上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初27044号原告：上海曜安餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：金颖，总经理。委托诉讼代理人：陈蕾，上海汉盛律师事务所律师。被告：陈正，男，1989年9月22日生，汉族，住上海市宝山区。原告上海曜安餐饮管理有限公司(以下简称曜安公司)与被告陈正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曜安公司的委托诉讼代理人陈蕾到庭参加诉讼。被告陈正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曜安公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的合同于2020年8月21日解除；2、被告支付2020年1月16日起至2020年8月21日的租金251,019元(月租金按35,000元计算)及该款自逾期之日起按照日千分之五计算逾期支付滞纳金；3、被告支付统装费20,000元及该款自2020年4月2日起按日千分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；4、被告支付原告代为搬离动产费用及开锁费用共计1,600元；5、被告支付合同解除违约金140,000元；6、被告支付自2020年8月18日起至该商铺内营业执照、食品经营许可证实际迁出之日止的逾期迁证违约金，按每日1,000元计算；7、被告支付免租期租金52,500元。事实和理由：2019年3月22日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告上海市宝山区牡丹江路XXX号安信商业广场B区1层C6室商铺(以下简称系争房屋)经营图门烧烤，月租金35,000元，押二付二，先付后用。被告承租后开始经营，但自2020年1月6日开始拖欠租金及物业费等。2020年6月17日，被告因内部消防问题被要求停业整顿，并于当日向原告提出退场，后又表示希望寻找新的合作伙伴继续经营。原告给予被告答复期限，但被告一直未予回应，亦未支付拖欠费用。原告于2020年7月26日发函要求解除租赁合同，并于2020年8月21日清腾并收回系争房屋。原告认为被告已构成违约，故诉请如上。被告陈正未答辩，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年3月22日，曜安公司(出租方、甲方)与陈正(承租方、乙方)签订《安信商业广场店铺租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋用途为图门烧烤，租期自2019年4月1日起至2022年3月31日止，月租金35,000元，押二付二，租金每二个月支付一次，先付后用；乙方应于每个租金支付周期的最后一个月的20日前向甲方支付下一期租金，逾期支付的，则乙方需按应付未付租金日千分之五的标准支付逾期支付租金滞纳金。合同第4.4条约定，装修免租期自2019年4月1日起至2019年5月15日，若因乙方原因导致本合同被提前解除或终止的，乙方除承担违约责任外，甲方有权向乙方索取乙方装修免租期内免去的所有租金，甲方亦有权在履约保证金中直接予以扣除。合同第5.1条约定，乙方支付甲方统装费2万元，该费用在合同签订日一次性收取，此款项不予退还；并补充约定，统装费2万元支付日期为2020年4月1日。合同第5.2条约定，双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付70,000元作为履约保证金。合同第5.5条约定，乙方理解并同意于本合同签订之日当日，向甲方额外支付证照注销保证金35,000元，以保证双方租赁关系终止/解除时，乙方完成租赁房屋所涉所有证照注销、转移、变更地址等手续。合同第7.19条约定，乙方应自行负责该房屋内消防安全工作，承租期内该房屋发生的任何一切消防问题、事故均由乙方自行承担。合同第8.2条约定，若乙方未经甲方书面同意逾期占用该商铺的，甲方有权但无义务将该商铺内的一切动产搬离该商铺，甲方清除该商铺内的装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担；甲方有权对搬离后的乙方动产行使留置权，宽限期为甲方采取搬离措施且向乙方发出通知之日起15天，宽限期内甲方有权就乙方动产的存放及暂管收取管理费用；若乙方在宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取动产手续的，则视为乙方放弃对该等动产的所有权及其他任何权利，甲方有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付乙方对甲方的欠款及搬离与保管留置动产的费用，变卖或拍卖所得不足以清偿上述欠款和费用的，甲方仍可向乙方追偿。合同第10.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按该房屋月租金的4倍支付合同解除违约金：(2)乙方逾期不支付租金及其它任何应付给甲方的款项单笔超过10日或累计超过20日，或有金额达到5万元的欠租行为经甲方催告后7日内仍未支付的。合同第11.4条约定，乙方必须在租期满或解除/终止合同后的十日内办妥各类经营执照、企业证照、租赁登记等相关证照登记及包括但不限于水、电、煤、电话、宽带等的注销、转移、变更地址等手续，迟延未能办妥，则按每天1,000元承担违约金。因陈正未按约支付租金，曜安公司先后于2020年4月2日、4月8日、5月12日向陈正发送催缴租金通知函，主要内容：2020年1月16日之后的租金仅收到1万元，催缴欠付的租金及统装费等。