广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11513号上诉人（原审被告、反诉原告）：周霞，委托诉讼代理人：温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑颖，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志勇，上诉人周霞因与被上诉人陈志勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周霞上诉请求：依法撤销原判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判驳回陈志勇的全部诉讼请求，并支持周霞一审反诉请求（1、判令周霞与陈志勇签订的租赁合同于2017年6月5日解除；2、陈志勇应向周霞支付2017年5月1日至起至2017年6月1日期间的租金20500元；3、陈志勇应向周霞支付2017年6月1日至起至2017年6月30日期间的房屋占有使用费41000元；4、陈志勇向周霞支付违约金41820元。）二、本案一审、二审诉讼费用均由陈志勇承担。争议金额合计103320元。事实和理由：一、涉案租赁合同在（2017年2月15日）至案外人xx公司收回涉案物业之日（2017年6月30日）属于有效合同，陈志勇应向周霞支付相应租金、房屋占有使用费及违约金。1、涉案案外人深圳市xx（集团）股份有限公司（以下简称xx公司）与案外人深圳市xxx酒店有限公司（以下简称xx公司）有关房屋租赁合同纠纷生效时间为2017年2月15日，而非一审法院认定的2016年12月16日。2、周霞与xx公司于2010年12月9签订《深圳市宝安xx酒店租赁合同》，合同期限为2010年12月15日至2030年12月15日。而在签署合同时，xx公司是合法的承租人并享有出租权的。而周霞与陈志勇系基于xx公司享有的合法出租权而签署的《租赁合同书》，在签署租赁合同时，周霞基于xx公司合法的授权依法享有合法转租权，并无任何过错。一审查明，涉案物业系于2017年7月1日被案外人xx公司统一收回，而在判决生效之日（2017年2月15日）至案外人xx公司收回涉案物业之日（2017年7月1日）期间，案外人并未统一收回涉案物业，也并未向周霞下发书面文件，就涉案租赁物所有权问题、合同解除问题及合同重新签订事宜、涉案租赁物腾退问题与各租户迖成一致，更未考虑各租户的信赖利益。而在此期间，因其未能收回房屋租赁权，周霞基于与xx公司签订的合法租赁合同而实际占有涉案租赁物，而陈志勇实际是基于与周霞签订的租赁合同书而实际占有涉案房屋，合同目的也已完全实现，并不存在一审法院所述，周霞不能提供租赁物的违约情形。根据合同相对性原则，陈志勇理应向周霞支付相应房屋占有使用费。3、案外人xx公司系于2017年7月29日与天源公司签订《房屋租赁合同》，合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。由此亦可以看出，2017年7月1日前，天源公司对涉案物业根本没有出租权，且在陈志勇未通知周霞解除合同之前，陈志勇向案外人深圳xxx置业有限公司（筒称天源公司）支付租金无任何事实及法律依据，不能以此认定陈志勇已履行相应义务，不构成违约。4、涉案租赁合同在判决生效之日（2017年2月15日）至案外人xx公司收回涉案物业之日（2017年7月1日）应为效力待定合同，而xx公司在此期间未予追认，但也未明确表示各租户之间签订的合同系无效，而是在2017年7月1日与他方签订租赁合同，可说明其系于2017年7月29日起，才明确确认，自2019年7月1日起，次承租人之间签订的合同系无效合同。2019年7月1日前周霞与陈志勇签订的合同系有效合同。而周霞也是基于此，才在2017年7月1日后才无权享有涉案房屋的租赁权，无权提供租赁物。周霞也系在2017年7月1日前享有涉案物业租赁权，退一步讲，周霞事实占有涉案房屋，即便不支持租金，也应支持占有使用费。5、按照双方合同约定，陈志勇未依约向周霞支付租金，周霞有权要求陈志勇赔偿贰个月租金作为赔偿，并依约定按双倍租金标准收取房屋占有使用费。故，在案外人收回涉案物业之前，周霞作为无过错方，实际占有涉案房屋，陈志勇也因此实现了双方签订合同的目的，其应向周霞支付租金、占有使用费并支付相应的违约金。一审法院认定周霞违约，并作出相应判决，明显认定事实不清，适用法律错误。二、周霞不存在违约情形，一审支持的违约金无依据且违反法律规定。1、本案周霞不存在违约情形，且周霞已按合同约定提供了具有承租权的租赁物，保证了合同相对人合同目的的全部实现，无需对陈志勇承担违约责任。且根据双方签订的合同中的相关条款（第八条第2点），也即陈志勇主张违约金的依据中明确约定，“甲方即周霞无故终止本协议的，视为违约，应当赔偿乙方即陈志勇两个月的租金作为补偿，”而周霞并未“无故”终止合同，其并没有主动且无理的要求终止合同，本案合同的终止，为被动终止，周霞也系受害方及损失方。陈志勇的违约金请求无事实及法律依据。2、本案陈志勇主张的违约金不应得到支持，且明显过高。根据《九民纪要》及相关法律规定，“为了避免给违约方带来法官先入为主、判决前已经认定其构成违约的误解，以及防止将来产生不必要的调整过高的违约金之诉”人民法院可以就违约金是否过高问题进行释明。”“认定违约金是否过高还应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中一审法院并未向周霞释明违约金是否果果问题，而且本案中，周霞已按合同约定提供了具有承租权的租赁物，保证了合同相对人合同目的的全部实现，周霞并未有实质上的损失，而本案争议的发生，周霞也没有过错。故综合权衡，不应支持陈志勇主张的违约金，这也更利于解决争议，兼顾公平。