呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4408号   上诉人(原审被告)：王瑞田，男，1989年9月6日出生，汉族，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：宋泽坤，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：黄银奶，男，1965年10月19日出生，汉族，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。   原审第三人：王燕，女，1989年1月4日出生，汉族，住乌拉特前旗。   上诉人王瑞田因与被上诉人黄银奶、第三人王燕房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王瑞田及其委托诉讼代理人宋泽坤，被上诉人黄银奶及其委托诉讼代理人胡明亮，原审第三人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王瑞田上诉请求：1.撤销(2020)内0103民初801号民事判决,依法改判驳回黄银奶的诉请或将此案发回重审;2.本案一、二审全部诉讼费用由黄银奶承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,应依法改判或发回重审。一、一审法院认定腾房时间事实不清,黄银奶于2020年1月2日已将王瑞田承租的房屋上锁,并要求将承租房屋清空,后2020年1月6日将案涉房屋登记至“58同城”网站出租并多次带人来看房,一审法院认定王瑞田于2020年3月18日腾空房屋并收回钥匙有失公允。且黄银奶单方所述王瑞田在2020年3月单方向黄银奶通知说不再租赁黄银奶房屋,至于王燕所述于2020年6月9日腾空房屋与王瑞田无关联性,王燕将钥匙放在其自己租赁的房屋对面的门市部王瑞田也并不知情。二、一审法院认定王燕承租房屋的事实不清,王燕并未与王瑞田签订租赁合同,王瑞田也并未收取王燕租金，不存在转租事实。案涉房屋为王燕与王瑞田共同向黄银奶所租赁,各自使用、经营项目并不相同,且王瑞田与王燕均交纳年租金20万元的房租。不论王燕与黄银奶之间是否签订书面租赁合同,租赁合同行为已经在王燕与黄银奶之间成立,王燕也认可其自用房屋的房租为年租金20万元,王瑞田对于王燕的租赁费并未获利,一审判决王瑞田承担全部租赁费用有失公允。一审庭审之时已经就王瑞田与王燕使用房屋情况进行具体划分并得到三方认可,即使要认定为王燕与王瑞田之间存在事实租赁关系,那么王燕也应当承担相应的租赁费用,一审判决在事实认定不清的基础上作出无疑会增加诉累,有碍于解决本案根本争议。三、一审法院认定王瑞田应承担的数额计算错误,王瑞田的房屋早已腾空,若认定王瑞田的房屋为2020年3月腾空，黄银奶及王燕之间不存在租赁合同关系、事实租赁合同关系,那么也应按王瑞田腾空自身经营的房屋后以每日租金1096/2=548元为基数计算出王燕未腾空房屋期间的租金。四、一审法院认定王瑞田违约属认定错误,2020年1月11日王瑞田即收到黄银奶所发的解除租赁合同的《律师函》,王瑞田并未对解除合同作出反对回函。且黄银奶在双方租赁期限未满之际多方加以阻碍王瑞田的正常经营活动,致使双方友好合同情谊遭至打破,王瑞田认为黄银奶严重影响王瑞田经营活动的行为是导致租赁合同关系根本解除的源头,理应退还王瑞田相应租金、返还押金及支付违约金,一审法院在认定解除事实上明显偏颇并作出了王瑞田承担违约金的裁判。综上,现市场经济受疫情影响下滑,一审法院在认定事实根本不清的基础上作出一审判决有失公允、增加诉累,无疑给王瑞田在精神及生活方面造成重大压力,望二审法院公平裁判。   黄银奶辩称，一审法院认定事实清楚。第一、一审法院认定腾房时间准确，王瑞田所述与事实不符。根据一审黄银奶提交的证据，王瑞田3月份还在正常经营超市，正常使用房屋，故一审法院事实认定清楚。而且一审法院明确王瑞田承租房屋的用途分别为旅馆、超市和餐馆，在其所承租全部房屋用途下，全部清空才视为真正意义上清空，而在一审法院庭审过程中，王瑞田也自认其2020年6月12日交回钥匙，一审法院就腾退房屋时间认定事实清楚证据充分。第二、一审法院未认可王燕为黄银奶实际承租方审理事实清楚。黄银奶和王瑞田签订的租赁合同，并没有王燕出现在其中。同时，从王燕使用该房屋的背景来看，其是依据王瑞田的关系，从王瑞田处再次承租使用房屋。