广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21985号上诉人（原审被告）：冯文杰，1985年12月7日出生，男，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人:宋筠，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范培贤，男，1983年12月18日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：黄旒,广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄京穗,广东恒生律师事务所律师。原审被告：广州老冯餐饮有限公司，住所地广州市越秀区惠福东路550号248-258、264-273、275-289商铺。法定代表人：冯文杰。原审第三人：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人冯文杰因与被上诉人范培贤、原审被告广州老冯餐饮有限公司（以下简称老冯餐饮公司）以及原审第三人梁长成、张世良、吴飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。冯文杰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审并指令一审法院依法受理冯文杰一审中提起的反诉，且与本诉合并审理，并对反诉进行实体处理。2.改判冯文杰无需支付案涉商铺在添顺公司注销后的租金；3.添顺公司注销后至广州市越秀区惠福东路550号294商铺（以下简称案涉商铺）2020年4月21日的支付标准由每月每平方米110元的租金改判为每月每平方米95元的占用费；4.改判案涉租赁合同关系于添顺公司注销之日即2018年7月30日终止；5.改判确认冯文杰于2020年4月21日已腾空交还案涉商铺给范培贤，此后无需再腾空交还案涉商铺；6.案件诉讼费用由范培贤承担。事实和理由：一、冯文杰依法向一审法院提起反诉，合法行使自身诉权，一审法院不予受理及生理，一审判决对反诉只字不提严重违反法定程序，应发回重审。二、根据合同相对性，范培贤不是《商铺租赁合同（附加合同）》的当事人，该合同对范培贤无约束力，范培贤不是本案适格原告，法院应当驳回范培贤的起诉。三、添顺公司注销后，以添顺公司为合同相对人的《商铺租赁合同（附加合同）》自然终止，一审法院依据该合同判决冯文杰仍需支付在添顺公司注销后的租金是错误的。四、根据《授权委托书》，范培贤同二三楼一共344户商铺业主共同委托添顺公司统一运营管理这344间商铺，344户商铺业主行动需要以少数服从多数的原则履行表决事项决定了范培贤权单独行动追索租金，否则，将损害其他343户业主的利益；一审法院支持范培贤单独提出的租金诉求是错误的。五、根据《授权委托书》，添顺公司收取的商铺租金先要扣除运营成本才在344户业主中统一分配，决定了范培贤无权单独行动追索租金，否则，将损害其他343户业主的利益。六、根据《授权委托书》第6点阐述内容，冯文杰支付的租金要扣除添顺公司运营商铺的成本才在344户业主中统一分配；一审法院不予扣除冯文杰垫付的各项费用，迳行判决冯文杰直接向范培贤支付租金的标准为每月每平方米110元属认定事实错误。七、冯文杰一致愿意调解，也有调解成功的案件。八、案涉租赁合同关系已于添顺公司注销时即2018年月30日终止。2020年4月21日，冯文杰也同意交还案涉商铺给范培贤，其可自行收回商铺。一审法院判决案涉租赁合同于判决生效之日才解除，冯文杰需要腾空交还商铺给范培贤属事实认定错误。九、履约保证金（按金）、水电押金也应当抵扣租金。一审已查明冯文杰向添顺公司交纳履约保证金（按金）209564元、水电押金50000元，按照一审法院逻辑，既然一审法院认定范培贤与添顺公司之间为委托代理关系，那么判决解除案涉租赁合同时，冯文杰向添顺公司交纳的履约保证金（按金）、水电押金也应当抵扣，一审法院对按金。押金不予处理明显不当。综上，请求二审法院查明事实，支持冯文杰上诉请求。范培贤辩称，一、冯文杰上诉要求本反诉合并审理并无法律依据，本案无需发回重审。1.冯文杰不符合反诉条件。根据我国《民事诉讼法》解释第二百三十三条的规定，反诉当事人应当限于本诉当事人，反诉必须与本诉有牵连。反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系或者反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同的事实。一审中，冯文杰提出反诉并非基于租赁关系，而是基于无因管理。