四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)川17民终144号上诉人（原审被告）：四川荣瑞房地产开发有限公司，住所地：达州市通川区金兰路********。统一社会信用代码：91511700665384600X。法定代表人：罗成国，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陶毅，四川明炬（达州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，汉族，生于1972年10月2日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：李天平，达州市正大法律服务所法律工作者。上诉人四川荣瑞房地产开发有限公司(简称荣瑞房产公司)因与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院(2019)川1703民初4235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人荣瑞房产公司的委托诉讼代理人陶毅，被上诉人李军及其委托诉讼代理人李天平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣瑞房产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决在双方有明确约定交房时间的情形下，认定本案原告的时效未超过，属于认定事实错误。2、被上诉人没有举出给付完购房款213796元的证据，一审判决对此没有作出认定，属于遗漏重要事实。3、本案《房屋销售购买合同》可以认定无效，本案不宜认定合同有效。李军辩称，1、上诉人诉称的上诉事实和理由均不能成立，上诉人以交房时间2016年2月作为诉讼时效的起算是错误的，本案是合同效力确认之诉，上诉人与被上诉人签订《房屋销售购买合同》是在上诉人取得预售许可证之前，上诉人以此作为时效抗辩理由不成立，2、上诉人称已经失效的民法通则作为抗辩理由是对法律的错误适用，3、由于案涉楼盘存在违法行为，由达川区政府接管，案涉房屋都登记在达川区房地产协会，仅仅是一种行政控制手段，而不是房地产协会购买了该房屋，4、一审中我方举出了上诉人向我的当事人出具的购房交款凭证和支付款项过程中银行流水记录，虽然流水记录因为时间原因不能一一对应，但不是上诉人抗辩没有支付购房款的理由。综上，请求驳回上诉，维持原判。李军向一审法院提出的诉讼请求：1.依法确认李军与荣瑞房产公司签订的《房屋销售购买合同》有效；2.判令荣瑞房产公司立即向李军交付房屋；3.由荣瑞房产公司承担诉讼费。一审法院认定事实：荣瑞房产公司于2007年9月3日注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围房地产开发经营等。达州市达川区住房和城乡建设局于2013年9月18日向售房单位荣瑞房产公司颁发(达)房预售证第20130026号《商品房预售许可证》并加盖达州市达川区住房和城乡建设局印章，批准“荣瑞南滨”项目商品房屋公开预售，预售总建筑面积21146.55平方米，共271套。同时该《商品房预售许可证》及在达州市达川区城乡建设局档案室保存的《商品房预售许可证》均添加填写有“增补第28F局部至33F房屋预售面积为7659.44平方米(住宅100套)。2018年6月6日”字样，并加盖有达州市达川区住房和城乡建设局行政审批专用章。2018年6月29日，达州市达川区住房和城乡建设局张贴《公告》，载明“广大市民：为妥善解决荣瑞南滨项目历史遗留问题，根据区政府多次召开的专题会议精神，荣瑞南滨项目28层(局部)至33层房屋已具备销售条件，同意对外销售”。2015年7月27日，荣瑞房产公司(甲方)与李军(乙方)签订《房屋销售购买合同》，落款甲方栏有签名罗成国及加盖荣瑞房产公司印章，乙方栏有签名李军。该合同主要约定：甲乙双方协商，乙方自愿购买甲方在达州市达川区(原达县)南外镇草街子社区开发修建的荣瑞南滨商住楼住房，达成房屋销售购买合同条款。一、销售房屋地点、单元、楼层。甲方同意将…荣瑞南滨商住楼1单元31楼8号户型48.59平方米面积，出售给乙方；二、售房价及付款方式。1.该套住房48.59平方米面积，每平方米售价4400元。2.经甲乙双方协商，该套房总售价款213796元，甲乙双方在签订房屋销售购买合同时，乙方一次性支付给甲方。…四、甲方在荣瑞南滨商住楼办理好房屋预售证后，乙方凭此合同和收款依据到甲方签订正式售房合同书，本合同其他条款不变；五、违约责任。乙方签订本合同后不能将该套住房转买给其他人，否则，甲方不给乙方办理任何转让合同手续，同时乙方给甲方赔偿违约金10万元人民币…。同时该合同尾部有手书“定于：2016年2月份交房”字样。2015年7月27日，荣瑞房产公司出具加盖有财务专用章的《收据》，载明内容“收到李军购买1-31-8号房款213796元，经办人罗X”。荣瑞房产公司在签订《房屋销售购买合同》后，与李军至今没再签订正式售房合同书，也没向李军交付诉争房屋，在庭审中自认“荣瑞南滨”项目现已竣工并完成了综合验收，已满足交付房屋的条件。一审法院另查明，经查询达川区房管局备案登记信息，案涉房屋由于达州市达川区房地产业协会与荣瑞房产公司商品房买卖合同，于2018年6月25日备案登记在达州市达川区房地产业协会名下，合同备案号2018062500009。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，本案，从双方当事人于2015年7月27日签订的《房屋销售购买合同》约定内容看，系双方当事人就诉争商品房屋认购达成买卖的意思联络而签订的商品房的认购合同，是双方当事人的真实意思表示。