广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5500号原告：李安莲，女，1976年12月29日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：杨英英，女，1978年9月5日出生，汉族，住广州市增城区。原告李安莲诉被告杨英英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李安莲及被告杨英英第一次庭审均到庭参加诉讼；原告李安莲第二次庭审到庭参加诉讼，被告杨英英经本院合法传唤无正当理由第二次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李安莲向本院提出诉讼请求：1.被告依双方签订的《房屋租赁合同》支付所欠房屋租金16618元及自2020年4月17日至2020年7月27日止的租金18116.8元、所欠水、电、天然气等费用1812.39元、所欠物业管理费864.8元、没收押金4600元、违约金1216元（按年租金的2%，自2019年8月14日计算至2020年8月14日），以及拖欠租金等相关费用所产生的利息及滞纳金等；2.被告立马搬离所租的房屋，解除双方签订的《房屋租赁合同》；3.被告支付本次诉讼费用。第一次庭审中，李安莲确认其第1项诉讼请求中主张的拖欠租金等相关费用所产生的利息及滞纳金即系违约金1216元；第二次庭审中，李安莲明确其第1项诉讼请求中主张的租金计付时间为2019年10月15日至2020年7月27日，并变更天然气费金额为169.07元及物业管理费金额670元。事实和理由：原告（房东）与被告（租户）于2017年7月15日就原告位于广州市番禺区××街××座××房签订《房屋租赁合同》一份，约定了租赁期为36个月（从2017年8月15日至2020年8月14日期满），每月房租费是4600元，租金每年递增10%计算。双方就相关细节事宜达成了合约，并且对房屋的家具物品列出清单。但被告自2019年10月份开始至2020年4月份拖欠房屋租金，经原告多次催交，被告置之不理，态度恶劣。原告于2020年4月16日再次催收租金，被告不予理会，原告忍无可忍要求被告立马搬离房屋，立马解除双方的《房屋租赁合同》，双方因此起争执，原告已经报了警，警方已出警并且调解无效后出具了接警回执一份。鉴于以上事实，原告根据法律法规的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告杨英英辩称：1.我方于2019年12月19日向原告支付涉讼房屋2019年12月15日至2020年1月14日的租金5000元，尚欠70元未付，后我方拖欠2020年1月15日至4月16日共计3个月2天的租金未付，所欠付的租金共计为15618元，且双方合同并未对逾期缴纳租金的情况进行约定。2.涉讼房屋曾因地面出现渗水导致水费畸高，当水费再次达到类似金额时，我方怀疑房屋再次渗水，所以拒绝缴纳管理费，后物业管理处提供视频证明，我方遂于2020年5月30日缴交了物业管理费。电费部分，原告出具的电费清单之前无法在系统中缴费，后显示可以缴费后，我方已经缴清该费用。3.根据合同约定，甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的2%向乙方支付违约金。涉讼房屋多次出现问题，原告均不予理会，房屋维修费用大部分均为我方自行处理支付。4.我方确实存在拖欠租金未付情况，但原告在2020年4月16日上门强行换锁，将我方赶出涉讼房屋，并扣押了除日常生活用品及孩子学习用品外的所有家具家电，及另行安排人员入住涉讼房屋等，后原告为催缴租金甚至多次来我方现居地址骚扰闹事，故我方要求以我方已付的押金、被扣押的家具家电抵扣所欠租金及相应违约金，并保留追究原告责任的权利。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区××街××座××房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为李安莲，建筑面积114.35平方米，套内面积102.96平方米。2017年7月15日，李安莲作为出租人（甲方）与杨英英作为承租人（乙方）就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》（编号：NO.6201784），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁期限共36个月，自2017年8月15日至2020年8月14日止，房屋租金为4600元/月，在签订本合同时乙方应交纳首期两个月租金9200元给甲方，房屋租赁的支付时间为每月15日，以甲方实际收到为准；乙方若拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；乙方承担租赁期内水费、电费、管理处等实际使用的费用；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方4600元作为押金；租