广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8746号原告：中山市大信灯饰城商业有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：罗铭杭，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑秋凝，系该公司员工。被告：陈先平，男，1988年3月25日出生，汉族，住江西省赣州市于都县××××××××××××。原告中山市大信灯饰城商业有限公司(以下简称大信公司)与被告陈先平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大信公司的委托诉讼代理人罗铭杭、郑秋凝，被告陈先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大信公司向本院提出诉讼请求：1.大信公司与陈先平签订的编号为GZ[2019](商)合字第027号《房屋租赁合同》、《大信新都汇古镇店之补充合同》、《大信新都汇古镇店物业管理合同》于2020年4月25日解除；2.陈先平向大信公司支付拖欠租金管理费73255元、水电费582.1元、节日推广费3700元，共计77537.1元；自应付租金管理费、水电费及节日推广费之日起至实际清偿之日止，按日利率万分之0.05的标准向大信公司支付该拖欠费用的违约金，暂计至2020年5月31日为5602.01元；3.陈先平缴纳的履约保证金24420元归大信公司所有；4.陈先平承担本案的诉讼费用及大信公司实现债权的所有费用，包含但不限于交通费、执行费、查档费等。诉讼过程中，大信公司放弃其第4项诉讼请求。事实和理由：大信公司于2019年6月9日与陈先平签订编号为GZ[2019](商)合字第027号《房屋租赁合同》、《大信新都汇古镇店之补充合同》（以下简称租赁合同），约定大信公司将其位于大信新都汇××店三层3F315B号商铺出租给陈先平经营“美人记”摄影服务。前述合同签订后，大信公司依约将上述商铺交付给陈先平经营，但陈先平却自2019年10月起未依约支付相关租金、管理费、水电费、节日推广费等。期间，大信公司多次向陈先平追讨，但陈先平均以种种理由拒绝支付。鉴此，2020年4月3日大信公司委托律师致函陈先平，向陈先平催收所拖欠的前述费用，但陈先平仍置之不理。大信公司认为陈先平长期拖欠前述费用的行为已构成违约，严重侵害了大信公司的合法权益。遂大信公司于2020年4月20日致函陈先平，告知陈先平租赁合同于2020年4月25日解除。大信公司为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。陈先平辩称，对大信公司诉求2的数额确认，但陈先平认为和其他商铺一样在疫情期间减免3个月（2月至同年4月）的租金31137元及春节期间的推广费1850元；2.陈先平第一次店铺押金30920元，第一次签合同时有5000元水电周转金，陈先平认为可以用上述款项抵扣租金、水电费等；3.因陈先平没有钱交租，所以大信公司从2020年1月1日对案涉店铺进行停止供电，导致陈先平无法经营，造成陈先平损失，故该月的租金大信公司也应当予以减免。本院经审理认定事实如下：位于中山市×××××××××××××××××侧的大信新都汇古镇店已办理建设工程规划许可证，建设单位为中山市××××××股份合作经济联合社。2013年12月18日，中山市××××××股份合作经济联合社出具声明确认大信新都汇古镇店自建成之日至2033年10月31日内，中山市大信置业有限公司享有全部的经营使用权，并同意该经营使用权由大信公司享有、行使。中山市大信置业有限公司出具授权书，将大信新都汇古镇店的经营使用权授权给大信公司。2019年5月30日，大信公司（甲方）与陈先平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在中山市××××××原路灯城侧即新兴大道东侧大信新都汇古镇店三层3F315B出租给乙方作经营摄影服务使用；租赁期限自2019年6月10日起至2020年6月9日止；租金每月3250元，按月支付，乙方每月5日前支付；乙方在合同生效后3日内向甲方交纳6500元房屋租赁保证金；双方就本合同未尽事宜签订补充协议，补充协议为本合同不可分割的部分；合同还约定了其他条款。2019年6月9日，大信公司（甲方）与陈先平（乙方）签订编号为GZ[2019](商)合字第027号《大信新都汇古镇店之补充合同》，约定双方一致同意商铺的经营范围为“摄影服务”，商铺名称为“美人记”；商铺的租赁期限从交付日即2019年6月10日起至2020年6月9日止；租金每月6660元，管理费每月5550元，商业推广费5550元/年，推广分项目费为春节1850元、中秋节1850元、圣诞节1850元，乙方应于每月5日前支付当月租金及管理费，商业推广费于活动所在月份与租金及管理费一并向甲方缴交；乙方每月15日前向甲方或甲方指定之物业公司支付上一月水电费用；自本合同签订之日起3天内，乙方须向甲方一次性支付相当于两个月的租金、商业服务费及管理费24420元作为本合同的履约保证金；非因不可抗力情形乙方于商铺交付之前提出单方解除本合同，甲方有权不予退还乙方已支付的履约保证金，甲方于商铺交付之前提出单方解除合同，甲方按双倍履约保证金返还给乙方。