北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18869号原告：北京建工一建工程建设有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街75号。法定代表人：田文杰，董事长。委托诉讼代理人：李子文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：薛晴，女，该公司员工。被告：马洪俊，男，1950年3月3日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。被告：香河龙安达房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县新华大街南侧。法定代表人：谢文江，执行董事。第三人：谢文江，男，1965年8月16日出生，汉族，户籍地河北省香河县。原告北京建工一建工程建设有限公司（以下简称一建公司）与被告马洪俊、香河龙安达房地产开发有限公司（以下简称龙安达公司）、第三人谢文江执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一建公司委托诉讼代理人李子文、薛晴，被告马洪俊委托诉讼代理人石冬雪到庭参加诉讼。被告龙安达公司、第三人谢文江经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一建公司向本院提出诉讼请求：1.准许继续执行对位于河北省廊坊市香河县新华大街东段南侧颐和家园小区A座1-1001房屋的查封措施；2.本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2010年11月1日，贵院作出（2010）宣民初字第09486号民事调解书：被告龙安达公司给付原告工程款3231.7万元、违约金107.7233万元及迟延履行的债务利息。后因被告龙安达公司未按期履行义务，原告向贵院申请强制执行。2013年11月15日贵院查封了被告龙安达公司名下位于河北省廊坊市香河县新华大街东段南侧颐和家园小区A座1-1001房屋（下称“执行标的”），续封至2021年5月15日。案外人马洪俊于2019年1月21日提出异议，贵院于2020年5月11日裁定解除查封。原告认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，选择房屋调换产权应与市、县级人民政府进行，单凭被告龙安达公司和被告马洪俊签署的《拆迁安置补偿协议》，无法证明马洪俊属于拆迁对象。且该房屋长时间未办理过户登记，亦未支付房款，城乡规划局王长江个人出具说明，亦不符合常理，无政府部门公章证实，不具有法律效力。故被告马洪俊极有可能是被告龙安达公司及谢文江找的傀儡，用于隐匿财产，规避强制执行。为维护自身合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。马洪俊辩称，不同意被答辩人的诉讼请求。第一、裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。贵院在执行被答辩人与龙安达公司合同纠纷一案中查封了涉案房屋。答辩人提出执行异议，贵院已经于2020年5月11日作出（2020）京0102执异217号执行裁定书，解除涉案房屋的查封措施。所依据的事实认定清楚，适用法律正确。第二、有充分的证据可以证明答辩人为拆迁对象。国有土地使用证表明，2006年5月18日被告马洪俊取得了位于香河县农业局家属院一处城镇住宅用地的国有建设用地使用权，权证号为香国用2006字第00365号-1，使用权面积是151.2平方米。2008年8月5日，被告马洪俊与被告龙安达公司签署了拆迁安置补偿协议，被拆迁的房屋即为被告马洪俊所有的权证号为香国用2006字第00365号-1上的建筑，住宅正房4间厢房4间，土地面积151.2平方米，证明被告马洪俊属于拆迁对象。第三、贵院对涉案房屋采取查封措施之前，答辩人已经与龙安达公司签订了合法有效的书面合同，并且已经履行完毕。第四、根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条，答辩人提出的执行异议符合法律规定，被答辩人要求继续涉案房屋的查封措施无事实及法律依据。