重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8033号上诉人（原审原告）：重庆恒兆房地产有限公司，住所地重庆市南岸区南滨西路28号，统一社会信用代码915001087935008212。法定代表人：张方明，职务董事长。委托诉讼代理人：伍燕，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张磊，男，汉族，1981年2月12日出生，住河南省商丘市梁园区。上诉人重庆恒兆房地产有限公司（以下简称恒兆公司）因与被上诉人张磊房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初25117号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒兆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持恒兆公司的诉讼请求。事实及理由：一审事实认定不清，适用法律错误。（一）一审认定张磊在一年内提交了无房证明是错误的。1.张磊未在法院规定的时间内提交无房证明等资料，恒兆公司没有义务再次为张磊办理房屋抵押贷款。2.张磊的贷款于2017年4月6日审批通过，其于2018年4月2日才将资料寄送给法院，恒兆公司收到法院的电话通知后立即联系银行，银行已经明确表示拒绝放贷。（二）恒兆公司诉讼请求要求按照合同约定解除，相应的法律条款为合同法第93条第2款，原审法院的判决应当针对该条款进行论证，但一审判决在认定时论证的是按法律规定解除的情况，适用的法律条款是合同法第94条第三项，明显不当。被上诉人张磊答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。恒兆公司向一审法院起诉请求：1.确认恒兆公司于2018年10月17日发出的《单方解除合同的通知函》合法有效，双方的合同关系于2018年10月20日起解除；2.判令张磊依照依据合同第十条第（2）项向恒兆公司支付违约金5527.97元；3.判令张磊配合恒兆公司解除网签及房地产权证过户手续；4.本案诉讼费用由张磊承担。一审法院经审理查明：2012年12月20日，恒兆公司与张磊双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张磊购买恒兆公司开发的位于重庆市南岸区南滨西路28号的恒基翔龙江畔X幢X的房屋，建筑面积85.30平米，套内建筑面积70.95平米，套内建筑面积单价7791.36元/平米，房屋总价为552797元。合同第十条（乙方逾期付款的违约责任）约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于第九条1款（1）向中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日其30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该的实际已付款的差额确定。附件五：（补充协议）二约定：乙方履行合同付款义务按第2项执行。2、（个人购房抵押贷款付款）。（1）乙方在签订合同时应向甲方支付首付款即总房款的30%即172797元（含定金）。余下房款38万元，乙方采取7成20年向银行贷款或个人住房公积金贷款方式支付给甲方。（4）若因乙方原因，银行不审批贷款，乙方应在收到银行或甲方通知（书面、电话、口头通知的任何一种）后7个工作日内以现金或其它方式补足房款。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同的第十条约定执行。合同签订后，张磊于2012年12月20日缴纳了购房款152797元，并将办理公积金按揭贷款的资料交给恒兆公司。后因公积金贷款一直没办下来，经双方协商后转为商业贷款。2017年4月，张磊的商业贷款申请进行了提交，2017年4月6日，张磊的商业贷款申请获得审批通过。但之后未能办理抵押。一审庭审中，恒兆公司陈述审批确实通过了，不能办理贷款的原因是因为办理契税事宜时需要无房证明或者放弃税收优惠的承诺书，无法办理契税也就无法办理抵押；张磊在事后调解时告知了我们他要重新申请贷款，但是我们办理抵押贷款的工作人员已经被裁员，没有人去负责这方面的工作。2018年9月29日，恒兆公司向张磊发出了《催款通知书》，载明：“您于2012年12月20日购买位于重庆市南岸区南滨西路28号恒基翔龙江畔城X幢X的房屋。因您选择按揭付款方式进行支付，按《重庆市商品房买卖合同》附件五约定380000元向银行贷款方式支付给我司。现我司接到中国工商银行有限公司重庆南坪支行通知，对前期已签按揭时效超过一年的的客户不再放款，请阁下收到本通知书七个工作日内以现金或其他方式向我司支付拖欠的付款380000元及违约金69889元，否则，我司将根据阁下与我司签订的《重庆市商品房买卖合同》追究阁下之违约责任。”