西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初5350号 原告（反诉被告）：西安市城市建设开发集团有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人：周**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张笑坤，陕西永嘉信律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：西安怡康医药连锁有限责任公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：何煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨倩，女，汉族，1987年1月1日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：田玉，女，汉族，1995年5月25日出生，住陕西省咸阳市淳化县，系该公司员工。 被告：西安市雁塔区XX店，住所地：西安市雁塔区西影路XX小区XX号楼。 经营者：王海军，该店业主。 被告：西安市雁塔区XX店，住所地：陕西省西安市雁塔区楼门面房。 经营者：陈祥伟，该店业主。 被告：西安市雁塔区XX店XX店，住所地：陕西省西安市雁塔区等驾坡XX小区XX号楼门面房5号。 经营者：吕小娜，该店业主。 被告：西安东旭酒店管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：薛伟，该公司总经理。 原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司与被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司、被告西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店XX店、西安东旭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司（以下简称西安城建公司）的委托诉讼代理人李建博、张笑坤、被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司（以下简称西安怡康医药公司）的委托诉讼代理人田玉、被告西安市雁塔区XX店（以下简称XX店）的经营者王海军、被告西安市雁塔区XX店（以下简称XX店）的经营者陈祥伟、被告西安市雁塔区XX店XX店（以下简称XX店XX店）的经营者吕小娜、被告西安东旭酒店管理有限公司（以下简称东旭公司）的法定代表人薛伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）西安城建公司向本院提起诉讼请求：1、判令原告与被告西安怡康医药公司签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告西安怡康医药公司、XX店、XX店、娜家服饰店、东旭公司按照《房屋租赁合同》约定的标准立即向原告腾交西安市雁塔区XX小区XX号楼1、3、4层及地下室和北侧后院及二层办公用房；3、判令被告西安怡康医药公司支付截止到2019年11月5日的欠付租金1166156元；4、判令被告西安怡康医药公司及被告XX店、XX店、娜家服饰店、东旭公司共同支付自2019年10月13日至实际向原告腾房之日的房屋占有使用费（按照房屋租赁合同解除前的日租金标准计算，实际主张至腾房之日，暂计算至2019年11月5日为148800.7元）；5、判令被告西安怡康医药公司支付欠付租金的违约金（以年租金总额2263010.4元为基数，按照每日0.5%从起诉之日计算至实际付清租金之日）；6、判令被告西安怡康医药公司支付擅自转租的违约金2138545元（以年租金总额为基数，按照每日0.5%从2019年5月1日计算至被告实际腾房之日，暂计算至2019年11月5日为2138545元）；7、请求判令由被告承担本案的诉讼费。原告起诉的事实及理由：2012年11月30日，原告与被告西安怡康医药公司签订《房屋租赁合同》，由被告西安怡康医药公司承租原告位于西安市雁塔区XX小区XX号楼1、3、4层及地下室和北侧后院及二层办公用房。合同租期13年，自2012年12月15日至2025年12月14日止。合同约定了租金标准、房屋的租赁用途，也约定未经原告同意被告不得转租以及擅自转租、欠付租金的违约责任。然原告于2019年5月巡查时发现，被告西安怡康医药公司未经原告同意，擅自将房屋转租给了被告XX店、特里之星店、娜家店、东旭公司，而且被告西安怡康医药公司自2018年12月起拖欠房租至今。