龙安达公司、谢文江既未作出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月1日，本院作出（2010）宣民初字第09486号民事调解书：一、龙安达给付一建公司工程款32317000元，其中10000000元于2010年11月20日前给付，另10000000元于2010年12月30日前给付，余款12317000元于2011年1月30日前付清；二、龙安达公司于2011年1月30日前给付一建公司以工程款32317000元为基数自2010年7月1日至2010年10月30日按照年息10%计算的违约金1077233元；三、如果龙安达公司未按上述还款期限还款，一建公司有权就上述全部债权要求龙安达公司一次性支付；四、如果未按本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一建公司依据上述生效法律文书向本院申请执行。2011年3月17日，本院以2011年西执字第02711号案件立案执行，2011年11月18日，该案以其他终结方式结案。2018年12月5日，本院以（2018）京0102执恢2958号案件恢复执行。2013年11月15日本院执行实施部门对龙安达公司名下位于河北省廊坊市香河县新华大街东段南侧颐和家园小区A座1-1001房屋予以查封，续行查封至2021年5月15日。执行过程中，马洪俊向本院提出执行异议，本院作出（2020）京0102执异217号执行裁定书，裁定：解除（2018）京0102执恢2958号执行案件对位于河北省廊坊市香河县新华大街东段南侧颐和家园小区A座1-1001房屋的查封措施。一建公司不服提起执行异议之诉，从而形成本案诉讼。马洪俊为证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，向本院提交了以下证据予以证明：一、国有土地使用证复印件，载明：权证号为香国用（2006）字第0365号，土地使用者为马洪俊，座落为农业局拖拉机站家属院，用途个人住宅，使用权类型出让，使用权面积151.2平方米，颁发日期为2006年5月18日。一建公司主张该证据没有原件，真实性不予认可。二、不动产产权情况表，该表上加盖有香河县自然资源和规划局不动产登记档案查询专用章，载明：权证号为香国用（2006）字第00365号-1，权属人为马洪俊，坐落为农业局拖拉机站家属院。一建公司主张该表上没有记载面积，真实性不予认可。三、2008年8月5日，龙安达公司（甲方、拆迁人）与马洪俊（乙方、被拆迁人）签订的《拆迁安置补偿协议》，内容有：第一条被拆迁人房屋及土地现状：1.1乙方在拆迁范围内有正房4间、厢房4间，土地面积151.20平方米；1.2被拆迁户《国有土地使用证》编号为香国用（2006）字第0365号。第二条拆迁安置及补偿方式：2.3经甲乙双方协商，乙方同意按乙方土地证面积载面积1：1.1进行置换，乙方选择A座10层1-1001号，面积为133.44平方米（以房产部门实测面积为准）。乙方以每平方米200元的价格，共计2.66万元差价交给甲方，其余面积32.88平方米乙方同意置换地下停车位一个，库房一个9.78平方米，编号01-111。……一建公司主张《拆迁安置补偿协议》不合法，因为拆迁安置补偿协议系行政协议，拆迁人应当是政府部门，而不应该是房地产开发公司。四、2008年8月5日香河县城乡规划局王长江出具说明一份，内容为：按照县政府安排由香河县城乡规划局负责协调颐和家园项目东侧房屋问题，现就与马洪俊协调事项做一说明：1、于2008年8月5日在规划局协议下，龙安达公司与马洪俊达成产权置换协议，双方均已签字生效；2、协议中2.3款中所规定的补差价2.66万元，由规划局负责解释，协议中乙方不负责；3、规划局在2008年8月5日，受龙安达公司委托，代收了马洪俊土地证（香国用2006字第0365号）身份证（×××）及钥匙一把，并承诺帮助乙方（马洪俊）提供住房精装修的水泥、砂子等物。一建公司主张该说明系王长江个人出具，并未加盖规划局公章，不能证明《拆迁安置补偿协议》的真实性。五、2008年12月7日，马洪俊（买受人）与龙安达公司（出卖人）签订的《地下储藏间有偿使用协议》，内容有：买受人购买的地下储藏间为第A座1单元地下一层4号，建筑面积10.11平方米，出卖人应于2008年12月7日将该储藏间交付给买受人。一建公司对该证据的真实性不予认可，主张该份协议是后补的。六、2009年6月12日，龙安达公司（甲方）与马洪俊（乙方）签订的《地下车位有偿使用协议》，内容有：乙方自愿购买颐和家园内55号地下车位之使用权，产权归开发商所有，该车位有偿使用的费用为100000元，甲方应于2009年6月12日前交付给乙方。一建公司对该证据的真实性不予认可，主张该份协议是后补的。七、业主房屋验收接收表，载明：A座1单元1001号，验收交接日期2008年12月6日，业主签字为马洪俊，物业工程部签字为金璐。一建公司对该证据的真实性不予认可。