张磊收到该《催款通知书》后对恒兆公司作出如下回复：本人于2017年4月16日已向工商银行南坪支行申请贷款并已通过审核，由于你公司迟迟未去做抵押，导致贷款迟迟未下来，请你司于2018年10月20日前联系银行解决，并赔付本人违约金69889元。否则，本人将根据与你签订的合同追究违约责任。2018年10月17日，恒兆公司向张磊发出【《重庆市商品房买卖合同》解约通知书】，载明：您于2012年12月20日购买位于重庆市南岸区南滨西路28号恒基翔龙江畔城X幢X的房屋。我司已于2018年9月29日向您发出《违约通知书》，至今未收到《重庆市商品房买卖合同》附件五约定380000元房款及违约金。我司按照合同第十条约定，现解除您与我司签订的《重庆市商品房买卖合同》。张磊陈述未收到该通知书。一审另查明，在2017年，恒兆公司就曾向一审法院起诉要求：1、请求判令解除恒兆公司与张磊双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；张磊依法协助将涉案房屋产权转至恒兆公司名下；2、请求判令张磊向恒兆公司赔偿损失，要求以380000元为基数，从2015年1月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至付清之日止。后在2017年11月28日的一审庭审中，一审法院责令张磊在十天内提交无房证明。张磊申请在一个月内提交。后在2018年4月2日张磊才将无房证明通过邮寄的方式寄到一审法院。一审法院之后将无房证明寄给恒兆公司，恒兆公司将无房证明交付银行时该涉案房屋的贷款申请被按揭银行退件。经一审当庭核实，“审批通过一年内必须办理抵押，现在已经超过时效了，需要张磊重新申请”。2018年恒兆公司再次向一审法院提起诉讼，理由是因张磊未提交无房证明，致使张磊的贷款资料被银行退还。故要求：1、请求判令解除恒兆公司与张磊双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令张磊依法协助将涉案房屋产权转至恒兆公司名下，并承担由此给恒兆公司造成的损失费用160元；3、请求判令张磊向恒兆公司赔偿损失，要求以380000元为基数，从2015年1月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至付清之日止。一审法院作出驳回恒兆公司重庆恒兆房地产有限公司的诉讼请求，二审作出维持原判的判决。2019年10月14日，恒兆公司第三次向一审法院提起诉讼，提出如前所述诉讼请求。一审庭审中，张磊陈述同意一次性向恒兆公司支付尾款，但恒兆公司不同意。一审法院认为，恒兆公司与张磊双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据合同约定“若因乙方原因，银行不审批贷款，乙方应在收到银行或甲方通知（书面、电话、口头通知的任何一种）后7个工作日内以现金或其它方式补足房款。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式补足，双方按本合同的第十条约定执行”。根据一审法院（2018）渝0108民初14041号民事判决书中查明的事实，2017年4月6日张磊的商业贷款申请获得通过，2018年4月2日张磊向法院寄交无房证明。本案中恒兆公司在【《重庆市商品房买卖合同》解约通知书】中载明的“现我司接到中国工商银行有限公司重庆南坪支行通知，对前期已签按揭时效超过一年的客户不再放款”未提供相应证据予以佐证。且即使银行在办理商品房贷款业务时有上述规定，张磊也是在一年内提交了该无房证明，恒兆公司未提供充分的证据证明系张磊单方面的原因导致按揭不能审批，而且张磊是可以重新申请贷款，而不是像恒兆公司向张磊发出的《催款通知书》及【《重庆市商品房买卖合同》解约通知书】载明的那样须现金支付。《合同法》第94条第三项的规定：当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。在无证据证明张磊延迟履行主要债务的情况下，恒兆公司向张磊发出《催款通知书》及《解约通知书》，这既不符合合同约定，也未达到法定的解除条件。且依据民法的契约精神，本案合同尚有履行的可能性，继续履行合同更能维护市场交易秩序。故对于恒兆公司要求解除合同的诉讼请求一审法院不予支持。因张磊并未违约，合同也未实际解除，故恒兆公司要求判令张磊支付违约金5527.97元及配合恒兆公司解除网签及房地产权证过户手续的请求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回重庆恒兆房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取105元，由重庆恒兆房地产有限公司负担。二审中，张磊举示案涉贷款审批流程情况，拟证明贷款审批已经通过，银行没有放款的原因系恒兆公司未办理抵押。经组织质证，恒兆公司对证据的真实性、合法性以及关联性均不予认可。恒兆公司对2017年4月6日通过贷款审批无异议，对未进入放款流程亦无异议。