广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1071号原告：张倩，女，1983年6月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告张倩诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告张倩及被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告物业转让金254389元；2.被告向原告支付未付租金21746元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买了佛山市南海区***号商业用房（以下简称涉讼物业），双方签订了《物业使用权转让合同》《租赁合同》。原告购买涉讼物业时尚为施工初期，仅处于打地基阶段。2019年12月，被告欠缴或不足额支付租金。2020年开发商以疫情为借口拖欠租金。合同上提及每月发放的租金需要交纳租赁税，但是房屋未建理应不存在租金，那税费就不应该扣。2019年期间原告收取的所谓租金是扣取了税金后的租金，原告认为这里存在欺诈行为。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：《物业使用权转让合同》为原告与被告的真实意思表示，合法有效。且涉讼物业已依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，为合法建筑，其物业使用权依法可以转让，不存在原告诉称存在欺诈的情形。被告与原告在涉讼《物业使用权转让合同》中无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼《物业使用权转让合同》没有合同依据。即使被告有延迟交付物业，但涉讼《物业使用权转让合同》的合同目的已经实现，不应判决解除《物业使用权转让合同》及向原告退还物业使用权转让款。被告与原告签订涉讼《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业分别签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付涉讼物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》给梦乐城公司接收涉讼物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求退还物业使用权转让款没有法定事由。二、原告要求被告向其支付租金没有事实和法律依据，也没有合同依据。被告与梦乐城公司均为独立的企业法人，各自对外独立开展经营活动和承担责任。涉讼《租赁合同》为原告自愿与梦乐城公司签订，根据合同的相对性，被告不是《物业使用权转让合同》的相对方，没有向支付租金的义务。故原告要求被告向其支付未付租金，既没有合同依据，也没有事实和法律依据。综上，原告提出要求解除《物业使用权转让合同》、退款和支付未付租金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年8月31日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年8月30日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金254389元；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2017年8月31日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。原告已向被告支付转让费254389元。广佛智城项目（二期）16号楼已办理了建设工程规划许可证。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。原、被告确认原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为22828元。梦乐城公司同意支付给原告的款项的债权转让给被告在本案中抵扣被告债务。原告于2021年2月22日陈述其要求被告退还物业转让款是基于要求解除《物业使用权转让合同》，该意思表示于当日到达被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》二十年有效部分的约定，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到原告解除《物业使用权转让合同》意思表示之日即2021年2月22日解除。被告收取的转让款254389元应退予原告，原告收取的押金及租金22828元亦应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该22828元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款231561（254389-22828）元予原告。《租赁合同》中并未有被告向原告支付租金的约定，原告主张被告支付租金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款231561元予原告张倩；二、驳回原告张倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2721.02元（原告已预交），由原告负担335.02元，由被告负担2386元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月二十六日书记员  杨文晖