河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初924号原告（反诉被告）：李娟娟，女，1981年4月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：姬辉辉，河南有道律师事务所律师。被告（反诉原告）：安晓，女，1975年1月3日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：雷亚飞，河南亚太人律师事务所律师。原告李娟娟（反诉被告）与被告安晓（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟娟及其委托代理人姬辉辉，被告安晓及其委托代理人雷亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟娟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁协议；2、判决被告返还原告房租费25200元；3、判决被告赔偿原告房屋装修费90400元；4、判决被告赔偿原告生意损失费、误工费30000元；5、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年3月份因原告本人生意需要，重新更换办公地址，在世贸银座中寻找商铺，终于在世贸14层Y15A01门口发现张贴有出租房屋信息，当时租户还没有搬走，于是原告进去询问房子情况，租户把房东即被告联系方式提供给原告。联系后被告便屡次主动找到原告协商租其房子，原告一再追问房子是不是被告本人的，有没有什么后患，被告表示没有任何问题，当时考虑到她答应能长期租用最少五年，并且房价稍微低一点，于是双方签订了租赁协议并支付给被告25200元的房租费用，并且对被告房屋进行装修改造。刚装修完工，金水区法院便上门来通告原告腾房，说是这套房子2014年己经被被告抵押给郑州银行做抵押贷款。后来被告因无力偿还郑州银行贷款，己经被法院执行判决给郑州银行。原告联系被告，被告把所有的联系方式拉黑，人也失踪了，再后来原告去找到金水法院协商，金水法院说让原告找被告要损失，他们只能照章办事，直到最后金水法院强行把房子拍卖出售，在未出售前金水法院己经把房子强行封掉，导致原告生意无法正常进行下去，并且给原告造成经济损失和名誉损失。故原告提起诉讼。安晓辩称，同意解除原、被告之间的租赁协议，但涉案房屋已由原告使用，所以其已经缴纳的租赁费用25200元不应退还，其所主张的房屋已装修费用90400元系原告未经我方同意便私自装修，损失应由其自行承担，而且其所提供的收据并非正式发票，无法核实消费的事实，无法证明原告花费是在涉案Y15A01房屋内。生意损失费、误工费没有相关证据能够证明，而且涉案房屋也并未查封，没有影响原告的使用。安晓向本院提出反诉诉请：1、确认租赁协议于2020年7月20日解除；2、判决李娟娟支付安晓房租40600元及利息损失（以40600元为基数按银行同期贷款利率自反诉之日起计算至实际清偿之日止）；3、本案本诉及反诉费用均由李娟娟承担。事实与理由：2019年3月15日，李娟娟租赁安晓位于世贸银座15A01号房屋，当天双方签订租房合同，约定租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日，租用期间物业费、水电费等各种费用由李娟娟承担，租金每半年支付一次，六个月房租共计25200元，后李娟娟未经安晓同意，便私自装修房屋。涉案房屋虽然被法院查封，但法院并未进行强制腾房，在2020年7月20日之前涉案房屋仍由李娟娟正常占有并使用。然而李娟娟仅支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金25200元，之后未支付任何房租。同时租赁期间李娟娟一直拖欠物业费、水电费。现为维护反诉人安晓合法权益，特提起反诉，请依法判决支持反诉人请求。李娟娟针对安晓的反诉答辩称，一、安晓的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。二、安晓故意隐瞒涉案房屋早在2014年被其抵押给郑州银行国基路小微支行的事实，且贷款到期后没有按时向郑州银行偿还借款，被诉至金水区法院，被依法申请强制执行、涉案房屋会被法院执行拍卖的情形下却把涉案房屋租赁给李娟娟。三、安晓故意隐瞒上述事实欺骗李娟娟于2019年3月15日与其签订长达5年的租赁协议并且给李娟娟预留了15天的装修期限，让其对涉案房屋进行了装修，装修完后被法院通知腾房，给李娟娟造成了巨大的损失，且导致李娟娟长达1年不能正常经营，造成了巨大名誉损失（商业信誉）和误工损失。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院经审查认定如下：2019年3月15日，李娟娟与安晓签订《租房合同》一份，主要约定李娟娟租赁安晓位于郑州世贸银座15A01号房屋，合同期五年，自2019年4月1日至2024年3月31日。租金每半年支付一次，六个月租金共计25200元。该合同约定的房屋登记在安晓名下，房产证登记地址为管城回族区西三马路6号14层Y15A01号，建筑面积105.12平方米。