重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初17572号原告：重庆九龙园高新产业集团有限公司，住所地重庆市九龙坡区华锦路26号，统一社会信用代码：915001072031045559。法定代表人：邓烽，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔楷，重庆栋华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽丹，重庆栋华律师事务所律师。被告：重庆蓝天新能源汽车科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园大道26号，统一社会信用代码：91500107MA5UDU3R6C。法定代表人：张泽兴，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：重庆天亿律师事务所，重庆蓝天新能源汽车科技有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：李珊珊，重庆天亿律师事务所律师。原告重庆九龙园高新产业集团有限公司（以下简称九龙园高新产业公司）诉被告重庆蓝天新能源汽车科技有限公司（以下简称蓝天新能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙园高新产业公司的委托诉讼代理人崔楷、陈丽丹，被告蓝天新能源公司的法定代表人张泽兴及委托诉讼代理人李珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九龙园高新产业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令原、被告间《九龙园高新产业集团有限公司房屋招商租赁协议》930.92平方米部分的租赁关系于2018年10月31日解除，剩余511.42平方米部分的租赁关系于2019年8月31日解除”；二、请求判令被告向原告支付租金共计925518.56元；三、请求判令被告支付延期支付租金的违约金（以欠付的租金为基数，从2020年7月14日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月12日签订《九龙园高新产业集团有限公司房屋招商租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：原告将位于九龙园集团总部基地大楼第16A楼房屋出租给被告经营使用；房屋租期自2017年5月1日起至2022年4月30日止；每月租金为33元/平方米。若被告达到租赁协议约定条件，原告免除被告前三年的房屋租金且后两年的房屋租金减半收取，如未达到承诺条件则应按照约定全额补缴租金。合同签订后，被告未能达到双方约定的免租条件，但迄今拖欠租金未付。原告认为，被告的上述行为损害了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼。被告蓝天新能源公司辩称，原告九龙园高新产业公司的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其不当的诉讼请求，理由如下：1.案涉租赁协议已于2018年9月28日解除。2018年8月14日，原告和重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会联合发出《违约责任告知函》，要求被告于2018年8月22日前补缴上一年度的房屋租金及物业管理费、水电费等费用，逾期将与被告解除合同。由此可知，原告知晓被告的欠费事实，且主张单方行使合同解除权。同时，2018年9月28日，被告已将办公场地钥匙交由九龙园区管理委员会经办人杜文超，且将办公家具用以抵偿被告拖欠的水电费及物业费，杜文超对此均予以确认，双方已就合同解除达成一致的意思表示。2.案涉的租赁场地现由重庆辰辉实业有限公司、重庆恒科机械制造有限公司二家公司承租使用，其中重庆辰辉实业有限公司于2018年11月入驻，重庆恒科机械制造有限公司则于2019年9月1日进场办公。3.原告主张2018年10月1日至2019年8月31日期间的租金不合理。原告应当采取适当措施防止损失扩大，其未能成功招商引资期间的场地闲置损失不应当由被告承担。经审理查明，原告九龙园高新产业公司系位于九龙坡区科城路85号16、16夹层房屋所有权人。2017年4月12日，原告九龙园高新产业公司（甲方）作为出租方，与被告蓝天新能源公司（乙方）作为承租方，与重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会（丙方）三方签订招商租赁协议，约定：原告将位于九龙园集团总部基地大楼第16A楼房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告作为办公、研发用房；房屋租期为5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，共计建筑面积1442.34平方米；办公管理用房每月租金为33元/平方米，为扶持乙方发展，甲方给予乙方“免三减二”优惠政策，在乙方达到协议“12.乙方承诺”前提下，从起租时间起前三年（2017年5月1日起至2020年4月30日止）免交租金，后两年（2020年5月1日起至2022年4月30日止）月租金减半为16.5元/平方米。给予乙方的租金优惠金额部分由丙方补贴至甲方。总部基地大楼物管费8元/平方米·月，水电空调费6元/平方米·月，乙方使用房屋产生的水电费、物业费由乙方自行缴纳。乙方应向甲方支付租赁保证金100000元。