文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）琼01执异183号异议人（案外人）：于松彤，女，1985年9月11日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：王莹（系异议人于松彤的母亲），女，1957年7月21日出生，汉族，住辽宁省大连市。申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司，住所地海南省海口市。法定代表人：孙崇格，总经理。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地海南省乐东黎族自治县。法定代表人：熊风，总经理。被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市河**。法定代表人：王海达。本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，案外人于松彤对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人于松彤称，2013年3月4日，案外人在金地公司哈尔滨售楼处全款购得了海南省乐东县尖峰镇房产，并于2014年9月25日在物业办理了入住手续，实际装修入住至今。由于开发商原因，至今没有完结商品房不动产登记办理手续。请求法院：中止并依法解除对海南省乐东县尖峰镇房产的执行和查封，并将其判归申请人所有。本院审查查明，2017年1月20日，本院在审理柏盈公司与金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案中，依据柏盈公司提出的财产保全申请，作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院依据该裁定内容，查封了金地公司名下位于乐东黎族自治县等房产。2017年7月7日，本院就柏盈公司与金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案，作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年3月23日，该院作出（2018）琼民终51号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年4月26日，本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决及权利人的申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案，案号为（2018）琼01执382号。2020年1月13日，本院根据申请执行人柏盈公司的续封申请，作出（2018）琼01执382号之十二执行裁定，裁定继续查封金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇共计434套房产。案外人于松彤知悉前述房产查封行为后，遂向本院提出本案异议。另查明，2013年3月4日，金地公司出具《收据》，载明收到王莹房款（实际面积按房地产测绘机构测定为准）534055元。2014年9月25日，案外人于松彤（系王莹的女儿）与金地公司签订《乐东县商品房买卖合同》，约定于松彤购买金地公司开发的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇房产，建筑面积为87.55平方米，每平方米6100元，总金额为534055元。2014年9月25日，金地公司出具《收据》，载明收到于松彤、王莹交来金地公司代收办证费用21470元。于松彤提供付款说明以及银行账户历史明细，用于证明其委托王静、钱民中通过银行转账、现金支付了该房的全部房款。于松彤提交的《网签状况》载明，出卖人为金地公司；买受人为于松彤；所购商品房为乐东县尖锋镇房产；建筑面积（平方米）为87.55；网签生成时间为2016年2月6日；网签提交时间为2016年2月6日。于松彤还提供缴纳该房电费、物业费、公共设施费、有线进户费、水费的收据，涉案房产现状照片，用以证明涉案房产已向其交付并占有使用至今。2019年3月15日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局出具《说明》，主要内容为“按照工程规划许可证该项目的正式名称为：1号楼、2号楼，A栋是指1号楼，B栋是指2号楼。1号楼、2号楼所有房号尾数是4的都以3A来表示”。本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除执行的涉案房产相关权益。鉴于案外人系对被执行标的提出书面异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时满足前述四个条件，买受人才能享有足以排除执行的物权期待权。本案中，于松彤与金地公司在执行法院对上述涉案房产查封之前已签订书面买卖合同并已支付了全部房款，且金地公司出具的物业和水电费、有线进户费收据证明于松彤已对涉案房产实际占有。另，现无证据证明于松彤对涉案房产未办理过户登记负有过错。故于松彤提出的异议理由符合上述法律规定，对其购买的房产应予中止执行。综上，于松彤提出对位于乐东县尖峰镇房产中止执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对案外人于松彤购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                    ⺀                                                                                                        案件唯一码              审    判    长      谭碧霞      审    判    员      苏  铭      审    判    员      钟  山                         二〇二一年二月八日                      书    记    员      唐玮浩（代）            附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。            撰稿：钟  山          校对：唐玮浩         印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院             2021年2月8日印制      （共印10份)