上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21609号原告(反诉被告)：张敏，女，1970年6月27日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙**，男，1968年5月20日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告(反诉原告)：黄韬，男，1980年11月11日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：翟孝娅，上海旭泽律师事务所律师。原告(反诉被告)张敏诉被告(反诉原告)孙**、黄韬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。张敏及其委托诉讼代理人朱松年，孙**、黄韬及其共同委托诉讼代理人翟孝娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敏向本院提出诉讼请求：1、判令孙**、黄韬给付张敏位于嘉定镇西大街XXX号房屋(下称“系争房屋”)非居征收补偿利益共计人民币164,599元(包括系争房屋征收补偿款中的停业损失补偿款318,535.8元、设备搬迁安装费用16,220元、营业执照补贴15万、装潢补偿100,095元，共计584,850.8元，张敏使用面积25.85平米，房屋总面积91.85平米，按照比例计算取整)；2、判令孙**、黄韬返还房屋押金2,000元。事实和理由：张敏与孙**、黄韬长期建立了系争房屋的租赁关系，并在该房屋内办理了营业执照，一直营业到房屋被征收。现孙**、黄韬与上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司签订了房屋征收补偿协议，该协议中第五条、第七条等款项中部分款项应归张敏所有。双方协商未果，故提出如上诉请。孙**、黄韬共同辩称，不同意张敏的全部诉讼请求。双方之间的租赁合同已经于2019年5月12日到期，而征收补偿协议是在2020年6月16日签订的，租赁合同在签订征收补偿协议之前已经解除了，征收对张敏经营也没有任何影响，征收补偿款项都是给被征收人的，因此相应的补偿利益与张敏无关，张敏主张的停产停业损失、搬迁费及营业执照补贴没有依据。至于装潢损失，张敏并没有对房屋进行增值性的装修，没有权利主张。关于押金，双方约定水电费结清了之后再返还。孙**、黄韬向本院提出反诉请求：1、判令确认双方于2018年5月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月12日解除；2、判令张敏支付2020年5月13日至2020年8月7日期间的占有使用费5,654.79元(以年租金24,000元为标准，共86天)。事实与理由：张敏与孙**、黄韬于2016年5月12日就上海市嘉定区西大街XXX号东三间房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为一年，年租金为24,000元；双方于第一份合同到期后续签租赁合同，合同期限顺延一年，年租金不变；合同到期后，双方于2018年5月13日续签《房屋租赁合同》，年租金仍为24,000元，租赁期限自2018年5月13日至2019年5月12日，三份合同均约定租赁期满孙**、黄韬有权收回房屋，如张敏要求续租应在合同期满前两个月通知孙**、黄韬，并经孙**、黄韬同意，重新签订合同。2019年4月底，孙**、黄韬听说涉案房屋将被拆迁，随即通知张敏，租赁合同到期后不再续签，张敏应在合同到期前携财产搬离涉案房屋。张敏接到口头通知后拒不交房，故孙**、黄韬于2020年3月16日发函再次通知张敏，租赁合同已届满，要求张敏于2020年4月底前返还房屋；又于2020年5月16日再次发函要求张敏返还房屋。张敏多次接到书面通知后，拒不履行交房义务，占用涉案房屋，并拖欠2020年5月13日至2020年8月7日期间的房屋占有使用费。张敏辩称，不同意孙**、黄韬的全部诉请，双方之间的租赁合同到期之后，虽然没有订立书面合同，但双方之间有实际履行，是不定期租赁关系，故而也不存在房屋占有使用费。因从2020年6月份系争房屋已经进入了实际征收阶段，孙**、黄韬也不具备收取占有使用费或者租金的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙**、黄韬于2002年取得系争房屋的产权。