云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10276号上诉人（原审被告）：颜福英，女，1984年10月27日生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：纪涛，西山区越商法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张永靖，男，1959年6月30日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：刘源雄，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王尧，云南百姓律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人颜福英因与被上诉人张永靖房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初3613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人颜福英的委托诉讼代理人纪涛，被上诉人张永靖的委托诉讼代理人刘源雄、王尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人颜福英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审程序违法，遗漏诉讼当事人。双方签订的是《转让协议》，该协议实际是承租人将自己租赁的房屋转让给他人使用的协议，就其合法性、有效性，应当针对原房屋所有权人或有租赁权的实际权利人核实是否允许转让，按照合同法相关规定，承租人不得将租赁房屋擅自转租他人，转租行为需经出租人同意才能成为一份有效协议。本案房屋实际所有权人为云南筑友房地产开发有限公司，其将房屋的租赁等委托给吴维标进行经营管理，故云南筑友房地产开发有限公司、吴维标系本案必要诉讼当事人，一审未予追加属程序违法。被上诉人作为西双版纳天源林中药材种植公司股东，案涉商铺之前的经营项目也是用于该公司生产的产品销售，故房屋的实际使用权人应是西双版纳天源林中药材种植公司，其也应作为本案当事人参加诉讼。2.一审认定事实不清，适用法律错误，该案是合伙纠纷，而非单纯的房屋转让纠纷。双方签订《转让协议》的目的更多是合作，转让费实质是针对被上诉人前期的装修投入进行的有价补偿，结合案件实际情况看，上诉人之所以不愿意给付后面的尾款，是基于双方在更名前期，案涉房屋本身装修并不是被上诉人支出，而是案外人陈高投入，被上诉人未按照双方约定提供相关产品，也未按照双方约定标准交付原有设施，按照等价有偿原则，上诉人已将承诺的大部分款项交付给被上诉人，而被上诉人却未切实履行自己的出资义务，是导致双方发生矛盾的导火索。被上诉人张永靖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。张永靖向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付剩余转让费59620元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：案外人云南筑友房地产开发有限公司（甲方）与案外人吴维标（乙方）签订《金岸春天一期商铺租赁合同》载明，甲方将拥有经营管理及转租权的金岸春天一期商铺49个，建筑面积约7432.23平方米出租给乙方，作为乙方的经营场所，租用期限8年，自2015年8月18日至2023年8月17日，每年的租金为5.13元/月/平方米。滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天花园45幢1-3层商铺11号的登记所有权人为案外人云南筑友房地产开发有限公司。2016年8月23日，案外人吴维标（甲方）与本案原告（乙方）签订《商铺租赁合同》载明，甲方将拥有经营管理及转租权的滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天花园45幢1-3层商铺11号，建筑面积240.75平方米出租给乙方作为乙方办公经营的场所，租赁期限3年零2个月，2016年9月1日至2019年10月31日，甲方提供乙方两个月免租期，第一年租金为40元/月/平方米，从第二年开始，每年租金在上一年度的基础上递增5%；乙方须于支付第一次租金的同时，向甲方交纳租赁保证金19260元；乙方擅自将商铺转租给第三方的，视为乙方违约。后案外人云南筑友房地产开发有限公司（甲方）、案外人吴维标（乙方）、张永靖（丙方）签订《的补充协议》载明，本补充协议中的所有词语，除非另有说明，否则其定义与乙丙方于2016年8月23日签订的《金岸春天商铺租赁合同》中的定义相同。鉴于甲方和乙方于2016年8月23日共同签署了滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天花园45幢1-3层商铺11号的《金岸春天商铺租赁合同》，经友好协商，就合同中未尽事项特订立以下补充协议：1.