/平方米×1695平方米×30个月）；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年3月28日，二原告购买位于江津区某房屋并取得产权证。随后，二原告为正常使用该房对该房进行了维修和外装饰。在维修装饰过程中，发现该房存在以下使用情况:被告刘孝金、刘尧义占用一层左边的房间用作自己的卤肉加工房并收取了以下房屋租金:将一层右边房间租给任某(女)用作磁砖库房;将二层右边房间、三层右边房间租给一服装加工人(姓名不清楚)；将三层左边的房间租给“金星拉丁舞”培训机构及另一书法培训班。该房屋共计三层，只有二楼左边的房间暂时没有使用。各承租人称收租金人系二被告，有租赁合同，但找不到了。在经过二年多的协商、沟通无果后，二原告不得已提起此诉，望予支持为感。被告刘孝金、刘尧义辩称，请求驳回其诉讼请求。理由：二原告的诉求没有事实和法律依据，被告刘孝金、刘尧义不是本案的适格被告。被告刘尧义并非涉案房屋的使用人，被告刘孝金虽然使用涉案房屋一间但并非房屋的实际控制人，并未对房屋进行侵占，二原告要求拆除房屋所有的设施装修装饰物以及计算损失没有事实和法律依据。被告泛亚公司辩称，请求驳回其诉讼请求。理由：一、二原告诉称被告泛亚公司侵占其房屋的事实不成立，被告泛亚公司于1993年经政府批准成立以国有资产投资的方式投资，并于1997年取得国有土地使用权，后因永川法院的执行裁定导致公司无法办理国有土地变更登记，被告泛亚公司自此善意占有该房屋，房屋一直闲置了十多年，金凤公司及其他房屋所有权人从未向被告泛亚公司主张过房屋权利，房屋闲置多年有些陈旧，有些地方漏了、垮塌了就维修了一下，是无因管理。被告泛亚公司在德感街道上新街45号仍然拥有部分产权，修建一栋楼共三层厕所依附于涉案房屋，与涉案房屋是相邻关系，被告泛亚公司对资产实施的管理维护行为是基于公司尚余资产的合法管理行为；二、二原告对被告泛亚公司的诉求不成立，被告泛亚公司不是适格的被告；三、被告泛亚公司停产20多年一直没有收入，涉案房屋从1993年直至2020年拆迁一直是被告刘孝金、刘尧义在维护，直到最后一两年才收取了部分租金，收取的租金作为二人的报酬以及房屋维修费用，租金金额不多而且不稳定，有时候有有时候没有，具体金额不清楚，二原告请求的损失没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋建造于20世纪90年代，坐落于重庆市江津区，房屋建筑面积1695平方米，房屋结构混合结构，共三层，登记权利人现为二原告，登记日期为2017年3月28日。该房屋有些房间铺有地砖，有些房间是水泥墙面、水泥屋顶，有些房间墙面、屋顶粉刷了白灰，屋顶白灰多处脱落，室内无其他装饰等。另查明：1993年6月17日，原江津市经济委员会作出市经委[1993]100号《关于江津市蚕丝联合公司与新加坡商人合资新建出口丝绸服装生产线可行性研究报告的批复》，明确公司名称重庆泛亚国际服装有限公司，地址原四川省江津市，其中用国有资产作为中方投资。2002年5月16日，被告泛亚公司取得国有土地使用证，共用面积1009平方米，分摊933.55平方米，用途商业仓储，土地证有效期两年，需验证。2003年10月7日，原重庆市永川市人民法院作出（2003）永执字第850-1号民事裁定书，裁定：“1、对江津市蚕茧有限公司所有的位于江津市的非住宅（建筑面积1695平方米）折价137760元抵偿给重庆金凤丝绸有限公司所有。2、对重庆泛亚国际服装有限公司所有的位于江津市德感上新街45号（土地分摊面积933.55平方米）的土地使用权折价75880元抵偿给重庆金凤丝绸有限公司所有。3、由重庆金凤丝绸有限公司自行办理产权过户相关手续及承担相关税费。”2003年12月29日，原江津市工商行政管理局作出渝工商外处字[2003]第1-1-122号行政处罚决定书，决定吊销泛亚公司的营业执照。现被告泛亚公司营业执照处于吊销状态，未注销。被告刘尧义与被告刘孝金系夫妻关系。被告刘孝金系被告泛亚公司的职工，2015年5月12日，重庆市江津区人力资源和社会保障局审核后，准予其退休。被告刘孝金自1993年一直是库房管理人员，被告泛亚公司停产后被告刘孝金负责看管库房，并一直使用一楼进门左侧一间作为管理、生活等用房。在看管库房期间，被告刘孝金对房屋进行维护。经被告泛亚公司授意，被告刘孝金将该房屋部分房间断断续续出租给他人并代收租金。2017年3月28日至2019年1月28日期间，涉案房屋一层另一间租给他人用作瓷砖仓库，二层一间、三层一间租给他人用作服装加工，三层另一间租给他人用作拉丁舞培训班和书法培训班；二楼有房间未使用。