江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初5795号 原告:常州市万象建筑装璜工程有限公司，住所地常州市钟楼区常新路常州机床厂西首。 法定代表人：朱伯和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王**，江苏东晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巢杰，江苏东晟律师事务所实习律师。 被告：常州易保保安服务有限公司，住所地常州市钟楼区运河路192号。 法定代表人：潘青，该公司总经理。 被告：江苏易恒物业服务有限公司，住所地常州市钟楼区运河路192号。 法定代表人：吴意芝，该公司总经理。 两被告委托诉讼代理人：杨金伟，江苏中爵律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：吴名铭。 原告常州市万象建筑装璜工程有限公司（以下简称万象公司）诉被告常州易保保安服务有限公司（以下简称易保保安公司）、江苏易恒物业服务有限公司（以下简称易恒物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理，原告法定代表人朱伯和、原告委托诉讼代理人王**、巢杰，两被告委托诉讼代理人杨金伟、吴名铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告易保保安公司、易恒物业公司向原告支付拖欠的租金210万元；2.判令被告易保保安公司、易恒物业公司向原告支付拖欠租金的违约金(自起诉之日起以210万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止）；3.判令解除原告与被告易保保安公司于2012年6月11日签订的《房屋租赁合同》，被告易保保安公司、易恒物业公司将坐落于常新路常州机床厂西首的房屋（41间、5层、建筑面积1476㎡)立即迁让返还给原告，逾期返还的按25000元/月的标准支付自合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋占用使用费；4.本案案件受理费、财产保全费由被告易保保安公司、易恒物业公司承担。在审理中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告易保保安公司、易恒物业公司向原告支付拖欠的租金2422500元；2.判令被告易保保安公司、易恒物业公司向原告支付拖欠租金的利息损失(以2422500元为基数，自起诉之日起按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止）；3.本案案件受理费、财产保全费由被告易保保安公司、易恒物业公司承担。事实和理由：原告与被告易保保安公司于2012年6月11日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于常新路常州机床厂西首（即钟楼区运河路192号）、间数41、层数5、建筑面积1476㎡、房屋结构混合结构的房屋出租给被告易保保安公司使用，租赁期限从2012年7月15日起至2042年7月14日，租金第一年度年租金为人民币叁拾万元整，第二年度至2042年7月14日租金根据双方协商酌情增加。租金的支付期限和方式：第一年度租金合同签订起，承租人预先支付出租人壹拾万元整，承租方即可房屋进行装修，2012年10月20日前承租人再支付出租人贰拾万元整。合同第十一条第一项约定了承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上出租人有权解除本合同。合同第九条约定承租人如需转租租赁房屋，需得到出租人认可的前提下方可转租。合同第十一条约定承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上的，出租人有权解除合同。原告按照合同约定将房屋交付给被告易保保安公司使用，被告易保保安公司自起2012年未能按时足额支付租金。被告易保保安公司与被告易恒物业公司的实际控制人均系吴意芝，现房屋由两被告等公司在实际占有使用，原告发现除两被告以外，房屋还被吴意芝控制的多家企业注册登记为住所地。