广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初6342号原告：中山市香江灯饰电器有限公司，住所地广东省中山市横栏镇裕祥工业区×××（旧四沙中学对面）。法定代表人：温树林，总经理。委托诉讼代理人：周智军，该公司员工。委托诉讼代理人：周智宇，该公司员工。被告：周新平，男，1973年2月26日出生，汉族，住湖北省松滋市××××××××××。原告中山市香江灯饰电器有限公司（以下简称香江灯饰公司）与被告周新平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告香江灯饰公司委托诉讼代理人周智军到庭参加诉讼，被告周新平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香江灯饰公司向本院提出诉讼请求：1.确认香江灯饰公司和周新平之间的厂房租赁合同于2020年3月31日解除；2.周新平按照合同约定以月租6000元的计算标准支付自欠款之日起即2019年10月1日起至合同解除之日即2020年3月31日期间的租金、租赁税、物管费、滞纳金合计47676元。原合同约定每日收取应交费用的千分之三作为滞纳金，因其过高，香江灯饰公司愿降为逾期滞纳金按月息2%，从2019年10月1日起计算至2020年3月31日，滞纳金共计3939元；3.周新平以拖欠香江灯饰公司的租金及滞纳金共计47676元为基准支付利息，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。庭审中，香江灯饰公司当庭撤回第3项诉讼请求。事实和理由：香江灯饰公司与周新平于2018年9月21日签订了《厂房租赁合同》。合同约定：周新平租赁香江灯饰公司位于中山市×××××××××××××××××前半部厂房（含宿舍、办公室），租赁面积约为620㎡,每月实收租金8000元/月,2019年4月1日起调整租金实收人民币6000元/月，每期交18000元。合同签订时间是从2018年10月1日至2020年11月31日止，合同约定逾期交租按日3‰计收滞纳金，如超过30天甲方有权单方面解除本合同，并收回该出租物业。合同签订后，香江灯饰公司按照约定将厂房交付给周新平使用，周新平在使用期间便以各种借口拖延租金及水电费、租赁税、物管费，香江灯饰公司多次催促无功而返，周新平已构成根本违约。现香江灯饰公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。周新平未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下:中山市××××××民委员会与温树雄、温树林于2005年11月17日签订《土地、厂房租赁合同书》，约定中山市××××××民委员会将原中山市裕达水泥制品厂、中山市裕达电讯设备厂的土地、厂房出租给温树雄、温树林，租赁期限为自2005年11月18日起至2025年11月17日止。2005年12月1日，温树林出具《授权委托书》给香江灯饰公司，授权香江灯饰公司全权处理案涉房屋的分租、转租事宜。香江灯饰公司（甲方）与周新平（乙方）于2018年9月21日签订《厂房租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中山市×××××××××××××××××前半部厂房,面积为620㎡，单价14元/㎡/月,空地150㎡，单价5元/㎡/月,合计租金8000元/月，以上租金不含房产租赁税及土地使用税，房产租赁税及土地使用税由甲方自行处理交纳，以上租金、房产租赁税及土地使用税不开票，如果乙方需要开票，乙方需要另外自行承担开票金额的全部税费，房产租赁税按0.6元/平方米/月计算；每年分四期支付租金,每期交24000元；租赁期限从2018年10月1日起至2020年11月31日止；逾期交租按每天万分之五计算滞纳金，如超过30天甲方有权解除合同并收回物业。该合同还约定了其他内容。香江灯饰公司称涉案租赁物未办理报建手续；合同履行过程中双方对租金标准变更为6000元/月；因周新平拖欠租金等费用，经其多次催收无果，其遂于2020年3月口头通知周新平要求解除合同；周新平于2020年4月25日搬离案涉厂房，香江灯饰公司于2020年4月30日收回厂房，双方未办理交接手续。香江灯饰公司主张其除涉案租赁物外，周新平另外根据其员工需要不定期不定量的租赁部分宿舍，关于宿舍双方未签订新的租赁合同；其诉讼请求2中的金额构成为2019年10月至同年12月的租金18000元、宿舍租金1500元、2019年7月到12月的租赁税2232元，合计21732元，该部分其于2019年9月19日发送账单给周新平，周新平予以默认，另外之前尚欠5285元，此后周新平的妻子支付5000元，尚欠22017元，2020年1月1日至同年3月30日期间的租金18000元及以上所有欠款的滞纳金7659元，合计47676元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁合同包含房屋及土地两部分的出租，香江灯饰公司称案涉房屋未办理报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同关于房屋租赁部分无效。依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。香江灯饰公司未能提交证据证实其涉案土地使用的是国有土地，或者是集体土地符合上述要求进行建设，亦未提交证据证实案涉土地已依法转为工业用地，故案涉租赁合同涉及土地租赁部分违反法律强制性规定，该部分租赁合同亦属无效。综上，案涉租赁合同整体无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应以支持。因案涉租赁合同已被认定为无效，香江灯饰公司诉求的租金实为房屋及土地占用费。香江灯饰公司主张周新平拖欠其2019年10月至同年12月的租金18000元、宿舍租金1500元、2019年7月到12月的租赁税2232元，合计21732元，另外之前尚欠5285元，此后周新平的妻子支付5000元，尚欠22017元有微信聊天记录及香江公司的陈述予以证实，周新平未提交证据予以反驳，本院予以认定。香江灯饰公司主张周新平拖欠2020年1月至同年3月的租金18000元，周新平未提交证据予以反驳，本院予以认定。综上，周新平拖欠香江公司房屋占用费37785元（22017元+18000元-2232元），故本院对香江灯饰公司主张周新平支付房屋占用费37785元的诉讼请求，本院予以支持。因案涉租赁合同无效，故对香江灯饰公司主张确认租赁合同解除及支付租赁税2232元、滞纳金7659元的诉讼请求，本院均不予支持。香江灯饰公司撤回其第3项诉讼请求，此系当事人依法行使其民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。周新平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对香江灯饰公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第四十三条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周新平于本判决生效之日起七日内向原告中山市香江灯饰电器有限公司支付房屋、土地占用费37785元；二、驳回原告中山市香江灯饰电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，由原告中山市香江灯饰电器有限公司负担292元，被告周新平负担798元（该款原告中山市香江灯饰电器有限公司已预交，其同意由被告周新平直接向其支付，被告周新平在支付上述款项时迳付原告中山市香江灯饰电器有限公司，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年二月一日书记员  郭伟杰