上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13892号原告：上海奔腾企业(集团)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘建国，董事长。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。被告：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曹建东，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏梦婷，上海龙元律师事务所律师。原告上海奔腾企业(集团)有限公司(以下简称“奔腾公司”)与被告上海茸北资产经营有限公司(以下简称“茸北公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，适用普通程序进行审理。本案于2021年1月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人瞿琼君及被告的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告提前解除《土地使用权出租合同》造成的经济损失50,592,100元；2、被告支付原告提前解除合同的违约金169,650元；3、被告赔偿原告鱼苗费用1,579,753元。审理中，原告变更诉请为要求被告赔偿原告经济损失38,080,000元，并撤回第2、3项诉请。事实和理由如下：2016年3月10日,原、被告签订《土地使用权出租合同》一份,约定由被告将位于上海市松江区中山街道中凯路XXX号集体土地(以下简称“系争土地”)出租给原告使用,占地67.86亩、范围东至中凯路、西至新开河、南至盛明河及上海玉湖润滑油厂,北至缤纷路。土地租赁期限：2017年1月1日至2036年12月31日,年租金339,300元。同时,被告告知原告上述土地性质为集体建设用地,可用于企业办公场所。后经被告同意,原告在系争土地上投入建筑物、构筑物及设施设备和物资、投资总金额达50,592,100元以上(详见造价清单)。2019年10月，被告单方面提出与原告提前解除合同,原告起先拒绝。后经被告多次与原告协商,原告为积极配合被告工作,且在被告承诺按《土地使用权出租合同》约定赔偿原告全部经济损失的情况下,原告同意与被告提前解除合同。2019年10月31日,原、被告签订《土地使用权出租合同》解除协议。第四条约定,原告因解除合同导致自身经济损失,有权向上海市松江区人民法院提起诉讼。据此，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告表示鉴于被告已经委托评估公司就原告装修等进行评估，尽管评估报告同原告实际投入存在差异，为诉讼便宜，将本案诉请调整为要求被告赔偿经济损失38,080,000元。被告茸北公司辩称，起诉之后被告查询了土地状况。根据调查显示，原告占地67.86亩，其中永久基本农田8.4亩，其他农用地59.46亩。双方签订的《土地使用权出租合同》的效力由法院进行认定。为公平处理同原告的纠纷，被告委托了上海涌力土地房地产估价有限公司(以下简称“涌力公司”)对原告租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属设施进行了评估。被告同意法院将评估报告作为原告投入的依据进行判决。本院经审理认定事实如下：2016年3月10日，原告作为承租方、乙方，被告作为出租方、甲方，双方签订《土地使用权出租合同》。该合同约定甲方将上海市松江区中山街道中凯路XXX号集体土地使用权出租给乙方使用，该土地的性质为集体建设用地，占地67.86亩(最终以实测面积为准)，范围东至中凯路、西至新开河、南至盛明河及上海玉湖润滑油厂、北至缤纷路。乙方承租土地作为乙方企业办公场所。租赁期限为2017年1月1日至2036年12月31日。租金为5,000元/亩，应付款时间为2017年1月10日，应付租金339,300元，一般每年为一期。合同第六条第2-2款约定，因国家和农村集体社会建设需要依法征用或者使用租赁土地的，或因被依法列入动拆迁许可范围的，双方应服从国家和集体需要提前终止合同，补偿费用甲乙双方按政府动迁相关政策协商解决。第3款约定，双方协议解除，经双方协商一致并签订书面协议解除本合同，后续责任承担按照解除协议执行。合同第六条第5-2款约定，并非合同规定的情况，甲方需要提前终止本协议的，应提前30天通知乙方，并应赔偿乙方相当于两个月的租金作为违约金，且退还约定终止后剩余时间的已付租金及其他应当退还的费用。该合同还对双方权利义务、费用承担及设施修缮等进行了约定。原告承租土地后在系争土地上搭建了茶楼、办公室、门卫、仓库等建筑物、构筑物，种植苗木，建造亭台桥梁等设施。2018年12月5日，上海市松江区规划和土地管理局向被告发出《上海市松江区规划和土地管理局责令停止土地违法行为通知》，载明经查被告未经批准，在松江区中山街道中凯路XXX号新建陶然园建筑物和其他设施，违反了《中国人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条第一款第(四)项的规定，现责令被告立即停止土地违法行为。