被告拖欠房屋租金、擅自转租的行为严重违反了合同约定，严重损害了原告合法权益，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告易保保安公司、易恒物业公司辩称：对于原告的诉讼请求及事实理由，两被告均不予认可。原告与被告易保保安公司存在房屋租赁关系，但被告易保保安公司并不结欠原告任何租金，被告使用涉案房屋有相关的合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明： 一、本市钟楼区常新路机床厂西首、地号为0101、村镇房屋所有权证为常郊建字第10202号房屋所有权人为原告万象公司，该房屋已于2020年11月初被拆除。 二、涉案房屋租赁情况 1.原告万象公司向本院提交《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同1），合同约定如下：出租人万象公司，承租人易保保安公司（筹），签订时间：2012年6月11日；租赁房屋坐落在常新路常州机床厂西首；租赁期限从2012年7月15日至2042年7月14日；租金：第一年度年租金30万元，第二年度至2042年7月14日租金根据双方协商酌情增加；租金支付期限：第一年度租金合同签订起，承租人预先支付出租人10万元，承租方即可房屋进行装修，2012年10月20日前承租人再支付出租人20万元，2012年7月15日至2042年7月14日租金的支付方式为现金；承租人负责支付房屋的水费、电费、煤气费、电话费、电视费、卫生费和物业管理费；租赁房屋用途为商业使用；承租人负责维修房屋；承租人如需转租房屋，需得到出租人认可；如遇房屋拆迁，则双方合同终止，如承租人未交满租金，承租人需补足租金，如出租人超收租金，则需退还租金，承租人装修不计损失，增设物品承租人可带走；下列情形之一，出租人有权解除合同：承租人不交付或者不按照约定交付租金半个月以上，承租人欠各项费用3000元以上，未经出租人同意或有关部门批准擅自改变房屋用途，承租人违反约定不承担维修责任导致房屋或设备严重损坏。该合同出租人落款处有朱伯和的签字；出租人落款处加盖“常州易保保安服务有限公司”公章、“华秋爽印”、“吴名铭印”，并由吴名铭签字。 2.被告易保保安公司、易恒物业公司向本院提交两份《房屋租赁合同》（以下分别简称租赁合同2、租赁合同3）。 租赁合同2约定：出租人万象公司，承租人易保保安公司（筹），签订时间：2012年6月11日；租赁房屋坐落在常新路常州机床厂西首；租赁期限从2012年7月15日至2015年7月14日；租金：第一年度年租金6万元，次年及第三年租金根据双方协商酌情增加；租金支付期限：第一年度租金合同签订起，承租人预先支付出租人3万元，承租方即可房屋进行装修，2012年10月20日前承租人再支付出租人3万元，第二年度及第三年度根据双方协商价格按半年支付，支付方式为现金。租赁合同2其余约定同租赁合同1。租赁合同2出租人落款处有朱伯和的签字，并加盖字样为“常州市万象建筑装璜工程有限公司”的公章；出租人落款处加盖“常州易保物业服务有限公司”公章、“华秋爽印”，并由吴名铭签字。 租赁合同3约定：本合同双方于2015年7月15日在常州市钟楼区签订，合同双方当事人：出租方（甲方）朱柏和（原常州市万象建筑装璜工程有限公司），承租方（乙方）易保保安公司；房屋坐落于常州市钟楼区运河路192号（原常钟房字第00010016号产权证，地址为常新路常州机床厂西首）；甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，且愿为此承担法律及经济责任，目前房屋处于拆迁区域，甲方愿意在签署拆迁协议后将拆迁费用的3%及拆迁赔付的搬迁费用给乙方；租赁期限自2015年7月15日起至2030年7月14日止；租金为15万元/年，因乙方在房屋拆迁问题中给予甲方全方位支持与帮助，如乙方在拆迁前仍然租赁本房屋，则甲方自本合同生效后不再向乙方收取房租费用，如乙方违约提前终止合同，搬离该房屋，则甲方可按年限月份计算房租费用向乙方收取房租费用。合同还约定了房屋的返还、转租、转让及合同解除、违约责任等。租赁合同3共计5页，最后一页甲方落款处有朱伯和的签字，乙方落款处加盖被告易保保安公司公章。 三、其他 2012年6月11日，被告以现金形式向原告支付租金30000元。