福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0304民初45号 原告：陈万兴，男，1989年11月5日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 原告：叶春妹，女，1989年1月11日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄俊兴、陈雪敏，福建典冠律师事务所执业律师，委托权限为特别代理。 被告：莆田恒耀置业有限公司，住所福建省莆田市荔城区北高镇尚德东路**。统一社会信用代码：91350300MA2YQ2666U。 法定代表人：倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：黄怀烨，该公司员工，委托权限为特别代理。 被告：恒大地产集团有限公司，，住所深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**统一社会信用代码：91440101231245152Y。 法定代表人：柯鹏，董事长。 委托诉讼代理人：高良汉，该公司员工，委托权限为特别代理。 被告：中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行，住所莆田市，住所莆田市荔城区胜利路**用代码：913503048555068831。 法定代表人：徐碧娟，行长。 委托诉讼代理人：沈奇萍、程剑斌，该公司员工，委托权限为特别代理。 原告陈万兴、叶春妹与被告莆田恒耀置业有限公司（以下简称恒耀置业公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）、中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称工商银行）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈万兴、叶春妹的委托诉讼代理人黄俊兴、被告恒耀置业公司的委托诉讼代理人黄怀烨、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人高良汉、被告工商银行的委托诉讼代理人沈奇萍、程剑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈万兴、叶春妹向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈万兴、叶春妹与恒耀置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》，由恒耀置业公司为陈万兴、叶春妹办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；2.判令解除陈万兴、叶春妹与恒耀置业公司、工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带返还陈万兴、叶春妹已付的首期房款共计311369元、公共维修金12192.3元及自2018年9月3日起至款项还清之日止按年利率6%计算的利息；4.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带返还陈万兴、叶春妹已付装修款149017元及自2018年9月3日起至款项还清之日止按年利率6%计算的利息；5.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带返还给陈万兴、叶春妹自2018年10月11日起至《个人购房借款/担保合同》解除之日止陈万兴、叶春妹已支付的按揭贷款本金和利息（按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算的贷款本息还款）；6.判令工商银行、恒耀置业公司解除商品房抵押登记，解除对陈万兴、叶春妹抵押人登记信息；7.判令恒耀置业公司、恒大地产公司连带将剩余按揭贷款本金返还给工商银行。事实和理由：“莆田恒大悦府”为恒耀置业公司、恒大地产公司开发建设，恒耀置业公司系恒大地产公司旗下开发恒大房地产的公司。2018年8月31日陈万兴、叶春妹签订《商品房认购书》时，恒大地产公司出具无理由退房承诺书一份。2018年9月3日，陈万兴、叶春妹与恒耀置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L201805901），购买“莆田恒大悦府”楼盘X幢X室商品房。合同约定：购房款总计1011369元，于2018年9月3日前支付首期房价款311369元，余款70万元向按揭银行申请贷款支付。同日，双方还签订《室内装修委托合同》，约定恒耀置业公司对房屋进行统一装修，总包干价为149017元。同时双方签订《无理由退房协议书》，恒耀置业公司承诺自签署《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2018年10月11日，陈万兴、叶春妹、恒耀置业公司和工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，由陈万兴、叶春妹向工商银行申请按揭贷款70万元，以商品房作为抵押，恒耀置业公司作为贷款保证人。