山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1109号上诉人（原审被告）：孙晓庆，女，1992年9月13日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：任子达，山东善策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕斐，山东善策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隋俪荣，女，1984年1月18日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：赵桂欣，山东宁欣英辉律师事务所律师。上诉人孙晓庆因与被上诉人隋俪荣房屋买卖合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2020）鲁0687民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙晓庆上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回隋俪荣的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定基本事实错误。孙晓庆从未与隋俪荣就买卖房屋一事签订过合同。本案涉及的两套房屋是王菁菁与孙晓庆就房票买卖合同发生的合同关系项下标的物，孙晓庆与隋俪荣素不相识。王菁菁向隋俪荣虚构了其享有处分、转让房屋的权利，骗使孙晓庆在王丽静的带领下签署了空白的安置房买卖合同，让隋俪荣错误地以为其买到的是孙晓庆有权处分的房屋，其实是王菁菁以虚构事实的诈骗手段欺骗孙晓庆与隋俪荣双方，利用出具合同与收据的手段骗取隋俪荣房款整个交易的过程，孙晓庆与隋俪荣双方没有针对房屋的转让发生过要约承诺等交易行为，没有就房屋的价款、交付的时间、产权证书办理期限等等履行情况进行合意，甚至双方从未谋面，更没有签订过合同。涉案房屋实际买卖经过是2018年7月15日孙晓庆与王菁菁签订过安置房房票买卖合同，将龙山街道海土村拆迁安置房房票一张以474096元有偿转让给王菁菁，按照合同约定，孙晓庆的义务是配合王菁菁将所选购的房屋产权办理到王菁菁名下，为了满足房屋产权过户的需要，孙晓庆将选择安置的四季康城5号楼502号、10号楼502号房屋与开发商签订了商品房买卖合同，择机与王菁菁办理过户手续，但王菁菁仅向孙晓庆支付定金80000元，剩余房票款至今未付。在王菁菁与孙晓庆的房票买卖合同中明确约定了办理不动产登记的条件以及违约后孙晓庆有权解除合同收回房屋的条款，所以在王菁菁没有足额付款前，孙晓庆依法享有解除合同并追索王菁菁违约的合同权利与不予办理不动产登记过户给王菁菁的抗辩权利，因此，虽然隋俪荣按照王菁菁的要求签订了商品房买卖合同，但根据房票买卖合同孙晓庆可以拒绝向王菁菁办理过户，即使要办过户，按房票买卖合同的约定，也只能办理给王菁菁，不能办理给隋俪荣。王菁菁在没有足额支付房款的前提下，既不享有转让该房屋的权利，也不拥有该房屋的所有权。王菁菁没有权利将以上两套房屋再行转让他人。在王菁菁、隋某无权处分房屋的前提条件下，买卖合同成立也没有发生法律效力。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；根据《中华人民共和国合同法》规定，违反法律强制性规定的合同属于无效合同。本案所涉两套房屋至今未办理产权证书，属于不得转让的房地产，即便孙晓庆与隋俪荣签订的安置房买卖合同是双方的真实意思表示，该合同也因违反法律强制性规定而归于无效。且孙晓庆在安置房没有确定之前，享有的不是安置房所有权而是特定安置房的请求权，其与隋俪荣签订的安置房买卖合同本质是对请求权的转让而非对房屋所有权的转让，但该请求权是政府对棚改拆迁户的补偿，是孙晓庆因拆迁户身份才享有的专属权利，根据《中华人民共和国合同法》规定，该权利因具有人身依附性而不得转让，因此孙晓庆与隋俪荣签订的转让该请求权的安置房买卖合同不发生效力。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，判决缺乏法律和事实依据，请求二审法院查明事实，撤销一审判决并依法改判，以维护当事人的合法权益。隋俪荣辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回孙晓庆的上诉请求，维持原判。