二审中，为查明案件事实，本院于2021年1月8日走访了工商银行南坪支行了解该行2017年的按揭贷款政策、办理流程及抵押手续等政策，并制作了《走访笔录》。工商银行南坪支行工作人员陈述:2017年的按揭贷款办理流程是客户须在贷款审批通过一年内完善抵押手续。如是期房，则需将办理抵押的不动产登记证明交到银行；如是现房，则需开发商将办理抵押的不动产登记证明和房屋产权证交到银行。银行会在系统中核查，属实后再放款。如果仅仅办理了抵押，未将前述资料交到银行，银行是无法知晓的，便不会放款。贷款审批通过后一年内未提交前述手续，则银行会要求客户重新提交贷款审批申请，重新审查审批，是否通过审批需根据客户提交的资料及银行现行的政策来确定。经查，张磊的贷款因超过了前述放款期限，没有完善抵押登记的手续，已于当时退件。恒兆公司对走访笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，其认为该《走访笔录》证实了恒兆公司提出的张磊的贷款已经过时效，银行不再放款；张磊对《走访笔录》的真实性、合法性、关联性亦无异议，张磊认为双方合同约定的是公积金贷款，之前已经多次提交无房证明，最后一次是在法院的调解下再次提交，根据银行工作人员的陈述，还是可以重新提交贷款申请，由于恒兆公司未做抵押，未再提交贷款申请，导致无法放贷，系恒兆公司的责任。本院认为，本案的争议焦点：1.恒兆公司请求确认恒兆公司于2018年10月17日发出的《单方解除合同的通知函》合法有效，并主张本案的《重庆市商品房买卖合同》已经于2018年10月20日解除是否成立；2.恒兆公司要求张磊承担违约金的请求是否成立；3.张磊是否应当配合恒兆公司解除网签及房地产权证过户手续。就前述争议焦点，本院评述如下：1.恒兆公司请求确认恒兆公司于2018年10月17日发出的《单方解除合同的通知函》合法有效，并主张本案的《重庆市商品房买卖合同》已经于2018年10月20日解除是否成立。本院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条（乙方逾期付款的违约责任）约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于第九条1款（1）向中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日其30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。此外，该合同附件五（补充协议）第二条约定，……。（4）若因乙方原因，银行不审批贷款，乙方应在收到银行或甲方通知（书面、电话、口头通知的任何一种）后7个工作日内以现金或其它方式补足房款。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同的第十条约定执行。本案中，恒兆公司在银行不予放贷后，于2018年9月29日向张磊寄送了《催款通知书》，要求张磊收到该通知书后七个工作日内以现金或其他方式向其支付拖欠的房款及违约金。但张磊收到该通知书后并未在合同约定的7个工作日内以现金或者其他方式履行相应的支付义务。此后，恒兆公司于2018年10月17日向张磊发出《解约通知书》解除双方签订的合同。从恒兆公司于2018年9月29日寄送《催款通知书》至恒兆公司于2018年10月17日寄送解约通知书解除双方签订的合同，即使张磊存在逾期付款的情形，恒兆公司基于张磊的该逾期付款行为适用双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条第（2）项之约定解除条件即“逾期超过30日后，甲方有权解除合同”也尚不成就，此时恒兆公司并不享有合同约定的解除权。因此，恒兆公司要求基于前述合同的约定确认该公司于2018年10月17日发出的《单方解除合同的通知函》合法有效，双方的合同关系于2018年10月20日起解除的诉讼请求不符合双方合同的约定，本院依法不予支持。2.关于恒兆公司要求张磊承担违约金的请求是否成立。本院认为，如前所述，恒兆公司向张磊发出的解约通知书并未发生解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》之效力，故恒兆公司要求依据合同第十条（2）项解除合同并要求张磊承担违约金不成立，本院不予支持。3.关于张磊是否应当配合恒兆公司解除网签及房地产权证过户手续。本院认为，如前所述，合同并未实际解除，故恒兆公司要求判令张磊配合解除网签以及房地产权证过户手续的请求于法无据，本院亦不予支持。综上，恒兆公司的上诉理由不成立，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆恒兆房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二一年二月三日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