合同签订后，安晓将涉案房屋交付李娟娟使用。李娟娟向安晓支付了第一期租金即2019年4月1日至2019年9月30日的租金25200元。李娟娟称2019年3月15日至4月1日为装修期，自己装修后开始使用涉案房屋。因郑州银行股份有限公司国基路小微支行与安晓等人金融借款纠纷一案，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初10300号民事判决书，因安晓未履行该判决书确定的义务，郑州银行股份有限公司国基路小微支行向金水区法院申请强制执行，金水区法院2019年7月2日作出（2019）豫0105执6870号执行裁定书，裁定将被执行人安晓名下位于管城回族区西三马路6号14层Y15A01号房产予以查封，并责令安晓等人于裁定书生效后三日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行将依法评估、拍卖上述财产。2020年7月16日，金水区法院确认涉案房屋拍卖成交。2020年7月20日，金水区法院作出（2019）豫0105执6870号之一执行裁定书，裁定对涉案房屋解除查封、房屋所有权及相应土地使用权归买受人武志朋所有、买受人可持裁定书于30日内到房产登记管理部门办理过户手续。关于金水区法院实际查封涉案房屋的时间，李娟娟称2019年9月底房屋被贴封条，自己实际搬离房屋的时间为2019年9月底。安晓称李娟娟实际使用房屋至2020年7月20日。2019年12月30日，金水区法院执行局向李娟娟进行调查，询问李娟娟现在是否居住在位于郑州世贸银座14楼15A01房间，李娟娟表示自己在此做生意，并愿意配合法院对安晓名下该房屋的评估、拍卖、暂不腾房，如不配合愿意承担法律责任。当日，李娟娟向金水区法院出具承诺书一份，承诺配合法院评估、拍卖、看房等一切事宜，如房屋成交与新买受人协商不成功，租赁合同不续签、自愿把房子腾空。本院向金水区法院执行局执行法官了解本案Y15A01号房屋的查封执行情况时，金水区法院执行局执行法官表示房屋在拍卖前曾向李娟娟做过调查笔录，李娟娟也向法院写过承诺书，承诺房屋成交时会配合法院腾房，故该院在拍卖前未进行强制腾房，是拍卖成交后即2020年7月16日后李娟娟进行的腾房。关于李娟娟对涉案房屋的装修情况，李娟娟提交其与郑州锦午艺建筑装饰工程有限公司签订的《房屋装修合同》，及该公司出具的收据一张、郑州市管城区宜凯门世贸装饰部出具的收据三张、转账截图一组，以证明装修实际花费90400元。本院认为，因涉案房屋已被拍卖执行完毕，李娟娟现要求解除涉案房屋的租赁协议，安晓亦同意解除，本院予以支持。本案双方争议焦点为李娟娟实际使用涉案房屋的时间、应支付的租金数额及李娟娟的实际损失情况。李娟娟实际使用房屋的起始时间，双方均认可交付房屋时间为2019年3月15日，房租起算时间为2019年4月1日，本院予以确认。关于李娟娟搬离房屋的时间，李娟娟对于其所陈述的2019年9月底房屋被金水法院贴上封条、自己实际搬离房屋的时间为2019年9月底未提供证据证明，且与本院查明的事实不符，故对于该时间本院不予采信，依据金水法院的调查笔录及本院向金水法院了解到的房屋查封执行情况，应认定李娟娟搬离房屋的时间为2020年7月16日。故李娟娟要求安晓退还房租25200元的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于李娟娟的装修损失，其提交了装修合同、收据、部分转款凭证等证据，结合该房屋面积、使用情况等，本院对于李娟娟主张的装修费用90400元予以采信，合同约定租赁期限为五年，李娟娟实际使用房屋约15.5个月，故对其剩余租期内的装修损失折算为67047元。李娟娟主张的生意损失、误工费30000元，未提供证据证明，本院不予支持。关于安晓要求确认双方租赁协议于2020年7月20日解除的反诉诉请，缺乏法律依据，且安晓在本案中已同意原告要求解除双方租赁协议的诉请，故对于安晓的该反诉诉请本院不予支持。关于安晓要求李娟娟支付房屋租金的诉请，因李娟娟实际搬离时间为2020年7月16日，故租金应计算至2020年7月16日，扣除李娟娟已支付的25200元，其还应向安晓支付租金39900元。安晓主张的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零八条、第七百二十四条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告李娟娟与被告安晓2019年3月15日签订的《租房合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告安晓赔偿原告李娟娟装修损失67047元；三、自本判决生效之日起十日内，原告李娟娟向被告安晓支付租金39900元；四、驳回原告李娟娟的其他诉讼请求；五、驳回被告安晓的其他反诉请求。案件受理费3312元，减半收取1656元，由原告李娟娟负担828元，被告安晓负担828元；反诉费508元，由原告李娟娟负担254元，由安晓负担254元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵翌闻二〇二一年二月二十四日书记员  赵浩源