隋俪荣向一审法院起诉请求：1、依法判令孙晓庆协助隋俪荣办理四季康城5号楼502室的房屋和四季康城10号楼502室的房屋的不动产权属证书，并协助办理不动产登记过户；2、由孙晓庆承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、隋俪荣提交如下证据：《房屋买卖合同》，证明其与孙晓庆于2018年7月16日签订《房屋买卖合同》，约定孙晓庆将其棚改所购的海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室以290000元的价格出售给隋俪荣，尾款由隋俪荣支付，合同第五条第3款能够证明孙晓庆有协助过户的义务；隋俪荣在2018年7月15日的银行账户转账记录、隋某于2018年7月15日出具的房款收条、孙晓庆于2018年7月16日出具的收到条，证明孙晓庆已经收到290000元购房款；《海阳市龙山街道（区）海丰村（社区）棚户区改造补偿协议》（以下简称棚户区改造补偿协议）、四季康城5号楼502号和10号楼502号房屋的商品房买卖合同，证明孙晓庆有权转让涉案房屋；物业费收据两张，证明涉案房屋均已向隋俪荣进行了交付；银行转账记录、收据（复印件）、发票，证明隋俪荣已经付清所购房屋尾款，房屋全款已经付清，符合登记和过户条件。孙晓庆质证称：对《房屋买卖合同》真实性不认可，孙晓庆曾经已有过一份空白合同，《房屋买卖合同》不能说明孙晓庆与隋俪荣就买卖涉案房屋达成一致意见；孙晓庆出具的收到条是在王菁菁的要求下出具的，孙晓庆没有实际收到购房款，银行转账记录显示隋俪荣将290000元支付给了案外人隋某，并未直接支付给孙晓庆；商品房买卖合同以及开发商出具的收据都能够证实涉案房屋为孙晓庆所有，物业收费收据中交款单位也为孙晓庆。隋俪荣在孙晓庆发表上述质证意见后称：孙晓庆的陈述为虚假陈述，隋俪荣与孙晓庆直接当面签订《房屋买卖合同》，为办理两套涉案房屋的登记和过户，隋俪荣与孙晓庆当面签订了两份《房屋买卖合同》，收据同样由孙晓庆签字后直接交给隋俪荣，而非孙晓庆陈述的签订空白合同和通过王菁菁转交；因合同约定当面一次性付清购房款，隋俪荣在孙晓庆同意的情况下将290000元分两笔支付给了见证人隋某，后隋某和孙晓庆都出具了房款已付清的收到条；孙晓庆没有提供证据证明其房票先行出售给王菁菁，如果孙晓庆存在该行为，则可能涉嫌一房二卖；隋俪荣购买的是孙晓庆通过棚改选取的海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室两套房屋，并非购买孙晓庆持有的房票，因此，不存在影响本案审理和孙晓庆配合办理产权证书及过户的情形。孙晓庆主张其签字时《房屋买卖合同》为空白合同，但该合同中甲方（卖方）姓名和乙方（买方）姓名处分别为正规打印字体的“孙晓庆”和“隋俪荣”，甲乙（买卖）双方姓名并非后期手写添加，即孙晓庆在该合同打印件中签字捺印时能够直接看到《房屋买卖合同》的卖方为孙晓庆，买方为隋俪荣，能够知晓房屋买卖双方为孙晓庆和隋俪荣，孙晓庆关于空白合同的主张没有证据证明，故一审法院对《房屋买卖合同》的真实性予以确认；因孙晓庆对其出具的收到条、隋某出具的房款收条、银行转账记录、棚户区改造补偿协议、两份商品房买卖合同、物业费收据、收据（复印件）、发票、银行转账记录证据真实性未提出异议，故一审法院对该部分证据真实性予以确认。2、孙晓庆向一审法院提交证据房票买卖合同及账户交易明细，以证明其诉讼主张。隋俪荣质证称：对两份证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为从签订时间看，孙晓庆与王菁菁于2018年7月15日签订的是房票买卖合同，而孙晓庆与隋俪荣于2018年7月16日签订的是房屋买卖合同，两份合同是两个不同的法律关系，买卖标的物不同，无论王菁菁与孙晓庆签订房票买卖合同是否涉嫌合同诈骗犯罪，均不影响涉案房屋的买卖。孙晓庆在隋俪荣发表上述质证意见后称：隋俪荣陈述其与孙晓庆于2018年7月16日当面签订房屋买卖合同，双方一致同意一次性付清290000元购房款，因此隋俪荣应于2018年7月16日当天将购房款付清，但隋俪荣提交的转账记录及隋某出具的房款收条显示，隋俪荣是于2018年7月15日将290000元支付给隋某的，此时孙晓庆与隋俪荣并未签订房屋买卖合同，而隋某出具的房款收条中却已经明确写明收到隋俪荣购买涉案房屋总房款290000元，在隋俪荣与孙晓庆签订房屋买卖合同之前，隋俪荣已经明确知晓孙晓庆将要出售房屋，而且此时孙晓庆并没有进行选房，这与常理不符，也与隋俪荣代理人所述不符，隋俪荣明显作了虚假陈述；另外，孙晓庆是在2018年7月17日进行选房的，与孙晓庆同批次的棚改拆迁户均是在2018年7月17日进行选房的，选房后才能确定具体房号，隋俪荣提交的房屋买卖合同提前已经确定了涉案房屋，明显为虚假合同。