虽然冯文杰表面上只要求范培贤承担其使用物业所产生的各项费用，但该项费用若有发生也应由所有业主按比例承担，且该项费用并未经所有业主确认，法院判决范培贤承担无因管理的费用，将影响所有业主的权利，故冯文杰提出的反诉实际上扩大了本诉当事人的范围。因此，冯文杰的反诉与本诉没有牵连，不能吞并本诉，不符合反诉的条件。2.冯文杰没有提供法院收取上诉费的证据。若法院不予受理冯文杰的反诉，冯文杰应当要求一审法院出具民事裁定书，针对不予受理的裁定进行上诉，而非针对本诉提起上诉。3.不予受理是程序性决定，不影响冯文杰的实体权利，其可另行起诉依法维护自身权利。本诉审理的租赁关系与冯文杰反诉的无因管理是两个法律关系，反诉未予受理，不应当成为影响本诉审理的理由，其要求发回重审的事实与理由不足，本案不应发回重审。二、《商铺租赁合同(附加合同)》依法约束冯文杰与范培贤，冯文杰应当按照合同约定向范培贤支付添顺公司注销前的租金，冯文杰要求改判不予支付该部分租金没有依据。根据我国《合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。案涉合同第一条明确约定，添顺公司是受业主委托出租物业，合同附件三中的授权委托书明确范培贤同意委托添顺公司出租。此外，范培贤配合租户办理了房屋备案登记、房屋消防备案等手续，冯文杰知晓业主才是实际出租人，是合同的出租方，故案涉合同直接约束范培贤。冯文杰应当向范培贤按期足额支付租金，冯文杰要求改判不予支付租金理由不成立。三、冯文杰与范培贤之间的合同未依法解除或变更，冯文杰应当按照合同约定的70元每平方米每月的标准支付租金，冯文杰要求改判自添顺公司注销后按50元每平方米每月的标准支付占用费，无事实根据及法律依据。1.虽然添顺公司注销，但该租赁合同不是转租合同，而是业主委托的出租合同，添顺公司仅是代理人，权利义务的实际履行主体是业主。因此，无论业主的代理人是否存在，该租赁合同依然有效，应当约束承租人与业主。其次，虽然部分业主与冯文杰解除该租赁《商铺租赁合同(附加合同)》并重新订立新的租赁合同，但范培贤并未与冯文杰达成新的合意解除或变更该合同，该合同仍然约束冯文杰与范培贤，冯文杰应当按照合同约定支付租金。2.冯文杰提出的授权委托书与本案没有关联，冯文杰不得依据业主与代理人之间的委托合同内容来约束冯文杰与范培贤之间的租赁合同关系。且事实，该授权早已被撤回，授权委托事项已终止，授权委托内容无法继续履行，大部分业主已经与冯文杰或其他承租人重新签订了租赁合同，不存在损害其他业主利益的情况。虽然授权委托书称租金需扣除添顺公司的运营成本，但添顺公司已经注销，所谓的添顺公司运营成本已经不存在，而范培贤作为商铺业主，享有商铺占有、使用、处分的权利，有权直接向承租人追索租金，该租金的使用应由业主自行决定。3.至于冯文杰提出的为维持物业运营所支付的各项费用，是冯文杰使用商铺理应承担的物业费用。按照合同约定，冯文杰应当承担15元每月每平方米的物业费，但业主从未向冯文杰主张过这些费用，也是考虑到现在承租人须自行对物业进行管理并支付相应的费用。即便冯文杰确实有为业主垫付过相关费用，其垫付行为并未得到范培贤的授权或要求，是冯文杰的自愿行为。如管理费确有发生，冯文杰也不应当在租赁合同纠纷中主张，而应由其另行向业主提起无因管理之诉。而非寻求在租赁合同该纠纷中一并解决。4.一审法院就本案支持的是100元/月的租金，并非冯文杰所称的110元/月。虽冯文杰与其它租户另定95元/月的租金，但该租金金额属于业主对自身权利的处分，依法不能约束被上诉人。且冯文杰已离场，没有业主再起诉冯文杰，其因租金差异担心社会矛盾并无事实和法律依据。四、冯文杰要求租金支付至2020年4月21日，范培贤明确反对。冯文杰没有证据证明其在2020年4月21日已腾空并交换案涉商铺予范培贤，且冯文杰自行提供的证据显示，至少在2020年6月30日起仍占有使用案涉商铺。五、范培贤确认已收回案涉商铺，但冯文杰系于一审判决后方退出，应视为其自动履行一审判决内容，本案无需改判。综上，请求二审法院依法驳回冯文杰上诉请求。老冯餐饮公司述称，无陈述意见。梁长成、张世良、吴飞述称，无陈述意见。范培贤向一审法院起诉请求：1.老冯餐饮公司、冯文杰立即向范培贤支付2017年10月1日起至判决生效之日止的租金（按1119元/月的标准计算）；2.老冯餐饮公司、冯文杰立即向范培贤支付逾期支付租金的违约金（以各月应交租金1119元/月为基数，按日1%的标准，分别自各月的第2日起计至实际清偿之日止）；3.解除老冯餐饮公司、冯文杰与范培贤签订的房屋租赁合同。一审法院查明事实：案涉商铺建筑面积11.19平方米、套内建筑面积5.75平方米，登记所有权人为范培贤。2015年7月12日，范培贤作为委托人签署《授权委托书》，内容为：受委托人为广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺31位业主代表。