北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2951号上诉人（原审被告、反诉原告）：卓可战，男，1968年12月21日出生，汉族，广东省和平县人，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雷，北京国旺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田其军，男，1974年4月24日出生，汉族，河南省固始县人，住北京市朝阳区。上诉人卓可战因与被上诉人田其军土地租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人卓可战之委托诉讼代理人王柱、高雷，被上诉人田其军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓可战上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判卓可战无须向田其军支付违约金；2．一、二审案件受理费由田其军承担。事实和理由：卓可战不存在违约行为，不需要承担违约责任。第一、截止到2020年6月田其军已拖欠其上手张春银土地租金两年之久。张春银自2020年初就一直锁涉案场地大门，涉案场地已由张**接管，导致卓可战无法使用涉案场地，卓可战于2017年10月份与田其军签订《土地租赁合同》，合同载明承租涉案场地用于从事仓储物流目的，但是因田其军对其上手不履行合同义务，导致卓可战无法实现上诉合同目的。因此真正存在违约行为的是田其军。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据以上事实及法律规定，真正应当承担违约责任的应当是田其军。第二、卓可战自2017年起一直按时足额向田其军缴纳土地租金至2020年的3月31日，但田其军却拖欠其上手租金已达两年之久，以至于其上手通过锁门方式导致卓可战无法经营。按照《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。通过以上事实卓可战有权按照法律规定对田其军行使不安抗辩权，中止履行自己的义务。因此卓可战不存在违约行为，无须承担违约责任。第三、2020年初新冠肺炎疫情在我国爆发，物流行业举步维艰，加之卓可战因田其军不对其上手履行合同义务导致卓可战不能进行经营，与涉案场地配套使用的库房也因属于违建而被要求拆除。卓可战不仅不能经营还负担着工人工资及其他开销极其艰难。但卓可战本着诚实信用原则愿意支付2020年4月1日至2020年8月20日的房租，但坚决不服承担违约金10万元的判决。即便卓可战一方违约，违约金太高。田其军辩称，不同意卓可战的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。田其军向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令卓可战支付逾期土地租金46万元；2．请求判令田其军与卓可战解除土地租赁合同，卓可战按合同约定支付递增租金2．76万元；3．请求判令卓可战向田其军支付逾期五个月违约金21．942万元；4．案件受理费由卓可战负担。卓可战向一审法院提出反诉请求：1．依法确认卓可战与田其军签订的《土地租赁合同》无效；2．本案全部诉讼费由田其军承担。一审法院认定事实：2017年10月18日，田其军与卓可战签订《土地租赁合同》，约定田其军将位于北京市顺义区南彩镇望渠村北京市新一砖制砖有限责任公司院内场地的西侧部分场地，面积为23亩空地租赁给卓可战；租金为每年46万元，支付方式为年付；在合同期限内，每年4月1日前一个月内支付当年的年租金，每三年在上一期租金的基础上递增6％。其后双方交付、接收土地使用。2020年5月14日，卓可战出具《承诺书》，承诺其于2020年5月24日支付2020年到2021年度的租金46万元。现双方就此合同履行问题发生纠纷，双方诉至一审法院。庭审中，就田其军主张的第一项诉讼请求，田其军称其依据的是卓可战出具的《承诺书》。卓可战对此不予同意。就田其军主张的第二项诉讼请求，田其军称：依据合同约定，每三年递增6％。卓可战迟迟不交钱，田其军还要给田其军上家钱。田其军想解除合同然后再找下家继续赚钱。对此卓可战称：同意解除合同。递增租金卓可战不同意，因为当时承诺书写的是2020年4月1日到2021年3月31日的租金即下一年度的租金，但是因为上述原因场地不能使用了，卓可战未支付租金只是在履行不安抗辩权，也就不存在卓可战违约的问题。就田其军主张的第三项诉讼请求，田其军称：根据合同第三条的约定，时间是从2020年3月1日计算到田其军起诉的那天2020年8月11日，5个月零9天，违约金一天是1380元，用46万乘以0．003计算得出的。卓可战对此称：不同意田其军关于违约金的说法。第三条里关于违约金的约定过高，另外场地无法使用是田其军的原因造成，是田其军违约，而不是卓可战，虽然卓可战反诉中没有要求违约金，但是卓可战保留主张违约金的权利。就反诉第一项诉讼请求，卓可战当庭变更为要求解除合同。田其军同意解除，经协商双方均同意自2020年8月20日起解除《土地租赁合同》。上述事实，有双方当事人的陈述、《土地租赁合同》《承诺书》、照片和本院庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。双方均同意自2020年8月20日起解除《土地租赁合同》，对此一审法院不持异议。田其军主张的租金过高，应计算至解除之日止。对田其军的第二项诉讼请求中递增租金2．76万元，因政策原因导致卓可战无法继续使用，卓可战要求免除的意见一审法院予以采纳。对田其军主张的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。但考虑涉诉土地使用情况和合同履行情况，对金额一审法院予以酌减确定为10万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、田其军与卓可战于二〇一七年十月十八日签订的《土地租赁合同》自二〇二〇年八月二十日解除；二、卓可战于判决生效之日起七日内支付田其军土地租金十八万九千四百元和违约金十万元，共计二十八万九千四百元；三、驳回田其军的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5435元（田其军已全部预交），由田其军负担3435元（已交纳）；由卓可战负担2000元，于判决生效之日起直接支付给田其军。一审反诉案件受理费35元，由卓可战负担（已交纳）。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，田其军、卓可战2017年10月18日签订《土地租赁合同》，田其军将23亩空地租赁给卓可战，卓可战向田其军支付租金。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，卓可战应对涉案《土地租赁合同》具有可撤销或无效的情形承担举证证明的责任。在卓可战目前提供的证据不能证明《土地租赁合同》具有被法院或仲裁机构认定为无效或撤销的情形下，《土地租赁合同》对田其军、卓可战具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。合同履行中，卓可战出具的《承诺书》表明其同意于2020年5月24日向田其军支付2020年至2021年的租金。依据上述认定，在卓可战目前提供的证据不能证明《承诺书》具有被法院或仲裁机构认定为无效或撤销的情形下，卓可战应按其承诺履行支付相应租金的合同义务。卓可战未按其承诺支付租金应承担逾期支付租金的违约责任。根据涉案《土地租赁合同》解除的时间，卓可战应支付而未支付的租金数额，结合卓可战逾期支付租金的情形，结合涉案《土地租赁合同》履行期限、违约金的约定，按照公平原则，一审法院酌定卓可战向田其军支付违约金100000元的处理意见并无不妥，故本院对卓可战有关“撤销一审判决第二项，改判卓可战无须向田其军支付违约金”的上诉理由和请求不予采纳。综上，卓可战上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由卓可战负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年二月二十五日法官助理  陈文文