黄韬曾用名黄弢。张敏与孙**、黄韬分别于2016年、2017年就系争房屋东三间签订过租期为一年的《房租租赁合同》，均已履行完毕。2018年5月13日，孙**、黄韬作为出租方甲方、张敏作为承租方乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方租给乙方的房屋坐落在本市嘉定区西大街XXX号东三间，租赁期限自2018年5月13日起至2019年5月12日。租金壹年贰万肆仟元，合同签订日一次付清；租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应如期归还，乙方如要继续租赁，应在合同到期日提前二月通知甲方，经甲方同意，重新签订合同；乙方负责水电费收付，如乙方延期付费而造成的罚款由乙方负担；乙方在合同签订时付押金贰仟元，在退房时，经查房屋无损坏、水电费已经付清时退还，合同到期，如续签转入下一年押金；在租赁期如因城市建设需要而动迁，本合同终止，双方不负违约责任。张敏于2018年5月13日支付了房租24,000元。2018年7月10日张敏在上海市嘉定区嘉定镇街道西大街XXX号-4上办了上海市嘉定区嘉定镇街道敏清杂货店的营业执照。2019年4月，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局发布通知，将进行系争房屋调查核对工作，要求准备好房屋产权证、产权人户口簿、身份证和工商执照等相关资料。随后，孙**、黄韬收取了张敏的营业执照进行登记。2019年4月12日张敏通过银行卡转账向龚桂芳(孙**母亲)支付房租23,000元。2019年11月26日，孙**、黄韬通过支付宝向张敏转账11,500元，并标注退还半年房租。2020年3月16日，孙**、黄韬通过挂号信向张敏寄送告知书，要求其在2020年4月底前返还房屋。2020年5月11日、5月12日张敏通过微信向孙**、黄韬转账11,500元房租。2020年5月16日，孙**、黄韬向张敏张贴告知书，要求即日起十日内将房屋腾空归还房屋产权人。张敏于2020年7月8日将房屋钥匙交给孙**、黄韬。2020年6月16日，孙**、黄韬(乙方，委托龚桂芳、徐美玲)与上海市嘉定区人民政府(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。协议第二条，乙方的房屋坐落于嘉定镇西大街XXX号属于征收范围，房屋类型是店铺，房屋性质是私房，房屋用途是非居，房地产权证记载建筑面积91.85平方米，认定建筑面积91.85平米；第三条，被征收房屋经上海申杨房地产土地估价有限公司评估，房地产市场评估单价为34,680元/平方米(建筑面积)；第四条，被征收房屋价值补偿款计3,185,358元，计算公式：34,680×91.85；第五条，停产停业损失为318,535.80元，计算公式：91.85×34,680×0.1；第六条，根据本基地征收补偿方案，被征收房屋装潢补偿为100,095元；第八条，设备搬迁和安装费用16,220元，营业执照补贴50,000×3=150,000元；第十条，乙方应当在本协议生效后45日内搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任；第十一条，乙方应在搬离原址后的7日内将空房完整移交甲方，不得拆除房屋中的房屋设备和建筑材料。上海申杨房地产土地估价有限公司于2019年12月对系争房屋进行了评估，出具了《嘉定西门文化公园地块征收非居住设备搬迁补偿费评估表》做出评估意见部分如下：可搬迁设备包括电话3台，补偿单价140元，补偿总价420元；有线电视3台，补偿单价450元，补偿总价1,350元；热水器3台，补偿单价300元，补偿总价900元；空调机3台，补偿单价400元，补偿总价1,200元；宽带网络3台，补偿单价450元，补偿总价1,350元；不可搬迁设备1套，补偿单价5,000元，补偿总价5,000元；存货/物资包括家电、家具、存货共6车，补偿单价1,000元，补偿总价6,000元。合计16,220元。上海申杨房地产土地估价有限公司对系争房屋装修状况及价格进行了评估，出具了《项目明细表》，内容包括广告牌(铝塑板)14.28㎡，单价300元，金额4,284元；砼地坪铺地砖24㎡，单价95元，金额2,280元；砼地坪铺玻化砖，87.72㎡，单价193元，金额16,930元；砼地坪铺小木地板22.44㎡，单价72元，金额1,616元；水电安装费91.85㎡，单价150元，金额13,778元；塑钢门9㎡，单价385元，金额3,465元；无框玻璃门27.54㎡，单价901元，金额24,814元；卷帘门30.6㎡，单价320元，金额9,792元；彩钢窗9㎡，单价305元，金额2,745元；墙柱面贴砖153㎡，单价128元，金额19,584元；瓷盆(厨房间)3只，单价269元，金额807元。