陈万兴、叶春妹于2018年9月3日按照合同约定支付首付款311369元（含定金1万元）和公共维修金12192.3元。工商银行于2018年10月17日向恒耀置业公司发放贷款70万元。截至2020年11月1日，陈万兴、叶春妹已归还贷款本息合计125965.39元（其中归还贷款本金47851.92元、贷款利息78113.47元）。根据恒耀置业公司、恒大地产公司无理由退房的承诺陈万兴、叶春妹多次要求退房，但均遭推脱。 恒耀置业公司辩称：1.恒耀置业公司按合同约定履行义务，并未违约；2.同意解除《商品房买卖合同》（预售）、《室内装修委托合同》。但无理由退房并非绝对无条件退房，在陈万兴、叶春妹符合无理由退房情形的前提下，申请退房时还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒耀置业公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续等，待办理完毕有关手续后才有退房款的义务；3.合同解除过程中恒耀置业公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，仅应退还房款本金，不应由恒耀置业公司支付购房款和贷款的利息及承担其他费用；4.应退还的楼款本金还应当扣除约定由陈万兴、叶春妹负担的佣金奖励23208元及提前还款优惠17578元。此外，住宅专项维修资，住宅专项维修资金12192、叶春妹自行向主管部门申请退还，而不应向作为代办人的恒耀置业公司要求退还；5.无理由退房协议未约定退款时间，因办理完整退房退款手续客观上需要一定期限，根据公平原则，应当酌情给予三个月以上的宽限期；6.陈万兴、叶春妹诉求恒大地产公司承担连带偿还责任，属于诉讼主体选择错误。综上，恒耀置业公司积极履行约定义务，应考虑系陈万兴、叶春妹单方请求解除合同造成的影响。 恒大地产公司辩称：应驳回陈万兴、叶春妹对恒大地产公司的起诉。1.恒大地产公司与恒耀置业公司均属独立的法人，没有明确证据证明双方有控股关系，恒耀置业公司作为独立法人对自己的行为承担完全民事责任；2.陈万兴、叶春妹与恒耀置业公司之间关于无理由退房的商品房预售合同纠纷，恒大地产公司不是合同的相对人，根据合同的相对性，恒大地产公司无需承担义务；3.《无理由退房承诺书》法律性质应当定义为要约邀请，无需对退房事项承担法律责任。 工商银行辩称：1.工商银行对案涉房产享有预抵押权，不同意解除《商品房买卖合同》；2.工商银行在履行过程中不存在过错，不同意解除《个人购房借款／担保合同》；3.贷款尚未结清，无权解除商品房抵押登记；4.陈万兴、叶春妹请求恒耀置业公司偿还《个人购房借款／担保合同》项下剩余的贷款无法律依据，工商银行主张按照合同约定，有权要求陈万兴、叶春妹或恒耀置业公司任意一方偿还；5.工商银行要求陈万兴、叶春妹与恒耀置业公司任意一方承担提前还款违约金；6.陈万兴、叶春妹的其他请求与工商银行无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈万兴、叶春妹经质证对恒耀置业公司提供的《提前支付房款优惠确认函》署名有异议，但未申请鉴定，本院经审查，该证据署名清晰，与当事人在其他材料的署名高度近似，在无其他证据证明该字迹非本人所签署的情况下，陈万兴、叶春妹应当承担举证不能的后果，本院对该证据予以确认。对于当事人对真实性、合法性无异议的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《收款收据》、《无理由退房协议书》、《个人购房借款/担保合同》、《还款明细》、《个人借款凭证》（上述证据均为复印件）等证据，本院予以确认，并在卷佐证，对上述证据的关联性于下文一并予以分析。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒大地产公司对外宣传无理由退房，并向每位购房者出具《无理由退房承诺书》。2018年9月3日，陈万兴、叶春妹与恒耀置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L201805901）、《室内装修委托合同》及《无理由退房协议书》。《商品房买卖合同（预售）》约定：“陈万兴、叶春妹向恒耀置业公司认购莆田恒大悦府楼盘X幢X单元的商品房，房屋总价款1011369元，陈万兴、叶春妹应于2018年9月3日前支付首期房款311369元，余款70万元向按揭银行申请贷款支付”；《室内装修委托合同》约定：“陈万兴、叶春妹委托恒耀置业公司对其购买的房屋进行装修，包干价为149017元；《无理由退房协议书》约定：“乙方已履行到期义务，且不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。2018年10月11日，陈万兴、叶春妹、恒耀置业公司与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A:闽字莆田行荔城支行2018年住11-023号），借款金额为70万元，工商银行依约向恒耀置业公司支付了购房借款70万元。之后，陈万兴、叶春妹要求行使无理由退房权利，与恒耀置业公司就退房事宜未能达成一致意见，认为恒耀置业公司与恒大地产公司违背无理由退房承诺。 另查明，陈万兴、叶春妹于合同约定期限内交纳了购房首付款311369元、住宅专项维修资、住宅专项维修资金1219249017元（包含优惠金额17578元），并依约向工商银行支付借款本息。 