陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2021）陕01民终712号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴培燕，女，1962年8月31日出生，汉族，无业，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：金海龙，陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐曼曼，陕西东瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安总角教育科技有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：杨凤玉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，陕西金镝律师事务所实习律师。上诉人吴培燕因与被上诉人西安总角教育科技有限公司（以下简称总角教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴培燕上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由总角教育公司负担。事实和理由：总角教育公司提交的照片模糊不清，无法看清是否为涉案房屋内部照片，也无法看清是否存在漏水，更无法确认与合同附件三漏水点是否为同一处。总角教育公司在诉状中自认房屋漏水系二楼租户装修所致，非其缘故；同时又提出房屋本身存在质量问题，但未提交证据。一审中，其提交了依合同约定与第三方签订的维修协议、尾款结算单、维修费支付凭证、修复证明。其在总角教育公司收取房屋钥匙未提出异议的情况下，向第三方支付了全部维修款项。总角教育公司自2019年8月20日收取房屋钥匙至2020年1月19日归还钥匙期间，未对合同附件三约定的维修点提出异议，证明其向总角教育公司交付的房屋符合合同约定。从总角教育公司为支持设计费用的诉求而提供的装修设计图纸时间来看，足以证明总角教育公司至少在收房、设计期间对房屋是认可的，否则总角教育公司为减少损失应当中止履行设计合同。总角教育公司如果认为涉案房屋未达到交房标准，则应当立即解除合同并将钥匙退还，事实上总角教育公司在占有房屋长达5个月之后，才以未达到交房标准为由解除合同，由此也能说明总角教育公司解除合同的真正原因非其所致。《房屋租赁合同》对租期、租金、保证金、房屋交付、房屋维修以及合同解除、违约金等均作出了约定。合同履行中，其按照总角教育公司要求履行维修义务，不应作为总角教育公司解除合同的理由。总角教育公司在长达5个月的免租装修期内未提出解除合同要求，而是在与其协商延长免租装修期或减少租金未果，其要求支付租期内物业费的情况下，才提出解除合同，目的显然是为了不支付相关费用。总角教育公司主张其违约并要求其退还租金和保证金，于情于理不符。总角教育公司受领房屋后即可自由支配房屋，自由安排进场装修，何时进场不受其控制。总角教育公司提供的照片不能证明房屋存在质量问题，不能证明房屋不能正常使用或严重影响正常使用，也不能证明其存在违约行为，进而导致合同目的无法实现。从总角教育公司提供证据来看，总角教育公司因开园筹备工作未充分到位、设计图纸初稿2020年10月初步完成、股东内部争议等问题，迟迟不能进场装修，这些因素是总角教育公司解除合同的主要原因。总角教育公司在一审中承认于2019年8月20日收取房屋钥匙。涉案房屋自2019年8月20日至2020年1月20日由总角教育公司使用管理，由总角教育公司合法占有控制。总角教育公司在享受权利的同时，应当履行合同相应的义务。一审判决认定事实不清，适用法律错误。总角教育公司辩称，其在一审中提交了2019年8月至2020年1月期间涉案房屋漏水照片23张，清晰反映了涉案房屋漏水的事实，吴培燕对该23张照片的真实性予以认可。其在诉状中提出二楼租户装修是导致房屋漏水的一项重要原因，未自认房屋漏水系二楼租户装修所致等。其一直强调涉案房屋防水工程存在问题，其在一审中提交了陕西中科司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，该意见书明确指出：涉案房屋顶板、墙体等多处存在渗漏现象，系由于该商铺防水工程存在严重缺陷，不能满足设计、规范及使用要求所致。其提供的照片能清晰地反映出涉案房屋在2019年11月底仍处于维修中，且截至2020年1月双方解除合同时，房屋漏水问题仍未得到有效解决，根本不存在吴培燕所称的钥匙交付及房屋修缮已完毕的事实。吴培燕在一审中提交的维修协议、尾款结算单等不能证明涉案房屋已经维修完毕。其前期未提出解除合同，是因合同签订后其进行了大量的开园筹备工作，已花费30万余元，如贸然解除合同势必给其带来巨大损失，且吴培燕一直承诺尽快解决房屋漏水问题，但截至2020年1月，吴培燕仍未解决漏水问题，为避免损失进一步扩大，其只能要求解除合同。《房屋租赁合同》签订后，其依约履行了合同义务，因漏水问题一直仍未解决，导致其无法安排人员进场装修施工。《房屋租赁合同》的解除是由于吴培燕提供的房屋不符合合同约定，无法满足用于教育的合同目的所致，不存在其为延长免租期或减少租金未果等原因，其解除权依法依约成立。其租赁房屋的用途是开办托育园，房屋不能存在漏水问题是最基本的要求，吴培燕对此是明知的，但自2019年8月20日至合同解除的2020年1月期间，涉案房屋一直处于维修当中，漏水问题一直未能得到有效解决，其从未真正占有和使用该房屋。其解除合同系吴培燕的违约行为所致，吴培燕的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。