合计金额100,095元。审理中，张敏认为其于2016年租房后全面装修，包括了安装防盗卷帘门、铺设地板、粉刷墙壁、电路水路安装、隔间小厨房、砼地坪玻化地砖、厨房地砖、广告牌等。孙**、黄韬认为张敏没有对系争房屋进行有价值装修添附；同时，孙**、黄韬提交了施工图配电决算书、装修清单、照片以证明是其进行了房屋的装修。但张敏认为这是二十几年前的装修，水电表也不在装修补偿范围内。本院认为，张敏与孙**、黄韬签订的租赁合同租期至2019年5月12日止，之后张敏向孙**、黄韬支付房租并继续使用系争房屋，孙**、黄韬并未提出异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。孙**、黄韬于2020年3月16日通知张敏于同年4月底前返还房屋，已经给了张敏合理期限，本院确认双方之间的不定期租赁合同于2020年4月30日解除。张敏主张的非居征收补偿，关于停产停业损失补偿及设备搬迁安装费用，因签订房屋征收补偿协议之前双方之间的租赁合同已经解除，孙**、黄韬可要求张敏停止营业并迁出系争房屋东三间，张敏对于停产停业损失补偿及设备搬迁安装费的主张缺乏依据，本院不予支持。关于营业执照补贴，因在对系争房屋进行征收补偿评估之时，张敏是系争房屋东三间的实际使用人，孙**、黄韬确系使用张敏的营业执照获得征收补偿，故张敏主张营业执照补贴本院予以支持，因征收补偿系按照每张营业执照5万元的标准支付的，故本院确认张敏可获得营业执照补贴5万元。关于装潢补偿，双方均未提供有效证据证明其装修内容，考虑到张敏长期租用系争房屋东三间用于经营，其对房屋进行一定的装修尚属合理，本院酌定张敏等3承租人可得系争房屋70%装潢补偿为70,066.5元，根据张敏要求按照其承租面积比例取整计算，为19,719元。关于保证金，因双方合同已经解除，张敏主张孙**、黄韬返还保证金2,000元，本院予以支持。关于孙**、黄韬主张的占有使用费，因双方之间的租赁合同于2020年4月30日解除，征收补偿协议约定孙**、黄韬应于协议生效之日即2020年6月16日起45日内搬离原址，双方确认张敏于2020年7月8日将房屋钥匙交给孙**、黄韬。故张敏应支付孙**、黄韬的占有使用费自2020年5月13日计算至2020年7月8日。关于占有使用费计算标准，因2019年4月12日张敏支付孙**、黄韬房租23,000元，孙**、黄韬退还张敏也是按照一年房租23,000元的一半11,500元退还，故双方的占有使用费标准应按23,000元/年计算，因此张敏应支付孙**、黄韬占有使用费为3,591.78元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、确认原告(反诉被告)张敏与被告(反诉原告)孙**、黄韬之间的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告(反诉原告)孙**、黄韬应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张敏补偿款69,719元；三、被告(反诉原告)孙**、黄韬应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)张敏保证金2,000元；四、原告(反诉被告)张敏应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙**、黄韬2020年5月13日至2020年7月8日期间的占有使用费3,591.78元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,632元，减半收取1,816元，由张敏负担1,034元，孙**、黄韬负担782元。反诉受理费25元，由张敏负担16元，孙**、黄韬负担9元。张敏及孙**、黄韬各自负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春二〇二一年二月一日法官助理 康雅莉书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……