河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11833号 上诉人（原审原告）：郭某某，女，1982年3月5日出生，汉族，住河南省安阳县。 委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏子上，河北硕琨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街3号。 法定代表人：冯庆久，该公司经理。 委托诉讼代理人：闫某某，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：王某某，该公司员工。 上诉人郭某某因与被上诉人石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司（以下简称保障房管理一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初3839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭某某上诉请求：一、撤销(2020)冀0102民初3839号民事判决书第二项；二、依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2018年7月，一审法院认定事实不清，适用法律错误。2018年7月，上诉人开始租用被上诉人的房屋，被上诉人收取上诉人2018年7-9月房租后，告知上诉人先进行装修，双方2018年12月再签订租赁合同。上诉人依约对所承租房屋进行装修，并一直向被上诉人支付租金。但上诉人后被告知案涉房屋禁止进行餐饮业经营，被上诉人在上诉人承租该房屋时隐瞒该情形，使上诉人在违背真实意思的情况下签订《房屋租赁合同》，致使合同目的不能实现，被上诉人存在主要过错，上诉人有权要求被上诉人赔偿原告损失、误工费并返还部分房租，一审法院未查清以上事实，就驳回上诉人诉讼请求明显不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判或发回重审。 石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司答辩称，一、一审法院根据双方都认可的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限自2018年12月1日至2019年12月31日，结合上诉人提交的交纳房屋租金最早时间为2018年11月28日和交纳房屋押金时间也为2018年11月28日，故认定上诉人与被上诉人租赁关系的开始时间为2018年12月1日是完全正确的，也是与事实相符的。事实上是在2018年的11月份，答辩人搞日常巡查的时候发现涉案房屋已经发生了转租，经过了解得知，在2018年7月至11月在张某某的租赁期间，张某某擅自将其承租的涉案租赁房屋在答辩人不知情，更是未经答辩人同意的情况下转租给了上诉人。所以答辩人就要求张某某提前一个月将涉案房子的租赁合同予以解除，同时答辩人也得知上诉人已经将涉案租赁房屋进行了装修，考虑到上诉人已经进行了装修，为了减小上诉人的损失，答辩人将涉案房屋直接出租给上诉人，租赁合同关系存续的时间为2018年12月1日至2019年12月31日。因此上诉人主张的2018年7月双方之间就存在租赁关系是错误的。且根据答辩人与张某某的租赁合同第五条5.3中明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。”同时在双方租赁合同期间，根据合同第四条4.2约定“租赁期间，乙方装修改造方案，必须书面报经甲方审批后，在甲方监督下方可实施。”答辩人并未收到上诉人准备装修的申请。况且根据上诉人提供的所谓装修的证据并不在双方的租赁期限之内。因此对于上诉人主张的其装修费、误工费答辩人不认可。综上所述，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求。 郭某某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告房屋租赁保证金、部分租赁费、装修损失、误工费等共计105541.5元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2018年7月开始租用被告位于石家庄市长安区13号门脸经营餐饮,房租交至2019年9月。合同约定租赁期限自2018年12月1日至2019年12月31日，水费、电费、物业管理费由原告负担。原告租赁该房屋后，花费大量人力、物力、财力进行装修，至2018年9月底才开始营业。当原告办理营业执照时被告知此房屋禁止进行餐饮业经营。原告为挽回损失只好无证经营。在经营期间被工商部门多次告知为非法经营，并在2019年8月贴上封条，停业整顿，严禁经营。被告作为案涉房屋的所有权人，应当知道其房屋属于禁止经营餐饮业的范围。被告在明知的情况下为获取租金利益而将该房屋出租并收取租赁费违背了告知义务和《河北省大气污染防治条例》。