鉴于被告西安怡康医药公司的严重违约行为，原告依据《房屋租赁合同》约定，于2019年10月12日向被告西安怡康医药公司送达了《房屋租赁合同解除函》，解除了双方之间的《房屋租赁合同》，要求被告西安怡康医药公司立即向原告腾交房屋，但被告西安怡康医药公司、XX店、XX店、娜家服饰店、东旭公司至今未向原告腾交租赁房屋，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）西安怡康医药公司辩称，原告西安城建公司并非适格的原告。2017年3月10日，西安城建公司委托西安建工资产管理运营有限公司对涉案房屋进行运营管理，该公司于2017年4月25日向其发函载明“原房屋租赁合同的相关权利和义务由我司承担”，故其与原告于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》的合同主体已发生变更，西安城建公司并非适格原告。其不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，该合同期限尚未届满，其一直向西安建工资产管理运营有限公司缴纳租金，并无原告所述的欠付租金事实。其虽将房屋转租，但西安建工资产管理运营有限公司对此完全知情，且自得知后六个月内并未提出异议，说明西安建工资产管理运营有限公司对其转租行为已默示许可，其未违反合同约定，西安城建公司要求其腾房无事实及法律依据；其已缴纳租金至2020年4月14日，并未欠付租金。请求裁定驳回西安城建公司的起诉。 被告XX店辩称，不同意西安城建公司的诉讼请求。其与西安怡康医药公司于2018年签订房屋租赁合同，合同至2020年12月31日到期，其已向西安怡康医药公司支付房屋租金，现正在经营中。其知晓该房屋系西安怡康医药公司转租，不同意腾交租赁房屋及支付房屋占有使用费。 被告XX店辩称，不同意西安城建公司的诉讼请求。其与西安怡康医药公司签订房屋租赁合同，其已向西安怡康医药公司支付房屋租金，现正在经营中。其知晓该房屋系西安怡康医药公司转租。 被告XX店XX店辩称，不同意西安城建公司的诉讼请求。其与西安怡康医药公司于2019年4月签订房屋租赁合同，合同至2022年5月10日到期，其已向西安怡康医药公司支付房屋租金，现正在经营中。其知晓该房屋系西安怡康医药公司转租。 被告东旭公司辩称，西安城建公司起诉其没有道理。其与西安怡康医药公司签订房屋租赁合同，西安城建公司应赔偿其损失。 被告（反诉原告）西安怡康医药公司反诉请求：1、判令西安城建公司退还其缴纳的房屋租金1503810元；2、判令西安城建公司支付被告（反诉原告）违约金517259.52元；3、判令西安城建公司退还被告（反诉原告）履约保证金200000元；4、请求判令由西安城建公司承担反诉费。事实及理由：其与西安城建公司于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》第四条约定，西安城建公司出租的房屋应具备动力电、上下水基本条件，同时约定了未按时交付房屋及未及时维修房屋的违约责任。西安城建公司交付的房屋一楼漏水，三、四楼水电未通，直至2014年5月3日水电改造完工，租赁房屋才得以使用，因西安城建公司原因导致其租赁房屋长达18个月无法使用，严重损害了其合法权益，遂提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）西安城建公司反诉答辩称，根据双方合同约定的“以房屋现状交付房屋”，西安怡康医药公司在签订合同时充分知晓房屋现状，合同中明确约定由西安怡康医药公司负责室内水电设施的维修。双方合同起租日为2013年4月15日，西安怡康医药公司反诉请求退还自2012年12月15日起缴纳的合同租金没有合同及事实依据；西安怡康医药公司在2014年6月18日函件中首次主张退还1503810元房屋租金，其已于2014年7月10日明确回函不同意退还，西安怡康医药公司现反诉请求退款已超过民事诉讼时效，依法不应支持；西安城建公司并未违约，故不应支付违约金；因西安怡康医药公司违约，其有权不退还履约保证金，并以该保证金冲抵西安怡康医药公司的违约金及拖欠租金。综上，要求驳回西安怡康医药公司的全部反诉请求。 经审理查明，2012年11月30日，西安城建公司与西安怡康医药公司签订《房屋租赁合同》，约定西安城建公司将位于西安市雁塔区XX小区XX号楼1、3、4层及地下室和北侧后院及二层办公用房，以房屋现状租赁与西安怡康医药公司。合同租期13年，自2012年12月15日至2025年12月14日止。西安怡康医药公司承诺租赁该房屋一层仅用作医药超市和便利店及幼儿园办公区使用，三、四层仅用作快捷酒店使用，地下室仅用作游戏厅或网吧使用，后院及二层办公用房仅用作幼儿园使用。装修期自2012年12月15日至2013年4月14日。起租日为2013年4月15日。合同约定西安怡康医药公司应支付履约保证金200000元。合同约定了租金标准，并约定西安怡康医药公司应于当年支付日期前四个月支付下个年度租金。