北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2564号上诉人（原审被告）：江苏新能源物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市密云区蓝河湾**楼****。负责人：王建永，经理。委托诉讼代理人：康春杰，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海红，女，1971年3月17日出生，江苏新能源物业服务有限公司北京分公司员工。上诉人（原审被告）：北京首都机场太扬置业有限公司，住所，住所地北京市密云区水源九厂路北蓝河湾住宅小区配套公建****div>法定代表人：傅献忠，董事长。委托诉讼代理人：徐燕姝，女，1967年10月16日出生，北京首都机场太扬置业有限公司副总经理。委托诉讼代理人：张晓强，北京蕙凌和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晶，男，1984年9月13日出生，住北京市密云区。原审被告：孟超，男，1991年1月23日出生，住北京市密云区。上诉人北京首都机场太扬置业有限公司（以下简称太扬置业公司）、上诉人江苏新能源物业服务有限公司北京分公司（以下简称新能源物业北京分公司）因与被上诉人陈晶、原审被告孟超财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院(2020)京0116民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人太扬置业公司的委托诉讼代理人徐燕姝、张晓强，上诉人新能源物业北京分公司的委托诉讼代理人康春杰、赵海红、被上诉人陈晶到庭参加了诉讼，被上诉人孟超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太扬置业公司上诉请求并辩称：1.撤销一审判决第一项，改判给付陈晶财产损失金额12414元。事实与理由：一审依据北京中勤永励资产评估有限责任公司出具的《司法鉴定项目评估报告》中的全部评估范围，全额确定损失金额明显错误。1.根据中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所出具的《鉴定意见书》，北京市密云区蓝河湾小区36号楼×单元302室房屋（以下简称涉案房屋）漏水的原因与房屋南侧的飘窗漏水、楼上402房间南侧窗户安装防盗窗使用螺栓穿透防水、外墙面瓷砖脱落有关。故，因漏水造成房屋内部财产损失的部位应在南侧飘窗附近，不可能延伸至北侧厨房、卧室、卫生间及距离飘窗较远的部位。因此，《司法鉴定项目评估报告》中资产评估结果明细表中的7-15项，卧室地面（拆装地暖、拆装木地板）、厨房地面（拆装地砖）、卫生间地面（拆装地砖含防水）、卫生间门、卧室门、厨房门（含门框）均不应计算在损失范围内，即，合计金额31586元不应计算在损失范围内。2.太扬置业公司在损失鉴定过程中及损失鉴定报告出具后均提出鉴定超范围的异议，但一审判决却以太扬置业公司未提交证据为由不采信，属举证责任分配错误。本案是财产损害赔偿纠纷，陈晶应就其财产损失及财产损失系侵权行为人所导致承担举证责任，如果其未能举证证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院不应将举证责任倒置，要求太扬置业公司承担举证责任，更不能推定鉴定范围损失全部由太扬置业公司承担。同意新能源物业北京分公司应当承担责任。新能源物业北京分公司上诉请求并辩称：1.撤销一审判决第二、三项，改判不承担赔偿责任；2.一、二审诉讼费由陈晶、太扬置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“新能源物业北京分公司作为该小区的物业服务单位，房屋外墙面的瓷砖脱落，未进行及时维修，存在过错，应承担相应的修复和赔偿责任”，是错误的。陈晶在正式入住后，先后五次向新能源物业北京分公司报修，报修的部位均为飘窗漏水，陈晶最早报修是在2012年，2012年涉案房屋外墙面没有瓷砖脱落，但陈晶的飘窗仍然出现漏水的情况，说明飘窗漏水与外墙面瓷砖无关，且涉案房屋外墙面瓷砖是透水砖，只起到美化外观的作用，没有防水功能，因此，即使新能源物业北京分公司未能及时维修脱落的瓷砖，也与飘窗漏水没有因果关系。