北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1583号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市发达货物运输服务中心，住所地北京市房山区房山火车站院内。法定代表人：邸文浩，经理。委托诉讼代理人：于浩，男，北京市发达货物运输服务中心员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛智源文化艺术发展有限公司，住所地北京市海淀区安宁北路昌平路临831-内2一层1302室。法定代表人：马桂新，经理。委托诉讼代理人：赵海全，北京盛智源文化艺术发展有限公司经理。上诉人北京市发达货物运输服务中心（以下简称：发达中心）因与被上诉人北京盛智源文化艺术发展有限公司（以下简称：盛智源公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。发达中心上诉请求：撤销一审判决第四项，重新确定损失赔偿数额或发回重审。事实与理由：双方对租赁协议到期后出租房屋装饰装修、院墙改造、私建房屋的处置有明确约定，房屋租赁合同终止时，承租人须无条件拆除在承租院落内自行搭建的房屋，同时负责将院落清理干净，并恢复原貌后交予出租方。租赁协议涉及的房屋及院落分别为铁路生产用房及铁路用地，由于历史原因，铁路生产用房普遍未能办理房屋产权证书，双方在签订合同时，发达中心进行了说明，且收取的租金极为低廉，盛智源公司对此是明知的；盛智源公司承租相关房屋及院落后，一直正常使用，已获得大量收益、没有实际损失；一审判决发达中心承担70%的合同无效责任，显失公平。盛智源公司私自搭建的违法建筑不属于租赁合同涉及范围，相关损失不应由发达中心承担，不能因租赁合同被判无效而扩大出租方责任范围。盛智源公司辩称：不同意发达中心的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。双方所签协议均是履行完一年再补签协议，对发达中心书面终止合同有异议；建房及改建院落均是发达中心认可同意的；大兴区对于房屋出租的管理非常严格，疫情期间也没有收益，损失巨大。发达中心向一审法院起诉请求：1.盛智源公司从北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）两层楼房及院落搬离；2.盛智源公司拆除在北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）原承租院落土地上私自建筑的建筑；3.盛智源公司比照原租赁合同约定租金，支付自2017年10月1日至实际腾退之日期间房屋、院落占用费；4.盛智源公司承担本案诉讼费。盛智源公司向一审法院提出反诉请求：1.要求发达中心赔偿盛智源公司房屋扩建及装饰装修损失1096564元；2.反诉费用由发达中心承担。一审法院认定事实：2012年始，发达中心与盛智源公司签订租赁协议，盛智源公司租赁位于北京市大兴区黄村站东侧房屋和院落。本案审理过程中，双方均认可合同系一年一签。盛智源公司与发达中心形成租赁关系后，盛智源公司在租赁场地内建房，上述合同到期后，2017年，发达中心（出租方，甲方）与盛智源公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市大兴区黄村站东侧房屋和院落，其中房屋16间，建筑面积338平方米，院落约836平方米，租给乙方使用。该房屋用途为办公、住宿。租赁期限自2017年1月1日起至2017年9月30日止，共计九个月。房屋租金为60000元。合计总费用75000元。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲、乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲、乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状。返还期满后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。后双方签订《补充合同》，约定：甲乙双方在签订《房屋租赁合同》的基础上，现就乙方在承租甲方院落内已搭建房屋（临时性房屋）的使用、维护、拆除等有关事项，经协商达成一致，签订本补充合同。乙方在租赁期内，需严格履行《房屋租赁合同》中的相关约定，严禁在承租甲方院落内新建任何形式的房屋，否则，甲方有权解除《房屋租赁合同》。合同到期后，盛智源公司继续使用涉案场地及房屋，并支付租金至2017年9月30日。2018年6月6日，发达中心张贴告知书，载明：“北京盛智源文化艺术发展有限公司：你公司与我方所签订的2016年10月1日至2017年9月30日房屋租赁合同，已于2017年9月30日到期。且发达中心2017年12月20日及12月26日两次将书面通知送达你公司，告知不再续签新的出租合同，并要求你公司腾空现租赁地点恢复原状，将承租发达中心的房屋、院落完整交还给发达中心。