西安城建公司出租房屋应具备动力电、上下水基本条件。未经西安城建公司书面同意，西安怡康医药公司不得转租，更不能改变房屋用途。在西安怡康医药公司不交付或不按约定交付租金达两个月以上，或未经西安城建公司同意，擅自改变房屋用途或转租第三人的情况下，西安城建公司有权解除合同。若西安怡康医药公司逾期交付租金，应某某年租金总额0.5%/日支付违约金，擅自转租第三人使用的，按实际发生天数按年租金总额0.5%/日支付违约金。合同签订后，西安怡康医药公司支付原告履约保证金200000元及2013年4月15日至2014年4月14日租金2155248元,2014年4月15日至2015年4月14日租金2155248元（2014年1月支付500000元，2014年8月支付700000元,2014年12月支付955248元）,2015年4月15日至2016年4月14日租金2155248元（2015年1月支付550000元，2015年12月支付1605248元）,2016年4月15日至2017年4月14日租金2000000元（2016年6月支付1000000元，2016年12月支付1000000元）,2017年4月15日至2018年4月14日租金2006568元（2017年7月20日支付1000000元，2017年12月8日支付1006568元）,2018年4月15日至2019年4月14日租金2106986.4元（2018年3月22日支付700000元，2018年8月2日支付800000元,2018年11月21日支付606896.4元）,2019年4月15日至2020年4月14日租金2106986.4元（2019年4月15日支付800000元，2019年8月8日支付700000元，2019年11月5日支付606896.4元）。 在涉案租赁合同履行期间，2013年8月至2013年12月期间，西安怡康医药公司多次向西安城建公司发函，要求西安城建公司解决租赁房屋三、四楼及地下室的水、电未通问题，2014年6月6日，经西安城建公司与西安怡康医药公司及施工方、物业方共同验收，租赁房屋三层、四层的供水系统施工验收合格，满足使用，西安城建公司承担了上述租赁房屋的水、电改造费用。2014年6月18日，西安怡康医药公司向西安城建公司发出《关于XX小区XX号楼三四层及地下室交房影响房屋租金的情况说明》，称其公司根据合同中“甲方出租的房屋应具备动力电、上下水基本条件”的条款，经与西安城建公司多次协商，西安城建公司答应解决水电事宜，并批复壹拾多万元进行水电改造，经共同努力于2013年9月完成电的改造，于2014年5月3日完成供水的改造。因该楼三四层至2014年5月3日才正式交房使用，地下室到2013年9月中旬才正式交房使用，期间租金总计1503810元受到影响，请西安城建公司予以批复处理。2014年7月，西安城建公司回复《关于阳光20号楼三四层及地下室相关问题的函》，称其公司以房屋现状交付，不存在交房问题，西安怡康医药公司因与二楼租户有纠纷是导致不能顺利通过二楼通道上三四楼的主要原因，因此造成的房屋无法使用与其公司无关；西安怡康医药公司在2013年10月期间对三四楼擅自施工改造，其公司勒令停工，该事实与西安怡康医药公司所称的2014年5月3日交房不符；西安怡康医药公司未能有效使用地下室也与其公司无关。对此，西安怡康医药公司于2016年11月18日再次向西安城建公司去函，坚持其2014年6月18日函件中的要求。2016年12月7日，西安城建公司向西安怡康医药公司发出《支付租金的通知》，称：鉴于双方合作实际情况，请西安怡康医药公司于2016年12月25日前支付其公司自2017年4月15日至2018年4月14日的租金2006568元（未含地下室）。2017年3月10日，西安城建公司向其关联企业西安建工资产管理运营有限公司（以下简称西安建工资产管理公司）出具《授权委托书》，载明“根据集团公司西建工发【2017】10号文件关于优化经营性资产管理运行机制的要求，委托方将位于西安市雁塔区西影路XX小区XX号楼房屋（产权证号：雁塔区字第1175106006-3-20）及北侧后院和二层办公房交由委托方进行运营、管理，受托方就上述资产独立享有占有、使用、运营、收益等权利（包括但不限于出租、联营、开发等）。”2017年4月25日，西安建工资产管理公司向西安怡康医药公司发出《关于资产管理权转移的函》，称：根据西安建工集团优化运营机制需要成立资产管理运营公司，将贵单位承租的房屋划入我司管理，原房屋租赁合同的相关权益和义务由我司承担，关于承租房屋的相关事宜由我司管理，请贵单位按照合同租金金额和支付时间向我司支付。同时，西安建工资产管理公司向西安怡康医药公司发出《关于XX小区XX号楼租赁合同拟解约摸底的函》，称：因我司业务发展需要，现拟收回贵公司租赁的XX小区XX号楼一、三、四层及北院房屋和地下室，现请贵公司提供以下资料：1、解约给贵司造成的经济损失的具体费用概算；2、如果解约达成一致后搬离需要时间。