因案涉房屋不能从事餐饮经营，合同目的不能实现，合同应当解除。原告与被告多次协商退还原告的损失，但被告均置之不理。原告无奈只好诉至法院，望依法支持原告的诉讼请求。 一审查明的事实：2018年，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于石家庄市长安区13号门脸，租赁期限自2018年12月1日至2019年12月31日；月租金为3300元，交费周期为季交，原告需于上一周期租金到期之日的十日前交纳下一个周期的租金。2018年11月28日，原告向被告交纳5000元租房押金，被告出具收据确认收到。原告承租案涉房屋经营餐饮，因案涉房屋不能进行餐饮经营而未获工商部门批准被停业整顿，严禁经营。原告租金自2019年10月1日未再交纳。原告称其2018年7月从被告处开始承租案涉房屋并装修，只是当时未签订租赁合同，租金直接支付给的被告，因无法经营餐饮业被告应赔偿损失，原告提供其2018年9月20日为在案涉房屋经营餐饮业进行的装修和安装设备的清单，证明花费共计73790元；2018年9月12日飞天广告中心出具的收据，证明其承租案涉房屋后装修门牌××元。被告称对上述证据的真实性不认可，且原告提供的上述证据的时间均为2018年9月，该时间不是被告向原告出租房屋的时间，而是被告与案外人张某某的租赁期间。被告提交其与案外人张某某就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，证明与案外人张某某约定的租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，且明确约定不得转租、转借。原告对该合同的真实性无异议。 一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2018年12月1日至2019年12月31日，同时结合原告提交的其就案涉房屋交纳租金收据的最早时间为2018年11月28日，交纳租房押金的时间为2018年11月28日，故原、被告双方的租赁关系应开始于2018年12月1日。原告所诉原、被告双方租赁关系开始于2018年7月的意见，无证据支持，本院不予采信。由此可知，原告在2018年12月份以前就案涉房屋进行装修并未发生在与被告的租赁关系期间，也就不存在原告所述的被告当时向其出租案涉房屋时未履行不能进行餐饮经营的告知义务，其由于经营餐饮而产生的租赁费、装修损失、误工费等损失不应由被告承担。由于原、被告双方现均已无意履行租赁合同，合同实际也无法继续履行，故原告要求被告退还5000元押金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭某某租房押金5000元；二、驳回原告郭某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2411元，减半收取计1205.5元，由原告郭某某负担1148.5元，被告石家庄市保障性安居工程投资管理有限公司保障房管理一分公司负担57元。 本院二审期间，上诉人向本院提交了证据：证据一：上诉人与白处长的通话录音，证明被上诉人知晓转租事实，对外转租时沿用之前未到期的租赁合同，证据二：上诉人与张某某、朱雪峰的通话录音，证明案涉房屋存在转租，上诉人2018年7月承租了该房屋，但当时被上诉人未与上诉人签订书面合同。证据三：李明涛书面证人证言。被上诉人质证称，我公司没有白处长这个人，我们是在巡查时发现上诉人已经装修了。 本院认为，关于上诉人主张自2018年7月开始租用被上诉人的房屋问题。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2018年12月1日至2019年12月31日，同时结合上诉人提交的其就案涉房屋交纳租金收据的最早时间为2018年11月28日，交纳租房押金的时间为2018年11月28日，故一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁关系应开始于2018年12月1日并无不当。关于上诉人主张装修费用、误工费问题。由于上诉人与被上诉人签订租赁合同之前便就案涉房屋进行了装修，一审中被上诉人提交了其与案外人张某某的房屋租赁合同，该合同约定租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，其明确约定不得转租、转借，且对装修物的处理未做约定。现上诉人提供的证据不能证明其转租房屋并装修经过被上诉人同意，其装修未发生在与被上诉人租赁关系期间，亦不存在被上诉人在租赁该房屋时隐瞒该房屋不能经营餐饮的告知义务，因此一审法院认定上诉人主张的装修费用、误工费不应由被上诉人承担并无不妥。综上所述，郭某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2411元，由上诉人郭某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二一年二月一日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 谈梦雅