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止，乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议；甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的2%向乙方支付违约金；乙方拖欠房租1个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金2%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同；租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费等有关费用达1个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果；租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。该合同第九条及第十二条另用手写字体备注如下：2017年8月15日交两个月租金，以后每2个月预交2个月租金；2017年8月15日至2018年8月14日租金为4600元/月，2018年8月14日至2019年8月14日租金为4830元/月，2019年8月14日至2020年8月14日租金为5070元/月。合同另附一份有李安莲、杨英英签名确认的《家私家电清单》，载明涉讼房屋交付含一张床、一张沙发、五台空调，租期内空调若损坏，购买新的空调，甲乙双方各付一半的费用。2020年4月17日，李安莲以杨英英拖欠租金、天然气费、物业管理费为由提诉至本院，引致本案纠纷。第一次庭审中，双方当事人均确认李安莲于2017年7月30日将涉讼房屋交付杨英英自住使用，其中2017年7月15日至8月15日为装修免租期，杨英英已向李安莲缴交了租赁押金4600元；2020年4月16日杨英英搬离涉讼房屋，双方未办理交接手续。现双方当事人主要对以下问题存在争议：一、关于杨英英欠付涉讼房屋2019年10月15日至2020年4月16日期间租金金额的问题。李安莲主张其于2019年10月24日收到杨英英支付的2019年10月15日至12月14日租金9143元，欠1000元未付，于2019年12月15日收到2019年12月15日至2020年2月14日租金5000元，欠5140元未付，后杨英英未再支付过任何款项，故杨英英拖欠的涉讼房屋2019年10月15日至2020年4月16日期间的租金共16618元。而杨英英称其已于2019年8月提前预支付了涉讼房屋2019年10月15日至12月14日的租金1000元，其仅拖欠2019年12月15日至2020年4月16日期间租金15618元。对此，杨英英于第一次庭审后向本院提交了微信聊天记录予以证明，其中显示李安莲向杨英英询问：“我看你几天都没回微信，你方便先转1000块给我吗？”杨英英遂转账支付1000元，李安莲回复“收到1000元”。李安莲对该聊天记录真实性无异议，但主张因涉讼房屋租金自2019年8月15日起递增1000元，杨英英于2019年8月17日支付的1000元系补缴房租递增部分。二、关于涉讼房屋内遗留物品的问题。杨英英称涉讼房屋内装修陈旧，设施设备存在多处损坏，其搬离房屋时，李安莲扣押其物品，并表示待其缴清租金后才能搬走屋内财物，杨英英并提交部分微信聊天记录等证据予以证明。而李安莲对此不予确认，称系杨英英搬离涉讼房屋时提出暂时将个人物品留在屋内，待在一个月内筹集资金清偿拖欠租金后再行搬走，但杨英英经其多次短信通知催促一直都未搬走相关物品，导致涉讼房屋无法另行出租，故杨英英应搬离存放在房屋内物品，并按合同约定标准继续向其缴交2020年4月17日至7月27日的租金。第一次庭审后，杨英英向本院提交书面说明，同意取回涉讼房屋内物品办理交接手续，并列出物品明细。李安莲遂与杨英英于2020年8月7日签署《遗留家私物品清单》，确认当晚杨英英搬离涉讼房屋内包括沙发、厅书柜、电视柜等20项家私物品并腾空房屋。三、关于水电费、天然气费用及物业管理费问题。第一次庭审时，杨英英称其于2020年5月30日已缴清物业管理费及水电费，但因燃气费一直由李安莲缴交，其在搬离房屋前曾向李安莲缴纳过一次，故其不清楚此后有否再拖欠燃气费用。而第二次庭审过程中，李安莲主张其于2020年7月30日代杨英英缴纳燃气费169.07元及管理费670元，其余水电费用已经结清，李安莲并向本院提交了以下证据予以证明：1.广州港华燃气有限公司于2020年7月28日向李安莲出具的《广东增值税电子普通发票》，载明涉讼房屋天然气本期读数835，费用金额及违约金合计186.94元；2.涉讼房屋天然气用气记录列表，显示房屋2020年4月读数830，金额162.15元，2020年6月读数835，金额17.25元，违约金7.54元；3.广东银联付款消费凭证，商户名称为广州港华燃气有限公司，交易时间2020年7月28日，交易金额186.94元；4.广东中奥物业管理有限公司广州分公司于2020年7月30日开具的《收款收据》，载明收到涉讼房屋2020年5月至6月的梯灯公摊费、公共路灯公摊费、水泵电费及5月至7月的住宅物业服务费、花园物业服务费合计670元。