山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4480号 上诉人（原审原告）：临淄区稷下盛优美容美体馆。住所地：山东省淄博市临淄区恒生国际星城36号楼二楼。 经营者：宋俊刚。 委托诉讼代理人:鲍荣军，山东圆梦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢映彤，山东圆梦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：恒生地产有限公司。住所地：山东省淄博市张店区心环东路以东、荣二路以北创业大厦13层1306号。统一社会信用代码：91370303726696721M。 法定代表人：孙风胜，董事长。 被上诉人（原审被告）：山东恒生物业服务有限公司。住所地：山东省淄博市张店区人民路266号10号楼7号商铺物业用房。 法定代表人：董广峰，董事长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：马岩，山东春辉律师事务所律师。 上诉人临淄区稷下盛优美容美体馆（以下简称盛优美容馆）与被上诉人恒生地产有限公司（以下简称恒生地产）、山东恒生物业服务有限公司（以下简称恒生物业）侵权责任纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人盛优美容馆上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁0305民初1633号民事判决书，改判支持上诉人的原审诉讼请求或本案发回重审；2.判决两被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定的事实前后矛盾，与事实不符。1.原审法院认定租赁合同履行主体变更为薛希泉与淄博腾跃商业管理有限公司错误。2.淄博腾跃商业管理有限公司于2020年6月21日出具的情况说明系证明其委托恒生地产有限公司临淄分公司进行清退。既然是委托，说明临淄分公司是有权处分，在有权处分的情况下，就不存在追认的问题。一审认定的追认是不符合事实的，前后逻辑矛盾。3.在(2017)鲁0305民初4297号案件中恒生地产并未说明淄博腾跃商业管理有限公司委托的情况，现在突然变更理由为委托关系，明显不符合常理。即便委托属实，恒生地产有权处分涉案房屋，但在其行使权利时对上诉人造成损失，仍应当承担侵权赔偿责任。二、本案系侵权责任，恒生地产临淄分公司构成侵权，恒生地产应当承担侵权赔偿责任。1.恒生地产临淄分公司与薛希泉签订补充协议，上诉人并不知情，临淄分公司在知道转租的情况下，应当与次承租人即上诉人达成解除合同、进行赔偿的一致意见。薛希泉在(2017)鲁0305民初4297号案件开庭时认可仍然与山东恒生置地履行合同，并未解除。在与上诉人未达成一致意见的情况下，就将房屋拆除，构成侵权。2.恒生地产临淄分公司即便有权进行拆除，也应当将上诉人在房屋内的物品妥善保管，或者提存，而不是直接损坏。3.即使上诉人知道合同已经解除，恒生地产公司也不能随意拆除房屋，也应通过申请法院强制执行的程序实现收回土地的目的。4.被上诉人应当承担赔偿责任。国家进行拆除，都会有搬迁损失、营业损失等给租户的损失补偿，恒生地产为什么不给予租户补偿呢?即便恒生地产可以拆除房屋，按照其提供的证据显示延长使用房屋至2018年3月13日，但其并未按此履行，2017年10月就停水、停电，导致上诉人无法正常使用。上诉人在申请法院证据保全期间，恒生地产就将房屋拆除，不仅应受到法院的制裁，还应当承担赔偿责任。至少2017年10月至2018年3月13日的物品损失、装修损失、营业损失应当给予赔偿。5.被上诉人恒生物业对36号楼停水、停电，帮助恒生地产临淄分公司完成侵权，属于共同侵权人，应当共同承担侵权赔偿责任。三、上诉人主张的是装修损失和营业损失，营业损失是被上诉人侵权导致上诉人无法正常经营造成的损失，应予支持。原审法院并未提及营业损失的问题，也未说明不支持的理由。原审法院适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条所述是房屋租赁合同解除，次承租人负有腾房的义务，出租人如不腾房支付逾期腾房的占有使用费。本案不适用该条。且本案中出租人与承租人、次承租人并未解除合同。即便被上诉人有权收回房屋，但无权随意拆除，损坏上诉人的财产。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条也不适用于本案。本案的房屋租赁合同自始至终并未解除，违约方是出租人，应当向出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。上诉人与薛希泉签订的租赁合同，对装饰装修物品损失承担进行了约定，但根据约定并不足以弥补损失，上诉人有权要求按照实际损失主张权利。且本案上诉人起诉的是侵权，实际侵权人是恒生地产，与薛希泉无关。赔偿主体是被上诉人。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人提交的证据前后矛盾，不符合事实的证据原审法院还予以认可，严重损害了上诉人的合法权益。恳请贵院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人恒生地产和恒生物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。 