福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0304民初33号 原告：翁国洪，男，1983年8月24日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：翁庆燕、梁映雪，福建骁腾律师事务所执业律师，委托权限为特别代理。 被告：莆田恒耀置业有限公司，住所福建省莆田市荔城区北高镇尚德东路**。统一社会信用代码：91350300MA2YQ2666U。 法定代表人：倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：黄怀烨，该公司员工，委托权限为特别代理。 被告：恒大地产集团有限公司，，住所深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**统一社会信用代码：91440101231245152Y。 法定代表人：柯鹏，董事长。 委托诉讼代理人：高良汉，该公司员工，委托权限为特别代理。 第三人：兴业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所莆田市，住所莆田市城厢区霞林街道荔华东大道**用代码：91350302855342428K。 法定代表人：李源，行长。 委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所执业律师，委托权限为特别代理。 原告翁国洪与被告莆田恒耀置业有限公司（以下简称恒耀置业公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）、第三人兴业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称兴业银行）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁国洪的委托诉讼代理人翁庆燕、被告恒耀置业公司的委托诉讼代理人黄怀烨、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人高良汉、第三人兴业银行的委托诉讼代理人许国德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁国洪向本院提出诉讼请求：1.解除翁国洪与恒耀置业公司签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：L201805710）和《室内装修委托合同》，由恒耀置业公司配合翁国洪在莆田市房管局撤销备案；2.解除翁国洪、恒耀置业公司与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：和GA20180077）；3、判令恒耀置业公司立即返还翁国洪已付款项共计622009.7元（其中包括首付款447877元、装修款160963元、住宅专项维修资、住宅专项维修资金13169该款自起诉之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.判令恒耀置业公司立即向翁国洪支付已偿还的贷款本金及利息共计140120.78元（暂计自2018年11月11日至2020年10月11日本金66000元，利息74120.78元）；5.判令由恒耀置业公司向兴业银行结清贷款本金余额及相应贷款利息（以银行实际结算明细为准）；6.判令恒大地产公司对上述债务承担共同偿还责任；7.本案诉讼费用、保全费、律师费由二被告共同承担。事实和理由：二被告对外宣传无理由退房，并向每位购房者出具由恒大地产公司盖章的《无理由退房承诺书》。2018年8月30日，翁国洪与恒耀置业公司签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：L201805710）及补充协议、《室内装修委托合同》以及《无理由退房协议书》。翁国洪依约向恒耀置业公司支付了购房款共计622009.7元（包含首付款447877元、装修款160963元、公维金13169.7元），恒耀置业公司在收到费用后开具了相应收款收据。之后，翁国洪、恒耀置业公司与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额为66万元，兴业银行依约向恒耀置业公司支付了购房贷款66万元。根据《无理由退房协议书》的约定，翁国洪有权要求解除合同并退房退款，但恒耀置业公司、恒大地产公司以各种理由拒绝退房退款。 恒耀置业公司辩称：1.恒耀置业公司按合同约定履行义务，并未违约；2.同意解除《商品房买卖合同》（预售）、《室内装修委托合同》。但无理由退房并非绝对无条件退房，在翁国洪符合无理由退房情形的前提下，申请退房时还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒耀置业公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续等，待办理完毕有关手续后才有退房款的义务；3.合同解除过程中恒耀置业公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，仅应退还房款本金，不应由恒耀置业公司支付购房款和贷款的利息及承担诉讼费、保全费和律师费；4.应退还的楼款本金还应当扣除约定由翁国洪负担的佣金奖励及提前还款优惠9047元。此外，住宅专项维修资，住宅专项维修资金13169自行向主管部门申请退还，而不应向作为代办人的恒耀置业公司要求退还；5.无理由退房协议未约定退款时间，因办理完整退房退款手续客观上需要一定期限及兑付大量现金会对财务造成影响，应当酌定给予三个月以上的办理期限；6.翁国洪诉求恒大地产公司承担退款义务，属于诉讼主体选择错误。综上，恒耀置业公司积极履行约定义务，应考虑系翁国洪单方请求解除合同造成的影响。 恒大地产公司辩称：应驳回翁国洪对恒大地产公司的起诉。1.恒大地产公司与恒耀置业公司均属独立的法人，恒耀置业公司对自己的行为承担完全民事责任；2.