委托人授权上列受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限如下：1.授权31位受委托人设立商铺业主代表会,代理本人出席参与商铺业主代表会议、发表意见、投票表决、采取少数服从多数的原则履行表决事项等，并依据会议表决决议履行代理义务，前述事项以涉及到商铺的招租权、使用权、经营权、收益权和管理权为限。2.代理本人行使商铺的招商权、使用权、经营权、收益权、管理权，包括代本人招商、出租、管理本人的商铺（其中每月租金标准：①二层商铺出租租金不得低于底价120元/平方米；②三层商铺出租租金不得低于底价110元/平方米；代收取租金及在扣除相关招商、出租、税费、物业管理等所需费用后10个工作日内拨还租金、收益给委托人；③二、三层商铺出租签约年限不得超过5年，每两年租金最低增幅不得低于8%)；为促成尽快出租，代理委托人聘请招商经营公司、物业管理公司及装修公司，签署、履行相关出租、招商经营、物业管理、装修等合同和协议及代为履行这些合同和协议；使用代收的商铺租金收益，向招商经营公司支付招商代理佣金、向物业管理公司支付管理费、向装修公司支付装修费、向聘请的财务人员及行政人员支付劳动报酬、支付水电费用等；代理委托人解聘招商经营公司、物业管理公司、财务人员及行政人员；代理委托人解除租赁合同及装修合同。3.为便于招商公司、商铺承租人的出租使用，代理本人对商铺的格局、结构、户型等进行商业经营为目的的合理变动、拆除或改造。4.为了顺应市场交易惯例，委托人允许上述31位受委托人召开商铺业主代表会议，在对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的添顺公司（法定代表人梁长成）代表委托人对外签订包括但不限于签署招商文件、租赁合同、委托经营合同、物业管理合同、装修工程合同、劳动合同以及催收、追缴租金、收益等等（具体转授权内容详见转委托授权书）。添顺公司在没有31位受委托人作出商铺业主代表会议书面决议授权作为依据的情况下，无权擅自代表委托人行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。5.委托人应当依据国家法律法规的规定办理租赁登记及依法纳税，同意与转受委托人（添顺公司）、商铺承租人一同前往房屋租赁登记管理部门办理商铺租赁登记备案手续，并依法纳税，开具发票。6.为最大限度为委托人获取租金收益，受委托人有权将委托人的商铺与星座广场二、三层其他小业主的商铺进行统一规划、统一出租、统一经营。统一出租、经营所得租金及收益由31位受委托人在按比例扣除招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费用后，按照委托人商铺面积50%加购铺总价50%为分配比例标准向委托人分配租金、收益。7.委托王隽美、梅颖、莫靖梧、梁长成、黄孟姣五位业主代表设立的联名账户（户名王隽美，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梅颖，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××90;户名莫靖梧，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梁长成，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××66;户名黄孟姣，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××74）收取委托人商铺统一出租经营所得的租金及收益。五位业主代表须依据31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费以及分配委托人商铺租金收益（详细授权内容详见授权委托书）。五位业主代表在没有31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。8.代理本人聘请法律顾问提供关于商铺使用权、收益权及管理权等事项的法律服务，并代履行法律顾问合同的权利义务。9.代理本人向相关部门调取、复制与商铺相关的产权、消防、报建、规划、测绘、排水排污、公共配套等档案资料，并合法使用前述资料。10.代理本人行使与处理和商铺有关招商权、使用权、经营权、管理权及收益权相关的事宜，但受委托人不得将商铺经营权、使用权、收益权用作抵押担保。授权委托期限5年(从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力等。委托书附有“广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺31位业主代表（授委托人名单）”。