福建省建瓯市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0783执异10号 异议人：建瓯市高旺门窗经营部，住所地福建省建瓯市曙光路12号，统一社会信用代码：92350783MA325FQLX9。 经营者：高林旺，个体工商户。 委托诉讼代理人：黄健勇，福建辉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱绍红，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 申请执行人：陈秀凤，女，1965年8月13日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：陆德勇，福建凯旭律师事务所律师。 被执行人：福建大金马实业有限公司，住所地福建省建瓯市笋竹城B区1号，统一社会信用代码913507836668801635。 法定代表人：王鹏，执行董事。 被执行人：王火金，男，1963年11月4日出生，汉族，住建瓯市。 被执行人：危青香，女，1973年11月17日出生，汉族，住建瓯市。 在本院执行申请执行人陈秀凤与被执行人王火金、危青香、福建大金马实业有限公司（以下简称大金马公司）民间借贷纠纷一案中，异议人建瓯市高旺门窗经营部对执行被执行人大金马公司所有的座落在建瓯市中国笋竹城Ｂ区××＃地块［国有土地使用权证号：瓯国用（2008）第2××6、2××9、270、2××2号］及地上附着物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人建瓯市高旺门窗经营部称，2020年6月5日，异议人与涉案房产建造人林毅签订《厂房租赁合同》，双方约定租赁期限自2020年8月1日起至2027年7月31日止共七年，前两年租金为每年126720元，自第三年开始逐年递增。合同签订后，异议人向出租人支付半年租金63360元及押金10560元，以上事实有租赁合同、租金转款凭证加以证实。异议人认为，异议人在法院查封前就已经承租涉案拍卖房产，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先担保物权或者其他优先受尝权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖之规定，本案被执行厂房承租人与厂房建造占有使用收益处分权人签订的拍卖厂房的租赁合同合法优先，异议人的承租权依法应受法律保护。依照买卖不破租赁的原则，该合同应当继续履行。综上，为维护异议人合法的租赁权不受侵害，请求法院在拍卖上述厂房时，依法保留异议人合法的租赁权。 申请执行人陈秀凤称，作为所谓“出租人”的林毅不具有案涉违法建筑的物权。案涉出租厂房系违法建筑，异议人与任何人签订的《厂房租赁合同》均为无效合同，异议人没有合法有效的承租权。房屋租赁合同作为租赁合同的一种特殊形式，应当符合《合同法》关于租赁合同以及一般合同的生效要件，而标的的合法是所有合同生效的首要条件，也是合同得以履行的基础。违法正是由于缺少合法建筑必须的规划许可或土地使用许可，无法取得物权，而不符合一般房屋租赁合同的标的要求。因此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效”。对照此规定，案涉厂房并未取得规划许可，被有关部门认定为违法建筑，显然不符合房屋租赁的标的要求。综上，异议人的请求没有事实和法律依据，应予驳回。 本院查明，申请执行人陈秀凤与被执行人王火金、危青香、大金马公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月3日作出（2018）闽0783民初2671号民事调解书，协议如下：“一、被告福建大金马实业有限公司自愿于2018年12月10日前偿还原告借款人民币625万元及从2012年10月1日起至款还清之日止按月利率2%计算的利息（计算至2018年11月30日止的利息925万元），共计：1550万元；二、被告危青香、王火金对借款本息承担连带清偿责任。三、案件受理费114800元，减半收取57400由被告福建大金马实业有限公司、危青香、王火金共同承担。”调解书生效后，被执行人未履行调解书确定的义务，陈秀凤向本院申请执行，本院于2018年12月10日立案执行。 在执行过程中，2019年7月4日本院以（2018）闽0783执1997号执行裁定书，裁定查封被执行人大金马公司所有的座落在建瓯市中国笋竹城Ｂ区××＃地块［国有土地使用权证号：瓯国用（2008）第2××6、2××9、270、2××2号］。2020年11月23日作出（2018）闽0783民初执1997号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述地块土地使用权及地上附着物。 2020年6月5日，异议人建瓯市高旺门窗经营部经营者高林旺就上述地块上的新建钢结构厂房与林毅签订了一份《厂房租赁合同》。 另查明，座落在建瓯市中国笋竹城Ｂ区××＃地块［国有土地使用权证号：瓯国用（2008）第2××6、2××9、270、2××2号］，在建瓯市不动产登记中心登记的权利人为被执行人福建大金马实业有限公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”之规定，2019年7月4日本院查封涉案地块，效力及于地上建筑物，异议人并未提供证据证明涉案地块及地上建筑物分属不同权利人的例外情形。另，异议人提供的《厂房租赁合同》签订日期为2020年6月5日，在上述涉案地块及地上建筑物被查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，异议人提供的《厂房租赁合同》不能阻却本院执行，故对于异议人要求保留其租赁的异议请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条、第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人建瓯市高旺门窗经营部的异议请求。 如不服本裁定，可以自收到本裁定书之日起十日内向福建省南平市中级人民法院申请复议。 审 判 长 谢知真 审 判 员 李立新 审 判 员 叶维克 二〇二一年二月七日 法官助理 叶永发 书 记 员 范芳芳 附：本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十一查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 第二十四条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条第一款第（一）项 （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。