在实际履行过程中，王瑞田也向黄银奶称该房屋是由其与亲戚共同使用，但经营用途不一样，由王瑞田与黄银奶签订合同。根据合同签订主体及双方的履行过程，以及王燕的叙述可以确定，案涉房屋的实际承租方就是王瑞田，而王燕只是在王瑞田权利项下承租了部分房屋，王瑞田和王燕的关系是转租与承租方的关系。第三、从实际使用面积来讲，王瑞田使用的面积远大于王燕，而双方在面积不对等的情况下，互相承担了共同的租金，这属于王瑞田的获利。第四、黄银奶当时由于王瑞田欠缴租金，向王瑞田发送律师函是催促督促其缴纳租金，并没有发出任何解除合同的告知。只是对其没有缴纳租金时可能要承担的法律后果进行了阐述并告知，王瑞田及其代理人误解该律师函内容，偷换概念。第五、一审法院认定王瑞田承担违约金事实清楚证据充分。房屋租赁合同最后一页的第九条，双方违反合同法的规定和本协议约定，守约方可以解除合同，并可以追缴对方年租金20%的违约金，而根据房屋租赁合同的第一页租金及支付方式是一次性支付，是预缴。所以，无论从合同履行的过程和合同的约定来讲，王瑞田都存在违约行为，尤其是当黄银奶发出了履行租金催缴义务的律师告知函时候，王瑞田依旧拒不缴纳租金，足以证明王瑞田对缴纳租金的义务构成恶意。所以，不论依据合同约定，还是依据双方履行的过程，王瑞田都应该承担违约责任。同时，一审法院结合了双方实际承租时间酌情减半了违约金的承担数额，也符合相应的法律规定和惯例。   王燕述称，不同意王瑞田的上诉。王燕并不清楚王瑞田和黄银奶签的合同是几年，王燕的房租是2020年3月1日到期，房租到期就将房屋腾空并交房，交房时都没有人接收钥匙，后王燕将钥匙放到对面的小超市。   黄银奶向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；2.判令王瑞田给付拖欠黄银奶房屋租金33333．33元（暂从2020年3月2日计算至2020年4月2日，实际租金计算至合同解除之日止）；3.判令王瑞田在合同解除之后清空涉案房屋（呼和浩特市回民区通道北街温州机电厂3号楼1001、1011、1021号房屋）内所属全部个人物品，将房屋恢复原状，未清空应承担房屋占有使用费（以《房屋租赁合同》租金为标准，自合同解除第二日计算至房屋实际清空之日止）；4.判令王瑞田承担违约金80000元；5.判令王瑞田支付房屋使用期间水费2824.92元；6.本案诉讼费用由王瑞田承担。   一审法院认定事实：2019年9月1日，黄银奶（出租方、甲方）王瑞田（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于呼和浩特市××区、1011、1021号，房屋建筑面积570．89平米，租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，年租金40万元整，一次性付清。租期内发生的各项税费（含房产税、物业费、暖气费、电费等）均由乙方承担和支付。未经甲方同意，乙方不得转租与转让。甲乙双方违反合同法的规定和本协议约定，守约方可以解除合同，并可以追交对方年租金20％的违约金。合同签订后，黄银奶依约交付王瑞田上述房屋。2019年8月20日，赵小光通过银行转账给黄玉芝房租10万元。2019年8月29日，王瑞田通过银行转账给黄玉芝房租10万元。庭审及庭后询问中，黄银奶认可收到王瑞田20万元房租，也认可王瑞田于2020年3月18日腾空房屋并收回钥匙，2020年8月15日取走王燕留下的钥匙。王瑞田主张于2020年1月末腾空宾馆，2020年3月17日腾空超市，2020年6月12日交回钥匙。王燕主张于2020年6月9日腾空房屋并与王瑞田交接，将钥匙放在了对面的门市部。2020年4月21日，黄银奶实缴案涉房屋水费2824．92元，王瑞田当庭也予以认可。2020年1月11日，黄银奶委托内蒙古网银律师事务所律师向王瑞田发出（2020）网律函字第3号《律师函》，明确函告王瑞田支付剩余20万元租金及不履行的后果。2020年4月25日，回民区新华西路街道办事处通道北街社区物业服务站、内蒙古蒙元号信息咨询有限公司共同出具证明：因春节期间新冠疫情爆发，为落实重大突发卫生公共事件响应要求，做好新冠性病肺炎疫情防控工作，避免交叉传染的风险，本物业于2020年2月1日至2020年3月16日期间封闭管理温州机电城（各巷口均封锁）。   