昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14206号原告：杨平，男，1971年11月18日生，汉族，身份证住址：云南省昆明西山区。委托诉讼代理人：秦玲，女，1973年6月12日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区，特别授权代理。被告：昆明云城尊龙房地产开发有限公司，住所地：昆明市西园路船房小区别墅区**。法定代表人：曹雷。委托诉讼代理人:袁淑芳、张宏兵，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告杨平诉被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同一案，本院于2020年9月4日立案，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨平及委托诉讼代理人秦玲，被告委托诉讼代理人袁淑芳参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨平向本院提出下列诉讼请求：1、由被告为原告办理位于融城优郡B1栋605室、B2栋405室、B3栋2510室、B4栋2101室的房屋产权证书。2、由被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，自2016年8月1日至办理完房屋产权证书止，按照每套房屋每天100元计算（暂计算至2020年8月1日，每套房屋为100000元，4套房屋共计400000元）。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为严家地村城中村拆迁改造项目中的被拆迁方。2011年12月22日与被告签订《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》。对过渡费补偿标准、办理房屋所有权证等内容进行了明确约定。根据约定，被告负责于回迁房交房之日起，90个工作日内办结原告回迁安置房屋的《房屋所有权证》，每延期1日向原告支付100元的违约金。被告于2014年7月1日向原告交房，应当在2014年11月7日前为原告办理全部房屋产权证书。但被告至今没有为原告办理房屋产权证书，严重违反合同约定，故提起诉讼。被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司（以下简称：云城尊龙公司）辩称，原告主张的四套拆迁房屋是其家庭财产，家庭成员共同共有，对于拆迁房的分配一直存在较大的争议。原告在接收房屋后的合理时间内，并未及时的对共有财产约定协议进行公证，直到2016年1月20日才对共有财产约定协议进行公证，是导致逾期办证的主要原因。本案中的征地拆迁项目的房产证分三批办理，第二批办证于2015年11月完成。原告未能于第二批办证流程启动之前提供完备的办证材料，只能与最后一批申请办证。最后一批是2020年12月。昆明市于2016年6月30日起在全市范围内进行不动产统一登记。法规政策的变动也是导致被告逾期办证的客观原因。原告、被告方在补充协议二约定的逾期办证违约金以被告存在过错为前提。被告的办证义务仅为协助义务，被告一直积极履行该义务，不存在过错，不应承担违约责任。本案房屋逾期办证主要是由于原告方逾期提交相应办证材料以及客观的因素所致。同时本案房屋是安置补偿性质，并不是商品房买卖，被告方并不收取房屋价款，占用原告的资金。原告提供公证书以后，被告也积极地履行了义务，按约交付了房屋，并向村小组、社区街道办、城市发改办、区政府分级申请了套红头文件，也就是逐级申请批复，做了大量的工作。现在第三批办证已获得了政府批复，原告拿到不动产权证其实就是几个月的时间。即使法庭认为被告应当承担违约责任，也应当只是承担较轻的责任，原告主张的违约金过高予以下调。原告主张的部分违约金超过诉讼时效。被告2014年7月1日向原告交付的房屋，按照补充协议二，被告应于2014年9月29日办结房屋所有权证。诉讼时效期间为3年，原告提出的要求被告支付违约金的部分诉讼请求，也就是自2014年9月30日至法院受理案件之日起，往前推倒推3年的期间，已经超过了诉讼时效，不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告提交的（2014）西法民初字第4685号民事调解书、（2015）西法执字第1803号民事裁定书和协助执行通知;被告提交的（2017）云0012民初9543号民事判决书是生效法律文书，本院予以确认。原告提交的回迁安置协议、补充协议、补充协议2、2016年1月20日的4份公证书、2010年12月13日的收条；被告提交的2016年1月20日的3份公证书、2014年12月23日的请示、2015年11月16日的请示、西山区人民政府关于办理城中村10号片区不动产权证的函、前期物业协议；原、被告对证据真实性无异议，本院予以确认。原告提交的承诺书与本案没有关联性，不予确认。原告提交的回迁房抽签流程表与前期物业协议印证，真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云城尊龙公司和昆明市西山区人民政府金碧街道办事处订立《西山区10号片区严家地村城中村改造投资协议》，约定被告投资西山区10号片区严家地村城中村改造项目的土地一级开发，参与项目土地的公开交易。2010年12月13日，雷桂仙和金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部订立《回迁安置补偿协议》，就雷桂仙及共有人杨平、杨逢春、杨丽芝的房屋拆迁补偿条件、范围、标准等事宜进行了约定。当天，雷桂仙、杨平、杨逢春、杨丽芝和云城尊龙公司订立《补充协议》。对云城尊龙公司提供给的回迁房面积、数量、房屋面积应补差额、安置过渡费、房屋标准等事项进行了约定。