同日，范培贤还签署了另一份《授权委托书》，载明：委托人为范培贤，受委托人为王隽美、梅颖、莫靖梧、梁长成、黄孟姣，委托人将自己位于广州市惠福东路550号商铺地址294（二楼）面积11.1911，与星座广场其他小业主商铺统一出租，现委托授权上列受委托人设立银行联名账户代为收取商铺租金，具体权限如下：1.五名受委托人设立的联名账户（户名、账号与前一份《授权委托书》相同）收取委托人商铺出租、经营所得的租金及其他收益。2.五位受托人须依据31位业主代表的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修工程费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬、业主代表的劳务费用等各种合理产生的费用。3.在扣除前述费用后，须依据31位业主代表的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，向委托人指定的银行账号分配商铺租金及收益。4.五位受委托人在没有31位受委托的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。授权委托期限5年（从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力。2015年11月18日，添顺公司（为甲方）与冯文杰（为乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为越秀区惠福东路550号202-210号铺、243-2112号铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述79间商铺，共计面积约864平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租赁期限内的前四个月为免租金装修期，即2015年11月16日至2016年3月15日；租金按整体面积864平方米计租，每个月以110元/平方米计算；2015年11月16日至2016年3月15日为免租不免管理费，2016年3月16日至2017年12月31日期间月租金95040元，2018年1月1日至2019年12月31日期间月租金99792元（递增5%），2020年1月1日至2020年12月31日期间月租金104782元（递增5%）；租金实行先缴交后使用原则，在双方签订合同之日，乙方先交付首月租金（2016年3月16日至2016年4月15日）的租金给甲方，以后每月的租金乙方必须于每月的15号前缴清当月租金给甲方；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳合同履约保证金（金额标准相当于乙方最后一个缴费年标准月租金和物业管理费二个月的总和）共计235484元；乙方须于每月15日前向甲方缴交租金之同时缴交当月物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米15元，即乙方每个月应缴的物业管理费为12960元，具体物业服务标准以相关物业管理合同为准；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳水、电费保证金50000元及煤气保证金50000元；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准等。2016年1月1日，添顺公司（出租人、甲方）与冯文杰（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区惠福东路550号294号房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积11.19平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日，每月租金为1119元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前转账支付给甲方；乙方向甲方交纳2000元保证金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。2016年12月1日，添顺公司开具收款收据，载明收到老冯茶居承租广州市越秀区惠福东路550号二楼864方之租金、2个月按金、水电押金款424604元。另查明，2014年10月31日,添顺公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市越秀区惠福东路550号279商铺。