一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，黄银奶、王瑞田签订的《房屋租赁合同》，是其真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，黄银奶依约履行了合同义务即交付房屋，但王瑞田拖欠部分租金未付，其行为已构成违约，应当承担支付剩余租金及违约金的违约责任。通过庭审查明可以确定，王瑞田实际支付租金至2020年3月1日，拖欠的剩余租金为自2020年3月2日起计算至最后腾空房屋之日即2020年6月9日止的金额100天×1096元=109600元。至于违约金，虽然双方在合同中有明确的约定，但是过分高于造成的损失，且王瑞田请求调整，原审法院酌情按照上述欠付租金109600元的30％即32880元认定违约金，对于黄银奶主张超出部分，原审法院不予支持。既然王瑞田于2020年6月9日全部腾空房屋，原审法院认定双方已于此日实际解除了《房屋租赁合同》，那么对于黄银奶诉请确认双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除及清空涉案房屋内所属全部个人物品，将房屋恢复原状，未清空应承担房屋占有使用费，原审法院不予支持。对于黄银奶诉请王瑞田支付房屋使用期间水费2824．92元，因王瑞田认可，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王瑞田于判决生效之日起十日内支付原告黄银奶剩余租金109600元及违约金32880元。二、被告王瑞田于判决生效之日起十日内支付原告黄银奶水费2824．92元。三、驳回原告黄银奶的其他诉讼请求。案件受理费2620元，由被告王瑞田负担。   本院二审期间，王瑞田申请证人王锁利出庭，拟证明：1.王锁利将房屋租给王瑞田及王燕，且已经投入使用；2.王瑞田、黄银奶双方合同关系早已解除，王瑞田自2020年1月3日起就已无法正常经营，黄银奶应属违约方；3.王燕为另一半案涉房屋的使用者，王燕与黄银奶之间就房屋租赁问题早已达成合意；4.2020年2月1日因为疫情影响封闭温州机电城。黄银奶质证意见为：对真实性及证明问题均不认可，证人和王瑞田是亲姐弟关系，有利害关系，既然王锁利已经完全退出了王瑞田和黄银奶之间的房屋租赁关系，也不参与经营王瑞田相应的经营项目，但是其对双方在租赁关系当中发生的纠纷及履行过程十分清楚，不符合常理，该证人证言有强烈的主观倾向性，结合证人和王瑞田的关系，该证人证言不能作为证据使用。王燕质证意见为：对证人所述不认可，2019年春节之前，黄银奶田拿着退房合同找王瑞田签字，王瑞田一直不签。本院认为，该证人证言未有其他证据予以佐证，且与书证即王瑞田和黄银奶之间的房屋租赁合同相比，证明力较低，故本院不予采信。   本院认为，本案的争议焦点为：一、王瑞田支付黄银奶剩余租金，应计算至何时，以及是否应支付相应的违约金；二、王瑞田是否应支付黄银奶水费2824.92元。   本院认为,黄银奶将房屋出租给王瑞田的姐姐王锁利，合同约定租赁期限至2019年9月1日。该合同到期后，黄银奶与王瑞田就该房屋签订了《房屋租赁合同》，租期从2019年9月1日至2020年8月31日，租金为40万元。王瑞田在合同履行期内将该租赁房屋的部分出租给王燕，虽然签订合同的主体并非王瑞田及王燕，但王瑞田及王燕对该事实均予以认可，并有《饭店转让合同》为证。2019年8月20日，赵小光通过银行转账给黄玉芝（系黄银奶妻子）房租10万元，2019年8月29日，王瑞田通过银行转账给黄玉芝房租10万元，黄银奶认可上述20万元系王瑞田交付的房租。根据合同相对性原则，王瑞田应当支付其占有租赁房屋期间内的租金。现黄银奶认可收到20万元租金，即可以认定王瑞田实际支付租金至2020年3月1日，拖欠的剩余租金应自2020年3月2日起计算至最后腾空房屋之日。在一审第二次开庭中，王燕自认其2020年6月9日腾房搬走，故一审认定租金应当支付至2020年6月9日并无不当。针对违约金，一审法院酌情以欠付租金109600元的30％即32880元违约金亦无不当。王瑞田称王燕与其共同租赁了黄银奶的房屋因没有提交相应的证据予以证明，且合同签订主体并没有王燕，故对其抗辩理由本院不予支持。针对王瑞田在租赁期间内产生的水费，因王瑞田一审予以认可，故一审判决其承担并无不当。   综上所述，王瑞田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3210元，由王瑞田负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年二月一日   法官助理 高海俊   书记员 雎 洁