审理中，被告刘孝金表示拆迁公告出来的早，租金远低于市场价值，代被告泛亚公司收租金为：用作服装加工的房间租金10000元/年，一年交一次；用作瓷砖仓库的一间租金7000元，半年交一次；用作拉丁舞培训的一间4000元/年，半年交一次，收到2019年初。被告刘孝金代收的租金一部分用于维护房屋，另一部分经被告泛亚公司同意，作为支付给刘孝金看管房屋的报酬。涉案房屋登记在二原告名下后，二原告未对该房屋室内进行装修、修缮等，对房屋外墙有粉刷。2020年5月25日，重庆市江津区人民政府发布江津府布《国有土地上房屋征收公告》，决定对国有土地上房屋进行征收，其中包括二原告名下的上新街45号1幢1号房屋，砖木结构234.19平方米，砖混结构1695平方米。2020年8月前后，被告刘孝金、刘尧义及其他租户已搬离涉案房屋，房屋已被征收。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案的争议焦点是：三被告是否对涉案房屋进行侵占，如侵占是否应返还侵占期间的损失（收益）。本案中，被告刘孝金是被告泛亚公司的员工，自1993年是库房管理员，在公司停产后，仍看管库房，其行为是职务行为。2003年永川法院作出执行裁定，裁定德感上新街45号房屋及土地使用权折抵给重庆金凤丝绸有限公司所有，自行办理过户登记手续。2017年3月28日，房屋产权人登记为二原告，本案无证据证明上述裁定之后交付等履行情况，无证据证明2004年1月至2017年4月期间房屋权属等情况。被告刘孝金自1993年看管库房是职务行为，自2003年停产后在被告泛亚公司授意下使用、出租涉案房屋部分房间也非个人行为，二原告提供的视频资料不能证明其拍摄时间等，提供的于2019年12月、2020年1月与被告刘孝金、刘尧义等人的微信聊天记录内容显示二原告让其看拆迁方案，让其对照标补偿准核算后一并申报补偿事宜，对承租人表示需承租人看方案申报拆迁补偿等，并未说侵占房屋、搬离房屋一事，另审理中二原告明确表示拆迁协议可能两年之前就签订了，二原告提供的证据不足以证明在诉讼前向各被告因侵占房屋一事主张过权利，被告刘孝金作为公司员工不清楚房屋权属问题符合常理，本人并非恶意侵占该房屋；被告刘尧义不是被告泛亚公司员工，与被告刘孝金是夫妻关系，基于被告刘孝金与被告泛亚公司的上述关系共同使用其中一间，未恶意侵占该房屋，且至法庭辩论终结前已搬离，涉案房屋已被征收，二原告请求被告刘孝金、刘尧义停止侵占、搬离房屋、交还涉案房屋的请求不具有诉的可能性，另被告刘孝金收取租金是代被告泛亚公司收取，对二原告请求被告刘孝金、刘尧义返还侵占期间损失（收益）的请求不予支持。审理中，二原告提供一份《租赁合同》，该合同载明：商业用房租期3年自2017年4月1日至2020年4月1日止，约定定金100000元，无相应的支付定金凭证予以佐证，落款未载明日期，审理中，被告刘尧义、刘孝金申请鉴定合同形成时间被退回，自行承担相应不利后果，该合同不足以证明签订后即每年获得480000元的租金，不足以证明签订后实际履行情况，也不足以证明是因他人使用、租赁该房屋导致该合同未实际履行，另根据房屋的状况，有些房间只有地砖、墙面抹灰、房间屋顶抹灰已多处脱落等实际因素，在被告刘孝金代为看管、收取租金期间，其自己也使用一间，从考虑自身安全等角度出发，对该房屋进行维护、修缮较合理，结合被告泛亚公司被执行、被吊销营业执照、停产多年的事实，用收取的租金进行维护符合常理，是善意的管理，综合本案证据不足以证明自2017年3月28日至2019年1月28日期间该房屋所有房间一直处于租赁状态，且原被告均表示有未使用、闲置的房间，综合考虑期间有出租给他人做瓷砖仓库、办拉丁舞、书法培训班、做服装及被告刘孝金使用一间的事实，并考虑房屋的现状、当地的经济发展水平、拆迁公告影响租赁等因素，二原告请求返还收益，抵扣适当维护费用，本院酌情认定被告泛亚公司需返还二原告自2017年3月28日至2019年1月28日期间的损失（收益）共计30000元。综上，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告重庆泛亚国际服装有限公司于本判决生效后十五日内返还原告万东勇、肖宗明自2017年3月28日至2019年1月28日期间的损失（收益）共计30000元。二、驳回原告万东勇、肖宗明的其他诉讼请求。案件受理费5114元，减半收取2557元，由原告万东勇、肖宗明负担2257元，由被告重庆泛亚国际服装有限公司负担300元。此款二原告已预交，限被告重庆泛亚国际服装有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳，如未按期交纳本院将移送执行，由此产生的执行费用自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  董建丽二〇二一年二月二十二日书记员  钟扬雨