陈志勇未发表答辩意见。陈志勇向一审法院起诉请求：1、解除陈志勇与周霞签订的两份《租赁合同书》；2、周霞返还陈志勇租房押金41000元及水电费押金4000元；3、周霞支付违约金41000元；4、本案诉讼费用由周霞承担。周霞向一审法院反诉请求：1、周霞与陈志勇之间签订的合同于2017年6月5日解除；2、陈志勇向周霞支付2017年5月1日起至2017年6月1日期间租金20500元；3、陈志勇向周霞支付2017年6月1日起至2017年6月30日期间房屋占有使用费41000元；4、陈志勇向周霞支付违约金41820元【2个月租金20500元/月×2=41000元+20500元×2%/月×2个月=820元】；5、本案的诉讼费用由陈志勇承担。以上合计103320元。一审法院认定事实：周霞作为甲方与陈志勇作为乙方共签订两份《房屋租赁合同》，第一份合同于2016年7月15日签订，约定：1、甲方将位于深圳市宝安区xx酒店11栋一楼租赁给乙方作厂房和办公使用；2、租赁期限为2016年7月6日起至2018年7月5日止（其中免租期24天，即实际起租期为2016年8月1日），租赁面积400平方米，租房押金23000元，水电费押金2000元，月租金11500元。第二份合同于2016年9月6日签订，约定：1、甲方将位于深圳市宝安区xx酒店后面11栋一楼部分厂房租赁给乙方作厂房和办公使用；2、租赁期限为2016年9月6日起至2018年9月5日止（其中免租期25天，即实际起租期为2016年10月1日），租赁面积370平方米，租房押金18000元，水电费押金2000元，月租金9000元。两份合同均约定，1、乙方于每月五号前支付租金，逾期不缴纳租金，则每逾期一天，按应缴纳租金总额的1‰计收滞纳金，逾期超过一个月，合同自动终止，但乙方事实占有使用房屋期间的房屋占有使用费及相关违约责任不因此免除；2、合同终止后，乙方应自终止之日起三日内交清其拖欠的租金、水电费、滞纳金和员工工资（含补偿金），并把可动产搬走，把租赁物腾空退还甲方，否则，滞留期间，乙方自愿按原租金标准的双倍缴纳房屋占有使用费；3、甲方无故终止本协议的，视为违约，应当赔偿乙方两个月的租金作为补偿；4、乙方违约，甲方有权即时中止合同，并要求乙方赔偿两个月的租金作为补偿。合同签订后，陈志勇依约向周霞支付了租房押金23000元和18000元，两次水电费押金各2000元，周霞将上述租赁物交付陈志勇使用。周霞分别于2016年7月5日、8月3日、9月5日向陈志勇出具收款收据，确认收到上述款项合计45000元。另查明，2017年7月25日，案外人深圳市xx（集团）股份有限公司（经（2015）深宝法民三初字第376号民事判决书确认为涉案房屋所有人）作为甲方与案外人深圳xxx置业有限公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于深圳市（xxx）第1、2、10、11栋厂房物业出租给乙方作工业用途使用，租赁期限自2017年7月1日起至2023年6月30日止。2017年7月29日，案外人深圳xxx置业有限公司作为甲方与陈志勇作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于深圳市（xxx）第11栋厂房一楼转租给乙方作工业用途使用，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，第一年度月租金为6800元。合同签订后，陈志勇依约向案外人深圳xxx置业有限公司支付了租房押金13600元、5月份与6月份租金共13600元、7月份租金及物业管理费7000元。案外人深圳xxx置业有限公司于2017年7月29日向陈志勇出具收据，确认收到陈志勇上述款项合计34200元。又查明，案外人深圳市xxx酒店有限公司作为甲方，与周霞作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其酒店A楼、B楼一楼及员工食堂共2000平方米的场地租赁给乙方使用，租赁期限自2010年12月15日起至2030年12月15日止，月租金30000元。再查明，根据深圳宝安区人民法院于2016年3月24日作出（2015）深宝法民三初字第376号民事判决书及深圳市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）粤03民终16152号民事判决书查明的事实：1.涉案物业及位于深圳市宝安区（xxx）第三工业区第1、2、10、11栋厂房均已办理房产证；2.案外人深圳市万丰股份合作公司与案外人深圳市宝xx酒店有限公司于1993年签订的两份《租赁合同》及三份《补充合同书》已终止即安外人深圳市宝xx酒店有限公司对本案涉案租赁物不在享有租赁权。2017年3月4日，一审法院根据深圳市中级人民法院作出的已生效的（2016）粤03民终16152号民事判决书作出（2017）粤0306执6994、6995号之一的执行裁定书，责令案外人深圳市xxx酒店有限公司应自执行令送达之日起三日内将深圳市宝安区（xxx）第三工业区第1、2、10、11栋、第20栋宿舍腾退给案外人深圳市沙井万丰股份合作公司。2017年7月1日起，涉案物业被万丰股份公司统一收回。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋已依法取得房产证，且租赁合同未违反相关法律规定，陈志勇和周霞均应按合同约定履行合同义务。关于双方的违约情况。一审法院认为，根据深圳宝安区人民法院于2016年3月24日作出（2015）深宝法民三初字第376号民事判决书及深圳市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）粤03民终16152号民事判决书查明的事实确认，作为周霞出租方案外人深圳市宝xx酒店有限公司对涉案租赁物不在享有租赁权，故自两判决书生效即2016年12月16日起，周霞对涉案租赁物不在享有租赁权。