2018年5月15日，添顺公司召开股东会（出席股东梁长成、吴飞，张世良缺席），作出股东会决议：公司解散，同意公司停止一切经营活动，进行清算备案，同意注销本公司。2018年7月30日，广州市越秀区工商行政管理局向添顺公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给惠福东路550号星座广场全体商铺业主的公开函》称，本公司一直没有独立的资金作经营运作，近年来，由于有部分商铺业主代表带领他人破坏本公司办公场所，并拿走本公司经营资料，甚至已强行封闭本公司的办公场地，致本公司无法办公，本公司已在2018年7月30日依法办理公司注销工商登记，8月6日收到《企业核准注销登记通知书》。因本公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表委托代理终止，本公司的代理权终止。本公司被迫注销的事由包括：添顺公司的运营以五人联名账户内的资金支持，自2017年12月起，五人联名账户停止供款添顺公司；2017年12月起，部分业主代表带领小商铺业主闹事，造成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租；部分业主不提供房产证及相关资料给租户办理消防证致租户不能经营，部分业主散布有损添顺公司名誉权的言论等。2018年9月14日，范培贤发出《撤销代理权通知函》，通知撤销关于商铺的招商、出租、经营、管理等全部授权。案涉场地实际由老冯餐饮公司经营使用。冯文杰、老冯餐饮公司表示愿意共同承担责任，但认为冯文杰、老冯餐饮公司与范培贤没有直接合同关系。关于租金支付情况，范培贤称，确认截止至2017年9月30日的租金被告是按照授权委托书的约定已经支付给了梁长成（添顺公司），该部分租金由范培贤另案向梁长成（添顺公司）主张；2017年10月1日开始的租金由范培贤直接向冯文杰、老冯餐饮公司主张。冯文杰、老冯餐饮公司称，其实际已付租金至2017年12月31日。对此，冯文杰、老冯餐饮公司提交如下证据：1.在关联案件诉讼过程中，梁长成作为第三人提交的广州中联会计师事务所有限公司出具的《专项审计报告》[载明委托人为莫靖梧、王隽美、梅颖、梁长成、黄孟姣，内容为对莫靖梧、王隽美、梅颖、梁长成、黄孟姣五人在中国工商银行股份有限公司广州大南路支行设立的联名账户（账号62×××66）及王隽美、黄孟姣、董会涛三人在中国工商银行股份有限公司广州人民中支行设立的联名账户（账号36×××50）2014年8月至2017年12月期间收入支出的情况进行专项审计和审核由符皓公示其编制的《2014年8月-2017年12月收入明细》《2014年8月-2017年12月支出明细》。该报告附件1《2014年8月-2017年12月收入汇总表》记载，“收老冯茶居2017年1-11月租金1045440元”].2.冯文杰中国银行账户流水明细清单（显示冯文杰分别于2017年12月28日及2018年1月1日向梁长成中国工商银行账号内62×××66付款5万元、45040元），被告称该两笔款合计95040元为支付2017年12月租金。范培贤对上述证据1真实性不予确认，同时认为证据2只能证明被告向梁长成支付租金，不能证明其从一开始支付租金至2017年12月。此外，冯文杰、老冯餐饮公司为证明其垫付了案涉商场电梯维修、物业管理费、添顺公司工作人员工资等相关费用，还提交如下证据：1.垫付电梯维修费的微信聊天记录复印件；2.电梯日常维护保养合同两份复印件；3.委托书复印件（内容为委托三楼御碟私厨及二楼冯记租户垫付星座物业管理人员工资等）；4.收据（载明为老冯茶居垫付工资等）；5.利福大厦二、三楼物业管理费发票；6.电梯维修款收据。范培贤对上述证据均不予确认，认为部分证据没有原件，垫付工资收据的收款人身份不明，且各份收据没有银行流水佐证，不能证明真实付款等。2020年3月31日本案第二次庭审时，范培贤称其发现冯文杰、老冯餐饮公司于2019年12月底自行撤场，但只是关门停业，场地没有交还给范培贤，里面的东西还在。冯文杰、老冯餐饮公司代理人称被告撤场时间约为2019年12月初，确实没有清空场地，没有办理交接手续，因代理人无法联系上冯文杰、老冯餐饮公司及其工作人员，故无法明确场地内遗留物品如何处理。一审法院认为，范培贤委托添顺公司与冯文杰签订了《商铺租赁合同（附加合同）》及《广州市房屋租赁合同》，添顺公司在《商铺租赁合同（附加合同）》中已经披露其系受业主委托签订合同的情况，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该两份合同对范培贤及冯文杰均有约束力。老冯餐饮公司作为实际使用人，自愿与冯文杰共同承担本案责任不违反法律规定，一审法院予以照准。冯文杰、老冯餐饮公司作为承租人，应依约向出租人支付租金。