西安怡康医药公司就此做出《关于XX小区XX号楼租赁合同拟解约的回复函》，称该租赁合同现状有：该楼三、四层加盟XX酒店”投入人民币壹仟多万元；该楼一层部分和后院、后楼，创办了“XX园”投入人民币壹仟多万元；该楼一层部分开设了药店、餐饮店、眼镜店投入人民币近千万元。还称前期遗留问题有：1、该楼三、四层在其公司入驻时，没有电及水压太低，无法正常使用，经其公司多次联系西安城建公司后，西安城建公司批复专项资金，于2014年5月3日该楼层水电改造完工，2014年6月6日，四方验收合格并签字盖章，因三、四层房屋推后交房18个月，依据租赁合同，其公司已交18个月租金计1474200元；2、该楼地下室未注册办理人防审批手续，导致无法办理人防和消防相关手续，造成该房屋无法正常经营使用，其公司于2016年1月去函告知西安城建公司，西安城建公司未正式回复，仅告知物业公司停止收取地下室物业费。但其公司前期已交纳了地下室租金、物业费、其他费用等共计620776元。以上前期遗留问题费用合计2094976元。函件最后，西安怡康医药公司称：综上，由于投资较大，经过几年努力各项目经营现在基本稳定，我公司意见严格履行合同，并请求西安建工资产管理公司解决前期遗留问题，便于更好执行合同。之后，双方并未就前期遗留问题进行处理。2018年9月，西安建工资产管理公司向西安怡康医药公司发出《催款通知书》称：西安怡康医药公司应于2017年12月15日前支付自2018年4月15日至2019年4月14日租金2263010.4元，西安怡康医药公司已支付1500000元，尚有606896.4元租金未付（扣除地下室租金），请西安怡康医药公司于2018年9月25日前缴纳，如未按期支付，其公司将按违约处理。2019年3月，西安建工资产管理公司向西安怡康医药公司发出《催款通知书》，称：西安怡康医药公司应于2018年12月14日前支付自2019年4月15日至2020年4月14日租金2106896.4元（扣除地下室租金），请西安怡康医药公司于2019年4月15日前缴纳，如未按期支付，其公司将按违约处理。2019年10月12日，西安城建公司向西安怡康医药公司送达《房屋租赁合同解除函》，称西安怡康医药公司转租及迟延支付租金达两个月以上，故依约解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求西安怡康医药公司立即向其腾交房屋，结清费用。因西安怡康医药公司未向西安城建公司腾交租赁房屋，西安城建公司遂诉至法院。 另查，西安怡康医药公司将涉案租赁房屋分别转租与XX店、XX店、XX店XX店、东旭公司、西安市雁塔区XX园，其中XX店、XX店、XX店XX店均在租赁房屋的一层，东旭公司租用房屋在该楼一层、三层、四层，用于开办XX酒店”，西安市雁塔区XX园XX层部分面积、北侧后院及二层办公用房。西安怡康医药公司与上述各租户所签租赁合同约定的租赁期间均未届满。诉讼中，西安城建公司确认西安怡康医药公司与东旭公司、西安市雁塔区XX园签订转租合同系经其同意，但西安怡康医药公司其它转租行为未征得其书面同意。本案诉讼中，西安城建公司表明其已与西安市雁塔区XX园协商，双方另行签订租赁合同，本案中不起诉西安市雁塔区XX园，不要求西安市雁塔区XX园搬离租赁房屋。本案审理中，西安城建公司提交涉案租赁房屋于2006年7月已经西安市公安局消防验收合格的《建筑工程消防验收意见书》，该意见书要求租赁房屋的地下一层为人防工程，严禁改变其使用性质。另西安城建公司提交涉案房屋租赁面积测量图，据测，地下室面积1770平方米，西安怡康医药公司实际使用涉案房屋一层面积284.54平方米，XX店实际使用涉案房屋一层面积70.62平方米，XX店实际使用涉案房屋一层面积90平方米，XX店XX店实际使用涉案房屋一层面积99.28平方米，东旭公司实际使用涉案房屋一层面积106.08平方米、三层面积1820平方米、四层面积1820平方米，西安市雁塔区XX园XX层室内面积859.47㎡，后院面积1493.07㎡，后院办公楼面积334.16㎡。 庭审中，西安怡康医药公司称因租赁房屋地下室长期不能正常使用，故双方合同约定的租金标准在履行合同过程中做出调整，原告在2015年曾口头同意减免2016年4月15日至2017年4月14日期间的地下室租金155248元。之后，西安城建公司或西安建工资产管理公司的催款通知书中均扣除地下室租金，其按照西安城建公司或西安建工资产管理公司的催款通知书确定数额已如数支付租金，但其确存在延迟支付租金的情况。 