同时李军提供的《商品房预售许可证》和达州市达川区住房和城乡建设局张贴《公告》证明荣瑞房产公司于2018年6月6日取得“荣瑞南滨”项目第28F局部至33F商品房屋的预售许可，诉争房屋为荣瑞南滨商住楼1单元31楼，双方当事人于2015年7月27日虽然在未取得诉争商品房预售许可证明签订《房屋销售购买合同》，但在起诉前于2018年6月6日取得商品房预售许可证明，故前述商品房认购合同，即《房屋销售购买合同》没有违反法律法规强制性规定，可以认定有效，对荣瑞房产公司、李军具有法律约束力。李军现要求依法确认与荣瑞房产公司签订的《房屋销售购买合同》有效的诉求，符合法律规定，予以支持。荣瑞房产公司虽提供其于2014年-2015年12月期间偿还案外人皮洪借款及利息的费用报销单和工商银行电子回单，但无证据证明其有为案外人皮洪的借款提供担保的意思表示，并据此于2015年7月27日与李军签订前述案涉合同；提供与案外人贺小琴2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》与本案案涉合同不具有可比性，不足以证明本案案涉合同约定价款高于与案外人贺小琴签订的《商品房买卖合同》约定价款及未进行备案登记实质是为案外人皮洪借款提供担保的事实，应当承担举证不力的不利法律后果，故对荣瑞房产公司主张其与李军签订案涉《房屋销售购买合同》实质系为案外人皮洪借款提供担保的事实，不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，确立了物权原因行为与物权变动的区分原则，该原则强调合同等原因行为的效力应当受《中华人民共和国合同法》调整，而物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《中华人民共和国物权法》的规制。双方当事人签订《房屋销售购买合同》约定待办理房屋预售证后，签订正式售房合同书，证明该合同非正式商品房买卖合同，且未能进行预售登记公示。法院依职权查询达川区房管局案涉房屋备案登记信息，案涉房屋于2018年6月25日因达州市达川区房地产业协会与荣瑞房产公司商品房买卖合同备案登记公示在达州市达川区房地产业协会名下，故李军只对出卖人享有债权请求权，要求荣瑞房产公司交付案涉房屋的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。…”，第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权”之规定，民法上的权利以其作用方式为标准，可分为支配权、请求权、抗辩权及形成权。支配权、抗辩权、形成权不适用诉讼时效的规定。目前通说认为，请求权适用诉讼时效的规定。作为诉讼时效的客体的请求权为实体法意义上的请求权，而非诉讼法意义上的请求权。本案李军的诉求系对《房屋销售购买合同》效力确认的请求权和物权的请求权，不适用诉讼时效的规定。荣瑞房产公司以约定交房时间2016年2月来起算诉讼时效，抗辩已超过诉讼时效，要求驳回李军的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百三十条，第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经审委会讨论研究，判决：一、确认李军与四川荣瑞房地产开发有限公司于2015年7月27日签订的《房屋销售购买合同》有效；二、驳回李军其他诉讼请求。案件受理费2253元，由李军负担1126.50元，四川荣瑞房地产开发有限公司负担1126.50元。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人荣瑞房产公司与被上诉人李军签订的案涉《房屋销售购买合同》，系双方当事人真实意思表示，按照合同约定内容系双方当事人就诉争商品房屋认购达成买卖的认购合同。荣瑞房产公司虽在签订合同时，未取得诉争商品房预售许可证明，但在本案起诉前，荣瑞房产公司已取得案涉商品房预售许可证明，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，一审判决对李军起诉要求依法确认与荣瑞房产公司签订的《房屋销售购买合同》有效的诉请予以支持并无不当。荣瑞房产公司上诉称双方签订的《房屋销售购买合同》可以认定为无效的上诉请求无事实依据和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。荣瑞房产公司上诉称，荣瑞房产公司作为房屋出售方，未在约定的交房时间2016年2月交付房屋，违反了合同约定，构成违约，李军就应当知道接受房屋的权利受到侵害，其诉讼时效就应从2016年3月1日起算，李军于2019年11月2日起诉，本案己超过诉讼时效的上诉请求，经审查，双方签订的《房屋销售购买合同》所确定购买的房屋为荣瑞南滨商住楼1单元31楼8号，该合同虽约定交房期限为2016年2月份，但因荣瑞房产公司在此之前并未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，直到2018年6月6日，荣瑞房产公司才取得案涉房屋的商品房预售许可证明。同时，2018年6月29日，达州市达川区住房和城乡建设局对外张贴《公告》，公示同意案涉房屋对外销售。因此，李军要求交付房屋的诉讼请求应当从2018年6月29日后开始计算诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。…”的规定，李军起诉要求交付房屋并未超过诉讼时效。但因案涉房屋已备案登记在他人名下，故一审判决对李军要求荣瑞房产公司交付房屋的诉讼请求未予支持，李军也未提出上诉，本院应予确认。综上所述，荣瑞房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2253元，由上诉人四川荣瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 杜琼瑶二〇二一年二月五日书记员 向 琪