鉴于你公司仍在该大兴区黄村站东侧房屋、院落居住、经营，发达中心现告知你公司在10日内将该大兴区东侧房屋、院落交还给发达中心，同时将2017年10月1日至2018年5月31日的房屋、院落占用费66666.67元，交到北京车务段财务科。否则，我方将按法律程序解决，所产生的一切法律后果及经济损失由你公司全部承担。”经询，双方均认可盛智源公司在涉案租赁合同院落内增建房屋并装饰装修等，但是并未办理审批手续。2017年9月30日后，双方未再续签租赁合同。盛智源公司已收到发达中心2018年6月6日的告知书，至今仍占用涉案房屋、院落。发达中心提交中国铁路北京局集团有限公司北京车务段出具的说明，证明涉案房屋及场地所有权人为中国铁路北京局集团有限公司（原北京铁路局），北京车务段为其分支机构，对涉案房屋及场地进行管理运营，发达中心为北京车务段全资设立的多种经营企业，负责涉案房屋及场地对外出租经营事务。本案审理过程中，盛智源公司申请对其增建的房屋、原有房屋的装饰装修、地面铺砖、院墙改造等项目建设的市场价格进行评估，经法院委托，国宏信价格评估集团有限公司（下称评估公司）出具《关于北京市大兴区黄村站东侧增加的房屋、原有房屋的装饰装修、地面铺砖、院墙改造等项目建设的价格评估报告》（以下简称：评估报告），认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为1096564元。发达中心对评估报告中评估明细表-正侧房主体结构项下广场砖地面，涉及工程量90.72平方米，评估总价7440.85元提出异议，认为该部分并不是双方签订的租赁合同项下盛智源公司承租的范围，所以对该部分损失不予认可，但该部分确实是盛智源公司铺设的。对于评估报告中其他部分的内容认可是盛智源公司承建及装饰装修。盛智源公司对鉴定报告没有异议。对于发达中心主张的广场砖地面，其认为应该与其他承租的场地及房屋为一体，属于承租的范围之内，因为那是必经之路。一审法院认为：虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定为承租房屋和院落，但是《房屋租赁合同》明确约定租赁的用途为办公、住宿，可见双方租赁合同的目的就是租赁房屋使用，且盛智源公司一直使用的也是场地上的房屋，现双方均未提交证据证明涉案房屋系在取得规划审批手续的前提下建设，故双方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对发达中心要求盛智源公司从北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）两层楼房及院落搬离并拆除在北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）原承租院落土地上私自建造的建筑的诉讼请求，法院予以支持。对发达中心要求盛智源公司支付自2017年10月1日起至实际搬离之日止房屋、院落占用费的诉讼请求，因盛智源公司实际占有使用了涉案场地及房屋，盛智源公司应向发达中心支付自2017年10月1日起至实际搬离之日止的占用费（按照双方签订的租赁协议约定的每月8333.33元的标准计算）。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，针对盛智源公司增建房屋、装饰装修等损失，应由双方各自按导致合同无效的过错分担损失。审查合同无效的原因，系因案涉房屋缺乏建设工程规划许可证，发达中心作为房屋出租人对签订最终被确认为无效的租赁合同存在过错。在发达中心未提供案涉房屋合法有效手续情况下，盛智源公司自愿签订最终被确认无效的租赁合同，长期使用案涉房屋，并在未取得准建手续的前提下进行增建及装饰装修、铺砖等建设，亦存在过错。根据双方过错情况，结合该案中盛智源公司实际使用房屋年限、房屋使用费标准较低等具体情况，法院确定发达中心、盛智源公司过错比例分别为70%、30%。发达中心要求盛智源公司自担全部损失的意见，法院不予采纳。关于增建房屋、装饰装修等损失的具体数额，发达中心虽不认可正侧房主体结构项下广场砖地面为租赁合同项下诉争土地，但是结合该地块所处位置、该地块实际由盛智源公司铺设等情形，法院对该部分损失依法予以确认为盛智源公司的损失，故结合评估报告，盛智源公司增建房屋、装饰装修、地面铺砖、院墙改造的损失为1096564元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京盛智源文化艺术发展有限公司于判决生效后三十日内从（双方签订的租赁合同项下）北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）两层楼房及院落搬离；二、北京盛智源文化艺术发展有限公司于判决生效后三十日内拆除在（双方签订的租赁合同项下）北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）原承租院落土地上私自建造的建筑；三、北京盛智源文化艺术发展有限公司于判决生效后十日内给付北京市发达货物运输服务中心自2017年10月1日起至实际搬离之日止的占用费（按照每月8333.33元的标准计算）；四、北京市发达货物运输服务中心于判决生效后十日内给付北京盛智源文化艺术发展有限公司增建房屋、装饰装修、地面铺砖、院墙改造等损失767594.8元；五、驳回北京盛智源文化艺术发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。