上述事实，有西安城建公司与西安怡康医药公司签订的《房屋租赁合同》、《验收报告》、《关于XX小区XX号楼三四层及地下室交房影响房屋租金的情况说明》、《关于阳光20号楼三四层及地下室相关问题的函》、《房屋租赁合同解除函》、《授权委托书》、《关于资产管理权转移的函》、付款凭证、《催款通知书》、《关于XX小区XX号楼租赁合同拟解约摸底的函》、《关于XX小区XX号楼租赁合同拟解约的回复函》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，西安城建公司与西安怡康医药公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。在双方合同履行过程中，西安城建公司虽将租赁房屋的管理权委托与第三方西安建工资产管理公司，但涉案租赁合同的合同主体并未变更，西安怡康医药公司认为西安城建公司非适格原告，理由不能成立。据本案查明事实，本案审理的焦点问题为：1、西安怡康医药公司是否存在欠付房屋租金、延付租金及擅自转租的违约行为，西安城建公司诉请解除本案租赁合同，是否予以支持；2、西安怡康医药公司反诉所称本案租赁房屋三、四层及地下室存在的交房问题是否存在，西安怡康医药公司以此要求西安城建公司退还上述房屋租金的反诉请求是否成立。 1、西安怡康医药公司是否存在欠付房屋租金、延付租金及擅自转租的违约行为，西安城建公司诉请解除本案租赁合同，是否予以支持。 关于西安怡康医药公司是否欠付房屋租金及延迟支付租金，据本案查明事实，双方争议的未付租金有：1、2016年4月15日至2017年4月14日期间地下室租金155248元；2、2017年4月14日之后的地下室租金，对于地下室租金未付理由，西安怡康医药公司称系因地下室长期不能使用。对此，西安城建公司予以否认，但据西安怡康医药公司提交的数份函件及情况说明内容，结合2016年12月7日西安城建公司向西安怡康医药公司发出《支付租金的通知》内容，以及之后西安城建公司、西安建工资产管理公司确实在催缴租金时自行扣除地下室租金的事实，可认定本案《房屋租赁合同》虽约定“地下室仅用作游戏厅或网吧使用”，但因本案租赁房屋中的地下室为人防工程，依据西安市公安局《建筑工程消防验收意见书》要求“严禁改变其使用性质”，故无法达到租赁合同约定用途的使用标准，西安怡康医药公司提出异议后，西安城建公司亦通过其实际履行中的扣除地下室相应租金作出回应。据以上认定事实，地下室既然无法达到合同中的“仅用作游戏厅或网吧使用”标准，则自合同开始履行之时西安城建公司即不能收取西安怡康医药公司地下室部分的租金。综上，因西安怡康医药公司已支付租金截止日期为2020年4月14日，即在西安城建公司提起本案诉讼之时，西安怡康医药公司并未欠付西安城建公司租金。 据查明事实，西安怡康医药公司依约应提前支付下一年度租金，但西安怡康医药公司在涉案租赁合同履行期间，共计有七期付款，每期均存在日期不等的迟延付款情况。西安城建公司要求西安怡康医药公司按合同约定的以年租金总额为基数，仅支付自起诉之日至房屋实际腾交之日的迟延付款违约金，依法予以认可，西安城建公司要求按合同约定的每日0.5%的标准计算迟延付款违约金，西安怡康医药公司称上述约定标准明显过高，要求调整该违约金计付标准，符合法律规定，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。 关于西安怡康医药公司是否存在擅自转租，西安怡康医药公司租赁房屋建筑面积约为7286平方米，西安怡康医药公司除自用外，将其余租赁房屋中的绝大部分在征得西安城建公司同意后，转租与东旭公司、西安市雁塔区XX园，该转租行为未违反双方租赁合同约定，但西安怡康医药公司将259.9平方米的房屋转租与XX店、XX店、XX店XX店确未获得原告书面同意，西安怡康医药公司转租房屋面积虽仅占租赁房屋总面积约3%，但已构成违约，依法应承担违约责任。西安城建公司要求西安怡康医药公司支付擅自转租的违约金，因西安怡康医药公司擅自转租情况长期存在，具体转租日期已难以确定，西安城建公司仅要求自2019年5月1日起算，依法予以认可，西安怡康医药公司擅自转租面积约占租赁房屋总面积3%，西安怡康医药公司提出双方合同约定的每日按年租金总额0.5%计算违约金过高，要求进行调整，该请求符合法律规定，综合考虑上述情况，本院酌情确定西安怡康医药公司以转租面积的年租金160462元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向西安城建公司支付自2019年5月1日起至房屋实际腾交之日止的擅自转租违约金。 西安城建公司依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条、第九条的约定诉请解除涉案租赁合同，据查明事实，西安怡康医药公司在本案起诉前虽未欠付原告房屋租金，但确存在多期付款均延迟支付且达两个月以上的违约情况；涉案租赁合同中对租赁房屋用途作出了明确约定，西安怡康医药公司确存在小范围内改变租赁房屋用途及未经西安城建公司书面同意转租的情况，以上，西安怡康医药公司违反双方租赁合同的相关约定内容，西安城建公司依约有权解除本案《房屋租赁合同》。