八、销售不动产统一发票复印件，载明：开票日期2016年4月27日，付款方为马洪俊，收款方为龙安达公司，不动产楼牌号香河县新华大街南侧颐和家园A-1-1001，建筑面积129.97平方米，单价2000元/平方米，金额259940元，款项性质为售房款。一建公司主张发票没有原件，真实性不予认可，且发票载明的付款日期为2016年，而本案房屋查封是在2013年，实际交费时间在房屋查封之后。九、回迁安置明细表复印件，载明：项目名称颐和家园，姓名马洪俊，房号A-1-1001，面积129.97平方米。一建公司主张该证据没有原件，真实性不予认可。十、颐和家园项目拆迁表，载明：姓名马洪俊，坐落新华大街，房号A-1-1001，选房面积129.97平方米，总房款259940元，拆迁面积151.2平方米，适用税率3%，应缴契税7798.2元，减免契税7798.2元，实际缴纳0元，减免原因拆迁安置。一建公司主张该证据没有原件，真实性不予认可。十一、香河县不动产登记信息查询证明，该表上加盖有香河县自然资源和规划局不动产登记档案查询专用章，载明：申请人马洪俊名下无不动产登记信息。一建公司主张该证据不能证明马洪俊原来的房屋已经注销，不能证明马洪俊对原来的房屋是否还享有所有权。十二、物业费收据8张，收据载明均为收到A-1-1001马洪俊物业费，日期最早为2008年12月6日，最晚为2017年4月17日。一建公司主张物业费收据标号是连续的，且是龙安达公司单方开具，不能证明真实性。十三、车位管理费收据10张，收据载明均为收到A-1-1001马洪俊车位管理费，日期最早为2010年12月19日，最晚为2018年6月19日。一建公司主张车位管理费收据标号是连续的，且是龙安达公司单方开具，不能证明真实性。十四、取暖费收据7张，收据载明均为收到A-1-1001马洪俊取暖费，收据上加盖有香河县三强热力有限公司财务专用章。一建公司主张供暖费收据是单方开具，不能证明真实性。十五、河北省住宅专项维修资金专用票据复印件，载明：日期2017年5月26日，业主姓名马洪俊，住宅建筑面积129.97平方米，住宅地址颐和家园，房屋编号A-1-1001，交存金额5199元。一建公司主张该证据没有原件，真实性不予认可，且载明的付款日期为2017年，而本案房屋查封是在2013年，实际交费时间在房屋查封之后。十六、2008年12月7日，马洪俊（甲方）与香河金泰物业管理有限公司（乙方）签订的《前期物业补充服务协议（一）储藏室物业服务协议》，内容有：乙方为甲方坐落于A座地下一层4号建筑面积10.11平方米的储藏室提供物业服务。一建公司对该证据的真实性不予认可。十七、日期为2008年12月6日的施工场地费收据、两书费收据、产权登记档案管理费收据、公共维修基金收据、2009年3月19日的出入证收据、2014年3月31日的车位卡押金收据，收据载明均为收到A-1-1001马洪俊相关费用。一建公司主张该公司无法核实收据的真实性。本院认为，龙安达公司、谢文江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席判决。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，马洪俊提供的证据能够形成完整的证据链，证明其与龙安达公司签订的《拆迁安置补偿协议》的真实性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如果将龙安达公司与马洪俊签订的《拆迁安置补偿协议》视为商品房买卖合同，根据马洪俊提交的证据可以证明，马洪俊在本院执行实施部门对涉案房屋采取查封措施之前已与龙安达公司签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且马洪俊名下无其他用于居住的房屋，由于是拆迁安置，故已支付价款显然超过总价款的50%，参照适用上述第二十九条的规定，马洪俊的权利能够排除执行。而且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该条规定可知，被拆迁人马洪俊的权利优先于商品房买受人，当然更加优先于普通债权人。综上所述，马洪俊对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对一建公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回北京建工一建工程建设有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由北京建工一建工程建设有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 李俊审 判 员 刘敏审 判 员 高磊二〇二一年二月一日法官助理 王甘书 记 员 李婷