甲方同意乙方将原协议中的相关物业转租给丙方，并接受乙方委托代乙方进行管理；2.甲方系该物业的业主方，甲方保证上述物业的产权明确，同意由丙方在合同范围内完全行使使用权。案外人云南筑友房地产开发有限公司于2017年7月28日、2018年4月23日分别出具《收据》二份载明，收到金岸春天45-11号2017年5月1日至2018年10月31日的租金共179218元。该金额与原告招商银行账户2017年7月28日至2018年4月23日的流水合计金额吻合。2016年8月26日，案外人昆明新天物业管理有限公司（甲方）、案外人吴维标（乙方）、本案原告（丙方）签订《装修管理服务协议》载明，45-11号房装修工期8天。2018年9月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《转让协议》约定，经甲乙双方共同协商一致，张永靖把现经营场所（西双版纳天源林中药材种植公司驻昆办）（金岸春天小区商铺45栋11号）转让给颜福英经营，转让费18万元（不包含租房押金19620元），前期颜福英已付定金10万元，张永靖负责将租房合同更名为颜福英后，颜福英付清剩余转让尾款8万元及租房押金19620元，共计99620元。待所有尾款结清后，双方再另行协商后续合作相关事宜。被告向原告支付转让款情况：2018年9月19日转账支付5万元、2018年9月20日转账支付5万元、2018年10月23日转账支付4万元。2018年10月26日，被告以上述滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天花园45幢1-3层商铺11号为注册地，登记注册了云南吉晨商贸有限公司。案外人吴维标（甲方）与本案被告（乙方）颜福英签订《商铺租赁合同》载明，甲方将拥有经营管理及转租权的滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天花园45幢1-3层商铺11号，建筑面积240.75平方米出租给乙方作为乙方办公经营的场所，租赁期限3年零2个月，2016年9月1日至2019年10月31日，2016年9月1日至2016年10月31日为免租期，第一年租金为40元/月/平方米，从第二年开始，每年租金在上一年度的基础上递增5%；乙方须于支付第一次租金的同时，向甲方交纳租赁保证金19260元；乙方擅自将商铺转租给第三方的，视为乙方违约。该协议的落款时间为2016年8月23日。后案外人云南筑友房地产开发有限公司（甲方）、案外人吴维标（乙方）、颜福英（丙方）签订《的补充协议》载明，本补充协议中的所有词语，除非另有说明，否则其定义与乙丙方于2016年8月23日签订的《金岸春天商铺租赁合同》中的定义相同。鉴于甲方和乙方于2016年8月23日共同签署了滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天花园45幢1-3层商铺11号的《金岸春天商铺租赁合同》，经友好协商，就合同中未尽事项特订立以下补充协议：1.甲方同意乙方将原协议中的相关物业转租给丙方，并接受乙方委托代乙方进行管理；2.甲方系该物业的业主方，甲方保证上述物业的产权明确，同意由丙方在合同范围内完全行使使用权。2019年11月1日，案外人吴维标（甲方）与本案被告（乙方）颜福英续签了上述商铺的《商铺租赁合同》。案外人云南筑友房地产开发有限公司（甲方）、案外人吴维标（乙方）、颜福英（丙方）重新签订《的补充协议》。2018年12月26日，案外人云南筑友房地产开发有限公司出具《收据》载明，收到金岸春天45幢2018年11月1日至2019年10月31日租金127404元。案外人西双版纳天源林中药材种植有限公司于2020年7月15日向一审法院出具《情况说明》载明，张永靖为我公司股东，其在2016年至2018年租赁的昆明市西山区金岸春天小区45栋11号商铺，交由我公司驻昆办经营。该商铺是以张永靖个人名义承租，房屋使用权由张永靖享有，租赁合同本身与我公司无关。其与颜福英签订的《转让协议》也是张永靖的个人行为，与公司无关。一审法院认为，本案主要争议的焦点为：一、是否属公司经营权转让法律关系？二、原告是否是本案的实际权利人？三、被告应否继续履行《转让协议》中的付款义务？一、本案的法律关系问题。首先，原告无证据证明案外人西双版纳天源林中药材种植有限公司对案涉《转让协议》进行了追认，且该公司现明确表示《转让协议》系原告张永靖的个人行为，与公司无关；其次，本案原被告签订的《转让协议》中明确，转让的标的物为“经营场所（金岸春天商铺45栋11号）”，并不包含案外人西双版纳天源林中药材种植有限公司的经营项目，故本案并非公司经营权转让法律关系。商铺属经营性用房，案涉《转让协议》的内容，依据原被告的主张，实则既包含商铺的转租，同时也包含了商铺内装修设施的转让，因此，本案系房屋租赁合同法律关系。二、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案原告张永靖与被告颜福英在平等协商，意思表示真实的基础上签订的《转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。