本院认为，李安莲与杨英英于2017年7月15日就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照履行。根据合同约定，租赁期限自2017年8月15日至2020年8月14日，杨英英应在15日前提前预缴2个月租金，其中2018年8月14日至2019年8月14日租金为4830元/月，2019年8月14日至2020年8月14日租金为5070元/月，杨英英拖欠房租1个月以上的，应向李安莲支付相当于年租金2%的违约金；租赁期内若杨英英中途擅自退租，所预付的租金押金李安莲可不予退还。杨英英在本案中确认尚欠李安莲2019年12月15日至2020年4月16日的部分租金未支付，且杨英英实际于2020年4月16日搬离涉讼房屋，杨英英的行为已构成违约，现李安莲提出解除涉讼《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间应为杨英英收到本案诉讼材料之日即2020年5月23日为准。至于李安莲要求杨英英搬离存放在涉讼房屋中物品的主张，因双方已于2020年8月7日办理涉讼房屋内物品的交接手续，对于该项诉请，本院不作处理。关于欠付租金的问题。杨英英在本案中确认其拖欠涉讼房屋2019年12月15日至2020年4月16日的租金15618元未付，李安莲所主张其另欠付的2019年10月15日至12月14日租金1000元其已于2019年8月17日提前预支付给李安莲，而李安莲认为该1000元系杨英英补缴涉讼房屋自2019年8月15日起递增的租金。但根据杨英英就此提交的微信聊天记录显示，在李安莲要求杨英英先行支付1000元时并未提及该款系作为杨英英需补缴的递增租金，且合同约定涉讼房屋自2019年8月14日起较上一年递增的租金金额应为480元[（5070元/月－4830元/月）×2个月]，与李安莲主张杨英英补缴递增租金1000元的情况不符，故对于杨英英称其已支付涉讼房屋2019年10月15日至12月14日租金的答辩事由，本院予以采信，对于杨英英确认拖欠的涉讼房屋2019年12月15日至2020年4月16日的租金15618元，其应支付予李安莲。至于2020年4月17日至7月27日的租金，李安莲称杨英英搬离涉讼房屋时遗留部分物品在屋内，经其多次催促均不搬走，导致房屋因被占用而无法另行出租，而杨英英主张系由于李安莲扣押其物品不让其搬离，但杨英英对其陈述并未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对于其该部分抗辩意见，本院不予采纳。考虑到杨英英已于2020年4月16日搬离涉讼房屋，李安莲应当在合理期限内积极履行其法定的止损义务及时收回房屋，以防止损失的扩大，本院酌情认定该履行期限应以2个月为宜，即杨英英应继续按合同约定标准向李安莲支付涉讼房屋自2020年4月17日至6月16日的租金10140元，对于李安莲主张超出该金额的部分，本院不予支持。综上，杨英英应向李安莲支付涉讼房屋2019年12月15日至2020年6月16日的租金共计25758元。关于天然气费及物业管理费问题。根据合同约定，杨英英应承担租赁期内水费、电费、管理费等实际使用的费用。现李安莲已举证证明其代杨英英缴交了涉讼房屋2020年4月、6月两期燃气费及违约金共186.94元，其中4月为162.15元，6月为17.25元，而杨英英于2020年4月16日搬离涉讼房屋，故其应向李安莲支付2020年4月即其实际使用房屋期间所产生的燃气费162.15元。而物业管理费部分，因李安莲所提交物业公司出具《收款收据》显示的物业管理费收费项目均系自2020年5月起计费，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。另外，因杨英英自2019年12月起开始拖欠涉讼房屋租金未付，并于2020年4月16日搬离涉讼房屋，李安莲以此为由主张没收杨英英已缴付的押金4600元，符合合同约定，本院予以支持。对于李安莲主张的违约金1216元，基于本院已支持李安莲没收押金的诉请，李安莲的损失足以得以弥补，故对于李安莲要求杨英英支付违约金1216元的诉请，本院不再予以支持。杨英英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李安莲与被告杨英英于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》（编号：NO.6201784）及相应租赁法律关系已于2020年5月23日解除；二、被告杨英英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、燃气费共25920.15元给原告李安莲；三、被告杨英英已付的押金4600元归原告李安莲所有；四、驳回原告李安莲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费881元，由原告李安莲负担318元，被告杨英英负担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年二月十九日书记员  徐倩雯