因隋俪荣对该组证据真实性没有异议，故一审法院对该组证据真实性予以确认。3、孙晓庆申请证人徐某到庭作证并经一审法院准许。证人称其不认识隋俪荣，但与孙晓庆的父亲相识，证人曾介绍带领王菁菁购买孙晓庆的房票，孙晓庆与王菁菁签订房票买卖合同、交付房票时证人在场，证人称记不清楚房票价格，但王菁菁当时支付了100000元或几万元定金，并约定尾款一个月后付清，若王菁菁未付清尾款，则房票或者选择安置的商品房归孙晓庆所有，证人表示不清楚孙晓庆和王菁菁在签订房票买卖合同后的行为，并称尾款没有支付。4、一审法院依孙晓庆申请调取了王菁菁涉嫌合同诈骗罪一案的卷宗材料。隋俪荣查阅卷宗材料后认为：卷宗材料显示隋俪荣和孙晓庆之间的房屋买卖合同关系与王菁菁合同诈骗罪没有关联；孙晓庆在卷宗材料中自述其于2018年7月16日在王丽静的带领下到四季康城售楼处与购房者签订了涉案房屋的房屋买卖合同，并出具了收款收据，证明隋俪荣与孙晓庆之间房屋买卖合同真实有效。孙晓庆查阅卷宗材料后称：对调取的以上笔录真实性没有异议；从关联性可以看出，早在王菁菁合同诈骗案发伊始，孙晓庆作为受害人即向公安机关如实陈述了受到合同诈骗的过程，与在本案中陈述的事实一致，孙晓庆在王丽静带领下到四季康城售楼处选择了安置的商品房，并出具了款已付清的收据，但是该收据在没有银行流水和转账明细等证据佐证的情况下，不能证实王菁菁或隋俪荣向孙晓庆支付了足额购房款，结合王菁菁的供述，孙晓庆出具收据的行为是王菁菁的诈骗手段，不存在隋俪荣与孙晓庆房屋买卖合同法律关系，隋俪荣作为王菁菁合同诈骗案件的受害人，在王菁菁无权处分涉案房屋的情况下，隋俪荣关于办理过户手续的诉讼请求没有事实和法律依据；上述材料显示，王菁菁认可其用孙晓庆的房票选择了四套房屋，除涉及案外人董雪梅的两套外，另外两套房屋即本案所涉及的5号楼502室和10号楼502室。因该组证据具备法律规定的证据的形式上的要件，取得程序合法，隋俪荣和孙晓庆未对该组证据真实性予以否认，未提交相反证据予以反驳，故一审法院对该组证据予以采信。5、一审法院依职权调取了（2019）鲁0687刑初318号刑事判决书。隋俪荣对该判决书没有异议，认为涉案房屋未涉及刑事案件，不影响本案审理。孙晓庆查阅该判决书后称：对该判决书没有异议，但认为虽然刑事判决没有涉及本案两套房屋，但不能认定为王菁菁没有参与涉案房屋的买卖，不能否认王菁菁通过虚构事实利用出具空白合同与收据的手段骗取孙晓庆房产；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，涉案房屋至今没有办理产权证书，隋俪荣与孙晓庆签订的《房屋买卖合同》违反法律法规强制性规定，应属无效合同，同时孙晓庆在安置房没有确定前，享有的是某种特定性质安置房请求权，而不是房屋所有权，根据法律规定，该请求权是政府对棚改拆迁户的补偿，是因棚改拆迁户身份才享有的专属权利，该权利应有人身依附性，不得转让，即使转让，其性质也不属于房屋所有权转让，而是权利义务的概括性转移，即向开发商请求交付房屋并支付剩余购房款，法律规定权利义务概括转让必须经过相对人的同意，未经同意不发生效力；综上，虽然刑事判决没有对涉案房屋买卖构成诈骗进行认定，但根据民事法律规定，隋俪荣与孙晓庆之间的房屋买卖合同仍属无效合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年6月22日，孙晓庆就其房屋拆迁补偿安置有关事宜与海阳市龙山街道海丰村村民委员会签订棚户区改造补偿协议，后孙晓庆就王菁菁购买其安置房房票一事于2018年7月15日同王菁菁签订了房票买卖合同，该合同第六条第1项约定“甲方应无条件在选房日配合乙方选房”，但王菁菁仅支付孙晓庆少部分款项，未能支付全部合同价款；房票买卖合同签订后，孙晓庆同王菁菁共同到四季康城售楼处选取了包括四季康城5号楼502室和10号楼502室两处涉案房产在内的共四套房屋；2018年7月15日，隋俪荣分两笔共向隋某银行账户转入290000元，隋某当日向隋俪荣出具房款收条，收条中载明隋某收到隋俪荣购买四季康城小区5#502室和10#502室总房款290000元；2018年7月16日，孙晓庆同王菁菁的妹妹王丽静到四季康城售楼处与买方就约定价款为290000元的涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同约定涉案房屋尾款由隋俪荣向售楼处支付，孙晓庆在买方称购房款已付至王菁菁后，向买方出具了涉案房款已付清的收到条；孙晓庆到四季康城售楼处就涉案房屋同海阳市建盛房地产开发有限公司签订了两份商品房买卖合同，两份合同落款时间均为2018年7月16日；2018年8月21日，隋俪荣向海阳市建盛房地产开发有限公司支付了房屋尾款40287.07元。