本院认为，本案的争议焦点为：一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房借款/担保合同》是否应当一并解除，若解除则剩余借款如何清偿；二、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，返还的购房款、装修本金是否需要支付利息；三、退还的购房款是否需要扣除佣金奖励；四、住宅专项维修资、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息司是否应承担连带偿还责任；六、房屋抵押登记是否予以解除及工商银行主张的违约金问题。 一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房借款/担保合同》是否应当一并解除，若解除则剩余借款如何清偿的问题 陈万兴、叶春妹认为应该同时解除，由恒耀置业公司向陈万兴、叶春妹返还已偿还的贷款本息，同时向工商银行结清贷款本金。恒耀置业公司认为合同解除系陈万兴、叶春妹单方提出导致，依合同约定及公平原则应由其自行支付违约金及产生的费用。工商银行认为，工商银行对案涉房产享有预抵押权且在履行过程中不存在过错，《个人购房借款／担保合同》具有独立性，不同意解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》，陈万兴、叶春妹请求恒耀置业公司偿还《个人购房借款／担保合同》项下剩余的贷款无法律依据，工商银行按照《个人购房借款/担保合同》合同约定，有权要求陈万兴、叶春妹、莆田恒耀置业公司中任意一方偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因本案陈万兴、叶春妹申请且双方均同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故《个人购房借款/担保合同》应予解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，同时，因《无理由退房协议书》第二条约定：陈万兴、叶春妹行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，恒耀置业公司将陈万兴、叶春妹所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。根据该约定，在陈万兴、叶春妹行使无理由退房权利的情况下，恒耀置业公司的义务为办理完毕有关手续后退还楼款本金，且恒耀置业公司在本案中没有违约行为，也不存在过错，由其承担购房款（含按揭款）、装修款的利息并不恰当也与双方的约定不符，故而恒耀置业公司作为商品房出卖人，在《商品房买卖合同（预售）》解除之后其义务为返还陈万兴、叶春妹已支付的购房借款本金及向工商银行结清《个人购房借款/担保合同》项下的剩余借款本金。 二、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，返还的购房款、装修本金是否需要支付利息的问题 陈万兴、叶春妹主张应返还首付款、装修款并支付上述款项自2018年9月3日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息。 恒耀置业公司认为其未存在违约情形，不应当承担违约责任，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，且《无理由退房协议书》约定仅退楼款本金，依照诚信原则亦愿意退还装修款，但均未包含利息。 本院认为，因双方对《无理由退房协议书》中“楼款”产生歧义，系恒耀置业公司提供的格式条款规定，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释”，故“楼款”应包含装修款，陈万兴、叶春妹有权请求返还已支付的购房款及装修款，同时，恒耀置业表示同意退还装修款，本院对此予以照准，并扣除提前支付的优惠金额17578元。另，因《无理由退房协议书》第二条已明确约定，恒耀置业公司的义务仅为退还楼款本金，故而利息部分因与双方约定不符，本院不予支持。本案陈万兴、叶春妹提出解除申请并要求从2018年9月3日起计息，缺乏事实依据，本院可支持自逾期解除合同之日起的资金占用损失，因案涉金额较大，资金占用成本较高，考虑到商品房预售对房地产行业项目开发的特殊性，大额退款将对企业造成较大的短期资金兑付压力，故综合各项因素，本院酌定恒耀置业公司退款的合理期限为《商品房买卖合同（预售）》解除之日起30日内。 三、退还的购房款是否需要扣除佣金奖励的问题 恒耀置业公司认为返还购房款应当扣除房屋佣金。 陈万兴、叶春妹认为佣金与其无关，不应扣除。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》解除后，恒耀置业公司应将收取的购房款项予以退还，而其依据《无理由退房协议书》第三条约定“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”主张应将佣金从购房款项中扣除，但本案中恒耀置业公司无法证实陈万兴、叶春妹曾亲自或授意他人进行推荐认购，其作为管理一方，支付了自定比例的销售佣金，据此要求陈万兴、叶春妹承担合同解除后的佣金损失，有失公平，故对恒耀置业公司的抗辩理由，本院不予采纳。 