三、原告是否系本案的实际权利人问题。1.案涉商铺的使用权，结合原告与案外人云南筑友房地产开发有限公司、吴维标签订租赁合同及补充协议的时间（2016年8月23日）、支付租金的截止时间（2018年10月31日）、《转让协议》签订的时间（2018年9月29日），及被告支付的租金期间（2018年11月1日至2019年10月31日），可证实被告与案外人云南筑友房地产开发有限公司、吴维标签订的《金岸春天商铺租赁合同》及其补充协议的实际时间并非2016年8月23日，而是原被告签订《转让协议》之后，原告主张被告与案外人所签订的商铺租赁合同及补充协议系通过原告进行的更名之事实成立。被告答辩主张原告不是实际房屋的权利人，混淆了商铺使用权与所有权的概念及原被告取得案涉商铺使用权的时间顺序，不予采信。2.对于被告认为，原告与被告签订的《转让协议》，其实质是针对石斛酒和米线等相关石斛产品的合作经营问题及原告并未支付过装修款项，被告取得该房屋的相关权益是从陈高手上取得的主张。因在原被告的协议中并未涉及石斛酒和米线等相关石斛产品的合作经营内容，被告也无证据证明系陈高直接将房屋的装修设施转让予被告，而对于被告主张的案外人陈高就案涉房屋的装修问题，不是本案应当审理的问题，故对被告的该项主张不予采纳。四、被告应否支付剩余款项的问题《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原被告签订的《转让协议》对双方均具有约束力，各方应依据约定全面履行各自的合同义务，现被告已取得案涉房屋使用权，并以该地址注册了公司，证明原告已履行了合同义务，原告要求支付尚欠的转让款59620元，符合合同约定及法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告颜福英于本判决生效之日起十日内支付原告转让款人民币59620元。二审中，上诉人提交：收款收据，欲证明案涉房屋的物管费、装修费均是案外人陈高支付，被上诉人针对装修未进行过任何投入，故就转让费的补偿不应支付。经质证，被上诉人对证据三性、证明目的均不认可。本院认为，该收款收据系复印件，真实性无法核实，且该收款收据亦不能达到上诉人的证明目的，故不予采信。对于一审查明的案件事实，上诉人对“案外人西双版纳天源林中药材种植有限公司于2020年7月15日……与公司无关”提出异议，主张《情况说明》的真实性不认可，该部分不应作为本案事实予以确认。对此，被上诉人不认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，本院认为，该情况说明上加盖有西双版纳天源林中药材种植有限公司印章，上诉人虽对真实性不认可，但未提交相反证据予以推翻，而该部分事实与本案审理具有直接关联，故对上诉人的事实异议不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人转让款？如应支付，金额如何认定？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定严格履行各自义务。该协议约定，被上诉人将案涉房屋转让给上诉人，转让费18万元，不含租房押金19620元，上诉人已付定金10万元，被上诉人负责将租房合同更名为上诉人后，上诉人付清剩余转让尾款8万元及租房押金19620元。上诉人于2018年9月19日、9月20日、10月23日分别向被上诉人转账支付5万元、5万元、4万元。根据审理查明事实，被上诉人按照协议约定履行了租房合同的更名义务，上诉人应按约向被上诉人支付剩余转让尾款及租房押金。一审据此判决上诉人支付被上诉人转让款59620元，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人关于本案应追加云南筑友房地产开发有限公司、吴维标、西双版纳天源林中药材种植有限公司为当事人参与诉讼的主张，经审查，云南筑友房地产开发有限公司作为业主方、吴维标作为承租方，从其二人与上诉人签订《商铺租赁合同》及补充协议的行为看，云南筑友房地产开发有限公司对吴维标的转租行为、被上诉人的合同更名行为是不持异议的，而本案主要争议的是上诉人应否支付被上诉人转让款的问题，故云南筑友房地产开发有限公司、吴维标无需追加作为本案当事人参与诉讼。西双版纳天源林中药材种植有限公司并非《商铺租赁合同》及补充协议的一方当事人，且从其出具的情况说明所载内容看，明确表示商铺是以被上诉人个人名义承租，使用权由被上诉人享有，《转让协议》的签订亦是被上诉人的个人行为，故西双版纳天源林中药材种植有限公司不是本案当事人，无需追加参与诉讼。因此，对上诉人要求追加当事人参与诉讼的主张本院不予支持。上诉人关于房屋装修是案外人陈高投入，其不应支付转让费的主张，因上诉人就此未提交有效证据加以证明，被上诉人又不认可，故不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由上诉人颜福英负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二一年二月八日法官助理陈志远书记员汪雪媛