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、隋俪荣与孙晓庆是否签订过关于海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室的《房屋买卖合同》；二、隋俪荣是否已经按照《房屋买卖合同》的约定向孙晓庆支付了合同价款290000元；三、本案是否涉及王菁菁合同诈骗犯罪；四、孙晓庆是否应当协助隋俪荣办理涉案房屋的不动产权属证书及过户登记。关于争议焦点一，隋俪荣提交了涉案房屋买卖双方分别为隋俪荣和孙晓庆的《房屋买卖合同》，该合同有隋俪荣和孙晓庆签字捺印，以证明隋俪荣与孙晓庆之间存在真实的房屋买卖关系。孙晓庆否认《房屋买卖合同》的主要理由为其签字时的《房屋买卖合同》为空白合同，但没有证据能够予以证明，并且该合同中甲方（卖方）姓名和乙方（买方）姓名处分别为正规打印字体的“孙晓庆”和“隋俪荣”，甲乙（买卖）双方姓名并非后期手写添加，即孙晓庆在该合同打印件中签字捺印时能够直接看到《房屋买卖合同》的卖方为孙晓庆，买方为隋俪荣，能够知晓房屋买卖双方为隋俪荣和孙晓庆，孙晓庆在该情况下仍然签字捺印，表明对其与隋俪荣之间的房屋买卖关系给予了肯定。因此，认定隋俪荣与孙晓庆真实签订过关于海阳市四季康城5号楼502室和10号楼502室的《房屋买卖合同》。关于争议焦点二，孙晓庆否认隋俪荣已经按照《房屋买卖合同》的约定向孙晓庆支付了合同价款290000元的主要理由为，隋俪荣将290000元支付给了隋某，隋俪荣没有证据证明隋某或王菁菁将该290000元向孙晓庆进行了支付。但是，孙晓庆在王菁菁合同诈骗案中向公安机关作了内容为“买房的人说已经把钱给王菁菁了，让我签了一个款已付清的收据”的证人证言，并且在隋俪荣向隋某支付290000元后，孙晓庆实际出具了款已付清的收据，由此可见，孙晓庆认可由王菁菁或隋某等相关中介或见证人代收290000元购房款，据此认定隋俪荣已经按照《房屋买卖合同》的约定完成了支付290000元购房款的义务。关于争议焦点三，一审法院调取了王菁菁合同诈骗案件的卷宗材料及刑事判决书，其中均未涉及本案四季康城5号楼502室和10号楼502室。关于争议焦点四，因隋俪荣与孙晓庆之间的《房屋买卖合同》不存在合同无效的情形，隋俪荣按约定完成了支付购房款的合同义务，涉案房屋目前具备办理不动产权属证书及过户登记的条件，故孙晓庆应当协助隋俪荣办理涉案房屋的不动产权属证书及过户登记。若孙晓庆认为王菁菁或隋某未向其支付290000元涉案房屋的购房款，认为王菁菁在房票买卖合同中存在违约行为，其可以另行向人民法院起诉王菁菁或隋某，以维护其合法权益。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年8月19日作出判决：孙晓庆于判决生效之日起十日内协助隋俪荣办理海阳建盛·四季康城5号楼502室和10号楼502室房屋的不动产权属证书及过户登记，办理不动产权属证书及过户登记的全部税费均由隋俪荣承担。一审案件受理费50元，由孙晓庆负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、孙晓庆与隋俪荣是否就涉案房屋签订过房屋买卖合同；二、涉案房屋买卖合同的效力。一、关于孙晓庆与隋俪荣是否就涉案房屋签订过房屋买卖合同的问题。根据隋俪荣提交的涉案《房屋买卖合同》，合同首部以打印形式载明卖方为孙晓庆，买方为隋俪荣，合同尾部亦有孙晓庆与隋俪荣的签字捺印，可以认定孙晓庆与隋俪荣就涉案房屋签订了该份《房屋买卖合同》，存在真实的房屋买卖关系。孙晓庆虽主张其签字时该合同为空白合同，但对此未提交证据，本院不予采信。一审判决对此认定正确，本院予以确认。二、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。本案中，孙晓庆虽主张涉案《房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定而无效，但该规定属于行政管理规定，并非效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的理由，对孙晓庆的该项主张本院不予认可。涉案房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上所述，孙晓庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙晓庆负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年二月二十五日书记员  孙嘉慧