乙方如有逾期向甲方支付约定之租赁费用，甲方以拖欠总额每日万分之五按逾期日累计向乙方收取违约金，逾期超过15天仍未缴清，甲方有权无须通知乙方即停止向乙方供水供电，由此造成乙方的影响及损失由乙方自行承担，在此期间，甲方对乙方的各项租赁费用照常计收，并就乙方拖欠的租赁费用按前述标准计收违约金；若乙方拖欠租赁费用超过一个月，甲方有权单方终止合同、收回商铺无需对乙方做出任何赔偿或补偿、不予退还乙方已支付的履约保证金作违约金、停止向乙方供水供电等；第20条规定“甲乙双方任何一方根据本条约定之联系方式向另一方邮寄文件、资料或发送电子邮件，因另一方原因无法收到或被其他人代为签收或自寄出之日起5天内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起5天后视为收到……乙方地址：江西省赣州市于都县××××××××××××，收件人：陈先平，联系电话1807975600”,合同还约定了其他条款。大信公司称上述合同为双方续签，陈先平在签订第一份合同时缴纳押金24420元。陈先平称其共缴纳押金30920元，但未提交证据。合同履行过程中，陈先平自2019年10月1日开始未缴纳租金，大信公司分别于2020年1月3日向陈先平发送催告函、于同年4月3日委托律师向陈先平发送律师函，追收2019年10月之后的租金管理费、圣诞赞助费等，上述律师函通过快递方式邮寄至租赁合同约定的陈先平的联系方式，但第一份律师函被拒收，第二份律师函显示“原址查无此人”被退回。2020年4月23日，大信公司向陈先平在租赁合同中约定的联系地址邮寄解除《房屋租赁合同》、《大信公司之补充合同》及《古镇大信新都汇物业管理合同》通知函，通知陈先平因其拖欠租金管理费68371元、水电费582.1元、赞助费3700元等，依据补充合同的约定，《房屋租赁合同》、《大信公司之补充合同》及《古镇大信新都汇物业管理合同》自本通知函发出之日起即时解除，该快递显示“原址查无此人”而被退回。陈先平仍有物品存放于涉案租赁物处，陈先平同意搬离，大信公司称要求陈先平交清所有费用后才能搬走，且之后不会向陈先平收取任何费用。大信公司称其诉求的租金管理费、水电费是2019年10月1日至2020年4月25日期间的费用，2019年10月1日至2020年1月31日期间租金管理费双方经协商大信公司同意按合同约定的8.5折对陈先平进行优惠，故每月为10378.5元，2020年2月至同年4月按12210元/月收取租金管理费。陈先平确认大信公司诉求的租金管理费及水电费的数额，但要求疫情期间2020年2月至同年4月的租金管理费免除，大信公司不同意免除。大信公司称陈先平拖欠其2019年10月1日国庆节推广费1850元及2020年1月1日元旦推广费1850元，陈先平不同意支付。以上事实有建设工程规划许可证、声明、授权书、编号为GZ[2019](商)合字第027号《房屋租赁合同》、《大信新都汇古镇店之补充合同》、催告函及快递单、律师函及快递单、解约函及快递单、陈先平及大信公司的陈述在卷为凭，本院予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈先平与大信公司签订的《房屋租赁合同》、《大信新都汇古镇店之补充合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈先平自2019年10月开始拖欠租金管理费等，依据《大信新都汇古镇店之补充合同》的约定，大信公司有权要求解除《房屋租赁合同》、《大信新都汇古镇店之补充合同》，并没收履约保证金，故本院对大信公司诉求没收履约保证金予以支持。陈先平称其共缴纳履约保证金30920元，但未提交证据，故本院采信大信公司的主张认定其缴纳的履约保证金为24420元。大信公司于2020年4月23日向陈先平合同约定的地址邮寄解除《房屋租赁合同》、《大信公司之补充合同》及《古镇大信新都汇物业管理合同》通知函，虽该函已被退回，但依据《大信新都汇古镇店之补充合同》的约定，该函应自2020年4月28日视为陈先平已经收到，故案涉《房屋租赁合同》、《大信公司之补充合同》于2020年4月28日解除。大信公司并未提交双方签订的《大信新都汇古镇店物业管理合同》，导致本院无法查清该《大信新都汇古镇店物业管理合同》的主体及内容，故本院对其关于《大信新都汇古镇店物业管理合同》于2020年4月25日解除的诉求不予支持。关于租金、管理费、水电费及相应的违约金的诉求。