山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终300号上诉人(原审被告)：张晓妹，女，1966年3月31日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：李玄龙，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：济南阳光家园不动产经纪有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：91370105307296192T。法定代表人：辛绪青。委托诉讼代理人：杨建军，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立贤，山东圣义律师事务所律师。上诉人张晓妹与被上诉人济南阳光家园不动产经纪有限公司（以下简称阳光家园公司）居间合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院作出的(2020)鲁0105民初5044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人张晓妹上诉请求：1.请求贵院依法撤销山东省济南市天桥区人民法院作出的(2020)鲁0105民初5044号民事判决并发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由济南阳光家园不动产经纪有限公司承担。事实与理由：一、张晓妹与济南阳光家园不动产经纪有限公司2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》(以下简称涉案合同)并未约定佣金数额，因此张晓妹无法向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付佣金且不构成违约。一审法院判令张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付33300元中介费及相应利息损失，无事实及法律依据。《合同法》第十二条，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施1/4或者赔偿损失等违约责任。”对“价款或者报酬”的约定是合同的重要组成部分，若合同对佣金支付方式及依据作出了明确约定，各方应当依此履行。涉案合同第六项明确载明“甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金”。因此，在双方未签订《佣金确认单》的前提下，应视作双方未就佣金数额达成协议，支付佣金的基本依据不存在，张晓妹无法向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付佣金且不构成违约。合同中对“违约责任”的约定，仅是在违约情形发生时对违约方的制约、惩罚措施。在合同各方均正常履约且合同对佣金支付有明确约定的前提下，不应适用“违约责任”的相关条款来确认佣金数额，更不能以此认定张晓妹违约。因此，在张晓妹未违反合同约定的前提下，一审法院仅依据涉案合同第十二大项“违约责任”第5款之规定，即认定张晓妹应向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付房屋总价款2%的佣金并承担违约责任，无事实及法律依据。二、《佣金确认单》是张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付佣金的基础依据，在双方未签订《佣金确认单》的前提下，张晓妹无法支付佣金，不构成合同违约。同时，根据双方之前的交易习惯，本案中张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付的佣金不应超过房屋总价款的1%(17150元)。张晓妹在2015年购买牛兆磊所属房屋时，济南阳光家园不动产经纪有限公司即为张晓妹提供过居间服务。2015年8月17日，张晓妹、济南阳光家园不动产经纪有限公司共同签署了《房屋买卖合同》及《佣金确认单》。该《房屋买卖合同》第四项第6条约定“甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定的金额向丙方支付佣金。”同时，该合同第五项第6条也同样约定了“由违约方承担丙方佣金(总房款的百分之贰)”。最终，张晓妹依据双方签署的《佣金确认单》以房屋总价款的1%向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付了佣金，该合同及《佣金确认单》已经济南阳光家园不动产经纪有限公司盖章确认并已全部履行完毕。由此可见，《佣金确认单》是确认佣金数额、支付佣金的基础2/4依据。“违约责任”中标注的违约方应承担的佣金数额，在未违反合同约定的前提下并不适用，不能作为确认佣金数额的依据。因此，在双方未签订《佣金确认单》的前提下，应认定双方并未对佣金数额达成协议。张晓妹无法向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付佣金且不构成合同违约，不应承担违约责任。同时依据《合同法》的相关规定以及双方之前的交易习惯，张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付的佣金不应超过房屋总价款的1%(17150元)。