安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初877号 原告：安徽喜洋洋物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路凤凰城·家家景园二期商住9幢218室，统一社会信用代码91340100784905018B。 法定代表人：耿松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍素萍，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：张振杰，男，1964年1月15日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 原告安徽喜洋洋物业管理有限公司（以下简称喜洋洋物业公司）与被告张振杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告喜洋洋物业公司的委托诉讼代理人霍素萍、被告张振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喜洋洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理服务费7392.24元（自2013年1月1日起至2020年12月31日止）以及违约金3542.27元（以逾期物业费为基数,按日万分之五的利率,暂计算至2020年12月31日,之后顺延计算至款清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月18日原告与凤凰城业主委员会签订《物业服务合同》,约定由原告提供位于合肥市蜀山区凤凰城燕园的物业管理服务,物业费按半年度预收,其中多层住宅的费用每月0.58元／平方米,小高层、高层住宅的费用为每月1.05元／平方米,如业主和物业使用人逾期交纳物业费的,自逾期之日起应按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金。合同期限2010年9月18日至2013年12月31日。2012年11月双方签订补充协议约定多层住宅的费用每月0.66元／平方米,小高层、高层住宅的费用为每月1.2元／平方米。后《物业服务合同》期满,因小区业主委员会正在换届,继续履行上届业委会与原告所签订的物业服务合同,故该小区继续委托原告提供物业管理服务至今。被告张振杰系该小区14幢302室的业主,该高层建筑面积为116.67平方米。合同履行期间,原告按约提供了物业管理服务,然而被告自2013年1月1日起至今没有缴纳物业费,截止2020年12月31日累计已欠费达7392.24元。期间,原告多次通过电话和书面发函催缴未果,被告严重违反了《物业服务合同》约定,应自逾期交费之日起按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金,现原告自愿按日万分之五的利率计算违约金,暂计3542.27元。为维护自身的合法权益,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定,诉至贵院,望判如所请! 被告张振杰到庭辩称：对于欠费的事实无异议，但是原告没有提供合格的物业服务，付费是一项合同义务，不是法定义务，原告没有提供合格的服务就没有收费的依据。燕园业主与原告公司在2010年9月18日签订的物业合同，合同期限为三年，之后再没有与原告签订物业合同。因为原告没有提供合格的物业给我方造成严重损害，本小区业主于去年联合投诉原告长期不作为的事实。小区长期没有安保，造成其他人长期进出小区，地面车库已经被商户改造成餐厅。其他小区的无关人员也可以穿行本小区。物业公司有义务去管理这些商铺，每次我们找物业公司，物业公司都表示没办法处理，物业公司一直在搪塞。原告声称提供了合格的物业服务合同是不符合事实的。我自己家排水管堵塞导致我家内壁渗水，卫生间下水管道堵塞，我找物业公司求助，但是物业公司也不作为，物业公司恶劣的态度，没有服务意识也没有作为。本小区大部分业主联名签字要求原告公司退出本小区。本小区绿化、道路、保洁不符合要求。原告公司只讲权利不履行义务，物业公司完全不作为，没有按照合同第23条的标准履行合同，这是违反了公序良俗。小区的消防一直没有水，物业公司是负有责任的，这也是违法行为。小区的停车库一直没有交付使用，物业公司负有完善基础设施的职责。小区的单元门、故障系统出现问题时，原告通过各种理由搪塞。小区8号楼的电梯常年漏水，长期得不到处理。 经审理查明：2010年9月18日，凤凰城燕园业主委员会（甲方）与原告喜洋洋物业公司（乙方）签订《合肥市凤凰城燕园物业管理项目物业服务合同》，合同约定由喜洋洋物业公司对凤凰城燕园小区多层、（小）高层住宅楼提供物业管理服务；合同期限自2010年9月18日起，至2013年12月31日止；管理服务费按建筑面积多层每月0.58元/m2、小高层每月1.05元/m2、高层1.05元/m2向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按日每日加收期应缴费用千分之三的滞纳金。合同到期后，因凤凰城燕园业主委员会换届未选举产生新一届业主委员会，喜洋洋物业公司仍继续提供物业管理服务至今。 被告张振杰为凤凰城家家景园四期燕园室业主，该房屋为多层住宅，庭审中喜洋洋物业公司陈述自2013年1月1日起被告未缴纳物业费至今。 上述事实，有当事人当庭陈述及原告喜洋洋物业公司提交的物业服务合同、补充协议、情况说明、会议纪要等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告喜洋洋物业公司与凤凰城燕园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，原告于2010年起为该小区提供物业管理服务，该物业服务合同期满后双方以补充协议、会议纪要、托管协议的形式确立原告喜洋洋物业公司继续为该小区提供物业管理服务至今，被告作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告主张该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告辩称物业公司未提供合格物业服务，但其提供的证据不足以证明喜洋洋物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，且其提出的管道堵塞、车库改造商铺等问题，与本案不属同一法律关系，其可根据具体原因寻适格主体另行解决或另案解决，故本院对该辩称意见不予采信。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，本案中原告诉请最后一期物业服务费至2020年12月31日，故原告诉请并未超过诉讼时效，被告该项辩称本院亦不予采信。考虑到原告喜洋洋物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应缴纳的物业费酌情予以减免并对原告提出的违约金不予支持。综上，被告应向原告喜洋洋物业公司缴纳物业费6653元[(116.67㎡×0.66元/㎡/月×96个月)×90%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张振杰于本判决生效之日起三日内一次性支付原告安徽喜洋洋物业管理有限公司2013年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6653元； 二、驳回原告安徽喜洋洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费73元，减半收取计36.5元，由原告安徽喜洋洋物业管理有限公司负担11.5元，被告张振杰负担25元。 本判决为终审判决。 审判员 占 峰 二〇二一年二月二十六日 书记员 时丁玲 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。