关于已付租金的情况，冯文杰、老冯餐饮公司提交的证据能够证明其按照《商铺租赁合同（附加合同）》约定的标准，向范培贤委托收取租金的添顺公司或五人联名账户中梁长成的银行账号支付了包括案涉294号商铺在内的79间商铺截止至2017年12月31日的租金，范培贤对此虽不予确认，但未能提交反驳证据，故一审法院对冯文杰主张其已付租金至2017年12月31日的事实予以采信，对范培贤关于案涉商铺2017年10月至2017年12月期间租金的诉讼请求不予支持。对于2018年1月1日以后的租金，冯文杰、老冯餐饮公司虽辩称其垫付了案涉商场电梯维修费用、物业管理费及添顺公司部分员工工资，并且提交了若干收据、发票作为证据，但因其未与相对方结算，该“垫付”行为与本案又非同一法律关系，不能作为其已付租金的证据，冯文杰可另循合法途径解决。因此，范培贤要求被告按照双方就案涉294号铺单独签订的《广州市房屋租赁合同》约定的标准计付2018年1月1日以后的租金于法有据，一审法院予以支持。同时，鉴于范培贤等业主内部存在争议、添顺公司注销等原因，对于被告拖欠租金业主方也有责任，故对范培贤关于违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于合同是否解除的问题，一方面，冯文杰迟延支付2018年1月1日起的租金，至今已逾两年，合同解除条件已成就。另一方面，冯文杰、老冯餐饮公司虽辩称不同意解除合同，但又自2019年12月起停业，其行为表明不再履行合同。因此，范培贤要求解除租赁关系、收回案涉商铺合法合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起，范培贤与冯文杰、老冯餐饮公司关于案涉商铺的租赁合同关系解除；二、冯文杰、老冯餐饮公司在判决发生法律效力之日起十日内，将案涉商铺腾空交还范培贤；三、冯文杰、老冯餐饮公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向范培贤支付2018年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月1119元计付）；四、驳回范培贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1027元，由范培贤负担371元，冯文杰、老冯餐饮公司共同负担656元。一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院二审期间，冯文杰为支持其上诉主张，向本院提交以下证据：1.《致业主函》，拟证明冯文杰于2020年6月1日委托广东宏港律师事务所致函案涉商铺业主，通知商铺业主可以自行收回商铺，若业主未在30日内收回将视为商铺已交还。2.《关于合同解除及商铺返还的律师函》，拟证明2020年6月19日，冯文杰再次委托律师致函业主，通知即日起原老冯茶居涉及的所有租赁关系均即刻予以终止，于2020年6月30日统一办理返还商铺交接手续，若业主未到场办理交接事宜的，责任自负。3.微信群聊天记录（一），拟证明2020年9月2日，商铺业主群相关信息图片证明案涉商铺在装修中。4.微信群聊天记录（二），拟证明2020年10月5日，商铺业主在该群内发案涉商铺经租客重新装修后已开业的图片。对于上述证据，范培贤质证意见如下：1.对《致业主函》，冯文杰并未提供“该函件张贴于案涉商铺”照片的原始载体，亦未办理证据保存，无法判断照片的拍摄时间；而冯文杰并未提供与业主办理交接的证据，发函本身不能证明冯文杰已协助范培贤办理场地交接。况且，《致业主函》并未发至范培贤本人，范培贤对该证据真实性不予认可。2.《关于合同解除及商铺返还的律师函》与《致业主函》意见不一致，也没有律师签名，不符合证据形式要求。3.微信群聊天记录和图片的真实性予以确认，但不确认关联性。该记录仅能证明2020年9月2日以后冯文杰已撤场，不能证明新租户于2020年8月已进入案涉商铺装修，且一审判决的裁判日期是2020年5月6日，该判决要求冯文杰腾空场地并无错误。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因冯文杰是香港特别行政居民，故本案为涉港民事纠纷，应参照涉外民事纠纷案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用我国内地作为解决本案争议的准据法正确。