山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终29号上诉人（原审原告）：山西润鑫汇新能源有限公司。法定代表人：张某，执行董事。委托诉讼代理人：高某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，山西东奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西千叶草酒店管理有限公司。法定代表人：李某，执行董事。委托诉讼代理人：牛某，北京德恒（太原）律师事务所律师。上诉人山西润鑫汇新能源有限公司与被上诉人山西千叶草酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初4072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西润鑫汇新能源有限公司的委托诉讼代理人高某、杨某，被上诉人山西千叶草酒店管理有限公司的委托诉讼代理人牛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西润鑫汇新能源有限公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审民事判决，并改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决驳回的理由为：被上诉人实际占有使用案涉房屋，应当向上诉人支付租金，但太原市人民政府关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小微企业发展的意见，免收2020年2月7日至2020年4月7日的租金，结合上述政策意见进行计算，被上诉人已支付到截止2020年10月5日的租金，故原告山西润鑫汇新能源有限公司诉请的案涉房屋的使用费尚未实际产生，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。上诉人认为，暂不考虑其它因素，即便顺延两个月，但截至2020年10月5日，被上诉人亦未向上诉人支付房租，已然构成根本违约，故上诉人请二审法院支持上诉人的诉讼请求，依法判令解除上诉人与被上诉人于2018年5月3日签订的租赁合同，并判令被上诉人承担房屋占有使用（空置）费、诉讼费。被上诉人山西千叶草酒店管理有限公司辩称，一、本案租赁合同纠纷，目前判决均未生效，关于被上诉人是否应当支付租金、支付租金的具体金额，上诉人是否应当承担违约责任等事宜，目前并无生效判决予以确认，在此情况下，如被上诉人继续支付租金，可能损害到自身的合法权益，因此暂不支付租金，被上诉人有合理正当理由。二、上诉人主张一审判决确认的租金起算点是二审期间的租金，被上诉人未及时支付构成违约，但被上诉人认为二审法院主要是针对一审判决是否存在事实错误及法律适用错误进行审查，而上诉人依据新的事实和理由提起上诉，并要求改判与本案无关，不应当予以支持。三、根据山西省财政厅晋财资函（2020）149号通知的精神，承租行政事业单位、行政事业单位所办企业国有资产经营用房的服务小微企业和个体工商户，在免除2、3个月房租的基础上，应当再免除一个月租金，并且下半年减半征收房租。本案被上诉人所承租房屋的实际产权人为太原市蔬菜公司下元蔬菜副食品贸易市场，现更名为太原市京沃商贸有限公司，该公司为太原市国有资产监督管理委员会的全资下属企业，因此该企业性质符合财政厅文件的要求，按照文件规定，被上诉人还享有继续免除一个月租金及下半年房租减半收取的优惠政策。上诉人山西润鑫汇新能源有限公司向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令解除原、被告于2018年5月3日签订的租赁合同；2、请求依法判令被告承担案涉房屋空置费用（使用费）277778元；3、本案诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：请求法院责令本案被告限期腾退案涉房屋。一审法院认定事实：原告山西润鑫汇新能源有限公司从案外人太原市蔬菜公司下元蔬菜副食品贸易市场承租案涉房屋，租期10年，自2018年1月1日至2027年12月31日。2018年5月3日，原告山西润鑫汇新能源有限公司（甲方）与被告山西千叶草酒店管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》。合同主要内容为：甲方现有大楼一幢，位于太原市××区。乙方租用甲方大楼，租赁期限为9年。从2018年8月5日至2027年8月5日止，免租期为三个月，自2018年5月5日至2027年8月止。租金标准为前三年总计5000000元，第四年租金为1800000元，第五年至合同结束在每年租金1800000元的基础上增加30000元，直至履行完毕。合同签订后10日内支付前两年租金共计3340000元，后期租金支付方式按合同第三条约定于每年租约到期日前10日一次性支付。合同还约定甲方负责将水、电、暖通到乙方指定位置，水费、电费、暖气费按政府规定价格由乙方缴纳支付，乙方承担出租房所发生的电话费、光缆电视费、卫生费等一切费用。乙方在装修期间要爱护甲方所有的房屋结构及财产设施，乙方不得随意拆除和改造甲方现有建筑主体结构，如确实需部分改造，必须经甲方同意，在不影响房屋整体结构的条件下方可实施，一切费用由乙方负担。