广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0107民初13707号 原告：南宁市浙创投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区北际南路**“春江花月”1号楼第二层109号商铺。统一社会信用代码：914501000790784671。 法定代表人：赵郦，经理。 委托诉讼代理人：张亚军，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何顺生，广西广合律师事务所律师。 被告：卢建郭，男，1982年11月10日出生，壮族，住南宁市。 被告：何芳萍，女，1985年10月1日出生，壮族，户籍地广西崇左市江州区，现住南宁市。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁市高新技术产业开发区支行，住所地南宁市火炬路**。统一社会信用代码：914501008983004042。 负责人：江新涛，支行行长。 原告南宁市浙创投资有限公司（以下简称浙创公司）与被告卢建郭、何芳萍、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市高新技术产业开发区支行（以 2 下简称工行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告浙创公司委托诉讼代理人张亚军、被告卢建郭、何芳萍到庭参加诉讼。第三人工行高新支行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 浙创公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSO1795327）及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令两被告在本案判决生效之日起10日内向原告返还南宁市西乡塘区北际南路7号春江花月2号楼九层905号房（以下简称905号房）；3.判令两被告在判决生效10日内协助原告注销905号房的商品房买卖合同备案登记（登记编号：201604072582）及预告登记；4.判令两被告向原告返还代偿资金33207.57元；5.判令两被告向原告支付违约金118936.4元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YSO1795327）及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告向原告购买905号房，房屋总价款594682元。《商品房买卖合同补充协议》第一条第10款约定：“买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行提前解除借款合同收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的所有经济损失（包含但不限于出卖人已经代偿款项以及为追索代偿款项支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）由买受人承担且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋，买受人己付银行利息、装修 3 费用及其它损失由买受人自行承担。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本息总额的每日1‰向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。”合同签订后，被告向原告支付首付款119682元，剩余房款475000元办理了银行按揭贷款，并与第三人工行高新支行签订了《个人住房借款/担保合同》，原告为被告贷款提供阶段性担保。原告目前已将涉案房屋交付给被告。截止2020年10月26日，因被告逾期未归还银行贷款本息，第三人工行高新支行已于2020年8月21日向法院起诉，要求解除《个人住房借款/担保合同》，提前收回贷款、支付利息、罚息、律师费等，并要求原告承担连带担保责任，现原告已达到解除合同的条件。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 卢建郭、何芳萍辩称，认可原告陈述的案件事实，希望协商解决，不解除购房合同。 工行高新支行无陈述意见。 经审理查明：2016年4月6日，原告作为出卖人，被告卢建郭、何芳萍作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YSO1795327）及附件。合同约定买受人向出卖人购买905号房，房屋总价款594682元，买受人须在签订合同时支付首付款119682元，余款475000元由买受人向银行办理按揭贷款。其中合同附件六即合同补充协议第一条第10点规定：“买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押 4 文件交按揭银行之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行提前解除借款合同收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的所有经济损失（包含但不限于出卖人已经代偿款项以及为追索代偿款项支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）由买受人承担且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋，买受人己付银行利息、装修费用及其它损失由买受人自行承担。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日1‰向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。买受人不能将上述代偿款项及相关费用按时偿还的，出卖人向买受人交房、向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需的备案资料或为其办理房屋产权证的期限可以相应顺延。”此外，合同还约定了其他的权利义务。2016年4月26日，原告办理了“商品房买卖合同登记备案证明”，登记编号为201604072582。2016年5月13日，原告为905号房办理了邕房预字第××号“房屋预告登记证明”。《商品房买卖合同》签订后，两被告按约向原告支付了首付款119682元，剩余房款475000元以银行按揭贷款方式支付。为此，两被告与第三人工行高新支行于2016年5月20日签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［按］字［邕］行［高新］支行［2016］年［0328］号），向第三人贷款475000元用于支付上述购房余款，两被告提供的借款担保方式为抵押＋保证，以905号房提供抵押，并由原告作为保证人，为贷款提供阶段性连带责任保证。2017年1 5 2月28日，原告将905号房交付两被告，被告未装修入住。 由于两被告未按期归还贷款本息，工行高新支行于2019年8月、9月和2020年3月分四次从原告的保证金账户共扣划了33207.57元代被告偿还贷款本息。2020年8月21日，工行高新支行诉至本院，请求判令两被告一性归还尚欠的借款、利息、罚息、律师费等共计471946.35元，并要求原告承担连带保证责任，本院审理后，作出（2020）桂0107民初9357号民事判决，判决两被告共同偿还工行高新支行借款本金442110.98元及借款利息、罚息、复利，支付律师费20802元，由原告对上述债务承担连带清偿责任。因此，原告认为两被告的行为已构成违约，达到合同规定的解除条件，故提起本案诉讼。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人工行高新支行经本院传票传唤未到庭，视为放弃陈述意见的权利。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应恪守履行。两被告对原告主张的本案事实均予认可，且（2020）桂0107民初9357号民事判决认定的事实也印证了两被告的违约行为，因此，原告要求解除与两被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，两被告应返还原告905号房，并协助原告注销该房的商品房买卖合同备案登记及预告登记。但由于原告没有证据证明存在实际损失，故要求被告承担 6 违约金118936.4元，本院不予支持。合同解除后，原告也应归还被告已付的购房款，但应扣除原告代偿的33207.57元，抵扣后，原告应归还被告的购房款为561474.43元（594682元-33207.57元）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市浙创投资有限公司与被告卢建郭、何芳萍于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSO1795327）及合同补充协议； 二、被告卢建郭、何芳萍返还原告南宁市浙创投资有限公司坐落于南宁市西乡塘区北际南路7号春江花月2号楼九层905号房； 三、被告卢建郭、何芳萍协助原告南宁市浙创投资有限公司注销登记编号为201604072582905的“商品房买卖合同登记备案证明”和邕房预字第××号“房屋预告登记证明”； 四、原告南宁市浙创投资有限公司退还被告卢建郭、何芳萍购房款561474.43元； 五、驳回原告南宁市浙创投资有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4873元（原告已预交），由被告卢建郭、何芳萍负担。 7 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黄   丽   荣 二〇二一年二月二日 法官助理  方慧媛书记员农燕玲