翁国洪与恒耀置业公司之间关于无理由退房的商品房预售合同纠纷，恒大地产公司不是合同的相对人，根据合同的相对性，恒大地产公司无需承担义务；3.《无理由退房承诺书》法律性质应当定义为要约邀请，无需对退房事项承担法律责任。 兴业银行辩称：翁国洪、恒耀置业公司与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》第九条约定“二、借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息”。故《个人购房抵押（保证）借款合同》独立于房屋买卖合同，若一并解除，兴业银行的贷款本息均应得到清偿，贷款本息清偿前翁国洪无权要求注销抵押权预告登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《莆田恒大悦府商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《收款收据》、pos签购单、《无理由退房协议书》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《提前支付房款优惠确认函》（上述证据均为复印件）等证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒大地产公司对外宣传无理由退房，并向每位购房者出具《无理由退房承诺书》。2018年8月30日，翁国洪与恒耀置业公司签订《莆田恒大悦府商品房认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》及《无理由退房协议书》。《莆田恒大悦府商品房认购协议》约定：“翁国洪向恒耀置业公司认购莆田恒大悦府楼盘X幢X单元的商品房，建筑面积共146.33平方米，房屋总价款1107877元，翁国洪应于2018年8月30日前支付首期房款447877元，余款66万元由银行提供按揭贷款”；《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋情况、价款及支付方式与《莆田恒大悦府商品房认购协议》一致；《室内装修委托合同》约定：“翁国洪委托恒耀置业公司对其购买的房屋进行装修；包干价为160963元，翁国洪需在2018年8月31日前向恒耀置业公司缴纳8048元，2018年11月28日前缴纳24144元，2019年2月28日前缴纳32193元，2019年5月28日前缴纳48289元，2019年8月28日前缴纳48289元”；《无理由退房协议书》约定：“乙方已履行到期义务，且不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。2018年9月26日，翁国洪、恒耀置业公司与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：和GA20180077），贷款金额为66万元，兴业银行依约向恒耀置业公司支付了购房借款66万元。之后，翁国洪要求行使无理由退房权利，与恒耀置业公司就退房事宜未能达成一致意见，认为恒耀置业公司与恒大地产公司违背无理由退房承诺。 另查明，翁国洪于合同约定期限内交纳了购房首付款447877元、住宅专项维修资、住宅专项维修资金1316960963元（含优惠金额9047元），并依约向兴业银行支付贷款本息。 本院认为，本案的争议焦点为：一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》是否应当一并解除，若解除则剩余借款如何清偿；二、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，返还的购房款、装修本金是否需要支付利息；三、住宅专项维修资、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息司是否应承担共同偿还责任的问题；五、关于本案律师费承担的问题。 一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》是否应当一并解除，若解除则剩余贷款如何清偿的问题 翁国洪认为应该同时解除，由恒耀置业公司向翁国洪返还已偿还的贷款本息，同时向兴业银行结清贷款本金及相应贷款利息。恒耀置业公司认为合同解除系翁国洪单方提出导致，依合同约定及公平原则应由其自行支付违约金及产生的费用。兴业银行认为，依据三方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，该合同独立于《商品房买卖合同（预售）》，不应解除，若解除翁国洪也应配合其向恒耀置业公司追索购房借款本金及利息。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因本案翁国洪申请且双方均同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故《个人购房抵押（保证）借款合同》应予解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，同时，因《无理由退房协议书》第二条约定：翁国洪行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，恒耀置业公司将翁国洪所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。根据该约定，在翁国洪行使无理由退房权利的情况下，恒耀置业公司的义务为办理完毕有关手续后退还楼款本金，且恒耀置业公司在本案中没有违约行为，也不存在过错，由其承担购房款（含按揭款）、装修款的利息并不恰当也与双方的约定不符，故而恒耀置业公司作为商品房出卖人，在《商品房买卖合同（预售）》解除之后其义务为返还翁国洪已支付的购房贷款本金及向兴业银行结清《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的借款本金。 