乙方如需在租赁房屋范围内管网改造时必须经甲方同意后方可实施，管网改造费用由乙方承担。合同关于违约责任的约定。因乙方未履行合同条款，已构成违约（包括但不限于乙方未按时交纳水、电费或房屋租金等）造成甲方人员采取停水、停电或堵门等现象，一切后果由乙方自己负责，甲方概不承担任何责任。乙方须按时交纳租金，否则，甲方有权终止合同，乙方投资所形成的不动产合同履行到期后归甲方所有，乙方无条件搬出。未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变租赁房屋用途，甲方有权终止合同，乙方投资所形成的不动产归甲方所有，乙方无条件搬出。在租赁有效期内，甲方不得以任何理由终止与乙方的合约，各方无故终止或解除本合同的，或因乙方严重违约导致本合同终止或解除的，违约方应按照年租金的100%向守约方支付违约金。另查明，自2018年5月7日至2018年5月18日，被告山西千叶草酒店管理有限公司的法定代表人李某向原告山西润鑫汇新能源有限公司总计转账3333334元。2018年6月6日，原告山西润鑫汇新能源有限公司出具编号为0005921的《收据》，载明收到被告山西千叶草酒店管理有限公司预缴的水费25000元整；2018年6月19日，原告山西润鑫汇新能源有限公司出具编号为0005925的《收据》，载明收到被告山西千叶草酒店管理有限公司预缴的电费10000元整；2018年10月21日，原告山西润鑫汇新能源有限公司出具编号为0005926的《收据》，载明收到被告山西千叶草酒店管理有限公司预缴的电费20000元整；原告山西润鑫汇新能源有限公司还出具编号为0005932的《收据》，载明收到被告山西千叶草酒店管理有限公司预缴的电费20000元整。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当按照合同约定全面履行义务。原告山西润鑫汇新能源有限公司将涉案房屋交付被告山西千叶草酒店管理有限公司，被告山西千叶草酒店管理有限公司实际占有、使用涉案房屋，应该按照合同约定按时缴纳租金、水费、电费等费用。被告山西千叶草酒店管理有限公司按照合同约定已经向原告山西润鑫汇新能源有限公司支付前两年租金总计3333334元、水费25000元及电费50000元。现原告山西润鑫汇新能源有限公司以被告山西千叶草酒店管理有限公司未按时支付第三年租金构成违约为由向本院提起案涉诉讼，请求解除原、被告签订的《租赁合同》，并由被告山西千叶草酒店管理有限公司支付房屋空置费。被告山西千叶草酒店管理有限公司辩称其延付租金的原因之一是原告山西润鑫汇新能源有限公司未按照合同约定提供水、电、暖等条件给其造成了损失，但其并未提供充分证据证明其主张，故对被告山西千叶草酒店管理有限公司的该项辩解本院不予采纳。被告山西千叶草酒店管理有限公司还辩称，山西省人民政府、太原市人民政府为应对新冠疫情出台扶持措施，提出对承租国有资产类经营用房的中小微企业免租两个月，案涉租赁房屋系国有资产，故案涉房屋2020年的租金支付时间应该顺延两个月至2020年9月25日。爆发新冠疫情是客观事实，政府也出台了相应的扶持措施，且案涉房屋确系国有资产，故原告山西润鑫汇新能源有限公司应该按照政策意见为被告山西千叶草酒店管理有限公司办理案涉房屋的减、免工作，对被告山西千叶草酒店管理有限公司的该项辩解本院予以采纳。综上，被告山西千叶草酒店管理有限公司未按时缴纳租金，虽构成迟延履行，但其行为尚不构成根本违约。故对原告山西润鑫汇新能源有限公司提出的解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告山西千叶草酒店管理有限公司实际占有使用案涉房屋，应当向原告山西润鑫汇新能源有限公司支付租金。但太原市人民政府关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小微企业发展的意见，免收2020年2月7日至2020年4月7日的租金。结合上述政策意见进行计算，被告山西千叶草酒店管理有限公司已支付到截止2020年10月5日的租金，故原告山西润鑫汇新能源有限公司诉请的案涉房屋的使用费尚未实际产生，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。判决：驳回原告山西润鑫汇新能源有限公司的诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人签订的租赁合同关于后期租金支付方式约定为每年租约到期日前10日一次性支付，上诉人基于合同约定要求解除与被上诉人签订的租赁合同，但根据一、二审查明的被上诉人实际支付租金数额和新冠疫情租金减免政策的事实，上诉人在一审时诉请要求解除租赁合同的条件尚不成就，故上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人山西润鑫汇新能源有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5466元，由上诉人山西润鑫汇新能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 申延艳审判员 王 艳 二O二一年二月二十五日法官助理 李 艳书记员 李梦瑶