总角教育公司向一审法院起诉请求：1.吴培燕退还其交纳的租赁保证金20万元、预交租金40万元，合计60万元；2.吴培燕赔偿其利息损失至保证金、租金全部退还之日，以60万元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2020年2月1日起计算；3.吴培燕赔偿其装修设计相关费用86267元；4.诉讼费由吴培燕负担。吴培燕向一审法院反诉请求：1.总角教育公司向其赔偿2020年1月20日至2020年6月20日的房屋空置损失费50万元及物业费损失3万元；2.诉讼费由总角教育公司负担。一审法院认定事实：2019年8月8日，总角教育公司（承租人、乙方）与吴培燕（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：总角教育公司承租涉案房屋，租赁用途为教育，租期为2019年8月1日起至2029年7月31日，其中，2019年8月1日起至2019年12月31日为装修免租期，首年租金为120万元，首笔租金40万元；租赁保证金20万元，在租期届满或者租赁合同解除后，吴培燕在总角教育公司不存在约定情形下在10个共工作日内退还，拒不返还的，每逾期一日按保证金的万分之五支付违约金。合同第8.2款约定，“房屋现有的问题（具体见房屋交接确认书）甲方应该在本合同签订10天内修缮完毕，使房屋质量合格达到本合同约定的使用条件。甲方在10天内未处理完毕、导致房屋未能按约定时间交付给乙方的，双方同意实际起租日期应该以甲方将房屋修缮完毕、交由乙方之日起计算，5.1中所涉日期相应后延。如果甲方房屋存在无法完全修缮的质量问题，乙方有权解除合同，双方互不追究违约责任；同时甲方须一次性将乙方已缴纳的房租租赁保证金及房屋租金在5个工作日内退还给乙方”。第13.3.1条约定，“交付的房屋不符合合同约定，不能正常使用或者严重影响乙方正常使用的”，总角教育公司有权解除合同。合同签订当日，双方就涉案房屋存在的问题、交接钥匙等事宜签订《租聘房屋交接清单》。双方确认的《凤凰池1号院项目问题列表》载明：涉案房屋存在多处漏水点。2019年8月9日、8月15日，总角教育公司分别向吴培燕交纳保证金20万元和租金40万元。合同签订后，吴培燕将涉案房屋钥匙交付给总角教育公司，亦组织人员对漏水等问题进行维修。双方对维修后的涉案房屋是否达到合同约定标准有分歧。吴培燕提交署名“李喜照”的《证明》、加盖印文为“西安玖骏装饰工程有限公司”印章的《协议》《1#商业防水增项及前期尾款决算单》《证明》，欲证明其已完成维修义务；总角教育公司对此不予认可。总角教育公司提供照片显示：涉案房屋在2019年8月至2019年11月存在渗水问题。2020年1月19日，总角教育公司向吴培燕送达解除合同的函，以涉案房屋仍存在漏水问题为由，主张合同解除之日为2020年1月20日，并要求退还保证金、租金。同日，总角教育公司将涉案房屋钥匙交还给吴培燕。吴培燕回函对总角教育公司的解除行为提出异议。庭审中，总角教育公司、吴培燕均确认合同解除之日为2020年1月20日。另，总角公司未实际进场装饰装修涉案房屋。另查明，2019年8月6日，总角教育公司与案外人（法定代表人胡实）签订《西安保育园内装设计项目设计服务提案书》，约定案外人为总角教育公司位于西安总建筑700平方米的保育园内装进行设计，设计费8万元及住宿费、交通费等费用由总角教育公司支付。2019年8月28日，西安博迪学校向胡实账户转款36267元，用途备注“设计费及交通费”。2019年10月28日，西安喜贝亲婴幼儿照护服务有限公司（以下简称喜贝亲公司）向胡实银行账户转款5万元，用途备注“喜贝亲付设计费”。吴培燕对前述合同、付款的真实性和关联性均不予认可。一审法院认为，本案争议焦点为：1.总角教育公司的合同解除权是否成立；2.吴培燕应否向总角教育公司退还保证金、租金，以及总角教育公司的装修设计相关费用损失是否成立；3.总角教育公司应否赔偿吴培燕赔偿房屋空置、物业费。关于焦点1，吴培燕作为承租人负有按照约定将涉案房屋交付给总角教育公司并在租赁期间保持涉案房屋符合约定用途的合同义务，其应对此承担本证的举证证明责任，即待证事实的存在须达到高度可能性的证明标准。吴培燕提交的证据材料仅能证明其组织人员进行维修的事实，尚不能证明维修后的房屋已达到合同约定标准。总角教育公司提供的照片等反驳证据，能说明涉案房屋在合同签订后一定期间内仍存在漏水情况，足以使吴培燕负本证责任的待证事实存在的可能性降低。据此，在案证据尚不能证明维修后的涉案房屋已达到合同约定标准的事实，该事实上的存在具有高度可能性，应认定吴培燕存在违约行为。该违约行为已导致总角教育公司不能实现将涉案房屋用于教育的合同目的，亦符合合同约定的总角教育公司行使解除权的条件，故总角教育公司的解除权成立。关于焦点2，合同解除后，吴培燕应向总角教育公司返还保证金、租金，逾期返还时，还应支付逾期返还的资金占用费。总角教育公司现主张的返还金额、计息期间，有交纳保证金、租金合计60万元，合同解除之日即2020年1月20日及合同关于返还期间约定的事实为依据，计息标准尚属合理。故对总角教育公司要求返还保证金、租金及付息的主张，予以支持。装修设计费问题，总角教育公司提供转账凭证所载转款人为案外人，在案亦无该款项与本案事实具有关联性的证据，故对总角教育公司要求赔偿装修设计费的主张，不予支持。若实际发生该项损失，总角教育公司可另循法律途径解决。另，针对吴培燕关于不退保证金、租金的问题，该意见与涉案房屋不符合合同约定用途及总角教育公司未实际使用案涉房屋的事实不符，故对该意见，不予采纳。关于焦点3，涉案合同解除是因吴培燕的违约行为而解除。