同日，上海市松江区规划和土地管理局向被告发送了《土地违法行为后果告知单》，载明被告在松江区中山街道中凯路XXX号的建造项目违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、四十四条的规定，属违法占地行为，对此下发《责令停止违法行为通知书》。请被告立即停止并改正违法行为，并采取措施确保安全。2019年10月31日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《土地使用权出租合同解除协议》，约定为了落实党中央国务院关于“大棚房”和违建别墅整治专项行动工作要求。根据2016年3月10日甲、乙双方签订的《土地使用权出租合同》及2018年12月5日上海市松江区规划和土地管理局出具的《责令停止土地违法行为通知书》【松规土执(2018)15048号】、《土地违法行为后果告知单》【松规土执(2018)15048号】、《执法检查告知单》,经双方协商一致,特签订如下协议：一、甲、乙双方同意自即日起解除双方于2016年3月10日签订的《土地使用权出租合同》。二、乙方同意于2019年11月30日之前返还位于松江区中山街道中凯路XXX号的67.86亩集体土地给甲方;逾期返还的,视为甲方有权处置上述土地上乙方投入的建筑物、构筑物或其他设施设备及物资。三、乙方同意在承租期间投入在上述土地上的建筑物、构筑物或其他不可搬迁的设施设备交由甲方处置。四、根据《土地使用权出租合同》第4.2条、第5.2条约定，如乙方认为因《土地使用权出租合同》解除导致自身经济损失,乙方有权向上海市松江区人民法院提起诉讼主张权益。后被告委托涌力公司对原告在系争土地上投入的装饰装修、附属设施、机械设备、绿化及相关设计费用进行估价。该估价单位于2020年11月6日出具估价报告，载明2020年9月16日原告上述设施设备、装修、绿化等合计38,080,000元;另原告还提供了1,579,753元的鱼苗款支付凭证复印件，该部分未列入上述评估金额中。审理中，被告提供其从上海市松江区规划和自然资源局中山所调取的系争土地图示，根据该图示显示系争土地为集体土地，面积为67.86亩，其中永久基本农田8.4亩，其他农用地59.46亩。根据该图示显示基本农田位于该土地西面和东面部分区域。原告陈述该土地原告用于其法定代表人个人使用，用于种植水稻、油菜花和树木，对原有部分房屋进行了改建。审理中，被告陈述政府部门认为的违法用地系农用地作为建设用地使用未办理审批手续。审理中，原告表示如法院认定双方签订的《土地使用权出租合同》无效，其诉请并无变更。双方就本案无其他无效后果需要在本案中一并处理。上述事实，有《土地使用权出租合同》、光盘、《土地使用权出租合同解除协议》、估价报告书、照片及各方当事人陈述等证据证明。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原、被告双方签订的《土地使用权出租合同》中所涉土地为农用地，被告同意将该土地用于原告的办公用途。而根据庭审调查，原告在系争土地上进行建筑物的搭建和装修，尽管存在部分的蔬菜和果树种植，然而原告在使用上述土地时并非用于农业生产，而系原告公司的自身办公、休闲等其他用途。据此，双方签订的《土地使用权出租合同》违反了我国土地管理法关于农用地使用的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案合同无效的过错责任而言，被告作为出租人，明知系争土地系农业用地，仍与原告签订租赁合同且合同中明确约定用地性质为集体建设用地，对合同无效所造成的后果应承担主要的过错责任；而原告作为承租人也未对租赁标的物的性质及合法用途尽到合理的审查注意义务，应对合同无效所造成的后果承担次要的过错责任。结合本案中原、被告双方过错程度，本院酌情确定被告对造成的损失承担80%的责任，原告对造成的损失承担20%的责任。就原告投入的损失问题，被告已经委托评估单位进行评估并认可评估报告金额。原告现按评估报告载明的评估价值主张赔偿金额。故本院确认除原告未主张的鱼苗外其他投入金额为38,080,000元。现结合本案原、被告对于合同无效后果责任的分担认定，本院确定被告应赔偿原告投入损失30,464,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决如下：被告上海茸北资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奔腾企业(集团)有限公司赔偿款30,464,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232,200元，由原告上海奔腾企业(集团)有限公司38,080元(已付)，由被告上海茸北资产经营有限公司负担194,120元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  吕荣珍人民陪审员  陈曦庭二〇二一年二月八日书 记 员  石文琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……(五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。