三、济南阳光家园不动产经纪有限公司并未向张晓妹提供全部的中介服务项目，张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付的中介费用应当低于房屋总价款的1%。在双方2015年的合作过程中，济南阳光家园不动产经纪有限公司向张晓妹提供了全部的中介服务项目，最终依据《佣金确认单》张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付了房屋总价款的1%作为佣金，共计6400元。但在本次买房过程中，房源信息并非济南阳光家园不动产经纪有限公司向张晓妹提供，而是张晓妹从朋友处得知。签订《房屋买卖合同》前，张晓妹曾询问济南阳光家园不动产经纪有限公司是否可以帮助张晓妹的儿子(郭一男)通过购房贷款审批，济南阳光家园不动产经纪有限公司均表示可以提供帮助通过审批。但在三方签订《房屋买卖合同》、张晓妹已经支付房屋首付款后，济南阳光家园不动产经纪有限公司才告知张晓妹无法通过购房贷款审批，这在当时给张晓妹造成了极大的困扰。张晓妹在多次与其沟通无果后，只能找朋友自行办理，该事实济南阳光家园不动产经纪有限公司在一审时当庭表示承认。张晓妹与卖方办理网签时，因济南阳光家园不动产经纪有限公司的原因，卖方曾要求更换中介公司，并表示拒绝办理手续，最终是在张晓妹的不断恳求下，双方才完成了网签备案手续，张晓妹还为此支付了300元费用。张晓妹认为，依据上述事实、“权利义务相一致原则”以及之前双方的交易习惯，在济南阳光家园不动产经纪有限公司未向张晓妹提供全部中介服务项目的前提下，张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付的中介费用应当低于房屋总价款的1%。综上，一审法院判令张晓妹应向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付33300元中介费及赔偿利息损失，无事实及法律依据。张晓妹恳请贵院查清事实，依法3/4将本案发回重审或改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人阳光家园公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分、程序合法，请求驳回上诉维持原判。理由如下：张晓妹与阳光家园公司中介合同关系合法有效，应该受法律保护。《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。阳光家园公司促成了张晓妹与房屋原所有权人签订了买卖合同，且该买卖合同已经履行完毕，涉案房屋已经按照张晓妹指示登记在张晓妹之子郭一男名下，阳光家园有权按照事先约定的2%标准收取中介报酬，同时张晓妹在支付保证金1000元之后不支付中介报酬的行为，按照《房屋买卖合同》第十二条第5项的约定张晓妹也应该按照总房款的2%支付中介报酬（总房款1715000元*2%=34300元，34300元-1000元保证金=33300元），张晓妹未及时支付中介报酬应该承担相应的民事责任，应该赔偿利息损失。张晓妹上诉所称的佣金金额标准不明确以及参照之前的交易习惯来支付是没有法律和事实依据的，双方佣金标准和金额是确定，约定的就是总房款的2%，张晓妹没有及时支付属于违约，按照违约条款约定也应该按照总房款的2%支付；张晓妹辩称的参照之前交易习惯1%是没有法律依据和合同依据的，其之前的交易时间是2015年，涉案的交易时间是2018年，物价和消费水平就没有参照价值，另外何况双方已经约定了中介报酬的标准且合同违约条款也有支付标准，故不应该支持张晓妹的上诉请求。阳光家园公司向一审法院提出诉讼请求：1.张晓妹向阳光家园公司支付中介费佣金34300元；2.张晓妹赔偿阳光家园公司利息损失（利息计算方式：以34300元为基数，自2018年3月12日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。一审法院认定事实：1.2018年3月11日，出卖人（以下简称甲方）：刘涛、候跃欣，买受人（以下简称乙方）：张晓妹，居间人（以下简称丙方）：21世纪不动产济南阳光家园加盟店（济南阳光家园不动产经纪有限公司）签订《房屋买卖合同》，约定经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为。甲方自愿出售坐落于济南市天桥区无影山中路50号五环花苑4号楼2-1201的房产给乙方，房屋所有权证书号：天字第200194，房屋所有权人为刘涛（共有人候跃欣）。该房屋成交价格为1715000元。乙方承担契税、中介费等相关费用。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。该房屋买卖合同签订时，被告向原告缴纳了保证金壹仟元。原告至今未向被告返还。2.2018年5月4日，出卖人候跃欣、刘涛与买受人郭一男签订济南市存量房屋买卖合同一份。济南市房屋档案馆房屋权属状况信息载明：2018年5月8日，郭一男通过二手房买卖方式取得了位于济南市天桥区无影山中路五环花苑4号楼2单元1201处的房屋产权。郭一男系被告张晓妹的儿子，被告张晓妹现在该房屋居住。一审法院认为，原告与被告之间的居间合同关系，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告促成了被告与房屋原所有权人签订了买卖合同，且该买卖合同已履行完毕，涉案房屋已经登记在被告之子郭一男名下。原告主张被告支付中介费34300（1715000×2%=34300）元，事实清楚，证据充分，一审法院依法予以支持。