2016年2月5日，被告以现金形式向原告支付租金10000元。 被告易恒物业公司成立于2010年9月13日，曾用名常州易保物业服务有限公司、常州易恒物业服务有限公司，工商登记住所地为钟楼区运河路192号，股东为吴意芝（持股比例85%）、吴名铭（持股比例15%）。被告易保保安公司成立于2012年12月24日，工商登记住所地原为钟楼区××路××号，2020年7月20日变更为钟楼区新闸镇新庆路558号，股东为吴意芝（持股比例99%）、潘青（持股比例1%）。常州易保嘉源汽车贸易有限公司成立于2015年11月18日，工商登记住所地为钟楼区常新路常州机床厂西首，股东为吴意芝（持股比例50%）、吴兴旺（持股比例30%）、周启飞（持股比例20%）。常州易保嘉源餐饮管理有限公司成立于2016年2月23日，工商登记住所地为钟楼区常新路常州机床厂西首，股东为吴意芝（持股比例90%）、洪湖（持股比例10%）。常州林易汽车贸易有限公司成立于2017年11月28日，工商登记住所地为钟楼区常新路常州机床厂西首，股东为吴意芝（持股比例80%）、王秀林（持股比例20%）。常州易士装饰装潢工程有限公司成立于2018年7月23日，工商登记住所地为钟楼区常新路常州机床厂西首，股东为吴意芝（持股比例51%）、徐士东（持股比例49%）。常州瑞芯人力资源管理有限公司成立于2019年3月14日，工商登记住所地为钟楼区运河路192号，股东为吴意芝（持股比例90%）、王秀林（持股比例10%）。 庭审中，被告对原告提交的租赁合同1发表以下质证意见：对于该合同落款处的签名、盖章真实性无异议，但是落款签名形成时间应该是在2012年12月24日以后，2012年6月11日被告易保保安公司还未成立，于2012年12月7日刻制公章，因此形成时间不可能在2012年6月份。该合同第1页内容不予认可，原告声称被告易保物业公司与原告于2012年6月11日签订的房屋租赁合同，其目的就是为成立被告易保保安公司，既然被告易保保安公司已经成立，应当以被告易保保安公司名义重新签订合同，故当时原告拿了由原告起草的房屋租赁合同与被告易保保安公司签订了房屋租赁协议，当时签署该份协议时，第1页内容与原易保物业公司与原告签订的房屋租赁合同内容是一致的，只是排版上稍有区别，并不影响合同总体内容，故形成了原告向法庭提交的该份协议的第2页。 原告对被告提交的租赁合同2、租赁合同3发表以下质证意见： 对租赁合同2，合同第2页的签名的确系原告法定代表人朱伯和签字，但公章不是原告公章，系伪造。该合同是双方协商用来进行工商注册用的，出于税务考虑，所以合同上注明6万元，双方的真实租金标准应当以30万元为准。而且该份合同也可以证明原告与被告易保保安公司之间存在房屋租赁合同关系，因为该份合同加盖常州易保物业服务有限公司公章，该公司没有工商登记，合同上注明的应该是被告易保保安公司，上面有法定代表人及委托代理人签名。 对租赁合同3不予认可，该份合同系伪造，合同最后1页的签名不是原告法定代表人签名，该合同的其他页没有原告的签名或盖章，也无法证明合同文本的连续性、真实性。 庭审中，原、被告明确涉案房屋于2012年7月15日交付被告使用。原告明确，其租金计算至2020年9月30日；被告称，原告起诉后被告派人看管，但不再使用涉案房屋。 本案在审理中，因对租赁合同3的真实性存在争议，被告易保保安公司就租赁合同3的落款页甲方处“朱伯和”签名字迹的真伪及对合同各页是否为同台打印机一次性打印形成进行鉴定。受本院委托，南京康宁司法鉴定中心于2021年1月4日出具了康宁司鉴中心[2020]文鉴字第415号《司法鉴定意见书》，结论为：1.租赁合同3的落款页甲方处“朱伯和”签名字迹与样本朱伯和签名字迹是同一人所写；2.租赁合同3各页不是同台打印机一次性打印形成。 本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同关系的内容如何确定；2.涉案房屋租赁合同关系的清理问题；3.原告诉讼请求的诉讼时效问题。 一、关于争议焦点1，本案的房屋租赁合同关系内容应以租赁合同2为准，理由如下： 首先，租赁合同2落款处的朱伯和签名为本人所签，易恒物业公司及委托代理人对其盖章、签名亦无异议，可以代表当事人的真实意思表示；原告称该合同是双方协商用来进行工商注册用的，出于税务考虑约定年租金为60000元，但未提交相关证据予以佐证。