总角教育公司亦即时将涉案房屋钥匙交还吴培燕，不存在合同解除后继续占有涉案房屋的行为。故吴培燕主张的房屋空置费、物业费，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款规定，判决：一、吴培燕于本判决生效之日起十日内向西安总角教育科技有限公司返还保证金200000元、租金400000元，合计600000元；二、吴培燕于本判决生效之日起十日内向西安总角教育科技有限公司支付以前述应返还的保证金、租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2020年2月1日起至实际付清款项之日止的利息；三、驳回西安总角教育科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴培燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10713元（西安总角教育科技有限公司已预交），由西安总角教育科技有限公司负担373元，由吴培燕负担9800元并于本判决生效之日起十日内直接支付给西安总角教育科技有限公司；反诉案件受理费4550元（吴培燕已负担），由吴培燕负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，总角教育公司与吴培燕签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，吴培燕作为出租人负有按照约定将涉案房屋交付给总角教育公司，并在租赁期间保持涉案房屋符合约定用途的义务，而吴培燕对此应承担举证证明责任。根据查明的案件事实及当事人的举证情况能够认定，吴培燕提交的证据材料仅能够证明其组织人员对涉案房屋进行维修的事实，尚不足以证明维修后的房屋已达到总角教育公司主张的使用标准。因一审庭审中总角教育公司与吴培燕均认可涉案合同已于2020年1月20日解除，故一审确认双方合同于该日解除，事实清楚，本院亦予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，基于合同解除的事实，总角教育公司主张吴培燕退还保证金、租金共计60万元,并要求吴培燕赔偿该款利息及赔偿装修设计相关费用86267元等，而吴培燕亦主张总角教育公司赔偿房屋空置损失费50万元及物业费损失3万元等。经查，涉案合同解除的主要原因系由于涉案房屋漏水问题一直未能得到有效解决所致，但总角教育公司在签订合同时对涉案房屋存在多处漏水点的事实是明知的。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。结合本案，如果总角教育公司认为涉案房屋经吴培燕维修后仍不符合其使用要求，其可及时向吴培燕主张解除合同事宜，但事实上，总角教育公司系在双方签订合同的5个月之后才向吴培燕送达的解除合同函，客观上造成吴培燕受到一定的损失。据此，本院酌定由吴培燕返还总角教育公司保证金、租金40万元为宜。同时，吴培燕还应支付总角教育公司以该40万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2020年2月1日起至实际付清款项之日止的利息。关于总角教育公司主张的装修设计费问题，因总角教育公司提供的转账凭证所载转款人为案外人，且总角教育公司亦未提供该款项与本案事实具有关联性的充分证据，故一审对总角教育公司要求吴培燕赔偿装修设计费的主张不予支持，并无不妥。总角教育公司并未实际进场装饰装修涉案房屋，且总角教育公司已在其向吴培燕送达解除合同函的当日将涉案房屋钥匙交还给吴培燕，故一审对吴培燕主张总角教育公司赔偿房屋空置费及物业费损失的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，吴培燕的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13308号民事判决第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13308号民事判决第三项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13308号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，吴培燕向西安总角教育科技有限公司返还保证金、租金共计40万元；  四、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13308号民事判决第二项为，本判决生效之日起十日内，吴培燕向西安总角教育科技有限公司支付以前述应返还款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2020年2月1日起至实际付清款项之日止的利息；五、驳回西安总角教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10713元，由吴培燕负担8000元，由西安总角教育科技有限公司负担2713元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二Ｏ二一年二月二十二日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛20210171219620831398211046102011962083125121017107099161013163332020011313308202101082020011313308202001131330820200113133081