结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于冯文杰是否需向范培贤承担支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，依据已查明的事实，案涉商铺属范培贤所有，范培贤签署《授权委托书》授权广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺的31位业主代表转委托添顺公司代表范培贤将案涉商铺对外出租，添顺公司据此与冯文杰签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》，其中的《商铺租赁合同（附加合同）》并注明系业主委托添顺公司就包括涉案商铺在内的多间商铺代理对外签订租赁合同，并明确租赁合同相关权利义务最终由业主承担。由此可见，冯文杰应清楚知悉添顺公司系代理范培贤将案涉商铺出租，并知悉该商铺项下的出租人权利义务应由范培贤最终享有。据此，前述《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》应当直接约束冯文杰与范培贤。在此情况下，范培贤诉请冯文杰按照《广州市房屋租赁合同》支付欠付租金符合合同约定和法律规定，一审判决对此予以支持并无不当，应予维持。冯文杰以范培贤并非《商铺租赁合同（附加合同）》的当事人，且添顺公司已注销为由，上诉认为范培贤无权要求冯文杰支付添顺公司注销后的租金，但如前所述，《商铺租赁合同（附加合同）》虽以添顺公司的名义签订，但添顺公司系作为包括范培贤在内的商铺业主的受托人的名义签署该合同，该合同也已披露了添顺公司与商铺业主之间的委托关系，故《商铺租赁合同（附加合同）》可直接约束冯文杰与范培贤，冯文杰应当向范培贤承担承租人的合同责任，故作为受托人的添顺公司是否注销不影响冯文杰的该项责任承担，冯文杰的前述上诉理由不成立，应不予采纳。冯文杰以添顺公司收取的租金需先扣除运营成本后再在业主中统一分配为由，上诉认为范培贤无权依照合同约定的租金标准向其追索租金，但租金在业主之间如何分配，属于包括范培贤在内的商铺业主与添顺公司处理双方之间因内部委托合同关系而产生的财产与费用的分配问题范畴，与冯文杰基于外部租赁合同关系向范培贤履行承租人的交租义务无关，故冯文杰以此为由，上诉认为范培贤单独向其追索租金将损害其他业主的利益，并据此认为其无需依照合同约定标准向范培贤支付欠租，亦缺乏事实根据与法律依据，亦应不予采纳。至于冯文杰上诉称案涉商铺已实际交还范培贤以及租金应计付至2020年4月21日的主张。冯文杰未能举证证实其已与范培贤在2020年4月21日前交接返还案涉商铺。而冯文杰提交的《致业主函》中提到“商铺业主在收回自己的商铺和处置商铺内的物品时，不能对其他业主的商铺和商铺内的物品造成损坏”，结合冯文杰在庭询中确认商铺内尚有其所有物品未清空的陈述，冯文杰上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于案涉商铺后续处理，因范培贤确认2020年9月2日自行收回案涉商铺另租予案外人使用，冯文杰虽主张其于此前已将案涉商铺交还范培贤，但如前述分析，其提交证据未能充分证明其主张，故此，本院对范培贤自认事实予以采信，案涉租赁双方的合同权利义务因此已实际终止。由于上述情况属于一审判决后发生的新的事实，一审关于范培贤与冯文杰、老冯餐饮公司关于案涉商铺的租赁合同关系解除、冯文杰、老冯餐饮公司在判决发生法律效力之日起十日内，将案涉商铺腾空交还范培贤，以及冯文杰、老冯餐饮公司向范培贤支付尚欠租金至判决生效之日止的处理，已失去事实基础，对此，本院予以调整处理。结合双方举证以及一、二审查明事实，本院认为案涉商铺租金应支付至2020年8月31日止。此外，一审法院未受理冯文杰的反诉不影响其就反诉请求另案提起诉讼，在一审法院未受理的情况下，也不存在遗漏冯文杰的反诉请求未审理的问题，故冯文杰以此为由上诉认为应将本案发回重审缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，冯文杰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于二审期间发生的新的事实，本院对于一审处理结果予以调整。本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4185号民事判决第一、二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4185号民事判决第三项为：冯文杰、老冯餐饮公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向范培贤支付2018年1月1日起至2020年8月31日止的租金（按每月1119元计付）；三、驳回范培贤的其他诉讼请求；四、二审案件受理费656元，由上诉人冯文杰负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二一年二月二十五日书记员  王嘉宝陈蕴琦罗文敏