二、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，返还的购房款、装修本金是否需要支付利息的问题 翁国洪主张应返还首付款、装修款并支付上述款项自起诉之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 恒耀置业公司认为其未存在违约情形，不应当承担违约责任，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，且《无理由退房协议书》约定仅退楼款本金，依照诚信原则亦愿意退还装修款，但均未包含利息。 本院认为，因双方对《无理由退房协议书》中“楼款”产生歧义，系恒耀置业公司提供的格式条款规定，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释”，故“楼款”应包含装修款，翁国洪有权请求返还已支付的购房款及装修款，同时，恒耀置业表示同意退还装修款，本院对此予以照准。另，因《无理由退房协议书》第二条已明确约定，恒耀置业公司的义务仅为退还楼款本金，故而利息部分因与双方约定不符，本院不予支持。本案系翁国洪提出解除申请并要求从起诉之日起计息，因案涉金额较大，资金占用成本较高，故其主张逾期解除合同的资金占用损失，本院予以支持，同时，考虑到商品房预售对房地产行业项目开发的特殊性，大额退款将对企业造成较大的短期资金兑付压力，故综合各项因素，本院酌定恒耀置业公司退款的合理期限为《商品房买卖合同（预售）》解除之日起30日内。 三、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息的问题 翁国洪认为恒耀置业公司应当退还，再自行向相关部门申请退还，同时在诉求中请求支付住宅专项维修资金的利息。 恒耀置业公司辩称住宅专项维修资金系其代为向房地产管理部门缴纳，不应由其返还。 本院认为，住宅专项维修资，住宅专项维修资金系恒耀置业公司代翁国洪向房管部门缴纳房屋使用者，恒耀置业公司并不直接占有或使用，因本案系翁国洪申请退房且该款项申请退还流程具有特殊性，故不应由恒耀置业公司返还，而应为恒耀置业公司协助翁国洪办理退还住宅专项维修资金手续。住宅专项维修资。住宅专项维修资金的利息请求依据，本院不予支持。 四、恒大地产公司是否应承担共同偿还责任的问题 翁国洪认为恒大地产公司出具《无理由退房承诺书》，且恒耀置业公司使用其名义对外宣传，让购买者相信系其楼盘，存在过错，应对过错承担责任。 恒耀置业公司认为恒大地产公司非合同相对方，亦非利益获取人，翁国洪诉讼主体选择错误。 恒大地产公司认为恒大地产公司与恒耀置业公司各属于独立法人，恒大地产公司非本案合同相对人，且恒耀置业公司未违约，要求恒耀置业公司、恒大地产公司承担违约责任无事实与法律依据。 本院认为恒大地产公司并非本案合同相对方，仅出示一份构成要约邀请的《无理由退房承诺书》，并未参与到本案合同的签订过程中，故依据合同的相对性，翁国洪应当向恒耀置业公司主张权利。 五、关于本案律师费承担的问题 翁国洪认为应由律师费均应由二被告承担。 恒耀置业公司认为在双方签订的合同中并未对律师费进行约定，且也不存在过错，不应当由其承担。 恒大地产公司认为与其无关，无需承担责任。 本院认为，翁国洪与恒耀置业公司并未对律师费的负担进行约定，亦不属于法律规定由对方承担的案件类型，故在本案中缺乏律师费由对方承担的事实与法律依据，不予支持。 综上所述，翁国洪的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除翁国洪与莆田恒耀置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L201805710）和《室内装修委托合同》； 二、解除翁国洪、莆田恒耀置业有限公司与兴业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：和GA20180077）； 三、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内返还翁国洪已付款项共计599793元（含首付款447877元、装修款151916元）； 四、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向翁国洪支付已向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行偿还的借款本金（具体以银行实际结算明细为准）； 五、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行结清本案《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：和GA20180077）项下的借款本金余额及相应借款利息（以银行实际结算明细为准）； 六、莆田恒耀置业有限公司因结清本案《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：和GA20180077）所支出的利息在莆田恒耀置业有限公司应返还翁国洪已付款项599793元中予以直接抵扣； 七、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内配合翁国洪在莆田市房××商品房撤销备案手续及住宅专项维修资金退还手续； 八、驳回翁国洪对莆田恒耀置业有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回翁国洪对恒大地产集团有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13422元，减半收取计6711元，由翁国洪负担416元，由莆田恒耀置业有限公司负担6295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 宋志军 二〇二一年二月三日 法官助理 王汇鑫 书 记 员 吴志芳 本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。