盛优美容馆向一审法院起诉请求：两被告赔偿原告经济损失共计3105200元。 一审法院认定事实：2013年4月1日，山东恒生置地股份有限公司与薛希泉签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋租赁给薛希泉，期限自2013年4月1日至2023年4月1日，租赁合同第十二条约定，（一）未经恒生置地同意时，薛希泉不得在租赁期内将该房屋整体转租给第三方；（二）协议签订后，薛希泉可以实施自主招商，但需要部分转租时，必须事先征得恒生置地书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分转租给第三方；（三）……转租后，双方租赁关系不变，租赁合同条款仍然有效，仍有双方直接进行租赁费用的结算，不受该转租影响。第十三条第二款约定“租赁期内，由于甲方（出租方）原因需提前收回该房屋时，应提前六个月书面通知乙方（承租人），自甲方通知收回房屋之日起，甲方以免除乙方当年度6个月的租金作为对乙方的装修投入的一次性补偿，6个月时间到期后，本协议自动解除……”。2013年12月31日，原告的经营者宋俊刚与案外人薛希泉签订《房屋租赁合同》一份，约定将恒生国际卫星城36号综合楼（以下简称36号楼）的二楼租赁给原告，第十二条第一款约定“租赁期内，由于甲方（出租方）原因需提前收回该房屋时，应提前六个月书面通知乙方（承租人），自甲方通知收回房屋之日起，甲方以免除乙方当年度6个月的租金作为对乙方的装修投入的一次性补偿，6个月时间到期后，本协议自动解除……”，约定租赁期限自2014年2月28日至2023年2月27日，双方在附加条款中约定每年12月31日之前，薛希泉未能提前向恒生交纳房租，可在双方共同在场时，有宋俊刚代为交纳，薛希泉为宋俊刚出具收款收据。后原告进行装修，用于经营。被告恒生地产的临淄分公司于2017年8月14日张贴温馨提示一份，于2017年10月9日张贴通知一份，内容均为：根据开发需要，36#综合楼需要提前收回进行整改，已经与36号综合楼承租户薛希泉于2017年4月23日下发通知，于2017年10月13日与薛希泉终止合同，到期停水停电，施工人员现场施工，望各位租户提前做好准备，清理好个人物品，以免造成不必要的损失。后被告恒生地产的临淄分公司与薛希泉签订补充协议一份，内容为：“根据双方于2012年4月1日签订的额恒生国际星城36#综合楼《房屋租赁合同》规定，于2017年4月13日提前半年书面通知乙方解除合同即到2017年10月13日合同终止。……签订如下补充协议：1、根据租赁合同条款及通知，乙方使用租赁物标的的期限截止日期为2017年10月13日前，经双方协商一致，甲方同意乙方延长使用房屋至2018年3月13日。”。经山东众智价格评估股份有限公司鉴定，原告的营业损失为1190000元，经山东三一资产评估土地房地产估价有限公司鉴定，涉案装修价值为1815700元。另查明，涉案房产于2012年1月12日登记于山东恒生置地股份有限公司、恒生地产有限公司名下，各占50%份额，2016年9月20日登记于淄博腾跃商业管理有限公司名下，淄博腾跃商业管理有限公司系恒生地产有限公司独资设立，法定代表人为孙风胜。2020年6月21日，淄博腾跃商业管理有限公司出具情况说明一份，证实涉案资产为其所有，委托恒生地产有限公司临淄分公司对相关租户进行清退。一审法院认为，被告恒生地产主张山东恒生置地股份有限公司与案外人薛希泉签订的租赁合同未经其同意，应为无效。山东恒生置地股份有限公司作为涉案房屋的共有权人，对涉案房屋具有部分处分权，薛希泉在签订租赁合同后，已经支付相应合理对价，且从被告恒生地产临淄分公司所张贴的温馨提示及通知内容来看，其声称于2017年10月13日终止租赁合同，其以自己的行为表明其对与薛希泉之间的租赁合同是明知并认可的，因此，对被告恒生地产的上述主张，一审法院不予支持。原告主张被告恒生地产的临淄分公司对涉案房屋的合同无权处理，对涉案房屋无权处分。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本案中，涉案房屋所有权于2016年9月20日发生变动后，薛希泉与山东恒生置地股份有限公司之间的租赁合同继续合法有效，履行主体变更为薛希泉与新的所有权人淄博腾跃商业管理有限公司，且从其事后追认授权被告恒生地产对相关租户进行清退的情况来看，其也明知租赁合同的存在并一直实际履行。涉案房屋所有权人淄博腾跃商业管理有限公司系恒生地产有限公司独资设立，与被告恒生地产的法定代表人均为孙风胜，两公司明显系关联公司，同时淄博腾跃商业管理有限公司也于2020年6月21日对恒生地产临淄分公司处分涉案财产的行为进行了追认，授权其对相关租户进行处理，恒生地产临淄分公司对涉案房产的处理行为，应视为被房屋所有权人淄博腾跃商业管理有限公司所追认，系受淄博腾跃商业管理有限公司委托处理，因此，被告恒生地产的临淄分公司对涉案房屋的处理合法有效。关于原告诉称的损失，被告恒生地产是否应当承担侵权赔偿责任的问题。本案中，房屋所有权人淄博腾跃商业管理有限公司系涉案房屋出租人，薛希泉系承租人，原告系次承租人，被告恒生地产系受出租人委托对涉案房屋装饰装修进行拆除的实施人。