2020年6月17日，陈正向曜安公司出具退场申请，载明：本人陈正现正式向贵司提出位于安信商业广场B区1楼C6商铺(图门烧烤)退场申请。2020年7月15日，曜安公司向陈正发送《租金再次催缴函及沟通函》，主要内容：我司收到你方的退场申请，你方又表示希望自行寻找新的承租人与我方另行签约，至今你方始终没有找到新的承租人；你方已累计欠租达22万元，如在2020年7月25日前仍不能继续经营，你方可以按照原定退场申请继续执行，限于2020年7月25日之前明确给予我司答复。2020年7月26日，曜安公司向陈正发送《解约函》，主要内容：你方至今已拖欠租金总计29万元，已构成根本违约，现通知你方解除租赁合同，请在3日内交还房屋。2020年8月11日，曜安公司向陈正发送《腾房通知函及搬离动产警告函》，主要内容：你方收函后从未联系我方，亦未腾空房屋，现再次通知你方在3日内前往我司办理租金结算及腾房手续；一并通知你方应于5日内及时办理与该房屋有关的你方全部证照登记的注销、转移、变更等手续。2020年8月24日，曜安公司向陈正发送《宽限期领取动产通知函及变卖动产警告函》，主要内容：我方在通知并警告你方无效后，为避免双方损失扩大，不得已在2020年8月21日代为进行了商铺内动产的搬离工作，现统一暂时堆放在安信商业广场我司租赁占用的其他区域内；再次通知你方在收函后15日内清偿欠款并办理领取动产手续，否则我方有权依约对相关动产进行变卖或拍卖；再次通知你方立即办理与该房屋有关的你方全部证照登记的注销、转移、变更等手续。审理中，曜安公司表示2020年1月15日之前的租金已经付清，2020年1月16日之后的租金仅收到1万元，并同意酌情给予陈正一个月的租金减免。曜安公司确认收到履约保证金7万元，同意在陈正履行完全部义务后予以返还。曜安公司还表示其代为搬离系争房屋内桌椅板凳花费搬家费1,500元和开锁费100元，因保管费超过残值，曜安公司让案外人将桌椅板凳无偿搬走。曜安公司为此提供了租金支付凭证及搬运费、门锁费发票。曜安公司另提供企业工商信息，证明系争房屋内注册设立上海岭旭餐饮管理有限公司，相关证照至今尚未迁出，并表示虽合同约定证照注销保证金35,000元，但陈正实际未支付该项费用。本院认为，曜安公司与陈正签订的《安信商业广场店铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据已查明事实，陈正拖欠租金已构成违约，曜安公司要求解除双方的租赁合同，符合合同约定，本院予以准许。鉴于曜安公司已于2020年8月21日将系争房屋内物品搬离并收回房屋，其要求合同于该日解除，未有不妥，本院予以确认。曜安公司要求陈正支付2020年1月16日起至2020年8月21日止的租金，可予准许，扣除陈正已付租金1万元及曜安公司自愿减免的一个月租金，陈正还应支付租金206,774元。曜安公司要求陈正支付统装费2万元，符合合同约定，本院予以准许。关于装修免租期租金，根据合同约定，若因乙方原因导致合同提前解除或终止的，甲方有权索取装修免租期内免去的所有租金。2019年4月1日至2019年5月15日系曜安公司给予陈正的装修免租期，现因陈正违约导致合同解除，曜安公司主张免租期租金52,500元，本院予以支持。关于搬离费及开锁费，根据合同约定，若乙方逾期占用商铺的，甲方有权将商铺内动产搬离，清除费用由乙方承担。因陈正违约，多次发函通知其限期搬离未果后，曜安公司自行清除系争房屋内物品，现主张搬离费及开锁费合计1,600元，尚属合理，本院予以支持。陈正迟延支付租金，并逾期注销相关证照，应承担相应违约责任。关于合同解除违约金和逾期注销证照违约金的金额，本院认为合同约定的违约金标准明显过高，鉴于曜安公司已实际收回系争房屋，亦未举证证明其遭受高额的经济损失，且本院对于装修免租期租金已予以支持，根据公平合理原则，本院酌情确定陈正支付两项违约金共计8万元。考虑到上述款项已足以弥补曜安公司因陈正违约而遭受的损失，故对于曜安公司主张逾期支付租金及统装费滞纳金的诉讼请求，本院不再支持。履约保证金7万元，曜安公司同意在陈正履行完全部义务后返还，与法不悖，本院予以确认。陈正经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自行放弃诉讼权利，应自行承担不利后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海曜安餐饮管理有限公司与被告陈正就上海市宝山区牡丹江路XXX号安信商业广场B区1层C6室商铺签订的《安信商业广场店铺租赁合同》于2020年8月21日解除；二、被告陈正于本判决生效之日起十日内，支付原告上海曜安餐饮管理有限公司2020年1月16日至2020年8月21日期间的租金206,774元；三、被告陈正于本判决生效之日起十日内，支付原告上海曜安餐饮管理有限公司统装费20,000元；四、被告陈正于本判决生效之日起十日内，支付原告上海曜安餐饮管理有限公司搬离费及开锁费合计1,600元；五、被告陈正于本判决生效之日起十日内，支付原告上海曜安餐饮管理有限公司装修免租期的租金52,500元；六、被告陈正于本判决生效之日起十日内，支付原告上海曜安餐饮管理有限公司违约金80,000元；七、原告上海曜安餐饮管理有限公司应于被告陈正履行完本判决第二至六项义务当日，返还被告陈正履约保证金70,000元；八、驳回原告上海曜安餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,976元，由原告上海曜安餐饮管理有限公司负担2,057元，被告陈正负担2,919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二一年二月九日法官助理 董程程书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。