而陈志勇和周霞双方签订合同约定租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，周霞不能在租赁期限提供具有承租权的租赁物，故周霞存在违约。由于周霞未能提供完整承租权，双方签订合同目的无法得到实现，陈志勇享有法定解除权，陈志勇2017年5月5日开始拒绝向周霞支付租金，视为陈志勇行使法定解除权，故双方于2016年7月15日及2016年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月5日解除。由于合同已经解除，故周霞称陈志勇未按约定缴纳2017年5月及6月份租金，构成违约，于法无据，一审法院不予认可。关于周霞主张双方签订合同于2017年6月5日解除。一审法院认为，由于双方合同已经于2017年5月5日解除，故对周霞主张，于法无据，一审法院不予支持。关于陈志勇主张周霞退回押金。一审法院认为，由于双方合同已经解除，周霞基于合同向陈志勇收取的押金，应予以返还，故对陈志勇主张周霞返还租房押金41000元及水电费押金4000元，于法有据，一审法院予以支持。关于陈志勇主张周霞支付违约金41000元。一审法院认为，根据前文论述，周霞不能在租赁期限提供具有承租权的租赁物，存在违约，故依双方约定，周霞应向陈志勇支付两个月的租金作为补偿。因此，陈志勇主张周霞支付违约金41000元，于法有据，一审法院予以支持。关于周霞反诉主张陈志勇支付2017年5月1日起至2017年6月1日期间租金20500元及2017年6月1日起至2017年6月30日期间房屋占有使用费41000元。一审法院认为，由于双方合同于2017年5月5日已经解除，周霞主张陈志勇支付租金及占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。关于周霞支付违约金41820元。一审法院认为，本案中陈志勇不存在违约情形，故周霞主张陈志勇支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认陈志勇与周霞于2016年7月15日及2016年9月6日签订的两份《房屋租赁合同》均于2017年5月5日解除；二、周霞应于本判决生效之日起五日内向陈志勇退还租房押金41000元及水电费押金4000元；三、周霞应于本判决生效之日起五日内向陈志勇支付违约金41000元；四、驳回周霞的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元，反诉费426元，均由周霞承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据深圳市宝安区人民法院于2017年3月4日作出（2017）粤0306执6994、6995号之一执行裁定内容，包括涉案房产在内的深圳市宝安区（xxx）第三工业区第1、2、10、11栋、第20栋宿舍应当腾退至案外人深圳市沙井万丰股份合作公司。据此，陈志勇无法依据其与周霞签订的《租赁合同书》继续占有涉案房产，周霞作为出租人未在租赁期间保持租赁物符合使用用途，违反了《合同法》第二百一十六条规定的出租人法定基本义务，构成违约。周霞上诉主张其不存在违约情形，理据不足。因周霞违约行为符合《合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的法定解除条件，陈志勇有权解除《租赁合同书》。《合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现无证据反映陈志勇在本案起诉前曾向周霞作出解除合同的意思表示，一审仅依据陈志勇2017年5月5日开始未支付租金的行为即认定其视为行使解除权，适用法律不当。周霞诉请确认合同在2017年6月5日解除，本院予以支持。对于周霞请求支付2017年5月1日至6月30日期间租金及占有使用费的上诉意见，前述执行裁定已责令深圳市xxx酒店有限公司将涉案房产予以腾退，周霞自该公司处承租涉案房产，却未能提交证据证明其与享有该房产使用权的其他主体建立合同关系以继续享有占有使用权利，既而导致陈志勇也无法继续自周霞处承租房产以继续使用，因周霞违约，陈志勇拒绝向周霞支付租金是其依法行使履行抗辩权，且该行为并不构成违约。至于合同解除后的占有使用费，因周霞并非房屋所有权人，亦无权主张陈志勇向其支付，本院不予支持。综上所述，周霞的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，有误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16186号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16186号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16186号民事判决第一项为：确认陈志勇与周霞于2016年7月15日及2016年9月6日签订的两份《房屋租赁合同》均于2017年6月5日解除；四、驳回陈志勇的其他诉讼请求；五、驳回周霞的其他反诉请求。一审案件受理费975元，反诉费426元，均由周霞负担。二审案件受理费2366.4元，由周霞负担。周霞应于本判决生效之日起五日内迳付陈志勇975元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年二月二十五日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。