被告恒生地产的临淄分公司与薛希泉签订的补充协议证实，恒生地产临淄分公司于2017年4月提前半年书面通知薛希泉解除合同，到2017年10月13日合同终止，后恒生地产临淄分公司于2017年4月份在涉案房屋附近张贴公告通知，通知各租户，将于2017年10月13日与薛希泉终止合同，到期停水停电并现场施工，提示各位租户清理好个人物品。后，被告恒生地产的临淄分公司又与薛希泉签订补偿协议一份，对合同解除的赔偿及房屋交还等事项作出约定，可以看出被告与薛希泉之间的租赁合同已经协议解除。原告提交的7、8号证据证实，原告于2017年9月30日委托鉴定机构对涉案资产进行价值鉴定，并于2017年10月19日对涉案财产进行了现场公证，可见原告对于薛希泉与被告的临淄分公司解除合同也是明知的，其应当预见到其与薛希泉之间的租赁合同将因薛希泉丧失承租权而履行不能。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”从以上法律规定可以得出，涉案房屋的对外出租合同终止后，房屋所有权人有权收回房屋，而原告作为次承租人，在承租人丧失对涉案房屋的承租使用权后，其自然丧失继续占有使用涉案房屋的合法基础，原告也应当在接到薛希泉通知或者知道薛希泉丧失租赁权后，及时对相应的装饰装修物予以拆除止损且不得妨碍房屋所有权人收回涉案房屋。被告恒生地产提前半年即于2017年4月通知各租户清理个人物品，将于2017年10月将房屋收回，到期后将涉案房屋收回并施工改造并无不当，上述行为也符合涉案出租合同以及转租合同关于解除合同提前收回房屋的约定。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，本案中，被告恒生地产在收回涉案房屋并进行施工改造，对装饰装修物进行拆除的过程中并无过错，其并不构成侵权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”，原告与薛希泉之间签订的租赁合同已经对提前收回房屋时，装饰装修物品损失承担进行了约定，其应当依据合同约定主张损失。综上所述，对原告要求被告恒生地产承担侵权责任的诉求，本院不予支持。本案中，被告恒生地产有限公司自愿补偿原告经济损失100000元，属于对自身权利的合法处置，不违反法律规定，一审法院予以支持。原告主张被告恒生物业对36号楼停水、停电，应承担侵权责任，但未提供证据予以证实，被告恒生物业也并不认可，从被告恒生地产的临淄分公司发布的温馨提示以及通知来看，其明确表示2017年10月13日到期将会停水停电对涉案房屋进行施工，因此，一审法院认定对涉案房屋进行停水停电的行为，系被告恒生地产的临淄分公司所为。原告要求被告恒生物业承担侵权责任，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告恒生地产有限公司向原告临淄区稷下盛优美容美体馆补偿经济损失100000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告临淄区稷下盛优美容美体馆的其他诉讼请求。案件理费15821元，诉讼保全费5000元，由原告临淄区稷下盛优美容美体馆承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交于慧与薛希泉的电话录音1份，证明薛希泉并未签订补充协议，且被上诉人也没有将租赁合同解除，更没有对薛希泉进行补偿。被上诉人提交的补充协议系伪造，不能作为依据。被上诉人质证认为，对该证据的真实性及证明事项均有异议。首先从该证据的形式看，属于证人证言，因为通话的双方均不是本案的当事人，证人证言应当由证人出庭接受法庭及双方的质证，才能作为有效的证据，而该证据不符合法定形式。其次，通话双方的身份无法考证，不能确定通话双方确实是于慧和薛希泉。同时一审被上诉人提交的解除租赁关系的补充协议是真实的，并非伪造的。经审查，本院认为，被上诉人不认可该录音证据的真实性，也无其他证据印证该证据的真实性，且一审法院对薛希泉进行调查时，薛希泉认可“补充协议”系其签名，对该证据的证明效力本院不予确认。 二审查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，薛希泉与山东恒生置地股份有限公司之间租赁合同的履行主体变更为薛希泉与淄博腾跃商业管理有限公司，一审判决的该项认定于法有据。淄博腾跃商业管理有限公司出具的文件可以证实，恒生地产临淄分公司系接受其委托实施对承租人的清退行为，一审认定恒生地产临淄分公司系有权处分并无不当。恒生地产临淄分公司与承租人薛希泉签订了解除租赁合同的协议，该解除合同合法有效，薛希泉与上诉人之间的转租合同亦同时解除，上诉人无权继续占有使用涉案房屋，应当返还。根据查明的事实，在涉案房屋被施工改造前，上诉人已经实际停止了租赁经营行为，恒生地产临淄分公司委托案外人对涉案房屋的施工改造行为并无过错，不构成侵权行为。上诉人主张的相应损失可依据其与薛希泉之间的租赁合同约定予以处理，其请求两被上诉人承担侵权责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人盛优美容馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31642元，由上诉人临淄区稷下盛优美容美体馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  倪玲玲 审判员  陈燕萍 二〇二一年二月二十五日 书记员  黄圣楠