协议12条乙方承诺约定，乙方2017年投资0.8亿元，2018年投资2亿元，2019年投资5亿元，营业收入达到0.5乙方，企业享受政策优惠后10年内不迁出九龙园区……如果乙方未能达成承诺约定，必须在甲方书面通知5个工作日内，按照33元/平方米·月标准补缴当年租金，并不得享受相关扶持政策。该合同尾部，杜文超在重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会的经办人处进行签字确认。合同签订后，原告方将案涉房屋交由被告方承租使用，被告则向原告方支付了押金10万元。2018年9月26日，因被告未达到租赁协议约定的条件，原告及重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会向被告发出《关于蓝天新能源公司违约责任告知函》，要求该公司于2018年10月31日前补缴租金761555.52元、物业管理费及水电费201156.56元，逾期未缴将单方面解除合同并追究法律责任。其后，被告与原告及重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会协商解除租赁协议并申请减免租金，后于2018年9月28日退场。同时，双方协商被告留存场地内的办公家具，将其转让给新承租使用人，用以抵偿被告拖欠的相关费用。2018年11月1日，经被告推荐，重庆辰辉实业有限公司入驻案涉租赁场地，承租使用其中建筑面积930.92平方米的房屋至今。2019年9月1日，重庆恒科机械制造有限公司与原告就案涉租赁物中建筑面积511.42平方米的房屋签订租赁协议，并入场办公至今。2019年12月30日，经原、被告及重庆恒科机械制造有限公司协商，被告将办公家具变卖至重庆恒科机械制造有限公司，由后者向重庆瑞盈实业有限公司代为支付被告拖欠的物业费70000元。2020年7月9日，重庆栋华律师事务所受原告委托，向被告发出律师函，主张解除案涉租赁协议，并要求被告支付拖欠的租金，但被告称未收到该函件。上述事实，有不动产产权证、租赁协议、告知函、情况说明、转账凭证、申请、家具清单等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告九龙园高新产业公司与被告蓝天新能源公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同的解除。合同签订后，原告已经依约将租赁物交由被告使用，被告亦应当及时给付租赁费用。合同履行过程中，依照双方的约定，虽然被告蓝天新能源公司在其履行自身承诺的前提下享有申请租金减免的权利，但被告因自身经营问题未能达到该项承诺，故理应支付占有使用租赁物期间相关费用。经原告于2018年9月26日催收后，被告仍未在合理期限内付款，已属违反自身的主要合同义务。其后，经双方协商，被告方于2018年9月28日退场，并同意将案涉租赁办公场地内办公家具转让新承租人，用以抵偿其所拖欠的债务。另一方面，经被告推荐，原告则自2018年11月1日起与新承租人重庆辰辉实业有限公司就部分租赁场地达成使用协议，应视为其对被告提前终止合同关系的行为予以认可，双方租赁关系应自2018年11月1日起解除。至于原告主张的其他部分面积场地的租赁关系，因双方之间系就租赁物整体建立租赁关系，并不存在可独立分割的二个法律关系，故原告主张租赁关系分别自2018年10月31日及2019年8月31日解除于法无据，本院不予支持。与此同时，被告辩称本案租赁关系自2018年9月28日起经双方协商一致解除，亦缺乏相应的证据佐证，对于该辩解理由，本院亦不予采纳。关于原告主张的租金及逾期付款违约金的问题。自2017年5月1日截至2018年10月31日，被告共计拖欠租金856749.96元，原告主张该项费用符合规定，应予支持。至于2018年11月1日至2019年8月31日的房屋租金，因双方合同关系自2018年11月1日起实际解除，原告亦已实际享有管理控制案涉房屋的权利，其仍向被告主张房屋租金缺乏充分的法律依据，本院不予支持。若原告认为2018年11月1日后案涉房屋产生的闲置损失，系因被告的违约行为造成，可以另案诉讼主张对方的违约责任。此外，关于原告主张的逾期缴纳租金的违约金。经原告催收，被告未在合理期限内付款，确给原告造成一定的资金占用的利息损失，结合本案具体情况，本院酌定被告应自2020年7月14日起，以欠款856749.96元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付违约金至本金付清日止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告重庆九龙园高新产业集团有限公司与被告重庆蓝天新能源汽车科技有限公司签订的《九龙园高新产业集团有限公司房屋招商租赁协议》自2018年11月1日起解除；二、被告重庆蓝天新能源汽车科技有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告重庆九龙园高新产业集团有限公司支付租金856749.96元及逾期付款违约金（自2020年7月14日起，以欠款856749.96元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付至本金付清日止）；三、驳回原告重庆九龙园高新产业集团有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10596元，由被告重庆蓝天新能源汽车科技有限公司承担4984元，由原告重庆九龙园高新产业集团有限公司承担5612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审判员 郭 峰二〇二一年二月十六日书记员 应东霓