安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终265号 上诉人（原审原告）：卢娟，女，1988年8月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 上诉人（原审原告）：高王球，男，1989年11月14日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：张金金，安徽中皖律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：胡一帆，安徽中皖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁李节，男，1972年7月14日出生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人（原审被告）：丁克英，女，1973年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：江光辉，安庆市大观区龙山法律服务所法律工作者。 原审第三人：安庆市大观新居室房产经纪服务部，住所地安徽省安庆市市府路南一巷2栋9-10#。 经营者：程建芬，女，1976年9月4日，汉族，住安徽省安庆市大观区。 上诉人卢娟、高王球因与被上诉人丁李节、丁克英、原审第三人安庆市大观新居室房产经纪服务部（以下简称新居室房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院(2020)皖0803民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢娟、高王球上诉请求：撤销原判，改判丁李节、丁克英增加支付违约金74000元。事实与理由：卢娟、高王球为与丁李节协商购房事宜，多次携同家人看房，花费了大量人力物力，且当时房屋市场价格与现在相比也存在一定差价。卢娟、高王球为履行合同支付了20000元履约保证金，一审法院对中介费未做明示，卢娟、高王球至今有20000元压在新居室房产。合同约定违约金为150000元，并不过高。即使法院认定过高需要调整，也不可能将之调整为26000元，此举无疑鼓励当事人毁约，有违诚信。综上，本案违约金应当认定为100000元。 丁李节、丁克英辩称，一审判决正确。 新居室房产述称，我方已按照合同提供了居间服务，卢娟、高王球的上诉请求不针对我方，由法院依法认定。 卢娟、高王球向一审法院起诉请求：1、判令丁李节、丁克英继续履行双方之间签订的《房屋买卖合同》，将安庆市大观区湖心中路汇峰广场4幢1单元2301室过户至卢娟、高王球名下或赔偿卢娟、高王球违约金15万元；2、丁李节、丁克英承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年5月16日，丁李节与卢娟、高王球及新居室房产签订《房屋买卖合同》，约定丁李节、丁克英将坐落于安庆市大观区湖心中路汇峰广场4幢1单元2301室房产出售给卢娟、高王球，房屋成交价为150万元。并约定任何一方违约，违约方应向守约方支付成交价的10%作为违约金。另合同中备注，丁克英与丁李节系夫妻关系，丁李节全权签订本合同，签字人承担一切法律责任。签订合同当天,卢娟向新居室房产支付履约保证金2万元。5月16日晚丁李节通过电话告知新居室房产，表明其妻子丁克英不同意卖房。7月13日，丁克英将新居室房产、卢娟、丁李节诉至一审法院，要求确认合同无效，后丁克英撤回起诉。因丁李节、丁克英不愿将案涉房屋过户，卢娟、高王球诉至一审法院，要求判如所请。案涉房屋登记为丁克英单独所有，该房屋系丁克英、丁李节婚后购买，属于夫妻共同财产，签订合同时，丁李节与丁克英系夫妻关系，合同上丁克英的姓名系丁李节代签。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、《房屋买卖合同》是否有效，若有效是否对丁克英发生效力。2、卢娟、高王球要求丁李节、丁克英继续履行合同将房屋过户是否有事实与法律依据。3、合同约定的违约金是否过高。其一，关于《房屋买卖合同》是否有效，若有效是否对丁克英发生效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。案涉《房屋买卖合同》系丁李节与卢娟、高王球充分协商后签字、捺指印确认的，系合同签订人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。丁李节辩称其签订合同时未得到丁克英授权及追认，该合同为无效合同，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对丁李节的该辩称意见，不予采纳。丁克英系案涉房屋的共有权人，丁李节在未取得授权的情况下代其签订了《房屋买卖合同》，事后丁克英对丁李节的代理行为不予认可，故该《房屋买卖合同》对丁克英不发生效力，由行为人丁李节承担责任。其二，关于卢娟、高王球要求丁李节、丁克英继续履行合同将房屋过户是否有事实与法律依据问题。案涉房屋系丁李节、丁克英夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，对共有不动产的处分应当经全体共同共有人同意。现丁克英不同意出售涉案房屋且该份《房屋买卖合同》对丁克英不发生法律效力，该合同履行不能，卢娟、高王球要求丁李节、丁克英继续履行合同将房屋过户的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。其三，关于合同约定的违约金是否过高问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中因丁克英不认可丁李节的代理行为，致合同履行不能，丁李节作为签订合同的行为人应承担违约责任。综合考虑本案情况，对丁李节提出合同约定违约金过高，予以采信，本案违约金酌定为26000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、丁李节于判决生效后三日内支付卢娟、高王球违约金26000元；二、驳回卢娟、高王球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3300元，减半收取1650元，由卢娟、高王球负担1364元，丁李节负担286元。 二审中，当事人未提交证据。 本院二审认定的事实与一审一致。 本院认为，涉案合同约定违约金为150000元，卢娟、高王球上诉主张违约金为100000元，卢娟、高王球的上诉请求表明其认可合同约定违约金过高可予减少。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，针对违约金数额，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。首先，涉案房屋系丁李节、丁克英共有财产，出售涉案房屋必须经过丁李节、丁克英同意。丁李节一人与卢娟、高王球签订涉案合同出售涉案房屋，系无权处分行为。丁李节的无权处分行为是导致涉案合同履行不能的根本原因，丁李节具有较大过错。在签订涉案合同之时，卢娟、高王球明知涉案房屋系丁李节、丁克英共有财产，其应当知道处分涉案房屋必须经过丁克英的明示同意。在丁李节未出示任何丁克英授权其出售涉案房屋相关委托手续的情况下，卢娟、高王球与丁李节一人签订涉案合同，卢娟、高王球应当预见到涉案合同可能会因涉案房屋共有人丁克英不同意处分而产生合同履行不能的风险，卢娟、高王球轻信丁李节为有权处分而放任该风险的发生，其对涉案合同履行不能亦具有一定过错。其次，在房屋买卖合同中，购房人的预期利益是合同履行后可以获得的利益，即合同约定的购房价款与房屋价格上涨之后房屋实际价值之间的差价。丁李节于签订合同的当天晚上即明确告知涉案合同履行不能，卢娟、高王球有充分的时间去另觅房屋交易机会，且安庆市二手房交易市场价格在涉案合同签订日后几天内并未出现明显波动，卢娟、高王球不存在预期利益损失。卢娟、高王球上诉称至今有20000元压在新居室房产，该款涉及到当事人之间的居间合同法律关系，不在一审诉讼请求范围内，依法不属于二审审理范围，对此可由当事人另行处理。卢娟、高王球的实际损失系其为签订涉案合同而支出的时间、人力等成本，依据日常生活常理，该成本较为轻微。据此，依据本案查明的实际损失、当事人的过错程度等因素，一审判决认定违约金为26000元，并无不当。卢娟、高王球与丁克英之间并未成立房屋买卖合同法律关系，其要求丁克英支付违约金，无事实和法律依据。 综上所述，卢娟、高王球的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由上诉人卢娟、高王球负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二一年二月二日 法官助理潘朝玉 书记员胡菲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。