2011年12月16日，雷桂仙、杨平、杨逢春、杨丽芝（乙方、被拆迁方）和云城尊龙公司（甲方、意向投资人）订立《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》。其中约定，甲方负责于回迁房交房之日起，90个工作日内办结乙方回迁安置房屋的《房屋所有权证》。因甲方过错原因逾期未办结的，每延误一日向乙方支付100元的违约金（每证）。金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部也在补充协议2中盖章。2014年6月29日，雷桂仙抽签确认回迁安置房为融城优郡B1栋605号、B2栋308号、405号，B3栋2510号、B4栋2101号房屋。2014年7月1日，雷桂仙和云城尊龙公司订立《前期物业服务协议》，云城尊龙公司交付了房屋。案外人吴丽仙、吴艳玲和杨平、雷桂仙等人就上述回迁安置房权属产生争议，提起诉讼。双方于2014年11月6日达成调解协议。2015年9月13日，雷桂仙、杨平、杨逢春、杨丽芝、吴艳玲就上述共有的拆迁安置房如何分割订立协议，约定融城优郡B1栋605号、B2栋405号，B3栋2510号、B4栋2101号房屋归杨平所有。云南省昆明市中衡公证处于2016年1月20日出具相应的3份公证书。2016年1月20日，云南省昆明市中衡公证处就雷桂仙、杨逢春、吴艳玲之间的继承事项出具公证书。西山区10号片区严家地村城中村改造的回迁安置房为1076套。2014年12月23日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第一批40户村民回迁房产权。2015年3月24日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第二批55户村民回迁房产权。2015年11月16日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处再次向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第二批977户村民回迁房产权。2020年12月4日，昆明市西山区人民政府函告昆明市不动产权登记中心，表示准备办理包括本案4套房屋在内的第三批75户村民回迁安置房不动产证转移登记工作。本院认为：雷桂仙、金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部订立的《回迁安置补偿协议》系房屋拆迁安置补偿合同性质。雷桂仙、原告、杨逢春、杨丽芝和被告在《回迁安置补偿协议》基础上订立的两份补充协议，被告提供用以拆迁安置补偿的房屋，并非商品房买卖。其中补充协议2约定，被告负责于回迁房交房之日起，90个工作日内办结乙方回迁安置房屋的《房屋所有权证》。因甲方过错原因逾期未办结的，每延误一日向乙方支付100元的违约金（每套）。该条款是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效。原告是房屋共有人之一。2014年7月1日，被告将回迁房移交雷桂仙，即向原告履行了交付义务。按照上述约定，被告应当在交房之日起90个工作日内，即2014年11月12日前办理房屋所有权证。原告认为，被告逾期办理房屋所有权证，应当承担每套房屋每天100元的违约金。被告认为，没有办理不动产权证书主要是涉案房产系原告家庭共有财产，原告直至2016年1月20日以后才提供共有财产分割公证书及其他不可控因素所致，被告不应承担逾期办证的违约责任。且原告部分违约金请求超过诉讼时效。因此，本案的主要争议是被告是否承担逾期办证的违约责任。被告将自己建设的回迁安置房所有权登记到原告名下属于转移登记性质，应由双方当事人共同申请。原、被告负有共同向不动产统一登记部门申请转移登记的法定义务。虽然原、被告约定由被告代办房产证，但原告自身负担的申请义务并不因此免除，应当提供相应的申请资料。补充协议、补充协议2只约定了补偿面积、房屋标准等事项，具体的5套安置补偿房屋直至2014年6月29日才由雷桂仙抽签确定。5套回迁安置房是雷桂仙、杨平等人的家庭共同财产。2015年9月13日，各方权利人就共有房屋分割达成协议，本案4套房屋归原告所有，直至2016年1月20日由公证机关出具办理不动产登记所需的公证文书。2016年1月20日前未能办理本案4套房屋的不动产所有权登记不可归责于被告。原、被告之间不是商品房买卖合同关系。昆明市西山区人民政府对安置补偿房屋的不动产产权权属证明文件是本案房屋所有权转移的必要材料。西山区10号片区严家地村城中村改造的回迁安置房为1076套。2015年11月16日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第二批977户村民回迁房产权。此时，原告取得办理共有财产分割及遗产继承的公证书。直到2020年12月4日，昆明市西山区人民政府函告昆明市不动产权登记中心，可以办理包括本案4套房屋在内的第三批75户村民回迁安置房不动证转移登记工作。2016年1月20日至2020年12月4日期间不具备办理房屋不动产权转移登记的客观条件，未能办理不动产权登记亦不能归责于被告。原告起诉主张被告承担逾期办证的违约责任，支付违约金的请求缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，原告要求被告继续办理4套房屋的不动产权属证书符合协议约定，这一请求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司于判决生效后30日内为原告杨平办理融城优郡B1栋605室、B2栋405室、B3栋2510室、B4栋2101室的房屋的不动产权属证书。二、驳回原告杨平的其他诉讼请求。案件受理费3650元（原告已预交），已减半收取，由原告承担3550元，被告承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 武 云二〇二一年二月二十三日书记员 李佐健