2019年10月12日，西安城建公司已向被告西安怡康医药公司送达《房屋租赁合同解除函》，故可确认当日西安城建公司与西安怡康医药公司的《房屋租赁合同》解除，因西安城建公司与西安怡康医药公司订立的《房屋租赁合同》解除，则西安怡康医药公司与东旭公司、西安市雁塔区XX园所订立的转租合同亦应同时解除。因西安城建公司已与西安市雁塔区XX园另行协商，不要求西安市雁塔区XX园腾交房屋，其要求西安怡康医药公司与XX店、XX店、XX店XX店、东旭公司腾交西安市雁塔区西影路XX小区XX号楼（产权证号：雁塔区字第1175106006-3-20）中的地下室、一层（西安市雁塔区XX园租赁面积除外）、三层、四层租赁房屋的诉请依法予以支持，西安怡康医药公司应某某双方租赁合同约定的租金标准向西安城建公司支付上述租赁房屋自2020年4月15日起至房屋实际腾交之日的房屋占有使用费。西安城建公司要求XX店、XX店、XX店XX店、东旭公司与西安怡康医药公司承担上述款项的共同付款责任，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，依法予以支持，但应说明的是，XX店、XX店、XX店XX店、东旭公司仅应在其各自承租房屋范围内与西安怡康医药公司承担共同付款责任。 2、西安怡康医药公司反诉所称本案租赁房屋三、四层及地下室存在的交房问题是否存在，西安怡康医药公司以此要求西安城建公司退还上述房屋租金的反诉请求是否成立。 据本案查明事实，本案租赁房屋三、四层及地下室在双方交接时，确有水电未通状况。对此，西安城建公司认为按双方《房屋租赁合同》第一条中“以房屋现状租赁”来认定租赁物交接标准，本案租赁房屋三、四层及地下室水电问题不应由其负责，西安怡康医药公司认为应某某双方《房屋租赁合同》第四条中的“出租房屋应具备动力电、上下水基本条件”认定租赁房屋三、四层及地下室交接标准，因租赁房屋三、四层直至2014年5月3日完成水电施工，故应在该房屋达到基本使用标准后方可开始计租。至于地下室，则因无法达到合同约定的“地下室仅用作游戏厅或网吧使用”的使用标准，故自始不应计租。 对于西安城建公司与西安怡康医药公司对《房屋租赁合同》中条款约定内容理解分歧，应遵守合同公平原则作出合理解释，一般而言，出租方出租房屋的水电设施应满足承租方基本使用要求，即上述合同对出租房屋交付标准的歧义以“出租房屋应具备动力电、上下水基本条件”的解释较为合理，因而西安城建公司应向而未向西安怡康医药公司提供满足上述标准的三四层房屋，则不应要求西安怡康医药公司支付该部分房屋未达使用标准期间的房屋租金。西安怡康医药公司要求西安城建公司退还该部分房屋自2012年12月15日起至2014年4月14日止共18个月的租金，起算时间有误，因本案租赁合同约定起租日为2013年4月15日，故西安城建公司仅应退还三、四层租赁房屋自2013年4月15日至2014年4月14日期间共计12个月的租金982800元；因西安城建公司出租的地下室在西安市公安局《建筑工程消防验收意见书》中已确定“地下一层为人防工程，严禁改变其使用性质”，故双方合同约定的地下室“仅用作游戏厅或网吧使用”无法实现，西安怡康医药公司未真正使用地下室，故西安城建公司应退还西安怡康医药公司已付的地下室租金446040元（2013年4月15日起至2016年4月14日止）。以上，西安城建公司应退还西安怡康医药公司租金1428840元。西安怡康医药公司要求西安城建公司支付逾期交房的违约金，符合法律规定，但其要求按年利率24%的标准计算并无法律依据，本院酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因双方租赁合同已解除，西安怡康医药公司要求西安城建公司退还履约保证金200000元，依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司与被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司、西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店XX店、西安东旭酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司腾交西安市雁塔区西影路XX小区XX号楼（产权证号：雁塔区字第1175106006-3-20）中的地下室、一层（西安市雁塔区XX园租赁部分除外）、三层、四层租赁房屋； 