二、北京中勤永励资产评估有限责任公司出具的《司法鉴定项目评估报告》中资产评估结果明细表上第6-15项所评估的项目与飘窗漏水没有因果关系，一审法院将6-15项评估金额确定为损失金额，是错误的。中电投工程研究检测评定中心有限公司所拍摄的现场照片可以确定，靠近南侧飘窗的电视背景墙及客厅地砖有被水浸泡的痕迹，新能源物业北京分公司认可资产评估结果明细表上第1-5项的损失与飘窗漏水有因果关系。第6项客厅地面（拆装地暖）的费用，陈晶在重新装修过程中，没有必要拆除地暖，该笔费用属于不必要的支出，而第7-15项卫生间、北侧厨房及卧室等与南侧飘窗相距较远，没有证据证明飘窗漏水与卫生间、北侧厨房、卧室的损失有直接因果关系，故，资产评估结果明细表第6-15项总计35669元不应列入财产损失的范围内。陈晶针对太扬置业公司、新能源物业北京分公司的上诉意见辩称：同意一审判决，不同意太扬置业公司、新能源物业北京分公司上诉请求。一审中所有的司法鉴定程序都是太扬置业公司提出，陈晶均予以配合，一审判决金额远低于陈晶的实际损失，现太扬置业公司仍要求降低金额，陈晶不同意降低。资产评估结果明细表第6-15项所涉位置漏水是长期从飘窗的墙体缝隙渗过来导致。新能源物业北京分公司应该承担责任，从报修至今一直未修好。孟超未到庭发表意见。陈晶向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令太扬置业公司、新能源物业北京分公司、孟超立即修复陈晶位于北京市密云区蓝河湾小区36号楼×单元302室房屋漏水部位；2.请求判令太扬置业公司、新能源物业北京分公司、孟超赔偿经济损失10万；3.案件受理费由太扬置业公司、新能源物业北京分公司、孟超承担。一审法院认定事实：北京市密云区蓝河湾小区住宅楼系太扬置业公司开发建设。2009年12月，陈晶购买了蓝河湾小区36号楼×单元302室，于2010年12月办理了入住手续。陈晶表示其于2012年对房屋进行了装修入住，2013年7月开始，房屋飘窗开始出现漏水现象，其向物业公司进行反映后，有关人员曾进行维修，但未能彻底解决漏水问题。本案在审理过程中，经陈晶申请，法院委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所，对陈晶房屋的漏水原因进行了鉴定。2020年9月，该公司出具鉴定报告认为飘窗漏水原因为：1.窗框四周与墙体密封不严。窗框与墙体间仅在窗框内外两侧填充密封材料，窗框中部未见填充密封材料，与相关要求不符，窗框与墙体间密封不严，导致雨水从窗框周围渗入室内。2.飘窗顶部防水及顶板裂缝。飘窗上部建筑做法与竣工图纸不符，四层402室防盗窗采用锚栓锚固定于飘窗顶板内，穿透原建筑防水，并在原建筑面层上重新刷防水涂料，从现场剔凿结果看，锚栓已出现锈蚀，说明建筑防水存在问题。同时，302室飘窗顶板存在裂缝，上部渗入的雨水通过裂缝渗入室内。3.瓷砖脱落，破坏滴水。302室飘窗上口饰面砖出现脱落现象，破坏滴水，可能导致雨水不能滴落，沿窗上口流向窗框，当窗框与墙体密封不严时，造成雨水渗入室内。太扬置业公司对该鉴定报告提出异议，认为窗户内外侧有填充密封材料与墙体密接，而且房屋保修期内我公司入户维修时，对飘窗四周又进行了打胶处理，窗户外的雨水不会从外部渗入室内。房屋渗水的原因是402室防盗窗的锚栓破坏原有防水导致。新能源物业北京分公司和孟超对该鉴定报告不持异议。经陈晶申请，法院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对陈晶房屋漏水造成损失的价值进行了鉴定。2020年6月，该公司出具鉴定报告认为，陈晶房屋的漏水造成财产损失金额为50342元，主要包括阳台、卧室、电视墙面刮涂料，阳台壁纸，客厅、卧室、厨房、卫生间地面，卫生间、厨房、卧室门。太扬置业公司认为因飘窗漏水造成的房屋内部损失应在飘窗附近，不可能延伸至北侧厨房、卧室及卫生间距离飘窗较远的部位，鉴定报告中关于电视墙刮涂料、卧室墙面刮涂料，客厅、卧室、厨房地面，卫生间、厨房、卧室门不应计入评估范围内。新能源物业北京分公司对距离飘窗较远的部位的损失不认可。现陈晶已对室内重新进行装修完毕，更换了窗户等。因各方争议较大，法院调解未果。一审法院认为，公民合法的财产权益受法律保护。太扬置业公司作为开发商应向业主提供能够正常使用、质量合格的房屋。本案财产损失及漏水原因的两评估机构出具的评估报告，虽太扬置业公司、新能源物业北京分公司、孟超对北京中勤永励资产评估有限责任公司、中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所的鉴定报告持有异议，但未能向法庭提交充分证据证明该鉴定结论明显依据不足或不能作为证据使用的其他情形。