四、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息的问题 陈万兴、叶春妹认为应当由恒耀置业公司退还，同时诉求支付住宅专项维修资金按年利率6%计算的利息。 恒耀置业公司辩称住宅专项维修资金系其代为向房地产管理部门缴纳，应由购房者自行向主管部门退还。 本院认为，住宅专项维修资金系恒耀置业公司代陈万兴、叶春妹向房管部门缴纳，实际受益人也系房屋使用者，恒耀置业公司并不直接占有或使用，因本案系陈万兴、叶春妹申请退房且该款项申请退还流程具有特殊性，故不应由恒耀置业公司返还，而应为恒耀置业公司协助陈万兴、叶春妹办理退还住宅专项维修资金手续。住宅专项维修资。住宅专项维修资金的利息请求依据，本院不予支持。 五、恒大地产公司是否应承担连带偿还责任的问题 陈万兴、叶春妹认为恒大地产公司是恒耀置业公司的母公司，相关宣传材料均体现为恒大房产，以其自身品牌、名誉为无理由退房的承诺进行担保，且兼职销售员佣金由恒大地产公司支付，因此应当连带承担恒耀置业公司的责任。 恒耀置业公司认为恒大地产公司非合同相对方，亦非利益获取人，陈万兴、叶春妹诉讼主体选择错误。 恒大地产公司认为恒大地产公司与恒耀置业公司各属于独立法人，恒大地产公司非本案合同相对人，要求恒大地产公司承担责任无事实与法律依据。 本院认为恒大地产公司并非本案合同相对方，仅出示一份构成要约邀请的《无理由退房承诺书》，并未参与到本案合同的签订过程中，故依据合同的相对性，陈万兴、叶春妹应当向恒耀置业公司主张权利。 六、房屋抵押登记是否予以解除及工商银行主张的违约金问题 陈万兴、叶春妹要求解除房屋抵押登记，工商银行认为贷款尚未结清，不应解除，同时抗辩若《个人购房借款/担保合同》解除，有权要求陈万兴、叶春妹或恒耀置业公司承担提前还款的违约金。 本院经审查认为，抵押的房屋转让的，抵押权不受影响，当本案《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》均解除并办理完商品房备案撤销手续后，抵押权应由恒耀置业公司向工商银行申请涤除，陈万兴、叶春妹不再对非本人名下的房屋权属负担问题享有诉权，故其诉求解除房屋抵押登记并非适格原告，故该诉求与退房退款同时提出并不合适，本院不予支持。至于工商银行主张的违约金，因《个人购房借款/担保合同》中“第七条提前还款”仅约定“借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交申请，在获贷款人审批同意后办理提前还款”，并未明确约定提前还款的违约金计算方式且尚未发生，故该抗辩缺乏事实依据，本院不予采信，工商银行若对违约金约定有其他证据佐证，可另案主张。 综上所述，陈万兴、叶春妹的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除陈万兴、叶春妹与莆田恒耀置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L201805901）和《室内装修委托合同》； 二、解除陈万兴、叶春妹、莆田恒耀置业有限公司与中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:闽字莆田行荔城支行2018年住11-023号）； 三、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内返还陈万兴、叶春妹已付款项共计442808元（含首付款311369元、装修款131439元）； 四、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向陈万兴、叶春妹支付已向中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行偿还的借款本金（具体以银行实际结算明细为准）； 五、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行结清本案《个人购房借款/担保合同》（编号A:闽字莆田行荔城支行2018年住11-023号）项下的借款本金余额及相应借款利息（以银行实际结算明细为准）； 六、莆田恒耀置业有限公司因结清本案《个人购房借款/担保合同》（编号A:闽字莆田行荔城支行2018年住11-023号）所支出的利息在莆田恒耀置业有限公司应返还陈万兴、叶春妹已付款项442808元中予以直接抵扣； 七、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内配合陈万兴、叶春妹在莆田市××商品房撤销备案手续及住宅专项维修资金退还手续； 八、驳回陈万兴、叶春妹对莆田恒耀置业有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回陈万兴、叶春妹对恒大地产集团有限公司的诉讼请求； 十、驳回陈万兴、叶春妹对中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16652元，减半收取计8326元，由陈万兴、叶春妹负担1078元，由莆田恒耀置业有限公司负担7248元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 宋志军 二〇二一年二月二日 法官助理 王汇鑫 书 记 员 吴志芳 本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。