原告未返还的1000元保证金应在34300元中扣除。被告未及时支付中介费，应承担相应的民事责任。原告主张被告赔偿利息损失，于法有据，计算方式调整为：以33300元为基数，自2018年3月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张晓妹向原告济南阳光家园不动产经纪有限公司支付中介费33300元，于本判决生效之日起10日内付清；二、被告张晓妹向原告济南阳光家园不动产经纪有限公司赔偿利息损失，计算方式为：以33300元为基数，自2018年3月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；该利息于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取329元，由被告负担。二审中，上诉人张晓妹提交新证据一、张晓妹与被上诉人2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》；新证据二、上诉人与被上诉人2015年8月17日签订的《房屋买卖合同》、《佣金确认单》。证据一、证据二共同证明：1.双方关于2015年8月17日签订的《房屋买卖合同》中第五部分（相关责任）第6条以及2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》中第十二项（违约责任）第6条的约定，仅是在违约情形发生时对违约方的制约、惩罚措施。在合同各方均正常履约且合同对佣金支付有明确约定的前提下，不应适用“违约责任”的相关条款来确认佣金数额，更不能以此认定上诉人违约；2.依据《民法典》及其司法解释的相关规定并结合本案事实，双方于2015年8月17日签订的《房屋买卖合同》中第五部分（相关责任）第6条以及双方于2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》中第十二项（违约责任）第6条均为格式条款，在被上诉人未提供证据证明已尽合理说明义务的前提下，上诉人有权主张格式条款不成为合同的内容。即使该条款有效，依据也应作出不利于被上诉人的解释；3.双方在合同中未确定具体的佣金数额，并不是上诉人的责任，不应由上诉人承担违约责任。新证据三：齐鲁银行银行卡、历史交易流水。证据二、证据三共同证明：1.上诉人与被上诉人在2015年8月17日签订了《房屋买卖合同》、《佣金确认单》。按照佣金确认单所确定的金额，上诉人以现金支付的方式向被上诉人支付了佣金6400元（总购房款的1%），该合同、佣金确认单已经双方签字盖章确认并现实履行完毕；2.在双方未签订佣金确认单且佣金数额无法确定的况下，依据之前的交易习惯以及出于保护双方交易合理预期的目的，上诉人向被上诉人支付的佣金不应超过购房总价款的1%。经质证，被上诉人阳光家园公司认为，对于上诉人交的材料不属于新证据，法庭应当知道这不属于新证据应不予以支持，对以上材料不予质证不予认可。被上诉人认为在一审法院认定事实清楚适用法律正确，运用程序合法依法作出判决后，上诉人应当依据程序原则以及一审法院做出的合法判决履行相关法律义务，但被上诉人认为上诉人在合同履行过程中，严重违反诚实信用原则，拒不履行合同义务，现在上诉人又滥用上诉权，以合法形式对被上诉人进行二次传唤，不但使被上诉人合法权益得不到实现并且致使被上诉人因此又收到裁判损失包括不限于律师费等，被上诉人认为其不但浪费国家司法资源又对被上诉人以合法的形式进行二次伤害恳请人民法院对其不诚信行为，予以惩戒。经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张晓妹上诉主张依据之前双方的交易习惯，以及“权利义务相一致原则”在济南阳光家园不动产经纪有限公司未向张晓妹提供全部中介服务项目的前提下，张晓妹向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付的中介费用应当低于房屋总价款的1%。一审判令张晓妹应向济南阳光家园不动产经纪有限公司支付33300元中介费及赔偿利息损失无事实及法律依据。对此本院认为，2018年3月11日，出卖人（以下简称甲方）：刘涛、候跃欣，买受人（以下简称乙方）：张晓妹，居间人（以下简称丙方）：21世纪不动产济南阳光家园加盟店（济南阳光家园不动产经纪有限公司）共同签订《房屋买卖合同》一份，载明经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为。甲方自愿出售坐落于济南市天桥区无影山中路50号五环花苑4号楼2-1201的房产给乙方，房屋所有权证书号：天字第200194，房屋所有权人为刘涛（共有人候跃欣）。该房屋成交价格为1715000元。乙方承担契税、中介费等相关费用。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。根据上述合同的约定，虽然上诉人主张双方并无签订《佣金确认单》，只签订了《房屋买卖合同》，不应负担约定的中介费，但根据现有证据能够证明被上诉人阳光家园公司促成张晓妹与房屋原所有权人签订了买卖合同，且该买卖合同已履行完毕，现涉案房屋已经登记在张晓妹之子郭一男名下。根据法律规定，阳光家园公司已经完成了居间义务，张晓妹理应支付中介费，故一审判令张晓妹向阳光家园公司支付中介费33300元及赔偿利息损失于法有据，本院予以维持。综上所述，张晓妹的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由上诉人张晓妹负担。本判决为终审判决。审判员 杨 莉二〇二一年二月七日书记员 陈明瑞