该两个鉴定中心具备相关鉴定资质，故法院对该两份的鉴定结论均予以采信。本案中，陈晶的房屋在交付使用过程中在质保期内即出现漏雨现象，虽太扬置业公司曾进行维修，但至今仍然漏雨。根据鉴定意见房屋漏水原因主要有：1.窗框四周与墙体密封不严；2.飘窗顶部防水及顶板裂缝；3.瓷砖脱落，破坏滴水。其中窗框四周与墙体密封不严和顶板裂缝系太扬置业公司在建设过程中，施工质量存在问题造成，而并非建筑自然老化或维护不当等原因导致，故太扬置业应对上述问题承担维修责任，并对陈晶的损失承担赔偿责任。飘窗顶部防水受损主要系因402室防盗窗的锚栓破坏了原有防水结构导致，孟超作为402室现在的业主，虽防盗窗并非孟超安装，但其在购买房屋过程中应对房屋及时进行检验，在购买后对房屋的相关设施具有维护管理的义务，故对于陈晶要求孟超修复并赔偿相关损失的请求法院予以支持。新能源物业北京分公司作为该小区的物业服务单位，房屋外墙面的瓷砖脱落，未进行及时维修，存在过错，应承担相应的修复和赔偿责任。关于各方对陈晶损失的赔偿金额，法院根据漏水原因力的大小、评估意见等实际情况予以酌情考虑。因陈晶已对房屋的窗户进行了更换，原渗水原因即窗框四周与墙体之间的现实情况已发生变化，房屋中的顶板开裂情况陈晶也已进行了处理，法院对于该部分修复的费用在陈晶主张的损失中酌情予以支持。综上所述，一审法院判决：一、北京首都机场太扬置业有限公司给付陈晶财产损失44000元（于判决生效后七日内执行）；二、江苏新能源物业服务有限公司北京分公司修复陈晶位于北京市密云区蓝河湾小区36号楼×单元302室房屋外墙面瓷砖（于判决生效后七日内执行）；三、江苏新能源物业服务有限公司北京分公司给付陈晶财产损失5000元（于判决生效后七日内执行）；四、孟超修复北京市密云区蓝河湾小区36号楼×单元302室飘窗上侧防水（于判决生效后七日内执行）；五、孟超给付陈晶财产损失费用5000元（于判决生效后七日内执行）；六、驳回陈晶其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称主张，本案争议焦点在于一审法院认定新能源物业北京分公司承担赔偿责任以及陈晶的损失数额是否适当。对于当事人未提出上诉的部分系当事人对自身权利的处分，本院不持异议。关于焦点一，公民合法的财产权益受法律保护。对于涉案房屋漏水原因，经北京市高级人民法院随机确定，经具有相应鉴定资质的中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所出具鉴定结论，与外墙瓷砖脱落有关。新能源物业北京分公司作为该小区的物业服务单位，未及时维修房屋外墙面脱落的瓷砖，存在过错，一审法院判令其承担相应的修复和赔偿责任并无不当。新能源物业北京分公司上诉请求不承担责任，缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点二，对于陈晶的损失情况，新能源物业北京分公司与太扬置业公司均上诉主张卫生间门、厨房门等不应认定为损失。根据查明的事实，陈晶因房屋漏水所致损失，经北京市高级人民法院随机确定，由具有相应鉴定资质的北京中勤永励资产评估有限责任公司对陈晶房屋漏水造成损失的价值进行了鉴定，并依法出具了鉴定结论，认定陈晶房屋漏水造成损失为50342元。结合涉案房屋漏水原因的鉴定意见，涉案飘窗窗框四周与墙体密封不严，飘窗顶部防水及顶板存在裂缝，瓷砖脱落，漏水严重，且该房屋于2012年始因漏水报修，至2020年近八年时间未能解决，再考虑到涉案房屋的格局，客厅及南卧室分别在飘窗的东、西两侧，双方当事人均认可客厅与南卧室共用墙体出现损坏，以及房屋各功能区紧密相连，与南卧室相连的卫生间、厨房相应部位亦出现损坏具有高度盖然性等本案实际情况，一审法院参考漏水损失的鉴定结论等酌情认定陈晶的损失金额并无明显不当。新能源物业北京分公司与太扬置业公司的该项上诉意见，无充分相反依据，本院不予采纳。综上所述，新能源物业北京分公司与太扬置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由北京首都机场太扬置业有限公司负担900元（已交纳），由江苏新能源物业服务有限公司北京分公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二一年二月二十六日法官助理  肖萌萌书 记 员  李星月