三、被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司支付上述租赁房屋自2020年4月15日起至房屋实际腾交之日的房屋占有使用费，被告西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店XX店、西安东旭酒店管理有限公司在其各自承租房屋范围内与被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司承担共同付款责任【被告西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店、西安市雁塔区XX店XX店、西安东旭酒店管理有限公司房屋占有使用费计算方法详见附件“房屋占有使用费计算方法一览表”：各被告实际使用面积×原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司与被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司订立的《房屋租赁合同》第三条中各被告租赁房屋套内面积租金标准×房屋占用天数】； 四、被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司支付逾期付款违约金（以2106986.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2019年11月26日计至房屋实际腾交之日）及擅自转租的违约金（以租金160462元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年5月1日起计至房屋实际腾交之日止）； 五、原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司退还租金1428840元及履约保证金200000元； 六、原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，以982800元为基数自2014年4月15日起计、以446040元为基数自2016年4月15日起计，均计至2019年11月26日）； 以上各判项所涉金钱给付金额，原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司与被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司可互相折抵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司其他本诉请求； 八、驳回被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司其他反诉请求。 本案案件受理费46348元，由原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司承担30903元，被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司承担15445元；反诉费12284元，由原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司承担8981元，被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司承担3303元，因原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司已预交案件受理费，被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司已预交反诉费，以上款项折抵后，被告（反诉原告）西安怡康医药连锁有限责任公司应于本判决生效之日十日内直接给付原告（反诉被告）西安市城市建设开发集团有限公司案件受理费6464元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 刘 静 人民陪审员 米 荣 人民陪审员 赵银丽 二〇二一年二月七日 书 记 员 刘 欢 打印：刘欢校对：刘欢2021年月日送达 附件： 房屋占有使用费计算方法一览表 项目 名称 实际使用面积（㎡） 租金标准（元/日/㎡） 房屋占有使用费（元） 西安市雁塔区王英琪小吃店 一层：70.62 1.715 70.62㎡×1.715元×实际天数 西安市雁塔区特里之星服装店 一层：90 1.715 90㎡×1.715元×实际天数 西安市雁塔区娜家店服饰店 一层：99.28 1.715 99.28㎡×1.715元×实际天数 西安东旭酒店管理有限公司 一层：106.08 1.715 （106.08㎡×1.715元+1820㎡×0.875元+1820㎡×0.7元）×实际天数 三层：1820 0.875 四层：1820 0.7 注：表中“实际天数”为自2020年4月15日起至房屋实际腾交之日。 202001135350228916101132206079982249161010473507449552092610113655209261011361302020031112 4634800 1