陈先平拖欠大信公司2019年10月1日至2020年4月25日期间的费用，应予以支付。案涉《大信公司之补充合同》约定租金每月6660元、管理费每月5550元，合计12210元/月。大信公司称2019年10月1日至2020年1月31日期间租金、管理费双方经协商按合同约定的8.5折进行优惠，故每月为10378.5元，2020年2月至同年4月按12210元/月收取租金、管理费，陈先平未予反驳，本院予以认定。按该标准核算，陈先平2019年10月1日至2020年4月25日期间应支付的租金、管理费为76109元（10378.5元/月×4个月+12210元/月×2个月+12210元/月÷30天/月×25天）。故大信公司诉求的租金、管理费实为减免后的数额。关于陈先平辩称因疫情原因要求减免3个月租金的意见，本院认为，众所周知，我国于2020年1月暴发新型冠状病毒疫情之后，政府相关部门为保障人民群众的生命安全采取了一系列防控措施，对民事活动的开展产生一定影响。疫情因素系双方当事人在订立合同时无法预见的非属于商业风险的重大变化，继续按原合同履行对承租方有失公正，本院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况及中山市市政府关于疫情管控措施的情况，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，酌情减免陈先平2020年2月份20天的租金、管理费，减免后，陈先平仍应支付67688元（76109元-12210元÷29天×20天）。关于陈先平辩称2020年1月1日大信公司对其停电，故要求减免该月租金的意见。陈先平未提交证据予以证实，且案涉《大信公司之补充合同》亦约定，在陈先平逾期交租的情况下大信公司可以对其进行断水断电并且可以照常计收其租赁费用等，故对陈先平该辩解意见不予采纳。关于水电费582.1元，陈先平予以确认，本院予以认定，故对大信公司诉求的水电费予以支持。关于违约金，案涉《大信公司之补充合同》约定陈先平应于每月5日前支付当月租金及管理费，于每月15日前支付上一月水电费用，逾期支付的，按每日万分之五支付违约金。陈先平未支付2019年10月之后的租金、管理费及水电费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故大信公司诉求陈先平按每日万分之0.05支付违约金本院予以支持。租金、管理费的违约金应以10378.5元为基数，2019年10月至2020年1月期间自每月6日起，以3789元（12210元÷29天×9天）为基数自2020年2月6日起，以12210元为基数自2020年3月6日起，以10175元（12210元÷30天×25天）为基数自2020年4月6日起，均计算至实际清偿之日止。因大信公司未列明每月水电费的数额，故本院认定水电费的违约金应以582.1元为基数自2020年5月16日起计至实际清偿之日止。关于节日推广费及违约金，案涉《大信公司之补充合同》约定春节1850元、中秋节1850元、圣诞节1850元，大信公司称其主张的节日推广费为国庆节和元旦各1850元，国庆节和元旦并未在上述约定的范围内，大信公司未提交证据证实双方就该两节日有约定节日推广费，故本院对大信公司诉求的节日推广费及违约金不予支持。大信公司放弃其第4项诉讼请求，系其依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告中山市大信灯饰城商业有限公司与被告陈先平签订的编号为GZ[2019](商)合字第027号《房屋租赁合同》、《大信新都汇古镇店之补充合同》于2020年4月28日解除；二、被告陈先平于本判决生效之日起七日内向原告中山市大信灯饰城商业有限公司支付拖欠的租金、管理费67688元、水电费582.1元及违约金（分别以10378.5元为基数、2019年10月至2020年1月期间自每月6日起，以3789元为基数自2020年2月6日起，以12210元为基数自2020年3月6日起，以10175元为基数自2020年4月6日起，以582.1元为基数自2020年5月16日起，均按日利率万分之0.05计算至实际清偿之日止）；三、被告陈先平缴纳的履约保证金24420元归原告中山市大信灯饰城商业有限公司所有；四、驳回原告中山市大信灯饰城商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2452元，减半收取计1226元，由原告中山市大信灯饰城商业有限公司负担169元，被告陈先平负担1057元（该款原告中山市大信灯饰城商业有限公司已预交，其同意由被告陈先平直接向其支付，被告陈先平在支付上述款项时迳付原告中山市大信灯饰城商业有限公司，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年二月六日书记员  廖静怡