依据双方当事人提交的证据材料及陈述，本院补充查明如下事实：发达中心与盛智源公司于2017年签订《房屋租赁合同》中除对租赁房屋及院落的位置、面积、租赁期限、租金标准进行约定外，对房屋装修及改扩建还专门约定，盛智源公司不得随意拆、改和破坏房屋建筑结构及设备设施，如需改造应提出书面申请，征得发达中心同意；退租时，除另行约定外，发达中心有权要求盛智源公司恢复原状或交纳恢复工程所需费用；严禁盛智源公司在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。发达中心与盛智源公司于2017年签订《补充合同》中写明，双方在签订《房屋租赁合同》的基础上，现就盛智源公司在承租院落内已搭建房屋（临时性房屋）的使用、维护、拆除等有关事项，经协商达成一致，签订本补充合同；盛智源公司对于已建的房屋须全权承担日常管理、使用、维修、拆除等全过程的安全责任和支出费用，盛智源公司自建房在租赁期内发生的任何问题或安全事故，其责任、后果及经济损失均由盛智源公司承担；双方在《房屋租赁合同》终止时，盛智源公司须无条件拆除在承租院落内自行搭建的房屋，同时负责将院落清理干净并恢复原貌后交予发达中心。在二审审理过程中，盛智源公司陈述，其在租赁院落内加建的房屋包括两部分，一是在院子西侧加建14间平房，总面积约300平方米；二是在租赁的二层楼前边加建房屋，总面积约300平方米。此外，本案一审期间依据盛智源公司的评估申请，委托国宏信价格评估集团有限公司进行价格评估，盛智源公司支付鉴定费21965元。本院认为：本案双方当事人之间的法律关系是基于涉案《房屋租赁合同》产生的，双方之间的纠纷围绕该合同的签订、履行以及权利义务终止后相应问题的解决，因此本案的案由应为租赁合同纠纷。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，发达中心未提交证据证明涉案租赁房屋已取得规划审批手续，一审法院据此认定双方签订的涉案《房屋租赁合同》无效，依据充分，本院不持异议。双方当事人基于无效的《房屋租赁合同》而签订的《补充合同》亦无效。尽管《房屋租赁合同》、《补充合同》均为无效合同，但双方当事人在签订合同时所做出的真实意思表示以及对合同关系未来发展的合理预期等，法院在处理纠纷时均应本着公平原则在合理范畴内酌情考量。按照双方在签订合同时的意思表示，盛智源公司占有、使用北京市大兴区黄村站东侧房屋和院落（房屋16间，建筑面积338平方米，院落约836平方米）的截止期限是2017年9月30日，期限届满，盛智源公司应将房屋及院落返还给发达中心，并无条件拆除自行搭建的房屋，以及将院落清理干净、恢复原貌。依据本案查明的事实，截至目前，盛智源公司依然占用前述房屋及院落。据此，盛智源公司应从涉案北京市大兴区黄村站东侧房屋及院落内搬离，拆除在院落内私自建造的建筑，并应当按照实际占用时间向发达中心支付房屋、院落占用费。盛智源公司反诉主张，发达中心应赔偿其房屋扩建及装饰装修损失1096564元。对此，本院认为，双方在签订《房屋租赁合同》及《补充合同》时，对盛智源公司自建房在租赁期内发生的问题以及合同终止后的处理方式均作出了明确意思表示，发达中心申请参照该约定对盛智源公司自建房作出处理，本院予以支持。盛智源公司的反诉主张，没有事实依据，亦没有法律依据。本案一审期间产生的鉴定费由盛智源公司负担。综上，发达中心的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25769号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25769号民事判决第四项、第五项；三、驳回北京盛智源文化艺术发展有限公司的反诉请求。一审案件受理费4134元，由北京盛智源文化艺术发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费14669元由北京盛智源文化艺术发展有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费11476元，由北京盛智源文化艺术发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二一年二月二十五日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