另外，根据租赁合同2的约定，第一年度租金合同签订起，被告须在合同签订起预先支付原告30000元，被告于2012年6月11日支付了原告租金30000元，双方实际履行合同的行为更符合租赁合同2的约定。 其次，关于租赁合同1的效力问题。该份合同第1页载明签订时间为2012年6月11日，但易保保安公司成立于2012年12月24日，二者存有明显的矛盾。庭审中，原告称双方之间仅有一份租赁合同1，于2012年6月11日当日签订，后又称租赁合同1并非当天拿到，可能后续拿到，存在记忆不准的情况，本院认为，原告对签订合同的陈述存在前后矛盾的情况，且无法做出合理解释，原告应对此承担不利后果。据此，对租赁合同1，本院不予采信。 再次，关于租赁合同3的效力问题。根据鉴定结论，虽然租赁合同3的落款页甲方处“朱伯和”签名字迹与样本朱伯和签名字迹是同一人所写，但该合同各页不是同台打印机一次性打印形成，故不能认定合同约定的内容系当事人的真实意思表示，故对租赁合同3，本院亦不采信。 最后，关于租赁合同双方主体问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条规定：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，租赁合同2的抬头及落款处均载明承租人为易保保安公司（筹），加盖公章为易恒物业公司公章，本院认为，在合同签订时易保保安公司处于设立之中，不可能加盖公章，虽然易恒物业公司并非易保保安公司发起人，但易保保安公司与易恒物业公司控股股东均为吴意芝，二者存在关联关系，本院认为，可以认定租赁合同2系以设立中的易保保安公司名义订立，参照上述司法解释的内容，可以认定租赁合同双方为原告与被告易保保安公司。因易恒物业公司并非合同当事人，原告主张其承担责任，依据不足，本院不予支持。 二、关于争议焦点2。因涉案房屋已于2020年11月初被拆除，租赁合同2的租赁期限业已到期，双方的租赁合同关系即为终止。关于租金问题，根据租赁合同2约定，第一年度为60000元，因后续双方未能协商增加幅度，本院按照60000元予以认定。 涉案房屋于2012年7月15日交付被告使用，因原告明确其租金期限计算至2020年9月30日，故本院认定租期内租金总额为492500元（60000元*8年+60000元/12月*2.5月），被告已经支付40000元，尚欠租金为452500元。关于原告主张的利息损失，原告于2019年10月14日提起诉讼，故2019年10月15日至2020年9月30日的租金起诉时尚未发生，故该部分租金57500元（60000元/12月*11.5月）的利息请求，本院不予支持；其余部分的租金利息损失，本院予以支持。关于利息损失的计算标准问题，因双方并未就此作出约定，本院参照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持。 三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，租赁合同属于继续性合同关系，租金系由租赁期限内基于同一意思表示而发生的多笔同质交易，每笔租金并不具有法律关系意义上的独立债权属性，故诉讼时效应从最后一笔租金履行期间届满起算，因涉案租赁合同关系一直处于延续状态，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告常州易保保安服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州市万象建筑装璜工程有限公司租金452500元，并就395000元部分支付自2019年10月14日起至款项还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。 二、驳回原告常州市万象建筑装璜工程有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费26180元、财产保全费5000元、鉴定费18640元，合计49820元；由原告负担25356元，由被告常州易保保安服务有限公司负担24464元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王海岸 人民陪审员  李善春 人民陪审员  李高峰 二〇二一年二月六日 书 记 员  刘 璐